湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1123民初342号原告:湖北凤山一品房地产开发有限公司，住址罗田县凤山镇桥南新区，统一社会信用代码91421123562716959D。法定代表人:陈三明，该公司董事长。委托诉讼代理人：万林堂，该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：潘新国，湖北楚邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：罗田县一品福第小区业主委员会，住址罗田县凤山镇桥南新区一品福第。负责人：张来追，该业主委员会主任。被告：黄冈东楚物业服务有限公司，住址黄冈市黄州区黄州大道**，统一社会信用代码91421102309847023G。法定代表人：王文佳，该公司总经理。原告湖北凤山一品房地产开发有限公司（以下简称一品房地产开发公司）与被告罗田县一品福第小区业主委员会、被告黄冈东楚物业服务有限公司（以下简称东楚物业服务公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告一品房地产开发公司的委托诉讼代理人万林堂、潘新国，被告罗田县一品福第小区业主委员会的负责人张来追，被告东楚物业服务公司的法定代表人王文佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一品房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告一品房地产开发公司对一品福第小区B区8-9号楼防空地下室平时占有、使用、管理、收益的权利；2.依法确认两被告共同侵犯原告一品房地产开发公司对一品福第小区B区8-9号楼防空地下室平时占有、使用、管理、收益的权利；3.判令两被告立即停止侵害，向原告一品房地产开发公司退还被其侵占的凤山一品福第小区B区8-9号楼防空地下室；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。本案审理过程中，原告放弃了上述第1、第2项诉讼请求。事实及理由：2011年，原告开发建设“凤城一品·福地”一期、二期商住房。2012年7月12日，经罗田县人民防空办公室核准，由原告投资在“凤城一品·福地”二期项目建设6级防空地下室一个，总建筑面积4992平方米。“凤城一品·福地”小区所有房屋建成后于2015年4月3日办理了竣工验收，B区8-9号楼防空地下室同时建有102个停车位，罗田县人民防空办公室向原告发放了人民防空工程平时使用证。2018年8月，罗田县一品福第小区业主委员会成立，解聘了原物业公司，重新选聘被告东楚物业服务公司为业主提供物业服务。2019年1月18日，被告罗田县一品福第小区业主委员会自行发布《关于启用小区地下人防工程停车位的实施意见》，擅自启用防空地下室，向业主有偿提供停车位，并授权被告东楚物业服务公司进行管理。根据《物权法》、《人民防空法》相关规定，原告一品房地产开发公司对凤山一品福第小区B区8-9号楼防空地下室享有平时占有、使用、受益、管理的权利，二被告未经原告一品房地产开发公司同意，擅自占有、使用凤山一品福第小区B区8-9号楼防空地下室，构成共同侵权。原告一品房地产开发公司知情后，要求二被告对其违法侵占、使用防空地下室的行为立即更正，并退还被其侵占的凤山一品福第小区B区8-9号楼防空地下室，两被告置之不理。现提起诉讼,请求判决支持原告的诉讼请求。被告罗田县一品福第小区业主委员会辩称，一、罗田县一品福第小区防空地下室（车库）是结合小区B区商住楼建设的法定配套设施。地下人防工程属国防资产，国防资产属国家所有。根据《人民防空法》第五条规定，投资方对本小区防空地下室享有平时的使用管理、收益的权利。被告罗田县一品福第小区业主委员会不否认原告作为本小区开发商，是小区商品房项目的建设主体，虽该项目建设总投资由原告筹措，作为项目配套设施的防空地下室的建设成本已列入项目建设总投资中，但随着小区商品房的销售，地下人防工程的建设成本逐渐转移到小区商品房价格中，最终，小区全体业主成为小区地下人防工程项目的实际投资人。因此，小区防空地下室平时的占有、使用、管理、收益的权利归全体业主所有。