苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第0579号原告陆金珍。原告陆金燕。原告陆敏娟。委托代理人邬国珍、张春红（以上三原告共同委托），江苏狮山律师事务所律师。被告范勤锋。被告范福男。委托代理人沈洁（以上二被告共同委托），江苏虎丘律师事务所律师。原告陆金珍、陆金燕、陆敏娟与被告范勤锋、范福男房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年3月13日受理后，依法由审判员姚建明独任审判，于2015年4月16日、8月7日公开开庭审理了本案，原告陆金珍、陆金燕及三原告的委托代理人邬国珍、张春红，被告范勤锋、范福男及其委托代理人沈洁到庭参加诉讼。因案件疑难复杂，故转为普通程序并依法组成合议庭，于2015年10月19日、12月9日公开开庭审理了本案。原告陆金珍、陆金燕及三原告的委托代理人邬国珍、张春红，被告范福男及二被告的委托代理人沈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆金珍、陆金燕、陆敏娟诉称，2005年4月4日，陆金男和被告范勤锋、范福男签订了《房屋买卖合同书》，约定两被告将坐落于苏州市华通花园二区32幢XXX室房屋（建筑面积61.02平方米，阁楼建筑面积39平方米）及XXX号车库一间出卖给陆金男，房屋价款为150000元，款到后即交付房屋给陆金男使用，待两证下发后的90天内办理好过户手续，违约金为房屋价款的30%。同日，陈金男将150000元购房款交付给两被告，两被告也将涉案房屋交付给陈金男使用至今。陈金男和原告陆金珍于1980年1月3日登记结婚，双方共生育两个子女，即原告陆金燕、陆敏娟。2011年3月28日，陆金男因病去世。陆金男的父亲陈根龙和母亲何火妹分别于2001年7月2日和1981年去世。2011年，原告要求被告范勤锋、范福男协助其办理涉案房屋的过户手续才知晓涉案房屋已登记在许跃东和陆丽森名下（凭虎丘区人民法院调解书）。之后，原告持续以向苏州市虎丘区人民法院提出异议，向新闻媒体曝光，找两被告协商等方式来维护自己的合法权利，但收效甚微。原告无奈，只得诉至法院，请求：1、依法判令解除陈金男和被告范勤锋、范福男于2005年4月4日签订的房屋买卖合同书；2、依法判令被告范勤锋、范福男返还原告购房款150000元及支付利息损失174650.39元、赔偿房屋差价损失450000元及赔偿购房款一倍的赔偿责任150000元，合计924650.39元；3、本案诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令解除陈金男和被告范勤锋、范福男于2005年4月4日签订的房屋买卖合同书；2、依法判令被告范勤锋、范福男返还原告房款624100元，装修款52100元，鉴定费5700元，合计681900元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告范勤锋、范福男辩称，同意解除房屋买卖合同，原告应将涉案房屋返还给被告，被告将15万元房款退还给原告。其他损失是由于原告方的过错导致的，我方不予认可。经审理查明，2005年4月4日，被告范勤锋、范福男作为甲方与作为乙方的陈金男签订《房屋买卖合同书》一份，约定由被告范勤锋、范福男自愿将座落于苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室房屋（含配套的车库）转让给陈金男，该房屋建筑面积为61.02平方米，阁楼建筑面积39平方米，房屋价款为15万元（不含将来过户的税费）。双方在合同中约定，该房屋产权过户时有关税、费均由乙方自理，过户手续主要由乙方自行办理，甲方必须积极予以配合（提供相关证明），否则视为违约；房款支付办法为乙方一次性向甲方付清房款15万元。甲方收到乙方房款后，当场应将该房屋相关材料、物件及钥匙交给乙方，甲方同时应将房屋交付目前的各类费用支付完。房屋出让方在拿到该房屋两证时，应在一星期内给乙方，乙方应在90天内办理好过户手续，出让方应积极配合。双方在合同中对违约责任等内容也进行了约定。合同签订后，陈金男按约支付被告范勤锋购房款15万元，陈金男从被告处取得涉案房屋并装修入住。另查明，涉案房屋苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室系范金龙拆迁所得，2005年1月8日，范金龙（作为甲方）与作为乙方的被告范勤锋签订《房屋买卖合同》，约定由范金龙将上述房屋以14万元的价格出卖给被告范勤锋，2005年1月9日，被告范勤锋向范金龙支付了购房款14万元。2009年12月2日及2010年1月5日，涉案的苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室房屋所有权证、土地使用权证办理出来，该房屋建筑面积为61.02平方米，阁楼建筑面积39平方米，房屋所有权证登记的房屋所有权人为范金龙，附记中注明系动迁安置房，户表中人无其他人员。2011年3月25日，陈金男因病死亡。