海南省澄迈县人民法院民事判决书（2019）琼9023民初307号原告：张立业，男，1961年11月11日出生，汉族，住所地：河北省唐山市。原告：代巍，男，1981年8月10日出生，汉族，住所地：吉林省农安县。两原告共同委托诉讼代理人：廖波，海南瑞来律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王婷霞，海南瑞来律师事务所律师。被告：周春艳，男，1976年1月22日出生，汉族，住所地：内蒙古自治区。委托诉讼代理人：高毕章，北京康达（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国锦，北京康达（海口）律师事务所律师。第三人：澄迈金鑫鸟语林天盈房地产开发有限公司，住所地：海南省老城开发区盈滨半岛天盈大楼**（大鹏戴斯酒店对面），统一社会信用代码：×××。法定代表人：席云，系该公司董事长。原告张立业、代巍诉被告周春艳及第三人澄迈金鑫鸟语林天盈房地产开发有限公司（以下简称鸟语林天盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日受理。依法适用普通程序由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员邱垂艳、陈丽君共同组成合议庭，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告张立业、代巍的共同委托诉讼代理人廖波，被告周春艳的委托诉讼代理人高毕章、王国锦到庭参加诉讼。第三人鸟语林天盈公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：位于××县（C1型）（房权证号：澄房权证老城私字第**）原登记在第三人澄迈金鑫鸟语林天盈房地产有限公司名下，实际属原告所有。2015年9月，被告与原告约定购买该房屋，价格为1000万元。被告委托李士伟、北京晟泰华鑫投资管理有限公司共向原告支付530万元后，原告与第三人配合被告办理了该房屋过户手续，将该房屋登记至被告名下。经原告多次催促，被告至今拒不支付剩余房款470万元。被告迟延履行合同约定的支付剩余房款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，其迟延履行支付房款的行为致使原告不能实现合同目的。原告为维护自身合法权益，根据《合同法》第九十四条及第九十七条的规定，特请求贵院判决解除原被告就老城盈滨半岛盈滨二横路西侧金鑫鸟语林花园别墅19栋（C1型）（房权证号：澄房：澄房权证老城私字第**的买卖合同，并判决被告立即配合将涉案房屋所有权恢复登记至第三人名下。两原告的诉讼请求为：1、判令解除原告与被告就老城盈滨半岛盈滨二横路西侧金鑫鸟语林花园别墅19栋（C1型)（房权证号：澄房权证老：澄房权证老城私字第**合同（标的10000000元）；2、判令被告配合将老城盈滨半岛盈滨二横路西侧金鑫鸟语林花园别墅19栋（C1型）（房权证号：澄房权证老城私字：澄房权证老城私字第**记至第三人名下。被告周春艳辩称，一、请求法庭依法驳回原告的诉求，本案主体错误，本案原告主体并不适格，被答辩人是合同本案无关的案外人；二、本案当中答辩人与第三人合同已经履行完毕，答辩人的起诉没有事实依据，请求法庭驳回原告的起诉。两原告提交的证据材料如下：证据一、合作开发协议书复印件1份，证明原告于郑州珠江置业有限公司在转让第三人股权的过程中约定碧海金沙二期中的四栋，另行约定也就是说没有纳入股权转让所针对的资产；证据二、情况说明复印件1份，证明涉案别墅虽然登记在第三人名下，但实际由原股东也就是两原告享有所有权，是第三人受两原告的安排将房屋转让给周春艳；证据三、付款凭证复印件4份，证明李世伟和周春艳向原告方支付了四笔共5300000元转让款。被告周春艳的质证意见如下：①对证据一的真实性有异议，因为我方不是合同的当事人无法确认，合同约定的是两原告与乙方郑州公司之间的股权交易，而本案涉案的资产是第三人的法人资产，股东之间的交易将公司法人资产进行处分，我方认为违反了公司法的独立法人财产权的约定，应属于无效的；②对证据二的真实性不予认可，本案被告是与第三人签订的房屋买卖合同，而此之前房屋是登记在第三人名下的，依据物权登记原则，房屋权属为第三人，不能证明原告取得了房屋物权；③对证据三的真实性有异议，由于没有具体转账的银行盖章确认，被告购买该房屋是由其岳父李世伟代为付款，而李世伟已经向项目实际控制人付清了全部款项，因为李世伟涉嫌刑事犯罪已经被羁押，所以我方没办法向法院提供相对应的转账凭证。被告周春艳提交的证据材料如下：证据一、商品房买卖合同（编号GF-2000-0171）复印件1份，证明合同买卖双方为，买方周春艳，卖方澄迈金鑫鸟语林天盈房地产有限公司；第三条约定房屋建筑面积1420.55平米，第四条约定每平米4927.67元，房屋总价为700万元整。第七条第二款逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。