广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1985号原告：区锦洪，男，1959年12月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆文娟，广东维纳律师事务所律师。被告：邓焯南，男，1972年1月出生，汉族，住广东省中山市。原告区锦洪与被告邓焯南房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告区锦洪委托诉讼代理人骆文娟到庭参加诉讼。被告邓焯南经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区锦洪向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《物业租赁合同》，原告无需返还被告的保证金10万元，被告需向原告支付因违约解除合同的违约金63552元；2.被告支付拖欠原告2018年5月至合同解除之日止的租金，暂计至2019年1月为285984元；3.被告支付逾期缴纳租金的违约金（以285984元为基数，从2018年5月1日起按逾期交付金额的年利率24%计至清偿之日）；4.被告支付从合同解除之日至被告返还租赁物之日止的场地占用费63552元（按照月租金的两倍计算，暂计1个月）；5.被告支付原告催讨应收款而产生的合理费用（包括律师费15000元、诉讼保全责任保险费2350元）。诉讼过程中，原告变更第1至4项诉讼请求为：1.原告无须返还被告的保证金10万元，被告需向原告支付因违约解除合同的违约金63552元；2.被告支付拖欠原告2018年5月至合同解除之日止的租金共计十个月金额为317760元；3.被告支付逾期缴纳租金的违约金，计算方法为2018年5月以拖欠租金95328元为基数，2018年8月以拖欠的租金95328元为基数，2018年11月以拖欠的租金95328元为基数，2019年2月以拖欠的租金31776元为基数，均自当月5日起按2%月利率计算至实际清偿之日止；4.被告支付从合同解除之日至被告返还租赁物之日止的场地占用费，金额为127104元（按照月租金标准的两倍计算，共计两个月）。事实与理由：2014年5月24日，被告为开设工厂，与原告签订《租赁合同》。双方约定被告租赁原告位于中山市古镇镇××东岸北路××号雅威物业。租期从2014年8月1日至2017年7月31日止，每季度租金为89370元。2017年9月14日，原、被告就租赁厂房重新签订《物业租赁合同》。租期为2017年8月1日至2020年3月31日，每季度租金调整为95328元。租金支付时间为每年的二月、五月、八月及十一月的5号。《物业租赁合同》第十二条第一项第三点约定：被告无正当理由未支付或迟延支付租金1个月以上，原告有权单方面解除合同并要求被告支付相当于两个月租金的违约金。截止目前，被告已经拖欠原告九个月的租金，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付相当于两个月租金的违约金即63552元。2018年5月至2019年1月，被告拖欠原告九个月租金共计285984元。为此，被告出具了2018年9月26日的承诺书及2018年11月20日的《确认书》。根据《物业租赁合同》第三条第三项约定，逾期交纳租金的需要支付违约金。因原约定违约金标准略高，原告同意调整按年利率24%计算违约金。同时根据《物业租赁合同》第十一条第三项约定：逾期返还租赁物的，应当自原告发出返还通知之日起，以每月月租金的两倍为标准向原告支付该物业的场地占用费。因此，自《物业租赁合同》解除之日起至被告返还租赁物之日止，原告有权要求被告支付场地占用费。另，根据《确认书》及《物业租赁合同》第十二条第五项约定：被告须承担原告催讨应收款而产生的合理费用及开支（包括律师费、诉讼费、诉讼保全费、诉讼担保责任保险费）。原告于2019年2月25日向被告邓焯南发出律师函，通知其解除租赁合同，该文件于2019年2月26日被签收，因此至被告邓焯南收到原告解除通知时，双方合同解除。被告在2019年4月底搬离了涉案租赁物。被告邓焯南未作答辩。经审理查明：2014年5月24日，区锦洪（甲方）与邓焯南（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于中山市古镇镇××东岸北路××号雅威物业开办工厂。租期从2014年8月1日至2017年7月31日止。押金为10万元，合同期满经甲乙双方验收合格无息退还给乙方。年租金357480元，每季度租金89370元，每月5号前交清当月租金。如果超过当月5号没有交清当月租金、逾期未交费超过五天（含五天）视为乙方根本违约。甲方违约则退回10万元押金给乙方，另外赔偿10万元给乙方，乙方结清费用清理干净搬走；乙方违约则甲方没收乙方押金10万元，乙方交清全部费用清理干净搬走完好交还给甲方。2017年9月14日，区锦洪（甲方）与邓焯南（乙方）就上述租赁房屋签订《物业租赁合同》，约定乙方继续向甲方租赁上述厂房，租赁期限从2017年8月1日至2020年7月31日止。每年租金为381312元，先交租后使用，乙方按季度交纳租金。乙方应于合同签订之日交纳首期租金95328元。之后，乙方在每年的二月、五月、八月及十一月的5号前交纳下一季度的租金。乙方逾期交纳的，每逾期一日，应按逾期交纳金额的0.3%支付违约金。租赁保证金10万元由乙方于签署合同当日向甲方交纳。租赁期满或合同终止、解除后,乙方逾期交还该物业的，应当自甲方发出交还通知之日起，以月租金的两倍（即71496元/月）为标准向甲方支付该物业的场地占用费,直至乙方交还该物业或甲方按照本合同约定收回该物业为止。乙方无正当理由未支付或迟延支付租金1个月以上，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并要求乙方支付相当于两个月租金的违约金。