山西省泽州县人民法院民事判决书（2019）晋0525民初1472号原告：郭鹏艳，女，1986年3月26日出生，汉族，山西省长子县人，现住晋城市。委托诉讼代理人：倪龙飞，男，1988年10月2日出生，汉族，泽州县人，系原告同事。被告：泽州县北义城镇鲁村村民委员会，住所地：泽州县北义城镇鲁村村。法定代表人：樊会中，系该村委主任。委托诉讼代理人：牛鹏云，系该村委党支部书记。被告：晋城市甲兴房地产开发有限公司，住所地：晋城市开发区南环路北、二级路西北（泽州县交通局公路管理所五楼）。法定代表人：田壮,系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董锐,山西瀛润律师事务所律师。被告：李露露，男，1988年12月28日出生，汉族，河南省沈丘县人。委托诉讼代理人：赵国喜，山西权洲律师事务所律师。被告：牛福林，男，汉族，1959年5月12日出生，泽州县人。原告郭鹏艳诉被告泽州县北义城镇鲁村村民委员会（以下简称“鲁村村委”）、晋城市甲兴房地产开发有限公司（以下简称“甲兴公司”）、李露露、牛福林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭鹏艳委托诉讼代理人倪龙飞、被告鲁村村委委托诉讼代理人牛鹏云、甲兴公司委托诉讼代理人董锐、被告李露露委托诉讼代理人赵国喜、被告牛福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭鹏艳向本院提出以下诉讼请求：1、被告鲁村村委、甲兴公司、李露露、牛福林连带承担返还原告购房款105865元及违约金33452元（暂定2019年6月3日，以实际还款之日为准，按照每日万分之二计算），合计139317元；2、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2014年12月23日，原告郭鹏艳与被告鲁村村委、甲兴公司签订《鲁村新区售房合同书》。合同对房屋位置、面积、价款、交付、违约责任、房屋附属设施等进行了约定，合同生效当日原告便按约履行了房款交付义务，然两被告却未能按照合同第四条约定将房屋交付原告。原告之后多次到被告李露露、牛福林处要求履行合同，可两被告以种种理由拖延拒不履行合同义务。原告与两被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律，在原告履行了合同主要义务后（支付房款），两被告未能按合同约定交房的行为已构成违约，按照相关法律规定其除应继续履行合同外还应按合同约定承担违约责任。被告鲁村村委辩称：请求驳回原告诉讼请求。村委财务账册等资料显示，其从未与李露露或甲兴公司合作过，与原告不存在纠纷。被告甲兴公司辩称：请求驳回原告诉讼请求。事实与理由：1、甲兴公司从未参与过鲁村住宅楼的开发建设。2、李露露并非甲兴公司的员工或授权委托代理人。3、购房合同上甲兴公司的印章系伪造。被告李露露辩称：请求驳回原告诉讼请求。事实与理由：1、牛福林擅自出卖涉案住宅楼房屋并收取房款，应由牛福林承担违约责任，李露露不承担责任。2、牛福林和李露露系个人合伙关系，由于本案一房二卖是由牛福林一手操纵，根据我国关于个人合伙的责任承担相关规定，应由被告牛福林个人承担责任。3、根据李露露本人所写《个人说明》，2015年郭鹏艳提供修建鲁村新区房屋所用的混凝土材料，工程完工后剩余混凝土材料款105865元无力偿还，时任村主任牛福林提供已盖好章的房屋合同书和收据，经牛福林同意让李露露填写房屋买卖合同和收据，把鲁村新区6号楼2单元4层D1户卖给郭鹏艳，作为郭鹏艳剩余混凝土材料款105865元的抵偿或担保。李露露从未私刻、保管、加盖任何印章到上述购房合同和房款收据上。后牛福林又将此房卖给任义兵，李露露未经手且不知情。4、本案主张的违约金过高，已高于原告所交首付款的百分之三十，被告请求按照同期银行贷款利率基准予以计算。5、本案合同签订时间是2014年12月23日，根据合同约定，房屋交付时间是2015年3月3日，已超出诉讼时效，请求驳回对被告的起诉。