福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初4417号 原告：蒋霞雯，女，1969年7月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：惠安县大成石材工具有限公司，住所地惠安县崇武镇政府对面，统一社会信用代码91350521705212679J。 法定代表人：蒋进民，执行董事。 上述两原告共同委托诉讼代理人：曾在中，福建议正律师事务所律师。 被告：陈伟军，男，1987年5月15日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈良友、李月娥，福建中言律师事务所律师。 原告蒋霞雯、惠安县大成石材工具有限公司（下称大成公司）与被告陈伟军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾在中,被告及其委托诉讼代理人陈良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋霞雯、大成公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付两原告租金87870元（自2018年6月1日起计至2019年1月8日），并按月利率5%支付违约金（自2018年6月份起至2018年12月份止每月以租金14000元为基数计算，2019年1月1日至1月8日止以租金3870元为基数计算，各月份租金的违约金均分别自上一个月的25日起算，均计算至还清之日止）。事实和理由：原告大成公司拥有案涉位于惠安县崇武镇政府对面的店面四间，授权给公司股东即原告蒋霞雯对外出租并签订租赁合同。2015年11月11日，原告蒋霞雯与被告签订《店面租赁合同》，约定原告蒋霞雯将上述店面四间（建筑面积约300平方米）出租给被告用于经营汽车销售，租赁期限至2020年12月31日止。第一、二年租金为12000元/月，第三年租金为14000元/月，第四、五年租金为15000元/月。租金每月结算一次，每月25日前一次付清下个月租金，逾期每日加收1%的滞纳金。原告依约将店面交给被告经营，但被告只支付租金至2017年3月，此后未再支付租金。原告提起诉讼要求被告支付2018年6月份前的租金，业经法院判决，但被告还继续占用承租房屋，拒不交付，经原告多次催告，被告于2019年1月8日才交付给原告，故被告应支付2018年6月1日至2019年1月8日的租金给原告。 被告陈伟军辩称，被告并不存在占用案涉店面的情形，被告于2017年3月22日将案涉店面交付给原告，并付清水电费用及房租。原告长期居住在案涉店面的楼上，该店面长期由原告控制。合同约定解除合同必须提前三个月通知对方才能解除，被告承担六个月的违约责任，在原告提起的2018年6月前的租金的诉讼中,被告提出反诉，原告同意解除合同，法院已经认定双方签订的合同于2018年5月份解除，故并不存在被告占有原告的房屋。原告将案涉店面交付给骆淑兰管理，被告自租赁案涉店面起均与骆淑兰进行交接，被告已经于2017年3月22日将店面交付给骆淑兰。原告故意将房屋不出租出去，恶意扩大损失，根据法律规定，扩大的损失应当由原告自行承担，故应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年11月11日，原告蒋霞雯与被告签订《店面租赁合同》1份，约定原告蒋霞雯将位于惠安县崇武镇政府对面的店面四间（建筑面积约300平方米）出租给被告作为经营汽车销售使用。租赁期限5年，至2020年12月31日止。第一、二年租金为12000元/月，第三年租金为14000元/月，第四、五年租金为15000元/月。租金每月结算一次，每月25日前一次付清下个月租金，逾期每日加收1%滞纳金。逾期超过15天可认定为违约，出租人有权终止合同收回房屋，保证金不予退回。承租人向出租人交纳保证金39000元，合同期满如承租人无违约，双方结算清楚后3天内无息退还。租赁期间双方均不得无故解除合同，承租人如因无法抗拒原因需要解除合同，必须提前3个月通知出租人，并一次性赔偿6个月租金，且保证金不得退回；出租人如需要提前收回房屋，必须提前3个月通知承租人，退回保证金，并少收6个月租金作为赔偿。合同终止或解除三天内，承租人应自行清除房屋，恢复房屋原状。三天后，承租房屋内所遗留的一切物品、装修均视为废弃物任由出租人处置，出租人不予任何补偿；处置遗留物品所产生的费用全部由承租人承担。上述《店面租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。另查明，案涉店面所在房屋的房屋所有权证登记所有权人为原告大成公司，原告蒋霞雯系该公司股东、监事。原告蒋霞雯、大成公司于2018年1月4日向本院起诉被告陈伟军请求：1、判决被告立即支付两原告租金181200元（自2017年3月23日起计至2018年5月30日），并按月利率2%支付违约金（其中2017年3月份以租金3200元为基数计算，自2017年4月份起至2017年12月份止每月以租金12000元为基数计算，自2018年1月份起至2018年5月份止每月以租金14000元为基数计算，各月份租金的违约金均分别自上一个月的25日起算，均计算至还清之日止）。2、判决被告支付要求提前解除合同的违约金（6个月租金）84000元。3、确认原告无须退还保证金39000元。