湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0821民初340号 原告（反诉被告）：张家界和信置业有限公司。住所地慈利县。 法定代表人：阮博平，执行董事。 委托诉讼代理人：杨丽，女，1987年11月27日出生，汉族，张家界市和信置业有限公司工作人员，住上海市。 委托诉讼代理人：李文华，湖南风云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：慈利县居安物业服务有限公司，住所地慈利县。 法定代表人：李思明，总经理。 委托诉讼代理人：张道次，湖南融邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）张家界和信置业有限公司（以下简称“和信公司”）与被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司（以下简称“居安公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日依法作出判决，被告（反诉原告）居安公司不服向张家界市中级人民法院上诉，张家界市中级人民法院于2019年1月24日以（2018）湘08民终937号民事裁定书裁定原判决基本事实认定不清，处理不当为由发回慈利县人民法院重审。本院于2019年2月20日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年4月3日，2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人杨丽，李文华和被告（反诉原告）的法定代表人李思明及其委托诉讼代理人张道次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和信公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决居安公司停止在香樟苑小区的物业服务，搬离小区；（该诉讼请求原告和信公司在诉讼中因被告居安公司于2017年10月已实际停止对香樟苑居住小区提供物业服务口头向本院申请撤回）。2、依法判决居安公司向和信公司移交物业服务资料、设施设备及钥匙，腾出物业用房。事实和理由：2012年，和信公司聘请居安公司为和信公司开发的慈利县香樟苑住宅小区的前期物业管理，双方签订了《香樟苑前期物业管理服务合同》。因情况的变化，2017年7月1日，和信公司又与居安公司重新签订了《香樟苑前期物业管理服务合同》及其《补充协议》。协议签订后，在履行合同的过程中，居安公司不履行合同的约定，人为给业主制造障碍，造成经济损失，原告曾多次口头要求被告整改并按时履行合同，但被告拒不履行。鉴于被告的所为，原告于2017年8月14日向被告寄送了《解除前期物业服务合同及其补充协议的通知》。2017年8月24日又向被告寄送了《要求居安物业公司撤离小区，移交物业服务资料，设施设备并腾出房屋的通知》，通知送达后，被告未向法院提请诉讼，也未搬离小区，该解除合同的通知已发生法律效力，被告应停止物业服务并搬离小区，故向法院提出诉讼请求。 被告居安物业公司辩称及反诉请求：1、依法确认和信公司单方解除合同的行为无效；2、依法判决和信公司给居安公司支付物业费用和其他费用共计2323170.98元（诉讼中变更）。事实和理由：2012年8月19日和信公司选聘居安公司为香樟苑前期物业提供管理服务，双方签订了《香樟苑前期物业管理服务合同》，约定：物业服务费用独栋按1.6元/月/平方米、双拼别墅按1.5元/月/平方米交纳，已竣工但尚未出售或因被告原因未能按时交给物业买受人的物业服务费用（空置房服务费）由和信公司按湖南省物业服务收费管理办法的规定90%的标准按时交纳。双方签订合同后，居安公司按合同约定履行了合同，但和信公司强行收取了本应由居安公司收取的物业服务费，装修押金等各项费用，空置房服务费和信公司也一直未给居安公司交纳。2012年9月1日至2017年9月30日，和信公司共强行收取物业服务费、装修押金等各项费用230232元；拖欠空置房服务费3652608.98元；另2017年7月1日双方签订的补充协议约定和信公司还应支付居安公司各种费用526730元；加上和信公司单方面终止合同违约金10万元，共计4513170.98元。减去和信公司给居安公司物业员工工资203万元，员工伙食费16万元，尚欠居安公司各项费用2323170.98元。综上，和信公司单方面解除合同，长期拖欠物业管理费，已损害了居安公司的合法权益，故提出以之反诉请求。 和信公司对居安公司的反诉辩称：1、居安公司要求确认和信公司单方面解除合同的行为无效的诉讼请求不能成立。和信公司2017年8月14日向居安公司寄送了解除合同通知，居安公司收到后至2017年9月7日未向人民法院提请诉讼，已超过异议期，按照法律规定，人民法院不予支持。