广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6290号上诉人（原审原告、反诉被告）：周间欢，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市百盛泰纳投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：苏瑞镔。委托诉讼代理人：谢金花，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉燕，广东金纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市中森房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：朱根华。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。上诉人周间欢因与被上诉人佛山市百盛泰纳投资有限公司（以下简称“百盛公司”）、佛山市中森房地产代理有限公司（以下简称“中森公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周间欢上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判令百盛公司向周间欢赔偿损失537312元；2.判令百盛公司向周间欢再次返还定金50000元；3.判令百盛公司向周间欢支付其占用周间欢购房款期间的利息损失（利息从2018年6月3日起，以房贷一年期利率计算，暂计至起诉之日止）；4.本案诉讼费由百盛公司、中森公司承担。事实与理由：一、双方已在案涉《灯湖·御公馆申请表》中约定，百盛公司承诺在3年酒店租赁期届满后将继续向周间欢承租案涉租赁物。周间欢和百盛公司在2018年6月3日签订了《物业使用权转让合同》及《灯湖·御公馆申请表》。双方在《灯湖·御公馆申请表》中约定，案涉酒店租赁期满后，百盛公司将继续以市场价向周间欢承租案涉租赁物，周间欢、百盛公司均在案涉《灯湖·御公馆申请表》上签字确认，就续租事项达成一致意见。双方计划将案涉《灯湖·御公馆申请表》变更为正式的合同文本，故周间欢在案涉《灯湖·御公馆申请表》基础上增加了违约条款，草拟了一份续租合同。因双方对违约条款的意见不一致，导致双方最终未订立正式的续租合同。虽然双方未签订正式的续租合同，但是案涉《灯湖·御公馆申请表》已经过双方签名确认，双方应按照案涉《灯湖·御公馆申请表》的约定享有权利及履行义务。二、周间欢有证据证明案涉《灯湖·御公馆申请表》的原件在百盛公司手中，请求二审法院依法责令百盛公司将案涉《灯湖·御公馆申请表》的原件提交给法庭。双方签订案涉《灯湖·御公馆申请表》后，百盛公司的代理人以《物业使用权转让合同》和《灯湖·御公馆申请表》的原件要办理律师见证手续为由，将《物业使用权转让合同》和《灯湖·御公馆申请表》原件拿走。根据周间欢在一审提供的微信聊天记录截图、电话录音光盘等证据可知，双方确已签订案涉《灯湖·御公馆申请表》，且案涉《灯湖·御公馆申请表》的原件在百盛公司手中。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定，请求法院责令百盛公司提交案涉《灯湖·御公馆申请表》的原件。三、一审法院认定案涉《物业使用权转让合同》因双方就续租违约责任条款未能协商一致而解除错误。违约条款并非一个合同成立的必要内容，双方在合同中是否约定违约条款并不影响合同的成立与生效。且案涉《物业使用权转让合同》签订于2018年6月3日，而双方在一个多月后才商谈违约责任条款等问题。违约责任条款并不是案涉《物业使用权转让合同》的条款，与案涉《物业使用权转让合同》无关。但一审法院却以双方就续租违约责任条款未能协商一致为由，判决确认案涉《物业使用权转让合同》解除，明显不符合常理。四、百盛公司严重违约，理应双倍返还定金并赔偿周间欢损失。（一）双方已在案涉《灯湖·御公馆申请表》中约定，百盛公司承诺在3年酒店租赁期届满后将继续向周间欢承租案涉租赁物。但在案涉《灯湖·御公馆申请表》签订一个月后，百盛公司却明确表示，在3年酒店租赁期届满后，其将不会继续承租案涉租赁物。且周间欢曾按合同约定将7月份的月供款支付给百盛公司，但百盛公司拒绝接收该款项。