山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初1562号原告：泰安市天龙房地产有限公司，住所地泰安市泰山区长城路96号天龙国际大厦B座29层。法定代表人：姜吉峰，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘强，山东求新律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛广帅，山东求新律师事务所实习律师。被告：贾涛，男，1975年10月7日出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。原告泰安市天龙房地产有限公司（以下简称泰安天龙公司）与被告贾涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘强、丛广帅到庭参加诉讼，被告贾涛经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安天龙公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告2018年5月1日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付尚欠的房屋租金550000元及逾期滞纳金（以550000元为基数，按照每天1%计算，自2018年5月1日起，至实际付清欠款之日止）；3.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定，原告将位于泰安市天龙国际大厦1-3层房屋，面积约计2000平方米（含公摊）出租给被告使用，租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止，租金一次性付清，先付后用，每年租金600000元。该合同还约定，承租人支付租金时需要向出租人交5万元的履约保证金和设备抵押金。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋并由其使用。但被告未按照合同约定向原告支付租金，2018年9月19日，被告通过马某某的中国农业银行泰安支行的账户向原告当时的法定代表人李强的账户打款10万元，除此再无向原告支付租金的记录。鉴于被告严重违约，我公司工作人员多次向其催要租金，但至今未予缴纳。为维护自身合法权益，望判如所诉。被告贾涛未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，原告泰安天龙公司（出租方，甲方）与被告贾涛（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰安市天龙国家（应为“际”）大厦1-3层房屋，计租面积约2000㎡（含公摊）租给乙方用于办公用；租期自2018年5月1日起至2019年4月30日止，共计12个月；租金一次性付清，先付后用，每年租金为人民币600000元……由乙方将租金支付至甲方指定账户；支付租金时，乙方另交人民币50000元作为合同履约保证金和设备抵押金，放置甲方处至合同正常履行期满后，乙方按约定交还了该房屋，办妥以该房屋为注册或使用地址的相关变更手续和注销登记，不拖欠甲方任何费用，甲方无息退还乙方，如有房屋内设施损失或租金、物业费拖欠产生的违约金等，甲方可在此保证金中扣除，无需乙方同意，不足部分由乙方补足；乙方必须按合同中的第2条（应为“第3条”，指上述关于租金数额及支付方式的条款）如期全额交纳房屋租金、定金，如乙方未按约定时限交纳，每逾期1日甲方按乙方所欠租金总额的1%收取乙方滞纳金，每期租金如有滞纳金产生自动累积，合同发生争议或解除时一并结清，计算日期按甲方制（应为“指”）定银行出具的乙方付款凭证为准，乙方未按约定日期全额支付租金超过5日的，甲方有权无偿收回房屋且将房屋另租他人，押金不予退回；因乙方违约甲方单方解除合同的，从甲方按约定通信地址和方式发出解除合同通知之日起第5日为合同解除之日，从合同解除之日起，甲方给予乙方3日免租腾空期，乙方将房屋腾空后以完好的现状交还甲方，除乙方可移动的设施、物品外其余所有投入都归甲方无偿所有，合同解除3日后乙方未交还房屋的，视为乙方放弃租赁场所内设施、物品的所有权，同意甲方自行予以清理和拆除……；本合同发生异议双方协商解决，不成时，则由房屋所在地法院诉讼解决，由此产生的一切费用（包括并不限于律师代理费、诉讼费）由违约方承担；账号信息，账户名：泰安市天龙房地产有限公司，开户行：齐鲁银行泰安分行，账号16×××11，乙方按以上账户支付房租，并将付款凭证递交甲方等。原告称，上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告以“泰安市泰山区某健身工作室”的名称进行了工商登记（个体工商户，负责人为贾涛），在涉案房屋中经营健身房。但被告在签订合同之后，一直以健身房装修、进设备需要资金，自己手头暂时没钱为由，没有缴纳租金，直到2018年9月19日，被告才通过案外人马某某中国农业银行的账户向原告原法定代表人李强的账户转款100000元，此后一直未再付款。因此原告于2019年3月20日诉来本院，要求处理。2019年4月30日，原、被告合同到期，被告也未交还涉案房屋。原告还称，被告贾涛承租涉案房屋后经营健身房，2019年元旦之后，面对原告工作人员的催款，被告避而不见，但健身房一直正常经营，健身房工作人员对原告工作人员讲，此处已由贾涛的父亲经营，经营场所叫“某某健身”。另外，原告认为2018年9月19日原告法定代表人李强收到马某某的银行转款100000元，是被告履行本案所涉租赁合同支付的钱款，其中50000元是支付的“合同履约保证金和设备抵押金”，另50000元是支付的租金，因此，被告欠付原告约定的合同期内（2018年5月1日至2019年4月30日）的租金为550000元。本院认为，2018年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违背法律禁止性规定，系有效协议。因该合同的租期已于2019年5月1日届满，被告作为承租人并未交还租赁物，依照相关法律规定，双方的租赁合同继续有效，但租期为不定期。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，而被告本应在合同签订之日的2018年5月1日即向原告支付一年租期内的租金600000元，且应同时支付50000元的“合同履约保证金和设备抵押金”，但被告直至2018年9月19日，才支付原告100000元，其后经催要也未再付款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行……。”据此，原告现要求解除上述《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告还要求被告支付拖欠的合同期内的房屋租金及逾期付款的滞纳金，于法有据，本院亦予以支持。但关于欠付租金的数额，原告认为是550000元。因为原告主张被告2018年9月19日支付的100000元中，50000元是支付的“合同履约保证金和设备抵押金”，另50000元才是支付的合同期内的租金。对此问题，首先，《房屋租赁合同》中约定“支付租金时，乙方另交人民币50000元作为合同履约保证金和设备抵押金”，而被告付款时并未明确其中50000元是“另交”的“合同履约保证金和设备抵押金”；其次，该“合同履约保证金和设备抵押金”的约定明显具有担保性质，从此性质也应判断，被告履约应当是先履行主要义务，再履行担保义务；第三，还是因为“合同履约保证金和设备抵押金”的担保性质，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条关于“主债务、应当支付的利息和费用”的履行顺序的规定，不适用于本案，因为该条款所指的费用应不包括此类担保性质的费用。综上，本院认为该100000元均是被告向原告支付的租金，故被告欠付一年租期内的租金的数额应为500000元。《房屋租赁合同》中确实约定逾期滞纳金根据欠付数额，按照每天1%计算，该滞纳金本质上属于违约金，但该约定过分高于其损失，本院以原告实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，酌定滞纳金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%后再上浮30%计算，自2018年5月1日起计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告泰安市天龙房地产有限公司与被告贾涛2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贾涛于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市天龙房地产有限公司2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金500000元及逾期付款滞纳金（以500000元为基数，自2018年5月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%后再上浮30%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告泰安市天龙房地产有限公司负担500元，被告贾涛负担8800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  万 峰人民陪审员  王景瑞人民陪审员  王相红二〇一九年八月十九日法官助理宋丽平书记员徐敏