广东省广州市天河区人民法院行 政 判 决 书(2015)穗天法行初字第300号原告：广州利汇房地产实业有限公司，住所地：广州市天河区金穗路1号36层自编03单元。法定代表人：祝戬，经理。委托代理人：蓝青、宋珊，均系广东晟晨律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市越秀区豪贤路193号）。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：朱晶晶，系该委工作人员。原告广州利汇房地产实业有���公司（以下简称利汇公司）诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市土规委）房屋行政登记一案，于2015年6月23日向本院提起行政诉讼。本院受理后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。原告利汇公司的委托代理人宋珊，被告市土规委的委托代理人朱晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利汇公司诉称：2015年3月20日，我公司向市土规委申请办理天河区华成路2号-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278车位的转移登记，并按照相关法律、法规的规定提交了相应的资料，但市土规委却以我公司尚欠《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》为由不予受理我公司的申请，并作出编号为穗房交登（业务）函[2015]01421号《补正申请资料通知书》。对此，我公司不同意该��作出的《补正申请资料通知书》，理由如下：从车位销售备案事实来说，首先，我公司已于2011年12月22日出具“利汇名悦大厦”项目的车位租售方案并在小区显著位置公示30天后，提交广州市房屋交易监管中心备案，广州市房屋交易监管中心于2012年2月16日向我公司出具了编号为穗车备[2012]第47号《房地产开发项目车位和车库销售方案备案》，也就是说，我公司已全面完成《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第七条所规定的开发商关于车位销售的备案义务，本案根本不存在市土规委所称的欠缺《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》资料的情形；更重要的是，从我公司提交的证据资料显示，房地产开发企业在没有提交《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》的情况下申请办理车位转移登记，市土规委予以受理，这进一步说明市土规委受理车位转移登记不需要提供《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》资料。显然，市土规委以尚欠车位销售备案表为由不予受理车位转移登记没有事实及法律依据。从法律适用方面来说，首先，市土规委所依据的地方性部门规章已失效。市土规委在涉案《补正申请资料通知书》中所依据《广州市房地产开发项目车位和车库销售管理规定》的有效期为五年，该规定于2008年3月20日发布，现已届满，显然，市土规委所依据的不予受理的法律依据是由其制定的有效期已届满，已经失效的地方政府规章。更重要的是，根据《中华人民共和国物权法》第39条、《商品房销售管理办法》第7条及《广州市城镇房地产登记办法》第19条的规定，我公司作为房地产开发企业具备涉案车位现售条件；涉案车位已取得房地产权证；且不属于依法不予登记的情形，也就是说，涉案车位依法���予以转移登记。根据上位法优于下位法的原则，无论《广州市房地产开发项目车位和车库销售管理规定》是否失效，市土规委均应就涉案车位转移登记予以受理并办理登记手续。我公司认为，市土规委作出具体行政行为缺乏事实根据，适用法律明显错误。故现特向贵院提起诉讼，请求法院判决：1.撤销被告广州市国土资源和规划委员会作出的编号为穗房交登（业务）函[2015]01421号《补正申请资料通知书》；2.被告广州市国土资源和规划委员会受理我公司申请的广州市天河区华成路2号-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278车位的转移登记；3.本案受理费由被告负担。被告市土规委辩称：1.我委作出《补正申请资料通知书》事实清楚，依据充分。2015年3月20日，利汇公司向我委申请办理天河区华成路2号-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278号车位的转移（商品房过户）登记，提交有广州市房地产转移登记申请书、上述车位的房地产权证复印件、广州市商品房买卖合同（一手房销售）复印件、测绘图复印件、具结书复印件，契税完税证复印件、买卖双方身份证明材料复印件等材料。经核查发现，该公司并未提供申请材料的原件供核对，其所提供的复印件材料也未经有关机构确认与原件一致，导致受理人员无法判定申请材料的真实性，无法确定申请人的真实身份。另外，经受理人员调取我委信息系统中案涉车位的穗车案（2013）第267号《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》，发现该备案表已经过期（备案日期为2013年6月26日，表中注明该表有效期为一年，自备案日期开始计算，逾期无效）。根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，除登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料外，还须提交其他必要材料。根据《广东省物业管理条例》第五十四条第三款“建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格”的规定，对拟出售车位进行公示备案是建设单位必须履行的法定义务，因此，利汇公司申请案涉车位转移登记，还须向我委提交合法有效的反映车位出售公示情况的《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》。鉴于利汇公司未提供申请材料原件供我委核对，且案涉《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》已经失效，根据《房屋登记办法》第十一条第二款、《广州市城镇房地产登记办法》第十五条的规定，我委于当日作出穗房交登（业务）函[2015]01421号《补正申请资料通知书》，告知利汇公司其所申请办理的案涉车位登记尚欠缺《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》，对该公司的登记申请不予受理。2.案涉车位无法办理产权登记。