浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初489号 原告：陈丽娜，女，1976年5月13日出生，汉族，住余姚市。 原告：何柏君，男，1972年9月6日出生，汉族，住余姚市。 两原告共同委托诉讼代理人：沈杰，浙江浙耀律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：童伟栋，浙江浙耀律师事务所律师。 被告：余姚万达广场投资有限公司。住所地：余姚市四明西路**201。统一社会信用代码：91330281583952299H。 法定代表人：于修阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪彩珍，浙江义韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚梦洁，浙江义韬律师事务所律师。 原告陈丽娜、何柏君与被告余姚万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，于2018年12月24日向本院起诉（本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定引调无果，于2019年1月8日立案受理），依法适用普通程序于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告陈丽娜、何柏君的委托诉讼代理人沈杰、童伟栋，被告余姚万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人洪彩珍、褚梦洁到庭参加诉讼。在诉讼中，原、被告向本院申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告陈丽娜、何柏君向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款4230210元，并以4230210元为基数，按照人民银行同期同档次贷款基准利率计算，支付从原告付款日起至2018年12月21日止的利息1660061.01元；三、判令被告赔偿原告综合服务费14774.60元，公共维修基金费3420.25元；四、判令被告以4230210元为基数，按照人民银行同期同档次贷款基准利率计算，支付从2018年12月22日至被告实际履行日止的利息；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原、被告购买的商品房为预售商品房，具体为余姚××广场××幢××号房屋，房屋用途为商业，房屋结构为钢混结构，房屋价款为4226500元，交付日期为2014年9月30日，若有相关规划、设计的变更须在规定时间内通知原告，未按规定时间通知的，原告有权退房等。合同签订后，原告按约履行合同义务，陆续缴纳购房款4230210元，综合服务费14774.60元，公共维修基金3420.25元。但被告交付的房屋结构形式为钢结构，与商品房买卖合同约定的钢混结构不符，由于钢结构房屋与钢混结构房屋采用不同的建筑材料和建筑工艺，在舒适性、实用性、实际价值与成本等方面均有不同，被告交付的标的物不符合约定，其行为已构成根本违约，根据合同法等相关法律法规的规定，原告有权解除合同，并有权要求被告返还原告所付款项，赔偿损失。 被告万达公司答辩称：1、原告要求解除合同缺乏依据。首先，虽然合同中约定钢混结构，但原告对房屋结构为钢结构是明知的，钢结构与钢混结构具有肉眼可见的明显差异，原告在签约时房屋已在作售楼部使用，原告理应知道房屋结构，在2014年10月9日，双方办理交房手续时，原告也对涉案房屋现场验收并签署了交接单，对房屋结构未提出异议；其次，被告交付的钢结构房屋并不会影响合同目的实现，涉案房屋符合国家相关质量标准进行设计、施工，且涉案房屋所在9-1幢东段钢结构房屋大部分已开店营业，可见钢结构房屋并不会对商铺正常使用产生实质性影响，且被告已将房屋交付给原告，双方签订的商品房买卖合同已履行完毕，原告的合同目的已实现；2、商品房补充协议约定若出现法定或约定原告有权解除本合同及补充协议事由，被告自该事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，视为放弃解除权，双方继续履行合同。至少在2014年10月9日，原告就已知道或应当知道行使解除权的相关事由，但其未在约定期限内就涉案房屋向被告书面提出解除合同。在法律没有明确规定本案情形下解除权行使期限的情况下，双方当事人以约定明确了行使期限，对双方具有约束力，原告未在约定期限内行使解除权，视为放弃该权利。退一步讲，即使参照诉讼时效规定，原告在2014年10月就明知房屋为钢结构，并且一直使用至今，原告要求解除合同的主张也已超过诉讼时效；3、相较于双方合同签订时房价已大幅下跌，即使解除合同也不会对原告造成任何损失，反而给被告造成巨大损失；4、退一步讲，即使原告有损失，双方对于合同解除后的损失已经在补充协议约定，被告仅须返还房款及利息（利息自收到房款日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行），无需承担其他任何赔偿责任，因此，原告要求按贷款利率计算房款利息并要求万达公司赔偿物业费损失缺乏依据；5、若法院认为合同应当解除，原告也应当向被告返还房屋，办理撤销合同备案手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告陈丽娜、何柏君为证明诉称事实，向本院提供下列证据，经审查，本院作如下认定： 1、商品房买卖合同1份，拟证明双方存在买卖合同关系，合同约定商品房用途为商业，房屋结构为钢混结构的事实。