安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初2560号原告：红光街道枞阳路社区居民委员会，住所地安徽省合肥市瑶海区枞阳路254号，统一社会信用代码55340102MEA389174B。法定代表人：江万洲，该居委会主任。委托诉讼代理人：李宁，红光街道办事处公职律师。委托诉讼代理人：孟令凤，安徽睿正律师事务所律师。被告：吴化新，男，1973年5月9日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：王良金，男，1969年10月25日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：许晓，男，1963年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。三被告共同委托诉讼代理人：薛海忠，安徽正申律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：杜文超，安徽正申律师事务所实习律师。原告红光街道枞阳路社区居民委员会（以下简称“枞阳路社居委”）与被告吴化新、王良金、许晓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红光街道枞阳路社区居民委员会的委托诉讼代理人孟令凤、李宁，被告吴化新、王良金、许晓共同委托诉讼代理人薛海忠、杜文超，被告许晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告枞阳路社居委向本院提出诉讼请求：1、三被告立即向原告返还案涉房屋；2、三被告立即支付欠付租金款50000元(接每月租金8333计算，自2016年11月1日至2017年4月30日)；3、三被告立即支付逾期占用房屋使用费150000元(按每月8333元标准，期间自2017年5月1日至三被告实际返还房屋时止，现暂计算至2018年10月30日)；4、三被告立即支付逾期返还房屋的滞纳金12500元(8333元×5％×30天)，违约金20000元；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2014年3月10日，原告将受托管理的位于合肥市裕溪路985号裕溪路与二环路交口南侧一幢2层楼房与一处平房(面积：楼房为650m2，平房为150m2，以下简称案涉房屋)，以自己的名义租赁给三被告用作商贸，双方签订了《租赁合同》。依约定，案涉房屋租赁期限为三年，自2014年5月1日起至2017年5月1日;三被告不得将案涉房屋转租;租赁期满后，合同即终止，届时三被告须将案涉房屋退还给原告;同时双方还对案涉房屋租金、支付方式、违约责任等作出了明确约定。2017年，案涉房屋赁期限即将届满，但三被告未按时支付最后一期租金;同时，原告发现三被告己将案涉房屋转租第三人占有使用；三被告己严重违约。《租赁合同》期满后，原告多次要求三被告返还案涉房屋，并支付欠付的租金及房屋使用费，但三被告均置之不理。另《租赁合同》第十五条已明确约定了争议解决机制，如双方发生争议，应向合肥市瑶海区人民法院起诉。为维护原告的合法权益，现起诉至贵院，望判如所请。被告吴化新、王良金、许晓辩称：一、原告枞阳路社居委以及红光街道办事处既不是案涉房产的所有权人，也不是合法所有权人授权的管理人，而且房屋三证全无，依法不得出租，因此原告无权要求返还房屋和主张租赁费。二、2013年合肥市为争创全国文明城市而进行整改。本案所涉原二层楼房荒废，原四间平房倒塌，且垃圾堆积成山，严重影响市容。应红光街道以及枞阳路社居委的邀请，自2013年底至2014年5月份，被告垫资100多万元，带领农民工对原二层二十四间危房进行加固建设，在原倒塌平房地面上新建了二层共八间房屋，另进行了垃圾清运、环境绿化等。期间，原告提出：1、将房屋出租给被告直至拆迁，租赁合同走形式每三年一签；2、如遇拆迁，补偿款归被告。原告以此为诱饵诱使被告及农民工施工。2017年5月第一期租赁合同到期，原告拒绝续签，拒绝支付建设费，引发本案，其实质是以合法的诉讼形式来掩盖无偿侵占劳动者劳动成果的非法目的。三、被告出资建设了二层共八间房屋，因为该出资建房的事实行为，被告成为了该房屋的物权人；原告没有出资建设，对该房屋无权行使任何物权权利。四、被告出资加固建设了两层二十四间危房，出资进行了垃圾清运、环境绿化等，依法有权主张农民工工资、材料款等建设费。