福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初18855号 原告：厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会，住所地厦门市思明区禾祥东路17号，组织机构代码：30302874-8。 负责人：卓耀生，该业委会主任。 委托诉讼代理人：颜福成，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬慧娟，福建润金律师事务所律师。 被告：林元生，男，1966年9月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。 被告：曾荣辉，男，1962年12月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：刘阿松，男，1965年2月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被告：潘登，男，1964年2月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：江汉华，男，1977年12月20日出生，汉族，住福建省连城县。 原告厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会（下称17号业委会）与被告林元生、江汉华占有物返还纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）闽0203民初5780号民事判决；后17号业委会不服，向厦门市中级人民法院（下称厦门中院）提起上诉；2018年10月30日，厦门中院作出（2018）闽02民终5151号民事裁定，撤销本院（2018）闽0203民初5780号民事判决，将本案发回本院重审。之后，原告17号业委会追加曾荣辉、刘阿松、潘登作为共同被告参加诉讼，并基于租赁合同关系变更原诉讼请求。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告17号业委会的委托诉讼代理人颜福成、姬慧娟，被告林元生及其委托诉讼代理人林龙美到庭参加诉讼；被告曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 17号业委会向本院提出诉讼请求:1.确认17号业委会与林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华之间的租赁合同无效；2.林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华腾空返还厦门市思明区禾祥东路17号-20的沿街店面；3.曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生共同支付自2016年7月1日起至实际返还店面之日止的占用费（按每月6000元的标准计算）；4.江汉华对曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生拖欠的自2016年12月31日起计至实际返还店面之日止的占用费承担共同还款责任。事实和理由：厦门市思明区禾祥东路17号宿舍楼原系福建九州综合商社有限公司（下称九州公司）的员工集资房，于上世纪八十年代建造，该禾祥东路17号沿街平房同时建造完成。1998年经省国资委、厦门市房改办同意房改向职工出售房屋，产权归各业主所有。2004年间，九州公司申请对禾祥东路17号进行改建和外观装修，获得思明区建设局的批准，并以九州公司（作为甲方）名义将禾祥东路17号沿街平房拓建为沿街店面的工程交由刘阿松、曾荣辉（作为乙方，该合伙体还有林元生、潘登两人参与，一共四人）施工，双方约定：拓建费用由乙方承担，同时将拓建后南面临街店面租给乙方经营管理，期限自2004年7月1日至2010年6月30日，乙方每月每间按700元向甲方支付租金，该租金甲方优先用于清偿职工建房集资款，集资款清偿完毕后，所得收益归属九州现42户房改房业主等。随后，刘阿松、曾荣辉、林元生、潘登四人合伙将禾祥东路17号沿街平房改造成沿街店面的工程（2006年5月30日完成），并出租收益。根据17号业委会（系42户业主的自治组织，用印主体为“禾祥东路十七号宿舍楼业主管委会”，下称十七号楼业管会）与刘阿松、曾荣辉、林元生等人的约定，2006年5月30日至2009年5月30日为成本回收期，17号业委会只收取每月3000元的物业管理费（实际并未收取），从2009年5月31日开始，改造后的店面租金收入按4：6分成。讼争的思明区禾祥东路17号－20店面即为其中一间，由林元生实际占有、使用、收益。 2009年5月21日，17号业委会（甲方，用印主体为“十七号楼业管会”）与刘阿松、曾荣辉（乙方）签订一份《合同书》，约定因个别业主在乙方成本回收期间严重违约（系指黄桂水、杨筱明占用两间店面），分红期顺延1年（顺延后为2009年5月30日至2016年5月30日）。在此基础上，以十七号楼业管会为出租方，以刘阿松、曾荣辉为承租方，双方于2009年5月28日续签禾祥东路17号沿街店面的租赁合同（下称《2009年租赁合同》），刘阿松、曾荣辉、林元生、潘登四人仍共同向42户业主承租禾祥东路17号的沿街店面，租期自2009年6月30日至2016年6月29日，每季度租金调整至43392元。讼争的思明区禾祥东路17号－20店面亦仍由林元生实际占有、使用、收益。 思明区禾祥东路17号沿街店面自最初出租给刘阿松、曾荣辉、林元生、潘登四人开始至2016年6月份的租金，一直由曾荣辉代表承租方（合伙体）交纳。17号业委会成立后，亦按该合同约定向曾荣辉收取了自2015年起的租金（包括2015年10月份至2016年6月份的租金）。