甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘1022民初1780号 原告（反诉被告）：王安邦，男，汉族，1970年8月26日出生，甘肃省环县人。 委托诉讼代理人：刘廷锋，甘肃环江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林巧芬，甘肃环江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙德红，男，汉族，1970年8月8日出生，甘肃省环县人。 委托诉讼代理人:赵文广,甘肃长庆律师事务所律师。 原告王安邦与被告孙德红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王安邦及其委托诉讼代理人刘廷锋、林巧芬，被告孙德红及其委托诉讼代理人赵文广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王安邦向本院提出诉讼请求：1、判由被告支付原告购房款35000元并支付逾期付款利息至实际付款之日止（暂计至2018年5月7日为56170.27元）；2、判由被告支付原告违约金1050元；3、判由被告承担本案诉讼费。当庭变更诉讼请求为：1、解除原告与被告于2013年12月13日签订的《商品房出售合同》；2、判由被告向原告退还位于环县秦团庄乡街道嘉兴小区A住宅区南四户的房屋；3、判令被告向原告支付土地租赁费4950元、房屋占用使用费49500元，共计54450元；4、判令被告支付违约金2550元；5、判由被告孙德红承担本案诉讼费及鉴定费和反诉费。 事实与理由：2013年12月13日，原、被告签订《商品房出售合同》一份，约定原告将位于环县秦团庄乡街道的嘉兴小区A住宅区南四户房屋以135000元的价格出售给被告，合同签订之日起被告向原告支付首付款50000元，下剩85000元于2014年10月底付清，期间利息按月利率1.5%计算，逾期利息按每月2%计算，被告未按约定履行付款义务的，应按逾期未付款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告即将房屋交付给被告。2016年2月3日双方经结算，被告共短欠原告购房款85000元、利息31875元，并向原告出具《欠条》两份。此后，在原告的多次催要下，被告仅于同年6月18日支付50000元，下剩35000元至今仍分文未付。2017年12月17日经双方结算，自2016年2月1日起至2017年12月17日止，被告共短欠原告购房款利息20352元。至今，购房款及相应的利息均未支付分文。 孙德红辩称，2013年12月13日，原告与被告协商一致，由原告将位于环县秦团庄乡街道的嘉兴小区A住宅区南四户房屋以135000元的价格出售给被告，并由原告为被告办理房产证。协议达成后，原告当日向被告交付房屋，被告亦按约定分两次向原告支付房款100000元，下欠房款35000元。2014年底，被告发现房屋窗户下方的内外墙壁、后墙两角、房外地基出现2-5cm裂缝，厨房墙壁出现通透式裂缝。且按照国家灾民建房的标准，新建的房屋均应当有圈梁，但是被告购买原告的房屋上下均没有圈梁。被告曾多次找原告要求对裂缝进行维修，但原告均找借口搪塞。另，原告承诺办理房产证，但其迟迟不办理。原告诉称“判由被告支付逾期付款利息及违约金1050元”无事实依据。被告在向原告支付剩余房款的过程中发现原告向被告交付的房屋存在质量瑕疵，被告多次要求原告维修，但原告未维修，因此被告才未按约履行给付房款的义务，由此产生的违约金及逾期付款利息，被告不承担。被告提出反诉意见：1、驳回原告的诉讼请求；2、要求原告维修被告的房屋；3、要求原告为被告办理房产证；4、要求原告承担本案诉讼费及鉴定费35000元。 王安邦针对孙德红的反诉答辩称，原告要求解除合同完全是因为被告违约造成，解除合同后的后果有相关法律规定，被告应当承担违约责任。被告对该房屋占用了5年，应该支付占用费，而且原告向乡政府支付了20年的地基租赁费，被告也应当承担地基租赁费用。被告应当按照逾期未付款的85000元的3%支付违约金2550元。被告的反诉不合理，应当予以驳回。被告既没有付清房款，也没有办理相应房产手续，其没有权利处分涉案房屋。被告申请司法鉴定无意义，涉案房屋被鉴定为危房与被告的使用有一定关系。在原告与秦团庄乡政府签订的合同中约定由乡政府办理房产证，原、被告签订的合同中也有此约定，故原告不承担办理房产证的义务。鉴定费与原告没有关系，原告不承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理确认事实如下：2012年7月26日，原告（乙方）与环县秦团庄乡人民政府（甲方）签订《协议书》，内容为：乙方于2012年在秦团庄乡街道北部，对于已建成幼儿园后面的三面拐角背后的零散土地进行集中整理修整，乙方融资建成新农村一处21户，共计占地9.1亩，土地来源为甲方的土地。约定：一、甲方以租赁的方式租赁给乙方土地9.1亩，乙方以每亩4.5万元的价格付给甲方款项，共计40.95万元，期限为20年。二、乙方融资所建的新农村符合秦团庄乡小城镇建设要求，如因特殊原因确需要拆除的，由甲方按照相关法律规定对乙方予以全权安置。同时，在所居住农户符合农村庄基条件的，由甲方及时优先予以为其办理庄基证。协议签订后，原告即筹资建设嘉兴小区并对外出售。2013年12月13日，原、被告签订《商品房出售合同》，约定由原告将秦团庄街道嘉兴小区A住宅区南四户房屋以135000元价格出售给被告，产权由乡政府验收、报批后发给庄基证明（费用自理）。合同第五条第一款约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款日止，利息按月息2分计算（即每万元每月200元计）。