江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜东民初字第00438号原告朱爱华，农民。委托代理人孙腊梅，农民。被告盐城国泰置业有限公司，住所地阜宁县东沟镇海亚工业园。法定代表人刘为忠，该公司总经理。委托代理人崔虎、张为明，该公司员工。原告朱爱华诉被告盐城国泰置业有限公司（以下简称：盐城国泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，由审判员周剑适用简易程序独任审判，后因案情复杂转成普通程序，依法组成合议庭于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告朱爱华的委托代理人孙腊梅、被告盐城国泰公司法定代表人刘为忠的委托代理人崔虎、孙为明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱爱华诉称，2011年1月4日，我与被告签订了一份购房合同，被告将位于阜宁县东沟镇海亚北路以北海亚庄园小区的32#楼由西向东第6间（三层住宅）建筑面积为156平方米的房屋出售给我。双方签订了购房合同，该合同中约定了被告应该在2011年12月向我交付房产两证，并明确房屋为大产权。现被告至今未按照合同约定将房屋的“大产权证书”交付给我，被告未按照合同约定履行相关义务，已经构成违约。经多次交涉无果后，现我诉至法院，请求判令：1、解除原、被告在2011年1月4日签订的购房合同；2、被告返还原告的购房款197800元、利息（利息计算方式：以197800元为本金，从2011年2月25日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）以及赔偿其他损失（损失计算方式：水电开户费3500元；房屋添置部分设施3300元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告盐城国泰公司辩称：1.关于原告诉状中载明的“大产权证”是民间说法，并不是法律概念，关于双方合同中约定的第五条中涉及的“大产权”是我公司的笔误，该笔误我们也明确告知了原告土地性质，并且我公司也同意就此补偿原告一定的经济损失；2.关于合同中约定在2011年12月份办理两证问题，我公司多次联系原告，要求其提供材料办理证件，但是原告拒不提供，因原告的过错才导致无法办理相关证件。我公司在2013年已经领取了诉争房屋的规划许可证并且为该小区其他住户办理了相关的房产证，所以不存在原告所称的无法办理两证问题；3.我公司不同意解除合同，我公司已经提供了正规合法的手续，而且是因为原告当时同意将户口转到东沟镇镇南村，我公司才同意将房屋出售给原告的；4.原告无权要求我公司承担水、电的开户费用，该费用只是我公司代为收取，款项都转交给自来水厂和供电局；5.原告主张的装修费用是原告的自己行为，且原告已经入住四年多，该费用应当由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，被告盐城国泰公司将位于阜宁县东沟镇海亚北路以北海亚庄园32#楼由西向东第6间（三层住宅）建筑面积为156平方米的房屋出售给原告。2011年1月4日，双方签订了购房合同一份，载明：“卖方：盐城国泰置业有限公司（简称甲方），买方：朱爱华（简称乙方），……第一条，乙方同意购买甲方拥有的坐落在阜宁县东沟镇海亚北路以北海亚庄园32#楼由西向东第6间（三层住宅）房产壹间，建筑面积为壹佰伍拾陆平方米。房屋质量以现有房产为准。第二条，上述房产的交易价格为：总价人民币202800元整（大写：贰拾万零贰仟捌佰元整）。本协议签订之日，乙方向甲方支付人民币拾万零贰仟捌佰元整，作为购房定金。第三条，付款时间与办法，甲方同意乙方在2011年3月1日前付房款玖万伍仟元。原则上甲方交房当天付清全款，若甲方当时不能提供给乙方房屋产权证，乙方扣留甲方伍仟元房款，待甲方通知乙方领房产证时付清，（2011年12月份给乙方两证）。第四条，甲方应于收到乙方全额房款时，将房产全部交付给乙方使用。水、电、开户由甲方代为办理，费用由乙方负担。第五条，经双方协商，土地证、房屋产权证（大产权）由甲方办理，乙方需向甲方提供户籍证明、身份证等办理房产所需相关证件。……甲方（签章）：盐城国泰置业有限公司，电话：8****，联系人：沈志金，乙方（签章）：朱爱华，身份证号码：，日期：2011年1月4日”。协议签订当日，原告朱爱华向被告盐城国泰公司支付房款102800元，原告又于2011年2月25日交付房款95000元，于当日从被告处领取了房屋钥匙，并入住。