江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初15485号原告：昆山沃瑞克数控机床有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇东和路西侧。法定代表人：JINCHENGHAO，该公司董事长。委托诉讼代理人：张媛媛，女，该公司员工。（后被撤销代理）委托诉讼代理人：孙丽平，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李朝宾，江苏海联海律师事务所律师。被告：昆山华致精密模具有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇东昌路**1东昌园**厂房。法定代表人：周纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：高绍勇，上海正源（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲惠，上海正源（苏州）律师事务所律师。原告昆山沃瑞克数控机床有限公司（以下简称沃瑞克公司）与被告昆山华致精密模具有限公司（以下简称华致公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本院组织当事人于2018年9月26日进行证据交换，原告沃瑞克公司的委托诉讼代理人张媛媛、李朝宾，被告华致公司的委托诉讼代理人高绍勇到庭参加诉讼。本院组织当事人于2019年1月14日进行证据交换并依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告沃瑞克公司的委托诉讼代理人孙丽平、李朝宾，被告华致公司的委托诉讼代理人高绍勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃瑞克公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2018年7月12日解除，原告无需返还被告租赁保证金129360元；2、判令被告将位于昆山市巴城镇XXXXX办公楼和厂房恢复租赁前原状（拆除私自搭建的简易棚及简易房）；3、判令被告支付原告因该诉讼支出的律师费30000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。后，原告变更第一项、第二项诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》及补充合同于2018年7月12日解除，原告无需返还被告租赁保证金129360元；2、判令被告将位于昆山市巴城镇XXXXX办公楼和厂房恢复原状（拆除私自搭建的简易棚及简易房）。后，原告沃瑞克公司变更第二项诉讼请求：判令被告将位于昆山市巴城镇XXXXX办公楼和厂房恢复原状（清理垃圾并恢复绿化）。事实和理由：2016年4月13日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定由原告将位于昆山市巴城镇XXXXX办公楼和厂房以月租金129360元的价格出租给被告使用，被告承租方式为以月租金为标准押一（租赁保证金）付四，先付后用。在《租赁合同》履行过程中，原告发现被告将绿化池浇筑成了水泥地、存在擅自搭建的严重行为，这一行为不仅违反了《城乡规划法》第四十四条规定，也违反了原被告双方的约定（《租赁合同》第四条第2款）。为此，原告多次与被告沟通并于2018年7月5日向被告发送律师函，被告均对此不闻不问。综上所述，原告为依法维护自身权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告华致公司辩称，一、本案中原告无权单方面解除合同。首先，原告对被告的搭建行为是同意的。2016年4月13日，原被告签订《租赁合同》，2016年5月4日，双方又签订了关于更改厂房位置及租金价格的《补充合同》，2016年6月份合同项下的租赁物正式交付，被告于6月份开始装修。期间，为了防止车间内生产所必需安装的风机、空调等外挂设备被雨水淋坏，被告在厂房北侧沿厂房墙壁搭建了少量的简易挡雨棚。