广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5275号上诉人（原审原告）：姬会琴，身份证住址：山西省临猗县。委托代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市时尚京都物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：罗小明。上诉人姬会琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月24日，姬会琴与广州市时尚京都物业管理有限公司签订《客户租赁联营合同》，约定广州市时尚京都物业管理有限公司将广州市白云区新市嘉禾新时代广场（时尚京都广场）二楼超市区内场地出租给姬会琴使用，租期为2011年5月1日至2013年5月1日，签订本合同时，姬会琴应向广州市时尚京都物业管理有限公司交纳合作保证金10000元，付代垫装修设施费95000元，双方并约定每月结算方式。2013年7月3日，姬会琴（乙方）与广州市时尚京都物业管理有限公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租广州市白云区嘉禾168号时尚京都商城的168号铺位，租期自2013年7月28日至2015年7月30日止，租金采取固定租金的方法：①散装扣点14%，保底5万/月，一线品牌（散装超出保底部分按10%扣点）（徐某系列、喜之郎、达利园、米老头扣点7%）……②五谷杂粮、凉果扣点13%，保底4万/月，白糖、绿豆、花生米、红枣扣点6%……③纸皮由乙方回收，耗材自理；④甲方提供正常照明（五谷杂粮超出保底价按10%）；⑤管理费300元/月，店庆费380元，一年5节，每节200元；⑥产品推广费4万，在货款扣取；⑦半月结，凭收据。乙方同意按合同约定向甲方交纳相关管理费及广告费等费用……商铺返还时遗留在该商铺内属于乙方所有的物品或附着物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，由此产生的费用由乙方负担，甲方如未能按时交付该铺位的（非因甲方原因的延时交付或不能交付除外），除仍需继续履行交付义务外，还需向乙方支付自应交付之日起至实际交付之日止的逾期违约金，逾期违约金按该铺位首月租金金额每日百分之二计算，逾期达三十天，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方所交租赁保证金及其他费用。上述合同签订后，广州市时尚京都物业管理有限公司将铺位交付姬会琴使用，姬会琴分别在2011年4月3日、7月28日、2012年3月1日向广州市时尚京都物业管理有限公司支付装修设施费40000元、45000元、10000元，在2013年8月26日支付产品推广费40000元。2013年11月1日，广州市时尚京都物业管理有限公司收回上述铺位，双方结清货款，姬会琴清空铺内商品，并主张货架由广州市时尚京都物业管理有限公司放置在该商场的三楼。姬会琴于2014年1月17日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、广州市时尚京都物业管理有限公司赔偿姬会琴自2013年11月1日至2015年6月30日止的违约金损失（每天的违约金按照首月租金的2%计算；首月租金计算公式为7000元+669.2元+5200元+208.4元+300元+3022.5元+808.3元=17208.4元）；2、本案受理费由广州市时尚京都物业管理有限公司负担。诉讼中，姬会琴陈述其主张的违约金标准是由2013年8月份应缴租金17208.4元乘以2%得出，并向原审法院提交编号为0040129、0040131号的收据两张用以证明8月份的租金。编号为0040129的收款收据载明：保底扣点：50000×14%=7000元；一线品牌扣点9560.7元×7%=669.2元；南北干货、散装凉果保底扣点40000×13%=5200元；一线品牌扣点3473.5元×6%=208.4元；8月管理费300元。编号为0040131号收款收据载明：散装：7月超保底扣点（70225.85-40000）×10%=3022.5元；南北干货、散装凉果7月保底扣点（58083.1-50000）=808.3元。上述费用总计为17208.4元。审理中，姬会琴未向原审法院提交涉案租赁场地合法的规划报建手续。经原审法院释明，姬会琴坚持认为涉案租赁合同为有效并依合同主张违约金。原审法院认为：姬会琴、广州市时尚京都物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》所涉租赁场地未取得合法规划报建的手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同应认定为无效合同。姬会琴依无效的合同，要求广州市时尚京都物业管理有限公司给付违约金的诉求无事实与法律依据，原审法院予以驳回。广州市时尚京都物业管理有限公司经原审法院公告送达诉状副本及开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2015年6月10日作出判决：驳回姬会琴的诉讼请求。案件受理费2574元，由姬会琴负担。判后，上诉人姬会琴不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案的合同性质是联营合同，并非房屋租赁合同。姬会琴与广州市时尚京都物业管理有限公司在涉案场所联合经营，是合法的民事行为。2、一审法院没有告知姬会琴本案法律性质为房屋租赁合同纠纷，没有告知姬会琴应当变更诉讼请求。请求法院判令：撤销原判，支持姬会琴全部诉讼请求。被上诉人广州市时尚京都物业管理有限公司经本院合法传唤，没有到庭，没有答辩。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：1、姬会琴与广州市时尚京都物业管理有限公司签订的《客户租赁联营合同》约定，广州市时尚京都物业管理有限公司同意提供将其获得租赁经营权的场地，以有偿形式交由姬会琴设立独立经营柜台，由姬会琴独立经营，自负盈亏。姬会琴与广州市时尚京都物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》约定，租赁期内，广州市时尚京都物业管理有限公司不得无故干涉姬会琴的经营自主权；姬会琴拥有完整合法的经营自主权。2、原审法院于2014年9月25日向姬会琴的委托代理人释明：因其提供证据不足以证明涉案建筑物有规划报建手续、可能涉案合同会被认定无效，询问是否变更诉讼请求。原审法院于2015年6月8日庭审中告知姬会琴的委托代理人：原审法院已向姬会琴释明租赁合同的效力问题，询问其是否仍然坚持以违约金的形式提起诉讼。本院认为：1、关于涉案合同性质的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，姬会琴与广州市时尚京都物业管理有限公司签订《客户租赁联营合同》及《物业租赁合同》，约定广州市时尚京都物业管理有限公司将涉案场地交付予姬会琴使用、收益，姬会琴以保底的形式向广州市时尚京都物业管理有限公司支付租金。上述合同约定的本质与我国法律所规定租赁合同的性质相符，上述合同的性质应为租赁合同。姬会琴主张上述合同性质为联合经营合同，即双方为共同经营。但上述合同已明确约定姬会琴“独立经营，自负盈亏”及“拥有完整合法的经营自主权”，姬会琴的主张与合同的约定相悖，故对其意见，本院不予采纳。2、关于涉案合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，没有证据显示涉案场地已取得建设工程规划许可证，则姬会琴与广州市时尚京都物业管理有限公司签订的《客户租赁联营合同》及《物业租赁合同》因此应被认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，则姬会琴依无效合同主张违约金，于法无据。原审法院据此驳回姬会琴的全部诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。另，经本院审查，原审法院分别于2014年9月25日及2015年6月8日就涉案合同的效力及诉讼请求对姬会琴作出解释及询问。姬会琴认为原审法院就上述事实没有告知，与事实不符，对其主张，本院不予采信。综上所述，上诉人姬会琴的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2574元，由姬会琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  谭碧婷代理审判员  曹佑平二〇一六年二月三日书 记 员  张 利