河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1061号上诉人（一审原告）：王泽盈，男，1963年7月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘宏民，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪纯,上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：郑州银行股份有限公司北环路支行，住所地郑州市金水区园田路**。负责人：李桂阁，该行行长。委托诉讼代理人：李宁东、冯中超，河南中赢旗晟律师事务所律师。原审第三人：赵丽丽，女，1974年11月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人王泽盈与被上诉人郑州银行股份有限公司北环路支行（以下简称郑州银行北环路支行）、第三人赵丽丽案外人执行异议之诉一案，不服郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民初823号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人王泽盈及其委托诉讼代理人刘宏民、王雪纯，被上诉人郑州银行北环路支行的委托诉讼代理人李宁东、冯中超到庭参加诉讼。第三人赵丽丽经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。王泽盈上诉请求及理由：请求撤销郑州中院一审判决，停止对涉案房屋的执行。理由：一、编号为XXXX号借款金额为380万元的《流动资金的借款合同》签订时间涉嫌作假。2015年12月4日，河南丰太生态农业发展有限公司（以下简称丰太农业公司）与郑州银行北环路支行签订的XXXXX号《流动资金借款合同》，涉嫌由于超过了《最高额抵押担保合同》约定的2015年12月6日抵押期限，系先放款后补签伪造的借款合同，系双方蓄意串通，涉嫌造假。二、赵丽丽与郑州银行北环路支行基于2015年12月23日签订的《抵押担保合同》而设立的抵押权晚于王泽盈的租赁权。该《抵押担保合同》约定赵丽丽为合同编号为XXXXX借款合同提供担保，担保数额为162万元。抵押权登记时间为2015年12月28日。该项抵押权设立时间晚于王泽盈于2013年8月31日设立的租赁权。根据《物权法》第一百九十条、《担保法》第四十八条规定，王泽盈的租赁权应当优先于郑州银行北环路支行2015年12月28日设立的162万元的抵押权。三、王泽盈与中国银行股份有限公司郑州花园支行（以下简称“中国银行花园支行”）存在真实的租赁关系。2013年8月31日，赵丽丽与王盈泽签订《房屋租赁合同》，双方约定赵丽丽将该房产出租给王泽盈使用，租期为二十年，同时双方还约定王泽盈有权将房屋转租给第三人使用。同日，王泽盈与中国银行花园支行签订《房屋租赁合同》，后又续签合同，租期至2019年12月31日。在签订上述租赁合同时，因中国银行花园支行要求必须有房屋所有权人的委托书以便银行存档使用，因此王泽盈才与赵丽丽签订了委托书，但该委托书仅为了方便中国银行花园支行使用，赵丽丽与王泽盈之间并不存在真实的委托关系。一审诉讼中，王泽盈提交的两份《房屋租赁合同》以及中国银行花园支行每年按照双方签订的《房屋租赁合同》向王泽盈支付房屋租金的银行流水证据以及王泽盈从未将转租金返还给赵丽丽过的完整的银行流水，足以证明王泽盈与中国银行花园支行存在真实的租赁关系。故请求撤销一审判决，改判支持王泽盈的诉讼请求。郑州银行北环路支行辩称，王泽盈的租赁时间晚于郑州银行北环路支行设立抵押的时间，原告的租赁权无法对抗被告的抵押权。原告诉称的租赁关系实际上为以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，基础法律关系为借贷关系而非租赁关系，原告签订《租赁合同》不适用“买卖不破租赁”原则，不得对抗被告的抵押权。原告提交的租赁合同前后矛盾，且约定租期及租金明显不符合常理，涉嫌伪造。第三人赵丽丽未到庭，亦未提交书面意见。