山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初814号原告：王元有，男，1974年1月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。被告：盛禄，男，1987年9月23日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：盛福，男，1980年11月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：王均娥，女，1957年9月3日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上述三被告共同委托诉讼代理人：马彦飞，山东宝元律师事务所律师。原告王元有与被告盛禄、盛福、王均娥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王元有委托诉讼代理人汪凯、被告盛禄、盛福、王均娥共同委托诉讼代理人马彦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王元有向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与三被告亲属盛庆忠于2003年4月30日签订的《合同书》无效；2.判令被告将涉案的位于日照市东港区的房屋一处返还给原告；3.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告系日照市东港区村民。2003年4月30日，原告与三被告亲属盛庆忠签订《合同书》一份，约定原告将其位于日照市东港区万元转让给盛庆忠。因盛庆忠非本村村民，无权购买孔家湖子村宅基地上的房屋，上述《合同书》违反土地管理法、损害社会公共利益，系无效合同。因盛庆忠已去世，原告与三被告未达成一致意见，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。三被告辩称，一是合同载明的原房主为王元友，不是本案原告王元有，原告没有诉权。二是被告购买的房屋登记房主为王立宗，原告无权向被告主张权利。因王立宗已故，本案缺少必要诉讼参与人。三是本案合同发生于2003年4月30日之前，被告购买的房屋不违反物权法的规定。四是涉案房屋面临拆迁，原告为利益驱使背信弃义主张房屋权益，该行为不应被法律所准许或鼓励，根据合同法的精神及维护交易稳定和安全考虑，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.1995年6月13日，日照市房地产管理处为王立宗颁发山东省城市私房所有权证一份，载有王立宗，住奎山街道办事处孔家湖子，房屋座落东港区，产权来源及取得日期1993年自建，住宅平房5间，其他1间。2000年1月15日，日照市东港区人民政府、日照市土地管理局东港分局向王元友颁发土地登记申请审批表一份（编号15-37-193），载有王元友，依据92年4月17日建设用地审批手续9202924审批表批准，奎山土管所批准建设用地、宅基地审批登记申请土地登记。四至为东至路、西至李宗华、南至路、北至路，地号15-37-193，图号15-37。符合规定要求，批准登记发证。涉案房屋建造在该土地登记申请审批表所载明的宅基地上。2000年3月1日，日照市东港区村民委员会出具书面证明一份，内容为“我村村民王元友同志，婚后与父王立宗同志分居立户，此房归王元友同志所有使用，申请确权给王元友同志。情况属实，王立宗、王元友。”。2.原告王元有系日照市东港区奎山街道大岭三村村民。王元友与盛庆忠签订《合同书》一份，约定王元友现房一处，正房五间卖给盛庆忠，水电齐全，房价2万元整。双方协定于2003年4月30日前全部付清房款。付清房款后房产证交予盛庆忠。以后房产过户办理手续全部由盛庆忠承担。原、被告双方签字、捺印，见证人王某、崔某。3.涉案房屋产权登记人王立宗系日照市东港区村民，已于2016年去世，配偶为万志姣，子女为王元森、王元江、王元玲、王元有。2019年4月30日，万志姣、王元森、王元江、王元玲、王元有签署声明书一份，内容为“兹有父亲王立宗，母亲万志姣，子女：王元森、王元江、王元玲、王元有，父亲王立宗已于2017年去世，关于父亲王立宗名下位于日照经济技术开发区房屋（5间）一处，该房屋于1998年分家分给王元有，该房屋归王元有一人所有。特此声明。证明人吕坤。”。4.本庭庭后依职权前往日照市东港区村民委员会调查，经向该村村委委员吕坤调查得知，盛庆忠、盛福、盛禄、王均娥户口均不在该村。涉案房屋四至为西面李强，北面是路，东面是路，南面是宋明亮。西面原来是李宗华，现为李宗华之子李强居住，南面宋明亮是后期建盖的。同时了解到，该村目前暂无拆迁计划。本庭依职权调取了三被告户籍登记信息，被告盛福为日照市东港区秦楼街道苏家村前7排38号，被告盛禄为日照市东港区三庄镇小庄村，被告王均娥为日照市东港区三庄镇小庄村075号。另查明，盛庆忠已去世。被告盛禄、盛福系盛庆忠之子，被告王均娥系盛庆忠之妻。5.2019年5月15日，日照市东港区村民委员会出具书面证明一份，“兹证明王元有（性别男，身份证号码3728021974××××××××），系我村村民，其曾用名王元友，我村没有其他姓名为王元友的村民。特此证明。”。本院认为，合同是否生效，需具备相应的生效要件即行为人具有相应的缔约能力，意思表示真实，且不违反强制性法律或者社会公共利益。关于原告王元有诉讼主体资格问题。被告“王元有”与“王元友”因字体不一致，被告主张原告王元有不具有诉讼主体资格，依据孔家湖子村村民委员会出具的证明内容、原告提交的“王元友”1996年领取的机动车驾驶证所载内容及照片结合原告王元有提交的居民身份证所载的公民身份号码及照片，可以确认原告王元有与“王元友”系同一人，故原告王元有可作为本案原告参加诉讼。关于涉案房屋产权问题。虽涉案房产仍登记在王立宗名下，王立宗已经去世，其不能再作为民事主体享有相应的权利。依据政府部门颁布的涉案房屋的土地登记申请审批表、孔家湖子村村民委员会出具的书面证明以及王立宗配偶及其他子女出具的声明书内容结合盛庆忠与王元有签订涉案房屋买卖合同书的事实，可以认定本案原告王元有应为涉案房屋的实际所有人。本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。。”。王元有与盛庆忠签订的涉案房屋的《合同书》，虽系双方真实意思表示，但由于盛庆忠及本案三被告非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，故王元有主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。涉案房屋尚在，三被告应将涉案房屋返还原告。因王元有违背诚实信用原则要求确认房屋买卖协议无效，造成三被告购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。综上所述，王元有所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告王元有（王元友）与盛庆忠签订的位于日照市东港区房屋一处买卖的《合同书》无效。二、被告盛禄、盛福、王均娥于本判决生效之日起九十日内向原告王元有返还判决主文第一项《合同书》中位于日照市东港区房屋一处（正房五间，四至为西至李强，北至路，东至路，南至宋明亮）。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告盛禄、盛福、王均娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇一九年八月二日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的本质的原属于农民集体所有的土地。第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。