广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5804号上诉人(原审原告、反诉被告）：张某，住广东省珠海市香洲区。上诉人(原审原告、反诉被告）：张某玉，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：张某（系张某玉之丈夫），基本情况同上。被上诉人(原审被告、反诉原告)：广州煌家房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。委托代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：胥科，广东金轮律师事务所律师。上诉人张某、张某玉因与被上诉人广州煌家房地产代理有限公司（以下简称煌家公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年1月17日，张某、张某玉（乙方、买方）、煌家公司（中介方）与案外人李某乙、林某（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定，甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区怡乐路70号大院55号801房的物业达成一致协议；该物业成交价2130000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲方双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；备注：已阅读并理解广州市《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办[2011]3号）以及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字[2011]156号），并承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任；等。2015年1月16日，张某、张某玉向某家公司出具《中介服务费确认书》，其中载明：本人张某、张某玉确认贵司提供了中介服务，成功促成与李沅英、林丽容签订关于广州市海珠区怡乐路70号大院55号801房物业的买卖合同；为此，本人同意支付人民币肆万贰仟陆佰元整予贵司作为中介服务费；本确认书自本人签署之日起生效；注：中介公司应提供完整、系统的中介服务（包括：签定合同，提供办理银行按揭贷款、收据等完整服务）；等。同日，张某、张某玉向业主李某乙、林某支付定金5万元，向某家公司支付2万元中介服务费。2015年3月29日，张某、张某玉（乙方）、煌家公司（丙方、工作人员郑某云）与李某乙、林某（甲方）签订《解约书》，内容为：根据2015年1月17日三方签订的“房屋买卖合同”，该合同内“付款细则”约定，2015年3月30日为签订“广州市房地产买卖合同”的最后期限，因乙方单方面原因，不能按合同约定买入甲方该物业而造成乙方违约。甲方只有行使解除该合同，终止交易；不向乙方出售该物业的权利……乙方无权要求甲方返还定金。补充条款：“甲方主动退回解约款给乙方人民币现金伍仟元整。”2015年4月21日，张某、张某玉向原审法院提起本案诉讼称：2015年1月16日之前，煌家公司的员工黄某丙、郑某云曾带张某、张某玉看房。2015年1月16日下午，张某、张某玉、煌家公司及业主三方签订了《房屋买卖合同》，该合同由煌家公司员工郑某云书写。之后，张某、张某玉向业主支付了定金5万元，向某家公司支付了中介服务费2万元。当张某、张某玉询问办理房产交易需提供哪些资料以便提前准备时，煌家公司员工郑某云告知张某、张某玉需提供连续三年的社保或者所得税清单。张某、张某玉当即质问煌家公司不早说，张某、张某玉的社保中间中断了三个月，所得税中间也有中断，如果煌家公司早说，张某、张某玉就不可能签合同。煌家公司的员工黄某丙、郑某云劝说道：这些都可以想办法搞定等等。但之后，张某、张某玉经过多方努力，也没能够取得购房资格。在此期间，张某、张某玉与煌家公司及业主多次沟通未果，不得不到广州市房屋交易监管中心、广州市房地产中介协会投诉，但也未能解决。2015年3月29日，张某、张某玉、煌家公司（代表：郑某云）及业主三方签订了《解约书》，业主只退回张某、张某玉5千元。