苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初7253号 原告：胡成如。 原告：王成雪。 以上二原告共同委托诉讼代理人：严雨飞，江苏苏州湾律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：童佳莹，江苏苏州湾律师事务所实习律师。 被告：吴伟。 被告：陈静。 以上二被告共同委托诉讼代理人：张林华，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州天弘房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇开平路**吾悦商业广场**F036。 法定代表人：朱杰，总经理。 原告胡成如、王成雪与被告吴伟、陈静、苏州天弘房地产经纪有限公司（以下简称天弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月26日、2019年8月19日二次公开开庭进行了审理。原告胡成如、二原告的共同委托诉讼代理人严雨飞、童佳莹、被告吴伟、陈静及其共同委托诉讼代理人张林华、被告天弘公司的法定代表人朱杰到庭参加二次庭审，原告王成雪到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告胡成如、王成雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告吴伟、陈静之间的《房屋买卖合同》；2.判令被告吴伟、陈静返还二原告定金45000元并赔偿利息损失（以45000元为基数，自2019年2月24日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍计算）；3.判令被告吴伟、陈静返还二原告垫付物业费、电费2741.7元并赔偿利息损失（以2741.7元为基数，自2019年4月16日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍计算)；4.判令被告吴伟、陈静支付二原告违约金739000元（房屋总价3695000元×20%）；5.判令被告天弘公司对被告吴伟、陈静的上述付款义务承担连带清偿责任；6.判令三被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告胡成如、王成雪撤回第一、三项诉讼请求，以及第二项诉讼请求中的利息损失。事实和理由：二原告与被告吴伟、陈静于2019年2月24日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于江苏省苏州市吴江区的房产[不动产登记编号：苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9042982号]，房屋总价3695000元。二原告已按约于合同签订当日向被告吴伟、陈静交付45000元定金。后经被告天弘公司多次催告，被告吴伟、陈静拒不自行缴纳房屋物业管理服务费、电费，导致无法办理送审、网签等过户手续。为避免因缺少物业管理服务费、电费发票而导致网签送审流程无法开展，二原告无奈之下于2019年4月16日代被告吴伟、陈静垫付房屋物业管理服务费、电费2741.7元。经多次催促，时至2019年4月25日，被告吴伟、陈静仍未按照合同约定办理网签、资金托管等过户手续，反而向二原告单方面提出终止合同。2019年4月26日，二原告向被告吴伟、陈静发送通知，要求继续履行并完成过户手续等合同义务。2019年5月2日，被告吴伟、陈静以微信形式通过中介传达信息，再次表示终止合同。2019年5月3日，二原告收到被告吴伟、陈静出具的单方解约函，其向二原告提出解除合同。被告天弘公司在上述合同履行过程中具有重大过错，导致购房合同无法顺利履行，二原告无法按约定顺利购置房产。三被告的上述行为已构成严重违约，造成二原告的巨大损失。 被告吴伟、陈静共同辩称，原、被告在签订房屋买卖合同时约定由二原告垫资偿还标的房屋所存贷款约205万元，解除房屋抵押，但二原告未履行垫资还款、解除抵押的责任，构成根本违约。二被告解除合同有事实及法律依据，依法应驳回二原告的诉讼请求。 被告天弘公司辩称，垫资正常是在过户前进行，但二原告与被告吴伟、陈静还未走到过户流程。被告是居间方，该负的责任肯定要负，不该承担的责任，是不可能承担的。 本院经审理认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区房屋系吴伟、陈静共同共有。 