新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院   民事判决书   （2019）新2301民初4115号   原告：昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司，住所地：新疆昌吉州昌吉高新技术产业开发区科技大道**科技孵化楼**。   统一社会信用代码：91652300722330079T。   法定代表人：全东，系公司董事长。   委托诉讼代理人：张兵，新疆星河律师事务所律师。   被告：昌吉市新奥农业制造有限公司，住，住所地：新疆昌吉州昌吉高新技术产业开发区腾飞大道**（国家高新区中小企业创业园**）/div>   法定代表人：朱俊杰，系公司经理。   委托诉讼代理人：朱华彬，男，1961年8月7日出生，汉族，系公司董事长，现住昌吉市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：白建新，新疆庭州律师事务所律师。   原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司与被告昌吉市新奥农业制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司的委托诉讼代理人张兵，被告昌吉市新奥农业制造有限公司的委托诉讼代理人朱华彬、白建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金400851.88元；2、判令被告支付电费132468.77元，物业费15071.03元，采暖费344.8元；3、判令被告支付违约金158660.48元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年10月1日签订一份《厂房租赁合同》，被告承租原告位于××区厂房及1013、304两间宿舍。厂房面积为3321.29㎡，宿舍面积分别为21.37㎡、21.25㎡,租赁期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，厂房租金为8元/㎡/月，宿舍租金为6元/㎡/月，租金享受价格优惠，租金一年一交。第一年租金被告应当于合同签订3日内向原告交纳，下年度租金在开始计算租金之日前30日缴纳。租赁期间的水费、电费、采暖费等相关费用由被告承担，按时足额交纳。同时合同约定被告逾期交纳租金，应按月支付3%的违约金。合同签订后原告将房屋交付被告经营使用，但被告拖欠2018年度的租金及各项费用，原告多次催要，被告分文未付。原告依照合同约定，依法诉至法院，请求依法裁决。   被告昌吉市新奥农业制造有限公司辩称，被告租赁原告的厂房及宿舍属实，在2018年11月5日被告就向原告报停停止生产，故租金的起算点应计算到2018年11月5日，在此时间段之后的租金被告不承担，对原告主张的要求被告支付租金400851.88元不认可。原告要求被告支付电费132468.77元中基础电费131040元不认可，因被告在进入园区时，原告向被告承诺不缴纳基础电费，其他的照明电费、动力电费、宿舍的电费数额无异议同意支付。被告租赁的厂房在2018年11月5日向原告报停之后再未生产，被告应向原告交纳2018年1月1日至2018年11月5日此期间的物业费，在此之后产生的物业费被告均不认可。对原告主张的宿舍的物业费及采暖费无异议。被告作为园区的招商企业，园区在2016年有一笔100万元的奖励，至今原告未向被告兑现，故不存在被告违约的情形，且原告要求支付的违约金过高，请求法庭予以降低。在2019年3月原告在被告租赁的厂区张贴禁止被告车辆出入的公告，造成被告无法将产品变现向原告交纳租金，也给被告造成损失。   本案双方当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的厂房租赁合同、抄表单、高新园区2016年7月关于物业费用的批复、发改委2012年904号关于销售电价分类说明文件，被告提交的接处警登记表、打款交易明细，原、被告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：   被告提交的证据：1、昌市党发（2011）37号文件一份。证实被告属于招商企业，高新区向被告颁发高新企业技术证书，给被告奖励100万元。原告质证后对证据的真实性由法庭确认，关联性不认可。本院对被告被认定为高新技术企业的事实予以确认。   1、照片一组。证实原告下属的物业公司在被告公司门卫室门口张贴禁止被告车辆出入的公告，被告为此报警。原告质证后对照片的真实性不认可，认为照片未显示物业公司的名称，不能证明该通知是原告或物业公司张贴或者发出。因照片上未显示原告或者物业公司名称，故对被告拟证实的问题不予确认。   2、合同一份、照片一组。拟证实因原告张贴禁止车辆进入园区的公告，原告阻拦被告车辆出入，导致被告与他人签订的购销合同无法履行，给被告造成损失。