福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初440号 原告：漳州唐门房地产有限公司，住所地漳州市漳州开发区泰山路**融和国际商务中心**北，统一社会信用代码91350681075025827U。 法定代表人：吴迪，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：傅紫溦，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：叶昌斌，该公司工作人员。 被告：赖金亮，男，1995年10月20日出生，汉族，住福建省宁化县。 第三人：吴达荣，男，1984年7月5日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告漳州唐门房地产有限公司（以下简称唐门公司）与被告赖金亮、第三人吴达荣案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐门公司的委托诉讼代理人傅紫溦到庭参加诉讼。被告赖金亮、第三人吴达荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐门公司向本院提出诉讼请求：停止（2016）闽0203执4573号赖金亮与吴达荣强制执行一案项下预告登记于吴达荣名下的漳州市漳州开发区南滨大道487号大唐世家6幢1406室房屋的查封措施。 事实和理由：2015年7月10日，唐门公司与吴达荣签订《商品房买卖合同（预售）》（即讼争合同），并办理了合同的备案登记，吴达荣购买唐门公司开发建设的漳州市漳州开发区南滨大道487号大唐世家6幢1406室房屋（即讼争房屋）。吴达荣依约向唐门公司支付首付款，并向银行申请按揭贷款。因吴达荣未按期偿还银行按揭贷款，按揭银行分别于2016年8月15日、2016年11月29日从唐门公司账户中分别扣划8932.68元、11913.56元代偿吴达荣拖欠按揭贷款本息。 2017年4月24日，唐门公司向厦门仲裁委员会申请仲裁，请求解除讼争合同并注销合同备案登记。2018年2月6日，厦门仲裁委员会作出仲裁裁决，裁决讼争合同于2017年3月13日解除，吴达荣协同唐门公司办理合同备案登记注销手续。该裁决于同日生效。 2018年3月14日，唐门公司与按揭银行结清贷款，代吴达荣清偿按揭银行全部贷款本息，截止该日，代偿款本息总金额481675.96元（本金441167.78元、利息40508.18元）。唐门公司从应退还给吴达荣的购房款（含首付款和按揭贷款）中抵销代偿按揭贷款本金及利息、代偿款资金占用违约金、前述仲裁裁决项下违约金、仲裁费、律师费。抵销后，吴达荣还应向唐门公司支付8521.22元。 2018年4月25日，唐门公司向漳州市中级人民法院申请强制执行，要求吴达荣协同唐门公司办理讼争合同的备案登记注销手续，并支付其他应付款项。2018年8月1日，漳州市中级人民法院告知唐门公司，讼争房屋被厦门市思明区人民法院（以下简称思明法院）查封，执行案号（2016）闽0203执4573号，故讼争合同备案登记注销手续暂无法办理。 2018年8月13日，唐门公司向思明法院提起执行异议，要求思明法院解除（2016）闽0203执4573号案件项下预告登记于吴达荣名下标的房屋的查封措施。2018年12月11日，思明法院作出（2018）闽0203执异441号执行裁定书，裁定驳回唐门公司的异议申请。2018年12月14日，唐门公司收到前述执行裁定书。 唐门公司认为前述执行裁定书适用法律错误，应依法解除讼争房屋的查封措施，理由如下：1.案涉预查封措施符合规定，唐门公司对预查封本身并无异议，但预查封的标的虽是房屋，执行标的却是买受人在履行商品房买卖合同过程中的财产利益（即支付的购房款及相应利益），执行标的并非房屋本身，执行裁定混淆“查封标的”与“执行标的”，适用法律错误。2.预售商品房买卖合同的备案登记不是物权登记，标的房屋的所有权自始归属唐门公司，吴达荣自始未取得讼争房屋所有权。唐门公司提起解除讼争合同的仲裁，系合同纠纷，非权属纠纷，合同解除后，吴达荣通过讼争合同取得标的房屋所有权的期待可能性已经消灭，针对讼争房屋权属的执行行为应停止。3.讼争房屋价值高达654280元（且未考虑增值），赖金亮的执行债权仅85000元，查封标的价值约为债权金额的八倍，显属超标的查封。从这个角度而言，继续查封讼争房屋亦属不当。 赖金亮于庭审结束后辩称，不同意唐门公司的诉讼请求，不同意解除对讼争房屋的查封措施。1.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，唐门公司的权利不足以排除对讼争房屋的执行措施。2.