吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民初86号原告：都铁君，男，汉族，1968年10月14日生，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：宋建玮，吉林乾华律师事务所律师。被告：赵明哲，男，朝鲜族，1978年11月6日生，吉林市飞龙股份有限公司经理，住吉林省磐石市。被告：何劲航，男，汉族，1978年2月19日生，磐石众合食品有限公司经理，住吉林省磐石市。被告：吉林市飞龙股份有限公司，住所地吉林省磐石市。法定代表人：赵明哲，经理。委托诉讼代理人：管金玺，该公司职员。原告都铁君与被告赵明哲、何劲航、吉林市飞龙股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告都铁君及其委托诉讼代理人宋建玮，被告何劲航、吉林市飞龙股份有限公司的委托诉讼代理人管金玺到庭参加诉讼，被告赵明哲经本院传票传唤，无正当事由未到庭能加诉讼。第二次庭审原告都铁君及其委托诉讼代理人宋建玮，被告何劲航、赵明哲、吉林市飞龙股份有限公司的委托诉讼代理人管金玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。都铁君向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵明哲向原告给付购房剩余价款2500万元;2.判令被告赵明哲向原告给付自2017年6月21日起至2019年3月7日期间的利息1,840,410.95元，从2019年3月8日起至欠付房款全部给付之日止的利息按年利率5%计算;3.判令被告何劲航、吉林市飞龙股份有限公司在第一项、第二项给付范围内向原告承担连带给付责任；4.本案全部诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2016年6月20日原告与被告赵明哲、何劲航、吉林市民营经济投资担保公司签订《房屋转让协议书》,协议书约定:原告将磐石市烟简山镇盛奭综合商场1-6层房屋转让给被告赵明哲,总价款为:7500万元，被告赵明哲替原告偿还原告欠案外人的债务3000万用于冲抵被告赵明哲应给付的房款3000万(其中1500万直接给付原告贷款的磐石市吉银村镇银行用于偿还原告在该行的贷款1500万,另1500万直接给付吉林市民营经济投资担保公司冲抵原告欠吉林市民营经济投资担保公司的担保债务1500万),被告何劲航对全部房款承担连带还款的担保责任。在该《房屋转让协议书》签订之后，被告赵明哲给付原告2000万,原告也按照该协议履行了配合过户等相关全部应尽义务,被告赵明哲尚欠2500万元剩余房款没有给付。为了保障原告后期对2500万元剩余房款及利息的实现，2016年9月6日，原告与被告赵明哲、何劲航、吉林市民营经济投资担保公司、吉林市飞龙股份有限公司四方又共同签订了《补充协议》，该补充协议约定由何劲航和吉林市飞龙股份有限公司对该2500万元剩余房款及利息承担连带还款的保证责任。同时,原告、被告赵明哲、何劲航为了进一步落实房屋转让协议书第3.4.1(被告赵明哲尚欠剩余房款2500万元,5年还清,履行期限届满前被告赵明哲每年按当年剩余未还款金额的年利率5%向原告支付利息)的执行，出具了说明一份,同时赵明哲出具5张欠据,5年给付完毕,每张欠据为500万元即每年还款500万。但到目前为止，被告应当给付利息及欠款已逾期，经多次催要后,被告赵明哲欲以吉林市民营经济投资担保公司的债权来给付原告的全部欠款及利息,但经原告调查该债权根本无法实现、故至今为止,被告一直未偿付，已经严重损害了原告的合法权益,构成违约。另外,原告发现被告偿债能力严重恶化,存在丧失向原告履行债务的情形，致使原告已到期的欠款不能实现，且尚未到期的欠款也将面临无法实现的局面。故根据合同法等相关法律法规的规定，请求法院判令付款期限已到期或者加速到期，被告应当立即给付原告所欠的房款及利息。赵明哲辩称，房屋买卖是真实的。赵明哲当时向都铁君购买房屋，未打算用个人名义购买，所以产权落到七家公司名下。何劲航未对七个公司进行担保。我要求按合同约定履行义务。何劲航辩称，一、房屋转让协议无效，都铁君不具备主体资格，本案房屋转让协议签订于2016年6月20日，签订时该房屋所有权及销售权均属于吉林市金巢房地产开发有限公司，都铁君未取得该房屋所有权及处分权，在房屋协议签订后也未取得权利人吉林市金巢房地产公司的追认，因此都铁君不具备协议主体资格。二、赵明哲和都铁君未发生债务关系，何劲航不应承担保证责任。