山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终4978号上诉人（原审原告）：李超男，女，1972年4月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：何成乐，山东奥创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人李超男因与被上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李超男上诉请求：1.撤销一审判决，判令华润公司向李超男支付逾期交房违约金36458元；2.一、二审诉讼费由华润公司负担。事实与理由：华润公司逾期交房无正当理由，应当向李超男承担违约责任。一、华润公司通知李超男收房时并不具备交房条件。依照我国建筑法和建筑工程质量管理条例的有关规定，建筑工程须经过竣工验收方可交付使用，指的是施工方只有在经过建设方或开发商验收合格后才可以向建设方或开发商交付建筑工程，而不能因此认为建筑工程经建设方或开发商自己验收合格就能交付给购房人。施工方与开发商之间的法律关系与购房者与开发商之间的法律关系完全不同。开发商对于施工方验收合格的标准不能等同于开发商对于购房者承诺的交房条件。李超男在一审中提交的《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，已经对华润公司通知收房时涉案小区未达到交付使用条件的具体情况作了详细描述，且华润公司并未提出异议。除此之外，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书》第三条的规定，房地产开发企业向购房者交付商品房时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《济南市商品房买卖合同》第十一条明确约定，“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中，华润公司在通知李超男收房时，并未向买受人出示《济南市商品房买卖合同第八条》规定的《分期综合验收备案证明》，也未提供上述《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，李超男有正当理由拒绝收房。二、《补充协议》8.5属于格式条款，且违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”根据合同法司法解释（二）第六条的规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。”本案中，华润公司并未履行前述提示和说明义务，对李超男明显不利，不应对李超男产生法律约束力。三、政府市政配套接通迟延与华润公司逾期交房并无关联，更不能成为华润公司逾期交房的免责事由。华润公司在一审中提交的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，所述内容与客观事实严重不符。该情况说明掩盖了兴仲路及相关市政配套施工因控制扬尘措施不力被处罚、停工整改的事实，仅称“因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天”，将责任完全推给环保等部门。2017年11月28日兴仲路建设项目被列入《济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目》（济尘治字[2017]14号），作为重大民生工程和重点项目不因环保预警停工，以实现生态与民生双赢。《关于将兴仲路建设项目主体责任单位列入市中区建设工程扬尘治理与渣土整治黑名单的通报》（市中城管委办发[2018]28号）明确指出，兴仲路项目被处罚和停工整改的原因是控制扬尘措施不力，责任主体是华润公司。因此，《情况说明》掩盖了华润公司是兴仲路道路及相关市政配套的施工主体这一基本事实，华润公司辩称政府市政配套接入延迟无关，更不应当成为其逾期交房的免责事由。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，支持李超男的上诉请求。华润公司辩称,一、华润公司于2017年6月23日通知李超男交付房屋时，涉案商品房业已具备交付条件。首先，双方的涉案商品房买卖合同补充协议业已将交付条件变更为“商品房经单体验收合格”，根据相关法律规定和司法判例该约定合法有效。其次，涉案商品房所在单体楼业已于2017年6月12日全部验收合格，并已经于2017年6月16日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，其明确注明涉案商品房所在单体系于2017年6月12日竣工验收合格，具备合同约定的“单体验收合格”的交付条件。二、关于涉案商品房所在小区延期取得分期综合验收备案证明的相关事宜。首先，在合同约定的交付日前华润公司业已按照约定建设完毕涉案商品房所在小区建筑红线内应由被告建设的所有商品房（含涉案商品房）及相关配套管线、设施等建筑和设施，且已经验收合格。但是由于应由政府相关部门及专营单位建设的市政大配套（水电气暖等相关配套设施、管线等）未及时接入紫云府小区，导致涉案小区无法接入市政配套设施，从而不能及时办理综合验收备案证明。完全符合双方当事人合同补充协议第7.1条的约定，即“因政府市政配套接通迟延导致商品房无法按期交付的，被告可以据实延期，并不承担逾期交房的责任”。其次，建筑红线外的市政配套设施，系由华润公司按照规定向相关部门缴纳配套费，而由政府及相关专营单位负责建设相关管线设施，并将配套管线接通至涉案小区，但是由于拆迁原因导致小区外兴仲路修建延迟，导致相关市政配套管线无法及时建设，从而影响了综合验收备案手续的办理。再者，兴仲路作为市政道路且根据华润公司提供的济发改投资【2018】211号文，上述道路应由济南市市中区市政工程管理局负责建设，济南市市中区人民政府负责筹措资金，华润公司系在相关部门建设延迟，无奈的情况下，自行垫资先期根据拆迁进度进行了部分相关道路和相关市政设施的建设，但是并不能以此要求华润公司承担相关的责任和义务。最后，根据政府相关部门出具的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》（该说明业已经济南市市中区人民法院在另案中予以调查，核实了其真实性），相关道路和水电气暖等管线直至2018年4月才接通，并由此影响了涉案商品房所在小区的综合验收备案手续的办理工作。