广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初9988号原告：钟自强，男，汉族，1955年12月16日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：周乐邦，广东金卓越律师事务所律师。第一被告：吴惠清，女，汉族，1987年9月5日出生，地址：广东省龙川县。第二被告：胡瑞婷，女，汉族，1987年4月29日出生，地址：广东省惠州市惠城区。原告钟自强与被告吴惠清、胡瑞婷租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢耀适用简易程序独任审判，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、第一被告吴惠清到庭参加诉讼，第二被告胡瑞婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2018年5月23日原告与第一被告签订《德伟大楼租赁合同》（编号为：TW18-0609-1A，以下简称合同），原告将德伟大楼一楼A单元出租给第一被告使用，第二被告系担保人(详见合同)。合同主要内容约定：“二、租赁期限与租金：（1）租约期为3年，自2018年6月9日起至2021年6月30日止。（2）2018年6月9日起至2019年6月30日止，租赁单位月租金为人民币：5500元整；（3）从2019年7月1日起至2020年6月30日止，租赁单位月租金为人民币：5775元整（递增5%）；（4）从2020年7月1日起至2021年6月30日止，租赁单位月租金为人民币：6064元整（递增5%）；（7）首月租金从2018年6月9日至2018年6月30日，首月租金4033元，乙方每月25日应向甲方缴纳下月租金。（8）租赁期限内在未经甲方同意的情况下，乙方不得无故解除合同或转租给第三方。四、租赁押金：（1）乙方在签订合同后应向甲方缴交2个月的履约保证金人民币：11000元整。六、违约责任（1）租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，如任何一方提前解除合同，必须提前3个月以书面通知对方并取得同意，同时补偿被解约方3个月的违约租金。如通知期不够3个月，会按比例赔偿，例如：通知期只有一个月，违约方需赔偿5个月租金给被解约方。办理终止合同完成后，押金会于4周内退回乙方。（2）乙方逾期缴交租金，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，逾期1个月甲方可单方面解除合同，并有权单方面清理乙方租赁区域。乙方已上交甲方的押金作为违约金赔付给甲方；十一、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应协商解决，无法协商时任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。败诉方需承担此诉讼案的胜诉方律师费”。第二被告作为担保人在合同上签名确认，愿意承担房屋租赁担保责任，租赁房屋的所有人××市德伟物业管理有限公司作为见证人也在合同上盖章表示同意。2018年5月23日，第一被告向原告缴交部分定金5500元，原告将房屋钥匙交于第一被告，房屋由第一被告进行占有使用。2018年5月23日，第一被告继续向原告缴交剩余押金及相关费用11738元（金额明细详见德伟租户收款汇总表/押金表），并按时缴交租金及相关费用至2019年1月。第一被告自2019年2月起至今未缴纳租金及相关费用，共拖欠2019年2月、3月共计2个月的房租11000元、水费11元、分摊水费0.5元、电费77元、分摊电费93.8元、管理费410元，合计11593元（详见欠租追款通知书附表）。原告于2019年3月20日通过顺丰速运向第一被告发出欠租追款通知书及附表（编号：MLK19-03-20），追讨拖欠的租赁款未果，酿成本案纠纷。原告认为，第一被告无视合同约定拖欠租金的行为，已经构成根本违约，依照合同第六条第1款“租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，如任何一方提前解除合同，必须提前3个月以书面通知对方并取得同意，同时补偿被解约方3个月的违约租金。如通知期不够3个月，会按比例赔偿，例如：通知期只有一个月，违约方需赔偿5个月租金给被解约方”、第2款“乙方逾期缴交租金，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，逾期1个月甲方可单方面解除合同，并有权单方面清理乙方租赁区域。乙方已上交甲方的押金作为违约金赔付给甲方”及合同第十一条约定败诉方需承担此诉讼案的胜诉方律师费等相关法律规定。因此，被告不仅需要偿还租金及相关费用11593元，还需赔付6个月的租金作为违约金和原告为催讨租金支付的律师费给原告。综上所述，由于被告无视房屋租赁合同约定，擅自违约，造成原告房租等经济损失。为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》第119条法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依照《合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条及相关规定判决，请求法院判令：1、解除原、被告于2018年5月23日签订的《德伟大楼租赁合同》；2、被告共同连带偿还原告2019年2月至2019年3月期间的租金及相关费用11593元（详见欠租追款通知书附表），违约金33825元（5500元X3个月+5775元X3个月），合计45418元；3、本案诉讼费及律师费由被告承担。第一被告吴惠清辩称，一、案涉租赁合同于2019年2月26日已解除，且答辩人已将案涉租赁物返还给被答辩人，答辩人无须向被答辩人支付2019年3月份租金。因答辩人身体原因且店铺经营困难，2019年2月26日，答辩人已将店铺内属答辩人物品清空，并将租赁房屋的钥匙返还被答辩人，并请求终止租赁合同。即从2019年2月26日开始，答辩人已无占有、使用租赁房屋，因此，答辩人无须向被答辩人支付2019年3月份的任何费用。二、被答辩人尚欠答辩人房租押金人民币11000元及水电押金人民币2000元未予返还，应于本案进行扣减。