河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3833号 上诉人（原审原告）：朱克生，男，出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王一良，男，1958年8月30日出生，现住邯郸市邯山区。 被上诉人（原审被告）：邯郸市祥润物业服务有限公司，住所地邯郸市复兴区人民西路349号302室。 法定代表人：窦炳斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王会清，河北道申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高丽波，河北道申律师事务所律师。 上诉人朱克生因与被上诉人邯郸市祥润物业服务有限公司（以下简称祥润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初969号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱克生上诉请求：1、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初969号民事判决；2、要求祥润物业公司返还超标收取朱克生物业费：2396.17元，重复收取公共照明费：400元、垃圾清运费：144元，三项合计2940.17元。3、本案一审、二审诉讼费用由祥润物业公司承担。事实和理由：一、朱克生认为，祥润物业公司与房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》，后又与业主委员会签订了《金业花园小区物业服务合同协议》，应当在自2016年小区成立业主委员会同时与物业服务公司签订《金业花园小区物业服务合同协议》以后，《前期物业服务合同》应自动终止，小区物业不再执行《前期物业服务合同》，按照《物业管理条例》第三章第二十六条规定：“前期物业合同可以约定期限；但是，期限未满、业务委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”为此，一审法院同时认定《前期物业服务合同》和《金业花园小区物业服务合同协议》同时有效是错误的。二、金业小区业主委员会与祥润物业服务公司2016年签订了物业服务合同并没有公示给全体业主，在业主不知情的情况下业主委员会签订了物业服务合同属侵权行为，《物权法》第78条明确规定“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”为此，要求法院撤销业主委员会与物业服务公司签订的《金业花园小区物业服务合同协议》。三、祥润物业服务公司在本小区收费没能遵循合理、公开、公正以及费用与服务水平、社区环境相适应的原则，没能执行国家和地方政府的法律、法规及收费标准收取物业费，2014年邯郸市颁布了《城市精细化管理办法》明确规定了物业管理收费标准，根据小区生活的环境，小区的收费偏高，但一审法院并没有认定上诉人的请求。四、根据邯郸市精细化管理办法规定公共电费和垃圾清运费应包括在物业收费当中，计入服务成本，物业公司将物业费与公共电费、垃圾清运费分离收费是不符合地方政府的规定，属重复收费，一审法院的认定是错误的。五、物业服务公司不能按照《拆迁协议》上的面积收取物业费，而现在的收费面积物业服务公司提供不出任何证据，在一审诉求中，朱克生诉讼请求并指证物业服务公司收费面积没有依据，而一审法院没有认定。六、朱克生与物业服务公司是两个诉讼主体，朱克生只是诉物业服务公司收费服务纠纷，而不是物业服务合同纠纷，因为业主从没有与物业服务公司签订过服务合同，因为，此次诉讼是朱克生与物业公司之间的纠纷，与业主委员会没有任何的诉讼关系。七、朱克生在一审中诉讼请求物业超标收费、重复收取公共照明费和垃圾清运费，一审法院在判决中认定错误。八、业主委员会成员不具有该小区房产证，不是小区业主，因此业主委员会成立不合法。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判，支持朱克生上诉请求。 祥润物业公司答辩称，1.业主委员会成立合法，一审已提交相关证据。2.业主委员会成立合法与否与物业合同无关联性。业主委员会是其内部自治问题，合同对外发生法律效力，祥润物业公司无权否定其合同效力，该问题应由业主另案处理，与本案无关。3.一审认定两份合同合法有效无异议。4.业主委员会与祥润物业公司签订服务合同，在撤销前应属有效，应当履行。5.《精细化管理办法》于2016年9月失效，物业费的收取符合法律规定。6.照明费、垃圾清运费是祥润物业公司代收代缴的，不包括在物业费中，物业合同已经载明。7.缴费面积是开发商提供的，办证后按实际面积多退少补。8.本案案由应是物业服务合同纠纷。 