山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终916号 上诉人（原审被告）：潍坊华东房地产开发有限公司，住所地：山东省诸城市东武街2号。 法定代表人：刘季林，董事长。 委托诉讼代理人：张金河，山东汇公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴波，男，1969年9月6日生，汉族，住辽宁省开原市。 委托诉讼代理人：叶德武，山东宝林律师事务所律师。 上诉人潍坊华东房地产开发有限公司（以下简称华东房地产公司）因与被上诉人吴波商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院(2018)鲁0702民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潍坊华东房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担责任或者发回审理。事实与理由：1、涉案房屋吴波与丁龙刚、潍坊市君豪国际酒店管理有限公司交接房屋、租赁经营并由被上诉人收取房屋租金，因此被上诉人与案外人签订协议并收取租赁费的时间视为房屋交付时间。2、退一步讲，即使被上诉人收取租赁费的时间不视为交付时间。那么2018年6月24日被上诉人自认收到房屋门卡，此后房屋由被上诉人实际控制，且从中受益，并没有造成任何损失，也完全应认定为法律意义上的交付。一审法院认定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，然后再判决上诉人向被上诉人交付房屋，与事实不符。3、双方于2017年8月22日签订了商品房买卖合同，而在合同中约定的交付时间为2011年，就是说签订合同时上诉人已经违约，而且该合同条款无法实际履行，因此该条款属于无效条款，一审法院认定上诉人承担责任属适用法律错误。 吴波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 吴波向一审法院起诉请求：判令华东房地产公司向吴波交付所购得房产6处，并支付自2011年1月1日暂计算至2018年6月15日的逾期交房违约金650695元。 一审法院认定事实：吴波提供的6份签订时间记载为2010年5月5日的《商品房买卖合同》系复印件。经质证，华东房地产公司对合同的真实性提出异议，故一审法院对此6份合同不做认定。 吴波提供的6份签订时间记载为2017年8月22日的《商品房买卖合同》原件，主要约定：华东房地产公司作为出卖人，将位于潍坊市潍城区产以1202013元的价格出卖给吴波；买受人应当在2010年4月20日前支付全部价款；出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付所购商品房；买受人付清全部房款后，在上述日期前自行联系出卖人办理交房，出卖人不再另行通知；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款的0.02%的违约金。 根据吴波提供的收款收据、发票证据，可以证明吴波于2014年4月份为6处房产缴纳了维修基金。吴波付清全部房屋价款后，华东房地产公司给吴波出具的房款发票、契税发票的开票日期是2017年8月14日。华东房地产公司虽提供日期记载为2015年4月9日的钥匙收据一份，因系复印件，吴波不予认可。另外，华东房地产公司提供《房地产联合开发协议书》一份，该协议书的甲、乙方分别为“潍坊世纪商业有限公司”、“诸城华东房地产开发有限公司”。经质证，一审法院认为，因协议双方均非本案主体，故协议内容仅对协议双方有效，对吴波不具有约束力。 一审法院认为，商品房买卖合同，是出卖人将商品房销售并转移所有权给买受人，买受人支付价款的合同。因此依约交付商品房是出卖人的法定义务。试图通过约定转移该义务给买受人的免责条款，属故意造成对方损失的无效条款。根据诉辩双方提供的证据及各自陈述，吴波与华东房地产公司签订的签订时间记载为2017年8月22日的《商品房买卖合同》系买卖双方履行商品房买卖的约定在先，书面补签在后的合同。但合同内容有双方签字盖章，系各自真实意思表示，属合法有效，现合同双方仍应当按照约定履行各自义务。根据合同，双方对交房时间、逾期责任进行了明确约定。虽然合同记载吴波应联系华东房地产公司交房，但不能以此免除华东房地产公司按期交房的法定责任。根据吴波自认，华东房地产公司于2018年6月14日将门卡交付给了吴波，视为该公司于2018年6月14日履行过交房行为，但是否完成了交房的全部责任，华东房地产公司没有举证证明。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，因此华东房地产公司应当继续履行交房责任。华东房地产公司虽主张6处房产系由案外人委托其开发，但该抗辩亦不足以免除其所负向吴波交付商品房的义务。华东房地产公司还主张吴波与案外人存在租赁关系，因没有提供证据以证实，不予采信。华东房地产公司系于2017年与吴波补签的书面合同，故其诉讼请求没有超过诉讼时效。华东房地产公司的上述抗辩不能成立，不予支持。 综上，华东房地产公司应当继续履行交房责任，并承担2011年1月1日至2018年6月15日因逾期交房向吴波支付违约金654616元（1202013元×0.02%×2723天＝654616元）的责任，吴波自愿主张其中650695元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、潍坊华东房地产开发有限公司应当将位于潍坊市潍城区交付给吴波，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、潍坊华东房地产开发有限公司应当向吴波支付逾期交房违约金650695元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10307元，减半收取5153.5元，由潍坊华东房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明，双方在商品房买卖合同中约定：第十条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条：（一）出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人付清全部房款后，在上述日期前自行联系出卖人办理交房，出卖人不再另行通知。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。该商品房买卖合同还约定了其他事项。本院查明的其他事实与原审法院认定事实基本一致。 本院认为，华东房地产公司虽上诉称吴波与案外人就涉案房屋签订了租赁协议，应视为已交接涉案房屋，因华东房地产公司所称的案外人丁龙刚、潍坊市君豪国际酒店管理有限公司并非涉案商品房买卖合同的当事人，且华东房地产公司提交的现有证据亦不足以证明其主张，故本院不予采信。因双方在商品房买卖合同中对涉案房屋的交接进行了明确约定，华东房地产公司应当按照合同约定履行交付涉案房产的义务，但华东房地产公司提交的现有证据尚不足以证明其主张，故其主张吴波自认收到房屋门卡，视为房屋已交付使用，本院不予支持。华东房地产公司上诉称双方签订合同的时间迟于合同中约定的房屋交付时间，该条款应属于无效条款，因双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规定的效力性强制性规定，故本院对华东房地产公司主张涉案合同相关条款应属于无效条款不予支持。综上所述，上诉人华东房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10307元，由上诉人潍坊华东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔福涛 审 判 员 张振显 审 判 员 叶伶俐 二〇一九年八月五日 法官助理 胥力萌 书 记 员 房艳萍