南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民��字第5763号原告邢周宏，男，汉族，1967年11月20日生。委托代理人刘军，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人王捷，江苏东恒律师事务所律师。被告朱永柏，男，汉族，1944年7月7日生。被告周祥兰，女，汉族，1946年2月26日生。两被告共同委托代理人李永生，江苏振泽律师事务所律师。两被告共同委托代理人刘乐悦，江苏振泽律师事务所实习律师。原告邢周宏诉被告朱永柏、周祥兰共有纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢周宏的委托代理人刘军、王捷，被告朱永柏、周祥兰及两被告共同委托代理人李永生、刘乐悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢周宏诉称：2006年原告邢周宏与被告朱永柏购买了位于南京市鼓楼���定淮门大街99号海德卫城01幢2单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋）。2007年10月8日，原告邢周宏与被告朱永柏、周祥兰的女儿朱凌登记结婚。2007年10月11日，涉案房屋登记在原告邢周宏及被告朱永柏二人名下。2009年11月12日，原告邢周宏与被告朱永柏签订一份《协议书》，约定涉案房屋系原告邢周宏与被告朱永柏二人共有，同时约定原告邢周宏享有涉案房屋99%的份额，被告朱永柏享有1%的所有权份额，被告朱永柏自愿将该所有权份额赠与原告邢周宏，原告邢周宏与被告朱永柏于当日又签订了《赠与合同》一份。2013年7月15日，原告邢周宏与朱凌登记离婚，二人在离婚协议中约定原告邢周宏婚前购买的涉案房屋归原告邢周宏所有。因此，原告邢周宏诉至本院，请求依据原告应享有涉案房屋99%的所有权份额，判决分割涉案房屋，即涉案房屋全部归原告所有，原告���付被告1%所有权合理补偿（即33万元）；两被告承担本案诉讼费。被告朱永柏、周祥兰辩称：1、南京市鼓楼区人民法院已经生效的（2014）鼓民初字第3519号民事判决书认定原告邢周宏与被告朱永柏之间约定涉案房屋所有权份额的《协议书》以及《赠与合同》属于无权处分行为，故涉案房屋应依法登记至原告邢周宏与被告朱永柏名下。现该案已经进入执行程序。2、涉案房屋是两被告的唯一住房，亦包含了两被告的出资。故两被告不同意对涉案房屋进行分割。综上，请求驳回原告邢周宏的诉讼请求。经审理查明，被告朱永柏、周祥兰于1971年7月12日登记结婚，婚后育有三女，其中一女为朱凌。原告邢周宏与朱凌于2007年10月8日登记结婚。2006年10月13日，原告邢周宏、被告朱永柏（买方、乙方）与南京金浦房地产开发有限责任公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖契约》，约定乙方向甲方购买涉案房屋（建筑面积145.02平方米），房款合计776182元等等。2006年10月5日，买方支付了定金10000元，南京金浦房地产开发有限责任公司开具了收款凭据，载明缴款单位（个人）为朱永柏，结算方式为现金。2006年10月13日，买方支付了首付款246182元，南京金浦房地产开发有限责任公司开具了收款凭据，载明缴款单位（个人）为朱永柏，结算方式为现金、刷卡。2007年5月28日，南京金浦房地产开发有限责任公司向邢周宏、朱永柏开具了购房发票，金额计773398.8元。2007年10月11日，涉案房屋进行了房屋产权登记，登记的所有权人为邢周宏、朱永柏，但未注明共有类型。2009年11月12日，邢周宏与朱永柏签订了一份《协议书》，约定涉案房屋系邢周宏、朱永柏共有，经双方协商，约定份额如下：邢周宏占99%，朱永柏占1%，现朱永柏自愿将其名下该处房产的1%份额赠与给邢周宏。同日，邢周宏与朱永柏又签订了一份《赠与合同》，约定赠与人朱永柏与受赠人邢周宏系翁婿关系，涉案房屋系赠与人所有，所有权证号为327144（共有权证号为63959），丘号为074010-1-13，建筑面积144.5平方米，本人朱永柏自愿将其1%的产权赠与女婿邢周宏所有。