山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0687民初246号原告：王福敏，男，1952年11月27日，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：杨福海，山东息相通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翔辉，原山东富润能源科技有限公司职工，住海阳市。被告：烟台鼎大建设机械有限公司，住所地海阳市碧城工业园中山街**。法定代表人：杨炳浩，总经理。委托诉讼代理人：项海霞，山东善策律师事务所律师。原告山东富润能源科技有限公司(以下简称：富润公司)与被告烟台鼎大建设机械有限公司(以下简称：鼎大公司)房屋租赁合同纠纷一案，2016年12月3日由本院作出判决，被告不服判决，上诉至烟台市中级人民法院，2018年11月8日，烟台市中级人民法院作出裁定，本案发回重审。本院受理后，原告主体变更为王福敏，另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王福敏的委托诉讼代理人杨福海、赵翔辉，被告鼎大公司的委托诉讼代理人项海霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王福敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告结清所欠的电费21499.23元；2.请求被告赔偿房租损失11667元。另外，保留向被告主张至租赁合同期满租金损失的权利。事实与理由：被告自2013年3月31日至2018年3月30日租赁富润公司两个车间，租赁期5年，2015年3月22日被告没有事先通知富润公司私自搬离，至今没办理房屋交付手续，因为被告没有提前两个月通知我方搬离，所以请求被告赔偿因违约而给原告造成的两个月的房租损失，计21667元，我方已收取被告1万元，所以要求被告赔偿11667元；原告替被告垫付的电费21499.23元要求返还。鼎大公司辩称：按照双方签订的房屋租赁合同，在合同履行中如果被告方提出解除合同，应提前两个月通知，则不承担违约责任。按照该条款的约定被告方当然享有合同的解除权，这属于双方协商解除合同的范围，并且没有约定被告方解除合同的违约责任。本案中被告方为了扩大生产经营规模，防止损失的扩大，对生产设备进行搬迁，并没有构成原告方所主张的有关私自搬离的事实。尤其是被告向富润公司暂时支付了1万元违约金，并且约定了双方多退少补，被告方认为有关设备的搬离产生的相关用电以及违约责任，双方可以在违约金的数额内进行自由的协商处理。被告方在租赁厂房使用期间，用电的开户单位一直是富尔达公司的名称，在2015年3月22日富润公司的代理人迟林芳收受了违约金1万元以后已经明知被告方不再继续履行租房合同，针对租房合同的解除产生的违约责任和赔偿损失双方同意按照租房合同进行多退少补的结算，那么原告方就应当及时的与电力部门结算用电费用，以免再产生滞纳金及其他的损耗。对于本案诉讼请求有关用电电费超出被告方租房期间的使用数量的部分，被告方认为是原告自行扩大的经济损失，应当由原告方自己承担相关的责任。被告方在使用房屋期间平均每月的电费保持在7000余元，在被告方搬迁设备2-3月份的用电月份正值2015年春节，全厂职工都放假，公司没有发生生产经营情况，但是用户名下的用电量却高达14000元，针对该问题，富润公司和鼎大公司都向电力部门进行过反映，但至今没有得到解决。要求原告方就电费的使用方式、用电量提供明确的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过无异议的证据、当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：2013年4月1日，富润公司(甲方)与鼎大公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将坐落于海阳市海政路21号山东富润能源科技有限公司(建筑面积约2000㎡)的两个车间整体以现状出租给乙方有偿保管使用，乙方确保厂房干净整洁，租赁物内有航吊一部。二、乙方承租期自2013年3月31日至2018年3月30日，期限为五年，每年租金13万元(大写：壹拾叁万元整)乙方签订合同之日一次性付清当年租金，以后每年3月31日前付清当年租金。如未缴清租金，甲方有权解除合同，乙方并应按拖欠款额的每日万分之八向甲方支付违约金。如乙方有特殊情况中途不能承租物或不能续租，应提前二个月通知甲方，不承担违约责任；甲方如需厂房自用时，应提前二个月通知乙方，不承担违约责任；如无其他理由五年内甲乙双方都无权解除合同。三、乙方承租期间，航吊的维修、保养、年检等由乙方负责；车间的维修及费用由乙方承担，乙方不得再转租他人，不得改作他用，不得从事违法行为。乙方违背本条任何一项内容，甲方都有权解除合同，并向乙方追缴3万元的违约金，且乙方对租赁物的固定资产投入，无偿归甲方所有。四、本合同期满后，同等条件下乙方有权优先承租。若乙方续租，须在期满前一个月与甲方协商同意，并先交清商定的租金，否则乙方必须在合同期满后十日内将租赁屋内的乙方物资搬清，预(逾)期搬不清的物资视为乙方放弃，无偿归甲方所有。五、合同期满后根据实际情况，甲乙双方协商沟通，如需对楼后东墙恢复原样，则乙方应对楼后东墙恢复原样或以物论价给与甲方经济补偿。合同终止时，乙方对租赁物的固定资产投入，无偿归甲方所有。六、本合同约定租金为不含税价格，若政府有关部门对租赁行为征税，一切费用由乙方承担。