河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终189号上诉人（原审原告、反诉被告）黄先思，男，1967年1月23日生，汉族，住址及确认送达地址：东明县焦园乡南娄寨行政村南娄寨村206号。委托代理人赵新超，河南王松华律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告、反诉原告）张永华，男，1980年7月8日生，汉族，住址及确认送达地址：东明县焦园乡南娄寨行政村南娄寨村52号。上诉人（原审被告、反诉原告）孙晓梅，女，汉族，1981年9月26日生，汉族，住址及确认送达地址：东明县焦园乡南娄寨行政村南娄寨村52号。二上诉人共同委托代理人王艳娟，河南天基律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人黄先思与上诉人张永华、孙晓梅房屋买卖合同纠纷一案，黄先思于2018年9月7日向兰考县人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼,请求法院依法判令：二被告即时将其所售卖的房屋解除抵押贷款手续，履行双方签订的《房屋买卖协议书》约定的义务，协助原告办理房屋过户手续；2、诉讼费、保全费由二被告承担。张永华、孙晓梅提出反诉，请求法院依法判令：黄先思向张永华、孙晓梅支付房款100000元。一审法院于2018年11月23日作出（2018）豫0225民初3889号民事判决，黄先思与张永华、孙晓梅均不服，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2015年6月8日，黄先思（乙方）与张永华、孙晓梅（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：一、甲方将位于兰考兰博湾小区55号楼西一单元二楼西户的房屋（建筑面积117.02平方米），以228189元的价格出售给乙方；二、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切费用，概由甲方负担，本合同发生的契税、土地出让金等其他税费由乙方承担；三、经双方协商，乙方愿继续使用甲方的房贷分期，其剩余分期为5年，分期应付款为75000元，乙方在每年的一月份应将一年的分期款15000元汇入甲方指定账户。甲方必须保证按月交付银行；四、乙方一次性将剩余的购房款支付给甲方，甲方在五年分期付清以后，保证在2021年12月30日前为原告办理过户手续，将房屋过户到乙方名下；……。协议签订后，张永华、孙晓梅已经将房屋交付给黄先思居住。双方在履行协议过程中，因张永华、孙晓梅想增加房屋的价款发生争议，后通过张星海进行过协商，双方曾达成过口头协议：黄先思再支付给张永华、孙晓梅130000元（包括按照2015年6月8日《房屋买卖协议书》未支付的房款20000元）。2018年8月3日并通过张星海转账给张永华30000元。至此为止，黄先思共向张永华、孙晓梅支付房屋价款233000元（张永华、孙晓梅认可已支付的价款为238000元）。后来黄先思、张永华不再让张星海过问此事。黄先思于2018年9月7日向一审法院提起诉讼。对于通过张星海进行过协商，双方曾经达成过的口头协议，黄先思认为：仅仅是调解过程中的一部分，并不是最终的调解结果。黄先思与张永华、孙晓梅之间也没有达成过最终的调解结果。黄先思就算说过这样的话，也是为了确认张永华、孙晓梅夫妇认可已经全部收到黄先思的房款的事实，付款时给张永华、孙晓梅母亲现金2万元，在双方签订合同时，给张永华、孙晓梅现金2万，因为是同村，没有让黄先思打收条；张永华、孙晓梅认为：证明双方将房屋价款作了变更，在原来的基础上加十三万元房款。通过张星海转账给张永华的30000元其中20000元是以前合同约定房款，还有10000元是按变更后的合同约定，剩下还有十万没给。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，黄先思要求张永华、孙晓梅解除其所售卖的房屋抵押贷款手续，因未提交证据证明张永华、孙晓梅将其所售卖的房屋办理了抵押贷款手续，一审法院对于该项诉讼请求不予支持；关于房屋过户的问题，在双方签订的《房屋买卖协议书》第四项中明确约定：在2021年12月30日前为黄先思办理过户手续，将房屋过户到乙方名下，现在尚不到约定的期限，黄先思要求将房屋过户的诉讼请求，一审法院不予支持；对于张永华、孙晓梅的反诉请求，因双方通过张星海曾达成过的口头协议不是黄先思的真实意思表示，后来黄先思不再让张星海过问此事，能够说明是黄先思为保护自己权益所采取的一种手段，并不能据此认定双方达成了变更原协议房屋价款的最终意见，对于张永华、孙晓梅的反诉请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回黄先思的诉讼请求；二、驳回张永华、孙晓梅反诉的诉讼请求。