苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初1669号原告：苏州韩融房产经营有限公司，统一社会信用代码：91320594666360109C，住所地江苏省苏州工业园区时代广场24幢401室。法定代表人：白宏炜，执行董事。委托诉讼代理人：何彬，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦娇，上海市金茂律师事务所律师。被告：州合（上海）投资管理有限公司，统一社会信用代码：91310113MA1GKBKA1A，住所地上海市宝山区新二路999弄148号3号门540室。法定代表人：郭彩云。原告苏州韩融房产经营有限公司（以下简称韩融公司）诉被告州合（上海）投资管理有限公司（以下简称州合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告州合公司下落不明，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告韩融公司的委托诉讼代理人何彬、吴梦娇到庭参加诉讼，被告州合同经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告韩融公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的租金495642.52元、物业管理费110684.00元、电费3830.40元；二、判令被告向原告支付欠款滞纳金150416.38元（以欠款本金为基数，日息千分之一为标准，自应付之日起至2018年8月1日止）；三，判令被告向原告补交已享用的装修期租金37316.32元；四、判令被告向原告支付违约金135666.96元；五、判令被告向原告支付自2018年8月2日起至2018年8月7日止的房屋占用费13368.38元。前述款项共计人民币945824.96元。事实和理由：原告与被告于2016年5月12日就办公楼租赁事宜签订了《苏州时代广场办公楼租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)，约定被告向原告承租苏州时代广场24幢801层802室(以下简称“该房屋”)，装修期自2016年5月23日至2016年6月22日，租赁期自2016年6月23日至2019年6月22日，租赁期内按季度支付租金，每季度租金为111，948.96元。根据《租赁合同》第4-7条之约定，倘被告向原告拖欠支付《租赁合同》规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、其他费用等各项费用超过十四(14)天，在不影响原告其他权利或补救的前提下，原告有权向被告要求支付每日1%o(千分之一)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至被告付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。根据《租赁合同》第11-3条之约定，在不影响原告根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，原告有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前解除租赁合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时被告应向原告支付相当于该房屋届时三个月租金及管理费的违约金：(1)被告未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理费、其他费用的日期后的三十(30)天内支付该租金、管理费、其他费用(无论原告有否向被告作出任何形式的催付)。根据《租赁合同》第3-5条之约定，如租赁合同由于被告的原因提前解除，则在不影响租赁合同项下原告其他权利的前提下，视为被告自始不享有免租期(如有)，被告须立即向原告补交该等期间的所有租金。根据《租赁合同》第7-5条之约定，若租赁期满且双方未能续租。或本合同被任何一方提前终止时，若被告不能将该房屋归还给原告，则自租赁期满或提前终止的第二天起直到被告按上述规定交还该房屋为止，每迟交一天，被告应按照租赁期满或提前终止前一天应缴日租金的双倍标准向原告支付日租金额。虽有前述规定，在此期间，甲方有权随时停止该房屋的水、电及中央空调的供应，并且有权确定一个最后期限要求乙方归还该房屋，若在此期限内被告仍不能归还该房屋，则该房屋内被告之任何物品均视为被告之遗弃物，原告有权根据本条的约定处理，并收回该房屋。被告严重拖欠租金、物业管理费及电费，因被告逾期付款超过三十日构成严重违约，原告已于2018年8月1日向被告送达了《公函》。依据《租赁合同》第11-3条解除合同，并要求被告按照《租赁合同》第3-5条、第4-7条、第11-3条之约定承担违约责任。被告收到前述关于解除合同的《公函》后，仍未及时履行相应的付款义务，亦未将该房屋归还给原告。原告认为，被告之行为已构成违约，应当承担违约责任，特此起诉至贵院，诉讼请求如前，请求贵院依法判处。被告州合公司未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：2016年5月12日，原告韩融公司（出租方、甲方）与被告州合同公司（承租方、乙方）签订《苏州时代广场办公楼租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于苏州时代广场24幢801、802室，建筑面积316.24平方米，房屋类型为非居住，结构为钢混。合同第3-5条约定，如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有免租期（如有），乙须立即向甲方补交该等期间的所有租金。合同第4-1条约定，在租赁期内，乙方向甲方支付租金，向物业管理公司支付管理费。4-7条约定，乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金或管理费、其他费用等各项费用超过十四天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用。