福建省安溪县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0524民初3176号 原告：黄燕生，男，1964年7月24日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告:苏清桂，男，1970年6月1日出生，汉族，住福建省安溪县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：白伟冰，福建天衡联合律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：苏自保，男，1963年12月14日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：颜永强，男，1957年10月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张镇东，福建瑞兆律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张逸榕，福建瑞兆律师事务所实习律师。 被告：福建德远集团有限公司，住所地福建省安溪县城厢镇二环南路**。 法定代表人:苏清强，任董事长。 委托诉讼代理人：李雪萍，福建安荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢云莲，女，福建德远集团有限公司员工。 原告黄燕生、苏清桂与被告苏自保、颜永强、福建德远集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法进行审理。 黄燕生、苏清桂向本院提出诉讼请求：1.判决址于安溪县城厢镇二环南路55号德远大厦B栋B1111单元房产归原告黄燕生所有，B2001单元归被告颜永强所有，B2208单元、B2211单元归被告苏自保所有； 2.判决安溪县城厢镇二环南路55号德远大厦B栋地下一层72-80号车位、、地下****045-051号车位(共17个)归原告黄燕生所有、地下、地下****车位二层00、地下****车位原告苏清桂所有； 3.判令被告福建德远集团有限公司协助原告黄燕生、苏清桂办理上述第1、第2项判决项下的房产的权属登记手续； 4.判决被告福建德远集团有限公司名下开立于安溪县农村信用合作联社茶都分社账号为90×××64的银行账户及开立于建设银行账号为35×××82-0003的银行账户存款中的人民币3473042元归原告黄燕生所有、人民币3383126元归原告苏清桂所有，该两个账户存款扣除前述款项及安溪县城厢镇二环南路55号德远大厦Ｂ栋应清缴的税款后剩余的款项，由原告黄燕生分得32％、原告苏清桂分得28％（预估金额分别为1249582.45元、1093385元），并判决被告福建德远集团有限公司配合将二原告应分得的前述二部分款项分别支付给黄燕生、苏清桂； 5.判决原告黄燕生、苏清桂对安溪县城厢镇二环南路55号德远大厦B栋销售应收款22万元债权分别享有32％、28％的权益，并判决被告福建德远集团有限公司在该债权实现收入后配合将二原告应分得的款项分别支付给原告黄燕生、苏清桂； 6.判决被告颜永强支付原告黄燕生为其代垫的出资款人民币30万元、房屋补差款54583元，支付原告苏清桂为其垫付的出资款人民币25万元、房屋补差款62717元； 7.判決被告苏自保支付原告黄燕生其他项目应分配款项48万元，支付原告苏清桂其他项目应分配款项42万元、房屋补差款154054元； 8.判决被告福建德远集团有限公司配合从被告颜永强、苏自保应分配的安溪县城厢镇二环南路55号德远大厦B栋合作所得款项中扣付其二人应支付的上述6、7项诉求项下款项，并分别支付给二原告； 9.本案案件受理费等诉讼费用由被告苏自保、颜永强承担。 事实与理由：2012年2月10日，被告福建德远集团有限公司（以下称德远集团）与安溪县国土资源局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告德远集团受让坐落于员宅片区地块，面积为6264.7平方米，宗地用途为商服用地-批发零售、商务办公用地，土地价款为663万元等。因规划调整，2013年1月29日，双方又签订一份《补充合同》，约定:被告德远集团竞得的员宅片区地块的土地面积由原来的6264.71平方米调整为4760.55平方米，并就土地的利用、开发做了其他约定。 