宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初4279号原告：王红军，男，汉族，1971年3月11日出生，宁夏回族自治区银川市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区游乐小区10-3-303号。委托代理人：李晓羽、林梓炜，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：龚学峰，男，汉族，1979年10月11日出生，大学文化，宁夏回族自治区银川市人，个体户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区体育巷18-2-401室。被告：宁夏银泰生态开发有限公司，统一社会信用代码91640122799915921J，住所地宁夏回族自治区贺兰县洪广镇南梁台子。法定代表人：龚维勤，该公司董事长。二被告委托代理人：**，上海市汇业（长沙）律师事务所律师。原告王红军诉被告龚学峰、宁夏银泰生态开发有限公司（以下简称银泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王红军及其委托代理人李晓羽、被告龚学峰及被告银泰公司委托代理人**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王红军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付原告违约金2万元；3、判决被告赔偿原告经济损失903769.04元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年1月1日，原告王红军与被告龚学峰签订《房屋租赁合同》，约定被告龚学峰将其所有的的位宁夏××县、2号别墅（不含车库）及湖边管理用房及鱼池租赁给原告用于开设农家乐，租期5年，租金每年10万元，另付押金3万元。合同签订后，原告王红军向被告龚学峰交纳租金并对承租房屋、鱼池进行装修与改造，共投入装修改造费用共计903769.04元。2019年3月7日，原告收到贺兰县综合执法局《限期拆除通知书》，通知书称原告承租的房屋属于违章建筑，要求原告于2019年3月21日前自行拆除。原告与被告龚学峰沟通处理，被告龚学峰却置之不理。后经原告查证，被告龚学峰早于2018年9月、11月收到贺兰县环保局《环境违法行为限期整改通知书》、贺兰县南梁台子管委会《限期拆除搬迁的通知书》，均要求被告限期拆除搬迁。原告认为被告龚学峰隐瞒事实的行为使原告遭受巨大损失，故诉至本院，请求判如所请。被告龚学峰辩称，一、被告龚学峰并非本案的适格被告，涉案租赁房屋为被告银泰公司所有，龚学峰作为被告银泰公司的委托代理人与原告就磋商和签订房屋合同，且被告银泰公司在合同第二页出租方一栏加盖公司印章，对龚学峰的行为进行追认，涉案的房屋租金原告也是支付给被告银泰公司的。二、被告同意解除房屋租赁合同，房屋租赁合同已于2019年3月28日以退还原告租金的方式协商一致解除。三、被告龚学峰在本案中未违反合同任何约定，不存在违约情形。四、被告龚学峰并没有给原告造成任何经济损失，原告也没有举证证明存在损失，应承担举证不能的法律后果。被告银泰公司辩称：一、被告银泰公司同意解除双方签订的租赁合同，2018年9月，原告王红军就涉案房屋的租赁与被告银泰公司负责人龚学峰持续磋商，2018年9月13日，原告以现金方式支付租金10万元，被告银泰公司也开具了收款收据，双方当日签订了租赁合同，因原告王红军要求免租期，所以合同虽然是在2018年9月13日签订的，但约定租金的起算日期是2019年1月1日，故合同的落款日期为2019年1月1日，与实际签订日期不一致。租赁合同签订后，被告银泰公司陆续收到南梁台子管委会、贺兰县环保局有关限期拆除、搬迁通知后，立即将相关事宜告知原告王红军，所以原告才有政府相关通知文件的复印件。直到2019年3月，贺兰县政府对银泰生态园内有关构筑物、建筑物实施拆除之时，双方的租赁合同并未实际履行。因不可抗力，银泰生态园已停止经营，涉案房屋已被拆除，被告已退还原告租金，原告并未实际交纳押金，双方已于2019年3月19日协商一致，解除了合同，各方就合同的履行，已再无争议，同意解除双方的租赁合同。二、被告银泰公司并未违反合同约定的义务，不存在应承担违约责任的情形。本案合同履行中，银泰公司并未违约，原告也未就被告银泰公司的违约进行举证，合同相关条款也未约定由被告银泰公司应承担违约责任的情形，原告主张2万元违约金，没有事实和法律依据，应当予以驳回。三、被告银泰公司并未因租赁合同给原告造成任何经济损失，原告的主张，没有事实和法律依据。双方签订的房屋租赁合同并未约定由被告银泰公司应赔偿原告王红军损失的情形，根据合同法约定优先的一般规则，本案不存在赔偿原告损失的情形。此外，根据合同法第113条规定的法定损失赔偿其前提是一方违约给另外一方造成损失，且限于直接损失。就本案合同约定的双方权利义务来看，原告在租赁合同签订前，有义务就房屋的现状进行了解，被告银泰公司并没有隐瞒事实，房屋租赁合同履行过程中，被告并不存在违约，原告王红军主张的损失为“对承租房屋进行装修与改造，修理房屋、池塘、投入鱼苗”，根据租赁合同第三条可以看出，签订租赁合同前，涉案房屋已完成装修，并配备家具、家电等设施，那么，原告怎么可能在如此短的时间内对房屋再进行装修，即使原告王红军要对房屋进行二次装修、改造，那么也应事先征得被告的同意，从双方开始磋商至2019年3月19日，被告并未同意原告就房屋做任何形式的装修或者装饰，退一步讲，假定原告就房屋有过装修或者改造，那么也应该根据合同约定，举证证明其装修改造已征得被告的同意，若原告真有装修和改造，那么原告违反了合同约定的义务。