广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10899号原告：东莞市乐陶居房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇四村公寓**。统一社会信用代码：91441900574487567W。法定代表人：欧阳晃荣，该公司经理。委托诉讼代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。被告：秦黎黎。原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司（以下简称：乐陶居公司）与被告秦黎黎居间合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜文娜，被告秦黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告买卖代理费30700元及违约金（以30700元为本金，按月利率2%从2016年6月20日起计算至付清之日止，暂计至起诉之日为21183元）；2.判决本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将违约金变更为从2016年10月13日起算，其他诉讼请求不变。事实和理由：原告与被告之间是居间合同关系，原告作为居间方，为被告提供订立合同的机会并促成合同成立。被告通过原告提供详尽的房地产咨询服务及媒介服务，最终于2016年6月19日签署《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定及上述《房地产买卖合同》的约定，原告依约已向被告提供了媒介服务，促成了被告订立合同。被告承诺支付原告房地产咨询及买卖代理费35700元，若逾期支付的，应支付违约金。经原告多次催讨，被告仍未向原告支付上述报酬，故原告诉至法院解决。被告辩称，被告确实在原告处看房子，但在办理贷款手续时，原告的工作人员向银行提交被告信息错误导致被告贷款不成功，原告也承认过失，但以有关员工已离职为由拒绝承担相应责任。原告没有履行完毕合同义务，被告向原告支付了5000元服务费，原告应当退还给被告。案涉房屋最后由秦明生购买，原告没有参与整个购买流程，故原告起诉要求被告支付代理费，没有依据。本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，案外人刘玉霞作为卖方，被告秦黎黎作为买方，原告乐陶居公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》，主要内容为：刘玉霞将位于东莞市××单元××号房屋转让给秦黎黎；转让款为1190000元，其中700000元通过银行按揭贷款的方式支付；如秦黎黎无法取得银行贷款额度批复或银行批复贷款不足以支付房款余额的，则秦黎黎应自行筹资补足应交款；基于乐陶居公司已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署合同，买卖双方同意在签订合同当天按约定向乐陶居公司支付房地产咨询及买卖代理费（合同第十四条）；乐陶居公司作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用，即合同变更、终止等不影响居间费用的收取，买卖双方可根据需要备齐交易所需的全部资料后公证委托予乐陶居公司或相关（按揭）公司办理交易过户手续，基于经营范围所限，乐陶居公司不对交易的时间、贷款成数、评估价格、税费等作任何的承诺或担保（合同第十五条）；若因为国家政策问题东莞限购买房，则买卖双方不承担任何责任，合同自动取消，退回定金，且乐陶居公司不收取佣金（合同第二十二条）。同日，秦黎黎向乐陶居公司出具《买卖代理费支付承诺书》，表明同意向乐陶居公司支付房地产咨询及房产买卖代理费共计35700元，该代理费承诺于签订《房地产买卖合同》当天2016年6月19日前支付5000元，剩余30700元于办理交易过户手续当天支付，逾期支付则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。乐陶居公司的员工张锦汉在《买卖代理费支付承诺书》上签字确认。同日，秦黎黎向乐陶居公司支付了5000元佣金，剩余30700元未支付。经本院释明，秦黎黎主张上述滞纳金的计算标准过高，应调整为不高于同期银行贷款利率。秦黎黎主张乐陶居公司的居间服务包括代办按揭贷款手续、水电及房屋的过户手续等，但确认《房地产买卖合同》没有相应约定。乐陶居公司对此不予认可，认为其提供的居间服务不包括上述事项。秦黎黎主张乐陶居公司在代办按揭贷款手续的过程中提交资料错误导致秦黎黎按揭贷款不成功，具体是指三方在签订《房地产买卖合同》时，东莞已经实行限制购房和限制贷款政策，为取得高额度按揭贷款，乐陶居公司指示秦黎黎提交虚假的离婚证明或单身证明，但在秦黎黎提交了虚假证明后，乐陶居公司仍向银行提交秦黎黎真实的已婚资料，导致银行判定秦黎黎信誉存在问题，不通过贷款审批。乐陶居公司则主张按揭贷款手续是秦黎黎委托广东鼎业按揭服务有限公司办理的，有关贷款资料由该公司提供，乐陶居公司曾向秦黎黎提供咨询服务，告知秦黎黎在已有房产的情况下再次购房的贷款政策，后秦黎黎自行提交虚假证明申请贷款，广东鼎业按揭服务有限公司则按正规程序通过风险审核后向银行提交了真实资料，在贷款未获审批通过后，广东鼎业按揭服务有限公司要求秦黎黎更改贷款方案，但秦黎黎私下跳过广东鼎业按揭服务有限公司及乐陶居公司，与刘玉霞协商变更购房主体为其父亲秦明生，并拒绝向乐陶居公司支付居间报酬。