山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0830民初2213号原告（反诉被告）：汶上县金水湾物业服务有限公司，住所地山东省汶上县城泉河路南段，统一社会信用代码91370830699674702B。法定代表人：赵存峰，经理。委托诉讼代理人：张明宝，男，1974年9月19日出生，汉族，公司法律顾问，住汶上县。被告（反诉原告）：杨纪臣，男，1983年1月15日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。原告（反诉被告）汶上县金水湾物业服务有限公司与被告（反诉原告）杨纪臣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汶上县金水湾物业服务有限公司委托诉讼代理人张明宝、被告（反诉原告）杨纪臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汶上县金水湾物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费2644元及相应滞纳金（自2019年4月2日起至履行完毕之日止，以2644元为基数，按日3‰计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，原告与被告签订《颐景国际小区入住合约》，约定：原告向被告位于汶上县颐景国际小区2单元1801室房产提供有偿物业服务。被告自2017年9月29日起未按合约缴纳物业服务费。原告多次催促被告履行协议，但被告据不缴纳。被告杨纪臣辩称，1、《物业管理条例》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了物业服务合同应当详细规定物业服务的内容、收费标准，但双方签订的《颐景国际小区入住合约》对服务内容规定不祥、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的《颐景国际小区入住合约》应当无效。2、物业服务企业应当按照合同约定及法律规定，认真履行服务义务，但汶上县金水湾物业服务有限公司未履行合同约定及法律规定履行保护业主生命、财产安全等服务义务及服务达不到承诺的标准。反诉原告杨纪臣向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《颐景国际小区入住合约》无效；2、驳回反诉被告追要物业费2644元及相应滞纳金的请求，出于公平原则，反诉原告愿支付675元/每年和物业服务费相对应的物业费；3、驳回反诉被告要求反诉原告支付诉讼费用的请求；4、本案诉讼费等费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月29日，反诉原告与反诉被告签订《颐景国际小区入住合约》，约定：反诉被告向反诉原告位于汶上县颐景国际小区2单元1801室房产提供有偿物业服务。根据《山东省物业管理条例》第五十九条、第六十六条的规定，物业服务企业应当具备相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力；物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、物业服务用房、专项维修基金的管理与使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任、对业主、物业使用人员人身、财产安全防范等内容进行约定。物业服务企业未履行合同义务，导致业主人身、财产安全受到损害的应当承担相应的法律责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，可以判定双方签订的《颐景国际小区入住合约》无效。反诉原告2016支付了物业费，但反诉被告并未按约定提供完整的服务，反诉原告多次催促反诉被告履行协议，并向物业监管部门反映，物业监管部门也向反诉被告进行了督促，带领他们学习过好的物业公司，但反诉被告仍不能提供合规合法完整的物业服务。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十条规定的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门指定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。所以请驳回被反被告要求支付2644元物业服务费及相应滞纳金的请求。目前金水湾物业公司的服务达不到一星标准，但出于公平原则，反诉原告愿支付一星标准675元/年和物业服务相对应的物业费。反诉被告汶上县金水湾物业服务有限公司辩称，反诉原告的反诉请求和反诉理由违背事实，前后矛盾。本诉原告主张的事实清楚、证据充分，请求依法驳回其反诉请求。一、反诉原告于2016年9月29日与反诉被告签订了《颐景国际小区入住合约》，后便入住该小区。根据《中华人民共和国合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时有效。”。《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（十）法律、法规规定的其他权利。”的规定，反诉被告与该小区各位业主签订的物业合同没有违反法律、法规的强行性规定，合同双方的意思表示真实，该合同合法有效。反诉被告与反诉原告之间签订了物业管理合同后，对该小区提供了物业管理服务，并按照合同双方的约定收取物业管理费用，符合《价格法》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，该项收费是合理合法的。二、关于反诉原告所称的反诉被告提供的“物业服务差、存在严重瑕疵”的观点，反诉被告认为这是对事实的曲解。首先，反诉被告接受业主的委托对该小区进行物业管理，符合前期物业管理的法律规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业在物业服务过程中尽到相应的约定服务义务即为履行了服务协议。