2、居安公司要求和信公司为其支付2017年7月1日物业服务合同及其补充协议中所约定的费用526730元请求不能成立。因为，居安公司未履行补充协议的约定，已构成违约，且上述合同和补充协议已通知解除。3、居安公司要求和信公司为其支付360余万元的空置房费的诉讼请求与客观事实不符。4、居安公司要求和信公司支付10万元违约金的诉讼请求与客观事实不符，居安公司也未提供和信公司违约的证据，故请求法院依法驳回居安公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 和信公司提交的第一组证据，《湖南省慈利县招商引资项目合同书》一份，拟证明慈利县香樟苑住宅小区的开发是慈利县人民政府招商引资项目。居安公司对该证据的真实性无异议，认为与本案的物业管理合同没有关系。合议庭认为被告对该组证据的真实性、合法性无异议，且与本案有关联，故对该组证据予以采信。第二组证据：1、承诺书一份，拟证明2012年8月10日居安公司法定代表人李思明书面承诺对香樟苑小区物业管理工作未完善的加以整改，力争达到国家物业管理水平，如未达到，原告和信公司有权随时解聘的事实。2、2017年3月28日至4月5日和信公司股东会议记录一份，拟证明和信公司因股东之间纠纷矛盾，召开股东大会的事实以及股东就未出售的房屋达成分配房屋的决议的事实。3、2017年7月1日双方签订前期物业服务合同一份，拟证明合同约定了居安公司的服务内容和服务费用的标准。4、2017年7月1日物业服务补充协议一份，拟证明和信公司委托居安公司对小区内外墙，屋面渗水等事宜进行服务，同时约定的付款时间，施工时间及验收等。居安公司对承诺书的真实性无异议，对内容有异议，是李思明的个人行为，没有公章，且对期限没有约定，我方已经达到相关的要求。对股东会议记录认为与本案没有任何关系，我们不清楚。对两个合同的真实性没有异议，但不认可和信公司的证明目的。本院认为承诺书，两个合同，居安公司对真实性均无异议，且与本案有关联，故对以上证据本院予以采信，对股东会议记录是和信公司内部管理行为与本案没有关联性，故本院不予采信。第三组证据：1、慈利县人民法院（2016）湘0821刑初110号刑事判决书一份，拟证明2015年10月17日居安公司因装修与业主发生纠纷，李思明邀约他人将人致伤，该案经慈利县人民法院审理判处李思明有期徒刑一年缓刑一年六个月的事实。2、慈利县公安局询问笔录6份、香樟苑排屋订购单2份、建设银行网上银行电子回执4份、收据2份。拟证明被告法定代表人李思明拿走房屋钥匙且拒不交出，致使买房人无法看房并要求退房，造成开发商损失的事实；2017年7月2日和信公司与卢芳、杨晔签订排房订购单并交付了定金，因居安公司拒不交出钥匙致无法看房，二人要求退房并退还定金的事实。3、被告法定代表人李思明妨碍开发商租赁房屋的照片8张。拟证明2017年4月4日李思明给杨丽发短信，并通知将57-1号房不准销售及将该房贴封条，安装防盗门的事实。4、被告员工限制原告股东人身权利的照片40张。拟证明2017年4月6日李思明召集员工围堵原告股东的车辆，不准车辆出来的事实。5、被告未尽小区打扫卫生的照片28张。拟证明小区房屋顶杂草丛生，小区内长期不打扫，被告未尽服务责任的事实。6、原告支付给慈利县富强园林工程有限责任公司工程款票据10份，照片57张，视频13段。拟证明原告为提升小区生活质量投资1955285元，对小区绿化进行规划和施工单位的事实，而被告在为原告提供服务时未尽义务致使花草枯萎，绿地变菜地的事实。7、被告拿走钥匙致使房屋受损的照片五份，拟证明被告拿走钥匙后对房屋进行看管，致使房屋进水受损的事实。8、路灯照片七张。拟证明小区灯坏后被告未予更换未尽服务义务。9、广告照片3份。拟证明被告未经业主和开发商同意私自准许他人在小区设立广告牌的事实。10、观光车、洒水车发票三份及照片24份。拟证明原告移交的观光车、洒水车因被告疏于管理已损坏的事实。11、擅自同意私自搭建照片38张。拟证明被告未经准许他人私自搭建违法建筑、损害业主利益的事实。12、小区路面照片8张，拟证明小区路面被损坏未予维修，被告未履行的事实。13、原告代为交付水电费票据117份、电费票据17份，拟证明业主的水、电费按约定及法规规定应由被告向业主收取，因被告不予收取，导致原告被迫代缴自2012年至今的水费787794元，2012年8月至2014年1月的电费303523.68元的事实。14、香樟苑已装修或已入住的问题业主名单一份，商品房买卖合同四份，照片15张。拟证明原告未给被告办理商品房交接手续，被告及同意业主装修，入住并致唐致明等人分别拖欠原告房款20万元、28万元至今无法收回的事实。居安公司对该组证据质证意见认为证据1与本案没有关联性，证据2笔录是发生争议后原告方为了打官司搞的，是单方面的陈述。房子没有看就不能交定金，是不符合实际的。