广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终7189号上诉人（一审原告）：东莞市恒光实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇黄草朗村第二工业区恒光工业园。统一社会信用代码：9144190071938501XP。法定代表人：梁沛光，总经理。委托诉讼代理人：陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：戢永盛，男，1965年5月9日出生，汉族，住福建省建瓯市，委托诉讼代理人：曹远峰，福建省建瓯市建安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯本禄，福建省建瓯市吉阳镇吉阳村民委员会推荐的公民。上诉人东莞市恒光实业投资有限公司（以下简称恒光公司）因与被上诉人戢永盛租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒光公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.戢永盛向恒光公司支付拖欠总租金共815885.3元；2.戢永盛向恒光公司支付拖欠租金的利息85406.89元，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年12月11日起计算至清偿之日为止，现暂计至2018年11月28日；3.戢永盛承担本案诉讼费。一审庭审中，恒光公司变更诉请为：1.确认恒光公司与戢永盛签订的《恒光物业投资有限公司物业租赁合同》无效；2.判令戢永盛依照《恒光物业投资有限公司物业租赁合同》约定的租金标准向恒光公司支付拖欠的房屋占有使用费，本金815885.3元，戢永盛已经支付的150000元保证金从上述所拖欠的房屋占有使用费本金中扣除，即戢永盛应向恒光公司支付665885.3元；3.判令戢永盛支付房屋占有使用费的利息，利息计算方式是以戢永盛拖欠的每一期房屋占有使用费为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从戢永盛拖欠的每一期房屋占有使用费之日起计算至清偿之日止；4.判令戢永盛承担本案的诉讼费。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认东莞市恒光实业投资有限公司与戢永盛签订的《恒光实业投资有限公司物业租赁合同》无效；二、驳回东莞市恒光实业投资有限公司其他诉讼请求。本案受理费6406元，已由恒光公司预交，由恒光公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初98号民事判决书。上诉人恒光公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判戢永盛立即向恒光公司支付房屋占有使用费665885.3元；3.改判戢永盛向恒光公司支付房屋占有使用费的利息85406.89元，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年12月11日起计算至清偿之日为止；4.本案一审、二审的诉讼费用由戢永盛承担。事实与理由：一、一审法院认为恒光公司在案涉物业上粘贴租赁联络函、通知函的方式无法证实其粘贴的时间以及确实通知到戢永盛的观点无事实及法律依据，应当予以改判。（一）恒光公司于2017年7月15日、2017年7月18日张贴《租金联络函》、《通知函》在案涉的物业上，要求戢永盛结清拖欠的租金。戢永盛对《南生活区宿舍楼租金情况表》的证据三性予以确认，结合双方签订的《恒光实业投资有限公司物业租赁合同》,戢永盛是对合同约定的租金标准予以确认，并承认拖欠恒光公司的租金。（二）从恒光公司提交的《申请报告》可以看出，恒光公司张贴《租金联络函》、《通知函》在案涉的物业后，戢永盛是知悉的，并于2017年7月19日出具《申请报告》给恒光公司。《申请报告》显示，戢永盛由于经营困难，申请要求从2017年8月1日期至合同终止的租金按35000元收取，说明戢永盛确认2017年8月1日以前的租金是高于35000元的，即戢永盛也是确认2017年6月1日以前的租金就是恒光公司主张的合同约定的45000元。（三）2018年6月11日，恒光公司将《租金催收函》张贴在案涉的物业大门口上，戢永盛对此不予确认是不符合常理的。2018年6月1日，恒光公司通过邮寄的方式寄出《租金催收函》,要求戢永盛缴清拖欠的租金786900.9元，但戢永盛拒收。