江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4477号原告：郁丽菊，女，1969年9月30日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州高铁新城南天成路55号相融大厦15层1502室。法定代表人：李云龙，董事长。被告：苏州惠龙企业管理有限公司（原苏州工业园区惠龙投资有限公司），住所地江苏省苏州高铁新城南天成路55号相融大厦15层1501室。法定代表人：李云龙，董事长。原告郁丽菊与被告苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）、苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）、江苏惠龙实业有限公司（下称惠龙实业公司）、苏州惠龙企业管理有限公司（下称惠龙企业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序审理于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告郁丽菊到庭参加诉讼，被告名品城公司、奥食卡公司、惠龙实业公司、惠龙企业管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郁丽菊向本院提起诉讼，请求判令：1、至2019年12月31日止收回综合管理权，无回复则到期行使自主经营一切权力。2、被告支付到期租金601762元及违约金194264元，保留追加到被告恢复原状交房期内的租金违约金。其中由被告惠龙实业公司、惠龙企业管理公司支付租金77055元、违约金50625元。3、被告不方便给原告隔离房屋的，必须按市价给予原告全额隔离和安装有关商铺必需设施的相应费用(水、电、照明等)。4、被告承担此案的一切诉讼费，胜诉后直接由法院返回原告。5、拒不执行法院判决，所欠债利息按中国人民银行贷款基准利率双倍付罚息，直到完全付清债务。6、被告用书面形式向原告出具终止合同书，或请求判决原告与被告终止合同。审理中，原告郁丽菊明确诉讼请求变更为要求被告支付租金及违约金，其中2070号商铺租金以636460元的119%的5%的年租金标准自2012年1月1日起计算至2018年12月31日止，违约金以该年租金标准分别自逾期之日起按照日万分之三标准计算至实际给付之日止；2230号商铺租金以291185元的119%的6%的年租金标准自2012年7月1日起计算至2018年6月30日止，违约金以该年租金标准分别自逾期之日起按照日万分之三标准计算至实际给付之日止；2250号商铺租金以483885元的119%的5%的年租金标准自2012年1月1日计算至2018年12月31日止，违约金以该年租金标准分别自逾期之日起按照日万分之三标准计算至实际给付之日止；其余请求不在本案中主张。事实和理由：原告郁丽菊于2010年购买涉案商铺，并分别于2012年8月17日、2013年1月17日与被告奥食卡公司签订租赁合同，租期20年。2012年8月，名品城公司股权由惠龙实业公司、惠龙企业管理公司出让给上海奥银房地产开发有限公司，所以要求被告名品城公司、惠龙实业公司、惠龙企业管理公司承担连带责任。被告奥食卡公司书面答辩称，不同意解除租赁合同，同意支付欠付的部分租金，按照现行符合整体利益的租金支付方案进行支付。对欠付租金金额及违约金有异议，虽然合同约定违约金计算方式为欠付租金金额的日万分之三，但该标准与原告的实际损失不相对应且有失公平。租金支付标准及支付时间应以合同约定为准，2070号商铺租金自2014年8月17日起算租金，2250号、2230号商铺租金自2015年1月17日起算，结算基准日为每个经营年度后45个工作日。被告名品城公司书面答辩称，租赁合同系原告与奥食卡公司签订，其公司不是合同相对方，无义务承担该合同项下的任何权利义务。其公司也无义务代奥食卡公司、惠龙实业公司、惠龙企业管理公司向任何主体承担任何形式的责任。综上，请求驳回原告对其公司的诉讼请求。被告惠龙实业公司、惠龙企业管理公司未作答辩。经审理查明，2012年8月17日、2013年1月17日，郁丽菊作为甲方、奥食卡公司作为乙方分别签订《租赁合同》二份[编号为（租）字12081701号、（租）字13011703号]，约定：租赁物业分别位于苏州市相城区元和街道华元路880号苏州环球奥食卡城E馆地上二层2070号单元（建筑面积27.5平方米）、E馆地上二层2250号单元（建筑面积21.34平方米）。本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。乙方可独立全权处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。该物业租赁期限均为20年，即自2010年1月1日起至2029年12月31日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业购房款分别计636460元、483885元；从第三年到第五年间，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的5%及税前经营利润的20%按甲方投资比例支付给甲方税前租金。该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。从第六年开始至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的40%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。2013年1月17日，郁丽菊作为甲方、奥食卡公司作为乙方还签订《租赁合同》一份[编号为（租）字13011702号]，约定：租赁物业位于苏州市相城区元和街道华元路880号苏州环球奥食卡城C馆地上二层2230号单元（建筑面积14.53平方米）。本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。