河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初1945号原告：李奇光，男，1972年1月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨春瑞，河南良邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋家琦，河南良邦律师事务所律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈华，女，1978年2月26日出生，汉族，住郑州市惠济区，该公司员工。被告：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：唐柏莉，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：康锏中，河南良仁律师事务所实习律师。原告李奇光与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李奇光及其委托诉讼代理人杨春瑞、宋家琦，元通公司委托诉讼代理人陈华，被告聂德才委托诉讼代理人唐柏莉、康锏中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李奇光向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原告与被告郑州元通房地产有限公司2018年1月25日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号180××××****）；2．二被告退还原告房款220128元；退还维修基金1405元，合计221533元；3．依法判决二被告赔偿原告利息损失7832.26元（按已付款同期银行贷款利率计算至2018年11月15日，最终计算至实际付清之日）；4．本案诉讼费、保全费、担保费、律师费6600元由二被告承担。事实和理由：2018年1月7日，原告到被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）售楼部交纳10万元首付款，认购元通公司开发的郑州元通国际医药港1号馆2层2017号商铺。2018年1月25日原告到元通公司售楼部交纳房款总计220128元（含之前已付款）、维修基金1405元，并按元通公司要求签署了《签约确认单》《首付分期借款合同》、《借款补充合同》、《商铺委托经营合同》，按照《首付分期借款合同》约定，原告被元通公司安排向一个叫胡玉梅的人借款112000元用于购买该商铺，元通公司当时说是给购房人提供的无息借款，但原告根本不认识胡玉梅，所借款项打入元通公司后元通公司也未给原告出具收款收据。原告交纳上述款项后，首付款220128元被元通公司分解成3张收据，分别是：1、元通公司开具的首付款77026元；2、河南掌房网络科技有限公司（以下简称掌房公司）开具的平台服务费10万元；3、掌房公司开具的“平台优惠服务金”43102元。当时原告提出疑问，元通公司的解释是系公司内部走账、避税。2018年1月7日原告交清商铺首期款后，元通公司告知原告7日内签订商品房买卖合同，但至今未签。原告在交款前根本不知道掌房公司的存在，从未与掌房公司进行过任何磋商，也未签订任何协议。原告事后得知掌房公司是元通公司的销售代理人，所谓的“平台服务费、平台优惠服务金”虽然变换名目，应属于掌房公司代元通公司收取的购房款的一部分。经查掌房公司已经注销，该公司唯一股东为被告聂德才。2018年1月25日原告与元通公司所签《商品房买卖合同》进行了备案（合同备案号180××××****），合同约定的付款方式为首付＋按揭贷款，其中按揭贷款金额为18.5万元，约定支付时间为2018年3月31日前。《商品房买卖合同》附件4补充协议约定：因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款的，买受人可以选择30日内一次性交纳房款或选择退房。上述合同签订后，原告依约履行了全部义务，并向被告制定的银行提交了办理按揭贷款的手续，交纳了按揭代办费用，但后来银行拒绝贷款并退还了代办费，告知原告是因元通公司的原因不能贷款，导致商品房买卖合同无法继续履行。