文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0826民初6378号原告：吴正旺，男，1969年3月4日出生，汉族，居民，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师（后已解除委托代理关系）。委托诉讼代理人：刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。被告：淮安市新安建筑工程有限公司，住所地涟水县城安东路45号。法定代表人：李兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。第三人：淮安市中恒置业发展有限公司，住所地涟水县中恒国际新城D区36号二楼。法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。第三人：苏州桑博斯贸易有限公司，住所地苏州市碧凤坊19号（三楼）。法定代表人：李青，该公司执行董事。原告吴正旺诉被告淮安市新安建筑工程有限公司（以下至判决主文前简称新安公司）、第三人淮安市中恒置业发展有限公司（以下至判决主文前简称中恒公司）执行异议之诉一案，本院于2018年10月23日受理。审理过程中，经原告申请，本院依法追加苏州桑博斯贸易有限公司（以下至判决主文前简称桑博斯公司）为第三人参与本案诉讼。该案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴正旺的委托诉讼代理人孙任公，被告新安公司的委托诉讼代理人朱燕东于第一次开庭时到庭参加诉讼，第三人中恒公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；原告吴正旺的委托诉讼代理人刘伟，被告新安公司的委托诉讼代理人朱燕东，第三人中恒公司的委托诉讼代理人孙任公于第二次开庭时到庭参加诉讼；原告吴正旺的委托诉讼代理人刘伟，被告新安公司的法定代表人李兵及其委托诉讼代理人朱燕东，第三人中恒公司的委托诉讼代理人孙任公于第三次开庭时到庭参加诉讼，第三人桑博斯公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴正旺向本院提出诉讼请求：1、排除对中恒国际小区D26幢106室及107室房屋的执行；2、被告承担案件受理费。事实和理由：涟水法院正在网络司法拍卖的案涉争议房屋，该房屋系原告从第三人中恒公司处购买。原告系实际出资人，通过代持协议让他人签订购房合同。依法，原告应当认定为实际购房人，继续执行该财产将侵害原告的合法权益。原告根据相关法律规定提起执行异议之诉，请求排除对该财产的执行，并立即予以解封。被告新安公司辩称：1、涉案房产没有经过产权预告登记，目前，从相关证据来看，初始登记依然为第三人中恒公司。2、原告提出以他人代持形式购买房屋，认为其为房屋的实际所有人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告所诉无事实和法律依据，其理由不能排除人民法院的执行，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案所涉房屋非住宅，原告并非商品房的消费者。其次，原告在执行异议阶段所举证据达不到其所要证明的为房屋所有人的事实。因此，无论从事实上还是法律依据上，原告的诉讼请求均不能成立。第三人中恒公司陈述：1、第三人桑博斯公司与中恒公司之间签订了购房合同，且在相关部门进行了网签备案，其公司认可桑博斯公司与原告吴正旺之间的代持协议。2、原告系温州大客户，根据交易惯例，都是付款后自行选购房屋，后期再进行结算。第三人桑博斯公司未作陈述。经审理查明：新安公司诉中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年12月5日作出（2015）涟民初字第01963号民事判决书，判决中恒公司向新安公司支付工程款、保证金、管理费合计8217437.86元。该判决生效后，因中恒公司没有履行，本院依申请执行人新安公司的申请于2017年1月16日向中恒公司发出执行通知书，责令其履行义务，但其公司未按规定期限履行义务。后本院于2017年4月10日作出（2017）苏0826执132-1号执行裁定书，查封了中恒公司所有的位于涟水县中恒国际小区D26幢106室及107室的商铺。对此，案外人吴正旺对执行D26幢106室及107室的商铺提出执行异议。本院作出（2018）苏0826执异117号执行裁定书，认定案外人吴正旺的异议事由不能排除人民法院的执行，驳回了吴正旺的异议请求。另查明：被本院所查封的上述房屋为第三人中恒公司所开发。2015年5月28日，第三人中恒公司与第三人桑博斯公司签订了两份购房合同，第三人中恒公司将本案所涉的D26幢106室、107室的商铺出售给第三人桑博斯公司，建筑面积均为201.24平方米，房价均按照套内建筑面积计算，单价为3088元/平方米，总价为603720元。上述房屋已经网签备案在第三人桑博斯公司名下。涉案房屋尚未竣工验收，也未办理产权登记。本案原告称上述房屋实际系其所购，为此其提供了代持委托书、汇款单、收据、房屋委托租赁协议、房屋交付及租金支付通知单。2015年5月，委托人吴正旺与受托人桑博斯公司签订了一份代持委托书，内容为：吴正旺委托桑博斯公司代为持有中恒国际新城D26幢106室及107室房产。委托人有权随时取回或者处置相关房产产权，受托人不得未经委托人同意擅自处分上述房产。委托人吴正旺在该委托书上签名，日期为2015.5。该委托书的尾部还注明：收到实际购房人的代持委托书后，即将其所购房屋签至代持人名下。正式办证前仍认定付款人为实际购房人，按照其指示办理签约或改签。第三人中恒公司在该内容上加盖印章。2015年5月28日，吴正旺向中恒公司账户转账150万元。同日，中恒公司开具交款单位均为桑博斯公司、金额均为603720元，收款事由分别为D26-106房款、D26-107房款的收据两张。