广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13374号原告：魏明玉，女，汉族，住广东省佛山市三水区。被告：夏辉艳，女，汉族，住湖南省攸县。原告魏明玉诉被告夏辉艳租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告魏明玉及被告夏辉艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.被告立即返还租赁房屋予原告；3.被告支付原告租金12200元（2018年12月租金已支付1000元，尚欠1200元，从2019年1月起按每月2200元计算至被告清理物品返还房屋之日止）；4.被告支付迟延支付租金的违约金（每日按未付租金的千分之五从2018年12月1日起计算至被告实际履行完毕之日止，暂以尚欠租金12200元为基数计至2019年5月31日为7726元）；5.被告支付原告电费（2018年12月1日暂计至2019年5月31日的电费为396元，要求实计至被告返还房屋之日止）；6.被告支付迟延支付电费的违约金（2018年12月1日暂计至2019年5月31日的电费违约金为313.96元，每日按未付电费总额的千分之五计算至被告实际履行完毕之日止）；7.原告有权没收被告履约保证金8000元；8.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年3月16日签订了一份《租赁合同》，合同约定：租赁期限从2018年3月16日起至2021年6月30日止；租金为2200元，租金支付时间为每月5日，履约保证金为8000元，水电费等其他费用由原告代收，每月5日前向原告缴纳；被告逾期支付租金及水电费的，每日按总金额的千分之五向原告支付违约金。若被告逾期支付租金、水电费等其他费用超过5天，原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约保证金。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告并未能依约履行付款义务，自2018年12月5日，被告共拖欠原告租金12200元、水电费396元，滞纳金8039.96元，总计20636元。原告曾多次上门及发函向其催收欠款，但均无效果。原告认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金、水电费及其他费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告为了维护自身的合法权益，将此事诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称，1.同意解除涉案合同并返还涉案商铺给原告。2.按照合同约定每月租金为2200元，但从2018年12月起被告欠付原告租金（2018年12月份被告已支付原告租金1000元），因为XX广场内基础设施不完善、业主闹事等情况影响到被告正常营业，被告要求原告减租，原告才开始同意每月减租100元，但被告不同意，双方其后有继续协商减租事宜，但一直未达成一致意见。3.被告不同意支付违约金，原告没有提供适合被告经营的环境，从而给被告造成了损失。4.原告诉请的电费396元，被告同意支付。5.不同意原告没收被告的履约保证金8000元，双方签订合同后原告没有保证被告正常营业环境，导致被告无法继续经营商铺。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院调取证据材料并出示。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示证据1（原被告身份证）为主体证明，本院对其予以采信。原告出示的证据2（租赁合同）、证据3（大沥XX广场安全防火责任书），为原、被告租赁关系签订材料，被告对其确认，本院对其予以采信。原告出示的证据4（佛山大沥宝盈购物广场商铺租赁合同）、证据5（儿童乐园租赁说明）、证明6（土地证），为原告租赁权属来源证明，本院对其予以采信。被告出示的证据1（退款申请）、证据2（照片）、证据3（宝盈租户群的微信聊天）、证据4（原、被告的微信聊天）、证据5（被告与原告儿子的微信聊天）、证据6（朋友圈截图）、证据7（短信截图），为被告用于证明因涉案商铺所在广场发生影响正常经营的事情致其营业受到影响，被告为此与原告沟通协商租金问题，原告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。本院出示的证据[证据1为佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果；证据2为建设工程规划许可证；证据3为建设工程竣工规划验收合格证；证据4为佛山市南海区大沥镇XX广场平面图]为涉案物业所在区域的规划验收相关材料，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案商铺位于广东省佛山市南海区×××××××××广场A区二层自编B202、B203、B204。