江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)盐少��终字第00029号上诉人（原审被告）甲市公证处。法定代表人张某甲，甲市公证处主任。委托代理人黄裕忠，江苏煜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴某甲。法定代理人吴某乙，居民。被上诉人(原审被告)宋某甲，居民。被上诉人（原审被告）朱某甲（系宋某甲之妻），居民。被上诉人（原审被告）施某甲，居民。委托代理人宗国贵，江苏道远律师事务所律师。上诉人甲市公证处（以下简称公证处）因与被上诉人吴某甲、宋某甲、朱某甲、施某甲公证损害责任纠纷一案，不服盐城市甲区人民法院（原江苏省甲市人民法院）（2014）大民初字第1547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。一审法��经审理查明，吴某乙与宋某甲于1993年1月4日登记结婚，于1999年2月26日婚生原告宋某乙，后改名为吴某甲。2001年吴某乙与宋某甲在甲市××镇××号建造了建筑面积为226.68平方米的二层楼房和建筑面积为83.01平方米的私有房产，并领取了集体土地使用证，其证号为大土（××）集用（××）字第××号，土地使用权类型为划拨，土地使用者为宋某甲，房屋所有权证其证号为甲房权证大中字第××号，房屋所有权证书中还注明该户房其中50平方米违章，房屋所有权人登记为宋某甲。2005年11月25日，吴某乙与宋某甲登记离婚，离婚协议书中载明：“一、吴某乙、宋某甲一致同意离婚。二、婚生女宋某乙随吴某乙生活，宋某甲每年贴补其生活费2000元，教育费、医疗费凭票据各半承担，此费于每年6月底、12月底各结算一次。三、一切债务归宋某甲偿还，与吴某乙无关。四、共同财产如下：1、××××号房屋一幢。2、松下25寸彩电一台。3、海尔王子冰箱一台。4、家俱一套。5、其他杂物。以上财产中第1项房屋产权归女儿宋某乙和宋某甲所有，第2-5项财产归宋某甲。宋某乙与爷爷（宋某丙）、奶奶（陈某甲）共用房屋及物品。各人的随身物品及书籍归个人所有。五、吴某乙、宋某甲在××站购一门市（××号门市面朝南）交20万元，后转给了陈某乙，减去所欠陈某乙的钱，余款中贰万元归吴某乙所有，剩余的归宋某甲所有。六、从签字之日起，3年内吴某乙在甲期间天天回家吃饭，睡觉，不得在外过宿，一月出差不得超过10天。七、3年内在甲期间母女在家吃饭住宿每月交生活费150元。八、吴某乙保证三年内协助宋某甲到信用社办理贷款签字（唐某甲、陈某丙、王某甲处），如不到场，11万元由吴某乙归还，吴某乙保证3年内不在甲结婚，如在甲结婚，宋某���和吴某乙的共同债务由吴某乙归还一半。如吴某乙遵守承诺，这11万元由宋某甲偿还。九、家门前一墩子地归女儿宋某乙所有，如出售款归宋某乙上学所用。十、双方3年内不得对外公开离婚一事”等内容。双方均在离婚协议书中签名，该离婚协议书在婚姻登记机关进行了备案。吴某乙与宋某甲领取了离婚证。2006年5月8日，宋某甲与朱某甲登记结婚。2006年8月29日，宋某甲、朱某甲（甲方）与施某甲（乙方）签订了房地产买卖协议，该协议载明：“一、甲方房屋坐落在甲市区阜南六组119#（房权证编号：甲房权证大中字第××号）转让给乙方。二、房屋转让价为12万元整。三、房屋以现状为准。四、产权变更后甲方将房屋交付给乙方。五、甲方必须协助乙方办理产权变更手续，费用由乙方承担。六、付款方式：乙方在变更产权证时一次性付清房款。七、甲方必���保证所转让的房屋未被抵押及没有第三人主张权利。八、协议签订后，甲、乙双方必须按约履行，如有一方违约，违约方则承担违约金2万元整。九、本协议自甲、乙双方签字、产权变更之日起生效。宋某甲、朱某甲及施某甲分别在甲方栏内和乙方栏内签名。同日，买卖双方到公证处申请公证，并向公证机关递交了身份证信息资料，宋某甲、朱某甲的结婚证，宋某甲的房产证、土地证。公证处作出（××）大证民内字第××号公证书，公证书中载明：“甲、乙双方于××××年××月××日向本处申请办理前面的《房地产买卖协议》公证，经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《房地产买卖协议》，双方当事人在签订协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订《房地产买卖协议》意思表示真实，协议内容具体明确。依据上述事实，兹证明宋某���、朱某甲与施某甲于××××年××月××日签订的前面的《房屋买卖协议》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签名均属实，该协议自甲、乙双方当事人签名，并经房管部门、土地管理部门办理产权过户之日起生效。江苏省甲市公证处。公证员陈某丁××××年××月××日。”施某甲为此支付公证费2200元。在合同的实际履行过程中，宋某甲实际收取施某甲购房款180000元。