福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初6050号 原告：邓春生，男，1975年1月3日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 原告：杨华桂，女，1976年1月10日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 二原告共同的委托诉讼代理人：庄建明，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 二原告共同的委托诉讼代理人：钟重祥，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所执业律师。 原告邓春生、杨华桂与被告万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓春生、杨华桂共同的委托诉讼代理人庄建明，被告万星置业公司的委托诉讼代理人黄民山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓春生、杨华桂向本院提出诉讼请求：万星置业公司支付给邓春生、杨华桂逾期交房违约金46240.61元（以已付购房款为基数，按日万分之二计算，自2018年7月1日起计至万星置业公司实际交房之日即2019年5月24日止）。事实和理由：2018年2月6日，邓春生、杨华桂与万星置业公司签订一份编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》，约定万星置业公司将万星城市广场第xxx幢xxx室出售给邓春生、杨华桂，总价款为707043元。合同签订后，邓春生、杨华桂依约支付了购房款，但万星置业公司未履行合同义务。合同约定万星置业公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付给邓春生、杨华桂使用，但万星置业公司未按照合同约定的时间向邓春生、杨华桂交付涉案房产，逾期交房，直至2019年5月10日才通知邓春生、杨华桂于2019年5月24日可以办理交房手续。按照合同约定，万星置业公司逾期交房超过90日，邓春生、杨华桂有权要求万星置业公司自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向邓春生、杨华桂支付已付款万分之二的违约金。邓春生、杨华桂虽多次催讨，但均未果，为此，提起本案诉讼。 万星置业公司辩称，第一，他们公司不存在逾期交房的违约事由：1、本案讼争小区周边市政配套设施道路因征迁问题致使暂停施工至2017年11月才恢复施工，且该部分配套设施于2018年5月28日才竣工验收，但是仍有部分连接本案讼争小区的住宅主要入口处的道路因征迁至今仍无法施工。2、2013年8月2日至2017年9月30日期间中到大暴雨有185天，35度以上高温天气有192天，6级及以上台风共43天，以上共计420天。3、福建省政府为了提升新建住宅小区配电设施防涝建设标准，要求小区的配电站房、备用发电机用房等10千伏公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上，并高于当地防涝用地高程，有福建省人民政府办公厅闽政办2016年3月1日（2016）29号文件为据。该措施实施前已经开工但尚未竣工的新建住宅小区适用本措施。本案讼争小区于2017年8月根据电力部门的规定将小区原设计在地下室的配电房等设计变更到一层平面。因变更，供电所于2018年8月6日答复同意变更方案。因该变更的原因非他们公司所能控制的因素导致无法正常交房，他们公司有权据实顺延交房的时间。4、由于邓春生、杨华桂至今未支付逾期付款违约金及办证费用，根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第四条及第五条的约定，他们公司有权将交房的时间顺延至逾期付款违约金、办证费及其他相关费用实际支付之日止，且无需承担违约责任。第二，至今政府还有部分土地未交付给他们公司，导致他们公司部分项目至今无法施工。第三，退一步讲，如果存在逾期交房的违约行为，邓春生、杨华桂同意接收，根据双方签订的《合同补充协议》第五条第5项的约定，视为他们公司已经按合同约定交付房屋，他们公司无需承担逾期交房违约金。 本院经审查认定事实如下：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2018年2月6日，邓春生、杨华桂与万星置业公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，该合同包含附件十一《补充协议》等内容，双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，邓春生、杨华桂购买万星置业公司开发的址在南安市，预测建筑面积131.25平方米，单价为每平方米5386.99元，总价款707043元。第七条约定，付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应当于2018年2月6日前支付首期房价款217043元，占全部房价款的约30％，余款490000元向中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）申请贷款支付。第八条约定，逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见补充协议附件十一第四条。第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见附件。第二十八条约定，补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第三条约定，……1、乙方应于2018年2月6日向甲方支付首期款共计217043元，余款共计490000元办理银行按揭……3、甲方仅限于协助乙方向甲方指定银行办理商品房抵押贷款……4、乙方应当在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，按揭银行需要增加文件时，乙方应当于接到银行或甲方书面通知后7日内提交增加的资料，否则视为逾期付款……第四条约定，乙方如未按《合同》约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方在甲方书面催告30日后仍未支付应付款的，甲方有权解除合同。甲方解除《合同》的，乙方所交定金不予退还。第五条约定，1、双方同意该商品房不适用合同第四章第九条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2017年12月31日前将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件。2、甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限。3、若乙方尚未按照《合同》及本补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；（2）乙方未能按期偿付按揭贷款本息导致甲方承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权相应据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无需承担逾期交房的违约责任。4、房产符合《合同》约定的交付条件后，如乙方未能按甲方交房通知上规定时间内同甲方办理该房产之交接手续并且无书面说明原因，则视为乙方对该房产之楼宇及一切设施均无异议，同意接收该房产，并承担相应责任。5、如果在规定的日期内未达到合同约定的交付条件，但经甲乙双方协商乙方同意接收房产，则视为甲方已经按《合同》交付。6、除火灾、水灾、飓风、、地震等不可抗力的原因外以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延）：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度的；（2）遇到日降雨量超过60ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）非甲方原因的市政配套项目未完成而造成不能入住；（7）其他非甲方所能控制的因素。第六条第二款约定,甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。第十三条第二款约定，本《合同》及补充协议虽然是由甲方提供，但所有条款均经乙方逐条详细查阅，双方达成共识而填写。乙方放弃以甲方提供格式《合同》而导致《合同》约定无效的主张。