广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5801号上诉人（原审被告）：广州市源财润南市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：黄国强，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：黄国强，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：劳美华，住广州市海珠区。三上诉人共同委托代理人：李凯樱、陈婉姗，均为广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：司徒森，住广州市越秀区。委托代理人：马晨程，东方昆仑（上海）律师事务所律师。上诉人广州市源财润南市场经营管理有限公司（以下简称润南公司）、黄国强、劳美华因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年3月27日，司徒森（出租方）与润南公司、黄国强、劳美华（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方同意将广州市海珠区南泰路610号（B01-B43、检测室、办公室）的房屋（以下简称该房屋）出租给承租方作经营肉菜市场之用，出租方、承租方确认该房屋的建筑面积1807平方米；租赁期自2011年9月1日至2015年5月31日止；该房屋（2012年3月1日至2015年5月31日）每月租金为人民币5万元；在签订本合同时，承租方向出租方缴纳履约保证金10万元；本合同租赁期届满后，承租方交还该房屋给出租方，出租方在承租方没有拖欠应由承租方缴交的任何费用和房屋主体结构没有损坏的前提下，出租方在3天内将履约保证金（不计利息）退还给承租方；租赁期间，承租方应将当月租金在每月5日前缴纳；每月水电费在收到水电费缴款通知书后5天内缴纳；租赁期内，如承租方不按时向出租方交纳租金、水电费，视为承租方违约（因出租方的原因导致承租方无法经营除外），每逾期1天，承租方按拖欠金额的3%支付违约金给出租方，拖欠时间超过30天出租方有权终止本合同，并收回该房屋，履约保证金不予退还，承租方必须无条件服从并付清所拖欠的款项，如导致出租方损失的，由承租方赔偿给出租方；如拖欠时间超过33天承租方仍把该房屋的门关起或锁起门，承租方的物品不作处理仍放置在该房屋内的，视为承租方放弃物品的所有权，出租方可自行破锁开门，承租方如有任何损失，由承租方自行承担，出租方不需要负责，承租方也不得提出异议；租赁期内，如承租方违反本合同的约定致使本合同终止执行，出租方不予退还履约保证金给承租方，承租方必须在3天内无条件交还该房屋给出租方，并清退该房屋内属于承租方的物品，逾期不清退，则视为承租方放弃物品所有权，承租方如有任何损失，由承租方自行承担，出租方不需要负责，承租方也不得提出异议；租赁期间，由于该房屋发生的水某、电费、其他费用全部由承租方承担；租赁期间，如出租方、承租方任何一方不履行本合同条款，视为违约，因此造成的经济损失和法律责任由违约方承担；等。签订合同后，润南公司、黄国强、劳美华支付了10万元的租赁保证金。2014年11月14日，司徒森与润南公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：司徒森同意将广州市海珠区南泰路608号的房地产出租给润南公司作商业用途使用，建筑面积458.8023平方米，租赁期自2015年1月1日至2017年12月31日止，该房屋每月租金为50000元，租金按月结算，由润南公司在每月5日前按转账付款方式缴付租金给司徒森；润南公司向司徒森交纳100000元保证金，司徒森应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回润南公司；等另查，据工商部门2014年10月16日核发的营业执照记载：润南公司的住所为：广州市海珠区南泰路610号B02房；营业期限：2009年05月22日至长期；等。