广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1726号上诉人（原审被告）：郑剑波，男，1961年10月3日出生，汉族，住湖北省秭归县。委托诉讼代理人：李绍威，湖北今天（宜昌）律师事务所。被上诉人（原审原告）：彭健明，男，1963年8月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：林文聪，广东永基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪桦，广东永基律师事务所律师。原审被告：江门乾丰实业有限公司，住所地：广东省江门市高新区**地段**厂房**综合楼。法定代表人：郑华峰。委托诉讼代理人：李绍威，湖北今天（宜昌）律师事务所。上诉人郑剑波因与被上诉人彭健明、原审被告江门乾丰实业有限公司（以下简称乾丰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑剑波上诉请求：1.一审判决认定解除合同时间为2018年9月21日和事实不符，解除合同时间应为2018年8月9日；认定月租金为4万元和事实不符，从2017年9月起乾丰公司应按每月18000元支付租金；未依法认定乾丰公司2018年5月24日支付租金2万元的事实，依法改判郑剑波不承担支付租金28.4万元和承担未支付租金违约责任的连带责任或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由彭健明承担。事实和理由：一审判决认定房屋租赁期到2018年9月21日，彭健明2018年8月9日采用断水断电方式阻止乾丰公司正常生产，彭健明用行动解除了租赁合同。合同租赁解除日应该为2018年8月9日。一审法院仅依据原租赁合同约定租金为4万元，但2017年5月3日乾丰公司和彭佳明协商，将月租金变更为18000元，提供了变更协议，乾丰公司和彭健明对租金合同进行变更，是对自己民事权利的处分，应该得到法院认可。计算欠付租金的总额按照月租金40000元计算，导致欠付租金总额计算错误。同时，彭健明在税务部门的备案租赁合同约定的每月租金为18000元。一审法院未考虑彭健明采用断水断电方式阻止乾丰公司正常生产给乾丰公司造成的损失，单独支持彭健明请求的未付租金总额的24%承担违约责任，明显有失公平。根据最高人民法院的指导意见，在双务合同中，双方均存在违约行为，其违约责任互抵。一审法院对诉讼费计算有误，请二审法院予以更正。被上诉人彭健明辩称，一审判决事实认定清楚适用法律正确。一、彭健明从没有收到江门乾丰实业有限公司发来的解除涉案合同的通知，退一步说，即使如一审判决认定的彭健明于2018年9月21日收到涉案租赁合同的解除通知，涉案合同的解除时间也应当是2018年9月21日。此外，对涉案厂房进行断水断电的方式是彭健明在乾丰公司违约的情况下所采取的防止损失扩大的积极措施，并不能认定该措施是彭健明违约。二、乾丰公司和郑剑波没有任何证据证明涉案合同的双方就租金进行另行约定，郑剑波和乾丰公司所称的补充协议以及二审提交的铺位租赁协议书均非彭健明签订，且一审法院也在庭审中询问乾丰公司和郑剑波是否对补充协议中彭健明的签名进行鉴定，乾丰公司及郑剑波均表示不鉴定，因此，该两份协议依法没有证明效力。三、根据合同法相关规定，乾丰公司在涉案租赁合同履行期间违约，应当承担相应违约责任。四、涉案合同承租人乾丰公司就本案没有提出上诉，其已经承认了拖欠彭健明每月租金标准为40000元的事实。综上，郑剑波的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院维持原判，依法驳回郑剑波上诉请求。原审被告乾丰公司述称，郑剑波的上诉内容应当予以支持，乾丰公司也认为月租金应当是18000元。彭健明向一审法院起诉请求：1.判令解除彭健明与乾丰公司于2016年8月8日签订的《租赁合同》；2.判令乾丰公司立即返还租赁物给彭健明；3.判令乾丰公司向彭健明支付计至乾丰公司实际返还租赁标的物之日止拖欠的租金（彭健明在诉讼中明确租金请求计算至租赁合同解除之日止）；4.判令乾丰公司向彭健明偿还垫付的水、电费（计至乾丰公司实际返还租赁标的物之日止）；5.判令乾丰公司向彭健明偿还垫付的租赁税34175.84元（请求计至乾丰公司返还租赁标的物之日止）；6.判令乾丰公司向彭健明支付逾期付款违约金（以拖欠的欠款金额为基数，按年利率24%的标准，自逾期支付欠款之日起计至全额清偿拖欠的款项之日止）；7.判令乾丰公司向彭健明支付为实现权力所支付的律师费15000元；8.判令郑剑波对乾丰公司的上述债务承担连带清偿责任；9.本案诉讼费用由郑剑波、乾丰公司承担。彭健明在一审庭审中变更第四项诉讼请求为判令乾丰公司向彭健明偿还垫付的税费19912.45元（水费计至2018年8月、电费计至2018年6月）；变更第五项诉讼请求为判令乾丰公司向彭健明偿还垫付的租赁税34175.84元。一审法院认定事实：一、2016年4月25日，彭健明（甲方）与郑华峰（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将名下江门市高新区41号地厂房、综合楼租赁给乙方及具体租赁条件。