江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0111民初6567号 原告：宋开通，男，1983年1月26日生，汉族，住江苏省金坛市经济开发区。 委托诉讼代理人：刘仁杰，江苏东恒（江北新区）律师事务所律师。 被告：王艳会，女，1986年7月3日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：沈东鹏，江苏衡鼎律师事务所律师。 第三人：南京乐房房产经纪有限公司，住所地在南京市栖霞区燕子矶街道紫御东方花园02栋102室。 法定代表人：吕冬，总经理。 委托诉讼代理人：马士营，男，1983年4月2日生，汉族，住南京市浦口区。南京乐房房产经纪有限公司员工。 原告宋开通与被告王艳会，第三人南京乐房房产经纪有限公司（以下简称乐房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告宋开通及其委托诉讼代理人刘仁杰，被告王艳会及其委托诉讼代理人沈东鹏，第三人乐房公司委托诉讼代理人马士营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋开通向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付双倍定金40000元；2、判令被告赔偿原告其他损失117350元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：南京市鼓楼区中山××房屋是原告所有的财产。2017年7月30日原、被告与乐房公司签订《存量房交易合同》一份，约定原告将案涉房屋卖予被告，出让总价1436000元，定金20000元。被告通过办理纯商业贷款方式支付房款，如果经银行审核，被告不能贷款或者不能足额贷款，被告在接到中介通知后十日内须自筹补足房款。还约定原、被告无正当理由不履行合同的，应承担违约责任，除按照约定支付双倍定金及全额中介费作为违约金外，违约方给守约方造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规赔偿。合同签订后，原告积极履行合同，于当日将办理贷款、过户手续所需房屋所有权证、土地使用权证原件交给中介，等待被告支付首付款及申请银行贷款。基于对被告正常履约的信赖，原告于2017年8月初与案外人王中群签订了购房合同，购买王中群常州的房屋，该房屋总价1645000元，首付485000元，中介费32900元。但后来被告迟迟无法办理贷款，合同不能继续履行。因原告与王中群的合同已签署，原告急需资金支付首付，否则将违约，原告不得已只能一面另行出售房屋，一面向他人借款500000元以按期支付首付，原告因该笔借款支出了利息12562元。但最终王中群还是以原告逾期付款违约解除了合同，并向原告主张违约责任。为此原告向王中群支付了50000元违约金，并将2017年10月27日已支付给王中群的首付490000元交给王中群使用四个月，原告损失该部分资金的利息至少达21888元。原告认为，被告的行为违反了双方的约定，给原告造成了本不应该发生的经济损失，导致原告损失了购买常州房屋的中介费32900元，额外支出了利息12562元，违约金50000元，损失了490000元近五个月的利息21888元。被告应当按合同约定承担违约责任。原告诉至法院，请求判如所请。 被告王艳会辩称，1、被告借名案外人李某4办理不动产权登记，原告与被告达成了房屋买卖的交易，不应承担任何违约责任，请求驳回原告的全部诉请。2、案外人李某4为被告的嫂子，仅是本案涉案房屋的挂名人，被告为本案涉案房屋的实际购买人，由被告通过中介人员马士营与原告沟通洽谈以1436000元的转让价格购买本案房屋的事宜，实际购买人及出资人为被告王艳会，涉案房屋的银行抵押贷款也是由王艳会出资转账到案外人李某4的银行卡里，按月还款。3、被告仅欠付原告购房尾款50000元，该款项双方约定自原告办理完物业交接并将户籍从涉案房屋迁出后交付尾款50000元，但是双方一直未办理物业交接，原告将户籍迁出涉案房屋，也未告知被告，尾款支付条件尚不具备，也不存在逾期付款问题。4、涉案房屋买卖合同实际成交后原告净得价为1436000元，税费、中介费由被告王艳会承担，房屋在交易前存在600000元银行抵押贷款，由王艳会及宋开通到大道金服公司办理垫资解除抵押的过程。