四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初445号 原告：于飞，男，1974年6月30日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：白芝成，四川彰明律师事务所律师。 被告：太仓宝达齿条有限公司，住所地江苏省太仓市岳王镇。 法定代表人：柳武斌，该公司执行董事。 委托代理人毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。 被告：广州市京龙工程机械有限公司，住所地广州市花都区花山镇华侨科技工业园。 法定代表人：王化龙。 被告：向泉森，男，1953年4月19日出生，汉族，住四川省旺苍县。 被告：李玉英，女，1955年12月1日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 第三人：成都永鸿翔建筑机械有限公司，住所地成都市外化成街8号长城小区一期二栋2单元3-6号。 法定代表人：于飞，执行董事。 委托诉讼代理人：张玲丽，女，1982年2月26日出生，汉族，住成都市新都区。 原告于飞与被告太仓宝达齿条有限公司（以下简称太仓公司）、太仓宝达齿条有限公司（以下简称太仓公司）、广州市京龙工程机械有限公司（以下简称京龙公司）、向泉森、李玉英、第三人成都永鸿翔建筑机械有限公司（以下简称永鸿翔公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于飞的委托诉讼代理人白芝成、被告太仓公司委托诉讼代理人毛秋健、被告向泉森及向泉森、李玉英的委托诉讼代理人李桂云、第三人永鸿翔公司的委托诉讼代理人张玲丽到庭参加诉讼。被告京龙公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告于飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告于飞及第三人于2017年4月19日与被告太仓公司签订的《商品房买卖协议书》中约定的关于原告于飞及第三人永鸿翔公司向被告太仓公司购买位于金堂县住宅房屋的协议条款；2.判令太仓公司赔偿原告于飞因太仓公司违约导致部分解除《商品房买卖协议书》而给原告造成的经济损失884400元；3.判令京龙公司、向泉森、李玉英对太仓公司对原告承担的违约赔偿责任承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月19日，原告于飞、第三人永鸿翔公司与被告太仓公司签订《商品房买卖协议书》，约定太仓公司将其收账认购的案涉房屋出卖给原告于飞及第三人永鸿翔公司，交易价格50万元。《商品房买卖协议书》还载明：在办理协议约定房产产权过户手续时由永鸿翔公司、于飞与房产产权人联系办理，永鸿翔公司、于飞确认已完全了解协议房产的产权情况及办理进度，且太仓公司已经协调好各产权人配合办理上述房产的过户手续。《商品房买卖协议书》签订后，经原告于飞与第三永鸿翔公司协商，同意由于飞购买案涉房屋并取得房屋所有权。《商品房财产协议书》签订后，原告于飞及第三人永鸿翔公司多次联系被告向泉森、李玉英及被告太仓公司，要求将案涉房屋过户登记至原告于飞名下，但被告均以各种理由推脱、搪塞，拒绝办理案涉房屋的过户手续，侵害原告财产所有权。原告为维护自身财产所有权，于2018年7月16日向四川省金堂县人民法院提起诉讼，现该案已经审理终结，贵院作出（2018）川0121民初3351号民事判决书，该判决已于2018年12月14日发生法律效力，该案认定向泉森已将案涉房屋出售给张月，张月再次出售给谷玉宝，房屋过户手续已将办理完毕，驳回原告于飞请求确认案涉房屋所有权及办理过户的诉讼请求。根据上述事实，《商品房买卖协议书》中部分条款因被告太仓公司违约无法履行，原告依据相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告太仓公司辩称，太仓公司不同意解除原告与被告方商品房买卖协议中关于金堂县案涉房屋的买卖合同条款。