济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初412号原告：于长安，男,1961年10月25日出生，汉族,住济南市。委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913700006954218638法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：施磊，男，山东才高鑫源置业有限公司员工。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告于长安与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于长安的委托诉讼代理人高新阔、洪麟，被告才高公司的委托诉讼代理人施磊、黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于长安向本院提出诉讼请求：1.判令被告才高公司支付逾期办证违约金101658.61元(自2016年4月21日起至2018年12月31日止)、2019年1月1日至被告才高公司提供产权备案资料之日止的违约金(以房款904455.6元及储藏室房款128660.4元为本金，按日万分之一标准计算，共计1033116元)；2.诉讼费用、律师费由被告才高公司承担。事实与理由：我于2012年12月3日与被告才高公司签订商品房买卖合同，购买鑫源山庄1区4号楼1单元401号房及鑫源山庄20号楼1-103号储藏室，购房金额为904455.6元，储藏室金额128660.4元，合计1033116元。我已按合同约定履行付款义务。被告才高公司于2014年4月20日在未取得《综合验收备案证明》的情况下将案涉房屋交付买受人。截至起诉日被告才高公司仍未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，致我迟迟不能办理产权过户登记，截止至2018年12月31日逾期达984天。被告才高公司迟延履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定被告才高公司应支付违约金。基于以上事实，现诉至贵院，请求贵院查清事实依法支持诉讼请求。被告才高公司辩称，一、原告于长安要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，毫无事实和法律依据，与理不符，应依法驳回原告于长安诉讼请求。1.本案所涉争议房产系我公司主要为解决单位驻济职工住房困难的初衷而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施。本案所涉争议亦系单位内部的单位与职工之间内部事项。2.由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了迟延办理备案的情形。我公司自始至终也在积极办理相关备案手续中，原告于长安作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。3.若原告于长安仍不能理解我公司之初衷，继续采取诉讼等方式，则可能会影响办证速度，进而影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害原告于长安的利益。二、截至目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，原告于长安的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告于长安的全部诉讼请求。截至目前原告于长安尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》六十七条之规定，原告于长安系先履行义务一方，在其未履行时，我公司有权拒绝履行。三、原告于长安主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2.本案所涉房屋增值较大，原告于长安并未迟延办证而受有损失。原告于长安亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。原告于长安应对逾期办证产生的具体损失数额予以举证，否则应当承担举证不能的法律责任。3.合同明确约定了第15条中的“取得”是指具备了备案的条件，并非指原告于长安已经取得了产权登记证书。因此，原告于长安要求支付逾期办证的违约金，该诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，原告于长安的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。原告于长安并无证据证明其利益受有损失，故，应当支持我公司不支付、或少支付违约金的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月3日，原告于长安（买受人）与被告才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告于长安购买位于济南市历下区鑫源山庄小区第1区4号楼1单元401室房屋及地下室，房屋建筑面积142.21平方米，价款为904456元，地下室建筑面积37.62平方米，价款为128660.4元，两项价款合计1033116.4元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，原告于长安与被告才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2013年4月12日，被告才高公司为原告于长安出具收据一份，原告于长安已交清房款904455.6元。2014年4月20日，被告才高公司交付涉案房屋。截至本案开庭审理之时，被告才高公司尚未办理房屋初始登记。2018年1月20日，原告于长安山东舜天律师事务所签订《委托代理合同》，山东舜天律师事务所指派高新阔、洪麟作为本案诉讼委托代理人。原告于长安向山东舜天律师事务所支付律师费5000元，山东舜天律师事务所向其开具增值税普通发票。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：被告才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于被告才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，原告于长安与被告才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以原告于长安结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告于长安的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。被告才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。被告才高公司于2014年4月20日将涉案房屋交付原告于长安，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月20日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但截至本案开庭审理之时仍未办理涉案房屋初始登记，构成违约。因此，原告于长安有权要求被告才高公司支付违约金。鉴于被告才高公司提交产权登记备案的日期尚不确定，导致被告才高公司承担违约责任的截止日期不能确定，不便于裁判文书生效之后的执行，本院酌定被告才高公司承担违约责任的截止日期为本判决生效之日。对于此后的逾期办证的违约责任，当事人可以根据被告才高公司的实际履约情况另行主张权利。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，原告于长安有权根据合同约定要求被告才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，被告才高公司关于违约金过高的主张不能成立。原告于长安为实现涉案债权支出律师费5000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费，原告于长安主张被告才高公司支付其律师费5000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告于长安逾期办证违约金（以904455.6元为基数，自2016年4月21日起至本判决生效日止，按日万分之一计算）。二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告于长安律师费5000元。三、驳回原告于长安的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取1220元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇一九年八月一日法官助理  王 腾书 记 员  赵天娇