广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0606民初18597号 原告：佛山市顺德区沃运贸易有限公司，住所地佛山市顺德区伦教常教伦常北路25号新境誉花园2号铺。 法定代表人：甘结文。 委托诉讼代理人：袁嘉莹，广东富正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧泳麟，广东富正律师事务所律师。 被告：赵大春，男，1964年1月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县XXX，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：黎建民，广东邦南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘棋东，广东邦南律师事务所律师。 第三人：佛山市顺德区国佳农产品有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇莘村一环东侧。 法定代表人：陈敬谦。 委托诉讼代理人：黄家权，广东盈建律师事务所律师。 原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司（下简称“沃运公司”）诉被告赵大春因排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴思萌适用简易程序独任审判。赵大春于2018年11月12日向本院提起反诉，本院于2018年11月15日作出民事裁定书，裁定对赵大春的反诉，不予受理。被告于2018年11月19日申请追加佛山市顺德区国佳农产品有限公司（下简称“国佳公司”）作为本案第三人参加诉讼，本院予以采纳。本案于2018年11月13日、2019年1月9日、2019年5月16日、2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告沃运公司的委托诉讼代理人袁嘉莹参加第一、二、四次庭审，原告沃运公司的委托诉讼代理人欧泳麟参加第一、二、三次庭审，被告赵大春参加了第一、三、四次庭审，被告赵大春的委托诉讼代理人黎建民、潘棋东四次均到庭参加了诉讼，第三人国佳公司的委托诉讼代理人黄家权参加第二、三、四次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告于判决发生法律效力之日起十日内，向原告返还位于佛山市顺德区北滘镇一环路东侧北滘果蔬综合批发市场D区2-3号、73号、Al号商铺和宿舍区A座首层1号、A座3层建筑物。2.请求依法判令被告于判决发生法律效力之日起十日内，向原告支付2018年4月23日至2018年8月31日的使用费167823.4元及利息（利息以167823.4元为本金，自2018年9月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告计付），自2018年9月1日起至被告实际返还上述第一项所列建筑之日止的使用费按39333.6元／月向原告计付，并计付利息（利息按月计算，以未支付的当月使用费为本金，从当月1号起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告计付）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月12日，在淘宝网司法拍卖（变卖）平台，通过竞买方式购得佛山市顺德区人民法院依法委托拍卖的原属于佛山市顺德区国佳农产品有限公司、陈永章所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环路东侧的地上建筑物（即佛山一环莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的“北滘果蔬综合批发市场”，以下称“批发市场”）。顺德区人民法院于2018年4月23日作出(2016)粤0606执931号之三民事裁定书，裁定前述地上建筑物的所有权转移给原告所有。原告与批发市场土地的使用权人佛山市星亚物业发展有限公司（以下称“星亚公司”）于2018年6月3日签定《土地租用合同书》，约定星亚公司将批发市场所在地的408.7亩土地使用权租赁给原告使用，租期自2018年5月1日起至2026年6月30日止。综上，原告依据(2016)粤0606执931号之三《民事裁定书》以及与星亚公司签定的《土地租用合同书》已经依法取得批发市场所在地的土地使用权和建筑物的所有权，原告享有使用、收益的权利。原告在购得批发市场后，在对市场内商铺场地清理过程中，发现被告无合法依据占用批发市场D区2-3号、73号、Al号商铺和宿舍区A座首层l号、A座3层建筑物，面积共为983.34平方米。原告多次与其协商签订租赁合同或搬离占用的商铺，但被告既不与原告签订租赁合同，也不搬离占用的商铺，也未向原告支付使用费，被告的行为构成无权占用，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原告可以请求返还原物，并要求支付其占用期间的使用费，按每平方米40元／月的标准计付，即每月的使用费为983.34×40=39333.6元。该使用费标准是按原告出租的同类商铺租金标准计算。被告在没有合法依据的情况下占有、使用属于原告所有的商铺，其行为严重损害了原告的合法权益，其应当返还并支付占用期间的使用费。