广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0114民初9334号原告：曾超豪，男，1989年10月8日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：黄振镛，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凤鸣，广东古谷律师事务所实习律师。被告：曾凤玲，女，1974年9月23日出生，汉族，住广州市花都区。被告：曾翠菊，女，1971年6月4日出生，汉族，住广州市花都区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：刘惠萍，广东天穗律师事务所律师。被告：曾广添，男，1965年9月17日出生，汉族，住广州市花都区。被告：曾广祥，男，1969年6月5日出生，汉族，住广州市花都区。第三人：曾广荣，男，1963年10月4日出生，汉族，住广州市花都区。第三人：汤润好，女，1941年7月26日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：刘惠萍，广东天穗律师事务所律师。原告曾超豪诉被告曾凤玲、曾翠菊、曾广添、曾广祥、第三人曾广荣、汤润好赠与合同纠纷一案，本院于2018年8月31日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月11日、2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告曾超豪及其委托诉讼代理人黄振镛、周凤鸣，被告曾凤玲、曾翠菊及第三人汤润好的共同委托诉讼代理人刘惠萍，被告曾广添，被告曾广祥，第三人曾广荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾超豪向本院提出诉讼请求：1、以曾杞彬（曾用名：曾纪彬）名义登记的位于广州市花都区新华街新街村四和四队基塘街三巷12号的宅基地上房屋（宅基地证号：花府集建总字（89）第03010720，地号：戊71）为原告一人所有。2、四被告承担案件受理费。事实与理由：位于广州市花都区新华街新街村四和四队基塘街三巷12号的宅基地（宅基地证号：花府集建总字（89）第03010720，地号：戊71）登记在曾杞彬（曾用名曾纪彬）名下，地上建有约141平方米的房屋。曾杞彬与第三人汤润好为夫妻，生育了第三人曾广荣及四被告共五人，曾广荣为长子。原告为曾广荣的儿子。早在上世纪八十年代，曾杞彬与汤润好就将渉案宅基地及房屋分给了曾广荣一家，曾广荣一家使用管理至今。2016年3月26日，曾杞彬召开有原告、四被告、第三人参加的家庭会议。曾杞彬明确涉案宅基地房屋赠与给原告与被告曾凤玲，与会人均无异议并签名确认，也有新街村西和经济社社长曾某在场见证。曾杞彬于2016年5月1日去世。2017年，因广州北站项目建设需要，涉案宅基地房屋属于征收拆迁范围，原告准备与新华街道办事处的拆迁指挥部商谈拆迁补偿事宜时，被告曾广添、曾广祥、曾翠菊反悔，要求参与拆迁补偿权益的分配，也不配合原告签订拆迁补偿合同。村社、拆迁指挥部也从中主持多次调解，均无法达成一致意见。拆迁指挥部见状，要求明确涉案宅基地房屋的权利人后，才能与该权利人签订拆迁补偿合同。原告唯起诉至法院，请求维护自身合法权益。第三人汤润好辩称：一、涉案房屋为宅基地房屋，宅基地房屋所有权转让受宅基地使用权转让限制。涉案房屋所占的宅基地是农村集体所有，依法由村集体划拨给村民使用，村民无权转让宅基地使用权。该房屋所有权的变更关系到土地变更。曾杞彬通过签署“房屋赠与及承诺书”赠与涉案房屋给被告曾凤玲及曾超豪，同样受到该宅基地使用变更的限制。但原告曾超豪及被告曾凤玲至今未获得村集体的同意获得宅基地划拨使用权。二、涉案房屋所有权未办理变更登记，不发生所有权变更的效力；该房屋的所有权仍归曾杞彬。原告提交的证据“房屋赠与及承诺书”涉及的房屋赠与，属于房屋所有权变更事项，依法应当办理所有权变更登记。但是，直至本案争议诉至法院，原告未就房屋赠与事项申请及办理房屋所有权变更登记。因此，涉案房屋所有权仍归曾杞彬。三、涉案房屋为曾杞彬与汤润好夫妻共同所有的家庭财产；曾杞彬独自赠与涉案房屋属于越权处理夫妻共同财产。汤润好与曾杞彬为夫妻。花府集建总字（89）第03010720号土地所有权证登记的土地是农村集体所有的建设用地，登记在曾杞彬名下，由曾杞彬与汤润好夫妻共同使用，该地上建设的房屋属于夫妻共有财产。