江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初4880号 原告：上海道创投资咨询有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇运河北路335号309室。 法定代表人：尤如升，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵杰，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张新，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：杨鑫梅。 委托诉讼代理人：徐健，江苏健行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华，江苏健行律师事务所律师。 原告上海道创投资咨询有限公司（以下简称上海道创公司）与被告杨鑫梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员李盼盼独任审判，于2018年10月18日组织当事人进行了听证程序。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年5月23日公开开庭审理了本案。原告上海道创公司的委托诉讼代理人赵杰、被告杨鑫梅及其委托诉讼代理人徐健到庭参加听证，原告上海道创公司的委托诉讼代理人赵杰、被告杨鑫梅的委托诉讼代理人徐健、陈华到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告上海道创公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间的租赁及管理服务合同解除；2、判令被告搬离位于苏州市玉山路99号乐购生活购物中心的A-5号房屋；3、判令被告支付原告水、电、灭鼠灭虫费用3201元；4、判令被告支付原告已代付的合同费用的增值税费6276.9元；5、判令被告支付原告违约赔偿金205800元；6、判令被告支付原告从8月13日起至实际交房之日止的迟延交房赔偿金19916元(暂计算至18年8月31日)；7、判决被告支付原告律师代理费10000元。事实和理由：原被告于2018年5月31日签订《租赁合同》及《管理服务合同》，合同期从2018年6月1日到2020年5月31日，由被告承租原告位于苏州市玉山路99号乐购生活购物中心A-5号房屋。在被告已支付的合同费用中，被告应当依照合同约定自行承担增值税费合计6276.9元。《管理服务合同》5.3条约定，被告如延期付款超过五天，原告有权解除合同并索赔。本案中，被告应于2018年7月18日向原告支付灭虫灭鼠费用3201元，但被告未依照约定支付上述费用。按照合同约定，原告有权解除合同。原告已于2018年8月10日向被告寄出解除合同通知书，被告收到解约通知后没有履行搬离义务。除上述约定解除合同的权利外，原告还具有法定解除合同的权利。被告在承租房屋期间，擅自对原告提供房屋进行破坏性使用，被告在房屋内擅自下挖地面、搭建隔层，以扩大使用空间，该行为对房屋造成了损害，且被告上述行为已被消防部门以威胁公共安全为由要求查封整改。原告认为被告的上述行为已破坏了承租房屋的完整性和安全性，危及原告和周围其他承租人的人身和财产安全。因此，原告有权要求解除与被告的租赁合同。合同解除后，被告应向原告赔偿六个月的合同费用共计205800元，还应按照合同约定向原告支付迟延交还房屋的赔偿金，现原告以被告实际租金为标准计算赔偿金。原告为维护自身合法权益支付的律师费用也应当由被告支付。故原告诉至法院，望判如所请。 被告杨鑫梅辩称，被告不存在拖欠租金、水电费的情形，水电费用没有支付是因为涉案房屋已被虎丘区公安消防大队查封导致。涉案房屋中的下挖地面、搭建隔层是原告自己进行的，与被告无关。原告向被告交付涉案房屋时，上述搭建和下挖已经存在，故涉案房屋的查封系原告的违约行为导致，被告已因原告的上述行为另案起诉要求解除双方的合同。原告主张的灭虫灭鼠费用不存在，原告从来没有进行过上述行为。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：坐落于苏州高新区玉山路99号1幢的房屋所有权人为苏州高新区狮山城镇建设发展有限公司。2015年5月21日，苏州高新区狮山城镇建设发展有限公司向原告上海道创公司出具《证明》一份，确认原告拥有玉山路99号乐购生活购物中心的A、B、C、D、E、F、G区域的使用经营权，并可以提供给商户经营。原告称，其拥有的使用经营权期间为2014年9月至2028年9月。 2018年5月31日，原告上海道创公司（甲方）与被告杨鑫梅（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：原告将坐落于苏州市玉山路99号Tesco-乐购生活购物中心一楼内甲方指定的店铺（编号为A-5）出租给乙方。