赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初7196号原告（执行案外人）：李巍，男，1980年3月3日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市红山区桥北镇龙山鸿郡A区3#-1152号。委托诉讼代理人：祖明宇，内蒙古方赫律师事务所律师。被告（申请执行人）：熊占明，男，1973年9月12日出生，公民身份号码×××，蒙古族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：刘振元，内蒙古奥星律师事务所律师。第三人（被执行人）：李晓东，男，1973年9月20日出生，公民身份号码×××，汉族，职业不详，现住赤峰市元宝山区元宝山镇向阳小区19栋321号。第三人：李志超,女，1976年1月25日出生，公民身份号码×××，汉族，职业不详，现住赤峰市。原告李巍与被告熊占明、第三人李晓东、李志超案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李巍及其委托诉讼代理人祖明宇，被告熊占明的委托诉讼代理人刘振元到庭参加诉讼，第三人李晓东、李志超经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李巍向本院提出诉讼请求：1、要求解除（2019）内0404民初执保235号民事裁定书中对赤峰市红山区桥北镇龙山鸿郡A区31-1152号房屋的查封并终止对该房屋的执行。2、请求判令赤峰市红山区桥北镇龙山鸿郡A区31-1152号房屋归原告所有。事实与理由：2019年1月13日，被告熊占明将第三人李晓东起诉至松山区人民法院，案号为（2019）内0404民初1229号，被告熊占明在起诉之前向松山区人民法院申请诉前财产保全，将登记在第三人李志超名下位于赤峰市××区号房屋的进行了查封，案号为（2019）内0404执保235号。现被告熊占明诉李晓东一案，已进入执行阶段，案号为（2019）内0404执1646号。原告李巍于2019年6月13日向松山区人民法院递交书面异议，松山区人民法院于2019年7月4日作出（2019）内0404执异134号，裁定驳回原告李巍的异议请求，并告知原告在15日内向人民法院提起诉讼。现原告依法提起本案诉讼，要求解除（2019）内0404民初执保235号民事裁定书中对赤峰市红山区桥北镇龙山鸿郡A区31-1152号房屋的查封并终止对该房屋的执行。理由如下:第三人李晓东与第三人李志超系夫妻关系，2014年4月10日第三人李志超在赤峰天泽房地产开发有限责任公司处单独购买了赤峰市红山区桥北镇龙山鸿郡A区31-1152号房屋一处，该房屋网签合同、预售许可证均登记在第三人李志超名下。2017年6月份原告李巍通过赤峰钧赛房地产经纪有限公司处得知第三人李志超欲出售赤峰市红山区桥北镇龙山鸿郡A区31-1152号房屋，在中介公司的引导下原告李巍与第三人李志超于2017年6月4日签订了“房屋买卖合同”，合同约定第三人李志超将赤峰市红山区桥北镇龙山鸿郡A区31-1152号房屋以100万元的价格出售给原告李巍，合同约定分期付款:申请人前期支付800000元（含定金），剩余尾款200000元待商品房证书出证后，于过户当日一次性结清。签订合同当日原告李巍支付定金50000元，于2017年6月6日银行转账支付355000元，于2017年6月13日银行转账支付395000元；合计800000元，同时原告李巍支付中介服务费10000元。原告李巍将前期购房款800000元交付后，第三人李志超将涉案房屋交付给了原告李巍，后原告李巍对房屋进行了装修并一直居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告李巍系涉案房屋的受让人，其已经对涉案房屋产生了物权期待权，原告李巍与第三人李志超签订了以物权所有权为目的的买卖合同，并交纳了800000元的对价，涉案房屋物权未能变动的原因并非原告李巍所致，故原告李巍不存在任何过错。