沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第02780号原告沈阳市高新区金秋快捷旅馆，经营者孙玉海，住所地沈阳市和平区文化路**号，注册号210132600040263。委托代理人囤春艳，女，1974年2月2日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托代理人杨柳松，系辽宁国制律师事务所律师。被告沈阳富力特五金机械有限公司，住所地沈阳市和平区文化路44号西门，组织机构代码73464324-0。法定代表人王丽茹，系该公司总经理。委托代理人吕宗良，系辽宁公正律师事务所律师。被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区文化路44号A2031-2036号商铺，组织机构代码78873991-8。法定代表人王丽君，系该公司总经理。委托代理人王丽茹，女，1953年3月22日出生，汉族，住沈阳市铁西区艳璐街**号7-4-2。第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司，住所地沈阳市沈河区北站二路58-2号，组织机构代码11766053-9。法定代表孙崇良，系该公司总经理。委托代理人王莉，系辽宁同泽律师事务所律师。委托代理人欧阳东，系辽宁同泽律师事务所律师。原告沈阳市高新区金秋快捷旅馆与被告沈阳富力特五金机械有限公司、被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司、第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张峰担任审判长并主审，与人民陪审员张宁、娄巍组成合议庭，于2015年11月9日、2015年12月25日、2016年1月4日公开开庭进行了审理。沈阳市高新区金秋快捷旅馆经营者孙玉海及委托代理人囤春艳，被告沈阳富力特五金机械有限公司法定代表人王丽茹及委托代理人吕宗良，被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司委托代理人王丽茹，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司委托代理人王莉、欧阳东均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月16日，原告与被告签订了为期5年的房屋租赁合同，被告将其从第三人处承租的沈阳市和平区文化路44号的楼房转租给原告开办旅馆。当时被告承诺第三人同意其转租，并且承诺五年到期后继续出租给原告经营。为此，原告在签订合同后，投入人民币353万元对该楼进行了装修，并购买了相关的经营的设施、设备，办理了消防安全验收手续。然而，在2015年8月20日，原告接到第三人委托律师发给原告的律师函，称因被告擅自转租房屋而与被告解除合同、收回房屋，因而要求原告腾出房屋。原告认为是被告采取欺诈的手段，骗取原告与之签订合同，并且是因被告的承诺，使原告投入大量的资金对楼房进行装修，购买设施、设备。现原告装修费用等投资尚未收回。被告的欺诈行为给原告造成了巨大的经济损失。为此，请求法院对原告的装修费用进行评估的基础上，判令被告赔偿原告的经济损失。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告装修损失30万元；2、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确要求二被告共同承担赔偿责任。被告沈阳富力特五金机械有限公司辩称，一、根据原告与答辩人签订的《租房协议》其租期到期日为2015年7月15日，现原告已经无权占有该涉案房屋。原告与答辩人双方分别于2010年7月16日及2012年11月4日签订租房协议，根据第二份协议中的约定，合同到期日为2015年7月15日。此后双方在未就涉案房屋签订任何租房协议。二、第三人发出的要求退房的律师函指明的腾房日期为2015年8月31日，在合同到期前原告一直使用涉案房屋，答辩人并未违约。答辩人与第三人签订的《租房协议》，到期日为2015年8月31日。答辩人控制的关联公司麦朗五金机电（沈阳）有限公司，通过变更主体方式与第三人签订的《租房协议》，到期日为2015年8月31日。沈阳市中级人民法院作出的生效判决的日期为2015年8月14日，根据该判决内容答辩人及关联企业腾房日为判决生效后的30日内。根据以上时间点可以确定答辩人没有提前向原告收回房屋，也无违约行为，事实上原告至今未搬离涉案房屋。三、答辩人与原被告对房屋租赁合同期满后装修设施及设备的拆除已有明确约定。根据双方于2010年7月16日签订的房屋租赁协议该协议第五条约定，如租赁合同期满，乙方有权拆除和变卖所有乙方投入的装修及设备（外门窗和暖气除外），也就是说合同期满后原告自行拆除装修及设备。原告无权要求答辩人承担赔偿责任。四、原告至今占有该涉案房产无事实及法律依据，只是为了拖延交房而提起的恶意诉讼。综上，请求贵院，综合考虑，驳回原告的诉讼请求。被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司辩称，富力特公司跟原告签订的所有合同均属实。按照合同约定2015年7月16日原告合同期满，应该解除合同，腾出租赁的房屋。我方不存在欺诈行为，原告也无证据证明我方存在欺诈行为，原告只是在利用诉讼程序拖延时间，我方不应对原告损失承担赔偿责任。第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司辩称，2008年4月28日，我方与被告签订房屋租赁合同，将涉案的房屋出租给了被告用于经营五金机械，约定租期三年，从2008年7月16日至2011年7月15日，后双方商定给予承租人交房整改期，上述租赁合同的起始期2008年7月15日顺延至2008年9月1日。2009年初被告与我方协商降低租金，因此双方协商另行签订房屋租赁合同，租期三年，从2009年9月1日至2012年8月31日止，上述租赁合同也明确约定了承租人不得将房屋转租或改变原经营用途。