黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初3292号原告（反诉被告）：刘欢欢，女，1990年10月17日出生，汉族，住黑龙江省青冈县。委托诉讼代理人：韩晞宇，系黑龙江恒辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于长涛，系黑龙江恒辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：包海霞，女，1977年4月29日出生，蒙古族，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：张磊，系黑龙江星河律师事务所律师。被告：代洪亮，女，1985年6月1日出生，汉族，住哈尔滨市松**。二被告共同委托代理人：张磊，系黑龙江星河律师事务所律师。原告（反诉被告）刘欢欢与被告（反诉原告）包海霞、被告代洪亮合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人韩晞宇、于长涛，被告（反诉原告）包海霞、被告代洪亮共同委托代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘欢欢向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告签订的转让协议；2、请求判令被告代洪亮返还原告保证金60000元、转让费162500元、剩余租金62500元，以上共计285000元；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告包海霞系哈尔滨市利民开发区学院路北、西宁大街西鑫海之星商服中心3栋1-4层6号哈尔滨市呼兰区育宸快捷宾馆的经营者，2018年8月20日，被告包海霞将案涉宾馆出租给被告代洪亮经营，双方于当日签订租赁合同，约定租期为自2016年8月20日—2021年8月20日，每年租金300000元，保证金60000元。另口头约定，案涉宾馆的相关经营手续不变更，仍继续以被告包海霞的名义从事经营。2018年11月7日，被告代洪亮在征得包海霞同意的情况下，将案涉宾馆再次转租给原告经营，为确定被告包海霞同意转租的事实，原、被告三方共同在转让协议上签字确认。转让协议约定，被告代洪亮同意将宾馆转让给原告，已继续履行二被告签署的租赁合同，到第二年由原告与被告包海霞重新签订合同，店铺现有装修、装饰，设备在被告代洪亮收到原告转让金后归原告使用。因原告法律意识淡薄，在签订协议书时，因考虑二被告的租赁合同早已达成，直接沿用就好，故三方就租金、转让费、保证金等仅达成口头合意，约定原告第一年租期沿用二被告的合同期限，即自转让协议签订日（2018年11月7日）至二被告第一年租金届满（2019年8月20日），共9个月零13天*2.5万元/月，租金为237500元，宾馆转让费162500元，保证金60000元，共计460000元。二被告当时承诺，宾馆的所有手续全部齐全，原告接手就可以经营，且原告在按时支付租金的情况下，可以一直经营下去，以保障原告能够收回投入的转让费等成本。协议签订后，原告为经营需要，依约将上述460000元全部支付给被告代洪亮。2019年5月20日，原告刚刚经营案涉宾馆6个多月，哈尔滨市公安消防支队松北区大队就以案涉宾馆未取得消防开业前检查合格证，消防设施不合格和占用、堵塞疏散通道、安全出口等，作出哈松公消字（2019）第50091号责令限期改正通知书，并于2019年5月23日将案涉宾馆予以查封，原告无奈于当日，被迫停止经营。因二被告隐瞒案涉宾馆未取得消防开业前检查合格证的事实，且交付给原告的宾馆存在多处消防安全不合格的情形，导致案涉宾馆被查封，原告依照合同无法继续经营，现原告签订合同的目的无法实现，故原告诉请解除案涉合同，并要求被告代洪亮返还原告保证金60000元、转让费162500元、剩余租金62500元，以上共计285000元。