江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初1048号原告：吴永红，曾用名吴国栋，男，1980年11月16日出生，汉族，住苏州市相城区。原告：葛巧玲，女，1983年7月1日出生，汉族，住苏州市相城区。以上两原告共同委托诉讼代理人：沈泉生，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。被告：吴建明，男，1964年9月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：袁梅芬，女，1944年3月11日出生，汉族，住苏州市相城区。被告：吴建雯，女，1962年11月11日出生，汉族，住苏州市吴中区。被告：吴建平，男，1967年1月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。四被告共同委托诉讼代理人：颜国庆，江苏百年英豪律师事务所律师。原告吴永红、葛巧玲与被告吴建明、袁梅芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理，依法由审判员唐丽宁适用简易程序独任审判。审理中，原告申请追加吴建雯、吴建平为本案被告，经审查符合法律规定，本院依法予以准许。本案于2019年6月11日、6月24日公开开庭进行审理，原告吴永红及其与葛巧玲的共同诉讼代理人沈泉生、被告吴建明（第二次）及吴建明、袁梅芬、吴建雯、吴建平的共同委托诉讼代理颜国庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永红、葛巧玲诉称，两原告系夫妻关系。两被告系母子关系。本案诉争位于苏州市相城区产所有人吴继荣(男，1937年4月15日生，汉族，住苏州市相城区，于2000年9月30日亡故。吴继荣亡故后，经人介绍，其子吴建明代表家庭人员和原告于2001年3月4日签订“买卖房契”，将原吴县市北桥镇横街17号205室房屋出卖于原告。协议约定了买卖标的四址、价款、房产证交付、附着物处置等内容。签订协议后双方均履行了协议约定的全部内容，原告支付相应对价后入住至今。2018年下半年，原告接到北桥街道拆迁通知，通知明确诉争房屋已列入拆迁范围。但因该房屋产权证登记人非原告，给原告行使拆迁安置补偿权力带来障碍。为明确财产所有权，原告的合法权益得以实现，特向贵院提起诉讼，特诉至贵院请求判令：1、确认原被告双方签订的房屋买卖协议有效，判决位于苏州市相城区屋产权归原告所有。2、被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确第1项诉请为确认原告与被告吴建明于2001年3月4日签订的房屋买卖协议有效，判决位于苏州市相城区屋产权归原告所有。被告吴建明辩称，从主体上看，本案原告葛巧玲与本案房屋买卖没有任何关联，主体资格不适格。原告主张的2001年3月4日签订的买卖协议缺乏事实依据。从房屋所有权看，是袁梅芬与吴继荣的夫妻共同财产，吴继荣死亡之后，该财产应由其继承人发生继承，目前继承人没有签订书面的继承协议，按照法律规定，该财产属于继承人的共同财产，涉及房屋买卖应由所有继承人对外实施。原告的诉请应该依法驳回。被告袁梅芬辩称，到目前为止，我的户口还在原来的房屋内，也不知道房屋有买卖的事实，实际现在我居住是与吴静雯共同居住。如果要对房屋进行买卖，应该由其本人及其他继承人共同对外实施，所以同样要求驳回原告的诉讼请求。被告吴建雯、吴建平共同辩称，作为继承人，在处分继承人财产的时候，应当由继承人共同代为实施，我们要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告吴永红持有买卖房契复印件一份，甲方吴建明、乙方吴国栋。双方约定，今为甲方将现有房屋落在北桥镇横街18号供销社职工住宅楼西侧二楼205间。经华某介绍卖给乙方居住，特此定卖房契约。（一）、此屋共69.49平方间，西面山墙为界、南面阳台为界、北面走廊为界、东面与204室山墙各有一半，此面走廊共同使用，楼梯共同使用。