苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0591民初2123号原告：徐建明,男,汉族,1959年10月13日生，苏州工业园区。委托诉讼代理人：史河群，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：许一峰，江苏简文律师事务所律师。被告：徐建荣，男,汉族,1963年3月7日生，住苏州市吴中区。被告：徐密华，女，汉族，1965年9月23日生，住苏州市吴中区。两被告共同委托诉讼代理人：陆曦叶，江苏石湖律师事务所律师。第三人：苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司，住所地苏州工业园区扬贤路188号。法定代表人：陆民忠。原告徐建明与被告徐建荣、徐密华所有权确认纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法追加第三人苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司(下称娄葑建发)参加诉讼，依法于2019年4月16日、5月22日、8月7日公开开庭进行审理。原告徐建明及其委托诉讼代理人史河群、许一峰，两被告徐建荣、徐密华及其共同委托诉讼代理人陆曦叶到庭参加诉讼。第三人娄葑建发经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建明诉称：原告与被告徐建荣系兄弟关系，2012年原告和被告徐建荣父母所有的位于×××的房屋拆迁，分得五套拆迁安置房，原告分得位于苏州工业园区×××新村×区×幢1001室和1003室的两套房屋。2013年6月23日，原告作为买方就上述两套房屋与苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司签订两份《定销商品房购销合同》，双方就购房事宜做了详细约定。2017年3月，在被告徐建荣一再要求下，原告根据被告徐建荣提供的模板向被告徐建荣出具委托书一份，委托被告徐建荣代为办理房屋动迁事宜，并按照被告徐建荣要求将委托日期落至2012年2月3日。待被告徐建荣至相关部门办理房屋产权证事宜时私自在委托书上添加“办证全部办到徐建荣名下”，直接导致原告所有的两套房产现如今登记在两被告名下。原告提出诉讼请求：1、请求确认苏州工业园区×××新村×区×幢1001室和×××新村×区×幢1003室两套房屋归原告所有，协助原告将上述两套房屋所有权变更登记至原告名下，并承担由此产生的全部费用；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告徐建荣、徐密华共同辩称：1、该房屋是拆迁安置房并非原告所称的诉争标的两套房屋归原告所有。2、拆迁掉的原房屋系两被告出资所建。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。第三人娄葑建发未作答辩。经审理查明：原告徐建明与被告徐建荣系同胞兄弟关系，其母亲为张丽康，父亲徐全官已故世。两被告之间系夫妻关系。2013年6月23日，徐建明、徐建荣父母位于苏州工业园区老宅被拆迁，徐建荣与苏州工业园区拆迁事务中心签署城市房屋拆迁补偿协议书，明确了搬迁日期和补偿金额。同日，徐建明签署83号挂牌定房单明确选定安置房源为：×××新村×区×幢1001、1003室，面积均为120平方米；徐建荣签署84号、187号两份挂牌定房单明确选定安置房源为：×××苑×幢1306室，面积90平方米，×幢1203室，面积为120平方米，×幢1906室，面积为90平方米。同日，徐建明与娄葑建发经办人徐志明就上述选定房源分别签署定销商品房购销合同两份，徐建荣与娄葑建发经办人徐志明就上述选定房源分别签署定销商品房购销合同三份。案涉房屋1001室现由原告及其母亲居住，1003室由被告对外出租。2017年6月，案涉5套房屋产权均登记至两被告名下。根据苏州工业园区房地产交易中心权属登记资料显示：诉争两套房屋登记依据是：徐建荣与娄葑建发经办人徐志明签署定销商品房购销合同两份，合同显示时间为2013年6月23日。