浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3361���上诉人(原审原告)：范丽，女，1988年2月9日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：杨敏，男，1984年9月4日出生，汉族，住杭州市下城区。系范丽丈夫。被上诉人(原审被告)：浙ＸＸ人国际置业有限公司，住所地：浙江省平湖市当湖街道当湖东路86-108号内第4幢第10层。法定代表人：苏士笋。被上诉人(原审被告)：苏士笋，男，1959年12月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人范丽因与被上诉人浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受���后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2013年9月17日，范丽与浙ＸＸ人国际置业有限公司就位于浙江省平湖市平湖国际商贸大厦第3幢6单元665号的房屋签订《浙江省商品房买卖合同》，建筑面积33.98平方米，金额410152元。签订合同当日，范丽支付预售购房款20万元，浙ＸＸ人国际置业有限公司开具销售不动产统一发票（自开）。2014年9月12日，收款单位盖有浙ＸＸ人国际置业有限公司财务章的收据载明，收到范丽购房余额1565753.4元，该款包含案涉房款210152.2元，并备注目前还未交房，暂开收据，交房后开具不动产发票。2014年9月12日，签署方为浙ＸＸ人国际置业有限公司，所有债务连带责任担保人为苏士笋，出具《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》一份，载明：1.范丽购房的所有房款已全额付清，共计3065753.4元（刷卡和现金支付），包含案涉房屋房款。2.2014年9月12日起至房屋交付，浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋自愿支付1000元/日作为补偿金，确保范丽所购期房依旧能保值，不贬值。房屋交付起，客户可以按预估租金自行出租，也可以由浙ＸＸ人国际置业有限公司约定承租，浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋自愿支付1000元/日作为租金，选择权在客户。以上为售房捆绑在一起的营销政策，同时每月11日进行补偿金或租金支付。3.2015年3月10日为约定回购截止日，浙ＸＸ人国际置业有限公司可以回购房屋，回购金额为1500000元，逾期浙ＸＸ人国际置业有限公司放弃回购权利，协助范丽办理交房及三证手续。若回购款到范丽账上，范丽协助办理解除《商品房买卖合同》的相关手续。上述办理的相关费用，由浙ＸＸ人国际���业有限公司、苏士笋负责。以上同样为售房捆绑在一起的营销政策。4.一旦违反协议约定，应赔偿对方为维权所产生的全部合理费用。若产生纠纷，须诉至杭州市下城区人民法院解决。范丽未在《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》上签字，但其陈述在《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》出具前，浙ＸＸ人国际置业有限公司一直按约定内容标准向范丽支付补偿金。2014年11月18日，范丽与浙ＸＸ人国际置业有限公司就案涉房屋办理预购商品房预告登记。现范丽以苏士笋、浙ＸＸ人国际置业有限公司未履行合同约定，起诉至原审法院，请求：浙ＸＸ人国际置业有限公司履行合同，支付浙江省平湖市平湖国际商贸大厦第3幢6单元665号补偿金（按合同约定自2015年4月10日计算至判决确定之日，暂算至2015年5月9日为4020元）；浙ＸＸ人国际置业有限公司支付逾期利息，按照银行同期贷款利息的4倍计算；苏士笋对上述债务承担连带责任；承担本案的保全费、担保费、律师费、调查费、交通费、通讯费、住宿费、误工费、快递费等合理费用。原审法院认为，浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋作出的《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》，作为要约，范丽未签字但认可并以此提起诉讼，故虽未载入《商品房买卖合同》，也应当视为合同内容。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款的合同。而该案所涉《商品房买卖合同》及《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》中，包含案涉房屋总价款为3065753.4元，范丽同意浙ＸＸ人国际置业有限公司在2015年3月10日前可以回购，而回购金额仅为1500000元。不符合买卖合同中以转移房屋所有权为���同目的特征，就《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》而言，双方不具有建立商品房买卖合同关系的真实意思表示。且《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业在销售商品房中不得存在返本销售或变相返本销售商品房，采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的行为。故范丽要求浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋按《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》支付补偿金的请求，该院不予支持。浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃诉讼权利的行为。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回范丽的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，���范丽负担。宣判后，范丽不服，向本院提起上诉称：一、案涉的合同是双方真实意思表示，均为有效。《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》是房屋捆绑销售的营销策略，是促销房屋的手段；《商品房销售管理办法》是部门规章，不能作为判决依据，另，补偿金是为降低期房的风险；出卖人如果在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定购房合同有效，以及房屋预售登记和房屋预告登记，更充分说明范丽享有购房事实和房屋合法的产权；2015年3月10日为约定的回购截止日，是一种购买期房风险的控制措施；书面合同已经约定了双方的合同关系，应该予以遵照。二、《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》属于商品房买卖合同内容，应该予以履行。浙ＸＸ人国际置业有限公司在销售房屋时，在销售广告和宣传资料上都有说明和允诺，故应作为商品房买卖合同的内容。三、浙ＸＸ人国际置业有限公司如果违反《商品房销售管理办法》规定，应该受到行政处罚，不能免除《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》中应承担的民事义务。综上，请求：1、撤销原审判决；2、判令浙ＸＸ人国际置业有限公司履行承诺，支付平湖国际商贸大厦第3幢6单元665号补偿金（按承诺约定自2015年04月10日计算至判决确立之日，暂算至2015年5月9日为4020元）；3、判令浙ＸＸ人国际置业有限公司支付逾期利息，按照银行同期贷款利息的4倍计算；4、判令苏士笋对上述债务承担连带责任；5、判令浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋承担本案的误工费965.5元。浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋未到庭答辩。二审中，范丽向本院提交误工证明一份，拟证明误工费965.5元。浙ＸＸ人国际置业有限公司、苏士笋未向本院提交新的证据。针对范丽提交的证据，本院认为，该证据无法达到范丽的证明目的，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的��实一致。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，范丽向浙ＸＸ人国际置业有限公司购买了总价为3065753.4元的房屋，但《保障购房（补偿金和包租包回购约定）》却约定浙ＸＸ人国际置业有限公司在2015年3月10日前可以1500000元价格进行回购，现范丽并未就回购价格与购买价格相差悬殊的问题给予合理解释，故原审法院据此认定双方之间不存在建立商品房买卖合同关系的真实意思表示并驳回范丽的全部诉请并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由范丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年二月二十九日书 记 员 袁其伟