广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12905号原告（反诉被告）：彭丽崧，女，1958年6月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇南海中旅社宿舍，公民身份号码440************247。委托诉讼代理人：姚丹萍，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东荔盈置业有限公司，住所地：佛山市南海区************************（住所申报），统一社会信用代码914************490。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：周刚，男，该司员工。委托诉讼代理人：张志英，女，该司员工。被告：广州丰渡科技有限公司，住所地：广州市海珠区****************（仅限办公用途），统一社会信用代码914***********002F。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：柯成，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告彭丽崧与被告广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）、广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，诉讼中，被告荔盈公司提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年7月18日、8月1日公开开庭审理了本案，原告彭丽崧及其委托诉讼代理人姚丹萍，被告荔盈公司的委托诉讼代理人张志英，被告丰渡公司的委托诉讼代理人柯成到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告彭丽崧向本院提出本诉请求：1.撤销原告与被告荔盈公司签订的《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》；2.被告荔盈公司立即向原告退还购房款419774元及逾期退还利息（以419774元为本金，自2017年7月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3.两被告立即向原告退还会员增值服务费80000元及逾期退还利息（以80000元为本金，自2017年7月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年7月1日，原告在被告荔盈公司销售人员章敏的游说下，拟购买位于佛山市南海区************星港国际广场负一层A区031号商铺。根据章敏出具的方案：房款总价829774元再加会员增值服务费80000元，合计909774元。首付499774元，贷款410000元，贷款10年每月偿还4427元贷款。同时被告荔盈公司作为商铺开发商向原告返租5年，每月租金5532元，5年合计租金331910元。原告根据章敏提供的方案核算后，认为只是前期首付资金压力较大，但贷款成功后每月租金扣减房贷后还有结余，资金压力不算大。稳妥起见，原告再三向章敏申明只有贷款成功她才能买得起商铺，她年龄已经59岁不知道能否向银行申请贷款。由于按揭贷款银行是被告荔盈公司指定银行，为此章敏特意向营销中心副总秦语彤询问后，明确回复原告可以做银行商业贷款10年。在得到被告荔盈公司销售人员的肯定答复后，原告与被告荔盈公司签订了《定制意向书》，并于当日支付了定金50000元和会员增值服务费10000元。2017年7月3日，原告又与被告荔盈公司签订了《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，合同约定原告向被告荔盈公司购买涉讼商铺，总价款为829774元，原告按银行贷款方式付款，2017年7月3日前原告支付首期款419774元，原告在接到被告荔盈公司通知之日起七日内办妥剩余定制款410000元的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于第一被告或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足）。合同签订后，原告当日又向被告荔盈公司支付了房款369774元及会员增值服务费70000元。原告支付的会员增值服务费80000元收据开具方为被告丰渡公司。2018年春节前，原告接到章敏通知携带证件及资料到销售中心办理银行贷款按揭手续，然后办理网签手续。次日原告前往第一被告销售中心，银行办理贷款的工作人员一看原告身份证当即表示原告年龄已超过退休年龄，不可能办理贷款手续。原告当时就向章敏表示如果无法贷款将无力支付剩余房款。2018年春节后及2018年3月12日，原告在被告荔盈公司销售人员章敏和易菲安排下，分别填写了《特殊申请变更单》和《业主反馈表》，表达了按揭不成申请退铺的意思。