斜塘街道办动迁档案室现存有徐建明与娄葑建发签署的上述定销房合同及一份委托书，委托书载明：兹车坊西街×房屋因动迁，因房屋是祖产不可分割，有兄弟两人本人徐建明将西街×房屋动迁事宜全权委托徐建荣办理（前文系徐建明书写）。办证全部办到徐建荣名下（此文系徐建荣添加书写）。委托人张丽康、徐建明，受理人徐建荣，落款时间为2012.2.3。被告徐建荣称系根据动迁办要求其写的。经本院至斜塘街道办动迁办向当初经办人徐志明（现斜塘动迁办主任助理）调查，其表述拆迁过程为：西街×是他们父母的祖产，动迁办在动迁时根据政策计算安置费用面积后由其自行商议确定后分别与动迁办签订相关协议。2013年6月23日，徐建荣代表全家与拆迁办签订房屋拆迁补偿协议，确定总的补偿费用，以委托书形式体现代表全家的意思。同一天，徐建明与拆迁办签订×幢1001、1003房屋购销合同，徐建荣签订×幢1306、×幢1203，×幢1906房屋购销合同。当天，2人分别就上述房源签订了挂牌订房单。几天后，徐建荣把委托书交到了动迁办。2017年上述房屋办证时，徐建荣拿了委托书复印件来找我，意思是凭委托书把徐建明的两套房屋均办在他的名下。我当时没有仔细看委托书字迹情况，仅看了委托书的内容，根本没有发现字迹不一致，以为他们兄弟俩是协商好了，就补签了1001、1003房屋定销房合同，时间是补签了2013年6月23日，并以补签的合同向房地产交易中心办理了房屋产证登记。诉讼过程中，原告举证其母亲张丽康书写书面说明：动迁安置5套房屋，其中大儿子徐建明两套，小儿子徐建荣3套（动迁时两儿子各自签名，现照动迁签名为分配），决不反悔。被告徐建荣举证西街×由其出资修建的证据。原告申请对案涉7份定销房购销合同形成时间进行司法鉴定，但因鉴定方法尚需对检材原件进行破损性检验，检材持有单位不予配合而未果。上述事实由城市房屋拆迁补偿协议书、挂牌定房单、定销商品房购销合同、委托书、书面说明、法院调查记录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。首先，本案诉争房屋均系定销商品房，定销商品房购销合同是取得相应房屋物权登记的唯一合法依据。根据动迁档案资料显示，原告徐建明就诉争房屋与娄葑建发之间签订过两份购销合同，即其对诉争房屋应具有相应的合同权利。被告徐建荣以其对被拆迁房屋出资修建而主张排他的全部安置权利，于法无据，本院不予采信。其次，根据双方就委托书无争议事项内容显示，原被告之间存在委托动迁事宜的关系。但被告对于其添加办证至其名下的事项，在未能举证已征得委托人即原告同意的情况下，对原告不发生相应法律效力。最后，根据娄葑建发经办人的陈述，可以映证其系基于委托书添加事项的情况下才另行与被告徐建荣补签诉争房屋的购销合同，进而致使被告取得诉争房屋物权登记。由于该经办人不仅系诉争房屋动迁事项的具体经办人，也是所有定销房购销合同的经办人，其应熟悉原被告之间关系及具体家庭状况，其所称也符合常理，本院予以采信。综上，被告徐建荣在受原告徐建明委托办理诉争房屋产证时，在未征得原告同意情况下增加受托事项，属于超越代理权限的行为，并存有主观故意，客观上也给委托人原告造成损失，应当予以赔偿。原告所主张确认之诉，蕴含要求被告徐建荣赔偿诉争房屋权属之意，合法有据，本院予以支持。被告徐密华系基于与被告徐建荣夫妻关系取得诉争房屋权属，在徐建荣系超越代理权限取得诉争房屋权属无效情况下，亦负有协助返还之义务。原告主张费用承担的诉请，由于尚未实际发生，本案暂不理涉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐建荣、徐密华于本判决生效之日起七日内将苏州工业园区×××苑××幢1001室、1003室两套房屋权属协助转移登记至原告徐建明名下；二、驳回原告徐建明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为10759元、财产保全费5000元，合计15759元，由被告徐建荣负担。此款原告已预缴，本院不再退还，由被告在履行上述义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  陈建峰二〇一九年八月三十日书记员  姜 平