广州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）粤7101行初2011号 原告：苏婉仪，女，汉族，1972年2月3日出生，身份证住址广州市白云区。 被告：广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会），住所地广州市越秀区吉祥路**，统一社会信用代码11440100MB2C91103Q。 法定代表人：彭高峰，职务：局长。 出庭负责人：廖辉，职务：副巡视员。 委托代理人：蔡健明。 委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所。 原告苏婉仪不服被告广州市规划和自然资源局不履行法定职责一案，于2018年5月2日向本院提起诉讼，本院于2018年5月9日作出（2018）粤7101行初2313号行政裁定，裁定对原告的起诉，不予立案。原告不服提出上诉，广州铁路运输中级法院于2018年12月10日作出（2018）粤71行终2820号行政裁定，裁定撤销本院（2018）粤7101行初2313号行政裁定，指令本院予以立案。本院于2019年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭审理，原告苏婉仪，被告广州市规划和自然资源局的负责人廖辉、委托代理人胡海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏婉仪诉称，一、我方在从房预字第××号《广东省从化市预售商品房许可证》有效期内向从化市广从天地实业开发有限公司（以下简称广从公司）购买从化新温泉山庄xxxx号房（以下简称涉案预售房）。2002年2月2日，我方签署《房地产预售契约》（以下简称《预购合同》）。2017年8月，我方与多位预购人向被告查询我方所购房屋状态，被告的答复确认了无任何人对我方所购房屋已办理有效购房合同备案登记。而我方持有的广从预售证的编号商品房买卖合同能够确保合同与批准预售房屋套数完全一致，故足以证实我方是唯一签署广从预售证商品房买卖合同购买该房屋的购房者，并且我方已依约缴交房款，完全符合《广东省商品房预售管理条例》中预购人的情形。此外，被告职能部门广州市从化区国土资源和规划局（以下简称从化国规局）出具的《收条》及其所提供的房屋档案材料也都能证明从化国规局承认我方已合法购房的事实。购房后，广从公司既未能按时交楼也未办理《预购合同》登记手续，按照《合同法》四十四条及《预购合同》第二十二条规定，我方的《预购合同》是有效而未生效的，合同未生效，不利于我方在相关纠纷中维权。维权中我方得知2010年行政机关为广州市华熙温泉开发有限公司（以下简称华熙公司）办理了预售证，产生“一房两售合同”问题，使我方合法权益受损。（一）对比两个预售证，证号、开发商均不同，华熙预售证还配有全新编号的商品房买卖合同，但预售房土地证由面积六万多平方米的新温泉山庄用地权变为面积为七百多平方米的华熙用地权，华熙公司预售证覆盖我方购房，令我方在这两个开发商尚未建立项目转让法律关系的情况下无法要求华熙公司替代广从公司承担《预购合同》中的责任。（二）华熙预售证的歧义商品房存在危害公众利益的隐患。由被告办出的华熙公司三幢楼土地使用权证可知华熙公司没有买到每栋楼中全部的二手商品房，经被告的“建筑面积摊分土地”后，华熙三块用地宗界会分别卡到建筑物里，导致楼宇无道路，无出口，亦无法设置配套设施，不能满足正常居住使用功能。而且华熙预售证的用地权必然与广从公司办理预售房屋产权时所依据的《报建审核书》内容不符，依法不能办理产权证，这些房屋一旦出售，就会危害公众（消费者）利益。（三）华熙公司三幢楼旁原新温泉山庄未开发土地现被分成两个用地权，两用地权的界线与华熙公司三幢预售楼无缝切合，这两块地的权利人一旦建起围蔽设施，就会封死三幢楼使人无法进出，严重影响消费者的正常生活、工作、经营。二、被告以房屋过户给华熙公司为由拒绝办理《预购合同》登记手续是违法行为。（一）2017年9月18日，包括我方在内的预购人向被告申请办理《预购合同》的登记手续，并于11月初收到被告书面答复（从国土规划信［2017］105号），以“房屋过户给买受人华熙温泉开发有限公司”为由拒绝我方申请。我方是涉案商品房的预购人，被告作为主管部门应主动履行对预售商品房的管理工作。