文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初7283号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛市高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码：91370212264597103B。      法定代表人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。      委托诉讼代理人：董之润，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。                  被告              被告：刘凤，女，1975年2月2日出生，现住青岛市市**                  案由              物业服务合同纠纷              立案日期                                适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求                1、判令被告支付物业服务费14 174.61元【建筑面积254.71平方米×2.65元/平方米/月×21个月（自2017年4月1日至2018年12月31日）】及违约金4 252.38元，共计18 426.99元；2、判令被告承担全部诉讼费用。                  事实和理由              被告购买了位于青岛市即墨区莱青路366号天泰圣罗尼克小区29-1号的房屋，从2017年4月1日至2018年12月31日，拖欠青岛天泰爱家物业服务有限公司物业服务费及违约金共计18 426.99元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。                  被告      答辩意见              不是被告想恶意拖欠物业费，而是对物业费收费标准存在异议，涉案天泰圣罗尼克小区属于联排住宅，不属于别墅，前期物业服务合同规定涉案房屋属于别墅，是不合理的。所以说物业费的收费标准需要物业和业主进行协商。涉案小区没有成立业主大会，需要按照政府指导价和政府相关政策执行。被告的物业费应该按照空置房的标准来进行交纳。原告起诉被告的是2017年4月至2018年12月物业费，本人是2017年9月份购买住房，根据购买时间，对购买之前的物业费，被告拒绝交纳。关于违约金问题，被告一直在和原告进行沟通，原告拒绝跟被告沟通，让被告和律师进行沟通，被告于2019年4月22日给物业和律师都发了书面函件，对疑问要求回复，但对方未回复。本人的房屋墙皮脱落严重，按照物业合同中第四条规定，是物业服务不到位，且6月到7月四次公示停电，都是物业服务未达标准。被告的住宅现空置，物业费应按空置房标准交纳，不超过物业费的60%。违约金问题，被告一直在和原告进行沟通，物业费存在异议，不属于恶意拖欠，不应该产生违约金。                  认      定      的      事      实              被告周明明系青岛市即墨区天泰圣罗尼克小区260号房屋的业主，涉案房屋为联排别墅，系被告周明明购买他人的二手房屋，于2017年9月1日取得房屋所有权证。2014年前，青岛天昊置业有限公司（甲方）与青岛天泰爱家物业服务公司（乙方）签订《圣罗尼克前期物业服务合同》一份，合同约定：由青岛天泰爱家物业服务有限公司为被告周明明房屋所在天泰圣罗尼克小区提供物业服务。合同期限本合同自签订之日起生效。本小区业主委员会成立后与新的物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时，本合同终止。基本物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米2.65元的标准向业主收取；每季度第一个月10日前乙方向业主收取物业管理服务费；违约责任：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之一的标准向乙方支付违约金。自2017年4月1日至2018年12月31日，涉案房屋共应交纳物业服务费14 174.61元。                  裁      判      理      由              建设单位与青岛天泰爱家物业服务有限公司签订的前期物业服务合同，对天泰.圣罗尼克小区所有业主均有约束力。被告接受了原告提供的物业服务，应按约定交纳物业服务费。被告周明明抗辩涉案房屋非别墅，空置按不超过物业费的60%交纳，根据合同约定，涉案房屋为别墅，双方无约定空置减交相应物业服务费，故被告上述抗辩不成立，本院不予采纳。被告其他抗辩理由亦不成立，本院不予采纳。被告周明明系购买他人的房屋，物业服务费应自取得房屋所有权证开始（即自2017年9月1日）交纳，故被告不同意支付取得房屋所有权证之前的物业服务费的抗辩成立。被告拖欠原告物业服务费，应支付相应的违约金，原告主张的违约金过高，本院酌定3 500元。综上，原告部分诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。                  裁判依据              《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告周明明于本判决生效后十日内偿付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司物业服务费14 174.61元。      二、被告周明明于本判决生效后十日内偿付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司违约金3 500元。      三、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费131元，减半收取66元由被告周明明负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                                审判员杨涛                  二0一九年八月十四日            书记员于紫檬                        《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。