广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初922号原告（反诉被告）：黄稚翔，男，1981年11月28日出生，汉族，现住广东省广州市荔湾区，台湾联系地址台湾省彰化县，委托诉讼代理人：吴保先，广东宝先律师事务所律师。委托诉讼代理人：张聪德，广东宝先律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宋宝香，女，1971年10月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。原告（反诉被告）黄稚翔与被告（反诉原告）宋宝香租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄稚翔的委托诉讼代理人吴保先、张聪德，被告（反诉原告）宋宝香的委托诉讼代理人周冬云、李文孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄稚翔向本院提出诉讼请求：1.宋宝香向黄稚翔退还商铺的保证金和一个月租金共计174000元；2.宋宝香向黄稚翔支付商铺的设计费220000元、装饰装修费29912元、杂项支出8494元（包括购买地砖4494元、支付给物业的装修押金2000元、购买果糖机定金2000元）；3.诉讼费由宋宝香承担。事实和理由：黄稚翔与宋宝香于2018年10月29日签订《经营场地租赁合同》，约定宋宝香将位于广州市天河区五山路106号首层自编4、5号商铺租赁给黄稚翔使用。2018年10月30日，黄稚翔依约支付二个月的押金及一个月的租金共计174000元以及转让费150000元给宋宝香，并于2018年11月2日正式进场装修。装修期间，黄雅翔于2018年11月6日在涉案商铺附近墙壁上发现广州市天河区国有土地上房屋征收管理办公室于2018年10月9日作出的拆迁公告。为了防止损失进一步扩大，黄稚翔立即停止装修工程的进行以及相应的筹建作业，但已经产生设计费220000元、装饰装修工程费29912元、封口机及果糖机定金2000元、装修押金人民币2000元、地砖定金4494元等。经协商，宋宝香于2018年11月7日退还了转让费150000元，并称2018年11月8日会再退还二个月押金及一个月租金共计174000元,要求黄稚翔不要起诉。因宋宝香明知涉案商铺所在区域已张贴了拆迁公告，却不如实告知黄稚翔故，刻意隐瞒有关事实，不断催促黄稚翔尽快签约、付款，造成了黄稚翔重大的经济损失。现宋宝香又未按承诺退还押金和租金，故黄稚翔提起诉讼。宋宝香辩称，不同意黄稚翔的诉讼请求。理由如下：1.宋宝香并未故意隐瞒涉案商铺要被拆迁的情况。宋宝香向业主承租涉案商铺后转租给他人经营，从未在该商铺经营。在签订合同之前，宋宝香没有看到相关拆迁公告，也没有收到主管部门、拆迁单位、业主的拆迁通知；2.黄稚翔诉称的公告实际是入户调查通告，并非拆迁公告，并不影响宋宝香将涉案商铺出租给黄稚翔使用。双方签订的合同合法有效，宋宝香没有违约，黄稚翔要求返还租金和保证金没有事实和法律依据。如因拆迁导致合同不能履行，黄稚翔也可以获得相应的拆迁安置补偿；3.双方约定的租赁期限只有短短几个月，但黄稚翔诉称投入的设计、装修费用较大，与其短期租赁的实际需求不符，且设计费高于施工费用不合常理，故对其主张不应采信。黄稚翔即使实际支付了装修费，也不应由宋宝香承担相关款项。宋宝香向本院提出反诉请求：1.黄稚翔向宋宝香支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金174000元（按每月58000元计算）及逾期支付该款项的违约金（违约金以每月租金58000元为基数，按每日1%的标准，从当月5日计至实际清偿之日止）；2.黄稚翔向宋宝香支付2019年3月1日至2019年3月19日止的占有使用费53322.58元（按每月87000元计算）；3.黄稚翔交付的保证金116000元归宋宝香所有；4.本案全部诉讼费由黄稚翔承担。事实和理由：宋宝香租赁合同签订后，将涉案商铺交付给黄稚翔使用，但黄稚翔仅支付了保证金和首月租金，至今仍未支付2018年12月1日起的租金和管理费、水电费。另外，黄雅翔在租用涉案房屋未经许可擅自拆毁案涉商铺的装修和水电设施，已经构成违约。黄稚翔辩称，宋宝香未能证明自己有权出租涉案商铺，导致合同目的无法实现，故黄稚翔无需向宋宝香支付2018年11月至2019年3月的租金及其违约金。同时，宋宝香主张违约金按每日1%的标准计付过高，应按照银行同期贷款利率的标准计算。本院经审理认定事实如下：2018年10月29日，宋宝香（为甲方、出租方）与黄稚翔（为乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方将广州市天河区五山路106号首层自编4、5号商铺租赁给乙方作经营场地使用，租赁期限自2018年11月1日到2019年4月30日止，每月租金为58000元。