河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初750号 原告：王超林，男，1990年11月23日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈五争，北京昊京律师事务所实习律师。 被告:唐山市中运房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：田景瑞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，住唐山市开平区。 原告王超林与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王超林委托诉讼代理人张朝辉、陈五争，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王超林向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年10月30日签订的《商品房认购协议书》（编号20170853）。2.判决被告向原告返还164826元房款及资金占用费（以164826为基数按年利率6%计算，自2017年10月30日起至实际支付之日止。）3.判决被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2017年4月10日，原告与杜美静签订了《房屋买卖协议》，约定杜美静将其向被告预买的名仕雅居项目1号楼3单元5层501房屋转卖给原告，原告通过杜美静向被告支付了100000元的房款。2017年10月30日，原告与被告就名仕雅居项目1号楼3单元5层501房屋签订了以原告为乙方的《商品房认购协议书》（编号20170853），原告并通过POS机、手机银行、微信转账等补交了64826元房款，被告亦向原告开具了收据以确认收到该房款。2018年，被告经营状况严重恶化，被告及其委托代理方告知原告认购的名仕雅居项目1号楼3单元5层501房屋被删减，直至2018年12月31日，被告尚未取得商品房预售许可证件。鉴于上述事实，原告多次与被告交涉协商返还房款事宜，要求解除商品房认购协议书（编号20170853），但被告收到后一直未予以明确回复。原告认为，在案涉房屋未进行规划建设，无法实现合同目的，原告与被告签订的《商品房认购协议书》（编号20170853）应依法被解除，被告负有向原告返还购房款及支付购房款占用费的法定义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告中运公司辩称，因被告与原告所签《商品房认购协议书》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，应依法驳回其诉讼请求。1.被告与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕·雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订时只交纳了认购金64826元，而非按合同约定交纳的164826元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照法院出具的（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决及因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》全部证照，故《商品房认购协议书》依法有效，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故被告认为《商品房认购协议书》合法有效，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：杜美静认购被告建设开发的位于唐山市开平区房屋，被告中运公司于2017年3月30日向杜美静出具金额为100000元的《收据》1份。2017年4月10日，原告与杜美静签订了《房屋买卖协议》，约定杜美静将其向被告认购的名仕雅居项目1号楼3单元5层501房屋更名转让给原告，原告通过杜美静向被告支付了100000元的房款。后原告王超林与被告中运公司签订《商品房认购协议书》1份，该协议约定，原告认购被告建设开发的位于唐山市开平区房屋，建筑面积约为97.19平方米，单价为每平米5400元，成交总价为524826元。2017年10月30日，原告向被告交纳首付款64826元，被告中运公司为原告出具了金额为64826元的《收据》1份。后原告通过微信得知被告建设开发的“名仕·雅居”项目1号楼只规划建设了1单元和2单元，原告所认购的“名仕·雅居”项目1号楼3单元5层501房屋并未规划建设。 上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议》、《商品房认购协议书》、POS签购单、被告中运公司出具的收据、微信聊天记录截图以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。但原告所认购的“名仕·雅居”项目1号楼3单元5层501房屋并未规划建设，不能实现合同目的，被告不能履行合同，构成违约，故原告主张的解除与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》、被告返还房款164826元及给付以164826元为基数自2017年10月31日起按年利率6%计算至实际支付之日止的资金占用费，于法有据，本院予以支持。对于原告主张从2017年10月30日起算资金占用费，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王超林与被告唐山市中运房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》。 二、被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告王超林房款164826元，并给付原告王超林以164826元为基数自2017年10月31日起按照年利率6%计算的资金占用费至实际付清之日止。 三、驳回原告王超林的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3827元，简易程序减半收取1913.5元，由被告唐山市中运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年八月一日 法官助理 王 娜 书 记 员 赵 钰