西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书（2018）陕0104民初830号原告（反诉被告）：陕西华润万家生活超市有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：徐健，该公司董事长。委托诉讼代理人：张钦，男，1986年11月3日出生，汉族，该公司法务，住该公司。委托诉讼代理人：郭芳，女，1978年5月12日出生，汉族，该公司法务，住该公司。被告（反诉原告）：西安市莲湖区XX餐厅，住所地西安市XX路XX广场XX号楼XX层。经营者：黄涛，男，1973年XX月XX日出生，汉族，住西安市高陵县XX乡XX村。委托诉讼代理人：刘春芳，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：仵江，陕西稼轩律师事务所律师。被告：黄波，男，1975年9月24日出生，汉族，无业，住西安市高陵县。委托诉讼代理人：刘春芳，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：仵江，陕西稼轩律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家超市）与被告（反诉原告）西安市莲湖区XX餐厅（以下简称XX餐厅）、黄波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润万家超市之委托诉讼代理人张钦，被告（反诉原告）XX餐厅之委托诉讼代理人仵江、被告黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润万家超市向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的场地租赁合同和补充协议于2017年6月16日解除；2.确认合同解除后被告遗留在租赁场地内的设施设备视为被告放弃所有权，原告有权任意处置；3.被告支付拖欠的租金1312231.83元（计算至2017年6月16日）；4.被告支付场地占用费395258.5元（从2017年6月17日至2017年11月10日）；5.被告支付违约金392938元；6.被告承担诉讼费用；7.被告黄波对以上费用承担连带赔偿责任。事实和理由：原告与被告黄波2015年7月7日签订《场地租赁合同》，约定由被告黄波承租太奥广场店二层1105平方米的场地用作经营餐饮，租期自2015年7月25日至2020年12月31日；2016年5月19日，双方签订补充协议，约定被告黄波将上述合同中的权利义务整体转让给被告XX餐厅并承担连带责任；2015年5月21日原告将场地交付被告黄波，被告黄波于当年9月29日营业。根据约定，被告应于2015年7月20日支付第一期租金，其后每3个月支付一次，但截至2017年6月16日，被告累计拖欠租金1312231.83元。原告多次催要无果，遂依据合同约定解除了合同，被告长期拖欠租金违反租赁合同根本义务，理应补交拖欠费用并承担违约责任，故诉至法院，望判如所请。 被告XX餐厅、黄波辩称，1、二被告不应支付原告租金1312231.83元。被告租用场地实际面积为1060平方米。2015年7月7日被告黄波与原告签订的《场地租赁合同》约定由被告黄波承租其太奥广场店二层1105平方米的场地用作经营餐饮。因合同约定的场地内有消防通道不能占用，经双方确认消防通道占租赁面积45平方米，应从租赁面积中扣除；双方在租赁合同时约定租用场地用于餐饮经营，早在被告进场装修前，原告即承诺天然气会在被告装修完之前安装到位。被告亦按照提供天然气的设计方案进行的装修，但截止现在原告仍未能兑现承诺。在装修期间被告多次与原告沟通天然气的问题，原告称已经上报正在办理。无奈被告拆除了已经安装好的设备花费330000元改气为电。后由于原告一直未将天然气安装到位，被告也一直未缴纳租金。经双方多次协商，被告为表示诚意向原告汇款300000元租金。在双方基本达成减免租赁费的时候，因原告更换了负责此事的主管领导，遂对之前的谈判结果一概不认，于2017年7月5日强行关闭被告黄波的店面。因此，租金应当以1060平方米为基数，每平米按照45元计付。2、二被告不应支付场地占用费和违约金。原告以被告拖欠租金为由主张违约金和行使单方合同解除权明显不当。被告之所以拖欠租金是基于原告未将天然气安装到位的违约行为行使的先履行抗辩权。自签订合同之日原告就告知被告天然气没有问题，后承诺以降低租金的方式弥补被告的损失，但始终没有落实，给被告造成了巨额的损失。3、被告的私人合法财物受法律保护，原告无权任意处置，原告应当赔偿被告全部财物损失。被告为经营该餐饮投资巨额资金装修、购买设备。因原告的违约行为导致双方产生纠纷，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告XX餐厅向本院提出反诉请求：1. 请求判令反诉被告华润万家超市退还保证金235000元、装修押金20000元；2.请求判令反诉被告华润万家超市赔偿损失及违约金共计2472752.6元；3.由反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告华润万家超市针对反诉辩称，1、其与反诉原告未约定必须提供天然气，在合同履行过程中并无违约之处。其公司从未向被告承诺必须提供天然气，且是否提供天然气并非其公司单方决定的。