假如原告是该原二十四间危房的权利人，在未支付建设费的情况下，被告可行使抗辩权，有权拒绝被告诉请的返还房屋等主张。五、红光街道办事处和枞阳路社居委作为基层组织，不能合法、合理履行职责，引发本案，造成农民工工资等社会不稳定因素，被告方携农民工代表针对本案将依法逐级向政府和纪委实名举报。综上答辩，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月10日，枞阳路社居委（甲方，出租方）与吴化新、王良金、许晓（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于裕溪路与二环路交口南侧一幢2层楼房与一处平房租赁给乙方使用，经甲乙双方认可，该租赁物面积确定为楼房650㎡，平房150㎡，该租赁物租赁给乙方作为商贸用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变租赁物用途。租赁期限为2014年5月1日至2017年5月1日，该租赁物年租金为100000元，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金100000元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金抵扣应由乙方承担的水电等费用、拖欠的租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数无息退还乙方。租金每半年结算一次，由乙方分别于合同签订之日后每半年第一个月的前5日以现金方式交付给甲方。甲乙双方签订本合同时，视为租赁无瑕疵，不妨碍正常使用，乙方如因需要，或在租赁期限内造成租赁物需要修缮的，由乙方负责修缮，并须事先向甲方提交修缮方案，并征得甲方同意，修缮费用由乙方承担。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将租赁物退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还该租赁物。未经甲方同意逾期返还的，甲方将扣除乙方滞纳金，数额按每日扣月租金的5%计算。拖欠租金30日的，甲方有权将租赁物收回。租赁期满或合同终止时，乙方租赁期间自行投入的建筑物、构筑物及设施，由乙方自行拆除、处置，但不得损坏原设施。乙方返还该租赁物，应当符合正常使用后的状态。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度租金的20%向对方缴纳违约金。乙方应严格按约定的时间缴纳租赁费，每逾期一日，则乙方需按月租金5%支付违约金。本合同履行中发生争议，甲乙双方应协商解除，协商不成时，任何一方均可向合肥市瑶海区人民法院起诉。合同签订后，枞阳路社居委按约定交付了租赁房屋。吴化新、王良金、许晓支付了租赁保证金100000元。租赁期间，吴化新、王良金、许晓共支付房屋租金250000元，租金支付期限至2016年10月31日。2016年11月1日后的租金，经枞阳路社居委多次催要，吴化新、王良金、许晓未能支付。合同到期后，枞阳路社居委要求吴化新、王良金、许晓返还房屋，遭到吴化新、王良金、许晓拒绝，故致本案诉讼。另查明，案涉租赁的房屋为合肥化兴实业公司所有，交由其下属集体企业青春食品厂经营使用，楼房和平房的产权证号分别为合房产字第××号、合房临字第331866号。合肥化兴实业公司属于安徽氯碱化工集团有限责任公司全资子公司，后合肥市重组化工企业，将安徽氯碱化工集团有限责任公司、合肥四方化工集团、合肥江淮化肥总厂的优质资产进行整合，组建了中盐安徽红四方股份有限公司。2012年12月26日，合肥市工业投资控股有限公司与合肥市瑶海区红光街道办事处签订《市属企业生活区移交及相关费用支付协议（氯碱集团）》，并与中盐安徽红四方股份有限公司达成《关于解决原氯碱集团生活区移交有关遗留问题的备忘录》，约定移交原安徽氯碱化工集团有限责任公司部分生活区及资产，其中包含青春食品厂经营使用的楼房和平房（产权证号分别为合房产字第××号、合房临字第331866号）。2013年11月26日，合肥市瑶海区红光街道办事处与原告达成《委托管理协议》，约定将包含青春食品厂经营使用的楼房和平房（产权证号分别为合房产字第××号、合房临字第331866号）在内的原安徽氯碱化工集团有限责任公司部分生活区、资产等交由原告委托管理和经营。