上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2063号原告（反诉被告）夏某。委托代理人傅明霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）袁某。委托代理人吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托代理人顾培元，上海星瀚律师事务所律师。原告夏某与被告袁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理。本案诉讼期间，袁某提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。夏某的委托代理人傅明霞，袁某及其委托代理人吴华彦、顾培元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏某诉称，2014年8月7日，其与袁某签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定袁某购买夏某名下位于上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房屋，约定总价款为人民币（币种下同）4,200,000元，袁某向银行申请贷款950,000元，合同同时约定双方于2015年2月28日之前办理涉案房屋的转让过户手续。根据房屋买卖合同补充条款（一）违约责任第2条之约定，袁某未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，夏某有权单方面解除合同，袁某除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向夏某支付相当于总房价款20%的违约金。自签订房屋买卖合同后长达七个多月的时间里，袁某以种种理由一直拖延支付首期房款及办理过户手续。合同约定办理过户手续的最后期限是2015年2月28日，但袁某仍不予办理，按照合同约定超过十个工作日的，夏某有权解除合同。为此，夏某于2015年3月16日书面发函给袁某，明确告知其双方签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议终止，并要求其按照合同补充条款（一）违约责任第2条之约定承担违约责任，但袁某未予配合解决。夏某遂诉诸法院要求判令：（一）解除双方于2014年8月7日就上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；（二）袁某支付夏某违约金840,000元。袁某答辩并反诉称，其在签订合同后一直妥善履行合同义务，分别于签约当日支付首付款1,000,000元（含定金100,000元），于2015年11月26日支付部分房款100,000元，并于2015年1月30日获批贷款，核准金额为950,000元。然而，因中介方业务人员离职交接不善，袁某于2015年2月初方得知办理转让过户手续前需办理申报纳税手续，而申报纳税手续的资料始终在中介方处未能获得，即使立即办理也无法于约定的2015年2月28日前办理过户手续。袁某遂通过中介与夏某取得联系，因夏某亦不在上海，无法到场办理过户手续，经协调双方约定在2015年3月15日办理过户，但袁某需提前支付除贷款外剩余的全部房款。袁某遂遵循双方约定，如约支付除贷款外的剩余房款，并于2015年3月15日至上海市闵行区房地产交易中心等待夏某共同办理过户手续，但夏某并未出现，袁某及中介方反复与其联系均未果。2015年3月16日，袁某收到夏某制发的解约通知，称袁某逾期违约，其单方解除买卖合同并追究袁某的违约责任。袁某随即制发回函，明确表示要求继续履行合同，不同意夏某的解约通知。后经中介方多次协调，夏某均拒绝继续履行买卖合同。袁某认为，讼争双方在履行合同的过程中已就房款交付方式及过户时间的变更达成一致，袁某已按约履行，不应当承担违约责任。即便法院认定袁某违约，夏某主张的违约金标准亦过高，希望法院能根据双方的实际损失、过错程度进行适度调低。相反，夏某未于2015年3月15日配合办理过户手续，且未及时注销涉案房屋上的抵押登记，亦构成违约。为此，袁某提起反诉要求判令：（一）夏某继续履行关于上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》（包括申报纳税、办理产权过户、房屋交接等）；（二）夏某支付逾期办理房屋过户手续的滞纳金至实际过户日止（以总房价4,200,000元为基数，按日万分之五计算，自2015年3月28日暂计至2015年8月14日为人民币294,000元）。