广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2205号原告：卢悦带，男，1971年6月26日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：戴文鑫，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家声，广东雅商律师事务所律师助理。被告：闻洪坚，男，1978年8月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：干志峰，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋斌富，广东凯行律师事务所律师。被告：谭文明，男，1989年6月24日出生，汉族，住四川省珙县，委托诉讼代理人：黄倩文，广东翔宇律师事务所律师。原告卢悦带与被告闻洪坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依原告卢悦带申请依法追加谭文明为本案共同被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢悦带委托诉讼代理人戴文鑫、黄家声，被告闻洪坚委托诉讼代理人干志峰、宋斌富，被告谭文明及其委托诉讼代理人黄倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢悦带向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年11月15日签订的厂房租赁合同，被告闻洪坚将涉案铺位返还给原告；2.被告闻洪坚向原告支付拖欠的租金（计算方法：从2017年12月起，按照每月4800元的标准计付至合同解除之日止，暂计至2019年1月为67200元）；3.被告闻洪坚向原告支付滞纳金75600元（按照拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五的标准计算）；4.被告闻洪坚从合同解除之日起按照每月4800元的标准向原告支付铺位占用费及滞纳金（滞纳金按照拖欠天数乘以欠缴占用费总额的千分之五的标准计算，占用费及滞纳金均计算至被告闻洪坚返还铺位之日止）；5.被告闻洪坚向原告支付主张权利产生的律师代理费5000元。事实与理由：原、被告于2016年11月15日签订租赁合同，约定：被告闻洪坚承租原告位于中山市××区××卡及××卡××楼（海景商住楼铺位）、面积约450平方米的铺位，租金每月4800元，被告闻洪坚应按时于每月5号前缴交租金及管理费，每月计交水电费，如有逾期，按每天24元的标准向原告支付滞纳金，逾期超过一个月的，视为被告闻洪坚违约，原告有权解除合同并收回铺位并向被告闻洪坚追讨所欠租金及滞纳金，被告闻洪坚缴交的保证金将作为违约金归由原告所有。此后，被告闻洪坚在未经原告同意的情况下，擅自将上述铺位转租给他人，并从2017年12月起拖欠上述铺位的租金、管理费及水电费共计67200元，被告闻洪坚已构成单方违约，原告多次向被告闻洪坚追讨租金、滞纳金等费用无果，故为维护原告的合法权利，特诉诸法院，请依法判决。诉讼中，原告卢悦带明确因被告闻洪坚拖欠租金超过一个月，故其据此主张解除双方签订的厂房租赁合同，并变更诉求1为：确认原告与被告闻洪坚签订的厂房租赁合同已于2019年6月17日解除；变更诉求2、3、4为：被告闻洪坚向原告支付租金76800元（计算方式：2017年12月至2018年4月期间每月拖欠租金2400元，2018年5月至2019年6月17日期间每月拖欠租金4800元）以及违约金（计算方式：以每月拖欠的租金为基数，从当月6日起按日千分之五计算至清偿之日止）；增加两项诉求为：1.被告闻洪坚已交付的保证金9600元归原告所有；2.被告卢悦带对于被告闻洪坚拖欠的租金、违约金及律师费承担清偿责任。被告闻洪坚辩称，1.确认双方签订的厂房租赁合同已于2019年6月17日解除，确认原告主张的其所欠租金的金额，因为原告未履行修复涉案商铺中的12卡的义务，被告闻洪坚有权行使不支付租金的抗辩权，根据租赁合同的约定被告闻洪坚已经将涉案商铺中的12卡转租给被告谭文明，根据被告谭文明反映该卡位商铺多次出现漏水，严重影响商铺的使用，原、被告就该漏水事宜曾多次协商，也曾达成过修缮的协议，但并未彻底得到修缮，在后续使用中陆续多次存在漏水问题，原告作为涉案商铺的业主无视两被告的要求，对此置之不理，其作为出租方未履行维修义务，未向两被告提供可以使用的租赁物，构成违约，故被告闻洪坚有权不支付租金。2.被告闻洪坚不应当向原告支付违约金，且合同约定的违约金计算标准明显过高，若两被告应承担违约金，则计算标准应当依法予以调整。3.被告闻洪坚无需向原告支付律师费，合同对此未有约定，而且该费用并非因违约或损失而产生的费用。4.应当由被告谭文明直接向原告支付相关租金以及承担可能导致的法律后果，原、被告同意将涉案商铺的12卡转租出去，被告闻洪坚已经与被告谭文明另行签订租赁合同，而且从两份租赁合同的签署日期来看原告在签订厂房租赁合同时已经明确知道被告谭文明即为次承租人。5.原告已主张没收保证金，故不应主张违约金。6.因涉案商铺的12卡存在漏水情形，经原告同意，对于该卡位商铺对应的租金部分可暂缓支付。被告谭文明辩称，1.