湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书(2015)常鼎民初字第1517号原告康保林，男。委托代理人廖世友，湖南龙马律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告常德市鼎城区黄土店镇人民政府，住所地湖南省常德市鼎城区黄土店镇长安街。法定代表人牟凯波，镇长。委托代理人文红俊，湖南南天门律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告常德宝泰房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区红云街道德安社区德安路与仙门巷交叉处宝泰花园小区。法定代表人康孝忠，该公司总经理。委托代理人孟德明，湖南南天门律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告康保林与被告常德市鼎城区黄土店镇人民政府（以下简称黄土店镇政府）、常德宝泰房地产开发有限公司（以下简称宝泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2015年9月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员沈启钦担任审判长，审判员伍克卫、人民陪审员高刚来参加的合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。书记员陈敏爱担任庭审记录。原告康保林及其委托代理人廖世友，被告黄土店镇政府委托代理人文红俊，被告宝泰公司委托代理人孟德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康保林诉称：原告从1997年就开始租赁原黄土店粮店的门面（面积1004平方米）从事木器加工制作与销售，长期雇有12名员工，并于2006年修建了约230平方米的养猪场，年均存栏猪100头以上。2015年两被告组织拆迁包括原告经营的家具门面和养猪场在内的黄土店粮店路段的房屋；拆迁之前及之后，组织拆迁的黄土店镇政府和拆迁人宝泰公司均未找原告谈拆迁补偿问题。原告认为，此次拆迁致使原告需重新找房子、重新装修、数百件家具和相关的机械设备要转运，107头猪降价变卖，养猪场灭失，给原告造成巨大经济损失。故原告诉至法院，请求判令两被告依法支付房屋拆迁安置补偿费674024元（其中猪场房屋补偿费182969元，门面装修补偿费201400元，停产停业补偿费204480元，牲猪转运补偿费2500元，牲猪提前出栏补贴20000元，搬家费10070元，过渡费15105元，重建损失费7500元，交房腾地奖30000元），并承担本案诉讼费用。为支持其诉讼主张，原告康保林在举证期限内向本院提交了以下证据：1、康保林的身份证、营业执照复印件各1份、税务登记证复印件2份，拟证明原告的身份及原告在黄土店镇经营家具厂，并曾于1996、1999年先后为经营的鼎城区林群家俱厂、康氏木器行办理了税务登记证；2、清场公告、企业注册登记资料、法定代表人信息复印件各1份，拟证明宝泰公司公告要求原告等住户、经营户搬家清场的事实；3、照片10张、电子U盘1个，拟证明原告经营的家具厂门面、展厅、加工坊、漆房及猪舍的面积及面积丈量过程；4、林群加工厂（康氏木器行）工人花名册1份、11名工人的身份证复印件各1份，拟证明原告共雇请12名工人长期从事木器加工与销售的事实；5、工资发放表复印件4份，拟证明2014年12月至2015年3月原告员工工资发放情况；6、租房花名册1份、5名出租人的身份证复印件各1份，拟证明原告租房存放家具的情况；7、《关于要求依法进行房屋拆迁安置补偿的报告》1份，拟证明原告曾要求被告黄土店镇政府进行房屋拆迁安置补偿，后被政府拒绝的事实；8、调查笔录8份、4名证人的身份证复印件各1份，拟证明原告租赁黄土店原粮站的门面从事木器加工和销售，牲猪的养殖总投资20多万元；9、高守祥、谢金华各自出具的证明1份，拟证明原告养殖牲猪在100头以上，因拆迁贱卖牲猪100多头的事实；10、证人高国凡、高长军、莫桂德、黄照武的当庭证言，拟分别证明原告在黄土店粮店租门面开木器行，搬迁之后租高国凡的房子存放家具；2012年10月份，原告请高长军给其装修，装修面积有一千多平方米，花费20多万元；莫桂德给原告修过猪舍、装修门面，知道猪舍、门面的面积；黄照武是原告邻居，知道原告经营家具20多年，2012年进行装修并建猪舍的事实。被告黄土店镇政府辩称：原告起诉要求被告支付房屋拆迁安置补偿费没有事实和法律依据。