山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1724民初1245号 原告：山东慧卿生态农业开发有限公司，住所地山东省菏泽市牡丹区都司镇都司村。 法定代表人：王建，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张顺，山东两仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王英豪，山东两仪律师事务所实习律师。 被告：徐建国，男，1970年1月11日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：李安君，山东天地方圆律师事务所律师。 第三人：巨野永晟房地产开发有限公司，住所地巨野县巨鄄路会盟路东。 法定代表人：徐建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王希英，山东君诚仁和（巨野）律师事务所律师。 原告山东慧卿生态农业开发有限公司(以下简称慧卿公司)与被告徐建国、第三人巨野永晟房地产开发有限公司(以下简称永晟公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告慧卿公司委托代理人张顺、王英豪，被告徐建国委托诉讼代理人李安君、第三人永晟公司委托诉讼代理人王希英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 慧卿公司向本院提出诉讼请求，1、依法撤销巨野县人民法院（2019）鲁1724执异7号执行裁定书并判令终止对巨野太平镇政府驻地房产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由是：2018年11月25日，原告与第三人永晟公司签订《巨野县“太平镇鑫辰供销商贸物流城”项目整体转让合同》，约定第三人将太平镇鑫辰供销商贸物流城项目以及相应债务全部转让给原告。2018年11月30日，原告与第三人订立补充协议，双方对太平镇鑫辰供销商贸物流城项目债务予以确认。合同签订后，原告缴纳了土地款、进场施工建设并支付了该项目工程款，该项目实际已归原告所有。被告申请巨野县人民法院将项目部分房屋查封执行明显侵犯了原告的合法权益。原告向巨野县法院提出执行异议，但巨野县法院做出(2019)鲁民初1724执异7号裁定书驳回了原告的异议。为此，特起诉，请求依法判决支持原告诉讼请求。 徐建国辩称，1、慧卿公司与永晟公司签订的《巨野县“太平镇鑫辰供销商贸物流城”项目整体转让合同》违反国家法律的强制性规定，应当认定为无效合同。永晟公司开发建设的太平镇鑫辰供销商贸物流城项目未依法通过招拍挂与县级以上人民政府签订国有土地使用权出让合同，未取得国有土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证及其他房地产权属证书，根本不具备房地产项目整体转让条件。慧卿公司没有取得查封房产的任何权属证书，对法院查封的房产不享有物权，慧卿公司与永晟公司签订的房地产项目转让协议对被告没有任何约束力。2、慧卿公司就本案的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利权益，应当驳回其执行异议申请。慧卿公司与永晟公司签订的巨野县太平镇鑫辰供销商贸物流城项目整体转让合同为无效合同、未合法占有房产、未进行清算，因此，慧卿公司对查封的房产不足以排除人民法院的查封执行。慧卿公司并非房地产开发企业，不具备受让房地产项目的主体资格及经营范围，因此，应当驳回慧卿公司的异议。另外，涉案房产查封时间早于原告与第三人签订项目整体转让合同，第三人与原告签订项目整体转让，处置已被法院查封的房产属于无效行为，应当追究其相应责任。 