广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初14710号原告：钟金泉，男，1957年10月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：关遂祺，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：林义英，女，1957年4月18日出生，汉族，住广东省龙门县。委托代理人：卢晓红、吴嘉颖，均系广东政乾律师事务所律师。第三人：阮庆文，男，1982年9月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告钟金泉诉被告林义英、第三人阮庆文物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟金泉及其委托代理人关遂祺，被告林义英的委托代理人卢晓红、吴嘉颖到庭参加诉讼。第三人阮庆文经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟金泉向本院提出诉讼请求：1.被告腾空、迁出位于广州市天河区天寿路6号7B房的房屋（以下简称案涉房屋），并将案涉房屋交还原告；2.被告支付2016年1月9日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（以4621.19元/月计付，参照2016年广州市房屋租金参考价数据计算）及利息（以从起诉之日起至被告实际返还房屋之日止的应付房屋占用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是案涉房屋的产权人。自2016年1月原告的女儿和被告的儿子办理离婚后，被告就一直霸占着案涉房屋居住。从2016年1月开始，原告多次以电话、面谈等方式要求被告搬出并交还案涉房屋，并按月支付原告房屋使用费，但是被告不但不支付原告房屋使用费，并且拒不搬出案涉房屋。原告迫于无奈之下，于2017年3月14日委托律师向被告发送《律师函》，函告被告“立即搬出房屋，把房屋交还原告，并支付原告房屋使用费”，但是被告仍然置之不理。原告是案涉房屋的产权人，被告的行为已对原告造成严重的损失。基于上述事实，原告今秉权兴讼，望法院判如所请。林义英辩称：1.原告故意隐瞒案涉房屋由原、被告共同出资竞价拍卖所得的事实。原、被告双方于2014年8月29日签订的《共有购房出资合约》合法有效。原、被告双方确认案涉房屋通过竞价拍卖，以176万元成交，原告出资126万元，被告出资50万元。由于当时被告不符合限购政策规定的购房条件，因此原、被告双方在该合同约定案涉房屋以原告的名义进行登记。2.被告对案涉房屋享有合法的居住权，不应腾退案涉房屋，并支付占有使用费。案涉房屋是由于政策原因导致无法登记在原、被告两人名下，只能选择原告名义进行登记，且被告至少出资50万元是双方均确认的事实。如今案涉房屋为被告唯一住处，被告应享有居住权。3.被告对案涉房屋实际出资176万元中的63万元，并后续出资十几万元对案涉房屋进行装修，从被告提交的银行流水反映，被告于2013年6月5日即双方在合同约定的2013年6月向原告汇入55万元，每笔汇款为5万元，共11笔；被告于2013年5月27日向原告女儿钟慧转账汇入8万元，作为案涉房屋拍卖的保证金。竞拍成功后，该笔保证金自动抵扣为成交价，因此被告实际出资为55万元加上8万元，即为63万元。此后，被告继续投入十几万元装修案涉房屋，对案涉房屋的实际出资将近80万元。综上，被告基于与原告共同出资购买案涉房屋，对案涉房屋享有合法居住权，因此被告请求驳回原告的全部诉讼请求。阮庆文未作陈述。经审理查明：案涉房屋（建筑面积94.31平方米；住宅）于2014年1月3日登记至原告名下。原、被告均确认原告女儿与被告儿子（即第三人）于2016年1月8日登记离婚，在该二人离婚前，原告的女儿、第三人、被告在案涉房屋内居住；原告从未在案涉房屋居住过。原告确认案涉房屋的钥匙原来由原、被告持有，大概在2016年10月左右被告将案涉房屋的门锁自行更换，其再也无法进入案涉房屋，自2016年1月起，其并不是自愿同意被告居住使用案涉房屋；其大概在2016年4月下旬向被告明确口头提出要求被告搬离案涉房屋，被告表示要求给三个月时间搬迁，其当时对此同意，但三个月期满后，被告并未搬出案涉房屋，其找被告，被告不肯搬出案涉房屋还要求对半分割案涉房屋，2016年12月，其拟定了关于被告有偿使用案涉房屋的协议想与被告协商签署，但被告没有签。