山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3723号 上诉人（原审被告、反诉原告）：昌邑乐富特酒店管理有限公司，住所地昌邑市奎聚路以东、交通街以南。 法定代表人：刘腾飞，执行董事。 委托诉讼代理人：郑雪冰，女，1993年11月18日出生，汉族，该单位职工，住山东省昌邑市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王**，男，1978年1月8日出生，汉族，居民，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：刘治国，山东大本律师事务所律师。 上诉人昌邑乐富特酒店管理有限公司（以下简称“乐富特公司”）因与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2018）鲁0786民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乐富特公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人向上诉人提供合法的租赁费发票，支付上诉人房屋保管费3203.70元；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.上诉人与被上诉人签订的协议对原托管合同的相关条款进行了变更，托管合同约定的8%不再履行，而是自2016年1月1日起三年内租赁费变更为房款的6%计算，同时相比之前每年减少的2%，于2019年7月1日支付3%、2020年7月1日支付3%。该约定不只是对租赁费支付方式的变更，同时亦是对租赁支付时间和数额的变更。而被上诉人与上诉人解除租赁合同生效日为2018年6月12日，尚未达到2019年7月1日及2020年7月1日的支付日期，因此上诉人不应支付6%（三年）的租赁费8009.30元。2.上诉人没有拆改房屋。2018年10月15日被上诉人为上诉人出具收到条一份，证明收到上诉人交付的楼房房屋一套及钥匙一把，房间内所有的配套设施已全部如数交付，对楼房的现状及附带设施没有任何争议。而一审法院组织勘验时房屋已经交付五个月有余，且被上诉人已经租赁给他人居住使用，虽然墙壁有填充痕迹，但不能证明是上诉人进行了拆除改动。3.上诉人与被上诉人在托管合同中明确约定，被上诉人收取租赁费应为上诉人提供有效的收款凭证，该约定合法有效，但被上诉人至今未向上诉人提供有效的租赁费发票。一审中上诉人已经明确提出该反诉请求，但一审法院对该请求未处理。4.上诉人不应支付上诉人房屋占用费3203.70元，反而被上诉人应向上诉人支付房屋保管费3203.70元。2018年6月6日被上诉人向一审法院起诉要求解除租赁合同，上诉人也同意解除，庭审中也明确告知被上诉人不再使用其房屋，租赁费只支付至6月底。既然一审法院认定双方解除合同日期为2016年6月12日，自该日起被上诉人不应再支付租赁费。但被上诉人并未积极接收涉案房屋，而是在未与上诉人进行任何协商的情况下，于2018年8月6日进行了撤诉，因此上诉人无奈于2018年8月8日向被上诉人发出通知书，要求其3日内与上诉人办理房屋相关设施交付手续，并告知逾期由其按租赁费标准支付上诉人房屋保管费。但被上诉人直至2018年10月15日才与上诉人办理完毕交接手续，因此上诉人在此期间没有占用其房屋，反而被上诉人应向上诉人支付房屋保管费3203.70元。 王**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 王**向一审法院起诉请求:1、依法判令乐富特公司支付租赁费11213元并承担违约金；2、诉讼费由乐富特公司承担。 乐富特公司向一审法院提出反诉请求：1：判令王**向乐富特公司支付违约金10000元；2、由王**向乐富特公司提供合法的租赁费发票；3、由王**支付保管费3000元；4、反诉费由王**承担。 一审法院认定事实：2013年12月15日，王**、乐富特公司签订乐富特酒店托管合同书一份，约定王**将位于昌邑交通街以南奎聚路以东邑豪公馆B-7层702室，建筑面积41.2平方米的房屋委托给乐富特公司经营使用，乐富特公司定期从经营收益中向王**支付租金。租期为120个月，自2013年12月31日起到2023年12月31日止。该房屋租金为按委托经营时该房屋总房款（不含配套费、物业维修基金、契税及业主相关贷款费用），以年回报8%方法计算，凡涉及房屋租赁收入的应缴税费由房屋业主自行负责缴纳。王**委托经营时该房屋总房款为160186元，年租金支付12814元。租金支付方式：每半年为一次支付周期，第一年计租之日起，第二个月10日内一次性支付至当年度的6月30日，以后每年度1月10日-15日、7月10日-15日为支付日，王**收款时应提供给乐富特公司有效的收款凭证。在租赁期内，乐富特公司应保证房屋内部设施的运行维护，保证王**的设备、设施的稳定性和安全使用。如因乐富特公司的不规范操作或不作为，导致房屋内的设备、设施发生损失或提前报废，乐富特公司应立即负责修复。租赁期间，在不改变该房屋内部现有主要结构和功能的前提下，乐富特公司可根据商务酒店的实际经营需要，对房屋内的格局等作合理调整，因此进行内部装修与改造，费用由乐富特公司自理。乐富特公司有下列行为之一的，王**有权解除合同，收回租赁房屋：1、未经王**同意，拆改变动房屋结构；2、损坏租赁房屋，在王**提出的合理期限内仍未修复的；租金逾期超过一个月未向王**支付的。乐富特公司交还该房屋时应当保持房屋及设施、设备符合正常使用状态和经王**验收，并结清应承担的费用。第十二条约定，租赁期间，乐富特公司有下列行为之一的，王**有权终止合同，收回房屋，乐富特公司向王**支付违约金20000元。若支付的违约金不足弥补王**损失的，乐富特公司还应负责赔偿：未经王**同意，拆改变动房屋损坏房屋；利用该房屋进行违法活动的；长期拖欠支付各项费用。 