（二）、卖房款经甲乙双方协商共计人民币贰万元正。乙方一次性付给甲方。甲方房屋产权证给乙方所有。（三）、房屋内部一切装潢不得破坏，甲方必须保住现状。四、本契约为一式二份。甲、乙双方各执一份。立契人，甲方吴建明，乙方吴国栋。邻居华某。2001年三月四日立。另查，吴房权证北桥字第××号房屋所有权证显示，吴县市北桥镇横街17号205室房屋所有权人为吴继荣，房屋所在楼层二楼，建筑面积69.49平方米。该房并未办理土地使用权证。吴继荣于2000年9月30日因病去世。另查袁梅芬与吴继荣系夫妻关系，生育子女吴建明、吴建雯、吴建平。原告吴永红与原告葛巧玲于2010年10月18日登记结婚。以上事实，有原告提供的《买卖房契》复印件、户籍信息等材料及当事人陈述附卷佐证。审理中，原告主张上述卖买房契系被告吴建明签字确认，且已在签订该房契时即已交付房屋及房屋所有权证，其已实际占有使用该房至今。原告为此举证华某、吴林娣、吴林玉证言。经质证，被告吴建明认为，对华某的证词，其只能证明当时曾经签过字，其他涉及内容的都不清楚，那么从证据角度应该从三性（真实性、合法性、排他性），华某对本案所争议的买卖房契的证据，无法确认当时签字的就是这份协议，所以其证词缺乏排他性。对于吴林玉、吴林娣的证词，都是原告的亲戚，存在利害关系，对买卖房契这份证据的形成及是否就是当时时间所签订的协议，所作出的证词也是缺乏排他性，两个人的证词相互矛盾，特别是对房契的份数以及谁持有原件、复印件的陈述，及复印的过程等重大事实缺乏一致的证词。因此这两个人反过来印证本案的买卖房契不能证明房屋买卖的直接证据。被告袁梅芬认为，对本案所涉的买卖房契，其没有参与。如果有参与，应该在上面签字，因为涉及共同财产，同样对证人所要证明的过程认为缺乏排他性。被告吴建雯、吴建平认为，对于证人所作出的证词，其二人没有参与整个买卖过程，足以说明不知道这个买卖的事实。对照法律规定，对于没有分割的遗产，应当视为继承人的共同财产，相关的财产处置特别是涉及不动产应当由继承人在知道的情况下履行签字手续，没有签字的，相关协议应该是无效协议。本院认为，原告吴永红持有的《买卖房契》虽为复印件，但结合原告所举书证、证言证人及双方当事人当庭陈述应认定该协议系原告吴永红（以曾用名吴国栋）与被告吴建明签订，应为双方真实意思表示，未违反相关法律强制性规定，应认定合法有效。理由如下：首先，原告所举证人证言，就房屋交易的关键环节，如在场人、付款人、交易金额、如何签订协议陈述内容能够相互印证。证人华某与原、被告均无利害关系，且系楼上邻居，应被告袁梅芬要求对交易情况见证，华某认可在上述房契上签字见证，其签字时房契上已有原告吴永红、被告吴建明签字。其次，原告实际占有上述房屋近20年，且持有该房的房屋所有权证，证人华某证言也印证了原告实际占有房屋的事实，而各被告均辩称由于各种原因不知晓房屋状况且不能合理解释房屋所有权证为何由原告吴永红持有。如无房屋交易等事实存在上述情况与常理相悖。对于原告请求确认涉案房屋归其所有，对此本院认为，在确认《买卖房契》有效后，如房屋具备过户条件且无其他权属纠纷，原告可请求被告履行协助过户的合同义务，以实现其物权，但不能依据该协议请求法院直接确认涉案房屋归其所有。现该房屋并未办理土地使用权证，目前不具备办理权属转移登记的条件，故对原告要求确权的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条及有关法律规定，判决如下：一、原告吴永红与被告吴建明于2001年3月4日签订的《买卖房契》有效。二、驳回原告吴永红、葛巧玲的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币150元，由被告吴建明负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331031277）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  唐丽宁二〇一九年八月二十七日书记员  姚 刚