辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初18839号原告：吴秋菊，女，1962年9月19日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：郭承明，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：马洪林，辽宁洪泽律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。法定代表人：丛树枫，该行行长。委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏颖，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。第三人：高元峥，男，1974年12月14日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原告吴秋菊与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行、第三人高元峥案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴秋菊的委托代理人郭承明、马洪林，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的委托诉讼代理人夏颖到庭参加诉讼。第三人高元峥经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秋菊向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对位于沈阳市皇姑区闽江街10-1门（建筑面积282平方米）房产享有承租权；2、判决停止对该房产的继续执行。事实与理由：2014年12月24日，第三人（被执行人）高元峥作为房主将涉案之房产出租给了原告，为此双方签订了一份年租金为120000元、租期为十年（自2014年12月24日至2024年12月23日）的《房屋使用协议书》。2015年，原告交租金时，第三人因为急于用钱，遂主动商请原告一次性预付其7年的租金，第三人同意下调租金为每年80000元。鉴于此，双方遂于2015年12月24日又另行签订了《房屋租赁协议》一份，原告一次性预付了其七年的房租560000元及押金5000元。该份《房屋租赁协议》中，双方同意将原合同顺延了一年，即顺延至2025年12月23日。原告在承租该房屋后，即开设了一家名为“沈阳市皇姑区缘金家活烤鳗鱼店”的饭店，并于2015年8月31日正式领取“营业执照”，经营至今。前述事实，有《房屋使用协议书》、《房屋租赁协议》、《收据》、《个体工商户营业执照》等相关的证据予以证明。如今，原告才知道第三人于2015年7月22日，即在其已将该房产最初于2014年12月24日出租给原告之后，为向被告（申请执行人）中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款，而将该房产抵押给了被告（申请执行人）。现因第三人未还款，被告（申请执行人）已向你院申请强制执行。你院遂发出了（2016）辽0103执5570号“执行公告”，责令作为被执行人的第三人腾房，实则客观上亦是间接责令原告腾房。对此，原告认为：如前所述，基于“买卖不破租赁”之原则，亦即根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条关于“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”和根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，原告现所享有的此一在先的租赁权不仅不应受到任何无理的妨碍，而且亦应得到法律的有效保护。为此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，原告于2018年5月22日向你院提出了执行异议，希你院撤销（2016）辽0103执5570号“执行公告”，停止对该房产采取任何足以妨碍原告继续行使租赁权的执行行为，以切实保障原告的合法权益。然则，你院于2018年10月24日经开庭审理后，却于2018年11月14日以所谓“本案中，虽然案外人提交了其与被执行人高元峥签订的房屋租赁协议等证据材料，但双方一次性签订10年租赁合同，并在签订合同后第二年一次性现金付清大额承租款项，有悖于一般生活常理及市场交易习惯”为由，做出了（2018）辽0103执异396号执行裁定书，对原告的执行异议主张，未予支持。对此，针对该执行异议裁定书，原告认为：第一，在这份（2018）辽0103执异396号《执行裁定书》中，未见其引述过任何一份证据以否定原告在本案中所提交的《房屋使用协议书》（2014年12月24日）以及《房屋租赁协议》（2015年12月24日）和《收据》（2015年12月24日）这三份证据的真实性；第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年”之规定，原告与作为房主的第三人签订为期十年的房屋租赁协议，这种做法本身显然完全符合法律的规定，同时，亦不违反“一般生活常理及市场交易习惯”；第三，结合第三人与原告所签订的《房屋使用协议书》（2014/12/24）及《房屋租赁协议》(2015年12月24日）中关于租期及年租金的约定——原租金为每年120000元，而若一次性支付7年租金，则减为每年80000元，那么双方的这种做法，显然不仅不“有悖于一般生活常理及市场交易习惯”，而反倒恰恰是符合“一般生活常理和市场交易习惯”。因此，该裁定以前述之理由驳回原告的执行异议，无疑难以自圆其说；同时，亦缺乏充分的事实和法律依据。综上所述，基于前述之事实与理由，原告对该驳回原告执行异议的裁定不服，为充分维护原告合法的财产权益，原告惟特此向你院提出此一执行异议之诉，希你院依法审理原告的此一诉讼请求，撤销你院于2018年5月2日发出的旨在要求原告腾房的（2016）辽0103执5570号“执行公告”，从而停止对该涉案房产采取任何足以妨碍原告继续行使租赁权的执行行为，切实保障原告的合法的财产权益。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行辩称，原告在起诉状中自述其与第三人于2015年12月24日签订了一份新的租赁协议，因此被告认为其双方已经于2015年12月24日起形成了一个新的租赁关系。原告所有的诉求应当以此时间点为起点，之前的租赁合同应该作废。被告于2015年7月末对案涉房产拥有了抵押权，因此本案中应该是抵押权在先，租赁权在后，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十六条第一款：被执行人就已经查封扣押冻结的财产所做的转移设定权利负担不得对抗申请执行人。