2011年12月31日前诉争房屋未有办理“两证”，剩余房款5000元原告亦未有给付。原告朱爱华于2011年5月20日交付自来水开户费1500元，同日交付电开户费2000元，该两笔款项均由被告盐城国泰公司代为收取。现原告朱爱华诉至本院，请求判令：1、解除原、被告在2011年1月4日签订的购房合同；2、被告返还原告的购房款197800元、利息（利息计算方式：以197800元为本金，从2011年2月25日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）以及赔偿其他损失（损失计算方式：水电开户费3500元；房屋添置部分设施3300元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。另查明，原告朱爱华户籍所在地为阜宁县东沟镇沿河村五组89号，涉案房屋位于阜宁县组。涉案房屋坐落于被告盐城国泰公司为营利开发的海亚庄园32#楼，该楼盘共有20间（三层住宅），原告朱爱华购买了其中的第6间。该房屋土地所有权人为东沟镇镇南村村集体，土地用途为农村宅基地，该房屋的建设具有建设工程规划许可证。诉争房屋所在的海亚庄园小区中，商品房的价格为2100元/平方米左右。以上事实，由原告提供的购房款发票2张，《购房合同书》1份，商品住宅质量保证书1份，水开户收据、电开户发票各1张，诉讼费用发票1张，被告提供的诉争房屋的工程建设规划许可证1份、诉争房屋所在小区的其它房屋房产证1本，当事人庭审陈述等相关证据予以证明，本院予以认定。本院认为，农村集体所有的土地依法属于农民集体所有，农村村民一户只能享有一处宅基地，在宅基地上建造的房屋以营利为目的出售给本集体组织以外的人所签订的房屋买卖合同，违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定该合同无效。本案被告盐城国泰公司开发的海亚庄园多套住宅所占土地为农村集体所有的宅基地，原告朱爱华的户籍所在地为阜宁县东沟镇沿河村五组89号，涉案房屋位于阜宁县组，故被告盐城国泰公司以营利为目的与原告朱爱华的房屋买卖合同应为无效合同。关于原告要求解除合同的诉讼请求，因涉案房屋买卖合同系无效合同，该合同自始无效，解除是建立在合同有效的基础之上，本案不存在合同解除与不解除的问题，故对此项诉讼请求，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋系无效合同，故合同双方应互相返还，即被告盐城国泰公司应当将已收取的购房款返还原告，原告应将所购买的房屋返还给被告。原告朱爱华为阜宁县东沟镇沿河村村民，但涉案房屋位于阜宁县村，结合诉争房屋的合同价格及同一小区内商品房价格，原告知道或应当知道诉争房屋的性质。被告盐城国泰公司明知诉争房屋所占土地的性质及原告朱爱华非东沟镇镇南村村民，仍然向原告出售涉案房屋。故原、被告双方均有过错。故对原告朱爱华要求被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告盐城国泰公司赔偿水、电开户费的诉讼请求，因该费用由被告盐城国泰公司代为收取，被告并未因此获益，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告返还房屋添置费3300元的诉讼请求，因原告未提供证据予以证实，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告盐城国泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告朱爱华返还购房款197800元。二、原告朱爱华于本判决发生法律效力之日起30日内向被告盐城国泰置业有限公司返还位于阜宁县东沟镇海亚北路以北海亚庄园小区的32#楼由西向东第6间（三层住宅）房屋。三、驳回原告朱爱华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4342元，由原告朱爱华负担2171元，由被告盐城国泰置业有限公司负担2171元。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；帐号：4021）。审 判 长  陈红霞审 判 员  周 剑人民陪审员  邓正平二〇一六年二月十七日法官 助理  楚士将书 记 员  张正亚附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。