海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初9512号 原告：梁某，女，1991年9月3日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：李某，海南昌宇律师事务所律师。 被告：海南窝窝家地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路。 法定代表人：刘某。 被告：张某，男，1989年11月16日出生，汉族，住海南省海口市。 原告梁某（以下简称“原告”）与被告海南窝窝家地产营销策划有限公司（以下简称“被告窝窝家公司”）、张某合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李某、被告窝窝家公司法定代表人刘某到庭参加诉讼。被告张某经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告梁某向本院提出诉讼请求，请求：1、判令解除被告窝窝家公司与原告于2019年4月18日签订的《购房意向书》；2、判令两被告向原告退还购房款79000元，支付违约金31200元及利息19.09元（以79000元为本金，自2019年6月9日起算至2019年6月10日，按银行同期一年期贷款4.35%的利率计算的利息为19.09元，应计至被告实际向原告付清为止），暂计110219.09元；因被告张某于起诉后向原告归还26000元，故原告当庭将其第二项诉讼请求变更为：判令两被告向原告退还购房款53000元，支付违约金31200元及利息19.09元（以79000元为本金，自2019年6月9日起算至2019年7月15日，按银行同期一年期贷款4.35%的利率计算的利息为343.65元；以48000元为本金，自2019年7月18日计至被告实际向原告付清为止）；3、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告窝窝家公司与原告于2019年4月18日签订了《购房意向书》，购房意向书中约定，被告窝窝家公司为原告购买国贸北路的国贸花园X单元XXX房的中介，国贸花园X单元XXX房的房屋总价为410000元，原告需在签订《购房意向书》当日向被告支付5万元的购房意向金，在交付5万元意向金后5个工作日内，被告需促成原告与业主房屋买卖的交易。交易完成后，原告需向被告支付总房款3％的服务费。在2019年4月18日原告与被告窝窝家公司签订《购房意向书》至今，原告均未见到过所谓的房屋业主，被告张某均已各种理由推脱未能安排房屋的业主与原告见面及签订购房合同。经多次沟通后，被告张某明确表示现在已不能促成房屋业主与原告的购房交易，并且被告张某已向原告退还了25000元的购房款。被告张某构成根本性的违约使《购房意向书》已不能实际履行，所以《购房意向书》应予以解除。在2019年4月18日签订《购房意向书》当日，原告向被告张某账户转账2000元及通过微信的方式向被告张某转账30000元，在签订《购房意向书》当日原告即按照《购房意向书》的约定向被告张某支付了5万元的购房意向金。在2019年4月18日之后，被告张某又要求原告陆陆续续的支付了54000元的购房款，被告张某在此期间又向原告借了3000元的款项，原告于2019年5月8日通过支付宝向被告张某指定账户支付购房款2万元，之后原告通过微信向被告张某分六次支付购房款及中介费33000元，及出借给被告张某3000元，原告自签订了《购房意向书》后共计向被告张某转款107000元。在原告支付了95000元的购房款及9000元中介费后，被告张某一直未让业主与原告签订购房合同，未促成原告与业主的购房交易。在原告与被告窝窝家公司及被告张某多次沟通的情况下，被告张某于2019年5月28日向原告偿还欠款3000元，在原告的一再要求下，被告张某于2019年5月28日向原告出具了两份《收据》，一份为收到中介费9000元的《收据》，另一份为收到购房款95000元的《收据》。被告张某在2019年5月30日向原告出具了一份《承诺书》，承诺被告张某在2019年5月30日下午18点前将95000元的购房款及9000元的中介费退还给原告，如未按时退还则按104000元的50％向原告支付违约金。在被告张某出具《承诺书》当日向原告退还了2万元的购房款，于2019年6月8日向原告退还了5000元的购房款。直至起诉之日经原告多次与两位被告沟通，两位被告均未能将购房款及中介费全部退还给原告。综上所述，原告为了维护自身合法权益，诉至法院。 被告窝窝家公司辩称，整个过程公司不知情，也没有参加，是看到法院送达的材料才知道这个事情，只能说是我司监管不严。我方同意解除购房意向书，这个意向书是被告张某一个人跟原告签订的，我方从来没有听被告张某说过，不应由我方承担这个欠款费用。