浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初5500号原告：张璐，女，1980年10月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：曹震宇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：郑和平，女，1953年3月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：张伟晖，浙江震瓯律师事务所律师。原告张璐与被告郑和平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告张璐及其委托诉讼代理人曹震宇，被告郑和平的委托诉讼代理人张伟晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张璐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年3月12日签订的《房屋买卖定金协议》；2.判令被告向原告返还定金20万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月12日，经21世纪不动产优家学区加盟店（以下简称21世纪优家学区店）居间介绍，原、被告双方就坐落于温州市鹿城区××村××号××幢××室的房屋买卖达成合意。在被告向原告出示产权置换补偿协议书、安置房认购定位单后，双方签订了《房屋买卖定金协议》，约定房屋坐落位置、建筑面积、交易价格及办理委托公证手续时间等。该协议签订后，原告按约向被告支付定金20万元。后原告知悉被告未按产权置换补偿协议书的约定预缴购房款到总购房款的90%，故要求被告按约定足额缴纳第二期购房款后，双方定金协议继续履行，但被告以各种理由推脱，并以原告未于2017年3月30日之前办理委托公证手续为由，没收20万元定金。被告隐瞒其尚未足额缴纳第二期购房款的事实，在接到原告通知后仍不缴纳购房款，导致定金协议履行不能，被告的行为已构成违约。被告郑和平辩称，一、原告的陈述与实际情况不符，《房屋买卖定金协议》已经解除。原告于2017年3月24日回函后，被告在2017年3月29日的回复中明确表示原告若在2017年3月30日前不履行协议，将根据本协议第六条第一款约定执行，即原告未按约定时间办理相关手续或逾期支付被告任何一期购房款的，逾期一日，被告有权解除本协议，已收的定金不予退还。二、原告要求被告返还定金，没有事实与法律依据。首先，双方在签订《房屋买卖定金协议》时，被告已明确告知了房屋中介涉案房屋的真实结算情况，即第二期需支付给拆迁办的款项确实未结清，但诉争房屋已经取得《安置房认购定位单》，拆迁户未全额缴满房款仍可以先行摸文定位，第二期购房款结算与否不影响双方之间办理公证手续。其次，在双方友好协商的前提下，被告愿意让原告暂扣需支付（实际并不需要）给拆迁办的90%房款即34万元，但原告拒绝。再次，在签订协议后，被告曾多次通知原告去办理委托公证手续，但原告一直不予配合，其行为已经违反了双方的约定，被告解除协议及没收定金符合约定。经审理，本院认定事实如下：2016年3月28日，郑和平与温州市鹿城区滨江街道办事处（以下简称滨江街道）签订一份《温州市鹿城区城中村改造住宅用房产权置换补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），约定：房屋坐落地址上陡门路76弄14号对面，置换安置用房的购房款分三期支付，第一期购房款以房屋补偿、奖励等款项作为购房预交款，增购、增加安置部分建筑面积按总购房款的10％作为购房预交款；第二期购房款在安置用房认购前，必须预缴到总购房款的90％；第三期购房款在安置房交付前，必须结清余款。2016年10月30日，滨江街道向郑和平出具一份《安置房认购定位单》，该定位单载明：拆除地点为上陡门路76弄14号对面，安置房定位地点为黎二村10号2幢3204室，认购顺序号77，协议（分套）面积112平方米，套内面积108.3805平方米，郑和平在认购人处签字确认。2017年3月12日，通过21世纪优家学区店的介绍，原、被告签订一份《房屋买卖定金协议》，约定：被告自愿将其所有的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给原告，该房地产坐落于温州市鹿城区××村××号地块（滨瓯锦园）2幢3204室，建筑面积136平方米，以产权建筑面积为准及约定成交单价结算房款；权属证明定位单编号×××07；房地产转让单价为23200元／平方米，总价款3155200元；双方约定在2017年3月30日前（含当日）办理委托公证手续；因被告未领取产权证，暂扣10万元于中介；以产权面积及约定的单价23200元／平方米为准，结算总房款多退少补；接到拆迁办领取钥匙通知后，被告应于15个工作日内去领取，每逾期一日，应按照本协议第二条约定总房款的万分之五向原告支付违约金，直至领取钥匙之日止；领取原告名下权证时，如被告能帮助原告免收划拨转出让费用，则原告需按国家当时缴纳的费用补缴给被告；领取产权证时间为国家通知为准；该套房子拆迁办的尾数结清责任由被告负责。