不交钥匙就看不到房屋的理由不成立，钥匙是销售代理公司拿着的，看不到房子与我们公司无关。对证据3-5的照片的内容是真实的，是因为我们多次要求原告给付相关费用，采取的相关维权形式，建筑垃圾是分阶段不可能每天都收；生活垃圾是看不到的，我方尽到了管理义务，建筑垃圾是工期完了以后才处理的。对证据6认为绿化分两期，第一期是由我们来管理的，死了的那部分是开发公司没有移交给我们公司，与我们公司没有关系，之后从2014年交给绿化治要保活的，有些没有活，绿化站也没补，与物业公司的服务无关。对证据7认为钥匙我们拿的是有册的，如果钥匙是在我们手里，不是我们的原因，原告方也有钥匙。对证据8、9、10、11、12认为该车是开发商应该购买的，与我们物业公司没有关系，交给我们应该有移交的物资表，整个物业的相关东西没有向我们移交，至于损失与我们都没有关系，也不清楚。对证据13认为水、电费没有义务，我们不是水电费的欠拖人，与其无关。对证据14认为当时是差20万房款办的是住房公积金贷款，20栋的房子是办了手续，都是开发商交的房，还有其他的住户都办好手续，钱没付清，原告方可依法维权，与物业公司没有关系。本院认为，以上证据均系证明居安公司在履行物业服务合同过程中有严重的违约事实，对慈利县人民法院（2016）湘0821刑初110号刑事判决书，慈利县公安局询问赫美莉、杨丽等六人的壁炉、香樟苑排屋订购单2份，收据4份、现场照片若干、和信公司给慈利县富强园林工程有限责任公司支付工程款票据10份、观光车、洒水车购车发票3份及照片24份、交纳水费票据117份，电费票据17份等证据，能证明居安公司法定代表人李思明在物业管理过程中与业主发生纠纷致伤他人被追究刑事责任；居安公司妨碍和信公司销售房屋；未全面尽到小区园林管理，小区卫生和小区服务设施更换及路面的维护等义务；以及购买观光车、洒水车，对小区的绿化施工，交纳电费水费的事实，故本院对上述证据予采信，对其他证据不予采信。第四组证据：1、2017年8月13日解除前期物业服务合同及补充协议的通知一份；2017年8月16日寄送该通知的特快专递回执一份，李思明本人签收的邮政妥投查询单一份。拟证明被告居安公司在履约过程中违约，双方无法实现合同目的，和信公司通知被告解除双方所签物业服务合同合同及补充协议，同时告知其诉权的事实和被告对通知已签收的事实。2、2017年8月17日居安公司对解除物业服务合同的回复一份，拟证明居安公司收到解除合同通知，并书面回复不接受原告通知的事实。3、2017年8月24日要求居安公司撤离小区、移交物业服务资料、设施设备并腾出房屋的通知一份及短信发送照片一份，2017年8月24日寄送该通知书的特快专递回执一份，该通知已经于8月28日投递并由邮政门卫鲁观浓代签收的邮政妥投查询单一份。拟证明告知居安公司解除合同的通知已经发生法律效力，要求居安公司3日内与原告结清账目、搬离小区移交资料和设施设备等财物的事实。居安公司对以上证据的真实性没有异议，但达不到原告的证明目的，单方面解除合同超过三个月的不予支持。本院认为该组证据能够证明和信公司就其与居安公司所签订物业服务合同存废及后期处理所进行的工作，居安公司对其真实性亦无异议，与本案的处理有关联性，本院予以采信。第五组证据：1、慈利县房管局证明1份，拟证明香樟苑小区已经成立了业主委员会，并于2018年1月15日登记备案，物业公司应由业主委员会选定。2、已售房屋面积的统计，未售房屋面积的统计、物业应收款明细统计表。拟证明房屋销售情况、物业费用支付情况以及从2012年到2017年和信公司代居安公司收取的相关费用及费用的支付情况，和信公司代居安公司支付所有的费用是3292593.6元。3、未售面积统计表一份、会计账5份、资金说明表一份。拟证明原告开发的房产截止到2017年6月未售的房屋共77套，总面积为22584.39平米（独栋面积4020.36平方米，双拼面积18564.03平米），该面积与居安公司所计算的面积存在出入，以此面积计算应付居安公司房屋空置费1789344.01元的事实。居安公司成立至2017年7月和信公司已付居安物业费3830561.11元，减去2012年9月由蔡军敏负责的居安公司往来款610695.98元，①和信公司实际支付物业费用3219865.13元;②2012年9月至2014年10月和信公司给居安公司垫付伙食费336600元;③2012年9月至今垫付水费787794元,2012年9月至2014年1月垫付电费 303523.68元,以上三项和信公司共计给居安公司支付费用4647782.81元的事实。