同时，被告元通公司在商铺销售过程中违反诚实信用原则，存在以下系列的违法、违约行为：1、在2014年—2015年期间，在该项目已经取得的各类证件、预售许可证等均为“中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目”的情况下，却以建设项目为“郑州国际元通医药港”，系省政府重点扶持项目等大肆进行宣传，在售楼部大厅内展示关于医药港的宣传推介，包括医药港的广告、医药港发展战略、医药港项目政府部门在审批过程中的一些文件（实际并未取得最终的批准手续）、医药港每一层、每个铺位具体经营医药业态、业种的详细规划等，夸大经营收益、商业前景，进行了系列的虚假宣传。2、被告销售时承诺的医药港项目在未事先通知原告，未与原告进行任何沟通、协商的情况下变成了灯饰城。原告本是冲着被告规划好的医药港进行房产投资，被告却违反预约合同约定私自将医药港项目变更为灯饰城，被告元通公司严重的违约行为严重侵犯了原告的权利，已经导致原告合同目的不能实现。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判如所请。被告元通公司辩称：一、涉案房屋买卖合同成立并生效，答辩人有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金。二、本案不存在法定解除合同的情形。三、涉案商场改变业态，非答辩人造成。四、元通购公司不应对河南掌房网络科技有限公司收取的团购服务费承担任何责任。五、针对原告提交的短信、录音、视频证据，因工作人员已离职，无从查证。六、对加盖元通公司印章的证据我方认可，其他不认可。七、如果原告放弃不是我公司收取的款项的话，我们愿意和原告调解。被告聂德才辩称：一、原告起诉要求聂德才与元通公司负共同返还责任无法律依据。根据《民法总则》第一百七十八条第三款之规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。又根据《立法法》之规定，法律是全国人大及常委会制定。本案中，原告与元通公司所签订的房屋买卖合同，并没有约定案外人掌房公司要与元通公司对原告承担连带责任，并且从现有的法律来看，没有法律规定包销人必须与房屋买卖的出卖人对买受人承担连带责任。故原告诉请聂德才与元通公司对原告所交纳的全部购房款（包括元通公司收取的部分房款）承担连带责任没有任何法律依据，理应判决驳回其诉请；二、掌房公司与元通公司签订的有包销协议与授权委托书，双方为包销合同法律关系，掌房公司在销售该房屋时在授权委托书和包销协议范围内是以出卖人即元通公司的名义销售的。本案原告以房屋买卖合同法律关系进行诉讼，而房屋买卖合同是由原告与元通公司签订，合同主体为被告元通公司和原告，被告聂德才不是本案房屋买卖合同的主体，根据合同的相对性，聂德才不是本案的适格被告，更不应该承担房屋买卖合同解除后的法律责任；三、掌房公司与元通公司签订的包销协议是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，故双方的包销协议是真实有效的。包销合同为无名合同，是一种销售模式，跟房地产经纪中的居间代理是有一定区别的，没有禁止包销商通过包销赚取收益的法律规定，故包销合同只要不违反合同法的相关规定，就是有效的，不存在有无资质问题；四、原告要求聂德才与元通公司负连带返还房款的诉讼请求不合理。掌房公司收取的服务费作为房款的一部分，原告是明知的，是真实的意思表示，掌房公司与元通公司为包销合同法律关系，在2017年11月底，元通公司已经终止了与掌房公司的包销合同，针对本案原告于2018年1月7日以及2018年1月25日分别交纳的首付款以及部分房款是由于掌房公司是针对前期有购买意向的客户作为后续的一个跟进，并且我们要强调元通公司针对原告购买该涉案房屋继续同意由掌房公司作为后续的一个跟进销售是明确认可的，理由是掌房收取原告部分购房款元通公司是认可的，所以元通公司才与原告在同一日分别签订了签约确认单、首付分期借款合同、借款补充协议以及后续双方签订了商品房买卖合同，并且为此进行了备案。故元通公司对掌房公司销售原告本案涉案的房屋是认可的，原告要求聂德才与元通公司负连带返还责任，没有事实与法律依据，不应该支持；五、掌房公司与元通公司签订包销合同后，根据包销协议，元通公司保证医药港项目符合法定的出售条件，且相关销售政策也是由元通公司决定。而项目的宣传推广费用，礼品活动费用，媒介推广费用，销售服务人员工资及佣金，凡是与项目有关的营销费用都由掌房公司承担，自负盈亏，元通公司不管出现什么情况，实收单价是固定的，超出部分为负责掌房公司的收入（投入成本＋收益），掌房公司为销售该项目投入了很大的费用，且掌房公司已经履行了包销合同的相关义务，并且包销合同已经终止，不能因房屋买卖合同中的原告因被告单方改变业态或其他违约行为为由与元通公司要解除买卖合同，而否认掌房公司付出的劳动和费用，根据合同的相对性，更不能要求掌房公司负共同返还责任；六、若原告与被告元通公司依法解除房屋买卖合同，被告元通公司应当退还所收到的全部房款，包括计入合同的房款和不计入合同的房款。