原告质证后对照片和合同的真实性、关联性均不认可，认为照片不能反映原告及物业公司拒绝被告拉运货物，被告陈述在2019年3月19日销售货物的内容与被告与他人于2019年5月5日签订合同自相矛盾，被告的陈述与证据不符。因该证据涉及案外人，案外人亦未到庭，本院对该证据的真实性不作确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年10月1日，原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司（甲方、出租方）与被告昌吉市新奥农业制造有限公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方将其位于××区建筑面积为3321.29平方米厂房租赁给被告，租赁期限三年，从2015年10月1日起至2018年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期交还。厂房租金按两部分计算，500平方米第一年免租金，第二年、第三年分别按租金价格30%、50%收取，超出500平方米以外的面积按照租赁价格的20%、50%、80%收取。乙方负责支付租赁厂房的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视收视费、物业管理等相关费用。厂房租金一年一缴，第一年租金在合同签订3日内支付，下一年度租金在开始计算租金之日起提前30日支付。乙方在租赁期满或合同提交终止时，应于租赁期满日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并在租赁合同到期日当天返还厂房。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。逾期交付租赁物的，乙方应当按最后一年租金的双倍向甲方支付逾期交付租赁物期间的租金，同时还应当向甲方承担违约金，标准为每逾期一日，按年租金的万分之五，向甲方承担违约金。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按月支付3%滞纳金。逾期一月以上未支付，甲方除收取违约金外，有权采取适当措施促使乙方履行付款义务，直至乙方交清款项和违约金为止。同时有权解除合同，租赁厂房内相关设备，通过相关部门依法拍卖折抵租金。合同中还对租赁期间的其他事项、厂房使用要求和维修责任等作了明确约定。合同签订后，原告按合同约定，将其位于××区建筑面积为3321.29平方米厂房和面积为21.37㎡、21.25㎡宿舍交付被告使用。在租赁期间，被告向原告交纳2015年10月1日至2017年9月30日期间租赁厂房的租金，2015年10月1日至2018年9月10日期间租赁厂房的电费，2015年10月1日至2017年12月31日期间租赁厂房的物业费以及2015年10月1日至2018年9月15日、2018年9月28日期间租赁两间宿舍的租金，2015年10月1日至2018年9月10日此期间租赁两间宿舍的电费，2015年10月1日至2018年10月14日此期间租赁两间宿舍的暖气费，2015年10月1日至2018年9月15日、9月28日此期间租赁两间宿舍的物业费。2018年12月21日，被告向原告交还其租赁原告的两间宿舍。截止目前，原、被告未对租赁厂房进行交接。现原告向被告催要2018年度被告租赁原告厂房及宿舍的租金等费用未果，故诉至法院。   本院认为，原告、被告签订《厂房租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该租赁合同合法、有效。原告将厂房和宿舍租赁给被告，被告理应按合同约定，向原告交纳租赁厂房及宿舍的租赁费及相关费用。关于原告主张被告支付租金的诉讼请求，首先对于租赁厂房的租金，被告认可其未交纳自2017年10月1日起之后的租金，对原告主张的厂房租金的计算方式无异议，但对于租赁厂房的起止日期，被告辩称在2018年11月5日向原告提交报停通知，在此之后被告就再未生产，故厂房的租期应计算至2018年11月5日。经法庭询问，截止目前，被告还未将租赁的厂房交付原告，双方亦未办理厂房的交接手续，被告亦未向法庭提交在2018年11月5日向原告报停的证据，故对被告辩解厂房租期计算至2018年11月5日的意见本院不予采纳。现原告要求被告支付自2017年10月1日至2019年3月30日此期间租赁厂房的租金400096.99元，原告的计算方法及数额均符合合同约定，故本院予以支持。其次对于租赁厂房的电费，被告认可其在租赁期间使用动力电和照明电未缴纳的电费1371.45元，但不同意缴纳2017年7月1日至2018年10月30日此期间租赁厂房产生的基本电费131040元，辩称被告在进入园区时，园区领导明确表示被告不承担基本电费，这是对招商企业的优惠。