2012年10月7日，颜永强、苏自保、苏清桂与被告德远集团签订一份《协议书》，约定与德远集团合作开发上述德远集团取得的员宅片区地块，该地块实际建筑总长约为130米，双方各约65米，地下车库两层，地上裙楼四，地下车库两层，地上裙楼**分为Ａ、Ｂ两栋（现编门牌号为安溪县城厢镇二环南路55号德远大厦Ａ栋、Ｂ栋），其中Ａ栋归被告德远集团所有（靠风华制衣厂），Ｂ栋归颜永强、苏自保、苏清桂所有（靠西边）。地下车库及裙楼根据建筑分。地下车库及裙楼根据建筑分包价双方各负责50％各自负责。在经营销售过程中所产生的税费由双方各自承担，由被告德远集团统一缴纳。本项目的土地价款、办理各相关手续所产生的各项税费及由于本项目开发所产生的所有费用，双方各负担50%。 2012年10月8日，两原告与被告苏自保、颜永强签订《股份协议》，约定上述颜永强等与被告徳远集团所签订的《协议书》项下项目，增加黄燕生作为合作方，即该项目由四人合作；其股份比例(合作份额)分别为颜永强10％、黄燕生30％、苏清桂30％、苏自保30％(以下四人称合作四方，德远大厦B栋亦称合作项目)。合作四方后续还就B栋的开发、销售等相关事宜陆续和德远集团签署了多份协议、文件。 为便于德远大厦Ｂ栋开发和销售资金的管理，被告福建德远集团提供以其名义开立于安溪县农村信用合作联社茶都分社账号为90×××64的银行账户及开立于建设银行安溪支行账号为35×××82-0003的银行账户作为Ｂ栋开发、销售专用账户（以下称专用账户）。合作四方的投资款均支付到上述二个专户，合作项目的开发、销售等款项也主要通过二个专用账户收支。专用账户由合作四方及被告德远集团共同监管。 2016年1月，合作四方对于合作项目可销售的房产按各自的合作份额比例进行分配，将每套房产分别分配给各方。房产分配后，各方又再次达成口头协议，约定5楼及以上的所有房产，仍通过售楼处统一销售，销售款项支付至专用账户中统一收支使用，项目结束后按照合作份额比例对剩余款项进行分配。1-4楼商场部分及地下车位按照分配，由分得的人员各自销售，销售款项可通过专用账户收付，但款项归分得的合作方各自所有。 2018年6月22日，两原告和两被告对投资款进行结算，并签署一份《B栋各股东出资确认书》，对出资情况进行确认。其中第六期颜永强应出资的50万元，由苏自保、苏清桂各代垫25万元，第七期颜永强应出资30万元，由黄燕生代垫。被告苏自保第7期应出资款70万元中，尚有20万待确认。各方最终一致确认B栋的合作权益调整为如下比例:颜永强占10％、苏自保30％、黄燕生32％、苏清桂28％。 现合作项目已经开发建设完成，5楼以上统一销售的房产除了四套因合作方个别原因未售出，其他已销售完毕。销售款项除用于支付开发费用，尚余部分款项存放在专用账户中，另该部分房产销售，尚余22万应收账款未到账。二原告就其分得的1-4楼商场进行销售，销售款项通过专用账户收取，二原告支取了部分款项，尚有部分款项留存在专用账户中。被告苏自保、颜永强分得的1-4楼销售款未进专用账户。合作项目所有的地下车库尚未销售。 鉴于合作项目已开发完毕，二原告要求就上述专用账户的二部分款项结算、分配。但被告苏自保、颜永强不予配合，导致被告德远集团未能配合支付二原告相关款项，并停止二原告销售合作项目地下车位。 原告认为，合作项目已开发完成，各方应对合作项目进行最终结算、分配。具体可分配的合作项目财产及分配方案如下: 一、对合作项目可分配的实物进行分配 1.5楼以上未售房产 截至本案起诉时，合作项目德远大厦B栋5楼以上房产，尚有B1111单元、B2001单元、B2208单元、B2211单元四套房产尚未销售。其中，B1111单元是因为黄燕生的原因导致未能正式销售，B2001单元因颜永强的债务已经网签给颜永强的债权人未能正式销售，B2208单元和B2211单元已由苏自保对外转让但没有办理相关手续，也无法再行对外销售。该四套房产应当按照如下方案分配：即B1111单元归黄燕生所有，B2001单元归颜永强所有，B2208单元和B2211单元归苏自保所有；然后，各方根据合作项目5楼以下房产销售平均价4600元/平方米互相补差价。详见下表： 面积单位：㎡，货币单位：元 单元号面积单价房产总价归属份额应得房产价值房款补差款 B111141.994600193154黄燕生32％247737.654583.6 B200142.334600194718颜颜永强10％77418-117300 B220841.994600193154苏苏自保30％232254-154054 B221141.994600193154苏苏自保 四套房产总价款774180 苏苏清桂28％216770.4216770.4 2.未售车位 合作项目德远大厦B栋地下车位全部均未销售。