福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初5069号 原告（反诉被告）：丁阳，女，1974年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林岫峰，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡谷兰，福建邦司律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：雷志谦，男，1975年5月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告（反诉原告）：林艺，女，1975年7月11日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 共同委托诉讼代理人：蔡雅琳，福建君伟律师事务所律师。 原告丁阳与被告雷志谦、林艺房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，雷志谦、林艺提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。丁阳及其委托诉讼代理人林岫峰、蔡谷兰，雷志谦、林艺及其委托诉讼代理人蔡雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁阳向本院提出诉讼请求：1.确认丁阳与雷志谦、林艺签订的《房产买卖居间协议书》于2019年3月6日解除；2.雷志谦、林艺返还丁阳定金15万元；3.雷志谦、林艺赔偿丁阳15万元。事实和理由：2019年1月13日，丁阳与雷志谦、林艺签订了《房产买卖居间协议书》（合同编号为：0000121），交易房产坐落于福建省厦门市思明区。协议约定双方应于2019年1月23日前前往房管部门办理交易过户手续，但是雷志谦、林艺在2019年1月23日无故拒绝办理交易过户手续。2019年1月23日后，丁阳又多次通知雷志谦一同前往房管部门办理交易过户手续，因2019年1月23日20:00至2019年1月31日8:00为征管信息系统停机期间，故丁阳于2019年1月31日前往房管部门办理交易过户手续，但雷志谦、林艺仍无故拒绝办理该手续。为此，丁阳于2019年3月6日向雷志谦、林艺发送了解除合同通知。丁阳认为，原、被告签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，依法应得到及时、全面、完整的履行。雷志谦、林艺未依约按时办理交易过户手续，严重损害了丁阳的合法权益。丁阳根据法律规定和合同约定，提出如上诉讼请求。 雷志谦、林艺共同辩称，一、雷志谦、林艺同意解除本案《房产买卖居间协议书》。二、前述合同约定的购房款共计分两次支付，即丁阳于2019年1月23日前支付290万元及向银行申请商业贷款120万元。雷志谦、林艺基于丁阳未能如实告知其本人及其配偶征信存在不良记录导致多家银行不愿接受其贷款申请至今预审批并未通过、丁阳要求更换买方及中介提供的信息告知其无法支付尾款及告知丁阳无法贷款等信息，雷志谦、林艺享有不安抗辩权。由于丁阳及其配偶对其征信存在不良记录的隐瞒，导致丁阳自合同签订的当天下午起至2019年1月16日多次跑多个银行做贷款预审批，最终在厦门农行集源支行进行预审批，但也一直未得到通过的消息。同时双方在2019年1月22日通过陈某建立的微信群“鸿山大厦8Ｃ群”才有第一次可直接联络的方式，基于中介对丁阳征信情况的告知，足以使雷志谦、林艺对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安。只有买受人丁阳如实告知征信情况，雷志谦、林艺作为出卖人才能正确衡量交易风险，并决定如何安排过户，包括网签等事宜。