浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初12308号 原告（反诉被告）宋灵妍，女，1987年3月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人胡彩云（特别授权），浙江藴望律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州罡元实业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区钱江（城东）新城火车东站枢纽东广场地下**B32商铺。 法定代表人邓建林。 委托代理人汪政、周春芝（特别授权），浙江泰杭律师事务所律师。 原告宋灵妍为与被告杭州罡元实业有限公司（以下简称罡元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理。被告罡元公司于2018年12月27日提起反诉。本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。宋灵妍的委托代理人胡彩云、罡元公司的委托代理人周春芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋灵妍起诉称：宋灵妍与罡元公司于2017年8月12日、2017年11月21日分别签订了《商铺租赁合同》，对租赁商铺、租赁期限、租金标准、履行违约金等进行了约定。合同签订后，宋灵妍依约支付了保证金45932元、147267元。同时，双方另行签订《补充协议》，约定：2018年、2019年年度的租金中30%由宋灵妍自筹支付，70%以办理租金贷的形式支付。在罡元公司的要求下，宋灵妍以杭州诺妍餐饮管理有限公司作为贷款人，罡元公司作为保证人向杭州联合农村商业银行股份有限公司笕桥支行办理租金贷，贷款总额84万元，由银行直接发放至罡元公司账户。 商铺承租后，宋灵妍对1F-37、1F-38商铺进行了装修，然而，2018年2月4日商场整体开业时，商场设施根本未完善，大部分公共设施施工已经停工，商场商户及客流量寥寥无几，公共区域的空调、灯光均不能及时开关，宋灵妍承租的1F-37商铺所经营的品牌“王炸来袭”根本无法开业经营。只有1F-38所经营的品牌“一冈”勉强维持。商场开业至今，招商宣传时承诺的条件却未能达到，目前仅有一楼零星店铺开业，负一楼、二楼、三楼尚未装修，负一楼到一楼的扶手梯从未正常使用，落满灰尘泥土，客人无法停车更无法上楼消费，且之前宣传的知名店铺如“超级物种”、“星巴克”“麦当劳”、“食其家”“小杨生煎”、“大鼓米线”等已经入驻的消息纯属虚假宣传，截止起诉之日，不仅以上承诺已经入驻的知名店铺未实际签约，甚至已经签约按时开业的商铺均纷纷停业，搬离。宋灵妍每日的营业额不足以支付员工工资、水电费等，甚至出现一天营业额为零的情况，宋灵妍背负着租金贷以及日常巨大现金流的压力，已无法负担每月租金的支付。基于上述事实，宋灵妍认为，罡元公司在招商宣传过程中，虚假宣传，宋灵妍基于错误认识签订了合同，且该虚假宣传系导致宋灵妍签订合同的根本原因，另，宋灵妍也已丧失支付30%房屋租金及银行贷款还款能力，无力履行合同，继续履行合同所需要的财力，物力超过了合同双方基于合同所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，合同目的无法实现。现提起诉讼，要求判令：1、双方就案涉两个商铺所签订的《商铺租赁合同》解除；2、扣减7个月的租金后，罡元公司退还宋灵妍已支付剩余租金597023元及保证金147267元；3、本案诉讼费由罡元公司承担。 罡元公司辩称：1、双方签订的租赁合同真实有效，对于宋灵妍已支付的租金也予以认可，但是宋灵妍未足额支付租金及各项费用已经构成严重违约，且罡元公司已于2018年11月23日以及11月27日要求解除合同，并要求宋灵妍赔偿违约金等。2、宋灵妍无权单方解除租赁合同。3、宋灵妍至今仍占用该租赁场地。 罡元公司提起反诉称：双方于2017年11月27日签订《商铺租赁合同》两份。后双方协商一致，签订《补充协议》及附件，约定宋灵妍一次性支付2018、2019年度的租金，其中30%可分6个月支付。