逾期30天后，甲乙双方同意按下列之一处理：（1）乙方除应支付利息外，还应按逾期未付款的3%向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）甲方有权通知乙方单方解除合同，甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款3%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。”合同第十条补充条款：“1、余款捌万伍仟元，利息按月利息壹分伍厘计，即每万元壹佰伍拾元计，2014年10月底还清，逾期利息按合同约定执行；2、中途还款下账。”合同签订当日，被告向原告支付房款50000元，原告将住宅交付给被告，2013年底被告入住。2016年，被告自行修建院坪。 2016年2月3日，被告向原告出具欠条两份，其中一份内容为：欠到王安邦购房款85000元，月息一分五厘。另一份内容为：今欠到王安邦房款利息31875元。后原告向被告索要剩余房款，被告于2016年6月18日支付50000元，剩余35000元购房款及利息未支付。 原告起诉后，被告申请对涉案房屋的质量及是否属于危房进行司法鉴定，经庆阳市中级人民法院委托甘肃同辉工程质量检测技术有限责任公司鉴定，甘肃同辉工程质量检测技术有限责任公司对涉案房屋的地基基础、墙体裂缝、屋盖、烧结多孔砖抗压强度、砌体组砌材料、是否属于危房进行鉴定，出具司法鉴定报告书，内容为：1、该地基基础均保持稳定，无明显不均匀沉降；2、该房北侧房屋出现裂缝14处，南侧房屋出现裂缝4处，院围墙未发现裂缝；3、北侧房屋屋盖未发现明显开裂、变形，屋盖与墙体搭接处无明显松动和裂缝。南侧房屋屋盖未发现明显开裂、变形、屋盖与墙体搭接处无明显松动，房屋1—2/A轴墙体距1/A—B轴墙体1760mm檩条支座存在处竖向裂缝，裂缝最大宽度为0.4mm；4、所测烧结多孔砖抗压强度推定等级为MU10，满足《砌体结构设计规范》50003—2011第10.1.12条规定；5、涉案南、北侧房屋、院围墙墙体采用烧结多孔砖黄土泥拌合物砌筑；6、涉案房屋地基无危险点，北侧房屋上部承重结构构件数量为10个构件，危险构件为8个构件，危险点80%。南侧房屋上部承重结构构件数量为4个构件，危险构件为3个构件，危险点为75%。南、北侧房屋危险性等级为D级。鉴定意见：涉案房屋工程质量不符合国家标准、规范要求，危险性等级为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。 被告申请对涉案房屋维修费用进行评估，庆阳市中级人民法院委托兰州立正价格评估咨询有限责任公司评估，兰州立正价格评估咨询有限责任公司评估后出具《财产损失价格鉴定结论书》。结论为：孙德红位于环县秦团庄乡街道嘉兴小区A住宅南四房房屋维修费用总计128000元。 本院认为，原告与环县秦团庄乡人民政府达成协议，租赁秦团庄乡土地建设住宅，秦团庄乡人民政府同意由原告出售住宅，由乡政府为农户办理相关证件。因此原告取得对外出售房屋的权利后与被告签订房屋买卖合同系合法有效的行为，涉案房屋买卖合同同样合法有效，受法律保护。 本案争议的焦点有三点： 第一、原告要求解除涉案买卖合同的请求能否支持的问题。首先，涉案合同中约定如果被告不按合同约定的期限付款，逾期30天后，原告可以要求被告支付利息及违约金，继续履行合同，也可以通知被告解除合同。合同约定于2014年10月底付清房款，而被告至今未付清，尚余部分房款未付，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，被告未按合同约定的期限支付房款，解除合同的条件已成就，原告请求解除涉案房屋买卖合同符合合同约定，亦符合法律规定。其次，被告购买房屋是为了居住生活，必须保证房屋可以安全使用，而涉案房屋现被鉴定为整幢危房，被告继续居住会危害到生命财产的安全，故原告要求解除合同的请求应予支持。合同解除后，原告应当将收取的10万元房款返还给被告，被告应当及时搬离房屋并将房屋返还给原告。被告入住涉案房屋后增设附加的可以搬离拆除的财产应当拆除搬离，但如拆除即造成损坏的，因“成物不可损坏”，故不得拆除。 第二、原告主张解除合同后，由被告支付地基租赁费、房屋使用费及违约金。首先，涉案合同中并未约定解除合同后，被告需支付地基租赁费及房屋使用费，因此，原告主张的地基租赁费及房屋使用费因无约定而不予支持；其次，原告已收取的购房款会产生相应资金占用利息，而解除合同后原告只返还了购房款，基于公平原则，被告亦无需支付地基租赁费及房屋使用费。关于违约金的问题，虽然涉案合同中约定了违约金，但被告不付款是因为原告交付的房屋出现质量问题，原告也存在违约行为，所以双方均有违约行为，相互抵销即可，故原告要求的违约金不予支持。 第三、关于被告反诉请求的问题。涉案合同解除后，被告应当将房屋返还给原告，因此被告反诉主张原告维修房屋及办理房产证的请求不能成立，不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告王安邦与被告孙德红于2013年12月13日签订的《商品房出售合同》； 二、由被告孙德红于本判决生效后三十日内搬离环县秦团庄乡街道嘉兴小区A住宅区南四户的房屋及屋内的动产，并将房屋返还原告王安邦，不动产不得损坏； 三、由原告王安邦于本判决生效后三十日内返还被告孙德红购房款100000元； 四、驳回原告王安邦的其他诉讼请求； 五、驳回被告孙德红的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2106元，由王安邦负担。反诉费1438元，由孙德红负担。鉴定费及评估费35000元，由王安邦、孙德红各负担17500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长 苏丽萍审判员敬向琼 人民陪审员 张    德    明 二〇一九年八月十二日 书 记 员 黄    丽    娟