太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初1980号原告（反诉被告）：山西西贝尔置业有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区发展路96号1幢四层，统一社会信用代码×××。法定代表人冯帅兴，总经理。委托诉讼代理人：李晓光，山西晋商律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原佐丹诗装饰工程有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区发展路96号西贝尔研发楼二层，统一社会信用代码×××。法定代表人李德顺，董事长。委托诉讼代理人：李浩,山西鼎谦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：武诗运，男，1981年7月5日出生，汉族，该公司股东，住太原市小店区南中环国际大都会1单元2809。原告（反诉被告）山西西贝尔置业有限公司（以下简称“西贝尔公司”）诉被告（反诉原告）太原佐丹诗装饰工程有限公司（以下简称“佐丹诗公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。西贝尔公司的委托诉讼代理人李晓光，佐丹诗公司的委托代理人李浩、武诗运均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西贝尔公司的诉讼请求为：1.判令佐丹诗公司立即腾退租赁西贝尔公司的房屋并履行交房手续；2.判令佐丹诗公司向西贝尔公司支付逾期腾房占有使用费48895元（该费用为2018年8月24日起至2018年10月17日止，参照合同租金标准计算的占有使用费，实际费用主张到腾空为止）；3.判令佐丹诗公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由，2016年8月16日，西贝尔公司与佐丹诗公司签订《房屋租赁合同》，西贝尔公司将自有的位于太原市高新区发展路96号“西贝尔研发楼”二层房屋（面积约750㎡）出租给佐丹诗公司使用，租赁期限自2016年8月17日起至2018年8月16日止。租赁期限届满前，佐丹诗公司未向西贝尔公司提出书面或口头的续租申请，租赁期限届满后，佐丹诗公司亦未继续向西贝尔公司支付租金。根据法律规定和合同约定，本次租期届满后，应视为佐丹诗公司不再继续租赁案涉房屋，佐丹诗公司应当在合理期限内腾退房屋。经西贝尔公司多次催促，佐丹诗公司拒不履行腾房义务，致使西贝尔公司无法出租房屋，给西贝尔公司造成重大经济损失，佐丹诗公司依法应当承担赔偿责任。被告（反诉原告）佐丹诗公司辩称，双方实际租赁期限应为8年，西贝尔公司所说的2016年8月17日至2018年8月16日，并不是严格意义上的租赁期限，2018年5月23日，西贝尔公司向佐丹诗公司送达解除合同通知书，佐丹诗公司在2018年6月20日已经支付了西贝尔公司最后半年的房租，西贝尔公司对此进行接收，佐丹诗公司已经在剩余期限内付清全部房租，并未达到合同解除的条件，西贝尔公司以行为表示接收租金，其解除权灭失。佐丹诗公司的反诉请求为：1.请求解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令西贝尔公司向佐丹诗公司赔偿损失100万元；3.判令西贝尔公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由，2016年8月16日，双方签订《房屋租赁合同》。合同第二条约定：“租赁总期限为8年。2012年6月17日至2020年8月16日。租赁合同分4次签订，每两年签订一次租赁合同。本次为第三次续订合同，租赁期限为2016年8月17日至2018年8月16日。”因双方明确约定租赁总期限为8年，故佐丹诗公司于2012年合同签订之初便投入400余万元对案涉租赁房屋进行装饰装修，后一直承租使用该房屋。2018年5月23日，西贝尔公司向佐丹诗公司送达解除合同通知。随后，佐丹诗公司将2018年度租金一次性支付西贝尔公司。2018年6月20日，佐丹诗公司致函西贝尔公司不同意解除合同，并要求续签最后两年的租赁合同，但西贝尔公司拒绝继续签订。西贝尔公司拒不续签合同的行为已构成违约。佐丹诗公司对涉案房屋的装饰装修是根据承租8年期限进行的先期投入，现因西贝尔公司的违约行为致使合同不能继续履行，佐丹诗公司因此遭受重大损失。针对佐丹诗公司的反诉，西贝尔公司辩称，双方于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同（续订）》已于2018年5月23日解除，佐丹诗公司要求赔偿装修损失经营损失，于法无据，不应被支持，请求判决驳回佐丹诗公司的反诉请求，支持西贝尔公司的本诉请求。