湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初2424号原告：李颖，女，1996年10月10日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：李得胜（特别授权代理），男，1973年9月22日出生，汉族，系李颖父亲，住湖北省武汉市黄陂区，被告：王娴，女，1978年9月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，第三人：应继林，男，1975年1月6日出生，汉族，住浙江省仙居县，委托诉讼代理人：应贤申（特别授权代理），男，1969年8月26日出生，浙江省仙居县城关法律服务所法律工作者，原告李颖诉被告王娴、第三人应继林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员许鹏洲、危玉霞参加的合议庭进行审理。本案于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告李颖的委托诉讼代理人李得胜，被告王娴，第三人应继林及其委托诉讼代理人应贤申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：1、停止对原告李颖购买的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村“香槟半岛”第19栋1-3层8室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村“香槟半岛”第19栋1-3层8室房屋归原告李颖所有；3、本案的诉讼费由被告王娴承担。事实和理由：2017年11月6日，李颖与应继林通过中介公司武汉幸福之家房地产有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定，将案涉房屋以2,680,000元的价格卖给李颖，一切税费由李颖承担。李颖支付了部分款项，后续款项由李颖办理贷款手续。应继林将房屋钥匙交给了李颖，李颖取得了该房屋的居住、使用的权利。因该房屋产权在王娴名下，故双方还约定在应继林取得了产权后，李颖支付后续款项。后武汉市中级人民法院判决确认该房屋归应继林所有。王娴和应继林的债务纠纷，在应继林将房屋出卖给李颖时尚在法院审理过程中。本案中，李颖同意将剩余购房款中的1,500,000元交到法院账户，由法院发还债权人，解除对诉争房屋的查封。被告王娴辩称：应继林是我丈夫的外甥。根据最高人民法院关于查封的规定，法院有权查封。应继林与李颖的房屋买卖合同的签订时间在2017年11月6日，应继林与王娴的房屋买卖合同纠纷判决于2017年12月8日生效。当时房屋还在王娴名下，没有过户到应继林名下，故无法过户到李颖名下，应继林是无权处分。即使二审确认房屋权属归应继林所有，因房款并未实际结清，应继林与李颖的买卖合同也没有实际履行。李颖明知涉案房产在银行抵押，且尚在诉讼过程中，仍然购买涉案房产，双方系恶意串通妨碍债权人的权利实现，应驳回李颖的诉讼请求。本案中，李颖同意支付的剩余购房款1,500,000元不足以代应继林偿还其债务，故不同意接受并解除查封。第三人应继林述称：同意李颖的诉讼请求。房屋经二审判决并经申请执行，不能因为无法过户而认为房屋买卖合同无效，应继林不是无权处分，经法院判决后应继林有处分权。签订房屋买卖合同是通过中介签订的，房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，而且法院可以判决李颖付清剩余的购房款。经审理查明：2017年11月6日，应继林（卖方）、李颖（买方）、武汉幸福之家房地产有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，双方就买卖位于武汉市黄陂区盘龙城开发区大都特3号香槟半岛19栋1-3层8室的所有买卖条件达成一致意见，约定：该房产面积为189.16平方米；房产总楼价为2,680,000元；卖方合法持有（2017）鄂0116民初823号《民事判决书》；物业有抵押登记；买卖双方同意该房产交付使用的时间为卖方收齐所有楼款三天内，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《房产交接确认书》，卖方应在该房产办理过户登记后90天内将户口迁出该房产；该合同还约定了其他条款。合同备注：买方知悉以上物业产权人为应继林，是通过法院起诉、民事判决为准；之前产权人为王娴，应继林承诺所有产权都与王娴无关；如果王娴和应继林有产权纠纷，所有责任都由应继林承担，买卖双方知悉此次交易待卖方应继林能成功办出不动产证后再配合买方办理交易过户事宜。《房地产买卖合同》附件约定：定金为200,000元，买方须在2017年11月6日支付给卖方；卖方有抵押登记的，卖方应在签订本合同后当天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由买方承担还贷金额400,000元；首期楼款（不含定金）为280,000元，楼价余款为1,800,000元；该附件还约定了其他条款。