丁阳在签订合同后明确被多家银行拒绝贷款及中介对其履行能力的告知，雷志谦、林艺对丁阳的履行能力产生怀疑具备正当理由，且对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安也应属合理。雷志谦、林艺于合同履行过程中发现后及时与中介人员沟通核实，且通过微信聊天方式要求丁阳或采取其他措施（签订补充协议）保障合同正常履行或承担违约赔偿责任，应视为雷志谦、林艺已向丁阳履行了通知的义务。丁阳未能提供担保或者采取其他措施保证合同履行，故雷志谦、林艺根据不安抗辩权拒绝履行相关的网签义务的理由正当，应以支持。丁阳并未采取措施致使合同无法如期履行，构成违约。三、雷志谦、林艺于2019年1月22日在中介公司人员及丁阳在场的情况下要求双方办理交易过户登记手续，丁阳置之不理。同时丁阳在微信群发消息明确要求退定金，不愿意继续履行合同，不愿意于2019年1月23日前过户，系丁阳违约。综上，客观上原被告双方于2019年1月22日才有直接的联络方式，基于中介对丁阳及其配偶本身征信不良记录等的告知及多家银行拒绝贷款。农行集源支行至今仍未有准确的预审批审查通过等显示丁阳有丧失或可能丧失履行债务的其他情形，使得雷志谦、林艺产生不安。同时雷志谦、林艺在合同约定期限届满前即2019年1月22日要求丁阳前往办理过户事宜，客观上能够完成过户手续而丁阳不愿履行，从而导致雷志谦、林艺未按合同约定与其办理过户。同时，丁阳2019年1月25日发信息给雷志谦、林艺陈述其2019年1月23日在房管局等被告，系虚假陈述，足以使雷志谦、林艺对丁阳的诚信产生质疑。丁阳嗣后2019年1月30日通过中介陈某仅仅也是通知网签过户也主要谈和平解决退定金事宜，而不是过户。 雷志谦、林艺向本院提出反诉请求：丁阳支付雷志谦、林艺违约金66750元（以425万元为基数，按日万分之五计算，自2019年1月23日计至2019年5月5日，扣除已付15万元）。事实和理由：丁阳延迟履行支付购房款的义务。根据合同约定，丁阳应于2019年1月23日前支付雷志谦、林艺购房款290万元的第一期购房款，而丁阳至今未支付。根据双方签订的《房产买卖居间协议书》第十二条第项约定内容：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方每日支付该房产总额的0.05%的违约金。由于丁阳延迟履行支付购房款的事实，应承担相应的违约责任。 丁阳对雷志谦、林艺的反诉辩称，本案属于同时履行抗辩权，因雷志谦、林艺并未按合同约定在2019年1月23日办理房产过户登记，所以没有权利要求丁阳支付购房款项。本案雷志谦、林艺以其行为表示不履行合同并拒绝办理产权过户，构成违约，丁阳无需支付违约金。 丁阳围绕诉讼请求提交了《房产买卖居间协议书》、《关于征管信息系统停机温馨提示》、短信记录、《律师函》、录音录像、《不动产权证书》、银行账户明细清单、ＥＭＳ签收信息等证据，并申请证人林艺凤、陈某出庭作证；雷志谦围绕诉讼请求提交了微信聊天记录、录音等证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月13日，雷志谦、林艺（出售方、甲方）与丁阳（购买方、乙方）在厦门新联洋房地产代理有限公司（居间方、丙方，以下简称新联洋公司）的居间下签订《房产买卖居间协议书》，约定：甲方同意将坐落于厦门市思明区思明南路287-289号南8C室房产出售给乙方，用途为住宅，建筑面积80.68㎡；房产成交总价为425万元，协议签订之日，乙方支付甲方购房定金15万元。协议第四条约定：乙方于2019年1月23日前向甲方支付290万元；乙方向银行申请商业贷款120万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内支付给甲方。协议第六条约定：甲乙双方应于2019年1月23日前前往房管部门办理交易过户登记手续，若于2019年1月26日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则守约方有权解除本协议和要求违约方承担本协议第二条约定的违约责任。