福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0521民初8501号 原告（反诉被告）：福建省泉州市汉德汽车有限公司，住福建省泉州台商投资区洛阳杏山工业区，统一社会信用代码91350500739502180W。 法定代表人：朱文良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林志明、杨源泉，福建志立律师事务所律师 被告（反诉原告）：福建浅水湾大学生创业园服务有限公司，住福建省泉州市丰泽区东海大街**泉州师范学院生活服务中心**，现住福建省泉州台商投资区洛阳杏山工业区浅水湾公司，统一社会信用代码91350500MA3452850X。 法定代表人：饶萍，该公司执行董事。 被告：黄志明，男，1972年10月19日出生，汉族，住，住福建省泉州台商投资区/div> 被告：浅水湾集团有限公司，住，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇海丝两岸青年三创基地一社会信用代码91350503092680831H。 法定代表人：饶萍，该公司经理。 上列三被告共同委托诉讼代理人：陈国平、肖连海，福建泉明律师事务所律师、实习律师。 原告福建省泉州市汉德汽车有限公司（简称汉德公司）与被告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司（简称浅水湾创业园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依汉德公司的申请追加黄志明、浅水湾集团有限公司（简称浅水湾集团公司）作为共同被告参加诉讼，浅水湾创业园公司提起反诉，本院受理后与本案合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。汉德公司的委托诉讼代理人林志明、杨源泉，浅水湾创业园公司、黄志明、浅水湾集团公司的共同委托诉讼代理人陈国平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉德公司向本院提出诉讼请求：1、判令浅水湾创业园公司立即支付汉德公司租金63万元及自2018年6月22日起至判决确定还款之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失。2、判令浅水湾创业园公司立即支付汉德公司代缴的因租金所产生的应纳税金28772.04元。诉讼中，汉德公司变更诉讼请求为：1、判令浅水湾创业园公司、黄志明共同支付汉德公司租金48万元（暂自2018年2月7日计至2018年11月7日，实际应付以《房屋租赁合同》约定的租金支付时间和支付标准计算），及自2018年5月7日起至实际支付租金之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失。2、判令浅水湾创业园公司、黄志明立即支付原告代缴因租金所产生的应纳税金每月28907.48元，暂计自2017年8月至2018年11月共462512.48元。3、判令浅水湾集团公司对被告浅水湾创业园公司、黄志明的上述债务承担连带清偿责任。汉德公司再次变更诉讼请求为：1、解除汉德公司与浅水湾创业园公司、黄志明于2017年5月7日签订的《房屋租赁合同》及附件。2、判令浅水湾创业园公司、黄志明立即拆除租赁物门口“浅水湾集团”、“海丝两岸青年三创基地”等广告标语，立即拆除租赁物综合行政楼5-6层的水卫设施，立即拆除租赁物原汽车维修车间的隔层楼板，恢复租赁物原状并返还汉德公司。3、判令浅水湾创业园公司、黄志明共同支付原告租金61万元（2018年5月7日至12月6日的租金91万元，已扣除2018年6月28日付款15万元、2018年9月1日付款15万元）及自2018年5月7日起至实际支付租金之日起按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失。4、判令浅水湾创业园公司、黄志明按《房屋租赁合同》约定的标准支付自2018年12月7日起至合同解除之日止的租金。5、判令浅水湾创业园公司、黄志明按《房屋租赁合同》约定的标准支付自合同解除次日起至实际返还恢复原状的房屋之日止的逾期腾房占用使用费。6、判令浅水湾创业园公司、黄志明支付违约金39万元。7、判令浅水湾创业园公司、黄志明支付代缴因租金所产生的应纳税金每月28907.03元，自2017年8月7日计至合同解除之日。