山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初2894号 原告：杜成飞，男，1988年12月15日生，汉族，居民，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。 原告杜成飞与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜成飞的委托诉讼代理人董艳杰，被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜成飞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令荣盛公司支付杜成飞违约金52466元；2、诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：杜成飞购买荣盛公司开发的荣盛锦秀外滩－沂河馨苑A区13-1-802楼房一位，购房款总额为470058元。双方约定交房后365日内办理产权登记，但因未在约定的期限内办理房屋产权登记而产生纠纷，杜成飞诉至法院。 荣盛公司辩称，1、我公司开发的“沂河馨苑”已于交付前通过综合验收，但因总包单位盐城二建拒不移交施工资料，致使无法办理产权转移登记，公司不应当承担违约责任。2、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行”，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。原告从未与被告协商处理产权登记事宜，现起诉要求被告支付违约金的诉讼请求应不予支持。3、原告购买时涉案房屋总价款为47万元，现该小区同户型房源价格已超过100万元，房屋升值已超一倍以上。根据法律规定，承担违约金基于合同约定或者造成实际损失的基础上，本案中原告未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额过高且不应得到支持。4、房地产销售过程中，进行不动产登记是原告主动申请的行政审批事项，被告只能进行辅助性配合工作，被告开发的楼盘已通过综合验收，并进行备案，已履行合同约定的义务。至于原告是否能成功申请不动产登记，并不以被告的意志为转移。综上，针对原告的诉求，我公司认为迟延办理权属证书的原因并不是被告造成的，且并未给原告带来实际的经济损失，根据《商品房预售合同》关于产权登记的约定，约定违约责任为双方协商执行，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的杜成飞提供的证据：商品房预售合同、购房发票、杜成飞的身份证、荣盛公司提供的不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2014年8月3日，杜成飞（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售买卖合同》，合同编号为×××29,合同约定杜成飞购买荣盛公司开发建设的“沂河馨苑Ａ区”小区13号楼1单元802室及-121号储藏室，房屋总价款为470058元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，杜成飞支付了购房款470058元。荣盛公司于2016年6月30日按合同约定的时间向杜成飞交付了涉案房产。2019年5月16日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 本院认为，杜成飞与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同。本案争议的焦点：一、荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二、荣盛公司如需承担违约责任，违约金如何计算。 关于焦点一：因杜成飞已按约定履行了支付全部房款的义务，荣盛公司于2016年6月30日将房屋交付给杜成飞，根据合同约定，荣盛公司应当在交付房屋后365日内（2017年6月30日前）将办理产权登记的相关资料提交有关部门并协助杜成飞办理房屋产权登记，而荣盛公司未提供证据证明已经履行了义务，且杜成飞没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任；荣盛公司辩称逾期办证是因总包单位盐城二建拒不移交施工资料所致的意见，本院不予支持；荣盛公司辩称，杜成飞从未找荣盛公司协商处理产权登记事宜，现起诉要求其支付违约金的诉讼请求不应支持，对此，本院认为，杜成飞虽未提供证据证明双方在诉讼前对违约赔偿进行协商，但在杜成飞起诉后，在开庭审理过程中经本院征求调解意见，荣盛公司要求庭后自己协商但至今未果，因此荣盛公司应向杜成飞支付逾期办证违约金；荣盛公司辩称，原告购买时涉案房屋总价款为47万元，现该小区同户型房源价格已超过100万元，房屋升值已超一倍以上，根据法律规定，承担违约金基于合同约定或者造成实际损失的基础上，本案中原告未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额过高且不应得到支持。对此，本院认为，涉案房产增值是市场因素决定的，增值并非是对荣盛房产应承担违约责任的法定或约定免责事由，荣盛的辩驳理由不予支持。关于焦点二：荣盛公司已于2019年5月16日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书的事实存在，故该时间即是荣盛公司履行合同义务的时间，荣盛公司的违约时间亦应止于此。结合本案案情，本院认定荣盛公司的违约时间为2017年6月30日至2019年5月16日。因杜成飞与荣盛公司对于逾期办证的违约赔偿事宜无法协商解决，故应视为双方对于违约责任未约定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即本案违约金计算标准为按照年利率6%计算。 综上所述，荣盛公司应承担的违约金数额为52929.82元（470058元×6%÷365天×685天），但因杜成飞主张52466元，系其对权利的自行处分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之规定，判决如下： 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜成飞支付违约金52466元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1111.65元，减半收取555.83元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  沈华芳 二〇一九年八月二十七日 书记员  姚宗芬