广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初7445号原告（反诉被告）：中华人民共和国拱北海关，住所地广东省珠海市香洲区拱北。法定代表人：赵民，关长。委托诉讼代理人：张良华，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗承波，广东德赛律师事务所实习律师。被告：杭州苹果集团有限公司，住所地浙江省杭州市下城区柳营花园，统一社会信用代码法定代表人：杨振邦。委托诉讼代理人：胡从深，浙江鑫湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市新萍果贸易发展有限公司，住所地珠海市拱北法定代表人：姚益胜，经理。委托诉讼代理人：杨哲，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛春长，男，1973年12月25日出生，汉族，户籍地浙江省临海市，系公司员工。原告中华人民共和国拱北海关(以下简称拱北海关)诉被告杭州苹果集团有限公司（以下简称杭州苹果公司）、被告珠海市新萍果贸易发展有限公司（以下简称珠海新萍果公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告珠海新萍果公司提起反诉，本案一并进行了审理。原告委托诉讼代理人张良华、被告杭州苹果公司委托诉讼代理人胡从深、被告珠海新萍果公司委托诉讼代理人杨哲、葛春长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拱北海关向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即腾退（返还）珠海市拱北；2.判令两被告支付拖欠租金6554597.19元；3.判令两被告支付房屋使用费9464744.16元（按合同约定的“双倍计收乙方租金”计算，计算期间：2016年1月1日至2016年8月31日，标准：每月591546.51*2元），并请求计算至被告实际换换房屋时止；4.判令两被告支付迟延支付租金的违约金600万元（每日按应交款项二代5%计算，计至2015年12月31日），并请求计算至被告付清款项时止；5.判令两被告支付原告水电费240565.33元；6.判令两被告支付迟延支付水电费的违约金239997.6元，（以2015年欠费199998元为基数，每日按5%计算，计算期间2016年1月1日起至2016年8月31日），并请求计算至被告付清款项时止；7.由两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与杭州苹果公司2007年10月24日签订《租赁合同》，将xxx楼租赁给被告使用，租金至2015年12月31日止，合同还约定了租金等其他内容。2015年3月20日，原告与被告的委托人珠海新萍果公司签订补充协议，协议约定，自2014年1月1日起租金年递增由8%调整至5%，由被告对房屋进行安全维修改造，原告免除被告8个月租金作为补偿。合同签订后，原告依约履行，被告未能依约付款，长期拖欠租金。原告先后多次书面催交租金。被告在合同内拖欠租金6554597.19元，欠缴水电费240565.33元。2016年3月2日，原告书面通知被告办理房产，但被告至今仍占据房产。经中审众环会计师事务所珠海分所审计，被告欠缴6554597.19元，违约金47028805.67元。原告请求支付违约金600万元，同时保留对其违约金追偿的权利。原告认为，被告违反合同约定和法律规定，严重侵害原告合法权益，提起本案诉讼。被告杭州苹果公司辩称，被告杭州苹果公司从来没有与原告签订协议，在收到本案诉状后才知道有这个涉案租赁的情况。案涉合同中的签章不是被告杭州苹果公司公司的公章，也不是被告杭州苹果公司刻制的，合同不是被告杭州苹果公司的真实意思表示，对被告杭州苹果公司没有约束力。原告提交的证据中《授权书》和《委托书》上的签章都不是被告杭州苹果公司刻制的，《委托书》“陈永胜”的签字也不是其本人签署，这些证据系人为伪造的，对被告杭州苹果公司不具有约束力。