福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初3874号 原告：福建云天建设工程有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道登高西路**（龙腾登高）****，统一社会信用代码91350800097630323N。 法定代表人：刘利国，总经理。 委托诉讼代理人：范圣平、赖春燕，福建金灶律师事务所执业律师。 被告：龙岩贝斯特房地产开发有限公司，住，住所地龙岩市新罗区南城莲东北路**南城街道办事处大楼**西侧一社会信用代码91350800786934429T。 法定代表人：高志松，董事长。 委托诉讼代理人：刘新策、沈红，福建正廉律师事务所执业律师。 第三人：江朝晖，男，1968年4月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：陈景奎，男，1971年12月20日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：华泽云，男，1963年1月29日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：林志斌，男，1968年10月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：赖凯伦，男，1990年9月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：华宝林，男，1990年12月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：吴似昊，男，1992年4月2日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建云天建设工程有限公司（以下简称云天建设公司）与被告龙岩贝斯特房地产开发有限公司（下称简称贝斯特房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法追加江朝晖、陈景奎、华泽云、林志斌、赖凯伦、华宝林、吴似昊为第三人，并依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告云天建设公司的委托诉讼代理人范圣平，被告贝斯特房地产公司的委托诉讼代理人刘新策，第三人江朝晖到庭参加诉讼。第三人陈景奎、华泽云、林志斌、赖凯伦、华宝林、吴似昊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云天建设公司向本院提出诉讼请求：判令贝斯特房地产公司返还云天建设公司多支付的购房款1,216,120元。 事实与理由：2014年，云天建设公司欲购买贝斯特房地产公司开发的位于龙岩市新罗区西陂街道登高西路733号（龙腾登高）2幢的房屋。被告知若需购买“龙腾登高”2幢的第3层、第4层的房屋，必须整层7套房一起购买，无产权部分可以赠送给云天建设公司使用，这样三层、四层整体作为商业使用的功能。因为有这个功能，整层7套房子的备案价格为12,000元/㎡，约高于同小区同层次普通套房约3,000元，且需要一并销售。云天建设公司听信贝斯特房地产公司的虚假宣传，经多次商谈，云天建设公司也考虑到确需整层作为商务使用，双方最终以10,005元/㎡的价格成交。 因云天建设公司需银行贷款购买本案诉争的房屋，售楼部的工作人员告知云天建设公司，7套房屋不能全部使用云天建设公司的名义贷款。故云天建设公司与江朝晖、陈景奎、华泽云、林志斌、赖凯伦、华宝林、吴似昊协商，云天建设公司以江朝晖、陈景奎、华泽云、林志斌、赖凯伦、华宝林、吴似昊的名义分别购买房屋，实际的所有权归云天建设公司所有，贷款由云天建设公司负责清偿。随后江朝晖、陈景奎、华泽云、林志斌、赖凯伦、华宝林、吴似昊分别与贝斯特房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定的单价均为10,005元。后又因贝斯特房地产公司的工作人员的失误，导致银行贷款无法顺利办理，云天建设公司花费了大量人力与物力才得以解决。 合同签订后，云天建设公司支付了购房款，贝斯特房地产公司于2016年5月份将房屋交付使用。云天建设公司在装修设计时，把整层作为商务使用功能设计，并且装修已基本完工，后被其他业主制止，要求云天建设公司将已装修部分恢复原状，经查，贝斯特房地产公司所说赠送面积为公共架空层，云天建设公司不能私自使用。贝斯特房地产公司无法满足云天建设公司购房时的优惠条件，致使云天建设公司比购买同等条件的房屋每平方多支付约2,000元的购房款，显失公平。双方经多次沟通协商未果，云天建设公司遂诉至法院，请求判如所请。 贝斯特房地产公司辩称，一、云天建设公司不具有原告主体资格。贝斯特房地产公司是与江朝晖等个人签订《商品房买卖合同》的，合同的履行、付款、办证均是与江朝晖等人发生的，与云天建设公司没有任何的合同关系，云天建设公司无权依据《商品房买卖合同》向贝斯特房地产公司主张权利。