河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初1678号原告：洛阳市涧西区南村社区居民委员会，住所地：洛阳市涧西区武汉路南段。法定代表人：林志成，职务：主任。委托诉讼代理人：陈占军，河南鼎大律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴梦珂，河南鼎大律师事务所律师（实习）。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李亚苏，河南鼎大律师事务所律师（实习）。代理权限：一般代理。被告：洛阳市南华置业有限责任公司，住所地：洛阳市涧西区武汉路南段。法定代表人：陈韦贤，职务：经理。委托诉讼代理人：梁建飞，男，汉族，1990年8月24日出生，住河南省宜阳县。系该公司员工。代理权限：特别授权。被告：吴红阳，男，汉族，1975年1月3日出生，系洛阳银博投资担保有限公司经理，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：李丹阳，河南大鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告洛阳市涧西区南村社区居民委员会（以下简称南村居委会）诉被告洛阳市南华置业有限责任公司（以下简称南华置业公司）、吴红阳为确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南村居委会的委托代理人陈占军、吴梦珂（后变更为李亚苏）、被告南华置业公司的委托诉讼代理人梁建飞、被告吴红阳的委托诉讼代理人李丹阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南村居委会向本院提出诉讼请求：确认两被告2012年5月28日签订的房产抵押合同无效（抵押值1000万元）；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年6月19日，南村居委会与香港亚太新世纪集团有限公司签订了《缔景桃苑房地产项目合作开发合同》，由甲方南村居委会提供开发所需土地，乙方香港新世纪集团有限公司支付相关款项（部分建筑物折价冲抵部分款项），2003年10月31日，南华置业公司（香港新世纪集团有限公司该项目继承者）与南村居委会签订了《缔景桃苑房地产项目合作开发合同补充合同书》，对支付土地价款的方式及时间节点均作了明确约定，但南华置业公司没有完全履行合同义务。2009年6月11日，南华置业公司（香港新世纪集团有限公司该项目继承者）与南村居委会签订《以物抵债合同》，南华置业公司以包括涉案房产在内的商铺18279.69平米商铺和28054.97平米地下室折款冲抵南华置业公司欠付南村居委会的土地价款本息，并交付南村居委会占有、管理、使用、收益至今。该《以物抵债合同》合法有效，该《以物抵债合同》的合法有效性已为生效法律文书涧西法院2016年11月16日（2016）豫0305民初624号民事判决书确认，涧西法院2017年1月25日作出的（2017）豫0305民初207号民事判决书中，南华置业公司对南村居委会诉请事实无异议，承认因公司内部事情，没有及时给南村居委会办理过户手续。该判决书判决南华置业公司在判决书生效后一个月内给南村居委会提供材料办理过户手续。涧西法院2017年4月27日做出的（2017）豫0305民初1809号民事调解书再次确认在调解书生效后一个月内给南村居委会提供材料办理过户手续，该调解书2017年4月27日生效，南华置业公司承诺于2017年5月27日前办理涉案房屋过户手续，但南华置业公司未依诺履行法定义务。此房屋已于2016年4月5日为涧西法院（2016）豫0305民初624号民事裁定进行了保全查封。洛阳中级法院（2015）洛执字第319号执行裁定于2016年9月28日对涉案财产轮候查封。2017年7月31日涧西区法院（2017）豫0305执1097号执行裁定书裁定南华置业公司将包括缔景桃苑48号楼（香港中环区1号楼）在内的房产进行执行查封，涧西区法院2017年7月30日（2017）豫0305执1075号执行通知书，通知南华置业公司在30日内给南村居委会办理上述过户手续，2017年9月18日（2017）豫0305执1075号执行通知书通知洛阳市不动产交易中心将上述房屋产权手续初始登记到南村居委会名下。