海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民二初字第78号原告（反诉被告）：海南南方航空工贸实业公司。住所地：海口市五指山路（原机场东路）**号。法定代表人：庞存科，总经理。委托代理人：吴华、吴丽，海南海地律师事务所律师。被告（反诉原告）：海南恒卓酒业有限公司。住所地：海口市南宝路**号云燕大厦首层左侧铺面。法定代表人：柯文，总经理。委托代理人：杨许梓，海南法立信律师事务所律师。委托代理人：陈诗杨，海南法立信律师事务所实习律师。原告（反诉被告）海南南方航空工贸实业公司（以下简称南航公司）诉被告（反诉原告）海南恒卓酒业有限公司（恒卓酒业公司）合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。南航公司的委托代理人吴华、吴丽，恒卓酒业公司的委托代理人杨许梓、陈诗杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南航公司诉称：2010年12月20日，双方订立《合作协议》，约定，南航公司提供座落于海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面（建筑面积173.5平方米，使用面积134.5平方米）作为双方合作的条件租赁给被告使用，恒卓酒业公司提供给原告代理销售“马地奥”红酒的便利。后双方因合作不顺利决定不再合作。2013年12月17日，双方订立《房屋租赁协议书》。该租赁协议书约定，南航公司将座落于海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面出租给恒卓酒业公司，用途为马地奥红酒销售营业铺面，出租期限为壹年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月租金为2550元。南航公司分别于2014年10月22日、11月14日以书面函件的方式，向恒卓酒业公司交涉该铺面的续租事宜，在双方无法达成新的协议的情况下，南航公司明确告知恒卓酒业公司租赁期限届满后将收回该铺面。现双方订立的《房屋租赁协议书》约定的租赁期限早已届满，恒卓酒业公司拒绝按时搬迁，仍然继续占用该铺面。根据上述事实，南航公司认为：一、双方告之间的铺面租赁协议约定的租赁期限已届满，双方之间的权利义务终止，恒卓酒业公司已无正当理由继续占用该铺面，南航公司主张恒卓酒业公司搬离该铺面，并将铺面退还南航公司，符合《合同法》第九十一条的规定。二、租赁协议期限届满后，恒卓酒业公司仍继续占用原告铺面，造成南航公司租金损失，原租赁协议约定每月租金偏低，不足以赔偿南航公司的租金损失，应根据市场价格每月13450元的标准（按每月每平方米100元计算，使用面积134.5平方米，共计每月租金13450元），向南航公司赔偿自2015年1月1日起至搬迁出铺面之日止的经济损失。综上所述，南航公司认为恒卓酒业公司在铺面租赁协议约定的租赁期限届满后，继续占用原告经营管理的铺面，违反法律规定，损害南航公司的权益，特诉请判令：1、恒卓酒业公司自判决生效之日起十日内搬迁出海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面；2、恒卓酒业公司按市场价格每月13450元的租金标准，向南航公司赔偿自2015年1月1日起至搬迁出铺面之日止的租金损失；3、本案诉讼费由恒卓酒业公司承担。被告（反诉原告）恒卓酒业公司辩称：一、恒卓酒业公司与南航公司是合作伙伴关系，南航公司要求恒卓酒业公司搬离铺面没有事实依据。2010年12月20日双方签订《合作协议》，确定双方之间是战略合作伙伴关系，恒卓酒业公司承租南航公司的铺面用于红酒经营，恒卓酒业公司承若长期以最低的价格给南航公司提供优质的葡萄酒用于消费或对外开展业务，并为原告无条件提供销售发票，在扣除相关税费后，将销售差额部分返利给原告。为此，南航公司向恒卓酒业公司发放一块“战略合作伙伴”的牌匾，确定双方是合作关系。长期以来双方合作非常愉快，南航公司以最低的价格从恒卓酒业公司处拿货，恒卓酒业公司也按时向原告缴纳租金和支付销售返利。现南航公司起诉要求恒卓酒业公司搬离该铺面违背双方“战略合作伙伴”关系的初衷，违反了《合作协议》的约定。二、南航公司要求恒卓酒业公司按照（租金13400元/月）每平米100元的价格缴纳租金缺乏事实依据。南航公司要求恒卓酒业公司以每平米100元的价格向其支付租金没有依据。据了解，南航公司出租给恒卓酒业公司的铺面原来就是一个航空售票点，没有展示商品橱窗，大门狭小，楼宇破旧，地面裂缝，屋顶漏水，没通水、通电，没有物业管理的破旧楼房，而且铺面所处的位置为海口市人流最复杂的贫民区，根本不可能有租金每平米100元的价格。