二、2016年8月8日，彭健明（甲方、出租方）与乾丰公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定由甲方将座落于江门市高新区*******厂房、综合楼出租给乙方使用，以上厂房、综合楼面积约5800㎡（具体以实际面积为准）；租赁期自2016年5月1日起至2026年9月30日止；租金标准为：1.2016年5月1日至2016年9月30日期间为免租期，免租期内，乙方不需交纳租金；2.2016年10月1日至2018年9月30日期间，每月租金标准为40000元；3.2018年10月1日至2019年9月30日期间，每月租金标准为45000元……5.以上约定租金标准均为不含税价，租赁期间，因物业出租而需缴纳的相关一切租赁税费均由乙方承担，具体数额按政府有关部门规定标准计付，乙方应当在政府有关部门规定时间内按时缴纳；6.本合同项下租金按月支付，乙方应于每月8日前，将当月的商铺租金支付给甲方；租赁保证金：乙方应在本合同签订之日向甲方交纳租赁保证金80000元，如乙方在合同履行期间，未有违约行为的，本合同终止时，在结清租金及相关应付费用、退换物业后七日内，甲方无息退还上述租赁保证金给乙方；租赁期间，租赁物业所发生的水费、电费、燃气费、电话费、网络费等相关费用均由乙方承担；如甲方垫付了应由乙方支付的相关费用的，乙方应在甲方通知后三日内，向甲方返还相关垫付费用；在合同解除或终止之日，乙方应将租赁物业交还给甲方；经甲方双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、没收租赁保证金、收回出租物业，并要求乙方赔偿相关损失：1.不按照合同约定按时支付租金，逾期达15日的……；违约责任：任一方违反本合同约定，均应依法承担违约责任，并赔偿守约方因此所遭受的相关一切损失（包括但不限于守约方为主张权利而支出的诉讼费、公证费、律师费、鉴定费、评估费等）；乙方逾期缴付租金或相关应付费用的，甲方有权从逾期交纳之日起按欠费总额每日5‰的标准向乙方收取违约金；本合同自双方签订之日起生效等。三、坐落于江门市江海区*********、2幢工业用地属彭健明所有；四、2018年6月12日，郑剑波向彭健明出具保证书，确认其自愿作如下不可撤销保证担保：一、担保主合同：江门乾丰实业有限公司于2016年8月8日与彭健明签定《租赁合同》（租赁位于江门市高新区*******厂房、综合楼）；二、担保范围：租金、利息、违约金、损害赔偿金等主合同项下全部债务，以及彭健明为实现主债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、财产保全保险费、律师费、鉴定费、评估费、公证费等）；三、担保方式：连带责任保证担保；四、担保期限：主债务履行期限届满之日起三年；五、如郑剑波未能依约履行担保责任，自愿承担相关一切法律责任，特此保证。五、2017年4月21日，彭健明向江门市江海区地方税务局缴交了2017年1月1日至2017年12月31日的城镇土地使用税12295.60元。2018年2月1日，彭健明向江门市江海区地方税务局缴交了江门市高新区**********屋2017年5月1日至2017年12月31日的从租计征的房产税7314.32元及该房产税的滞纳金109.68元；同日，彭健明向江门市江海区地方税务局缴交了江门市高新区**********屋2017年5月1日至2017年12月31日的从租计征房产税9142.88元及2017年5月1日至2017年12月31日的房产税滞纳金137.12元;同日，彭健明向江门市江海区地方税务局缴交了2017年5月1日至2017年12月31日的城市维护建设税480元及该城市维护建设税的滞纳金15.60元、增值税（不动产经营租赁）6857.14元及该增值税的滞纳金222.86元、个人所得税（个人房屋出租）1645.71元及该个人所得税的滞纳金53.49元；六、2018年1月21日，一审法院向国家税务总局江门市江海区税务局发出《关于咨询租赁税收及开具涉案发票相关问题的函》并附上彭健明提交的13份税收完税证明，向其咨询关于本案租赁物税收及发票开具的以下问题：“一、在本函所附13份税收完税证明列出的房产税、城市维护建设税、增值税、个人所得税、城镇土地使用税等税收中，哪些税收是属于因涉案租赁物（江海区清澜路356号1幢、2幢）出租需缴纳的租赁税费？二、你局代开的No02418428广东增值税专用发票是何人前往你局开具？如不是收款人彭健明前往你局开票，是否需要经彭健明本人同意或委托？”。国家税务总局江门市江海区税务局于2019年1月29日复函本院，回复如下：一、来函所附的13份税收完税证明均属彭健明其位于江海区清澜路356号1幢、2幢建筑物缴纳的租赁完税证明；二、NO02418428广东增值税专用发票是彭健明委托谢玉斌（身份证号码：440************02X）前来税局代开的。七、根据彭健明提交的水费明细，涉案厂房租赁期间产生的水费为2018年4月465.29元（2018年5月5日抄表），2018年5月703.80元（2018年6月5日抄表），2018年6月1208.19元（2018年7月5日抄表），2018年7月465.29元（2018年8月6日抄表），2018年8月121.21元（2018年9月5日抄表），以上2018年4月至2018年8月期间产生的水费合计2963.78元。