其中，合同第二条“合同期限及场地移交”约定，租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止，共计2年，自2018年6月1日起计算费用；乙方在2018年6月1日与甲方现场办理移交手续，甲方提供的场地装修面积及设施状况以双方移交时清点并记录的移交单（附件二）为准，移交单作为乙方在合同期满交还该场地时的验收依据。合同第三条“租金及付款方式”约定，合同期内第一年乙方需向甲方支付的租金为每月17150元；在合同期结束后，乙方须将甲方出具的所有预付款收据归还给甲方做废，甲方向乙方提供已收租金的发票；本合同所发生的税费由乙方承担，乙方应当在合同期结束后的7天内与甲方一起去税务部门办理应交税款事宜，否则相关责任由乙方自行承担；乙方交清税费后，甲方向乙方出具发票。本合同生效当天，乙方须向甲方支付2018年6月1日至2018年8月31日共计3个月的租金51450元，否则甲方有权解除合同；进场前，乙方应向甲方支付装修管理押金3000元，乙方装修完毕，经甲方或相关政府职能部门验收合格，并且乙方正式对外营业满一个月后，甲方该将该押金退还给乙方；2018年8月21日前，乙方向甲方支付2018年9月1日至2018年11月31日共计3个月的租金51450元，以后每期租金使用期满日的10天前乙方向甲方支付3个月的租金，先付后用。乙方向甲方支付的租金自合同期第二年（即第366日）起，在上一年度租金水平的基础上增加5%，之后年度环比递增依此类推，直至合同期结束。《租赁合同》另对免责条款、基准条款等进行了约定。 上述《租赁合同》的附件一《装修与修缮管理规定》约定：为协商商场整体布局除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意；乙方在进场前必须支付装修管理押金之后，方可进入本合同约定的场地进行装修工作。在装修施工动工前，必须将装修施工图纸和工程施工方案及效果图提交甲方批准，在获得甲方或甲方授权代理人的同意之前，不得进行任何装修工作；如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，并将相关手续完成的复印件提供给甲方后，方可进行装修工作；该报批义务不得因取得甲方的批准而欲免除；装修结束后，须经甲方或相关政府职能部门的检验认可在乙方将竣工图提供给甲方备案后，方可营业。甲方交付给乙方使用的场地均经过政府有关部门认可，符合政府制定的各项标准，若由于乙方的原因造成消防、环境保护、安全用电、用水、使用煤气以及卫生等方面的问题，则一切法律责任及经济责任均由乙方负责。消防设施及空调系统的安装及改造，除非征得甲方书面同意，否则只能由甲方指定的施工单位按照经甲方和政府主管机关批准的图纸和工程施工方案施工；其他工程，乙方可自行聘请施工单位施工，但乙方在与其聘请的施工单位签订施工合同之前，须将该施工单位的资质证明文件提交给甲方；乙方不得将其装修附着在消防设施或空调系统上。未经甲方书面同意，乙方无权对场地（包括但不限于墙壁、天花板、结构、承重、外观及公共区域）进行改建、变动或分割；否则，甲方有权向乙方索赔，乙方应承担恢复原状所需的全部费用。 同日，原告上海道创公司（甲方）与被告杨鑫梅（乙方）签订《管理服务合同》一份，作为《租赁合同》之补充合同。《管理服务合同》第一条“概述”约定，乙方在甲方的统一管理下在甲方为乙方指定的区域内开展装修、筹备、经营活动，并向甲方支付商业管理服务费；合同期内，如乙方自行或因乙方违约而致暂停或停止上述活动，则乙方仍应照常支付商业管理服务费、租金等合同费用；本合同及《租赁合同》中的“合同费用”是指租金与商业管理服务费的总和。甲方提供的商业管理服务包括允许乙方以经营者身份对外经营、向乙方提供水电空调等的日常供应、制定商场管理规定、检查商场管理规定的执行情况、按照管理规定对违约行为采取相应的措施等。乙方同意接受甲方对乙方的经营行为进行管理和约束，在甲方制定的管理原则框架下开展日常经营，服从甲方的管理规定是乙方可以正常经营的必要前提。第二条“乙方提供的履约保证”约定，乙方应于合同生效日向甲方支付商业管理保证金68600元，商业管理保证金在合同有效期内不计利息，不作为债权的担保，不可用于抵作商业管理服务费或租金等其他乙方应付费用。如因乙方的违约行为导致本合同及《租赁合同》解除，或因乙方的过错根据法律法规规定解除本合同及《租赁合同》，则商业管理保证金作为乙方的违约金支付给甲方，此外，乙方还应按照约定承担相应的赔偿金。合同终止且乙方退场后，商业管理保证金自动转作为质量保证金，且不得用于抵扣合同期内其他任何费用。本合同终止后第91天（产品质保期超过90日的，乙方仍应保证继续承担相应的责任），甲方在扣除因解决顾客投诉而支出的费用（如有）后，并且乙方对甲方已无任何债务责任，将质量保证金退还给乙方；但乙方应于合同终止后15日内向当地政府主管机关办理企业营业执照的营业地址变更或注销手续，并向甲方提供相关的证明文件复印件一份。