四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初12483号 原告（反诉被告）：成都星辉实业开发有限责任公司，住所地成都市青羊区大墙西街29号。 法定代表人：李星，执行董事。 委托诉讼代理人：付晓俊，四川德能律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：黄敏，四川德能律师事务所律师。一般代理。 被告（反诉原告）：中国人民武装警察部队四川省总队，住所地成都市青羊区人民中路一段20号。 委托诉讼代理人：谢玮，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨勤，北京大成（成都）律师事务所律师，一般代理。 原告（反诉被告）成都星辉实业开发有限责任公司（以下简称星辉公司）与被告（反诉原告）中国人民武装警察部队四川省总队（以下简称武警四川省总队）合同纠纷一案，本院于2018年9月7日受理后，依法适用简易程序由审判员罗维独任审判，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星辉公司的委托诉讼代理人付晓俊、黄敏，被告武警四川省总队的委托诉讼代理人谢玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）星辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令武警四川省总队向星辉公司支付因单方违约终止合同不能提供房屋供星辉公司使用而给星辉实业公司造成的营业损失500万元（本案中“星辉楼”一层自2016年4月起计算至2017年4月，二层自2016年4月起暂计算至2018年6月30日止）；2.判令确认星辉公司有权与武警四川省总队共同使用的“星辉楼”的所有安全出口及与该安全出口相连的通道，使“星辉楼”全部安全出口及与之相连的公共通道保持畅通；3.本案全部诉讼费由武警四川省总队承担。事实与理由：1995年12月7日，星辉公司与武警四川省总队签订《合作建房合同》，合同约定：“武警四川省总队（甲方）以土地及前期报建作投入，星辉公司（乙方）负责建房投资，建成后，垂直分割，5:5分成，房地产权各占50%，房屋建成后统一交由星辉公司负责经营管理，合作期限为50年，任何一方如不履行合同使另一方遭受经济损失的，违约方应赔偿损失。”房屋建成后，为顺利履行上述建房合同中关于“统一交由星辉公司负责经营管理”的约定，星辉公司与武警四川省总队又于1997年11月28日签订了《星辉楼承包经营合同》，约定武警四川省总队将其享有所有权的“星辉楼”房屋统一交由星辉公司承包经营，星辉公司依约向武警四川省总队支付承包使用费；1998年1月15日，房屋交付使用，后双方又于1999年7月13日签订《“星辉楼”承包经营补充协议》，约定前期承包经营期限为20年，星辉公司每年向武警四川省总队支付租金100万元。上述承包经营合同及补充协议签订后，星辉公司按约履行合同义务，按时向武警四川省总队缴纳费用。但2016年4月，武警四川省总队突然通知星辉公司部队房产停止对外租赁使用。由于双方房屋产权垂直分割，因此导致“星辉楼”房屋整体不能满足《消防法》关于商业建筑每个楼层安全出口至少为两个的规定，使得“星辉楼”中武警四川省总队承包给星辉公司经营的房屋以及星辉公司享有所有权的房屋均无法用于商业经营，二楼自2016年4月起空置至今。2017年3月27日，星辉公司向武警四川省总队发函提出解决方案，至今未得到武警四川省总队回复。武警四川省总队违约行为，一方面严重损害了星辉公司的相邻权，给星辉公司造成了巨大的经济损失，另一方面，该行为更是一种严重违反《消防法》的危险行为，存在极大的安全隐患。该安全出口若不及时打开并保持畅通，还将给星辉公司长期、持续地造成更大的经济损失。武警四川省总队的行为虽是因为国家政策变化导致，星辉公司也愿意充分支持党和国家关于军队全面停止有偿服务的决策。但由于双方合作关系的解除确实严重违反了双方此前达成的长期合作协议约定，也在事实上给星辉公司的经营造成了无法单独继续的客观困难和无法承受的重大经济损失，根据《合同法》应当依法予以补偿。