河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初830号原告：河南宏丰房地产开发有限公司，住所地河南省登封市嵩阳办事处嵩山路北段西侧。法定代表人：石宏军，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋雅芳，河南师道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，河南汇纳律师事务所律师。被告：刘洋洋，男，汉族，1985年12月16日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：尹宁欣，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁彬，河南仟问律师事务所律师。第三人：登封市实验中学，住所地河南省郑州市登封市嵩阳路北段。法定代表人：梁献省，该校校长。原告河南宏丰房地产开发有限公司（以下简称“宏丰公司”）与被告刘洋洋、第三人登封市实验中学案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月28日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告宏丰公司的委托诉讼代理人宋雅芳、王飞，被告刘洋洋的委托诉讼代理人尹宁欣、袁彬，第三人登封市实验中学的法定代表人梁献省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告买受的登国用（2009）第00030号、登国用（2009）第00031号土地使用权的保全，解除对上述土地使用权的查封；2、判决第三人登封市实验中学继续履行《协议书》；3、判决第三人登封市实验中学配合原告办理土地相关转让、建设手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月10日，原告与第三人经协商达成一致，签订《协议书》约定第三人将其名下位于登封市滨河路东颖河路北的登国用（2009）第00030号、登国用（2009）第00031号土地使用权转让给原告，协议签订前后原告已支付给第三人人民币1500万元，第三人一直未能协助原告办理土地使用权转让手续，后被告在另案中，因借款合同纠纷于郑州市中级人民法院对包括第三人法定代表人梁献省在内的六被告提起民事诉讼，后依据郑州市中级人民法院作出的（2017）豫01执保221号执行裁定书，裁定冻结六被告银行存款8178万元或查封、冻结其相应价值的财产，2017年9月18日对登封市不动产登记中心作出了（2017）豫01执保221号协助执行通知书，从而查封了第三人名下登国用（2009）第00030号、登国用（2009）第00031号土地使用权。原告向郑州市中级人民法院提起书面异议，主张上述两块地的土地使用权仍归属于第三人，且第三人应继续按协议约定协助原告办理转让过户手续、建设手续，且被告对两块地的查封申请是错误的，请求法院解除对该土地的查封，郑州市中级人民法院审查后作出执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服查封裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：一、第三人已与原告签订《协议书》转让两块地的土地使用权。原告与第三人就以上两宗土地使用权已经协商一致，约定将土地使用权转让给原告，双方签订协议后，原告已按照协议约定支付1500万元土地款给第三人，该协议是双方真实意思表示，真实有效，且双方签订的土地使用权转让协议先于法院就以上两块地的查封裁定。原告于2016年在该土地上建成售楼部，并在该处实际办公，在法院就以上两块地的查封前，已经构成对两宗土地的实际占有，原告自协议签订后一直积极促成双方完成土地使用权的转让过户手续，但由于第三人的原因，上述土地一直未达到转让条件，且第三人没有配合原告办理土地转让手续，最终原告一直未能取得土地使用权，进行土地的开发建设，由于前期的高额投入，给原告造成了极大的经济损失。二、梁献省与第三人是两个不同的主体，第三人的财产不等同于梁献省的个人财产。涉案土地的土地使用权人均是第三人，涉案土地属于第三人的财产，梁献省本人系第三人的法定代表人，仅代表第三人行使民事权利，履行民事义务，其与第三人是两个不同的法律主体，梁献省作为法定代表人，对第三人独立拥有的财产不享有所有权，二者之间完全是独立的，因此第三人的财产不能视为梁献省的个人财产，不能因为梁献省个人可能涉及的债务，而冻结第三人的财产进行清偿，故郑州市中级人民法院针对涉案土地的查封是错误的。三、刘素平个人债务不能认定为其与梁献省二人的夫妻共同债务。根据梁献省与刘素平的婚姻登记材料显示，梁献省与刘素平于2016年3月4日在登封市民政局登记结婚，之前二人不是夫妻，不存在夫妻共同财产，不存在财产混同，对于二人婚姻缔结前刘素平所负债务，并非用于二人婚姻关系存续期间夫妻共同生活需要，不应认定为夫妻共同债务，因此，梁献省不应承担二人婚姻缔结前刘素平所负债务。综上，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。刘洋洋辩称：一、宏丰公司作为本案原告未按《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定交纳本案案件受理费。