福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初6935号 原告（反诉被告）：张呈祥，男，1982年9月27日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：刘志赠、王标志，福建求为律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈美州，男，1965年1月18日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。 第三人：福建省惠安县国家税务局，住所地惠安县螺城镇企塘岭，统一社会信用代码11350521003869676E。 法定代表人：吴亚龙，局长。 委托诉讼代理人：黄桦清、王树侬，福建瀛莱律师事务所律师。 原告（反诉被告）张呈祥与被告（反诉原告）陈美州、第三人福建省惠安县国家税务局（下称惠安国税局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，被告陈美州在答辩期限内提出反诉。本院依法由简易程序转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张呈祥的委托诉讼代理人刘志赠，被告（反诉原告）陈美州的委托诉讼代理人庄敬虹、第三人惠安国税局的委托诉讼代理人王树侬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张呈祥向本院提出诉讼请求：判决被告陈美州赔偿原告张呈祥经济损失2000000元（以实际评估价为准）。事实和理由：2012年9月1日，原、被告签订《承包协议书》1份，约定原告张呈祥向被告陈美州承包经营性用房，承包期间原告张呈祥搭建的沿街店面由被告陈美州任选3间免费供被告陈美州使用至协议期满，承包期限为5年4个月即自2012年9月1日起至2017年12月31日止，承包费用为每年26万元。合同签订后，被告陈美州向原告张呈祥交付了租赁物，原告张呈祥依约按期足额缴交了租金。2012年10月18日，被告陈美州向第三人出具了《关于在综合办公楼前投资建造店面的请示报告》，请求第三人同意在其承租的综合办公楼前面的沿街空地上投资基建店面，第三人书面确认同意基建。由此，被告陈美州将全部的建筑物基建内容交由原告张呈祥投资基建，原告张呈祥随后投资基建了建筑物合计1159.14平方米（其中一层580.89平方米，二层578.25平方米），并以出租等方式使用建筑物（被告选用的3间除外）。原告张呈祥认为，双方的租赁期限已经届满，租赁合同关系终止，原告张呈祥应当归还土地和房产等租赁物，被告陈美州应当将原告张呈祥投资基建的建筑物折价赔偿原告，但双方协商未果。 被告陈美州辩称，本案应系承包合同纠纷，涉案房屋仍由原告张呈祥掌管，尚未移交，原告张呈祥未能举证证明案涉新建沿街店面全部由其投资建设，其诉讼请求缺乏依据。根据承包合同第八条的约定，原告张呈祥应当将综合办公楼及设备设施恢复原状。综上，原告张呈祥诉求缺乏事实和合同依据，不应支持。 第三人惠安国税局述称，2012年9月30日，被告陈美州与第三人就的综合办公楼签订了《房屋租赁合同》1份，约定租赁期限为5年即2013年1月1日至2017年12月31日。合同第五条约定未经第三人书面同意，被告陈美州不得将出租房屋的部分面积或全部面积转租。2012年10月18日，被告陈美州出具《承诺书》1份，其承诺租赁期间内若有建造添附店面、房屋及装修装饰物、附属设施等财产的，在租赁期限届满后，该财产的所有权即无偿、无条件自动地转移给第三人，因被告陈美州建造添附的行为造成损失的，由被告陈美州自行承担，与第三人无关。综上，原、被告之间存在的任何纠纷均与第三人无关。 反诉原告陈美州向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告张呈祥立即将案涉综合办公楼及设施设备恢复原状。2、判决反诉被告张呈祥立即支付拖欠反诉原告尾期承包金8万元。事实和理由：2012年9月1日，原、被告签订《承包协议书》1份，约定承包期至2017年12月31日。