黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0881民初785号原告(申请执行人)：吕志华，男，1963年2月26日出生，汉族，职员，住富锦市。委托代理人：王新伟，黑龙江博佳律师事务所律师。被告（执行案外人）：吕秀芝，公民身份号码：230882195706087042，女，1957年6月8日出生，汉族，住富锦市东祥花园B区3号楼4303室。被告（执行案外人）：姜昱丞（曾用名姜建国），公民身份号码：230882198604050613，男，1986年4月5日出生，汉族，住江苏省苏州大学家属楼。委托代理人：吕秀芝（母子关系），女，1957年6月8日出生，汉族，住富锦市东祥花园Ｂ区。第三人(被执行人)：姜长利，男，1952年8月8日出生，汉族，住富锦市。原告吕志华与被告吕秀芝、姜昱丞及第三人姜长利申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月26日和5月15日公开开庭进行了审理。原告吕志华及委托代理人王新伟，被告吕秀芝（同时为被告姜昱丞委托代理人），第三人姜长利（第二次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕志华向本院提出诉讼请求：1.准予同江市人民法院(2017)黑0881执1712号执行裁定书对第三人姜长利所有的房屋予以执行。执行房屋位于富锦市东××花园××区××楼××二商服101门，一楼产籍号2-0095-046-000101,面积54.94平方米；二楼产籍号2-0095-046-000201,面积54.94平方米。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告吕秀芝、姜昱丞因对同江市人民法院(2017)黑0881执1712号执行裁定不服,提出执行异议。同江市人民法院作出(2019)黑0881执异4号执行裁定书,裁定中止对被执行人姜长利所有的房屋执行。原告对同江市人民法院作出的(2019)黑0881执异4号执行裁定不服,提出申请执行人执行异议之诉。一、同江市人民法院(2019)黑0881执异4号执行裁定书认定事实错误。二被告所举证据不能证明涉案房屋已由二被告取得所有权,其没有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容:(-)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性、真实性;(三)该权利能否排除执行”。第一，二被告是否系权利人，法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:“已登记的不动产按照不动产登记簿判断”。本案争议房屋是已经在房屋登记机关登记的房屋,这一事实各当事人均无异议,其登记簿是登记在第三人姜长利的名下,没有登记在二被告名下。我国法律规定不动产实行登记主义,这是《中华人民共和国物权法》第九条明确规定的。因此可以判断登记簿登记的房屋所有人为第三人姜长利,二被告不是权利人。另外既然房屋已经买卖就应办理产权转移登记,至少应进行预告登记,这是具有完全行为能力人的最基本的常识。但地被告没有进行登记确认,其房屋买卖合同在法院执行阶段不能对抗“已登记的不动产按照不动产登记簿判断”法律规定。第二，第三人姜长利享有争议房屋所有权,具有合法性、真实性。其取得的房屋是与被告吕秀芝离婚前共同共有、离婚时分割取得,分割的房屋拆迁后依拆迁协议合法取得,并登记在其名下,该权利具有合法性、真实性。而二被告主张的房屋所有权,没有登记记载在自己名下,只是向法院提交了份离婚财产分割协议书、一份拆迁协议、一份房屋买卖合同五张所谓的开发商出具的收据、二张手写的收条。其所举证据不具有合法性、真实性,不能证明取得了房屋所有权,理由如下：1.二被告提供的《房屋买卖合同》(落款时间2012年4月24日)及手写的收据两张(落款时间分别是2012年7月2日、7月15日)，是二被告与第三人姜长利三个利害关系人恶意串通书写,被告吕秀芝与第三人姜长利原为夫妻，现在仍在一起共同生活，并与其子姜昱丞有共同利害关系,原告有理由认为二被告与第三人姜长利可以随时、任意书写。在这种严重利害关系情况下需要有其他有效的相关证据佐证,否则不能证明其真实性。从证据内容看,更可以断定是虚假的。