装修及搭建雨棚期间原告口头表示同意，并未对被告上述行为提出任何异议。搭建系在厂房外侧，工业园内的路边，而整个工业园的物业管理系原告负责，原告对此事必然知情，并予以认可。2016年11月上旬，双方还通过电子邮件的方式，就租赁物的计算面积及租金等事宜进行了进一步协商，原告同意对厂房面积、房租价格再次下调。根据邮件内容，原告是在十分友好的情况下，对被告再一次让利，说明原告对被告的承租行为是十分满意的。此外，租赁物所属的XXX工业园内共有3、4、5、6四幢厂房，均系原告所属。被告承租的系6号厂房，其余3、4、5号由其他公司承租，存在与被告相似甚至更为严重的搭建行为，并长期存在，原告也均予以认可。此外原告本身工业园内也存在多处违章搭建行为。其次，原告提出所谓的被告擅自搭建违约，并非原告本意，系原告为了要挟被告同意上涨房租。今年以来，昆山房租价格普遍大幅度上涨，原告为了获取额外利益，多次要求被告同意上涨房租，被告根据合同约定不同意上涨租金，原告遂以被告擅自搭建违约并解除合同为由，要挟被告。2018年3月9日原告发给被告的通知函足以反映原告的真实意图。自被告2016年6月份搭建至今年3月已过一年九个月，原告在这么长时间内均未提出异议，却在今年要求上涨房租时提出，说明其并非不同意原告的搭建行为，而是为了达到违背原合同约定当方面上涨房租，获取额外利益的目的，而刻意找到的要挟被告办法。综上两方面，类似的搭建行为在原告所属工业园区内普遍且长期存在，说明原告对该行为是普遍并长期认可的，足以证明原告当时是同意被告的搭建的。二、退一步讲，即便原告不同意被告的搭建行为，有合同解除权，鉴于被告怠于行使权利，也应视为原告早已放弃了合同解除权。被告于2016年6月份搭建，搭建之初原告就知道或应当知道，而过来近两年，原告才提出异议，早已过了行使解除权的期限。根据合同解除权的相关理论，权利要及时行使，如没有时间限制，将使得合同双方的权利义务始终处于不稳定的状态，如果解除权人没有时间限时随之可以解除合同，相对人的权利将得不到任何保障，这显然不符合立法本意。江苏省高院2005年9月发布的关于适用《合同法》若干问题的讨论纪要（一）第二十二条、第二十三条也明确规定，当事人应当及时行使合同解除权，解除合同条件成就后，享有解除权的当事人仍然接受违约方履行合同的，应视为解除权人对解除权的放弃。三、被告的搭建行为是对租赁物的合理使用，并未损害原告的利益华致精密搭设挡雨棚，是为了防止厂内必须安装的风机、空调等外挂设备淋雨，造成损坏，是公司生产经营活动所必要且适度的。并未变更房屋用途或者对房屋结构造成破坏，是对租赁房屋的合理使用，对厂区内其他方使用厂房也未造成任何影响，原告的权益未受到任何减损。四、被告目前已经将搭建部分拆除，虽然被告的搭建行为系得到原告的许可，但是鉴于目前原告明确反对，被告本着友好合作的精神，仍然按照原告的要求将搭建物拆除。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，应驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告沃瑞克公司系昆山市巴城镇XXXXX房屋所有权人（建筑面积37748.88平方米）。2016年4月13日，原告沃瑞克公司（甲方）与被告华致公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“一、租赁物地址、时间。1、甲方将位于江苏省昆山市巴城镇XXXXX办公楼面积2112平方米和厂房面积4928平方米，建筑面积经双方确认为7392平方米。出租给乙方使用。2、租赁时间从2016年4月15日至2026年4月14日止。前30天为免费装修期。二、租金，保证金的支付方式和期限：1、租金每平方米每月16元，物业管理费每平方米每月1.5元。每月合计租金129360元，按租金押一(租赁保证金)付四，先付后用，在租用日前15天支付。2、租赁协议签订之日起三日内，乙方应向甲方支付一个月租金作为厂房租赁保证金(入骇后和押金相抵)，租赁关系终止时，扣除合同约定出乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。