河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民初8号原告（申请执行人）：承德银行股份有限公司东大街支行，住所地河北省承德市双桥区都统府大街**。负责人：杨爱国，支行长。委托诉讼代理人：宋洁霞，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂晶鑫，女，1983年8月27日出生，满族，住河北省承德市双桥区。（系原告单位工作人员）被告（执行案外人）：王淑华，女，1965年10月10日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：洪继瑞，河北山庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵共鹏，男，1966年3月5日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。（系王淑华丈夫）被告（被执行人）：承德市建通房地产开发有限责任公司，，住所地河北省承德市双桥区观景楼街道法定代表人：孟庆民，董事长。原告承德银行股份有限公司东大街支行（以下简称承德银行东大街支行）与被告王淑华、承德市建通房地产开发有限责任公司（以下简称建通公司）执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告承德银行东大街支行的委托诉讼代理人宋洁霞，被告王淑华的委托诉讼代理人洪继瑞、赵共鹏到庭参加诉讼。被告建通公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。承德银行东大街支行向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告建通公司开发的位于承德市双桥区房产。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月6日，承德市中级人民法院对原告与被告建通公司借款合同纠纷一案作出（2009）承民初字第93号民事判决书。该案审理过程中被告建通公司承认借款抵押事实，法院审理查明被告以会龙山小区在建工程作抵押从原告处借款。判决被告建通公司在判决生效后10日内偿还原告借款本金3618万元及利息2408070.92元（2009年6月21日以后的利息连续计算至给付之日）；如到期不能给付，则拍卖、变卖抵押物予以清偿。清偿不足部分由被告继续清偿。判决生效后，原告申请了强制执行。2018年5月23日经原告申请，贵院作出了（2009）承中执字第72-7号执行裁定书对被告（被执行人）建通公司名下房产进行了第五轮查封，其中就包括本案诉争标的即位于承德市双桥区会房产。2018年12月11日，被告（案外人）王淑华对承德市双桥区房产提出书面异议。承德市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）冀08执异95号执行裁定书：中止对建通公司位于承德市双桥区房产的执行。原告认为承德市中级人民法院作出的（2018）冀08执异95号执行裁定书对本案事实的认定及法律依据的适用均是错误的。具体理由如下：一、原告对本案诉争标的（会龙山小区2A103、203号房产）依法享有抵押权。1、2007年7月9日，原告与被告建通公司签署了《抵押合同》，合同约定：被告建通公司以其开发的位于会龙山小老虎沟路西的在建工程提供抵押担保。抵押物清单中明确记载有本案诉争的2A商业。2、抵押合同签署的当日即2007年7月9日，原告与被告建通公司去承德市房产局办理了在建工程的抵押登记手续。原告依法取得了承德市在建工程抵押登记批准书（70）号。该抵押登记批准书中明确记载抵押物包括2A商业在内的共计19736.44平方米，2A商业共计6套房屋，共计面积为954平方米。全部于2007年7月9日抵押给了原告并办理了在建工程抵押登记手续。原告依法取得了本案诉争房屋的抵押权。二、被告王淑华与被告建通公司签署的《商品房买卖合同》无效。1、根据王淑华提供的《商品房买卖合同》可知，被告王淑华与被告建通公司签署上述商品房买卖合同的时间为2007年7月20日。原告与被告建通公司签署抵押合同及办理抵押登记的时间为2007年7月9日。早于两被告签订商品房买卖合同的时间。2、根据《担保法》第49条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的。