该房屋被前产权人向泉森处置给案外人，太仓公司并不知情，太仓公司并非侵权人，相关责任应当由向泉森承担。太仓公司收取向泉森50万元款项是因为原告方欠太仓公司房款150万元，太仓公司多次催要，仍未支付。向泉森在处置案涉房产后，其也知道太仓公司与原告方之间的欠款情况，所以向泉森主动提出其将案涉房屋出售后所得50万元款项给太仓公司。太仓公司考虑到原告方欠款未还，该50万元正好可以抵扣原告方的欠款，所以收取了向泉森这50万元款项。关于向泉森出示的承诺书，太仓公司是在2019年1月15日，向泉森提供承诺书文本给太仓公司的时候才知道其已经向案外人处置了案涉房屋，在此之前，向泉森从来未与太仓公司就处置该房屋有任何的沟通。因其提出处置所得房款50万元可以作为于飞欠太仓公司房款进行抵消，其转账需要相关凭据，所以要求太仓公司签订该承诺书。 被告京龙公司未提交答辩意见。 被告向泉森、李玉英辩称，1、于飞及永鸿翔公司与太仓公司关于《商品房买卖协议书》内容及任何给付与向泉森、李玉英无关，向泉森、李玉英不是该《商品房买卖协议书》当事人，与于飞及永鸿翔公司没有任何联系，之前也不认识，更不存在任何法律关系。《商品房买卖协议书》的任何内容均不能约束到答辩人，故于飞基于《商品房买卖协议书》要求答辩人承担法律责任没有事实及法律依据。2、诉称房屋原所有权人为向泉森、李玉英，根据物权法规定，二人有权处分该房屋。3、即使该房屋因抵偿事宜产权归属尚有争议，原告认可的现权利人太仓公司已于2019年1月收取了向泉森、李玉英50万元，并书面承诺“自收到前述50万元后，就该房屋抵偿所涉所涉一切事宜友好解决并协商处理完毕，各方互不承担违约责任，本单位承诺将不得就该房屋的处理再以任何理由和方式向成华区威力建筑机械租赁部、向泉森、李玉英提出权利主张，由此造成的一切法律后果由本单位自行承担”，根据合同法第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的订立后取得处分权，该合同有效。即，即使该房屋因抵偿事宜产权归属尚有争议，但太仓公司追认了向泉森、李玉英的处分行为，由此造成的一切法律后果与向泉森、李玉英无关。4、关于连带责任。连带责任是中国民事立法中的一项重要民事责任制度，其目的在于补偿救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，有效的保障债权人的合法权益。连带责任主要基于合伙、担保、联营、承包等合同关系或代理行为、上下级间的关系而产生，因而被分散规定在民法通则、合同法、担保法等法律法规以及有关司法解释之中。连带责任对债权人有利，但对债务人，无疑是一种加重责任。所以《民法总则》第178条规定“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任追偿。”连带责任，由法律规定或者法律的规定。即承担连带责任，须有当事人的约定或法律的规定。本案中，于飞要求向泉森、李玉英承担连带责任没有约定及任何法律依据，故向泉森、李玉英不应承担连带责任。综上，原告要求被告承担连带责任没有事实及法律依据，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。 第三人永鸿翔公司述称，永鸿翔公司无异议，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年4月19日，原告于飞、第三人永鸿翔公司与被告太仓公司签订《商品房买卖协议书》，协议书约定太仓公司在成都地区认购了四套商品房，其中包括案涉房屋成都市金堂县，出售给于飞及永鸿翔公司。与本案权利义务相关条款有：一、双方确认，甲方收账认购的：（1）、成都市郫县红光镇高新区西区尚雅路9号“万景峰”4栋1单元31楼3102号，双方确认交易价格为500000.00元；（2）、成都市金堂县，双方确认交易价格为：500000.00元；（3）、位于成都市温江区，双方确认交易价格为743606元；（4）位于成都市的（成仁路与东山大道路口旁）“复地御香山”一期39-1，建筑面积450.15平方米，双方确认交易价格为4000000元；上述四套房产总价为5743606元（大写人民币伍佰柒拾肆万叁仟陆佰零陆元整）。