广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10904号原告：庄元通，男，1979年7月12日出生，汉族，公民身份证住址广东省揭西县，现住广东省东莞市。原告：邱章任，男，1981年10月27日出生，汉族，公民身份证住址广东省揭西县，现住广东省东莞市。原告：庄立才，男，1979年6月12日出生，汉族，公民身份证住址江西省吉安市吉水县，现住广东省东莞市。上述原告的委托诉讼代理人：宋先海，广东千法律师事务所律师。被告：梁家玮，男，1989年11月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。第三人：杜金荣，男，1976年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小清，广东泽荣律师事务所律师。第三人：钟铨添，男，1951年3月12日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：钟骆昌，男，1980年7月1日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：中山市东升镇新胜村直二经济合作社，住所地广东省中山市东升镇新胜村民委员会。主要负责人：钟源昌，该社社长。第三人：陈伟展，男，1973年7月8日出生，汉族，公民身份证住址广东省汕头市潮**。第三人：苏少真，女，1973年7月21日出生，汉族，公民身份证住址广东省汕头市潮**。原告庄元通、邱章任、庄立才与被告梁家玮合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，并根据梁家玮的申请，通知杜金荣、钟铨添、钟骆昌、中山市东升镇新胜村直二经济合作社（以下简称直二合作社）、陈伟展、苏少真作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，分别于2018年10月16日、2019年7月16日公开开庭进行了审理。邱章任、庄立才及其委托诉讼代理人宋先海，庄元通的委托诉讼代理人宋先海，杜金荣的委托诉讼代理人肖腾追，钟铨添、钟骆昌，以及直二合作社的主要负责人钟源昌到庭参加诉讼；陈伟展、苏少真经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄元通、邱章任、庄立才向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年4月18日签订的两份《土地出让合同》无效；2.判令梁家玮返还4388000元及该款自2017年4月19日起至实际返还之日止按银行同期同类贷款利率计付的利息（暂计至2018年8月17日为275812.85元）；3.判令梁家玮承担在建工程（即住宅楼八层框架结构）被行政机关依法拆除导致的损失6666261元的70%份额，即4666382元；4.判令梁家玮承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年3月8日，直二合作社与陈伟展、苏少真签订两份《土地出让合同》。直二合作社将位于中山市××镇××村的550平方米、352平方米地块出让给陈伟展、苏少真。此后，陈伟展、苏少真将合同转让给梁家玮。2017年4月18日，庄元通、邱章任、庄立才与梁家玮签订两份《土地出让合同》。梁家玮将合同项下的550平方米、352平方米土地以4388000元转让给庄元通、邱章任、庄立才，并在原合同后面注明“本合同自2017年4月18日转让给庄元通、邱章任、庄立才”。直二合作社代表钟铨添作为见证方在合同上签名，并加盖直二合作社印章。合同签订前，庄元通、邱章任、庄立才告知梁家玮，其拟在合同项下土地建造住宅楼；梁家玮明确答复庄元通、邱章任、庄立才，合同项下土地可用于建造住宅楼。另梁家玮提供的土地出让合同文本亦有协助庄元通、邱章任、庄立才办理合同项下土地使用权证的条款。合同签订后，庄元通、邱章任、庄立才支付了土地使用权转让款4388000元，梁家玮开具了收据。庄元通、邱章任、庄立才受让合同项下的土地后，与杜金荣合作建造住宅楼，施工前取得合同项下土地的平面图、用地图、建筑三线图，以及东升镇新胜村住宅用地规划用地备案表等相关文件。