广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2015)云新法民二初字第69号原告（反诉被告）新兴县元翔投资有限公司。地址：新兴县。法定代表人何培能，总经理。委托代理人梁庆才，广东大贤东宇律师事务所律师。委托代理人李柏常，男，新兴县元翔投资有限公司股东，身份证住址：广东省清新县。被告（反诉原告）叶志伟，男，1980年12月15日出生，汉族，居民，住新兴县。委托代理人苏志聪，广东云新律师事务所律师。被告（反诉第三人）周银弟，男，1967年2月20日出生，汉族，居民，住浙江省仙居县。原告（反诉被告）新兴县元翔投资有限公司（下称“元翔公司”）诉被告（反诉原告）叶志伟、（反诉第三人）周银弟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）元翔公司的委托代理人李柏常、梁庆才，被告（反诉原告）叶志伟及其委托代理人苏志聪到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）周银弟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）元翔公司诉称，元翔公司是由股东李柏常、江焕建承租了新兴县新城镇环城东路8号整体物业后成立的投资公司，并以元翔公司的名义对承租的物业进行装修改造，再对外招租管理以赚取租金差额作为投资回报。2014年3月24日，元翔公司与周银弟、叶志伟共同签订了《租赁合同》，约定元翔公司将其承租的部分物业即环城东路8号首层第3、4卡铺面转租给周银弟、叶志伟，从2014年6月1日起计租，第一年的租金及管理费为每月63100元，并于当月5日支付，逾期支付租金及管理费应按日5%支付滞纳金（诉讼中，原告请求按日万分之七计付）。周银弟、叶志伟承租后就一直没有依约交纳租金、管理费，导致元翔公司没有资金向原业主交租。元翔公司遂于2014年10月初收回出租物业。综上，周银弟、叶志伟拖欠元翔公司2014年6月至9月共4个月的租金及管理费共计252400元，此外，周银弟、叶志伟还应支付因逾期支付上述租金及管理费而产生的滞纳金，该滞纳金应以每月租金及管理费63100元为基数，分别从2014年6月至9月每月的5日开始按日万分之七计收至付清租金管理费止，暂计至2015年1月的滞纳金共为34452元。被告拖欠的上述租金及管理费、滞纳金，原告经追讨无果，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令周银弟、叶志伟支付2014年6月至9月共4个月的租金、管理费252400元及滞纳金（以月租金及管理费63100元为基数，分别从2014年6月至9月每月5日起按日万分之七计算至付清日止，其中暂计至2015年1月的滞纳金为34452元）；2、本案诉讼费由周银弟、叶志伟承担。被告（反诉原告）叶志伟答辩及反诉称，涉案租赁事项一直是由周银弟与元翔公司协商，叶志伟只是因与周银弟私下协商承租后该租赁物中第三卡的部分铺面由叶志伟使用,周银弟在签订涉案合同时要求叶志伟一并签名，叶志伟才签订涉案合同。合同签订后，元翔公司将涉案租赁物交付给了周银弟。合同签订次日，叶志伟通过银行转账的形式向元翔公司支付了150000元合同保证金。但后来，叶志伟发现，元翔公司出租的租赁物，大部分属于违建物，不能办理消防手续，导致元翔公司即使提供了场地，叶志伟、周银弟也无法使用。2014年6月，周银弟在收取其分租的二楼商铺租金、入场费等费用后卷款潜逃，7月初元翔公司已重新张贴广告就涉案租赁物对外招租，故即使计收租金，也只能计收6月份的租金。况且，即使叶志伟要支付租金，也只应支付涉案租赁物中第三卡商铺其中一小部分的租金，而非对整个租赁物支付租金。另外，新兴县人民法院作出的（2014）云新法民二初字第378号民事判决书中已经认定该案中租赁物未通过消防审核，原承租人为自然人，而非元翔公司，元翔公司没有发包（转包）权限。为了解决此事，叶志伟多次与元翔公司协商并向相关部门投诉，但均无果。综上，元翔公司是在违反法律法规及严重侵害他人权益下进行出租（转租）的，该出租行为无效，故2014年3月24日元翔公司与叶志伟、周银弟共同签订的《租赁合同》无效。叶志伟交付的150000元合同保证金，元翔公司必须全额退还并支付相应利息。叶志伟为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求：1、判令元翔公司与叶志伟、周银弟于2014年3月24日签订的《租赁合同》无效，元翔公司退还叶志伟合同租赁保证金150000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2014年3月26日起计至付清之日止）；2、案件受理费由元翔公司负担。被告（反诉第三人）周银弟无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。原告（反诉被告）元翔公司对叶志伟的反诉答辩称，1、涉案租赁合同是元翔公司与周银弟、叶志伟签订的，元翔公司是适格原告；2、涉案合同合法有效，租赁物已交付周银弟、叶志伟，该两人亦无证据证实合同已解除，且即使合同解除，该两人亦应支付拖欠的租金；3、周银弟、叶志伟向元翔公司承租租赁物后，如何经营使用租赁物，属周银弟与叶志伟两人内部约定；4、涉案租赁物确实没有通过消防审批，但该责任在于业主，至于元翔公司是否应该承担责任，请法院依法认定。