之后，宋某甲、朱某甲协助施某甲办理了房屋所有权及土地使用权变更登记手续，后施某甲对涉案房屋进行了装修并入住。2011年底，吴某甲及其法定代理人吴某乙获悉其位于大中镇阜南村的涉案房屋面临征地拆迁，即与政府及相关拆迁部门主张涉案房屋的物权以及拆迁安置受益未果，期间，吴某甲及其法定代理人吴某乙分别于2012年11月14日、2013年4月8日、2013年8月19日向一审法院提起公证损害责任纠纷及所有权确认纠纷的诉讼，因主体及证据的原因均予以撤诉，涉案房屋于2013年被征用拆除，涉案房屋的拆迁权利被施某甲取得，故吴某甲于2014年7月25日再次向一审法院提起诉讼。审理中，应吴某甲的申请，一审法院委托对涉案房屋的价值进行司法鉴定，因该房屋已被拆除，申请人又无法提供相关估价资料，鉴定机构无法对房产的价值进行鉴定，予以退鉴。一审法院向相关部门调查了现行拆迁安置政策，根据现行拆迁政策，涉案房屋309平方米，在同地段可获得329平方米的安置房，该地段的安置房售价根据朝向、层次的不同对外销售价格在3200元/平方米至3500元/平方米之间。上述事实，有双方当事人的陈述、身份信息资料、结婚申请书、申请离婚登记声明书、离婚登记审查处理表、离婚协议书、集体土地使用证、房屋所有权证、结婚证、房地产买卖协议、甲市房地产买卖契约、公证书、公证费发票复印件、调查笔录等证据在卷证实。本案的争议焦点为：一、关于宋某甲、朱某甲与施某甲之间签订的房屋买卖合同是否有效；二、双方在该起买卖合同中是否存在过错；三、该起买卖合同是否给原告造成损失，其损失如何计算；一、关于宋某甲、朱某甲与施某甲之间签订的房屋买卖合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。宋某甲、朱某甲与施某甲之间的房屋买卖合同是其双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。虽然该行为侵犯了吴某甲的合法权利，但并不影响其合同的效力，应为合法有效。故吴某甲以出卖人在缔约时对标的物没有完全所有权或者处分权为由主张合同无效，一审法院不予支持。二、双方在该起买卖合同中是否存在过错。本案中宋某甲、朱某甲明知案涉的房屋系吴某甲和宋某甲共有，而私自处分吴某甲的财产，构成侵权，应承担侵权赔偿责任。公证处在为宋某甲，朱某甲与施某甲房地产买卖协议进行公证审查时，应当对宋某甲、朱某甲的婚姻以及财产状况进行全面审查，从宋某甲、朱某甲的结婚证上的领证时间以及年龄上，应当意识到宋某甲曾有婚史的可能性，且该房系宋某甲的婚前财产，应当对案涉房屋的共有人情况进行必要的审查，由于公证处在公证过程中未尽到充分的审查、核实义务，致使公证书错误，存在过错，该过错行为直接导致涉案房产被顺利过户，给吴某甲造成损失，应当承担与其过错��应的补充赔偿责任。吴某甲诉称施某甲明知朱某甲对涉案房屋无任何财产权利，却与宋某甲、朱某甲签订房屋买卖合同，存在侵犯他人财产权益的故意，对此吴某甲并未提供充分的证据证明施某甲系恶意串通购买房屋，故一审法院认为，在该起房屋买卖过程中，没有证据证明施某甲明知该房屋中吴某甲拥有物权，双方均无充分证据证明施某甲和宋某甲、朱某甲存在恶意串通的行为，无明显过错行为，涉案房屋已过户，应认定施某甲取得的房产属善意取得，不应当承担侵权责任。三、该起买卖合同给吴某甲造成的损失如何计算和承担。鉴于涉案房屋已被拆除，鉴定机构无法进行价格鉴定的实际情况，一审法院结合目前的拆迁安置政策和同地段的拆迁安置房的市场平均价格，酌定损失为551075元（329平方米*3350元/平方米÷2）。一审法院认为，宋某甲��朱某甲明知所出售房屋中吴某甲有其份额，但宋某甲、朱某甲在未征得吴某甲同意下仍将房屋出售，故对造成的吴某甲财产损失，其二人应当承担赔偿责任。公证处未尽核实、审查义务，致使公证书错误，导致涉案房产顺利被过户，一审法院酌定公证处对宋某甲、朱某甲的赔偿义务承担30%的补充赔偿责任。就公证处、施某甲认为吴某甲的主张超出诉讼时效的抗辩主张，因吴某甲在得知其房屋所有权遭受侵害时，即与相关部门积极主张权利，且一直未间断过主张，故公证处、施某甲的抗辩主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第七十八条、第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国公证法》第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条��《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第四条、第五条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告宋某甲、朱某甲共同赔偿原告吴某甲财产损失人民币551075元；二、被告公证处对宋某甲、朱某甲的上述赔偿义务在30%的范围内承担补充赔偿责任；三、驳回原告吴某甲其他诉讼请求。