居安公司认为业主委员会是的成立不符合相应法律规定，证据从形式成立不合法，应该盖章，对真实性无异议，对证明的目的有异议；对已售面积及未售面积与本案没有关系，是以交房通知单为依据，对物业应收款明细统计表认为工资、福利应见我方签字的工资表，伙食费应由职工个人承担未提供相关凭证，数据不真实，对于该统计表中2、3、4、5、6、7、8均依法应当由和信公司在前期配置费用中支付，不是物业公司开支；对会计表我们要求复核所有的凭证，账是和信公司会计做的；对资金说明表，如果是付物业公司的管理费认可，对水、电、伙食费等谁用谁负责，是否移交不清楚，若费用未移交就应由开发商负责，直接找债务人，对数据的确认，提供不完善，故不应当抵扣物业公司的物业管理费。本院认为，该组证据业主委员会成立与本案的处理无关联；对已售房屋面积、未售房屋面积物业应收款明细，会计账及资金说明表，虽应由双方部分账目，但是数据不完善，且不能确定哪些项目如水、电、伙食费及其他费用应抵扣，哪些不应抵扣，怎么抵扣，故对以上证据本院不予采信。第六组证据：1、装修押金的明细一份，拟证明原告已退还28000元的装修押金的票据。2、空置房费用的计算标准及数额明细一份，拟证明空置房计算标准及金额1863714元。3、收取水费的票据104张，总金额11937元，拟证明按物业合同的约定，没约定物业公司可以代收水费，但居安公司已经收取，且双方应当按司法鉴定结论分摊的事实。居安公司可以认为和信公司无权收保证金，这笔款应返还居安公司，和信公司说退了，但票据没有返还给我们，和信公司应当提供退款收据，并且部分业主现在还欠物业费，我们要从中抵扣。关于空置房的问题，认为物业公司进入后就要开始收，合同里面的竣工是指房子主墙建起，而不是房屋竣工验收。关于水费的票据，应当完整，但只提交一部分，这个费用是居安公司代收的，但没有进居安公司的账，2012年至2014年的票据没有看到。本院认为，对收取装修押金28户，每户2000元，双方均无异议，本院予以采信；对空置房计算标准和水费的分摊，应按合同及司法鉴定结论结合本案的实际情况来确定，在本院认为中予以阐述。 居安公司提交的第一组证据，2012年8月9日香樟苑前期物业管理服务合同1份，拟证明原、被告双方的权利义务关系。第二组证据，1、2017年7月1日香樟苑前期物业管服务合同。2、2017年7月1日补充协议。拟证明原、被告双方的权利义务以及支付相应的价款，合同签订后马上付清的事实。第三组证据，解除《前期物业服务合同》及其补充协议的通知，拟证明和信公司承担单方面解除合同的违约责任。第四组证据，保证金明细，应收物业费明细，拟证明装修押金及应该支付的费用；物业费计算依据。第五组证据，居安公司获得政府部门表彰文件几牌匾5份。拟证明居安物业服务好，一致获得主管行业好评。第六组证据，慈利县房管局调查情况，拟证明小区业主对公司满意度调查。第七组证据，慈利县人力保障局指令书，拟证明和信公司欠款导致公司经营困难。第八组证据，关于延期移交物业的承诺，拟证明和信公司没有将相关物业的资料、工具、产品及设施设备移交给被告居安公司。第九组证据：1、三湘都市报（2017年2月8日A07），2、交接单。3、开户许可证。拟证明登记挂失公司印章，2017年7月14日和信公司将居安公司印章交还，因印章挂失，银行重新开户。第十组证据香樟苑房屋交付明细及79户的交房通知单，拟证明每幢房屋且具体交付时间，分段计数的依据。和信公司认为对第一、二、三组证据的真实性没有异议，对关联性有异议，不能到到居安公司的证明目的，不能证明和信公司在履行合同的过程中有违约。对第四组证据的保证金相关数据的真实性无异议，对关联性有异议，所收取的费用不是和信公司强制收取，因居安公司无财务管理人员，要求和信公司进行管理，所收的装修押金应退还给业主；对应收物业费三性均有异议，居安公司自己写的清单，无法核实；与居安公司原来提交的明细有出入，相关费用中，是由业主直接交付给开发商，合同履行完毕后应直接退还业主，而不是退还给居安公司，并不欠居安公司的钱。对第五组证据的真实性有异议，应提交表彰的文件，牌匾里的先进单位与二级服务标准不一样。对第六组证据的三性均有异议，作出调查的人应当是房管局物业服务服、业主反映的情况是不真实，问卷形成与本案无关联。对第七组证据的真实性无异议，对关联性有异议。居安公司拖欠了聘用工作人员的工资，不能证明和信公司拖欠了被告公司的工资。对第八组证据要求提供原件，如有原件对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，我们已将相关的资料提交给了居安公司。对第九组证据的真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，不能达到居安公司的证明目的，该事实不能成立。对第十组证据真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，计算空置房费及向业主收取物业费用的问题，居安公司没有按照合同约定来提供。本院认为，居安公司提交的第一、二、三组证据，与和信公司提交的证据一致，能证明本案的事实，符合证据三性，本院予以采信。对第四组证据对保证金的数额双方无异议，本院予以确认，对应收取物业费明细相关数据应综合鉴定结论及合同约定来确定。