乙方支付甲方变压器租金每KVA每年200元，最低100KVA起计付，支付日期同租金支付日期。3、乙方每月支付生产、生活用水费每吨3元人民币、基本电费(KVA)按供电局标准实收，电费每度以供电局标准如实计算(当国家、当地政府水、电价调整时，按现有单价上涨或下跌的幅度调整，水费电费单独装表，按计量结果计算水、电费)，开具税票的税收部分出乙方承担。四、违约和违约责任：有下列情形一的属于乙方违约。甲方有权单方面随时解除合同，并没收保证金。如果因违约而发生纠纷，乙方承担甲方因纠正违约并恢复正常秩序而实际发生相关费用，包括但不限于法律诉讼费用，律师费、厂地恢复费以及伤残补偿、医疗费用等。1、每拖欠房租和税费超过1-15日，每日加收5%应缴金额，超过15天，每额外逾期一天加收20%应缴金额。超过30日后甲方将有权停止供电、水等。2、未经甲方书面同意，乙方擅自搭建、改变房屋用途或破坏房屋主体结构或消防设施的。未经甲方同意，乙方将厂房转租给第三者的。六、本合同租赁期满后乙方应该按时返还该租赁房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方按日租金的两倍向甲方支付占用期间的使用费，为了保证厂房完整，如乙方不再承担或因乙方违约合同提前解除，乙方应恢复租赁前原状，乙方如不拆除内部装饰，装修无偿归甲方。乙方不得以任何方式破坏部分或全部内部装饰。”。2016年5月4日，原告沃瑞克公司（出租方）与被告华致公司（承租方）签订《补充合同》，约定：“就承租方租用厂房改为6号厂房双方经友好协商，达成一致如下：1、承租方同意改租6号厂房，租用面积为：7172平方米；2、月租金为114752元、月物业管理费为10758元；3、租赁日期：以原租赁合同为准。本合同是出租方和承租方于2016年4月14日签订的租赁合同的不可分割的一部分。是双方意思的真实表示。本补充合同的条款对原租赁合同的条款没有任何影响”。2016年11月，原告沃瑞克公司与被告华致公司通过邮件对厂房面积进行磋商，最终确认为7000平方米。2018年3月9日，原告沃瑞克公司向被告华致公司发函，明确“1、贵公司承租的一层面积为：5632平方米；二层及以上面积为：1368平方米。租金单价调整：车间一层为每平方米每月人民币24元；二层及以上为每平方米每月人民币17元或现租金，以较高者为准。2、递增比例：每满一年递增3%。3、新租赁合同开始日期：2018年7月1日。根据贵司与我司2016年4月13日签订的《租赁合同》中关于提前终止租赁关系的约定，鉴于贵司未获得我司书面许可，违章搭建，已构成实质违约。我司有权随时通知贵司提前终止上述原租赁合同。鉴于此，现我公司正式提前3个月余通知贵司：1、自本函发出之日后，到2018年6月30日，上述原租赁合同终止。2、请贵司尽快按照以上市场正常租金水平优惠后的价格与我司另行签订新的租赁合同。新的合同文本将于近日发送给贵公司。如果贵司无意继续租赁上述房屋，贵司应当在合同终止之日将房屋按照合同约定交还我司，贵司任何在2018年06月30日以后继续使用、占用部分或全部现租用物业面积的行为、做法、行动均视同贵司以实际行动认可新租金并续租。请贵公司尽早通知我公司是否决定签订新的租赁合同”。被告华致公司收到上述函件后于2015年5月28日向原告沃瑞克公司回函，明确“我司不认可贵司提出的《租赁合同》于2018年6月30日终止，也不同意自2017年7月1日起适用贵司单方提出的新的租金标准，我司继续使用租赁房屋的行为也不视为对贵司《通知函》的认可”。2018年5月29日，原告沃瑞克公司收到上述函件。2018年7月5日，原告沃瑞克公司向被告华致公司发送《律师函》，载明“根据委托人昆山沃瑞克数控机床有限公司提供的证据，可知贵司在履行租赁合同过程中，擅自搭建。按照租赁合同第四条的约定，贵司的行为己经构成了违约。在贵司擅自搭建之初开始，昆山沃瑞克数控机床有限公司的管理人员就多次口头告知你，贵公司的行为违反约定，必须拆除。但贵公司一直不听。现委托本律师，正式发函给贵司，要求贵司在收到此函后3个工作日内，将擅自搭建的部分，全部拆除。作为擅自搭建的基础，原绿化带上的现浇混凝土基础层务必全部清除，并尽快恢复绿化、修复混凝土堵掉的雨水检修井，和其它排水设施。如果逾期未拆除，我们将按照合同约定，依法解除与贵司的租赁合同：没收保证金并要求贵司承担相应的违约责任。