苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初12247号原告：陈争，男，1970年12月27日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：董斌，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被告：丁贤永，男，1981年11月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：陈岚，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何近，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。原告陈争与被告丁贤永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为使用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董斌，被告委托诉讼代理人陈岚、何近到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈争向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告剩余房屋租金162300元、电费15600元、物业费155073.32元，违约金暂计652447.元(自2018年6月10日按年息24%计算至实际履行日止)；2、判令被告支付原告房屋占用使用费1328767.1元；3、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求中物业费为153600元。事实和理由：2013年3月27日，原告从案外人赵军处承租了，房屋面积1391.39平方米，2013年9月1日，原告将房屋中的800平方米分租给被告用于开设宾馆。2018年6月9日，原告与产权人赵军的租赁合同到期，双方未在续签合同，原告提前通知被告双方租赁合同不再续租，但被告逾期未搬离涉案房屋，致使赵军起诉原告，经法院调解，原告共计赔偿赵军1119788.47元，现被告仍拖欠原告相应的租金、电费、物业费等费用，为维护原告合法权益，诉讼至法院。被告丁贤永辩称，对占有使用费无异议，但其并不拖欠原告租金，相应租金已经按照合同约定支付完毕，物业费不应由被告缴纳，违约金过高不认可。本院经审理认定事实如下：苏州工业园区钟南街388号钟南花苑*商幢*室产权人为赵军、赵建梅、马鹏飞、周子平，按份共有，建筑面积1391.39平方米。2013年2月26日，原告陈争（承租方、乙方）与案外人赵军（出租方、甲方）签订商铺租赁合同范本，约定甲方出租给乙方商铺坐落苏州工业园区，建筑面积1391.39平方米，建筑共2层，简单装修配备中央空调，房屋产权所有人包括赵军、赵建梅、周子平等人，甲方保证所有产权共有人均同意将该房屋出租给乙方使用，出租房屋没有权属纠纷，甲方于2013年6月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期间为2013年6月10日至2018年6月9日止，年租金1050000元，每年按10%递增，物业费、水电费由乙方负责，乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的千分之一支付滞纳金；甲方同意乙方将该房屋分租，合同期满后，乙方应返还房屋，逾期返还房屋，按照租金的1.5倍支付房屋占有使用费。2013年9月1日，原告陈争（出租方、甲方）与被告丁贤永（承租方、乙方）签订《店铺商铺租赁合同》约定，甲方将位于苏州工业园区钟南花苑*号门面租赁给乙方，建筑面积为800平方米，租赁期限自2013年9月1日至2018年6月9日止，年租金50万元，先付后用，付款日期为每年8月1日，2月1日提前一个月交租，收水电费押金5000元；乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负，在合同终止、解除租赁合同关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；任何一方单方面取消、中断合同，应提前两个月通知对方；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%的违约金，超过60日甲方有权采取措施，收回房屋；合同到期后，如甲方未能与产权房东谈定，由乙方自行与产权房东交涉。2018年6月3日，案外人赵军向被告丁贤永发出通知，载明：你本人与陈争签订一份“店铺商铺租赁合同”你们双方约定租期到2018年6月9日止，陈争属于二房东，陈争与我合同租期也为2018年6月9日止，我(赵军)本人不再与陈争续签，上月也有亲自上门通知你，不再续签。麻烦2018年6月9日前全部搬离，望予配合，逾期不予搬离，将采取法律手段，相应损失由其自己承担。赵军以邮寄方式向被告送达该通知。2018年6月3日，原告陈争向被告丁贤永发出通知，载明：2013年9月1日通知人(陈争)与你(丁贤永)签订了一份“店铺商铺租赁合同”双方约定租期为2013年9月1日至2018年6月9日止。现接房东通知不再续签与陈争的租房合同，故也无法与你续签租赁合同，望你(丁贤永)接通知后于2018年6月9日前交还房屋，并结清物业费、房租、水电，望予以配合!逾期不予搬离的，将给予停水停电，相应损失由其自行承担，涉及迟延交付房屋的使用费仍将由你(丁贤永)自行承担。原告以邮寄方式向被告送达该通知。