原告诉称2015年3月20日被告杭州苹果公司委托被告珠海新萍果公司签订《商铺租赁合同补充协议》与实际情况不符，被告杭州苹果公司从来没有授权被告珠海新萍果公司签订补充协议，这个协议我们也是本案诉讼后才知道的，协议的内容不是杭州苹果公司的真实意思表示，同样对被告杭州苹果公司不具有约束力。被告杭州苹果公司从来没有使用过涉案租赁的场地，从来没有支付过合同中所陈述的保证金、租金。原告要求两被告承担相关费用没有依据。被告珠海新萍果公司辩称，案涉合同为无效合同，因为海关还没有取得涉案房产的产权证及可以出租的相关许可，因此涉案的房产租赁合同是无效合同。2015年双方签订了补充协议，被告珠海新萍果公司经过原告同意在2015年7月投资了600万元对涉案的房产进行了消防改建及装修，装修的费用应该由原告承担。由于原告内部人员将本属于被告珠海新萍果公司的房产的消防验收合格证私下借给了紧邻的拱北焯水服装店，导致被告珠海新萍果公司在2015年无法进行消防验收，至今该物业还属于空置状态，因此我方认为对使用占用费不应由被告珠海新萍果公司承担。被告（反诉原告）珠海新萍果公司提出反诉请求：1.请求判令原告支付装修款损失，以评估报告作出后的评估数据为准；2.请求法院驳回原告自2015年7月1日以后的租金请求；3.由原告承担本案诉讼费用。事实和理由：基于前述事实，2015年7月1日，珠海新萍果公司与珠海御城建筑工程有限公司签订装修施工合同，对拱北海关xxx楼进行整体安全维修改造，施工过程中共计支付了3538910.06元装修费用，另计支付空调安装费用1877239.10元。在工程行将完工时，在向消防机关进行消防验收过程中，消防验收机关提出拱北海关将本属于珠海新萍果公司的消防验收合格证私自出借给了相邻的珠海市拱北焯水服装店，导致消防不能验收，只是珠海新萍果公司的物业至今无法出租使用，多次协商未果，只能提起反诉。反诉被告拱北海关对反诉辩称，反诉请求的装修损失金额没有相关证据的支持，而且，补充协议的约定中我方也支付了对价，该对价是免除其8个月的租金即2014年8月至2015年3月的租金，我方的本诉请求中也未计算该8个月的租金。其次，补充协议明确约定其他合同条款仍按原租赁合同执行，即合同的租赁期限双方仍按原租赁合同履行。关于合同效力，即使无效我方有权按照租金的标准请求支付占有使用费，并不影响诉请金额。原告拱北海关提交证据：1.《租赁合同书》；2.《商铺租赁合同（补充协议）》；3.被告《委托书》、《授权书》；4.中审众环会计师事务所（特殊变通合伙）珠海分所《报告书》；5.水电费欠费情况表及水电费通知书；6.国有土地使用证；7.原告催交租金函、通知及被告付款承诺原告多次向被告催交租金；8.被告及被告委托人营业执照及工商登记资料；9.原告机构代码证；10.企业信用信息公示报告。被告杭州苹果公司未提交证据，申请了对相关证据上签章及签名进行鉴定。被告珠海新萍果公司提交证据：1.中央空调设施安装工程合同、结算支付收据；2.装饰装修工程施工合同；3.消防验收资料复印件；4.消防验收审核意见书；5.竣工验收记录表；6.建筑工程施工许可证；7.国有土地使用证；8.消防验收备案受理凭证；9.公众场所投入使用、营业前消防安检合格证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，拱北海关持有珠海市拱北侨光路58236平方米的国有土地使用证【珠府国用总字第0402号、（1992）第0100061号】，其后在该土地上建有多栋房产，包含本案争议的“xxx楼”房产，原告陈述该栋房产尚未办理单独的产权登记，原告也未提交该栋房产的建设及验收资料。2007年10月24日，拱北海关（甲方、出租方）与“杭州苹果集团有限公司”（乙方、出租方）签订《租赁合同书》，就xxx楼的出租事宜约定如下：一、房产建筑面积1221平方米（以现状为准）。二、租赁期八年，自合同签订之日至2015年12月31日止。三、房产交付及使用经营的特别约定，1.房产按现状交付，实际面积不影响租金。2.乙方必须根据招标项目说明中建筑物实际情况进行改造和开发经营，充分考虑建筑物安全、改造难度和商业价值的充分利用，方案必须通过甲方和珠海市建设主管部门审核批准后方可实施，改造完成后，必须通过甲方和珠海相关部门验收合格并经房屋质量安全鉴定所鉴定合格后方可投入运营，验收通过乙方移交一份完整的验收资料。4.开发改造过程中的手续有乙方负责，甲方只负责在相关资料上盖章。