广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初16803号原告：付升前，女，1982年11月15日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：梁小凤、黄建球，均系广东洛亚律师事务所律师。被告：文唯高，男，1978年8月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：徐月丽，女，1980年3月8日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托代理人：凌华，系广东环球经纬律师事务所律师。原告付升前诉被告文唯高、徐月丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付升前及其委托代理人梁小凤、黄建球，被告文唯高、徐月丽的共同委托代理人凌华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付升前诉称：2016年9月20日，原告与被告文唯高、徐月丽签订《房屋买卖合约》，约定由两被告转让广州市天河区*街3号903房，总成交价为1930000元，合同签订时支付定金100000元，在广州市房地产交易中心出具成功受理交易的回执当天支付430000元，余款1500000元申请银行贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接支付给两被告。上述合同签订时，上述房屋存在抵押权，亦被司法查封，故约定两被告实收1930000元，民生银行贷款、罚息、诉讼费约1700000元，该款项由原告负责垫资，两被告须积极配合。后双方于2016年9月27日办理了上述房屋的网签手续。上述合同签订后，原告积极履行合同义务，已向两被告支付了定金100000元，亦在2016年10月8日取得了银行同贷书。2016年11月初，在原告准备垫资替两被告偿还民生银行的欠款时，发现上述房屋于2016年10月31日被广州市黄埔区人民法院轮候查封，后原告找到两被告协商解除上述房屋查封事宜，但两被告要求加价，否则不愿意配合处理。后原告同意加价，又于2017年4月25日与两被告签订《房屋买卖合约》，上述房屋交易总价变更为2350000元，两被告自行解决涂销抵押和解除查封。后两被告未按照《房屋买卖合约》履行义务，一直未向银行还款，导致上述房屋无法涂销抵押和解除查封。原告为了尽快完成交易，向两被告提出垫资替两被告偿还银行款项，但两被告拒绝沟通，拒绝履行合同义务。直到2018年5月，原告再次联系两被告希望继续履行上述合约，但两被告提出交易价格变更为3800000元，则愿意继续配合交易，但是该价格超出了原告的合理预期。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告分别于2016年9月20日、2017年4月25日签订的《房屋买卖合约》；2、两被告向原告返还定金100000元；3、两被告向原告支付违约金470000元；4、两被告向原告赔偿房价差额损失980000元；5、本案诉讼费、保全费均由两被告承担。被告文唯高、徐月丽共同辩称：一、原告在签订涉案房屋买卖合约前明确知道涉案房屋存在抵押，亦被法院查封，根据相关法律规定，两份房屋买卖合约均属无效合同。原告明知涉案房屋被法院查封，仍与两被告签订房屋买卖合约，原告对上述合约无效具有明显过错，原告的损失应由其自行承担。原告要求两被告赔偿房屋差价损失980000元、支付违约金470000元没有事实及法律依据。二、两被告愿意返还原告已收取的100000元定金。两被告签订上述两合约后，积极与民生银行、农业银行沟通还款事宜，不存在拒绝配合的情形。原告没有向银行垫资向两家银行申请偿还银行欠款，亦没有实际垫付两被告拖欠银行的款项。综上所述，两被告愿意返还原告100000元定金，请法院驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：付升前提交的房产证复印件载明：广州市天河区*街3号903房（以下简称“涉案房屋”）的权属人为文唯高、徐月丽，共有情况为共同共有，建筑面积为107.78平方米，登记时间为2014年6月11日。付升前提交的查册时间为2018年5月22日的《广州市不动产登记查册表》载明：2016年1月21日，涉案房屋被本院以（2016）粤0106执保39号、（2016）粤0106财保19号协助执行通知书及民事裁定书查封；2016年10月31日，涉案房屋被广州市黄埔区人民法院（以下简称“黄埔法院”）以（2016）粤0112民初5107号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封；2017年8月21日，涉案房屋被黄埔法院以（2017）粤0112执2558号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封；2017年9月20日，涉案房屋被本院以（2016）粤0106执6480号协助执行通知书及执行裁定书解封；2018年1月24日，涉案房屋被本院以（2018）粤0106财保17号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封；他项权利摘要显示：涉案房屋的抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，最高债权额为1440000元，登记时间为2014年9月19日。