山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终4203号 上诉人（原审原告）：临沂豪尔森置业发展有限公司，组织机构代码795341991，住所地临沂市河东区豪森华府1号楼2单元110室。 法定代表人：何春雷，董事长。 委托诉讼代理人：杜康，山东沂州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王海燕，女，1976年9月21日出生，汉族，住山东省高唐县，户籍地山东省泰安市新泰市。 上诉人临沂豪尔森置业发展有限公司因与被上诉人王海燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初20111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人杜康到庭参加诉讼。被上诉人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临沂豪尔森置业发展有限公司上诉请求：1.依法撤销临沂市兰山区人民法院作出的（2018）鲁1302民初20111号民事判决，查清事实依法改判或将本案发回重审；2.判令被上诉人承担违约金、律师费、诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人于2017年2月16日签订《商品房预售合同》，合同及附件约定被上诉人在民生银行办理按揭贷款，并由上诉人提供担保。在补充协议中双方约定对银行构成违约视同对上诉人的违约，上诉人有权解除《商品房预售合同》，收回房屋，并有权要求按总房款的5%承担违约金，同时赔偿原告的全部损失。根据民生银行出具的证明，被上诉人逾期15次，在上诉人处扣减保证金代偿8次。而一审法院以被上诉人在上诉人起诉后还清欠款为由，驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为，被上诉人合同的主要义务即支付贷款，而其长期逾期已经构成根本违约。即使不构成根本违约，也存在一般违约的事实，上诉人起诉的违约金及其他费用也符合法律及合同约定。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，上诉人与被上诉人的合同约定明确有效，一审法院适用《合同法》第八条、第六十条系适用法律错误。综上，上诉人请求二审法院查明事实依法改判。 被上诉人未到庭亦未提交书面答辩状。 临沂豪尔森置业发展有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的《商品房预售合同》，由原告收回房屋；2、判令被告清偿原告截止2018年10月18日借偿银行贷款本息21377.61元（庭审中申请撤回）；3.判令被告支付违约金；4.判令被告承担律师费、诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年2月16日，原告（乙方）临沂豪尔森置业发展有限公司与被告（甲方）王海燕签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS626806），该合同约定：由王海燕购买临沂豪尔森置业发展有限公司所有的位于临沂市兰山区豪森丽都7号楼19层1905室的房屋一套，房屋建筑面积：54.98平方米，每平方米6862元，总价款为377,273元。付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币10,000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。贷款方式付款：商业贷款300,000元，买受人应当于2017年2月14日前支付首期房价款77,273元，占全部房款的20%。余款300,000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条，逾期付款责任：该商品房价款的计价方式、总价款的具体约定见附件四。第八条逾期付款责任：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。庭审中，临沂豪尔森置业发展有限公司称在其起诉后，王海燕逾期的银行贷款21377.61元已全部偿还。 一审法院认为，临沂豪尔森置业发展有限公司与王海燕签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，是其真实意思表示，合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。根据涉案合同第八条的约定，逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。但原告当庭提交的贷款银行出具的证明中，并未能证实王海燕按期偿还的银行贷款已逾期90日，且被告在原告起诉后，已全额清偿原告代为偿还的银行逾期贷款，现原告要求与被告解除涉案合同，不符合双方签订的合同第八条规定的情形，对原告的诉讼请求一审法院不予支持。王海燕经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利,判决：驳回原告临沂豪尔森置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费167元，由原告临沂豪尔森置业发展有限公司负担。 本院二审审理查明，上诉人与被上诉人于2017年2月16日签订的附件十一《补充协议》第4条第一款约定：如买受人采用银行商业贷款方式支付房款，由出卖人提供借款担保，则买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约（包括但不限于买受人不按时归还银行按揭款项、买受人所购房屋被司法机关查封等），出卖人即有权解除与买受人签署的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《商品房买卖合同》约定总房价款的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于银行扣划贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费用及催讨费用》等。 另查明，2018年10月18日，中国民生银行股份有限公司临沂分行出具证明：－－－自贷款发放至今，借款人王海燕未按合同约定按期及时偿还我行借款本息，目前已累计逾期15次。根据《个人购房/车位借款及抵押合同》及《最高额担保合同》约定，其欠款由担保方临沂豪尔森置业发展有限公司代为偿还，截止2018年10月18日，共计代偿万海燕按揭欠款8期，本息合计金额21377.61元－－－。 二审查明其它事实同一审查明事实相一致。 本院认为，上诉人临沂豪尔森置业发展有限公司与被上诉人王海燕签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及合同附件，双方意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均为有效合同。合同第七条、第八条、附件十一第四条等条款，分别对付款方式及期限、逾期付款责任、采用银行商业贷款方式支付房款并由上诉人提供借款担保的逾期付款行为作了明确约定。本案被上诉人以向中国民生银行股份有限公司临沂分行申请30万元的商业贷款并由上诉人做阶段性担保的方式支付的部分房款，在履行向银行偿还贷款的义务过程中，被上诉人存在多次不按时归还银行按揭款项的行为，由此上诉人按照约定请求解除双方签订的《商品房预售合同》，理由正当。同时，因被上诉人的违约行为，上诉人要求按照双方约定的总房价款的5%由被上诉人支付违约金18863.65元，证据充分亦无不当，本院予以支持。上诉人请求被上诉人承担律师费的上诉请求，证据不足，本院不予支持。 本案被上诉人经一、二审法院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证、质证等诉讼权利，由此造成的后果应由其自行承担。综上，上诉人的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初20111号民事判决； 二、解除上诉人临沂豪尔森置业发展有限公司与被上诉人王海燕签订的《商品房预售合同》； 三、被上诉人王海燕支付上诉人临沂豪尔森置业发展有限公司违约金18863.65元。 四、驳回上诉人临沂豪尔森置业发展有限公司的其它上诉请求。 上述支付事项，于本判决生效后十日内履行。 如未按本判决所确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费167元，二审案件受理费334元，均由被上诉人王海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年八月二十日 书记员 杨 悦