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，结合原告的第一项诉讼请求和案涉土地评估价格，原告应交纳案件受理费360667元，减去其已交纳的13800元，其应补交案件受理费346877元。依据《最高人民法院关于适用的通知》第二条规定，恳请贵院依法通知原告补交案件受理费，否则应按原告撤诉处理。二、宏丰公司在本案起诉状中的第二、三项诉讼请求与本案争议内容无关，不在本案审理范围之内。本案系宏丰公司对郑州市中级人民法院作出的（2019）豫01执异37号执行裁定不服，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定提起案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第312条规定，本案审理的范围是案外人宏丰公司对案涉土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。因此，宏丰公司的第二、三项诉讼请求不在本案的审理范围之内。三、宏丰公司在本案中不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，不享有排除强制执行的权利，应依法驳回其诉讼请求。（一）宏丰公司与登封市实验中学签订的案涉协议书不合法，违反了《城市房地产管理法》第38、39条的规定，案涉土地不具备办理过户登记的条件。根据《城市房地产管理法》第38、39条的规定，结合登封市国土资源局与登封市实验中学于2009年7月7日就案涉土地使用权签订《国有建设用地使用权出让合同》的约定，登封市实验中学在2010年7月10日与宏丰公司签订《协议书》时，并未对案涉土地进行投资开发，案涉土地使用权依法不得转让，因此该协议书系违法合同，案涉土地不具备办理过户登记的条件。（二）宏丰公司所建的售楼部和围墙都是没有取得建设工程设计许可证和建筑工程施工许可证的违法建筑，因此宏丰公司没有合法占有案涉土地。宏丰公司在本案起诉状中所称的其已实际占有案涉土地是没有事实和法律依据的。首先，宏丰公司在其提交证据材料中证明售楼部是其在2017年3月建成的，这与其在起诉状中所述的2016年是相互矛盾的。其次，我们在2018年2月前往案涉土地现场查看，当时售楼部尚未完全建成，这也与宏丰公司所说的内容不符。最后，宏丰公司所说对案涉土地的实际占有并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的合法占有。本案中宏丰公司所建的售楼部是在没有取得国家行政机关许可的情况下私自建设的违法建筑，不能构成对案涉土地的合法占有。（三）宏丰公司在没有支付案涉土地的全部价款或者根据合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。宏丰公司与登封市实验中学在案涉《协议书》中约定转让案涉土地使用权的条件是：宏丰公司向登封市实验中学支付1500万元及建成后的10000平方米房产。但在本案中，登封市实验中学银行账户从未收到过宏丰公司转入的任何款项，宏丰公司也没有将合同约定的10000平方米房产等价值的款项按照人民法院的要求交付执行，而且从宏丰公司的现状来看，其至今仍是登封市人民法院所办案件的被执行人，负有540万元的债务不能偿还，所以宏丰公司也没有能力根据合同约定将10000平方米房产等价值的款项按照人民法院的要求交付执行。（四）案涉土地不能办理过户的原因在于宏丰公司与登封市实验中学所签订的《协议书》违反《城市房地产管理法》的规定，宏丰公司作为合同一方对此负有过错。如前所述，案涉土地不能办理过户的原因在于宏丰公司与登封市实验中学所签订的《协议书》违反《城市房地产管理法》的规定，在此情形下，国家行政机关不可能根据一份违法协议为不具备办理转让条件的土地使用权办理过户手续，因此案涉土地不能办理过户登记，宏丰公司存在过错。四、登封市实验中学作为在登封市民政局登记的民办非企业单位（个体），不具备独立法人资格，其名下财产属于出资人梁献省的个人财产，法院对案涉土地进行查封是正当的司法行为。本案审理的范围是宏丰公司是否对案涉土地享有排除强制执行的权利，法院对案涉土地进行查封的措施不在本案的审理范围之内，若宏丰公司在本案中对案涉土地享有排除法院强制执行的权利，则对案涉土地的执行行为自然中止，若不享有则法院对案涉土地的查封与宏丰公司无关，虽然法院对案涉土地查封的措施不在本案的审理范围之内，但为了使合议庭全面了解本案案情，我们对该问题补充说明如下：根据登封市实验中学《登记证书（个体）》及《组织机构代码证》的内容显示，登封市实验中学在民政局登记的单位性质为“个体”，负责人为梁献省。根据《民办非企业单位登记暂行办法》第二条的规定，登封市实验中学作为梁献省个人出资且担任负责人的民办非企业单位，单位性质只能申请登记为“个体”。登封市实验中学作为民办非企业单位“个体”，不具备独立法人资格，没有独立财产权，其名下财产属于梁献省的个人财产，因此，郑州市中级人民法院根据（2017）豫01执保221号裁定书和协助执行通知书依法查封了梁献省直接投资的登封市实验中学名下的土地使用权是正当的司法行为。综上，恳请贵院依法驳回宏丰公司的全部诉讼请求。登封市实验中学辩称：原告提交的协议和汇款是真实的。我不认识刘洋洋，与刘洋洋无任何经济关系。刘树平和刘志平兄弟拿了多少钱到现在我也不清楚。原告说的都是真实的，被告所说不符合辩论要求，没有道理。