广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初15165号原告：刘明，男，1991年3月出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所律师。被告：郭虎虎，男，1986年1月出生，汉族，住河南省鲁山县。第三人：中山市万虹房地产有限公司远洋启宸分公司，住所地广东省中山市横栏镇。主要负责人：吴盛政。第三人：中国工商银行股份有限公司中山古镇支行，住所地广东省。主要负责人：刘志炎。委托诉讼代理人：周军伟，该公司员工。原告刘明与被告郭虎虎，第三人中山市万虹房地产有限公司远洋启宸分公司（以下简称万虹房产）、中国工商银行股份有限公司中山古镇支行（以下简称工行古镇支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依原告刘明申请依法追加万虹房产、工行古镇支行为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘明及其委托诉讼代理人郑惠清，被告郭虎虎，第三人工行古镇支行的委托诉讼代理人周军伟到庭参加诉讼。第三人万虹房产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明向本院提出诉讼请求：1.原告刘明与被告郭虎虎于2017年3月18日签订的《房地产买卖（居间）合同》继续履行，在原告刘明代为清偿债务消灭抵押权后，为原告刘明办理不动产登记过户手续；2.被告郭虎虎向原告刘明支付违约金50000元及利息；3.被告郭虎虎向原告刘明赔偿居间费8000元及利息。事实和理由：2017年3月18日，刘明与郭虎虎签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定刘明购买郭虎虎名下位于中山市横栏镇××宸花园××房的商品房，合同价785600元。合同履行过程中，刘明向郭虎虎支付定金50000元，向万虹房产支付居间服务费用8000元。后郭虎虎以房价上涨为由不办理过户，其拒不履行合同义务，已构成违约。被告郭虎虎辩称，一、因郭虎虎个人原因（孩子需要上学、郭虎虎长期在这边工作，父母也在一起生活，需要稳定住所），郭虎虎不能继续履行合同义务；二、郭虎虎同意解除合同，按合同承担违约责任，如解除合同，承担违约责任后，中介机构将费用退给刘明，郭虎虎再与中介机构协商中介费用事宜。第三人工行古镇支行陈述称，只要债务人将银行贷款支付完毕后，工行古镇支行可以配合办理相关注销手续。第三人万虹房产未到庭应诉、答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，郭虎虎（卖方）、刘明（买方）和万虹地产（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定买卖双方交易的房地产位于中山市横栏镇××宸花园××房，转让成交价785600元；买方以银行按揭付款方式付款，其中买方于合同签署之日支付卖方购房定金50000元，于卖方办理赎楼手续前支付购房款230000元，于国土房管局成功办理产权过户手续当日支付购房款5600元；购房款500000元由经纪方协助买方向银行申请按揭支付给卖方，买卖双方应于本合同签署15天内提供申请银行按揭所需相关资料、签署相关法律文书和办理房产抵押登记手续，相关费用由买方支付，以上贷款将由银行直接划款到卖方银行账户；在该物业已注销抵押或无抵押状态下，买卖双方应于银行贷款批复后15个工作日内到国土房管部门办理产权过户手续，按买卖双方约定由中介方领取新产权证，由买方负责支付办理房产过户产生的相关税费及其杂费；买卖双方约定房产交付时间为卖方收完全部楼款时交付；若买方于本合同签署后不履行本合同条款或违约不买以致转让手续无法顺利完成，则买方已付定金将由卖方没收，买方同时还应承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金23500元；若卖方于本合同签署后不履行本合同条款或违约不卖以致转让手续无法顺利完成，则卖方须双倍返还买方所交定金，卖方同时还应承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金23500元；买方同意支付15000元作为服务佣金，于本合同签署当日支付8000元，于该物业产权过户当日支付7000元；合同还约定了其他内容。签订合同后，刘明当天向郭虎虎支付了定金50000元，向万虹地产支付中介服务费8000元，郭虎虎、万虹地产分别出具收据予以确认。后在合同履行过程中，郭虎虎在微信聊天记录里及电话录音里向刘明明确表示涉案房产不卖了，确认自己违约，并愿意按合同赔偿刘明违约金。但刘明不同意解除合同，坚持要求继续履行合同。诉讼中，刘明称在涉案房屋具备郭虎虎向其过户的条件下，其愿意一次性向工行古镇支行偿还贷款注销抵押登记。截至2018年12月25日，刘明名下账户62×××74的余额为481353.86元。截至庭审之日，工行古镇支行称郭虎虎尚欠贷款本金342145.21元。