成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初2438号 原告（反诉被告）：罗小军，男，1982年8月3日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告（反诉被告）：汪华丽，女，1985年12月4日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：兰钰华，四川中奥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姚勇丽，女，1971年6月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：姚莉，四川泰仁（上海）律师事务所律师。 第三人：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，经理。 委托诉讼代理人：何鑫，四川弘齐律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗小军、汪华丽与被告（反诉原告）姚勇丽及第三人成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴建材公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗小军、汪华丽的委托诉讼代理人兰钰华，被告（反诉原告）姚勇丽及其委托诉讼代理人姚莉，第三人新兴建材公司的委托诉讼代理人何鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗小军、汪华丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令新兴建材公司为姚勇丽办理位于成都市双流区房屋的产权证；2.请求法院依法判令姚勇丽在取得案涉房屋产权证后10个工作日内配合罗小军、汪华丽办理房屋过户手续；3.请求法院依法判令姚勇丽向罗小军、汪华丽支付违约金人民币159400元。事实和理由：罗小军与汪华丽系夫妻关系。2017年8月10日，罗小军、汪华丽与姚勇丽、新兴建材公司达成合意并签订了《房屋转让协议》，约定将新兴建材公司开发的位于双流区房屋以人民币797000元的价格出卖给罗小军、汪华丽。协议签订当日，罗小军即按照协议约定支付了首期购房款人民币650000元；同时，姚勇丽向罗小军出具了收据。2017年11月21日，罗小军、汪华丽在经过姚勇丽、新兴建材公司同意后，先后在新兴建材公司处及歌德堡物业公司处接收了案涉房屋，并于2017年12月6日开始进行了装修。装修完毕后，罗小军、汪华丽合法占有使用房屋至今。协议签订后，罗小军、汪华丽多次要求姚勇丽按照协议要求为其办理备案手续，但姚勇丽均以罗小军、汪华丽未付清650000元的首付款为由拒不协助办理，甚至要求罗小军、汪华丽多支付款项才予以协助办理，罗小军、汪华丽同意后，姚勇丽又反悔不予协助办理备案手续。为维护罗小军、汪华丽合法权益，故诉至法院。 姚勇丽辩称，1.罗小军、汪华丽未按约支付全部购房首期款，姚勇丽为罗小军、汪华丽办理房屋过户手续的条件未达成，有权拒绝办理房屋过户手续；2.罗小军、汪华丽民事起诉状中“按照协议约定支付了首期购房款人民币650000元”的描述不符合事实，我方有证据证明收据是在付款前先打出来的，而不是同时，并且罗小军、汪华丽并没有向姚勇丽支付650000元；3.姚勇丽并没有违约行为，不应当支付违约金；4.罗小军、汪华丽应负继续履行合同义务并且承担违约责任。 姚勇丽向本院提出反诉请求：1.判决罗小军、汪华丽支付剩余购房首期款50000元；2.判决罗小军、汪华丽承担违约责任，支付违约金159400元（1、2项共计209400元）。事实和理由：2017年8月10日，我与罗小军、汪华丽签订《房屋转让协议》，约定将我所有的位于双流区房屋以人民币797000元的价款转让给罗小军、汪华丽，同时约定购房首期人民币650000元应于协议签订后2个自然日内支付。《房屋转让协议》签订后，我即按照合同约定向罗小军、汪华丽交付了案涉房屋。