诉讼中，袁某将其第（一）项反诉诉请明确为夏某继续履行关于上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋产权过户至袁某名下，撤回要求交接房屋之反诉请求。针对袁某的反诉，夏某辩称，袁某未能提供证据证明夏某已同意将过户时间变更为2015年3月15日，而2015年3月15日时，袁某亦不符合限购条件，且贷款仍未办出，即不具备过户能力，故不同意袁某的反诉诉请。夏某为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》各1份，证明讼争双方关于买卖涉案房屋相关权利义务的约定；2、《合同终止通知函》2份、邮寄凭证3份及中介经办人裴某名片1份，证明夏某已依法解除了房屋买卖合同；3、《上海市房地产权证》1份，证明夏某系涉案房屋产权人；4、贷款已还款明细清单及上海市房地产登记簿各1份，证明夏某已于2014年8月7日还清贷款，闵行区房地产交易中心答复过户当天可以直接注销抵押登记。针对夏某提供的证据，袁某发表如下质证意见:对证据1的真实性没有异议，但认为讼争双方已对过户时间及付款方式作了变更约定；证据2中仅收到地址为古浪路的函件，但不认为夏某享有合同解除权，对裴某的中介经办人身份没有异议；对证据3-4的真实性均表示没有异议，但不认可夏某所持注销抵押与过户可以同日办理的证明目的。袁某为支持其答辩及反诉主张，向本院提供了下列证据：1、《上海市房地产买卖合同》1份及《补充协议》2份，证明讼争双方关于买卖涉案房屋相关权利义务的约定，第二份补充协议证明讼争双方曾达成一致，如袁某无意购买涉案房屋，可以将权利义务转让给第三方；2、《上海市房地产权证》及上海市房地产登记簿各1份，证明夏某系涉案房屋所有权人，而截至2015年9月10日涉案房屋上的抵押登记仍未注销，故讼争双方不可能于2015年2月28日办理产权过户手续；3、收据及银行转账凭证一组，证明袁某分别于2015年7月31日向夏某支付100,000元，于2014年8月7日向夏某支付900,000元，于2014年11月26日向夏某支付100,000元，于2015年2月28日向夏某转账1,950,000元，于2015年3月2日向夏某转账122,136.6元，即袁某已根据变更后的付款方式向夏某支付除银行贷款950,000元之外的所有购房款；4、夏某、袁某与裴某间的微信、短信记录，证明讼争双方及中介就付款方式及过户时间的变更达成了一致，夏某同意过户日期变更至2015年3月15日，其已收到后续房款1,950,000元，对于剩余的200,000元，讼争双方已通过协商确定了从中扣除应由袁某收取的租金，后夏某自行结算后告知袁某应付的金额为122,136.60元；5、袁某于2015年3月15日在闵行区房地产交易中心现场拍摄的照片及取号单1组，证明袁某按约前往交易中心办理过户手续并已取得取号单，而其过户的资料只有通过审核才能取号，故其过户资料完备；6、中介出具的情况说明1份，证明讼争双方已就延期办理过户手续达成一致，而夏某未能于2015年3月15日至现场办理过户手续；7、房价信息1份，证明涉案房屋房价上涨1,000,000元，夏某违约可从中获利，恶意违约意图明显，退一步说，如法院认为袁某违约，鉴于房价上涨，夏某也不存在损失；8、上海浦东发展银行财产证明书1份，证明袁某在不贷款的情况下，仍有房款支付能力，如法院支持继续履行，其愿意以现金的形式直接向夏某支付房款；9、《个人购房担保借款合同》、银行委托袁某办理抵押登记的委托书、二手房交易及收款双方确认书、上海市房地产登记申请书1组，证明袁某于2015年1月30日获得了银行贷款审批通过的资料，结合已经支付的房款，其已经具备过户的条件；10、2015年3月30日袁某向夏某的回函及邮寄凭证1组，证明袁某对夏某的发函积极回复并明确表示不同意解除合同。针对袁某提供的证据，夏某发表如下质证意见:对证据1的真实性没有异议，但不认可第二份《补充协议》的证明目的；对证据2的真实性没有异议，夏某已于2015年2月28日前偿还了银行贷款，但因袁某已明确表示无法于2015年2月28日前过户，原告遂将注销抵押登记的事宜搁置，但闵行区房地产交易中心明确回复该事项可于过户时一并办理；对证据3的真实性没有异议，2015年3月2日的两笔转账系袁某自行转账给夏某，夏某对于将涉案房屋出租后在房款中扣除应由其转给袁某的房租和押金之约定没有异议，但鉴于房屋买卖合同已经于2015年3月16日由夏某发函解除，故不同意在房款中扣除租金和押金；对证据4的真实性不予认可，退一步来讲，即便其真实，也不能证明夏某已同意过户时间变更至2015年3月15日，夏某对于2015年2月28日不能过户的情况知晓，但2015年3月11日中介给夏某的微信也显示在当时袁某因政策问题，交易可能会往后推，所以讼争双方也不可能于2015年3月15日过户，之后中介就没有联系过夏某，夏某仅记得袁某大约于2015年3月15日下午4点左右，通过短信或微信联系通知其去过户，而夏某对此感到很突然；对证据5的真实性没有异议，但夏某并未同意于2015年3月15日过户，而袁某去交易中心没有提前通知夏某，夏某亦不认可资料齐备就能取得取号单；对证据6的真实性没有异议，但不认可其证明目的；对证据7的真实性不认可，但房价确实上涨了1,000,000元；对证据8的真实性没有异议，但认为其与本案无关；对证据9的真实性无法确认，夏某并未去银行签字故袁某不可能过户；未收到证据10中的函件。