房屋买卖合同第一条约定所卖房屋为“47门、48门两个房屋(分别为一带二门市房),共计79.8平方米卖给乙方,每平方米6000元,总价款478800元”但是在取得该房屋的拆迁协议中清楚载明姜长利的安置房屋面积分别为:“47门一层49.5平方米、二层49.5平方米(计99平方米);48门一层49.5平方米、二层49.5平方米(计99平方米)”,两个楼共计198平方米。在同江市人民法院(2015)同商初字第997号之二查封裁定中,法院查询确定查封一个楼房的面积一楼、二楼分别为54.94平方米(产籍号分别为2-0095-046-00101:2-0095-046-000201),一个楼两层总面积为109.88平方米。另在同江市人民法院(2015)同商初字第998号之三查封裁定中,法院查询确定查封一个楼房的面积一楼、二楼分别为53.46平方米(产籍号分别为2-0095-046-0002;2-0095-046-000202),此个楼两层总面积为106.92平方米;两个(47门、48门)楼房面积加起来为216.8平方米。而房屋买卖合同约定的47门、48门两个楼房才79.8平方米。无论拆迁协议约定的回迁安置面积还是法院查封确定的面积都不是房屋买卖合同所称的79.8平方米,显然房屋买卖合同是假的。另外二被告还用此套证据分别向两个执行异议案件举证，见（2019）黑0881执异4号执行裁定,以重复的证据混淆案件事实。2.二被告提供2013年12月13日收据一张,金额20万元,号码0010391;2014年3月27日收据,一张,金额40万元,号码0009283;2015年12月25日收据一张,金额44万元,号码0008756;2015年12月28日收据一张,金额20619元,号码007482;2015年12月28日收据一张,金额51511元,号码0007481。以上五张票据总金额1112130元。2015年的三张票据是在富锦市人民法院查封之后(2014年7月18日查封),其真伪姑且不论,将法院查封的房屋出卖是违法的、无效的,并应受到处罚的。姜长利在同江市人民法院(2015)同商初字第997号民事判决书4页陈述的笔录承认富锦市人民法院(2014)富商初842-1号查封裁定书查封是事实,证明富锦市法院在2014年7月18日既对争议房屋进行了查封,二被告提供的五张交款票据时间有3张是在法院查封之后,二被告与第三人是明知的,主观恶意明显。3.二被告所举证据《离婚协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》表明:吕秀芝与姜长利婚前共有房屋500平方米,姜长利分割79.8平方米,按拆迁协议约定置换47门面积99平方米(一层、二层各49.5平方米);48门面积99平方米(一层、二层各49.5平方米)共两套一带二楼房已经实际回迁取得。按照拆迁协议第10条约定:乙方(姜长利)应向甲方(开发商)补差价款382350元,而案外人向法院举证的5张票据总金额1112130元,多出729780元。4.开发商销售房屋所开具的发票必须是房地产销售专用发票。其白条票据是无效的,该票据不能作为合法有效的证据。第三、从二被告以上所举的证据来看,不具有合法性、真实性,不能证明取得了房屋所有权,因此可以确定二被告没有提供享有足以排除强制执行的权益的证据。不能证明其对房屋的所有权,没有权利必然不能排除执行。尤其是二被告所举证据《离婚财产分割协议书》、《房屋拆迁补偿安置协议》,不仅没有证明案外人的主张,相反却证明了离婚时被执行人姜长利分割两个房屋,后来姜长利的房屋拆迁回迁给姜长利,是其合法取得并登记在姜长利的名下,为姜长利财产的事实。这两个证据是案外人提供的,所证明的以上事实各方都无异议。以上事实案外人对被执行人姜长利的房屋主张所有权没有证据支持,故二被告不享有足以排除强制执行的民事权益。二、二被告依法承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。这一举证责任分配规定的十分明确,在法院执行阶段引发的执行异议之诉,由案外人承担举证责任。二被告在执行异议程序中向法院提供的以上证据,不足以证明其主张，尚不能对抗和推翻原告的诉讼理由和事实。综上,同江市人民法院(2017)黑0881执1712号执行裁定书对本案执行标的拍卖执行为是正确的。(2019)黑0881执异4号民事裁定书,认定二被告享有足以排除强制执行的民事权益，中止对争议房屋的执行是错误的,二被告没有足以排除强制执行的民事权益的有效证据。