广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初1424号原告：吕海源，男，汉族，1975年2月25日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：余文欢、卢家发，均系广东江畔律师事务所律师（2019年8月10号提交委托代理手续）。被告：周文发，男，汉族，1988年8月20日出生，身份证住址：广东省和平县。第三人：招商银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠城区江北文明一路**中信城市时代裙楼**。负责人：王敬刚。委托代理人：王杰诚，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：蔡炜杰，广东伟伦律师事务所律师助理。原告吕海源与被告周文发房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕海源、被告周文发到庭参加诉讼,第三人招商银行股份有限公司惠州分行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告吕海源与被告周文发于2017年2月26日签定《房屋买卖合同》，约定权属被告的房屋卖给原告吕海源，房屋座落:惠州市××大道××花园××房，面积137.11平方米,交易价格为人民币1478796元，约定付款方式:1、原告吕海源代被告周文发缴交自2017年2月至2017年12月该房屋的招商银行按揭贷款。2、原告吕海源代被告周文发支付该房屋的契税款，人民币22181.94元。3、2017年12月31日前,原告吕海源支付人民币40万元给被告周文发。4、剩余房屋购房款人民币97161406元以原告代被告还清该房屋招商银行按揭款本息作为付清。原告吕海源按合同约定,自2017年2月26日至2017年11月30日，代被告偿还招商银行按揭款10期，共85100元。2017年2月20日，原告代被告缴纳房屋契税22181.94元。2017年11月28日，原告吕海源向被告支付40万元购房款。现原告己按合同约定履行合同约定义务，支付合同约定的款项。原告发现被告涉及多项债务纠纷，未能按约定履行房屋交易。为保障当事的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决被告周文发履行房屋买卖合同所约定，将被告周文发名下、座落惠州市××大道××花园××房，面积137.11平方米的房屋办理转移登记至原告吕海源名下。原告在变更诉讼请求申请书中变更诉讼请求为：一、请求法院确认原告吕海源与被告周文发于2017年2月26日签定《房屋买卖合同》合法有效，二、请求判令吕海源继续代被告周文发偿还涉案房屋的银行贷款的义务，直至银行贷款清偿为止。三、判令被告周文发在清偿银行贷款，房屋具备办理房产过户手续的情况下，协助原告将登记在被告的名下房产，座落:惠州市××大道××花园××房，面积137.11平方米,按原告与被告所签定的《房屋买卖协议》约定，将房屋登记至原告吕海源名下。被告周文发没有提交书面的答辩意见，但在庭审时表示案涉房屋的按揭款均是原告替他向第三人偿还的，同时表示同意原告的诉讼请求。第三人招商银行股份有限公司惠州分行没有到庭参加诉讼。但在庭审后于2019年5月23日向本院提交的《情况说明中》称，被告向第三人贷款未还，第三人已经起诉并在法院达成调解，截止2019年5月23日，被告周文发仍欠第三人借款本息合计796692.23元。第三人招商银行股份有限公司惠州分行又于2019年6月24日向本院提交的民事答辩状中称，被告于2014年9月3日和其签订了《个人贷款及担保合同》并将本案标的房产抵押给了该行，截止2019年6月14日，被告周文发仍欠第三人借款本息合计796692.23元。在原告与被告向该行偿还上述欠款的本息后，该行同意按照相关程序注销抵押登记。原告于2019年6月27日向本院提交意见书，表示同意替被告周文发一次性向第三人招商银行股份有限公司惠州分行偿还拖欠的借款本息796692.23元。本院查明的案件事实经审理查明，2017年2月26日，原告和被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于惠州市××大道××花园××号房（面积137.11平方米）卖给原告，约定交易价格为人民币1478796元，约定付款方式:1、原告代被告缴交自2017年2月至2017年12月该房屋的招商银行按揭贷款。2、原告代被告支付该房屋的契税款，人民币22181.94元。3、2017年12月31日前,原告支付人民币40万元给被告。4、剩余房屋购房款人民币97161406元以原告代被告还清该房屋拖欠招商银行按揭款本息。同时约定，税费负担甲乙双方应当遵守国家房地产政策、法规并按照规定交纳办理房地产过户手续所需交纳的税费，除了约定交易税由卖方承担以外，其他税费并没有约定是由谁来承担。合同签订后，原告通过银行转账方式先后于2017年10月28日向被告支付了20万元购房款、于2017年11月29日分四笔、每笔均5万元，共向被告支付了20万元购房款。并自2017年2月26日至2017年11月30日，通过银行转账方式将按揭款支付至被告在招商银行开始的个人账户，替被告偿还招商银行按揭款10期，共85100元。2017年2月20日，原告代被告缴纳房屋契税22181.94元。