百盛公司的上述行为已表明其不愿意依约履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第四项的规定，周间欢有权解除合同并要求百盛公司承担违约责任。（二）百盛公司应向周间欢双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，百盛公司严重违约，其应向周间欢双倍返还定金（共10万元）。一审法院未认定百盛公司违约，从而仅判令百盛公司返还定金5万元错误。（三）百盛公司应赔偿周间欢损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”本案中，百盛公司严重违约，造成周间欢损失，故百盛公司应赔偿周间欢可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项的规定，当事人在合同中就价款或者报酬约定不明确，且依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，法院应按照订立合同时履行地的市场价格来确定价款或者报酬。故百盛公司应当赔偿周间欢可得利益损失537312元[双方签订案涉《灯湖·御公馆申请表》时约定了案涉租赁物的租金为1544元/月，即周间欢的可得利益损失为1544元/月×348个月（29年）=537312元]。（四）百盛公司应按照银行房贷利率赔偿周间欢购房款的利息损失。百盛公司称，周间欢的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回。一、周间欢存在违约行为，百盛公司有权解除合同，一审法院以双方就续租违约责任条款未能协商一致为由认定案涉《物业使用权转让合同》解除错误。（一）在案涉合同履行的过程中，周间欢拒不履行案涉《物业使用权转让合同》的义务，拒绝支付任何月供款，无理要求退款，其行为已构成严重违约。根据案涉《物业使用权转让合同》第八条第二款的约定，百盛公司有权解除合同，并要求周间欢支付违约金62000元。（二）本案诉讼费用应由周间欢承担。百盛公司无义务接受周间欢要求退款的无理要求,同时，百盛公司已明确拒绝其无理请求，要求其继续履行合同义务。本案纠纷因周间欢违约而起，一审法院却判决百盛公司承担诉讼费用，不符合公平原则。二、百盛公司从未向周间欢承诺百盛公司将在案涉租赁期届满后继续承租案涉租赁物，双方之间未达成任何续租协议。（一）案涉《灯湖·御公馆申请表》不是双方达成的续租协议。根据房地产行业的交易习惯，案涉《灯湖·御公馆申请表》只能代表客户单方意愿。百盛公司没有在案涉《灯湖·御公馆申请表》签字确认，也没有就相关条款与周间欢达成合意。根据周间欢提交的周间欢与中森公司员工的微信聊天记录可知，周间欢是明知案涉《灯湖·御公馆申请表》只能代表周间欢的个人意愿，并不是百盛公司作出的续租承诺。如果案涉《灯湖·御公馆申请表》经过百盛公司的同意，双方是仍需正式签订一份续租协议的。因此，案涉《灯湖·御公馆申请表》不具备合同的成立要件，并不是一份合同，更不是双方达成的续租协议，周间欢以此为由主张双方已达成续租协议无事实依据。（二）百盛公司对周间欢与中森公司之间的磋商情况并不知情。中森公司与周间欢签订案涉《物业使用权转让合同》时，百盛公司对周间欢提出的续租要求并不知情。直到2019年1月份，百盛公司催促周间欢缴纳月供款时，才听说周间欢要求延长租赁期限，当时百盛公司已明确拒绝周间欢的要求。根据百盛公司与中森公司签订《[百纳大厦]项目招租代理合同》第三条的约定,未经百盛公司书面同意,中森公司不得私下变更租赁模式、优惠政策。故中森公司的工作人员也只是表示替周间欢申请续租事项，中森公司并没有承诺该申请一定能得到百盛公司的同意。而对于延长租赁期限这种重要的事情，百盛公司如果同意周间欢的申请，肯定会以书面形式作出答复，并与周间欢签订书面补充协议。因此,周间欢仅以其提交了书面申请就认定百盛公司已经同意其续租请求,不符合合同约定,也违反常理。（三）百盛公司无权决定有关续租的事宜。周间欢是与佛山市拓某酒店管理有限公司（以下简称“拓某公司”）签订的《百纳大厦公寓租赁协议》，百盛公司不是《百纳大厦公寓租赁协议》的当事人，无权作出续租的承诺。拓某公司3年后是否续租，周间欢应与拓某公司沟通协商，周间欢以拓某公司3年后无法续租为由要求百盛公司退款，明显没有法律依据。