内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016)内22民终1501号上诉人（一审原告）阿拉木斯，男，1977年12月26日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区。委托代理人白长岁，哈日诺尔苏木法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）科右中旗农村信用合作联社，住所地内蒙古自治区科右中旗巴彦呼舒镇。法定代表人贾朝格，理事长。委托代理人李格日乐图，男，1978年4月4日出生，蒙古族，科右中旗农村信用合作联社职工，现住内蒙古自治区科右中旗巴彦呼舒镇。委托代理人李成林，科右中旗农村信用合作联社法律顾问。上诉人阿拉木斯因与被上诉人科右中旗农村信用合作联社（以下简称信用社）房屋买卖合同纠纷一案，内蒙古自治区科右中旗人民法院于2014年12月15日作出（2014）右民初字第1145号民事判决，宣判后，信用社不服，向本院提起上诉，本院于2015年8月14日作出（2015）兴民终字第218号民事裁定，将本案发回重审，内蒙古自治区科右中旗人民法院重审后作出（2015）右民初字第2108号民事判决，宣判后，阿拉木斯不服，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阿拉木斯及其委托代理人白长岁，被上诉人信用社的委托代理人李格日乐图、李成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年信用社自筹资金经科右中旗发展和改革委员会批准在科右中旗好腰苏木镇本屯客运站南111国道西侧建一栋二层办公综合楼，2010年11月25日阿拉木斯与信用社签订了一份《房地产买卖契约》，约定信用社将自建办公综合楼的一、二层商品楼（127.94平方米、带地下室63.97平方米）出售给阿拉木斯，价款为319850元，预交定金50000元，其余房款用该楼房的房产证和土地使用权证抵押后信用社提供贷款，房产证和土地使用权证由信用社负责办理。合同签订后阿拉木斯按约定向信用社交付购房定金50000元，而后2013年4月22日阿拉木斯与信用社签订了用该商品楼作为抵押物的270000元贷款抵押合同，同日信用社向阿拉木斯提供了270000元贷款，交付房款后信用社将房屋交付给阿拉木斯使用至今。阿拉木斯按合同约定陆续偿还贷款，合计偿还47597元，其中本金13058.27元。为投入使用阿拉木斯对该房屋进行了装修，花去装修费57970元，并在该房屋的西侧后门，加盖了门房，花去费用35000元。后阿拉木斯听说其购买的楼房产权不在自己名下，与信用社协商要求信用社提供房屋的产权证。信用社以未还清贷款前不予提供为由拒绝阿拉木斯的请求。为此阿拉木斯将信用社起诉到法院。在审理该案件时经阿拉木斯、信用社双方同意，委托乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所对诉争房屋的装修费用进行了鉴定评估，该事务所于2014年10月18日作出华宏鉴字[2014]第108号资产评估报告书，该房屋的装修费用为50100元，信用社支出鉴定费1400元。一审法院认为，阿拉木斯、信用社签订的是自建办公综合楼房地产买卖契约，签订前阿拉木斯对信用社出售的房地产做了充分了解后，自愿购买的。根据双方签订的《房地产买卖契约》中约定的权利及义务，阿拉木斯在未完全偿还贷款的情况下，其不动产产权证书已贷款抵押的形式抵押在信用社处，阿拉木斯按合同约定在偿付清房屋贷款的前提下信用社才能给其房屋产权证书。阿拉木斯至购买该房地产至今始终使用获利。现阿拉木斯以信用社在签订房地产买卖契约中的行为存在欺诈为由提出解除双方签订的房地产买卖契约诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，判决：驳回阿拉木斯的诉讼请求。宣判后，阿拉木斯不服，向本院提起上诉。上诉人阿拉木斯上诉称：（一）本案的基本事实就是信用社于2010年借在科右中旗好腰苏木新建信用社办公楼的机会，通过不正当手段多审批建设用地（好腰苏木信用社共5名职工，批准的建办公室占地面积969平方米，建筑面积1938平方米），后开发商品房向社会销售牟取暴利；（二）信用社属金融企业，他经营的业务范围是发放贷款、吸收储蓄存款，不是房地产开发企业，没有商品房开发或销售的资质，信用社的商品房开发或销售的行为属非法经营行为，是偷税漏税损害国家利益和人民群众利益的违法行为；（三）信用社以建办公楼的名义建商品房向社会销售，并与购房人签订商品房买卖契约，在契约第二条里约定”房屋产权及其土地使用权作为该贷款的抵押，房屋产权证书和土地使用权证书由甲方负责办理。