海南省澄迈县人民法院民事判决书（2019）琼9023民初1410号原告：澄迈金江丽家房产营销代理服务中心（个体工商户），住所地：海南省澄迈县金江镇金马大道四季春城**泉倾天下小区**楼****，统一社会信用代码：×××。经营者：孙爱莉，女，1959年2月11日出生，汉族，河南省郑州市金水区人，现住海南省澄迈县金江镇金马大道四季春城**泉倾天下小区**楼****。身份证号码：×××。委托诉讼代理人：王业海，海南京园律师事务所律师。被告：澄迈恒信置业有限公司，住所地，住所地：澄迈县金江镇金马大道**南亚广场后面金典心城会所售楼处会信用代码：×××。法定代表人：廉洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋征征，北京众明（澄迈）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伏天，系澄迈恒信置业有限公司行政副总裁。原告澄迈金江丽家房产营销代理服务中心（以下简称丽家营销中心）诉与被告海南信伟实业有限公司（以下简称恒信公司）商品房委托代理销售合同纠纷【立案时确定为合同纠纷不准确，予以纠正】一案，本院于2019年5月23日受理。依法适用简易程序由审判员李唐清独任审判，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告丽家营销中心的委托诉讼代理人王业海，被告恒信公司的委托诉讼代理人蒋征征、伏天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽家营销中心诉称：2017年3月3日，原告与被告签订《企业分销代理协议》，原告(乙方)为被告(甲方)的金典·心城项目的推广销售，为被告寻找买主购买该项目的房屋。在协议中双方对服务费用和佣金的约定为：“五、服务费用和佣金。1、佣金支付条件：(1)乙方的购房客户，以一次性付款方式购房，乙方的客户签订《商品房买卖合同》并交完总房款，甲方七个工作日之内，结清乙方100%佣金(注：装修不计提佣金)。(2)乙方的购房客户，以按揭方式购房的，乙方的客户签订《商品房买卖合同》、交清首付款、并通过银行按揭手续，银行已经支付按揭贷款到甲方帐户后，甲方七个工作日之内结清100%佣金。2、乙方佣金按如下标准计算：乙方累积叁个月完成5套(含5套)以下，甲方按乙方客户实际成交金额的7%向乙方支付佣金；叁个月累积完成5套以上(不含5套)甲方按乙方客户实际成交金额的8%向乙方支付佣金；叁个月累积完成9套以上(不含9套)甲方按乙方客户实际成交金额的9%向乙方支付佣金。3、乙方需在佣金支付前向甲方开具正式发票，由此产生的各种税费由乙方自行缴纳。”在2017年3月5日，原告为被告推广销售6套房屋，实际总成交金额3236122元。6套均为一次性付款方式购房。按协议第五条约定的佣金支付条件及佣金支付标准。被告应按约定以实际成交金额的3236122元的8%向原告支付佣金，即3236122元×8%=258889.76元。6套房屋均在2017年11月9日全部一次性付款完毕。按约定被告应于2017年11月20前（2017年11月9日至2017年11月20日七个工作日内）应支付佣金。但被告一直都没有按约定与原告结算支付佣金给原告。为此，原告多次与被告的相关人员进行协商，对方以种种借口拖延，也不给支付佣金。2018年7月20日，原告按照被告指示要求把六套房屋佣金发票开具好。一直拖到年底，因原告需要向职工发工资，同时被告又乘机把佣金的百分比从8%压到5%。迫于压力，原告只好决定先接受，先取得一些佣金款项解决支付职工的工资问题再说。被告才于2018年12月20日把173806元（部分佣金3236122×5%=162806元，含成交价12000元）支付给原告。按约定被告应支付258889.76元，但实际才支付162806元，剩余96083.76仍未支付给原告。为此，被告应向原告支付佣金96083.76元及支付佣金利息13941.6元（①从2017年11月21日至2018年12月20日，以13个月计，按中国人民银行贷款基准利率，2015年10月24日年利率为4.35%，4.35%÷12个月=0.3625%，即258889.76元×0.3625%×13=12201.1元；②从2018年12月21日至2019年5月21日，以5个月计，即96083.76元×0.3625%×5=1741.5元，该96083.76元为被告未付的佣金。以上两段期间的利息共计：12200.1+1741.5=13941.6元，暂计至2019年5月21日)，并从2017年11月21日起，按照中国人民银行同期同类的贷款利率计算利息至支付全部佣金之日止。以上两项合计110025.36元。原告认为被告作为有经济实力的企业，竟在房屋分销佣金支付约定上违约，并利用优势压低佣金，严重违反依合同履行义务的合同原则。原告在付出人力、物力并履行协议义务后，被告应该依约支付佣金给原告。被告的违约行为应该受到法律的负面评价，并承担相应的违约责任。同时被告应该赔偿原告的经济损失，如利息的损失。综上所述，被告严重违约，应该依约支付清剩余的佣金给原告，并支付相应的利息给原告。