八、根据彭健明提交的电费明细，涉案厂房租赁期间产生的电费为2018年4月5933.29元（2018年5月1日抄表），2018年5月6210.83元（2018年6月1日抄表），2018年6月5205.44元（2018年7月抄表），以上2018年4月至2018年6月期间产生的电费合计17349.56元。九、2018年8月8日，彭健明向乾丰公司、郑华峰发出《通知》，载明“自2017年9月起至今，贵方一直没有向我方支付任何租金及水电费、税费等其他相关费用。根据相关的法律规定和合同的约定，贵方无理拖延支付上述款项的行为，已经构成违约，并严重损害了本人的合法权益。鉴于此，为避免我方的损失继续扩大，我方将于2018年8月9日中止对贵方的供水供电。望贵方提前做好停水、停电准备工作，此次停水、停电造成的任何法律后果，均由贵方承担”。2018年8月9日，彭健明停止对涉案租赁厂房的供水、供电。十、2018年9月19日，乾丰公司向彭健明发出《解除租赁合同并要求赔偿损失通知书》，就双方于2016年8月8日签订《租赁合同》的相关事宜作如下通知：一、因彭健明于2018年8月9日对租赁物停止供水供电，及诉讼保全，查封乾丰公司设备未提前通知协商的前提下，彭健明明确表示并且以自己的行为表明不履行合同约定的主要债务，且经乾丰公司多次向彭健明催告恢复供水供电，彭健明仍拒绝供水供电，乾丰公司特通知解除乾丰公司与彭健明于2016年8月8日签订《租赁合同》，乾丰公司不承担支付2018年8月9日以后的房屋租金；二、乾丰公司同意即日向彭健明移交租赁物，已经多次催告彭健明接收租赁物，如果彭健明仍执意2018年8月9日前不接收租赁物，由此造成的一切后果由彭健明承担等。根据乾丰公司提交的中国邮政邮件查询详情，该通知书于2018年9月21日寄交彭健明。十一、彭健明向一审法院提交的书面回复中确认乾丰公司于2017年9月7日、2017年10月10日、2018年1月27日、2018年2月8日支付租金共18万元，彭健明确认乾丰公司已结清2016年10月1日至2017年8月31日的租金，尚欠租金应自2017年9月起算。十二、2018年7月26日，彭健明与广东永基律师事务所签订（2018）粤永律民字第61号《委托代理合同》，合同约定彭健明因与江门乾丰实业有限公司、郑剑波租赁合同纠纷一案，委托广东永基律师事务所律师作为彭健明的代理人，广东永基律师事务所接受彭健明委托，指派律师担任彭健明的代理人，彭健明应在签订合同之日起十天内支付律师代理费人民币15000元等。广东永基律师事务所于2018年11月15日向彭健明开具广东增值税普通发票，发票的服务名称为律师代理费，价税合计15000元。十三、彭健明与乾丰公司在诉讼中确认乾丰公司向彭健明支付了80000元的保证金，并确认乾丰公司支付过30000元的装修费，而乾丰公司认为该30000元是维修费。一审法院在诉讼中去函彭健明，要求彭健明就其垫付的水电费、税费等有否要求乾丰公司返还（如有要求返还，则需提供相关依据）、本案保证金如何处理回复一审法院，并要求彭健明对乾丰公司支付的30000元一事作说明。彭健明收函后回复一审法院，提出为乾丰公司垫付水电费及税费后，分别通过会谈协商、电话催收等方式要求返还，但乾丰公司不予理睬。对于保证金的问题，彭健明在本案中暂不要求处理，但保留向乾丰公司、郑剑波追究的权利；而乾丰公司向彭健明支付的30000元不是维修费，而是彭健明为乾丰公司装修的费用，与本案无关。一审法院认为，本案涉及彭健明与乾丰公司的租赁合同法律关系纠纷。一、关于是否应解除彭健明与乾丰公司于2016年8月8日签订的《租赁合同》的问题。彭健明与乾丰公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规规定，合法有效，双方应依约定履行义务。1.彭健明主张乾丰公司自2017年9月份起欠付租金，构成违约，按照合同约定的“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、没收租赁保证金、收回出租物业，并要求乙方赔偿相关损失：①、不按照合同约定按时支付租金，逾期达15日的；②、欠缴各项费用达40000元的……”，彭健明可解除合同。乾丰公司主张彭健明自2018年8月9日起停水停电的行为构成违约，其于2018年9月17日向彭健明发出书面通知解除合同，故双方对解除涉案租赁合同无异议。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉案租赁合同没有约定乾丰公司欠缴租金、水电费等费用彭健明可对租赁厂房停水停电，但彭健明于2018年8月9日擅自停止租赁厂房的水电供应，致使乾丰公司租赁厂房生产经营的目的无法实现，在此情况下，乾丰公司于2018年9月19日向彭健明发出书面通知解除合同的行为符合法律规定，合法有效，彭健明在2018年9月21日收到解除合同通知后，没有提出异议，故涉案合同已于2018年9月21日解除。3.彭健明认为乾丰公司欠付租金达到涉案租赁合同约定的解除条件而解除合同，应书面通知乾丰公司，但彭健明并未举证证明在本案起诉前有书面通知乾丰公司解除合同，而本案立案后，乾丰公司于2018年10月16日才签收本案应诉材料，即彭健明诉请解除合同的民事诉讼状在2018年10月16日才送达至乾丰公司，彭健明在2018年9月21日前未将解除合同通知送达乾丰公司。