第三人永晟公司述称，第三人与王丁丁签订的位于章缝镇的171套房屋价值已经超过其诉讼的金额600余万元，该超出的房产价值足以偿还本案告的债务，其查封第三人原来开发的太平镇项目没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐建国因与被告永晟公司(原告徐建国与被告永晟公司法定代表人徐建国同名，非同一人)投资合同纠纷，于2017年7月25日向本院起诉，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、双方自愿解除所签订的《项目投资合同》；二、由被告永晟公司于2017年9月10日前归还原告徐建国投资款260万元及利息(自2014年6月1日起履行完毕之日止，利率按年息24%计算)；三、其他互不争执。案件受理费27600元，减半收取13800元，由被告永晟公司负担。本院于2017年8月21日出具(2017)鲁1724民初3045号民事调解书。履行期限届满后，永晟公司未履行，徐建国向本院申请强制执行，执行过程中于2018年12月6日查封了永晟公司开发的位于巨野县太平镇驻地的房产，房号：8号楼A05、06、07、08、09，B03、05、06、07、08，9号楼A03、05、06、07、08，共计十五套房产。慧卿公司于2019年2月15日以案外人身份提出执行异议，主张:查封的房产属太平镇鑫辰供销商贸物流城项目，该项目已于2018年11月25日整体转让给慧卿公司，查封的房产为慧卿公司所有，并要求解除查封、停止拍卖。本院于2019年2月28日做出(2019)鲁1724执异7号执行裁定，驳回慧卿公司的异议请求。裁定书送达后，慧卿公司在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 双方争议的焦点是：慧卿公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 原告慧卿公司为证明其主张，向法院提交以下证据： 第一组证据：1、原告与第三人永晟公司于2018年11月25日签订的《巨野县“太平镇鑫辰供销商贸物流城”项目整体转让合同》一份； 2、原告与第三人巨野永晟房地产开发有限公司于2018年11月30日签订的《巨野县“太平镇鑫辰供销商贸物流城”项目整体转让债权/财产确认书》一份； 3、原告与巨野县太平镇人民政府于2018年11月30日签订的《协议书》一份； 4、原告与巨野县太平镇人民政府于2018年12月26日签订的《巨野县太平镇商贸城项目重新启动合同》一份。 证明：原告慧卿公司在巨野县人民法院查封涉案房产前已与第三人永晟公司就包括涉案房屋在内的“太平镇鑫辰供销商贸物流城”整个项目签订了书面转让合同，合同约定第三人将整个项目转让于原告，同时对涉案房屋土地相应债权债务以及转让费进行了明确约定。 第二组证据：1、原告与案外人刘建武于2018年11月30日签订的《协议书》一份； 2、原告与案外人江玉伍于2018年11月30日签订的《合同》一份； 3、原告与案外人王学伟于2018年11月30日签订的《外墙真石漆施工合同》一份； 4、太平商贸城投入一览表及附件一宗。 证明：原告在涉案房产被巨野县人民法院查封前已实际占有并投资，安排相应施工队入场施工。 第三组证据：1、原告公司法定代表人王建向巨野县太平镇财务结算中心转账的个人活期存款支取凭证一份； 2、巨野县太平镇财务结算中心出具的山东省资金往来结算票据一份； 3、债务清偿凭证明细表一份； 4、董文杰于2019年1月12日出具的领条一份； 5、董文杰于2019年2月3日出具的收条一份； 6、山东农村商业银行个人活期存款支取凭证两份； 7、卡号6215××××3834活期查询一份； 8、卡号6223××××9637活期查询一份； 9、卡号6216××××7248活期查询一份； 10、卡号6215××××3206活期查询两份； 11、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单一份； 12、卡号6228××××1319中国农业银行转入转出单八份。 证明：原告已按照合同约定通过向各施工队支付全部所欠工程款的方式足额支付了整个项目（包含涉案房屋占用土地的出让金）的转让款。 