湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初3951号原告(反诉被告)：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。原告(反诉被告)：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙市高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙燕菊，女，1985年11月6日出生，汉族，住广西横县。委托诉讼代理人：曾凡胜，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣，湖南高新律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南东怡置业投资有限公司（以下简称“东怡公司”）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称“湘邮公司”）与被告（反诉原告）龙燕菊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东怡公司、湘邮公司的共同委托诉讼代理人欧阳灿及被告（反诉原告）龙燕菊及其委托诉讼代理人曾凡胜、周欣到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东怡公司、湘邮公司向本院提出的诉讼请求为：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、判令龙燕菊支付拖欠的租金145684元、物业管理费66189.48元、滞纳金156225.39元，以上合计368098.87元；3、判令由龙燕菊承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，东怡公司、湘邮公司将第二项诉讼请求变更为：判令龙燕菊支付拖欠的租金196387.04元、物业费84590.71元、滞纳金281180.55元，以上合计562128.3元；并增加如下诉讼请求：判令龙燕菊向原告支付自合同解除以后至龙燕菊实际将商铺返还期间的占有使用费（以双方签订的租赁合同中关于租金的约定为标准）。其事实和理由如下：2017年8月11日，双方签订了《租赁合同》，出租人将坐落于长沙市天心区书院南路799号东怡大厦L210室（可出租面积为94.60平方米）出租给承租人，租期为三年，第一年租金为9460元/月、第二年租金为10406元/月、第三年租金为11446.6元，物业管理费为4257元/月；逾期支付的，每逾期一日按逾期支付欠缴总额的0.30%支付滞纳金；承租方逾期未足额支付租金、经营管理费或其他费用累计超过三十日的，出租房有权不经承租方同意解除合同。协议签订后，出租人一直积极履行相关的权利义务，依法依约提供了房屋及其配套设施和完善的物业管理服务。但承租人拖欠2017年12月至2019年3月的租金、物业费、滞纳金共计368098.87元尚未支付，经多次催缴，至今尚未履行上述义务。承租人至今尚未支付任何租金，且一直占用该商铺，而在《租赁合同》未解除之前应当继续履行合同中的支付租金义务，解除合同之后损害出租人权益也应当支付占有使用费。东怡公司、湘邮公司为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）龙燕菊辩称：1、出租人单方要求解除《租赁合同》系违法解除行为，承租人因出租人隐瞒事实真相、虚假招租、逾期开业以及未能提供适格的租赁房屋、配套设施、物业管理服务等诸多违约行为而要求解除合同，因此，承租人认为双方签订的《租赁合同》系因出租人单方违约导致无法实现合同目的而解除。2、出租人作为《租赁合同》先履行义务一方，在其未全面履行合同义务前，承租人有权依据《合同法》第六十七条规定，拒绝支付租金、物业管理费、滞纳金，依法享有先履行抗辩权。出租人对外出租的商铺是依附于商场的整体运营和管理，商场是否开业直接决定了商铺的使用和商业价值。根据双方签订《租赁合同》的初衷以及出租人的承诺，承租人在出租人完成商场开业之后才需要计付租金和物业管理费。同时，出租人在起诉之前，其从未向承租人索要过任何费用，也足以印证商场开业之后才计租的共识。本案中，承租人在签订《租赁合同》后依约向出租人支付了保证金，且在出租人交付商铺后依法依规进行了装饰装修活动以及营业前的各项筹备工作，并向出租人支付了装修押金、办证押金、垃圾清运费、消防放水费等，然而，在承租人完成商铺装饰装修后，出租人却未能如期组织商场开业，并且是一拖再拖，至今仍未开业。