第5-1条约定，乙方应支付相应的保证金，如乙方违反本合同的付款义务，甲方有权从保证金中相应的扣减，在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金利息。5-4条约定，甲方有权在乙方违反本合同约定时全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。甲方行使前述没收保证金的权利不影响甲方对于乙方该等违反可行使的任何其他权利或补救方法。第11-3条约定，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，在乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理费、其他费用的日期后三十天内支付该租金、管理费、其他费用（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨），甲方有权在任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时三个月的租金和管理费的违约金。该租赁合同附表一，约定交付日为2016年5月23日，装修期自2016年5月23日至2016年6月22日，始交租金日为2016年6月23日，租赁期自2016年6月23日至2019年6月22日，合同期包括装修期及租赁期，即自2016年5月23日至2019年6月22日。就租金支付，双方约定于租赁期内，乙方应按季度向甲方支付该房屋的租金，该房屋租金为每月每平方米建筑面积人民币118元，每月租金为人民币37316.32元，每季度租金为人民币111948.96元。该租赁合同附表二，约定管理费为于房屋交付日起开始计算，每月人民币7906元，管理费下支付的银行账户，户名为原告。保证金为111948.96元。另，租赁合同附表三就交付标准予以确认。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同及附件、当事人庭审陈述予以证实。原告韩融公司针对其诉请主张，还向本院提交证据：证据1、公函复印件及送达记录复印件，证明内容如下，原告于2018年8月1日向被告送达了公函，通知被告解除租赁合同，要求被告返还房屋，并支付截至解除日已累计拖欠的租金495945.93元，物业管理费110684.00元，电费3830.4元，并要求被告以欠款本金为基数，月息1‰为标准支付自欠款应付之日起至也就是这个函件的发出之日，2018年7月27日止的滞纳金人民币130598.2元。补交已享用的装修期租金37316.32元，并支付违约金135666.96元。证据2、2018年8月7日原告自行收回房屋的全程录像以及在物业人员的见证下对房屋内遗留物品的清点明细。目前由原告代为保管通知过被告来取的，但是他没有来取。证据3、2018年1月至6月的电费发票、原告制作的电费明细表。原告表示，其向物业公司支付电费，另原告根据各承租户的电表读数，向承租户收取电费。证明被告公司结欠电费3830.4元。证据4、2017年6月至2018年7月的物业费发票，主张原告支付的物业费情况。就双方租赁合同履行情况，被告于2018年7月停止经营，在被告欠租期间，原告多次口头催收，被告经催收后陆续零星支付过部分欠款，该部分欠款，原告已按欠款时间顺序充抵被告前期欠款。原告核算确认，被告已支付了截止2017年6月22日的租金，及截止2017年5月31日的物业费，后续租金、物业费未支付。本院认为，原、被告签订的租赁合同，意思表示真实且内容不违反法律强制性规定，依法成立有效，原、被告双方均应按照租赁合同的约定履行相应的合同义务。原告已向被告交付了涉案房屋，根据双方合同约定免租期届满后，承租方应当按照双方租赁合同的约定交纳相应的租金，原告表示被告自2017年6月23日起的租金被告均未缴纳，被告未提供相应证据反驳原告该项主张，原告根据双方的合同约定主张解除原、被告之间的房屋租赁合同，合法有效，本院依法予以支持。就合同解除时间，原告主张根据向被告发送公函，于2018年8月1日解除，根据该解除函邮寄回单显示，该解除函未送达被告，但根据庭审查明，原告基于被告的违约行为已于2018年8月7日收回涉案房屋，故本院依法认定双方租赁合同于2018年8月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付自2017年6月23日至2018年8月1日的租金及8月2日至8月7日的房屋占有使用费，结合本院对合同解除时间的认定，被告应支付自2017年6月23日至2018年8月7日的租金合计507910.9元。就原告主张的欠款滞纳金、免租期租金、违约金并要求没收保证金，本院认为，上述事项均系因被告违约导致的原告损失，应结合原告实际损失、被告合同履行情况综合考虑认定，原告主张过高，本院结合上述情形，依法认定被告支付原告违约金149265.28元，该费用与被告已付保证金111948.96元相抵扣后，被告另支付原告37316.32元。原告针对其主张的物业费、电费，向本院提交了物业费发票及电费发票，被告未到庭就此提出异议并提供相反证据，本院结合现有证据，依法认定被告支付原告物业管理费110684元及电费3830.4元。被告州合公司未到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告州合（上海）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州韩融房产经营有限公司租金507910.9元；二、被告州合（上海）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州韩融房产经营有限公司物业费110684元、电费3830.4元；三、被告州合（上海）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州韩融房产经营有限公司违约金37316.32元；四、驳回原告苏州韩融房产经营有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理13258元，公告费690元，合计13948元，由被告州合（上海）投资管理有限公司负担，该款项已由原告预交，由被告州合（上海）投资管理有限公司在履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢淑敏人民陪审员  苏玉林人民陪审员  王晓春二〇一九年八月二十三日书 记 员  马金叶