2018年4月，住宅楼**框架结构封顶。2018年3月，庄元通、邱章任、庄立才收到中山市国土资源局（以下简称市国土局）作出的中土执法决字[2018]48号《行政处罚决定书》，以及中山市东升镇综合行政执法局（以下简称东升镇执法局）发出的《限期清拆通知书》。市国土局以合同项下土地地类为未利用地（即农用地和建设用地之外的土地），在该土地上建造住宅楼构成非法占用土地为由，作出退还土地、自行拆除违法建筑物，并处以罚款的行政处罚决定。后住宅楼八层框架结构被东升镇执法局强制拆除。经庄元通、邱章任、庄立才与施工单位核算，住宅楼**框架结构建安成本为6666261元。庄元通、邱章任、庄立才与梁家玮均不是直二合作社成员，双方签订的两份《土地出让合同》因违反法律、行政法规强制性规定而应确认为无效。梁家玮应返还土地使用权转让款4388000元及占用该款应付的利息给庄元通、邱章任、庄立才。另梁家玮故意提供虚假信息，过错明显，应承担住宅楼八层框架结构被强制拆除导致的损失6666261元的70%份额，即4666382元。为维护自身合法权益，庄元通、邱章任、庄立才提起诉讼，请求法院支持庄元通、邱章任、庄立才的诉讼请求。梁家玮辩称，一、双方没有签订土地出让合同，梁家玮只是将合同权利义务概括移转给庄元通、邱章任、庄立才，即土地转让合同的当事人是直二合作社与庄元通、邱章任、庄立才。二、直二合作社为发展集体经济，于2004年3月以公开的方式发包位于中山市××镇××村的土地使用权。陈伟展、苏少真与直二合作社签订土地出让合同后，将合同权利义务概括移转给梁家玮。后梁家玮通过钟铨添、钟骆昌父子居间介绍，与庄元通、邱章任、庄立才达成概括移转合同权利义务的意向，并与钟铨添、钟骆昌父子达成按每平方3550元实收土地权益款，高于此单价所得的款项归其所有的共识。因钟骆昌取得了梁家玮另一块土地（351.55平方米）使用权益，故钟铨添、钟骆昌与庄元通协调后上调土地权益款，并商定由庄元通、邱章任、庄立才支付4388000元、钟骆昌支付174128元给梁家玮，以及由钟骆昌返还660000元给庄元通的付款方案。另根据庄元通、邱章任、庄立才提交的证据，其是以杜金荣名义申请报建备案的，住宅楼**框架结构被拆除的损失者应为杜金荣。因此，直二合作社、钟铨添、钟骆昌、杜金荣、陈伟展、苏少真是本案必须参加诉讼的当事人。三、合同的名称虽为土地出让合同，但梁家玮只是将合同权利义务概括移转给庄元通、邱章任、庄立才，梁家玮没有作出合同项下土地可以建造住宅楼的承诺，且合同有使用土地须符合法律规定的条款。直二合作社已在合同上签字盖章，同意梁家玮将合同权利义务概括移转给庄元通、邱章任、庄立才，故梁家玮收取的款项属土地长租款，而非土地使用权转让款。合同权利义务概括移转后，因庄元通、邱章任、庄立才的违建行为（以杜金荣名义实施），导致住宅楼八层框架结构被强制拆除，所受的损失应由违建行为实施者自行承担，与梁家玮无关。四、庄元通、邱章任、庄立才不能仅凭合同的名称就认定合同项下的权利属性，用益物权的类型除建设用地使用权外，还包括土地承包权和租赁权，梁家玮概括移转合同权利义务的行为合法有效。综上所述，庄元通、邱章任、庄立才的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。杜金荣述称，杜金荣系直二合作社成员，与庄元通、邱章任、庄立才没有土地使用权转让合同关系。庄元通、邱章任、庄立才以杜金荣名义申请报建，双方之间的关系为姓名借用关系。根据报建申请及批复资料，拟建的房屋用地面积996.5平方米，建筑高度不超过18米，层数不超过3层，建筑面积为7000平方米。上述批复要点与庄元通、邱章任、庄立才诉称的住宅楼八层框架结构、建筑面积17040.2平方米有很大出入。2018年5月25日，杜金荣缴纳了罚款7467元。庄元通、邱章任、庄立才已返还该款，即案涉的土地和违法建筑与杜金荣无关。杜金荣对庄元通、邱章任、庄立才确认合同无效的诉讼请求没有异议，但庄元通、邱章任、庄立才请求返还土地使用权转让款，以及赔偿损失的诉讼请求与杜金荣无关。钟铨添述称，合同项下的土地只是长租，并非转让，收取的价款用于村民社保支出等，钟铨添个人没有收取过任何费用。钟骆昌述称，根据用地图，梁家玮有三块土地，面积分别是550平方米（原用地者为陈伟展）、352平方米（原用地者为苏少真）、351.5平方米。