2016年2月4日，王**、乐富特公司签订托管合同补充协议书一份，约定王**、乐富特公司双方签订的租赁协议第五条第一项第二款双方所约定的内容变更为该房屋租金为委托经营时该房屋总房款（不含配套费、物业维修基金、契税及业主相关贷款费用），以年平均回报率百分之八的方式计算，具体计算方式为自二零一六年一月一日起，前三年先以年回报率百分之六支付（每年乐富特公司欠王**的百分之二，共计百分之六。乐富特公司分别在二零一九年七月一日返还王**百分之三和二零二零年七月一日乐富特公司返还王**百分之三），最后七年以（每）年回报率百分之八支付。以上付款方式和原合同相同每半年返还一次。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。 2018年6月6日，王**向法院提起诉讼，要求解除其与乐富特公司签订的托管合同书及补充协议，返还房屋；依法判令乐富特公司支付拖欠的租赁费7891元并承担违约金；由乐富特公司承担一切诉讼费用。法院于2018年6月7日立案，于2018年6月12日将民事起诉状送达给乐富特公司，于2018年7月17日开庭审理，在该次庭审中乐富特公司同意解除与王**的租赁合同及相关补充协议。后王**于2018年8月6日撤回对乐富特公司的起诉。 2018年8月8日，乐富特公司向王**发出通知书一份，乐富特公司通知王**已支付租赁费至2018年6月底，限王**自收到通知3日内与乐富特公司办理房屋及房屋相关设施交付手续。 2018年10月15日，王**、乐富特公司对涉案房屋进行了交接。王**出具收到条一份，载明今收到昌邑乐富特酒店管理有限公司交付的楼房7楼702室房屋一套及钥匙一把，房间内所有配套设施已全部如数交付，王**对楼房现状及附带设施没有任何争议。 另查明，法院对涉案房屋进行了现场勘验，房屋入户门左侧墙壁有一片高约2米，宽约1米的壁纸，与其他明显不同，且壁纸后有填充痕迹。 再查明，乐富特公司支付租赁费至2018年6月份。王**主张租赁费为两部分，一部分为2016年1月1日至2018年6月，乐富特公司少支付的2%，即8009元；另一部分为2018年7月至2018年9月份的房屋占用费，即3204元。以上共计11213元。 一审法院认为，王**、乐富特公司签订的租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，未违反有关法律法规规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。因乐富特公司未按约定支付租赁费，王**曾于2018年6月7日向法院提起诉讼，乐富特公司在2018年7月17日的庭审中明确表示同意解除合同，故应以解除通知到达乐富特公司之日即乐富特公司收到法院送达的起诉状之日2018年6月12日为双方合同的解除之日。合同解除后，尚未履行的，应终止履行。因双方补充协议约定自2016年1月1日起租赁费变更为先按6%计算，之后再按8%补齐，故可以认定双方仅在实际履行过程中对租赁费的缴纳方式作出了一定的变更，但租赁费为房款的8%这一事实并未改变。现王**、乐富特公司双方合同已于2018年6月12日解除，乐富特公司应按房款的8%全额向王**支付租赁费，故乐富特公司还应支付王**2016年1月1日起至2018年6月的剩余租赁费8009.3元（160186×2%×2.5年）。乐富特公司虽对王**提交的录像、照片等证据不予认可，但结合法院现场勘验的情况，墙壁有拆除过的痕迹，但乐富特公司已恢复原状并交付给王**，王**对此并无异议，故王**要求乐富特公司支付违约金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。直至2018年10月15日，乐富特公司才将修复好的房屋交付王**，乐富特公司应支付此期间的房屋占用费，王**主张2018年7月至2018年9月三个月的占用费，系对自己权利的处分，予以准许。房屋占用费应参照双方合同约定的租赁费标准计算，即乐富特公司应支付王**房屋占用费为3203.7元（160186×8%/12×3个月）。乐富特公司的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、昌邑乐富特酒店管理有限公司支付王**租赁费8009.3元，房屋占用费3203.7元，共计11213元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回王**的其他诉讼请求；三、驳回昌邑乐富特酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80.32元，反诉案件受理费63元，共计143.32元，由昌邑乐富特酒店管理有限公司负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订合同，约定由上诉人租赁使用被上诉人的房屋并支付租赁费，上诉人应当按约向被上诉人支付租赁费。按照双方约定，上诉人应当按照房款的8%向被上诉人支付租赁费。虽然双方在补充协议中对付款的时间及比例进行了调整，但不影响付款总额的计算。在双方已经解除合同的情况下，未履行的合同不再继续履行，上诉人应当向被上诉人补齐应付的租赁费。一审按照房款8%的标准计算被上诉人应得的租赁费并判令上诉人向被上诉人补充支付，认定合理正确，予以支持。关于房屋占用费问题，从本案查明的情况看，双方同意解除合同后，在房屋交接过程中，涉案房屋存在设施不全、墙体未修复等问题，一直未达到返还交付条件，直到2018年10月15日，被上诉人出具收到条，确认收取上诉人交付的涉案房屋。由此可见，造成双方未能及时交接房屋的原因系由上诉人造成，被上诉人要求上诉人支付该期间的房屋占用费合法有据，应予支持。上诉人要求被上诉人支付房屋保管费，与事实不符，不能成立，不予支持。关于上诉人要求被上诉人出具租赁费发票的主张，因双方在合同中未明确约定被上诉人需要承担该义务，不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费143元，由昌邑乐富特酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年八月九日 书记员  于 涛