上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第1867号原告(反诉被告)黄琛泽，男，1975年5月21日生，汉族，住浙江省温州市。委托代理人曾少阳，上海市佩信科诺律师事务所律师。被告(反诉原告)伍根生，男，1972年11月12日生，汉族，住安徽省巢湖市。委托代理人焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。委托代理人韩晖，上海焦伟云律师事务所实习律师。原告黄琛泽诉被告伍根生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理。诉讼中，被告伍根生向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2015年8月27日、9月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年1月7日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄琛泽的委托代理人曾少阳、被告(反诉原告)伍根生及其委托代理人焦伟云、韩晖三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琛泽诉称：原告于2013年12月22日将位于上海市松江区滨湖路XXX号XXX室、XXX室、XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告使用，合同约定付六押一，先付后用，被告于2015年1月22日应支付原告租金人民币(以下币种同)69,960元，经原告催讨，被告仅仅支付原告30,000元后，就未再支付原告租金，尚拖欠房租39,960元。经原告多次催讨，被告仍拒绝支付租金，甚至将原告的手机号码拉入黑名单。为此，原告诉至法院，请求判令：1、原被告之间的房屋租赁合同于2015年5月22日解除；2、被告腾退向原告租赁的房屋；3、被告立即支付原告至合同解除时的实际房屋租金16,640元；4、被告立即支付原告从2013年12月22日至2015年5月22日的物业管理费12,600元(每个月按照840元缴纳)；5、被告立即支付原告自2014年12月1日起至2015年3月31日止的电费5,609.71元；6、被告按照每日399.60元(39,960元×1%)支付原告滞纳金，从2015年1月22起至2015年5月22日止共47,952元；7、被告按照每日166.40元(16,640元×1%)支付原告滞纳金从2015年5月23日起至原告合同解除后实际缴纳拖欠的房租时止；8、被告每日按440元的标准向原告支付从2015年5月23日至被告向原告实际腾交返还房屋之日期间的房屋占用费及物业费。诉讼中，原告表示因被告已于2015年10月30日将涉案房屋全部返还，故诉讼请求调整为：1、原被告之间的房屋租赁合同于2015年5月22日解除；2、被告立即支付原告至合同解除时实际房屋租金16,640元；3、被告立即支付原告从2013年12月22日至2015年5月22日的物业管理费12,600元(每个月按照840元缴纳)；4、被告立即支付原告自2014年12月1日起至2015年3月31日止的电费5,609.71元；5、被告按照每日399.60元(39,960元×1%)支付原告滞纳金，从2015年1月22起至2015年5月22日止共47,952元；6、被告按照每日166.40元(16,640元×1%)支付原告滞纳金从2015年5月23日起至实际缴纳拖欠的房租时止；7、被告每日按440元的标准向原告支付从2015年5月23日至2015年10月30日期间的房屋占用费(按照第三年的租金标准148,315元计算)及物业费(按照每个月840元计算)。被告伍根生辩称：同意租赁合同于2015年5月22日解除。原告提供的是有渗漏的房屋，房屋质量有问题，导致被告无法营业，对此双方曾协商多次，故是原告违约导致合同解除，不是被告单方拖欠租金导致。2015年1月，被告打了3万元房租给原告，要求修好房屋后再支付剩余房租，但原告没有修好，故被告也不是恶意拖欠房租。被告要求对房屋渗漏问题进行鉴定，被告提供的照片能证明房屋渗漏无法经营的情况。对诉请2，被告的确没有付，是因为原告房屋有瑕疵导致被告无法经营。对诉请3，认可合同第5.1条，物业费应由被告自行向物业公司缴纳，被告同意支付至房屋返还之日，合同第3.1条手写的部分是原告自行添加的，被告没有合同原件，被告签好合同后于2012年5月2日交给原告，原告于2013年12月才在合同上签字，物业费被告未缴纳过，被告刚住进去后，发现有一点点漏，就向物业交涉，物业一直没有解决，对物业费840元/月的标准没有异议。