福建省福州市长乐区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0182民初3823号 原告：长乐市蔚蓝海岸小区业主委员会，住长乐区漳港街道漳港蔚蓝海岸3号楼1层。 负责人：肖天财，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：林桂花，福建八闽律师事务所律师。 被告：福州市长乐区君豪房地产开发有限公司，住长乐区漳港街道永安路180号。 法定代表人：吴永官。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 原告长乐市蔚蓝海岸小区业主委员会（以下简称蔚蓝海岸业委会）与被告福州市长乐区君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法进行审理。 蔚蓝海岸业委会向本院提出诉讼请求：1.判令君豪公司向蔚蓝海岸业委会支付违约金546000元（1000元／户＊546户）；2.判令君豪公司赔偿蔚蓝海岸业委会物业用房损失1200000元（120平方米＊10000元／平方米）；3.判令君豪公司赔偿蔚蓝海岸业委会消防回车场损失135100元；4.判令君豪公司赔偿蔚蓝海岸业委会小区出入口损失190100元（190.1平方米＊1000元／平方米）；5.本案的案件受理费、评估费由君豪公司承担。事实和理由：蔚蓝海岸业委会是位于长乐市的业主大会选举产生的，作为业主大会的执行机构，依法有权维护小区全体业主的合法权益，现小区业主的共同利益遭受损害，业委会有权代表全体业主提起诉讼，是适格的主体。蔚蓝海岸小区业主就商品房买卖事宜，分别与君豪公司签订《商品房买卖合同》，各买卖合同均约定：商品房单价、总价款、付款方式及期限、交付条件与期限、违约责任等。合同生效后，各业主均依约履行了付款义务，但君豪公司交付的商品房不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，君豪公司交付的商品房的物业用房面积、水体景观面积、小区出入口都没有按规划设计图施工，并且小区地面规划停车处没有按照规划设计图设置石蹲围栏，且消防回车场没有设置、小区地下车库出口异常等，依合同第八条约定：出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买卖人使用：小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按照规划要求建设完成。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理，即买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。因此，君豪公司应当向每户业主支付1000元违约金，因该违约金低于造成的损失，恳请贵院能够予以增加，并支持业委会要求君豪公司赔偿物业用房、水体景观、消防回车场、小区出入口损失等的请求。小区业主在今年3月初无意间看到小区的规划设计图纸，才得知君豪公司没有按照规划设计图纸施工，君豪公司已经违约，现在业主提起诉讼，没有超过诉讼时效。综上所述，小区业主与君豪公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，属合法、有效的合同，业主依约完全履行合同义务，而君豪公司交付的商品房不符合合同第八条约定的交付条件，应承担相应的违约责任，赔偿业主的各项损失。 本院经审查认为，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会作为诉讼主体是受到限制的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”从本案的诉讼请求及理由来看，所涉事项属于第七项的事项,应当由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。此外，根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定,业主委员会的职责由业主大会赋予,即业主委员会的职责系执行业主大会的决定事项。蔚蓝海岸业委会作为经过登记备案的业主大会执行机构，应当依照法律和相关行政法规的规定行使自己的职权，本案的诉讼事项应当得到业主大会的特别授权方可实施。 本案中，蔚蓝海岸业委会没有提供证据证明其以自己的名义提起本案诉讼已取得业主大会或者符合法定比例的业主授权。审理中，经本院依法释明，要求蔚蓝海岸业委会提交业委会相关基本信息材料及应当根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条等相关规定，提交相关授权材料。蔚蓝海岸业委会在限定时间内，仅出具情况说明一份及授权委托书一份，情况说明主要陈述“1.起诉状上业委会住址写的是长乐区，该地址只是表述不够详细、具体，与房地产行政主管部门备案的地址漳港蔚蓝海岸3号楼1层不矛盾，业委会正确住址应为长乐区蔚蓝海岸3号楼1层；2.业委会主任已经由陈国兴变更为肖天财，待备案完毕后会提交证明材料”。经审查，蔚蓝海岸业委会未能充分提交业委会相关信息的证明材料，未能提交有效的业主授权委托材料且缺乏证据佐证获得符合法定比例的业主授权。同时，蔚蓝海岸业委会未能提交相关材料证实提起本案诉讼之事宜通过业主大会讨论决定。综上所述，蔚蓝海岸业委会起诉不符合法定的起诉条件。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、《物业管理条例》第十五条规定，裁定如下： 驳回长乐市蔚蓝海岸小区业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林继光 二〇一九年八月二十一日 书记员  杨哲远 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 8-