出于对军队建设的支持和理解，星辉公司在本案中暂时只请求了2018年6月30号以前的营业损失，对2018年6月30日以后的各种损失暂保留继续追诉的权利。为维护星辉公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告（反诉原告）武警四川省总队辩称，第一，在星辉公司与武警四川省总队之间的合同已经履行完毕，根据合作建房协议，武警四川省总队已经将土地交付给星辉公司，星辉也取得了相应的产权证书，基于合作建房，武警四川省总队的义务已经全部履行完毕。第二，在合作建房履行的基础上，双方签订的承包经营协议以及补偿协议，根据协议的约定，在星辉公司与武警四川省总队之间的承包经营，已经在2018年1月14日前届满，双方并不存在后续的违约中止合同的事宜；第三，武警四川省总队对于自身享有的产权房屋，不再对外经营，属于国家的政策调整，武警四川省总队不应当承担相应的违约责任。在星辉公司与武警四川省总队合作建房时，对房屋修建和设计完全由星辉公司负责，对于双方产权分割的事实，双方是清晰的。因此，对于房屋的现状切割，星辉公司是清楚的，所以，星辉公司应当对安全通道、出口使用的情况有所了解。请求法院依法驳回星辉公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）武警四川省总队向本院提出反诉诉讼请求：1.判令星辉公司应当按照双方合同约定的土地合作期限50年届满日即2045年12月6日，将其取得的星辉公司的产权及土地使用权归武警四川省总队所有；2.确认星辉公司与武警四川省总队之间的约定“星辉楼”的合作经营期限已经于2018年1月14日前届满；3.判令星辉公司立即向武警四川省总队支付拖欠的租金2124990元；4.判令星辉公司立即向武警四川省总队支付自2018年1月15日起暂计算至2018年11月14日（应计算至实际将房屋还给武警四川省总队）的使用武警四川省总队所有的“星辉楼”房屋使用费2044901元；5.判令星辉公司承担本案诉讼费用。审理中，武警四川省总队撤回了第一项诉讼请求，明确第四项诉讼“请求判令星辉公司立即向武警四川省总队支付自2018年1月15日起暂计算至2018年11月14日（应计算至实际将房屋还给武警四川省总队）的使用武警四川省总队所有的“星辉楼”房屋使用费2044924元”为房屋使用费计算至2018年11月14日；2018年11月14日以后的房屋实际使用费将另行主张。事实与理由：根据武警四川省总队（甲方）与星辉公司（乙方）之间于1995年12月7日签订的《合作建房合同》第三条、第四条、第九条约定可见，由星辉公司取得双方合作建房建成的位于成都市青羊区“星辉楼”百分之五十的土地使用权，及百分之五十房产使用权，双方合作期限届满日，即2045年12月6日，星辉公司应当将其取得的“星辉楼”的产权及土地使用权归武警四川省总队所有。根据1997年11月28日，武警四川省总队与星辉公司签订的《星辉楼承包经营合同》，约定武警四川省总队将依据上述《合作建房合同》分得的房地产面积交与星辉公司承包经营，承包期限十年，由星辉公司负责对“星辉楼”统一经营管理，在承包期内负责物业的维护、维修；按时缴纳承包金。为履行《星辉楼承包经营合同》约定，武警四川省总队于1998年1月15日将武警四川省总队的上述房屋交付星辉公司使用。1999年7月13日，武警四川省总队与星辉公司签订了《“星辉楼”承包经营补充协议》，约定将属于武警四川省总队的房屋面积委托星辉公司统一对外招租和经营，将原协议确定的先期承包经营10年，延长为承包经营20年。因此，自1998年1月15日起算，至2018年1月14日，武警四川省总队与星辉公司之间根据《星辉楼承包经营合同》及《“星辉楼”承包经营补充协议》约定的20年承包经营期限已经届满，《星辉楼承包经营合同》及《“星辉楼”承包经营补充协议》已经于2018年1月14日终止，双方约定的承包经营期限已经于2018年1月14日届满。根据1999年7月13日，武警总队四川省总队与星辉公司之间签订《“星辉楼”承包经营补充协议》第二条约定每年星辉公司应向武警总队四川省总队缴纳商业用房租金100万元人民币。第三条约定的付款方式为星辉公司每年分两次支付反诉人商业用房租金，每半年一付。第一次在当年的5月30日支付50万元，第二次在当年的12月30日以前支付当年的余款。