江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初1788号原告（反诉被告）：南京市六合区同家旅馆，住所地南京市江北新区宁六路**。经营者：章广礼。委托诉讼代理人：凌桂峰，江苏信棠律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京润泉物资工贸有限公司，住，住所地南京市江北新区葛塘街道美利广场**/div>法定代表人：任晓云，经理。委托诉讼代理人：高峰，江苏锦登律师事务所律师。第三人：南京市六合区人民政府长芦街道办事处，住所地南，住所地南京市江北新区长芦街道白玉路**v>负责人：庄培峰，主任。委托诉讼代理人：常璇，江苏金协和律师事务所律师。原告（反诉被告）南京市六合区同家旅馆（以下简称同家旅馆）与被告（反诉原告）南京润泉物资工贸有限公司（以下简称润泉公司）、第三人南京市六合区人民政府长芦街道办事处（以下简称长芦街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告（反诉被告）同家旅馆的经营者章广礼及其委托诉讼代理人凌桂峰、被告（反诉原告）润泉公司的委托诉讼代理人高峰、第三人长芦街道办的委托诉讼代理人常璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告同家旅馆向本院提出诉讼请求：判令润泉公司给付房屋拆迁各项补偿款合计1125963.44元（1、室内装饰装修补偿763.07㎡×615元/㎡×80%=375430.44元；2、单项因素调整装修补偿5331+442559=447890元；3、停产停业损失补偿322772÷4÷2=40346.50元；4、设备迁移补助20810元；5、提前搬迁奖励322772÷4÷2=40346.50元；6、承租户营业执照补助同家旅馆18000元+好聊网吧30000元=48000元；7、退还房屋押金20000元；8、2019年5月31日关于增补项目57800元+有线电视设备拆移费2800元=60600元；9、遗漏的万和空气热能热水系统补偿20000元；10、消防工程补偿40000元；11、旅馆业综合信息采集应用系统及身份证识别仪补偿9860元+2680元=12540元）。事实与理由：章广礼自2012年起租赁润泉公司所有的位于南京市江北新区宁六路589号第三层约700平方米房屋经营同家旅馆和好聊网吧。润泉公司及第三人长芦街道办在未征求章广礼意见、未按合同约定协助其对装修价值进行复核、重新鉴定的情况下单方于2019年1月3日停水、停电，并自行与第三人长芦街道办签订补偿协议，给同家旅馆造成巨大损失且拒绝给付相应的房屋拆迁补偿款。为维护自身合法权益，同家旅馆诉至法院，要求判如所请。本诉被告润泉公司辩称，同家旅馆与润泉公司之间仅仅存在房屋租赁的法律关系，同家旅馆无权向润泉公司主张拆迁补偿款，请求依法驳回其诉请。另外双方在租房协议8-7条明确约定，如遇政府规划拆迁，或其他原因导致不能正常经营甚至终止合同，甲方除退还剩余房租外，不承担任何费用的损失，如乙方不能按照甲方要求及时搬出，不但赔偿甲方双倍租金损失，而且承担由此带来的一切损失，双方之间再无就拆迁的其他相关约定。该约定不违反法律禁止性规定，应当合法有效，故同家旅馆无权向润泉公司主张拆迁补偿款，另外，同家旅馆所主张的9-11项内容，本身润泉公司也没有得到相关补偿，其向润泉公司主张更没有合法依据。第三人长芦街道办述称，1、第三人已与润泉公司就涉案房屋签订了征收补偿协议，同家旅馆作为该房屋承租人并非被征收对象，无权向第三人主张权利。2、第三人对于房屋的征收是一种行政行为，本案是民事诉讼，不应当成为适格的第三人。3、根据第三人与润泉公司签订的征收补偿协议，第三人认为协议中的所有补偿都应当是给产权人的，至于补偿款如何进行分配，由产权人与承租人之间自行分配，与第三人无关。反诉原告润泉公司向本院提出反诉请求：1、判令同家旅馆支付租金57500元（自2018年9月1日起至2019年2月28日）；2、判令同家旅馆赔偿双倍租金损失23万元（11.5万元×2年）；3、判令同家旅馆开具504700元补偿款发票或承担税金损失20200元（504700×4%=20200元）；4、判令同家旅馆支付自2019年1月1日起至2019年3月15日止的可得拆迁补偿款利息损失123816元（9234800×4.35×1.5×75/365=123816，即以润泉公司可获得的补偿款17478300×70%-3000000=9234800为基数，按预期银行贷款年利率4.35×1.5，暂计算75天），及自2019年3月16日起至交房之日止的利息损失；5、判令同家旅馆承担律师费47600元。事实与理由：2017年4月18日，润泉公司与同家旅馆签订了一份《租房协议》，约定润泉公司将其所有的宁六路589号办公用房租赁给章广礼经营同家旅馆，租赁期限自2018年9月1日起至2022年8月31日止，租金每年11.5万元。