广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19062号原告：胡国辉，男，1972年4月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被告：严训信，男，1969年1月5日出生，汉族，住福建省泰宁县，原告胡国辉诉被告严训信财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡国辉的委托代理人郭斐到庭参加诉讼；被告严训信下落不明，经本院公告，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：上海益实多电子商务有限公司于2013年3月17日将海珠区江燕南路6号二层物业出租给黄清胜，黄清胜将该物业的一部分分租给被告作为宾馆经营使用。2014年9月1日，上海益实多电子商务有限公司与黄清胜解除了租赁关系，原告在黄清胜的引荐下与上海益实多电子商务有限公司建立了新的租赁关系，原分租关系及使用状态保持不变。2016年2月起，被告开始拖欠原告的租金及水电物管费用，导致原告无法向上海益实多电子商务有限公司缴纳租金和水电物管费用，该公司于2016年3月16日发出了《解约通知书》，要求解除与原告的租赁关系并收回涉案物业，但被告拒不配合交还物业，导致原告无法交还场地。2016年10月13日，上海益实多电子商务有限公司起诉原告、被告等人，经法院裁判，判决原告及被告交还场地，原告承担租金、水电费、物管费、房屋占用费及违约金等。原告认为，之所以无法交还物业给上海益实多电子商务有限公司，主要原因是被告强行占用导致，现原告已向上海益实多电子商务有限公司履行了判决义务，被告应向原告支付上述费用。故原告起诉要求：1、判决被告向原告支付2016年2月1日至3月26日期间拖欠的租金102885元、拖欠的滞纳金102885元（以55955元为基数，按照每天5%从2016年2月6日起算至实际支付之日止，另以46930元为基数，按照每天5%从2016年3月6日计算至实际支付完毕之日止，合计以本金为限）；2、判决被告向原告支付拖欠的水滴费、物业管理费50010.1元；3、判决被告向原告支付2016年3月27日至2017年1月2日期间因实际占用房屋导致的原告经济损失1015589.95元（以每月110856.65元为基数计算，共计9个月零5天）；4、判决被告向原告支付2017年1月3日至实际腾空交还房屋之日止，因实际占用房屋导致的原告经济损失（该损失以面积1088.11平方米计算，按有资质的评估机构评定的租金参考价逐月计算）；5、判决被告承担本案诉讼费。被告未提交答辩意见。经审理查明：位于广州市海珠区江燕南路****的房屋登记在广州晶东贸易有限公司名下，原产权人为上海益实多电子商务有限公司。根据已生效的（2016）粤0105民初8288号民事判决书，查明并认定的事实如下：根据登记时间为2013年1月11日的房地产权证记载，海珠区江燕南路6号二层房屋的权属人为上海益实多电子商务有限公司；规划用途为商业，建筑面积为1588.11平方米；等。2013年3月17日，上海益实多电子商务有限公司（出租人、甲方）与黄清胜（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（经有关部门备案），约定：甲方同意将海珠区江燕南路6号二层的房地产出租给乙方作为商业用途使用，建筑（或使用）面积1588.11平方米；甲乙双方协定租赁期限及租金为：2013年3月17日至2013年7月16日的月租金为72000元，2013年7月17日至2014年7月16日的月租金为76320元，2014年7月17日至2015年7月16日的月租金为76320元，2015年7月17日至2016年7月16日的月租金为80899.2元，2016年7月17日至2017年7月16日的月租金为80899.2元；等。