文书内容四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终1141号上诉人(原审原告)：龚青，女，1987年3月2日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：罗渊，富顺县源远法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：钱云治，男，1971年2月24日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，现住四川省富顺县。委托诉讼代理人：卓开贵,四川亚峰(自贡)律师事务所律师。上诉人龚青因与被上诉人钱云治租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2018）川0322民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龚青的委托诉讼代理人罗渊，被上诉人钱云治的委托诉讼代理人卓开贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚青的上诉请求：1.依法撤销四川省富顺县人民法院（2018）川0322民初88号民事判决；2.依法改判被上诉人钱云治赔偿上诉人装修设备损失455600元。事实及理由：1.钱云治以个体工商户富顺县新世联华副食品超市承租富顺县富世镇翰林福邸9、10、11号楼负一楼场地从事批发和零售业，并将剩余场地对外招商转租，但该场地的建设工程规划许可用途是地下车库，导致上诉人不能办理营业执照；2.富顺县公安消防大队出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》但该合格证的取得是违法的，且不包含上诉人承租的场地；3.上诉人承租场地经营后不久就出现漏水和地面沉陷，导致房屋租赁合同目的不能实现，提出解除合同，上诉人装饰设备的损失应当由被上诉人承担。被上诉人钱云治辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.上诉人承租的场地是钱云治经商场地中的一部分，钱云治是合法经营，办理了营业执照，也经过了消防部门的认可；2.双方的场地租赁中，钱云治并不存在违约行为，而龚青在租赁使用场地后长达四年的时间未按照合同约定交纳租金和物业费，构成违约；3.钱云治对租赁场地没有维修义务，但是为了友好合作，钱云治对租赁场地进行过两次维修；4.场地租赁前，龚青曾多次实地勘查，对场地的情况是明知的，不存在不能办理营业执照问题，更不存在不能实现合同目的；5.钱云治不存在任何违约行为，龚青要求解除合同不能要求钱云治赔偿损失。原审原告龚青向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2015年4月20日签订的《场地租赁合同》；2.被告赔偿原告损失，金额以评估金额455600元为准。一审法院查明事实：富顺县新世联华副食品超市（以下简称新世联华超市）系个体工商户，经营者为被告钱云治。2014年，新世联华超市将超市内部分场地（负一楼使用面积约为1000平方米）对外进行租赁，原告欲将其承租下来经营“家宝贝儿童欢乐谷”，洽谈后，双方于同年10月30日签订《场地租赁合同》一份，合同中约定了双方权利义务。2015年4月20日，原被告就租赁场地进行了区域更换，并重新签订《场地租赁合同》一份，内容为：“鉴于1.甲方系按照《中华人民共和国公司法》依法设立专业从事超市连锁经营的企业法人，现针对其下属“北京联华”连锁超市富顺店（位于自贡市富顺县富州大道翰林福邸）内部分场地对外进行租赁。2.乙方在签订本合同之前已完全清楚了解甲方上述全部情况，自愿承担甲方“北京联华”连锁超市富顺店内部分场地开展经营。……第二条、租赁场地具体地点、位置、面积。甲方将北京联华富顺店负一楼使用面积为900平方米的场地分租给乙方经营本合同规定的业种、品牌、品项的商品。具体分租区域以超市平面布局图上标准的区域为准。第三条、合同有效期限。本合同有效期为2015年4月18日至2021年4月17日止，共计5年。若“北京联华”连锁超市富顺店正式开业时间晚于本合同租赁起始时间，则租赁期限相应顺延。本合同期满如乙方需继续承租，应当在期满前半年向甲方提出书面请求，双方可另行商定续租事宜及重新签订新租赁合同。第四条、合同金额与支付方式。1.乙方向甲方交纳租金2015年3月1日至2016年4月17日作为甲方给乙方的免租期（老区域更换新区域的装修补偿）。2016年4月18日至2017年4月17日240000元。2017年4月18日至2018年4月17日252000元。……第七条、乙方经营注意事项。1.乙方承租期内须遵守甲方正常经营秩序，未经甲方同意，不可随意调换经营的种类和品牌，具体经营内容为儿童游乐园，欢乐谷，早教，中西快餐，茶水。……第十四条、未尽事宜。1.乙方所做项目的一切质量问题由乙方负责。2.乙方所用的设备道具由乙方负责，但必须经甲方审核。3.乙方销售款项由乙方自行收取。4.乙方专属区域内的一次和二次照明、空调、装修等由乙方负责。5.租金按一年交纳一次，在每年4月17日前付清。6.如中途乙方提前撤场必须提前3个月向甲方申请。7.2015年3月1日—2016年4月17日的租金，作为甲方给予乙方的装修补偿。8.乙方新区域内的拆除和及装修等由乙方自行负责。9.乙方原区域内的拆除搬迁由乙方自行负责，除空调、玻璃、灯具部分连接管道可移动设施设备外，其他固定设施不能拆除和破坏。10.乙方新区域内甲方保留两间办公室，但需拆除一节消防排风管道。11.一次消防由甲方负责，二次消防由乙方负责。12.以上内容及拆除搬迁及装修前新场地方案须经消防同意备案通过后方可实施。13.乙方经营过程中出现安全事故由乙方自行负责。14.甲方所租给乙方区域内的所有与业主发生冲突均由乙方自行解决不予甲方有关联，否则甲方有权收回有问题的地方，营业主通道及消防通道必须随时保持通畅，否则若造成安全事故一切损失均由乙方承担。