被告吕秀芝辩称，一、同江市人民法院（2019）黑0881执异4号裁定书所认定的事实是完全正确的，二被告对涉案房屋已经取得所有权并完全可以阻却强制执行。原告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十五条规定、《中华人民共和国物权法》第九条规定为依据说明第三人姜长利和被告的买卖合同没有进行登记确认，不能对抗法院的执行是完全错误的，虽然物权法规定了房屋买卖应该进行登记或预告登记，但在第九条的最后特别规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。所以涉及本案法律另有规定的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：1.在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，本案买卖合同是在2012年签订的，当时该涉案房产并没有被查封；2.在人民法院查封之前以合法占有该不动产，在涉案房屋被查封之前已经由二被告购买入住；3.已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，被告吕秀芝、姜昱丞早已全部付清；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋被告吕秀芝、姜昱丞买完后因开发商原因办不了房产证，但在能办房产证时又被法院查封，所以到现在也办不了房产证。本案法律规定就属于物权法第九条规定的法律另外规定的除外，依照法条规定第三人和被告人所签的房屋买卖合同是完全合法有效，不受物权法第九条的约束。另外，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、本案被告已向法院提交如房屋买卖合同、收条、离婚财产分割协议书、拆迁协议、开发商出具的回迁交款收据和税务发票等证据，完全可以证明被告取得权利人资格是真实的、合法的、有效的。三、关于原告仅凭主观臆想就凭空断定被告吕秀芝与第三人在一起共同生活与儿子姜昱丞有利害关系，断定证据是虚假的，希望原告拿出证据，以事实为依据。四、关于地籍号问题，开发商从未给被告开过地籍号。拆迁协议面积和地籍号面积的差异是开发商预开发面积和完成开发后面积的差异，与被告和第三人无关，关于卖房合同签的是79.8㎡，因第三人房屋只有79.8㎡（见原产权证），因第二层在离婚时以约定归被告所有，第三人无权购买也无钱购买，因当时第三人欠账600多万元。五、原告认为被告向法院提出的五张票据有三张是法院查封后的，以此来断定第三人将法院拍卖的房屋出卖是违法的、无效的是应受到处罚的这只是原告凭空想象根本无事实可言。在申请人执行异议之诉起诉状第五页中后面提到的两张发票（2015年12月28日收据一张，金额20619元，号码0007482、2015年12月28日收据一张，金额51511元，号码0007481）不知从何而来，我从未交过这两张发票。我提供的是2015年6月16日交款40000元（50门补偿款）、2015年8月11日的票据是住宅楼的补偿款106905元。所以原告不看补偿收据的收款时间凭空断定第三人的房屋是被在查封后出卖是完全错误的。被告吕秀芝、姜昱丞于2013年12月13日交款200000元，发票已标明交的是47门、48门、49门、51门。2014年3月27日交的是400000元是对47门、48门、49门、51门补偿款没有交齐的部分结清。六、关于原告所说不动产所有权在有异议的情况下可以任意买卖，其后果是不可想象的。在这里被告抗辩的理由是：1、涉案房屋买卖时间为2012年，买卖时没有任何异议；2、《中华人民共和国合同法》第四条合同自由原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本买卖合同是合法的。七、关于第三人在(2015）同商初字第997号民事判决书的陈述笔录上承认（2014）富商初842-1号查封裁定书是事实的问题，富锦市人民法院在2014年7月18日对涉案房屋进行了查封这是事实。第三人承认与否这都是事实存在的。至于是否查封错误，因第三人房屋在查封前两年就已卖掉所查封的房屋，已与第三人无关。而且当时法庭审理的是民间借贷与本执行案无关。第三人知道查封有与本案无关。