成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初9942号 原告：唐小平，男，1976年9月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡佳，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李人思，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：赵天关，男，1980年7月26日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：郑素文，女，1941年3月16日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：赵亮，四川蜀正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茜，四川蜀正律师事务所律师。 原告唐小平与被告赵天关、郑素文房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年5月7日立案后，于2017年11月29日作出（2015）双流民初字第3941号之一民事裁定书。原告唐小平对该裁定不服，提起上诉。2018年7月9日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01民终7319号民事裁定书，以一审裁定驳回唐小平的起诉不当，撤销一审裁定，将该案指令本院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐小平的委托诉讼代理人胡佳，被告郑素文及其委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼，被告赵天关经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 唐小平向本院提出诉讼请求:1.判决解除唐小平与郑素文、赵天关于2013年8月2日签订的房屋买卖协议；2.判决郑素文、赵天关立即退还唐小平全部购房款210000元并判令支付从2013年8月3日起按银行同期贷款利率的四倍至今的赔偿金。事实和理由：2013年8月2日，郑素文、赵天关将位于双流区0元的价格卖给唐小平，并与唐小平签订房屋买卖协议。同时，由于此房另一权利人廖晓萍下落不明，唐小平亦作出承诺，如遇今后廖晓萍对该房主张权利，一切法律后果均由郑素文、赵天关承担。唐小平于同日将全部购房款交付给郑素文、赵天关。到了交房时，唐小平要求郑素文、赵天关按合同约定将所购房屋交付给唐小平使用，此时唐小平发现郑素文、赵天关已将该房出售给了他人，唐小平多次找郑素文、赵天关协商未果，故唐小平起诉来院。 赵天关未作答辩，也未提交证据材料。 郑素文辩称，我们认为本案作为合同相对方，廖晓萍应当作为本案的诉讼主体，我们认为不应剥夺廖晓萍的抗辩权利，望法庭追加。本案是安置房的买卖协议，唐小平不属于集体成员，双方的买卖合同无效。本案房屋的实际所有人是赵天关和廖晓萍，而不是郑素文，郑素文并非适格被告。本案购房款，郑素文从未收到过。据我们了解，案涉房屋已经交付给唐小平，房屋不知道是另外的人使用，如果唐小平主张解除合同其应当返还房屋。 本院经审理后认定事实如下：2006年10月12日，赵天关作为家庭成员代表（户主郑素文，家庭成员赵天关、廖晓萍）与原双流县华阳镇人民政府签订《拆迁安置补偿协议》，协议约定，住房安置方案为：正常安置2人，面积70㎡，自愿要求增加安置面积35㎡；特殊安置人员1人，面积35㎡；安置房屋面积共计140㎡，安置户型为套二两套。上述协议“乙方”处由赵天关签名、捺印。《拆迁安置补偿协议》首页右上方有手写字体载明：“该户于2007年1月12日前将赵天关结婚证原及复印件交到镇拆迁办，特安人员方可生效，逾期取消特安”。同日，赵天关向华阳镇政府出具《承诺书》，载明：“我赵天关现年26岁，女朋友廖晓平27岁，已到结婚年龄。我郑重承诺在三个月内把结婚手续办完善，以便于华阳镇政府拆迁安置”。2013年1月，郑素文一户依据上述《拆迁安置补偿协议》取得华阳长顺小区5-1-304号房屋和3-2-803号房屋，两套房屋面积均为70㎡。 2013年8月2日，唐小平与郑素文、赵天关、廖晓萍签订《房屋买卖协议》，该协议约定：“乙方（郑素文、赵天关、廖晓萍）将乙方共同所有的位于双流县（现为“长顺家园”）5栋1单元304号（一套二：建筑面积约：70平方米）卖给甲方（唐小平）所有：一、该房屋为乙方一家三口因户籍所在地因土地和房屋被征用拆迁后，乙方一家所获得的拆迁安置房。二、乙方将该房屋以210000元的价格卖给甲方，该房款包括水、电、气、光纤等配套设施的入户费。付款方式：1、甲、乙双方签订本协议时甲方一次性将全部购房款210000元支付给乙方；本协议签订后且甲方支付了全部购房款后该房屋的实际所有权归甲方所有，本协议签订后该房屋今后产生的一切费用由甲方自行承担。三、在国家相关政策允许的情况下，乙方在取得该房屋产权证后的一个月内有义务且无条件的配合甲方将该房屋的产权过户到甲方名下，产权过户所需的相关费用由甲方承担。四、甲方在付完全款210000元后，该房屋在未办理产权过户手续前，其占有、使用、收益权均归甲方所有。若该房屋的产权在未过户到甲方名下之前，该房屋被征用、拆迁，拆迁方对该房屋的全部经济赔偿金归甲方所有。五、违约责任：本协议双方签订即具有法律效力，双方应严格遵守协议内容，在办理产权过户时无论当时市场房价有无上涨，乙方均不得以任何理由要求甲方加价。