江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初678号原告：赣州枫林建材有限公司，住所地：赣州经济技术开发区金坪工业园金坪南路**，统一社会信用代码：91360703573648015J。法定代表人：罗才英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁燕，女，系该公司法务，代理权限：一般代理。被告：江西客家彩印包装有限责任公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区金龙路**，统一社会信用代码：913607037511105421。法定代表人：黄伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴祖蓉，系该公司经理，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邱培强，江西明理（赣县）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告赣州枫林建材有限公司与被告江西客家彩印包装有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州枫林建材有限公司的法定代表人罗才英及其委托诉讼代理人梁燕，被告江西客家彩印包装有限责任公司的委托诉讼代理人吴祖蓉、邱培强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赣州枫林建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告因金坪工业大道5号厂房征收产生的装修装饰损失补偿款2210717元、停产停业损失补偿款1400054.34元（其中包含构筑物及其他辅助设施中的187005.83元、不可搬迁类机器设备中的8388.75元、可搬迁类机器设备中的搬迁补偿费2980元），共计3610771.34元；2、依法判令被告承担自领取补偿款之日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率计算利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、基本事实：2015年1月1日，原告与被告江西客家彩印包装有限责任公司签订了租赁合同，双方约定由原告租赁客家彩印公司位于金坪工业大道5号厂房（以下简称案涉征收房屋），约1.6万平方米，租赁期五年，月租金13万，缴纳日为每月5日，合同约定现场、场地管理、装饰改造费用由原告承担。合同签订后，原告一直按合同约定履行合同义务。2015年至今，原告在租赁厂房进行装饰装修，添附了设施设备，共投入装修费用600余万元，特别是厂房二楼、三楼装修费用达300万元以上。承租期间，原告一直正常生产经营。2018年4月27日，原告收到被告客家彩印公司发来的告知函，要求原告于2018年5月31日前无条件搬迁移出，并结清房租水电费用，解除合同。原告当即回函答复因政府征拆通知尚未下达，公司尚正常生产经营，无义务立即搬迁。同时，原告还表示，因租赁合同无法履行系政府征迁行为导致，政府征收中的装修装饰补偿款、停产停业补偿款归属问题双方未达成一致，要求被告客家彩印公司协商处理。2018年8月22日，案外人赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处（以下简称黄金岭街道办事处）向原告送达房屋征收通知，原告承租的房屋属于征收范围，并要求原告于2018年9月15日之前完成搬迁工作。原告亦书面向案外人黄金岭街道办事处申请，要求其对征收补偿中的装修装饰补偿、停产停业补偿、搬迁费补偿等三项补偿款确认归原告所有。经原告前后多次与被告及案外人联系要求协商解决因房屋征收对承租人的造成的损失补偿事宜，被告客家彩印公司拒绝与原告沟通并表示没有补偿、即使有补偿也不给原告。案外人也未对原告的要求作出书面答复。被告与黄金岭街道办事处、赣州经济技术开发区征收搬迁办公室于2018年11月20日签订《房屋征收补偿协议》，且未通知原告到场。二、起诉理由：1、原告作为房屋承租人，租赁案涉房屋从事创业园经营，在案涉房屋被征收拆迁时，被告作为被征收入理应作为承租人的代表为承租人争取应该得到的利益，但是被告在签订《房屋征收补偿协议》时不仅没有维护原告作为承租人的利益，反而在与案外人黄金岭街道办事处、赣州经济技术开发区征收搬迁办公室签订补偿协议时向案外人隐瞒了原告与被告并未解除租赁合同关系、原告一直在涉案房屋经营建材销售、装修装饰工程系原告投入资金建设、双方未就补偿款分配达成一致意见等事实，将装修装饰补偿款、停产停业补偿款、搬迁费用等占为己有。2、原告自承租涉案房屋后，先后对租赁厂房进行装饰装修，并添附了设施设备，共计投入装修费用600余万元，特别是厂房二楼、三楼装修费用达300万元以上。