对第五、六、七组证据与本案无关联，本院不予采信。对第八、九、十组证据认为和信公司对真实性均无异议来源合法，与本案有关联，本院予以采信。另本院在审理过程中和信公司申请对居安公司的财务收支情况进行司法鉴定，经本院委托2018年8月20日张家界市方民司法鉴定所作出了张民鉴字（2018）12号司法鉴定意见书，鉴定意见为：居安物业服务公司自2009年6月至2017年8月财务收支情况为①收入总额：2696309.96元（其中：空置房费2466077.96元，收取房主物业费230230.00元）②支出总额：2774909.00元，其中：费用支出2531770.16元（2012.8-2017.7），和信置业垫付物业修理费134135.84元，和信置业垫付固定资产折旧费109003.00元。③利润总额：-78599.04元。居安物业服务公司自2009年6月16日-2017年8月上，财务收支情况经鉴定：亏损78599.04元。和信公司对以上鉴定结论无异议，居安公司认为①空置房费计算标准应当按 3656208.98元计算，不应该减去2014年8月至2013年12月的空置房费用和2017年9月至10月的空置费；②和信公司代收业主的56000元的装修押金应当算入，不能算往来；③对居安公司支出的费用只认可207万元，对633986元不予认可，系物业装修费用，与居安公司无关。⑤对固定资产折旧不认可，所有这些设备产权均系和信公司的，而不是物业所有人。⑥对水电费的分摊没有法律依据，大部分都是业主自己用的。合议庭认为：该鉴定结论系原、被告双方共同选定经法院委托的鉴定机构，对居安公司自2009年6月至2017年8月的财务收支情况进行的鉴定，证据来源合法，与本案的处理有关联，可以作为认定本案案件事实的依据，但对双方有争议的事实和数据，结合本案的实际，在本院认为中阐述。 根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下： 慈利县和信香樟苑住宅小区由和信公司开发、建设，于2009年3月1日开工建设，2014年1月14日竣工验收，2014年5月30日完成竣工验收备案。2012年8月19日和信公司与居安公司签订了《香樟苑前期物业管理服务合同》，和信公司选聘居安公司对香樟苑前期物业管理提供服务。双方在合同中约定：第二条在物业管理区域内，乙方（指居安公司，下同）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋共用部分的维修、养护和管理（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙面等）；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（包括供电线路、其他管线、公共照明、消防设施、绿地、道路、沟、池、井、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等）；3、公共绿地、花木的养护和管理；4、清洁卫生管理；5、维护物业服务区域的秩序维护，对违章违法行为的劝告和制止；6、小区内的各种车辆（包括机动和非机动车辆）的管理；7、对小区内住户装修活动进行监督和管理（包括对房屋外立面、外露台的规范管理）；8、前期介入相关工作；9、法律、法规规定的其他服务内容。……第三条乙方提供前期物业管理服务应达到的质量标准为中国物业管路协会颁发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的二级标准。……第五条由本物业管理区域物业管理服务收费采取包干制式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：独栋1.6元/平米/月；双拼别墅1.5元/平米/月；空置房按国家相关规定的90%收取；以上所有的物业服务费不包括小区公共部位的喷泉、路灯等公共能耗费、这部分费用由乙方即物业服务企业按每年每户200元标准预收……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任维保费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）其他不可预见费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，……盈余亏损由乙方享有或承担。……第六条业主应于领房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方（指和信公司，下同）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方按90%的标准按时交纳。