梁家玮以每平方米3550元将上述土地打包给钟骆昌，由钟骆昌负责联系承接者。钟骆昌承接了其中的351.5平方米土地，按每平方米3550元支付价款给梁家玮，但尚未在该用地上建造房屋。另二块土地（面积550平方米、352平方米），钟骆昌按每平方米3600元支付价款给梁家玮。之后，钟骆昌与杜金荣商定按每平方米3900元成交，杜金荣与庄元通商定按每平方米4180元成交，庄元通再将成交价上调至每平方米4700元。钟骆昌只是收取550平方米、352平方米土地3600元与3900元之间的差价款，与杜金荣均分3900元与4180元之间的差价款，并将3900元与4180元之间的差价款50%款项转入杜金荣太太的银行账户。直二合作社述称，庄元通、邱章任、庄立才与梁家玮之间的纠纷，与直二合作社无关。庄元通、邱章任、庄立才取得合同项下的土地权益后，没有按照规划和施工备案表建造住宅楼，导致住宅楼八层框架结构被行政机关拆除，所受的损失是其的过错造成的，应自行承担。另庄元通、邱章任、庄立才没有在法定期限内提出行政复议或提起行政诉讼，行政处罚所产生的法律责任亦应由其承担。陈伟展、苏少真无陈述意见，亦没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，梁铨林与梁家玮之间属父子关系，钟铨添与钟骆昌之间属父子关系，陈伟展与苏少真之间属夫妻关系。2004年3月8日，直二合作社与翁海泉签订《长租土地合同》。合同载明：直二合作社将位于展宏路（土名）地段处（即合同文本的简伟兴边闲置地）的5206.91平方米土地出租给翁海泉使用，期限70年，自2004年3月8日起至2074年3月8日止，价款5050000元。该合同其他条款和直二合作社与陈伟展、苏少真签订的《土地出让合同》内容相同。2004年3月8日，直二合作社分别与陈伟展、苏少真签订《土地出让合同》。合同载明：直二合作社将位于展宏路（土名）地段处（即合同文本的简伟兴边闲置地）的550平方米土地出让给陈伟展，价款495000元；直二合作社将位于展宏路（土名）地段处的352平方米土地出让给苏少真，价款308000元。土地出让时间为70年，自2004年3月8日起至2074年3月8日止。陈伟展、苏少真于合同签订后30日内支付完土地出让价款。合同自土地出让价款支付完毕时生效，由陈伟展、苏少真享有土地使用权。土地使用细则按土地管理等有关规定执行；如陈伟展、苏少真转包或转让本合同，须经直二合作社同意，并另签合同。土地交付标准：1.土地按现状出让给陈伟展、苏少真；2.直二合作社协助陈伟展、苏少真办理土地使用权证，以及通水通电手续，但费用由陈伟展、苏少真负担；3.用地四周六角石款由陈伟展、苏少真支付。两份土地出让合同还约定了其他事项。2010年1月10日，直二合作社向陈伟展出具“兹收到土地出让款495000元”现金收入单、向苏少真出具“兹收到土地出让款308000元”现金收入单。后陈伟展、苏少真将合同转让给梁家玮。陈伟展、苏少真在两份土地出让合同落款处下面加注“本人同意本合同转让给梁家玮”的意见（没有落款日期），并在出让方处签名；梁家玮在购买方处签名；钟铨添在直二村代表处签名，并加盖直二合作社印章。梁家玮的委托诉讼代理人称，应付款于2005年或2006年转给陈伟展、苏少真，庭审后打印银行转款流水凭证，但没有提交转款流水凭证。后梁家玮将合同转让给庄元通、邱章任、庄立才。两份土地出让合同空白处注明“本合同自2017年4月18日起转让给庄元通、邱章任、庄立才。”梁家玮在出让方处签名；庄元通、邱章任、庄立才在承租方处签名；钟铨添在见证方处签名，并加盖直二合作社印章。2017年4月19日，梁家玮出具“今收到邱章任、庄元通、庄立才长租土地款4388000元”收据。两份土地出让合同的权利义务概括移转后，钟铨添在庄元通、庄立才、邱章任用地图（出图日期：2017年4月28日；宗地图编号D09XDA2××0）上签名，并加盖直二合作社印章。庄元通、庄立才、邱章任用地面积933.8平方米，折合1.4007亩。庄元通、邱章任、庄立才借用杜金荣申请报建后，新胜村委会在杜金荣宅基地建筑三线图（出图日期：2017年6月25日；三线图及规划设计要点编号：2017GH049－XS）上盖章。2017年7月6日，东胜村委会向杜金荣出具建设项目规划要点。