司徒森于2015年4月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、润南公司、黄国强、劳美华腾出位于广州市海珠区南泰路610号（B01-B43、检测室、办公室）的房屋，完好交还于司徒森，并注销该房屋所在地址在广州市源财润南市场经营管理有限公司营业执照等证照上的登记地址，自此不得使用；履约保证金100000元不予返还。2、润南公司、黄国强、劳美华共同支付拖欠租金250000元、逾期交纳租金的违约金（截止至2015年4月20日）75000元。3、润南公司、黄国强、劳美华承担本案的全部诉讼费。原审诉讼中，润南公司、黄国强、劳美华于2015年5月27日作出《申请书》，请求原审法院督促司徒森尽快与润南公司办理场地移交手续。本案于2015年6月15日开庭，原审庭审中，司徒森明确其第2项诉讼请求为：润南公司、黄国强、劳美华共同支付拖欠租金300000元、逾期交纳租金的违约金（截止至2015年5月20日）75000元。司徒森表示：接收涉案场地；撤销第1项诉讼请求中“润南公司、黄国强、劳美华腾出位于广州市海珠区南泰路610号（B01-B43、检测室、办公室）的房屋，完好交还于司徒森”的部分。润南公司、黄国强、劳美华表示：对司徒森变更诉讼请求没有意见；第1项诉讼请求中“注销该房屋所在地址在广州市源财润南市场经营管理有限公司营业执照等证照上的登记地址”润南公司、黄国强、劳美华可自行办理注销，但注销后会对润南公司、黄国强、劳美华公司造成巨大的损失；没有证据证明双方口头协议约定解除租赁合同；608号房屋签订了租赁合同之后，与司徒森口头协议转移支付保证金；2014年11月14日，在与司徒森签订新合同的时候，润南公司、黄国强、劳美华说要把涉案场地交还给司徒森，司徒森也同意，但司徒森一直未与润南公司、黄国强、劳美华办理交接手续，现在涉案商铺仍处于空置状态，双方都有商铺的钥匙，现在商铺里剩下的东西，是润南公司、黄国强、劳美华不要的。司徒森为证实主张还提交了如下证据：1、2015年5月22日拍摄的照片（内容为涉案场地并没有完全清空）。2、司徒森于2015年2月5日向某公司、黄国强、劳美华作出的催租通知书及收寄日起为2015年2月6日的邮寄催租通知书的快递单，其中通知书主要内容为：由于润南公司、黄国强、劳美华承租广州市南泰路610号B01-B43、检测室、办公室的房屋至今仍未向司徒森交纳2014年12月和2015年1月租金，根据司徒森和润南公司、黄国强、劳美华于2012年3月27日签订的房屋租赁合同第五条的10条款约定，司徒森有权终止房屋租赁合同，并收回该房屋，履约保证金不予退还；请润南公司、黄国强、劳美华尽快按司徒森和润南公司、黄国强、劳美华于2012年3月27日签订的房屋租赁合同的条款执行，尽快缴纳租金和违约金；等。润南公司、黄国强、劳美华的质证意见：证据1真实性不予确认；证据2真实性予以确认，润南公司、黄国强、劳美华确认已收到该份通知书。润南公司、黄国强、劳美华为证实其抗辩意见提交了如下证据：1、广州市国土资源和房屋管理局海珠分局作出的房屋租赁登记备案证明，出租房地址：海珠区南泰路608号A08-09、29-38、44-49、66-67；出租人：司徒森；承租人：润南公司、黄国强、劳美华润南公司；租赁期限：2015年1月1日至2017年12月31日；月租金额：50000元；审核时间：2014年11月19日。2、2015年4月8日的收款收据及2015年4月21日的两张发票。拟证明司徒森、润南公司、黄国强、劳美华已于2014年11月就解除涉案场地租赁合同事宜达成一致，将涉案场地租赁保证金转为南泰路608号一层场地租赁保证金，该一层场地租赁合同已生效、备案并已实际履行。