呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初73号原告（案外人）：刘建军，男，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王钢，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（原中国长城资产管理公司呼和浩特办事处），住所地内蒙古呼和浩特市新城区新城北街农行大厦。法定代表人：郭智君，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓亮，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏昊，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（原内蒙古明泽房地产开发有限责任公司），住所地内蒙古呼和浩特市回民区新华西街10号明泽广场A座19-20层。法定代表人：王利明，该公司董事、经理。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。原告刘建军与被告中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称长城资产内蒙古分公司）、第三人内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）执行异议之诉一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建军的委托诉讼代理人王钢、被告长城资产内蒙古分公司的委托诉讼代理人王晓亮、第三人明泽公司的委托诉讼代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军向本院提出诉讼请求：请求停止对位于呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪房产的拍卖执行行为,并解除对该房产的查封；诉讼费用由长城资产内蒙古分公司承担。事实和理由：贵院在执行(2015)呼执字第111号案件过程中,将位于呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪B座13层房产拍卖。因刘建军与明泽公司于2009年9月17日签订了《商品房买卖合同》,刘建军购买了明泽公司开发的位于回民区新华西街水岸世纪B座13层的全部房产,并支付了购房款。明泽公司于2011年1月1日向刘建军交付了所购房产,交付后出租他人使用至今。贵院在执行(2015)呼执字第111号案件中,公告拍卖涉案房产时,刘建军依法提出了执行异议,贵院以刘建军未能提供实际占有所购房产为由驳回了异议。现依法提起案外人执行异议之诉,请依法支持刘建军的诉讼请求。长城资产内蒙古分公司辩称，刘建军未能证明已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。刘建军未能证明其在人民法院查封前已合法占有该不动产。长城资产内蒙古分公司于2014年8月12日依法办理了房屋抵押登记，该抵押登记具有物权公示效力，长城资产内蒙古分公司享有优先受偿权。2018年9月25日，呼和浩特市中级人民法院作出的（2015）呼执字第111号之三执行裁定书，裁定涉案房屋所有权转移至长城资产内蒙古分公司名下，根据相关法律规定，本案涉案房屋已执行结束，应驳回刘建军的起诉。综上，刘建军与明泽公司存在恶意串通、损害长城资产内蒙古分公司利益的情形，且刘建军对未办理过户具有过错，其不能证明在法院查封前已交付购房款并合法占有该抵押房屋，依据相关法律规定，其诉讼请求不应得到支持。第三人明泽公司述称，本案是执行异议之诉，刘建军认为其享有所有权，长城资产内蒙古分公司认为其实现抵押权，具体哪个优先请法庭依法裁定。本案实际情况是明泽公司与刘建军签订商品房买卖合同，实际是明泽公司向刘建军借款。明泽公司认为房屋是明泽公司的，以此向长城资产内蒙古分公司借款办理抵押的。这个房屋当时是对外借款盖好后整体由明泽公司装修后出租给花园酒店，由花园酒店进行经营。根据各方当事人所举证据、质证意见及当庭陈述，本院认定事实如下：内蒙古明泽房地产开发有限责任公司与刘建军签订《商品房买卖合同》，约定将水岸世纪房屋出售给刘建军，商品房用途为商业，纯剪力墙结构，层高为4.2米，建筑面积共2041.28平方米，单价为每平方米3000元，总金额为6123840元，付款方式为一次性付款，即：2009年9月17日付6123840元，落款时间为2009年9月17日。该合同对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限进行了约定，合同中关于面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接、产权登记、保修责任争议解决方式等内容均为空白，未进行约定。刘建军所举收据载明：今收到刘建军房款6123840元，收款人王利芳，交款人刘建军，收据落款时间为2009年9月17日。