管理费每月按原出租方管理处实际收取铺位管理费收取，水电费按铺内各分表实际使用度数收费收取，乙方应在每月4号前将当月租金、管理费及其它费用交给甲方。乙方向甲方缴纳贰个月租金共计116000元作为合同保证金。在租赁期满或双方协商解除合同之日起三十天内。乙方所有费用结清，承租铺位按要求清理完毕后，甲方将合同保证金无息退还给乙方。乙方未能将承租铺位按要求交回给甲方，甲方有权将相关赔偿从合同保证金中扣除，不足部分有权向乙方追讨。承租方无故或违约中途退场，合同保证金无偿归出租方所有。甲方应按本合同约定将经营场地按时交付乙方使用，并按约定收取租金及各项费用。租赁期内，乙方如拖欠租金10天以上，甲方可提前收回场地，甲方保留向乙方追讨所欠租金及其它费用的权利。乙方逾期交付租金、管理费及其它费用，每逾期一日、由甲方按所欠金额的1%向乙方收取滞纳金。若乙方无故停业和拖欠租金、管理费及其它费用超过10天，此拖欠行为将视为乙方违约，甲方有权收回该经营场地另行出租，并没收保证金，由此造成的损失均由乙方负责。并保留向承租方追讨所欠租金、管理费及其它费用的权利。租赁期内，除了本合同另有约定外，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按合同保证金总额100%收取违约金。租赁期满双方未续订合同，或租赁期间解除合同的，乙方应于租赁期满之日起或合同解除之日起当日内交出铺位，乙方逾期不交出承租铺位的，甲方有权在乙方占用期间按本合同月租金额的150%向乙方收取补偿费，并期限乙方迁出。乙方交出铺位后，铺位里的装修和未搬走、拆除的财物均归甲方所有。租赁期满或解除本合同时，双方应共同检查交接铺位和设备，一切嵌装在建筑结构或墙体内的设备、装修乙方不得拆走，甲方不予补偿。如发现有损坏，则在乙方的保证金中扣除，不足部分由承租方负责赔偿。乙方将会于2018年11月1日签约时，支付150000元整，作为2019年4月30日续签三年（2019年至2022年）合同的进场费。若甲乙方于2019年4月30日，签下续约三年（2019年至2022年）合同，乙方将支付剩余的进场费十五万元给甲方，合计人民币叁拾万元正。（如续签三年合同成功进场合计收取人民币叁拾万元整）。3．若2019年4月30日甲方无法和乙方签订续约三年(2019年至2022年)合同，甲方将收取的人民币十五万元进场费退还于乙方。乙方于2018年11月1日签约后，将享有2019年4月30日续约时的优先签约权。甲乙双方同意上述铺位从2019年4月30日到2022年4月30日止，每月租金为58000元。合同签订后，黄稚翔于2018年10月31日向宋宝香支付保证金116000元、11月份租金58000元、进场费150000元后，没有再向宋宝香支付其他款项。宋宝香于2018年10月31日向黄稚翔返还2018年11月1日的租金1933.3元，并于2018年11月2日将涉案商铺交付给黄稚翔使用。黄雅翔接收商铺后，为进行装修拆除了部分地板、墙面瓷砖和部分设施。2018年11月7日，黄雅翔以涉案商铺被征收为由向宋宝香提出退还保证金、租金和进场费。同日，宋宝香将预收的进场费150000元退还给黄稚翔。2018年11月8日，黄雅翔要交还商铺钥匙，宋宝香提出以恢复房屋原状作为收回房屋的条件，双方就解除合同问题未能达成一致意见。2019年2月3日，广州市天河区人民政府发出穗天府征房〔2019〕1号《广州市天河区人民政府关于征收广州市轨道交通十一号线华师站国有土地上房屋的决定》，公告的内容为：决定征收涉案房屋，涉案房屋国有土地使用权同时收回。自公告之日起，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。在本案诉讼过程中，黄雅翔为证明涉案商铺被征收，提供了广州市天河区国有土地上房屋征收管理办公室于2018年10月9日出具的《关于公布广州市轨道交通十一号线（天河区段）华师占国有土地上房屋征收工作前期入户调查结果的通告》的照片，证明涉案商铺属于征收前入户调查范围。为查明征收情况，本院发函向天河区人民政府进行调查。广州市天河区司法局以穗天司函[2019]67号《关于提供相关材料的函》、穗天司函[2019]133号《关于广州市天河区五山路106号首层自编4、5号铺征收相关问题的复函》回复称，广州市天河区五山路106号首层自编4、5号铺原权属人为广州理想信息产业有限公司。广州理想信息产业有限公司于2019年3月14日与广州市天河区土地开发中心签订征收补偿协议，于2019年3月19日与广州市天河区土地开发中心签订房屋移交确认书，并移交涉案商铺。广州市天河区土地开发中心已于2019年3月19日前将征收补偿协议中约定的补偿款发放给协议中约定受款单位。现涉案商铺已全部拆卸完成。另外，黄稚翔为证实设计费、装饰装修费、杂项费用支出提供了以下证据：1.《设计委托合约》，合同记载甲方为易旺餐饮管理（广州）有限公司，乙方为台湾吉而好股份有限公司，合约内容为甲方委托乙方设计天河区五山路新店铺的企业CI、VI及首店空间设计项目，设计费用220000元整（未税）。