河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫09民初189号原告（执行案外人）：王建业，男，1986年12月18日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：王会霞，河南百特律师事务所律师。被告（申请执行人）：濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会，住所地濮阳市亿丰时代广场**售楼部。法定代表人：王宝亭，该委员会主任。委托诉讼代理人：马同会，男，1964年6月21日出生，汉族，住濮阳市华龙区，业主代表。委托诉讼代理人：马辉，濮阳市华龙区长庆法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：河南亿丰置业有限公司，住所地濮阳市中原路与濮水路交叉口东200米路北。法定代表人：梅传柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏巍，女，该公司员工。第三人（被执行人）：濮阳亿州物业管理有限公司，住所地濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：高登坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文涛，男，该公司员工。原告王建业与被告濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会（以下简称业主委员会）、第三人河南亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建业委托诉讼代理人王会霞，被告业主委员会委托诉讼代理人马同会、马辉，第三人亿丰公司委托诉讼代理人魏巍，第三人亿州公司委托诉讼代理人李文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建业向本院提出诉讼请求：一、解除对濮阳市中原路月星家居一楼131-02-0-1-1178、131-02-0-1-1181号2套房产的查封，停止执行；二、确认王建业对该2套房产拥有所有权。事实和理由：王建业于2016年1月10日与亿丰公司签订《商品房买卖合同》，已全部缴纳房款。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）规定，该2套房产属于王建业所有。2018年1月8日，濮阳市中级人民法院作出（2017）豫09执126号之一执行裁定，拍卖濮阳市中原路月星家居一楼的22套房产，其中包括上述2套房产。王建业提出异议，濮阳市中级人民法院以（2018）豫09执异85号执行裁定驳回了异议请求，遂提出诉讼。业主委员会辩称，一、王建业的请求于法无据，涉案房产登记在亿丰公司名下。二、依照物权法第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条等法律规定，不动产物权转让、变更的唯一要件就是登记。房屋所有权的转移必须经过房屋管理部门的登记，未经登记，房屋所有权不发生转移。涉案房屋仍属于亿丰公司所有。三、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房屋登记在亿丰公司名下，人民法院应当按照不动产登记簿判断房屋的权利人，王建业不是权利人。四、王建业提交的证据不符合异议复议规定第二十八条。业主委员会申请查封时，月星家居馆一楼200多套房屋只有4套房屋备案在其他购房人名下，其余房屋均登记在亿丰公司名下。王建业的房屋买卖合同没有签署日期，按所谓的房款收据日期2016年1月10日推断为合同签订日期，则距濮阳市中级人民法院查封日期2017年10月13日有9个月零3天的时间，期间王建业可以办理过户登记，但其没有办理，说明系其自身原因未办理过户。王建业提交的证据不足以证明其在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同、占有了不动产、支付了全部价款或将剩余价款按照人民法院要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户。亿丰公司述称，王建业所诉属实，签订购房合同属实，然后开具收据，同意其诉讼请求。亿州公司述称，对王建业起诉无异议，同意其诉讼请求。王建业提交以下证据：第一组：执行裁定书及邮政快递单，用于证明起诉符合规定。第二组：《商品房买卖合同》2份、房款收据2份，用于证明王建业于2016年1月10日与亿丰公司签订了房屋买卖合同，并交纳了房款，王建业已取得涉案房屋的所有权。第三组：王建业说明、《电力安装工程施工合同》、强电结算书各1份，用于证明王建业购房款的支付过程，购房款系亿丰公司欠濮阳市优创电力安装有限公司（以下简称优创公司）施工工程款146.8801万元未付，经协商，亿丰公司以该款折抵两套房款。第四组：《商铺委托经营管理合同》2份，用于证明王建业将房屋委托亿州公司管理，并从2018年10月1日起，租赁费由双方分成。庭后王建业又提交河南增值税普通发票一份、优创公司说明及账目表两页，用于证明优创公司向亿丰公司开具了供电配套工程发票、亿丰公司两次向优创公司付款共计50万元。优创公司说明称：王建业系我公司员工，从公司创立初期即入职，多年来为公司发展不断创下佳业，立下了汗马功劳。为激励此员工，公司决定以亿丰公司以房抵债的两套商铺以奖励形式赠与王建业。为节省中间手续办理环节，经三方协商由亿丰公司直接将两套商铺的产权过户给王建业。业主委员会质证后对证据真实性无异议，对证明目的认为，属于电力安装施工承包合同关系，与王建业诉称购买2套商品房、支付全部价款不符，说明该2套商品房买卖合同虚假，不存在真实的房屋买卖关系，不符合执行异议复议规定第二十八条。王建业应另案起诉亿丰公司主张强电施工合同工程款。王建业所称以房抵债为无效合同，因以房抵债为实践性合同，王建业未办理抵债物的产权转移登记，且王建业代理人为亿丰公司的法律顾问，该以房抵债协议明显存在恶意串通损害业主委员会利益的嫌疑，王建业也非债权人，以房抵债缺少书面合同、优创公司股东会决议、工程验收决算书，否则不能确认工程尾款正好是房款的数额，缺少工程招标文件，因此以房抵债协议无效，与诉状所称缴纳房款不符，违反了诚实信用原则。