因此，为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条、第三十四条的规定，特提起以上诉讼请求，请依法裁判。 被告的答辩意见：一、被告依法租赁涉案房产，租赁权益应受法律保护。被告自2014年11月1日至2017年8月8日期间与国佳公司就佛山市顺德区北滘镇一环路东侧北滘果蔬综合批发市场D区2-3号、73号、Al号商铺、宿舍区A座首层1号、A座3层房产分别签订了《租赁合同》，约定被告向国佳公司租赁上述房产的期限及租金标准。后国佳公司将上述房产交付给被告使用，被告也向国佳公司依约缴付租金及相关水、电费。因此，被告与国佳公司的租赁合同依法有效。二、“买受不破租赁”，原告应继续遵守原有租赁合同。2018年6月下旬，原告宣称其已接收北滘果蔬综合批发市场，要求批发市场内的租户须按其要求缴纳租金并重新签订合同。对于北滘果蔬综合批发市场的权属是否发生变更，被告并不清楚。即使原告在此后取得了批发市场的权属，但根据“买受不破租赁”的民事法律相关规定，原告仍应继续遵守租赁物业中原有未到期的租赁合同。因此，被告依法有权要求原告继续履行原有的租赁合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……。”三、原告无权要求被告按其制定的租金标准从2018年4月份起缴付租金。被告已依约向国佳公司缴付了2018年6月份及此前的租金、水电费及物业管理费。而原告于2018年6月21日才入驻批发市场。即使原告已取得合法权属，但在涉案租赁合同有效的情况下，其既无权要求被告重复支付租金，更无权要求被告按超出的原有租金标准支付租金。四、国佳公司对批发市场仍然主张权益，权属人正假难辨，被告有权依法维护自身权益。国佳公司于2018年6月23日向批发市场各租户致函《给国佳果蔬批发市场各租户的一封信》。国佳公司在该《信》中仍然主张其为批发市场的业主，并明确要求各租户按原有租赁合同履行。显然国佳公司的声明与沃运公司的主张之间存在矛盾，被告也无法判断批发市场的真正权属人是谁。所以，在国佳公司与沃运公司之间明确租赁房产权益归属前，为维护自身合法权益，被告依法享有中止支付租金的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”五、原告实施了停水、停电及打砸等妨害行为，致被告无法正常使用租赁房产，严重损害了被告的合法权益，被告依法享有不支付租金的权利。原告在要求被告重新签订租赁合同未果后，原告对被告的租赁房产实施了停水停电的违约行为，具体时间为：2018年7月14日至2018年8月1日，共14天；2018年8月21日至今。停水停电导致被告无法正常生活及经营。2018年10月8日，原告在未通知的情况下，安排人员将被告经营的圆堂百货店的大门封闭，阻挠被告开展经营。2018年10月16日，原告再次组织人员对圆堂百货店实施打砸等违法侵权行为，造成店内商品及装饰装修物被损坏等重大经济损失。无论原告是否批发市场的真正权属人，原告所实施的停水、停电及打砸等妨碍行为，致使被告无法正常使用租赁房产，也造成被告重大的经济损失。对此，被告不仅依法有权不支付租金，而且可依法要求原告赔偿由此造成的一切经济损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”六、本案的案由是租赁合同纠纷，而非排除妨害纠纷。从被告的主张及举证可知，涉案房产的原有租赁合同依法有效，被告对涉案租赁房产依法享有承租权，对租赁房产是合法占有、使用及收益的。即使原告取得了涉案租赁房产的权属，依法应遵守原有租赁合同的约定，与被告形成租赁合同法律关系。原告以其自身的违约行为要求解除涉案租赁合同法律关系，依法无据。而原告以排除妨害纠纷的诉请来起诉被告，无非是为避免被告通过租赁合同法律关系要求其继续履约及承担违约责任的结果。因此，希望法院在查清本案事实的情况下，以被告双方真实的法律关系来确定本案案由，确保双方的实体及诉讼权益在本案中得于充分主张及维护，真正解决双方的矛盾纠纷，避免诉累。 第三人的答辩意见：一、第三人不是本案适格主体，第三人由始至终无妨碍到法院的执行，所以本案与第三人无关。二、原告无法律上的经营权承接第三人农地上的物业进行生产和经营，不符合国家的有关规定，更不合法承接第三人的经营权。三、到目前为止，国佳公司的经营408亩土地无受到莘村股份经济合作社及其他法人的起诉解除承租权，第三人地上的408亩土地到目前为止还是受法律保护的，其租赁承租权属于第三人，原告无合法的依据拥有国佳公司的408亩土地的经营权、使用权、承包权。四、原告是不适格的主体，本案被告及第三人无与原告有任何妨碍的问题存在，若原告认为有人妨碍它，管理范围是由顺德区人民法院执行局进行处理，所以原告不是本案适格主体，综上，请求法院驳回原告的诉请及对第三人的起诉。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的星亚公司与沃运公司的土地租用合同书，被告及第三人有异议。该证据原告已提交原件核对，且盖有佛山市星亚物业发展有限公司及原告的公章，本院予以确认。2.对原告提交的律师函、告知函照片，被告及第三人有异议。律师函是原告单方出具，无法证明已向被告送达，告知函照片也无法确认张贴的位置、时间，本院不予确认。3.对原告提交的北滘水果批发市场测量委托合同书及附件，被告及第三人有异议。因原、被告后已在庭审中就面积的计算达成一致意见，本院不将该组证据作为计算面积的依据。4.原告提交的10份租赁合同，被告及第三人有异议。