福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3272号 上诉人（原审原告）：周遵煌，男，1975年12月2日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春霖，福建闽律律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陈燕，女，1986年10月2日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春霖，福建闽律律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建惠安建筑业投资有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇海滨文武学校。 法定代表人：康钫扬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 上诉人周遵煌、陈燕与上诉人福建惠安建筑业投资有限公司（以下简称惠安建筑业投资公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初3496号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周遵煌、陈燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周遵煌、陈燕一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、无法使用期限应自2013年10月20日计算至房屋未安装水电表、房屋多次漏水、消防器材过期等问题得到解决之日止。二、惠安建筑业投资公司应当向周遵煌、陈燕支付逾期办证违约金387582.4元。三、诉争房屋具有独立产权，没有独立水表致使房屋无水无电，周遵煌、陈燕无法使用该房屋。 惠安建筑业投资公司的答辩意见与其上诉意见一致。 惠安建筑业投资公司上诉请求：依法改判并驳回周遵煌、陈燕的诉讼请求。事实和理由：一、周遵煌、陈燕提供的证据不足以认定其无法使用诉争房屋且造成损失的事实。二、周遵煌、陈燕以上述理由拒绝交房缺乏合同和法律依据，其据此主张的租金损失也是缺乏事实和法律依据，由此产生的民事责任由周遵煌、陈燕自行承担。三、周遵煌、陈燕应对未实际办理交房造成其无法使用的实际损失进行举证，一审判决以对诉争房屋的租金评估意见直接认定为损失缺乏事实和法律依据。四、即便惠安建筑业投资公司的简易装修确实影响到周遵煌、陈燕的实际使用并产生损失，但简易装修事实也非周遵煌、陈燕拒绝办理实际交房的唯一原因。周遵煌、陈燕对该部分租金也应承担一定比例的民事责任。 周遵煌、陈燕的答辩意见与其上诉意见一致。 周遵煌、陈燕向一审法院起诉请求：一、判决惠安建筑业投资公司赔偿周遵煌、陈燕因无法使用房屋造成的损失225000元（按每月5000元计算，暂从2013年10月20日计算至今，具体金额以评估为准）；二、判决惠安建筑业投资公司支付周遵煌、陈燕逾期办证违约金387582.4元（按1309400元每日0.02%元计算违约金，从2013年12月20日计算至2018年1月10日）；三、判决惠安建筑业投资公司为周遵煌、陈燕购买的惠安县××幢××单元××号商品房安装独立水表、电表。 一审法院认定事实：惠安建筑业投资公司系经工商注册登记以房地产开发与经营、建材销售、建筑设计与施工为经营范围的有限责任公司，位于惠安县××路××道××段的“建筑业发展中心”系其开发建设。2011年10月29日，周遵煌与惠安建筑业投资公司签订“惠安建筑业发展中心定购单”一份，订购“建筑业发展中心”第2幢1层110号商品房，同日支付定金40000元，惠安建筑业投资公司出具定金收据交其收执。之后，周遵煌、陈燕与惠安建筑业投资公司签订编号为ＭＦ-2007-01-№0444844《商品房买卖合同》（包括《合同补充协议》即附件六），约定周遵煌、陈燕向惠安建筑业投资公司购买“建筑业发展中心”第2幢1层110号商品房，建筑面积65.47平方米，总价款1309400元。该合同落款日期为2013年3月1日。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2013年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙，并从逾期之日起按日支付给出卖人总房款的万分之一代管金。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”周遵煌、陈燕先后于2011年12月5日、2012年10月12日支付惠安建筑业投资公司购房款614700元、4700元，余款通过银行按揭贷款形式支付。涉讼楼房于2013年5月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，2013年9月23日经泉州市公安消防支队消防验收合格。2013年10月7日，惠安建筑业投资公司向周遵煌、陈燕发出入伙通知书，通知自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理交房手续。