南航公司要求恒卓酒业公司按照每平米100元的价格支付租金严重脱离市场，且与同等地段的价格严重不符，其提出的价格完全没有事实依据。三、若南航公司强行收回铺面，应赔偿恒卓酒业公司因装修铺面造成的损失。基于与南航公司的战略合作伙伴关系，恒卓酒业公司投入巨资对原本破烂的航空售票点进行装修，才形成今天铺面的样子，其中包括管线的铺设、墙体的粉刷、防盗网的安装、大门的更换、货架的安装等等，恒卓酒业公司装修了将近四个月，不但投入大量的时间精力，还投入资金达贰拾多万元，现若南航公司强行要求恒卓酒业公司搬离，按照法律规定，应对恒卓酒业公司的装修残值进行赔偿。综上所述，恒卓酒业公司认为南航公司的诉讼请求不成立，请依法予以驳回。被告（反诉原告）恒卓酒业公司反诉称：：2010年12月20日双方签订《合作协议》一份，确定双方之间是战略合作伙伴关系，恒卓酒业公司承租南航公司的铺面用于红酒经营，恒卓酒业公司承若长期以最低的价格给南航公司提供优质的葡萄酒用于消费或对外开展业务，并为南航公司无条件提供销售发票，在扣除相关税费后，将销售差额部分返利给南航公司。为此，南航公司向恒卓酒业公司发放一块“战略合作伙伴”的牌匾，确定双方的合作关系。长期以来双方合作非常愉快，合同签订后，恒卓酒业公司投入巨资对被恒卓酒业公司的铺面进行装修，把原本破烂不堪的机票售票点改造成铺面的样子，其中包括管线的铺设、墙体的粉刷、防盗网的安装、大门的更换、货架的安装等等，恒卓酒业公司装修了前后花了将近四个月时间，花费了大量的时间和精力，投入资金达贰拾多万元。如今，南航公司不顾双方战略合作伙伴关系，脱离市场，擅自单方面大幅提高铺面租金价格，恒卓酒业公司要求其通过协商的方式，以同等地段的合理价格签约，遭南航公司拒绝，南航公司执意要求恒卓酒业公司搬离铺面。据此，恒卓酒业公司认为南航公司违背双方最初的合作原则，单方面脱离市场实际情况，提高租金价格，拒绝恒卓酒业公司提出与合理价格签约的要求，执意要求恒卓酒业公司搬离铺面，其行为已经违反了双方的合同约定和违背了诚实信用原则。而且由于恒卓酒业公司的装修，恒卓酒业公司的铺面因此升值，南航公司因此受益，按照公平原则，南航公司应赔偿恒卓酒业公司相应的装修残值损失。故诉请判令:确认恒卓酒业公司对海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面拥有优先续租权；二、南航公司赔偿恒卓酒业公司装修损失12万元（最后以鉴定价值为准）；三、本案诉讼费用由南航公司承担。原告（反诉被告）南航公司辩称：一、南航公司与恒卓酒业公司的“战略合作伙伴关系”因期满已于2013年12月19日终止，恒卓酒业公司借合作之名拒绝搬迁没有事实和法律依据。根据双方2010年12月20日签订的《合作协议》第一条及第二条的约定，南航公司提供座落于海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面作为双方合作的条件租赁给恒卓酒业公司使用，免租期一年，期满后在同等市场价格条件下优先续租给恒卓酒业公司，期限三年（包括免租期一年在内）。恒卓酒业公司同意按照区域代理价给南航公司经营三年，销售恒卓酒业公司代理的“马地奥”所有品种。可见，按合作协议约定，双方的合作关系是有期限的，即从2010年12月20起算三年，至2013年12月19日已终止。在双方没有续约的情况下，这种“战略合作伙伴关系”期满时已不复存在。根据双方签订的《房屋租赁协议书》，南航公司与恒卓酒业公司的关系是租赁关系，双方有明确的权利和义务，《协议书》中并没有提及任何“战略合作伙伴关系”的内容和承诺。二、租赁协议因双方未达成续租意向已依法终止，南航公司并无任何违约行为，恒卓酒业公司诉请确认其优先承租权，并要求赔偿其装修损失，没有事实和法律依据。无论是根据合作协议，还是根据租赁协议，均约定恒卓酒业公司的优先承租权是基于同等市场价格条件下。在租赁期限届满之前，南航公司分别于2014年10月22日、11月14日以书面函件的方式，向恒卓酒业公司交涉该铺面的续租事宜，在双方无法就续租事宜达成一致意向的情况下，南航公司要求恒卓酒业公司期满后搬出铺面，完全符合法律规定，并无任何违约行为。因恒卓酒业公司拒绝按时搬迁，仍继续占用铺面，造成了南航公司租金损失，据此南航公司诉请恒卓酒业公司搬迁出铺面，并按市场价格向南航公司赔偿租金损失，亦完全合理合法。在南航公司并无违约行为的情况下，恒卓酒业公司提起反诉，要求确认其优先承租权，并要求赔偿其装修损失，毫无事实和法律依据。综上所述，恒卓酒业公司的反诉请求不成立，请求予以驳回。