惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1964号原告：广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司，营业场所：惠州大亚湾澳头南山国际大厦A座912室。法定代表人：吕辉。委托诉讼代理人：朱林梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：饶晓燕，女，该公司工作人员。被告：蔡秋，男，汉族，1959年6月25日出生，住址：广东省深圳市福田区。被告：肖光，女，汉族，1962年10月21日出生，住址：广东省深圳市福田区。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司（以下简称龙光物管惠州分公司）与被告蔡秋、肖光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告龙光物管惠州分公司的委托诉讼代理人朱林梅、饶晓燕，被告蔡秋、肖光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙光物管惠州分公司向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告支付从2016年6月1日至2019年4月30日止的物业服务费8892.45元及欠缴物业服务费所产生的违约金（违约金计至被告还清物业服务费之日止，暂计至2019年3月31日的违约金10211.34）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月7日，惠州大亚湾东圳房地产有限公司将坐落于惠州市大亚湾龙光城南片区的房交付给被告，原告于同月接受惠州大亚湾东圳房地产有限公司的委托正式接管龙光城小区并开始提供物业管理服务至今，后又与被告签订了《前期物业服务协议》，根据物业服务协议的约定，物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、联排别墅每月每平方米3元、商用及办公每月每平方米3元，业主应该在每月10日前向原告缴纳当月物业服务费，如有逾期的，逾期每日按欠费总额的千分之三的标准缴纳违约金。此外，双方还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费及收取公共水电分摊费等。涉案房产建筑面积为177.67平方米，根据物业协议的约定，被告每月应交纳物业服务费为254.07元，但自2016年6月1日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费、公共水电分摊费等各项费用。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，但被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，双方签订的物业服务协议合法有效，且原告从2012年2月起至今已经按照协议的约定履行了作为物业管理服务方的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的费用，不但严重违反了协议约定，损害了原告的合法权益，且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益，故被告应当承担相应的法律责任，被告除立即向原告付清所有欠款外，还应按照物业服务协议第十一条第四款关于“乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向甲方支付违约金”的约定向原告支付逾期付款的违约金。为维护原告的合法权益以及小区全体业主的共同利益，特向法院提起诉请，望判如所请。原告龙光物管惠州分公司提供如下证据：1.被告身份证；2.商品房买卖合同；3.商品房交付（入伙）通知书快递单；4.前期物业服务协议；5.欠费明细表；6.快递单明细表；7.快递单；8.催缴函。拟证明其诉称的事实。被告蔡秋、肖光共同辩称，原、被告确实签订了《龙光城前期物业服务协议》，被告对所欠物业费的金额没有异议。但自交房迄今，被告购买的涉案房屋曾先后几次被不明身份之人破门而入，房门损毁，家庭财产安全毫无保障；另外，涉案房屋曾遭受水浸，发现时现场水深达十几公分，水渍达半米多高，直接导致房屋潮湿霉变。根据物业服务协议第一条、第二条、第三条、第五条的约定，原告没有尽到物业服务责任，原告的失职和不作为，导致被告蒙受重大经济损失和精神损失，损失金额远远超过所欠的物业管理费，损失和欠费应该相抵扣。被告蔡秋、肖光提供两张照片作为证据，拟证明其辩称的事实。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：2012年12月26日，被告蔡秋、肖光购买了位于惠州大亚湾龙光城南区，房屋用途为住宅，建筑面积为176.78平方米。2013年2月27日，被告办理了收楼手续，并与原告签订一份《龙光城前期物业服务协议》，主要约定：1.原告为被告的上述房产提供前期物业管理服务；2.物业管理综合服务费用的收费标准（按建筑面积计收，不包括业主人身及财产的保管与保险费用）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、连排别墅每月每平方米3元、商用及办公每月每平方米3元，公共水电费按实际发生费用向全体业主按实分摊；3.被告所购买的房屋，具备入伙交楼条件后，从入伙通知书安排交楼之日起，必须按时足额缴纳物业管理服务费用和其他应交费用，空置房物业管理服务费用，全额由业主或物业使用人交纳，物业服务费按月缴纳，被告应在每月10日前履行缴纳义务；4.被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳违约金；5.物业服务期限自签订协议之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告一直没有向原告缴纳物业管理费。为此，原告于2019年1月10日向被告发出《催缴函》，要求被告支付自2016年6月起至2019年1月的物业服务费、2016年6月至2018年3月的违约金等费用。因被告仍未支付，原告向本院起诉，提出如上诉请。庭审过程中，被告表示违约金按每日千分之三计付违约金过高，应予调低。诉讼过程中，本院召集原、被告双方到涉案房屋进行勘查，对现场进行拍照，制作了现场勘查笔录，现场情况如下：涉案房屋处于毛坯状态，大门门锁损坏，客厅墙面底部有水印。本院认为，原、被告之间签订的《龙光城前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。原告作为涉案物业的管理方，按照合同约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行了维护、修缮、服务和管理，被告应当向原告支付物业服务费用。虽被告的门锁存在损坏情形，但被告未提供证据证明门锁损坏系由于原告没有尽到物业服务责任而造成的，被告以此要求抵扣物业服务费，本院不予支持。物业费的计算问题。本案中，原告要求被告支付自2016年6月1日至2019年4月30日的物业服务费，根据合同约定，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.43元,被告位于龙光城南区的住房建筑面积176.78平方米，故每月应缴纳物业费为252.8元。2016年6月1日至2019年4月30日共35个月，应缴纳物业费8848元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金的计算问题。被告未依约向原告支付物业服务管理相关费用，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，每次缴纳费用时间为每月10日前，逾期未缴纳的，以逾期交款额按日千分之三的标准交违约金。现原告主张按日千分之三计付违约金，被告则认为违约金过高要求予以调整。本院认为，根据物业服务费的性质，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率基础上再提高30%的标准计算逾期付款违约金，故2016年6月至2019年4月的逾期违约金应以每月252.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准自每月11日起计算至实际支付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告蔡秋、肖光自本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司支付2016年6月1日至2019年4月30日的物业服务费8848元及逾期付款违约金（每月的逾期违约金以252.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%为标准，分别自当月11日起计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138.8元，由被告蔡秋、肖光负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年八月七日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