3、①润南公司、黄国强、劳美华润南公司的负责人黄国强于2015年1月22日向司徒森作出的《邀请函》，主要内容为：请求司徒森关于租赁的问题及司徒森托邝树球先生于2014年12月转交给黄国强的申请书的不明白必须与司徒森面谈协商。②邮戳时间为2015年2月15日的交寄邮件收据。4、润南公司于2015年4月24日向司徒森作出的《致司徒森的函》，主要内容为：因润南公司租用涉案场地期间，司徒森房产负一、负二层消防破坏及有严重隐患，且司徒森违反租赁合同约定将该房产其他商铺出租给他人经营与润南公司经营的市场存在竞争关系的农副产品等，润南公司多次向司徒森提出异议，但司徒森一直不配合整改，致润南公司无法合法正常在该第二层租赁场所经营市场；2014年12月，润南公司与司徒森约定，润南公司将涉案场地腾空交还给司徒森，双方解除该第二层房产的租赁关系，2014年12月底，润南公司已将该第二层房产完全退场腾空，但司徒森却一直不与润南公司进行该第二层房产退还交收手续，不退还润南公司保证金，现特发书面致函司徒森，请司徒森接函后即与润南公司办理该第二层房产的书面退还交收手续并退还润南公司、黄国强、劳美华润南公司保证金；等。拟证明司徒森、润南公司、黄国强、劳美华已有解除涉案场地租赁合同合意，但司徒森拒不与润南公司、黄国强、劳美华协商相关细节，润南公司、黄国强、劳美华于2014年12月撤场后，司徒森仍怠于履行义务。5、律师询问笔录（被询问人张某、吴某、薛某），基本内容为：张某、吴某、薛某于2014年12月1日，接到润南公司的通知，从二楼搬至一层；原因为听说润南公司与一手房东司徒森合意不租二层的档口，只租一层的档口；全部档口都从二楼撤离了；听润南公司说收拾好清空要返还给一手房东司徒森。6、拍摄时间为2014年12月的照片。拟证明润南公司、黄国强、劳美华在与司徒森协商后，已于2014年12月腾空涉案场地，未再使用。司徒森质证意见：证据1、2所涉及的租赁主体与本案不一致，所要证明的内容不成立；证据3的内容中并没有涉及解除事宜，且该证据是黄国强出具的，不能代表润南公司和劳美华，该证据也没有黄国强的签名，不具有法律效力。证据4真实性不予认可，司徒森没有收到该份函件，证据4所证明的内容也与事实不符；证据5的真实性不予认可，根据法律规定，证人应当出庭接受法庭询问，且三位证人与润南公司、黄国强、劳美华有承租关系，证人证言不足以信。证据6，确认照片的拍摄时间，确认某些档口已搬至一楼，但场地并没有完全清空。对于润南公司、黄国强、劳美华提交的《邀请函》中涉及的《申请书》，润南公司、黄国强、劳美华表示：该申请书是司徒森草拟的随催租通知书寄给润南公司、黄国强、劳美华的，可以证明司徒森、润南公司、黄国强、劳美华在2014年11月之前就有口头合意，但司徒森反悔了，目的就是向没收涉案场地的租赁保证金。润南公司、黄国强、劳美华当庭提交了该申请书，申请书记载：润南公司、黄国强、劳美华单方提出于2015年1月1日起提前终止涉案场地的租赁合同，润南公司、黄国强、劳美华不再承租涉案房屋，履约保证金100000元归司徒森所有，司徒森不用退回履约保证金给润南公司、黄国强、劳美华，润南公司、黄国强、劳美华在2015年1月5日前搬出涉案场地；等。落款日期为2014年12月。司徒森表示：该申请书没有任何一个人签名，申请书的内容与润南公司、黄国强、劳美华的庭审陈述相反。原审法院认为：司徒森与润南公司、黄国强、劳美华签订的《房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行各自的义务。润南公司、黄国强、劳美华主张“双方已于2014年11月达成口头协议解除双方之间的租赁合同”。首先，润南公司、黄国强、劳美华在本案中提交的证据，除《致司徒森的函》外，没有反映2014年11月解除合同的信息。其次，《致司徒森的函》是润南公司、黄国强、劳美华自己制作的文书，并未得到司徒森的确认。