贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0526民初100号原告陈永相，男，汉族，1988年11月15日生，小学文化，农民，住威宁县。委托代理人刘德超，威宁县法律援助中心法律工作者。一般授权代理。被告卯明举，男，1985年7月8日生，汉族，初中文化，住址同上。原告陈永相诉被告卯明举房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员马芬团适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告卯明举均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈永相诉称：2011年6月，我从李满全处转租被告卯明举出租给李满全的房屋用于开手机专卖店，并经过被告卯明举的同意。2011年7月16日，我与被告卯明举另行签订了房屋租赁协议，租期自2012年3月至2016年3月，四年租金共计27000元。因被告卯明举的房屋老旧，我与被告协商，由被告陈永相返还7000元租金用于改装两个门面的卷帘门，当时我交了20000元的租金，7000元用于改装卷帘门。我装修门面共花费8316.8元。2013年3月3日（农历），被告卯明举欲将出租给我使用的房屋拆除重新修建，等新房屋建好后我再搬进来继续使用，我当时没有同意。2013年3月5日（农历），被告卯明举没有经我同意强行将我的东西搬出。被告当时说退我10000元租金，等他新房子修好后再搬进来，由于被告卯明举归在昆明，由其嫂子送了10000元到我家。2013年10月房屋修好后，我要求搬进去继续使用，被告卯明举及其家人一直不同意。由于被告不按协议履行，给我造成较大的经济损失，经我多次找被告协商未果，特诉至人民法院，请求人民法院判决：1、由被告返还我房屋租金5000元及利息；2、由被告支付我装修门面的费用8136.80元及利息；3、由被告赔偿我经营损失1200元；4、由被告赔偿违约金3000元。被告卯明举辩称：原告租我的房子是事实，当时约定租金27000元，我返还7000元给原告自己改装卷帘门。用了一年后，我要拆旧翻新时是与原告协商好的，由我退还他10000元的租金，双方解除合同。我要求原告将房屋内的东西全部搬完后再来拿钱。原告到我家来拿钱时已经告知我东西完全搬走了。我们的合同已解除，我已退了原告10000元租金。对原告的诉讼请求，我不同意赔偿。经审理查明：2013年6月，原告陈永相从李满全处转租得被告卯明举出租给李满全的房屋用于开手机专卖店，并经过被告卯明举的同意。2011年7月16日，原告陈永相与被告卯明举签订了房屋租赁协议，内容为：甲方卯明举、乙方陈永相，经甲乙双方协商达成以下协议：一、甲方把棒木村大地老包门面2个租给乙方使用，期限从2012年3月至2016年3月止（农历）；二、乙方一次性付清租金27000元，7000元甲方付给乙方改门面，故乙方只付现金20000元；三、甲乙双方自签字之日起生效，如一方反悔，将负一切法律责任和经济损失，经济损失损失按市场价十倍赔偿。甲方签字人卯明举，乙方签字人陈永相。当时原告陈永相付了20000元的租金给被告卯明举，7000元用于改装两个卷帘门。原告使用房屋一年后，被告卯明举欲将出租给原告陈永相使用的房屋拆旧翻新，双方协商，由被告卯明举退还10000元租金给原告诉陈永相，原告将房屋内东西搬出。2013年4月12日，由于被告卯明举在昆明，由被告的哥哥卯明尔与原告陈永相签了一份租房协议，内容为：甲方卯明举、被委托人卯明尔，乙方陈永相，经甲乙双方协商达成以下协议：一、甲方把棒木村街上门面1个租给乙方使用，期限为建好门面之日起四年；二、乙方一次性付清甲方租金每年5000元，合计20000元；三、甲乙双方自签字之日起生效，如一方反悔，将负一切法律责任和经济损失，经济损失损失按市场价十倍赔偿。甲方签字人卯明尔，乙方签字人陈永相。证明人陈永兵。协议内容系村长书写，村长同时写了一份授权委托书，内容为：我是羊街镇棒木村上院组村民卯明举，现出差在昆明，特委托我兄长卯明尔与棒木村上院组村民陈永相签租房协议。委托书上只有被委托人卯明尔的签字捺印。事后，陈永相未要求被告卯明举对其与卯明尔签订的房屋租赁协议进行追认。被告卯明举的新房子修建完工后，原告要求履行与卯明尔签订的房屋租赁协议，被告卯明举不同意履行，双方发生争议。原告遂诉至本院。上述事实，有原、被告双方陈述及双方提交的书证在卷互为印证，事实清楚，可以采信。本案争议焦点：1、双方是否协商一致解除合同。2、卯明尔与陈永相签订的房屋租赁协议对卯明举是否具有法律约束力。3、原告的诉讼请求是否应当得到支持。本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告陈永相与被告卯明举签订的租房协议是双方协商一致达成的，原告已按约定履行给付租金的义务，被告卯明举应当按合同约定让原告使用房屋，而本案被告卯明举在原告只使用房屋一年后，欲旧房翻新，与原告协商，退回原告租金10000元，要求原告搬让，原告收到10000元后，被告便将原告存放于房屋内桌子等物品搬出。对陈永相与卯明尔签订的房屋租赁协议，因当时村干部写的授权委托书没有被告卯明举的签名，房屋租赁合同签订后未经被告卯明举追认，卯明尔属无权处分行为，该租房协议对被告卯明举没有法律约束力。但原告陈永相交给被告卯明举的租金是20000元，平均每年租金应为5000元，使用一年后，相应扣减租金5000元，剩下租金15000元，被告卯明举主张退回原告陈永相10000元租金即解除合同不符合日常规则，从被告卯明举之兄长卯明尔与原告签订租房协议内容分析，符合原告主张的退回10000元租金，待被告房屋建完工后仍由原告使用一个门面的客观事实。但现在被告卯明举已不同意履行其兄长卯明尔与原告陈永相签订的房屋租赁协议，合同继续履行已无可能性，故被告卯明举应当退还所欠原告陈永相租金15000元，扣除被告卯明举已退还的10000元，再由被告卯明举退还原告陈永相租金5000元。因被告卯明举违约，应当支持违约金，故对原告请求支付违约金的请求本院予以支持，但原、被告双方约定的按市场人价10倍赔偿过高，应以未退还的租金5000元为基础，按同期银行贷款利率支付违约金自2013年3月至2016年1月共计34个月。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案原、被告协商由被告返还7000元租金给原告改装两个卷帘门，性质上属于被告对出租物的改装维修，但资金来源于原告支付的房屋租金，原告改装门面的前提是使用房屋4年，7000元的租金平均每年使用1750元，但原告只使用了一年被告便要求让出，7000元扣减1750元，被告应当返还原告租金5250元，同时按同期银行贷款利率支付原告利息自2013年3月至2016年1月共计34个月。以上两项租金合计返还10250元，利息应为10250元×6.15%÷12个月×34个月=1786.02元。原告主张赔偿1200元的损失费，因其未提供证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》九十七条、第二百二十条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、由被卯明举退还原告陈永相房屋租金10250元。二、由被告卯明举给付原告陈永相违约金1786.02元。三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项判决内容，限判决生效后10日内履行。案件受理117元由被告卯明举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  马芬团二〇一六年二月一日书记员  马 竞