广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11842号原告：杨家寿，男，1965年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************852。原告：杨洋，男，1998年8月29日出生，土家族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************113。委托诉讼代理人：杨家寿，系原告杨洋的父亲。被告：奥园集团（佛山）置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********1624245。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：刘敏华，男，系被告公司员工。原告杨家寿、杨洋诉被告奥园集团（佛山）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告杨家寿（亦为原告杨洋的委托诉讼代理人）、被告的委托诉讼代理人刘敏华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，尽快维修整改并通过验收交付56号商铺给两原告使用；2.被告按合同十二条之2的约定以合同价2768000的万分之4按天计，赔偿两原告违约金254656元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月7日，两原告与被告签订合同，购买位于佛山市南海区**********************商铺（以下简称涉讼商铺），总价为2768000元，2018年9月20日交铺，并约定相关违约责任。同年9月22日，两原告收到被告的收铺通知，并前往验收涉讼商铺，但涉讼商铺没有通水通电。两原告要求被告通水通电之后才能收铺。之后，两原告多次催促被告要求收铺，被告不予理睬，且没有通知两原告收铺，导致两原告一直没能收铺，不能出租商铺，给两原告造成重大经济损失。直到2019年4月中，两原告才收到被告的收铺通知。被告打开涉讼商铺的门让两原告验收，两原告发现涉讼商铺有多处质量瑕疵，遂要求被告维修整改通过验收后才能收铺。2019年5月7日，被告才通知两原告查验收铺，可是原来的质量问题还没有处理好，故两原告提起本案诉讼，要求被告履行合同约定，赔偿两原告的经济损失。被告辩称，被告已按照合同约定达到交付条件，经过政府部门的验收，不需要支付逾期交付违约金；关于违约金的计付标准，被告认为应根据补充协议第三条第（二）项的约定执行。两原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.两原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》原件1份，用以证明原、被告存在买卖关系。3.发票原件1份，用以证明两原告购买涉讼商铺支付2768000元。4.住宅专项维修资金缴款通知书原件1份，用以证明两原告支付了维修资金27680元。5.《商品房交付催告函》复印件1份，用以证明被告一直拖延交付商铺，直到2019年5月6日才通知交付。6.照片10张，用以证明涉讼商铺存在的问题。7.聊天记录截图打印件5页（原件存于当庭出示的手机中），用以证明涉讼商铺存在的问题。经质证，被告对两原告提交的证据1-5真实性无异议；对证据6不确认其具体的拍照时间，且已维修好；对证据7不知道聊天双方是谁，不清楚。经审查，两原告提交的证据1-5，被告无异议，本院予以采信；证据6的照片反映的质量问题，两原告确认已经修复，本院综合认定；证据7与当庭出示的手机存储的内容一致，且被告庭审中承认该聊天记录聊天一方是物业管理公司的人员，本院确认其真实性，并综合认定其证明力。被告围绕其答辩意见向本院提交了如下证据：1.《竣工验收备案表》复印件1份、《南海建设工程竣工联合验收终审意见书》复印件1份，用以证明被告的水电及各种建筑物均已通过政府部门的验收，达到了交付条件，被告不应承担逾期交付的责任。2.EMS邮单（单号：1029212259528、1029212694628）原件各1份、《商品房交付通知书》复印件1份、《商品房交付告知函》复印件1份，用以证明被告在合同约定期限前已履行交付告知义务。3.《单元验收反馈表》原件1份，用以证明两原告曾在收楼后两个月内现场查看，但没提出水电未通的问题。4.EMS邮单（单号：1093339215932）原件1份、《商品房交付催告函》原件1份，用以证明因两原告不收楼，被告多次催告两原告收楼。5.《之补充协议》原件1份，用以证明水电的开通费用是由两原告自行承担的。6.《竣工规划验收测量报告》、《建筑给水、排水及采暖分部（子分部、系统、分项）工程开工报审表》、《工程竣工报验单》、《建筑电气分部（子分部）工程开工申请报告》、《工程竣工报验单》，用以证明涉讼商铺的测量情况及相关分部工程的开工、竣工情况。经质证，两原告对被告提交的证据1-5真实性无异议，但是认为原告弱势群体，2018年9月22日商铺尚未通水通电，存在质量瑕疵；对证据6，两原告对其来源及真实性不予认可，认为不排除是被告弄虚作假用以应诉，且不能作为涉讼商铺的验收证明，只能证明整栋楼的验收情况，因为涉讼商铺当时确实没通水通电。经审查，被告提交的证据1-5，两原告均未对其真实性提出异议，本院采信其真实性，并综合认定其证明力；证据6反映的事实与证据1相吻合，两原告虽有异议但未举证推翻，本院予以采信。本院综合以上采信的证据并结合当事人陈述，确认以下事实：2018年5月7日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：两原告以总价2768000元向被告购买涉讼商铺；两原告逾期付款在90日之内，应按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，应书面通知两原告，两原告应自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向被告支付违约金，同时，被告退还两原告已付全部房款，被告不解除合同的，两原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之4的违约金；被告应于2018年9月20日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉讼商铺交付两原告；涉讼商铺交付时，供水、排水、供电、燃气设施应敷设到位，并与城市管网连接，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，否则被告按逾期交楼承担违约责任；除不可抗力外，被告逾期交楼在90日之内，应从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向两原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日后，两原告有权解除合同，两原告解除合同的，应书面通知被告，被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还两原告已付全部房款，并自两原告付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，并按照全部房价款的10%向两原告支付违约金，两原告不解除合同的，合同继续履行，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之4的违约金；涉讼商铺质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，被告应及时更换、修理，如给两原告造成损失的，还应当赔偿相应责任。