合同签订后，罡元公司交付了商铺，宋灵妍本应支付自2017年12月15日起至2018年12月27日的物业费53794.88元，装修期间电费760元、装修期间的垃圾清运费2378.2元、装修期间管理费1902.56元、2018年5月20日起至2018年10月19日的空调费10701.9元，2018年9月份水费35元，2018年度、2019年度租金1190092元，但宋灵妍仅支付了租金840000元及部分保证金，未依约全额支付租赁费、物业费等相关费用，构成违约。现提起反诉，要求判令：1、确认双方租赁关系分别于2018年11月23日、2018年11月27日解除，并要求宋灵妍立即腾退承租商铺，且按照合同约定的租金标准支付场地占用费至实际腾退之日止（暂计至2018年12月27日为53676.4元）；2、宋灵妍支付免租期间的场地占用费99174.33元，自2017年12月15日起至2018年12月27日的物业费53794.88元、装修期间电费760元、装修期间的垃圾清运费2378.2元、装修期间管理费1902.56元、2018年5月20日起至2018年10月19日的空调费10701.9元、2018年9月份水费35元；3、宋灵妍支付物业费迟延违约金10441.51元以及合同解除违约金161782.15元；4、宋灵妍承担本案诉讼费。 宋灵妍辩称：1、宋灵妍没有拖欠租金，已支付了84万元的租金，能覆盖承租期内百分之百的租金。2、宋灵妍不存在占用场地的情形，已与罡元公司协商并交付钥匙，且宋灵妍要求搬离物品，均受到罡元公司的阻止，罡元公司是自行故意扩大损失，扩大的损失应当由其自行承担。 本案经审理查明的事实如下： 2017年8月12日，罡元公司（甲方）与宋灵妍（乙方）就杭州市江干区新风路266、268、270、272号（杭州火车东站西广场C座）1F-37、1F-38商铺的租赁事宜签订《商铺租赁合同》一份。 后罡元公司（甲方）又与宋灵妍（乙方）分别就上述两个商铺各签订《商铺租赁合同》一份。其中1037号商铺（即1F-37号商铺，建筑面积71.42平方米，套内面积57.14平方米），关于租赁用途，双方约定：经营餐饮，品牌为“王炸来袭”。关于租赁期限，双方约定：5年，自2017年11月11日起至2022年11月10日止，具体以甲方正式对外开业日起算；免租期为甲方书面通知乙方办理商铺交接手续。装修期自此书面通知第4日起计算，期限为60天，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作。装修期为免租期，免租期内装修发生的实耗水电、垃圾清运、装修管理、施工围挡等费用均由乙方承担，并从开业日起计租。关于租金标准及支付方式，双方约定：第一年及第二年为每六个月89257元，合计一年178514元；第三年及第四年为每六个月94612元，合计一年189224元；第五年为每六个月100289元，合计一年200578元；乙方须在签署合同时向甲方一次性交付首期租金（六个月的租金89257元），以后租金采用六个月为一周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期租金。关于物业管理费，双方约定：每日每平方米0.6元，以乙方进场装修之日为物业费计算起始日；乙方须在签署合同时向甲方一次性交付首期物业管理费7820元，以后以六个月为一个周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期的物业管理费。关于保证金，双方约定：乙方应在签署合同时向甲方一次性交付相当于三个月租金和一个月物业费总和之金额作为履约保证金，共计45932元；如乙方在合同履行过程中无违约行为或损害赔偿行为发生，则待租赁期限届满或租赁关系解除且乙方归还甲方商铺后的10日内，甲方将保证金无息退还给乙方。关于迟延付款违约金，双方约定：乙方应当向甲方支付的任何费用，包括但不限于租金、物业管理费、能源费、各项保证金等，在应付之日未予支付的，乙方应按拖欠费用每日千分之五的比例，向甲方支付迟延付款违约金直至实际付清之日止，乙方超过30日未付清费用及迟延付款违约金的，甲方有权提前解除合同。