8、判令浅水湾集团公司对浅水湾创业园公司、黄志明的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年5月7日，汉德公司与浅水湾创业园公司、黄志明签订《房屋租赁合同》1份，约定：浅水湾创业园公司向汉德公司租赁位于泉州台商投资区的物业，物业包括汉德公司现有土地及建筑物，租赁期限自2017年5月7日至2022年5月6日，前三个月为装修期和入驻免租期；租金每月18万元，头三年优惠后每月租金13万元；因租金产生的应纳税金由浅水湾创业园公司负责缴纳；租金应当每季度支付一次，先付后用，逾期交付租金则每日应按当月租金的0.05%支付滞纳金；租金期间浅水湾创业园公司使用造成物业及其相关设备的损失和维修费用由其承担，浅水湾创业园公司在承租期间如需改变物业的内部结构和装修或设置对物业结构影响的设备，需征得汉德公司书面同意，退租时汉德公司有权要求其按原状恢复或要求其缴纳恢复工程所需费用；浅水湾创业园公司若擅自转租房屋，或拖欠租金累计达两个月，或擅自拆改房屋结构的，汉德公司有权终止合同并收回房屋，造成的损失由浅水湾创业园公司赔偿。合同签订后，汉德公司依约履行合同义务交付租赁物，给予浅水湾创业园公司三个月的免租期，浅水湾创业园公司亦实际投入使用，缴纳了前三个季度的房屋租金。然而，自2018年5月7日起，浅水湾创业园公司却未能按照合同约定及时支付租金，更从未缴纳因租赁所产生的应纳税金。浅水湾创业园公司拖欠汉德公司的租金截至2018年11月6日已达48万元，税金28907.03元已由汉德公司代为缴纳。另，根据现场勘查显示，浅水湾创业园公司在未经汉德公司同意的情况下，私自改装租赁物，未进行防水却在综合行政楼5-6楼的房间内设立独立卫生间，将租赁物原有的维修车间（挑高8米）加盖隔层，严重破坏了租赁物的主体结构，存在严重的安全隐患。且浅水湾创业园公司还存在将租赁物转租的情形，严重违反了双方的合同约定。浅水湾创业园公司的前述违约情形均达到了解除合同的条件。浅水湾集团公司、黄志明近期以浅水湾集团公司的名义使用租赁物举办大型活动，并不存在其主张的租赁物无法正常使用导致其无法正常经营的情况，其严重的违约行为致使汉德公司合同目的无法实现，还面临着租赁物被严重破坏的巨大风险。故汉德公司要求解除租赁合同关系。黄志明与浅水湾创业园公司作为共同承租方在合同上签字，且在合同实际履行过程中，黄志明也实际使用租赁物，系共同承租人，因此黄志明应当对本案债务承担共同清偿责任。另经查询，浅水湾创业园公司为法人独资企业，浅水湾集团公司系其唯一股东，已付租金也通过浅水湾集团公司支付，浅水湾创业园公司与浅水湾集团公司存在明显财产混同状况，故浅水湾集团公司应当对浅水湾创业园公司的债务承担连带清偿责任。 被告浅水湾创业园公司、黄志明、浅水湾集团公司辩称，1、汉德公司出租的租赁物存在质量问题致无法使用，违约在先，且在浅水湾创业园公司催告后其仍未承担维修责任，并由浅水湾创业园公司自行维修。故浅水湾创业园公司享有合法的抗辩权，不存在违约未支付租金的行为，而浅水湾创业园公司自行修复的费用也可与租金进行抵扣。2、汉德公司法定代表人的弟弟苏立快对浅水湾创业园公司的装修行为是知情的，苏立快亦是汉德公司的股东，故不存在私自改装租赁物的情形，也没有转租的行为，汉德公司诉求解除合同和恢复原状没有事实和法律依据。3、汉德公司没有提供其代缴税费的票据，其并未实际代缴因租金产生的税费。4、黄志明不是租赁合同的承租人也不是合同的相对人，应驳回汉德公司对黄志明的诉讼请求。被告浅水湾创业园公司系依法设立的的独立法人，对外依法应独立承担相应的责任，故浅水湾集团公司也不应承担责任。 反诉原告浅水湾创业园公司向本院提出反诉请求：1、判决汉德公司对租赁物主体建筑即位于324国道旁的钢架结构展厅、综合行政楼、园区内展厅和多功能厅、行吊车间、园区内三层建筑物、园区后方平房屋顶、园区后方仓库屋顶存在漏水渗水问题承担维修责任（具体维修位置以浅水湾创业园公司提供的2018年5月2日《关于园区房屋工程维修等问题的通知函》内容及照片和书面说明为准或以最终的检测鉴定报告为准）。2、判决汉德公司对租赁物附属设施电线电缆老化引起的断电、碰电问题承担维修责任。3、判决汉德公司对租赁物附属设施行政综合楼的三四楼老旧水管老化爆裂、渗水的问题承担维修责任。4、判决汉德公司对租赁物园区部分场地因无排水渠导致积水的问题承担维修责任。5、判决汉德公司负担浅水湾创业园公司对租赁物存在的问题自行维修产生的维修费用247017.9元。6、判决汉德公司赔偿因出租物严重漏水渗水问题致使1号楼、综合行政楼等楼层装修后无法使用，造成浅水湾创业园公司装修投入的损失1457334元。7、本案的鉴定费、检测费均由汉德公司承担。事实和理由：2017年5月7日，浅水湾创业园公司与汉德公司签订《房屋租赁合同》1份，约定汉德公司将位于泉州台商投资区边的现有土地及建筑物出租给浅水湾创业园公司，具体以附件中的土地使用权和房屋所有权证上的面积和权属为准，作为浅水湾创业园公司生产经营场所；租赁期限为5年，协议签订之日起3个月为装修期和入驻免租期不计入双方的租赁期，租赁期从2017年5月7日起至2022年5月6日止；租金每月18万元、头三年优惠后实收每月租金13万元、第四年优惠后实收每月租金17万元、第五年实收租金每月18万元，租金应每季度支付一次；租赁期间双方应当信守合同，任何一方不能按指定的时间、方式和要求履行本合同约定的责任、义务和承诺，均视为违约行为，违约方因其违约行为造成本合同目标不能实现或给签约对方造成经济损失，均应当承担相应的赔偿责任。