广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第2194号原告广东中仑实业投资有限公司，住所地：东莞市南城区元美路22号黄金花园丰硕广场办公2707号，注册号：441900001445167。法定代表人伦淦枝。委托代理人唐劲松、钟玉钗，分别系广东历维永盛律师事务所律师、实习律师。被告幸星星，女，汉族，1986年4月13日出生，住湖北省京山县，委托代理人刘勇慧、罗鑫月，分别系广东泰旭律师事务所律师、辅助人员。原告广东中仑实业投资有限公司（以下简称“中仑公司”）诉被告幸星星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告中仑公司的委托代理人唐劲松、钟玉钗，被告幸星星及其委托代理人刘勇慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中仑公司诉称，2014年4月7日，原、被告签订《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城亨美红棉路东鸿大厦世贸项目第二层第C012号敞开式/独立商铺出租给被告，并对租金等事宜进行明确约定。合同签订后，被告向原告交纳了2014年6月份租金、管理费和服务费7180元，缴纳了履约保证金13160元，缴纳了商场基础装修费22000元。之后没有向原告交纳过任何费用。2014年5月5日，原告将商铺交付被告使用，目前商铺仍由被告占有使用。被告长期拖欠租金、管理费和服务费，严重影响原告的正常管理经营。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2014年7月1日至被告将商铺归还原告占有使用日期间的租金、管理费和服务费，每月7180元，共13个月，合计91650.20元（暂计算至2015年9月1日，被告实际需向原告支付的金额要根据被告最终归还商铺的日期来确定）；2、被告承担本案诉讼费。被告幸星星辩称，一、合同约定如商场开业时间调整，租赁期限则从本商场开业的第一天开始计算。世贸城项目从未依法开业，原告无权要求被告支付自2014年7月1日至今的商铺租金、管理费和服务费用。二、原告逾期近一个月于2014年5月5日交付商铺，且在无消防安全检查合格证的情况下于2014年8月8日将世贸城违法开业，案涉商铺的计租期应从2014年8月8日起计算，故原告无权要求被告支付2014年5月5日至2014年8月8日期间租金、管理费及服务费。三、2014年8月8日至2015年2月28日，原告主动免收租金、管理费以及服务费。四、2015年1月19日，被告向原告发出律师函解除案涉商铺租赁合同，并欲搬离世贸城，但原告强行阻挠，被告无奈于2015年2月26日诉至法院要求解除合同，法院认定该合同于2015年1月21日解除，被告在庭审中再次明确表明愿意将商铺中可利用的东西搬走，后被告多次找原告协商搬离事宜，但原告均以案件未完结为由违法扣押财产，故无权要求被告支付2015年3月1日至今的租金、管理费以及服务费。经审理查明，2014年4月7日，原、被告签订《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》，约定：1、原告将位于东莞市南城亨美红棉路东鸿大厦世贸城项目第二层第C012号敞开式/独立商铺出租给被告经营披萨、甜品类产品，商铺建筑面积为36平方米，套内面积为20平方米；2、原告向被告提供公用空调（含保养、维修）、公用照明、公用水源、日常电路维护、供水保障、保安、卫生、纠纷调解等管理服务性事务，被告按每月2000元的标准向原告支付管理服务费，该费用随租金按月一同支付原告；3、租期3年，自2014年6月1日至2017年5月31日，月租金4580元/月，免租期为2014年4月10日至5月31日，由2014年6月1日起开始计租，如商场开业时间调整，租赁期限则从本商场开业的第一天开始计算；4、世贸城统一对外开业时间为2014年6月1日，被告必须于当日准时开始正式对外经营；5、原告于2014年4月10日前向被告交付铺位；6、双方签订租赁合同时，被告支付相当于第一个租赁年度两个月租金9160元给原告作为履约保证金，水电保证金相当于该商铺的两个月管理费即4000元，在租赁期满或双方协商解除合同时，该保证金无息返还，被告在租赁期间违约，原告有权不退还该保证金；7、该铺每月需另交服务费600元。合同签订后，被告向原告交纳了2014年6月份租金、管理费和服务费共计7180元，交纳了保证金（两个月租金和两个月管理费）13160元，交纳了商场基础装修费22000元。2014年5月5日，原告将案涉商铺交付被告，双方签订《世贸城商铺交接确认书》。2014年8月8日，世贸城商场举行开业仪式。