广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8516号原告：刘雁斌，男，户籍住址珠海市。被告：珠海扬名集团有限公司，住所地珠海市。法定代表人：杨海波。被告：珠海经济特区洋日贸易有限公司，住所地珠海市。法定代表人：杨海波。上述两被告共同委托诉讼代理人：党浩丹，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：罗鸣奇，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。原告刘雁斌与被告珠海扬名集团有限公司（以下简称扬名公司）、珠海经济特区洋日贸易有限公司（以下简称洋日公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雁斌，被告扬名公司、洋日公司的共同委托诉讼代理人党浩丹、罗鸣奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雁斌向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助办理位于珠海市XX路X号主楼X层（X层）XX号房的房产证；2.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与扬名公司于1997年3月23日签订编号为GF№00XXX08号的《商品房购销合同》，购买位于珠海市××（××），名称为扬名商业中心的X层（第X层）XX号房，面积50.2平方米，总价款306220元。《商品房购销合同》第八条、九条规定，双方约定在1997年3月23日前付清80%的房款，剩余20%的房款在房地产权登记机关办完权属登记手续之日起十日内付清。原告于1997年3月24日前按照约定支付了共计240019元，收款人均为杨海山，并由两被告出具收款收据。涉案房屋已经于1997年交付，且原告已经实际占有、支配；但是，由于被告对原设计方案做了重大调整，如调整了紧邻涉案房屋的AlO-A13的用途（将商铺改为厨房，将二楼餐厅的排气管直对涉案房屋），且在涉案房屋对外界对唯一通道上安装门，阻隔涉案房屋的唯一通道，导致涉案房屋失去了原有的商业功能。原告为了解决相关问题，找被告的法定代表人杨海波、经理杨海山协商，如在2000年4月11日、5月17日前往被告办公室，于1998年3月、5月、8月，1999年元月多次寄送信函、发过电报；但是，时至今日也没有解决。由于上述问题没有解决，导致时至今日该涉案房屋尚未办理房产证。另外，经过查询得知，扬名公司出卖的涉案房屋，实际上登记在洋日公司名下，而且两家公司属于关联公司且法定代表人均为杨海波。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告刘雁斌提交了以下证据：⒈商品房购销合同；⒉申请报告；⒊不动产权登记表；⒋付款凭证；⒌电报、信函；⒍物业管理费发票；⒎证明；⒏手写记录。被告扬名公司辩称，1、原告尚有4957元房款未付，办理房屋所有权证的条件尚未成就。根据我方与原告签订的《商品房购销合同》第八条，原告应在1997年3月23日支付全部房价款的80%，即244976元人民币，但原告仅支付了240019元。原告应当按照《商品房购销合同》第八条、第十条的约定向我方支付未付房款及违约金。2、案涉房屋是被告合法所有的，符合办理房屋所有权证要求。房屋的使用功能存在瑕疵并不影响办理房屋所有权证，这是两个不同的法律事实及法律关系。在案涉房屋设计方案被更改之时，原告并未选择解除《商品房购销合同》，而是继续履行《商品房购销合同》，那么原告就该按照合同约定行使自身办理房产证的权利，案涉房屋的使用功能存在瑕疵的问题，应当另案处理。我方从未拒绝配合原告办理房屋所有权证，故原告房产证逾期未办的原因系原告不行使相关权利、履行相关义务而导致的，与我方无关。在原告补足未付房款及违约金后，我方愿意配合原告办理房屋所有权证，但因此额外产生的税费等相关费用应当由原告承担。被告洋日公司辩称，1、原告尚有4957元房款未付，办理房屋所有权证的条件尚未成就。根据扬名公司与原告签订的《商品房购销合同》第八条，原告应在1997年3月23日支付全部房价款的80%，即244976元人民币，但原告仅支付了240019元。原告应当按照《商品房购销合同》第八条、第十条的约定向扬名公司支付未付房款及违约金。2、案涉房屋是我方合法所有的，符合办理房屋所有权证要求。房屋的使用功能存在瑕疵并不影响办理房屋所有权证，这是两个不同的法律事实及法律关系。在案涉房屋设计方案被更改之时，原告并未选择解除《商品房购销合同》，而是继续履行《商品房购销合同》，那么原告就该按照合同约定行使自身办理房产证的权利，案涉房屋的使用功能存在瑕疵的问题，应当另案处理。我方从未拒绝配合原告办理房屋所有权证，故原告房产证逾期未办的原因系原告不行使相关权利、履行相关义务而导致的，与我方无关。在原告补足未付房款及违约金后，我方愿意配合原告办理房屋所有权证，但因此额外产生的税费等相关费用应当由原告承担。被告扬名公司、洋日公司共同提交了以下证据：⒈珠海市房产管理局通告；⒉A9广告招牌协议。经审理查明，1997年3月25日，原告作为买方（乙方）与扬名公司作为卖方（甲方）签订了一份编号为GF№00XXX08的《商品房购销合同》，就乙方向甲方购买于珠海市香洲翠香路45号地块上建设的扬名商业中心X层XX号房产事宜进行约定，合同约定建筑层数为X层，房产建筑面积50.2平方米，单价6100元/平方米，总金额306220元。合同第八条、第九条约定，乙方应当在1997年3月23日前支付全部房价款的80%，在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部价款的80%，其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起十天内付清。