山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终3544号上诉人（原审被告、反诉原告）：临沂金檀置业有限公司，住所地山东省郯城县白马河路东段。法定代表人：张学霞，董事长。委托诉讼代理人：刘学军，山东衡正源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱广胜，男，1992年4月12日出生，汉族，住山东省郯城县。上诉人临沂金檀置业有限公司因与被上诉人朱广胜商品房预售合同纠纷一案，不服郯城县人民法院(2019)鲁1322民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂金檀置业有限公司上诉请求：撤销一审判决,驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决上诉人按日万分之二计算逾期交房违约金33212元过高，本案合同中约定的违约金额为总价款的万分之二，即每月3377.4元，而郯城同地段房屋租金不超过每月1000元，上诉人未能按照合同约定交付房屋，给被上诉人造成的损失至多为赔偿逾期期间的房屋租金或按照银行同期利率计算，按照郯城县房管局制定的合同约定，明显高于被上诉人损失，且一审中，被上诉人并未提交证据证明其因逾期交房产生任何损失；二、上诉人在迟延交房中没有过错，迟延交付房屋的原因不在上诉人，迟延交付房屋存在两个原因，一是施工过程中因天气因素等不可抗力及政策因素造成工地停工，该责任不可归咎于上诉人，应当核减因此迟延交房对应的责任，二是因业主无理取闹，两次以上诉人交付的房屋不符合交房条件为由进行上访，上诉人将早已符合交房条件的房屋进行了两次装饰施工，先是对楼道进行贴砖处理，又对地下车库做地坪漆处理，该两项施工耗时一年多，该超出合同约定的施工内容造成的逾期交房，上诉人不应当承担责任。朱广胜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱广胜向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金82186.612元；2.诉讼费用由被告承担。临沂金檀置业有限公司向一审法院提起反诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由反诉被告协助原告注销预告登记、合同备案手续并支付违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）朱广胜为证实自己的诉讼请求与答辩意见，向一审法院提供以下证据：1.身份证复印件；2.商品房预售合同，证明原、被告之间存在商品房买卖关系，合同约定2016年12月31日前交付验收合同的涉案商品房，及合同第九条规定了支付违约金；3.购房收据四张、中国建设银行贷款支付凭证一份，证明原告向被告支付562922元全部购房款；4.商品房预告登记证书一份，证明原告系涉案商品房的权利人。经质证，临沂金檀置业有限公司对朱广胜提交的四份证据真实性无异议，但认为合同第九条约定了逾期交房的违约责任，但没有约定买受人迟延办理交接手续应当承担的责任，根据对等原则，如买受人逾期办理交接手续，出卖人亦有权向买受人主张违约金或解除合同。合同约定交房期限届满后被告多次通知原告办理房屋交接手续，但原告至今未办理，应视为原告方违约。经审查，双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，合法有效，合同第九条关于违约条款的约定是有效条款，双方均应依合同约定履行相应义务，对原告提交的四份证据，被告对其真实性无异议，予以认定。被告（反诉原告）临沂金檀置业有限公司为证实自己的诉讼请求与答辩意见，向一审法院提交如下证据：1.房屋建设工程竣工验收备案表复印件，证明涉案工程于2018年5月10日经相关部门综合验收合格；2.被告于2017年10月份在小区公告栏处张贴交房通知书，证明至迟于2017年10月份发出交房通知；3.原告方于2018年10月11日交纳100元电费收据一张，证明原告方早已明知上述房屋符合交房条件，并已办理交房手续。经质证，原告（反诉被告）对临沂金檀置业有限公司提交的证据1、2真实性有异议，对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，临沂金檀置业有限公司提交的证据能够证明本案事实，予以认定。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。通过双方当事人的陈述及答辩、庭审举证质证，一审法院认定事实如下：2016年5月25日，原告（反诉被告）朱广胜与被告（反诉原告）临沂金檀置业有限公司签订了《商品房预售合同》，约定朱广胜购买临沂金檀置业有限公司开发的位于临沂市郯城县城区××路××号××小区××幢××单元××号住房，建筑面积144.23平方米，该房屋以建筑面积计价，单价为2787.16元／平方米，总价款合计562922元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将涉案商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同生效后，朱广胜依约向临沂金檀置业有限公司支付了全额购房款562922元。涉案房屋于2018年5月10日竣工验收。临沂金檀置业有限公司于2017年10月在案涉房屋小区公告栏张贴交房通知书。原告朱广胜于2018年10月11日通过被告临沂金檀置业有限公司小区物业部交纳电费100元。一审法院认为，该案的争议焦点为被告临沂金檀置业有限公司是否构成违约，违约金的数额如何确定。原、被告签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同履行。被告临沂金檀置业有限公司收受购房款后，应按合同约定时间向原告朱广胜交付房屋，现被告迟延交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同签订后，朱广胜支付了全部购房款，但临沂金檀置业有限公司未能在合同约定的期限2016年12月31日前交付房屋，已构成违约，临沂金檀置业有限公司应当承担违约责任。根据合同第九条约定临沂金檀置业有限公司逾期交付的，应当向朱广胜支付违约金。逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于迟延交付房屋的期间，根据合同约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，故迟延交付房屋的期间应从2017年1月1日起算。