合同签订后，汉德公司于2017年5月将租赁物交给浅水湾创业园公司使用，但从2017年7月份开始租赁物陆续出现各主体结构房屋漏水、渗水；园区电线电缆老化导致经常断电、碰电；园区内老旧水管老化爆裂；部分园区因无排水渠导致积水等问题。另，汉德公司佛龛摆放与浅水湾创业园公司信仰不同，上述问题的出现已经使园区主体建筑和设施丧失了大部分的使用功能，浅水湾创业园公司就出现的问题要求汉德公司履行修复责任，但汉德公司未能及时修复，为此浅水湾创业园公司已投入二十余万进行部分墙面修复、屋顶防水处理、老旧水管更换、电缆电线的铺设、设备仪器维修以维持日常经营。但租赁物建筑及设施问题太多且日趋严重，存在严重的安全隐患，已经严重影响到浅水湾创业园公司对租赁物及设施的正常使用。浅水湾创业园公司多次就租赁物存在的问题与汉德公司交涉并要求其承担修复责任，并于2018年5月2日向汉德公司书面寄送《关于园区房屋工程维修等问题的通知函》，要求汉德公司履行维修责任并承担相应的违约责任。但汉德公司未能履行修复义务，致使浅水湾创业园公司无法正常使用租赁物，并造成浅水湾创业园公司包括自行维修损失、无法正常经营的损失及投入装修无法使用的损失等，请法院支持浅水湾创业园公司的诉讼请求。另外租赁物无法正常使用部分租赁物的租金90.02万元应当依法扣除减免。诉讼期间，即2019年5月、8月因电器、旧水管、质量等问题造成了跳闸、水管爆裂以及渗水、漏水等问题，相关损失浅水湾创业园公司将另案主张。 反诉被告汉德公司辩称，1、租赁物不存在质量问题。根据合同约定，2017年5月至7月免租期正值泉州的台风雨季，有较大的雨量，浅水湾创业园公司在免租期没有提出质量问题，而在汉德公司催讨租金时提出，有悖常理。在租赁物交付使用一年多后浅水湾创业园公司才提出质量问题，租赁物应视为符合合同使用要求。另，浅水湾创业园公司主张其多次提出修复要求，系虚假称述，汉德公司从未收到所谓的书面通知，而其中一份函件的落款时间是2018年5月2日，但实际发函时间是2018年6月26日。2、浅水湾创业园公司未经汉德公司允许对租赁物进行改装，即使房屋存在瑕疵，也是在其使用租赁物一年多以后，故其主张的修复责任应自行承担。3、浅水湾创业园公司曾经私下向将变压器占为所有，关乎电路的问题，被告为了经营需要，私自进行改装，所以电路问题的维修责任不在原告。 双方争议的焦点是：1、本案租赁合同关系的主体问题。2、本案租赁合同未能完全履行的责任应如何确定；是否符合解除条件，若符合，其法律后果应如何承担。3、涉讼租赁物是否存在质量问题及浅水湾创业园公司主张的维修费用及损失有否事实和法律依据？ 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对双方当事人对其真实性、合法性无异议的证据，即汉德公司提供的营业执照、委托书、饶萍的公民身份证复印件、土地使用权证、房屋所有权证、中国工商银行业务回单、银行流水单、租金税收明细及相应的交税流水、税收申报表、税收测算明细表、内资企业登记基本情况表、租赁物交付前的照片、黄志明微信朋友圈截图、浅水湾集团公司微信公众号、泉州组工微信公众号、今日头条报道、公证书、汉德公司法定代表人朱文良之女朱默琛与黄志明的微信聊天记录、气象分析资料、《声明书》，浅水湾创业园公司提供其工作人员许晓芳于2018年5月7日与朱默琛的微信聊天记录、《关于园区房屋工程维修等问题的通知函》及ＥＭＳ寄件单、租赁物外观图、租金支付凭证，双方均提供的《房屋租赁合同》，本院对其真实性、合法性予以确认并在卷佐证。2、汉德公司提供的催款函、律师函及ＥＭＳ寄件单，显示黄志明收到该邮件，其虽否认邮件内容但未提供相反证据证明其收到的邮件与催款函、律师函内容不符，应承担不利的法律后果，故对催款函、律师函及ＥＭＳ寄件单的真实性、合法性予以确认并在卷佐证。3、汉德公司提供的3份网上银行电子回单，来源于农业银行，故对其真实性予以确认。电子回单上交易用途分别载明“7月工资”、“8月工资”、“9月工资”，而该转出账户（户名：高海鸯、账号：62×××44）于2017年11月曾向汉德公司转账支付涉讼租金，故应认定浅水湾创业园公司于2017年8月、9月、10月通过高海鸯的账户分别向苏立快支付上一月份工资各三千余元。4、汉德公司提供的《泉州市乒乓球协会浅水湾训练基地授牌仪式暨“石文路”杯乒乓球团体赛》，源于泉州市乒乓球协会2019年6月3日发布的公众号文章，对其真实性予以确认。文章将黄志明身份列为董事长，系传来证据，其证明效力不及工商部门的登记效力，故黄志明是否系浅水湾创业园公司、浅水湾集团公司的负责人，应以工商部门登记的为准，仅凭该文章不足以认定黄志明系该公司的实际控制人。5、浅水湾创业园公司提供的《存在问题图片及各项情况说明》，载明的现场状况与本院组织当事人现场勘验的一致，故予确认；但对各项情况的说明系浅水湾创业园公司的陈述，属当事人陈述，应结合其他证据予以审查，该质量问题将在分析争议焦点时一并分析。