上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2018号原告王小刚。原告代静。两原告共同的委托代理人王栋，上海浦汇律师事务所律师。被告查爱香。委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。原告王小刚、原告代静与被告查爱香确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小刚、原告代静及其两原告共同的委托代理人王栋，被告查爱香的委托代理人王昊、吴钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小刚、原告代静诉称，2013年，两原告向被告借款，因被被告欺骗，两原告将自有的唯一住房上海市闵行区某二村65号501室以签订买卖合同并再次续签的方式，来作为借款凭据，被告按月以本金人民币（以下币种相同）500,000元，月息3%计15,000元收取利息。而原告并未足额收到被告的借款，并且被告否认两原告按期支付利息的事实，反而恶意诉讼，让原告支付其余利息并过户原告的唯一住房。因此，被告以合法形式掩盖非法目的，损害他人利益，房屋买卖合同当属无效，故诉至法院要求确认双方的买卖合同无效。诉讼中，原告明确确认无效的合同为2013年1月18日的房屋买卖合同及2013年7月15日的买卖合同，而且包括2013年1月18日的补充协议及2014年1月17日的补充协议。原告王小刚、原告代静向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2013年1月18日原、被告签订的编号为1589891的房地产买卖合同一份，证明该份买卖合同视为让与担保协议，合同约定房价为1,200,000元，交房时间为2013年7月18日。2、2013年1月18日原、被告签订的补充条款一份，证明双方签署了一份退还房款的担保协议。在签订买卖合同之时就写了补充协议要终止，该份补充条款的约定就是违背了买卖合同的约定。被告对证据1-2经质证后认为，证据的真实性无异议，但不能证明原告的证明内容，原告要求被告先付500,000元，其表示应在2013年7月18日之前提出。3、2013年7月15日原、被告签订的（编号为1589891）房地产买卖合同一份，证明合同约定的总价为1,200,000元，交房日期约定为2013年12月21日，过户日期为2014年1月17日，说明该份买卖协议实为让与担保协议。双方是按照民间借贷中的利息进行约定。结合之前的���同约定，双方强调的仍是返还钱款的目的，双方合同的主要目的是为了返还房款。4、2014年1月17日两原告与被告签订的协议书一份，证明该份协议书是债务的展期协议，目的是为了继续进行民间借贷。被告对证据3-4经质证后认为，证据的真实性无异议，该份补充协议书是原告希望延期履行买卖合同，所以双方约定了延期违约金为15,000元，仍是在买卖合同范围内，不是民间借贷关系。关于补充条款，上面的条款也是针对买卖合同履行的情况而约定的，不能办理的情况下是原告根本违约，故当然要返还房款。关于协议等证据都是买卖合同的范畴之内，不是民间借贷关系。5、涉案房屋的产权证一份及房屋市场价格资料，证明合同约定的价格与房屋市场价格不符，故不可能是真实的买卖意思表示。被告对该组证据经质证后认为，不认可原告的说法，其可以提供证人作证，而且三年前的市场价格就是这个价格，而且这个价格也是符合房地局规定的最低标准的。挂牌价只是原告预期的价格，而不能代表市场的价格，而且这份证据更倾向于是证人证言，应具备证人证言的证据构成要件，因为证人应出庭作证。被告查爱香辩称，原被告之间不存在民间借贷关系，只存在房地产买卖合同关系。原、被告之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不与现行法律有冲突，故原告诉请合同无效不能成立，要求法院予以驳回。被告查爱香针对其上述辩称，向本院申请证人彭某（男，汉族，1981年8月16日出生，上海瑞铨房地产经纪有限公司的销售人员）出庭作证，因为被告之前曾经通过被告租赁过一套房屋，故被告与原告一起至该位证人处办理买卖合同的签订手续，期间原、被告均支付了一��分费用给该位证人，作为代办费。原、被告之间共签署过两份买卖合同，由于第一版过期，双方又签订了第二版。其仅仅负责双方买卖合同的签订，后续的一切事宜均未参与过。原告对该位证人证言经质证后认为，通过正常交易应当由中介全程参与，但这个证人只是帮忙签订买卖合同，而且证人所在的门店与原告房屋所在地区不在同一地区，是跨区域的，故不是真正的买卖合同。本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：原告王小刚、原告代静系座落于上海市闵行区某二村65号501室房屋的权利人。2013年1月18日由原告王小刚、原告代静作为卖售人（甲方），被告查爱琴作为买受人（乙方）签订编号为1589891的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲乙双方通过上海瑞铨��地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋建筑面积为61.26平方米；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,200,000元；本合同签订后，乙方于2013年1月17日前支付80,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2013年1月18日前支付200,000元；乙方于2013年1月19日前支付80,000元；乙方于2013年1月31日前支付140,000元；乙方于2013年7月18日前支付650,000元；乙方于2013年7月31日前支付50,000元；三、甲、乙双方同意，甲方于2013年7月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。四、甲、乙双方确认，在2013年7月18日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。