福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0524民初5757号 原告：钟金波，男，1985年12月24日出生，畲族，安溪县人，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：郭晶莹、林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：福建基弘实业有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县城厢镇永安路777号海峡茗城5号楼9-11层。统一社会信用代码：913505245673116195。 法定代表人：吴章强，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 原告钟金波与被告福建基弘实业有限公司（以下简称基弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟金波及其特别授权委托诉讼代理人郭晶莹、被告基弘公司的特别授权委托诉讼代理人林晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟金波向本院提出诉讼请求：1.判令基弘公司向钟金波支付自2016年6月2日起至实际交房之日止按已付购房款每日万分之三点五计付的逾期交房违约金和自2018年11月1日起至实际交房日止按合同总价款每日万分之五计付违约金；2.本案全部诉讼费用由基弘公司承担。 事实和理由：钟金波与基弘公司于2015年4月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号20141010387）（简称合同），钟金波购买基弘公司开发的址在安溪县官郁村环北大道1号海峡国际城·雅苑10号楼1510号房屋，建筑面积108.84㎡，合同总金额为474,788元。合同第八条约定，基弘公司应于2016年6月1日前，将符合合同约定的房屋交付钟金波使用。合同第九条约定，如逾期交房基弘公司应支付逾期交房违约金，其中，如逾期交房超过90日的，基弘公司应自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向钟金波支付已付款万分之三点五的违约金。合同签订后，钟金波依约向基弘公司支付了全部购房款，但基弘公司一直未交房，逾期至今长达两年多。基弘公司逾期交房的行为，严重损害了钟金波的合法权益，应承担逾期交房违约责任。钟金波多次向基弘公司催促交房，基弘公司承认自己的违约行为，除了承诺并保证尽快交房以及遵守合同约定承担因逾期交房应支付的总房款每日万分之三点五的违约金外，并表示如未能在2018年10月30日内交房的，则自2018年11月1日起另行增加支付自2018年11月1日起至实际交房之日止按总房款每日万分之五计付的违约金。 基弘公司辩称，一、答辩人的交房期可以在合同约定交房日期基础上加上顺延日期再加上60日的时间。 钟金波主张合同约定交房时间为2016年6月2日违背事实，依据双方签订商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第三条第4款约定，答辩人在合同约定交付期（2016年6月1日）加上顺延日期之后60日内交付的，不视为逾期交房。因此，答辩人的交房期可以在合同约定交房日期基础上加上顺延日期再加上60日。 二、涉案海峡国际城·雅苑（二期）房地产项目在2018年10月10日已经具备交房条件，并通知钟金波交房，故本案逾期交付违约金只能计算至2018年10月9日。 答辩人开发安溪官桥海峡国际城·雅苑（二期）房地产项目7号楼、8号楼于2015年4月28日通过建设、勘察、设计、监理、施工单位验收，9、10号楼于2018年8月13日通过建设、勘察、设计、监理、施工单位验收。于2018年9月30日取得建设工程竣工验收消防备案凭证，10月10日通过消防备案审批。小区所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政报箱等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。符合商品房买卖合同第八条约定的交房条件。答辩人并通知包括钟金波在内的业主分期分批交房，本案逾期交付违约金只能计算至2018年10月9日。 三、钟金波主张按购房款的日万分之三点五计算支付逾期交房违约金严重偏高，显失公平，该主张远远超过钟金波的实际损失，依法不应予以支持，请求法院予以调整减少，参照同地段房屋租金水平进行裁决。 本案诉争房屋系毛坯房，面积为108.84㎡平方米（含公摊），位于安溪县，答辩人逾期交付对钟金波的损失具体体现在租金上，而该地段同等面积的房屋月租金不上一千元。现钟金波请求按购房款的日万分之三点五的标准支付逾期交房违约金，则每月租金高达4982元，远远超过同地段房屋租金水平。根据合同法解释二第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，钟金波与答辩人双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金已远远超过钟金波损失的百分之三十，应认定为违约金过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第114条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”、第17条：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，答辩人请求法院委托有资格的房地产评估机构对涉案房屋的租金水平进行鉴定，并参照同地段房屋租金水平进行裁决。答辩人可以提供福建省高级人民法院的裁定书【（2016）闽03民终1177号、（2017）闽民申828号】供法庭参考，对于同类型的案件，福建省高院的裁判也认为违约金约定明显偏高，显失公平，应考虑钟金波因逾期交房的可能损失并兼顾公平原则，将违约金标准适当予以调整。为此，根据上述法律和司法解释的相关规定，在双方约定的违约金严重偏高、显失公平且钟金波并没有举证证明其因逾期交房遭受的损失数额的情况下，应将违约金的标准按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。钟金波主张答辩人应按合同约定的日万分之三点五向其支付违约金，严重超过其实际损失，依法不应不予支持。答辩人请求法院委托有资格的房地产评估机构对涉案房屋的租金水平进行鉴定，并参照同地段房屋租金水平进行裁决。 四、依据《商品房买卖合同》及补充协议约定，答辩人在施工过程中直至交房时，遇到中雨、暴雨、台风、大风等不可抗力因素、停水停电和政府因素作出禁止施工作业（高考、高温天气等）的，交房期可以相应顺延，请法庭在裁决时予以客观扣除。 