按照签订的房屋转让协议，未履行情况下吉林市金巢房地产开发公司将房屋转让给案外人，并登记于七家公司名下（何劲航已提供证据），该公司是实际债务人，导致房屋转让协议无法履行，都铁君和赵明哲未形成债务关系，故何劲航为赵明哲提供的保证也未发生。三、都铁君在明知不具备所有权人及销售权人的情况下，取得何劲航担保，为此何劲航不承担保证责任。都铁君明知所有权人和销售权人为吉林市金巢房地产开发有限公司，未向何劲航提供证据证明其具有销售权，所以签订主合同骗取保证人提供保证，保证人不承担民事责任。四、赵明哲变更主合同未经何劲航同意，何劲航不承担保证责任。按照房屋变更要求受让人为赵明哲，但赵明哲和都铁君将房屋直接登记于他人名下，该变更行为属于对主合同变更，都铁君及赵明哲均未取得何劲航书面同意，何劲航不承担保证责任。五、何劲航未对取得产权的买受人提供担保，保证人不承担保证责任。何劲航未与该商场实际买受人七家公司签订任何保证协议，使何劲航丧失追偿权，故不承担协议外第三人购买房屋的责任。六、超标的申请查封，按房屋协议2500万元尾款的利息为每年0.5%，赵明哲已经支付。在起诉中，都铁君申请冻结何劲航名下众合食品97.7%股权，金额2701万元，已经超实际金额。七、按协议约定，购房尾款支付日为2021年6月21日结束，都铁君在没任何证据情况下提出赵明哲不具备还款能力，不代表其不能履行协议。何劲航保证责任未到约定履行期限，对此何劲航不承担还款责任。吉林市飞龙股份有限公司辩称，都铁君起诉的债权没有到履行期限。房屋转让协议中3.4.1条，明确规定还款期限5年，即自2016年6月21日至2021年6月20日。吉林市飞龙股份有限公司保证期间从债务履行期届满之日起起算。债务人赵明哲同担保人应享有期限利益，现赵明哲与都铁君还款期限还有两年，债务履行期限未届满，都铁君提前要求保证人履行保证责任的诉求剥夺了保证人应享有的期限利益的权利。请求法院驳回都铁君的诉请。本院经审理认定事实如下：原告都铁君是磐石市烟筒山镇盛奭综合商场的实际开发人。2016年6月20日，都铁君与赵明哲、吉林市民营经济投资担保公司、何劲航四方签订房屋转让协议书。合同写明：都铁君（甲方）自愿将其享有所有权的房屋出售给赵明哲（乙方），乙方同意买受，因吉林市民营经济投资担保公司（丙方）在甲方处享有债权故介入甲乙双方买卖,何劲航（丁方）自愿现作为乙方履行债务的连带保证人。甲方所出售的房屋坐落在磐石市烟筒山镇，名称为:xx商场(1-6层,包括水、电、消防、供热等附属设施),总面积以测绘为准。(包括临街门市两套,不包括已出售给乙方的现为磐石吉银村镇银行使用的面积)。甲方保证该房屋是符合国家及省市房屋上市的有关法律、法规及政策的规定,甲方有权将该房屋上市交易。双方议定价格，总计价款为:人民币7500万元。关于价款给付的方式及时间约定：1.合同签订后甲方协助乙方办理过户手续完毕两个月内，乙方一次性给付甲方价款人民币2000万。2.乙方承担偿还甲方银行贷款1500万。3.甲方欠丙方的担保贷款人民币1500万元，由乙方代为偿还，并抵顶本协议房屋价款，甲方无需再向丙方履行还款义务。甲方贷款时所向丙方交付的风险保证金丙方不予返还,丙方亦放弃为甲方履行担保责任后所产生的利息。4.房屋价款余额人民币2500万元，还款期限为五年(自2016年6月21日至2021年6月20日),履行期限届满前乙方每年按当年剩余未还款金额的0.5%（实为5%）向甲方支付利息。乙方给付甲方2000(大写贰仟万元)万元首付款后即日甲方将房屋及附属设施如数交给乙方，同时，甲方须配合乙方做好柜台租赁及其他物业权利的交接。关于四方的权利、义务：1.甲方必须保证其所交付的房屋产权清晰，无权利瑕疵、无争议、无抵押，有合法的土地使用权。2.甲方必须保证所交付的房屋不欠水、电、供暖及其他管理费用。3.甲方必须积极帮助、配合乙方办理相关过户手续。4.乙方有按约定及时接受房屋的权利。5.乙方有按约定及时给付房屋价款的义务。6.丁方有保证乙方及时给付房屋价款的义务。关于违约责任：本协议因甲方原因导致合同无效的；甲方不能按约定及时向乙方交付房屋及附属设施；协助乙方办理过户手续的，甲方有上述违约行为的应按本协议所涉房屋总价款的30%向乙方支付违约金。乙方如不能按约定及时给付甲方房屋价款，乙方同意甲方将房屋产权变为甲方名下，并乙方承担相应费用。乙方在任何一项款项的支付中违约由保证人丁方承担连带保证责任。而后，为确保《房屋转让协议书》中第3.4.1条款的实际履行，四方又签订了补充协议，约定：一、乙方就2500万元房屋价款余额向甲方出具欠据共计分五张。每张欠据标明欠款500万元。