福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初5561号 原告：何秀玉，女，1966年4月28日出生，汉族，住顺昌县。 委托诉讼代理人：梁堃杰、梁奕峰，福建达业律师事务所律师。 被告：中喜置业集团有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商创业基地西侧，统一社会信用代码91350521705351732Q。 法定代表人：陈琼虹，总经理。 委托诉讼代理人：胡萍娥，女，该公司职员。 被告：兴业银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县螺城八二三路新东街，统一社会信用代码9135052185623770XE。 代表人：郑志峰，行长。 委托诉讼代理人：赵黎征，男，该银行职员。 原告何秀玉与被告中喜置业集团有限公司（简称中喜置业公司）、兴业银行股份有限公司惠安支行（简称兴业银行惠安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何秀玉的委托诉讼代理人梁奕峰，被告中喜置业公司的委托诉讼代理人胡萍娥，被告兴业银行惠安支行的委托诉讼代理人赵黎征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何秀玉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告中喜置业公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201708240038）；2、判决解除原告与被告兴业银行惠安支行之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银惠借字第151702287001000号）；3、判决被告中喜置业公司立即向原告返还已支付的首付款185057元、公维金6178元及被告中喜置业公司实际履行之日止原告已经向被告兴业银行惠安支行归还的贷款本金（具体以被告兴业银行惠安支行于被告中喜置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；4、判决被告中喜置业公司向原告赔偿以首付款、公维金合计191235元为本金的利息（利息从2017年8月24日起计至被告中喜置业公司履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、判决被告中喜置业公司向原告赔偿已向被告兴业银行惠安支行支付的贷款利息（具体以被告兴业银行惠安支行于被告中喜置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；6、判决被告中喜置业公司向被告兴业银行惠安支行偿还原告尚欠被告兴业银行惠安支行剩余贷款本息（具体以被告兴业银行惠安支行于被告中喜置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；7、判决被告中喜置业公司向原告赔偿违约金14626.43元。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原告与被告中喜置业公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201708240038）于2019年4月25日解除。事实和理由：原告就购买被告中喜置业公司开发的位于黄塘镇××村台商协会西侧××中××·××地××＃××商品房，于2017年8月24日向被告中喜置业公司支付首付款185057元、公维金6178元，同时与被告中喜置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201708240038）。《商品房买卖合同》约定：该商品房建筑面积123.56平方米，套内面积99.73平方米，房屋总价款585057元。原告应当于签订合同时付清首付款185057元，余款400000元采用银行按揭贷款方式付款；被告中喜置业公司应当在2018年2月28日前向原告交付该商品房。原告按照《商品房买卖合同》约定，向被告兴业银行惠安支行申请贷款支付购房余款，并于2017年11月5日与被告兴业银行惠安支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银惠借字第151702287001000号），获借款项400000元已由被告兴业银行惠安支行发放至被告中喜置业公司账户。至此，原告的购房款项全部支付完毕。根据原告与被告中喜置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，被告中喜置业公司应当在2018年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付原告使用；逾期超过90日后，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应当退还全部已付款，并按原告已付款的2.5%向买受人支付违约金。截止2019年4月24日，被告中喜置业公司仍未能向原告交付该商品房，逾期已远远超过90日。