第三条“合同费用及其它费用”约定，乙方应付的合同费用（“简称合同费用”）包括租金和商业管理服务费，商业管理服务费的年环比递增方式比例与租金相同，商业管理费按照每月51450元计。2018年6月1日至2018年8月31日共计三个月的商业管理服务费为51450元。2018年8月21日前，乙方向甲方支付2018年9月1日至2018年11月30日共计三个月的商业管理服务费51450元，以后每期商业管理服务费使用期满日的10天前乙方向甲方支付期月的商业管理服务费，先付后用。水电费用按照乙方自用计量读数计费，计费标准为电费1.3元/度，水费为4元/吨，水电费为甲方代收代付，故甲方仅提供收据；水电表抄表日为每月15日，乙方或其员工须在甲方超表时对抄见数予以签字确认；乙方必须在收到甲方的付款清单后3天内，向甲方支付乙方应承担的电费水费等费用，每延迟一天，乙方须向甲方支付应付款项千分之三的滞纳赔偿金。灭虫灭鼠费按每月130元计，支付时间为水电费交纳当日；灭虫灭鼠费为甲方代收代付，故甲方仅提供收据，乙方在交纳水电费的同时交纳灭虫灭鼠费。第四条“变更和解除合同的条件”约定，乙方未在合同约定时间之前向甲方足额支付应付费用，且拖延时间达五天的，甲方有权立即解除本合同及《租赁合同》。第五条“违约责任与赔偿金”约定，倘若乙方未能及时支付本合同及《租赁合同》规定的应付款项，包括但不仅限于租金、商业管理服务费、商业管理保证金、装修管理押金、水电费、灭虫灭鼠费、违约金、赔偿金等，甲方有权采取相应的法律手段进行追偿，除上述费用以外，乙方还应承担甲方为追讨该款项所发生的相关费用（包括但不仅限于诉讼费、代理费、公证费、人工费、差旅费等）。 2018年6月1日，原告上海道创公司与被告杨鑫梅签订《场地及物品移交确认单》一份，约定被告承租房屋的编号为A-5，建筑面积157.82平方米，同时明确涉案房屋交接时的各物品项目情况及水电表读数。 另查明，2018年6月20日，苏州高新区狮山街道办事处向苏州高新区狮山城镇建设发展有限公司作出《行政提示单》一份，称：你公司在玉山路99号1幢内的搭建未经审批，按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，请立即停止经营活动，并恢复原状，否则将承担一切法律后果。苏州高新区狮山城镇建设发展有限公司于2018年7月25日将上述《行政提示单》送达原告。2018年6月28日，苏州高新区狮山资产经营公司约谈原告等商场，要求其就“331整治火灾隐患百日专项活动”中检查出的安全隐患问题进行整改。 2018年7月15日，苏州市虎丘区公安消防大队作出苏虎公消封字[2018]第0224号《临时查封决定书》，因消防大队于2018年7月14日在对被告所租赁的涉案场所进行消防监督检查时，发现涉案房屋搭建隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，不及时消除可能威胁公共安全，故对被告的租赁场地予以临时查封，查封面积约200平方米，查封期限自2018年7月14日18时至2018年8月13日18时。同时，苏州市虎丘区公安消防大队要求就上述火灾隐患立即进行整改，整改后经检查合格方可解除查封。 2018年7月25日、7月29日，原告先后向被告发出《关于要求贵店拆除装修隔层等的通知》、《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》，要求被告拆除涉案房屋内未经审批的搭建。2018年8月10日，原告向被告发出《关于水电费的通知》，要求被告交纳2018年6月1日至7月15日的水电费2921元以及灭虫灭鼠费100元。同日，原告向被告发出《解约通知》，以被告拖欠水电费、灭虫灭鼠费及未拆除未经审批的搭建为由，要求提前解除双方的租赁合同。 2019年5月17日，本院组织原被告双方至涉案房屋进行调查，在现场发现：涉案房屋中存在有下挖地面、搭建隔层以扩大使用面积的情况。关于下挖地面及搭建隔层的事项，原告称，上述行为系被告自行装修所为。被告称，在原告向被告交付房屋时，涉案房屋中已存在下挖地面及搭建隔层的情况。被告为证实其陈述，向本院提交了被告于2018年6月4日拍摄的涉案房屋的照片，照片中能够反映被告之前的承租人“宽窄巷子”店铺在使用涉案房屋时已经存在下挖地面、搭建隔断的情形。 关于水电费的缴纳事项，被告称，其租赁涉案房屋后在进行装修时房屋已因原告的原因于2018年7月14日被消防部门查封，因房屋被查封，故被告无法按照合同约定的时间与原告确认水电费用；原告称，本案中原告主张的水电费在抄表时未与被告进行确认。关于灭虫灭鼠费，原告称其没有证据证明其已代被告支付了上述费用，亦未举证证明其已履行了灭虫、灭鼠的义务。被告同时向本院确认：原告主张的水电费虽然并非根据双方确认的抄表计数得出，但为方便本案纠纷的处理，被告愿意按照原告主张的金额支付水电费共计2921元。 再查明，2018年9月3日，被告因与原告的房屋租赁合同纠纷诉至本院，案号为(2018)苏0505民初4706号，被告的诉讼请求包括要求解除与原告签订的租赁合同。