福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3232号 上诉人（原审被告）：蔡德平，男，1983年3月31日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人（原审被告）：苏雅玲，女，1984年10月16日出生，住福建省石狮市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周伟，男，1991年7月4日出生，汉族，住湖南省安乡县。 委托诉讼代理人：于那刚，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐胜贤，福建双鼎律师事务所实习律师。 原审第三人：丰泽区置盈房产中介所，住所地泉州市丰泽区安吉路中骏裕景湾**楼**店，注册号码350503600189662，系个体工商户。 经营者：彭晓兰，女，1988年1月21日出生，住福建省漳平市。 原审第三人：泉州九十度房地产代理有限公司，，住所地泉州市丰泽区泉秀街道沉洲路宏泰皮塑有限公司统一社会信用代码91350503MA34AE850N。 法定代表人：刘玉燕，该公司总经理 原审第三人：翁美琴，女，1983年8月19日出生，汉族，住福建省武夷山市。 上诉人蔡德平、苏雅玲因与被上诉人周伟、原审第三人丰泽区置盈房产中介所（以下简称置盈中介所）、泉州九十度房地产代理有限公司（以下简称九十度公司）、翁美琴房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡德平、苏雅玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周伟对蔡德平、苏雅玲的全部诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。本案合同违反公平交易原则，周伟、置盈中介所、九十度公司、翁美琴均隐瞒了足以影响公平交易的案涉《房产买卖经纪合同》的相关重要事实。1.周伟、置盈中介所、九十度公司、翁美琴均隐瞒了周伟为九十度公司的员工及置盈中介所、泉州市洛江区万安置鸿房产中介所（以下简称置鸿中介所）与九十度公司为关联门店的重要信息。2.周伟、置盈中介所、九十度公司、翁美琴利用其深谙房产市场交易内幕的便利，故意告知蔡德平、苏雅玲房产价格将会严重滑坡的虚假情况，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，企图以合同形式掩盖其低价收进高价卖出的方式赚取差价的非法目的，损害蔡德平、苏雅玲公平交易的权利。一审适用法律错误，周伟、置盈中介所、九十度公司、翁美琴的行为违反了民法上关于“自我代理”及《合同法》第五十二条的规定，案涉合同应认定无效。即便合同认定为有效，但一审认定的违约责任明显偏高于合同约定及其实际损失。周伟有无支付定金55000元，蔡德平、苏雅玲不清楚，蔡德平、苏雅玲没有收到定金。 周伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，本案不存在合同无效的情形。蔡德平、苏雅玲违约非常清楚，且是恶意，在房屋诉讼保全前，房屋已经转移至第三人名下，应当适用惩罚性原则。本案不存在违约金过高或者过低，评估价是合理的。本案是房屋买卖，不适用一手买卖合同规定，一审判决正确。 置盈中介所、九十度公司、翁美琴未作答辩。 周伟向一审法院起诉请求1.解除周伟与蔡德平、苏雅玲签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系；2.判令蔡德平、苏雅玲向周伟支付另一倍定金55000元并赔偿因房屋涨价而造成的损失371290元；3.判令蔡德平、苏雅玲支付周伟因本案而支出的律师费10000元；4.判令蔡德平、苏雅玲承担周伟因本案而支出的财产保全费7675元（包括财产保全保险费）；5.判令蔡德平、苏雅玲承担周伟因本案支出的评估费10000元及本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月11日，周伟与蔡德平、苏雅玲、九十度公司及置鸿中介所签订《房屋买卖经纪合同》一份，其中周伟系合同乙方、蔡德平、苏雅玲系合同甲方、九十度公司系合同中所载机构、置鸿中介所系合同丙方。合同约定：周伟向蔡德平、苏雅玲购买址在泉州市洛江区的房屋，合同成交价为107万元。合同第二条第2款约定：“甲方应于2017年6月30日注销该房产抵押并领取房屋所有权证，甲方应于取得房屋所有权证原件后当日内将证件提交机构保管，以便机构协助甲乙方双方办理手续”；合同第六条约定：“签订本合同时，乙方支付定金55000元给甲方，为确保交易安全，此定金在交易过程中交由机构监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执。待甲乙双方办理完毕交易手续时按约定的第一付款时间由机构将定金交给甲方，该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款”；合同第七条约定：“甲乙双方应在2017年7月10日前将办理公积金按揭贷款的资料准备齐全办理该房屋过户受理手续，乙方应于产权过户前将差额房款（含定金）存入机构指定的监管账户，并在不动产交易受理当日将差额款（含定金）一次性支付给甲方”；合同第八条约定：“乙方应在不动产交易受理当日将房屋交付乙方使用”；合同第十五条约定：“1.