广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初613号原告：林继暖，男，1962年11月2日出生，汉族，住浙江省苍南县，委托诉讼代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。被告：广州市花都区鸿景五金制品厂，住所地广州市花都区花山镇龙南路自编**厂房1，统一社会性用代码：91440114563957711H。投资人：骆坤华。委托诉讼代理人：朱颖，广东富荣律师事务所律师。被告：黄礼海，男，1949年12月21日出生，汉族，住广州市花都区，被告：骆坤华，男，1969年10月12日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：朱颖，广东富荣律师事务所律师。被告：朱钟驰，男，1966年1月5日出生，汉族，住浙江省上虞市，第三人：广州市科泰包装材料有限公司，，住所地广州市花都区花山镇龙口村第二工业区龙南路**之二统一社会信用代码：91440101MA59QRFF8P。法定代表人：赖登炎，该公司董事长。第三人：广州市花都区花山镇龙口村第二经济合作社，住，住所地广州市花都区花山镇龙口村村集体经济组织证明书证号：011402003002。负责人：江秋生。原告林继暖与被告广州市花都区鸿景五金制品厂（以下简称鸿景五金厂）、黄礼海、骆坤华、朱钟驰及第三人广州市科泰包装材料有限公司（以下简称科泰公司）、广州市花都区花山镇龙口村第二经济合作社（以下简称龙口村第二经济社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序于2019年7月8日第一次公开开庭进行了审理。原告林继暖的委托诉讼代理人韩铁成，被告鸿景五金厂、骆坤华的共同委托诉讼代理人朱颖，第三人龙口村第二经济社的负责人江秋生到庭参加诉讼。被告黄礼海、朱钟驰、第三人科泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林继暖向本院提出诉讼请求：1.被告鸿景五金厂、骆坤华、黄礼海、朱钟驰向原告支付拖欠的租金450000元（2017年2月16日至2018年12月31日，共22.5个月）；2.被告鸿景五金厂、骆坤华、黄礼海、朱钟驰向原告支付2019年1月至2019年6月30日止的租金120000元；3.本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：原告在2009年4月25日与第三人龙口村第二经济社签订《厂房租赁合同书》，原告承租了位于广州市花都区花山镇龙口村二队的厂房，建筑面积约1275平方米，计价空地约105平方米；租赁期限自2009年7月1日至2019年6月30日止。自2016年3月1日起，原告将上述厂房转租给被告黄礼海、骆坤华、朱钟驰使用，由被告黄礼海代表其三人签订转租合同，租期自2016年3月1日至2019年6月30日,每月租金20000元。三被告合伙经营鸿景五金厂。2016年9月22日，被告鸿景五金厂的经营地址变更登记到涉案的厂房1，部分厂房（第二工业区龙南路13号之二）由被告骆坤华、黄礼海、朱钟驰分租给第三人科泰公司使用。被告黄礼海与原告签订转租合同后，被告黄礼海于2016年3月2日转账60000元给原告(其中包括押金40000元及3月份的租金20000元)；2016年5月16日，被告黄礼海支付租金20000元；2016年9月8日，被告朱钟驰支付租金40000元；2017年3月8日，被告朱钟驰支付租金110000元。此后，被告黄礼海、骆坤华、朱钟驰不再支付租金给原告,40000元的押金充抵租金后,被告黄礼海、骆坤华、朱钟驰尚拖欠2017年3月至2018年11月共计21个月的租金420000元。原告多次向四被告催收，但一直未付。在2018年5月份，原告与被告骆坤华的谈话中，骆坤华对拖欠租金的事实虽承认，但拒不支付租金，原告因而提起诉讼。被告鸿景五金厂、骆坤华辩称，一、被告鸿景五金厂、骆坤华不同意按照原告主张的租金标准支付租金。