福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初463号 原告：李丽莉，女，1965年9月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：刘金国，男，1959年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告李丽莉与被告刘金国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽莉、被告刘金国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李丽莉向本院提出诉讼请求：1.确认李丽莉向刘金国的民间借贷本金为400000元；2.解除原、被告签订的买卖合同号00449315《存量房买卖合同》以及编号1880687《房屋买卖居间协议书》；3.李丽莉代为清偿刘金国以位于厦门市集美区房屋为抵押物发生的债务，具体金额以还款当日确定的债务本息为准，以涤除刘金国对该房屋设置的抵押权；4.刘金国协助李丽莉办理位于厦门市集美区房屋的转移过户登记手续，重新将该房屋过户登记到李丽莉名下，相应的费用由刘金国承担；5.李丽莉有权代为清偿刘金国的抵押债务本息中，抵销李丽莉向刘金国的借款；6.刘金国自2017年10月起至恢复位于厦门市集美区房屋的供水、供电之日止，按每月2000元赔偿李丽莉的损失；7.案件受理费由刘金国承担。审理中，李丽莉变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的合同号00449315《存量房买卖合同》以及编号1880687《房屋买卖居间协议书》；2.刘金国协助李丽莉办理位于厦门市集美区房屋的转移过户登记手续，重新将该房屋过户登记到李丽莉名下，相应的税费由刘金国承担；3.案件受理费由刘金国承担。事实和理由：2014年间，李丽莉因资金周转向刘金国借款100000元，向案外人邱丽芬借款200000元。2015年9月邱丽芬催还借款，李丽莉原想以自己名下位于厦门市集美区房屋作为抵押物向银行贷款，但因信用卡逾期的不良征信记录，银行不接受李丽莉的贷款申请，李丽莉转而想以房屋为抵押物向从事民间借贷业务的公司借款，并找刘金国商谈。刘金国以向放贷公司借款的利率比向银行贷款的利息要高，同时担心房子抵押给放贷公司后，刘金国的100000元借款债权得不到保障，进而要求以签订房屋买卖合同的方式，将房屋过户到刘金国名下，再由刘金国向银行办理按揭贷款，待贷款发放后再去清偿邱丽芬及刘金国之前的民间借贷债务。银行按揭贷款由李丽莉以刘金国的名义清偿。（后在厦门市集美区人民法院审案过程中，刘金国才说出在2016年3月已从中国工商银行贷款到300000元，李丽莉于2016年3月2日询问贷款进度时，刘金国还以各种理由推托。）李丽莉按刘金国的要求于2015年12月18日与之签订了合同号00449315的《存量房买卖合同》，价格约定为350000元，并在厦门市不动产登记中心办理过户手续，将案涉房屋过户到刘金国名下，还按刘金国的要求签订了一份空白的、编号1880687《房产买卖居间协议书》。之所以《存量房买卖合同》约定房屋的买卖价格为350000元，是为了通过向刘金国新借350000元以清偿案外人邱丽芬200000元借款、清偿刘金国的借款本金100000元及利息40000元，房产过户费约10000元，债务总计350000元。房屋过户到刘金国名下后，刘金国要求李丽莉出具一份借款金额为355000元的借条，并要求写明“如果没还本金和利息，李丽莉房子以伍拾万元卖给刘金国。全付现金总数355000元整”。2016年2月份左右，李丽莉由向刘金国借款50000元，至此共向刘金国借款本金400000元。刘金国以向李丽莉支付的款项属银行贷款过桥性质的短期借款为由，要求按月利率6%计付利息，李丽莉于2016年4月重新出具了金额为520000元的借条（本金400000元及按月息6%计算的五个月利息120000元）。2016年7月份左右，李丽莉又按刘金国的要求出具了一份借款金额为676000元的借条（本金400000元及利息120000元共计520000元，以及按月息6%计算的五个月利息156000元）。多次催促被告办理购房按揭贷款无果的情况下，李丽莉于2017年12月20日向厦门市集美区人民法院提起诉讼，要求撤销00449315号《存量房买卖合同》并返还房屋。该案经厦门市集美区人民法院和厦门市中级人民法院审理，均以李丽莉的诉讼请求超过了法律规定的撤销权行使期间为由判决驳回了诉讼请求。但厦门市中级人民法院（2018）闽02民终2803号生效民事判决认定“李丽莉上诉主张本案系民间借贷关系而非房屋买卖关系，本案讼争房屋已变更登记至刘金国名下，但刘金国并未支付对价，刘金国所称的购房款676000元系李丽莉向刘金国的借款，且包含高额利息。对此，李丽莉可依刘金国未支付本案购房款另案请求解除讼争《存量房买卖合同》并返还房屋”。 刘金国辩称，1.同一案件厦门市集美区人民法院驳回李丽莉诉讼请求，经厦门市中级人民法院驳回上诉，维持原判，已注明为终审判决。2.李丽莉于2015年12月18日将讼争房屋卖给刘金国并已过户，2015年12月30日至2016年12月29日，我与李丽莉签订房屋租赁合同，每月租金为3000元，但李丽莉从未付过一分钱的租金，至今还占用房屋。我准备另案起诉李丽莉欠我租金一事，并解除租赁合同。 本院经审理认定事实如下： 2015年12月18日，由李丽莉作为卖方，刘金国作为买方，双方签订一份编号为00449315的《存量房买卖合同》，约定：李丽莉将位于厦门市集美区房屋出售给刘金国，房屋建筑面积为62.10平方米，房产成交价为350000元，定金为20000元，买方（刘金国）应于2015年12月18日前支付购房款330000元，房屋买卖过户涉及的所有税费由买方（刘金国）承担，合同自买卖双方签字之日起生效。原、被告双方于同日办理了房屋权属转移登记至刘金国名下。双方另签订有一份编号为1880687的《房产买卖居间协议书》，约定：李丽莉同意将坐落于集美区杏东路45号404室房屋出售给刘金国，建筑面积62.1平方米，房产成交总价为676000元，协议签订当日刘金国支付李丽莉购房定金476000元，房产交易税费由刘金国负担，李丽莉应于2015年2月29日将房产交付给刘金国使用，本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市存量房买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准。