审理中，应袁某申请，本院传唤证人裴某到庭作证。证人裴某述称，其系居间讼争双方买卖涉案房屋的中介经办人员。2014年7、8月间，讼争双方就涉案房屋买卖达成协议。2015年2月28日未能过户的原因在于夏某经常去台湾，袁某也经常没空，证人遂与夏某微信沟通，约定将过户时间更改至2015年3月15日。至2015年3月11日左右，因袁某与其母亲的母子关系证明上没有其身份证号码，影响限购，证人遂告知夏某过户时间可能要延期，但该问题已于2015年3月15日前解决，证人再多次夏某联系时，夏某均不予回复。2015年3月15日，证人发信息给夏某，通知其该日过户，并告知其中介方已与袁某到了房地产交易中心，但夏某未予回复。因证人的母亲去世，故其未于2015年3月15日赴房地产交易中心，而是由其他交易专员联系夏某。关于夏某的贷款清偿，是由证人陪同完成，但抵押注销应由其自己完成，抵押注销一般需提前七日办理，但闵行区有不成文规定，可于过户当日办理注销手续。对于证人的证言，夏某表示其未确认将过户时间变更至2015年3月15日，在2015年3月11日被告知可能无法过户后，证人没有再与夏某联系告知其可以过户的情况；袁某表示对于过户当天可以注销抵押登记的情况未能有证据予以证明，2015年3月11日是因为派出所出具的袁某母子关系证明中一开始没有身份证号码影响审核限购资格导致交易时间可能会延后，但其后中介已于2015年3月15日前解决该问题。上述证据均经庭审质证，本院对其对其证据效力均予以认可。夏某虽对袁某提供的证据4提出异议，却又援引该证据中微信的内容以证实其诉辩主张，而该证组据反映的内容与证人陈述的交易经过能够相互印证，且其中关于1,950,000元房款及2015年3月2日122,136.60元房款的协商情况亦能与房款的实际支付情况相互印证。夏某虽对袁某提供的证据7真实性不予认可，但又确认房价实际上涨1,000,000元的事实。袁某提供的证据9，有银行的合同盖章、授权办理抵押登记的委托书及房地产登记申请书等相关证据相互印证，且夏某于微信中亦向袁某确认了收款账号。袁某提供的证据10显示其已签收，且地址系夏某于居间协议中预留的地址，讼争双方关于往来通信地址并无约定，故向该地址的发函及送达能够反映袁某对夏某解除合同发函的异议。因此，本院对夏某关于袁某提供的上述证据4、7、9、10的质证意见均不予采信。综上，本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：2014年8月7日，夏某（作为卖售人，签约甲方）与袁某（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过案外人上海某房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房屋；房地产转让价款共计3,500,000元；甲、乙双方确认在2015年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款（一）中约定，该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用（若有）均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担，室内固定装修及固定设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。补充条款（一）中同时约定如下违约责任：甲方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订该合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照该合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除该合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除该合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。