协议第十二条“违约责任”约定：甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内赔偿乙方所付定金的双倍及乙方所付购房款（不计利息）返还乙方并承担乙方对该房屋的装修费用。同时乙方应将该笔违约金总额的50%作为丙方的合理劳务费等费用，甲乙双方均已确认，不得有异议；若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应在接到通知书之日起三日内将乙方已付购房款（不计利息）返还乙方，甲方已收取的定金不予返还，直接转为违约金，乙方对该房屋进行的装修费用由乙方自行承担，甲方不负责赔偿乙方对该房屋的装修费用。同时甲方应将该笔违约金总额的50%作为丙方的合理劳务费等费用，甲乙双方均已确认，不得有异议；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方每日支付该房产总额的0.05%的违约金，任何一方超过三日仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应按本条对应条款的约定承担违约责任；……。新联洋公司中介林艺凤在丙方经办人处签字。 前述《房产买卖居间协议书》签订后，丁阳依约支付定金15万元。 后双方因后续履约事宜与中介三方之间进行多次沟通。2019年1月13日晚上19:47分，林艺通过微信联系新联洋公司中介夏和珍，告知夏和珍“早上这个客户因为征信问题，逾期太多次，建行是确定不能贷款了，你同事小陈说中行应该能贷，可能性大不大？”。夏和珍回复：“好的，我下午已经知道了，我们明天去中行，我们会想办法的，你放心”。林艺回复：“如果中行愿意贷款给客户的话，还是先做下预审批比较放心”。 2019年1月14日，新联洋公司中介陈某添加林艺的微信账户，并于当日晚20:22分发送：“您好，明天估计您还不用下来，她亲戚的老婆的身份证寄回老家办孩子的事了，要等寄回来才可以”、“我联系好再提前跟您说，您再下来，不然浪费您的时间，不好意思”，林艺回复：“那等预审批下来估计不能赶在23号前交易了”，陈某：“应该可以”，林艺：“我们和丁女士的亲戚是不是要再重新签一份合同？”，陈某：“如果银行确定就没问题”、“现在不用，等下来再说”，林艺：“去做预审批的时候再签”、“好的，等你通知”。次日下午17:12分，陈某发送微信给林艺：“您好，客户这边可能又有问题，她亲戚又反悔了，不肯让她挂名买房子”、“那她现在就变成不能贷款，只有300多万也不能买”，林艺在17:29分回复：“刚才那个小林打电话说客户确定违约，确定？”，陈某回复：“主要是她没办法贷款”，林艺又问：“确定违约？”，陈某回复：“这个我肯定要把真实情况跟您说的，那尾款拿不出来”、“确定了”、“她也是头疼，要亏那么多钱”、“我今天下午还陪她到翔安银行去，现在才回来，这两天也跑了好多家银行”。1月16日下午，二人再次联系，陈某问：“我们现在在银行这边，然后那个如果可以的话，就我们就等一下啊”、“您出发了吗？”，并发送中国农业银行（厦门集源支行）的位置定位给林艺，林艺回复：“快出发了，4点前到”。 2019年1月20日，新联洋公司中介林艺凤与与雷志谦通话，部分通话内容如下，林艺凤：“我们刚才又去跟垫资的沟通了，他说要你们买卖双方都签一份借款协议”；雷志谦：“嗯，然后呢？”；林艺凤：“然后借款协议就是你们买卖双方都，但是他老公没办法来，又没办法签呀，哎呀”；雷志谦：“你不要太着急了。这个东西是这样的，我是因为农行这边我问过了，基本上农行这边是可以放了，但是这两天先看一下，我们是很想很想”；林艺凤：“不是不是，要嘛就这样子，客户她的意思就这样子，农行这边她是先过户，因为离婚了是只能一套房子不能两套房子，知道吗？只能是先过户再离婚，这样她就能贷的下来。如果是先做预审批，肯定是过不了的，因为她老公这边过不了。然后过户对她老公是没有影响的，过户她老公不来也是可以的”；雷志谦：“不是啊，按我得到的消息是能过呀”；林艺凤：“不不不，现在预审批就是批不下来。