黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0103民初5995号原告：齐丽萍，女，1962年9月7日生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：项蕾，黑龙江君德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽娜，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告：李俊杰，男，1983年2月16日生，汉族，羁押于哈尔滨市看守所。委托诉讼代理人：郑红玲，黑龙江建文律师事务所律师。被告：李全有，男，1977年2月23日生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。被告：中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行，统一社会信用代码912301038271922588（1—1），住所地哈尔滨市南岗区东大直街**。代表人：刘涵伍，职务行长。委托诉讼代理人：辛江，男，1963年12月26日生，汉族，该单位个人信贷部员工，住哈尔滨市南岗区。被告：黑龙江兴华土地房地产估价有限公司，统一社会信用代码91230103738624418H（2—1），住，住所地哈尔滨市南岗区辽阳街********/div>法定代表人：高红军，职务总经理。委托诉讼代理人：邢建，男，1987年2月18日生，汉族，该单位评估业务负责人，住哈尔滨市南岗区。第三人：刘薇，女，1957年10月23日生，汉族，哈尔滨市口腔医院退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张健，黑龙江益朋律师事务所律师。原告齐丽萍与被告李俊杰、被告李全有、被告中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行、被告黑龙江兴华土地房地产估价有限公司和第三人刘薇所有权纠纷一案，发回重审后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐丽萍及委托诉讼代理人项蕾、郑丽娜，被告李俊杰委托诉讼代理人郑红玲，被告中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行委托诉讼代理人辛江，被告黑龙江兴华土地房地产估价有限公司委托诉讼代理人邢建与第三人刘薇及其委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼，被告李全有经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告齐丽萍向本院提出诉讼请求：1.要求哈尔滨市南岗区南通大街文化家园M座1单元19层1号的房屋归原告所有；2.确认被告李俊杰与第三人刘薇于2015年6月12日签订的房屋买卖合同无效；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年6月9日，原告与被告李俊杰签订《房产交易合同》，被告李俊杰将其名下位于哈尔滨市南岗区南通大街文化家园M座1单元19层1号房产以670000元的价格出售给原告，合同约定原告先付给被告李俊杰购房定金200000元，被告李俊杰在合同签订后一周内，将房屋交付给原告，并需要在合同签订后三个月内，将涉案房屋上抵押贷款清偿完毕，更名过户给原告，原告将剩余房款470000元支付给被告李俊杰。合同签订后，原告按照约定于2005年6月16日支付了房款200000元，被告李俊杰已将房屋交付给了原告。原告实际占有房屋后，以现金方式向被告李俊杰支付房款70000元，并清偿了涉案房屋在中国建设银行哈尔滨市住房支行的抵押贷款。截止至2009年11月12日，原告偿还贷款本息合计480804.05元，至此，案涉房屋贷款全部清偿完毕。因被告李俊杰未按合同约定为原告办理房屋过户登记手续，原告于2009年1月6日向哈尔滨市南岗区人民法院起诉，要求被告李俊杰履行合同义务，配合原告办理房屋过户手续。2009年12月30日，哈尔滨市南岗区人民法院判决被告李俊杰协助原告办理案涉房屋更名过户手续，将该房屋所有权人变更至原告名下。该判决生效后，原告依据该判决向哈尔滨市南岗区人民法院申请强制执行，因被告李俊杰未履行生效法律文书确定的义务，哈尔滨市南岗区人民法院裁定将案涉房屋变更为原告所有。执行过程中发现，案涉房屋在中国建设银行哈尔滨市住房支行抵押贷款清偿并办理了解贷手续后，又被被告李俊杰恶意以房屋所有权人的名义向中国工商银行申请了抵押贷款，致使案涉房屋无法办理物权变更登记。