综上所述，涉案租赁合同已于2018年9月21日解除。二、关于乾丰公司是否应返还租赁物给彭健明的问题。1.乾丰公司认为彭健明于2018年8月9日停止供水供电时已返还租赁物，但涉案租赁合同约定租赁期至2026年9月30日，至2018年8月9日租赁期限并未届满，合同也未解除，乾丰公司未能举证证明其于2018年8月9日前向彭健明返还租赁物，也未能提供证据证明彭健明于2018年8月9日已作出同意接收租赁物的意思表示，因此乾丰公司的上述主张没有依据，不予采纳。2.根据上述，涉案租赁合同已于2018年9月21日解除，乾丰公司向彭健明寄送的《解除租赁合同并要求赔偿损失通知书》也同意向彭健明移交租赁物，且乾丰公司至今仍未将涉案租赁物返还给彭健明，故彭健明诉请乾丰公司返还租赁物合理合法，应予支持。三、关于乾丰公司是否应支付彭健明自2017年9月起至解除合同之日止的租金的问题。1.彭健明根据《租赁合同》关于“2016年10月1日至2018年9月30日期间，每月租金标准为40000元”的约定，主张乾丰公司应每月向彭健明支付租金40000元；乾丰公司辩称2017年9月起租金调整为每月18000元，并提交补充协议和租金发票予以证明。（1）根据乾丰公司提交的补充协议内容，该补充协议是针对彭健明与乾丰公司于2013年5月30日签订的《租赁协议》的补充约定，而涉案租赁合同是双方于2016年8月8日签订的，即该补充协议的约定并未对涉案租赁合同的约定进行变更或补充，与涉案纠纷没有关联性，且该协议没原件，彭健明不予确认；（2）乾丰公司提交的租金发票虽为每月18000元，但该发票不能反映双方有对涉案厂房的租金进行变更，不排除乾丰公司仅支付部分租金，故彭健明仅开具部分租金发票的可能性，也不排除当事人为减少租金税金而每月只开具18000元租金发票的可能性；（3）乾丰公司辩称于2017年5月3日签订《补充协议》后，每月租金已由40000元变更为18000元，但根据彭健明提交的2017年1月-4月的租金发票，也是按每月金额18000元开具，故乾丰公司认为根据租金发票，租金已变更由40000元变更为18000元的抗辩意见不成立；（4）乾丰公司未能提供其他证据证明双方对租金的约定进行了变更。综上所述，乾丰公司的上述抗辩意见，依据不足，不予采纳。因此，乾丰公司应按租赁合同约定（每月租金40000元）向彭健明支付租金。2.乾丰公司认为彭健明于2018年8月9日擅自停止对租赁物业的供水供电，致乾丰公司无法正常使用租赁物业，故租金应计至2018年8月9日止，但如上所述，涉案租赁合同于2018年9月21日才解除，且乾丰公司在合同解除前仍一直占用租赁物而并未返还租赁物给彭健明，因此在租赁合同解除前乾丰公司仍应支付租金给彭健明，若乾丰公司认为彭健明停止供水供电的行为造成其损失，可依法主张权利。3.乾丰公司主张其原实际投资人廖振尉曾于2016年4月25日向彭健明汇款110000元，该110000元为合同的保证金和维修金，彭健明在民事起诉状中也确认乾丰公司支付租赁押金80000元、装修款30000元。涉案《租赁合同》虽约定乾丰公司不按照合同约定按时支付租金，逾期达15日的，彭健明可没收其押金，但彭健明在诉讼中明确在本案中暂不要求处理保证金，并保留向乾丰公司、郑剑波追究的权利，因此，一审法院在本案中对保证金不作调处，双方可协商解决，协商不成可另案处理。另涉案租赁合同并没涉及30000元装修款（或维修费）的约定，双方也未能举证证明该30000元与本案有关，故该30000元装修款（或维修费）与本案租赁无关。4.乾丰公司辩称自2017年9月起共支付租金200000元，而彭健明主张乾丰公司自2017年9月起仅支付了180000元，且该180000元是支付2017年9月前所欠的租金。根据乾丰公司提交的租金支付凭证，乾丰公司于2018年5月24日支付的20000元，截图所显示的商户名称为蓬江区嘉宾百货商行，并非彭健明，彭健明不确认收到该20000元，故一审法院认定乾丰公司自2017年9月起向彭健明支付的租金为180000元。根据合同约定每月租金40000元，乾丰公司除免租期外，自2016年10月至2017年8月应支付的租金为440000元（40000元×11个月=440000元），乾丰公司在诉讼中未能举证证明除2017年9月起支付180000元外，还曾向彭健明支付租金440000元，故一审法院采信彭健明主张的该180000元是支付2017年9月前的租金，而2017年9月起的租金至今未付。5.根据上述，涉案租赁合同于2018年9月21日被解除，故乾丰公司应支付租金至2018年9月20日，据此，乾丰公司尚欠2017年9月至2018年9月20日的租金506666.67元［40000元/月×12个月+(40000元/月÷30日×20日)=506666.67元］。彭健明在诉讼中确认乾丰公司已支付2017年9月份的租金20000元，该20000元租金应在尚欠租金中扣除。综上所述，乾丰公司应支付彭健明的租金为486666.67元（506666.67元-20000元=486666.67元）。四、关于乾丰公司是否应支付彭健明垫付的水、电费19912.45元、税费34175.84元的问题。1.