湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初2017号原告：麻城市金昌物业有限公司，住所地：麻城市陵园路**融辉小区内，统一社会信用代码91421181773903375P。法定代表人：梅耀林，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑俊红，湖北诚信联合律师事务所律师。被告：叶行丛，男，汉族，湖北省麻城市人，户籍所在地麻城市，现住麻城市。原告麻城市金昌物业有限公司与被告叶行丛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告麻城市金昌物业有限公司的委托诉讼代理人郑俊红、被告叶行丛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告麻城市金昌物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费5547元并承担相应逾期交费的违约责任；2、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告叶行丛购买了位于麻城市陵园路××单元××室房屋，系原告进行物业管理服务的业主。按照原告与小区业主委员会及被告签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》，原告为被告居住的小区实施物业管理，提供物业服务，履行了相应义务。依照上述合同约定和物价部门的规定，截止2018年12月30日被告累计拖欠应交物业管理费5547元，经原告屡次催收，被告一直没有给付，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告叶行丛辩称：首先，我质疑“金昌物业”的合法性，合法的物业公司是要通过业主委员会，通过招标选取具有相应资质的物业服务公司承担；放下物业的合法性不说，交房时我提出的房屋质量问题（移交表上有写）没人理会，装修前几次催他们处理，他们互相推脱，致使我家房屋装修多花几万块钱。我们的公摊面积大部分给开发商侵占（通道内融辉超市电梯，融辉超市接货棚），我多次找他们反映，他们说人家是大业主，大业主就可以这样在我们的公摊面积上随搭乱建吗？我们的房子属于所谓的高端住宅，从交房至今停电从未发电启用过电梯，我打电话给他们，他们说发电机在地下室，发电机不够氧气启动不了。我们小区本来规划的活动空间给开发商做铁栏围在那里，还私自在小区内开幼儿园，本来就拥挤的小区又增加了不少来送孩子的家长和车，经常堵得门口不通，而且也给我们小区增加了不少安全隐患。物业公司应该还业主一条宽敞合格的消防通道，并赔偿占用这么多年的损失费；2、赔偿因房屋质量问题引起我家房屋装修多花费材料和人工损失叁万伍仟元；3、关闭幼儿园在小区内开设的出入口，还业主一条安全、清净的出入通道；4、尽快拆除公共活动空间上的铁栏，还业主一个和谐、整洁、卫生、文明的生活空间；5、尽快完善应急发电设备，保障停电时电梯能够正常使用；6、检修、完善好小区内各公共通道内照明设备。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告双方当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据一营业执照，上面载明的成立日期是2005年4月28日，营业期限是2005年4月28日至2035年4月27日，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》的日期为2012年7月9日，在原告的营业期限范围内，故本院对该营业执照的真实性、合法性、关联性依法予以采信；对被告提供的证据二顾客房屋验收确认书，拟证明涉案房屋质量问题，本院认为，屋质量问题属开发商遗留问题，本案系物业服务合同纠纷，被告叶行丛提出的质量问题与本案不属同一法律关系，被告可依据其与开发商签订的房屋买卖合同另行主张相应权利，故该证据与本案没有关联性，本院依法不予采信；对被告提供的证据三中被告缴纳的装修管理费票据、装修垃圾处理费票据与本案没有关联，本院依法不予采信；对被告提供的证据三中物业费交费票据2张，有原告麻城市金昌物业有限公司盖章，且原告对被告缴纳了2012年6月16日至2015年6月30日的物业费亦无异议，故本院对该证据依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告叶行丛系麻城市鼓楼杨基塘社区融辉小区39栋1单元1302室业主，其作为乙方于2012年7月9日与原告麻城市金昌物业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方对涉案房屋（建筑面积为132.09平方米）所在小区进行物业管理，对房屋共用部分、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方自2012年6月16日起按每月每平方米1元缴纳物业管理费，每次缴纳物业管理费的时间为每季度第一个月1-10号。协议还约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。后该小区成立业主委员会，并在麻城市房地产管理局备案，2012年9月13日，原告麻城市金昌物业有限公司（乙方）与麻城市融辉业主委员会（甲方）签订了《小区物业管理服务合同》，合同约定甲方同意将“融辉第一城”小区的物业由乙方麻城市金昌物业有限公司进行管理服务，合同期限为2012年10月1日至2015年12月31日，该合同到期后，原告麻城市金昌物业有限公司与麻城市融辉业主委员会于2016年1月1日再次签订了《融辉小区物业管理服务合同》，合同期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。被告叶行丛缴纳了自2012年6月16日至2015年6月30日的物业管理费，后原告以房屋质量有问题、开发商侵占公摊面积、小区内设幼儿园影响交通等原因为由没有缴纳物业管理费。原告遂诉至本院，请求判令被告支付拖欠的2015年7月1日至2018年12月31日止的物业管理费5547元并承担相应的逾期交费的违约责任。本院认为，原告麻城市金昌物业有限公司与被告叶行丛签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告麻城市金昌物业有限公司与麻城市融辉业主委员会签订的《融辉小区物业管理服务协议》对原被告双方均具有约束力，被告叶行丛质疑原告诉讼主体资格没有法律依据，本院不予支持。原告在对融辉小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收去物业管理费，被告叶行丛作为小区业主应当及时缴纳物业管理费。根据原被告双方签订的《前期物业管理服务合同》约定被告应自2012年6月16日起按每月每平方1元缴纳物业管理费，该约定对双方当事人均具有约束力，根据被告叶行丛提供的缴纳物业费收据证实被告叶行丛缴纳了自2012年6月16日起至2015年6月30日的物业管理费，故原告要求被告支付2015年7月1日至2018年12月31日物业管理费，于法有据，应予支持。按照原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定及经麻城市物价局、麻城市房地产管理局联合发文批，可以看出原告所在房屋的物业管理费为每月每平方米1元，故被告叶行丛自2015年7月1日起至2018年12月31日的物业管理费为5547元（132.09×1×42）。对原告诉请的相应逾期交费的违约责任，本院认为，虽然原被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定了每日百分之零点五的违约金，但因原告诉请的违约金不具体，本院不予支持。对被告以房屋存在质量问题为由不缴纳物业费的抗辩理由，本院认为，房屋质量问题属开发商遗留问题，与本案不属同一法律关系，被告应另行主张相应权利，故对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳；对被告叶行丛以开发商侵占公摊面积、小区内设幼儿园影响出行为由不缴纳物业费的抗辩有理由，本院认为，上述抗辩理由被告没有证据予以证实，且物业公司虽然是小区公共区域的管理者，但是其仅是一个服务机构，其也不是城管部门，没有执法权，物业公司没有权力将其拆除，因此，业主以此为由来拒交物业费是缺乏法律依据的，故对被告叶行丛的上述抗辩理由，本院不予采纳；对被告叶行丛以小区停电发电机不启动电梯为由不缴纳物业费的抗辩理由，没有证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶行丛于本判决生效后十日内向原告麻城市金昌物业有限公司支付拖欠的物业管理费5547元；二、驳回原告麻城市金昌物业有限公司其他的诉讼请求。逾期未按本判决指定的期间履行给付义务的，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告叶行丛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 员 刘惠芳二〇一九年八月二十九日代书记员 袁 兰