2015年7月20日，出租人桑博斯公司与承租人中恒公司签订商品房售后返租合同，该合同约定，桑博斯公司将购买的中恒国际D26幢-106、D26幢-107号商业返租给中恒公司，期限自2015年7月20日-2020年7月19日，房屋全部投资经营管理权等委托给中恒公司。中恒公司支付给桑博斯公司的售后返租租金为桑博斯公司购买该房屋时双方约定总价的税后0.83%/月，桑博斯公司交清购房首付款后，中恒公司将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给桑博斯公司。2015年7月15日，中恒公司向桑博斯公司出具《房屋交付及租金支付通知单》一份，内容为：“尊敬的业主桑博斯公司：您购买的江苏省淮安市涟水县中恒国际新城D26-106、D26-107室已经交付使用，购房款项已经由吴正旺支付到账。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应的房屋钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息二分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。”还查明：本院调取的第三人中恒公司于2015年5月1日-2015年12月31日期间在中国工商银行涟水支行的流水明细显示：1、2015年5月28日，吴正旺向中恒公司付款150万元；2015年5月28日，中恒公司分别向吴正旺付款25万元（货款）、75000元（费用）；2015年7月20日，中恒公司向吴正旺付款275000元（工程款）。2、2015年5月28日，中恒公司向桑博斯公司付款42万元（货款）；2015年6月3日，中恒公司分别向桑博斯公司付款120万元（还款）、100万元（还款）、100万元（还款）；2015年6月18日，中恒公司向桑博斯公司付款80万元（还款）；2015年7月20日，中恒公司向桑博斯公司付款285000元（工程款）。本院调取的吴正旺于2015年5月1日-2015年12月31日期间在中国工商银行涟水支行的流水明细显示：2015年5月28日，桑博斯公司向吴正旺付款120万元。审理过程中，原告称其是专业的投资人，在全国各地都有投资买房的惯例，原告曾多次向中恒公司购房，并根据房屋的实际条件进行选择，双方再按期进行结算，所以原告汇入第三人中恒公司账户的款项大于了本案所涉房屋的房款。原告为了证明其为第三人中恒公司的大客户，还举证了其在2015年2月11日、2015年4月27日分别向第三人中恒公司账户转账100万元、200万元，并称这些款项为认购金。第三人中恒公司认可原告的上述说法。本案的争议焦点为：原告对涉案房屋D26-106、D26-107室是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据上述司法解释规定，案外人吴正旺应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。关于案外人吴正旺对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉的房屋尚未登记在被执行人中恒公司名下，故本案不应该适用该规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，本案原告应对其为购房人及已支付了涉案房屋的全部价款承担举证责任。就原告是否为购房人的问题：1、本案所涉房屋的买卖合同已在涟水县住房和城乡建设局备案，备案合同的买受人为桑博斯公司，故桑博斯公司根据备案登记取得了对抗第三人的效力。2、原告所举的代持委托书上并没有桑博斯公司的签章，无法证实该委托书的内容得到了桑博斯公司的认可，且第三人桑博斯公司也未到庭应诉就谁是真正的购房人作出表述。3、2015年5月28日，第三人中恒公司开具的收据上显示的交款单位为桑博斯公司，而非吴正旺。根据第三人中恒公司在委托书上盖章的内容，第三人中恒公司在签订合同时已知实际买受人为吴正旺。此外，原告及第三人中恒公司在庭审中均认可本案所涉房屋的房款为吴正旺所缴纳。故中恒公司按理应开具交款人为吴正旺而非桑博斯公司的收据或者在该收据上进行相关内容的备注。综上，原告主张其为涉案房屋的实际买受人证据不足，本院不予支持。就原告是否已支付全部购房款的问题：1、本案中，原告虽于2015年5月28日向第三人中恒公司付款150万元，但该款项的金额于本案所涉房款的金额并不一致。2、原告与第三人中恒公司之间的银行流水明细显示，双方之间存在不同形式的经济往来，故上述150万元的款项是否为本案所涉房屋的房款，尚不能确定。3、2015年5月28日，桑博斯公司向吴正旺付款120万元，如果按照原告吴正旺的陈述，其委托了桑博斯公司为其代持本案所涉的房屋，如果桑博斯公司与吴正旺之间不存在其他的经济往来，那么桑博斯公司也无须向吴正旺付款，而是吴正旺向桑博斯公司付款。4、原告称其为第三人中恒公司的大客户，多次向本案的第三人中恒公司付款，除了2015年5月28日向中恒公司付款150万元外，还在2015年2月11日、2015年4月27日分别向第三人中恒公司账户转账100万元、200万元，并称这些款项均为房屋买卖认购金，原告根据房屋的实际条件进行选择，双方再按期进行结算，但原告并未举证证明上述款项为购房款，且原告向中恒公司的付款金额也远远高于本案所涉房屋的价款，故本院对原告的这一主张不予支持。故原告称其已支付了全部购房款的主张，证据不足，本院不予支持。综上，原告称其为实际购房人并已全额支付价款的主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴正旺的诉讼请求。案件受理费15667元，公告费300元，合计15967元，由原告吴正旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××89）审 判 长 翟春花人民陪审员张煦人民陪审员 宋    秀    成二〇一九年八月二十二日书记员罗蒙附相关司法解释：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。