原告及第三人均不是租赁合同的相对人，且本院后已委托评估机构对案涉建筑物的租金进行评估，本院确定以评估机构的评估结论作为判断标准。5.原告提交的视频、照片，证明被告在无权使用商铺期间因其使用不当导致商铺电表损坏，商铺严重受损，原告保留追究其责任。被告及第三人有异议。该组证据与原告在本案中的诉请无关，本院不作为定案依据。6.被告提交的《租赁合同》、押金收据、水电费、租金、物业管理费收据、《给国佳果蔬批发市场各租房的一封信》，原告有异议。该组证据的相对人为被告及第三人，第三人无异议，本院对该组证据真实性予以确认。7.被告提交的新闻报道视频、实施停水停电视频、封住商店门口视频，打砸商店视频，报警回执、相片，原告有异议。该组证据与原告在本案中的诉请无关，本院不作为定案依据。 对于本案事实，本院认定如下：2012年5月16日，国佳公司、陈永章向本院提起案号为（2012）佛顺法民二初字第1516号的确认合同无效纠纷，被告为佛山市顺德区北滘镇莘村股份合作社（下简称莘村股份社）、佛山市星亚物业发展有限公司（下简称星亚物业）、佛山市星亚世纪花博发展有限公司（下简称星亚花博），第三人为梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用，被告星亚物业、星亚花博提起反诉，本院遂将本诉与反诉合并审理，并于2012年10月31日作出民事判决书，判决：1.驳回国佳公司、陈永章本诉的全部诉讼请求；2.国佳公司、陈永章向星亚物业、星亚花博支付土地使用费至搬出案涉土地日为止，计付方式如下：截止至2012年6月20日的土地使用费14504161元在本判决生效后10天内支付；从2012年6月21日至2012年10月31日的土地使用费在本判决生效后20天内支付；之后的土地使用费在每月10日前支付当月的土地使用费；土地使用费的计算按每亩每年25200元计付；3.驳回星亚物业、星亚花博的其他反诉请求。国佳公司、陈永章不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院2013年5月27日作出（2013）佛中法民一终字第371号民事判决书，判决：1.维持（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决第一、三项；2.变更（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决第二项为上诉人国佳公司、陈永章向被上诉人星亚物业、星亚花博支付土地使用费至搬出案涉土地日为止，计付方式如下：截止至2012年6月20日的土地使用费2617359.25元在本判决生效后10天内支付；从2012年6月21日至2013年5月28日的土地使用费在本判决生效后20天内支付；之后的土地使用费的标准、支付时间和递增期限及递增幅度参照被上诉人星亚物业与被上诉人莘村股份社的合同履行。星亚物业不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院2015年12月14日作出（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书，判决：1.撤销广东省佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第371号民事判决；2.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决。（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书“本院认为”部分载明：“花博园公司与莘村股份社之间土地承包关系的存在是花博园公司占有、使用涉案1930亩土地的合法依据，也是国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的基础，但在本案纠纷发生时，花博园公司与莘村股份社的承包合同已因花博园公司未依约支付承包款而解除，在此情况下，陈永章与花博园公司的土地租赁关系因失去基础而归于消灭，国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的合法依据亦不复存在。但鉴于星亚物业公司未就一、二审法院认定国佳公司、陈永章可继续使用涉案408.7亩土地提出异议，故本案的争议焦点仅为国佳公司、陈永章应以什么标准向星亚物业公司支付土地使用费……”（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书已于2015年12月28日生效。 2014年4月21日，星亚物业、佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司向本院提起案号为（2014）佛顺法民一初字第102号财产损害赔偿纠纷一案，被告为国佳公司、陈永章，本院于2014年6月16日作出民事判决书，判决：1.国佳公司、陈永章向星亚物业、佛山市星亚世纪花博发展有限公司支付土地使用费至搬出案涉土地日为止，计付方式如下：截止至2014年5月20日的土地使用费1119649.31元在本判决生效后10天内支付；之后的土地使用费的标准、支付时间和递增期限及递增幅度参照佛山市星亚物业发展有限公司与佛山市顺德区北滘镇莘村股份合作经济社的合同履行；2.驳回星亚物业、佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司的其他诉讼请求。