福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2814号 原告（反诉被告）：鲍智慧，男,1973年3月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：葛似兰，福建坤海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小燕，福建坤海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘友希，男，1988年5月27日出生，汉族，住福建省宁德市霞浦县。 委托诉讼代理人：陈小海，福建崇达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：席许峰，福建崇达律师事务所律师。 原告（反诉被告）鲍智慧与被告（反诉原告）刘友希合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍智慧及其委托诉讼代理人王小燕，被告刘友希的委托诉讼代理人陈小海、席许峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲍智慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘友希赔偿因合同瑕疵履行给原告鲍智慧造成的损失80000元；2.本案诉讼费用由被告刘友希承担。 事实和理由：2019年3月6日，原、被告签订《转让协议》，约定由刘友希将位于福建省福州市晋安区店面内已分隔的16间单身公寓的租赁使用权、转租收益权及相关资产（含室内已有的装修、装饰、设备等）转让给鲍智慧继续经营。上述转让时，刘友希系将该租赁房屋采取分割群租的方式进行经营，且已转租给相应的承租户，并向鲍智慧表示可以合法继续转租经营收益，因此双方商定了转让费27万元。签约后，鲍智慧向刘友希已支付了转让费共计25万元。但在履约过程中，鲍智慧发现刘友希所提供的情况等明显与转让时的约定不符：1.该店面存在擅自改为群租房，无消防通道，多次被有关部门要求整改，刘友希实为违法转租却故意未如实告知鲍智慧；2、刘友希装修不善导致一层三江优鲜陈辉店面泡水致损，刘友希并未处理亦未告知鲍智慧。上述情况，当地公安派出所和街道等均早已介入并要求整改。由于刘友希的履约存在上述问题，属于瑕疵履行，导致鲍智慧无法按原先约定继续实现转租经营收益。事后，经鲍智慧与刘友希交涉，刘友希提供了其关联方作为受让方，又按17万元折价将上述租赁使用权、转租收益权及相关资产等转让给该关联方。鲍智慧认为，由于刘友希违反法定义务，转让权利存在违法情形，属于瑕疵履行，因此而造成鲍智慧8万元损失（该损失可以认定，因为受让方也是刘友希提供的人员），其责任完全在于刘友希，故刘友希应向鲍智慧承担损失赔偿责任。 被告刘友希辩称，一、其向鲍智慧转让的标的仅包括案涉房屋装修、装饰、设备等物品的所有权。刘友希自2018年6月20日向房东承租案涉房屋，花费40多万元进行装修后进行出租，后因个人原因不再继续经营，遂向房东退租。为处置装修设备残值，刘友希自行找到下一任承租人鲍智慧，鲍智慧与房东直接签订租赁合同成为案涉房屋新的承租人，同时刘友希与鲍智慧签订转让协议，将房屋内的装修装饰及设备所有权以27万元的价格转让。而刘友希原租赁期限为10年，实际承租8个月，装修及设备计提折旧27519元，残值剩余385267元，而转让价款仅为27万元，有形资产的价值尚且不足以覆盖，更不可能包含所谓租赁使用权、转租收益权的转让。综上，案涉房屋装修、装饰及设备的所有权变更是双方转让合同的主义务，而与房东的租赁合同变更、与群租房承租人租赁合同的变更属于附随义务，现主义务与附随义务已全部履行完毕，转让协议的目的已达成，刘友希不存在瑕疵履行的情形。至于转让后案涉房屋的用途、收益及合法性，属于鲍智慧与房东之间的约定，刘友希在所不问，因而也没有在转让协议中作出任何承诺。二、转让协议签订前鲍智慧对案涉房屋的现状知情。2018年底，象园街道曾对案涉房屋进行检查，并出具一份非正式的整改通知书，要求在群租房内预留消防通道。刘友希随即按要求进行整改，加装了逃生窗、灭火器、烟雾报警器等设施，之后再无相关部门提出进一步的整改要求，因而转让协议签订时案涉房屋处于合法使用的状态。