王泽盈一审诉讼请求：1、判令立即停止对原告租赁的位于郑州市金水区晨旭路X号院X号楼X单元X层X号（郑房权证字第XXXXXX）、X号（郑房权证字第XXXXXX）,2层3号（郑房权证字第XXXXXX）、4号（郑房权证字第XXXXXXX）房屋的强制执行；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明，第三人赵丽丽作为甲方、王泽盈作为乙方于2013年8月31日签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定“甲方将位于郑州市晨旭路X号院X号楼X单元X层X号、X层4号、2层3号、2层4号共四套房屋出租给乙方使用”，第二条约定“双方商定，乙方租赁甲方房屋的期限为20年，从2013年9月1日起至2033年8月31日止。如房屋租赁到期，在同等条件下，乙方享有优先承租权。如双方继续保持房屋租赁合同关系，则双方另行续签房屋租赁合同”，第三条约定“租赁期限内，乙方承租该房屋作为营业使用，乙方有权将房屋转租第三人使用，但是转租期限不得超过本合同期限。鉴于本合同项下房屋拟由中国银行河南省分行下属分支机构承租，承租人愿意与甲方直接签订租赁。”第四条约定“1、双方商定：本合同约定租赁期限内的租金标准为人民币1元/平方米/天，每月租金11217元，每年租金134604元，上述租金不含税，所有租赁税等费用均由甲方承担。2、鉴于赵广宇拖欠乙方债务，由赵广宇与甲方、乙方签订三方协议，赵广宇负责代乙方向甲方支付租金，抵偿赵广宇所欠乙方的债务。3、如赵广宇没有按期向甲方支付租金，由甲方向赵广宇追索租金，不得影响乙方对房屋的承租使用。”第十一条约定“租赁期限内，乙方有权将租赁房屋转租给任何其他第三方”。2013年8月31日，赵丽丽作为甲方，王泽盈作为乙方、赵广宇作为丙方，签订《协议书》。该协议约定“一、三方同意由丙方代乙方向甲方支付《房屋租赁合同》项下租金，以抵偿所欠乙方相应债务。丙方保证按《房屋租赁合同》的约定向甲方支付租金，如丙方拖欠甲方租金，由甲方直接向丙方追索，不得影响乙方承租房屋的使用，也不得妨碍实际承租人中国银行河南省分行下属分支机构对房屋的租赁使用”。2013年8月30日，王泽盈作为甲方，中国银行郑州花园支行作为乙方，签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定“甲方自愿将座落于金水区晨旭路X号院X号楼X单元X层X号、X层X号、X层X号、X层X号、X层X号、X层X号、X层X号、X层X号的房屋，房屋建筑面积747.8平方米出租给乙方使用，凭房产证按实际面积结算租金。”第二条约定“租期三年，自2013年9月1日至2016年12月31日，每365日为一个租赁年。”第四条约定“该房屋的年租金为968000元，第三年上浮5%。到期后再同等条件下，乙方有优先承租权，租赁费用随行就市。房屋年租金每年支付一次。”2016年12月23日，王泽盈与中国银行郑州花园支行签订《房屋租赁合同》，与2013年8月30日的租赁标的一致，租期三年，自2017年1月1日至2019年12月31日。该协议第四条约定“该房屋的年租金为106.7220万元，每年递增上浮5%，租金每年支付一次。”根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示，产权人赵丽丽名下，坐落于金水区晨旭路**院**楼******（不动产权证号XXXXXX）、X层X号（不动产权证号XXXXXX）、X层X号（不动产权证号XXXXXXX）、X层X号（不动产权证号XXXXXX）的四套房屋，在2012年12月7日抵押给郑州银行北环路支行。2012年3月7日，赵广宇出具借据一份，载明“暂借王泽盈身份证号码：，现金合计叁佰伍拾万元整，期限壹年月利率15‰。”另查明，郑州银行北环路支行因金融借款合同纠纷将丰太畜牧公司、河南丰太生态农业发展有限公司、赵广宇、赵丽丽、王令富诉至本院，本院于2017年12月26日作出（2017）豫01民初4060号民事判决书，后因丰太畜牧公司、河南丰太生态农业发展有限公司、赵广宇、赵丽丽、王令富未履行生效判决所确定的义务，郑州银行北环路支行向郑州中院申请强制执行，执行案号为（2018）豫01执787号。在诉讼中，该院于2017年9月6日作出（2017）豫01执保214号协助执行通知书，查封了赵丽丽名下的涉案房产。2018年10月13日，该院作出（2018）豫01执787号之一限期搬离公告，案外人王泽盈不服，向该院提出异议。