广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初10936号原告深圳市艾乐教育咨询有限公司，住所广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EMWN02L。法定代表人彭顺德。委托代理人欧阳文勇，广东华世为律师事务所律师。委托代理人蔡密，广东华世为律师事务所律师。被告深圳市万佳广场投资发展有限公司，住，住所广东省深圳市福田区园岭街道园岭园中花园**裙楼**部分一社会信用代码914403003592432448。法定代表人谭茶花。委托代理人王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托代理人陈盼盼，广东海埠律师事务所实习律师。上列原告深圳市艾乐教育咨询有限公司诉被告深圳市万佳广场投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其管辖权异议，被告不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）粤03民辖终1828号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原审裁定。2018年12月12日由审判员姚璇娟、人民陪审员吴锡钳、黄绮玲组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人欧阳文勇、被告委托代理人王海燕、陈盼盼到庭参加诉讼。2019年3月20日案件承办人变更为审判员戴珊珊，本院依法由审判员吴颂、审判员戴珊珊、人民陪审员肖晓璐组成合议庭，于2019年3月27日适用普通程序对本案公开开庭进行了第二次庭审，原告法定代表人彭顺德及委托代理人欧阳文勇、被告委托代理人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月29日原告深圳市艾乐教育咨询有限公司与被告深圳市万佳广场投资发展有限公司签署《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》，约定由原告向被告承租深圳市福田区XX裙楼（又名XX）的XX商铺（以下简称“涉案商铺”）。双方约定：租期自2017年12月1日至2025年10月10日；装修免租期为5个月，自实际进场装修之日起算，装修期内免除第1个月管理费，免租期内其余四个月仍应当缴纳管理费；租赁保证金为3个月租金，即408825元；第一年的月租金为136275元，以后每年递增8%；商铺管理费23700元/月；室外广告位使用费为10000元/年。原告在合同签署的当天即2017年11月29日依约向被告支付了租赁保证金408825元。2017年12月6日，原告接收涉案商铺并向被告支付2018年5月1日至7月31日的租金408825元，2018年1月1日至7月31日的管理费165900元，广告位租金10000元，本次付款合计584725元。2017年12月11日，原告经被告批准进场装修，通过现金方式向被告支付装修押金20000元，并由被告开具了《装修进场通知单》。原告向被告支付相关款项共计1013550元。2017年12月11日原告进场进行室内装修、空调设备的安装、消防设施安装和报批。然而福田区城市综合管理行政执法局于2017年12月29日发出《停止违法行为通知书》，告知租赁商铺存在违法扩建，要求立即停止违法行为，并查封了全部租赁商铺。原告接收租赁商铺后仅进行正常室内装修，没有进行改扩建，租赁商铺被查封，导致原告不能继续装修和使用。为此，原告于2018年1月10日、1月15日及1月22日与被告进行沟通协商，要求被告设法解除租赁商铺的查封，以便原告能够继续装修和使用租赁商铺。但被告始终拖延，未能就原告损失和后续经营提供具体的解决方案和时间表。原告委托律师发出《律师函》催促被告妥善处理租赁商铺被查封事宜，也未能解决纠纷。原告于2018年1月28日向被告发出了《解除〈商铺租赁合同〉及〈补充协议〉的通知书》，解除双方所签署的《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》，并要求被告退回原告己支付的各项款项并赔偿原告损失。被告于2018年1月29日签收解约通知书后，没有任何回复，也没有返还原告已支付的任何款项。为维护自身的合法权益，原告起诉请求法院判令：一、确认原告与被告所签订的《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》于2018年1月29日解除；二、被告返还原告已支付的租赁保证金408825元；三、被告返还原告已支付2018年5月1日至7月31日的租金408825元；四、被告返还原告已支付2018年1月1日至7月31日管理费165900元；五、被告返还原告已支付的广告位租金10000元；六、被告返还原告已支付的装修押金20000元；七、被告赔偿原告装修损失315078.2元，其中消防设施44000元，室内装修155800元，空调设备115278.2元；八、被告支付及返还前述二至六款项的利息，以中国人民银行一年期贷款利率，自2018年2月5日起计算；九、本案诉讼费由被告承担。