贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2301民初7507号 原告:贵州幸福花园物业管理有限公司，住所地贵州省兴义市栖霞大道东侧宝泰幸福花园小区7栋2单元1楼。 法定代表人：王志名，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张禹，贵州心达律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：朱启仙，女，1974年11月15日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，特别授权代理。 被告:陈兴琼，女，1960年10月21日生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：吴重德，男，1946年2月10日生，汉族，贵州省凯里市人，户籍地贵州省凯里市，现住贵州省兴义市，系陈兴琼之夫，特别授权代理。 原告贵州幸福花园物业管理有限公司（以下简称“幸福花园物业公司”）与被告陈兴琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幸福花园物业公司的委托代理人张禹、朱启仙，被告陈兴琼的委托诉讼代理人吴重德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 幸福花园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈兴琼支付幸福花园物业公司物业服务费4115元；2.本案的诉讼费用由陈兴琼承担。事实及理由:原告贵州幸福花园物业管理有限责任公司（原名称贵州通庆物业管理有限公司，2015年12月7日依法变更公司名称为贵州幸福花园物业管理有限公司）系宝泰幸福花园小区的物业管理公司，陈兴琼购买了宝泰幸福花园小区7栋2单元3-2号房并于2015年8月24日实际收楼入户，房屋面积115.1平方米，陈兴琼入户以来拒绝与幸福花园物业公司签署物业服务合同，同时仅向幸福花园物业公司交纳物业管理费至2016年11月23日，幸福花园物业公司为维护业主与物业管理公司之间的和谐关系，多次本着友好协商的态度与陈兴琼沟通，并尽职提供物业服务，但陈兴琼至今仍未全额交纳物业管理费，幸福花园物业公司无奈之下只能通过法律途径维护自身合法权益。经计算，陈兴琼自2016年11月23日欠交物业管理费，截至到2019年5月23日已30个月，欠交物业物业管理费合计4115元，具体为：1、2016年11月23日至2018年12月31日，参照其他业主物业管理费收费标准1.2元/月/平方米，产生的物业管理费1.2元*115.1平方米*25个月=3453元，2、2019年1月1日至2019年5月23日，幸福花园物业公司与陈兴琼签署的《物业服务管理合同》中约定的1.15与元/月/平方米为计算标准，产生的物业管理费1.15元*115.1平方米*5个月=662元。综上所述，幸福花园物业公司为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求人民法院判如所述。 陈兴琼辩称，陈兴琼与吴重德于2013年10月16日与黔西南宝泰房地产开发有限责任公司订立编号为2013005425的《商品房买卖合同》，共同买下宝泰幸福花园二期7栋2单元3-2室的期房。该合同“第九章前期物业管理第二十三条（三）‘2、出卖人依法选聘的物业服务企业为贵州通庆物业管理有限责任公司’。”2015年8月24日陈兴琼收房，当天在贵州通庆物业管理有限责任公司提交的“宝泰?幸福花园前期物业管理服务协议”、“宝泰?幸福花园临时管理规约”及“装修管理服务协议书”上签名认可；并预交了从2015年11月24日至2016年11月24日的物业服务费1653元（收据号№6229613）。从2016年7月底开始、延续至今三年多，陈兴琼住所邻近的幸福苗寨酒楼产生的严重的噪音污染和废气污染严重影响了陈兴琼一家的正常生活。在噪音污染废气污染刚发生的次日，陈兴琼多次（其中口头反映不计其数，书面反映三次）向幸福花园物业公司反映问题并声明在问题解决之前拒交物业服务费。但是，幸福花园物业公司从未就此与陈兴琼沟通，致使问题拖延至今。陈兴琼认为，幸福花园物业公司作为本小区物业服务企业，有法定的、约定的对本小区的废气污染、噪音污染的管理义务。1、法定义务，根据《物业管理条例》“第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”、《大气污染防治法》第八十一条第二款“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。”、《贵州省环境噪声污染防治条例》第十一条第三款“物业服务单位或者组织应当对本物业管理区域内违反环境噪声污染防治法律、法规规定和公约约定的行为，予以制止，并及时向城市管理行政执法部门报告。”的规定，幸福苗寨酒楼的两层临街门面横跨了本小区7栋楼的1、2单元，该酒楼一、二层背街面的窗户都开于以上两个单元之间；其两条直径30厘米的排烟管（大约在2017年6月拆除）及两台大功率的格力集中空调室外机，均安置在以上两个单元之间的空地上。幸福苗寨酒楼2016年初开始装修，按规定要先到幸福花园物业公司处办理有关手续，幸福花园物业公司给予办理了装修手续。即使幸福花园物业公司为该酒楼办理装修手续时，未意料到其营业后会对周边环境造成严重的噪声污染废气污染；在该酒楼七月底刚试营业，随即被邻近的陈兴琼投诉，幸福花园物业公司应当立即通知该酒楼停止污染环境的侵权行为。2、约定义务，“宝泰?幸福花园临时管理规约”第四章管理细则，要求本小区房产的买受人、使用人等“遵守以下规定：1、在使用、经营、转让所拥有物业时，遵守有关法律、法规及政策规定。……39.4在物业内产生过量的噪音，震动或者其他形式的骚扰，或做出对其他业主损害的行为或疏忽行为。39.5法律法规及政府规定禁止的其他行为。”幸福苗寨酒楼系本小区房产的使用人是不争的事实，幸福苗寨酒楼对小区环境造成的噪声污染废气污染，严重违反《临时管理规约》第四章管理细则之以上规定。