河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民终5895号 上诉人（原审被告）：袁遇安，男，1929年11月18日生，汉族，离休干部，现住玉田县。 委托代理人：叶贵青（系袁遇安之妻），女，1939年9月3日生，满族，无业，现住玉田县。 上诉人（原审被告）：袁知凌，女，1972年10月14日生，满族，干部，现住内蒙古包头市九原区。 二上诉人共同委托代理人：靳军（系袁遇安女婿、袁知凌之夫），男，1968年9月3日生，汉族，干部，住内蒙古包头市九原区。 被上诉人（原审原告）：仲崇业，男，1962年12月8日生，汉族，农民，住玉田县。 委托代理人：唐建军，河北马健辉律师事务所律师。 上诉人袁遇安、袁知凌与被上诉人仲崇业确认合同效力纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人袁遇安、袁知凌上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、一审法院认定事实有误。1、一审法院对全案的事实没有查清，就机械的做出合同无效的裁判，有失客观公正。事实上本案所涉及的房屋是由两部分组成，一部分是和被上诉人因买卖房屋而产生，一部分是经村委会同意收取了5000元土地使用费后新建的房屋组成。由此形成一个整体的院落，在此次拆迁中一并拆除一并补偿。所有地上物共计补偿为666874元，如果选择回迁楼房，可置换256.49平米。对购买被上诉人的房屋，按照原房本记载为1976年修建，上诉人在购房后因房屋为土木结构年久失修无法居住，又整体进行了翻建，对墙体外围用砖进行了整体的加固，更换了全部的房屋顶，室内进行了全部翻新，事实上原购买的房屋在翻建后己经不复存在。新建后上诉人袁遇安老两口一直居住至2018年12月份，房屋被征收拆除完毕。该事实在一审中并未查明。2、一审法院在被上诉人起诉时对涉案房屋和所占用土地的性质没有查清。按照玉田县拆迁公告的要求，上诉人翻建和新建的房屋于2018年12月份已经全部拆迁完毕，且涉案土地因征收己经发生性质改变，原有房屋所占用宅基地的性质和被上诉人的农民身份都已经发生改变，因此一审法院在认定事实时候没有结合本案真实情况对涉案房屋已经不复存在的事实和土地性质已经发生改变的事实予以查清。二、一审法院适用法律错误。1、在一审审理过程中，一审法院认为上诉人与被上诉人之间的卖房契约应按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定认定为无效，但是在判决时又引用的是《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定。而实际该案的事实是在征拆的时候土地的性质已经转变为国有土地，因此一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》认定所购买的房屋属于农村宅基地的性质，违反强制性法规，属于适用法律错误，也因此不能依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定做出判决。2、一审法院错误理解运用合同法52条之规定，“新的民法总则”颁布后，对违反法律、行政法规的强制性规定做了更为严格的解释。一是违反的必须是法律和行政法规的强制性规范。这里的强制性规范不包括部门规章、地方性规章、单行条例、自治区条例及中央政策，仅指法律和行政法规的规定。现今我国没有任何一部法律和法规对城市人购买农村房屋做出限制；二是违反的须为“效力性强制性规定”（不包括取缔性强制性规范和形成性强制性规范），而且强制性规范原则上都要认定为取缔性规范和形成性规范。只有以下二种情况才能认定为效力性规范，第一是法律明确规定合同无效情形，第二是合同明显违反法律规定，将损害公共利益、国家利益的，才能认定为效力性强制规范。而本案显然不是效力性强制规范，故认定无效缺乏相应的法律规定。三、一审法院程序违法。1、被上诉人的主张无证据支持，一审时，被上诉人仅提供了玉田县宅基地清理登记表复印件一份，并无其他证据，连基本的卖房契约也未提供，而上诉人提供的卖房契约原件，被上诉人认为造假不予认可，根据证据规则，被上诉人应承担举证不能的不利后果，一审法院应驳回其诉讼请求，但却继续审理做出实体裁判显然属于程序违法。2、被上诉人在一审时将上诉人袁知凌列为原审被告，其诉讼主体错误，被上诉人提出后，一审法院不予审查仍然裁判，明显属于程序错误。3、本案按照普通程序进行审理，但是在整个庭审过程中仅有一名审判员和一名陪审员审理，其合议庭组成程序违法。四、一审判决违法合同法的立法宗旨，没有达到法律效果和社会效果的统一。该卖房交易发生在15年，现在被上诉人是看到拆迁带来的巨大利益后，置公序良俗于不顾，扰乱了交易秩序的安全和稳定，属于滥用诉权。按照玉田县政府拆迁的程序要求上诉人己经办理了公证并签订了拆迁补偿协议等一系列法律行为，涉案房屋在诉讼前已经拆迁完毕不复存在，拆迁补偿也己履行完毕。一审法院却不综合考虑裁判的社会效果和法律效果，作出的判决己引发当地大量的房屋买卖纠纷，激化了当地的社会矛盾。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，应予以改判或发回重审。 被上诉人仲崇业主要答辩称：一、关于返还问题，我认为不属于上诉审理范围，应该由上诉人另行举证提起诉讼进行解决。二、关于房屋的价格问题，也不属于本案所审理的范围，因为本案起诉内容是确认合同的有效或者无效，价格问题同样应该由上诉人一方另行举证，另行进行诉讼。三、虽然房屋已经全部拆除了，但是并不能改变双方在合同签订时合同内容是否有效的基本内容，本案确认双方所签订的房屋买卖合同无效，适用法律正确，应该依法予以维持，请求驳回上诉人一方的上诉请求。 