广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5546号上诉人（原审原告）：东海海鲜酒家（广州）有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：胡志强，该公司董事总经理。委托代理人：林川、王靓，均为广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州原潮投资管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：林智斌，该公司总裁。被上诉人（原审被告）：林荣，住广东省广州市越秀区。上列两被上诉人共同委托代理人：梁志威，广东国盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市民防办公室（广州市人民防空办公室），住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：罗建国，该办主任。委托代理人：孙玲玲，该办工作人员。被上诉人（原审被告）：广东方捷经济发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈敏，该公司董事。委托代理人：吴文光，广东力诠律师事务所律师。委托代理人：黄思俊，广东力诠律师事务所实习律师。上诉人东海海鲜酒家（广州）有限公司（以下简称：东海公司）因与被上诉人广州原潮投资管理有限公司（以下简称：原潮公司）、林荣、广州市民防办公室（广州市人民防空办公室，以下简称：广州民防办）、广东方捷经济发展有限公司（以下简称：方捷公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：穗规验证［2008］2210号《广州市建设工程规划验收合格证》载明广州人防办是广州市天河区xxx路人防工程（南端）的建设单位，于2008年11月6日经广州市城市规划局验收合格。广州市公安消防局于2008年11月30日向广州人防办出具关于xxx路人防工程的穗公消（建验）字［2008］第1512号《建筑工程消防验收的意见书》。2012年4月24日广州市工商行政管理局核发穗市字88060266号《商品交易市场登记证》，载明：市场名称“广州市天河又一城”，市场地址“广州市天河区xxx路54号（南段）”、开办单位“方某公司、广州量子行物业管理有限公司”。2009年11月10日，东某公司（承租方）与原潮公司、林荣（出租方）双方签订《天河又一城原潮区租赁合同》，约定：东海公司承租广州市天河区xxx路54号南段天河又一城OJE05商铺（以下简称：涉案铺位），建筑面积76平方米，营业用途为皇后品牌的面包、蛋糕、饮品等；租期自2009年11月19日起至2012年11月18日止；月租金65000元，月综合管理费3496元，均从2009年11月26日起计；签约时东某公司支付205488元作为保证金，等等。2012年11月6日，原潮公司收取东某公司按金补差53835.84元。2012年11月15日，东某公司（承租方）与原潮公司（出租方）双方签订《天河又一城原潮区租赁合同》，约定：承租方承租广州市天河区xxx路54号南段天河又一城C033商铺（自编号OJE05，简称“涉案铺位”），建筑面积76平方米，营业用途为皇后品牌的面包、蛋糕、饮品等；租期自2012年11月19日起至2015年1月11日止；2012年11月19日至2013年11月18日期间每月租金81881.28元，2013年11月19日至2014年11月18日期间每月租金88431.78元，2014年11月19日至2015年1月11日每月租金95506.32元；月综合管理费4560元，从2012年11月19日起计；租金、综合管理费在每月第5个工作日前支付，上述费用由出租方委托广州世量商业管理有限公司负责收取，并向承租方开具对应的服务发票；签约时东某公司支付259323.84元作为保证金；如承租方不履行本合同及相关从属合同，出租方有权没收该保证金；该合同保证金于本合同租赁期满后，在承租方没有违约的前提下由出租方无息退还给承租方。等等。2012年12月14日，原潮公司向东某公司出具收到保证金205488元的收据。2014年12月25日，原潮公司委托的广州世衡商业市场经营管理有限公司出具其收取东某公司2014年12月12日至2015年1月11日期间的租金86881.28元的发票。2015年1月11日，东某公司办理涉案铺位的退场手续，当日《天河又一城商铺申请退场验收手续办理表》记载了退场情况验收记录、水电表抄表记录等。东某公司于2015年5月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、原潮公司、林荣、广州民防办、方某公司连带向东某公司返还租赁保证金259323.84元；2、本案诉讼费用由原潮公司、林荣、广州民防办、方某公司承担。