成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6947号 原告：成都华达物业管理有限公司，住所地成都市武侯祠大街**华达商城******房。 法定代表人：陈俭益，董事长。 委托诉讼代理人：韦文正，四川云木律师事务所律师。 被告：四川广域网络建设有限公司，住所，住所地成都市武侯区武侯祠大街**华达商城****div> 法定代表人：徐人杰。 委托诉讼代理人：朱劲松，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏进，四川致高律师事务所律师。 第三人：四川新世纪通信工程有限公司，住所地成都市高新，住所地成都市高新区益新大道**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：徐人杰，董事长。 委托诉讼代理人：朱劲松，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏进，四川致高律师事务所律师。 原告成都华达物业管理有限公司（以下简称华达公司）与被告四川广域网络建设有限公司（以下简称广域公司）、第三人四川新世纪通信工程有限公司（以下简称新世纪公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告华达公司的委托诉讼代理人韦文正，被告广域公司、第三人新世纪公司的委托诉讼代理人朱劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年9月至2019年2月期间的物业管理费235861.2元及违约金3537.9元；2.判令被告承担原告支付的律师费12000元。事实和理由：2000年8月2日，被告及第三人的法定代表人徐人杰在成都华达商城有限公司处购买了成都市××街××号××商城××楼××房屋，建筑面积655.17平方米。2000年4月19日，原告与第三人签订《物业管理合同》，约定原告为上述物业提供物业服务，被告按月交纳物业管理费，标准为4元／平方米／月。2010年11月4日，被告从徐人杰处购得上述房屋后持续拒绝向原告缴纳物业费。原告于2011年8月30日向武侯区人民法院起诉，要求被告支付物业费及违约金。经人民法院判决，被告履行了判决义务。《物业管理合同》还约定了逾期未交则每日加收欠费总额千分之三的滞纳金，原告仅按照每日万分之五提出主张。被告及第三人从2008年起就案涉物业即拒绝向原告支付物业费，每一次均需原告起诉至法院，由法院判决后被告才履行付款义务。被告滥用诉权，应当承担原告的律师费损失。 被告广域公司辩称，1.原告阻挠华达商城成立业主大会，其长期占据物业管理者的位置缺乏正当性，涉案《物业管理合同》缺乏服务质量、合同期限、违约责任等主要内容，该合同从2000年沿用至今缺乏正当性；业主无法通过合同约定对原告的服务质量进行有效考评，无法通过合同中的违约责任条款对原告进行制约。被告试图通过诉讼迫使原告改变物业服务的质量及态度，被告不应支付物管费、律师费；2.原告故意停止针对被告的物业服务，恶意断电，履行物业服务严重不符合合同要求，导致被告产生重大损失，被告不应支付物管费；3.原告诉讼请求部分超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下： 一、被告系成都市武侯区武侯祠大街266号华达商城16楼1603号房屋（包括1603、1605、1607、1609号房）的业主，房屋从其法定代表人徐人杰处购得，房屋建筑面积为655.17平方米，房屋设计用途为办公。 二、2000年4月19日，原告与第三人签订《物业管理合同》，约定原告为华达商城提供物业服务，物业管理费标准为4元/平方米/月，逾期不交纳物业管理费的按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，对于拒交或无理取闹者，原告将进行书面追缴直至采取停水、停电、停电话等措施；原告负责华达商城大厦公共设施的运行、维修、保养工作，公共部位及水、电、土建等维修工作，公共部位的清洁卫生及垃圾清倒，大厦内外生活垃圾的清运，车辆停放、收取停车费、确保道路畅通、安全行驶；管理费构成包括公共设施、设备运行维护、保养、技术工人值班、加班费用，公共部位水电费承担、大厦公共地方照明、消防等设备更换，保安清洁费用，环境绿化费用，管理服务人员工资及办公费用等。上述合同签订后，原告为华达商城提供物业管理服务至今。 三、原告与第三人在合同履行过程中发生纠纷。第三人持续拒绝缴纳物管费。被告系第三人之关联公司，被告购得案涉物业后，同样拒绝缴纳物管费。原告就被告拖欠的2010年11月至2011年8月期间的物业管理费及滞纳金向本院提起诉讼。本院就此期间的物业管理费及滞纳金作出判决，要求被告按约支付。被告不服向成都市中级人民法院提出上诉，成都市中级人民法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。被告遵照判决履行。对新产生物业管理费，被告仍然拒绝交纳。 四、2013年8月28日起，因被告及第三人拖欠物业费，原告故意停止电梯停靠被告及第三人所在的16楼。2016年1月13日起，因被告拖欠物业费，原告故意停止对16楼供电。经第三人申请，公证处工作人员三次前往现场公证证明，2016年2月28日、2016年3月4日和2016年3月24日，华达商城的16楼均处于断电状态。 