由于煌家公司违背诚实信用的基本原则，恶意欺骗，误导张某、张某玉，故请求：1、煌家公司退回中介服务费2万元；2、煌家公司赔偿张某、张某玉损失4.5万元（由于张某、张某玉不符合购房资格与卖方解除合同所遭受的损失，张某、张某玉支付5万元定金给卖方，卖方只退回了5千元）。另外，不同意煌家公司的反诉请求，理由如下：煌家公司在提供房屋中介服务的过程中隐瞒穗国房字（2011）156号文件已经失效的事实，导致张某、张某玉与房屋的出卖方签订买卖合同，建立了中介合同关系，该合同由于煌家公司存在欺诈属于可撤销的合同。即便该合同有效，根据合同法关于居间合同的相关规定，居间人存在隐瞒的行为，不应收取中介费，且应承担相应赔偿责任。煌家公司原审答辩称：不同意张某、张某玉的诉讼请求。从张某、张某玉开始看房时，该公司工作人员已经告知了张某、张某玉广州市的限购政策是需要连续缴纳三年的个人所得税、社保等。张某、张某玉一直以为他们是符合购房资格的，是在后来打印税收、社保的清单时，才发现中间中断了一个月。张某明确知道自己不符合广州市购房资格，依然签订购房合同，是导致其与业主解除合同的根本原因。煌家公司已经完整的提供了居间服务，张某、张某玉应向该公司支付中介费。张某、张某玉向卖方支付的违约金损失是由其单方面的原因造成的，与煌家公司没有任何的关系。根据《房屋买卖合同》的约定，张某、张某玉应在合同签订之日支付中介服务费42600元，逾期支付的，从逾期之日起，按日支付应付费用百分之一的违约金。张某、张某玉拒不支付剩余的22600元中介服务费，故反诉请求：1、张某、张某玉向某家公司支付中介服务费22600元以及逾期付款违约金（从2015年1月16日起至付清上述费用之日止，每日按22600元的1%的标准计算，总额以22600元为限）；2、张某、张某玉承担本案的全部诉讼费用。本案一审中，张某、张某玉为证明其主张，还提供了以下证据：1、广东省广州市天河区社会保险基金管理中心2015年3月12日出具的张某玉《2011年12月至2015年1月的缴费历史明细表（2014年2、3、4月除外）》、广东省广州市天河区地方税务局出具的张某玉《2011年12月至2012年12月的纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》、《2013年1月至2014年11月（2014年3月除外）的税收完税证明》；2、广东省珠海市社会保险基金管理中心于2015年4月15日出具的张某玉2014年3月《珠海市职工社会保险缴费记录》。煌家公司质证意见：证据1由法院核实其真实性，从社保缴费历史明细、纳税凭证打印时间来看，张某、张某玉是在打印了缴费明细和税收完税证明后，才得知其不符合购房资格；证据2无法核实其真实性，并且该证据与本案没有关联性。原审法院依据煌家公司的申请向广州市房地产中介协会调取张某、张某玉于2015年1月27日向该协会投诉时提交的材料，包括1、《买方提供以下资料》；2、《投诉案件受理登记表》；3、投诉人意见的第一页，其中《买方提供以下资料》为煌家公司工作人员手写，内容为：身份证、户口簿、银行近半年流水、收入证明……税单/或社保、连续3年、打印。张某、张某玉质证表示：持有《买方提供以下资料》的原件，并对法院调取的上述资料的真实性、合法性和关联性均没有异议。煌家公司质证表示：对法院调取的上述资料的真实性、合法性没有异议，上述资料证明煌家公司在签订合同前已向张某、张某玉阐明广州市购房资格是需要连续三年的税单和社保的，但资料2、3是张某、张某玉的单方陈述，煌家公司不予认可。本案一审中，张某、张某玉确认：煌家公司在其签订房屋买卖合同前告知过广州市的限购政策，但告知的是旧的限购政策即穗国房【2011】156号文的内容；张某是珠海市的执业律师，从没有在广州缴纳任何的社保和纳税。煌家公司表示由于2011年限购政策实施后，煌家公司印制了大量的合同版本，在2013年限购政策变更后，还有大量合同版本没有使用完毕，为了节约成本，煌家公司继续使用旧的合同版本，但对限购政策的变化口头和书面对张某、张某玉进行告知。煌家公司认为共同购买人必须都符合限购的政策，张某隐瞒了其不符合广州购房政策的事实。张某、张某玉则认为家庭成员中有一人符合限购条件，共同购房者则可以参与购房，即使张某不符合购房条件，在办理过户递件的时候也可以将张某的名字去掉。原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张某、张某玉、煌家公司与李某乙、林某签订的《房屋买卖合同》中确认了张某、张某玉与李某乙、林某之间的买卖关系及张某、张某玉、煌家公司之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。