广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初3925号原告刘剑南，男，汉族，住址广东省惠州市惠阳区。原告委托代理人易冬生，广东广和律师事务所律师。被告蔡青，男，汉族，住址广东省深圳市福田区。委托代理人赵国彬，广东深田律师事务所律师。委托代理人肖润，广东深田律师事务所实习律师。被告深圳市乐有家房产交易有限公司，住所广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2（仅限办公），统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。委托代理人李翩翩，女，汉族，住，住址广东省深圳市罗湖区公司员工。委托代理人张翔宇，男，汉族，住，住址吉林省永吉县公司员工。上列原告刘剑南诉被告蔡青、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，承办人为审判员姚璇娟。2019年3月20日承办人变更为审判员戴珊珊，由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、叶钧如组成合议庭于2019年6月6日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人易冬生，被告蔡青的委托代理人赵国彬、肖润，被告乐有家公司委托代理人李翩翩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2018年9月2日购买被告蔡青名下位于深圳市福田区××房（以下简称“涉案房产”），并与被告蔡青、被告乐有家公司共同签订《二手房买卖及居间服务合同》。在合同附件《信息告知书》中被告蔡青写明涉案房产无漏水等情况，且原告在首次看房时被告蔡青未指明涉案房产有漏水情况，但是在原告配合办理完相关手续并支付购房款共计3088000元后发现涉案房产有严重的外墙漏水情形。原告因此与被告蔡青、被告乐有家公司多次交涉无果。在合同附件《信息告知书》中用粗体文字及下划线明确说明如果不能提供准确的交易信息可能因涉嫌欺诈而被追究法律责任。被告蔡青无视交易的诚信，是看在房产交易市场的颓势急于出手而有意隐瞒真实情况，枉顾道德与法律实施合同欺诈行为；原告因为生活居住需要购房而耗尽家庭两代人的毕生积蓄，倘若原告明确了解涉案房产有严重的外墙漏水情形显然不会考虑购买此房。依据共同签订的《二手房买卖及居间服务合同》第十条，被告蔡青应当向原告支付转让房产总价款20%的违约金以及原告因维权所支出的律师费、诉讼费等相关费用。综上，为维护自身合法权益，原告起诉请求法院判令：1.被告蔡青因违约支付原告刘剑南违约金617600元；2.被告蔡青承担本案律师费、诉讼费；3.被告乐有家公司与被告蔡青承担连带责任。庭审中，原告当庭增加诉讼请求，要求被告乐有家公司退还原告刘剑南支付的中介费用50000元，后原告书面撤回了该项诉讼请求。被告蔡青辩称，一、被告蔡青并无原告在起诉状中所称的任何合同欺诈行为，因合同附件《信息告知书》签订当时，涉案房产内确实不存在漏水，被告蔡青在《信息告知书》第一条第一款第7项交易房屋是否存在漏水一栏中写明无漏水，告知书签订前原告带其家属多次看房，倘若当时涉案房产内存在漏水，原告不可能未发觉，更不可能看中并购买此房。二、《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件《信息告知书》签订后，台风“山竹”来袭，导致涉案房产由外墙向墙内渗水，导致主卧内墙面亦有渗水痕迹，然而这是自然灾害等不可抗力因素所致，被告蔡青对此无法预见和避免，不存在任何过失。且被告蔡青已就此事及时主动向原告坦诚相告并表示在涉案房产交付前，会将其修缮，被告蔡青已充分履行了其作为卖方应尽的义务。三、原告所主张的高额违约金、律师费及诉讼费的合同依据是双方于2018年9月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》第十条之约定，然而第十条第一款中明确约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担，据此可知，卖方承担房产总价款20%违约金、律师费及诉讼费的前提是卖方存在逾期履行超过十五个工作日的行为。然而被告蔡青并无任何逾期行为，故原告该请求并无任何合同依据。四、事实上双方于2018年9月2日签订的《二手房买卖及居间服务合同》第七条第2款已对涉案房产漏水情况处理做了特别约定。合同签订后，因山竹台风来袭导致涉案房产主卧墙面渗水，被告蔡青就此多次主动联系原告，坦诚相告，并表示会在房屋交付前将其修复，然而原告多次莫名拒绝，表示待交房后会重新进行装修，无需被告蔡青对其修复。五、中介费是原告支付给中介方的劳务费用，而且中介服务已完成，已促成双方交易，原告无权主张退还中介费，被告蔡青也并没有收取原告中介费。被告乐有家公司辩称，一、原告的诉讼请求存在主体不适格，被告乐有家公司与原告刘剑南之间属于居间服务关系，而本案案由为房屋买卖合同纠纷，故原告起诉的主体不适格。