1.从原告提交的证据来看，原告仅提供了其与第三人龙口村第二经济社签订的《厂房租赁合同书》，并没有提交任何与被告鸿景五金厂、骆坤华相关的书面租赁合同，不能单凭原告单方陈述就认为租金是20000元。2.实际上，双方约定的租金标准是每月16000元，这在原告提交的录音整理资料中可证实。该录音中，原告提到租金从2016年3月开始，实际支付到2016年7月，刚好是5个月，而被告黄礼海代付了80000元。据此，每月的租金是16000元，而不是原告所说的每月20000元。二、原告与被告鸿景五金厂、骆坤华对于租金如何支付有过约定，并且达成了债务抵偿协议。1.被告鸿景五金厂既给原告做五金产品，也替被告朱钟驰做五金产品，而被告朱钟驰则做模具给原告，三方之间有生意往来，有债权债务的连环关系。2.被告鸿景五金厂、骆坤华与原告曾约定，若被告鸿景五金厂、骆坤华没有给原告做五金产品，则被告鸿景五金厂、骆坤华支付租金。若被告鸿景五金厂、骆坤华给原告做了五金产品产生货款，则以租金抵扣货款。被告鸿景五金厂、骆坤华支付了2016年3月至7月的租金给原告，正是因为此期间，被告鸿景五金厂、骆坤华没有给原告做五金产品，所以就支付租金。后来，被告鸿景五金厂、骆坤华陆续开始给原告做五金产品，但是原告却开始拖欠被告鸿景五金厂、骆坤华的货款。3.原告是广州市朝花节能科技有限公司的股东及法定代表人，被告鸿景五金厂、骆坤华有送货单、对账单，可证明被告鸿景五金厂、骆坤华确实有为原告做五金产品的事实。4.原告提交的录音整理资料中，原告提出要求被告鸿景五金厂、骆坤华、朱钟驰列出清单，也说明三人之间有未结清的货款，才需要对账。另外，原告也提出，房租和货款要进行抵扣，也表明存在债务抵偿协议，但原告却没有履行债务抵偿协议。因此，原告应先与被告鸿景五金厂、骆坤华、朱钟驰进行对账后，确认是否还有拖欠的租金再向法院起诉。三、被告鸿景五金厂、骆坤华已支付原告260000元的租金，因双方未进行结算，被告鸿景五金厂、骆坤华是否还欠租金，仍是未知之数，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告鸿景五金厂、骆坤华已支付原告260000元的租金，其中，黄礼海代付80000元，朱钟驰代付180000元给原告，这180000元里的30000元是通过朱钟驰的老婆朱丽君转给原告，原告提供的中国农业银行的转账记录可以证实，该转账记录显示2017年3月8日，朱丽君转款30000元给原告，但原告在其起诉状中没有提及该转款。四、原告主张的租金有部分已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，原告主张2016年10月1日前的租金早已超过1年的诉讼时效，应驳回原告要求被告鸿景五金厂、骆坤华支付该租金的请求。被告朱钟驰未到庭参加诉讼，向本院提交了书面说明：1.2017年3月8日，朱丽君转给林继暖的30000元，是本人让妻子朱丽君帮骆坤华代付的。2.朱钟驰共向林继暖支付了180000元。3.朱钟驰经营广州浙创金属有限公司，原告林继暖找本人帮他做过模具和产品加工，模具和产品我做好后交付给了林继暖，但林继暖到现在还没有支付模具费和产品款给我。另外，我也有找骆坤华帮我做五金配件，上述的180000元，是骆坤华让我代付租金给林继暖，然后再从我应付给骆坤华的款项中予以抵扣。第三人龙口村第二经济社称对原告的起诉没有意见。被告黄礼海及第三人科泰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区花山镇龙口村二队龙南路自编13号，由龙口村第二经济社兴建，未取得建设工程规划许可证。2009年4月25日，林继暖与龙口村第二经济社签订《厂房租赁合同书》，向龙口村第二经济社承租了涉案厂房，租赁时间为2009年7月1日至2019年6月30日。2016年3月2日、2016年5月16日，黄礼海分别向林继暖支付了60000元、20000元。2016年9月8日、2017年3月8日，朱钟驰分别向林继暖支付了40000元、110000元。2017年3月8日，朱丽君向林继暖支付了30000元。