反诉诉讼费由佐丹诗公司自行承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西贝尔公司系太原市发展路96号1幢-1-6层的所有权人。2012年6月15日，西贝尔公司为甲方（出租人）与佐丹诗公司为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条出租场地概况，出租场地位于太原市高新区中心街以北电子工业园内西南厂区“西贝尔通信研发楼”二层，租赁面积约750平方米，乙方租赁该房屋的用途为办公；第二条租赁期限，（一）租赁总期限为8年，2012年6月17日至2020年8月16日，租赁合同分4次签订，每两年签订一次租赁合同，租金每两年按前次合同租金的5%-10%递增。（二）本次合同的期限为2012年6月17日至2014年8月16日，其中2012年6月17日至2012年8月16日为免费装修期。（三）在本次合同租赁期满前三个月内，乙方向甲方提交续订合同的书面申请，双方按本次协议对应增加的房租及其它事宜进行协商确定后后重新签订协议或补充协议，如乙方在租赁期届满前三个月内未书面提出续租申请，甲方有权在租期届满后将场地另租他人，并不因此承担任何违约责任。（四）如双方对房屋租金的增长幅度，双方协商不成，甲乙双方均有解除合同的权利；第三条租金、物业费及缴纳期限、方式，第一次合同期限内每年租金为320000元，本合同租金总额为640000元。缴纳期限按半年度支付，合同签订当日，乙方须向甲方一次性支付第一半年度房租160000元，缴纳此半年度房租后，乙方将装修方案报甲方同意后，乙方开始装修，此后每半年度房租，乙方应提前一个月向甲方交纳下一半年度租金。在甲乙双方签订第一次合同时，乙方一次性支付甲方保证金5000元整，在合同履行中，如乙方有违反本合同的行为，则本保证金不予退还，如因乙方原因致使甲方物品发生损坏、损毁等价值减少的情形，或房屋整体结构有损，则视损失程度从该保证金中予以扣除，若保证金不足以弥补甲方损失，乙方须另行赔偿。若乙方无违约行为或者损害租赁物的行为，租赁期届满后，甲方将该笔保证金一次性退还乙方；第七条合同的变更和解除，（一）本合同生效后，未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本合同。（二）有下列情形之一的甲方有权解除合同，并有权采取停水、停电和扣除乙方保证金等措施。1、乙方拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的。2、未经甲方同意擅自改动房屋结构或连接水电气，导致房屋设备损坏的。3、未经甲方同意，擅自将房屋转租第三人的。4、乙方擅自改变租赁用途的。5、乙方有不履行本合同义务的其它行为，给甲方造成损失的。（三）有下列情形之一的乙方有权解除合同。1、甲方迟延交付房屋达一个月以上的。2、甲方有不履行本合同义务的其他行为，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）有下列情形之一的，合同可提前终止。1、合同期内如遇政府征用、拆迁、其他不可抗力因素，导致合同无法履行的，本合同无条件终止，租金及费用按实际占用期结算，多收的租金退还乙方。2、合同期内，经甲乙双方协商一致本合同可提前终止。租金及费用按实际占用期结算，未使用部分应退还给乙方。（五）房屋装修费用的约定。1、乙方经甲方同意装饰装修的，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由乙方拆除。因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状或赔偿损失。2、乙方经甲方同意进行装修的，租赁期间届满时，如果装饰装修物已经形成附合，乙方不得请求甲方补偿相关的装饰装修费用。3、乙方未经甲方同意擅自进行装饰装修的，无论装饰装修物是否形成附合，乙方均不得向甲方主张相关的费用，甲方不同意继续使用的，有权要求乙方拆除、恢复原状或赔偿损失。4、如因第七条第（三）项违约造成合同解除的，未形成附合的部分按第（五）条第1、2条处理，形成附合的部分，由甲方赔偿乙方剩余租赁期内装饰装修的残值损失。如因第七条第（二）项违约造成该合同解除的，甲方不承担赔偿责任。如因第七条第（四）项造成该合同提前终止的，对已形成附合装饰物的处理，由双方按剩余租赁期内装饰装修的残值协商处理；第八条违约责任，（一）甲方未按时交房超过一个月以后，导致乙方无法使用并造成损失的，承担本合同约定当年租金标准30%的违约金。（二）乙方未依约缴纳租金及费用的，除应立即如数缴清外，逾期二十日以上的承担应缴合同约定费用1%的赔偿，超过一个月的，还应按日承担以所欠租金及费用额3倍计算的损失。（三）甲乙双方签订合同，乙方支付房租后，甲方违约，应将本合同当年租金30%的违约金支付乙方（发生本合同第七条的除外）。（四）任何一方因其违约行为给对方造成损失的，应承担全部赔偿责任。