根据合作四方2016年1月达成的分配协议，原告黄燕生分得B栋地下一层72-80号车位、地下二层014号、045、地下****车位、苏清桂分得B栋地下一层01-09号车位、地下二层001-008号共1、地下****共17个车位该部分车位应分别归二原告所有。 上述1、2房产分配或确定归属后，因项目系用德远集团名义开发，被告德远集团应配合分得的合作方办理权属登记手续。 二、销售款项及应收账款分配 1.因各方已一致同意4楼以下房产(含店面)和地下车位仍按照原分房协议，归各自所有。原告黄燕生在销售4楼以下其分得的房产过程中，用专用账户收取了销售款5859690元，从专用账户支取了2386648元，剩余3473042元的购房款留存于专用账户，该部分款项应归属原告黄燕生个人所有。原告苏清桂在销售4楼以下房产过程中，用共管收取了销售款5169078元，支取1785952元，剩余3383126元的购房款留存于专用账户，该部分款项应归原告苏清桂个人所有。 2.截至2019年4月8日，二个专用账户中账号90×××64尚剩余款项11583928.48元、账号为35×××82-0003的账户上尚有余款1208588.94元。两专用账户现有的总金额为12792517元。如上述，共管账户中还有3473042元、3383126元分别属于黄燕生、苏清桂个人所有。此外合作项目税收汇缴，预计尚应缴纳企业所得税2031403.85元（暂计，最终以税审机构审定为准），亦应用该账户中的资金扣缴。扣除上述三部分款项后，二个专用账户余额人民币3904945.15元应由合作四方按照合作份额，其中黄燕生可分得32％计1249582.45元、苏清桂可分得28％计1093385元。 3.合作项目5楼以上房产销售，截止目前尚有22万应收账款未收，该部分债权原告黄燕生、苏清桂分别享有32％、28％份额，在债权实现后应按照该份额分配给原告。 因收取销售款专用账户系用被告德远集团名义开立，在上述款项归属和分配确定后，被告德远集团应配合将相应款项支付给原告。 三、其他款项的分配、结算和支付 1.合作项目5楼以上房产销售后，苏自保分别于2016年8月24日、2017年1月22日、2017年2月15日从合作项目专用账户借支款项500000元、500000元、300000元，合计1300000元。该部分款项属于合作项目5楼以上房产销售所得，应由合作各方按照合作份额分配。因此，苏自保应分别支付原告黄燕生、苏清桂相应的分配款项人民币41.6万元、36.4万元。 2.合作项目5F以上未售房产按照上述第一条第1项分配后，各方应按照项目销售均价4600元/平方米结算补偿款，其中黄燕生在分得一套房产后，应另行取得房屋补偿款54583元，原告苏清桂未分得该部分房产，应从其他方取得补差款216770元，被告颜永强在取得一套房产后，应支付二原告补差款117300元，被告苏自保在取得两套房产后，应支付二原告补差款154054元。据此，二原告分配确定由颜永强向原告黄燕生支付补差款54583元、向原告苏清桂支付补差款62717元，被告苏自保向原告苏清桂支付补差款154054元。 3.出资款的结算与支付 根据合作四方2018年6月22日签署的《B栋各股东出资确认书》，颜永强应支付给原告苏清桂第六期应出资垫付款项人民币25万元、应支付给原告黄燕生为其垫付的第七期出资人民币30万元。苏自保第七期出资少付20万元，本应减少合作份额，但鉴于合作项目已结東、账目调整工作繁复，二原告不要求对合作份额进行调整，但被告苏自保少出资的金额应转归各方按合作份额分配，其中原告黄燕生分得32％计6.4万元，原告苏清桂分得28％计5.6万元、被告颜永强可分得10％计2万元。 上述1-3合计，被告苏自保应支付原告黄燕生48万元、被告颜永强应支付原告黄燕生人民币354583元;被告苏自保应支付原告苏清桂人民币574054元、颜永强应支付原告苏清桂人民币312717元。(详见下表) 苏自保应付原告项目和金额（万元）颜永强应付原告项目和金额（万元） 预支合作款房屋补差款出资款差额小计房屋补差款出资款小计 黄燕生应收款41.606.4485.458333035.4583 苏清桂应收款36.415.40545.657.40546.271722521.2717 上述应付款系合作项目相关款项的结算。鉴于被告苏自保、颜永强在合作项目尚有超过其各自应付款项金额可以分配，故该两被告应付二原告款项应从合作款项中扣除支付给二原告，被告德远集团应对扣付该款项承担配合义务。 