5.开发过程中交纳400万元保证金，完成后扣3个月租金1095501元作为履约保证金无息退还乙方。四、免租期自合同签订之日至2007年12月31日，五、租金，第一年4382000元，第一年每月365167元。2009年起每年租金递增8%，每月5日前支付当月租金。六、履约保证金，履约保证金为1095500元，合同签订当日一次性交纳。合同期满，乙方应结清应缴所有费用，甲方验收房产及设施15日内将保证金退还。七、乙方根据水电费总表计量每月五日前支付上月水电费，其他物业管理费、卫生费等乙方直接向有关部门交纳。…九、转租给次承租人的合同期限不得超过本合同最后期限。…十二、违约责任，逾期交付租金、水电及其他费用，应当按实际逾期天数每日向甲方支付应缴款项5‰的违约金；逾期超过二个月，出租人可解除合同。合同期满或解除后，乙方或次承租人拒不交还租赁物的，甲方按当年月租金标准的双倍计收乙方租金，直至交还为止。三个月后仍不交还的，甲方可以停水停电。违反转租的约定应支付相当于三个月租金（2015标准）的违约金。合同届满前乙方单方解除合同的，应向甲方支付相当于六个月的违约金。合同还约定了其他相关内容。合同乙方处签章“杭州苹果集团有限公司”，委托代理人处由“葛春生”签字。拱北海关提交《委托书》，内容为：拱北海关机关服务中心：兹委托葛春生同志（杭州苹果公司董事兼珠海分公司珠海新萍果公司法定代表人）代表杭州苹果公司就还安全7号楼开发改造经营项目租赁事宜洽谈并签订合同。《委托书》由“杭州苹果公司”签章，并由“陈永胜”在法定代表人处签字。另有一份《授权书》，内容为杭州苹果公司授权珠海新萍果公司就xxx楼规划、改造、经营和管理，以本公司授权人名义进行合同谈判、签约及处理一切事务，并授权珠海新萍果公司处理租金及账目，其中载明了珠海新萍果公司的账户。该《授权书》盖有“杭州苹果公司”印章。被告杭州苹果公司对前述合同及委托书、授权书中的印章及“陈永胜”的签字的真实性提出异议，并申请鉴定。鉴定机构中国广州分析测试中心司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《租赁合同书》、《委托书》、《授权书》三份材料上的“杭州苹果集团有限公司”印文是同一枚印章盖印，与杭州苹果集团有限公司在市场监督管理局存档的印章不是同一印章。陈永胜的签名不是其本人所签。被告珠海新萍果公司委托诉讼代理人葛春生庭审中表示是当时是由杭州苹果公司邮寄的委托书和授权书，不清楚具体谁签字盖章，真实性不清楚，因时间久远不记得是谁联系和经办的。另，被告珠海新萍果公司陈述与杭州苹果公司2003年至2008年为合作关系。杭州苹果公司陈述2003年曾与葛春长等在福建有过合作，但从未授权珠海事宜，且珠海新萍果公司为2007年签订合同前才成立，双方没有合作关系。珠海新萍果公司工商登记情况显示成立于2007年9月24日，由葛春长、葛春生投资设立。前述租赁合同签订后，实际由珠海新萍果公司履行。2015年3月20日，双方签订《商铺租赁合同（补充协议）》，约定合同租金年递增率自2014年1月1日起调整为5%至合同期满。由乙方对租赁物进行房屋安全和消防维修改造，过程中涉及的报建、施工、验收、使用功能审批等手续由乙方负责，改造方案必须通过甲方审核批准后方可实施；装修改造完成后，必须通过甲方验收并符合政府监管部门相关要求方可投入运营。乙方完成维修改造，甲方给予免除乙方8个月租金的补偿，空置免租4个月，安全维护免租4个月，合计免租4591460.61元。拱北海关提交葛春生出具的《承诺书》、《催交通知》等证据证明自2009年开始珠海新萍果公司陆续有拖欠租金的行为，拱北海关亦多次对其催收拖欠的租金。原告拱北海关提交《专项审计报告》显示截至2015年12月31日，珠海新萍果公司已交纳租金与合同约定应缴租金尚差6554597.19元。被告珠海新萍果公司认为2015年因为消防问题导致无法正常经营，故不应再支付租金。珠海新萍果公司案涉房产的相关消防资料显示：2008年3月3日，珠海市公安消防局出具《海安园7#楼装修工程消防设计的审核意见》提出了“建筑内部装修工程不应破坏原建筑物的防火功能”等多条审核意见。2008年5月13日，该局出具《关于珠海市新萍果贸易发展有限公司海安园7#楼第1层至第4层装修工程消防验收合格的意见》【公消（建验）字[2008]第0274号】，对1至3层的装修项目内容评定为合格。