三、周间欢恶意不履行合同义务，构成严重违约,应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因周间欢未依约履行合同义务，百盛公司的员工曾建议周间欢找时间一起协商解决该争议。但周间欢以没有时间为由拒绝与百盛公司面谈。可见周间欢是无理拒绝履行案涉《物业使用权转让合同》约定的义务，无理申请退款，已构成严重违约，应承担违约责任。四、百盛公司没有存在任何违约行为，周间欢无权要求百盛公司赔偿可得利益损失，赔偿本金利息损失及双倍返还定金。（一）百盛公司与周间欢之间未达成任何续租协议，周间欢无权以百盛公司拒绝续租为由要求百盛公司承担违约责任。案涉《物业使用权转让合同》签订后,百盛公司减免了周间欢的首付款3万元，案涉租赁物也符合合同约定的交付标准。百盛公司在合同履行的过程中不存在任何违约行为，周间欢不享有解除合同的权利。（二）百盛公司不存在任何违约行为，亦不存在任何过错，无需赔偿周间欢的可得利益损失。周间欢主张根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定要求百盛公司赔偿其可得利益损失，于法无据。（三）根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定,存在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法情形的,法院不宜适用可得利益损失赔偿规则。案涉《物业使用权转让合同》已明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,因此,本案不应适用可得利益损失赔偿规则。五、百盛公司已向周间欢退还已收取的购房款人民币155000元,周间欢主张本金利息损失于法无据。由于百盛公司未知悉周间欢已提起上诉,在上诉期限届满后，百盛公司已主动将155000元转账至周间欢在中国农业银行股份有限公司南海分行开设的个人账户(账号：6228481465258254410)。百盛公司已切实履行了一审判决所确定的义务，周间欢不存在本金利息损失。中森公司辩称，一、中森公司接受百盛公司委托，代理百纳大厦的招租工作，中森公司与周间欢之间并无合同关系。基于合同相对性，中森公司无需承担任何违约责任。二、中森公司已向百盛公司退还中森公司在本次交易中收取周间欢的款项26232元，现中森公司无需向周间欢退还任何款项。三、中森公司从未向周间欢作出续租的承诺，且已明确将百盛公司不同意续租的事实告知周间欢。周间欢向一审法院起诉请求：1.解除合同，百盛公司返还周间欢所支付的首期款80000元、软装费20000元和手续费5000元，共105000元，赔偿占用周间欢房款期间的利息损失（利息从2018年6月3日起，以房贷一年期利率计算，暂计至起诉之日止）；2.百盛公司双倍返还定金共100000元给周间欢；3.百盛公司、中森公司赔偿周间欢的可得利益损失530000元；4.百盛公司、中森公司承担本案诉讼费。百盛公司向一审法院提出反诉请求：1.解除百盛公司与周间欢于2018年6月3日签订的《物业使用权转让合同》；2.周间欢向百盛公司支付违约金62000元；3.本诉及反诉的诉讼费用由周间欢承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区X街道X路X座220室。涉讼房屋所在的“百纳大厦”的建设已办理《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。2017年8月10日，百盛公司（甲方、委托单位）与中森公司（乙方、代理单位）签订《[百纳大厦]项目招租代理合同》，约定：甲方委托乙方作为佛山市百纳大厦广佛电商城项目的广州及佛山地区场外、场内独家招租代理，乙方为甲方提供客户引荐服务，后续招租工作由乙方全程负责，乙方也将积极参与客户的场外、场内沟通，努力促进招租成交。2018年6月3日，周间欢（乙方、受让方）与百盛公司（甲方、转让方）签订《物业使用权转让合同》（即案涉合同），约定：乙方受让涉讼房屋使用权20年（2018年9月30日-2038年8月30日），转让款为279120元，精装款为30880元，即合同总价款为310000元；在乙方已向甲方按时支付20年使用权的转让款后，甲方向乙方另行赠送使用权至2047年5月29日；乙方于2018年6月3日前支付160000元给甲方，余下150000元乙方以月供款的形式进行支付，还款期限为3年，从2018年7月5日至2021年6月5日止，乙方于每月5日前将月供款4167元直接支付给甲方；若乙方未按合同要求按时支付转让款的，逾期超过90日的，甲方有权解除合同；若甲方解除合同的，乙方需在收到甲方解除合同的书面通知之日起十五日内向甲方支付合同总价款20%的违约金；乙方准时付款，甲方补贴乙方首期款30000元。