从原告的起诉状中可知原告在购买涉案商铺时是明确知道房款是由两部分组成的，计入合同价款和不计入合同价款。并且在销售涉案商铺时，元通公司也是明确知道有部分房款是不计入合同价款的，且收取该房款是基于包销协议由元通公司同意认可的；七、在销售元通医药港项目时，实际单价与合同单价分别进行了约定，掌房公司收取的房款，是在元通公司同意的情况下收取的，原告交纳的合同价内的房款和合同价外的房款也是其真实的意思表示，故原告与元通公司均应恪守履行；八、掌房公司已经在2018年5月15日经过合法登记注销，在国家企业信用信息公示系统进行了公告，债权债务已经清算完毕，主体资格已经消灭，而本案原告又是在2018年5月15日之后起诉的，掌房公司已经无法作为诉讼主体，且根据《公司法》的相关规定只有未经依法清算即办理注销登记的公司，导致公司无法清算的股东，才在责任范围内承担民事责任，而掌房公司已经依法清算注销，虽然聂德才为掌房公司的法定代表人，也不应该是本案的被告，更不应该承担法律责任。九、原告与元通公司不存在法定解除情形，并且原告已经丧失了约定解除该商品房买卖合同的条件，根据原告起诉状所诉，商品房买卖合同附件4明确约定，因出卖人的过错，导致未能获得银行贷款或者获得银行少于申请贷款的，买受人可以选择30日内一次性交纳房款或者选择退房，本案中原告与元通公司签订的商品房买卖合同约定按揭贷款的时间是2018年3月31日前，若依据上述条款，原告应至迟到2018年4月30日前选择退房或者一次性交纳房款，但从现有证据可以看出，原告是在2018年12月6月才提起诉讼，要求解除该房屋买卖合同，故原告已经丧失了按约定解除买卖合同的条件。十、聂德才认为原告要求元通公司与聂德才共同返还房款220128元，没有法律依据。原告与元通公司所签订的商品房买卖合同符合法律规定，应当依法受到法律的保护。事后，因元通公司自身的原因导致原告起诉要求解除合同，聂德才认为应当由元通公司承担退还该房款的全部责任。掌房公司及聂德才不存在任何过错，所以请求驳回对聂德才的起诉。十一、掌房公司与元通公司之间签订的有包销协议，双方之间存在包销合同法律关系。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》早在2003年6月1日起已经开始施行。该《解释》对于正确的、理智的处理因购房而产生的纠纷，提供了明确的法律依据。其中第20条、21条、22条以3个条文的形式确立的包销人以及包销合同的法律地位。故，包销合同和代理合同均为两个独立的合同，两者不能混为一谈。包销人权利义务均应以包销合同中约定为准。十二、退一步讲，原告在诉讼中一而再、再而三的强调掌房公司是元通的代理人，应按照民法总则167条之规定即“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，代理人和被代理人应当承担连带责任。”要求掌房公司承担连带责任。简言之，该条文是说代理人知道或者应当知道委托事项本身违法仍然实施代理行为，即委托事项本身违法这一情形。但本案中，元通公司委托掌房公司销售房屋这一委托事项是合法的。因掌房公司在销售元通公司涉案房屋时元通公司对包括涉案房屋在内的项目早已经具有《商品房预售许可证》。故，元通公司委托销售涉案商铺的事项本身是合法有效的。十三、元通公司与原告之间仅存在违约情形，而非存在违法情形。根据上述《解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原告诉称的销售医药港商铺其实质是对涉案商品房的销售广告和宣传资料。元通公司将政府部门审批医药港过程中的一些文件对外公布恰恰证明，不存在虚假宣传，最终批准手续未取得，元通公司也仅依据该条文承担的是违约责任。故，即便认定是代理关系，作为掌房公司代理销售商铺事项本身是合法的，是在元通公司授权范围内实施代理行为，是在元通公司授权范围内收取佣金，由于元通公司违约原告应向元通公司主张违约责任。原告要求掌房公司承担连带责任，无事实依据，无法律依据。十四、元通公司提供购房首付融资与掌房公司没有任何关联。详见我方提交的信访事项答复意见书。该答复意见书信访人系元通公司购买元通商铺的业主之一王坤鹏，其在2018年7月5日，向郑州市房地产管理局信访事项中，其中市房管局在处理意见第2项中已经明确，关于首付融资问题，系元通公司与恒大金融公司签订的合作协议，恒大金融公司入驻元通医药港售楼部，开始居间金融借款业务，是应元通公司的邀请，与元通公司签订有合作协议，恒大金融公司根据居间借款金额收取一个点的佣金，并且恒大金融公司于2018年6月20日向郑州市房管局出具了他们与元通公司之间的合作协议，据此，根据郑州市房管局的处理意见，可得，原告交付首付款的方式以及签订首付分期借款合同，补充借款合同，这一系列支付行为，与掌房公司没有任何关联。