自2016年1月1日起至2018年1月15日期间的租金，星辉公司均未按照双方合同约定进行支付，因此，星辉公司应当向武警四川省总队支付欠缴的租金2124990元。由于星辉公司至今未向武警四川省总队交还承租经营的武警四川省总队的房屋，武警四川省总队的房屋一直由被反诉人进行出租使用，武警四川省总队有权要求星辉公司支付相应的使用费。根据星辉公司与案外人康美健康云服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，及其与成都谛梵保健服务有限责任公司（以下简称谛梵公司）签订的《租赁合同》约定的租金标准，星辉公司应当向武警四川省总队支付自2018年1月15日开始计算至实际交还给武警四川省总队“星辉楼”房屋之日的房屋使用费，暂计算至2018年11月14日的房屋使用费为2044901元。 原告（反诉被告）星辉公司反诉辩称，双方建房合作期限为50年，尚未到期。依据双方《合作建房合同》第三条、第九条第二款约定，并结合合同双方的前期投入金额、房屋客观上的不可分割单独使用性、双方后期实际履行情况可明确知晓，双方的合作包括了建房合作及房屋建成后的承包经营合作两项内容合作期限均为50年。合作期限尚未届满，武警四川省总队无权对尚未产生的权利进行主张。合作期间本案当事人双方已经对案涉的“星辉楼”房产及所属土地进行了产权分割，星辉公司已通过国有土地出让的方式获得了案涉土地的使用权及案涉房屋“星辉楼”的所有权，故即使合作期限届满（即国有土地使用权到期后），该土地使用权及地上建筑物权属亦应当依法归还国家，而非交由武警四川省总队。武警四川省总队无权单方请求法院确认其与星辉公司的合作经营期限届满。双方之间签订的《星辉楼承包经营合同》及《“星辉楼”承包经营补充协议》仅是对《合作建房合同》约定的50年合作期限中的前20年经营的具体经营方式和承包费用做出的具体约定和细化，《星辉楼承包经营合同》及《“星辉楼”承包经营补充协议》并不能直接认定其与星辉公司只有二十年合作经营期间。“星辉楼”本身客观上的不可分割性，双方均无法单独使用各自的一半房屋，故合作期限仅有20年是不符合客观情况的，也不是双方当初合作建房的初衷。星辉公司有权在武警四川省总队没有履行房屋交付使用义务的前提下，行使先履行抗辩权，暂时拒绝支付对应的承包经营费用（即所谓的“租金”）。根据法律规定，武警四川省总队应当将案涉房屋交付星辉公司使用后才能要求星辉公司支付租金，而自2016年4月起，武警四川省总队将案涉房屋及唯一通道关闭，致使大量租户退租，二楼及以上房屋均因无法满足消防条件而不能正常使用，在武警总队没有按符合双方约定的条件提供房屋、房屋通道给星辉公司正常使用的前提下，星辉公司有权暂不履行对应价款的支付义务。武警总队对星辉公司的房屋使用限制情形解除之后，即使星辉公司支付对应期限内的款项，也应合理扣除未能正常使用的部分，按面积比例据实计算。武警部队与四川省总队与星辉公司的合作经营期限为50年，正常应于2045年到期，在此之前星辉公司均拥有使用权，武警四川省总队要求星辉公司支付房屋占有使用费缺乏法律依据。且造成目前状况的原因一方面是反诉人单方终止合作，不依约提供房屋给被反诉人使用，另一方面是“星辉楼”本身的客观现状所限制，即无法满足任意一方单独使用的消防安全条件，非星辉公司过错导致，星辉公司不应承担责任。星辉公司尽最大努力将一楼继续招商对外租赁，系为了本案当事人双方的共同利益的及时止损行为；三楼系原有租赁期限并未到期，且承租人系金融机构（保险公司）无法立即搬离，故而强行继续使用，与星辉公司无关。按武警四川省总队的诉讼逻辑，若武警四川省总队要求星辉房屋占有使用费，应当向实际占有使用人主张，而非向星辉公司主张。武警四川省总队应当通过法律途径向实际占有使用人要求收回房屋及支付使用费。即使法院最终认定合作期限确已到期、星辉公司确应支付使用费用，那也应当充分考虑目前的使用状况，依据依据公平合理的原则，参照双方《承包经营合同》约定的金额标准（即每年100万元），按照实际使用面积的比例计算支付。 经审理查明，1995年12月7日，武警四川省总队后勤部（甲方）与星辉公司（乙方）签订了《合作建房合同》，载明：“……一、建设地址、规模、功能：建设地点位于成都市青羊区，土地面积为3009.21㎡，设计方案为，地下一层（半地下室），地面四层，为仿古框架建筑，其中，地下一层为停车场，地上一层为商场，二、三、四为写字间，总设计建筑面积为7432㎡，总投资1200万元。