广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1070号原告：段德春，女，1956年5月4日出生，汉族，住所广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：范然峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市怡德世纪实业有限公司,住所地珠海市横琴新区港澳大道88号2栋804房。法定代表人：吴树钦，执行董事兼经理。原告段德春与被告珠海市怡德世纪实业有限公司（以下简称怡德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，并于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告段德春及其委托诉讼代理人范然峰到庭参加诉讼。被告怡德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告段德春向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付2019年1月-5月份的租金204000元（每月40800元租金，拖欠了五个月）；3.判令被告向原告支付违约金204000元（自2019年1月9日起暂计算至2019年5月9日止，原告根据合同第七条第2款约定，被告拖欠房租每逾期一日，原告按月租金的3％收取违约金，鉴于原告起诉标的为204000元，原告以204000元作为被告违约金的支付标的）；4.判令被告在实际占有房屋期间按40800元／月的标准支付占用费到被告腾退为止；5.判令被告承担原告因追索被告违约责任支付的律师费25000元；6.判令被告承担本案受理费。事实和理由：2018年6月8日，原告作为出租人，被告作为承租人，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于珠海市××路××室、××室，租赁期限自2018年7月5日至2019年7月5日止，月租金40800元。原、被告对押金、双方的责任、违约责任等进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告到2018年12月仍按约定向原告支付房屋租金，但到了2019年1月份后的租金一直是拖欠，在原告采取多种措施催要的情况下，被告至今没有支付。经原告核算，被告拖欠房租5个月，每月租金40800元，计204000元。根据《房屋租赁合同》第七条第2款的规定，被告拖欠房租每逾期一日，原告按月租金的3%收取违约金，鉴于原告起诉标的为204000元，原告以204000元作为被告违约金的支付标的。因被告违约事实明显，现原告主张被告支付违约金有充分的事实依据。根据《房屋租赁合同》第七条第6款的规定，违约金应当在确定责任后十日内付清。守约方因此向违约方追索本合同中所列的合理费用所产生的各项费用包括律师费等均由违约方承担。鉴于被告拖欠原告租金事实清楚，证据充分，足以认定被告存在违约行为，因此，原告为此支付的律师费应当由被告承担。鉴于以上事实和理由，现原告为保护自己的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉求。被告怡德公司未提交书面答辩状，亦未举证和质证，本院视为其放弃答辩、举证及质证权利。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、收楼确认单、房屋租赁合同、银行交易明细、客户存根、照片、法律服务合同及发票等证据，在被告缺席的情况下，本院经核对证据原件和原始载体，对上述证据的真实性确认并将其作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于珠海市××路××室、××室房屋，租赁期限自2018年7月5日至2019年7月5日止，月租金40800元，租金按月结算，由被告在每月的8日前支付当月租金。合同同时约定，任何一方违反本合同条款或者国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同；租赁期内，被告逾期支付租金，每逾期一日，原告按月租金金额的3%收取违约金，逾期超过10天视为被告擅自解除本合同，原告有权收回房屋并没收押金。原告于2018年6月5日在合同上签名，被告怡德公司于2018年6月8日加盖公章确认。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。原告陈述称，被告自2019年1月起一直拖欠租金，原告于2019年4月15日曾发函给被告要求支付租金并承担违约金。2019年5月10日，原告同北京大成（珠海）律师事务所签订《法律服务合同》约定由该律师事务所指派律师作为原告在本案中的诉讼代理人，律师费为25000元。2019年5月22日，该律师事务所出具广东增值税普通发票表明收到相关费用。2019年7月5日，原告在被告陈姓员工的见证下收回案涉房屋。庭审中，原告进一步明确于起诉之日即2019年5月23日作为案涉合同解除时间。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《房屋租赁合同》的签订系原、被告真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案原告依约交付案涉房屋给被告使用，而被告并未按照约定支付租金，已属违约，理应承担违约责任。据此，原告依据《房屋租赁合同》“任何一方违反本合同条款或者国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同”的有关约定要求于起诉之日2019年5月23日提前解除案涉合同，同时要求被告支付拖欠的租金、实际占有期间占有费共计251381元（40800元/月×6月＋40800元÷31天×5天=251381元）的诉求，于理于法有据，本院予以支持。关于违约金支付问题。案涉《房屋租赁合同》明确约定“租赁期内，被告逾期支付租金，每逾期一日，由原告按月租金金额的3%收取违约金”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，案涉合同约定每日3%的违约金标准明显过高，虽然被告缺席并未抗辩违约金过高，但原告在庭审中主张由法院依法对违约金进行调整。另，原告是以拖欠的租金为基数主张逾期违约金，其实质应为逾期利息，应当参照利息支付标准的有关法律规定。据此，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，参照《最高人民法院》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的有关规定，将逾期支付租金的违约责任调整为按年利率24%的标准支付违约金。同时，案涉《房屋租赁合同》明确约定“租金按月结算，由被告在每月的8日前支付当月租金”。故违约金具体计算为：2019年1-6月，以每月租金40800元为基数，7月份以6581元（40800元÷31天×5天）为基数，分别自2019年1月9日、2月9日、……7月9日起按照年利率24%的标准计付违约金至实际清偿之日止。关于律师费支付问题。本院认为，案涉《房屋租赁合同》明确约定“守约方因向违约方追索本合同中所列的合理费用所产生的各项费用包括律师费等均由违约方承担”，本案原告提交代理合同及发票等证据表明其实际支付律师费为25000元，该费用未违反广东省律师行业有关收费标准，故对原告该项诉讼请求予以支持。综上，原告要求支付拖欠租金及占用期间占用费用及违约金、律师费的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告段德春与被告珠海市怡德世纪实业有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除；二、被告珠海市怡德世纪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段德春支付拖欠的租金、实际占有期间占有费共计251381元以及违约金（2019年1-6月，以每月租金40800元为基数，7月份以6581元为基数，分别自2019年1月9日、2月9日、3月9日、4月9日、5月9日、6月9日、7月9日起按照年利率24%的标准计付至实际清偿之日止）；三、被告珠海市怡德世纪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段德春支付律师费25000元；四、驳回原告段德春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定处理。本案案件受理费4473元，由原告段德春负担1964元，由被告珠海市怡德世纪实业有限公司负担2509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  宁志红二〇一九年八月十九日法官助理吕以杰实习法官助理熊晓彪实习法官助理石凯天书记员张露