首付款的支付，是原告与元通公司以及恒大金融公司之间，发生的法律关系。故，原告诉称元通公司首付融资问题应由元通公司以及原告和案外人恒大金融公司承担相应责任，与掌房公司无关。十五、涉案商铺不存在抵押。涉案房屋在2018年1月25日进行了备案，备案号为180××××****。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，元通公司（甲方）和河南掌房网络科技有限公司（以下简称掌房公司）（乙方）签订《元通·郑州国际医药港项目销售协议》一份，主要约定：一、物业地址。1．甲方为元通纺织城《郑州国际医药港》项目（以下简称：“本项目”）开发公司。2．销售物业信息：郑州国际医药港项目，位于郑州市××××西北角，元通纺织城1号馆，本次销售的楼盘物业形态为商铺。二、包销期限。1．该协议约定期限为2017年8月1日至2017年12月31日。三、销售约定。1．甲方保证本项目符合法定出售条件，并提供相关证书、材料给乙方以及乙方的有效客户。2．乙方为包销服务，项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用、项目销售服务人员工资及佣金等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。3．甲方应提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。双方还约定了其他内容。2017年8月20日，元通公司向掌房公司出具授权书一份，载明：“郑州元通房地产有限公司开发的位于河南省××中原区××、须水河××以东郑州国际医药港项目，我司授权河南掌房网络科技有限公司组织本次商铺的团购事宜，并通过其平台享受相应的优惠政策。”原告举证《商品房买卖合同》显示，出卖人为元通公司，买受人为李奇光，买受人购买的商品房为中原区迎欣南路、须水河东路东，1号馆2层2017号房，建筑面积共21.62平方米，房屋单价每平方米17300元，总金额374026元。买受人应于2018年1月25日前支付首付款189026元，剩余房款185000元贷款支付。买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2018年1月25日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择于30日内一次性交纳剩余房款或者选择退房。2018年1月25日，郑州元通房地产有限公司出具《收据》两份（NO.3118096、NO.3118097），主要载明收到李奇光首付款（20%）77026元、维修基金1405元，共计78431元；掌房公司分别于2018年1月7日和1月25日出具《收据》两份（NO.1010128、NO.1010134），主要载明李奇光交付平台服务费100000元、平台优惠服务金43102元。在本院已受理的靳莹等同类相关案件中，当事人提供的电话录音显示：原告申请的贷款资料银行审核后认为由于开发商的过错，不予办理贷款，并退还资料。另查明，郑州市住房保障和房地产管理局于2018年7月5日出具的《信访事项答复意见书》一份，处理意见一栏显示：“1、对信访群众提出的‘元通集团以医药港向我们出售商铺，而后无医药港，单方面违约且不退款’的问题，根据《广告法》第五十五条、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第三十九条等规定，虚假宣传由工商行政管理部门监督管理，建议信访人向工商管理部门反映处理，至于认购群众及三家公司之间的经济纠纷退款问题，鉴于掌房网络公司已经注销、清雅贤居公司无法联系、元通公司要求司法解决态度明确等因素，我局无力协调，建议通过司法途径解决。2、对信访群众提出的‘商户支付房款之后开的收据一部分盖元通章，一部分盖其他公司的章，属于欺骗。并且以团购费和服务费的名义不予退款’的问题，根据调查情况看，商铺销售方式为包销，是一种销售模式，不是房地产经纪行为，没有相关法律法规禁止代理销售公司通过包销赚取收益，由此，建议通过协商解决此问题，协商不成可向人民法院起诉解决；3、对信访群众提出的‘合同备案价和实际销售相差巨大，每平相差8000元左右的问题’的问题，根据《商品房销售明码标价规定》第十三条、十六条规定，应由价格主管部门监督管理，建议信访人向价格主管部门反映处理。