二、被告乐有家公司作为居间方，已促成双方签订房屋买卖合同，促成双方进行交易，且已实际完成过户及交房，居间方的义务已履行完毕，被告蔡青主动告知涉案房产存在漏水后，被告乐有家公司及时反馈情况，并协调双方沟通解决。被告乐有家公司并无过错，原告主张被告乐有家公司承担连带责任及退还中介费无事实及法律依据。经审理查明，2018年9月2日，原告刘剑南与被告蔡青、被告乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“涉案合同”），该合同载明，买卖双方交易的房地产位于广东省福田区××房以下简称“涉案房产”）；该房产转让总价款为3088000元，转让总价款包含附件清单所列交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等价值，以及被告蔡青已支付的装修费、维修基金与水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费；房产交付，若房屋内存在漏水情况（指顶部、墙面、室内管道或地面漏水或渗水，不含公共区域），被告蔡青应在交付房屋前完成修复。如被告蔡青未予修复，原告刘剑南在房屋交付后自行维修的，被告蔡青应当承担全部费用；因维修影响原告使用的，被告蔡青另当赔付原告因此所受的实际损失，但因原告使用不当导致的除外；鉴于居间方被告乐有家公司就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，原告与被告蔡青同意向居间方被告乐有家公司支付全额佣金，原告应支付佣金50000元整；违约责任，如被告蔡青未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告蔡青以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如被告蔡青逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告蔡青双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告蔡青承担；本合同自三方签字或盖章之日起生效。同日，原告刘剑南与被告蔡青、被告乐有家公司签订了《交易节点确认书》、《信息告知书》，该告知书载明，交易双方信息确认，被告蔡青信息确认：涉案房产无漏水（顶部、墙面、室内管道或地面渗水或漏水，不含公共区域）；居间方告知签约注意事项，请提供真实的证件和准确的交易信息，否则您有可能因涉嫌欺诈而被追究法律责任。请您认真核对交易相对方提供的材料是否真实、完整，包括但不限于房屋所有权证书、身份证、授权委托书等。涉案合同签订后，原告与被告蔡青按照该合同及《交易节点确认书》的约定，原告按时交付定金、进行首期款资金监管并获得银行出具的贷款承诺函，被告蔡青亦及时办理赎楼、注销抵押登记手续，并配合原告办理涉案房产的过户登记手续，2018年10月23日原告与被告蔡青前往深圳市不动产登记中心缴纳涉案房产过户登记的相关税费，涉案房产的登记权利人变更为原告刘剑南。2018年12月5日，原告与被告蔡青签订的由被告乐有家公司提供的《交房确认书》记载，兹有被告蔡青售出涉案房产，备注处有手书条款：3处墙面脱落（阳台、主卧、客厅）；1处漏水主卧；6点疑似漏水。另查，关于原告主张的涉案房产漏水情况。原告称其曾于2018年9月2日涉案合同签订当日，前往涉案房产看房，当时房屋内有家具。涉案房产交付前，原告于2018年11月11日下午再次前往看房并进行装修量尺，装修师傅准备去量主卧时，被告蔡青主动提及主卧衣柜后面的墙壁有漏水情况,原告才首次获知涉案房产有漏水情况。以上原告发现漏水情况的时间，有其与被告蔡青的微信聊天记录为证。被告蔡青主张涉案房产是因2018年9月16日台风山竹的影响导致外墙渗水进而主卧位置出现漏水。庭审中，原告自认其通过微信多次向被告蔡青询问房间有漏水情况，具体是指2018年11月11日发现的位于涉案房产主卧内原告已自行标注的漏水位置2（即原主卧衣柜后面的墙壁处），其他由原告自行标注的5个疑似漏水点，交房时并未发现有漏水情况。再查，原告曾提交《诉讼证据保全申请书》，要求对涉案房产的漏水证据安排鉴定机构进行证据保全或检测。2019年4月4日原告提交《情况说明》，放弃对涉案房产漏水情况进行鉴定。庭审后，原告再次于2019年6月16日提交声明书确认对涉案房屋放弃进行司法鉴定。2019年4月11日我院工作人员前往涉案房产了解漏水的相关情况，涉案房产主卧内原告自行标注的漏水位置2，物业工作人员解释该处为结构与墙体交接处，不存在水管之类的设施，物业在2018年11月30日进行了外墙公共区域修缮，做了防水。因原告提及需使用涉案房产，故未作证据保全。又查，2018年11月14日被告蔡青在与原告的聊天记录中提及“我已找物业了，物业解释说这个是外墙渗水导致的，他们有责任有义务来修复，他们已经上门勘测了。”2018年11月18日，被告蔡青曾与原告电话沟通，询问是否先将内墙粉刷，再进行涉案房产的交付，原告主张先不要动。2018年11月30日，涉案房产的物业聘请人员对涉案房产主卧室东外墙柱墙连接处进行维修，并填写了《蓝天绿都家园防水工程维修验收记录表》，该记录表载明，保修日期为2018年12月1日至2021年11月30日，验收情况简述：1.