而且，如该函件的内容为真，则润南公司在明某存在消防、有碍经营等问题的情况下仍与司徒森签订新的租赁合同的行为显然不符合常理。故在没有其他证据佐证的情况下，对于《致司徒森的函》中解除合同的内容，原审法院不予采纳。再次，黄国强于2015年1月22日作出的《邀请函》中仍表示其为租赁涉案场地的负责人，而且对“租赁的问题及司徒森托邝树球于2014年12月转交给润南公司、黄国强、劳美华的申请书不明白”，可见黄国强至少至此时就涉案场地仍与司徒森有牵连。而且，需要指出的是，关于《邀请函》中涉及的《申请书》，润南公司、黄国强、劳美华表示是随司徒森2015年2月6日寄出的《催租通知书》一并寄给润南公司、黄国强、劳美华，但润南公司、黄国强、劳美华提交的《邀请函》中显示《申请书》是2014年12月由他人转交，且该《邀请函》落款日期为2015年1月22日早于司徒森邮寄通知书的时间，即润南公司、黄国强、劳美华的陈述与其自己提交的证据有矛盾之处。因此，润南公司、黄国强、劳美华的上述主张，缺乏依据，原审法院不予采纳。润南公司、黄国强、劳美华还主张“润南公司已于2014年12月1日前清空了涉案场地，自2014年12月1日之后再未使用过涉案场地”、“2014年11月14日，在与司徒森签订新合同的时候，润南公司、黄国强、劳美华说要把涉案场地交还给司徒森，司徒森也同意”。首先，润南公司、黄国强、劳美华提交的询问笔录及照片即使真实，也只能证明润南公司、黄国强、劳美华腾空涉案场地中的档口部分，并不足以证明涉案场地已经全部空置。而且，从司徒森提供的照片看来，涉案场地内仍有润南公司、黄国强、劳美华物品，此情况不足以使司徒森相信润南公司、黄国强、劳美华将涉案场地空置。虽然润南公司、黄国强、劳美华对此照片不予确认，但其并未提交足以证明涉案场地完全空置的证据，则应承担相应的举证不能的后果。其次，润南公司、黄国强、劳美华没有提交证据证明其已通知司徒森接收涉案场地或司徒森明某场地空置而怠于收回场地。就此而言，润南公司、黄国强、劳美华腾空场地并不代表已履行交还涉案场地的义务。因此，润南公司、黄国强、劳美华的上述主张并不足以免除其支付租金的义务。润南公司、黄国强、劳美华未履行交还涉案场地的义务，则应继续按合同约定支付租金，未按期支付租金，则应承担相应的违约责任。故司徒森要求润南公司、黄国强、劳美华支付2014年12月起的租金及相应违约金的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。根据合同约定，每月租金应为50000元，而司徒森、润南公司、黄国强、劳美华双方于2015年6月15日庭审时才确定涉案场地的接收，鉴于从司徒森主张的起算时间至司徒森庭审时明确租金金额、接收场地的时间已超过六个月，故司徒森主张租金300000元，原审法院予以采纳。合同还约定，当月租金在每月5日前支付，每逾期1天，按拖欠金额的3%支付违约金，故违约金应以每月应付租金为本金，从当月6日起，每日按3%计算，计至2015年5月20日，总额以司徒森主张的75000元为限。合同约定拖欠租金时间超过30天履约保证金不予退还。由于自2014年12月起，润南公司、黄国强、劳美华就没有按约定支付租金，拖欠租金的天数已超过30天，故司徒森要求100000元保证金不予退还的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。虽然润南公司、黄国强、劳美华主张该保证金已转移为新的租赁合同的保证金，但其并未提交相应的证据，且润南公司、黄国强、劳美华在自己提交的《致司徒森的函》中是要求司徒森接函后退还润南公司保证金，该内容与润南公司、黄国强、劳美华在本案中关于保证金的陈述自相矛盾，故对于润南公司、黄国强、劳美华的该部分主张，原审法院不予采纳。