涉案房产于2018年1月9日办理了不动产权证书，不动产权利人为郭虎虎，不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0006707号；涉案房产于2018年1月9日同时办理了抵押登记，不动产登记证明号：粤（2018）中山市不动产证明第0003253，抵押权人工行古镇支行，被担保主债权数额45.6万元，债务履行期限从2014年3月6日起至2029年3月6日止。涉案房产在本案立案时，显示无被查封状态。立案后，刘明向本院申请财产保全，要求查封涉案房产。本院已于2018年12月28日作出（2018）粤2072民初15165号民事裁定，于2019年1月10日查封涉案房产，查封期限为3年。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郭虎虎、刘明、与万虹地产签订的《房地产买卖（居间）合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方都应恪守履行。本案的争议焦点为：郭虎虎是否构成违约及应承担何种违约责任。对此，本院作如下分析：房地产买卖（居间）合同对买卖双方的义务进行了明确的约定，刘明需支付定金、向银行申请按揭贷款并于过户当天支付剩余购房款，郭虎虎需配合买方申请按揭贷款并保证对该房产享有完整所有权，能完全支配及处理，并在交易条件成就后将涉案房屋过户给刘明。现刘明已按照合同约定支付定金，但郭虎虎却因自身原因未履行约定的合同义务，并明确表示不继续履行合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任”之规定，继续履行是违约方承担违约责任的方式之一。在刘明已全面履行合同义务的情形下，其有权要求郭虎虎继续履行合同义务。涉案房屋已办理房地产权属登记，刘明亦表示愿意代替郭虎虎一次性还清抵押贷款以注销抵押。涉案合同继续履行不存在障碍，刘明要求继续履行涉案合同的诉求应予支持。因涉案房屋转让成交价785600元，刘明已支付购房款50000元，未付的购房款735600元，该未付的购房款数额已经必然大于郭虎虎所欠的工行古镇支行的按揭贷款，故刘明在代郭虎虎清偿工行古镇支行的按揭贷款并消灭抵押权后，仍有剩余购房款需向郭虎虎支付。关于违约金、居间费及利息问题。双方签订的合同约定若卖方于本合同签署后不履行本合同条款或违约不卖以致转让手续无法顺利完成，则卖方须双倍返还买方所交定金，卖方同时还应承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金23500元。但违约金的最主要功能系填补守约方损失之用。本案中，刘明向郭虎虎支付的定金50000元实质上系依合同约定向郭虎虎支付的购房款，向经纪方支付的居间费8000元实质上也系依合同约定履行义务，在合同继续履行的情形下，刘明并未因此而遭受损失。况且，该条款约定的前提条件是转让手续无法顺利完成的情形下，即合同解除或合同目的不能实现的情况下，卖方才承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金。因此，本案在刘明明确表示继续履行涉案合同，且涉案合同继续履行不存在障碍的前提下，请求郭虎虎按该约定支付违约金、居间费及利息，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告刘明于本判决生效之日起十五日内代被告郭虎虎向第三人中国工商银行股份有限公司中山古镇支行一次性还清中山市横栏镇长安北路288号启宸花园44幢902房【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0006707号】项下贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司中山古镇支行在上述贷款清偿之日起十五日内协助原告刘明办理注销上述房产抵押登记手续；二、被告郭虎虎在中山市横栏镇长安北路288号启宸花园44幢902房【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0006707号】抵押登记注销之日起十五日内协助原告刘明将前述房屋更名过户至原告刘明名下，过户所需税费由原告刘明负担；三、原告刘明在中山市横栏镇长安北路288号启宸花园44幢902房【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0006707号】更名过户至其名下之日起十五日内向被告郭虎虎支付剩余购房款（具体金额计算方式为：转让成交价785600元-50000元-第一判项已履行的代为清偿中国工商银行股份有限公司中山古镇支行的贷款本息合计金额）；四、驳回原告刘明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11736元，财产保全费4448元，合计16184元（原告刘明已预交），由被告郭虎虎负担（上述款项被告郭虎虎在本判决生效之日起七日内迳付原告刘明，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 黎 妙审判员 何文璋审判员 姚红波二〇一九年八月二日书记员 石光灵