二、贝斯特房地产公司是按照市场价格将商品房以10,005元/㎡的价格出售给江朝晖等人，不存在江朝晖等人多支付购房款的情形。贝斯特房地产公司开发的“龙腾登高”小区商品房在2013年度、2014年度就普通商品房所售单价基本在9,000元以上，江朝晖等人所购商品房有专门的、单独的电梯，商品房边上有许多空地可以利用，房屋四周采光非常好，在销售定位时就比普通商品房贵了几千元，贝斯特房地产公司以10,005元/㎡价格出售给江朝晖等人是优惠后的市场价格，不存在多收江朝晖等人的购房款，不存在显失公平的可能。三、因江朝晖等人所购商品房有许多空地可以利用，房屋四周采光非常好，这是贝斯特房地产公司销售经理在销售时是向江朝晖等人解释为何所售商品房价格会比普通商品房贵的原因之一，并非是告诉江朝晖等人可以占有该房屋周边的空地。四、江朝晖等人是于2014年3月20日与贝斯特房地产公司签订的《商品房买卖合同》，云天建设公司主张江朝晖等人与贝斯特房地产公司签订商品房单价存在显失公平的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，江朝晖等若认为显失公平，要主张变更或撤销合同的，应是在合同签订之日起一年内行使变更权和撤销权，现云天建设公司于2019年4月18日才提起诉讼，明显已过变更和撤销时效。综上，应驳回云天建设公司的起诉。 江朝晖、陈景奎、华泽云、林志斌、赖凯伦、华宝林、吴似昊述称：2014年，云天建设公司需购买坐落于龙岩市新罗区西陂街道登高西路733号（龙腾登高）2幢第4层整层的房屋，但因不能挂至云天建设公司名下，需分别挂至他人名下以便银行贷款进展顺利，所以云天建设公司以第三人的名义购买了上述房屋，其中江朝晖名下为401室，吴似昊名下为402室，赖凯伦名下为403室，林志斌名下为404室，华宝林名下为405室，陈景奎名下为406室，华泽云名下为407室。前述房产的首付款及按揭贷款均由云天建设公司实际控制人华泽金转至各个第三人名下，再由银行从各第三人名下划扣。因此，本案涉及房产实际所有权人为云天建设公司，并不是第三人，云天建设公司仅仅是借用各第三人的名义购买而已，本案涉及的房产的权利和义务由云天建设公司享有和履行，与各第三人无关。 本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，第三人江朝晖与贝斯特房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：江朝晖向贝斯特房地产公司购买位于龙岩市新罗区××路××路××幢××号房，建筑面积为78.91㎡，单价为10005.1元／㎡，房屋购房款为789495元，合同还对双方的权利义务进行了约定。 2014年3月20日，第三人吴似昊与贝斯特房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：吴似昊向贝斯特房地产公司购买位于龙岩市新罗区××路××路××幢××号房，建筑面积为82.78㎡，单价为10005元／㎡，房屋购房款为828214元，合同还对双方的权利义务进行了约定。 2014年3月20日，第三人赖凯伦与贝斯特房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：赖凯伦向贝斯特房地产公司购买位于龙岩市新罗区××路××路××西南侧龙腾登高第2幢403号房及Ｃ33号车位，房屋建筑面积为143.75㎡，单价为10005元／㎡，房屋购房款为1047824元，车位面积39.02㎡，单价为5125.58元／㎡，车位价款为200000元，合计购房款为1247824元，合同还对双方的权利义务进行了约定。 2014年3月20日，第三人林志斌与贝斯特房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：林志斌向贝斯特房地产公司购买位于龙岩市新罗区××路××路××幢××号房，建筑面积79.82㎡，单价为10005元／㎡，房屋购房款为798599元，合同还对双方的权利义务进行了约定。 2014年3月20日，第三人华宝林与贝斯特房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：华宝林向贝斯特房地产公司购买位于龙岩市新罗区××路××路××西南侧龙腾登高第2幢405号房及Ｃ34号车位，房屋建筑面积144.82㎡，单价为10005元／㎡，房屋购房款为1058529元，车位面积为39.02㎡，单价为5125.58元／㎡，车位价款为200000元，合计购房款为1258529元，合同还对双方的权利义务进行了约定。 2014年3月20日，第三人陈景奎与贝斯特房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：陈景奎向贝斯特房地产公司购买位于龙岩市新罗区××路××路××幢××号房，建筑面积81.63㎡，单价为10005元／㎡，房屋购房款为816708元，合同还对双方的权利义务进行了约定。 