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。所以，在出租人未全面履行合同义务之前，承租人依法有权拒绝支付租金、物业管理费及滞纳金的权利。3、出租人提供的租赁房屋及配套设施、物业管理服务等未达到作为商场内商铺的一般使用要求和服务标准，不符合计付租金和物业管理费的条件。在2018年上半年，涉案商场的楼道、楼梯、电梯、走廊灯公共区域均处于施工状态，整个商场内充满了噪音、粉尘、建筑材料及设备等，根据不具备开业和经营条件，出租人也更未提供任何物业管理服务，甚至是截止至目前，商场尚有部分公共区域仍处于施工状态，相关配套设施设备不完善。此外，出租人招商时承诺的地铁四号线无缝对接也无法实现，商场在雨雪天气时经常会出现漏雨、下水道反水，以上情况均给承租人造成了经营障碍和经济损失，且应由出租人承担相应后果。可见，出租人不但未能按照合同订立的初衷为商户提供一个适格的商铺和良好的营商环境，也没有实现当初的承诺。根据《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据《建设工程消防监督管理规定》第八条第一项规定，依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。而在本案中，出租人未依法向相关主管部门办理二次消防验收审核手续，长沙市公安消防支队于2019年5月24日作出的《消防监督信息依申请公开答复》中已明确表示“该场所还未申报营业前消防安全检查”，所以涉案商场属于非法运营，不符合开业的法定条件。可见，出租人对外出租的商铺不仅存在重大安全隐患，而且还随时面临被行政处罚的风险。因此，出租人履行义务不符合法律法规规定和合同约定，承租人有权利拒绝履行付款义务。4、出租人为达到目的，多次采取非法违约行为，严重损害了承租人正当合法的权益。2019年3月至2019年4月期间，出租人非法强制对商铺断水断电，直接导致承租人被迫关门停业，并给承租人造成了不良信誉影响和重大经济损失；2019年5月5日，承租人在未经任何提前通知的情况下就擅自强行将涉案商铺进行封闭和关停，造成承租人采购的洗护烫染产品过期、办理会员退费、员工闲置等，侵害了承租人的合法权益。承租人因出租人前述种种违约行为而未能正常使用承租商铺和享受物业管理服务，承租人没有任何盈利，相反却是长期的亏损，根据公平原则，承租人也有权拒绝支付租金、物业管理费及滞纳金。综上，请求法院驳回出租人的诉讼请求。被告（反诉原告）龙燕菊向本院提出的反诉请求为：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令出租人双倍返还承租人的保证金82302元；3、判令出租人返还承租人装修和办证押金5150元；4、判令出租人赔偿承租人的装饰装修损失328382.60元；5、判令出租人因逾期开业和擅自封铺给承租人造成的经营损失80000元；6、判令出租人退还承租人被封商铺中的设施设备等；7、责令出租人向承租人提供租赁房屋所在商场的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、二次消防验收合格和符合二次消防安全要求的证明（含建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书）、《建设工程规划许可证》和审批单（含附件附图如设计图纸、红线图、各基础平面、各层平立剖面的施工图纸）等资质合格资料；8、判令出租人承担本诉及反诉的全部诉讼费用。在审理过程中，龙燕菊将诉讼请求变更为为：1、请求将反诉请求第四项变更为请求法院判令原告赔偿反诉原告的装饰装修损失351199.50元；将第五项变更为请求法院判令原告逾期开业、擅自封铺、擅自断水断电等违约行为给反诉原告造成的经济损失80000元。其事实与理由如下：2017年8月11日，承租人与两出租人签订了《租赁合同》，约定出租人将坐落在长沙市天心区出租给承租人，用于经营美容美发，租赁期为3年。在招租及签约前后的过程中，出租人一直向承租人承诺租金从商场正式开张营业之日起开始起算，并宣称商场将在2017年12月29日开业运营，进而反复督促承租人尽快完成商铺装修装修，同时，出租人还承诺商场Ｇ层（即负一层）将有地铁无缝对接、客流量非常大等。承租人依约向出租人支付保证金41151元、装修和办证押金5150元、装修期间物管费2128.50元等相关费用等相关费用，并按照出租人的要求将商铺装修完毕、购进货品、招聘录用员工等，但实际上商场却未能如期正式开业运营，而且商场内部的公共场所仍处于施工状态，根本不具备开业条件，因此造成承租人的店铺和员工长时间闲置、货品滞销。