广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14274号原告：于志军，男，1979年1月28日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县，原告：司良宙，男，1980年11月23日出生，汉族，住河南省镇平县，原告：罗云，男，1971年11月7日出生，汉族，住广东省中山市，以上原告共同委托诉讼代理人：余玉红，广东**海天律师事务所律师。被告：骏杰（中山）精密机械有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区宫花环山路宫花工业区16号A幢1区，统一社会信用代码91442000MA4X39ARX3。法定代表人：毛峰，总经理。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜月，广东雅商律师事务所律师。原告于志军、司良宙、罗云与被告骏杰（中山）精密机械有限公司（以下简称骏杰公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于志军、司良宙、罗云共同委托诉讼代理人余玉红，被告骏杰公司的委托诉讼代理人王开军、姜月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于志军、司良宙、罗云向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失230.4万元。事实与理由：原告与广东亿海木业股份有限公司（以下称亿海公司）于2015年8月15日签订了《租赁合同》，承租了亿海公司名下位于中山市大涌××村“××”大楼××楼约3000平方米场所作为足浴经营场地。租赁期限自2015年10月15日至2025年10月15日止，租赁押金18万元租金每月3万元。双方并约定了其他租赁内容。合同签订后，原告依约支付了18万元的押金给亿海公司，并投入了巨资对所承租的3000平方米的房屋进行足浴经营装修。经过四个月的连续装修施工，到2015年12月底，原告的装修工程已基本完工即将开业经营。由于亿海公司债务原因，该栋大楼被多家银行及众多债权人起诉及查封，亿海公司也随之关闭，人去楼空。原告所承租的二楼被停水停电，只得关门停业。原告在上述房产被查封并无法正常使用后，为维护自已的合法权益依法提起诉讼，并依法对所装修工程价值进行评估。中山市鹏达房地产估价咨询有限公司评估原告已完成的装修工程单价为每平方米768元，装修总价值为230.4万元。该评估内容已为中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12114号民事判决书所确认。2017年6月27日，中山市第一人民法院发布《公告》对亿海公司上述房产进行强制拍卖，如有租赁期限未满的，应向法院进行申报。原告及时向法院提交了《承租说明》《租赁合同》，要求在房产拍卖后继续履行租赁合同。2017年11月20日，中山市第一人民法院将上述房产移送中山市中级人民法院进行拍卖执行。中山市中级人民法院于2018年11月10日进行网络司法拍卖，由被告以4074万元竞拍。原告又及时向中山市中级人民法院执行人员提交了《承租说明》《债权申报书》《（2016）粤2071民初12114号民事判决书》，要求继续履行租赁合同。2019年3月，原告向中山市中级人民法院负责执行人员取得了被告法人代表毛峰的联系方式，并及时与其联系协商履行租赁合同事宜。毛峰要求原告到该房产处协商。原告随即于2019年3月14日到了被告房产招商办公室进行协商承租事宜，然而被告却拒绝原告到二楼察看现场情况，并以种种借口拒绝协商承租事宜。原告当即与中山市中级法院执行人员电话沟通反映情况，经中级法院执行人员与毛峰沟通，毛峰指派其股东赵某向原告收取了《租赁合同》《（2016）粤2071民初12114号民事判决书》等资料，并告知原告需待其股东商讨后才能确定是否继续履行该租赁合同。然而被告此后却突然对原告二楼3000平方米的装修财物私自进行了拆除毁掉，并将拆毁后的装修物从二楼一处窗体送到地面。待原告发现之时，所有评估价值为230.4万元的装修物已全部被拆毁一空。综上所述，被告在取得拍卖房产的所在权后，应依法继续履行该房产未到期的租赁合同。被告私自对原告的巨额装修全部拆除毁损，严重侵犯了原告合法的承租权益及装修财产权益，并导致原告遭受到重大财产经济损失。故原告提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。原告于志军、司良宙、罗云向本院提交的证据有：1.租赁合同；2.（2016）粤2071民初12114号判决书；3.公告；4.承租说明、承租合同、委托书；5.执行情况告知书及执行裁定书；6.债权申报书、承租说明及附履判决书等；7.