鉴于戢永盛拒收，恒光公司才将《租金催收函》张贴在案涉的物业大门上。实际上，戢永盛实际经营管理案涉物业，经常出入案涉物业，对张贴的内容是知悉的。综上，恒光公司从2017年7月开始至戢永盛搬离，恒光公司已经履行通知的义务，并多次催告戢永盛缴清拖欠的租金。二、一审法院认为恒光公司在戢永盛退租时未向其提出租金差额问题不符合常理，也不符合事实。自2017年7月开始，恒光公司无论口头或书面上都催告戢永盛结清未缴的租金，但戢永盛一直通过各种无赖手段不肯搬出案涉物业。恒光公司每次要求戢永盛清场，戢永盛的配偶都以跳楼为由要挟恒光公司。2018年7月18日，恒光公司委托案外人深圳市正当代物业管理有限公司进驻案涉物业并负责戢永盛的清退工作。期间，深圳市正当代物业管理有限公司多次要求戢永盛结清拖欠恒光公司的租金，戢永盛一直拖欠恒光公司的租金，恒光公司只能解除合同，要求戢永盛退出，而一审法院认为恒光公司没有在交接时主张拖欠的租金才是不符合常理。三、一审法院认为恒光公司与戢永盛口头变更租金标准不符合常理，也不符合事实。一审法院认为恒光公司与戢永盛从2014年12月开始租金口头变更每月为25000元，2017年6月开始变更为每月35000元。戢永盛实际交付租金数额应当与变更后的租金数额完全一致，但根据恒光公司提供的租金情况表，戢永盛于2015年5月、2015年7月、8月、2016年4月交付的租金都不足25000元，而2017年7月交付的租金不足35000元。因此，一审法院认定口头变更租金标准与实际相互矛盾，不符合常理与事实。虽然案涉合同无效，根据合同法的规定，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。戢永盛从2014年12月，持续恶意拖欠租金且拒绝退场，已缺乏基本的诚信，违背诚实信用原则。一审法院以恒光公司未通知戢永盛为由，认定恒光公司与戢永盛口头变更租金标准缺乏事实依据，应当予以撤销并纠正。恒光公司补充上诉意见：一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，戢永盛未能提供任何证据证明双方通过口头或其他任何形式变更了租赁合同约定的租金标准，依法应由戢永盛承担举证不能的不利后果。一审判决违背民事诉讼证据规则，认定双方口头变更了租赁合同约定的租金标准，认定事实严重错误。二、戢永盛对恒光公司在一审期间提交的《南生活区宿舍楼租金情况表》的真实性、合法性及关联性均予以确认，即对于《南生活区宿舍楼租金情况表》中的每月应收租金数额己支付租金数额及仍欠租金数额构成自认。戢永盛在一审法庭调查期间又主张双方变更了租金标准，但没有充分证据证明其主张，依法不得推翻对其不利的自认。三、双方在租赁合同中明确约定了租金标准，即使恒光公司在合同期内和合同解除后未及时要求戢永盛支付拖欠的租金，亦不能据此推断恒光公司同意降低租金标准，此乃民事权利的特征所决定。在法律没有明文规定或合同约定的情况下，权利人未及时行使权利不构成任何承诺，更不能据此认定双方变更了合同。恒光公司未及时要求戢永盛支付拖欠的租金，不能产生变更租赁合同租金标准的法律效力。被上诉人戢永盛向本院答辩称：一、戢永盛对恒光公司提交的《南生活区宿舍楼租金情况表》的证据三性予以确认并不代表恒光公司确实于2017年7月15日、2017年7月18日将《租金联络函》、《通知函》张贴在涉案的物业上。二、从恒光公司于2019年3月26日邮寄提交给一审法院的《申请报告》可以看出，这是恒光公司在一审开庭审理后的一个多月以后的行为，而该报告是戢永盛应恒光公司的财务要求所写，该报告中的首先感谢您们一直以来的支持与谅解就是指戢永盛感谢恒光公司默许戢永盛将租金减交至每月25000元，并说明戢永盛的经营状况虽若有好转，但目前仍面临诸多困难，而迫切要求从2017年8月1日至合同终止每月租金为35000元。戢永盛的这一新的要约，实际上也得到恒光公司的默许，不然的话，恒光公司在收到《申请报告》后而没有任何反对的意思表示。三、恒光公司以戢永盛不认可恒光公司在2018年6月11日将《租金催收函》张贴在涉案物业的大门口上，认为是不符合常理的。恰恰相反，这更符合常理，因恒光公司认为通过邮寄的方式寄出的《租金催收函》，遭到了戢永盛的拒收，那么恒光公司更应该行事谨慎等待戢永盛在场时将《租金催收函》张贴在涉案的物业上，而将戢永盛和张贴上的《租金催收函》一起拍照留下证据，而恒光公司没有这样做到，只有推理恒光公司根本没有张贴。