转让协议签订前刘友希已将上述事项告知鲍智慧，并且鲍智慧与房东签订的租赁合同也明确约定，乙方已对租赁标的的现状均已做了充分了解，并确认其适用于乙方经营场所的需要，租赁标的的用途仅作为酒店式公寓使用，乙方已现场勘察并愿意租用，可见鲍智慧对房屋当时的状况完全知情，并且愿意承担承租、受让后的不确定性风险，因而不存在刘友希未如实告知的情形。至于房屋漏水问题，刘友希承租期间从未出现，鲍智慧勘察时也未提出，属于房屋交接后发生的问题。鲍智慧提供的证据无法证明漏水原因是刘友希装修不善，不排除租户人为原因导致。退一万步讲，即便漏水确因装修问题导致，若在工程保修期内刘友希应当向施工方寻求解决，超出保修期则应当自行解决，而刘友希仅保证交付时各项设施处于良好状态，没有义务对转让后的一切风险承担无限责任。三、鲍智慧将受让标的再次转让给第三人，已丧失主张瑕疵给付的权利基础，且其主张的损失没有法律依据。首先，鲍智慧根据转让协议的约定，受让案涉房屋装修、装饰、设备的所有权，即便转让标的存在瑕疵，鲍智慧也应当在保留所有权的基础上，在合理期间内向刘友希提出瑕疵异议。但在本案起诉前，鲍智慧已将其所受让财产的所有权再次进行处置，转让给了案外人，应当视为其对自身权利的处分，即全盘接受鲍智慧交付的标的并放弃提出异议。其次，工以27万元的价格受让案涉房屋的装修设备，却以17万元的价格转让，产生10万元的差价，刘友希无法确认真实转让价款是否是17万元，且即便转让价为17万元，这也体现了鲍智慧对自身财产的处分，包含了市场行情、与受让方其他利益关系等多重因素的影响，若以转手差价认定鲍智慧遭受的损失，则无法避免鲍智慧与第三人串通恶意损害刘友希利益的法律与道德风险。而且刘友希与案外人卓孝忠在其受让涉案房屋前并不认识，不存在刘友希介绍其给鲍智慧认识作为受让人的情形。综上，刘友希不存在瑕疵履行行为，鲍智慧主张的损失赔偿责任亦无事实与法律依据，请求驳回鲍智慧的诉请。 反诉原告刘友希向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告鲍智慧支付反诉原告刘友希合同款20000元，并赔偿逾期付款损失（以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.25%的1.5倍，自2019年3月11日计至款项付清之日）；2.本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告鲍智慧承担。事实和理由：双方于2019年3月6日签订《转让协议》，刘友希将位于晋安区象园街道长福路1号长福家园1#2#3#楼连体一层217店面内已分割的16间单身公寓现有装修、装饰、设备等所有物品，以27万元的价格转让给鲍智慧。其中，协议签订时鲍智慧支付5万元，所有租赁合同变更到鲍智慧名下后1日内支付20万元，水电、门锁等手续交接完毕后支付2万元。刘友希已于2019年3月10日完成了上述约定的所有衣物，但截至目前仅收到鲍智慧支付的25万转让价款，其在本诉中也予以承认。鲍智慧逾期支付转让款构成违约，应当继续支付剩余款项，并依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，赔偿逾期付款损失。 鲍智慧承认刘友希在反诉中所主张的事实，并确认其在转让后与房东郭炽的代理人有签订了《房屋租赁合同》，并且其将房屋租赁权转给案外人卓孝忠后已由卓孝忠与郭炽代理人签订《房屋租赁合同》，但认为：1.刘友希并非完全履行转让协议中第4点和经营有关的活动，如派出所备案，营业执照变更，及相应的合同目的是否能够达到，刘友希隐瞒鲍智慧房屋漏水和消防问题的情况，该情况一直到刘友希给鲍智慧均未解决。刘友希转让给鲍智慧不仅仅只是装饰装修，且有跟经营活动有关的所有文件及手续。2.2018年12月9日刘友希就已被社区要求整改，刘友希未尽告知义务，就将房屋转让给鲍智慧，导致鲍智慧无法正常经营，直至2019年5月份，案外人卓孝忠才处理了这个事情。3.房屋存在漏水，刘友希在转让前并未处理，造成鲍智慧无法正常经营，且出现了楼下店面赔偿问题和消防问题导致该款项没有支付。 本院经审理认定事实如下：刘友希于2018年6月20日与房东郭炽签订合同，约定承租晋安区长福路1号长福家园1#2#3#楼连接体一层217店面，租赁期限10年。 