上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2130号原告（反诉被告）陈刚。原告（反诉被告）张瑾。两原告（反诉被告）共同委托代理人刘金培，北京大成（上海）律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托代理人梁伟，上海市外滩律师事务所律师。被告（反诉原告）吴玉彦。被告（反诉原告）朱林妹。两被告（反诉原告）共同委托代理人朱小涛，江苏德音律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托代理人孔林军，江苏德音律师事务所律师。原告（反诉被告）陈刚、张瑾与被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年2月1日公开开庭进行了审理。陈刚、张瑾的共同委托代理人梁伟、刘金培，吴玉彦、朱林妹的共同委托代理人孔林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈刚、张瑾诉称，其于2015年3月24日经上海A房屋服务有限公司居间介绍，与吴玉彦、朱林妹签订上海市房地产买卖合同，其以355万元购买吴玉彦、朱林妹所有的上海市闵行区×路×弄×号×室房屋。2015年3月31日，双方又签订补充协议，约定其于2015年6月30日之前支付105万元房款后，吴玉彦、朱林妹于3日内交房。合同签订后，其于2015年3月25日支付定金5万元，于3月31日支付房款15万元。因吴玉彦、朱林妹居住在外地，2015年6月30日之前其多次联系吴玉彦、朱林妹及他们的女儿吴某某，要求提供银行账号以便支付105万元房款，但对方一直回避。6月30日当天，其备齐105万元，用微信联系吴某某要求付款，仍无回音。吴玉彦曾主动电话告知产证已遗失，可待补办后再付款。随后吴某某提出涨价15万元，并将房屋对外挂牌售价420万元。该纠纷至今未解决，故起诉要求吴玉彦、朱林妹继续履行双方于2015年3月24日签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室的上海市房地产买卖合同、协助办理过户登记手续并交付房屋。吴玉彦、朱林妹辩称，根据双方合同约定，陈刚、张瑾逾期付款15日其有权单方解除合同。陈刚、张瑾应于2015年6月30日前支付第三笔房款105万元，他们明知朱林妹的银行卡号却仍怠于支付。其于2015年8月7日、8月11日向陈刚、张瑾住所地两次发函要求解除合同，故合同已解除。并就此提出反诉：1、要求确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2015年8月13日解除；2、要求陈刚、张瑾按房价款的20%支付解除合同赔偿金71万元；3、吴玉彦、朱林妹将已收房款20万元退还陈刚、张瑾。针对吴玉彦、朱林妹的反诉，陈刚、张瑾认为吴玉彦、朱林妹意图涨价，拒绝提供银行账户，人为造成其无法支付房款，不应得到法院支持。陈刚、张瑾并称，在签订上述房屋买卖合同后，已将自有房屋出售，由于吴玉彦、朱林妹的行为，导致下家起诉要求其赔偿损失50余万元。如果合同被确认解除，吴玉彦、朱林妹应退还已收取的房款并赔偿71万元的违约金。陈刚、张瑾为支持其诉讼请求，向本院提供的证据有：1、房地产买卖（含居间）协议、房地产买卖合同、补充协议，证明双方就涉案房屋的买卖合同关系及权利、义务约定情况；2、定金保管书、收条，证明按约支付了房款20万元；3、手机截屏、往来函件、快递收据等，证明陈刚、张瑾多次要求吴玉彦、朱林妹提供银行账号以便后续付款，但被其以产证遗失为由拒绝；4、陈刚名下的证券账户对账单、银行账户明细，证明陈刚将股票进行处理，2015年6月30日将证券账户内的资金转入其银行账户，以便及时支付房款；5、余某某证言，证明陈刚、张瑾通过银行转账方式支付15万元定金，当时未保留转账材料；6、2015年10月19日中介方上海A房屋服务有限公司出具的证明，证明（1）吴某某于2015年6月中旬向公司报告产证遗失，公司同意协商并报告房东，但吴某某自6月下旬起再也不接公司电话；（2）2015年6月30日接到张瑾要求协助联系的电话后，公司员工史某某采取多种方式联系房东，房东均无回音；（3）公司操作流程规定支付每笔大额房款时，要求房东确认账号信息，但房东不愿提供其确认的银行账号；（4）2015年7月底8月初，吴某某报告不愿继续交易，要另觅买家，经查房东以420万元重新对外挂牌出售；7、2015年8月3日录音资料，证明吴玉彦、朱林妹不愿配合陈刚、张瑾履行买卖合同的根本目的为要求涨价，明确要求涨价15万元。吴某某系吴玉彦、朱林妹的女儿，交易谈判均由吴某某出面。经庭审质证，吴玉彦、朱林妹对证据1、2真实性无异议，认为需要说明的是第一笔5万元定金系由中介转入朱林妹的银行卡，中介应知晓朱林妹的银行卡号。对证据3手机截屏真实性无异议，但催告函件、快递单没有收到过。证据4与本案无关。对证据5真实性无异议，陈述内容有误，当时双方闹得不愉快的原因系中介向吴某某收取中介费。证据6因无制作人签字，证据形式不符规定。证据7的内容不完整，真实性不予认可。