原告依约有权解除《商品房买卖合同》，并委托律师向被告中喜置业公司发送律师函，书面通知其解除《商品房买卖合同》，要求退还已付购房款、承担违约责任并赔偿损失。《商品房买卖合同》被解除后，原告与被告兴业银行惠安支行签订的贷款合同即失去合同实现的目的，也应予以解除。原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院。 被告中喜置业公司辩称,一、原告与被告中喜置业公司签订的《商品房买卖合同》尚未解除。根据合同约定，买受人解除合同应当向出卖人提供解除合同书面通知，但是至今被告中喜置业公司尚未接收原告出具的解除合同书面通知书，因此双方签订的《商品房买卖合同》至今尚未解除。二、本案双方确认的交房日期为2018年8月31日。原、被告签订的《商品房买卖合同》虽然约定交房时间为2018年2月28日，但在合同履行中，因发生合同约定的可顺延交房的不可抗力因素，即大风及大雨天气，无法施工，交房时间延期至2018年8月31日，并发函告知原告，原告没有异议，故双方确认的交房日期应为2018年8月31日。三、原告根据《商品房买卖合同》第九条第1款第2项约定请求解除合同，并按合同约定支付2.5%违约金14626.43元，而后再又要求计付首付款、公维金的利息，缺乏依据，理由不能成立。违约金是以给付约定金额的方式替代损害赔偿的履约方式，在合同已约定违约金的情况下，赔偿损失不可同时适用。且双方的合同尚未解除，更不存在违约金问题。四、根据合同相对性原则，原告是借款合同的借款人，被告中喜置业公司仅仅是保证人，若判决借款合同解除，尚欠被告兴业银行惠安支行的贷款本息应当由原告偿还。综上所述，原告的请求缺乏依据，依法应予驳回。 被告兴业银行惠安支行辩称，原告与被告中喜置业公司全额偿还所欠被告兴业银行惠安支行的贷款本息后，被告兴业银行惠安支行才同意解除《个人购房抵押（保证）借款合同》。 经审理查明，被告中喜置业公司系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营。2017年8月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（包括《附件六：合同补充协议》）1份，约定被告向原告购买位于黄塘镇××村台商协会西侧××中××·××地××＃××商品房，总价款585057元，其中首付款185057元，余款400000元采用银行按揭贷款方式支付，交房时间为2018年2月28日前。《商品房买卖合同》首部载明出卖人的注册地址为“惠安县黄塘镇尾园村台商创业基地西侧”，联系地址栏空白，仅打一个“×”。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限出卖人应当在2018年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的；2、如因政策、法令及施工中遇到重大技术问题，市政配套安装造成工程无法施工的；连续停水、停电达到8小时以上；施工中遇到六级以上大风、台风、降雨量20毫米以上的中大雨、暴雨天气及其他自然灾害导致工程延误。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、买受人选择解除合同，但已办理银行按揭手续的，买受人应配合出卖人办理撤消按揭、抵押登记手续，在手续全部完成，买受人方可以退款，由此产生的一切费用及损失由出卖人承担。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”《附件六：合同补充协议》第9条约定：“本合同通知采用书面形式或电话通知。采用书面形式通知的，买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准（出卖人的通讯地填为：惠安县世纪大道建筑业大厦2＃17层），一方联系方式如有变更，应在变更后五天内书面通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。”第12条约定：“延期交房的补充约定：双方同意，如因以下情况导致工程延误，《商品房买卖合同》中约定的交付使用日期可以据实延期：（1）施工中遇到异常困难和重大技术问题无法及时解决，设计重大变更等因素。（2）因政府政策性原因或非出卖人原因而产生的时间延误。（3）施工中遇到六级以上大风、台风、降雨量达20ｍｍ以上的中雨、暴雨天气及其他自然灾害导致工程延误。（4）配合市政配套安装、检修而停水、停电造成工程无法施工。（5）政府公告、通知、命令停工或交通管制、学校学生考试等原因导致工程延误。（6）其余未尽因素，根据政府相关规定处理。”同日，原告支付被告中喜置业公司首付款185057元，以及公维金6178元。2017年8月28日，上述《商品房买卖合同》办理网上签约登记备案手续。2017年11月5日，原告与被告兴业银行惠安支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银惠借字第151702287001000号）1份，约定原告向被告兴业银行惠安支行借款400000元用于向被告中喜置业公司支付购房款，被告中喜置业公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保。《个人购房抵押（保证）借款合同》的抵押人配偶特别承诺处有“林福名”的签名及捺印，“林福名”另在共同债务人及抵押物共有人落款处签名、捺印。