另查一，2014年9月3日，被告和第三人签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向第三人借款人民币103万元用于购买惠州市××大道××花园××房，约定被告以其上述房产作为抵押物，作为被告向第三人还款的担保。2014年9月3日，第三人在惠州房产管理局办理了抵押登记手续。2014年9月3日，第三人向被告发放了借款103万元。因被告没有按期还款，第三人向本院起诉。经本院主持调解，达成了调解协议，本院根据该案的原告和被告达成上述调解协议，向该案的原告和被告送达了(2016)粤1302民初第694号民事调解书，该调解书调解协议如下：一、原、被告确认，第一被告应偿还原告借款余额1017124.99元及相应利息、罚息、复息（按双方签订的《个人购房借款及担保合同》计算）。二、第一被告欠原告贷款逾期本息共计151444.41元（利息暂计至2016年6月30日，此后利息按合同约定的贷款利率计算至清偿日止），第一被告于2016年7月1日前将上述款项一次性支付给原告。三、原告就上述第一被告的债务对第一被告提供抵押的位于惠州市××大道××花园××房享有优先受偿权。四、在上述抵押房屋办出房产证之前，第一被告每月按《个人购房借款及担保合同》的约定还款，如第一被告出现拖欠的情况下，原告有权对抵押房屋申请强制执行清偿全部欠款。在上述抵押房屋办出房产证后，第一被告在办证后30日内将全部贷款一次性归还。五、在第一被告将涉案全部贷款结清之前，原告不申请对抵押房屋解除查封；在第一被告将涉案全部贷款结清之后，原告才申请对抵押房屋解除查封。六、律师费10000元由第一被告自愿承担，并于2016年7月1日前支付给原告。另查二，第三人向本院提交《情况说明》称，被告于2013年9月3日在第三人处获批一手楼按揭贷款103万元，因被告违约，第三人于2015年1月向惠城区法院起诉（案号：（2016）月1302民初第694号）该案于2016年7月1日取得调解书截止2019年5月23日，被告仍欠第三人贷款本息合计796692.23元。另查三，原告在向本院起诉前，向本院申请并提供了担保，本院于2017年12月11日作出（2017）粤财保1015号民事裁定书，查封了惠州市××大道××花园××房(证号：粤房地预登惠州字第××号，房屋编号：441302009011GB00002F00200073，建筑面积137.11平方米)查封期限三年。查封价值以人民币50万元为限。另查四，被告周文发因拖欠案外人刘育洲50万元债务没有偿还，该债务已经本院判决（案号：（2015）惠城法民一初字第792号）生效并进入执行阶段，本院于201年月日裁定，查封了案涉房地产（轮候查封）。另查五，根据查档显示，惠州市××大道××花园××房于2018年1月12日办理了不动产登记证（证号：粤（2018）和正合适不动产权第0007243号）权属人是被告周文发。裁判理由和结果本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告和被告签订《房屋买卖合同》前，被告拖欠案外人债务未清偿，但合同约定的成交价没有明显低于市场价，且目前没有证据证明存在原告和被告存在恶意串通、底价转移财产，原告和被告于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效。原告表示同意替被告周文发一次性向第三人招商银行股份有限公司惠州分行偿还拖欠的借款本息796692.23元。原告诉请判令请求法院确认原告吕海源与被告周文发于2017年2月26日签定《房屋买卖合同》合法有效及请求判令原告吕海源继续代被告周文发偿还涉案房屋的银行贷款的义务，直至银行贷款清偿为止、请求判令被告周文发在清偿银行贷款，房屋具备办理房产过户手续的情况下，协助原告将登记在被告的名下房产，座落:惠州市××大道××花园××房，面积137.11平方米,按原告与被告所签定的《房屋买卖协议》约定，将房屋登记至原告吕海源名下的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。第三人经本院合法传唤。没有正当理由未到庭参加诉讼不影响本案的审理。经合议庭评议、审判委员会讨论并作出决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告吕海源与被告周文发于2017年2月26日签定《房屋买卖合同》合法有效。吕海源应偿还招商银行剩余按揭贷款还款。二、原告吕海源应当在本判决发生法律效力之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司惠州分行清偿完毕被告周文发名义的位于惠州市××大道××花园××房所拖欠的剩余按揭贷款余额（实际数额应以截至清偿之日止所拖欠的剩余按揭贷款余额为准）。第三人招商银行股份有限公司惠州分行应在上述房产按揭贷款余额清偿完毕之日起五日内解除对该房产的抵押登记手续。三、被告周文发应在位于惠州市××大道××花园××房注销抵押登记之日起五天内协助把该房产过户至原告原告吕海源名下。过户的相关费用和税款及费用，按法律规定应由出卖方承担的，则由被告周文发负担，按法律规定应由买受方承担的，则由原告原告吕海源负担。案件受理费9055元、保全费3020元，合计12075元（原告已预交12075元），由被告周文发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  朱 雄审 判 员  丘英强人民陪审员  沈苏娜二〇一九年八月二十七日书 记 员  李意玲