大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初572号原告：杨峰，男，1975年6月3日出生，汉族，无业，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：王嘉冠，系辽宁昌信律师事务所律师。被告：大连恒邦房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金普新区石河街道鹏润小区14-2号。法定代表人：王本德，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。第三人：董大正，男，1983年10月19日出生，汉族，住辽宁省庄河市。原告杨峰诉被告大连恒邦房地产开发有限公司（下称恒邦地产）、第三人董大正合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨峰及其委托诉讼代理人王嘉冠、被告恒邦地产的委托诉讼代理人章晓丹到庭参加了诉讼，第三人董大正经本院传唤，无正当理由没有到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月21日，原告与被告及第三人签订了六份《抵债房销售合同》，约定：董大正将从被告处工程抵债所得的房屋转卖给原告，买房款由原告直接交付给董大正，由被告为原告出具相关购房手续并到房产管理部门办理登记备案手续。合同签订后，原告已将购房款交给董大正，但被告违反约定一直推拖不给原告办理正式的购房手续。期间原告通过大连同泰房地产策划营销有限公司将8-1-301、8-1-401房屋出售给他人，被告配合购房者办理了按掲贷款手续，每套房屋贷款25万元，合计50万元。贷款到账后被告支付给原告22万元，占用28万元拒不支付。故请求：1、依法确认原告与被告及第三人2011年12月21日签订的大连普湾新区金地华府二期8-1-201、8-1-204、8-1-304、8-1-404、12-2-601、12-2-602号六套房屋的《抵债房销售合同》合法有效；要求被告协助原告办理上述房屋的产权登记手续；2、要求被告返还已销售的8-1-301、8-1-401两处房屋取得的贷款28万元及占用期间利息；3、诉讼费由被告承担。被告恒邦地产辩称，不同意原告诉讼请求。案涉抵债房销售合同因董大正不具备建筑施工企业资质，该合同处分的债权不是真实合法有效的债权，该合同明为买卖实为借贷，一方面，原告与第三人董大正恶意串通，以抵债销售合同处分的债权作为抵押，又提前处分抵债房源，属于流质抵押，违法无效。另一方面，结合之前的诉讼，原告杨峰及另案原告于洋主张的房源金额已远远大于其借款金额，抵债销售合同签订的目的是为了恶意串通，套取被告房源实现其违法高利的目的，进一步证明了该抵债房销售合同的无效性。最后，由于原被告之间不存在合法有效的买卖合同关系，原告也不享有向被告直接主张合同履行的权利。根据被告与董大正签订的抵债房销售合同，房屋贷款回款均针对董大正，按揭款均全部以支票转账方式给付董大正，至于董大正是否将案涉房屋的按揭款回款交给原告，与被告无关。第三人董大正没有到庭，亦没有提供书面答辩意见。经审理査明，2011年初，被告大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）与案外人大连泛华建设工程有限公司（以下筒称泛华公司）签订了一份《建设工程施工合同》，约定恒邦公司将其开发建设的位于大连普湾新区的金地华府小区二期工程发包给泛华公司进行施工。2011年2月22日，泛华公司与案外人金鑫签订了一份《内部承包协议书》，约定泛华公司将其承建恒邦公司的工程内部承包给金鑫进行施工建设。2011年3月13日，金鑫与董大正签订了一份《金地华府项目承包合同》，金鑫将其承建的恒邦公司发包的金地华府二期1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#的建筑工程分包给董大正进行施工。董大正在施工过程中恒邦公司陆续用其所有的包括案涉房屋在内的房屋抵顶董大正的工程款。