广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初9304号原告：深圳市至洲科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道后亭第二工业区****B，统一社会信用代码91440300312009848A。法定代表人：陈乐意。原告：陈乐意，两原告共同委托代理人：刘付汉文，广东金美律师事务所律师。两原告共同委托代理人：郭娟娟，广东金美律师事务所实习律师。被告：深圳市品越全球注塑模具有限公司，住，住所地深圳市宝安区沙井街道后亭社区第二工业区**102一社会信用代码91440300398598291Q。法定代表人：刘鸿军。被告：刘鸿军，两被告共同委托代理人：傅恒山，广东淳锋律师事务所律师。两被告共同委托代理人：张江伟，广东淳锋律师事务所实习律师。上述原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意与被告深圳市品越全球注塑模具有限公司、刘鸿军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈乐意及两原告委托代理人刘付汉文、郭娟娟,被告刘鸿军及两被告委托代理人傅恒山、张江伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告于2017年7月12日签订了《厂房租赁合作合同书》（合同编号：20170712），合同约定原告将位于深圳市宝安区沙井街道后亭第二工业区109号厂房第1栋1楼，施工建筑面积1100平方米，场内有9格，4格半租给被告办模具厂使用，原告用3格半办塑胶厂与安装总电箱使用，另用1格和被告共同规划模具厂场地，原告设1组，被告设2组，机械设备各方自行配置各自使用，写字楼1楼原告和被告双方共同使用，写字楼2楼办公室双方各使用一半，办公用品各方自行配置各自使用。经营期间，双方各自自主经营，各方发生的一切经营税收费等费用由各自自行负责，各方债权债务及劳资纠纷由各方自行承担。租赁期为6个月，租期从2017年8月1日起至2018年2月25日止，月租金为16000元。合同到期后，双方又于2018年1月25日续签订了《厂房租赁合作合同书》（合同编号：20180125），租赁期为6个月，租期从2018年2月25日起至2018年8月25日止，月租金调整为每月19550元，保证金（2个月租金）39100元，合同约定被告逾期支付租金，每日按千分之八支付违约金，聘请律师费用由违约方承担。原告于2018年9月6日微信通知被告2018年9月12日加收租金至26392.5元每月，被告表示无异议。原告认为被告从2018年2月26日起就一直拖欠租金、水电费至今，原告多次反复催要无果，严重损害了原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求依法保护原告的合法权益。诉讼请求：1、解除原告与被告之间的厂房租赁合同关系；2、二被告连带向原告支付自2018年2月25日起的水电费6001.42元，租金/厂房占有使用费暂计303627.49元（水电费、租金/厂房占有使用费暂计至2019年3月6日，其后的仍在请求中，直至二被告搬离厂房之日止），违约金52149.38元（违约金按两被告逾期未付费用总额年利率36%暂计至2019年3月6日，其后的违约金仍在请求范围内，直至二被告支付完所有费用及相应的违约金之日止），本项暂合计355776.87元；3、二被告依据合同约定支付律师代理费45000元；4、二被告承担本案的所有诉讼费。两被告辩称，一、两被告并没有拖欠原告的租金、水电费等，两被告提供的证据显示，从2017年7月2日至2018年7月3日止，总共付给原告款项金额为1363347元，在此期间产生的租金、水电费、借款、转让费等，金额为1381814.7元，两笔款项抵扣之后，两被告只差原告18467.7元。但被告在原告处有两个月的押金32000元，扣除两被告差原告的钱之后，实际上，原告尚欠两被告13532.3元。二、原被告之间的租赁合同，至2018年8月25日届满时止，两被告已按合同完全履行了义务，合同履行完毕自然终止，双方没有就合同续签及加租事宜达成任何共识，原告也没有任何证据证明原被告双方在2018年8月25日到期后再续签合同，更没有证据证明两被告同意每月增加租金至26392.5元。根据原告提供的证据，证明被告二在聊天记录里回了一个“太阳”的表情符号，据此，原告就推定两被告对原告自行提出的加租意愿表示无异议，这是原告自己的主观断定，与两被告无关。况且，根据原被告双方签订的合同中，第25条第三款，甲乙双方如签订与本合同有关的任何协议和条款，均需加盖甲方的公章，才具有法律效力。但双方并没有任何加盖公章的续签合同或者同意加租的协议。三、本案的实际情况是，合同到期以后，两被告将自己的设备搬离原告租给被告的物业时，原告极力阻止，双方闹到派出所，被告有报案记录。因为原告借被告款项购买的一台机器损坏而不能出售，就说这台机器是代被告购买，要被告负责，并将机器搬走，从而否定被告借款给原告的事实。关于这一点，被告于去年向法院提起了民间借贷诉讼，法院判决被告胜诉，目前案子还在二审中。因此，被告在搬离自己机器的时候，原告要求被告要将其那台坏机器一起搬走，否则就不让被告搬离自己的机器，目前被告的机器还放在原告处，并且用封条封住。