河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初1665号原告（反诉被告）：郝悦汝，女，2006年5月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。法定代理人：霍艳霞，女，1975年8月14日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：康建民，河南同起律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄宁宁，女，1988年1月16日出生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：冯遵营，江苏名仁律师事务所律师。原告(反诉被告)郝悦汝诉被告（反诉原告）黄宁宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郝悦汝的法定代理人霍艳霞及委托诉讼代理人康健民、被告（反诉原告）黄宁宁的委托诉讼代理人冯遵营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)郝悦汝向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年12月2日签订的租赁协议书于2018年12月2日已经终止、解除；2、判令被告黄宁宁按照约定腾空房屋、恢复原状，并且从2018年12月2日起按照每月50000元的标准向原告支付违约金直至腾清、恢复原状为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月2日，原告郝悦汝与被告黄宁宁签订租赁协议一份，将位于安阳市文峰区明福街的738平方米临街商业楼房屋租赁给被告黄宁宁，黄宁宁在此开办李福记果木烤鸭饭店。合同约定年租金300000元，期限从2016年12月2日至2021年12月2日止，租金按年交付，第二年租金及以后租金均需提前一个月向甲方及时交付，如乙方拖欠交付租金，甲方有权选择终止本合同，产生的损失由被告黄宁宁承担。2018年11月2日，已到交付2019年租金的最后期限，原告多次到被告店里去找被告黄宁宁，要求其尽快支付租金，否则将终止与被告的租约，但多次都未找到被告本人，店里人只说老板不在。租金到期后，原告即按照协议约定告知店里人合同已终止解除。2019年1月18日原告再次通过邮寄、张贴公告等方式书面通知被告合同已经终止、解除，要求其限期腾房、恢复房屋原状。现已超过期限，被告仍拒不腾房，因此诉至法院。被告（反诉原告）黄宁宁辩称，一、被告认为案涉租赁协议尚在租赁期限内，原告无权解除合同。根据协议约定租赁期限为2016年12月至2021年12月，现仍处于租赁期限内，原告单方提出解除合同并未与被告达成一致，故其解除合同的诉请缺乏事实和法律依据。二、被告有权继续使用案涉房屋，无需腾空房屋，且案涉房屋现被原告封锁，被告无法使用，更无法腾空或恢复。三、被告不存在任何违约情形，原告无故拒收租金致使被告无法履行交付租金的义务，被告无需支付违约金，本案系原告提起且缺乏事实和法律依据，所产生的费用应由原告承担。被告（反诉原告）黄宁宁向本院提出诉讼请求：1、确认反诉人黄宁宁与被反诉人郝悦汝于2016年12月2日签订的租赁协议于2019年4月17日解除；2、判令被反诉人郝悦汝赔偿各项损失共计5608631.73元；3、判令被反诉人郝悦汝立即返还反诉人黄宁宁押金50000元；4、本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2106年12月2日，反诉人与被反诉人签订租赁协议一份，约定将安阳市文峰区明福街**商铺租赁给反诉人，租赁期限为5年，自2016年12月2日至2021年12月2日，租金支付方式为每年300000元，第一年租金于合同签订后及时交纳，第二年及以后租金均需提前一个月交付。合同签订后反诉人按约完全履行了合同义务，2018年10月底至11月初期间，反诉人多次通知被反诉人收取第三年租金，但被反诉人无故拒收，且拒不提供租金收款方式。2018年11月23日，反诉人委托律师向被反诉人发送律师函，函告其提供租金收款方式，并办理租金交付手续，2018年11月25日被反诉人签收了律师函，但被反诉人于2018年11月25日签收后，仍未与反诉人联系，也未提供租金收款方式。除此之外，自2018年11月至2018年12月期间，被反诉人的家人采取各种措施阻碍反诉人正常经营，致使反诉人经营的李福记果木烤鸭餐饮部遭受严重的经济损失，因此提起反诉。对于被告（反诉原告）黄宁宁的反诉，原告（反诉被告）郝悦汝辩称，一、因为被告黄宁宁没有按照合同约定提前一个月交付租金，原告已经按约定解除双方的租赁合同，并于2018年12月2日解除双方合同，所以双方合同解除的日期是2018年12月2日；二、合同解除的原因是因为被告黄宁宁违约不缴纳约定的租金，原告方按照合同约定行使解除权，所以一切后果由被告黄宁宁自行承担；三、被告方所请求的各项赔偿没有事实和法律依据；四、押金是用于保证被告方违约赔偿责任的，在没有就解除合同而造成的损失赔偿之前，被告方没有请求退还押金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了商品房预售合同、租赁协议书、2018年12月2日通知、2019年1月18日通知及邮寄回执、张贴照片、银行卡交易明细等证据，被告对证据的真实性无异议。