6、浅水湾创业园公司提供的付款凭证，其中“现金付款汇总审批表”系其内部作账凭证，部分虽有收款收据、银行转账记录佐证，但因未能得到收款方的确认，对其真实性不予认定；“损失清单”系根据付款凭证单方整理，仅对汉德公司确认的第1-3、8、11项即修补画院行品隔音漏水屋顶材料192元，铁皮防水补漏600元、1900元，防水项目18547元（宿舍六楼89.1米、舞蹈室20米，170元／米）电源更换、电脑维修、打印机维修、显示器维修（汉德公司电压不稳定导致）1835元，予以确认。 为查明案件事实，根据汉德公司的申请，本院于2018年12月13日依法组织当事人进行现场勘验，现场所见确有漏水痕迹、补漏痕迹、浅水湾创业园公司在租赁物使用新电路等现象。后结合浅水湾创业园公司的反诉请求及评估鉴定申请，本院委托福建省永正工程质量检测有限公司对租赁物是否存在质量问题及成因，是否存在电路老化，是否因电路老化引起断电、碰电，及维修费用进行评估鉴定。该鉴定机构向本院回函称，维修费用不属于其资质范围，并征求双方对鉴定机构选择的意见。为此，本院征求双方的意见。汉德公司称：浅水湾创业公园司对其损失未尽到初步的举证责任，故不需要对修复费用进行鉴定；浅水湾创业园公司若认为租赁物存在质量问题，应在争议前告知汉德公司，从第一次现场勘察来看，其对租赁物进行重大改装，且未经汉德公司同意，即使需要修复也应由其自行承担；其一边以租赁物存在质量问题为由拖欠租金，一边开健身俱乐部出售会员卡、举办壁画展、举办健美大赛、邀请各级领导各界人士参观访问等，显属没有诚信；并再次申请法院进行现场勘验。浅水湾创业园公司、黄志明、浅水湾集团公司称：同意选择福建省成达工程管理有限公司进行评估。 2019年5月23日，经历了几日大雨后，本院根据汉德公司的申请再次组织双方进行现场勘验，漏水状况与第一次现场勘验基本一致。5月25日，汉德公司向本院寄交一份对勘查情况的意见，摘要如下：“1、浅水湾创业园公司索赔清单‘装项’项下的美育中心、沉瑜香、6层和4-5层三个区域全部都在正常使用，其中浅水湾创业园公司声称漏雨最严重、全部不能用的办公楼层6楼，被作为学生宿舍，现场勘验时恰逢一大帮学生回宿舍，热闹非凡，证明不存在无法使用的情况。其中所列防水补漏、换屋顶铁皮共4个直接事项总计21239元，汉德公司愿意承担。2、索赔清单仅一项涉及电压不稳定，索赔金额只有1835元，汉德公司认为没必要为此进行评估，愿意承担该笔费用等。综上，不需进行鉴定。”对此，浅水湾创业园公司、黄志明、浅水湾集团公司称：汉德公司对租赁物依法负有维修责任，即使在诉讼过程中，租赁物仍存在诸多质量问题，只有通过鉴定才能查明事实，并最终确认质量问题的原因以及维修责任的承担。 庭审中，汉德公司根据本院的要求对租赁物漏水进行如下说明：1、美育中心两栋楼的间隙因建筑物衔接问题出现小范围的渗水现象，而楼板、外墙的漏水则是因为承租人使用期间未及时对楼板进行清理导致雨水堵塞所致。2、行政楼六楼漏水是因为承租人在未做防水的情况下私自改装出独立的卫生间所致；该楼水塔下方的漏水，汉德公司法定代表人寄出的书面意见已对其维修做如上确认；三楼楼梯的水是从阳台流进来。3、毕竟是十几年的老厂房，存在的小瑕疵并不影响承租人使用，且承租人在使用过程中并未将瑕疵告知汉德公司，直至诉讼才提出。对此，浅水湾创业园公司、黄志明、浅水湾集团公司认为，渗水的成因不是汉德公司自己陈述可以表明的，应由鉴定机构予以鉴定查明。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月3日，浅水湾创业园公司出具《委托书》：委托黄志明签订租赁合同。 2017年5月7日，汉德公司与浅水湾创业园公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、汉德公司将位于泉州台商投资区边）的土地及建筑物出租作为浅水湾创业园公司的经营场所，权属证明为：泉房权证台商投资区（台）字第201200044、201200045号，泉台国用（2012）出第160004号。2、租赁期限：租期5年，即自2017年5月7日起至2022年5月6日，协议签订之日起3个月为装修期和入驻免租期。3、租金费用及保证金：头三年租金优惠后每月13万元、第四年优惠后每月17万元、第五年每月18万元，由租金产生的应纳税金由浅水湾创业园公司负责，租赁期间，房屋和土地的产权税由汉德公司交纳。为保证浅水湾创业园公司严格遵守合同义务及合法承租，浅水湾创业园公司应向汉德公司交纳30万元作为合同保证金，于签订合同后5日内支付；合同期满且双方不再续租的，浅水湾创业园公司需将本合同约定的应交纳的各项费用结清，并将承租房屋交回汉德公司，汉德公司将押金5日内无息退还。4、付款方式：每季度付一次租金，先付后用，汉德公司完全交付物业后5日内支付季一季度租金，以后对应每季度第一个月头10日内汇入汉德公司指定账户。浅水湾创业园公司逾期未交付租金的，每逾期一日，汉德公司有权按当月租金的0.05%加收滞纳金。5、交付房屋期限：汉德公司于本合同生效之日起90日内将物业交付给浅水湾创业园公司。6、维修养护责任：租赁期间，因浅水湾创业园公司管理使用造成物业及其相关设备的损失和维修费用（包括但不限于行车、电梯等），由浅水湾创业园公司承担责任并赔偿全部损失。