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。李超男向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付自交房最后交付期限2017年6月30日起至2018年10月30日实际交付之日止的逾期交房违约金36458元。一审法院认定事实：2015年12月10日，原告李超男（买受人）与被告华润公司（出卖人）签订编号为销售（字）201523811422的商品房买卖合同，该合同约定：原告购买被告开发的位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块22号楼1单元1-602号房屋，建筑面积113.98平方米，金额911450元。该合同第八条约定，被告应当在2017年6月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的房屋交付原告使用。同日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订商品房买卖合同补充协议，该协议约定：“……7、关于交房期限：7.1因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件……、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。7.2……甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。……8.5乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件。如甲方向乙方交付的商品房已经验收合格，且甲方已按主合同及补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务，且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。……26.2本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准。”上述合同及补充协议签订后，原告于2017年6月15日向被告交纳购房款911450元。2017年4月1日，济南市公安消防支队向被告出具编号为济公消竣复字（2017）第0011号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，载明：“华润置地（山东）发展有限公司：你单位申报并被确定为竣工验收备案抽查对象的兴隆片区二环南路南侧F-2地块14-23号楼；南区车库及配套商业（复验）（备案编号：济公消竣备字2017第085号。工程位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧，……22号楼地上建筑面积12179.26平方米，地下建筑面积1381.13平方米，地上**，地下**，建筑高度52.585米，……使用性质为住宅、车库及配套商业，复查申请材料收悉，经对整改情况进行现场检查测试，情况如下……。根据《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2016）规定，工程复查合格，你单位可以恢复使用……”。2017年6月16日，济南市城乡建设委员会对被告所开发建设的兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块22号楼进行了房屋建筑工程竣工验收备案，并向被告出具了编号为201724078-10号《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该备案单备案意见处载明：“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。”2017年6月23日，济南市市政公用事业局为被告所建兴隆片区二环南路南侧F-2地块14-23号楼出具编号为济公用检[2017]036号《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》，该表“市政公用设施分项验收备案意见”栏内载明：“由华润置地（山东）发展有限公司开发建设的兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目（含14#-23#楼、南区车库及配套商业），位于市中区兴隆片区二环南路南侧，总建筑面积123122.86㎡。该项目已取得规划红线内节水、排水及供水、供气、供热设施单项验收证明。经审核，基本符合市政公用设施综合验收备案条件。”同日，被告通过特快专递（EMS）向原告邮寄《22-1-602交付使用通知书》，原告于次日收到被告邮寄的该交付使用通知书，因认为被告交付的商品房未达到交付使用条件，未与原告办理交接手续。2018年4月25日，被告取得兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目房地产开发项目竣工综合验收备案证明，编号为：济综验第2018044号。一审法院另认定，原、被告签订涉案商品房买卖合同前，被告已于2015年7月23日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许2015391号《商品房预售许可证》。本案中，原、被告争议的事实为：原、被告实际交接涉案房屋的时间。对此，原告主张，被告实际向其交付涉案房屋的时间为2018年10月30日。对此，提供了《交付温馨提示》、《房屋结算移交协议书》和《济南华润紫云府交付签约手册》，证明原、被告双方于2018年5月5日再次协商交房事宜，2018年10月30日才实际交付；被告认可原告提供的《交付温馨提示》系被告于2018年4月26日再次向原告交房前向原告所发，原告提供的《房屋结算移交协议书》系涉案房屋实际交付日原、被告双方所签，该协议书载明的时间为双方实际交接涉案房屋的时间。一审法院认为，对原告提供《交付温馨提示》和《房屋结算移交协议书》的真实性，被告予以认可，且《房屋结算移交协议书》尾部甲、乙方处分别加盖有被告单位印章和原告本人签名，故可以作为认定案件事实的依据。该协议书载明：“本协议签署后，甲方将房屋交付给乙方使用，产权归乙方所有……”，该协议书的落款时间为2018年5月5日，可以证明原、被告于该日实际交接了涉案房屋。