受赠人邢周宏自愿接受赠与人赠与的上述房产，双方约定自合同签订之日起3日内到房地产登记机关办理房屋所有权转移登记手续。当日，朱永柏与邢周宏提交了房屋权属登记申请书，朱永柏将其名下的1%份额赠与给了邢周宏。并将涉案房屋变更登记至邢周宏一人名下。2013年7月15日，邢周宏与朱凌在民政部门登记离婚，在离婚协议书中，双方约定男方（邢周宏）婚前购买位于本区定淮门大街99号海德卫城01幢2单元XXX室���屋（即涉案房屋），离婚后产权归男方所有。2013年8月12日，邢周宏将朱永柏、周祥兰、杭远、朱蓉另案诉至本院，要求朱永柏、周祥兰、杭远、朱蓉迁出涉案房屋。该案因邢周宏无正当理由未到庭参加诉讼，本院裁定按撤诉处理。2013年8月27日，周祥兰将朱永柏、邢周宏诉至本院，要求确认朱永柏、邢周宏签订的上述《赠与合同》无效。本院予以立案受理，案号为（2013）鼓民初字第5243号。2014年3月，本院在查明上述事实后，认为《赠与合同》不存在法定无效情形，应为有效，当事人可依据《中华人民共和国物权法》的相关规定主张权利，判决驳回了周祥兰的诉讼请求。周祥兰不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，后于2014年6月11日撤回上诉，该判决已生效。2014年6月30日，周祥兰再次诉至本院，认为朱永柏在未经其同意的情况下擅自与邢周宏进行份额约定，并进行赠与的行为属无权处分行为，请求法院判令将涉案房屋恢复登记至邢周宏、朱永柏名下。该案案号为（2014）鼓民初字第3519号。经审理，本院于2014年9月一审判决认为，朱永柏在与周祥兰夫妻关系存续期间，未经周祥兰同意，与邢周宏就涉案房屋约定份额，并将其名下份额赠予邢周宏的行为均属于无权处分。朱永柏作为无权处分人与邢周宏之间的合同虽然有效，但邢周宏作为受让人并不符合善意取得的构成要件，依法不能取得房屋所有权，遂判决被告邢周宏于判决生效之日起十日内协助将涉案房屋恢复登记朱永柏、邢周宏名下。邢周宏不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理，于2015年6月15日作出（2015）宁民终字第602号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年9月6日，邢周宏认为其享有涉案房屋99%的份额，故再次诉至本院（即本案），要求判如所请。关于涉案房屋定金支付的问题。本案审理中，邢周宏陈述定金1万元系两被告支付，但邢周宏后将该款退还给了两被告。对于该事实，两被告不予认可。邢周宏对此未提交相关证据予以证明。关于涉案房屋首付款支付的问题。邢周宏陈述其支付了首付款226182元，并提交了2006年10月13日11点42分、11点45分分别向开发商支付18万元、46182元的POS签购单予以证明。两被告认为首付款共计246182元，其中邢周宏支付了18万元，两被告支付了包含定金在内的剩余首付款。对此，两被告提交了中国工商银行股份有限公司南京市察哈尔路支行对账明细单，证明两被告于2006年10月12日提取了7239.86元、9162元、2036元、12216元四笔款项，并筹齐5万元后，以现金方式交给邢周宏用于支付部分首付款。邢周宏对此不予认可。原、被告双方确认涉案房屋的余款52万元通过银行贷款方式支付，该款项由邢周宏通过中国农业银行南京市城东支行贷款后支付给了开发商，并由邢周宏偿还，2009年11月邢周宏偿还完毕该笔贷款本息。涉案房屋所涉契税为30936元，契税完税凭证载明填发日期为2007年1月1日，纳税人名称为邢周宏、朱永柏。该凭证原件由两被告提交，两被告据此认为该税费系由两被告支付。邢周宏对此不予认可，辩称因邢周宏居住在广东，故相关凭证均由两被告保管。两被告陈述涉案房屋由其装修，对此提交江苏锦华装饰工程有限责任公司南京第一分公司2008年3月26日出具的《建筑业统一发票》予以证明，该票据载明付款方为朱永柏，工程项目名称为朱永柏装修款，金额为64000元。邢周宏认为装修款不应计入房款，且两被告一直居住在涉案房屋内，装修的受益人��两被告。