西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2827号原告：西安筑家物业管理服务有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：孙心赪，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡欣瑞，女，1977年1月12日出生，汉族，该公司职员，住该公司。委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：宫雪，女，1980年5月7日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告西安筑家物业管理服务有限公司（以下简称筑家公司）诉被告宫雪物业服务合同纠纷一案,本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告筑家公司的委托诉讼代理人胡欣瑞、勾晓强到庭参加诉讼。被告宫雪经合法公告传唤未到庭应诉，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告筑家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费5405.1元和采暖费3725.9元；2.判令被告向原告支付2014年1月1日至2018年10月31日的逾期付款违约金共计44810.3元，并承担自本案起诉之日起至物业费用全部结清之前的按照《物业服务合同》约定计算的逾期付款违约金;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与汉杰枫尚小区业主委员会于2012年6月19日签订《物业服务合同》，开始为该小区提供物业服务。2015年9月28日又签订《物业服务合同书补充协议》，继续提供物业服务至2016年6月30日。此时，原告筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会协商解除了《物业服务合同》及《物业服务合同书补充协议》并撤离汉杰枫尚小区。在原告提供物业服务期间，被告故意拖欠原告物业费用5405.1元（包括物业费、电梯费、垃圾费、热能费）和暖气费3725.9元。按照《物业服务合同》第十五条第七项关于逾期每日支付相关费用总额的3‰的违约金规定，被告的逾期付款违约金经计算为44810.3元。被告拖欠物业费用5405.1元，欠费时间为2014年1月1日-2016年6月，原告暂时计算至2018年10月31日，被告共计违约1705天。被告拖欠暖气费3725.9元，欠费时间为2014年11月15日-2016年3月15日，截至2018年10月31日，共计违约1447天，违约金经计算为16174.1元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告宫雪经本院合法公告传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、《物业服务退出协议》，证明：原告按照物业服务合同及补充协议的约定给被告提供了物业服务，原告虽然现在退出了汉杰枫尚小区，但被告应该支付物业费；证据2、被告拖欠的物业费用明细表、催缴物业费的短信通知，证明：被告享受了原告提供的物业服务，在原告提供短信通知后，被告仍然拖欠物业费。根据相关协议，被告应该按照日3‰支付违约金；证据3、营业执照、物业服务企业资质证书、（2014）XX号XX委《关于放开部分服务价格意见》的通知、陕价发（2014）127号陕西省物价局《关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见》的通知、市物发（2015）15号西安市物价局《关于贯彻落实陕西省物价局放开部分服务价格意见》的通知，证明：原告和汉杰枫尚小区业主委员会签订的《物业服务合同补充协议》是合法有效的，具有合理性及正当性；证据4、关于调整物业服务价格的公示5张（2015年8月12日调整物业费情况说明、2015年9月26日给业主的告知书、公告栏张贴的告知书照片、收费公示），证明：原告按照相关规定对物业费进行了公示，并通知了被告本人，被告应该按照相关规定支付拖欠的物业费及违约金；证据5、《城市供暖合同》，证明：根据《城市供用热力合同》的约定，原告应该在每年10月15日前预交四个月采暖期热费和生活热水费，原告代替被告向热力公司缴纳了费用，被告应向被告支付代缴的费用并承当相应的违约责任。被告宫雪经本院合法公告传唤未到庭应诉，视为其放弃举证和质证的诉讼权利。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月30日，被告宫雪就其位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX室房屋与西安唯德物业服务有限公司（下称唯德公司）签订《前期物业管理服务协议》，由唯德公司为其提供物业服务。