河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初1868号原告：南宁银象房地产开发有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道333号。统一社会信用代码：91450100782118782Y法定代表人：李春阳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：寇建明，系该公司法务主管。委托诉讼代理人：梁周，系该公司法务主管。被告：王茜，女，1986年11月8日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。第三人：张长欣，男，1982年10月3日出生，汉族，住河南省嵩县。原告南宁银象房地产开发有限责任公司（以下简称银象公司）与被告王茜、第三人张长欣案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银象公司的委托诉讼代理人寇建明，被告王茜的委托诉讼代理人王斐斐到庭参加诉讼。第三人张长欣经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银象公司向本院提出诉讼请求：依法判决对执行标的物广西壮族自治区南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲23号楼302号商品房停止执行。事实与理由：一、涉案房屋所有权属未发生转移，所有权仍然归原告享有。1.涉案房屋属于不动产，不动产所有权的取得、转移采取登记主义，未经登记，不产生物权效力。涉案房屋尚未交付给张长欣，更没有将所有权登记到张长欣名下，二七法院的执行裁定错误认定“涉案房屋仍备案登记在被执行人张长欣名下，故本院执行实施机构依法对被执行人张长欣名下应当履行法定义务部分财产即涉案房屋采取强制执行措施，符合法律规定，并无不当”，是对《物权法》的公然违背。2.进一步而言，张长欣与原告签订涉案《商品房买卖合同》后，在涉案房屋产权被登记到张长欣名下之前，张长欣只对涉案房屋拥有物权期待权，即在各方全面履行《商品房买卖合同》的基础上，待未来通过办理物权登记取得涉案房屋的所有权。涉案房屋所有权转移登记到张长欣名下之前，尚由作为开发商的原告保有。3.商品房买卖合同备案的性质，是行政管理措施，主要目的是防止开发商一房二卖等损害买房人利益的情况，以图通过行政手段保障买房人物权期待权的实现。但合同备案本身并不具有物权变动的效果，不能用合同备案来代替物权登记，以合同已经备案为由认定张长欣已取得涉案房屋所有权、从而采取强制执行措施，也是毫无法律依据的。4.关于如何判断不动产执行异议案件中的不动产权利人的问题，相关司法解释其实已作出明确规定。根据《物权法》相关规定，基于合法建造的房屋，建设者享有所有权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。涉案房屋未登记到张长欣名下，原告提供的相关法院判决书、建设工程规划许可证、施工许可证等证据，明显可以确认现阶段原告才是涉案房屋的所有权人。5.此外，正因为涉案房屋未进行物权登记，此时涉案房屋的所有权仍归作为开发商的原告保有，故案涉执行案件所实施的查封才定性为“预查封”。只有当各方当事人履行完毕商品房买卖合同约定义务，涉案房屋物权登记至被执行人张长欣名下时，涉案预查封才转为对张长欣享有所有权房屋的正式查封。这也是二七法院2016年查封涉案房屋至今为何不拍卖涉案房屋的原因。二、原告作为涉案《商品房买卖合同》一方当事人，依法享有法律赋予及合同约定的解除权。《商品房买卖合同》依法解除后，涉案房屋所进行的备案登记及预告登记也就失去法律效力，本案的预查封就失去了对涉案房屋进行处分的基础，应当依法予以解除。我国《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消失或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。现涉案房屋的《商品房买卖合同》已由法院生效调解书解除，因此，张长欣作为登记权利人的预告登记及预售备案登记已失效。本案的预查封就失去了对涉案房屋进行处分的基础，应当依法予以解除。《商品房买卖合同》的当事人依法享有法律赋予或合同约定的合同解除权，任何人无权干预或剥夺。预查封（包括正式查封）的效力虽然可以阻止将被查封房屋再次进行转移处分，但并没有限制合同双方当事人依据法律规定或合同约定行使正当的解除权。《商品房买卖合同》被依法解除后，已经采取的预查封措施即失去对涉案房屋进行处理的基础，不管此前实施的涉案预查封措施是否适当，均应当予以解除。对此，除了《物权法》、《民法通则》、《合同法》有相关规定精神外，最高法院的司法解释也有明确的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”三、原告有关解除预查封的诉请有大量的司法实践作支持，二七法院执行裁定明显有地方保护主义之嫌，且违公平公正的法律精神，如这样的裁定得以维持，将发生极为恶劣的社会后果。二七法院执行裁定若不予纠正，不仅损害原告合法权益，更严重的是，将产生极其严重的司法导向和法律、道德风险。个别人为逃避自身原有债务或谋取不法利益而恶意串通伪造债务，先以买受人名义通过签订《商品房买卖合同》、只支付小部分房款后，再由第三方以债权人名义起诉买受人并申请强制执行商品房以“偿还债务”，如此将严重损害出卖人（开发商）的合法权益。综上，涉案房屋的所有权属于原告，根据物权法及其司法解释的相关规定，《商品房买卖合同》依法解除后，涉案房屋的备案登记及预告登记也就失效，涉案预查封就失去了对涉案房屋进行处分的基础，应当依法予以解除。