湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3648号原告：胡萌，男，1998年6月14日出生，汉族，住武汉市江夏区。原告：胡德武，男，1973年7月15日出生，汉族，住武汉市江夏区。共同委托诉讼代理人：陈威、陆继琴，湖北多能律师事务所律师。特别授权代理。被告：袁镇，男，1985年11月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。被告：陈小英，女，1981年5月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。被告：袁丽，女，1983年8月17日出生，汉族，住武汉市洪山区。被告：胡昌枝，女，1957年2月10日出生，汉族，住武汉市洪山区。共同委托诉讼代理人：张庆文，湖北恒康律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉建和经贸集团有限公司，住所地武汉市洪山区青菱乡建和村特1号。法定代表人：王斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄振，该公司员工。一般授权代理。原告胡萌、胡德武与被告袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝及第三人武汉建和经贸集团有限公司（以下简称建和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，由审判员王俐担任审判长，与审判员杨洁、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2019年8月15日对本案公开开庭进行了审理。原告胡萌，原告胡萌、胡德武的共同委托诉讼代理人陈威，被告陈小英，被告袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝的共同委托诉讼代理人张庆文，第三人武汉建和经贸集团有限公司的委托诉讼代理人黄振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡萌、胡德武向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房屋买卖协议书》，并立即向原告交付洪山区青菱街建和村还建房（建和世家）13栋2单元1303号房屋，由原告占有使用该房屋，第三人协助被告向原告交付该房屋；2.被告及第三人在洪山区青菱街建和村还建房（建和世家）13栋2单元1303号房屋具备过户登记条件时，无条件配合原告办理相关过户手续；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月8日，原告及被告袁镇、陈小英及袁镇父亲袁开满签订了一份《房屋买卖协议书》。协议约定：被告以310000元的价格向原告出售位于洪山区青菱街建和村的城中村还建房（13栋2单元1303号）一套。原告首付140000元，余款在被告分房后，交付房屋时一次性付清。截至目前，原告共计支付了购房款210000元，同时诉争房屋目前已具备交付条件。被告袁镇父亲袁开满现去世，被告袁镇、陈小英及袁开满继承人胡昌枝、袁丽均拒绝依据协议约定向原告交付房屋。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特起诉要求判如所请。被告袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝辩称：第一，诉争房产未依法登记领取权属证书，也没有经过房产共有人胡昌枝、袁丽的书面同意，诉争房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效。诉争房产并没有实际分配，更没有办理权属证书，同时诉争房产系被告家庭共同财产，作为房产共有人胡昌枝、袁丽并没有书面同意买卖该房屋，依据《城市房地产管理法》第38条第四项和第六项的规定，诉争房产不得转让。依据《合同法》第52条第五项的规定，因原、被告之间签订的房屋买卖协议违反了上述法律法规强制性规定，因此所签的房屋买卖协议无效。第二，原、被告房屋买卖协议无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，由被告返还所收取的房款。根据《合同法》第58条的规定，被告应返还其所收房款140000元。第三人建和公司述称：房屋所有权人在村委会申请才可以在物业进行更名登记；如果法院判决房屋是原告的，第三人会协助配合登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对证人魏某的证言。庭审时，证人魏某对70000元介绍费避而不谈，故本院仅对证人证言中与原、被告陈述相符的部分予以采信。本院经审理认定如下事实：2012年3月17日，案外人武汉南部新城投资有限公司（甲方）、案外人武汉三青拆迁有限公司（受托方）与被告袁镇（乙方、被拆迁人）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书第三条约定：“1.乙方同意拆迁人以拆一还一的方式还建264.41平方米安置房，乙方同意按1800元/平方米价格购买9.45平方米安置房，共计3套。2.乙方还建安置房号为：（1）13栋1单元1301号房，建面123.6平方米；（2）13栋2单元1303号房，建面88.9平方米；（3）12栋1单元501号房，建面61.36平方米。”2015年11月8日，被告袁镇（甲方）与原告胡萌（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，协议书约定：“本着互惠互利的原则，甲方现将洪山区青菱街建和村城中村改造后的还建房13栋2单元1303号房，建筑面积88.9平方米出售给乙方，经双方友好协商，特立如下协议：一、房屋户型以在建户型为主。