广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初8219号原告：梁腊梅，女，汉族，1980年12月24日出生，住址为湖南省桂阳县，委托代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所为广东省东莞市。法定代表人：王燕凤。委托代理人：周家慧，女，汉族，1992年6月20日出生，住址为广东省江门市新会区，系被告公司的员工。委托代理人：李吉莲，女，汉族，1985年2月12日出生，住址为四川省泸州市纳溪区，系被告公司的员工。原告梁腊梅诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢杰兰适用简易程序于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈志开和被告的委托代理人周家慧、李吉莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金34546元（违约金以已付房价款625394元为基数，按每日万分之一点六四四从2016年8月31日起计至实际交付房屋之日2017年8月1日止）。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年9月12日签订了一份《商品房买卖合同》（下称合同）。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市××还××村富盈山水华庭3幢1单元1503号房屋，总金额625394元；被告应当于2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告；如果被告逾期不超过180日或逾期超过180日后，自最后交付期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。而合同附件五第三条则约定：原告逾期付款的，则原告每日按逾期付款金额万分之五的标准向被告计付违约金。合同签订后，原告已按合同约定交齐了全部房款，但被告未按合同约定如期交房。原告认为被告已构成违约应承担违约责任，但无论是合同约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失。将日万分之一的标准经过计算，得出年利率为3.65%，而中国人民银行于2015年10月24日发布的六个月至五年以上贷款利率分别是4.5%、4.75%、4.9%，均已超过了该数字，如原告将用于购房的款项用于其他用途获得的收益，显然是高于合同约定的违约金标准的。作为守约一方的原告，如果其因被告的违约行为而获得的赔偿是低于该款项用于其他投资而获得的收益，那么该情况显然是符合违约金低于造成的损失，原告据此要求提高违约金的计付标准，是合情合理的。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%，折算成日利率为万分之一点六四四合适。理由是：1.该规定是针对民间借贷法律关系，而一般民众用于投资收益的方式即为出借资金给个人或金融机构进行投资，获得利益的方式和性质是相同的；2.年利率6%的标准，既高于中国人民银行同时期的贷款利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，支持原告全部诉讼请求。被告答辩：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件以及补充协议均是双方的真实意思表示，不存在违反法律行政法规的强制性规定的情况，合同合法有效，对双方具有约束力。《商品房买卖合同》及其附件已对涉案商品房的交付期限、交付条件以及逾期交房的违约责任等进行了明确约定，并非格式条款，更不存在免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利等情形。根据意思自治原则，有约定的应从约定，双方的纠纷应当依据合同的约定处理。二、《商品房买卖合同》及其附件以及补充协议已明确约定被告逾期交房的违约责任，即便是被告存在逾期交房的违约行为，逾期交房违约金的起算日与计算标准应当以《商品房买卖合同》及附件和补充协议为依据。原告主张自交付期限届满之日起按银行同期同贷利率的标准计算逾期交房违约金缺乏合同依据和法律依据，应当予以驳回。（一）原告主张的逾期天数错误。涉案房屋符合交房条件后，被告向原告发出收楼通知书，已完成交房义务。现原告将其怠于收楼后果转嫁由被告承担，有违诚实信用、公平正义。首先，违约金的起算日应当按合同约定的交楼日期之日起第91日起算。《商品房买卖合同》附件第五条明确约定，逾期交房超过180日后，买受人不解除合同的，合同继续履行，自最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点五的标准向买受人计付违约金。因此，根据合同约定，被告承担逾期交楼的违约责任的起算之日应为约定的交楼日期之日起第91日。其次，计算被告逾期交房违约金的截止日应为被告邮寄收楼通知书之次日。涉案商品房经验收合格并通过竣工验收备案，被告已向原告邮寄收楼通知书，通知原告前往办理收楼手续。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务。”被告在涉案商品房符合交付条件后已积极履行通知交房的义务，东莞市内的快件在次日即能收到。原告未在规定时间内前往办理收楼手续而导致不利的后果应当由原告自行承担，因此，被告已经履行完毕交付房屋的义务。如因原告一直不前往办理收楼手续而导致实际交房日一直延后，被告的逾期交房违约责任期限将存在不确定、无限期的延长，对被告明显不公。且原告主张违约金计算至实际交房日，但没有提供任何证据证实。因此，因原告不按照收楼通知书的期限办理收楼手续而导致的不利后果应由原告承担，被告无需承担相应的违约责任。（二）《商品房买卖合同》及附件和补充协议已明确约定被告应支付的违约金计算标准为“按每日买受人已付款金额万分之零点五”，原告主张按照银行同期同贷利率标准计算违约金缺乏合同依据，也无法律依据。