广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2255号原告（反诉被告）夏凤，女，汉族，1966年8月12日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告（反诉被告）夏叠金，男，汉族，1964年5月1日出生，身份证住址广东省始兴县太平镇。两原告共同委托代理人刘为忠，广东利人律师事务所律师。被告（反诉原告）刘琳，女，汉族，1971年3月1日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人付桂梅，北京市京都（深圳）律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏凤、夏叠金及其代理人刘为忠，被告刘琳及其代理人付桂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告于2015年1月24日签订《二手房买卖合同》，合同约定标的房产位于深圳市龙华新区大道3号远景家园1栋二层207房，交易金额共计人民币131万元，付款方式为分期付款。原告已按照合同约定支付了前期费用，但被告却擅自将上述房屋转让给第三人，导致原告受到重大损失。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为，双方的买卖合同合法有效，被告未按照合同约定履行义务，被告的违约行为严重侵害原告的合法权益。原告诉请法院判令：1、被告向原告返还定金2万元；2、被告向原告返还已付房款52.1万元；3、被告向原告支付上述款项利息（以54.1万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年7月4日起计至还清日为止，暂计至2015年10月1日为4373.08元）；4、被告向原告支付违约金26.2万元；5、被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭撤回第1、2项诉讼请求。被告答辩称：1、原告的诉求没有事实和证据支持。事实是，原、被告签订二手房买卖合同的当日，原告按期履行了支付定金的义务，其他的购房款没有按期支付，严重超过约定的付款期限。根据合同约定，原告逾期履行义务超过5天，被告有权解除合同，并有权要求按照转让价款的20%主张违约金。本案是原告多次违约，被告依据合同约定解除合同。2、被告于2015年7月4日已经将原告支付的54.1万元购房款全额返还给原告，原告主张自2015年7月4日起至还清之日止计付利息，没有事实依据。被告同时反诉称，2015年1月24日，被告与两原告签订《二手房买卖合同》，合同约定被告将位于深圳市龙华新区大道3号远景家园1栋二层207房（房产证号军房字第××号）转让给两原告，转让成交价为人民币131万元，原告于签订合同当日支付定金2万元，6月30日前支付40万元，余款50.4万元自2015年4月1日至2016年2月28日每月归还4.5万元，最后一期清完本金，利息按每月0.8%计算，另附还款清单，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收定金。2015年4月10日，双方又签订了《远景家园207房款支付明细表》，明确约定付款的时间为，2015年1月24日支付定金2万元，2015年3月31日前支付首期款38.6万元，2015年6月30日前付清40万元，2015年4月至2016年2月期间每月1日前供本息4.5万元，最后一期2016年2月28日支付尾款3.4886万元。两原告除合同签订当日按期支付定金2万元以外，首期款和2015年4月、5月、6月的月供均未按期支付。其中，首期款应付时间为2015年3月31日，原告于4月10日支付，2015年4月1日、5月1日、6月1日应支付的月供款，原告分别于4月16日、5月23日、7月3日支付，严重超过约定的付款期限。被告多次催促，原告以自己卖掉的房子还没拿到钱、手里没钱等为由拖延。被告依据合同约定，被迫于2015年7月3日书面提出解除合同。截至解除合同时，原告应支付购房款98.6万元，但仅支付54.1万元。2015年7月4日，被告将54.1万元购房款通过银行转帐退还到原告夏凤的银行帐户。被告认为，原告明显缺乏诚信和履约能力，给被告资金周转带来严重困难，被告提起反诉，请求法院判令：1、两原告向被告支付违约金人民币26.2万元；2、本案诉讼费用由两原告负担。两原告对被告的反诉答辩称：1、被告的反诉请求没有事实和法律依据，被告解除合同是为了将涉案房屋卖得更高的价钱，其行为违反双方的约定，应当承担违约责任。2、被告之所以提出反诉请求，主要是为了达到抗辩原告的目的。经审理查明，2015年1月24日，被告与两原告签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区大道3号的远景家园1栋二层207房转让给两原告，转让成交价人民币131万元；付款方式为分期付款，原告于签订合同当日支付定金2万元，2015年3月31日前付38.6万元，6月30日前付40万元，余款50.4万元自2015年4月1日至2016年2月28日每月付本息4.5万元，最后一期清完本金，利息按每月0.8%计算，另附还款清单；付清六成，卖方交钥匙给买方，付清九成，双方前往开发商办过户手续；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收定金。合同签订当天，原告向被告支付了定金2万元。2015年4月10日，双方签订《远景家园207房款支付明细表》，对分期付款的时间和金额作了细致约定和确认，分别为2015年1月24日支付定金2万元，2015年3月31日前支付首期款38.6万元，2015年6月30日前付清40万元，2015年4月至2016年2月期间每月1日前付本息4.5万元（按月利率0.8%计算），最后一期2016年2月28日支付尾款3.4886万元。原告分别于2015年4月10日、4月16日、5月23日、7月3日向被告转账38.6万元、4.5万元、4.5万元、4.5万元。2015年7月3日，被告向原告发出停止履行合同通知书。7月4日，被告将54.1万元通过银行转账的方式退还原告夏凤。另查，涉案房产的登记机关为中国人民解放军96660部队，登记日期2011年5月28日，房产证号军房字第××号，权利人为被告，份额100%。以上事实，有房地产证、二手房买卖合同、远景家园207房款支付明细表、银行转账记录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，涉案房产的登记机关和发证机关为部队，原、被告均没有证据证明涉案房产符合城市房地产转让的条件，双方签订的转让军产房的合同因违反法律规定而无效。双方依据无效合同条款而主张违约金，不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告向原告全额退回已收取的购房款51.4万元，符合法律规定。对于合同的无效，双方都存在过错，原告因此遭受的利息损失，原、被告各自承担一半。利息自原告支付每笔购房款的时间起，按照中国人民银行同期贷款利率计至被告还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：原告夏凤、夏叠金与被告刘琳于2015年1月24日、2015年4月10日签订的关于深圳市龙华新区大道3号远景家园1-207房产的《二手房买卖合同》及《远景家园207房款支付明细表》均无效；二、被告刘琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏凤、夏叠金支付利息的50%（利息分别以人民币2万元、38.6万元、4.5万元、4.5万元、4.5万元为本金，自2015年1月24日、2015年4月10日、2015年4月16日、2015年5月23日、2015年7月3日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2015年7月4日止）；三、驳回原告夏凤、夏叠金的其他诉讼请求；四、驳回被告刘琳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2648元，由原告夏凤、夏叠金负担；反诉受理费2615元，由被告刘琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  龙倩虹二〇一六年二月二十四日书记员  张晶晶书记员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第2页共8页