福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初3624号 原告：晋江市泰利房地产开发有限公司，住所地晋江市梅岭街道桂山社区66号第四幢，统一社会信用代码913505826943922042。 法定代表人：陈维进，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘科宏，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林志刚，福建志立律师事务所律师。 被告：杨士建，男，1971年6月1日出生，汉族，住郑州市金水区。 原告晋江市泰利房地产开发有限公司（以下简称“泰利地产”）与被告杨士建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰利地产委托诉讼代理人林志刚到庭参加诉讼，被告杨士建经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰利地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除泰利地产与杨士建于2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令杨士建立即支付拖欠的租金（自2018年9月1日起至2019年2月28日止共计6个月）230000元并按每日千分之三的标准向泰利地产支付逾期付款违约金（暂计至起诉日为93839.46元，此后按此标准计至实际付清之日止）；3.判令杨士建立即支付拖欠的物业管理费12192元、水费24元、电费3564元、公摊费357元；4.判令杨士建按照《房屋租赁合同》约定的租金标准（即483000元／年）向泰利地产支付自2019男3月1日起至合同解除之日止的租金；5.判令杨士建在十日内将租赁物腾空并交付给泰利地产并按483000元／年的租金标准支付自合同解除次日起至实际交付房屋给泰利地产期间的房屋占用费。事实与理由：2017年1月10日，泰利地产与杨士建签订《房屋租赁合同》一份，约定杨士建向泰利地产承租位于晋江市商场，建筑面积合计1877.89元，租赁期限为8年，自2017年2月11日起至2025年2月10日止，其中2017年2月11日止2017年5月10日止为免租期，免租期内免收租金。租金每两年递增以此，每次递增5%，第一年至第二年（2017年2月11日至2019年2月10日）租金为460000元／年，每季度租金115000元，第三年至第四年（2019年2月11日至2021年2月10日），租金483000元／年，租金每季度支付一次，租金为不含税价，应分别于每年的5月1日、8月1日、11月1日和次年的2月1日前一次性支付季度租金，若逾期交付租金，每日按应缴租金的0.3%交付违约金；逾期超过30天，出租房有权终止本合同，收回出租房，并没收承租方所交付的承租保证金。水电费除交纳自用部分费用外，还应向君悦湾物业管理部门按规定时间内交纳公共部门合理分摊的水电费及物业管理费。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。合同签订后，泰利地产依约将租赁物交付给杨士建使用。但杨士建自2018年9月份起开始拖欠租金并且拒不缴纳水、电费和物业管理费及公摊水电费。为此，泰利地产多次向杨士建催讨，但杨士建一直拒绝支付。 杨士建未作答辩。 对此，晋江市泰利房地产开发有限公司向本院提供以下证据：1.房屋租赁合同，证实双方签订《房屋租金合同》，合同对租期、租金、租金支付日期、逾期支付租金违约条款进行了约定；2.开发项目首次登记证明，证明泰利地产系本案房产所有人有权对本案诉争房屋进行出租的事实；3.福建省前期物业服务合同，证明涉案房产的物业管理公司系今日大唐（泉州）物业管理有限公司的事实；4.今日大唐物业管理有限公司收款票据，证实泰利地产替杨士建垫付拖欠的水电费、物业管理费、公摊费用合计16137元的事实。 本院认为，杨士建经本院合法传唤未到庭，亦未进行答辩、举证及质证，视为放弃相应的诉讼权利。泰利地产提供的房屋租赁合同、开发项目首次登记证明形式、内容合法，与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认。泰利地产提供今日大唐物业出具的收费票据证实其代为垫付杨士建垫付拖欠的水电费、物业管理费、公摊费，与本案房屋租赁合同纠纷没有关联性，本院对其证明力依法不予确认。庭审中，泰利地产主张杨士建自2018年8月11日起未能缴纳租金，但自愿放弃2018年8月11日至8月31日期间的租金，本院予以确认。 经审理查明，2017年1月10日，泰利地产与杨士建签订《房屋租赁合同》一份，约定杨士建向泰利地产承租位于晋江市商场，建筑面积合计1877.89元，租赁期限为8年，自2017年2月11日起至2025年2月10日止，其中2017年2月11日止2017年5月10日止为免租期，免租期内免收租金。租金每两年递增以此，每次递增5%，第一年至第二年（2017年2月11日至2019年2月10日）租金为460000元／年，每季度租金115000元，第三年至第四年（2019年2月11日至2021年2月10日），租金483000元／年，每季度租金120750元／季度；第五年至第六年（2021年2月11日至2023年2月10日）租金507150元／年，每季度租金126788元／季度；第七年至第八年（2023年1月1日至2025年2月10日），租金532508元／年，每季度租金133127元／季度。租金每季度支付一次，租金为不含税价，应分别于每年的5月1日、8月1日、11月1日和次年的2月1日前一次性支付季度租金，若逾期交付租金，每日按应缴租金的0.3%交付违约金；逾期超过30天，出租房有权终止本合同，收回出租房，并没收承租方所交付的承租保证金。泰利地产依约将租赁物交付给杨士建使用。杨士建自2018年8月11日起开始拖欠租金。泰利地产于2019年3月18日向本院提起诉讼。 