被告谭文明与原告没有签订租赁合同，原告要求被告谭文明承担清偿责任没有法律依据；2.2017年3月起楼上排泄污水渗漏至其承租的涉案商铺的12卡，严重影响了被告谭文明使用该卡位商铺，造成了被告谭文明经济损失，原告及被告闻洪坚没有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，也没有承担维修该卡位商铺的义务，已属违约，被告谭文明有权对原告及被告闻洪坚支付租金的要求行使抗辩权；3.被告闻洪坚因拖欠租金产生的违约金不应由被告谭文明承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.卢悦带系中山市石岐区海景路23号101112卡商铺的产权人。2.2016年9月13日，闻洪坚向卢悦带支付了中山市石岐区海景路23号11卡二楼商铺的保证金2300元。同年11月9日，闻洪坚向卢悦带支付了中山市石岐区海景路23号12卡商铺的保证金7300元。3.2016年11月15日，卢悦带作为出租方（甲方）、闻洪坚作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同，约定：甲方将位于中山市××区××卡及××卡××楼（海景商住楼铺位）的租赁物出租给乙方作软木加工场用途，租赁面积约450平方米；租赁期自2016年11月1日至2021年10月31日；租赁合同生效之日起三天内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用；租赁保证金为9600元，乙方在合同签订的当天支付给甲方，乙方若提前终止合同保证金归甲方所有，甲方在乙方无违约的情况下不得提前终止合同；租金为每月4800元；水电费由乙方按用量按月支付给甲方或缴纳到指定部门；租赁期间，由于乙方导致租赁物的质量或内部设施损毁，维修费用由乙方负责；乙方应于每月5号前向甲方支付当月租金，逾期支付租金应按拖欠天数乘以欠付金额的千分之五向甲方支付滞纳金，乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权单方面终止合同收回商铺没收保证金并向乙方追讨所欠租金及滞纳金；租赁期限内，乙方不得将租赁物转租给第三方，若有需要必须取得甲方书面同意，未经甲方同意擅自转租的，合同自动终止，甲方有权收回本租赁物，租赁保证金不予退回，并限期在7天内要求乙方搬出租赁物，现经双方协商同意乙方将12卡分租出去；因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修或赔偿给甲方，费用由乙方承担；乙方租赁期间所添置的装修和增设设施在租赁期满后乙方不得搬移拆除，将无偿归甲方所有，乙方搬迁是不得损坏租赁物的结构；若乙方欠交租金超过一个月，甲方通知乙方交纳欠款之日起五日内乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，且合同自动终止，由此造成的一切损失由乙方全部承担；乙方在租赁期满或合同提前终止时，应将租赁物清扫干净，搬迁完毕并将租赁物交还给甲方，如乙方归还租赁物是不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。合同还约定了其他事项。4.2016年10月15日，闻洪坚作为出租方（甲方）、谭文明作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同，约定：甲方将座落在中山市石岐区海景路23号12卡建筑面积约270平方米厂房租给乙方使用，租赁期从2016年11月1日至2021年11月1日止；乙方须于每月5日前向甲方缴纳厂房月租金3750元，如逾期缴纳按每逾期一天加收千分之五滞纳金；乙方在合同签订之日向甲方缴纳履约金7500元；出租的厂房及设施双方办好交接手续，乙方要爱护好厂房的有关配套设施，交付乙方使用后厂房的维修费由乙方负责；租赁期间，乙方不得擅自改变厂房的结构，乙方如因故意或过失造成租用厂房和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。合同还约定了其他事项。5.庭审中，卢悦带与闻洪坚、谭文明一致确认，卢悦带于2016年9月将涉案商铺中的11卡二楼交付闻洪坚使用，于同年10月15日将涉案商铺中的12卡交付谭文明作办公室使用。交付涉案商铺时，涉案商铺不存在质量问题，可以正常入住使用。后闻洪坚依约向卢悦带足额支付租金至2017年11月。于2017年12月至2018年4月期间，闻洪坚以前述12卡位存在漏水为由每月只支付租金2400元，并自2018年5月起不再向卢悦带支付租金，卢悦带经催讨无果后诉至本院，主张前述实体权利。6.谭文明称，涉案商铺中的12卡于2017年3月至2018年6月期间出现厨房及会议室的天花泄漏排泄物，接待室、设计部、工程部、餐厅的天花漏水等现象，故导致其停止了装修，后在2018年7月因楼上的租户搬走，未再出现漏水的情况。期间其未能正常使用承租的卡位。2019年3月其开始进行简单装修并使用。闻洪坚确认前述卡位存在漏水的情况，但漏水的具体位置其不清楚，谭文明自承租前述卡位后一直处于使用中，未出现空置的情况。卢悦带称，其只是从闻洪坚、谭文明处听说前述卡位漏水的情况，三方为此曾通过司法所进行调解，起诉前曾到现场查看但没有发现漏水情况，且闻洪坚、谭文明一直正常使用涉案商铺。7.