四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川16民初414号 原告(反诉被告)：正大建设集团地产有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道**B1-6、1-7。 法定代表人：郑伟，董事长。 委托诉讼代理人：冯明超，四川法银律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：鲁春勇，四川欣锐律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：四川东晟房地产集团有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇挞子丘路**。 法定代表人：陈玉琼，执行董事。 委托诉讼代理人：张全科，四川展正律师事务所律师，一般授权。 原告（反诉被告）正大建设集团地产有公司（以下简称正大公司）与被告（反诉原告）四川东晟房地产集团有限公司（以下简称东晟公司）合同纠纷一案。本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正大公司的委托诉讼代理人冯明超、鲁春勇，被告（反诉原告）东晟公司的委托诉讼代理人张全科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正大公司向本院提出诉讼请求：1.判令东晟公司按照2008年5月26日签订的《联合开发协议书》的约定给付正大公司约5000㎡的安置房权益，按现在市场价5000元/㎡折价给付，计2,500万元；2.判令东晟公司按照《联合开发协议书》的约定履行杨四洲、汤某某等17户房屋的拆迁安置及补偿义务（其中周某某、吴某某、樊某某、汤某某4户按照民事判决书中判令正大公司承担的义务判由东晟公司履行，其他未提起诉讼的拆迁户按正大公司与拆迁户签订的房屋拆迁安置补偿协议由东晟公司履行安置义务和支付义务）；3.判令东晟公司自行承担其在建设过程中超容积率及超红线的法律和经济责任（含行政处罚的罚款和应补缴的土地出让金等费用的偿付义务）；4.判令东晟公司承担违约金100万元；5.判决东晟公司超出原规划面积所修建部分按80%计算权益由正大公司享有，并按照市场价5000元/㎡由东晟公司向正大公司支付；6.本案案件受理费由东晟公司负担。事实和理由：2001年6月1日，正大公司与邻水县鼎屏镇人民政府签订《开发建设协议书》，取得了现“正大华府”、“邻水实验学校”、“正大学府雅园”、“柏树湾片区安置房”等建设项目及周边道路的用地使用权。2003年9月10日，县疾控中心与正大公司签订《合同》和《补充协议》，将县疾控中心所处10亩地块转让给正大公司，并于2003年9月18日由县国土资源局办理了国有土地使用证。合同签订后，正大公司对该项目进行开发。2008年，正大公司已完成整个项目90%的投资开发，尚余临东晟公司开发的“南方明珠”项目处的柏树湾拆迁安置房约10,000㎡的6层花园洋房未建，并遗留杨四洲等8户约2000多㎡旧房未拆。当时东晟公司开发“南方明珠”项目，为避免“南方明珠”项目与正大公司的安置房之间间距问题影响“南方明珠”项目的土地利用及整体开发，主动约谈正大公司。2008年5月26日，双方就柏树湾拆迁安置房修建事宜签订《联合开发协议书》。协议签订后，东晟公司未按协议约定全面履行义务，擅自将原设计为6层的花园洋房更改为高层建筑，违规新增容积率，并于正大公司相邻地块因合并可不留间距又增加了2栋高层建筑，多修建了约4400多㎡。东晟公司已按协议约定对拆迁户按期支付了过渡费，但部分安置义务未履行。东晟公司超容积率以及超红线占用了县疾控中心土地，未妥善安置拆迁户，拒不履行《联合开发协议书》，造成拆迁户上访的局面，县委政府多次专题会明确要求东晟公司整改，但东晟公司拒不履行，应由东晟公司自行承担一切法律后果。 东晟公司辩称，1.“南方明珠”项目是重庆市远鑫房地产开发有限公司的开发项目，与东晟公司无任何关系；2.