另，两原告经初步估算，德远大厦B栋和A栋(归被告德远集团所有)对外并支付工程款给承建单位，目前B栋合作四方所支付的款项已超过B栋楼实际应负担的工程款，被告德远集团应在后续结算后，支付B栋超额支付的款项给B栋的四个合作方，由合作四方按合作份额分配，该部分款项不在本案合作项目四个合作人之间的纠纷范围之内，原告未将其列入本案争议范围，将另案处理。 综上，为维护原告之合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院起诉，望贵院依法判如讼请。 苏自保、颜永强提出以下答辩意见： 被答辩人所诉部分不实。德远总部大厦项目由答辩人与被答辩人（以下简称B栋股东）及德远公司共同合作开发，部分诉讼请求不明确。被答辩人作为B栋股东代表与德远公司方面共同参与项目建设销售管理。2017年7月间，答辩人苏自保要求对项目进行查账，各方共同指定第三方财务人员进行查账，后被答辩人反悔，拒不配合查账，迫于无奈答辩人等人于2017年9月份先行垫资聘请华天会计所进行财务审计，查账过程中，答辩人发现被答辩人以虚列、多列支出等形式占有巨额项目资金，被答辩人抗拒阻碍查账，非但不提供自己名下银行账户记录，并授意项目出纳聂群不配合查账及要求德远公司不提供相关材料，造成至今审计未能完成。另外，财务审计过程中出纳聂群明确被答辩人苏清桂经手收取售房款3343300.37元尚有343300.37元未缴入公共监管账户。 答辩人与被答辩人于2016年间就未销售房源按股权比例以销控表标注不同颜色的形式进行分配，其中标注蓝色部分归被答辩人苏清桂、棕色为黄燕生、玫红色为颜永强、绿色为苏自保，并约定各自所分配房产正式销售后等待财务结算完毕后扣除各自分配房产应承担税费后的售房款进行结算返还。但是，房源仍统一销售，房款仍统一收支。被答辩人诉称之后口头约定按比例分配没有事实。原本德远公司欲购13层，但后未实际购买，13层房源由B栋股东再次分配，其中B1302、B1303、B1304、B1305归答辩人苏自保，B1309、B1310归答辩人颜永强，13层其余房源归二被答辩人。 按照B栋股东分配，B2001归颜永强，B1111、B2208、B2211归给答辩人苏自保。因被答辩人个人原因致使B1111至今未能销售，苏自保保留对黄燕生由此造成侵权和损害的诉讼权利。 被答辩人所分1-4楼部分房产已正式销售售房款应由B栋股东与德远公司共同监管待项目结算后返还。 被答辩人主张应收款22万元其中B1808欠款9万元、B1603欠款13万元，B1808为分归黄燕生的房产，该欠款归黄燕生个人所有，由黄燕生自行向欠款人主张，并于项目财务结算后抵扣黄燕生应得款项。B1603欠款13万元为B栋股东共同销售，欠款归B栋股东共有。 B栋股东四人就出资约定代为颜永强垫付部分出资，并在最后结算时扣还各代垫人。 答辩人苏自保经项目各股东一致同意借款130万元，口头约定在财务结算时抵扣苏自保应得款项。苏自保第七期应出资20万元在出资当期已由苏自保前期代垫支出结算完毕，包括2013年11月黄燕生以项目资金不足为由骗取苏自保转账92325元给黄燕生用于支付项目采购电梯预付款，对账过程中被答辩人黄燕生拒不确认，但对转账的记录予以确认，有转账记录为凭。 综上所述，因B栋股东就未售房源已进行分配归各自所有及约定代垫颜永强部分出资于项目财务结算时扣还，并项目资金应于税费清算、财务结算后方可结算分配，现项目税费未了结，财务未进行最终结算，B栋是否存在营利及营利情况并不明确，被答辩人主张不应予支持。答辩人同意进行最终结算，现被答辩人已申请税务清算，答辩人认为，被答辩人诉求依赖财务及审计情况，在未缴纳税款的情况下，原告的诉请并不能明确。故被答辩人对其主张应负继续举证的责任，包括申请对A、B栋项目进行结算，对项目造价进行评估，包括支出的真实性、合理性。答辩人请求人民法院责令被答辩人及德远公司提供项目建设财务凭证、财务账册、施工合同及图纸等资料并委托正在对B栋财务审计的华天公司进行财务审计（或委托有资质的机构对项目财务进行审计）后据实分配，并由原告申请进行评估，如法庭认为应由答辩人进行申请，答辩人已经委托华天公司进行审计，请法庭依法委托华天公司进行审计。如发现存在被答辩人有挪用侵占项目资金等违法犯罪行为的应移送立案侦查。 福建德远集团有限公司提出以下答辩意见： 一、两原告与被告苏自保、颜永强作为合伙共同体与答辩人进行合作，现合伙事项尚未完成，且因原告等合伙人内部合伙纠纷问题，就与答辩人合作事项，两原告及苏自保、颜永强无法形成一致的意见共同与答辩人进行清算。 答辩人合作的对像除了两原告，还包括苏自保、颜永强等四人，四个人作为合伙共同体与答辩人进行合作。