双方确认刘玉霞、秦黎黎及乐陶居公司签订的《房地产买卖合同》未履行完毕。2016年9月9日，刘玉霞将本案房屋转卖给秦明生，双方签订买卖合同。2016年10月13日，秦明生取得本案房屋的不动产登记证书。又查明，2016年10月6日，东莞市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（东府办〔2016〕86号），规定自2016年10月7日起实行住房限购政策，但限购对象仅为新购商品住房，该文件中亦规定了限贷政策。秦黎黎主张2016年6月19日签订本案《房地产买卖合同》时东莞市已经实行住房限购政策，不属实。本院认为，本案为居间合同纠纷。刘玉霞、秦黎黎与乐陶居公司于2016年6月19日签订本案《房地产买卖合同》时，东莞市尚未实行住房限购政策，该合同亦无其他影响合同效力的法定因素，故为有效合同，双方应严格按照合同约定享有权利并履行义务。《房地产买卖合同》第十五条约定乐陶居公司为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即依法完成了居间义务并有权收取居间费用，合同变更、终止等不影响居间费用的收取，该约定与《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及第四百二十六条第一款的规定相符，本院予以认定。秦黎黎主张乐陶居公司的居间服务包括代办按揭贷款手续、水电及房屋过户手续，因缺乏合同依据，且《房地产买卖合同》第十五条已经明确约定交易过户手续需要另行公证委托，乐陶居公司基于经营范围所限，不对交易的时间、贷款成数、评估价格、税费等作任何的承诺或担保，故本院对秦黎黎的上述主张不予采信。秦黎黎以乐陶居公司在代办贷款手续的过程中存在过错为由拒绝支付居间报酬，因乐陶居公司不具有代办贷款手续的合同义务，故不能成立。况且，根据秦黎黎的陈述可知，秦黎黎拟通过提交虚假证明的方式获得高额度贷款，该行为本身违法，应当禁止。秦黎黎以乐陶居公司未配合其违法作为抗辩事由，不能成立。本案亦无证据证明是乐陶居公司教唆秦黎黎提交虚假证明申请贷款。秦黎黎主张本案房屋最后由秦明生购买，未过户至秦黎黎名下，乐陶居未提供办理过户手续的服务，故其无需支付居间报酬。因乐陶居公司不具有代办过户手续的合同义务，故本院对秦黎黎的上述主张不予采纳。《房地产买卖合同》是因为秦黎黎未获得高额贷款而无法继续履行，并非因为东莞市实施住房限购政策导致无法履行，故秦黎黎不可根据《房地产买卖合同》第二十二条的约定拒付居间报酬。综上，秦黎黎拒付居间报酬的理由均不能成立，本院不予采纳。双方签订的《买卖代理费支付承诺书》约定居间报酬为35700元，秦黎黎已按约支付了5000元，剩余30700元依约应在办理交易过户手续当天支付。该约定针对的是《房地产买卖合同》正常履行，房屋如期过户至秦黎黎名下的情况，现因《房地产买卖合同》终止履行，本案房屋转卖给秦明生，不可能再过户至秦黎黎名下，故在本案房屋于2016年10月13日登记在秦明生名下时，应视为付款期限已经届满，秦黎黎应向乐陶居公司支付剩余居间报酬30700元。秦黎黎逾期付款构成违约，应承担违约责任。《买卖代理费支付承诺书》约定逾期付款按每日1%计付滞纳金，乐陶居公司自行调整为按月利率2%计算，因乐陶居公司未举证证明秦黎黎逾期付款对其造成的经济损失，而秦黎黎逾期付款实际上相当于占用了乐陶居公司的资金逾期不还，故其损失可参照逾期贷款利率予以确定。逾期贷款利率为贷款基准利率的1.3-1.5倍，本院酌定按1.5倍计算。原告要求违约金按月利率2%计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，仍过分高于上述损失，故秦黎黎要求调低违约金，本院予以支持。本院酌情将违约金调整为在前述利率的基数上上浮30%计算，即按中国人民银行同期同类贷款基准利率×1.5×1.3计算，并从逾期之日即2016年10月14日起计算至付清之日止。对原告超出上述范围的诉讼请求，本院不予支持。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告秦黎黎在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司支付居间代理费30700元；二、限被告秦黎黎在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司支付违约金：以30700元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率×1.5×1.3，从2016年10月14日起计算至付清之日止；三、驳回原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费549元，原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司已预交，由原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司负担146元，被告秦黎黎负担403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇一九年八月十二日书记员  陈清梅彭慧荣