本院认为，泰利地产与杨士建之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定予以履行。杨士建未能按照合同约定履行支付租金义务，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”和第九十四条第（二）款之规定，解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果。在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，法院确认合同解除，解除合同的效力可自载有解除请求的起诉状副本送达对方时发生解除合同的效力。本案中，泰利地产的起诉状副本于2019年7月4日送达杨士建，现泰利地产诉请解除双方之间的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持，确认泰利地产与杨士建签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日解除。双方约定租金、租金支付期限以及逾期支付租金的违约金，杨士建未按约定履行支付租金义务，构成违约，晋江市泰利房地产开发有限公司请求其支付自2018年9月1日起至2019年2月28日止共计6个月的租金230000元并按每日千分之三的标准向泰利地产支付逾期付款违约金至实际付清之日止，因泰利地产主张违约金基于其未能及时收取租金而导致的租金利息损失，在没有提供其他证据证实其实际损失的情况下，本院依法调整违约金计算标准为按月利率2%计算，超出部分予以驳回，经计算至起诉之日止的违约金为21160元（计算过程见附件一）。泰利地产请求杨士建支付按483000元/年的租金标准支付自2019年3月1日至合同解除之日止即至2019年7月4日止的租金，符合双方合同约定，经计算，该期间的租金为166367元（483000元/年÷12×4+483000元/年÷12÷30×4），本院依法予以支持。合同解除后，泰利地产有权要求杨士建腾空租赁物并支付占用期间的费用，泰利地产要求杨士建腾空房屋并按483000元/年的租金标准支付自2019年7月5日起至实际交付房屋给泰利地产之日止期间的房屋占用费，未有超过双方合同约定，本院依法予以支持。杨士建经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认晋江市泰利房地产开发有限公司与杨士建2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日解除； 二、杨士建应于本判决生效之日起十日内支付晋江市泰利房地产开发有限公司自2018年9月1日起至2019年2月28日止的租金230000元、违约金21160元以及自2019年3月19日起至实际付款之日止按月利率2%计算的违约金； 三、杨士建应于本判决生效之日起十日内支付晋江市泰利房地产开发有限公司自2019年3月1日至2019年7月4日止的租金166367元； 四、杨士建应于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并按483000元/年的租金标准支付晋江市泰利房地产开发有限公司自2019年7月5日起至实际交付房屋给晋江市泰利房地产开发有限公司之日止的房屋占用费。 五、驳回晋江市泰利房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7563元，公告费300元，由杨士建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  舒 旋 人民陪审员  周韩春 人民陪审员  赖珊玲 二〇一九年八月六日    书记员李珊妮 附件一：                            泰利地产主张违约金起算点                       泰利地产主张的基数                       泰利地产主张的计算标准                       本院支持的计算标准                       违约金                               2018.9.1-2018.9.30                       38333元                       3‰                       2%                       767元                               2018.10.1-2018.10.31                       76666元                       3‰                       2%                       1533元                               2018.11.1-2019.1.31                       191665元                       3‰                       2%                       11500元                               2019.2.1-2019.3.18                       230000元                       3‰                       2%                       7360元                               共计：21160元                附件二： 本案适用法律如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，乙方当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。