江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终2768号上诉人（原审原告）：皮金虎，男，1990年7月1日生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：隋海舰，江西创兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州雪坑窝房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区金岭路。法定代表人：翁林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟静，江西南芳律师事务所律师。原审第三人：黄圣佳，男，1999年10月6日出生，汉族，住江西省赣州经济技术开发区。上诉人皮金虎因与被上诉人赣州雪坑窝房地产开发有限公司（以下简称雪坑窝公司）、原审第三人黄圣佳确认合同效力纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。皮金虎上诉请求：请求依法撤销（2019）赣0791民初768号民事判决，并依法改判。事实和理由：一、事实认定错误。1、关于上诉人收的房屋转让通知书是由交通银行赣州分行开发区支行发出的，在2018年9月22日，上诉人《复函》并经房屋所有人即本案被上诉人同意，上诉人对产权证号S003×××房屋行使优先购买权，并于当日将购房定金406560元存入其在交通银行赣州分行开发区支行的账户。对于被上诉人发出的购房邀约，上诉人已明确复函进行承诺，双方对房屋买卖的已达成合意。但被上诉人仍将房屋售卖他人，是对上诉人优先购买权的侵害。2、关于被上诉人临时变更售房条件，两套房屋一并销售，是对上诉人的优先购买权的侵害，也是对原来达成的房屋买卖合同的变更，根据《合同法》第二百三十条规定要在“合理期限内通知”虽然合同法对合理期限内通知并未有明确规定，但是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项已明确为“十五日内”承租人须明确是否购买。如果出卖人不履行通知义务，就将财产卖给了第三人或者出卖人履行了通知义务，但在先买权人行使权利期间内，优先购买权人尚未作出是否购买之意思表示之前就将财产出卖给第三人，先买权人应当享有向人民法院申请撤销出卖人与第三人买卖关系的期间。二、法律适用错误。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”在本案中，上诉人为购买涉案房屋，按约定存入购房款，并为此支付了50000余元的融资成本即利息，并提供了借条及流水以此来证明为购买房屋所造成的损失，但一审判决书中，却说上诉人没有提交相关证据。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。雪坑窝公司答辩称，一、1、被上诉人出售商铺最大限度维护了上诉人的优先购买权，被上诉人商铺售出前通过银行向上诉人送达了出售商铺的通知，尽到了出租人出卖租赁房屋应当在出售前的合理期限内通知承租人的义务。2、上诉人虽有购买意愿，但明确表示因资金问题放弃优先购买权。二、本次出售的房屋涉及两个产权，对于被上诉人来说，优先考虑整体受让。本次售出的房屋是通过南康区人民法院依法处置，处置房产共计两套，处置原则优先考虑整体售出。承租人的优先购买权首先得在同等条件下的优先受让。就本案而言，上诉人应当如第三人两套一起买才符合同等条件下的优先购买要求。而上诉人仅表示愿意购买其中一套的意愿，且最终因资金问题表示放弃优先购买权。三、上诉人主张的损失在没有充分证据证明的情况下应当承担举证不能的不利后果。上诉人主张被上诉人应赔偿其5万元的损失，但并未提交相关的证据证明其损失的存在，且房屋虽然由第三人受让，但根据买卖不破租赁的原则，上诉人承租的房屋仍在承租当中，并未终止租赁合同。黄圣佳未发表答辩意见。皮金虎向一审法院起诉请求：1.请求法院判令撤销被告与第三人达成赣州市开发区×××的房屋买卖行为；2.请求法院判令原告对赣州市开发区×××的写字楼赣房权证字第××在同等条件下享有优先购买权；3.请求法院判令被告向原告支付赔偿金50000元（具体自司法审计为准）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告赣州雪坑窝房地产开发有限公司（甲方）与原告皮金虎（乙方）于2017年9月1日，签订《写字楼租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于江西省赣州市开发区，面积合计269.14平方米，租给乙方。租赁期限为五年，即从2017年9月1日至2022年8月31日止。2018年9月19日交通银行赣州分行开发区支行（房屋抵押权人，该房产在南康区法院执行拍卖）发出《房屋转让通知书》，记载：转让房源为店面（赣房权证字第**），总价为499200元，定金为149760元；写字楼（赣房权证字第**），总价为1355200元，定金为406560元。购房意向人如果决定购买上述相关房源，请于2018年9月25日之前，将相应购房定金（按购房总价的30%计算）人民币￥556320元，大写伍拾伍万陆仟叁佰贰拾零元整存入意向人在交通银行赣州分行开发区支行开立的个人账户中，逾期存入定金则视为放弃购买意向或优先购买权。2018年9月22日原告皮金虎向交通银行赣州分行开发区支行作出的回复函中，载明：原告在同等条件下优先购买产权证号为Ｓ003×××的房屋一套，放弃对产权证号Ｓ003×××房屋的优先购买权。赣州市南康区人民法院于2018年12月25日作出的（2018）赣0703执97-66号执行裁定书，裁定将被执行人翁林在雪坑窝公司，1号楼商业1-202号（不动产权证号：Ｓ003×××）、1号楼店面55号（不动产权证号：Ｓ003×××）分别以1191908.53元、439050.13元的价格变卖给第三人黄圣佳。原告遂以被告侵害其优先购买权诉至法院。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对原告要求撤销被告雪坑窝公司与第三人黄圣佳达成的房屋买卖行为，一审法院不予支持。本案中，已在合理期限内通知承租人行使优先购买权，且原告也表示放弃对产权证号S003×××房屋的优先购买权。因此，原告不具有与第三人同等条件下的优先购买权。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告并未提供证据证明被告雪坑窝公司对其造成了损失。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告皮金虎的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告皮金虎承担。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，被上诉人于2018年9月19日通过交通银行赣州分行开发区支行向房屋承租人的上诉人发出《房屋转让情况通知书》，告知转让的店面和写字楼面积、总价款、定金及存入定金时间、方式，上诉人《复函》表示已接受房屋所有权人等购买邀约，明确放弃对其中一套房屋优先购买权。可见，被上诉人虽然没有直接向上诉人履行通知义务，但其本人已知晓房屋转让事宜，此种通知方式未剥夺上诉人对优先购买权行使的权利。优先购买权设立的法律立意，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠，反而须以“同等条件”购买，“同等条件”的内容包括价款、价款的支付方式以及其他交易条件的等同。因被上诉人要求购房意向人存入的定金是两套房屋定金的总额，故其出卖的标的物应为两套房屋整体出售，对于上诉人提出只行使一套房屋优先购买权，被上诉人也并未同意，故上诉人应自行承担未按两套房屋作为整体出卖条件行使优先购买权的法律后果。综上所述，皮金虎的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人皮金虎负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  王阿婷审 判 员  傅 忠二〇一九年八月二十日代理书记员  葛颖婷