因此，曾杞彬和汤润好均对该宅基地上房屋享有二分之一的所有权。在“房屋赠与及承诺书”上，无共有权属人汤润好将其享有的二分之一权属的房屋赠与曾凤玲及曾超豪的赠与意思表示。因此，曾杞彬独自赠与涉案房屋属于越权处理夫妻共同财产；其越权处理部分无效。四、从债的角度来看，“房屋赠与及承诺书”是附条件的赠与合同；因条件未成就，赠与合同无效。1、“房屋赠与及承诺书”内容约定：“本人曾杞彬有座西向东面积为141平方米大屋一间……现本人曾杞彬自愿将此大屋分赠给女儿曾凤玲，儿子曾广荣之子（孙子）曾超豪，并由曾超豪出全资重建及装修……”。上述内容显示，“房屋赠与及承诺书”属于附条件的赠与合同。即：该赠与合同附的条件是“由曾超豪出全资重建及装修”；当该条件成就时，该赠与合同才生效。2、而事实上，从签署“房屋赠与及承诺书”之日起至赠与人曾杞彬去世，曾超豪仍未出资重建及装修涉案房屋。由此可见，因该条件未成就，故“房屋赠与及承诺书”未生效。五、“房屋赠与及承诺书”内容包含了与赠与相对的合同义务；受赠人未履行相对义务的，赠与人可以撤销赠与合同。1、“房屋赠与及承诺书”附带了与赠与相对的义务，即满足两点要求。2、“满足两点要求”是赠与合同附带的义务。事实上，曾超豪和曾凤玲均是房屋受赠人。受赠人之一的曾超豪在签署“房屋赠与及承诺书”之后，及至在赠与人曾杞彬于2012年2月7日申请重建房屋的1年有效期内，未出资重建涉案房屋，并将重建房屋第二层交付另一受赠人曾凤玲，及解决曾杞彬、汤润好的住宿问题。由此可见，受赠人曾超豪未履行合同义务。3、因曾超豪未履行赠与合同义务，赠与人曾杞彬声明撤销该房屋赠与，并且收回“房屋赠与及承诺书”予以作废。故此，请依法驳回原告的诉讼请求。被告曾凤玲、曾翠菊辩称：与汤润好的意见一致。被告曾广添、曾广祥共同答辩称：我们不同意原告的诉讼请求。涉案房屋不是原告一人所有，是我们三兄弟所有，该房屋是属于曾广荣我们三兄弟的，不是属于原告。1997年分家的时候，有对涉案房屋进行分割，曾广添、曾广祥每人20.5平方米，汤润好、曾翠菊、曾凤玲都没有份额。第三人曾广荣辩称：同意原告的诉讼请求，没有异议。经审理查明：汤润好与曾杞彬（曾用名：曾纪彬，于2016年5月1日死亡）为夫妻关系，生育子女曾广荣、曾广祥、曾广添、曾翠菊、曾凤玲；曾超豪为曾广荣的儿子。曾杞彬为广州市花都区新华街新街村四和四队基塘街三巷12号的宅基地（宅基地证号：花府集建总字（89）第03010720，地号：戊71）的土地使用权人。2014年3月26日，曾杞彬作为赠与人，曾超豪、曾凤玲作为受赠人，签订《房屋赠与及承诺书》，内容为：本人曾杞彬（又名曾纪彬）有座西向东面积为141平方米大屋一间（花府集建总字{89}第03010720，地号戊71）座落在广州市花都区新华镇新街村四和四队基塘街三巷12号（现为瓦砖房）。四至：东至作旋，南至广新，西至纪灿，北至徐英。现本人曾杞彬自愿将此大屋分赠给女儿曾凤玲、儿子曾广荣之子（孙子）曾超豪，并由曾超豪出全资重建及装修，重建好后，曾超豪承诺满足（爷爷）曾杞彬以下两点要求：（1）大屋重建后，楼房第二层归（小姑姐）曾凤玲所有，重建费由曾超豪支付。日后如果楼房拆迁，楼房中第二层面积的拆迁补偿费归曾凤玲所有。楼房其余的楼层面积全部归曾超豪所有。（2）日后如果楼房需要拆迁，拆迁费和回迁安置房补偿第二层归曾凤玲所有。其他全部归曾超豪所有。但曾超豪要负责解决曾杞彬、汤润好的住宿问题。儿子：曾广荣、曾广添、曾广祥，女儿：曾翠菊、曾凤玲，孙子：曾超豪。均同意上述赠与内容，经各方同意签名盖上手指印后立即生效，各方不得反悔！此字据自签立之日起即具法律效力！曾杞彬、汤润好、曾广荣、曾广添、曾广祥、曾翠菊、曾凤玲、曾超豪均在《房屋赠与及承诺书》落款处签名确认，并有见证人曾某签名。2012年2月7日，曾杞彬、曾超豪提出新华街农村住房改造资格申请表，以平房破烂、瓦面漏水、曾被火宅烧毁为由，需要重新改建。并保证所建房屋不超批准占地面积，不高于三层。经济合作社、村民委员会均在申请表上盖章确认情况属实。街城市管理科意见为：本申请有效期2013年12月30日-2014年6月30日。诉讼中，双方确认涉案房屋没有重建，并确认自1997年开始涉案房屋就由曾杞彬、汤润好以及曾超豪一家人使用居住。曾广添、曾广祥主张在1997年分家析产时约定的涉案房屋的两间房共41平方米分给他们，提供了证明一份。内容为：曾广添和曾广祥现住房屋，现两兄弟分家，曾广添占北面一偏一正，南面企头间曾广祥祖屋曾广祥占南面两间房，其余属曾广荣。曾杞彬、曾广添、曾广祥在落款处签名，并盖有经济合作社的公章、证明人邓燕娴等签名。