内蒙古明泽房地产开发有限责任公司作为甲方与丁飞、崔兴平、高仲、马进永、白成祥、刘建军、杨杰、李永贵作为乙方签订《租赁合同》，约定乙方在2009年9月17日从甲方购置商品房9层，合计面积为18869.22平方，乙方委托甲方在2010年11月22日把乙方所购物业以甲方名义租赁给香港我的家商务旅馆有限责任公司和富足堂养生会馆。甲方从2011年1月1日-2013年12月31日每年给乙方总计返税后租金4500000元，从2014年1月1日-2017年12月31日期间每年给乙方税后租金共计6500000元，统一打入崔兴平账户，由崔兴平给予分配，2017年12月31日以后租金由双方另行商定。崔兴平建行账号：×××。该《租赁合同》落款时间为2011年1月25日。明泽公司作为甲方与孙艳琴、崔兴平、高仲、马进永、白成祥、刘建军、杨杰、李永贵作为乙方签订《委托租赁协议》，约定：甲乙双方于201l年1月25日签订了《租赁合同》,合同书约定:乙方8人委托甲方将乙方所购明泽广场部分写字楼(面积共计18869.22平米)以甲方名义统一对外租赁,甲方从2014年1月1日起-2017年12月31日止,每年付给乙方8人税后租金共计6500000元整(陆佰伍拾万元整),统一汇入崔兴平账户,由崔兴平给予分配,甲方不承担责任。现由于市场情况发生重大变化,需对原协议进行修订,经甲乙双方友好协商,达成以下一致：1、双方协商一致同意,自2015年6月1日起至2016年5月31日止由乙方委托甲方将乙方所购写字楼以甲方名义租赁给安捷酒店使用,并委托甲方统一管理,乙方不得在租期内私自毁约,不得对甲方及承租单位的经营情况及租赁行为进行干涉,保证目前承租单位的正常经营,自2016年6月1日后双方另行协商委托事宜。2、自2015年6月1日起至2016年5月31日止,由甲方每月按酒店月营业额的30%作为月度租金,扣除相关租赁税金后按月返还乙方,按上述方式计算,若年度租金低于人民币叁佰万元整时,由甲方与安捷酒店结算补足叁佰万元,扣除相关租赁税金后返还乙方。3、乙方8人的每年应收租金由乙方指定的收款人向甲方出具收款凭据后,由甲方按月扣除相关租赁税金后统一汇入乙方指定的收款人账户,指定收款人户名崔兴平，开户行:中国建设银行鄂尔多斯分行乌审西街分理处，账号×××，身份证号码:×××,并由指定的收款人崔兴平统一分配给乙方8人,乙方分配租金过程中产生的经济纠纷及其他经济责任由乙方自行协商解决,与甲方无关。4、此协议书签订以前产生的欠乙方2014年1月1日至2015年5月31日止的租金9200000元(玖佰贰拾万元整),由甲方以房抵债的形式进行偿还。5、此协议书一式十份,甲方两份,乙方每人一份,自双方签字盖章之日起生效。《委托租赁协议》落款日期为2015年11月17日。内蒙古明泽房地产开发有限责任公司作为甲方与香港我的家商务旅馆有限公司作为乙方签订《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》，约定甲方将位于明泽广场东塔7-15层及19层和20层的建筑面积为22992.16平方米的房屋租赁给乙方。甲方自酒店装修完成开始营业日其将酒店交付乙方使用15年。自酒店开始营业起六个月内，乙方按月缴纳酒店每月总营业额20%于甲方为租金。自酒店开始营业第七个月起一年，乙方按月缴纳酒店每月总营业额20%于甲方为租金，同时确定300万元为甲方租期开始每年最低保证租金。如当年酒店总营业金额之20%低于最低保证租金时,乙方于年度末按实际支付金额及最低保证租金金额间差额一次性补足支付甲方。自酒店开始营业后第19个月起,乙方按月缴纳酒店每月总营业额之30%(百分之三十)于甲方作为年度租金,按上述方式计算,若年度租金低于人民币300万元时,乙方于当期年度届满之日起十日内向甲方补足,否则甲方有权解除合同。甲方就酒店现状负责投入完成所有酒店内部装修工程至酒店可开业状态。甲方投入所有工程及设备于交付乙方使用起免费包固维修一年。甲方同意支付设计费60万元。该租赁合同还就甲方乙方之责任义务、租赁期间的房屋修缮和装饰、保险与意外责任、租赁的变更、违约责任等内容进行了约定。该租赁合同落款时间为2010年11月22日。明泽公司作为甲方与呼和浩特市安捷商务酒店有限公司作为乙方及乙方母公司香港我的家商务旅馆酒店有限公司签订《合约补充条款协议书》，主要内容为：依甲方与乙方母公司于2010年11月22日签署的《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》第十三条规定，因乙方母公司已在内地注册成立了公司,新成立乙方,即公司名称为:呼和浩特市安捷商务酒店有限公司。三方协商同意自签约日起由乙方承担《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》承租方的一切权利义务。承担后乙方母公司即脱离合约关系不再享有任何权利和承担任何义务。甲乙双方同意《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》部分项次修改如下：该酒店坐落于内蒙古呼和浩特市明泽广场东塔7-15层；酒店总建筑面积为18869.22平方米；合同期共16年，甲方自酒店装修完成开始营业日（即2013年7月1日）起将酒店交付乙方使用16年（即2029年6月30日），甲乙双方同意从2013年7月1日-2014年6月1日期间甲方的住宿费和乙方应交甲方的营业额提成双方互不结算互不和对方索要和主张权利；自2014年6月1日起开始一年，乙方按月缴纳酒店每月总营业额20%于甲方为租金，同时确定150万元为甲方本阶段最低保证租金。