广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)中一法三民一初字第1067号原告：谢国新，男，1939年2月7日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托代理人：罗春宝、张博洋，系广东中亿律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。原告谢国新诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢国新委托代理人罗春宝，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2005年11月17日与原告签订《广东省商品房买卖合同》约定，被告将位于中山市XX镇XX花园XX号楼（XX、XX幢）X号车房出售给原告，并在车位交付使用后720日内办理权属登记。双方于签约当日在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房销售登记备案。合同签订前后，原告支付了全额购房款650000元，并依约履行全部合同义务。但时至今日，被告仍未为原告办理上述房产的过户手续。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××号车房的房地产权属证书；2.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.收款收据、中国工商银行个人业务凭证；3.房产平面图；4.中山市公安局经济犯罪侦查支队《关于对吉雅花园车位购买情况进行说明的函》复印件；5.中山市商品房合同资料证明表；6.车房交付使用证明（复印件）、协议书；7.股票明细对账单、在职证明、中山市中粮外贸发展有限公司营业执照；8.商品房预售许可证；被告吉雅公司辩称：确认原告诉称向吉雅公司购买吉雅花园车位的事实，对原告的诉讼请求没有异议。被告吉雅公司未提交证据。经审理查明：2005年11月17日，原告与吉雅公司分别为买受人、出卖人签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定原告向吉雅公司购买其开发的位于中山市××乡镇××楼××号车房，该商品房合同约定建筑面积为600平方米，单价为每平方米1083.33元，总金额为650000元；付款方式为一次性付款，总楼价650000元该业主于签署《商品房买卖合同》前已付清；出卖人应当在2006年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。签订合同当日，上述车房办理了中山市商品房销售合同备案登记。2005年11月23日、24日，原告通过工商银行向张其转账支付款项共计1300000元，吉雅公司于2005年11月24日向原告开具了收到购买吉雅花园11号楼C号车房款650000元的收据。庭审时原告述称，原告共向吉雅公司购买吉雅花园9号楼A号车房、10号楼B号车房、11号楼C号车房，车房总面积为2400平方米，总价款为2600000元；签订合同之前或当日，原告已以现金方式向吉雅公司支付购买车房款1300000元，现金及转账方式共向吉雅公司支付了全额车房款2600000元。原告认为，其已依约向被告支付了全部车房款，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2015年9月28日诉至本院，主张前述实体权利。中山市商品房合同资料证明表载明，涉案的中山市××乡镇××楼××号车房，建筑面积为600平方米，购房总价为650000元，签约日期为2005年11月17日，于2005年11月17日登记备案在原告谢国新名下。吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，“在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障……”。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告谢国新，虚假按揭物业明细表也未涉及涉讼房产。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。另查：梁寿贤、郑胜娟、谢创龙、侯龙忠、谢国新于2011年12月30日向本院起诉[案号为（2012）中一法三民一初字第67—124号共57件案]，主张于2005年11月至2006年7月期间向吉雅公司购买位于中山市××乡镇××楼地下车位（面积合计8426.93平方米），请求吉雅公司继续履行与其签订的商品房买卖合同，协助其办理所购车位的房地产权属证书。本院经审理后认为，梁寿贤对合同的签订、履行等过程的陈述相互矛盾，可认定双方并不存在真实的车位买卖事实，且梁寿贤未能证明其实际支付了购买车位款，其向张其出借款项的可能性远大于其购买车位的可能性。因梁寿贤与吉雅公司买卖车位的基础法律关系不存在，其诉讼请求本院不予支持。因此，本院于2013年3月6日作出广东省中山市第一人民法院(2012)中一法三民一初字第86号民事判决书，判决驳回梁寿贤的诉讼请求。梁寿贤不服判决向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2013年8月5日作出（2013）中中法民一终字第433号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后梁寿贤等五人对其余56件案向本院提出撤诉申请，本院于2013年10月9日裁定准许撤回起诉。本院在审理上述案号为（2012）中一法三民一初字第67—124号共57件案件时查明：梁寿贤等五人在庭审过程中陈述：梁寿贤等五人商量一起向吉雅公司购买吉雅花园的车位，购买车位前现场查看过车位情况，当时车位没有划分，也没有编号，有零星的业主在使用，但不清楚车位是否出售给其他人；法院现场查看时车位的编号是梁寿贤等五人购买车位后，由物业公司划分的，所以与他们购买的车位编号不一致；签订合同后因登记备案需要，梁寿贤等五人将合同交给吉雅公司，仅收取备案登记表；吉雅公司已于2006年将车位交付给梁寿贤等五人使用，梁寿贤等五人并未使用过车位，但曾经向物业公司主张过车位的所有权；除谢国新通过转账支付了1300000元外，其他购房款均为现金支付；未支付相应办证费用。