山东省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）鲁行终724号上诉人（原审原告）何忠海，男，1957年3月13日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托代理人王建霞，女，1957年2月3日出生，汉族，住青岛市市南区,系原告何忠海之妻。被上诉人（原审被告）青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市北区延吉路80号。法定代表人杨旭东，区长。被上诉人（原审被告）青岛市人民政府，住所地青岛市香港中路11号。法定代表人孟凡利，市长。何忠海因诉青岛市市北区人民政府、青岛市人民政府房屋征收补偿决定及行政复议决定一案，不服青岛市中级人民法院于2018年12月25日作出的（2018）鲁02行初249号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。何忠海向原审法院起诉称：其系青岛市中山路××103户私房产权人，依据国务院令第590号要求房屋就地产权调换，对异地住宅产权调换不同意。中山路××103户私房产权人于1995年经青岛市房产局夏津路房管所同意进行翻建，其结构为砖混钢筋结构，翻建后至今一直作为经营房使用（后附部分营业执照三张），且该房屋参加第一批房改房买断方式是按照家连店形式购买。因中山路××103户隶属于青岛市市南区，若私房产权人与青岛市市北区人民政府协商无果，将不参与本次征收安置。请求：依法法院撤销青北补决字[2018]169号《房屋征收补偿决定书》；撤销青政复决字[2018]513号《青岛市人民政府行政复议决定书》。原审法院经审理查明：1、原告何忠海在青岛市××××103户有合法房屋一处，房地产权证号为青房地权市字第××号，证载房屋建筑面积66.58平方米，用途为住宅，房屋产别为私有。原告在此注册个体工商户。原告涉案房屋经改建与中山路121号打通，由青岛钟表仪器修配一厂向外出租用于经营，位于中山路××门头××号，青岛钟表仪器修配一厂系公房承租人。2、2016年10月19日《青岛湾四期胶州路社区棚户区改造项目房屋征收摸底调查表》显示涉案房屋产权人为“何忠海”，房屋坐落“市南区××103户”，产权证号为“青房地权市字第××号”，建成年代“1949年”，产权性质“私房”，使用性质为“住宅”，建筑面积“66.58平方米”，使用情况“出租”，房屋用途“经营”，工商营业登记名称“青岛市市南区克朋内衣服饰店”，改造意向为“同意改造”。原告委托代理人其妻王建霞在该表上签字。2017年7月22日，被告市北区政府作出《青岛市市北区人民政府关于对市北区青岛湾××棚户区改造项目房屋征收决定》，决定：自2017年7月22日起正式启动市北区青岛湾××棚户区改造项目房屋征收与补偿工作；房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室；房屋征收组织落实单位为青岛市市北区人民政府即墨路街道办事处；房屋征收范围为包括中山路121号范围内（独栋非住宅、军产房除外）的合法房屋。同日，被告市北区政府发布《青岛市市北区人民政府关于市北区青岛湾××棚户区改造项目实施房屋征收的公告》，将《市北区青岛湾××棚户区改造项目房屋征收补偿方案》作为附件一并公告，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议时限及搬家交房时限为2017年8月26日至2017年9月24日。公告当日将《市北区青岛湾××棚户区改造项目房屋征收奖励办法》一并公示。补偿方案载明该项目被征收房屋基本情况：征收区域内涉及被征收人1217户（其中非住宅48户），总建筑面积约3.1万平方米。原告何忠海的涉案房屋在上述房屋征收范围内。3、2017年7月22日，房屋征收部门在被征收区域现场公示了《关于选定青岛湾××棚户区改造项目征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2017年7月22日至2017年8月5日期间从青岛市城乡建设委员会定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定5家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并将协商选定结果以书面形式通过所在辖区街道办事处认定后提交房屋征收部门。2017年8月6日，房屋征收部门在被征收区域现场公示了《关于选择青岛湾××棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告》，告知被征收人因未能在15日内协商确定评估机构，现从市城乡建设委公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定。2017年8月9日-10日由即墨路街道办事处、房屋征收委托实施单位工作人员组织发放及协助回收选票，投票时间为8月10日-8月11日上午10：30。