原告提供的《济南华润紫云府交付签约手册》载明的签约时间虽系2018年10月30日，但与其签约的主体并非作为交房义务主体的被告，故不能推翻原、被告所签《房屋结算移交协议书》载明的事实，故一审法院认定原、被告实际交接涉案房屋的时间为2018年5月5日。关于原、被告争议的被告是否存在违约逾期交房行为和应否承担违约责任的问题。原告主张，被告于合同约定的交房期限届满前通知原告交房时，涉案房屋并未达到交付使用条件，被告实际向原告交付房屋的时间超过了合同约定时间，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。被告主张，被告于2017年6月23日通知原告交付房屋时，涉案房屋已经符合补充协议约定的“经单体验收合格”的交付条件，被告并不构成违约；原告拒绝接收原告交付的房屋，责任应由原告自负。且根据被告提供的由济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，能够证明涉案小区系因市政配套及相关专营单位负责设施延迟接入涉案小区，而导致涉案小区综合验收备案延迟，依据合同和补充协议的约定，被告的交房期限可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。一审法院认为，原、被告所签商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议第8.5项关于“乙方确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件”和第26.2项关于“本补充协议系主合同不可分割的组成部分，主合同未约定内容及主合同约定与本补充协议相抵触或不一致的，均以本补充协议约定为准”的约定看，该补充协议系原、被告在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。故在主合同约定的交房条件为取得《分期综合验收备案证明》，而补充协议约定的交房条件为“经单体验收合格”的情况下，除补充协议的此项约定违反法律和行政法规的效力性强制性规定外，应当按照补充协议的约定执行。因根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故原、被告在补充协议中将交房条件变更为“经单体验收合格”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效，应当作为认定被告向原告交付房屋是否达到约定交付条件的衡量标准和认定被告是否存在违约交房或逾期交房行为的依据。被告于2017年6月23日通知原告交房时，涉案商品房所在22号楼已在济南市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程竣工验收备案手续，取得了该委出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，并通过济南市公安消防支队的消防验收和济南市市政公用事业局的建设项目竣工市政公用设施综合验收，达到了原、被告双方约定的经单体验收合格的交房条件和《中华人民共和国消防法》规定的建设工程投入使用的强制性条件，故被告的交房行为属依法依约履行，并不构成违约。原告在收到被告交房通知后，以涉案房屋未达到交房条件为由拒绝接收，导致涉案房屋延期交付，现起诉要求被告支付逾期交房的违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的“补充协议8.5应当属于格式条款，被告未尽到提示和告知义务，对于原告有失公平”的问题。一审法院认为，涉案补充协议虽系被告提供的格式协议，但该协议对交房条件的变更并未免除被告的责任、加重原告的责任和排除其主要权利，故并不影响该补充协议的效力。故对原告此主张，一审法院不予认定。对于被告提供《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，因其欲证明的事实系逾期交房情况下的免责事由，鉴于一审法院已认定其在合同约定的交房期限届满前依约履行了交房义务，故一审法院对此证据效力和证明的事实不再予以确认和认定。判决：驳回原告李超男的诉讼请求。案件受理费720元，减半收取360元，由原告李超男负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：李超男主张的逾期交房违约金能否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，李超男与华润公司所签商品房买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议的名称及内容可以认定该补充协议系双方当事人在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新的合意，即不再以取得《分期综合验收备案证明》作为涉案商品房的交付条件，符合合同法规定的变更合同条件。李超男虽主张“补充协议8.5应当属于格式条款”应为无效，但该条款对交房条件的变更并未免除华润公司的责任、加重李超男的责任和排除其主要权利，故并不影响该补充协议的效力，双方理应按照该补充协议的约定履行各自的权利义务。华润公司于2017年6月23日通知原告交房时，涉案商品房所在22号楼已在济南市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程竣工验收备案手续，取得了该委出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，并通过济南市公安消防支队的消防验收和济南市市政公用事业局的建设项目竣工市政公用设施综合验收，达到了双方约定的经单体验收合格的交房条件和《中华人民共和国消防法》规定的建设工程投入使用的强制性条件，故华润公司的交房行为属于依法依约履行，并不构成违约。李超男在收到华润公司的交房通知后，以涉案房屋未达到交房条件为由拒绝接收，并要求华润公司支付逾期交房的违约金，并无事实和法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。综上所述，李超男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人李超男负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年八月二十三日书记员  李宜濂