亿丰公司、亿州公司对王建业提交证据质证后无异议。业主委员会提交证据第一组：本院（2017）豫09民初84-1号民事裁定书一份，用于证明即使按照王建业收据的时间2017年1月10日，距上述裁定的时间2017年10月13日也有9个月零3天，在此期间王建业可以办理过户登记，而其没有办理，说明是因其自身原因没有办理过户登记，不能排除执行。第二组：王建业签名的《商品房买卖合同》、执行异议申请书、本案诉状、收据，用于证明：《商品房买卖合同》中王建业的签名与其他文件中签名明显不符。王建业未提供转款凭证、银行流水，不能证明已支付房款，《商品房买卖合同》没有签署日期，说明双方之间没有房屋买卖关系，王建业主张不符合异议复议规定第二十九条。王建业质证后对证据的真实性无异议，对第一组证据裁定书，认为不能证明王建业对房产未办理过户登记存在过错，因为对房产办理备案及过户手续均是由开发商进行办理，商品房的网签由开发商网上点击即可以办理，不需要到房产部门去办理；本案没有办理过户是由开发商造成的，与王建业无关。对第二组证据认为，这些证据所有签字均是由王建业本人办理；亿丰公司对房屋有处置权，亿丰公司将房屋抵债给王建业不违反法律规定。亿丰公司、亿州公司对业主委员会提交的证据无异议。亿丰公司提交证据：一、优创公司出具的收工程款收据3份，金额合计336.903198万元。分别是：1.2013年8月8日金额100万元，包括四张银行承兑汇票计50万元、银行转账40万元、现金10万元；2.2014年1月14日金额48.12万元，包括银行承兑汇票40万元、现金8.12万元；3.2017年1月9日金额188.783198万元，包括银行转账10万元、本案两套房款146.8801万元、现金31.903098万元。二、房款收据（记账联）两份，金额合计146.8801万元，分别为收王建业房款57.4343万元、89.4458万元。三、优创公司开具的工程款发票两份，金额合计336.903198万元，日期、金额分别为2013年6月20日100万元、2017年1月7日236.903198万元。亿丰公司用于证明其与优创公司的工程款已结清，其中包括本案以房抵债部分。业主委员会质证认为上述证据与本案无关，上述证据是优创公司的材料，与王建业无关。王建业、亿州公司质证后无异议。亿州公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2013年6月15日，亿丰公司与优创公司签订了《电力安装工程施工合同》，约定优创公司对亿丰时代广场一期室外A区供电配套工程进行施工，工期为2013年6月1日至2013年6月30日。优创公司施工后于2013年6月20日向亿丰公司开具了100万元的工程款发票，于2013年8月8日向亿丰公司开具了100万元的收款收据，于2014年1月14日向亿丰公司开具了48.12万元收款收据。2017年1月7日，优创公司与亿丰公司签署《濮阳建材家居国际博览城一期A区强电决算书》，确定工程造价为336.903198万元，同日优创公司向亿丰公司开具了236.903198万元的工程款发票。优创公司于2017年1月9日向亿丰公司开具了188.783198万元收据。三张收款收据金额合计、两张发票金额合计均为336.903198万元。2．王建业与亿丰公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定王建业购买亿丰公司2套商业房产，分别为濮阳建材家居博览城二期第001幢/单元1层的1178号、1181号，价款分别为57.4343万元、89.4458万元，合计146.8801万元，两份合同没有签署日期。2017年1月7日，亿丰公司为王建业开具了2份房款收据，金额与合同一致。王建业与亿州公司签订2份《商铺委托经营管理协议》，委托经营期限均为自2017年1月9日起12年，约定前3年全部收益归亿州公司，自第4年起，亿州公司提留租金的10%作为管理费用。该两份协议没有签署日期。本院于2017年10月13日作出（2017）豫09民初84-1号民事裁定，将濮阳建材家居国际博览城二期1号楼的一、二层房产查封；于2018年1月8日作出（2017）豫09执126号之一裁定，拍卖上述房产，查封、拍卖的房产均包括本案2套房产。王建业提出执行异议，被本院（2018）豫09执异85号执行裁定驳回其异议请求，王建业提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。争议的焦点是案外人王建业对执行的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。王建业与亿丰公司签订的商品房买卖合同无签署日期，不能证明系在法院查封前签订；优创公司与亿丰公司存在建设施工合同关系，亿丰公司所欠工程款的债权人为优创公司而非王建业，亿丰公司以工程款抵王建业房款，三方之间没有协议；亿丰公司称2013年8月8日付现金10万元、2014年1月14日付现金8.12万元、2017年1月9日付现金31.903098万元，均为大额现金，存在合理怀疑；王建业未提供有关优创公司奖励的相关证据，因此王建业关于以工程款抵其房款的真实性存在合理怀疑，该事实不能认定。王建业对涉案房产的权益不能排除执行。业主委员会申请对《商品房买卖合同》、起诉状中王建业的签名进行鉴定，因王建业已认可属于其本人签名，因此并无鉴定必要；业主委员会申请对《商品房买卖合同》王建业的签名时间与收据日期是否一致进行鉴定，后业主委员会又撤回申请，因此不再鉴定。综上所述，王建业对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不能排除执行。经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回王建业的诉讼请求。案件受理费18,019元，由王建业负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  苏章臣审判员  杨庆安审判员  李光胜二〇一九年八月二日书记员  张颖颖