原告与被告没有合同关系，被告违反合同相对性的诉求不应当支持；证据二、澄迈县房屋所有权转移登记申请书；证据三、房屋产权证（编号：澄房权私字第XXXX号）；证据四、海南省地方税务局房地产过户税收证明书；证据五、海南省住宅专项维修资金专用收据，以上证据共同证明被告于2015年10月13日办结了税务手续，于10月20日申请转移登记并于当日缴纳了住宅专项维修资金，被告转移程序符合法律规定，是涉案房产的合法所有权人。两原告的质证意见为：对证据一形式上的真实性无异议，该合同在第六条关于付款方式及期限为空白，该合同填写的房屋总价7000000元不是双方约定的真实交易价格，双方的真实交易价格为10000000元，这样做的目的是为了少缴税；对证据二至五的三性无异议，但这并不影响在其没有支付全部房款的情况下，原告作为实际权利人主张解除合同和返还房屋。第三人鸟语林天盈公司在法定期限内未提交答辩状及证据材料。经审理查明：（一）2014年，第三人澄迈金鑫鸟语林天盈房地产开发有限公司（简称鸟语林天盈公司）以出让方式取得位于澄迈县老城经济开发区盈滨岛编号606010250号地块（面积30512.53平方米）的旅游用地使用权，土地使用权年限自2014年6月4日至2068年6月1日止。鸟语林天盈公司将该地用于建设《金鑫鸟语林花园别墅三期》项目。2015年10月8日，鸟语林天盈公司为出卖人，被告周春艳作为买受人，双方就该项目C1型19栋共四层别墅订立《商品房买卖合同》1份及其附件3份。该合同订立24个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为现房；②第三条约定:买受人购买的商品房为C1型19栋共四层住宅；③第四条约定：该商品房总金额7000000元；④第八条交付期限：该商品房经验收合格即交付；⑤第九条出卖人逾期交房的违约责任；⑥第十五条关于产权登记的约定；⑦第二十四条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。合同还有其他约定内容等。（二）签约之后，被告周春艳向第三人支付7000000元购房款；海南省澄迈县地方税务局于2015年10月13日向被告填发《房地产过户税收证明书》（×××号）证明计税金额7000000元，已经办理相关税务手续，由澄迈金鑫鸟语林天盈房地产开发有限公司过户给周春艳。2015年10月20日周春艳就该栋别墅缴纳了住宅专项维修款金85233元（有票据0183460号为凭证）。（三）2015年10月20日出让人澄迈金鑫鸟语林天盈房地产开发有限公司与受让人即被告周春艳共同向澄迈县不动产登记中心递交《澄迈县房屋所有权转移登记申请书》，请求将该房产过户。2015年10月23日澄房权证老城私字第XXXX号不动产权证办理登记完毕，该证并载明由原澄房权证老城公字第XXXX号转移而来，座落于老城镇盈滨岛，幢号C1型第**，4层建筑面积共1420.55平方米。另查明，①两原告无房屋买卖合同手续。原告诉称2015年9月，被告与原告约定购买该房屋，价格为1000万元亦无书面协议。②被告是否委托李士伟、北京晟泰华鑫投资管理有限公司共向两原告支付530万元而两原告及第三人才配合被告办理了该房屋过户手续无法确认。即涉案房产的出让人难以确认系原告。两原告认为被告周春艳实际向其购房，被告尚拖欠两原告购房款4700000元。因被告迟延履行支付购房款的行为致使原告不能实现合同目的，原告依据《合同法》第九十四条及第九十七条的规定起诉，请求判决解除原被告就老城盈滨半岛盈滨二横路西侧金鑫鸟语林花园别墅19栋（C1型）（房权证号：澄房权证老城私字第XX：澄房权证老城私字第**被告立即配合将涉案房屋所有权恢复登记至第三人名下原告遂于2019年2月14日诉至本院。案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告主张的物权权利，即涉案别墅并未登记在两原告之名下。第三人澄迈金鑫鸟语林天盈房地产开发有限公司持有原澄房权证老城公字第XXXX号不动产权证，并与被告周春艳签订的《商品房买卖合同》及填交《澄迈县房屋所有权转移登记申请书》，被告周春艳于2015年10月23日取得澄房权证老城私字第XXXX号不动产权证。第三人与被告的交易系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。房屋总价7000000元，有完税证明为凭，本院予以采信。故本院确认第三人与被告周春艳之间已形成商品房买卖合同关系。两原告不是合同相对人，并不具有该涉案房产的物权权利，且无法提供该房屋买卖的书面合同（必备的），其主张解除事实的买卖合同于法无据，本院不予支持。如果两原告与被告周春艳有其他债权债务纠纷，可另案起诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张立业、代巍的全部诉讼请求。案件受理费81800元（原告已预交），由原告张立业、代巍共同负担；保全申请费5000元（原告已预交），由原告张立业、代巍共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 李唐清人民陪审员 邱垂艳人民陪审员 陈丽君 二〇一九年八月九日法官 助理 聂秀锋书 记 员 吴 政附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。