河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终2845号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭会平，女，汉族，1982年11月5日出生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张世华，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡禹明，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）因与被上诉人郭会平房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，被上诉人郭会平及委托诉讼代理人张世华、胡禹明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尚锦公司上诉请求：1、依法撤销洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4660号民事判决，改判驳回郭会平的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由郭会平负担。事实与理由：1、无法接入正式电和绿地问题引起的“规划变更”是逾期办证的两个因素，一审判决仅考虑正式电问题，对“规划变更”引起的规划手续尚未恢复办理的因素未予考虑错误，应予以纠正。规划变更非尚锦公司所能预见和左右，不是尚锦公司过错所致。一审判决回避规划变更引起的规划手续仍未恢复的事实，请求二审法院充分注意规划变更属于与供电问题并存的原因，并纠正一审判决认定的该部分事实。2、一审判决在认定规划变更导致逾期办证，尚锦公司不应承担责任的同时，对升龙城B区的规划手续办理仍处于停滞状态的事实采取回避态度，判决尚锦公司对正式电接通后由于规划变更原因引起的办证逾期承担违约责任，严重损害尚锦公司的合法权益。3、2017年7月25日是《高压供用电合同》的签订时间，并非通电时间，升龙城一期正式接入正式电时间为2017年8月29日、二期接入正式电时间为2018年9月5日，一审判决未加区分，统一以2017年7月25日作为尚锦公司承担违约责任的起算时间点错误，应予以纠正。一审判决未考虑自接通正式电至完成首次登记期间，完成消防验收、规划核实、竣工备案工作所需要的正常的、合理的期限，尚锦公司请求二审法院预留一年的时间完成上述工作。4、根据《商品房预售合同》第八条的约定，尚锦公司有权以市政配套原因顺延交房期限，对应的办证期限应以顺延交房期限届满后起算360日。5、一审判决认定逾期办证违约责任截止时间错误。尚锦公司的合同义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，登记机关出具受理单，即视为尚锦公司完成了办证资料报备义务。一审判决将承担逾期办证违约责任的截止期限明确为出卖人完成首次登记，是对两个概念的混淆，加大了尚锦公司的责任，且与合同约定明显不符，应予以纠正。6、一审判决第一项“本判决生效后将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案”不具有执行性，且与一审判决认定事实矛盾。一审判决认定“规划调整”、“政策调整”是出卖人无法预见和左右的逾期办证的两个并存的因素。但在规划问题尚未解决的情况下，判决尚锦公司在确定期限内完成资料报备义务，对尚锦公司是无法完成的义务。7、一审法院以尚锦公司邮寄的《交房通知书》的时间早于竣工验收合格时间且无法证明《交房通知书》的内容和认定郭会平主观上并无违约的故意，驳回尚锦公司的一审反诉请求，有失公平。郭会平辩称，1、依据合同的相对性，尚锦公司违约应当承担违约责任。本案诉求要求办理房产证等是基于郭会平与尚锦公司签订的房屋买卖合同。该合同的双方当事人为郭会平与尚锦公司，合同相对人并没有政府等其他单位，尚锦公司应当依据合同的约定履行其办证的义务。2、尚锦公司作为成熟的开发商，应当预测办证过程中可能会遇到的问题及风险。尚锦公司应是经过成熟合理的考虑后才在房屋买卖合同中填写360日内到登记机关提交材料备案办理房产证。3、尚锦公司所属上海升龙投资集团为全国知名开发商企业，是一个集地产开发商业运营等城市综合运营商。由此郭会平有理由认为尚锦公司作为成熟的开发商其填写的所有日期即事先进行过合理的预测和考虑的。故尚锦公司应当依合同履行其办证的义务。4、尚锦公司以规划变更正式电问题抗辩不履行办证义务或者迟延履行办证义务的理由不成立。首先，本案商品房买卖合同约定交房日期为2016年5月30日，而在一审尚锦公司提交的洛阳市专题规划审核委员会会议纪要显示，召开日期是2016年1月4日。既然尚锦公司将房屋交付给郭会平，说明该房屋具备了交付使用及办证的相关的手续及条件。其次，本案一审开庭时间为2018年10月份，截止到开庭时间尚锦公司就办证存在的相关问题并没有告知过郭会平。最后，截至目前，郭会平并没有收到政府出具的、相关的、以政府名义正式发布的文件。综上所述，请求法院驳回尚锦公司的上诉请求，维持原判。郭会平向一审法院起诉请求：1、判令尚锦公司立即将办理位于涧西区珠江路369号升龙城B区26-1-1622室房产证有关资料报送产权登记机关备案；2、判令尚锦公司向郭会平支付违约期间（2017年5月26日至2018年4月11日共计321天）的违约金合计5038、75元（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给郭会平。起诉之日起，尚锦公司仍要向郭会平支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止；3、要求尚锦公司赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费；4、要求尚锦公司承担案件诉讼费用和其他费用。尚锦公司向一审法院反诉请求：1、请求判令郭会平向尚锦公司支付逾期收房违约金共计16262、14元；2、请求判令反诉费用由郭会平承担。