2016年3月24日，刘金国以案涉房屋办理了最高额抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，该抵押登记于2019年4月2日注销。案涉房屋由李丽莉居住使用至今。 2018年1月10日，李丽莉以刘金国为被告向本院提起诉讼，诉讼请求：1.撤销00449315号《存量房买卖合同》；2.刘金国将厦门市集美区房产返还给李丽莉；3.诉讼费用由被告承担。本院于2018年2月27日作出（2018）闽0211民初511号判决，以李丽莉的起诉超过了撤销权的行使期间为由驳回其诉讼请求。李丽莉不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年10月20日作出（2018）闽02民终2803号判决，判决认为：“李丽莉于2017年12月20日提起诉讼要求撤销《存量房买卖合同》，已超过撤销权的行使期间，李丽莉上诉主张本案系民间借贷关系而非房屋买卖关系，本案讼争房屋已变更登记至刘金国名下，但刘金国并未支付对价，刘金国所称的购房款676000元系李丽莉向刘金国的借款，且包含高额利息。对此，李丽莉可依刘金国未支付本案购房款另案请求解除讼争《存量房买卖合同》并返还房屋”，判决如下：驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年11月3日发生法律效力。 本案审理中，李丽莉向本院提供借条复印件九份、欠条复印件一份。其中五份借条复印件的落款日期为2015年12月7日，借款金额分别为400000元、410000元、520000元、676000元、140000元，另有三份未注明借款日期的借条，金额分别为20000元、50000元、215000元，及落款日期为2013年7月24日金额为20000元的借条一份。金额为215000元的借条记载“总数欠刘金国叁拾伍万伍千元整，如果没还本金和利息李丽莉房子以伍拾万卖给刘金国。”李丽莉另提供欠条复印件一份，欠条记载李丽莉欠邱丽锦197000元。庭审中，刘金国确认上述借条、欠条原件均由其持有，并出示了金额为676000元的借条原件。 刘金国于2019年2月12日收到本案起诉状。庭审中，原、被告均确认双方之间存在房屋买卖合同关系，并确认于2015年12月18日就借款本息进行了结算，但对于截止当日李丽莉尚欠刘金国的借款本息数额双方陈述不一，李丽莉陈述为350000元，刘金国陈述为676000元，刘金国辩称676000元借款已用于抵销应支付李丽莉的购房款。 以上事实，有李丽莉提供的《存量房买卖合同》、《房产买卖居间协议书》、（2018）闽02民终2803号民事判决书各一份、借条复印件九份、欠条一份，刘金国提供的借条一份以及法庭笔录相互佐证，本院予以确认。 本院认为，根据原、被告提供的借条及庭审陈述可以确认在2015年12月18日前，李丽莉与刘金国之间一直存在不定额、不定期的民间借贷关系，但尚未达成房屋买卖的合意。2015年12月18日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》，就案涉房屋办理了房屋权属转移登记至刘金国名下，结合双方均确认存在房屋买卖合同关系，本院认定李丽莉与刘金国于2015年12月18日形成了合法有效的房屋买卖合同关系。虽然《存量房买卖合同》约定的房屋成交总价仅为350000元，但根据《房屋买卖居间协议书》约定：“本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市存量房买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准。”可以认定本案房屋买卖的价款应根据《房屋买卖居间协议书》认定为676000元。刘金国提出《房屋买卖居间协议书》约定的购房款中有476000元定金其并未支付而是以双方之前的借款本息予以抵销，另有215000元购房款于2015年12月18日以代李丽莉向案外人邱丽芬、邱丽锦偿还借款的形式支付，但根据刘金国的陈述，该些款项均已计入2015年12月7日李丽莉向刘金国出具的金额为676000元的借条中，且刘金国仍持有借条原件。刘金国主张本案676000元购房款已通过借款本息抵扣以及代为向案外人偿还借款的形式支付，却仍持有李丽莉向其出具的借条原件，有悖常理，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”刘金国未履行支付购房款这一主要合同义务，李丽莉出售案涉房屋的合同目的不能实现，现李丽莉以刘金国未支付购房款为由主张解除双方签订的编号为00449315的《存量房买卖合同》以及编号为1880687的《房屋买卖居间协议书》，于法有据，本院予以支持。李丽莉通过诉讼提出解除合同，则合同解除的时间为被告刘金国收到本案起诉状的时间即2019年2月12日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告双方之间的房屋买卖合同关系解除后，刘金国应当配合李丽莉办理位于厦门市集美区房屋的权属转移登记手续至李丽莉名下。关于李丽莉主张因该房屋权属转移登记至其名下所产生的相应税费由刘金国承担的诉讼请求，本院认为，因房屋转移登记产生的税费损失尚未实际发生，可待实际发生后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认李丽莉与刘金国签订的编号为00449315的《存量房买卖合同》以及编号为1880687的《房屋买卖居间协议书》于2019年2月12日解除； 二、刘金国应于本判决生效之日起十日内配合李丽莉办理位于厦门市集美区房屋权属转移登记至李丽莉名下； 三、驳回原告李丽莉的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，减半收取3650元，由刘金国负担。该款刘金国应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 林福赞 二〇一九年八月十三日 法官助理 王 悦 代书记员 连春玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。