河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终1808号上诉人（原审原告、执行案外人）：张玉涛，男，汉族，生于1977年10月11日，户籍地河南省西峡县，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：田科，河南宇洋律师事务所律师。上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业发展银行西峡县支行。住所地：河南省西峡县城关镇仲景路**。负责人：熊明伟，该行行长。委托诉讼代理人：李俭，该行员工。委托诉讼代理人：刘振国，河南鼎新律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：张之洞，男，汉族，1968年5月20日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审第三人、被执行人）：沈苏侠，女，汉族，1969年5月11日出生，住北京市海淀区。上诉人张玉涛因与上诉人中国农业发展银行西峡县支行（以下简称农发行西峡县支行）、被上诉人张之洞、沈苏侠案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（以下简称南阳中院）（2018）豫13民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玉涛及其委托诉讼代理人田科，上诉人农发行西峡县支行的委托诉讼代理人李俭、刘振国到庭参加诉讼。被上诉人张之洞、沈苏侠经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉涛上诉请求：1、撤销南阳中院（2018）豫13民初21号民事判决，改判解除南阳中院对案涉北京市丰台区莲花池西里11号院2号楼607、608号房屋的查封，确认上述案涉房屋归其所有；2、农发行西峡县支行承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、在南阳中院于2017年8月3日查封案涉房屋以前，张玉涛已向原审第三人沈苏侠支付了全部购房款。关于支付其中的200万元的证据：1、其于2008年4月28日由其经营的公司向沈苏侠经营的公司交付转账支票38.292657万元；2、其于同年5月8日由其工行卡向沈苏侠经营公司出纳刘蒙工行卡转账20万元；3、其于同年6月25日将申请的招商银行北京宣武门支行购房贷款100万元直接转账至沈苏侠招商银行账户；4、其于同年8月29日从其工行卡向沈苏侠工行卡转账4万元；此外，在签订案涉房屋《以租代售合同书》后，其先后数次从银行卡取款或现金直接交给张之洞、沈苏侠及沈苏侠经营的北方霞光公司财务部现金共计38万元；5、2008年12月2日，其与沈苏侠对账后，沈苏侠为其出具了收到310万元购房款的收据。在收据中，沈苏侠明确载明，该310万元中还包括未还清的民生银行110万按揭贷款，即实际收到款项为200万元。关于其为沈苏侠代还银行按揭贷款的证据：6、其于2008年5月至2011年9月期间，经常于每月21日前三天左右，从其银行卡取现由民生银行自助柜员机或银行柜台直接存在沈苏侠的按揭贷款银行卡，相关扣款明细与其银行卡交易明细均相吻合；7、其持有房屋按揭贷款还款凭证、借款合同变更申请书原件也可证实其实际偿还了沈苏侠名下的按揭贷款。到2011年其又向张之洞借款95万元提前还清了按揭贷款；8、其于2012年1月17日由其经营的公司向沈苏侠账户转款10万元。之后，到2015年其与沈苏侠、张之洞商定，其向张之洞归还借款85万元及利息共计104万元后，沈苏侠在当年回国办理过户手续。其于2015年5月至8月间分三次向张之洞转账104万元；9、尔后，其在多次与沈苏侠、张之洞沟通办理过户登记未果的情况下，向北京市丰台区人民法院（以下简称丰台区法院）提起诉讼，丰台区法院作出（2017）京0106民初21534、21535号民事判决，认可其与沈苏侠、张之洞所签订的《以租代售合同书》为有效合同等内容，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项的规定，上述判决所确认的事实及判决内容应作为本案裁判的依据，而一审法院错误认定其支付房款及偿还按揭贷款的证据不足。二、其不仅有沈苏侠交付给其的商品房买卖合同书、房款票据、契税、住宅公共维修基金收据、小区地下停车位销售合同等原件，足以证明案涉房屋已向其实际交付。其还持有为居住案涉两套房屋而支出的电费、物业费、宽带电话费、有线电视费、燃气费等费用原件，足以证实其自2008年至今一直占有使用案涉两套房屋。三、一审法院认为其怠于主张过户登记理由不能成立。合同约定在其在还清案涉房屋的按揭贷款后，沈苏侠配合办理过户登记的附随义务条件才成就。其多次催促，之前因沈苏侠常年在国外，2017年后因沈苏侠、张之洞违反与其合同约定擅自为案涉607房屋设立抵押借款，过错完全在沈苏侠。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定的情形，请求二审法院查明事实，依法支持其上诉请求。