现原告多次找到二被告协商此事，但二被告均拒绝返还款项，原告无奈只能通过诉讼维护合法权益，望贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告包海霞辩称，不同意解除与原告签订的转让协议，一、原告与被告代洪亮签订的转让协议合法有效，被告包海霞同意被告代洪亮将房屋转租给原告，原告继受被告代洪亮履行与被告包海霞房屋租赁合同，合同中未约定原告有使用被告包海霞营业资质的权利，被告包海霞也未授权原告以自己的名义使用其营业资质，原告在起诉状中陈述双方口头约定“该房屋的相关经营手续不变更，仍继续以被告包海霞的名义从事经营”是不真实的，根据合同法215条规定，房屋租赁合同六个月以上的，合同内容应当以书面形式为准。二、被告包海霞在收到消防部门整改通知后注销了其营业资质，原告可以以自己的名义办理营业资质。三、根据租赁合同第三条第一款约定“每年租金应当提前三个月交付，如到期未能按时交纳下一年租金，视为违约”并根据租赁合同第三条第二款约定“若承租方提前解除合同视为违约，剩余租金及押金不予退还”。现原告诉讼要求提前解除合同，应视为租赁合同第三条第二款约定的情形发生，即原告违约，故被告包海霞已根据租赁合同的约定向法院提起对原告违约行为的反诉。四、根据合同约定，该房屋的租赁期限年截止日为2019年8月20日，但至2019年8月23日开庭时原告始终未将下一年度房屋租金给付被告包海霞，现被告包海霞要求原告继续履行转让协议并重新签订房屋租赁合同，同时，原告应向被告包海霞支付下一年租金及滞纳金。综上，原告的诉讼请求没有法律依据且不符合租赁合同及转让协议约定，原告起诉被告要求提前解除合同构成合同违约，现被告包海霞要求继续履行转让协议并重新签订房屋租赁合同，恳请法院在查清事实的基础上驳回原告的所有诉讼请求，支持被告包海霞的反诉请求。被告代洪亮辩称，不同意返还原告保证金60000元，转让费162500元，剩余租金62500元，不同意承担诉讼费用。一、被告不同意解除与原告签订的转让协议。双方签订的转让协议是合法有效的，原告签订合同至今一直使用该租赁的房屋，并未发生合同合法解除的法定事由，双方也未就解除合同达成协议，被告代洪亮在租赁期内已经征得出租人被告包海霞的同意，将承租的房屋全部转让给原告，并且签订了转让协议，转让协议生效后原告应承担原租赁合同承租人的权利义务，合同签订后其权利义务已由被告代洪亮转至被告包海霞，故原告主张与被告代洪亮解除合同没有法律依据。二、被告代洪亮不同意返还原告保证金60000元、转让费162500元、租金62500元。原告与被告代洪亮签订转让协议约定，自合同签订之日起，宾馆发生的一切事情与被告代洪亮无关，应按合同约定执行，现转让协议已经生效并实际履行长达一年之久，故原告要求被告代洪亮返还保证金60000元、转让费162500元、租金62500元没有法律依据。反诉原告包海霞向本院提出诉讼请求：1、判令反诉人与被反诉人继续履行租赁合同及转让协议；2、判令被反诉人给付反诉人2019年8月21日至10月20日期间的房屋租金5万元（2个月）；3、判令被反诉人给付反诉人滞纳金2438.20元（2019年5月27日至2019年10月20日共计146天，每天16.70元）4、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年11月7日签订转让协议，约定代洪亮将房屋转让给被反诉人，履行代洪亮与反诉人于2018年8月20日签署的租赁合同，合同第三条约定租期一年租金30万元，付款方式为现金，保证金6万元，每年租金提前三个月交付，如到期未能按时交纳下一年租金，视为违约。现被反诉人未能如期交纳下一年房租的违约行为，给反诉人造成了巨大经济损失。被反诉人未按照约定于2019年5月20日前给付反诉人房屋年租金30万元，按照合同第六条第一款的约定，视为违约。2019年5月20日后延至2019年5月26日，自2019年5月27日至反诉人要求继续履行合同2019年10月20日止，共计146天。