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院查明并认定事实如下：刘洋洋诉霍城县三山水泥有限责任公司、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月22日作出（2016）豫01民初642号民事判决，判决：一、被告霍城县三山水泥有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告刘洋洋借款本金47000000元，并按月利率2%支付利息至实际还清借款之日止（其中1500万元的利息自2012年4月27日开始计算，1200万元的利息自2012年5月9日开始计算，2000万元的利息自2012年6月27日开始计算，已经支付的573.5万元利息应从上述利息中扣除）；二、被告新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省对本判决第一项的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告刘洋洋的其他诉讼请求。霍城县三山水泥有限责任公司、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省不服该判决，上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院于2017年12月29日作出（2017）豫民终469号民事判决，判决：一、上诉人梁献省按撤回上诉处理；二、撤销河南省郑州市中级人民法院（2016）豫01民初642号民事判决第二项、第三项，即：“新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省对本判决第一项的债务承担连带清偿责任”、“驳回原告刘洋洋的其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州市中级人民法院（2016）豫01民初642号民事判决第一项的内容为：“霍城县三山水泥有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告刘洋洋借款本金4241.69万元及利息（截止2012年11月29日之前的利息数额为269.33万元；自2012年11月30日起至实际清偿之日止的利息，按照月利率2%计付，已经支付的573.5万元利息从上述利息中扣除）”；四、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省对本判决第三项的债务承担连带清偿责任；五、驳回刘洋洋的其他诉讼请求。（2017）豫民终469号民事判决生效后，霍城县三山水泥有限责任公司、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省未履行上述生效法律文书确定的义务，依据刘洋洋的申请，本院于2017年9月15日作出（2017）豫01执保221号执行裁定，裁定冻结被申请人新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省、刘宪昌银行存款8178万元或查封、冻结其相应价值财产。2017年9月18日，本院向登封市不动产登记中心作出（2017）豫01执保221号协助执行通知书，查封被申请人梁献省直接投资的登封市实验中学名下，位于登封××路东、××北（××路），土地使用号为登国用（2009）第00030号、登国用（2009）第00031号的土地使用权，查封期限自2017年9月18日至2020年9月17日。后原告提出执行异议，认为其在案涉土地被查封前即与登封市实验中学签订了合法有效的书面合同且已合法占有，同时原告已按照合同约定支付相应价款，案涉土地未能及时办理过户系登封市实验中学的原因，即原告在本院查封之前已实际取得案涉土地的使用权，故应解除对案涉土地的查封。本院于2019年2月12日作出（2019）豫01执异37号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，向本院提起本案诉讼。2009年7月7日，登封市实验中学与河南省登封市国土资源局签订两份《国有建设用地使用权出让合同》，约定登封市实验中学通过出让的方式取得位于登封市××路东、××北（××路）土地的使用权，土地用途为城镇住宅用地，对于合同约定的土地的开发投资总额不低于8000万元；登封市实验中学在按照合同支付全部国有建设用地使用权出让款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，首次转让的，应按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资的百分之二十五以上。后登封市实验中学领取了土地使用权证，即登国用（2009）第00030号、登国用（2009）第00031号，土地使用权人为登封市实验中学。2010年7月10日，登封市实验中学（甲方）与宏丰公司（乙方）签订《协议书》约定，甲方负责协同乙方将本协议所约定项目用地土地使用权转让至乙方名下，归乙方所有；乙方向甲方支付土地款1500万元及建成后的10000平方米商业房；乙方负责进行房地产开发。2010年5月7日，登封市实验中学出具收据显示，收到河南宏丰房地产开发有限公司壹仟万元整；2010年7月10日，登封市实验中学出具收据显示，收到河南宏丰房地产开发有限公司伍佰万元整。