乙方可独立全权处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。该物业租赁期限为20年，即自2010年7月1日起至2030年6月30日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业购房款总计291185元；从第三年到第五年间，乙方每年按照291185元的119%的6%及税前经营利润的30%按甲方投资比例支付给甲方税前租金。该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。从第六年开始至第十年，乙方支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。又查，案涉租赁房屋已经办理产权登记，登记所有人为郁丽菊，分别坐落于苏州市相城区元和街道聚元街255号2070室、聚元街255号2250室、华元路818号2230室，建筑面积分别为27.5平方米、21.34平方米、14.53平方米。再查，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为苏州工业园区惠龙投资有限公司，再于2019年3月26日变更为苏州惠龙企业管理有限公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。庭审中，郁丽菊另述称，其与名品城公司签订购房合同，购买了案涉三间商铺，足额支付了房款。《租赁合同》签订后，其未收到租金，未与其他主体签订租赁合同或者委托合同，也不清楚案涉商铺的具体经营状况。奥食卡公司应当承担支付租金的义务，惠龙实业公司、惠龙企业管理公司在2012年前持有名品城公司全部股份，故名品城公司、惠龙实业公司、惠龙企业管理公司应当承担连带清偿责任。以上事实有当事人举证的当事人身份信息、工商信息、《租赁合同》、不动产权证等以及当事人陈述等附卷作证，本院予以认定。本院认为，郁丽菊与奥食卡公司签订的三份《租赁合同》，均为双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。郁丽菊要求奥食卡公司向其支付租金，与法不悖，本院予以准许。根据三份《租赁合同》约定，扣除免租期后，奥食卡公司应当自2012年1月1日起分别按合同约定的物业总价款636460元、483885元的119%的5%及税前经营利润的20%按投资比例向郁丽菊支付租金至2014年12月31日，自2015年1月1日起的五年内，合同约定以税前经营利润的40%按投资份额比例向郁丽菊支付租金；奥食卡公司还应当自2012年7月1日起按合同约定的物业总价款291185元的119%的6%及税前经营利润的30%按投资比例向郁丽菊支付租金至2015年6月30日，自2015年7月1日起的五年内，合同约定以该物业所在楼宇当年营业额的8%按比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按比例所计金额中较高的计算。现奥食卡公司并未举证任何财务报表、审计报告等证据证明其实际经营及盈亏状况，同时考虑到案涉商铺由奥食卡公司占有使用，其对于实际经营状况及盈亏情况应当知晓并具有举证能力，相反，郁丽菊作为个人，且仅系其中零星商铺的业主，对于整个项目的经营情况及盈利情况的举证能力薄弱，综合上述情况，本院认为，奥食卡公司应承担举证不利的法律后果，郁丽菊要求奥食卡公司分别按636460元、483885元的119%的5%的年租金标准支付2012年1月1日起至2018年12月31日止的租金，按291185元的119%的6%的年租金标准支付2012年7月1日起至2018年6月30日止的租金，应属合理，本院予以准许，经计算该期间段的租金合计为591367.34元。关于违约金，根据《租赁合同》约定，租金在每个经营年度结束后45个工作日内支付，奥食卡公司未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，现奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，故应向郁丽菊支付违约金，奥食卡公司应向郁丽菊各支付以37869.37元、28791.16元为基数分别自2013年3月11日、2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月10日、2017年3月10日、2018年3月9日、2019年3月11日起，以20790.61元为基数分别自2013年9月2日、2014年9月2日、2015年9月2日、2016年9月2日、2017年9月4日、2018年9月3日起，均按每日万分之三的标准计算至实际给付之日止的违约金。郁丽菊要求名品城公司、惠龙实业公司、惠龙企业管理公司承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郁丽菊租金591367.34元及违约金（各以37869.37元、28791.16元为基数分别自2013年3月11日、2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月10日、2017年3月10日、2018年3月9日、2019年3月11日起，以20790.61元为基数分别自2013年9月2日、2014年9月2日、2015年9月2日、2016年9月2日、2017年9月4日、2018年9月3日起，均按每日万分之三的标准计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告郁丽菊的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币5880元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331030014）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  吴 宏二〇一九年八月二十二日法官助理  唐若娴书 记 员  徐雯依