其公司作为出租人如约交付场地，反诉原告也完成装修并实际经营近两年之久，其公司已完成合同义务并未违约。反诉原告进场时已知晓没有天然气为何要继续装修，还特意进行了电力增容，可见反诉原告对于没有天然气的现状明知且无异义，只是后期经营不善以此为借口拒绝支付租金。现合同双方协商一致可以就约定的条款进行调整，但反诉原告长期拖欠租金严重违反合同约定，其公司多次催缴无效遂发函解除合同，为避免损失继续扩大，在反诉原告明确表示拒绝配合清场的情况下自行清偿并无不当，无需向反诉原告承担赔偿责任。2、反诉原告作为经营者需自行承担经营风险，在前期筹备过程中，装修、人员、宣传等都是缺一不可也是合理开支，现欲将开支转嫁给其公司没有任何依据。3、反诉原告长期占用场地经营却拒缴租金已属严重违约，应承担支付租金并承担违约赔偿责任。当事人围绕本诉与反诉诉讼请求一并依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：       2015年7月7日，华润万家超市（甲方）与黄波（乙方）签订《场地租赁合同》，约定乙方承租西安市XX广场XX层，计租面积1105平方米；经营商品种类餐饮，租赁期限自2015年7月25日起至2020年12月31日；场地租赁费标准为每月77350元（需折算每天的场地租赁费标准时应按照每月30天折算），租赁费自2017年1月1日起每二年调整一次，每次在上年基础上递增5%；乙方于本合同签订后7日内，一次性支付甲方履约保证金235000元；合同期间，乙方的如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营及超面积经营等违反本合同约定的行为时，甲方有权提前解除合同并扣留全部履约保证金作为违约金；甲乙双方签订本合同之后，乙方应于五个工作日内向甲方支付装修押金人民币20000元；乙方场地租赁费以人民币结算，每3个公历月结算一次，第一次场地租赁费的结算时间为2015年7月20日，以后乙方应在每个结算公历月的前15天结算场地租赁费，乙方场地租赁费以外其他费用均以人民币结算，结算周期为月结；在合同期内，乙方不得擅自将承租场地转租、分租、转让或转借联营等任何形式提供给第三方使用；乙方逾期交付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按月场地租赁费第2%向甲方支付违约金，乙方逾期交纳租金15日以上，甲方有权单方面提前解除本合同，并有权将履约保证金抵作乙方应交的场地租赁费和违约金，如乙方已交付的履约保证金不足以抵偿租金、违约金，甲方有权向乙方追偿。合同签订后，被告黄波于2015年11月按约支付保证金235000元、装修押金20000元。2016年5月19日，华润万家超市（甲方）与黄波（乙方）、XX餐厅（丙方）签订《补充协议（三方）》,内容为：“乙方因经营需要，自行出资向工商行政管理机关登记设立了本协议丙方；自2016年6月1日起原合同中乙方的权利义务整体转让给丙方享有和承担，丙方同意承担原合同项下的一切债权债务；乙方应就丙方履行原合同中的义务和责任向甲方承担连带责任”。2016年5月4日及2016年7月14日，被告黄波分两笔向原告共计转款300000元，原告认可该款项为被告支付的房屋租金。2017年3月28日，原告华润万家超市向被告XX餐厅送达《催款函》，内容为：“贵方自2016年1月1日起，一直拖欠我司租金，截止2016年12月31日拖欠金额共计862828.33元，按照合同约定，贵方应按季度预付2017年第一、二季度租金487305元，共计拖欠租金1350133.33元”。2015年9月至2017年6月，被告黄波多次通过邮箱发送邮件及送达告知函，XX超市XX沟通，要求华润万家超市落实安装天然气、降低租金、从新核实租用面积等事项，但均未得到华润万家超市的书面答复。2017年6月7日，原告华润万家超市向被告黄波邮寄送达《解约告知函》，内容为：“贵方已逾期向我司缴纳租金等费用超过15日，我司依据贵我双方所签《场地租赁合同》第五条第6项之约定通知贵方，于本函件发出之日起解除贵我双方租赁合同，同时我司要求贵方按照合同第八条至规定在2017年6月25日前向我司交还租赁场地……”。但快递回单上收件人签收处未有被告的签名。2017年10月27日，原告向被告XX餐厅送达《清场告知函》，内容为：“鉴于贵我双方《场地租赁合同》已经解除，我司于2017年6月28日发函要求贵方清场，但目前贵方仍有部分属具未清理完毕，为了避免双方后期出现纠纷及问题，请贵方于2017年11月10日前将原遗留的剩余属具撤出，如贵方仍置之不理，我司将采取必要的措施予以收回，对于滞留在租赁场地内的物品，均视为贵方放弃所有权，我司有权任意处置并且不需要对贵方做任何补偿”。被告黄波、XX餐厅于2017年11月6日回函，内容为：“我于2017年11月6日看到贵公司送来的清场告知函，告知函声称已经和我解除合同，并要求我于2017年11月19日前将遗留物品撤出，否则视为放弃所有权，对于贵公司霸道行为我不予认可也坚决不同意。我与贵公司签订合同后，我依约向贵公司缴纳保证金，投巨资对租赁场地进行装修，然截止目前贵公司仍未能解决该场地的天然气问题，经我多次和贵公司负责人协商未果，我保障我自己的合法权益无奈停止继续交纳租金，谁料贵公司非但没有出面解决问题反而强制关停我的经营场所，贵公司先是无法接入天然气导致我重大损失后又强制关停我的经营场所，由此种种非法行为给我造成巨额经济损失”。2018年1月16日，在陕西平非律师事务所律师冯光辉、刘春辉、苗红梅（实习）的见证下，对XX餐厅各个档口以及大厅内的物品进行登记，并制作物品清单。