经审理查明，元翔公司是由股东李柏常、江焕建共同出资并登记成立的有限责任公司，法定代表人为何培能，经营范围为实业投资、柜台租赁。2013年5月19日，李柏常、江焕建与案外人严居能、张惠兰、严居然、严安签订了一份《租赁合同》，合同载明李柏常、江焕建承租上述案外人共有的位于新兴县新城镇环城东路8号的整体大厦（原大富豪酒店）。该合同还约定：1、租赁期限为12年，从2014年1月1日起至2025年12月30日止；2、在租赁期间，租赁物可以用于经营酒店、旅业、卡拉ok、桑拿、沐足、商场、商铺，并可以分租或联营。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，李柏常、江焕建于2013年11月11日登记成立元翔公司，用于处置承租的上述物业。2014年3月24日，经江焕建、李柏常同意，元翔公司（甲方）与周银弟、叶志伟（乙方）签订了一份《租赁合同》。该合同约定：1、甲方将新兴县新城镇环城东路8号（新兴大厦）的首层第3、4卡铺面，总面积约1000平方米出租给乙方。该面积只作参考，不作为计算租赁场地租金的依据。乙方对甲方出租的场地做了充分了解，自愿承租该场地；2、乙方承租租赁物作商业用途，经营范围为服装、美食店；3、租期10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止；4、租金自2014年6月1日起计，租金、管理费及其支付方式如下：时间租金（元/月）管理费（元/月）合计（元）2014.06.01-2016.05.3162300800631002016.06.01-2018.05.3168530880694102018.06.01-2020.05.3175383968763512020.06.01-2022.05.31829211065839862022.06.01-2024.05.3191213117292385乙方应于每月5日支付当月的租金及管理费，逾期支付相关款项的，每逾期一天按逾期应付总金额的5%支付违约金给甲方。逾期10日未支付租金及管理费的，甲方有权解除合同，没收押金，收回场地，追邀乙方所欠租金、管理费及水电费等有关费用；5、乙方经营所需的证明由乙方办理，甲方提供证件并协助办理，所需费用由乙方支付；6、乙方在合同签订之日内向甲方支付租赁保证金191400元，合同履行期内若未发生赔付款项、拖欠费用、约定不退回租赁保证金及乙方没有损坏甲方物业、设备设施等情况的，合同期满后甲方在一个星期内退还该保证金给乙方；7、甲方保证乙方签订的合同使用经营的时间，甲方不能有任何理由解除本合同，甲方在合同期内终止或解除本合同的，则视为甲方违约，甲方应还租赁保证金并赔偿乙方经营所有一切的经济损失。此外，合同还约定了其他条款。签订合同后，元翔公司即将租赁物交付给合同乙方使用。2014年3月25日，叶志伟通过银行汇款的方式将150000元保证金汇至江焕建的银行账户。2014年6月，涉案合同约定的计租期开始后，周银弟、叶志伟一直拖欠租金未交，至2014年10月，元翔公司将涉案租赁物收回。对周银弟、叶志伟拖欠的2014年6月至9月的租金及管理费，元翔公司多次追讨无果后，遂于2015年2月12日诉至本院，并提出前述请求。叶志伟应诉后于同年6月1日向本院提起反诉，并提出其前述诉求。庭审中，经核实，元翔公司请求周银弟、叶志伟支付拖欠的2014年6月至9月共4个月的租金（含管理费），按63100元/月计算，共计252400元。以上事实，有元翔公司、叶志伟均提供的租赁合同各两份，元翔公司提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、企业机读档案登记资料各一份，叶志伟提供的叶志伟身份证复印件、新兴县人民法院（2014）云新法民二初字第378号民事判决书、个人活期明细查询、责令停止经营活动通知书各一份,叶志伟申请本院调取的新兴县人民法院（2014）云新法民二初字第378号民事案件中关于新兴县文化广电新闻出版局对梁国辉作出的责令停止经营活动通知书一份以及本院的庭审笔录等材料予以证实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案主要存在以下争议焦点：一、元翔公司与周银弟、叶志伟于2014年3月24日签订的《租赁合同》的效力问题；二、元翔公司是否为本案的适格诉讼主体；三、周银弟、叶志伟认为租赁物未通过消防验收导致无法办理经营相关证照，能否成为其拒绝交付租金、管理费的理由。本院对此作如下研判。一、对元翔公司与周银弟、叶志伟于2014年3月24日签订的《租赁合同》效力问题。本案中，叶志伟认为涉案合同中的租赁物大部分属于违建物，不能办理消防手续，元翔公司的出租行为严重侵害他人权益和违反法律法规，导致上述合同无效。对此，本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，叶志伟既未证实元翔公司的出租行为严重侵害他人权益，亦无提供证据证实涉案租赁物属违建物；且涉案租赁物经消防验收合格并非租赁合同生效的必要条件，元翔公司与周银弟、叶志伟亦未在合同中约定租赁房屋经消防验收合格为合同生效条件，双方签订的租赁合同所涉房屋是否经消防验收合格与租赁合同效力并无必然关联。