浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初2316号 原告：周恩德，男，1984年6月6日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：邵婷婷，北京大成（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖鹤山，北京大成（温州）律师事务所律师。 被告：平阳楠盛小微园开发有限公司，住所地平阳县鳌江镇钱仓东江工业区。 法定代表人：吴南友。 委托诉讼代理人：吴建金，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金晓文，浙江人民联合律师事务所律师。 原告周恩德与被告平阳楠盛小微园开发有限公司（以下简称楠盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告周恩德委托诉讼代理人邵婷婷、赖鹤山，被告楠盛公司委托诉讼代理人吴建金到庭参加诉讼。2019年7月8日，本院向平阳县鳌江镇人民政府发函，后于2019年8月19日收到平阳县鳌江镇人民政府的回函。期间，双方向本院申请庭外和解30日。本案现已审理终结。 原告周恩德向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2017年4月2日的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》；2.判令被告向原告双倍返还定金160万元；3.判令被告向原告双倍返还购房款80万元；4.判令被告赔偿原告因搭建钢结构损失6000元、营业执照代办费用损失2000元，共计8000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月2日，原、被告签订《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》，约定原告向被告购买坐落于××镇××工业区××栋××单元××层厂房，建筑面积为942.1平方米，单价4255元／平方米，总房款为4008636元；原告应向被告支付总房款20%计80万元作为定金，于接到甲方通知之日起5日内支付40万元。同时约定，在销售过程中，被告将原告已经预订的厂房转售给第三方，被告将返还原告所交定金的两倍作为违约金赔偿原告。协议签订后，原告已向被告交付了定金，并支付了40万元购房款。合同履行过程中，被告将涉案厂房转让给温州广森纸业有限公司，被告应双倍返还原告定金160万元。另外，由于被告的违约行为已致使原告不能实现合同目的，故2017年4月2日签订的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》应予解除，被告应双倍返还原告购房款80万元。涉案合同签订后，原告还依被告指令，支付了钢结构搭建费用6000元、代办营业执照费用2000元，该部分损失亦应由被告赔偿。后经原告多次交涉，被告至今未向原告支付相应款项，请支持原告诉请。 原告还陈述：1.被告辩称的原告不符合入园条件是发生在《厂房预订协议书》签订之后，且该入园条件的政府政策并非双方约定的合同解除条件，不影响合同效力。2.产业入园的审批或备案手续均由被告负责办理，但被告未能证明其已向相关行政部门提交过入园申请材料，或有关行政部门出具的有关原告不符合入园条件的材料。3.被告提供的《环境影响分析报告》于2018年9月份才确定涉案小微园的印刷包装范围，但被告在庭审中却称其于2017年年底左右已知晓涉案厂房未在彩印包装范围，故被告可能存在虚假陈述。4.协议签订后，被告销售人员问其厂房情况，原告报了数据给被告销售人员，后鳌江镇有关部门到其企业进行了考察。被告原先的项目结构是70%机械、30%其他，原告是能入园的，后被告将项目改成70%彩印、30%服装和机械，才造成原告无法入园。第一次申报的时候，被告称能耗太高，第二次申报的时候，被告销售人员称原告名下有彩印厂，所以政府不给入园。之后，被告叫原告等他消息。现被告未书面通知原告解除涉案协议的情况下，擅自转让涉案厂房，已构成违约。 被告楠盛公司辩称：1.被告同意解除与原告签订的《厂房预订协议书》。2.根据双方签订的《厂房预订协议书》，现因原告从事的吹膜行业不符合入园条件而未能被平阳县小微企业创业园建设管理领导小组批准入园，致使双方无法签订正式买卖合同，故被告依约不退还前期收取原告交纳的款项，且原告主张双倍返还购房款亦无法律依据，依法应驳回原告的第2、3项诉讼请求。3.原告所主张的因搭建钢结构损失及代办营业执照费用损失系原告与第三方间的合同关系，不构成本案的损害赔偿，应予驳回。4.原告不能入园一方面是环保问题，一方面是创收问题，因原告不符合入园条件，故被告一直未通知原告签订正式买卖合同。5.涉案小微园的主导行业由机械机电行业调整为彩印包装行业，则环评、安评、企业准入等都需重新报批，因原告申报企业不符合入园条件，被告已告知原告该事实。