防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，浅水湾创业园公司应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服务汉德公司监督检查；保证安全生产并合法经营，如因此造成损失由浅水湾创业园公司承担全部责任。7、关于装修和改变物业结构的约定：浅水湾创业园公司不得随意损坏物业设施，如需改变物业的内部结构和装修或设置对物业结构影响的设备，需先征得汉德公司书面同意，投资由浅水湾创业园公司自理；若未经汉德公司同意擅自改变物业状态，退租时汉德公司有权要求浅水湾创业园公司按原状恢复或向汉德公司交程所需费用。8、解除合同：浅水湾创业园公司有下列情形之一的，汉德公司有权终止合同并收回房屋，如造成汉德公司损失，由浅水湾创业园公司负责赔偿：①擅自将承租的房屋转租的；②擅自将承租的房屋转让、转借他人的；③擅自拆改承租房屋结构的；④拖欠租金累计达2个月；⑤利用承租房屋进行违法活动的；⑥故意损坏承租房屋的。黄志明在该合同承租方“授权代表”一栏签字。 合同签订至今，浅水湾创业园公司计向汉德公司支付147万租金、30万元履约保证金，其中包括2018年6月28日、9月1日各付的租金15万元。 自2018年5月3日起，汉德公司法定代表人之女朱默琛频繁通过微信向黄志明催讨租金，提及此前三次租金均逾期支付，期间，黄志明称厂区电缆老化、很多隐患，要求汉德公司到现场沟通如何解决，否则很难交租金。朱默琛回复称，先交租金才能协商其他问题，找借口不付租金是不诚信的。2018年7月23日，黄志明发微信给朱默琛称：2018年7月21日晚因变压及线路老化问题，汉德公司的电压突升，已致烧毁十几台电脑和风扇、分配器、打印机、充电器、部分空调，造成浅水湾创业园公司损失待评估。请您摸摸自己的良心，存在这么严重的安全隐患分分钟可能发生，作为这种厂房的业主出租给我方还不给维修，我们已多次告知了您方来协商维护，否则造成后果您应自负！ 2018年5月7日，浅水湾创业园公司的员工许晓芳与朱默琛的微信聊天记录如下：（许）老板四处漏水，有的就像下雨一样啊，怎么办啊？还有六楼的，六楼装修下去全完蛋了。（朱）房子交给你们的时候是好的，你们现在说有问题？（许）今年才下这么小的雨，已经闹得没办法了。怎么可能呢？下雨才会知道有没有漏水啊，之前我们哪知道啊。（朱）你们去年5月21日就入住了！不清楚可以问你们老板。（许）你可以去请专业人士来检验一下，是原先问题，还是我们的问题，不要一有问题就空口无凭说是我们的错误。一码归一码，我们是租赁方，只想好好地租房子。不想跟房东有太多的争议。有些问题可以双方坐下来，明确一下责任方。（朱）大家都是明白人，问题是你们提出来的，租金到期，问你们什么时候交房租，你们装聋作哑，然后说使用了一年的房子有问题…… 2018年6月25日，汉德公司向黄志明寄交催款函1份，内容如下：“浅水湾创业园公司、法定代表人饶萍女士、黄志明先生：根据双方签订的《房屋租赁合同》，贵公司应于2018年5月7日前向汉德公司支付本期租金39万元及应该相应承担的租金税。很遗憾，虽经汉德公司再三催促，贵公司始终坚持不交而拖欠至今。现谨特此提醒贵公司，根据双方签订的《房屋租赁合同》，贵公司若拖欠租金累计达两个月，汉德公司将有权终止该合同并收回房屋，而贵公司将在单方面违约的情况下丧失租用权。故敦请贵公司认真对待，尽早补交拖欠至今的租金和应该相应负担的租金税。”该催款函次日签收。 2018年6月26日，汉德公司收到浅水湾创业园公司寄送的《关于园区房屋工程维修等问题的通知函》，内容如下：园区在2017年7月份左右就开始陆续出现各主体结构房屋漏水、渗水，园区电线电缆老化导致经常断电、碰电，园区内老旧水管老化爆裂，部分园区因无排水渠导致积水，佛龛摆放与我司信仰不同等问题，具体问题如下：一、主体建筑漏雨渗水的问题。1、324国道旁的钢架结构展厅二楼两间办公室及洗手间旁楼梯处和大门上方存在漏雨渗水情况，影响了我司正常办公及对外营运。2、综合行政楼大面积漏雨渗水情况，5-6楼因屋顶渗水，导致装修好的房间天花板滴水、发霉、起皮等现象已无法使用。4楼1个房间、3楼2个房间、2楼1间办公室因渗水滴水导致无法使用。3、园区内展厅和多功能厅，因屋顶漏雨渗水导致我司装修好的吊顶变形、开裂，并致使部分香、香料等系列产品受损无法对外销售、一台电脑主机因进了雨水而报废。4、行吊车间部分铁皮屋顶已腐朽导致漏雨。粉刷的墙面开始发霉、起粉、脱皮。5、行吊车间旁的铁皮仓库内，由于屋顶缝隙没有封堵，下雨漏水严重，经我司请人检查维修可勉强使用其中部分场地，但仍存在漏雨现象。6、园区内三层建筑物的三楼大面积屋顶开裂、滴水。墙面渗水严重，导致装修好的墙面已基本全部脱落，无法使用。二楼也有与三楼相同的情况。7、园区后方平房屋顶也存在漏雨渗水，下雨滴水导致我司一部电子钢琴和一套音响功放设备因进水而报废。8、园区后方仓库屋顶漏雨，导致部分场地无法正常使用。二、园区经常断电、碰电的问题。每适雷电天气，园区就会出现断电碰电现象。请电工维修检查，皆因园区电线电缆老化原因所致。