转让行为无效。”《担保法解释》第67条的规定：“抵押权存续期间。抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的抵押权人仍可以行使抵押权”。在原告依法享有抵押权在先的情况下。两被告未经抵押权人（原告）同意，擅自转让抵押物的行为无效。原告仍对抵押物享有抵押权。三、贵院据以作出（2018）冀08执异95号执行裁定书的法律依据是错误的。贵院据以作出执行裁定书依据的是《物权法》第20条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条。上述法规条款均是对“预告登记”的规定。而本案诉争房屋并没有办理“预告登记”，只是对商品房买卖合同办理了“备案”。“预告登记”和“备案”是完全不同的法律概念。两者的法律依据、适用范围等均不一样。贵院将两者混为一谈，属于适用法律错误。综上，贵院作出的（2018）冀08执异95号执行裁定书是在对本案事实调查不清、适用法律错误的情况下作出的，应依法撤销并准许执行被告建通公司开发的位于承德市双桥区房产。王淑华辩称，一、本案诉争的房屋所有权应归答辩人王淑华。2003年起，承德市龙城建筑安装工程有限公司（以下简称龙城公司）承建建通公司开发的承德市双桥区会龙山小区商业用房部分工程，后建通公司未向龙城公司支付工程款。2006年底，经双方协商，建通公司用会龙山商业用房抵顶工程款。龙城公司自行寻找购买方，购买方将房屋价款交付给龙城公司，由建通公司协助龙城公司办理房屋出售相关手续，建通公司以此形式实现对龙城公司工程款的给付。涉案房屋包括在建通公司抵顶给龙城公司商业用房的范围之内，龙城公司出售给答辩人。2007年7月20日，王淑华与建通公司签订了合同编号为2007-057号的《商品房买卖合同》，并在承德市房地产市场管理处进行了合同备案。涉诉房屋价款1181895元。答辩人已向龙城公司法定代表人林成方全额支付了购房款，龙城公司亦向答辩人交付了房屋，该房屋所有权应归属于王淑华。二、（2009）承中执字第72-7号执行裁定查封错误，无事实和法律依据。（2009）承民初字第93号民事裁定书、（2009）承中执字第72-7号执行裁定查封错误，超范围查封了不属于建通公司的房屋。承德市中级人民法院于2011年5月23日公示的（2009）承中执字第72-1号查封公告中查封的房屋不包括2A-103、203号底商，证明被答辩人当时就知道涉案房屋所有权不归属于建通公司。龙城公司对房屋有处分权，答辩人在龙城公司购买房屋不违反法律规定，房屋已实际交付，且已支付全部价款，答辩人实际为房屋所有权人。本案涉诉房屋实际上是建通公司用其欠付龙城公司的工程款抵顶的，且抵顶时间及答辩人购房时间均在建通公司与本案原告签订借款合同、抵押合同之前，原告的抵押登记、申请法院查封等行为对答辩人不发生法律效力。建通公司无权处分他人财产，且在抵押和法院数次查封时，没有告知答辩人其房屋被查封，直到法院执行阶段，答辩人才知晓此事。三、答辩人享有足以排除强制执行的民事权益。通过原告提交的证据可知，法院第一次查封的时间为2009年6月16日，而答辩人与龙城公司协商购买房屋事项及在建通公司配合下，签订合法有效的《商品房买卖合同》的时间均在法院查封之前，且答辩人支付了全部价款，龙城公司已交付了房屋，答辩人合法使用该房屋，为实际所有权人。综上，请求法院依法驳回本案原告的诉讼请求。建通公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告承德银行东大街支行为支持其诉讼请求，提交证据如下：第一组证据：借款合同、抵押合同、承德市在建工程抵押登记审批书。证明在2007年7月9日，借款人建通公司向原告申请了金额为2200万元，期限为一年的项目开发贷款，借款人将包括本案诉争房屋在内的19736.44平方米的在建工程抵押给了原告。同时，原告与建通公司去房产部门办理了在建工程抵押登记手续，原告因此取得了包括诉争房屋的在建工程抵押权。第二组证据：承德市中级人民法院（2009）承民初字第93号民事裁定书、查封物品清单（附建通房公司抵押房产一览表）、承德市城镇房屋产权产籍监理处协助执行通知书（回执）。证明目的：2009年6月17日，法院依法查封了包括本案诉争房屋在内的会龙山小区一期工程共计19736.44平方米。第三组证据：判决书。