广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1630号上诉人（原审被告）：佛冈健桓旅游开发有限公司，住所地：广东省佛冈县。法定代表人：陈荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琪琪，广东洛亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：温舒，女，汉族，住广东省佛冈县。上诉人佛冈健桓旅游开发有限公司（以下简称健桓公司）因与被上诉人温舒商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人健桓公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。被上诉人温舒经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健桓公司上诉请求：1、撤销（2019）粤1821民初87号民事判决并依法改判；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院认定本案存在逾期交房情形，属于事实认定错误，应当予以纠正。涉案楼盘房屋属于预售商品房，基于我国规定的商品房预售合同备案制度，上诉人采用的《商品房买卖合同》文本是由广东省建设厅和广东省工商行政管理局于2000年公布的示范文本。因距今已十余年，该示范文本的条款内容未能完全满足当前商品房买卖的现实需要。为此，涉案双方在签订《商品房买卖合同》的基础上，又签订了附件四《合同补充协议》，对多项内容做了更为详细具体的补充约定。其中，《合同补充协议》第2条约定。”买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间。因买受人原因造成商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。买受人同意出卖人在该商品房取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间顺延壹年。除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼。在该条款中，双方就房屋的交付条件以及交付时间做了细化约定，将《商品房买卖合同》第八条约定的“经商品房验收合格”的交付条件具体明确为“商品房取得《建设工程竣工验收报告》”与“商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”两种情形。并且双方明确约定了，若双方采用“商品房取得《建设工程竣工验收报告》”的交付条件，则房屋交付时间仍适用《商品房买卖合同》第八条约定的“2016年12月31日前”；若双方采用“商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”的交付条件，则《商品房买卖合同》第八条的原约定时间需相应顺延壹年，即该交付条件下的房屋交付时间实际变更为“2017年12月31日前”。而在本案中，上诉人于2017年4月28日办妥涉案工程竣工验收备案，被上诉人于2017年5月2日收楼并实际使用，属于双方采用“商品房取得《建设工程竣工验收备案表》的交付条件，在此情形下，涉案房屋的交付时间如前所述已经变更为2017年12月31日前”。据此，上诉人并不存在逾期交房行为，被上诉人的逾期交房违约金索赔请求也就无从谈起了。二、退一步讲，即使上诉人构成违约，双方约定的违约金也过分高于被上诉人的实际损失，依法应予以调整。本案中，如认为上诉人确实构成迟延交楼违约，由此导致原告的直接损失也主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。但一审判决认定的计算天数为63天的违约金却高达16254元（实际判决确定的为15222元），远远高于涉案商品房的同地段租金标准。我国《合同法》第一百一十四条第二款规定。“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，据此，一审法院以涉案房屋总价款的日万分之五的标准计算逾期交房违约金属于过分高于被上诉人的实际损失。上诉人特请求贵院依法予以调整，以涉案房屋所在的同地段房屋的租金标准计算约为两个月（63天）的合理违约金，以彰显法律及判决的权威与公平。综上所述，在本案中，一审法院在事实查明方面出现明显错误，在法律适用方面也存在不当之处，上诉人特上诉至贵院，请求贵院依法撤销原判决，支持上诉人的上诉请求。温舒未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。温舒向一审法院提出诉讼请求：1、判令健桓公司向温舒支付逾期交房违约金15222元（以516010元房款为基数按每日万分之五计算2017年1月1日至2017年5月2日期间的违约金）；2、案件诉讼费由健桓公司负担。一审法院审理查明：健桓公司是佛冈县xx康城花园的开发商，取得《商品房预售许可证》。2015年5月20日，温舒（买受人）与健桓限公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：xxx），约定：温舒向健桓公司购买佛冈县石角镇xx路59号xx康城x栋x房，建筑面积124.58平方米，总价为516010元；交房期限（第八条）：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、详见补充协议。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。另，《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》全部内容均加有下划线，字体为宋体小五号字。该协议第2条约定：“买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人。买受人同意出卖人在该商品房取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。”除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）……；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）……。合同签订后，温舒依约付清总房款516010元给健桓公司。涉案房屋于2017年4月28日完成竣工验收备案手续。2017年5月2日，健桓公司向温舒寄送《收楼交款通知书》，温舒确认于2017年5月2日收到上述通知。温舒于2017年11月11日对涉案商品房利金圣菲康城5栋2103房进行收楼。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。