吴玉彦、朱林妹提供的证据有：1、房地产买卖（含居间）协议；2、房地产买卖合同；3、银行回单，证明陈刚、张瑾于2015年3月31日支付第二笔15万元时系通过银行转账至朱林妹账户，陈刚、张瑾应知晓朱林妹的账号；4、收据，证明中介公司2015年3月23日收到吴玉彦、朱林妹产权证；5、说明，证明产证遗失，吴玉彦、朱林妹与中介公司进行交涉；6、寄给陈刚、张瑾及中介公司的解除合同通知函、退件复印件，落款日期7月7日系笔误，应为8月7日，该函被退回，吴某某于8月10日将解除合同通知函通过微信发送给陈刚、张瑾。吴玉彦、朱林妹于8月11日再次寄送解除合同通知函，陈刚、张瑾于8月13日签收。经质证，陈刚、张瑾对证据1、2、3、4、5真实性无异议，但认为从其银行卡要查到对方的卡号一般不能操作，银行要作为投诉才可能处理；即使曾经转过账，接触过对方的银行账户，其再要求对方提供一次账户也应很方便。证据6中，第二次函件收到，但认为吴玉彦、朱林妹未催告直接解除，解除合同的法定条件还不成就。2015年6月30日至8月中旬，吴玉彦、朱林妹从未催告履行合同，反而是其一直向吴玉彦、朱林妹催要银行账户，中介也在不断的催促，但对方还是回避。对上述双方当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。关于陈刚、张瑾提供的证据4，其内容具有客观性，与本案讼争事实具有关联性，故本院确认其对本案事实具有证明力。该证据能够证明2015年6月30日陈刚银行账户上备有支付第三笔房款105万元的钱款。陈刚、张瑾提供的证据6，虽然诉讼中居间方的法务汪婷在该证明上签字，但因未出庭作证，故不能单独作为认定相关事实的依据。关于陈刚、张瑾提供的证据7，吴玉彦、朱林妹虽然认为内容不完整，缺乏真实性，但没有提供足以反驳的相反证据，故本院对证据7的证明内容予以采纳。经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的房地产权利登记在吴玉彦、朱林妹名下。吴某某系吴玉彦、朱林妹的女儿。2015年3月，经上海A房屋服务有限公司居间介绍，陈刚、张瑾有意购买上述房屋。因吴玉彦、朱林妹常年居住外地，由其女吴某某出面商谈房屋出售事项，并在居间协议中约定房款支付至吴某某的银行账户。2015年3月23日，吴某某以吴玉彦、朱林妹代理人的名义出具定金保管书，言明收到的5万元定金由居间方代为保管，待买卖双方签订上海市房地产买卖合同后由卖方收回。2015年3月24日，吴玉彦、朱林妹（卖售人、甲方）与陈刚、张瑾（买受人，乙方）签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将上海市闵行区×路×弄×号×室建筑面积140.12平方米房屋以355万元转让给乙方。乙方于签约当日支付甲方5万元，于2015年3月31日之前支付甲方房款15万元，于2015年6月30日之前支付甲方房款105万元，于双方至上海市闵行区房地产交易中心申请办理过户手续当天支付房款108万元。乙方以购房贷款形式支付房款120万元。乙方于双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元。双方还约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。双方另对其余事项作了约定。2015年3月31日，双方又签订补充协议，约定本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担，甲方于收到乙方支付买卖合同中约定的第三笔房款105万元后3日内将该房屋交付乙方。上述上海市房地产买卖合同中，买卖双方对房款通过何种途径支付未作约定，也未指定具体付款账户。居间方为慎重起见，建议陈刚、张瑾将房款付至朱林妹的银行账户。2015年3月31日上午，陈刚、张瑾、吴玉彦、朱林妹、吴某某及居间方业务员余某某至位于本市闵行区南方商城的工商银行办理第二笔房款的转账业务。因人多需排队，吴玉彦、朱林妹、吴某某不愿等待欲先离开，与余某某发生争执。后由张瑾执笔，根据吴某某口头所报银行账号填写了转账单，吴玉彦、朱林妹、吴某某则先行离开。陈刚、张瑾排队办理了转账15万元房款至朱林妹银行账户的手续。余某某为让房东写收款收据，收取了银行回执，后因其母生病匆忙离职，未将该银行回执交还张瑾。事后，吴玉彦、朱林妹将收款收据快递给了张瑾。吴玉彦、朱林妹于2015年4月1日出具的收条称2015年3月25日收到陈刚、张瑾5万元，于3月31日收到陈刚、张瑾15万元。2015年6月30日之前，吴某某告知陈刚、张瑾，上述房屋的产权证被中介方遗失。2015年6月30日，陈刚将其证券账户中的105万元转入其工商银行账户。张瑾当日发短信给吴某某要求提供付款账号以便支付第三笔房款105万元，未得到回音。次日，陈刚、张瑾至居间方，要求居间方协助向房主索取银行账号。居间方于合同约定的15天的付款宽限期内向吴玉彦、朱林妹发出催告函。2015年7月16日，吴某某函告居间方，称催告函于2015年7月15日下午收到，由于居间方于2015年3月23日收取的产权证已丢失，会产生法律风险，要求居间方先将房产证找到以确定买卖合同能否继续履行。本着解决问题的诚意愿意近期去居间方面谈。2015年7月18日，张瑾又发短信给房主要求回电，房主仍不理会。2015年7月30日下午，买卖双方至居间方商谈合同是否继续履行事宜。2015年8月3日，吴某某与陈刚通话要求涨价15万元，以370万元转让房屋。陈刚当时同意加价10万元，双方未达成一致。2015年8月7日，吴某某向陈刚、张瑾发出解除合同通知函。