2015年9月14日，在本案审理过程中，因邢周宏未履行另案已生效的本院（2014）鼓民初字第3519号民事判决书判决义务，周祥兰向本院申请强制执行，本院予以立案，案号为（2015）鼓执字第2950号。2015年11月19日，南京市房产管理局将涉案房屋恢复登记至朱永柏、邢周宏名下，并颁发了房屋所有权证。该权证登记涉案房屋共有情况为共同共有，涉案房屋无被设定抵押的信息。该案现已执行完毕。邢周宏对于涉案房屋属于共同共有持有异议，但未提起诉讼或行政复议。邢周宏现居住在广东省。涉案房屋目前由两被告居住使用。原、被告双方确认涉案房屋目前价值330万元，但均主张涉案房屋的所有权。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。上述事实，有双方当事人陈述、本院（2013）鼓民初字第5243号、（2014）鼓民初字第3519号民事判决书、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第602号民事判决书、POS签购单、个人购房担保借款合同、银行对账明细单、契税发票、装修款发票、房屋登记簿、房屋所有权证以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益应当受到法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。本案中，首先，根据已经生效的法律文书，朱永柏在与周祥兰夫妻关系存续期间，未经周祥兰同意，与邢周宏签订书面协议就涉案房屋约定份额，并将其名下份额赠予邢周宏的行为均属于无权处分。故邢周宏认为其享有99%的涉案房屋所有权份额的意见，本院不予采纳。其次，涉案房屋的买卖合同虽然签订于邢周宏与朱永柏形成姻亲关系之前，但涉案房屋所有权取得于邢周宏、朱永柏姻亲关系存续之间。据此，涉案房屋应为邢周宏、朱永柏共同共有，二人对共有的不动产不分份额地享有权利和承担义务。因朱永柏与周祥兰处于婚姻关系存续期间，故朱永柏对于涉案房屋所享有的所有权为其与周祥兰的夫妻共同财产。关于涉案房屋如何分割的问题。首先，《根据中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。现邢周宏与朱凌已经离婚，邢周宏与朱永柏之间的姻亲关系丧失。邢周宏要求分割共有财产符合法律规定，本院予以支持。其次，邢周宏与朱永柏未对涉案房屋如何分割进行约定，因此在分割共有物时，原则上应当等额分配，并可兼顾共有人对共有物的贡献大小，进行公平、合理地��割。鉴于邢周宏对涉案房屋的购房款出资较多，朱永柏与周祥兰对房屋部分出资且进行了装修等因素，故本院酌定邢周宏享有涉案房屋75%的所有权份额，涉案房屋的25%所有权份额应当属于朱永柏、周祥兰夫妻共同财产。再次，涉案房屋大部分房款系由邢周宏出资，兼顾两被告的实际状况，故宜由邢周宏取得涉案房屋所有权。原、被告双方确认涉案房屋目前价值330万元（含装修），故邢周宏在取得涉案房屋（含装修）所有权的同时，应当向朱永柏、周祥兰支付涉案房屋（含装修）相应的折价补偿款82.5万元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百零三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关��适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、南京市鼓楼区定淮门大街99号海德卫城01幢2单元XXX室房屋（含装修）归原告邢周宏所有；二、原告邢周宏于本判决生效之日起十五日内一次性给付被告朱永柏、周祥兰82.5万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17806元，由原告邢周宏负担4456元，被告朱永柏、周祥兰负担13350元（此款原告已预交，两被告在本判决生效之日起十五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 ���周磊人民陪审员 钱   晨人民陪审员 曹 玉 蓉二〇一六年二月二十九日见习书记员 李   璐