一审法院认定事实：2013年9月10日，郭会平与尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定郭会平向尚锦公司购买升龙城B区26幢1622号房屋，金额为313941元，交付期限为2016年5月30日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用）。关于交接，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。在出卖人交房前，买受人应付清所有应付款项（包括购房款、逾期付款违约金等其他应向出卖人应付款项），否则，出卖人有权拒绝交房。买受人逾期或拒不办理房屋交接手续的，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，该房屋的一切风险责任由买受人承担等。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0、5向买受人支付违约金。另外，郭会平与尚锦公司还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之0、5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2017年2月13日，郭会平从尚锦公司处接收房屋。至今，尚锦公司将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明，2016年5月30日，涉案的26号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。还查明，尚锦公司于2016年5月28日向郭会平邮寄《交房通知书》一份根据该邮件的投递记录，邮件于2016年5月29日由他人签收。但在一审庭审过程中，尚锦公司并未提供证据证实该《交房通知书》的具体内容。上述事实，由尚锦公司向一审法院提交的《商品房预售合同及补充协议》、《洛阳［升龙城楼宇交接书］》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和双方签订的《商品房预售合同》的约定，尚锦公司有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案。故此，结合郭会平提出的具体诉讼请求，一审法院确定尚锦公司应当将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。依据双方的约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0、5向买受人支付违约金。尚锦公司于2017年2月13日向郭会平交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使郭会平无法取得房地产权属证书，已构成违约，郭会平要求尚锦公司支付违约金的请求，依法予以支持。关于尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延，尚锦公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。一审法院认为，从尚锦公司提交的证据能够证明导致尚锦公司逾期办理产权登记备案的原因是规划变更和政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收以及引起供电预警，该因素并非尚锦公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中规划变更和政策调整等因素是尚锦公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且郭会平、尚锦公司双方签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有尚锦公司自身因素，也有非尚锦公司所能预见和左右的其他方面因素，故对于尚锦公司提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电预警于2017年7月25日解除，而能够确认的郭会平收房时间为2017年2月13日，即在郭会平实际接收房屋360日以后开始计算违约金，已经实际兼顾了尚锦公司的前述抗辩意见的内容，并无不当之处。综上，一审法院确定违约金的计算方式以合同约定的方式进行，即以总房款313941元为基数，按照日万分之0、5的标准自2018年2月8日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。关于郭会平要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，依法不予处理。关于尚锦公司提出的要求郭会平支付逾期收房违约金的诉讼请求，虽然尚锦公司提供了其向郭会平送达《交房通知书》的证据，但是其邮递《交房通知书》的时间早于其主张的竣工验收合格时间且其并未提供证据证实其向郭会平送达的《交房通知书》的具体内容，同时，结合郭会平提供的有关部门出具的资料等证据，可以得出其主观上并无违约的故意，故此，现有证据无法认定尚锦公司主张的郭会平存在的违约事实，对于此项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尚锦公司于本判决生效后三十日内将郭会平购买的位于涧西区珠江路升龙城B区26幢1622号房屋办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案。二、尚锦公司于本判决生效后十五日内向郭会平支付违约金。（计算方式：以313941元为基数，按照日万分之0、5的标准自2018年2月8日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止）如果尚锦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回郭会平的其他诉讼请求。四、驳回尚锦公司的反诉请求。案件本诉受理费50元，反诉受理费104元，均由尚锦公司负担。