2015年7月13日，第三人刘薇将原告诉至哈尔滨市南岗区人民法院，要求原告从案涉房屋中迁出，至此，原告才得知被告李俊杰在将中国工商银行贷款清偿完毕后，在未履行生效判决确定的义务情况下，与第三人刘薇恶意串通，将案涉房屋过户至第三人刘薇名下。原告认为，原告与被告李俊杰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告全面履行了合同义务，被告李俊杰亦将案涉房屋交付给原告。但被告李俊杰不配合原告办理房屋更名登记手续，还恶意的以所有权人的名义再次以案涉房屋办理抵押贷款，致使原告无法办理物权变更登记，第三人刘薇明知案涉房屋被他人使用，仍与被告李俊杰签订房屋买卖合同，仅以100000元的价格购买了价值1800000元的案涉房屋，采取先付少部分价款，过户后再增加付款金额的方式来掩盖其恶意串通的买卖行为。其行为严重的违反法律强制性规定，阻碍了生效法律文书的执行程序，侵害了原告合法权益，属无效的民事法律行为，其与被告李俊杰所签订合同应被认定无效。基于上述事实，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李俊杰辩称，关于案涉房产的权属，被告遵从法院判决；对另一当事人的损失，被告愿意依法承担相应的民事责任。因被告与原告于2005年6月9日签订了案涉房产的买卖合同，首付款200000元不是2005年6月20日一次收取，是合同签订后至2007年2月原告多次付款的总和，是最后出具的总收条。后在合同履行过程中，因原告没有及时支付首付款和按时还贷，被告起诉至法院双方产生诉讼。被告认为该买卖合同处分的是抵押房产，未经抵押权人银行同意该买卖合同无效，所以不同意原告的诉讼请求。被告中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行（以下简称工商银行大直支行）辩称，原告起诉与被告无关。被告黑龙江兴华土地房地产估价有限公司（以下简称兴华估价公司）辩称，原告起诉与被告无关。第三人刘薇辩称，在本案中原告同被告李俊杰之间（2009）南民一初字第1454号民事判决书已被撤销，原告同被告之间的房屋买卖合同只是债权，是一种请求权，并且该合同没有经过抵押权人同意是无效的合同。而第三人已经依据《物权法》第九条第一款规定，取得了本案争议房产的所有权，其在客观上享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，并且支付了合理的对价，债权不得对抗所有权，第三人同被告李俊杰并不相识也没有任何利害关系，在房产部门备案的合同只是起到了登记作用，房屋的价格应以真实交易的价格为准，第三人已经实际向被告李俊杰公证的委托代理人被告李全有支付了房屋价款1700000元，并向税务机关缴纳房款税10余万元，所以被告李俊杰同第三人之间是正常的交易，并不存在任何恶意串通行为。被告李全有未作答辩。第三人刘薇向本院提出诉讼请求：1.要求原告从哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋迁出；2.要求原告赔偿第三人三年的租房费用及1800000元产生的利息，直至返还房屋为止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月第三人卖掉自己唯一住房，尽所有买下位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋并办理了产权证书后，被原告强行换锁霸占，导致第三人一家三年来租房度日，造成巨大经济损失和精神损失。经过数次庭审均判决第三人胜诉，要求原告迁出，但原告手中有一份法院判决，判原房主即被告李俊杰协助原告办理过户手续为由拒绝迁出，第三人经上访仍不给执行，无奈又发回重审至今，第三人没有任何过错，善意取得房产并办理了产权证，取得了物权，是唯一合法的房屋所有人。原告齐丽萍辩称，第一，原告系涉案房产的实际所有权人，其合法且有权占有涉案房屋。原告于2005年6月购买涉案房屋，按约支付了购房款，实际占有和使用了该房产，并结清了该房产在中国建设银行哈尔滨市住房支行的全部按揭贷款。因被告李俊杰不配合办理过户登记手续，原告在取得胜诉判决后，依法向法院申请了强制执行。因执行过程中发现被告李俊杰恶意利用案涉房产在中国工商银行办理了抵押贷款，逃避生效法律文书的执行，哈尔滨市南岗区人民法院遂于2010年10月29日下达了（2010）南执字第1629-1号《执行裁定书》，将涉案房屋所有权变更至原告名下。至此，原告已根据生效的法律文书切实取得房屋产权。物权的设立遵循时间在先，权利在先的规则，后成立的物权不得妨碍先成立的物权，先物权的实现可导致后物权的消灭或自然排除后物权的存在。