双方签订《联合开发协议书》时案涉土地仅仅可建6700㎡房屋，并非正大公司声称的可建面积有10,000㎡，案涉土地的可建面积与协议约定的面积存在严重差距；3.“南方明珠”项目指标调整于2008年5月30已经通过邻水县政府规委会确定，其建设在案涉土地开发项目之前，二者不存在任何关联，更不存在案涉土地让渡利益保障“南方明珠”项目利益，也不存在间距让渡问题；4.合作事宜是双方共同商议的，并非东晟公司为了利益最大化才与正大公司商谈；5.案涉土地是经过邻水县政府同意依法进行规划指标的调整，不存在东晟公司擅自增加容积率的事实，也不存在与相邻地块合并的事实；6.东晟公司已经严格按照《联合开发协议书》第六条第（1）项和第七条第（3）项约定进行对号安置，按约履行了安置义务，并办理了相关接房手续，不存在未履行部分安置义务的客观事实；7.《联合开发协议书》约定东晟公司的义务主要包括代正大公司履行17户拆迁户的安置义务，并不包括向正大公司另行提供5000㎡的安置房义务，该项目可建面积约10,000㎡，东晟公司可以获得5000㎡安置房权益，用于安置17户拆迁户，正大公司不可能重复享有，否则《联合开发协议书》的合作基础将不复存在；8.关于东晟公司修建房屋是否超容积率、是否受到行政处罚，应由行政部门决定，若行政权在行使过程中侵害了正大公司的利益，正大公司可以提起行政诉讼，本案对该部分事实不应当予以审查；9.按照《联合开发协议书》约定，正大公司应提供能够修建10,000㎡的合法土地，该土地必须具有足够的容积率，现国土部门要求补缴6700㎡以上的超容积率土地出让金，正大公司有承担3300㎡部分的补缴义务，否则正大公司交付的案涉土地不具有可建10,000㎡的条件。 东晟公司向本院提起反诉请求：1.判决确认由正大公司承担补缴新增建筑面积3300㎡部分的土地出让金；2.判决正大公司向东晟公司支付违约金100万元；3.判决正大公司继续履行《联合开发协议书》，并协助东晟公司办理所有安置房的相关权证；4.本案本诉、反诉的案件受理费均由正大公司负担。事实和理由：2008年5月26日，东晟公司与正大公司就学府雅园柏树湾拆迁安置房地块签订《联合开发协议书》，该协议名为联合开发实为土地使用权转让，转让的价格为东晟公司提供修建约5000㎡的安置房用于该地块的被拆迁人的安置，并承担协议签订后相关过渡期补偿费用。该协议约定应拆未拆迁8户，正大公司统计建筑面积为1850.54㎡，但是东晟公司接受该地块之后实际拆除面积为2848.79㎡，且最终交付的拆迁安置补偿面积为2938.38㎡，远远超出了协议约定的拆迁安置补偿面积1850.54㎡，超额向拆迁户安置面积1087.84㎡。协议约定案涉土地可建筑面积约为10,000㎡，但实际可建筑面积为6700㎡，两者之间相差3300㎡。按照该地块原审批建设安置房面积仅为6700㎡，若建设面积达到10,000㎡，该地块容积率需要调高并补缴土地出让金，鉴于正大公司出让标的物未能达到协议约定的条件，故正大公司需要承担3300㎡（在6700-10,000㎡之间）对应的土地出让金责任方可满足土地转让的条件。2.由于正大公司未能按照《联合开发协议书》约定提交足额可建筑面积的土地，从而导致案涉项目拆迁安置工作推进缓慢，也导致该项目施工进度无法正常展开，属于违约行为，应当按照协议约定承担违约责任。3.鉴于案涉土地并没有直接办理土地权证变更手续，故正大公司应当协助东晟公司为案涉土地上所建房屋办理相关房屋产权证。 正大公司辩称，1.东晟公司的第一条诉讼请求成立的前提条件是超过6700㎡之外的7000多㎡的规划部分房屋开发面积归正大公司享有的情况下，正大公司才承担补缴土地出让金；2.东晟公司自愿多给拆迁户安置1000多㎡，系东晟公司对自己权益的处分，与正大公司无关，应当由东晟公司自行承担；3.东晟公司认为案涉联合开发协议实际为土地使用权转让协议，与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定不符，本案并未约定正大公司只收取利益而不承担风险；4.正大公司签订的合同拆迁面积是1850.54㎡，与东晟公司诉称的拆迁面积相差179.83㎡。 