2018年12月12日第一次庭审时，原告陈述2018年11月27日，被告出租给原告的涉案商铺整体被深圳市城市管理局执法大队统一进行违建拆除，因涉案商铺仅部分涉及违建并非全部违建，原告无法区分图纸上哪部分是违建，哪一部分是合法建筑，只能整体做解约处理。经审判员姚璇娟当庭释明后，原告当庭变更诉讼请求第一项为确认原告与被告所签订的《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》部分无效，有效的合同部分于2018年1月29日解除。被告辩称，一、原告事前已明知涉案商铺存在部分违建及被查封的风险并同意承担相应后果，双方签订的《万佳广场商铺租赁合同补充协议》中第十三条约定，如违建部分遇到政府检查和查封，原告与被告双方共同承担相关责任。原告承租涉案商铺前就已知晓涉案商铺部分涉及违建，并对违建部分被查封的后果已有心理预期，但原告仍签订租赁合同，原告以实际行动表明其甘愿承担违建部分遭查封的不利后果，因此，合同无论是因部分违建导致部分无效，还是对于有效部分原告提出解除，原告都应承担相应的过错责任，自行承担相应损失。二、原告主张的各项费用不应由被告返还。1.关于租赁保证金。租赁保证金是为确保承租人按照租赁合同约定按时支付相关费用而约定的合同义务。《补充协议》第十条约定，原合同及补充协议履行过程中，除已约定情况外，原告不得无故解除本合同及本补充协议，否则被告有权没收原告租赁保证金，本案原告在租赁期间内，单方提出解除合同，且提出解除合同的理由为涉案商铺被查封，而对于商铺被查封的风险，其在签订租赁合同时就已知晓并同意承担相关责任，因此其以该理由提出解除合同，应承担相应的过错责任，被告有权将上述租赁保证金予以没收，不予退还。2.关于租金、管理费及广告位租金。依据《商铺租赁合同》第三条及《补充协议》第三条的约定，原告作为承租方，按时交纳租金及管理费是其应尽的合同义务，不管合同是部分解除或部分无效，被告作为出租方已实际将涉案商铺交付给原告使用，原告已进场并实施了装修，原告在占用使用期间，应向被告支付租金和房屋占有使用费，同时，原告也享受了物业公司提供的物业管理服务，应承担管理费支出。关于广告位租金，按照合同约定被告已向原告提供广告位，原告向被告支付相应的广告位租金是其应尽的合同义务，因此不应返还。3.关于装修费用、装修押金。原告对涉案商铺进行装饰装修是原告进行投资经营所需，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，装修支出由作为承租人的原告承担，与出租人无关。同时原告并未提交其实际投入装修支出的证据，原告关于装修费用的主张无事实与法律依据，应承担举证不能的法律后果。支付装修押金的目的在于保障原告在涉案商铺装修期间能够规范操作，该笔费用应由原告自行承担。三、关于原告第八项要求被告支付及返还前述二至六款项的利息的诉讼请求，被告认为无事实与法律依据，不应得到支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年11月29日，原告深圳市艾乐教育咨询有限公司与被告深圳市万佳广场投资发展有限公司签订《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》，该《商铺租赁合同》载明，原告向被告承租深圳市福田区XX商铺（以下简称“涉案商铺”）；租赁期限从2017年12月1日至2025年10月10日，其中包括装修免租期5个月，从原告签进场装修单开始计算，装修免租期内只免除租金，原告仍需支付在此期间使用场地所产生的水电管理费用；固定租金为136275元/月，租金以年月为单位交纳；固定租金第二年起每年递增8%，即2018年12月1日至2019年11月30日租金变更为147177元/月；涉案商铺经营所需的公用水电按当月发生额进行核算并进行公摊，管理费为23700元/月；出现解除本合同的条件，而被告要求解除双方合同时，原告应在接到被告书面或口头通知后7天内交回商铺给被告，并缴清一切费用。逾期未交还商铺的，在被告给予一定的宽限期内仍未撤出的，被告可对该商铺停水停电，且被告可视为原告已放弃商铺内物品的所有权和处置权，有权自行将商铺清空（产生的有关费用由原告承担）。原告应承担因逾期未交商铺而产生的商铺占用费（未足1个月按1个月计）及违约金，原告亦无权要求退还租赁保证金。原告的行为影响到被告及其他商户正常经营，造成损失的，应承担赔偿责任；原告未满合同期限而退出商铺经营的，视为原告违约，原告的租赁保证金将不予退还，另支付被告相当于3个月租金的违约金。《万佳广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）记载，被告同意将涉案商铺租赁给原告经营。