并非原告所主张的，被告要霸占原告的厂房。由于原告不让被告搬离自己的机器，给被告带来了很大的损失，对此，被告正准备相关材料很快起诉。可原告据此向被告索要占用费，显然没有事实依据。经审理查明，2018年1月25日，原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意作为甲方与被告深圳市品越全球注塑模具有限公司、刘鸿军作为乙方签订《厂房租赁合同书》，约定：1.甲方将位于深圳市宝安区沙井街道后亭第二工业区109号厂房第1栋1楼，施工建筑面积为1100平方米，厂房内为9格，4格半租给乙方办模具厂使用。甲方用3格半办塑胶厂与安装总电箱使用，另用1格和乙方共同规划模具厂场地，甲方设1组，乙方设2组，机械设备各方自行配置各自使用，写字楼1楼设施甲、乙双方共同使用，写字楼2楼办公室甲、乙双方各使用一半，办公用品各方自行配置各自使用。工厂与写字楼办公室装修费用均由乙方承担，工厂装修（以工厂规划设计方案20170712图）为方案装修。2.租赁期为6个月，即厂房从2018年2月25日起交付给乙方使用，至2018年8月25日止。厂房装修期为零天，即由2018年2月25日起开始计收租金。3.厂房租金为19550元/月，租金在期满后递增，期满后如继续租用，价格另定。4.乙方应于每月起租日算起5日内将厂房租金、管理费、厂长费、使用的水电费及一切应缴费用银行转账至甲方指定的个人账号里，如乙方逾期支付，甲方向乙方每日按千分之八收取违约金。甲方负责开具收据凭证。5.如乙方超出每月起租日算起15日内不缴当月租金，甲方均可采用暂时停止供水、供电或采取其它有效措施，直到乙方缴清所拖欠的全部费用。若乙方在两个月内不如期交租，则甲方有权收回厂房，按照乙方单方提前终止合同处理。甲方可以留置乙方所投资之机械物资及厂房内所有物品，直到乙方清偿所有租金、违约金和损失。如经甲方催告后或超出二个月乙方仍不清偿，甲方可以自行处理留置之设备物资及厂房内的所有物品，所变卖价款冲抵乙方欠款。6.签订本合同后，乙方应预付一个月厂房租金19550元，并交纳相当于二个月厂房租金39100元作为合同的履约保证金给甲方。7.对于因执行合同而产生的或与本合同有关的一切争议，双方应首先通过友好协商解决。如果协商未成，任何一方均可将争议提交甲方所在地有管辖权的人民法院裁决（特别声明：任何一方将争议提交人民法院裁决的所有费用与某方请律师费用均由违约方负责承担）。2017年7月2日至2018年7月3日，被告刘鸿军共向原告陈乐意转账支付1363347元。另查明，2019年6月24日，原告深圳市至洲科技有限公司与被告深圳市品越全球注塑模具有限公司签订《补充协议》及《机械设备物料清单》，确认被告深圳市品越全球注塑模具有限公司已从涉案厂房搬离。以上事实，有《厂房租赁合作合同书》、《补充协议》、《机械设备物料清单》、商事主体登记及备案信息查询单、微信聊天记录、转账明细以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。经本院向原告释明，原告至今未向本院提交涉案厂房的房产证或建设规划许可证，亦未提交其它建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的资料，故原告应承担举证不能的不利后果，本院依法认定原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意与被告深圳市品越全球注塑模具有限公司、刘鸿军于2018年1月25日签订的《厂房租赁合同书》无效。关于2018年2月25日至2018年8月25日的房屋占有使用费。两被告辩称，其并没有拖欠原告的租金、水电费等，两被告提供的证据显示，从2017年7月2日至2018年7月3日止，总共付给原告款项金额为1363347元，在此期间产生的租金、水电费、借款、转让费等，金额为1381814.7元，两笔款项抵扣之后，两被告只差原告18467.7元；但被告在原告处有两个月的押金32000元，扣除两被告差原告的钱之后，实际上，原告尚欠两被告13532.3元。本院认为，原告主张被告深圳市品越全球注塑模具有限公司未缴纳租金，应当对其收取租金的情况及被告未缴纳租金的情况承担举证责任。双方虽然在租赁合同中约定每月起租日算起5日内缴纳房租及水电费等费用至原告陈乐意账户，并由原告开具收款收据，但在实际履行中，双方皆未按合同约定的方式进行。根据原被告提交的微信聊天记录，被告刘鸿军不定期不定额向原告陈乐意转账，并且未备注转账金额用途，双方亦存在其它买卖交易及借贷情况。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十条规定“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”。原被告皆未提供证据证明，双方的多笔债务存在约定先后履行或约定履行期限的情况。本院认定，原被告双方存在的多笔债务均已届履行期限，则参照上述规定，被告刘鸿军的转账行为应视为对被告深圳市品越全球注塑模具有限公司的多笔债务按债务形成时间进行先后清偿。对比2018年1月3日、2018年4月4日、2018年5月1日的对账单，双方的债务除按时间推移增加的房屋租金外，无其它债务增加，且被告刘鸿军在此3次对账中未表示异议（无证据表示被告刘鸿军有异议）。