该合同附件三中约定如下付款协议：1、首期房价款：乙方已在甲、乙双方签订该合同前通过居间方或直接转付甲方定金100,000元整，乙方应于签订该合同并申请办理公证手续（若有）后当日内通过居间方转付甲方部分首期房价款计900,000元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计1,000,000元整。陪同还贷条款：甲、乙双方同意该笔房价款暂由居间方代为保管，专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额，借款余额由甲方确认（若有不足，甲方自行补足）。甲方应于确认还款日期后提前1个工作日告知居间方具体还贷日期，并于还款当日通知居间方提取该笔房款并陪同甲方至抵押权人（如银行等）处办理偿还手续。甲方须于签署该合同后伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。若乙方未依照上述约定履行，自行将该笔款项支付给甲方由其自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知乙方，乙方亦已知晓并自愿承担由此产生的风险。2、第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款计2,000,000元。申请贷款：乙方应于签订该合同后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。3、其他房价款（除尾款外）：待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方第三期房价款计500,000元整。4、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、抵押登记（若有）注销后（不得晚于该合同第六条约定的时间）内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）。5、交房时间及尾款：待甲方收到第二期房价款后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。当日，夏某（作为签约甲方）与袁某（作为签约乙方）签订《补充协议》1份，约定在甲乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的价格共计3,500,000元整；现经甲乙双方协商一致，乙方在支付该房屋的合同总价款外，再另外支付给甲方装修及设备补偿款共计700,000元整，乙方应在产权过户当日内通过转账或直接以现金方式支付给甲方；该房屋在本次买卖中甲乙双方所应产生的相应税、费均由乙方承担；甲方承诺该房屋已满5年且为上海市家庭唯一住房；甲乙双方其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。同日，夏某（作为签约甲方）与袁某（作为签约乙方）还签订《补充协议》1份，约定在甲乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中，甲乙双方约定，在该房屋买卖合同有效期内，乙方有权转让该房屋；乙方承诺若转让该房屋，则转让的价格不低于4,200,000元整。签订上述合同及协议前，夏某于2014年7月31日出具收款收据1份，载明：兹收到客户袁某付给本人的款项计100,000元，含已支付的定金。本人确认，上述款项系买受方袁某用于购买上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房地产的定金。2014年8月7日，夏某出具收款收据1份，载明：兹收到居间方上海某房地产经纪有限公司转付给本人的款项计900,000元整。本人确认，上述款项系买受方袁某用于购买上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房地产的部分房价款。2014年11月26日，夏某出具收款收据1份，载明：兹收到客户袁某付给本人的款项计30,000元，本人确认，上述款项系买受方袁某用于购买上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房地产的部分房价款。同日，夏某还出具收款收据1份，载明：兹收到客户袁某付给本人的款项计70,000元，本人确认，上述款项系买受方袁某用于购买上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室房地产的部分房价款。