2018年12月28日，原告向被告荔盈公司明确提出了解除涉讼合同及退还房款和会员增值服务费的意思表示，被告荔盈公司同意解除涉讼合同，但对退还金额未予处理。此后，原告也曾多次找到被告荔盈公司相关负责人员协商退款事宜，但被告荔盈公司总是一味推脱回避，至今未果。原告认为，由于被告荔盈公司故意提供原告超龄仍可办理银行按揭贷款的虚假信息，导致原告签订涉讼合同后无法办理银行按揭贷款，无法继续履行合同，无法实现签订合同时的目的。鉴于被告荔盈公司违反诚实信用原则，原告有权解除合同并追究被告荔盈公司的违约责任，为此，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告荔盈公司辩称：一、支付购房款是原告的合同义务，《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》中原告选择贷款支付只是其支付购房款的方式之一，对于贷款风险，定制合同第三条对此有“原告应自行补足剩余购房款”的约定，原告不能因贷款不能获得审批而拒绝履行合同支付义务。合同是双方真实意思的表示，原告的义务是支付该物业的对价，而通过贷款支付购房款只是原告支付房屋对价的方式之一，定制合同第三条明确约定：“贷款不足部分以现金或转账方式补足”，该条对于贷款遇到的问题已经作了明确的约定。本案中，被告荔盈公司从未向原告承诺其购买行为只需支付首付后无需支付其它款项，作为买受人，贷款买房只是原告支付对价的方式之一，原告与银行的贷款行为与定制合同的履行不形成任何权利义务。因此贷款不能亦并不构成定制合同任何一方的合同义务，房屋买受人不能不履行合同支付义务。二、被告荔盈公司从来没有以可以办理银行按揭手续为前提条件和原告签订《定制合同》，原告不得以此为理由无故解除合同。原告分别在2017年7月1日、2017年7月3日向被告荔盈公司缴纳首期购房款并签署《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，均同意以银行按揭贷款的形式支付除首期款外的剩余购房款，原告作为成年人应该清楚知道自己选择了银行按揭的支付方式所要承担的后果，没有任何证据证明原告是不知道的，其认为被告荔盈公司答应可以办妥按揭手续纯属无中生有，原告能否取得银行贷款或取得贷款额度多少及年限长短，由银行机构审核决定，被告荔盈公司根本无法左右银行的决定。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，原告不能通过银行的贷款审核既非不可抗力也非情势变更，完全系因自身条件决定，《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》已约定定制标的、定制价款、定制付款方式等内容，合同内容明确，双方意思表示真实，无论最终银行按揭结果如何均不应影响原告履行定制合同义务，原告不得以此为理由无故解除合同。三、对于原告所述的会员增值服务费，被告荔盈公司毫不知情，其诉讼请求于法无依据，应予以驳回。原告提供的关于会员增值服务费的收款收据及均显示收款人不是被告荔盈公司，被告荔盈公司与广州市**网公司亦无业务上的任何来往联系，因此被告荔盈公司对以上会员增值服务费无需承担任何返还责任。综上所述，原告未履行《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》构成违约，原告无权要求解除合同，故原告的全部诉讼请求依法均应驳回。被告丰渡公司辩称：一、被告丰渡公司不是本商品房预售合同纠纷案的适格被告，原告针对被告丰渡公司提出的第3、4项诉讼请求，没有事实和法律依据。原告与被告荔盈公司于2017年7月3日签订《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，依据合同，原告与被告荔盈公司形成商品房预售合同关系。现双方就商品房预售合同发生纠纷，双方应根据约定和相关的法律规定解决纠纷，被告丰渡公司不是商品房预售合同的当事人，原告将被告丰渡公司作为被告一并起诉于法无据，被告丰渡公司不是本商品房预售合同纠纷案的适格被告，不应作为本案当事人参与本案庭审，原告针对被告丰渡公司提出的第3、4项诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。二、被告丰渡公司与原告属于居间合同关系，且双方各自合同义务已履行完毕，原告要求退还居间费用无法定或约定的理由，属不当诉求，应予驳回。原告与被告丰渡公司构成居间合同关系，原告以商品房预售合同为由起诉被告丰渡公司明显混淆法律关系，错误的将不适格的被告丰渡公司作为被告应于纠正。2017年6月底开始，被告丰渡公司与佛山市南海区嘉联地产代理有限公司依据双方签订的《项目联动分销具体事宜》共同参与房产的分销工作。佛山市南海区嘉联地产代理有限公司经纪人负责告知客户项目信息，并带领客户到访项目销售现场，到场后在被告丰渡公司驻场接待处填写《房道网客户确认表》并交至项目现场负责人，被告丰渡公司依托自身企业品牌、信用及资源，为客户从开发商处争取优惠条件促成客户购买意向楼盘物业。若客户与开发商签署《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》的房产价格小于等于150万，则佛山市南海区嘉联地产代理有限公司将收取每套50000元的佣金。