第一，本案原、被告主体均不适格。本案黄土店粮店门面及其所在土地分别属国有资产和国有土地，原告不是该门面的所有权人，无权主张补偿。黄土店镇政府没有对原告所租赁或使用的房屋进行征收，仅是根据区政府的统一安排，协助对黄土店粮店进行清场、腾让房屋，被告没有责任和义务对原告给予补偿。第二，原告原系黄土店粮店门面的租赁户，但与承租人原告相对应的出租人不是黄土店镇政府，是黄土店镇粮食购销站，而原告与出租人的房屋租赁合同关系已于2013年底终止，之后再无口头约定续租房屋，出租人也没有再收取租金；黄土店镇政府按照区粮食系统资产安置小组的安排，在黄土店镇墟场及原告使用的门面上张贴清场公告，并多次上门要求原告腾让房屋，原告在没有租赁关系、接到清场腾让房屋通知的情况下，应当自动清场、腾让房屋，不应要求补偿。第三，原告诉称修建养猪场情况不属实。原告在没有征得出租人同意且出租人反对的情况下，使用出租人的仓库养猪。出租人早已通知原告搬迁腾让，原告不予配合，现出租人处置自己的财产、收回房屋不应给无偿使用者补偿，原告提出的补偿项目和标准没有任何依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其辩称主张，被告黄土店镇政府在举证期限内向本院提交了以下证据：1、字号分别为常鼎房权证黄土店字第000**号、第00101号、第001**号的房产证，字号为常鼎国用（97）字第1001号的国有土地使用证复印件各1份，拟证明原、被告均不是清场腾让的房屋的所有权人，黄土店粮店门面及其所在土地属国有资产和国有土地；2、鼎城区粮食局请求处置黄土店粮店资产的请示、鼎城区政府同意处置黄土店粮店资产的批复复印件各1份，拟证明通知原告搬迁腾让其使用的房屋，是房屋所有权人处置自己财产，依法行使所有权的行为；黄土店镇政府没有拆迁原告的房屋，不应对原告进行补偿；3、鼎城区黄土店镇人民政府发布的清场公告、鼎城区粮食局、鼎城区黄土店镇人民政府发布的关于原黄土店米厂、粮店清场的公告及清场搬家公告复印件各1份，拟证明鼎城区粮食局对黄土店粮店各门面、仓库的租赁户发布公告，限期清场；黄土店镇政府系清场责任主体，依法按程序履行公告告知、限期搬迁的义务，不应对原告进行补偿；4、证人姚胜华的当庭证言，证人系原黄土店粮管站主任，拟证明2013年黄土店粮管站就与原告解除了房屋租赁合同，2014年以后就没有再收取租金，并通知过原告粮食系统搞机构改革随时可能收回门面（房屋），原告需自行负担装修门面、修建猪栏的损失，均没有补偿；证人李志宏、李东芳（两证人均系黄土店镇政府工作人员）的当庭证言，拟证明两人给原告送达过解除租赁合同的通知书、清场公告、清场通知的事实。被告宝泰公司辩称：1、本案原告提起民事诉讼违背法律规定，原告启动的是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，如果原告认为房屋涉及到房屋的征收和补偿问题，那么本纠纷就应当由特定的行政机构解决，如有异议，应当提起行政诉讼，而不是民事诉讼；2、宝泰公司不是本案适格被告，基于第一个观点，原告如果认为是拆迁补偿纠纷，那么纠纷相对方是拆迁部门，而不是宝泰公司，宝泰公司是见到了拍卖公告之后，经过资产拍卖程序，举牌竞拍取得了该宗地的所有权，是通过合法程序取得该宗地，所以不是原告的诉讼相对方。综上，请求法院依法驳回原告对宝泰公司的诉讼请求。为支持其辩称主张，被告宝泰公司在举证期限内向本院提交了以下证据：竞买须知及委托拍卖书、常德市鼎城区粮食局出具的《关于黄土店粮站地块交地的函》、《税收缴款书》、《常德市政源拍卖有限公司拍卖成交确认书》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让审批单》复印件各1份，拟证明宝泰公司通过合法程序取得了粮站的土地，清场主体是黄土店镇政府。对原、被告所举证据，经庭审质证及合议庭评议，本院认证如下：对原告提交的证据1，黄土店镇政府对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告应以林群加工厂的名义进行诉讼，宝泰公司对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，本院认为，原告提交的常德市鼎城区黄土店镇林群家具厂的营业执照，注册日期为2015年6月15日，经营者为康保林，类型为个体工商户，在此之前，原告均是以个人身份与黄土店粮管站发生租赁关系，并以个人名义修建猪舍、装修门面，其权利承受主体为康保林个人，故本案原告以个人名义提起诉讼并无不当，故本院对证据1予以认定；对证据2，黄土店镇