二、乙方的房款付款方式为：2017年5月31日前支付50万元；2017年9月30日前支付50万元；2018年2月10日前支付200万元；2018年5月31日前支付90万元；2018年9月30日前支付90万元；2019年1月31日前支付943606元。三、乙方在办理本协议约定的房产产权过户手续时涉及办理房产权过户手续等各项事宜均与上述房产的产权人联系办理。乙方确认已完全了解上述房产的产权情况及办理进度，且甲方已经协调好各产权人办理上述房产的过户手续。乙方在协议的履行过程中不得以不能及时办理过户手续或限购等政策影响不能过户为由拒绝支付房款。合同签订后，原告与第三人协议，由原告于飞实际购买合同约定房屋。原告自2017年5月2日起至2018年10月9日期间，多次向被告太仓公司给付房款，共计4200000元款项。上述四套房屋中，位于成都市温江区的（成仁路与东山大道路口旁）“复地御香山”一期39-1号房屋已经完成过户手续。 另查明，诉争房屋系于2014年12月22日登记为向泉森所有，2018年1月，向泉森将房屋交由中介公司进行出售，价款为66万元，2018年1月9日，向泉森向中介公司员工黄猛出具公证委托书[（2018）金堂证字第87号]，委托黄猛办理上述房屋出售过户事宜，黄猛当日转款66万元给向泉森。2018年1月12日，黄猛代理向泉森与张月签订《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第19223号）并办理过户手续，其中合同载明借款为311296元，张月实际以转账方式向黄猛支付70万元。2018年1月16日，案涉房屋过户至张月名下。张月购买房屋后，于2018年3月17日，经成都市世纪链城房地产经纪有限公司居间服务，与谷玉宝签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给谷玉宝，价款为88万元，谷玉宝于2018年3月17日支付40万元，2018年3月21日支付48万元，2018年3月26日，张月案涉房屋过户至谷玉宝名下，现房屋由谷玉宝所有。张月与谷玉宝另签订《成都市存量房买卖合同》（成存房买（自）第20939号）交不动产部门备案，该合同载明房屋价款为311296元。2018年7月16日，于飞起诉向泉森、李玉英、太仓公司、张月、谷玉宝至本院，主张撤销向泉森与张月、张月与谷玉宝之间的房屋买卖合同，确认诉争房屋属于飞所有，向泉森、李玉英、太仓公司、张月、谷玉宝协议办理诉争房屋过户手续。本院作出（2018）川0121民初3351号民事判决，认定向泉森与张月之间的房屋买卖合同、张月与谷玉宝之间的房屋买卖合同，均合法有效，无证据证明系虚假交易，驳回于飞的诉讼请求，案件受理费4400元由于飞负担。该判决已经发生法律效力。 向泉森注册成立成华区威力建筑机械租赁站（以下简称威力租赁站），为个体工商户。向泉森与李玉英系夫妻关系。威力租赁站与京龙公司曾有业务关系，后京龙公司作为甲方，与乙方威力租赁站，丙方向泉森、李玉英对双方之间的债权债务签订《协议书》一份，协议书载明：乙方确认欠付甲方货款1026000元，丙方系乙方的实际控制人，现三方达成协议，丙方以其所有的两套商品房抵顶给甲方，房屋情况为：成都市郫县红光镇高新区西区尚雅路9号“方景峰”1栋1单元31楼3102房，抵偿价格500000元，成都市金堂县，抵偿价格500000元，未抵偿26000元欠款余额，乙方在本协议签订之日起三个月内向甲方付清。本协议所约定用于抵偿货款的上述2套房屋，由丙方直接过户至甲方，丙方应在180日内配合甲方办结过户手续。协议同时确认京龙公司欠威力租赁站部分货物，在协议签订后80日内交付威力租赁站。 