广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2120号原告：何文武，男，汉族，1987年9月4日出生，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：李光清，广东律参律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵庆华，广东律参律师事务所律师。被告：惠州金百利实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区石化大道39号格蓝云天名苑5栋26楼。法定代表人：熊自愉。委托诉讼代理人：方雁强，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿基，广东日升律师事务所实习律师。原告何文武与被告惠州金百利实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李光清、赵庆华,被告的委托诉讼代理人方雁强、陈鸿基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何文武向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房及逾期办理房产证的违约金8857.8元；2.判决被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：以总房款为基数从2016年7月1日计算至2016年9月9日止按日万分之一计算逾期交房违约金，计为3626元，以总房款为基数按日万分之一计算逾期办证违约金，计为5180元。事实和理由：一、合同的相关约定。2015年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发的“格兰云天名苑”的商品房8-1501号房，小区位置是惠州大亚湾石化大道39号。合同约定：1.第四条“计价方式与价款”约定房屋总价款518000元；2.第八条“交付期限”约定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房。3.第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定，逾期交付的，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。4.第十五条“关于产权登记的约定”，被告应当该商品房交付之日使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。5.第十九条约定合同纠纷提交人民法院解决。二、被告违约。6.2016年9月9日，被告通过南昌九州物业管理有限公司惠州分公司向原告签发《格兰云天名苑（缤纷TOWN）入伙通知书》，要求原告在2016年9月9日至2016年9月15日入伙。比前述2规定的应该交房之日2016年6月30日逾期71天，逾期违约金是3677.8元。7.根据合同第十五条“关于产权登记的约定”进行推算，被告应当在2017年9月4日完成房屋所有权登记。实际上是在2018年3月4日完成房屋所有权登记，按照合同第十五条计算，逾期违约金是5180元。原告与被告之间就逾期交房和逾期办证产证的违约金支付争议不下，遂提请人民法院解决。被告惠州金百利实业有限公司辩称，一、被告逾期交楼是由于涉案房产在施工期间遭遇异常天气，根据双方的约定，不视为被告违约，被告无需承担违约责任，原告要求支付逾期交楼违约金有没有事实和法律依据，不能成立，恳请法庭依法予以驳回；二、涉案房产的不动产权证书未能如期办理是由于政策调整和政府部门的客观原因造成的，并非属于被告的原因造成，被告不构成违约，无需承担法律责任，原告要求支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，恳请法庭依法予以驳回；三、退一万步讲，即便在法庭认定逾期办证是由于被告责任从而需要承担违约责任的情况下，那么根据约定，违约金的数额也应当按已付房款的0.1%计算，而不应当按1%计算。本院经审理认定事实如下：2015年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为518000元。第八条关于交付期限，被告应当在2016年6月30日前将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……4、经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，原告交清全部房款或银行房款后。第九条关于被告逾期交房的违约责任：逾期交付，合同继续履行的，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。补充协议第八条约定双方同意合同约定的交楼日为基准交楼时间，因政府有关职能部门工作或异常天气导致逾期交楼的（不超过三个月），原告表示理解，不视为被告违约。第十三条约定，考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续的严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修资金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意给予被告90天的宽限期，宽限期届满后，被告若仍未办妥产权登记手续的，则从宽限期届满之日起，被告按已付房价的0.1%向原告支付违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约付清了购房款518000元，2016年9月6日被告通知原告在2016年9月9日至2016年9月15日收房，原告于2016年9月9日收房。被告于2018年1月11日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。2018年3月14日，涉案房屋办理了不动产权属登记。另查明，自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查；2016年7月至2018年4月首次登记权籍调查业务和增量房转移登记权籍业务办理时限均为20个工作日；2017年7月1日至2017年8月31日（共62天），惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局因系统整理和迁移，暂停受理一手房转移登记和首次登记申请，系统恢复后房管局因业务量增加，人手不足，对每天每个项目预约办证最多10个号的限号，办理业务存在超时办结情况；新系统上线以来商品房首次登记的经常要反复多次修改更正才符合要求，涉案楼盘首次登记多数受此影响，至2017年底系统才较为顺畅。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实履行合同义务。争议焦点为被告是否构成逾期交房和逾期办证。关于被告是否构成逾期交房的问题。根据合同约定，被告应当在2016年6月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期交付，合同继续履行的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年9月9日被告才完成交付义务，逾期70天，应当承担逾期交房违约责任。逾期交房违约金为3626元（518000元×0.0001×70天）。关于被告是否构成逾期办证的问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360日内将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，涉案合同签订后于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告过错造成，且被告无法预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，办理涉案房屋权籍调查所花费时间为40个工作日，折算成自然日约60日，应当在合同约定的360日的基础上相应顺延。涉案房屋于2016年9月9日交付，按照合同约定，被告应当在房屋交付后360日内，即2017年9月4日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，因2017年7月1日至2017年底，涉案楼盘因房管局网络系统升级等原因无法进行首次登记，此段时间暂停计算办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，待系统顺畅即2018年1月1日后继续计算66天，即2018年3月7日前为被告办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案时限，在此时限内再顺延合同签订后新增加的权籍调查花费的60天，即被告在2018年5月7日前完成办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，超过此时间即为逾期办证，而被告实际于2018年1月11日已完成该义务，并不存在逾期办证情形，原告主张支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州金百利实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何文武支付逾期交房违约金3626元；二、驳回原告何文武其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由惠州金百利实业有限公司负担，此款已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇一九年八月二十日书记员  宋煜珍