安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终4289号 上诉人（原审原告、反诉被告）：鲍小丽，女，1972年11月09日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹忠明，安徽中特律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市新中泰物业服务有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区南湾街道平吉大道**百分百创意广场**。 法定代表人：黄庆洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张付忠，广东星辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵天贝，广东星辰律师事务所实习律师。 上诉人鲍小丽、深圳市新中泰物业服务有限公司（以下简称新中泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鲍小丽上诉请求：在原判第三、四项基础上增判新中泰公司赔偿鲍小丽意向金30万元、酒店加盟费15万、赔偿装修款92815.5元，驳回新中泰公司全部反诉请求。事实与理由：1、《合同条件确认表》系预约合同，应适用违约责任归责原则，违约责任承担方式包括损害赔偿、违约金、定金罚则等，一审认定新中泰公司承担缔约过失责任，系适用法律错误。2、一审认定事实错误。鲍小丽从未提出合同条件确认表以外任何要求，新中泰公司不认可将第12条加入正式房屋租赁合同，导致双方未能签订房屋租赁合同，合同根本目的无法实现，新中泰公司的行为未遵循诚实信用原则，应认定为违约，鲍小丽对此后果不负过错，有权向新中泰公司主张意向金、装修装饰、加盟损失赔偿等合理诉求。3、鲍小丽从未提出先行装修样板房，也不可能在正式租赁合同未签订情况下强行占有房屋并进行装修，鲍小丽系经新中泰公司多次要求才对房屋进行装饰装修，一审判令守约方鲍小丽承担房屋占用费及恢复原状费，于法无据。4、新中泰公司在长达一年多时间内拒绝修改正式租赁合同，其在一审庭审中陈述愿意签约仅系诉讼策略，其多次违约行为违反商业常理，具有主观恶意，一审认定事实错误。 新中泰公司辩称，新中泰公司不断催促鲍小丽签订正式租赁合同，从未提出不协助办理相关证照，补充协议文本已列明鲍小丽租赁房产用于开办酒店；租赁房屋为商业用途，产权人安徽省公路工程技工学校要求11-18层房屋仅用于宾馆客房，其他答辩意见见上诉理由。 新中泰公司上诉请求：撤销原判第二、三项。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、产权人安徽省公路工程技工学校于2018年9月1日将诉争租赁房产交付给新中泰公司，自此新中泰公司多次通知鲍晓丽签订正式房屋租赁合同，多次与鲍小丽微信、电话沟通，充分表达合作意见，根据双方洽谈情况拟订了《补充协议》，且同意《合同条件确认书》第12条完整移入《补充协议》，但鲍小丽拖延不肯签约，经一审法院释明，鲍小丽仍然明确拒绝签订房屋租赁合同，故房屋租赁合同未签订、合同条件确认表终止均系鲍小丽单方原因。2、鲍小丽于2018年农历正月16日擅自提前进场装修样板房，此时新中泰公司未接收房产，对房产无处分权，鲍小丽应自行承担损失后果。 鲍小丽辩称，新中泰公司将《合同条件确认表》第12条擅自更改为《补充协议》第6条，更改行为加重了鲍小丽的责任及开办酒店的法律风险，其违约行为导致正式房屋租赁合同未能签订；新中泰公司多次告知鲍小丽安徽省公路工程技工学校着急启用酒店用于学校培训招待，多次催促鲍小丽装修样板房，且在校方未正式交付大楼前的2017年12月向鲍小丽交付了样板间钥匙，新中泰公司还于2018年3月1日至学校沟通装修样板间事宜；本案租赁房屋所在地属于划拨性质土地，鲍小丽多次去消防大队及规划部门均被告知酒店无法开设，其他答辩意见见上诉理由。 