广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初355号原告：广州市恒居物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：杨超，职务：总经理。委托代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。被告：邹鹏，住址：广州市荔湾区。被告：陈跃静，住址：广州市荔湾区。两被告共同委托代理人：邹聪，住址：广州市海珠区。原告广州市恒居物业管理有限公司诉被告邹鹏、陈跃静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市恒居物业管理有限公司的委托代理人范成年，被告邹鹏、陈跃静及委托代理人邹聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市恒居物业管理有限公司诉称：原告2005年4月开始为荔湾区塞坝路32号润盛花苑提供前期物业管理服务。原告于2006年6月6日和广东润盛房地产开发有限公司签订了荔湾区塞坝路32号润盛花苑《物业管理委托合同》；于2007年10月26日与广州市塞坝路润盛花苑业主委员会签订了《物业管理委托合同》；于2014年1月17日与广州市塞坝路润盛花苑业主委员会签订了《物业管理委托合同》，经广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局办理了物业服务合同备案登记。被告2005年购买并于2005年5月3日收楼入住润盛花苑荔湾区塞坝路32号之七XXX房（建筑面积：95.8387平方米）。被告拖欠原告2006年1月至2015年12月的物业服务费14702.09元，滞纳金（从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2015年12月31日为12109.32元）；合计26811.41元。原告每季派发载明当季及累计欠费的催费通知单到被告上述房屋，多次电话或上门催收，被告仍拒绝交纳。被告依《物业管理条例》规定应按时交纳物业服务费用。故起诉请求判令：一、请求法院判决被告向原告支付拖欠的2006年1月至2015年12月的物业服务费14702.09元。二、请求法院判决被告向原告支付至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2015年12月31日为12109.32元）；三、请求法院判决被告承担所有诉讼费用。被告邹鹏、陈跃静共同辩称：原告向法院起诉答辩人拖欠2006年1月至2015年12月的物业管理费一事不实。(1)答辩人在2006年全额交纳了当时的物业管理费；(2)由2007年拒绝交费的原因为：原告未能按《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托台同》、《物业管理条例》相关规定提供服务。答辩人所居住的楼层为四楼01房，其下方原为3楼公用平台。楼下三楼Ol房住户于2005年在公用平台搭建违章钢结构建筑约11.25平方米。影响答辩人的采光权、通风权、景观权、雨水打在金属棚顶产生的噪音和棚顶上的垃圾原告从未清理清洁，增加了被入屋盗窃风险，严重降低了被答辩人的居住质量。在2005、2006年间答辩人口头及书面告知原告违章建筑物的建设和存在，由于原告的不作为，违章建筑至今约10年仍然存在。原告未能尽义务提供《前期物业管理服务协议》第一条：对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装修管理办法》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条及2003年当时国务院第379号令《物业管理条例》第四十六条、第五十条、第五十一条的规定，即事前没有进行装修审批工作，装修过程中无巡检监督，事后无尽责制止和向相关部门报告。根据了解，楼下三楼01房业主为业委会成员，根据建住房【2003】131号《业主大会规程》第二十一条第三款的规定，业主委员会委员应当符合下列条件：“遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务。”一个擅自在2005年占用公用部分违章搭建的业主竟然可以成为业主委员会成员，这充分印证原告未尽责向行政部门报告违建事实的存在。答辩人从未收到原告的任何催费通知。除2015年12月7日发出的《律师函》，答辩人于2015年12月13日对其作回复，希望按照双方签订的《前期物业服务协议》第十五条协商解决。诉讼时效问题：根据《民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定除外。原告提供的《物业管理委托合同》委托期限不衔接。《物业管理委托合同》第三条，委托管理期限为贰年，自2007年10月30日起至2009年10月30日止。《物业管理委托合同》第三条，委托管理期限为5年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止。即2009年11月1日至2013年10月30日止，这四年没有提供依约服务的依据。