因为她老公的征信过不了，是要过完户，你看离完婚再过户就不行了，因为只能买一套不能买二套”；雷志谦：“不对啊，我问我朋友，他也在促成这件事，不是在说搞不成这事，他跟我说应该是可以啊，而且这两天都有可能啊”；林艺凤：“不是说应该可以，我们要确定的，银行现在已经确定了，如果说是先过户，然后再把她老公剔除掉，那就可以。如果现在就做预审批，审批不过”；雷志谦：“那这个，我问清楚一下吧”；林艺凤：“可以啊，人家客户这边也说了，如果那个贷完款取件过了十天，银行没有放款下来，她就筹120万元给你。不然她要找垫资的，又要双方老公签字，更麻烦”；雷志谦：“我的意思本来就是这个意思，你们给她担保就行啦”；林艺凤：“我们没钱垫资啊”；雷志谦：“不是说垫资的问题了，我是说担保比如说十天哦证件拿到后十天内，我不是说要拿现钱，银行能够正常解决，银行不能够解决你们再来履行这担保义务”；林艺凤：“正常房管局都有给她担保，但是这个特殊我们这个银行是特殊的，花了大几万找的，知道吗？不是每家银行都这样”；雷志谦：“我先理一下，我们再来谈这个，不然真的很吐血，我们也是叫朋友再促成，不是叫朋友来给你说不要”；林艺凤：“我们也是想尽办法在解决”；雷志谦：“好的，我联系下，看他有没有办法”；林艺凤：“因为她老公是黑名单，我们要把他剔除掉，我们现在在做预审批肯定是过不了的”；雷志谦：“好吧，我问一下，和我收到的信息不一样”；林艺凤：“好的”。 2019年1月22日下午，买卖双方至中介处进行进一步面谈。主要谈话内容如下，雷志谦：“你这个，现在的问题就是说，比如说现在就是银行贷不下来，您付款的措施方案是什么？就是你付款的措施没有新的方案”；丁阳：“房贷不行，抵押贷”；雷志谦：“抵押贷您会违约”；丁阳：“为什么？”；雷志谦：“你们看下合同，我们有请律师评估合同，对双方都是公平的，合同第七条，你有没有可能在三日内搞着这个，基本上这份合同，到时我会申请解除合同的，到时你是会税费也交了，中介费也交了。丁女士，我们跟你跑了两家银行，她们明确你走这条路基本上是要按时你是走不通的，这种没关系，我是知道你的意思，因为一开始我们都是有诚意的”；丁阳：“对对对”；雷志谦：“当天你把钱拿给我，当天就跑到建行去了，你没想到我也没想到”；丁阳：“对”；雷志谦：“然后我们想了很多办法找到一家银行做，可以。不管是谁替你们找的或怎样，你叫我过来，我马上过来签字。我是很想促成这笔交易，我一点也不想要你的违约金，我有跟他们讲过，我很明确”；丁阳：“是”；雷志谦：“你按合同整个履行下去，到这一步，当时有两个银行拒绝的时候，你能不能有什么其他的途径付我款，有没有其他的途径”？丁阳：“这个途径我也是斟酌了很久，别人也是给了我承诺我才去做这件事，否则的话我也就算”；雷志谦：“周一的时候他们就打电话过来15万的7万五他们准备要走了，违约金的一半是他们的，我当时就以为你要违约了”；丁阳：“我没有，我没说违约”；雷志谦：“小林就打电话说7万五是他们的了，这个情况下都没关系，你认为你能按照合同去履行”；丁阳：“我也去找律师了”；雷志谦：“按原合同履行”；中介：“是银行拒绝她们贷款三天之内现金给你”；雷志谦：“按合同来，到时你所有的费用已交，下午就可以去签，我不是不想和你去交易。我不想交易给你，我悔约三十万，我也不吭”；丁阳：“银行收前期的预审件”；雷志谦：“我们今天就跟你签，一点问题都没有，两年内也不能卖”；丁阳：“可以抵押贷呀”；雷志谦：“三天内找银行收你的材料，收不了你就违约”；丁阳：“就是说只要有银行收”；雷志谦：“三天内只要有银行收你的件你就不违约，三天内没有银行收你的件你违约”；丁阳：“我现在不是找到一家银行”；雷志谦：“你这预审批不算的，你自己看，没事，我绝对相信你的诚意，而且你那是卖房子过来的，你有没有评估过整个风险。我只是不想大家以后麻烦，我肯定要履行我的权利”；丁阳：“我正常渠道走不了，我产权证下来，我就去做抵押，大概十到十五天”；雷志谦：“但是要公司”；中介：“她自己有公司”；雷志谦：“我知道她意思，没有人兜底，到时要是出现一万个可能，抵押不出来，我今天是出来协商了，有没有什么方法”；雷志谦：“那个厦门房产交易合同，我们今天就可以去签。