西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0117民初1734号原告：朱益锋，男性，汉族，1986年09月29日出生，住高陵区。被告：任东田，男性，汉族，1975年08月29日出生，住西安市未央区。第三人：王永强，男性，汉族，1979年01月22日出生，住西安市高陵区。原告朱益锋与被告任东田、第三人王永强租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告朱益锋、被告任东田、第三人王永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱益锋向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还厂房全年租赁费50000元；2、支付原告各项经济损失共计44800元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告朱益锋为租赁方（乙方）与被告任东田为出租方（甲方）于2018年4月3日签订“工业厂房租赁合同”（以下简称合同），合同约定：甲方为坐落在西安市高陵区泾吴村处的工业厂房的合法所有权人，有权全部出租该工业厂房（甲方须提供厂房产权证明资料，如不能提供，后期发生相关纠纷由甲方承担所有责任，并除承担乙方相关损失外另按年租赁费30%支付乙方违约金）。合同签订后，原告当场全额支付被告一年租赁费及租赁押金共计52000元。后原告发现该厂房的实际合法所有权人为王永强，被告任东田从王永强处租赁的该厂房后转租给原告，而被告在签订合同时向原告进行了隐瞒。同时，原告在租赁期间进行了装修，生活区内外墙粉刷11300元、厂区地面及内墙粉刷9000元，水电改造及厂区地面修葺8000元，厂房主体修葺16500元。故向本院提出诉讼，要求被告返还租赁费及赔偿损失。被告任东田辩称，该合同无论有效与否，原告都因实际占有使用该厂房，支付房屋占用使用费，故原告的租赁费50000元不予退回；根据合同约定，原告装修需给我提供图纸，原告装修时并未通知我，我不应赔偿原告的相关装修损失。第三人王永强陈述，原被告签订转租合同时，我不知情。转租合同签订后，我才知道该情况，但房屋已经实际交付原告使用了，我也就再没有管。该厂房系我向姬家管委会申请创业使用的，但没有办理相关土地审批手续，土地部门给我罚了款，后再没有找过我。我给任东田说过土地没手续的事。经审理查明，2018年4月3日，经原、被告协商，被告任东田将自己租赁第三人王永强的位于西安市高陵区泾吴村王永强自建的厂房转租给原告人朱益锋，承租厂房用途为：设备工艺研发基地；租期12个月，从2018年4月10日至2019年4月10日，年租金50000元，即日双方签订了《工业厂房租赁合同》。该合同第一条约定“甲方为坐落在西安市高陵区泾吴村处的工业厂房的合法所有权人，有权全部出租该工业厂房（甲方须提供厂房产权证明资料，如不能提供，后期发生相关纠纷由甲方承担所有责任，并除承担乙方相关损失外另按年租赁费的30%支付乙方违约金）。”合同签订后，原告于2018年4月3日足额支付了房租费50000元及押金2000元，被告将房屋交付原告使用。2018年4月，原告花费11300元对外墙及室内进行了粉刷，花费16500元对厂房主体进行了修葺，花费7100元对厂区地面及水电进行了改造，以上共计花费装修、装饰费用34900元。2018年11月4日，因政府原因将该厂房部分拆除。庭审中，第三人王永强表示，该租赁厂房共计550平米，政府拆除面积有160平米，对此原、被告均未提出异议。2018年12月王永强向任东田发微信告知：“因库房面积减少已有一月时间通知你方。是否能正常使用，如能正常使用按原价继续履行合同，如不能使用请在5日内办理并终止合同，恢复库房原貌，协商退费事宜”。任东田随即将该微信内容转发朱益锋，朱益锋表示收到，但一直并未搬离，直到2019年3月予以搬离。另查明，王永强提交了其在二审提交的两份证据。2013年3月26日其书写的《临时用地申请》和高陵县国土资源局2013年5月2日出具的《陕西省代收罚款收据》。原被告对两份证据均认可。又查明，2018年7月底租赁XX房XX村厂房所在地泾吴村修路，机动车无法通行，但非机动车可以通行。对于修路持续时间，原告认为修路4个月，但未提供证据；被告、第三人认可1个月。