被告确认自原告女儿与第三人离婚后，只有被告及第三人在案涉房屋居住，否认其曾在2016年10月左右更换案涉房屋门锁；原告仅在2017年5月向其提出要求搬离案涉房屋，但其明确表示必须先协商确定出售案涉房屋并按照出资协议分割价款或双方协商折价补偿其，其再搬离案涉房屋，但原告对此不同意，所以其没有搬离。另被告于2018年1月12日和2018年11月28日庭审中均确认案涉房屋由其占有使用。本院依原告申请向广州市公安局天河区分局林和派出所调查原告2017年12月10日的报警情况，相应的《受理报警登记表》记载简要情况为2017年12月10日，原告报警称其案涉房屋被被告霸占了，被告说是她儿子与原告女儿结婚后合伙买了一套房子，房子主人是原告，被告也出了（70万元），和儿子一起住，他们一直住在案涉房屋，建议双方由法院解决。另查，被告曾于2013年6月5日向原告转账支付了11笔款项（每笔为5万元），合计55万元。2014年9月4日，原告向被告转账支付了60万元。2014年10月4日、2014年11月4日、2014年12月4日、2015年1月4日、2015年2月5日、2015年3月4日、2015年4月5日、2015年5月7日、2015年6月8日、2015年7月6日、2015年8月6日、2015年10月8日、2015年11月5日、2015年12月7日、2016年1月21日、2016年3月10日、2016年4月5日、2016年5月4日、2016年6月5日、2016年7月10日、2016年8月11日、2016年9月7日、2016年10月10日、2016年11月6日、2016年12月8日、2017年1月4日，被告向原告转账各7235元。2015年9月6日，被告向原告转账7250元。2014年9月3日，原告与被告签署《共有购房出资合约》（落款处打印日期为2014年8月29日，原告签名处有手写日期“9.3”，被告签名处无手写日期），约定：“钟金泉与林义英二人于2013年6月欲共同购买案涉房屋；由于案涉房屋需要参与竞价拍卖，为方便交易以钟金泉名义进行登记，7月5日参加竞价拍卖，以176万元成交；案涉房屋于2014年1月3日完成登记程序，房产证产权证编号为穗字0950216761号；案涉房屋拍卖成交价格176万元、拍卖所服务费8.8万元、房屋登记税费5.28万元，房地产交易手续费283元，共190.1083万元；双方出资情况如下：钟金泉：房产价格126万元、拍卖所服务费8.8万元、房屋登记税费5.28万元，房地产交易手续费283元，共出资140.1083万元；林义英：房产价格50万元，共出资50万元；双方同意按照出资比例按份共有房屋；此合约一式两份，各持一份。”原告称被告委托原告以原告的名义办理贷款60万元，约定被告按时还款，若无法准时还款，则从被告享有案涉房屋价值50万元的份额中扣除，因为被告没有按时还款，所以被告已不享有房屋的所有权的份额。原告为此提交了证据《委托贷款协议书》，记载：“由于被告急需资金，房产登记于原告名下，无法向银行进行融资贷款，现委托原告向银行贷款，原告同意为被告贷款60万元，期限为10年，到期本金利息共868241.51元（2014年9月4日至2024年9月4日)；从10月4日起开始还款，每月4日按月等额本息还款7235元；该笔贷款以被告占有案涉房屋房产份额进行担保，被告应守信用，按月按额准时还款，若无法按时偿还贷款时，则从房产50万元份额中扣除；此协议一式两份，各持一份。附：银行本息还款细表。注：银行帐号：林义英平安银行6230582000001576456，钟金泉广州银行1049011244001。”经质证，被告对上述证据中落款处“林义英”签名真实性提出异议并申请进行笔迹鉴定。原告称2014年1月取得案涉房屋房产证，第三人向其表示以案涉房屋房产证抵押60万元，当时其没有同意，一直至2014年8月期间，被告到其家里及致电给其提出以案涉房屋房产证抵押60万元，后来其到银行了解抵押房屋贷款的明细表、贷款的手续、抵押贷款所需的证件，直至2014年8月底，其答应了被告以案涉房屋房产份额作为给其抵押，所以让第三人在其办公室打印《委托贷款协议书》及《共有购房出资合约》拿回家给被告签名，2014年9月3日，第三人将已有“林义英”签名的《委托贷款协议书》及《共有购房出资合约》拿回来给其，其于2014年9月3日在《委托贷款协议书》及《共有购房出资合约》上签名。