该函被退回。吴某某于8月10日将解除合同通知函通过微信发送给陈刚、张瑾。吴玉彦、朱林妹于8月11日再次寄送解除合同通知函，陈刚、张瑾于8月13日收到。期间，因房价上涨，涉案房屋被出售方以420万元重新挂牌对外销售。买卖双方协商未成，致涉讼。诉讼中，2016年2月16日，陈刚、张瑾自愿将335万元付至本院代管，以示其确有能力履行合同。双方当事人争议的焦点在于陈刚、张瑾未于2015年6月30日之前向吴玉彦、朱林妹支付第三期房款105万元，是否构成违约，吴玉彦、朱林妹是否可以据此行使合同约定的解除权。本院认为，买卖双方签订的上海市房地产买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。我国合同法规定的诚信履行原则要求当事人除应当按照合同约定全面履行自己的义务之外，也要履行合同未作约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。本案中，买卖双方在居间协议中曾约定将款项付至吴某某的账户，但双方签订上海市房地产买卖合同时对付款方式未作明确约定，故买方仍可以现金、银行转账或指定付款等各种方式来支付合同项下的房款。当买方选择通过银行转账方式支付房款的，卖方应告知银行账户，此系卖方的协助、告知义务。买方支付第二笔房款15万元，系根据卖方指定付至朱林妹账户，但根据查明的事实，买方付款当日确实因客观原因对该银行账户没有留底。并且，当买方欲支付105万元大额房款时，为保资金安全，要求卖方再次提供银行账户，系正当要求，卖方应予协助。其次，买方于2015年6月30日当日已备齐105万元，完全有支付能力。因得不到卖方的回音，买方于次日至居间方要求协助获得付款账户信息。可见，买方积极要求支付房款、履行合同义务，主观上不存在违约的恶意。由于卖方不及时告知账户信息，始终回避，使买方不能确认付款账户信息，而未于2015年6月30日之前支付105万元房款，买方不属违约。从卖方的角度分析，卖方若欲提供账户，只须举手之劳，当居间方于合同约定的15天的付款宽限期内向吴玉彦、朱林妹发出要求付款催告函时，吴某某却迟至宽限期届满后才回复愿意面谈，仍不告知付款账户，可见卖方对付款催告采取回避拖延的态度。涉案房屋从合同约定转让价355万元至2015年8月初吴某某要求以370万元成交，再至重新挂牌出售价420万元，说明房价在此期间上涨较快，解除涉案合同另行出售房屋，将使卖方获利巨大。故卖方怠于履行其协助、告知的附随义务，目的是阻止原告依约付款，以成就解除合同的条件。卖方的行为有违诚信履行原则，故其要求确认合同于2015年8月13日解除并主张71万元违约金的反诉请求，不应获得支持。综上，买卖双方签订的上海市房地产买卖合同及补充协议应继续履行。买方应向卖方支付剩余房款，卖方应向买方交付房屋并协助办理过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈刚、张瑾与被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2213772）及“补充协议”继续履行；二、原告（反诉被告）陈刚、张瑾于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹房款105万元；三、被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹于收到上述105万元房款后三日内向原告（反诉被告）陈刚、张瑾交付上海市闵行区×路×弄×号×室房屋；四、被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹于房屋交付后十日内，协助原告（反诉被告）陈刚、张瑾办理上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记至原告（反诉被告）陈刚、张瑾名下；在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告（反诉被告）陈刚、张瑾负担；五、原告（反诉被告）陈刚、张瑾于办理上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权过户手续当天支付被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹房款230万元；六、驳回被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35,200元，财产保全费5,000元，由被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹负担。被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹负担之款于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈刚、张瑾直接支付。反诉案件受理费减半收取计5,450元，由被告（反诉原告）吴玉彦、朱林妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一六年二月十八日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。