被告陈伟军提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《店面租赁合同》。2、判决反诉被告返还反诉原告保证金39000元。3、判决反诉被告赔偿反诉原告损失费用72000元。本院经审理后于2018年8月10日作出（2018）闽0521民初389号民事判决，判决：一、解除反诉原告陈伟军与反诉被告蒋霞雯于2015年11月11日签订的《店面租赁合同》。二、被告陈伟军应于本判决生效之日起三十日内支付原告蒋霞雯租金181200元，并按月利率0.5%计付逾期支付租金的违约金（其中2017年3月份以租金3200元为基数计算，自2017年4月份起至2017年12月份止每月以租金12000元为基数计算，自2018年1月份起至2018年5月份止每月以租金14000元为基数计算，上述各月份租金的违约金均分别自上一个月的26日起算，均计算至还清之日止）。三、确认原告蒋霞雯、惠安县大成石材工具有限公司无须退还被告陈伟军保证金39000元。四、驳回原告蒋霞雯、惠安县大成石材工具有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陈伟军的其他反诉请求。两原告及被告均不服，并向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院经审理后于2018年10月30日作出（2018）闽0521民终6243号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告陈伟军已履行判决所确定的金钱给付义务。2019年1月8日，原告大成公司与被告陈伟军签订租赁房屋移交单一份，确认租赁房屋里没有存放被告任何物品，被告将租赁房屋退还给两原告。 以上事实，有原告蒋霞雯、大成公司提供的营业执照、内资企业登记基本情况表、房屋所有权证、《店面租赁合同》（2018）闽0521民初389号民事判决书、（2018）闽0521民终6243号民事判决书、租赁房屋移交单，以及双方当事人的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为：被告是否应当支付原告自2018年6月1日起至2019年1月8日的租金。 原告认为，（2018）闽0521民初389号民事判决书所确定的只是至2018年5月份止的租金，判决后被告没有移交案涉店面，而是一直占用，参照双方签订的合同，被告应按合同约定支付原告自2018年6月1日起至2019年1月8日移交之日止的租金。被告主张案涉店面已经于2017年3月22日移交给原告，没有事实和法律依据。双方签订的移交单已经确认了移交的过程，而若是2017年3月22日已经移交，被告无需再签订移交单。虽然法院已经判决双方的合同解除，但是被告没有履行解除合同后的交付店面的义务，继续占有该店面，故应当支付占用期间的费用给原告。原告相应提供证据1即EMS快递单及邮件信息查询，以此证明原告向被告催告要求被告移交承租的案涉店面。证据2即租赁房屋移交单，以此证明被告于2019年1月8日才将案涉店面移交给原告。证据3即录音光盘、文字说明、电话通话录音，以此证明原告向被告催讨要求被告移交承租的案涉店面。证据4即证明、身份证，以此证明原告委托公司员工催告被告移交案涉店面。被告质证称，对原告提供的证据1无异议，被告有收到，但是被告也依法回复原告该店面已经在2017年3月22日交付给原告，一直由原告占有。证据2，原、被告之间已经进行一年多的诉讼，为了让双方不再对此进行争执，故被告才前往与原告确认清楚。证据3、4确实是被告与原告工作人员的通话，但是案涉店面已经于2017年3月交付给原告，并经过2018年的诉讼，双方明确解除合同，店面由原告占有。 被告认为，（2018）闽0521民初389号案件中判决双方之间的租赁关系解除，原告请求被告支付租金没有法律依据。原告在2018年的案件中已经多次提出2017年3月22日就已经将房屋交付给原告，被告在庭审中明确房屋存在质量问题一直没有经营，原告恶意将损失扩大，该损失应当由原告自行承担。被告提供的证据足以证明被告已经将房屋于2017年3月22日交付给原告，并在当天结清了租金、水电费。2019年1月8日，原告叫开锁公司打开案涉店面的锁，移交单系原告打印好被告签字，只是对交接进行确认，并非在2019年1月8日才交付案涉店面。被告相应提供证据5即（2018）闽0521民终6243号案件现场勘验申请书、庭审笔录，以此证明被告向泉州市中级人民法院申请现场勘验并在庭审确认合同解除并交付店面。证据6即通知函、告知函及EMS回单及邮件详情，以此证明原、被告双方业已书面通知确认房屋交付。证据7即照片，以此证明案涉店面存在质量问题不能使用，双方协商终止合同并结算清楚的事实。证据8即交付租金凭证，以此证明原告将案涉店面的租金委托支付给陈亚军及骆淑兰，由骆淑兰管理负责。证据9即结算凭证，以此证明被告已经跟原告结算清楚的事实。证据10即服务登记单，以此证明2019年1月8日，案涉店面系叫开锁公司打开的，并非被告用钥匙打开。证据11即现场视频及文字说明、微信聊天记录，以此证明原告委托骆淑兰管理负责案涉店面，被告已经将案涉店面交付给骆淑兰。