证明原告与被告建通公司的债权债务关系、抵押关系以及原告对本案诉争房屋在内的会龙山小区一期在建工程享有的抵押权已经由法院判决确认有效。第四组证据：承德市中级人民法院4份裁定书及承德市城镇房屋产权产籍监理处协助执行通知书（回执）1份、承德市中级人民法院协助执行通知书1份。证明自2009年6月17日至今，法院依法连续5次查封了包括本案诉争房屋在内的会龙山小区一期在建工程。在此期间，法院从未因原告申请或依职权解除对诉争房屋的查封。第五组证据：被告王淑华与被告建通公司签署的《商品房买卖合同》。证明两被告签署的商品房买卖合同是在抵押给原告后签署的，即原告的抵押权在先，被告王淑华的买卖合同在后。被告王淑华对原告提交的证据质证意见为：对原告提交的证据真实性没有异议，但均无法证明其对涉案房屋享有执行的权利。原告的五组证据都是书面的，但建通公司仅有一个商品房买卖合同，如果按照法律规定建通公司在卖房子时应该通知购房人，但是原告和建通公司都没有通知购房人王淑华。被告王淑华为支持其答辩理由，提交证据如下：1、案外人执行异议申请书。2、（2018）冀08执异95号执行裁定书。1、2号证据证明王淑华向执行法院对承德银行东大街支行与建通公司借款合同纠纷执行案件提出书面异议，经承德市中级人民法院审查，认定异议成立，裁定中止执行。3、（2009）承中执字第72-1号查封公告，证明承德市中级人民法院在第一次对建通公司进行财产保全的时候并未对涉诉房屋进行查封，证明被答辩人没有行使抵押权。4、（2009）冀08执异第72-7号执行裁定书。5、（2009）承中法执协字第72-7号协助执行通知书。4、5号证据证明在承德市中级人民法院第五次续封时，对第一次没有查封的财产进行了不当查封。6、承德市建筑业专用发票一张，证明这笔钱是王淑华的钱，由其直接给了龙城公司，后由建通公司给龙城公司开具了发票，证明答辩人是从龙城公司手中购买的房屋。7、2007-057号商品房买卖合同，证明王淑华在龙城公司处购买房屋，后建通公司协助龙城公司与王淑华签订了商品房买卖合同，王淑华为涉案房屋的所有权人。8、银行转账回单8份。9、营业执照副本。8、9号证据证明王淑华通过转账形式向龙城公司法定代表人林成方支付购房款1066130元，剩余115165元是因王淑华丈夫的弟弟赵共峰在林成方处享有债权100000元，再加上期间的利息15750元，让王淑华借来，抵顶了剩余的房屋价款，证明购房款已全额支付。10、商用房屋租赁合同三份。11、张立阁身份证复印件。12、承德市供用水合同一份。13、承德市城市供热合同一份。14、缴纳供热费发票一张。15、众成公司收据一张。10-15号证据证明王淑华购买房屋后，对房屋行使了出租、缴纳水费、供热费、改暖等占有、使用、处分、收益的行为，并享有其权利。16、承德市双桥区人民政府桥东办事处承诺一份，证明其向王淑华等底商所有权人承诺不在其底商门前建与便民市场有关的任何建筑物和经营性场所，证明桥东办事处都承认王淑华是房屋所有权人。17、原建通公司会计徐某于2019年2月20日出具的证明一份。18、龙城公司于2019年2月26日出具的证明一份。17、18号证据证明涉诉房屋系建通公司用其欠龙城公司的工程款抵顶给龙城公司的，后由龙城公司出售给王淑华，建通公司只是协助龙城公司办理了房屋买卖的相关手续。19、（2018）冀08民终4077号民事判决书，证明此判决审理内容与本案相似，请法院作参考。庭审中，被告王淑华申请证人徐某、林某出庭作证，两位证人证言与其提交的书面证人证言证明目的一致。原告承德银行东大街支行对被告王淑华提交的证据质证意见为：对1号和2号证据的真实性认可，证明事项是客观存在的。对3号证据的质证意见为，本案的基本事实是在2009年进入到法院强制执行程序，2011年5月23日发布查封公告，是因需对上述房产进行评估拍卖而作的公告，公告明确写着是对部分房产进行公告，是分批进行评估拍卖。抵押权是法定权利，不因法院是否查封影响抵押权存在。对4、5号证据真实性认可，但是对证明目的不认可。2018年对本案诉争房屋进行了第五次查封，都包含有涉案房屋。对6-9号证据，因这些证据都是王淑华和龙城公司的合同和发票，与本案无关，不发表质证意见。对10-15号证据，真实性我方认可，事实上王淑华占有使用了房产，但是占有房产并不能对抗原告的抵押权。对16号证据真实性认可，但对其证明目的不认可，因为房屋的所有权产权的确认是房屋产权登记机关的产权证，政府办事处无权对房屋产权进行确认。