关于商铺交付及收回验收，双方约定：甲方书面通知乙方办理交接手续；房屋的附属设施、设备状况由双方确认后加以列明为附件，双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋及合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；乙方应于房屋租赁期限届满或合同任何原因导致提前解除后3日内将商铺交还给甲方，乙方不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，视为乙方放弃该物所有权，甲方有权处置；房屋租赁期限届满或合同任何原因导致提前解除后，如乙方尚未付清所有应付相关款项或其他代扣代缴款项等，甲方有权留置乙方在商铺内的财物，直至乙方付清所有应付款项及留置期间产生的一切费用，乙方在收到甲方书面通知后，超过3日仍未付清上述欠款的，视为乙方自愿放弃其在商铺内的财物所有权，甲方可自行处置上述财物。如乙方未能在规定日期内交还租赁商铺的，甲方有权停止各种专项服务，如断水、断电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此支出的费用以及造成的责任和损失由乙方承担。关于合同解除，双方约定：除本合同另有规定外，任何一方不得单方提前解除合同，因乙方单方提出解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于3个月租金和物业管理费总和的违约金（以发生时租金为适用标准）；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分，若合同履行未满两年，乙方还应补缴免租期的租金。在乙方拖欠任何一项应付甲方款项，包括但不限于租金、物业管理费、代扣代缴的水电费、各项保证金、迟延付款违约金等超过三十日（由甲方违约导致除外）时，甲方有权解除合同，合同在甲方向乙方发出书面解除通知之日起解除，乙方按照合同18.2条的约定承担违约责任；等等。 1038号商铺（即1F-38号商铺，建筑面积166.4平方米，套内面积133.12平方米），关于租赁用途，双方约定：经营日本料理，品牌为“一冈料理”。关于租金标准及支付方式，双方约定：第一年及第二年为每六个月208266元，合计一年416532元；第三年及第四年为每六个月220762元，合计一年441524元；第五年为每六个月234008元，合计一年468016元；乙方须在签署合同时向甲方一次性交付首期租金（六个月的租金208266元），以后租金采用六个月为一周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期租金。关于物业管理费，双方约定：每日每平方米0.6元，以乙方进场装修之日为物业费计算起始日；乙方须在签署合同时向甲方一次性交付首期物业管理费人1822元，以后以六个月为一个周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期的物业管理费。关于保证金，双方约定：乙方应在签署合同时向甲方一次性交付相当于三个月租金和一个月物业费总和之金额作为履约保证金，共计107170元；其余内容与1037号商铺租赁合同约定的内容基本一致。 上述合同签订后，双方又签订了两份《补充协议》，约定：1037号商铺2018年、2019年两个年度的租金合计357028元乙方一次性支付；1038号商铺2018年、2019年两个年度的租金合计833064元乙方一次性支付。上述租金金额的30%由乙方自筹支付（原已支付但尚未使用的租金可以用于冲抵），70%由乙方向杭州联合农村商业银行股份有限公司笕桥支行办理租金贷，甲方为贷款提供担保。乙方若提前退租，甲方可将已付租金和保证金优先用于归还租金贷本息。甲方对乙方贷款贴息金额由财务具体测算。两年租金贷期满后恢复执行原租赁合同的租金支付方式。等等。 《补充协议》附件，约定：甲方同意30%首付金可等分6个月支付给甲方。该附件罡元公司盖章，宋灵妍签字。 宋灵妍于2017年9月15日交付两个商铺的押金147267元，于2017年12月15日签署《商铺交接验收记录表》，并开始装修。案涉商场于2018年2月4日整体开业。 2018年2月9日，宋灵妍以杭州诺妍餐饮管理有限公司的名义向银行贷款84万元，该款发放至罡元公司。 2018年5月2日，罡元公司通知宋灵妍缴纳空调费。2018年10月19日，罡元公司向宋灵妍邮寄工作联系单，通知宋灵妍缴纳水费、空调费、物业费、租金贷30%部分等费用。 