安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初5243号 原告：姚蜜兰，女，汉族，1972年1月18日出生，住安徽省安庆市宿松县。 委托代理人：罗超，安徽力澜律师事务所律师。 被告：葛磊，男，汉族，1989年10月11日出生，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人:葛有成,安徽原声律师事务所律师。 第三人：张惠晴，女，汉族，1993年1月21日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：孙伟明，安徽力澜律师事务所律师。 原告姚蜜兰与被告葛磊、第三人张惠晴房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚蜜兰及委托代理人罗超到庭参加诉讼，被告葛磊及其委托诉讼代理人葛有成、第三人张惠晴的委托诉讼代理人孙伟明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提交如下诉讼请求：一、判决确认原被告间于2018年3月18日签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月26日解除；二、判令被告立即向原告返还占用房屋（位于合肥市蜀山区商铺的部分房屋（约51㎡）），并向原告支付截至2019年5月8日的房屋占用费31564.8元，之后上述房屋占用费按照438.4元／日累计计算，直至被告返还之日止；三、判令被告承担原告因本案聘请律师支付的律师代理费人民币10000元；四、判令本案的全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2018年3月18日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的位于合肥市蜀山区㎡）用作商业经营使用（二楼及三楼原告已出租给他人）；一楼允许二楼租户正常通行，且不得经营与二楼租户有竞争业务的行业；租赁期限内，若被告经营不景气可将房屋转让，但转让后的房屋租赁合同必须与原告签订（即对外转租须经原告同意，并由新的承租人与原告签订合同）；若被告有重大违约行为，原告有权终止合同等。上述合同签订后，原告依约履行相关义务，向被告交付了一楼房屋。但被告却于2018年6月中旬，擅自将租赁房屋的部分（约40㎡）转租给第三人张惠晴夫妇开设面包坊使用，第三人夫妇遂又对租赁房屋进行装修、装饰，严重影响二楼租户正常通行及经营。原告夫妇知晓上述情况后，及时联系被告及第三人张惠晴夫妇，明确告知其系擅自转租房屋，严重违反合同约定、损害原告权益并严重影响了二楼租户的正常通行及经营。但被告及第三人张惠晴夫妇一直拖延、搪塞。原告夫妇无奈于2019年2月26日明确通知被告终止双方间的《房屋租赁合同》，同时告知被告，若愿意继续租赁现其占有使用的房屋（约51㎡）的，可于160000元／年的租金标准条件下，优先承租使用，并签订租赁合同。但被告并未理会，且至今仍占有使用上述房屋。 被告辩称：一、第三人与被告于2018年6月14日签订房屋租赁合同一份，该份租赁合同，被告明确向第三人保证被告对其出租的房屋享有完全的所有权，见合同第一条第二款，之后第三人使用被告出租的房屋进行装修并开设经营面包店，经营过程中原告找到第三人告知，案涉房屋系原告所有，被告无权出租，并向第三人主张权利，要么退房，要么与其重新签订租赁合同，并且原告向第三人出示了案涉房屋的商品房买卖合同以及原告与被告之间的房屋租赁合同，第三人知晓上述情况后，立即联系被告要求协商解决，但被告一直未能妥善解决，鉴于第三人对案涉房屋投入有装修装饰因此第三人与原告商定至原告处租赁租赁房屋同时第三人明确与被告解除租赁关系，第三人与被告解除合同的时间是2019年3月18日，2019年3月18日之后，第三人即向原告支付房屋租金。本案第三人不存在与原告有任何串通关系，第三人承租案涉房屋仅能支付一份租金，被告出租房屋与第三人，但未能解决其与原告之间的纠纷，致使第三人不能依据与被告之间的租赁合同，正常使用案涉房屋，因此第三人主张与被告之间的房屋租赁合同已于2019年3月18日解除。 原告围绕诉讼请求提交如下证据:1.原告、被告、第三人的身份证复印件,证明原告、被告及第三人的主体身份信息情况等。2.编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》复印件、原被告间签订的《房屋租赁合同》原件,证明2018年3月18日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的位于合肥市蜀山区㎡）用作商业经营使用；一楼允许二楼租户正常通行，且不得经营与二楼租户有竞争业务的行业；租赁期限内，若被告经营不景气可将房屋转让，但转让后的房屋租赁合同必须与原告签订（即对外转租须经原告同意，并由新的承租人与原告签订合同）；若被告有重大违约行为，原告有权终止合同等。3.被告与第三人张惠晴于2018年6月14日签订的《房屋租赁合同》复印件、合肥市蜀山区惠晴面包坊营业执照副本复印件,证明被告于2018年6月14日，擅自将租赁房屋的部分（约40㎡）转租给第三人张惠晴夫妇开设面包坊使用；第三人夫妇对租赁房屋进行装修、装饰；被告及第三人的转租、装修、装饰等行为严重严重违反合同约定、损害原告权益并严重影响了二楼租户的正常通行及经营等。4.原告夫妇与被告间微信沟通记录截屏（提供原始载体手机）,证明2019年2月26日，原告夫妇明确通知被告终止双方间的《房屋租赁合同》；同时告知被告，若其愿意继续租赁现其占有使用的房屋（约51㎡）的，可重新签订合同；被告就擅自转租问题，不予理会原告，且至今仍占有使用上述房屋等。