黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民初53号原告（申请执行人）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，建筑行业个体，住黑龙江省鸡东县。被告（案外人）：姜仁林，男，1949年9月8日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告（被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：李德军，经理。被告（被执行人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇前进街六委。法定代表人：王文俊，经理。委托诉讼代理人：孙茂才，男，该公司职工。委托诉讼代理人：赵亮，男，该公司法律顾问。原告卢宏艳与被告姜仁林、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）、鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢宏艳，被告姜仁林到庭参加了诉讼。被告鼎利丰公司、福缘公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。卢宏艳向本院提出诉讼请求：1.准许执行鸡东县福缘家居小区3号楼2单元301室房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、案涉房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。福缘公司对外签订的置业计划书，已被法院确认为无效，姜仁林不符合最高人民法院规定的权利人标准，并非案涉房屋的权利人。二、按照姜仁林自述，置业计划书系以房抵债，不属于合法买卖合同。即使将其视为房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，姜仁林与福缘公司签订的置业计划书为无效合同。且姜仁林未合法占有案涉房屋，未支付全部价款，不具有能够排除执行的情形。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，案外人要排除执行，需同时具备四个要件，执行法院已认定置业计划书系以房抵债，并认定案涉工程至今未竣工、未交付案外人，仅以案外人未办理登记无过错为由，裁定中止执行应属错误。综上，案外人姜仁林就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故诉至法院，请求依法裁判。姜仁林辩称，一、姜仁林与江永强民间借贷纠纷，鸡冠区人民法院于2011年3月23日作出（2011）鸡冠民初字第20号民事判决，判令江永强给付姜仁林借款本金180,000元及利息22,680元。后姜仁林申请执行，在执行过程中，双方达成分期给付还款协议，约定：当天偿还2,000元，2011年春节前偿还10,000元，2012年7月偿还100,000元，2012年10月末偿还余款101,680元。但江永强未按前述协议约定给付姜仁林借款，经双方协商，江永强用抹账取得的案涉房屋抵偿债务，姜仁林告知执行法院已抵债完毕。2014年11月25日，姜仁林与福缘公司签订置业计划书，福缘公司为姜仁林出具购房款收据。置业计划书的签订时间先于查封前，姜仁林通过抹账支付全部价款，姜仁林与福缘公司达成买卖房屋的真实意思表示，合法有效。故姜仁林系通过房屋抵债方式取得案涉房屋。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，姜仁林与福缘公司签订的置业计划书，已具备商品房买卖合同的主要内容，即对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确约定，且姜仁林通过以房抵债的方式向福缘公司支付全部价款。该置业计划书已具备商品房买卖合同的基本要素，应认定双方存在商品房买卖合同关系。置业计划书系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。三、姜仁林于法院查封前与福缘公司签订置业计划书购买案涉房屋，因福缘公司开发的福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，姜仁林对未办理产权登记无过错。姜仁林对案涉房屋主张排除强制执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议理由成立。故请求依法驳回卢宏艳的诉讼请求。鼎利丰公司未出庭，未发表答辩意见。福缘公司辩称，福缘公司认可姜仁林通过抹账方式购买案涉房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据（卢宏艳提交的证据一(2019)黑03执异92号执行裁定书真实性及证明目的、卢宏艳提交的证据三鸡东县房产局管理处的通知真实性，姜仁林证据一置业计划书、收据的真实性)，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：姜仁林对卢宏艳提交的证据二（2018）黑0321民初16、53、2536号民事判决书的真实性有异议，但未向本院举示反驳证据，因该证据来源于中国裁判文书网，故本院对证据的真实性予以确认；姜仁林对卢宏艳提交的证据二的证明目的有异议，因本院在卢宏艳另案中已查明该三个案件已于2019年4月16日被鸡东县人民法院提起再审的事实，故本院对该组证据证明目的不予确认。姜仁林对卢宏艳提交的证据三的证明目的有异议，结合证据内容，本院对截至2018年11月19日鸡东县福缘家居小区仍未取得商品房预售许可证的事实予以确认。卢宏艳对姜仁林提交的证据一的证明目的有异议，结合证据内容，本院对姜仁林与福缘公司于2014年11月25日签订置业计划书，福缘公司为姜仁林出具了加盖公司财务专用章的249,000元收据的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姜仁林与江永强民间借贷纠纷一案，鸡冠区法院于2011年3月23日作出（2011）鸡冠民初字第20号民事判决，江永强给付姜仁林借款本金及利息共计202,680元。