若房产价格大于150万，则佛山市南海区嘉联地产代理有限公司将收取每套10000元的佣金。2017年7月1日，佛山市南海区嘉联地产代理有限公司将客户带至被告丰渡公司驻场接待处，被告丰渡公司、佛山市南海区嘉联地产代理有限公司工作人员及原告共同签订了《房道网客户确认表》，同日原告与被告荔盈公司签订了《定制意向书》并向被告丰渡公司支付会员增值服务费10000元。2017年7月3日，原告与被告丰渡公司签订《确认书》同意向被告丰渡公司共支付80000元服务费用，由被告丰渡公司协助原告以优惠价格与被告荔盈公司最终订立合同。同日，原告与被告荔盈公司签订《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，并向原告丰渡公司支付余下的70000元服务费。至此，原告、被告丰渡公司全部履行完毕各自的合同义务，不存在任何争议，原告现在却以商品房预售合同为由起诉被告丰渡公司明显混淆法律关系，起诉主体错误。原告与被告丰渡公司居间合同义务已各自履行完毕，原告要求退还居间费用无法定或约定的理由。被告丰渡公司已履行完居间义务，促成原告与被告荔盈公司订立合同，依法应取得服务费用。从2017年7月1日被告丰渡公司联合嘉联地产向原告告知涉讼房产信息、带领原告到访项目销售现场开始，到2017年7月3日最终促成原告与被告荔盈公司订立《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》止，被告丰渡公司充分履行了自己的居间义务，原告支付给被告丰渡公司服务费用符合法律的规定，现原告因与被告荔盈公司发生商品房预售合同纠纷而要求被告丰渡公司归还服务费用无法律依据。原告要求被告丰渡公司退还服务费用也不符合双方的约定。2017年7月3日，原告在了解《确认书》内容后签字，同意由被告丰渡公司居间促成交易。《确认书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方理应严格遵守。根据《确认书》，“当本人向开发商足额支付首期楼款并办妥与开发商《物业买卖合同》的手续，则房道网向本人提供的会员增值服务义务即告履行完毕，无论任何原因，本人同意不向房道网主张要求退还服务费等任何法律责任”的约定。在原告与被告荔盈公司于2017年7月3日签署《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》时，被告丰渡公司的合同义务已经履行完毕，原告不得要求被告丰渡公司退还服务费用。综上所述，被告丰渡公司并非本案适格被告，被告丰渡公司与原告居间服务合同约定的义务双方皆悉数履行完毕。原告因与被告荔盈公司的纠纷而起诉被告丰渡公司，并要求退还服务费用，不符合法律及双方的约定。被告荔盈公司向本院提出反诉请求：1.原告按应付金额410000元的日万分之二向被告荔盈公司支付逾期支付滞纳金59040元（从2017年7月9日至2019年7月8日，暂计720天），原告按购房款829774元的20%支付违约金165954.80元予被告荔盈公司；2.解除双方签订的《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》，原告退回“秒秒金”费用补偿款共16198元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告在2017年7月1日、2017年7月3日向被告荔盈公司缴纳首期购房款并签署《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，合同约定原告向被告荔盈公司购买位于佛山市南海区*********星港国际广场负一层A区031号商铺，总价款为829774元；原告除首期款419774元，余款410000元应以银行按揭方式付款；同日，双方还签订了《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》，被告荔盈公司给予原告经济补偿费用按每日182元计算，从签订之日起至2017年9月30日止,共计16198.00元。自合同签订后，原告仅支付了首期购房款419774元，剩余410000元至今一直未付清。原告其行为已经构成违约，应承担逾期支付的违约责任。被告荔盈公司与原告是房屋买卖法律关系，买受人的合同义务是按约定交付标的物业，原告的合同义务是确保房价款的足额支付，不论选择哪种付款方式均如此。这点在双方《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》第三条中亦有明确约定：“贷款以银行最终批复为准，不足部分以现金或转账方式补足”。现原告因自身征信原因不能办理贷款，又迟迟不能支付购房款，被告荔盈公司曾与其协商签订一份按揭贷款转一次性付款的补充协议，在协议里面继续加大其支付购房款的宽限期，被告荔盈公司对其违约责任可以不究，若不能够在宽限期内支付房款，则应承担违约责任，原告亲笔签名的《特殊申请变更单》可以佐证这一事实。但是原告依然没有签订该一次性付款协议，其后就一直以各种理由拖延，并要求被告荔盈公司退回已缴纳的首期购房款，这显然违背了双方签订合同时的目的。