因原、被告签订的《厂房租赁合同》中明确约定，乙方（被告）负责支付租赁厂房的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视收视费、物业管理等相关费用。现原告按照供电部门核查的电费账单中确定的实际用电量向供电部门交纳电费（包括照明电、动力电及基本电费），被告依约应承担在其租赁期间所使用的电费。被告不承担基本电费的辩解意见没有证据证实，亦无法律依据，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。原告依据供电部门销售电价执行标准计算被告应支付基本电费131040元及照明电和动力费费用1371.45元，其计算标准、时间均符合约定，故被告应向原告交纳租赁厂房期间的电费132411.45元（基本电费131040元+照明电和动力费用1371.45元）。再次，对于租赁厂房的物业费，被告自2018年1月1日起之后的物业费未向原告交纳，但辩称在2018年11月5日被告已报停，故物业费应计算至2018年11月5日。对此本院认为，被告即便在2018年11月5日向原告报停，截止目前尚未向原告正式办理交接手续，在此期间双方依然存在物业服务合同关系，故原告要求被告支付2018年1月1日至2019年3月30日此期间的物业费并无不妥，原告按照合同中物业费的收费标准要求被告支付租赁厂房期间的物业费14945.81元的请求，合理合法，本院予以支持。关于被告租赁原告两间宿舍未交纳的租金、物业费、暖气费、电费，被告对此均认可，故被告应向原告支付租赁两间宿舍租金754.89元，租赁宿舍电费57.32元，租赁宿舍的暖气费344.80元以及租赁宿舍的物业费125.82元。被告又辩称，“被告作为高新企业，原告承诺向其奖励100万元，至今奖金未支付，被告所欠的租金应从该奖励金中扣除。因被告未支付租金，原告禁止被告车辆进入园区导致被告无法将产品变现造成损失。”对此本院认为，被告欠原告租金等费用未支付与原告未支付被告奖励金不是同一法律关系，原告对此亦不同意折抵，另被告如认为因原告原因导致被告造成损失可另案诉讼，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。综上，被告租赁原告厂房及宿舍，被告理应向原告支付租赁厂房及宿舍的租金400851.88元（厂房租金400096.99元+宿舍租金754.89元），租赁厂房及宿舍的电费132468.77元（厂房电费132411.45元+宿舍电费57.32元），租赁厂房及宿舍的物业费15071.63元（厂房物业费14945.81元+宿舍物业费125.82元），租赁宿舍的暖气费344.80元。   原告主张要求被告支付违约金158660.48元，被告认为违约金过高，请求降低。对此，依据＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告未按约定向原告交纳租金及其他相关费用，理应承担逾期支付租金的损失，本院按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为相应参考依据，予以适当调节，原告的计息时间及数额符合约定，但计算标准有误，经计算为20934.37元｛240675.07元×4.75%÷12×12个月（2017年10月1日至2018年9月30日）+400096.99元×4.75%÷12×6个月（2018年10月1日至2019年3月30日）｝。原告为次此次诉讼支出保全费4081元，该费用系保全被告财产所产生，故应由被告承担保全费4081元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：   一、被告昌吉市新奥农业制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司支付租金400851.88元；   二、被告昌吉市新奥农业制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司支付电费132468.77元、物业费15071.63元、采暖费344.8元；   三、被告昌吉市新奥农业制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司支付违约金20934.37元；   四、被告昌吉市新奥农业制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司支付保全费4081元。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5462元（已减半收取），由原告昌吉回族自治州高新技术产业发展有限责任公司负担714元，由被告昌吉市新奥农业制造有限公司负担4748元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审判员 邱桂文     二〇一九年八月二十三日   书记员 牛 芩