2015年1月21日，珠海市公安消防局出具珠公消安检自[2015]第20号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示珠海市拱北焯永服装店取得该合格证，地址为海安园第**铺，场所所在建筑名称为海安园7#楼，场所所在层数为首层局部，二至三层局部。被告珠海新萍果公司认为珠海市拱北焯永服装店使用了7#楼的消防资料导致其装修后无法申请消防验收，拱北海关不认可该说法。另查明，珠海新萍果公司提交与珠海市华都空调设备有限公司签订的《中央空调设施安装工程合同》，将7#楼空调设备发包施工，不含税总造价（材料清单包干价）为1877239.10元，20%的工程款待验收完毕后支付。华都公司2016年11月10日出具《收据》载明已经付清前述价款。珠海新萍果公司提交与珠海御城建筑工程有限公司的《装饰装修工程施工合同》，约定将7#楼装修发包施工，总价款3538910.06元。该公司2015年10月13日出具《收款收据》载明已付清前述款项。对于案涉房产的使用情况，珠海新萍果公司陈述2013年之后原承租商场的焯永服装店另行低价承租旁边的商铺，珠海新萍果公司准备装修，之后装修基本完成，一楼经营至2015年12月31日，二三楼没有经营。拱北海关不认同，认为装修并未完成，但一楼至今仍在经营，二三楼用于存放物品。珠海新萍果公司解释一楼商户是原承租人因为装修遭受损失，临时继续使用商铺经营，但与正常商铺有所区别。珠海新萍果公司对改造的工程造价及空调的实际价值申请鉴定和评估，广东巨正建设项目管理有限公司鉴定7号楼“安全维护改造”装饰工程含税造价为4654856.34元，广东正大新土地房地产与资产评估有限公司评估7号楼中央空调价值1931400元。原告主张被告拖欠水电费240565.33元，提交了多份《缴交水电费通知书》及《催款通知》证明，被告表示水电费催交通知没有收到，对签名的催款通知确认收到。本院认为，关于本案争议的焦点问题作如下分析认定：一、杭州苹果公司是否应认定为合同当事人。案涉租赁合同以“杭州苹果公司”名义签订，但经鉴定合同及委托书、授权书中该公司印章及法定代表人签名均不真实，故不能认定签订合同系杭州苹果公司的意思表示。案涉租赁合同并非杭州苹果公司意思表示，对其不发生法律效力。合同签订过程中，拱北海关负有核实投标人身份的义务，现经办人持有的委托书、授权书等资料虚假，亦无其他令人有理由相信其有代理权的证据，拱北海关认为合同签订经办人员构成表见代理，依据不足，本院不予支持。该合同系珠海新萍果公司法定代表人利用虚假资料签订，签订后实际由珠海新萍果公司履行合同内容，故应认定珠海新萍果公司为真实的合同当事人，承担合同的相关法律后果。原告拱北海关要求杭州苹果公司承担相关责任，依据不足，本院不予支持。二、关于合同效力问题。拱北海关确认尚未取得合法房产权证，亦未能提供出租物业的有效的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告拱北海关和珠海新萍果公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同（补充协议）》应认定为无效。三、关于腾退物业的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，拱北海关和珠海新萍果公司签订的租赁合同无效，珠海新萍果公司基于租赁合同占用使用的租赁物业应返还给拱北海关，故拱北海关请求腾退返还案涉房产，于法有据，本院予以支持。四、关于租金及房屋占有使用费的请求。庭审中，原告拱北海关确认如合同认定为无效，原请求的租金应为占用费。根据合同法相关规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，拱北海关请求的合同期限内的占有使用费，应予以支持。原告根据支付情况审计合同期限内尚欠租金6554597.19元（不含免租期8个月的租金），被告珠海新萍果公司并未就支付情况提供反证，本院予以认定。被告珠海新萍果公司抗辩原告将消防资料另交他人使用导致无法通过消防验收的问题，本院认为，其一，珠海新萍果公司在承租案涉房产之后于2008年5月13日消防验收合格，并要求有改建、扩建、装修等向消防机构申报，证明案涉房产具备消防验收的基础条件和再装修需要申报的程序要求。