广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1905号上诉人（原审被告）：刘昕溥，男，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：欧永全，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，广东中肯律师事务所律师助理。原审第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司。住所地：清远市新城人民三路24号金世纪豪园二、三、四号楼二层自编212号商业。法定代表人：罗灵聪。上诉人刘昕溥因与被上诉人欧永全、原审第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称房当当公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初7453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘昕溥上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认为上诉人未配合第三人更换银行办理申请贷款手续或自行补足购房余款，构成根本违约，属认定事实不清，适用法律错误。根据合同约定，上诉人到东莞银行清远分行申请贷款，后因上诉人不符合贷款要求，未同意贷款。鉴于此，上诉人委托律师告知因银行不同意贷款无法继续履行而解除合同。合同未约定无法获得贷款后也应当支付房款，所以上诉人并无违约。上诉人申请到东莞银行查明不同意贷款的原因，但未获批准，反而认为上诉人不更换贷款银行，违背诚实信用原则。与合同“到指定银行办理贷款”的约定矛盾，因此，上诉人已按约定到银行办理按揭手续，不存在违约行为。二、一审判决上诉人支付违约金缺乏事实与法律依据。鉴于第一点，上诉人不存在违约行为，不需要支付违约金。即使法院认为上诉人构成违约，该违约金数额过高。根据法律规定，应以实际损失为确认基础。上诉人申请对涉案房屋价值评估，但一审法院未采纳且缺乏说理、释明。被上诉人也未提供证据证明其实际损失，因此，被上诉人主张违约金74000元明显过高，应予调整。综上，望二审法院依法予以纠正。欧永全答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。房当当公司未作答辩。欧永全向一审法院起诉请求：1、解除欧永全、刘昕溥、房当当公司于2018年4月29日签订的《房屋买卖合同》；2、判令刘昕溥向欧永全赔偿违约金74000元；3、判令刘昕溥向欧永全赔偿律师费7000元；四、本案诉讼费用由刘昕溥承担。一审法院认定事实：2018年4月29日，欧永全（卖方）及其委托代理人欧振飞与刘昕溥（买方）以及房当当公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定卖方将位于清远市××××号房屋出售给买方，房屋建筑面积为52.27平方米，成交价为370000元，付款方式为申请银行按揭贷款，买卖双方应在签署合同后7日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，向银行申请20年250000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），定金20000元由买方在签署合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款，首期楼款（不含定金）100000元由买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付，楼价余款250000元在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管部门成功受理本次交易递件当日向卖方补足。合同第十二条约定：“买方支付定金后不依本合同履行付款义务的，则视为买方违约。在经纪方书面催告后叁天内，买方仍拒绝支付房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任。卖方有权要求买方支付相当于该物业成交价20%的违约金且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。”合同第二十一条约定：“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。”合同末尾手写备注：1、卖方……2、买方承诺本人（含配偶）在银行有且仅有1次房屋贷款记录，否则应承担相应责任……。合同签订当日，刘昕溥向欧永全支付了定金20000元。此后，欧永全、刘昕溥双方提交了资料给银行申请按揭贷款。2018年5月，因刘昕溥已负有400000元的房屋抵押贷款及存在消费贷款，刘昕溥的按揭贷款申请未获审批通过。2018年8月4日，欧永全通过房当当公司向刘昕溥邮寄了一份告知函，通知刘昕溥于2018年8月14日前到房当当公司处再到银行办理按揭手续及其他有关房屋买卖手续，并要求刘昕溥三日内给予书面回复。