2018年11月22日，罡元公司向王静静邮寄《解除通知函》，要求解除合同，并要求在收到函之日起三日内办理商铺腾退手续，逾期视为自愿放弃商铺内财物，将自行处置商铺内财物，还要求被告支付租金、装修期间的各类费用、物业管理费、空调费水电费等各项费用及免租期租金，等等。快递查询单显示其中1037号商铺“王炸来袭”收件人于2018年11月27日取件。1038号商铺“一冈”收件人于2018年11月23日取件。 在本案审理过程中，宋灵妍于2019年7月4日出具说明，确认租赁房屋内已没有属于杭州诺妍餐饮管理有限公司及宋灵妍的财物，同意由罡元公司自行处理。 另查明，罡元公司、宋灵妍与装修方签订的《装修管理协议》约定，装修期间管理费按建筑面积结算，每平方米8元。垃圾清运费每车600元或依据实际运输成本结算，施工电费每度1.3元，施工水费每吨5元，等等。 以上事实由宋灵妍提交的《商铺租赁合同》、收据、《补充协议》及附件、《保证借款合同》、罡元公司提交的合同附件、《进场通知书》、商户进场须知、《装修管理协议》、商铺交接验收记录表、银行借款借据、工作联系单、解除合同通知函及寄送凭证及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，宋灵妍与罡元公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于合同解除，宋灵妍主张解除合同，理由是罡元公司存在虚假宣传、商场商户及客流量寥寥无几、原告无力负担租金等费用，以及庭审中提出的罡元公司未提供业主同意转租证明书、未开具发票等。本院认为，对于虚假宣传的问题，宋灵妍提供的微信聊天记录，其内容虽有显示有关于商场能否引进知名餐饮品牌入驻的内容，但均不足以证明双方对案涉物业应当引入哪些商业体进行了明确约定，也不足以证明罡元公司对该问题进行了明确承诺，故对宋灵妍的该项主张不予采纳。对于商户及客流量少的问题，系双方经营的商业风险问题，不能据此认为罡元公司存在违约。对于业主同意转租证明书问题以及提供发票问题，至本案辩论终结，业主单位并未对转租提出异议，对于发票问题，罡元公司若未提供发票，宋灵妍可向税务部门举报，但即便罡元公司未开具发票，也不会导致合同目的不能实现，故宋灵妍据此认为可以单方解除合同既无合同依据也无法律依据，本院不予采纳。 罡元公司主张两份合同分别已于2018年11月23日、2018年11月27日解除，理由是宋灵妍未支付租金、物业费等，罡元公司已向宋灵妍送达解除通知函。本院认为，根据双方《补充协议》的约定，对于2018年和2019年度的租金，其中30%由宋灵妍自筹的部分，双方在附件里仅约定了分6期，未约定具体付款时间，故对于该部分款项宋灵妍未支付，不构成违约，但根据《商铺租赁合同》关于物业管理费的约定，宋灵妍应于《商铺租赁合同》签订的同时向罡元公司一次性交付首期6个月的物业管理费7820元、18221元，以后以6个月为一期，在每期结束的10日前一次性支付下一期的管理费。合同履行过程中，宋灵妍未予支付。根据《商铺租赁合同》关于合同解除的约定，宋灵妍拖欠物业管理费等费用超过三十日的，罡元公司有权解除合同。罡元公司解除合同的两份通知函于2018年11月23日、2018年11月27日送达给宋灵妍，故罡元公司要求确认案涉两份租赁合同于2018年11月23日、2018年11月27日解除的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因宋灵妍违约导致合同解除，宋灵妍应承担违约责任。 关于租金及占用使用费，案涉商场于2018年2月4日正式开业，租赁期限自2018年2月4日开始计算，分别至2018年11月23日和2018年11月27日结束。合同解除后，宋灵妍理应向罡元公司交还商铺，庭审中，宋灵妍主张已将钥匙交还给罡元公司，但其提供的微信聊天记录并不能证明该节事实，且庭审中，宋灵妍也陈述商铺中还有一些设备等未搬空。2019年7月4日，宋灵妍书面明确商铺内已没有属于其所有的财物，同意由罡元公司自行处理。对于合同解除后至2019年7月4日之间的占用使用费损失承担问题，本院认为，根据本案实际情况，合同解除后，宋灵妍未及时交还商铺，其应承担相应的责任。其次，在2018年12月份，宋灵妍就搬设备一事与罡元公司进行过协商。