四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0792民初506号 原告（反诉被告）：绵阳市樊华物业服务有限责任公司，住所地四川省绵阳高新区石桥铺飞云大道东段16-9-1号，统一社会信用代码：9151070076508471XM。 法定代表人：张述强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：樊东，该公司员工。 委托诉讼代理人：左都兴，四川临龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢斌，男，汉族，生于1967年11月8日，现住四川省绵阳市。 被告（反诉原告）：勾晓惠，女，汉族，生于1974年3月18日，现住四川省绵阳市。 被告共同委托诉讼代理人：谢成志（系被告谢斌兄长），男，汉族，生于1963年4月13日，住四川省广元市利州区。 原告（反诉被告）绵阳市樊华物业服务有限责任公司（以下简称樊华物业公司）与被告（反诉原告）谢斌、勾晓慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，被告（反诉原告）谢斌、勾晓慧于2019年5月5日向本院提起反诉，本院受理后决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊华物业公司的委托诉讼代理人樊东、左都兴，被告谢斌及其委托诉讼代理人谢成志到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。 原告樊华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年7月1日至2018年12月31日期间物业服务费2914元、垃圾清运费108元、违约金604元（计算至起诉之日，实际承担违约金至付清之日止），共计3626元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月14日，被告谢斌、勾晓惠与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于绵阳市樊华似锦78-2-2-2号，建筑面积为95.25平方米的房产提供物业服务。原告按约为被告提供了物业管理服务，但是被告自2017年7月1日起拖欠物业服务费和代收代缴的垃圾清运费，经多次催收无果，被告拒不履行缴费义务，依法应当承担违约等法律责任。 被告谢斌、勾晓惠辩称，物业服务费没有交是事实，但是原告并未按照物业合同履行管理服务义务，且多次反映无果。 被告谢斌、勾晓惠提出反诉请求：1.判令原告完全履行服务协议约定和法定义务，停止使用被告家旁边的垃圾仓，彻底清理因长期管理不善所遗留的垃圾和渍水，清除异味。立即拆除被告楼下违法建筑公用厕所，回填粪坑，恢复原状，并清理干净、清除异味。对被告楼下的配电房（兼监控室）空调外机做移机和降噪处理。管控好商业油烟排放和噪音问题，禁止向小区内排放和泄露。履行查验制度，协调开发商依照建设规划图建设小区所有一楼的全民健身场所；2.请求判令因原告未履行或未完全履行管理服务责任所导致3-5住户违规安装造成被告主卧窗套和次卧墙面损失2376元，并履行维修义务并督促3-5住户立即恢复我家空调外机排水软管至正常位置，修复外墙；3.请求判令因原告未依照服务协议和法律法规履行监督、管理义务导致23-5住户违规装修将生活污水接入共用通风管，致使生活污水通过破损部位大量流入被告家里造成损失3643元；4.反诉的诉讼费由反诉被告承担。在诉讼过程中，反诉原告增加诉讼请求，要求反诉被告承担违约金3600元。事实和理由：双方服务协议和法律法规规定反诉被告应当完全履行维修、养护、管理、维护义务，但是反诉被告未履行法律法规规定以及一级物业企业规定的服务义务，严重长期危害被告健康，主要表现在：1.垃圾仓管理极差，卫生状况及其糟糕；2.违法搭建公共厕所，管理极差，环境卫生恶劣；3.楼下配电房空调、垃圾仓深夜运转、公共厕所加压泵噪音严重干扰我的日常休息；4.放任商业油烟长期直接向小区内排放；5.反诉被告未履行清洁义务。反诉被告对3-5住户违规安装空调和23-5住户违规装修行为不履行监管义务，导致我家墙内主卧窗套起鼓、次卧墙漆变黄、生活污水流入我家，反诉被告的失职是导致损害发生的首要和关键因素，理应承担赔偿责任。 原告樊华物业公司辩称，反诉原告的第一项诉讼请求主体不适格，应由小区的业主委员会主张权利，公共设施都是依法配置的；第二、三项诉讼请求反诉被告不是适格主体，反诉原告应向直接侵权人主张权利，反诉原告的请求没有事实和法律依据，且主张的违约金3600元未提交相应证据。 原告樊华物业公司围绕其诉讼请求依法提交了：营业执照、被告身份信息、《前期物业服务协议》、缴费票据、交接确认书等证据。被告谢斌、勾晓惠围绕其诉讼请求依法提交了：照片、录音资料、视频资料、装修单据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年10月，被告谢斌、勾晓惠购买了绵阳樊华房地产开发有限责任公司开发的樊华似锦江语山（三期）78幢2单元2层2号，面积为95.25平方米的商品房。2013年10月14日，被告谢斌、勾晓惠（甲方）与原告樊华物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定由原告樊华物业公司为该小区提供前期物业服务。第三条“乙方提供物业服务的内容为：（一）根据法律、法规和本物业《业主临时管理规约》的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（二）负责建筑物共用部分的维护和管理；（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；（四）负责物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责本物业管理区域内公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（七）负责物业服务档案的建立和管理；（八）装饰装修管理”。