同日，周间欢（甲方、出租方）与案外人拓某公司（乙方、承租方）签订《百纳大厦公寓租赁协议》，约定：甲方出租涉讼房屋予乙方，租赁期限为2018年11月1日至2021年10月30日；租金采用保底租金及利润分成形式，保底租金按月结算，利润分成按半年结算一次（即6月30日及12月31日两个时间节点），2018年11月1日至2019年10月30日每月租金1544元，2019年11月1日至2020年10月30日每月保底租金1930元以及实际经营利润的20%，2020年11月1日至2021年10月30日每月保底租金2316元以及实际经营利润的20%；甲方需交付20000元给乙方作为配置软装和电器的费用，配置完毕后，甲方不得以任何理由要求乙方返还该费用。同日，百盛公司出具收据确认收取了周间欢支付的租赁款130000元、软装费20000元、分期手续费5000元。周间欢持有以下复印件：①2018年6月3日合同，内容：林尚峰向周间欢承租涉讼房屋的地址作为挂牌注册使用，并非租房，期限十年（从2018年10月开始至2028年10月止）共120个月，2018年10月至2021年9月每个月的费用600元（一个），2021年9月至2028年8月挂牌2个共1200元（两个），等等。②2018年5月30日《灯湖·御公馆申请表》，吴彩凤在“投资顾问签名”栏签名。③2018年6月3日《灯湖·御公馆申请表》（即续约申请表），“事务申请”栏内容：“涉讼房屋3年酒店租赁期满后，承诺继续租此单位，租价与市场落差不大”，该复印件中“事务申请”栏以下的内容被遮挡。③2018年8月7日《灯湖·御公馆申请表》，“事务申请”栏内容“客户因自身原因，申请退还首付130000元与分期手续费5000元与软装费20000元，共155000元”。周间欢自2018年5月30日起多次通过微信与中森公司工作人员“彬仔BennyFeng”进行聊天（聊天详见下表）。2018年6月2日，“彬仔”通过微信向周间欢发送申请日期为2018年5月30日的《灯湖·御公馆申请表》的图片，其中记载的“事务申请”内容“涉讼房屋用作注册营业执照，租金500/月，无其它费用收益，约期限以年为单位签署”，该表下方有“申请人签名”栏、“投资顾问签名”栏、“投资经理意见”栏、“发展商营销经理意见”栏等。日期发送人发送内容二〇一八年六月二日周间欢彬仔：你好！我是不是签过有关挂牌这张纸的，你都没有复印比我，我想看一看，你可以拍个相发给我吗？彬仔，这合约只是一年的吗？当时你没有讲是一年的。我们只是约定每月500元2018年6月4日周间欢彬仔，昨天经理说同我签一份有关续租的协议（合同），帮我问下他几时签？2018年6月6日彬仔经理说，包租合同只有三年一签范本。全部是统一的。亦有三年后优先续约条款约束！并且按照周姨您的意愿额外补充了一份特殊申请。周间欢申请表并不代表合同的优先续约并不肯定能续约，这一点你要明白。我讲过如果三年后这个续约不能确定的我是不买的。当时经理说帮我签一份续约的协议，他这样说我才交钱的。现在到底有没有得签？彬仔周姨续约协议内容已经写了给你。您要求的已经全部做晒了。现在还要要求这个要求那个，可以不为难我们吗？周间欢续约的事只是向上申请，上司同意了就应该签一份续约合同，这样才对你能保证这份申请有效吗？三年后公司一定同我续约吗？彬仔我们没有续约协议的模板，如果要附加条件只可以在特殊申请表上体现。上次我们解释得清清楚楚。我都再三提醒，后来那句话是保障双方利益，你非要删了。周间欢我现在担心的只是公司三年后会不会续约彬仔白纸黑字写得清清楚楚，我们亦解释得清清楚楚2018年6月7日，拓某公司出具收取确认收到百盛公司转交的周间欢所支付的软装款20000元。诉讼中，拓某公司出具《确认函》，称其已为涉讼房屋配置了电器及软装家具等。2018年7月5日，周间欢向百盛公司提交字据一份，内容：此申请表作为案涉合同的附加协议书，双方约定：涉讼房屋3年酒店租赁期满后即2021年10月后，百盛公司继续租此单位，期限不少于8年，每年租价不低于周边公寓租赁市场价。