南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第7422号原告施和朋，男，汉族，1969年11月14日生。委托代理人颜志好，江苏舜点律师事务所律师。委托代理人任文举，江苏舜点律师事务所律师。被告南京富威企业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区XX桥9号一层11、12号铺位。法定代表人郑反修，总经理。委托代理人田光辉，南京富威企业管理有限公司经理。被告江苏新三板投资管理有限公司，住所地南京市雨润大街88号味洲美邻生活广场5楼。法定代表人郑保国，总经理。第三人许邦心，男，汉族，1962年10月12日生。原告施和朋诉被告南京富威企业管理有限公司（以下简称富威公司）、江苏新三板投资管理有限公司（以下简称新三板公司）、第三人许邦心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施和朋及其委托代理人颜志好、任文举、被告富威公司的委托代理人田光辉以及第三人许邦心到庭参加诉讼。被告新三板公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告施和朋诉称：2014年6月16日，原告和被告富威公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于南京市鼓楼区XX桥9号XX商场二层1号商铺出租给被告富威公司，租期自2014年7月1日至2024年6月30日止，第一、二、三年度租金分别为121249元、127311元、133677元，被告富威公司应于每年租期到期前一个月即6月1日前支付等等，被告新三板公司为被告富威公司的履约担保人。合同签订后，第二年度的租金127311元，被告仅支付了63655.5元，剩余租金63655.5元至今未予支付。后被告富威公司未经原告同意擅自将上述商铺转租给第三人。原告诉至法院，请求判令：1、解除原与两被告签订的《商铺租赁合同》；2、第三人许邦心腾空上述商铺，被告富威公司将上述商铺返还原告；3、被告富威公司向原告支付剩余租金63655.5元，并按每天2000元的标准支付自判决返还商铺之日起至实际返还房屋之前的房屋使用费；4、被告富威公司在上述商铺所在楼盘外墙设立的“华新美食城”标识归原告所有；5、被告富威公司支付迟延支付租金的滞纳金（以63655.5元为基数，从2015年6月1日起按照每日0.3%计算至实际支付之日止）；6、被告富威公司支付擅自转租商铺的违约金12万元；7、被告新三板公司对上述被告富威公司承担的给付款项义务承担连带担保责任；8、本案诉讼费由两被告承担。被告富威公司辩称：1、被告富威公司同意解除上述租赁合同，对于欠付第二年度一半租金数额不持异议，但合同约定的每天2000元的房屋使用费过高。2、“华新美食城”标识没有进行工商注册，且已被城管部门限期拆除，因此原告主张该标识归其所有的诉讼请求，被告富威公司无法履行。3、被告富威公司已缴纳了半年的租金，不存在违约，因此对于原告主张欠付租金的滞纳金不予认可。4、原告主张12万元的违约金没有事实依据，原告知晓被告富威公司的转租行为，且该违约金标准过高。综上请求法院依法判决。被告新三板公司未到庭应诉、答辩。第三人许邦心陈述：第三人现为上述房屋的实际使用人，第三人同意返还上述房屋，但原告应当赔偿第三人所受损失。经审理查明：原告施和朋系南京市鼓楼区XX桥9号二层1号铺位（建筑面积为73.82平方米，位于南京市鼓楼区XX桥9号XX商场二层，以下简称涉案商铺）的所有权人。2014年6月16日，原告施和朋（甲方）与被告富威公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的涉案商铺出租给乙方使用；租期为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止；乙方于本合同生效日支付履约保证金15000元，甲方收取保证金不计利息，本合同终止或解除，乙方结清费用，甲、乙双方办理书面交接手续后15日内向乙方一次性返还；第一年度租金为121249元，2014年6月1日前支付；第二年度租金为127311元，2015年6月1日前支付；第三年租金为133677元，2016年6月1日前支付；乙方擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动，视为违约，甲方有权单方解除合同；租赁期内，