南华置业公司对银博公司的债务予以认可并承诺资金回笼后予以解决。2018年9月原告在洛阳中院执行异议之诉庭审中得悉南华置业公司在2012年6月7日将武汉南路138号48幢101-107七套临街商铺抵押给吴红阳，办有他项权证，证号分别为房他证市字第00044550、房他证市字第00044545。2018年12月14日经查询洛阳市不动产登记中心，得知南华置业公司与吴红阳于2012年5月28日在九都路金刚商务中心1132室签订了《借款合同》和《房产抵押合同》，并于当日进行了公证。南华置业公司明知2009年已与南村居委会签订《以物抵债合同》，武汉南路138号48幢101-107七套临街商铺均在以物抵债范围，而且已经交付南村居委会管理使用收益，却故意隐瞒事实与吴红阳签订抵押合同并办理公证及抵押登记手续，严重损害了南村居委会集体的合法权益，根据《合同法》第52条、56条、58条的规定，该《房产抵押合同》应属无效，自始即无法律约束力，由此而形成的他项权证也不应有效。南华置业公司恶意与吴红阳签订《房产抵押合同》损害集体利益，南村居委会只能根据《合同法》第52条、56条之规定启动确认无效之诉，恳请人民法院依法裁判。被告南华置业公司辩称，其对原告的起诉无异议，其对吴红阳的债务也予以认可。我公司向吴红阳表明房产已给南村抵债但没有办理过户手续，他们说没有关系配合办个抵押手续，款就放出来了，我公司就配合办理了有关抵押手续。被告吴红阳辩称，南华置业公司与吴红阳签订的《房产抵押合同》为合法有效，通过庭审原告所举证据均不能证明南华置业公司与吴红阳签订的合同存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形；南村居委会与南华置业公司签订的《以物抵债合同》中南华置业公司抵偿的房产为兰桂坊区3号楼、中环区1号楼、旺角区1号楼、维多利亚区75号、76号楼，而南华置业公司与吴红阳所办理的《房产抵押合同》及所办理的他项权证中的房产为涧西区武汉南路138号48幢101、102、103、104、105、106、107并非同一房产；在本案中，南华置业公司虚假陈述，与南村居委会滥用诉权、恶意串通阻碍我方执行；南村居委会所列举的法律文书及房屋租赁协议、收据并不是对其以物抵债协议中涉及房产所有权的确认，也不产生物权变更的效力。以物抵债协议并未真正生效，南村居委会对南华置业公司享有的仅为一般债权，南华置业将其房产抵押给吴红阳为其借款进行担保并未侵害任何第三方利益。南村居委会进行恶意诉讼，应当依法驳回其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年，原告南村居委会与被告南华置业公司（继受香港新世纪有限公司该项目权利义务）之间合作开发帝景桃苑房地产项目，在项目进行过程中，被告南华置业公司拖欠原告南村居委会3913.52万元本金。2009年6月11日，原告南村居委会与被告南华置业公司签订《以物抵债合同》，约定将包含中环区在内的18279.69㎡商铺抵偿乙方（南华置业公司）欠甲方（南村居委会）的全部债务，乙方（南华置业公司）应于主楼交房起180日内，将抵债物交付甲方（南村居委会）占有、使用。自交付之日起，甲方（南村居委会）优先收取抵债物的各项收益及孳息。庭审中，原告提交了证明南村居委会在2011年、2012年期间将涉案房屋出租并收取租金的相关《租赁协议书》、收据等。被告南华置业公司于2008年1月21日向洛阳市公安局涧西分局申请原规划许可证（方案名称）缔景桃苑~中环区、原楼栋号1#，变更后楼栋名称缔景桃苑、变更后楼栋号48#。洛阳市公安局涧西分局治安大队同意按缔景桃苑入户。2011年11月30日，洛阳市涧西区政府洛涧政文（2011）107号关于七里河等5个村村民委员会改制为社区居民委员会的批复中，同意“南村村民委员会”改制为“南村居民委员会”。被告南华置业公司与被告吴红阳于2012年5月28日签订了《借款合同》、《借据》和《房产抵押合同》，南华置业公司将坐落于涧西区武汉路138号48幢107等7套房（房产证号：洛房权证市字第××号，房号:524986、524987、524988、524989、524990、524991、524992）抵押给吴红阳，并办理了公证。双方于2012年6月7日就抵押房产办理了抵押登记。