若乙方违约，应即刻退还甲方已支付的全部购房款外，并赔偿甲方根据房屋总价按中国人民银行同期贷款利率的四倍计息；乙方还应赔偿甲方对该房屋进行装修所支出的相关费用。违约金计算期限：从甲方付款之日起至乙方将全部购房款及违约金全部支付给甲方时止。若甲方违约，应退还上述房屋给乙方，乙方不退还甲方已支付的全部购房款……”该协议有唐小平在“买方”处签名并捺印，“卖方”处由赵天关、郑素文签名并捺印，“卖方”处廖晓萍的姓名由赵天关代签并代为捺印。 后双方共同委托了原双流县四合法律服务所法律工作者刘雨诺、刘跃华对合同签订过程及款项支付情况进行见证，双流县四合法律服务所出具“法律工作者见证书”，二人证实仅对双方是否自愿签订合同等情况进行了见证。 另查明，2013年8月2日，赵天关向唐小平出具《收条》，载明：“今收到唐小平购买郑素文、赵天关、廖晓萍共同所有的位于双流县建筑面积约70平方米）全部购房款210000元（大写：贰拾壹万元整）,购房款已包含该房水、电、气、光纤等入户费“。收款人处有赵天关签名捺印，“廖晓萍”的签名系赵天关代签。2013年8月5日，郑素文向唐小平出具《收据》一份，载明：“今收到唐小平购房款共计20000元，其中15000元为支付房款，另5000元为唐小平额外赔偿”。郑素文在“收款人”处签名、捺印，唐小平在“支付人”处签名。同日，赵天关向唐小平出具《收条》一份，载明：“今收到唐小平购买赵天关于双流县0元（大写壹拾九万圆正）”。赵天关在“收款人”处签名并捺印。唐小平陈述前一张金额为“210000元”的收条系后面两张收条的汇总。唐小平为证明其以现金方式支付了购房款，向本院提交了借记卡账户历史清单明细，证明其在签订合同前从银行卡支取了现金支付给赵天关、郑素文。 本案原审时另查明：“1.本院在成都市双流区档案馆调取郑素文一户的拆迁安置资料时，未在上述材料中发现赵天关与廖晓萍的结婚登记材料；2.郑素文在答辩中提出追加廖晓萍为本案被告，但郑素文作为赵天关母亲，称其并未见过廖晓萍，亦不知道其身份信息；本院在双流区档案馆调取证据时在材料中也未发现廖晓萍的任何身份信息资料；在案件审理过程中本院在华阳街道××小区走访时村民亦称从未见过廖晓萍其人，村委会也没有其身份信息材料。在诉讼过程中廖晓萍身份信息始终无法确认，无法追加其为本案被告”。 此外，本案在审理过程中，向成都市双流区规划和自然资源局去函查询了有关案涉房屋土地使用权性质，该局向本院回函载明，未查询到长顺家园5栋1单元304号房屋的产权信息，该安置小区已于2014年批准征收为国有建设用地。 以上事实，有《拆迁安置补偿协议》、《房屋买卖协议》、《法律工作者见证书》、《收条》两张、《收据》一张、借记卡账户历史清单明细、成都市双流区规划和自然资源局的回函、唐小平与郑素文当庭陈述等在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，唐小平作为买方，郑素文、赵天关、廖晓萍作为卖方签订了《房屋买卖协议》，但“廖晓萍”在签订合同过程中从未出现，合同上签字均为赵天关代签，故廖晓萍并非出卖人，上述《房屋买卖协议》的卖方实为郑素文、赵天关。唐小平与郑素文、赵天关签订合同后，应当按照合同约定全面履行各自的义务。经核实，案涉“长顺家园”小区的土地性质已于2014年批准征收为国有建设用地，案涉房屋至今未办理权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”之规定，唐小平签订案涉合同的目的系取得房屋的所有权，但案涉房屋因未取得权属证书无法过户至唐小平名下，唐小平的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，因唐小平的合同无法实现，其享有合同解除权，唐小平主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，唐小平提供的证据可以证明其共向郑素文、赵天关支付了房款210000元，双方签订的房屋买卖合同解除后，郑素文、赵天关应当将房款退还给唐小平。虽然郑素文陈述其仅收取了20000元，其余房款系赵天关抵扣的欠款，但郑素文并未提交证据证明唐小平支付的190000元系抵扣欠款并未实际支付，郑素文、赵天关作为共同出卖方，应当与赵天关共同承担退还房款210000元的责任。唐小平在购买案涉房屋时，清楚知晓房屋的性质，故其对合同的解除也应承担一定的责任，但赵天关、郑素文实际占有了唐小平支付的购房款，为体现公平原则，本院认定赵天关、郑素文应当自2013年8月3日起至实际还清房款之日止，以欠款本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准向唐小平支付利息为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告唐小平与被告赵天关、郑素文于2013年8月2日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告赵天关、郑素文于本判决生效之日起七日内向原告唐小平退还房款210000元并支付相应利息（利息以欠款本金为基数，从2013年8月3日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 三、驳回原告唐小平的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，由被告赵天关、郑素文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  胡开英 人民陪审员  夏恒杰 二〇一九年八月二十三日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  武佳艺