四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民初47号 原告：杨利华，女，1954年10月2日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：王新年，四川新念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彬，四川新念律师事务所律师。 被告：刘坤华，男，1972年9月13日出生，回族，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：曾祥宏，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷杨，四川新开元律师事务所律师。 第三人：江邦福，男，1961年4月1日出生，汉族，住四川省洪雅县。 第三人：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地：四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园），注册号：511423000005419。 法定代表人：李波，董事长。 上列二第三人的共同委托诉讼代理人：李贤利，男，1956年10月26日出生，汉族，住四川省洪雅县，系鑫顺公司员工。 原告杨利华因与被告刘坤华、第三人江邦福、洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2019年6月5日向本院起诉。本院于2019年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭审理了本案。原告杨利华及其委托诉讼代理人王新年、李彬；被告刘坤华及其委托诉讼代理人曾祥宏；第三人江邦福、鑫顺房地产公司的共同委托诉讼代理人李贤利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨利华的诉讼请求是：1、判令中止对位于四川省洪雅县文化街45号三万英尺C型10层4号住房（眉山中院（2014）眉执字第109-2号执行裁定书认定作价23.9万元）的执行；2、依法确认位于四川省洪雅县文化街45号三万英尺C型10层4号住房属于原告所有。事实和理由：1、2006年11月30日，原告的朋友许明坦与鑫顺房地产公司签订了《商品房购买合同》，鑫顺房地产公司将三万英尺C型10层4号住房以22.1150万元价格出售给许明坦，许明坦在签订合同后随即付清了全部购房款。2、2010年许明坦与原告商议，将该房屋以22.1150万元转让给原告。许明坦、杨利华、鑫顺房地产公司三方达成一致，由杨利华将购房款转给许明坦后再由鑫顺房地产公司与杨利华重新签订《商品房购买合同》。11月23日杨利华向许明坦交付了全部购房款，鑫顺房地产公司收回给许明坦出具的收款收据，另向杨利华开具了购房款收据，并同时向杨利华收取了2000元更名费并出具了收据。2011年11月6日洪雅县雅雨物业管理有限公司将该房屋交付给了原告，原告交纳了物管费，洪雅县雅雨物业管理有限公司出具了收据。由于原告一直在北京照顾孙子。去年原告的丈夫回到洪雅才得知2015年11月30日贵院作出（2014）眉执字第109-2号、（2013）眉执字第50-6号执行裁定，将位于洪县洪川镇文化街45号监证号为0010758下包括10楼4号在内的15套房产抵偿给了被告。3、原告已提供了转帐凭证、鑫顺房地产公司出具的收据、商品房买卖合同、楼宇交接书物业公司收取服务费的收据和代收闭路电视收视费收据等证据证明了原告已付清了房款，以上证据已远远超过了《规定》第二十九条要求的情形，足以证明原告对案涉房屋的权利能够排除执行。4、在执行裁定过程中人民法院仅听取了申请执行人刘坤华的陈述，而没有听取江邦福和鑫顺房地产公司的意见，故执行裁定书存在程序瑕疵。 为支持其主张，杨利华提供了如下证据： 1、身份证、（2019）川14执异11号执行裁定书。拟证明原、被告的诉讼主体资格以及原告向眉山市中级人民法院提出的执行异议已被驳回。案涉房屋之所以没有办理过户是因为第三人与被告的借款债务导致，非买受人原因导致。 2、商品房买卖合同、家庭首套住房情况证明、购房款收据、更名费收据、物业管理费收据、闭路电视户头费收据、楼宇交接书、雅雨物业公司住宅小区分户移交记录卡、消防安全管理公约、雅雨物业管理公司小区消防安全责任书、雅雨物业管理有限公司装饰装修管理协议。拟证明：①原告与鑫顺房地产公司签订了“三万英尺小区”C型10层4号房产的商品房买卖合同，约定价格为22.1150万元。②原告交清购房款后鑫顺房地产公司于2010年11月23日向原告出具了购房款和更名费收据。③“三万英尺”C型10层4号房产由洪雅县雅雨物业管理有限公司于2011年11月6日交付给原告，原告支付了物业管理费、闭路电视户头费，原告已合法占有该房屋。④该套房屋系原告配偶用于居住的唯一住房。 3、《贾鹏、鑫顺房地产公司、江邦福等妨碍诉讼行为制裁决定、民事违法制裁决定执行审查类执行裁定书。