（五）如乙方拖欠房租30天以上者，乙方须在甲方通知后的7日内自行腾房，或由甲方自行处理，腾房所需费用由乙方承担。合同还对房屋的维护、乙方的权利义务、争议解决、生效条件等内容进行了约定。合同签订后，双方均依约履行了各自的义务，西贝尔公司将涉案房屋交付佐丹诗公司使用，佐丹诗公司如期交付租金并对涉案房屋进行装修并使用。2014年双方就涉案房屋继续签订一份《房屋租赁合同（续订）》，该合同与2012年双方签订的《房屋租赁合同》在格式、内容上基本一致，仅就第二条租赁期限中的第（一）、（二）项约定为：（一）租赁总期限为8年，2012年6月17日至2020年8月16日，租赁合同分4次签订，每两年签订一次租赁合同，租金每两年随行就市变更。（二）本次为第二次续订合同，租赁期限为2014年8月17日至2016年8月16日。2016年8月16日，双方就涉案房屋再次签订一份《房屋租赁合同（续订）》，该合同与双方2012年、2014年签订的《房屋租赁合同》在格式、内容上基本一致，仅将第一条中出租场地位置变更为太原市高新区发展路96号“西贝尔研发楼”二层，将第二条租赁期限中的第（二）项变更为：（二）本次为第三次续订合同，合同租赁期限为2016年8月17日至2018年8月16日。庭审中，双方均认可上述三份合同中的涉案房屋为同一房屋即太原市发展路96号1幢2层。因佐丹诗公司未按时交纳2018年2月16日至2018年8月15日的租金，西贝尔公司分别于2018年5月23日、24日向佐丹诗公司送达了《解除合同的通知》，上述两份通知内容为“太原佐丹诗装饰工程有限公司并武诗运：贵我双方于2016年8月16日签订了《房屋租赁合同（续订）》（以下简称‘合同’，我司已履行了合同约定的义务，但贵方未按合同约定按时向我方支付租金及各项费用。现我方根据合同的相关约定正式通知贵方：即日起解除双方之间签订的《房屋租赁合同（续订）》。同时，请贵方立即支付拖欠我方2018年2月16日至2018年8月15日租金人民币160000元，贵方交纳的保证金我司将不予退还；请贵方按照合同第八条第二款、第四款的规定立即赔偿我方的全部损失；请贵方按照合同第八条第五款的规定在收到本通知后七日内自行腾房，如不自行腾房，我方将自行处理，腾房所需费用由贵方承担。我方将根据情势的发展进一步采取相关维护自身合法权益的行动。特此通知”。佐丹诗公司认可其于2018年5月23日收到该通知。2018年6月20日，佐丹诗公司向西贝尔公司的股东、原法定代表人贾跃芳转账160000元用于支付2018年2月16日至2018年8月15日的租金，西贝尔公司认可收到该租金。佐丹诗公司陈述其于2018年6月20日向西贝尔公司提交一份书面《续租申请》，该申请内容为“山西西贝尔置业有限公司：贵我双方已于2012年6月15日、2014年、2016年8月16日合作签订了三份《房屋租赁合同》。合同中明确约定：‘租赁总期限为8年，自2012年6月17日至2020年8月16日。租赁合同分4次签订，每两年签订一次租赁合同。在本次合同租赁期满前三个月内，乙方向甲方提交续签合同的书面申请’。现因2016年8月16日签订的《房屋租赁合同》即将到期，为保证我司前期装修和市场培育的利益，以及保证合同实施的延续性和维护贵司在商业市场的信用，特申请续租。”西贝尔公司陈述当日佐丹诗公司工作人员将一张A4纸一样的东西放到其工作人员桌上，但工作人员没有看内容。佐丹诗公司陈述西贝尔公司从2018年5月底开始对涉案房屋停电导致其公司无法经营，于2018年8月17日之后将佐丹诗公司大门加锁，不允许佐丹诗公司员工进入大楼院内，导致其无法正常使用，不应当由其承担期间的房屋占有使用费，佐丹诗公司工作人员每次想搬离物品需报警后才可以搬离，再与西贝尔公司签字确认。西贝尔公司陈述2018年5月底确实对涉案房屋停电一个上午，之后佐丹诗公司工作人员私自将电接通，直至2018年8月16日未再停过电，因佐丹诗公司员工影响西贝尔公司及其他租户经营，西贝尔公司于2018年8月16日之后不允许佐丹诗公司工作人员入内，因2018年9月12日，佐丹诗公司工作人员不当使用柴油发电机导致一氧化碳泄露，造成大楼内多名人员一氧化碳中毒，故于2018年10月将佐丹诗公司门加锁，但只要佐丹诗公司工作人员正常搬东西是允许的。佐丹诗公司提交了一份山西锦泰会计师事务所有限公司出具的关于山西瑞星建筑装饰工程有限公司2017年度的审计报告，并陈述该公司与佐丹诗公司系共同使用同一场地、同一套人马，以证明其营业损失为495000元。佐丹诗公司提交了装修报价单、照片、房屋施工图以证明其装修投入400余万元，造成装修损失500000元。佐丹诗公司于2019年3月15日向本院提出对其承租的位于太原市发展路96号1幢2层房屋的装修损失进行鉴定，于2019年6月21日撤回该申请，本院予以准许。