西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书  （2019）陕0113民初12246号原告：周永红，女，汉族，1966年10月22日出生，住河北省石家庄市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：罗荣奎，陕西唐都律师事务所律师。被告：贾建军，男，汉族，1966年6月27日出生，籍住河北省石家庄市，现住山西省忻州市代县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：韩存枝，女，汉族，1952年9月29日出生，住西安市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：严龙，陕西立腾律师事务所律师。委托代理人：杨金旋，陕西立腾律师事务所实习律师。原告周永红与被告贾建军、韩存枝物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周永红及其委托代理人罗荣奎，被告贾建军、被告韩存枝及其委托代理人严龙及杨金旋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周永红诉称，原、被告于1991年2月7日登记结婚，2018年7月19日经河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初1856号民事判决书判决离婚。2006年原、被告认购其共同工作单位中国人民解放军六三七五一部队的经济适用房“航天佳苑”小区住房一套，并于同年8月18日支付首付款50000元。随后，分四次付清全部购房款。该经济适用房经原、被告验收现已交房，但至今尚未取得房产证。原、被告离婚庭审时，被告陈述涉案房屋两被告已签订《“航天佳苑”小区经济适用住房转让协议书》。原告认为涉案房产系原、被告夫妻关系存续期间，以原、被告双军人身份资格取得的房产，应属夫妻共同财产。被告贾建军以其个人名义与被告韩存枝签订转让协议书系无权处分，且被告韩存枝并非军人，不具备受让军队经济适用房的资格，该转让协议应为无效。另依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十一条：“离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”之规定，原告有权要求确认涉案房产的使用权。故原告现为维护自身合法权益诉至法院请求判令：1、请求确认两被告签订的《“航天佳苑”小区经济适用住房转让协议书》无效；2、请求判令西安市雁塔区XX村XX苑XX小区XX号楼XX单元XX室及XX号XX室归原告使用；3、本案受理费由被告承担。 被告贾建军辩称：其与被告韩存枝签订的转让协议书有效，涉案房屋自规划运作和销售过程中，部队方面从未明确提及该小区房屋不得转让他人楼号和买卖，相当一部分符合条件购房的人，因为以后不在西安市住，或者已经买过房的，或者因为其他原因，转让购房指标。原告是转让房屋给韩存枝的知情者和参与者。十多年前其与原告关系尚好，原告2006年转业回石家庄，被告2008年从部队转业回石家庄。房屋的相关事宜是比较大的家庭事项，涉案小区的房子运作到销售都是公开的，原告理应知情。2013年1月19日，涉案小区7号楼1单元1602室验收视频，也说明了原告是转让事件的参与者和知情者。转让协议书上没有原告的签字，原因是原告当时已经在河北石家庄不在西安。所有四次房款都是被告韩存枝交的，首付款5万元出现被告的署名，是因为第一次交款需要使用购房资格者的姓名，被告仅是配合韩存枝进行了交款。储藏室和房子一起转让给韩存枝的。被告韩存枝辩称：二被告签订的转让协议系有效协议。贾建军的转让行为不属于无权处分。被告在签订转让协议时不存在任何过错。原告的起诉缺乏事实依据和法律依据。请求法院驳回。经审理查明:原告及被告贾建军原系夫妻关系，二人曾经的工作单位均系中国人民解放军六三七五一部队。2018年7月19日原告与被告贾建军经石家庄市裕华区人民法院作出的（2018）冀0108民初1856号民事判决书判决离婚。再查，2006年原告及被告贾建军原所在XX组XX苑”的房屋。2007年10月13日，被告贾建军（甲方）与被告韩存枝（乙方）签订了《“航天佳苑”小区经济适用住房转让协议书》约定：甲方自愿将西安卫星测控中心“航天佳苑”小区经济适用住房壹套转让给乙方，乙方自愿接受甲方转让的该套经济适用住房。该协议第一条约定：甲方的转让金为人民币伍万元整；协议第三条约定：乙方承担该住房的全部交纳费用；第五条约定：按照乙方的意愿，甲方在选房时选择了“航天佳苑”小区七号楼一单元十六楼西户；协议第六条约定：甲方单位规定分四次交纳购房预收款...以上四次交款乙方保留全部的交款票据，乙方的交款时间由甲方通知；协议第八条约定：甲方与其单位签订《购房合同》后，《购房合同》由乙方保管......。经查，被告韩存枝称其依照上述转让协议向被告贾建军支付了转让款伍万元，涉案房屋的所有住房款亦均系其缴纳。对此被告韩存枝向本院提交了如下交款凭证：1、2008年8月22日被告贾建军出具的房屋转让金收据一份载明：今收到韩存枝女士购买航天佳苑小区房屋转让金50000元整。