《租赁合同》约定“租赁期间，租赁物业所发生的水费、电费、燃气费、电话费、网络费等相关费用均由乙方承担”，故涉案租赁物业在租赁期间所产生的水、电费依约应由乾丰公司承担。彭健明主张为乾丰公司垫付2018年4月至2018年8月的水费、2018年4月至2018年6月的电费，并提供江门市融浩水业股份有限公司及广东电网有限责任公司江门江海供电局出具的涉案租赁物水、电费明细清单进行证明；彭健明于2018年8月9日对乾丰公司停止了供水供电，故乾丰公司不应承担2018年8月9日起的水、电费。因此，根据水、电费明细清单，2018年4月（5月抄表）至2018年7月（8月抄表）的水费合计2842.57元（465.29元+703.80元+1208.19元+465.29元=2842.57元），因彭健明提供的水费单无法反映2018年8月1日至同月9日的用水情况，无法认定该段时间的水费，故对该段时间的水费不予支持。2018年4月（5月抄表）至2018年6月（7月抄表）的电费合计17349.56元（5933.29元+6210.83元+5205.44元=17349.56元），以上水、电费合共20192.13元，其中彭健明在诉讼中确认乾丰公司2018年4月份的水、电费已支付400.89元，因此乾丰公司应支付彭健明垫付的水、电费为19791.24元（20192.13元-400.89元=19791.24元）。2.根据涉案租赁合同关于“租赁期间，因物业出租而需缴纳的相关一切租赁税费均由乙方承担，具体数额按政府有关部门规定标准计付。乙方应当在政府有关部门规定时间内按时缴纳”的约定，乾丰公司需承担与涉案租赁物出租有关的租赁税费，根据国家税务总局江门市江海区税务局出具《关于江门市江海区人民法院咨询租赁税收及开具涉案发票相关问题的复函》中的回复“来函所附的13份税收完税证明均属彭健明位于江海区清澜路356号1幢、2幢建筑物缴纳的租赁完税证明”，因此，国家税务总局江门市江海区税务局确认彭健明提交的13份税收完税证明均属江海区清澜路356号1幢、2幢建筑物缴纳的租赁完税证明，属“因物业出租而需缴纳的相关一切租赁税费”，该13份税收完税证明中除滞纳金外的税费37735.65元（包括1幢房产税7314.32元+2幢房产税9142.88元+城市维护建设税480元+增值税6857.14元+个人所得税1645.71元+城镇土地使用税12295.60元=37735.65元）应由乾丰公司承担。彭健明诉请乾丰公司偿还垫付的租赁税费34175.84元在上述应返还税费的金额范围内，是彭健明对其权利的合法处分，故一审法院予以支持。3.关于乾丰公司是否应支付税费的滞纳金给彭健明的问题。涉案租赁合同虽约定物业出租而需缴纳的相关一切租赁税费由乾丰公司承担，但依法纳税是彭健明的法定义务，彭健明缴税后可依合同约定要求乾丰公司支付，因此，彭健明延误缴税所支付的滞纳金应由彭健明自行承担。五、关于乾丰公司是否应向彭健明支付逾期付款违约金的问题。1.涉案租赁合同约定“乙方逾期缴付租金或相关应付费用的，甲方有权从逾期交纳之日起按欠费总额每日5‰的标准向乙方收取违约金”，乾丰公司至今仍未支付2017年9月起的租金及水电费、税费，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，彭健明主张乾丰公司按年利率24%支付逾期付款违约金在上述违约金约定的计算范围内。参照最高人民法院（2017）最高法院民申3354号案中关于“在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得收益。在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于同期贷款基准利率，故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准，甚至可以说该基准利率未必是在各种情形下最合理的标准。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款就规定‘借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持’。可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。据此，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为‘过高’。”的裁判意见，及《2015年广东省高级人民法院民二庭关于商事审判疑难法律问题的解答》中关于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第2款规定“造成损失的百分之三十”属于一般认定违约金过高的情形，但此“造成损失”应适用该条第1款“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”来考量，不能只计算直接实际损失。对于拖欠款项纠纷，如果合同中明确约定了计算逾期付款违约金的利率，可参照民间借贷的规定，对拖欠款项的利息和逾期付款违约金的总和超过上述范围的部分视案件具体情况予以调整的意见。本案中，双方当事人均未举证证明乾丰公司拖欠租金、水电费、税费造成彭健明的实际损失，故彭健明主张按年利率24%计付逾期付款违约金，合法合理，一审法院予以支持。