山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1402民初4799号原告：山东佳居物业管理有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢路**。法定代表人：赵玉双，总经理。委托诉讼代理人：刘思生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王如泉，山东九达律师事务所律师。被告：山东省军区德州离职干部休养所，住，住所地山东省德州市德城区东风中路**/div>法定代表人：殷国栋，所长。委托诉讼代理人：宋国华，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金星，北京市京师（德州）律师事务所律师。原告山东佳居物业管理有限公司（以下简称佳居物业公司）与被告山东省军区德州离职干部休养所（以下简称德州干休所）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，因案情复杂，于2019年3月1日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳居物业公司的委托诉讼代理人王如泉、刘思生，被告德州干休所的委托诉讼代理人宋国华、徐金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳居物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付物业费、垃圾处理费共计743850.41元；2.诉讼费用全部由被告承担。在诉讼过程中，佳居物业公司增加诉讼请求：依法判令被告向原告支付逾期付款利息15716.2元。事实与理由：2012年7月1日，我方与中国人民解放军65631部队德州离职干部休养所（以下简称65631干休所）订立了《65631部队德州干休所物业服务委托合同》，65631干休所将其“八一小区”的物业服务合同委托给了原告。后原告依约履行了物业服务义务至今，但65631干休所一直未支付物业费和垃圾处理费，后被告接替了65631干休所的全部工作，原被告双方就物业费的结算进行了多次协商，均未达成一致，故提起诉讼。德州干休所辩称，一、2012年物业合同不具有真实性和合法性，双方结算应适用2011年物业合同；二、该小区已移交地方住户的物业费和垃圾处理费应由原告向住户直接收缴，我方予以协助；三、原告没有全面落实合同约定的义务，仅提供两名保安履行该小区物业服务，日常绿化养护、卫生保洁主要由干休所职工及战士承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，佳居物业公司提交：1.2012年《物业服务委托合同》复印件；2.《关于对山东佳居物业服务公司的复函》；3.《关于物业服务往来结算》；4.《结算协议书》复印件；5.四张发票存根联。德州干休所提交：1.隶属证明；2.企业信息公示报告二份；3.《八一小区物业管理合作协议书》；4.《八一小区物业管理合作补充协议书》；5.2011年《物业服务委托合同》；6.原被告往来账目结算明细表；7.《结算协议书》；8.《关于往来结算函》；9.《关于对山东佳居物业服务公司的复函》；10.四页八一小区各楼水表登记表；11.被告上缴水费凭证；12.2012年《物业服务委托合同》及罗跃龙的出庭证言；13.刘二斌、张世芳的证明及出庭证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：佳居物业公司提交的证据2、4、5；德州干休所提交的证据5-9，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：佳居物业公司提交的证据1.2012年《物业服务委托合同》，与德州干休所提交的证据12相同，德州干休所认可该合同确系其盖章签署，但称“该合同实际于2015年签订，该合同单纯为原告出具28万元发票而定，当时被告向原告缴纳了28万元的相应税款，原被告执行仍以2011年合同为准，2012年合同无效”，并请经办该合同的德州干休所工作人员罗跃龙出庭作证，但罗跃龙的证言仅说“为了便于工作的开展于2015年签订的”，至于具体情况称“不便于向法庭说”，因此，德州干休所的主张，证据不足，本院不予采信，本院对该合同的真实性予以确认。佳居物业公司提交的证据3.《关于物业服务往来结算》，用以证明原被告就本案争议的物业费进行过协商，但未达成一致。被告质证称“对关联性认可，但对其结算内容标准不予认可”，据此，可以认定双方对该证据的真实性无异议，只是对结算中的标准意见不一。因此，本院对该证据的真实性予以确认。德州干休所提交的证据1.隶属证明；2.企业信息公示报告二份，3.《八一小区物业管理合作协议书》；4.《八一小区物业管理合作补充协议书》；用以证明原65631部队干休所的债权债务由被告承继，原告和德州德兴物业管理有限公司是关联企业，被告和德州德兴物业公司签订的证据3、4,协议书，对原告有约束力。原告佳居物业公司对该四份证据的真实性无异议，但不认可被告的证明目的。本院对该四份证据的真实性予以确认，但原告和德州德兴物业管理有限公司是两个独立法人，原告系继德州德兴物业管理有限公司之后为被告提供物业服务的，被告以“原告股东杜长清同是两公司股东、原告曾承接了2012年5月31日之前的债权债务”为由，认为两公司为关联企业、原告应遵守证据3、4协议书的主张，证据不足，本院不予采信。德州干休所提交的证据10.四页八一小区各楼水表登记表、11.被告上缴水费凭证，以此证明原告负有代收代缴水费义务，应向被告结算支付水费515692.25元。原告质证称“水表登记表是被告单方制作的，原告不认可；对证据11的真实性无异议，但与本案无关”。经查，证据10未载明记录人员，被告亦未提交其他证据予以佐证，证据11与本案无关联性，本院对该两份证据不予认定。德州干休所提交的证据13.刘二斌、张世芳的证明及出庭证言，用以证明原告提供的物业服务仅为两名保安，没有全面履行物业相关服务。