如当年酒店总营业金额之20%低于最低保证租金时,乙方于年度末按实际支付金额及最低保证租金金额间差额一次性补足支付甲方；自2015年6月1日起,乙方按月缴纳酒店每月总营业额之30%(百分之三十)于甲方作为年度租金,按上述方式计算,若年度租金低于人民币300万元时,乙方于当期年度届满之日起十日内向甲方补足,否则甲方有权解除合同。该协议书落款日期为2014年9月26日。明泽公司于2014年4月10日办理了回民区新华西街水岸世纪AB座房屋所有权证书。中国长城资产管理公司呼和浩特办事处于2014年8月12日获得回民区新城西街水岸世纪AB座房屋他项权证。刘建军提供转账凭证包括：1、中国工商银行电子银行回单，交易时间2016年12月26日，收款人崔兴平，账号×××，付款人侯志勇，金额172841.61元；2、中信银行个人电子转账凭证，交易时间2017年6月21日，收款人崔兴平，账号×××…3237，汇款人侯志勇，金额158779.22元；3、交易已被受理单两张，交易时间均为2013年4月17日，汇款人均为王利芳，收款方均为王皓铎，金额分别为200万元、300万元。银行回单有两张看不清。内蒙古时代中天房地产有限公司作为甲方与明泽公司作为乙方签订《债权债务确认协议》载明，双方于2014年6月6日在呼和浩特市新城区签署本协议，截止本协议签订日，甲方对乙方享有的债权本金为人民币2亿元，上述债务已全部到期，乙方应于本协议签订之日向甲方清偿完毕上述债务。双方还就其它事项进行了约定。2014年8月4日，双方对《债权债务确认协议》进行了公证。内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处于2014年8月4日作出（2014）呼青证内字第5789号具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年8月2日，中国长城资产管理公司呼和浩特办事处作为甲方、明泽公司作为乙方、托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司法定代表人高守峰作为丙方、王利明和刘美作为丁方签订《债务重组协议》。约定甲方受让了内蒙古时代中天房地产有限公司对乙方所享有的合计为人民币2亿元的债权。2014年8月4日，上述签订《债务重组协议》的甲、乙、丙、丁各方申请对《债务重组协议》进行公证。内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处于2014年8月4日作出（2014）呼青证内字第5792号具有强制执行效力的公证书。内蒙古时代中天房地产有限公司、中国长城资产管理公司呼和浩特办事处、明泽公司于2014年8月2日签订《债权转让协议》，并于2014年8月4日对《债权转让协议》进行了公证。中国长城资产管理公司呼和浩特办事处、王利明、刘美于2014年8月2日签订《连带保证合同》，并于2014年8月4日对《连带保证合同》进行了公证。内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处于2015年6月19日作出(2015)呼青证执字第36号执行证书,执行证书内容:被申请人截止到2015年4月30日尚欠申请人债权本金20000万元,利息、违约金及罚息14833700元。中国长城资产管理公司呼和浩特办事处向法院申请执行，本院于2015年7月22日作出（2015）呼法执字第111号裁定书载明，依据（2014）呼青证内字第5792号公证书，本院于2015年7月14日向明泽公司发出执行通知书，但明泽公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，裁定：查封明泽公司所有的位于回民区新华西街水岸世纪AB座，世纪公寓楼C座。本院于2018年9月25日作出（2015）呼执字第111号之三执行裁定书，裁定：一、将被执行人明泽公司所有的，位于呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪AB座综合楼，房产所有权证号为呼房权证回民区字第XXXX号，证载建筑面积95848.56平方米中的38224.75平方米（AB座1层，2703.13平方米；……B座13层，2096.58平方米）作价327069254元，交付申请执行人长城资产内蒙古分公司抵偿327069254元的债务。上述抵偿房产（建筑面积38224.75平方米）的所有权自本裁定送达申请执行人长城资产内蒙古分公司时起转移。二、申请执行人长城资产内蒙古分公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。刘建军作为案外人向本院提出书面异议，本院于2018年11月20日作出（2018）内01执异393号执行裁定书，裁定：驳回刘建军的异议请求。刘建军遂向本院提起执行异议之诉。明泽公司向本院提出执行异议，对本院于2018年9月25日作出（2015）呼执字第111号之三执行裁定书中确定的抵偿327069254元的债务数额提出异议，本院于2019年4月2日作出（2019）内01执异52号执行裁定书，裁定：一、撤销本院（2015）呼执字第111号之三执行裁定书；二、依据生效法律文书及相关法律规定重新确定应抵偿的债务数额。