查册时间为2019年6月14日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋于2019年2月13日登记至案外人吴飞名下，依据为（2018）粤0112执恢272号之一《协助执行通知书》。另查明，黄埔法院出具的（2018）粤0112执恢272号《执行款发放情况通知书》载明：涉案房屋为该院在执行中国农业银行股份有限公司广州开发区支行与文唯高、徐月丽借款合同纠纷一案中被拍卖。2016年9月20日，付升前（买方）与文唯高、徐月丽（卖方）及广州市富誉房地产代理有限公司（经纪方，以下简称“富誉公司”）签订《房屋买卖合约》，约定：物业地址为涉案房屋，成交价为1930000元；定金100000元，买方须在签署本合约之时支付给卖方；银行经审批出具同意贷款通知书后，首期楼款（不含定金）430000元买方应在广州市房地产交易中心部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款1500000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方；卖方保证对涉案房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配和处理，有关涉案房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口及清还抵押等，卖方应在交付涉案房屋予买方使用之日期前清理及迁出完毕，从而保证涉案房屋交易完成后买方无须对上述事项负责；其他事项：卖方以实收1930000元出售涉案房屋，本次交易所产生的税费由买方支付；由于卖方的产权正处于抵押和查封中，连同银行贷款和罚息及诉讼费等大约1700000元，该笔款项需要买方协助垫资还清才能正常交易，卖方必须积极配合等。案外人黄某在经纪方落款处签名。2016年9月22日，文唯高、徐月丽向黄某出具《委托书》，载明：文唯高、徐月丽委托黄某就涉案房屋代理和执行以下事项：代为办理涂消抵押登记、抵押登记、领证手续；涂消抵押之后，依法办理涉案房屋的卖房交易过户手续；受委托人有权代收售楼款等；委托书有效期自签署之日起两年内有效。《委托书》经广州市广州公证处公证。2016年9月27日，付升前向黄某转账100000元，附言为购房预付款。文唯高、徐月丽在本案中确认其收到了付升前支付的涉案房屋的定金100000元。2017年4月25日，付升前（买方）与文唯高、徐月丽（卖方）及富誉公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：物业地址为涉案房屋，涉案房屋成交价为2350000元；定金100000元买方须在签署本合约之时支付给卖方；卖方应在收到定金后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后10个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请25年1640000元的银行按揭贷款（如银行贷款金额有异，买方应在广州市房地产交易中心部门出具成功受理本次交易的递件回执当天补齐贷款以外的差额作为首期楼款）；银行审批出具同意贷款通知书后，首期楼款（不含定金）610000元买方应在广州市房地产交易中心出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付费卖方；楼价余款1640000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；（第三条第3款）卖方保证对涉案房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配和处理，有关涉案房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口及清还抵押等，卖方应在交付涉案房屋予买方使用之日期前清理及迁出完毕，从而保证涉案房屋交易完成后买方无须对上述事项负责；本合约签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约；届时，卖方除须退还所收买方已付款项外，还应按总楼价的20%赔偿给买方以弥补买方之损失，另买方有权解除本合约：卖方收取定金后拒不收取买方依照本合约约定按时支付之楼款或拒绝出售涉案房屋；卖方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；卖方在买方或者有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后7天，仍不履行本合约之条款时；卖方包括但不限于无故终止本合约或拒绝出售涉案房屋或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形，从而导致本合约无法履行；若卖方在交付涉案房屋予买方使用日期前未履行本合约第三条第3款之约定时，则由卖方承担全部责任并应赔偿与定金同等数目之金额给予买方以弥补买方之损失；合约取代任何过往之三方谈判中的声称、理解、承诺及协议；其他约定：卖方以实收2350000元出售涉案房屋，本次交易所产生的税费由买家支付；买家已知悉卖方涉案房屋存在债务抵押和被查封的状态，卖方承诺在2017年6月25日前必须办理完毕涉案房屋的解封手续和注销抵押登记，并在2017年7月25日前配合买方办理涉案房屋的过户手续，逾期卖方应当每日按总楼价的0.05%支付买方违约金。