但时至今日，罗小军、汪华丽仅支付了购房首期款600000元，剩余50000元一直未付，期间我曾多次主张权利，要求她尽快履行合同支付义务，但她都置之不理，并且占用、使用案涉房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及其他相关法律规定，罗小军、汪华丽未能按约履行合同义务，应当继续支付剩余购房款50000元，同时根据《房屋转让协议》的约定承担违约责任。 罗小军、汪华丽对姚勇丽的反诉请求辩称，我们于2017年7月22日转账支付给姚勇丽指定收款人新兴建材公司的总经理宋仕勇50000元，并在上面备注了是歌德堡21楼的定金，第二笔款项于2017年8月10日向姚勇丽支付了600000元人民币，两笔款项共计650000元，且该50000元不是姚勇丽所述40000元车库费用，姚勇丽已经收到650000元，且于2017年8月10日出具了650000元收条。罗小军、汪华丽是按约支付了合同约定的首期款，所以罗小军、汪华丽不存欠付购房款50000元的情形，也无需支付违约金159400元。 新兴建材公司述称，1.房屋转让协议是三方真实意思表达；2.新兴建材公司确实收到了罗小军、汪华丽的50000元房屋定金，公司将此事告知过姚勇丽，因公司与姚勇丽存在前期债权债务关系，经姚勇丽同意，公司与姚勇丽将该50000元作了前期债权债务的抵冲。 本院经审理后认定事实如下：2017年8月10日，甲方罗小军、汪华丽与乙方姚勇丽及丙方新兴建材公司签订《房屋转让协议》，约定：“今双方约定将乙方所有的位于双流区房屋（面积121.77㎡）以人民币797000元的价款及丙方所有的歌德堡国际现代城（-1）楼136号车位以人民币40000元（大写：肆万元整）的价格售予甲方罗小军、汪华丽；合计人民币837000元（大写：捌拾叁万柒仟元整）。甲方罗小军、汪华丽于本协议签订之日2个自然日内向乙方姚勇丽支付购房款首期款人民币650000元（大写：陆拾伍万元整）。剩余尾款于乙方将房屋备案登记至甲方罗小军、汪华丽名下后2个自然日内向乙方一次性付清。甲方罗小军、汪华丽于本合同所涉房屋不动产证办理完成之日2个自然日内向丙方一次性付清车位款。乙方指定账户：62×××03；户名：姚勇丽；开户行：成都银行家园支行；丙方指定账户：62×××24；户名：宋仕勇；开户行：成都银行金河支行；若任意一方迟延履行合同约定的权利义务，守约方有权向违约方追究案涉房屋总价款的20%的违约金”。该《房屋转让协议》甲方（签字）有罗小军、汪华丽签字捺印，乙方有姚勇丽签字捺印，丙方有宋仕勇签字捺印。 另查明，罗小军通过他人查看了案涉房屋，并于2017年7月22日向宋仕勇转账50000元，备注“哥德堡21楼订金”；后宋仕勇电话联系姚勇丽告知你房屋已经代其出售，通知姚勇丽前往签订房屋买卖合同。2017年8月10日，罗小军、汪华丽与姚勇丽签订《房屋转让协议》后，罗小军在签订合同当场向姚勇丽转账支付购房首付款600000元，姚勇丽同时出具“收条”一张，载明：“今收到罗小军购买位于双流区房屋面积121.77平方房子首期款陆拾伍万元整（¥650000）”。2017年11月21日，罗小军、汪华丽收房，并居住使用至今。 2018年5月6日，四川泰仁（上海）律师事务所姚莉律师受姚勇丽委托向罗小军、汪华丽邮寄解除《房屋转让协议》的函，载明因罗小军、汪华丽未按约支付剩余50000元的首付款，故向罗小军、汪华丽函告《房屋转让协议》于本函到达二位之日即行解除，姚勇丽女士有权将标的房屋另行处置。罗小军、汪华丽于2018年5月7日签收该函。 又查明，案涉房屋于2014年9月10日备案至姚勇丽名下，至今尚未办理不动产权证书，案涉房屋已经具备办理房屋权属证书的条件。 还查明，罗小军在成都市购买社会保险已超过24个月且在成都市有稳定工作，其家庭成员在成都市限购区域范围内无购房记录。 以上事实，有当事人身份信息证明、《房屋转让协议》、转款凭证、收条、《律师函》、网签合同信息查询记录、社保记录、工作证明、个人住房信息查询记录、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：罗小军、汪华丽是否已经按照合同约定支付了购房款650000元。对此，本院综合评述如下： 罗小军、汪华丽与姚勇丽、新兴建材公司签订的《房屋转让协议》系三方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，三方均应按照合同约定履行各自的权利义务。