广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初8354号原告：张洪铭，男，1979年3月8日出生，汉族，户籍所在地云南省西双版纳傣族自治州勐海县。委托诉讼代理人：杨槟矫，广东宝慧律师事务所律师。被告：操龙海，男，1976年5月14日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。原告张洪铭与被告操龙海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，同年7月16日公开开庭进行了审理。原告张洪铭及委托诉讼代理人杨槟矫，被告操龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪铭向本院提出诉讼请求：1.解除张洪铭与操龙海签订的房屋租赁合同；2.操龙海支付从2019年2月1日起至合同解除之日止的租金（暂计至2019年5月19日为43600元）。事实和理由：2018年9月15日，张洪铭、操龙海签订《房屋租赁合同》，约定，张洪铭将位于中山市小榄镇××路××、××之二出租给操龙海使用，每月租金为12000元，操龙海须在每月1-10号前缴清当月租金，另，《房屋租赁合同》第七条违约责任约定：有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，且乙方除要缴足房屋租金外，甲方没收定金，收回房屋：乙方不交付或者累计拖欠租金达1个月以上（含1个月）。操龙海从2019年2月起拖欠租金，经张洪铭多次催告，仍未支付。根据上述违约责任的约定，操龙海拖欠租金的行为已构成违约，并已达到约定解除条件，操龙海除应向张洪铭交纳所欠租金外，还应当承担违约责任。张洪铭为维护自己合法权益，特诉至法院，请作出公正判决。操龙海反诉称:若解除合同，张洪铭应向操龙海返还押金36000元及装修费用42500元，操龙海向张洪铭交纳拖欠的租金；若合同继续履行，操龙海同意向张洪铭交纳拖欠的租金。张洪铭对反诉辩称：1.操龙海反诉张洪铭退回押金没有依据，依照双方合同约定，操龙海拖欠租金的违约行为已经达到了解除合同的条件，除解除合同外，张洪铭还可以没收押金。2.操龙海没有举证证明其装修费用的支出，该诉求没有事实依据。装修费用是操龙海与原承租人约定，用于补偿原承租人的费用，该费用已由张洪铭代收并退回给原承租人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月15日，张洪铭（甲方）与操龙海（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：一、租赁房屋：操龙海承租小榄镇西区西苑路11号二楼、三楼之二；二、租赁期限从2018年9月16日至2028年9月15日，2018年9月16日至2019年1月15日为装修期，计租期2019年1月15日起；三、租金及租金交纳期限：租金每月12000元，每月1-10号前缴清当月租金。乙方逾期缴交租金的，每日加收逾期租金的千分之八作为违约金。四、定金：合同签订当日，乙方须先交付36000元给甲方作为定金。定金在合同期满，双方办妥财物移交，工商税务变更或注销等手续后，由甲方将定金返还乙方（不计息）。五、六、（略）七、违约责任：1.租赁期间，如乙方违法经营或放弃经营，除要缴足房屋租金给甲方外，甲方没收定金、收回房屋，同时甲方有权单方面处理该房屋内的一切设备物品等，因此所造成的一切财物损失均由乙方承担。2、合同单方面解除的条件：有下列情形之一，甲方有权单方面解除本合同，乙方除要缴足房屋租金给甲方外，甲方没收定金，收回房屋：乙方不交付或者累计拖欠租金达1个月以上（含1个月）；……合同由张洪铭与操龙海双方签名捺指印，当天，张洪铭收取押金36000元、转让款（装修）42500元并向操龙海出具了收据。中山市小榄镇西区股份合作经济联合社于2018年10月13日在合同上盖章并加注手写意见“同意转租”。微信转账记录反映，2019年1月28日，操龙海通过微信转账6000元给张洪铭。2019年4月18日，操龙海微信转账10000元给张洪铭,次日,操龙海收到微信转账退款10000元。2019年5月19日，张洪铭向操龙海发出解除租赁合同告知书，内容为：操龙海已拖欠2019年2月至5月累计4个月的租金，张洪铭曾于2019年4月下发违约通知书，限定2019年4月21日前来缴租，但操龙海未作回应；张洪铭决定解除双方合同，按照合同第七条第2款执行；操龙海应当在5月21日前清理垃圾、付清费用，张洪铭将保留进一步追缴租金及其他经济损失的权利；告知书发出当日，合同解除。中山市小榄镇西区社区居民委员会出具证明证实：位于中山市小榄镇××路××号的物业，产权属中山市小榄镇西区股份合作经济联合社所有。厂房租赁合同反映，许艳芳向中山市小榄镇西区股份合作经济联合社承租中山市小榄镇××路××号二、三楼（原2村）的厂房。结婚证反映，许艳芳与张洪铭系夫妻关系。许艳芳出具声明如下：本人向中山市小榄镇西区股份合作经济联合社承租了中山市小榄镇××路××号二、三楼（原2村）的厂房，2018年9月，本人委托张洪铭将上述租赁物对外转租，张洪铭于2018年9月15日与操龙海签订《房屋租赁合同》，本人确认该合同真实有效，是本人的意思表示。