王艳会于2017年7月30日、31日共向原告转账20000元定金款项并与宋开通签订《南京市存量房交易合同》；2017年9月30日向原告支付100000元购房款；2017年10月16日中国农业银行同意发放购房贷款1470000元，原、被告签订《南京市存量房交易合同》的补充协议，用于向大道金服公司取得垫资款1370000元。5、原告就同一房屋买卖事宜，以原告与案外人李某4签订的用于备案缴税登记及办理银行贷款的标价为2100000元的房屋买卖合同在常州市金坛区人民法院另案起诉，要求案外人李某4补齐2100000元与房屋实际转让价1436000元的差额，原告有违诚信原则，且涉嫌恶意诉讼，浪费司法资源，请求驳回原告诉请。 第三人乐房公司述称，同意被告的答辩意见。 经审理查明，2017年7月30日，原告宋开通（甲方）、被告王艳会（乙方）、第三人乐房公司（丙方）签订《南京市存量房交易合同》，约定：原告将其所有的位于中山，建筑面积64.63平方米的房屋出售给被告王艳会，房屋售价为1436000元。第三人乐房公司派马士营经纪人负责该房产的居间活动，在委托期间内办理所委托的事项。甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币20000元。乙方办理纯商贷款，所需相关费用乙方自行交纳。甲、乙双方应于2017年8月5日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按照银行需求提供相关材料，如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任，如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款，贷款下款以银行房款的时间为准。乙方借给甲方人民币600000元，贷款预审通过后三个工作日内，由丙方陪同甲、乙双方共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制后，三方共同到银行办理还款解押手续，甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出并办理抵押注销手续，如解押后因不可抗力致使该合同不能履行的，甲方应在10个工作日内将所有已收取的款项返还给乙方。甲、乙双方约定于解押注销后三个工作日内办理产权送件手续。双方约定于下款后三个工作日内甲方腾空房屋，办理房屋交接手续，逾期按150元/天向乙方支付滞纳金，乙方不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担，乙方于房屋交付当日支付给甲方房款人民币50000元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，上述违约行为方，约定违约金为双倍定金及全额中介费作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。签订合同当日，王艳会支付宋开通购房定金20000元。宋开通将宁房权证鼓转字第××号房屋所有权证、宁鼓国用（2015）第××号土地使用权证及钥匙交予乐房公司。 2017年10月27日，宋开通（甲方）、案外人李某4（乙方）、南京美富房地产经纪有限公司（丙方）签订《南京市存量房交易合同》，约定：甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区中山的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋建筑面积64.63平方米,不动产权证书号为鼓转字第××号。甲，乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为2100000元，其中含定金20000元，尾款50000元。甲、乙双方经协商一致，同意采取资金监管进行交易，对付款方式和付款期限约定如下：甲、乙双方同意将部分房款560000元，不存入监管账户，双方商定于贷款审批通过3个工作日由甲、乙双方自行给付。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币1470000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2017年8月2日前与贷款银行签订借款合同。