……三、合作期限：自本合同签订之日起土地合作年限为五十年。四、分配原则：总建筑面积，垂直分割，5:5分成，房地产权各占50%。五、甲方责任：1、负责办理武警内部合作建房报批手续，负责协助乙方办理乙方分得部分房屋、土地转让、权属过户，登记手续。2、负责处理了结四川科亚房屋开发有限公司，四川金阳房地产开发有限公司在修建羚羊饭店过程中遗留问题，保证本合同的顺利实施。3.负责清退原施工队，原施工队基础施工工程实际已发生费用经成都市定额站审定核实后，由乙方承担其费用。4、负责提供开发地块，有关土地资料、图纸资料、报建资料、工程资料及有关原始证据。5、负责协调开发地块四至地界范围单位间关系。6、负责交纳办理甲方名下所分得部分房、地产权发生的税费。7、负责办理工程的续建手续。六、乙方的责任：1、负责该项目的建设资金。2、负责承担原施工队实际发生的工程费用。3、负责办理乙方分得部分房屋、土地转让、权属过户、登记手续并交纳乙方名下分得部分房、地产权发生的税费……九、特别约定：1、乙方依本合同取得土地50年使用权后，可按国家相关规定进行转让、出租、抵押。乙方依本合同取得房屋50年产权后，可以转让、出租、抵押。本合同规定的合作期满，乙方受让的土地使用权及地上建筑物，其他附着物所有权归武警总队。如双方继续合作，按国家和军队有关规定办理。2、该项目水、电、气等公用设施所有权甲乙双方共有，经营管理由乙方负责……”落款处经武警四川省总队、星辉公司盖章确认。协议签订后，星辉公司修建了位于成都市青羊区的“星辉楼”。 1996年6月30日，武警四川省总队后勤部（出让方）与星辉公司（受让方）订立《关于出让土地使用权协议书》，载明：“一、出让方以自用土地2394㎡做无形资产投入，受让方负责投资建设。总建筑面积为7700㎡，总投资1200万元。二、出让方与受让方房产权分成比例为5:5。三、按《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，出让方转让给受让方1197㎡土地使用权。四、由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。五、受让方办理土地使用权后，其土地使用权的使用年限为50年。六、此协议一式二份，出让方与受让方各持一份。”落款处经武警四川省总队后勤部、星辉公司盖章确认。 1997年1月7日，中华人民共和国四川省成都市国土局（以下简称成都国土局）与星辉公司、武警四川省总队后勤部签订《成都市国有土地使用权出让合同》，约定成都国土局将位于成都市青羊区。 1997年11月28日，武警四川省总队后勤部（甲方）与星辉公司（乙方）签订了《星辉楼承包经营合同》，载明：“…… 一、甲方自愿将按‘合作建房合同’第四款规定分配所得的房地产面积交与乙方承包经营。二、乙方每年向甲方交纳承包金115万元正（税后利润）。三、承包金交纳方式：采用先付款、后经营的方式。每年分两次交纳，第一次在每年的5月30日，交纳金额为50万元：第二次在每年的11月30日，交纳金额为65万元正。本合同规定首次交纳承包金时间为1998年5月30日。四、甲方责任：负责保障乙方经营管理工作的顺利进行，负贵衔接及协调内部、外部关系。五、乙方责任：负责对“星辉楼”的统一经营管理；在承包期内负责物业的维护、维修；按时交纳承包金。六、承包期限：乙方先期承包经营十年，前五年无论盈亏，每年给甲方交纳承包金115万元，后五年根据经营情况协商其承包金额，十年后甲、乙双方再重新协商经营办法。七、违约责任：乙方不得以任何理由拖延或拒绝交纳承包金，否则由乙方承担延迟期内每天承包金万分之六的违约金。如因不可抗力造成经营中断，乙方不承担责任。”落款处经胡伟明、李星签字确认。 1999年7月13日，武警四川省总队后勤部（甲方）与星辉公司（乙方）签订了《“星辉楼”承包经营补充协议》，载明：“……一、甲方将‘星辉楼’属于甲方的房屋面积委托乙方统一对外招租和经营，由原协议确认的先期承包经营10年，延长为承包经营20年；二、乙方每年向甲方上交商业用房租金100万元人民币，并按国家公布的当日外汇牌价计算，使其稳定在1999年人民币对美元的价位上；三、付款方式：乙方每年分两次支付甲方商业用房租金，每半年一付。