根据《商品房买卖合同》第八条：“遭遇不可抗力的，出卖人可据实予以延期”以及合同附件六补充协议第三条：“不可抗力包括自然因素、政府因素、社会异常事件等；遇中雨及以上降雨、六级及以上大风、台风造；非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等；遇政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定”的约定，中雨及以上降雨、六级及以上大风、台风、停水停电、遇政府作出禁止施工作业（包括高温、高考、中考）等因素，交房期可以顺延。且鉴于房地产行业的特殊性，顺延扣除期间应自答辩人取得施工许可证之日起至实际交付之日止，请法庭在裁决时予以客观扣除。 根据答辩人举证可知，自2014年1月22日起至2018年10月10日止，发生高温天气政府禁止施工118日，中雨及以上降雨为189日、六级及以上大风、台风为20日、停电11日、停水为30日、遇政府作出禁止施工作业（包括高考、中考等）为25日，政府启动防御台风暴雨应急响应禁止施工151日，共计为544日，该天数应计算作为顺延交房日期。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的钟金波提交的安溪县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商品房买卖合同（编号20141010387）复印件、销售不动产统一发票复印件、福建增值税普通发票复印件、关于海峡国际城·雅苑交房事宜告知函复印件、承诺暨保证书复印件等证据，对基弘公司提交的气象证明、关于安溪县2014-2018年度启动防御台风暴雨应急响应情况证明、停水停电证明、高考中考环境噪音污染管理通告复印件交房通知、快件单复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2015年4月13日，基弘公司（出卖人）与钟金波（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号20141010387）及附件六《合同补充协议》。其中，买卖合同约定：1.钟金波向基弘公司购买址在安溪县官郁村环北大道1号海峡国际城·雅苑10#1510号房，建筑面积108.84㎡，总价款474,788元；2.合同第八条约定，出卖人应当于2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列（合同附件六第三条）特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3.除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之三点五的违约金（第九条）。合同附件六补充协议约定：①出卖人可据实延期交房原因包括：遇中雨及以上降雨、六级及以上大风、台风造成无法正常施工的；非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工；遇政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，以及其他非出卖人原因造成的延误（第三条第1.2.3款）。②鉴于工程工期、施工及工程验收存在的多种客观因素影响，买受人同意给予出卖人60日交房宽限期（第三条第4款）。合同及补充协议对其他事项进行了具体约定。钟金波在合同签订后，依约将购房款474,788元支付给基弘公司。基弘公司却迟迟未能按合同约定的时间向钟金波交付涉案商品房。 2018年1月25日，基弘公司向海峡国际城·雅苑（7#、8#、9#、10#）的全体业主发出一份《关于海峡国际城·雅苑交房事宜告知函》，主要内容为：对逾期交房表示歉意，将严格遵守《商品房买卖合同》中的相关条款约定，承担因逾期交房产生的违约责任等。同年6月29日，基弘公司再次向全体业主（海峡国际城二期）发出一份《承诺暨保证书》，主要内容为：因我司的原因未能及时如约交房，为了表示诚意，特承诺并保证于2018年10月30日前将“符合国家政策规定的标准”以及《商品房买卖合同》约定条件的合格商品房交付给买受人。若未能在2018年10月30日内交房，我司从2018年11月1日起按各买受人总价款的金额再向各买受人支付日万分之五的违约金，不与《商品房买卖合同》的违约金掺杂一起。 基弘公司提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告可以认定，海峡国际城·雅苑（二期）9＃、10＃楼于2018年8月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，故可认定涉案商品房于2018年10月10日符合合同约定的交付条件。2018年10月22日，基弘公司向钟金波邮寄一份《入伙通知书》，要求其应于2018年12月2日前办理交房手续。另查，自合同签订日至合同约定的交房之日，出现合同约定可顺延交房时间的停水、风雨天气等合计104.5天，可顺延交房时间至2016年9月14日，顺延期间因再出现可顺延情形，本案交房时间可顺延至2016年12月17日，加上补充协议约定60日的交房宽限期，基弘公司可顺延至2017年2月15日交房。 本院认为，案涉的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担民事违约责任。本案中，基弘公司未能按合同约定时间履行交房义务构成违约，应向钟金波支付逾期交房违约金。根据合同约定，基弘公司可顺延至2017年2月15日交房。涉案商品房于2018年10月10日符合合同约定的交付条件。基弘公司于2018年10月22日向钟金波邮寄入伙通知书，通知钟金波于2018年11月26日至2018年12月2日期间办理入伙手续，于2018年11月20日再次向钟金波邮寄入伙通知书，要求钟金波于2018年11月27日办理交房手续。逾期交房违约金应自2017年2月16日计至2018年11月27日。其中2017年2月16日至2018年10月31日期间的逾期交房违约金按合同约定的标准即以已付购房款的日万分之三点五计算，计102,364.3元。2018年11月1日起至2018年11月27日止的逾期交房违约金因双方通过基弘公司出具承诺暨保证书的形式变更为按总价款的日万分之五计算，该违约金标准明显偏高，基弘公司也请求予以调减，故综合考虑本案合同的履行情况、违约造成的实际损失、预期利益等因素，酌情调整为按已付购房款的日万分之四计算为5127.71元。以上二项合计107,492.01元。 综上所述，钟金波的诉讼请求，合法的部分，予以支持。基弘公司的辩解，合理的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定，判决如下： 一、福建基弘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给钟金波逾期交房违约金107,492.01元； 二、驳回钟金波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,409元，减半收取计1,704.5元，由钟金波负担479.5元，福建基弘实业有限公司负担1,225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  杨岩成 二〇一九年八月十二日 书记员  陈榕榕 -11-