2017年11月7日，李得胜通过其尾号为1023的武汉农村商业银行的银行账户向应继林尾号为8544的中国工商银行账户转款200,000元。2017年11月7日，应继林出具《收款证明》，证明收到了李得胜支付的购买诉争房屋的定金200,000元。2017年12月26日，李得胜通过其尾号为2655的中国建设银行账户向应继林尾号为7635的银行账户分别转款200,000元、200,000元。2017年12月26日，应继林出具《收款证明》，证明其收到了李得胜支付的购买诉争房屋的首付款400,000元。李颖与应继林签订《交楼确认书》，确认双方于2017年12月30日交楼，物业地址位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村“香槟半岛”第19栋1-3层8室。另查明，2017年6月20日，本院就王娴诉张绍文、张前东、应继林民间借贷纠纷一案作出（2016）鄂0102民初6152号《民事判决书》，判决应继林向王娴偿还借款本金800,000元及借款利息。应继林不服，提出上诉。2017年11月23日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终6307号《民事判决书》，判决应继林应向王娴偿还借款本金600,000元并支付相应的借款利息。因应继林未履行生效法律文书确定的义务，王娴向本院申请强制执行，本院于2018年1月11日立（2018）鄂0102执83号案件执行。武汉市黄陂区人民法院于2017年9月11日作出（2017）鄂0116民初823号《民事判决书》，判决确认坐落在武汉市黄陂区盘龙城开发区大都特3号香槟半岛19栋1-3层8室别墅的权属归应继林所有。王娴不服，提出上诉。2017年12月8日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终6999号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。据此，在执行中，本院于2018年1月22日作出（2018）鄂0102执83号《执行裁定书》，查封了登记在王娴名下、生效法律文书确认归属应继林所有的诉争房屋。在执行（2018）鄂0102执83号案件过程中，李颖作为案外人对执行标的提出书面异议，本院受理后经审查，于2019年1月25日作出(2019)鄂0102执异186号《执行裁定书》，驳回李颖的异议申请。在上述异议申请审查时，李颖称其还有其他房屋，只是搬东西进了诉争房屋，水电费没有交，没有住进诉争房屋。还查明，2018年9月4日，本院就王娴诉应继林不当得利纠纷一案作出（2018）鄂0102民初359号《民事判决书》，判决应继林应向王娴返还780,000元并支付利息损失。应继林不服，提出上诉。2019年4月10日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终649号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告李颖提交的《房地产买卖合同》、2017年12月26日收款证明、2017年11月7日收款证明、客户回单2张、通用凭证2张、户口本、交楼确认书，被告王娴提交的（2016）鄂0102民初6152号《民事判决书》、（2017）鄂01民终6307号《民事判决书》、（2018）鄂0102民初359号《民事判决书》、（2017）鄂01民终6999号《民事判决书》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李颖与应继林于2017年11月6日签订《房地产买卖合同》，而2017年12月8日生效判决才确定诉争房屋的权属归应继林所有，签订《房地产买卖合同》时应继林系无权处分诉争房屋。且在双方签订《房地产买卖合同》时，王娴与应继林的民间借贷纠纷已经一审判决，处于二审诉讼中，应继林对其应向王娴负有债务有一定的预见能力，应继林在尚未取得诉争房屋物权的情况下，急于处理诉争房屋，系规避债务的行为。虽然，李颖与应继林签订了《交楼确认书》，但交楼时间与合同约定的“卖方收齐所有楼款三天内”交接的约定不符，有侵害其他债权人利益之嫌；李颖称2017年12月30日之后搬东西到诉争房屋了，2018年9月10日之后住进了诉争房屋，但未提交相应证据证明，不具有占有诉争房屋的公示性，不具有权利外观的判断属性；虽然，李颖同意将剩余购房款交付法院执行并解除查封，但王娴认为该款项不足以代应继林偿还其债务，故不予同意；故对于李颖要求停止对其购买的武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村“香槟半岛”第19栋1-3层8室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，同时确认诉争房屋归李颖所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告李颖的诉讼请求。案件受理费28,240元，由原告李颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  许鹏洲人民陪审员  危玉霞二〇一九年八月十九日法官助理汪为书记员周瑾