同日，双方签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定：3.1甲方将于2013年3月17日（“交付日”）前，且乙方按主合同和本补充协议约定支付保证金及首期租金后，向乙方交付租赁房屋；9.1经甲方书面同意后，乙方可在租赁期内将租赁房屋分租或者转租给指定的第三方，且乙方应向甲方提供与第三方签署的转租/分租合同；9.2除9.1约定情形外，未经甲方事先书面同意，乙方不得进行任何下列行为：将主合同和本补充协议项下的承租权变相转让或用作担保等；与第三方共同使用租赁房屋；其他一切非乙方自用的行为；9.3如因乙方分租或转租产生的所有法律风险，包括但不限于分割、纠纷处置、违约赔偿等，由乙方自行承担；甲方如因此而遭受索赔，乙方应予以全额补偿；13.1甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除主合同及本补充协议，没收保证金并要求乙方按月租金的两倍支付违约金给甲方；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（3）乙方擅自转租租赁房屋、转让租赁房屋承租权或与他人交换各自承租的租赁房屋等违反本补充协议第九条约定的；等。2014年9月1日，上海益实多电子商务有限公司（甲方）与黄清胜（乙方）对双方于2013年3月17日就广州市海珠区江燕南路6号二层（“房产”）的租赁事项签署的《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充协议》（下称“原合同”）达成如下《终止协议》，主要内容：1、甲乙双方同意自2014年8月31日终止在原合同项下之各自的权利和义务，双方于上海益实多电子商务有限公司合同相关的账款已经结清，并不存在任何争议和纠纷；乙方自本协议生效之日起向甲方或者甲方指定的第三方交还房产；2、乙方为履行原合同缴纳的保证金转作租用该房产的新承租方的保证金，乙方同新承租方另行结算保证金事项；乙方应向甲方缴回保证金收据的原件；3、除本协议另有约定外，就原协议被提前终止事宜，任何一方将不会向对方承担任何违约责任；4、虽有前协议约定，但无论何种情形下，如乙方在实际租用房产期间给甲方造成损失的，甲方保留追偿的权利，乙方承担赔偿责任的范围，包括但不限于待查费用、专家费用、仲裁费用、律师费用、诉讼费用、侵权赔偿以及额外增加的人力成本等；如乙方给任何第三方造成损失的，由乙方负责自行承担责任；6、本协议自双方签署之日起生效；等。2014年9月1日，上海益实多电子商务有限公司（甲方、出租人）与胡国辉（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（经有关部门备案），约定：甲方同意将海珠区江燕南路6号二层的房地产出租给乙方作为商业用途使用，建筑（或使用）面积1588.11平方米；甲乙双方协定租赁期限及租金为：2014年9月1日至2015年7月16日的月租金为74160元，2015年7月17日至2016年7月16日的月租金为80899.2元，2016年7月17日至2017年7月16日的月租金为80899.2元；租金按月结算，由乙方在每月第15日前按银行转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳144000元保证金；甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金不计利息，并在乙方办理完证件注销后退回乙方；（第七条）乙方的权利义务：依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；（第八条）其他约定：以补充协议为准；等。同日，上海益实多电子商务有限公司（甲方）与胡国辉（乙方）还就上述租赁房屋签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定：3.1甲方将于2014年9月1日（“交付日”）前，且乙方按主合同和本补充协议约定支付保证金及首期租金后，向乙方交付租赁房屋；4.1乙方应将首期租金和保证金于2014年9月1日前支付给甲方；乙方每月15日前支付当月租金给到甲方；4.2房屋的管理和维修乙方自行负责；由于租赁、使用、装修、经营租赁房屋所发生的管理费、水、电、燃气、通讯、网络、停车等费用（如有）均由乙方自行承担；6.3租赁过程中，若乙方存在违约行为，乙方拒绝赔偿的，甲方有权在保证金内抵扣相应的赔偿金额；若保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿剩余部分的金额；6.4甲方按主合同和本补充协议约定用保证金充抵乙方应付款项后；所持保证金少于约定的数额时，乙方须在接到甲方书面通知后五个工作日内立即将保证金补足；6.5租赁关系终止或被提前解除时，甲方收取的保证金除用以抵充主合同和本补充协议约定或者租赁过程中产生的应当由乙方承担的费用外；剩余部分：（如有）以人民币形式无息退还给乙方，退还日期以下列三者中较后发生者为准：6.6若乙方逾期未能补足保证金，则甲方有权参照本补充协议关于逾期支付租金的约定追究乙方的违约责任；8.1除本补充协议另有约定外，主合同和本补充协议期满或提前解除或终止时，乙方应将租赁房屋按届时之状态返还甲方，同时完成工商登记、租赁登记的注销手续（如有）；在甲方要求乙方交还租赁房屋的期限届满前，乙方仍应支付租金；超过甲方指定的交还时间，自甲方指定的交还期限届之次日起，每迟延一日，乙方应承担当期日租金2倍的占用使用费；8.3若租赁期满且双方未能续租，或主合同和本补充协议因乙方过错而被任何一方提前解除或终止时，若乙方不能将租赁房屋归还给甲方并按主合同和本补充协议约定的时间完成租赁房屋内的工商登记、租赁登记注销手续，则自租赁期满或提前终止的第二天起直到乙方按上述约定交还租赁房屋为止，每迟延一天，乙方应按照当期应缴日租金的2倍标准向甲方支付房屋占有使用费；虽有前述约定，在此期间，甲方有权随时停止租赁房屋的水、电、燃气、通信的供应，并且有权确定一个最后期限要求乙方归还租赁房屋，若在此期限内乙方仍不能归还租赁房屋，则租赁房屋内乙方之任何物品均视为乙方之遗弃物，甲方有权根据收回租赁房屋；9.1经甲方书面同意后，乙方可在租赁期内将租赁房屋分租或者转租给指定的第三方，且乙方应向甲方提供与第三方签署的转租/分租合同；9.2除9.1条约定情形外，未经甲方事先书面同意，乙方不得进行任何下列行为：将主合同和本补充协议项下的承租权变相转让或用作担保等；与第三方共同使用租赁房屋；其他一切非乙方自用行为；9.3如因乙方分租或转租产生的所有法律风险，包括但不限于分割、纠纷处置、违约赔偿等，由乙方自行承担；甲方如因此而遭受索赔，乙方应予以全额补偿；13.1甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除主合同及本补充协议，没收保证金并要求乙方按月租金的两倍支付违约金给甲方；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：⑶乙方擅自转租租赁房屋、转让租赁房屋承租权或与他人交换各自承租的租赁房屋等违反本补充协议第九条约定的；⑷乙方逾期不支付保证金、租金和/或其他费用累计超过两个月；等。2016年3月16日，上海益实多电子商务有限公司向胡国辉发出《解约通知书》，主要内容：您就承租我司位于广州市海珠区江燕南路6号二层房屋一事，已与我司于2014年9月1日达成《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》；鉴于您自2016年1月起一直拖欠我司房屋的房租和水电煤气费等费用，在本函出具之日已超过两个月，故我司正式通知您：1、自本函出具之日起解除租赁协议；2、我司将在本函出具之日起10日内收回房屋，请您在此日期前搬离房屋并配合归还房屋；3、立即补缴拖欠的房屋租金和水电煤气费；等。该通知书下方签字处有手写体的“胡国辉”字眼，日期处有手写体的“2016年3月16日”字眼。上海益实多电子商务有限公司于2016年10月13日提起该案诉讼。上海益实多电子商务有限公司表示其是基于与胡国辉、黄清胜的租赁关系主张权利。2014年3月28日，黄清胜（甲方）与严训信（乙方）签订《合同书》，约定：甲乙双方同意由甲方提供经营场所：位于广州市海珠区江燕南路****的宾馆(棋牌馆除外)给乙方使用，乙方只能做宾馆使用；该场地以甲方的名义经营，由乙方对宾馆(棋牌馆除外)独立管理、独立经营、独立核算、自负盈亏；乙方承担宾馆(棋牌馆除外)经营期间的一切法律责任，甲方有权对乙方的经营和税务进行监督；合同期限为5年，从2012年8月1日至2017年7月31日；租金每月为49800元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；等。