1.计算违约金应按“每日已付房款的万分之零点五即31.27元/天的标准”。原告与被告于2018年1月31日签订了《商品房买卖合同》补充协议，按照第一条陈述，补充协议合法有效。补充约定交付时间由2016年8月30日前变更为2016年11月30日按照该补充协议第二条，“自迟延交楼起，被告按日以已付房款的万分之零点五向原告支付违约金。具体数额为：202016年9月1日至9月30日，违约金938.09元；2016年10月1日至10月30日，违约金969.36元；2016年11月1日至11月30日约金938.09元。延期交楼不足整月的按31.72元／天以实际逾期天数计付”，故被告需承担违约责任的应按补充协议约定的“每日已付款的万分之零点五即31.27元／天的标准”向原告支付违约金。2.原告主张按照银行同期同类贷款利率的标准计算违约金，缺乏合同依据，也不符合法律规定。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的适用前提为房屋买卖合同未约定逾期办证违约金或者损失数额难以确定的，而本案属于逾期交房纠纷，且双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房违约金的标准，因此不应参照适用前述条款的规定。且《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的适用前提是民间借款纠纷案件，而本案属于逾期交房纠纷，亦不适用该条款的规定。原告向银行机构按揭贷款支付购房款的，无论涉案房屋是否逾期交付，原告均需按照约定向银行机构偿还贷款，涉案房屋何时交付并不会导致原告资金占用的利息损失。因此，原告主张其损失为资金占用期间的年利率6%利息，缺乏合同及法律依据。3.即使认为合同约定的违约金计算标准不足以弥补原告遭受的实际损失，需要进行调整的，也应严格适用最高院关于逾期交房违约责任的司法解释，参考涉案商品房同地段同类房屋的租金标准，计算违约期间的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方已在《商品房买卖合同》及附件五中对逾期缴费的违约责任作出明确约定，违约责任的确定应当以合同为依据。即使认为合同约定的违约金不足以弥补原告的损失而需要调整，也应当参照上述司法解释的规定，以案涉商品房同地段同类房屋租金标准计算违约金数额。原告亦未提供任何证据证实该地段同类房屋的租金标准。而根据东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市财政局202016年11月28日印发的《关于调整我市部分镇街公共租赁住房租金标准的公告》【东发改（2016）610号】，常平镇房屋的租金标准最高不高过10元/平方米/月。中国房地产协会2019年3月公布的常平镇近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月。因此，涉案房屋的违约金标准即使要调整，也应参照上述租金标准来调整。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》及附件和补充协议合法有效，双方应当予以遵守，被告承担的逾期交房违约责任应以合同为依据，自交付期限满第91日起至实际交付之日止按每日已付款金额万分之零点五的标准计付违约金。原告的主张既无合同约定，也无法律依据。恳请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月12日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：原告购买被告开发的位于东莞市××还××村富盈山水华庭3幢1单元1503号房屋，建筑面积为114.82平方米，总价款为625394元；出卖人应在2016年8月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；自出卖人通知的交付期限届满之日起，该商品房的一切风险转由买受人承担，买受人房屋保修期限自此开始计算，买受人即应从该日起承担与该商品房相关的一切费用（包括但不限于物业管理费、水电费及物业专项维修资金等费用）。同时，合同的附件五的其他补充内容约定：若出卖人未按本合同约定的最后交付期限交付买受人使用的，逾期未超过90日的，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；逾期超过90日但不超过180日的，自出卖人逾期第91日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额的万分之零点五的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向买受人支付买受人已付金额万分之五的违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点五的标准向买受人计付违约金；买卖双方的有效送达地址以本合同中记载的联系地址为准，买卖双方的送达地址在签署本合同及本补充协议后发生变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更；一方向另一方发送的通知或其他联络，应以书面形式发送，可用专人手递、快递方式送达，以专人手递方式发出的，取得对方签收日为送达日，以快递发出的，快递签收或拒收之日视为送达日。2018年1月31日，原被告签订了《补充协议》（以下简称为补充协议），约定交付期限由2016年8月30日前变更为2016年11月30日前，并就变更交付期限前的迟延交楼违约金标准（为以已付房款的日万分之零点五）和计付方式作出约定，被告应当支付的2016年9月1日至2016年10月30日的违约金数额为2876.81元。签订补充协议后，原告并未向原告支付该笔违约金。另查明：一、被告主张已于2017年1月22日通知原告进行收楼。被告提供一份显示落款日期为2017年1月19日的《收楼通知书》、EMS全球邮政特快专递单以及有被告签字的房屋交付验收记录表，拟证实被告已向原告在合同中确认的地址寄出《收楼通知书》，通知原告前往办理收楼手续。