上述协议第八条约定协议提前解除或有效期届满，双方未达成续租协议的，反诉被告张呈祥应于协议解除之日或承包期限届满30日内迁离承包房屋，并将房屋及设施设备恢复原状。现承包期届满，反诉被告张呈祥未能将案涉房屋及设施设备恢复原状，且尚欠反诉原告陈美州尾期承包金8万元，故应支持反诉原告陈美州的反诉请求。 反诉被告张呈祥辩称，1、反诉被告张呈祥已经支付租金至2017年12月31日即租期内的所有租金已经付清。虽然目前双方没有办理移交手续，但反诉被告张呈祥实际上已经未再占用案涉房屋，双方未办理移交的原因在于后续事务未能协商一致，反诉原告陈美州拒绝办理交接。2、反诉原告陈美州主张的综合办公楼及设施设备恢复原状，与反诉被告张呈祥投资基建的店面是不同的标的物，本案争议的是反诉被告张呈祥向第三人承租的空地上基建的建筑物，不是第三人原有的综合办公楼及设施设备。 第三人惠安国税局述称，原、被告之间的纠纷与第三人无关。 本院经审理查明，2012年9月1日，张呈祥与陈美州签订《承包协议书》1份，约定张呈祥向陈美州承包座落于东岭镇国税局的经营性用房，承包期间张呈祥搭建的沿街店面由陈美州任选3间免费提供陈美州使用至协议期满，期限自2012年9月1日起至2017年12月31日止，租金每年26万元。合同签订后，张呈祥向陈美州一次性支付保证金8万元。双方并对其他的权利义务进行了约定。2012年9月30日，第三人与陈美州签订《房屋租赁合同》1份，约定陈美州向第三人承租位于的综合办公楼，租赁功能仅限于住宿或办公，租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日。双方并对各自的权利义务进行了约定。2012年10月18日，第三人同意陈美州《关于在的综合办公楼前投资建造店面的请示报告》。同日，陈美州出具《承诺书》1份交第三人收执，承诺租赁期间内若有建造添附店面、房屋及装修装饰物、附属设施等财产的，在租赁期限届满后，该财产的所有权即无偿、无条件自动地转移给第三人，因陈美州建造添附的行为造成损失的，由陈美州自行承担，与第三人无关。 以上事实有张呈祥提供的《承包协议书》、请示报告、第三人向东岭镇政府发出的告知书、东兴街图，第三人提供的《房屋租赁合同》、《承诺书》，以及各方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人的争议焦点： 一、案涉《承包协议书》是否有效及张呈祥是否有权就位于综合办公楼前建设的沿街店面要求陈美州赔偿经济损失的问题。 张呈祥认为，双方签订的《承包协议书》属无效合同，理由如下：1、案涉协议书虽名为承包，但其涵盖的内容不仅包括承包综合办公楼进行经营性活动，还包括综合办公楼前投资兴建的沿街店面，案涉沿街店面的建设过程中，陈美州和第三人均没有办理相应的审批手续，属违法建筑。2、陈美州与第三人签订的《房屋租赁合同》明确约定陈美州无权转租，陈美州明显隐瞒了其转租权限，存在合同欺诈。3、陈美州向第三人承租综合办公楼除了进行转租营利以外，还包括投资兴建房屋进行增值投资，所以隐瞒了其向第三人承诺若添附自行负责的相关内容。综上三点，张呈祥认为案涉《承包协议书》内容存在违法、违约的情形，属无效合同，陈美州应承担合同无效的全部过错责任并赔偿张呈祥相关的损失。张呈祥相应提供证据1即实地勘丈成果图1份，以此证明张呈祥基建的建筑物形状和面积。证据2即2012年9月3日收款收据2份、供货单10份；2012年9月15日收款收据1份；2012年9月24日收款收据1份、供货单5份；2012年10月12日收款收据1份、供货单30份，以此证明案涉沿街店面自始至终由张呈祥建造并承担相关全部费用共计340805元。证据3即张某、张龙杰证人证言，以此证明案涉店面全部由张呈祥投资兴建。陈美州质证称：对证据1真实性无异议，但无法证明案涉沿街店面全部由张呈祥投资兴建。证据2真实性无异议，陈美州认可案涉沿街店面的主体工程由张呈祥投资兴建，但该组证据无法体现相关款项系用于兴建案涉沿街店面。证据3，因张某与张呈祥存在利害关系，且其证言无法直接案涉沿街店面全部由张呈祥投资兴建，其证言不能采信。张龙杰的证言效力是基于证人张某的证言效力，故其证言亦不能采信。第三人质证称：对张呈祥提供的证据1、2合法性无异议，对证据3证人陈述的内容不清楚。 