2015年3月10日，世贸城商场领取公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2015年2月26日被告向本院提出诉讼，要求解除原、被告签订的《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》及《世贸城商铺物业管理协议》、中仑公司双倍退还已收取的租金定金、管理费定金、退还预收的租金、管理费、餐饮服务费及进场费、支付幸星星因此造成的实际损失及承担本案全部诉讼费用。本院于2015年7月20日作出（2015）东一法南民一初字第570号民事判决书，认定案涉租赁物未依法通过消防安全检查即投入使用、营业，案涉合同在中仑公司收到律师函之日即2015年1月21日解除，判决：一、确认原、被告《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》和《世贸城商铺物业管理协议》已经解除；二、广东中仑实业投资有限公司返还幸星星租金履约保证金9160元、管理费保证金4000元和商场基础装修费22000元，共计35160元；三、驳回幸星星其他诉讼请求。中仑公司对该判决不服，提起上诉，请求变更原审判决第一项为：确认中仑公司与幸星星签订的《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》和《世贸城商铺物业管理协议》在幸星星将案涉商铺归还给中仑公司占有之日解除。幸星星对上诉答辩称中仑公司将案涉商铺锁住致使无法搬离，案涉商铺至今为中仑公司管理控制。2015年12月18日，东莞市中级人民法院作出（2015）东中法民一终字第2557号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告提交《致商家函》、通知、《通告》、《2015年上半年商铺租金及管理费收取通知》拟证明原告主动免收2015年2月28日之前的租金、管理费及服务费。《致商家函》落款世贸城营运中心，加盖原告公章，注明“世贸城商场定于2014年8月8日正式开业，各商铺免租期至2014年9月30日，免租期间同时免掉管理费、服务费，即从2014年10月1日开始计算各铺租金、管理费、服务费……”；通知、《通告》、《2015年上半年商铺租金及管理费收取通知》均落款世贸城营运中心并加盖世贸城营运中心专用章，其中通知和《通告》除月份和落款日期不一样外，其余内容均一致，注明“致世贸城各商户：为鼓励世贸城各商户积极经营，建立商户与商场的长久稳定和双赢合作关系，经商场营运中心向公司提出免租申请，公司决定将免去世贸城各商户2014年11月份/12月份的租金及管理费，请各位知悉”；《2015年上半年商铺租金及管理费收取通知》注明“尊敬的世贸城租户：世贸城商场自2014年8月8日开业以来，已经历了长达7个月的免租金、管理费时间段，在该时间段内，商场除对商家免收商铺租金外……商场决定从2015年3月起开始统一向所有承租商户进行管理费和租金的收取，由于所有商家入驻时已预缴1个月的租金和管理费（餐饮区商家含服务费），所以本月所有商家不必再次缴纳租金及管理费、服务费……”。其中通知是原件，其余三份材料均为复印件，被告称上述材料的格式一致，商标与合同首页商标格式一致，是世贸城专用商标，材料上原告的地址与电话一致，被告持有的复印件是原告为节约成本或除去繁琐盖章形式以复印件形式发放到各商户。原告在庭审中称世贸城营运中心专用章不是原告使用，以没有原件为由对《致商家函》、《通告》、《2015年上半年商铺租金及管理费收取通知》不予确认，称即使通知真实，也只能证明2014年11月的免租情况。被告为此提交水电费收据证明原告使用世贸城营运中心专用章，原告在庭后第二次补充调查中确认使用世贸城营运中心专用章。被告主张因案涉商场没有领取消防验收合格证无法办理工商营业执照导致不能正常营业，故原告无权收取租金、管理费，但称没有出现因世贸城未领取消防验收合格证被消防部门停止经营的情况。被告提交的水电费收据显示向原告缴纳了2014年8月水电费538.90元、9月份水电费444.10元、10月份水电费280.70元、2014年11月等水电费520元，对此被告称半个多月的装修期间产生水电费，世贸城开业后要求商铺每天早上十点至晚上十点开门开灯营业导致生活用电。原告主张截至2015年8月被告拖欠水电费163.20元，但未能举证证明，对此被告不予确认，称2015年1月15日后没有营业故不产生水电费。被告主张多次要求搬走遭到原告拒绝，并提供录音及文字材料证明被告多次找原告要求办理，原告以官司未完结为由阻扰导致被告不能搬离。录音及文字材料显示赵宏海、幸星星致电要求搬离，多次问为何不让搬，钟董称官司没了结不能动。原告对录音不予确认，称被告从未提出交还商铺。被告主张《世贸城商铺物业管理协议》第六条第16款约定“搬运货物离开本物业，须按规定提前到物业服务中心办理物品放行手续”，因原告不肯开放行条，被告无法搬离。