张洪铭当庭提交转账单拟证实2018年9月18日向金东兴掌上银行转账“转让费”20000元、12500元，2019年3月15日、6月11日、7月1日分别向“春天的吻子金老板”微信转账2000元、1000元、1000元，2018年9月12日自动柜员机现支现金5000元。2019年5月29日，案外人金东兴出具收款收据“今收到西苑路十一号装修转让款包括4台空调，西苑路所有款项已结清”，金额42500元。张洪铭认为装修费用42500元是被告与原承租人约定由张洪铭代收的，张洪铭已向原承租人分期退还该装修费用。原承租人原本打算用于经营足浴，已投入约70万元装修，通水电、作了30个隔间，后因无力交纳房租，而双方协商解除合同，当时所有装饰作价42500元转给操龙海。该笔款项是张洪铭退还原承租人的，操龙海也当庭确认用于补偿之前装修费用，现操龙海要求返还，缺乏事实与法律依据。操龙海确认装修费是对前承租人之前装修的补偿、接收厂房时一并接收了四台空调，但装修费是交给张洪铭的，不清楚后来流转情况。操龙海当庭述称，因资金紧张而未按期交纳租金，原告向其催收租金后，其曾转账支付了10000元，但张洪铭拒收。涉案厂房现已装修完毕，原本打算用于经营出租房，但现在没有经营了。确认张洪铭已于2019年5月21日收回租赁物。张洪铭当庭述称，2018年9月15日双方签订合同，张洪铭将租赁物交给操龙海，约定三个半月的免租期，从2019年1月15日开始计算租金，2019年1月28日操龙海通过微信转账支付过6000元，作为2019年1月份半个月的租金。此后，操龙海没有再交过租金。操龙海在2019年4月底曾向张洪铭转账10000元，因与所拖欠租金相差太多，担心操龙海继续拖欠，所以没有接收。租赁合同定金条款中的“定金”的实际意思应为押金或履约保证金，张洪铭出具的收据中标明36000元为“押金”，与租赁合同中的“定金”相符。现涉案厂房已于2019年5月21日收回，解除合同日期为解除租赁告知书之日即2019年5月19日。假如双方调解，押金36000元应用于抵扣租金。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。张洪铭提供的房屋租赁合同有张洪铭、操龙海的签名捺印，并经权属人中山市小榄镇西区股份合作经济联合社盖章同意转租，本院予以采信，操龙海应按合同约定支付租金及其他费用。现操龙海并未提供证据证明其已足额支付相应款项，拖欠自2019年2月1日至2019年5月19日共3个月19天的租金，按照每月租金12000元计算为43600元，故张洪铭要求操龙海偿付尚欠租金43600元，理据充分，本院予以支持。有关房屋租赁合同中“定金”条款及“押金”36000元的性质问题。经查，虽房屋租赁合同中表明“定金”条款，但收据上标明为“押金”，操龙海未对此提出异议或要求修改。依照相关法律规定，定金和押金的性质虽有不同，但两者均具有债权担保的性质，给付一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，且可以抵作价款或者回收。在交易实践中，租赁关系一般适用押金，故该36000元应为押金。有关租赁押金是否应退还操龙海的问题。本案中，操龙海拖欠租金超过一个月，根据房屋租赁合同的约定，操龙海已构成违约，张洪铭有权单方面解除本合同，故对张洪铭提出解除与操龙海签订的房屋租赁合同的诉求，本院予以支持。至于合同解除的日期，张洪铭称合同解除日期为解除租赁告知书之日即2019年5月19日，租金也仅计算至该日期，操龙海对此没有提出相反意见或证据，对此本院可予采纳。另，因操龙海违约，根据上述租赁合同约定，操龙海除应缴足房屋租金外，张洪铭还有权没收定金（即押金）、收回房屋，故对操龙海要求张洪铭退还36000元押金的反诉诉求，本院不予支持。有关装修费用42500元应否返还的问题。庭审中，双方均确认该款用于补偿前承租人的装修装饰费用，根据双方陈述及提交的收款收据、银行、微信转账记录等，该款经操龙海交给张洪铭后，张洪铭已分几笔给付案外人金东兴，案外人金东兴出具收据反映“西苑路所有款项已结清”，现操龙海未能提交证据反驳，故本院采信张洪铭的陈述，即该装修费用已给付案外人作为前承租人的装修费用补偿，现操龙海要求张洪铭返还该款，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张洪铭与被告（反诉原告）操龙海于2018年9月15日达成的房屋租赁合同于本判决发生法律效力之日解除；二、被告（反诉原告）操龙海于本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）张洪铭支付尚欠租金43600元；三、驳回原告（反诉被告）张洪铭的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）操龙海的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为445元，由被告（反诉原告）操龙海负担（该款张洪铭已预交，操龙海应于上述判决履行期限内返还445元给张洪铭，本院不另收退）。反诉案件受理费881元，由被告（反诉原告）操龙海负担（该款操龙海已预交，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 司 薇二〇一九年八月二十三日书记员 郭敏清