2010年5月7日，梁献省的中国银行账户上收到两笔500万元的转账；2010年7月8日，梁献省的中国银行账户上收到一笔500万元的转账。2015年9月11日，登封市实验中学与宏丰公司签订《补充协议》约定，将原协议书中第二条第一款修改为：乙方向甲方支付土地款1500万元及建成后的所有商业房，商业房不足7156平方米的，将用住宅楼补足差额，确保面积达到7156平方米。上述协议签订后，宏丰公司在案涉土地上修建了围墙，于2011年10月与核工业第五研究设计院签订《建设工程设计合同》，于2011年11月29日与郑州中核岩土工程有限公司签订《建设工程勘察合同》。郑州中核岩土工程有限公司于2012年1月出具工程编号为2011-MKC52《登封市宏丰.碧桂园场地岩土工程勘察报告》。宏丰公司于2017年3月在案涉土地上修建了“宏丰.凤鸣苑”售楼部。2019年1月3日，登封市文物管理局出具登文物审[2019]01号审批意见书。登封市城乡规划局于2019年1月21日对“宏丰.凤鸣苑”建设工程（建筑）规划许可证批前公示。案涉土地经河南省豫通房地产评估咨询有限公司评估，评估价格共计6377.54万元。另查明，登封市实验中学系民办非企业单位（个人），法定代表人为梁献省。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除执行之权益，请求法院不允许对该标的实施执行之诉讼。本案系宏丰公司认为其对执行标的登国用（2009）第00030号、登国用（2009）第00031号土地使用权享有足以排除执行之权利，依据本院已作出的（2019）豫01执异37号执行裁定书提起的执行异议之诉。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。宏丰公司在本案中关于请求判决第三人登封市实验中学继续履行《协议书》、配合原告宏丰公司办理土地相关转让、建设手续的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本案仅就宏丰公司对案涉争议土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理，依据法律规定，宏丰公司应当对其是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综合分析原告宏丰公司提交的证据，在法院查封前，宏丰公司虽于2010年7月10日与第三人登封市实验中学签订《协议书》约定登封市实验中学将案涉争议项目土地使用权转让至宏丰公司名下，归宏丰公司所有，由宏丰公司负责进行房地产开发，但签订协议时，转让方登封市实验中学未完成开发投资总额的百分之二十五，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”登封市实验中学未完成开发投资总额的百分之二十五以上，亦必然导致在土地管理部门无法将土地使用权证过户登记至宏丰公司名下的后果，宏丰公司作为从事房地产开发的企业，理应知晓该法律规定，因此宏丰公司称其对案涉争议土地未办理过户登记手续没有过错的理由不成立，本院不予支持。双方所签《协议书》约定宏丰公司取得土地使用权应当向登封市实验中学支付土地款1500万元及建成后的10000平方米商业房，2015年9月11日签订的《补充协议》约定将10000平方米商业房调整为7156平方米，宏丰公司提交的证据证明法院查封前尚未进行开工建设，必然也存在未交付建成后7156平方米商业房的事实，对于1500万元的款项支付，即使认定第三人支付给梁献省的1500万元系代宏丰公司支付，截止庭审结束，宏丰公司亦仅是按照合同约定支付部分价款且客观上也无法将合同约定的商业用房按照人民法院的要求交付执行。因此，宏丰公司就案涉争议土地使用权已向登封市实验中学支付的对价与该土地使用权的价值及双方约定相比，宏丰公司并未完全支付与该土地使用权价值相匹配的对价。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”宏丰公司对案涉争议土地使用权享有的民事权益不足以排除执行。对于宏丰公司认为梁献省与第三人登封市实验中学是两个不同主体，第三人财产不等同于梁献省的个人财产的理由，一方面登封市实验中学的组织机构代码证显示其是民办非企业单位（个体），梁献省是法定代表人，另一方面，宏丰公司主张的其已支付土地转让协议约定的1500万亦是支付至梁献省的个人账户。因此，宏丰公司该理由不成立，本院不予支持。执行案涉争议土地使用权的依据是河南省高级人民法院（2017）豫民终469号民事判决，判决主文第四项为“新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省对本判决第三项的债务承担连带清偿责任。”因此将梁献省列为被执行人并无不妥，对于宏丰公司认为刘素平个人债务不能认定为其与梁献省二人的夫妻共同债务的理由，不是本案审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回河南宏丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费360700元，由原告河南宏丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 刘 超审判员 徐国庆审判员 鲁金焕二〇一九年八月十六日书记员 宋 猛