朱克生向一审法院起诉请求：1.要求祥润物业公司返还已超标收取朱克生物业费计3220.80元；2.要求祥润物业公司返还重复收取朱克生的公共照明费计400元；3.要求祥润物业公司返还重复收取朱克生的垃圾清理费计144元。以上三项共计3764.80元。4、祥润物业公司负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：朱克生于2014年4月回迁入住邯山区渚河路金业花园小区2栋2单元1001室至今。2012年7月31日，祥润物业公司（乙方）通过招标中标并与邯郸市兴东房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同第四章第十九条约定，1.本物业的服务费用收取，执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定；2.本物业服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；3.本物业公共服务费每一年交纳一次，每次交纳费用时间为一月一号；7.物业服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、公共车库、路灯照明、楼道灯等）运行能耗费用，按买受人拥有的物业的建筑面积按实向乙方分摊。2016年7月12日业主代表及开发商召开会议共同商定物业费缴纳标准由原来的每月1.2元/平方米降至1元/平方米。2016年10月29日邯郸市金业花园小区业委会（甲方）与祥润物业公司（乙方）签订了《金业花园小区物业服务合同协议》，协议第三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，费用标准在本年7月12日由办事处领导组织业委会代表、开发公司负责人商议决定按1元/平方的标准按年度缴纳。甲乙双方均在落款处签章。朱克生于2014年4月向祥润物业公司交纳至的物业费1307元、公共水电费100元、垃圾清运费36元；于2016年7月交纳至的物业费、公共水电费、垃圾清运费1225元；于2018年8月交纳至的物业费1089元，公共水电费、垃圾转运费136元。在物业服务合同履行过程中，朱克生因对祥润物业公司服务的内容、质量、收费提出异议，双方产生争执，朱克生诉至一审法院，诉请如前。 一审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。对于双方当事人的争议焦点，首先，祥润物业公司作为经过登记的企业法人，从成立时起具有民事行为能力，而主管行政机关对其营业执照进行年检属于行政管理范畴，是否年检并不影响企业的民事行为能力，因此，朱克生主张祥润物业公司因多年未年检而丧失经营资格，没有法律依据。根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中祥润物业公司通过中标的方式与小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，后又与业主委员会签订了《金业花园小区物业服务合同协议》，以上合同均系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。朱克生作为金业花园小区的业主，本人虽然没有与祥润物业公司签订相关物业服务合同，但实际接受了祥润物业公司提供的物业服务，双方以实际行为履行了上述物业服务合同，成为物业服务合同的实际一方当事人，应当受上述合同的约束，在享有相关权利的同时，应当承担相应的合同义务，包括应按合同约定缴纳物业费用；同时，朱克生向祥润物业公司交纳物业费的标准是依据合同约定，并且不违反相关法律和行政法规的强制性规定，朱克生主张收费标准按0.4元/平方米收取并退还相应的物业费，但其依据的《邯郸市城市精细化管理办法(试行)》不属于具有效力性强制规定的法律或行政法规，不足以否定上述合同的效力，故该项请求于法无据，本院不予支持；朱克生请求返还重复收取的公共照明费及垃圾处理费，关于公共照明费系合同中约定的共用设施设备运行能耗费用，应由小区业主按建筑面积据实分摊；关于垃圾处理费是指生活垃圾收集、运输、无害化处理过程中产生的费用，属于行政机关按照城市居民每户每月3元的标准收取的费用，也不属于物业服务费收取的范畴，故不存在重复收费，对该诉讼请求也不能支持。判决：驳回朱克生的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱克生负担。 本院二审期间，朱克生向本院提交证据：杨奎远、巩建佳二人的证言，证明业委会成立不合法。祥润物业公司质证称，该证人证言，只有杨奎远到庭，但对其证言内容部分信息不能核实，该几起案件均不是4月份开庭证人证言不实，且该证言内容并非案件事实仅是个人主观观点，证言无效。