广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1919号上诉人（原审被告）：清远市顺盈置业有限公司。住所地：清远市清城区人民一路28号顺盈时代广场商业中心6楼6001。法定代表人：薛永忠。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛宇航，男，瑶族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。上诉人清远市顺盈置业有限公司（以下简称顺盈公司）因与被上诉人辛宇航房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺盈公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期违约金20515.57元（以230512元为本金，日利率为万分之二，从2017年4月1日计至2018年6月20日）；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋已于2018年6月14日验收备案，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。二、被上诉人因自身原因未能按通知前来收楼的，视为上诉人已如期交付房屋，且上诉人已实际交付房屋，违约金截止日期应为2018年6月20日。上诉人于2018年6月20日电话通知办理收楼手续，又于2018年8月7日发出书面收楼通知其于2018年8月10日前来收楼。被上诉人直至2018年8月28日才办理收楼。在上诉人向被上诉人发出收楼通知后，其因自身原因未能按照通知如期办理收楼手续，应视为上诉人已按通知日期向其交付房屋。三、上诉人与被上诉人协商过逾期交楼违约金，但未曾以不交付房屋为由要求被上诉人强行接受其条件，是被上诉人拒绝签订房屋收楼确认文件。在（2018）粤1802民初7237号案件中，上诉人提供的欧某收楼确认表显示在未达成以一年物业管理费作为逾期交楼补偿的，有另一个版本的收楼确认书可供使用，并非要求业主要接受上诉人协商意见才能收楼。一审法院以被上诉人提交的一份收楼确认书模板就认定上诉人强制要求被上诉人接受协商意见否则不予交付房屋是错误的。综上，请求法院予以改判，以维护上诉人合法权益。辛宇航答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。被上诉人接到上诉人的收楼通知书后前往售楼部签收相关手续，所有的版本都是上诉人提供，所有内容都是上诉人拟定。由于上诉人的逾期交楼导致被上诉人损失，按合同约定应当支付违约金，但上诉人在被上诉人签收相关收楼手续时，在业主收楼确认表中有一项内容强制要求开发商代业主缴纳一年物业费作为逾期交房补偿，这导致了被上诉人的损失，被上诉人因此拒绝收楼。上诉人未将涉案房屋交付给被上诉人，因此有本案的诉讼。在一审诉讼时，上诉人又向被上诉人发出收楼通知书，在后面的收楼手续中将该条款删除，为此上诉人在一审诉讼期间有截止收楼的计算，被上诉人也向一审法院确定收楼日期为2018年10月17日，这是被上诉人主动向法院反馈的事实。上诉人以自身原因没有到售楼处办理手续完全偏离事实真相。一审时上诉人以管辖权异议向一审法院提出主张，裁定驳回管辖权异议后，又向二审法院申请管辖权异议。一审开庭时上诉人没有参加诉讼，但开庭后才提交相关的书面证据，在没有参加庭审裁判后的情况下，上诉人又提起上诉，上诉人上述行为明显是浪费诉讼资源，要求合议庭对上诉人的行为予以纠正并作出处罚。辛宇航向一审法院起诉请求：1、依法裁决顺盈公司支付逾期交房的违约金计24065元（暂计至2018年9月5日）至交付为止；2、裁决本案的诉讼费由顺盈公司承担。一审法院认定事实：2016年5月4日，辛宇航与顺盈公司签订《商品房买卖合同》，合同约定辛宇航向顺盈公司购买位于清远市××人民××“××时代广场××＃”××号房，建筑面积为40.47平方米，房层总价为230512元，合同约定，顺盈公司交付房屋条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告，且顺盈公司应于2017年3月31日前向辛宇航交付房屋，如逾期交付房屋，顺盈公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，辛宇航当天向顺盈公司一次性支付购房款共计230512元。2018年8月7日，顺盈公司向辛宇航发出《顺盈时代广场交楼通知书》，通知辛宇航于2018年8月10日办理涉案房屋的收楼手续。辛宇航在2018年8月29日前往顺盈公司处收楼，但顺盈公司要求辛宇航签订一份以一年物业服务费作为逾期交房补偿的协议书，辛宇航拒绝签订该协议。诉讼中，顺盈公司称其还有另一版本的收楼确认书可供业主使用，只是辛宇航拒绝签订任何收楼确认文件，但辛宇航不认可该意见，辛宇航称其拒绝签订以物业费补偿逾期收楼违约金的补偿协议后，顺盈公司拒绝向辛宇航交楼。辛宇航后于2018年10月17日收楼。一审法院认为，顺盈公司未在合同约定的期间交付房屋已构成违约，顺盈公司应当按照合同的约定承担相应的违约责任。根据合同约定，顺盈公司应当无条件交付符合约定的房屋给辛宇航，顺盈公司在2018年8月29日的交付行为却额外附带条件，其交付行为已构成违约，辛宇航有权拒绝受领。对于顺盈公司称其还有另一版本的收楼确认书可供业主使用，只是辛宇航拒绝签订任何收楼确认文件的答辩意见，一审法院认为根据举证规则，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，本案中顺盈公司应举证证明其出示了另一版本无附加条件的收楼确认书且辛宇航拒绝签署，但本案中顺盈公司并未提供可以证明上述事实的相关证据，为此其应当承担举证不能的法律后果。综上所述，逾期交房违约金的计算终止日期应为辛宇航实际收楼之日。判决：清远市顺盈置业有限公司应于判决生效之日起7日内向辛宇航支付逾期交房违约金26001.75元（以230512元为本金，日利率为万分之二，从2017年4月1日计算至2018年10月17日，共计564日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由清远市顺盈置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：逾期交房违约金计算的截止期限如何认定。顺盈公司未在合同约定的期限内履行交房义务，其行为已经构成违约，现双方的主要分歧在于违约金计算的截止期限。顺盈公司认为应当计算至其通知辛宇航收房的期限，根据在案的证据，顺盈公司发出收房通知的时间为2018年8月7日，给出的收房期限是同年8月10日，顺盈公司抗辩认为其在2018年6月20日已经通知收房，没有证据证明，本院不予采纳。辛宇航以其前往收房时收楼确认表上载有以物业费抵作逾期交房补偿的内容为由，拒绝收房，要求将逾期交房违约金计算至其实际收房之日。本院认为，业主收房应当按照《商品房买卖合同》的约定办理手续，而顺盈公司在收楼确认表上附加的内容涉及业主的重要权利，辛宇航有权拒绝。而签署收楼确认表是办理收房手续的必经程序，辛宇航未能收房，相应的责任由顺盈公司承担。顺盈公司抗辩认为已经准备了另一份没有附加条款的收房资料，即使业主不同意以物业费抵作逾期交房补偿，也不影响其收房。对其该节上诉理由，首先，在辛宇航对顺盈公司主张的该节事实不予认可的情况下，顺盈公司应当对其主张承担举证责任，但顺盈公司未提交任何证据证明其该节主张。其次，本案一审过程中，顺盈公司经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提出该节抗辩理由，相应的不利后果应由其承担。综上，上诉人的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由上诉人清远市顺盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年八月三十日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。