经质证，被告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同约定钢混结构并非双方真实意思表示，系笔误，合同约定商品房用途是商业，被告交付的商铺符合合同约定。经审查，本院对该证据予以认定。 2、不动产统一发票、银联商务签购单、通用机打发票、宁波增值税普通发票、代收代缴费用收据1组，拟证明原告因购房而产生各项支出的事实。经质证，被告对真实性均无异议，但认为返还房款应按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，物业费、公共维修基金并不属于损失范畴，原告已享受物业服务，该费用应由原告自身承担。经审查，本院对该组证据的真实性均予以认定。 被告万达公司为证明辩称意见成立，向本院提交了下列证据，经审查，本院作如下认定： 1、建筑施工图设计说明、建筑工程规划许可证、建设项目环境保护初验意见单、余姚市公安消防大队建设工程消防验收意见书、宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书、关于万达余姚项目9-1商铺进行特殊工程鉴定的申请、余姚市万达广场城市商业街住宅A号商业楼工程质量检测鉴定报告各1份（均系复印件），拟证明涉案房屋结构为钢结构，设计使用年限50年，已通过相关部分验收，满足安全使用要求，以及涉案房屋在2014年9月30日已满足交房条件的事实。经质证，原告对该组证据的真实性交由法院核实，关联性有异议，该证据恰恰证明被告实际出售房屋为钢结构，与合同约定钢混结构不符，系根本违约；建设项目环境保护初验意见单与竣工验收备案证明书开工日期不一致，建筑施工图设计说明中已注明房屋是钢结构，合同仍约定为钢混结构，被告有故意欺诈嫌疑，鉴定申请书及鉴定报告中写着未发现渗漏现象，事实上房屋是有漏水现象的，说明报告具有局限性。经审查，鉴定申请及鉴定报告系被告单方委托第三方鉴定得来的，且原告对此不认可，故本院不予认定，其他证据均符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，均予以认定。 2、商铺补充协议1份，拟证明原告在2013年7月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议时，就已经了解房屋现状以及双方对合同解除后的相关事宜进行约定的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，关联性有异议，协议内容均系格式条款，限制或排除原告的权利，应认定为无效。另，合同解除权应由法律规定，不能通过当事人约定方式加以限制，该条款内容应认定为无效。经审查，本院对该证据的真实性予以认定，关于协议内容是否有效在说理部分阐述。 3、房屋交接单1份，拟证明涉案房屋已交付给原告，其对于房屋结构等并未提出异议的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，关联性有异议，仅能证明原告付清了房款，接收房屋并不表示原告对房屋结构无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 4、通知书1份，拟证明被告已就与本案相关的（2017）浙民再127号案件向浙江省人民检察院申请监督，本案应当中止审理的事实。原告对真实性无异议，关联性有异议，该证据并未显示与本案相关的信息，且仅是受理通知书，并非抗诉决定书，不影响生效判决的执行也不能中止本案的审理。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定如下事实：原、被告于2013年9月17日签订《商品房买卖合同》及商铺合同补充协议各一份，合同载明：原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为余姚市住房与城乡建设局，预售许可证号为余房预许字（2012）第16号；原告购买被告开发的余姚××广场××幢××号房屋，房屋用途为商业，房屋结构为钢混，房屋建筑面积为136.69平方米，房屋总价款为4226500元；原告应于2013年9月5日前一次性付清全部房款；房屋交付期限为2014年9月30日前。《商铺合同补充协议》第13.3条约定：被告原因导致原告有权解除本合同及本补充协议，如原告解除合同，则双方按以下方式处理：如原告系一次性付款方式或分期付款方式购房，则被告应在合同解除之日起30日内，向原告返还已付房款及利息（自被告收到房款日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）、原告交予被告的代缴税、费（不计息）。双方明确，被告原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为被告应向原告支付的全部款项及赔偿等。第13.4条约定：除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的原告有权解除本合同及补充协议的事由，被告自该事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，视为原告放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权，双方继续履行合同约定义务。 