按照合同约定，被反诉人应给付反诉人滞纳金2438.20元，综上，被反诉人的行为严重侵害了反诉人合法权益，为维护反诉人的合法权益，请求贵院支持反诉人的诉讼请求。反诉被告刘欢欢辩称，案涉宾馆已经被依法查封，原告不能继续经营，租赁合同及转让协议因陷入不能履行，无法继续履行。2017年4月24日，呼兰分局治安大队已经通知当时的经营者包海霞，旅馆在投入使用、营业前必须到县级以上公安机关消防机构申请安全检查，经检查合格后，方可投入使用、营业，包海霞已明知上述要求。2019年5月16日，哈尔滨市公安消防支队松北区大队，在对案涉宾馆进行消防检查过程中发现，宾馆存在消防设施、器材、消防安全标志、设置不符合标准；占用、堵塞、封闭疏通通道、安全出口；未取得消防开业前检查合格证等违法行为。2019年5月23日，哈尔滨市公安消防支队松北区大队，作出松北消防公安（分）局松消封000058号封条，将案涉宾馆查封，自此案涉宾馆被迫停止经营。综上，证明被告包海霞明知宾馆投入使用前，需取得消防开业前检查合格，但其交付给原告的宾馆并不符合消防要求，导致宾馆被查封，无法继续经营，案涉合同因被告的过错行为，无法继续履行，原告签订合同的目的无法实现，案涉合同应予解除，不能继续履行。二、答辩人与反诉人在第一年租赁期满后，并未达成新的协议，答辩人也未再使用案涉房屋，因此并不负有支付租金和滞纳金的义务。答辩人与本诉二被告之间签订的转租协议约定的租赁期限为，2018年11月7日至本诉二被告第一年租金届满的2019年8月20日，双方仅仅就该房屋签订不到一年的租赁协议，转租协议第1条中表述的第二年由答辩人和房东（反诉人）重新签署合同，和第4条乙方（答辩人）享有房屋的优先承租权，都已经证明答辩人要是想续租，应该与反诉人重新签订房屋租赁协议。也就是说下一年度是否续租，也应由双方协商确定。现因案涉宾馆被查封，原租赁合同尚未履行完毕，更不要谈提前3个月续租的问题。现双方就续租一事，并没有达成一致意见，答辩人当然不需要提前支付下一年度的租金或因此产生的滞纳金。因此，反诉人要求答辩人给付租金及滞纳金的诉请，无任何法律依据。2、截止至本案开庭时止，尚未到10月20日，答辩人实在不清楚，反诉人要求给付至10月20日期间的租金，到底从何而来。三、答辩人具有不安抗辩权，其不存在违约行为，亦无须支付违约金。反诉人与答辩人在合同履行过程中，由于反诉人所交付的房屋存在严重“瑕疵”，于2019年5月23日被依法查封，导致转让协议及租赁合同均无法继续履行。而约定交付租金的时间在房屋被查封之后，答辩人在得知房屋已经被查封，转让协议已无法继续履行的情况下，才未支付下一年度的租金。根据《合同法》第68条规定，答辩人依法享有不安抗辩权，有权中止履行合同义务仍不承担任何违约责任，因此，答辩人并无义务支付下一年度的租金，也不需要支付滞纳金。综上所述，反诉人包海霞的反诉请求毫无法律依据，请求贵院依法驳回反诉人包海霞的反诉请求，依法维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院确认如下：刘欢欢举示的证据A1租赁合同和转让协议，真实、合法并与本案有关联性，本院予以确认并采信。证据A2微信转账记录一份、银行转账记录一份、保证金收款收据，真实、合法并与本案有关联性，本院予以确认并采信。证据A3特种行业行政审批事项告知单一份、责令限期改正通知书一份、封条现场照片3张，真实、合法并与本案有关联性，本院予以确认并采信。证据A4营业执照一份，特种行业许可证原件一份，呼兰区户外牌匾（宣示物设置许可证一份），真实、合法并与本案有关联性，本院予以确认并采信。包海霞举示的证据B1营业执照复印件，准予注销通知书，真实、合法并与本案有关联性，本院予以确认并采信。证据B2租赁合同原件及转让协议真实、合法并与本案有关联性，本院予以确认并采信。本院经审理认定事实如下：包海霞系哈尔滨市利民开发区学院路北、西宁大街西鑫海之星商服中心3栋1-4层6号哈尔滨市呼兰区育宸快捷宾馆的经营者，2018年8月20日，包海霞将案涉宾馆出租给代洪亮经营，双方于当日签订租赁合同，约定租期为自2016年8月20日—2021年8月20日，每年租金30万元，保证金6万元。