2013年4月12日我方与麦朗五金机械（沈阳）有限公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给麦朗公司，从2012年9月1日至2015年8月31日止，在上述租期内因麦朗公司存在未按期给付租金以及违反合同约定，擅自将房屋分租部分转租的行为，第三人诉至贵院要求解除房屋租赁合同，并要求麦朗公司腾退房屋，本案经法院审理，经一、二审判决，判令我方与麦朗公司的上述租赁房屋解除，并且麦朗公司应于判决生效后三十日内腾退房屋。综上，我方与本案被告之间的房屋租赁合同早已期满履行完毕。我方与麦朗公司的之间的租赁合同已经由法院生效判决确认解除，原告的诉讼请求与我方无任何关系，并且原告至今仍非法占用我方房屋，未按生效判决履行腾退房屋的义务，我方已经向贵院申请强制执行。对于麦朗公司以及原告等三家次承租人未及时腾退房屋给我方造成的损失，我公司保留追究的权利。庭审中，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司要求确认原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司所签订的涉诉房屋的租赁合同无效并要求原告和二被告腾房及支付相应的占用费用。经审理查明：涉诉房屋位于沈阳市和平区文化路44号，所有权人为第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司。2008年4月28日，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告沈阳富力特五金机械有限公司签订房屋租赁合同一份，约定第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司将沈阳市和平区文化路44号建筑（建筑面积3385平方米）出租给被告沈阳富力特五金机械有限公司使用，租赁期限为3年，自2008年7月16日至2011年7月15日。2010年1月21日，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告沈阳富力特五金机械有限公司重新就上述房屋签订房屋租赁合同一份，重新约定租赁期限为2009年9月1日至2012年8月31日。2010年7月16日，原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司签订房屋租赁合同一份，约定被告沈阳富力特五金机械有限公司将上述建筑中的第二、三、四、五层约2600平方米房屋，即本案涉诉房屋转租给原告用于经营旅馆，租期为5年，并约定租赁期满后，原告有权拆除和变卖原告投入的装修设施及设备。2012年11月4日，原告（乙方）与被告沈阳富力特五金机械有限公司（甲方）就涉诉房屋重新签订租赁合同一份，约定涉诉房屋转租给原告经营旅店，租期三年，从2012年7月15日至2015年7月15日止。合同第四条第5项约定“乙方应妥善使用甲方提供的各种内外设施，装修期间未经甲方同意不得擅自更改房屋结构和设备。”；第四条第6项约定“租期届满后乙方有权拆除和变卖乙方投入装修设施和设备。”；第五条第3项约定“。此合同为合作双方最终合作的法律依据。此前的任何协议和合同作废和终止。”。合同中未就租赁期限届满后装修残值补偿问题进行约定。以上各合同中，被告沈阳富力特五金机械有限公司法定代表人王丽茹均在合同上进行了签字。2013年4月12日，被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司与第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司就涉诉房屋所在的沈阳市和平区文化路44号建筑签订房屋租赁合同一份，约定由被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司承租沈阳市和平区文化路44号建筑，租赁期限为3年，从2012年9月1日起至2015年8月31日止，并在合同中约定被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司擅自将房屋转租、分租的，第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司可以解除合同。另查，被告沈阳富力特五金机械有限公司庭审中自认其法定代表人王丽茹系持有被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司95%股权的股东及实际控制人，二被告均系由王丽茹实际经营。同时，经本院登录全国企业信用信息公示系统查询，核实王丽茹确系持有被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司95%股权的股东。又查，2015年1月14日，本案第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司向本院起诉本案被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司，要求解除双方于2013年4月12日就沈阳市和平区文化路44号建筑签订的房屋租赁合同，并腾退房屋。本院经审理认为，麦朗五金机电（沈阳）有限公司未按合同约定支付租金及违反合同约定将房屋转租，构成违约，遂于2015年4月13日作出（2015）沈和民二初字第00610号民事判决，判决解除双方于2013年4月12日签订的房屋租赁合同及麦朗五金机电（沈阳）有限公司腾退房屋。