2018年12月1日，福州市晋安区象园街道安全生产委员会发出《安全生产监督检查隐患整改通知书》，内容为：经查，长福家园2#楼底层217号群租房1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18号房间（16间）无消防通道，责令于2018年12月7日前整改完毕。刘友希作为在场人签名。 2019年3月6日，鲍智慧（乙方）与刘友希（甲方）签订《转让协议》，约定甲方将位于福建省福州市晋安区店面内已分隔的16间单身公寓（以下简称案涉房屋）和现有的装修、装饰、设备等所有物品以27万元的价格转让给乙方。签订转让协议并收到定金起甲方将房屋使用权交给乙方，2019年3月5日后经营场所的所有收入与支出归乙方所有。甲方交由房屋产权人的押金、收取现租户的押金归乙方所有。本协议签订时乙方支付定金50000元给甲方，收到定金后，甲方将原有产权人的租赁合同及与租户的租赁合同变更到乙方名下，并协助办理所有交接手续（水、店、门锁智能控制等与经营有关的活动）。合同第三条第4款约定，甲方将所有租赁合同变更到乙方名下后1日内乙方需支付转让费200000元给甲方。所有交接手续水、电、门锁等跟经营有关的活动交接完毕后需支付剩余转让费20000元。 2019年3月6日，鲍智慧向刘友希转账50000元。2019年3月11日，鲍智慧向刘友希转账200000元。 2019年4月10日，鲍智慧（甲方）与案外人卓孝忠（乙方）签订《转让协议》，将16间案涉房屋和现有的装修、装饰、设备等所有物品以170000元的价格转让给卓孝忠。次日，鲍智慧又与卓孝忠签订一份《协议书》，确认：1、卓孝忠明确了解案涉房屋的用地性质，如有用途纠纷与房东无关。承租方及新承租方了解此处可能会出现用地性质不明确，段警及派出所可能干涉等问题，新承租方已现场勘查确认，同意在此情况下承租，如遇纠纷在过程中的必要沟通协商由新承租方卓孝忠负责。2、关于已出现的2楼地面漏水问题造成的晋安区长福路1号长福家园1#2#3#楼连体一层租户（三江优鲜陈辉）处赔偿问题由新承租方卓孝忠负责。3、原有建筑漏水问题由新承租方卓孝忠代为处理，此项费用2000元由房东承担。在签订此协议前房东需结清此项费用，签订此协议后即视为已彻底解决此项问题。 2019年5月22日，鲍智慧诉至本院。 本院认为，关于本诉部分：鲍智慧在签订协议前已对租赁房屋的情况进行了解和现场查看，并且明知该房屋系采取分割群租的方式进行经营，故其应当知悉出租房屋要具备的条件和相关情况。在此情形下其自愿与刘友希签订《转让协议》，对双方的权利义务进行了约定，系双方真实意思表示，合法有效。协议约定刘友希的义务为“将原有产权人的租赁合同及与租户的租赁合同变更到乙方名下，并协助办理所有交接手续（水、店、门锁智能控制等与经营有关的活动）”，刘友希已经完成上述约定义务后，现鲍智慧以刘友希未告知“签订协议前未告知案涉房屋存在群租消防安全问题”属瑕疵履行合同为由，主张其转租租金的损失，依据不足，本院不予支持。 关于反诉部分：鲍智慧仅向刘友希支付2500000元，尚欠合同款20000元未付，已构成违约，故刘友希诉请偿还欠款20000元，合法有据，本院予以支持。关于逾期付款损失部分，因鲍智慧未及时还款，应赔偿刘友希资金占用期间的利息损失，利息损失应自2019年3月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算，超出上述部分的利息损失，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告鲍智慧的诉讼请求； 二、反诉被告鲍智慧应于本判决生效之日起向反诉原告刘友希支付欠款20000元及以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年3月11日起至款项付清之日止的逾期付款利息损失； 三、驳回反诉原告刘友希的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，因适用简易程序减半收取计900元；反诉案件受理费155元，因适用简易程序减半收取计77.5元；均由原告（反诉被告）鲍智慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄芳 二〇一九年八月十三日 法官助理 陈妍 书 记 员 李燕 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。