房屋征收部门于2017年8月11日在被征收区域内发布了《关于选定市北区青岛湾××棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知》，确定青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司、青岛青房房地产评估事务所有限公司、青岛德润房地产评估咨询有限公司、山东中鲁土地房地产评估有限公司、青岛海立信土地房地产评估有限公司承担市北区青岛湾××棚户区改造项目房屋征收评估工作。4、在房屋征收公告确定的签约期限内，原告未与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。2018年8月15日，评估机构就原告的涉案房屋出具了《房屋征收评估现场勘查记录表》，该表载明房屋坐落“市南区××103户”，产权人为“何忠海”，产权证号为“青房地权市字第××号”，建成年代“1949年”，房屋结构“混合”，建筑面积“66.58平方米”，朝向为“东”，所在楼层为“1”，原告在该表签字。2017年8月23日，评估机构青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司就原告的涉案房屋出具了《市北区青岛湾××棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》一份、《市北区青岛湾××棚户区改造项目国有土地上房屋征收装修评估表》一份，该两份表载明权利人为“何忠海”，房屋坐落市南区××103户，房地权属证号“青房地权市字第××号”，产权性质为“私”，房屋用途为“住宅”，房屋结构为“砖木”，建成年代“1949年前”，建筑面积“66.58平方米”，楼层为“1”，朝向“东”，评估时点为“2017年7月22日”，房屋评估单价为“每平方米22300元”，装修补偿单价为“每平方米460元”。2017年11月2日，被告市北区政府向原告送达上述两份评估表，原告何忠海在送达回证上签字。2017年8月25日，评估机构青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司出具了《青岛市市北区棚户区改造项目中南熙悦安置房均价评估表》一份、《青岛市市北区棚户区改造项目中海寰宇天下安置房均价评估表》一份，该两份表载明中南熙悦安置房均价为“每平方米14000元”，中海寰宇天下安置房均价为“每平方米17000元”。2017年12月27日，被告市北区政府向原告送达上述两份评估表，原告何忠海在送达回证上签字。被告市北区政府2017年9月19日印发青北政专[2017]第2-58期政务专报，其中第七项关于第七期停产停业认定的相关情况，会议研究确定，对即墨路街道、台东街道、阜新路街道提报的136户，因符合市棚改相关政策，按政策规定报市征收部门备案后予以发放停产停业损失补偿。原告涉案房屋在上述范围内。5、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，2017年11月2日，房屋征收实施单位的工作人员与原告何忠海进行约谈，此次约谈涉及房屋基本情况、是否了解房屋的评估价、是否了解补偿政策、是否有未登记建筑、有无营业执照、未签协议的原因及实际居住情况。约谈笔录显示：何忠海称涉案房屋坐落于市南区××103户，建筑面积为66.58平方米，不了解房屋的评估价和补偿方案，没有未登记建筑，房屋租出去了，有人在这个地方经营，原告不在这里住，不签协议的原因一个是评估价太低，一个是想了解一下征收的地方是否要进行房地产开发，如果要盖房子，希望能回来居住，继续经营。被告向原告送达了评估报告，并介绍了补偿方式。原告在约谈笔录上签字。2018年5月21日，房屋征收实施单位的工作人员与原告何忠海再次进行约谈，此次约谈涉及原告是否对2017年12月27日送达的青岛湾四期安置房均价评估表有异议、至今未签协议的原因。原告称对2017年12月27日送达的青岛湾四期安置房均价评估表没有异议，至今未签协议的原因是想就地安置，再就是评估价太低，补偿款太少，没有资金再买一套房屋。此次约谈系电话约谈，由见证人在场见证。见证人系即墨路街道胶州路社区居委会工作人员李雪、孟姗姗。6、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，房屋征收部门于2018年5月20日向被告市北区政府提交《提请区政府作出补偿决定的申请》，被告市北区政府作出青北补决字[2018]169号《房屋征收补偿决定书》，并于2018年8月7日送达给原告何忠海，原告在送达回证上签字。7、原告何忠海不服被告市北区政府作出的青北补决字[2018]169号《房屋征收补偿决定书》，于2018年8月16日向被告青岛市政府提出行政复议申请，要求撤销上述房屋征收补偿决定。被告青岛市政府于2018年8月17日予以受理，同日通知市北区政府提出行政复议答复意见并提交相关证据、依据等。