又根据最高人民法院的相关回复，被执行人与第三人签订的租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。原告提供的双方第二份租赁协议显示租赁期限为十年，租金一次性结算，且原告一次性以现金方式缴纳租金560000元有悖常理；560000元现金是一笔很庞大的数额，根据交易习惯来说不应该以现金方式交易；原告系成年人，其交易完全可以以银行转账的方式实现。因此被告认为应该驳回原告的诉讼请求。第三人高元峥未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。对原告提交的执行裁定书、营业执照等证据本院予以确认，在卷佐证。本院认定事实如下：2015年7月18日，第三人高元峥与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行签订《个人额度借款合同》一份，约定：第三人向被告借款4200000元，第三人以自己名下位于沈阳市皇姑区1门（建筑面积282.93平方米）、2门的房产作为该笔借款的抵押担保，第三人于2015年7月22日为位于沈阳市皇姑区1门（建筑面积282.93平方米）的房产办理了抵押权登记（抵押权人为被告）。后被告给付了第三人借款4200000元。第三人借款后，并未按合同约定归还欠款本息，被告起诉至本院。本院经审理，于2016年11月15日作出（2016）辽0103民初9694号民事判决书，判决：一、被告与第三人签订的《个人额度借款合同》终止履行；二、第三人于本判决生效后十日内偿还被告借款本金4200000元、利息72728元（截至2016年8月1日止）；三、第三人于本判决发生法律效力后十日内支付被告借款4200000元的利息（自2016年8月2日至本债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算）；四、如第三人逾期履行该判决书第二、三项确定的给付义务，则被告对第三人提供的抵押房产（位于沈阳市皇姑区1门、2门，建筑面积541.33平方米）享有优先受偿权；五、驳回被告其他诉讼请求。该民事判决书生效后，第三人未履行上述义务。被告于2016年12月27日向本院申请执行。执行过程中，本院于2018年5月2日作出（2016）辽0103执5570号“公告”，限第三人于“公告”发布之日起十五日内将位于沈阳市皇姑区1门（建筑面积282.93平方米）的房产腾空。原告吴秋菊认为其对位于沈阳市皇姑区1门（建筑面积282.93平方米）房产有承租权，并向本院提出执行异议。本案经审理，于2018年11月22日作出（2018）辽0103执异396号执行裁定书，认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被执行人未履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权查封、扣押、冻结被执行人的财产。本案所涉的位于沈阳市皇姑区1门的房产，属于第三人享有物权的财产，本院对其采取执行措施并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”虽然原告提交了其与第三人签订的《房屋租赁协议》等证据材料，但双方一次性签订10年的租赁合同，并在签订合同后第二年一次性现金付清大额承租款项，有悖于一般生活常理及市场交易习惯。因此，原告的异议主张，本院不予支持。根据以上理由，本院裁定驳回了原告的异议。原告不服该执行裁定书的结果，起诉至本院。另查明，2015年8月31日，沈阳市皇姑区缘金家活烤鳗鱼店成立，并取得“营业执照”，其经营者为原告，经营场所登记为本案诉争房产。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原被告提供的证据对案件事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”由此规定，本案的争议焦点应为原告与第三人之间的房屋租赁合同关系的真实性问题。对该问题应根据原被告提供的相关证据进行判断。原告提供了《房屋使用协议书》、《房屋租赁协议》，但并不能根据协议标注的时间来确定其真实的形成时间，还须要其他证据来证明协议是否已经实际履行及具体的履行时间。原告称《房屋使用协议书》签订后，原告即向第三人给付了1年的租金（现金）120000元，但原告并未提供证据证明该租金已经实际给付；原告又称《房屋租赁协议》签订后，原告向第三人给付了7年的租金（现金）560000元，原告提供了“收据”来证明第三人已经收到了该租金。上述两笔租金共计680000元，原告主张上述款项均系用现金的方式给付，来源于其经营饭店的营业收入。当今，人们并不习惯于使用大额现金的方式进行交易，该种交易方式既不安全，又不宜保存交易记录；即使偶尔发生大额现金的给付，所给付的大额现金也通常系从银行提取；同时，商家（包括饭店）的日常营业收入也往往会及时存入银行，而不是存放在店铺内或相关员工手中。原告提供的证据也不足以证明原告具备短时间内支出上述数额现金的能力。由此不难看出，原告所称使用现金给付了第三人8年的租金680000元既缺少充分的证据支持，又不合常理和交易习惯，明显不具有真实性。按照交易习惯，人们在进行房屋租赁的过程中，即使签订了长期合同，也通常会在每一个租赁周期（通常为一年、半年、三个月、一个月）开始时交付该租赁周期内的租金。该种做法有利于减少双方交易的风险（中途退租、房屋拆迁等等）。同时，餐饮行业的经营也存在着很多不确定性（不可预期性）的风险。原告称预先支付7年租金仅仅是为了减少租金，但该种做法明显是将有可能出现的房屋租赁方面的风险（风险很可能要大于减少的租金）提前归于了原告。原告此种“损己利人”的做法有悖于人们正常的交易习惯，明显不具有真实性。原告称其于2015年初既已在诉争房产内经营“沈阳市皇姑区缘金家活烤鳗鱼店”，但该饭店取得“营业执照”的时间为2015年8月31日。根据我国法律的规定，饭店作为餐饮行业，未取得“营业执照”是不准进行经营的。因此，可以认定原告经营的“沈阳市皇姑区缘金家活烤鳗鱼店”的实际成立及开业时间不应早于2015年8月31日。此事实与原告主张的情况明显不一致，也可以证明原告的主张不具有真实性。上述情况并不能证明原告与第三人之间已经建立了真实的房屋租赁合同关系，因此原告主张对本案诉争房产享有承租权不能成立，不能阻却本院对该房产的继续执行。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项、第三十一条之规定，判决如下：一、驳回原告吴秋菊的诉讼请求；二、对位于沈阳市皇姑区闽江街10-1门（建筑面积282平方米）的房产继续执行。案件受理费8500元，由原告吴秋菊承担；公告费800元，由第三人高元峥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  靳志宇人民陪审员  唐学清人民陪审员  李宝石二〇一九年八月二十七日书 记 员  董虹艺