2014年8月19日，黄清胜（转让方、甲方）与王桂涛（受让方、乙方）签订《转让合同》，约定：经甲乙双方友好协商，于2014年9月1日起将甲方经营棋牌（由于旅馆已给第三方经营，租金由受让方收取，租金52788元，于2015年8月1日至2017年7月31日租金递增至55955元），地址广州市海珠区江燕南路****事宜达成协议如下：甲方保证现甲方棋牌的合法性及手续齐全，并与乙方到工商部门办理所有权与经营权的转名手续；甲方棋牌内现有装修、装饰、设备等所有物品全部归乙方所有；甲方保证其在经营期间没有与任何人、组织、单位产生任何形式的矛盾、纠纷，若有由此对乙方日后经营造成的影响，一切损失由甲方承担；经甲乙双商定，甲方棋牌转让费为500000元，此转让费包括甲方在房东处剩余的房租、电视费、网络费等一切运营费用；乙方经营期间引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手前，该旅馆、棋牌所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关；旅馆、棋牌租约期满，甲方承诺续约5年继续经营（如甲方不能继续续约，甲方愿意按50万售价摊分5年赔偿给乙方）；2014年9月1日至2015年7月31日棋牌租金22400元，2015年8月1日至2017年7月31日在原租金基础递增6%，租金为23744元；等。诉讼中，上海益实多电子商务有限公司表示胡国辉、黄清胜隐瞒将涉案房屋转租、分租的事实，2016年1月前一直稳定交租，此后一直拖延，直至2016年6月上海益实多电子商务有限公司才知道胡国辉、黄清胜将涉案房屋一分为二转租给王桂涛、严训信的情况。据登记时间为2017年1月3日的《不动产权证书》记载，海珠区江燕南路6号二层房屋的权属人为广州晶东贸易有限公司（以下简称为晶东公司）；房屋所有权取得方式为购买；等。晶东公司于2017年4月25日向本院提交一份《关于由上海益实多电子商务有限公司继续行使广州市海珠区江燕南路6号二层物业权属变更后所有物业权利的声明》，主要内容：上海益实多电子商务有限公司（下称“上海益实多公司”）与胡国辉、黄清胜、广州市海珠区保嘉利宾馆（现名：广州市海珠区皖卉宾馆）、王桂涛、严训信五被告租赁合同纠纷的（2016）粤0105民初8288号一案，案涉物业广州市海珠区江燕南路6号二层（下称“案涉物业”）发生权属变更；2016年12月，本公司与上海益实多公司签署《广州市存量房买卖合同》，就案涉物业达成买卖交易；案涉物业权属已于2017年1月3日登记至本公司名下；现本公司特此声明，在（2016）粤0105民初8288号案中，不以本公司名义参与诉讼及主张案涉物业任何权益；2017年1月3日案涉物业权属变更登记之后的一切权利由纠纷发生时的原权属人，即上海益实多公司继续行使，包括但不限于向相关责任人员主张广州市海珠区江燕南路6号二层物业租金、违约金、占用使用费、水电费以及腾空并交还物业等权利。另外，晶东公司还到本院表示：上海益实多电子商务有限公司与晶东公司是关联公司，由于2016年10月13日的时候上海益实多电子商务有限公司正与晶东公司协商办理涉案房屋的产权过户手续期间，所以晶东公司对被告提出的租赁事宜也有参与协调；也正因为晶东公司与上海益实多电子商务有限公司是关联公司，所以晶东公司在该案中也同意由上海益实多电子商务有限公司主张涉案房屋的相关权利，晶东公司对于上海益实多电子商务有限公司提起该案诉讼以及该案的诉讼请求是清楚的，确定上述声明的内容无变更。该判决书判决如下：一、确认上海益实多电子商务有限公司与胡国辉之间就广州市海珠区江燕南路街6号二层房屋的租赁合同关系于2016年3月16日解除。二、胡国辉、广州市海珠区皖卉宾馆、严训信在本判决生效之日起15日内，共同腾空广州市海珠区江燕南路街6号二层（除棋牌室外）的房屋，并将上述房屋交还给上海益实多电子商务有限公司；上述被告在搬迁时不得拆除屋内的固定镶嵌物。三、胡国辉在本判决生效之日起15日内，向上海益实多电子商务有限公司支付2016年1月1日至2016年3月26日期间的租金（每月按80899.2元的标准计算，并以上海益实多电子商务有限公司主张的229649.34元为限）。四、胡国辉在本判决生效之日起15日内，向上海益实多电子商务有限公司支付违约金161798.4元。