鲍小丽向一审法院起诉请求：解除其与新中泰公司签订的《合同条件确认表》；新中泰公司返还其租赁意向金30万元，赔偿其意向金30万元、酒店加盟费15万元、三间样板房装修款暂定25万元（装修款以鉴定金额为准）。 新中泰公司向一审法院反诉请求：鲍小丽将占用房屋恢复原状；鲍小丽按每平方米人民币30元标准向其支付自2018年9月1日起至房屋返还日止的房屋占用费37500元。 一审法院认定事实：合肥市包河大道252号教学恢复楼（建设工程规划许可证副本编号：合规建民许2011677号）系安徽省房产。2016年4月，安徽省产权交易中心发布﹝安徽省公路工程技工学校部分房产﹞招租公告，公告第一条出租标的基本情况为“标的用途为商业”，第二条意向承租人应具备的基本条件为“经营范围须包括宾馆或酒店经营业务，具有全国性连锁酒店经营业绩”，第三条意向承租人须遵循的基本要求“承租人使用上述范围须符合范围涉及用途及相关法律法规要求，教学恢复楼共18层，本次出租标的共16层，1-8层仅用于商业及办公，11-18层仅用于宾馆客房，租赁期内，承租人对租赁房屋进行装修、装潢时，装修、装潢方案须经出租人书面同意”。 2017年6月，新中泰公司作为承租人中标，并与安徽省签订《房屋租赁合同》。 2017年11月21日，鲍小丽向新中泰公司缴纳租赁诚意金30万元。2017年11月22日，新中泰公司（甲方）与鲍小丽（乙方）签订一份《合同条件确认表》，表格载明：甲方将其位于合肥市包河区教学恢复楼11楼至17楼整层商铺租赁予乙方作为经营雷克太国际酒店使用；合同期8年，租金30元／㎡（每月），大厅租赁西侧位置，面积约400㎡，租金80元／㎡（每月），租赁意向金30万元整，第二年递增5%，免租期150天，押二付三；水电费用按照合肥供电局和自来水公司标准收取，确保用电量，用水量满足乙方酒店使用；意向金在甲乙双方签订主体租赁合同时，金额冲抵合同租赁押金；双方签订主体合同前，甲方终止此协议双倍退还乙方租赁意向金，乙方终止此协议甲方不退还意向金；甲方保证合肥市包河区项目教学恢复楼作为酒店、宾馆使用，协助乙方办理相关证照提供办证相关资料，如因房屋性质不能办理相关经营证件，乙方装修所有费用甲方双倍赔偿。 确认表签订后，鲍小丽与新中泰公司就房屋租赁合同条款多次协商。因鲍小丽要求拟签订的《房屋租赁合同》之补充协议第六条“甲方有义务配合乙方办理经营所必需的相关证件手续（包括但不限于环保、卫生、消防、工商、用电、用气等），但并不保证相关证件能够办理，仅是提供办理证件所需之资料”更换为《合同条件确认表》第十二条，双方由此引发争议，产生诉讼。 2018年3月，鲍小丽经与新中泰公司协商，对17楼三间房屋进行了装饰、装修。2018年9月1日，安徽省与新中泰公司办理了承租房屋交接手续。 一审中，经鲍小丽申请，一审法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对鲍小丽装修的三间面积分别为28.22㎡、28.22㎡、27.9㎡房屋装饰装修价格进行评估，经评估,装饰装修价格为185631元、室内物品部分为17430元。 2018年11月16日，鲍小丽将占用的16楼一间面积为23.075㎡、1楼一间面积为23.1㎡的房屋返还给新中泰公司。2018年11月23日，鲍小丽将占用的17楼三间房屋返还给新中泰公司。 2018年1月18日，鲍小丽与案外人上海缘爱酒店管理有限公司签订《雷克泰国际酒店加盟合同》及《雷克泰加盟合同补充协议》，鲍小丽根据协议约定于同日向上海缘爱酒店管理有限公司法定代表人账户转账支付特许初始费6万元、设计费5万元、工程指导费2万元、系统统一安装费2万元，合计15万元。 一审法院认为，鲍小丽与新中泰公司签订的《合同条件确认表》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。依据内容，该确认表应认定为预约合同。