在本案原审审理过程中，关于东某公司退场前有无拖欠租金或其它费用的问题，原审庭审中原潮公司确认东某公司无拖欠，林荣则表示其不清楚。关于原潮公司与林荣之间关系的问题，原潮公司、林荣表示：涉案铺位是林荣从广州量子行物业管理有限公司处承租的，林荣委托原潮公司再出租涉案铺位。关于租赁保证金，东某公司述称：第一份租赁合同签订后我方支付了205488元租赁保证金，签第二份租赁合同时我方补交了租赁保证金差额53835.84元，同时原潮公司将原来的租赁保证金收据更换成2012年12月14日的保证金收据。对此原潮公司、林荣予以确认，原潮公司、林荣并表示本案租赁保证金是第二份合同的保证金，与林荣无关。关于拒绝退还保证金的原因，原潮公司表示：东某公司在涉案铺位营业时已取得营业执照，根据相关规定东某公司在退场时也应向工商、税务部门办理相关结业手续，但东某公司至今未办理，故我方有权不退还租赁保证金。针对原潮公司以上陈述，东某公司原审庭审后提供广州市工商行政管理局2015年3月17日出具的《企业核准注销登记通知书》，该通知书载明东某公司皇后饼店又一城分店已办理核准注销登记。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。根据查明的事实，就承租涉案铺位事宜，东某公司分别于2009年11月10日、2012年11月15日签订两份租赁合同，其中2009年11月10日租赁合同出租方为原潮公司、林荣，对应租赁期限为2009年11月19日至2012年11月18日，租赁保证金数额为205488元；2012年11月15日租赁合同的出租方为原潮公司，对应租赁期限为2012年11月19日至2015年1月11日，租赁保证金数额为259323.84元。2009年11月10日合同租期届满后已被东某公司与原潮公司所签订的2012年11月15日的租赁合同所取代，且东某公司及原潮公司、林荣均确认签订该合同时东某公司补交了租赁保证金差额，并将原来的租赁保证金收据予以更换，说明东某公司本案主张返还的租赁保证金259323.84元属2012年11月15日租赁合同的保证金。关于原潮公司应否退还租赁保证金的问题，按查明的事实，东某公司租赁期间并无拖欠原潮公司的租金或其它费用，且东某公司已在合同届满之日搬离涉案铺位，原潮公司也未举证证实东某公司存在其它违约情形，故原潮公司拒绝退还东某公司租赁保证金259323.84元显然无理，现东某公司要求原潮公司予以退还，事实及法律依据充分，该院予以支持。林荣并非2012年11月15日租赁合同的出租方，东某公司要求林荣退还租赁保证金缺乏理据，该院不予支持。同理，广州市人防办、方某公司亦非租赁合同当事人，东某公司要求广州市人防办、方某公司对退还保证保证金予以承责，于法无据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2015年8月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州原潮投资管理有限公司退还东某海鲜酒家（广州）有限公司租赁保证金259323.84元；二、驳回东某海鲜酒家（广州）有限公司的其它诉讼请求。案件受理费5190元，由广州原潮投资管理有限公司负担。判后，上诉人东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决涉案第二份《租赁合同》系东某公司与原潮公司签订有误，该认定违反了合同法关于隐名委托之规定。林荣已于原审庭审中自认其是委托人，原潮公司亦自认其是受托人，委托事项是出租涉案铺位。因此应当认定第二份租赁合同是原潮公司以自己的名义，在林荣的授权范围内与东某公司签订的租赁合同。东某公司在订立租赁合同时就知道林荣与原潮公司之间的代理关系。而两份租赁合同的租赁物完全相同，租赁用途完全相同，出租人和承租人完全相同，合同条款完全相同，租赁期限前后衔接，租金按比例合理增长，显然不是两份孤立的合同，而是典型的续租合同。不存在任何证据能够证明第二份合同在订立时只约束原潮公司和东某公司。因此，原审判决适用法律完全违背合同法关于隐名委托的规定，依法应予纠正。二、广州民防办和方某公司应当承担连带责任。广州民防办和方某公司作为讼争铺位的建设单位、业主，其在原审庭审中声称将讼争商铺租予案外人，再经案外人转租予原潮公司、林荣，但未提交任何证据证明，应认定其为讼争商铺实际出租方，东某公司有权要求其返还租赁保证金。上诉请求：1、改判林荣、广州民防办、方某公司与原潮公司连带归还东某公司租赁保证金259323.84元；2、本案上诉费用由林荣、广州民防办、方某公司与原潮公司承担。