五���补充条款（一）中约定甲方将房屋内固定装修赠送给乙方；交易中心过户费用各自支付；甲方违约按每天460元，支付给乙方，本协议继续下去，如甲方超过3个月没有支付乙方违约金，乙方有权通过法律处理此房，甲方必须配合乙方，不得有任何条件干预乙方。同日，由原告王小刚、原告代静作为甲方，被告查爱琴作为乙方签订《补充条款》一份，协议约定：甲乙双方对上海市某二村65号501室，房屋买卖合同提前终止协议协商如下：甲方若提前终止对某二村65号501室买卖合同，提前终止协议期限在2013年7月18日，双方不做违约，但甲方必须退还乙方已付房款500,000元。若超过期限双方按买卖合同所签署的条款继续履行下去，双方签字生效。庭审中，原告王小刚、原告代静确认已经收到被告支付的500,000元。2013年7月15日由原告王小刚、原告代静作为卖售人（甲方），被告查爱琴作为买受人（乙方）签订编号为1589891的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲乙双方通过上海瑞铨房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋建筑面积为61.26平方米；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,200,000元；本合同签订后，乙方于2013年1月17日前支付80,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2013年1月18日前支付200,000元；乙方于2013年1月19日前支付80,000元；乙方于2013年1月21日前支付140,000元；乙方于2014年1月17日前支付650,000元；乙方于2014年1月20日前支付50,000元；三、甲、乙双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方���房屋转移占有的标志。四、甲、乙双方确认，在2014年1月17日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。五、补充条款（一）中约定甲方将房屋内固定装修赠送给乙方；交易中心过户费用各自支付；甲方违约按每天460元，支付给乙方，本协议继续下去，如甲方超过3个月没有支付乙方违约金，乙方有权通过法律处理此房，甲方必须配合乙方，不得有任何条件干预乙方。甲方和乙方协商，因甲方原因，没有按原先规定的2013年7月18日去交易中心办理过户，现甲方提出赔偿乙方，赔偿按本协议补充条款第三条办理，甲方以每月支付给乙方15,000元，期限为五个月，至2013年12月17日止，支付日为每个月的17日；若五个月后，还是因为甲方原因，不能办理房产交易过户，甲方必须退还乙方已付全部房款，若甲方无能力退还乙方已付房款，乙方则通过法律途径向甲方追讨房款。同日，由原告王小刚、原告代静作为甲方，被告查爱琴作为乙方签订《协议书》一份，协议约定：1、双方定于2014年1月17日到闵行区房地产交易中心办理房屋买卖过户手续，现因甲方原因造成不能按买卖合同约定时间办理过户手续，经双方协商一致，暂停办理房屋买卖过户，具体时间按本协议第五条办理；2、因乙方通过法律途径，将某二村65号501室司法保全，无法再重新编辑上海市房地产网签合同，原双方签署买卖合同，依然有效；3、本协议为上海市某二村65号501室房屋买卖合同编号（1589891）的附加条款，具有同等的法律效益；4、买卖合同补充条款（一）第四条约定，甲方支付给乙方每月15,000元整至2013年12月17日终止，2013年12月17日至2014年6月17日期间甲方无需支付给乙方每个月的赔偿金15,000元整；5、本协议期限为5个月，双方签字即生效，到时双��若协商不了可法律解决。本院认为，所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务人不履行时，担保权人的将该标的物优先受偿的非典型担保物权。而考察双方签订买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理该类纠纷的基础。若当事人之间签订了民间借贷合同之前或者之后，为保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非���正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。结合本案，虽然原告一再主张认为其与被告之间存在借款合同关系，然除了原告收到被告支付款项之外，没有任何其他证据能够证明原、被告之间存在借款的意思表示。依据民事诉讼证据规则的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，然原告始终未能提供证据证明原、被告之间存在借款合同关系，在没有证据证明原告的事实主张的，由负有举证责任的原告承担不利后果。故本院认为原告所提出的涉案房屋买卖合同系双方之间借款合同的让与担保，涉案合同构成无效的主张，缺乏事实及法律依据，对此诉请不予支持。原、被告之间所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规��，对双方当事人均具有合同约束力，原被告均应按照买卖合同的约定全面履行各自的合同义务。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告王小刚、原告代静的诉讼请求。案件受理费减半收取计7,800元，由原告王小刚、原告代静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年二月二十六日书记员 谭静贤附：相关法律条文一．《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二���四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。二．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。……