在此期间（17号业委会依法成立后），刘阿松曾就禾祥东路17号的沿街店面的租赁事宜与17号业委会进行协商，双方于2015年6月22日签订《关于禾祥东路17号沿街店面租赁合同》（下称《2015年刘阿松租赁合同》），后因刘阿松未支付租金，合同未实际履行而终止。嗣后，曾荣辉又与17号业委会协商租赁禾祥东路17号的沿街店面，双方遂于2015年9月28日签订《租赁合同》，约定租期自2016年7月1日至2017年6月30日；曾荣辉应保证与刘阿松共同继续履行2009年租赁合同至2016年6月29日届满，并由曾荣辉为代表，按合同约定支付租金给17号业委会等。2009年租赁合同期满（2016年6月29日）后，因刘阿松拒绝交付17号－18、19、21店面（即合同中03、05、06店面），林元生拒绝交付17－20店面（即合同中04店面），曾荣辉遂于2016年7月11日与17号业委会协商将原承租禾祥东路17号11间店面改为承租8间店面，即放弃承租禾祥东路17号-18、19、21店面（刘阿松占有），并同意由17号业委会出面与林元生（占用禾祥东路17号－20店面）进行沟通处理。但林元生既不与17号业委会协商承租事宜，亦拒绝向17号业委会交纳租金，至今占用讼争店面出租收益，已严重侵犯了17号业委会所代表的全体业主的合法权益。2016年12月13日，17号业委会曾向包括讼争店面承租人江汉华在内的次承租人发出通知（江汉华系由其店员代为签收），要求次承租人不得与17号业委会之外的任何人签订合同、缴交店租，并要求次承租人与17号业委会重新签订租赁合同，但遭到拒绝。 17号业委会认为，禾祥东路17号沿街平房系九州公司建造，后委托曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生（四人合伙）拓建为临街店面，并出租给曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生（由曾荣辉、刘阿松代表合伙体签订合同）。根据九州公司的相关确认文件及其与刘阿松、曾荣辉签订的协议文件，改造后的店面的相关权益归42户房改房业主，由全体业主对店面进行管理、使用以及收益。因此，才由代表全体业主的十七号楼业管会和17号业委会先后与曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生订立租赁合同。鉴于该平房的建造、拓建均未取得建设工程规划许可证，故围绕该临街店面形成的一系列租赁合同均无效，包括17号业委会与曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生之间的租赁合同在内。林元生等人自2016年7月至今无理占用禾祥东路17号-20店面，侵犯了广大业主的合法权益。另，由于之前租金考虑到林元生等人投入的资金成本等因素确定，不符合市场行情，实际上自2016年7月之后的租金标准约为6000元。 17号业委会系由经合法程序选举产生，于2015年1月在厦门市思明区街道办事处正式登记备案成立的第一届业主委员会。为维护禾祥东路17号全体业主合法利益，经业主授权，根据相关法律规定，17号业委会特提起诉讼，并提出如上诉请。 林元生辩称，一、17号业委会不能证明其具备起诉资格，应驳回其起诉。二、17号业委会要求确认其与刘阿松、曾荣辉、潘登、林元生之间的租赁合同无效，没有事实和法律依据。林元生与17号业委会之间从未订立租赁合同，不存在租赁合同关系；17号业委会要求确认租赁合同无效的前提条件不存在。三、17号业委会要求林元生腾空并返还讼争店面没有事实和法律依据。讼争店面没有任何合法批建手续，是林元生投资改建、扩建，属于建章建筑，17号业委会对此并不享有任何权利，无权要求林元生腾空并返还；且本案不属于人民法院受理范围，已经受理的应驳回起诉。四、17号业委会要求林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登支付自2016年7月1日起至实际返还店面之日止的占用费及要求江汉华对前述占用费承担共同还款责任的主张，均没有事实和法律依据。林元生承包投资改建扩建讼争店面，尚在承包期内，享有投资收益权，与17号业委会之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，17号业委会无权要求曾荣辉等人承担共同还款责任。综上，17号业委会的诉讼请求，应予以驳回。 刘阿松未作答辩。 潘登未作答辩。 曾荣辉未作答辩。 江汉华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于厦门市思明区房屋，其中42套原系九州公司于八十年代建造的宿舍楼，后于1998年进行房改，房屋产权现已归各业主所有，土地使用权类型为划拨。前述宿舍楼前建设有一排平房，即禾祥东路17号平房。 2004年2月10日，九州公司（甲方）与刘阿松、曾荣辉（乙方）签订一份《合同书》，约定甲方位于禾祥东路17号宿舍楼，房改期间由于当时公司资金困难，尚有25万元集资建房款未退还职工，为解决该问题，甲方将禾祥东路17号宿舍楼临街小平房交由乙方拓为临街临时店面，拓建费用由乙方承担，拓建后南面临街店面租给乙方经营管理，期限自2004年7月1日至2010年6月30日，乙方每月每间按700元向甲方支付租金，甲方优先用于清偿职工建房集资款，集资款清偿完毕后，所得收益归属九州现42户房改房业主，已出售的房改房业主，清偿完集资建房款后，不得再主张其他收益，其他收益转由新业主享有。合同签订后，曾荣辉及其合伙人将禾祥东路17号平房改建为沿街店面（未经合法批建手续），讼争的思明区禾祥东路17号-20店面即为其中一间。 2009年5月28日，案外人戴舒以十七号楼业管会名义与曾荣辉、刘阿松续签一份《店面租赁合同书》，约定将厦门市思明区禾祥东路17号沿街店面（面积226平方米）的租赁日期延长至2016年6月29日，每季度租金43392元。17号业委会成立后，亦按该合同约定向曾荣辉收取自2015年起的租金（包括2015年的部分租金）。 