2018年11月至2019年2月底主路修好，但主路与厂区连接处的排水沟未修好。审理中，对实际占用期间原被告持有异议。原告认为，2018年4月10日至7月属于正常使用，2018年7月至11月初因为修路导致无法正常经营，2018年11月至2019年3月因主路与厂区连接处的排水渠未修好，导致无法搬离，故只承担2018年4月10日至7月的使用费。被告则认为修路不属于不可抗力，实际使用就应全部承担使用费。对装饰装修费用原被告持有异议。原告认为其在装修前向任东田告知，因任东田地址有误，采用电话告知但无证据证明。被告则认为原告装修未经其同意，不应承担该损失。以上事实，有当事人陈述、《工业厂房租赁合同》、微信记录、转账记录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，租赁厂房系王永强于2013年5月2日自行建成，其占用农用土地及建房行为已被高陵县国土资源局作出行政处罚，并予以罚款。王永强将该厂房租赁给被告任东田，任东田又将该厂房租赁给原告朱益锋。在朱益锋租赁期间，政府管理部门于2018年11月初将涉案厂房部分拆除。因王永强未依法办理相关手续私自建房行为，违反法律、行政法规的强制性规定，故王永强与任东田之间的租赁关系、任东田与朱益锋之间的转租关系因违反《土地管理法》第四十四条，应属无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。本案中原告实际占有使用了该房屋，被告要求原告支付实际占用房屋期间的使用费，于法有据，本院应予支持。对于实际占用费，2018年4月至7月原告承认其实际正常使用租赁厂房，故应承担全额使用费。2018年7月至11月10日原告实际占用使用该出租厂房，且其未提供修路长达4个月的证据，也未提供修路而导致无法正常经营的证据，同时，原告租赁厂房的用途为设备工艺研发基地，厂区外机动车是否通行与实际用途使用关联不大，故此原告朱益锋应承担2018年4月10日至2018年11月10日的使用费：（50000元/12个月）*7个月=29167元。2018年11月至2019年3月主路虽修好，但主路与厂区门口连接处未修好导致车辆无法从厂区XX路到主路，必然对原告的搬离造成了影响。对此本院认为应部分免除原告的实际使用费。因修路是原被告双方均无可避免，均不属于双方各自的事由引起，故原被告双方各半承担损失，免除原告实际使用费50%。根据《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。根据本案情况，该厂房整体面积550平米左右，拆除了160平米，原告实际占有使用面积减少160平米，使用费应该相应予以减少。参照原被告双方对租金的约定，可计算每平方米每月租赁费为7.5元，故2018年11月10日至2019年3月10日的使用费为：（550-160）平方米*7.5元*4个月=11700元，免除原告50%使用费，原告应承担使用费5850元。综上，原告朱益锋承担实际使用费为29167元+5850元=35017元。被告任东田已实际收取50000元，其向原告朱益锋退回14983元。关于装饰装修费用的承担，根据《合同法》第五十八条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条之规定，本案中，被告任东田无相关建设审批手续而转租房屋应该承担相应责任；原告朱益锋未尽到合理审查义务且未提供证据证明其装修经过任东田允许，亦应承担相应责任。综合考量，本院酌情原被告以4:6比例承担。对于原告朱益锋装饰装修费用34900元，被告任东田承担60%责任即20940元。故原告诉请要求被告承担装饰装修费用共计20940元的诉请本院予以支持。现根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告朱益锋与被告任东田签订的《工业厂房租赁合同》无效；二、在本判决生效后十日内，被告任东田返还原告朱益锋房屋占用使用费14983元；三、在本判决生效后十日内，被告任东田支付原告朱益锋装饰装修损失费20940元；四、驳回原告朱益锋其他诉讼请求。案件受理费3000元，由原告负担1800元，任东田负担1200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  马小丽审 判 员  张高陵人民陪审员  王向东二〇一九年七月三十一日书 记 员  龚思琪