在未与其他人达成一致意见的情况下，两原告没有权利单方要求与答辩人进行清算。且2019年3月18日，被告苏自保、颜永强就与答辩人所合作事项向答辩人发出律师函要求:在审计未果及合伙人未就资金达成进一步安排共识前，请答辩人妥善保管与B幢相关的全部项目资金，未经全部合伙人签字确认任何人不得擅自使用、挪用、侵占。因此本案应由两原告与苏自保、颜永强就合伙事项达成一致意见后才有条件与答辩人进行清算。 二、原告等合伙人诉求要求分割B幢全部地下车库不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。 1.根据我国物权法74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此原告要求答辩人协助其办理车库的权属转移登记手续，不符合法律规定。 2.根据安溪县出台的相关车库管理规定，房地产开发企业对于地下车库的出售比例不得高于80％。因此原告等合伙人诉求将所有B幢地下车库全部分割，不符合法律规定。且答辩人为B幢的房地产开发商，今后因地下车库的销售问题与业主产生问题将由答辩人来承担，因此答辩人不同意将所涉地下车库全部销售。 三、因合作事项尚未完成，原告请求对合作事项进行清算的时机并不具备，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 根据答辩人与原告等人签订的协议书，“本项目的土地价款，办理各项手续所产生的各项税费，及由于本项目的开发所产生的所有费用，双方各负担50％”，基于双方对于建成后建筑物己进行分配:A幢归答辩人所有，B幢归原告等合伙人所有。因此根据该约定，应是B幢建筑物所产生的土地价款及各项税费均由原告等合伙人承担。但截止至目前，归属于原告等合伙人的B幢建筑物尚未完成销售，因该幢建筑物的销售等事宜产生的税费还无法确定，无法进行清算。 四、根据现有的证据，原告测算的费用存在错算、漏算且存在不确定性。 1.根据两原告提供的所得税测算表按B幢全部销售进行测算，原告等合伙人合计还应补交各种税费(包括应补交企业所得税、应补交红利个人税、未交增殖税、未交城建税、未交印花税、未交教育费附加、未交地方教育附加费、未交江海堤防费等)至少为8591813.15元-1333770(补交的土地增殖税已交)元＝7258043.15元。 2.接税务局通知，原告等合伙人还应补交土地增值税约80万元。 3.答辩人所有的A幢竣工后均自用未进行销售，只有原告等合伙人的B幢进行销售，因此因B幢楼销售增加的人员工资应由原告等合伙人承担。此部分费用从2016年4月至今为24万元，而原告等合伙人尚未与答辩人进行结算。且因B幢还未完成销售，因此原告等合伙人应指派专门人员进行交接。 4.此外，还存在其他潜在的债务:B幢建筑是以答辩人的名义出售，今后与业主可能产生的潜在债务等(如建筑质量纠纷及商品房预售合同纠纷等)，这些按合同约定应由原告等合伙人承担。因此原告等合伙尚需要预留销售金额的一定比例(通常比例为3％)提取保证金。 综上所述，原告等合伙人内部未能达成一致意见与答辩人就合作事项进行清算，且因合作事项尚未完成，原告等合伙人就合作事项应承担的费用(应以答辫人名义承担)处于不确定的状态，因此合作事项尚无法进行清算。 本院经审查认为，原告黄燕生、苏清桂与被告苏自保、颜永强、福建德远集团有限公司合同纠纷一案中，本案涉及到原告黄燕生、苏清桂同被告苏自保、颜永强与被告福建德远集团有限公司的合作开发房地产合同纠纷的法律关系，同时也涉及到原告黄燕生、苏清桂与被告苏自保、颜永强合伙协议纠纷的法律关系。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，本院于2019年7月31日依法向黄燕生、苏清桂进行释明，要求黄燕生、苏清桂在2019年8月5日前变更诉讼请求，但黄燕生、苏清桂坚持起诉时的诉讼请求及其所主张的法律关系不变更。在此情形下，人民法院不能在同一案件中既审理合作开发房地产合同纠纷的法律关系又审理合伙协议纠纷的法律关系，这将违反人民法院审理民事案件的法定程序。因此，对黄燕生、苏清桂的起诉，应当依法予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 驳回黄燕生、苏清桂的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林山鸿 人民陪审员  黄明锋 人民陪审员  陈新峰 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  谢雅蓉