二、罗田县价格认证中心“罗价字（2013）1号”《关于对“凤城一品·福地”（二期）商品住房成本及价格水平合理性的认证报告》从各方面系统列出了“凤城一品·福地”（二期））住宅商品房价格的构成项目并明确列入了防空地下室的相关建设费用。由此可以看出，全体业主的房价中分摊了防空地下室的相关的建设成本，全体业主成为防空地下室的最终实际投资方。三、罗田县一品福第小区业主委员会根据业主代表大会决议制定了地下人防工程停车位的管理办法，并向县人防办及凤山镇淘金寺社区进行了备案。根据小区公共物业公用原则，地下人防工程停车位向全体业主开放，并委托东楚物业服务公司进行日常管理。综上，小区全体业主分摊了防空地下室的建设成本，为实际投资方，被告罗田县一品福第小区业主委员会代表业主对防空地下室进行使用、管理、收益，完全合法，被告东楚物业服务公司被授权进行日常管理也是合法正当的物业服务和管理行为，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告东楚物业服务公司辩称，一、原告诉状中所列事项与本公司毫无关联，本公司从未提出过对一品福第小区B区8-9号楼防空地下室平时占有、使用、管理、收益权利的任何要求，原告起诉缺乏事实依据，理应依法驳回。二、被告东楚物业服务公司于2018年10月6日在一品福第小区业主委员会组织的公开招标中中标，按约定自2018年11月1日起承接小区物业服务与管理业务，本公司履行了服务和管理职责，原告起诉小区业主委员会的同时一并起诉本公司毫无道理。三、被告东楚物业服务公司是小区唯一物业管理企业，对小区防空地下室进行管理是正当行为。四、物业服务是有偿服务，本公司只对小区的物业进行管理，物业资产属于谁对于本公司都是一样的。综上，原告起诉本公司，事实认定错误，适用法律不当，请求驳回原告对本公司的民事诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告一品房地产开发公司提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收规划条件验收核实证明、商品房预售许可证、罗田县人民防空办公室人防函（2012）1号文件、诚信价审（2015）Z012审核报告、罗田县价格认证中心罗价认字（2013）1号认证报告、二期商品房销售明码标价备案资料、房屋建筑面积测量报告均真实，能够证明一品福第小区B区8-9号楼防空地下室由原告投资建设；原告一品房地产开发公司提交的人民防空工程平时使用证真实，能够证明一品福第小区B区8-9号楼防空地下室建设后，罗田县人民防空办公室将该防空地下室平时使用权许可给原告一品房地产开发公司，使用年限5年；原告一品房地产开发公司提交的被告罗田县一品福第小区业主委员会的关于启用小区地下人防工程停车位的实施意见、一品福第小区地下人防工程（车位）临时使用管理办法、原告一品房地产开发公司要求二被告停止侵占防空地下室的通知均真实，能够证明被告罗田县一品福第小区业主委员会启用了一品福第小区B区8-9号楼防空地下室，被告东楚物业服务公司接受被告罗田县一品福第小区业主委员会的委托对一品福第小区B区8-9号楼防空地下室进行了物业管理。被告罗田县一品福第小区业主委员会提交的建设规划总平面图，罗田县价格认证中心罗价认字（2013）1号认证报告均真实，但不足以认定一品福第小区B区8-9号楼防空地下室的建设投资已分摊计入商品房房价中，被告罗田县一品福第小区业主委员会提交的关于启用小区地下人防工程停车位的实施意见真实。被告东楚物业服务公司提交的物业服务合同、委托书均真实，能够证明被告东楚物业服务公司接受被告罗田县一品福第小区业主委员会的委托对一品福第小区B区8-9号楼防空地下室进行物业管理。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，原告开发建设“凤城一品·福地”一期、二期商住房。2012年7月12日，经罗田县人民防空办公室核准，由原告投资在“凤城一品·福地”二期项目建设6级防空地下室一个，总建筑面积4980平方米。2012年12月31日，原告向罗田县物价局报送了“凤城一品·福地”二期商品房销售明码标价备案资料，其中“商品房价格构成计算表”显示商品房建筑安装工程投资为16648.638万元，，住宅价格为3500元/平方米价格构成项目中没有显示防空地下室造价情况。