宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初5249号原告：吴绍荣，女，1968年2月28日出生，满族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：安维国、祁施诺，宁夏泽芸律师事务所律师。被告：银川西夏万达广场有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海中路北侧尹家渠街以西韦斯德商务中心**楼**办公。法定代表人：黄国斌，系公司董事。委托诉讼代理人：张明利，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告吴绍荣与被告银川西夏万达广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序于2018年3月28日公开开庭进行了审理。2018年5月3日本院作出（2018）宁0105民初935号民事判决书，宣判后原告吴绍荣不服该判决提起上诉。2018年10月19日，银川市中级人民法院作出（2018）宁01民终2124号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）宁0105民初935号民事判决书，发回本院重审。本院于2018年11月1日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告吴绍荣及其委托诉讼代理人安维国、祁施诺、被告银川西夏万达广场有限公司的委托诉讼代理人张明利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴绍荣向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付的位于金波北路东侧室的位置不符合合同约定，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款526427元、公共维修基金3804元，并赔偿原告首付款利息损失65765元（暂从2013年11月5日计算至起诉之日，按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算），至判决确定的给付之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月5日，原、被告双方订立《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，该房屋位于金波北路东侧银川室；该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架剪力墙，建筑层为2层（不含阁楼层），其中地上2层，地，地下**，该商品房位于第**房屋规划批准建设用途为商业，朝向为西”，房屋总价516256元，其中首付款为258256元，剩余258000元通过向第三人中国农业银行股份有限公司银川西夏支行按揭贷款向被告支付。2015年，银川西夏万达广场竣工后，被告将万达广场室房屋交付原告，但原告发现，被告交付的房屋并不符合合同约定的“建筑层数为2层（不含阁楼层），其中地上2层，地，地下**商品房位于第2层”位置，而是交付在16层公寓楼的第二层部位，经原告向被告长达2年多的维权和交涉，被告拒不改正上述错误，现依法起诉。被告银川西夏万达广场有限公司辩称，被告交付的涉案房屋位置符合合同约定，原告关于涉案房屋处于19号公寓第二层表述存在歧义，涉案房屋系18号楼2层，与19号楼2层系同一高度。原告行使合同解除权应在解除权发生之日起一年内行使，本案中原告已经于2015年11月18日实际接收房屋，解除期限已经超过法律规定，原告关于解除购房合同及退还购房款等诉讼请求均不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即购房发票、收款收据、个人购房担保合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》、银川市中级人民法院（2018）宁01民终2124号裁定书、现场图片（涉案房屋外观）4张、西夏万达d区18号楼二层平面图、竣工备案图、涉案房屋现场视频一份、宁夏宁银律师事务所律师函、被告复函各一份，被告对其真实性均无异议，以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的商铺户型册照片打印件3张，因系复印件，真实性无法核实且被告不予认可，本院不予采信；被告物业部门电脑屏幕照片4张，被告不予认可，无法确认其真实性，本院不予采信；微信音频聊天及文字笔录，被告不予认可，真实性无法核实，且不符合证据的合法性，本院不予采信；原告提交的沙盘图一份、现场图片四张（楼房施工）、新闻视频1份、宣传图片2张、新闻报道图片1份，被告不予认可，因上述证据与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的商品房预售许可证、工程竣工验收备案表、商品房认购协议1份、《银川市商品房买卖合同》1份、房屋交接单1份、银川西夏万达总平面图、现场照片3张、建设工程消防验收意见书1份，原告对其真实性均无异议，以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对被告提交的D区19号楼单体报建图、D区商铺房屋结构图、D区商铺1-1侧面图、银川西夏万达D区18-2057商铺现场勘查调查意见1份，系被告单方制作，原告不予认可，本院不予采信；被告提交的定房单1份，系复印件，缺乏真实性且原告不予认可，本院不予采信。通过以上有效证据，本院经审理认定本案事实如下：2013年11月5日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市××区东侧银川西夏万达广场室房屋，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架剪力墙，建筑层数为2层（不含阁楼层），其中地上2层，地，地下**，该商品房位于第**房屋规划批准建设用途为商业，朝向为西。合同约定建筑面积为74.61平方米，其中，套内面积为52.23平方米，公用部位与公共房屋分摊建筑面积为22.38平方米。