规划要点载明：三线图编号2017GH049－XS；测量图编号D09XDA2××0；所依据规划为新胜村委会村民住宅建设备案管理工作实施细则；建筑物用地面积966.5平方米，首层层高3.8米，准建层数4层，建筑总高度≤18米。杜金荣填写编号2017GH049－XS新胜村住宅用地规划备案表后，直二合作社、新胜村民会于2017年7月6日在规划备案表村民小组初审意见、村审核意见处盖章，并加注“同意办理”的意见。中山市东升镇住房和城乡建设局（以下简称东升镇住建局）于2017年9月5日在规划备案表镇住建局审批意见处盖章，并加注“同意办理。此备案表与规划设计要点及宅基地三线图一并使用”的意见。2018年2月2日，杜金荣填写编号2017SG023－XS、2017SG008－XS新胜村村民住宅施工备案表。施工备案表载明：新建住宅楼A栋位于东升镇展宏路，建筑面积587.3平方米，用地面积996.5平方米；新建住宅楼B栋位于东升镇展宏路，建筑面积577平方米，用地面积996.5平方米。同日，直二合作社、新胜村委会在施工备案表村民小组初审意见、村审核意见处盖章，并加注“同意办理”的意见。2018年3月8日，东升镇住建局在施工备案表镇住建局审批意见处盖章，并加注“拟建住宅楼A栋基底建筑面积139.70平方米，总建筑面积587.30平方米；拟建住宅楼B栋基底建筑面积140平方米，总建筑面积577平方米。施工备案资料齐全，拟同意办理备案”的意见。2018年3月30日，东升镇“两违”整治工作领导小组向杜金荣发出限期清拆通知书（加盖东升镇执法局印章），责令杜金荣在2018年4月15日前拆除未经批准，在展宏路（土名）地段处搭建的违法建筑物；逾期未自行拆除，将强制拆除违法建筑物。2018年4月24日，市国土局作出中土执法决字[2018]48号《行政处罚决定书》。市国土局以杜金荣未经依法批准，于2017年7月始占用展宏路（土名）地段处746.7平方（折合1.1201亩）土地（该用地土地利用现状地类为未利用地）实施建设，在建一座八层砼结构建筑物，拟作住宅项目用途为由，认定杜金荣的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条的规定，构成非法占用土地。市国土局根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，作出处罚如下：一、责令杜金荣退还非法占用的746.7平方米土地；2.对杜金荣非法占用746.7平方米未利用地处以每平方米10元的罚款，共计罚款7467元。2018年5月25日，杜金荣缴纳了罚款7467元。2018年10月1日，邱章任返还了该款。住宅楼**框架结构被强制拆除后，庄元通、邱章任、庄立才于2018年8月30日诉至本院提出前述的诉讼请求。庭审时，钟铨添称《长租土地合同》项下的5206.91平方米土地，就是庄元通、邱章任、庄立才提交的用地图（没有图号）标注的土地，翁海泉作为用地人代表与直二合作社签订合同后，再分割给实际用地人使用。经查，该用地图标注的梁家玮用地面积分别为582.26平方米、351.52平方米、351.55平方米，合计1285.33平方米；扣减庄元通、庄立才、邱章任用地图（宗地图编号D09XDA20170130）标注的933.8平米方用地面积后，梁家玮尚余的用地面积为351.53平方米，与梁家玮所述的钟骆昌支付174128元就取得351.55平方米用地权益的情节吻合。梁家玮称其转让1285.33平方米用地权益后共收款4563028元，其中，钟骆昌付款174128元（2017年4月19日，转入梁家玮银行账户）；庄元通、邱章任、杜金荣等人付款合计4388900元[2017年4月10日，杜金荣付款100000元（转入梁铨林银行账户）；2017年4月19日，庄元通付款1000000元、丘习超付款470000元、邱章任付款940000元、邱章周付款470000元、叶佐鹏付款330400元、庄元通付款374900元、庄阳城703600元，上述款项转入梁家玮银行账户]。钟骆昌于2017年4月20日转款166760元入庄*通银行账户、转款298800元入庄*流银行账户，合计465560元；该款属庄元通收取的回扣款。如梁家玮向庄元通、邱章任、庄立才返还土地权益款，则梁家玮有权向钟铨添、钟骆昌追索。