案涉房屋于2014年9月24日取得初始登记，惠安建筑业投资公司于2014年10月7日向周遵煌、陈燕发出通知函，通知自2014年10月10日起可办理权属证书，周遵煌、陈燕在2014年10月17日收到通知函。除本案之外，包括周遵煌、陈燕在内的11个买受人于2014年8月1日以惠安建筑业投资公司为被告向一审法院提起诉讼，上述案件涉讼商品房均由周遵煌订购（或代为订购），且均位于“建筑业发展中心”第2幢，包括本案在内，15套商品房总面积合计5137.3平方米。一审法院经审理后于2015年2月28日作出（2014）惠民初字第4172号民事判决，该判决已发生法律效力。双方确认惠安建筑业投资公司因案涉房屋评选鲁班奖的需要在将案涉房屋交付给周遵煌、陈燕之前有进行简易装修，案涉房屋于2017年7月20日实际办理交房手续，惠安建筑业投资公司之后拆除了简易装修。周遵煌、陈燕于2018年1月10日取得案涉房屋的不动产权证书〔证号为闽（2018）惠安县不动产第0000426号〕,房屋建筑面积65.27平方米。一审审理过程中，周遵煌、陈燕申请对自2013年10月20日起因无法使用案涉房屋造成的损失进行鉴定，一审法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，2019年4月8日,该公司出具鑫八闽价鉴〔2019〕168号《关于惠安县建筑业发展大厦2幢1单元110号店面租金的评估意见书》，评估结论意见为：价格评估标的在价格评估基准时点的租金合计为200532元。租金价格评估明细表载明：2013年10月20日至2014年10月19日，每平方米单价45元，月租金2937元，评估金额35244元；2014年10月20日至2015年10月19日，每平方米单价45元，月租金2937元，评估金额35244元；2015年10月20日至2016年10月19日，每平方米单价45元，月租金2937元，评估金额35244元；2016年10月20日至2017年10月19日，每平方米单价49元，月租金3200元，评估金额38400元；2017年10月20日至2018年10月19日，每平方米单价53元，月租金3460元，评估金额41520元；2018年10月20日至2019年2月19日，每平方米单价57元，月租金3720元，评估金额14880元。为此，周遵煌、陈燕支付鉴定评估费10000元。 一审法院认为，一、案涉房屋是否存在无法使用的情形，惠安建筑业投资公司是否应赔偿周遵煌、陈燕经济损失及安装独立的水电表的问题。周遵煌、陈燕提供的证据1中的照片、视频，经惠安建筑业投资公司质证真实性无异议，真实性予以确认，惠安建筑业投资公司对视频中出现其工作人员蔡国雄没有意见，12315的通话录音能够认定惠安建筑业投资公司确实存在对案涉房屋进行装修以及未实际交付房屋，周遵煌、陈燕向相关部门进行投诉的事实。周遵煌、陈燕提供的证据1结合惠安建筑业投资公司提供的证据3及双方的庭审陈述，能够证明惠安建筑业投资公司因案涉房屋所在的建筑业发展中心工程申报鲁班奖的需要，对案涉房屋进行简易装修，周遵煌、陈燕于2017年8月10日进行现场拍摄时简易装修已拆除，因惠安建筑业投资公司未在指定的期限内答复简易装修拆除的时间，故根据周遵煌、陈燕陈述认定惠安建筑业投资公司于2017年8月10日拆除简易装修。一审法院于2015年2月28日作出的（2014）惠民初字第4172号民事判决书确定案涉房屋已经于2013年10月19日视同交付，故因惠安建筑业投资公司原因造成周遵煌、陈燕无法使用案涉房屋的期限应自视同交付次日即2013年10月20日起计算至2017年8月9日止。证据2系一审法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，真实性予以确认，结合该评估意见书，案涉房屋自2013年10月20日至2017年8月9日止的租金损失应认定为136597元（35244元＋35244元+35244元＋3200元×9个月＋3200元×20天/31天，取整）。证据4，未经相关部门确认，故对惠安建筑业投资公司的主张不予采信。案涉房屋已经于2017年7月20日实际交付，（2014）惠民初字第4172号民事判决书中认定周遵煌、陈燕等业主出于商业目的向惠安建筑业投资公司提出不需要砌筑分户墙，案涉房屋在内的十五套商品房是整体出租或出售，且双方在商品房买卖合同中并未明确约定案涉房屋需要独立的水电表，故对周遵煌、陈燕主张惠安建筑业投资公司应为案涉房屋安装独立的水电表不予支持，周遵煌、陈燕主张因没有安装独立水电表无法使用房屋，不予采信。二、惠安建筑业投资公司是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，是否应承担逾期履行协助办证违约金的责任。周遵煌、陈燕提供的证据5、6及惠安建筑业投资公司提供的证据7，经对方质证真实性均无异议，予以确认。