此据；2、出具于2007年8月18日的中国人民解放军往来票据收据一份载明：航天佳苑小区首付款50000元，交款人：贾建军；3、2008年12月12日的付款凭证一份及出具于2008年12月12日的中国人民解放军往来票据收据一份载明：航天佳苑小区二期房款84000元，交款人：韩存枝；4、出具于2010年1月11日的中国人民解放军往来票据收据一份载明：航天佳苑小区三期房款78000元，交款人：韩存枝；5、出具于2012年12月25日的中国人民解放军往来票据收据一份载明：航天佳苑小区四期房款170205.3元，交款人：韩存枝。被告贾建军认可收到了被告韩存枝支付的转让款50000元，亦认可所有房款均系被告韩存枝缴纳。经本院向原告核实房款缴纳情况，原告称其未缴纳过购房款，认为购房款系被告贾建军缴纳。又查，二被告均称原告主张的储藏室系随涉案房屋一并转让给了被告韩存枝，房款系由被告韩存枝缴纳。对此被告韩存枝向本院提供了如下证据佐证：1、出具于2013年3月23日的“航天佳苑”小区地下储藏室选取号卡一份载明：贾建军：按照地下储藏室选取办法，你选定的“航天佳苑”小区地下储藏室为7号楼728号储藏室；2、2013年3月23日的银行付款凭证（金额35420元）及与之对应的出具于2013年3月23日的中国人民解放军资金往来结算票据一份载明：收航天佳苑地下储藏室款35420元，交款人贾建军。另查，2014年6月18日被告贾建军与中国人民解放军63750部队后勤部就涉案房屋签订了《中国人民解放军六三七五〇部队西安经济适用住房买卖合同书》，该合同的原件保存于被告韩存枝处。经本院核实涉案房屋及储藏室的使用现状，二被告均称房屋交付之后一直由被告韩存枝实际占有使用，对此被告韩存枝向本院提交了缴纳涉案房屋物业费的票据数张以及为房屋装修签订的装修合同等证据佐证。仍查，二被告签订房屋转让协议之前，原告与被告贾建军均与被告韩存枝相识系朋友关系。原告称被告贾建军将房屋转让给被告韩存枝其并不知情。对此二被告均称原告所述不属实，被告韩存枝亦向本院提交了形成于2013年1月19日的视频资料一份，该视频资料系涉案房屋收房当日被告韩存枝所拍，视频中显示前往涉案房屋收房查看的人中有原告、被告贾建军等人，且被告在拍摄视频的过程中多次提及“我家房子”等话语。上述事实，有（2018）冀0108民初1856号民事判决书、《“航天佳苑”小区经济适用住房转让协议书》、房屋转让金收据、中国人民解放军往来票据收据五份、银行付款凭证、《中国人民解放军六三七五〇部队西安经济适用住房买卖合同书》、视频资料，庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为，首先，公民之间合法的合同关系受法律保护。本案中，二被告签订的转让协议书中约定转让购房指标的行为系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。原告称涉案房屋系单位的经济适用房不得转让，但被告韩存枝提供的房屋收款收据中有三份票据的交款人均系被告韩存枝，该证据也能从侧面证实单位在明知被告韩存枝非单位职工的前提下仍然收取了其作为交款人支付的购房款，且我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的，即使有单位规定集资房不得转让，但这只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为影响合同效力的理由。其次，原告辩称协议中所转让的房屋系其与被告贾建军的夫妻共同财产，其对该转让事宜并不知情，被告一人与被告韩存枝签订转让协议系无权处分行为一节。经本院已经查明的事实可知，首先，被告韩存枝本就与原、被告相识，涉案房屋系原告与被告贾建军原所在单位组织购买，原告理应知晓选房、签合同等重要事宜。其次，被告韩存枝提供的形成于2013年1月19日的收房视频中原告与被告贾建军均陪同被告一起前往房屋查看，视频中被告韩存枝多次提到“我家房子”等语句，原告未有异议。该视频资料足以证明原告在此时已经知晓房屋转让给了被告韩存枝，并且对此事未持异议。结合上述两点，原告的上述主张，本院依法不予采信。再次，涉案房屋的购房合同、所有的购房款票据原件、储藏室票据原件均在被告韩存枝处保管，原告虽称购房款系被告贾建军缴纳，但被告贾建军认可所有的购房款及储藏室房款均系被告韩存枝缴纳。又因被告韩存枝不仅持有所有交款票据原件还向本院提供了部分款项的银行付款凭证予以佐证，且三份购房款票据中的交款人亦载明为“韩存枝”，以上证据足以证明涉案房屋及储藏室房款均系被告韩存枝缴纳。另被告韩存枝提供的物业费缴费凭证及装修合同等证据足以证明涉案房屋自收房之日起一直由被告韩存枝占有使用至今。综上所述，不论从合同效力层面，还是从合同的实际履行情况来看，本案原、被告签订的《“航天佳苑”小区经济适用住房转让协议书》均不在法律规定的合同无效情形范围内。被告韩存枝已经支付了全部购房款并实际占有使用房屋，应系涉案房屋的实际所有权人，亦系涉案储藏室的实际使用权人。原告的所有诉请，依法均应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费6727元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    李  晓  婷人民陪审员    胡  均  安人民陪审员    赵  俊  宏 二〇一九年 八 月 十五 日 书  记  员    张  雨  濛  打印：扈艳红        校对：王博闻       2019年  月  日送达 1