2.设计费收据三张，金额合计为220000元。3.易旺餐饮管理（广州）有限公司（为甲方）与易洪超（为乙方）于2018年11月5日签订的《装饰装修工程合同》，装饰施工地点华师后门店，工程总造价147000元。4.黄馨嬅向易洪超支付299012元的中国民生银行《支付业务回单（付款）》和“经办人”处带有“易洪超”签名字样的收据一张，其中收据载明：“今收到黄总支付店面拆打费、设计费、钢构前期费用29912元。5.乃士（广州）科技有限公司签订的《订购合约书》，合约书约定虹韵岚茶饮店向乃士（广州）科技有限公司订购2台封口机、2台果糖机，价格合计11200元。6.盖有“乃士（广州）科技有限公司财物专用章”字样的印章的收据一张，收据载明：“今收到虹韵岚茶饮店封口机、果糖机定金2000元。”7.出具日期为2018年11月22日的《送货单》，其载明：“收货单位：蓝港国际地址：易旺……合计9200”。8.盖有“佛山市宏朝陶瓷有限公司财物专用章”字样的印章的收据，收据载明：“今收到叶生定陶瓷贷款壹批，货款共肆仟肆佰玖拾肆元正……”。8.手写收据一张，内容为：“今收到五山路108号虹韵岚商铺装修押金贰仟元整，凭此条换回发票。收款人：朱生2018.11.5”。上述证据均不足以证明黄稚翔主张相关费用等实际结算数额，无法证明涉案商铺进行了装修及其装修的价值，亦无法证明进行的设计、装修及购买的封口机、果糖机等物品系用于涉案商铺的经营。黄稚翔未能提供证据证明经宋宝香同意进行装修。本院认为，关于合同效力问题，宋宝香将涉案商铺提供给黄稚翔使用，收取租金，双方签订的《经营场地租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。虽然在合同签订前政府已经进行征收前的入户调查，并于2019年2月3日发出征收决定的公告，但在实际征收房屋前，不影响合同的履行。黄稚翔曾在政府发出征收决定公告前提出解除合同和交还房屋，由于双方对解除合同的条件未能协商一致，双方合同实际并未解除，黄稚翔仍应按合同履行。对于租金、占有使用费和违约金的诉讼请求，鉴于涉案房屋于2019年3月19日移交给广州市天河区土地开发中心，黄稚翔应向宋宝香支付2018年12月1日至2019年3月19日的租金，未及时支付的应支付相应的违约金。租金的具体数额为209548.39元（按58000元/月×3个月+58000元/月÷31天×19天计算）。对于宋宝香要求支付的违约金，因合同约定的计算标准过高，本院酌情确定2018年12月1日至2019年2月28日迟延支付租金的违约金按中国人民银行同期贷款利率标准计算。每月租金违约金数额以58000元为限。对于保证金的诉讼请求，涉案房屋被征收后，合同目的不能实现，宋宝香应退还收取的保证金。该笔款项可从黄雅翔应付的租金中抵扣。对于黄稚翔要求退还已支付的租金的请求，本院不予支持。对于黄雅翔要求赔偿设计费、装饰装修费、杂项支出的请求，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”现黄雅翔所称的装修并未实际实施完成和结算，而押金、果糖机的费用不属于实际损失，其证据不足以证明其损失的具体数额。而且，双方约定的租赁期限只有短短6个月，黄雅翔如在未经宋宝香同意的情况下投入相对较大的费用用以装修，应自行承担由此产生的风险和造成损失。因此，本院对黄雅翔以上述讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄稚翔应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）宋宝香支付自2018年12月1日起至2019年3月19日止的商铺租金209548.39元及2018年12月1日起至2019年2月28日止拖欠租金的违约金（违约金以每月租金58000元为基数，从当月5日计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；每月租金的违约金数额以58000元为限）；二、被告（反诉原告）宋宝香应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄稚翔退还商铺保证金116000元（该款从上述判决第一项的租金中抵扣）；三、驳回原告（反诉被告）黄稚翔的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宋宝香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11382.25元（本诉受理费7786元、反诉受理费3596.25元），由原告（反诉被告）黄稚翔负担7892.27元，被告（反诉原告）宋宝香负担3489.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  杜美月人民陪审员  彭淑妹二〇一九年八月二十九日书 记 员  成涵真