关于双方争议的惠安建筑业投资公司是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形以及是否应承担逾期履行协助办证的违约责任问题，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”案涉房屋于2014年9月24日取得初始登记，已经符合办理房屋权属证书的条件，惠安建筑业投资公司于2014年10月8日向周遵煌、陈燕发出办证通知函，周遵煌、陈燕于2014年10月17日收到通知函，故惠安建筑业投资公司在案涉房屋实际交付前已经履行了通知办证的义务，并不存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，周遵煌、陈燕主张惠安建筑业投资公司应承担逾期履行协助办证违约金，要求惠安建筑业投资公司支付自2013年12月20日起至2018年1月10日止的逾期办证违约金387582.4元，依据不足，不予支持。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六补充协议），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应按照约定履行合同义务。周遵煌、陈燕已按合同约定支付惠安建筑业投资公司全部购房款1309400元，惠安建筑业投资公司因评选鲁班奖的需要将案涉房屋进行简易装修造成周遵煌、陈燕无法使用案涉房屋，故惠安建筑业投资公司应赔偿周遵煌、陈燕因无法使用房屋造成的经济损失136597元。周遵煌、陈燕主张惠安建筑业投资公司应当为案涉房屋安装独立的水电表及支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。惠安建筑业投资公司主张其对案涉房屋进行简易装修系经过周遵煌、陈燕同意，但未能提供证据予以证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建惠安建筑业投资有限公司应于判决生效之日起十五日内支付周遵煌、陈燕因无法使用房屋造成的经济损失136597元。二、驳回周遵煌、陈燕的其他诉讼请求。一审案件受理费9926元，由周遵煌、陈燕负担7713元（多预交的2213元予以退回），福建惠安建筑业投资有限公司负担2213元，应于判决生效之日起五日内缴纳。鉴定费10000元，由福建惠安建筑业投资有限公司负担，鉴于周遵煌、陈燕已垫付，福建惠安建筑业投资有限公司应于判决生效之日起五日内支付给周遵煌、陈燕。 二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，在（2014）惠民初字第4172号周遵煌、陈燕与惠安建筑业投资公司商品房预售合同纠纷一案中，周遵煌、陈燕的诉讼请求为：判决惠安建筑业投资公司支付周遵煌、陈燕逾期交房违约金78956.82元（暂计至2013年10月19日），此后的逾期交房违约金按每日392.82元计算至房屋具备交付条件。一审法院经审理认定：诉争房屋已于2013年10月19日符合交房条件；惠安建筑业投资公司逾期交房52天；周遵煌、陈燕请求惠安建筑业投资公司支付通知交房之后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持；并据此判决：惠安建筑业投资公司支付周遵煌、陈燕逾期交房违约金13617.76元；驳回周遵煌、陈燕的其他诉讼请求。判决后，双方并未提起上诉，该判决发生法律效力并已执行完毕。现周遵煌、陈燕依据其与惠安建筑业投资公司之间的商品房预售合同关系请求惠安建筑业投资有限公司参照租金标准赔偿上述期间无法使用诉争房屋的损失，依据不足，不予支持。但自2017年7月20日实际办理交房手续之日起至2017年8月10日确认拆除装修之日止的损失，惠安建筑业投资公司应予赔偿，数额为2240元（根据评估报告书，案涉房屋自2016年10月20日至2017年10月19日间的月租金标准为3200元，3200元÷30×21）。关于诉争房屋逾期办证违约金及安装独立水表的问题，一审判决对此进行了充分的论述，本院予以认定，周遵煌、陈燕有关与此的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，惠安建筑业投资公司的上诉请求部分成立，周遵煌、陈燕的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初3496号民事判决； 二、福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付周遵煌、陈燕因无法使用房屋造成的经济损失2240元； 三、驳回周遵煌、陈燕一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9926元，由周遵煌、陈燕负担9876元，福建惠安建筑业投资有限公司负担50元；鉴定费10000元，由周周遵煌、陈燕负担9950元，福建惠安建筑业投资有限公司负担50元（鉴于周遵煌、陈燕已垫付，福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给周遵煌、陈燕）。二审案件受理费9926元，由周遵煌、陈燕负担9876元，福建惠安建筑业投资有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年八月三十日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。