……第十九条甲方应于综合验收时，按有关规定向乙方提供能直接投入使用的物业管理用房。……第二十条物业管理用房属于全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，……第二十六条甲乙双方无正当理由提前终止合同的，应承担违约责任，向对方支付违约金10万元，造成经济损失的应依法予以赔偿。……第二十九条本合同期限自2012年8月19日至业主委员会成立之日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会，……。合同签订后，双方均按合同履行。2012年8月10日，居安公司的法定代表人李思明曾向和信公司承诺：在和信公司支持我物业公司的情况下，近期以最快的速度对香樟苑小区物业管理工作未完善的地方加以整改，力争达到国家二级物业的管理水平，如未达到预期的效果，贵公司有权随时解聘我物业公司。但至本案诉讼一审辩论终结时止，诉讼双方均未提交证据证明居安公司是否已达到国家二级物业服务管理企业水平。和信公司与居安公司自2012年8月19日签订物业服务管理合同后至今，和信公司一直未将法律、法规规定应由其移交的物业资料（详见《香樟苑资料移交表》）正式移交给居安公司，但双方已签物业服务合同已实际履行。在合同实际履行过程中，居安公司提供的物业服务存在卫生打扫、绿化养护、路灯损坏更换、路面破损修复不及时、公共设施设备管护不到位等问题，严重时还出现了封存和信公司房产、车库、干扰和信公司正常房屋销售活动、相关工作人员与业主发生争吵甚至斗殴问题，2015年10月17日，居安公司法定代表人李思明因装修与业主发生纠纷，邀约他人将人致伤被慈利县人民法院判处有期徒刑一年、缓刑一年六个月。居安公司也一直未建立起完整的财务会计制度，其财务会计工作一直由和信公司的财会工作人员代为办理。2017年7月1日，和信公司与居安公司又签订了一份与2012年8月19日所签合同内容基本一致的《香榜苑前期物业管理服务合同》及《补充协议》，在《补充协议》中，双方约定：1、甲方（指和信公司，下同）委托乙方（指居安公司，下同）小区内全部物业的外墙面、屋面渗水、水井清掏、进户门锁、太阳能路灯、西面围墙的维修和垃圾桶配备。乙方自本补充协议签订之日起30日内完成全部项目，并验收合格。2、自合同签订之日起至保修期结束，外墙、屋面渗水问题甲方一次性支付物业公司97500元，在此期间出现的渗水问题由物业公司全权处理。甲方另付给乙方设施设备费用280511元。此费用于本协议签订后付清。3、甲方付下水井清掏、修补费用 55592元、进户门锁问题维修费2640元、太阳能路灯更换或维护费14900元、西面围墙维修费用15587元、垃圾桶配备费用4000元，共计92719元，此费用为包干费用。4、前期甲方收取的施工保证金56000元未退回给业主，现移交给物业公司，由乙方退给业主。……5、本补充协议签订后，包干维修处理费有92719元，于维修开始作业后付包干费用50%，即46359.5元，项目全部完成并验收合格后付清全部包干费余款46359.5元。……6、本协议作为《香樟苑前期物业管理服务合同》补充协议。7、本补充协议自甲、乙方签章之日起生效。2017年8月13日，和信公司以居安公司在履行合同过程中，出现不管理、不服务、态度恶劣、拒不整改和人为给业主制造障碍，造成经济损失及资产流失、不遵守职业操守，对业主蛮横无理等行为，经和信公司催告后在合理期限内仍未履行和迟延履行合同约定的主要义务，致使不能实现合同目的为由，向居安公司发出《解除及其补充协议的通知》，声明“双方所签《前期物业服务合同》及其补充协议自通知到达贵公司时解除。贵司如对解除合同有异议的，可以在收到该通知后7日内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，和信公司以邮寄方式给居安公司送达了上述通知，2017年8月15日，居安公司收到了该通知；2017年8月24日，和信公司以居安公司收到解除合同通知后7日内未向人民法院起诉或申请仲裁，解除合同的通知已发生法律效力为由，向居安公司发出《要求居安公司物业服务有限公司搬离小区、移交物业服务资料、设施设备并腾出房屋的通知》，要求居安公司“在接到本通知后三日内速与我司结清相关账目、搬离本小区、移交所有物业服务资料、设施设备（含监控安防设施设备、洒水车、观光车、电瓶车、水电工具箱等所有原开发商移交给贵公司的设施设备）、房屋钥匙等，并腾出物业服务用房”，但居安公司在通知期限内未履行通知所列内容。2017年9月6日，和信公司向本院提起诉讼，并提出如前诉讼请求；同年9月7日，居安公司向本院提起反诉，并提出如前反诉请求。