安徽省五河县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0322民初566号原告：安徽省国民物业管理有限公司，住所地蚌埠市解放路与雪华路交叉口雪华信用社楼上318室，统一社会信用代码91340300677691332R。法定代表人：朱长青，该公司总经理。委托诉讼代理人：李若愚，安徽治邦律师事务所律师。被告：五河县城市建设投资经营有限责任公司，住所地五河县城关镇淮河路38号，组织机构代码91340322786518839K。法定代表人：黄家宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：马利，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱传银，安徽淮光律师事务所律师。原告安徽省国民物业管理有限责任公司（以下简称国民物业公司）与被告五河县城市建设投资经营有限责任公司（以下简称五河建投公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月3日作出（2017）皖0322民初2590号民事判决，原、被告均不服该判决，均上诉于蚌埠市中级人民法院，蚌埠市中级人民法院认为“原审判决认定基本事实不清”，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国民物业公司法定代表人朱长青及其委托诉讼代理人李若愚、被告五河建投公司的委托代理人马利、朱传银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国民物业公司诉称，2014年，被告将其开发建设的五河县城关镇旧县湾小区的物业管理，通过政府网公开向社会招标，原告中标。2014年10月20日，原、被告双方签订了物业服务合同，合同约定期限为一年，物业服务面积为占地面积48万平方米，其中住宅服务面积约为37万平方米，非住宅房屋面积1.3万平方米。同时约定被告物业管理服务到业主委员会成立自然终止。合同签订后，原告根据合同要求将251142.55元履约保证金汇给被告，并按期进入小区履行物业管理服务。由于天气寒冷物业用房条件简陋无法正常办公，物业工作无法开展，被告与原告协商，由被告先行垫付资金负责物业办公室简单装修、购买必要的办公设备。原告因此垫付了274280元。合同期满后，原告多次向被告催要保证金、垫付款及拖欠的物业费，被告以各种理由搪塞不付。原告只有又咬牙继续坚持服务一年，实际履行了两年合同。期间，原告多次找被告协商要求被告全面履行合同未果。2016年11月11日原告向被告及相关部门书面提出终止合同。经过一系列程序，双方同意于2016年12月终止本合同。合同终止后，原告一直向被告催要保证金、垫付款和物业服务费，被告一直未付。为了维护原告合法权益，现依法起诉，请求判令被告立即返回原告的履约保证金251142.55元；支付原告为被告垫付的装修物业用房及办公设施费用274280元；支付两年物业服务费2333932元；承担本案全部诉讼费用。原告国民物业公司针对其诉讼请求和理由提交的证据为：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、变更登记通知书各一份，证明原告诉讼主体资格适格且具有合法资质。2、中标通知书一份，证明原告在竞争中通过正当渠道取得了旧县湾小区的物业服务项目。3、物业服务合同一份，证明原、被告之间建立了物业服务合同关系。4、徽商银行的转款凭证一份，证明原告向被告汇入履约保证金251142.55元。5、办公设施清单、物业用房装修协议、及发票一组，证明原告在服务过程中为被告改造了物业用房、添置了必备的办公设施。6、空置房统计表一份，证明小区内的空置房产生的费用2333932元，根据物业法的相关规定该笔费用应当由被告承担。7、原告退出物业服务登记表一份，证明2017年1月5日，被告同意原告退出物业服务，双方物业服务合同终止。被告五河建投公司辩称，原告的诉请无依据。原告未能按照合同约定履行相关义务，根据合同41条及招标文件7.4.1规定，中标人不能完全履约的，招标人将不予归还履约保证金。原告添置的办公用房装修及设施费用系原告为履行合同必须支出的费用，按照合同24条及招标文件1.3.1规定，该费用由原告方承担。原告要求支付物业管理费用2326828元无依据，无论是根据法定还是约定，被告不是支付物业费的义务主体，根据合同的25条，物业服务费用应由原告向小区住户收取。另，原告撤离时尚欠电费56330元，擅自允许他人入住137套住宅，擅自出租两处门面房，上述房屋原告在撤离时未能归还，导致被告无法收回房屋，因此，原告的违约行为造成了被告巨额安置费的支出及房屋不能及时使用的损失，上述费用在法院判决被告给付原告的款项中予以扣除。被告五河建投公司就其抗辩理由提交的证据为：1、招标文件一份，证明原告对小区进行现场勘察，有所了解。物业服务期间产生的一系列费用应当由原告方自行承担，原告没有按照合同约定履行，构成违约，无权要求返还履约保证金。2、137户住宅被原告安排给他人使用的清单及房屋出租协议各一份，证明因原告将4间门面房出租、137户住宅房屋安排他人使用，导致被告至今无法收回房屋，因此造成损失。3、电费发票一组，证明按照合同及招标文件的约定，原告应承担电费。4、工程竣工验收报告1份，证明涉案小区绿化竣工验收日期是2015年5月20日。5、涉案小区监控验收签字表，证明小区监控设施通过验收。6、电视台公告2份，证明涉案小区15-34号楼是2015年7月16日交付的，35-58号楼是2015年4月23日交付的。7、涉案小区保障房配套工程移交表1份，证明2015年8月31日配套工程移交给原告。