双方当事人均不服一审判决向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院2016年4月22日作出（2014）佛中法民一终字第3451号民事判决书，判决：1.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第102号民事判决第二项；2.变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第102号民事判决第一项为：国佳公司、陈永章应于本判决发生法律效力之日起十日内向星亚物业、佛山市顺德莘村花卉城发展有限公司支付土地使用费9030000元，2016年5月1日后的土地使用费按实际占用亩数以每月每亩2100元的标准于当月最后一日前支付，至国佳公司、陈永章实际退还土地之日。 2016年5月16日，本院发出（2016）粤0606执931号公告，载明：“广东省高级人民法院作出的（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人拒不履行该法律文书确定的义务，本院查封了被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的建设于广东省佛山市顺德区北滘镇莘村一环东侧土地上的建筑物。为便于本案的执行,本院采用公开摇珠的方式选定评估机构，在淘宝网广东省佛山市顺德区人民法院司法拍卖（变卖）网络平台（网址：http：//sf.taobao.com/0757/01，户名：佛山市顺德区人民法院）依法拍卖或变卖上述财产以清偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司、陈永章及其他居住人员于2016年6月20日前搬迁出该房屋。到期仍不履行的,本院将依法强制执行。”2018年4月23日，本院作出（2016）粤0606执931号之三执行裁定书，裁定：1.解除本院对被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的查封：2.上述财产的所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司(统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U)所有。 2018年6月3日，星亚物业作为“甲方”与沃运公司作为“乙方”签订一份《土地租用合同书》，鉴于星亚物业于2010年12月24日与莘村股份社签订《农业用地承包合同》，合同约定由星亚物业向莘村股份社承包位于佛山市一环路莘村路以东的佛山市一环东1号地，用地面积800亩，承包期限自2011年1月1日起至2021年6月30日止，承包土地用途为农业用途，星亚物业可以依法流转土地承包经营权，采取出租方式进行流转的，应当与第三方签订书面合同，并按照《农村土地承包法》相关规定办理备案。前述合同双方于2012年1月13日签订《农业用地承办合同补充协议》，约定将《农业用地承包合图》承包期限变更为自2011年1月1日至2026年6月30日；沃运公司于2018年4月13日通过竞买方式成功购得佛山市顺德区人民法院依法拍卖的位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的原国佳公司、陈永章使用土地上的构建物；现经甲、乙双方充分友好协商，在平等互利的原则上就乙方租用甲方土地用于按现状进行自主经营的相关事宜达成如下协议：1.乙方租用甲方位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内原国佳公司、陈永章使用土地，面积408.7亩（土地的具体位置及范围详见本合同附件《租地红线图》）。2、土地用途：本合同项下土地用于乙方按现状进行合法自主经营；租用期限：自2018年5月1日起至2026年6月30日止…… 2017年1月11日，陈铭江、国佳公司向佛山市中级人民法院提起案号为（2017）粤06民初6号合同纠纷一案，被告梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用、莘村股份社，第三人为星亚物业、张五仔、刘培基，诉讼请求为：1.判令梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用向陈铭江、国佳公司赔偿因支付土地使用费所造成的损失1亿元；2.判令星亚物业对上述损失承担共同清偿责任；3.莘村股份社对第一项诉讼请求承担共同清偿责任；4.请求确认莘村股份社与星亚物业于2010年12月24日签订的《农业用地承包合同》无效；5.诉讼费由梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用承担。佛山市中级人民法院判决驳回陈铭江、国佳公司的诉讼请求。 