被告向本院提交了租金收据、录音及文字内容整理稿、律师函及邮寄回执、原告破坏经营的图片和视频、原材料和设施设备损坏的视频及图片、损失清单及明细表、押金单据、李福记果木烤鸭餐饮部2017年和2018年财务报表及报告、李福记果木烤鸭餐饮部2017年和2018年资产明细表、装修合同、商铺租赁合同、收条、李福记果木烤鸭餐饮部2018年12月职工薪酬支出明细表、王晓平郑州银行对账单、交纳租金单据及银行明细、安阳市公安局文惠分局询问笔录及行政处罚决定书等证据，原告对被告提交的租金收据、录音及文字内容整理稿、律师函及邮寄回执、押金单据、安阳市公安局文惠分局询问笔录及行政处罚决定书等证据的真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告申请的证人宋某、马某出庭陈述，被告提出异议，但证人所述与原告所提交的证据能够相互印证，本院予以认可。对于被告提交的原告破坏经营的图片和视频、原材料和设施设备损坏的视频及图片、损失清单及明细表，原告提出异议，认为图片只是现场的记载，不能证明破坏经营，视频不能证明是员工的真实意思表示，被告的损失不存在，因被告提交的图片系现场的记录，本院予以认可。对于被告提交的李福记果木烤鸭餐饮部2017年和2018年财务报表及报告，原告提出异议，认为是被告单方制作，无证据印证，因该财务报表无相应的财务凭证予以印证，其真实性不能确认，本院不予认可。对于被告提交的李福记果木烤鸭餐饮部2017年和2018年资产明细表、装修合同，原告提出异议，认为无合同履行的相关证据，不能证明实际履行，因酒店经营确需进行装修，被告提交的装修合同予以认定，但被告的资产应经有资质的机构进行审计作出。对于被告提交的商铺租赁合同、收条，原告提出异议，认为无租金交付的转账记录，不能证明实际履行，但该组证据系被告与他人签订的租赁合同，与本案没有必要的关联，本院不予确认。对于被告提交的李福记果木烤鸭餐饮部2018年12月职工薪酬支出明细表，原告提出异议，因该明细表无收款人的签字，不能证明实际支付，本院不予认定。对于被告提交的王晓平郑州银行对账单、交纳租金单据及银行明细，原告不予认可，因该组证据均不是被告的行为，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月2日，原、被告签订租赁协议书一份，约定原告将位于安阳市明福街10号商铺3层738平方米以每年300000元的价格出租给被告从事商业活动使用。合同期限为5年，从2016年12月2日至2021年12月2日止，租金按年交付，第一期租金于合同签订后及时交付，第二期及以后租金均需提前一月向甲方及时交付，如被告拖延交付租金，原告有权选择延付租金数额的每日千分之三要求被告支付违约金，或者终止合同，产生的损失由被告承担。协议书签订后，原告将房屋交付被告使用，被告缴纳了2016年12月2日至2018年12月1日止的租金，并于2017年12月1日交纳押金50000元。被告在2018年11月本年度租金到期之前，未提前一个月向原告交纳下一年度的租金，双方产生纠纷。2018年11月23日，江苏名仁律师事务所律师冯遵营律师受安阳市文峰区李福记果木烤鸭餐饮部的委托，向原告邮寄律师函一份，要求原告提供接受租金的银行账户信息，以便交纳租金。2018年12月2日，原告向被告出具了通知，通知被告双方签订的房屋租赁协议由于被告未按约定时间交纳租金，终止该协议。2019年1月18日，原告再次向被告出具通知，通知解除双方签订的租赁协议，并在5日内腾清房屋恢复原状。该通知在房屋现场进行张贴并向被告邮寄。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订房屋租赁协议书，原告已按照协议书约定向被告交付房屋，被告在交纳两年房屋租金后，未按照协议书约定提前一个月即在2018年11月2日前向原告交纳下一年的租金，引起双方的纠纷，原告已于2018年12月2日和2019年1月18日向被告出具了解除租赁协议书的通知，现原告要求确认双方于2016年12月2日签订的租赁协议书已经解除，本院予以支持。原告向被告发出解除租赁协议书的通知后，被告应及时按照协议书约定向原告腾清租赁房屋恢复原状，但被告至今未腾清，因此原告要求被告腾清房屋、恢复原状，本院予以支持，但在被告腾清房屋并恢复原状之日，原告应退还被告押金50000元。原告要求被告从2018年12月2日起至腾清房屋之日止按每月50000元的标准向原告支付违约金，双方在租赁协议书中约定若拖延交付房屋及钥匙，原告有权按照拖延时间计收被告两倍租金，但该项约定高于实际损失，因此被告应从2018年12月2日至本判决限定被告腾清房屋之日止按照每月25000元向原告支付租金，逾期仍未腾清则由被告按照双方约定的每月50000元向原告支付违约金。被告提交证据认为其已在2018年11月23日由律师向原告发出了律师函，但该时间已超过了约定的支付租金时间，且律师是受安阳市文峰区李福记果木烤鸭餐饮部的委托，而不是由被告委托，因此被告未按照租赁协议书在约定的时间交纳租金，违约在先，应当承担违约责任，被告提起的反诉理由不能成立，其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）郝悦汝与被告黄宁宁（反诉原告）签订的租赁协议书于2018年12月2日解除；限被告黄宁宁（反诉原告）在本判决生效后三十日内腾清原告郝悦汝（反诉被告）名下的位于安阳市明福街10号3层商铺，恢复原状，并按照每月租金25000元向原告支付从2018年12月2日起至本判决限定被告腾清房屋之日止的租金，如逾期仍未腾清，由被告按照每月50000元向原告支付本判决限定被告腾清房屋之日至实际腾清房屋之日期间的违约金；在被告（反诉原告）黄宁宁腾清房屋并恢复原状之日，原告郝悦汝（反诉被告）退还被告押金50000元；驳回原告郝悦汝（反诉被告）的其他诉讼请求和被告（反诉原告）黄宁宁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，反诉费25705元，共计33005元，由原告负担3650元，被告黄宁宁负担29355元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  刘立铭审 判 员  郝宜春审 判 员  董 星二〇一九年八月二十日代理书记员  冼世超