广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7199号原告：中山市利德创建房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：梁文添。委托诉讼代理人：张秋丽，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎梓明，广东厚弘律师事务所律师。被告：林建海，男，1984年11月9日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市**。主要负责人：赖小平。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。原告中山市利德创建房地产开发有限公司（以下简称利德创建公司）与被告林建海、第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依利德创建公司的申请追加建设银行中山分行为本案第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利德创建公司的委托诉讼代理人黎梓明、被告林建海、第三人建设银行中山分行的委托诉讼代理人何洁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利德创建公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的商品房买卖合同及补充协议；2.被告林建海将位于横栏镇××路××年华花园××房返还给原告利德创建公司，并协助原告利德创建公司撤销商品房买卖合同备案；3.被告林建海向原告利德创建公司支付贷款20447.93元及违约金（以20447.93元为基数，自2019年3月29日起按每日万分之六的标准计算至实际清偿之日止）；4.被告林建海支付律师费10000元。诉讼过程中原告利德创建公司变更其第二项诉讼请求为判令原告利德创建公司代为清偿被告林建海对第三人建设银行中山分行剩余的位于中山市××路××花园××房贷款债务，并且将上述房屋抵押权消除后，被告林建海将房屋返还给原告利德创建公司，并协助原告利德创建公司撤销商品房买卖合同备案。事实和理由：2016年4月29日，被告原、被告签订了商品房买卖合同及补充协议，约定由被告林建海购买原告利德创建公司开发的位于中山市××路××花园××房，房屋总价款为703957元。其中首付款为143957元，剩余购房款560000元由被告林建海向第三人建设银行中山分行申请按揭贷款方式支付。若因被告林建海的原因导致原告利德创建公司向第三人建设银行中山分行承担了连带担保责任，则原告利德创建公司有权解除合同并追究被告林建海的违约责任。上述合同签订后，被告林建海未按照合同约定履行银行按揭还款义务。2019年3月29日，第三人建设银行中山分行发出通知，要求原告利德创建公司承担商品房贷款销售合作协议中约定的连带保证责任，并从原告利德创建公司账户中划扣被告林建海拖欠的逾期金额20447.93元。根据补充协议约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告林建海的违约行为致使原告利德创建公司承担担保责任，且在原告利德创建公司发出通知后，被告林建海至今仍未向原告利德创建公司清偿代偿款，被告林建海的行为已经构成违约，原告利德创建公司有权要求解除合同并要求被告林建海承担相应的违约责任。为维护原告利德创建公司的合法权益，故原告利德创建公司诉至法院，请求判如所请。被告林建海辩称，同意解除双方签订的中山市商品房买卖合同及补充协议。同意返还涉案的房地产及协助原告利德创建公司办理备案手续。确认应当向原告利德创建公司支付贷款及违约金数额，但其方无能力支付；其方不同意支付律师费。本院经审理认定事实如下：2016年4月29日，利德创建公司（出卖人）与林建海（买受人）签订了一份中山市商品房买卖合同（合同编号××）及补充协议，合同约定：买受人以总价703957元购买出卖人位于横栏镇××路××花园××房的预售商品房，付款方式为银行按揭付款：2016年4月29日现金支付143957元；2016年6月29日商业贷款支付560000元。该合同载明的林建海的地址为中山市横栏镇新丰村永丰工业区三路6号，联系电话为158××******。补充协议第三条第3.3点约定：买受人选择银行按揭贷款方式付款时，银行要求出卖人在该商品房办妥房地产权证、国有土地使用证及抵押他项权证并将他项权证交付银行之前，对买受人的按揭贷款向按揭银行承担连带责任保证。若买受人没有按借款合同的约定履行其对银行的还款义务而导致出卖人作为保证人先给银行承担了保证责任，则出卖人承担了保证责任后，买受人应在接到出卖人通知后三日内一次性向出卖人清偿出卖人因承担保证责任（代为偿还）而支出的全部款项，若买受人逾期清偿，则从出卖人承担了保证责任之日起，买受人还应按出卖人代为偿还之全部款项每天万分之六的标准向出卖人支付违约金（计至买受人全部清偿之日止），同时，买受人同意出卖人按以下方式行使债权并同意承担出卖人行使债权所支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费等）：……（2）出卖人有权解除商品房买卖合同，收回该商品房并另行处置该商品房，……若出卖人依据本条约定解除商品房买卖合同、收回该商品房的救济措施，发生在买受人收楼入住后，买受人必须在出卖人书面通知的限期内迁出，并将该商品房完好交还出卖人……；第十条第10.3点约定，买受人的通讯地址和联系电话已记载在商品房买卖合同中，出卖人或其代理人、按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，无论买受人是否收到，均自发出之日起（以邮局邮戳为准）视为送达，若买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人及银行，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担……2016年6月1日，利德创建公司与林建海就中山市××路××花园××房的商品房到中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。涉案房地产于2016年6月6日办理抵押登记手续，抵押权人为建设银行中山分行，被担保主债权数额为560000元，尚未注销抵押登记。