贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7778号原告：叶国翠，女，汉族，1988年3月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：韩孟，男，汉族，1985年10月12日出生，住址同上。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶，周遵才，均系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告叶国翠、韩孟与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶国翠、韩孟，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶国翠、韩孟向本院提出诉讼请求：1、判决被告于判决生效后30日内为原告办理博泰美欣明珠四幢1单元803号房的转移登记（不动产证）；2、判决被告以已付购房款320000元为基数，按每日万分之二的标准支付原告2014年6月1日至被告向原告实际交付转移登记证书期间的逾期办理转移登记的违约金;3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节市七星关区，购房款为320000元，同时约定转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。合同签订后，原告依约支付购房款。被告未履行前述合同义务，原告诉至人民法院。被告博泰房开公司辩称：一、原告的主张已经超过诉讼时效。二、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180天内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书交付原告，由原告委托答辩人办理房屋产权分户转移登记。该有关文书，并不包含不动产权属证书，就办理方式而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间约定和违约责任标准的约定，故在原告未提交委托办证相关资料及与答辩人约定办证期限、违约责任的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。三、商品房买卖合同约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关文书，是指房屋登记办法上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律规定的不动产权证书。2016年9月12日毕节市人民政府公布后，自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记的实施，改变了双方合同约定的履行方式，故被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，与合同约定也不符，同时违约金应予调低。五、合同约定的“有关文书”指代不明，不能准确判断有关文书属于何种标的物。此外，违约责任的构成是能为而不为，从公平原则出发，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月10日，原告叶国翠、韩孟与被告博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“由叶国翠、韩孟购买被告开发的位于毕节市陈家祠堂（东客站旁）的博泰.美欣明珠第4幢1单元8层3号住房一套，购房款为320000元；转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，原告依约支付被告购房款320000元，被告未履行办理转移登记的义务，原告诉至本院。涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务，原告足额支付了购房款，被告就应履行向原告办理商品房转移登记有关文书并交付原告的义务，现被告实际还未履行该义务，应承担继续履行或支付违约金的责任。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋转移登记的诉讼请求，因法律或事实上不能履行，本院不予支持。合同约定被告应于2014年6月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在前述期限履行该义务，原告不退房的，被告应自前述约定日期至实际履行完毕该义务之日期间，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并约定被告履行该项义务的形式是原告委托被告向房屋登记机关申请办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告迟延履行前述义务，应承担支付相应违约金的责任。违约期间为2014年6月2日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日。被告提出诉讼时效抗辩，故原告主张的违约金期限应受诉讼时效影响，违约金系按日计算，被告的违约行为处于持续状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。原告于2019年7月4日诉至本院，向前推算三年，即2016年7月3日前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持，2016年7月4日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。经核算，被告应支付原告的违约金为每日320000元×0.02%≈64元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告叶国翠、韩孟支付逾期办理涉案房屋转移登记的违约金，违约金计算方式为：按每日64元，从2016年7月4日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日；二、驳回原告叶国翠、韩孟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1337元，由原告叶国翠、韩孟负担535元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年八月二十四日书记员  姜童尧