第四组证据：1、巨野县太平镇人民政府证明一份； 2、第三人巨野永晟房地产开发有限公司与山东运华市政工程有限公司、董文杰签订的《太平镇鑫辰供销商贸城物流城工程承包合同》复印件一份； 3、第三人巨野永晟房地产开发有限公司与山东运华市政工程有限公司、于全庆签订的《太平镇鑫辰供销商贸城物流城工程承包合同》复印件一份； 4、第三人巨野永晟房地产开发有限公司与山东运华市政工程有限公司、高存东签订的《太平镇鑫辰供销商贸城物流城工程承包合同》复印件一份； 5、第三人巨野永晟房地产开发有限公司与山东运华市政工程有限公司、潘冬云签订的《太平镇鑫辰供销商贸城物流城工程承包合同》复印件一份； 证明：第三人巨野永晟房地产开发有限公司在涉案项目建设工程中并无实际投入，涉案房屋均系建筑商垫资修建。 被告徐建国质证意见，对第一组证据：1、原告与永晟公司签订的项目整体转让合同违反房地产管理法第37、38条强制性规定，项目转让行为无效，原告对涉案房产不具有合法权益；2、真实性无异议，对证据确认的债权债务无异议，被告对永晟公司的债权即被告出借给永晟公司的资金也与太平工程有关，应当计入太平项目债权中，同时根据该确认书，永晟公司对3、4、5工程队现金支付工程款几百万元加上以房屋冲抵的工程款共计数千万元，永晟公司对该项目具有实质性投入；3、4、真实性无异议，合法性有异议，首先协议书中涉及的永晟公司未在太平项目中有实际投入与事实不符，太平镇政府对永晟公司在太平的项目与原告签订协议书属于无权越权行为，太平镇项目至今未取得规划许可施工许可及土地证件，未按相关法律规定对项目土地进行招拍挂，根据土地管理法等规定只有县级以上人民政府才有办理土地出让的权力，太平镇政府无权对项目土地签订与项目土地有关的合同，因此太平政府与原告签订的合同为无效合同，太平镇政府无权对永晟公司的债权债务与原告约定处理，合同中涉及的原开发商的所有资产全部归原告所有，违法相关法律规定应当认定为无效，原告在未取得任何与房地产开发有关的证件的情况下，太平政府允许原告投资建设系违法行为，不具有法律效力。以上证据能证明涉案房产系永晟公司开发建设，应当处置涉案房产偿还被告的债权。 对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，合同未明确建设工程与本案有关，即便原告进行施工，对涉案房产的权利不产生任何影响 对第三组证据，原告支付工程款及其他款项的行为与原告主张的对涉案房产具有所有权无关。 对第四组证据，对太平镇政府证明的真实性合法性关联性有异议，该证明经办人签名“陈衍金”是否为太平镇政府的主要领导有异议；太平镇政府证明永晟公司并未在该项目中有任何实质性投入属于假证，永晟公司在开发该项目时于2014年11月7日向巨野县人民政府交纳办理土地出让预申请保证金705万元，永晟公司在开发建设过程中通过各种方式支付工程款三千多万元，因此太平镇政府证明中的该项内容与事实不符，太平镇政府证明太平镇项目所涉土地归太平镇政府所有，没有附任何土地证件，该证明内容不具有真实性，原告在未取得施工许可证的情况下，太平政府允许原告施工系违法行为。对施工合同真实性关联性有异议，合同均为复印件不能核实真实性。所有承包合同不能证明涉案房屋需建筑方垫资修建，更不能证明永晟公司在涉案项目建设工程中并无实际投入。 第三人永晟公司质证意见，第三人与原告签订的转让合同合法真实，不违反法律的强制性效力性规定，转让之后的项目工程建设由原告投资，与第三人无关。第三人交付的预申请保证金705万元在2017年已经被徐江维在江西吉安中院起诉后被强制执行完毕。其他证据无异议。 被告徐建国提交证据：巨野县预算外资金管理局收据一份及永晟银行流水交易明细，证明永晟公司因太平项目向巨野县政府交纳预申请保证金705万元，永晟公司对涉案项目具有实质性投入，太平项目之所以出现目前的状况，与巨野县政府未按投资合同约定为永晟公司办理土地出让手续有直接关系。 原告慧卿公司质证意见：对该证据真实性有异议，为复印件，对关联性有异议，证据没有显示与太平项目有关，对证据目的有异议，永晟公司对太平项目并没有任何实际投入，也是基于该原因导致项目烂尾。 第三人永晟公司质证意见：第三人交付的预申请保证金705万元交付到巨野县预算外资金管理局，在2017年已经被徐江维在江西吉安中院起诉后被强制执行完毕。 