（注:涉案房屋整个小区均不能办理房产证）其次，涉案房屋在法院采取查封措施之前，原告李巍就已经对涉案房屋进行了占有和使用，原告李巍已经对涉案房屋产生了物权期待权。最后，原告李巍完全符合前述法律的相关规定，原告李巍系涉案房屋的合法有效的权利人，且权利完全能够排除执行。综上，涉案房屋的查封执行，侵犯了原告李巍的合法权益，恳请法院查清案件事实，支持原告的诉讼请求。被告熊占明辩称，一、被答辩人诉请解除查封并终止对涉案房屋的执行无事实根据和法律依据。答辩人认为被答辩人与第三人李志超不存在真实的房屋买卖关系，仅是第三人为了恶意逃避债务的一种手段。被答辩人在诉状中声称，第三人李志超将涉案房屋卖给被答辩人，本案中第三人李志超对涉案房屋并未取得所有权，只是对房屋办理网签，仅属于物权的期待权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。第三人李志超在未依法登记领取权属证书的情况下将房屋出售给被答辩人，被答辩人对此是明知的，应当承担对已不利的后果。即使存在真实的交易关系，答辩人认为被答辩人与第三人李志超之间也仅存在债权关系。不论被答辩人与第三人李志超是否存在真实的交易关系，被答辩人在诉状中称是以1000000元的价格购买的涉案房屋。定金、首付款和预付款共计支付800000元，剩余200000元待办理过户时一次性结清。答辩人通过市场询价该小区在2017年6月份的市场成交价在7800元/㎡-7900元/㎡。涉案房屋是185.98㎡，价格100万元，换算后5376元/㎡,转让价格达不到交易时的市场交易价的百分之七十，系以明显低于市场价的不合理低价购买。答辩人认为双方的买卖合同是属于可撤销的合同，人民法院可以根据答辩人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。对此答辩人保留对涉案房屋2017年6月份市场价格进行评估鉴定申请。二、被答辩人请求判令涉案房屋归被答辩人所有的诉请不能成立。答辩人认为不动产物权的取得应当以不动产登记为准，只有经过不动产登记才能产生对抗效力。涉案房屋网签仍登记在李志超名下，李志超对涉案房屋亦未取得所有权，法院如何能将涉案房屋判令归被答辩人所有，如若将违背法律规定。三、案外人执行异议已经成为债务人逃避债务的一种手段，已趋于常态化。法院应本着以维护债权人的合法权益为前提，结合本案的客观事实，综合予以衡量，才能彰显法律的公平正义。综上所述，被答辩人的诉请不能成立，恳请法院本着公平、公正的原则，驳回被答辩人的诉请，以维护答辩人的合法权益。第三人李晓东、李志超未出庭应诉亦未提交书面陈述意见。双方当事人围绕诉讼请求和答辩主张依法提交了证据，本院依法组织进行了质证，对原告提交的内蒙古商品房买卖合同一份（14页）、销售不动产统一发票一枚、房屋预售许可证一份因被告无异议，证据形式、来源符合法律规定，且与本案具有关联性，本院依法予以采信；对原告提交的房屋买卖合同一份（4页）、收据三枚、银行转账凭证二页、中介费收据一枚，物业费收据六枚，彩色照片六张，龙发装饰工程有限公司家庭居室装饰装修工程施工合同一份、收据一枚，赤峰嘉毅物业服务合约一份、装修承诺书一份、业主入住声明一份，能够证明原告李巍在涉案房屋被法院查封前已经与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同，交付大部分购房款，并已经对涉案房屋进行装修、入住的事实，被告熊占明虽有异议，但未提供相反的证据予以推翻，本院依法予以采信；对原告提交的（2019）内0404民初1229号民事判决书系人民法院已经发生法律效力的裁判文书，本院依法予以采信。对被告提交的内蒙古房地产权属登记簿1份，第三人李晓东与李志超的离婚登记审查处理表1份，因原告对其真实性无异议，且证据来源符合法律规定，本院对其真实性予以确认。根据当事人的诉辩主张及上述所采信的证据，本院确认以下案件事实：第三人李晓东与李志超原系夫妻关系，双方于1997年6月13日登记结婚，与2017年11月6日登记离婚。熊占明因与李晓东民间借贷纠纷于2019年2月25日向本院申请诉前财产保全,本院作出(2019)内0404执保235号执行裁定书,裁定将登记在李志超名下的位于赤峰市××区号房屋予以查封。