拟证明①原告与鑫顺房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，付清了全部房款并合法占有房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除执行。②购房人与鑫顺房地产公司签订商品房买卖合同，鑫顺房地产公司向购房人出具收据作为付款依据是鑫顺房地产公司销售和交付房产的交易惯例。 刘坤华的质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，但不能证明原告的证明目的。对证据2商品房买卖合同三性均不认可，理由：①该合同显示的签订时间为2006年11月30日，依据该合同第二条商品房销售依据载明案涉房屋预售许可证取得的时间为2009年，足以证明在预售许可证取得前就签订的商品房买卖合同并不客观真实，同时，原告也并未提供房管局备案的相同的买卖合同。②该合同第十九条产权登记一栏约定显示原告与鑫顺房地产公司存在买卖合同其应在2009年9月30日前办理产权登记，但我们在房管局并未核实到相关记录。③在合同第六条约定的付款方式是2006年11月30日付款，但我们并未见到该时间及金额的付款凭证，故商品房买卖合同三性均不认可，不能作为本案的定案依据。对家庭首套房证据的真实性无异议，但与本案无关系。对2份收据，真实性、合法性、关联性不予认可。理由：①显示时间为2010年11月23日载明的收款方式为转账，但并未见到该收款收据匹配的依据。所有购买相关商品房的相关款项其支付均应进入开发公司的相关账户并应由鑫顺房地产公司出具相应发票予以确认，没有发票，没有相关转账凭证且鑫顺房地产公司与本案具有法律上的利害关系，故原告提供的收据不能达到证明其已支付了案涉房屋房款的依据。对更名费收据，若该更名费收据客观真实，原告也因提供许明坦支付相关购房款的相关依据，否则不能证明原告方已全部支付了购房款项。对物业公司收据、楼宇交接书的三性均不予认可。被告在申请执行过程中包括案涉房屋在内的所有房屋均在执行法官、被申请人、物管公司陪同下进行现场核实，案涉房屋的状态均为闲置，没有实际居住、使用、占有房屋的情形均未在本次执行中进行处理，原告方主张其实际占有房屋，但仅提交了2011年6月的收据，如果实际占有执行后那么多年的物管费也应向法庭提交。综上，刘坤华认为原告证据并不能证明其与鑫顺房地产公司之间确实存在房屋买卖合同关系，也不能证明其实际占用、支配案涉房屋，故其并不能享有排除执行的相关权利。对证据3执行裁定书与本案无关，公园1号并不是本案所在楼盘，该裁定书即便存在现在是否生效无从得知，也不能依据该裁定书和原告陈述的交易惯例来否定物权法对不动产买卖、房屋交付一系列的法律规定。 第三人江邦福、鑫顺房产公司的质证意见为：商品房买卖合同真实有效，合同是格式性的，2006年6月30日签订2009年取得预售许可是格式条款。合同第十九条一栏三性不认可，因为鑫顺房地产公司在2006年时在全国都不规范的情况下是很常见的，不能以现在规定来要求当时。收据是真实有效的，是公司开出的。作为老百姓来讲用现金买房是常见的，不能强制要求转账。家庭首套住房是真实、有效的。成都武侯区案件是真实的。 被告刘坤华答辩称，被告认为原告的诉讼请求依法均不能成立，原告并不享有对案涉标的物及位于四川省洪雅县文化街45号的三万英尺C型10层4号住房排除强制执行的所有权。眉山中院（2014）眉执字第109-2号执行裁定以及（2019）川14执异11号执行裁定认定事实及适用法律正确。依据物权法相关规定不动产物权登记生效、登记对抗。依据刘坤华及江邦福、鑫顺房地产公司执行查询结果，洪雅县房管局并无任何显示本案原告任何购房的相关证据，相反刘坤华依法取得包括案涉房屋的抵押权证，并在案件执行过程中由眉山中院依法裁定将案涉房屋抵偿给刘坤华，该裁定依法发生法律效力，案涉房屋归刘坤华所有，依据在执行过程中确认的事实，原告诉称其在2011年取得房屋客观事实不符，在法院主持评估、拍卖、抵偿过程中法院、申请人、被执行人以及三万英尺物管公司均确认该房为闲置状态，该房屋钥匙在抵偿过后已交付给被告保管，原告方并未实际占有、使用该房屋。即便原告与鑫顺房地产公司之间签订有买卖合同，也仅表明原告与鑫顺房地产公司之间存在债权关系，并不能依据买卖合同取得该房的所有权，其合同之债应通过其他方式处理。原告陈述其全额支付购房款没有相应的事实依据，故请求依法驳回原告诉讼请求。 为支持其主张，刘坤华提供了如下证据证实： 1、成都市仲裁委仲裁裁决书。证明被告包括案涉房屋三万英尺享有优先受偿权。被告取得抵押权的时间为2013年10月9日。2、房屋摘要信息、协助执行通知书。证明包括案涉房屋在内的20套房屋经眉山中院评估处置，已抵偿给刘坤华，该房系刘坤华所有。 原告杨利华的质证意见为：证据1真实性、合法性无异议，仲裁裁决书被告在取得抵押权之前鑫顺房地产公司与原告之间早已形成了买卖关系，且原告也举证证明早已占有案涉房屋。证据2房屋摘要信息真实性无异议，但属于被告与第三人隐瞒已出售给原告的事实，办理抵押登记属于侵害原告合法权益，不能达到被告证明目的；对协助执行通知书真实性、合法性无异议，不能达到被告证明目的，原告情形符合最高院的规定，房管中心没有为原告办理产权是基于被告与第三人的诉讼，被告也没有取得产权。被告涉嫌职业放贷人，是法律不允许的，应当依法保护买受人的利益。 第三人江邦福、鑫顺房地产公司的质证意见为：证据1真实性、合法性无异议，同意原告质证意见。