政府无异议，宝泰公司对证据2中清场公告的真实性有异议，认为其落款没有加盖宝泰公司的印章，其他无异议，本院对清场公告不予认定，对证据2中的企业注册登记资料、法定代表人信息予以认定；对证据3，黄土店镇政府与宝泰公司均对其真实性、合法性、关联性有异议，本院认为，该组证据系原告单方面组织人员制作且无其他证据相佐证，本院对证据3不予认定；对证据4、5、6，黄土店镇政府与宝泰公司对该组证据的“三性”均有异议，本院认为，该三组证据系证明本案原告雇请员工从事木器加工与销售的事实，结合原、被告双方在庭审中的陈述及其他相关证据，本院对该事实予以认定；对证据7，黄土店镇政府未发表质证意见，宝泰公司不予认可，本院认为，证据7系原告个人陈述，不能证明原告的待证事项，本院对证据7不予认定；对证据8、9、10，黄土店镇政府、宝泰公司均认为证人应出庭作证，并以其当庭证言为准，未出庭的证人证言不予认可，其中高国凡、高长军、莫桂德出庭作证，黄土店镇政府仅对高国凡的证言予以认可，对其他证人证言中原告经营木器、养猪的事实没有异议，但认为证言与调查笔录有差异，且均不能证明原告的证明目的，宝泰公司对原告经营木器、建猪舍养猪、租邻居房子放家具的事实均予以认可，但认为证据8、9、10不能证明原告的损失就是60多万元，本院认为，原告租用黄土店粮店门面经营木器、家具，利用粮店仓库建猪舍养猪的事实有原、被告双方的认可且客观存在过，本院对这一事实予以认定，本院对高国凡的调查笔录及当庭证言予以认定，对证据8、9、10中的其他证据因不能达到原告的待证目的，本院不予认定。对被告黄土店镇政府提交的证据1，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告作为房屋承租人，应得到拆迁补偿，宝泰公司无异议，本院认为，证据1系被拆房屋的权属证明，本院对证据1予以认定；对证据2，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，宝泰公司对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为原告作为被拆房屋的承租人，应当得到补偿，本院对证据2的真实性予以认定；对证据3，原告对清场搬家公告的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，对清场公告的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告认为被告黄土店镇政府是适格的被告，宝泰公司对证据3无异议，经与原件核对，本院对证据3的真实性予以认定；对证据4，原告对证人姚胜华证言中原告未与粮管站签订租赁合同的事实无异议，对其他内容有异议，对证人李志宏、李东芳的证言有异议，宝泰公司对证人证言无异议，本院认为，3位证人均实际参与到原告原所承租门面的收回、拆迁工作中，其证言内容客观真实，证言间相互印证、与黄土店镇政府提交的证据3亦相符，部分内容与原告康保林的当庭陈述内容一致，故本院对证据4予以认定。对被告宝泰公司提交的证据，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，黄土店镇政府无异议，本院对宝泰公司提交证据的真实性予以认定。根据上述确认的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：1996年原告康保林承租鼎城区黄土店镇粮食购销站（又名鼎城区黄土店镇中心粮油管理站，以下简称黄土店粮管站）的门面从事木器家具的加工销售，并对所承租门面进行装修后投入使用，双方没有签订书面房屋租赁合同，亦未约定租赁期。2006年康保林未经黄土店粮管站的同意、也未经审批报建，在租用的粮店土地和仓库上修建猪栏养猪，2012年10月康保林对承租门面重新装修，并使用粮店仓库扩建猪栏，两项工程事前均没有征得出租人黄土店粮管站的同意，事后与出租人未对门面装修、猪栏扩建达成任何补偿或追责协议。2013年鼎城区粮食系统改革，鼎城区粮食局于2013年8月18日向鼎城区人民政府请示依法处置含黄土店粮店、黄土店米厂（其中含原告康保林承租房屋）在内的4宗国有资产，鼎城区人民政府于2013年8月23日批复将上述4宗土地收回后依法处置。后黄土店粮管站口头通知含原告康保林在内的所有承租粮管站门面、粮库的经营户，因粮食系统机构改革，随时可能收回门面解除合同，后于2013年12月向原告等经营户送达书面解除租赁合同的通知书，通知解除双方租赁合同、对房屋装修不予补偿。此后黄土店粮管站没有再收取过原告的租金。2014年黄土店粮管站向粮管站门面的所有经营户送达了清场通知。