江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初677号原告：张伟，男，1973年11月20日生，汉族，住上海市静安区。原告：李彪，男，1971年11月4日生，汉族，住安徽省巢湖市。原告：南通蜀地电子科技有限公司，住所地江苏省启东市滨海工业园聚海路18号。法定代表人：李彪，该公司执行董事兼总经理。三原告共同委托诉讼代理人：董锦松，上海市罗顿律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：李更宁，上海坤禾律师事务所律师。被告：李强，男，1974年12月14日生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：汤文浩，江苏扬子江律师事务所律师。原告张伟、李彪、南通蜀地电子科技有限公司（以下简称蜀地公司）与被告李强股权转让纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蜀地公司、张伟、李彪的共同委托诉讼代理人董锦松、李更宁，被告李强的委托诉讼代理人汤文浩到庭参加了全部庭审，原告李彪参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告张伟、李彪、蜀地公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因未按承诺书约定期限履行清理义务的违约行为给原告造成的损失4367468.82元（从2017年12月28日起计算至租赁合同终结之日2026年4月30日止，租金差价0.33元/㎡/天）2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月4日，被告与原告张伟、李彪签订了《股权转让协议书》，约定被告持有的蜀地公司100%股权转让给原告张伟（受让60%股权）及李彪（受让40%股权）。2017年11月13日，被告于原告蜀地公司股权转让过程中出具承诺书，承诺书第九条承诺“出让方（本案被告）所签署的出租户须在2017年11月底前完成清理”。另原告蜀地公司股权转让前（被告实际控制原告蜀地公司时），原告蜀地公司与案外人启东鼎立包装材料有限公司（以下简称鼎立公司）签订了一份租期为10年的厂房租赁合同书，约定鼎立公司租赁原告蜀地公司名下位于启东滨海工业园区聚海路18号厂房，共计3816.80平方米，日租金为0.27元/平方米。因被告未按股权转让时的承诺履行清理迁出义务，原告以股权转让纠纷为由，起诉至启东市人民法院。现该案经南通市中级人民法院（2018)苏06民终3413号终审判决：被告李强未能按照承诺书约定的期限履行清理义务，已经构成违约。被告清理的义务至今尚未完成，致使原告不能将该处厂房以现有市场价格进行出租，给原告造成的损失较大，且该损失也在不断的扩大之中，请求依法判令原告所请。被告李强辩称，1.原告已在2018年5月18日至启东法院起诉，并上诉至南通中院，本案纠纷已经过处理，属于重复起诉，应当予以驳回。2.案涉承诺书为被告作为原告蜀地公司的法定代表人在2017年10月13日作出的，并非以个人或者公司股东的身份作出。张伟、李彪与被告在协商股权转让时，已知晓案涉仓储用房租赁给鼎立公司，且知晓租赁合同的具体内容，后发现鼎立公司有违章搭建和破坏建筑结构的情况，才形成了案涉承诺书。承诺书中的清理，系要求鼎立公司拆除违章搭建物、恢复破坏建筑物等行为。该承诺的清理工作已经完成。后因鼎立公司拖欠房屋租金，才向法院起诉。3.在（2018）苏0681民初5077号案件中，本案原告提交的计算明细中未扣减案涉承诺书中作为承诺担保的100万。原告已经将该100万元支付被告，说明原告对承诺书的履行是认可的。根据禁止反言原则，本案原告再起诉被告，而且属于重复起诉，法院应予以驳回。合同一旦签订就不得轻易解除，被告不可能代替法院要求鼎立公司解除合同。4、关于租金损失，原一审、二审均阐明观点，即使有违约之嫌也无法说明原告具有租金损失。原告所谓的租金损失不具有客观性，租金标准应由市场行情决定。5.三原告对租金损失共同享有，属于公司股东和法人独立地位的滥用，为公司法所禁止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证和法庭陈述，本院确认以下事实：2017年4月，蜀地公司与鼎立公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定蜀地公司将其名下的位于启东滨海工业园区聚海路18号厂房，面积共计3816.8平方米，出租给鼎立公司，租期10年，自2017年5月1日至2026年4月30日，日租金为0.27元/平方米，年租金：376145.64元。双方还约定了其他相关事项。蜀地公司时任法定代表人为李强。2017年8月4日，李强作为出让方，张伟、李彪作为受让方，双方签订了《股权转让协议书》一份，约定李强将其拥有的蜀地公司100%的股权，以2020万元价格转让给受让方（张伟受让60%股权、李强受让40%股权），转让后，出让方退出股东，受让方承担股东的全部权利及义务。双方还约定了其他相关事项。事后，双方按约办理了相关交接手续。2017年11月13日，李强作为出让方，向受让方出具承诺书一份，该承诺书第九条明确：蜀地公司注册地上的注册公司如期予以撤销搬离，账外投资应撤股退回（在2017年11月15日前完成），出让方所签署的出租户在2017年11月底前完成清理。第十一条明确：同意受让方从本人及关联企业应付款中暂扣100万元作为以上承诺事宜的担保至春节前。2017年12月27日，蜀地公司在工商行政管理部门办理了股东变更、法定代表人变更登记手续。蜀地公司曾向本院起诉鼎立公司，起诉状落款时间为2017年12月18日。