庭审中，临沂金檀置业有限公司提交的证据能够证明其履行了相应的通知义务，证明房屋的实际交付时间是2017年10月22日，予以采信，故临沂金檀置业有限公司逾期交房的天数从2017年1月1日起计算至实际交房之日2017年10月22日止，共295天。关于违约金的数额，原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约金计算标准，因违约金兼具补偿性与惩罚性，以补偿性为主，惩罚性为辅，双方关于违约金的约定不违反法律相关规定，且体现了违约金的惩罚性，依法予以支持。故临沂金檀置业有限公司应支付朱广胜违约金为33212元（562922元×0.0002×295日）。对原告所主张的超出合理请求部分，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。案件审理过程中，临沂金檀置业有限公司提出反诉，请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由反诉被告朱广胜协助办理注销预告登记、合同备案手续并支付违约金。原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有拘束力，因原告朱广胜履行了合同主要义务支付全额购房款，被告临沂金檀置业有限公司逾期交付房屋，违约在先，根据合同约定，原告朱广胜有权解除合同或者要求继续履行合同，现原告朱广胜要求继续履行合同，与法有据，临沂金檀置业有限公司主张朱广胜根本违约但并未提供相应证据证实其反诉请求，故对临沂金檀置业有限公司的反诉请求，不予支持。综上，原告（反诉被告）朱广胜要求被告（反诉原告）临沂金檀置业有限公司支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。被告（反诉原告）临沂金檀置业有限公司反诉原告（反诉被告）朱广胜的反诉请求，证据不足，不予支持。一审判决：一、被告（反诉原告）临沂金檀置业有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）朱广胜违约金33212元。二、驳回原告（反诉被告）朱广胜的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）临沂金檀置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1855元，减半收取计928元，由本诉原告（反诉被告）朱广胜负担613元，由被告（反诉原告）临沂金檀置业有限公司负担315元。反诉案件受理费500元，减半收取计250元，由反诉原告（本诉被告）临沂金檀置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人临沂金檀置业有限公司提交两份证据：证据一、电梯走廊铺贴墙砖施工合同、工程验收单原件一份、郯城县房产和住房保障服务中心出具的《关于金檀小区问题整改情况的汇报》复印件一份，拟证明因被上诉人等众多业主2016年12月向开发商提出走廊未铺贴墙砖，要求对小区所有楼道铺贴墙砖，但购房合同约定系用涂料粉刷，相关部门从大局出发，协调开发企业将所有楼道从一层到顶层粉刷的涂料全部铲除，并铺贴墙砖，产生的费用由开发企业承担，上诉人将以刷墙漆的墙皮重新铲除，后贴了墙砖，施工工期长达8个月，应当在逾期交房责任中扣除相应期间；证据二、天元建设集团有限公司工程施工日志打印件一份，拟证明金檀花园4号住宅楼施工期间，因春节、国庆假期，共计停工12天，因天气原因等，共计停工17天，工期相应顺延，逾期交房责任也应当扣除相应天数。朱广胜质证称，对证据一中的施工合同第二页最下方乙方没有签订日期，对其真实性有异议，其证据一其他证据没有异议，对证据二工程施工日志没有异议。但对上诉人两份证据要证明的内容有异议，上诉人要证明的内容和合同约定的交房日期没有实质性的因果关系。被上诉人朱广胜提交建设工程施工验收消防备案凭证复印件一份，拟证明上诉人在2018年2月22日才通过消防竣工验收，根据房屋验收规定，消防验收应当在综合验收之前，所以交房日期有异议。临沂金檀置业有限公司质证称，该证据为复印件对其真实性不予认可，与本案无关联性，众所周知消防验收系综合验收之前的一个分项工程，综合验收前包括主体验收、绿化验收、消防验收等多个分项工程，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同约定的交房条件为主体验收合格，而并非综合验收合格，且根据合同签订时相关法律法规规定，主体验收合格即符合交房条件，不需以消防验收合格为前提。本院对当事人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。其他一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对临沂金檀置业有限公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。当事人签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同履行。案涉商品房第九条出卖人逾期交房的违约责任明确约定了逾期交房违约金的计算方式，一审法院予以采纳并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人主张逾期交房违约金过高，对该主张应负举证证明责任，上诉人仅辩解违约金过高但未提交证据，应承担举证不能的责任。案涉商品房第八条约定了出卖人可据实予以延期交房的情形，包括：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按约支付全部到期款项的……；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误，上诉人二审中提交的证据不符合可以据实延期的情形，其在延期交房中没有过错的主张理由不足。被上诉人提交的证据系复印件，不能作为单独认定案件事实的证据，不予采纳。综上所述，临沂金檀置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1855元，由上诉人临沂金檀置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  马 骏审判员  李大军二〇一九年八月十二日书记员  张书毓