之后，麦朗五金机电（沈阳）有限公司不服该判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉，该沈阳市中级人民法院经审理后认为，双方签订的租赁合同明确约定，麦朗五金机电（沈阳）有限公司擅自转租、分租的情况下，中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司可以解除合同，而麦朗五金机电（沈阳）有限公司并无证据证明中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司同意其分租，故于2015年8月14日作出[2015]沈中民二终字第1521号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有房屋产权证书、第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告沈阳富力特五金机械有限公司分别于2008年4月28日和2010年1月21日签订的房屋租赁合同两份、原告沈阳市高新区金秋快捷旅馆与被告沈阳富力特五金机械有限公司分别于2010年7月16日和2012年11月4日签订的租赁合同两份、第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司于2013年4月12日签订的房屋租赁合同、（2015）沈和民二初字第00610号民事判决书、[2015]沈中民二终字第1521号民事判决书及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：虽然第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告沈阳富力特五金机械有限公司分别于2008年4月28日和2010年1月21日签订的房屋租赁合同中均约定了被告不得转租，但因租赁关系系属债权关系，并非以产生物权变动的效果为目的，被告沈阳富力特五金机械有限公司将涉诉房屋转租的行为并非构成对涉诉房屋的处分行为，仍属债权关系，在转租合同不存在法定无效的情况下，原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2010年7月16日就涉诉房屋签订的房屋租赁合同有效。同时，虽原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2012年11月4日就涉诉房屋签订的房屋租赁合同的转租期限超过了被告沈阳富力特五金机械有限公司的承租期限，而作为涉诉房屋的接续承租人的被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司将涉诉房屋承租至2015年8月31日，且结合被告沈阳富力特五金机械有限公司的法定代表人王丽茹持有被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司95%股权的客观情况，能够认定被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司已认可被告沈阳富力特五金机械有限公司将涉诉房屋转租给原告至2015年7月15日的行为，故再结合上述观点，原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2012年11月4日所签订的房屋租赁合同亦属有效。因原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2012年11月4日所签订的房屋租赁合同在后，且该合同约定了“此合同为合作双方最终合作的法律依据。此前的任何协议和合同作废和终止。”，故原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2010年7月16日就涉诉房屋签订的房屋租赁合同已终止履行，双方应按2012年11月4日所签订的房屋租赁合同履行。虽第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司与被告麦朗五金机电（沈阳）有限公司于2013年4月12日签订的房屋租赁合同被本院作出的（2015）沈和民二初字第00610号民事判决予以解除，但在原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司签订的租赁合同到期时，也即2015年7月15日，该判决尚未生效，并未对原告的经营造成实质影响。又因原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司于2012年11月4日所签订的房屋租赁合同中约定了“租期届满后乙方有权拆除和变卖乙方投入装修设施和设备。”的内容，而且并未就租赁期限届满后装修残值补偿问题进行约定，同时原告虽主张被告沈阳富力特五金机械有限公司承诺租赁期限为十年，但其所举证据也并不足以证明该承诺的存在，故对原告要求二被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告在案件审理过程中提出的对涉诉房屋的装修残值进行鉴定的申请，因本院经审理后认为原告要求赔偿装修损失的诉请并无事实和法律依据，鉴定装修残值并无实质意义，同时为了节省诉讼成本，避免诉累，本院对该鉴定申请不予批准。对于原告在最后一次庭审中要求延期举证的申请，因原告要求延期所举证据系拟证明被告沈阳富力特五金机械有限公司在签订转租合同时向其提供经篡改的与第三人的租赁合同的事实，及其不具有转租权的事实。而如前所述，虽租赁合同约定被告沈阳富力特五金机械有限公司不得转租，但其签订的转租合同依然有效。原告要求延期举证的待证事实无论成立与否，均对案件认定无实质影响，故对该申请，本院不予批准。对于第三人中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司在庭审中要求确认原告与被告沈阳富力特五金机械有限公司所签订的涉诉房屋的租赁合同无效并要求原告和二被告腾房及支付相应的占用费用的请求，因中国人寿保险股份有限公司沈阳市分公司在本案中系属无独立请求权的第三人，不能单独提出诉讼请求，故对第三人的请求本院不予处理，其可另行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条一款之规定，判决如下：驳回原告沈阳市高新区金秋快捷旅馆的诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由原告沈阳市高新区金秋快捷旅馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张峰人民陪审员  张宁人民陪审员  娄巍二〇一六年二月二十九日书 记 员  高珊本案判决依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的,应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的,由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。