《物业管理委托合同》管理费调费确认书没有答辩人的任何资料，再次证明原告的管理服务混乱。综上所述，原告未按双方签订的《前期服务管理服务协议》及相关法规提供服务与答辩人所受的侵害存在因果关系。请人民法院查明事实，根据权利与义务相一致的原则，驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2005年5月3日两被告与原告办理芳村大道塞坝路32号润盛花苑B2-X楼XX房业主收楼手续。被告邹鹏（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方同意甲方对坐落芳村大道西塞坝路32号润盛花苑B2-X楼XX房（建筑面积95.6515平方米）进行物业管理。乙方当月5日前交纳物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米1.20元。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据《物业管理条例》甲方有权要求乙方补交，同时甲方保留向人民法院起诉的权利。逾期之日起按每天欠交金额的1‰交纳滞纳金。2006年6月6日、2007年10月26日、2014年1月18日，原告分别与润盛花苑开发商及业主委员会签订《物业管理委托合同》，协议约定：委托原告管理广州市荔湾区塞坝路32号润盛花苑，委托期限由2006年6月1日起至2018年10月30日止。其中在2006年6月6日、2007年10月26日的《物业管理委托合同》中，约定：住宅高层为1.20元∕月·平方米；在2014年1月18日的《物业管理委托合同》中，第二十条第（2）款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之1交纳滞纳金。2014年1月17日经润盛花苑业主委员会讨论决定其中B栋住宅物业管理费为1.70元∕㎡。两被告自2006年1月起至现在没有向原告交纳管理费，原告的委托代理人于2015年12月7日向两被告发出《律师函》催收未果，遂于2016年1月6日诉至本院。另查，原告于2001年2月16日领取了工商部门颁发的《企业法人营业执照》。2015年1月21日，原告经房管部门核准资质等级为叁级。荔湾区塞坝路32号之七XXX房（建筑面积：95.8387平方米）登记权属人为邹鹏、陈跃静（即被告）。该屋在润盛花苑小区内。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》，为合法有效合同，应严格履行。原告根据《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》对被告房屋所在小区实施了管理行为，被告也实际接受了原告的物业管理服务。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》对业主有约束力。两被告享受了原告提供的物业管理服务，应向原告支付物业管理服务费。两被告以原告对其他业主侵占公有部分进行违法建设，影响被告生活和安全使用，原告没有履行物业管理职责义务作为抗辩理由。对于其他业主是否侵占小区公有部分进行建设及是否违建的问题，应由有关城市管理部门确定和处理，不属本案调整范围。被告以此作为不交纳物业管理费的抗辩理由，本院不予采纳。被告答辩认为原告部分诉讼请求已超过两年的诉讼时效，原告只能提供证据证明其在2015年12月7日就物业管理费向原告主张过权利。因此物业管理费应从2015年12月7日起倒推两年计算（即从2013年12月8日起计算），对被告的答辩意见，本院予以采纳。两被告迟延缴纳物业管理服务费，其应当承担违约责任，原告要求两被告支付滞纳金符合合同约定，本院予以支持，每期滞纳金不超过当月的物业管理服务费本金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第（四）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告邹鹏、陈跃静自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市恒居物业管理有限公司支付从2013年12月8日至2015年12月31日止的物业管理费（每月按95.8387平方米×1.7元/平方米计算）。二、被告邹鹏、陈跃静自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市恒居物业管理有限公司交纳从2013年12月8日至2015年12月31日止的物业管理服务费的滞纳金（滞纳金按月计算，从欠交物业管理服务费的当月6日起至被告付清当月物业管理服务费之日止，以95.8387平方米×1.7元/平方米为本金，按每日1‰计算，每期滞纳金不超过当月的物业管理服务费本金）。三、驳回原告广州市恒居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费235元，由被告邹鹏、陈跃静负担66元，原告广州市恒居物业管理有限公司负担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一六年二月二十五日书记员  谢绮雯黄佩仪