河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初4761号 原告：陈西贝，女，1983年8月20日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：陈阔成，河北滦峰律师事务所执业律师。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 被告法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所执业律师。 第三人：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地，北京市朝阳区姚家园路105号1号楼一层，统一社会信用代码，911101055896572X3。 法定代表人：高福龙，职务，行长。 委托诉讼代理人：范颖慧，北京市京都律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所执业律师。 原告陈西贝与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行（以下简称华夏银行姚家园支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，在审理过程中，经原告申请，本院依法追加华夏银行姚家园支行为本案第三人参加诉讼，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告陈西贝的委托诉讼代理人陈阔成、被告大地营造公司委托诉讼代理人王文倩、第三人华夏银行姚家园支行委托诉讼代理人范颖慧、杜雅琪到庭参加诉讼，原告陈西贝、被告大地营造公司法定代表人苏为学、第三人华夏银行姚家园支行法定代表人高福龙经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈西贝向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年9月24日签订的《房屋商品房买卖合同》，由被告返还原告支付的购房首付款人民币1627200.00元，赔偿原告已还第三人的银行贷款人民币744120.00（以实际偿还数额为准），赔偿原告利息（利息按月利率2%，从2017年9月24日起至给付之日止）及相应违约金（按原告已付购房款的10%计算）；依法解除原告与第三人签订的个人房屋抵押借款合同，由被告负责偿还欠付第三人的剩余贷款本息。2、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：2017年9月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及该合同的补充协议（以下简称案涉合同）。合同约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2085年11月30日，该商品房为滦平县巴克什营镇营盘村编号为cl130824-2015-18地块项目中的十二组团5号（以下简称案涉房屋），出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后原告支付了首付款1627200.00元，并与第三人华夏银行姚家园支行签订《个人房屋抵押借款合同》（以下简称按揭贷款合同），向第三人华夏银行姚家园支行贷款1620000.00元划入被告指定账户，原告履行了全部合同义务。原、被告所签合同约定原告购买的房屋所占用的土地用途为住宅，土地使用权为70年，现在原告了解到该房屋所占用的土地却为商服用地，土地使用权为40年，被告的行为已构成根本违约。另外因原告所建房屋存在违规行为，被相关部门要求停止建设，并责令拆除，现在包括原告所购买的十二组团5号商品房在内的房屋被拆除，该项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、（滦）房预售2017005商品房预售许可证已被相关部门依法撤销，该项目中的附属设施也已被拆除，导致被告不能按合同约定的期限交付该商品房，致使合同不能实际履行，被告的这一行为也构成根本违约。故原告与被告协商要求解除合同，并由被告返还购房款，赔偿相应损失。被告同意解除合同，但对于返还时间等问题双方未能达成一致。现为维护原告的合法权益，诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 大地营造公司辩称，一、原告主张案涉合同解除于法无据，我司不同意解除案涉合同。我司向原告出售的商品房是“五证”齐全的合法商品房，并办理了“预售登记备案”，因此，我司与原告的《商品房买卖合同》合法有效；案涉房屋在销售时土地用途被误批为“住宅用途”，属《合同法》中规定的应当部分调整、更正的内容，不属于合同效力的问题。商业用途的土地出让金高于住宅用途土地出让金，其房屋的居住性质不变，这类房屋的销售，既不存在商业欺诈之说，也不存在改变房屋居住性质的问题，因此土地性质的登记错误虽在政府，但不属于合同法第94条规定解除的事由，本案的《商品房买卖合同》也没有约定这类情形可以解除合同，据此，我司认为原告要求解除案涉房屋的商品房买卖合同于法无据，应予驳回。二、案涉合同具备继续履行的条件和可能，应当继续履行。我司对案涉房屋的土地依法享有土地使用权，且该地系国有建设用地，因此，在该地块上被拆除的案涉房屋可以重建和复建，案涉合同仍可继续履行。依据《中华人民共和国土地法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，依法取得国有建设用地使用权证的土地可以依法报建、依法销售，因此，案涉房屋在纠正政府行政行为后可以继续履行合同，而不是不能履行合同。另外，案涉房屋交付时间为2019年6月30日，我司具有在政府原因消除后继续履行案涉合同的能力，故我司也不同意解除案涉房屋买卖合同。