本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十日内未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求违约方承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金；若乙方违约的，则甲方应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方，乙方已支付的定金则作为对甲方的赔偿不予退还。同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等；2.甲乙一方未能按照合同约定的时间履行义务为迟延履行，守约方可要求迟延履行方按成交价的万分之五按日支付迟延履行金，也可选择要求迟延履行方支付等同于定金数额的违约金，合同继续履行；迟延履行超过十天的，构成根本违约，守约方有权要求解除合同并要求违约方支付等同于定金数额的违约金；3.甲乙双方应按约定支付丙方佣金及支付机构服务费，否则应按佣金及服务费总额的千分之五按日支付迟延履行金”；合同第二十三条第2款约定：“签约当日甲方尚未办理一手产权证并保证于签约当日起三个工作日内前往办证，由此产生的税费由甲方承担”。诉争合同签订后，周伟在户名为置盈公司的ＰＯＳ机上通过刷卡方式支付了定金55000元，蔡德平、苏雅玲当场出具《定金收据》一份交由周伟收执。上述收据载明，蔡德平、苏雅玲收到周伟购买洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场3栋1103室的房屋购房款定金55000元。庭审中，九十度公司亦自认，置盈公司系其直营公司，上述定金虽是通过置盈公司的ＰＯＳ机支付，但上述55000元定金系由其保管。2017年5月8日，九十度公司出具《关于督促甲方履行房产买卖经纪合同的通知单》一份，该通知单载明：“苏雅玲女士：根据您于2017年3月11日在泉州九十度房地产有限公司与乙方周伟先生签订的关于出售泉州市洛江区的《房产买卖经纪合同》，该合同第二十三条第2款约定您应于签订合同当日起叁个工作日内前往相关部门办理一手产权证，因多方无法联系您办理相关手续，现我司特此发函通知您方应按合同第二条第2款第（1）条及合同第二十三条第2款约定的时间办理相关手续以免造成违约，产生不必要的法律纠纷……”。2017年5月9日，九十度公司通过ＥＭＳ方式向苏雅玲寄送上述通知单，苏雅玲于次日签收该邮件。2017年7月13日，经周伟向洛江区不动产登记中心查询，诉争房屋此时尚未解除抵押登记。此后，蔡德平、苏雅玲将诉争房屋卖与黄志杰，并于2017年7月26日将诉争房屋过户至黄志杰名下。周伟遂于2017年7月7日委托律师提起诉讼，并为此支出律师费10000元。庭审期间，周伟于2017年8月4日向法院提出诉讼保全申请，并以平安财产保全责任保险保函一份作为担保，支出保全费5000元及保险费用2675元。庭审中，周伟及九十度公司均自认周伟系九十度公司员工，但述称周伟购买诉争房屋系个人行为，而非职务行为。另，周伟于2017年11月17日向法院申请对诉争房屋以2017年11月16日为基准日的价值进行评估，法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作为评估公司进行评估，评估结果为诉争房屋于2017年11月16日的市场总价为1496290元。为此，周伟支出评估费用10000元。 一审法院认为，第一，关于诉争合同的效力。周伟与蔡德平、苏雅玲及九十度公司及置鸿中介所签订的诉争合同是各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。蔡德平、苏雅玲辩称周伟与九十度公司与其签订诉争合同的行为，违反合同法的代理人不得以被代理人的名义实施民事法律行为的规定及房地产经纪管理办法中禁止自我代理和恶意串通损害第三人利益的规定，故案涉房屋的“房屋买卖经纪合同”无效。但是，首先，蔡德平、苏雅玲未能提供证据证明周伟向二人购买诉争房屋系职务行为，周伟购买诉争房屋仅系其个人行为，在本案中，九十度公司仅系居间服务的提供方而非买方；其次，居间服务提供人并无权代受托人为法律行为，而代理人有权代被代理人为法律行为，二者并不相同，居间服务并不等同代理行为。且《房地产经纪管理办法》系部门规章，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，法院确认合同无效，不以行政规章作为依据。综上，蔡德平、苏雅玲关于诉争合同无效的辩称于法无据，不予认可；第二，关于诉争合同中的“房屋买卖合同关系”的解除。诉争房屋已经过户至案外人黄志杰名下，诉争合同已经实际无法履行。且周伟及蔡德平、苏雅玲均同意解除诉争合同，故诉争《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系，准予解除；第三，关于诉争合同中的违约方系何人。