江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2015)涟民初字第03301号原告孙海鼎，居民。被告陈娟娟，居民。委托代理人范永刚，教师。原告孙海鼎诉被告陈娟娟租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由代理审判员朱剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙海鼎、被告陈娟娟的委托代理人范永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙海鼎诉称，原、被告于2013年6月30日签订《培训班转让合同书》一份，即被告将其所有的位于涟水县金城南路59号的培训班房屋使用权（包括相关附属设施）及民办学校办学许可证一次性过户给原告，转让价格为145000元（包括：2013年7月1日至2014年8月31日的房屋租金77000元，装饰与设备68000元）。原告受让后于2013年8月10日与周勇签订《朗文英语培训学校装修合同》一份，将受让的培训学校相关装修工程承包给周勇施工，工程价款为26000元，原告实际支付23400元。原、被告签订的《培训班转让合同书》中约定在2014年6月30日之前将学校法人信息变更为原告，如不能变更将赔偿原告50000元，实际学校法人变更时间为2014年8月28日。在原告装修后实际使用上述转让房屋时，该房屋出租方樊玉梅于2013年9月20日书面告知原告及被告夫妇，并在受让房屋大门上张贴“告知书”，要求原告于七日内搬出所使用的房屋，现已将房屋收回。在签订培训班转让合同时，被告称转让房屋已经征得房主樊玉梅同意，但在原告实际使用时却发生上述情形，导致原告签订的《培训班转让合同书》大部分目的无法实现，故原告提起诉讼，请求法院判令被告返还转让费128500元（已经扣除原告实际占有2013年7月1日至9月27日三月计16500元）及相应利息（具体以128500元为本金，自2013年7月1日起至2015年12月16日止，按照月息三分计算）；被告赔偿原告损失23400元；给付原告办理办学许可证变更逾期的赔偿金50000元，并承担诉讼费用。被告陈娟娟辩称，原告起诉事宜已经经过法院处理，请求法院驳回原告诉讼请求。另外，这份合同已经撤销，不同意返还转让费128500元，因为培训班转让后，暑期正值市场高峰，原告已完成暑期培训，获利数十万元，转让合同约定，转让之前的行为由被告负责，转让之后的一切行为由原告负责，原告要求被告返还转让费是无道理的。被告也不同意承担装修费，原告在未得到房东及被告允许下擅自装修房屋，改变房屋结构，协商无果的情况下才把原告赶出去。对于违约金，被告也不同意承担，因为原告提供的承诺书只能证明在2014年8月28日之前发生了变更关系，具体的变更日期需要到教育局核查。经审理查明，2013年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《培训班转让合同书》，合同约定：“一、培训班转让：1、被告于2013年7月1日将位于涟水县涟城镇金城南路59号的培训班转让给原告使用；2、由原告结清2013年7月1日之前的房屋租赁费用（包括水费、电费等因承租发生应由承租人承担的费用）及2013年7月1日至2014年8月31日期间的房屋租赁费用，原告正式替代被告成为与房主签订租赁合同的承租人，租赁合同到期后，原告与房主可协商是否续签或变更租赁合同，原告接手后产生的物业费与水电费与被告无关；3、房屋内现有装饰（不包括房租租赁合同中说明的物件，如灯具）、设备（包括2P柜机4台、挂机一台，家教的桌椅大约80张）、办学许可证归原告所有。二、培训班转让价款及支付方式：1、被告同意以人民币145000元将培训班转让给原告；2、原告在本合同签字当日全额支付现金；3.原告向被告支付的转让费包括被告运营朗文英语培训学校所成立的有限公司的股权转让费用及被告向房主所付的房租。股权转让协议订立及由此产生的教育政府部门变更登记手续及费用由被告承担，原告提供相关证件，积极配合（被告主动帮助原告将学校法人信息变更为原告，在2014年6月30日前，如不能变更将赔偿原告50000元）。……”转让合同签订当日，原告给付被告转让费（含房租）145000元，被告出具收条给原告。被告丈夫范永刚已于2013年3月29日向房主樊玉梅支付自2013年4月1日至2014年8月30日的房租93500元，并由樊玉梅出具收条。2013年8月10日，孙海鼎代表涟水县朗文英语培训学校与周勇签订装修合同，将培训学校相关装修工程交给周勇施工，约定装修总价款为26000元，原告实际支付的装修费用为23400元。