2018年8月27日，市北区政府作出书面行政复议答复意见。2018年10月15日，被告青岛市政府作出《行政复议决定延期通知书》决定延期至2018年11月14日前作出复议决定。2018年10月21日，青岛市政府作出青政复决字[2018]513号《行政复议决定书》，决定维持市北区政府作出青北补决字[2018]169号《房屋征收补偿决定书》的行政行为。并于2018年10月24日送达给原告，原告对此不服，故提起本案行政诉讼。另查明，市北区2017年棚改项目有市北区中海寰宇天下E地块项目、李沧区中南熙悦项目、市北区宜昌路31号地块项目三处安置房源，2017年8月18日，市北区房屋征收安置管理办公室就涉案项目增加市北区海岸路36号安置房源。被告市北区政府提交2017年7月20日青棚改办函[2017]33号《青岛市棚户区改造工作领导小组办公室关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函》及2017年7月20日青棚改办函[2017]34号《青岛市棚户区改造工作领导小组办公室关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函》，证明青岛市棚户区改造工作领导小组办公室根据专家小组及评估机构出具的估价报告确定宜昌路31号项目房屋评估价格为18440元/平方米，参照以往集中建设房源的定价原则下浮至16600元/平方米，海岸路36号项目房屋评估价格为17400元/平方米，参照以往集中建设房源的定价原则下浮至15700元/平方米。原审法院认为：一、关于市北区政府作出青北补决字[2018]169号《房屋征收补偿决定书》是否合法的问题，从以下方面进行分析：（一）原告房屋是否应列入征收范围原告房屋坐落市南区××103户，位于青岛湾××棚户区改造项目范围内。被告称因历史遗留原因，中山路的部分房屋呈现行政辖区交错的情况，中山路121号的房屋坐落于市北区海××路××号院内，该院属于市北区，但是院内的房屋属于市南区。故在启动征收之前，房屋征收部门摸底调查征求原告意见。房屋征收调查摸底表中显示原告同意改造，故被告市北区政府将原告房屋列入青岛湾四期片区改造项目改造范围之内，并无不当。（二）关于涉案房屋征收决定及房屋征收补偿方案可否作为本案证据予以使用的问题涉案房屋征收决定形式合法，内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，且就房屋征收部门、组织落实单位、征收实施单位、征收范围等内容予以确定并公告，可作为本案证据使用。涉案房屋征收补偿方案系被告市北区政府制定、并作为该征收决定的附件一并公告的材料，可作为本案证据使用。（三）关于涉案评估报告是否合法的问题1、房屋征收评估机构的选择程序是否合法。房屋征收决定作出后，房屋征收部门根据相关规定由被征收人协商选择评估机构，因未能协商确定，房屋征收部门依法组织被征收人采取投票方式选择房地产价格评估机构，经统计，最终从市建委公布的房屋征收评估机构名录中按照票数高低选出房地产价格评估机构作为该项目房地产价格评估机构，并将结果进行了公示。因此，涉案房屋征收评估机构的选择符合规定，程序合法。2、关于涉案评估报告是否合法的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十四条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”本案中，原告对评估价格、建成年代、房屋结构有异议，但未在规定期限内向房屋评估机构提出书面复核申请，也未向本院提供有效证据支持其主张，因此，涉案房屋评估报告的出具符合法定程序，可以作为涉案房屋征收补偿决定的补偿依据。（四）关于房屋补偿安置方式《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十条规定，征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。征收区域用于住宅房屋建设的，规划主管部门在审批该建设工程规划时，在满足城市规划和国家标准规范的同时，应当考虑被征收人就地房屋补偿的需要。《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》第十七条规定，征收从事经营活动的住宅房屋，同时符合以下条件的，被征收人或公房承租人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿，也可选择按照住宅房屋相关规定进行补偿：（一）房屋坐落于沿街底层且用于商业或服务业用房的；（二）取得营业执照或税务登记证一年以上，并有纳税记录；（三）房屋所有权证书、营业执照或税务登记证载明的营业地点一致。对选择按照住宅房屋补偿的，房屋征收部门应按照货币补偿方式的有关规定发放停产停业损失补偿金。