二、丁方对乙方根据《房屋转让协议书》3.4.1条款及本协议还款承担连带保证责任。三、乙方系吉林市飞龙股份有限公司法定代表人，已召集吉林市飞龙股份有限公司股东会，经股东会同意，由吉林市飞龙股份有限公司对《房屋转让协议书》3.4.1条款提供连带责任担保。四、吉林市飞龙股份有限公司在本补充协议签字盖章,即表示同意对甲、乙、丙、丁四方《房屋转让协议书》3.4.1条款提供连带保证责任。补充协议后加盖了吉林市飞龙股份有限公司公章及法定代表人赵明哲的名章，赵明哲本人签字确认。2016年8月，都铁君按照赵明哲的指示将案涉房屋登记至案外人名下。2016年9月6日，赵明哲向都铁君分别出具了五枚各500万的欠据，写明“赵明哲欠都铁君房屋买受款尾款500万元，还款期限按合同履行，何劲航承担连带责任保证”，何劲航亦在保证人处签字。就合同约定的2500万元的房屋余款，都铁君自认赵明哲支付了2016年6月21日至2017年6月20日一年的利息125万元。2018年7月31日，都铁君收到赵明哲支付的2018年利息30万元。此后，赵明哲未再偿还本息。另查明，据中国执行信息公开网查询，赵明哲本人在吉林省吉林市昌邑区人民法院、吉林高新技术产业开发区人民法院及磐石市人民法院有多笔被执行债务未偿还完毕，赵明哲个人已于2019年6月5日，被列为失信被执行人。现都铁君以赵明哲丧失履行债务能力为由诉至本院，要求判令付款期限加速到期，赵明哲立即给付所欠的房款及利息，各担保人承担连带保证责任。以上事实有原告提交的房屋转让协议书、补充协议、欠条、吉林省高级人民法院（2018）吉民申3619号民事裁定书、协议书、中国执行信息公开网查询信息，被告提交的房屋所有权证等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，案涉房屋转让协议书及补充协议真实、合法、有效，各方当事人应依约履行。虽然案涉房屋在合同签订时登记在案外人吉林市金巢房地产开发有限公司名下，但根据吉林省高级人民法院（2018）吉民申3619号案件确认的事实可知都铁君与吉林市金巢房地产开发有限公司系挂靠关系，都铁君是案涉房屋的实际权利人，有权处分案涉房屋。同时，案涉房屋转让协议签订后，吉林市金巢房地产开发有限公司配合协助赵明哲将房屋变更登记至案外人名下，也可以认定为对转让协议的追认。故何劲航提出都铁君无权处分案涉房屋，房屋转让协议无效的主张，依法不能成立。关于案涉2500万的房屋价款是否已届清偿期的问题。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中确立了合理适用不安抗辩权规则，以维护权利人合法权益。在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第二项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，诉争的2500万房屋价款，合同中约定的还款期限为五年，即自2016年6月21日至2021年6月20日，都铁君至起诉时未届清偿期。但现赵明哲个人在法院有多笔大额债务被申请执行，且已经列为失信被执行人。虽然赵明哲表示可以其对案外人享有的债权为案涉债务提供担保，但赵明哲并未提供合法有效、数额明确且无其他权利限制的债权凭证为担保财产。赵明哲及吉林市飞龙股份有限公司所提供的在法院的执行债权，债权人多为案外人吉林市民营经济投资担保有限公司。赵明哲虽为该公司股东，但不必然享有该公司的权利。结合赵明哲已逾期欠付利息的事实，本院对各被告抗辩赵明哲具有还款能力的主张，不予采信。都铁君主张赵明哲存在可能丧失履行债务能力之情况，事实依据充分，故根据上述法律规定，本院可以根据都铁君的请求，判令赵明哲所欠房款2500万已届清偿期。关于赵明哲欠付房屋价款及利息数额的计算问题。各方当事人对赵明哲尚欠都铁君2500万元房屋价款本金的事实并无异议。各方争议的焦点为赵明哲应按何利率计算支付房屋价款的利息。都铁君主张协议书中书写的年利率0.5%是笔误，赵明哲自认协商时系按照年利率5%约定的利息支付标准，同时，在赵明哲与都铁君的通话录音中，赵明哲亦承认合同中的0.5%系笔误，而担保人何劲航参与了房屋转让协议的协商过程，赵明哲系另一担保人吉林市飞龙股份有限公司的法定代表人，两担保人对年利率5%应当是明知的，故本院认为，各方达成的一致意思表示应为按年利率5%支付房屋价款利息，协议书中记载的“0.5%”应为笔误。现各被告主张按年利率0.5%支付利息，本院不予支持。关于赵明哲已支付利息的数额，都铁君自认赵明哲已经支付了2016年6月21日至2017年6月20日一年的利息125万元。