双方签订租赁合同后，答辩人已向被答辩人缴纳房租押金人民币11000元及水电押金人民币2000元。依照双方签订租赁合同的约定，上述金额应当于租赁协议解除或终止时向答辩人返还或抵扣欠付费用，但至今，被答辩人并未向答辩人返还上述押金，也未于本案起诉时抵扣相应数额，恳请法庭查明事实后，对相应数额进行扣减。三、本案被答辩人请求违约金过高，请求法院酌情降低违约金数额。本案被答辩人请求违约金数额明显过高，不符合一般市场交易习惯：即两押一租，若提前终止合同即押金无法退还。若依据合同约定，答辩人完全可以再使用租赁房屋三个月，将自身损失降至最低。即赔偿三个月租金，押金退还答辩人，实际仅须向被答辩人支付一个月租金作为违约金并能多享有三个月的房屋使用权。但答辩人在身体无力负担租金的情况下立即终止租赁合同，系秉承诚实信用原则，避免拖延造成被答辩人更多的损失。并且被答辩人已于2019年4月份将案涉房屋出租给第三方，答辩人并未造成被答辩人严重损失。违约金虽具有惩罚性质，但其立法目的更多的是为了弥补违约方的损失。因此，被答辩人请求答辩人赔偿六个月租金明显过高，请求法院予以酌减。本院查明的案件事实经审理查明，2018年5月23日，原告钟自强（即甲方）与第一被告吴惠清（即乙方）签订《德伟大楼租赁合同》（编号为：TW18-0609-1A，以下简称合同），原告将德伟大楼一楼A单元出租给第一被告使用，第二被告胡瑞婷系担保人。合同载明：“2018年6月9日起至2019年6月30日止，租赁单位月租金为人民币：5500元整；首月租金从2018年6月9日至2018年6月30日，首月租金4033元，乙方每月25日应向甲方缴纳下月租金；租赁期限内在未经甲方同意的情况下，乙方不得无故解除合同或转租给第三方；乙方在签订合同后应向甲方缴交2个月的履约保证金人民币：11000元整；租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，如任何一方提前解除合同，必须提前3个月以书面通知对方并取得同意，同时补偿被解约方3个月的违约租金。如通知期不够3个月，会按比例赔偿，例如：通知期只有一个月，违约方需赔偿5个月租金给被解约方。办理终止合同完成后，押金会于4周内退回乙方；乙方逾期缴交租金，逾期一天每天赔付0.3%滞纳金，逾期1个月甲方可单方面解除合同，并有权单方面清理乙方租赁区域。乙方已上交甲方的押金作为违约金赔付给甲方；本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应协商解决，无法协商时任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。败诉方需承担此诉讼案的胜诉方律师费”等。第二被告胡瑞婷作为担保人在该租赁合同上签名确认。租赁合同签订后，第一被告向原告缴交部分定金5500元。2018年5月23日，第一被告继续向原告缴交剩余押金及相关费用11738元，并按时缴交租金及相关费用至2019年1月。自2019年2月开始未交纳租金。原告于2019年3月20日通过顺丰速运向第一被告发出欠租追款通知书及附表（编号：MLK19-03-20）。第一被告吴惠清自2019年2月至3月止共拖欠原告钟自强转租上述楼房的租金及相关费用共计11593元，其中：2019年2月租金5500元、水费5.5元、分摊水费0.2元、电费61元、分摊电费48.9元，管理费205元，共计5821元；2019年3月租金5500元、水费5.5元、分摊水费0.3元、电费16元、分摊电费44.9元，管理费205元，共计5772元，两个月共计11593元。庭审时，第一被告辩称其与原告已协商一致同意提前解除合同，但并未提供相关的书面证据。以上事实由当事人主体资格信息、房地产权证、《租赁经营合同》、二份《德伟大楼租赁合同》、临时定金收款收据、微信转账记录、德伟物业管理交接表、德伟租户收款汇总表、缴费通知书及附表、庭审笔录等在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告钟自强与第一被告吴惠清、第二被告胡瑞婷签订的《德伟大楼租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行。任何一方无法定或约定事由，不得无故解除合同。第一被告吴惠清辩称其与原告钟自强已协商一致同意提前解除合同，但并未提供相关的书面证据，故此，本院不予采纳。第一被告未继续履行上述租赁合同已构成违约，应依法承担相应的民事责任，双方于事实上无法继续履行合同，故本院依法确认合同解除。第一被告拖欠原告的租金应从2019年2月至2019年3月止共计2个月，拖欠租金及相关费用11593元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失的规定，原、被告双方签订的《德伟大楼租赁合同》约定的违约金明显过高，故应以原告实际租金损失的百分之三十计算违约金为宜，因截止到2019年3月第一被告欠付的租金数额为11000元（5500元/月×2个月），故本案违约金依法应酌定为3300元（11000元×30%）。此款可抵扣第一被告已付押金11000元。第二被告胡瑞婷愿意对上述债务承担保证责任，对此，第二被告应承担上述债务的连带清偿责任。原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩质证的权利，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告钟自强与第一被告吴惠清、第二被告胡瑞婷于2018年5月23日签订的《德伟大楼租赁合同》。二、第一被告吴惠清应向原告钟自强支付拖欠租金及相关费用11593元，扣除第一被告已付押金11000元后，余款593元应在本判决生效之日起七日内支付给原告钟自强。三、第一被告吴惠清应在本判决生效之日起七日内向原告钟自强支付违约金3300元。四、第二被告胡瑞婷对第一被告吴惠清上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告钟自强的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费468元（原告已预交468元），由第一被告吴惠清、第二被告胡瑞婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 卢 耀二〇一九年八月二十一日法官助理徐浩光书记员 温璐璇