4、对河南掌房网络科技有限公司未备案的违规问题，根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，该公司应当自领取营业执照之日起30日内，到我局备案，但鉴于该公司已经注销，无法采取具体行政措施……7、对元通公司涉嫌违规提供购房首付融资问题，根据《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第三条第七款规定，决定将其列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在开发资质审查中进行重点审核。”还查明，掌房公司为一人公司，股东为聂德才，现已经注销。本院认为，原告与被告元通公司签订的《商品房买卖合同》目前无证据证明存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，双方应按照约定全面、诚信履行合同。合同附件约定的合同条款：由于出卖人的过错导致买受方无法办理贷款的，买受方有权退房，应认定为合同解除条款。从原告提交的已受理的靳莹等同类相关案件中当事人提供的电话录音、《借款合同》《借款补充合同》《关于部分房地产企业违规行为的通报》等证据可以印证：原告贷款无法办理系由被告元通公司过错造成，故双方约定的合同解除条件已经成立，故原告主张解除双方买卖合同的诉讼请求，应予支持。合同解除后，已经取得的财产应当予以返还，过错方应赔偿对方因此遭受的损失。诉讼中，原告与被告聂德才双方针对由掌房公司出具收据而收取的共143102元的退款义务主体发生争议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，结合郑州市住房保障和房地产管理局于2018年7月5日出具的《信访事项答复意见书》，元通公司和掌房公司作为具有房地产营销知识的专业公司，在郑州市从事经营活动，理应知道法律、法规及当地相关部门有关房地产销售的规定，但仍违反上述规定从事经营行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定之情形，应当承担连带责任。聂德才作为掌房公司股东，在掌房公司注销后，应当对该公司享有债务承担责任，故本院对原告要求被告聂德才对掌房公司所收取的143102元及相应利息同元通公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。针对原告主张利息的诉讼请求，元通公司的违约行为确给原告造成了损失，故原告主张自款项支付之日至实际返还之日，以中国人民银行同期贷款利率计收利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。以此计算，截至2018年11月15日，原告主张利息数额7832.26元不高于法律规定，本院予以支持，之后的利息仍应按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日。基于前述认定，聂德才应就143102元所产生的利息承担连带责任，本院予以支持。针对原告主张律师费6600元及担保费的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明其请求，且无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李奇光与被告郑州元通房地产有限公司2018年1月25日签订《商品房买卖合同》（合同备案号1800378****）自本判决生效之日起解除；二、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李奇光返还款项共计221533元，并支付相应利息（利息计算方式：1.2018年11月15日之前的利息数额为7832.26元；2．自2018年11月16日至实际清偿之日，以应付未付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、被告聂德才对被告郑州元通房地产有限公司上述221533元返还义务中的143102元及所对应的利息承担连带返还责任（利息计算方式：以143102元应付未付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月25日计算至实际返还之日）；四、驳回原告李奇光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5612元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  张宏宇审判员  冯莹丽审判员  陈 红二〇一九年八月五日书记员  满林林