被告是在明知鑫顺房地产公司仅是房屋的开发商未对所谓的大产权进行登记或根本没有登记，本案以合法形式掩盖非法目的。本案属于违法抵押。证据2质证意见与杨利华质证意见一致。 第三人江邦福、鑫顺房地产公司答辩称，原告杨利华所述的事实清楚，真实有效。 经审理查明，2014年9月15日成都仲裁委员会作出（2014）成仲案字第221号裁决书查明，被申请人鑫顺房地产公司将其名下位于洪雅县.67平方米房产（洪雅房权证监证字第××号，权0007680）为被申请人江邦福借款本金、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用向申请人刘坤华提供抵押担保，并在洪雅县房管局办理了房屋他项权证登记。该裁决书第（三)项裁决内容为“如被申请人江邦福不能履行本裁决第（一）项付款义务，则申请人刘坤华可以就依法拍卖、变卖被申请人鑫顺房地产公司位于洪雅县.67平方米房产（洪雅房权证监证字第××号，权0007680）所得的价款，在本裁决第(一)项付款义务范围之内优先受偿。 本院在执行刘坤华与江邦福、鑫顺房地产公司借款合同纠纷和四川省蜀新建筑工程公司与鑫顺房地产公司建设工程合同两案中，查封了鑫顺房地产公司36套房产，并对其中已具备处置条件的20套房产依法进行了公开拍卖，并在两次拍卖流拍后对其中19套房产按照两案申请执行人达成的协议分别抵偿债务(剩余的1套房产因有案外人提出异议而暂未处置)，2015年11月30日，本院作出（2014）眉执字第109-2号、（2013）眉执字第50-6号执行裁定，将鑫顺房地产公司位于洪雅县，监证号为0010758下包括10楼4号在内的15套房产抵偿给刘坤华，并向洪雅县房管局发出了执行通知书。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案双方的争议焦点为杨利华对案涉标的物即位于洪雅县房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，杨利华主张其享有的案涉标的物即位于洪雅县房屋具有足以排除强制执行的民事权益，必须符合上述规定。首先，杨利华应对案涉标的物在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，杨利华虽提供了《商品房买卖合同》、收据拟证明杨利华在人民法院查封前就签订了合法有效的房屋买卖协议。但从杨利华提供的证据来看，虽商品房买卖合同签订于人民法院查封之前，但由于鑫顺房地产公司与本案有利害关系，且杨利华并未提供证据证明该商品房买卖合同与鑫顺房地产公司留存的商品房买卖合同一致，也未提供该商品房买卖合同与我国相关机构所备案的合同一致，故不能证明杨利华在人民法院查封之前签订了商品房买卖合同。其次，杨利华提供的商品房买卖合同签订的时间为2006年11月30日，而该合同第二条明确载明案涉房屋办理商品房预售许可证时间为2009年6月10日。在未办理商品房预售许可证的前提下，鑫顺房地产公司将不具备出售条件的房屋卖与原告或许明坦不符合常理。第三，杨利华应于签订商品房买卖合同之后已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，虽杨利华提供了收据证明其已支付完案涉标的物的全部价款，但从杨利华提供的证据来看收据中虽载明了杨利华支付了案涉标的物的购房款，但该收据还载明的收款方式系转帐，而杨利华并未提供证据证明其转帐支付了案涉购房款。第四，虽杨利华陈述案涉标的物系向许明坦购买，许明坦支付了鑫顺房地产公司全部房款。但杨利华并未提供证据证明杨利华向许明坦支付过购房款，许明坦向鑫顺房地产公司支付过购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。”的规定，应由杨利华承担举证不能的法律后果。第五、杨利华是否已在查封之前已合法占有该不动产。虽杨利华提供了楼宇交接书、物业管理费收据、闭路电视户头费收据、雅雨物业公司住宅小区分户移交记录卡、消防安全管理公约、雅雨物业管理公司小区消防安全责任书、雅雨物业管理有限公司装饰装修管理协议等欲证明案涉标的物在查封前就已合法占有该不动产，但从本院2016年1月7日执行笔录证明案涉标的物在查封之前并无人占有使用，故杨利华在人民法院对案涉标的物查封之前未合法占有使用案涉标的物。第六，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，刘坤华对案涉房屋享有抵押权，并已办理了抵押登记，其抵押优先受偿权已为生效的仲裁裁决所确认，且本院已依据仲裁裁决确认的事实对包括案涉房屋在内的抵押资产依法进行了处置，并在流拍后根据申请人刘坤华的申请裁定以物抵债。 综上，原告杨利华的诉讼请求不能成立，其请求应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条、二十九条之规定，判决如下： 驳回原告杨利华的诉讼请求。 案件受理费4885元，由原告杨利华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈晓梅 审判员  覃 棱 审判员  蒋 毅 二〇一九年八月五日 书记员  余 娟