蔡德平、苏雅玲虽辩称其未收到周伟提供的定金。但根据诉争合同约定，定金在房屋未过户前应交由九十度公司监管，而周伟系依据九十度公司指令，于2017年3月11日将诉争合同约定的定金5万元转账至置盈中介所。庭审中，九十度公司对此亦予以认可，且蔡德平、苏雅玲定金支付当日即向周伟出具《定金收据》一份，故周伟已经按合同约定完成缴付定金的义务。而蔡德平、苏雅玲既未按合同约定的时间解除诉争房屋的抵押登记，亦未配合周伟将房屋过户至周伟名下，且于2017年7月26日将诉争房屋过户至案外人黄志杰名下，其行为已经构成根本违约；第四，关于蔡德平、苏雅玲是否应向周伟返还另一倍定金。现诉争合同中的“房屋买卖合同关系”已经解除。蔡德平、苏雅玲作为违约方，应当向守约方周伟双倍返还定金，因周伟支付的定金现由九十度公司监管，故周伟要求蔡德平、苏雅玲支付另一倍定金50000元，符合法律规定和合同约定，予以支持；第五，关于周伟向蔡德平、苏雅玲主张因蔡德平、苏雅玲的违约造成的损失371290元。由于蔡德平、苏雅玲未能依约履行合同相应义务造成周伟的损失，在蔡德平、苏雅玲支付等同定金的违约金后，周伟还有其他损失的，应当赔偿损失。现周伟主张其损失按诉争房屋于2017年11月16日的评估价值1496290元与合同约定成交价1070000元的差额371290元计算其损失，有事实和法律的依据，予以认可，扣除蔡德平、苏雅玲返还一倍定金50000元，认定蔡德平、苏雅玲尚应赔偿周伟损失的金额为321290元；第六，关于周伟主张的蔡德平、苏雅玲应向其支付的律师费、评估费、保全费、财产保全保险费。根据诉争合同约定，守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。现周伟为本案支出律师费10000元，有其提供的委托代理合同及律师费发票为证，其主张蔡德平、苏雅玲向其支付该笔费用，符合合同的约定，予以支持。至于周伟支出的评估费、保全费、财产保全保险费，并非其维权所必须支出的费用，且双方亦并未在合同中明确约定，故对该项主张，不予支持。置盈中介所、翁美琴经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第四百二十四条之规定，判决：一、解除周伟与蔡德平、苏雅玲于2017年3月11日就址在泉州市洛江区签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系；二、蔡德平、苏雅玲应于本判决生效之日起十日内赔付周伟的损失371290元；三、蔡德平、苏雅玲应于本判决生效之日起十日内赔付周伟因本案支出的律师费10000元；四、驳回周伟的其他诉讼请求。本案受理费14520元，由周伟负担50元，由蔡德平、苏雅玲负担14470元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蔡德平、苏雅玲提供其与黄志杰《房产买卖经纪合同》，证明诉争房产的成交价为125万元，与涉案合同约定的成交价差距仅有18万元，一审认定的违约金过高的事实。周伟质证认为，蔡德平、苏雅玲现在提供的证据不符合证据规则，不能作为定案依据，蔡德平、苏雅玲恶意违约，违背诚实信用原则。经查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，蔡德平、苏雅玲与周伟、九十度公司及置鸿中介所签订的《房产买卖经纪合同》是各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效,蔡德平、苏雅玲已经将诉争房屋出卖给案外人黄志杰并过户至黄志杰名下，合同已经无法履行，周伟及蔡德平、苏雅玲均同意解除《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系，一审判决准予解除《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系，应予维持。根据合同约定，定金在房屋未过户前应交由九十度公司监管，而周伟系依据九十度公司指令，于2017年3月11日将定金55000元转账至置盈中介所，且蔡德平、苏雅玲定金支付当日即向周伟出具《定金收据》一份，故周伟已经按合同约定完成缴付定金的义务。而蔡德平、苏雅玲既未按合同约定的时间解除诉争房屋的抵押登记，亦未配合周伟将房屋过户至周伟名下，且于2017年7月26日将诉争房屋过户至案外人黄志杰名下，其行为已经构成根本违约。周伟请求蔡德平、苏雅玲赔偿房屋涨价损失371290元及律师费10000元，应予支持。蔡德平、苏雅玲主张本案合同违反公平交易原则，周伟、置盈中介所、九十度公司、翁美琴均隐瞒了足以影响公平交易的案涉《房产买卖经纪合同》的相关重要事实等缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，蔡德平、苏雅玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14520元，由蔡德平、苏雅玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年八月三十日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。