第一次在当年的5月30日支付50万元，第二次在当年的12月30日以前支付当年的余款……”落款处经武警四川省总队后勤部盖章、星辉公司负责人李星签字确认。 2017年3月27日，星辉公司向武警四川省总队发送《关于星辉楼对外经营相关事宜的函》，星辉公司在文件中就武警四川省总队关闭归属于武警四川省总队的“星辉楼”部分的相关事宜提出了解决方案：1.若武警四川省总队不依法终止《合作建房合同》，星辉公司仍将对“星辉楼”各楼层统一对外招租；2.武警四川省总队及时派员与星辉公司商议剩余合作期限内的经营租金具体额度，在双方商定前，仍按照《星辉楼承包经营补充协议》中约定的100万元每年执行；3.武警四川省总队派员与星辉公司沟通因武警四川省总队原因导致星辉公司遭受的经济损失，以便星辉公司向武警四川省总队支付2016年后的经营承包租金；4.星辉公司与武警四川省总队共同聘请中介机构对“星辉楼”双方名下房产进行评估，由星辉公出售给武警四川省总队，或者由武警四川省总队出售给星辉公司，以实现“星辉楼”各楼层产权的统一。武警四川省总队对此函未予以回应 另查明，1、成都青羊区琴台路11号房屋的所有权系垂直分割，其中1-3层楼的一半产权登记在武警四川省总队名下，业务证号：权0412845，其中1楼的规划用途为商业，1楼的建筑面积为929平方米；规划用途为其他，建筑面积为929平方米；2-3层楼规划用途为办公，建筑面积为1858平方米。“星辉楼”1-3楼的另一半、-1楼及4楼登记在星辉公司名下，丘（地）号：权0412844。星辉公司及武警四川省总队双方在“星辉楼”里各拥有一个通道用于通行。 2、1998年1月12日，星辉公司与中国人民财产保险股份有限公司成都市青羊支公司（以下简称人保青羊支公司）签订《租赁合同》，约定星辉公司将位于成都市青羊区“星辉楼”三楼出租给人保青羊支公司办公使用，租赁期限为1998年1月1日至2002年12月31日。落款处经星辉公司与人保青羊支公司盖章确认。 2001年12月29日，星辉公司与人保青羊支公司订立《租赁合同》，约定星辉公司将成都市青羊区“星辉楼”底层、三楼顶层出租给人保青羊支公司，租期为2002年1月1日至2006年12月31日。 2006年12月9日，星辉公司与人保青羊支公司签订《租赁合同》，约定星辉公司将成都市青羊区“星辉楼”一层、三层、屋顶、地下室二间出租给人保青羊支公司，租赁期限为2007年1月1日至2010年12月31日。 3、2008年12月2日，星辉公司与成都琴台狮子楼餐饮有限责任公司（以下简称狮子楼公司）签订《租赁合同》，约定星辉公司将位于成都市青羊区“星辉楼”一楼出租给狮子楼公司，租赁期限为2010年2月1日至2018年1月31日。 2016年1月7日，星辉公司与狮子楼公司签订《解除房屋协议》，双方约定2016年1月31日提前解除并终止双方于2008年12月签订的《租赁合同》，互不承担违约责任。 4、2013年3月29日星辉公司（甲方）与成都谛梵保健服务有限责任公司（以下简称谛梵公司）签订《租赁合同》，主要约定星辉公司将位于成都市青羊区（现门牌××至107号）星辉楼二楼整层出租给谛梵公司使用，租赁期限为2013年4月1日至2023年3月31日。 本院于2016年1月13日就星辉公司起诉谛梵公司、谭国栋一案，主持双方调解，并依法作出（2016）川0105民初4610号《民事调解书》，载明：“……双方当事人自愿达成如下协议：一、原告成都星辉实业开发有限责任公司与被告成都谛梵保健服务有限责任公司于2013年3月29日签订的《租赁合同》已于2016年4月19日解除；二、被告谭国栋于2018年12月31日之前归还原告成都星辉实业开发有限责任公司借款160万元，并支付水电气费66902元、律师费30000元、公证费2000元及借款利息（利息计算方式：1.以100万元为本金，从2015年12月1日起计算至本金付清之目，以每月2%为利率；2。以60万元为本金，从2016年1月1日起计算至本金付清之日，以每月2%为利率）；三、被告成都谛梵保健服务有限责任公司所有的安装在‘星辉楼’二楼的4台中央空调归原告成都星辉实业开发有限责任司所有……” 5、2017年5月18日，星辉公司（甲方）与康美健康云服务有限公司签订《房屋租赁合同》，主要约定星辉公司将成都市青羊区“星辉楼”一楼出租给康美健康云服务，租期为2017年5月18日至2022年6月30日。 