同时依据贵司和昆山沃瑞克数控机床有限公司签订的房屋租赁合同，因贵司单方面违约，故贵司应承担此次相关律师委托费及全部拆除相关费用”。被告华致公司于2018年7月7日收到《律师函》。2018年7月9日，被告华致公司向原告沃瑞克公司发送《律师函》，载明“1、华致精密在租赁贵司房屋时，为方便摆放杂物，沿租赁房屋外墙设部分挡雨棚，贵司并未提出异议，且该做法系东昌产业园内普遍存在的行为，非华致精密一家所为，贵司作为出租方均未予以阻止，说明贵司已经默认此普遍存在的行为。甚至产业园内的贵司自用厂房，贵司本身亦存在搭建行为。贵司所谓的搭建之初“多次口头告知”华致精密，与事实不符，华致精密在搭建之初，贵司从未制止。2、华致精密搭设挡雨棚，并未变更房屋用途或者对房屋结构造成破坏，是对租赁房屋的合理使用，对厂区内其他方使用厂房也未造成任何影响，贵司的权益未收到任何减损。3、华致精密亦承诺，在与贵司租赁关系正式终止，返还租赁物时，同意将增加的挡雨棚等恢复原状，不会对贵司造成任何损失。华致精密与贵司签订的房屋租赁合同，真实合法有效，双方均应严格遵守合同约定，任何意图单方面改变合同约定的行为，不但违背诚实信用，且要承担相应的法律责任”。原告沃瑞克公司于2018年7月11日收到《律师函》。另查明，承租期间，被告华致公司在承租厂房外墙搭建了简易房和简易棚。原告沃瑞克公司主张：我方在2017年发现有一点点搭建，被告华致公司的陆续搭建完成时间为2017年下半年至2018年2月前。被告华致公司主张：我方为了遮挡空调风机等外挂设备而适当搭建，是为了生产经营的需要，2016年6月就开始搭建，搭建于2016年10月已经全部完成。根据原告沃瑞克公司提供的2016年、2018年3月11日涉案厂区卫星图、被告华致公司提供的2016年、2017年、2018年3月11日涉案厂区卫星图，本院可以看出，6号厂房北侧墙体处的搭建面积，2018年卫星图显示的面积系2016年卫星图显示的面积的三倍有余。庭审中，证人赵某,4（江苏鲲鹏保安服务有限公司派遣至原告沃瑞克公司在涉案厂区担任保安）确认：2016年10月左右，被告华致公司在6号厂房西面办公楼下面搭了一点点的简易房，后在下面放了机器，2017年9月左右，在6号厂房北侧搭了一些车棚，2017年到2018年2月期间，陆续搭建了很多棚子和简易房，并且把原来的绿化带浇上水泥，变成水泥地放置了很多的废品、杂物。审理过程中，被告华致公司全部拆除了搭建的简易棚、简易房。原告沃瑞克公司陈述：拆除的地方堆放了杂物、垃圾，将绿化私自浇筑成了水泥地，绿化没有恢复。被告华致公司表示同意在半年内恢复。又查明，2018年7月9日，原告沃瑞克公司（甲方）与江苏海联海律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定：“甲方因与华致公司租赁合同纠纷一案，委托乙方律师代理，案件代理费30000元。”。2018年7月12日，江苏海联海律师事务所向原告沃瑞克公司开具30000元的增值税发票。上述事实由原告提供的租赁合同、补充合同、照片、律师函、邮寄凭证、委托代理合同、律师费发票、卫星图、不动产权证、劳动合同、安保派遣服务协议、证人证言、被告提供的租赁合同、补偿合同、被告回函、律师函、磋商邮件、卫星图及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告沃瑞克公司与被告华致公司签订的《租赁合同》及《补充合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》第四条第二项约定：“有下列情形一的属于乙方违约。甲方有权单方面随时解除合同，并没收保证金。2、未经甲方书面同意，乙方擅自搭建、改变房屋用途或破坏房屋主体结构或消防设施的”。原告沃瑞克公司主张被告华致公司在履行合同过程中存在擅自搭建的严重行为，原告沃瑞克公司依据合同约定有权解除合同。被告华致公司对于搭建行为认可，但是，对于原告沃瑞克主张的搭建时间不认可，被告华致公司主张2016年6月就开始搭建，搭建于2016年10月已经全部完成，并主张被告华致公司的搭建行为是对租赁物的合理使用，主张原告沃瑞克公司对于搭建行为系同意，主张原告沃瑞克公司怠于行使解除权、放弃了合同解除权。