福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初1212号 原告:泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：张正华，系公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张佳威、林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：蔡锦玉，女，1966年2月1日出生，汉族，住晋江市。 原告泉州世茂新领域置业有限公司（下简称世茂公司）与被告蔡锦玉商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人林丽琴到庭参加诉讼，被告蔡锦玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年9月30日签订的编号为201309300036的《商品房买卖合同》；2.蔡锦玉立即退还世茂公司向其开具的销售不动产统一发票原件（编号：0074781600253796）；3.蔡锦玉将位于晋江市晋江梅岭组团人工湖片区晋江世茂人工湖项目Ｋ1-3，Ｋ2-2地块1幢1602号商品房腾空返还给世茂公司；4.蔡锦玉支付违约金38075.01元（按照总房价款1269167元的3%计算）；5.蔡锦玉支付世茂公司因本案而支出的律师费10000元；6.蔡锦玉协助世茂公司办理《商品房买卖合同》解除后合同备案注销手续、房屋预告登记及抵押权预告登记注销手续。事实和理由：2013年9月30日，双方签订编号为201309300036之《商品房买卖合同》，约定蔡锦玉购买世茂公司开发的位于晋江市晋江梅岭组团人工湖片区晋江世茂人工湖项目Ｋ1-3，Ｋ2-2地块1幢1602号商品房，房屋总价为1269167元。为此，蔡锦玉向招商银行申请按揭贷款880000元，世茂公司提供阶段性担保。后因世茂公司逾期偿还按揭贷款，招商银行于另案起诉蔡锦玉偿还按揭贷款并要求世茂公司承担连带保证责任，世茂公司已代蔡锦玉偿还全部按揭本息。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定：“因买受人未按时还贷，导致出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付商品房总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足”。因蔡锦玉上述行为已构成严重违约，世茂公司有权根据合同约定解除《商品房买卖合同》。 世茂公司围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.晋房预售2013第37号《商品房预售许可证》；2.《商品房买卖合同》及相应附件一份；3.《销售不动产统一发票》一份；4.泉州市丰泽区人民法院《民事判决书》；5.委托代理合同及福建增值税普通发票各一份；6.福建省行政事业单位资金往来结算票据一份。 蔡锦玉未作答辩也未提供证据。 本院认为，蔡锦玉未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1能够证明世茂公司取得商品房预售许可的事实；证据2、3能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定等事实；证据4、5、6均能够证明相应的事实。 经审理查明，世茂公司与蔡锦玉于2013年9月30日签订编号为201309300036《商品房买卖合同》及其附件，约定蔡锦玉购买世茂公司开发的位于晋江市晋江梅岭组团人工湖片区晋江世茂人工湖项目Ｋ1-3，Ｋ2-2地块1幢1602号商品房，房屋总价为人民币1269167元。审理中，世茂公司自认蔡锦玉支付首付款389167元及公维金12376元以及通过银行按揭贷款支付其余购房款88万元，已付清全部购房款。世茂公司为蔡锦玉的银行按揭贷款88万元提供阶段性担保。另查明，泉州市丰泽区人民法院生效法律文书（2016）闽0503民初7656号民事判决书判决，蔡锦玉、吴国宝应偿还按揭贷款银行借款本金767373.59元并支付相应的利息、罚息、复利及律师代理费等债务，世茂公司对前述债务承担连带清偿责任。现世茂公司已履行该判决书确定的义务。双方签订的附件六《合同补充协议》第四条第3款第3项相应约定：“因买受人未按时还贷，导致出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付商品房总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足”。另查明，诉争房屋至目前尚未实际交房。诉争房屋所有权尚未办理登记至蔡锦玉名下。诉争房屋被司法机关查封及轮候查封。世茂公司于2019年1月14日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，世茂公司与蔡锦玉签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。蔡锦玉逾期或未偿还银行按揭贷款，导致世茂公司承担另案生效法律文书确定的债务，蔡锦玉已构成违约，依法应承担相应的违约责任。世茂公司的主张本院相应予以支持。鉴于诉争房屋尚未实际交房，故世茂公司关于腾空返还房屋的相应主张本院不予支持。蔡锦玉向世茂公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于蔡锦玉名下，蔡锦玉对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被司法机关查封及轮候查封，但此查封实际为预查封，不影响世茂公司行使合同解除权。为避免当事人诉累，且出于世茂公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。世茂公司应就收取蔡锦玉已付购房款1269167元及公维金12376元，在扣除其实际履行丰泽区人民法院（2016）闽0503民初7656号生效法律文书确定的义务后，将剩余款项退还蔡锦玉。鉴于诉争房屋已被司法机关预查封，世茂公司应退还给蔡锦玉的款项，则应提交于首封的司法机关。蔡锦玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州世茂新领域置业有限公司与被告蔡锦玉签订的编号为201309300036《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告蔡锦玉应于本判决生效之日起十日内退还原告泉州世茂新领域置业有限公司向其开具的销售不动产统一发票（编号分别为00747816，00253796）； 三、被告蔡锦玉应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世茂新领域置业有限公司违约金38075.01元； 四、被告蔡锦玉应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世茂新领域置业有限公司律师费用10000元； 五、被告蔡锦玉应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州世茂新领域置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除后合同备案注销手续、房屋预告登记及抵押权预告登记注销手续； 六、驳回原告泉州世茂新领域置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费16322元，由被告蔡锦玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  庄 祺 二〇一九年八月十四日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。