也表明被告荔盈公司即使给予宽限期也不愿意支付购房款，其行为已经构成根本违约。被告荔盈公司认为，原告上述行为扰乱被告荔盈公司的正常经营秩序，造成重大经济损失，为维护被告荔盈公司的合法权益，被告荔盈公司提出解除双方签订的《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》，同时原告应向被告荔盈公司承担全部违约责任。依照定制合同第十二条约定“逾期支付本合同约定的定制款项等款项，每逾期一天，按应付金额万分之二为标准支付滞纳金；逾期超过90日的，除应付滞纳金外，甲方有权选择解除本合同，收回该物业”；依照定制合同第十条约定“任一方单方解除的，否则违约方应按定制总价的20%向对方支付违约金”，因此，原告应按应付金额万分之二向被告荔盈公司支付逾期支付滞纳金59040.00元（从2017年7月9日至2019年7月8日，暂计720天），按购房款20%承担违约责任计165954.80元；按《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》，原告应退回星港国际广场“秒秒金”费用补偿款16198.00元。综上，被告荔盈公司恳请法院在查明事实的基础上，判决驳回原告起诉的同时支持被告荔盈公司的请求。原告彭丽崧对反诉辩称：一、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》是被告荔盈公司利用欺诈手段诱骗原告签订的，应为可撤销合同。原告向被告荔盈公司购买涉讼商铺是基于被告荔盈公司销售人员为原告制定的购房方案，根据该购房方案，原告可以通过银行贷款方式付款，每月返租收取的租金不但可以偿还银行贷款，还有盈余。原告购买商铺的目的就是希望在能力范围内购买并且能有收益。由于原告已退休，购买能力有限，所以在购买商铺前，原告再三表示如果不能银行贷款就不会购买，后面的房款将无力支付。被告荔盈公司销售人员经向上级主管确认后明确告知原告年龄没有超出贷款限制要求，可以进行银行贷款。原告作为普通老百姓对银行贷款政策并不了解，被告荔盈公司作为多年从事房地产开发和销售的企业，应熟悉掌握银行贷款政策。而且贷款银行是被告荔盈公司的合作方，原告完全有理由相信被告荔盈公司对银行贷款政策的把握是及时准确的。被告荔盈公司在反诉状中称原告因自身征信原因不能办理贷款，完全与事实不符。事实上，原告还没有机会向银行递交贷款资料，银行工作人员一看原告身份证就告知年龄已超过贷款年限，不能贷款。可见年龄是否超出贷款限制根本无需通过材料审查核定，对于被告荔盈公司销售人员而言，应属于基本常识或者打电话给贷款银行就可以了解到的常识。因此，被告荔盈公司对已超龄无法贷款的事实是明知的，但为了诱骗原告购买涉讼商铺，故意提供年龄不超龄仍可进行银行按揭贷款的虚假信息，骗取原告与被告荔盈公司签订了《定制意向书》和《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》。事发后，从被告荔盈公司处理该纠纷的态度和本案的行为看，被告荔盈公司的目的就是先哄骗原告签订物业定制合同，一旦原告无法申请贷款构成违约，就追讨高额的违约金。综上，涉讼的物业定制合同是被告荔盈公司以欺诈方式诱骗原告签订的，应属于可撤销合同。二、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》属于可撤销合同，因此自始没有法律效力，原告无义务继续履行该合同，被告荔盈公司的第1项反诉请求失去了合同依据，应予驳回。三、《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》是基于《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》签订的，如果《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》依法被撤销，《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》也应被撤销，原告收取的费用补偿款同意予以退还。四、本案本诉和反诉诉讼费用应由被告荔盈公司承担。提起诉讼前，原告多次找到被告荔盈公司相关负责人协商解决此事，但被告荔盈公司一味拖延，毫无诚意解决。同时，《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》和《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》被撤销的过错在于被告荔盈公司违背诚实信用原则，被告荔盈公司应承担所有的诉讼费用。综上，请求驳回被告荔盈公司的全部反诉请求。原告在诉讼中举证如下：1.彭丽崧身份证复印件1份；2.企业信用信息打印件2份；证据1、2，用以证明原被告的诉讼主体资格。3.《定制意向书》原件1份，用以证明原告与被告荔盈公司约定的付款方式是通过贷款付款，签订该意向书时原告向被告荔盈公司提供了原告的身份信息，被告荔盈公司对原告的年龄是知情的。4.