下午委托人搬移16个档口或房间内物品。在搬移办公室档口内物品时遭到XX餐厅承租人黄波阻挡没有搬移，华润超市催告黄波限期搬离物品，期限届满后，华润超市于2018年2月2日下午在律师的见证下，搬移了物品。2019年1月9日，黄波出具声明，其前来已将所经营的尚美滋美食广场所有可移动财产全部自行撤离，如有剩余视为遗弃，华润万家有权自行处理。并附有搬离物品清单一份。本院认为，原告与被告黄波签订房屋租赁合同，后原告又与二被告签订三方协议，黄波将原租赁合同项下的权利义务转让给被告XX餐厅，故该租赁合同的主体变更为出租方华润万家超市和承租方XX餐厅。合同内容系双方的真实意思表示，内容不违法法律强制性规定，应认定合法有效，双方均应依照履行。被告XX餐厅未按约定支付租金，构成根本违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付欠付租金。被告辩称其是为了保障自己的合法权益才停止交纳租金，因原告曾口头承诺过要给被告安装天然气，并在租赁面积中扣除消防通道占用面积45平方米、降低租金为45元/平方米，但均未兑现，属于违约。经查，租赁合同中关于是否必须安装天然气未明确约定，且事后虽原告就安装天然气及扣除消防通道占用面积、降低租金问题多次向被告提出，被告始终未书面答复，双方亦未形成书面补充协议，故被告之答辩意见，没有事实依据，本院不予支持。原告虽然已于2017年6月7日向被告黄波邮寄了《解约告知函》，但被告未签收送达，而是于2017年11月6日收到原告再次邮寄的《清场告知函》后回函，称刚得知原告要求解除合同一事，故租赁合同的解除时间应为通知到达被告的时间即2017年11月6日，被告应支付租金至该解除日止。合同解除后，被告在被通知腾房的情况下仍然占用原租赁场地，应比照租金支付清场之前的占用费，原告仅要求被告支付占用费至2017年11月10日。另原告要求被告按照欠付租金30%支付违约金，因比例过高，本院调整为以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付。关于原告第2项诉讼请求，要求确认合同解除后被告遗留在租赁场地内的设施设备视为被告放弃所有权，原告有权任意处置，没有法律依据，本院依法予以驳回。反诉原告XX餐厅要求反诉被告退还保证金、装修押金，因双方在租赁合同中约定反诉原告逾期交纳租金15日以上，原告有权将履约保证金抵作承租方应交的场地租赁费和违约金，故其诉讼请求没有事实依据，本院不予支持，该款项应先行抵扣反诉原告欠付的租金。另反诉原告要求反诉被告赔偿装修费等经济损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故其诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、原告陕西华润万家生活超市有限公司与被告黄波于2015年7月7日签订的《场地租赁合同》，及原告陕西华润万家生活超市有限公司与被告黄波、西安市莲湖区XX餐厅于2016年5月19日签订的《补充协议（三方）》于2017年11月6日予以解除；二、被告西安市莲湖区XX餐厅于本判决生效后十日内支付原告陕西华润万家生活超市有限公司房屋租金1436246.8元（2016年欠付租金862828.33元; 2017年起租金开始上浮5%，变更为81217.5元/月，每月按30日计算，自2017年1月起至2017年11月6日为828418.5元，共计1691246.8元，再抵扣原告已经交付的保证金235000元、装修押金20000元）；三、被告西安市莲湖区XX餐厅于本判决生效后十日内支付原告陕西华润万家生活超市有限公司房屋占用费10829元（比照租金81217.5元/月，2017年11月6日至2017年11月10日，共计10829元；四、被告西安市莲湖区XX餐厅于本判决生效后十日内支付原告陕西华润万家生活超市有限公司违约金；违约金计算方法：1、以607828.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日起计算至实际给付之日止；2、以828418.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月7日起计算至实际给付之日止；3、以10829元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月11日起计算至实际给付之日止；五、被告黄波对上述租金、占用费、违约金承担连带清偿责任；六、驳回原告陕西华润万家生活超市有限公司要求确认合同解除后被告遗留在租赁场地内的设施设备视为被告放弃所有权，原告有权任意处置的诉讼请求；七、驳回反诉原告西安市莲湖区XX餐厅要求反诉被告陕西华润万家生活超市有限公司退还保证金235000元、装修押金20000元并赔偿损失及违约金2472752.6元的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23603元、反诉案件受理费14311元，由原告（反诉被告）陕西华润万家生活超市有限公司负担5000元，由被告（反诉原告）西安市莲湖区XX餐厅负担32914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   成根平审  判  员   高  红审  判  员   倪晓盈  二〇一九年八月十五日  书  记  员  柯红蕊  1