就梁家玮上述的事实主张，庄元通、邱章任、庄立才的委托诉讼代理人认为，钟骆昌支付的款项与本案无关联性。钟铨添、钟骆昌认为，如法院判令梁家玮返还土地权益款给庄元通、邱章任、庄立才，以及梁家玮收回钟骆昌已取得用地权益的351.55平方米土地，则钟骆昌已转出的款项也要扣减，且包括应收的茶水费20000元（钟骆昌、杜金荣各占10000元）。杜金荣认为，其收到庄元通经银行汇入的款项后，于2017年4月10日转款100000元入梁家玮银行账户。直二合作社认为，如法院确认合同无效，直二合作社可按照陈伟展、苏少真付款金额退款，以及按银行同期贷款利率计付利息，但合同转让所产生的差价与直二合作社无关。本院认为，陈伟展、苏少真与直二合作社签订《土地出让合同》后，经直二合作社同意，通过合同将合同权利义务（合同当事人的地位）一并转让给梁家玮。梁家玮经直二合作社同意，又通过合同将合同权利义务（合同当事人的地位）一并转让给庄元通、邱章任、庄立才。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，上述行为属合同权利义务的一并让与，或合同地位的让与（合同承受），即意定的合同权利义务概括移转。庄元通、邱章任、庄立才提起诉讼时，合同项下的用地土地利用现状地类仍为未利用地，在建设用地审批手续（转为国有土地使用权）未办理完毕前，《土地出让合同》因标的不能出让而应确认为无效。因此，梁家玮将《土地出让合同》的权利义务一并让与或合同地位让与给庄元通、邱章任、庄立才的行为也应确认为无效。双方明知合同项下的用地没有国有土地使用权证，仍概括移转土地出让合同的权利义务，均有过错，且庄元通、邱章任、庄立才已实际使用合同项下的土地。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，庄元通、邱章任、庄立才有关“判令梁家玮返还土地权益款4388000元及该款自2018年8月30日起（提起诉讼之日）至判决指定清偿之日止按银行同期同类贷款利率计付的利息”的诉讼请求应予支持。依前引法条的规定，庄元通、邱章任、庄立才亦应将933.8平米方土地权益返还给梁家玮。庄元通、邱章任、庄立才以杜金荣名义申请报建，但没有按规划和施工报建批复建造房屋，导致住宅楼八层框架结构被强制拆除，应自行承担责任。因此，庄元通、邱章任、庄立才有关“判令梁家玮承担在建工程被行政机关依法拆除导致的损失6666261元的70%份额（即4666382元）”的诉讼请求不予支持。本案的审理范围应以梁家玮概括移转土地出让合同权利义务给庄元通、邱章任、庄立才为限，通知杜金荣、钟铨添、钟骆昌、直二合作社、陈伟展、苏少真作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，主要是为了查明本案的事实，以免发生遗漏必须参加诉讼当事人的争议，且梁家玮以每平方米3550元将1285.33平方米土地打包给钟骆昌，由钟骆昌负责联系承接者所产生的纠纷（即梁家玮返还174128元给钟骆昌，钟骆昌返还351.55平方米土地权益给梁家玮，庄元通返还465560元给钟骆昌）可通过另案进行解决，如合并审理，将导致本案诉讼程序更加复杂，不利于纠纷的及时解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第八十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、确认被告梁家玮将土地出让合同权利义务概括移转给原告庄元通、邱章任、庄立才的行为无效；二、被告梁家玮于本判决发生法律效力之日起七日内返还土地权益价款4388000元，以及支付该款自2018年8月30日起至判决指定清偿之日止按银行同期同类贷款利率计付的利息给原告庄元通、邱章任、庄立才；三、驳回原告庄元通、邱章任、庄立才的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77111元，由原告庄元通、邱章任、庄立才负担27111元,被告梁家玮负担50000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁德明审判员  冼伍根审判员  林钰琼二〇一九年八月二十九日书记员  叶科伶