广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初26281号原告：朱**准，男，汉族，1963年11月7日出生，身份证住址广州市越秀区。原告：朱**耀，男，汉族，1958年4月15日出生，身份证住址广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：潘艳萍，广东穗港律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林欣欣，广东穗港律师事务所实习律师。被告：广州市建民修缮有限公司，住所地广州市越秀区海珠北路**首层。法定代表人：马亮。委托诉讼代理人：莫志航，男，该公司员工，通讯地址。第三人：广州市建和置业有限公司，住，住所地广州市越秀区XX路****商场自编A铺/div>法定代表人：谭月星。原告朱**准、朱**耀诉被告广州市建民修缮有限公司（以下简称建民公司）、第三人广州市建和置业有限公司（以下简称建和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱**准及两原告的共同委托诉讼代理人潘艳萍，被告建民公司的委托诉讼代理人莫志航，第三人建和公司的法定代表人谭月星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将广州市越秀区XX路XX号206房（房屋面积37.7平方米）的产权份额变更登记至两原告名下。2、判令被告履行办理上述房屋产权变更登记时有偿使用手续及缴纳该房屋的土地出让金义务。事实和理由：原告自上世纪90年代开始一直住在广州市越秀区XX路XX号206房。2002年1月25日，原告与被告的代理人建和公司签订《商品房认购书》，约定由原告购买越秀区XX路XX号206房，建筑面积37.7平方米，认购价2000元/平方米，总价75400元；其中首期楼款71630元须于签订本认购书时付清，第二期楼款3770元须于办产权证时付清。认购书签订后，原告依约向被告缴纳71630元购房款。之后，原告向房管部门申请办理房产证，被告知因涉案房屋的土地未办理土地有偿使用手续，只有补缴了土地出让金才能办理房屋过户手续。于是原告多次要求被告尽快向有关部门补缴土地出让金，但被告以各种理由拒绝履行该义务，被告甚至为了逃避合同义务，向越秀区法院提起诉讼要求确认上述《商品房认购书》无效，最终广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法民三初字第989号民事判决书及广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第3439号民事判决书驳回了其诉讼请求，认定上述《商品房认购书》合法有效。原告认为，土地出让金是政府向土地开发商收取的地价费用，土地开发商应当在土地受让时或者划拨后有偿转让前就应当履行缴纳土地出让金的义务，被告作为涉案土地的开发商却拒不履行缴交土地出让金的义务，违反了法律法规，导致原告购买涉案房屋至今仍未取得房产证，严重损害原告的合法利益。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：被告不应作为本案被告，因合同并非被告签订，被告也没有授权第三人签订合同，亦没有收到房款。经政府协调后，被告是基于并未损害被告利益的情况下才提出愿意配合办理产权的调解方案。故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：第三人认为上述合同为无效合同，第三人未取得产权人的授权，且亦没有收到买方支付的房款。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：广州市越秀区XX路XX号206房的产权人为谈善某及被告（原名称广州市建筑置业建海修缮公司，于2019年4月25日变更为现名称），分别占有11.6平方米、37.7平方米，房屋所有权性质分别为私有房产、集体房产。2002年1月25日，两原告（乙方）与第三人建和公司（甲方、原名称为广州富达房地产代理公司）签订《商品房认购书》，载明：认购物业XX路XX号206房，建筑面积37.7平方米；认购价75400元，首期楼款71630元须于签署本认购书时付清，第二期楼款3770元须于办产权时付清；乙方须于签订此认购书十天内携带此认购书及身份证（复印件）和应缴楼款、应缴政府税项到本公司签署预售契约及有关文件；有关购买该物业的应缴政府税费、办理产权的费用、律师费、公证费、入住的大楼管理费等，由乙方支付；甲乙双方同意仍未签订正式预售契约之前，此认购书作为法律有效之合约，在双方签订正式预售契约生效时，此认购书同时失效等。同日，两原告向广州市建筑置业有限公司支付涉讼房屋房款71630元。就涉讼房屋办证问题，原告朱**准曾向房管部门进行信访，广州市房地产交易登记中心于2014年5月6日向其作出穗房交登群字[2014]49号《信访事项告知函》，记载：经协调，被告同意为其办理该房屋的房地产权证。建议其和被告持广州市房地产转移登记申请书、房地产权证书、房地产网签买卖合同、财政部门或国有资产管理部门和上级主管部门同意出售该房屋的证明、房地产测绘附图、身份证明等资料到该中心申请办理转移登记手续。关于办证税费问题，办证过程中完税是买卖双方应履行的义务，亦是双方的民事行为，建议协商处理，如协商不成，可循司法途径解决等。2014年4月28日，被告以建和公司未经其授权，擅自出售涉讼房屋为由，向本院起诉请求法院判决确认建和公司与朱**准、朱**耀签订的《商品房认购书》无效。本院经审理后于2014年7月3日作出（2014）穗越法民三初字第989号民事判决书，其中查明：1988年8月15日,本院作出（88）越法民字第206号民事判决，判决：一、叶虾某户应于本判决生效日起七天内迁出XX路XX号，将该屋交由广州市房屋拆建工程公司拆建，迁往XX路八十九号首层102、103房临时居住……三、广州市房屋拆建工程公司应在XX路XX号等地段兴建的大楼完工后，即在该大楼第二层划出居住面积三十五平方米和在第八层划出居住面积四十平方米的两个套间，共计居住面积七十五平方米供叶虾某户回迁居住，重新订立租赁关系等。广东省广州市中级人民法院于同年10月作出维持原判的终审判决。1992年7月，广州市房屋拆建工程公司改为广州市建筑置业公司，又于2005年4月更名为广州市建筑置业有限公司。该公司在1990年9月安置两原告回迁涉讼房屋居住至今。