二、房屋价格一口价人民币310000元整。三、甲方负责将房屋的一切证照及生活必须使用的水、电、气、网络等户主变更至乙方名下，乙方不承担任何费用和责任。四、协议签订之日，首付人民币140000元整，余款人民币170000元整统一分房后，交付房屋时一次性付清（大约在2016年12月31日交房，如因施工误时顺延）。五、此协议签字后，具有法律效力，甲、乙双方均不得违约，如单方违约，按总价值的30%补偿对方。”该合同甲方落款处有被告袁镇、被告陈小英及袁开满的签字、捺印，乙方落款处有胡德武的签字、捺印。案外人魏某及段成年在担保人处签字。2015年11月9日，被告陈小英出具《收条》，载明“今收到卖房款首付140000元整，尾款100000元付房时一次付清。”同日，被告袁镇出具《欠条》，载明：“本人袁镇欠魏某，购买袁镇房屋返回款人民币70000元整，付房尾款还清，在袁镇卖房协议书170000元中扣出70000元”。2019年2月15日，案外人洪山区青菱街道建和社区居民委员会出具《证明》，载明“兹有我社区居民袁镇，男，身份证号：，其母亲胡昌枝，身份证号：；父亲袁开满，身份证号：（已去世）；配偶户籍信息不在本社区，无法查询。该居民位于建和世家13栋2单元1303号（已建好）未办理收房手续。”另查明，涉案房屋土地使用权权利人系第三人建和公司，坐落于洪山区青菱街建和村H2地块，土地性质系划拨土地，土地用途为城镇住宅用地（还建用地）。另，原告胡德武、胡萌系父子关系。袁开满系被告袁丽、袁镇的父亲，已去世；被告胡昌枝系被告袁丽、袁镇的母亲；被告袁镇、陈小英系夫妻关系；被告袁丽、袁镇系姐弟关系。以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的房屋买卖协议书、房屋拆迁安置补偿协议书、收条、欠条、洪山区青菱街道建和社区居民委员会出具的证明、土地使用权证、证人魏某的部分证言，被告提交的户口本、结婚证等证据予以证明。本院认为，本案的争议焦点在于：第一，涉案协议书的效力问题；第二，涉案协议书的履行问题。关于涉案协议书的效力。被告辩称涉案协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第四项及第六项规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条第五项规定，涉案协议无效。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，涉案协议并未违反《中华人民共和国合同法》第52条第五项规定的法律、行政法规的效力性强制性规定，故不能以此认定涉案协议书无效。其次，被告袁镇以个人名义签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，且涉案房屋在第三人处登记的收房权利人亦是被告袁镇，故原告有理由相信被告袁镇有权处分涉案房屋。另涉案协议书上已有被告袁镇、被告陈小英（袁镇配偶）、袁开满（家庭户主）的签名和捺印，且被告陈小英和袁开满的签字均发生在被告家中，该房屋处分已得到户主及多数家庭成员的认可。由此可见，原告已尽到充分的审慎义务，被告袁镇、陈小英及袁开满的处分行为系有权处分。综上，涉案协议书系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按涉案协议书的约定全面履行自己的义务。关于协议书的履行。首先，剩余购房款的数额问题。依据涉案协议书的约定，原告有向被告支付购房价款310000元之义务；被告有收到首期房款140000元后交付涉案房屋给原告之义务。本案中，原告主张已支付210000元购房款，但被告主张仅收到140000元购房款。根据被告陈小英开具的收条可知，原、被告之间口头协商的房款为240000元，故被告陈小英收条的内容为已收140000元，尾款100000元。同时，根据被告袁镇出具的欠条、原、被告陈述相符之处以及证人魏某的部分证言可知，被告袁镇出具欠条中的“70000元”，其实是证人魏某获取的购房介绍费，并陈述了另一个事实即尾款还剩100000元。故无论是依据书面证据，还是双方当事人的口头陈述，都可以确定原告还需支付的购房尾款为100000元。根据《房屋买卖协议书》的约定，被告向原告交付房屋时，原告必须向被告一次性支付剩余房屋尾款100000元。其次，交付问题。《房屋买卖协议书》正文部分载明乙方系原告胡萌，因购房时原告胡萌未成年，由其父亲原告胡德武代为签字，但该房屋的实际购买人系原告胡萌。现原告胡萌系完全民事行为能力人，故被告应向原告胡萌交付涉案房屋。本案中，因涉案房屋被告袁镇尚未收房，故被告袁镇应先就涉案房屋办理收房手续，再向原告胡萌交付房屋。最后，关于过户问题。涉案房屋现仍不具备办证条件，故待涉案房屋取得或能够取得不动产权属证书时，原、被告可自行协商办理过户手续，若协商不成，可另案起诉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：一、被告袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝继续履行《房屋买卖协议书》，并于本判决生效之日起二十日内向原告胡萌交付位于武汉市洪山区青菱街建和村还建房（建和世家）13栋2单元1303号房屋；二、驳回原告胡萌、胡德武的其他诉讼请求。本案案件受理费收取9140元，由被告袁镇、陈小英、袁丽、胡昌枝共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐审 判 员  杨 洁人民陪审员  吴小蕊二〇一九年八月二十日书 记 员  李 惠