此外，商场顶部设计结构存在瑕疵，在遇到雨雪大风天气时经常会出现严重的漏雨情况，商场内外缺乏有效标识以及配套设施设备、服务等不完善。商场许多租户都曾多次联名要求商场尽快完成开业，完善相关配套设施设备和服务，提供良好营商环境。但是出租人却一而再再而三的推迟商场开业时间，也从未向社会公众告知商场的开业时间和营业时间等信息或对开业情况进行宣传等，造成反诉原告租赁的商铺无法正常营业，并一直处于亏损状态中。时至今日，商场仍旧未能开业运营，出租人未能尽到合同基本义务，也毫无诚信可言。此外，出租人承诺的商场Ｇ层（即负一楼）与地铁四号线无缝对接的事实已经完全无法兑现。承租人经查得知，出租人对外出租的房屋尚未依法通过二次消防安全检查和消防验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第13条和第15条规定，公众聚集场所在投入使用前、营业前，建设单位或者使用单位应当通过消防安全检查和消防验收合格，否则禁止投入使用。出租人在明知涉案出租房屋未办理消防验收手续仍出租给承租人，使得承租人以及社会公众的生命财产安全处于重大安全隐患当中，其在主观上存在明显的重大过错，应当受到法律的严厉制裁，法律不能让违法者逍遥法外，甚至是非法获利。承租人承租反诉出租人商铺的前提，正是基于相信出租人商场的定位、规划以及客流量等商业价值而决定的，出租人的租金定价、物管费定价等标准也应取决于上述商业价值，出租人却通过故意隐瞒事实真相、虚假承诺、虚假宣传等方式，哄骗承租人与其签订《租赁合同》。出租人对外出租的商铺是依附于商场整体的运营和管理，而商场始终不能开业势必造成商铺也无法正常经营，也使得商铺丧失其应有的使用和商业价值，更不能满足反诉原告利用商铺进行商业经营的目的。承租人认为，出租人的种种行为不仅构成了根本违约，而且也造成合同订立的目的和初衷无法实现，承租人依法享有解除合同和追究损失赔偿的权利，承租人作为受害方，投入了大量的资金和精力，换回来的却是血本无归，请求法院依法查明案件事实真相，保护受害方的合法权益，维护社会的公平正义。承租人为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）东怡公司、湘邮公司共同辩称：1、双方的租赁合同是合法有效的，出租人已全面履行自身的义务，合同是在双方充分协商的情况下签订的，没有违反法律规定，合同签订后，出租人已将商铺交付给承租人，承租人也全面使用，经营时间长达一年多，不存在租赁合同14条第3款的有关承租人依据合同解除的事项；2、商场一直处于运营中，大部分商户入驻商场已在营业状态，不存在所说的未营业，所有管理人员和服务人员均按时在岗工作，物业公司也早已成立，所有的设施设备包括电梯已按时开启运行，商场是正常的运营状态，而且商铺也是在正常经营，商场开业是指经营不一定非要履行开业仪式，试营业也是开业经营，地铁无缝连接并没有在合同中体现；3、租赁合同并不存在第52条合同无效的规定，出租人不存在重大的违约行为，导致该合同必须解除，是承租人先行违约，出租人不存在任何过错，已全面履行合同义务，将商铺交付给承租人，是否通过二次消防并不影响商场正在运营的现实状态，到目前为止，也没有任何消防部门对于商场作出行政处罚，东怡大厦是经过合法报建、合法修建，且验收合格的合法单位，并不是所谓的违章建筑，关于相关的漏水以及服务设施不完善，只是双方合同中一个从属义务，合同第七条也对相关的设施维修进行了约定，出租人虽违反了合同中从属义务，但也积极按照合同中的相关约定履行维修义务，并不存在违反主要义务构成根本违约，承租人的反诉请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦（又称“南湖一号”）由东怡公司、湘邮公司共同开发建设，已通过长沙市公安局消防支队建设工程消防验收并经长沙市城乡规划局发放《建设工程规划竣工验收合格证》，其在对外销售独立产权商铺时印发广告宣传册，宣称东怡大厦将被打造为“外国生活馆”购物商场，商场内装设大型景观水幕结合声光电技术制造丰富视觉效果，结合投影技术打造繁星天幕为商业空间增加梦幻色彩，商场临近地铁1、3号线且GF层与地铁4号线无缝连接等。