依据原审卷宗材料、当事人陈述，二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于《前期物业服务合同》与《金业花园小区物业服务合同协议》效力的问题。根据《物业管理条例》第二十一条，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，金业小区业主委员会与祥润物业公司签订的《金业花园小区物业服务合同协议》，均是合同双方真实意思表示，且并无违反法律、法规效力性强制规定应属有效，对金业小区业主具有约束力，2016年10月29日，祥润物业公司与金业花园小区业主委员会签订《金业花园小区物业服务合同协议》后，《前期物业服务合同》终止。朱克生以该小区没有办理房屋产权登记、业委会成员不具有业主资格为由，称金业小区业主委员会成立不合法，且其并非合同当事人没有直接参与《金业花园小区物业服务合同协议》的签订，因此该合同无效，但是根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”业主为房屋所有权人，即取得建筑物专有部分所有权的人。业主在享有权利的同时也应当履行应承担的义务，虽然房屋实际控制人未办理房屋产权登记，但实际享有该房屋的占有、使用、收益等权能，为实际所有人，应为业主。本案中，根据朱克生提交的证据显示，其实际行使了业主的权利并接受了祥润物业公司提供的物业服务。朱克生上诉称业主委员会成员未取得房屋产权登记不属于业主身份，没有事实和法律依据，本院不予采信。祥润物业提供了邯郸市邯山区罗城头街道办事处《关于金业花园小区成立业委会的回复》罗发[2016]48号、以及该街道办事处向公安部门出具的业委会印章刻制介绍信等证据，证明业主委员会成立合法，具有签订物业服务合同的合法主体资格；朱克生提供的证据不足以证明该业主委员会不具有民事权利能力主体资格。朱克生上诉称该业主委员会成立不合法，《金业花园小区物业服务合同协议》属无效没有事实和法律依据，本院不予采信。 关于是否应当退还物业费的问题。两份物业服务合同的效力如上所述，因此，朱克生应按照《前期物业服务合同》终止前的约定，以及2016年10月29日后《金业花园小区物业服务合同协议》约定缴纳物业费。朱克生称应当结合邯郸市城乡规划局《建设用地规划设计条件》（2008）084号规定的小区设置标准，按照2014年邯郸市《城市精细化管理办法》（试行）的一级服务标准0.4元/月平方米收费，且缴费面积基数应当按照《邯郸市房屋拆迁产权调换协议书》列明的房屋面积进行计算。以上两份文件，并非可以否定物业服务合同效力的效力性强制性规定，物业服务合同属民法范畴，应尊重合同当事人的意思自治，在不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效事由的前提下及合同撤销（解除）前，当事人应当按照合同所约定履行各自的权利义务。关于缴费面积的问题，2016年7月12日，金业小区业主代表参加了由社区居委会召开的物业费会议，该会议对物业费标准进行了明确为1元/月平米，同时约定“现交物业费面积要与将来出房证面积为准，对所交物业费将多退少补（指未出房证之前的物业费）”，且物业服务公司的缴费面积依据的是建设单位提供相关资料并与业主达成“出房证后多退少补”的协议，因此，朱克生上诉请求退还多缴纳的物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于是否应当退还垃圾清运费的问题。根据两份物业合同内容，垃圾清运费并没有包含在该两份物业服务合同物业费用中。垃圾处理费是指生活垃圾收集、运输、无害化处理过程中产生的费用，属于行政机关按照城市居民每户每月3元的标准收取的费用，为此祥润物业公司提交了邯山区环卫局开具的垃圾准倒证、收费票据等证据，该垃圾清运费不包括在物业服务费中，故不存在重复收费。朱克生上诉祥润物业公司返还重复收取的垃圾清运费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于是否应当退还公共照明费的问题。公共照明费系合同中约定的共用设施设备运行能耗费用，应由小区业主按建筑面积据实分摊。为此祥润物业公司提供了相关供电公司收取的公共照明电费票据等证据，证明该公司提供了相应物业服务，本院予以采信。朱克生上诉返还重复收取的公共照明费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，朱克生的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由朱克生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵万举 审 判 员 温永国 审 判 员 刘 勇 二〇一九年八月五日 法官助理 王皓枫 书 记 员 李 朋