第三人永晟公司提交证据：王丁丁与永晟公司的商品房买卖合同一栏表一份，共计171套房屋（位于章缝镇项目），总值2545.4586万元，及合同样本一份。提交（2019）鲁1724民初449号判决书，判决书认定双方的合同关系实质上为借款合同，永晟公司偿还王丁丁借款1935.9644万元及利息，偿还债务与房屋价值差额609.4942万元足以偿还被告的债务。 原告慧卿公司质证意见，对合同真实性无异议，被告债务应当执行永晟公司在章缝所开发的上述房产。 被告徐建国质证意见，第三人提交的上述证据与本案争议没有任何关联，不具有排除本案对涉案房产查封执行的效力。 另查明，本案所涉房产没有房产及土地使用权登记。 根据双方举证、质证和庭审调查情况，本院认定如下事实：2014年3月28日是，巨野县太平镇人民政府、深圳市鑫辰投资有限公司、巨野县供销合作社联合社共同签订项目投资合同，由太平镇人民政府提供开发建设用地，深圳市鑫辰投资有限公司出资，依托巨野县供销合作社联合社现有的为农服务综合平台和经营网络资源，开发以商贸物流为主要内容的系列项目，一期项目名称为“太平鑫辰供销商贸物流城”，由深圳市鑫辰投资有限公司在巨野县注册设立的巨野永晟房地产开发有限公司负责开发、销售、经营及管理。合同签订后，太平镇政府提供了建设用地，但并没有为永晟公司办理土地使用审批手续，也没有办理规划许可及施工许可，即进行了开发建设，永晟公司将建设工程发包给施工方垫资施工，永晟公司并没有支付工程款，建设中因资金问题，工程停工。施工方多个施工队均对建成的部分房产留置折抵工程款。2018年11月25日，原告慧卿公司与永晟公司签订《巨野县“太平镇鑫辰供销商贸物流城”项目整体转让合同》，永晟公司将太平镇鑫辰供销商贸物流城项目整体转让给慧卿公司，慧卿公司随即与太平镇政府签订协议，全面接手该项目，陆续支付永晟公司欠付的建筑工程款，并向太平镇政府支付土地出让金，对永晟公司尚未完成的剩余工程项目，投资进行了施工。 本院认为，在徐建国申请执行永晟公司一案中，不应当查封执行涉案房产。理由如下，一、永晟公司只是与巨野县太平镇人民政府、巨野县供销合作社联合社共同签订项目投资合同，合同签订后并没有交纳土地出让金取得土地使用权，对建设的房产也没有进行实际投资，全部由施工方垫资施工，整个项目中没有永晟公司的任何实质性出资，整个项目审批许可手续至今没有办理齐全。二、慧卿公司与永晟公司签订的巨野县“太平镇鑫辰供销商贸物流城”项目整体转让合同、整体转让债权/财产确认书，以上合同均没有违反法律的强制性规定，合同成立并生效，依照以上合同，慧卿公司接受永晟公司所建设的项目资产及债务，永晟公司即退出该项目，双方合同已履行完毕，以上情况均发生在被告徐建国申请法院查封涉案房产以前，永晟公司对徐建国的涉案债务没有包含在双方确认转让的债务中，并且该债务也与转让的工程项目没有关联。因此，被告徐建国申请法院查封涉案房产时，永晟公司已对涉案房产不享有任何权利。慧卿公司接手项目后与巨野县太平镇人民政府签订协议书及巨野县太平镇商贸城项目重新启动合同，为盘活该项目已投资大量资金，包括支付永晟公司欠付的建筑工程款，向太平镇政府交纳土地出让金，对永晟公司尚未完成的剩余工程项目投资施工等，因此，慧卿公司对涉案房产已享有足以排除强制执行的权利。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 在徐建国申请执行巨野永晟房地产开发有限公司合同纠纷一案中不得执行山东慧卿生态农业开发有限公司接手开发的、包括本案所涉及的房号为8号楼A05、06、07、08、09，B03、05、06、07、08，9号楼A03、05、06、07、08等十五套房产在内的巨野县太平镇鑫辰供销商贸物流城项目的房产。 案件受理费27600元，由被告徐建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  吕常运 审 判 员  王 庆 人民陪审员  郭 慧 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  姚 辉