为查清案件事实，本院曾于2012年3月16日到监狱就本案事实向张其进行询问。张其陈述：梁寿贤等五人不是真实购买车位的，而是由梁寿贤一人借款给张其，其他人是梁寿贤组织过来的，张其向梁寿贤借款的金额大概为车位登记价值的一半。此后，张其于2012年6月18日的书面答辩意见及吉雅公司委托代理人张嘉慧于2012年9月6日的庭审答辩均称梁寿贤等五人系真实购买车位。2012年11月22日，本院向吉雅花园的物业管理公司进行询问，物业公司反映：涉案车位的划线编号原来就有，并非现物业公司划编；除十几户业主主张过车位的所有权外，没有其他人主张权利，直至2012年看到法院通告才知道有五人主张全部车位权利。2013年2月7日，本院再次向张其核实案件情况，张其陈述：车位有的是2005年或2006年完工，有的是2007年完工，第三期（7、8号楼）做完没划线，其它已划线，实际的划线编号在出售之前已经部分划好用于出租，后来吉雅物业公司也有划线的行为；梁寿贤等五人是到售楼部签订合同的，售楼部给了梁寿贤等五人一份合同；付款是签订合同后付款，没有支付现金，全部是转账；购买车位前梁寿贤等五人看过车位现场，并且知道当时已经出售了10多个车位，必须由梁寿贤等五人收购回来；此后因车位出租给其他人使用，所以吉雅公司一直没有交付车位给梁寿贤等五人。又查：原告提供一份吉雅公司于2006年6月15日出具的《车房交付使用证明》复印件，内容为：2005年11月17日，谢国新向本公司购买吉雅花园9号楼A号、10号楼B号、11号楼C号车房，套内面积共2400平方米，并为此与公司签订了三份商品房买卖合同，本公司已收到谢国新现金支付130万元，银行转账130万元，合计260万元购房款。本公司现将谢国新购买的吉雅花园9号楼A号、10号楼B号、11号楼C号车房交付给其使用。2011年10月1日，原告谢国新与中山市家泰物业管理有限公司（简称家泰公司）签订一份《协议书》，约定谢国新将其位于中山市XX镇XX花园X号楼XX、XX、XX幢900平方，XX号楼XX、XX、XX幢900平方，XX号楼XX、XX幢600平方，合计2400平方米停车位授权家泰公司进行物业管理并收取相关费用，由家泰公司每月向谢国新支付费用，标准为每月每平方米2元，合计4800元。本案在审理过程中，本院于2015年12月3到涉案的中山市XX镇XX花园现场测量原告所购车房并张贴通知，经测量，实测面积X号楼X号车房为994.52平方米，X号楼X号车房为953.23平方，XX号楼X号车房为653平方米，合计2600.75平方米，与中山市城建档案馆的房产平面图标注面积一致，车房备案面积（2400平方米）比实测面积少200.75平方米。张贴的通知内容为告知该车房业主或使用人本院处理该车房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与吉雅公司均确认原告向吉雅公司购买涉案车房并支付了相应车房款的事实，但上述事实存在以下疑点：第一，吉雅公司的法定代表人张其的陈述前后不一致，可信度不高。在初次答复本院询问时，张其称梁寿贤等五人不是真实购买车位，而是借款行为；此后张其改称梁寿贤等五人系真实购买车位，前后矛盾。第二，从购房的资金来源来看，原告称共与吉雅公司签订三份商品房（车房）买卖合同，总价款为2600000元，其中1300000元系现金支付，但如此大数额现金来源没有任何银行取款记录，且无法解释从其他渠道取得如此大量现金的合理说法；而张其陈述上述购车房款均为转账支付，没有现金支付，与原告的陈述又不能吻合；此外，付款时间上也存在不合常理之处，原告与吉雅公司签订的合同中明确载明购车房款已于签署商品房买卖合同前付清，但原告转账支付车房款及吉雅公司开具的收据时间却在合同签订后七日，明显与交付购房款即开具收据的常理不符。如前所述，原告提供的证据并不能充分证明其就购买本案的车房支付相应的对价。第三，原告所购买车房合同约定总面积和备案面积均为2400平方米，但实测总面积为2600.75平方米，与合同约定总面积和备案面积存在较大差距。第四，从车位的交付使用情况看，谢国新称已于2006年6月交付给其使用，并提供由吉雅公司出具的车房交付使用证明复印件（未提供原件），但张其称因车位已出租或出售，故并未交付使用，两者互相矛盾，故对原告主张车房已交付事实不予确认。第五，从已审理的吉雅系列案件看，一般真实交易有交纳税费，但原告不能提供交纳税费的证据；且据本院此前审理的案件显示，吉雅花园的房屋单价为每平方米1500元左右，一般而言，同一小区内，车位的单价应高于商品房的单价，而原告所购买的车位单价为每平方米1083元，明显远低于正常的市场价格，不合常理。第六，谢国新等五人在购买车位长达6年的时间内，从未主张过车位的使用权及所有权，此种情形完全不符合一个正常购买者应有的正常行为。第七，中山市中级人民法院作出已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，“在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障……”。综合上述疑点及分析，本院认为原告提供的证据证明的事实无法确认其是真实的购买车房人，原告向张其出借款项的可能性远大于其购买车房的可能性。原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同的基础法律关系不存在，其要求吉雅公司继续履行合同的诉求不予支持。原告经本院依法释明后，仍坚持以继续履行合同为诉因，相应的诉讼风险由其自行承担。原告基于不存在基础法律关系的情形下而主张被告吉雅公司继续履行合同并协助其办理位于中山市××乡镇××楼××号车房的房地产权属证书的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谢国新的诉讼请求。案件受理费10300元（原告已预交），由原告谢国新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一六年二月二十三日书 记 员  余 伟林雷