如果一方毁约，另一方要赔偿对方二十万的违约金。备注：因为附加协议书内容在签案涉合同时江经理已承诺，但至今还没有把附加协议书签好，所以月租只能等附加协议书签好后再交。周间欢自2018年6月3日起多次通过微信与百盛公司工作人员“萍萍”聊天（聊天详见下表）。2018年8月1日，周间欢通过微信向“萍萍”转账4167元，但“萍萍”没有接收该款。日期发送人发送内容2018年7月4日周间欢特申你保管的是吗？麻烦你帮我各拍一份传给我萍萍没有的哈，你找销售你的销售是罗福伟和吴彩凤2018年7月11日萍萍提醒您今天11号了哦，记得交月供哦，逾期收滞纳金的呢2018年7月14日周间欢靓女老板娘，你好！上两天跟你谈话时你说过尽快写好这份附加协议的吗？我不想拖了，要不然退款算了。萍萍领导还在审核哦2018年7月15日周间欢靓女老板娘，你好！老实说，当初如果不是江经理讲你们开发商承诺同我签一份补充协议，承诺3年返租期满继续同我续租涉讼房屋，我是绝对不买的。特申表上你们开发商已经同意了续租，为何这份协议书一拖再拖？协议书等同合同，是必须要有违约罚款这一内容的。我提出违约方要向另一方支付20万违约金，这20万是谁付也不知，但你们反应这么大，莫非早已决定违约？其他20万并不多，试想，8年长，每月按2300元算都已经22万有多了，我提出的20万元不过是一个补偿吧了，还没到惩罚的程度，怎么算多呢？你可不可以告诉我你们开发商讨论过多少违约金才合理呢？2018年7月19日周间欢萍萍老板娘，你好！你们开发商不是已经在续约申请书上承诺了涉讼房屋3年返租期满你们继续续租此单位的吗？你知道这个承诺是我签转让合同的附加条件。现在你们的承诺没有实现，你们可否把我交的款项返还给我呢？退款申请上几天已经叫彩凤提交了，到底你们开发商审批了没有？萍萍你问销售哦，我没跟进这件事了。周间欢今天下午我去找周经理问有关涉讼房屋3年返租期满你们开发商承诺继续续租的事，他当着罗福伟的面说：他从来没见过我写的申请表，从没听过续租的事。我回销售部问江经理是怎么回事，江经理说所有申请表都有上交到你们开发商讨论的。其实在我签转让合同前，我是要求销售打电话给你们，核实你们开发商同意3年后承诺续租涉讼房屋，我才写这份申请表的。我看着销售打电话问的。老实讲这么大的事销售没你们的批准敢乱说：“开发商已经承诺续租了”。周经理还说他也是受害者，叫我追究销售的责任，难为他讲得出口。我今天下午再销售部时亲耳听到江经理与周经理讲：将字据写的“20万违约金”改为“违约方赔偿对方的损失”这样可不可以---。你说周经理会不知此事吗？2018年7月20日周间欢美女老板娘，早上好！请老实告诉我，你们开发商到底有没有收到续租申请表？萍萍没收到周间欢因为你们一直都没有返回续租申请表给我，我不知结果，所以在7月中旬我就写了份退款申请表叫彩凤上交给你们，请问你们开发商有没有收到这份申请表？萍萍我没收到周间欢是不是正如昨天周经理同我讲的一样，你们开发商一直都没有收到过我写给你们开发商的申请表？萍萍是周间欢你们开发商到底知不知道我买涉讼房屋的条件是开发商承诺续租的？萍萍不知道周间欢那么照你这么说，我所写的几份申请表你们开发商都没有见过，更不用说就我的申请表中的要求进行审核了，对吗？萍萍嗯周间欢那么照你这么说，销售那边叫客户写的所谓特申（申请表）都是骗人的，对吗？萍萍那你就要问销售了我这里就是没收到申请表的周间欢照你这么说，你们开发商根本没有给销售特申表，即使客户有特殊要求，你们开发商都没有要求客户写特申（申请表）然后你们再讨论是否通过的，是吗？萍萍我不清楚情况不作回应2018年7月28日周间欢老板娘，早上好！我记得7月4日你叫我交月供，但当时没签合同的附加协议。我就在7月5日向你们申请，等附加协议处理好后才交月供，至今附加协议都没有处理好，我想请教你，我该怎么办？续租是我购房的附加条件，现在附加条件没生成，不符我的意愿，我可以退房吗？2018年7月31日周间欢老板娘，你好！我昨天去找销售，新经理和彩凤讲，今天下午会去你们处开会，讨论怎样处理续租一事，到底情况如何？可以给我一个答复吗？2018年8月1日周间欢这样拖下去也不是办法。我每次去找彩凤，问她续租一事办的怎样，她都说还没办好。如果你们真的不知道3年后承诺续租一事，你现在就先收下我7月的月供，8月的月供迟几天再付。续租一事我会找销售方处理2018年8月12日周间欢老板娘，你好！