前期物业管理服务协议中第二条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务（包括但不限于）4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为”。从上可见：幸福花园物业公司作为本小区的物业服务企业，有法定的和约定的对本小区的噪声污染、废气污染的管理义务。幸福花园物业公司并未尽到对本小区的噪声污染、废气污染的管理义务。1、尽管幸福花园物业公司处理了几起对本小区油烟污染的事，但治标不治本——小区餐饮业排除的油烟，未依法净化而直接排到空中。《大气污染防治法》第八十一条第一款规定“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。”幸福苗寨酒楼在本小区7栋两个单元之间的两条直径30厘米的排烟管大约在2017年6月拆除，该酒楼烹调时产生的油烟，排入7栋1单元的公共烟道；今年上半年幸福花园物业公司“完成了7栋，9栋排烟管道的安置工程”（引自幸福花园物业公司2019年上半年工作报告），但陈兴琼并未看到依法本应安装的“油烟净化设施”安装于何处，可见：尽管幸福花园物业公司处理了几起对本小区的餐饮油烟污染的事，但治标不治本——小区餐饮业者经营中产生的油烟，并未依法净化，而是直接排往空中，污染兴义市的大气环境。2、幸福花园物业公司未尽到对本小区的噪声污染的管理义务。《贵州省环境噪声污染防治条例》第六十一条“（二）噪声敏感建筑物集中区域是指医疗区、文教科研区和以机关或者居民住宅为主的区域。”宝泰幸福花园小区是以“居民住宅为主的区域”，我国居民区的噪音标准在45分贝-55分贝之间（详见《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》）。这个标准相当于两个人在房间里说话，互相能够听清楚的音量，超过这个音量，就属于噪音扰民。噪声超过50分贝就会影响睡眠和休息；由于睡眠和休息不足，疲劳不能消除，人的正常生理功能会受到一定的影响。对此，噪音对生活环境的污染，对人的身心——尤其是睡眠质量差的老年人和婴幼儿的危害最大，由于休息不足，疲劳不能消除，直接影响到人（尤其是老人和小孩）的正常生理功能。幸福花园物业公司从未依法、依约制止幸福苗寨酒楼污染小区环境的侵权行为。且未制止幸福苗寨酒楼污染环境的侵权行为。综上所述,陈兴琼已先履行交纳物业服务费的法定义务和合同义务，在噪声污染废气污染刚发生时，就尽到提前告知幸福花园物业公司的责任。幸福花园物业公司默许他人在商品房高度集中、人口密集的宝泰幸福花园新建餐饮项目幸福苗寨酒楼，违反了法律的禁止性规定，幸福花园物业公司作为物业服务企业，有法定的对本小区的噪声污染废气污染的管理义务并未尽到这些法定的管理义务。幸福花园物业公司的乱作为（违法默许在本小区新建餐饮项目幸福苗寨酒楼）及不作为（未尽到对本小区的噪声污染废气污染的法定的约定的管理义务），严重干扰陈兴琼一家的正常生活，影响并损害了答辩人一家的身心健康；陈兴琼才未续交后来发生的物业服务费。敬请贵院比照《物业管理条例》第三十六条并依照“宝泰?幸福花园临时管理规约”“第三章管理”“2、物业服务企业的责任及权力”“2.2.7”之约定，驳回幸福花园物业公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年12月7日贵州通庆物业管理有限责任公司变更名称为贵州幸福花园物业管理有限责任公司，陈兴琼、吴重德购买了宝泰幸福花园小区7栋2单元3-2号房，二人系该房屋业主，该房屋建筑面积为115.1平方米。2015年8月24日陈兴琼与贵州通庆物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，约定幸福花园物业公司为陈兴琼提供前期物业服务，住宅物业费：1.20元/m2/月，并对其他事项进行了约定。陈兴琼尚欠物业费的时间为2016年11月25日起至2019年5月23日。吴重德、陈兴琼就幸福苗寨酒楼排放废气、嗓音污染等问题多次以书面形式向幸福花园物业公司反映。 本院认为，陈兴琼系宝泰幸福花园小区的业主，陈兴琼与贵州通庆物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》后，贵州通庆物业管理有限责任公司变更为幸福花园物业公司，因此，贵州通庆物业管理有限责任公司在该协议中的权利和义务已由幸福花园物业公司概括承受。故《前期物业管理服务协议》系对原、被双方具有约束力，幸福花园物业公司按合同约定提供服务，陈兴琼应按合同约定向幸福花园物业公司支付物业管理服务费。陈兴琼未缴纳物业费的行为已构成违约，幸福花园物业公司诉请陈兴琼支付物业服务费的请求，本院予以支持。 对于陈兴琼主张幸福花园物业公司未按合同约定以及法律规定履行物业管理服务的问题。庭审中，陈兴琼为证实其主张向本院提交了业主群微信截屏两张，两次其向幸福花园物业公司反映幸福苗寨酒楼噪音污染、环境污染的书面材料，以及其就“给业主的一份公开信”向幸福花园物业公司进行了书面回复，用于证实陈兴琼就幸福苗寨酒楼的噪音污染、废气污染向幸福花园物业公司反映，幸福花园物业公司未尽到管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，幸福花园物业公司在履行物业服务时存在管理服务不到位等问题，幸福花园物业公司主张的物业服务费，本院酌情支持80%，即3292元（4115元×80%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限陈兴琼于十日内支付贵州幸福花园物业管理有限公司2016年11月25日起至2019年5月23日期间的物业服务费3292元； 二、驳回贵州幸福花园物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由陈兴琼负担（陈兴琼直接支付给贵州幸福花园物业管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 王文洁 二〇一九年八月二十二日 法官助理 刘 仙 书 记 员 张旭颖