房屋总价516256元。该合同还约定：1.（合同第七条）付款方式为：乙方（原告）于2013年11月5日前付首付258256元，于2013年12月5日前付商业贷款258000元；2.（合同第九条）交付期限为出卖人（被告）应当在2015年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；3.（合同第十一条）出卖人（被告）应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更，但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致下列影响到买受人（原告）所购商品房质量或使用功能的，出卖人（被告）应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下设计变更内容送达买受人（原告）：⑴该房屋结构形式、户型、朝向变化；⑵供热和采暖方式变化；⑶公共配套设施建设数量、位置变化，买受人（原告）有权在接到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人（原告）在15日内未作书面答复的，视同接受变更…；4.（合同第十四条第（二）款第2项）出卖人（被告）交付使用的商品房的设施设备、装饰标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，买受人（原告）有权要求出卖人（被告）按照补充协议的相关约定执行，其中附件四为装饰、设备标准的约定：……6、厨房：无；7、卫生间：预留上下水接口，做防水……；该合同补充协议第八条关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定第1项为该房屋装修、设施标准以本合同约定为准，本合同未提及的装修及设施不属于甲方（被告）负责范围。5.（合同第十五条第（2）项）对非住宅，出卖人（被告）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下约定的使用条件：（1）于2015年10月31日前通水……；6.（合同第二十四条）本合同双方签字（盖章）生效。签订补充协议的，协议中不得含有不合理地免除本合同中约定应当由出卖人（被告）承担的责任或不合理地加重买受人（原告）责任。本合同附件及补充协议与本合同具有同等效力，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。该合同对原、被告的其他权利义务亦进行了约定。该合同补充协议第十四条关于广告效力及示范单位的约定为：甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。合同签订后，原告向被告支付购房款526427元（含补缴面积差额10171元）。2015年11月17日，被告将万达广场D区18号楼2057室房屋交付原告，原告当日在房屋交接单上签名确认。原告接收涉案房屋后认为，涉案房屋未建设通风烟道，卫生间之外区域未预留上下水，卫生间无排风口，该房屋所在的××楼楼之间间隙不合规，19号公寓楼三楼以上部分主体的建设占用了涉案房屋部分屋顶，该房屋现状与合同约定的房屋状况不符，多次要求被告对房屋存在的问题予以解决，但最终双方协商未果。2017年9月19日，原告委托宁夏宁银律师事务所向被告邮寄送达《律师函》1份，正式书面通知被告，要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》，被告于2017年9月28日复函拒绝解除合同，故原告诉至法院，要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》并返还原告购房款、公共维修基金及利息。另查明，关于涉案房屋未建设通风烟道、卫生间之外区域未预留上下水、卫生间无排风口、该房屋所在的××楼楼之间间隙距离是否与规划设计不符,原告未提交有效证据予以证明，且经本院释明原告不申请司法鉴定。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》是否具备合同解除的条件、原告要求解除合同的解除权是否消灭。合同一经订立，即具有法律效力，非因法定原因及双方约定，合同不应予以解除。涉案合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案合同中对合同的解除未作明确约定。本案中，被告于2015年11月17日将涉案商品房交付原告，原告也已实际接收了房屋。原告接收涉案房屋后如认为，该房屋现状与合同约定的房屋状况不符，有权要求与被告解除合同，但原告接收涉案房屋后并未提出与被告解除合同，而选择与被告协商解决房屋存在的问题。双方协商解决未果后，原告于2017年9月19日通过律师函向被告要求解除涉案合同，被告拒绝后，原告于2018年2月11日向本院提起诉讼，要求解除合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中解除权事由发生时间为2015年11月17日，原告应于解除权事由发生之日起一年内即2016年11月18日前行使解除权。根据已查明事实，原告于2017年9月19日向被告发出律师函要求解除合同，其主张权利时已超过解除权期限，且本案审理中，被告表示不同意解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》、返还购房款、公共维修基金、利息损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告吴绍荣的诉讼请求。案件受理费9760元，减半收取4880元（实收4880元），由原告吴绍荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 马宏斌人民陪审员 张慧玲人民陪审员 沈 丽 二〇一九年八月五日法官 助理 王 颖书 记 员 王 敏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权事由发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。