我们马上就走，一点问题都没有”；林艺：“我产权证、结婚证什么都带来了”；中介：“我们可以过户，银行那个答应我们百分百可以”；雷志谦：“我们去农行预审批，你在现场，小林也在现场，审批过程我也去问，但是说实在的，到今天他很明确的说最迟星期一，三个工作日可以出来”。 2019年1月23日中午12:48，中介林艺凤与雷志谦通电话，林艺凤：“客户说她心理承受的压力太大，她怕过不好年，就算了，就按照你们那天谈的，还她14万走吧”；雷志谦：“我还她多少？”；林艺凤：“14万”；雷志谦：“我怎么可能还给她14万”；林艺凤：“你那天怎么和她讲的”；雷志谦：“我说大家如果谈的好，那我就是你那边的，就是说好连你们那边的费用我们承担我们就再退一半给她”；林艺凤：“她说你们那边要退14万给她，留一万你们来的费用啊”；雷志谦：“昨天讲的是一半”；林艺凤：“不是吧，她一直以为是14万，然后1万是你们两个来回的路费”；雷志谦：“我是说退一半，不是说一万”、“如果是这样那误会就大了”、“艺凤啊，我跟你说，要钻这个漏洞真的变数很大。我的意思是她要做好全款的准备。你明白这个意思吗？你做好全款的准备，你不要想银行贷款。我等你一段时间，能成最好。她一直在想银行这个方面，但是基本是很难的。就是她要做手续都很难，你们真的要相信这一点”；林艺凤：“但是你们这时间也很紧迫，正常贷款都要一个月，给客人承诺都是半个月或20天”；雷志谦：“你知道这原合同”；林艺凤：“人家有的拖几天，你这时间又敲得很死”；雷志谦：“你跟她说一下吧，我感觉说我没办法把时间敲死，而且这个东西说如果她认为不能没关系，这个我跟我太太说一下，我们再来探讨违约金的问题”、“我真感觉她风险太大”；林艺凤：“不是，她承受的压力很大”；雷志谦：“我本身的压力也大，因为在厦门交易就没有像你们这样。都是有进行预审核的，我这边也是有压力，有风险的。她把我房子交易过户，她拿去抵押了，我在这边愣愣的。我风险也有，她风险也有，我们双方都是实诚人，所以定一些条款你有把握再来。没把握就算了，大家都不用承担风险。然后违约金我再跟我太太商量一下”；林艺凤：“把握是有把握，但是就差那一两天，那她就违约，白纸黑字签下去，就算银行同意放款”；雷志谦：“本来我是想拖到15号，五天内给我补齐”；林艺凤：“你说按正常的放款一个月左右也是正常的”；雷志谦：“对比原合同我感觉是有退让了。但是她要达到非常保险的目的我感觉做不到”；林艺凤：“银行给你出审批是可以说的，我可以叫银行晚点回复说审批还没出来”；雷志谦：“我知道你的意思，所以我们对条款的解读这个没关系，合同第七条第一款你履行不了，就三天”；林艺凤：“我昨天研究了，三天内提材料，没关系，我们提材料可以啊”；雷志谦：“你们认为这个可以实现的话可以啊，你就按原合同就完了”；林艺凤：“第7条的第2个，一种是你那种理解，一种是”；雷志谦：“第7条的第2个我们先不管，好不好，第7条的第1个你就实现不了”；林艺凤：“第一个怎么会是实现不了”；雷志谦：“你看好，要备好那个征信材料送银行你明白吗”；林艺凤：“对”；雷志谦：“是要成功的送进去，不是说送一部分再补手续，不是这种解读的”；林艺凤：“我知道，她征信已经打出来了，连她老公的征信都打出来了”；雷志谦：“她要真能实现原合同不就完了嘛，是不是”、“她有经过她律师评估，风险有很大的，她基本是不能实现的”；林艺凤：“但是你这时间说实在的，真的有点”；雷志谦：“我先商量一下再给你说”。 当日下午13:49分，林艺凤再次与雷志谦通话，林艺凤：“雷先生，怎么样？”；雷志谦：“你说那个怎么样，就目前来讲，就是她如果不履行，双方看怎样，我这边就自己留一半，剩下一半是给你还是给她”；林艺凤：“她说她这边也不是她违约，她说你们这边不过户”；雷志谦：“我们不过户那我们昨天去干嘛，我昨天不是跟她说我要过户，不然我昨天下午是跟她去玩啊？