重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初179号原告：重庆市节能技术服务中心，住所地重庆市江**建新北路三支路**。法定代表人：刘学来，主任。委托诉讼代理人：李然，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖诗雨，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：刘凌川，男，1980年8月9日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：黄瑾辉，重庆至立律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖乃双，重庆至立律师事务所律师。原告重庆市节能技术服务中心与被告刘凌川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年2月8日，原告重庆市节能技术服务中心的委托诉讼代理人李然、赖诗雨，被告刘凌川的委托诉讼代理人黄瑾辉、肖乃双到庭参加诉讼。2019年8月28日，原告重庆市节能技术服务中心的委托诉讼代理人李然，被告刘凌川及其委托诉讼代理人黄瑾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市节能技术服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年11月30日期间欠付的租金312200元；2.判令被告向原告支付逾期交纳租金违约金（以月租金47200元为基数，从2017年3月11日起至付清款日止，按每日0.06%的标准计算）。事实和理由：2016年8月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同（编号9）》，约定原告将位于重庆市江北区建北三支路X号门面编号X出租给被告，租赁期限为2016年11月30日至2024年11月29日；租金标准为每月47200元，自第二年起每月递增3%；租金每月支付一次，当期前10日内支付；若逾期支付租金，每日的滞纳金为月租金的0.2%，逾期10日以上，视为根本违约，原告有权解除合同收回房屋。合同签订后，原告依约履行合同，向被告交付房屋，但被告未按时足额交纳租金，应当支付欠付租金并承担违约责任，原告自愿降低违约金标准，仅按日0.06%主张。被告刘凌川辩称：1.原告向被告交付的房屋面积与合同约定不符，根据装修公司测量，租赁房屋实际面积仅有362.88平方米，被告依此面积计付租金，系行使先履行抗辩权；2.原告违约在先，被告不应当支付违约金，即使被告应当支付违约金，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《重庆市节能技术服务中心1楼编号9门面招租公告》《投标函》《中标通知书》《房屋租赁合同（编号9）》《房屋所有权证》《营业执照》《律师函》，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的截图，结合当事人陈述，本院予以采信；3.原告举示的《重庆市房产面积测算报告书》，结合当事人陈述，本院予以采信；4.被告举示的《答复函》、图纸、照片，结合原告质证意见，本院均予以采信；5.被告举示的《沟通函》，系被告单方制作，且未举示送达记录等予以佐证，本院不予采信；6.本院依法调取的《勘验笔录》，结合原、被告质证意见，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，原告发出《重庆市节能技术服务中心1楼编号9门面招租公告》，载明招租房屋为重庆市江北区建北三支路X号X楼编号X门面，面积共500平方米；最低报价不得低于40000元/月；承租期为8年。2016年8月18日，被告向原告出具《投标函》，载明投标价为每月47200元，并承诺该门面仅作为经营餐饮使用。同日，原告向被告出具《中标通知书》，确认被告为中标人，中标价格为每月47200元；租赁面积500平方米；租赁期限8年。招投标过程中，被告现场查看了涉讼房屋。2016年8月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同（编号9）》，约定原告将位于重庆市江北区建北三支路X号门面编号X出租给被告；面积为500平方米；租赁期限为8年，从2016年11月30日起至2024年11月29日止，清场期为2016年8月30日至2016年9月29日，装修期为2016年9月30日至2016年11月29日；租金为每月47200元，从租赁期第二年起每年在上一年基础上递增3%，直至合同期结束；被告在付清押金和首期租金后即可入住，租金每月一付，付款日为当期前十日内支付，以原告收到为准；被告逾期支付租金，每逾期一天，需按月租金的0.2%支付滞纳金；被告欠交租金超过十天，视同根本性违约，原告有权单方面收回房屋，并有权要求被告承担违约责任以及赔偿损失。合同签订后，被告向原告支付了2016年12月1日至2016年12月31日期间的租金47200元。后被告进场装修，认为房屋面积与合同约定不符，未按时支付租金。装修完毕后，被告使用租赁房屋经营“江北区老巴味火锅店”。2017年6月，被告按每月23000元的标准一次性向原告支付了2017年1月1日至2017年5月30日期间的部分租金115000元；2017年6月1日至2017年11月30日期间，被告继续按每月23000元的标准向原告支付部分租金。2017年7月11日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明因被告欠付租金，原告希望被告在收到函件后7日内付清租金。2017年7月24日，被告向原告发出《答复函》，载明被告已收到原告出具的《律师函》，但被告认为涉讼房屋实际面积与合同约定不符，致使被告提高装修成本、改变经营方向，造成损失，被告愿意按照每月23000元的标准支付租金。2017年4月30日，原告委托的重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明涉讼房屋套内面积为416.45平方米。庭审中，原告认为：1.合同并未约定以面积单价计算租金，故房屋实际面积并不影响租金标准；2.涉讼房屋包括过道及卫生间；被告认为：1.应当依照房屋实际面积即362.88平方米计算租金；2.涉讼房屋不应包括过道及卫生间，该部分面积为51.84平方米。双方当事人均不申请对涉讼房屋面积进行司法鉴定，并均同意以自然月度结算租金。根据现场勘验，过道及卫生间均包含在涉讼房屋内，且过道系进出前述火锅馆的必经通道。本院经审理认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同（编号9）》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。本案系因租赁房屋面积产生的争议，首先，合同并未约定按照面积单价计算租金，且被告在招投标时查看过涉讼房屋，故房屋实际面积并不影响租金标准；其次，过道及卫生间系租赁房屋的一部分，结合前述测算报告载明涉讼房屋套内面积为416.45平方米的事实，足以推定涉讼房屋建筑面积大于416.45平方米；再结合商业性质房屋租赁通常以建筑面积为准的交易习惯，房屋实际建筑面积应与合同约定相差不大，不影响被告使用，故被告应当按合同约定标准向原告支付2017年1月1日至2017年11月30日期间欠付的租金，具体标准为（47200元-23000元）×11个月=266200元，关于原告主张被告支付租金超过前述金额部分的请求，本院不予支持。被告未按时足额交纳租金，应当向原告支付逾期付款违约金，综合考虑合同履行情况、当事人错过程度等因素，本院酌情认定被告以每月欠付租金为基数，从2017年3月11日起至付清日款止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率按月累计支付违约金，关于原告主张被告支付逾期交纳租金违约金超过前述金额部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘凌川于本判决生效之日起十日内向原告重庆市节能技术服务中心支付2017年1月1日至2017年11月30日期间欠付的租金266200元；二、被告刘凌川于本判决生效之日起十日内向原告重庆市节能技术服务中心支付逾期交纳租金违约金（以每月欠付租金24200元为基数，从2017年3月11日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率按月累计计算）；三、驳回原告重庆市节能技术服务中心的其他诉讼请求。本案案件受理费5761.56元，减半收取计2880.78元，由原告重庆市节能技术服务中心负担80.78元，由被告刘凌川负担2800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  卢玉萍二〇一九年八月三十日书记员  张 欢