供铺计算方案原件1份，用以证明这是被告荔盈公司销售人员章敏向原告出具的购房方案，根据该方案案涉商铺房款总价829774元再加会员增值服务费80000元，合计909774元，其中首付499774元，剩余410000元进行银行按揭贷款，一共贷款10年每月偿还贷款4427元。同时被告荔盈公司作为商铺开发商向原告返租5年，每月租金5532元，5年合计租金331910元。原告是基于该方案才与被告荔盈公司签订《定制意向书》的。5.收据、POS签购单原件各2份；6.收款收据、银联POS签购单持卡人存根原件各2份；证据5、6，用以证明2017年7月1日和7月3日共支付了购房款419774元和会员增值服务费80000元。购房款419774元的收款单位是被告荔盈公司，会员增值服务费80000元的收款单位是被告丰渡公司。7.《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》原件1份，用以证明原告在2017年7月3日与被告荔盈公司签订了《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，该合同是被告荔盈公司打印好后提供给原告签订的，合同条款属于格式条款。另外，原告的身份信息是被告荔盈公司打印上去的，被告荔盈公司很清楚原告当时的年龄，在明知原告已超龄无法贷款的情形下，仍在合同中约定付款方式为银行贷款付款，有违诚信。8.业主反馈表复印件1份；9.特殊申请变更单（二）复印件1份；10.客户需求单复印件1份；证据8-10，用以证明《业主反馈》是2018年3月12日原告与被告荔盈公司销售人员章敏和易非安排下填写的，易非负责起稿，原告负责抄写。原告购房时，被告荔盈公司销售人员曾明确告知原告年龄未超龄可以进行银行贷款的事实。原告当时仍以为可以办理银行按揭，希望被告荔盈公司协助办理按揭贷款。《特殊申请变更单（二）》里的内容是被告荔盈公司销售员易非手写，原告签名的。2018年12月28日原告被明确告知无法办理银行按揭后，向被告荔盈公司提出了解除合同退还房款和会员增值服务费申请，被告荔盈公司销售人员易非、章敏作为经办销售人员在该变更单上签名确认，该变更单内所述情况属实。《客户需求单》是原告在被告荔盈公司要求下再次填写的，表达了要求解除合同退还房款和会员增值服务费的意思。11.中国农业银行银行卡交易明细清单原件1份、账户交易明细查询清单原件2份，用以证明2019年3月起不再收到案涉商铺的返租租金，被告荔盈公司也同意解除案涉合同，但一直不退还房款和会员增值服务费。被告荔盈公司在诉讼中举证如下：1.《定制意向书》原件1份；2.《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》原件1份；证据1、2，用以证明荔盈公司就负一层A031与原告签署网签合同。3.收款收据原件2份；4.成交确认单原件1份；5.楼款付款单原件1份；证据3-5，用以证明原告支付款项情况及双方确实存在买卖合同关系。6.特殊申请变更单、特殊申请变更单（二）原件各1份；7.彭丽崧身份证复印件1份；8.客户需求单原件1份；证据6-8，用以证明原告提出变更付款方式、退购房款申请。9.《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》原件1份，用以证明被告荔盈公司与原告签订秒秒金补偿协议。10.银行划账明细打印件3份，用以证明原告收取“秒秒金”费用记录。被告丰渡公司在诉讼中举证如下：1.项目联动分销具体事宜原件1份；2.房道网客户确认表原件1份；证据1、2，用以证明被告丰渡公司联合嘉联地产负责星港国际广场项目分销工作，为客户提供项目信息并带领客户至指定地点，为客户购买房产提供居间服务。3.《定制意向书》复印件1份；4.2017年7月1日被告丰渡公司向彭丽崧开具的《收据》原件1份；证据3、4，用以证明原告确认享受了居间服务，并支付了对价。5.确认书原件1份；6.《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》复印件1份；7.2017年7月3日被告丰渡公司向彭丽崧开具的《收据》原件1份；证据5-7，用以证明被告丰渡公司与原告形成居间服务合同关系，原告确认享受了居间服务，并支付了对价。8.中国工商银行网上银行电子回单原件1份，用以证明被告丰渡公司确认嘉联地产为原告购房提供服务并支付了佣金。经审查，原告出示的证据1-3、6、7、9、10，被告荔盈公司确认其真实性，本院对其真实性予以确认；原告出示的证据4、8，两被告对其有异议，本院对其证明内容不予确认；原告出示的证据5、11，提交了原件予以核对，两被告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。被告荔盈公司出示的证据1-10，原告确认其真实性，本院对其真实性予以确认。被告丰渡公司出示的2-8，原告确认其真实性，本院对其真实性予以确认；被告丰渡公司出示的证据1，提交了原件予以核对，原告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。综合原、被告的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：被告丰渡公司原名广州房道网络科技有限公司，于2018年5月23日变更为现名。