广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10891号原告：邝浩南，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：谢少霞，女，系原告母亲。被告：庞伟钊，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：颜延，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟锦，男，系被告哥哥。原告邝浩南与被告庞伟钊租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢少霞，被告的委托诉讼代理人颜延、庞伟锦到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年5月1日起至2019年6月30日止的租金77864元及支付以此为本金从2019年5月1日起至实际清偿日止按月2%的标准计算的滞纳金；2.被告支付结算至2019年5月1日的水电费、物管费等杂费8000元；3.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告自愿撤回上述第2项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年11月1日签订租赁合同，约定租赁期限自2018年11月1日至2019年10月31日止，被告应于每月5号前向原告交纳当月租金，若不按前述期限交租，则需按照所欠租金的月息10%计付利息。现被告已经拖欠3月、4月租金及水电费、物管费等，被告的行为已严重违约，给原告造成极大的损失。故原告提起本案诉讼。被告辩称，1.被告租赁原告的厂房开始于2014年11月1日，涉案合同是第二个三年期限租赁合同，双方愉快合作长达四年多，期间从无拖欠原告的租金和水电费。被告租赁原告厂房始于2014年11月1日，合同期三年，至2017年10月31日止，合同签订人为被告的哥哥兼管理人庞伟锦，同时，被告为了保证合同履行向原告支付两个月的租金80000元作为押金，押金支付人亦为管理人庞伟锦。合同期满后，原、被告于2018年11月1日再次续签《租赁合同》，租赁期为2019年10月31日止，同时，2014年10月10日支付的押金顺延到第二期（三年）租赁合同。2.被告提前搬迁，提前结束租赁合同，发生在国家最严环境保护政策的大背景下，被告被勒令停产停业，要求强制搬离，形势所迫，不是被告单方违约。涉案《租赁合同》发生争议系因佛山市南海区环境保护局于2019年初多次检查督促并勒令被告停产搬迁，南海区大沥奇槎社区居民委员会的工作人员对原被告亦多次约谈，要求配合政府实施严厉的环境保护政策。对于政府政策行为，不但被告应当令行禁止，严格遵行，原告也必须积极配合，严格遵行。3.在国家最严保护环境形势的影响下，被告相邻的数家加工厂均被要求停产停业，亦涉及原告租赁的其他多家承租户，原告亦被政府部门明确告知，要求配合，原告对国家形势和环境保护政策完全清楚、了解、理解。佛山市南海区环境保护局工作人员多次到达现场，对原、被告进行环保政策的宣讲、劝导、督促，南海区大沥奇槎社区居民委员会的工作人员亦多次上门向原、被告明确告知形势政策，并于2019年3月14日向原、被告送达《通知》，认定被告现从事《佛山市南海区产业导向目录》禁止类行业，不符合现行环境保护政策，要求被告“于2019年3月17日前整改并完成人员、设备、货物清理离场，否则将按照政府相关要求强制清场”。4.被告支付的80000元押金足以抵扣2019年3月份、4月份的租金，被告已经结清2019年3月份前的水电费，4月份已经停止生产，搬厂使用的零星水电费可以在押金中多退少补。被告在得到政府部门的通知后，严格遵守、积极配合，于2019年3月停止生产，逐步清理退场，被告为了配合环境保护政策，停产停业，被迫搬厂，已经蒙受巨额经济损失。被告与原告多次口头沟通、协商，告知其2019年3月份、4月份的租金在被告的押金中予以抵扣，4月份水电费多退少补，原告并未受到损失。5.经查，原告的租赁物并无任何报建手续，故涉讼租赁合同应为无效，实际使用费应按照实际发生的费用进行计算，所欠费用应从80000元押金中予以抵扣，多退少补。综上，原告的主张没有事实和法律依据，应驳回原告的相关诉请。诉讼中，原告举证如下：1.原告及被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.租赁合同原件1份，用以证明原告与被告签有租约，合同正在履行过程中，尚未终止；3.收据原件2张（NO.0943375、NO.0943378）；4.中国农业银行个人明细对账单（邝浩南）打印件1份；证据3-4用以证明原告已经收取被告2018年11月、12月的租金及管理费；5.收据原件3张（NO.0943385、NO.5060831、NO5060862）；6.中国农业银行个人明细对账单（谢少霞）打印件1份；证据5-6用以证明原告已经收取被告2019年1月、2月租金，2018年12月至2019年3月管理费。被告举证如下：1.租赁合同（2014年11月1日）原件1份，用以证明被告与原告于2014年11月1日至2017年10月31日签订并履行了第一个三年期的租赁合同，由被告的哥哥及管理人庞伟锦与原告签订合同；2.收据原件1份，用以证明被告向原告支付80000元租赁押金的事实；3.租赁合同（2018年11月1日）原件1份，用以证明被告与原告于2018年11月1日续签第二个三年期的租赁合同，以及第一个三年期租赁合同到期后没有退回80000元押金；4.银行交易记录打印件4张、微信聊天记录打印件2张，用以证明被告结清2019年3月前水电费的事实，原告确认收到2019年2、3月水电费的事实；5.通知原件1份，用以证明***居民委员会通知被告需在2019年3月14日前搬迁，强制离场。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告出示的证据5，为原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，原告出具收据确认收取庞伟锦租赁利物隆场地押金80000元。