2017年8月11日，东怡公司、湘邮公司（甲方）与龙燕菊（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：甲方将位于长沙市天心区（可出租面积为94.60平方米）出租给乙方，乙方保证该房屋用于经营美发之用途，在对外开业前取得经营活动所需的所有行政许可或证照，乙方同意在甲方公布的购物中心营业时间全年每日持续营业；合同租赁期为3年，自该房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日（起租日）起计，自起租日起乙方可享有三十天装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金但仍需按合同规定交纳物业管理费、实际发生的水电费燃气通讯费超时空调费（指购物中心正常营业时间以外的空调费）及使用房屋发生的一切费用；租赁期内租金计算为第一年月租金9460元，第二年月租金10406元，第三年月租金为11446.60元，租赁内乙方应于每日历月1日前向甲方或其指定的管理公司按4257元／月，支付当月的物业管理费，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用时每逾期一日应按逾期支付欠缴总额的0.30%向甲方支付滞纳金；乙方应在合同生效后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额共计41151元作为保证金以保证其履行本合同的所有条款，乙方在该房屋交付后若需对房屋进行装修的，乙方及其承包商应按照甲方公布的租户装修守则进行；合同还就双方其他权利义务作出了约定。合同签订后，龙燕菊交纳了保证金41151元，装修押金5150元，装修期间物管费2128.50元，东怡公司、湘邮公司于2017年11月15日交付了房屋。2017年12月29日，龙燕菊应商场要求试营业，由于试营业期间商场未组织整体开业客流量低无法盈利遂将商铺停止营业，此后又以东怡公司、湘邮公司在广告宣传中承诺在公共区域配设的水幕装饰墙、繁星天幕顶及与地铁4号线无缝对接等均未实现，同时商场存在漏水情况、部分公共区域仍处于施工状态、已完工的公共和消防等配套设施规划设计不合理等情形且商场未申报二次消防安全检查，龙燕菊拒付自2017年12月至2019年6月的固定租金及的物业管理费。2019年3月至2019年4月，东怡公司、湘邮公司亦对涉案商铺进行了断水断电。2019年5月5日，东怡公司、湘邮公司强行关闭了涉案商铺。另查明，长沙市公安消防支队于2010年12月24日出具的《建设工程消防设计审核意见书》，认为报送的南湖一号ＡＢＣ栋建设工程消防设计图纸资料（该项目位于长沙市天心区角，地上30层，地下2层，建筑高度99.90米，地上建筑面积95648.43平方米，地下建筑面积16680.07平方米，使用功能为综合楼，其中地上一、二层为汽车库、设备用房，地下一层局部为商业，地上1-6层为商业，办公及管理用房，Ａ栋7-21层、25-29层为公寓，Ａ栋22-24层为会所，Ａ栋30层为高级公寓，Ｂ栋Ｃ栋7-30层为公寓）的工程消防设计审核合格，该工程竣工后，消防验收合格方可投入使用。2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，认为综合评定该工程消防验收合格。现已有部分商户取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东怡公司、湘邮公司与龙燕菊签订的《租赁合同》，属于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，东怡公司、湘邮公司应依约提供符合条件的房屋，龙燕菊则应依约履行支付租金的义务,同时双方当事人均应按照诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务。本案中，东怡公司、湘邮公司于2017年11月15日已向龙燕菊交付房屋，根据《租赁合同》的约定，合同租赁期为3年，自该房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有三十天装修免租期，装修免租期内乙方无须支付租金但仍需按合同规定交纳物业管理费及实际发生的水电费等使用房屋发生的一切费用，因此，龙燕菊应自2018年1月1日起支付租金，且需自2017年11月15日起交纳物业管理费，其实际占用商铺却拒不交付租金的行为已构成违约。东怡公司、湘邮公司交付的房屋本身虽符合合同约定的交房标准，但龙燕菊承租的铺位并非独立商铺，而是与商场整体购物环境密切相关，东怡公司、湘邮公司作为商场运营方应履行好其就整个商场配套设施的承诺并积极为商场开展商业宣传活动以提供客流量等，但其至今就“外国生活馆”购物广场宣传资料中所作的与地铁四号线无缝对接及配备水幕装饰墙、繁星天幕顶等内容作出的承诺仍未实现，亦未通过开展大型开业活动进行商业宣传，部分公共区域仍存在施工等配套服务不完备的情形，一定程度上影响了客流量，增加了承租人租用商铺进行经营的商业风险，有悖于双方签订租赁合同的目的，其行为亦构成违约。