经查，两位证人均为被告方的退休干部，目前仍接受被告的服务，与被告存有利害关系，且仅凭二人的证言不能反映原告提供物业服务的客观情况，因此，对该证人证言本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：原65631部队德州离职干部休养所（以下简称65631部队干休所）现隶属被告山东省军区德州离职干部休养所。65631部队干休所于2005年11月8日起将八一小区的物业管理工作交付山东德兴建设集团德兴物业管理有限公司。2011年8月1日，65631部队干休所（甲方）与原告佳居物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，合同约定物业服务费为住宅楼每月0.5元/㎡、商业用房每月0.8元/㎡，房产移交地方的由甲方协助缴纳，合同期限自2011年8月1日8时起至2014年7月31日8时止。65631部队干休所曾就2006年10月1日-2008年10月30日的水电费、2006年度-2011年度的暖气二次加压费以及佳居物业公司接手物业服务工作前后的物业费、垃圾处理费等与原告佳居物业公司磋商，2012年5月25日，佳居物业公司向65631部队干休所出具结算明细表，载明就上述费用列明后抵扣后，65631部队干休所应付佳居物业公司28635.51元。2012年5月31日，65631部队干休所与佳居物业公司签订《结算协议书》，载明：截止至2012年5月31日，干休所应收佳居物业公司水电费共计415815.05元，干休所应付佳居物业公司各项费用共计444450.98元，双方冲抵后干休所应付佳居物业公司费用28635.51元。2012年7月1日，65631部队干休所（甲方）与原告佳居物业公司（乙方）再次签订《物业服务委托合同》，合同约定物业服务费为住宅楼每月0.6元/㎡、商业用房每月0.7元/㎡，合同期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止。合同第十七条第四项约定，甲方协助乙方收取物业管理费；第二十条第四项约定，空置房屋的管理服务费由产权人全额承担；第二十四条约定，乙方违反本合同第十九条的规定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权报请有关部门同意后终止服务合同。2015年4月28日，65631部队干休所收到原告佳居物业公司开具的总金额为289699.2元的2012-2013年的物业管理费发票，但未向佳居物业公司支付相应款项。佳居物业公司提供服务期间，德州干休所一直未支付相应物业服务管理费用。双方曾就物业服务期间的费用多次协商，但未达成一致意见。故佳居物业公司提起诉讼，要求被告支付1.2012年5月31日，65631部队干休所与原告结算后干休所应付佳居物业公司的28635.51元；2.2012年6月-2018年4月30日期间的物业费、垃圾处理费；3.2015年4月28日开具发票的利息15716.2元。本案涉案物业服务范围中，住宅等非商业用房面积共10708㎡（**楼1628.1㎡、1-4号楼9080㎡），商业用房面积共3483㎡（13、17号楼），，住户共**按照垃圾处理费每户5元/月，2012年6月份物业费执行2011年合同收费标准（住（住宅楼每月0元/㎡、商业用房每月0.8元/㎡），2012年7月1日-2018年4月30日物业费执行2012年合同收费标准（住（住宅楼每月0元/㎡、商业用房每月0.7元/㎡）的计算方式，自2012年6月-2018年4月30日，物业费总计628543.4元，垃圾处理费总计24140元，两项合计共652683.4元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，原、被告之间先后签订的两份《物业服务委托合同》，均加盖双方公章，应视为双方的真实意思表示，且合同内容于法无悖，依法应确认为有效合同，双方均应按合同约定自觉履行各自义务，即2012年7月1日变更合同前的权利义务执行2011年8月1日签订的《物业服务委托合同》，变更合同后，执行2012年7月1日签订的《物业服务委托合同》，该合同未约定的内容，执行2011年8月1日《物业服务委托合同》的相应约定内容。原告为被告提供物业管理服务，被告辩称“原告的服务仅是提供两名保安，并未全面履行物业相关服务”，但其提交的证据不足以证明该主张，本院不予采信。原告提供物业服务至2012年5月31日期间的费用，原、被告达成《结算协议书》，被告应根据协议支付原告28635.51元。2012年6月份至2018年4月30日期间的物业费、垃圾处理费共计652683.4元，被告应按照合同约定向原告支付。以上两项合计为681318.91元。被告德州干休所主张“双亡户及移交地方房产的物业费用应由原告向住户直接收缴，我方予以协助”，对该主张，被告负有举证证明该部分业主从何时起符合双亡条件或交由地方，应自行承担物业费用的证明责任，但被告未提交相应证据，应承担举证不能的法律后果。2015年4月28日，原告向被告开具了总金额为289699.2元的2012-2013年的物业管理费发票，但被告收到发票后未向原告支付相应款项，原告要求被告支付自2015年4月28日起的资金占用利息15716.2元，该数额未超过以289699.2元为基数，自2015年4月28日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至2018年4月30日的利息，符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东省军区德州离职干部休养所于判决生效后七日内支付山东佳居物业管理有限公司物业费、垃圾处理费681318.91元、利息15716.2元，合计697035.11元；二、驳回山东佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11238元，由原告负担468元，被告负担10770元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  门玉华审 判 员  张瑞环人民陪审员  王精平二〇一九年八月五日书 记 员  刘靖康