福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0305民初3769号 原告（反诉被告）：莆田市秀屿区笏石镇刘厝村民委员会（以下简称“刘厝村委会”），住所地福建省秀屿区笏石镇刘厝村。统一社会代码54350305B2434174XC。 法定代表人：阮建文。 委托诉讼代理人：阮德明，男，1950年10月8日出生，汉族，刘厝村村民，住福建省秀屿区。 委托诉讼代理人：吴超生，福建大涵律师事务所执业律师。特别代理。 被告（反诉原告）：莆田市秀屿区兴隆汽车驾驶员培训有限公司(以下简称“兴隆驾校”)，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇莆秀路保顺楼。统一社会代码91350305660364563K。 法定代表人：翁新武。 委托诉讼代理人：曾建峰，福建众益律师事务所执业律师。特别代理。 原告刘厝村委会与被告兴隆驾校租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘厝村委会的委托诉讼代理人阮德明、吴超生，被告兴隆驾校的委托诉讼代理人曾建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘厝村委会向本院提出诉讼请求：1、判令兴隆驾校向刘厝村委会支付拖欠的自2017年6月1日起至还款之日止的租金；2、判令兴隆驾校向刘厝村委会支付违约金266220元。事实与理由：2011年5月7日，刘厝村委会与兴隆驾校签订《土地租用合同》，约定兴隆驾校向刘厝村委会租用坐落于笏石镇刘厝村上林85亩的场地一处，用于汽车驾驶员培训，租期自2011年6月1日起至2021年5月31日止。第一阶段的租金自2011年6月1日起至2016年5月31日止每月每亩土地租金为675元，第二阶段的租金自2016年6月1日起至2021年5月31日止每月每亩土地租金为725元。合同签订日起30日内兴隆驾校支付给刘厝村委会第一年租金688500元，第二年起兴隆驾校应提前一个月预付当年租金。同时约定，如兴隆驾校未按期交纳租金，刘厝村委会可按欠款金额每日收取年租金1‰的违约金。合同签订后，双方如约履行至2017年5月31日。2017年6月1日，兴隆驾校开始拒不依约支付租金，刘厝村委会于2017年8月23日向兴隆驾校发出《告知书》，再三追讨，要求兴隆驾校支付租金，兴隆驾校仍拒不支付。 兴隆驾校辩称：双方于2011年4月7日签订的《土地租用合同》违反了土地使用性质，违反了法律强制性规定，应当至始无效；2017年4月27日，双方都收到了国土资源局的《责令改正违法行为通知书》，说明刘厝村委会无权继续出租讼争土地，兴隆驾校也已主动撤出讼争土地，将土地归还给了刘厝村委会，并无继续使用讼争土地；其租金已支付至2017年6月1日，加上其支付的押金10万元，已经远远超过其应支付的土地占用费；故综上请求驳回刘厝村委会的全部诉讼请求。 兴隆驾校反诉提出诉讼请求：1、依法确认双方于2011年5月7日签订地《土地租用合同》无效；2、依法判令刘厝村委会赔偿兴隆驾校因合同目的无法实现而损失的24万元；3、依法判令刘厝村委会返还押金10万元；4、本案诉讼费用由刘厝村委会承担。事实与理由：2011年5月7日，刘厝村委会与兴隆驾校签订《土地租用合同》，约定刘厝村委会将其声称为工业用地的村集体土地，位于上林的原中铁九建制梁场地出租给兴隆驾校，租期10年，押金10万元。2011年4月27日，兴隆驾校支付给刘厝村委会押金10万元。合同签订后，兴隆驾校为使用此场地而投入60万元进行建设。2017年4月21日，莆田市国土资源局发来《责令改正违法行为通知书》，导致兴隆驾校无法继续使用讼争土地，合同目的无法实现。兴隆驾校认为，刘厝村委会隐瞒土地性质，擅自出租不法土地，损害了公共利益，双方的合同应属无效，导致兴隆驾校的合同目的无法实现，而兴隆驾校在场地方面投资60万元，至今仅使用了6年，刘厝村委会应赔偿其剩余4年的损失。 