山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0211民初12428号 原告：史珈诚，男，1974年11月3日，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。 被告：陈晓楠，女，1986年12月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王福欣，山东德衡律师事务所律师。 被告：青岛金泉源房地产开发有限公司，住所地：青岛经济技术开发区。 法定代表人：朱明礼，总经理。 委托诉讼代理人：侯立伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师 原告史珈诚与被告陈晓楠、青岛金泉源房地产开发有限公司（以下简称“金泉源公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史珈诚及其委托诉讼代理人王增慧、被告陈晓楠及其委托诉讼代理人陆明娟、被告金泉源公司的委托诉讼代理人侯立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告史珈诚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈晓楠之间的房屋买卖合同关系；2、被告陈晓楠返还原告购房款237201.18元并支付利息损失及房屋增值损失共计34000元，被告金泉源公司返还原告购房款30000元并支付利息损失及增值损失共计50000元；3、被告陈晓楠向原告支付违约金56720.18元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告陈晓楠经人介绍，于2011年4月10日签订《转让协议》，于2011年4月11日签订《商品房转让协议》，协议约定被告陈晓楠将其购买的位于青岛市开发区XXXX号房产以567201.18元转让给原告。被告陈晓楠负责办理更名手续，以确保在可以办理房产证时办理以原告为产权人的房产证。协议签订后，原告向被告陈晓楠支付了购房款237201.18元，向被告金泉源公司支付定金30000元。原告支付上述款项后，被告金泉源公司至今未与原告签订房屋买卖合同。现被告陈晓楠转让的房屋已被查封，无法过户至原告名下，双方之间的房屋买卖合同目的无法实现，为维护原告合法权益，望判如所请。 被告陈晓楠辩称，一、原告所述与事实不符。被告陈晓楠与原告之间系债权转让关系而非房屋买卖合同关系。二、被告陈晓楠与原告之间签订的《商品房转让协议》（实质是债权转让协议）合法有效，且被告不存在违约情形。原、被告双方已经履行完毕，签订协议的目的均已实现。三、被告金泉源公司将涉案房屋从案外人梁桂玲的名下更名至原告名下，并向原告出具收款收据，双方形成了商品房预售的事实关系。四、原告没有取得涉案房屋的原因不在于被告陈晓楠，而在于其怠于履行与被告金泉源公司之间的商品房预售中的权利义务。原告没有取得涉案房屋遭受了损失，其应当向金泉源公司主张，而不应该向被告陈晓楠主张。五、原告对被告陈晓楠诉求于情不和，于法无据。综上所述，原告对答辩人陈晓楠的诉求于事实无据，于法律无据，依法应予以驳回，以彰显法律的公平与正义。 被告金泉源公司辩称，原告与被告金泉源公司之间没有商品房预售合同关系，原告要求解除商品房买卖合同的请求与被告金泉源公司无关，要求增值损失没有法律依据。据被告金泉源公司掌握的事实，本案被告陈晓楠系借用被告金泉源公司的房产资源的炒房行为，在某种意义上也侵犯了被告金泉源公司的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下： 1、原告提交2011年4月10日《转让协议》复印件1份，用以证明原告与被告陈晓楠于2011年4月10日签订初步《转让协议》。被告陈晓楠质证认为，原告提交的是复印件，对其真实性不予认可。被告金泉源公司表示对证据的真实性无法确认。该证据为复印件，本院不予确认。 2、2011年4月11日，原告史珈诚（乙方）与被告陈晓楠（甲方）签订《商品房转让协议》，第一条约定：“甲方同意将本人合法拥有的位于青岛开发区XXXX号房转让给乙方，房屋建筑面积55.51平方米，乙方对上述房屋已充分了解，同意购买上述房屋。甲方负责办理更名手续，更名所产生的一切费用均由甲方承担，乙方须配合甲方办理更名手续（包括跟开发商签署房屋情况确认声明）。”第二条约定：该房屋按套出售，转让单价10218元，转让价格567201.18元。