原告质证称，证据5现场勘验申请书真实性由法院认定，但无法证明解除后已经将店面交付给原告，庭审笔录真实性无异议，但是笔录并未体现双方确认已经于2017年移交店面，从（2018）闽0521民初389号民事判决书、（2018）闽0521民终6243号民事判决书均可证明双方并未在2017年进行移交，否则法院不会判决支持原告至2018年5月30日的租金。证据6真实性无异议，原告在判决后有向被告催讨要回店面，被告收到原告寄出的材料后回复，但其称已经移交并不属实。证据7真实性无异议，但是照片无法证明拍摄的时间、地点，无法证明案涉店面已经移交，也无法证明案涉店面存在质量问题，若是店面存在质量问题，被告可以在（2018）闽0521民初389号案件中提出反诉，但是被告并没有反诉。证据8真实性无异议，原告对被告于2017年3月22日前已经交付的租金并无异议。证据9，真实性由法院审查，但原告并未委托骆淑兰结算和管理案涉店面。证据10，有异议，该开锁单只是一张便条，上面没有任何的印章，也并非原告大成公司的员工书写，至于身份证号码及车牌，系当时交接时被告需要核对员工身份，所以被告可以记录身份信息，该单据无法证明被告的主张。证据11有异议，录音光盘来源不合法，无法体现拍摄的时间及拍摄的人物，从对话中可以看出租赁者在说2017年搬空、空置的内容，存在诱骗，骆淑兰并非原告公司员工也未得到授权，骆淑兰所作出的回答与本案无关，没有任何法律效力。微信聊天记录无法体现聊天的对象，被告应当进一步说明该微信号系骆淑兰所有，该聊天记录与本案并没有关联。 本院经审查认为，原告提供的证据1及被告提供的证据6，能够证明原告于2018年11月23日向被告发送《通知函》要求被告接到通知函一天内将案涉店面移交给原告并办理相关手续。被告收到上述《通知函》后于2018年11月25日向原告发送《告知函》书面告知原告店面业已清空由原告占有，原告于2018年11月26日收到该《告知函》。证据2，能够证明原、被告于2019年1月8日签订租赁房屋移交单，该移交单表明租赁房屋没有存放被告任何物品。证据3、4经被告质证真实性无异议，予以确认，能够证明原告大成公司人员张培昆（公民身份号码3505211982××××××××）与被告进行电话沟通协商办理案涉店面的交接手续事宜。被告提供的证据5现场勘验申请书及庭审笔录并无法证明被告所主张的案涉租赁合同已经解除以及店面已经交付。证据7只能证明案涉店面的情况，并无法证明店面存在质量问题及原、被告已经交付清楚。证据8、9，被告未能提供原始载体以供核实，真实性无法确认。证据10开锁服务登记单上载明的备注“福建省惠安县崇武镇鲤江路66号3505211982××××××××”与原告提供的证据4其公司员工张培昆居民身份上载明的地址与公民身份号码一致，结合原、被告的庭审陈述，能够认定原、被告于2019年1月8日进入案涉店面时系原告大成公司员工张培昆通过开锁服务打开。证据11，该证据系两案外人之间的视频及聊天记录，关联性无法确认，该证据并无法证明被告所主张的于2017年3月22日已经将店面交付给原告。 综上事实，本院认为，案涉店面所在房屋登记的所有权人虽为原告大成公司，但原告大成公司认可其将店面交给原告蒋霞雯代管，由原告蒋霞雯对外出租，故原告蒋霞雯与被告签订的租赁合同合法有效。原告于2018年1月4日向本院提起诉讼请求被告支付2017年3月23日起至2018年5月30日止的租金等，被告于2018年1月31日提出解除案涉店面的反诉请求，原告于2018年2月收到被告的反诉状，并表示根据《店面租赁合同》的约定，如提前三个月通知情况下可予以同意，因此案涉《店面租赁合同》应于2018年5月解除，原告在诉讼中也同意2018年5月31日后愿意接收房屋只是被告不得以原告同意接收房屋来抗辩原告解除合同违约在先。根据《店面租赁合同》第九条约定，合同终止或解除三天内，被告应自行清除房屋，恢复房屋原状。三天后，承租房屋内所遗留的一切物品、装修均视为废弃物由原告处置，原告不予任何补偿。被告在（2018）闽0521民初389号案件及（2018）闽0521民终6243号案件的诉讼中被告多次表示其于2017年3月22日已经搬离案涉店面，原告随时可以接收案涉店面，无需办理交接手续，且移交单上也确认了“租赁房屋里没有存在存放陈伟军任何物品”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取使用措施防止损失的扩大；没有及时去使用措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方签订的《店面租赁合同》于2018年5月解除，被告多次表示店里已经没有被告物品，原告可以随时使用房屋，但原告怠于接收案涉店面，故原告应对其2018年6月1日后的租金损失自行承担责任。原告请求被告支付2018年6月1日至2019年1月8日的租金及违约金，依据不足，不予支持。被告主张其已经于2017年3月22日将案涉店面移交给原告，因未能提供充分的证据加以证明，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告蒋霞雯、惠安县大成石材工具有限公司的诉讼请求。 案件受理费2106元，减半收取1053元，由原告蒋霞雯、惠安县大成石材工具有限公司负担（多预交的1053元予以退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  刘素梅 二〇一九年八月十四日 书记员  蔡少萍 速录员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。