乙方须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的诉讼费、诉保费、诉保担保责任保险费、律师费等费用），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。签订上述合同后，邓焯南向区锦洪支付了10万元租赁保证金，并一直使用上述租赁物。2018年9月26日，邓焯南出具《承诺书》，承诺于2018年10月15日前付清拖欠的2018年5月至2018年10月的租金190656元，如逾期未付清则除交纳拖欠的租金外，同意按《物业租赁合同》约定的方式支付违约金（自2018年5月1日起，每逾期1日，按逾期交付金额的0.3%支付违约金）。2018年11月20日，邓焯南出具《确认书》，确认拖欠上述租赁物自2018年5月至2019年1月的租金285984元、利息17159.04元（按月利率1%计算），共计303143.04元；邓焯南承诺于2018年12月20日前付清303143.04元，如逾期未全额付清，则除交纳拖欠的租金和利息外，同意按《物业租赁合同》约定的方式支付违约金（自2018年5月1日起，每逾期1日，按逾期交付金额的0.3%支付违约金），并且区锦洪有权向法院起诉，因此发生的一切实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼担保责任保险费、诉讼费、评估费等）由邓焯南承担。出具上述《承诺书》和《确认书》后，邓焯南未向区锦洪付款，区锦洪遂提起本案诉讼，并支出律师费15000元、诉讼保全责任保险费2350元。2019年2月25日，区锦洪向邓焯南邮寄《律师函暨解除租赁合同通知书》，通知邓焯南因其拖欠租金超过9个月，区锦洪解除与其的物业租赁合同，要求邓焯南立即清理及返还租赁物给区锦洪。邓焯南于2019年2月26日收到该通知，于2019年4月底搬离上述租赁物。另查，上述建筑物已办理报建手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。区锦洪与邓焯南签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。邓焯南未按时支付租金，区锦洪有权根据合同约定解除双方签订的《物业租赁合同》。涉案《物业租赁合同》于2019年2月26日解除。本案争议的焦点是邓焯南的违约责任如何确定。邓焯南存在逾期支付租金和未按区锦洪的解除合同通知及时交还租赁物两项违约行为。首先，邓焯南应当按《物业租赁合同》约定的租金标准（381312元/年）向区锦洪支付2018年5月至合同解除之日即2019年2月26日的租金317760元。《物业租赁合同》约定邓焯南应当按季度交纳租金，在每年的二月、五月、八月、十一月的5号前交纳下一季度的租金，逾期交纳的，每逾期一日按逾期交纳金额的0.3%支付违约金。邓焯南未按时支付2018年5月至2019年2月26日的租金，区锦洪主张邓焯南按月利率2%支付逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。故，邓焯南应当向区锦洪支付的逾期付款违约金为以95328元为基数，从2018年5月6日起计，以95328元为基数，从2018年8月6日起计，以95328元为基数，从2018年11月6日起计，以31776元为基数，从2019年2月6日起计，均按月利率2%计至清偿之日止。邓焯南向区锦洪支付上述逾期付款违约金已足以弥补区锦洪的损失，故对区锦洪以邓焯南逾期付款为由主张没收租赁保证金10万元、邓焯南向区锦洪支付63552元违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次，邓焯南在2019年2月26日收到区锦洪的解除合同通知后，未及时搬离涉案租赁物，直至2019年4月底才搬离。区锦洪主张邓焯南按月租金的两倍为标准支付场地占用费，有双方在《物业租赁合同》中的约定为依据，本院予以支持。故，邓焯南应当支付的场地占用费为127104元（381312元/年÷12个月×2×2个月）。第三，区锦洪与邓焯南在《物业租赁合同》中明确约定邓焯南须承担区锦洪催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的诉讼费、诉保费、诉讼保全责任保险费、律师费等费用）。所以，区锦洪因本案支出的律师费15000元、诉讼保全责任保险费2350元应由邓焯南承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告邓焯南于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告区锦洪租金317760元；二、被告邓焯南于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告区锦洪逾期付款违约金（以95328元为基数，从2018年5月6日起计，以95328元为基数，从2018年8月6日起计，以95328元为基数，从2018年11月6日起计，以31776元为基数，从2019年2月6日起计，均按月利率2%计至清偿之日止）；三、被告邓焯南于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告区锦洪场地占用费127104元；四、被告邓焯南于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告区锦洪律师费15000元、诉讼保全责任保险费2350元；五、驳回原告区锦洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10058元，保全费2848元，共计12906元，由被告邓焯南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  何文璋审判员  黎 妙二〇一九年八月十三日书记员  蔡壹樑