河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3052号上诉人（原审原告、反诉被告):新乡市向阳实业有限公司。住所地：新乡市向阳路240号。法定代表人:姚希文，总经理。委托诉讼代理人:闫冰，河南贤明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告):杨剑，男，1979年7月7日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人:杨秀斌，男，1952年7月10日出生，汉族，住址同上，系杨剑之父。上诉人新乡市向阳实业有限公司（以下简称向阳公司）与被上诉人杨剑房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初2460号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。向阳公司上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0702民初2460号民事判决，支持向阳公司的诉讼请求，驳回杨剑的反诉请求；2、本案诉讼费用由杨剑承担。事实与理由：1、双方之间的房屋租赁协议解除时间是2018年11月26日，并非一审法院认定的2018年3月5日；2、杨剑发出的终止协议通知，不是房屋租赁协议的解除时间。杨剑单方发出的是终止协议通知，并非要求解除，且向阳公司明确回函要求继续履行合同，另杨剑于2018年5月30日向原审法院起诉要求解除合同，证明其明知房屋租赁协议仍在履行中，没有解除，杨剑本次起诉也非要求确认租赁协议的解除效力问题；3、原审判决适用法律错误。合同法第九十四条规定了可以解除合同的情形，涉案房屋租赁协议也约定除非不可抗力，否则不能解除合同。涉案房屋租赁协议不违反法律规定。在履行合同过程中未出现不可抗力的情形，杨剑不享有法定解除权。杨剑辩称：1、向阳公司作为房屋出租方，未尽到合同约定义务，在明知房屋存在重大安全隐患的情况下，仍单方要求杨剑继续履行协议，其行为不仅涉及合同违约，更是违反了法律法规的规定。杨剑根据合同法第九十四条、第九十六条的规定形式合同解除权，无需征得合同相对方的同意。杨剑于2018年3月5日向向阳公司送达了解除协议的通知，该通知到达时间即为协议解除时间；2、向阳公司认为原审判决适用法律错误没有根据。综上，请求二审法院驳回向阳公司的上诉，维持原审判决。向阳公司原审诉讼请求：1、要求判令杨剑给付2018年5月1日至2018年10月30日租金85000元。2、要求判令杨剑给付逾期给付租金的滞纳金5843.75元。向阳公司当庭变更诉讼请求第一项为:判令杨剑给付2018年5月1日至2018年11月26日(本院的判决生效日期)的租金，租金变更为97200元。杨剑原审反诉请求：1、判令向阳公司退还租赁费26547.9元及申请财产保全给杨剑造成的损失;2、反诉诉讼费用由向阳公司承担。庭审中杨剑称不再主张财产保全造成的损失。原审查明：2009年8月4日，向阳公司(甲方)与杨剑(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，主要约定甲方将原臧营西街172号院内的房屋、场地、设施等财产租赁给乙方使用；租期自2009年11月1日至2019年10月31日;租赁期内乙方租赁费前三年每年13万元，第四至六年每年15万元，第七至十年每年17万元，按季度提前一个月预缴，每超过一日按应交本季度租金额的万分之五收取滞纳金。协议签订时，杨剑向向阳公司交纳保证金3万元。期间，杨剑按时交纳租金，2018年1月份，杨剑按照合同约定将租金交付至2018年4月30日。2018年3月5日，杨剑向向阳公司递交申请，要求提前终止上述租赁协议。2018年3月30日，向阳公司书面回函，不同意提前终止协议，要求杨剑继续按照协议履行至期满并按协议约定交纳租金。之后，杨剑于2018年5月30日向原审法院提起诉讼，要求解除其和向阳公司之间的租赁协议。2018年7月14日，原审法院作出(2018)豫0702民初2658号民事判决书，判决解除杨剑与向阳公司于2009年8月6日签订的《房屋租赁协议》，向阳公司返还杨剑保证金3万元。向阳公司不服提起上诉，2018年11月26日，本院作出(2018)豫07民终4373号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2018年春节前，杨剑搬出涉案租赁房屋，但向阳公司未予接收。2018年12月8日，杨剑结清了租赁期间的水电费，2019年2月份，杨剑和向阳公司就涉案租赁房屋进行了交接。原审认为，向阳公司认为涉案租赁协议解除的时间为新乡市中级人民法院作出判决的时间即2018年11月26日，据此要求杨剑补交2018年5月1日至2018年11月26日的租金。杨剑认为涉案租赁协议解除的时间为其通知向阳公司解除合司的时间即2018年3月5日，而其租金交至2018年4月30日，据此要求向阳公司退还此期间的租赁费。故本案的争议焦点在于涉案租赁协议的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形”。《最高人民法院》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。国家住房和城乡建设部发布实施的《建筑抗震设计规范》是强制性规范，涉案租赁房屋经专业机构鉴定不符合、不满足该规范的多条规定，存在重大安全隐患，且按照双方租赁协议中约定“出租方应保证该出租房屋没有重大安全隐患”的内容，杨剑行使合同解除权具有事实（合同）依据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故在杨剑即时行使合同解除权并将通知送达了出租人向阳公司的情况下，如果向阳公司对此有异议可以请求法院或者仲裁机构确认杨剑解除合同的效力，但向阳公司仅书面回复不同意杨剑提前终止协议，那么本案当事人之间的租赁协议应该在杨剑解除合同的通知到达向阳公司时解除。