同日，两原告还与被告签订《之补充协议》，对前述《商品房买卖合同（预售）》补充约定：两原告未按约定付款的，每逾期一日，则两原告应向被告支付逾期应付金额万分之一的违约金，逾期超过90日，则被告有权解除买卖合同及补充协议，被告书面通知两原告解约后，应向两原告无息返还已支付的全部购房款；除不可抗力外，被告未按合同约定的时间将涉讼商铺交付两原告的，每逾期一日，被告应当按照两原告已支付购房款的万分之一向两原告支付违约金，逾期超过九十日及以上的，两原告同意不解除买卖合同及补充协议的，前述逾期交付商品房的违约金总额不超过购房款总额的1%。2018年7月17日，被告开具发票确认已收两原告支付的购房款2768000元。2018年8月15日，佛山市南海区*******出具涉讼商铺所在楼宇的《竣工规划验收测量报告》。2018年9月18日，涉讼商铺所在楼宇办妥竣工验收备案手续。同日，被告向两原告发出《商品房交付通知书》，通知两原告于2018年9月20-22日期间前往办理收楼手续，并建议于2018年9月20日9:00-17:30前往办理相关手续，若该时间有不便，应另与物业服务中心预约时间。2018年9月19日，被告再次向两原告发出《商品房交付告知函》，告知两原告前往办理相关收楼手续。2018年11月5日，原告杨家寿前往被告处验收涉讼商铺并签署《单元验收反馈表》，记录涉讼商铺存在以下问题：一层水管漏水；消防烟感电线管外漏；三层烟道未封严；三层顶安全隐患；修改为防漏电开关（总开关）。2019年4月11日，原告杨家寿前往验收涉讼商铺，当日出具的《单元验收反馈表》记录涉讼商铺存在以下问题：排水管道穿过楼板的位置未修补好，商铺内多处未修补好，墙上有洞。2019年4月17日，原告杨家寿通过微信询问涉讼商铺的物业管理中心的工作人员是否可以收铺以是否整改好，工作人员回复表示还在维修中。2019年4月21日，涉讼商铺的物业管理中心的工作人员通过微信告知原告杨家寿称涉讼商铺户内问题已经维修好，通知原告杨家寿于次日前往验收。2019年4月29日，原告杨家寿通过微信询问涉讼商铺的物业管理中心的工作人员是否可以收铺，该工作人员将地产客服电话号码给了原告杨家寿，并陈述涉讼商铺缝隙问题，地产总包没有工人及时维修，一直在催促安排。2019年5月6日，被告向两原告发出《商品房交付催告函》，催告两原告前往办理收楼手续。2019年5月22日，两原告提起本案诉讼。庭审中，两原告自认涉讼商铺在2019年5月6日已经整改完毕，并撤回第一项诉讼请求。被告陈述2018年11月5日的《单元验收反馈表》反映的质量问题在2018年12月初完成修复，2019年4月11日的《单元验收反馈表》反映的质量问题在2019年5月6日完成修复。诉讼中，被告向本院提交证据反映，涉讼商铺所在楼宇的给水、排水分部工程于2016年6月29日开工，于2018年4月24日竣工；建筑电气分部工程于2016年6月29日开工，于2018年5月20日竣工。本院认为，本案系原、被告在买卖涉讼商铺的过程中产生争议并致本案诉讼，故本案应为商品房预售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条第一款的规定，原、被告以《之补充协议》对《商品房买卖合同（预售）》的条款进行补充变更并无不妥，其中，关于逾期付款、逾期交楼的违约金计付标准均调整为日万分之一，该调整符合对等原则，公平合理，合法有效；但是，被告在《商品房买卖合同（预售）》中将其逾期交房的违约金限制在购房款总额的1%以内违反了公平及对等原则，两原告主张该约定无效符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，本院予以采纳。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉讼商铺约定交付的标准为已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。被告通知两原告接收涉讼商铺时，涉讼商铺已经符合上述标准，两原告无权拒绝接收。两原告主张被告通知其接收涉讼商铺时，该商铺尚未通水通电，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。而被告提交的证据显示，涉讼商铺所在楼宇已经办理竣工验收备案手续，且在办理竣工验收备案手续之前，相应的给水、排水、建筑电气工程均已竣工；根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告在交付涉讼商铺之时，仅需确保供水、排水、供电、燃气设施应敷设到位，并与城市管网连接，至于是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。因此，现有证据未能反映被告通知两原告接收涉讼商铺时，涉讼商铺存在供水、排水、供电、燃气未敷设到位的情形，两原告主张被告按照逾期交楼的违约金计付标准计付违约金理据不足，本院不予支持。根据原、被告的陈述及举证反映，涉讼商铺虽然不存在地基基础和主体结构方面的质量问题，但该商铺在交付时存在诸多质量瑕疵，该些质量瑕疵的存在对两原告使用涉讼商铺存在一定的影响，虽被告在后期陆续进行了整改，但整改期间两原告就涉讼商铺也确实存在空置损失，该损失根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告也应予赔偿。虽然各方在本案中并未提交证据证明涉讼商铺发现质量瑕疵、修复的具体期间，但结合被告自认的修复期间，并结合一般经验法则，本院酌情判令被告应支付因交付涉讼商铺存在质量瑕疵且需进行整改的违约金15000元予两原告，两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告奥园集团（佛山）置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15000元予原告杨家寿、杨洋；驳回原告杨家寿、杨洋的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5119.84元，减半收取计2559.92元（两原告已预交14472元），由两原告负担2472.42元，由被告负担87.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告。对两原告多预交的案件受理费11912.08元，在本判决发生法律效力之后，经两原告书面申请，本院退还予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年八月十九日书记员  许晓璇