原告对华达商城16楼停止供电后，被告于2016年1月15日搬离案涉物业，直至2017年4月22日搬回案涉物业继续办公。被告搬回案涉物业办公后，仍然拒绝向原告支付物业费，原告仍旧采取停电等措施向被告催收物业费。2017年6月23日，被告再次搬离案涉物业。原告为追索案涉物业费，产生律师代理费12000元。 上述事实有，《物业管理合同》、（2010）武侯民初字第3958号民事判决书、（2011）武侯民初字第3785号民事判决书、（2012）成民终字第2573号民事判决书、（2013）武侯民初字第3114号民事判决书、（2014）成民终字第2597号民事判决书、（2016）川0107民初5989号民事判决书、（2016）川0107民初6825号民事判决书、（2017）川01民终2042号民事判决书、（2017）川01民终10652号民事判决书、（2018）川民再552号民事判决书、录音录像、委托代理合同、授权委托书、律师费发票等证据材料及当事人陈述笔录在案予以佐证。 本院认为，被告系华达商城业主，被告之关联公司即第三人新世纪公司与原告就被告所使用物业签订了《物业管理合同》，原告为案涉物业提供物业服务，被告应当受《物业管理合同》约束。原告在《物业管理合同》签订后一直为华达商场提供物业管理服务。因被告持续的拒绝交纳物业管理费、水电费，导致原告采取了禁止相关楼层电梯停靠、停止对案涉物业供电等较为激烈的催收手段，导致被告被迫搬离案涉物业。本院认为，被告在法院数次对其以及其关联公司新世纪公司拖欠物业服务费进行判决后仍不履行《物业管理合同》，导致继续拖欠新产生的物业管理费，存在明显违约行为。虽然被告违约拒不缴纳物业费，但原告未得到供电公司授权，无权在业主不交纳物业管理费、电费的情况下停电。原告还故意阻碍电梯停靠16楼，原告上述措施影响到案涉物业的使用价值，故原告对被告所提供的物业服务存在明显瑕疵。由于物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，若被告单以个别理由拒绝交纳物业管理费并持续多年，势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者物业服务企业不履行法律、法规规定以及相关行业规范规定的义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主据此主张减免物业费没有法律依据以及合同依据。故被告提出的要求减免物业费的抗辩理由，本院不予采纳。被告应向原告支付物业管理费235861.2元（655.17平方米×4元×90个月）。 关于被告提出的原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。本院认为，物业服务系一种持续的、全天候、不间断的公共服务，事关全体业主的整体利益。如接受服务一方持续拒交物业费，那么将持续期间的物业费视为一个整体去考量诉讼时效问题更为适宜，亦更符合全体业主的公共利益。因被告持续欠交物业费，那么此持续期间的物业费系一个整体，被告定期交纳的物业费应该视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 由于原告在提供物业服务合同过程中本身存在违约行为，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 关于原告主张的律师费。原告在《物业管理合同》签订后一直为华达商场提供物业管理服务。从2008年7月1日起，因被告之关联公司新世纪公司未向原告交纳物业管理费，双方发生纠纷。被告购得案涉物业后亦拒绝交纳物业管理费。原告曾数次向法院就第三人、被告拖欠物业管理费提起诉讼，但被告在法院判决后，对新产生的物业管理费仍然拒绝交纳，存故意浪费司法资源之嫌。原告为此产生的律师费损失，应当由过错方承担。考虑到原告履行物业服务合同存在严重瑕疵，自身亦存在过错，本院酌情确认原、被告各自承担50%律师费，即6000元。 本院希望原告作为物业服务的专业公司能够将业主满意程度作为衡量自身服务是否到位的标准，尽力的提高物业服务质量，减少服务瑕疵，加强与业主的协调沟通，减少矛盾，消除对抗，提升业主对物业服务的满意度，以此获得业主的信任、理解与支持。本院亦希望被告打开与原告沟通的窗户，开诚布公的表达自身要求与希望，而非采取拒交物业费损害全体业主利益的方式。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下： 一、被告四川广域网络建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都华达物业管理有限公司支付2011年9月至2019年2月期间的物业管理费235861.2元； 二、被告四川广域网络建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都华达物业管理有限公司支付律师费6000元； 三、驳回原告成都华达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3140元，因适用简易程序减半收取1570元，由被告四川广域网络建设有限公司负担1470元，原告成都华达物业管理有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杜 伟 二〇一九年八月二十日 书记员 张晓霜