陈美州认为，1、案涉《承包协议书》是关于承包综合办公楼的协议，不包括新建的沿街店面。陈美州与第三人签订的是《房屋租赁合同》约定不能转租，但没有约定不能承包，陈美州不存在隐瞒的情况。2、若张呈祥认为案涉《承包协议书》无效，则存在房屋返还的问题，因房屋还存在，故需要恢复原状，且若协议书无效，张呈祥不应提起赔偿诉讼，因案涉沿街店面没有相关审批手续，属违章建筑，不存在赔偿问题，如果以民事诉讼的方式得到赔偿，就是变相确认了违章建筑的合法性。3、张呈祥没有证据证明其投资建设了案涉沿街店面，陈美州前期也有投入部分资金。案涉沿街店面租期满后应按建筑物造价的评估价值，而不是按商业价值进行评估。 惠安国税局认为，案涉《承包协议书》是无效合同。第三人对原、被告之间的合同关系不知情，不管原、被告之间是承包关系还是租赁关系，未经第三人同意，陈美州均不得将租赁物交由他人使用，且《承包协议书》签订时间早于第三人与陈美州签订《房屋租赁合同》的时间，陈美州转租或承包都是没有权限的。根据陈美州与第三人的合同约定，如果租赁期间内若有建造添附店面、房屋及装修装饰物、附属设施等，应由陈美州报告后由第三人许可。因没有合法的建设手续，新建的沿街店面属于违章建筑，应当恢复原状。 诉讼中，本院根据张呈祥的申请，于2019年2月13日依法委托鉴定机构对位于惠安县综合办公楼前的建筑物［包括沿街店面架空层一、二层、简易搭盖］（含装修部分）的工程造价进行评估，但2019年5月7日福建华夏工程造价咨询有限公司，2019年7月18日福建泉宏工程管理有限公司均向本院出具回复函，告知对本院委托评估的案涉工程造价无法进行评估鉴定。张呈祥对两份回复函质证称：因案涉建筑物不是正式的招投标项目，没有经过正式的设计和报价，鉴定机构的回复只是针对正式的工程，可另行选择鉴定机构对案涉建筑物进行造价鉴定。若鉴定机构认为缺少现场的勘察或测绘记录，可以先行委托勘察和测绘，再由造价机构进行造价鉴定。陈美州质证称：对两家鉴定机构的回复函均无异议。因案涉建筑物部分隐蔽工程无法按现状进行鉴定，需采取破坏性措施才可进行勘察，且案涉建筑物的水泥、混凝土因时间久远，化学成分已经发生变化，两家鉴定机构回复告知无法进行评估鉴定均是符合事实情况的，张呈祥要求另行委托鉴定机构进行评估缺乏事实和法律依据。第三人惠安国税局对两份回复函均无异议。另，本院于2019年1月10日对案涉租赁物进行现场勘查并拍摄照片13张，张呈祥、陈美州及第三人对现场勘查的照片均无异议。 本院经审查认为，张呈祥提供的证据1、2，陈美州对其真实性无异议，对其证明对象有异议，但基于陈美州认可案涉沿街店面的主体建设系由张呈祥完成，且本院依法委托的两家评估鉴定机构均无法对案涉的沿街店面造价作出评估，故对张呈祥提供的证据1、2，予以采信，结合证据3，能够证明张呈祥兴建案涉沿街店面投资340805元。陈美州主张案涉店面前期建设费用包括向有关部门申报费用、交通费、应酬费用等系陈美州支出，但陈美州对其主张未能提供相关证据予以证明，故对陈美州的主张不予采纳。关于双方签订的《承包协议书》是否有效的问题，原、被告双方就综合办公楼签订的《承包协议书》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应认定合法有效。张呈祥认为案涉《承包协议书》无效，不予采纳。《承包协议书》签订后，原、被告双方就案涉综合办公楼前的空地兴建沿街店面达成合意，第三人对陈美州新建案涉店面的报告是准许的，故可以认定兴建案涉沿街店面是经陈美州及第三人同意的。因原、被告双方对新建沿街店面的费用处理没有约定，且案涉沿街店面未办理合法建设手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，应认定张呈祥新建案涉沿街店面的损失按原、被告双方的过错进行负担。张呈祥新建案涉沿街店面投入340805元，因案涉店面未办理合法建设手续，按照公平原则，原、被告双方应各自承担50%的过错即陈美州应当赔偿张呈祥因新建案涉沿街店面产生的经济损失170402.5元（340805元×50%）。 二、关于张呈祥是否应对位于综合办公楼进行恢复原状及是否应当支付陈美州承包金8万元的问题。 