2014年3月20日，第三人华泽云与贝斯特房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：华泽云向贝斯特房地产公司购买位于龙岩市新罗区××路××路××幢××号房，建筑面积76.35㎡，单价为10005元／㎡，房屋购房款为763882元，合同还对双方的权利义务进行了约定。 位于龙岩市新罗区西陂街道登高西路733号（龙腾登高）2幢4层401室房产于2015年12月31日办理产权登记手续，房屋所有权人为江朝晖，房屋所有权证号为龙房权证字第2××6号；位于龙岩市××街道××路××号（龙腾登高）2幢4层402室房产于2015年12月31日办理产权登记手续，房屋所有权人为吴似昊，房屋所有权证号为龙房权证字第2××5号；位于龙岩市××街道××路××号（龙腾登高）2幢4层403室房产于2016年1月5日办理产权登记手续，房屋所有权人为赖凯伦，房屋所有权证号为龙房权证字第2××4号；位于龙岩市新罗区西陂街道登高西路（龙腾登高）2幢404室于2015年12月31日办理产权登记手续，房屋所有权人为林志斌，房屋所有权证号为龙房证字第2××2号；位于龙岩市××街道××路××号（龙腾登高）2幢4层405室房产于2015年12月31日办理产权登记手续，房屋所有权人为华宝林，房屋所有权证号为龙房权证字第2××4号；位于龙岩市××街道××路××号（龙腾登高）2幢4层406室房产于2015年12月31日办理产权登记手续，房屋所有权人为陈景奎，房屋所有权证号为龙房权证字第2××7号；位于龙岩市××街道××路××号（龙腾登高）2幢4层407房产于2015年12月31日办理产权登记手续，房屋所有权人为华泽云，房屋所有权证号为龙房权证字第2××1号。 第三人江朝晖、吴似昊、赖凯伦、林志斌、华宝林、陈景奎、华泽云分别出具《声明书》，声明2014年实际产权人云天建设公司分别以其名义购买了贝斯特房地产公司开发销售的位于龙岩市新罗区西陂街道登高西路733号（龙腾登高）2幢第4层401、402、403、404、405、406、407号房产，声明人声明上述房产的实际所有权人为云天建设公司，实际所有权人借用声明人名义购买上述房产，上述房产的首付款及银行按揭款均是实际产权人云天建设公司所有。 案涉房屋交付后，云天建设公司对案涉七套房产进行装修，同时在将案涉七套房产门前的公共架空层进行装修时，遭到其他业主的阻拦。现云天建设公司以无法满足其合同目的，其以每平方米多支付2,000元的购房款购买案涉房屋显失公平为由，诉至法院，请求判如所请。 另查明，2015年6月13日，云天建设公司股东由华泽金、吴福春、陈景奎、林纪文、江朝晖变更为罗碧仙、吴福春、陈景奎、林纪文、江朝晖。华泽金与罗碧仙系夫妻关系。案外人华泽金分别于2019年1月16日、2019年2月14日、2019年3月14日向江朝晖、陈景奎、吴似昊、赖凯伦、林志斌、华泽云、华宝林转账，交易用途均为按揭、还贷或3月按揭。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。贝斯特房地产公司提出云天建设公司不具本案原告的主体资格。关于云天建设公司是否具有主体资格的问题。云天建设公司虽未与贝斯特房地产公司签订《商品房预售合同》，但从第三人江朝晖、吴似昊、赖凯伦、林志斌、华宝林、陈景奎、华泽云出具的《声明书》，可以认定云天建设公司与第三人江朝晖、吴似昊、赖凯伦、林志斌、华宝林、陈景奎、华泽云存在事实的借名买房关系，故云天建设公司具有主体资格。案涉云天建设公司以第三人的名义与贝斯特房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效，各方均应遵照履行。现云天建设公司认为其不能独立使用案涉公共架空层不能实现合同目的，但云天建设公司提供的证据不足以证明该部分公共架空层系案涉房产的附赠面积或买受人可独立使用，故对云天建设公司的前述主张本院不予采纳。案涉《商品房买卖合同》中约定的房产单价虽略高于同时期同地段的房产单价，但该房产单价系双方约定，且未违反法律规定，应予以认定，现云天建设公司主张显失公平要求返还其多支付的2,000元/㎡的购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，撤销权应于当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，云天建设公司于2019年4月28日提起诉讼，其撤销权早已消灭。综上，云天建设公司的诉请，本院依法予以驳回。第三人陈景奎、华泽云、林志斌、赖凯伦、华宝林、吴似昊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福建云天建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费15,745元，减半收取计7,872.5元，由福建云天建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 江  晓  萍 二〇一九年八月二十一日 书记员 杨重苑（代） 书记员 温丽芳（代） 附 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。