租赁商铺建筑面积（含公摊面积）1185平方米，实用面积613平方米（以原告实地考察为准，原告确认知晓并同意此商铺的实际使用面积，被告同意赠送建筑面积（含公摊面积）572平方米。涉案商铺产权人为深圳市城市建设开发（集团）有限公司，合法使用人为本案被告，租赁场地用途为爱贝国际少儿英语/早教；租赁保证金为3个月租金408825元，被告收取租赁保证金，应向原告开具收款收据。租赁保证金不得用于抵扣租金，如被告用保证金抵扣相关费用（水电网络燃气费及罚款）后，原告应在被告通知后1个月内补齐保证金，若超出期限，被告有权没收租赁保证金并解除合同；租赁期满时，原告结清费用并办理完相关退场手续后，被告将保证金于10个工作日内不计息退还给原告；租赁期内，如遇国家政策调整、城市规划更改及其他不可抗力的因素导致本合同不能继续履行而需要终止的，被告应配合原告向业主及拆迁方等方面争取补偿。如业主及拆迁方等方面只给予被告拆迁补偿（该补偿包括原告租赁场地建筑面积），则被告将对应面积比例的补偿款支付原告。如遇不可抗力，双方终止履行合同，互不追究责任；原告租赁商铺后，原告自行负责二次装修和消防申报等工作，其中产生一切费用和责任由原告自行承担，原告申报过程中所需资料，被告必须无条件提供协助；原合同及本补充协议履行过程中，除已约定情况外，被告不得无故停止履行原合同及本补充协议，否则，被告除退回原告缴纳的租赁保证金外，还需支付3个月租金作为违约金，原告亦不得无故解除合同及本补充协议，否则没收原告租赁保证金。被告应妥善处理该租赁商铺历史遗留等纠纷，若因此发生纠纷，与原告无关，被告应积极解决。不得影响原告正常使用该商铺。如被告不及时处理造成原告损失的，被告应给予相应补偿；被告提供原告广告位，广告位使用费第一年10000元，第二年使用费视行情而定；如违建部分遇到政府检查或查封，原告与被告双方共同承担相关责任；交场时间以签合同日期为准，免租5个月，2017年12月1日至12月31日免租金及管理费，剩余4个月免租期不免管理费；本补充协议是原合同的附件，两者具有相同的法律效力，如有冲突，以补充协议为准，原合同其他条款需有效。2017年11月29日涉案商铺租赁合同签订当日，原告法定代表人彭顺德通过其中国银行尾号6909账户向被告（收款人为李江平）转账支付408825元，附言为万佳广场201铺位三押。被告于2017年12月1日向原告开具涉案商铺租赁保证金的《收款收据》。2017年12月6日，原告方彭顺德再次向被告转账支付584725元，附言为万佳广场二楼201商铺。被告就该笔转款向原告开具《收款收据》，收据记载该笔转款包括涉案商铺2017年12月1至2018年11月30日广告位租金10000元、2018年5月1日至2018年7月31日租金408825元、2018年1月1日至2018年7月31日管理费165900元。2017年12月，原告向被告支付涉案商铺装修押金20000元，被告在庭后补充提交《情况说明》亦确认收到该笔款项。2017年12月11日，被告在装修押金财务确认处盖章，并向原告签发《装修进场通知单》，原告持该通知单进场装修。2017年12月29日，深圳市福田区城市综合管理行政执法局（以下简称“福田区城管局”）向被告发出《停止违法行为通知书》，该通知书载明，经查，你（单位）在XX二楼违法扩建，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第二十七条之规定，先责令你（单位）立即停止违法行为。若你（单位）继续抢建，我机关将依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第二十八条之规定，对抢建部分迳行拆除。同日，涉案商铺被该局查封，原告的装修施工已停工。2018年1月28日，原告向被告邮寄《解除及的通知书》，该通知书载明，2018年1月10日、1月15日以及1月22日原告三次找被告就涉案商铺被查封及解封事宜进行协商，但被告都没有给出一个明确和可行的方案，导致原告不能按《商铺租赁合同》及《补充协议》约定使用租赁商铺，合同目的不能实现，被告已经根本违约，原告有权解除双方所签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》。鉴于此，原告正式通知被告：自2018年1月29日起解除被告与原告签署的《商铺租赁合同》及《补充协议》；……。被告方工作人员于2018年1月29日签收该通知。另查，庭审中原告自认其在签订涉案商铺《商铺租赁合同》及《补充协议》时，已知晓涉案商铺有部分违建的事实。再查，原告陈述2017年12月29日，福田区城管局将《停止违法行为通知书》直接张贴于涉案商铺，该商铺的两个大门均被封闭，涉案商铺（含违建部分）均不能再使用。被告主张涉案商铺仅部分是违建，其他部分为合法建筑，故该《停止违法行为通知书》应该只是张贴于二楼扩建部分。又查，关于涉案商铺是否涉及违建。