2014年11月1日，邝耀均（甲方）与庞伟锦（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于****的场地出租给乙方经营业务，租期从2014年11月1日起至2017年10月31日止，该场地共4866.5平方米，每月每平方米租金8元，合计每月租金38932元，等等。2018年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于***的场地出租给乙方经营业务，租期从2018年11月1日起至2019年10月31日止；该场地共4866.5平方米，每月每平方米租金8元，合计每月租金38932元，乙方应在每月5号前向甲方交纳当月的租金，如乙方不按约定的期限向甲方缴纳租金的，时间超过一个月，应向甲方缴交滞纳金（按所欠租金的月息10%计付），如连续两个月都不按期交租，甲方有权收回该场地和不动产，然后用乙方的押金抵所欠租金和滞纳金；乙方在签订本合同时先缴交80000元给甲方作押金，待租用期满，合同终止后，乙方将所租用的场地全部完整地交回给甲方，并保持原样（如有损坏由乙方负责修复或赔偿）；经甲方验收合格后退回押金给乙方；甲方提供水电到门口，有关场内的水电设施及装修等期满归甲方所有，租用期间的水电费由乙方负责；乙方只能在国家政策和法律允许的范围内利用该场地从事经营业务，有关工商、税务（包括土地使用税和房产税及各级各部门的收费等）由乙方负责；等等。庞伟锦向邝浩南的银行账户转账记录有：2018年11月19日38932元、4082元，2018年12月18日38932元、3786元。庞伟锦向谢少霞的银行账户转账记录有：2019年1月21日38932元、3812元，2019年2月25日38932元、3549元、2019年4月20日5924元。原告出具收据确认收到庞伟锦支付的款项：2018年11月19日的收据载明2018年11月地租38932元、10月费用4082元，2018年12月18日的收据载明2018年12月地租38932元、11月费用3786元，2019年1月21日的收据载明2019年1月地租38932元、2018年12月费用3812元，2019年2月25日的收据载明2019年2月地租38932元、1月费用3549元，2019年4月20日的收据载明2019年2-3月费用5924元。被告持有一份佛山市南海区***委员会于2019年3月14日作出的《通知》，内容为：经查贵单位现从事《佛山市南海区产业导向目录》禁止类行业，包括但不限于：1.生产用水未实现循环使用、未达到“零排放”的废旧金属分拣项目，2.雨水、洗地水未经有资质中介机构设计的三级隔油沉沙池处理达标排放、生活污水未达标排放的废旧金属分拣项目，3.破碎工序未使用布袋除尘等环保装置的废旧金属分拣项目，4.生产中产生的不可利用固定废物未实现统一收集，并交由有资质单位作无害化处理的废旧金属分拣项目，5.未经活性炭吸附等废气治理措施、废气及废水未达环保标准排放的废旧塑料加工利用，6.废旧塑料回收，7.未列入《佛山市南海区再生资源回收网点规划》的废旧玻璃、废纸、废布碎、废纱、废丝、废旧纺织袋回收，8.废旧棉花、废旧皮屑、废旧布碎加工，9.废水未达标排放的废旧玻璃清洗项目，10.再生橡胶制造，11.再生海绵加工；请于2019年3月17日前整改并完成人员、设备、货物清理离场，否则将按政府相关要求强制清场。诉讼中，原、被告确认：被告自2014年11月1日开始使用涉讼场地，被告于2019年7月4日交还钥匙予原告，被告支付租金至2019年2月28日,2019年3月、4月的租金已经在押金80000元中抵扣，押金剩余部分抵扣了2019年4月的水电费及其他费用，不足部分被告补差1185元予原告。被告陈述：涉讼租赁合同约定的租赁物是建筑物；被告于2019年4月30日搬离涉讼场地，当日有通知原告交还钥匙，原告回复不拿。原告陈述：涉讼租赁合同约定的租赁物是场地，其中有一部分建筑物，建筑物部分有顶、大部分没有盖顶，涉讼土地是农用地，有顶的建筑物没有办理规划报建或竣工验收手续、没有取得产权证；被告2019年5月2日前到原告办公室，通知原告其要搬走，但没有说要结清终止合同的所有手续，被告一直未办理交还手续，从外面看到里面是空的。本院认为，涉讼合同约定租赁物为场地，租赁面积4866.5平方米，每月每平方米租金8元，原告出具的收据记载的款项性质为地租，故本院确认原、被告双方租赁标的物为土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉讼土地是农民集体所有的土地，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，原告将该土地有偿出租给被告作非农业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，涉讼合同为无效合同。涉讼合同无效，被告负有交还涉讼土地的义务，原告亦负有收回涉讼土地的义务,被告在实际控制使用涉讼土地期间应按合同约定标准向原告支付土地使用费。原告主张被告于2019年5月2日前通知原告其要搬离，原告收到被告通知即应积极收回涉讼土地，且佛山市南海区大沥镇奇槎社区×民委员会对被告提出限期搬离要求，原告在庭审中也陈述“在外面看到里面是空的”，故本院对被告主张其于2019年4月30日搬离涉讼土地予以采信。虽然被告于2019年7月4日才交还钥匙，但本案租赁标的物为土地，原告在被告搬离后可自行收回。因此，被告应向原告支付土地使用费至2019年4月30日。原、被告双方确认2019年3月、4月的使用费已在押金中抵扣。原告请求被告支付2019年5月1日至2019年6月30日的使用费、滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回邝浩南的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费1746.6元，减半收取计873.3元（原告已预交1012.88元），由原告负担。原告多预交的诉讼费139.58元（1012.88元-873.3元），在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年八月二十九日书记员  余宝儿