XX广场A区在2012年2月24日取得建设工程规划许可证。2017年8月18日，原告与案外人佛山市悦心物业管理有限公司签订合同，约定由原告承租XX广场A区二层B207-224号的铺位；租赁期限由2017年8月18日起至2029年8月31日止。2018年3月16日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租A区二层自编B202、B203、B204号的铺位；租赁期限为2018年3月16日至2021年6月30日止；租金2200元每月；签订本合同时，乙方须向甲方缴纳租金保证金为8000元；甲方于租赁期满，完成收回商铺手续时，必须在扣除乙方拖欠费用后，无息退回乙方所剩保证金；若乙方违约，甲方有权没收乙方所交保证金。原告已收取被告支付合同项下的保证金8000元。2018年年底开始，因XX广场与业主之间的权益纠纷，导致XX广场经营环境不佳、物业维护不善，被告商铺因此受到影响，被告陆续联系原告要求解决走廊灯光及厕所使用问题。2019年2月份，被告数次微信联系原告及其儿子，就缓交房租及降低租金要求协商，但双方一直未能协商一致（后原告同意降低租金至1600元/月，而被告要求1200元/月）。2019年5月份，被告短信联系原告准备撤场。2019年6月1日，被告撤场，原告阻止，为此引发报警，后原告锁门、被告未锁，致涉案商铺内属被告物品未能取走。2019年6月12日，原告为此诉至本院。庭审中，被告同意解除合同。原告确认已收取被告2018年12月份的部分租金1000元。诉讼中，原、被告于2019年7月30日自行办理了涉案商铺的交接手续。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请解除合同，被告庭审中表示同意，本院予以支持，并确认涉案合同于庭审之日即2019年7月29日协议解除。原告诉请被告按照合同约定2200元/月的租金标准支付从2018年12月起至房屋交还之日止的欠付租金，被告同意按1600元/月的租金标准支付从2018年12月到2019年5月的欠付租金。本院认为，涉案商铺因XX广场与业主的权益纠纷从2018年底开始经营环境不佳，至涉案商铺锁门不再营业之时，经营环境依然没有得到改善，即双方合同签订时的商铺周边经营环境发生恶化，根据公平原则，该变化体现在租金上也应相应调整。现原告诉请被告按合同约定的2200元/月标准计付租金，有违公平原则，本院不予支持。根据双方就租金标准的协商情况，本院酌定欠付租金按照1600元/标准计算。涉案商铺因原告拒不配合接收而未能及时交付，故2019年6月1日被告未能实际使用涉案商铺之日起的租金损失由原告自行负担。综上，被告应以1600元/月的标准支付从2018年12月至2019年5月的欠付租金（应扣减被告已付的2018年12月份租金1000元），经计算为1600元×6个月-1000元=8600元，原告租金主张的超出部分，本院不予支持。因双方就租金的计付标准争议至今，另约定的违约金标准过高，故本院综合酌定按日万分之五的标准自起诉之日起以欠付租金600元为本金计付违约金至实际履行完毕之日止，对原告主张租金违约金的超出部分，本院不予支持。涉案商铺因经营环境恶化致使无法正常经营，非被告恶意违约，对原告诉请没收被告保证金8000元的主张不予支持。诉讼中，被告同意以保证金抵扣欠付租金，为减少当事人诉累，本院直接予以抵扣，即被告尚应支付原告租金600元（为欠付租金8600元-保证金8000元计算得出）。原告诉请被告支付暂计至2019年5月31日的电费396元，被告确认并同意支付，本院予以支持，但原告主张的约定违约金标准过高，本院酌定按日万分之五的标准计算，原告未能举证证明电费产生的具体时间，故本院酌定从被告停止使用之日（2019年6月1日）起算，对原告主张的超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告魏明玉与被告夏辉艳于2018年3月16日签订的《租赁合同》于2019年7月29日解除；二、被告夏辉艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金600元及违约金（以600元为本金从2019年6月12日起至实际履行之日止按日万分之五计算）予原告魏明玉；三、被告夏辉艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费396元及违约金（以396元为本金从2019年6月1日起至实际履行之日止按日万分之五计算）予原告魏明玉；四、驳回原告魏明玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取995.45元（原告已预交），由原告负担900元，被告负担95.45元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年八月十九日书记员 孙王成欣