文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初14238号原告：周杰，男，汉族，1984年3月14日生，住重庆市北碚区。原告：刘欢，女，汉族，1985年4月2日生，住重庆市荣昌县。二原告共同委托诉讼代理人：尚晓宁，重庆睿渝律师事务所律师。被告：张静，女，汉族，1976年7月10日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：崔超，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：张程志，重庆钜沃律师事务所律师。第三人：重庆商集房地产经纪有限公司，住所地重庆公司九龙坡区九龙园区云湖路1号1-35号商铺，统一社会信用代码91500107MA5UQ5LN0D。法定代表人：蒋亿泉,职务经理。原告周杰、刘欢诉被告张静及第三人重庆商集房地产经纪有限公司（以下简称商集公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周杰、刘欢及其共同委托诉讼代理人尚晓宁，被告张静及其委托代理人崔超、张程志，第三人的法定代表人蒋亿泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周杰、刘欢诉称，2018年4月14日，在第三人居间下，原、被告签订买卖合同，约定原告购买被告的房屋一套。签约后原告支付了定金2万元。在原告的按揭贷款审批过程中，被告拒不提供收款账户、履行过户等合同义务并明确表示要解除合同。经协商未果，原告无奈起诉来院，请求判决：1、解除原告周杰、刘欢与被告张静签订《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系；2、被告立即退还原告已支付的定金2万元；3、被告立即向原告支付违约金20万元；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担被告张静辩称，1、周杰并非合同主体及相对方，非适格原告，被告不应当对周杰承担责任，请求驳回周杰的诉讼请求；2、合同中约定应当2018年5月29日前向张静支付47万元，但是刘欢未支付，系刘欢违约。张静无违约行为，合同可以继续履行，张静不应当承担违约金。3、本案诉讼费及保全费应当由原告承担。。第三人商集公司述称，1、2018年5月31日起开始走流程（所有手续包括5月16日面签办理按揭、提交银行卡等）。2、合同第5.2条约定首付款在45日内支付应当以备注条款为准。3、因周杰未带身份证所以在签订合同时周杰未在合同上签字。4、银行面签时，张静未提交收款银行卡复印件，导致贷款资料不齐，银行按揭贷款没有审批通过。经审理查明,2018年4月14日，刘欢（乙方、买方）与张静（甲方、卖方）在商集公司（中介方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定：交易房屋坐落九龙坡区九龙园区蟠龙大道68号14号楼xxx号，建筑面积93.37平方米，套内面积79平方米，所有权人张静，不动产权证号105-2015-xxx，有抵押。关于房款及付款方式，约定：成交价105万元；乙方签约时付定金2万元；首付款47万元，乙方于签订本协议书后45日内交付予商集公司；商集公司于买卖双方申请该房屋产权转移登记时，见房交所过户回执单后当日内，代乙方支付46.5万元予甲方；乙方委托商集公司向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计56万元支付张静；买卖双方于2018年5月3日之前备齐申请银行按揭贷款所需资料交予商集公司，并到场办理过户及按揭等一切手续；尾款5000元待该房屋全部手续办理完毕由商集公司代乙方向甲方支付。关于过户，约定：乙方按约定交清全部或首付款后，在乙方已通过银行贷款审批的情况下，甲乙双方按中介方要求在10日内办理过户手续。关于违约责任，约定：1、如因甲方原因（包括但不限于另行出售此房、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议书不能履行，则视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金20万元；2、如因乙方原因（包括但不限于购买意图改变、延迟付款、不履行合同约定等）导致本协议书不能履行，视为乙方违约，乙方应向甲方支付违约金20万元。在该协议备注栏（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）中载明：1、买卖双方协商确定该房屋的交易流程于2018年5月31日开始；2、因买方产权证在银行，买方自愿并同意在银行申请贷款审批通过后支付首付款给卖方，该首付款只限于解除该房屋抵押还清贷款；3、买卖双方应积极配合中介方办理按揭贷款、过户事宜并提供有效证件等。