曾翠菊、曾凤玲主张在签订《房屋赠与及承诺书》后，曾杞彬、汤润好的居住问题由曾翠菊解决，原告没有按照承诺书约定解决其居住问题。对此提供了富华社区出具的证明，证明曾杞彬、汤润好于2001年在广州市花都区新华街站前路39号724房居住至今。对此其他当事人均不予确认，曾广添、曾广祥辩称2016年后汤润好才没有在村里居住，曾杞彬一直在村里居住至去世。曾超豪提供村民拆迁补偿安置计算确认表，显示证号为花府建字（89）第03010720戊141宅基地的建基面积为140.840㎡，证载面积141㎡。1、宅基地拆迁补偿包括建筑补偿面积493.5㎡及本户补偿金额415146元：其中第1层砖混结构房屋面积134.02㎡，按1535元/平方米标准，补偿205720.7元；第1层砖木结构房屋面积2.05㎡，按765元/平方米标准，补偿1568.25元；第1层合法村民住宅（空补）4.93㎡，按500元/平方米标准，补偿2465元。第2层砖木结构房屋109.97㎡，按765元/平方米标准，补偿84127.05元；第2层合法村民住宅（空补）31.03㎡，按500元/平方米标准，补偿15515元。第3层合法村民住宅（空补）141㎡，按500元/平方米标准，补偿70500元。第4层合法村民住宅（空补）70.5㎡，按500元/平方米标准，补偿35250元。2、简易建筑物拆迁补偿25250.5元，包括水井、化粪池等。3、安置补偿：安置面积280㎡，货币补偿金额811300元。4、临迁补贴：搬家补贴4000元、出租补贴17766元。5、搬迁奖励67908元。6、按奖励时间节点前签订合同按时搬迁，每宅免费奖励1个车位。经本院核实，相关部门确认上述确认表的真实性，但因未有权属人签名确认，并非最终方案，故不能出具书面材料。本院认为：首先，曾杞彬作为涉案宅基地的使用权人、涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行处分。本案中，《房屋赠与及承诺书》上有涉案房屋所有权人曾杞彬的签名，亦有其配偶汤润好、全部子女及受赠人的签名，还有见证人的签名。可见该《房屋赠与及承诺书》是全部签署人的真实意思表示，对于签署人均具有约束力。对于汤润好辩称曾杞彬独自赠与涉案房屋属于越权处理夫妻共同财产，本院不予支持。同理，对于其他被告的辩称本院亦不予支持。其次，《房屋赠与及承诺书》中，虽约定有重建的内容，但联系全文理解，该约定应是对赠与后房屋的具体分配，且赠与已考虑到拆迁，故并非以重建作为赠与的条件。即《房屋赠与及承诺书》的实质内容为：涉案房屋第二层归曾凤玲所有，其他全部归曾超豪所有，但曾超豪要负责解决曾杞彬、汤润好的住宿问题。结合双方陈述，均确认自1997年开始涉案房屋就由曾杞彬、汤润好以及曾超豪一家人使用居住，故按曾广祥、曾广添辩称曾杞彬一直在村里居住至去世较为符合常理。即曾超豪已履行了对曾杞彬的义务，且亦实际占有涉案房屋。至于汤润好的居住问题，双方陈述并不一致，对于曾凤玲、曾翠菊的辩称本院不予支持。另一方面，从签订《房屋赠与及承诺书》到曾杞彬去世，时隔两年多时间，此期间房屋未能重建已确定，但曾杞彬并未对赠与问题予以变更，汤润好也未提出撤销赠与，即均一直认可该赠与。现涉案房屋虽未重建，但并不影响赠与的效力。再次，结合双方陈述及举证，对于1997年进行了分家析产本院采信。而按照农村习俗，长子与父母共同生活并分得祖屋符合常理。后曾杞彬在年纪较大时，考虑家庭实际情况，组织全体家庭成员共同签订《房屋赠与及承诺书》，对涉案房屋进行了最后分配，是充分考虑了家庭成员各方面的利益做出的决定，合乎公序良俗。综上，本院确认涉案房屋第二层归曾凤玲，其他归曾超豪所有，但曾超豪需负责解决汤润好的住宿问题。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认位于广州市花都区新华街新街村四和四队基塘街三巷12号的宅基地（宅基地证号：花府集建总字（89）第03010720，地号：戊71）上房屋的第二层归被告曾凤玲所有，其他归原告曾超豪所有；原告曾超豪需负责解决汤润好的住宿问题。二、驳回原告曾超豪的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告曾超豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄晓莉人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  朱晓英二〇一九年八月十九日书 记 员  李红娟