八、关于原告提出的案外人向法院举证五张票据总金额为1112130元，多出729280元，由于原告算的后两张发票不是我提供的，实际被告向开发商所有房屋的补偿款交的金额总计是1180690.5元。多出的钱是被告自己回迁房屋补偿款，这没有问题。九、关于开发商收款打白条的事，当时因开发商原因开不出发票，整个小区都是打白条。就是因为开发商开不出发票所以办不了房产证，可能是因为税费没有交齐，与回迁户无关。十、案外人提供的证据完全能阻却执行，同江市人民法院做出（2019）黑0881执异4号中止执行裁定书是完全正确的。十一、原告与第三人在黑龙江省高级人民法院的调解时，将第三人的债务调解成个人债务，是原告与第三人恶意串通利用调解来执行二被告的房屋，损害二被告的利益。被告姜昱丞答辩同被告吕秀芝。第三人姜长利述称，知道原告说的房屋被富锦市人民法院查封的事，但查封与本案无关。其他意见同二被告意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据材料和事实，本院认定如下：吕志华提供的证人于某证言，因其系另一以吕秀芝为被告的申请执行人执行异议之诉案件中的原告，与本案被告吕秀芝有利害关系，故被告吕秀芝的质证意见成立，本院对该证言不予采信。吕秀芝提供的证据材料四（房屋买卖合同、收款收条、银行凭证）、证据材料五（49、51门的回迁补偿收据、房屋拆迁安置补偿协议书）、证据材料六（办理回迁入户收据）、证据材料十一（住宅回迁补偿收据、税务发票、住宅的房屋拆迁安置补偿协议书）、证据材料十二（回迁合同及收据）、证据材料十三（50门的入户收费单）、证据材料十三[（2007）丹民三初字第82号民事判决书、（2007）辽民一初字第283号民事判决书]、证据材料十四（郑振国出庭证言）、证据材料十五（张萍出庭证言），与（2015）同民商初字第997号民间借贷纠纷案件中姜长利对吕志华提供的富锦市人民法院（2014）富商初字第842—1号真实性及证明问题均无异议，对房屋拆迁补偿安置协议真实性无异议，只是回迁房子面积是198㎡，其只享有其中79.8㎡产权的质证意见或矛盾或缺乏关联性，不予采信。被告姜昱丞没有单独提供证据材料。第三人姜长利没有提供证据材料。根据本院审查认定的证据，结合当事人的陈述，本案基本事实如下：因吕志华申请，富锦市人民法院于2014年7月18日下发（2014）富商初字第842—1号民事裁定书，查封富锦市东祥小区东平路门市一层48门、二层48门；本院于2017年6月23日续行查封富锦市东祥花园B区3号楼商服一栋（2—0095—046——000101及2—0095—046—000201）【（2015）同商初字第997号之三】。本院为执行黑龙江省高级人民法院（2018）黑民再26号民事调解书，于2019年1月8日下发裁定（2017）黑0881执1712号执行裁定书，对上述查封房屋评估、拍卖。2019年1月16日，执行案外人吕秀芝、姜昱丞向本院提出书面异议。2019年1月29日，本院下发（2019）黑0881执异4号执行裁定书，支持案外人的执行异议申请，并于2019年3月5日向吕志华送达执行裁定书。2019年3月12日，吕志华向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，吕志华对执行异议裁定不服，在15日内向本院提起申请执行人执行异议之诉，符合法律规定。姜长利与抚远鸿益房屋拆迁有限公司签订的富东25房拆[2010]回临字第号房屋拆迁安置协议书中，约定的47门、48门回迁面积为198㎡，与姜昱丞、吕秀芝主张的在2012年4月24日和姜长利签订的买卖合同中约定的两个门市面积79.8㎡矛盾，其只交易完整不动产的部分面积不符合常理。故吕秀芝、姜昱丞没有提供法院查封前合法有效的书面买卖合同，其权益不足以排除强制执行。综上所述，吕志华请求合法，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行（2017）黑0881执1712号执行标的富锦市东祥花园B区3号楼商服（2—0095—046—000101及2—0095—046—000201）。案件受理费9800元，由被告吕秀芝、姜昱丞负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2019）黑0881执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 孙 锋审 判 员 王 学人民陪审员 杜 平二〇一九年八月十二日书 记 员 苗伦博