存在问题如下：1、断电、碰电等现象的存在严重影响到我司的日常工作及营运。2、电力设备、电线电缆老化存在严重的安全隐患。3、频繁的断电、碰电可能会导致园区内的高压变电设备损坏。我司垫付资金请电工检查维修并重新接了一条电缆用于应对公司的日常工作用电需求。但问题依旧存在且日趋频繁，现郑重书面告知贵方，希望贵方在接到通知后3天内尽快解决处理。否则由此造成的事故责任、人身财产等全部由贵方承担，与我司无涉。三、园区内老旧水管老化爆裂情况。行政综合楼的三四楼有老旧水管老化的问题，因此导致墙壁渗水，致使三楼2间宿舍、楼梯过道及二楼1间办公室内墙渗水，影响我司员工工作及休息。四、园区因无排水渠导致积水，暴雨天气还会导致国道的积水倒灌园区，影响了我司的日常营运。同时由于电线电缆老化，存在严重的安全隐患。五、贵方佛龛摆放与我司信仰不同，且将佛龛摆放在大门进出口位置，已影响到我司职工的日常工作。上述问题的出现已经使园区主体建筑和设施丧失了部分的使用功能，为此我司已投入二十多万资金进行部分的墙面修复、屋顶防水处理、老旧水管更换、电缆电线的铺设、设备仪器维修等来维持我司在园区的日常经营。但园区建筑及设施问题太多且日趋严重，存在严重的安全隐患，已经严重影响到我司的正常运行。六、鉴于经我司积极和诚恳邀请贵司到现场与我司协商解决上述问题，但贵方始终不予理睬，故双方约定2018年5月7日支付的房租，我司暂同意支付现仅能够正常使用区域部分的租金15万元，待贵方解决园区问题（问题内容及照片详见附近）后，使上述存在问题区域整治恢复正常使用功能，我司会及时支付应付房租。鉴于上述情况，望贵方收到本函之日起3日内到园区与我司沟通协商并组织人员对上述问题立即进行维修解决处理，以保障租赁合同标的物应有、正常的使用功能和条件。 2018年7月11日，汉德公司委托福建志立律师事务所向浅水湾创业园公司寄送《关于立即支付拖欠租金及应纳税金律师函》1份，内容摘要如下：贵司拖欠应付租金截至2018年6月28日已达24万元，且合同约定应缴纳的税金未缴纳，并已由汉德公司代为交纳……给汉德公司造成严重经济损失及不良影响，已经构成违约……请贵司在收到本函件7之日起7日内向汉德公司支付拖欠租金及应纳税金。 根据福建省气象服务中心的气象资料分析，2017年5月1日至7月31日降水总计92天，其中大雨9天、暴雨1天。 根据税务部门测算的结果，涉讼租赁物每月应缴的税收明细如下：1、增值税6190.48元；2、企业所得税1238.1元；3、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加税计619.04元；4、印花税44.6元；5、从租计征房产税14857.14元；6、城镇土地使用税5525.54元；7、个人所得税297.14元。 本院认为，一、黄志明作为浅水湾创业园公司的委托代理人，被授权与汉德公司签订涉讼租赁合同。相关报道虽将黄志明称为浅水湾创业园公司的董事长，黄志明也通过其微信朋友圈宣传浅水湾创业园公司举办的各项活动，并与汉德公司法定代表人之女朱默琛联系租金及质量问题等事宜，但这不足以证明黄志明系租赁物的共同承租人、实际使用人。涉讼租赁合同的承租人应认定是浅水湾创业园公司。二、浅水湾创业园公司为经营需要将租赁物原行政楼改装成每个房间均有独立卫生间，原楼房结构系每层有一公共卫生间，并在原维修车间加盖隔层，该些重大改装行为不论根据《房屋租赁合同》的约定或合同法的规定均应征得汉德公司的同意。浅水湾创业园公司以苏立快系汉德公司的股东，且知晓此事为由主张汉德公司同意其改装行为，并提供2017年7月29日的会议纪要予以佐证。鉴于苏立快在2017年7月至9月间收取浅水湾创业园公司高海鸯发放的工资，应认定苏立快期间系浅水湾创业园公司的员工；而期间汉德公司已不再进行生产经营，浅水湾创业园公司主张苏立快同时系汉德公司的员工、股东，事实依据不足；且上述会议纪要并未得到苏立快的确认，真实性无法认定，而汉德公司亦未授权苏立快同意浅水湾创业园公司的改装行为。因此，浅水湾创业园公司在未能提供证据证明其对租赁物的重大改装行为得到汉德公司同意的情况下，应承担举证不能的法律后果。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，浅水湾创业园公司擅自拆改承租房屋结构的，汉德公司可以解除合同。现汉德公司以此为由要求解除合同，符合法律规定及合同约定，应予支持，合同解除时间应确定为汉德公司2018年12月18日向本院提出该项诉讼请求时为宜。但汉德公司同时主张浅水湾创业园公司存在转租行为，其理由是现场挂有其他公司名称的招牌，鉴于挂招牌处并未有人实际办公，且浅水湾创业园公司的经营范围包括为入驻创业园的企业提供场所管理等，故仅部分场地挂有其他公司名称的招牌不足以认定浅水湾创业园公司存在转租行为。