《房产抵押合同》第一条约定：为确保2012年5月28日签订的（编号为20120528）《借款合同》（即主合同）的履行，甲方（南华置业公司）以有权处分，无争议、之前无抵押、无查封且不再拆迁范围内的房产作抵押。乙方（吴红阳）经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方（南华置业公司）的房产作为担保抵押物。2016年4月5日，本院就南村居委会与南华置业公司为确认合同效力纠纷一案作出（2016）豫0305民初624号民事裁定书，裁定查封南华置业公司名下位于涧西区武汉南路138号48幢101、102、103、104、105、106、107共七套房产；查封被告南华置业公司位于涧西区武汉南路138号48幢101、102、103、104、105、106、107共七套房产；查封南华置业公司位于涧西区武汉南路段缔景桃苑76幢101号房产。2016年11月16日，本院就南村居委会与南华置业公司为确认合同效力纠纷一案作出（2016）豫0305民初624号民事判决书。判决2009年6月11日原告南村居委会与被告南华置业公司签订《以物抵债合同》合法、有效。2017年4月24日，本院就南村居委会与南华置业公司为所有权确认纠纷一案作出（2017）豫0305民初1809号民事调解书。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：南华置业公司在30日之内就位于本市××西区××楼、中环区××楼、××楼、维多利亚区75号、76号楼的房产办理过户手续。2017年7月30日，本院向南华置业公司做出（2017）豫0305执1075号执行通知书，通知其在30日内将位于涧西区香港城兰桂坊区3号楼、中环区1号楼、旺角区1号楼、维多利亚区75号、76号楼的房屋办理过户手续。2017年9月18日，本院向洛阳市不动产交易中心作出（2017）豫0305执1075号协助执行通知书，请其协助执行以下项目：一、将南华置业公司开发建设的位于洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑43#楼（香港城兰桂坊区3号楼）、缔景桃苑48#楼（香港城中环区1号楼）、缔景桃苑68#楼（香港城旺角区1号楼）、缔景桃苑75#楼（香港城维多利亚区76号楼）的房屋产权手续初始登记到南村居委会名下。二、南村居委会持本裁定书、协助通知书到有关部门办理产权过户等相关手续。洛阳市中级人民法院在执行洛阳银博投资担保有限公司申请执行南华置业公司借款合同纠纷一案中，该案案外人南村居委会不服（2015）洛执字第319号执行裁定书，提出书面异议，请求撤销洛阳中院（2015）洛执字第319号执行裁定书；终止案外人异议申请载明的房屋（涧西区武汉南路138号48幢101、102、103、104、105、106、107号的房产）执行程序。洛阳市中级人民法院于2018年6月5日作出（2018）豫03执异239号执行裁定书，裁定驳回南村居委会的异议请求。南村居委会不服，向洛阳市中级人民法院提起执行异议之诉。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律，诚实信用，不得损害国家、集体或第三人的利益。2009年6月11日原告南村居委会与被告南华置业公司签订《以物抵债合同》，原告南村居委会自2011年1月起对涉案房产占有、使用、收益。二被告于2012年5月28日签订的《房产抵押合同》显示被告吴红阳经实地勘验，在充分了解该涉案房屋权属状况及使用与管理现状的前提下与被告南华置业公司签订的《房产抵押合同》，由此可见，被告吴红阳已经明知被告南华置业公司将涉案房产以以物抵债方式交由原告南村居委会占有、使用、收益。二被告主观上恶意串通，签订《抵押房产合同》，损害了原告南村居委会的利益，二被告所签订的《房产抵押合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告洛阳市南华置业有限责任公司与被告吴红阳于2012年5月28日签订的《房产抵押合同》无效。本案受理费81800元，由被告洛阳市南华置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈喜平人民陪审员  冯卫明人民陪审员  武风跃二〇一九年八月十二日书 记 员  李冰冰