河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初3071号 原告：张兆才,男，1966年10月1日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市，公民身份证明：232303196610010810。 被告：马山，男，1964年9月28日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，公民身份证明：232326196409281517。 委托诉讼代理人：李铭伟，河北秦海律师事务所律师，执业证号：11303200810628482。 被告：李敏，女，1983年1月1日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，公民身份证明：130982198301019821。 委托诉讼代理人：朱泽明，河北宏业律师事务所律师，执业证号：11303198810217114。 被告：马喆顺，男，1987年11月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，公民身份证明：13030219871122257Ｘ。 委托诉讼代理人：李铭伟，河北秦海律师事务所律师，执业证号：11303200810628482。 原告张兆才与被告马山、李敏、马喆顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张兆才、被告委托代理人李铭伟、朱泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告马山、李敏赔偿原告286万元并支付相应利息；二、请求判令被告马喆顺对上述赔偿款承担连带责任；三、请求依法判令三被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年原告在被告马山、李敏处购买东盛世家2栋1单元2201号、2××1号、2504号、2701号，3栋1109号共五套房屋,并由马喆顺提供担保。协议签订后，原告如约支付了部分房款，剩余房款约定过户时给付。原告对涉案房屋进行了装修并入住。2017年底，原告与被告协商过户事宜，被告称无法过户，自愿退还原告的购房款和装修款以及赔偿原告的损失，并签署了退房协议，协议签订后，原告屡次向三被告主张权利，但均未得到结果，故诉至法院。 被告马山辩称，退房协议的形成时间应当在2019年1月左右，当时本案原告及其家属4人将马山本人控制，非法拘禁时间长达48小时，该退房协议是在被告限制行动自由及受胁迫的情况下书写的，原告等4人非法拘禁马山，这一事实有东港路民警可以证实，在拘禁的第二天将马山本人以及原告4人在开发区一个宾馆处继续对马山进行拘禁，由于此种胁迫当时马山向于大飞借款15万元，转汇至原告名下。被拘禁当天，马山驾驶的别克商务车也被原告等人扣押，并胁迫马山签订了一份抵债协议，将该商务车抵顶给原告，现车辆已经过户。所以，原告与马山之间签订的协议内容系在受胁迫的情况下形成，尤其是原告要求被告马山支付赔偿违约金200万元，更没有事实和法律依据，但就其本案原告提出的退房要求，被告予以认可，被告同意退还原告购房款本金86万元及支付占用期间的利息，关于200万元违约金被告马山不认可，并保留对非法监禁的控告的权利。 被告马喆顺辩称，该退房协议马喆顺本人不知情，其中2××1号房产确系马喆顺名下，如果原告要求退房，马喆顺本人可以退房，但只退还房款本金和利息，马喆顺不承担违约责任。 被告李敏辩称，一、李敏同意退房；二、退房协议并非李敏所签。如有差价损失及违约金，由法院依法确定。 本院经审理认定事实如下：2017年7月13日马山与张兆才签订《房屋交易协议书》两份，其中一份约定马山将东盛世家2号楼1单元2201号房屋，建筑面积149平方米出售给张兆才，房价款50万元，首付20万元，另20万元在2017年11月30日给付，剩余10万元在办理完产权登记后支付。在合同的背面补充约定：如此房出现任何情况，到办房产证时不能履行合同，一切由甲方负责，退还购房款并赔偿乙方损失50万元（按五分利息支付给张兆才），担保人李敏签名。另一份协议约定将东盛世家2号楼1单元2××1号建筑面积149平方米，作价50万元出卖给张兆才。协议约定内容同第一份《房屋交易协议书》。2017年9月6日马山与张兆才签订《购房协议》，约定马山将东盛世家小区2号楼1单元2504号房屋，建筑面积130平方米出卖给张兆才，房价款45万元，先付20万元，2017年底付15万元，办完产权登记后付剩余的10万元。补充约定如此房出现虚假情况、欺诈情况，甲方（马山）赔偿乙方50万元，负法律责任。担保人马喆顺签名。另有，双方于2017年签订了《房屋买卖协议》，约定马山将东盛世家2栋1单元2701号房屋建筑面积149平方米，以30万元出售给张兆才，3栋公寓1109号建筑面积43平方米，以7万元出售给张兆才。2017年9月6日马山出具收条，载明收取张兆才购买东盛世家2号楼1单元2201、2301、2504、2701号，3号楼1109号等五套房屋价款合计86万元。原告接收房屋后对2504号房屋进行了装修。 2017年底，马山与张兆才签订《退房协议》，约定因为2017年张兆才在马山处购买的东盛世家2栋1单元2201号、2××1号、2504号、2701号、3栋1109号共五套房产，由于马山、李敏的原因不能办理不动产权证，不能过户，如马山、李敏不能如期办理，赔偿损失，违约金等共计200万元，加五套房屋购房款86万元。如马山给付张兆才286万元整，后所有五套房子与张兆才无关，搬出。如不能在2018年底前给付全款，利息月息2%计算。协议签订后，被告马山没有按照协议的约定履行。原告提起诉讼。 另查明，本案诉争的房屋均系秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（以下简称鼎威地产）开发建设，现产权仍登记在鼎威地产名下，张兆才在本次诉讼之前，曾向本院提起诉讼，要求三被告及鼎威地产配合原告办理上述房屋的产权过户登记，后来原告张兆才自动撤诉。现上述房屋所在小区房屋网上均价每平方米8500元以上。 以上事实，有当事人的陈述及提供的相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告对双方签订的买房、退房协议的真实性均没有异议，经法庭询问双方也均认可系真实的房屋买卖关系，非用房屋担保的借款关系。本院认定双方房屋买卖关系真实有效。但是，被告方对约定的退房违约金200万元不认可，认为该约定不是马山的真实意思表示。因为被告没有向法庭提供证据加以证实，也没有向法庭审查撤销该约定，本院认定约定有效。违约金明显超出守约方的经济损失时，违约方可以申请法庭对违约金进行调整。因为被告没有履行房屋买卖合同，造成原告的经济损失，应当包括房屋的升值损失。根据网上的报价，现上述五套房屋的价值约为520多万，比约定的买卖价格182万元增值幅度达到338万元。因为原告没有付清房款，原告的经济损失应根据付款比例划分房屋增值。如果不超出实际损失的30%，不能认定约定的违约金过分高于造成的损失。经计算，双方约定的200万违约金不属于过分高于实际损失。因为上述损失依据审判时的房价进行计算的，故对于原告主张的利息损失不再支持。对于担保责任，李敏对东盛世家2栋1单元2201号、2××1号房屋的不能履行承担保责任，即退还房款40万元（每套20万元）并承担违约金100万（每套50万元）。李敏的担保与《退房协议》不冲突，仍应承担保证责任。马喆顺对东盛世家2栋1单元2504号房屋的虚假和欺诈买卖承担赔偿责任，原告未能证明买卖过程中存在虚假和欺诈情形，故马喆顺不承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告马山于本判决生效后十日内退还原告张兆才购房款86万元，并支付原告张兆才违约金200万元； 二、被告李敏对上述马山的退房款承担40万元的担保连带责任，对马山支付的违约金承担100万元的担保连带责任。被告马喆顺不承担担保责任； 三、对于原告张兆才主张的房款及赔偿款的利息不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费29680元，保全费5000元，均由被告马山、李敏承担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  刘瑞玲 二〇一九年八月五日 代理书记员  吴 迪