贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初6662号 原告：张祥，男，汉族，1983年1月11日，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州名称（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201510191516。 委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），贵州名称（金沙）律师事务所律师。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周丹（特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811069891。 委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 原告张祥与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称：鑫城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张祥之委托诉讼代理人龙海，被告鑫城房开公司之委托代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张祥向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记的有关文书的违约金暂计人民币20000元(以上违约金计算从2014年7月1日起以两套房屋总价款407,728.00为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止)；二、判令被告立即为原告办理涉案商房屋（毕节市商品批发大市场A7幢3层202号）权属证书；三、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实及理由：原，被告于2014年3月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于华节市商品批发大市场A7幢3层202号房屋(A7-3-202)。合同约定房屋总价款为407,728.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房层质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记:(一)出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理：(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款407,728.00元，并在交房时向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、契税、印花税、预告登记费、房屋登记、土地证、交易手续费、电视入户费等。然而时至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷行。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为407,728.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有证之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院起诉，请求依法公判。 被告鑫城房开公司答辩称，一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。原告起诉时已经超过诉讼时效，故应驳回原告的诉讼请求。二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。答辩人“鑫城公司”开发的“华节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人鑫城公司办证。2018年5月29日，三板桥办事处出具《证明》，载明以下主要内容:“1、三板桥街道办代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成。3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”。2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具《说明)，我明以下主要内容:“1.2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目_直未取得竣工规划许可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况的出现，因此答辩人不应承担任何违约责任。三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第三款的规定，在未约定违约金时，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，法律的基础在于违约金只能约定产生，当无违约金约时，则从赔偿损失的角度判决开发承担责任，损失赔偿的依据确定为以已付购房款按照中国同期贷款利率标准支付，实际上是出于房地产除居住、使用外，尚有融资的金融功能。若逾期办理房产证致使购房户不能担保贷款融资，反推开发商取得、占有了购房户已交购房款，故以此利率裁判开发商承担责任，也就是说该条款的立法精神是开发商逾期办证的违约责任还是以损失作为基础。但有约定时，原则上按约定支付违约金；无违约金约定时依据资金占用损失标准赔偿购房户。既然开发商的逾期办证违约责任还是以损失赔偿作为基础，则在裁判开发商逾期办证违约金时仍然要考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十六条的法律规定，违约金还是应以实际发生的损失作为基础考虑是否过高或过底。既然，逾期办证的购房户损失是基于融资担保贷款不能而发则该考量其是否有融资担保贷款的可能。本案中，购房户与鑫城公司签订的商品房买卖合同约定：“购房款以按揭贷款的方式支付房款”，即其房屋产权属证书势必抵押于银行，不能再具有二次抵押的功能，因此，实际上并不存在损失，故不能载决支付违约金或者人民法院自由裁量降低违约金，例如以中国人民银行存款基准利率为据调整等。本案在原告按揭贷款买房，房产证取得后仍然要抵押于银行，而实际并无损失的情况下，拒绝适用违约金过高可调整的法律规定调低或不判违约金，在大量购房户起诉的情况下，将把答辩人逼入破产的境地。如果继续支持原告的违约金诉求，那么势必会显示公平，请求法院子以适当减少。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律根据，原告的主张不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：原告张祥作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方于2014年3月1日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＣ-ＺＦ-Ａ7-5-202），合同约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省毕节市七星关区总面积为92868.85平方米、编号为毕市七星国用（2012）第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-ＣＲ-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201206479。建设工程施工许可证号为522401201301250201。建设工程设计审查批准文号为2012-441。建筑工程施工合同约定开工日期为：2012年10月8日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2013年6月30日。买受人购买的商品房为毕节市，房号为Ａ7-3-202；规划用途为住宅，建筑面积121.42平方米，套内建筑面积103.50平方米，总房款407728.00元；买受人首付房价款127728.00元，余款280000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向鑫城房开公司支付了涉案房屋房价款407728.00元。2015年6月20日，原告向被告交付了房屋维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。在2014年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522401-2012-ＣＲ-0072），取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明被告位于毕节市七星关区”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”，2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，取得《毕节市商品房屋备案证明书》。庭审时，被告出示了涉案商品房的《中华人民共和国不动产权证书》，涉案商品房已取得初始登记，已具备了向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同、借款借据、收款收据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同、毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处处证明、刘汉坤、刘汉文两户坟茔迁坟资料、草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、《证明》、拆除茶亭社区南商会小区业主违建设的工作预案、违法建筑拆除的情况说明、七星关区城乡规划局出具的说明、《贵州省建设工程竣工规划认可证》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《商品房备案证明书》、不动产权证书。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。 原被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2019年7月24日庭审时，被告出示了《中华人民共和国不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件，即2019年7月24日应当认定为被告截止承担违约责任之日。因涉案商品房已取得《中华人民共和国不动产权证书》，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持，但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年6月11日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年6月10日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年6月11日起至被告向原告披露已取得所有权初始登记之日（2019年7月24日）止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。故违约金应从2016年6月11日起，以原告已付购房款407,728.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2019年7月24日止，则被告应支付给原告的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为92,798.89元（407,728.00元×0.2‰×1138天=92,798.89元） 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告张祥缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张祥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金92,798.89元； 三、驳回原告张祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,059.50元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年八月二十一日 书记员  高立