被上诉人原潮公司答辩称：不同意一审判决，东某公司没有按照合同约定在退租之后立即办理工商登记以及税务的相关手续，违反了合同约定，不同意退还租赁保证金。被上诉人林荣答辩称：不同意东某公司的上诉请求，东某公司与原潮公司签订第二份合同中约定委托案外人收取所有的租金，这个行为属于转委托，林荣从来没有授权原潮公司可以转委托，而东某公司也清楚知道这个情况，东某公司的主观是恶意的，侵害了林荣的利益，所以东某公司不应该要求林荣退还保证金。被上诉人广州民防办答辩称：广州民防办从未作出过将涉案商铺租予案外人，再经案外人转租给原潮公司、林荣的陈述。广州市天河又一城是由方某公司单独开设的，广州民防办未办理该市场的任何管理活动，包括招租、委托物业管理等。被上诉人方某公司答辩称：不同意东某公司的上诉请求，租赁合同的相对人及收取保证金的单位均不是方某公司，与东某公司签订合同的是独立的经济主体，方某公司不应该对该独立的经济主体承担连带责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明：林荣、原潮公司称：其两者之间是商业伙伴，林荣将承租回来的商铺委托原潮公司出租，林荣为原潮公司的股东，林荣只是委托原潮公司出租，管理和收取租金都是由林荣负责；林荣清楚东某公司与原潮公司于2012年签订的租赁合同，是签订之后才知道的，林荣对该合同中收取租金的条款不予认可，只是口头提出异议，没有向法院提出过变更、撤销。林荣表示2012年《天河又一城原潮区租赁合同》中约定由案外人代收的租金已抵为林荣作为承租人应向出租人缴纳的租金。东某公司表示林荣并无就2012年《天河又一城原潮区租赁合同》中关于代收租金的问题提出过异议。原潮公司确认其收取的租赁保证金由原潮公司管理，没有交给林荣。东某公司、林荣、原潮公司均确认在2012年11月15日签订《天河又一城原潮区租赁合同》时并没有将2009年所签《天河又一城原潮区租赁合同》项下的租赁保证金退还给东某公司，而是直接与2012年《天河又一城原潮区租赁合同》项下的租赁保证金相互折抵。本院认为：本案的争议焦点在于东某公司要求林荣、广州民防办、方某公司对返还涉案租赁保证金承担连带责任的主张是否成立。关于林荣应否对返还涉案租赁保证金承担责任的问题。虽然2012年11月15日的《天河又一城原潮区租赁合同》是由原潮公司与东某公司签订，合同中载明的出租方并非林荣，但林荣、原潮公司在原审庭审期间以及二审庭询期间均确认涉案铺位是由林荣委托原潮公司代为出租，且2009年《天河又一城原潮区租赁合同》项下的租赁保证金直接用于折抵2012年《天河又一城原潮区租赁合同》项下的租赁保证金，由此可见，林荣为委托人。林荣虽称2012年《天河又一城原潮区租赁合同》中关于租金由案外人代收的条款超出其授权，但无证据证明其在知道原潮公司与东某公司签订该《天河又一城原潮区租赁合同》后对该条款提出过异议，其亦无对该条款申请变更或撤销，且林荣亦确认案外人代收的该部分租金已抵为林荣作为承租人应向出租人缴纳的租金，该条款并无损害林荣的实际利益。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，2012年《天河又一城原潮区租赁合同》对林荣有约束力。林荣委托原潮公司出租涉案铺位，其作为出租方，并无充分证据证明东某公司具备合同约定的关于不应返还租赁保证金的违约行为，故东某公司要求林荣对返还涉案租赁保证金有理有据，本院予以支持。原潮公司虽然为林荣的受托人，但其确认涉案租赁保证金由其收取、管理，故原潮公司作为实际收款人亦负有向东某公司返还租赁保证金的义务。关于方某公司与广州民防办应否对涉案租赁保证金承担连带责任的问题。如前所述，涉案铺位系林荣委托原潮公司出租给东某公司的，方某公司与广州民防办均不是涉案《天河又一城原潮区租赁合同》的相对方，东某公司无证据证明方某公司、广州民防办收取了涉案租赁保证金，故该公司要求方某公司、广州民防办对涉案租赁保证金承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院查明事实基本清楚，但认定林荣应不承担返还涉案租赁保证金的责任欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第893号民事判决第二项；二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第893号民事判决第一项为：自本判决送达之日起5日内，林荣、广州原潮投资管理有限公司向东海海鲜酒家（广州）有限公司退还租赁保证金259323.84元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各5190元，均由林荣、广州原潮投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年二月一日书 记 员  邹凌青黄咏欣