原告先于2011年4月11日交付定金3000元给陈晓楠，并承诺于2011年5月1日之前将237201.18元交付陈晓楠，办理更名完成后，双方的权属责任就此了结。第三条约定：“若因甲方（陈晓楠）原因（包括不按协议价格出售该房屋、转卖他人、不向开发商提出更名申请），致使本协议不能继续履行，甲方应承担违约责任，退还乙方已缴纳的房款，并向乙方赔偿约定的购房款总额的10%的违约金。如因原告原因导致本协议不能履行，原告应承担违约责任，须将约定购房款总额的10%作为违约金赔偿给甲方。非因甲方原因导致的更名不成功的，甲方无需承担责任，后续事宜由甲乙双方共同协商解决。” 3、协议签订当天，原告向被告陈晓楠支付了购房定金3000元。 4、原告提交2011年1月14日收款收据复印件一份，其上载明：客户名称为王璟，XXXX室房款116109.27元，加盖被告金泉源公司财务专用章，用以证明被告陈晓楠系以案外人王璟名义买房，陈晓楠向金泉源公司缴纳116109.27元购房款后，被告金泉源公司开具金额为116109.27元的收据。被告陈晓楠认为，该证据系复印件，对真实性不予认可，但认可从王璟处受让了购房资格，该购房款116109.27元系由陈晓楠支付。 5、原告提交2011年5月3日收款收据复印件一份，其上显示：客户名为“梁桂玲”，诚意金、612室、单价8577、合计146109.27元。备注“原王璟更名为梁桂玲”，另提交中国建设银行交易明细一份，用以证明原告于2011年5月3日通过银行转账支付给被告陈晓楠房款233200元。原告向被告陈晓楠支付237201.18元后，被告陈晓楠将之前的金额为116109.27元的收据交给原告，原告到金泉源公司处向金泉源公司另行支付定金30000元，被告金泉源公司为原告出具金额146109.27元的收款收据。两被告均认为该证据系复印件，对真实性不予认可。被告陈晓楠认为，原告实际向被告陈晓楠支付款项共计为236200元，包含了定金3千元，其中原告声称另行向被告金泉源公司支付了3万元，该款项并不是由原告支付，而是王璟早已支付给被告金泉源公司的定金3万元，被告陈晓楠受让购房资格时已将该3万元支付给了王璟。陈晓楠收到原告款项后，将原定金3万元及116109.27元的购房款单据均交给了原告，并一起到金泉源公司财务处进行了更名。该款项已经包含在236200元中。 6、案外人梁桂玲出具书面证明，并在原审（2017）鲁0211民初1247号案件中出庭作证：系原告史珈诚让其顶名购房，实际出资人和购买人都是史珈诚，整个买房过程也是史珈诚本人操作进行的。 7、2013年6月19日，被告金泉源公司为原告史珈诚出具146109.27元的收据，载明收款事由：“更名（原梁桂玲）612室，55.51㎡×8577”。” 8、另查明，涉案房屋已于2014年9月被法院另案查封，现仍处于被查封状态。原告史珈诚未与被告金泉源公司签订书面的商品房买卖合同。被告陈晓楠亦未与被告金泉源公司签订书面的商品房买卖合同。庭审中，原告称其于2017年1月已知道涉案房屋买卖合同无法履行。 9、经原告申请，本院依法委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对涉案房屋在2011年4月至2017年1月的市场价值增值部分进行了评估鉴定，经评估确认：位于青岛市黄岛区**的办公房地产（建筑面积为55.51平方米）在2011年4月至2017年1月的市场价值增值部分评估值为6.77万元。 本院认为，本案应系商品房买卖合同纠纷。当事人争议焦点是：1、当事人之间法律关系的性质；原告主张解除与被告陈晓楠之间的合同应否支持？2、原告要求被告返还房款及赔偿损失的请求应否支持？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据有关法律、法规和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 一、当事人之间的法律关系。虽然被告陈晓楠与被告金泉源公司未签订书面的商品房预售合同，但根据已查明的事实，能够认定：双方之间形成商品房买卖合同关系。原告史珈诚与被告陈晓楠之间形成商品房买卖合同关系。理由如下：被告陈晓楠向被告金泉源公司订购唐宁国际612号房屋，双方明确了房屋具体的房号、面积、单价，并支付定金3万元和购房款116109.27元，已经具备商品房买卖合同的基本构成要件，因此，可以认定双方已形成事实上的商品房买卖合同关系。而原告史珈诚与被告陈晓楠签订《商品房转让协议》约定由原告购买上述房屋，陈晓楠收取了原告支付的款项236200元（包含支付金泉源公司的定金3万元和购房款116109.27元），因此，可以认定双方亦形成房屋买卖合同关系。 二、关于原告与被告陈晓楠之间的合同应否解除的问题。