《购房意向书》中公司没有承诺赔偿违约金及利息，是《承诺书》中被告张某自己写的。 被告张某未出庭未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认的事实如下： 2019年4月18日，原告与被告窝窝家公司签订《购房意向书》，约定原告委托被告窝窝家公司居间协调购买国贸北路的国贸花园X单元XXX房，于签订本意向书的当日向被告窝窝家公司支付购房意向金50000元；若被告窝窝家公司未能在有效期内按原告的要求同卖方达成一致，则需全额无息退还该意向金。后原告通过银行卡转账、微信转账方式向被告张某转款。2019年5月28日，被告张某向原告出具《收据》两张，分别载明其收到原告转来购买国贸花园X栋XXX房购房首付款含定金95000元、中介费9000元及个人借款3000元。2019年5月30日，被告张某向原告出具《承诺书》，载明被告张某于2019年5月30日下午18:00前退还梁某买房首付款95000元、中介费9000元，共计104000元；如超过规定时间，则赔付50%违约金50200元。庭审中，原告自认被告张某已向其退还26000元，该款中包含被告张某向原告归还借款3000元。 以上事实有原告提交的《购房意向书》、微信聊天记录、收据二张、《承诺书》、情况说明、个人收付款业务回单、当事人陈述及庭审笔录等予以证明。 本院认为，一、关于《购房意向书》是否需要解除的问题。原告诉请解除与被告窝窝家公司签订的《购房意向书》，庭审中，被告窝窝家公司表示同意，故双方当事人达成一致意见，本院确认原告与被告窝窝家公司在2019年4月18日签订的《购房意向书》于庭审当日（2019年7月16日）解除。 二、两被告是否需要向原告退还购房款、违约金及利息的问题。被告张某已经承诺向原告退还涉案购房款，故原告诉请被告张某向其退还购房款53000元，有事实和法律依据，本院予以支持。然而，原告对涉案购房款同时主张违约金和利息，被告窝窝家公司辩称涉案意向书未就退款约定违约金，不应予以赔偿。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因原告之诉请已经超过其实际损失，故本院酌定仅支持原告诉请的利息（计算方法：以79000元为本金，自2019年6月9日计至2019年7月17日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以53000元为本金，自2019年7月18日计至实际付清为止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），超出部分不予支持。另外，被告窝窝家公司辩称其并不知悉被告张某收取原告涉案购房款项的事实。然而，涉案《购房意向书》系由被告窝窝家公司盖章认可，被告张某以被告窝窝家公司之名义按上述意向书约定的购房目的向原告收取涉案款项。尽管被告窝窝家公司辩称没有对被告张某的行为进行事先授权或事后追认，但被告窝窝家公司与原告签订的《购房意向书》使得原告有合理理由相信被告张某系被告窝窝家公司的员工并负责与原告接洽购房事宜。从而，被告张某的行为已经构成了表见代理，即被告张某虽无代理权，但是客观上使无过失的合同相对人即本案原告相信他具有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，被告张某的代理行为有效，被告窝窝家公司作为被代理人，应对被告张某的代理行为承担法律责任。因原告与被告窝窝家公司一致同意解除《购房意向书》，被告窝窝家公司应向原告退还购房款。故原告诉请被告窝窝家公司与被告张某共同退还购房款53000元及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告梁某与被告海南窝窝家地产营销策划有限公司在2019年4月18日签订的《购房意向书》于2019年7月16日解除； 二、限被告海南窝窝家地产营销策划有限公司、张某于本判决生效之日起五日内向原告梁某退还购房款53000元及利息（利息计算方法：以79000元为本金，自2019年6月9日计至2019年7月17日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以53000元为本金，自2019年7月18日计至实际付清为止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回原告梁某的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1252.19元，由被告海南窝窝家地产营销策划有限公司、张某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。  审判员 林 婷 二〇一九年八月二十一日 书记员 王子奉