《收楼通知书》的主要内容为，通知原告案涉商品房已具备合同约定的交付条件，于2017年1月22日前到物业服务中心办理收楼手续；《收楼通知书》下方为存根，内容均为空白，但有原告的签字，并载明落款日期为2017年3月（未写具体日期）。房屋交付验收记录表显示原告于2017年3月14日在业主签名部分进行了签字并手写载明“客厅玻璃门要给装好”。EMS全球邮政特快专递单显示，收件人为原告，地址为前述原告在合同中确认的地址，签收日期为2017年1月19日，收件人签收处有人员签名但因字迹潦草无法辨认签名人员。原告否认上面的签名，否认收到过该邮件。原告主张实际收楼的时间为2017年8月1日。被告主张实际收楼的时间为2017年1月22日。二、东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市财政局2016年11月28日印发的《关于调整我市部分镇街公共租赁住房租金标准的通告》[东发改（2016）610号]，常平镇房屋的租金标准最高不超过10元/平方米/月。中国房地产协会2019年3月公布常平镇近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月。以上事实，有商品房买卖合同、发票、快递单、收楼通知书、房屋交付验收记录表、补充协议等及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉合同为双方自愿签订，没有违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。被告未按时交楼，已经构成违约，应承担违约责任，本案争议焦点为：逾期交房违约金该如何计算。分析如下：首先，关于逾期交房违约金的起算时间。双方在合同的第九条约定逾期交房的违约金是从第八条约定的最后交付期限的第二天开始计算的，而在附件五第五条对合同的第九条进行补充约定了从逾期的第91天开始计算违约金。合同及附件均为双方同日所签订，补充约定中并没有明确是变更合同第九条约定的违约责任，因此双方对于逾期交房违约责任存在两条前后不一致的约定。被告未能在约定的时间交付房屋，已经构成违约，逾期交房违约金应从逾期交付之日计算更能体现权利义务的对等。虽然双方有签订补充协议，约定变更交付期限，但同时对变更交付期限前的迟延交楼违约金标准和计付方式作出约定。由此可见，补充协议并未免除被告承担原合同约定的交付期限届满后至变更的交付期限前的延期交楼违约金。因此，逾期交房违约金的起算时间应以合同的第八条、第九条所约定的时间为准，即从2016年8月31日开始计算。其次，关于违约金计算的截止时间。虽然被告提供了一份显示落款日期为2017年1月19日的《收楼通知书》及EMS全球邮政特快专递单，拟证实被告已向原告合同中确认的地址寄出《收楼通知书》，通知原告前往办理收楼手续。但快递收件人签收处因字迹潦草无法辨认签名人员身份，原告否认上面的签名，亦否认收到过该邮件，不能据此就认定双方已经达成了验收交房的意思表示。因被告提供的《收楼通知书》下方的存根，内容有原告的签字，落款日期为2017年3月，房屋验收记录表中有原告的签字，落款日期为2017年3月14日。由此可见原被告在2017年3月14日已经达成了验收交房的意思表示。本院认定原告于2017年3月14日实际收楼，原告可以主张逾期交房违约金计算至该日，超出部分，本院不予支持。经核算，被告逾期交房的天数共计为196天。再次，关于违约金的计算标准。第一，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。双方于合同中对逾期付款和逾期交房的违约金标准均是日万分之一，但在附件中则发生加重或者减轻的补充约定，约定如原告逾期付款将根据不同情形按照日万分之五的标准向被告计付违约金，如被告逾期交房则根据不同情形按照日万分之零点五的标准向原告计付违约金。由此可见，关于违约金的计付标准，双方于合同中约定的权利义务显然是不对等，且有失公平的。第二，如前所述，双方对于逾期交房违约金标准存在前后不一致的约定，因此，双方在合同及附件中关于逾期交房的违约金计算标准实际上是不够明确甚至有明显冲突的，且显失公平。鉴于原告请求对逾期交房的违约金标准进行调整，被告明确即使违约金需要调整，也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的按同地段同类型房屋租金标准计算。第三，虽然双方后续签订的补充协议有约定，逾期交房的违约金赔付标准为以已付房款的日万分之零点五计算，但如前所述，该标准显失公平，理应不予采纳。故本院酌定逾期交房违约金的计算标准应调整为参照同地段同类型房屋的租金标准为宜。中国房地产协会2019年3月公布常平镇近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月的数据是合理的，可以参照该单价作为计算逾期交房违约金的标准，折算成日租金标准则为0.73元/平方米/天（21.83元/平方米/月÷30天/月）。最后，综合前面论述，被告应支付给原告的逾期交房违约金为16428.45元[114.82平方米（案涉房屋建筑面积）×196天×0.73元/平方米/天]。对原告诉请逾期交房违约金超出该数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁腊梅支付逾期交房违约金16428.45元；二、驳回原告梁腊梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费332元（原告已预交），由原告梁腊梅负担226元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担106元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢杰兰二〇一九年八月六日书记员  邓丽欣张难附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。