2011年12月4日，董大正因生产经营需要向杨峰借款300万元，借款期限为3个月，自2011年12月4日起至2012年2月4日止，借款到期后，董大正必须一次性偿还借款。借款协议签订后，杨峰将借款300万元交付给董大正。2011年12月22日董大正再次向杨峰借款50万元，杨峰于当日将借款50万元交付给董大正，董大正两次共计向杨峰借款350万元。2011年12月21日，恒邦公司（甲方）与董大正（乙方）、杨峰（丙方）签订了六份《抵债房销售合同》。案涉六份合同约定：丙方欲购买甲方作为工程款抵顶给乙方的位于大连普湾新区金地华府二期房号8-1-201、8-1-204、8-1-304、8-1-404、12-2-601、12-2-602的房屋，合同总价款分别为人民币449，685元、432，966元、435，386元、437，806元、456，780元、314，150元。现经甲乙丙三方协商一致达成本协议，三方自愿遵守下列条款：1、甲方负责提供该房的销售手续，保证其出售的房屋不违反国家相关法律规定，手续齐全、完备。该房可以办理商品房合同登记备案，待整体项目工程竣工并取得竣工备案证后，该房可以办理国有房屋权属证书。2、根据甲乙双方另行签署的《工程款抵顶合同》，乙方自愿以抵顶合同对应价格取得该房屋的所有权，甲方同意乙方转卖该房给丙方。3、甲方不参与乙方与丙方的转卖房屋行为，丙方的买房款直接交给乙方，甲方没有代收房款并转交乙方的义务，如丙方与乙方将来发生房屋买卖交易纠纷均与甲方无关，丙方亦不得向甲方追索购房款。4、甲方保证：经乙方同意，甲方可与丙方签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。如丙方需贷款购房，甲方可以协助出具相关贷款手续，按掲款项划入甲方账户后，甲方即将该笔款项转入乙方或其指定的账户内。丙方完全知悉此情况并承诺不得向甲方主张违约抗辩权及购房款的返还。5、丙方知悉其所购的为工程抵债房屋，假如以后产生的一切除房屋质量外的问题，甲方概不负责，一切均由乙方承担。2012年7月26日，杨峰与董大正及于洋签订了一份《协议书》，就以房抵债问题自愿达成如下协议：董大正从恒邦公司处取得抵债房屋共计21套，位于大连普湾新区金地华府二期，房号分别为8-1-1004、8-1-1001、8-1-501、8-1-1103、8-1-504（此5套房屋均以于洋名义与恒邦公司签订三方抹帐协议《抵债房销售合同》，面积等详见《抵债房销售合同》）；8-1-304、8-1-204、8-1-201、8-1-401、8-1-301、8-1-404、12-2-602、12-2-601、122-504、12-2-503、12-2-502、12-2-501、122-404、12-2-403、12-2-402、12-2-401（此16套房屋均以杨峰名义与恒邦公司签署三方抹帐协议《抵债房销售合同》，面积等详见《抵债房销售合同》，其中8-1-401和8-1-301已由杨峰出让给他人，并已由买方与恒邦公司签署商品房买卖合同）。因董大正欠杨峰借款350万元，欠于洋借款150万元，依据董大正、杨峰、于洋及恒邦公司已经签署的《抵债房销售合同》，此21套房屋董大正已抵债给杨峰及于洋用于偿还欠杨峰及于洋的借款500万元。上述房屋办理产权备案、申请产权证书、房屋移交手续及为上述房屋权益进行交涉诉讼等事宜均属于杨峰、于洋自主行为，与董大正无关，恒邦公司应当依照三方《抵债房销售合同》的约定履行自己的义务，协助于杨峰、于洋办理产权备案登记等相关权属手续。董大正不再干涉杨峰、于洋之间关于上述房屋的相关事宜，以保证杨峰、于洋全部权益顺利实现。上述事实，有原告提供的《抵债房销售合同》六份、房屋登记信息记录证明六份、《协议书》一份、《借款协议》一份、银行流水单两份、大连市普兰店区人民法院（2015）普民初字第04341号民事判決书、辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终4695号民事判决书，被告提供的《建设工程施工合同》、《内部承包协议书》、《金地华府项目承包合同》等和原、被告及第三人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院的审查，无违法之处，本院予以采信。