2.涉案租赁合同约定“本合同项下租金按月支付，乙方应于每月8日前，将当月的商铺租金支付给甲方”，乾丰公司依约定应在每月8日前支付当月租金，故乾丰公司所欠租金的逾期付款违约金应从2017年9月起，以当月租金为本金（2017年9月的租金应扣除20000元），自每月9日起计至偿还租金之日止给彭健明。3.涉案租赁合同约定“如甲方垫付了应由乙方支付的相关费用的，乙方应在甲方通知后三日内，向甲方返还相关垫付费用”，彭健明为乾丰公司垫付水电费、税费后应通知其偿还，但彭健明未能举证证明其为乾丰公司垫付水电费、税费后通知其返还，而彭健明起诉后的应诉材料在2018年10月16日才送达乾丰公司，故应视为彭健明在2018年10月16日才通知乾丰公司返还其垫付的费用，乾丰公司依合同约定应在2018年10月19日前返还彭健明垫付的费用，其逾期未还，应自2018年10月20日起支付相应的逾期返还违约金给彭健明。六、关于乾丰公司是否应向彭健明支付律师费15000元的问题。彭健明因本案纠纷支出律师代理费15000元。涉案租赁合同约定“任一方违反本合同约定，均应依法承担违约责任，并赔偿守约方因此所遭受的相关一切损失（包括但不限于守约方为主张权利而支出的诉讼费、公证费、律师费、鉴定费、评估费等）”，乾丰公司未支付2017年9月后的租金、水电费、税费，为先违约方，故彭健明诉请乾丰公司、郑剑波支付律师代理费15000元，符合合同约定，应予支持。七、关于郑剑波是否应对乾丰公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。郑剑波向彭健明出具的《保证书》，为乾丰公司于2016年8月8日与彭健明签订《租赁合同》（租赁位于江门市高新区*******厂房、综合楼）作连带责任保证担保，担保范围包括租金、利息、违约金、损害赔偿金等主合同项下全部债务，以及彭健明为实现主债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、财产保全保险费、律师费、鉴定费、评估费、公证费等），担保期限为主债务履行期限届满之日起三年。郑剑波向彭健明出具保证书，是其真实意思表示，担保内容没有违反法律法规的规定，合法有效，郑剑波应履行担保义务。根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”彭健明诉请郑剑波对乾丰公司的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、彭健明与江门乾丰实业有限公司于2016年8月8日签订的《租赁合同》已于2018年9月21日解除。二、江门乾丰实业有限公司自一审判决发生法律效力之日起三日内返还坐落于江门市高新区*******的租赁物给彭健明。三、江门乾丰实业有限公司自一审判决发生法律效力之日起三日内支付租金486666.67元及逾期付款利息（按年利率24%计算，以20000元为本金，自2017年9月9日起计至2017年10月8日；以60000元为本金，自2017年10月9日起计至2017年11月8日；以100000元为本金，自2017年11月9日起计至2017年12月8日；以140000元为本金，自2017年12月9日起计至2018年1月8日；以180000元为本金，自2018年1月9日起计至2018年2月8日；以220000元为本金，自2018年2月9日起计至2018年3月8日；以260000元为本金，自2018年3月9日起计至2018年4月8日；以300000元为本金，自2018年4月9日起计至2018年5月8日；以340000元为本金，自2018年5月9日起计至2018年6月8日；以380000元为本金，自2018年6月9日起计至2018年7月8日；以420000元为本金，自2018年7月9日起计至2018年8月8日；以460000元为本金，自2018年8月9日起计至2018年9月8日；以486666.67元为本金，自2018年9月9日起计至一审判决确定支付租金之日止）给彭健明。四、江门乾丰实业有限公司自一审判决发生法律效力之日起三日内返还彭健明垫付的水、电费19791.24元及支付逾期返还的违约金（以19791.24元为本金，按年利率24%计算，自2018年10月20日起计至一审判决确定返还水、电费之日止）给彭健明。五、江门乾丰实业有限公司自一审判决发生法律效力之日起五日内返还彭健明垫付的税费34175.84元及逾期返还的违约金（以34175.84元为本金，按年利率24%的标准，自2018年10月20日计至本判决确定返还税费之日止）给彭健明。六、江门乾丰实业有限公司自一审判决发生法律效力之日起三日内支付律师费15000元给彭健明。七、郑剑波对江门乾丰实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。八、驳回彭健明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48760元，诉讼保全费3172元，合计51932元（已由彭健明预交），由彭健明负担1402元，江门乾丰实业有限公司、郑剑波负担50530元。