上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初27846号原告(反诉被告)：李俊南。委托诉讼代理人：张世杰，上海中夏律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝龙精骏房地产开发有限公司。法定代表人：许健康。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟登辉，上海市金茂律师事务所律师。原告李俊南与被告上海宝龙精骏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案，诉讼期间，上海宝龙精骏房地产开发有限公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2018年11月7日、2018年12月24日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告李俊南的委托诉讼代理人张世杰、被告上海宝龙精骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人施燕婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊南向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将上海市闵行区和爱路XXX弄XXX号XXX层地下1、1_3层办公楼(以下简称系争房屋)交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，以人民币(币种下同)3,121,130元为基数，自2017年3月31日起算至实际交房之日止，以312万元为基数，自2018年2月13日起算至实际交房之日止，标准按日万分之一计算；3.判令被告退还多收取的房款40,764元。事实和理由：2015年12月14日，原告与被告签订了一份《上海市商品房预售合同》，双方在合同中对被告向原告出售系争房屋的单价、总房价、交房日期、违约责任均予以明确约定。原告于合同订立前的即向被告支付了第一笔房款1,255,130元，至2018年2月12日支付第四笔购房款312万元,前后共向被告支付了房款(合同价)6,241,130元。原告于2018年2月8日取得了系争房产的房地产权证(沪(2018)闵字不动产权第008199号)。不动产权证确认系争房屋建筑面积为378.73平方米,比合同约定的面积减少了2.49平方米。根据《商品房预售合同》约定,被告应于2017年3月30日之前向原告交房，尽管原告多次向被告要求交房，然至今一直未向原告交房。为维护原告合法权利，遂诉至法院，望判如所请。被告上海宝龙精骏房地产开发有限公司辩称，原告因逾期付款违约在先，在实际履行过程中，原告于2016年1月19日支付第二笔购房款105万元，逾期30天，于2016年9月12日支付第三笔购房款816,000元，逾期241天，于2018年2月12日支付了第四笔购房款312万元，逾期728天。根据补充条款一第七条的约定，原告逾期支付购房款的，交房时间随之相应顺延，在购房款、违约金未结清之前被告有权利拒绝交付房屋。对于返还房屋面积补差款，被告对金额无异议，但该笔差款应当折抵原告逾期付款的违约金。在签订《商品房预售合同》时，系争房屋是预售房，而在大产证办出后，系争房屋是现房销售，原告提供的预售合同是被告为了配合原告办理小产证、办理贷款，根据备案要求所做，不是双方的真实意思表示，被告同意在原告付清逾期付款违约金后将系争房屋交付原告。即使被告存在逾期交房的情况，根据合同第12条约定，有90日的逾期交房免责期。补充条款一第七条第4款约定，因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，买受人给予90日的宽展期，宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任。综上，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付逾期付款违约金749,854.80元。事实和理由：2015年12月14日，反诉原告与反诉被告签订《上海市商品房预售合同》，约定反诉被告以6,241,130元的价格向反诉原告购买系争房屋。根据预售合同附件一约定，反诉被告应于2015年12月14日支付房款1,255,130元、于2015年12月19日前支付房款105万元、于2016年1月14日前支付房款816,000元、于2016年2月14日前支付剩余房款312万元。预售合同第七条约定，反诉被告若未按照本合同约定的时间付款，应当向反诉原告支付违约金，按逾期未付款金额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。预售合同签订后，反诉被告按约支付了1,255,130元，但第二笔房款105万元实际于2016年1月19日支付，迟延了30天，第三笔购房款816000元实际于2016年9月12日支付，延迟了241天，剩余房款312万元直至2018年2月12日才支付，逾期支付达728天。反诉被告未按约定支付房款，应当支付逾期付款违约金。反诉被告李俊南辩称，第二笔、第三笔房款的确逾期支付，但根据合同违约责任的约定，针对反诉原告逾期交房的情况，采用的是日万分之一的违约金标准，而针对反诉被告逾期付款的情况，采用的是日万分之三的违约金标准，这是明显不公平的约定，针对该笔款项反诉被告逾期付款的情况，应当按照日万分之一的违约金标准支付逾期付款违约金。根据备案的合同约定，反诉被告应于2018年4月30日支付第四笔房款，反诉被告实际于2018年2月12日支付，根据该合同调整的约定，并未逾期，故不同意支付该笔款项的逾期付款违约金。综上，反诉被告仅同意支付22,815.60元违约金，不同意其他的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月14日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为381.22平方米，每平方米建筑面积单价为16,372元，总房价款暂定为6,241,130元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定，甲方定于2017年3月30日前将房屋交付给乙方。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，自第91日至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。