2015年2月14日，中介经办人员裴某通过微信与夏某协商过户时间，裴某提出袁某会于2月底前将除贷款以外所有款项都支付给夏某，夏某的回复为：“只要我在2月28号之前收到215万，其他都没有问题，过户晚点也行”，裴某回复：“款项他今天提出来月底之前会转给您，但是也希望您能够配合他3/15号过户”，夏某回复：“那我知道了！谢谢你！”。当日，裴某还在微信中向夏某询问房租问题，夏某的答复为袁某先付2,150,000元，然后夏某再将已收取的房租支付给袁某。同日，夏某在与袁某的微信中告知其过户时间“某说3月15”，并就涉案房屋租赁中的相关费用问题进行了协商。2015年2月26日，袁某通过微信与夏某联系，就夏某的房贷收款账号进行了确认，并就房款与租金的结算问题进行了协商。2015年2月28日，袁某通过转账形式向夏某支付1,950,000元，备注为虹井路某小区X号XX室的购房款。关于剩余的200,000元，袁某表示因周末银行不放款，将于2015年3月2日转账给夏某，夏某对此未提出异议，但就剩余房款与租金的结算问题仍与袁某进行协商。2015年3月2日，夏某通过微信询问袁某是转账200,000元还是直接扣减，袁某表示直接扣减，并要求夏某计算清楚后直接告知具体金额，夏某遂通过微信将计算的结果以照片形式发送袁某，金额为122,136.60元。袁某虽对于该金额提出异议，但最终于当日通过转账形式向夏某支付120,824.10元，备注为某小区X号XX室购房款，减房租补偿部分。同日，袁某还通过转账形式向夏某支付1,312.50元，备注为租赁中介费垫付。2015年3月11日，裴某通过微信告知夏某：“交易中心的政策，客户名下有房子（母子不在同一户口本）需要客户提供关系证明，所以袁先生那个案子交易中心要求重新提供关系证明原件后再审核，故交易时间可能会再往后推！他现在的房子和他母亲产证都有名字，交易中心新要求，望理解”。夏某的回复为“裴经理你好！这一套房子到现在已经有八个月了你们一拖再拖现在还要在跟我要求再延期！这样下去不要说是我了，是谁谁也受不了！”裴某的回复为：“我理解您的感受，但是现在是由于交易中心的政策原因导致，谁也不想，我们已经把现在要求的证件已经提交上去了，这种事情谁都无法控制”。此后，袁某的上述交易障碍于2015年3月15日前得以清除，但夏某未再对裴某的联系予以回复。2015年3月15日，袁某与中介人员至闵行区房地产交易中心欲申请办理过户登记，并通知夏某前往，但夏某未到场。2015年3月16日，夏某向袁某发出《合同终止通知函》，载明：“本人夏某，您方就购买本人位于闵行区虹井路XX弄X号XX室房屋于2014年8月7日与本人签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定合同总价款420万元，您向银行贷款95万元，并确认双方在2015年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。自签订买卖合同至今长达七个多月的时间里，您以种种理由一直拖延支付首期房款及办理过户手续，合同约定办理过户手续的最后期限是2015年2月28日，您仍不予办理，至今已超过十个工作日。根据房屋买卖合同补充条款（一）违约责任第2条之规定，您方未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，本人有权单方解除合同，您方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向本人支付相当于总房价款20%的违约金。综上，本人特向您方书面发函解除本合同，您方或房产中介上海某房地产经纪有限公司任何一方收到本合同终止通知函之日起，本人与您方于2014年8月7日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议终止。同时，提请您方在收到本终止通知函后与本人联系，本人将按照合同补充条款（一）违约责任第2条之规定，扣除您方十个工作日的逾期付款赔偿金（按总房价款万分之五每日计）及总房价款20%的违约金后剩余房款退还给您方。本通知函同时抄送上海某房地产经纪有限公司。”2015年3月30日，袁某向夏某回函，载明：“本人袁某今收到你于2015年3月16日发出的合同终止通知函，并对您的发函作如下回复：1、本人袁某并没有违约，并且本人不同意解除双方于2014年8月7日签订的《上海市房地产买卖合同》及其补偿协议。2、本人袁某要求你方继续履行合同，在2015年4月10日截止前，前往闵行区交易中心完成过户。3、如你方逾期办理产权过户手续的，本人保留追究你方违约责任的权利。”嗣后，讼争双方就涉案房屋买卖合同的履行与否仍未达成一致意见，遂成讼。诉讼中，袁某愿意以现金形式直接支付夏某剩余购房款950,000元，同时表示自愿补偿夏某300,000元，并已通过代管款形式将上述1,250,000元缴纳至本院。