《租房协议》第8-7条约定如遇政府规划拆迁导致终止合同，润泉公司除退还剩余的房租外不承担任何费用和损失，同家旅馆不按要求搬出，不但要双倍赔偿租金外还要承担一切损失。同家旅馆可与拆迁方协商装修事宜，润泉公司给予协助，但前提是全部搬出，否则后果自负。但同家旅馆自2018年9月1日起未支付租金。现因租赁房屋被政府拆迁征用，润泉公司多次催促同家旅馆搬离租赁房屋，但其拒不交房。根据双方《租房协议》约定，应当向润泉公司赔偿双倍租金损失及补偿款利息。关于本诉部分，润泉公司自愿支付评估机构出具的《分户表》中的504700元，系同家旅馆拒绝签收。同家旅馆诉请的各项补偿款无事实及法律依据，导致润泉公司本诉部分产生律师费损失，该费用按双方租赁合同约定，应当由同家旅馆承担。故润泉公司提出反诉，请法院予以支持。反诉被告同家旅馆辩称，润泉公司反诉缺乏事实和法律依据。1、其主张的6个月租金不应支持。润泉公司在《告知函》中要求门店停止经营时间为2018年8月31日，要求2018年9月25日之前搬离。但此时尚未签订征收补偿协议，没有明确腾空期限，实施情况是18年8月31日以后同家旅馆已经无法经营，不应收取租金。根据另案查明2019年1月14日涉案房屋已腾空并理交接手续。即使润泉公司认为同家旅馆未交付钥匙并提出财产保全，其责任过错在润泉公司。因为其在拆迁时未征求同家旅馆的意见，导致对拆迁补偿项目的遗漏，恶意隐瞒意图侵占属于同家旅馆的补偿费款。2、关于其主张的双倍租金23万元不应支持。该条款是霸王条款，违约条款违约金的计算是100%。且同家旅馆已经缴纳租金不存在违约。3、关于开具发票或者承担税金，不属于本案审理范围。且润泉公司未付款，同家旅馆如何开具发票。4、关于其主张的律师费，本案纠纷由润泉公司引起，律师费应由其自行承担。第三人长芦街道办述称，1、2019年1月14日涉案房屋交接不包含同家旅馆的区域，整栋房屋不是2019年1月14日交接，也正是因为同家旅馆没有腾空，无法整栋楼拆除。2、在之前的庭前谈话中同家旅馆也承认在第三人拆迁实施过程中经征求了其的意见，并且在入户调查后再次向其进行询问，所以不存在在没有征求意见的问题。相反第三人作为拆迁实施部门多次考虑到同家旅馆的利益，要求其确认房屋内装饰装修的相关内容，在第三人与润泉公司签订协议之前，同家旅馆也已经确认了房屋内的装饰装修，有其经营人章广礼签字，因此即使存遗漏相应责任应该其自行承担。本院经审理查明后认定事实如下：2012年7月26日，方心洋（出租方，甲方）与章广礼（承租方，乙方）签订《租房协议》，约定将南京市六合区宁六路589号办公用房第三层（顶层一层）租给乙方使用，租期期限2012年9月1日至2017年8月31日。2017年4月18日，润泉公司（出租方，甲方）与同家旅馆（承租方，乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将其合法拥有的南京市六合区宁六路589号办公用房第三层（约700平）租给乙方使用，经营范围是客房，租赁期限2017年9月1日至2022年8月31日（暂定五年，如遇政府规划拆迁合同随时终止），第一年至第二年租金为11.50万元，自第三年起，甲方根据市场行情浮动，但逐年递增额度不得超过10%。甲方于签约时收取押金2万元。合同还约定如遇政府规划拆迁或其他原因导致不能正常经营甚至终止合同，甲方除退还剩余的房租外，不承担任何费用和损失，如乙方不能按甲方的要求及时搬出，不但要赔偿给甲方双倍的租金损失，而且还要承担由此带来的一切损失。乙方和拆迁方协商装修补偿事宜，甲方给予协助，前提是必须全部搬出，否则，后果自负。合同签订后，双方均按约履行，同家旅馆经装修后营业。2018年8月18日，润泉公司向同家旅馆等承租户发出告知函称因江北新区棚户区改造四期项目建设需要，涉案房屋被拆迁征收，要求各承租人经营截止时间为2018年8月31日，2018年9月25日前全部搬离。2018年12月6日，北京仁达房地产评估有限公司作出589号楼房室内装饰装修补偿评估结果分户表，载明：产权人润泉公司，建筑面积2775.85平方米，室内装饰装修工程费单价615元/平方米，综合成新80%，计1365718元；单项因素调整项目计1098142元（含各实际承租经营户的单项装饰装修），两项合计2464955元（实为2463860元）；附属物（润泉公司自建的围墙、外墙砖、雨棚、地坪、下水、地坪计559802元，装饰装修总价合计3024757元（2464955元+559802元）。2018年12月12日，六合区长芦街道征收拆迁安置办公室（甲方，以下简称长芦拆迁办）与润泉公司（乙方）签订《南京润泉物资工贸有限公司征收补偿协议书》一份，约定乙方同意将坐落于XX号房屋交由甲方征收拆除，甲方给予乙方下列补偿：1、土地补偿款：834350.00元；2、房屋补偿款：5680115.00元；3、装饰装修补偿款：3024757.00元；4、隐蔽工程补偿款：390096.00元；5、电力安装工程补偿款：187500.00元；6、停产停业损失补偿款：322772.00元；7、设备迁移补助款：258218.00元；8、提前搬家奖励款：322772.00元；9、货币安置奖励款：645545.00元；10、移机费用补助款：61600.00元；11、承租户营业执照补助款：402000.00元；12、土地补助款：834350.00元；13、房屋补助款：4514225.00元。