合同签订后，原告于2012年8月3日支付购房款2180000元，于2013年5月24日支付购房款500000元，于2013年8月20日支付购房款1546500元，于2014年10月9日办理房屋交接手续时补交购房款差价3710元，合计支付购房款4230210元。另，原告共缴纳2014年10月1日至2016年9月30日的物业服务费14774.60元，公共维修基金3420.25元。 另查明，原告所购涉案房屋结构为钢结构，设计使用年限为50年，涉案房屋尚未办理房屋产权证。 本院认为：万达公司交付房屋的结构形式为钢结构，与《商品房买卖合同》约定的钢混结构不符。由于钢结构房屋与钢混结构房屋采用不同的建筑材料和建筑工艺，在舒适性、实用性、实际价值与成本等方面均有不同，万达公司的违约行为必定会对陈丽娜、何柏君的实际使用及合同目的的实现产生根本影响，应认定万达公司交付的标的物不符合约定，且构成根本违约，原告诉请解除合同，符合合同法第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。万达公司依据双方商品房买卖合同补充协议第13.4条“如出现法定或约定的原告有权解除合同及补充协议的事由，被告自该事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的通知，则视为原告放弃合同补充协议的解除权…”的约定，辩称原告主张解除合同因已超过约定的30日期限，应视为解除权已消灭。对此，本院认为，法定解除权的行使期限应以法律明确规定为准，不能由当事人通过约定的方式予以限制。商品房买卖合同补充协议第13.4条的约定因系以约定的形式排除和限定法定解除权的行使，故应认定为无效。关于被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，本院认为，合同解除权本质上属于形成权，不适用诉讼时效的规定，对于被告该抗辩理由，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应将原告支付的购房款返还原告，原告应将被告已交付的房屋返还被告，现原告诉请被告返还购房款本金4230210元符合法律规定，本院予以支持。关于利息损失，本院认为，依据双方签订的《商铺合同补充协议》约定，返还购房款利率应按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，故被告应支付原告付款之日起（本金2180000元自2012年8月3日起算、本金500000元自2013年5月24日起算、本金1546500元自2013年8月20日起算、本金3710元自2014年10月9日起算）至实际履行日止按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息损失。陈丽娜、何柏君关于万达公司提供的商铺补充协议系格式合同，应为无效合同，利息应当以购房款本金为基数按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率赔偿的主张，本院不予采纳。故原告诉请被告赔偿购房款的利息损失中合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。关于万达公司申请中止审理，其虽提供浙江省人民检察院的受理案件通知书作为证据，但该受理案件通知书并非抗诉决定书，并不影响对本案的审理。故万达公司请求中止审理，本院不予准许。另商铺补充协议约定如原告解除合同被告返还的款项包括原告交予被告的代缴税、费（不计息），故原告主张返还物业服务费及维修基金符合合同约定，本院予以支持。万达公司关于应当按双方补充协议约定赔偿损失、返还房屋并由原告协助办理撤销房屋买卖合同备案手续的抗辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈丽娜、何柏君与被告余姚万达广场投资有限公司于2013年9月17日就余姚××广场××幢××号房屋签订的商品房买卖合同及商铺合同补充协议； 二、被告余姚万达广场投资有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告陈丽娜、何柏君房屋购房款本金4230210元，赔偿利息损失88665.69元（利息暂计算至2018年12月21日），并支付自2018年12月22日起至实际履行日止以本金4230210元为基数按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息损失； 三、被告余姚万达广场投资有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告陈丽娜、何柏君综合服务费14774.60元、公共维修基金3420.25元； 四、在被告余姚万达广场投资有限公司支付上述款项的同时原告陈丽娜、何柏君返还被告余姚万达广场投资有限公司位于余姚××广场××幢××号房屋，并协助被告余姚万达广场投资有限公司办理撤销房屋买卖合同备案手续； 五、驳回原告陈丽娜、何柏君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费53159元，财产保全费5000元，合计58159元，由原告陈丽娜、何柏君负担11662元，被告余姚万达广场投资有限公司负担46497元。限于本判决书生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：3766××××8992，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  岑益娇 人民陪审员  邱泽松 人民陪审员  陈汝钿 二〇一九年八月二十二日 代书 记员  徐虹玒