该院于2019年2月12日作出（2019）豫01执异34号执行裁定书，驳回了案外人王泽盈的异议请求。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，根据郑州市不动产登记中心的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示，涉案房屋在2012年12月7日即抵押给郑州银行北环路支行，且本院于2017年12月26日作出的（2017）豫01民初4060号民事判决书也对郑州银行北环路支行所享有的优先受偿权予以确认。王泽盈与第三人赵丽丽签订的《房屋租赁合同》为2013年8月31日，该签订时间在抵押权设立之后，因此，王泽盈与第三人之间的租赁关系不能对抗郑州银行北环路支行所享有的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋登记在第三人赵丽丽名下，根据在案的证据显示，王泽盈系依据赵丽丽出具的委托书与中国银行郑州花园支行签订《房屋租赁合同》，因此，不能证明王泽盈与中国银行郑州花园支行存在真实的租赁关系，其诉讼请求依法不应予以支持。一审法院判决，驳回原告王泽盈的诉讼请求。案件受理费15600元，由王泽盈负担。本院查明的事实与一审相一致外，另查明，郑州中院（2017）豫01民初4060号民事判决认定：2012年12月5日，郑州银行北环路支行与赵丽丽签订编号为XXXXX的《最高额抵押担保合同》，约定，赵丽丽为郑州银行北环路支行和丰太农业公司于2012年12月7日至2015年12月6日期间签订的所有合同及其修订或补充合同（包括但不限于展期协议）提供抵押担保，最高债权本金金额为380万元。抵押房产为涉案房屋。上述合同签订后，双方即按照合同约定，陆续发生借款及还款业务，涉案贷款担保业务发生在2015年12月6日之前。郑州银行北环路支行分别于2015年11月30日、12月9日、12月4日、12月30日，向丰太农业公司发放贷款共计3162万元。其中12月4日发放贷款380万元。本院认为，在执行程序中，申请执行人抵押权与案外人租赁权的关系问题，需要根据权利设立的先后时间，结合租赁权的存在是否影响抵押权实现等因素进行处理。如果执行标的上案外人的租赁权成立在先，申请执行人的抵押权设立在后，则租赁权不受抵押权行使的影响，执行标的可以通过强制变现实现财产价值，从而消灭抵押权，执行标的受让人承受已经设立的租赁权即可。反之，若租赁在抵押权设立之后，则承租人不能排除执行，应当将租赁财产交付于执行法院。本案中，郑州市不动产登记中心的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示，涉案房屋2012年12月7日由赵丽丽依据《最高额抵押担保合同》抵押给郑州银行北环路支行。郑州银行北环路支行与丰太农业公司2015年12月4日签订XXXXXXX号《流动资金借款合同》，当日向丰太农业公司发放贷款380万元贷款，该笔借款发生在其与赵丽丽签订《最高额抵押担保合同》约定的期限内，属于涉案房屋作为抵押物用于担保的债权范围。郑州银行北环路支行与丰太农业公司之间2015年12月4日的借款实际发生，王泽盈称该日的《流动资金借款合同》虚假，未提供充分证据，不予采信。根据《物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记之日设立。涉案房屋系郑州银行北环路支行的抵押物，抵押权自2012年12月7日办理最高额抵押登记之日设立生效，郑州中院作出的（2017）豫01民初4060号民事判决书也对郑州银行北环路支行所享有的优先受偿权予以确认，故一审法院认定抵押设立时间早于赵丽丽与王泽盈签订房屋租赁合同的2013年8月31日以及王泽盈与中国银行花园支行所签订房屋租赁合同的2013年8月30日正确。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，故一审判决认定王泽盈与赵丽丽之间的租赁关系不能对抗郑州银行北环路支行所享有的抵押权正确，应予以维持。综上，王泽盈上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由王泽盈负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 张俊宇二〇一九年八月十四日书记员 马子晴