对17-18号证据的证明目的不认可，2007年建通公司在承德银行办理的在建工程抵押，是不可能取得预售许可的，所以相关合同是无效的，龙城公司与建通公司抵顶协议和龙城与王淑华的协议在没有预售许可的前提下签订，是无效的。对19号证据，与本案并不是完全相同，不具证明效力。对庭审中证人证言的质证意见为：证人证言与本案无关，对其证明事项不予认可。被告建通公司未提交证据。根据当事人双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院依据2009年6月16日所作（2009）承民初字第93号民事裁定书，对建通公司名下的部分房产进行了查封，在所列查封物品清单中，未明确包括本案诉争房产。2009年8月6日，本院对原告与被告建通公司借款合同纠纷一案作出（2009）承民初字第93号民事判决：一、被告建通公司在判决生效后10日内偿还原告借款本金3618万元及利息2408070.92元（2009年6月21日以后的利息连续计算至给付之日）；二、如到期不能给付，则拍卖、变卖抵押物予以清偿。清偿不足部分由被告继续清偿。判决生效后，原告申请强制执行。本院于2011年5月23日作出查封公告，公告内容为对被执行人建通公司所有的位于承德市小老虎沟会龙山小区部分房产查封进行公告，其中查封房产中未包括本案涉诉房产。2018年5月23日，本院作出（2009）承中执字第72-7号执行裁定书，并于当日作出协助执行通知书，查封房产中涉及本案诉争房产。本案被告王淑华作为案外人于2018年12月11日对位于承德市双桥区会龙山小区商业房产2A103、203号向本院提出书面异议。本院审查后作出（2018）冀08执民95号执行裁定书，裁定：中止对建通公司位于承德市双桥区会房产的执行。2018年12月14日，承德银行东大街支行向本院提起诉讼，要求支持其诉讼请求，准许对诉争房产的执行。另查明，建通公司欠付龙城公司工程款，其将部分房屋抵顶给龙城公司，由龙城公司出售，所得价款由龙城公司收取，抵顶欠付的工程款。同时建通公司与购房人再签订买卖合同。2007年7月20日，被告王淑华作为购房人与被告建通公司签订《商品房买卖合同》，约定王淑华购买建通公司位于双桥区房产，建筑面积为248.82平方米。上述房产在承德市房地产市场管理处进行了合同备案。王淑华共向龙城公司法定代表人林成方支付购房款1181895元。龙城公司将房屋交付给王淑华。本院认为，本案争议焦点为：1、原告与建通公司签订的抵押合同是否有效；2、被告王淑华对涉案房产是否享有排除执行的权利。关于原告与建通公司签订的抵押合同是否有效，本院认为，根据原告提交的借款合同、抵押合同及在建工程抵押登记批准书等证据可以证明，被告建通公司因向原告借款，以其所有的承德市会龙山小区在建工程作抵押，并办理了抵押登记。原告与被告建通公司的抵押合同有效，抵押关系成立，但具体到对诉争房产的抵押权不明确。被告王淑华对涉案房产是否享有排除执行的权利问题，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列具体情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案被告王淑华与建通公司在法院查封该诉争房产之前就签订了《商品房买卖合同》，并交付了大部分购房款，也已实际对所购房产进行了占有使用，对《商品房买卖合同》进行了备案登记，虽然未办理过户手续，但不是王淑华个人原因不能办理。虽然，原告与建通公司存在抵押合同关系，但该抵押权系在建工程抵押，且在抵押登记中没有明确抵押的具体房号，涉及到该涉案房产在抵押清单中体现为“门牌号,面积为159平方米”，也与被告王淑华所购房产房号、面积均不符，因此原告对诉争房产的抵押权不明确，本院对原告要求执行王淑华所购房产的主张不能支持。综上被告王淑华系善意购房人，其本身无过错，未办理过户登记并非王淑华个人原因，系建通公司的不规范开发行为所导致。因此，王淑华作为执行案外人享有足以排除执行的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的规定，判决如下：驳回原告承德银行股份有限公司东大街支行的诉讼请求。案件受理费100.00元，由承德银行股份有限公司东大街支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长 王晓青审判员刘树国人民陪审员付猛二〇一九年八月二十日书记员 郭       浩       楠