本案中，从各方提供的证据、照片及各方庭审陈述来看，涉案房屋虽与青岛钟表仪器修配一厂的中山路121号非住宅房屋打通连为一体并对外经营，但真正沿街的房屋是青岛钟表仪器修配一厂的中山路121号非住宅房屋而非原告所有的涉案房屋，尽管原告陈述了两处房屋在历史上曾均为原告家庭所有，但原告也自认在公私合营时期上交沿街房屋保留现涉案房屋的事实，因此涉案房屋不符合沿街底层的要求，不能参照非住宅进行货币补偿。同时，涉案片区征收后属于青岛市规划的风貌保护区范围，目前并无就地回迁的规划意见，也不符合就地安置的条件，因此，涉案房屋征收补偿方案第十一条确定补偿方式为货币和异地房屋两种，未违反上述规定，且该方案亦已根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条在拟征收房屋范围内公布，征求公众意见，相应的安置房源也予以公示。因此，原告要求参照非住宅评估补偿及就地安置的主张不能成立。同时，被告也按照补偿方案的规定，对于涉案房屋这种住宅性质的房屋实际用于商业经营同时符合有营业执照、营业地址与房屋权属证书载明一致的情况，增加发放12个月停产停业损失补偿金，原告对该补偿项目的数额亦当庭表示无异议，故被告该作法符合方案规定，也保障了原告的权利。（五）关于应安置房屋面积和补偿项目计算标准《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，对于征收补偿应当以房产证载明的建筑面积为准。本案中，被告市北区政府以证载面积计算应安置房屋面积并无不当。对于原告主张评估遗漏的厕所，原告未提供有效证据证明，本院不予支持。对于搬迁补助费，原告主张应参照非住宅每平方米40元，原告该主张于法无据，不予支持。关于装修补偿费，原告有异议但未按照规定申请复核，本院不予支持。关于临时过渡费、集中供暖设施补偿费、燃气设备补偿费、停产停业损失等补偿标准，原告并无异议，本院经审查予以确认。二、关于青岛市政府作出青政复决字[2018]513号《青岛市人民政府行政复议决定书》是否合法的问题庭审中，原告对被告青岛市政府的行政复议程序没有异议，经审查，被告青岛市政府所作行政复议决定程序合法，复议机关作出维持青北补决字[2018]169号《房屋征收补偿决定书》的结论亦无不当。综上，被告市北区政府作出的青北补决字[2018]169号《青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书》、被告青岛市政府作出的青政复决字[2018]513号《青岛市人民政府行政复议决定书》均认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以支持。原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定，判决驳回原告何忠海的诉讼请求。何忠海不服原审法院判决提起上诉，请求撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求。主要理由如下：1.一审判决对上诉人的房屋性质认定错误。上诉人于1999年购买青岛市中山路××103户房屋，性质为商铺，至今一直作为经营使用。与青岛钟表仪器厂连接在一起，都位于中山路××沿街处，该房屋一直用于经营使用，为商业用房。被上诉人应该按照非住宅房屋的规定对上诉人进行货币补偿。2.在无法达成双方合意的情况下，被上诉人径行作出征收补偿决定，行为违法，应予撤销。3.一审判决认定评估报告的合法可作为涉案房屋征收补偿决定的补偿依据，属认定错误。涉案评估报告未依法定程序送达上诉人，评估报告中载明的评估依据在房屋建成年代、房屋结构及经营性用房因素等方面与事实不符。被上诉人青岛市市北区人民政府和青岛市人民政府未提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据房屋产权证等证据证实，上诉人的房屋是中山路××103户，沿街的非住宅房屋是青岛市钟表仪器修配一厂的中山路121号，该房屋非为上诉人所有。上诉人的涉案房屋不符合沿街底层的要求，不能参照非住宅房屋进行补偿。且被上诉人根据涉案房屋的情况，增加发放了12个月停产停业损失补偿金，保障了上诉人权利。现有证据无法证明上诉人的房屋在建成年代和房屋结构方面和房屋产权证记载有所不同，同时现有证据能够证实被上诉人依法向上诉人送达了房屋的评估表，涉案评估报告并无不当。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方面确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案青岛市市北区人民政府作出的《房屋征收补偿决定书》及相关公示和送达程序均符合法律规定，该补偿决定形式和程序合法，内容符合相关法律规定的要求，并无不当。青岛市人民政府对该决定作出的行政复议决定程序合法，结论无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判决。案件受理费人民币50元，由上诉人何忠海负担。本判决为终审判决。审判长  谢萍审判员  罗莹审判员  张华二〇一九年八月二十五日书记员  苏惠