上述各项合计17478300.00元。2018年12月27日，润泉公司向同家旅馆发出《函复》、《回复函》、《限期腾空房屋交房告知书》、《催告函》等，告知其应于2018年12月31日搬离。2019年1月16日，同家旅馆经营人章广礼向本院申请对涉案房屋其承租部分进行证据保全。本院作出（2019）苏0116证保1号民事裁定书，裁定查封南京市江北新区宁六路589号同家旅馆。2019年2月21日，同家旅馆向本院提起诉讼，要求润泉公司给付房屋拆迁各项补偿款合计1125963.44元。润泉公司遂提起反诉，要求同家旅馆给付租金、利息、律师费等合计47万余元。另查明，润泉公司于2004年1月8日领取坐落于六合区大厂宁六路589号国有土地使用权证。2012年8月23日，润泉公司领取上述土地上所建设楼房的所有权证书，证书载明：589号楼房总层数四层（正面地上三层，背面下沉一层）、建筑面积2775.85㎡、套内建筑面积2775.85㎡。其中一层有74.35㎡（2775.85平方米/4/14×1.5）为同家旅馆吧台和楼梯通道，第三层面积为688.72㎡,合计763.07㎡，均由同家旅馆自行装修。再查明，北京仁达房地产评估有限公司于2019年5月31日出具《关于南京润泉物资工贸有限公司四楼（同家宾馆）增补装饰装修项目评估情况的说明》，证明增补项目为57800元，设备拆迁费2800元。北京仁达房地产评估有限公司工作人员徐睿到庭对上述增补情况作出说明称增补项目为中第2项、第10项、第11项、第12项已包含在涉案房屋整体装修中，不是漏项，其余项为漏项。以上事实有当事人陈述、租房协议、南京润泉物资工贸有限公司征收补偿协议书、产权证、土地证、关于南京润泉物资工贸有限公司四楼（同家宾馆）增补装饰装修项目评估情况的说明等证据证实。本院认为，润泉公司与同家旅馆于2017年4月18日签订《租房协议》系双方真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,双方均应全面履行。现因政府征收涉案房屋，双方的租赁协议应终止履行。（一）关于本诉部分的诉请。1、装饰装修补偿应归实际装饰装修人同家旅馆所有，为375430.44元（763.07㎡×615元/㎡×80%）。2、单项因素调整装修补偿，根据分户汇总表所载应归同家旅馆，为447890元（5331元+442559元）。3、停产停业损失补偿和提前搬迁奖励，应由润泉公司和同家旅馆各半，应为80693元（322772÷4÷2×2）。4、设备迁移补助，应归实际搬迁人同家旅馆所有，为20810元。5、承租户营业执照补助，根据分户汇总表应归同家旅馆，为36000元（同家旅馆18000元+南京好聊网络服务中心18000元）。6、押金20000元，租赁合同因政府征收而终止履行，润泉公司应予退还。上述款项合计980823.44元。关于同家旅馆主张的万和空气热能热水系统补偿、旅馆业综合信息采集应用系统及身份证识别仪因不在评估范围内，故其主张的补偿款不予支持。关于同家旅馆主张的消防工程补偿，因且其提供的证据不足以证明其具体构成及所占比例，故本院不予支持。关于同家旅馆主张的增补项目及有线电视设备拆移费，因此项用系漏项，不在润泉公司所得征收补偿款中，故本院不予支持。（二）关于反诉部分的诉请。经审理查明，涉案房屋除三层的同家旅馆外其余实际已于2019年1月14日前腾空，在此期间同家旅馆亦无法正常营业，其迟延交房的理由系其有漏项应予再次评估，并通过法院进行了证据保全。同家旅馆迟延搬迁的天数在可容忍的范围之内，润泉公司主张的租金和赔偿双倍租金损失，本院不予支持。关于润泉公司主张的利息损失，本院不予支持，理由同上。关于润泉公司主张同家旅馆开具504700元补偿款发票或承担税金损失20200元，不属于本案的审理范畴，本院不予支持。关于润泉公司主张的律师费，因润泉公司对本案纠纷的产生负有一定责任，该费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、南京润泉物资工贸有限公司于本判决生效之日起五日内给付南京市六合区同家旅馆980823.44元；二、驳回南京市六合区同家旅馆本诉的其他诉讼请求；三、驳回南京润泉物资工贸有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费11800元，反诉受理费4243元，合计16043元，由南京润泉物资工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  赵 文人民陪审员  周立群人民陪审员  陈 武二〇一九年八月二十日书 记 员  姚萍萍