本案原告通过生效法律文书取得物权在先，第三人所作产权登记在后，原告的先物权自然排除了第三人的产权登记行为的存在。所有人占有属于自己所有的房产即合法有权占有，故第三人无权主张原告从涉案房产迁出；第二，第三人主张原告赔偿租房费用及利息等于法无据。第三人支付房屋对价后不能占有案涉房产是因被告李俊杰“一房二卖”的行为造成的，而非原告原因造成，其损失应由被告李俊杰承担。原告合法占有使用其所有的房屋，无需向任何人支付对价。故第三人主张原告赔偿租房费用及利息等没有事实和法律依据。被告李俊杰辩称，2014年被告向被告李全有借款，用案涉房产进行了抵押，办理的抵押形式就是给被告李全有出具公证授权委托书，双方约定如不能按时偿还借款被告李全有有权出售抵押房产。后因被告没能按时还款，被告李全有将案涉房产卖给了第三人，该买卖过程被告不清楚，价款被告李全有也未支付给被告，所以，案涉房产应归谁所有，被告听从法院裁判。被告工商银行大直支行辩称，原告起诉与被告无关。被告兴华估价公司辩称，原告起诉与被告无关。被告李全有未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告所举证据一2005年6月9日《房产交易合同》,该份证据虽系复印件，但在原（2009）南民一初字第1454号案件开庭笔录中，原告与被告李俊杰均举示了该证据，对该证据予以采信；所举证据二2005年6月20日黑龙江省公证处《公证书》，虽系复印件，但被告李俊杰及第三人对该证据真实性均无异议，对该证据予以采信；所举证据三中2005年6月16日《收据》，因系被告李俊杰签字及捺印确认，对该证据予以采信；所举证据三中2007年2月12日《收条》，因在（2009）南民一初字第1454号案件开庭审理中，被告李俊杰认可真实性，对该证据予以采信；所举证据三中2006年-2009年中国建设银行《个人贷款还款凭证》17份和2009年11月12日《中国建设银行个人贷款结清证明》，证据四2010年10月29日哈尔滨市南岗区人民法院（2010）南执字第1629-1号《执行裁定书》，证据五2016年1月25日哈尔滨市中级人民法院《庭审调查笔录》以及证据六房屋所有权证，客观真实并能证明案件相关事实，予以采信。被告工商银行大直支行所举证据借款合同、抵押合同、借据和贷款还清凭证，客观真实并能证明相关案件事实，予以采信；第三人所举证据一经过公证的授权委托书、房产部门存档的房屋买卖合同（复印件），证据二中银行汇款凭证两份、银行流水单、房产资金监管交易凭证和收据两张，证据三房屋所有权证和证据四购房发票及税票8张,客观真实并能证明相关案件事实，予以采信；所举证据五房屋租赁合同四份，因系复印件，无法确认其真实性，不予采信。本院依职权调取的（2010）南执字第1629号执行卷宗中存有的被告兴华估价公司房地产抵押估价报告和初评单、被调查人徐秉茂和马连伟的调查笔录，客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。经审理查明，2004年4月21日被告李俊杰在案外人中国建设银行哈尔滨市住房支行（以下简称建行住房支行）签订《中国建设银行商业性个人借款合同》，内容为“被告李俊杰在案外人建行住房支行处贷款470000元；借款期限180个月，即从2004年4月21日至2019年4月20日；每月归还本息3726.53元”，该贷款的抵押物为位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××房产。2005年6月9日原告与被告李俊杰签订《房产交易合同》，内容为“李俊杰将其名下位于哈尔滨市南岗区南通大街文化家园M座1单元19层1号房产出售给齐丽萍；买卖价为人民币670000元，齐丽萍先付购房定金200000元，在双方协商下李俊杰应在一周内将房产倒给齐丽萍，如在此期间违约，李俊杰需赔偿齐丽萍违约金12000元；李俊杰需在三个月内办理完解贷、更名过户，齐丽萍将剩余房款470000元交付给李俊杰”。2005年6月6日被告李俊杰向原告出具《收据》，内容为“今收到齐丽萍购房定金贰拾万元整，房屋地点南岗区南通大街258号文化家园M栋1单元19层1号”。2005年6月20日被告李俊杰向原告出具《委托书》，内容为“李俊杰在哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号有私有房屋一处，建筑面积182.21平方米，产权证号为哈房权证南字第**，现要出卖该房产，因李俊杰工作忙，特全权委托齐丽萍为其办理房产出售、更名过户、同意买方银行贷款、代领房款，齐丽萍代表李俊杰签署的与上述房产有关的一切手续李俊杰均予以承认。委托期限为直至此事办完为止，委托权限为全权代理，受托人无转委托权”。