张某、张某玉确认其持有的《买方提供以下资料》是煌家公司的工作人员出具的，根据该资料载明的内容“税单/或社保、连续3年、打印”可知，煌家公司的工作人员曾向张某、张某玉解释过现在广州市的限购政策，故对该事实，原审法院予以确认。由于上述资料并没有标注书写的日期，故煌家公司辩称该资料是张某、张某玉签订《房屋买卖合同》前出示给张某、张某玉，以及张某、张某玉认为该资料是其签订合同后煌家公司出具的意见，依据不足，该院均不予采纳。诉讼中，张某确认其从没有在广州缴纳任何的社保和纳税，故对张某不符合广州市2011年及2013年公布的限购政策的事实，予以确认。因广州市的限购政策从公布至变更均是向社会公众公开的，张某、张某玉应在购房前自行了解自身是否符合限购条件。张某知悉自己不符合广州市的限购政策，故张某、张某玉对张某玉是否符合购房资格的政策更应审慎了解。张某、张某玉确认煌家公司在其签订房屋买卖合同前告知过广州市的限购政策即穗国房【2011】156号文的内容，结合煌家公司出具给张某、张某玉的《买方提供以下资料》载明的内容，按照张某、张某玉的主张，煌家公司在张某、张某玉签订房屋买卖合同前后对限购政策的解释不一致与常理不符，张某、张某玉认为煌家公司恶意欺骗的意见，依据不足，该院不予采纳。张某、张某玉据此要求撤销居间合同关系，要求煌家公司退回中介服务费2万元及赔偿损失4.5万元均缺乏依据，不予支持。但煌家公司在其提供的合同版本中对限购政策的提示存在瑕疵，且在提供服务的过程中标注不清导致产生纠纷，结合本案中煌家公司只为张某、张某玉提供了看房、咨询等服务，故张某、张某玉已向某家公司支付的2万元中介服务费已与煌家公司提供的服务相等价，故煌家公司要求张某、张某玉支付剩余的中介服务费22600元及逾期付款违约金，依据不足，该院均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年10月20日作出如下判决：一、驳回原告张某、张某玉的全部诉讼请求；二、驳回被告广州煌家房地产代理有限公司的全部反诉请求。本诉受理费1426元由张某、张某玉负担，反诉受理费465元由广州煌家房地产代理有限公司负担。判后，张某、张某玉不服原审判决，向本院提起上诉称：煌家公司违背诚实信用的基本原则，恶意欺骗，误导张某、张某玉。1、张某、张某玉属广东省珠海市户籍，煌家公司早已知晓，且该公司员工郑某云在书写合同时，对张某、张某玉的身份信息一清二楚，如果其对购房资格略作提示，张某、张某玉也不可能签订合同，更不会有现在的纠纷；2、煌家公司员工黄某丙、郑某云自始至终连起码的购房资格都没有提起，只是在《房屋买卖合同》的备注栏中以相对大的字体标注：“本人已阅读并理解关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见(穗府办[20l1]3号)以及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知>(穗国房字[2011]156号)，并承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任。”而按照广州市政府2011年的规定，张某、张某玉是具备购房资格的。3、《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字[2011]156号）第三条规定“限购时限内，购房人须在商品住房买卖合同中签名具结已知悉并执行我市住房限购政策”；该文件第四条规定“购房人向房地产交易登记部门申请房地产转移登记时，应提供以下附加申请材料：“(一)买方为境内居民的，须提供《家庭成员情况申报表和《承诺书》(附件2)原件、户口本原件、结婚证(或未婚证等其他婚姻情况证明)原件。……”依据上述两条规定，煌家公司作为专业的房地产买卖中介机构，其首要的职责是讲明并审核买受人的购买资格，起码应向买受人解释清楚购买政策、购买资格，并在此前提下要求买受人签署《承诺书》。但煌家公司不但没有这样做，反而以2011年的且已经被新的政策修改过的购房政策来误导张某、张某玉(新的政策已经将原来的连续1年社保或所得税变更为连续3年)，故意隐瞒购房资格问题。4、住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁发的《房地产经纪管理办法》第二十一条规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……(八)其他需要告知的事项。”