合同第十五条约定，在乙方付清合同第九条规定的应付款之日起10天内，双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。合同第十九条约定，乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起半年内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房。原告提交的付款凭证显示，原告于1997年3月18日分三笔向杨海山支付了款项共计200000元，扬名公司于1997年3月20日向原告出具了一张金额为200019元的扬名商业中心底层铺位订金及楼款收据，扬名公司与洋日公司于1997年3月24日向原告出具了一张金额为40000元的扬名商业中心底层铺位楼款收据。两被告就此主张原告未按约定足额支付应付购房款。两被告提交的珠海市房产管理局通告内容如下，“兹有洋日公司所有座落本市XX区××（共××套房）建筑面积699平方米，现由赵章涛、刘雁斌等13人购买，双方订明于1998年2月5日在本所交易，对上列房产如有所有权主张者请在本所交易前十天向珠海市房屋交易管理所提出书面声明，并直接向卖方理妥，否则，届时即进行交易”，珠海市房屋交易管理所于落款处盖章，时间为1998年1月19日。原告对该通告的真实性予以认可，但表示被告没有就该通告通知过原告。原告提交的不动产权登记表显示，珠海市香洲区翠香路43号主楼一层于1998年4月12日办理登记至洋日公司名下，产权来源为1996年向市农业科学研究所购买，权证状态为全部变更。庭审时，对于为何案涉房产办理登记是在洋日公司名下、合同双方则是原告和扬名公司的询问，原告回复“当时对这个完全不懂，销售叫我干什么我就干什么”，两被告回复“扬名公司和洋日公司是关联公司，洋日公司委托扬名公司销售案涉房产，洋日公司是案涉商铺的登记所有人，有义务配合原告和扬名公司办理相关过户手续”；对于案涉商铺何时交付的询问，原告回复“合同签完大概一两个月就交给我了，当时都没有人管的，也没办理正式的交付手续，也没有验收”，两被告回复“我方于1997年4月23日前交付案涉商铺，具体日期记不清楚了，目前还没有找到交付手续，因为相关工作人员已经离职”；对于为何原告尚未付清80%房款被告即将案涉商铺交付予原告的询问，两被告回复“因为我方当时觉得四千多元并不多，并且充分信任原告在合理时间内将所欠房款补足，所以我方就将案涉商铺先交给了原告”；对于原告有无向当时房产登记机关申请办理权属登记手续的询问，原告回复“没有，因为当时我发现土地使用权使用期限不对，我就去谈这个事了”；对于本案起诉前原告有无向被告提出办证要求的询问，原告回复“前面能找到人的时候没有提出过办证，后来就找不到被告人了”，两被告回复“据我方所知没有找过我方办证”。庭审时，两被告明确其于答辩意见中提出的未付房款及违约金系作为答辩意见而非作为反诉请求提出。另查明，珠海市XX区XX路X号地址上有数栋房产登记，均非两被告名下，亦无曾登记于两被告名下记录。审理过程中，经询问原告与两被告，各方均予确认《商品房购销合同》上记载X号地址系笔误，案涉交易及实际交付标的均为珠海市XX路X号扬名商业中心X层XX号房产。又查明，珠海市XX区XX路X号主楼X层于1998年4月12日办理转移登记至洋日公司名下，产权来源为1996年向市农业科学研究所购买，层数为X层，权证状态为全部变更，从平面图和计算面积成果表可见X编号记录，但XX房产尚未办理单独登记，查询结果未见有相关抵押、查封记录。本院认为，从原告与扬名公司签订的《商品房购销合同》来看，原告与扬名公司之间已就案涉XX房产成立房屋买卖合同关系，合同符合双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。扬名公司作为出卖方，具有协助办理案涉商铺过户至买受人名下的义务，洋日公司作为案涉房产的现登记产权人，其自认具有协助原告和扬名公司办理案涉房产相关过户手续的义务，对此本院予以确认，原告请求扬名公司、洋日公司协助办理案涉房产产权登记手续，理据充分，本院予以支持，原告虽未按合同约定于案涉房产交付前付清80%房款，但已支付该部分房款的绝大部分，没有证据显示被告在向原告交付案涉房产时有就此提出异议，根据合同约定，原告作为买受人在实际接收案涉房产起即可在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关申请办理权属登记，未付清房款并非合同约定被告可以拒绝履行协助过户义务的抗辩理由，被告可另行就此提出主张。同理，逾期付款的违约金及迟延办证可能导致的损失亦不构成被告拒绝履行协助过户义务的抗辩理由，被告如认为原告就此存在责任的，可另行提出主张。原告与扬名公司签订《商品房购销合同》时案涉房产尚未登记于洋日公司名下，不具备由被告协助过户给原告的条件，两被告虽提交了珠海市房产管理局通告，但未有提交证据证明两被告有就案涉房产具备过户条件事宜通知过原告，故两被告就履行协助过户义务存在瑕疵，应当承担本案受理费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告珠海扬名集团有限公司、珠海经济特区洋日贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘雁斌办理珠海市XX区XX路X号主楼X层X房产的所有权转移登记手续至原告刘雁斌名下。案件受理费减半收取为2947元，由被告珠海扬名集团有限公司、珠海经济特区洋日贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年八月十九日法官助理尹哲书记员梁慧欣何倩