对诉请4，没有异议，根据现有的发票数额，被告认可原告的垫付。对诉请5、6，不同意支付，因房屋渗漏的违约方是原告，被告要求原告修理，但原告一直未修，被告才没有继续支付租金，对于滞纳金的计算方式不认可，计算滞纳金时不能将已付的3万元计算进去。且原告违约金计算标准过高，按照现在滞纳金应为万分之一计算。对诉请7，物业费应有合法凭证，且应由物业公司主张，房屋占用费应根据违约情况来处理。同时，被告伍根生反诉称：2013年12月25日，原告同意案外人王某某将涉案房屋的承租权转让给被告作为经营茶室使用，被告与王某某签订了转让协议并向其支付转让费128,000元。被告接收该房屋后，对其进行了内外装修，共计费用为58,544元。茶室自2014年1月16日正式开始营业，生意日渐红火，2014年5月，茶室经营收入96,263元，纯利润达到64,000元。然而至2014年6月进入雨季后，被告发现租赁的房屋漏水十分严重，茶室共8间包房，就有超过一半的房间渗漏，尤其是其中最大的一间一直是茶室的主要创收来源。被告立即与原告进行沟通，但原告置之不理，将其推诿给物业，物业又推诿给原告，问题迟迟得不到解决。2014年6月之后生意每况愈下，2014年8月之后经营就处于亏损状态，茶室勉强支撑到2014年11月之后便基本处于停业状态，最终于2015年1月遣散了全部茶室员工(遣散费用为员工一个月的工资)，关闭了茶室，因此给被告造成了巨大的经济损失。被告认为，原告交付的房屋不符合合同约定，房屋渗漏严重，被告无法实现房屋租赁合同的目的，且原告经被告多次催告后仍未能实际解决问题，原告应承担违约责任。为此，被告提起反诉，请求判令：1、解除原告、被告之间的房屋租赁合同；2、原告赔偿被告因违约造成的损失449,644元(含装修损失58,544元、转让费损失128,000元、员工遣散费13,100元、经营损失250,000元)。庭审中，被告将其反诉请求变更为：1、解除原告、被告之间的房屋租赁合同；2、原告赔偿被告因违约造成的装修损失39,954元、转让费损失128,000元、员工遣散费13,100元、经营损失250,000元)。原告黄琛泽针对被告伍根生的反诉辩称：同意解除租赁合同，但按本诉意见解除。不认可诉请2，不认可装修费，因为是从上家处接手过来的，是上家装修的。转让费是被告和上家的合同关系，根据合同相对性和原告无关。员工遣散费、经营损失是被告自己的经营状况，被告自负盈亏，与原告无关。被告是承继上家王某某的合同，合同约定房屋渗漏是承租人承担，出租人免责，据此其赔偿依据不成立。即使是漏水，被告应及时进行修复使损失达到最小，而不是长期停业，上海不是天天下雨，应将损失降到最低。房屋现状无法确定什么原因、什么时候造成的，是因为被告怠于行使权利导致损失扩大。根据租赁协议第4条租赁期间房屋修缮的约定，房屋装修的修缮问题由被告自行承担。合同第18条手写备注，房屋渗漏由被告自行修复，原告免责。即使房屋渗漏且房屋修缮约定不明，法律规定可由承租人修复，修缮义务由出租人承担，未修缮不是不支付租金的理由。根据法律规定，承租方违约造成合同解除的，承租方要求出租人支付装修损失等不予支持。经审理查明：原告黄琛泽是涉案房屋的登记权利人。2013年12月25日，原告黄琛泽作为出租方、被告伍根生作为承租方，双方签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2013年12月22日起至2018年7月22日止；租金金额：……，第二年(2014年7月22日至2015年7月21日)，年租金139,920元，6个月租金69,960元，第三年(2015年7月22日至2016年7月21日)，年租金148,315元，6个月租金74,157元……；支付方式：租金第一年按7个月为一期支付，第二年以后每年按6个月为一期支付，以后每期租金支付时间应为该期提前10日交付；承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，以上租金均为出租方净收租金，相关税费均由承租方承担，承租方如无故拖欠租金，出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再承租出租方的门市后，甲方或者续租者有权使用已装修部分及房屋附属物，承租方无权强行拆除破坏，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；物业管理费由承租方自行向物业管理公司交纳；承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：……3、承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金1万元……；本合同正本一式三份，房东执一份，中介执一份，具有同等法律效力。