安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0826民初2053号原告：宿松鼎和置业有限公司，住所地宿松经济开发区振兴大道东侧国龙路南（鼎和广场）。法定代表人：刘罗文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高凯，安徽皖松律师事务所律师。被告：张礼军，男，1975年11月7日出生，汉族，住宿松县。被告：马明凤，女，1980年7月25日出生，汉族，住宿松县。上列二被告的委托诉讼代理人：熊小东，安徽文征律师事务所律师。原告宿松鼎和置业有限公司与被告张礼军、马明凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序,于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告宿松鼎和置业有限公司的委托诉讼代理人高凯，被告马明凤及其被告张礼军、马明凤的委托诉讼代理人熊小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿松鼎和置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月25日签署的编号为2017200921047064、2017200921047065号《商品房预售合同》，二被告赔偿原告被划扣的损失241534.41元、支付违约金56114.9元，并互负连带责任；2、案件受理费由二被告负担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2017年12月25日，原、被告签署编号为2017200921047064、2017200921047065号两份《商品房预售合同》，由二被告购买原告开发的位于振兴大道东侧、国龙路南侧“鼎和广场”SP5幢8101211、8101212室房屋，共计价款561149元，二被告支付首付款282149元，余款279000元办理银行按揭贷款，同时约定，如二被告未支付银行按揭款，导致银行要求原告承担阶段性担保责任时，原告有权解除合同、收回房屋，二被告除赔偿原告因此发生的实际损失外，还须支付约定总房款10%的违约金。2017年10月9日，原告与安徽宿松农村商业银行股份有限公司(以下简称“农商行”)签署了《商品房销售贷款合作协议书》，约定由农商行就原告开发并销售的“鼎和广场”商品房提供办理按揭贷款业务。2018年1月17日，原、被告与农商行签署《个人购房借款担保合同》，由二被告向农商行借款279000元用于个人房屋贷款，贷款期限5年，年利率5.7%，原告提供阶段性连带责任保证，同时约定，二被告连续三个月未按时足额偿还贷款本息，农商行有权宣布贷款提前到期并要求原告承担阶段性担保责任，从原告账户中直接划扣贷款本息、罚息等。自2018年2月起，二被告按月偿还了贷款本金4650元及相应利息，但自2018年11月开始拖欠贷款本息未还。2019年2月1日，农商行出具《贷款提前到期通知书》，宣布贷款提前到期；2月27日，从原告账户直接划扣二被告应支付的贷款本息合计241534.41元。综上，由于二被告逾期归还贷款本息，导致原告承担担保责任，根据双方约定，原告有权解除合同并要求二被告承担约定违约责任。故原告依据《民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，请求依法判决。张礼军、马明凤辩称，1、原、被告签订房屋买卖合同情况属实，二被告支付了首付款也属实，违约、逾期、拖欠贷款本息是由于出现特殊情况，二被告因先后被采取刑事强制措施，且财产被公安机关查封，导致二被告不能及时还清房贷，不是自己主观不能，不承担违约责任，是出现法律障碍，请法庭依据先刑后民的准则，中止本案审理，待被告张礼军刑事案件到一审终结后再作处理。如果被告购房款经司法机关认定不是非法所得，被告要求继续履行合同；如果是非法所得，那么合同就可以解除，被告可以承担责任。经审理，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2017年12月25日，原、被告签署编号为2017200921047064、2017200921047065号两份《商品房预售合同》，由二被告购买原告开发的位于振兴大道东侧、国龙路南侧“鼎和广场”SP5幢8101211、8101212室房屋，共计价款561149元，二被告支付首付款282149元，余款279000元办理银行按揭贷款，同时约定，如二被告未支付银行按揭款，导致银行要求原告承担阶段性担保责任时，原告有权解除合同、收回房屋，二被告除赔偿原告因此发生的实际损失外，还须支付约定总房款10%的违约金。2017年10月9日，原告与安徽宿松农村商业银行股份有限公司(以下简称“农商行”)签署了《商品房销售贷款合作协议书》，约定由农商行就原告开发并销售的“鼎和广场”商品房提供办理按揭贷款业务。2018年1月17日，原、被告与农商行签署《个人购房借款担保合同》，由二被告向农商行借款279000元用于个人房屋贷款，贷款期限5年，年利率5.7%，原告提供阶段性连带责任保证，同时约定，二被告连续三个月未按时足额偿还贷款本息，农商行有权宣布贷款提前到期，并要求原告承担阶段性担保责任，从原告账户中直接划扣贷款本息、罚息等。自2018年2月起，二被告按月偿还了贷款本金4650元及相应利息，但自2018年11月开始拖欠贷款本息未还。2019年2月1日，农商行出具《贷款提前到期通知书》，宣布贷款提前到期；2月27日，从原告账户直接划扣二被告应支付的贷款本息合计241534.41元。为此，宿松鼎和置业有限公司遂涉诉来院。上述事实，有原告提供的原告营业执照及法定代表人身份信息、二被告身份证及结婚证复印件；《商品房预售合同》及发票；《商品房销售贷款合同协议书》、《个人购房借款/担保合同》；《贷款提前到期通知书》、《关于划扣张礼军按揭贷款的情况说明》、《按揭贷款还款明细》；划扣记账单等证实，这些证据符合证据的关联性、合法性、真实性特征，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。二被告未依约履行合同义务，而致使原告承担了阶段性的担保责任，且对此违约事实二被告无异议，故二被告应依法承担相应的违约责任。现原告主张解除与二被告的案涉合同，符合双方的合同约定和相关法律规定，因此，对原告该主张本院予以支持。同时，由二被告赔偿原告被划扣的损失241534.41元、支付违约金56114.9元，二被告互负连带责任。由于被告所涉刑事案件与该案讼争的商品房预售合同法律关系没有法律上的关联性，所以被告方提出先刑后民、请求中止本案审理，待被告张礼军刑事案件到一审终结后再作处理的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宿松鼎和置业有限公司与被告张礼军、马明凤于2017年12月25日签署的编号为2017200921047064、2017200921047065号《商品房预售合同》；二、被告张礼军、马明凤赔偿原告宿松鼎和置业有限公司被划扣的损失241534.41元，并支付违约金56114.9元。被告张礼军、马明凤互负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5764元，减半收取计2882元，由被告张礼军、马明凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  余华忠二〇一九年八月二十六日书记员  徐彬彬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。