为此原告诉至法院，原告的诉讼请求为：1、判决被告向原告支付佣金96083.76元及支付佣金利息13941.6元(①从2017年11月21日至2018年12月20日，以13个月计，按中国人民银行贷款基准利率，2015年10月24日年利率为4.35%，4.35%÷12个月=0.3625%，即258889.76元×0.3625%×13=12200.1元；②从2018年12月21日至2019年5月21日，以5个月计，即96083.76元×0.3625%×5=1741.5元，该96083.76元为被告未付的佣金。以上两段期间的利息共计：12200.1+1741.5=13941.6元，暂计至2019年5月21日)，并从2017年11月21日起，按照中国人民银行同期同类的贷款利率计算利息至支付全部佣金之日止。以上两项合计110025.36元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告恒信公司辩称，原告诉求第一项关于利息的计算重复，是一个明显的错误。（一）答辩人与被答辩人就原《企业分销代理协议》已达成新协议且履行完毕，被答辩人无权再主张任何权利。2018年12月，经过双方多次协商后达成新协议（口头协议），一致同意按5%结算佣金，答辩人才于2018年12月20日履行付款义务。关于佣金的约定，应以成立在后的协议为准。（二）被答辩人的诉请错误，违反法律程序性规定，应依法驳回诉请。被答辩人所称因迫于压力、没有钱给职工发工资等而同意按5%结算佣金，只能依合同法第五十四条请求变更或者撤销合同，而不能向法院请求继续履行双方协商变更前的协议。三、与被答辩人情况相同的一批分销商一律均按5%结算佣金，答辩人履行付款义务后也都相安无事，只有被答辩人违背诚信原则，公然毁约。被答辩人在拿到佣金后再反悔，是违约行为。原告提交的证据材料如下：证据一、营业执照复印件1份，证明原告营业登记信息；证据二、居民身份证（孙爱莉）复印件1份，原告（经营者）身份信息；证据三、企业分销代理协议复印件1份，证明原、被告签订委托代理协议内容，权利义务等约定，原告已经为被告代销了6套房，按照双方的约定，应按8%比例计算佣金；证据四、恒信·金典客户到访确认单复印件1份，证明原告为被告推销的六套房屋成交情况；证据五、海南增值税专用发票复印件6份，证明原告开具的佣金发票；证据六、结账单复印件1份，证明被告提供的结账单，其中实际总成交额3236122元等；证据七、中国工商银行客户存款对账单复印件1份，证明被告于2018年12月20日才支付173806元给原告等。被告恒信公司的质证意见如下：①对证据一、二的三性均无异议；②对证据三的真实性无异议，但对证明目的、关联性有异议，且计算标准并非原告所说的一刀切而是分阶段计算，该份证据无法证明原告为被告销售了6套房屋，且原、被告之间已经达成新的协议，被告已经履行完毕，旧协议的约定佣金比例已经失效；③对证据四的三性均有异议，因为上面没有被告的签名；④对证据五的真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议，原、被告已经达成新的协议，且被告已经履行完毕义务，之前的约定已经失效，无法达到原告的证明目的；⑤对证据六的三性均有异议，上面没有被告相关人员的签字和盖章，是原告自己打印出来的，与本案无关，因为原告提供的该证据是复印件，不能作为本案的证据使用；⑥对证据七的真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议，该证据恰恰证明被告如约履行了付款义务，双方已经达成最后的协议，且履行完毕。被告恒信公司提交的证据材料如下：证据一、原告的付款申请书复印件1份，证明经双方协商后最后确认，原告的销售佣金的总额为173806元；证据二、原告的结算表复印件1份，证明原告销售佣金的计算方式；证据三、原告的付款记录复印件1份，证明被告已根据双方的约定履行完毕付款义务；证据四、被告其他分销商的结算表及付款记录复印件11份，证明被告统一按照5%进行结佣，包括原告在内。原告丽家营销中心的质证意见为：①对证据一的三性无异议，但对证明内容有异议，该证据不能证明双方协商后确认佣金的总额为173806元，这是被告内部审批流程的申请单，没有体现原告的真实意思；②对证据二的三性无异议，但该佣金的计算方式过于模糊，原告认为不应该是按照5%计算；③对证据三的三性无异议，但对证明内容有异议，不能证明被告履行完义务，只能证明原告收到一部分佣金；对证据四的关联性、证明内容有异议，该证据与本案无关。经审理查明：（一）2017年3月3日，澄迈恒信置业有限公司（简称恒信公司，甲方）将自己开发建设的的位××县号南亚广场后面的《金典·心城》项目，委托澄迈金江丽家房产营销代理服务中心（简称丽家营销中心，乙方）进行推广及销售代理，但属非独家代理、无权签订购房合同及无权代收购房款，为此双方签订《企业分销代理协议》1份，订立10个条款，主要约定有：①第二条约定：代理期限自2017年3月3日起至2018年3月2日止；②第三条约定甲方的权利义务；③第四条约定乙方的权利义务；④第五条关于服务费用和佣金的约定：1、佣金支付条件：(1)乙方的购房客户，以一次性付款方式购房，乙方的客户签订《商品房买卖合同》并交完总房款，甲方七个工作日之内，结清乙方100%佣金，装修不计提佣金。