其二，被告珠海新萍果公司并未有证据证明向消防部门申报的具体情况，不能认定珠海新萍果公司主张的无法通过验收以及系资料交由焯永服装店使用的原因。其三，从焯永服装店的消防安全检查合格证对于其场所的描述“首层局部、二至三层局部”，可以清晰的看出其验收的仅为7#楼的局部，并不能当然得出影响到珠海新萍果公司使用部分验收的结论。综上，被告抗辩理由依据不足，本院不予支持。五、合同期满后逾期交还物业的占用费。合同期满后，被告珠海新萍果公司并未向原告返还房产，应支付占用期间的使用费。合同约定“合同期满或解除后，乙方或次承租人拒不交还租赁物的，甲方按当年月租金标准的双倍计收乙方租金，直至交还为止。”该约定具有违约的惩罚性含义，但无效的合同自始没有法律约束力，原告拱北海关主张按照双倍租金的标准计算占用费，法律依据不足，本院不予支持。直至本案诉讼程序中，本院建议被告珠海新萍果公司先行交还物业，被告并未同意，且考虑案涉房产一楼至今仍有经营，二三楼仍存在存放物品使用的情况，故应按照合同期满时的标准591546.51元/月，计算房屋使用费至实际返还房产之日。六、关于延迟支付租金的违约金。合同约定“延迟每日应交款项的5‰计算违约金”因合同无效而自始没有法律约束力，且合同无效的主要原因在于房产的相关情况，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。七、水电费及延迟支付的违约金。原告拱北海关提供了水电费的催收通知书，且详细列明相关抄表数据，被告珠海新萍果公司亦无相反证据推翻，本院予以认定。原告主张被告珠海新萍果公司支付水电费用240565.33元，本院予以支持。关于延迟支付的违约金，如前述违约金的理由，本院亦不予支持。八、被告珠海新萍果公司反诉的诉求。合同约定“乙方应当在合同期满之日起一周内将承租房产内可移动的物品搬离……乙方不得损坏、拆除、剥离在租赁期内添附的一切装饰、固定设备设施和物件”，补充协议中约定在完成改造后，给予8个月的免租期租金共计4591460.61元作为空置和安全维护的补偿。参照前述双方对于合同期满后的相关设施处置的本意，案涉房产的装修和改造成果在合同期限届满后应作为添附内容一并移交给原告，且相应的价值也以免租方式予以体现，故被告珠海新萍果公司反诉主张赔偿装修维护损失及空调设备的价值，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告珠海市新萍果贸易发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将本案所涉珠海市拱北莲花路拱北海关xxx楼返还给原告中华人民共和国拱北海关。二、被告珠海市新萍果贸易发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中华人民共和国拱北海关支付2015年12月31日前的占用费6554597.19元。三、被告珠海市新萍果贸易发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中华人民共和国拱北海关支付2015年12月31日后的占用费，以每月591546.51元为标准计至将前述房产实际交还原告中华人民共和国拱北海关之日。四、被告珠海市新萍果贸易发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中华人民共和国拱北海关支付水电费240565.33元。五、驳回原告中华人民共和国拱北海关的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）珠海市新萍果贸易发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174583元，反诉受理费32341元，鉴定费93020元，评估费14000元，由被告珠海市新萍果贸易发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴 杰人民陪审员  黄建华人民陪审员  闫太民二〇一九年八月二十日书 记 员  杨 悦曾淑莹