广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初18775号原告：黄大倍，男，汉族，1984年10月2日出生原告：龙惠清，女，汉族，1964年10月23日出生上列原告共同委托代理人：林乐军，广东华途律师事务所律师。上列原告共同委托代理人：陆霭明，广东华途律师事务所实习律师。被告：郑进展，男，汉族，1977年9月20日出生被告：刘起铨，男，汉族，1979年11月9日出生被告：陈春亦，女，汉族，1979年2月17日出生原告黄大倍、龙惠清与被告郑进展、刘起铨、陈春亦案外人执行异议之诉一案，原告诉讼请求如下:1.不得执行深圳市宝安区西乡街道臣田社区西33号私宅1栋房产，解除查封、停止与涉案房产相关的强制执行行为（按原案60万价值计算）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，郑进展与刘起铨、陈春亦民间借贷纠纷两案，本院作出的（2015）深宝法西民初682号、（2016）粤0306民初4439号民事判决发生法律效力后，刘起铨、陈春亦未履行上述生效法律文书确定的义务，郑进展向本院申请强制执行，本院查封了刘起铨名下位于深圳市××××街道臣田社区西33号私宅1栋（不动产证号：5000612872）。2018年3月2日，本院下发了（2017）粤0306执恢1435号之二执行裁定，裁定拍卖刘起铨的上述房产。黄大倍、龙惠清就上述房产的查封、拍卖行为向本院提出异议，请求中止对上述房产的拍卖并解除查封。本院经审查后作出（2018）粤0306执异218号执行裁定，裁定驳回黄大倍、龙惠清的异议。黄大倍、龙惠清对该裁定不服，提起本案诉讼。另查，黄大倍、龙惠清称其在2010年12月9日在律师的见证下与刘起铨签订了《房屋转让合同书》，并向刘起铨支付了购房款1,900,000元，因该房产不允许更名，故其没有办理变更手续。黄大倍、龙惠清为证实其主张向本院提交了《房屋转让合同书》、《见证书》、涉案房产原房权证原件（深房地字第××号，位置深圳市××××街道臣田社区西33号私宅1栋）、收款收据（律师见证费）、刘起铨出具的收据（收到购房款1,900,000元）、银行转账回单（黄水保分别于2010年12月9日转账1,380,000元、2010年12月28日转账335,000元至刘起铨账号）、《授权委托书》（刘起铨出具给黄大倍、龙惠清，载明刘起铨已在2010年12月9日将房产转让给黄大倍、龙惠清，刘起铨放弃该房产的拥有权，已签订《房屋转让合同书》并办理律师见证，刘起铨委托黄大倍、龙惠清办理该房屋的过户变更及其他相关事宜）、刘起铨出具的《声明书》（刘起铨于2010年12月31日将房产交给黄大倍、龙惠清，否则刘起铨交承担违约责任）、《低城市居民住宅客房缴费人变更登记表》（2010年12月30日涉案房屋的电费缴纳人变更为黄大倍）、深圳市臣田股份合作公司物业管理分公司出具的涉案房屋为黄大倍缴纳物业管理费的《收款收据》（2011年3月至2018年12月）、龙惠清办理涉案房产管道燃气供应的相关手续、黄大倍及龙惠清填写的城市更新单元计划申报委托书、黄水保等人的户口本（黄水保为黄大倍的父亲）、黄大倍就涉案房屋与租客签订的租赁合同等证据材料。被告郑进展称其无法确认上述材料的真实性。刘起铨、陈春亦未到庭应诉，亦未对上述材料发生质证意见。又查，不动产权资料电脑查询显示，涉案房产现在的不动产证号为5000612872,购房性质为私人建房，登记类型为补发产权证，核准日期为2014年4月10日，权利人为刘起铨，附记载明“非市场商品房。该业主遗失该房屋原5000296933号房地产证补发。原证记载：1.该宗地土地用途为私宅用地，用地价款为0元；2.该宗地内建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检测；3.根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》核发此证；4.该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废”。以上事实，有笔录以及不动产权证、房产查询单、合同、收款收据、见证书等证据材料相互佐证，并经庭审质证，本院予以确认。裁判理由及结果本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是审查案外人即本案原告对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立。黄大倍、龙惠清称其对涉案产权并提交了相应的证据材料拟证实其主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，黄大倍、龙惠清在2010年12月9日即与刘起铨在律师的见证下签订了《房屋转让合同书》，黄大倍、龙惠清委托黄水保向刘起铨转账支付了绝大部分款项，刘起铨将涉案房产的产权证书原件将由黄大倍、龙惠清保管且出具了相关的《声明书》，随后，黄大倍将涉案房产的电费缴纳账号进行变更且以黄大倍的名义向该房产的物业管理机构缴纳相应的费用，并以黄大倍的名义将该房产进行出租，黄大倍、龙惠清所提交的证据材料已足以说明黄大倍、龙惠清在2010年12月9日后已对涉案房产进行了实际控制和管理。在黄大倍、龙惠清已向刘起铨支付相应对价的情况下，黄大倍、龙惠清系涉案房产的合法占有人。由于涉案的房产属历史遗留违法私房，不同与市场上的一般商品房，无法在交易实际完成后即时到房产管理部门进行变更，即涉案房产非因买受人黄大倍、龙惠清自身原因未办理过户登记。且在本案中，黄大倍、龙惠清为受让涉案的房产支付了对价，刘起铨已收取的相应的房款，作为被执行人，刘起铨的财产并未因涉案房屋的转让而减少，涉案房屋转让并未损害郑进展的债权，执行涉案房屋不符合公平原则。综上，黄大倍、龙惠清要求解除及不得执行涉案房产的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于深圳市宝安区西乡街道臣田社区西33号私宅1栋（不动产证号：5000612872），解除该房产的查封；二、驳回原告黄大倍、龙惠清的其他诉讼请求。案件受理费9,800元，由被告郑进展、刘起铨、陈春亦共同负担。公告费450元，由被告刘起铨、陈春亦共同负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 高  小  丽人民陪审员 练  桂  春人民陪审员 陈  炯  波二〇一九年八月二十八日书 记 员 吴彦乐（兼）书 记 员 廖  苑  玲附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。