5. 《聘请律师合同》原件,证明原告因本案聘请律师支付律师代理费人民币10000元的事实。被告围绕诉讼请求提交如下证据:1.被告和原告姚蜜兰的微信聊天记录2份（提供原始载体手机）和支付的房租转账银行流水1份打印件,证明原告和被告之间的租赁合同关系并未终止，双方一直按照原租赁合同再履行，原告有权对房屋进行分租或转租;2.房屋租赁合同1份原件,证明原告在租赁合同期限内，单方违约，把被告拥有合法使用权的房屋又单方租赁给第三人，获取巨大的不正当利益。对原告所举证据1-2被告所举证据1-2符合证据三性要求，证据效力予以确认。原告所举证据3、4真实性予以确认，但无法实现其证明目的，原告所举证据5与本案无关联性，证据效力不予确认。 经审理查明:姚蜜兰于2014年11月11日购置位于保利香槟花园第1幢1层商104/104上,2018年3月18日姚蜜兰(甲方,出租方)与葛磊(乙方,承租方)签订房屋租赁合同,约定：甲方将坐落于合肥市蜀山区习友路与集贤路交口香槟花园1栋商104一楼出租给乙方。甲方必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权，并且保证该房屋及房屋所在范围内的土地经营权没有用于抵押担保。经营方式乙方独立经营，先付租金后经营，双方商定甲方应于2018年3月18日将出租房屋交付乙方使用，租赁期限：本合同租赁期为10年，计算租期自2018年3月18日至2028年3月18日，合同期满后，本合同终止，期满后双方达成续租协议，可再签订租赁合同，租金每年148400（元）整，第一年不递增，第二年开始按房租总价的6%逐年递增，合同签订之日，乙方一次性向甲方支付年租148400元，（第一年房租按年租一次性交付，第二年开始及以后房租，每年分两次交付且半年交付一次，每期房租在上一期房租到期前15天支付，甲方的权利和义务1.甲方和安徽保利物业管理公司有权对乙方进行管理和监督;2.甲方有权按合同约定向乙方收取租金,若乙方有重大违约行为,甲方有权终止合同;3.租赁期间甲方将出租房屋及附属设施、设备交与乙方使用和保管，如有损坏和丢失按价赔偿，租赁期间甲方不承担任何维修费用；甲方有权监督乙方遵守国家法律、法规和相关政策规定，不得将房屋用以非法经营、聚众赌博、传销等其他违法行为;甲方有义务将该房屋给乙方合法使用......租赁期间双方若发生纠纷上诉至法院，由违约方承担一切费用（包括律师费、保全费等）。乙方的权利和义务，接受甲方和安徽保利物业公司统一管理和监督乙方在租赁期间的一切行为...如有违法行为，造成一切后果由乙方承担。根据合同规定，乙方必须按照规定时间足额支付本合同房屋租赁租金及其他相关费用，包括物业费等，如乙方未能在规定时间内向甲方交纳租金及相关费用等，甲方有权终止该租赁合同。乙方享有租赁期间对该房屋的合法使用权，房屋转让和续租1.在租赁期限内，乙方由于经营不景气等原因，乙方有权将该合同房屋转让或分组（原告当庭认可应为分租），转让后的房屋租赁合同必须跟甲方签订。2.租赁合同期满后，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有权优先续租本合同房屋，具体租金情况按当时周边价格而定。违约责任及赔偿合同期限内，甲乙双方任何一方单方违约，要求提前终止合同的，应提前30日通知对方，违约方应一次性向对方支付十万元人民币作为违约金，一楼允许二楼租户正常通行，且不得经营与二楼租户有竞争业务的行业否则甲方可以无条件终止合同等。2018年6月14日葛磊与张惠晴签订房屋租赁合同，出租房屋为商铺104-1约定租赁期限三年，自2018年6月17日至2021年6月16日，租金每年156000元，第二年起按房租总价8%递增等，姚蜜兰（甲方）知情后与张惠晴丈夫邹海（乙方）于2019年1月18日签订房屋租赁合同，约定将该商铺右边部分商铺约40平方米出租给乙方，租金第一年不递增，第二年开始按房屋总价的6%逐年递增，现葛磊、张惠晴均使用商104楼商铺部分空间正常经营。葛磊向姚蜜兰前期租金如约支付，2019年3月4日葛磊向姚蜜兰账户转款78652元交付2019年3月至9月房租，姚蜜兰予以接收。现被告要求继续履行合同。 本院认为：原告与被告自愿签订的租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当切实履行。原告称被告擅自转租，因原告与被告合同中约定：在租赁期限内，被告由于经营不景气等原因，有权将该合同房屋转让或分租，在转让时须与原告签订租赁合同，分租不在此范围，葛磊有权将房屋分租他人，原告称第三人装修装饰严重影响二楼租户正常通行及经营，未举证证明，且原告另行与张惠晴配偶签订租赁合同，可证张惠晴等人经营行为并未严重影响二楼租户正常通行和经营，现原告收取被告租金，且与被告合同继续履行，原告无权单方解除与被告签订的合同，原告要求确认合同解除及被告返还房屋、支付律师代理费的请求均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告姚蜜兰诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费839元，减半收取419.5元，由原告姚蜜兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇一九年八月五日 书记员  童 星 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。