刘厝村委会针对反诉辩称：1、双方签订的《土地租用合同》合法有效，应当全面履行。讼争土地系建设用地，是永久性不可复耕的土地，是莆田市人民政府依据福厦铁路建设的需要，经过正规手续对该土地的土地性质进行了转换，刘厝村委会将该土地出租给兴隆驾校并不违反法律强制性规定、也没有侵犯社会公共利益，且兴隆驾校至今未向刘厝村委会提出解除合同，故该合同至今有效。2、兴隆驾校在合同履行期间违反合同第七条约定，没有向国土资源局报备，办理审批手续，才导致国土资源局发出通知书，且国土资源局发出整改通知书只是要求兴隆驾校补办土地审批手续，故兴隆驾校具有重大过错；若刘厝村委会出租行为违法，国土资源局必然也会责令其整改并作出处罚，但国土资源局至今未处罚，因此刘厝村委会的出租行为并不违法。3、从举证责任上看，兴隆驾校主张讼争土地系不法用地，但其未能提供相关证据予以佐证，故应承担举证不能的责任。4、押金10万元应当在计算清楚违约金及租金后，从中予以抵扣。综上，请求驳回兴隆驾校的反诉请求。 针对本诉及反诉，刘厝村委会向本院提供以下证据： 刘厝村委会《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》、兴隆驾校企业信息复印件各一份。欲证明刘厝村委会、兴隆驾校诉讼主体适格。 经质证，兴隆驾校对该组证据三性均无异议。 刘厝村委会与兴隆驾校于2011年5月7日签订的《土地租用合同》一份。欲证明双方约定，由兴隆驾校向刘厝村委会租用场地一处，用于汽车驾驶员培训，并对场地租用时间、租金支付、违约金计算等相关内容进行了约定。 经质证，兴隆驾校对该组证据真实性无异议，但对证明内容有异议，其认为该合同违反了土地管理条例第63、81条及合同法第52条规定，属于无效合同，对双方至始至终不具有约束力；其确实支付租金至2017年5月31日，同时其也支付了押金10万元。 《告知书》一份。欲证明刘厝村委会于2017年8月23日向兴隆驾校发出《告知书》，要求兴隆驾校支付租金的事实。 经质证，兴隆驾校对该组证据真实性无异议，但认为其收到莆田市国土资源局的《责令改正违法行为通知书》，截止至2017年8月23日其已撤出讼争土地长达四个月的时间，且该合同至始无效，刘厝村委会的租金损失不应由兴隆驾校承担；《告知书》明确表示刘厝村委会将收回讼争土地并清除地上物，故刘厝村委会请求支付2017年8月23日之后的土地占用费于法无据。 《存款明细账》、《福建省村集体专用收款票据》各一份。欲证明兴隆驾校租金支付至2017年5月31日。 经质证，兴隆驾校对该组证据真实性无异议，但认为该组证据只能证明其支付租金截止至2017年5月31日。 《秀屿区农村集体经济合同登记表》一份。欲证明双方签订的《土地租用合同》经镇政府备案。 莆田市人民政府[2006]6号、9号专题会议纪要、《福厦铁路站前工程Ⅱ标段莆田制梁临时用地协议书》、《中铁九局制梁场租用土地说明》各一份。欲证明刘厝村委会出租给兴隆驾校的讼争土地为永久性不可复耕的，是因福厦铁路建设需要，经合法手续对土地性质进行改变，现属临时建设性用地。 经质证，兴隆驾校对第5组证据和《福厦铁路站前工程Ⅱ标段莆田制梁临时用地协议书》无异议，但对莆田市人民政府[2006]6号、9号专题会议纪要、《中铁九局制梁场租用土地说明》有异议，认为无法明确土地使用性质已经改变，因土地使用性质的改变手续非常严格，仅根据会议纪要无法改变土地使用性质。 照片4张。欲证明兴隆驾校向刘厝村委会租用的土地一直由兴隆驾校使用。 经质证，兴隆驾校对该组证据真实性有异议，认为即便是真实的，无法证明车辆属于兴隆驾校、拍摄时间为2017年10月18日、场地是讼争场地；相反如果是讼争土地，杂草丛生的情况也可证明兴隆驾校早已撤出讼争土地，停止使用。 针对本诉与反诉，兴隆驾校向本院提供以下证据： 营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明各一份。欲证明兴隆驾校的诉讼主体适格。 