诉讼过程中，被告楠盛公司同意赔偿原告因搭建钢结构损失、营业执照代办费用共计8000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的原告身份证，被告企业信息，银行明细清单，收款收据，双方均提供的《预定协议书》），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的微信聊天记录、收款收据（金额为2000元），用以证实钢结构搭建费用、营业执照代办费用合计8000元，因被告在诉讼过程中对于该费用予以同意支付，故本院对该组证据予以确认；2.被告提交的（2018）36号平阳县人民政府专题会议纪要，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明平阳县人民政府于2018年4月12日作出就平阳楠盛产业城项目产业调整事项作出专题会议纪要，其中主导行业由机械机电行业调整为彩印包装行业，主导行业以外的其他行业按机械机电行业15%、服装行业15%的比例予以限制的事实；3.被告提交的专家咨询意见、会议签到表，与本案争议事实无关，本院不作认定；4.被告提交的环境影响分析报告，系浙江中蓝环境科技有限公司于2018年9月出具，即在涉案厂房出售日期之后，故该报告不影响本案的处理结果，本院不作认定；5.被告提交的平政办（2017）227号办公文件，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明入园企业须符合小微园总体规划和产业定位，同时对于入园企业固定资产投资、销售产值、能耗、安全生产、环保等均作出要求的事实；6.被告提交的《关于平阳楠盛瓯南产业城入驻企业（第一批）项目准入的通知》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明政府主管部门公布的第一批27家准入企业名单，而原告不属于第一批准入企业名单之列；7.被告提交的《商品房买卖合同》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明被告于2018年6月15日与案外人温州广森纸业有限公司签订《商品房买卖合同》，将涉案厂房出售给温州广森纸业有限公司的事实；8.被告提交的情况说明，结合本院依职权调取的函，可以证明被告于2017年11月向鳌江镇经发局提交了周恩德申报的王林轩纱线厂的项目综合评估表，后小微园准入预评小组对企业进行了实体调研，根据调研情况以及相关资料，初步评定结果为不予准入的事实。 本院依法与滕培峰制作谈话笔录，滕培峰陈述：滕培峰系楠盛公司的销售总监，楠盛公司将申报材料报送鳌江镇经发局，鳌江镇经发局对周恩德企业进行现场考察，评查结果为周恩德企业能耗偏高，并离居民区过近，不符合入园条件。后被告与原告沟通时提出两种方案供原告选择：一是调整位置，即调整到离居民区远的位置；二是退房并按社会利息进行补偿。因两个方案均协商不下来，被告就通知原告退款，但原告无视被告的通知。之后，被告将涉案厂房出售给第三人，但原告周恩德与温合伟于2018年11月份到新业主处闹，后与滕培峰发生肢体冲突并报警，之后原、被告未再联系。对该份谈话笔录，原告不予认可，被告对三性无异议，本院对其证明目的在说理部分予以阐述。 结合上述认定的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2017年4月2日，原告周恩德（乙方）与被告楠盛公司（甲方）签订一份《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》，约定乙方向甲方预订楠盛瓯南产业城厂房，厂房位于××镇××工业区××栋××单元××层，建筑面积约为942.1平方米，单价为4255元／平方米，总房款以签订正式《买卖合同》时的总房款为准，乙方于协议签订之日向甲方支付总房款的20%作为定金，计800000元。合同第4条约定，乙方企业从事吹膜，必须符合国家产业政策及小微园产业规划发展要求，报鳌江镇人民政府县经信局入园条件通过备案，否则无条件退出。第13条约定，乙方须在收到甲方通知之日起5日内签订《买卖合同》，如未在规定时间内签约，则视同放弃所预订的厂房，前期收取的费用不予退还。第15条约定，在销售过程中，若甲方将乙方已经预定的厂房转售给第三方，甲方将返还乙方所交定金的两倍作为违约金赔偿给乙方。第17条约定，乙方按照本协议的约定交纳费用后，因乙方原因造成未能按照本协议的约定与甲方签订《买卖合同》，甲方不予退还前期所收费用。同日，原告支付定金80万元和预付购房款40万元。 2017年11月30日，平阳县人民政府办公室印发平政办〔2017〕227号《关于印发平阳县小微企业创业创新园管理办法的通知》，该通知载明：“现结合《平阳县加快推进小微企业创业园建设实施细则》（平政办〔2015〕73号）具体要求，特制定本办法……第五条，本办法适用于小微园不同开发主体及入驻小微园的所有企业……第十三条，入园企业必须符合小微园总体规划和产业定位，为平阳县域内依法登记注册、具有独立法人资格、合法经营、依法纳税、具有良好信用记录的工业企业……第十六条，入园企业必须成长性好，有发展潜力，三年内销售产值达到2000元/平方米以上，亩均税收达到150元/平方米以上，营业收入年均增长10%以上……第十七条，入园企业须符合节能减排、安全生产、环保、低碳的要求……第二十二条，入园企业拟投资建设或厂房购置，应向项目所在地乡镇人民政府（开发区管委会）提出申请，审核后报县经信局（县小微企业创业园建设管理办公室）准入，经批准后方可入园……”。