原告史珈诚与被告陈晓楠达成买卖合同后，虽被告陈晓楠已经协助原告到被告金泉源公司处，由被告金泉源公司为原告重新开具了交款人为梁桂玲的收款收据（后又更名为史珈诚），但金泉源公司未与史珈诚签订正式的商品房买卖合同，最终涉案房屋因金泉源公司与案外人的债务纠纷被法院查封，导致原告购买涉案房屋的目的已无法实现，原告诉求解除双方之间的合同，于法有据，本院予以支持。 三、原告主张由被告返还房款的问题。原告称其向被告陈晓楠付款233200元及购房定金3000元，共计236200元。被告陈晓楠对该款数额无异议，但认为该款中146109.27元系购房款，而其余的90090.73元是被告陈晓楠转让购房资格的价款。原告提交的被告金泉源公司向其出具的146109.27元的收据，可以证明被告金泉源公司已经收到原告146109.27元的购房款。因此对该146109.27元被告陈晓楠不应承担返还义务。关于被告陈晓楠收取的90090.73元，因双方签订的《商品房转让协议》解除，根据我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，被告陈晓楠在未取得涉案房屋所有权，也未与被告金泉源公司签订商品房预售合同的情况下，向原告出售涉案房屋，被告陈晓楠存在过错。因此在合同解除后，被告陈晓楠应当将其收取的90090.73元返还原告。被告金泉源公司收取了原告共计146109.27元的款项，因陈晓楠在协助原告将收款收据的名称变更到原告指定的梁桂玲名下时，即视为陈晓楠与金泉源公司之间的房屋买卖合同关系已解除，被告金泉源公司未与原告另行签订商品房买卖合同，其收取原告的款项已无合法根据，因此，被告金泉源公司应返还原告购房款146109.27元。 四、关于原告主张由被告赔偿损失的问题。本案中，在购买涉案房屋的过程中，被告陈晓楠仅是交纳了定金和部分购房款，在未取得涉案房屋的产权，甚至未与金泉源公司签订商品房预售合同的情况下，即向原告史珈诚出售房屋，而原告史珈诚对此亦是明知，但仍愿意购买涉案房屋，因此，陈晓楠与史珈诚因合同不能履行而给史珈诚造成的损失均存在过错。被告陈晓楠已协助原告对收款收据进行了更名，原告并未提交充分证据证明被告陈晓楠应按《商品房转让协议》约定履行何种更名手续，因此对于原告主张由被告陈晓楠承担利息及违约金损失的诉讼请求，本院不予支持，但对房屋增值损失，根据双方过错程度，以及原告的交款比例，本院酌定由陈晓楠承担3822元。被告金泉源公司收取了原告的购房款项，但因其自身原因导致涉案房屋被查封，致使原告合同无法履行，合同目的不能实现，存在较大过错，应对原告的损失承担赔偿责任。根据双方过错程度，以及原告的交款比例，被告金泉源公司应赔偿原告以已付款146109.27元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年5月3日起计算至该款项实际付清之日止的利息，并赔偿原告房屋增值损失20664元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告史珈诚与被告陈晓楠之间的《商品房转让协议》； 二、被告陈晓楠于本判决生效之日起十日内返还原告史珈诚购房款90090.73元； 三、被告陈晓楠于本判决生效之日起十日内赔偿原告史珈诚房屋增值损失3822元； 四、被告青岛金泉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史珈诚购房款146109.27元； 五、被告青岛金泉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告史珈诚利息损失（以146109.27元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年5月3日起计算至被告青岛金泉源房地产开发有限公司实际付清款项之日止的利息）； 六、被告青岛金泉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告史珈诚房屋增值损失20664元； 七、驳回原告史珈诚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5860元，鉴定费5100元，共计10960元（原告已预交），由被告陈晓楠负担1860元，被告青岛金泉源房地产开发有限公司负担9100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  周 珊 人民陪审员  刘晓燕 人民陪审员  薛 葵 二〇一九年八月二十一日 法官助理王娜 书记员丁煜