本院认为，本案的争议焦点为:刘建军请求停止对位于呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪B座13层房产的拍卖执行行为,并解除对该房产的查封的诉讼请求是否能够成立。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘建军与内蒙古明泽房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》的落款时间为2009年9月17日。本院于2015年7月22日作出（2015）呼法执字第111号裁定书，裁定：查封明泽公司所有的位于回民区新华西街水岸世纪AB座，世纪公寓楼C座。刘建军与明泽公司签订合同的时间早于法院查封的时间。明泽公司对该合同真实性不持异议，但主张双方实际是借贷关系。刘建军所举《委托租赁协议》、《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》、《合约补充条款协议书》拟证明其在法院查封前已合法占有本案诉争房产。刘建军所举《内蒙古明泽广场酒店租赁合同》、《合约补充条款协议书》为复印件，虽明泽公司认可两份协议的真实性，但明泽公司主张双方实际为借贷关系。内蒙古明泽房地产开发有限责任公司作为甲方与丁飞、崔兴平、高仲、马进永、白成祥、刘建军、杨杰、李永贵作为乙方签订《租赁合同》落款时间为2011年1月25日。明泽公司作为甲方与孙艳琴、崔兴平、高仲、马进永、白成祥、刘建军、杨杰、李永贵作为乙方签订《委托租赁协议》，落款时间为2015年11月17日。两份合同中的乙方并不完全一致。明泽公司作为甲方与呼和浩特市安捷商务酒店有限公司作为乙方及乙方母公司香港我的家商务旅馆酒店有限公司签订《合约补充条款协议书》显示酒店装修完成开始营业日为2013年7月1日，从2013年7月1日-2014年6月1日期间甲方的住宿费和乙方应交甲方的营业额提成双方互不结算互不和对方索要和主张权利；自2014年6月1日起开始一年，乙方按月缴纳酒店每月总营业额20%于甲方为租金，同时确定150万元为甲方本阶段最低保证租金。如当年酒店总营业金额之20%低于最低保证租金时,乙方于年度末按实际支付金额及最低保证租金金额间差额一次性补足支付甲方；自2015年6月1日起,乙方按月缴纳酒店每月总营业额之30%(百分之三十)于甲方作为年度租金,按上述方式计算,若年度租金低于人民币300万元时,乙方于当期年度届满之日起十日内向甲方补足。明泽公司作为甲方与孙艳琴、崔兴平、高仲、马进永、白成祥、刘建军、杨杰、李永贵作为乙方签订《委托租赁协议》（落款时间为2015年11月17日）中约定：自2015年6月1日起至2016年5月31日止,由甲方每月按酒店月营业额的30%作为月度租金,扣除相关租赁税金后按月返还乙方,按上述方式计算,若年度租金低于人民币叁佰万元整时,由甲方与安捷酒店结算补足叁佰万元,扣除相关租赁税金后返还乙方。对比《合约补充条款协议书》和《委托租赁协议》中的约定可见，酒店装修完成开始营业日为2013年7月1日，从2013年7月1日-2014年6月1日期间甲方的住宿费和乙方应交甲方的营业额提成双方互不结算互不和对方索要和主张权利，自2014年6月1日起开始约定新的租金数额，而《合约补充条款协议书》中对租金的约定内容与《委托租赁协议》中约定的租金内容几乎一致，也就是说，明泽公司负责出资、出设计费完成酒店装修后，将酒店所有租金交付给崔兴平代表的乙方（包括本案原告刘建军）。刘建军所举打款凭证一是无原件，二是不能证明与双方履行租赁合同有关。由此可见，刘建军所举的《租赁合同》和《委托租赁协议》不能证明双方存在真实的租赁合同关系，也不能证明双方履行了《租赁合同》和《委托租赁协议》，故刘建军以此证明其在法院查封前已合法占有本案诉争房产的主张不予采信。刘建军所举收据用以证明其已支付全部价款,但其未提供相应的付款凭证，也未向法庭做合理解释，无法确认其确实在收据出具的2009年9月17日一次性交付房款6123804元。刘建军与明泽公司签订的《商品房买卖合同》明确载明商品房预售许可证号为（呼）预售证第20080020，双方在合同中却对交付期限、产权登记等重大内容未做约定，明泽公司于2014年4月10日办理了回民区新华西街水岸世纪AB座房屋所有权证书。中国长城资产管理公司呼和浩特办事处于2014年8月12日获得回民区新城西街水岸世纪AB座房屋他项权证。刘建军未举证证明其就本案诉争房屋向明泽公司要求办理过户登记。综上所述，虽刘建军与明泽公司签订《商品房买卖合同》时间早于法院查封时间，但其主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的其他条件，故对刘建军的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：驳回刘建军的诉讼请求。案件受理费54666.88元，由刘建军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 李婷婷二〇一九年八月十九日书记员 乌日汗