上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第658号原告周回回，女，1948年4月17日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人王鲸，上海力勤律师事务所律师。委托代理人倪建国，上海力勤律师事务所律师。被告上海液压气动总公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人张小兵，职务总经理。委托代理人王兆冬，上海中夏旭波律师事务所律师。第三人卢芸生，女，1947年10月1日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人金伟峰，上海市申建律师事务所律师。原告周回回诉被告上海液压气动总公司(以下简称液气公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加卢芸生为本案第三人，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周回回的委托代理人王鲸、倪建国，被告液气公司的委托代理人王兆冬，第三人卢芸生的委托代理人金伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周回回诉称，本市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋即涉讼房屋产权登记在液气公司名下。2004年4月8日，液气公司下属的住宅办公室(甲方)与卢芸生(乙方)签订协议，约定乙方可按成本价每年递增5%，向甲方购买涉讼房屋，若甲方违约，应按涉讼房屋评估价的百分之三十向乙方支付违约金。后卢芸生将上述协议的权利义务全部转让给周回回。后因周回回为购买涉讼房屋与液气公司交涉未果，故起诉，故请求判令液气公司将涉讼房屋出售给周回回(其中，101室、102室房屋按每平方米人民币11,117元计价，201室、202室房屋按每平方米7,697元计价)。因液气公司对周回回的上述请求明确表示拒绝，故周回回变更诉讼请求为，请求判令液气公司按涉讼房屋评估价的30%向周回回支付违约金计7,578,000元。被告液气公司辩称，2004年4月8日协议仅为框架协议。液气公司并非不愿出售涉讼房屋，但涉讼房屋为国有资产，需依法进行评估、审批后方可转让。周回回提出的转让价格，远低于市场价，故液气公司无法按此价将涉讼房屋出售。液气公司并不构成违约，故请求驳回周回回的诉讼请求。第三人卢芸生述称，对周回回诉称的事实和理由均无异议。周回回的诉讼请求应予支持。经审理查明，液气公司为全民所有制企业。本市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)产权登记在液气公司名下。2004年4月8日，上海液压气动总公司住宅办公室(甲方)与卢芸生(乙方)签订协议。协议书记载：甲方系上海液压气动总公司(下称液气公司)授权处置武夷路XXX弄XXX号(含101、102、201、202室)产权房的全权受托人，乙方系上海晔启房地产开发经营有限公司(下称房产公司)聘用的房地产开发人才。鉴于乙方为液气公司投资的房产公司创造600余万元人民币巨额利润作出了别人无法替代的作用和贡献，甲方同意将上述房产优惠出售给乙方(合同另行签订不得低于成本价)；或按市场价将武夷路XXX弄XXX号未租出的房屋201室、202室、101室的(557号部份)一次性租期20年出租给乙方(或乙方注册的企业、公司)即权利人为卢芸生。现约定如下：一、乙方欲购买上述房屋(武夷路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室)产权时甲方应予同意(包含乙方要求部分按套购买)。1、按购买时点评估价格的七折优惠卖予乙方，但一楼商场不得低于成本价6,500元/平方米，二楼办公房不得低于成本价4,500元/平方米；2、或每平方米单价按上述成本价每年递增5%(即依复利系数表计算，总付款为乘以“整付复本利系数”)自本签约日计至购买时点。乙方有权选择本条款方式1或2的价格孰低购买(税、费按国家规定各自承担)。二、上述房屋优惠乙方的租赁期为2004年5月至2024年5月(二十年)，期间房屋租赁合同应按乙方要求分房(分套)、分期单独订立租赁合同，此前已出租的559、561号房合同期满乙方可优先租赁，若乙方需办理房地产登记备案时甲方应予配合。三、乙方有权按租赁合同(或分期合同)一次性提前付款，甲方则应按5%-12%(参照市场贷款利率)复利系数表，计算总付款的现值乘以“整付现值系数”折现付款，期间物业管理费用由甲方按季支付。四、本协议甲、乙方二十年租赁期内分期合同的期限长、短(可分多期)由乙方决定，租赁价格可按上期合同(含559、561号商场)上浮、或下降不超过5%商定。租赁期间乙方仍有权要求甲方按本协议条款一履行上述四套房产交易产权买卖，甲方应予同意。五、乙方拥有将本协议租赁上述房屋转租第三方的权利，若乙方要求房屋租赁合同给予房地部门备案登记(可以包含乙方可优惠购买或承租的101室的559和561号商场，其租赁价格按上述第三、四条款商定)、或办理工商注册(含转承租上述房屋的第三方)甲方均应予以配合。六、上述被租赁房屋的使用、装修的安全事宜均由乙方负责，甲方不承担责任，若发生房屋结构性事宜的费用则由甲方承担。