同时，我方购房后亦是符合《中华人民共和国消费者权益保护法》所指的消费者，保护我方“享有人身、财产安全不受损害的权利”亦是被告须依法践行的职责，被告答复所做的不予办理我方申请的行政行为，已违背其法定职责。此外，被告在广从公司与华熙公司未签署转让合同且预购人不知情的情况下,更换开发商、项目面积并向华熙公司重新配以全数商品房买卖合同编号，导致“一房两售合同”的存在，严重侵害我方合法权益。且现在华熙公司的商品房完全不符合《报建审核书》要求，缺乏正常居住的必备功能。（二）依照《合同法》第四十四条、《预购合同》《广东省商品房预售管理条例》第二十二条的规定，对我方签署的有效商品房买卖合同，按申请办理预购合同登记手续是被告的法定职责。（三）依据《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，同一房屋的多次交易转让，只能是按顺序基于前一手交易存在并已经完成，才能进行下一手交易。其他预售人在另案行政诉讼中，被告提供的二手房契税税单及法院协助执行通知书均能证实华熙公司购房是二手房交易。《预购合同》登记手续确认的是我方合同债权，将房屋过户给华熙公司则是对华熙公司取得物权的确认。被告混淆两次房屋交易过程，并将不同性质的权利、不同阶段的行政行为混为一谈，损害了我方合法权益。综上，请求法院判令：一、确认被告以“房屋过户给买受人华熙温泉开发有限公司”为由不办理我方购买的从化新温泉山庄xxxx号房所签署的从房预字第××号《广东省从化市商品房预售许可证》中商品房买卖合同的登记手续违法，并由被告采取补救措施办理该房的预告登记来实施我方购房合同的登记手续；二、确认“我方购买从化新温泉山庄xxxx号房签署商品房买卖合同是从属于从房预字第××号《广东省从化市预售商品房许可证》的，以及我方所购预售商品房是只能建在土地使用权从府国用（1995）第xxxx号《国有土地使用证》的土地上”的事实。 被告广州市规划和自然资源局辩称，一、原告的起诉已经超过法律规定的起诉期限，依法应驳回其起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，本案中，原告明确其于2017年11月初就收到我局的书面答复，即从国土规划信［2017］105号答复，也就是说原告早于2017年11月初就已经知道我局不予办理涉案房屋的合同备案登记。原告现于2019年4月提起行政诉讼，早已超过上述法律规定的起诉期限。二、原告已非涉案房屋的权利人，不存在法律上的利害关系，也不符合办理预告登记的条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款及第四十九条的规定，原告所述新温泉山庄xxxxx房已经法院依法查封拍卖，并且2007年吴川市人民法院向我局送达（2007）吴法执字第373号《协助执行通知书》，需要我局协助执行下列事项：“将被执行人黄德林依《债权转让协议》向汕头市振华建设公司受让的，位于从化市新温泉山庄**（预售许可证：从房预字第××号、Ｃ栋20050号，除Ｂ栋103、104、708、709，Ｃ栋101、102、103、104、309、606、607、609外的房地产办理产权过户手续给申请人广州市华熙温泉开发有限公司。”因此，涉案房屋早已于2007年被依法处分，原告已非该房屋的权利人，不存在法律上的利害关系。三、原告的第二项诉讼请求不符合行政诉讼法的规定，不属于我局职责范围，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。四、根据《广州市人民政府关于取消调整保留行政审批备案事项的决定》（广州市政府令第90号）的规定，从2013年1月15日起广州市正式取消预售商品房合同登记备案业务，我局自此不再具有预售商品房合同登记备案相关职责，原告的申请缺乏依据。综上所述，我局不予办理涉案房屋的预告登记具有事实和法律依据，原告起诉已经超过法定时限，其诉讼请求均于法无据，请求法院依法驳回其起诉。 经审理查明，2000年12月28日，原从化市房地产管理局向原从化市广从天地实业开发有限公司核发《广东省从化市商品房预售许可证》（编号：从房预字第20050），载明：项目名称为新温泉山庄Ｃ幢，项目坐落为从化市弯，土地使用权证号及用途为从国（1995）第xxxxxxxx号／商住，有效期为：2000年12月28日至2002年12月28日。 