2015年2月2日，京龙公司（合同甲方）与太仓公司（合同乙方）签订《债权债务抵销协议书》，该协议书载明：鉴于甲方采购乙方齿条等产品，尚欠乙方货款未付，双方一致同意，由甲方从甲方客户处收账认购的部分商品房抵偿应付未付给乙方的部分货款人民币1786342元，双方确认，甲方收账认购的（1）、成都市郫县红光镇高新区西区尚雅路9号“万景峰”4栋1单元31楼3102号，双方确认交易价格为500000.00元；（2）、成都市金堂县，双方确认交易价格为：500000.00元；（3）、位于成都市温江区，双方确认交易价格为743606元，上述房产用于甲方抵偿欠付乙方的货款，双方协商的总抵偿价格为1743606元。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。案涉《商品房买卖协议书》系于飞、永鸿翔公司与太仓公司之间真实意思表示，三方应当按照合同约定履行各自的义务。根据三方约定，太仓公司将位于成都市金堂县房屋出售给于飞及永鸿翔公司，于飞和永鸿翔公司协议由于飞实际出资购买该房屋，而根据法院已生效判决认定的事实，该房屋已经由登记所有人向泉森出售张月，张月再次出售谷玉宝，谷玉宝合法取得该房屋所有权。《商品房买卖协议书》关于成都市金堂县房屋部分的约定实际已经无法履行，原告据此主张解除《商品房买卖协议书》关于成都市金堂县房屋部分，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，合同的部分解除，不影响合同其他部分的效力。本案双方争议的焦点问题是，本案所涉房屋，于飞是否已经支付了购房价款。《商品房买卖协议书》约定交易房屋为四套，并约定了每套房屋的价款，但对于付款及过户方面，未约定四套房屋的先后履行顺序，而是根据四套房屋总价款，约定了分期付款，对于过户的时间、顺序也未进行约定。实际履行中，于飞分十余次支付了购房款，总计支付420万元，太仓公司已经将位于温江区房屋过户给于飞，其中位于温江区的房屋约定价款743606元，位于成都市南天府广场的房屋约定价款为4000000元，两套合计4743606元，即已经完成过户的两套房屋中，于飞尚有543606元未给付。于飞主张已经支付了本案诉争房屋价款，无合同依据，也无事实依据，其要求返还本案诉争房屋购房款50万元，本院不予支持。原告于飞关于违约损失384400元的主张。本院认为，太仓公司作为房屋出售方，有交付房屋，转移房屋所有权的义务，现案涉房屋已出售他人，致使案涉房屋买卖协议无法履行，合同解除，根据合同相对性，责任应当归咎于太仓公司。原告主张太仓公司赔偿损失，符合法律规定，但该损失应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案具体情况考虑，双方约定诉争房屋的价款为50万元，因合同涉及四套房屋的交易，对于交易顺序双方未明确约定，根据前述论证，于飞无法证明其已付购房款系支付本案诉争房屋，且于飞、永鸿翔公司在与太仓公司签订《房屋买卖协议书》时明知太仓公司出售的四套房房屋是抵偿认购所得，存在多次抵偿，且多次抵偿均未办理过户，房屋仍登记在原权利人名下，在此情况下于飞仍与太仓公司签订诉争协议，应当对协议不能履行承担一定风险。同时，自《房屋买卖协议书》签订以来，房屋价格有所上涨是客观事实，太仓公司违约也给于飞造成一定的房屋差价损失。综合以上分析，本院酌定太仓公司赔偿于飞损失100000元。原告主张向泉森、李玉英、京龙公司对太仓公司承担的赔偿责任承担连带责任，因向泉森、李玉英、京龙公司不是《房屋买卖协议书》的相对人，也无证据证明其与太仓公司之间存在恶意串通行为，原告的该项主张无合同依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告于飞与被告太仓宝达齿条有限公司、第三人成都永鸿翔建筑机械有限公司签订的《房屋买卖协议书》中关于位于成都市金堂县房屋部分； 二、被告太仓宝达齿条有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于飞100000元； 三、驳回原告于飞的其他诉讼请求。 案件受理费6322元，由原告于飞负担5000元，被告太仓宝达齿条有限公司负担1322元，财产保全费3020元，由原告于飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇一九年八月十二日 书记员 贾明箫