新中泰公司应否承担缔约过失责任是本案争议焦点。 根据法律规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。缔约过失责任是一方违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任。所谓先合同义务是指一方当事人假借订立合同，以损害对方利益为目的，恶意进行磋商，导致对方丧失交易机会，增加交易成本；在缔约过程中，一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失；未尽通知、协助义务；未尽告知义务；未尽照顾、保护义务；泄露或者不正当使用商业秘密。本案中，鲍小丽与新中泰公司签订《合同条件确认表》后，双方多次进行诚意洽谈和磋商，后双方出于自身利益考虑，在如何确定违约责任条款问题上因理解不一致而未能达成一致意见，致使房屋租赁合同未能正式签订。关于《合同条件确认表》所载“如因房屋性质不能办理相关经营证件，乙方装修所有费用甲方双倍赔偿”是否应纳入房屋租赁合同，因相关法律明确规定了此赔偿标准，纳入与否不影响一方违约时责任的承担及承担标准。新中泰公司在一审庭审中明确表示如鲍小丽愿意签订房屋租赁合同，其愿意将前述条款纳入合同，经释明鲍小丽明确拒绝。鉴于鲍小丽提供的证据不能证明新中泰公司存在恶意磋商或恶意终止磋商，或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违反先合同义务的行为，故新中泰公司不构成缔约过失，不应承担租赁意向金赔偿责任。因未能签订房屋租赁合同不可归责于双方，对双方同意解除《合同条件确认表》，应予准许。合同解除后，新中泰公司应将收取的30万元租赁意向金返还给鲍小丽。双方洽谈、磋商房屋租赁合同期间，经协商一致鲍小丽对案涉三间房屋进行装饰装修，因安徽省公路工程技工学校尚未将租赁房屋交付给新中泰公司使用，故鲍小丽与新中泰公司对装饰装修行为均存在过错，双方应按同等过错承担装饰装修损失责任。经评估，装饰装修价格为185631元，新中泰公司应赔偿鲍小丽损失92815.5元，未形成附和的室内物品部分可由鲍小丽拆除使用。鲍小丽主张新中泰公司承担赔偿责任，不予支持。 鲍小丽主张新中泰公司承担15万元加盟费，因此款系鲍小丽为经营需要自行支付的费用，非新中泰公司违背诚信造成的信赖利益损失，故对该项主张不予准许。 2018年9月1日，安徽省与新中泰公司办理了承租房屋交接手续，鲍小丽自认自2018年3月起开始占用部分房屋，故鲍小丽应按合同条件确认表约定的租金标准，向新中泰公司支付自接收房屋（2018年9月1日）至房屋返还时止的占用使用费10640元（130.515㎡×30元／㎡／月÷30天×77天＋84.34㎡×30元／㎡／月÷30天×7天），且鲍小丽在返还房屋时应将房屋恢复原状。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除鲍小丽与深圳市新中泰物业服务有限公司于2017年11月22日签订的《合同条件确认表》；二、深圳市新中泰物业服务有限公司于判决生效后十日内返还鲍小丽租赁意向金300000元；三、深圳市新中泰物业服务有限公司于判决生效后十日内赔偿鲍小丽装饰装修损失92815.5元；四、鲍小丽于判决生效后十日内将位于安徽省教学恢复楼17楼装饰装修的三间房屋恢复原状；五、鲍小丽于判决生效后十日内支付深圳市新中泰物业服务有限公司房屋占用使用费10640元；六、驳回鲍小丽的其他诉讼请求；七、驳回深圳市新中泰物业服务有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费13800元，评估费5712元，合计19512元，由鲍小丽负担11000元，深圳市新中泰物业服务有限公司负担8512元；反诉案件受理费738元，由深圳市新中泰物业服务有限公司负担438元，鲍小丽负担300元。 