黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初790号原告：袁会敏，女，1991年11月27日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。被告：徐美洁，女，1971年1月8日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：杨成库，系黑龙江盛尚律师事务所律师。原告袁会敏诉被告徐美洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁会敏，被告徐美洁及其委托诉讼代理人杨成库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁会敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付哈尔滨市利民开发区学院路滨才城香滨E栋6单元3A03室房屋；2、判令被告支付逾期交房所产生的房租4500元；3、判令被告按房屋总价款日万分之三支付违约金（2018年8月27日起到房主交房当日）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月13日，原、被告通过鑫喆房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间服务合同，被告以297000元的价格将位于哈尔滨市滨才城公园里香槟E栋6单元3A03室房屋出售给原告。原告按照合同约定已经交付了全部购房款297000元。2018年8月27日，原、被告办理了房屋产权过户手续，但由于居间单位鑫喆房地产公司未向被告支付全部房款，被告因此未按合同约定交付房屋。原告因被告未及时交付房屋，在香坊租房居住，至起诉时已经产生租房费用4500元。由于哈尔滨鑫喆房地产公司未向被告支付房款，哈尔滨市松北区法院于2018年11月30日做出（2018）黑0109民初2987号民事判决书，判决鑫喆房地产公司承担违约责任，被告鑫喆房产公司之间的纠纷与原告无关，原告不承担任何给付责任。由于被告拖延交付房屋，经原、被告多次协商未果，故原告诉讼至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告徐美洁辩称，一、交易结算资金的划转，违反行政法规的强制性规定，是无效的民事行为。鑫喆房地产公司占有的117000元，应当返还给房屋买方即本案原告袁会敏。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》第二十四条第一款规定，“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。”该《办法》第三十六条，“违反本法第二十四条房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”设定罚款的行政法规，是强制性规定。本案是通过鑫喆地产经纪公司代收转付交易资金的，未按《通知》规定操作，违反了行政法规的强制性规定，依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定划转行为无效。依据《合同法》第五十八条，鑫喆经纪公司占有的117000元购房款，应当返还给本案原告袁会敏。是否返还是另一个法律关系。依据以上的事实和行政法规，足以证明原告袁会敏尚有合同约定的给付117000元购房款义务未履行。二、交易资金依法划转前，所有权属于原告袁会敏。《房地产经纪管理办法》第二十四条第二款规定，“交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”本按交易资金未依法划转，证明原告尚有合同约定的给付117000元购房款义务未履行。三、请求法院判决驳回原告的诉讼请求。《合同法》第一百五十九条中规定，“买受人应当按照约定的数额支付价款。”本案中原告尚有50%的购房款未支付，无权主张100%的民事权利。四、答辩人徐美洁保留依法向房地产管理机构投诉，撤销原告持有的本案相关产权证的权利。原告与被告履行的是2018年7月13日签订的《房屋买卖居间服务合同》，该合同约定了买卖标的物，价款及给付方式、买卖双方当事人的权利义务、居间方的权利义务。并且部分履行，买方将购房款全部交给居间方，居间方将购房款二分之一交付给卖方。买卖双方向房地产管理机关申请转移登记时，应当提交真实履行的《房屋买卖居间服务合同》。这样，房地产管理机关了解到有房地产经纪公司的经纪行为，一定能依据《房地产经纪管理办法》管理。由于申请人提供了虚假的2018年8月15日的《房地产买卖契约》，隐瞒了经纪公司参与的事实，规避法律，逃避了国家机关对经纪公司的监督管理处罚，导致对具有违法行为、侵害当事人利益的行为、显失公平的民事行为的申请颁发了产权证。答辩人可以依据《房地产经纪管理办法》第五条、第二十四条、第二十五条第（七）项、第三十六条向管理机关投诉，如果房地产登记机关拒不撤销违法取得的产权证，答辩人可以提起行政诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方提供的证据客观、真实并与本案有关联性，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：2018年7月13日，袁会敏与徐美洁及居间方鑫喆房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间服务合同，徐美洁以297000元的价格将位于哈尔滨市利民开发区学院路滨才城公园里香槟E栋6单元3A03室的房屋出售给袁会敏。合同对买卖双方及居间方的权利义务及违约责任做出了详细的约定，双方约定，由居间方鑫喆地产公司代为收取购房款，袁会敏按照合同的约定向居间方鑫喆地产公司交付了购房款297000元。合同第八条，补充条款约定房产证更名办理完毕当日，居间方将代为收取的剩余房款交付给甲方即本案被告徐美洁。2018年8月27日，徐美洁依照合同的约定履行了房屋产权过户手续。居间方鑫喆地产公司向徐美洁支付房款180000元后，没有继续履行支付剩余房款117000元的义务。2018年10月19日，徐美洁向本院提起诉讼，要求袁会敏、鑫喆地产公司履行支付剩余房款的义务。哈尔滨市松北区法院于2018年11月30日做出（2018）黑0109民初2987号民事判决书，判决如下：一、被告哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告徐美洁购房款117000元；二、被告哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐美洁逾期付款利息（以117000元为基数，自2018年8月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，至给付全部购房款时止）；三、驳回原告徐美洁其他诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉。判决生效后，徐美洁向本院对鑫喆地产经纪公司依法申请强制执行。后袁会敏以徐美洁不交付房屋为由，向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。本院认为，合同是确定当事人之间权利义务关系的依据，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。关于合同是否有效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《房地产经纪管理办法》系部门规章，不符合违反法律、行政法规而无效的情形。故被告主张《房屋居间买卖合同》无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案中，袁会敏按照合同的约定履行了交付全部购房款的义务，双方亦对不动产权属证书进行了变更登记，徐美洁未收到全部购房款系鑫喆地产公司的违约行为造成的，与袁会敏无关。且本院已经判决哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司给付剩余房款责任，并已经进入执行程序。故原告袁会敏请求被告交付房屋的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。对于租房费用及违约损失，原告自愿放弃，是袁会敏对其权利的处分，本院不持异议。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：被告徐美洁于本判决生效之日起十五日内将哈尔滨市利民开发区小陶家屯北侧滨才城.公园里香滨E栋6单元3A层3号的房屋交付给原告袁会敏。案件受理费5822元，由被告徐美洁负担。此款原告袁会敏已经预交，被告徐美洁需在本判决生效之日起十五日内给付原告袁会敏。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 员  赵子清人民陪审员  石莹莹人民陪审员  谭晓龙二〇一九年八月十六日法官助理计昕雨书记员刘禹鑫