乙方如欲将租赁商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意；合同解除或终止时，乙方将XX商场全部资料手续移交给甲方，乙方在XX商场投入的所有名称、注册商标、管理体系等知识产权归甲方所有；乙方未按时缴纳租金及其他费用，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金按每逾期一天实欠租金和费用的千分之三收取；任意一方违反本合同约定项下的义务时，违约方应向守约方支付违约金12万元，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方继续承担赔偿责任；合同解除或终止时，乙方应按时结清相关费用，与甲方办理书面交接手续，乙方不得以任何理由拒不退还或强行占用，否则甲方有权要求乙方按每逾期一天赔偿甲方损失2000元等等。合同落款处除有甲、乙双方签字盖章之外，另载明乙方履约担保方为被告新三板公司，并加盖有被告新三板公司的印章。上述合同签订后，原告施和朋将涉案商铺交由被告富威公司使用，被告富威公司按照约定支付了第一年度的租金及履约保证金1万元。2015年6月10日至2015年8月28日，被告富威公司陆续支付第二年度（2015年7月1日至2016年6月30日）的部分租金63655.5元，该年度剩余租金63655.5元至今尚未支付。2015年1月8日，被告富威公司与第三人许邦心签订《商铺租赁合同》，约定被告富威公司将包含涉案商铺在内的南京市XX桥9号XX商场二层有关房屋（建筑面积约275平方米）出租给第三人许邦心经营，租赁期限为5年，从2015年4月10日起至2020年4月9日止，第一、二年度租金为602250元等等。第三人随后开始经营至今。2015年11月20日，原告施和朋认为被告富威公司拖欠租金以及擅自将涉案商铺转租第三人的行为侵害了其合法权益，通过邮政快递（EMS）向被告富威公司发出《律师函》，要求解除《商铺租赁合同》，被告富威公司承担相应的违约责任。邮政快递（EMS）查询单显示2015年11月27日，该函件由他人代收。被告富威公司对此不予认可，辩称其未收到该函件。2015年11月24日，原告施和朋诉至本院，要求判如所请。本院于2015年12月15日将应诉材料送达给两被告。审理中，被告富威公司对于所欠租金数额及转租行为不持异议，但辩称其将涉案商铺转租的行为已口头告知原告施和朋，原告施和朋对此表示同意。对于该事实，被告富威公司未提交证据予以证明，亦未提交其他证据证明其转租行为已为原告施和朋知晓、同意。涉案商铺所在楼盘外墙所挂“华新美食城”标识为被告富威公司设立，目前尚未被拆除。原告施和朋尚未退还被告富威公司已缴纳的履约保证金1万元。因原、被告双方之间分歧差距较大，致使本案无法调解。以上事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》、房屋所有权证、银行对账单、限期拆除通知书、《律师函》、邮政快递（EMS）查询单、照片以及本院庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除的问题。《商铺租赁合同》明确约定了被告不得擅自将涉案商铺进行转租，如需转租需以书面方式向原告施和朋申请，并征得原告施和朋书面同意。被告富威公司未能提交证据证明其转租行为已得到原告施和朋同意，或原告施和朋已明知该转租行为而未提出异议，对此应当承担举证不能的不利后果。因此被告富威公司擅自转租的行为违反了合同约定，原告施和朋有权解除合同。该合同解除的时间应以解除通知到达之日起确定。原告施和朋发出的《律师函》邮政快递（EMS）查询记录显示为他人代收，无法确认被告富威公司实际收到该函。因此合同解除的时间，应为原告施和朋起诉后，本院将诉状副本送达被告富威公司之日，即2015年12月15日。关于拖欠租金的问题。首先，根据合同约定，被告富威公司应当于2015年6月1日前支付第二年度租金127311元，但被告富威公司于2015年6月至8月期间支付了该年度的部分租金63655.5元（即半年度的租金），尚欠63655.5元租金未付。由于原告施和朋已以被告富威公司擅自转租为由行使了合同解除权，被告富威公司亦同意解除合同，合同解除的时间为2015年12月15日。其次，被告富威公司已经支付了2015年6月至2015年12月期间的租金，第二年度的剩余租金因合同解除而无需支付，且合同明确约定了合同解除后房屋使用费的标准，故原告施和朋再行主张剩余租金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。