上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2252号原告吴晓炯，男，1982年11月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人展兴乐，上海市远东律师事务所律师。被告徐临一，女，1978年6月30日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人卞世中，上海君澜律师事务所律师。第三人上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市。法定代表人章启光，董事长。委托代理人赵敏飞。原告吴晓炯诉被告徐临一、第三人上海太平洋房屋服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴晓炯的委托代理人展兴乐、被告徐临一及其委托代理人卞世中、第三人上海太平洋房屋服务有限公司的委托代理人赵敏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓炯诉称，2015年6月25日，原、被告通过第三人的宁夏路门店居间介绍，就上海市普陀区宁夏路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订了房屋买卖协议。当日，原告即通过第三人向被告支付了定金人民币10万元(以下币种均为人民币)。之后，原告通过第三人多次与被告沟通，欲继续履行房屋买卖协议，但一直未能如愿。2015年8月中旬，原告通过调查了解到，被告已于2015年8月1日将系争房屋出售给了案外人，并签订了网签版《上海市房地产买卖合同》。2015年8月20日，原告委托律师向被告发函，告知其在未与原告解除合同的情况下，另行出售系争房屋已经构成一房二卖，希望其能够依据定金罚则双倍返还定金，但至今未果。现原告诉至法院，请求判令：1、解除2015年6月25日签订的房屋买卖协议；2、被告承担定金罚则，双倍返还原告定金20万元；3、本案的案件受理费由被告承担。被告徐临一辩称，因原告未按约与被告签订《上海市房地产买卖合同》，已经构成违约，现被告同意解除协议，但不同意双倍返还定金。原告在决定购房前，应当了解自己是否符合购房条件以及是否具有购买能力。三方协议签订后，被告从第三人处得知原告因无力购买系争房屋，曾提出要求被告降低房价，协商未果后原告明确放弃购买，因此被告于2015年8月1日委托第三人将房屋以520万元的价格另售他人。第三人上海太平洋房屋服务有限公司述称，原告购房前应当明知自己的购房资质与贷款能力，第三人判断原告的购买资格也是根据原告陈述。原告未按买卖协议约定期限与被告签订《上海市房地产买卖合同》，向第三人表示因为贷款数额过高，放弃购买。现第三人同意解除协议，定金是否返还与第三人无关，第三人保留向原告追讨中介费的诉权。经审理查明，2015年6月25日，原告(承购方，乙方)、被告(出售方，甲方)与第三人(中介方，见证方)签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定原告以540万的价格向被告购买系争房屋；甲乙双方约定定金总额为10万元；双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起两天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务；被告于双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付被告房款10万元(包含定金10万元)，2015年7月31日支付被告房款152万元，于房地产交易中心办理手续且交易中心出具受理单当日支付被告房款73万元，被告于银行发放贷款后支付被告房款300万元，于被告将系争房屋交付原告并办妥物业更名手续当日支付被告房款5万元；双方按国家规定缴纳的交易税费、应支付给中介方的服务费用总计房屋总价的2%均由原告承担；双方应于贷款审批手续后15个工作日内至房地产交易中心办理房屋过户手续；被告应于过户之前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续；若被告未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，视为被告违约，则被告应双倍返还原告支付的定金；若原告未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，视为原告违约，则原告支付的定金由被告没收不再返还。上述协议签订当日，原告向第三人支付诚意金10万元。随后第三人将10万元转交被告。被告随后又向第三人支付系争房屋本次交易的佣金5万元。当日晚间，原告向第三人主张退回10万元意向金，双方发生纠纷，原告多次报警，但无果。2015年8月1日，被告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给案外人。2015年8月20日，原告委托律师致函被告，称因被告未与原告解除房屋买卖合同的情况下，将系争房屋出售给他人，属于一房二卖的行为，构成严重违约，要求与被告解除买卖及定金协议、退还原告已支付的定金10万元并支付原告10万元违约金。被告收到该函件后，与原告进行了协商，但最终双方未达成一致意见。2015年10月19日，第三人出具证明，主要内容为：第三人多次要求原告协商签订《上海市房地产买卖合同》的时间，但原告以贷款压力大等理由拒绝签约，最终致买卖协议无法继续履行。另查明，原告另有一套位于上海市嘉定区中佳路XXX弄XXX号XXX室的产权房(房屋类型：公寓，用途：居住)，产权登记时间为2014年5月6日。原告配偶于2015年6月18日死亡。根据上海市相关房地产限购政策的规定，单身的上海户籍人士，若名下已单独持有一套居住房，不能再购买第二套居住房。现原告向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。庭审中，原告称由于在6月18日丧偶，曾向第三人询问是否符合购买和贷款资质，第三人表示没有问题。签订完三方协议当日原告便了解到因名下已有一套房屋，且原告属于单身，无法购买第二套房屋即系争房屋，也无法贷款，故原告立即联系第三人要求将10万元退还。与第三人协商无果后，原告为了避免损失扩大，准备出售已有的房屋，以现金方式支付被告房款，故向第三人提出要求变更付款方式与时间，但第三人仍拒绝配合原告与被告沟通。本院认为，本案的争议焦点在于最终未签订《上海市房地产买卖合同》系何方违约。本院认为，房地产交易行为作为一项重大的民事行为，当事人应当充分知晓国家和本市关于住房限售规定。根据本院查明的事实，原告在不具备房地产政策规定的购房资格的前提下与被告、第三人签订三方协议，最终未能在三方协议约定的期限内与被告签订《上海市房地产买卖合同》。原告称第三人表示原告具有购房资格，原告才签订了三方协议。因该法律关系属于发生在原告与第三人之间的居间法律关系，而本案涉及的是原、被告间何方违约的房屋买卖关系，故本院对此不作评论。原告另称其得知自己属于限购对象后及时告知第三人要求与被告协商变更付款方式与时间，但第三人拒绝配合。本院认为原告的要求属于变更三方协议，第三人与被告均没有配合履行的法定与约定的义务。综上所述，本院认为三方协议未能履行的责任在于原告，根据三方协议，原告支付的定金由被告没收不再返还。本院对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持。基于三方均同意解除协议，本院对此一并判明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、原告吴晓炯、被告徐临一与第三人上海太平洋房屋服务有限公司就上海市普陀区宁夏路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年6月25日签订的《房地产买卖(含居间)协议》于本判决生效之日解除；二、对原告吴晓炯其余的诉讼请求不予支持。本案保全费人民币5000元，由原告负担。本案受理费人民币4300元，减半收取，计人民币2150元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  陈文丽二〇一六年二月二十九日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。