另查，国佳公司作为“甲方（出租方）”与赵大春作为“乙方（承租方）”就赵大春承租佛山市顺德区北滘镇莘村佛山一环路东侧国佳市场物流区2-3事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积144平方米，每月租金单价30元/平方米，合计租金4320元/月；合同期限从2017年5月1日起至2020年4月30日止，收租期从2017年6月1日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金10000元作为合同履约保证金及预付1个月的租金……国佳公司作为“甲方（出租方）”与赵大春作为“乙方（承租方）”就赵大春承租佛山市顺德区北滘镇莘村佛山一环路东侧物流区73号事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积60平方米，每月租金单价20元/平方米，合计租金1200元/月；合同期限从2017年8月8日起至2018年7月日止（即：共1年），收租期从2017年8月15日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金2400元作为合同履约保证金及预付半个月的租金……国佳公司作为“甲方（出租方）”与赵大春作为“乙方（承租方）”就赵大春承租佛山市顺德区北滘镇莘村佛山一环路东侧物流区A1号事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积91平方米，每月租金单价20元/平方米，管理费0.5元/平方米，合计租金、管理费1866元/月；租金从2017年11月1日起，以上一年度租金为基数递增15%，每隔三年按此比例递增一次；合同期限从2014年11月1日起至2019年10月31日止，收租期从2014年11月1日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金的租赁定金3640元，用于确保乙方在租赁合同期间内，足额向甲方缴交租金……国佳公司作为“甲方（出租方）”与赵大春作为“乙方（承租方）”就赵大春承租佛山市顺德区北滘镇莘村佛山一环路东侧国佳市场宿舍楼1号铺位事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积32平方米，每月租金1200元；合同期限从2017年3月1日起至2019年2月28日止，收租期从2017年4月1日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金2400元作为合同履约保证金及预付1个月的租金……国佳公司作为“甲方（出租方）”与赵大春作为“乙方（承租方）”就赵大春承租佛山市顺德区北滘镇莘村佛山一环路东侧国佳市场宿舍楼A座3楼301-321共20间（312除外）事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积20间，每月收费单价400元/间，每月租金8000元；合同期限从2016年5月1日起至2021年4月30日止，合同期的第1年至第3年租金不变，从第4年起租金递增15%；收租期从2016年5月1日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金16000元作为合同履约保证金及预付1个月的租金…… 原告在本案中申请对佛山一环莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的“北滘果蔬综合批发市场”D区2-3号铺、73号仓库、物流区A1号商铺、宿舍楼一楼1号、A座3层商铺的使用费（即租金单价）进行评估（评估的基准日为原告所主张的日期即2018年4月23日，建筑物所在的土地按农用地标准），本院对其申请予以采纳。本院委托佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司（下简称“正通评估公司”）进行评估，原告垫付了评估费7500元。正通评估公司于2019年3月22日出具《房地产评估报告书》，原、被告及第三人均对该《房地产评估报告书》有异议，本院依据原、被告及第三人提交的书面意见发函至正通评估公司，要求其予以回复。正通评估公司后向本院提交《评估异议书答复函》，并重新出具了一份《房地产评估报告书》，评估D区2-3号铺月租金单价为34元/平方米，73号仓库月租金单价为31元/平方米，物流区A1号商铺月租金单价为34元/平方米，宿舍楼一楼1号月租金单价为33元/平方米，A座3层商铺月租金单价为18元/平方米。 诉讼中，原告确认、主张的事实有：1.案涉物业无产权证和建设工程规划许可证；2.原告于2019年1月10日接收了73号铺；3.对被告主张的案涉建筑物面积计算无异议。 被告确认、主张的事实有：1.被告已在合同到期后搬离73号铺；2.被告在2018年6月前的租金均已向第三人缴纳；3.A座3层312房由国佳公司经理支配，被告并无使用；4.除了A座3层312房、73号物业，其他租赁的商铺和宿舍内都有被告的私人财产，但因原告停水停电，2018年8月21日开始无使用；5.案涉建筑物的面积应按被告与第三人签订的《租赁合同》面积计算，A座3层宿舍除312外，总面积应为640平方米。 第三人确认、主张的事实有：1.确认收取被告缴纳的2018年6月前的租金；2.案涉建筑物的土地使用权人为第三人。 本院认为：关于案涉建筑物的权属问题。星亚物业与莘村股份社签订《农业用地承包合同》获得土地承包经营权后，原告与星亚物业签订《土地租用合同书》，原告已获得案涉建筑物土地的使用权。（2016）粤0606执931号之三执行裁定书亦已将第三人国佳公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的所有权转移给买受人沃运公司，原告沃运公司已于2018年4月23日取得案涉建筑物的所有权。且（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书“本院认为”部分亦载明：“花博园公司与莘村股份社的承包合同已因花博园公司未依约支付承包款而解除，在此情况下，陈永章与花博园公司的土地租赁关系因失去基础而归于消灭，国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的合法依据亦不复存在……”，第三人国佳公司在（2017）粤06民初6号案中也要求法院确认莘村股份社与星亚物业于2010年12月24日签订的《农业用地承包合同》无效，法院亦已驳回第三人的该项诉讼请求。