15.电梯下方隔断不属于乙方，在甲方租赁后乙方无条件退换。16.乙方投入的一切费用均由乙方承担。17.前期合同与之属于无效合同，以本合同为准。本合同一式三份，其中甲方持有二份，乙方持有一份，经双方签字盖章且乙方付清履约定金、保证金后方可生效，如在执行合同中有争议，应先通知协商或调解，如协商或调解不成，双方同意在合同签订地人民法院诉讼解决。”合同签订后，原告在案涉租赁场地进行了装修，形成了一定添附物及经营所需设施设备。根据原告举示的证据显示，案涉租赁场地确实存在漏水、渗水等现象。庭审中，原告陈述：在签订诉争租赁合同之前，对租赁场地原告是去看过的。之所以租赁合同中乙方为“家宝贝儿童欢乐谷（龚青）”，是由于本来打算以“家宝贝儿童欢乐谷”作为字号办理营业执照，但此后并未办理到营业执照，原告系实际经营者。《场地租赁合同》第十四条中约定的应由被告负责的一次消防被告并未完成，应由原告负责的二次消防原告亦未完成。诉讼中，原告向一审法院提出申请，要求对案涉租赁场地中的游泳池、游乐园及场地改造装饰项目的市场价值进行评估。北京市国宏信价格评估有限公司于2018年12月5日作出价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的价格为455600元。另查明，2017年2月6日，富顺县工商行政管理局出具《证明》，内容为：原个体工商户“富顺县新世联华副食品超市”，其经营者是钱云治，为了做强做大，该个体工商户于2015年3月16日进行注销登记，2016年1月6日重新办理了“富顺县新世联华商贸有限公司”，法定代表人仍然是钱云治。2017年12月8日，富顺县新世联华商贸有限公司出具《证明》，载明：“原富顺县新世联华副食品超市出租给龚青房屋即商场的经营地盘，现未列入我公司财产。特此证明”。一审法院认为，原告主张被告违约是否成立是本案审理的关键。本案中，原告主张被告违约，其理由为：场地漏水、车库影响消费者安全健康、被告未尽场地维修义务，故而其不能经营、不能实现合同目的。该院认为，首先，在合同签订前原告对案涉租赁场地进行了实地勘察，故对租赁物所处地理位置其系明知的。其次，虽案涉租赁场地存在漏水等现象，但原告既未举示相应证据证明其属被告应尽的维修义务而未履行，同时亦未举示证据证明其通知了被告进行维修。租赁场地存在的漏水等现象并不必然导致原告不能经营、不能实现合同目的。故对于原告的该主张，该院不予支持。关于合同解除的问题。本案中，原告主张因被告违约，其先后于2016年11月、12月向被告邮寄了解除合同通知书。首先，原告主张被告违约并不成立；其次，原告并未举示充足证据证明被告收到了该通知，其主张向被告邮寄了解除合同通知书的事实不能成立。庭审中，对于原告提出解除诉争租赁合同的诉请，被告表示同意，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，对于原被告当庭就解除《场地租赁合同》达成的合意，符合法律规定，该院予以支持。关于原告主张被告赔偿损失的问题。本案中，原告认为系被告违约，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，要求被告赔偿装饰装修、设备的损失。该院认为，原告认为被告违约的理由不能成立，故其据此要求被告赔偿损失的主张，该院不予支持。综上所述，判决：1.解除原告龚青与被告钱云治于2015年4月20日签订的《场地租赁合同》；2.驳回原告龚青的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人龚青举示了一份富顺县自然资源规划局出具的回复，拟证明被上诉人钱云治所经营场所和涉案场所的经营是违法的。被上诉人钱云治对该份证据的真实性、合法性无异议，但是认为与本案不具有关联性。被上诉人钱云治举示三份证据：1.富顺县人民法院（2017）川0322民初3227号民事判决书，拟证明本案的租赁合同已由生效判决认定为有效合同；2.钱云治的招商引资协议，拟证明钱云治经商是合法的；3.钱云治对租赁场地修缮的票据，拟证明钱云治对租赁场地进行过维修。上诉人龚青对判决书的真实性无异议，但不认可判决书对合同效力的认定；对招商引资协议的真实性无异议，但是认为不能证明钱云治的经营是合法的；对维修票据认为与龚青无关。本院认为，上诉人龚青举示的富顺县自然资源规划局出具的回复符合真实性、合法性，但不能证明待证事实，依法不予采信；被上诉人钱云治举示的三份证据符合真实性、合法性和关联性，依法予以采信。本院查明，被上诉人钱云治在2016年6月对案涉租赁场地进行过维修。其余事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议的主要焦点为：1.案涉场地的租赁是否因违法而导致上诉人龚青不能办理营业执照；2.案涉场地漏水及地面下沉是否导致合同目的不能实现；3.被上诉人钱云治是否应当赔偿上诉人龚青的损失及损失赔偿的金额。一、关于案涉场地的租赁是否因违法而导致上诉人龚青不能办理营业执照的问题。上诉人龚青主张因案涉场地系车库，不能从事经营活动，导致上诉人无法办理营业执照。上诉人龚青在签订《场地租赁合同》时进行了实地考察，案涉租赁场地系被上诉人钱云治所经营的富顺县新世联华副食品超市内的一部分，富顺县新世联合副食品超市取得了营业执照和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称“《消防合格证》”）。上诉人龚青认为，案涉场地的建设工程规划许可用途为地下车库，在未经建设规划部门变更用途前，其取得的《消防合格证》违法。本院认为，《消防合格证》的办理系行政许可行为，富顺县公安消防大队颁发的《消防合格证》是否违法不属于本案民事案件审查的范围。上诉人龚青主张因案涉场地不符合经营需要导致其不能办理营业执照，但是在本案的诉讼中，其并未举示证据证明向相关部门申请过办理营业执照，也未举示证据证明无法办理营业执照系租赁场地所致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人龚青应承担举证不能的不利后果。