对于涉案商铺中的12卡出现漏水的原因，闻洪坚、谭文明均认为系商铺楼上的业主地板所致，闻洪坚据此提交了谭文明出具的收条、收据拟证明前述事实：2017年5月5日，谭文明出具收条，载明：“收到海景路23号12卡3楼甘洪林5000元维修漏水处理人工材料费、卢悦带2000元维修处理费共计7000元……维修全部到此结束，以后不追究……要求三楼从此没有漏水情况出现，如有漏水情况全三楼处理”；2018年2月13日，谭文明出具收据，载明：“兹收到闻洪坚因海景路23号12卡物业纠纷向我支付的前期赔偿金6667元，收到上述前期赔偿金后，我会走法律途径处理该纠纷的后续赔偿事宜……”庭审中，卢悦带与闻洪坚、谭文明一致表示对于前述卡位的漏水原因不申请鉴定。8.2018年11月2日，闻洪坚以谭文明拖欠租金及滞纳金为由诉至本院，案号为（2018）粤2071民初23384号。该案审理过程中追加卢悦带、甘洪林作为第三参加诉讼，同时谭文明提起反诉，请求闻洪坚赔付装修费用220000元及经济损失100000元。现该案仍在审理中，闻洪坚与谭文明均未就漏水原因申请鉴定。9.诉讼中，卢悦带与闻洪坚、谭文明就涉案商铺于2019年6月17日办理了交接手续，谭文明于当天向卢悦带交还了涉案商铺的12卡，卢悦带与闻洪坚就涉案商铺的11卡二楼重新签订租赁合同，双方一致确认涉案厂房租赁合同于当天解除。庭审中，卢悦带明确于本案中主张的租金计算至2019年6月17日。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。卢悦带与闻洪坚签订的厂房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，恪守各自的义务。诉讼中，卢悦带与闻洪坚就涉案商铺于2019年6月17日办理了交接手续，卢悦带主张双方签订的厂房租赁合同于当天解除，闻洪坚对该诉求予以确认，故本院对此予以准许。本案中，卢悦带已依约将涉案商铺交付闻洪坚使用，闻洪坚应当在租赁期限内按期支付租金。关于租金，根据已查明的事实可知，闻洪坚于2017年12月至2018年4月期间每月向卢悦带只支付了租金2400元，并自2018年5月起不再支付任何租金，根据厂房租赁合同关于“租金为每月4800元……乙方（闻洪坚）应于每月5号前向甲方（卢悦带）支付当月租金，逾期支付租金应按拖欠天数乘以欠付金额的千分之五向甲方支付滞纳金，乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权单方面终止合同收回商铺没收保证金并向乙方追讨所欠租金及滞纳金”的约定，闻洪坚前述拖欠租金的行为已构成违约，故本院认定闻洪坚应向卢悦带支付2017年12月1日至2019年6月17日期间的租金为77120元[(4800-2400)元/月×5个月+4800元/月×13个月+4800元/月÷30天×17天]，现卢悦带于本案中主张租金金额为76800元，系其对自身权利的自由处分且减免了闻洪坚的责任承担，故本院对其租金部分的诉求予以支持。闻洪坚辩称因涉案商铺中的12卡漏水致使其转租的租户即谭文明不能正常使用并据此拒付租金，对此本院认为，因闻洪坚未能提供证据证明前述卡位漏水的形成原因以及因漏水导致转租的12卡无法正常使用，且即使其辩称的事实的确存在，但只是其转租的12卡出现漏水情况，其直接使用的11卡二楼仍在正常使用状态，其亦应对正常使用的11卡二楼支付相应的租金，但其自2018年5月起不再支付任何租金的行为缺乏事实和法律依据，故本院对其前述辩解不予采纳。关于租赁保证金和违约金。前以论述，闻洪坚拖欠租金的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。卢悦带根据前述厂房租赁合同关于违约责任的约定主张确认其已收取的租赁保证金9600元归其所有并要求以拖欠的月租金为基数自当月6日起按日千分之五计算违约金至清偿之日止。本院认为，在违约情况下，无论当事人约定的是一定数额的违约金，还是因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。现双方约定的支付违约金的条件已经成就，卢悦带同时主张没收租赁保证金以及计收违约金，鉴于卢悦带未举证证明其实际损失，本院认为由卢悦带没收闻洪坚支付的租赁保证金9600元已足以弥补其相应损失，在此之外，卢悦带另行主张按日千分之五计收违约金，理据不足，本院不予支持，并确认卢悦带已收取的租赁保证金9600元归其所有。关于律师费损失5000元。厂房租赁合同中的违约责任未约定律师费的承担，故本院对卢悦带前述诉求不予支持。关于谭文明的责任认定，因涉案厂房租赁合同的合同相对方为闻洪坚，卢悦带要求次承租人即谭文明对闻洪坚于本案的债务承担清偿责任于法无据，故本院对卢悦带该部分诉求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告卢悦带与被告闻洪坚于2018年11月10日签订的厂房租赁合同于2019年6月17日解除；二、被告闻洪坚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卢悦带支付2017年12月1日至2019年6月17日的租金76800元；三、被告闻洪坚已支付的租赁保证金9600元归原告卢悦带所有；四、驳回原告卢悦带的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元(原告卢悦带已预交)，由原告卢悦带负担1757元，被告闻洪坚负担1883元（被告闻洪坚负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告卢悦带）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年八月九日书 记 员  姚 班黄怡凤