被告牛福林辩称：请求驳回原告诉讼请求。购房合同上村委公章、牛福林私章都是假的，均不是其盖的，其未收过款，收据不是其开的。经审理查明：2013年10月18日，鲁村村委出台了《关于出售水泥厂的决议》，将位于鲁村的水泥厂以150万元出售与牛福林，水泥厂占地面积由牛福林支配。同年，牛福林与李露露签订《鲁村所有开发修建工程合同书》，约定牛福林提供土地，李露露负责开发修建鲁村村委所有建筑工程，建成后归李露露所有，李露露负责出售、收款。利润和亏损双方各半分担。2014年，李露露与鲁村村委签订《委托代建协议》，约定村委委托李露露在水泥厂地块代为开发建设鲁村新区住宅楼及约定了相关权利义务。2014年3月31日，泽州县人民政府作出《关于北义城镇鲁村村修建居民住宅楼占用土地的通知》，县政府同意鲁村村修建居民住宅楼，同意占用建设用地9.47亩，但只限于本村126户居民住宅和使用，不得私自出租、转让和抵押，文件后附有126户本村建房户名单。后鲁村村委依照规定，修成住宅楼3栋，分别为#3、#6、#7，占地面积9.74亩。2015，李露露在修建住宅楼期间购买了晋城市鼎邦混凝土搅拌有限公司（以下简称“鼎邦公司”）的水泥，欠付款项105865元。当时郭鹏艳系鼎邦公司高管，负责收取此笔款项，其先行垫付了该水泥欠款后找到李露露索要该款项，李露露称其没钱，愿用鲁村新区房屋抵债，郭鹏艳表示同意。2014年12月23日，郭鹏艳与李露露签订《鲁村新区售房合同书》。合同甲方为“泽州县北义城镇鲁村村委”，乙方为“晋城市甲兴房地产开发有限公司”，丙方为“郭鹏艳”。合同所购房屋位于鲁村新区6号楼2单元4层，建筑面积为106.67平方米。房屋总价款为211200元，丙方支付首付款（以李露露欠付其的水泥款作为首付款）105865元。合同第四条约定“甲乙双方于2015年3月3日前将房屋交付丙方使用”。违约责任约定“如甲、乙方未能按照合同第四条约定交房的，按日向丙方支付已交房款的万分之二违约金，直至交房止。”合同末尾甲方处加盖“泽州县北义城镇鲁村村村民委员会”公章，甲方委托代理人处加盖“牛福林印”手章，乙方处加盖“晋城市甲兴房地产开发有限公司合同专用章”，委托代理人处加盖“李露露印”手章，丙方处郭鹏艳签字并按印。签订合同当天，郭鹏艳收到李露露出具收据一支，内容为“今收到郭鹏艳人民币壹拾万零五仟捌佰陆拾伍元，系付鲁村新区购房款”，会计处加盖“牛福林印”手章，还盖有鲁村村委印章，经手人处有李露露签字。签订合同过程及写收据均系李露露所为，无鲁村村委人员及甲兴公司工作人员在场。被告方至今未将房屋交付给郭鹏艳，亦未返还首付款。后牛福林将涉案鲁村新区6号楼2单元4层房屋卖给鲁村村民任义兵。甲兴公司主张上述《鲁村新区售房合同书》中甲兴公司印章系李露露伪造，向本院申请鉴定，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所对该公章进行鉴定，其出具的津天鼎（2020）文书鉴字第183号鉴定意见书显示，“一、检材印文不是直接盖印形成，是复制形成；二、检材印文与样本印文一、二不是同一枚印章的印文”，故《鲁村新区售房合同书》中甲兴公司的印章系复制形成且与其备案章不一致。上述事实有原被告当庭陈述、录音光盘、（2018）晋0525民初3号判决书、（2018）晋05民终856号判决书、牛福林与李露露合同书、委托代建协议、泽州县人民政府关于北义城镇鲁村村修建居民住宅楼占用土地的通知、照片复印件、鲁村新区售房合同书、收款收据、鉴定材料、司法鉴定意见书等证据在案佐证，足以认定。本院认为，郭鹏艳与鲁村村委、李露露之间形成房屋买卖合同关系，与甲兴公司、牛福林之间不形成房屋买卖合同关系，理由如下：《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。郭鹏艳提供的《鲁村新区售房合同书》第四条约定：“甲乙双方于2015年3月3日前，将房屋交付丙方即郭鹏艳使用”，从该约定看出卖方有两个即鲁村村委和甲兴公司，买方为郭鹏艳。