广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1727号原告：广东方和药业有限公司，住所地广州市白云区云景路云嘉街****，统一社会信用代码9144000076844416X8。法定代表人：方育焕，总经理。委托诉讼代理人：梁东升，广东君之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东升，广东君之杰律师事务所律师实习人员。被告：广州基恩士喷码技术有限公司，住，住所地广州市黄埔区云骏路**自编**401一社会信用代码91440106578039614B。法定代表人：杨根发，经理。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕉英，广东纬韬律师事务所律师。原告广东方和药业有限公司（以下简称方和公司）诉被告广州基恩士喷码技术有限公司（以下简称基恩士公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告方和公司的法定代表人方育焕和委托诉讼代理人梁东升，被告基恩士公司的委托诉讼代理人黄蕉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告基恩士公司立即搬离广州市黄埔区云骏路17号自编六栋401房屋（1250平方米）；2.判令被告基恩士公司支付房屋使用费（使用费从2017年8月31日起算至交还房屋时止，按照每平方米25元计算）；3.判令由被告基恩士公司承担本案诉讼费。事实和理由：基恩士公司使用的位于广州市黄埔区云骏路17号自编六栋401的房产约1200平方米，是方和公司2017年8月13日通过广州市越秀区人民法院委托拍卖取得房产所有权（见证据1），方和公司取得所有权限后，立即着手行使业主权利，但发现该房产被基恩士公司占用，多次催促、公告通知基恩士公司搬离，未果（见证据2）。根据法律规定，房屋所有人依法对自己的房产享有占有、使用、收益和处分的权利，基恩士公司对该房的占用直接侵害了方和公司的合法权益。基恩士公司与涉案租赁物原业主广州市景泓五金照明设备有限公司、广州市雅孚伦贸易有限公司与王胜龙等恶意串通以租赁方式取得涉案租赁物租赁权，利用诉讼拖延时间，应当认为无效行为，也属于侵权行为，应当依照民法通则第177条规定，依法将涉案租赁物返还给方和公司并支付占用期间的房屋使用费。为维护方和公司的合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向法院提起民事诉讼，请依法公正判决。被告基恩士公司辩称，请求法院依法判决驳回方和公司的全部诉讼请求。理由如下：一、基恩士公司从未侵占方和公司的房产。2018年1月23日，广州市群辉自动化技术有限公司【以下简称：群辉自动化公司】与东莞市伟天物业管理有限公司【以下简称：伟天物业公司】签署《厂房管理服务合同书》，双方约定由群辉自动化公司向伟天物业公司承租广州市黄埔区云骏路17号自编六栋四楼A区1250平方米的物业。后群辉自动化公司、伟天物业公司及基恩士公司三方协商一致，由群辉自动化公司将其承租中的一部分【即401房】移交给基恩士公司使用，并由基恩士公司直接向伟天物业公司缴纳该401房部分对应的租金，一直缴纳租金至今。基恩士公司系从群辉自动化公司、伟天物业公司获得上述401房物业的使用权，并一直缴纳租金。二、方和公司从未获得案涉物业广州市黄埔区云骏路17号自编六栋房产的使用权。基恩士公司接到黄埔区法院的应诉材料后，进行了调查。据查，案涉物业原产权人系广州市景泓五金照明有限公司，因该公司涉诉，案涉物业被广州市越秀区法院拍卖，拍卖方式为不交吉的方式拍卖。方和公司是在2017年下半年从越秀区法院拍得该案涉物业。由于案涉物业系不交吉拍卖，故原产权人广州市景泓五金照明设备有限公司至今未将案涉物业的使用权移交给方和公司。为此，方和公司于2018年向黄埔区法院起诉原产权人，案由同样为物权保护纠纷，方和公司诉请是要求原产权人将案涉物业的使用权移交给方和公司。其次，原产权人广州市景泓五金照明设备有限公司在越秀区法院拍卖前，已将案涉物业出租给他人使用。故，方和公司到今天为止都从未获得案涉物业黄埔区云骏路17号自编六栋房产的使用权。