案涉房屋征收实际并未导致被告的损失，而是给原告造成巨大经营损失，因此该部分的拆迁补偿款应支付给承租人，即本案原告。3、原告承租案涉房屋后，办理的营业执照及税务登记证，因案涉房屋征收一事，原告自2018年5月起一直未能正常生产经营，并且每月仍需要向被告支付13万余元的房租，损失巨大。因此，原告才是停产停业损失补偿的相对人，该补偿应给予作为实际经营人的原告。综上，原告认为，案涉房屋征收产生的装修装饰补偿款、停产停业损失补偿款、搬迁费应归原告所有。原告经多次向被告诉求无果，万般无奈之下，为了维护自己的合法权利，唯有提起诉讼，恳请法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。其委托诉讼代理人提出，本案应是房屋拆迁安置补偿款纠纷。江西客家彩印包装有限责任公司辩称，原被告双方租赁关系已依法解除，原告无权要求被告支付停产停业及搬迁费；关于原告要求被告支付装饰装修损失补偿款的问题。首先，被告将厂房出租给原告并非为毛坯厂房，被告在该厂房生产经营十来年，是成熟的厂房出租，所有的墙面粉刷、门窗、厕所、洗手池、、地砖水电等均为被告装饰装修；被告也不否认原告租赁厂房后，原告根据自身经营特点对厂房进行部分改装；其次，现由于原告拖欠缴纳房租及水电费用违约行为导致双方租赁关系解除，法院已经判决确定。根据双方签订的合同规定，原告无权要求被告支付装饰装修补偿费用。综上，由于原告违约导致双方租赁关系解除，原告无权要求被告支付停产停业损失补偿及搬迁费，而且根据评估报告该两项费用只是针对被告的补偿，与原告无关；至于装修装饰损失补偿款，根据双方租赁合同及法律法规之规定，原告无权要求被告支付该费用。请求依法全部驳回原告的诉讼请求。其辩护人提出本案应定性为房屋租赁合同纠纷。经审理查明：2014年11月28日，江西客家彩印包装有限责任公司（合同甲方）和赣州枫林建材有限公司（合同乙方）签订一份《房屋租赁及授权合同》，约定：“一、甲方将位于赣州经济技术开发区金坪工业大道5号的江西客家彩印包装有限责任公司全厂租给乙方，租期为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日止（若遇政府拆迁或其他不可抗力的因素则合同自然终止）；二、租金与押金的支付：1、甲方全厂面积约12000㎡，2015年至2017年月租为130000元，2018年月租为137500.00，2019年月租141667元，租金于每月5日前交纳，签订合同时支付押金伍万元整；三、租用期内，乙方承付厂区所发生的全部水、电等相关费用；按水、电等公司的票据实收；四、合同期满时，乙方应返还该房屋及附属设施，结清所有费用，房屋如有损失乙方应作赔偿，方可退还押金；五、租用期内乙方应按时缴纳房屋及水电等费用，否则甲方有权解除合同，收回厂房及相关设施，押金不予退回；七、自2015年1月起，甲方授权乙方全权代理厂区所有事项，如厂房转出租、场区布局、房屋装修、现场管理、代收其他承租户的租金、水电等等。现场场地整理、装饰等改造由乙方承担相关费用”等事项。2015年12月10日，原、被告签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定经双方协商，补充约定以下事项：“一、合同期限：在原合同约定时间上增加两年，租金在原合同单价基础上增加5%；二、付款方式：本月底付清次月房租及上月水电费，如逾期甲方有权收回承租权；三、遇不可抗力因素（如：政府开发、环保、消防、安全等），需按时无条件搬迁，并放弃追索赔偿权益；四、其他事项按原合同不变”。合同签订后，原告对租赁场所进行了装修装饰。2018年6月8日，赣州市章贡区人民政府下发区府字〔2018〕2-9号文件，发布《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定公告》，案涉厂房在征收拆迁范围内。2018年8月，因原告赣州枫林建材有限公司拖欠被告江西客家彩印包装有限责任公司租金及水电费，被告起诉至法院，提出了支付租金、解除合同等诉请。一审法院审理后，于2018年11月6日作出判决：解除江西客家彩印包装有限责任公司与赣州枫林建材有限公司于2014年11月28日签订的《房屋租赁及授权合同》及2015年12月10日签订的《厂房租赁合同补充协议》。二审法院于2019年2月维持了该项判决，并判令赣州枫林建材有限公司支付租金至2018年11月18日止。2018年11月18日，赣州经济技术开发区征收搬迁办公室与江西客家彩印包装有限责任公司签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，江西客家彩印包装有限责任公司获得补偿、赔偿、奖励合计人民币21136991.14元（该款被告于2018年11月27日领取）。其中包括停产停业损失补偿款1201679.76元（停产停业6个月的经营损失）、固定资产-构筑物及其他辅助设施941719.24元、固定资产-不可搬迁类机器设备93744.75元、固定资产-可搬迁类机器设备29830元、装修装饰损失补偿款2114886元。