海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2019）琼97民终1601号   上诉人（原审被告）：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇滨海北路18号。   法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。   委托诉讼代理人：娄向东，该公司职员。   被上诉人（原审原告）：刘广东，男，1971年5月27日出生，汉族，现住北京市房山区。   委托诉讼代理人：王亚辉，海南华颂律师事务所律师。   上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（下称：东方滨海花园公司）因与被上诉人刘广东商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   东方滨海花园公司上诉请求：1.撤销海南省东方市人民法院作出的（2019）琼9007民初643号民事判决，改判驳回刘广东一审的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由刘广东承担。事实和理由：1.一审法院的判决认定基本事实不清。（1）东方滨海花园公司于2016年7月12日已经提交办理不动产权证申请。一审判决认定提交申请的时间与事实不符。（2）由于国家政策调整，东方市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月29日暂停受理土地、房屋登记业务，自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，但办理的前提是先办理土地分割。东方市不动产登记机构于2017年3月份才开始办理涉案房屋的土地分割，因此，应认定东方市不动产权登记机构于2017年3月份才开始办理不动产权证。一审法院认定自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务错误。2.一审判决适用法律错误。（1）《不动产登记暂行条例》、海南省《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》及东方市《关于实施不动产统一登记的通告》系政府行为，且发生在双方合同签订后、约定办证期限前，属于不可抗力，受不可抗力的影响，应部分或全部免责。而东方滨海花园公司已按合同约定履行了全部义务，在约定时间提交了办证材料，且刘广东没有遭受任何损失，东方滨海花园公司不应承担违约责任。（2）双方合同约定了将涉案房屋的所有权证办理完毕的时间。合同签订后，东方滨海花园公司积极、全面办理房屋所有权证手续，备齐了全部材料，具备了办理涉案房屋所有权证条件，并提交办证机关。但因上述政策颁布实施，致使无法办理房屋所有权证。2016年7月12日，为顺应国家政策，东方滨海花园公司向东方市不动产登记中心提交不动产登记申请。不动产登记中心受理后，由于必须先进行宗地分割，因此于2017年3月7日进行宗地分割，东方滨海花园公司积极配合提交相关材料，因不动产登记增加了土地分割及地籍调查，办证期限延长，不能按期完成办证。不能按期履行的原因系政府行为，不可归责于东方滨海花园公司，且刘广东未按要求的时间提交办证所需材料，也应承担相应责任。3.刘广东依据合同原约定办理房屋所有权证期限主张违约责任，没有事实和法律依据。（1）因国家政策变化，新的不动产权证办理需进行房屋占地分割及地籍调查等，比办理房屋所有权证所需材料多、时间长。（2）因不动产统一登记政策发生重大变更，无法办理原约定的房屋所有权证，原约定条款不具有约束力，原合同义务因情势变更，客观无法履行。刘广东依原合同约定主张违约责任，显失公平。（3）双方合同仅就办理房屋所有权证进行约定，在国家政策变更后，双方未就不动产登记事宜进行补充约定，应当根据新政策实施日期往后顺延办理期限，不能依据原约定。综上，请求支持东方滨海花园公司的上诉请求。   刘广东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，东方滨海花园公司的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回。   刘广东向一审法院起诉请求：1.请求判决东方滨海花园公司按每日111.2元的标准向刘广东支付从2016年11月2日起，至2018年8月22日止的违约金，共计658天，违约金金额为73169.6元；2.判决东方滨海花园公司承担刘广东支付的诉讼费、律师费。   一审法院认定事实：刘广东、东方滨海花园公司于2013年10月25日签订《商品房买卖合同》，约定刘广东购买东方滨海花园公司位于东方市海东方小区第1幢2单元7层03号房屋一套，建筑面积72.99平方米；约定房款总价513497元，实际房款总价为556452元。合同签订后，刘广东向东方滨海花园公司支付房款556452元，刘广东还支付了涉案房屋契税款项。刘广东、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金。上述合同附件七《补充协议》中第十四条约定：如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。   东方滨海花园公司于2014年11月1日向刘广东交付房屋。东方滨海花园公司于2016年1月11日取得了包括涉案房屋在内的海·东方一期1号楼的房屋所有权证。东方市人民政府于2016年6月28日作出东方市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起暂停受理土地、房屋登记业务；自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务；自2016年6月30日起，在东方市辖区内实施不动产统一登记发放工作。东方滨海花园公司于2016年7月12日向东方市国土局申请集中办理不动产权证书，东方市不动产登记中心受理刘广东办理不动产权证书材料的时间为2018年3月15日。刘广东于2018年8月23日取得涉案房屋不动产权证书。   一审法院认为，本案争议的焦点是：1.东方滨海花园公司是否应向刘广东支付逾期办证违约金；2.东方滨海花园公司是否应负担刘广东为本案所支付的律师费。   关于东方滨海花园公司是否应向刘广东支付逾期办证违约金的问题。