广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1116号原告：叶丽君，女，1967年5月4日出生，汉族，住所广东省汕尾市城区。被告：珠海琨缘酒店管理有限公司，住所地珠海市横琴新区四塘村13号首层103单元。法定代表人：陈志军，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：谢翔，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若，广东德赛律师事务所律师。被告：黎耘，男，1991年9月22日出生，侗族，住所广东省珠海市香洲区。原告叶丽君与被告珠海琨缘酒店管理有限公司（以下简称琨缘公司）、黎耘合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，依法适用简易程序，并于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告叶丽君、被告琨缘公司的委托诉讼代理人谢翔、被告黎耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶丽君向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告租金5,150元、违约金10,000元、押金2,000元、家具款9,699元、滞纳金4,313元；2.判令两被告付清涉案房2018年09月至2019年4月应交物业公司的水电费1,149.11元，物业管理费2,317元；3.判令两被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2018年9月2日，原告与被告琨缘公司签订《公寓加盟协议》（以下简称《加盟协议》），将位于珠海市××新区××公寓楼××房出租给被告琨缘公司用于办理民宿出租。协议约定，被告琨缘公司于每月15日向原告支付租金4,500元（2019年12月被告黎耘向原告求情，每月租金减500元，暂定2019年12月份起每月租金4,000元，并同时保证每月按时偿还租金，绝不拖欠），超过期限支付房租每日赔偿2%滞纳金。协议是被告琨缘公司授权委托被告黎耘签订的。协议签订即时，原告用中行手机银行转账给被告琨缘公司17,000元，其中2,000元为备案押金，15,000元是代购家具家电款，即时到账，被告琨缘公司开具《收款证明》。协议是被告琨缘公司与其他业主签订时统一使用的格式协议，本栋公寓楼有些房外墙玻璃损坏，当时1810房完好无损，装修合格，可以即时使用出租，2018年9月2日与被告琨缘公司签订协议，协议签订之日起45日为免租期，2018年10月17日开始计租。合同签订后，原告给付15,000元为代买家具款，被告黎耘只给家具清单，答应随后偿还原告所买家具发票作为依据，原告多次向被告黎耘追问家具发票一事，被告黎耘一直拖延。参照被告黎耘所购家具上网搜索价格，合共所值5,634元。2019年3月未收到当月租金，原告多次向被告黎耘追要租金，2019年3月17日到被告黎耘办公室追要，被告黎耘保证被告琨缘公司和被告黎耘都会承担责任，被告黎耘亲手书写《责任书》说如被告琨缘公司不负责任，被告黎耘愿意承担所有责任，但月底还是收不到被告琨缘公司和被告黎耘的租金，并且被告黎耘不接电话，不回微信，被告琨缘公司和被告黎耘拒不付款，至此，被告已先违反协议第16条，原告于2019年4月6日收回所出租1810房并告知被告黎耘。被告琨缘公司辩称，被告琨缘公司无需向原告支付违约金、押金、家具款滞纳金、水电费、物业管理费。相关的家具款以及押金均由被告黎耘个人从公司转走，滞纳金的约定过高，不符合法律规定。违约金方面，被告琨缘公司不存在违法解除合同的行为。被告黎耘当庭辩称，被告黎耘无需承担违约金与押金，应由被告琨缘公司统一进行支付。原告家具款是由原告直接支付给被告琨缘公司公司账户，被告黎耘没有收取，采购时是直接刷公司银行卡采购。滞纳金过高，水电费与物业管理费应由被告黎耘承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.被告琨缘公司对原告叶丽君提交的《加盟协议》、授权委托书、收款证明等证据的真实性、合法性无异议，对关联性不认可，认为收取的款项由被告黎耘从公司账户中转走，另协议中约定的滞纳金过高。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。2.对原告叶丽君提交的责任书等证据，两被告对其真实性、合法性无异议，对关联性不认可。被告琨缘公司认为《加盟协议》已于2019年3月19日已经解除，之后产生的责任由被告黎耘承担，这也恰恰证明了被告琨缘公司不存在违法解除《加盟协议》的行为；被告黎耘认为当时被告黎耘想接手案涉房屋，但被告琨缘公司一直未处理相关租金支付问题，导致无法接手，且责任书上明确是在被告黎耘接手的情况下承担相应责任。