本院二审期间，郭会平向本院提交了相关证据：物业公司电脑拍摄的物业费水费的产生情况。证明：案涉房屋在2017年3月之前已经交付使用。尚锦公司质证意见为：该证据系照片打印件来源不清，尚锦公司不予认可。就其证明方向而言，尚锦公司一审反诉及一审判决均予以确认郭会平实际收房时间是2017年2月13日。尚锦公司向本院提交了相关证据：1、洛阳信息港百姓呼声栏目截图一张。拟证明案涉房屋未能办理房产证并非因尚锦公司原因所致。2、国网河南省电力公司洛阳供电公司出具的《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》。拟证明升龙城一期正式电投入运营时间为2017年8月29日，二期投入运营时间为2018年9月5日。3、《建设工程消防验收意见书》四份、《建设工程规划核实意见书》一份，拟证明涉案区域供电预警解除后，尚锦公司积极推进消防验收工作。截止目前，升龙城B区6#、7#、8#、9#、10#已相继取得消防验收合格意见书。其他楼栋消防验收也在逐步进行。6#、7#系一期房屋，正式电接入时间为2017年8月29日，消防验收完成时间为2018年9月，规划核实完成时间为2019年5月30日，从正式电接入至完成消防验收合格实际耗时13个月，从消防验收合格至完成规划核实实际耗时8个月，按照办证流程，此后还需办理竣工备案约3个月，办证资料报备约3个月。即从正式电接通至完成办证（首次登记）实际需要27个月左右的时间，因此，应区分一期、二期正式电接入后，给尚锦公司预留合理的消防验收、规划核实、竣工备案及提交办证资料报备义务的合理时间。4、退件告知单，拟证明截止下发《退件告知单》之日，绿地补偿尚未到位，规划问题尚未解决。一审判决对规划手续暂停的事实采取了回避态度。5、河南省高级人民法院（2018）豫民申7078号民事裁定书。拟证明五方主体验收合格的交付条件不违反法律行政法规效力性强制性规定，属于有效约定，尚锦公司不存在违规交房的情形。郭会平质证意见为：对第一组证据真实性无法确定，证明方向有异议。首先，一审卷宗显示案涉小区的拆迁工作从2011年就开始，尚锦公司作为一个开发商应当考虑到相关的问题，其中包含历史遗留问题。如果没有解决相关问题就不应当销售案涉小区的房屋。其次，一审中郭会平提交的网络回复显示尚锦公司没有主动申请首次登记，故是尚锦公司违约在先，其应当承担违约责任，履行办证义务。第二组证据真实性无法确定。郭会平作为一个自然人无法核实该情况说明的真实性。但是尚锦公司作为开发商在开发小区时就应当考虑到用电供电的问题。郭会平也相信尚锦物业已经充分考虑到供电的问题，故该组证据不足以抗辩其延迟办证的意见。第三组证据与郭会平无关，郭会平所在楼层是26号，而该组证据显示的是6号、7号、8号、9号、10号，不予质证。第四组证据真实性无法确定，该组证据与郭会平无关。该证据所显示的申报项目是19号楼、20号楼，并不是26号楼。另外，该证据显示该项目建设期间曾发生行政诉讼，且安置房建设一直无进展等相关原因，该证据恰恰证明了因为尚锦公司的原因导致案涉房屋无法办理房产证，故其应当承担违约责任。对第五组证据的真实性没有异议，但是与本案无关。本院二审查明，涉案的升龙城B区一、二期供电变压器分别于2017年8月29日、2018年9月5日投入运营。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，尚锦公司与郭会平签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0、5向郭会平支付违约金，尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司于2017年2月13日向郭会平交付房屋，但是尚锦公司未按约定提交相关备案资料，郭会平未能取得房地产权属证书。尚锦公司辩称，其未能按约提交相关备案资料，是因为政策调整及规划变更、供电接入等原因，这些因素是尚锦公司不能预见和控制的，尚锦公司不应承担违约责任，本院认为，尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当依约办证并承担一定的违约责任。关于办证问题，合同约定尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，尚锦公司应当按照约定，于一定期限内将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非尚锦公司所能控制，综合全案情况，本院酌定在2018年9月5日正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2019年7月6日起计算违约金较为符合客观实际。关于郭会平要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，一审法院不予处理，并无不当。综上所述，尚锦公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4660号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4660号民事判决第三项、第四项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4660号民事判决第二项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向郭会平支付违约金，该违约金以313941元为基数，按照日万分之0、5的标准自2019年7月6日起计算至洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区26幢的不动产首次登记办理完毕之日止；四、驳回郭会平的其他诉讼请求；五、驳回洛阳尚锦置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉受理费104元，二审案件受理费50元，均由洛阳尚锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年八月十三日书记员  周 青