同日，黑龙江省公证处作出（2005）黑公内民证字第3272号《公证书》，对上述委托书进行公证。涉案房产的产权证由被告李俊杰交付原告，涉案房产亦由原告实际占有至今。（2009）南民一初字第1454号卷宗及开庭笔录记载，被告李俊杰对于已经收取原告给付的270000元购房款无异议；被告李俊杰在案外人建行住房支行处的贷款自2006年6月起由原告进行偿付，2009年11月12日原告为被告李俊杰偿还贷款320267.05元。同日，案外人建行住房支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，被告李俊杰在该行的个人贷款总额为470000元已于2009年11月12日本息结清，故原告齐丽萍已向被告李俊杰给付购房款739328.25元（计算方式为：270000元+3726.53元×40个月+320267.05元）。2010年被告李俊杰到中国建设银行个人贷款中心领取了他项权利证书，并在房产管理部门办理了产权证遗失补证手续。2010年4月被告李俊杰向案外人中国工商银行哈尔滨森融支行（以下简称工商银行森融支行）申请贷款，并以涉案房产作为贷款的抵押物。被告兴华估价公司为工商银行森融支行办理抵押贷款时享有评估资质的评估机构，该公司于2010年4月22日作出黑兴华估字﹝2010﹞第R114号《房地产抵押估价报告》，评估结论为：评估单价为每平方米6700元，评估总价为1220000元。被告李俊杰与工商银行森融支行签订《个人借款合同》，借款金额为850000元，并于2010年4月28日办理了房屋他项权利人为工商银行森融支行的房屋他项权利证书。2014年4月8日被告李俊杰向被告李全有出具《委托书》，内容为“李俊杰有一处在其名下的位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号（建筑面积182.21平方米，产权证号为哈房房权证南字第**）房产要出售。李俊杰充分信任李全有，现全权委托李全有为其代理人，代理办理如下事宜：1、查询档案、归还银行贷款、取他项权利证书、注销抵押登记、取房屋所有权证。2、办理完1款解除抵押后在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押和符合国家法律法规政策条件下出售，包括到房产部门申请或放弃资金监管、交易、更名、过户、代出现场、代收房款、代缴税金、代办登记、代办结清物业、包烧等费用、签订转让协议、协助买房人贷款购房，办理房屋所有权和土地使用权证。代理人代表李俊杰所实施的行为及签字李俊杰本人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。受托人有转委托权”。同日，黑龙江省哈尔滨国信公证处出具（2014）黑哈国公内民证字第1155号《公证书》，对上述《委托书》内容进行公证。2015年6月6日被告李全有向第三人出具《收据》，内容“本人收到刘薇人民币贰万元整，此款为购买M栋1单元1901室定金。定2015年6月11日双方办理交款更名，已定价格为人民币壹佰柒拾万。短期内不能交房，抵减贰万元，计壹佰陆拾捌万元”。2015年6月12日被告李俊杰与第三人签订《房屋买卖合同》，内容为“李俊杰将位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××房产出售给刘薇；成立价格为100000元；李俊杰同意刘薇所购房产于2015年6月30日以前交付使用”，该合同为涉案房产档案中的备案合同，该合同由被告李俊杰的代理人即被告李全有签字确认。2015年6月15日第三向兴业银行股份有限公司哈尔滨分行监管帐户名称为哈尔滨市房产交易中心帐户内存款30000元；2015年6月19日第三人通过其中国银行哈尔滨市平房支行的银行账户向被告李全有名下的银行账户转账500000元；2015年6月19日第三人通过其招商银行股份有限公司哈尔滨一曼街支行的银行账户向被告李全有名下的银行账户转账370000元，2015年6月26日第三人通过上述银行账户向被告李全有的银行账户转账710000元。2015年6月26日被告李全有代被告李俊杰向第三人出具《收据》，内容为“今收到刘薇购文化家园M栋一单元一九〇一室，购房全款大写壹佰柒拾万元整”。2015年6月19日第三人交纳了涉案房产相关的税费，且其交纳的房产交易税发票联显示销售的不动产金额为1624851.12元。2015年6月18日涉案房产登记于第三人名下，被告李全有亦已将涉案房产的钥匙交付第三人。另查明，2012年6月12日工商银行森融支行撤并至被告工商银行大直支行，2015年被告李俊杰在工商银行森融支行贷款的850000元亦已向被告工商银行大直支行清偿完毕。