附件一付款方式和付款期限约定，乙方于2015年12月14日与甲方签约，并付首付房款1,255,130元；于2015年12月19日前支付房款105万元；于2016年1月14日前支付房款86万元。根据原告提供的备案合同记载，“乙方于2016年2月14日前应支付房款312万元”中的日期作了修改，修改为“2018年4月30日”，修改处由被告加盖公章。乙方委托甲方代办贷款手续，应于签约后7天内将贷款资料提供齐全并积极配合甲方办理贷款事宜；乙方贷款金额应符合双方约定，如有不足部分必须在签订贷款合同起60日之内以现金补足。乙方逾期付款或贷款资料未及时提供齐全的按合同中约定的第七条追究乙方责任。补充条款一第七条对商品房交付条件及交付期限的补充约定，1、如买受人逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项，则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清上述约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。……4、因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自第91日至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按约支付了首期房款1,255,130元，第二笔房款105万元于2016年1月19日支付；第三笔房款816,000元于2016年9月12日支付；剩余房款312万元以贷款的方式于2018年2月12日支付。被告至今未向原告交付系争房屋。以上事实，由原告(反诉被告)提供的《上海市商品房预售合同》、发票、上海市不动产登记簿、被告(反诉原告)提供的《上海市商品房预售合同》、收款明细表、收楼通知书及EMS快递面单以及原告(反诉被告)及被告(反诉原告)的当庭陈述并均经庭审质证所证实。审理中，被告向本院提供《承诺书》一份，证明被告为了尽快回笼资金，在原告未付清钱款的情况下，协助原告办理小产证，但被告不放弃追究原告逾期付款违约责任的权利，原告对此签字确认。该《承诺书》大意为：原告购买的系争房屋在贷款办理过程中，被告已取得该房屋的大产证，该房屋亦转变为现房，故已无法办理预告登记，银行需要在办理完该房屋小产证并需办理现房抵押后才可以房款，特申请被告在原告全款未付清的情况下提前开具全额发票并办理房产证。就系争房屋办理小产证及银行贷款事宜，原告承诺如下：1、被告亦告知原告因逾期付款需支付逾期付款违约金74万元，原告确认被告此次办理小产证是为银行贷款发放之用，并不是为被告放弃向原告追究相关违约责任的权利。2、原告确认被告开具全额发票是为了办理小产证之用，并不作为原告已付全款的依据，未付房款312万元以银行按揭方式支付并承诺在直至全部购房款以及上述逾期付款违约金付清之前原告将系争房屋所办房产证、他项权利、收据、发票等一系列材料交由被告保管，后期如银行无法房款，原告承诺在60日内另行向被告付清余款，且所有责任由原告承担，逾期的，原告同意被告有权按约解除双方签订的商品房买卖合同并要求原告按约承担相应违约责任。原告在全体承诺人(购房人)处签字，签署日期为2018年1月26日。原告经质证认为该《承诺书》上的签名非原告本人所签，故向本院申请笔迹鉴定，本院遂委托华东政法大学司法鉴定中心(以下简称“华政司鉴中心”)对《承诺书》中“李俊南”的签字是否为其本人所签进行鉴定。2019年5月17日，华政司鉴中心出具华政【2019】物证(文)鉴字第A-72号《文检鉴定意见书》，鉴定意见为：暑期为“2018年1月26日”、全体承诺人(购房人)处留有“李俊南”签名字迹的《承诺书》上全体承诺人(购房人)处的“李俊南”签名字迹与样本材料上的“李俊南”签名字迹极有可能是同一人的笔迹。经质证，原告认为其从未见过《承诺书》原件，且鉴定意见为“极有可能”，说明也有可能该签名不是原告所签，鉴定结论不客观，坚持认为其没有签到过该《承诺书》，被告认可该鉴定意见。本院认为该《文检鉴定意见书》程序合法，本院确认其证据效力，对被告提供的《承诺书》予以采信。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，真实有效，双方均应依约行使权利、履行义务。综合本诉与反诉，根据原告于2018年1月26日向被告出具的《承诺书》内容，原告确认违约金金额为74万元，并确认此次办理小产证是为银行贷款发放之用，不视为被告放弃向原告追究违约责任的权利。该《承诺书》应当视为原、被告双方对《上海市商品房预售合同》的补充约定，根据原告承诺的内容，即便原告已经支付了全部购房款，其仍然应当向被告支付逾期付款违约金，违约金金额应以《承诺书》中承诺的数额为准即74万元。根据《上海市商品房预售合同》约定，被告应当自原告付清全部购房款时向其交付系争房屋，原告实际于2018年2月12日支付了全部购房款，但原告在《承诺书》中承诺支付逾期付款违约金却又拒绝支付，原告的支付违约金的义务与被告的交房义务应当同时履行，在原告拒绝支付违约金的情况下，被告可以拒绝交付系争房屋，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。另，系争房屋的建筑面积产证上登记的为378.73平米，与合同中的面积有差额，被告应当将面积差导致的房款差额40,766.28元退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海宝龙精骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李俊南交付上海市闵行区和爱路XXX弄XXX号XXX层地下1、1_3层房屋；二、被告上海宝龙精骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李俊南退还房款40,766.28元；三、对原告李俊南的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告李俊南于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海宝龙精骏房地产开发有限公司支付逾期付款违约金74万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6,251.09元、反诉受理费5,649.27元、鉴定费3,800元，共计15,700.36元，由原告(反诉被告)李俊南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 端人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一九年八月二日书 记 员 刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。