另查明，2014年8月20日，夏某向案外人中国银行上海市某支行结清了涉案房屋上的贷款，但至2015年11月18日方注销了涉案房屋上的抵押登记。再查明，案外人上海浦东发展银行某支行授予袁某办理房地产抵押登记及领取房地产登记证明的委托书的委托期间为2015年1月30日至2015年4月30日止，并就袁某申请的商业贷款950,000元提交了房地产登记申请书。又查明，讼争双方在房屋买卖交易过程中一致同意将涉案房屋对外出租，获得的租金收益由双方按约分配，夏某将应由袁某获得的收益在200,000元房款中抵扣后，要求袁某向其支付122,136.60元。本院认为，讼争双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。现本案的争议焦点为夏某是否同意变更过户时间及其是否有权解除合同。从微信证据及中介经办人员裴某的证言来看，夏某对于过户时间的推迟是明知并同意的，其对此附有的条件是除贷款外，袁某应于2015年2月底前付清其余房款2,150,000元。袁某已于2015年2月28日前向夏某支付1,950,000元，并告知夏某剩余部分于2015年3月2日前付清，夏某对此并未提出异议。在2015年2月14日至同年3月2日的期间内，讼争双方及裴某一直对于房款与租金的结算方式进行协商，故即便袁某于2015年3月2日才付清所有款项，也是因房款与租金的抵扣金额产生争议导致。最终，夏某于2015年3月2日自行发图给袁某，要求其按抵扣后的金额支付122,136.60元。鉴此，袁某已按约付款，并具备银行的贷款审批，其已满足了过户条件。关于过户时间，根据微信内容，夏某同意过户时间变更至2015年3月15日，且之后夏某与袁某的微信记录中，夏某还主动告知了袁某该日期。夏某继续收取房款并主动就房款结算问题提出主张的行为，表明其持有继续履行合同的意愿，且同意推迟过户时间，故夏某所持其未同意变更过户时间的抗辩意见，本院不予采纳。在讼争双方已将过户时间变更至2015年3月15日的情况下，如袁某一方原因导致该日期未能过户逾期超过十个工作日，夏某方能行使约定解除权。尽管在2015年3月11日，裴某告知夏某过户时间可能会推迟，但该告知仅是一种可能性，并非确定不能于2015年3月15日过户，在该问题解决后，夏某本应如期过户。即便中介经办人员未能在2015年3月15日之前与夏某就该日如期过户再次确认，夏某也不能仅凭中介之前的可能性告知而享有合同解除权，而夏某自身未予回复的行为也客观上阻却了再次确认事实的发生。事实上，夏某于2015年3月15日已知晓袁某一方的过户请求，该时间与讼争双方重新约定的过户时间相符合，其在2015年3月15日被告知袁某已可于该日过户的情况下，于次日发出解除通知，缺乏依据。夏某对房款与租金的抵扣约定没有异议，但认为房屋买卖合同已经解除而不同意抵扣，现在本院认定买卖合同应继续履行的情况下，该约定仍应适用于讼争双方。因此对于夏某本诉诉请，本院不予支持。对于袁某的反诉诉请，其已按约付清除贷款950,000元的房款，并已将剩余房款950,000元以代管款形式缴纳至本院账户，故对于其要求继续履行房屋买卖合同办理产权过户之反诉诉请，本院予以支持。对于袁某主张的逾期过户违约金，虽然袁某一方不存在逾期过户的行为，但中介经办人员在2015年3月11日的可能性告知，毕竟对讼争双方之后的合同履行之争议造成影响，尽管本院认定夏某不享有解除权，但在双方已产生争议并诉诸法院的情况下，袁某向夏某主张逾期过户违约金缺乏依据。考虑到2015年3月15日前袁某一方的交易手续问题对讼争双方未能如期过户毕竟产生了一定的影响，袁某自愿补偿夏某300,000元，对于交易双方而言尚属公平合理，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、夏某于本判决生效之日起十日内协助将位于上海市闵行区虹井路XX弄X号XX室的房屋产权变更登记至袁某名下，过户期间产生的相关费用由袁某自行承担；二、袁某于上述房屋产权变更登记至其名下之日起十日内向夏某支付剩余购房款950,000元及补偿款300,000元；三、驳回夏某的全部本诉诉讼请求；四、驳回袁某的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,200元，减半收取计6,100元，由夏某负担。反诉案件受理费7,998元（已减半收取），财产保全费5,000元，合计12,998元，由夏某负担9,926元（于本判决生效之日起向袁某直接支付），由袁某负担3,072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  袁白薇二〇一六年二月二十四日书记员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。