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。此外，该合同备注栏还手写载明“承租方需交水电押金11,000元，合同生效日起至2017年7月22日止，出租方支持承租方共同向开发商等索赔房屋防漏措施不当造成的损失，但出租方免责”。庭审中，原告表示该文字形成于签约之时，双方明知房屋存在漏水，被告则表示该文字系签约后由原告单方填写，被告不知房屋存在渗漏情况；被告手中并没有该合同的原件。上述合同签订前，涉案房屋由案外人王某某租赁使用。后王某某退出与原告的租赁关系，原、被告签订上述租赁合同，合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付了原告11,000元的押金，对于该笔押金，原、被告均同意抵扣相关费用。2015年10月19日，本院组织原、被告勘验了现场，双方对于本院拍摄固定的现场情况无异议，也同意于2015年10月30日先行办理涉案房屋的交接手续。2015年10月30日，被告将涉案房屋返还给了原告。庭审中，原、被告确认2015年1月22日至2015年7月21日的租金为69,960元，在此期间被告仅支付了3万元，尚余39,960元未付。原告为被告垫付了2014年12月1日至2015年3月31日使用涉案房屋的电费5,609.71元。庭审中，原、被告确认，被告未交纳自2013年12月22日起至2015年10月30日止的物业管理费，被告同意按照每月840元的标准自行向物业公司缴纳。本院告知被告于2016年1月15日前向涉案房屋所在物业公司自行缴纳2013年12月22日起至2015年10月30日止的物业管理费，交付后将凭据提交法庭，逾期未提交凭据，视为没有交付，不利后果由被告自行承担，被告在上述限定期限内并没有将支付凭证交付本院。庭审中，原告还提交了其与案外人王某某签订的《商铺租赁合同》复印件一份，该复印件中也有被告本人的签名，原告据此证明原、被告签订合同时，原告已明确告知被告房屋是漏水的，需由承租方和出租方共同向开发商主张漏水损失，合同约定对于房屋漏水出租方免责，且给予了被告1个月免租；原告将其与王某某签订的合同交由被告也签署名字后，原件交给了被告，此后又和被告补充签订了涉案的租赁合同。被告质证认为，没有原件，被告不予质证，原告与王某某签订的合同与被告无关，虽然名字是被告写的，但复印件是可以伪造变造出来的。庭审中，被告提交了工程预算书及装修款收款收据、转让协议、工资发放表及员工身份证复印件、点菜单及经营期间收入记录、照片、证人的书面证言、情况说明等，欲证明被告对涉案房屋进行了装修；被告与王某某签订转让协议支付了转让费用；被告因房屋漏水导致遣散员工、营业收入等的损失以及房屋漏水严重影响了被告经营，且原告不同意被告转租他人，导致损失继续扩大等。原告质证认为，真实性、关联性等均不予认可，无法证明被告的待证事实；房屋出租给被告时被告明知存在漏水情况，有无采取防漏措施是被告的责任，合同也是有明确约定的。庭审中，被告陈述其于2014年2、3月份发现漏水后曾电话通知原告，没有书面通知，当时原告让被告与物业公司交涉，刚开始物业公司也很关注此事，后来物业公司拖到2014年6月份来人简单修了一下，但没有修好，2014年下半年雨水也多，房屋漏水也很严重。原告则陈述承租房屋时被告是知道漏水的，合同也约定房屋交付承租方后，由承租方负责装修及修缮，出租方概不负责；原告在被告承租房屋期间并没有接到被告要求修缮房屋的通知。以上事实，有商铺租赁合同、上海市房地产登记簿、物业服务费缴费通知单、电费发票、勘验笔录、照片以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告于2013年12月25日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，属有效合同，现合同履行过程中，原告主张于2015年5月22日解除该合同，被告表示同意，故上述《商铺租赁合同》于2015年5月22日解除。其次，合同解除后，合同解除的后果在本案中原则上应一并处理。因被告已于2015年10月30日将涉案房屋返还原告，故本院对此不再予以处理。