2014年8月19日，鼎城区国土资源局委托常德市政源拍卖有限公司依法公开拍卖鼎城区黄土店镇面积25829.55㎡（粮店）的国有土地使用权，委托拍卖书上写明“场地清场由鼎城区黄土店镇政府负责，区粮食局协助”；2014年9月11日宝泰公司依法拍得上述土地及地上建筑物。2015年2月13日鼎城区粮食局发出《关于原黄土店米厂、粮店清场的公告》，告知各住户、经营户粮店已于2014年9月11日依法挂牌（拍卖）成交，请于2015年3月13日至2015年4月13日期间主动搬家。2015年4月16日黄土店镇政府发出《清场公告》，告知各经营户于2015年4月21日前自行清场，黄土店镇政府和鼎城区粮食局将于2015年4月22日对原黄土店粮管站及大米厂的沿街所有门面和仓库依法予以停电停水，并拆除地面上的建筑物。原告康保林认为两被告的行为给其造成了巨大的经济损失，故诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是，两被告是否是本案的适格被告，是否应当给原告补偿？根据上述查明的案件事实，在2014年9月11日之前原告原承租门面、粮库的所有权人是黄土店粮管站（属鼎城区粮食局的内部下属单位），出租人亦是黄土店粮管站，在此之后，因黄土店粮管站的粮店被依法拍卖，粮店需清场后移交给买受人宝泰公司，黄土店镇政府受鼎城区人民政府的安排，成为粮店拆除工作的清场主体之一，因清场工作涉及他人私有财产，清场主体的清场行为与本案存在直接的关联，故清场主体黄土店镇政府系本案适格被告。被告宝泰公司是原告康保林原承租房屋及所占用土地的买受人，既非出租人也非拆除清场主体，康保林与宝泰公司之间没有交集，故被告宝泰公司不是本案的适格被告。原告康保林自1996年起长期租赁出租人黄土店粮管站的房屋使用、收益，按期支付租金，双方虽未签订书面房屋租赁合同，但形成事实房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方的房屋租赁合同关系视为不定期租赁；同时双方未约定租赁期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案出租人黄土店粮管站先是口头通知原告康保林解除合同，后于2013年12月向原告康保林送达书面解除租赁合同的通知书，之后未收取租金，可见出租人黄土店粮管站尽到了合理期限内的通知义务，双方的房屋租赁合同关系于2013年12月届满终止。2014年黄土店粮管站向原告送达清场通知的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，康保林应当搬离承租房屋、返还房屋给出租人。结合2015年2月13日鼎城区粮食局发出《关于原黄土店米厂、粮店清场的公告》可见，出租人黄土店粮管站已给早已解除租赁合同关系的原告充足的腾房搬家时间，黄土店镇政府于2015年4月16日发出《清场公告》要求原告腾房搬家亦符合法律规定。原告与出租人黄土店粮管站的租赁期限届满，出租人解除租赁关系后，就应腾房搬家，此腾房搬家是原告作为承租人的义务，出租人黄土店粮管站亦给了原告充足腾房期，故被告黄土店镇政府受鼎城区人民政府安排对原告原承租房屋进行清场时无需对原告无偿占用期间的经营损失或搬家损失进行补偿。对原告在粮库私自扩建猪栏，属于承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增加他物，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，黄土店粮管站亦口头通知过原告其增添物或装修物可以拆走的可拆走，被告黄土店政府对原告所建的猪栏进行的清场符合法律规定，原告因其修建猪栏被拆除而要求清场主体之一的被告黄土店政府补偿猪栏建造损失和牲猪提前出栏补偿，无事实和法律依据。且原告提交的证据亦无法证明原告因被告的清场或拆除行为所造成的损失项目及具体金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告应承担其举证不能的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告康保林的诉讼请求。案件受理费10540元，由原告康保林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  沈启钦审 判 员  伍克卫人民陪审员  高刚来二〇一六年二月二十二日书 记 员  陈敏爱附判决依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。