罗小军通过案外人宋仕勇的介绍实地查看了案涉房屋，并于2017年7月22日向宋仕勇转账支付了购房订金50000元，后宋仕勇通知姚勇丽前往签订房屋买卖合同。在签订合同当日，罗小军、汪华丽又转账支付给姚勇丽购房款600000元。虽然姚勇丽称其并未委托宋仕勇出售案涉房屋，且实际上宋仕勇也未出示姚勇丽委托其代为收款的证据，但其在接到宋仕勇的通知后前往约定地点签订合同的行为表明其认可出售房屋的事实，且此前姚勇丽也与宋仕勇有经济往来；罗小军在签订合同当日各方均在场的情况下通过转账的方式当面支付了购房款600000元，若姚勇丽认为未足额收取购房首期款，应当及时提出异议，但姚勇丽未提出异议即出示了收到购房款650000元的收条一张，对于罗小军陈述另外50000元系姚勇丽认可宋仕勇此前代其收取符合常理，且在大额款项到账后姚勇丽未确认即出示收条亦不符合常理；同时，姚勇丽抗辩称罗小军、汪华丽支付给宋仕勇的50000元系车位款，但合同中约定的车位总款为40000元，且支付条件也未具备，在合同签订前罗小军、姚勇丽就支付了该50000元，若该50000元系车位款，双方均应体现在之后签订的合同中，故姚勇丽的该项抗辩亦不符合常理。综上，可以认定罗小军、汪华丽已经按照合同约定支付了购房款650000元，罗小军、汪华丽不存在逾期支付房款的情形，故姚勇丽主张罗小军、汪华丽支付首期款50000元及违约金159400元无事实和法律依据，本院不予支持。若姚勇丽与宋仕勇因宋仕勇在代收房款后是否支付给姚勇丽产生纠纷，姚勇丽可另案主张权利。 虽然案涉房屋尚未办理房屋权属证书，但将案涉房屋办理权属登记至姚勇丽名下的条件已经具备，为维护诚实信用的交易环境，保障罗小军、汪华丽与姚勇丽签订的房屋买卖合同能够继续履行，新兴建材公司作为案涉房屋的开发商，应当协助姚勇丽办理案涉房屋的权属证书，将案涉房屋权属登记至姚勇丽名下。在案涉房屋登记至姚勇丽名下后，姚勇丽应当及时协助罗小军、汪华丽将案涉房屋过户至罗小军、汪华丽名下。为减少诉累，罗小军、汪华丽应当在姚勇丽配合过户当日及时向姚勇丽支付剩余购房款147000元。 关于姚勇丽是否应当向罗小军、汪华丽支付违约金159400元的问题。虽然《房屋转让协议》中约定“若任意一方迟延履行合同约定的权利义务，守约方有权向违约方追究案涉房屋总价款的20%的违约金”，但在合同中双方未约定办理房屋过户手续的时间，也未约定姚勇丽取得案涉房屋权属证书的时间，双方均清楚知晓案涉房屋在签订合同时未取得房屋权属证书，在案涉房屋登记至姚勇丽名下后，姚勇丽才能将房屋过户给罗小军、汪华丽，罗小军、汪华丽未举证证明系导致案涉房屋的权属证书至今未办理至姚勇丽名下的原因，故不能证明姚勇丽有违约的行为；且在签订合同后，罗小军、汪华丽也已经收房，并在该房屋内居住至今，罗小军、汪华丽也未提供证据证明由于至今未办理过户手续对其造成了损失。综上，对罗小军、汪华丽主张的违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人成都双流新兴建材有限公司于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）姚勇丽办理位于成都市双流区房屋的不动产权证书； 二、被告（反诉原告）姚勇丽在取得上述不动产权证书的十个工作日内协助原告（反诉被告）罗小军、汪华丽办理房屋过户手续，将位于成都市双流区房屋过户至原告（反诉被告）罗小军、汪华丽名下； 三、原告（反诉被告）罗小军、汪华丽在上述过户手续办理完毕当日向被告（反诉原告）姚勇丽支付剩余购房款147000元； 四、驳回原告（反诉被告）罗小军、汪华丽的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）姚勇丽的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7629元，反诉案件受理费2221元，共计9850元，由被告（反诉原告）姚勇丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年八月十五日 法官助理 张 旖 书 记 员 武佳艺