辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）鞍民一终字00661号上诉人（原审被告）：鞍山金茂房地产开发有限公司，住所地海城市腾鳌镇寿安村。法定代表人：付志峰，总经理。委托代理人：边万红，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡丰林，男，1954年6月5日出生，汉族，住辽阳市文圣区青年大街小区**组**号。委托代理人：陈湘波，辽宁金科大律师事务所律师。原审原告胡丰林与原审被告鞍山金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂公司）商品房销售合同纠纷一案，海城市人民法院于2015年9月21日作出（2015）海民一初字第00193号民事判决。金茂公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人金茂公司的委托代理人边万红，被上诉人胡丰林的委托代理人陈湘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡丰林一审诉称：原告于2010年6月与被告金贸公司签订购房合同，购买被告开发的位于腾鳌特区腾龙名苑楼盘24#商业网点。被告公司销售经理郭洋在售楼处为原告办理首付款36万元的交付手续并签订购房合同。2010年11月，被告楼盘地面部分已建数层。经实地考察，原告认为24#网点举架过低，经与被告协商，被告同意变更购房合同，将原告所购的24#网点变为待售的10#网点，价格也做了相应调整。被告负责办理将24#网点转售他人及变更手续。2012年10月，被告将24#转售他人并通知原告来公司办理24#网点变更的相关事宜。原告从支付购房首付款伊始，应被告要求又先后5次支付给被告52万元购房款，连同首付款，共计88万元。2014年，原告因到海南发展，欲出售10#网点时，被告会计告知，公司电脑里记载10#网点并非原告所有，遂引发纠纷。故原告诉至法院，请求判令：1、解除购房合同；2、被告返还原告交付的购房款88万元并承担违约责任；3、诉讼费由被告承担。后原告于庭审时将由被告承担违约责任的诉讼请求放弃。被告金茂公司一审辩称：被告从未与原告签订过商品房买卖协议书，也未收到原告交付的购房款。原告与郭洋私自签订商品房买卖协议并向郭洋个人支付了购房款。故原告诉被告系诉讼请求错误，请法院驳回原告的请求。一审法院经审理查明：2010年，原告认购被告开发的位于海城市腾鳌镇的腾龙名苑小区24#商业网点，双方签订《腾龙名苑认购书》一份。后原告因该房屋举架过低，经与被告协商，将24#商业网点换成该小区10#商业网点。原、被告双方签订《商品房（预）购销契约书》，约定房屋总价款为866,754元，被告应在2011年12月30日前将该10#房屋交付原告。从2011年12月25日至2012年11月30日，原告陆续支付被告10#商业网点房款共计52万元，被告为原告分别出具5张收款收据。2012年10月2日，原告支付被告5万元购房款，被告公司销售经理郭洋为原告出具收条一份。2012年12月15日，郭洋为原告出具收条一份，内容为“今收到胡丰林贰拾捌万捌仟元（实际等同31万）”。综上，原告陆续支付被告10#商业网点房款共计85.8万元。庭审中，被告明确表示10#商业网点已出售给他人。一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。原、被告双方自愿签订《商品房（预）购销契约书》，后双方通过协商将合同标的24#商业网点变更为10#商业网点，系双方对于合同内容的变更，是双方真实的意思表示，并不违反法律规定，该《商品房（预）购销契约书》依法成立并生效，双方均应依照合同约定履行各自义务。现被告自述又将该合同标的房屋出售给他人，其行为构成违约，原告合同目的已无法实现，故对原告要求解除该合同的主张予以支持。关于原告主张被告返还购房款88万元一节，原告庭审陈述其实际交付被告共计83万元，故被告应返还原告购房款83万元。关于被告提出的其对《商品房（预）购销契约书》及收款收据的真实性有异议一节，因被告未向法庭申请对于《商品房（预）购销契约书》公司公章、收款收据中财务专用章进行鉴定，应承担不利后果，被告的该项观点原审法院不予采信。关于被告辩称“原告与郭洋私自签订商品房买卖协议并向郭洋个人支付了购房款”一节，因郭洋系被告销售经理，其行为系代表公司履行职务行为，由此产生的法律责任应由被告承担，故对于被告的此项辩称，原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，据此判决：一、解除原、被告双方签订的《商品房（预）购销契约书》；二、被告于本判决生效后30日内返还原告交付的购房款83万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12,600元，其中12,100元由被告承担，500元由原告承担。12,100元原告已垫付，被告在履行本判决时给付原告12,100元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。金茂公司的上诉理由及请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由：一、对于一审审理查明的“2012年10月2日，原告支付被告5万元购房款，被告公司销售经理郭洋为原告出具收条一份。2012年12月15日，郭洋为原告出具收条一份，内容为‘今收到胡丰林贰拾捌万捌仟元（实际等同31万）’。”上诉人认为审查事实不清、证据不足。首先，案外人郭洋为被上诉人胡丰林出具的收条是私自出具的，并不是金贸公司的收款收据。其次，收条内容为“今收到胡丰林贰拾捌万捌仟元（实际等同31万）”，并没有表明这笔钱是上诉人10#商业网点房款。最后，关于胡丰林提供的收款收据与金贸公司的收款收据编号不一致。故上诉人认为被上诉人提供的收据是伪造的；二、一审认定事实不清，前后自相矛盾。在一审审理查明中认定“原、被告双方签订《商品房（预）购销契约书》，约定房屋总价款为866,754元……综上，原告陆续支付被告10#商业网点房款总计85.8万元”，而在本院认为中则说“关于原告主张被告返还原告交付的购房款88万元一节，原告庭审陈述其实际交付被告共计83万元”。前后明显自相矛盾。即使上诉人与被上诉人签订了商品房合同，被上诉人也存在明显的违约情况，即没有给付全部的购房款；三、一审认定《商品房（预）购销契约书》依法成立并生效，上诉人认为事实不清，证据不足。上诉人认为《商品房（预）购销契约书》中的公章是上诉人的员工案外人郭洋私刻的，而且该《商品房（预）购销契约书》也并未交由上诉人备案，上诉人对该合同并不知晓。案外人郭洋现已因涉嫌诈骗被公安机关立案调查。一审时，因为郭洋诈骗一案正在公安局侦查、鉴定中。一审判决下发后，上诉人向公安局了解才知道郭洋的公章等印章都是私刻的，是假的公章。故上诉人认为被上诉人《商品房（预）购销契约书》是无效合同，不具备法律效力。胡丰林二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：公民的合法权益受法律保护。案外人郭洋系金茂公司的销售经理，其履行职务行为的法律后果应由金茂公司承担。胡丰林在金茂公司售楼处与履行职务行为的郭洋签订《商品房（预）购销契约书》并分数次交付购房款的行为，应视为胡丰林作为购房者已尽到足够的审慎义务，该《商品房（预）购销契约书》依法成立并生效，后金茂公司又将该合同标的房屋售与他人，系属违约，理应承担违约责任。该合同依法应予解除并由金茂公司返还胡丰林已支付的款项。故原审法院对此判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,600元，由上诉人鞍山金茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 洁审 判 员 王 迪代理审判员 张 彤二〇一六年二月二十六日书 记 员 薄李娜