根据双方提供的证据，本院可以认定，被告华致公司确实系从2016年即开始搭建简易房、简易棚，合同明确约定“未经甲方书面同意，乙方擅自搭建，甲方有权解除合同”，被告华致公司未举证证明原告沃瑞克公司书面同意了其搭建行为，此时，原告沃瑞克公司有权解除合同，本院对于被告华致公司关于其系对房屋的合理利用以及原告沃瑞克公司对于其搭建行为同意的辩称不予采纳。其次，原告沃瑞克公司的合同解除权是否消灭。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。其一，本案中，双方并未约定解除权行使期限，被告华致公司也没有对原告沃瑞克公司进行催告，其二，根据卫星图，6号厂房北侧墙体处的搭建面积，2018年卫星图显示的面积系2016年卫星图显示的面积的三倍有余，可以看出，被告华致公司的搭建行为在2016年并未完成，而系持续性的行为，原告沃瑞克公司在2018年3月向被告华致公司发函虽表示了要求增长租金，也表示了其并不放弃合同解除权，原告沃瑞克公司在2018年7月向被告华致公司发函要求其三个工作日内拆除搭建、恢复绿化，否则要求解除合同，原告沃瑞克公司并未怠于行使合同解除权，原告沃瑞克公司的合同解除权并未消灭。被告华致公司于2018年7月7日收到函件，在本案审理过程中才拆除搭建，本院确认《租赁合同》与《补充合同》于2018年7月12日解除。《租赁合同》第四条第二项约定：“有下列情形一的属于乙方违约。甲方有权单方面随时解除合同，并没收保证金。2、未经甲方书面同意，乙方擅自搭建、改变房屋用途或破坏房屋主体结构或消防设施的”。原告沃瑞克公司要求没收租赁保证金129360元，其性质系要求被告华致公司承担合同解除后的违约责任，租赁保证金129360元系一个月的租金，该诉讼请求符合合同约定，也未违反法律规定，本院予以支持。《租赁合同》第六条约定：“如乙方不再承担或因乙方违约合同提前解除，乙方应恢复租赁前原状”，被告华致公司亦同意恢复原状，因此，本院对于原告沃瑞克公司要求被告华致公司将位于昆山市巴城镇XXXXX办公楼和厂房恢复原状（清理垃圾并恢复绿化）的诉讼请求予以支持。《租赁合同》第四条约定：“如果因违约而发生纠纷，乙方承担甲方因纠正违约并恢复正常秩序而实际发生相关费用，包括但不限于律师费。”，本案中，原告沃瑞克公司花费的律师费由委托代理合同、律师费发票予以证明，本院根据原告沃瑞克公司的诉讼请求（包括诉讼争议标的额），调整支持原告沃瑞克公司主张的律师费17762元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十五条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告昆山沃瑞克数控机床有限公司与被告昆山华致精密模具有限公司签订的《租赁合同》与《补充合同》于2018年7月12日解除，租赁保证金129360元归原告昆山沃瑞克数控机床有限公司所有。二、被告昆山华致精密模具有限公司于本判决生效后十日内将位于昆山市巴城镇XXXXX办公楼和厂房恢复原状（清理垃圾并恢复绿化）。三、被告昆山华致精密模具有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山沃瑞克数控机床有限公司律师费17762元。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526030757）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费3567元，由被告昆山华致精密模具有限公司负担3322元，由原告昆山沃瑞克数控机床有限公司负担245元。其中，原告昆山沃瑞克数控机床有限公司预交的案件受理费91834元，本院予以退还91589元，被告昆山华致精密模具有限公司应当负担的3322元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811112893，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  邹振三人民陪审员  倪惠国二〇一九年八月四日书 记 员  马润斐