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百二十三条第二款的规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”现汉德公司要求浅水湾创业园公司将租赁物恢复原状并予返还，支付至合同解除前尚欠的租金及逾期支付租金的资金占用损失、合同解除后至实际返还租赁物之日按租金标准计算的占用使用费，符合法律规定及合同约定，应予支持，浅水湾创业园公司支付的保证金应抵扣租金；鉴于租赁物将返还给汉德公司，浅水湾创业园公司提出的质量鉴定已无继续进行的必要。其次，根据《房屋租赁合同》的约定，浅水湾创业园公司每季度第一个月头10日内支付该季度的租金，逾期一日按当月租金的日万分之五收取滞纳金。因该计算标准偏高，汉德公司调减按年利率6%计算资金占用损失即滞纳金，不违反法律规定，予以照准。但该资金占用损失应分段计算，即1、2018年5月应付租金39万元的资金占用损失自2018年5月10日计至6月27日为2925元（39万元×月利率0.5%×1.5月）；2、因6月28日浅水湾创业园公司付了15万元，尚欠24万元的资金占用损失自2018年6月28日计至8月9日为650元（39万元×月利率0.5%×1/3月）；3、2018年8月应付39万元，尚欠租金计63万元的资金占用损失自2018年8月10日计至8月31日为2100元（63万元×月利率0.5%×2/3月）；4、因9月1日浅水湾创业园公司付了15万元，尚欠48万元的资金占用损失自2018年9月1日起计至11月9日为5600元（48万元×月利率0.5%×2又1/3月）；5、2018年11月至12月18日应付租金17.33万元、扣除保证金30万元，尚欠租金计35.33万元的资金占用损失自2018年11月10日起计至付清之日止。四、根据《房屋租赁合同》第四条的约定，由租金产生的应纳税金由浅水湾创业园公司负责，租赁期间，房屋和土地的产权税由汉德公司交纳。即汉德公司对于浅水湾创业园公司应承担的税费无代缴义务，汉德公司虽仅代为缴纳部分税费，为避免诉累，租赁期间浅水湾创业园公司应缴纳的税费一并支付给汉德公司为宜。根据税务部门的测算结果，增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加税、印花税、从租计征房产税、个人所得税均以租金为基础计征，故依约均应由浅水湾创业园公司负担，总计每月23246.5元（增值税6190.48元+企业所得税1238.1元+城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加税计619.04元+印花税44.6元+从租计征房产税14857.14元+个人所得税297.14元）。汉德公司仅主张自2017年8月7日计至合同解除之日，符合法律规定，予以确认，即379692.83元（23246.5元/月×16又1/3月）。而城镇土地使用税是对使用土地的单位和个人以其实际占用的土地面积为计税依据的税种，是对占用土地的行为征税，与土地使用权是否出租无关，故该税收依约应由汉德公司自行承担。五、结合黄志朋通过其微信朋友圈发布的浅水湾创业园公司的经营动态，部分媒体发布的浅水湾创业园公司、浅水湾集团公司的部分活动内容，以及本院两次现场勘验情况，可见浅水湾创业园公司在租赁物开设健身场所、举办展览、设置美育中心、举办赛事、组织学生游学并提供住宿等。尤其本院第二次现场勘验前恰逢连日大雨，勘验过程虽发现沉香馆、行政楼五楼、六楼房间屋顶、美育中心确有渗漏水痕迹，但该漏水问题并未影响浅水湾创业园公司的正常经营，当日依然有游学学生入住、健身场所正常营业、展厅依然陈列展品。故浅水湾创业园公司关于六千多平方米不能正常使用的主张，事实依据不足，不能成立；浅水湾创业园公司以此为由要求减少租金、要求汉德公司赔偿其不能使用部分的装修损失，亦不能得到支持。对于租赁物确实存在的漏水、渗水及电路问题，汉德公司作为出租人，依法承担维修责任。但浅水湾创业园公司主张的维修内容，先不论其真实性，仅从时间上看均发生在2017年8、9月间，其并无证据证明期间曾向汉德公司反映过该些质量问题，故不能以此认定汉德公司拒不履行修复义务。事实上，根据浅水湾创业园公司提供的证据可以证实其于2018年5月通过微信、2018年6月26日发函告知汉德公司租赁物存在质量问题。由于浅水湾创业园公司提供的维修费票据，真实性无法得到确认，故其主张的维修费用以汉德公司在诉讼中明确表示愿意承担的金额为准，即修补画院行品隔音漏水屋顶材料192元，铁皮防水补漏600元、1900元，防水项目18547元（宿舍六楼89.1米、舞蹈室20米，170元/米）电源更换、电脑维修、打印机维修、显示器维修（汉德公司电压不稳定导致）1835元，总计23074元。鉴于汉德公司不存在拒不履行修复义务的情形，而浅水湾创业园公司主张的损失大部分是场地不能使用部分的装修损失，现已确认场地不能使用的主张不能成立，故对其主张的损失也无必要进行鉴定。 综上事实，本院认为，汉德公司与浅水湾创业园公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。