经审理查明，正大公司由原四川省正义房地产开发有限公司变更企业名称而来。正大公司通过出让方式取得四川省邻水县某处号地块的土地使用权，证号邻鼎国用（2003）字第XXXX号，用途为商业，使用权面积为20,253㎡。2008年5月26日，正大公司（甲方）与东晟公司（乙方）就甲方投资开发的邻水县南部新区学府雅园项目，现已完成整个项目90%的投资开发任务，尚余临乙方处的柏树湾拆迁安置房约10,000㎡未建，遗留杨四洲等8家约2000余㎡旧房未拆，双方决定共同联合开发，签订《联合开发协议书》，主要约定：1.项目名称：学府雅园柏树湾处安置房；2.应拆未拆面积约2000㎡，最终按实测面积为准；3.可建安置房面积约10,000㎡，最终按实际建筑面积为准；4.甲方的职责及权益：负责向乙方提交“未拆迁户面积统计表”，“已拆迁安置房统计表”，供乙方照此进行拆迁安置补偿，负责配合乙方办理拆迁、施工、竣工、验收等各种手续，负责将现行地貌交给乙方拆迁、安置、补偿并修建安置房，负责承担从该协议签订之日止前的各位拆迁户的过渡期补偿费，享受乙方提供的约5000㎡安置房的权益，负责将原已拆迁安置在此处的各位拆迁户的拆迁合同档案全部复印并加盖鲜章交由乙方负责安置补偿；5.乙方的职责和权益：负责该项目未完部分即杨四洲等8户拆迁户约2000㎡旧房屋的拆迁安置补偿，并承担一切费用（柏树湾应拆未拆房屋面积统计表附后作为合同附件）；甲方原已拆迁并安置在此处的拆迁户，从该协议签订之日起，由乙方负责承担此部分拆迁户的过渡期补偿，并负责按甲方和拆迁户签订的协议按期支付；负责承担甲方原已拆迁安置的安置房约4700㎡的房屋拆迁安置补偿等工作，并负责按甲方提供的“拆迁安置房选房登记表”进行对号登记安置并承担安置房的修建、旧房屋的拆迁、场地平整、道路排水及各种应该完成的公共设施建设，包括此范围内所涉各拆迁户的拆迁安置补偿等各项费用（拆迁安置房选房登记表附后作为合同附件）；负责承担安置房的报建、修建以及安置后剩余房屋约5000㎡的处理，享受此部分权益，并承担相关税费及责任；承担该项目在工程建设和剩余房屋销售过程中所涉及的一切税费；6.违约责任：合同生效后，任何一方不得单方终止合同，凡出现单方终止合同均属严重违约方，违约方必须支付另一方违约金300万元，同时还应赔偿由此给对方造成的一切损失。合同生效后，任何一方违背合同部分条款，违约方应支付另一方违约金100万元，违约金累计计算。正大公司和东晟公司的法定代表人在协议上签名并加盖公司印章。 《拆迁安置房选房登记表》载明，正大公司已拆未安置的有9户：樊某某、吴某某、周某某、黄小容、姜民琼、周杰、陈贤发、张竹兰、许贵生，已拆未安置面积共计2650㎡（另还有安置吴某某、周某某的两间门市未注明面积）；《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》载明应拆未拆迁的有8户：杨四洲、许明清、杨胜德、杨胜茂、许昌凡、许建波、汤某某、倪先成，应拆未拆迁房屋面积共计1850.54㎡。上述17户均是与正大公司签订的房屋拆迁安置补偿协议。 《联合开发协议书》签订后，案涉土地未变更土地使用权人。某处花园洋房。签订协议后，东晟公司将学府雅园变更设计为高层建筑，增加了容积率，并以自己的名义设计、报建、施工，于2014年12月24日向政府报送竣工验收报告。双方一致陈述案涉项目未经过建设部门验收备案。 东晟公司拆迁、修建后对上述17户拆迁户按《拆迁安置房选房登记表》和《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》进行了安置，对已拆未安置的9户共安置2999.43㎡（超表安置349.43㎡），对应拆未拆迁的8户共安置2938.38㎡（超表安置1087.84㎡）。目前安置有争议的有4户：吴某某、周某某、樊某某和汤某某。其中吴某某、周某某因对安置的门市位置有意见而拒收门市，并诉至法院。上诉人吴某某、吴某某1与被上诉人正大公司、东晟公司确认合同效力一案，本院受理后于2018年11月15日作出（2018）川16民终1418号民事判决书，该判决第三项判决正大公司向吴某某、吴某某1交付邻水县某处门市（面积约50㎡）。