彭健明预交的一审案件受理费、诉讼保全费合共50530元，由一审法院予以退回；江门乾丰实业有限公司、郑剑波应向一审法院补缴一审案件受理费、诉讼保全费合共50530元。二审期间，郑剑波委托诉讼代理人申请调查令，并依据本院出具的调查令向国家税务总局江门高新技术产业开发区税务局调取了彭健明与乾丰公司备案的《铺位租赁协议书》，证明涉案租赁合同的租金变更为18000元/月。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。另查明，郑剑波的委托诉讼代理人依据本院出具的律师调查令，向国家税务总局江门高新技术产业开发区水务局调取了在该局备案的彭健明与乾丰公司的租赁合同一份，《铺位租赁协议书》约定租赁物为江门市江海区*********（约5800m2），租赁时间为2015年7月1日至2025年6月30日，租金金额为18000元/月。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对郑剑波的上诉请求范围进行审查。彭健明一审提交了彭健明、郑华锋于2016年4月25日签订的《租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》），彭健明、乾丰公司（代表为郑华锋）于2016年8月8日签订的《租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。乾丰公司一审提交了彭健明、乾丰公司（经办人为郑华锋）于2017年5月3日签订的《补充协议》（以下简称《补充协议》），郑剑波二审提交了国家税务总局江门高新技术产业开发区税务局备案的彭健明与乾丰公司签订的《铺位租赁协议书》（以下简称《铺位租赁协议书》）。经查，《租赁协议书》与《租赁合同》所涉的租赁标的同一，《租赁合同》是对《租赁协议书》的变更。《补充协议》，因协议约定是对彭健明与乾丰公司于2013年5月30日签订的《租赁协议》部分内容的变更，并非对《租赁合同》内容的变更，且彭健明否认协议签名是其本人所签，乾丰公司、郑剑波在一审法院释明的情况下均未申请对该《补充协议》中“彭健明”的签名真实性进行鉴定，故该《补充协议》本院不予确认。至于郑剑波二审提交的《铺位租赁协议书》，虽彭健明否认该协议中“彭健明”签名系其本人所签，但该份协议书系国家税务总局江门高新技术产业开发区税务局备案的租赁合同，且提交人为谢玉斌，鉴于谢玉斌与彭健明系夫妻关系，谢玉斌也曾收取过涉案租赁物的部分租金，故本院确认该份协议系彭健明与乾丰公司签订。一、关于《租赁协议书》，《租赁合同》以及《铺位租赁协议书》合同效力的认定问题根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照先关法律规定处理”的规定，谢玉斌向国家税务总局江门高新技术产业开发区税务局提交《铺位租赁协议书》的目的系用于缴纳相应的租赁税费，且《铺位租赁协议书》签订时间为2015年6月25日，谢玉斌向国家税务总局江门高新技术产业开发区税务局提交《铺位租赁协议书》时间为2016年12月26日，乾丰公司一审主张从2017年9月份之后开始按照18000元/月标准计付租金，乾丰公司该项主张明显与《租赁协议书》签订时间、谢玉斌向国家税务总局江门高新技术产业开发区税务局提交该份协议的时间相矛盾，由此可知，《租赁协议书》并非双方对于案涉租赁物合同内容的真实意思表示，该《铺位租赁协议书》应为无效。《租赁协议书》，《租赁合同》，是彭健明、乾丰公司经过协商一致自愿签订，是双方真实意思表示，内容并未违反法律禁止性规定，应为合法有效。二、关于乾丰公司是否存在逾期未付租金的问题彭健明主张按照《租赁合同》约定的40000元/月标准计付租金，乾丰公司逾期未支付2017年9月之后的租金，构成违约。乾丰公司主张从2017年9月开始应按18000元/月标准计付租金，其分别于2017年9月7日、2017年10月10日、2018年1月27日、2018年2月8日、2018年5月4日向彭健明支付租金4万元、4万元、5万元、5万元、2万元，合共20万元款项，该款项系支付2017年9月之后的租金，并提交了银行交易明细、银行交易信息、微信和转账支付凭证予以证明。首先，关于租金支付标准的问题。如前述分析，《租赁协议书》，《租赁合同》应为合法有效，彭健明、乾丰公司应按照《租赁合同》约定的内容履行各自的义务。乾丰公司、郑剑波提交的《补充协议》、《铺位租赁协议书》不足以证明双方就《租赁合同》的内容进行了变更。至于增值税发票显示的2015年7月至2017年4月的租金，平均每月18000元，但该发票显示金额不排除仅为纳税部分的金额，不足以双方已经协商确定以18000元/月标准计算租金。一审法院认定涉案租赁合同应按照40000元/月标准计付租金，合法有理，本院予以维持。其次，关于乾丰公司是否已经支付了2017年9月之后的租金问题。双方均确认乾丰公司于2017年9月7日、2017年10月10日、2018年1月27日、2018年2月8日向彭健明支付合共18万元，且有相应的支付凭证、支付信息等证据予以印证，本院予以确认。乾丰公司主张2018年5月24日向彭健明支付2万元，因其提交的2018年5月24日兴业银行信用卡微信记录，显示交易商户名称为蓬江区嘉宾百货商行，无证据显示该商行与彭健明夫妻存在关联性，彭健明也对该笔款项予以否认，加之乾丰公司一审陈述该笔款项为支付租金与乾丰公司、郑剑波二审陈述该笔款项为支付电费的陈述相互矛盾，故乾丰公司主张支付该笔款项，本院不予确认。