林继暖确认上述款项均为涉案场地的租金，其中黄礼海在2016年3月2日支付的60000元款项中的40000元为押金，剩余20000元为第一个月的租金。鸿景五金厂、骆坤华及朱钟驰均表示因为朱钟驰欠付骆坤华货款，故由朱钟驰及其配偶朱丽君代骆坤华支付租金。对于黄礼海支付的款项，鸿景五金厂、骆坤华称黄礼海欠其货款，故由黄礼海代其支付租金，其与黄礼海之间并非合伙关系。诉讼中，林继暖称2016年2月份林继暖作为出租人与作为承租人的黄礼海签订一份租赁合同，约定将涉案厂房转租给黄礼海使用，租赁期限为2016年3月1日至2019年6月30日，月租金20000元，每月5日前支付当月租金，押金40000元。合同签订之后，林继暖即将涉案场地交付给黄礼海、骆坤华、朱钟驰经营鸿景五金厂。由于保管不善，合同已经丢失。为此，林继暖提交了其与骆坤华的录音材料、银行流水、厂房租赁费用清单予以证明。其中录音材料前2分钟系对林继暖书写的《厂房租赁费用清单》内容的沟通。《厂房租赁费用清单》内容如下：林继暖在花都花山第二工业区龙南路13号厂房租赁给骆坤华。2016年3月份始实际共付了厂租到2016年7月份，尚欠2016年8月份、9月份、10月份、11月份、12月份5个月厂租未付。2017年一年共12个月未付厂房租金。2018年1月至5月共5个月未付厂房租金。合计22个月未付，共款44万元。2017年朱钟驰代付房租14万元，综上，44万元-14万元=30万元。尚欠30万元厂房租赁费，特立清单。落款时间为2018年5月11日，租赁人、受租人处空白。在录音材料中，骆坤华对上述内容以“嗯嗯嗯”进行回复，并陈述合同在明年（2019年）6月30日到期。鸿景五金厂、骆坤华不确认林继暖的陈述，其称：林继暖与鸿景五金厂、骆坤华之间存在租赁合同关系，林继暖与其他被告不存在租赁合同关系。林继暖与鸿景五金厂、骆坤华没有签订租赁合同，只是口头约定租金每月16000元，从2016年3月份开始计算租金，租赁期限和押金均没有约定。对于林继暖提交的录音材料恰好证明月租金标准为16000元，而骆坤华对欠款总额的回答，只是礼节性的回答，并非表示确认。林继暖表示录音中称2016年3月至7月的租金已经付清是对月数计算错误，才会做出那样的表述。另查，涉案场地部分由鸿景五金厂分租给科泰公司使用，截至法庭辩论终结前涉案场地仍由鸿景五金厂、科泰公司在占有使用。龙口村第二经济社确认从2019年7月1日开始由龙口村第二经济社直接向实际使用人收取租金，视为林继暖已经交还场地。鸿景五金厂、骆坤华亦表示同意直接向龙口村第二经济社支付2019年7月1日之后的租金。再查，鸿景五金厂于2010年10月22日成立，原投资人为骆计华，2017年4月27日变更为骆坤华。2016年9月22日，鸿景五金厂的经营住所由广州市花都区花山镇龙口村三队变更至广州市花都区花山镇龙南路自编**厂房1，即涉案厂房处。诉讼中，经过本院释明，林继暖表示若其与黄礼海、鸿景五金厂、骆坤华、朱钟驰之间的租赁合同关系无效，请求将诉讼请求中的“租金”变更为“占有使用费”。本院认为：本案争议的焦点为：一、林继暖与哪些主体存在租赁合同关系？二、租金标准如何确定？关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”林继暖陈述其在2016年2月份与黄礼海签订了租赁合同，由于保管不善合同已经丢失。为此，林继暖提交了银行流水、林继暖与骆坤华的录音材料佐证其陈述。鸿景五金厂、骆坤华则认为其与林继暖存在租赁合同关系，双方未签订合同，只是口头约定租金标准，对租赁期限、押金均未约定。对此，本院认为，首先，2016年3月2日，黄礼海向林继暖支付了60000元款项，虽然林继暖与骆坤华对款项的性质有争议，林继暖认为该款中的40000元为押金、20000元为租金，鸿景五金厂、骆坤华则认为系黄礼海用货款代其支付的租金。本院认为不管该款是否包含押金，都说明该款中有部分款项是黄礼海向林继暖支付的租金。鸿景五金厂、骆坤华认为黄礼海是代其支付租金以抵扣货款，但是并未提交证据证明，对其陈述本院不予采纳。