本院认为，恒邦公司与董大正之间存在建设工程施工合同关系，恒邦公司在履行该合同时以房屋抵顶欠董大正工程款，该以房抵债的约定系债权协议，董大正据此享有要求恒邦公司交付房屋并协助办理过户手续等相关权利。董大正将恒邦公司抵顶工程款的案涉房屋处分给杨峰，继而三方当事人签订了抵债房销售合同，约定恒邦公司将案涉房屋出售给杨峰，并协助办理相关手续，三方当事人签订的抵债房销售合同实质上是一种债权转让行为，是通过以物抵债的方式实现。该抵债房销售合同系三方当事人共同签订的，恒邦公司已通过签订抵债房销售合同的行为对债权转让予以确认。本案抵债房销售合同并非建设工程施工合同，恒邦公司主张的与董大正之间的建设工程施工合同纠纷与本案无关，不属于本案审理范围，故恒邦公司此项辩解意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。抵债房销售合同由恒邦公司、杨峰与董大正于2011年12月签订时间早于恒邦公司主张其与董大正于2012年5月和6月签订的工程款预付协议，且该工程款预付协议仅是其与董大正之间签订的，该协议内容恒邦公司与董大正均未告知过杨峰，杨峰对该协议亦不予认可，恒邦公司以此作为理由抗辩无义务履行办理房屋产权登记，于法无据，本院不予采纳。恒邦公司与董大正、杨峰签订的抵债房销售合同系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。因案涉房屋是由恒邦公司先抵债给董大正，再由董大正抵债给杨峰，故在办理产权过户登记手续过程中，应先由恒邦公司协助董大正将案涉房屋办理过户手续至董大正名下，再由董大正协助杨峰将案涉房屋办理过户手续至杨峰名下。关于杨峰要求恒邦公司返还已销售的8-1-301、8-1-401房屋取得的贷款28万元及占用期间利息的请求，被告辩称“房屋贷款回款均针对董大正，按揭款均全部以支票转账方式给付董大正”并提供了董大正签字收到房屋贷款的收条及转账支票存根，因第三人董大正没有到庭，对被告辩称的此节事实，本院不予确认。但是因原、被告及第三人签订的《抵债房销售合同》中约定“3、甲方不参与乙方与丙方的转卖房屋行为，丙方的买房款直接交给乙方，甲方没有代收房款并转交乙方的义务，如丙方与乙方将来发生房屋买卖交易纠纷均与甲方无关，丙方亦不得向甲方追索购房款。4、甲方保证：经乙方同意，甲方可与丙方签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。如丙方需贷款购房，甲方可以协助出具相关贷款手续，按掲款项划入甲方账户后，甲方即将该笔款项转入乙方或其指定的账户内。丙方完全知悉此情况并承诺不得向甲方主张违约抗辩权及购房款的返还。5、丙方知悉其所购的为工程抵债房屋，假如以后产生的一切除房屋质量外的问题，甲方概不负责，一切均由乙方承担。”原告杨峰知悉此情况并承诺不得向被告主张违约抗辩权及购房款的返还，杨峰的此项请求无合同依据及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨峰、被告大连恒邦房地产开发有限公司及第三人董大正于2011年12月21日签订的位于大连普湾新区金地华府二期8-1-201、8-1-204、8-1-304、8-1-404、12-2-601、12-2-602房屋的《抵债房销售合同》有效；二、被告大连恒邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助第三人董大正将位于大连普湾新区金地华府二期8-1-201、8-1-204、8-1-304、8-1-404、12-2-601、12-2-602房屋办理过户手续办至第三人董大正名下，第三人董大正于该房屋过户至其名下后十日内协助原告杨峰将该房屋办理过户手续至原告杨峰名下；三、驳回原告杨峰的其他诉讼请求。案件受理费18，120元（原告已预交），由原告杨峰承担2520元，由被告大连恒邦房地产开发有限公司承担15，600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙思敏人民陪审员  白 韧人民陪审员  孙金光二〇一九年八月二十日书 记 员  万 汇