外墙使用青龙牌化学透明液体防水胶油刷及填缝处理；2.处理面积20平方米。查验人处有被告蔡青、维修单位代表和物管单位代表的签字。原告认为此次施工没有检测报告，原告不予认可。庭审中，原告与被告蔡青均确认2019年4月11日原告标注的漏水位置2，当时墙面是干的，只是有印迹。又再查，依据原告提交的其与被告蔡青的微信聊天记录记载，2018年11月14日原告向被告蔡青询问：“你这个主卧漏水有7、8年了吗，之前维修过没”，被告蔡青回复称：“我住进来以后装修了好长一段时间没有任何异常”。原告询问被告蔡青：“那你是什么时候发现问题的呢”，被告蔡青回复：“因为位置和不显眼原因，之前一直没怎么注意，两年左右吧，做小卧室装修时，不过也不大，所以没处理。因为在衣柜里面，之前没有注意到异常。”被告蔡青在庭后补交的《关于微信聊天记录的说明》提及，“两年前漏水”，是指被告蔡青在翻修涉案房产次卧时，偶然发现主卧内墙有一处水印，于是对主卧外墙进行了防水维修，之后内墙就不再渗水了，一直到签订涉案合同前都没有渗水影响，因当时主卧内墙渗水痕迹并不明显加之已再无渗水，所以当时未对主卧内墙做粉刷。截至庭审时，原告陈述涉案房产仍维持交房时的状态，原告尚未装修入住。关于涉案房产漏水位置的修复费用。原告提交了2019年6月3日由广东可为建设工程有限公司作出的涉案房产防水维修工程施工方案。该方案载明，外墙墙面防水3处，计25500元；外墙管口防水2处计9000元；外墙窗户防水2处计17000元；室内墙壁防水3处，每处3500元，总计10500元；室外飘台防水1处6500元；其他垃圾清理费3000元；材料运费1800元；安全措施8000元；保险3000元，合计84300元；在天气不下雨的情况下20天内完工。被告蔡青认为该证据是原告单方委托第三方作出的施工方案报价，与房屋交付时间时隔半年之久，缺乏客观性及科学性。被告乐有家公司认为该证据与其无关。本院认为，本案的争议焦点在于《二手房买卖及居间服务合同》签订时，对于交房前发现且原告自行标注的主卧漏水位置2，被告蔡青是否明知且故意隐瞒原告。虽然被告蔡青曾在双方的微信沟通记录中确认交易2年前左右，涉案房产曾发生过外墙渗水至主卧的情况，被告蔡青主张当时其已经对主卧外墙进行了防水维修，之后内墙就不再渗水了，一直到签订涉案合同前都没有渗水影响。目前尚无证据证明合同签订时，涉案房产存在房屋内漏水的情况。原告标注的主卧漏水位置2，位于原主卧衣柜后面的墙壁处，位置相对隐蔽，结合原告获知该位置有漏水情况，亦是被告蔡青主动提及，原告目前提交的证据未能证明被告蔡青明知而故意隐瞒原告。2018年9月2日，原告刘剑南与被告蔡青、被告乐有家公司就涉案房产买卖签订涉案合同，合同签订后，原告与被告蔡青均按照合同约定的期限履行了义务，被告蔡青未构成涉案合同第十条约定卖方需承担违约责任的情形。另涉案合同第七条约定房屋内存在漏水的情形，是不含公共区域内的。原告于2018年11月11日首次发现的主卧漏水位置2，之后被告蔡青联系物业，物业聘请人员于2018年11月30日即涉案房产交付前，对主卧室东外墙柱墙连接处进行维修。本院于2019年4月11日前往涉案房产现场查看时，原告与被告蔡青均确认该部位墙面是干的，当时并无漏水情况，只是有印迹。可以确认，在涉案漏水位置被发现后至房产交付前，被告蔡青曾联系物业对外墙进行修复，亦曾提出为原告粉刷内墙，但原告当时告知被告蔡青对内墙面暂时不用动。截至本案庭审时，被告蔡青未对主卧漏水位置2的内墙墙面印迹恢复原状。考虑到2018年9月2日原告前往涉案房产看房的当天，该位置当时被衣柜所遮挡，非搬移衣柜原告无法看到墙面该位置。被告蔡青作为卖方，在涉案房产交付前出现主卧漏水位置2，虽然已联系物业对涉案房产外墙进行修复，但内墙墙面印迹仍在，被告蔡青应承担瑕疵履行的责任，承担相关的修复费用。综合考虑内墙面修复费用、施工工期及修复后的合理空置期等因素，本院酌定被告蔡青应当对权益受损的原告支付补偿款25000元。关于原告主张被告蔡青承担其支出的律师费，因原告并未提交证据证明，故本院不予支持。关于原告要求被告乐有家公司与被告蔡青承担连带责任的诉讼请求。因本案系商品房销售合同纠纷，为合同之诉而非侵权之诉，应遵循合同的相对性。商品房销售合同纠纷中原告为涉案房产的买方，被告蔡青是卖方；而原告与被告乐有家公司之间是居间服务合同关系，两者不属于同一法律关系，不宜在本案中进行处理，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蔡青应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘剑南支付补偿款25000元；二、驳回原告刘剑南的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费9976元（已由原告预交），由原告刘剑南负担9572元，被告蔡青负担404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  叶钧如二〇一九年八月二十九日书 记 员  钱 凯潘启森