唐门公司解除讼争合同程序与实体均存在瑕疵，合同解除后，应当将吴达荣支付的购房款全数退回，由法院执行局进行分配，不能自行抵销债务。赖金亮对吴达荣享有的债权早已进入执行程序，查封讼争房屋，对于退回吴达荣的购房款在执行分配时赖金亮享有优先权。3.唐门公司与吴达荣解除合同之诉中的违约金、利息、律师费、仲裁费等损失应当于预查封债权实现之后受偿。 吴达荣未作陈述。 唐门公司围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同网上登记备案证明书、裁决书及生效证明、强制执行申请书、受理执行案件通知书、执行裁定书、邮寄面单及其邮寄情况、不动产总确权登记公告、公告费票据等证据。吴达荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2016年6月30日就赖金亮与吴达荣民间借贷纠纷一案作出（2016）闽0203民初8209号民事调解书，双方达成协议，吴达荣同意归还赖金亮85000元。后赖金亮向本院申请执行，本院于2016年9月12日作出（2016）闽0203执4573号执行裁定书，并查封了吴达荣名下的漳州市漳州开发区南滨大道487号大唐世家6幢1406室房屋。该房屋系由吴达荣向唐门公司购买的预售商品房，双方于2015年7月10日签订《商品房买卖合同（预售）》，已办理商品房买卖合同登记备案手续，尚未办理权属变更登记。 2017年4月24日，唐门公司以吴达荣违反双方合同约定未及时支付到期银行贷款导致唐门公司承担担保责任为由，向厦门仲裁委员会申请仲裁，请求解除讼争合同、注销合同备案登记、支付律师费及违约金。厦门仲裁委员会于2018年2月6日作出厦仲裁字20170263号裁决书，支持唐门公司的仲裁请求。该裁决于2018年2月6日发生法律效力。2018年4月25日，唐门公司向漳州市中级人民法院申请执行。 本院在执行赖金亮与吴达荣民间借贷纠纷一案过程中，唐门公司提出执行异议，请求解除对讼争房屋的查封措施。本院审查后于2018年12月11日作出（2018）闽0203执异441号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十六条规定，裁定驳回唐门公司的执行异议请求。唐门公司对该裁定不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本案审理中，因公告送达赖金亮、吴达荣，唐门公司支付公告费300元。 本院认为，吴达荣就讼争房屋与唐门公司签订讼争《商品房买卖合同（预售）》，吴达荣基于讼争合同对讼争房屋所享有的权利为合同债权。吴达荣能否取得讼争房屋的所有权，依赖于讼争合同的履行情况。现生效裁决已认定吴达荣违反讼争合同的约定并依法解除该合同、办理备案登记注销手续，吴达荣已无法取得讼争房屋的所有权，因此讼争房屋不属于吴达荣的可执行财产。唐门公司对讼争房屋所享有的权利足以排除执行，其提出的停止讼争房屋查封措施的请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定，判决如下： 停止（2016）闽0203执4573号案件对预告登记于吴达荣名下的漳州市漳州开发区南滨大道487号大唐世家6幢1406室房屋的查封措施。 案件受理费100元，由被告赖金亮负担，该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。公告费300元，由被告赖金亮、吴达荣各负担150元，该费用已由原告漳州唐门房地产有限公司缴纳，被告赖金亮、吴达荣应于本判决生效后七日内支付给原告漳州唐门房地产有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  朱 晨 人民陪审员  王卫花 人民陪审员  洪宾霞 二〇一九年八月二十日 代书记员楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人： （一）查封、扣押、冻结案外人财产的； （二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的； （三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的； （四）债务已经清偿的； （五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的； （六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。 解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。