2017年6月20日，被告荔盈公司（甲方）与被告丰渡公司（乙方）签订《星港国际广场项目推广服务合同》，约定乙方从2017年6月20日起至2017年7月19日止对星港国际广场进行独家电商推广服务；该项目由乙方根据项目状况进行深入市场调查研究，并根据甲方就该项目进程组织购房客参观选房；甲方确认在合同期间给予的销售价格为乙方独家授权价格，甲方不会低于此价格进行销售；乙方日常的推广费用由乙方自行承担，但大型的推广活动可由乙方提出方案，经甲方批准后，费用由甲方承担；乙方推荐的客户须与甲方签署《物业定制合同》及《补充协议》（如有），支付合同约定的首期房款，如客户选择按揭付款，则须签订按揭贷款合同；乙方所收取的服务费用由乙方自行与客户按照法律规定及行业标准协商取费，甲方不支付任何费用，但如客户不能成功购买或经甲方确认退房，乙方须于客户提出书面申请的3个工作日内无条件向该客户全额退还服务费，否则应按照乙方所收取客户的服务费的两倍向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除本合同而无需承担任何责任等。2017年6月20日，佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司在《项目联动分销具体事宜》上盖章确认，《项目联动分销具体事宜》明确成交界定为：客户支付首期楼款并与开发商签署《物业定制合同》（备注：若需要按揭贷款购买，则还需提供银行出具的《同意贷款书》方可认定成交）。2017年7月1日，被告荔盈公司（甲方）与原告（乙方）签订《定制意向书》，约定：原告向被告荔盈公司定制购买位于佛山市南海区星港城区负层A031号商铺，定金50000元，首期定制款369774元于签订《物业定制合同》及其补充协议当天付清，或2017年7月8日前付清（以先到期之日支付），通过贷款付款410000元，向银行申请贷款，乙方须于签订本《意向书》后3日内备齐并提交申请资料供银行审批（贷款年限和贷款额度以银行最终批复为准），如不能贷款的乙方须一次性支付余款。2017年7月3日，被告荔盈公司（甲方）与原告（乙方）签订《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，约定：乙方向甲方定制购买位于佛山市南海区************星港国际广场负一层A区031号商铺（以下简称涉讼物业），该物业依附的集体土地使用权现正处于抵押状态；物业定制总价款829774元；签订合同之日支付定金50000元，2017年7月3日前支付首期款419774元，乙方接到甲方通知之日起七日内办妥剩余定制款410000元的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于甲方或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式不足）；甲方于2017年9月30日前将合同约定的定制物业交付给乙方，交付的形式为钥匙的签收或收楼确认书的签署；甲方负责于2018年6月30日前办妥土地使用权抵押注销手续，双方直接签署政府部门指定版本的《买卖合同》；乙方逾期支付约定的定制款项，每逾期一天，按应付金额万分之二为标准向甲方支付滞纳金，逾期超过90天的，除乙方应付滞纳金外，甲方有权选择解除本合同，收回该物业，并要求乙方按定制总价的20%向对方支付违约金，已交付的款项及物业各自返还；乙方须于甲方书面通知后七日内前往甲方现场或指定地点办理贷款手续（若乙方选择商业贷款方式付款的），因乙方自身原因不能按约定办妥贷款手续而又拒绝选择其他付款方式的，视为逾期付款，乙方按上述约定承担违约责任；本合同双方前期定制意向，详细内容以签署政府部门指定版本的《买卖合同》及其附件为准。2017年7月1日，被告荔盈公司出具《收款收据》，确认收到原告涉讼物业的定金50000元。同日，广州房道网络科技有限公司出具《收据》，确认收到原告的会员增值服务费10000元。2017年7月3日，原告（甲方，出租方）与被告荔盈公司（乙方，承租方）签订《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》，约定：为奖励甲方在尚未具备开业条件的前提下购买涉讼物业，乙方同意在2017年9月30日前按日给予甲方经济补偿；甲方购买该物业选择按揭方式付款，于甲方付清首期房款（或定制款）次日起计至2017年9月30日止，到期后，协议自然终止；补偿金按日计算，每日182元；如双方因任何原因导致已签订的该物业《商品房买卖合同》或《物业定制合同》解除，乙方有权在甲方所付款项中直接扣减。同日，被告荔盈公司出具《收款收据》，确认收到原告涉讼物业的首期款369774元。广州房道网络科技有限公司出具《收据》，确认收到原告的会员增值服务费70000元。2017年7月3日，原告（甲方、出租方）与佛山星港城商业管理有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺交给乙方经营管理，租赁期自2017年10月1日起至2022年9月30日止，每月租金5532元，由乙方按月支付。