安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)庐民一初字第03871号原告：张士虎，男，1970年10月13日生，汉族，公司职员，住安徽省安庆市枞阳县。委托代理人：高菲，安徽昊华律师事务所律师。被告：合肥墨荷园园林发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：陈先霞，该公司总经理。被告：安徽荣远置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：舒世发，该公司总经理。两被告共同委托代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告张士虎与被告合肥墨荷园园林发展有限责任公司(下称墨荷园公司)、安徽荣远置业有限责任公司(下称荣远置业公司)房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年10月29日立案受理。依法由审判员许欣竹适用简易程序，于2016年1月14日及2月19日公开开庭进行了审理。原告张士虎及委托代理人高菲，被告荣远置业公司委托代理人耿召军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张士虎诉称：20l1年12月10日,原告与墨荷园公司签订订购协议,购买墨荷园公司出售的位于合肥市庐阳区北二环与四里河路交汇处的“墨荷名邸”,房屋面积86.2平米,单价4886元,房屋总价421l73元。原告于订购当日交付房屋定金20000元整。因原告所在单位安徽星际传媒有限公司(以下简称星际传媒)与墨荷园公司有户外广告合作,墨荷园公司尚欠星际传媒广告费l40250元,双方协商由墨荷园公司所欠l40250元中的103518元置换作为原告支付的房屋首付款,荣远置业公司于2012年9月19日向原告开据了首付款收据,并书面向原告承诺在一个月内将所购房屋备案到原告名下。然而，被告却迟迟不履行交付房屋的义务，也不协助原告办理房屋产权登记手续，原告多次找被告协商未果，现原告诉至法院要求判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、被告立即返还原告购房款123518元及利息34090元（123518*6.9%*4年，以123518元为基数按银行同期贷款利率自2011年12月10日开始计算至2015年12月10日，之后顺延计算至款清时止）；3、被告赔偿原告房价溢价损失150000元；4、被告赔偿原告损失123518元；5、本案的诉讼费由被告承担。被告墨荷园公司、荣远置业公司辩称：1、我方同意解除合同；2、原告并没有实际支付123518元，故解除后不存在返还该款，双方没有约定利息，即使计算利息也应按现行利率标准；3、原告没有实际支付房价，故不存在溢价损失；4、涉案房屋并没有出售给大杨公司，是经营困难融资，没有一房数卖。3、涉案墨荷名邸已经转给了荣远公司，首付款也是荣远置业公司开据的发票，故墨荷园公司不承担责任。经审理查明：20l1年12月10日,原告(乙方)与墨荷园公司(甲方)签订了墨荷名邸定购协议一份,协议约定:定购房房屋面积86.2平米,单价4886元,房屋总价421l73元。付款方式为一次性付款95折,首付60%以上(含60%)96折，首付30%98折,定金2万元,协议签订时支付，作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，该定金转化为房价款,房屋预定期为5天,乙方于2011年12月15日前墨荷名邸营销中心与甲方签订商品房买卖合同。甲、乙双方均在协议上签名盖章。协议签订当日,原告交付定金20000元整，乙方出具了2万元定金收据。安徽星际传媒有限公司(以下简称星际传媒)与墨荷园公司有户外广告合作,墨荷园公司尚欠星际传媒广告费l40250元,2012年9月19日荣远置业公司出具的一份说明中明确，“灯杆旗广告费冲抵墨荷名邸”首付款人民币103538元，于合同签订后支付给星际传媒，余款36712元未付清”。荣远置业公司于2012年9月19日向原告开据了首付款收据。2012年9月19日荣远置业公司书面向原告承诺在一个月内将所购房屋备案到原告名下。但其未能如约办理，原告催告未果，现诉至法院要求判令如所请。另查明：本案商品房墨荷名邸1#1706现已备案在合肥大杨企业集团总公司名下。2012年5月7日墨荷名邸项目投资主体由墨荷园公司变更为荣远置业公司。以上事实有原告提供的“墨荷名邸”定购协议、收据、承诺书、户外广告发布合同、合同终止报告、说明、情况说明、证人证言及当事人陈述予以证实。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、本案双方的定购合同是否应当认定为商品房买卖合同。一、本案双方存在商品房的定购合同，原告预交了定金2万元，另103538元首付款被告荣远置业公司向原告出具了收据，虽然被告否认收到该款，但原告提供了说明、户外广告发布合同等证据材料，并申请证人到庭，证明各方同意由墨荷园公司所欠广告公司l40250元广告费中的103518元作为原告支付的房屋首付款,故被告荣远置业公司出具收据的行为可以认定为其收到购房款，其否认未收到该款的抗辩本院不予采信。根据最高院商品房买卖司法解释规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案双方的定购合同应当认定为商品房买卖合同。二、原告诉讼请求应否支持。本案双方合同关系成立并生效的情况下，双方均应依约履行各自的权利义务。但由于本案商品房现已备案在合肥大杨企业集团总公司名下，本案合同已不具备继续履行的条件，本院向原告作出释明。原告现要求解除双方之间的商品房买卖合同，因合同已不具备继续履行的条件，故本院予以支持。原告要求被告立即返还原告购房款123518元，因合同解除，被告依法应予返还；原告要求被告支付利息34090元（123518*6.9%*4年，以123518元为基数按银行同期贷款利率自2011年12月10日开始计算至2015年12月10日，之后顺延计算至款清时止），本院可支持29644.32元（123518*6%*4年）；原告要求被告赔偿房价溢价损失150000元，因原告并未举证证明具体的溢价情况，本院不予支持。被告赔偿原告损失123518元，其依据的是商品房买卖合同第八条的规定，但本案被告并不符合该条规定的情形。原告要求两被告承担责任，因本案房产的投资主体已变更为荣远置业公司，故原告要求墨荷园公司承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告张士虎与被告合肥墨荷园园林发展有限责任公司于20l1年12月10日签订的墨荷名邸定购协议；二、被告安徽荣远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张士虎123518元、利息29644.32元(以123518元为基数按银行同期贷款利率自2011年12月10日计算至2015年12月10日，之后顺延计算至款清时止)；三、驳回原告张士虎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3924元，由原告张士虎负担2524元，被告安徽荣远置业有限责任公司负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  许欣竹二〇一六年二月二十二日书记员  孙文丽附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。