另查明，居安公司的资质等级为三级；和信公司与居安公司于2017年7月1日签订的《香樟苑前期物业管理服务合同》补充协议，双方没有实际履行；2014年5月—2017年7月，田友爱、郑美莉是和信公司聘用的财会人员；2017年6月6日，和信公司与居安公司进行了账目核对，核对后，双方签字确认了如下事实：1、和信公司收到物业费174232元（不包括装修押金）、装修押金56000元（共收到押金83000元，已退的为27000元），合计230232元；物业共收物业费40581元(截止到2017年5月30日）、装修押金30000元，共计70581元；2、总面积（53055.07），不包括物业用房（322.65）和活动中心面积（209.79），已交付使用18453.06平米（72户），已出售未领房11317.82平米（44户），未出售面积23284.19平米（79户）。2018年8月经慈利县人民法院委托对居安公司的财务收支（包括和信公司垫付款）情况进行鉴定确认：1、和信公司应支付居安物业公司空置房物物业费为2466077.96元（2012年8月至2017年10月总额为3656208.98元，减去双方合同约定未竣工即2012年8月至2013年12月期间空置房物业费1100558.44元，再减去2017年9/10两月的空置房物业费89572.58元）。2、和信公司代居安公司收取的业主物业费230232.00元（包括装修保证金56000元）。3、2012年9月至2017年7月，居安公司共支出人员工资、工会费、残保金、监控、空调维修、酒水车、割草机加油、个税等费用2531770.16元（此款已由和信公司代居安公司支付），居安公司只认可2070493.33元，但对其中伙食费168000元、保安服装、绿化肥料等11550元予以认可。4、和信公司垫付固定资产折旧638590元，居安公司对监控、观光车折旧560500元不予认可。5、对水电费共1116064.68元（其中2012年9月至2017年7月水费117笔，计812541.00元，2012年9月至2014年1月电费17笔，计303523.68元）。由于水、电表没有分户，无原始依据，无法区分，提请法院分摊。诉讼中，居安公司在2017年10月已实际停止对慈利县和信香樟苑居住小区提供物业服务，和信公司口头向本院申请撤回其第一项诉讼请求。 本院认为：和信公司与居安公司2012年8月19日签订的《香樟苑前期物业管理服务合同》和2017年7月1日签订的《香樟苑前期物业管理服务合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务；2012年8月19日、2017年7月1日《香樟苑前期物业管理服务合同》签订后，虽然和信公司没有按期向居安公司移交法律规定和合同约定需要由其移交的相关物业资料，居安公司没有达到合同约定和其承诺的国家二级物业服务企业管理水平，但双方均已实际履行了给付空置面积物业费用、提供相关物业服务等主要合同义务，故和信公司与居安公司签订的《香樟苑前期物业管理服务合同》对双方均具有法律约束力。居安公司在履行合同过程中，履行合同不全面，存在卫生打扫、绿化养护、路灯损坏更换、路面破损修复不及时等瑕疵，甚至出现了封存和信公司房产、车库、干扰和信公司正常房屋销售活动、与业主发生争吵、斗殴等情形，导致其与和信公司的矛盾和分歧加深，对居安公司自身的企业形象和和信公司的企业声誉及正常的销售活动造成了不良影响，以致和信公司于2017年8月13日通知居安公司要求解除双方所签物业服务合同和补充协议。和信公司向居安公司发出解除合同及协议通知后，居安公司虽对解除合同及协议通知效力提出过异议，但在本案诉讼过程中，居安公司于2017年10月已实际停止对香樟苑小区提供物业管理服务，居安公司的行为可视为对和信公司相关解除合同及补充通知的效力的确认。由于居安公司的违约行为，和信公司行使解除权，已通知居安公司，符合我国合同解除的程序，和信公司与居安公司签订的相关物业服务合同及补充协议应予解除，居安公司要求确认和信公司解除合同行为无效的诉讼请求，本院不予支持。双方合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。依照法律规定和合同约定，居安公司应当将相关物业用房及物业资料退还给和信公司，故对和信公司提出的居安公司搬离小区、移交物业服务资料、设施设备、钥匙并腾出物业用房的诉讼请求，本院予以支持；和信公司申请撤回其第一项诉讼请求，是其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许；根据和信公司和居安公司所签物业服务合同约定，自双方所签合同生效之日起至停止物业服务之日止，居安公司有权依照合同约定标准向相关业主或物业使用人收取必要的物业服务费用，和信公司也应该依照合同约定标准给居安公司支付空置房屋的物业服务费用，但居安公司也应承担合同约定应由其开支的各项费用；故居安公司要求和信公司支付物业费及其他费用的诉讼请求本院应予以支持。