销售方的总经理前几天告诉我，你们开发商已经同意了我退房，并要求我将使用权转让好他和交款收据等归还给你们了，但都过了近一周了，还没见你们的退款。一审法院认为，周间欢向百盛公司承租涉讼房屋，并因此引发本案纠纷，故本案案由应为租赁合同纠纷。案涉合同是周间欢与百盛公司的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。中森公司是百盛公司的招租代理人，其在招租过程中对客户（承租人）所作出的相关承诺的法律后果应由委托人百盛公司承担。从本案证据反映，周间欢与百盛公司签订案涉合同时已经向中森公司的工作人员明确提出了挂牌及3年期满后续租的附加条件，中森公司的工作人员在微信聊天确认存在挂牌协议、续约协议，中森公司该行为所导致的法律后果应由百盛公司承担。因续约协议（续租申请表）的内容未涉及违约责任，周间欢与百盛公司就违约责任的标准进行了协商但未能达成一致意见，现双方均要求解除案涉合同，故一审法院确认案涉合同于双方明确要求解除即本案庭审之日2019年1月14日解除。案涉合同因双方就续租违约责任条款未能协商一致而解除，故百盛公司因案涉合同而收取的房款130000元（含定金50000元）、分期手续费5000元，应返还予周间欢。至于软装费，虽然百盛公司主张款项已经移交给拓某公司，但考虑到拓某公司称电器及软装家具等已添附到涉讼房屋内，且案涉合同解除，百盛公司作为涉讼房屋使用权人因该添附而获益，故周间欢请求百盛公司返还软装费20000元，合乎情理，一审法院予以支持。案涉合同因周间欢与百盛公司协商不一致而解除，周间欢与百盛公司主张对方承担违约责任、周间欢要求百盛公司赔偿可得利益损失，缺乏依据，一审法院不予支持。中森公司因受百盛公司的委托对百纳大厦进行招租，相应代理行为的法律后果由百盛公司承担，周间欢要求中森公司赔偿周间欢的可得利益损失，缺乏依据，一审法院不予支持。考虑到双方在2018年7、8月就续租违约责任条款未能协商一致后，周间欢已明确提出退款要求，但百盛公司未予及时协商处理，致本案诉讼，从公平合理角度考虑，一审法院酌定本案诉讼费用由百盛公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认周间欢与百盛公司于2018年6月3日签订的《物业使用权转让合同》于2019年1月14日解除；二、百盛公司应在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款130000元、分期手续费5000元、软装费20000元予周间欢；三、驳回周间欢的其他诉讼请求；四、驳回百盛公司的其他反诉请求。百盛公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11175元，减半收取计5587.5元（周间欢已预交），由百盛公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内直接向一审法院缴纳；周间欢已预交的5587.5元，在判决生效后十日内经周间欢申请，一审法院退予周间欢。反诉受理费675元（百盛公司已预交），由百盛公司负担。二审期间，周间欢向本院提交如下证据：1.微信聊天记录一份，拟证明周间欢与百盛公司已签订案涉《灯湖·御公馆申请表》，双方已就续租事宜达成合意，且中森公司的代理人称无续约协议模板，只能用申请表模板来代替续约协议模板，但由于百盛公司的原因，周间欢只拿到案涉《灯湖·御公馆申请表》的部分复印件；2.手写材料一份，拟证明周间欢曾提议双方以书面合同的形式将案涉《灯湖·御公馆申请表》的内容确定下来；3.微信聊天记录和转账记录各一份，拟证明周间欢已向百盛公司支付七月份的供房款，但百盛公司拒绝接受该笔款项。经质证，百盛公司、中森公司认为，证据1、2、3均不属于新证据，在一审阶段已对上述证据进行过质证，无需在二审阶段重新质证。百盛公司向本院提交中国工商银行汇款回单一份，拟证明百盛公司将155000元转账至周间欢在中国农业银行股份有限公司南海分行开设的个人账户，履行一审判决所确定的义务。经质证，周间欢表示，周间欢并不清楚百盛公司是否已将155000元退还给周间欢。中森公司对该证据予以确认。中森公司未向本院提交新证据。经审查，周间欢向本院提交的上述证据于一审已提交，不属于新证据，本院不予审查认定。