2017年5月24日，中国民生银行股份有限公司广州分行向付升前出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，主要内容为付升前于2017年5月23日向我行提出贷款申请，用于购买涉案房屋；我行经审批已通过其贷款申请，我行将向付升前发放1500000元的个人二手楼按揭贷款等。2017年10月13日，富誉公司向文唯高、徐月丽发出《履约催告函》，主要内容为文唯高、徐月丽应于2017年7月25日前配合买方办理涉案房屋的产权过户手续，现经富誉公司业务人员多次电话通知，文唯高、徐月丽仍未前来办理过户手续，富誉公司认为，文唯高、徐月丽未按合同之约定履行义务，要求文唯高、徐月丽务必于2017年10月25日前配合买方到广州市天河区房地产交易中心申请办理产权过户手续。2017年10月25日，富誉公司再次向文唯高、徐月丽发出《履约催告函》，主要内容为文唯高、徐月丽应于2017年7月25日前配合买方办理涉案房屋的产权过户手续，现经富誉公司业务人员多次电话通知并发送履约催告函，文唯高、徐月丽仍未前来办理过户手续，富誉公司认为，文唯高、徐月丽未按合同之约定履行义务，富誉公司再次发函，要求文唯高、徐月丽务必于2017年11月1日前配合买方到广州市天河区房地产交易中心申请办理产权过户手续。2018年6月25日，付升前以文唯高、徐月丽未按合同约定涂销抵押、解除查封等拒不履行合同义务为由提起本案诉讼要求解除合同并要求文唯高、徐月丽退还定金、支付违约金及赔偿损失。本案审理过程中，证人黄某出庭作证称：我做房产中介，在几年前已认识文唯高、徐月丽，其委托我出售涉案房屋；我与付升前系客户关系，在付升前购买涉案房屋前三、四个月因付升前寻找房源与其认识；付升前与文唯高、徐月丽双方签订了两份《房屋买卖合约》，签订第一份《房屋买卖合约》后，文唯高、徐月丽一直没有履行并想反价，经双方协调，交易价格增加至2350000元，故签订了第二份《房屋买卖合约》；签订第一份《房屋买卖合约》，买家同意为业主垫资，因为第二份《房屋买卖合约》增加了交易价格，因此由业主解决垫资问题，所以第二份《房屋买卖合约》没有约定买家垫资；关于第二份《房屋买卖合约》，文唯高、徐月丽一直无法解决银行的问题，无法履行该合同，我方亦多次催促，文唯高、徐月丽均不予理会；付升前本来没有同意帮文唯高、徐月丽进行垫资，但经过几个月，文唯高、徐月丽无法解决垫资问题，付升前就通过我表示同意垫资，文唯高表示需与徐月丽及徐月丽弟弟协商，后来未明确回复，故该问题没有解决。在本案中，付升前以文唯高、徐月丽双方就以下事实发表各自观点。一、关于付升前垫资解决解除抵押及查封的问题。付升前称2016年9月20日签订第一份《房屋买卖合约》时，只有本院的查封，其于2016年10月8日取得银行同贷书，后于2016年11月初转账400000元给黄某用于偿还民生银行的欠款，当时发现涉案房屋存在新查封，其找文唯高、徐月丽协商解决新查封问题，文唯高、徐月丽要求加价否则不配合处理，付升前无奈同意加价，故签订第二份《房屋买卖合约》，由于增加了房款，因此不再约定由付升前垫资解除抵押及查封，该义务由文唯高、徐月丽自行承担，故付升前没有进行垫资。文唯高、徐月丽确认付升前所述的查封事实，但表示付升前在签订第一份《房屋买卖合约》时已知悉涉案房屋被查封的事实，又在知悉涉案房屋被黄埔法院查封后签订第二份《房屋买卖合约》，付升前应认识到涉案房屋可能存在不能解封、无法完成交易的风险，文唯高、徐月丽另表示应由付升前进行垫资解除抵押及查封，应由其向黄某转账垫资款，其同意付升前垫资但无法举证在本案起诉前曾要求付升前进行垫资。付升前另提交银行流水证明其于2016年11月1日向黄某支付240000元及160000元。另双方确认，因涉案房屋的查封和抵押未解决，故并未到房管部门进行递件过户。二、关于付升前主张的差价损失。付升前提交由国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司作出的涉案房屋的《房地产估价报告》证明涉案房屋2018年7月26日的市场价值为3675288元，并明确同意以上述房屋市场价值作为其提起诉讼之日即2018年6月25日的房屋市场价值，明确其诉请的差价损失为其起诉之日即2018年6月25日的差价损失。文唯高、徐月丽同意涉案房屋2018年6月25日的市场价值为3675288元，文唯高、徐月丽亦确认其本案起诉前并无表示不履行合同。付升前称文唯高、徐月丽提出交易价格变更为3800000元，同意继续交易，未直接表示不继续交易。付升前表示其在本案起诉前并无另行购买房屋，并提交《房屋买卖合同》证明其在2019年1月在涉案房屋附近另以3225000元购买建筑面积为95.31平方米的广州市天河区*街1号301房，因此存在差价损失。