2018年4月12日，平阳县人民政府印发〔2018〕36号《专题会议纪要》，该会议纪要载明：“2018年3月19日……召开县政府专题会议，就平阳楠盛产业城项目产业调整有关问题进行协调……在符合环保、安全生产、消防安全的前提下，该项目主导行业由机械机电行业调整为彩印包装行业……该小微园主导行业以外其他入园的30%产业，按照机械机电行业15%、服装行业15%的比例予以限制……平阳楠盛小微园开发有限公司严格按照规定流程，做好主导产业调整后的环评、安评、消防安全、企业准入等重新报批工作”。 另查明，2017年11月，楠盛公司向鳌江镇经发局提交了周恩德申报的温州周耀塑料制品有限公司、尤秋林申报的王林轩纱线厂、温合伟申报的舟山市迦特包装制品有限公司的3家入园企业项目综合评估表，鳌江镇经发局、安监分局、环保分局组成了小微园准入预评小组，并对该3家企业进行了实地调研，预评小组对周恩德申报的温州周耀塑料制品有限公司初审综合评定结果为不予准入。2018年6月15日，被告楠盛公司就涉案厂房与案外人温州广森纸业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记，合同价格为4007641元。同年12月29日，平阳县小微企业创业园建设管理工作领导小组办公室印发平小微办〔2018〕23号《关于平阳楠盛·瓯南产业城入驻企业（第一批）项目准入的通知》，认为有27家企业符合《平阳县加快推进小微企业创业园建设实施细则》、《平阳县小微企业创业创新园管理办法》规定的入园标准，予以准入，其中购买2＃A单元四五层厂房的温州智铖电子有限公司在该27家企业名单中。 本院认为，原告周恩德与被告平阳楠盛小微园开发有限公司于2017年4月2日签订的《厂房预定协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据双方签订的协议书名称以及协议中有关需签订《买卖合同》等内容的约定，本案系商品房预约合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，故本院将本案案由调整为商品房预约合同纠纷。因被告同意解除双方签订的《厂房预订协议书》，故对原告周恩德要求解除该协议的请求，本院予以准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，根据各方当事人陈述以及鳌江镇人民政府出具的《情况说明》、回函，以及结合滕培峰的谈话内容，可以看出被告楠盛公司在《厂房预订协议书》签订后，积极向原告收集企业信息资料，并向政府有关部门报送入园项目综合评估表。此后，经小微园准入预评小组评审和实地察看，周恩德申报的温州周耀塑料制品有限公司不符合准入条件，对于该评审结果显然不是楠盛公司签约时所能预见。因此，本案在原告申报的企业不符合准入条件的情况下，导致双方无法继续履行合同的原因，应视为不可归责于双方的事由。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，《厂房预定协议书》第4条约定，“原告企业从事纺织，必须符合国家产业政策及小微园产业规划发展要求，报鳌江镇人民政府县经信局入园条件通过备案，否则无条件退出。”因此，在原告申报的企业不符合准入条件的情况下，涉案《厂房预定协议书》已无法继续履行，被告方享有单方终止合同的权利而无需征得原告方的同意。故被告在合同的权利义务终止的情况下，将涉案厂房出售给案外人，并不构成违约行为。虽然《厂房预定协议书》第14条约定“在销售过程中，若被告将原告已经预定的厂房转售给第三方，被告将返还原告所交定金的两倍作为违约金赔偿给原告”，但结合协议整体以及上下文理解，该约定的前提条件应为原告预定的厂房符合准入条件，否则与协议第4条约定存在前后矛盾。综上，导致双方商品房买卖合同未能订立的原因应认定为属于不可归责于双方的事由，故被告楠盛公司应将定金80万元以及预定购房款40万元均返还给原告周恩德。因此，原告周恩德要求双倍返还定金、购房款以及被告楠盛公司要求没收定金的意见，本院均不予采信。关于原告要求返还代办公司服务费、装修费及相应利息的问题。在诉讼过程中，被告楠盛公司对该部分费用同意支付，本院不持异议。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告周恩德与被告平阳县楠盛小微园开发有限公司于2017年4月2日签订的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》； 二、被告平阳楠盛小微园开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周恩德定金80万元、购房款40万元，合计120万元； 三、被告平阳楠盛小微园开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告搭建钢结构费用6000元、营业执照代办费用2000元，合计8000元； 四、驳回原告周恩德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26128元，减半收取计13064元，由周恩德负担5228元，平阳楠盛小微园开发有限公司负担7836元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 包崇鸽 二〇一九年八月二十六日 代书记员 应培雷