温舒与健桓公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”健桓公司未能依约在2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给温舒，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及合同第九条的约定，温舒要求以已付房价款的万分之五按日计算违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约金计算的截止时间。按照双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，健桓公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知温舒办理交付手续。健桓公司于2017年5月2日向温舒邮寄发出《收楼交款通知书》，明确表达了通知温舒收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件，温舒确认于2017年5月2日收取《收楼交款通知书》，该通知送达之日，即视为交付。而违约金的计算亦应截至该日止。故温舒主张逾期交楼违约金计算至收到《收楼交款通知书》之日（即2017年5月2日）止，一审法院予以支持。关于违约金计算的期限。鉴于合同的补充协议第2条第2款明确约定买受人同意出卖人在约定的交房日期后二个月内安排买受人收房，买受人认可的出卖人安排交房的期间不应当作为健桓公司违约期间，故相应的违约金从约定的交楼期限（2016年12月31日）届满两个月后开始计算，即从2017年3月1日起计算至温舒收到《收楼交款通知书》之日止即2017年5月2日止，共计63日，违约金数额为16254元（516010×0.05%×63）。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。温舒要求健桓公司支付逾期交房违约金15222元，不违反合同约定，一审法院予以支持。健桓公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等相关民事诉讼权利，一审法院可以缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：健桓公司应于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金15222元给温舒。案件受理费176元，减半收取88元，由健桓公司负担。二审期间，健桓公司向本院提交了一份《资产评估报告书》，拟证明涉案商品房经评估月租金单价每平方米约为17.5元，一审判决判定的违约金远远高于涉案商品房的同地段同类房屋租金标准。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、健桓公司的交房行为是否构成违约；2、合同约定的违约金是否过高，应否调整。关于健桓公司的交房行为是否构成违约的问题。首先，双方签订的合同中对于交付标准及期限的约定主要有两个条款，分别是主合同第八条及补充协议第2条。主合同第八条约定交付标准为验收合格，交付期限为2016年12月31日前。而补充协议第2条对交付标准的约定为“买受人同意出卖人在该商品房取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件《建设工程竣工验收备案表》为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”。主合同与补充协议约定的房屋交付条件并不完全一致。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（房建［2010］53号）第十一条关于“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”的规定，商品房交付的基础标准是竣工验收备案。为此，案涉商品房的交付标准应为经竣工验收备案。其次，《广东省商品房买卖合同》对于交付标准和交付期限约定明确，《合同补充协议》第2条的顺延理由并未提高《广东省商品房买卖合同》约定的交付标准，而是在交付标准一样的情况下要求顺延。《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定同一交付标准情况下的两个不同交付时间，却不直接明确是对交付期限的变更，有违诚实信用原则，导致普通购房者在签订合同时难以对交付时间作出明确的判断。涉案的《合同补充协议》虽不能简单的认定为格式合同，但确为开发商一方提供的已事先印制的合同版本，且《合同补充协议》第2条涉及业主一方的重要权利，在双方对合同条款的理解出现分歧时，可以参照法律关于当事人对格式合同的理解的处理原则，作出不利于提供合同版本一方的理解，故健桓公司要求以《合同补充协议》第2条的约定顺延一年的理由，本院不予支持。健桓公司应当在2016年12月31日前将竣工验收备案的商品房交付给业主。健桓公司未在前述时间向温舒交付案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。关于合同约定的违约金是否过高，应否调整的问题。如前所述，健桓公司逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。健桓公司认为业主的实际损失是租金损失，约定的违约金过高，提交房屋租金评估报告主张应按房屋租金计算违约金。对此，本院认为，首先，在订立该违约金条款时双方已经综合考虑到违约金保障合同按时履行的功能以及对违约可能造成的损失进行了预估，该条款经双方充分协商确认后自愿签订，对双方都有约束力，法院应尊重当事人的意思自治，不宜随意调整合同约定的违约金计算标准。其次，健桓公司作为合同文本的提供方，在违反该条款约定后又认为计算标准过高要求调低，有违诚实信用原则，如支持健桓公司的主张，调低违约金损害守约方的利益，有违公平原则。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”逾期交房的违约金参照同地段同类房屋租金标准的适用前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，双方对违约金的计算方法进行了明确的约定，而且约定的违约金计算标准较为符合本地的经济发展水平。为此，本案不应适用“同地段同类房屋租金标准”以确定逾期交付房屋给买受人造成的实际损失。健桓公司提出逾期交付房屋违约金的计算标准以同地段同类房屋租金计算的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，健桓公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费176元，由佛冈健桓旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年八月五日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。