2012年6月19日，该小区成立的业主委员会代表业主与原告筑家公司签订了《物业服务合同》一份，合同约定：由筑家公司为汉杰枫尚小区业主提供物业服务，物业服务费采取包干制计费方式，住宅房屋的物业服务费按每月每平方0.9元计算，住宅房屋的电梯费按每月每平方米0.2元计算，代收代缴的电费按每度0.6元计算，采暖费执行政府公布的基准价加二次交换成本。2015年9月28日，该小区业主委员会代表业主与筑家公司又签订了《补充协议》，双方约定：1、汉杰枫尚小区物业管理费自2015年10月1日起由原0.9元/㎡/月调整为1.2元/㎡/月；2、电梯运行费自2015年10月1日起由原0.2元/㎡/月调整为1号楼5-15层0.35元/㎡/月……；3、根据双方约定，物业服务费调整后，乙方必须严格按照《西安市物业服务行业二级服务标准》对园区进行管理服务；4、甲方按合同要求及服务标准对乙方在小区的管理服务工作进行监督，并对工作中的不足提出建议和指导。如乙方对园区的管理服务工作达不到二级服务标准，甲方有权提出解约要求，并协商终止服务合同事宜；考察期限为2015年10月1日至2016年3月31日。2016年6月，筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会解除物业服务协议，于2016年6月25日签订《物业服务退出协议》，双方约定：由于汉杰枫尚小区基础设施太差，物业服务难度太大，经双方协商达成如下协议：一、筑家公司同意退出该小区物业服务；……三、退出时间：2016年7月1日……。2016年6月29日，筑家公司与汉杰枫尚小区业主委员会及接替筑家公司为该小区提供物业服务的西安大田物业管理有限公司（以下简称大田公司）共同签订《汉杰枫尚小区物业服务工作三方交接协议》，三方共同约定：2016年6月30日为筑家公司收取汉杰枫尚小区所有费用（物业应收费用、代收代缴费用等）的截止日期；2016年7月1日为大田公司收取汉杰枫尚小区所有费用（物业应收费用、代收代缴费用等）的起始计费日期；……原告筑家公司退出该小区后，曾于2016年8月26日通过漫道统一通讯平台向包含宫雪在内的欠费业主发送催费短信，短信发送至宫雪1319332****、1399122****号手机号码，短信内容称：汉杰枫尚小区1-912户业主宫雪您好！您拖欠我公司2014年1月-2016年6月物业费等费用共计5074.8元，三个采暖季暖气费3725.9元。希望您收到短信通知后尽快与我们联系，缴纳欠费，现在缴纳免除违约金及滞纳金。我们公司已聘请律师将于月底对欠费业主进行诉讼，望相互理解。联系电话：029-6234XXXX。原告发送催费短信后，被告并未向原告缴纳拖欠的物业费和暖气费。本院认为，被告虽未与原告直接签订物业服务合同，但2012年6月19日汉杰枫尚小区业主委员会代表业主与筑家公司签订《物业服务合同》后，筑家公司开始进入该小区为包含被告在内的全体业主提供物业服务，故2012年6月19日至2016年6月30日期间原、被告之间建立事实上的物业服务合同关系。原告起诉要求被告支付拖欠的2014年1月至2016年6月期间产生的物业费、电梯费、垃圾费和热能费共计5405.1元，该金额计算有误，经核算，被告应支付原告2014年1月至2016年6月期间产生的物业费、电梯费、垃圾费和热能费应为5067.81元。另外，原告还起诉要求被告支付2014年11月15日至2016年3月15日期间产生的暖气费3725.9元，符合该小区的实际情况，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金问题，其主张标准明显过高，远超其实际损失，本院考虑到违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，并根据合同双方的履约情况，酌情将合同约定的逾期付款违约金标准调整为被告逾期付款期间欠款金额相对应同期贷款利息的130%。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告宫雪向原告西安筑家物业管理服务有限公司支付2014年1月至2016年6月期间产生的物业费、电梯费、垃圾费和热能费共计5067.81元，并支付相应逾期付款违约金（以欠款5067.81元为基数，自2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至实际清偿之日止）；二、本判决生效后十日内，被告宫雪向原告西安筑家物业管理服务有限公司支付2014年11月15日至2016年3月15日期间产生的暖气费3725.9元及相应的逾期付款违约金（以欠款3725.9元为基数，自2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告西安筑家物业管理服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1149元（原告已预交），由原告西安筑家物业管理服务有限公司承担1099元，由被告宫雪承担50元。公告费600元（原告已预交），由被告宫雪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长    朱保建审    判    员    赵兴华人 民 陪 审 员    惠秋霞 二〇一九年八月十五日 书   记   员    邓雪珊 1