润南公司、黄国强、劳美华的工商等登记问题在合同中没有明确约定，而且工商部门登记的润南公司、黄国强、劳美华注册地址对于不确定的案外人有公某，涉及到交易的稳定性，故司徒森因与润南公司、黄国强、劳美华之间的诉讼要求注销该登记，依据不足，原审法院不予支持。司徒森可另循法律途径解决。由于本案因润南公司、黄国强、劳美华违约所致，故本案受理费应由润南公司、黄国强、劳美华承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用》第九十条规定，于2015年9月25日作出判决：一、广州市源财润南市场经营管理有限公司、黄国强、劳美华向司徒森支付的保证金100000元不予退还。二、广州市源财润南市场经营管理有限公司、黄国强、劳美华在判决生效之日起10日内向司徒森支付租金300000元。三、广州市源财润南市场经营管理有限公司、黄国强、劳美华在判决生效之日起10日内向司徒森支付逾期支付租金的违约金（2014年12月至2015年5月期间，每月以50000元为本金，从当月6日起，每日按3%计算，均计至2015年5月20日，每笔违约金不得超过50000元，总额以司徒森主张的75000元为限）。四、驳回司徒森的其他诉讼请求。本案受理费6175元，由广州市源财润南市场经营管理有限公司、黄国强、劳美华负担。判后，上诉人润南公司、黄国强、劳美华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，本案的实质是租赁物置换问题。润南公司自2009年3月1日起向司徒森承租涉案场地二楼（即南泰路610号），有效期至2015年5月31日止。2014年年中，涉案场地的一楼（南泰路608号）空置，于是司徒森向润南公司提议将润南新街市从二楼搬到一楼继续经营，仅仅是租赁物的置换，原来的l0万元履约保证金也从二楼转至一楼，无须另外支付保证金，润南公司同意该提议，双方于2014年11月14日办理了租赁备案手续。2014年12月1日前，润南公司将二楼腾空等待司徒森接收，自此没有再使用二楼。二楼原来的部分档口租户转到一楼继续经营。2014年12月中，司徒森反悔，让其代理人邝树球到润南公司办公室向黄国强递交了事先起草好的《申请书》，要求润南公司、黄国强、劳美华签字盖章。该《申请书》主要内容为润南公司、黄国强、劳美华向司徒森申请提前终止二楼的《房屋租赁合同》，并同意10万元履约保证金归司徒森所有。此举表明司徒森企图侵吞10万元保证金。黄国强严词拒绝。2015年2月2日，鉴于司徒森出现上述违背承诺的行为，润南公司向司徒森快递寄去《邀请函》，邀请司徒森就《申请书》和有关租赁问题面谈协商。2015年2月5日，司徒森向某公司、黄国强、劳美华邮寄《催租通知书》，并再次附上此前由其起草的《申请书》，称润南公司、黄国强、劳美华拖欠二楼两个月租金。此时，润南公司、黄国强、劳美华更加肯定司徒森违背了置换租赁物的承诺，故意设置陷阱造成润南公司、黄国强、劳美华违约的困境，企图借此收回二楼并没收10万元保证金。2015年3月28日，司徒森在一楼市场的消防通道张贴《律师函》，称润南公司就涉案场地一楼欠付1万元保证金。由于润南公司多次通过电话、短信等方式，均联系不到司徒森，因此2015年4月1日报警处理。润南公司、黄国强、劳美华2015年4月24日再次以挂号信的方式向司徒森寄出《致司徒森的函》，通知其与润南公司办理涉讼场地二楼的交接手续并退还10万元保证金，打算待司徒森退回二楼的保证金后，再另外支付一楼的履约保证金。原审法院查明事实不清，导致判决错误。二、润南公司没有违约的故意，也没有违约行为。润南公司自2009年3月1日起向司徒森承租涉案场地以来，一直按时交租，诚信经营，从未做出任何违约行为。《致司徒森的函》与《邀请函》、《申请书》等证据前后因果相连，能够互相佐证，形成证据链，充分证明了润南公司和司徒森双方在2014年11月达成置换租赁物的一致意见。