2019年2月24日，吴伟、陈静作为出卖方，胡成如、王成雪作为买受方，天弘公司作为居间代理机构，三方签订《房屋买卖合同》一份，编号为2018438号，约定房屋坐落苏州市吴江区，不动产权证编号2018字第9042982号，产权登记建筑面积182.78平方米；该房屋在本合同签订之前已经设定抵押权。出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由出卖方承担；该房屋的成交价款为3695000元，买受方于2019年2月24日交付给出卖方定金肆万伍仟圆整；出卖方承诺于款清交房腾空该房屋，共同对房屋及其本合同补充协议中明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方。物业管理费和相关配套设施使用费（水，电，煤，数字电视等），房屋交付以前发生的费用应当由出卖方承担，房屋交付以后发生的费用应当由买受方承担；协议生效后，如出卖方违约，应退还购房定金双倍给买受方，并按照房屋成交价格百分之二十进行赔偿，如买受方违约，购房定金归出卖方所有，并按照房屋成交价格百分之二十进行赔偿。同日，王成雪向吴伟、陈静支付定金45000元。 2019年4月16日，天弘公司员工石某（以下简称石）向王成雪（以下简称王）发送信息：姐，房东这边的物业费您能不能帮忙先交一下！王：多少钱？石：交到12月份4200。这边交不了一两个月，房东估计也没钱了，他一直让我们帮他交。王：交到目前的时间呢，我们明珠城的房子就是交到4月底的。随后，王成雪向石某微信转账2800元。随后，王向石发送信息：物业费交了吗？有发票吗？石：刚弄好！正准备发您的！2741.7元，多的退您。随后，石某向王成雪微信转账58.3元。 2019年4月25日，天弘公司员工石某（以下简称石）向吴伟（以下简称吴）发送信息：我材料拿到了，明天送审，7-15个工作日开始托管。贷款提前做了，7-15天，差不多5月中旬基本可以过户。你就拿到钱了。现在合同签了，流程走到这一步了，现在主要协调垫资这块。因为垫资确实费用比较高，而且垫资费你也知道，当时大家都说难听点为了促进成交吧，你出了点钱，买家出了钱，我们中介出了点钱。我们三方齐心协力把这个单子促成了，垫资解决了。但我们垫资时间是有限的。毕竟钱是有限的，只有2万元。200万只能用10天。如提前帮你垫资了。这个费用到时又没有人承担。所以，这个东西，我们实在没办法了。不是刻意为难你，不想帮你垫资，不想帮你把贷款还掉，让你多还一个月贷款，这个确实是没有办法。如果客户这边有钱的话，他自己完全不需要垫资，就帮你还了。反正，你到时还要给人家的。关键是现在真的没有办法。哥，可以资金托管了，您看是否考虑配合继续走流程！客户那边做的确实不到位，但是您也没必要因为这个事情搞的大家都不愉快，您就大度一点，不要跟他们计较了，毕竟闹下去对您或买家都不好，早点过户掉拿到钱做些其它投资不是也挺好嘛！吴回复：一、终止买卖交易。①合同签订2个月了，买家没有按时还款、付款，实属违约。②在没有还款，没有交易过户，没有付清尾款的条件下，买家私自搬东西入户，中介与卖家均不知情，实属违法。二、因买家违约、违法，卖家不退定金45000元，并保留追加买家房屋总价20%的赔偿。三、因买家拖延还款、付款对卖家计划中的资金安排及置业计划被打乱造成不可估计的经济损失，卖家保留追加买家法律赔偿责任。四、中介在此次的交易中负有不可推卸的责任，若走法律程序，中介必须承担相应的法律责任。石：好的！那我把您的最终决定告知买家！你们走法律程序需要我们提供材料的我们会全部提供！现在都可以托管了，而且买家已经提前去做贷款了，现在继续走流程的话您很快就能拿到钱了。如果真要走到走法律程序这步，这个事情不知道什么时候才能结束，而且合同签订的是4月25号开始走流程，流程我们却在4月15号就开始走了，所以您说的第一条根本无法成立。再者如果真闹下去，买家也会起诉，您不交物业费导致流程无法正常走下去，这一点不好解释了，我们作为居间方，不会袒护任何一方，不管哪一方需要我们提供材料我们都会如实提供！ 2019年4月26日，王成雪、胡成如向吴伟、陈静发送《通知》一份，载明：2019年2月24日，我方与你方签订了《房屋买卖合同》一份，约定你方将坐落于苏州市吴江区松陵镇高新路2688号中房颐园15幢301室的房屋出售给我方，房屋总价为3695000元，并约定于2019年4月25日前办理完毕过户手续（包括网签、资金托管等）。我方依约于2019年2月24日向你方支付了定金45000元，而且我方早已经将购房款及银行贷款等准备完毕并通知了你方。我方已经具备了购买该房屋的购房能力。现办理网签、资金托管等过户手续的期限都已经届满，但你方却迟迟不配合将上述手续办理完毕。