审理中，林元生主张其与曾荣辉、刘阿松系合作关系，由其出资改建禾祥东路17号店面，后因内部出现分歧，其分得讼争店面进行收益，但其从未支付讼争店面的租金，与17号业委会不存在租赁合同关系；林元生与江汉华在五、六年前有签订租赁合同，之后双方解除租赁合同，现讼争房屋已由他人承租使用。为此，林元生提交以下证据予以证明：1.2005年12月12日的《协议书》，载明林元生、曾荣辉、潘登及刘阿松约定共同负责开发九州商社禾祥东路17号店面，林元生负责全部投资资金，店面建成出租后的收入先偿还林元生的所有投资资金，收回成本后的利润由四方平均分配收益；2.曾荣辉（甲方）与十七号楼业管会（乙方）于2014年5月15日签订的《赔偿协议书》，约定自2006年5月15日起乙方有两户业主强占20%建筑面积至今，给甲方造成经济损失，按双方签订的合同，作为赔偿，甲方承包期向后延至2019年11月15日。 17号业委会对前述证据的真实性无法确认，但确认业委会成立后，曾荣辉曾告知禾祥东路17号店面由其与林元生等四人合作投资经营；并主张讼争店面租金支付至2016年6月，曾与曾荣辉续签租赁合同，但因曾荣辉于2016年10月告知其无法收回讼争店面，因此双方解除了该租赁合同；前述《赔偿协议书》的内容也与曾荣辉与业委会续签租赁合同的事实相悖，且仅加盖十七号楼业管会印章，该印章并非合法刻制，已被派出所没收，故《赔偿协议书》内容不真实。17号业委会还主张曾于2017年2月8日通过讼争店面的营业员，向林元生转交一份通知，通知其前来签订租约。 综上事实，本院认为，曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。17号业委会针对曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华主张权利所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以认定。本案中，根据在案证据，林元生对讼争店面的管理使用系源于曾荣辉、刘阿松与九州公司签订的《合同书》以及2009年的《店面租赁合同书》，其中《合同书》明确约定集资款清偿完毕后，讼争店面所得收益归属于禾祥东路17号宿舍楼业主42户业主，《店面租赁合同书》的出租方十七号楼业管会亦代表了前述42户业主；林元生虽主张从未支付租金，但曾荣辉已以其名义长期向17号业委会支付租金，林元生也未举证证明该租金中未包括讼争店面租金，因此可认定17号业委会自成立后也已实际收取讼争店面的租金。此外，业委会代表全体业主利益提起诉讼，法院对其起诉是否经法定程序有权依职权审查核实，17号业委会提起本案诉讼时，已向本院提交相关业主大会决议，显示该小区过半数业主（相应建筑面积亦过半数）同意提起本案诉讼。故林元生认为本案原告主体不适格的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。 关于17号业委会的诉讼请求能否成立的问题。本院认为，因讼争禾祥东路17号沿街平房的建造、改建均未取得相应的建设工程规划许可证，故围绕该临街店面形成的一系列租赁合同均应属无效（包括17号业委会与曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生之间的租赁合同在内）。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现17号业委会要求确认其与林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华之间关于厦门市思明区禾祥东路17号-20沿街店面的租赁合同无效及要求腾空返还前述店面的诉讼主张，本院予以支持；因林元生已确认前述讼争店面系由其进行出租收益，17号业委会也确认该讼争店面由林元生实际占有、使用和收益的事实，故林元生应负责腾空返还讼争店面，17号业委会要求曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华腾空返还讼争店面的主张，证据不足，本院不予采信。本案中，鉴于讼争店面没有任何合法批建手续，属于建章建筑；17号业委会也无证据证明其对该讼争店面有投入资金进行改建的事实，且林元生否认其与17号业委会之间存在租赁合同关系。因此，对于造成前述租赁合同无效的情形，各方当事人均存在过错，对因租赁合同无效造成的经济损失，应由各方当事人自行承担。故17号业委会要求曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生共同支付自2016年7月1日起至实际返还店面之日止的占用费（按每月6000元的标准计算）及要求江汉华对前述占用费承担共同还款责任的主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会与被告林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华之间关于厦门市思明区禾祥东路17号-20沿街店面的租赁合同无效； 二、被告林元生于本判决生效之日起十日内腾空并返还厦门市思明区禾祥东路17号-20沿街店面给原告厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会； 三、驳回原告厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费3900元，由原告厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会负担2000元，被告林元生负担1900元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林月蓉 人民陪审员  张晨昀 人民陪审员  柯素华 二〇一九年八月九日 代书 记员  陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。