润南公司之所以在明某存在消防等问题的情况下仍签订新的租赁合同，是因为润南公司在经营之初投入30多万元办理消防验收手续等，如轻易放弃经营则此前的投入都得不到回报。在双方协商好置换等问题后润南公司出于商业的考虑继续租用涉案场地一楼，并非不合常理。本案诸多细节可以印证双方达成租赁物置换的口头协议。1、司徒森在双方签订一楼的租赁合同后4个多月后才催收履约保证金，明显是在同意将保证金从二楼转至一楼后反悔；2、司徒森在《律师函》中仅要求支付1万元保证金而不是合同约定的10万元，证明司徒森违背承诺，要求润南公司多支付1万元保证金；3、双方存在长期合作关系，以口头协议形式约定置换租赁物在情理之中；4、双方沿用二楼的《房屋租赁合同》条款，就与二楼《房屋租赁合同》有变化的部分签订了《补充协议书》，可见双方就置换租赁物问题达成一致协议。三、润南公司自2014年12月1日起再未使用过涉案场地。场地完全空置并不是场地交接的必要条件，润南公司遗留的物品司徒森完全可以依据《房屋租赁合同》第五条第10、12点在收回场地后自行处理，如我方自2014年12月起拖欠租金，司徒森自2015年1月7日起便有权收回涉案场地，但其一直没有收回。司徒森对涉案场地二楼于2014年12月已经腾空的事实是知情的，其怠于收回应承担因其自身过错而扩大的损失。自双方达成口头协议置换租赁物时，司徒森就知道要收回二楼场地，司徒森的代理人邝树球2014年12月到涉案场地二楼向黄国强递交《申请书》时已经看到二楼整个场地已经腾空。我方提交的证人证言也能反映二楼空置的情况。司徒森在原审庭审中确认我方提交的照片的拍摄时间，也确认某些档口已经搬到一楼，说明司徒森对涉案场地二楼在2014年12月已腾空是知情的。司徒森每月都到涉案场地收水电费，二楼自2014年12月起没有产生水电费，司徒森不可能不知情。最迟在2015年4月24日，润南公司还致函司徒森让其办理场地交接手续。自始至终是司徒森故意不收回涉案场地二楼。四、涉案场地的实际承租人是润南公司，租金支付者和市场经营者都是润南公司，与黄国强、劳美华个人无关，原审法院对黄国强、劳美华被告不适格的问题不加审查程序违法。五、原审判决的违约金过高，应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。请求法院判令：1、撤销原审判决第一、二、四项；2、本案一、二审诉讼费由司徒森承担。被上诉人司徒森答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，润南公司、黄国强、劳美华的上诉理由不成立。1、润南公司、黄国强、劳美华因承租610号房屋订立的租赁合同与润南公司因承租608号房屋订立的房屋租赁合同，是两个独立合法有效的租赁合同，是分别独立的承租一楼、二楼，不存在润南公司、黄国强、劳美华所说的租赁置换。2、润南公司、黄国强、劳美华没有任何证据证明租赁双方已于2014年11月达成了解除承租610号房屋的租赁合同，相反从一审查明的事实以及610号房屋实际被润南公司、黄国强、劳美华占用等情况均能反映二楼房屋一直由润南公司、黄国强、劳美华承租和使用，润南公司、黄国强、劳美华并未将涉案场地交还给司徒森，因此租赁双方并未达成任何解除合同的意思表示。3、润南公司、黄国强、劳美华因拖欠租金构成严重违约。4、润南公司承租时物业早已完成消防竣工，润南公司并未重新对涉案场地进行消防工程设计，未支付任何费用。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方确认广州市海珠区南泰路608号、610号房屋系同一场地的一楼、二楼。二审期间，润南公司、黄国强、劳美华提交以下证据：1、《补充协议书》，该协议就608房的租赁事宜进行了约定，其中并无提前解除610房合同或置换租赁物的内容。