河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初2698号 原告：李建华，男，1982年1月10日出生，汉族，住所地北京市丰台区。 委托诉讼代理人：孟阳，女，1982年6月25日出生，汉族，住所地北京市丰台区。 被告：唐山荣盛房地产开发有限公司（简称唐山荣盛地产），住所地唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。统一社会信用代码911302825518514186。 法定代表人：张国军，担任总经理。 委托诉讼代理人：张美、徐良伟，该公司员工。 原告李建华与被告唐山荣盛地产房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建华及委托诉讼代理人孟阳、被告唐山荣盛地产的委托诉讼代理人徐良伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建华向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告购房款110550元；2.判决被告按照银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息损失，自《商品房买卖合同》解除后第31日起计算至实际给付之日，计算为305949元×4.75%÷365×178＝7087.12元和110550元×4.75%÷365×实际天数（截止于110550元付清为止）；3.判决被告向原告支付因诉讼支付的交通费、加油费2200元；4.判决被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2017年4月22日签订《认购协议》，该协议约定原告向被告购买唐山市房屋，建筑面积98.28平米，原告以银行按揭方式一次性付清购房款。原告依照约定于2017年4月22日向被告支付认购金50000元（该认购金于签署商品房买卖合同时转入房款或首付款）。2017年6月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告位于唐山市丰南城区房屋，建筑面积98.28平米，单价10038元／平米，房屋总价款986535元；附属用房建筑面积7.4平米，单价1200元／米，附属用房总价款8964元；公共维修基金12690元。因此原告分别向被告支付了如下款项：首付款396535元（含认购金）、附属用房款8964元、公共维修基金12690元（已退）、车位首期款20000元（已退）、电商参团费60000元（北京创新时代房地产经纪有限公司收取49000元、北京意家科技有限公司收取11000元），共计498189元。2018年9月，被告通知原告去唐山中信银行办理房屋贷款，原告向该银行提交了贷款手续，但2018年11月12日银行未通过原告的贷款审批且未告知原告未审批通过的原因，2018年12月15日，原、被告解除了《商品房买卖合同》，2019年3月原告去唐山售楼处办理退房手续到唐山办理网签撤档（已撤），2019年4月原告去唐山办理公共维修基金退还（已退）。被告应将剩余房款376845.5元退还给原告，但经原告多次向被告索要，至今未退还。 被告唐山荣盛地产辩称,1.被告已经按照双方约定返还给原告相应购房款，根据原、被告前期协商及签订的解除《商品房买卖合同》协议书，原告认可扣除总房款10%的违约金进行退房，在原告配合我公司办理完撤签约、退公维手续后，我方2019年7月10日将协议约定的全部房款退还给了原告。2.原告诉请的逾期付款利息及因诉讼支付的其他费用无法律依据和合同依据，根据解除协议书约定，协议生效后，就买卖合同争议全部解除，除了有特殊约定，任何一方均不得对另一方主张买卖合同项下的权利，或与买卖合同相关的权利。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请。 本院经审理认定以下事实： 一、2017年4月22日原、被告签订《认购协议书》，约定原告李建华向被告购买锦绣观邸小区6-1-1303房屋，建筑面积98.28平米，成交单价10448元/㎡，并约定签订认购协议书时，由原告李建华向被告交纳认购金50000元，签订商品房买卖合同时转入房款或首付款。该《认购协议书》第4条第约定“4.买受人选择如下第②种付款方式：……②银行按揭方式：买受人须在签订本认购书三日内，即2017年4月24日前与出卖人签署商品房买卖合同，并交付%以上的房款，同时提供按揭贷款资料”。 