上述协议签订当日，原告向被告支付购房定金20万元，被告出具定金收条，并将《补偿协议书》及《安置房认购定位单》交由原告。此后，原告认为被告未履行《补偿协议书》约定的“在涉案安置用房认购前，预缴到总购房款的90％”，向被告提出异议。期间，被告提出其与拆迁办尚存在纠纷，该部分款项是否需交纳未确认，但同意将该金额（34万元）暂存于中介处，原告未予以同意。2017年3月20日，被告向原告发送一份《履行协议催告函》，要求原告按约定于2017年3月30日前（含当日）携相关材料到材料处办理房屋买卖委托公证，并付清剩余购房款2855200元，否则被告有权将涉案房屋转售给他人，并没收已收定金20万元。收到该催告函后，原告亦向被告发了《关于履行协议催告函的回函》，表示被告未缴清涉案房屋90％的购房款，会导致其领取钥匙及办理房屋产权证的合同目的落空，这一分歧造成原告目前无法与被告进行公证。上述事实由原告提供的身份证、户籍信息摘抄、房屋买卖定金协议、定金收条、温州市鹿城区城中村履行住宅用房产权置换补偿协议书、安置认购定位单、履行协议催告函、关于履行协议催告函的回函、（2018）浙0302民初9074号庭审笔录等证据及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，本案争议的焦点在于：一、被告是否构成预期违约；二、原告能否行使后履行抗辩权。现分析如下：关于争议焦点一。原告主张被告未按《补偿协议书》约定“在涉案安置用房认购前，预缴到总购房款的90％”，系“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”故其可以行使法定解除权。本院认为原告的上述主张不能成立，理由如下：首先，《补偿协议书》载明的“在涉案安置用房认购前，预缴到总购房款的90％”，系被告与案外人滨江街道拆迁办之间的约定，并非原、被告之间的义务；即使被告未履行其对拆迁办的该义务，也并不必然表示被告不履行与原告之间的主要债务。其次，被告未缴足该笔款项，但拆迁办已将涉案房屋安置房认购定位单交给被告持有，说明在实际履行过程中，双方就该笔款项的履行进行了变更。再次，被告虽明确表示不同意向滨江街道拆迁办缴足该笔款项，但针对原告提出的异议，其同意将预缴到总购房款90％的差额34万元保存于第三方，即愿意提供必要的履行担保。关于争议焦点二。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。后履行抗辩权的发生，需具备以下条件：一是需基于同一双务合同。双方当事人因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系。如果当事人互负的债务不是基于同一双务合同，亦不发生后履行抗辩权。二是该合同需由一方当事人先为履行。三是应当先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同。具备上述条件，发生后履行抗辩权，即没有先履行义务但已到履行期的对方当事人享有不履行或者部分履行的权利。应当先履行合同的当事人不能行使后履行抗辩权。本案中，《补偿协议书》约定的“在涉案安置用房认购前，预缴到总购房款的90％”与原告所负的2017年3月30日前（含当日）办理房屋买卖委托公证，并付清剩余购房款的义务并非基于同一双务合同，亦非原、被告互负的债务；且根据涉案合同的性质及约定，原告系先履行义务的一方，故原告主张其享有后履行抗辩权，没有依据，本院不予采信。原告张璐与被告郑和平订立的《房屋买卖定金协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按协议约定履行。原告请求解除涉案的《房屋买卖定金协议》，被告亦认为上述协议已解除，故本院不持异议。原告在履行期限届满之前，明确表示不履行办理委托公证手续的义务，亦未在约定期限内支付剩余购房款，已构成违约，被告没收其定金，符合法律规定和合同约定。原告关于返还定金的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第二项规定，判决如下：一、原告张璐与被告郑和平于2017年3月12日签订的《房屋买卖定金协议》解除；二、驳回原告张璐的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告张璐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  叶爱武二〇一九年八月八日书记员  孙艺闻