杨剑在通过“通知”的方式行驶了解除权后，又请求法院确认双方的租赁协议终止二者之间并不矛盾，也不影响涉案租赁合同解除的时间。本案中杨剑行使的是对合同的法定解除权，合同的法定解除权作为一种形成权，在具有法律明文规定的情况下仅需一方当事人的意思表示就能够使当事人之间的法律关系消灭，无需征得合同相对方的同意，也无需公权力的介入。法院的判决只是对当事人之间解除合同的理由是否合法有效进行确认，而不是代替当事人作出合同解除的决定。综上，本案租赁协议的解除时间应该为杨剑通知向阳公司解除合同的时间即2018年3月5日。向阳公司要求杨剑补交2018年5月1日至2018年11月26日期间租金及滞纳金的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。根据庭审查明的事实，杨剑述称其将租金交至2018年4月30日，这和向阳公司在起诉状中所述杨剑交付租金的日期一致。故对杨剑交付租金至2018年4月30日的事实予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，向阳公司应当退还杨剑涉案租赁协议解除后的租金，即2018年3月5日至2018年4月30日共57天的租金。按照双方租赁协议的约定，2018年涉案租赁房屋的租金为每年17万元，故向阳公司应当退还杨剑的租赁费为170000元÷365天×57天≈26547.9元。对于向阳公司关于杨剑诉请的租金已经在新乡市红旗区人民法院(2018)豫0702民初2658号和新乡市中级人民法院(2018)豫07民终4373号案件中进行了认定的抗辩，经查，在上述两个案件中，杨剑的诉请为解除涉案房租租赁协议、返还保证金及赔偿水电费损失，并未涉及退还租赁费，故杨剑诉请不属于重复起诉，对杨剑的反诉请求依法予以支持。综上所述，对向阳公司的诉讼请求依法不予支持，对杨剑的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第第九十四条第（五）项、九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院》第八条第（三）项之规定，原审判决:一、向阳公司于判决生效之日起三日内返还反诉杨剑租赁费26547.9元。二、驳回向阳公司的诉讼请求。案件受理费2361元因适用简易程序减半收取计1180.5元，反诉案件受理费232元因适用简易程序减半收取计116元，案件保全费928元，均由向阳公司承担。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明:2018年5月30日，杨剑向原审法院提出诉讼。2018年6月7日，原审法院将杨剑诉状、应诉通知书等邮寄送达向阳公司。经审理查明的其他事实与原审相同。本院认为：关于涉案房屋租赁合同解除时间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁物权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定情况的。案涉房屋抗震设施不符合相关规定，继续承租房屋存在安全隐患，杨剑享有合同解除权，其起诉要求解除合同符合上述法律规定，生效判决亦予以支持，涉案合同应自2018年6月7日即杨剑起诉状送达向阳公司时解除。2018年3月5日杨剑终止合同申请及向阳公司回函系双方对终止租赁合同事宜所进行的协商，且之后杨剑亦系以解除合同提起诉讼，而非要求确认涉案合同已于2018年3月5日解除，故原审判决认定涉案合同已于2018年3月5日解除没有充分根据，也与生效判决相悖，本院予以纠正。关于涉案房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。如上所述，涉案合同于2018年6月7日解除，杨剑要求向阳公司返还其2018年3月5日至2018年4月30日期间的房屋租金没有依据，不予支持。杨剑于2018春节前即搬出涉案房屋，以己方行为表明不再履行合同，且只有在杨剑希望解除双方租赁合同，才会向向阳公司发出终止合同申请，故杨剑主张通知向阳公司接收房屋存在较大可能性，也更符合常理，另向阳公司出提供的涉案房屋抗震设施不符合相关规定，存在一定的安全隐患，其已构成违约，则举轻以明重，其在杨剑不使用房屋的情况下更有防止损失扩大的义务。向阳公司在杨剑不再使用涉案房屋、提出终止合同申请、所缴纳的房屋租金期限届满，并向人民法院起诉解除合同的情况下仍不采取措施防止损失的扩大，其要求杨剑支付相应的房屋租金没有充分根据，本院不予支持。综上，对向阳公司上诉主张合理部分予以采纳。原审认定事实基本清楚，但适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2460号第二项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2460号民事判决第一项；三、驳回杨剑的反诉请求。一审案件受理费2361元，减半收取1180.5元，保全费928元，由新乡市向阳实业有限公司负担。反诉费232元，由杨剑负担。二审案件受理费2892元，由新乡市向阳实业有限公司负担2272元，由杨剑负担620元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一九年八月十六日书记员  刘 冬