(2)乙方的购房客户，以按揭方式购房的，乙方的客户签订《商品房买卖合同》、交清首付款、并通过银行按揭手续，银行已经支付按揭贷款到甲方帐户后，甲方七个工作日之内结清100%佣金。2、乙方佣金按如下标准计算：乙方累积叁个月完成5套(含5套)以下，甲方按乙方客户实际成交金额的7%向乙方支付佣金；叁个月累积完成5套以上(不含5套)甲方按乙方客户实际成交金额的8%向乙方支付佣金；叁个月累积完成9套以上(不含9套)甲方按乙方客户实际成交金额的9%向乙方支付佣金。3、乙方需在佣金支付前向甲方开具正式发票，由此产生的各种税费由乙方自行缴纳。"⑤第六条约定撞单现象的处理；⑦第七条约定协议终止和变更。经双方同意可签订变更和补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力等；⑧第八条关于违约责任约定：违反协议约定的，或者故意隐瞒、夸大行为的，应赔偿对方的损失；⑨第九条约定争议的解决机构；⑩其他事项约定。（二）签约之后，2017年3月5日原告为被告推销成交的六套《恒信·金典》房屋，客户确认为：张玉艳、徐跃华、柏小平、蒋渭、张华萍和张华英，实际总成交额3236122元。被告于2018年12月20日支付佣金173806元给原告，是按5%结算佣金并另外附加每套奖励2000元而得出的数据。另查明，①原、被告之间对于5%结算佣金只有口头的合同，没有正式的书面补充合同。②被告对于2019年1月23日支付海南我房旅居集团有限公司代理销售结算佣金3套（涉户主王顺渭、李道华、闫莉萍），亦是按5%结算佣金并另外附加每套奖励2000元而得出实际数据；被告对于2019年1月11日支付河南锦尚企业营销策划有限公司代理销售结算佣金4套（涉户主刘华磊、李雪贵等4人），亦是按5%结算佣金并另外附加每套奖励2000元而得出实际数据；被告对于2018年12月17日支付海南晨信房地产营销策划有限公司代理销售结算佣金3套（涉户主陈爱雪、周卫红、张建军），亦是按5%结算佣金并另外附加每套奖励2000元而得出实际数据；被告对于2018年11月16日支付海南富乐居房地产营销策划有限公司代理销售结算佣金3套（涉户主梁世超、高文杰、高亚鸣），亦是按5%结算佣金并另外附加每套奖励2000元而得出实际数据等，被告对于佣金结算分别与代销售商通过口头协商调低为5%，并未见到书面合同。原告认为被告恒信公司拖欠佣金96083.76元，按5%计算佣金不当，应由被告承担支付拖欠的佣金及其逾期付款利息损失的违约责任。原告遂于2019年5月23日诉至本院。案在审理时，经本院主持调解，双方未能达成调解协议。上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《企业分销代理协议》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及其附件的约定履行各自的权利义务。但双方订约履行代理协议之后，又通过电话通话的口头形式磋商后，最终达成按5%结算佣金并另外附加每套奖励2000元的支付实际佣金的方案，被告于2018年12月20日支付佣金173806元给原告，也具有法律效力。本案争议主要焦点有：被告主张按8%计算佣金能否支持？原告主张判令被告支付拖欠的佣金利息13941.6元能否支持？代理协议第五条，对服务费用和佣金作出了约定。本案原告实际完成代理任务6套房，已经达到被告恒信公司按8%支付佣金的条件。但鉴于该债款形成之后，原、被告于“2018年12月20日”口头约定变更了原先的代理协议内容，原告实际同意了被告恒信公司提出的按5%结算佣金并另外附加每套奖励2000元的方案，故本院推定当事人双方已经变更了原约定，变更后的口头协议同样具有法律约束力。并且，被告亦已依照口头约定在2018年12月20日向原告支付了佣金，完全履行了付款义务，故被告不再承担支付佣金的责任；亦不需承担逾期付款造成原告利息损失的赔偿责任。关于原告“2018年12月20日”收取被告支付佣金173806元的行为，综合参考被告与同一项目其他代理销售商如海南我房旅居集团有限公司、河南锦尚企业营销策划有限公司、海南晨信房地产营销策划有限公司、海南富乐居房地产营销策划有限公司等多家公司结算佣金的情况，基本上同属双方达成口头协议“调低按5%结算佣金并另外附加每套奖励2000元”的情况，可视为开发商与代理人之间结算佣金的一种交易习惯，本院予以采信。原告事后否定双方已实际履行的口头协议，仍起诉要求被告恒信公司向原告按8%支付佣金，违反了诚实信用原则，故本院不予支持原告的诉求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第七十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告澄迈金江丽家房产营销代理服务中心的诉讼请求。案件受理费2500元减半收取1250元（原告已预交），由原告澄迈金江丽家房产营销代理服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 李唐清 二〇一九年八月十九日法官助理 聂秀锋书 记 员 吴 政附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。