七、本框架协议书系甲、乙方签订上述房屋卖买或租赁合同的依据(乙方凭本协议及附件签署上述房屋购买或租赁合同，若559、561号商场买卖时发生由甲方已出租的承租人优先购买纠纷，则由甲方负责自行解决，若解决不成则视甲方为恶意，由甲方按下列违约“乙方有权选择的1和2”条款加倍赔偿给乙方)。乙方在2004年5月至2024年5月期间为本框架协议书的权利人，若对上述租赁房退租终断后(不含已出租559、561商场)，不再享有二十年连续租赁房产的优惠权利(保留购买上述房产权利)。期间乙方有权指定委托代理或权利人，享有其本人购买或租赁或转租上述房产的各项权利和义务，甲方应予允准。如甲方违反上述条款约定，造成乙方损失或不能合法享用上述房屋的购买或租赁或转租时，乙方有权选择：1、按二十年租赁剩余期限(比照合同)支付甲方累计租赁费用的3倍人民币/套/年追索甲方拒售、拒租的经济赔偿责任。2、按乙方欲购的上述房产即时评估价金额的百分之三十作违约金(评估费由双方承担)，乙方有权取孰高原则追究甲方违约经济赔偿责任。3、若发生履行本款1或2之后，则乙方有权要求甲方继续履行本框架的租赁协议再顺延期二十年，甲方应予同意。2005年10月31日，上海液压气动总公司住宅办公室(甲方)与卢芸生(乙方)签订补充协议。补充协议书记载：甲乙双方自2004年4月8日就武夷路XXX弄XXX号101、102、201、202商铺、办公房各两套的协议书后(下称“四·八协议”)，在履约过程中发生甲方违约不能按约交付201和202室(应于2004年10月20日办交房手续)，发生房地产登记处只能按甲方营业执照经营期限进行备案登记等等意外事例。现双方再次书面确认：一、2004年4月8日协议书各条款双方必须遵循，凡事后发生为履行“四·八协议”条款而签订阶段性的所有协议，若发生不同解释则应以“四·八协议”为准。二、经双方协商，乙方不再追究甲方201和202室推迟半年余交房的违约责任，201和202室起租日为2005年4月15日。现因乙方要求按“四·八协议”第三条款履行一次性按实趸缴85个月房租至房地产登记证明租赁文件备案期限止。经研究参照市场贷款利率9%按整付现值系数由乙方全额缴付予甲方，现已付清。三、乙方履行上述趸缴201和202室租金时，应扣除两房室的现行物业管理费39,160元正，并由乙方按季向物业管理公司支付。今后物业管理费价格(440元/月)涨、跌均与甲方无涉。2005年11月10日，上海液压气动总公司住宅办公室作为承诺人，液气公司作为保证人，出具承诺与保证书。承诺与保证书记载：被保证人为卢芸生。兹因承诺人系保证人委托经营、管理保证人的房产和控股上海晔启房地产开发经营有限公司的全权被委托人。现承诺人在解决保证人下辖各工厂住宅解困及房产开发经营中成效卓著，特别是房产公司在未投入资金和专业人才情况下，房产公司获得增值600余万元的佳绩，为奖励房产开发经营聘用员工卢芸生的特殊贡献，承诺人与卢芸生于2004年4月8日签订了出售和优惠出租保证人的武夷路XXX弄XXX号101、102、201、202商铺、办公房各两套的框架协议书，该协议书确保了保证人资产的增值。因办理租赁合同备案登记时，保证人营业执照经营期限由1990年12月至2012年5月14日，故房地局租房备案只能登记至2012年5月。经研究为便于继续按上述框架协议履行保证人的全部义务，届时被保证人凭本《承诺与保证》可向保证人申办相关买卖、租赁、登记手续。2011年12月20日，周回回与卢芸生签订转让协议，约定将上述协议中的卢芸生的权利、义务全部转让给周回回。审理中，周回回申请对涉讼房屋的市场价值进行评估。经法院委托，上海城市房地产估价有限公司出具估价报告，估价结果为：涉讼房屋于价值时点(2015年10月19日)的(设定为毛坯)估价结果为2,5260,000元。101室评估单价为每平方米60,606元；102室评估单价为每平方米61,797元；201室评估单价为每平方米39,002元；202室评估单价为每平方米39,759元。各方当事人对估价结果均无异议。上述事实，有房地产登记簿、协议书、补充协议书、承诺与保证书、转让协议书、估价报告以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。本院认为，被告为全民所有制企业。涉讼房屋产权登记在被告名下。上述2004年4月8日协议的当事人在签订协议时，均应知涉讼房屋属国有资产。国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，并应依法进行资产评估，合理定价，从而防止国有资产流失。原告提出涉讼房屋交易价，虽依据上述协议约定的定价方式，但关于该定价方式的约定违反了国有资产转让的强制性规定。以此定价方式所确定的交易价，畸低于原告提出购买涉讼房屋时的市场价值。原告提出交易价格所依据的约定应属无效。原告以被告拒绝按此价格出售涉讼房屋为由，请求判令被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告周回回的诉讼请求。评估费人民币40,000元，由原告周回回与被告上海液压气动总公司各半负担。案件受理费人民币64,846元，由原告周回回负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  赵芳芳人民陪审员  张晓明二〇一六年二月二十九日书 记 员  陈 清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。