再次，被告富威公司未按照合同约定支付第二年度剩余租金63655.5元，该行为构成违约，因此原告施和朋主张迟延支付租金滞纳金，符合合同约定。双方之间的租赁合同于2015年12月15日解除，故被告富威公司应当以63655.5元为基数，按照每日0.3%计算向原告施和朋支付从2015年6月2日起至2015年12月15日期间的迟延支付租金的滞纳金31891.4元（63655.5元×0.3%×167天)。关于返还涉案商铺以及商铺使用费的问题。鉴于合同于2015年12月15日解除，原告施和朋作为涉案商铺所有权人有权要求被告富威公司以及第三人将涉案商铺予以返还，并有权要求被告富威公司支付实际返还商铺之日前的房屋使用费。合同约定的房屋使用费为每天2000元，被告富威公司认为该标准过高。本院认为该商铺使用费标准远高于合同约定的租金标准，应参照合同约定的租金标准酌定每月1.1万元为宜。又因被告富威公司已支付了2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金，故2015年12月16日至12月31日期间的商铺使用费可与租金相冲抵，被告富威公司按照每月1.1万元的标准2016年1月1日起至实际返还商铺之日期间的商铺使用费。关于转租的问题。如前述，被告富威公司擅自转租涉案商铺的行为违反了合同约定，已构成违约。《商铺租赁合同》约定被告富威公司对此应当承担的违约金为12万元，被告富威公司认为该标准过高。对此，本院认为，根据《商铺租赁合同》租金标准以及转租合同租金标准，被告富威公司就涉案商铺转租每年收益3.4万余元（602250元÷275平方米×73.82平方米-127311元），故原告施和朋主张违约金12万元明显过高。因此，综合本案案情，本院酌定被告富威公司应向原告施和朋支付5万元违约金为宜。关于“华新美食城”标识牌匾如何处理的问题。《商铺租赁合同》明确约定合同解除或者终止时被告投入所有名称归原告所有。因此原告施和朋主张该广告牌归其所有的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，被告富威公司已缴纳的履约保证金可以抵扣相应款项及费用。被告新三板公司作为被告富威公司在《商铺租赁合同》中的履约担保人。因此被告新三板公司对于被告富威公司在扣除履约保证金之后的给付义务承担连带保证责任，并有权在承担相应责任之后向被告富威公司追偿。被告新三板公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告施和朋与被告南京富威企业管理有限公司于2014年6月16日就租赁南京市鼓楼区XX桥9号二层1号铺位室签订的《商铺租赁合同》于2015年12月15日解除；二、被告南京富威企业管理有限公司、第三人许邦心于本判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区XX桥9号二层1号铺位室返还给原告施和朋；三、南京市鼓楼区XX桥9号二层1号铺位室所在南京市鼓楼区XX桥9号XX商场外墙“华新美食城”标识归原告施和朋所有；四、被告南京富威企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付迟延支付租金滞纳金31891.4元、违约金5万元，合计81891.4元（被告南京富威企业管理有限公司已支付给原告施和朋的履约保证金1万元可用以抵扣该款项）；五、被告南京富威企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每月1.1万元的标准向原告施和朋支付2016年1月1日起至实际返还上述商铺之日期间的房屋使用费；六、被告江苏新三板投资管理有限公司对被告南京富威企业管理有限公司应承担上述第四、五项内容承担连带保证责任，并有权在承担连带保证责任之后向被告南京富威企业管理有限公司进行追偿；七、驳回原告施和朋的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3579元，因适用简易程序减半收取1789元，由原告施和朋负担200元，被告南京富威企业管理有限公司、江苏新三板投资管理有限公司负担1589元（此款原告已预交，两被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  周磊二〇一六年二月二十四日见习书记员  李璐