原告（反诉被告）张呈祥认为，陈美州的诉求应当予以驳回。理由如下：1、陈美州要求张呈祥恢复原状，但陈美州未能举证证明需要恢复到何种原状，张呈祥认为原状无须恢复。2、租赁期满后，案涉综合办公楼和新建的沿街店面均已由第三人实际控制，陈美州无权要求张呈祥继续支付租金。关于尾款承包金8万元的问题，因张呈祥同意将押金8万元用于抵扣尾期承包金，不要求陈美州返还，抵扣押金8万元后张呈祥已经付清承包期内的全部租金。张呈祥相应提供证据4即DCC历史流水、中国建设银行股份有限公司银行卡客户交易详细信息，以此证明张呈祥支付租金至2017年9月，再加上抵扣张呈祥的押金8万元，张呈祥已经付清承包期内的全部租金。陈美州质证称：对证据4真实性无异议，但张呈祥仍应继续支付租金。第三人惠安国税局质证称：对证据4不清楚。 被告（反诉原告）陈美州认为，张呈祥并没有将案涉综合办公楼交付给陈美州后再交付给第三人，故张呈祥应当继续支付租金。案涉的《承包协议书》约定合同期满后应恢复原状，根据该协议书的约定张呈祥应当将案涉综合办公楼恢复原状。因至今张呈祥尚未将综合办公楼恢复原状后交付给陈美州，故张呈祥租金仍应继续计算，且张呈祥存在违约行为，保证金可以不予返还。 第三人惠安国税局认为，案涉新建的沿街店面属于违章建筑，综合办公楼应恢复原状。 本院经审查认为，对张呈祥提供的证据4，陈美州对真实性无异议，本院予以确认，张呈祥同意押金8万元用于抵扣租金，不再要求陈美州予以退还，可以认定张呈祥在8万元押金抵扣租金后，其租金支付至2017年12月31日。故陈美州主张张呈祥应支付拖欠的尾期承包金8万元，不予支持。案涉《承包协议书》期满后，案涉建筑物由第三人实际接收，陈美州主张张呈祥应继续支付租金，不予采纳。虽然《承包协议书》第八条有关于合同期满后房屋及设施设备恢复原状的约定，但陈美州未能提供证据证明案涉综合办公楼的原状情况，其要求恢复原状缺乏依据，不予支持。 综上所述，本院认为，张呈祥与陈美州签订的《承包协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。因案涉新建的沿街店面未办理合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，张呈祥与陈美州应当按照双方的过错分担造价费用。因本院依法委托的两家鉴定机构均无法对案涉沿街店面的造价进行评估，故本院依据张呈祥提供的证据认定建设案涉沿街店面共花费340805元，按照公平原则，双方应各自承担50%的过错责任即陈美州应承担张呈祥的损失170402.5元（340805元×50%）。张呈祥请求陈美州赔偿经济损失200万元，合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。陈美州反诉请求张呈祥对案涉综合办公楼恢复原状，依据不足，不予支持。陈美州反诉请求张呈祥支付拖欠的尾期承包金8万元，因张呈祥同意押金8万元用于抵扣尾期承包金8万元，故对陈美州的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈美州应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张呈祥经济损失170402.5元。 二、驳回原告张呈祥的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告陈美州的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22800元，由原告张呈祥负担19092元（多预交的3708元予以退回），被告陈美州负担3708元，应于本判决生效之日起五日内缴交。反诉受理费900元，由反诉原告陈美州负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘素梅 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  陈炜清 二〇一九年八月十四日 法官 助理  吴燕芬 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5 12