上述一、二两项于本判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费11466元，由被告宋某甲、朱某甲负担9310元，由原告吴某甲负担2156元。一审判决后，甲市公证处不服此判决向本院上诉称：一、一审法院认定被上诉人有过错从而承担赔偿责任是错误的。1、一审法院确认上诉人公证证明的房产买卖协议是合法有效的，却判决上诉人承担责任是自相矛盾的。2、上诉人尽了审慎履行审查义务，没有过错。二、一审法院认定房屋买卖合同��被上诉人吴某甲造成损失的依据、计算方式是错误的。1、一审法院认定被上诉人吴某甲的损失数额是缺失法律依据。2、一审法院不按涉案房产交易的市场价计算损失却按起诉时拆迁可能获得的安置房以及安置房的销售价计算损失是不符合法律规定的。3、被上诉人已获取了拆迁安置补偿，被上诉人没有损失。请求撤销一审的判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求，上诉费用由被上诉人吴某甲负担。被上诉人吴某甲答辩称：1、认可一审法院的意见。2、上诉人补充的意见没有证据证明，一审法院调取的一名物价局和××区的的证人证言是在当地具有权威性的。获得安置的房子和拆迁补偿是法定代理人吴某乙自己厂房拆迁获得的，与本案涉案房屋无关。被上诉人施某甲答辩称：1、宋某甲、朱某甲与施某甲之间签订的房屋买卖合同是有效的。2、施某甲在这起买卖中没有过错，属于善意取得，不承担任何责任。3、吴某甲对施某甲在一审法院的判决没有提出上诉，上诉人对施某甲在一审判决中的相关后果也无异议，对上诉人的上诉状不作具体答辩。被上诉人宋某甲、朱某甲经本院合法传唤未到庭答辩。本院审理中，上诉人公证处提交以下证据：1、甲市国土资源局××分局的情况说明1份以及被上诉人的法定代理人吴某乙与甲市××××村民委员会签订的拆迁安置房售房合同1份，证明就诉争房屋被上诉人已得到安置，按成本价1900元每平方米，获得了115平方米的住房，该房的市场价为每平方米3500元，被上诉人获利184000元。2、拆迁现状调查表1份、房屋拆迁估价分户报告1份、拆迁补偿及补助费用结算表1份、吴某乙的信访件1份，前三份证据证明诉争房的价值经评估为261510.8元，上访信证明被上诉人申��法院对诉争房进行司法鉴定且摇号至东台物价局，房屋的初步价格为29万元，由于被上诉人认为评估价值太低，放弃了评估。这两组证据进一步证明了估价报告的数额是准确的，房屋的实际价格就是261510.8元，而非一审法院认定的1102150元。被上诉人吴某甲对上诉证据的质证意见为：对证据一被上诉人的法定代理人吴某乙与甲市××××村民委员会签订的拆迁安置房售房合同真实性没有异议，对其他证据均不认可。被上诉人施某甲的质证意见为：对上诉人的所有证据真实性没有异议，证明目的不发表意见。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，公证机构在公证过程中未尽到充分的审查、核实义务，致使公证书错误或者不真实的，应当认定公证机构有过错，公证机构应承担相应的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第四条的规定，为不真实、不合法的事项出具公证书的，应当认定公证机构有过错。本案中，公证处对宋某甲、朱某甲与施某甲订立的房屋买卖合同等相关手续进行审查时，应该全面审查案涉房屋共有人情况，充分审查宋某甲、朱某甲的婚姻以及财产状况。故一审法院认为公证处在公证过程中未尽到充分的审查、核实义务，致使公证书错误，直接导致案涉房产被顺利过户，给被上诉人吴某甲造成损失，公证处应当承担与其过错相应的补充赔偿责任符合法律规定。本院对上诉人提出的已尽到审慎履行审查义务，没有过错的上诉理由不予支持。房屋买卖合同是合同当事人之间依法签订，与公证处出具公证书导致房屋产权顺利变更属于两个法律关系，一审法院认定房屋买卖合同有效而公证��误并无不当。关于本案中被上诉人吴某甲的财产损失认定问题。由于案涉房屋已拆迁，鉴定机构无法进行价格鉴定。故一审法院综合拆迁安置政策以及同地段拆迁安置房的市场均价，酌定损失为551075元。至于上诉人公证处提出的损失应该按照案涉房屋交易时的市场价计算而不应该按照拆迁安置房的销售价计算的上诉理由。由于被上诉人宋某甲、朱某甲的过错行为以及公证处的错误公证从而导致被上诉人吴某甲遭受财产损失，为了充分保障未成年人合法权益，按照案涉房屋拆迁安置获得的利益计算损失并无不当,对此上诉理由，本院不予采纳。同时上诉人公证处提出被上诉人已获取拆迁安置补偿。经查，拆迁安置房售房合同主体并非本案被上诉人吴某甲，本院不予理涉。综上，上诉人甲市公证处的上诉理由依据不足，本院不予采信。一审判决判处���确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11466元，由上诉人甲市公证处负担。本判决为终审判决。审 判 长  李留霞代理审判员  王慧玲代理审判员  程登健二〇一六年二月二十三日书 记 员  孙 升