二、关于案涉场地漏水及地面下沉是否导致合同目的不能实现的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，案涉租赁合同对于租赁场地的维修没有约定，因此被上诉人钱云治作为出租人对于租赁场地的维修具有法定义务。二审期间被上诉人钱云治举证证明在2016年6月对案涉场地进行过维修，上诉人龚青在一审庭审中也确认被上诉人曾进行过一两次维修，因此被上诉人钱云治对于出租场地尽到了一定的维修责任。虽然在本案的诉讼中，上诉人龚青举证证明案涉场地存在一定漏水及地面下沉的现象，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”之规定，即使被上诉人钱云治未对租赁物履行维修义务，上诉人龚青仍可自行维修后向被上诉人钱云治主张权利。但本案中，上诉人龚青既未举示证据证明其要求被上诉人钱云治在合理期限内履行维修义务，亦没有对租赁场地自行维修，因此，租赁场地存在的问题是否不能通过维修解决并必然导致合同目的不能实现，缺乏证据支撑。上诉人龚青认为租赁场地漏水和地面下沉导致租赁合同目的不能实现的理由不能成立，依法不予支持。三、关于被上诉人钱云治是否应当赔偿上诉人龚青损失及损失赔偿的金额问题。一审中，上诉人龚青请求解除租赁合同，被上诉人钱云治对此予以认可，双方对解除租赁合同达成合意，应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中，案涉场地漏水、地面下沉系客观事实，也必然会对租赁场地的使用造成一定影响。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被上诉人钱云治对于上诉人龚青的损失应当承担一定的赔偿责任，根据本案实际情况，本院酌情考虑由被上诉人钱云治承担损失金额的20%。一审中，经上诉人龚青申请，北京市国宏信价格评估有限公司成都分公司对案涉租赁场地中的游泳池、游乐园及场地改造装饰项目的现有市场价值进行了评估，评估价值为455600元，但该评估项目中包括了洗衣机、消毒车等并未形成附合且能够自行处理的财产，对于该类财产的价值应当从损失金额中予以扣除。根据《价格评估报告》中《价格评估明细表》的记载，未形成附合物且能够自行处理的财产评估价值约为54590元(详见附件一)，因此合同解除后案涉租赁场地装饰装修残值损失约为401010元，被上诉人钱云治承担20%即80202元。综上所述，上诉人龚青的部分上诉理由成立，应当予以支持。一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持四川省富顺县人民法院（2018）川0322民初88号民事判决第一项，即解除原告龚青与被告钱云治于2015年4月20日签订的《场地租赁合同》；二、撤销四川省富顺县人民法院（2018）川0322民初88号民事判决第二项，即驳回原告龚青的其他诉讼请求；三、被上诉人钱云治于本判决生效之日起十日内，赔偿上诉人龚青经济损失80202元；四、驳回龚青的其他诉讼请求。一审案件受理费8134元，由龚青负担6507.20元，钱云治负担1626.80元，二审案件受理费8134元，由龚青负担6507.20元，钱云治负担1626.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 张天智审 判 员 舒 慧审 判 员 黄绚丽二〇一九年八月十六日法官助理 曾 静书 记 员 姜 文附件一：未列入损失明细表            序号              名 称              品牌              数量              单位              评估金额（元）                  1              双开门消毒柜                            2              台              2270                  2              洗衣机              小天鹅              1              台              960                  3              紫外线消毒车                            1              台              670                  4              学步车                            1              台              220                  5              婴儿手推车                            8              台              1140                  6              等候沙发椅                            2              个              450                  7              电暖器              美的              2              台              240                  8              不锈钢条凳                            1              个              300                  9              1.5P挂机空调 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