又根据合同约定，宋灵妍在收到罡元公司书面通知后超过3日仍未付清欠款的，视为宋灵妍自愿放弃其在租赁商铺内的财物的所有权，罡元公司即可自行处置合同。然合同解除后，罡元公司也未积极采取措施止损，其也应承担一定的责任。故综合本案实际情况，对于合同解除后至2019年7月4日之间的占用使用费损失由双方各承担一半。1037号“王炸来袭”商铺的租金及占用使用费的标准按合同约定的年租金178514元计算，经计算，宋灵妍2018年2月4日至2018年11月27日期间应支付的租金及2018年11月28日至2019年7月4日期间应承担的占用使用费总计为198077.18元。 1038号“一冈”商铺的租金及占用使用费的标准按合同约定的年租金416532元计算，经计算，宋灵妍2018年2月4日至2018年11月23日期间应支付的租金及2018年11月24日至2019年7月4日期间应承担的占用使用费总计为459896.98元。 关于免租期租金，根据两份合同约定，免租期均为60天，宋灵妍承租商铺未满2年，应补交免租期租金29752.33元、69422元。 宋灵妍已支付租金840000元，扣减租赁期内的两个商铺的租金、合同解除后的占用使用费以及补交的免租期租金后，罡元公司应返还租金82851.51元。 关于履约保证金，该履约保证金相当于三个月租金和一个月物业费综合。根据合同约定，因宋灵妍违约导致合同解除，宋灵妍无权要求罡元公司退还。 关于合同解除违约金，因宋灵妍已交的履约保证金罡元公司无需退还，且宋灵妍还需支付免租期的租金，故，对于罡元公司还要求宋灵妍再支付违约金的诉请，不予支持。 关于物业管理费，根据合同约定，两个商铺的物业管理费均从2017年12月15日开始计算，至合同解除之日的物业管理费由宋灵妍全额承担，合同解除之后至2018年12月27日期间的物业管理费，由宋灵妍承担一半。经计算,宋灵妍应承担的物业管理费为25413.53元。 关于物业管理费延迟支付违约金，因宋灵妍未按约支付租金，罡元公司有权收取迟延支付违约金，合同约定标准过高，本院调整至日万分之六，经计算，至2018年12月27日，应付违约金为7552.77元。 关于空调费，宋灵妍已签收缴费两份通知书，且未提出异议，故该10701.9元应由宋灵妍支付给罡元公司。 关于装修期间的管理费、电费及垃圾清理费，宋灵妍辩称已经支付，但未提交证据予以证明，该项抗辩意见本院不予采纳。根据协议约定，按建筑面积计算，每平方米8元，故宋灵妍还应支付两个商铺的装修期间的管理费1902.56元。装修期间的电费及垃圾清理费，虽然协议中有约定收费标准，但罡元公司未能进一步提供数量依据，故在本案中不予支持。关于2018年9月份水费35元，罡元公司也未进一步提供证据予以印证，本案中亦不予支持。若双方尚有水电费等费用未结清，可另行协商处理或主张权利。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认宋灵妍与杭州罡元实业有限公司关于1038号商铺的租赁合同关系于2018年11月23日解除，1037号商铺的租赁合同关系于2018年11月27日解除； 二、杭州罡元实业有限公司返还宋灵妍租金人民币82851.51元，于本判决生效后十日内付清； 三、宋灵妍支付杭州罡元实业有限公司物业管理费人民币25413.53元，并支付迟延付款违约金人民币7552.77元（算至2018年12月27日），于本判决生效后十日内付清； 四、宋灵妍支付杭州罡元实业有限公司空调费人民币10701.9元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回宋灵妍的其他诉讼请求； 六、驳回杭州罡元实业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11243元，减半收取人民币5621.5元，由宋灵妍负担人民币4685.5元，由杭州罡元实业有限公司负担人民币936元。反诉案件受理费人民币3610元，由宋灵妍负担人民币3482元，由杭州罡元实业有限公司负担人民币128元。 宋灵妍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。杭州罡元实业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇一九年八月二十六日 法官助理 李晓斐 代书记员 蒋圣杰