安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0311民初1323号原告（反诉被告）：何晓艳，女，1969年12月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵雷，安徽辉泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：蚌埠国购商业投资发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号4楼。法定代表人：李梅，公司执行董事。委托诉讼代理人：王小柱，安徽国梦律师事务所律师。原告（反诉被告）何晓艳与被告（反诉原告）蚌埠国购商业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何晓艳的委托诉讼代理人赵雷、被告（反诉原告）蚌埠国购商业投资发展有限公司的委托诉讼代理人王小柱到庭参加诉讼。本院于2019年4月28日依法将本案转为普通程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何晓艳及其委托诉讼代理人赵雷、被告（反诉原告）蚌埠国购商业投资发展有限公司的委托诉讼代理人王小柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何晓艳向本院提出诉讼请求：１．被告交付蚌埠市国购广场（三期）第3栋1单元3层01033号房屋给原告；2．被告支付逾期交房的违约金1598.6元（按购房款355251元，违约金万分之0.5/日计算自2019年1月1日起至暂计算2019年3月5日止，违约金并主张至实际交房之日止）。事实和理由：原告于2017年2月8日与被告签订了商品房买卖合同并办理了相关公证，按原告要求分二期交付了首付款107251元，其余办理了银行按揭贷款，共计支付房屋总价款355251元。按合同第八条关于交付期限的约定，被告应当于2018年12月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋。按上述合同第九条第二款约定被告除交付房屋外还应当承担万分之0.5/日的违约金。被告以原告未交付房款22000元为由，故意拖延交房时间，原告遂诉至法院。被告（反诉原告）蚌埠国购商业投资发展有限公司（以下简称国购公司）向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付购房款尾款22000元及违约金、利息、罚息（违约金按日万分之0.5标准计算，利息、罚息按照银行同期贷款利率、罚息利息标准计算，三项费用从2018年2月8日起计算，直至反诉被告实际支付购房款尾款之日止）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告房屋买卖合同纠纷一案，双方签订的合同第六条约定买受人（反诉被告）于2017年2月8日前支付首付款107251元，合同第八条对逾期付款的违约责任进行了约定。合同签订后，反诉被告在2017年2月8日之前只支付了85251元，尚欠22000元至今未付。双方签订的房屋买卖合同合法有效，反诉被告应当按合同约定足额支付购房款，因其不履行合同义务，反诉原告遂诉至法院。被告（反诉原告）国购公司答辩称，何晓艳部分房款尚未支付，是其未按合同约定履行支付购房款的义务；按照合同法规定，国购公司享有先履行抗辩权，不交付房屋不属于违约，对何晓艳诉请法院应予驳回。原告（反诉被告）何晓艳答辩称，其已交付全部购房首付款，不存在拖欠22000元未付，其办理的商业贷款都是按期支付的，不存在违反合同约定的情形，国购公司反诉请求不能成立，对其反诉请求法院应予驳回。原告（反诉被告）何晓艳、被告（反诉原告）国购公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年2月8日何晓艳与国购公司签订《商品房买卖合同》，合同约定何晓艳购买国购公司位于蚌埠市国购广场（三期）第3栋1单元3层01033号的商品房一套，房屋总价款355251元，何晓艳应于2017年2月8日前支付首付款107251元，余款248000元于2017年2月11日前办理银行按揭贷款，交房期限为2018年12月31日前，合同还对买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，何晓艳通过POS机刷银行卡于2017年2月3日支付房款10000元、2017年2月8日支付房款75251元，国购公司于2017年2月8日给何晓艳开具金额为85251元的增值税普通发票一张。2017年2月16日国购公司给何晓艳开具了一张金额为22000元的增值税普通发票。另查明，何晓艳与赵海原系夫妻关系，后于2017年2月8日办理离婚手续。何晓艳2017年2月3日及2017年2月8日支付房款的银行卡均为账号为62×××93、开户人为何晓艳的怀远农村商业银行借记卡，刷卡付款后在POS机小票上签字确认人均为赵海。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房发票两张、安徽省商品住宅销售明码标价书、公证书、怀远农村商业银行金农卡，被告提交的商品房买卖合同签约审批流程单、更名申请流程单、离婚证复印件、POS机小票两张在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是在何晓艳与国购公司的房屋买卖合同关系中，何晓艳是否已将22000元购房款付给国购公司。