6、现“星辉楼”二楼层楼已处于关闭状态，并未实际使用；“星辉楼”三楼现由中国人民人寿保险股份有限公司实际使用中。 上述事实有当事人陈述，《合作建房合同》、《星辉楼承包经营合同》、《“星辉楼”承包经营补充协议》、《房屋租赁合同》、《租赁合同》6份、《成都市国有土地使用权出让合同》、（2016）川0105民初4610号《民事调解书》、《关于工程建设项目和房地产资源管理违规问题整改意见的批复》、《关于星辉楼对外经营相关事宜的函》、房屋信息摘要等证据及庭审笔录在案为证。 审理中，（一）星辉公司向本院提交了“星辉楼”现场照片6张，拟证明属于武警四川省总队一半产权的“星辉楼”消防通道（楼梯）已常闭，二楼楼层现在是空置状态。武警四川省总队对该组证据的真实性有异议，其认为照片未显示拍摄时间。 （二）武警总队四川省总队向本院提交“星辉楼”一楼康美健康云服务有限公司正在营业、三楼人保青羊支公司在办公使用的视频3个及视频截图照片2张。星辉公司对该组证据的真实性不予认可。 （三）庭审中，星辉公司称，因武警四川省总队在2016年4月份将“星辉楼”的消防通道关闭便构成了单方中止合同。“星辉楼”二楼在2014年前未空置，“星辉楼”一楼自2016年4月至2017年4月处于空置状态，且星辉公司自认其于2016年1月起便未支付承包费。武警四川省总队称现“星辉楼”仍处于星辉公司的实际控制下，其并未采取任何措施，仅仅以电话形式通知星辉公司，武警四川省总队因国家政策，将关闭消防通道，武警四川省总队认可“星辉楼”二楼处于空置状态，但对于空置时间并不能确认。星辉公司自认其自2016年1月其未向武警四川省总队支付过承包费。 本院认为，（一）关于星辉公司的本诉诉讼请求。 星辉公司与武警四川省总队签订的《合作建房合同》、《星辉楼承包经营合同》、《“星辉楼”承包经营补充协议》经双方盖章，应系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 关于星辉公司主张的营业损失的问题，星辉公司主张因武警四川省总队将归属于武警四川省总队的“星辉楼”部分停止对外租赁使用的违约行为，给星辉公司造成了营业损失，武警四川省总队后勤部与星辉公司签订了《星辉楼承包经营合同》和《“星辉楼”承包经营补充协议》，约定武警四川省总队将“星辉楼”属于武警四川省总队的房屋面积委托于星辉公司统一对外招租和经营，先期承包经营20年。星辉公司认为武警四川省总队将消防通道关闭的行为构成了违约，但星辉公司在武警四川省总队归属于武警四川省总队“星辉楼”部分之后，即2017年5月18日仍在与康美健康云服务有限公司签订《房屋租赁合同》，即星辉公司仍就“星辉楼”一楼部分对外出租，武警四川省总队关闭其一方通道的行为并未对星辉公司继续“星辉楼”进行使用造成实质性影响。星辉公司所提供的证据不能证明其遭受了损失以及该损失系因武警四川省总队关闭属于武警总队的“星辉楼”部分的行为造成。故本院对星辉公司主张营业损失的诉讼请求不予支持。 关于星辉公司主张的武警四川省总队应使“星辉楼”全部安全出口及与之连接的公告通道保持畅通的问题。星辉公司与武警四川省总队签订了《合作建房合同》，双方在合同中对“星辉楼”的房地产权进行了约定，将“星辉楼”垂直分割，房地产权由星辉公司和武警四川省总队各占50%，武警四川省总队对“星辉楼”享有50%的产权，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，武警四川省总队有权对其拥有50%权属的“星辉楼”的部分进行处置，星辉公司主张其有权与武警四川省总队共同使用“星辉楼”所有的安全出口及该安全出口相连的通道的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 （三）关于武警四川省总队的反诉诉讼请求。 关于武警四川省总队主张确认其与星辉公司的关于“星辉楼”的合作经营期限已于2018年1月14日届满的问题。1997年11月28日，武警四川省总队后勤部与星辉公司签订了《星辉楼承包经营合同》，双方约定承包期限星辉公司先期承包经营十年；1999年7月13日，双方再次就“星辉楼”签订了《“星辉楼”承包经营补充协议》，并将原协议确认的先期承包经营延长为20年。