刘广东、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同签订后，刘广东按照合同约定支付了房款、契税等款项，东方滨海花园公司向刘广东交付了涉案房屋，根据双方签订的合同第十五条约定，东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为刘广东办理完毕房屋权属转移登记。但东方滨海花园公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，应按合同约定承担违约责任，向刘广东支付违约金。虽然双方合同约定按日万分之二计算逾期办证违约金，但考虑到因国家政策的调整，东方滨海花园公司一直在履行办理涉案房屋的不动产权证书义务，且刘广东也未遭受经济损失，根据减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，将违约金从日万分之二调整按日万分之一计付。另外，根据双方签订的合同第十五条约定，东方滨海花园公司为刘广东办理房屋权属转移登记期限届满的次日为2016年11月1日，不动产登记中心受理刘广东的涉案房屋产权登记申请时间为2018年3月15日，应以此时间作为东方滨海花园公司已履行了办理房屋权属转移登记义务的时间，因为不动产登记中心受理后，其具体办证时间不取决于东方滨海花园公司，不应将不动产登记中心受理至实际办好证书的时间归责于东方滨海花园公司，故东方滨海花园公司逾期办证违约时间为499天。综上所述，东方滨海花园公司应向刘广东支付违约金27766.95元（556452元×0.1‰×499天＝27766.95元）。关于东方滨海花园公司辩解称合同约定的是办理房屋所有权证，不是不动产权证，且逾期办证的原因在于国家政策的调整，是政府原因导致的，不应承担违约责任。不动产登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，本质上是一致的，虽然程序上略有区别，但刘广东、东方滨海花园公司签订的合同约定办理期限为自房屋交付之日起730日内办理完毕，已留有足够的时间给东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求办理不动产权证书。且东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园公司履行义务，故对东方滨海花园公司的上述辩解意见，不予采信。   关于东方滨海花园公司是否应负担刘广东为本案所支付的律师费的问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”根据该约定，东方滨海花园公司作为违约方应负担刘广东为此案所支付的律师费2500元。综上，东方滨海花园公司应向刘广东支付逾期办证违约金27766.95元及律师费2500元，共计30266.95元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：东方滨海花园房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向刘广东支付逾期办证违约金及律师费共计30266.95元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1629元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担673.84元，刘广东负担955.16元。   各方当事人二审均未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是东方滨海花园公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算。   本案中，刘广东与东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，各方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，刘广东按照合同约定支付了房款、维修基金、契税等款项，东方滨海花园公司亦向刘广东交付了涉案房屋，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。但根据查明的事实，东方滨海花园公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记。故，东方滨海花园公司存在逾期办证的违约行为，应按合同约定承担违约责任。   关于违约金应如何计算的问题。一审判决根据政策背景、刘广东的实际损失、合同履行程度等将违约金调整为日万分之一，自刘广东应当取得房屋权属证书的期限届满的次日起至不动产登记中心受理办理材料之日止，判令东方滨海花园公司承担此期间的违约责任、支付违约金符合公平原则，有事实和法律依据，应予支持。东方滨海花园公司上诉称其已经在2016年7月12日提交办证材料，已经完成合同全部义务。本院认为，虽然出具具体产权证书的时间不由东方滨海花园公司自主决定，但是东方滨海花园公司应向不动产权登记机关提交完整的办理不动产权证申请所需的材料，才能视为其已经完成办证义务。东方滨海花园虽在2016年7月12日提交申请材料，但之后仍被办证机关要求提交相关材料，由此证明其在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，故其以该时间主张已履行合同约定的办证义务，没有依据，不予支持。东方滨海花园公司还上诉称其在合同中约定的是为刘广东办理新的不动产权证所需时间比办理房屋产权证时间长，且逾期办证的原因在于国家政策的调整，是政府原因导致的不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是东方滨海花园公司与刘广东签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。且东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，东方滨海花园公司亦未能举证证明实施不动产统一登记是导致其逾期办证的原因。故对东方滨海花园公司以政策调整导致其不能办证的主张，不予支持。   综上所述，东方滨海花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1629元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 何 亮   审判员 沈美萍   审判员 张模金      二○一九年八月七日   法官助理 白 黎   书记员 刘昕昕   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。