经审理查明，2010年12月20日，恒卓酒业公司（甲方）与南航公司（乙方）签订一份《合作协议》，约定，甲方同意按照区域代理价给乙方经营三年，销售甲方代理的马地奥所有品种（代理定价见附件一）。乙方提供坐落于海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面（建筑面积173.5平方米，使用面积为134.5平方米）作为双方合作的条件租赁给甲方使用，免租期一年。期满后在同等市场价格条件下优先续租给甲方，期限三年（包括免租期一年在内）。甲方允许乙方以其注册就行名义对外开展业务，包括该酒行无条件提供销售发票，发票中的营业税、增值税、及2元/瓶的运输费由乙方承担，甲方将上述约定的税种、费用等冲抵销售后的差价部分返利给乙方，按月结算。乙方具体销售品种、数量不限、随到随提。从甲方在海口储存地提货，费用由乙方自理。有关该品牌销售细则（见附件二）。未尽事宜双方协商，本协议一式三份，双方签字生效。合同签订后，恒卓酒业公司于2011年初对铺面进行装修后开始开展经营活动。2012年1月7日、2012年12月26日，南航公司（甲方）与恒卓酒业公司（乙方）分别签订一份《房屋租赁协议》南航公司（甲方）与恒卓酒业公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，主要约定，甲方将坐落于海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面（建筑面积173.5平方米，使用面积为134.5平方米），出租给乙方。出租期限为壹年，房屋租金2550元/月（不含物业管理费及水电费）。本合同自签订之日起，乙方向甲方交纳相当于两个月的押金，即人民币伍仟壹佰元整；并一次性付清三个月的房屋租金，即人民币柒仟陆佰伍拾元整。甲方于合同终止后五日内，全额退还乙方所交的押金。房屋租赁用途为马地奥红酒销售营业铺面。在合同期内，若市场行情发生变化，甲方有权提出价格调整方案，同时书面形式提前30天通知乙方。合同期满，如甲方仍然继续出租房屋，在同等条件下乙方享有优先权。本合同一式三份，甲方执两份，乙方执一份，自签订之日起生效。2013年12月17日，南航公司（甲方）与恒卓酒业公司（乙方）又签订一份《房屋租赁协议》，合同内容与上述两份《房屋租赁协议》相同，租期仍为一年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日。签订上述合同后，恒卓酒业公司继续在上述铺面开展红酒经营活动。2014年10月22日，南航公司向恒卓酒业公司发出《到期通知书》，载明，“……我司按照南航海南分公司要求对海口主要路段周边铺面的租金进行了市场调研，目前南宝路周边铺面租金普遍在每平方米100元-120元，考虑到贵司是我司长期租赁伙伴，本着双方友好合作基础，我司提前60天以书面形式通知贵司，如贵司能按照每平米100元续租，我司愿意把优先租赁权给到贵司，请贵司在2014年11月30日前正式通知我司并与我司商谈续租事宜。逾期未告知，我司将按不续租处理。”之后，双方未就铺面续租问题达成一致意见，恒卓酒业公司亦未搬离铺面，南航公司遂向本院提起诉讼，要求被告搬迁出涉案铺面并支付实际占用期间的租金损失。在本案审理过程中，恒卓酒业公司提出反诉，要求确认其对涉案铺面拥有优先续租权，并要求南航公司赔偿其装修损失12万元（最后以鉴定价值为准）。恒卓酒业公司称其已于2015年12月31日搬离了涉案的铺面；南航公司对此予以确认。在审理过程中，南航公司申请对涉案铺面的2015年月租金价格进行评估，经法院对外委托，海南博信房地产评估有限公司于2015年12月14日出具了琼博评字（2015）396号《房地产估价报告》，评估结果为位于海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面每平方米2015年的月租金的市场价格评估在估价时点2015年11月18日的租金平均单价为77元/㎡。该鉴定的鉴定费用为1500元。南航公司主张按照使用面积134.5平方米计算租金。恒卓酒业公司表示应按实际使用面积计算租金。恒卓酒业公司申请对海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面装修价值进行鉴定。经法院对外委托，海南博信建设投资项目管理有限公司于2015年12月14日出具了（2015）琼博造字第570号《工程造价鉴定报告》，鉴定结论为根据相关定额标准计取含税工程造价154662.66元；于2015年12月29日出具《关于（2015）琼博造字第570号的补充说明》，结论为该铺面装修价值的残值计算结果为123729.33元。该鉴定的鉴定费用为4634.85元。