河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3050号上诉人（原审被告）：马凤川，男，1970年3月19日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：郭小雁，女，1966年2月17日出生，汉族，住址同上，系马凤川之妻。被上诉人（原审原告）：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。住所地延津县上宅公园世纪小区60#-1-202号。负责人：张文柯，总经理。委托诉讼代理人：刘召，该公司员工。上诉人马凤川与被上诉人河南炫生活物业服务有限公司延津分公司（以下简称炫生活公司延津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0726民初760号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。马凤川上诉请求：1、撤销原审法院（2018）豫0726民初760号民事判决，改判驳回炫生活公司延津分公司的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由炫生活公司延津分公司承担。事实与理由：1、炫生活公司延津分公司提供的邮政特快专递单没有马凤川的签收，不能证明马凤川在收到督促通知后仍拒绝缴纳物业费用，炫生活公司延津分公司也无证据证明通过直接送达的方式向马凤川书面催缴了物业费用；2、炫生活公司延津分公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；3、马凤川一审提交的证据，证明物业公司在提供物业服务过程中存在小区垃圾无人清理、暂停服务、绿化不到位、路灯失修等情况，原审判决未让其承担相应的责任；4、原审判决将物业费缴纳至2018年12月违反协议约定，另原审判决马凤川承担违约金错误；5、涉案小区其他业主的缴费标准是0.85元/平方米，原审判决马凤川承担的物业费高于此标准。炫生活公司延津分公司辩称：1、炫生活公司延津分公司多次到马凤川家中催缴物业费用，且在诉讼前双方进行多次调解，马凤川未按合同约定缴纳费用，炫生活公司延津分公司有权采取相应措施；2、炫生活公司延津分公司管理区域设施设备一直良好运营，绿化长势良好，现场管理有序，因物业服务属于软性服务，肯能存在一点瑕疵，马凤川可就有关物业问题提出意见或者建议；3、马凤川房屋有明确的质保时间和对象，另经一审判决，马凤川应缴纳的物业费已低于现行优惠政策；4、物业管理条例未区分房屋居住与否，另物业服务协议约定物业费每半年一次，马凤川要求按照0.85元/平方米收缴物业费没有根据。综上，马凤川的上诉主张不能成立。炫生活公司延津分公司一审诉讼请求：1.判令马凤川缴纳2016年5月至2018年12月物业费4979元；2.判令马凤川按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至物业管理费结清，截止2018年12月31日应支付滞纳金5886.3元；3.诉讼费用由马凤川承担。原审查明：2015年4月8日，河南万创物业服务有限公司延津分公司与马凤川签订《前期物业服务协议》，约定了双方权利和义务、物业服务内容物业服务质量标准等内容。其中，协议第五条约定“……物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/平方米/月（物业服务费的计算以房产证上建筑面积为准，在房产证未办理以前以房屋买卖合同上约定的建筑面积为准）。物业服务费缴纳时间：交房时一次预付壹年的物业服务费用，以后按每一年缴纳一次。”2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。马凤川家按照1.25元/平方米/月缴纳了2015年5月8日至2016年5月7日的物业费1879元，河南万创物业服务有限公司延津分公司向马凤川出具的票据上客户名称处的“马林”系马凤川儿子。之后的物业费马凤川未缴纳，炫生活公司延津分公司诉至法院。庭审中，马凤川提出起反诉，2019年4月25日又向法院申请撤回了反诉请求。另查明，马凤川的房屋坐落于延津县公园世纪小区23号楼1单元602户，建筑面积125.31平方米。炫生活公司延津分公司在提供物业服务过程中存在绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形。因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在这期间未提供相关服务。庭审中对马凤川妻子郭小雁进行了询问，其称她多次就房屋漏水问题及物业费缴纳事项与原告沟通，一直未予解决，炫生活公司延津分公司应服务在先，不应先让缴纳物业费。炫生活公司延津分公司称期间多次协商物业费缴纳问题，让马凤川先缴纳一两年物业费，用来维修其房屋，物业公司没有钱垫付物业费，这个房在质保期，应由施工单位负责修，物业公司不负责修缮。原审认为，河南万创物业服务有限公司延津分公司与马凤川签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，炫生活公司延津分公司系河南万创物业服务有限公司延津分公司名称变更后的公司，且对马凤川所居住小区进行了物业管理服务，故炫生活公司延津分公司作为本案原告适格，签订合同的双方应当按照合同约定全面履行义务。物业服务具有公共性，业主因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。本案，虽然炫生活公司延津分公司提供的物业服务没有完全达到协议约定标准，但马凤川以其在天津居住期间没有接受物业服务、炫生活公司延津分公司服务不到位作为其拒交物业管理费的抗辩理由不成立。炫生活公司延津分公司关于要求马凤川支付2016年5月至2018年12月物业费4979元的诉讼请求，综合马凤川就房屋漏水问题多次与炫生活公司延津分公司沟通维修事项未果，马凤川屋内墙皮脱落，大床被浸坏，且炫生活公司延津分公司在提供物业服务过程中存在关门暂停服务及绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形，可酌情减少马凤川应支付物业费数额，原审法院酌定马凤川支付炫生活公司延津分公司物业费3641元。炫生活公司延津分公司关于要求马凤川支付滞纳金的诉讼请求，炫生活公司延津分公司主张按照《前期物业服务协议》约定自逾期之日起按每天应付金额的3‰支付违约金5886.3元过高，结合原告履约情况，酌定按照马凤川应支付物业费的15%予以支持546元。故马凤川应支付炫生活公司延津分公司2016年5月至2018年12月物业费3641元，违约金546元，以上合计4187元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：马凤川于判决生效之日起七日内支付炫生活有限公司延津分公司物业费及违约金合计4187元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，减半收取计36元，由炫生活公司延津分公司负担22元，马凤川负担14元。马凤川二审诉讼中提供收据两张，证明炫生活公司延津分公司收取其他业主的物业费是按照0.85元/平方米收取的。炫生活公司延津分公司称需核实，但未在本院限定的时间内提交相关意见。认证意见：炫生活公司延津分公司未在本院限定的时间内向本院提交书面核实意见，本院对该证据的真实性予以采纳。但该收据系炫生活公司延津分公司收取他人费用所涉情况，且所涉期间也发生在双方争议期间，不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，双方存在物业服务合同关系，马凤川以其未接受相应的物业服务为由拒绝缴纳相应的物业费用不符合上述司法解释的规定，另物业服务属于全面动态服务活动，马凤川主张的绿化、值班、路灯等问题仅能反映涉案小区部分路面等当时的状态，不能全面反映物业服务的客观情况，马凤川抗辩权的行使范围应与炫生活公司延津分公司的违约程度相对应，且原审法院已据此酌定减少了物业费用等，马凤川要求按照每平方米0.85元缴纳物业费也未提供充分的证据，故对马凤川该项上诉主张不予采纳。关于马凤川主张的缴费期限的问题。从涉案前期物业服务协议来看，双方约定交房时马凤川一次性预付一年的物业服务费用，以后按每一年缴纳一次，马凤川应预缴相应的物业费用，且炫生活公司延津分公司于2019年1月22日提起诉讼，彼时2018年度也已届满，故原审判令马凤川支付物业费用至2018年12月份并无不当，至于马凤川主张房屋漏水等问题，可另行处理。综上，马凤川的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马凤川承担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一九年八月十四日书记员  刘 冬