2018年4月14日，周杰通过支付宝向张静支付了购房定金2万元。2018年5月16日，周杰与张静在办理按揭贷款审批手续时签订《重庆市房地产买卖合同》、承诺函、告知函、借款人申明、放款告知函等办理按揭贷款的资料。周杰、刘欢陈述，此可以证明买方系周杰、刘欢；张静未提交收款银行卡复印件。张静陈述，该合同只是为了贷款才签订的，房屋买卖合同双方为周杰与张静，且周杰的诉讼请求是根据刘欢与张静签订的房地产买卖居间协议。2018年6月10日，商集公司向张静发出《告知函》，催促张静在收到该函后3日内向商集公司提交建设银行银行卡复印件，用于买方办理按揭贷款审批。2018年6月14日，商集公司出具《说明》，对此情况予以说明。张静陈述未收到该函且邮寄单也显示未寄出；2018年5月16日，银行面签当日我确实没有带银行卡，但是我在买方按揭贷款银行有两张卡，我方去银行询问，银行工作人员告知我名下有一张卡符合收款条件，可以在买方按揭贷款审批通过后再补充提交银行卡复印件。审理中，周杰、刘欢举示录音，拟证明2018年6月11日买卖双方协商合同继续履行的情况下，张静要求加价才出售涉案房屋。张静对此予以认可，并表示其是在2018年6月11日就明确表示不出售房屋了。周杰、刘欢举示微信聊天记录，拟证明2018年6月15日，张静正式通知周杰、刘欢要求解除合同。张静表示其是在周杰、刘欢未在2018年5月29日前支付首付款的情况下才于2018年6月15日告知买方解除合同。周杰、刘欢举示周杰与陶文廷、周杰与欧其成签订的房屋买卖合同各一份，拟证明周杰为了向张静支付房款，低价出售了自己名下两套房屋，并且实际已经过户完毕。周杰、刘欢举示周杰建行个人活期账户交易明细表，拟证明周杰有能力向张静支付首付款，因张静原因导致周杰的房款无法支付出去。审理中，关于买卖双方主体。周杰、刘欢陈述买方系刘欢、周杰，卖方系张静。张静陈述买方系刘欢。商集公司陈述因签订协议时周杰未带身份证所以未在合同上签字，买方为周杰、刘欢。另查明，张静签订协议后未预约还款。案涉房屋的流程在2018年5月16日就已经开始，流程是银行面签、面签通过后买方支付首付款进行银行解押，解押后过户。买卖双方及中介方均陈述案涉房屋的市场价值为130万元以上。以上事实，有房地产买卖居间协议、定金收据、微信聊天记录、银行按揭审批资料一套、告知函、说明、录音、微信聊天记录、庭审笔录及当事人的陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。虽然《房地产买卖居间协议》中未载有周杰的签字，但从本案《房地产买卖居间协议》的签订情况看，周杰在签订合同当日向张静支付了定金，在周杰作为买方办理购买案涉房屋银行按揭贷款时卖方张静亦在办理按揭贷款所需资料上签字。此外，在周杰与张静的微信聊天记录中，张静亦认可买方为刘欢、周杰。结合中介方商集公司的陈述，可以确认卖方张静对购房人为刘欢、周杰是清楚的。故该《房地产买卖居间协议》卖方系张静、买方为欢、周杰。此协议系买卖双方的真实意思，且内容也不违反法律法规，对各方均产生法律约束力，各方当事人应当严格依照合同约定全面履行合同义务。本案中，《房地产买卖居间协议》约定“交易该房屋的流程时间于2018年5月31日开始”。实际上，买卖双方于2018年5月16日去办理银行按揭贷款手续，交易流程实际于该日开始，按照约定，周杰、刘欢应于按揭贷款审批通过后支付首付款给张静。而张静在周杰办理的银行按揭贷款尚未审批通过时认为买方应于签订协议之日起45日内即2018年5月29日前支付首付款，此与双方补充约定不符。张静在2018年6月11日要求加价，并在2018年6月15日明确表示不出售该房屋。因此，系张静在履行过程中明确拒绝履行协议，不予出售房屋，构成根本违约。据此，周杰、刘欢有权依据协议约定主张解除双方的房屋买卖合同关系，对周杰、刘欢的该项诉讼请求，本院予以支持。因张静于2018年7月24日收到起诉状副本，本院确定该时间为双方的房屋买卖合同关系解除的时间。双方的房屋买卖合同关系解除后，张静收取周杰、刘欢支付的2万元定金，应予返还。因张静的原因导致协议不能继续履行，张静应按合同约定向周杰、刘欢支付违约金20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告周杰、刘欢与被告张静双方在2018年4月14日建立的房屋买卖合同关系于2018年7月24日解除。二、被告张静于本判决生效之日起10日内向原告周杰、刘欢返还定金2万元。三、被告张静于本判决生效之日起10日内向原告周杰、刘欢支付违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为7125元、保全费1620元，由被告张静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年八月十二日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