福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4767号 原告：福建龙岩祥乐物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城团结绿世界广场蒋厝巷901号，统一社会信用代码91350800705108900K。 法定代表人:杨中勇，执行董事。 委托诉讼代理人：林添照、张雪楚，福建同英达律师事务所执业律师。 被告：王宝坤，男，1968年7月15日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建龙岩祥乐物业管理有限公司（以下简称祥乐物业公司）与被告王宝坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥乐物业公司的委托诉讼代理人张雪楚及被告王宝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥乐物业公司向本院提出诉讼请求：判令王宝坤向祥乐物业公司支付从2014年10月1日起至2016年5月30日止尚欠的物业服务费及公摊水电费893.3元以及该款从2016年9月1日起至款清之日、按月利率2%计算的违约金。事实和理由：王宝坤系龙岩市新罗区南城莲东经济房A区1幢508室业主，祥乐物业公司系龙岩市新罗区南城莲东经济房小区物业管理有限公司。祥乐物业公司与王宝坤所在小区业主委员会于2014年3月31日签订的《代管协议》，由祥乐物业公司为小区提供物业管理服务，约定物业管理费每月0.45元/平方米、公摊水电费5元/户/月。祥乐物业公司一直依法对王宝坤居住的小区提供物业管理服务至2016年6月4日莲东经济房小区业主委员会决定实行业主自行管理止，履行了自己应尽的义务。王宝坤房产面积为88.15平方米，其从2014年10月起就不交物业管理费、公摊水电费，至2016年5月30日共欠物业管理费、公摊水电费893.3元。祥乐物业公司多次以多种形式向王宝坤催交物业管理费，但其未予理睬，为此特诉请法院判如所请。 王宝坤辩称：王宝坤此前均有准时缴纳物业费。此后因为多种原因导致没交：小区物业因为某种原因进行托管。王宝坤的摩托车电瓶一个月被偷了两次，因损失不大没有去报警。2014年8月份左右杂物间被撬，王宝坤和物业公司反馈，他们态度都很恶劣，说跟他们没关系。物业公司管理很不到位，卫生等都没有做好。以上损失应由祥乐物业公司承担部分赔偿责任。 经审理查明：2013年1月1日，龙岩市新罗区莲东经济房小区Ｂ区业主大会委托龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会与祥乐物业公司签订《龙岩市新罗区莲东经济房小区Ｂ区物业管理合同》，约定由祥乐物业公司为莲东经济房小区Ｂ物提供物业服务。主要内容为：住宅、车库和杂物间每月0.45元／㎡，公摊水电费4元／户／月；物业费按每个月收取，实际先服务后收费原则，水电月底抄表，每月5日-30日收费；业主逾期三个月交纳物业管理费、水电公摊费的，祥乐物业公司有权从逾期之日起按每天应交费用的百分之一计算违约金；合同期限从2013年1月1日起至2015年6月30日止。2014年3月31日，龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会（甲方）与祥乐物业公司（乙方）签订《代管协议》，主要内容为：在甲方公开招标确定物业公司前，由乙方向ＡＣＤ组团业主提供物业管理、服务；服务时间从2014年4月1日起算，服务标准参照乙方与Ｂ组团所签合同，物业0.45元／㎡；代管期间，乙方必须严格按照服务标准做好小区的公共安防、卫生保洁、设施维护、车辆管理等物业管理服务；当业委会确定公开招标后，本协议及之前与乙方签订Ｂ组团管理服务合同终止。上述协议签订后，祥乐物业公司开始为莲东经济房小区Ａ区团业主提供物业服务。王宝坤系坐落于龙岩市新罗区房屋及Ｚ926号附属用房业主（房屋建筑面积为87.74㎡、附属用房建筑面积为8.49㎡）。王宝坤从2014年10月起未缴纳物业服务费及公摊水电费，累计拖欠自2014年10月1日起至2016年5月30日止的物业服务费866元【（87.74㎡＋8.49㎡）×0.45元×20个月】、公摊水电费80元（4元／月×20个月），合计946元。2016年6月3日，龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会向祥乐物业公司发出通知，主要内容为：本月二日晚莲东经济房Ａ组团举行业主代表大会，最终决定不聘请物业公司，实行业主自行管理，祥乐物业公司服务至本月四日终止。之后，祥乐物业公司撤出莲东经济房Ａ组团。 上述事实有祥乐物业公司提供的龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同、代管协议、2016年6月3日通知、催款函、个人房屋所有权登记信息查询结果，以及到庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，龙岩市新罗区莲东经济房小区B区业主大会委托龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会与祥乐物业公司签订《龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同》以及龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会与祥乐物业公司签订的《代管协议》，系双方真实意思表示，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。祥乐物业公司根据约定向包括王宝坤在内的业主提供了物业管理服务，王宝坤在接受前述服务后，应履行按期向祥乐物业公司交纳物业管理费、公摊水电费等费用的义务。王宝坤未按期交纳物业服务费、公摊水电费，显属违约，应限期支付。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。因此，王宝坤所辩称祥乐物业公司的服务瑕疵并不构成王宝坤减交或免除物业服务费的理由，王宝坤可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担相应的法律责任。此外，王宝坤也未提供任何证据证明祥乐物业公司存在其所陈述的服务瑕疵。祥乐物业公司诉请要求王宝坤支付从2014年10月起至2016年5月30日所欠的物业管理费及公摊水电费893.3元以及支付该款从2016年9月1日起至款清之日止、按月利率2%计算的违约金，符合双方约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 王宝坤应于本判决生效之日起十日内支付福建龙岩祥乐物业管理有限公司自2014年10月1日起至2016年5月30日止的物业服务费及公摊水电费893.3元及支付该款从2016年9月1日起至款清之日止、按月利率2%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由王宝坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 卢  伟  湘 二〇一九年八月二十二日 书记员 陈叙颖(代) 书记员 廖丽清(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。