广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初13342号原告：林虹，女，1962年11月29日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：庄雁丹，广东法深律师事务所律师。被告：李恒，男，1978年9月21日出生，住址江西省九江市湖口县。上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年7月10日依法公开开庭进行了审理，原告林虹及其委托代理人庄雁丹、被告李恒到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年6月20日给了被告钥匙看房，后因为原告生病，无暇顾及租房，谁知被告看房后不打招呼，就将房中家具搬走，并提前入住。原告身体恢复健康后，对被告的无礼行为感到很生气。后在被告好言相劝下，原告只好在2017年7月6日，和被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于园岭××××302的房子租给被告，房子是72.67平方的小三房，租期三年，自2017年7日10日至2020年7月9日。第一、二年每月租金3000元，第三年再按市场价协商房租，每月10号交房租，宽限期为5天免收滞纳金。逾期至一个月时，甲方有权收回房屋停止租赁。乙方（被告）必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取。租赁期间，不允许乙方（被告）将房屋转租给第三方使用。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状，租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方。租赁期间，产生的一切税费均由乙方（被告）自理。7月8日，原、被告在微信中确认将交租日改为每月5号，并在此基础上给予宽限期5天。被告从签订合同开始，在支付租金费用上非常不积极，总是经原告多次催缴才交租金。被告签合同至今已18个月，有18个月是延迟交付，其中13个月延迟超过5天以上，9月10日、10月10日应交租金均逾期超过1个月后支付，11月10日应交租金3000元已经超过1个月未交。2018年10月22日被告不足额支付了9月的租金2800元，还有200元是拖到了11月29日才补交，逾期超过1个月。被告在9月因拖欠水、电费时间长，曾被水、电力公司停用水电。被告至今欠交2018年1月至12月的物业管理费916元，其中2018年1月至l0月的物业管理费己经逾期超过1个月。被告未经原告同意将房屋转给他人使用。他人是一对夫妻，这对夫妻自住一间房，将其他2间房转租给近十名家政人员，当起了三手房东，谋取私利。被告的行为违反了《房产租赁合同》第四条，租赁期间不允许乙方（被告）将房屋转租给第三方使用。违反了《合同法》第二百二十四条第二款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，违反《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第三款承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：擅自将房屋转租或者转借给第三人的。原告从业主群及房产中介公司了解到涉案房产被他人放租和转租情况后联系被告，被告一直不接听手机，对微信信息也不予回复。原告上门查看，被告不在，住客中有一对夫妻态度蛮横，自认自己是房产主人。原告弟弟曾上门问过现在的住客们知不知道这房的房东是林虹？对方答复知道，并称自己是转租的。11月6日原告报警后，双方到了警务室，原告出示了自己的身份证和房产证，这对夫妻任何证据都未能提供，但他们当着警察的面说自己是房主，如原告敢换锁或者踏入房子半步就弄死原告，态度极为嚣张。警察无法劝服占房者搬离，最后建议原告通过诉讼途径维权。11月7日，原告委托律师上门发送解除租赁合同通知书，限期搬离，被这对夫妻中的妻子强行撕掉，并口出恶言。原告申请将水电煤气进行拆表停用，当水务人员上门拆表时，这对夫妻极力阻拦，最后水务人员报警，在警察的帮助下才得以将水表拆除。综上所述，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同。合同签订后，原告已依约向被告交付了涉案房屋，并已履行了合同义务。被告违反《租赁合同》约定和《合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》规定，被告违背诚实信用原则，多次逾期支付租金，多月租金超过1个月才付，11月的租金至今未付，2018年l-l0月的物业管理费已经超过1个月未支付，并且擅自将涉案房产转租给他人使用，他人又将涉案房产的其中2间房进行再转租，构成严重违约，为维护原告的合法权益，原告请求判令：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付11月10日应交的2018年11月租金3000元；3、被告赔偿从租房以来历月延迟交付租金产生的滞纳金20520元（暂计至2018年10月10日）；4、被告向原告支付从2018年1月至今的物业管理费916元（暂计至2018年12月30日）；5、由被告承担全部诉讼费用。庭审时，原告主张被告已经交纳2019年3月前的房租，故原告变更第2项诉讼请求为被告向原告支付2019年4月份至2019年6月份的租金9000元；变更第3项诉讼请求为被告支付滞纳金计算至2019年7月9日38970元；变更第4项诉讼请求为被告支付2018年1月至2019年6月物业管理费1374元。原告提供《房屋租赁合同》、房地产权证、微信聊天记录、被告支付租金记录、物业费单据。原告对《房屋租赁合同》、房地产权证、微信聊天记录、被告支付租金记录的真实性予以认可，对物业费单据不予以认可。被告口头答辩称，双方约定租赁期限是三年，被告每个月都有交房租和水电费，只是有时候会晚几天。