广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初1065号原告：中山邦迪五金玻璃制品有限公司，住所地广东省中山市横栏镇宝裕村。法定代表人：李少波。委托诉讼代理人：苏光伟，广东中亿律师事务所律师。被告：舒政武，男，1964年8月24日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：常衍祥，湖北王府律师事务所律师。原告中山邦迪五金玻璃制品有限公司（以下简称邦迪公司）与被告舒政武租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告邦迪公司的委托诉讼代理人苏光伟，被告舒政武及其委托诉讼代理人常衍祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邦迪公司向本院提出诉讼请求：1.舒政武立即向邦迪公司支付2016年11月17日至同年12月15日的违约金24750元（3个月租金275000元×3‰×30天/月）；2.舒政武向邦迪公司支付合同自动终止之日即2016年12月16日起至舒政武实际交回厂房之日止的厂房占用费，按每月租金91666.67元计算，暂计至2017年12月15日共12个月计1100000元；3.舒政武向邦迪公司支付未按约定返还厂房的违约金，从2016年12月27日计至舒政武实际返还厂房之日止，按双倍租金即每月183333.34元计算，暂计至2017年12月26日为2200000元；4.舒政武立即向邦迪公司支付其租用或占用厂房期间的电费208434.22元。案件审理过程中，邦迪公司将上述诉讼请求变更为：1.撤回上述第1项、第3项诉讼请求；2.将上述第2项诉讼请求变更为判令舒政武向邦迪公司支付2016年11月16日起至舒政武实际返还厂房之日止的占用费，按年租金1100000元计算，暂计至2019年8月13日为3017717元；3.将上述第4项诉讼请求变更为判令舒政武向邦迪公司支付2016年11月暂计至2019年7月的电费520328.45元。事实和理由：邦迪公司与舒政武于2016年11月16日签订厂房租赁合同，约定邦迪公司将位于中山市××宝裕村的厂房出租给舒政武使用，约定：租赁期限15年，自2016年11月16日起至2031年11月15日止，自2017年5月1日起计租；舒政武应于签订本合同时支付3个月租金，并支付履约保证金275000元；租金每5年递增5%-10%，2021年11月16日为第一次递增时间，2026年11月16日为第二次递增时间，租金每3个月交纳一次，舒政武应在本次第三个月的20日前交付下3个月的租金及上期费用，逾期一个月合同自动终止；合同终止后，舒政武应于十日内搬离并返还租赁物，逾期不返还的，舒政武应向邦迪公司支付相当于两倍租金的违约金；在全部费用及违约金未得到清偿前，厂房内的设备、货物和其他财务不得搬离。双方在合同上签名、盖章确认。合同签订后，邦迪公司将厂房移交给舒政武，舒政武已接收并开始装修。舒政武虽然于2016年11月22日交纳保证金275000元，但未按约定支付三个月租金，至2016年12月16日已逾期1个月，按约定，合同自动终止。合同终止后，舒政武应于2016年12月26日之前搬离涉案厂房，并应支付双倍租金的违约金。邦迪实业有限公司是邦迪公司的唯一股东，涉案土地使用权及附着物由中山市横栏镇人民政府转让给邦迪实业有限公司，邦迪实业有限公司授权邦迪公司以自己的名义对外出租，并由邦迪公司承担相应的法律责任。2016年11月16日至2017年11月30日，舒政武租用或占用厂房期间产生电费208434.22元。邦迪公司补充如下事实：（2019）粤20民终875号民事判决已生效，该判决确定厂房租赁合同书无效及其他事实，且电费增加，故申请变更本案的立案时的诉讼请求。舒政武辩称，签订租赁合同后，舒政武装修一个月即被环保部门责令停止生产经营活动，否则将会被处罚，舒政武及时停止所有的装修活动，之后，舒政武撤走所有的装修队、工人，亦未留下任何材料、工具、物品等属于舒政武的物品；舒政武搬离涉案厂房后，以电话形式告知邦迪公司的黄永健，并在电话中多次协商赔偿事宜；由于舒政武进厂装修时，双方没有办理交接手续，所以舒政武搬离时也未与邦迪公司办理交接手续；如邦迪公司在诉状中称，租赁合同于2016年12月27日终止，但舒政武从未收到搬离的通知，且涉案厂房无法使用，舒政武继续占用涉案厂房没有任何意义；邦迪公司主张的电费几乎全部是变压器的基础费用，变压器不是由舒政武管控和使用，舒政武不应当承担该费用；舒政武占用涉案厂房期间产生的电费应按照合同无效的处理原则，按过错责任分担；邦迪公司在之前的诉讼过程中，始终坚持租赁合同有效，没有告知舒政武2014年起就收到环保部门的拆迁通知，舒政武作为一个普通的租房者不可能获悉该信息。