原告李某某、周某某与正大公司、东晟公司确认合同效力一案，四川省邻水县人民法院受理后于2018年11月30日作出（2018）川1623民初1704号民事判决书，该判决第二项判决正大公司向李某某、周某某交付邻水县某处门市（面积约50㎡）。本案诉讼中，东晟公司称随时可以代为履行上述两份判决。樊某某因其与正大公司签订的房屋拆迁安置协议中有安置门市的约定，但《拆迁安置房选房登记表》中无门市安置，东晟公司未安置其门市，而诉至法院。原告樊某某、何某某与被告正大公司、东晟公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，邻水县人民法院受理后于2018年12月20日作出（2018）川1623民初1820号民事判决，该判决第一项判决正大公司在学府雅园安置樊某某、何某某两个门市（面积各40㎡）。正大公司不服该判决上诉于本院，本院于2019年5月16日作出（2019）川16民终482号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，正大公司称其已与樊某某、何某某达成执行和解协议。汤某某因其与正大公司签订的房屋拆迁安置补偿协议约定的安置面积大于《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》中的统计面积，东晟公司按表中面积安置，超出部分未安置，而诉至法院。原告汤某某与被告正大公司、东晟公司屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，邻水县人民法院受理后于2018年7月10日作出（2018）川1623民初1421号民事判决，该判决第一项判决正大公司安置汤某某面积为125㎡的住房及面积为80㎡的门市。上述五份判决均为生效判决，人民法院均认定正大公司和东晟公司的联合开发协议为内部约定，对拆迁户不产生约束力，不产生安置义务的转移，正大公司为安置义务主体。拆迁户与正大公司签订的拆迁安置补偿协议中安置的房屋除柏树湾处安置外，其他地方还有安置，其他地方的安置房由正大公司提供。因东晟公司改变设计，东晟公司所安置的位置和面积不能与表中一一对应，作了相应调整。对于超面积安置部分，东晟公司与拆迁户未结算，与正大公司也未结算，正大公司和东晟公司在联合开发协议中亦未约定如何计算，之后也未对此协商处理。 2013年9月17日邻水县国土资源局向正大公司发出《邻水县国土资源局关于提供鼎屏镇柏树湾片区安置房地块土地使用证的函》邻国土资函[2013]196号，书面函告在收到该函之日起三个工作日内向邻水县国土资源局提供国有土地使用权证、土地出让合同等相关资料，以对柏树湾安置房建设增加容积率进行评估，核定增加容积率补缴土地出让金金额。同月23日，东晟公司工作人员王亚在该函上签名。2013年12月20日邻水县国土资源局向正大公司发出《邻水县国土资源局关于提供鼎屏镇柏树湾片区安置房地块土地使用证的函》邻国土资函[2013]304号，载明，根据相关法律法规和文件精神以及县住建局根据建设业主提供的邻鼎国用（2003）字第XXXX号国有土地使用证，土地使用权人为正大公司，办理了两证一书，规划许可建筑面积为7244.73㎡（比原审批面积6700㎡增加7244.73㎡），用地面积为2988.16㎡；书面函告正大公司提供相关资料，否则将以2013年12月26日作为评估基准日核定增加容积率补缴土地出让金。同月31日，正大公司向邻水县国土资源局出具授权委托书，委托东晟公司前来办理邻水县柏树湾片区安置房地块土地使用证等相关事宜。同日，东晟公司工作人员谢学铭在该委托书上签名。2015年8月12日邻水县国土资源局《关于曹家滩柏树湾东方明珠安置房三宗地增加容积率补缴土地出让价款的请求》邻国土资［2015］231号载明，案涉土地使用权人为正大公司，面积为2987㎡，原建筑面积为6700㎡，容积率为2.24；增加建筑面积6049.82㎡，容积率为4.27，该宗地拟补缴土地出让价款521.49万元（楼面地价862元/㎡×6049.82㎡）。