我司收到滦平县人民政府撤销案涉房屋的行政许可决定书，对此，我司将依法提起行政复议和行政诉讼，现在说谁违建谁违法，尚无定论，因此，在这类案件终审判决前，不能确定案涉房屋除土地使用证外“四证”的合法性，说明案涉合同仍有履行的可能性。三、我司不构成违约，不应承担违约责任。案涉房屋没有到交付时间，我司还没有违约，即使案涉房屋在2019年6月30日前无法交付，也是政府原因所导致，本案案涉房屋的拆除是政府安排的，滦平县人民政府做出的撤销案涉房屋的行政许可，将导致重建、复建时间可能延误，这些原因非我司所能控制和左右，属不可抗力事由，根据《合同法》第117条的规定以及案涉合同和补充协议的约定，属法定免责范畴，据此，我司认为应当依法驳回原告对我司违约责任的诉讼请求。四、本案的审理必须以我司对政府的行政复议和行政诉讼来确定合同能否履行以及违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，对此，我司将在法定的60天内向上一级人民政府提出行政复议，同时，我司对行政复议决定不服的，仍有权依法提起诉讼。在诉讼中我司有权依法提起相应的国家赔偿，上述行政复议和行政诉讼的结果将关系到案涉房屋土地的行政许可能否成立和重新开发建设的问题，也将关系到案涉房屋被拆事件中我司有没有违法违规以及是否对原告构成违约的问题，因此，依据民事诉讼法第150条的规定，本案应当中止审理。 综上所述，我司认为：第一、案涉房屋的《商品房买卖合同》合法有效；第二、案涉房屋土地性质在预售许可证上的登记错误可以更正，不属于合同法规定的解除事由，同时，案涉房屋的《商品房买卖合同》也没有约定该事由可以解除合同，我司不同意解除该合同；第三、案涉房屋的国有土地使用权仍然有效，依法我司仍可报建、重建、复建，案涉合同具有继续履行的法律基础和现实可能，合同应当继续履行；第四、案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所导致，属不可抗力事由，应予免责，我司无需向原告承担违约责任；第五、案涉合同的履行和违约责任的确定与我司申请行政复议和提起行政诉讼的最终判决有直接的因果关系，属本案的审理结果必须以另一案件的审理结果为依据这一中止审理的法定事由，因此，在本案所关联的我司所提行政复议和行政诉讼判决生效前，本案应当依法中止审理。 大地营造公司对原告起诉所述原、被告于2017年9月24日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定大地营造公司将滦平县巴克什营镇营盘村编号为cl130824-2015-18地块项目中的十二组团5号房屋销售给原告，合同约定价款3247200.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，现原告购买的房屋已被拆除的事实予以认可。同时认可滦平县人民政府对该地块楼盘中的除国有土地使用证外的其他“四证”予以撤销，该项目中的附属设施也已被拆除的事实。 第三人华夏银行姚家园支行述称，原告起诉要求解除原告与第三人华夏银行姚家园支行签订的按揭贷款合同没有法律依据，依法应当驳回。原告与第三人华夏银行姚家园支行签订的按揭贷款合同已经生效，对各方具有法律约束力，应当履行，第三人华夏银行姚家园支行已依约定向原告陈西贝发放足额贷款，履行了全部合同义务，原告要求解除该合同没有法律依据。根据合同约定未经第三人同意不能解除合同，第三人华夏银行姚家园支行有权要求原告陈西贝和被告大地营造公司承担借款本息清偿责任，原告应依合同约定承担按揭贷款合同项下尚未返还的借款本息的清偿义务。根据合同约定，被告大地营造公司作为合同保证人具有向第三人华夏银行姚家园支行清偿本息的义务，华夏银行姚家园支行有权向原告陈西贝、被告大地营造公司双方主张借款本息清偿责任，原告诉请大地营造公司向华夏银行姚家园支行履行还款义务，华夏银行姚家园支行没有异议，但大地营造公司的还款义务不应免除原告陈西贝的清偿责任，华夏银行姚家园支行保留向原告陈西贝主张偿还借款本息之权利。 华夏银行姚家园支行作为按揭贷款合同当事人，其合法权益应平等地受到法律保护。本案中华夏银行姚家园支行在办理原告的贷款业务中，已尽勤勉、谨慎核查义务，也按约足额发放贷款，华夏银行姚家园支行不存在任何违法、违约行为，不存在利用优势地位阻碍合同目的的实现，也未侵犯原告的合法权益，相反，华夏银行姚家园支行在本案中也同样受到巨大财产损失，如一味强调保护原告的个人利益，将贷款不能回收的风险全部转嫁于第三人华夏银行姚家园支行，不仅有违公平原则，且可能造成国有资产的流失，也不利于金融机构业务开展的主动性，更不利于维护我国的市场经济秩序。综上，原告诉请解除按揭贷款合同没有法律和合同依据，且无论按揭贷款合同是否解除，原告均应承担借款本息清偿义务。请求法院查明事实，正确适用法律，切实维护华夏银行姚家园支行的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房预售合同》及补充协议，用以证明签订合同的时间、地点、商品房基本状况及付款、金额、方式及逾期交房相关合同内容违约责任； 证据二：被告为原告出具的购房款收据，用以证明原告已交付被告首付款1627200.00元； 证据三：《个人房屋抵押借款合同》及贷款直通发放借款凭证，用以证明原告与第三人华夏银行姚家园支行签订《个人房屋抵押借款合同》，向第三人华夏银行姚家园支行贷款1620000.00元并划入被告指定账户，被告为担保人，案涉房屋抵押给第三人，原告履行了全部合同义务。 对原告提供证据，被告质证认为：对证据一的真实性、合法性认可，关联性有异议，约定交付时间为2019年6月30日，案涉合同约定的交付时间尚未到期，原告主张我司延期交付没有事实依据，原告主张我司逾期交楼的主张不成立。因政府行为导致的土地用途登记错误及房屋拆除行为属于不可抗力，我司可延迟交楼且不构成违约，不承担违约责任。收据的真实性、合法性、关联性无意义，认为双方已经就签订的合同履行了各自的义务，案涉合同应当继续履行。 