其次，鸿景五金厂、骆坤华自认其是通过朋友认识林继暖，在双方关系并非十分密切的情况下，对于租赁事宜既未签订合同，也未约定租期和押金，显然有悖常理。而且在庭审中，骆坤华陈述双方未约定租赁期限，但是在录音材料中却说双方租赁期限截止至2019年6月30日。对于该自相矛盾的陈述，骆坤华也不能做出合理的解释，有违诚实信用原则。综上，本院认为虽然林继暖提交的证据非常有限，但是黄礼海并未到庭否认林继暖的陈述，也没有提交相反证据予以证明，而骆坤华的陈述明显与常理不符，又自相矛盾，在此情况下，林继暖的陈述更加符合常理，也有银行流水相互印证，故本院采信林继暖的陈述，确认林继暖与黄礼海于2016年3月份签订了租赁合同，二者就涉案场地的权利义务达成了协议。虽然，鸿景五金厂、骆坤华未与林继暖签订合同，但是其实际使用了涉案场地，其与林继暖均确认二者之间存在租赁合同关系，对此本院予以确认。至于朱钟驰，由于林继暖自书的《厂房租赁费用清单》，载明“2017年朱钟驰代付房租……”，说明其二者之间并不存在租赁合同关系，朱钟驰支付租金的行为仅是代付行为。由于涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，黄礼海、鸿景五金厂、骆坤华与林继暖之间就涉案场地成立的租赁合同关系无效。关于争议焦点二，林继暖认为涉案场地的月租金标准为20000元，鸿景五金厂、骆坤华则认为林继暖在录音中表述2016年3月份至2016年7月份的租金已经付清，而此时恰好黄礼海支付了80000元，故认为每月租金为16000元。对此本院分析如下：第一，虽然林继暖陈述2016年3月份至2016年7月份的租金已经付清，但是在下文中林继暖提出骆坤华欠付22个月租金，共欠440000元时，骆坤华表示认可。按照常理，如果骆坤华认为租金标准有误，应当当即提出反对，但骆坤华却表示认可，这也说明涉案场地租金标准应该是每月20000元。其次，如果如骆坤华所述每月租金为16000元，其已经支付260000元，则已经支付租金16.25个月，这也不符合租金的缴纳习惯。综上，本院认为林继暖的陈述更符合常理，本院采纳林继暖的陈述，确认涉案场地的租金标准为每月20000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，林继暖要求参照双方约定的租金标准20000元计算占有使用费，合理有据。自2016年3月1日开始截止至2019年6月30日止，共计40个月，鸿景五金厂、骆坤华、黄礼海支付了13个月占有使用费，即从2017年4月1日开始拖欠占有使用费。经核算，2017年4月1日至2019年6月30日期间的占有使用费为540000元，对林继暖主张鸿景五金厂、骆坤华、黄礼海支付540000元占有使用费的主张予以支持，超出部分不予支持。由于朱钟驰与林继暖不存在租赁合同关系，也没有占有使用涉案场地，因此林继暖要求朱钟驰支付占有使用费的依据不足，本院不予支持。至于鸿景五金厂、骆坤华提出的将欠缴租金与林继暖拖欠的货款进行抵扣的意见，由于本案为租赁合同关系，即使林继暖与鸿景五金厂、骆坤华存在货物买卖事实，双方成立的是买卖合同关系，二者为不同的法律关系，林继暖也不同意在本案中进行抵扣，因此本案不予审查二者之间的买卖合同关系，鸿景五金厂、骆坤华可以另案主张。黄礼海、朱钟驰、科泰公司经本院依法送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市花都区鸿景五金制品厂、骆坤华、黄礼海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林继暖支付2017年4月1日至2019年6月30日期间的占有使用费540000元；二、驳回原告林继暖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告广州市花都区鸿景五金制品厂、骆坤华、黄礼海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  李汉青人民陪审员  骆国贤二〇一九年八月二十七日异书记员刘雄燕