本院认为：《房屋买卖合约》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。付升前与文唯高、徐月丽分别于2016年9月20日、2017年4月25日签订的《房屋买卖合约》均是当事人的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效，付升前与文唯高、徐月丽均应依约履行。因2017年4月25日的《房屋买卖合约》约定，该合约取代任何过往之三方谈判中的声称、理解、承诺及协议，故双方应按2017年4月25日的《房屋买卖合约》履行。关于付升前要求解除合同并要求文唯高、徐月丽退还定金并支付违约金的诉请。2017年4月25日的《房屋买卖合约》约定：付升前须在签署本合约之时支付定金100000元，应在签署本合约后10个工作日内其签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。根据本案查明的事实，付升前于2016年9月27日支付定金100000元，于2017年5月24日取得《个人二手房按揭贷款承诺书》，据此付升前已按上述合同约定履行相关义务。上述合同约定：文唯高、徐月丽在2017年6月25日前必须办理完毕涉案房屋的解封手续和注销抵押登记，并在2017年7月25日前配合买方办理涉案房屋的过户手续。文唯高、徐月丽辩称应由付升前垫资进行解封及涂销抵押与上述合同约定不符，本院不予采纳。根据涉案房屋查册时间为2018年5月22日的《广州市不动产登记查册表》，直至该日涉案房屋仍被多个法院查封及轮候查封，且相关抵押权并未涂销。文唯高、徐月丽未按上述合同完成解封及涂销抵押的义务显属违约。上述合同约定：文唯高、徐月丽不履行本合约约定导致本合约无法履行的，文唯高、徐月丽除须退还所收付升前已付款项外，还应按总楼价的20%赔偿给付升前以弥补其损失，另付升前有权解除合约。现涉案房屋因文唯高、徐月丽的涉诉案件经法院执行已过户至案外人名下，2016年9月20日及2017年4月25日的《房屋买卖合约》已无法实际履行，且如上所述文唯高、徐月丽构成违约，付升前要求解除2016年9月20日及2017年4月25日的《房屋买卖合约》具有合同依据，本院予以支持。根据上述合同约定，付升前要求文唯高、徐月丽退还定金100000元并支付违约金470000元（2350000元×20%）亦具有合同依据，本院予以支持。关于付升前要求文唯高、徐月丽赔偿房屋差价损失的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案双方确认付升前起诉时涉案房屋的市场价值为3675288元，双方亦确认文唯高、徐月丽在本案起诉前并无表示不同意出售涉案房屋，付升前在本案起诉前实际无法减少自身损失，且付升前亦提交《房屋买卖合同》证明其确实至2019年1月才另行购买其他房屋。因文唯高、徐月丽违约导致现双方的房屋买卖合同无法履行，且涉案房屋在本案起诉时的市场价值为3675288元，该价值与双方签订《房屋买卖合约》时约定交易价格2350000元存在较大差额，付升前亦提交《房屋买卖合同》证明其确实以更高的单价购买其他房屋，据此付升前确实存在实际损失。鉴于付升前2017年4月25日签订《房屋买卖合约》时已知悉涉案房屋被查封及轮候查封，其对于涉案房屋可能无法顺利过户应有一定预见，结合双方的责任大小，本院酌情认定文唯高、徐月丽须向付升前赔偿本案起诉时涉案房屋的70%的差价损失927701.6元【（3675288元－2350000元）×70%】，即扣除文唯高、徐月丽须支付的违约金470000元外，文唯高、徐月丽须向付升前赔偿涉案房屋的差价损失457701.6元（927701.6元－470000元）。对于付升前诉请超出上述金额的诉请，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告付升前与被告文唯高、徐月丽就广州市天河区*街3号903房分别于2016年9月20日、2017年4月25日签订的《房屋买卖合约》中所涉及的房屋买卖合同关系已解除；二、被告文唯高、徐月丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告付升前返还定金100000元；三、被告文唯高、徐月丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告付升前支付违约金470000元；四、被告文唯高、徐月丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告付升前赔偿房价差额损失457701.6元；五、驳回原告付升前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37200元，由原告付升前负担3380元，被告文唯高、徐月丽负担33820元；保全费5000元，由原告付升前负担450元，被告文唯高、徐月丽负担4550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  刘香玲人民陪审员  樊明香二〇一九年八月二十六日书 记 员  蒲肖明何瑞雯本判决已于2019年月日送达