案款分配方案；8.装修现场照片；9.估价报告；10.拍卖公告及拍卖物视频展示；11.被告拆除装修现场照片。被告骏杰公司辩称，一、骏杰公司于2018年11月9日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得案涉房屋，于2018年11月27日办理过户登记手续，取得案涉房屋所有权及土地使用权。从于志军、司良宙、罗云提交的拍卖公告及拍卖物视频展示可见，拍卖公告上已写明案涉房屋按现状整体拍卖、以实物现状为准，于志军、司良宙、罗云自认案涉装饰装修物在案涉房屋内。骏杰公司通过竞拍取得案涉房屋及地面附着物的所有权，也当然地取得了包括房屋内装饰装修物在内的财产的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，骏杰公司作为案涉房屋的所有权人为生产经营所需拆除房屋内的装饰装修物有合法依据，对于志军、司良宙、罗云不构成侵权。二、于志军、司良宙、罗云无证据证明案涉装修装饰物的所有权归于志军、司良宙、罗云所有，亦无证据证明该装饰装修经原出租人同意。即使装饰装修物的所有权归于志军、司良宙、罗云所有，于志军、司良宙、罗云在得知案涉房屋有抵押、查封、租赁合同无法继续履行时，可通过自行拆除未形成符合的部分或申请执行异议的方式实施救济，于志军、司良宙、罗云未采取措施造成的损失应由于志军、司良宙、罗云自行承担。三、于志军、司良宙、罗云提交的承租说明、承租合同、债权申报书等证据邮件底单无邮戳，亦无寄件投递信息，无法证明于志军、司良宙、罗云向法院进行了债权申报及要求继续履行租赁合同。五、于志军、司良宙、罗云主张继续履行租赁合同无事实及法律依据，该租赁合同对骏杰公司不具有约束力，且该合同项下的权利义务已消灭。从法律规定上看，本案依法不能适用“买卖不破租赁”原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，案涉房屋早在2014年9月24日就办理了抵押登记手续，在2015年6月19日被人民法院依法查封，而根据于志军、司良宙、罗云与原出租人签订的租赁合同关于租赁期限、免租装修期的约定及于志军、司良宙、罗云诉状来看，合同签订的日期应推定为2015年8月15日，该租赁关系发生在案涉房屋设立抵押及被法院查封之后，即租赁合同对骏杰公司不具有约束力。此外，不论原出租人（抵押人）是否告知于志军、司良宙、罗云（承租人）案涉房屋的抵押情况，于志军、司良宙、罗云的损失都与骏杰公司（受让人）无关，于志军、司良宙、罗云只能根据合同的相对性向原出租人追究违约责任，且事实上于志军、司良宙、罗云也已经就该损失向原出租人主张了赔偿且法院判决支持了该诉求，于志军、司良宙、罗云在本案中主张的装修损失已在该案中得以救济。从于志军、司良宙、罗云与原出租人定租赁合同内容上看，该合同已因于志军、司良宙、罗云向原出租人主张违约责任而提前解除或终止。根据租赁合同第九条约定，于志军、司良宙、罗云要求原出租人承担200万元违约金的前提是原出租人因违约致使合同处于提前解除或终止的状态，而原出租人和于志军、司良宙、罗云均未主张解除合同，故该合同应认定为处于终止状态。合同终止，合同项下的权利义务消灭，原出租人在承担违约责任后，于志军、司良宙、罗云与原出租人互不负担合同义务，亦不享有合同权利。另，从实际操作上看，该租赁合同实际履行不能，且该状态不因案涉房屋消除了抵押、查封而消灭。于志军、司良宙、罗云租赁房屋的目的系用于足浴经营，而案涉房屋的规划用途为工业，且案涉房屋在未被法院查封时就因规划和实际用途不符，于志军、司良宙、罗云无法办理消防验收手续而未能实际经营，于志军、司良宙、罗云主张继续履行租赁合同无事实依据。被告骏杰公司向本院提交的证据有：1.拍卖公告及拍卖物视频展示；2.案涉房屋不动产登记资料；3.（2015）中一法沙民二初字第1114号民事书、（2016）粤20执529号之四执行裁定书；4.租赁合同、（2016）粤2071民初12114号民事判决书。本院经审理认定事实如下：亿海公司（甲方即出租方）与于志军、司良宙、罗云（乙方即承租方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于中山市××××村“白蕉围”二楼租赁给乙方作足浴经营场地；租期从2015年10月15日起至2025年10月15日止，每月租金30000元整，乙方应于每月15日前向甲方支付当月租金，甲方给予乙方在2015年8月15日至2015年10月15日的时间段作为免租装修期；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳租赁押金18万元；在租赁期限内，甲方应保证乙方能够正常使用租赁房屋，如因甲方的原因（如被查封、拍卖等）导致乙方不能够正常使用租赁房屋，则甲方应承担违约责任；合同期限届满前，乙方不存在违约的情况下，任何一方不得要求提前解除或终止合同，若甲方要求提前解除或终止合同的，甲方双倍返还押金，并且需赔偿乙方200万元作为违约金。