根据2018年5月1日的对账单载明“应付金额（1414550元）-已付金额（1235000元）=（未付金额）179550元”，则截止至2018年5月1日，被告深圳市品越全球注塑模具有限公司尚欠原告的债务金额为179550元，按时间顺序先后清偿，被告深圳市品越全球注塑模具有限公司尚欠原告的债务项目为2017年10月至2018年5月租金140450元、工厂保证金39100元。2018年5月10日、14日，被告刘鸿军向原告陈乐意支付30000元、40000元，则截止2018年5月14日，被告深圳市品越全球注塑模具有限公司尚欠原告的债务项目为2018年2月至2018年5月租金70450元、工厂保证金39100元。2018年6月4日，被告刘鸿军向原告陈乐意支付49000元，则截止2018年6月4日，被告深圳市品越全球注塑模具有限公司尚欠原告的债务项目为2018年3月至2018年5月租金58650元、工厂保证金1900元。2018年6月5日，原告陈乐意向被告刘鸿军进行第6次对账，对账项目增加2018年6月租金19550元，则被告深圳市品越全球注塑模具有限公司尚欠原告的债务项目为2018年3月至2018年6月租金78200元、工厂保证金1900元。2018年6月6日，原告陈乐意向被告刘鸿军发送微信信息“未付金额80100元-吊车费4000元=未付金额76100元”，则被告深圳市品越全球注塑模具有限公司尚欠原告的债务项目为2018年3月至2018年6月租金76100元。2018年6月9日，被告刘鸿军向原告陈乐意支付5000元，则截止至2018年6月9日，被告深圳市品越全球注塑模具有限公司尚欠原告的债务项目为2018年3月至2018年6月租金71100元。此后，被告刘鸿军未向原告陈乐意支付款项。综上，原告主张被告支付2018年2月25日至2018年8月25日期间的房屋占有使用费，本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，参照合同约定的租金19550元/月，被告深圳市品越全球注塑模具有限公司应向原告支付2018年2月25日至2018年8月25日的房屋占有使用费71100+19550*2=110200元。关于2018年8月25日至2019年6月24日（搬离厂房之日）止的房屋占有使用费。原告主张，合同到期后，二被告不与其解除租赁合同关系，不让原告移动机器，用封条贴机器，导致原告无法收回厂房，损失不断扩大。二被告辩称，合同到期后，被告主动联系搬运公司进行搬离，期间被告主动出具声明书，表明合同到期不再续租，而原告却百般阻挠搬离，被告因此事报警进行处理。2、合同到期后，被告声明不再续租，原告单方面同意合同续租，且私自上调租金的行为是无效的。本院认为，根据原告陈乐意与被告刘鸿军的聊天记录，双方已达成不再续租的一致意见，双方均应当采取适当措施防止损失的扩大。原被告双方均主张未搬离房屋导致损失扩大均是由于对方原因所导致，均应承担举证责任。根据二被告提交的与搬运公司及报警回执等证据，可以证实被告曾试图搬离涉案厂房。原告未提供充分证据证实其主张，故本院采信二被告主张，被告深圳市品越全球注塑模具有限公司未搬离房屋是由于原告阻挠所致，故对于2018年8月25日至2019年6月24日（搬离厂房之日）止的房屋占有使用费，本院不予支持。关于原告诉请二被告支付2018年7月至8月24日水电费6001.42元。二被告辩称，七月份水电费4667.7元已支付，2018年8月25日合同到期已搬离，未支付水电费。本院认为，被告深圳市品越全球注塑模具有限公司未提供充分证据证实其已支付上述期间的水电费，故对于原告主张水电费6001.42元，本院予以支持。关于原告诉请二被告支付违约金及律师费。本院认为，涉案租赁合同为无效合同，故原告诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意与被告深圳市品越全球注塑模具有限公司、刘鸿军于2018年1月25日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告深圳市品越全球注塑模具有限公司、刘鸿军于本判决生效之日起十日内向原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意支付2018年2月25日至2018年8月25日的房屋占有使用费110200元；三、被告深圳市品越全球注塑模具有限公司、刘鸿军于本判决生效之日起十日内向原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意支付2018年7月至8月24日水电费6001.42元；四、驳回原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3656元，由原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意负担2596元，由被告深圳市品越全球注塑模具有限公司、刘鸿军负担1060元;本案保全费2523.88元，由原告深圳市至洲科技有限公司、陈乐意负担1791.88元，由被告深圳市品越全球注塑模具有限公司、刘鸿军负担732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 王    辉二〇一九年八月二十六日书记员 薛晓媚（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。