被上诉人仲崇业向一审法院起诉，请求依法确认原告与被告签订的“卖房契约”无效。 一审法院经审理查明：原告仲崇业曾申请审批宅基地，玉田县玉田镇××村村民委员会、玉田县玉田镇人民政府、玉田县土地管理局均批准了原告的申请，原告在玉田镇××村内建设瓦正房四间、后门房四间。1991年7月27日玉田县土地管理局为原告核发了玉田集建（补***）字第*****号集体土地建设用地使用证，1993年1月13日玉田县城乡建设环境保护局、唐山市房地产管理局为原告核发编号为玉房字××号唐山市城镇私有房屋所有权证。2004年6月7日原告与被告袁遇安就上述房屋签订了卖房契约一份，内容为“卖房契约立卖契人：仲崇业兹有玉田镇××村村民仲崇业，因正用经中人说合，愿将房产壹处卖于玉田镇城二村袁遇安永远为业。当众言明，瓦正房四间、后门房四间、房连地土、土木相连、照明线路、水井壹眼、四围院墙一并在内，另代玉田集建（补***）字第*****号集体土地建设用地使用证和唐山市房地产管理局所发唐山市城镇私有房屋所有权证各壹本。注（只包括指示部分0.3亩）超出部分由村经济合作社另收款，卖方净擎现金5万元人民币，过户手续由买方自己负责。自立房契之日起，一切由买方自便，与卖方无关，以上各项双方认可，并无异议，事后如有舛错，一切由中人承担，空口无凭，立据为证。四至：东——道西——刘维刚南——仲崇辉北——道弓口：长：13.03ｍ宽：15.35ｍ中证人：仲继义仲伟松马广英代笔：章长银2004年6月7日”。2004年6月8日被告袁遇安向玉田县玉田镇××村经济合作社一次性交纳宅基地超占承包费4400元。2018年底，玉田县玉田镇政府拟对彭桥棚户区进行搬迁改造，2018年12月27日被告袁遇安与叶贵青出具公证的声明书与赠与声明书，声明2004年6月7日向仲崇业购买坐落于玉田镇××村的房产，房产权益由其享有，并决定将还迁房产登记在长女袁知凌、长子袁旭勃名下，由二人签署还迁协议，还迁所得归其二人所有。2018年12月31日袁旭勃、袁知凌作为乙方，玉田县玉田镇人民政府作为甲方，双方签订玉田县彭桥区域棚户区改造项目货币补偿协议书、安置房购买协议书各一份，根据以上协议，乙方应安置房屋总面积256.49平方米，补偿金额共计666874元。另查明，被告袁遇安、袁知凌均系城镇户口，非玉田县玉田镇××村集体组织成员。 一审法院认为：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有。农村村民宅基地的转让是有条件限制的，根据现行法律和国家有关规定，转让宅基地使用权必须同时具备以下条件：1.转让人拥有两处以上的农村住宅；2.转让人和受让人为同一集体经济组织内部成员；3.受让人没有住宅和宅基地使用权，而且符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为须征得本经济组织及相关行政部门同意；5.宅基地不得单独转让，必须与合法建造的住宅一并转让。违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效。本案被告袁遇安户籍性质为城镇居民，不符合受让农村宅基地使用权的条件，故原告与被告袁遇安2004年6月7日就玉田集建（补***）字第*****号集体土地建设用地使用证及玉房字××号唐山市城镇私有房屋所有权证签订的卖房契约应属无效。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。遂判决：2004年6月7日原告仲崇业与被告袁遇安签订的卖房契约无效。案件受理费80元，由被告袁遇安负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审判决所查明的事实相一致。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》地随房走的原则，农民将宅基地上建造的自有房屋进行转让，必然导致宅基地使用权的一并处分。根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于农村集体经济组织全体成员所有，宅基地使用权的权利主体是农村集体经济组织的成员。因此，宅基地的使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格紧密联系在一起，只能在同一集体经济组织内部成员间流转。上诉人袁遇安、袁知凌户籍地均在内蒙且户籍性质为城镇居民，非玉田县玉田镇××村集体组织成员，不符合受让农村宅基地使用权的条件。故上诉人与被上诉人于2004年6月7日签订的卖房契约，侵犯了该村集体经济组织其他成员的权利，亦违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定，原审判决认定该卖房契约无效并无不当。上诉人主张涉案房屋交易发生在15年前，上诉人购买后对涉案房屋进行了翻建，上诉人原购买的房屋已经不复存在，新建房屋的产权应当属于上诉人。因原审中被上诉人起诉只要求确认双方之间的买卖合同效力，对于涉案房屋的其他权益未主张，本案不予涉及，上诉人可就涉案房屋的其他相关权益另行主张。上诉人主张涉案房屋也已经被征收拆迁完毕，涉案的土地性质已经转化为国有，且被上诉人的农民身份已经发生了改变，应当认定双方的房屋买卖合同有效，理据不足，本院不予支持。上诉人袁知凌系袁遇安之女，非涉案合同的当事人，上诉人袁知凌主张其不是涉案合同的当事人，于法有据，本院予以支持。上诉人主张原审程序违法，理据不足，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人袁遇安、袁知凌负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  徐万启 审判员  董媛媛 二〇一九年八月二十三日 书记员  赵亚征