2018年7月18日，赵军、赵建梅、马鹏飞、周子平因与陈争、丁贤永就房屋租赁事宜发生纠纷，诉至本院，请求：判令与陈争之间的租赁合同解除，陈争支付拖欠的租金402799元及滞纳金24167.94元；2、判令陈争支付房屋占有使用费568620元；3、判令陈争支付拖欠物业费53821.18元；4、判令陈争、丁贤永搬离涉案承租房屋。本案审理过程中，双方达成和解协议，本院于2018年9月21日出具（2018）苏0591民初6520号民事调解书予以确认：一、陈争确认结欠赵军、赵建梅、马鹏飞、周子平租金402799元、房屋占有使用费612846元、物业费53821.18元、逾期付款利息50322.29元，合计1119788.47元，该款项陈争于2018年10月1日前支付赵军、赵建梅、马鹏飞、周子平；二、上述款项履行完毕后，双方就本案再无其他纠葛。庭审中，原告陈争、被告丁贤永双方确认租赁期限于2018年6月9日届满，被告使用房屋至2018年9月14日方返还原告；被告交纳至原告处押金5000元，原告尚未退还。庭审中，原告陈争陈述，被告在租赁合同履行过程中，租金从未按约定足额支付过，租金支付日期也存在拖延，被告通过转账、微信、支付宝、现金、他人代付等各种方式支付过租金，整个租期内租金总额为2387300元，被告实际支付租金2225000元，被告尚拖欠租金162300元。其从产权人承租房屋物业费均由其支付，转租被告的部分房屋物业费亦应由被告承担，第一年物业费被告已经支付，2014年9月1日至被告实际搬离之日2018年9月14日期间物业费，被告未支付，按照4元/月/平方米计算，4年物业费金额为153600元。根据抄表记录显示，被告承租房屋2018年7月8日抄表读数10115，2018年8月4日抄表读数10289，电表电流互感器倍率是1:40，每度电为1元，故2018年7月份电费应为6960元；2018年9月8日抄表读数10505，故2018年8月份电费应为8640元，被告共计拖欠2018年7月、8月电费为15600元，该费用已由其交掉，相应电费发票可以证实这一点。占有使用费按照租金标注计算，被告实际占有97天，共计1328767.1元。其主张违约金，包含租金、电费、物业费、占有使用费，被告应以拖欠费用总和为基数，自双方租赁合同到期之日2018年6月10日起按照年利率24%计算至被告实际付款之日止。被告丁贤永陈述，其未拖欠原告任何租金，合同履行过程中，其均按约支付租金，部分租金存在分期付款情况，但是并未拖欠，被告及合伙人均向原告支付款项，原告本人也曾收取过现金，双方之间支付方式多样，其无法提供所有付款凭证，原告称诉请的租金系被告多年累积欠付的，不符常理。双方合同中从未约定物业费缴纳，被告始终认为租金中已经包含物业费，其与物业公司也不存在合同关系。电费无法确定系被告实际使用而发生。以上事实，由商铺租赁合同、房产证、通知、调解书等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告陈争、被告丁贤永签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效。2018年6月9日双方租赁合同期限届满后，被告未按照合同约定返还房屋，其继续占有使用房屋至2018年9月14日，现原告主张被告按照原合同约定租金标准支付房屋占有使用费132876.71元，被告对此亦不持异议，故对原告诉请占有使用费，本院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月、8月房屋占有使用期间电费15600元，有相应抄表记录佐证，被告未能提交证据证实其已支付过该笔费用，故对原告该项诉请，本院亦予以支持。就原告诉请2014年9月1日至2018年9月14日物业费153600元，原、被告双方租赁合同中对于物业费事项并未约定，但原告也非房屋所有权人，其从案外人处承租房屋亦实际支付了物业费，考虑房屋租赁市场实际情况，基于公平原则，被告应就其实际使用的房屋面积支付物业费，因相关物业费均已由原告代缴，故对原告诉请被告支付物业费153600元，本院予以支持。就原告主张租金162300元，本院认为，一方面，原告称被告拖欠2014年至2017年间租金，但无法指明被告拖欠的为哪一期租金，金额具体多少，租赁期间内原告也未向被告书面催收过租金；另一方面，原告自认被告已付租金2225000元，但未能提交其自认被告已付金额依据，且被告对此也不予认同，被告称其在租赁期间内通过多种支付方式付清租金，故现有证据无法证实被告拖欠租金，对于原告该项诉请，本院碍难支持。因被告拖欠支付占有使用费、电费、物业费，原告主张被告应自2018年6月10日按利率24%计算违约金，本院认为，其一，双方在合同中对于占有使用费、电费、物业费相应违约金并未明确约定，其二，违约金计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，故本院考虑上述情况，酌情认定原告支付被告违约金30000元。综上，被告应支付原告房屋占有使用费132876.71元、电费15600元、物业费153600元、违约金30000元，合计332076.71元，因被告尚有合同押金5000元原告未退还，相应折抵后，被告还应支付原告327076.71元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁贤永于本判决生效之日起十日内支付原告陈争房屋占有使用费、电费、物业费、违约金合计327076.71元；二、驳回原告陈争其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9111元，由原告陈争负担4000元，被告丁贤永负担5111元，被告负担部分款项由原告预交，本院不再退还原告，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾宏俊人民陪审员  顾菊芳人民陪审员  朱美珍二〇一九年八月二十八日法官 助理  闫可可书 记 员  周 敏