安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终4021号 上诉人（原审原告）：安徽真心食品有限公司，住所地安徽省合肥市肥东新区合店路**真心大厦。 法定代表人：孙国升，董事长。 委托诉讼代理人：刘春生，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：樊传斌，安徽中鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈世永，男，1985年9月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被上诉人（原审被告）：汪**，男，1985年1月10日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：叶秀娟，安徽至达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汤玉春，男，1986年4月28日出生，汉族，住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：叶秀娟，安徽至达律师事务所律师。 上诉人安徽真心食品有限公司（以下简称真心公司）因与被上诉人沈世永、汪**、汤玉春房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初3447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 真心公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判沈世永、汪**、汤玉春于判决生效之日起十日内返还真心公司位于肥东县的出租房屋，支付真心公司租金6984904元及滞纳金1484862.11元，并以6984904元为基数，自2018年6月4日起，按年利率18%计算滞纳金，款清息止；由沈世永、汪**、汤玉春承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决无事实依据，处理不公。汪**、汤玉春未否认真心公司提交的《情况说明》真实性，该份说明载有汪**、汤玉春手工填写的身份证号码、联系电话、住址、签名及手印，系汪**、汤玉春真实意思表示，该份说明明确载明汪**、汤玉春认可二人系肥东新区合店路21号真心大厦房屋承租主体，“租赁合同以沈世永名义签订，但酒店装修费用实际上由汤玉春、汪**所出……”，并具体、清晰的表述了义务责任。此后，汪**、汤玉春进一步承诺“酒店经营以汤玉春名义持股100%办理，实际上汤玉春有权对租赁合同事项及设备设施等所有善后问题全权处理”，“因沈世永无法联系，如解决问题时沈世永有争议，均由我们两说明人承担”，即汪**、汤玉春不仅是酒店所有财产出资人、控股人、租赁经营人，还是争议最终“承担”者，汪**、汤玉春、沈世永应共同承担租赁合同产生的一切后果，共同清偿拖欠租赁费、滞纳金等。真心公司从未主张合同主体变更为汪**、汤玉春，或沈世永将房屋转租给汪**、汤玉春，始终认为汪**、汤玉春系租赁合同实际履行方及适格主体，一审论述不当。 汪**、汤玉春辩称，汪**、汤玉春非房屋租赁合同相对人，非本案适格被告；沈世永拖欠汪**、汤玉春大额债务，三人非共同经营租赁关系，沈世永租赁房屋后，汪**、汤玉春受沈世永诱骗投资装修巴厘岛酒店，沈世永承诺巴厘岛酒店交由汤玉春经营，以此作为偿还汤玉春债务的一种方式，汪**、汤玉春投资1200万元，后因租赁房屋所在土地性质为工业用地，真心公司多次停水、停电，致使酒店一直无法正常运营，汪**、汤玉春遭受经济损失1800万元；真心公司多次对酒店停水、停电，导致酒店无法经营，且真心公司提出收购酒店，汪**、汤玉春在认为房租系8元每平方米前提下，应真心公司要求无奈签订《情况说明》，《情况说明》仅提到酒店装修费系汤玉春、汪**实际支出，酒店系汤玉春个人持股的公司经营，未载明房屋租金连带清偿责任，不构成债的加入；在沈世永未认可且确认情况下，不能将沈世永个人义务任意转嫁给第三人，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 沈世永未予答辩。 真心公司向一审法院起诉请求：解除租赁合同及补充协议；沈世永、汪**、汤玉春向其返还位于合肥市肥东新区房屋，向其支付租金7226496元、滞纳金8241523.87元（顺延计算）。 