没关系啦，你看了，这个东西我们不用争啦”；林艺凤：“昨天你们也没谈拢”；雷志谦：“我昨天就跟她说要过户，昨天就去过户了，她只要愿意昨天就可以过户了。这不是说着玩的啊，她自己说她评估自己的风险太大。我昨天意思就摆着那个，要过户昨天就可以去过户”；林艺凤：“我知道”；雷志谦：“你不过户你违约，我怕增加她的损失，你另外提供”；林艺凤：“她说按照合同走”；雷志谦：“可以”。 另查明，2019年1月22日下午16：54分，中介陈某组建名为“鸿山大厦8Ｃ群”的微信群并邀请买卖双方及林艺凤入群。丁阳于当天晚上21:09分发送：“雷先生，雷太太非常感谢你们给我的信任和支持”。雷志谦于21:12分回复：“客气了，大家都想好事办好”。林艺凤于1月23日凌晨1:15分发送一份《补充协议》至微信群中，该补充协议载明：“甲乙双方于2019年1月13日签订房产买卖协议，合同号0000121，经双方友好协商，一致同意补充以下所有条款，并承诺共同遵守，双方于2019年1月23日共同协商，约定房产交易时间为2019年1月23日办理过户手续，过户当天乙方应付290万首付款给甲方，甲方应协助办理贷款，若因乙方原因被银行拒绝贷款，则乙方应在2019年2月20日前向甲方补齐120万元银行贷款，若无法补齐，甲方有权向乙方追讨还回房子，产生的过户手续费用由乙方全部承担，并没收15万元定金。该补充协议合同效率（力），等同于2019年1月13日签订房产买卖居间协议书，合同号，0000121，甲乙中介三方签字之日生效”。林艺凤发送：“大家看下有什么修改补充的”。1月23日早上6时54分，陈某发送：“如果大家都认可补充条款的话在群里面确认下同意，那下午可以去过户”。丁阳于早上7:00发送：“雷先生，由于刚好赶上春节，看是否可以把补齐银行贷款时间多宽限几天，改为2月26日可以吗？谢谢！”，8时13分发送：“主要是家里的老人盼着能回去多陪她们几天，那么大岁数了，还望雷先生，雷太太帮忙一下，谢谢！”，8时21分发送：“再加上我筹钱的时间到2月底会把握性大一些”。陈某询问雷志谦：“雷先生，你觉得呢？”林艺回复：“他在和律师商量，拟这份协议，还请稍等”。早上10时15分，陈某发送：“大家好，今天是过户的最后一天了，假如今天下午还不能去过户，又碰到年关，那时间上真的是来不及了”。10时19分丁阳发送：“那可能真的无缘了”。10时49分丁阳发送：“新政出来了，继续限购”。下午14时35分，丁阳将其名下的建设银行卡拍照发送至该微信群，并发送：“雷先生，麻烦你把钱转这张卡上吧，开户行：东区支行，户名：丁阳”。14:40分，陈某发送：“雷先生，您好。其实这个事情发生大家也都不乐意，您这边就体谅下，让客户这边少损失些，多退一些给丁女士吧。谢谢了”、“然后这个而合同就解除了”。 2019年1月25日，丁阳发送短信给雷志谦，载明“雷志谦、林艺：我是丁阳，2019年1月23日前，我就通知你们一同前往房管部门办理交易过户手续。但是，2019年1月23日，我前往房管部门，你们却无故拒绝前来办理交易过户手续。现在我再次通知你们一同前往房管部门办理过户手续”。当月30日，丁阳再次发送短信给雷志谦，载明“雷志谦、林艺：我是丁阳，2019年1月23日前，我就通知你们一同前往房管部门办理交易过户手续。但是，2019年1月23日，我前往房管部门，你们却无故拒绝前来办理交易过户手续。现再次通知阁下，在2019年1月31日上午10点在房管部门办理产权过户手续”。雷志谦就前述短信内容未予回复。 丁阳还于2019年1月27日向雷志谦、林艺寄送邮件，邮单载明寄件内容为“律师函：丁阳通知雷志谦、林艺一同前往房管部门办理交易过户手续”，该邮件投递查询结果显示收件人于1月28日拒收而退回寄件人。 2019年1月30日，中介陈某与雷志谦通话，部分通话内容如下，陈某：“这个事情现在弄的，因为现在那个房管局那边系统升级已经过了”，雷志谦：“你什么意思啊，你是要忽悠我吧”，陈某：“我们就想和平解决，然后现在这样子，你这边请律师，她那边也请律师，搞得好麻烦啊，然后她说叫我通知你”、“她现在就是通知你1月31号去过户啦”，雷志谦：“这些小花招其实是没用，她凭什么通知我1月31号去过户啊？” 