经本院查证，双方争议的项目及数额确定如下：1、和信公司应支付居安公司空置房物业费的确认，自2012年9月至2017年10月，按居安公司提供的《香樟苑房屋空置费用明细》总额为3656208.98元，但依据双方签订物业管理服务合同第六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按90%的标准交纳。已竣工应当以《竣工验收备案表》确定的香樟苑竣工验收日期2014年1月14日起开始计算空置房费用，故应减除2012年8月至2013年12月房屋控制费1100558.44元，另双方2017年8月即产生纠纷，2017年9月法院已受理本案，对2017年9、10两月的空置费89572.58元也应减除，故和信公司应给居安公司支付空置房物业服务费确定为2466077.96元。2、和信公司代收的业主物业服务费 230232.00元，其中56000元系收取业主的装修保证金，应退还给业主，考虑该部分保证金和信公司已给部分业主退还，应当继续由和信公司退还为妥，故该笔56000元不应作为居安公司的收入。以上1、2合计2640309.96元为居安公司的总收入。3、和信公司垫付的费用支出应以双方无争议的2070493.33元确定，有争议的部分本院无法确认，加上居安公司认可和信公司代其垫付的伙食费168000元、保安服装、绿化肥料等费用11550元，和信公司垫付费用共计2250043.33元。4、合同约定应由居安公司负担的固定资产折旧费用以双方无争议的109003.00元确定。监控和观光车均系小区公共设施，其折旧费不应列入物业公司支出范围。5、关于应分摊的水电费本院认为鉴定机构虽然确定了数据，但由于住户水表电表没有分户，鉴定无法区分，本院亦无法分摊，故对水、电分摊本院不予确认，双方若有新的证明可另行起诉。综上，和信公司还应支付给居安公司物业费及其他费用281263.63元（2640309.96元- 2250043.33元-109003.00元）。另和信公司与居安公司于2017年7月1日签订的补充协议，双方没有实际履行，居安公司依据合同约定要求和信公司支付相关费用，没有事实及法律依据，故本院对居安公司要求和信公司给其支付其它费用526730元的诉讼请求亦不予支持；和信公司2017年8月13日通知居安公司解除其与居安公司签订的物业服务合同及补充协议，居安公司于同年10月主动停止对合同所指区域香樟苑小区提供物业服务，是居安公司对和信公司解除合同通知效力的确认，即诉讼双方所签物业服务合同是双方协商解除，不存在提前解除合同的违约方，且在合同履行中，双方都存在不同程度违约行为，但双方协商后都表示了谅解，没有影响合同的实际履行，和信公司按照法律的规定向居安公司送达了解除手续，符合合同解除的程序，居安公司主动停止物业服务，无法实现合同目的，双方合同解除条件成就，因此，居安公司要求和信公司支付提前解除合同违约金10万元，没有事实依据，故本院不予支持。和信公司代居安公司向业主已收取的装修押金，是和信公司与业主之间的往来款，业主装修完成后，若在装修过程中未违反相关约定，即应退还给业主，因此，此款不能计算到居安公司的收入中。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院》第十条、国务院《物业管理条例》第三十二条、第三十九条、第四十二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起五日内，被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司向原告（反诉被告）张家界和信置业有限公司移交物业服务资料、设施设备、钥匙，并腾出物业用房； 限本判决生效之日起五日内，原告（反诉被告）张家界和信置业有限公司给被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司支付物业费和其他费用281263.63元； 驳回被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司负担；反诉案件受理费25385元、保全费5000元，共计30385元，由被告（反诉原告）慈利县居安物业服务有限公司负担26708元，由原告（反诉被告）张家界和信置业有限公司负担3677元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  覃文辉 审 判 员  滕国庆 人民陪审员  王作炎 二〇一九年八月十四日 书 记 员  朱 俊 援引法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院》 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》 第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。