对于原告主张的被告支付截至2015年5月22日欠付的租金16,440元，符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告主张的被告按照每月840元的标准支付自2013年12月22日起至2015年10月30日止的物业管理费，被告虽辩称对于标准及支付期间没有异议，也愿意自行交付至相关物业公司，但其在法院限定的期限内并未自行交纳，故合同解除后可由被告将上述物业费支付给原告，由原告代为交纳，对于原告该项诉请，本院予以支持。对于原告主张的电费5,609.71元，被告并无异议，本院予以支持。对于原告主张的二笔滞纳金，本院认为，被告怠于支付租金构成违约，原告主张其承担违约责任，于法有据，但应以合同解除之日前尚未支付的租金为本金计算，且原告主张的标准过高，被告亦请求调整，本院按照16,640元为本金，自2015年1月22日起算至实际支付之日止，以每日万分之五的标准进行调整。对于原告主张的被告支付自2015年5月23日起至2015年10月30日止的房屋占用费，于法不悖，但应参照双方合同约定的第二年和第三年的租金标准分别计算，共计为64,041.14元。此外，因原、被告均同意11,000元押金可一并处理，故可将该笔押金在被告应承担的房屋占用费中予以抵扣。至于被告辩称的涉案房屋存在严重渗漏，原告违约导致被告合同目的不能实现的辩称意见，其一，原告提供的其与被告签订的《商铺租赁合同》原件以及其与王某某、被告签订的《商铺租赁合同》复印件中均载明有房屋渗漏出租方免责的条款，可以相互印证被告对于房屋可能存在渗漏水是明知的，其虽然对于相关手写条款或合同复印件不予认可，但其也并未提供相应的合同原件供法庭核对；其二，原、被告签订的《商铺租赁合同》中明确约定了出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，可知双方对于涉案房屋的修缮义务已经有了明确约定。其三，被告并未提供充分的证据证实其曾通知原告要求修缮房屋，或者原告存在严重的违约行为，导致其合同目的不能实现。故本院对于被告的上述辩称意见，不予采纳。至于被告反诉主张的赔偿经济损失，因本案导致合同解除的原因主要是被告违约逾期不付租金，而非原告提供的房屋不符合双方的合同约定，且原告也不同意对被告形成附合的装饰装修物利用及补偿，故被告反诉主张原告承担的装修损失、转让费损失、员工遣散费、经营损失等，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄琛泽与被告(反诉原告)伍根生于2013年12月25日签订的《商铺租赁合同》于2015年5月22日解除；二、被告(反诉原告)伍根生于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽截止至2015年5月22日的租金16,640元；三、被告(反诉原告)伍根生于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽自2015年1月22日起至实际支付之日止的滞纳金(以16,640元为本金，按照每日万分之五的标准计算)；四、被告(反诉原告)伍根生于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽自2013年12月22日起至2015年10月30日止的物业管理费18,744.66元；五、被告(反诉原告)伍根生于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽自2014年12月1日起至2015年3月31日止的电费5,609.71元；六、被告(反诉原告)伍根生于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽自2015年5月23日起至2015年10月30日止的房屋占用费53,041.14元(已扣除押金11,000元)；七、驳回被告(反诉原告)伍根生的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,848元、反诉案件受理费4,022.33元，合计诉讼费5,870.33元，由被告(反诉原告)伍根生负担(已付4,022.33元，尚余1,848元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年二月二十九日书 记 员  李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。