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。签订本合同的同时，甲方已将租赁物交付给乙方，无需再签交接手续。富润公司出租院子的用电户头登记的是山东富尔达空调设备有限公司，但一直未开通。在双方签订租房合同后，富润公司将该用电户头开通，供鼎大公司使用。鼎大公司在租赁期间的用电情况根据电业公司出具的数据交纳电费，富润公司办公楼的看护人员使用的部分照明电按照电表的数额由富润公司支付给鼎大公司，再由鼎大公司统一到电业公司交纳。鼎大公司承租该房屋至2015年3月22日，为期两年，共向富润公司交纳房屋租金26万元。2015年3月22日，鼎大公司陆续将所租赁房屋内的设备搬离，并于当日向富润公司交纳违约金1万元，富润公司工作人员迟林芳向鼎大公司出具收到条一张，内容为：“今收到租房违约金壹万元整.按租房合同结算.多退少补.迟林芳2015.3.22号”。鼎大公司两日内将物品全部搬离，房屋已由富润公司接管。2015年3月31日，富润公司向电业部门交纳了电费14900.11元，票据显示：计费年月：2015年3月；2015年5月3日，富润公司向电业部门交纳了电费6599.12元，票据显示：计费年月：2015年4月。2016年2月22日，富润公司注销，债权债务由王福敏承担。王福敏于2019年3月6日申请将本案主体由富润公司变更为王福敏。本案双方争议的焦点有两个：一、两张电费单据上显示的电费数额是否应当由鼎大公司支付给王福敏；二、王福敏主张的房租损失是否合理，对这两个焦点本院认定如下：焦点一、两张电费单据上显示的电费数额是否应当由鼎大公司支付给王福敏。王福敏主张，要求鼎大公司支付租赁期间欠缴的电费21499.23元，其向法庭提供了海阳市供电公司出具的收据两份，证实其已代鼎大公司向供电公司缴纳了上述两个月的电费，共计21499.23元。鼎大公司有异议，称其应缴纳的电费应当计算至实际解除合同之日即2015年3月22日，因此2015年4月份的电费不应当由其承担；其承租的房屋与富润公司的办公楼共同使用一个电表，因此富润公司使用的照明电应当从中扣除。鼎大公司提交国网山东省电力公司海阳市供电公司出具的证明一份，证明电费收据记载的为当月电费。证明内容为：2015年度，海阳市企业用户电费收取方式为当月抄表当月计费，收据联中的计费年月表示收取的电费是该月度产生的。山东富尔达空调设备有限公司海阳市海政路21号只有一个缴纳电费的户头。本院到海阳市供电公司收费大厅对两张单据收取电费数据进行查询，查询结果为：2015年3月31日这张收费单据，收取的是2015年2月15日至2015年3月15日期间的电费，2015年5月3日这张收费单据，收取的是2015年3月15日至2015年4月15日期间的电费。本院认为，2015年3月31日收费单据收取的是2015年2月15日至2015年3月15日期间的电费，2015年5月3日收费单据收取的是2015年3月15日至2015年4月15日期间的电费，尽管2015年3月22日鼎大公司搬离后至2015年4月15日这段时间鼎大公司没有实际用电，由于富润公司主张自鼎大公司搬离后厂房一直没有对外另行租赁，而鼎大公司没有提供证据证明富润公司自己用电或将厂房另行租赁给第三人使用，所以这两张收费单据上产生的电费，应当由鼎大公司支付给王福敏。这期间富润公司办公楼的看护人员使用的部分照明电产生的电费，应当从中扣除，但由于鼎大公司一直未提供证据证明具体的扣除数额，本院无法确定具体的扣除数额，因此在本案中不予处理，鼎大公司可在取得证据之后另案主张。焦点二、王福敏主张的房租损失是否合理。王福敏主张，鼎大公司虽已将房屋内的物品搬离，我方也收取了被告1万元的违约金，但被告至今没有明确表示解除租赁合同。鼎大公司辩称，我方在2015年3月22日搬离租赁房屋时，已口头告知富润公司工作人员以后不再租赁，所以富润公司(迟林芳)收取了我方1万元的违约金，是作为解除合同的违约金收取的。本院认为，迟林芳收取鼎大公司1万元的行为，系双方协商解除合同、鼎大公司支付违约金的意思表示，富润公司与鼎大公司的房屋租赁合同已于2015年3月22日协商解除。因此，王福敏继续要求鼎大公司赔偿损失11667元的诉请本院不予支持。综上，本院认为，2016年2月22日，富润公司注销，债权债务由王福敏承担，王福敏系本案适格的原告，有权向鼎大公司主张权利。富润公司与鼎大公司之间签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合同不违背法律规定，为有效合同，双方应按约定履行各自的义务。2015年3月22日，鼎大公司将所租赁房屋内的物品搬离，富润公司工作人员收取了租房违约金1万元，之后双方再未因租房合同的履行问题有交涉，房屋已由富润公司接管，应视为双方的房屋租赁合同已实际解除，违约金也已支付。王福敏要求鼎大公司支付垫付的电费于法有据，本院予以支持21499.23元。由于富润公司与鼎大公司已实际解除了合同，鼎大公司支付了违约金，所以本院对王福敏要求鼎大公司赔偿损失11667元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告烟台鼎大建设机械有限公司于本判决生效后十日内支付原告王福敏垫付电费款21499.23元；二、驳回原告王福敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441元，由被告烟台鼎大建设机械有限公司负担350元，由原告王福敏负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王石刚人民陪审员  于耀亭人民陪审员  孙延祥二〇一九年八月二十一日书 记 员  隋 鹏