以上事实，有《租赁合同》、《市属企业生活区移交及相关费用支付协议（氯碱集团）》、《关于解决原氯碱集团生活区移交有关遗留问题的备忘录》、《原氯碱集团第二批生活区移交房产清单》、《委托管理协议》、房屋所有权证、房屋临时管业证、《合肥市工业投资股份有限公司中盐化工集团塘桥停车场收储用地图》、照片、证人证言、收据及双方当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：《租赁合同》中约定的租赁房屋是合肥化兴实业公司下属集体企业青春食品厂经营使用的房屋，由房屋所有权证、房屋临时管业证、《合肥市工业投资股份有限公司中盐化工集团塘桥停车场收储用地图》、照片、证人证言等证据可以证实，本院予以确认。原告依据相关协议管理和经营案涉房屋，其作为房屋出租人的主体适格，被告辩称原告无权出租房屋、合同无效的主张不能成立，本院不予采信。原、被告双方经平等协商一致签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。关于原告诉请被告支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金问题。本院认为，根据双方合同约定，租赁期限为2014年5月1日至2017年5月1日，年租金100000元，原告诉称被告还有半年（2016年11月1日至2017年4月30日）租金未支付，被告亦认可其共计支付了租金250000元，故被告应支付原告2016年11月1日至2017年4月30日的租金50000元。关于原告诉请被告返还房屋以及房屋占有使用费、滞纳金的问题。本院认为，根据合同约定，原告将案涉房屋租赁给被告的租赁期限为2014年5月1日至2017年5月1日，租赁期限内双方均未提出解除合同，租赁期满后双方对续租案涉房屋也没有达成一致意见，故双方合同于租赁期满即2017年5日1日解除。合同解除后，被告应按合同约定将案涉房屋返还给原告。被告仍占用使用案涉房屋，原告诉请被告支付房屋占有使用费，本院予以支持。关于案涉房屋占有使用费标准，枞阳路社居委主张按50000元/半年标准计算，符合合同约定，依法应予支持。房屋占有使用费应以50000元/半年标准自2017年5月1日起计算至房屋实际返还之日止，同时扣除租赁保证金100000元。关于违约金的问题。本院认为，被告承租原告的房屋，应按合同约定及时支付租金并返还房屋，被告逾期支付租金和返还房屋构成合同违约，原告主张被告支付违约金，符合合同约定，予以支持；根据双方合同约定，应按年租金的20%缴纳违约金，本院认为该标准合理,予以支持，被告应支付原告违约金20000元。原告又主张逾期返还房屋的滞纳金，该滞纳金的性质系违约金，属于重复主张且与前述违约金相加约定标准过分高于其实际损失，本院不予支持。被告主张原告在签订房屋租赁合同时承诺其三年后仍续租至拆迁时止，缺乏证据证明，不予采信。被告主张案涉房屋是其在危房和倒塌的房屋基础上出资建设，其应对该新建房屋享有物权，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条（二）项、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴化新、王良金、许晓于本判决生效后三十日内返还原告红光街道枞阳路社区居民委员会位于合肥市裕溪路与二环路交口南侧一幢二层楼房与一处平房（原合肥化兴实业公司青春食品厂房屋：产权证号为合房产字第××号、合房临字第331866号）；二、被告吴化新、王良金、许晓于本判决生效后十日内支付原告红光街道枞阳路社区居民委员会租金50000元；三、被告吴化新、王良金、许晓于本判决生效后十日内支付原告红光街道枞阳路社区居民委员会发房屋占有使用费（应以50000元/半年标准自2017年5月1日起计算至房屋实际返还之日止，扣除租赁保证金100000元）；四、被告吴化新、王良金、许晓于本判决生效后十日内支付原告红光街道枞阳路社区居民委员会违约金20000元；五、驳回原告红光街道枞阳路社区居民委员会的其他诉讼请求。如被告未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元，由被告吴化新、王良金、许晓负担4532元，由原告红光街道枞阳路社区居民委员会负担258元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陆 军人民陪审员  陆蓉华人民陪审员  涂林慧二〇一九年八月三十一日书 记 员  权 可