杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初385号 原告：杭州凌男投资有限公司，住所地杭州市拱墅区秋悦路495.**。 法定代表人：罗宇。 委托诉讼代理人：吴根福，浙江裕丰律师事务所律师。 被告：杭州市拱墅区桃源新区开发建设指挥部，住，住所地杭州市拱墅区湖州街**/div> 法定代表人：周利光。 委托代诉讼代理人：江斌、吴昊，浙江宏昊律师事务所律师。 原告杭州凌男投资有限公司（以下简称凌男公司）与被告杭州市拱墅区桃源新区开发建设指挥部（以下简称桃源指挥部）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月9日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员陈峰独任审判，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告凌男公司的委托代理人吴根福，被告桃源指挥部的委托代理人江斌、吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌男公司诉称：原被告于2016年5月签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将桃源新区××地块新;地块新开发的非住宅用房出租给原告积为5959.66平方米，租期为5年（2016年5月至2021年5月），租金每年约为250万元，先付后用，每半年支付一次，房屋租赁保证金为42万元及其他相关内容。合同签订后，原告交付定金及房屋租金后，接受了被告的房屋并对外招租，后陆续有商户入住，现有近30多个商户单位入驻并从事相关经营活动。原被告在房屋租赁期间，就房屋使用面积、房屋质量、租金支付等事项产生部分争议，但都在逐步协商，并得到妥善解决。现被告却在2018年10月26日通过《杭州日报》发表作废声明方式，告知原被告的房屋租赁证号［杭拱房租证（2016）第2758号］因终止租赁合同，声明作废。且被告将该报纸张贴在原告承租房屋的公共区域，并告知各商户，原被告签订《房屋租赁合同》已经解除，要求各商户直接与其签订合同。原告认为，原被告签订《房屋租赁合同》依法应当受到法律保护，在被告于2018年10月26日《杭州日报》发表声明原被告房屋租赁合同终止前，从未收到被告的解除告知，且原告对被告解除《房屋租赁合同》有异议，现向法院起诉，请求判令：1、确认被告解除《房屋租赁合同》无效；2、被告承担诉讼费。 被告桃源指挥部辩称：一、案涉《房屋租赁合同》约定的解除条件已成就，被告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，房屋年租金为2233397.4元，每半年支付一次，先付后用。《房屋租赁合同》第10.2.1条约定，乙方未按时足额支付房屋租金或其他费用，逾期时间超过30日的。甲方有权解除本合同。没收乙方保证金并追究乙方违约责任。2018年1月22日，因原告逾期支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的半年度租金，被告向原告发《函》告知“根据合同条款11.2条的规定，已产生违约金，我部按合同依法收取。如若你司概不履行，且超过合同约定的30天截至日未缴纳租金，我部将根据合同第10.2.1之规定与你司解除合同，并没收履约保证金。”2018年2月1日，原告向被告出具《承诺函》，申请“原定2018年1月1日应缴纳的租金延期到2018年3月15日，滞纳金同时缴纳；原定2018年7月1日应缴纳的租金提前至2018年6月15日。后期严格按合同约定时间缴纳房租，如若出现延期缴纳现象，愿意按照合同条款执行。”2018年3月15日，原告仅向被告支付了100000元。2018年3月26日，原告向被告又支付了1016698.7元，但扣除逾期违约金，剩余款项仍不足以支付上半年度租金。2018年6月29日，原告向被告支付了116698.7元，其中支付的上半年度租金逾期已超过30日，且在扣除逾期违约金及上半年度租金后，剩余款项不足以支付下半年度租金。截止2018年7月31日，原告仍未足额支付应付租金，已逾期超过30日。因此，案涉《房屋租赁合同》约定的解除权条件已成就，被告有权单方面解除合同。 二、被告已通过多种方式通知原告解除合同事宜，案涉合同已解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2018年7月31日，因原告逾期支付房屋租金已超过30日，被告向原告作出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，通知原告正式解除双方2016年5月27日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议，收回房屋。同日，被告通过微信将上述《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》发送给原告法定代表人罗文旭。2018年8月1日，被告在原告办公地点（秋悦路497号）门口显著位置张贴上述《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》后，已通过三种不同的方式将解除通知送达原告，解除通知最晚已于2018年8月12日到达原告，案涉合同已解除。 