同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起10日内筹款补足。甲方同意乙方自留尾款50000元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲、乙双方定于下款后三个日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于贷款审批后三个工作日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。宋开通在该合同落款“甲方”处签名，李某4在“乙方”处签名。2017年10月16日，宋开通（甲方）、李某4（乙方）签订“补充协议”，约定：甲乙双方协商，由大道金服出资垫资1370000元，其中含解押款600000元，600000元垫资费用由乙方支付，其余770000元垫资费用进件后由甲方支付，770000元垫出当日，甲方将204000元返还乙方代理人王艳会，由于甲方急用钱，故大道金服提议，找第三方出资，十天费用甲方支付六成，乙方支付四成。特此约定！宋开通在“甲方”处签字，“乙方”处签有李某4王艳会代，“见证方”马士营。 原告宋开通庭审中提交以下证据：1、南京市存量房交易合同，证明原、被告就涉案房屋达成买卖合意，合同约定了房屋价款、定金、价款支付方式、贷款办理、违约责任等；2、定金收条，证明被告签订合同后于2017年7月30日、31日向原告支付定金20000元，后在合同不能履行后在收条上注明收到退回的定金。3、收据，证明合同签订后原告将办理过户手续的不动产证件原件交给第三人乐房公司，积极履行合同。4、中介费收据、招商银行流水，证明原告于2017年8月7日与常州人王中群签订房屋买卖合同，支付了相关费用。5、借条，证明因被告没有及时按合同约定支付房款，到了原告与王中群约定的合同付款时间，原告只能向他人借款500000元支付王中群房款，产生利息12562元；6、常州市存量房交易资金监管协议，证明原告与王中群存在房屋买卖关系，双方在履行合同过程中就房款的支付及贷款手续按政府要求签订协议；7、中国银行转账回单，证明2017年10月27日原告向王中群支付房款190000元；8、解约协议书、招商银行流水明细，证明原告与王中群于2017年8月7日签订房屋买卖合同，因原告未及时支付房款，双方于2017年11月3日书面解约，约定原告向王中群支付违约金50000元及原告因此遭受的损失情况；9、中介费转账记录、招商银行流水明细，证明原告于2017年11月9日-10日分别支出中介费12000元。 原告对证据1予以认可；对证据2真实性、合法性、关联性认可，并陈述该证据也证明原、被告依约履行房屋买卖的事实，但原告并未退还定金20000元，不能达到原告的证明目的；对证据3真实性、合法性、关联性无异议，并陈述该证据证明了双方积极促成交易；对证据4、5、6三性不认可，并陈述原告与王中群是否达成交易的合意被告并不知悉，原告作为完全民事行为能力人，其应当自行承担其行为的法律后果，且此证据与本案无关；对证据7真实性、合法性认可，但关联性不认可，与本案无关；对证据8三性不认可，与本案无关；对证据9真实性、合法性认可，关联性不予认可，与本案无关。第三人乐房公司对原告提交的证据1、2、3的真实性认可，对证据4的真实性不予确认，对证据5、6、7、8、9的真实性表示无法确认。 被告王艳会庭审中提交以下证据：1、补充协议，证明涉案房屋为宋开通与案外人李某4、王艳会交易的事实，宋开通对借名李某4的事实知晓并认可及房屋垫资解押交易的事实；2、王艳会与宋开通短信通讯记录，证明被告为实际出资购买人，原告知晓并认可寻找担保公司垫资及双方签订比实际成交价1436000元更高价格的买卖合同用于贷款及因原告征信不好导致房屋交易缓慢的事实；3、李某4银行卡流水，证明被告为实际出资购买人，涉案房屋的银行抵押贷款每月还款8060.01元均由被告王艳会出资支付的事实。4、王艳会银行卡流水，证明被告为实际出资购买人，涉案房屋的购房款项资金往来均由被告王艳会与原告互相交付的事实及涉案房屋的银行抵押贷款每月还款8060.01元均由王艳会出资支付的事实；5、房屋交易税费、个税及工本费的银行卡交易凭证、银行卡及税收缴款书、收据凭证。证明涉案房屋2017年10月27日办理缴税过户的费用由王艳会缴纳，王艳会为实际购房人的事实。6、情况说明，证明涉案房屋交易的过程及实际购买人为王艳会的事实。