2015年9月29日邻水县国土资源局向正大公司发出《催缴通知单》，通知在收到通知后30日内缴纳因增加容积率应补缴土地出让价款521.49万元。东晟公司称其在政府通知补缴土地出让金时才知道正大公司所提供的土地可建面积仅为6700㎡，故不同意全额补缴土地出让金。双方对补缴主体有争议，至今未补缴土地出让金，案涉项目房屋无法办理产权手续。 同时查明，“南方明珠”项目系重庆市远鑫房地产开发有限公司于2003年取得某处地块土地使用权后开发建设的项目。2008年5月30日邻水县城乡规划委员会同意南方明珠项目增大容积率。“南方明珠”项目于2009年-2011年竣工验收备案。正大公司主张南方明珠系东晟公司法定代表人以个名义挂靠重庆市远鑫房地产开发有限公司开发建设的项目，未提供证据证实。 认定上述事实的证据有双方当事人向本院提供的《联合开发协议书》以及《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》、《拆迁安置房选房登记表》；正大公司向本院提供的以下证据：1.企业法人营业执照信息；2.正大学府雅园XXX楼方案设计图纸；3.柏树湾处安置房土地登记卡以及邻鼎国用（2003）字第XXXX号《国有土地使用证》；4.邻水县国土资源局《关于提供鼎屏镇柏树湾片区安置房地块土地使用证的函》邻国土资函[2013]196号、邻国土资函[2013]304号以及法人授权委托书、催缴通知单、邻国土资［2015］231号文件；5.邻水县人民政府文件处理笺；6.民事判决书5份；东晟公司向本院提供的以下证据：1.《联合开发协议拆迁面积统计表》、《柏树湾安置房拆迁安置明细表》、《业主入伙流程表》、《邻水县鼎屏镇柏树湾片区安置房拆迁安置协议书》、《柏树湾片区安置房设计方案》、邻水县城乡规划委2012年第一次、第二次会议纪要；2.许某某、廖某某、孟某某、吴某某、杨某某、吴某某等补偿安置协议书和入伙流程表；3.《企业投资项目备案通知书》、《建筑工程施工图设计文件审查备案通知》、《四川省工程建设项目报建表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收报告》、邻水县柏树湾片区安置房报建及建设相关手续、竣工验收报告；4.2008年邻水县规划委第一次会议纪要、重庆市远鑫房地产开发有限公司营业执照及资质证证书、“南方明珠”项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、项目竣工验收备案书。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《联合开发协议书》的性质和效力；二、《联合开发协议书》中的第六条第（5）项约定正大公司享受东晟公司提供的约5000㎡安置房的权益是否为移送表中17户拆迁户的安置权益；三、17户拆迁户安置补偿义务的承担主体问题；四、案涉土地补缴土地出让金的承担主体、承担比例问题；五、双方是否有违约行为，是否应承担违约金及其金额；六、正大公司是否享有东晟公司超出原规划面积所修建部分的80%的安置权益。 一、关于《联合开发协议书》的性质和效力问题。2008年5月26日正大公司与东晟公司签订的《联合开发协议书》约定正大公司负责将现行地貌交给东晟公司，由东晟公司对案涉土地进行拆迁、安置、补偿并修建安置房，正大公司负责配合东晟公司办理拆迁、施工、竣工、验收等各种手续，负责承担从该协议签订之日止前的各拆迁户的过渡期补偿费，享受东晟公司提供的约5000㎡安置房的权益，即正大公司只提供土地使用权，配合办理相关手续，不参与项目的开发经营，不承担经营风险，固定享受收益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，案涉《联合开发协议书》名为联合开发协议，实为土地使用权转让协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。 二、关于《联合开发协议书》中的第六条第（5）项约定正大公司享受东晟公司提供的约5000㎡安置房的权益是否为移送统计表中17户拆迁户的安置权益的问题。