综上所述，双方没有约定交接手续，结合办案事实，如果邦迪公司不能证明舒政武占用涉案厂房，邦迪公司应承担不利的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月16日，出租方邦迪公司（甲方）与承租方舒政武（乙方）签订一份厂房租赁合同书，约定甲方将位于中山市××宝裕村原邦迪公司厂房出租给乙方用于木艺灯饰制造，厂房面积约贰万平方米，包括办公楼一栋、宿舍楼两栋及单一层车间两间、饭堂一间；租期期限15年，从2016年11月16日起至2031年11月15日止；从2017年5月1日起计租，厂房及宿舍年租金总额1100000元；乙方须在签订本合同时，支付3个月租金，并向甲方支付相当于厂房月租金总额3倍的履约保证金，即共275000元；租金每5年递增5﹪﹣10﹪；2021年11月16日为第一次递增时间，2026年11月16日为第二次递增时间；租金每3个月收取一次，乙方应在本次第3个月的20日前交付下3个月的租金及上期费用，逾期每天将计收租金的3‰作为违约金并停水停电，所有损失均由乙方自行承担，逾期一个月者，合同自动终止；该保证金在租赁期满且乙方未违约的情况下，不计利息返还给乙方；在租赁期内，如乙方须对厂房进行装修、改建，须向甲方提交设计方案，并经甲方同意，对主体结构造成影响的，还须经原设计单位同意，同时须取得政府职能部门的许可；租赁期满后，装修、改建部分归甲方所有，甲方无须做任何补偿；除非取得甲方的同意，否则，乙方不得对装修、改建部分拆卸；甲方要求乙方拆卸装修、改建部分以恢复厂房原状的，乙方必须拆卸；甲方只有土地使用证，没有房产证；乙方承租厂房使用及生产需符合环保验收要求，否则自负相关责任；以诉讼方式解决双方争议的，败诉方应承担胜诉方因诉讼而支付的律师费等费用；合同还约定了其他内容。合同签订后，舒政武于2016年11月22日向邦迪公司缴纳租赁押金275000元，邦迪公司对此出具收据予以确认。舒政武称双方签订合同后，其投入装修后不久，横栏环保部门到租赁厂房进行综合检查并告知租赁厂房不能开办工厂，该厂房所处位置属于水资源保护区，不能作任何经营用途。事后，舒政武多次与邦迪公司协商赔偿事宜，但协商未果。2017年4月1日，舒政武以邦迪公司在明知涉案厂房不能作任何经营用途的情况下，故意隐瞒经营已受政策限制的情况，采取欺骗的手段与舒政武签订涉案租赁合同，导致舒政武重大经济损失为由向本院提起诉讼，案号（2017）粤2072民初3733号，广东省中山市第二人民法院作出民事判决后，双方均提起上诉，广东省中山市中级人民法院作出（2019）粤20民终875号民事判决，依法认定：邦迪公司与舒政武签订的厂房租赁合同书无效，邦迪公司与舒政武对因合同无效导致的法律后果各承担50%的责任。庭审中，舒政武称其于2016年12月16日即从涉案厂房撤出，现场未留下任何属于舒政武的物品，搬离之后，已经以电话的方式告知邦迪公司，因为舒政武接收厂房时，双方就没有履行交接手续，因此，舒政武搬离时亦未与邦迪公司办理交接手续；舒政武确认2016年12月交纳的15843.5元电费是其占用期间产生的电费。邦迪公司则认为舒政武一直占用涉案厂房至今。本院认为，（2019）粤20民终875号民事判决已认定涉案的厂房租赁合同书无效，故本案争议的焦点是：舒政武占用涉案厂房的期间。首先，厂房租赁合同书于2016年11月16日签订，租赁期限亦是从2016年11月16日开始计算；其次，关于搬离的时间，舒政武称其于2016年12月16日从涉案厂房搬离，邦迪公司不予确认，本院综合考虑以下因素采纳舒政武的说法即舒政武于2016年12月16日从涉案厂房搬离，1.邦迪公司交付给舒政武的厂房基本为空厂房，需要装修后才可以使用，但在装修前，舒政武已被要求停止生产、经营，舒政武没有在涉案厂房内进行经营活动，况且舒政武于2017年4月1日就针对双方的租赁合同纠纷提起诉讼；2.邦迪公司将涉案厂房交付给舒政武时就没有办理交接手续，故舒政武搬离涉案厂房时没有办理交接手续符合双方的交易习惯；3.涉案厂房位于二级水源保护区内，不能进行任何生产、经营活动，舒政武继续占用涉案厂房没有任何实际意义；4.由于占用涉案厂房没有使用价值，邦迪公司没有提供证据证实涉案厂房由舒政武一直占用，若舒政武占用涉案厂房，双方发生纠纷后，邦迪公司应当通知舒政武从涉案厂房搬离，但没有证据显示邦迪公司曾要求舒政武从涉案厂房搬离。综合以上因素，本院认定舒政武占用涉案厂房的期间为2016年11月16日至2016年12月16日（一个月），舒政武应按照双方约定的使用费标准向邦迪公司支付该期间的占用费91666.67元（1100000元÷12个月）。关于电费，由于舒政武只占用涉案厂房一个月，舒政武只需对该期间的电费承担一定的责任，舒政武确认其占用期间的电费是15843.5元，而邦迪公司则没有举证证实舒政武占用期间产生电费的具体金额，故本院认定舒政武占用涉案厂房期间产生的电费是15843.5元，该费用属于因租赁合同无效导致的损失，按照过错责任原则，舒政武只需承担50%的责任即7921.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、被告舒政武于本判决生效之日立即向原告中山邦迪五金玻璃制品有限公司支付2016年11月16日至2016年12月16日期间的厂房占用费91666.67元以及电费7921.75元；二、驳回原告中山邦迪五金玻璃制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35065元，由原告中山邦迪五金玻璃制品有限公司负担32775元，被告舒政武负担2290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭 宁人民陪审员  黄思敏人民陪审员  吴锦伟二〇一九年八月十四日书 记 员  徐杏盈