被告提交了权利人为深圳市城市建设开发（集团）有限公司坐落于XX的不动产权证书。涉案商铺位于即该不动产权证书记载的福田区XX。庭审中对照被告提交的《竣工图》，被告自认涉案商铺确有部分涉及违建，其在《竣工图》上用绿色部分标注的为被告出租给原告涉案商铺的所有面积，除了橘色标识部分为违建以外，其余部分均为合法建筑；但原告陈述对照涉案租赁合同及补充协议其无法区分涉案商铺的违建和合法建筑部分。本院认为，本案的争议焦点在于《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》是否有效。涉案商铺部分涉及违建，涉违建部分没有取得建设工程规划许可证，对照租赁合同及补充协议，无法区分涉案商铺的违建与合法建筑部分。被告将该涉案商铺（含违建部分）出租给原告，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案原告与被告签订的涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》应为无效。依照合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租赁保证金。2017年12月29日福田区城管局向被告发出《停止违法行为通知书》，是被告无法继续承租涉案商铺的主要原因，故被告无权没收原告已支付的租赁保证金。关于原告主张被告返还其已支付的租赁保证金408825元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告已支付租金、管理费及广告位租金返还的问题。涉案商铺涉违建被福田区城管局查封，并非是原告的装饰装修行为所致，而是在被告向原告交付涉案商铺时违建部分就已存在，涉案商铺即被福田区城管局查封之时为双方合同约定的免租期间内，故对原告要求被告返还其已支付的2018年5月1日至7月31日租金408825元，2018年1月1日至7月31日管理费165900元及广告位租金10000元的诉讼请求，本院予以支持。关于装修押金返还的问题。2017年12月11日原告作为承租人取得被告许可进场装修，被告亦确认收到原告支付的装修押金。被告作为出租人并未举证证明原告有任何违反规定进行装修需没收装修押金的情形，故对原告要求被告返还其已支付的装修押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿装修损失的问题。因《商铺租赁合同》及《补充协议》签订时，原告对涉案商铺部分涉违建的事实亦知晓，亦有过错，且原告并未对其主张的装修损失提交证据加以证明，原告应承担举证不能的法律后果。故对原告要求被告赔偿其装修（含消防设施、室内装修、空调设备）损失315078.2元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付其已付费用及装修损失的利息问题。因《商铺租赁合同》及《补充协议》签订时，原告知晓涉案商铺存在部分违建却仍进行承租，亦有过错。故关于原告主张其已付费用及装修损失利息的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市艾乐教育咨询有限公司与被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于2017年11月29日签订的以深圳市福田区XX商铺为租赁标的的《商铺租赁合同》及《万佳广场商铺租赁合同补充协议》无效；二、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司租赁保证金408825元；三、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司已支付的2018年5月1日至2018年7月31日的租金408825元；四、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司已支付的2018年1月1日至2018年7月31日的管理费165900元；五、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司已支付的广告位租金10000元；六、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市艾乐教育咨询有限公司已支付的装修押金20000元；七、驳回原告深圳市艾乐教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16758元（已由原告预交），由原告深圳市艾乐教育咨询有限公司负担3974元，被告深圳市万佳广场投资发展有限公司负担12784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 颂审 判 员  戴珊珊人民陪审员  肖晓璐二〇一九年八月二日书 记 员  钱 凯潘启森