在施行限购政策的广州市，购房资格是煌家公司应当首先需要书面告知的事项。上述文件第二十五条规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：“(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易”；《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条规定房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：“……(二)提供虚假材料或者隐瞒真实情况”，而煌家公司为了牟利，公然违背上述规定。根据《合同法》第四百二十五条、《房地产经纪管理办法》第十九条、《广州市房地产中介服务管理条例》第三十四条的规定，张某、张某玉的诉讼请求应该得到支持。上诉请求：撤销原审判决第一项，改判煌家公司退回张某、张某玉中介服务费2万元并赔偿张某、张某玉损失4.5万元整。被上诉人煌家公司答辩同意原审判决，不同意张某、张某玉的上诉请求。经审理查明，上述原审法院查明《中介服务费确认书》载明的：“中介公司应提供完整、系统的中介服务（包括：签定合同，提供办理银行按揭贷款、收据等完整服务）”中，“收据”应为“收楼”，原审法院查明该事实有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，张某、张某玉表示：上述《买方提供以下资料》，是其二人签订《房屋买卖合同》、交纳定金5万元、中介费2万元后，向某家公司工作人员咨询办理房屋买卖需提交什么资料、办理什么手续时，煌家公司工作人员才提供给张某、张某玉的，张某、张某玉这时才知道需要提交连续三年的社保或者税单；涉案《解约书》中写明“因乙方单方面原因”，其具体真正的原因是煌家公司没有清楚告知张某、张某玉新的限购政策，才导致解除合同。煌家公司表示：张某、张某玉称煌家公司在签订《房屋买卖合同》前告知其旧的限购政策，签订合同后告知其新的限购政策，显然不符合常理，且在《解约书》中对此只字未提，而是将解约的原因明确为其单方面的原因。二审中，张某、张某玉向本院提交广州市房地产中介协会作出的落款时间为2015年3月27日的《复函》，拟证明对于煌家公司的恶意欺诈、隐瞒行为，广州市房地产中介协会已经对该公司进行自律惩戒的事实。对此，煌家公司质证意见如下：该复函于2015年3月27日作出，不属于二审新证据；该复函上并没有认定煌家公司恶意欺骗张某、张某玉，广州市房地产中介协会对煌家公司进行自律惩戒是因为煌家公司在房地产中介服务时提供了旧的合同版本，这只是煌家公司工作的瑕疵，但煌家公司在限购政策上并没有欺骗张某、张某玉，该复函并不能证明煌家公司欺骗张某、张某玉导致其买卖不成。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对张某、张某玉的上诉意见，评析如下。张某、张某玉持有的煌家公司工作人员出具的《买方提供以下资料》载明“税单/或社保、连续3年、打印”内容，显示煌家公司的工作人员曾向张某、张某玉解释过广州市现行限购政策，原审法院对该事实予以确认，并无不当。张某、张某玉虽述称该《买方提供以下资料》是煌家公司工作人员在“签订《房屋买卖合同》、交纳定金5万元、中介费2万元”后才提供，但广州市的限购政策之施行及变更均向社会公众公开，张某、张某玉作为上述《房屋买卖合同》的买方，在签订该合同前，对其二人是否具备相应购房资格负有审慎注意义务，尤其是其二人均不具备广州市户籍，更应充分了解有关广州市限购政策的具体实施细则，明确其购买涉案房屋需提供哪些资料，其上诉主张煌家公司“恶意欺骗”，依据不足，本院不予认定。原审法院对张某、张某玉认为“煌家公司恶意欺骗”的意见，不予采纳，判决驳回张某、张某玉“退回中介服务费2万元及赔偿损失4.5万元”的诉讼请求，并无不当。上述张某、张某玉二审提交的2015年3月27日《复函》，不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人张某、张某玉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1426元，由上诉人张某、张某玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年二月十八日书 记 员  连泽璇黄咏欣