后熊占明在法定期间提起诉讼，本院经审理于2019年3月5日作出(2019)内0404民初1229号民事判决书,判令李晓东于本判决生效后十日内偿还原告熊占明借款本金2250000元，利息1777500元，并以借款本金2250000元为基数按约定月利率2%支付自2018年11月10日至借款还清之日止的利息。判决生效后，李晓东未按判决确定的期限履行义务，熊占明向本院申请执行。李巍于2019年6月13日向本院提出执行异议，本院经审查于2019年6月30日作出（2019）内0404执异134号执行裁定书，裁定驳回李巍的执行异议申请。李巍不服该裁定在法定期间提出执行异议之诉。另查明，2014年4月10日第三人李志超与赤峰天泽房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定李志超购买赤峰市红山区桥北镇龙山鸿郡A区3-1-01152号房屋，该房屋建筑面积185.98平方米，价款746902元，并办理了预告登记，预告登记权利人为李志超。2017年6月4日，李巍作为乙方（买方），李志超作为甲方（卖方），赤峰钧赛房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订房屋买卖合同，约定李志超将上述房屋以1000000元的价格出售给李巍，合同签订当日交付定金50000元，甲方同意乙方前期支付人民币800000元，（含定金），剩余尾款待房产证出证后于过户当日一次性结清，乙方自愿于搬家前提前支付购房款400000元（含已交定金）给甲方，用于办理此房产的抵押注销手续，剩余房款人民币400000元乙方须搬家当日甲乙双方自行交接放款。合同签订当日，李巍交付定金50000元，后于2017年6月6日交付房款355000元，于同年6月13日交付房款395000元，第三人李志超分别为原告李巍出具收条各一枚。原告李巍向赤峰钧赛房地产经纪有限公司交付居间服务费10000元。同年6月12日，原告李巍缴纳涉案房屋2017年5月30日至2018年5月30日的物业服务费3348元。7月29日，原告李巍与龙发装饰装潢工程有限公司签订家庭居室装饰装修工程施工合同，对涉案房屋进行装修，支付装饰装修工程费82000元。此后原告李巍实际入住该房屋，并缴纳了2018年度、2019年度的物业服务费各3348元。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告李巍作为案外人对执行标的是否享有实体权益，该实体权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，本院查封涉案房屋的时间为2019年2月25日,而原告李巍与第三人李志超于2017年6月4签订了涉案房屋的房屋买卖合同,合同约定购房款总计1000000元,合同签订后李巍已经按合同约定交付了购房款800000元,对房屋亦进行装修并实际入住,应确认原告李巍在人民法院查封前已经签订合法有效的房屋买卖合同，交付了大部分房款，在本案庭审过程中，原告李巍明确表示同意将尾欠房款按照人民法院的要求交付执行，并已合法占有使用房屋。而涉案房屋所在小区的房屋至今均未办理产权登记，因此未办理产权变更登记的原因并非原告李巍自身原因，故原告李巍对涉案房屋享有民事权益，其要求解除对涉案房屋的查封并终止执行的请求实际上是不得执行涉案房屋的诉讼请求，该请求符合法律规定，本院予以支持。原告李巍要求确认涉案房屋归其所有的请求以符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:一、不得执行预告登记权利人为李志超的位于赤峰市××区号房屋；二、位于赤峰市××区号房屋归原告李巍所有。案件受理费100元，由被告熊占明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院（2019）内0404执异134号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 张秀玲审 判 员 林立楠人民陪审员 张艳华 二０一九年八月十二日书 记 员 苏日娜