恒卓酒业公司于2016年1月25日申请撤回确认其对海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面有优先续租权的反诉请求。南航公司于2016年1月26日申请撤回要求恒卓酒业公司自判决生效之日起十日内搬迁出海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面的诉讼请求。本院确认的以上事实，有《合作协议》、3份《房屋租赁协议》、《到期通知书》、照片、琼博评字（2015）396号《房地产估价报告》、（2015）琼博造字第570号《工程造价鉴定报告》、《关于（2015）琼博造字第570号的补充说明》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为：恒卓酒业公司与南航公司签订的《合作协议》、《房屋租赁协议》，均是双方在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。双方在《合作协议》及前两份《房屋租赁协议》合同期满后，未再行签订合作协议，而是另行于2013年12月17日签订了《房屋租赁协议》，故本院认为，应认定双方的合作关系应于2013年底结束。双方在《合作协议》中未就形成的附合装饰装修物的处理进行约定，且合同期满后双方也未就此达成补充协议，故双方应共同负担装修残值的损失。2013年12月17日签订的《房屋租赁协议》的合同期已经届满，现恒卓酒业公司已经搬离涉案的铺面，南航公司亦已收回该铺面。根据装修评估报告结论，现铺面的装修残值为123729.33元，结合本案的具体情况并据公平原则，本院酌情认为，恒卓酒业公司与南航公司应各负担一半，即61864.67元。故恒卓酒业公司诉请南航公司赔偿装修损失12万元（最后以鉴定价值为准），缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。南航公司应赔偿恒卓酒业公司装修损失61864.67元。双方于2013年12月17日签订的《房屋租赁协议》已于2014年12月31日到期。恒卓酒业公司在租赁合同到期后继续占有使用涉案铺面至2015年12月31日，给南航公司造成了租金损失。故恒卓酒业公司应按双方认可的评估报告作出的涉案铺面的月租金价格77元/平方米，使用面积134.5平方米标准支付南航公司公司租金损失124278元（77元/平方米134.5平方米12个月）。故南航公司诉请超出部分的租金损失，本院不予支持。恒卓酒业公司申请撤回确认其对海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面有优先续租权的反诉请求，南航公司申请撤回要求恒卓酒业公司自判决生效之日起十日内搬迁出海口市南宝路云燕大厦首层左侧铺面的诉讼请求；均是在法律允许的范围内对其民事权利所做的处分，未违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）海南恒卓酒业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）海南南方航空工贸实业公司赔偿租金损失人民币124278元。二、原告（反诉被告）海南南方航空工贸实业公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）海南恒卓酒业有限公司赔偿装修损失人民币61864.67元。三、驳回原告（反诉被告）海南南方航空工贸实业公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）海南恒卓酒业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用人民币8630.85元（本诉案件受理费人民币1146元，反诉案件受理费人民币1350元，鉴定费人民币6134.85元）；由原告（反诉被告）海南南方航空工贸实业公司负担人民币2942元（案件受理费人民币624元，鉴定费人民币2318元），被告（反诉原告）海南恒卓酒业有限公司负担人民币5688.85元（案件受理费人民币1872元，鉴定费人民币3816.85元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?vfdgmzytwth7efw8cz案件唯一码审 判 长  李 佳人民陪审员  文彩娃人民陪审员  黄亚六二〇一六年二月三日书记员周然速录员陈晓东附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。