沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初3425号原告：沈阳兴鸿安房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁**兴工北街**。法定代表人：湛湧，系该公司执行董事。委托代理人：王宁，系辽宁弘立律师事务所律师。委托代理人：王鸿国，系辽宁弘立律师事务所律师。被告：翟宇俊，男，1983年1月2日出生，蒙古族。被告：单士菊，女，1985年1月20日，汉族。第三人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，，住所地沈阳市和平区市府大路**负责人：莫成军，系该银行行长。委托代理人：白天明，系该公司员工。原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司（以下简称兴鸿安公司）诉被告翟宇俊、单士菊及第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法由审判员洪昊澜担任审判长，与审判员张珈、人民陪审员陶世英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王鸿国、王宁，被告翟宇俊，第三人委托代理人白天明到庭参加诉讼，被告单士菊经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告兴鸿安公司诉称，2017年5月24日，被告翟宇俊、单士菊与其签订《商品房买卖合同》，合同约定被告以643834元购买原告开发的位于沈阳市铁西区兴工北街53号29-12号房屋，首付款193834元，余款450000元。2017年5月31日，被告翟宇俊、单士菊与原告签订《瀚都大厦首期购房款借款合同》，约定二被告向原告借款173834元，借款期限5年。合同还约定若二被告不能如约履行还款义务，逾期超过30天，原告有权要求二被告一次性归还剩余未到期款项，并且按照借款总额的30％向原告支付违约金，同时原告有权解除《商品房买卖合同》，二被告需配合原告办理与退房有关的所有手续。2017年6月6日，二被告与第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行签订《个人安居贷抵押（保证）贷款借款合同》。现二被告不履行还款义务，构成违约，故请求法院判令：1.解除原告与被告翟宇俊、单士菊签订的《商品房买卖合同》；2.被告翟宇俊、单士菊将位于沈阳市铁西区兴工北街53号29-12号房屋返还予原告，并配合原告到房产部门办理撤销商品房买卖合同备案手续与解除房屋抵押登记手续；3.被告翟宇俊、单士菊支付违约金52150.2元；4.被告翟宇俊、单士菊支付律师费22815元；5.诉讼费由被告翟宇俊、单士菊承担。被告翟宇俊答辩称，欠款属实，希望继续履行合同。被告单士菊未答辩。第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行答辩称，不管哪方偿还贷款，保证我行贷款不受损失并结清全部贷款本息的前提下，我行可以配合办理解除抵押合同登记手续。经审理查明：2017年5月18日，被告翟宇俊、单士菊与原告兴鸿安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告以643834元购买原告开发的位于沈阳市铁西区兴工北街53号29-12号房屋，首付款193834元，余款450000元。首付款193834元被告当日支付现金20000元，剩余173834元首付款被告与原告签订《瀚都大厦首期购房款借贷合同》，以向原告借款的形式分五期支付，第一期至第四期每期还款34766元，第五期还款34770元。还款时间分别为2017年9月30日、2018年9月30日、2019年9月30日、2020年9月30日、2021年9月30日。2017年9月30日前，被告第一期还款34766元，2018年9月30日至今未还第二期款项。2019年6月12日，第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行向原告出具承担保证责任的函，因翟宇俊、单士菊贷款已逾期263天未还，要求原告兴鸿安公司承担保证责任，并在收到函件3日内一次性清偿被告翟宇俊、单士菊欠付的借款本息和相应费用共计453523.6元。2019年6月12日，原告兴鸿安公司偿还了该笔453523.6元款项,其中逾期部分本金10185.45元，逾期利息18216.78元，未逾期部分本金423725.66元，利息1395.71元。被告个人还款总计44358.17元，其中本金16088.89元，利息28269.28元。另查明，2017年5月31日，被告翟宇俊、单士菊与沈阳雅图酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将本案涉案房屋出租给沈阳雅图酒店管理有限公司使用，租期为2017年8月1日至2022年7月31日，租金每月2300元，按季度支付。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、瀚都大厦首期购房款借贷合同、房屋租赁合同、哈尔滨银行沈阳分行关于要求兴鸿安公司承担保证责任的函、银行通用凭证、单士菊还款明细等证据材料，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于原、被告签订的《瀚都大厦首期购房款借贷合同》的性质，原告主张原告与被告之间是借贷关系，原告将首付款173834元借给被告，被告分期偿还借款。借贷关系需具备两个要件，一是双方要有借款的合意，二是实际支付借款。本案中，原告并未实际支付借款给被告，故原、被告双方之间的借贷关系不成立。