同日，丁阳亦与雷志谦通话，部分通话内容如下，丁阳：“我只能说就是通知你2019年1月31日上午十点到房管部门我们去办理这个产权的过户手续”，雷志谦：“好的，丁阳，我现在也跟你说，你已经违约了”，丁阳：“我怎么违约了”，雷志谦：“不用争了，我现在只是告诉你，你已经违约了”，丁阳：“是你一直在拖时间”、“我就通知你啊，1月31号上午十点到房管部门去办理过户手续”，雷志谦：“我也通知你，你在1月23号之前没有把钱打给我，你已经违约了”，丁阳：“我打你什么钱啊，我为什么，你不跟我去办理过户手续，我为什么要给你钱啊，你不办过户手续，我怎么去给你钱呢”，雷志谦：“好，就这样”。 2019年3月6日，丁阳向雷志谦手机发送短信，内容为：“雷志谦、林艺：我是丁阳，因你违约，先通知阁下，解除与阁下签订的房产买卖居间协议书”。 还查明，2019年1月14日，房管部门发布《关于征管信息系统停机温馨提示》，载明内容如下“厦门地税系统升级，行政服务中心暂停办理涉税（费），过户送件后将无法计税，产权更名及取件时间都会延迟！若升级期间过户送件，需客户、业主在系统升级完后，再次至房管局计税、缴税。升级时间：2019年1月23日20:00至2019年1月31日8:00”。 丁阳另申请中介林艺凤、陈某出庭作证。林艺凤陈述，其先于1月19日通知交易双方在1月20日过户，后来双方在1月22日见面协商；原本是通知双方在1月23日办理过户，但后来未果，过户不成的原因是卖方指定银行做预审批，经了解预审批做不了，卖方认为买方的征信有问题，提出要签署补充协议，林艺凤拟定一份补充协议后，买方不同意，后来就不了了之，双方并未确认合同解除以及就合同解除后的赔偿问题也未达成一致意见。陈某陈述，在履约过程中有陪同原告到银行办理贷款预审批手续，银行处理结果不知情；其于1月23日在微信聊天群中发送“然后这个合同就解除了”的原因是双方在协商退还定金的过程，如果协商一致合同就解除了；1月23日傍晚双方就合同履行问题还进行了交涉，交涉内容是要么过户要么退定金，但没有协商一致。证人林艺凤、陈某均对其在本案中的聊天内容的真实性予以确认。 丁阳对证人证言质证认为，根据证人证言，在1月19日至1月23日期间，雷志谦、林艺以种种理由拒不配合丁阳办理产权过户，并且双方虽有谈及合同解除，但并未达成一致意见，丁阳的意见仍然是继续履行合同并办理过户。雷志谦、林艺对证人证言质证认为，证人的部分陈述内容不真实，陈某对丁阳的征信问题是知晓的，其陈述明显偏袒丁阳，但可以证明丁阳有去过多个银行进行预审批，可见其对自己无力支付120万元尾款的情况是知悉的。雷志谦为证明丁阳无法通过银行贷款审批，向本院提出调取证据申请；丁阳为证明其有履约的能力并已准备好购房款，提供了不动产权证书、银行账户明细等。 审理中，丁阳向本院申请对讼争房产进行保全，本院依法作出裁定并采取保全措施，冻结了讼争房产的所有权（以30万元为限）。雷志谦于2019年5月5日向本院提供保证金30万元作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物，本院裁定准许并解除了对讼争房产的冻结。丁阳为此支出保全申请费2020元。 本院认为，丁阳与雷志谦、林艺自愿签订《房产买卖居间协议书》，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约严格履行。根据买卖双方及中介在签约后的多次沟通内容，可以确认的是自签约当日起中介多次向雷志谦和林艺传达丁阳及其配偶因征信问题无法在房产过户后向银行贷款120万元购房款的讯息，各方也数次至不同银行办理贷款预审批未果，丁阳本人也无法确保其能否在过户后按期足额贷到款项，且对在不能贷到款项的情形下能否如约履行不能作出保证，雷志谦、林艺作为普通售房者，在数次得知该情形后产生“不安”情绪，并要求丁阳作出保证，亦属合理。