2017年4月22日原告李建华交付给被告锦绣观邸小区6-1-1303房屋认购金50000元、首期房款346535元、锦绣观邸-6号楼地下室-128房款8964元、预约金20000元（车位款）。同日原告李建华交付给案外人廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司该房屋的公共维修基金12690元，交付给案外人北京意家科技有限公司11000元，交付给案外人北京创新时代房地产经纪有限公司“荣盛锦绣观邸6-1-1303参团费49000元”。 二、2017年6月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告李建华向被告唐山荣盛地产购买被告开发的湖畔郦舍.翠竹苑C区6-1-1303号房屋，合同约定建筑面积98.28㎡，房屋单价10038元/㎡，房款总金额为986535元；附属用房128号，建筑面积7.47㎡，单价1200元/㎡，附属用房款8964元；出卖人代唐山市丰南区物业办公室向买受人收取公共设施维修资金12690元。原、被告一致认可《认购协议书》约定的绣观邸小区6-1-1303房屋就是《商品房买卖合同》约定的湖畔郦舍.翠竹苑C区6-1-1303号房屋。 被告唐山荣盛地产交付给原告李建华的《商品房买卖合同》文本中没有6-7页和16-17页，被告所持的《商品房买卖合同》文本中6-7页载有“第六条付款方式及期限……买受人按下列第4种方式按期付款……4.商业贷款。买受人于2017年6月3日前支付首付房价款405499元，占全部房款的40%，余款590000元向中国工商银行股份有限公司唐山丰南支行申请。……第七条买受人逾期付款的违约责任……2.买受人因自身原因退房的，应支付出卖人总房款的10%的违约金”。该两份合同文本均为原、被告签署。 三、原告李建华曾起诉被告要求退房，后双方和解，原告李建华撤诉，被告向原告李建华退还了预约金20000元（车位款）。 四、2018年9月份原告提供了办理按揭贷款资料后，被告方于2018年11月份通知原告称唐山中信银行贷款审批未通过，原因不详。被告方工作人员建议原告以自认违约退房的方式解除《商品房买卖合同》，具体为由被告扣除房款的10%，然后将其余已付房款退还给原告，原告李建华表示同意。且被告工作人员承诺联系北京意家科技有限公司退还给原告该公司收取的11000元。被告工作人员向原告发送了一份客户退房申请单的Word文档，原告在打印好的两份客户退房申请单的客户签字栏签署了自己的姓名，并按了自己的手印，然后快递至被告公司，被告公司于2018年12月12日收到该两份客户退房申请单。该客户退房申请单手写载明了客户姓名李建华、身份信息、房屋信息、总房款995499、已付房款405499，并手写载明“手续费99550元”、“退房原因客户被银行拒卷，无力支付全款，经法务部协商，认可扣除房款的10%作为违约金，办理退房、已签约状态”，客户签字栏有打印文字“本人自愿退房，积极配合办理相关手续，并自行承担相应风险”，原告李建华在该栏签字、按印。在客户签字栏下方有销售经理签署栏、销售管理部经理签署栏、营销总监签署栏，分别有被告工作人员签署，最后签署日期为2018年12月15日。 原、被告签署有未署日期的“《商品房买卖合同》解除协议书”一份，主要内容为“经双方充分协商，一致同意解除原合同，现就解除合同事宜达成如下协议：一、甲乙双方自愿解除原合同，自本协议生效后，原合同即终止，甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋产权即与乙方无关。二、甲乙双方同意共同到唐山市丰南区房管所办理《商品房买卖合同》撤销签约或登记备案手续、到丰南区物业办办理退公共维修金手续。三、甲方承诺在完成上述第二条约定内容后30日内，将剩余应退还乙方购房款项305949元退还到以下账户内：户名李建华账号62×××64开户行中信银行北京西城区中信城支行甲方退还乙方的上述款项，自到达上列账户时，视为乙方收到……六、甲乙双方同意，自本协议生效后，双方就买卖合同的争议全部解除，除本协议明确约定外，任何一方均不得对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利” 原、被告于2019年3月份在丰南房管所办理了撤签约手续，2019年4月份办理了撤公共维修基金手续，丰南区建委物业办将公共维修基金12690元退还给了原告李建华。