原告主张停产停业损失补偿款1201679.76元、固定资产-构筑物及其他辅助设施中的187005.83元（建成时间为2016年）、固定资产-不可搬迁类机器设备中的8388.75元（购置日期2016年）、固定资产-可搬迁类机器设备中的搬迁补偿费2980元（购置日期2016年、庭审时被告认可该费用已领取）、装修装饰损失补偿2210717元归其所有。另查明，2018年12月17日，赣州经济技术开发区征收搬迁办公室（甲方）与罗才英（赣州枫林建材有限公司、乙方）资产搬迁补偿协议，约定甲方对乙方补偿搬迁费287308元，乙方于2018年12月30日无条件搬迁。以上事实有原告提交的原告营业执照、法人代表身份证明、《房屋租赁及授权合同》、《厂房租赁合同补充协议》、本院（2018）赣0791民初1505号民事判决书、原告与赣州开发区征收办的拆迁补偿协议、《金坪旧城改造项目国有土地房屋征收补偿方案》、《国有土地房屋征收补偿协议》、《江西客家彩印包装有限公司单项资产或资产组合评估报告》及《房地产征收估价报告》及被告提供的江西客家彩印包装有限责任公司营业执照及法人代表身份证复印件、赣州市中级人民法院（2019）赣07民终107号民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，赣州枫林建材有限公司与江西客家彩印包装有限责任公司签订的房屋租赁合同在履行过程中，出租房屋被国家征收，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，房屋征收补偿对象为房屋所有权人，承租人不属于征收补偿对象。赣州枫林建材有限公司与江西客家彩印包装有限责任公司之间为租赁合同关系，其主张权利的依据为合同法和双方在合同中的约定。本案中，原、被告虽约定“遇不可抗力因素（如：政府开发、环保、消防、安全等），需按时无条件搬迁，并放弃追索赔偿权益”，但对装饰装修物残值归属未作明确约定。因赣州枫林建材有限公司的投入使拆迁物增值，其投入与江西客家彩印包装有限责任公司部分装修装饰损失补偿款的获得之间存在因果关系，理应得到适当补偿。被告认可原告对案涉房屋进行装饰装修，原告也认可被告出租案涉房屋时不是毛坯房。考虑到赣州枫林建材有限公司装饰装修前案涉房屋状况及成新率无直接证据证明，赣州枫林建材有限公司投入致租赁物增值的具体数额难以确定，根据公平合理的原则，本院酌定赣州枫林建材有限公司应获得装修装饰损失补偿款2114886元的50%，计人民币1057443元。关于停产停业损失补偿费。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”的规定，停产停业损失补偿费归房屋征收补偿对象房屋所有权人所有。且原、被告签订的合同对该项补偿费的归属未作约定，故原告诉请该项补偿费归其所有无合同和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的搬迁补偿费2980元。经查，征收搬迁办公室给予了“中央空调、有线电视、空调、电热水器”的搬迁补偿费2980元，上述物品的搬迁实施人为赣州枫林建材有限公司，故江西客家彩印包装有限责任公司获得的搬迁补偿费2980元应支付给赣州枫林建材有限公司。关于原告主张的固定资产-构筑物及其他辅助设施中的187005.83元、固定资产-不可搬迁类机器设备中的8388.75元归其所有的诉请。经查，原告主张的固定资产-构筑物及其他辅助设施中的187005.83元，该设施的建成时间为2016年，属于原告的租赁期内，可认定为原告所建；原告主张的固定资产-不可搬迁类机器设备中的8388.75元，该物品的购置日期为2016年，可认定为原告所购买。被告因该设施、物品所获得的补偿款理应支付给原告，故本院对原告的此项诉讼请求，予以支持。综上，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第五条、第六条的规定，判决如下：一、被告江西客家彩印包装有限责任公司应于本判决生效之日起15日内向原告赣州枫林建材有限公司支付装修装饰损失补偿款1057443元、搬迁补偿费2980元、构筑物及其他辅助设施中的187005.83元、不可搬迁类机器设备中的8388.75元，合计1255817.58元及利息（以1255817.58元为基数，从2018年11月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、驳回原告赣州枫林建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36525.0元，由原告赣州枫林建材有限公司负担24350元，江西客家彩印包装有限责任公司12175元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邓文科人民陪审员  曾令惠人民陪审员  傅芳胜二〇一九年八月二十二日代理书记员  查亭亭