原被告双方在庭审中一致确认，双方在(2018)苏0505民初4706号案件中所举的证据及所作的陈述同意作为本案处理的依据。 以上事实，有房屋产权证明、证明、租赁合同、管理服务合同、场地及物品移交确认单、行政提示单、临时查封决定书、通知及挂号信函收据、通知函、约谈纪要、照片、(2018)苏0505民初4706号案件材料以及本院现场调查光盘、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及《管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 本案中，原告以被告拖欠水电费违反合同约定及被告擅自下挖地面及搭建隔层导致租赁物损失为由要求解除与被告签订的上述合同，本院认为：首先，关于水电费的缴纳事宜，原被告约定水电表抄表日为每月15日，在原告超表时被告须对抄见数予以签字确认，被告在收到原告的付款清单后3天内支付应承担的水电费用，本案中，被告承租涉案房屋后原告第一次抄水电表的时间为2018年7月15日，此时涉案房屋已因搭建的隔层中未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统被消防部门查封，因涉案房屋被查封是事实，被告之后亦起诉至本院以查封系原告的原因引起为由要求解除租赁合同，原告的现有证据并不足以证明查封系因被告的原因导致，且原告主张的上述水电费也并非根据原被告共同签字确认的抄见数形成，故被告拒绝支付上述水电费具有合理性，原告无权以此为由要求解除合同；其次，关于原告主张的搭建隔层行为，本案中原告并未举证证明涉案房屋中的下挖地面、搭建隔层系被告所为，而根据2018年6月苏州高新区狮山街道办事处出具的《行政提示单》及2018年6月28日苏州高新区狮山资产经营公司的约谈整改事项，能够反映出原告的商场内存在其他未经审批的搭建情况，且被告杨鑫梅2018年6月4日拍摄的照片亦能反映在被告承租房屋之前涉案房屋已经存在下挖地面、搭建隔断的情形，故原告提出的被告擅自下挖地面及搭建隔层导致租赁物损失的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，原告无权以上述理由要求解除与被告签订的租赁合同。在原告无权要求解除合同的情形下，原告主张的违约赔偿金及迟延交房赔偿金无事实及法律依据，本院对此不予支持。在原告提起本案诉讼前，被告亦起诉至本院要求解除租赁合同，故双方的合同解除事宜及合同解除后的其他附随事项应另案解决，本案对此不再理涉。 关于原告主张的2018年6月1日至7月15日的水电费2921元，虽然上述水电费并非原被告共同签字确认的水电表抄见数，但被告为方便本案纠纷的处理，在本案中同意向原告支付上述费用，本院对此予以确认。关于原告主张的灭虫灭鼠费100元，原被告约定灭虫灭鼠费为原告代收代付，现原告并未举证证明其代被告支付了上述费用，亦未举证证明其已履行了灭虫灭鼠的义务，故本院对原告主张的灭虫灭鼠费不予支持。 关于原告主张的已代付合同费用的增值税费6276.9元，原被告双方约定租赁合同所发生的税费由被告承担，被告应当在合同期结束后的7天内与原告一起去税务部门办理应交税款事宜，上述约定系原被告双方合同终止后的附随义务，在原被告双方的合同终止后，由原被告按约履行，故本院对原告的上述主张不予支持。 关于原告主张的律师代理费10000元，本院认为，原被告约定被告存在未能及时支付合同约定的应付款项时，原告有权采取相应的法律手段进行追偿，被告应承担原告为追讨该款项所发生的代理费等费用，本案中，即使原告主张的费用属实，但原告的证据并不足以证明被告存在违约行为，原告的相应诉讼请求在本案中亦未获支持，故本院对原告主张的上述律师费不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨鑫梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海道创投资咨询有限公司2018年6月1日至7月15日期间的水电费共计2921元。 二、驳回原告上海道创投资咨询有限公司的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：6228400406149461564。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4978元，由原告上海道创投资咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账户：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  李盼盼 人民陪审员  侯德春 人民陪审员  顾建云 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  施鸿敏