第四条“物业服务标准：乙方按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》中的一级物业服务标准提供物业服务”；第五条“合同履行期限：本合同的履行期限为物业销售（预售）或者物业交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或者重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止”；第六条“物业服务费：（二）收费标准按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，其中居住物业类：高层建筑：1.8元/平方米.月”；第十四条“（四）合同履行期限内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方造成重大损失的，甲方可解除合同”；第十五条“违约责任：（二）甲方未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按应交金额每天3‰的标准支付滞纳金”。 2015年12月26日，被告谢斌接收物业，并交纳电梯高层住宅物业服务费、生活垃圾清运费至2017年6月30日。被告谢斌多次向原告樊华物业公司投诉反映垃圾仓管理差卫生糟糕、楼下违法搭建公共厕所、楼下配电房（兼监控室）噪音问题、放任油烟排放等，原告樊华物业公司在接到投诉后，于2019年3月停用垃圾仓，并对被告谢斌所提的其他问题进行协调处理。被告谢斌向原告樊华物业公司投诉该楼栋3-5号业主违规安装空调外机不履行监管义务，导致3-5空调水管排水直接排放至平台上面，后在原告樊华物业公司的协调下，3-5业主将空调外机移机。被告谢斌向原告樊华物业公司投诉该楼栋23-5在装修过程中，将生活污水接入通风管中，导致被告谢斌室内卫生间漏水，原告樊华物业公司经过协调处理，23-5业主赔偿了被告谢斌部分费用。 另查明，案涉小区尚未成立业主委员会。 本院认为，原告樊华物业公司为具有从事物业管理服务资质的物业服务企业，与被告谢斌、勾晓慧所签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法、有效。依照《物业管理条例》第七条第五项“按时交纳物业服务费用”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，被告谢斌、勾晓慧应当按照《前期物业服务协议》的约定向原告交纳物业服务费及垃圾清运费。从2017年7月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为3086.1元（1.8元/㎡/月×95.25㎡×18月）、垃圾清运费为108元（6元/月×18月），现原告樊华物业公司主张被告谢斌、勾晓慧支付物业费2914元、垃圾清运费108元，合计3022元的诉请，本院予以支持。 对于原告樊华物业公司所提被告谢斌、勾晓慧诉讼主体不适格的辩解，本院认为，《前期物业服务协议》系双方签订，被告谢斌、勾晓慧是该合同相对方，有权提起反诉，系适格的诉讼主体，原告樊华物业公司辩解意见，本院不予采信。 至于原告樊华物业公司主张的违约金，由于原告樊华物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，为平等保护双方当事人的合法权益，督促原告规范服务行为和提高自身的服务质量，本院对原告樊华物业公司所主张的违约金不予支持。 关于被告谢斌、勾晓慧的反诉请求：1.原告现已停止使用被告房屋旁的垃圾仓，已不存在妨害被告权利的事实；2.现存于临近被告房屋处的公用厕所，虽是原告未经审批在原建筑规划之外搭建，但是否属于违章建筑的认定及违章建筑的清理，均是城市综合管理部门的行政职权，不属于民事案件审判范畴；3.配电房及其空调外机本即属该小区建设规划内容之一，也是由房屋建设单位设置，原告对此仅负有维护和管理义务，即使空调外机噪音对被告生活造成了影响，也非原告的违约行为所致；4.商业用房的油烟排放和噪音污染的问题，在无证据显示存在违规设置排放口的情况下，即使客观存在也是商业用房使用人的侵权行为所致，而非原告的违约行为所致；5.原告负有的查验义务按《前期物业服务协议》的约定仅为“承接查验资料并告知全体业主”，督促开发商依照建设规划图建设全民健身场所，不属于原告的合同义务；6.被告所称楼上住户安装空调外机、违规装修给其造成损害的问题，即使客观存在也是楼上住户的侵权行为所致，而与本案所涉纠纷不属于同一法律关系；因此，对于被告谢斌、勾晓慧的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项之规定、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谢斌、勾晓慧于本判决生效之日起十日内向原告绵阳市樊华物业服务有限责任公司交纳2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业费2914元、垃圾清运费108元，合计为3022元； 二、驳回原告（反诉被告）绵阳市樊华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）谢斌、勾晓慧的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，反诉受理费25元，合计50元，由被告谢斌、勾晓慧负担40元，原告绵阳市樊华物业服务有限责任公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  向 钧 人民陪审员  宋崇新 人民陪审员  李绍文 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  陈蕾羽