拟证明双方在沿用二楼原租赁合同基础上，就一楼变更的约定签订了补充协议；2、律师函，主要内容为催缴608房保证金1万元等，拟证明司徒森同意将涉案场地二楼的10万元履约保证金转至一楼后反悔，于2015年3月底要求润南公司多支付1万元履约保证金；3、企业信用信息公示（打印件），拟证明黄国强、劳美华均是注润南公司的股东；4、发票，拟证明涉案场地二楼的租金付至2014年11月，2015年1月开始支付一楼的租金；5、商品交易市场登记证（复印件），拟证明在涉讼房屋开办的润南新街市由润南公司经营；6、建设工程消防设计备案受理凭证、消防安全检查意见书、收据，拟证明涉讼房屋的消防工程由润南公司进行设计备案并申请竣工验收，先后投入高达308000元。司徒森质证认为上述证据不属于新证据，超过举证期限。司徒森对上述证据意见如下：对证据1的真实性和合法性认可，关联性不认可。本案争议的是610房屋的租赁问题，而《补充协议书》是润南公司租赁608号房签订的租赁合同的补充协议，因此达不到对方所要证明的目的。对证据2真实性认可，律师函也是与本案争议的610房无关，该律师函是因为催交608号房的租金和保证金而向某公司所发出的，律师函中的1万元属于笔误，实际是向某公司催缴10万元保证金。证据3没有原件，与本案无关，不予确认。对证据4予以确认，该证据可以证明润南公司、黄国强、劳美华拖欠610房的租金。证据5没有原件，与本案无关，不予确认。证据6、7、8与本案无关，证据6、7属于开业所需的消防检查，不能证明润南公司、黄国强、劳美华写明的证明内容和目的。证据8从开具时间来看，相隔近两年的时间，但收据的号码却是连号的，收据有明显造假的嫌疑，不予确认。本院认为：本案争议焦点在于上诉人润南公司、黄国强、劳美华是否构成违约以及相应的违约责任。司徒森与润南公司、黄国强、劳美华签订的涉案610号房的《房屋租赁合同》约定，租赁期至2015年5月31日止，未按时交租视为承租方违约，每逾期1天，承租方按拖欠金额的3%支付违约金给出租方，履约保证金不予退还等。如润南公司、黄国强、劳美华要求提前解除该合同或置换租赁场地，应与出租方司徒森协商并达成一致意见，否则仍应依照原合同履行。润南公司、黄国强、劳美华主张其与司徒森已口头达成解除涉案610号房《房屋租赁合同》的合意，实质是将涉案610号房置换为608号房继续承租。首先，润南公司、黄国强、劳美华提交的608号房《广州市房屋租赁合同》、《补充协议书》对此并无明确约定；其次，《致司徒森的函》系润南公司、黄国强、劳美华单方意见，其无证据证明已送达司徒森，司徒森亦不确认收到该函件；至于润南公司、黄国强、劳美华提交的《邀请函》所附的《申请书》无任何一方签名，司徒森也不认可双方达成了解除或置换的合意；证人证言亦缺乏有效的证明力；律师函系催缴608房保证金；照片不能证明润南公司、黄国强、劳美华履行了交还610号房的义务。上述证据无法形成完整的证据链条，无法证明润南公司、黄国强、劳美华的上述主张成立。本院对润南公司、黄国强、劳美华的上述主张不予采纳。润南公司、黄国强、劳美华提交的证据不足以证明双方已达成提前解除合同或置换租赁物的合意，也不足以证明其已履行腾空交还涉案610号房的义务，原审法院判决其支付租金、保证金不予退还符合法律规定，本院予以认可。关于违约金问题，原审法院对违约金的处理符合合同约定，且已对每笔违约金以及违约金总额进行了限定，润南公司、黄国强、劳美华主张违约金过高依据不充分，本院不予接纳。关于诉讼主体资格问题，黄国强、劳美华为合同当事人，润南公司、黄国强、劳美华关于黄国强、劳美华主体不适格的主张于法无据，本院不予采纳。上诉人润南公司、黄国强、劳美华的其他上诉理由依据不充分，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6175元，由上诉人广州市源财润南市场经营管理有限公司、黄国强、劳美华负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年二月二十三日书 记 员  张 利