第三人质证对原告提供的证据一的真实性、合法性、关联性认可，对证据二的真实性不能确认，对证据三的真实性和合法性认可，只是原告所述已还贷款数额与第三人系统记载数额不一致。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一:《商品房买卖合同》； 证据二、预售备案登记证； 被告提供证据一、证据二用以证明原、被告签订了《商品房买卖合同》合同约定了双方的权利义务，案涉房屋交付时间为2019年6月30日，目前尚未到交付时间，被告不构成违约，案涉合同已依法备案登记，案涉合同没有约定政府登记错误行为可以解除合同。 证据三:《国有建设用地土地出让权合同》（合同编号：CL130824-2016-18）； 证据四:《国有土地使用权证》[证号：滦国用（2016）第00071号]； 证据五:《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600004号）； 证据六:《建设工程规划许可证》（证号：地字第130824201600004号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号：130824201705260101）； 证据八：《商品房预售许可证》[（滦）房预售证第2017005号）； 被告提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同，土地性质为商服用地，国有土地出让合同合法有效；被告依法可以在该土地上重建或者复建，案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物，政府将案涉房屋在内的土地的用途错误登记为住宅，该事由不是合同法规定的法定解除的事由，案涉房屋尚未到交付时间，被告可以通过重建或复建，案涉商品房合同不应解除，应当继续履行。 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》，用以证明拆除被告预售房屋是政府安排的； 证据十：政府拆除现场照片，用以证明案涉房屋于2018年11月27日被滦平县人民政府拆除； 证据十一：2018年11月23日的《停工通知书》，用以证明案涉房屋虽已竣工，无法交付的原因是政府早实行了“五停”。 证据十二：滦平县自然资源和规划局（滦资规）撤决字[2019]002号撤销行政许可决定书； 证据十三：滦平县自然资源和规划局（滦资规）撤决字[2019]020号撤销行政许可决定书； 证据十四：滦平县行政审批局滦行审撤[2019]5号撤销行政许可决定书； 证据十五：滦平县行政审批局滦行审撤[2019]29号撤销行政许可决定书； 被告提供证据十二至证据十五用以证明政府于案涉房屋拆除后对所在地块的行政许可进行了撤销，案涉房屋拆除是因政府原因造成，案涉房屋的许可被撤销，案涉房屋可能延迟交付，是政府行为所导致的，属于不可抗力事由，应予负责，被告无需向原告承担责任。 证据十六：银行流水回单3张，用以证明截止2019年3月4日被告为陈西贝偿还了三个月的按揭贷款，每月9607.72元，合计28823.16元。 对被告提供的证据，原告质证认为：对真实性无异议，认为不能完全证明被告的观点。对证据一、证据二证明案涉合同没有约定政府登记错误行为可以解除合同的观点不认可，被告不能证明其提出的所谓的登记错误的观点；对证据三至证据八的证明观点不予认可，被告提供的除国有土地使用证以外的其他许可证因现已被撤销，被告不能证明可以重建或复建，其他观点也无相关证据证实；证据九至证据十五无法证明被告的观点，被告无法交付房屋的根本原因是涉案房屋已被拆除，无法在合同约定的时间交付；对被告提供的证据十六予以认可。 为证明自己的观点，第三人向法庭提供如下证据： 证据一：《个人房屋抵押借款合同》，证明借款合同的签订双方及时间、金额、义务责任等相关内容，该借款合同已经由各方签订生效，应由各方继续履行； 证据二：贷款直通发放借款凭证，用以证明第三人已依约履行借款合同项下的放款义务于2017年10月31日一次性发放贷款1620000.00元； 证据三：个人贷款还款明细表，用以证明截止2019年2月28日原告方账户偿还贷款本息共计151408.27元，尚欠贷款本金1576011.09元未清偿。 第三人提供证据二、证据三用以证明第三人已依约履行借款合同项下的放款义务，原告应继续履行贷款本息清偿义务。 对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据一至证据三的真实性认可，关联性不认可，根据本案实际情况按揭贷款合同已经不具备继续履行的条件，应依法解除。 被告对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性无异议。提出2019年1-3月的按揭贷款是由被告替原告向第三人支付的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2017年9月24日签订了编号为20170924025《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇营盘村编号为cl130824-2015-18地块项目中的十二组团5号房屋销售给原告陈西贝，合同约定房屋价款为3247200.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，同时，合同约定了原、被告双方的权利义务。2017年6月26日原告向被告大地营造公司支付购房首付款1627200.00元，2017年10月24日，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订《个人房屋抵押借款合同》，向第三人华夏银行姚家园支行贷款1620000.00元用于购买案涉商品房，并由被告大地营造公司提供保证担保。