由于被告未能按约将上述房屋过户至原告名下，原告遂诉至法院。再查明，原告陆金珍与陈金男系夫妻关系，两人生育一子一女即本案原告陆金燕、陆敏娟。陈金男父亲名叫陈根龙，于2001年7月1日死亡；陈金男母亲名叫何火林，于1981年死亡。又查明，本院于2011年1月25日出具（2011）虎民初字第0206号民事调解书，确定由被告范金龙于2011年1月28日前配合原告许跃东将位于苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室的房屋（含XXX车库）过户至原告许跃东名下。2011年4月18日上述房屋过户至许跃东、陈丽森名下。庭审中，被告当庭提交由苏州高新区通安镇箭渎村村民委员会出具的“动迁安置房二证发放清单”一份，证明涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证系陈金男所领取。原告虽对该份证据的真实性及陈金男签名的真实性提出异议，但并未向法庭申请对该“陈金男”的签名进行鉴定。根据被告的申请，法庭传唤证人范金龙到庭作证并接受原、被告及法庭的询问，证人范金龙当庭陈述，涉案房屋在取得“二证”后，其与陈金男在被告范福男处协商过房屋过户的事情，但陈金男为过户费的问题而拖延过户。另外，证人范金龙承认被告向法庭提交的“卖买房屋证明”是其本人所写。经原告申请，本院委托苏州金九房地产土地评估有限公司，对涉案房屋的价值进行评估鉴定。2015年11月16日及11月26日，苏州金九房地产土地评估有限公司出具评估报告书及补充函，评估结果为：涉案房屋苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室（含配套自行车库）评估价值为624100元、室内二次装修价值为52100元，合计676200元。原告为此项鉴定支付鉴定费5700元。以上事实，由原、被告提交的《房屋买卖合同书》、见证书、收条、见证费发票、房屋所有权证、国有土地使用权证、电视收视费发票、居民用户供气服务协议、燃气安装任务单和发票、自来水缴费卡、电费缴费卡、结婚证、户表、户口注销证明、公证证明、房屋权属登记信息查询结果证明、（2011）虎民初字第0206号民事调解书、华通花园二区32幢XXX室评估报告书、补充函、鉴定费发票，《买卖房屋合同》、收据、“卖买房屋证明”、“动迁安置房二证发放清单”以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，陈金男与被告范勤锋、范福男就苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。本案中原告方已经按约支付了相应房屋价款，被告方理应在取得房屋的权属证书后，配合原告方将房屋过户至原告名下，但被告方因第三人的原因造成违约，致使该房屋所有权不能转移，现原告请求解除合同并要求被告赔偿其损失，符合相关法律规定，本院予以支持。因载明原告要求解除合同意思表示的本案民事诉状已于2015年3月26日送达二被告，且二被告当庭表示同意解除合同，故本案《房屋买卖合同书》于2015年3月26日解除。同时，原告应将涉案房屋腾空后归还二被告。在此基础上，二被告返还房屋价款并承担原告的经济损失。关于房屋价款及原告损失的认定，涉案房屋苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室（含配套自行车库）评估价值为624100元、室内二次装修价值为52100元，原告为该项鉴定共支付鉴定费5700元，以上三项合计为681900元。虽然，被告当庭举证证明“涉案房屋二证”系陈金男所领，后其未在合同规定的90天内及时办理产权过户手续，客观上导致涉案房屋无法过户的结果。但被告作为买卖合同中的出卖方应当就买卖标的物负有权利担保责任，即担保自己具有完整的处分权。本案系被告不具有房屋处分权所致，故其应当承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十一条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件》第三条之规定，判决如下：一、被告范勤锋、范福男与陈金男于2005年4月4日就苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室签订的《房屋买卖合同书》，于2015年3月26日解除。二、被告范勤锋、范福男于本判决生效之日起十日内支付原告陆金珍、陆金燕、陆敏娟房屋价款、鉴定费共计681900元。三、原告陆金珍、陆金燕、陆敏娟于本判决生效之日起十日内将苏州市虎丘区华通花园二区32幢XXX室房屋腾空后归还被告范勤锋、范福男。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13126元，由被告范勤锋、范福男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。。审 判 长  王耀华审 判 员  姚建明人民陪审员  陆素珍二〇一六年二月十五日书 记 员  丁 颖