经质证，刘厝村委会对该组证据无异议。 2、《土地租用合同》复印件一份。欲证明2011年5月7日，双方签订了《土地租用合同》，由刘厝村委会将位于上林的原中铁九建制梁场地租用给兴隆驾校作为训练场地，租期10年，截止到2021年5月31日，押金10万元，月租金57375元。 经质证，刘厝村委会对该组证据真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为合同中明确约定租金是分段计算的。 刘厝秀屿场地费用清单、押金收款票据、具体花费收款收据各一份。欲证明兴隆驾校在合同订立后，将10万元押金支付给刘厝村委会，并由刘厝村委会向其出具票据执存；兴隆驾校在合同订立后，开始投入使用，前期花去修整费用598245元。 经质证，刘厝村委会对该组证据三性均有异议。 《责令改正违法行为通知书》一份。欲证明2017年4月21日，莆田市国土资源局向兴隆驾校发出通知，告知其系擅自占用土地建设驾校，要求其撤离场地，恢复土地原貌，导致其无法继续经营、履行合同，不属于兴隆驾校违约。 经质证，刘厝村委会对该组证据真实性、合法性无异议，但认为该通知书是国土资源局通知兴隆驾校补办土地审批手续的，而合同约定办理审批手续的责任在兴隆驾校一方，故兴隆驾校构成违约。 微信聊天截图复印件一份。欲证明兴隆驾校在收到通知后，因无法继续使用讼争场地，向刘厝村委会主任阮建文发出该通知书，希望得到解决，但刘厝村委会明知其无法继续使用讼争场地却没有加以理会。 现场照片复印件一组。欲证明讼争场地现状，以此证明兴隆驾校在2017年4月份自接到通知之日起便不再使用讼争场地，讼争场地已经杂草丛生的现状。 经质证，刘厝村委会对第5、6组证据三性均有异议，认为兴隆驾校至少截止到2017年10月18日仍然在使用讼争场地。 本院经审查认为，刘厝村委会提供的第1、2、3、4、5、6组证据、兴隆驾校提供的第1、2、4组证据来源合法，客观真实，经双方质证真实性无异议，依法应予确认，上述证据均可以作为本案认定事实的依据。刘厝村委会提供的第7组证据，无法体现照片中的车辆为兴隆驾校所有，也无法体现拍摄地为讼争土地所在，故该组证据本院不予认定。兴隆驾校提供的第3组证据，不是正式的发票，无法体现费用的真实性，无法证明与本案具有关联性，本院不予认定；兴隆驾校提供的第5、6组证据，因其未能提供原件予以核对且刘厝村委会对该两组证据三性均有异议，本院不予认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2006年8月10日，中铁九局集团福厦项目经理部依据莆田市人民政府[2006]6号、9号专题会议纪要向刘厝村委会租用46.0085亩土地作为制梁场建设用地，至2007年5月10日止中铁九局集团福厦项目经理部共计向刘厝村委会租用95.5亩土地。2011年5月7日，刘厝村委会与兴隆驾校签订《土地租用合同》一份，约定：刘厝村委会将其位于上林的85亩村集体土地（原中铁九建制梁场地）出租给兴隆驾校，用于汽车驾驶员培训，租期10年，第一阶段的租金自2011年6月1日起至2016年5月31日止每月每亩土地租金为675元，第二阶段的租金自2016年6月1日起至2021年5月31日止每月每亩土地租金为725元，押金10万元等事项。2011年4月27日，兴隆驾校将押金10万元支付给刘厝村委会。合同签订后，兴隆驾校对讼争场地进行建设并支付租金至2017年5月31日。2017年4月21日，莆田市国土资源局向兴隆驾校发出《责令改正违法行为通知书》，告知其未经有权机关批准，擅自占用土地建驾校，要求其撤离地上物，恢复土地原貌。2017年8月23日，刘厝村委会向兴隆驾校发出《告知书》，督促兴隆驾校按协议约定在收到《告知书》七天内支付租金，否则视为兴隆驾校单方面终止合同，其将收回讼争土地并清理地上物。后因兴隆驾校未支付租金，刘厝村委会遂诉至本院，要求兴隆驾校支付拖欠的租金及违约金。兴隆驾校依法提起反诉，要求确认双方签订的《土地租用合同》无效，并要求刘厝村委会返还押金、赔偿其损失。 