《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，被告兴业银行惠安支行于2017年12月5日发放贷款400000元，涉案商品房的购房款已经全部付清。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（包括《附件六：合同补充协议》）、惠安县商品房买卖合同登记备案申请表、收款收据、POS签购单、《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、还款本息明细，以及原、被告双方的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点是关于原告与被告何秀玉签订的《商品房买卖合同》是否已经解除的问题。 原告何秀玉认为，截至2019年4月24日，被告中喜置业公司尚未按照约定将商品房交付给原告，逾期超过90天，因被告中喜置业公司的违约行为，原告享有单方解除《商品房买卖合同》的权利，故委托律师向被告中喜置业公司发送律师函，书面通知已经解除《商品房买卖合同》，律师函的邮寄地址是《商品房买卖合同》中约定的送达地址。被告中喜置业公司主张的《附件六：合同补充协议》没有签约落款日期，且律师函的邮寄地址也是被告中喜置业公司的注册地址，物流信息单显示该邮件已于2019年4月25日妥投，故原告书面要求解除合同的通知已经送达被告中喜置业公司，《商品房买卖合同》已经于2019年4月25日解除。即使双方约定的送达地址是《附件六：合同补充协议》第9条的地址，《商品房买卖合同》的解除之日也应确定为法院向被告中喜置业公司送达起诉材料之日。原告相应提供证据即律师函、快递单、物流签收情况，以此证明原告就退房事宜委托律师向被告中喜置业公司发送律师函，该律师函被告中喜置业公司于2019年4月25日签收，《商品房买卖合同》已经解除。被告中喜置业公司质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告中喜置业公司没有收到律师函，从物流签收情况看签收人为他人签收，并非被告中喜置业公司签收，且快递单上的收件人地址并不是双方合同约定的地址。被告兴业银行惠安支行质证称：该证据与被告兴业银行惠安支行无关，被告兴业银行惠安支行不清楚，被告兴业银行惠安支行是在收到法院邮寄的应诉材料时才看到的。 被告中喜置业公司认为，原告与被告中喜置业公司签订的《商品房买卖合同》并未解除。根据《附件六：合同补充协议》第9条约定，出卖人的通讯地址为“惠安县世纪大道建筑业大厦2#17层”，原告并未按该通讯地址寄送律师函。原告提供的物流单显示为他人签收，而被告中喜置业公司至今未收到原告寄送的律师函，因此原告并未履行合同解除的通知义务，双方签订的《商品房买卖合同》尚未解除。 被告兴业银行惠安支行认为，在原告与被告中喜置业公司结清全部贷款之前，《个人购房抵押（保证）借款合同》不能解除。 本院经审查认为，关于原告提供的证据，快递单显示律师函的邮寄地址为“惠安县黄塘镇尾园村台商创业基地西侧”，经微信扫码显示，该邮件于2019年4月25日“投递并签收，签收人：他人收转支局”，与物流签收情况载明的投递情况“投递并签收，签收人：他人收转支局”一致。关于《商品房买卖合同》是否已经解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告根据合同约定行使合同解除权，应当通知被告中喜置业公司，否则不能产生合同解除的法律后果。虽然原告有向被告中喜置业公司发出解除合同的律师函，但律师函系“他人签收”，不能认定被告中喜置业公司有收到该律师函，且律师函的邮寄地址是“惠安县黄塘镇尾园村台商创业基地西侧”，并非双方约定的联系地址“惠安县世纪大道建筑业大厦2#17层”，不能产生《商品房买卖合同》第二十条约定的“视同已经送达”的法律效力。原告主张律师函已经邮寄送达被告中喜置业公司，以及被告中喜置业公司签收法院送达的应诉材料视同原告向被告送达解除合同通知，依据不足。因此，应认定涉案《商品房买卖合同》尚未解除。 综上所述，本院认为，原告与被告中喜置业公司签订的《商品房买卖合同》及附件，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。虽然原告有向被告中喜置业公司发出律师函，通知被告中喜置业公司解除《商品房买卖合同》，但邮件系“他人签收”，无法认定被告中喜置业公司有收到律师函。鉴定律师函并非按合同约定的联系地址邮寄，无法产生《商品房买卖合同》第二十条约定的视同已经送达的法律效力，故应认定原告尚未完成履行通知被告中喜置业公司解除合同的法律义务，本案《商品房买卖合同》尚未解除。原告请求确认《商品房买卖合同》已经解除，依据不足，不予支持，原告的其他诉讼请求也予以一并驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告何秀玉的诉讼请求。 本案受理费9859元，减半收取计4930元，由原告何秀玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  许一鸣 二〇一九年八月五日 书记员  张云潇 速录员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  11