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。3.对原告叶丽君提交的家具价值评估、租金收入表等证据，两被告对其三性不予认可，认为家具价值评估是原告自行从网上下载打印的，租金收入表是由原告自行制作的。本院认为，上述证据无法核实其真实性，且网上打印的家具价值评估无法同所购置家具一一对应，故对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月2日，原告叶丽君与被告琨缘公司签订《加盟协议》，约定原告将其名下所有的珠海市横琴新区荣粤道272号横琴南方金融传媒中心公寓楼1810房加盟被告琨缘公司品牌。协议约定，原告自协议签订后，需支付给被告琨缘公司2,000元备案管理金，待合同到期后再由被告琨缘公司在7-15个工作日无息退还；协议自2018年9月2日生效，免租期45天，支付方式为每月4,500元/间，被告琨缘公司每月15日支付房租给原告，允许3-5天缓冲，被告琨缘公司超过期限支付房租每日赔偿原告2%滞纳金；租赁期间的房屋日常管理、水电费、物业费、洗涤费以及所有与该房屋有关的维修业务，全部由被告琨缘公司负责。协议还约定，原告负责配齐房屋的家电家具（家具标准预算为15,000元），并授权被告琨缘公司购买。案外人陈秋艳代原告叶丽君作为出租方、被告黎耘作为琨缘公司的签约代表在协议上签字，被告琨缘公司加盖公章确认。合同签订当日，原告将案涉房屋交付给被告琨缘公司使用。2018年9月3日，原告叶丽君通过手机银行方式向被告琨缘公司支付了2,000元备案管理金和15,000元家具购买费用，同时将租赁房屋交付给两被告使用。被告琨缘公司出具《收款证明》表明收到相关款项。2018年12月2日，被告琨缘公司向原告叶丽君出具《家具清单》，载明所购置的家具以及款项共计14,805元。原告叶丽君在清单上签名确认。2019年3月19日，被告黎耘向原告叶丽君出具《责任书》，载明被告黎耘愿接手案涉房屋合同义务，如未履行，被告黎耘愿承担所有责任。庭审中，各方均确认拖欠水电费1,149.11元（包含空调费），案涉房屋物业管理费属于免交费用；各方确认2018年10月份只支付租金1,900元，其余租金支付至2019年2月份，其中因被告黎耘向原告求情，故案涉房屋租金自2018年12月起每月按4,000元标准支付，2019年3月份开始未支付租金。庭审中，原告叶丽君述称，因被告迟迟未支付2019年3月份租金，且失去联系，故其委托同学陈秋艳于2019年4月6日更改密码，收回案涉房屋。庭前，在本院对被告黎耘就相关案件事实进行调查的询问笔录中，被告黎耘表示在其负责被告琨缘公司的经营过程中，经常将公司财产和个人财产混同，并愿意承担相应的法律责任。另查明，被告琨缘公司成立于2018年4月8日，经营范围为：酒店管理咨询、旅游管理咨询、酒店策划推广，酒店经营管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该公司于2019年4月12日核准变更公司法定代表人李东尧为陈志军，住所地由珠海市横琴新区宝华路6号105室-46730（集中办公区）变更为珠海市横琴新区四塘村13号首层103单元。本院认为，本案系合同纠纷。根据各方诉辩意见，本案主要争议焦点应为：案涉《加盟协议》如何定性；《责任书》如何定性；案涉合同解除时间；滞纳金的实际性质及应否调整；违约金1万元应否得到支持；家具购置费和备案管理押金如何返还；被告黎耘责任承担问题。一、关于案涉《加盟协议》如何定性问题。本院认为，案涉合同虽名为加盟协议，但并不符合加盟协议的有关构成要件，从其合同约定及履行情况来看，原告叶丽君与琨缘公司之间实际为房屋租赁合同关系。据此，案涉《加盟协议》应认定为房屋租赁性质的合同。二、案涉《责任书》如何定性问题。本院认为，尽管《责任书》载明被告黎耘愿意接手案涉房屋的承租义务，且愿意承担所有责任。但庭审中被告黎耘表示被告琨缘公司一直未能同原告结清租金，故其实际上并未接手案涉房屋。且原告庭审中并不认可被告黎耘接手案涉房屋，认为被告黎耘只是对案涉房屋租金支付承担保证责任。据此，被告黎耘接手案涉房屋只是其单方意愿，并未取得原告实质同意，且在被告琨缘公司同原告之间《加盟协议》尚未解除的情况下，被告黎耘也无法实质接手案涉房屋租赁，故应当认定《责任书》的性质为被告黎耘向原告出具的保证承诺。三、案涉《加盟协议》解除时间问题。本案原告在未收到被告支付租金的情况下于2019年4月6日更改密码后收回案涉房屋，被告琨缘公司经营负责人黎耘庭审中也对收回案涉房屋的事实予以认可，应当认定《加盟协议》的解除时间为2019年4月6日。被告琨缘公司抗辩称案涉合同解除时间依照《责任书》载明的内容应为2019年3月19日的说法，缺乏事实依据，本院不予采纳。