方和公司根本无权向法院起诉要求基恩士公司交还案涉物业的使用权。三、本案应追加东莞市伟天物业管理有限公司、王胜龙为第三人参加诉讼。基恩士公司系从群辉自动化公司、伟天物业公司获得上述401房物业的使用权，群辉自动化公司系向伟天物业公司承租获得云骏路17号自编六栋四楼A区1250平方米的物业使用权，案涉物业又系伟天物业公司的股东王胜龙向广州市雅孚伦贸易有限公司承租所得。故基恩士公司认为本案的处理结果与东莞市伟天物业管理有限公司及王胜龙存有法律上的利害关系，应依法追加其为第三人参加本案诉讼。四、本案应中止审理。据查，案涉物业系伟天物业公司的股东王胜龙向广州市雅孚伦贸易有限公司承租所得，广州市雅孚伦贸易有限公司又是从原产权人广州市景泓五金照明有限公司处承租所得。方和公司系从广州市越秀区法院通过不交吉的方式拍卖所得。方和公司与原产权人广州市景泓五金照明有限公司及总承租人广州市雅孚伦贸易发展有限公司之间的物权保护纠纷一案的诉讼【案号（2018）粤0112民初556号】也正在法院审理中。556号案的诉讼请求与本案的诉讼请求相重叠，案由一致。故本案必须以法院（2018）粤0112民初556号案的审理结果为依据，而（2018）粤0112民初556号案现尚未审结。根据我国《民事诉讼法》第150条第一款第五项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应中止诉讼”的规定，故恳请法院依法裁定中止本案的审理。五、基恩士公司系接到黄埔区法院的应诉材料后，才得知案涉物业的登记产权人系本案的方和公司，方和公司此前从未向基恩士公司发函主张权利。方和公司举证中的公告或收楼通知，基恩士公司此前从未收到或看到。综上所述，恳请法院依法判决驳回方和公司的全部诉讼请求。经审理查明：2017年8月31日，方和公司通过司法拍卖取得原属于广州市景泓五金照明设备有限公司所有的广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋的房产（以下简称涉案物业），并于同年11月21日取得上述房产的粤（2017）广州市不动产权第06209005号不动产权证书。该不动产权证书载明黄埔区云骏路17号自编六栋的房产共7层，建筑面积14437.89平方米，系方和公司单独所有。根据基恩士公司提交的厂房管理服务合同，2018年1月23日案外人广州市群辉自动化技术有限公司（以下简称群辉自动化公司）与案外人东莞市伟天物业管理有限公司（以下简称伟天物业公司）签订了厂房管理服务合同，群辉自动化公司承租了广州市黄埔区云骏路17号6栋四楼A区厂房，租赁面积为1250平方米，租赁期限为2018年1月24日至2027年9月30日。庭审中，基恩士公司主张在2018年1月23日，其从群辉自动化公司处承租广州市黄埔区云骏路17号自编六栋四楼A区厂房中的454.55平方米（以下简称涉案租赁物），双方未签订书面的租赁合同，至庭审之日基恩士公司仍在占有使用；基恩士公司和群辉自动化公司按照各自占有使用面积分别向伟天物业公司交纳租金和其他费用；涉案租赁物南北坐向，东西贯通，只有一个进入涉案租赁物的房门，基恩士公司占有使用的部分位于群辉自动化公司整体租赁场地即四楼A区厂房的东面，从东侧墙开始向西最长位置约13米、最窄位置约8米，南北最宽位置约24米、最窄位置约16米，呈L型，总面积为454.55平方米（含公摊面积160.55平方米）；基恩士公司占有使用部分与群辉自动化公司占有使用部分中间无任何间隔。基恩士公司提交了群辉自动化公司和伟天物业公司签订《厂房管理服务合同书》以及其向伟天物业公司交纳的租金费发票证实其陈述。方和公司主张已经告知涉案物业中的所有使用人其取得涉案物业的所有权并要求所有使用人向其办理交接手续，提交了告知书、收楼告知书、报警回执、照片等证据予以证实，基恩士公司称未收到或看到上述告知书、收楼告知书，基恩士公司对报警回执真实性确认，但认为不能证明该报警与基恩士公司存在关联。