百盛公司向本院提交转账记录证明一审判决作出后，其通过转账方式将155000元款项支付至周间欢开设在中国农业银行尾数为4410的账户，周间欢对此持有异议，但未能提交相反证据予以反驳推翻，本院予以确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，百盛公司于2019年5月5日通过苏璇娜开设在中国工商银行尾数为7953账户向周间欢开设在中国农业银行尾数为4410账户转账支付155000元。本院认为，围绕着周间欢的上诉请求，二审争议的焦点为：1.案涉《物业使用权转让合同》签订后，周间欢与百盛公司是否达成续租补充协议；2.周间欢以百盛公司未履行续租协议构成违约为由，要求百盛公司按其已支付的全部款项计付利息，双倍赔偿定金及整个租赁周期的租金损失应否支持问题。关于争议焦点一。周间欢上诉主张签订案涉《物业使用权转让合同》后，双方另行达成续租补充协议，约定3年租赁期满后，百盛公司继续以市场价续租周间欢认购的房产。百盛公司不予认可，认为《灯湖·御公馆申请表》仅为周间欢单方申请及意愿，其未签字确认双方就该房产续租问题与周间欢达成一致。经审查，本院认为，中森公司为百盛公司招租代理人，根据周间欢与中森公司员工的微信聊天记录，可反映周间欢与百盛公司签订案涉《物业使用权转让合同》时，明确向中森公司提出涉讼租赁物3年期满后按原租金标准续租为其受让该物业的附加条件。中森公司的员工在微信聊天中也确认存在挂牌、续租协议，并要求周间欢依照流程递交申请进行审批。上述事实与周间欢持有的《灯湖·御公馆申请表》部分复印件反映的事实相互佐证。百盛公司作为《灯湖·御公馆申请表》有利证据持有方，认为该申请表的事实与周间欢主张的事实不符，未向法庭提交该证据供法庭查证，依法承担举证不能法律后果。据此，对于周间欢上诉提出的案涉《物业使用权转让合同》签订后，其与百盛公司达成续租补充协议之意见，本院予以采纳。现有证据足以认定双方存在续租补充协议的前提下，周间欢庭后要求本院对此问题进行调查取证，本院不予准许。关于争议焦点二。基于本院上述论析，周间欢与百盛公司就涉案物业租赁问题存在续租补充协议，但对于百盛公司未适格履行续租协议的违约责任承担问题，双方并未予以明确。周间欢之后要求百盛公司按照其草拟的续租条款签订书面的续租合同，将“3年酒店租赁期满后百盛继续租此单位，租期不少于8年，租价不低于周边公寓租赁市场价，一方违约需赔偿对方二十万元违约金”等条款作为续租补充协议组成部分，该条款属于周间欢新提出的要约，并未得到百盛公司认可，双方此后未就此达成书面协议。其后，周间欢根据百盛公司内部文本，于2018年8月7日向百盛公司递交《灯湖·御公馆申请表》，申请退还首付、分期手续费、软装费，可认定该时双方对案涉《物业使用权转让合同》解除问题初步达成一致。因百盛公司收到周间欢递交《灯湖·御公馆申请表》后，未出具正式的文本明确合同解除及相关款项退还问题，直至本案诉讼后才在反诉中明确合同解除问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一审法院认定案涉《物业使用权转让合同》于本案一审庭审之日解除理据充分。因案涉《物业使用权转让合同》属于双方未就续租违约条款协商一致而解除情形，根据案涉《物业使用权转让合同》签订、履行情况等因素考虑，一审法院判令百盛公司需向周间欢返还已收取的房款、分期手续费及软装款公平合理，本院予以维持。周间欢上诉主张百盛公司未履行续租协议构成违约，要求百盛公司按其已支付的全部款项计付利息，双倍赔偿定金及整个租赁周期的租金损失理据不足，本院不予支持。因本案一审判决作出后，百盛公司已向周间欢支付了一审法院确认的购房款、手续费、软装费合计155000元，故此百盛公司关于该项给付义务，无需再行判决。综上，周间欢的上诉请求不能成立，应予以驳回；因二审出现新的事实，本院依法予以改判，二审不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23145号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费负担认定；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23145号民事判决第二项。二审案件受理费9673.12元，由上诉人周间欢负担。本判决为终审判决。审判长温万民审判员翁丰好审判员李虹二○一九年八月二十日法官助理杨全欣书记员龚淑仪