湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初988号原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司，住所地：老河口市融晟外滩普罗旺斯小区，统一社会信用代码9142068233182678X6。法定代表人余孝林，该公司董事长。委托代理人牛颖，男，汉族，1984年10月31日生，住老河口市，该公司员工。委托代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等特别授权。委托代理人金娟，湖北正音律师事务所律师。委托代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等特别授权。被告危丽，女，汉族，1980年11月14日生，住老河口市，被告张成彬，男，汉族，1981年2月5日生，住址同上，系危丽丈夫，委托代理人危丽，女，汉族，1980年11月14日生，住老河口市，系被告张成彬爱人。委托代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等特别授权。原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司（以下简称佳苑吉物业公司）诉被告危丽、张成彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告佳苑吉物业公司的委托代理人牛颖、金娟、被告危丽并作为被告张成彬的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳苑吉物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业费5147元，违约金1544.1元，共计6691.1元（截止到2019年度）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月2日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于老河口市××晟外滩·××小区××楼××单元××室房产提供物业服务。协议中约定了物业管理服务费用、收费明细、双方权利义务以及违约责任（逾期交纳按欠费总额日千分之五计算）。协议签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年10月1日起，未按照《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费，截止到2019年度共计拖欠5147元，经原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不履行。为了维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，原告特提起诉讼，请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告危丽、张成彬辩称：我们交房后交的物业费，装修的时候物业强制性不让换门窗，我们小区在我之后装修的都可以换门窗，入住后主卧的门严重变形，门生锈了也关不紧，后来没过久发现邻居可以换门。我们去找物业，物业让我登记，让我等通知，后来有三位维修工人上门，告诉我门窗根本修不好，要砸了重新换门窗，费用让我们自己承担。窗子有人来修，但越修越严重。我一直在外面租房，如果不是房屋问题，我不会多交一年的房租。每次找物业解决，物业态度都不好，物业公司也没有工作人员联系我，给我解决问题。连续几年我一直找原告协调解决，物业公司一直推卸责任，没有人负责。到目前为止，我的门窗问题从来没有解决过。下大雨门窗漏水，我家的门窗、地板全部被水浸泡。我在物业公司查过业主反映问题的上报记录，物业公司只是给我手写登记了，物业公司没有打印出来，也没有上报的记录。原告为支持其诉讼请求，向本院举出了如下证据：证据一：《前期物业管理服务协议》。证明原、被告于2016年2月2日签订物业服务合同，合同中约定了物业管理服务费用、收费明细、双方权利义务以及违约责任等；证据二：被告危丽、张成彬前期物业费交纳收据。证明被告2016年2月2日交纳2016年1月-2016年12月物业管理费1231元；收据载明下次交纳日期为2017年1月；证据三：被告危丽、张成彬物业费欠费明细。证明被告拖欠物业费明细。经质证，被告危丽、张成彬对原告佳苑吉物业公司所举证据无异议。对原告所举的被告无异议的证据，符合证据真实性、关联性、合法性，本院予以采信。被告张成彬、危丽为支持其抗辩理由，向本院举出了如下证据：第一组证据：视频资料8份。证明被告房屋门、窗严重变形，墙体脱落；第二组证据：《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议（业主）》。证明协议约定业主不能随意开凿窗户，原告对外墙面有维护与管理义务；第三组证据：照片六张。证明被告邻居家更换了门窗，被告房门生锈、窗户变形却不让更换；第四组证据：原告登记记录7张。证明被告门窗问题在原告处登记后，至今无人处理。经质证，原告对被告所举的证据均有异议，不能证明原告有违反物业服务的行为，与被告拖欠物业费没有关联性。不能随意开凿窗户是双方约定的，对各方当事人都有效，这些证据不能证明原告有过错，也不能证明原告没有履行前期服务协议的约定。窗户质量问题是开发商出售房屋的质量问题，开发商卖房时对买房人专门有门窗保质期限的约定，窗户损坏业主应找开发商。对被告所举的证据真实性、关联性、合法性符合法律规定，本院予以采信，但只能证明房屋质量问题及被告找原告要求解决的事实。经审理查明，被告危丽、张成彬是老河口市××晟外滩·××小区××楼××单元××室房业主。原告佳苑吉物业公司与被告危丽、张成彬于2016年2月2日签订《前期物业管理服务协议》，合同约定服务范围：包括楼盖、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、道路、停车场（棚）、垃圾房（道）、化粪池、沟渠、共用照明系统、室外排水管网、消防设施、电梯、发电机、水泵、共用设施设备使用的房屋（保修期内或由专业机构负责的除外）。物业管理服务费用：高层住宅（含多层电梯房）按业权面积每月每平方米1元；2016年2月2日，被告危丽、张成彬按协议约定的收费标准交纳2016年元月至2016年12月期间的物业服务费1231元。被告危丽、张成彬没有向原告交2017年1月1日至2019年12月31日物业费共计5147.00元。被告家房门生锈、窗户变形、漏水，被告多次向原告反映，未得到及时解决，被告以此为由未向原告交物业服务费。原告佳苑吉物业公司多次催促被告交纳物业管理费，被告危丽、张成彬仍未交纳，原告遂诉至本院。本院认为，原告佳苑吉物业公司与被告危丽、张成彬签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，合同有效，对当事人具有约束力，当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告佳苑吉物业公司为被告危丽、张成彬提供了物业服务，被告危丽、张成彬应当按照约定支付物业费。原告向被告主张物业费及违约金符合合同约定，本院予以支持。依照《前期物业服务协议》的约定，业主应在每季度第一个月的1日起至15日止交纳物业费，逾期交纳的，须另行交纳欠费总额千分之五的日违约金。因约定违约金过高，本院按年利率6%的标准计算。被告以其房门生锈、窗户变形、漏水，原告未能及时解决而拒向原告交纳物业费。因原告不是房屋质量的责任主体，属另外一个法律关系，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告危丽、张成彬于本判决生效之日起十日内向原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司支付物业费5147元及违约金（违约金的计算方法：自逾期交纳物业费之日起至交清物业费之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告危丽、张成彬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  袁水平二〇一九年八月六日书记员  龙雅丽