山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁民申3171号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛光大集团物业管理有限公司，住所地青岛市黄岛区双珠路**。 法定代表人：李尧俊，总经理。 委托诉讼代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，山东理证律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：丁凯，男，1991年1月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张学旭，男，1970年4月3日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张见梅，女，1981年5月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：薛光相，男，1968年3月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 以上四被申请人之共同委托诉讼代理人：张贤，山东润宏律师事务所律师。 以上四被申请人之共同委托诉讼代理人：翟浩，山东润宏律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄岛区丹秀养生馆，住，住所地青岛市黄岛区灵海路**/div> 经营者：肖秀玲，女，1980年12月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 二审被上诉人（一审被告）：青岛光大银都置业有限公司，住所地青岛，住所地青岛市黄岛区云海路**> 法定代表人：刘宝钧，总经理。 委托诉讼代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，山东理证律师事务所律师。 再审申请人青岛光大集团物业管理有限公司（以下简称光大物业公司）因与被申请人黄岛区丹秀养生馆（以下简称丹秀养生馆）、丁凯、张学旭、张见梅、薛光相，二审被上诉人青岛光大银都置业有限公司（以下简称光大置业）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终245号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 光大物业公司申请再审称，二审法院在未确定堵塞原因的前提下，认定堵塞的管道属于物业共用部位设施，从而判决申请人承担赔偿责任是错误的。造成本案财产损失的原因是管道堵塞，管道堵塞的原因一般有两个，一是管道本身的设计或质量问题导致，二是用户在使用过程中的异物堵塞。原审中均没有证据证明该管道的质量或者是设计存在问题，因此堵塞的原因应当是管道使用问题，各方当事人在原审中均表示在管道疏通过程中未见明显的异物疏通出来，申请人的工作人员在发生堵塞的第一时间赶到现场处理，管道疏通过程中除了油污外没有明显的可以造成堵塞的异物清理出来，可以判断是油污导致的堵塞即属于用户日常使用的问题，该堵塞的管道位于排水管道的支管部分，根据《山东省物业管理条例》第八十一条的规定，物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，可以看出，物业服务单位管理的区域限于共用部位，对于管道的管理是限于位于上述区域的主管道的检查和维护，并不包括位于业主家中的管道，前期物业合同约定的维修管理义务也限定于公共区域的主管道，本案堵塞的管道第一属于支管而非主管道，第二位置上因管道位于业主家中厨房或储藏间（部分管口位于墙内），申请人作为物业服务单位客观上不具备到业主家中进行日常维护的条件。对丹秀养生馆的损失，申请人没有任何过失和责任，不应当承担赔偿责任，本案判决影响的不仅仅是申请人一家物业服务单位，该判决会直接导致整个青岛物业服务行业责任的无限扩大，让物业服务公司对没有管理能力和管理义务的设施造成的损失无理由的承担责任于法于理不通，所有物业服务企业都将受到巨大影响。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定申请再审。 丁凯、张学旭、张见梅、薛光相提交书面答辩意见认为，1.光大物业公司关于“可以判断是油污导致的堵塞……”的主张缺乏常识，逻辑指向混乱。2.光大物业公司关于“本案堵塞的管道属于支管而非主管道……”的说法与事实严重不符。《光大银都临时管理规约》中明确将业主享有的共用部分定义为：“物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房间、空间、场地及相关设备”。将其范围确定为“包括该栋建筑物内的给排水管道，落水管……”。《前期物业服务合同》中将光大物业公司提供的服务范围确定为“物业共用部分的维修、养护和管理;物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通”。由此可见，只要堵塞的部分属于共用的主管道部分，就应当属于光大物业公司承担疏通责任的范围。光大物业公司未按照合同约定主动履行其义务，直接导致返水事故发生。3.支管道堵塞不可能导致返水，法庭调查笔录记载：2016年2月17日之后又出现漏水事故，2017年8月之后，光大物业公司更换了楼外到污水井这块主管道部分，之后再也没有发生堵塞。据此，堵塞部位是建筑物墙体外到古力井的部分，该部分属于前期物业服务合同中约定的光大物业公司的合同责任范围。4.从合同约定、法庭调查笔录及光大物业公司的自认可以证明光大物业公司存有过错。 光大置业提交书面意见认为，1.本案案涉小区已经交付使用多年，工程质保期在发生漏水事故之时已经届满且漏水事故与项目的质量没有任何关系，无任何证据证明光大置业作为该小区的开发商应承担责任，故一、二审认定不承担责任是正确的。2.对于漏水事故导致的损失应当由谁承担的问题。光大置业认可光大物业公司的意见，堵塞的管道并非是公共区域的公共管道，而是位于业主家中的部分，发生堵塞当日各方当事人都在场的情况下，并未发现有除油污外的可以造成管道堵塞的东西从疏通的管道中疏通出来。可以判断造成堵塞的原因属于业主厨卫日常使用过程中产生的油污堵塞导致，光大物业公司已经履行了相关义务，不应当承担责任。 本院审查认为，本案审查的焦点问题是原审判决光大物业公司对因管道堵塞漏水给丹秀养生馆造成的损失承担赔偿责任有无事实依据。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。其次，关于业主共用部分管道的维修、管理是否属于光大物业公司服务范围。依据原审查明的事实，光大物业公司系涉案小区的前期物业服务企业，《前期物业服务合同》约定，前期物业服务内容包括：物业共用部分的维修、养护和管理;物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通”。从上述合同约定内容看，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理属于物业服务范围。再次，关于涉案管道堵塞部位是否属于业主共用设施设备。本案中，丹秀养生馆遭受的经济损失系薛光相等业主所共用的厨房排水管堵塞导致，涉案业主所共用的排水管道并非单个业主的专有部分，堵塞部位并非业主专有部分的管道，因此涉案堵塞业主共用的厨房排水管道应属于物业共用设施设备的范围。依据上述事实，光大物业公司未按照《前期物业服务合同》的约定对涉案业主共用的排水管道进行必要的维修、养护和管理，导致业主共用管道堵塞，原审判令其对由此给丹秀养生馆造成的损失承担赔偿责任具有事实依据。 综上，光大物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回青岛光大集团物业管理有限公司的再审申请。 审 判 长 贾新芳 审 判 员 李 霞 审 判 员 张光荣 二〇一九年八月二十九日 法官助理 宗芳如 书 记 员 白 靖