上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第2130号原告上海仁音焊接材料制造有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人姚仁山，总经理。委托代理人龚毅，上海源法律师事务所律师。委托代理人仇迎春，上海源法律师事务所律师。被告尚兢贸易(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人陈德志，总经理。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告上海仁音焊接材料制造有限公司与被告尚兢贸易(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月18日、2015年9月30日两次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告上海仁音焊接材料制造有限公司的委托代理人龚毅、仇迎春、被告尚兢贸易(上海)有限公司的委托代理人汤卫忠到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告上海仁音焊接材料制造有限公司诉称，原、被告于2012年9月4日签订《房屋买卖合同》，并于2014年3月15日签订《协议》，约定原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX-XXX号的厂房、场地等建筑设施转让给被告。但事实上，厂房一直由原告使用，被告也未向原告支付过转让款。现原告认为根据相关规定，本案厂房坐落于集体所有的土地上，厂房及土地均为集体所有，原、被告签订的协议属于无效合同，故诉至法院，要求判令：原、被告于2012年9月4日签订《房屋买卖合同》及2014年3月15日签订《协议》无效。原告上海仁音焊接材料制造有限公司针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、2012年9月4日签订的《房屋买卖合同》，旨在证明合同所涉及的土地属集体性质，故合同无效的事实；2、2013年3月15日的《协议》一份，旨在证明双方对房屋买卖合同作了补充约定，亦属无效的事实；3、执行裁定书，旨在证明被告在执行听证时，认可讼争厂房由原告使用，法院驳回了被告执行异议申请的事实；4、上海市房地产登记薄，旨在证明讼争厂房系由原告自上海江红化工厂购买所得，土地性质为集体的事实。被告尚兢贸易(上海)有限公司辩称，原、被告签订的房屋买卖合同及协议，仅涉及地上厂房，不涉及土地，且被告在签订买卖合同之后，即与奉贤区南桥镇六墩村村民委员会签订了土地租赁协议，并按约缴纳了土地租赁费，现厂房也由被告及案外人在实际使用，故认为买卖合同及协议均合法有效。但若法庭审核后认为无效，则要求对无效的后果一并处理，原告应返还被告购房款人民币(下同)4,500,000元，及支付原告以4,500,000元为本金，自2014年3月16日起按银行同期贷款利率计算的利息和装修损失。被告尚兢贸易(上海)有限公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、证明一份，旨在证明被告自2012年起每年向奉贤区南桥镇六墩村村民委员会缴纳土地租赁费的事实；2、付款凭证，旨在证明被告的法定代表人向原告法定代表人支付购房款的事实；3、照片一组，旨在证明被告对讼争厂房进行装修并实际使用的事实。经庭审质证，被告对原告提供的所有证据的真实性无异议，但对证据3中认定的事实有异议；原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但认为土地租赁费系由原告法定代表人支付的；本院对上述共五项证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据2不认可，并认为即使真的存在，亦是原告法定代表人姚仁山与被告法定代表人陈德志之间的个人借贷，与本案无关，本院根据(2014)奉执异字第24号执行裁定书查明的事实，对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据3表示不认可，本院认为该组证据无时间、地理位置等标识，故不予确认。庭审中，本院依法调取了(2015)奉刑初字第1005号案件中关于奉贤公安分局经侦支队对姚仁山、陈德志所作讯问、询问笔录。姚仁山在多份讯问笔录中均陈述，其从2003年起一直担任原告的法定代表人，2012其想扩大经营又无资金，故于2012年底，向陈德志借款2,000,000元，并将原告的厂房抵押给陈德志，后来在2014年3月16日，其因无法还款，再向陈德志借款2,300,000元，连同之前的2,000,000元，总计4,300,000元将厂房卖给了陈德志。公司也在2014年3月21日停止生产，因当时债主一直在厂里，根本无法再经营。陈德志在询问笔录中陈述，2012年9月，姚仁山表示厂里资金紧张，想向其借钱，并说可以把厂房卖给陈德志。后经过洽谈，双方以原、被告的名义签订了房屋买卖合同，总价为2,000,000元。因考虑到姚仁山当时的厂还开着，陈德志就将厂房返租给姚仁山使用。