2018年8月6日，刘昕溥委托广东法行律师事务所向欧永全邮寄了一份律师函，称因刘昕溥将申请贷款资料递交给东莞银行清远分行后，银行告知不同意贷款，故要求解除与欧永全签订的房屋买卖合同，并要求欧永全返还20000元定金。另查明，欧永全于2018年8月16日委托广东中肯律师事务所代为处理本案诉讼事宜，为此支付了律师代理费7000元。再查明，刘昕溥在（2018）粤1802民初5898号案中提出反诉要求欧永全返还涉案房屋购房定金20000元，一审法院于2018年11月27日判决欧永全在判决生效之日起10日内返还定金20000元及利息给刘昕溥。就该判决，欧永全提起上诉，该案现正处于二审审理阶段。一审法院认为，欧永全、刘昕溥以及房当当公司签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行各自义务。在本案中，刘昕溥向东莞银行清远分行申请的按揭贷款未获批准后，欧永全通过房当当公司向刘昕溥发出告知函要求继续履行付款义务等，但刘昕溥在收到该告知函后并未配合房当当公司更换银行办理申请贷款手续或自行补足购房余额，反而向欧永全发出律师函要求解除与欧永全签订的《房屋买卖合同》，即刘昕溥拒绝支付购房款。在此情况下，合同第十二条约定的解除条件已成就，涉案《房屋买卖合同》已于经纪方书面催告3天后即2018年8月8日自动解除，故欧永全主张要求判决解除涉案《房屋买卖合同》，缺乏事实依据，一审法院不予支持。由于刘昕溥不支付购房款，构成根本违约，欧永全有权依照合同第十二条约定请求刘昕溥支付成交价20%的违约金，故对于欧永全请求刘昕溥支付违约金74000元（370000元×20%）的诉讼请求，一审法院予以支持。至于刘昕溥向一审法院申请对涉案房屋在2018年8月6日该价值时点的市场价值进行评估，缺乏依据，一审法院不予准许。根据《房屋买卖合同》第二十一条的约定，刘昕溥作为违约方应承担胜诉方的律师代理费，故欧永全主张刘昕溥赔偿律师费7000元，有合同依据，一审法院予以支持。此外，对于刘昕溥已支付的20000元定金，刘昕溥在（2018）粤1802民初5898号案中已提出反诉要求欧永全返还，该案现正在二审审理阶段，一审法院在本案不作处理。判决：一、限刘昕溥于判决生效之日起5日内向欧永全赔偿违约金74000元；二、限刘昕溥于判决生效之日起5日内向欧永全赔偿律师费7000元；三、驳回欧永全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1826元，减半收取计913元，由刘昕溥负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、广发银行对账单，证明广发银行的欠款，其不知道要去东莞银行开户存入十万元，签合同后就要求其存入东莞银行账户，就将款项转过去，后来没有及时归还十万元导致有消费贷。2、工商银行对账单，拟证明其可以随时还款。本院组织双方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：刘昕溥的行为是否构成违约，如构成，合同约定的违约金是否过高。关于刘昕溥的行为是否构成违约的问题。涉案的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。按照合同的约定，刘昕溥的付款方式是按揭贷款，其后由于首次申请贷款未获批准，双方据此产生纠纷。现双方的主要分歧在于在贷款失败的情况下，刘昕溥是否应当继续履行付款义务。对此，本院认为，首先，关于贷款失败的原因双方陈述略有不同，欧永全陈述是由于刘昕溥除了已经负有房贷外，还存在消费贷未及时偿还，而刘昕溥抗辩认为消费贷并不妨碍其申请本次贷款，本次贷款失败的原因是由于已经存在的房贷数额过高。即使刘昕溥的陈述属实，导致贷款失败的责任也在刘昕溥一方。其次，刘昕溥作为买受人，其主要的义务就是付款。虽然合同约定了以贷款的形式付款，但并未排除其他欧永全认可的履行方式，更未约定在首次贷款失败的情况下，可以免除刘昕溥的付款义务。相反，合同在付款方式一栏中，明确约定如贷款金额少于申请数额的，买受人应当自行补足。也就是说，在贷款失败的情况下，买受人仍应当履行付款义务。本案中，首次贷款失败后，欧永全发函要求刘昕溥继续履行付款义务，刘昕溥不仅不配合，反而书面要求解除合同，其行为已经构成根本违约。关于违约金是否过高的问题。如上所述，刘昕溥的行为构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条及第二十一条约定，刘昕溥应向欧永全支付违约金74000元及承担欧永全的律师代理费7000元。对于刘昕溥认为违约金过高的抗辩理由，本院认为，双方签订的合同对违约责任已有明确约定，且刘昕溥亦未举证证明违约金过高，故一审法院根据合同约定判决刘昕溥承担违约金及律师费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1826元，由上诉人刘昕溥负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年八月二十九日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。