邓春生、杨华桂于2018年2月6日合同签订时支付首期购房款217043元，并和万星置业公司、建设银行南安支行于2018年5月15日签订《个人住房借款合同》，建设银行南安支行于2018年5月18日将490000元贷款发放给万星置业公司。本案工程于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司于2019年5月10日通知邓春生、杨华桂于2019年5月24日办理交房手续，但双方至今未就本案商品房办理交房手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、万星置业公司提供的《天气资料分析报告》，系气象部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程从2018年2月6日双方签订合同之日到2018年6月30日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60MM、六级或六级以上大风天气共5天，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2018年7月5日，而在这期间又遭遇上述原因1天，故可以再顺延到2018年7月6日交房。万星置业公司主张高温天气应予以顺延交房，但是合同约定可以顺延交房的天气因素是日降雨量超过60MM或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的，并没有约定高温天气可以顺延交房，故对于万星置业公司的该主张，不予采纳。2、万星置业公司提供的图纸、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、现场照片、《美林街道办事处关于南安万星城市广场请求减免暨缓交城市基础设施配套费的请示》、闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》、《新建住宅小区供电方案答复书》，用于证明万星置业公司因市政配套设施问题及配电箱设计变更而逾期交房，上述证据能否成为万星置业公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。3、万星置业公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，加盖相关单位的印章，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。 本院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，邓春生、杨华桂向万星置业公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，邓春生、杨华桂与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。邓春生、杨华桂在2018年2月6日合同签订时已支付首期购房款217043元，虽然附件十一《补充协议》约定乙方应在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，但因邓春生、杨华桂在办理按揭贷款时需要万星置业公司的协助，而万星置业公司未能提供证据证明其在签订《商品房买卖合同》时要求邓春生、杨华桂提供按揭银行所需的全部资料，邓春生、杨华桂迟延提交的相关证据，故万星置业公司辩称的邓春生、杨华桂存在逾期付款行为不能成立。虽然附件十一《补充协议》第五条第三款约定若邓春生、杨华桂没有付清办理产权证应预交的费用，万星置业公司有权相应据实顺延交房时间，而无需承担逾期交房的违约责任，但该条款的具体内容系由万星置业公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于格式条款，邓春生、杨华桂是否交纳办理产权证相关费用，属于交房以后的事情，并不影响万星置业公司履行其交房义务，该格式条款的约定免除万星置业公司的责任、加重邓春生、杨华桂的责任，排除邓春生、杨华桂的主要权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。据此，邓春生、杨华桂已按时支付购房款，其享有请求万星置业公司依照合同约定时间交付本案商品房的权利。邓春生、杨华桂和万星置业公司对《商品房买卖合同》约定的交付时间2018年6月30日均无异议。关于涉案商品房的交付条件，虽然《商品房买卖合同》第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”，但是附件十一《补充协议》第五条第一款将交付条件变更为“（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件”，因《补充协议》第五条第一款的约定并不存在明显排除万星置业公司责任、加重邓春生、杨华桂责任、排除邓春生、杨华桂主要权利的，故该条款有效，关于商品房交付条件应适用该条款约定。据此，万星置业公司应当在2018年6月30日前，将符合《补充协议》第五条第一款约定条件的商品房交付给邓春生、杨华桂。因根据《补充协议》第五条第六款约定，如遇到日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气可以延期交房，而本案工程从2018年2月6日双方签订合同之日到2018年6月30日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气共5天，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2018年7月5日，而在这期间又遭遇上述原因1天，故可以再顺延到2018年7月6日交房。本案工程虽已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格，但万星置业公司于2019年5月10日才通知邓春生、杨华桂于2019年5月24日办理交房手续，故万星置业公司已构成逾期交房，且已超90日，根据合同约定，万星置业公司应支付给邓春生、杨华桂自逾期交房之日即2018年7月7日起至2019年5月24日止（共322日），每日按邓春生、杨华桂已付购房款707043元的0.02％计算的逾期交房违约金45534元，邓春生、杨华桂诉讼请求中超出此部分的，不予支持。万星置业公司辩称，小区周边市政配套设施因征迁问题暂停施工，部分配套设施于2018年5月28日才竣工验收，导致讼争小区无法整体验收交付，并提供图纸、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、现场照片、《美林街道办事处关于南安万星城市广场请求减免暨缓交城市基础设施配套费的请示》欲证明其主张；本院认为，本案建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司自身在合同约定的交房时间前并不具备其本应具备的交房条件，因此市政配套设施的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，其辩称亦不予采纳。万星置业公司又辩称，讼争小区于2017年8月根据电力部门规定变更配电房设计，并提供闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》、《新建住宅小区供电方案答复书》欲证明其主张；本院认为，闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件于2016年3月1日印发，在本案合同签订之前，万星置业公司本应根据文件内容及时变更设计方案，但其并没有提供其及时申请变更，只因电力部门迟延批复造成方案无法变更，致使万星置业公司迟延交房的证据，故万星置业公司提供的上述证据亦不能构成其免责的理由，不予采纳，对其辩称也不予采纳。万星置业公司辩称土地部分未交付，但未能提供证据予以证明，故万星置业公司的该辩称，不予采纳。 综上所述，本院对邓春生、杨华桂的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付邓春生、杨华桂逾期交房违约金45534元； 二、驳回邓春生、杨华桂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费956元，减半收取计478元，由邓春生、杨华桂负担8元，由万星（南安）置业有限公司负担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王毅刚 二〇一九年八月十六日 法官助理李晓琳 书记员杨雯君 速录员陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3-