五、胡国辉在本判决生效之日起15日内，向上海益实多电子商务有限公司返还代垫付的水电费、物业管理费共50010.1元。六、胡国辉在本判决生效之日起15日内，向上海益实多电子商务有限公司支付2016年3月27日至2017年1月2日期间的房屋占用费（其中，2016年3月27日至2016年11月30日期间按161798.4元/月计算；2016年12月1日至2017年1月2日期间按110856.65元/月计算）。七、胡国辉向上海益实多电子商务有限公司支付自2017年1月3日起至腾空、交还本判决主文第二项所确定的房屋给上海益实多电子商务有限公司之日止的房屋使用费【按有资质的评估机构评定的上述房屋（面积按1088.11平方米计算）的租金参考价计算】。八、驳回上海益实多电子商务有限公司的其余诉讼请求。该案判决后，上海益实多电子商务有限公司、胡国辉不服，上诉至广州市中级人民法院，该院作出（2018）粤01民终9886号民事判决书，查明并认定如下事实：胡国辉自2016年1月起拖欠益实多公司租金、水电费、物业管理费等，已构成违约。益实多公司根据双方租赁合同约定，向胡国辉发出解除通知，解除租赁合同及主张或过户清偿欠租、占用费、水电费以及腾空交还场地，合法有据，应予维持。胡国辉提出皖卉宾馆、严训信不向其缴纳租金的一节，可由胡国辉依据其与严训信的租赁关系另行解决，不能成为胡国辉免予向益实多公司支付租金的正当事由；。同理，益实多公司与胡国辉之间的租赁合同解除后，胡国辉负有向益实多公司及时腾空交还涉案租赁场地的合同义务，严训信作为实际占用场地的次承租人，亦负有协助腾空交还租赁场地的义务。胡国辉辩称涉案租赁合同解除后其即已完成交还房屋的义务，缺乏事实和法律依据，据此上诉提出其无需承担交还场地义务及承担占用费的上诉请求，理据不足，不予支持。该院判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8288号民事判决第一、三、四、五、六、七、八项及诉讼费用负担的决定；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8288号民事判决第二项为：胡国辉、严训信在本判决生效之日起15日内，共同腾空广州市海珠区江燕南路街6号二层（除棋牌室外）的房屋，并将上述房屋交还给上海益实多电子商务有限公司；胡国辉、严训信在搬迁时不得拆除屋内的固定镶嵌物。该判决现已生效。执行过程中，上海益实多电子商务有限公司、胡国辉、广州晶东贸易有限公司达成《和解协议》，确认广州晶东贸易有限公司于2018年11月30日从严训信处收回涉案场地，约定胡国辉向上海益实多电子商务有限公司、广州晶东贸易有限公司支付268万元，等。现胡国辉已全部履行了付款义务。本案中，经本院释明，原告坚持以侵权纠纷起诉。原告提交银行流水，但未显示交易户名，亦未能提交被告向其缴纳租金的其他书面证据。原告确认未与被告签订新的分租协议，也未约定违约责任分摊。本院认为：原告以侵权纠纷起诉，故本案中应审查被告是否存在侵犯原告合法权益的行为。从已生效的裁判文书中可知，原告向上海益实多电子商务有限公司承租场地，同时将场地分租给被告、王桂涛使用。原告向上海益实多电子商务有限公司承担腾空房屋、交还场地、支付租金、违约金、水电费、物业管理费、房屋占用费、房屋使用费的义务的依据在于原告存在违约行为。原告在未明确告知上海益实多电子商务有限公司涉案房屋存在转租、分租涉案房屋的情况下，擅自将涉案房屋转租、分租给被告及王桂涛，应预见到因分租行为可能导致其无法及时收回场地的可能性，进而导致其违约的情况。被告在履行分租协议中拒绝交租或拒绝交场的行为是否属于违约行为，均与原告主张的侵权行为无关，原告也非涉案房屋的产权人，其对涉案房屋拥有的合同权益是否受到侵犯，应在原告与被告的租赁合同中进行审查。故原告主张被告侵权，要求被告支付租金、滞纳金、水电费、物管费、经济损失等诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告胡国辉的全部诉讼请求。本案受理费16242元，由原告胡国辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  杜晰颖人民陪审员  李绯虹二〇一九年八月九日书 记 员  彭智媚招景敏