林建海因拖欠建设银行中山分行按揭贷款20447.93元未还，建设银行中山分行于2019年3月29日向利德创建公司发出通知，通知其将于2019年3月29日在利德创建公司账户划扣20447.93元用于扣划借款人林建海拖欠的逾期金额。2019年3月29日，建设银行中山分行划扣了利德创建公司20447.93元用以支付林建海的逾期金额，并向利德创建公司出具个人贷款还款凭证。2019年5月5日，利德创建公司委托广东厚弘律师事务所向林建海发送律师函一份，告知林建海因其逾期偿还银行贷款20447.93元，利德创建公司已就该款项向建设银行中山分行承担了保证责任，林建海应在收到律师函之日起三日内向利德创建公司清偿上述款项。该律师函于2019年5月5日通过EMS的方式寄出，收件人为林建海，地址及手机均为商品房买卖合同中载明的林建海的地址及联系电话，即利德创建公司已按补充协议第第十条第10.3点约定履行了通知还款义务。因林建海未向利德创建公司清偿上述款项，利德创建公司特委托广东厚弘律师事务所向本院提起诉讼，并支付律师费10000元，广东厚弘律师事务所指派律师黎梓明出庭参加本案诉讼。林建海在庭审中表示同意解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议；同意返还涉案的房地产及协助原告利德创建公司办理备案手续；确认应当向原告利德创建公司支付贷款及违约金数额，但主张无能力支付；不同意支付律师费。庭审过程中，建设银行中山分行表示如利德创建公司代偿相关费用[费用具体数额以(2019)粤2071民初15587号生效判决为准]后其方同意涤除抵押权。利德创建公司对此表示同意。上述事实，有中山市商品房买卖合同（合同编号1601056875）及补充协议、中山市商品房销售登记备案表、中山市不动产登记资料查询结果、通知、个人贷款还款凭证、律师函、快递单、民事委托代理合同、广东增值税专用发票及利德创建公司、林建海、建设银行中山分行的陈述在卷为凭，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。中山市商品房买卖合同（合同编号××）及补充协议是利德创建公司与林建海的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵守履行。林建海因未能偿还建设银行中山分行的贷款，导致利德创建公司于2019年3月29日承担担保责任,利德创建公司依据补充协议的约定履行了通知义务，但林建海未按补充协议的约定向利德创建公司承担清偿责任，已构成违约，故利德创建公司要求解除双方签订的中山市商品房买卖合同（合同编号××）及补充协议并要求林建海向其支付其代林建海向建设银行中山分行支付的贷款20447.93元及违约金（以20447.93元为基数，自2019年3月29日起按每日万分之六的标准计算至实际清偿之日止）符合补充协议的约定，且林建海也同意解除中山市商品房买卖合同及补充协议，并确认其应当支付利德创建公司的贷款及违约金数额，故本院对利德创建公司的第1项及第3项诉讼请求予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故双方签订的中山市商品房买卖合同（合同编××）解除后，林建海应将涉案房屋返还给利德创建公司并应协助利德创建公司解除涉案房屋销售登记备案表，林建海也同意返还涉案房屋给利德创建公司，故本院对利德创建公司返还涉案商品房的诉求予以支持。但现涉案商品房因林建海于2016年6月6日办理抵押登记手续，利德创建公司同意代替林建海偿还相关债务[数额以（2019）粤2071民初15587号案的生效判决为准）以保障抵押权人建设银行中山分行的合法权益，抵押权人建设银行中山分行对于利德创建公司偿还抵押登记涉及的相关债务并无异议，也同意在相关债务清偿后协助利德创建公司注销抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，本院对利德创建公司要求代林建海清偿债务、第三人建设银行中山分行协助办理注销抵押、林建海协助撤销商品房买卖合同备案的主张，予以支持。依据补充协议约定，若林建海逾期清偿利德创建公司因承担保证责任而支出的款项的，林建海同意承担利德创建公司行使债权所支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费等等）。本案中，林建海未按约定清偿利德创建公司因承担保证责任而支出的款项，利德创建公司为追讨该债务委托律师向本院起诉，为此支出律师费10000元，故利德创建公司诉求林建海支付其律师费于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告中山市利德创建房地产开发有限公司与被告林建海签订的中山市商品房买卖合同（合同编号1601056875）及补充协议；二、第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行在原告中山市利德创建房地产开发有限公司代被告林建海向第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿中山市横栏镇景帝路10号幸福年华花园6幢1401房的预售商品房的债务[数额以（2019）粤2071民初15587号案的生效判决为准]后十五日内协助原告中山市利德创建房地产开发有限公司办理该房地产的注销抵押登记手续；三、被告林建海于上述抵押权消除后十日内协助原告中山市利德创建房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续并返还中山市横栏镇景帝路10号幸福年华花园6幢1401房屋；四、被告林建海于本判决生效之日起七日内向原告中山市利德创建房地产开发有限公司偿还20447.93元及违约金（以20447.93元为基数，自2019年3月29日起按每日万分之六的标准计算至实际清偿之日止）；五、被告林建海于本判决生效之日起七日内支付原告中山市利德创建房地产开发有限公司律师费10000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元，减半收取计281元，由被告林建海负担（该费用原告中山市利德创建房地产开发有限公司已预交，其同意由被告林建海直接向其支付，被告林建海应于支付上述款项时迳付原告中山市利德创建房地产开发有限公司281元，法院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇一九年八月二十日书记员  钟厚仁