一是从《联合开发协议书》内容看，协议约定正大公司提供可建面积约10,000㎡的土地交给东晟公司拆迁、修建，东晟公司拆迁修建后负责按照正大公司移交的“柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表”和“拆迁安置房选房登记统计表”对17户拆迁户提供约4500㎡安置房。若除此外，正大公司还享有约5000㎡安置房的权益，东晟公司根本不能按《联合开发协议书》第七条第（4）项约定享有安置后剩余房屋约5000㎡的权益，明显不符合协议本意。二是正大公司主张因东晟公司法定代表人挂靠重庆市远鑫房地产开发有限公司开发南方明珠项目，为缩小间距、让渡利益而签订《联合开发协议书》，但未提供任何证据证实，且东晟公司对此不予认可，也与南方明珠项目由重庆市远鑫房地产开发有限公司开发的客观事实不符，故该主张不成立，本院不予支持。综上，本院认为《联合开发协议书》第六条第（5）项约定正大公司享受东晟公司提供约5000㎡安置房的权益应为东晟公司按正大公司移送统计表承担17户拆迁户的安置义务，而非正大公司在东晟公司安置17户拆迁户后还享有5000㎡安置房的权益。 三、关于17户拆迁户安置补偿义务承担主体问题。正大公司在与17户拆迁户签订房屋拆迁安置补偿协议后，与东晟公司签订《联合开发协议书》，交由东晟公司负责开发、安置。根据合同相对性原则，17户拆迁户的安置义务主体对外应是正大公司。正大公司通过《联合开发协议书》将原已拆迁安置在柏树塆片区安置房的17户拆迁户的安置义务转由东晟公司承担，但该协议系正大公司与东晟公司之间的内部约定，17户拆迁户未在协议上签名或事后明确追认，故该协议仅对正大公司和东晟公司有约束力，对17户拆迁户无约束力。根据《联合开发协议书》的约定，东晟公司应按“柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表”和“拆迁安置房选房登记统计表”进行拆迁安置补偿，即其安置义务的范围仅限于上述两表中所载明的安置范围，对于正大公司与拆迁户所签订的房屋拆迁安置补偿协议中所载明的安置范围不一致的，即超出上述两表统计的安置面积部分应由正大公司承担安置义务。对于周某某、吴某某两户有争议部分的安置属于上述两表中的安置范围，故（2018）川1623民初1704号、（2018）川16民终1418号民事判决书所判决的安置义务对外由正大公司承担，对内应由东晟公司承担；对于樊某某、汤某某两户有争议部分的安置不属于上述两表中的安置范围，故（2019）川16民终482号、（2018）川1623民初1421号民事判决书所判决的安置义务应由正大公司承担。 四、关于补缴土地出让金的承担主体及承担比例问题。由于案涉土地未作转让登记，土地使用权人仍为正大公司，故案涉土地补缴土地出让金的义务主体对外仍是正大公司。《联合开发协议书》约定案涉土地可建安置房面积约10,000㎡，最终按实际建筑面积为准，即可建面积未约定准确数字，系约定不明。现双方当事人对此未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，应按合同有关条款或者交易习惯确定。根据《联合开发协议书》的约定，正大公司交付的土地可建安置房面积约10,000㎡，东晟公司需安置的面积约5000㎡，享有安置后剩余房屋约5000㎡的权益。本院按上述协议条款内容，确定正大公司应向东晟公司转让可建安置房面积约10,000㎡的土地。事实上，正大公司所转让的土地用地面积为2987㎡，建筑面积为6700㎡，容积率为2.24，后东晟公司变更设计并经规委会同意变更容积率为4.27，增加建筑面积6049.82㎡。2015年9月邻水县国土资源局通知正大公司需要补缴土地出让金521.49万元（楼面地价862元/㎡×6049.82㎡）。即正大公司所转让的土地可建面积6700㎡比协议约定的可建面积10,000㎡少了3300㎡，正大公司需补缴新增建筑面积3300㎡部分的土地出让金方可达到协议约定的土地转让条件。