到了2014年，姚仁山表示因厂房内有些设备及房产升值，要求陈德志再补偿点钱，故双方于2014年3月14日又签订了一份协议，陈德志又向姚仁山支付了2,500,000元。姚仁山的厂于2014年4月份左右关掉了，法院也于4、5月份时将厂房查封。原、被告对笔录的真实性均无异议。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2012年9月4日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号XXX号厂房转让给被告，转让价格为2,000,000元。后厂房实际仍由原告使用。2014年3月15日，原、被告又签订《协议》一份，约定原告将上述合同中所涉地上建筑及设备场地等一切建筑、设施转让给被告，原协议2,000,000元被告已付清，现考虑到房地产增值的客观事实，被告同意追加支付2,500,000元。被告法定代表人陈德志曾于2012年4月15日、2012年9月4日、2013年4月15日、2014年3月15日、2014年3月15日分别向原告法定代表人姚仁山转账支付400,000元、200,000元、400,000元、1,000,000元、1,300,000元。另查明，本院在审理案外人张某与原告、姚仁山借款合同纠纷一案中，张某申请财产保全，本院根据(2014)奉民二(商)初字第1049号民事裁定书，于2014年4月15日，在原告生产经营所在地奉贤区南桥镇环城东路XXX号，查封了坐落于此地的厂房(内有设备)全幢、办公楼一幢等财产，并在厂房内悬挂有原告铭牌的墙面张贴了民事裁定书，查封、扣押清单，并加贴了封条。后在本院主持下，张某与原告、姚仁山达成了调解协议，但原告、姚仁山未履行义务，张某遂申请执行，上述保全中查封措施自动转为执行中查封措施。被告知晓后，认为本院作出的查封行为错误，向本院提出异议申请。本院于二O一四年九月五日作出裁定：驳回被告提出的异议申请。再查明，本案讼争厂房坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号(原为奉贤县江海镇红星村12组)，权利人为上海江红化工厂，土地权属性质及房屋所有权性质均为集体所有。上海江红化工厂系上海沪江生化有限公司前身，后者系由前者改制而成。2016年2月15日，被告出具情况说明一份，表示若本案所涉合同无效的话，只要求原告返还购房款及相应利息损失(自2014年3月16日起按年息5%计算一年)，关于装饰装修及其他损失不要求一并处理，将另案主张。关于房屋买卖合同所涉厂房，被告确认在双方签订合同后，应原告要求被告将厂房租赁给了原告使用，直至2015年5月，之后由被告实际控制占用。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的相关规定。本案讼争厂房权利人登记为案外人上海江红化工厂，房屋所有权性质系集体，房屋占用范围内的土地权属性质亦为集体，现原告将集体所有土地上所建的厂房转让给被告，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《协议》均无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，被告自认现由其实际控制讼争厂房，故被告应将其控制的厂房返还给原告。关于购房款，原告主张未收到，被告主张已支付4,500,000元。本院认为根据本院调取的笔录，结合被告提供的付款凭证，被告就其已付购房款的主张达到高度可能性，但购房款金额本院确认为4,300,000元，故对被告要求原告返还购房款4,300,000元的请求予以支持。关于被告主张的利息，这是被告因信赖合同的成立和有效、在履行合同过程中支出的合理费用，然根据查明的事实，原、被告签订了房屋买卖合同后，讼争厂房一直由原告使用至本院采取查封措施，被告并没有从对方的对待履行中得到补偿，故对被告要求原告支付以4,300,000元为本金，自2014年3月16日起至2015年3月15日，按年利率5%计算的利息共计215,000元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告上海仁音焊接材料制造有限公司与被告尚兢贸易(上海)有限公司于2012年9月4日签订的《房屋买卖合同》及2014年3月15日签订的《协议》无效；二、被告尚兢贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海仁音焊接材料制造有限公司位于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号厂房；三、原告上海仁音焊接材料制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告尚兢贸易(上海)有限公司购房款人民币4,300,000元；四、原告上海仁音焊接材料制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告尚兢贸易(上海)有限公司利息损失人民币215,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  裴孙英人民陪审员  杨士芳二〇一六年二月二十九日书 记 员  沈 严附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。