四、从2014年12月开始，由于恒光公司与戢永盛口头变更每月租金为人民币25000元，从戢永盛应恒光公司的财务要求提交《申请报告》，要求从2017年8月1日起至合同终止时每月的租金调整为35000元，以至到恒光公司于2018年12月20日起诉前，均没有以任何的方式向戢永盛主张过戢永盛尚有拖欠恒光公司的租金，不然的话，恒光公司怎么会让戢永盛一直拖欠三年半之久，仍旧在涉案物业内经营而不吱一声，这该如何解释才能让人信服?戢永盛在二审法庭调查时补充答辩意见：一、戢永盛有证据证明双方通过口头或其他形式变更了《租赁合同》约定的租金标准，在长达三年半的期间里，月交租金给恒光公司从《租赁合同》约定的每月45000元减少至每月25000元，而在经营状况为好转时又增加至每月35000元，这一漫长的过程，虽然双方没有形成书面协议，但在实际履行中已形成了实际修改了月租金标准，而且也已实际履行了三年半的时间，而恒光公司却未提出任何异议，只是戢永盛交多少就收多少，双方配合得十分默契，双方确实达成了减少月租金的口头协议，不然的话，于情于理都难以自圆其说。二、对《南生活区宿舍楼租金情况表》证据三性的确认是指对表中列举的按《租赁合同》约定的月应交租金数额，戢永盛实际已支付租金数额和恒光公司认为戢永盛还欠他的租金数额。按照本补充意见的第一点的理由，双方既然已在履行《租赁合同》中实际修改了月交租金标准，恒光公司也从未提出异议，所以恒光公司也就无权认为戢永盛还欠他的租金问题再提出任何的主张，这与戢永盛上述第一点的理由是高度统一，没有任何矛盾的。三、恒光公司并没有沉默的行为，而是每月均按口头协议变更后的租金标准收取租金，而按《租赁合同》的约定从2017年6月1日起的租金每月从45000元变更为49500元。而《租赁合同》规定，每月的租金必须在每月10日前交清，否则视为违约，而恒光公司在三年半的期间，戢永盛每月都未按《租赁合同》的约定按时交清租金，恒光公司都未按《租赁合同》的约定追究戢永盛的违约责任，依法解除合同，而放任戢永盛这种有损自己权益的事态继续发展下去，这也太不符合常理了。所以，只能推定恒光公司是在以实际行动来行使自己与戢永盛达成的口头减少月租金的标准，是真正行使了权利。二审期间，恒光公司向本院提交《申请报告》，主要内容是因丽佳公寓经营确实有困难，戢永盛申请从2017年8月1日起至合同终止每月租金为35000元。恒光公司认为该报告可以证明戢永盛确认2017年8月1日以前的租金是高于35000元，也确认2017年6月1日以前的租金就是恒光公司主张的合同约定的45000元，恒光公司与戢永盛一直没有达成降租的合意；提交单号为1038742658824的EMS快递单，拟证明恒光公司向戢永盛履行了催告义务，而戢永盛拒收邮件，以至于恒光公司只能通过张贴催告函在案涉物业门口的方式来履行催告义务。上述证据，恒光公司于一审判决书送达后提交给一审法院。戢永盛表示其质证意见与答辩意见一致。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕恒光公司提起的上诉以及戢永盛的答辩意见，本案二审的争议焦点是在案涉合同履行过程中双方是否实际变更了租金标准。恒光公司作为出租人未提供有效证据证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，一审法院认定案涉合同无效但可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当。合同实际履行过程中，戢永盛并未按照合同约定的标准支付租金，并主张双方已达成口头协议变更了租金标准。虽然戢永盛未能提供直接证据证明双方达成了上述协议，但结合案涉合同约定的履行期限、戢永盛变更支付租金数额的时间跨度、租金实际支付的规律等因素，一审法院结合东莞市当时类似租赁物出租的大环境情况采纳戢永盛主张的双方在实际履行过程中变更了租金标准更为合理，本院予以认可。恒光公司在一审判决后提交的《申请报告》中戢永盛要求从2017年8月1日至合同终止每月租金为35000元，该报告内容并未提及之前的租金标准，不能得出恒光公司主张的戢永盛确认之前的租金标准是每月45000元，而邮单资料也不足以证明恒光公司的主张的其已将催收通知通知到戢永盛。也就是说恒光公司提交的证据不足以证明其主张，本院对恒光公司的上诉理由，依法不予采纳。综上所述，上诉人恒光公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11313元，由上诉人东莞市恒光实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年八月二十二日书记员  刘淑贞