亿海公司于2015年12月8日被中山市大涌镇消防安全委员会查封。于志军、司良宙、罗云委托中山市鹏达房地产估价咨询有限公司对亿海公司位于中山市××××村“白蕉围”二楼的房地产装修价值进行评估，2016年11月1日，中山市鹏达房地产估价咨询有限公司出具房地产估价报告，载明估价结果为：经测算，估价对象于估价时间（2016年10月31日）的评估总价值为230.4万元，房产单价为每平方米768元。于志军、司良宙、罗云认为其方投入了巨资对案涉租赁物进行了装修，但由于亿海公司的原因导致案涉租赁物被查封，故要求亿海公司支付违约金200万元并诉至本院，2016年11月23日，本院对作出（2016）粤2071民初12114号民事判决：亿海公司于本判决生效之日起七日内向于志军、司良宙、罗云支付违约金200万元。后于志军、司良宙、罗云依照该生效民事判决向本院申请强制执行，后本院于2017年12月1日作出（2017）粤2071执6060号之一号执行裁定：本院（2017）粤2071执6060号案终结本次执行程序。2017年6月27日，本院作出（2017）粤2071执4878号之一公告，载明：（2015）中一法沙民二初字第1114号民事判决书已发生法律效力，但被执行人（包括亿海公司）至今未履行生效法律文书所确定的义务，本院拟依法强制拍卖被执行人亿海公司名下的案涉房地产，根据法律规定，责令上述房地产的所有人亿海公司或使用人自本公告发布之日起十日内自行迁出上述房屋。如有租赁期限未满的，承租人应在此期限内与本院联系。逾期不履行，本院将依法强制执行。中山市中级人民法院于2018年11月9日于网上公开拍卖案涉房产，其中拍品详情显示为“按现状整体拍卖，标的物以实物现状为准，部分房屋有出租，本院不承担拍卖标的瑕疵保证”。骏杰公司以4074万元拍得涉案房产，并于2018年11月27日办理了过户登记。2019年2月27日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20执528、529号之一、（2017）粤20执514号之一案款分配方案，将依法拍卖被执行人亿海公司名下的位于中山市××××村：白蕉围“的三套房地产，拍卖得款4074万元，并作出分配方案，于志军、司良宙、罗云分配案款0元。于志军、司良宙、罗云于2017年7月4日向本院邮寄承租说明，表示其与亿海公司签订的租赁合同尚未到期亦未解除，根据买卖不破租赁的原则请求拍卖案涉房产后继续履行该租赁合同的承租权益。于志军、司良宙、罗云称在骏杰公司拍得案涉房产后其又向中山市中级人民法院执行人员提交了《承租说明》《债权申报书》《（2016）粤2071民初12114号民事判决书》，要求继续履行租赁合同，并通过执行人员取得了被告法人代表毛峰的联系方式，并及时与其联系协商履行租赁合同事宜。骏杰公司对此不予确认，主张于志军、司良宙、罗云并未及时与骏杰公司联系并标明要继续承租。中山市不动产登记资料查询结果显示，骏杰公司位于中山市××××村“白蕉围”的7072.90平方米不动产规划用途为工业。2016年10月31日，本院对广发银行股份有限公司中山分行（以下简称广发银行中山分行）诉中山市白宝堂家具实业有限公司（以下简称白宝堂公司）、亿海公司、中山市宏邦家具实业有限公司（以下简称宏邦公司）、黄卫国、李琼青、陈丽萍、肖永青、胡小玲、宋迪、方杰金融借款合同纠纷一案，作出（2015）中一法沙民二初字第1114号民事判决，该生效民事判决经审理查明：2014年9月24日，广发银行中山分行与亿海公司就位于中山市××××村“白蕉围”（土地证号：中府国用（2014）第易2700386号、房产证号粤房地权证中府字第××号）的房地产办理了抵押登记手续，广发银行中山分行取得粤房地他项权证，并判决：一、白宝堂公司于本判决生效之日起七日内向广发银行中山分行清偿截至2016年10月21日尚欠的借款本金14865000元、利息1201894.62元，及从2016年10月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；二、广发银行中山分行的上述债权对处置亿海公司名下的位于中山市××××村“白蕉围”（土地证号：中府国用（2014）第易2700386号，房产证号：粤房地权证中府字第××号）的房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。