被告兴华评价公司认可在进行涉案房产评估时，被告李俊杰告知其“房屋已出租，不方便进室内拍照”，并提供了估价对象照片，估价人员查勘估价对象外部状况和区位情况，装修情况依据被告李俊杰提供的照片进行参考。再查明，2015年6月整月因原告的儿媳生孩子，原告未在涉案房产中居住；第三人认可2015年6月被告李全有带其看房时，涉案房产仅有简单陈设，而无人居住；被告李俊杰向被告李全有借过款，并将涉案房产以公证形式作抵押，否认其将涉案房产的钥匙交付被告李全有。庭前被告李全有陈述，被告李俊杰向其借款一百余万元，以涉案房产进行抵押并进行委托公证，因第三人欲购买涉案房产，被告李俊杰将涉案房产的钥匙交给被告李全有，第三人由被告李全有带领实地看房，并将涉案房产变更登记至第三人名下，所得款项用以偿还被告李俊杰在被告李全有处的欠款。审理中，经释明，原告表示如涉案房产不能归其所有，其要求赔偿损失4000000元；本院于2018年9月26日作出（2018）黑0103民初5995号之一民事裁定书，依职权查封第三人刘薇名下坐落于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号的房产档案。2018年10月29日经本院审判委员会讨论决定，将被告李俊杰因“一房数卖（抵）”已涉嫌犯罪移送公安机关处理。本院认为，本案的争议焦点为：第一，2005年6月9日原告与被告李俊杰签订的《房产交易合同》是否有效；第二，2015年6月12日被告李全有作为被告李俊杰的代理人与第三人签订的《房屋买卖合同》是否有效及原告要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求是否应予支持；第三，位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××房产即涉案房产所有权如何确认；第四，第三人的诉讼请求是否应予支持；第五，如原告不享有涉案房产的所有权，则其损失的承担主体及承担数额如何确定。第一，关于2005年6月9日原告与被告李俊杰签订的《房产交易合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”；第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，2005年6月9日原告与被告李俊杰签订《房产交易合同》约定原告购买涉案房产并先付购房定金200000元，虽该房产由被告李俊杰于2004年4月21日在案外人中国建设银行哈尔滨市住房支行办理了抵押贷款470000元，且在出卖该房产时被告李俊杰未通知抵押权人即案外人，但根据合同的内容，原告与被告李俊杰签订合同时原告已知道涉案房产设定抵押权的事实，即该《房产交易合同》虽为原告与被告李俊杰的真实意思表示，但客观上存在着效力瑕疵。因被告李俊杰未按照与原告的约定向案外人偿还贷款，而由原告于2009年11月12日将被告李俊杰在案外人处贷款的本息结清，此时原告作为受让人代被告李俊杰已清偿债务即原告行使了涤除抵押权，从而补正了《房产交易合同》的效力瑕疵，故2005年6月9日原告与被告李俊杰签订的《房产交易合同》为有效合同。第二，关于2015年6月12日被告李全有作为被告李俊杰的代理人与第三人签订的《房屋买卖合同》是否有效及原告要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”。所谓恶意串通，是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或者第三人利益的民事行为。恶意串通包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或者第三人利益的意图，即“恶意”；二是就此意图，双方存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。本案中，被告李俊杰因与被告李全有之间存在债权债务关系，约定被告李俊杰未按期偿还借款时，可由被告李全有代其出卖涉案房产，并由被告李俊杰向其出具了公证委托书。2015年6月12日被告李全有作为被告李俊杰的代理人与第三人签订了《房屋买卖合同》，该合同被告李俊杰虽未签字，但依据其出具的公证委托书，该合同应为第三人与被告李俊杰之间的真实意思表示，第三人与被告李俊杰抑或其代理人即被告李全有之间不存在恶意。虽涉案房产在房产部门备案的买卖合同中记载的成交价格为100000元，但结合第三人交纳的房产交易税发票联显示销售不动产金额为1624851.12元以及第三人向被告李全有分几次付款的情况，故备案的买卖合同中记载的成交价格非房产买卖的实际交易价格，本院对于第三人向被告李俊杰已交纳购房款的事实予以确认。