武警四川省总队称其于1998年1月15日将归属于武警四川省总队的“星辉楼”部分交付给星辉公司，星辉公司并未就交付时间作出抗辩，本院对该交付时间予以确认。根据《星辉楼承包经营合同》及《“星辉楼”承包经营补充协议》，双方对于星辉公司对“星辉楼”统一进行经营管理的时间约定为20年，即双方就“星辉楼”约定的合作经营期限已于2018年1月14日届满。故本院对武警四川省总队的该项诉讼请求，予以支持。 关于星辉公司拖欠租金的问题。星辉公司自认其于2016年1月开始再未向武警四川省总队支付租金，《“星辉楼”承包经营补充协议》中约定星辉公司每年向武警四川省总队上交商业用房租金100万元，第一次付款在当年的5月30日支付50万元，第二次在当年的12月30日以前支付当年的余款，《“星辉楼”承包经营补充协议》中约定的租赁期限为20年，因武警四川省总队称其于1998年1月15日将归属于其的“星辉楼”部分交付给星辉公司，因星辉公司未提供证据证明武警四川省总队关闭其一方通道的时间，也未提供星辉公司在武警四川省总队关闭通道之后必然导致星辉公司无法使用“星辉楼”的相关证据。故星辉公司欠付租金的时间从2016年1月1日至双方合作经营期限届满之日即2018年1月14日，租金标准为100万元每年，故星辉公司拖欠的租金为2038356.16元（100万元*2+100万元/365天*14天）。现武警四川省总队主张星辉公司向其支付2124990元租金的诉讼请求，本院在2038356.16元的范围内予以部分支持。 关于星辉公司应支付的房屋使用占用费的问题。结合星辉公司与康美健康云服务有限公司签订的《房屋租赁合同》、视频资料及查明的事实，星辉公司仍在就“星辉楼”一楼、三楼对外进行出租；但现“星辉楼”二楼楼层已经全部关闭，星辉公司并未对“星辉楼”二楼进行使用，故本院对星辉公司应当向武警四川省总队支付“星辉楼”一楼、三楼的房屋使用占用费予以支持，对星辉公司向武警四川省总队支付“星辉楼”二楼的房屋使用占用费不予支持。至于房屋使用费的金额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，及《“星辉楼”承包经营补充协议》中每年租金为100万元的约定，本院酌定“星辉楼”一、三楼按100万元的三分之二为参考标准进行计算，故在2018年1月15日至2018年11月14日期间，星辉公司应当向武警四川省总队支付的的房屋使用占用费为555555.56元（100万元÷12×10个月×2/3）。现武警四川省总队主张星辉公司向其支付房屋使用占用费2044924元，无事实及法律依据，本院在555555.56元的范围内予以部分支持，对于超出部分不予支持。 综上所述，本院对星辉公司的本诉诉讼请求不予支持，对武警四川省总队的部分反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）成都星辉实业开发有限责任公司与被告（反诉原告）中国人民武装警察部队四川省总队之间合作经营期限已于2018年1月14日届满； 二、原告（反诉被告）成都星辉实业开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）中国人民武装警察部队四川省总队支付2016年1月1日至2018年1月14日的租金2038356.16元及2018年1月15日至2018年11月14日期间的房屋使用占用费555555.56元； 三、驳回原告（反诉被告）成都星辉实业开发有限责任公司的全部本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）中国人民武装警察部队四川省总队的其余反诉诉讼请求。 如果原告（反诉被告）成都星辉实业开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费46800元，减半收取23400元，由原告（反诉被告）成都星辉实业开发有限责任公司负担。反诉案件受理费20079.5元，由被告（反诉原告）中国人民武装警察部队四川省总队负担7589元，原告（反诉被告）成都星辉实业开发有限责任公司负担12490.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一九年八月十二日 书记员 赵蔚宁