一审法院认定事实：2013年5月29日，真心公司（甲方）与沈世永（乙方）签订了一份《肥东酒店房屋租赁合同》，合同载明：甲方向乙方出租位于肥东新区合店路21号真心大厦一层及六至十层房屋，作为咖啡休闲娱乐、住宿等合法项目经营使用；出租面积按实际测量数据为准；租赁期自2013年7月1日起至2021年6月30日止，合同租赁期为八年；甲方给予乙方免租金装修期为2个月（从第一年租金中扣除）；第一年租金504192元（按8元/平方/月计算房产证面积），以后每年租金在上一年基础上浮动递增5%，付款方式为每半年提前一个月支付一次房租，先付租金后使用；为保证协议正常履行，乙方在合同签订后两日内支付甲方合同保证金30万元（不计利息），待合同终止后甲方返还乙方；租赁期间，乙方拥有该房屋使用权，在未经甲方同意情况下不能转租、分租、转借或改变用途；乙方应按时交纳租金，第一次交付租金为交付之日起前一个星期，以后每年交付租金应为缴费期的前一个月，逾期交纳则按应付年租金每日3‰扣罚滞纳金，逾期超过一个月未交租金的视为乙方违约，甲方有权收回房屋和房屋内的所有设施、设备的处置权，并扣罚所有合同保证金等。 同日，真心公司法定代表人孙国升与沈世永另行签订了一份《肥东酒店房屋租赁合同补充协议》，协议载明：租赁期内，年租金按原有租金基础上乙方补助甲方15元/月/平方计算房产证面积，以后每年租金在上一年基础上浮动递增5%等。 合同及补充协议签订后，真心公司将租赁房屋交付予沈世永。2015年5月28日，沈世永向真心公司出具《承诺书》一份，承诺书载明：前期巴厘岛所欠真心集团房租事宜，经双方友好协商，特做以下承诺“巴厘岛每月向真心集团交付房租20万元，时间定于2015年6月起支付（每月28号之前支付），如巴厘岛未能按时交纳所欠房租，真心集团有权停止供水、供电，以造成损失自行负责并向巴厘岛收取2%滞纳金（每日收取）直至所欠房租交完”。 落款时间为2015年9月17日的《分期付款协议》载明：甲方为真心公司，乙方为沈世永，双方就拖欠房屋租赁费用一事，经双方友好协商，达成如下协议“一、经核算确认，以真心公司为甲方，以沈世永为乙方，双方于2013年5月29日签订《肥东巴厘岛酒店房屋租赁合同》及《肥东酒店房屋租赁合同补充协议》。乙方自2014年1月1日至2015年12月31日合计拖欠甲方房屋租赁费3045871元。二、乙方承诺自2015年9月18日起按照乙方前一日营业收入的50%于每日12时向甲方支付房屋费用，直至其拖欠的房租费用支付完毕之日止；若乙方拖欠前一日费用超过24小时，甲方有权对其进行断水断电，造成的损失由乙方自行承担。三、乙方承诺为甲方开发其所有的财务营业相关的软件后台供甲方实时了解乙方的营业状况（包括但不限于实际收银数据、房屋入住率等财务数据）。四、本协议与甲乙双方先前签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》具有同等效力，与先前协议具有冲突支持，以该协议为准。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具体同等效力，该协议自签订之日起生效”。该协议载有沈世永签名，未载真心公司签字或印章。 真心公司自认沈世永于2013年1月14日支付50008元，2013年5月29日支付250000元，2013年7月9日支付483184元（含保证金300000元），共计783192元。 2017年9月23日，汪**、汤玉春向真心公司出具了一份《情况说明》，说明载明：关于我们承租真心公司位于肥东新区合店路21号真心大厦房屋经营情况说明如下：“一、租赁合同以沈世永名义签订，但酒店装修费用实际上由汤玉春、汪**所出。二、酒店经营以汤玉春名义持股100%办理，实际上汤玉春有权对租赁合同事项及设备设施投入等所有善后问题全权处理。三、因沈世永无法联系，如解决问题时沈世永有争议，均由我们两说明人承担”。 此后，真心公司诉至一审法院。 一审法院认为，2013年5月29日，真心公司和沈世永签订的《肥东酒店房屋租赁合同》及《肥东酒店房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约享有权利、履行义务。沈世永未按约支付租金，显属违约，真心公司诉请解除前述合同及补充协议，沈世永作为合同相对方返还租赁房屋，予以支持。 依据双方对每年租金在上一年度租金基础上递增5%的约定及庭审查明事实，双方租赁面积按5252平方米（504192元÷8元/㎡/12个月）计算，月租金为23元/平方米，自2013年7月1日至2018年6月30日租金为8009689.83元，其中2013年7月1日至2014年6月30日年租金为1449552元，2014年7月1日至2015年6月30日年租金为1522029.6元，2015年7月1日至2016年6月30日年租金为1598131.08元，2016年7月1日至2017年6月30日年租金为1678037.63元，2017年7月1日至2018年6月30日年租金为1761939.52元，真心公司主张8009688元，予以支持，扣除已付783192元及两个月免租装修期租金241592元，沈世永尚欠6984904元。 