你方的上述行为已经构成重大违约，请你方于收到本通知后7天内配合将上述手续办理完毕并将该房屋过户给我方。否则，我方有权追究你方的法律责任。前述通知于2019年4月28日由他人收。 2019年4月27日，天弘公司员工石某（以下简称石）向吴伟（以下简称吴）发送信息：好的！哥，周一可以资金托管了，您这边如果不过来走流程，买家这边要发函给您了，您不配合走流程您得违约了！吴：这几天放假生意忙，五一假期结束后过去。……吴：小石兄弟，我想问一下买家什么时候搬东西入户的。石：这个我不太清楚！吴：你帮我问问买家一下。石：好的！您这边什么时候过来托管？我好跟买家协商一下具体托管时间。吴：你先问问买家什么时候搬东西入户的。……石：现在可以托管了，如果您这边没有个具体时间托管，买家就要起诉您不配合走流程，这样您就违约了！这个合同里面都有体现的，您最好看一下！吴：小石，买家私自搬东西入户，没有经过我房东本人的同意，你们中介和买家也没有通过任何方式告诉我这件事，在房屋没有办理好过户和付清剩余款项的情况下，买家已经违约在先。因为买家违约在先，所以我们要解除合同。 后，吴伟、陈静向胡成如、王成雪发送《解约函》，载明：你方与我方于2019年2月24日通过天弘公司介绍，签订房屋买卖合同，合同中约定我方将位于江苏省苏州市吴江区松陵镇高新路2688号中房颐园15幢301室出售给你方，约定房屋价款为3695000元，合同约定你方支付定金45000元。现我方根据你方的实际履行情况，正式通知你方解除该合同，具体事实与理由如下：1、根据合同中第五条，双方约定“款清交房”，但你方在未给付房款、未取得房屋所有权、未取得我方同意的情况下，利用从中介处获得的房门密码，在2019年4月25日前擅自进入并占用房屋。根据《民法总则》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十条，《物权法》第四条、第三十四条之规定，该行为已侵害到我方对该房屋享有的所有权、占有权、处置权，是对我方财产的侵占行为，既违反合同又违背法律。另，根据《合同法》第六条，合同双方应秉持诚实信用的原则，显然你方该种行为背离了诚信原则；2、我方通过中介告诉你方，将该房屋剩余房贷于2019年4月25日前予以一次性偿还。我方在2019年3月25日，提醒中介告知你方及时偿还贷款。后，2019年4月16日，我方再次提醒中介，告知你方及时偿还该房屋剩余贷款。中介回复，你方未凑全房贷。且你方在2019年4月25日前，未偿还该房屋剩余贷款。我方在2019年4月27日收到你方寄来的通知书，你方表示在2019年4月25日前早已经将购房款及银行贷款等准备完毕并告知我方，该说法纯属虚构，与事实完全不符。在2019年4月25日前，我方未收到你方及中介关于任何还贷、资金托管过户等手续的通知。你方种种表现是不想积极履行合同的表示，同时也是损害我方信誉的恶劣表现。综上，你方上述行为已违反法律，已构成严重违约，我方忍无可忍特此提出解除合同。 2019年5月28日，吴伟、陈静作为甲方，胡成如、王成雪作为乙方，天弘公司作为中介，三方在吴江房地产中介协会调解下，签订《调解协议书》一份，载明：关于纠纷事宜，现经吴江房地产中介协会调解，调解不成，合同解除，买卖双方及中介走法律程序。 同日，胡成如向吴伟发送信息：房东你好，我们要把房子里的床等物件拿出，麻烦你亲自或者你委托中介开下门。吴伟回复：刚刚手机做导航，才到上海，刚刚我联系了小石，我觉得没有处理好现在搬东西不好，可能你们需要用，但是密码我不在现场也不会再给中介了。 庭审中，吴伟、陈静与胡成如、王成雪均申请天弘公司员工石某出庭作证。证人石某陈述如下：其从头至尾参与了吴伟、陈静与胡成如、王成雪的交易。2019年2月24日，吴伟、陈静与胡成如、王成雪、天弘公司签订房屋买卖合同，约定2019年4月25日送审。一般流程是送审前需将物业费缴清，送审后7个工作日进行托管，托管当天办理贷款。签合同当天，卖方说涉案房屋上有200万元贷款，当时其与买卖双方口头约定在买方贷款下来后，由垫资公司垫资来还卖方贷款。垫资手续办完后，由卖方或天弘公司解除抵押，再由卖方将涉案房屋过户给买方。按照正常流程，买方贷款可于2019年4月25日前批下来。垫资费是按照200万元的市场价1个点用十天，是2万元，其中卖方承担5000元，天弘公司承担7000元，买方承担余款8000元。后，卖方于2019年3月25日和其说，当月不想还贷，要提前垫资。垫资时间长，垫资费会增加。当时还未送审，卖方要提前垫资，可能要垫资一个半月到二个月，垫资费用太高，买方未接受。其从未向卖方表示过可以提前垫资。