同日，原告出具《确认书》，确认同意支付会员增值服务费80000元，并享受购买金沙洲星港国际广场项目一A031房额外七万的优惠。该确认书第2项备注：当本人没有成功购房或取消购房计划，或在签订《物业买卖合同》之前因任何原因放弃购房，本人可以随时联系房道网，随时申请退还已支付的服务费；第3项备注：当本人向开发商足额支付首期楼款并办妥与开发商签订《物业买卖合同》的手续，则房道网向本人提供的会员增值服务义务即告履行完毕，无论任何原因，本人同意不向房道网主张要求退还服务费等任何法律责任；第4项备注：鉴于会员增值服务仅向房道网会员提供，本人同意在签署之时自动成为房道网的会员，并可享受房道网会员相关服务权限。2017年8月3日，原告签订《收铺确认书》，确认星港国际广场经被告荔盈公司建设竣工，符合约定交付使用，被告依照合同约定如期交付原告使用。2018年1月23日，原告在《特殊申请变更单》上签名确认，该变更单内容为“申请按揭转一次性付款并享受一次性97折，折后价格为804881元，望批准！”2018年3月12日，原告填写《业主反馈表》，内容为：原告于1958年6月出生，2017年7月1日购买涉讼物业时已经59岁，当时销售人员确认原告可以以按揭10年的方式付款，后办理按揭的银行称原告因年龄问题、贷款资质问题（已经退休，银行流水不够，无收入证明）无法办理按揭，原告中途筹钱不成功，因年龄受限，个人无法办理一次性付款，且找不到亲友担保，希望贵公司协助办理以按揭方式付款，如果实在无法办理以按揭方式购买，申请退铺退款。2018年12月28日，原告填写《特殊申请变更单（二）》，内容为“原告于2017年7月1日购买涉讼物业，当时贵司销售员说原告可以办理10年供楼的商业按揭贷款，当签订定制合同协议后，办理按揭贷款的银行工作人员告知原告因年龄问题做不了银行按揭贷款，原告因身体原因，无力承受贵公司提供的分期方案，现申请解除与贵公司签订的定制合同协议，收回原告已交付定金及首期款419774元和会员增值服务费80000元，原告同意接受扣除定金50000元和该单位的返租收益，现申请贵公司退回已收的款项”。被告荔盈公司销售人员易非、章敏在《特殊申请变更单（二）》上签名确认。2019年6月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张与被告荔盈公司存在重大误解请求撤销《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，原告自认已收取被告荔盈公司支付的“秒秒金”费用补偿款16198元以及佛山星港城商业管理有限公司支付的租金88512元；被告荔盈公司主张原告支付逾期支付滞纳金及按购房款20%承担违约责任的基础系解除《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。重大误解是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的的。现原告以与被告荔盈公司存在重大误解为由请求撤销《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，但原告作为完全民事行为能力人，在选择按揭贷款方式购入涉讼物业时理应审查自己是否符合贷款的基本条件，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》均有约定不能贷款的情况下原告需一次性支付余款，原告亦在清楚其不符合贷款条件的情况下向被告荔盈公司申请按揭转一次性付款，可见双方当事人对贷款风险已经有明确约定，且该风险也非不能预见的风险，故本院对原告主张因重大误解请求撤销《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》的意见，不予采纳。原、被告签订的《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》约定：“原告接到被告荔盈公司通知之日起七日内办妥剩余定制款410000元的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于被告荔盈公司或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足）”，现原告于2018年1月23日向被告荔盈公司申请按揭转一次性付款并享受一次性97折，折后价格804881元，被告荔盈公司亦审批同意该申请，故原告应在2018年2月22日前以现金或转账方式支付剩余购房款304707元，但原告至辩论终结前仍未支付该款，逾期支付剩余购房款90天以上，原告的行为已构成根本违约，合同解除条件成就，被告荔盈公司有权解除合同。