现东怡公司、湘邮公司与龙燕菊均主张要求解除合同，本院予以准许，该《租赁合同》应予以解除，且双方根据各自违约情况承担相应的责任，鉴于龙燕菊逾期支付租金违反的是主合同义务，东怡公司、湘邮公司违反的是非主合同义务，结合本案的实际情况，本院酌情考虑龙燕菊应承担70%的责任，东怡公司、湘邮公司共同承担30%的责任。关于租金的问题，龙燕菊应向东怡公司、湘邮公司支付自2018年1月起至2019年4月产生的租金，即9460元／月×16个月＝151360元；关于物业管理费的问题，龙燕菊应支付自2017年11月至2019年4月的物业管理费，即45元/平方米/月×94.60平方米×18个月＝76626元。前述租金及物业管理费按照双方各自过错比例分担后，龙燕菊应向东怡公司、湘邮公司支付的租金为105952元、物业管理费为53638.20元。关于滞纳金的问题，根据合同约定，滞纳金按照欠缴总额的每日0.30%计算，但滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，出租人要求承租人支付滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。龙燕菊主张东怡公司、湘邮公司赔偿装修费用351199.50元，结合其提交的证据，本院酌情考虑装修费用为300000元，根据上述责任承担比例，由东怡公司、湘邮公司承担90000元；对于龙燕菊主张东怡公司、湘邮公司逾期开业、擅自封铺等违约行为给其造成的经营损失80000元，龙燕菊并未提交相应的证据予以佐证，本院不予支持；对于双倍返还保证金82302元，根据龙燕菊提交的证据，缴纳的保证金为41151元，由于双方均存在违约行为，不符合双倍返还保证金的情形，但在合同解除后应予退还41151元保证金。关于合同解除后商铺实际交付前的占有使用费问题，2019年3月至2019年4月，东怡公司、湘邮公司对涉案商铺进行了断水断电；2019年5月5日，东怡公司、湘邮公司强行关闭了涉案商铺，涉案商铺并非由龙燕菊实际占有，因此，东怡公司、湘邮公司要求龙燕菊支付合同解除后的商铺占有使用费缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。关于装修押金的退还问题，东怡公司、湘邮公司向龙燕菊收取了装修押金5150元，该费用应予以退还。关于涉案商铺中的设施设备退还的问题，由于龙燕菊并未提交相应的证据证明涉案商铺中存在哪些设施设备，本案中无法进行处理，龙燕菊可另行主张权利。关于出租人要求承租人提供租赁房屋所在商场的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、二次消防验收合格和符合二次消防安全要求的证明（含建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书）、《建设工程规划许可证》和审批单（含附件附图如设计图纸、红线图、各基础平面、各层平立剖面的施工图纸）等资质合格资料的问题，由于双方均同意解除合同，是否提供前述资料于本案已无必要，对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司与被告（反诉原告）龙燕菊于2017年8月24日签订的《租赁合同》：二、被告（反诉原告）龙燕菊于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司支付租金105952元、物业管理费53638.20元；三、原告（反诉被告）湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）龙燕菊退还保证金41151元、赔偿装修损失费90000元；四、原告（反诉被告）湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）龙燕菊退还装修押金5150元；五、驳回原告（反诉被告）湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）龙燕菊的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9422元，减半收取4711元，反诉费4493元，合计9204元，由被告（反诉原告）龙燕菊负担5000元，由原告（反诉被告）湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同负担4204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方文二〇一九年八月一日代理书记员  杨涵