广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6967号上诉人（原审被告）：唐小琴，女，汉族，1977年9月14日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。委托诉讼代理人：何淑娟，广东长航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜立轩，男，汉族，2011年1月30日出生，住广东省佛山市顺德区。法定代理人：杜景新，男，汉族，1977年7月8日出生，住广东省佛山市顺德区，系杜立轩的父亲。委托诉讼代理人:叶家祺，广东卓领律师事务所律师。原审被告：梁伟深，男，汉族，1972年7月14日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。委托诉讼代理人：何淑娟，广东长航律师事务所律师。上诉人唐小琴因与被上诉人杜立轩、原审被告梁伟深房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。唐小琴上诉请求：1.撤销一审判决第一项“被告梁伟深、唐小琴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜立轩返还转让款111万元”的判项，改判“被告梁伟深、唐小琴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜立轩返还转让款1035800元”；2.本案诉讼费由杜立轩负担。事实和理由：对于一审法院认定案涉《不动产（房屋）转让协议书》为无效协议，且认定双方对于造成该合同无效均具有过错，因此不予支持杜立轩的利息诉请，唐小琴并无异议。但一审法院在确认杜立轩自2017年10月起每月收到梁伟深支付的租金5300元，并一直收到2018年12月的事实后，没有从转让款当中扣除不合理。案涉《不动产（房屋）转让协议书》是无效协议，唐小琴、梁伟深此前每月支付的租金应作为转让款予以抵扣。杜立轩答辩称，一审法院判决具有充分事实与法律依据，且上诉状已经明确对双方共同造成合同无效无异议。唐小琴有过错，应对合同无效承担一定责任。一审判决合理，唐小琴提起本次上诉是为了拖延时间，延长执行期限，浪费司法资源。梁伟深答辩称，认可上诉状的事实与理由。杜立轩向一审法院起诉请求：1.判令梁伟深、唐小琴向杜立轩返还房屋转让款111万元；2.判令梁伟深、唐小琴向杜立轩支付资金占用期间利息76484.24元（按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年9月16日起计至全部返还房屋转让款之日止，暂计至2019年1月20日）；3.本案受理费、财产保全费由梁伟深、唐小琴承担。一审法院认定事实：2017年9月14日，由杜立轩父亲杜景新代理，杜立轩与梁伟深、唐小琴签订一份《不动产（房屋）转让协议书》，约定梁伟深、唐小琴夫妻将登记在梁伟深名下位于佛山市顺德区的房屋转让给杜立轩，转让价共118万元。至2017年9月15日，杜立轩已由其父亲杜景新向梁伟深分多次支付了房屋转让款共118万元。房屋当时为出租状态，杜立轩自2017年10月起每月收到梁伟深交付的租金5300元，并一直收到2018年12月。后来梁伟深于2019年1月7日、1月10日分别退还房屋转让款4万元和3万元给杜立轩，杜立轩于2019年1月16日向房管部门查询时，上述房屋已转让登记为吴结枝名下。杜立轩遂于2019年1月31日向一审法院提起诉讼。另查明，杜立轩在购买时已知悉案涉房屋的土地性质为**村的集体用地，是农村宅基地，杜立轩不是**村的集体组织成员。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”另外，国务院分别在1999年发出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条有规定“农村住宅不得向城市居民出售”，在2004年发出《关于深化土地改革严格土地管理的决定》第二条第十项有规定“禁止城镇居民在农村购买宅基地”。《房屋登记办法》第八十七条也规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”综合上述法律法规的规定，立法本意就是禁止村民向本集体组织成员以外的人转让宅基地使用权。在本案中，非**村集体组织成员的杜景新以杜立轩名义购买该集体组织的宅基地上房屋，根据房地一体的原则，属于变相取得宅基地使用权的情形，因违反禁止性的法律规定，故本案的《不动产（房屋）转让协议书》应当无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，梁伟深、唐小琴应向杜立轩返还因该合同取得的其余房屋转让款111万元。而杜立轩明知自己非**村集体组织成员却签订协议购买该集体宅基地上的房屋，梁伟深、唐小琴也明知此情况下予以出让，造成合同无效，双方都有过错。其中对于杜立轩在支付转让款期间的利息损失，属于杜立轩过错部分需自行承担的责任范围，故其相应的利息诉讼请求，一审法院不予支持。实际上，杜立轩在期间已收到一定的租金收益，但是属于当事人的自愿给付并支付完毕，应就此确定。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条之规定，判决：一、梁伟深、唐小琴应于判决发生法律效力之日起十日内向杜立轩返还转让款111万元；二、驳回杜立轩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15478.36元，减半收取计7739.18元，财产保全申请费5000元，合计12739.18元（杜立轩已预交），由梁伟深、唐小琴负担12395元，杜立轩负担344.18元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是梁伟深、唐小琴已经支付的租金应否抵扣其应当返还杜立轩的房屋转让款。对此，本院从以下方面加以分析：一、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的涉案《不动产（房屋）转让协议书》无效，杜立轩收取的房屋租金，属于因案涉《不动产（房屋）转让协议书》取得的财产，杜立轩依法理应向唐小琴、梁伟深返还。二、杜立轩已向唐小琴、梁伟深支付房屋转让款，为此杜立轩会产生相应的利息损失，相应地，唐小琴、梁伟深占用杜立轩支付的房屋转让款期间亦会产生收益。虽然杜立轩对于本案合同无效存在过错，但根据双方的过错程度、双方受到的损失情况，以及唐小琴、梁伟深的受益情况，唐小琴、梁伟深亦应向杜立轩支付房屋转让款相应的利息方为合理。三、就本案而言，梁伟深、唐小琴已支付的租金应否在房屋转让款中予以抵扣，应综合全案事实加以认定。杜立轩虽然未就其利息损失提出上诉，但显然是基于一审判决已经认定其收取的房屋租金收益无需返还的事实。鉴于唐小琴、梁伟深与杜立轩之间存在互负债务的情形，且经核算，唐小琴、梁伟深应向杜立轩支付的利息高于杜立轩依法应向唐小琴、梁伟深返的租金，结合全案事实，梁伟深、唐小琴关于其已经支付的租金应在其应返还杜立轩的房屋转让款中予以抵扣的主张依据不足，本院不予支持。一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院依法予以维持。综上，唐小琴的上诉请求不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1655元（唐小琴已预交），由唐小琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇一九年八月二日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