包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初3269号原告：剡某，住包头市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：张某，住包头市。被告：包头市联邦置业有限责任公司。法定代表人：武某，董事长。委托诉讼代理人：杨某。原告剡某与被告张某、包头市联邦置业有限责任公司（以下简称联邦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告剡某的委托诉讼代理人李某、被告张某、被告联邦置业公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。剡某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令被告张某支付原告违约金91000元；3.判令被告联邦置业公司支付原告14000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月11日，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》，约定原告购买被告张某名下位于包头市××区房屋，面积为145.37平方米，成交价格为910000元，首付300000元，剩余610000元办理贷款。原告支付购房定金30000元和中介费、代办费14000元。合同第八条约定“4、甲方所售房屋产权证正在办理当中，甲方自行办理该房屋产权证，承诺于2018年3月30日前办理完毕，甲方所售房屋有银行贷款，乙方承诺房屋产权证办理完毕后支付甲方首付款叁拾万元整”。2018年3月30日以后，原告催促被告张某尽快办理房屋产权证，完成合同约定的义务，被告张某拒绝履行合同。2019年1月原告起诉要求被告张某继续履行合同，包头市昆都仑区人民法院作出的（2019）内0203民初328号民事判决书，以合同目的无法实现，驳回原告起诉。被告张某拒不按照合同约定履行合同义务，其违约行为给原告造成了巨大损失，侵犯了原告的合法权益，被告张某依法应承担违约责任。2019年1月11日，原告与被告联邦置业公司签订《二手房贷款合同》，其中约定“甲方于签订本合同时向乙方交纳服务费，共计人民币14000元” ，既然本案合同目的无法实现，被告联邦置业公司也未提供相应服务，应当返还相关服务费。故原告诉至法院，请求判如所请。张某辩称，同意解除合同，同意向原告支付违约金91000元，但没有能力一次性给付。联邦置业公司辩称，同意解除合同，但对原告要求其退还14000元费用的诉讼请求不予认可，因被告张某存在违约情形，按照合同约定应由违约方承担该部分费用。本院经审理认定事实如下：2018年1月11日，原告剡某、被告张某在被告联邦置业公司的居间下签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告张某将其位于包头市××区房屋出售给原告，实际成交价为910000元；原告于2018年4月30日前交付被告房屋首付款310000元，剩余房款600000元待银行放款当日内一次性付与被告张某；合同还约定由原告向被告联邦置业公司交纳中介服务费14000元，贷款服务费零元。合同第六条约定了违约责任：即如原告剡某、被告张某任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋实际成交价10%的违约金；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且被告联邦置业公司收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。双方在合同第八条书写约定：被告张某所售房屋产权证正在办理当中，被告张某自行办理该房屋产权证，承诺于2018年3月30日前办理完毕，被告张某所售房屋有银行贷款，原告承诺房屋产权证办理完毕后支付被告张某首付款300000元，用于银行贷款提前还贷用，剩余部分贷款被告自行还清；原告以市政公积金贷款购买该房屋，并以过户后贷款方式购买该房屋，被告张某积极配合原告剡某办理。合同签订当日，原告剡某向被告张某支付购房定金30000元，被告张某出具定金收条一张。2018年1月11日，原告剡某与被告联邦置业公司签订《二手房贷款合同》，约定原告剡某为购买被告张某名下位于包头市××区房屋，委托被告联邦置业公司为其购买上述房屋办理公积金贷款，金额为600000元；合同还约定原告剡某于签订本合同时向被告联邦置业公司交纳服务费共计14000元。同日，被告联邦置业公司向原告剡某出具收到中介费、代办费14000元的收据一张。庭审过程中，被告张某自认因其房屋存在查封导致房屋买卖合同无法履行。被告联邦置业公司称其公司正常收取中介服务费的标准为成交价的1.5%，贷款代办费的标准为贷款金额的2%再加1000元，但为了促成原告剡某与被告张某的交易，其公司共计向原告剡某收取了14000元，对中介服务费和贷款代办费未进行区分。原告对此不予认可，称《二手房贷款合同》能够证明原告剡某交纳的14000元是贷款服务费，被告联邦置业公司公司有买房子收贷款代办费、免中介费的活动，贷款代办费的收取标准为贷款金额的2%再加1000元，故原告剡某交纳的14000元是贷款服务费。本院认为，原告剡某、被告张某、联邦置业公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，是合法有效合同。庭审中原、被告均表示同意解除上述合同，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，故对原告要求解除《房屋买卖（置换）合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告张某同意向原告剡某支付房屋成交价10%的违约金，即91000元，故对原告关于违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。本案中，《房屋买卖（置换）合同》第三条约定，原告剡某须向被告联邦置业公司交纳中介服务费14000元、贷款服务费零元，而《二手房贷款合同》又约定由原告剡某向被告联邦置业公司交纳贷款服务费14000元。原告剡某向被告联邦置业公司交纳的金额共计14000元，被告联邦置业公司对原告剡某支付的金额也无异议，按照原告陈述的被告联邦置业公司收取贷款服务费、免中介服务费的陈述，原告应向被告联邦置业公司交纳的费用为13200元（贷款金额610000元×2%+1000元），这与其实际向被告联邦置业公司交纳的金额不符。结合市场交易习惯及房屋经纪机构的行业惯例，对被告联邦置业公司陈述的为促成交易，对原告交纳的14000元，其中中介服务费和贷款服务费收费占比未作区分的陈述，本院予以采信。因被告联邦置业公司尚未提供贷款服务，该部分费用尚未实际发生，结合本案合同的履行情况，本院认为被告联邦置业公司退还原告剡某7000元较为适宜。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告剡某、被告张某及被告包头市联邦置业有限责任公司于2018年1月11日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告张某于本判决生效后十日内支付原告剡某违约金91000元；三、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告剡某7000元；四、驳回原告剡某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2400元，减半收取计1200（原告已预交），由原告剡某负担25元，被告张某负担1150元，被告包头市联邦置业公司有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘洁 二〇一九年八月九日 书记员 马祺深  附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五） 法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。