双方约定的滞纳金性质为违约金，履约过程中沈世永一再违约未按时足额支付租金，真心公司在此情况下未积极行使合同解除权，致使自己利益受损，自身亦存在过错，因双方约定的日3‰滞纳金标准过高，认定滞纳金按年利率18%标准计算，结合真心公司举证的《分期付款协议》载明的时间、租金数额及诉请租金的时间、数额，认定以3045871元为基数，自2015年9月18日至2018年6月3日滞纳金计算为1484862.11元，此后的滞纳金以6984904元为基数，自2018年6月4日起，按年利率18%计算至款清日止。 真心公司主张三人系共同经营租赁关系，汪**、汤玉春应承担相应法律责任，为此提供一份由汪**、汤玉春签字的《情况说明》，鉴于汪**、汤玉春未认可三人系共同经营租赁关系，亦未明确认可承担房屋租金，汪**、汤玉春未构成债的加入，《情况说明》不能证明合同主体变更为汪**、汤玉春，未有证据证明沈世永将房屋转租给汪**、汤玉春，故对真心公司的该项主张不予支持。汪**、汤玉春辩称的装饰装修损失、餐费等，可另行处理。沈世永经公告传票传唤未到庭参加诉讼，遂缺席判决。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除安徽真心食品有限公司与沈世永签订的《肥东酒店房屋租赁合同》及《肥东酒店房屋租赁合同补充协议》；二、沈世永于判决生效之日起十日内返还安徽真心食品有限公司位于肥东县的出租房屋；三、沈世永于判决生效之日起十日内支付安徽真心食品有限公司租金6984904元及滞纳金1484862.11元，并以6984904元为基数，自2018年6月4日起，按年利率18%计算滞纳金，款清息止；四、驳回安徽真心食品有限公司其他诉讼请求。案件受理费114608元，由安徽真心食品有限公司负担51853元，沈世永负担62755元。 二审期间，真心公司围绕上诉请求向本院提交手机短信记录一份，以证明汪**、汤玉春向真心公司法定代表人发送短信认可二人系巴厘岛酒店实际经营人及承担义务主体；汪**、汤玉春质证称不认可短信记录的关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：合肥包容酒店有限公司于2016年11月29日登记成立，登记住所地为肥东县新区北侧，法定代表人为汤玉春。汪**、汤玉春二审认可合肥包容酒店有限公司住所经营地为沈世永自真心公司处承租的房屋。 本院认为，真心公司与沈世永就位于安徽省肥东新区合店路21号真心大厦一层及六至十层房屋租赁事宜签订的《肥东酒店房屋租赁合同》及《肥东酒店房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。沈世永拖欠租金违约事实清楚，真心公司诉请解除前述合同及协议，沈世永向其返还承租房屋，支付租金及滞纳金，有合同及法律依据，一审予以支持，双方未持异议，本院予以确认。 真心公司提供的汪**、汤玉春出具的《情况说明》、汪**、汤玉春的诉讼陈述、合肥包容酒店有限公司住所地登记信息等形成证据锁链，可证明汪**、汤玉春使用沈世永承租的前述房屋用于酒店经营，系租赁房屋实际占有使用人，真心公司行使房屋所有人及出租人权利，主张汪**、汤玉春对其共同承担房屋返还义务，有事实及法律依据，本院予以支持。 鉴于汪**、汤玉春非租赁合同当事人，汪**、汤玉春出具的《情况说明》亦未载明二人加入沈世永应付的租金债务，故真心公司诉请汪**、汤玉春对其共同承担租金及滞纳金支付义务，无合同及法律依据，一审未予支持，本院予以认同。 综上所述，真心公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初3447号民事判决第一、三项，即：解除安徽真心食品有限公司与沈世永签订的《肥东酒店房屋租赁合同》及《肥东酒店房屋租赁合同补充协议》；沈世永于判决生效之日起十日内支付安徽真心食品有限公司租金6984904元及滞纳金1484862.11元，并以6984904元为基数，自2018年6月4日起，按年利率18%计算滞纳金，款清息止； 二、撤销安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初3447号民事判决第四项； 三、变更安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初3447号民事判决第二项为：沈世永、汪**、汤玉春于判决生效之日起十日内向安徽真心食品有限公司返还位于安徽省肥东县房屋； 四、驳回安徽真心食品有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费114608元，由安徽真心食品有限公司承担51853元，沈世永承担62755元；二审案件受理费71088元，由安徽真心食品有限公司承担65088元，汪**、汤玉春承担6000元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇一九年八月六日 书记员  俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。