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定，何晓艳应于2017年2月8日前支付首付款107251元。何晓艳分别于2017年2月3日及2017年2月8日通过POS机刷银行卡交款合计85251元，国购公司于2017年2月8日给其开具85251元的增值税普通发票一张。剩余22000元购房款何晓艳诉称其已以现金形式付清，提供的证据是国购公司2017年2月16日给其开具的22000元增值税普通发票一张。按照交易习惯，通常情况是付款后再开具发票或是开具发票行为与付款行为同时进行，国购公司辩称未收到该款，理由是当时因交款人太多误以为何晓艳已经刷卡交过款了所以开具了发票，实际并未收到此笔购房款，公司的会计账目上一直有22000元未入账，且根据《蚌埠市新建商品房预售资金监管暂行办法（试行）》第九条规定，“购房人凭房地产开发企业提供的新建商品房预售资金监管缴款通知书，通过商业银行网点柜台或者新建商品房预售资金监管专用POS机刷卡将房价款存入监管账户……房地产开发企业不得直接收存购房人支付的房价款，新建商品房预售资金必须全部存入监管账户。”国购公司作为房地产开发企业，不能直接收取购房人现金。何晓艳庭审中称其至国购公司补交购房款当日，因其银行卡余额不足所以向国购公司交付的现金。庭审时何晓艳陈述其只有两张银行卡。庭审后国购公司申请法院调取了何晓艳账号为62×××73的中国农业银行银行卡及账号为62×××93的怀远农村商业银行银行卡在2017年2月的交易明细，其中账号为62×××93的怀远农村商业银行银行卡在2017年2月不同时间段的账户余额均超过22000元。何晓艳所称的因银行卡余额不足而用现金交款，与其银行卡实际余额情况不符，故何晓艳在签署诚信保证书后所作的陈述与事实不符。国购公司的财务记账凭证可反映2017年2月16日上午收房款多笔（发票票号从00195230至00195239），除何晓艳以外均为刷卡支付房款，且刷卡付款时间集中在上午9点至12点半之间，何晓艳的22000元发票票号（00195234）居中，此与国购公司陈述的当日交款人数较多的情况相符。综上，结合日常经验法则和房地产行业交易习惯，本院对何晓艳已以现金方式交付22000元购房款的陈述不予采信。另，何晓艳陈述其购房时还交过一笔3000元现金，用途是享受3000元抵10000元的购房优惠，国购公司辩称此3000元并非是交给国购公司，而是交给了国购公司的合作销售方且也是以POS机刷卡方式交付，因该3000元不是本案争议焦点，与本案无直接联系，对此部分事实本院不予评判。何晓艳诉请要求国购公司交付房屋并支付逾期交房的违约金，国购公司庭审时表示同意交付房屋但不同意支付违约金。根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。何晓艳尚欠房款22000元未付清，国购公司不交付房屋属于行使先履行抗辩权，故对何晓艳要求支付违约金的诉请本院不予支持。国购公司反诉请求何晓艳支付22000元购房款及违约金、利息、罚息，对22000元购房款的诉请本院予以支持。国购公司要求何晓艳按日万分之0.5标准从2018年2月8日开始支付违约金，不违反双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，亦未超出法律规定上限，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中何晓艳和国购公司的《商品房买卖合同》已经对逾期付款违约金作出了约定，故对国购公司要求何晓艳再支付逾期付款利息及罚息的请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何晓艳于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）蚌埠国购商业投资发展有限公司购房款22000元及违约金（违约金以22000元为基数，按每日万分之零点五的标准，从2018年2月8日开始计算至付清时止）；二、被告（反诉原告）蚌埠国购商业投资发展有限公司于原告（反诉被告）何晓艳履行本判决第一项义务完毕之日起十日内交付蚌埠市国购广场（三期）第3栋1单元3层01033号房屋给原告（反诉被告）何晓艳；三、驳回原告（反诉被告）何晓艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）蚌埠国购商业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6652元，由原告（反诉被告）何晓艳负担3991元，由被告（反诉原告）蚌埠国购商业投资发展有限公司负担2661元；反诉费175元，由原告（反诉被告）何晓艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  张志军审 判 员  董 雯人民陪审员  崔荫巍二〇一九年八月十六日书 记 员  刘 佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。