山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2420号 原告：李延红，女，1973年3月28日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王伟，山东温纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江宪成，山东温纳律师事务所实习律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:韩聪，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。 原告李延红与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序于2019年4月15日、2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告李延红的委托诉讼代理人王伟、江宪成，被告景和置业公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳到庭参加诉讼。依据李延红的申请，本院依法对景和置业公司在中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行的银行存款在48133.52元限额内进行冻结。本案现已审理终结。 李延红向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付李延红逾期交付房屋违约金48133.52元;2.判令景和置业公司承担本案诉讼费、保全费等所涉费用。事实和理由：2016年1月14日，李延红、景和置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定李延红购买景和置业公司开发的济南市XXX的房屋一套，房屋总价款为933780元。双方约定2017年5月31日前将购买房屋交付李延红。李延红依约支付了合同价款，但景和置业公司迟迟不交付房屋，经多次交涉，景和置业公司于2018年7月11日将房屋交付与李延红，依照双方签订的合同第九条，景和置业公司应按日支付总房款万分之一点五的违约金，即每日140.06元。从2017年6月1日至2018年7月10日共计405天，违约金总金额为56724.3元。以上违约金景和置业公司已支付了8590.78元，其他违约金不予支付。为维护李延红的合法权益，诉至法院，请求依法裁判。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，景和置业公司并无过错，不应承担逾期交房违约责任。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非景和置业公司主观因素导致，过错并不在景和置业公司，而是因环保、政府大型活动、创城行动等原因政府频繁要求建设工程项目一律停工，才使项目建设延期，致使未能按期交房。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便存在逾期交房，双方已就逾期交房违约金事宜进行协商，并于2017年9月8日向李延红支付8590.78元违约金。这是双方对逾期交房违约金进行一次性处理的结果，现无权再额外主张逾期交房违约金。三、根据《商品房买卖合同》的约定，施工期间有下列例外情形的，景和置业公司交房期限可据实延期。1.《商品房买卖合同》第八条：“交付期限”条款的约定“....但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。”，即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。2.李延红还存在逾期办理贷款的情形，即2016年1月14日签订《商品房买卖合同》后60日内未仍无法获得贷款，直至2016年3月22日才获得贷款，根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款第（4）项的约定：“自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算”，因此，景和置业公司逾期交房起算时间应从合同约定的交房日2017年5月31日顺延68日后开始计算。四、李延红所主张的违约金明显高于其实际损失，应当结合实际损失予以调减。我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，《合同法》第一百一十四条的规定，约定违约金高于实际损失的应当予以调减。违约金的确定应以实际损失为基础，而逾期交房造成损失应为买受人因未能使用该房屋而实际租赁他人房屋用于居住所产生的实际损失。因此应根据李延红能够提供有效证据证明其租赁他人房屋使用所产生的实际损失调减违约金。景和置业公司因政府要求被迫停工已经导致项目成本大量增加，公司财务已经陷入严重亏损状态，在此情况下现仍克服困难积极协调推进各项交房工作，而且现房屋已经通过竣工验收，完全具备交付使用条件。以上答辩意见请法庭予以考虑，驳回李延红无理的诉讼请求，维护景和置业公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：李延红（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年1月14日签订《济南市商品房买卖合同》(含附件五：《补充协议》)一份（合同编号：销售（字）201610672276）约定：李延红购买景和置业开发的景和山庄一期15号楼1单元203室房屋，该商品房房建筑面积共123.19平方米，合同总价款为933780元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第二条关于通过银行贷款方式支付购房款的约定1、买受人于2016年1月14日前向出卖人支付首付房款即人民币陆拾叁万叁仟柒佰捌拾零元整（￥633780元）（定金自动转为首付款），余款人民币叁拾万元整（￥300000元）通过银行按揭贷款方式支付。4、买受人在约定日期内交齐全部贷款材料后，应根据银行及出卖人要求，积极办理相关贷款手续。（1）买受人符合放贷条件的，自银行或出卖人发出办理相关贷款手续书面通知之日起30日仍未办完贷款手续，出卖人有权单方面解除合同且扣除买受人总房款百分之五的款项作为违约金。（2）买受人贷款材料或首付比例需进行调整的，自银行或出卖人向买受人发出关于调整贷款材料、提交首付比例的书面通知之日起30日仍未办完贷款手续，出卖人有权单方面解除合同且扣除买受人总房款百分之五的款项作为违约金。（3）买受人无法获得银行授信放贷的，买受人应将剩余房款一次性补齐。