另查明，讼争土地系农业用地，并未经合法手续将土地使用性质变更为建设用地。案经审理，因当事人双方各持己见，致本案调解无效。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”。具体到本案中，刘厝村委会与兴隆驾校签订《土地租用合同》，约定将其位于上林的85亩土地使用性质为农业用地的村集体土地出租给兴隆驾校作为汽车训练场地使用，违反了土地管理法中农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设这一强制性规定，故双方签订的《土地租用合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案中，刘厝村委会与兴隆驾校均未经审查及合法手续批准，便签订合同将涉案的农业用地85亩出租给兴隆驾校用于汽车训练场地使用，违反了土地管理法的强制性规定，刘厝村委会与兴隆驾校对于《土地租用合同》的无效均存在一定过错，双方应当各自承担缔约过失责任，故刘厝村委会要求兴隆驾校支付拖欠的租金及违约金、兴隆驾校要求刘厝村委会赔偿其先期投入尚未使用完毕的场地建设费，于法无据，本院不予支持。由于双方签订的《土地租用合同》无效，刘厝村委会因该合同取得的押金10万元，应予以返还，故兴隆驾校要求刘厝村委会返还押金10万元，于法有据，本院依法予以支持。案涉《土地租用合同》虽为无效合同，但系双方当事人真实意义表示，且在客观上已经得到履行，兴隆驾校亦已实际取得案涉场地的占有、使用、支配等用益物权，理应参照合同约定的租金标准向刘厝村委会支付占有使用期间的租金。关于兴隆驾校占有使用讼争土地的时间截止点，刘厝村委会主张兴隆驾校占有使用讼争土地至2017年10月18日止，兴隆驾校辩称其2017年4月21日便撤离讼争土地，但因双方未能提供相关证据予以证实，本院皆不予采信；根据刘厝村委会于2017年8月23日发给兴隆驾校的《告知书》中记载：兴隆驾校“应在收到本告知书之日起一星期内履行协议约定的义务，否则视为贵方单方面终止合同，我方将收回该地块，并将清理所有的地上物，请你方给予配合”，结合兴隆驾校庭审时自认其使用讼争土地的时间截止点至少可以确定到2017年8月23日，故本院认为兴隆驾校占有使用讼争土地至2017年8月23日止，兴隆驾校应支付给刘厝村委会自2017年6月1日起至2017年8月23日止讼争土地的占有使用期间的租金为85亩×每月725元/亩×（2+22/30）月≈168236元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 莆田市秀屿区笏石镇刘厝村村委会与莆田市秀屿区兴隆汽车驾驶员培训有限公司于2011年5月7日签订的《土地租用合同》无效； 莆田市秀屿区兴隆汽车驾驶员培训有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市秀屿区笏石镇刘厝村村委会讼争土地占有使用期间的租金168236元； 莆田市秀屿区笏石镇刘厝村委会应在本判决生效之日起五日内返还给莆田市秀屿区兴隆汽车驾驶员培训有限公司押金10万元； 驳回莆田市秀屿区笏石镇刘厝村村委会的其他本诉请求； 五、驳回莆田市秀屿区兴隆汽车驾驶员培训有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费13851元，反诉受理费3200元，案件受理费合计17051元，由莆田市秀屿区笏石镇刘厝村村委会负担12475元，由莆田市秀屿区兴隆汽车驾驶员培训有限公司负担4576元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  庄红峰 人民陪审员  杨素华 人民陪审员  林德成 二〇一九年八月八日 书 记 员  李建明 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。