2018年11月21日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20执529号之四执行裁定，载明：在执行申请执行人平安银行股份有限公司中山分行与被执行人白宝堂公司、亿海公司、宏邦公司、肖永青、黄卫国、陈丽萍借款合同纠纷一案中，查明中山市第一人民法院依据（2015）中一法民二初字第1087-1号民事裁定，于2015年6月19日查封被执行人亿海公司名下的位于中山市××××村“白蕉围”的房地产一宗（土地证号为中府国用（2014）第易2700422号、房产证号为02××64）。2017年8月9日，中山市第一人民法院将上述财产移送本院执行，本院于2018年6月13日作出（2016）粤20执529号之三执行裁定对上述标的物进行查封。本院依骏杰公司的申请调取了（2016）粤2071民初12114号案开庭笔录，经查，庭审中询问于志军、司良宙、罗云主张违约金200万元的依据是什么？于志军、司良宙、罗云回答，亿海公司的房产因亿海公司私自搭建6000多平方的水泥夹层，被大涌消防委员会查封知道现在仍未解封，给于志军、司良宙、罗云造成巨大的损失，于志军、司良宙、罗云具体损失时租赁3000平方用于经营足浴，我方自2015年8月15日进场装修，大约4个月的装修期已基本装修完工，于志军、司良宙、罗云投入大量的资金进行装修约300多万元，由于租赁物不能使用，于志军、司良宙、罗云直接损失约300多万元装修费，另还有未及时经营的利润损失未计算。另，于志军、司良宙、罗云庭审中确认查封后没有交过租金。庭审中，于志军、司良宙、罗云确认案涉租赁物被查封时其方还未营业，明确主张（2016）粤2071民初12114号民事判决中的200万违约金系其方对预期营业可获得的利息损失，但又称评估报告系在（2016）粤2071民初12114号案中法官要求评估的，要对200万元的违约金作一个综合参考，包括对案涉租赁物的装修投入。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。本案的争议焦点是骏杰公司应否向于志军、司良宙、罗云赔偿经济损失2304000元。首先，于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同第九条约定，合同期限届满前，一方不存在违约的情况下，任何一方不得要求提前解除或终止合同，若亿海公司要求提前解除或终止合同的，亿海公司双倍返还押金，并且需赔偿于志军、司良宙、罗云200万元作为违约金。本院认为，该条约定的意思应为若于志军、司良宙、罗云不存在违约的情况下，亿海公司要求提前解除或终止合同，亿海公司需双倍返还押金并且赔偿于志军、司良宙、罗云200万元违约金，故亿海公司赔偿于志军、司良宙、罗云200万违约金的前提应为案涉租赁合同提前解除或终止；其次，在（2016）粤2071民初12114号案中，于志军、司良宙、罗云亦表明其方投入了巨资对案涉租赁物进行了装修，但由于亿海公司的原因导致案涉租赁物被查封，故要求亿海公司支付违约金200万元，生效的（2016）粤2071民初12114号民事判决亦支持了于志军、司良宙、罗云的诉求，即于志军、司良宙、罗云主张的装修损失已在该案中得到救济；再次，于志军、司良宙、罗云确认案涉租赁物被查封时其方还未营业，并主张（2016）粤2071民初12114号民事判决中的200万违约金系其方对预期营业可获得的利息损失，但又称评估报告系在（2016）粤2071民初12114号案中法官要求评估的，要对200万元的违约金作一个综合参考，包括对案涉租赁物的装修投入。本院认为，于志军、司良宙、罗云的案涉租赁物未装修完毕，并未实际开始经营，若200万元的违约金仅仅是对预期盈利的损失赔偿明显不符合常理，结合本案的具体情况，于志军、司良宙、罗云对案涉租赁物的投入主要就是装修投入。故，本院认为200万元的违约金已足以弥补其方的装修损失，此后于志军、司良宙、罗云对案涉租赁物及其内装修不再享有权利。综上所述，本院认定于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同已终止，双方权利义务已经终止。如前所述，于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同已解除，双方基于租赁合同的权利义务已经终止，故于志军、司良宙、罗云在骏杰公司后通过竞拍拍得案涉租赁物取得案涉租赁物的所有权后无权再行对案涉租赁物主张权利。骏杰公司作为案涉租赁物的所有权人对案涉租赁物进行处分系其自身合法权利，并无不妥，故，于志军、司良宙、罗云主张骏杰公司赔偿经济损失230.4万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告于志军、司良宙、罗云的诉讼请求。案件受理费25232元，减半收取12616元，诉讼保全费为5000元，合计17616元（原告于志军、司良宙、罗云已预交），由原告于志军、司良宙、罗云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  欧贝贝二〇一九年八月二十七日书记员  陈芷云杨丽燕