穗国房字[2008]195号《广州市房地产开发项目车位和车库销售管理规定》第十三条规定“房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发建设的机动车机械停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要”。案涉测字110111550号《广州市房地产查丈原图》显示，利汇公司申请登记的华成路2号-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278号车位均为机械车位；且利汇公司申请登记所提交的案涉车位买卖合同均签署于2012年，即该机械车位销售行为发生在上述文件有效期内，双方的买卖行为显然已经违反了该规定。因此，案涉车位均无法办理转移登记手续。3.部分案涉车位系同一产权人购买，违反了一户一车位的规定。根据《广东省物业管理条例》第五十四条第三款的规定，每户业主只能购买一个车位、车库。而利汇公司提供的登记申请材料显示，华成路2号-273、-274号车位均出售给同一人（聂某文）所有，违反了上述规定，属于违法行为。另外，根据（2014）穗天法民四初字第131-138号《协助调查函》显示，案涉车位尚存在民事诉讼，建议法院结合该民事案件的审理，对本案案情予以查明。综上所述，我委作出《补正申请资料通知书》依据充分确凿，适用法律法规正确，请求法院予以维持。经审理查明：2015年3月20日，利汇公司向市土规委下属广州市房地产交易登记中心申请办理广州市天河区华成路-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278等十一个车位的转移过户登记，分别提交了房地产证复���件、广州市房地产转移登记申请书、契税完税证明、买卖双方身份证明、商品房买卖合同、具结书、测绘图等材料。广州市房地产交易登记中心于2015年3月20日作出《补正申请资料通知书》，告知利汇公司尚欠缺房地产开发项目车位和车库销售方案备案表，具体理由如下：“依据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第七条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。另依据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条：房地产开发企业或者其他房地产开发建设的机械停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。”。根据《广州市城镇房地产登记办法》第十五条的规定，该中心��不予受理处理，并告知该公司补齐资料后，到业务受理窗口另行申请登记。该通知书另告知利汇公司不服该通知，可向广州市人民政府申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。广州市公证处于2012年2月9日出具的（2011）粤穗广证内经字第139250号《公证书》记载，利汇公司于2011年12月27日在该公证处公证员现场监督下，将《广州珠江新城名悦大厦车位租售方案、[名悦]负一层车位销售价目表（公示）、广州市房地产初始登记告知书、广州市房地产查丈原图（层图）、房地产开发项目车位和车库销售方案备案表、人防工程专项竣工验收备案意见书》分别粘贴于广州市天河区华成路利汇名悦大厦自编B、C座入口的大堂处及该商住楼车库入口。利汇公司另提交《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》一张，备案时间为2012年2月16日，并加盖有广州市房屋交易监管中心印章。本院认为：市土规委作出讼争《补正申请资料通知书》，具有实际拒绝办理案涉车位转移登记的法律效果，属于可诉的行政行为。该通知书不予受理利汇公司登记申请，理由一是利汇公司未将出售方案公示并办理备案；二是依据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第十三条的规定机械车位不能出售。对此，本院认为，1.根据利汇公司提交的广州市公证处出具的《公证书》及《房地产开发项目车位和车库销售方案备案表》，该公司已于2011年12月在出售案涉车位一个月前按照《广东省物业管理条例》第五十四条第三款的规定在相关物业管理区域显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格，也已将销售方案报广州市房屋交易监控中心备案。至于该次备案已超过备案表规定的一年有效期，逾期是否有效的问题，庭审中，市土规委承认关于有效期的规定并无法律依据，故该委关于该次备案逾期无效的主张，本院不予采纳。市土规委以利汇公司未提交房地产开发项目车位和车库销售方案备案表，不予受理其登记申请并要求其补齐材料，理由不能成立。2.《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。人民法院审理民族自治地方的行政案件，并以该民族自治地方的自治条例和单行条例为依据。人民法院审理行政案件，参照规章。”案涉车位已登记在利汇公司名下，现市土规委未提供相关法律法规依据，其仅根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》这一规范性文件的规定对利汇公司处分其自有合法财产的权利作出限制，法律依据明显不足。故��土规委以机械车位不能出售为由拒不受理案涉车位转移登记申请，理由亦不能成立。诉讼过程中，市土规委提出利汇公司出售案涉车位违反《广东省物业管理条例》关于一户一车位的相关规定，该抗辩理由并未作为该委不予受理案涉车位登记申请时向利汇公司书面作出说明的理由，且市土规委亦未提交相应证据予以证明。该委以华成路2号-273、-274号车位均出售给同一人为例作出说明，但购买上述车位的业主聂晓文在案涉物业区域内购买了两套住房（天河区华成路2号2601、2603房），利汇公司将两车位出售给聂某文，并未违反“一户一车位”的规定，故本院对该委的上述意见亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定,判决如下:一、撤销被告广州市国土资源和规划委员会作出的穗房交登（业务���函[2015]01421号《补正申请资料通知书》；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会于本判决发生法律效力之日起五日内重新对原告广州利汇房地产实业有限公司提交的位于广州市天河区华成路2号-203、-218、-231、-232、-233、-237、-252、-259、-273、-274、-278等十一个车位的转移登记申请作出是否受理的决定。本案受理费50元由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院（立案庭）递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长 瞿        栋人民陪审员 黄伟人民陪审员叶小玲二〇一六年二月二十九日书 记 员 马    妮    娜