农发行西峡县支行辩称：一、丰台区法院作出的（2017）京0106民初21534、21535号民事判决的生效时间在南阳中院查封案涉房屋的时间之后，根据《执行异议复议规定》第二十六条第二款的规定，上述判决并不能排除本案对案涉房屋的执行；二、张玉涛提出的执行异议之诉，不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，不能排除执行。张玉涛不能证明在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付了全部价款及非自身原因未办理过户登记。请求驳回张玉涛的上诉，维持原判。农发行西峡县支行上诉请求：1、一审判决认定事实部分错误，请求查清事实并维持原判；2、责令张玉涛承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定张玉涛与沈苏侠、张之洞于2008年5月9日签订两份《以租代售合同书》是错误的。二、房款收据是否由沈苏侠出具没有证据能够证实，假若是沈苏侠所出具房款收据，也是为逃避执行出具的，不能作为定案依据。综上，请求查明案件事实并维持原判。张玉涛辩称：1、《以租代售合同书》是有效的，丰台区法院作出的两份生效民事判决已对此进行了确认，南阳中院一审中也对此进行了确认。农发行西峡县支行曾向丰台区法院申请第三人撤销之诉，丰台区法院已裁定不予受理。2、沈苏侠收据上的签字系其亲自所签，农发行西峡县支行称并非其所签没有依据。张玉涛向一审法院起诉请求:1、撤销南阳中院（2017）豫13执异655号执行裁定书，对“北京市丰台区××院××楼××、××号”房屋的查封予以解封；2、确认位于北京市丰台区××院××楼××、××号房屋归原告所有。一审法院认定事实：2008年5月9日，张玉涛与沈苏侠签订两份以租代售合同，约定沈苏侠将北京市丰台区莲花池西里11号2号楼607、608号房产出卖给张玉涛，房款总额为300万元；张玉涛预付现金200万元作为购房的首付款，余款以房租形式按月支付；租期从2008年5月15日至2025年5月15日；月租金按房屋按揭贷款月还款额界定；由张玉涛持有沈苏侠的房屋按揭还款银行卡并按月足额将房屋按揭贷款存入该还款银行卡；租赁期满或提前还清房屋按揭贷款后，沈苏侠应配合张玉涛办理房屋过户手续。上述两套房产的按揭贷款于2011年9月22日提前还清。该院受理的农发行西峡县支行诉河南省霞光农业高科股份有限公司、神州霞光（北京）控股股份有限公司、杨梦森、程俊峰、张之洞、沈苏侠借款合同纠纷一案，农发行西峡县支行申请诉讼保全，该院于2017年7月25日作出（2017）豫13财保3号民事裁定，于2017年8月3日作出（2017）豫13执保17号协助执行通知书，要求北京市国土资源局丰台分局协助查封沈苏侠名下的位于北京市丰台区××楼××、××号，证号为京房权证丰私字**、137601房产。张玉涛与张之洞、沈苏侠为房屋买卖合同纠纷二案，丰台区法院于2017年8月9日立案，2017年10月9日作出（2017）京0106民初21534、21535号民事判决，认为沈苏侠、张玉涛签订的《以租代售合同书》为有效合同，张玉涛买卖房屋的行为征得房屋共有人张之洞同意，沈苏侠、张之洞本应依照合同约定，协助张玉涛办理房屋过户手续，但因涉案房屋被查封抵押，双方当事人均表示无法解除涉案房屋的前述障碍，暂不具备过户条件，张玉涛要求沈苏侠、张之洞协助办理房屋过户手续，无法实现，不予支持。张玉涛待过户条件成熟后另行起诉解决。据此，“驳回张玉涛的诉讼请求。”2017年1月24日沈苏侠、张之洞以北京市丰台区莲花池西里11号院2号楼607号房屋抵押，在北京首创融资担保有限公司借款800万元。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，张玉涛请求解除对北京市丰台区××院××楼××、××号房屋的查封，应当承担证明其对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的举证责任。张玉涛虽提交有丰台区法院（2017）京0106民初21534号、21535号民事判决及法律文书生效证明，但该两份判决书系在房屋被查封后作出，依照《执行异议复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，张玉涛以该两份判决排除执行的理由不成立，该院不予支持。依照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，张玉涛应当证明其在法院查封房产前即与张之洞、沈苏侠签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房产、支付全部价款或已按约定支付部分价款且非因其自身原因未办理过户登记。本案中，张玉涛与张之洞、沈苏侠于2008年5月9日即签订了以租代售合同约定购买本案涉案的两套房产，按照该合同约定，总房款为300万元且张玉涛应首先支付200万元作为首付款。但张玉涛提交的证据不能证明其已按合同约定支付了200万元的首付款。