合同还未到期，原告就强行停水停电，将被告赶走。被告在2019年4月份搬走时，微信通知了原告，并且让原告收房，原告不收房。关于滞纳金，因为被告每月都有交纳租金，所以没有滞纳金的说法。关于物业管理费，涉案房屋是重建，后来几年是不需要交物业管理费的。被告庭后提交银行转账记录、微信聊天记录、还款协议作为证据。原告对微信聊天记录的真实性予以认可，对银行转账记录及还款协议不予以认可。经审理查明，原告与被告于2017年7月6日签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将其所有的园岭××××302房出租给被告，租用期限为3年，自2017年7月10日至2020年7月9日，第一年、第二年每月租金为3000元，第三年再按市场价协商房租，每月10日交房租，宽限期为5天免收滞纳金，过期至一个月时，原告有权收回房屋停止租赁，管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费由被告向有关部门交纳，被告必须依约交纳租金及其他费用，如有拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取。双方还约定租赁期间，不允许被告将房屋转租给第三方使用；租赁期满或合同解除，被告必须按时将租赁房屋内的全部设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给原告。原告主张双方于2017年7月8日在微信中约定每月5日交房租，宽限期5天，原告曾向被告要求缴交2017年物业管理费600元，被告向原告支付了400多元，2018年1月至2019年6月的物业管理费被告没有交。原告要求当庭解除涉案房屋租赁合同，原因为被告的部分月份租金和物业管理费超过一个月未交及被告将房子转租给他人。被告认可其曾交过一次物业管理费，2019年的物业管理费未交，租金支付到2019年3月份。被告辩称其未将涉案房屋转租，本案庭审时居住在涉案房屋的是被告招用的员工，于2018年年底搬进涉案房屋。被告在4月17日搬离涉案房屋时，微信通知了原告，但因被告对该员工有欠款，且租赁合同还未到期，该员工又重新装修了涉案房屋，故员工认为其可以继续居住涉案房屋。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告主张双方于2017年7月8日在微信中约定每月5日交房租，宽限期5天，但微信聊天记录中未能体现双方就变更租金支付日期及滞纳金的计算方式达成合意，不能视为对《房屋租赁合同》的变更，故本院对原告关于租金支付日期为每月5日的主张不予以认可。被告认为双方的租赁合同在其搬离涉案房屋，即2019年4月17日时就已经解决，但此时该房屋尚有人居住，未恢复原状，未达到解除租赁合同的条件，直至本案开庭审理时，被告主张的其员工仍居住在涉案房屋中，且被告自2019年4月开始未支付房租，根据合同约定，被告逾期支付租金超过一个月时，原告有权收回房屋，解除租赁合同，原告主张当庭解除双方的《房屋租赁合同》，本院予以支持，原告主张被告应支付2019年4月至2019年6月房租9000元，本院亦予以支持。按照双方约定，被告应在每月10日支付房租，宽限期5天，但被告在租赁合同履行过程中多次逾期支付租金，其中2017年11月份的租金于2017年11月25日支付、2018年8月份的租金于2018年8月25日支付、2018年10月租金于2018年10月22日支付、2018年11月租金于2018年11月29日支付、2019年2月至2019年3月租金均在2019年3月23日支付，2019年4月至2019年6月的租金至开庭审理时仍未支付，原告主张被告支付滞纳金的主张，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定原告每天可按实欠租金的百分之三收取滞纳金，合同约定的滞纳金过高，本院予以调整，被告应按实欠租金的日万分之五向原告支付滞纳金。经本院核算，被告应支付原告滞纳金394.5元【3000元×0.0005×（10+5+3+4+10+7+14+36+8+85+54+24）+200元×0.0005×45】，其中2019年4月至2019年6月未付租金的滞纳金按每天日万分之五暂计至2019年7月9日。关于物业管理费，虽然被告答辩称涉案房屋不需要缴交物业管理费，但在庭审中，被告确认其交过物业管理费，且确认其未缴交2019年物业管理费，并且主张庭后提交物业管理费交纳情况，直至本案作出判决之日，被告仍未提交物业费交纳情况，应承担相应的法律后果。故本院认可涉案房屋存在物业管理，需交纳物业管理费，且对原告已代被告交纳2018年1月至2019年7月物业管理费的主张予以认可，被告应向原告支付2018年1月至2019年6月物业管理费1374元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告林虹与被告李恒于2017年7月6日签订的以园岭新村24栋302为租赁标的的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除。二、被告李恒向原告林虹支付2019年4月至2019年6月的租金9000元。三、被告李恒向原告林虹支付逾期支付租金的滞纳金394.5元，其中2019年4月至2019年6月每月租金3000元的滞纳金按实欠租金的日万分之五暂计至2019年7月9日，实际应计至款项支付完毕之日止。四、被告李恒向原告林虹支付2018年1月至2019年6月物业管理费1374元。五、驳回原告林虹其他诉讼请求。以上款项，被告李恒限于本判决发生法律效力之日起十日内付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费共1033.7元（已缴纳），由被告负担225.59，原告负担808.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长 单    琪人民陪审员 周  伟  珍人民陪审员 张  慧  英二〇一九年八月十九日书 记 员 曾丽梨（代）