原告故提起诉讼，请求法院判如所请。被告王茜辩称，一、原告银象公司作为开发商与第三人张长欣签订了商品房买卖合同，将涉案房屋所有权予以出售，并办理了预售登记，在对外予以法定公示的情况下，法院对该房产的查封行为完全符合法律规定。二、原告与第三人签订商品房买卖合同后，在第三人按期交纳首付款及按揭贷款的情况下，双方之间的合同义务已经履行完毕。现因第三人未按期履行按揭还款，系第三人与民生银行之间的债务纠纷，原告作为开发商并不能仅依据该违约行为享有解除商品房买卖合同的权利。三、本案原告是否享有解除权的问题，系原告与第三人之间的合同关系，与被告并无直接关联，且原告提供的判决书发生在二七法院的查封裁定之后，目前该房产仍备案登记在张长欣名下，二七法院对该房产予以执行并无不当。第三人张长欣未作陈述亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行了证据交换和质证。第三人张长欣经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证的权利。本院认定事实如下：原告王茜诉被告王艳丽民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月2日作出（2015）二七民二初字第3331号民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：一、被告王艳丽自愿确认向原告王茜借款人民币叁拾万元整（300000元）；二、被告王艳丽自愿于2015年9月30日前一次性归还借款本金叁拾万元整；三、如未能按照约定的时间还款（2015年9月30日）被告王艳丽自愿支付从借款之日至完全还款之日的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付）；四、本案诉讼费由被告王艳丽自愿承担。上述调解书生效后，经王茜申请，本院于2016年2月5日立案执行，执行案号为（2016）豫0103执324号。在执行过程中，本院于2016年2月19日作出（2016）豫0103执324号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人王艳丽、配偶张长欣在银行的存款310000元或查封、扣押相应价值的财产。2016年2月25日，本院将上述执行裁定及协助执行通知送达至南宁市不动产登记中心，查封张长欣名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲23号楼302号房屋一套。张长欣向本院出具《保证书》，主要内容如下：关于王茜申请执行王艳丽一案，我保证王艳丽于2016年6月30日前还款20万元，剩余部分及利息、受理费、执行费在2016年8月30日前全部结清，如逾期不履行，我自愿同意法院处理我名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲23号楼302号房产及豫Ａ×××××保时捷汽车一辆。案外人银象公司对本院执行上述房屋不服，提出执行异议，请求二七法院中止对位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲23号楼302号房屋的执行并解除查封。本院于2019年1月24日作出（2019）豫0103执异13号执行裁定书，驳回银象公司提出的执行异议。另查明，银象公司于2015年4月29日取得南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲23号楼住宅部分商品房预售许可证，银象公司与张长欣于2015年6月18日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定张长欣按揭购买银象公司开发建设的涉案房屋，银象公司于2015年7月7日为该房屋办理了商品房买卖合同登记备案证明，于2015年7月31日办理了预购商品房预告登记。银象公司诉张长欣商品房预售合同纠纷一案，南宁市良庆区人民法院于2018年2月24日作出（2016）桂0108民初1368号民事判决书，判决：一、解除银象公司与张长欣2015年6月18日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01497477）；二、张长欣于本判决生效之日起10日内协助银象公司到南宁市房产管理局办理南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲23号楼302号房的商品房买卖合同登记备案证明（登记编号为201506270989）和预购商品房预告登记证（邕房预字第1596896号）注销登记手续。该判决已发生法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。本案中，张长欣与银象公司虽签订《南宁市商品房买卖合同》并已办理登记备案证明及预告登记，但根据（2016）桂0108民初1368号民事判决书，银象公司与张长欣关于涉案房屋的买卖合同已判决解除，并判决办理商品房买卖合同登记备案证明和预购商品房预告登记证注销登记手续，据此涉案房产已不属于张长欣所有，原告要求停止对涉案房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：停止对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲23号楼302号房产的执行。案件受理费2300元，由第三人张长欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李 娇人民陪审员  郜书明人民陪审员  谭清淼二〇一九年八月十二日书 记 员  丁翘年