8、竣工消防验收表1份，证明该小区2017年6月和2017年10月通过消防验收。9、电梯零件配套说明，证明合同期间原告没有按照合同约定，致使小区电梯配套设施多次被盗，被盗后的维修费用是被告负担的。10、原告擅自安排入住明细及损失表，证明在原告物业服务合同期间，没有履行自己的职能，擅自安排他人居住，导致安置费的损失。经庭审举证，原、被告双方质证意见为：被告对原告所提供的证据1、2、3、4、7的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，但认为证据7原告退出时只是将财务和资料移交了，被他人占用的房屋没有移交。对证据5、6的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议，认为证据5的费用应由原告自行承担，证据6支付物业费的主体是小区居民，不是被告。原告对被告所提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性没有异议。对证据2认为原告没有私自安排他人入住，对房屋出租协议上的印章及签名是否真实不清楚。证据3不能证明是原告管理的旧县湾小区所欠电费。对证据10的真实性有异议，认为该证据是虚假的。经庭审质证，本院对原、被告告所提供的证据认证如下：（一）对原告所提供的证据1、2、3、4、7的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。证据5中的《物业用房装修协议》签订日期为2014年4月22日，而《物业服务合同条款》签订日期为2014年12月20日，该物业用房装修协议在物业服务合同之前。虽有装修公司出具装修协议签订时间写错的证明，证实装修协议签订时间为2015年4月22日，但装修公司出具的物业用房装修改造费收据收款时间为2014年5月18日，原告所提供的证据5明显存在瑕疵，且无银行转付款凭证，被告又有异议，故对证据5的真实性不予认定。证据6虽是原告单方提供的统计表，被告没有确认，但被告也没有提供入住户数统计表，在限期内被告仍拒不提供，同时又没有证据否定原告提供的空置房统计表的真实性，故对原告所提供的证据6中所体现的入住户数和空置户数的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。（二）对被告所提供的证据1、3、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。对证据2中的《房屋出租协议的真实性予以认定，对私自入住的137户统计表，因被告在重审期间提供了证据10，要求以证据10的统计表为准，故对证据2的真实性合法性及与本案的关联性不予审查认定。对证据10中的《旧县安置区被占用房明细表（一）》的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，对证据10中《旧县安置区被占用房明细表（二）》，因没有统计具体的占用时间，反映不出是在原、被告签订物业服务合同期间被占用的，且与表一统计的数据有较大的重复，故对证据10中《旧县安置区被占用房明细表（二）》的真实性、合法性及与本案的关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，被告将其开发建设的五河县城关镇旧县湾小区的物业管理，通过政府网公开向社会招标，原告中标。2014年10月20日被告作为甲方（委托方）与作为乙方（受委托方）的原告签订了《物业服务合同条款——五河县旧县湾安置房物业服务的第1标段服务合同》，被告将坐落于五河县城南新区旧县湾非商住房（安置房）物业服务委托给原告管理。合同约定委托管理期限为一年（即自2014年12月20日6时起至2015年12月19日6时止），同时约定若业主委员会未成立，合同顺延至业主委员会与物业公司签订合同起始日止。该物业占地面积48万平方米，建筑面积约38万平方米，其中住宅房屋建筑面积约37万平方米，非住宅房屋建筑面积1.3万平方米。该合同第二十五条规定：“五河县旧县湾安置房物业服务项目服务费由乙方按季度直接向小区住户收取。收费标准：按国家相关规定收取多层旧县湾小区0.45/㎡月；小高层0.65/㎡月”。合同签订后，原告按合同约定将251142.55元（中标价格的10%）履约保证金于2014年12月17日汇给被告，并按期进入小区履行物业管理服务。由于被告没有提供能够开展工作的物业用房及办公设备等，原告先行垫资进行物业办公室简单装修、购买必要的办公设备等，同时进行正常物业管理工作。物业服务合同一年期限届满后，原告继续为该小区进行物业服务，到2016年11月11日原告向被告及相关部门书面申请要求退出该小区物业服务，经被告及五河县房地产管理局审签，认为原告服务期间业绩良好，同意原告于2016年12月20日退出。原告物业服务两年期满，双方终止了合同，原告退出对该小区的物业服务。原告在对该小区物业服务的两年内，只履行入住部分业主，仍有大量房屋空置，没有安排入住使用。合同终止后，原告向被告催要保证金、办公室装修费和购买办公设备费用及物业服务费，被告一直未付。本案在原审和重审期间，被告没有提供其开发建设的该小区楼房栋数和户数及已安置户数和空置户数，法庭向被告查询该项内容，被告均以不清楚或回复大约数，法庭为查清事实，限期让被告提供该小区已安置户和空置户数据，逾期后被告拒绝提供。法庭根据原告提供的空置房物业费汇总统计表及有关证据，核对出该小区共建有楼房43栋，总套（户）数2284套，其中多层房13栋，484套（包括2间门面），高层房30栋，1800套。原告统计的多层房入住户为333户（包括2间门面），空置户为151户，151户房屋总面积为12925.43㎡；高层房入住户554户，空置户1246户，1246户房屋总面积为106374.45㎡。