7、不动产权登记证，证明借名李某4与原告达成了房屋交易。8、中国电信股份有限公司南京分公司的通用机打缴费凭证。证明××为被告所有，原告在另案起诉中，诉状中李某4的联系电话为该号码，证明原告对于借名买房予以认可并知悉。 原告宋开通对证据1真实性认可，但不认可被告的证明目的，并陈述该协议是原告将房屋卖给李某4的过程中因抵押事宜签订的，并不是本案的房屋买卖合同的补充协议；对证据2真实性认可，并陈述该短信记录不能反映出被告所述的知晓借名买房的事实，可以看出被告不能及时支付房款，原告一直催促的事实；对证据3、4、5真实性无异议，但陈述其对该流水并不知情，李某4如何还贷与原告及本案无关，被告与李某4之间是否存在借名买房原告不知情；对证据6真实性、合法性均不认可，属于证人证言，应当以当庭陈述为准；对证据7真实性、合法性、关联性均认可，证明因被告无法完成贷款及过户的手续，原告不得不将房屋售予他人；对证据8真实性认可，并陈述该证据只能反映该号码账户名为被告，在2019年4月5日该账户收取50元话费，不能反映该号码的实际使用人就是被告本人，且该号码由李某4书写，原告对此不知情，不能反映原告知晓借名买房的事实。第三人乐房公司对被告提供的证据均予以认可，并陈述其通过南京美富房地产经纪有限公司打印的网签合同知道被告借名李某4买房的事实，之前乐房公司与南京美富房地产经纪有限公司一直有合作关系，原告与李某4签订的两份合同均由乐房公司居间签署，原告应当知道李某4系被告王艳会的嫂子，在签贷款时见过面，故原告是知道被告借名买房的事实的。乐房公司陈述原、被告在涉案房屋买卖过程中均不存在违约行为。 庭审中，原告陈述涉案房屋已过户在李某4名下，但李某4一直未收房。被告陈述其名下有两套房，因政府限购政策，故需借名买房，签订合同时已告知原告以其嫂子李某4名字购房，涉案房屋已交付，被告已装修。本案在审理过程中，李某4到庭陈述：王艳会系其小姑子，因王艳会买不了房子就用其名义购买，其只签订了合同，签合同时王艳会也在场，补充协议上的字不是其所签，是由王艳会签的，房款也是王艳会出的，后续事项均由王艳会办理，其与宋开通去房产局办理过户手续时，王艳会也去的。 上述事实，有原告宋开通提交的南京市存量房交易合同、定金收条、招商银行账户历史交易明细表、收据、中介费收据、借条、常州市区存量房交易资金监管协议、中国银行人民币转账汇款业务回单、解约协议书、中介费转账记录，被告王艳会提交的民事起诉状、传票、补充协议、宋开通与王艳会的短信通讯记录、李某4的银行卡流水明细、王艳会的银行卡流水明细、房屋交易税费、个税及工本费银行卡交易凭证、税收缴款书收据凭证、情况说明、不动产登记证、中国电信股份有限公司南京分公司的通用机打缴费凭证及原、被告、第三人的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告及第三人签订的《南京市存量房交易合同》系三方真实意思表示，三方应按约履行。庭审中，被告陈述其名下有两套房，因政府限购政策，故需借名买房，后其借用李某4名义买房，为此被告提供了补充协议、短信通讯记录、第三人出具的情况说明等证据证明原告知晓并同意被告借名买房的事实。原告陈述其不知晓被告以李某4名义买房的事实，但对被告提交的证据未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果，且第三人乐房公司亦陈述原告知道被告借名买房。综合庭审查明事实及证人李某4证言，本院认为原、被告于2017年7月30日签订的《南京市存量房交易合同》后经原、被告确认发生了变更，被告提交李某4银行卡流水、被告银行卡流水、房屋交易税费、个税及工本费的银行卡交易凭证、税收缴款书等证据证明其按合同约定履行了相应的义务，且第三人乐房公司陈述原、被告在涉案房屋的买卖过程中均不存在违约行为。故原告主张被告违约，要求被告支付双倍定金40000元及赔偿其他损失117350元缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告宋开通的诉讼请求。 本案案件受理费3448元，由宋开通负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3448元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  林咏梅 人民陪审员  朱晓晴 人民陪审员  蔡必兰 二〇一九年八月三十日 书 记 员  王 君