在丁阳未提供担保之前，雷志谦、林艺可以中止履行。丁阳虽在诉讼中提供了相关证明其具备履约能力的材料，且不论其是否具备履约能力，丁阳应在雷志谦、林艺对其能否如约履行支付购房尾款产生“不安”时及时向雷志谦、林艺提供担保。相反，丁阳并未提供相应担保，甚至在约定的过户期限最后之日，即2019年1月23日上午，丁阳还在与雷志谦、林艺协商购房尾款筹款期再予宽限，进一步增加了其丧失履行债务能力的可能性。根据前述查明的事实，在各方的多次交谈中，雷志谦、林艺均有向中介和丁阳本人表达过其前述“不安”并要求丁阳或中介提供担保，亦未表示不愿意履行合同。事实上，双方在沟通中均表达了继续履约的诚意，也多次协商解决尾款支付的问题，如过户到指定第三人、由第三人申请批贷，签署《补充协议》等方式，甚至协商过终止履行、退还部分定金，但最终未能协商一致。在未能协商一致的情况下，双方仍应按《房产买卖合同》的约定履行合同。但是，双方在约定过户的最后一日仍未就该天是否要去办理过户进行协商，丁阳的一系列行为也表明其在不能确保能够贷款到120万元购房尾款情形下，为预防违约损失扩大，也并未积极催促雷志谦、林艺办理交易过户，而是在双方就签订补充协议协商未果、中介提醒该天系过户最后一天时，丁阳遂表示“那可能真的无缘了”，并提示“新政出来了，继续限购”。林艺凤与雷志谦在1月23日中午进行两次通话并最终表示“按合同走”后，丁阳在通话后一小时左右即将其名下的建行卡发送给雷志谦、林艺，并要求雷志谦将款项退还，以自己的行为表明不履行合同主要义务。 鉴于此，因丁阳存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，本院认定雷志谦、林艺享有不安抗辩权，可以中止履行合同，且雷志谦、林艺也在多次商谈中通知丁阳提供担保或变更合同履行方式。丁阳在未提供适当担保且双方就变更合同未协商一致的情形下，即以其行为明确表示不履行合同主要义务，并要求雷志谦、林艺退还定金，构成根本违约，在此情形下，中止履行的一方可以解除合同。因丁阳根本违约，雷志谦、林艺享有法定解除权，丁阳并不享有合同解除权，其于2019年3月6日发送的解除通知并不产生合同解除的效力。丁阳本案诉请解除双方的《房产买卖合同》，雷志谦、林艺同意解除，本院予以照准，合同解除时间为双方作出该意思表示之日即2019年5月5日。 关于丁阳是否有权要求雷志谦、林艺退还全部定金及主张赔偿。丁阳在已表明不履行主要义务后，再行通知雷志谦、林艺配合过户，甚至称在1月23日当日即已到房管局，有违诚信，其主张雷志谦、林艺不履行办理交易过户的义务构成违约，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案《房产买卖合同》系因丁阳根本违约无法履行，其无权要求雷志谦、林艺返还定金及按定金数额进行赔偿。 关于雷志谦、林艺的反诉请求能否成立。雷志谦、林艺在2019年1月23日即已知悉丁阳要求退还定金的意思表示，且其在丁阳此后催促过户时亦未回应，表明雷志谦、林艺并无继续履行合同的意思。故雷志谦、林艺再以丁阳未依约支付首期购房款为由主张按合同第十二条第项约定内容承担违约责任，亦有违诚信，本院不予支持。 综上，对双方的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 确认丁阳与雷志谦、林艺于2019年1月13日签订的《房产买卖居间协议书》于2019年5月5日解除； 驳回丁阳的其他诉讼请求； 驳回雷志谦、林艺的反诉请求。 本诉案件受理费2900元、财产保全申请费2020元，由丁阳负担；反诉案件受理费734元，由雷志谦、林艺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年八月十二日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： 经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。