福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终2557号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丁志勇，男，1974年7月23日出生，回族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄宏阳，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲月，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：田超，男，1993年6月25日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区。 委托诉讼代理人：叶水波，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪育虹，福建杰斐逊律师事务所律师。 上诉人丁志勇因与被上诉人田超租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初8194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 丁志勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回田超一审本诉的诉讼请求。事实与理由：双方并未对诉争租赁房屋办理移交手续，一审法院对田超应支付的占用费认定错误，田超应继续支付至实际搬离之日止的占用费。讼争房屋原系农村自建房，丁志勇并示知晓诉争房屋被划入市区规划后不能对外租赁，田超对租赁房屋的基本情况也是知情的，合同系双方真实意思表示，且在履行过程中是田超违约在先导致纠纷发生，一审判决丁志勇应退还租金、押金203864.43元显失公平。 田超辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，丁志勇的上诉理由不能成立，应维持原判。 田超向一审法院起诉请求：1、确认田超、丁志勇于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》无效;2、丁志勇返还田超租金20万元、押金64248元及逾期还款利息损失（以264248元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日计算至实际还款之日止）。 丁志勇向一审法院提出反诉请求：1.田超应继续履行合同；2.田超应支付丁志勇代其垫付的电费10842.72元；3.田超支付剩余租金9万元及违约金（每逾期一日按月租金的千分之三计付自2018年5月1日至实际支付之日止的违约金，暂计至2018年8月10日，违约金为5500元），总计95500元。 一审法院对双方当事人争议的证据和事实认定如下： 丁志勇提供的录音资料、微信聊天记录、历月电费明细表均来源合法、内容客观真实，予以确认证明力。丁志勇提供的2018年6月15日的录音资料丁志勇说：“你们为什么自己要搬出”，“当然了，这个没人管，我当然要锁住，不然的话你要怎么弄”等可以证明田超已于2018月6月15日前搬出涉案厂房、宿舍，丁志勇也于2018年6月15日对涉案厂房进行加锁，应视为田超自2018年6月15日起对涉案租赁物不再占用、使用。微信聊天记录可证明双方对租金的缴纳进行了协商。历月电费缴纳明细可证明丁志勇代为垫付的电费为10842.72元，予以采纳。关于争议焦点1涉案房屋租赁合同的效力应如何认定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房、宿舍位于晋江市××镇××村××路，依照《晋江市人民政府关于加强中心市区规划管理工作的通知》（晋政文【2005】1号）文件，涉案租赁物位于晋江市中心市区的规划范围内。而丁志勇在一审辩论终结前也并未向法院提供其取得建设工程规划许可证的证据，故诉争租赁合同依法应认定为无效。关于争议焦点2田超诉求的返还租金20万元、押金64248元能否支持。鉴于诉争厂房租赁合同被认定无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。田超实际占用租赁物期间自2018年4月1日至2018年6月15日，应参照月租金标准支付房屋占用费60383.56元（年租金29万元÷365天×76天）。田超支付的20万元租金在扣除实际占用费后，余139616.43元，丁志勇应予返还。田超支付的押金64248元，因合同无效，丁志勇应予返还。关于争议焦点3丁志勇诉求的继续履行合同，支付代垫电费及剩余租金及违约金能否成立。鉴于诉争房屋租赁合同被认定为无效合同，丁志勇诉求的继续履行合同的诉讼主张，缺乏依据，予以驳回。丁志勇主张田超应支付代垫电费10842.72元，具有事实和法律依据，予以支持。丁志勇主张田超应支付余下9万元租金及逾期支付租金的违约金，缺乏事实和法律依据。予以驳回。 一审法院认定事实：2018年3月26日，田超与丁志勇签订《厂房租赁合同》一份，约定丁志勇将位于晋江市××镇××村××路××号，整幢3层（除一楼两边店面外）厂房（包括厂内所有制鞋设备、财产设备）及20间宿舍出租给田超用于经营鞋制造。租金期限3年，自2018年4月1日至2021年4月1日，厂区租金每年22万元，厂区押金为田超负责帮忙丁志勇成型加工2万双，产生的加工款作为田超给丁志勇的租金。20间宿舍每年租金7万元。厂区租金和20间宿舍租金共计29万元，田超先付订金5万元，签订合同日再付15万元，剩余租金9万元于2018年4月30日付清，采取先付后租的方式，每逾期一日按月租金的千分之三向丁志勇支付违约金。后田超于2018年3月24日支付订金5万元，3月26日支付15万元，并为丁志勇成型加工鞋子共计64248元。2018年6月15日，田超搬出涉案厂房、宿舍。丁志勇为田超代垫2018年6月电费10842.72元。另，涉案厂房、宿舍均未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，丁志勇在未取得建设工程规划许可证的情况下，即将诉争厂房、宿舍出租给田超，双方所签订的《厂房租赁合同》，违反法律强制性规定而无效。基于合同无效，丁志勇收取的20万元租金，押金64248元，在扣除田超应支付的房屋占用费60383.56元后，丁志勇应返还139616.43元、押金64248元，合计203864.43元。诉争租赁合同无效，田超亦负有一定的审查过失，田超主张丁志勇还应按中国人民银行同期同类贷款利率计付的租金占用利息，予以驳回。对田超合理的诉讼请求予以支付，对不合理的诉讼请求予以驳回。丁志勇主张田超支付代垫电费，于法有据，予以支持。丁志勇主张田超继续履行合同、支付剩余9万元租金及违约金，缺乏事实和法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认田超与丁志勇于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》无效；二、丁志勇应于判决生效之日起十日内返还田超租金139616.43元、押金64248元，合计203864.43元；三、田超应于本判决生效之日起十日内支付丁志勇代垫的2018年6月电费10842.72元；四、驳回田超的其他诉讼请求；五、驳回丁志勇的其他反诉请求。本诉受理费5264元，减半收取计2632元，由田超负担444元，由丁志勇负担2188元；反诉案件受理费1214元，由丁志勇负担1180.5元，田超负担33.5元。 本院二审期间，丁志勇提供微信聊天记录、买卖合同，以此证明田超擅自终止合同给丁志勇造成严重经济损失。田超质证后认为，上述证据不具有真实性，不予确认。经审查，丁志勇二审提供的证据与本案不具有关联性，不予采信，一审判决查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，丁志勇在未取得建设工程规划许可证的情况下即将诉争厂房、宿舍出租给田超，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审认定双方所签订的《厂房租赁合同》无效，依据充分，应予确认。一审根据丁志勇提供的录音资料、微信聊天记录等证据认定田超已于2018月6月15日前搬出涉案厂房、宿舍，自2018年6月15日起对涉案租赁物不再占用、使用，证据确实充分，应予确认。诉争租赁合同无效，双方当事人因该合同取得的财产应当予以返还，一审在扣除田超实际占用租赁物期间自2018年4月1日起至2018年6月15日的占用费60383.56元后，判决丁志勇返还田超租金139616.43元、押金64248元，并无不当。丁志勇的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予采纳。 综上所述，丁志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5264元，由丁志勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年八月二十五日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。