原告确认该协议真实性，但认为与本案无关，称被告未向原告发律师函要求搬离，被告主张阻扰也未报警处理。因双方对交还商铺事宜有争议，本院应双方要求于2015年12月14日到现场组织交接，双方均确认2015年12月14日是案涉商铺的交接日期。以上事实，有照片、证明、未交租金管理费服务费及水电费汇总、水电费缴纳明细表、世贸城商铺交接确认书、商铺租赁合同、致商家函、网页打印件、录音、消防安全检查合格证、免租通知、通告、2015上半年商铺租金及管理费收取通知、微信记录、（2015）东一法南民一初字第570号和（2015）东中法民一终字第2557号民事判决书、水电费收据、商铺物业管理协议、邮件、世贸城商铺管理公约、关于世贸城商家的集体说明与要求回函以及本案的庭审笔录、调查笔录、谈话笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，生效判决书认定《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》和《世贸城商铺物业管理协议》于2015年1月21日解除，本院予以确认。本案的争议焦点是被告是否拖欠原告租金、管理费和服务费。关于合同解除前的费用。首先，虽然案涉租赁物未依法通过消防安全检查即投入使用导致合同解除，但结合双方陈述及被告缴纳水电费的情况来看，被告在合同解除前实际占有使用案涉租赁物，享受原告提供的物业管理服务，依法应按合同约定支付租金、管理费和服务费。被告晚于合同约定的2014年4月10日交付商铺，故根据合同约定，计租日从本商场开业的第一天开始计算，即从2014年8月8日起计算。其次，通知显示原告免除世贸城各商户2014年11月份租金及管理费，据此被告无须支付2014年11月租金及管理费。虽然《致商家函》、《通告》、《2015年上半年商铺租金及管理费收取通知》是复印件，但均加盖原告公章或世贸城营运专用章，《通告》与通知的形式和内容基本一致，上述四份材料的内容相互衔接吻合形成完整的证据链，列明的部分内容与双方确认的事实或案涉合同履行情况一致。原告作为公章和专用章的持有人，未举证证明上述印章不真实，亦没有提供任何证据推翻或反驳上述四份材料的内容。结合原告存在前后陈述自相矛盾的情况，根据证据高度盖然性原则，本院认定原告向世贸城商户作出免除2015年3月以前的租金、管理费和服务费的意思表示。据此，原告要求被告支付2015年3月以前的租金、管理费和服务费理据不足，本院不予支持。关于合同解除后的费用。首先，《世贸城商铺物业管理协议》已经解除，被告在合同解除后没有进行营业，没有享受原告提供的物业管理服务，故被告无须支付原告2015年1月21日之后的物业管理费和服务费。其次，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，出租方也应当积极采取措施收回租赁物以减少损失，租赁物的返还交接需要双方的积极配合。本案中，虽然被告多次表示想搬离，但其未举证证明已积极采取措施返还商铺，其主张原告锁住商铺和阻拦搬离缺乏有效证据，故被告占有原告商铺应向原告支付房屋占有使用费。原告对解除租赁合同不持异议，仅以被告未返还商铺为由对合同解除时间有异议并提起上诉，原告未举证证明已采取积极措施敦促被告返还商铺，其对自身损失扩大化亦存在过错，应承担相应的法律后果。鉴于双方对于解除租赁合同不持异议，但对交还商铺事宜有争议，故本院认定双方均应对合同解除后被告没有搬离案涉商铺各承担50%的责任，被告应参照租金标准的50%即2290元/月向原告支付2015年3月1日至2015年12月14日期间的房屋占有使用费，为2290×9+2290×14/31=21644.19元。被告在合同签订后已支付的租金、管理费和服务费7180元，该款项应予以抵扣，故被告还需支付21644.19元-7180元=14464.19元。关于水电费。原告诉请被告支付拖欠的水电费163.20元，但未能举证证明，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告幸星星应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告广东中仑实业投资有限公司房屋占有使用费14464.19元；二、驳回原告广东中仑实业投资有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1045.63元（原告已预交），由原告广东中仑实业投资有限公司负担888.63元，被告幸星星负担157元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二〇一六年二月三日书 记 员  简凤娇欧洁柔（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。