福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初3177号 原告：泉州市金利物业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：王丹凤，总经理。 委托诉讼代理人：阮秋梅，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏德泉，福建刺桐律师事务所实习律师。 被告：王少孟，男，1972年1月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市金利物业管理有限公司（以下简称金利物业）与被告王少孟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告金利物业的委托诉讼代理人阮秋梅、苏德泉，被告王少孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金利物业向本院提出诉讼请求：1.判令王少孟向金利物业支付自2016年1月1日起至2019年5月31日止的物业管理费及公摊费合计14350元；2.判令王少孟按照年利率24%支付自起诉日起至缴清全部物业管理费及公摊费之日逾期付款的滞纳金；3.王少孟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王少孟于2009年12月8日与开发商泉州市金利来房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得XXXX西区5号楼店面1-115、1-116、1-117、1-118、1-119、1-120、1-121，建筑面积分别为46.07㎡、46.07㎡、39.55㎡、46.07㎡、46.07㎡、46.07㎡、46.07㎡。2009年12月8日金利物业与泉州市金利来房地产开发有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由金利物业向泉州市金利来房地产开发有限公司所开发的XXXX小区提供物业管理服务，合同期限至该物业管理区域业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。经金利物业计算，王少孟的以上物业自2016年1月1日起就未缴纳物业费及公摊费，截止2019年5月31日，王少孟未缴纳的费用合计14350元。具体如下：1.王少孟所有的XXXX西区5号楼1-115店面的房产截止2019年5月31日止尚欠物业管理费及公摊费合计2091元；2.王少孟所有的XXXX西区5号楼1-116店面的房产截止2019年5月31日止尚欠物业管理费及公摊费合计2091元；3.王少孟所有的XXXX西区5号楼1-117店面的房产截止2019年5月31日止尚欠物业管理费及公摊费合计1804元；4.王少孟所有的XXXX西区5号楼1-118店面的房产截止2019年5月31日止尚欠物业管理费及公摊费合计2091元；5.王少孟所有的XXXX西区5号楼1-119店面的房产截止2019年5月31日止尚欠物业管理费及公摊费合计2091元；6.王少孟所有的XXXX西区5号楼1-120店面的房产截止2019年5月31日止尚欠物业管理费及公摊费合计2091元；7.王少孟所有的XXXX西区5号楼1-115店面的房产截止2019年5月31日止尚欠物业管理费及公摊费合计2091元。王少孟拒不缴纳物业管理费及公摊费的行为已严重侵犯了金利物业及其他业主的合法权益，故诉至法院，以维护金利物业的合法权益。 王少孟辩称，一、金利物业服务不到位，没有按物业合同的要求履行职责，详细如下：1.其名下的本小区店铺墙体漏水，靠里边的一面墙体外面粉刷脱落严重，从交房时就有向开发商和物业反映提出，但至今未处理；2.店面前面的道路损坏，金利物业只是用水泥简单的做一下路面硬化，破坏小区的区容区貌；3.每一间店铺的前面都有一个地下室采光口，由于采光口是用钢化玻璃覆盖的，而上面的玻璃都早已破裂，存在安全隐患，金利物业没有采取有效措施予以修理；4.店铺里面的管道漏水、店铺外面下水管破损都没有及时维修。二、位于本小区**的一个公共停车场，金利物业私自改为货运物流场所，并在店铺前面的道路至停车场入口处，用水泥砖头砌成一堵矮墙。导致西区店铺往金洲街的道路不能通车，从大门口进入店铺的车辆只能在里面掉头重新从大门入口处出去，该区域停车非常拥挤，经常把整个道路堵住造成塞车，严重的影响了西区店铺的经营活动。为此小区西边店铺的所有业主在2015年5月22日曾集体签名发函给开发商和金利物业，要求把西区的停车场恢复原来功能，让出通道，让店铺前面的道路直接通往金洲街。但至今物业和开发商一直没有整改。导致众多的商家经营活动受到影响，损失严重。三、金利物业于2016年擅自提高收费标准，业主不承认该提价的合法性。另外合同规定每半年公布一次物业的收支情况，金利物业没有履行。四、按有关规定开发商应该要主动帮助业主成立业主委员会来实施对物业公司的监督管理和工作对接，但是本小区至今未成立业主委员会。综上所述，金利物业的存在既不合理也不合法，其收费多服务少，非但没有履行好应有的服务，还给业主带来损失和困扰。王少孟认为应立即解除其与开发商订立的前期物业合同，免除2016年1月1日至今的物业费，且因为停车场功能的改变致使道路不通，影响其店铺的正常营业，金利物业应该赔偿王少孟在此期间的损失，直到恢复原来的停车场功能、道路畅通为止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据及双方争议的金利物业是否完全履行物业服务合同约定的义务的问题，本院分析认定如下： 一、关于王少孟提供的照片1-4及其所反映的问题，1.