第三人作为买受人在被告李全有带其实地看房过程中，对于房产内有简单的陈设询问过被告李全有，被告李全有答复系租户的东西，而原告亦于2015年6月整月未在涉案房产中居住，第三人在购买涉案房产的过程中已经尽到了必要的注意义务，双方并无通谋，且第三人已支付了合理对价，故第三人与被告李俊杰签订的《房屋买卖合同》为有效合同。原告以第三人与被告李俊杰恶意串通为由要求确认该《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。第三，关于位于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××房产即涉案房产所有权如何确认的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定是非基于法律行为发生的物权变动，即基于法律行为之外的事实因素而导致物权变动，不经登记或者交付即可直接生效。但是并非人民法院作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动，能够直接引起物权变动的法律文书仅限于法院作出的形成判决以及执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍卖时所作的拍卖成交裁定和以物抵债裁定。本案中，2005年6月9日原告与被告李俊杰签订的《房产交易合同》合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。虽（2009）南民一初字第1454号民事判决书判决“被告李俊杰协助原告办理座落于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋更名过户手续，将该房屋所有权变更到原告名下”，但因该判决已由哈尔滨市中级人民法院决定再审后予以撤销，故该法律文书未发生法律效力，涉案房产亦未能产生物权变动的效力。原告主张其以（2010）南执字第1629-1号《执行裁定书》取得案涉房屋的先物权，但该裁定书的内容为“将哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋变更为申请执行人齐丽萍所有”，该《执行裁定书》系依据当时生效的裁判文书进行执行的行为，不属于人民法院通过审判进行确权的行为，且其所依据的生效裁判文书已由上级法院予以撤销，故该《执行裁定书》不具有确认涉案房产所有权的效力，即不能发生物权变动的效力，原告所述其享有先物权或者宣示物权的主张，本院不予支持。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，关于一房数卖的合同履行问题规定，“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。本案中，原告与被告李俊杰签订的《房产交易合同》虽为有效合同，原告自涉案房产交付后亦居住至今，但双方并未办理涉案房产更名过户的手续，原告不享有涉案房产的物权。第三人与被告李俊杰签订的《房产买卖合同》系有效合同，第三人为善意购房且支付了合理的对价，涉案房产亦于2015年6月18日已经变更登记在第三人名下，故第三人享有涉案房产的物权。依据上述法律规定，座落于哈尔滨市南岗区××大街××文化家园××单元××号房屋的所有权人应为第三人。第四，关于第三人的诉讼请求是否应予支持的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，第三人作为涉案房产的所有权人依法行使相应的物权，其有权要求原告迁出涉案房产，故对第三人要求原告迁出涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。关于第三人要求原告赔偿三年来的租房费用及1800000元的利息直至返还房产为止的诉讼请求，因其未能在涉案房产中居住系源于原告、被告李俊杰和第三人之间产生的纠纷所致，原告对于第三人所受的损失无过错，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。第五，关于如原告不享有涉案房产的所有权，则其损失的承担主体及承担数额如何确定。纵观本案，原告虽不享有涉案房产的所有权，但其本身并无过错，其所受损失应由相关责任人进行承担。因2005年6月9日原告与被告李俊杰签订《房产交易合同》时约定涉案房产的价款为670000元，2015年被告李全有代理被告李俊杰将涉案房产出售给第三人的价格为1700000元，结合原告自2005年至今在涉案房产中实际居住，故原告所受损失应以1700000元为限。