（4）除本款第（1）、（2）、（3）约定原因外，自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算。本条款中“办理完毕贷款手续”是指买受人通过银行或其他发放贷款单位审查，与发放贷款单位签订贷款协议，交纳完毕贷款所需的公正等费用，贷款发放至出卖人。第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，李延红按期交纳商品房首付款，余款30万元于2016年3月22日通过银行按揭贷款方式支付。李延红认可于2018年7月11日收取涉案商品房，要求景和置业公司支付截至2018年7月10日的逾期交房违约金。景和置业公司已向其支付逾期交房违约金8590.78元。 双方当事人争议的事实和证据如下： 李延红是否存在逾期付款的事实？交房期限是否应当顺延及顺延的天数？ 景和置业公司根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款第（4）项的约定：“自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算”，主张李延红于2016年3月22日取得涉案贷款，逾期交房起算时间应从合同约定的交房日2017年5月31日顺延68日后开始计算。李延红辩称对取得贷款的时间认可，对于限制买受人权利的格式条款，作为卖方应该尽提示义务并详细解释。景和置业公司并没有详细解释该条款，导致有能力理解该条款的李延红，没有清晰的理解。银行贷款的放款原因是银行与买卖双方三方配合，并不是李延红故意导致银行贷款延期，景和置业公司应该提交李延红故意导致银行贷款延期的证据。本院认为，《补充协议》系对双方签订的《商品房买卖合同》的补充，该协议约定合法有效，根据前述约定，逾期付款所相应顺延的房屋交付期限应从该条款约定的60日期限届满起算，故相应顺延房屋交付期限的天数应为8天（68-60）。 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 李延红主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及山东省落实《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案实施细则》打印件各1份。证据1、2拟证明因政府强制要求停工及天气原因，导致停工共计472天。其中因日气温超过37度、日降水量超过120毫米致使无法正常施工，停工20天；响应政府创城要求93天；政府举办大型停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天；2017-2018供暖季要求停工120天；2018-2019供暖季要求停工181天。3.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。4.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明因重污染天气需要施工工地停工的天数为51日，该数据已经执法人员核实且历城区政府也认可，并且重污染天气主要发生在秋冬季，该51天应为2016年-2018年期间的政府因重污染天气要求建设工地停工的天数（含在证据1、2拟证明的472天中）。经质证，李延红辩称对证据1的真实性有异议，认为景和置业公司提交的工程暂停令，不符合合同第八条约定停工的情形。有些停工令只是在一天中几个小时的暂停时间，该情况不算停工。2017年7月21日的停工令显示是7月至10月3个月，是不符合常理的，因为政府并没有向济南市整个建筑施工行业或者向该建筑工地发出过停工令。对证据2的真实性不予认可，对于政府发布的重污染天气停工的情况，政府未给该建筑工地出具加盖政府公章的文件。而且政府没有权利依据创城为理由而停止正常的工地施工等一些正常的民事行为。如果法院采信了政府停止施工，开发商可以要求政府进行赔偿。对济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案无关。对济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告的质证意见同证据2，同时补充：双方签订的民事合同，首先是依照双方约定为基础，监理单位出具停工报告造成损失应该由监理单位承担，政府在不是不可抗力的情况下要求工地停工造成的损失，景和置业公司可以要求政府赔偿。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 综上，合同约定的交房为2017年5月31日，逾期交付涉案房屋的时间自2017年6月1日至2018年7月10日，再扣除逾期付款的8天，共计397天。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，李延红与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，双方在《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。李延红已按照合同约定足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向李延红交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为违约责任的确定，李延红要求景和置业公司双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准，即按日支付已付房款万分之一点五支付违约金，景和置业公司辩称该请求超出了李延红的实际损失，要求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积123.19平方米×397天=23475.09元，23475.09×1.3=30517.62元。李延红按照合同约定请求的违约金为56724.3元，该数额超出了实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减,同时还应扣减景和置业公司已经实际向李延红支付的违约金8590.78元,景和置业公司应支付李延红违约金数额为21926.84元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李延红支付逾期交房违约金21926.84元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费502元，由李延红负担328元，山东景和置业有限公司负担174元；保全费502元，由李延红负担328元，山东景和置业有限公司负担174元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年八月二十六日 书记员 孔祥慧