2002年1月26日，原从化市广从天地实业开发有限公司与原告签订《房地产订购书》，约定苏婉仪向该公司购买位于新温泉山庄C幢第五层03号房（以下简称涉案房屋）。 2007年7月3日，广东省吴川市人民法院就广州市华熙温泉开发有限公司起诉黄德林财产权属纠纷一案作出（2007）吴法民初字第406号民事判决，判决：一、确认黄德林与汕头市振华建设公司所签订的《债权转让协议》受让方为广州市华熙温泉开发有限公司；二、黄德林应为广州市华熙温泉开发有限公司办理从化市新温泉山庄Ｂ栋（预售许可证号：从房预字第××号、面积4356.88平方米）、Ｃ栋（预售许可证号：从房预字第××号，面积4356.88平方米）的产权过户手续（除Ｂ栋103房、104房、708房、709房；Ｃ栋101房、102房、103房、104房、309房、606房、607房、609房外），办理过户手续的费用由黄德林负担。2007年9月5日，广东省吴川市人民法院向原从化市房地产管理局发出（2007）吴法执字第373号《协助执行通知书》，请求协助执行上述（2007）吴法民初字第406号民事判决的判决内容，即将包括涉案房屋在内的房屋产权过户给广州市华熙温泉开发有限公司。 2017年9月18日，原告向原广州市从化区国土资源和规划局（系被告的派出机构）提交《商品房买卖合同备案登记申请书》，记载：原告向原从化市广从天地实业开发有限公司购买涉案房屋，签订了《房地产订购书》，并缴纳了首期楼款，现申请办理涉案房屋的商品房买卖合同备案登记。 2017年11月3日，原广州市从化区国土资源和规划局作出从国土规划信[2017]105号《广州市从化区国土资源和规划局关于新温泉山庄王曦等九人信访事项答复》，记载：……温泉山庄C幢503房，购房人苏婉仪…未办理合同备案，2007年9月5日已被吴川市人民法院裁定过户给买受人广州市华熙温泉开发有限公司，上述房产已不属于原购房人所有，不存在办理预告登记的情形，等等。 诉讼中，被告陈述依据广东省吴川市人民法院作出的（2007）吴法民初字第406号《民事判决书》、（2007）吴法执字第373号《协助执行通知书》，涉案房屋产权应过户给买受人广州市华熙温泉开发有限公司名下，现该地块使用权已登记在广州市华熙温泉开发有限公司名下，待地上建筑完成竣工验收手续也将过户到广州市华熙温泉开发有限公司名下；因此原告请求办理涉案房屋的商品房买卖合同备案登记或预告登记，客观上已不可能。 另查，被告广州市国土资源和规划委员会现已更名为广州市规划和自然资源局。 以上事实，有《广东省从化市商品房预售许可证》《房地产订购书》《民事判决书》《协助执行通知书》《商品房买卖合同预告登记申请书》《广州市从化区国土资源和规划局关于新温泉山庄王曦等九人信访事项答复》等证据，及各方当事人陈述予以证实。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”本案中，广东省吴川市人民法院于2007年9月5日向原从化市房地产管理局发出（2007）吴法执字第373号《协助执行通知书》，请求原从化市房地产管理局协助将包括涉案房屋在内的房屋产权过户给广州市华熙温泉开发有限公司。现原告请求为其办理涉案房屋的商品房买卖合同备案登记或预告登记，该申请内容与上述《协助执行通知书》的要求相违背，原广州市从化区国土资源和规划局于2017年11月3日作出从国土规划信[2017]105号《广州市从化区国土资源和规划局关于新温泉山庄王曦等九人信访事项答复》，向原告告知该事实，并无不当。故原告请求确认被告不办理登记违法并采取补救措施为原告办理登记，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，原告请求法院判决确认其购房合同与相关国有土地使用证、预售许可的关系，该请求不属于行政案件受案范围，本院不予调处。至于原告与原从化市广从天地实业开发有限公司的买卖合同纠纷，应通过其他途径解决。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告苏婉仪的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告苏婉仪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长  钱秀娟 人民陪审员  尹春生 人民陪审员  周小燕 二〇一九年八月二十八日 法官助理刘静 书记员陈秋燕