成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初72号原告李天华，男，1963年1月7日出生，汉族，住四川省蓬溪县。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街******号。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告李天华与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告谢忠源，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告谢忠源诉称，原告李天华通过购买方式取得了位于成都锦江区东御街55号二楼71—6号的商业房产，房产、土地两证合法。两证载明：1．房产证：成房权证监证字第12872**号，丘(地)号，权1126555，产别：私户，设计用途：商业，建筑面积，10．47平方米，备注：其中公摊面积5．90平方米，房号：71-6；2．土地证：锦国用(2009)第4062号，座落：锦江区东御街55号1幢2楼7l—6号，地号：jjl—1—18，地类(用途)：商业用地，使用权类型：出让，使用面积：0．56平方米。2002年10月13日新界公司与原告签订《合作经营协议》，约定主要条款如下：1、合作期限从2002年10月13日到2012年10月13日止；2、合作期间，新界公司每年按原告物业原始购买价159786元的7％向原告分配红利；3、合作经营期满后，将该房屋楼层区位完好退还给原告。2012年10月13日，合作经营协议期满后，新界公司拒不按合同约定将物业腾空退还给原告，洋洋公司在没有和原告签订任何协议的情况下，继续占用原告物业进行经营。原告于2011年12月5日以律师函，通知新界公司在合作期满前7日，与原告办好退还商铺的交接手续：又于2012年3月2日通过邮政快递EMS方式函新界公司、告洋洋公司立即退还物业，否则按原告物业原始购买价35％计算租金。后原告又多次要求新界公司、洋洋公司退还物业，均拒绝答复。新界公司、洋洋公司至今拒绝退还原告物业，致使原告遭受经济损失、精神损失和家庭矛盾纠纷、误工费损失和支付了几十次的车费、住宿费、生活费等等。更为重要的是：洋洋公司已经无力经营该商铺，在2015年9—10月已经给部分业主发出了退还商铺的通知，洋洋公司自己通知将于2016年3月31日退场。请求判令：1、新界公司、洋洋公司支付侵占用费（税后）19030.22元(从2015年5月11日至2016年2月31日止，共计320天的侵权占用费按35%计算)，直到新界公司、洋洋公司退还原告的物业为止，并要求按原始购买价5%的标准每年递增（即第二年40%，第三年45%，依此类推，下同。）；2、新界公司、洋洋公司应付侵权占用费的滞纳金4706.9元（滞纳金按侵权占用费每天支付万分之三，320天，共计4706．90元。）；3、新界公司、洋洋公司停止侵权，尽快腾空房层，退还原告位于成都市锦江区东御街55号1栋2层71—6号的商铺。被告新界公司未作答辩。被告洋洋公司辩称，1、洋洋公司已向原告履行了（2015）锦江民初字第3306号民事判决书确认的给付原告截止2015年5月11日商铺使用费的义务。原告要求洋洋公司从2015年5月11日开始计算商铺使用费错误，多主张了一天，不应得到支持。2、原告主张按税后35%标准支付商铺使用费过高，要求法院按生效判决认定的事实依法判决。原告主张按每年5%递增商铺使用费无依据，由法院依法确认。3、洋洋公司对原告商铺的使用不是侵权，不应当返还，但现在洋洋公司已向原告发函，洋洋公司确认于2016年3月21日将商铺返还原告。4、原告诉请滞纳金无事实和法律依据，应当驳回。经审理查明，李天华购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺。汇发公司向李天华提交了分户平面图。其后李天华取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人为李天华，房屋坐落：锦江区东御街55号1幢2楼71－6号；设计用途：商业；建筑面积10.47平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2002年10月13日，新界公司(甲方)与李天华(乙方)签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2002年10月13日起至2012年10月13日止，共10年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业2层T1A区6号，购置价为159786元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即11185元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。2012年10月13日，新界公司与李天华约定的合作经营期限届满。合作经营期满后至2015年5月11日物业使用费，洋洋公司已按照房屋购置价的15%/年向李天华进行支付，李天华已全部领取完毕。2015年5月12日之后的物业使用费，洋洋公司未再向李天华支付。目前原告商铺仍由洋洋公司在使用,洋洋公司在庭审中表示“原告商铺可于2016年3月21日归还”。原告同意洋洋公司于2016年3月21日归还，并表示商铺使用费可计算至2016年3月21日。另查明，海发商厦有1094户业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%（税后）/年标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：（2015）锦江民初字第3306号民事判决书。本院认为，对于责任承担主体问题。原告购买了汇发公司开发的位于成都市锦江区东御街55号1栋2层71—6号的商铺，并取得房屋产权。原告将其商铺交新界公司经营，双方并签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向原告承担给付物业使用费的义务。因新界公司并未占用原告的商铺，故新界公司不应向原告承担责任。对于退还原告商铺问题。同类案件的生效判决已确认洋洋公司使用原告商铺不构成侵权。洋洋公司使用原告商铺，双方实际形成不定期的租赁关系。在本案中双方已达成于2016年3月21日向原告交付商铺的协议，该协议系双方的意思自治，且不违反法律规定和损害他人利益，本院予以确认。对于支付物业使用费的起止时间问题。本案查明，洋洋公司现仍使用原告的物业，但洋洋公司已向原告支付了2015年5月11日以前的物业使用费，故洋洋公司应从2015年5月12日起向原告支付物业使用费。因双方已就退还商铺达成一致意见，故本案物业使用费计算至2016年3月20日。对于物业使用费的标准问题。因海发商厦有1094户业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%（税后）/年标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，原告主张的物业使用费标准，应参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2015年5月12日起至2015年10月13日止的物业使用费应按原始购房总价的15%（税后）/年的标准执行，从2015年10月14日起至2016年3月20日止的物业使用费应按原始购房总价的15.45%（税后）/年的标准执行。对于物业使用费滞纳金问题。原告与洋洋公司并未约定物业使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度物业使用费，故洋洋公司应向原告承担延迟支付的资金占用利息，其标准按中国人民银行的同期存款利率计算。原告要求洋洋公司按每日万分之五支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十五条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于2016年3月21日退还原告李天华位于成都市锦江区东御街55号1栋2层71—6号的商铺；二、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李天华支付物业使用费(从2015年5月12日起至2015年10月13日止的物业使用费按原始购房总价159786元的15%（税后）/年的标准执行；从2015年10月14日起至2016年3月20日止的物业使用费应按原始购房总价159786元的15.45%（税后）/年的标准执行)，并支付利息（从2015年5月12日起，按每3个月的物业使用费为基数，从每3个月的第一天开始计算至结清每3个月的物业使用费为止，按中国人民银行同期流动资金存款利率标准执行）；三、驳回原告李天华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取572元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担522元，原告李天华负担50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐国书二〇一六年二月二十五日书记员  熊 崴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。