四、关于支付租金、水电费及返还备案押金、家具购置费问题。本院认为，据上述2019年4月6日作为案涉合同实际解除之日，被告琨缘公司拖欠原告2018年10月份部分租金以及2019年3月1日至4月6日期间的租金共计5,077元（4,500元/月÷31天×15天－1,900元+4,000元+4,000元/月÷30天×6天=5,077元）。庭审中，各方均确认拖欠水电费1,149.11元、备案押金2,000元，本院对此予以确认。至于家具购置费问题，家具清单明确已购置家具价值14,805元，且原告亦签名认可，故本院对此予以确认。尽管庭审中原告主张称已购置家具价值明显虚高，但其提交的证据不足以推翻清单列明的家具价值，故本院不予采纳。综上，被告琨缘公司应支付原告租金5,077元、水电费1,149.11元，返还备案押金2,000元、家具购置费余款195元（15,000元－14,805元）。五、关于滞纳金的实际性质及应否调整问题。本院认为，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，如果是房屋租赁，一般应约定违约金而非滞纳金，故案涉滞纳金其实质为违约金。至于违约金应否调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，案涉合同约定每日2%的违约金标准明显过高，且被告琨缘公司庭审中也主张对过高的违约金进行调整。据此，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，参照《最高人民法院》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的有关规定，将逾期支付租金的违约责任调整为按年利率24%的标准支付违约金。案涉合同约定付款方式为每月15日支付租金，允许3-5天缓冲。故违约金具体计算为：2018年10月份租金277元（4,500元/月÷31天×15天－1,900元）的违约金起算日为2018年10月21日，2019年3月的租金4,000元的违约金起算日为2019年3月21日，2019年4月的租金800元（4,000元/月÷30天×6天）的违约金起算日为2019年4月21日，分别按照年利率24%的标准计付至实际清偿之日止。六、关于1万元违约金支付问题。本院认为，原告依照案涉合同第16条“如被告拖欠租金超过10日，原告有权收回案涉房屋，并追究相关责任人的赔偿责任，直至被告退还押金解除协议”的有关约定主张被告支付1万元违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。七、关于被告黎耘的责任承担问题。本院认为，被告黎耘作为被告琨缘公司的股东及总经理，负责公司的日常经营，经常以个人账户代公司收取有关费用及开支。本案被告黎耘接受本院询问时也表示个人同公司之间存在财产混同关系，据此，应当认定被告黎耘同被告琨缘公司之间存在财产混同关系。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的有关规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。据此，被告黎耘应对被告琨缘公司在本案中的债务承担连带清偿责任。综上，对于原告叶丽君要求被告琨缘公司支付水电费、租金及违约金，返还备案管理押金、家具购置费余款，以及要求被告黎耘承担连带清偿责任的诉求部分，于理于法有据，本院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告珠海琨缘酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告叶丽君返还备案押金2,000元、家具购置费余款195元，支付水电费1,149.11元、租金5,077元及违约金（2018年10月份租金277元的违约金起算日为2018年10月21日；2019年3月的租金4,000元的违约金起算日为2019年3月21日；2019年4月的租金800元的违约金起算日为2019年4月21日，分别按照年利率24%的标准计付至实际清偿之日止）；二、被告黎耘对被告珠海琨缘酒店管理有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告叶丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费285元，由原告叶丽君负担205元，被告珠海琨缘酒店管理有限公司、黎耘负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  宁志红二〇一九年八月十九日法官助理吕以杰实习法官助理熊晓彪实习法官助理石凯天书记员张露