本院依法摇珠后委托鉴定机构广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所（以下简称绿色产品鉴定所）对被告上述申请鉴定事项进行鉴定。鉴定机构绿色产品鉴定所于2019年6月12日作出穗司鉴19010090600085号《鉴定意见书》，关于被告申请鉴定事项的鉴定意见为：检材《委托贷款协议书》落款处“林义英”签名与样本（1.被告提交的交易日期为2011年8月11日的中国邮政储蓄通用凭证，2.被告于2019年5月21日当庭书写的笔迹样本，3.《共有购房出资合同》）中“林义英”签名的字迹是同一人所写。原告主张案涉房屋占用费计算标准应依据广州市房地产租赁管理所2016年12月份发布的《2016年广州市房屋租金参考价》中居住用房天河区林和街天寿路电梯房49元/月/平方米（建筑面积）的标准。被告对此标准无异议。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，原告系基于其系案涉房屋完全的所有权人提出本案诉讼请求，而被告系基于其对案涉房屋享有部分所有权提出抗辩，可见原告与被告之间实质上是对案涉房屋的物权归属、内容发生争议。根据《共有购房出资合约》的内容、被告曾向原告转账支付55万元款项的情况，结合原、被告关于案涉房屋钥匙持有情况及居住使用情况看，原、被告内部存在按照出资份额共有案涉房屋的约定，尽管如此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条的规定，被告所称其对案涉房屋享有按份共有的权利需经确认后方可对抗案涉房屋经登记所公示的所有权。鉴于案涉房屋现仅登记于原告一人名下，并无其他生效法律文书认定被告对案涉房屋享有所有权，也未见被告在合理期限内对其所主张之所有权另行提出相应主张，因此，根据上述法律规定，本院在本案中对原告要求被告腾空并交还案涉房屋及支付占用费至被告实际搬离之日止的诉请依法予以支持。关于上述占用费的计算标准，原告主张按照2016年广州市房屋租金参考价中同地段同类型房屋的标准即49元/月/平方米计算，并无不妥，本院依法予以准许，按此标准计算，案涉房屋每月的占用费应为4621.19元（49元/月/平方米×94.31平方米）。关于上述占用费的起算时间，根据原、被告关于案涉房屋钥匙持有情况、双方子女离婚情况及双方就被告搬离案涉房屋问题交涉的陈述和本院向派出所调查的情况，根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定上述占用费的起算时间以2017年12月10日为宜。但需指出的是，如日后经其他生效法律文书认定被告系与原告按份共有案涉房屋，则在本案判决的占用费中对应被告相应产权份额的该部分占用费，被告有权依法向原告主张取回。原告要求被告支付占用费利息，缺乏理据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告林义英于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于广州市天河区天寿路6号7B房的房屋腾空并交还原告钟金泉；二、被告林义英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟金泉支付上述房屋的占用费（按照4621.19元/月的标准，自2017年12月10日起计至实际返还上述房屋之日止）；三、驳回原告钟金泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4555元，由原告钟金泉负担2765元，被告林义英负担1790元；鉴定费2450元，由被告林义英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  刘其勇人民陪审员  佘国源二〇一九年八月二十七日书 记 员  张 杳蒲肖明判决书于2019年月日送达