由此可以得出结论，原告王红军不可能因房屋装修、改造的投入而产生经济损失。就投入鱼苗而言，一般在气温回暖以后，放养鱼苗才有助于鱼苗的成活，在双方2018年9月签订合同至次年的3月，银川地区气温尚未回暖，原告王红军投放鱼苗有违常理，退一步讲，假定原告真投放鱼苗到鱼池，也应在本合同事实不能履行之后采取措施进行鱼苗的转移，避免损失的扩大。就鱼苗投放数量而言，原告并未举证，而且原告租赁鱼塘的用途是观光垂钓，而非养殖，其投放数量不可能太多。根据民事诉讼法谁主张谁举证的规则，原告王红军并没有提交证据证明损失事实存在，损失的大小以及损失与被告之间的因果关系，应承担举证不能的法律后果，综上，被告银泰公司同意解除租赁合同，请法院依法驳回王红军的除解除合同之外的其他诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2018年9月13日，原告王红军与被告龚学峰签订《房屋租赁合同》，合同加盖宁夏银泰生态开发有限公司公章，合同约定，被告宁夏银泰生态开发有限公司将其所有的宁夏回族自治区××县、2号别墅（不含车库）及湖边管理用房及鱼池租赁给原告用于开设农家乐，租期5年，租金每年10万元，另付押金3万元，原告王红军与被告龚学峰签订合同时，约定将租赁合同落款时间写为2019年1月1日。合同签订后，原告向被告交纳租金10万元，未交纳押金。贺兰县环境保护局于2018年9月18日向被告宁夏银泰生态开发有限公司发出《环境违法行为限期整改通知书》，通知书写明原告承租的房屋属于违章建筑，要求宁夏银泰生态开发有限公司于2019年3月21日前自行拆除。贺兰县南梁台子管理委员会于2018年11月9日向被告宁夏银泰生态开发有限公司宁夏银泰葡萄酒庄发出《限期拆除搬迁的通知书》，要求被告于15日内自行拆除建筑物。2019年3月7日，贺兰县综合执法局向被告宁夏银泰生态开发有限公司发出《贺兰县综合执法局限期拆除通知书》，要求被告于2019年3月21日前无条件自行拆除。原告与被告沟通处理未果。2019年3月28日，被告以转账方式向原告退还租金10万元。原告认为，被告为将其土地、房屋出租，隐瞒其房屋未经合法审批，且即将拆除搬迁的事实，致使原告遭受巨大损失，故诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告银泰公司签订《房屋租赁合同》，被告银泰公司将其所有的宁夏回族自治区××县、2号别墅（不含车库）及湖边管理用房及鱼池租赁给原告，原告与被告银泰公司形成租赁合同法律关系，被告龚学峰代表被告银泰公司签订合同，其签订合同的行为并不是个人行为，不具有承担合同权利义务的主体资格，并非本案适格被告，故原告主张由被告龚学峰承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告银泰公司签订《房屋租赁合同》，双方均应全面履行合同约定的义务。原告起诉要求解除《房屋租赁合同》，被告银泰公司同意解除，原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张由被告支付违约金2万元，被告并未举证证明原告与被告签订及履行《房屋租赁合同》时被告银泰公司有违约行为，未证明原告对房屋进行了装修、改造，未证明其装修行为经过被告银泰公司同意，贺兰县环境保护局于2018年9月18日向被告宁夏银泰生态开发有限公司发出《环境违法行为限期整改通知书》，贺兰县南梁台子管理委员会于2018年11月9日向被告宁夏银泰生态开发有限公司宁夏银泰葡萄酒庄发出《限期拆除搬迁的通知书》，原告租赁的房屋实际拆迁发生在2019年1月1日合同履行期限之后，上述两份通知不能证明被告银泰公司在主观意愿上接受通知内容，并已实际履行，不能证明被告银泰公司在履行合同过程中具有过错，故原告主张被告支付原告2万元违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告主张由被告赔偿经济损失903769.04元，原告王红军未提交证据证明对房屋及场地进行了装饰装修，故原告王红军诉请由被告龚学峰赔偿原告经济损损失903769.04元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告王红军诉讼请求解除原告与被告银泰公司签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。原告其他诉讼请求，没有事实及法律依据，原告未提交相应证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王红军与被告宁夏银泰生态开发有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告王红军的其他诉讼请求。案件受理费7142元（减半收取），由原告王红军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张保生 二〇一九年八月一日书记员 袁 晨附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。