陕西省榆林市横山区人民法院民事判决书（2019）陕0803民初2463号原告：中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行，住所地：榆林市横山区北大街。负责人：郑国宏，系该行行长。委托诉讼代理人：乔小飞，男，陕西格道律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张买买，陕西格道律师事务所实习律师，一般代理。被告：白某，男，汉族。被告:李某某，女，汉族，系被告白某之妻。被告:榆林市横山区建新房地产开发有限公司，住所地：榆林市横山区。法定代表人：杨来贵，系该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行（以下简称“农行横山支行”）与被告白某、李某某、榆林市横山区建新房地产开发有限公司（以下简称“建新公司”）借款合同纠纷一案，原告农行横山支行向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行横山支行的委托诉讼代理人乔小飞、张买买，被告李某某到庭参加了诉讼，被告白某及建新公司经合法传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告农行横山支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告白某、李某某立即偿还原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行借款本金32198.1元及利息、罚息、复利（截止2019年5月30日产生利息22987.54元、罚息1458.48元及复利1085.1元）；2、被告榆林市横山区建新房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3、依法判令原被告白某、李某某提供的抵押物横山区XX大道XX号线XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房产（房产证号：横房预横山字第005912号）折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费以及原告为实现债权支出的一切费用由被告承担。事实与理由，被告白某、李某某因购买房屋向原告提出借款申请。原告审核同意后，于2013年1月14日与被告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：XXXXXXXXXXXXX3752），借款金额为36万元，借款期限为180个月，借款年利率为固定利率，以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮或下浮一定比例确定执行利率，即6.8775%，逾期年利率为10.31625%；还款方式为等额本息还款。为担保该笔借款，被告白某、李某某自愿以其所有的位于横山区XX大道XX号线XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房产作抵押，并办理了预告抵押登记。另，被告榆林市横山区建新房地产开发有限公司出具担保承诺书，承担从签订借款合同之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥正式抵押登记手续之日的保证担保责任。借款合同签订后，原告即于2013年1月15日向被告白某发放了该笔借款。截至2019年5月30日被告白某已经逾期19期，已经严重违约。综上，原告认为，原告与被告白某、李某某签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。借款期满后，被告白某未及时清偿借款，已经严重违反了合同义务。被告李某某与白某在借款时系夫妻关系，且共同向原告申请借款，用于购买共同生活居住的房产，故应对该笔借款明知且用于家庭生活、经营，故应为夫妻共同债务，依法共同承担偿还借款的责任同时，被告榆林市横山区建新房地产开发有限责任公司依法应承担连带保证责任。原告农行横山支行向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、白某、李某某身份证、户口本复印件及结婚证复印件一份，证明二被告主体适格，且本案借款发生在白某与李某某婚姻关系存续期间；2、个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产抵押清单、房屋预告登记证明各一份，证明原被告签订的合同真实有效，被告白某、李某某应按约如期还本付息，被告榆林市横山区建新房地产开发有限公司承担连带保证责任；3、积欠本息情况一份，证明依据借款合同约定，被告白某、李某某未按期足额偿还借款，构成违约，原告有权要求被告清偿借款，并行使担保权，要求被告榆林市横山区建新房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告李某某辩称，借款属实，但是由于原告房产证一直办不下来，所以原告就不再还按揭款了。被告李某某未向法庭提交证据。被告白某、建新公司经合法传票传唤无正当理由未到庭应诉、答辩，亦未向法庭提交证据。本院对原告所举证据作如下分析认定：原告所举的证据客观真实，且有被告的签名捺印，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：2013年1月14日，原告与被告白某、李某某签订了《借款合同》，合同编号为XXXXXXXXXXXXX3752。借款金额为36万元。合同约定：借款期限从2014年1月23日起至2029年1月22日止；借款方式为等额本息还款法，还款日为每月21日；借款利率为浮动利率，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮，执行年利率6.8775%。同时约定，借款人未按约定期限归还本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，即执行逾期年利率10.31625%。对应付未付利息的，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按期偿还本息的，贷款人有权要求借款人一次性归还剩余的全部贷款并支付逾期利息，有权要求担保人承担担保责任。此外约定，按照本合同约定收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、担保权的费用由借款人承担。当日，原告即向被告白某、李某某足额发放了借款。为担保该笔借款，被告以其所有的位于横山区XX大道XX号线XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房产（房产证号：横房预横山字第005912号）为该笔借款设定抵押担保；另外建新公司出具阶段性担保承诺书，承诺个人住房按揭贷款自借款人与原告签订借款合同之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同履行过程中，被告白某仅将本息支付至2017年11月23日，截至2019年5月30日被告逾期19期，被告白某、李某某尚欠应付借款本金32198.1元及利息、逾期利息、罚息及复利。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，该借款合同为有效合同，被告白某、李某某应按合同约定履行还款义务，其不作为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，白某、李某某应当承担继续履行合同的违约责任。被告建新公司出具的阶段性担保承诺书，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，均为有效合同，被告建新公司未能办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记手续，故被告建新公司应当对上述欠款承担连带保证责任。被告白某逾期19期未偿还贷款本息属实，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原、被告在借款合同中约定了复利的事项及复利的计算方法，该约定符合《中国人民银行关于印发的通知》第二十条第二款“对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，故原告请求被告白某、李某某支付复利的诉讼请求本院予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，本案被告白某与李某某共同向原告申请借款，且用于购买共同生活的房产，并一致同意用该房产作抵押，故原告主张该债务应当按夫妻共同债务处理，符合法律规定，依法应予以支持。对原告请求以被告白某、李某某共同抵押的位于横山区XX大道XX号线XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房产（房产证号：横房预横山字第005912号）房屋变现所得价款享有优先受偿权的主张，经审查，该房产虽办理预告抵押登记，但未申请登记，预告登记失效。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，原告农行横山支行系房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对争议房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，并非对争议房屋享有现实抵押权，故原告请求对争议房屋享有抵押权并就拍卖价款优先受偿没有法律依据，不予支持。原告请求被告承担原告为实现该债权所支出费用的诉讼请求，因其未提交相关的证据，对此承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中国人民银行关于印发的通知》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、由被告白某、李某某于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行借款本金32198.1元及利息、罚息、复利。利息、罚息、复利从2017年11月23日起至债务履行完毕之日止按原、被告双方2013年1月14日签订的《个人购房担保借款合同》中约定的标准分段计算。二、被告榆林市横山区建新房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告其他诉讼。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，由被告白某、李某某、榆林市横山区建新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审 判 员   拓福成    二〇一九年八月二十日 书 记 员  王文波 1