另查明，在（2018）粤0112民初556号物权保护纠纷一案中，方和公司起诉被告广州市景泓五金照明设备有限公司、第三人广州市雅孚伦贸易发展有限公司，请求被告广州市景泓五金照明设备有限公司停止侵权，立即向其腾退位于广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋房屋，向其支付从2017年8月31日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，支付其代为补缴的上述房屋的税款，被告广州市景泓五金照明设备有限公司和第三人广州市雅孚伦贸易发展有限公司对房屋占用费承担连带责任。该案判决认定涉案物业的原产权人广州市景泓五金照明设备有限公司与承租人广州市雅孚伦贸易发展有限公司签订的《厂房租赁合同》在涉案物业抵押权登记日期之后，该租赁合同对方和公司不发生法律效力，故支持了方和公司提出2018年1月19日起至实际交还房屋之日的房屋使用费，驳回了方和公司的其他诉讼请求。经在本院查询，该判决书送达方和公司、广州市景泓五金照明设备有限公司、广州市雅孚伦贸易发展有限公司的时间分别为2019年6月20日、2019年6月24日、2019年6月24日，至本案判决作出之日，无当事人提出上诉，该案已经发生法律效力。上述事实，有方和公司提交的（2016）粤0104执2268号之二《执行裁定书》《不动产权证书》《广州市不动产登记查册表》、告知书、收楼告知书、照片、报警回执，基恩士公司提交的厂房管理服务合同书、发票，本院调取的（2018）粤0112民初556号《民事判决书》以及双方当事人的陈述予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，本案系物权保护纠纷。方和公司通过司法拍卖取得了广州市萝岗区（现黄埔区）云骏路17号自编六栋的房产，并于2017年11月21日取得了该房屋的《不动产权证书》，依法对该房屋享有所有权。基恩士公司自认其于2018年1月起占有使用广州市黄埔区云骏路17号自编六栋四楼A区厂房东面从东侧墙开始向西最长位置约13米、最窄位置约8米，南北最宽位置约24米、最窄位置约16米，呈L型，总面积为454.55平方米（含公摊面积160.55平方米），至庭审之日仍在占用使用，本院予以确认。关于基士恩公司与包括群辉自动化公司在内其他案外人之间有关涉案租赁物的法律关系不属于本案审查的范围，故在本案中不予处理。关于涉案租赁物的返还。（2018）粤0112民初556号《民事判决书》已经认定涉案物业的原产权人广州市景泓五金照明设备有限公司与广州市雅孚伦贸易发展有限公司签订的《厂房租赁合同》对现产权人方和公司不发生法律效力，且在该案中未支持方和公司主张的交还涉案物业的诉讼请求；本案中，方和公司向现房屋实际使用人请求交还房屋，合法有据，本院予以支持。关于涉案租赁物的使用费。方和公司在（2018）粤0112民初556号中已经向原产权人广州市景泓五金照明设备有限公司和承租人广州市雅孚伦贸易发展有限公司主张了包括涉案租赁物在内的涉案物业的使用费，本院在该案中支持方和公司从2018年1月19日起至涉案物业实际交还房屋之日止的房屋使用费，方和公司在该案中获得的房屋使用费足以弥补其所有的涉案租赁物在返还之前给其造成的实际损失；在本案中，方和公司再次要求基恩士公司向其支付房屋使用费，属重复主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州基恩士喷码技术有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内将其占有使用的广州市黄埔区云骏路17号自编六栋四楼A区厂房东面从东侧墙开始向西最长位置约13米、最窄位置约8米，南北最宽位置约24米、最窄位置约16米，呈L型，总面积为454.55平方米（含公摊面积160.55平方米）的面积交还原告广东方和药业有限公司。二、驳回原告广东方和药业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9200元，由原告广东方和药业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  朱穗云人民陪审员  谭辉红二〇一九年八月二十日书 记 员  林碧婷孙晓华附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。