2019年7月10日被告将房款305949元退还至原告李建华的上述银行账户内。 本院认为，一、虽然原、被告提供的文本页数不一致，但两份文本落款均为双方所签署，且被告所持文本有原告骑缝手印，故可确认原、被告所持的合同文本均为真实，原、被告存在合法有效的买卖案涉房屋的商品房买卖合同关系。二、1.以原告与被告工作人员就解除合同的协商过程看，原告已意向性同意由被告扣除房款的10%作为违约金、由被告退还原告其余已付房款以解除案涉《商品房买卖合同》关系。2.虽然原告称其向被告快递自己签署的客户退房申请单时其余手写内容均为空白，但以协商过程考察，原告对被告方在空白处填写的内容已有预知，且原告是具有完全民事行为能力的成年人，对将自己签名的内容空白的客户退房申请单快递至合同相对方，所存在的法律风险应有清醒的认知，故其签字以上的手写内容应为其做出的相应的意思表示，客户退房申请单的该部分内容应为原告李建华向被告发出的协商解除《商品房买卖合同》的正式邀约，该邀约内容具体确定，即原告自认扣除房款10%作为违约金并办理退房手续。3.经被告方公司内部对原告快递的客户退房申请单进行审核后，双方签署了“《商品房买卖合同》解除协议书”，该协议以合同文本的形式明确了解除后的权利义务关系，原告未能证明该协议为虚假，也未能证实该协议存在无效或可撤销事由，应确定该协议书系双方真实意思表示，自双方签字、盖章，该协议生效。该协议与原告签署的客户退房申请单共同构成双方达成的解除原《商品房买卖合同》协议内容的书面形式，据此足以确定双方解除原《商品房买卖合同》协议中房款处理的约定为“原告李建华自认违约，由被告收取原告房款10%金额的违约金，并将扣除该违约金数额后的已付房款余额退还给原告李建华，退还期限为办理完撤签约、退公维后30日内”，解除协议系合同双方为解除原合同所达成的处理解除合同后权利义务关系的一个新的合同，双方均应受该解除协议的约束。三、1.计算问题：房款的10%=（主房款986535元+地下室房款8964元）×10%=995499元×10%=99550元（四舍五入取整数）。2.扣除房款10%后的已付房款余额=已付房款额（认购金50000元+首期房款346535元+地下室房款8964元）－99550元=305949元。3.原告第一项诉请110550元=已付房款（认购金50000元+首期房款346535元+地下室房款8964元）－已退款305949元+11000元（北京意家科技收款）。四、1.原告要求被告退还的款项为两项，一为房款10%的违约金，二为案外人北京意家科技有限公司收取原告的11000元。前已述及双方解除协议对房款处理已做了明确约定，原告要求退还该房款10%的违约金系对解除协议的反悔，故对其该部分诉讼请求不予支持；案外人北京意家科技有限公司是否退还11000元，并非原、被告所达成的解除协议的内容，且该款并非被告收取，故对原告该项返还诉讼请求不予支持。相应的对原告所主张的该两笔款项的利息损失不予支持。2.按照以上双方所达成的《商品房买卖合同》解除协议书第三条约定，被告应当在撤签约、退公维后30日内向原告返还扣除房款10%后的其余房款，双方在2019年4月份办理完毕，而被告在2019年7月10日才将按照解除协议约定应退还的已付房款余额305949元退还给原告李建华，明显属于迟延付款，应当向原告支付逾期付款利息损失，因双方均未能明确办理完毕的时间，为简便计算，酌定办理完毕时间为2019年4月15日，被告应当支付的迟延利息计算为应退还的已付房款余额305949元×4.35%（年利率）÷365日×56日（迟延期间2019年5月14日——2019年7月10日）=2042元（四舍五入取整数）。3.原、被告解除协议并未就原告因诉讼产生的高速通行费、加油费等实际开支的承担进行约定，故对原告该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告唐山荣盛房地产开发有限公司在本判决生效后10日内给付原告李建华迟延退还“《商品房买卖合同》解除协议书”约定的应退房款的利息损失人民币2042元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告李建华的其他诉讼请求。 案件受理费人民币3703元，由原告李建华负担3678元，由被告唐山荣盛房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李怀刚 二〇一九年八月二日 书记员  翟竟先