乾丰公司支付的2017年9月7日至2018年2月8日合共18万元款项，乾丰公司未能证明其明确指明系支付2017年9月之后的租金，也未能证明除该18万元款项外其已经足额向彭健明支付了2017年9月之前的租金。故乾丰公司主张该18万元系支付2017年9月之后的租金，理据不足，本院不予采信。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，乾丰公司应对其支付租金的问题承担举证不能的不利后果，一审法院认定乾丰公司逾期未支付彭健明2017年9月之后的租金，乾丰公司构成违约，合法有理，本院予以维持。三、关于彭健明与乾丰公司签订的《租赁合同》解除时间的确定问题双方对解除《租赁合同》均无异议，但对合同解除时间有异议。《租赁合同》第三条第（一）款租金标准第6点以及第八条第（三）款第1点的约定，乾丰公司应于每月8日前支付当月租金给彭健明，逾期达15日的，彭健明有权单方解除合同。乾丰公司逾期未支付彭健明2017年9月7日之后租金，乾丰公司构成违约，但无证据显示在本案起诉前彭健明曾通知乾丰公司解除《租赁合同》。本案起诉后，一审法院向乾丰公司送达起诉状之前，彭健明于2018年8月8日向乾丰公司、郑华锋送达了停水停电通知并于次日对乾丰公司停水停电。虽然乾丰公司逾期未付租金违约在先，但乾丰公司采取停水停电方式催收租金，并非合理行使不安抗辩权的方式，其该行为亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；……”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，彭健明对乾丰公司实施的停水停电行为已经致使乾丰公司无法正常生产经营，且无证据显示在乾丰公司2018年9月19日向彭健明发出《解除租赁合同并要求赔偿损失通知书》前已经恢复供水供电，结合彭健明起诉状中要求解除《租赁合同》的诉讼请求，彭健明对乾丰公司停水停电行为已经明确表明其不再继续履行合同，乾丰公司有权单方解除《租赁合同》，合同解除时间应自《解除租赁合同并要求赔偿损失通知书》到达彭健明之日起解除。一审法院依据乾丰公司提交的EMS邮寄凭证、EMS查询单证据，认定彭健明、乾丰公司于2016年8月8日签订的《租赁合同》于2018年9月21日解除，合法有理，本院予以维持。郑剑波主张彭健明、乾丰公司于2016年8月8日签订的《租赁合同》于2018年8月9日解除，理据不足，本院不予支持。四、关于乾丰公司应向彭健明支付2017年9月起至《租赁合同》解除之日止的租赁费金额问题彭健明一审明确要求乾丰公司支付2017年9月起至《租赁合同》解除之日止的租赁费用。如前述分析，乾丰公司应按照40000元/月的标准，向彭健明支付从2017年9月至《租赁合同》解除之日止的租赁费用，乾丰公司至今未向彭健明支付过2017年9月之后的租金，乾丰公司已经构成违约。彭健明主张乾丰公司支付2017年9月起至《租赁合同》解除之日止的租赁费用，合法有理，应予支持。一审法院按照40000元/月标准计算乾丰公司自2017年9月起至《租赁合同》解除之日止应向彭健明支付的租金金额，合法有理，本院予以维持。五、关于乾丰公司是否应向彭健明支付未付租金违约金的问题乾丰公司至今未支付2017年9月起至合同解除之日止的租金，已经构成违约，应承担违约责任。一审法院按照年利率24%计付逾期未付租金违约金，合法有理，本院予以维持。乾丰公司主张彭健明停水停电亦构成违约，对其造成损失，应在其承担违约责任中予以抵扣。本案中乾丰公司、郑剑波均为就彭健明停水停电给乾丰公司造成损失提出反诉，且本案中乾丰公司、郑剑波也未能提交证据证明因彭健明停水停电对乾丰公司造成的损失情况。故乾丰公司认为郑剑波停水停电造成其损失，其可另行主张。六、关于郑剑波是否应就乾丰公司本案应负的支付租金及未支付租金违约责任承担连带责任的问题根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证该合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、第二十二条第一款：“第三人当方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立”的规定，郑剑波作为保证人于2018年6月12日向彭健明出具了《保证书》，明确其提供的保证方式为连带责任保证。本案中，乾丰公司本案应负的支付租金及未支付租金违约责任均属于郑剑波与彭健明约定的保证合同的担保范围。一审法院据以认定郑剑波应对乾丰公司本案应负的支付租金及未支付租金违约金等债务承担连带清偿责任，合法有理，本院予以维持。综上所述，上诉人郑剑波上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由郑剑波负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年八月二日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