上述事实有当事人陈述，西贝尔公司提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、《解除合同的通知》、照片、物品清单明细，佐丹诗公司提交的房屋租赁合同、手机银行转账凭证、《续租申请》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，从三份房屋租赁合同签订的过程、约定的内容、双方的权利义务等方面综合分析，双方于2014年、2016年签订的《房屋租赁合同（续订）》系2012年签订的《房屋租赁合同》的补充协议，双方的租赁期限应当为8年，即2012年6月17日至2020年8月16日。关于双方于2016年8月16日签订的《房屋租赁合同（续订）》是否已于2018年5月23日解除的问题，本院从其约定内容、履行的情况进行分析。佐丹诗公司应于2018年1月16日前向西贝尔公司支付2018年2月16日至2018年8月15日的租金160000元，佐丹诗公司未按时支付已构成违约，西贝尔公司有权按照合同约定解除合同并要求佐丹诗公司承担违约责任；西贝尔公司2018年5月23日向佐丹诗公司送达了《解除合同的通知》后，佐丹诗公司于2018年6月20日向西贝尔公司交付了全部租金，西贝尔公司全部接受，并默许佐丹诗公司继续使用房屋至2018年8月15日，在接受租金后直至2018年8月15日也未就解除合同事宜再次向佐丹诗公司送达解除通知，亦未要求佐丹诗公司腾房，西贝尔公司以其接受租金的行为表示与佐丹诗公司继续履行房屋租赁合同；从西贝尔公司向佐丹诗公司送达的《解除合同的通知》内容来看，其在通知佐丹诗公司解除双方之间房屋租赁合同的同时仍主张佐丹诗公司向其支付2018年2月16日至2018年8月15日的租金，其主要目的为督促佐丹诗公司尽快交纳租金，并非解除合同，且西贝尔公司在起诉状中亦陈述“租赁期限自2016年8月17日起至2018年8月16日止。租赁期限届满前，佐丹诗公司未向西贝尔公司提出书面或口头的续租申请，租赁期限届满后，佐丹诗公司亦未继续向西贝尔公司支付租金。根据法律规定和合同约定，本次租期届满后，应视为佐丹诗公司不再继续租赁案涉房屋”，故西贝尔公司辩称合同已于2018年5月23日解除的答辩意见，本院不予采纳。佐丹诗公司主张解除房屋租赁合同，而西贝尔公司主张腾退房屋，双方均不愿继续履行房屋租赁合同，故佐丹诗公司请求解除房屋租赁合同的主张，本院予以支持，合同解除后，佐丹诗公司应当在本判决生效之日起七日内按照合同约定向西贝尔公司返还涉案房屋。佐丹诗公司于2018年6月20日向西贝尔公司提出书面续租申请后，西贝尔公司未予接受且于2018年8月16日之后不允许佐丹诗公司员工进入、于2018年8月17日开始采取断电等方式以其行为表示不愿继续履行房屋租赁合同，西贝尔公司在尚未解除双方房屋租赁合同时就采取断电等方式构成违约，佐丹诗公司在2018年8月16日之后就不再实际使用、控制涉案房屋，故2018年8月16日至本判决生效后七日内的房屋租金不宜由佐丹诗公司承担。若佐丹诗公司逾期不返还西贝尔公司涉案房屋，还应向西贝尔公司支付按照每月26666.67元（320000元÷12）标准计算的逾期返还期间的房屋占用使用费。佐丹诗公司主张西贝尔公司向其返还保证金，双方在合同中约定，在合同履行过程中，如乙方有违反本合同的行为，则保证金不予退还，佐丹诗公司未按时交纳房屋租金，其存在违约行为，故该主张本院不予支持。佐丹诗公司主张西贝尔公司向其赔偿装修损失及营业损失，其自愿撤回对装修损失的鉴定申请，本院无法认定其装修损失的具体数额，其提供的证据也无法证明其营运损失，故该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）山西西贝尔置业有限公司与被告（反诉原告）太原佐丹诗装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）太原佐丹诗装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）山西西贝尔置业有限公司位于太原市发展路96号1幢2层的房屋，逾期不返还，还应向原告（反诉被告）山西西贝尔置业有限公司支付按照每月26666.67元标准计算的逾期返还期间的房屋占用使用费；三、驳回原告（反诉被告）山西西贝尔置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）太原佐丹诗装饰工程有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取561元（山西西贝尔置业有限公司已预交），由原告（反诉被告）山西西贝尔置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取6900元（太原佐丹诗装饰工程有限公司已预交），由被告（反诉原告）太原佐丹诗装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 黄 洁 二○一九年八月一日书记员 赵云飞