惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1754号原告：赵义福，男，汉族，1995年11月11日出生，住江西省吉安市吉安县。被告：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园-北苑5栋201号房。法定代表人：刘波涛，总经理。委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。原告赵义福与被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司（以下简称龙华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告赵义福、被告龙华房地产公司的委托诉讼代理人谢佛鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵义福向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付从2018年10月1日起至原告收到被告发出的《收楼通知书》之日（2019年4月13日）止共195日的逾期交房违约金人民币72859.8元（以已支付总价934101元为基数，根据商品房预售合同第八条逾期付款责任按每日万分之四进行赔付）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月27日原告向被告支付了50000元，作为购买龙富××××号房的定金。2018年6月15日原告向被告支付了首付款234101元，其余650000元采取银行贷款方式支付。2018年6月20日原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）［合同编号：大亚湾（2018）10021953］，同时原告向被告支付了房屋维修基金5636元。合同约定：原告以人民币934101元的价格购买被告开发的龙富××××号房屋，被告应按照购房合同第十二条约定于2019年9月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第八条规定“逾期超过60日之内的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十五天内退还全部房款（含已付贷款部分），并按买受人累计已付款的百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金”承担违约责任。原告已按认购书及合同约定按时且足额支付了各项应付费用且已按认购书及合同履行全部义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告工作人员于2018年10月28日发出延期公函通知，并承诺原告2019年12月30日前交房，实际无果；2019年2月23日原告向被告发出的（催告履行合同通知书）也未收到任何回复。2019年3月6日，在大亚湾住建局有关领导协调下，被告保证原告于2019年3月15日收到收房通知书以及赔偿金额明细，并于2019年3月30日正式交房，保证交房质量。直至2019年4月13日原告方才收到被告发出的于2019年4月29日前办理收楼手续的《收楼通知书》。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。原告赵义福提供了如下证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.房屋维修基金微信转账截图；3.POS签购单；4.收楼通知书；5.关于延期交房的通知书；7.首付款发票；8.按揭发票；9.银行贷款发放记录。拟证明其诉称的事实。被告龙华房地产公司辩称：1.本案存在不可抗力因素，应予扣减违约天数30天。在施工过程中，遭遇了台风、大雨、暴雨、特大暴雨等天气，因此不能施工，依据住建局颁发的建设工程施工合同范本以及合同法的有关规定，以上因素为不可抗力，总计达30天。2019年3月6日，业主代表、开发商代表在惠州大亚湾区住建局协调并在住建局领导见证下，双方签订协议书，确认存在不可抗力因素并在延期交付时间中冲减30天，本系列案中的1757号案原告韩国营、1758号案原告米军以及1760号案原告蒋菁菁作为业主代表在协议书上签名。2.违约金本质属于补偿损失，原告不存在损失，依据合同法规定，违约金约定每日万分之四明显过高，请求法院予以调整，调整至同期同类银行贷款利率的1.3倍计算违约金。3.合同履行顺序为先付清购房款后交房。附件十一合同补充协议第四条约定：若买受人未依约交清购房款及其他应付费用的，出卖人有权不予办理交接手续，因此造成房屋迟延交付的责任由买受人承担。本案原告的银行贷款在2019年1月16日放款，故在银行放款前，原告请求支付违约金的，法院应予驳回该请求。被告龙华房地产公司提供了如下证据：1.雨天统计表；2.天气证明及附表1、附表2；3.工作联系单；4.台风明细表；5.关于做好第8号台风“玛利亚”防御工作的通知；6.转发关于做好第8号台风“玛利亚”防御工作的通知；7.惠州市防汛防旱防风指挥部《关于转发省防总的通知》；8.惠州市住房和城乡规划建设局《转发市三防指挥部关于提前做好今年第22号、23号台风防御工作的通知》；9.惠州市住房和城乡规划建设局《转发关于做好当前台风防御工作的通知》；10.工作联系单；11.协议书;12.商品房买卖合同补充协议。拟证明其辩称的事实。本案当事人围绕诉、辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：2018年6月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）［合同编号：大亚湾（2018）10021953］及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州，总房价款为934101元。双方在合同第七条就付款方式及期限约定为：1.签订本合同前，原告已向被告支付定金50000元；2.原告应当于2018年6月15日前支付首期房价款284101元，余款650000元向贷款机构申请贷款支付。双方在合同第九条就商品房交付条件约定为：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。双方在合同第十一条就交付时间和手续约定为：1.被告应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。双方在合同第十二条就逾期交付责任约定为：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，按照逾期时间分别作如下处理：1.逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；2.逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当在解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。双方在合同附件十一补充协议第四条约定：原告应按被告发出的《入伙通知书》指定的日期到被告指定的地点交清购房余款及其他应付费用，办理好房屋交接手续；若原告未依约交清购房及其他应付费用的，被告有权不予办理交接手续，因此造成房屋迟延交付的责任由原告承担。原、被告还对其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告在合同约定的房屋交付日之前付清了首期购房款284101元，2019年1月10日支付了按揭款650000元。2019年4月13日，原告收到被告发出的收楼通知书，但在法庭辩论终结前原告并未办理收楼手续。另查，被告提供在惠州大亚湾区住建局工作人员见证下其与业主签订的《协议书》，证明本案存在不可抗力因素并应在延期交付时间中冲减30天。本案原告并未在《协议书》上签名，但庭审时原告同意扣减因台风因素导致迟延交房的4天时间。本院责令被告限期提交涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但期满后被告并未向本院提交上述资料。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告主张迟延交房违约金应否得到支持。对此本院分析如下：1.关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同第十一条中约定，被告应当在2018年9月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但被告在法庭辩论终结前仍未将符合约定交付条件的房屋交付给原告使用，截止至原告诉请的2019年4月13日，已逾期195天，被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。2.关于本案是否存在不可抗力因素的认定。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因大亚湾地区属沿海地区，每年均会受暴雨、台风等恶劣天气影响，被告在签合同时应当预见并考虑该因素，故暴雨、台风等并不属于不可抗力。被告辩称业主代表、开发商代表签订《协议书》，确认存在不可抗力因素并在延期交付时间中冲减30天，但原告并未在《协议书》上签名，被告亦未提供证据证明原告委托他人在《协议书》上代为签名，故被告的上述辩称，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。3.关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。依照合同第十二条约定，逾期超过60天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。截止至原告诉请的2019年4月13日，本案逾期交房时间为195天，庭审时原告自愿扣减因台风因素导致迟延交房的4天，本院予以采纳，扣除后本案中被告逾期交房时间计为191天。逾期交房违约金计为934101元×0.0004/天×191天＝71365.32元，原告请求超过部分不予支持。虽然双方在《商品房买卖合同》附件十一合同补充协议第四条约定在原告付清购房款后被告才交房，但该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，属于格式条款，并且该条款免除了被告的责任，加重了原告的责任，故该条款本院依法认定无效，被告据此主张迟延交房的责任由原告负担，理由不充分，本院不予采纳。合同中逾期付款和逾期交房的违约责任约定相当，不会造成一方利益严重失衡，且被告没有提交证据证明该违约金过分高于实际损失，故被告提出调整减少违约金的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告赵义福支付迟延交房违约金71365.32元；二、驳回原告赵义福的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费811元，由被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年八月十五日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