浅水湾创业园公司在使用租赁物一年后提出质量问题并自行少付部分租金，且期间擅自拆改租赁物，已构成违约，且符合合同约定的解除条件，现汉德公司起诉要求解除合同，符合合同约定及法律规定，应予支持，合同解除时间确定为2018年12月18日其向本院提出该项诉讼请求时为宜。合同解除后，浅水湾创业园公司应将租赁物恢复原状，即拆除租赁物门口“浅水湾集团”、“海丝两岸青年三创基地”等广告标语，拆除行政楼5-6层的水卫设施，拆除原维修车间的隔层楼板等其他恢复原状的行为并将租赁物返还给汉德公司；支付合同解除前的租金35.33万元（2018年5月7日至12月18日计7又1/3个月×13万元/月-2018年6月28日、9月1日各付的15万元-保证金30万元），及逾期支付租金的资金占用损失【计至2018年11月9日为11275元（2925元+650元+2100元+5600元），自2018年11月10日起以35.33万元为基数按年利率6%计至付清之日止】；合同解除后即2018年12月19日起至返还前占用租赁物期间按合同约定的租金标准支付使用费。因双方未约定除逾期支付租金之外的其他违约行为应支付的违约金或违约金的计算方式，汉德公司要求浅水湾创业园公司支付违约金39万元，事实依据不足，不予支持。租赁期间，浅水湾创业园公司因修复租赁物产生的费用，依法应由汉德公司承担的部分以其认可的23074元确定。双方后续因解除合同、恢复原状、返还租赁物产生的其他损失，可另案主张。汉德公司未能举证证明黄志明系共同承租人，故其要求黄志明对浅水湾创业园公司的上述义务承担共同责任，依据不足，不予采纳。浅水湾集团公司虽系浅水湾创业园公司的唯一股东，但双方均是独立法人，财产独立，汉德公司仅凭浅水湾集团公司代浅水湾创业园公司支付租金而主张双方财产混同，依据不足，故其要求浅水湾集团公司承担连带责任，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、解除原告福建省泉州汉德汽车有限公司与被告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司应于本判决生效之日起二十日内拆除租赁物门口“浅水湾集团”、“海丝两岸青年三创基地”等广告标语，拆除行政楼5-6层的水卫设施，拆除原维修车间的隔层楼板，将租赁物恢复原状后返还给原告福建省泉州汉德汽车有限公司； 三、被告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司应于本判决生效之日起二十日向原告福建省泉州汉德汽车有限公司支付自2018年5月7日至2018年12月18日合同解除前尚欠的租金35.33万元（已扣除期间支付的租金及此前已付的保证金），及按年利率6%计算的资金占用损失（其中截至2018年11月9日为11275元，自2018年11月10日以35.33万元为基数按年利率6%计至款项付清之日止）； 四、被告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司应于本判决生效之日起二十日向原告福建省泉州汉德汽车有限公司支付自2018年12月19日合同解除次日起至实际返还租赁物之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的占用使用费（其中2020年5月7日前每月13万元、2020年5月8日至2021年5月7日止每月17万元、2021年5月8日起每月18万元）； 五、被告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司应于本判决生效之日起二十日向原告福建省泉州汉德汽车有限公司支付自2017年8月7日至12月18日止因租金产生的应纳税金379692.83元； 七、反诉被告福建省泉州汉德汽车有限公司应于本判决生效之日起二十日向反诉原告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司支付维修费用23074元； 八、驳回原告福建省泉州汉德汽车有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回反诉原告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71230元，由被告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司负担，于判决生效五日内缴交；反诉受理费20139.16元，减半收取计10069.58元，由反诉原告福建浅水湾大学生创业园服务有限公司负担9881.58元，反诉原告多缴纳的188元予以退回，由反诉被告福建省泉州汉德汽车有限公司负担188元，于判决生效五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄钕婷 审 判 员  孙 莉 人民陪审员  何凯娟 二〇一九年八月三十日 书 记 员  周 璇 速 录 员  何夏妮 本案引用的主要法律条文及执行申请： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。