三、原告就解除合同提出异议已超过法定除斥期间，不应予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原被告双方在案涉《房屋租赁合同》以及《补充协议》中并没有约定异议期，因此，依据上述规定，原告对被告作出的《解除通知》有异议的，应当自《解除通知》到达原告之日起3个月内提出异议。而案涉《解除通知》最晚已于2018年8月12日到达原告，原告应当于2018年11月12日前提出异议。现原告于2018年12月4日才向人民法院提起诉讼，已超过法定除斥期间，人民法院对其异议不应予以支持。 综上所述，被告认为，原告逾期支付房屋租金超过30天，合同约定的解除条件已成就，被告依约享有单方解除合同的权利，且被告已通过多种形式将解除通知送达原告，原告未在法定除斥期间提出异议。因此，原告请求确认被告解除《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不能成立。恳请法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 经庭审，本院查明事实如下： 2016年5月27日出租人桃源指挥部（甲方）与承租人凌男公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1：租赁房屋位于桃源新区××地块非;地块非住宅积5959.66平方米。…3.1：房屋租赁期限自2016年5月20日起至2021年6月30日止（其中2016年7月1日前为装修免租期）。…4.1.1：该房屋年租金为人民币2501567.3元。4.1.2：房屋租金按称先付后用，每半年支付一次的原则实行，租金在本合同签订七日内一次付清。…4.3乙方应向甲方缴纳保证金人民币42万元，该保证金在本合同终止且乙方结清全部水电费等费用后，甲方退还剩余水电费保证金给乙方。10.2：乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同，乙方承诺，乙方不履行或不完全履行合同义务时，乙方愿意接受甲方单方，自行收回出租标的物，同意甲方无条件收回房屋，没收乙方保证金并追究乙方违约责任。…10.2.1：乙方未按时足额支付租金或其他费用，逾期时间超过30日的；2017年2月10日出租方桃源指挥部与承租方凌男公司签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：根据双方签订的《房屋租赁合同》，关于乙方承租的桃源新区××地块非;地块非住宅积为5959.66平方米，现乙方提出：秋悦路449、451号（250.67平方米）；461、463号（341.45平方米）；465号（46.76平方米），合计建筑面积为638.88平方米，自2016年7月1日至今一直被物业公司和施工单位占据，数次劝说离开未果，给乙方造成损失，故要求退还上述商铺并退还这几处房屋已缴纳的租金。经甲方核实，上述几间商铺确实被侵占，经双方协商，达成以下几个意见：1、2016年7月1日到2016年12月31日上述638.88平方米商铺租金已经缴纳的，不再退回，并由我部收回房屋。2、2017年1月1日起，乙方实际承租面积为5320.78平方米，年租金为2233397.4元。上述合同签订后，双方依约履行。2018年7月31日被告桃源指挥部以原告凌男公司逾期支付租金为由向原告凌男公司邮寄《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，原告凌男公司于2018年8月12日签收该邮件。 本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议，系双方真实的意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，系合法有效。本案争议焦点为原、被告之间的房屋租赁合同有否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同到达对方之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。该条款明确异议方应当以向人民法院起诉的形式提出异议，同时明确异议期间为收到解除通知的三个月内。根据本院查明的事实，被告于2018年8月12日前已通知原告要求解除双方的房屋租赁合同，由于双方未约定异议期间，原告至迟应在收到解除合同的通知后三个月内向人民法院起诉。但由于原告未在三个月的异议期间内依法提出合同解除异议之诉，故本院认定原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月12日解除。原告的诉讼请求，因与法律规定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告杭州凌男投资有限公司的诉讼请求 案件受理费减半收取计13407元，由原告杭州凌男投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈峰 二〇一九年八月六日 法官助理 李超 代书记员 王岳