在鸡冠区法院执行过程中，双方于2011年10月8日达成还款协议，约定：江永强当日偿还2,000元，2011年春节前偿还10,000元，2012年7月末偿还100,000元，2012年10月8日一次性付清余款101,680元。姜仁林自述江永强未按上述协议约定偿还借款，经双方协商，江永强用抹账取得的案涉房屋抵偿债务，福缘公司对姜仁林通过抹账方式购买房屋予以认可。2014年11月25日，姜仁林与福缘公司签订置业计划书，约定：“姜仁林以249,000元认购福缘家居小区3号楼2单元301室，房屋建筑面积87.29平方米，单价2,860元/平方米。付款方式为全额一次性付款（含违约金20,000元）。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同”。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人王文俊、宫继元、刘宗福、审核人员王颖及认购人姜仁林签名。同日，福缘公司为姜仁林出具收据，载明：“交款单位姜仁林，人民币249,000元,收款事由3-2-301,87.29m2）”。收据加盖福缘公司财务专用章。卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向本院申请诉前财产保全，本院经审查，于2017年11月29日作出（2017）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县××家居小区××楼、××楼、××楼、××楼、××楼，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套房屋，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋即福缘家居小区3号楼2单元301室。姜仁林不服，向本院提起案外人执行异议，要求中止执行，本院依法作出（2019）黑03执异92号执行裁定，中止对鸡东县福缘家居小区3号楼2单元301室的执行。卢宏艳不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。另查明，鸡东县福缘家居小区工程至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室于2019年4月3日出具《关于福缘家居小区建设项目情况的说明》，内容为:鸡东县福缘家居建设项目，棚户区改造项目，于2011年开工建设，为加快保障性安居工程建设，确保居民早日回迁，按照省政府要求，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度。对具备基本开工条件的项目，可以边开工边办手续。为尽快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住，依据省委（2017）35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。关于福缘家居小区建设手续问题，目前已完成土地挂牌，现正在办理规划用地手续，相关部门也积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。本院认为，本案争议的焦点为：姜仁林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。通常的房地产项目开发是应先取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，开发企业招标，与施工企业签订建设工程施工合同，报批取得建设工程开工证，施工企业进场施工，报批取得商品房销售（预售）许可证，此后，方可对外销售建成或在建房屋。而本案所涉鸡东县福缘家居小区项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，系保障性安居工程，实行绿色通道制度，可以边开工边办手续。对福缘公司自行售房的行为，鸡东县人民政府各有关职能部门未作任何查处，一直持默许态度。为尽早解决回迁户、购房户早日入住问题，经鸡东县人民政府协调，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室亦明确表示将积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。因此，鸡东县福缘家居小区之购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋情形下购买房屋。本案中，姜仁林自述江永强欠付其借款，双方协商江永强用其抹账得到的案涉房屋抵顶所欠借款，福缘公司对姜仁林通过抹账方式购买案涉房屋予以认可。福缘公司与姜仁林签订置业计划书并为姜仁林出具加盖福缘公司财务专用章的购房款收据，应认定姜仁林已交付房屋全部价款。案涉福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但姜仁林与福缘公司签订的置业计划书系双方当事人真实意思表示，依法成立。置业计划书的签订及房屋价款的支付均先于案涉房屋被查封保全的时间，姜仁林作为房屋买受人其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益维护，其对案涉房屋享有的物权期待权应受法律保护。根据《最高人民法院关于建设价款优先受偿权问题的批复》所规定之精神，即建设工程价款、抵押权、其他债权和消费者权利的比较原则，应当依法裁判姜仁林对所购房屋所享有的权益优先于卢宏艳的一般权利。鸡东县福缘家居小区虽未竣工，但案涉房屋已具备交付使用条件，至今未交付系福缘公司原因，姜仁林对未办理产权登记无过错。综上所述，对卢宏艳许可对鸡东县福缘家居小区3号楼2单元301室房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，缺席判决如下：驳回原告卢宏艳的诉讼请求。案件受理费5,590元，由原告卢宏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 张 颖审判员 徐媛凤审判员 李凤霞二〇一九年八月二十六日书记员 李佳纬附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。