故对案涉土地新增建筑面积3300㎡部分所需补缴的土地出让金应由正大公司承担，其余新增建筑面积部分所需补缴的土地出让金系东晟公司在使用土地过程中所产生的费用，应由东晟公司自行承担。鉴于补缴土地出让金应由相关行政部门处理，且本案双方当事人均未提供已补缴土地出让金的依据，该费用尚未实际发生，故本院仅对双方应承担的新增建筑面积所需补缴的土地出让金的范围予以确认。至于东晟公司开发中超红线占地问题与本案无关，应由相关行政部门处理。 五、关于违约金的问题。本案中，正大公司按《联合开发协议书》的约定向东晟公司交付了案涉土地用于开发建设，东晟公司亦按《联合开发协议书》的约定拆迁、安置了17户拆迁户，支付了土地使用权转让的对价，双方均无违约行为。正大公司主张东晟公司增加容积率，未及时补缴增加容积率部分的土地出让金，导致其经济受损，但未提供充分证据证明损失的存在及损失的具体金额。东晟公司主张正大公司未按合同提供足够面积的土地使用权，导致案涉项目施工无法正常开展，系违约行为。因正大公司所交付的土地实际可建面积少于协议约定的可建面积3300㎡，正大公司因此应承担新增建筑面积3300㎡所需补缴的土地出让金，但所交付的土地面积并未减少，并不影响东晟公司开发建设过程中增加容积率，新增建筑面积和案涉项目的施工。因双方当事人均未补缴土地出让金，导致目前案涉土地上安置房的相关权证尚未办理，双方均有过错。综上，本院对于双方当事人主张的违约金均不予支持。目前案涉土地上的安置房的相关权证尚未办理，东晟公司关于正大公司按照《联合开发协议书》的约定协助东晟公司办理所有安置房的相关权证的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 六、关于正大公司是否享有东晟公司超出原规划面积所修建部分的80%的安置权益的问题。正大公司主张享有对东晟公司超出原规划面积所修建部分的80%的安置权益，因该主张不符合《联合开发协议书》的约定，亦无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，判决如下： 一、四川省邻水县鼎屏镇学府雅园柏树湾片区安置房地块土地新增建筑面积3300㎡所需补缴的土地出让金由正大建设集团地产有公司负责向相关部门交纳；其余新增建筑面积需补缴的土地出让金由四川东晟房地产集团有限公司以正大建设集团地产有公司名义负责向相关行政部门补缴； 二、四川东晟房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内代正大建设集团地产有公司按照四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初1704号民事判决书第二项判决的内容［由正大建设集团地产有公司向李某某、周某某交付邻水县某处门市（面积约50㎡）］履行义务；四川东晟房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内代正大建设集团地产有公司按照本院（2018）川16民终1418号民事判决书第三项的内容［由正大建设集团地产有公司向吴某某、吴某某1交付邻水县某处门市（面积约定50㎡）］履行义务； 三、正大建设集团地产有公司按照《联合开发协议书》的约定协助四川东晟房地产集团有限公司办理四川省邻水县鼎屏镇柏树湾片区安置房的相关权证； 四、驳回正大建设集团地产有公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回四川东晟房地产集团有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费171,800元，反诉案件受理费49,003元，共计220,803元，由正大建设集团地产有公司和四川东晟房地产集团有限公司各负担110,401.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  朱 军 审 判 员  吴丽华 审 判 员  罗乔军 二〇一九年八月二十八日 法官助理  方 蓉 书 记 员  张凌嘉