2019年4月15日，其已送审，并于2019年4月20日通知买卖双方2019年4月25日可以托管，卖方称因买方将床和小孩东西私自搬入涉案房屋中，买方违约，故没有过来进行托管。其参与了买卖双方在吴江房地产中介协会的调解，因买卖双方就买方提前搬入涉案房屋的补偿未协商一致，故最终合同解除。 2019年8月19日，吴伟、陈静向胡成如、王成雪转账物业费、电费2741.7元。 庭审中，胡成如、王成雪明确：其于2019年3月20日将物品搬入涉案房屋，因吴伟、陈静不同意其搬出物品，故而至今未搬出。后，其于2019年6月中旬购买了新湖明珠城的房屋。同时明确其实际损失远超其违约金主张，并提交截屏打印件三张，系其于2019年5月8日打印的同小区同户型同面积的网上出售价格，为450万元-490万元间。吴伟、陈静明确：其在本案中仅主张胡成如、王成雪未垫资的根本违约行为。 以上事实由原告胡成如、王成雪提交的房屋买卖合同复写件、不动产登记证书拍照打印件、定金收据、微信聊天记录截屏打印件五十三张、微信转账记录截屏打印件二张、江苏增值税普通发票、短信聊天记录截屏打印件七张、兴业银行借记卡交易明细、通知复印件、快递单二份、物流信息截屏打印件二份、解约函、截屏打印件三张、调解协议书、被告吴伟、陈静提交的不动产登记证书拍照打印件、短信截屏打印件、微信聊天记录截屏打印件二十二张、光盘、文字整理稿打印件二张、拍照打印件三张、证人石某证言以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原告胡成如、王成雪与被告吴伟、陈静签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认，当事人双方均应依约和遵循诚实信用原则履行合同。房屋买卖合同明确约定，由被告吴伟、陈静在申请办理房屋权属转移登记前解除抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由被告吴伟、陈静承担，被告吴伟、陈静主张由二原告履行垫资还款解除抵押的责任，缺乏依据，本院对被告吴伟、陈静的前述抗辩意见，不予采纳。结合原、被告的聊天记录以及证人石某证言，原、被告三方对垫资时间、垫资费的承担此前协商一致，后被告吴伟、陈静单方要求提前垫资，原告胡成如、王成雪未予接受，被告吴伟、陈静理应按约履行合同义务。被告吴伟、陈静未按约履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。就二原告私自搬入涉案房屋的行为，首先，被告吴伟、陈静在本案中仅主张二原告未履行垫资还款解除抵押的责任，构成根本违约，故而解除合同；其次，即使二原告私自搬入涉案房屋不符合合同约定的款清交房，但亦不构成根本违约，二被告亦无权解除合同。据上，被告吴伟、陈静作为违约方，无权解除房屋买卖合同。涉案房屋买卖合同因原告胡成如、王成雪与被告吴伟、陈静于2019年5月28日协商一致而解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对二原告主张返还已支付定金45000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对二原告主张支付违约金739000元的诉讼请求，结合二原告提交的截屏打印件三张，二原告的违约金主张符合合同约定，且未过分高于涉案房屋的差价损失，本院予以支持。二原告主张被告天弘公司承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告吴伟、陈静返还原告胡成如、王成雪定金45000元，并支付原告胡成如、王成雪违约金739000元，合计784000元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××67） 二、驳回原告胡成如、王成雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5820元、保全费420元，合计10340元，由被告吴伟、陈静负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告胡成如、王成雪预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××67） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  陆蕴 二〇一九年八月二十六日 书记员  李薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。