2013年1月17日,罗田县价格认证中心作出罗价认字（2013）1号“关于对凤城一品·福地（二期）商品住房成本及价格水平合理性的认证报告”，依成本计算（包括防空异地建设费和地下车库建设费），该项目住宅商品房基准价格为3313.41元/平方米，建议商品房价格在3300元/平方米左右。2013年12月18日，原告办理了“凤城一品·福地”8、9、13号楼商品房预售。2015年3月14日，“凤城一品·福地”二期项目防空地下室建成并进行竣工结算，工程总造价19734632.65元。“凤城一品·福地”项目所有房屋建成后于2015年4月3日办理了竣工验收。二期项目B区8-9号楼建有防空地下室一个，防空地下室建有停车位。2015年7月15日，罗田县人民防空办公室向原告一品房地产开发公司发放了罗人防平字（2015）第1号人民防空工程平时使用证，使用单位为本案原告一品房地产开发公司，使用项目为停车、仓库，工程使用面积4992平方米，使用期限为5年。2018年8月，罗田县一品福第小区业主委员会成立。2018年10月12日，被告罗田县一品福第小区业主委员会重新选聘被告东楚物业服务公司为业主提供物业服务，进行物业管理。2019年1月18日，被告罗田县一品福第小区业主委员会发布《关于启用小区地下人防工程停车位的实施意见》，决定自2019年1月25日起，启用防空地下室，向业主有偿提供停车位。2019年1月20日，被告罗田县一品福第小区业主委员会授权被告东楚物业服务公司对小区地下人防工程停车位进行管理。2019年2月，原告向二被告发出书面通知，要求二被告停止使用地下停车位，挪走车辆。本院认为：《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《湖北省实施办法》第十三条第一款规定“人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；平时开发利用的收益归投资者所有。”本案中，一品福第小区B区8-9号楼防空地下室由原告一品房地产开发公司投资建设，罗田县人民防空办公室已向一品房地产开发公司颁发了罗人防平字（2015）第1号《人民防空工程平时使用证》，原告一品房地产开发公司对防空地下室享有平时使用管理、收益的权利。罗田县价格认证中心作出的罗价认字（2013）1号“关于对凤城一品·福地（二期）商品住房成本及价格水平合理性的认证报告”中，虽将防空异地建设费和地下车库建设费计入建设成本核算在商品房价格中，但该认证报告只是对原告商品房价格备案中的商品房价格进行商品住房成本及价格水平合理性的评估、认证，不能作为商品房价格实际构成的依据，原告一品房地产开发公司的商品房明码标价备案中，商品房价格构成计算表的价格构成项目中没有地下车库建设费。被告罗田县一品福第小区业主委员会辩称原告一品房地产开发公司将房价中分摊了防空地下室的建设成本，全体业主成为防空地下室的最终实际投资方的抗辩意见，证据不足，该抗辩意见本院不予采纳。被告罗田县一品福第小区业主委员会未经原告一品房地产开发公司同意，擅自占有、使用一品福第小区B区8-9号楼防空地下室，构成共同侵权。被告东楚物业服务公司未经原告许可，根据被告罗田县一品福第小区业主委员会的委托对一品福第小区B区8-9号楼防空地下室进行物业管理，构成共同侵权。被告罗田县一品福第小区业主委员会，被告东楚物业服务公司应停止侵害，退还原告一品福第小区B区8-9号楼防空地下室。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第第一百一十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，第十五条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、罗田县一品福第小区业主委员会于本判决生效之日起立即停止使用凤山一品福第小区B区8-9号楼防空地下室，并将凤山一品福第小区B区8-9号楼防空地下室退还给湖北凤山一品房地产开发有限公司。二、黄冈东楚物业服务有限公司于本判决生效之日起立即停止管理、使用凤山一品福第小区B区8-9号楼防空地下室。案件受理费500元，减半收取计250元，由罗田县一品福第小区业主委员会、黄冈东楚物业服务有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  张七林二〇一九年八月十一日法官助理曹荔书记员闵敏