河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初768号 原告：赵玉伟，男，1984年11月11日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈五争，北京昊京律师事务所实习律师。 被告:唐山市中运房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：田景瑞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，住唐山市开平区。 原告赵玉伟与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉伟委托诉讼代理人张朝辉、陈五争，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵玉伟向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《商品房认购协议书》（编号20170787）已经解除。2.判决被告向原告返还179531元房款及利息（按年利率8%计算，自2017年8月26日起至实际支付之日止。）3.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月26日，原告与被告签订了《商品房认购协议书》（编号20170787），约定原告认购被告销售的“名仕·雅居”项目4号楼1单元2层201房屋。原告通过POS机、手机银行等向被告支付了179531元房款，被告亦向原告开具了收据。2018年，被告经营状况严重恶化，已经不能预期交房。经查发现，直至2018年12月31日，被告尚未取得商品房预售许可证件。鉴于上述事实，2018年12月21日，原告与被告签订了《名仕雅居退房审批单》，原告与被告就退房退款事宜达成了合意。其后，原告多次与被告交涉协商返还房款事宜，要求被告返还首期房款和利息，但被告一直未予以回复。原告认为，原告与被告签订的《商品房认购协议书》（编号20170787）系商品房预售合同，基于法律规定和本案事实，原告和被告已经就解除该协议达成了合意，被告负有向原告返还购房款及支付购房款占用费的法定义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告中运公司辩称，因被告与原告所签《商品房认购协议书》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1.被告与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕·雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订同时交纳了认购金共计179531元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决，且因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》等证件，故《商品房认购协议书》依法有效。另外，被告也并未与原告签订《商品房认购协议书》解除协议，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年8月26日，原告赵玉伟与被告中运公司签订《商品房认购协议书》1份。约定原告认购被告中运公司建设开发的位于唐山市开平区房屋，该商品房的实际成交单价为6900元／平方米，成交总价为579531元，在签订本协议时交清总房款的30%以上，计179531元。原告向被告中运公司交纳了首付款179531元，被告中运公司于2017年8月26日为原告出具了金额为179531元的《收据》1份。2018年12月21日，原告与被告签订《名仕雅居退房审批单》1份，该审批单约定，中运公司与赵玉伟双方自愿协商解除“名仕雅居”认购协议，双方即日起解除商品房认购关系，同时就认购金返还达成协议如下：被告中运公司退还已经收取原告赵玉伟认购金179531元，通过给付转账的形式履行，退还日期为2019年2月28日一次性支付给赵玉伟。《名仕雅居退房审批单》上附有手写的利息约定，内容为：“年息8%，同本金一起支付”。2019年2月28日，原告与其他“名仕·雅居”项目购房者一起向被告中运公司催要认购金。 上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、被告中运公司出具的收据、银行转账凭证、《名仕雅居退房审批单》复印件、录音录像以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《名仕雅居退房审批单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，虽然原告提交的是《名仕雅居退房审批单》复印件，但有录音录像证明原告向被告催要认购金，被告未明确表示拒绝，只表示没有钱给付，故《名仕雅居退房审批单》合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。被告中运公司应于2019年2月28日给付原告赵玉伟认购金179531元及利息，到期被告未履行给付义务，构成违约。故原告主张的确认其与被告签订的《商品房认购协议书》已解除及被告返还认购金179531元及给付原告以179531元为基数自2017年8月27日起按照年利率8%计算至实际付清之日止的利息，于法有据，本院予以支持。对于原告主张从2017年8月26日起算利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告赵玉伟与被告唐山市中运房地产开发有限公司于2017年8月26日签订的《商品房认购协议书》已解除。 二、被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告赵玉伟认购金179531元，并给付原告赵玉伟以179531元为基数自2017年8月27日起按照年利率8%计算的利息至实际付清之日止。 三、驳回原告赵玉伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3891元，简易程序减半收取1945.5元，由被告唐山市中运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年八月一日 法官助理 王 娜 书 记 员 赵 钰