现被告荔盈公司在第二次庭审（即2019年8月1日）中明确请求原告支付逾期支付滞纳金及按购房款20%承担违约责任的基础是解除《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，故《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》于被告荔盈公司解除通知到达之日（即2019年8月1日）解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告请求返还被告荔盈公司收取的购房款419774元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求的两被告返还的会员增值服务费80000元，该增值服务费与原告支付的购房款共同构成原告购买涉讼物业的相应对价，被告丰渡公司应予返还，原告请求荔盈公司返还该会员增值服务费80000元，依据不足，本院不予支持。且根据原告签订的《确认书》，当原告没有成功购房或取消购房计划，或在签订《物业买卖合同》之前因任何原因放弃购房，原告可以随时联系房道网，随时申请退还已支付的服务费，被告丰渡公司与荔盈公司、佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司分别签订的《星港国际广场项目推广服务合同》、《项目联动分销具体事宜》亦约定客户成交需签署《物业定制合同》，若客户选择按揭付款，则须签订按揭贷款合同。现原告与被告荔盈公司仅签订了《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，未签订政府部门指定版本的《买卖合同》，且《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》已于2019年8月1日解除，故对被告丰渡公司不同意退还已收取的80000元的增值服务费的意见，本院不予采纳。如前所述,原告、被告荔盈公司、丰渡公司因合同的解除、购房款、增值服务费的返还发生争议，需经司法诉讼方能最终确定，故原告请求两被告支付逾期退还购房款利息及逾期退还增值服务费利息，依据不足，本院不予支持。原告未按合同约定期限付款致合同解除，应承担相应的违约责任。根据原告已收取佛山星港城商业管理有限公司租金的情形，结合涉讼合同的履行情况、原告的主观过错程度、被告的实际损失，本院确定原告应按购房款总额804881元的20%向被告荔盈公司支付违约金160976.2元，被告荔盈公司请求超出本院核定部分，不予支持。被告荔盈公司反诉请求的逾期支付滞纳金实际是逾期支付剩余购房款的违约金，在本院已支持被告荔盈公司合同解除违约金的情况下，对其请求逾期支付剩余购房款的违约金，本院不予支持。原告与被告荔盈公司签订的《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议。根据该补偿协议的约定，原告在《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》解除的情况下退还被告荔盈公司已付的补偿款，现《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》解除，故对被告荔盈公司请求解除《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》及原告退还已收取的“秒秒金”费用补偿款16198元，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认彭丽崧与广东荔盈置业有限公司于2017年7月3日签订的《星港国际广场“秒秒金”费用补偿协议》于2019年8月1日解除；二、广东荔盈置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款419774元予彭丽崧；三、广州丰渡科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还增值服务费80000元予彭丽崧；四、彭丽崧应于本判决发生法律效力之日起十日内返还“秒秒金”费用补偿款16198元予广东荔盈置业有限公司；五、彭丽崧应于本判决发生法律效力之日起十日支付违约金160976.2元予广东荔盈置业有限公司；六、驳回彭丽崧的其他诉讼请求；七、驳回广东荔盈置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取6689.39元（彭丽崧已预交），由彭丽崧负担1991.08元，广东荔盈置业有限公司负担3798.31元，广州丰渡科技有限公司负担900元，广东荔盈置业有限公司、广州丰渡科技有限公司负担部分应于本判决生效后十日内向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。彭丽崧多预交的本诉受理费4698.31元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。反诉受理费减半收取2458.95元（广东荔盈置业有限公司已预交），由广东荔盈置业有限公司负担537.21元，彭丽崧负担1921.74元，彭丽崧负担部分应于本判决生效后十日内向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。广东荔盈置业有限公司多预交的反诉受理费1921.74元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年八月十六日书记员  刘冬花