蜀地公司在起诉状中称：蜀地公司按照合同约定将3816.8平方米房屋交给鼎立公司使用，但鼎立公司却多次违约，不仅严重拖欠房租，而且私自装修房屋，严重破坏了房屋结构，还存在违章搭建、严重偷电等违法行为；蜀地公司遂于2017年11月8日委托律师向鼎立公司寄送了律师函，要求解除房屋租赁合同，支付拖欠的房租、并于2017年11月30日前搬离做好交接。本院于2018年12月28日判决驳回了蜀地公司的诉请。在本案的庭审中，原告方举证了蜀地公司与上海国实实业有限公司签订的《厂房租赁合同》，该合同约定蜀地公司将其位于启东市滨海工业园区聚海路18号面积为2452.7平方米（含公摊面积）的厂房，按每平方米每日0.6元的价格，出租给上海国实实业有限公司，期限为2018年1月1日至2020年12月31日。原告曾就案涉损失向本院起诉，本院认为根据清理的字面含义，清理即彻底整理或处理，与迁出并不完全同义。根据承诺书第九条，并不能确定李强负有迁出承租户的义务，于2018年7月10日作出（2018）苏0681民初4213号判决，驳回了原告的诉讼请求。后原告提起上诉，南通中院作出（2018）苏06民终3413号判决，该判决认为案涉承诺书中的“清理”应理解为迁出承租户，李强未能在2017年11月底前完成清理义务，构成违约。同时认为原告提供的证据尚不足以证明其损失额，若原告今后有充分证据证明其损失客观存在，可另行向李强主张权利，判决驳回上诉，维持原判。经蜀地公司与鼎立公司共同委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2018年12月14日就案涉厂房出具房地产市场租赁价格评估报告，价值时点2018年12月13日，第一年的租赁单价为0.57元/㎡/天，每年79.41万元，第二年的租赁单价为0.60元/㎡/天，每年83.59万元，第三年的租赁单价为0.63元/㎡/天，每年87.77万元。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于重复起诉；二、谁是享有租金损失的主体；三、租金损失应如何计算。对于第一个争议焦点，原告曾就租金损失提起诉讼，但因其提供的证据尚不能证明其损失的客观存在，诉请被判决驳回。南通中院判决书已明确，原告今后有充分证据证明其损失客观存在，可另行向要强主张权利。败诉后，原告委托评估公司对厂房租金价格进行了评估，据此再次提起诉讼，不属于重复起诉，法院应当受理。对于第二个争议焦点，对承诺书中的“清理”如何理解，南通中院（2018）苏06民终3413号判决已认定应理解为迁出承租户，李强未能在2017年11月底前完成清理义务，构成违约。被告抗辩原告将押付的担保金支付给被告视为对其清理义务履行的认可，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。李强向张伟、李彪出具的承诺书是承诺完成对蜀地公司的租户的清理。虽然案涉厂房为蜀地公司名下房产，并非原告张伟、李彪直接所有，但原告张伟、李彪与被告李强股权转让的标的为蜀地公司100%的股权，张伟、李彪作为蜀地公司的股东，其基于公司的财产权利是通过公司的经营活动来实现的，股东利益与公司的利益构成一体。李强向张伟、李彪出具了承诺书，虽然李强当时系蜀地公司法定代表人，但在案涉股权转让过程中，继续由其代表公司作出该承诺对股权受让人毫无意义，不符合双方当事人真实本意，应视为李强作为出让人的个人承诺。故原告张伟、李彪有权依照该承诺书要求李强承担违约责任，但案涉的租金损失不能由张伟、李彪直接享有，只能由厂房的所有人蜀地公司直接享有，张伟、李彪通过行使股东权利间接享有，这也符合《中华人民共和国合同法》第六十四条规定的精神。对于争议焦点三，合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案原告主张的租金损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，但不得超过李强在出具承诺书时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。蜀地公司与鼎立公司签订厂房租凭合同在2017年4月份，李强出具案涉承诺书的时间为2017年11月13日，前后时间较短，常人难以预见到短期内房屋租金会大幅上涨，李强难以预见到到因其违反清理义务可能造成的损失会达到几百万元，但其同意受让方从本人及关联企业应付款中暂扣100万作为承诺事宜的担保，应当认定其已预见到如其违约，可能造成100万元的损失。江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，可以作为本案认定租金的参考，即便不考虑租金逐步上涨的因素，按照评估价中的最低值0.57元/㎡/天计算，考虑到折现率、租期的长短、剔除税费、必要的缔约成本等种种因素，租金差额也要远超100万元。故本案中被告应支付的损失应按100万元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：一、被告李强应于本判决发生法律效力之日起十日内给付南通蜀地电子科技有限公司因对原告张伟、李彪违约造成的租金损失1000000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46740元（原告已预交），由原告南通蜀地电子科技有限公司负担32940元，由被告李强负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费46740元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  魏清见人民陪审员  庞素珍人民陪审员  顾建平二〇一九年八月十六日法官 助理  王同武书 记 员  黄旦阳