在庭审中都铁君又举证了其收到赵明哲支付的2018年利息30万元的收据。赵明哲对于其支付利息的数额庭审中表示“不清楚”，在本庭向其释明分配举证责任后，其亦未在规定的期限内向本庭提供支付利息的相关证据，故本院视为赵明哲放弃举证的权利，以都铁君自认为准。自2017年6月21日至2018年6月20日赵明哲欠付都铁君2500万元的利息95万元（125万元-30万元），自2018年6月21日起至实际给付之日的利息，以2500万元为本金，按年利率5%计算。关于吉林市飞龙股份有限公司及何劲航是否应当承担连带保证责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，由于赵明哲所欠房屋价款已届清偿期，故各担保人亦应承担连带保证责任。关于何劲航主张都铁君与赵明哲将案涉房屋登记至案外人名下，属变更主合同内容，未书面通知保证人，故保证人的责任免除。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十条规定，保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任。如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任，债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间，债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。本院根据以上司法解释的规定认为，四方协议中仅约定出卖人配合买受人办理更名过户手续，并未具体约定更名至何人名下，现都铁君按照合同约定配合赵明哲将案涉房屋登记至案外人名下，并不能认定变更了主合同的内容。且在2016年8月都铁君已经按照赵明哲的指示将案涉房屋登记至案外人名下之后，于2016年9月6日，何劲航再次以保证人的身份与赵明哲共同分别为都铁君出具了五枚各500万的欠据，每份欠据均载明“赵明哲欠都铁君房屋买受款尾款500万元，还款期限按合同履行，何劲航承担连带责任保证”。此时，何劲航如认为房屋买卖合同的更名过户不符合同约定，其有权拒绝在买卖双方结算合同履行过程中的尾欠款的五枚欠据上声明何劲航对欠款承担连带责任保证。在本院庭审中，何劲航亦不否认亲自参与了房屋买卖过程中的洽谈、缔约、履行等事项。本案的保证合同并非在主合同之外另行签订，而是在何劲航本人及其代表的吉林市民营经济投资担保有限公司共计四方当事人共同签订房屋转让协议书，何劲航对所签订房屋转让协议约定的内容是非常清楚的，不存在履行合同过程中违反合同约定变更的情况。何劲航的上述抗辩主张违反《中华人民共和国合同法》第六条，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则的规定。《中华人民共和国担保法》第六条，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。根据该条法律规定，保证人系对赵明哲的还款行为提供保证，并非只对房屋买卖行为提供的保证，故何劲航的该项主张不能成立。四方在协议中并未约定以案涉房屋设立反担保，故何劲航主张因房屋登记至案外人名下而使其丧失了追偿权的抗辩，既缺乏事实根据，也不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第二项、第一百零八条、第一百六十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告赵明哲于本判决生效后十日内立即给付原告都铁君房屋价款2500万元及利息（自2017年6月21日至2018年6月20日的利息为95万元，自2018年6月21日起至实际给付之日的利息，以实际欠付房屋价款数额为本金，按年利率5%计算）；二、被告吉林市飞龙股份有限公司、被告何劲航对上述第一项款项承担连带给付责任；三、被告吉林市飞龙股份有限公司、被告何劲航对上述第一项款项承担连带给付责任后，有权向被告赵明哲追偿；四、驳回原告都铁君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176,002元、保全费5000元，合计181,002元，由被告赵明哲负担。被告何劲航、吉林市飞龙股份有限公司承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇一九年八月一日书记员  聂 力