乙方全部偿还贷款后，甲方将产权证书交付乙方”欺骗购房群众，购房人汪顺夫妻二人均是人民教师，他们承担不起信用社9厘钱的高额利息，想借用住房公积金贷款并与信用社协商同意从民间暂借250000元2分利的贷款后一次性偿还了信用社的贷款，后信用社交付给汪顺的房屋产权证书上登记的房屋所有权人是”科尔沁右翼中旗农村信用联社”而不是购房人汪顺，规划用途栏里写的是”办公”，土地使用权取得方式栏里写着”出让”但土地使用权证书也没交付予汪顺，后来阿拉木斯方发现该土地的使用权取得方式是”租赁”而不是”出让”，租赁有效期限至2011年8月份止，有科右中旗国土资源局《建设用地批准书》在卷佐证，现该土地还没有取得使用权，信用社根本不可能给购房人办理产权证书，信用社为隐瞒自己的非法行为与十户购房群众签订《房地产买卖契约》后，契约副本都不给购房人，全部由信用社留存，阿拉木斯看了汪顺的房产证后才知道自己上当受骗，然后向人民法院提起诉讼，要求依法保护自己的合法权益，所以信用社的商品房开发与销售行为具有明显的欺诈性和违法性，阿拉木斯与信用社签订房《地产买卖契约》时信用社没有向买受人明示该房屋的实际情况，而是向买受人作虚假的介绍欺骗买受人，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属无效合同；根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条”经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的一倍”之规定，要求信用社加倍返还阿拉木斯的购房款，信用社的行为同时违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，违反了《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定。为此请求二审法院依法确认《房地产买卖契约》无效，判令信用社加倍返还购房款320000元,赔偿房屋装修费50100元,赔偿购房贷款270000元的利息,将房屋退还给信用社。被上诉人信用社答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。双方的买卖行为不是法律规定的商品房预售行为，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所调整的法律关系。信用社所转让的房屋，土地性质用途及各项审批手续齐全合法，目前完全具备变更登记条件，如阿拉木斯依约清偿贷款后，立即可过户到阿拉木斯名下。故阿拉木斯的上诉理由无事实根据和法律依据，双方签订的合同自愿、合法，协商一致，不存在任何欺诈、隐瞒和违法情形，是公平交易行为，请求驳回阿拉木斯的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审庭审中，阿拉木斯提供马连、白双林等七人联名的证词一份，用以证明信用社与上述七人签订的《房地产买卖契约》中写明是商品房且《房地产买卖契约》原件在信用社处。经信用社质证认为无法确认证人证言的真实性，依照法律规定证人应出庭作证，且该证据一审时应提交，故不属于二审新证据。信用社提供权属人为汪顺、王海玉的《不动产登记书》影印件一份，用以证明与阿拉木斯相邻的房屋已办理个人权属证书，并称在阿拉木斯同意的前提下可随时办理产权变更登记。经阿拉木斯质证认为该权属证书是在2017年办理，汪顺最早持有的产权证书载明的所有人是信用社，该权属证书是在诉讼期间办理且不合法、应无效。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中信用社并不具有房地产开发资质，并非房地产开发企业，故其与阿拉木斯签订的合同不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，根据双方当事人法律关系的性质，应确定本案案由为房屋买卖合同纠纷。因阿拉木斯主张应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》审理此案缺乏事实和法律依据，故对阿拉木斯的该上诉理由本院不予支持。对于双方所签订的《房地产买卖契约》的效力问题，经审查，信用社在未取得权属证书时将房屋出卖，其行为虽违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的”未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，但该规定属于”管理性”强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效情形中第五款”违反法律、行政法规的强制性规定”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条规定该强制性规定是指”效力性”强制性规定，故信用社虽违反《城市房地产管理法》的管理性规定但并不导致双方所签订的合同无效。因信用社办理房屋产权证书均取得政府行政主管部门的审批，而本案系民事案件，对于信用社在办理行政审批时是否存在违规行为，不属本案审理范围。对于阿拉木斯提供的马连、白双林等人的证词、案外人汪顺与信用社签订的合同欲证明所购房屋为商品房，虽合同第一条写明系”好腰苏木镇所在地信用社新建商品楼6号”，但在该条中亦写明买方已对所购房屋充分了解，合同中书写的房屋性质并不能改变涉案房屋在签订合同时为办公综合用房的实际性质，故不能依据上述两份证据认定信用社存在欺诈行为。因阿拉木斯提供的证据不足以证明双方签订的《房地产买卖契约》存在法律规定合同无效的法定情形，故本院对阿拉木斯的该项上诉请求亦不予支持。综上，阿拉木斯的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8796元，由上诉人阿拉木斯负担。本判决为终审判决。审判长 云        峰审判员 吕中权代理审判员张雪二〇一七年二月十六日书记员 吴        彤