1998年1月1日，被告（甲方）与叶虾某（乙方）签订两份《广州市房地产（住宅）租赁契约》，分别约定向被告承租广州市XX路89号102、206房，租期至1999年12月31日止，租金分别为98.46元、63.14元。其中合同附件一、乙方之家属名单包括原告朱**准、朱**耀在内。租赁期间的租金由原告朱**准、朱**耀支付给广州市建筑置业有限公司。据建民公司章程记载，该公司是能独立承担民事责任的具有法人资格的集体所有制企业，由广州市建筑置业有限公司委托第四分公司主管直接在公司的监督下开展生产（经营）活动，同时接受政府有关部门的监督和指导。据建和公司章程记载，该公司资金来源由广州市建筑置业有限公司划拨，法定代表人由广州市建筑置业有限公司聘任，主管部门是广州市建筑置业有限公司。为此，本院认为：首先,《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，明确我国现行法律关于物权变动模式采取债权形式主义模式，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，符合合同效力理论，即买卖合同的效力是独立存在的，只要符合《中华人民共和国民法通则》第五十五规定的条件，买卖合同就生效。且2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”买卖合同的效力不受出卖人在缔约时是否有处分权的影响。建和公司虽非涉讼房屋产权人，但其与朱**准、朱**耀签订的《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。其次，据广州市房地产交易登记中心出具的《信访事项告知函》记载，建民公司曾表示愿意为朱**准办理涉讼房屋产权证，故其再要求确认该认购书无效，本院依法不予支持。为此，本院驳回建民公司的诉讼请求。建民公司不服该判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2014年10月15日以(2014)穗中法民五终字第3439号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案诉讼期间，本院依法向广州市规划和自然资源局发函，查询被告以何种方式取得涉案房屋所在地块的土地使用权，以及如办理涉案房屋的不动产权变更登记手续是否需要缴纳土地出让金及该款项应由哪一方承担的情况。该局于2019年1月28日以穗规划资源协查[2019]41号《关于（2018）粤0104民初26281号的复函》答复本院，1996年5月20日，广州市建筑置业公司（原名称为广州市房屋拆建服务公司）办理越秀区XX路83-89号的首层登记……经查历史档案，广州市建筑置业公司出具的证明反映XX路83-89号原由广州市建筑置业建海修缮公司（原广州市房屋拆建服务公司第六分公司）使用，后以广州市建筑置业公司名义征用，由广州市建筑置业建海修缮公司所有……来函查询的房屋未办土地有偿使用手续。有发生司法处置过户时须按规定补交土地出让金。关于土地出让金缴交主体问题，建议由涉案双方协商处理，若协商不成，建议由法院根据案件具体情况明确土地出让金缴交主体责任。本案诉讼期间，两原告陈述：《商品房认购书》中约定的尾款3770元尚未支付，在办理产权证时愿意付清尾款。此外，两原告还表示涉案房屋在上世纪90年代便已交付给原告居住，当时两原告是作为承租户入住的，之后才签订合同，把租赁关系变为买卖关系；两原告在同一天向被告购买了两间房屋，一间是涉案206房，另一间是102房，两间房屋的操作都是一样的，均是两原告与第三人签订认购书，两原告向被告支付房款，再由广州市建筑置业有限公司向原告出具购房发票。广州市建筑置业有限公司是被告及第三人的唯一股东，被告属于国有企业，其资金应上缴上级主管部门，故是由广州市建筑置业有限公司开具发票给两原告，这是被告及第三人的内部关系，不能否认两原告已经支付房款的事实。上述102房已经过户给原告，涉案房屋之所以未能过户是由于房管部门认为房屋有两个产权人，无法分割。本院认为：两原告与第三人建和公司所签订的上述《商品房认购书》的效力已为上述生效判决书认定为有效，本院在此不再赘述。从两原告已取得广州市建筑置业有限公司开具的购房款发票，以及该公司为被告建民公司与第三人建和公司的上级主管企业的事实来看，可认定两原告已按该认购书约定支付了首期楼款71630元。被告建民公司作为涉案房屋的产权人，在原告已支付购买涉案广州市越秀区XX路XX号206房的对价后，应履行将其名下涉案房屋的不动产权过户登记至原告名下的义务。故两原告现要求被告将涉案房屋的产权份额变更登记至两原告名下的诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。至于两原告要求被告办理土地有偿使用手续及缴纳该房屋的土地出让金的诉讼请求，因上述《商品房认购书》约定“有关购买该物业的应缴政府税费、办理产权的费用、律师费、公证费、入住的大楼管理费等，由乙方支付”，从该约定的字面含义来理解，双方并未约定土地出让金由谁负担。原、被告双方可协议补充，不能达成补充协议的，可按有关规定执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……该法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。从上述规定来看，在转让涉案房屋不动产权时，所产生的土地出让金应由房屋的出卖方还是受让方承担，取决于出卖方取得涉案房屋所在土地使用权的方式。而因现有证据未能证明被告通过何种方式取得涉案房屋所在土地的使用权，且上述《关于（2018）粤0104民初26281号的复函》明确答复涉案房屋未办土地有偿使用手续，有发生司法处置过户时须按规定补交土地出让金。因此，两原告现主张被告办理土地有偿使用手续及缴纳该房屋的土地出让金的诉讼请求，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市建民修缮有限公司应为原告朱**准、朱**耀办理将被告名下所有广州市越秀区XX路XX号206房中建筑面积37.7平方米的不动产权过户登记至两原告名下的手续。二、驳回原告朱**准、朱**耀的其他诉讼请求。本案受理费1685元，由被告广州市建民修缮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  张广鋆人民陪审员  李妙燕人民陪审员  梁慧菱二〇一九年八月十二日书 记 员  徐浩龙