本诉案件受理费100元减半收取50元，保全费2020元，合计2070元，由黄先思负担；反诉案件受理费减半收取1150元，由张永华、孙晓梅负担。黄先思上诉称:目前涉案房屋的贷款已经还清，也已解除了在银行的抵押，黄先思也付清协议约定的全部购房款，涉案房屋已经符合给黄先思办理过户的条件。张永华、孙晓梅不给黄先思过户的真正原因是：张永华、孙晓梅提出的涨价要求，黄先思不答应。张永华、孙晓梅提出加价十万元才配合过户,否则让黄先思等到2021年12月30日才过户,张永华、孙晓梅这种不诚信的行为,若得到法院的支持,不仅置黄先思的利益于风险之中,也必将造成极坏的社会效果。综上，一审判决以黄先思办理过户的要求未到约定时间2021年12月30日而驳回黄先思的诉讼请求是错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人在一审时的诉讼请求。张永华、孙晓梅答辩称：黄先思的上诉理由不能成立。双方签订的《房屋买卖协议书》明确约定在2021年12月30日前为黄先思办理过户手续，现尚未到过户时间，条件不成就。张永华，孙晓梅二人并没有提出涨价，该房屋的价款变更是黄先思提出其想尽早办理过户，加上张永华、孙晓梅提前解除银行按揭抵押，二人支付了解押相应的手续费用，黄先思找到中间人张星海对此事进行了调解，张星海对二人的事情长达了一周的调解，最终达成在未还清房款的基础上一共再支付13万元办理过户，支付的方式是先支付3万元，剩余10万元待双方约定具体过户时间的当天支付。事后黄先思按约定支付了3万元后便不再联系我方提过户的事情，而是到兰考县人民法院起诉要求过户，称房屋价款支付完毕，事实上黄先思完全违背诚信的原则。房屋已经解除银行按揭抵押，但张永华、孙晓梅不会做出转卖或者其他解押的风险。张永华、孙晓梅上诉称：本案并非张永华、孙晓梅主动增加价款，而是黄先思担心张永华、孙晓梅将房屋转卖，想提前过户而主动提出增加价款。房屋价款变更系黄先思的真实意思表示，且已实际履行3万元，尚欠10万元未支付。本案提出变更价款的是黄先思，找到张星海从中调解的是黄先思，双方达成一致意见后，通过张星海向上诉人支付价款的仍是黄先思，黄先思应继续支付剩余10万元房款，而不是否认变更价款的事实。一审法院认定变更价款并非黄先思的真实意思明显错误。本案中间人张星海虽是口头调解，但该调解仍对买卖双方有约束力，系双方对房屋买卖合同价款部分部分作出的变更，况且该调解已实际履行。因此，黄先思仍有支付房款的义务。请求二审法院依法改判支持张永华、孙晓梅在一审的反诉请求。黄先思答辩称：张永华、孙晓梅主动提出的涨价要求，并提出提出加价十万元才配合过户的。张永华、孙晓梅属恶意违约，法院不应支持张永华、孙晓梅无理涨价。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为:2015年6月8日，黄先思与张永华、孙晓梅签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。协议约定张永华、孙晓梅将位于兰考兰博湾小区55号楼西一单元二楼西户的房屋（建筑面积117.02平方米），以228189元的价格出售给黄先思。协议签订后，张永华、孙晓梅已经将房屋交付给黄先思居住，黄先思也先后向张永华、孙晓梅支付房屋价款203000元。双方在履行协议过程中，因张永华、孙晓梅想增加房屋的价款发生争议，后通过张星海进行过协商，2018年8月3日黄先思向张星海转账30000元，张星海将该30000元转给张永华，后来黄先思、张永华双方均不再让张星海过问此事。由此可以看出，双方并没有最终达成“在未还清下余房款的基础上一共再支付13万元”的一致口头协议。《房屋买卖协议书》约定的总房款为228189元，黄先思已支付203000元，鉴于黄先思于2018年8月3日自愿向张星海转账30000元，张星海将该30000元转给张永华，该30000元应视为黄先思支付的下余购房款，多出部分视为黄先思自愿对张永华、孙晓梅的补偿。张永华、孙晓梅自认涉案房屋在银行的抵押已经解除，房产证就在家里存放。在黄先思提前付清购房款的情况下，张永华、孙晓梅有义务提前为黄先思办理涉案房产过户手续。综上，张永华、孙晓梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持兰考县人民法院（2018）豫0225民初3889号民事判决第二项即“驳回张永华、孙晓梅反诉的诉讼请求”；二、撤销兰考县人民法院（2018）豫0225民初3889号民事判决第一项即“驳回黄先思的诉讼请求”；三、本判决生效后三十日内，张永华、孙晓梅协助黄先思办理兰考县兰博湾小区55号楼西一单元二楼西户房产的过户手续。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2400元，黄先思负担100元，张永华、孙晓梅负担2300元。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  周超举二〇一九年八月十四日书记员  王 栋