鲁村村委和牛福林辩称并没有在上述合同书加盖村委公章和牛福林私章，但在本院释明后，并没有提出鉴定否定该两枚印章的效力。牛福林时任村委主任，在委托代理人处加盖私章，是履行职务的行为，本院对鲁村村委和牛福林的抗辩主张不予支持。鲁村村委同时抗辩，鲁村新区住宅楼项目是牛福林与李露露个人合伙行为，与村委无关，认为村委并没有收到郭鹏艳该笔房屋首付款，该抗辩并不能否定村委印章和时任村委主任牛福林作为委托代理人签章所形成的对外法律效力，本院认定鲁村村委与郭鹏艳之间形成房屋买卖合同关系。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者终止代理权后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。甲兴公司的印章经鉴定为伪造，李露露不具有甲兴公司的代理权，郭鹏艳所交房款实质是李露露单方购买鼎邦公司的水泥形成的欠付款，由郭鹏艳代为偿付后，李露露同意转为房款首付的，郭鹏艳应当审查李露露的代理权限，查看其是否能够代表甲兴公司，其没有尽到审慎注意义务，没有理由相信李露露具有甲兴公司的代理权，李露露的行为不构成表见代理，其行为应当由自己承担。本院认为李露露与郭鹏艳之间也形成买卖合同关系。李露露作为经手人于2014年12月23日给郭鹏艳出具的收款收据，加盖有鲁村村委和牛福林的印章，并未加盖甲兴公司的印章，也印证了买卖合同的双方为鲁村村委、李露露与郭鹏艳。《合同法》五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。鲁村新区的住宅楼修建在农村集体土地上，依照法律规定和泽州县人民政府作出的《关于北义城镇鲁村村修建居民住宅楼占用土地的通知》，只能按照规定确定给特定的126户村民，鲁村村委、李露露拟将其中一套房屋出售给郭鹏艳是违法的，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。《合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。鲁村村委、李露露应当返还郭鹏艳房屋首付款。买卖双方均明知鲁村新区的住宅楼不能对外买卖，都有过错，应当各自承担相应的责任。合同无效，该合同附属条款的违约金条款当然无效，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。但鲁村村委、李露露应当支付资金占用期间的利息损失，该利息损失买卖双方各半负担。李露露抗辩该案超过诉讼时效，根据郭鹏艳提供相应证据，时效发生中断，本院对该抗辩不予支持。印章鉴定费用2000元，由李露露承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告泽州县北义城镇鲁村村民委员会、李露露于本判决生效后十五日内返还原告郭鹏艳购房款105865元，并赔偿郭鹏艳资金占用期间利息损失的50%（以105865元为基数，支付2014年12月23日至开庭之日2020年7月20日的资金占用利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后至开庭之日2020年7月20日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），并以不超过原告主张为限；二、被告李露露承担鉴定费用2000元；三、驳回原告郭鹏艳对晋城市甲兴房地产开发有限公司、牛福林的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4970元，原告郭鹏艳已预交，由被告泽州县北义城镇鲁村村民委员会、李露露共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 张光亮人民陪审员 钱 云人民陪审员 门 娟 二〇二〇年八月三日法官 助理 秦靖远书 记 员 丁雅娟