其店铺墙体内部属于业主自用部位，不属于金利物业负责维修的部分；2.金利物业用水泥修补路面而未用地砖修补，并未违反《前期物业服务合同》约定的物业管理服务标准；3.关于王少孟店铺前的地下室采光口及水管破损问题，金利物业庭审后经核实已采取相应的维修措施。 二、关于金利物业是否将该小区西区的公共停车场改为货运物流场所的问题。王少孟提交的小区平面图系复印件，其真实性本院不予确认，但金利物业已确认该区域属XXXX小区范围内，且确认有货运或物流企业在该区域设立站点，对该事实本院予以确认。虽然王少孟提交的证据不足以证明物流货运站点是金利物业设立或经金利物业同意设立，但金利物业作为该小区的物业管理公司，负有管理、维护该小区的职责，其对该小区范围内的业主和物业使用人应建立物业管理档案，对在该小区范围内私设货运物流站点的行为理应予以制止。现金利物业对何人在此设立物流站点等情况均不知情，亦未予以制止，存在不完全履行物业服务合同约定的管理义务的情形。 三、王少孟提交的致物业公司意见函未有其他证据佐证已送达金利物业，本院不予确认；微信聊天记录无法确认聊天人的身份等信息，故本院不予确认；泉州市金利来房地产开发有限公司的企业查询信息与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 泉州市金利来房地产开发有限公司作为开发建设单位（甲方）与金利物业作为物业服务企业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对江滨豪园实行前期物业管理，物业类型商住，委托管理事项包括以下内容：1.制定《业主公约》等物业管理制度，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位，共用设施设备维修基金；2.负责保修期满后的房屋共用部位，共用设施设备的维修、养护和管理；3.其他委托管理事项，按《住宅质量保证书》中甲乙双方的约定提供维修服务；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集；汽车、自行车、摩托车停放管理；维护社区公共秩序；物业档案管理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；房屋自用部位，自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。合同期限自该合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。该合同还对前期物业管理服务标准等其他事项进行约定。合同签订后，金利物业进驻江滨豪园提供物业服务至今。 另查明，王少孟系XXXX西区5号楼店面1-115、1-116、1-117、1-118、1-119、1-120、1-121的业主，上述五店面建筑面积分别为46.07㎡、46.07㎡、39.55㎡、46.07㎡、46.07㎡、46.07㎡、46.07㎡。王少孟自2016年1月1日起至今，因该小区西区广场设立货运物流站点等问题，认为金利物业存在未完全履行物业管理义务的情形，拒绝支付物业服务费。自2016年1月1日起至2019年5月31日止，拒缴的物业服务费及公摊费合计14350元，其中物业服务费12915元，公摊费1435元。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故泉州市金利来房地产开发有限公司与金利物业签订的《前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对XXXX小区的全体业主具有约束力。现金利物业要求作为XXXX西区5号楼店面1-115、1-116、1-117、1-118、1-119、1-120、1-121的业主王少孟支付自2016年1月1日起至2019年5月31日止的物业服务费及公摊费，依法应予支持。但根据查明的事实，金利物业存在不完全履行物业服务合同约定的管理义务的情形。根据金利物业在本案合同中实际履行情况，本院酌情按照双方约定服务费标准的80%确定王少孟应支付的物业服务费数额，即王少孟应当支付金利物业服务费10332元。金利物业主张公摊费按每个店面每月5元收取，王少孟未提出异议，本院予以确认，金利物业主张王少孟应支付自2016年1月1日起至2019年5月31日止公摊费1435元，本院予以支持。金利物业主张王少孟支付逾期付款利息，但因其存在不完全履行物业服务合同约定的管理义务的情形，业主拒绝交纳物业服务费用存在合理的抗辩权，故业主无需承担违约责任，金利物业主张逾期付款利息，本院不予支持。关于王少孟答辩中提出的要求金利物业赔偿损失等，因其未在本案中提出反诉，本院不予处理，其可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下： 一、王少孟应于本判决生效之日起十日内支付泉州市金利物业管理有限公司物业服务费10332元及公摊费1435元； 二、驳回泉州市金利物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费159元，减半收取计79.5元，由泉州市金利物业管理有限公司负担32.5元，王少孟负担47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  史赠莹 二〇一九年八月二十七日 书记员  连丽娜 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。