综上，原告对案涉建筑物享有出租、使用、收益的权利。 关于第三人与被告签订的《租赁合同》能否适用“买卖不破租赁”问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉建筑物无建设工程规划许可证，原、被告及第三人亦无提交证据证明案涉建筑物已经主管部门批准建设，第三人与被告签订的《租赁合同》无效，被告依据无效的《租赁合同》抗辩“买卖不破租赁”，本院不予采纳。因原告是案涉建筑物的所有权人，被告无合法依据占有案涉建筑物，原告要求被告返还原告所有的建筑物，本院予以支持。原告确定已收回73号铺，本院在本案不作处理。被告抗辩A座3层312房屋并非由其使用，原告无证据证明被告占有使用A座3层312，从被告与第三人签订的《租赁合同》也可见被告承租的范围并不包括A座3层312，原告要求被告返还A座3层312，本院不予支持。D区2-3号铺、物流区A1号商铺、宿舍楼一楼1号、A座3层商铺301-311、313-321，被告应向原告返还。 关于被告是否应向原告支付占有使用费及应以何种标准支付的问题。如上所述，被告无占有案涉建筑物的合法依据，即使被告所述原告将案涉建筑物停水停电导致被告无法正常使用的情况属实，被告将私人物品放置在案涉建筑物中不撤场搬离，客观上仍然妨碍了原告对其所有财产的合法合理利用，故被告应向原告支付占有使用费。鉴于被告在2018年6月前的租金均已向第三人支付，作为善意承租人的被告并不当然知晓原告已取得案涉建筑物的产权，故被告不承担向原告支付2018年4月23日至2018年5月30日占有使用费的义务，仅负有2018年6月1日起向原告支付占有使用费至实际搬离之日止的义务。另，原告要求参照原告与其他租户约定的租金标准计算占有使用费，被告要求按照被告与第三人签订的《租赁合同》租金标准计算，本院认为，原告与其他租户约定的租金标准及被告与第三人约定的租金标准均是独立于对方的，不能作为约束原、被告的条件，且正通评估公司作为有评估资质的公司，已对案涉建筑物的租金单价进行评估，本院确定以正通评估公司的评估报告作为计算占有使用费的依据。原、被告均同意按被告与第三人签订的《租赁合同》计算面积，也确认A座3层宿舍除312外，总面积为640平方米。即D区2-3号铺总面积为144平方米，月租金单价为34元/平方米，合计4896元/月；物流区A1号商铺面积91平方米，月租金单价为34元/平方米，合计3094元/月；宿舍楼一楼1号面积32平方米，月租金单价为33元/平方米，合计1056元/月；A座3层商铺（除312外）总面积640平方米，月租金单价为18元/平方米，合计11520元/月。上述建筑物从2018年6月1日计算至2018年8月31日的占有使用费为（4896元/月+3094元/月+1056元/月+11520元/月）×3个月=61698元，至于73号仓库，被告称其已于合同期满日即2018年8月7日后搬离，原告无证据证明被告在合同期满后仍有继续占有使用，故本院仅计算2018年6月1日至2018年8月7日的占有使用费，之后的不再计算。73号仓库面积60平方米，月租金单价为31元/平方米，合计1860元/月，计得占有使用费为（1860元/月×2个月+1860元/月÷30天×7天）=4154元。即截止至2018年8月31日，被告需向原告支付占有使用费65852元，此后的占有使用费按照上述标准计算至被告向原告实际返还建筑物之日。至于利息，在原告获得案涉建筑物所有权之前，被告作为善意承租人一直向第三人缴纳租金，被告与原告也未有关于缴纳租金的时间、违约责任等约定，原告要求被告支付租金利息，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告赵大春应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司返还位于佛山市顺德区北滘镇一环路东侧北滘果蔬综合批发市场D区2-3号、Al号商铺和宿舍区A座首层1号、A座3层301-311、313-321号建筑物； 二、被告赵大春应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司支付2018年6月1日至2018年8月31日的占有使用费65852元（2018年9月1日后的占有使用费按以下标准支付至交还之日止：D区2-3号铺的占有使用费为4896元/月、Al号铺的占有使用费为3094元/月、宿舍区A座首层1号的占有使用费为1056元/月、A座3层301-311、313-321号的占有使用费为11520元/月）; 三、驳回原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为1828.23元（原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司已预交），由原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司承担1111.23元，被告赵大春承担717元。本案评估费7500元，由原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  吴思萌 二〇一九年八月十二日 书记员  何卓峻