因此，叶志伟关于上述《租赁合同》无效的主张不成立，该合同是双方当事人在平等协商的基础上所作的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，故合同合法有效。据此，叶志伟以合同无效为由请求退还保证金及利息，理据不足，本院不予支持。二、对元翔公司是否为本案的适格诉讼主体问题。2013年5月19日，李柏常、江焕建向案外人严居能、张惠兰、严居然、严安承租新兴县新城镇环城东路8号的整体大厦（原大富豪酒店），承租后，该两人于2013年11月11日共同出资并登记成立元翔公司，用于处置承租的上述物业。元翔公司成立后，于2014年3月24日与周银弟、叶志伟签订了涉案合同，也就是说涉案合同的当事人是元翔公司与周银弟、叶志伟；况且，庭审中，元翔公司的委托代理人李柏常也表示元翔公司的出租行为已经李柏常、江焕建同意。由此可见，以元翔公司管理、出租涉案租赁物，是李柏常、江焕建设立公司的经营目的，元翔公司已经原承租人李柏常、江焕建同意，对该租赁物享有出租权。综前所述，元翔公司是涉案租赁合同的相对方，作为合同的一方当事人，元翔公司应属本案的适格诉讼主体。叶志伟认为元翔公司并非本案适格主体的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。三、对叶志伟认为租赁物未通过消防验收导致无法办理经营相关证照，能否成为其拒绝交付租金、管理费的理由问题。本案为租赁合同纠纷，元翔公司已经履行了交付出租物的义务。根据元翔公司与周银弟、叶志伟于2014年3月24日签订的《租赁合同》中第二条约定：“……经营所需的证明由乙方（周银弟、叶志伟）办理，甲方（元翔公司）提供证件并协助办理，所需费用由乙方支付”，根据该约定，元翔公司只需履行提供证件并协助办理的义务，并未对消防验收的事项进行约定，况且，诉讼中叶志伟并无证据证实元翔公司未履行合同所约定的协助义务，故对叶志伟以涉案租赁物未通过消防验收，无法办理营业执照为由拒付租金、管理费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上，周银弟、叶志伟在承租涉案租赁物后，从2014年6月1日起至2014年9月止的租金至今未交付，事实清楚，证据充分，本院予以确认。周银弟、叶志伟未依约履行该义务，责任在于该两人，该两人依法应负清偿责任，现元翔公司请求周银弟、叶志伟支付自2014年6月起至2014年9月止（共四个月）的租金（含管理费）252400元，合理合法，本院亦予以支持。对于滞纳金的问题，元翔公司诉请的滞纳金，实为民事责任上的逾期付款违约金。双方在合同中约定若承租方拖欠租金及管理费的，则以月租金及管理费总额为基数按日百分之五收取滞纳金，该约定明显超出了法律的相关规定，于法不符，元翔公司虽在诉求中请求按日万分之七计算违约金，但该请求亦缺乏法律依据支撑，故对元翔公司该请求，本院不予采纳。但周银弟、叶志伟迟延交租，造成元翔公司在欠款上有利息损失，根据《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》的有关规定，该违约金可参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计算，且以每月尚欠月租金（含管理费）为基数并从每月逾期之日起计算，即从2014年6月起至2014年9月止，以每月拖欠的租金及管理费为基数自每月逾期交租之日即6日起分别计至付清时止。同时，由于元翔公司已收取了叶志伟对涉案合同交付的保证金150000元，该保证金可在周银弟、叶志伟拖欠的租金、滞纳金总额中扣减。对于叶志伟以元翔公司于2014年7月初已张贴广告对涉案租赁物重新招租，且叶志伟实际上只租赁涉案租赁物的一小部分，认为只需交付6月份以及其实际租赁的部分面积的租金，由于叶志伟并未提供证据证实该抗辩意见，故本院不予采纳。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶志伟、（反诉第三人）周银弟应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付拖欠的2014年6月起至2014年9月止的租金（含管理费）共252400元以及滞纳金（自2014年6月起至同年9月止每月的滞纳金，均以63100元为基数从当月6日起算，按中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计至还清欠款之日止；按上述计算方式计算出的租金、滞纳金总金额再扣减150000元）给原告（反诉被告）新兴县元翔投资有限公司。二、驳回被告（反诉原告）叶志伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5602.78元，由被告（反诉第三人）周银弟、（反诉原告）叶志伟负担；反诉费1650元，由被告（反诉原告）叶志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森代理审判员  陈红梅代理审判员  陈芝芝二〇一六年二月三日书 记 员  梁燕霞