张玉涛提交的按揭贷款还款明细单及还款凭证中虽显示本案中两套房屋的按揭贷款已全部还清，但按揭贷款是以沈苏侠的名义偿还，张玉涛并未提交向沈苏侠按揭还款账户中直接转账的凭证，不能证实房屋按揭贷款系张玉涛所还，即不能证明张玉涛已经支付了全部房款。张玉涛主张已支付了全部购房款，但是又怠于行使权利，并未在法院查封之前向张之洞、沈苏侠主张过办理过户登记，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项的规定。故张玉涛提交的证据不足以证明其对本案中所争议的两套房屋享有足以排除执行的权利，其请求解除查封并确权的理由不成立，该院不予支持。南阳中院于2018年8月3日作出（2018）豫13民初21号民事判决，驳回了张玉涛的诉讼请求。案件受理费30800元，由张玉涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证并对一审卷宗进行了查阅。本院查明事实如下：1、沈苏侠与北京首汽房地产开发公司于2003年9月9日签订商品房买卖合同（合同编号：N0.309576、309577）及补充协议，补充协议约定案涉两套房屋购房款中65万元分别采取银行按揭贷款支付，并约定北京首汽房地产开发公司以承担连带保证方式向银行提供担保，沈苏侠承诺以案涉房屋抵押给北京首汽房地产开发公司，以偿还沈苏侠违约时北京首汽房地产开发公司履行连带责任向银行支付的款项。沈苏侠于2003年9月15日在中国民生银行亚运村支行办理住房按揭贷款各65万元。2、沈苏侠名下民生银行卡于2011年3月12日、9月22日分别提前归还民生银行48.345972万元、46.561823，至此案涉房屋按揭贷款全部还清。其他事实与一审认定的相一致。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点是张玉涛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合本案查明事实，本院评析如下。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件同时具备的，买受人才有对案涉房屋排除执行的可能，欠缺其中任何一个条件的，则不能排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。故张玉涛应当对其享有对案涉房屋排除执行的民事权益承担举证责任，即其应当举证证明其提出的异议之诉具备上述四个条件且其权利能够排除对案涉房屋的执行。首先，上诉人张玉涛主张其已支付了全部的购房款，但其于2008年4月28日由其经营的公司向沈苏侠经营的公司交付转账支票38.292657万元部分及同年5月8日由其工行卡向沈苏侠经营公司出纳刘蒙工行卡转账20万元，均在其与沈苏侠于2008年5月9日签订《以租代售合同书》之前，且所付款项也未注明款项用途，不能证明该款项系其按照《以租代售合同书》支付的相应的购房款。案涉房屋按揭贷款于2011年3月12日、同年9月22日提前结清的款项也是由沈苏侠个人民生银行账户支付，其也不能证明上述款项由其转账支付。张玉涛于2015年5月至8月间分三次向张之洞账户转账104万元，亦不能证明该款项系支付的与其主张的购买案涉房屋相关款项。综上，上诉人张玉涛不能证明其所提出的执行异议之诉符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项规定的“已支付全部价款”的情形。第二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告之受让人的，转让行为无效。第三款规定，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，张玉涛明知案涉房屋已设定抵押办理按揭贷款，在贷款清偿、涂销抵押之前，不可以办理过户登记手续，仍与沈苏侠于2008年5月9日签订《以租代售合同书》，经过于2011年9月22日提前还清案涉房产的按揭贷款，2017年1月24日沈苏侠、张之洞以案涉607号房屋又办理抵押借款，直至南阳中院2017年8月3日查封案涉房屋。其对他人抵押权障碍的忽略及未充分、合理、有效对自身权利的保护，均是案涉房产不能及时办理过户登记的原因，张玉涛对此存在明显过错。案涉房屋未办理过户登记不能认为非张玉涛自身原因，本案也不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项规定的情形。故张玉涛在签订《《以租代售合同书》的情况下，即使在南阳中院查封前已占有使用案涉房屋，其对案涉房屋仍不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人张玉涛的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人农发行西峡县支行上诉称本案部分事实不清的上诉理由亦不能成立，亦应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由张玉涛负担。本判决为终审判决。审判长  王世科审判员  付景辉审判员  王朝阳二〇一九年八月二日书记员  李嘉慧