2014年9月20日，房屋出租人樊玉梅要求原告于七日内搬出所使用的房屋，并张贴“告知书”，原告按要求搬离该房屋。之后，原告与被告就培训班转让事宜发生纠纷，并诉至法院，双方于2014年12月5日签订调解协议。后因调解协议中被告持有的资产登记单载明的设备，大部分已损坏、灭失、无法返还，双方对折价赔偿亦不能协商一致，致使（2014）涟民初字第1774号调解书无法履行，本院作出（2015）涟执字第00134号执行裁定书，裁定终结执行程序，申请执行人孙海鼎可以另行起诉。另查明，2013年8月28日，涟水县朗文英语培训学校召开董事会，决定将该校校长及法定代表人由被告陈娟娟变更为原告孙海鼎。2013年8月29日，被告代表涟水县朗文英语培训学校向涟水县教育局提交学校校长和举办者的变更申请。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告提供的《培训班转让合同书》、朗文英语培训学校装修合同、樊玉梅出具的房租费收条、周勇出具的装修费收条、办学者变更承诺书、（2015）涟执字第00134号裁定书、告知书；被告提供的2013年4月15日的培训班公物登记表、培训学校宣传海报、照片若干；本院依职权调取的开庭笔录、谈话笔录、涟水县朗文英语培训学校法定代表人变更登记材料及与涟水县教育局工作人员谈话笔录等证据证实，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订《培训班转让合同书》，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定原告支付的转让费145000元包括被告运营朗文英语培训学校所股权转让费用及相应的房租。因转让合同约定由原告替代被告成为被告与房主所签订租赁合同的承租人，并由被告结清自2013年7月1日至2014年8月31日期间的租赁费用，被告应保证原告在租赁期内有权使用涉案房屋。之后，原告应房主樊玉梅要求被迫搬出房屋，被告应当承担违约责任，并返还原告未使用涉案房屋期间的租赁费用。因双方签订的转让合同未明确股权转让费用与“房租费”各自的份额，参照被告与房主樊玉梅签订的租赁合同租赁费用标准（5500元/月），被告应返还原告房租费5500×11=60500（元）。原、被告签订合同后，合同载明的办学设备已归原告所有，涟水县朗文英语培训学校的校长和举办者已经变更为原告，办学资格也相应转让给原告，相关材料已在教育局备案，该培训学校也实际由原告经营，转让合同已经得到部分履行。故原告支付给被告转让费中的股权转让费用部分，原告无权要求全部返还，考虑到被告违约，被告应当赔偿原告另外寻找经营场地以及经营日期延迟产生的相关损失，本院酌定以10000元为宜。据此，被告应当返还原告房租费60500元，并赔偿原告损失10000元，对原告主张被告返还转让费128500元及利息超出上述金额的部分，本院不予支持。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，原告对房屋进行装修未取得被告的书面同意，但考虑到原告装修符合租赁合同约定用途，且被告转让培训班后，对原告进行装修未表示明确反对，原告对房屋的装修应认定为善意添附。另外，涉案房屋装修后不久，房主即要求原告搬出，原告未能使用涉案房屋系因被告违约所致，对于原告产生的装修费用损失23400元，被告存在一定的过错，应当对原告适当补偿，本院酌定补偿金额以6500元为宜。对于原告要求被告支付办理办学许可证变更逾期的赔偿金50000元的诉讼请求，根据本院调取的相关材料，被告已于2013年8月29日向涟水县教育局提交学校校长和举办者的变更申请，相关手续在教育局备案，变更登记已经完成。故被告办理许可证并未逾期，原告的该诉讼请求因无事实依据，本院不予支持。综上所述，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈娟娟返还原告孙海鼎房租费用60500元、赔偿原告孙海鼎损失10000元、并补偿原告装修费损失6500元，合计77000元。二、驳回原告孙海鼎其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2165元，由被告陈娟娟负担825元，由原告孙海鼎负担1340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。代理审判员 朱 剑二〇一六年二月二十三日书 记 员 邵珠婵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。……