原、被告双方签订《瀚都大厦首期购房款借贷合同》的目的是为了进行房屋买卖，虽然原、被告之间签订的是借贷合同，但实质是被告采取分期付款的方式来支付房屋的首付款，故原、被告之间签订的《瀚都大厦首期购房款借贷合同》是分期付款买卖合同，即房屋的首付款以分期的形式支付给原告。关于原告请求被告支付违约金52150.2元的问题。本案中，原、被告约定：被告逾期还款超过30天的需按照借款总额即173834元的30％向原告支付违约金。被告的还款期限分别为2017年9月30日、2018年9月30日、2019年9月30日、2020年9月30日及2021年9月30日，被告于2017年9月30日第一期付款后，至今未支付第二期款项，已构成违约，依据《中国人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告与沈阳雅途酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，租期为2017年8月1日至2022年7月31日，租金每月2300元，截至2019年6月，已给原告造成房屋占用损失50600元，约定的违约金并未超过造成损失的百分之三十的，故原告请求被告翟宇俊、单士菊支付违约金52150.2元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求解除《商品房买卖合同》问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因被告翟宇俊、单士菊逾期263天未偿还第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行房屋贷款，致使原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司承担连带保证责任，一次性清偿借款本息和相应费用共计470704.78元，原告与被告之间的商品房买卖合同目的已无法实现，现原告请求解除与被告翟宇俊、单士菊签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人以及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告翟宇俊、单士菊共向银行贷款450000元，已偿还银行贷款总计44358.17元，其中本金16088.89元，利息28269.28元；原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司代偿共计453523.6元,其中逾期部分本金10185.45元，逾期利息18216.78元，未逾期部分本金423725.66元，利息1395.71元。故针对银行贷款部分的房款，因被告翟宇俊、单士菊违约所造成的损失应由其自身承担，被告翟宇俊、单士菊应返还原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司代偿的利息19612.49元（18216.78元+1395.71元=19612.49元），原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司应返还被告翟宇俊、单士菊购房款本金16088.89元。关于被告翟宇俊、单士菊已交房屋首付款问题。被告于购房当天即2017年5月18日缴纳购房定金20000元，于2017年9月30日缴纳第一期购房款34766元，共计缴纳购房款54766元，原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司应将购房款54766元返还给被告翟宇俊、单士菊。关于原告请求被告返还位于沈阳市铁西区兴工北街53号29-12号房屋的问题，因原被告双方《商品房买卖合同》已解除，原告请求返还房屋于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：一、解除原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司与被告翟宇俊、单士菊于2017年5月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告翟宇俊、单士菊将位于沈阳市铁西区兴工北街53号29-12号房屋返还给原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司，第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行配合原、被告办理解除房屋抵押登记手续，被告翟宇俊、单士菊配合原告办理撤销商品房买卖合同备案手续；三、原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司返还被告翟宇俊、单士菊购房本金16088.89元；四、原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司返还被告翟宇俊、单士菊首付款中已支付的购房款54766元；五、被告翟宇俊、单士菊返还原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司代偿利息19612.49元；六、被告翟宇俊、单士菊向原告沈阳兴鸿安房地产开发有限公司支付违约金52150.2元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10988元，由被告翟宇俊、单士菊连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  洪昊澜审 判 员  张 珈人民陪审员  陶世英二〇一九年八月十四日法官助理齐丹书记员徐娜本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。