反诉原告接受了物业服务，却在2017年7月之后拒绝交纳物业费，既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了反诉被告的利益，同时也侵害了全体业主的公共利益，如果业主都象反诉原告一样不交纳物业服务费用，反诉被告将无力支付员工工资，无力搞好公共场所、公共设施的管理维护工作、保障全体业主生活在一个干净、和谐、文明安全，道路通畅绿化优美的环境中。其次，反诉原告不能以反诉被告管理服务不到位为由拒缴物业管理费用。《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”。该条中没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向反诉被告提出抗辩。反诉被告认为，在物业管理服务的过程中的服务质量是符合合同约定的质量标准的，反诉被告自入住该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都按时交纳了物业管理费用，反诉原告也在前期缴纳了费用，这是对反诉被告从事的前期物业管理服务的认可和肯定，极少的住户处于个别原因对反诉被告的服务质量提出质疑是不公正的，是不能代表广大住户的。依据《物业管理条例》第六十七条和《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，反诉原告在反诉被告书面催收后仍不交纳物业服务费的行为，是对全体业主公共利益的侵害，也是对物业公司利益的侵害，反诉被告有权依法起诉反诉原告，维护自己的合法权益。经审理查明，汶上县颐景国际小区由济宁骏豪商业广场管理有限公司开发建设的高层住宅，小区住宅楼一栋，总建筑面积36681平方米，建筑高度为98.9米，地上34层为住宅，地下两层为储藏室。汶上县颐景国际小区于2016年建设完成后，汶上县金水湾物业服务有限公司成为该小区物业服务公司。杨纪臣是汶上县颐景国际小区2单元1801室业主，房屋面积为112.5平方米。2016年9月29日，汶上县金水湾物业服务有限公司与杨纪臣签订前期物业合同--《颐景国际小区入住合约》。合约主要规定：汶上县金水湾物业服务有限公司是专业物业管理企业，全面负责颐景国际小区的物业管理工作，为居民提供优质周到的服务。物业服务范围是负责小区公共场所的卫生保洁、小区内绿化的养护与管理、公共配套设施的维护与管理、有偿为用户提供超保修期的水、电、供热、供气设施维修服务及其他便民服务（保修期内由开发商和相关单位负责）；颐景国际物业服务费用的缴纳，自业主领取钥匙收房之日起计算；汶上县金水湾物业服务公司具有三级收费资质，现暂按高层住宅每月平方米0.98元收取，如遇政府物价部门调整收费标准，收费将随政府指导价调整；业主应当在每年1月31日前到物业办公室交纳物业服务费，每次预交一年度物业服务费；业主如未按约定交纳物业服务费、电梯分摊电费等费用的，物业公司有权在公布栏内详列所欠款项及清还期限；逾期未付，停止一切服务，物业公司可按日加5‰的滞纳金，并可诉诸法律，由欠费业主承担因诉讼产生的所有费用，（包括所欠物业费、诉讼费、送达费、代理费、鉴定费、交通费等）；明白并承诺业主及非业主使用人在本物业区域内与物业公司不存在人身、财产保管或保险关系，房屋转让或出租时，房屋继受人应继受本合同，承租人在合同中应承诺遵守本合约；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物，禁止在建筑物上及小区内公共设施上涂写、刻化、张贴，禁止在室外拉绳扯线、晾衣、晒被，否则在全小区宣传栏点名通报；未经批准，载重车严禁进入住宅小区，不得在小区内随意停放机动车辆，严禁在道路边、绿地内停放车辆，破坏植被。同时，合约还对住宅装修、安防等进行了约定。合约签订后，杨纪臣交纳了2016年9月29日至2017年9月28日物业服务费1322元。2017年9月29日以后的物业服务费未交纳。小区的业主委员会于2018年2月产生，但还未通过有关部门审批。本院认为，汶上县金水湾物业服务有限公司与杨纪臣签订的前期物业合同《颐景国际小区入住合约》，系双方的真实意思表示，是有效合同，合同中不违反法律、法规的强制性规定的内容，双方应当履行；合同中违反法律、法规规定的条款无效，双方的权利、义务应当按照法律、法规的规定履行。双方在合约中约定了汶上县金水湾物业服务有限公司物业服务的主要项目，及暂按高层住宅每月平方米0.98元收取物业服务费，不违反法律、法规的强制性规定，双方应当履行义务。合约规定：“业主应当每次预交一年度物业服务费。”，该规定违反了《山东省住宅物业服务收费管理办法》（2012年）第十一条、《山东省物业服务收费管理办法》（2018年）第十五条规定的业主应当按月交纳物业费，约定预收物业服务费一般不超过半年的规定，双方的约定无效，业主的交费义务应当依照法律、法规的规定执行。杨纪臣提交的证明汶上县金水湾物业服务有限公司履行的物业服务与其收费不相符的证据（照片一组），没有其他证据印证其客观性、关联性、证据来源的合法性，其主张汶上县金水湾物业服务有限公司未履行合约义务及物业服务与收费不相符，证据不足，本院不予支持。汶上县金水湾物业服务有限公司要求杨纪臣按0.98元/平方米支付物业服务费，证据充分、本院予以支持。杨纪臣自2017年9月29日至2019年8月28日拖欠的物业服务费（112.50*0.98*23）2535.75元，依法应当支付。汶上县金水湾物业服务有限公司没有证据证明其曾向杨纪臣发出催交物业服务费通知，其主张杨纪臣支付滞纳金，本院不予支持。杨纪臣反诉主张按675元/年支付物业费，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十六条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告杨纪臣于本判决生效之日起10日内支付原告汶上县金水湾物业服务有限公司物业服务费2535.75元（2017年9月29日至2019年8月28日物业服务费）；二、驳回原告汶上县金水湾物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨纪臣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费25元，由被告（反诉原告）杨纪臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 程 敏二〇一九年八月十六日书记员 邓雪妹