2017年10月31日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。2018年11月27日原告购买的房屋被拆除。 另查明，截止2019年2月20日，原告陈西贝已偿还第三人华夏银行姚家园支行贷款本息合计151408.27元，其中包括被告替原告偿还贷款本息19215.44元，原告本人偿还132192.83元，尚欠贷款本金1576011.09元。 本院认为，原、被告于2017年9月24日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。原告已按约向被告交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因原告所购买的房屋所在地的国有土地使用权登记的用途为商服用地，被告辩解系登记错误，未向法庭提供证据予以证实，该辩解意见不予采信，被告以商服用地建设房屋并以住宅用途向原告出售，合同记载的土地使用权终止日期与土地使用权证登记的终止日期不符，且案涉房屋已拆除，导致合同目的无法实现，原告依法依约均有权要求解除案涉合同。为此，原告起诉要求解除原、被告于2017年9月24日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，其该项诉讼请求予以支持。 被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》的目的亦无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除原告与第三人于2017年10月24日签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求本院予以支持。因该个人房屋抵押借款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款应当由被告大地营造公司予以返还并支付利息，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息给付期限应自原告支付首付款之日起至判决生效之日止，原告要求利息按月利率2%计算，无合同依据，其主张本院不予支持，依法应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告大地营造公司支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于双方约定的违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的利息损失，对原告要求被告大地营造公司向原告支付违约金的诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告负担保险费用，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告陈西贝与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年9月24日签订的编号为20170924025的《商品房买卖合同》（包括补充协议）； 二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈西贝支付的购房首付款1627200.00元； 三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈西贝支付的购房首付款1627200.00元的利息损失（利息自2017年6月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）； 四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈西贝已偿还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行的按揭贷款本金及利息（以判决生效之日当月第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行出具的个人还款明细为准）； 五、解除原告陈西贝与第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2017年10月24日签订的合同号为YYB65P10120170172的《个人房屋抵押借款合同》； 六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同号为YYB65P10120170172的《个人房屋抵押借款合同》项下剩余贷款本金并支付利息（利息自2017年10月31日起至判决确定之日按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算）； 七、驳回原告陈西贝的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32,770.00元、保全费5000.00元，合计37770.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 审 判 员  赵亚君 人民陪审员  陈少华 二〇一九年八月七日 书 记 员  刘晓亮 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房买卖担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的同购房贷款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在收到上诉费交纳通知书七日内向承德市中级人民法院预交二审上诉费，如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。