2018年11月7日，代洪亮在征得包海霞同意的情况下，将案涉宾馆再次转租给刘欢欢经营，为确定包海霞同意转租的事实，原、被告三方共同在转让协议上签字确认。转让协议约定，代洪亮同意将宾馆转让给刘欢欢，已继续履行包海霞与代洪亮签署的租赁合同，到第二年由刘欢欢与包海霞重新签订合同，店铺现有装修、装饰，设备在代洪亮收到原告转让金后归刘欢欢使用。协议签订后，刘欢欢依约向代洪亮转款共计360000元。2019年5月20日，哈尔滨市公安消防支队松北区大队以案涉宾馆未取得消防开业前检查合格证，消防设施不合格和占用、堵塞疏散通道、安全出口等原因，作出哈松公消字（2019）第50091号责令限期改正通知书，并于2019年5月23日将案涉宾馆予以查封。因案涉宾馆被查封，刘欢欢依照合同无法继续经营，合同的目的无法实现，故原告诉请解除案涉合同，并要求被告代洪亮返还原告保证金60000元、转让费162500元、剩余租金62500元，以上共计285000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案合同的效力和性质；二、本案合同应否解除。关于焦点一、本案合同的效力和性质的问题。本案中，刘欢欢与代洪亮签订的《转让协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，且经过了包海霞的同意，应认定为合法有效。被告包海霞、代洪亮与刘欢欢签订的《转让协议》后，同时将宾馆的营业执照、特种行业许可证、呼兰区户外牌匾（宣示物）设置许可证等必要手续一并转交给刘欢欢经营，本院认定双方签订的合同为宾馆承包合同而非房屋租赁合同。关于焦点二、本案合同应否解除的问题。案涉宾馆因消防安全不达标，占用、堵塞、封闭疏散通道安全出口以及其他消防安全违法行为和火灾隐患，被公安消防部门查封，责令停业整改，是造成合同无法继续履行的主要原因。被告包海霞、代洪亮将消防不合格的宾馆交付给刘欢欢使用，致使合同目的不能实现，构成违约。故原告刘欢欢要求解除与包海霞、代洪亮签订的转让协议，本院予以支持。关于转让费用的数额，从银行流水及微信转账能够证实刘欢欢向代洪亮交付了360000元，其中60000元为保证金。刘欢欢诉称实际交付了460000元，但未提供证据，本院不予支持。从《转让协议》签订之日至宾馆被查封之日，刘欢欢共经营了六个月十五天，承包费用应为162500元，合同解除后，代洪亮应退还原告承包费137500元，保证金60000元，共计197500元。被告包海霞（反诉原告）的诉讼请求是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。同时该法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，因消防不合格的原因，案涉宾馆已经被公安消防部门查封，合同已经不能履行，故本院对该诉请，不予支持。综上所述，原告刘欢欢（反诉被告）合理部分的事实请求，事实理由成立，本院予以支持；被告包海霞（反诉原告）的反诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、刘欢欢与包海霞、代洪亮于2018年11月7日签订的《转让协议》自2019年5月23日起解除；二、代洪亮于本判决生效之日起十日内返还刘欢欢宾馆转让费及保证金共计197500元；三、驳回刘欢欢、包海霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2788元（刘欢欢已经预付），由原告刘欢欢负担663元，由包海霞、代洪亮共同负担2125元。反诉费556元，由包海霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  赵子清二〇一九年八月二十七日法官助理计昕雨书记员刘禹鑫