首先，被告李俊杰在将涉案房产及房屋所有权证交付原告后，在与原告进行诉讼过程中以遗失补证的方式在工商银行森融支行办理个人抵押借款850000元，其行为实属恶意，被告李俊杰应偿付原告1700000元。其次，被告李全有陈述因被告李俊杰向其借款一百多万元未予偿还，依据被告李俊杰向其出具的公证委托，其将涉案房产以1700000元的价格出售给第三人。因被告李全有仅仅是被告李俊杰出售房产的代理人，其将涉案房产出售后应将收取的款项给付被告李俊杰，而非用此款直接扣留偿还被告李俊杰的欠款，因原告给付被告李俊杰购房款和偿还银行贷款本息共739328.25元，故被告李全有应对被告李俊杰偿付原告齐丽萍所受损失1700000元中的739328.25元承担共同给付责任。再次，依据《贷款通则》第二十八条的规定，“贷款人受理贷款申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”。本案中，工商银行森融支行作为向被告李俊杰发放贷款的贷款人应当按照规定对被告李俊杰提供的抵押标的物进行谨慎核实，这不仅是其义务，亦是其责任。依据其发放贷款时的调查报告，涉案房产无出租情况，这与被告兴华估价公司进行评估时未能进入涉案房产内部查勘系源于涉案房产有出租情况不一致，其提交的证据亦未能证明其为被告李俊杰发放贷款过程中已对抵押标的物即涉案房产的实际使用等情况尽到尽职调查的义务，导致涉案房产因设立抵押权而未能更名过户至原告名下，其对于原告所受损失存在过错，亦应承担相应的责任。依据《房地产估价机构管理办法》第二十九条规定，“委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所需的资料，并对其提供资料的真实性负责”；《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定，“房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露”。本案中，被告兴华评估公司出具﹝2010﹞第R114号《房地产抵押估价报告》仅对抵押物即涉案房产进行外部状况以及区位情况进行查勘，而内部装修等情况仅依据被告李俊杰以“房屋出租，不方便进屋拍照”为由而提供的照片进行的估价，被告兴华评估公司对于其所做评估未进行内部查勘而出具估价报告，进而工商银行森融支行为被告李俊杰办理了抵押贷款，导致原告因涉案房产存在抵押权而无法办理更名过户，被告兴华评估公司存在过错，亦应承担相应的责任。因工商银行森融支行于2012年撤并至被告工商银行大直支行，被告兴华评估公司系工商银行系统内享有办理贷款抵押物评估资质的机构，被告工商银行大直支行与被告兴华评估公司在办理上述贷款过程中分别实施的行为均存在过错，且对原告齐丽萍造成实际损失，故被告工商银行大直支行与被告兴华评估公司应对原告所受损失在960671.75元（计算方式为：1700000元-739328.25元）范围内承担连带责任。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告齐丽萍于本判决生效之日起三十日内与其同住家属携带全部物品从座落于哈尔滨市南岗区南通大街258号文化家园M座1单元19层1号房屋内迁出；二、被告李俊杰偿付原告齐丽萍所受损失1700000元；三、被告李全有对被告李俊杰偿付原告齐丽萍所受损失1700000元中的739328.25元承担共同给付责任；四、被告中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行与被告黑龙江兴华土地房地产估价有限公司对原告齐丽萍所受损失1700000元中的960671.75元承担连带赔偿责任；五、驳回原告齐丽萍的诉讼请求；六、驳回第三人刘薇的其他诉讼请求。以上判项中第二项至第四项确定的赔偿数额于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果被告李俊杰、被告李全有、被告中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行和被告黑龙江兴华土地房地产估价有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。如果原告齐丽萍未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费350元，其中被告李俊杰预付100元由其自行承担；原告齐丽萍预付150元由其自行承担；第三人刘薇预付100元，由被告李俊杰负担。如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 张 艳审判员 梁 超审判员 杨红瑞二〇一九年八月八日书记员 霍喜双