被告提供的《旧县安置区被占用房明细表（一）》统计的在2015年期间由其他原因占用该小区多层房的为23户，其中与原告统计的入住户有2户（即20﹟2单元302室、3单元101室）重叠，扣除重叠的2户，有21户占用了该小区房屋，该21户房屋总面积为2078.33㎡，多层房屋实际空置户数为130户（151户－21户），空置面积为10847.1㎡（12925.43㎡－2078.33㎡）；占用该小区高层房的为275户，其中与原告统计的入住户有31户（即18﹟号楼1004、24﹟401、101、28﹟104、1001、29﹟104、33﹟301、36﹟602、603、402、403、303、204、37﹟1001、40﹟903、902、802、703、602、503、404、402、401、303、302、203、44﹟904、45﹟102、49﹟703、704、503室）2单元302室和3单元101室）重叠，扣除重叠的31户，有244户占用了该小区房屋，该244户房屋总面积为21802.79㎡，高层房屋实际空置户为1002户（1246户－244户），空置面积为84571.21㎡（106374.45㎡－21802.79㎡）。原、被告物业服务合同中明确载明非住宅房屋建筑面积为13000㎡，被告没有证据证明13000㎡的非住宅房其已安置使用。另查明，蚌埠市长青物业管理有限责任公司于2016年9月29日经工商部门批准，名称变更为安徽省国民物业管理有限责任公司。本院认为，原告通过招标，2014年10月20日与被告签订的《物业服务合同条款——五河县旧县湾安置房物业服务的第1标段服务合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方都应按照合同约定全面履行各自的义务和享有各自的权利。原告按照合同约定交纳了履约保证金，并及时进驻小区开展物业服务，两年物业服务期间业绩良好，被告应当按合同约定及时退还给原告保证金251142.55元，原告要求被告退回保证金的主张，本院依法应予支持。原告所主张的物业用房装修改造费，被告对该项费用没有签字确认，且原告没有足够的证据证明其所提供的该项费用票据具有真实性、合法性，但原告对物业服务用房实际进行了装修改造，支付了一定的费用，为公平起见，该项费用在本案不予处理。对原告所主张的物业办公桌椅等办公设备费用，原告虽提供了有关票据，但该票据不规范，不具有证据效力，另外双方也没有办理移交手续，没有确认具体价值，故对该项费用原告可在双方实际交接后，另行主张权利。对于空置房物业服务费，双方在合同中虽没有明确约定，但根据物业管理条例规定：尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。因此，空置房的物业服务费应当由被告交纳给原告。对空置的住宅房，原告统计的多层房为151户，高层房为1246户，而被告提供的证据证明在2015年期间另外有21户入住多层房，244户入住高层房，实际空置房应扣除已入住户，故多层空置户为130户，高层为1002户。多层房空置面积为10847.1㎡，高层房空置面积为84571.21㎡。空置房会减少物业服务的成本，本着公平原则和市场通行做法，酌定对空置房按合同约定的物业费70%计算为宜，故多层房空置户两年的物业费为82004.08元（10847.1㎡×0.45元/㎡﹒月×24月×70%）,高层房空置户两年的物业费为923517.56元（84571.21㎡×0.65元/㎡﹒月×24月×70%）。从原、被告所签订的合同中可反映出该小区房屋总建筑面积约38万㎡，共分两部分，其中住宅房屋建筑面积约37万㎡，非住宅房屋建筑面积为13000㎡。13000㎡的非住宅房，应包括门面房（商铺）、幼儿园、超市等非住宅部分房屋。该房屋被告没有证据证明在原告物业服务期限内被告已进行安置或启用，应视为空置房。该部分非住宅房屋，原、被告在合同中没有约定收费标准，原告主张按1.2元/㎡收取物业服务费，没有证据。考虑到在行业中商业用房物业服务费一般高于住宅用房，故参照原、被告在物业服务合同中约定的最高价即0.65元/㎡标准计算两年物业服务费为141960元（13000㎡×0.65元/㎡﹒月×24月×70%）。上述空置的多层房、高层房、非住宅房物业服务费总计为1147481.6元。另外，被告抗辩称原告拖欠其电费和原告将商铺租赁给他人，导致被告无法收回房屋等为题，系另一法律关系，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第三十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告五河县城市建设投资经营有限公司于本判决生效之日起10日内，退给原告安徽省国民物业管理有限责任公司履约保证金251142.55元；二、被告五河县城市建设投资经营有限公司支付给原告安徽省国民物业管理有限责任公司空置房物业服务费1147481.6元，于本判决生效之日起10日内付清；三、驳回原告安徽省国民物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29618元，由原告原告安徽省国民物业管理有限责任公司负担12230元，被告五河县城市建设投资经营有限公司负担17388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。审 判 长  杨代昌人民陪审员  张业宽人民陪审员  刘传赞二〇一九年八月二十三日法官 助理  谢双双书 记 员  刘 月附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。