二审中，当事人未提交新证据；经本院释明，新中泰公司在指定期限内提交了《建设工程规划核实合格证》，证照载明“建设单位为安徽省公路工程技工学校，建设项目名称为教学恢复（实训）楼”。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，新中泰公司、鲍小丽于2017年11月22日就位于合肥市包河区教学恢复（实训）楼11层至17层房屋租赁事宜签订《合同条件确认表》，确认表订立后至鲍小丽起诉日2018年10月8日，双方未就能签订正式房屋租赁合同达成一致意见，一审支持鲍小丽诉请，判令解除前述确认表，新中泰公司未提出异议，本院予以确认。 经查《合同条件确认表》载明新中泰公司将房屋租赁予鲍小丽“作为经营雷克太国际酒店使用”，该商业用途与租赁房屋所在划拨用地性质不符，新中泰公司未举证证明租赁房屋所在划拨用地的用途改变已经主管机关审批、履行必要法定程序，结合鲍小丽对订立的《合同条件确认表》应负谨慎审查义务，可认定双方对《合同条件确认表》解除、正式房屋租赁合同未能签订均负过错。确认表既已解除，鲍小丽诉请新中泰公司返还租赁意向金30万元，新中泰公司诉请鲍小丽将位于该楼17层的三间房屋恢复原状，一审予以支持，本院予以认同。鲍小丽在确认表签订后经协商装饰装修了三间样板房，实际遭受了装饰装修损失，且装饰装修价格经评估为185631元，一审依据双方过错程度及公平原则，认定新中泰公司承担装修装饰损失92815.5元，本院予以认可。新中泰公司上诉称鲍小丽未经许可擅自装修，鲍小丽答辩称经双方协商，新中泰公司向其交付房屋钥匙后其才能装饰装修三间样板房，本院对鲍小丽的陈述予以采信，对新中泰公司主张无需承担装饰装修损失不予支持。鉴于新中泰公司自身过错，3间样板房占有使用费损失应由新中泰公司自行承担，新中泰公司未举证证明鲍小丽除装饰装修3间样板房外实际占有使用约定的其余租赁房屋，一审认定鲍小丽对新中泰公司承担房屋占有使用费损失10640元，无事实依据，本院予以纠正。鲍小丽诉请新中泰公司赔偿酒店加盟费15万元，该笔款项系鲍小丽为经营酒店支付的投资性质款项，非《合同条件确认表》解除导致的直接必然损失，结合鲍小丽对确认表解除亦负过错，本院对该项诉请不予支持。鲍小丽上诉主张新中泰公司另赔偿租赁意向金30万元，该请求超出实际损失范畴，违反公平原则，本院不予支持。 综上所述，鲍小丽的上诉请求部分成立，新中泰公司的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11648号民事判决第一、二、三、四项，即：解除鲍小丽与深圳市新中泰物业服务有限公司于2017年11月22日签订的《合同条件确认表》；深圳市新中泰物业服务有限公司于判决生效后十日内返还鲍小丽租赁意向金300000元；深圳市新中泰物业服务有限公司于判决生效后十日内赔偿鲍小丽装饰装修损失92815.5元；鲍小丽于判决生效后十日内将位于安徽省教学恢复楼17楼装饰装修的三间房屋恢复原状； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11648号民事判决第五、六、七项； 三、驳回鲍小丽其他诉讼请求； 四、驳回深圳市新中泰物业服务有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费13800元以及评估费5712元，由鲍小丽负担9756元，深圳市新中泰物业服务有限公司负担9756元，反诉案件受理费738元，由深圳市新中泰物业服务有限公司负担438元，鲍小丽负担300元；二审案件受理费29076元，由鲍小丽负担13076元，深圳市新中泰物业服务有限公司负担16000元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年八月十三日 书记员  俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。