上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初3716号原告(反诉被告)：张佳荣，男，1975年7月11日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：孙晋善，上海市大明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海开基房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：伍注意，董事长。委托诉讼代理人：徐飞雄，浙江金品律师事务所律师。委托诉讼代理人：元英花。原告张佳荣与被告上海开基房地产经纪有限公司(以下简称“开基公司”)其他合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月9日、2019年6月20日公开开庭进行了审理。审理中，被告开基公司向本院提出反诉。原告的委托诉讼代理人孙晋善与被告的委托诉讼代理人徐飞雄、元英花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张佳荣向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付补偿金875,000元(币种为人民币，以下同)。事实与理由：原告与案外人平湖九龙山海洋花园度假有限公司(以下简称“平湖九龙山公司”)有良好的合作，为后者开发的九龙山一号房地产项目(后改名为九龙山海洋花园项目，以下简称“涉案项目”)提供了专业帮助，故平湖九龙山公司委托原告推荐项目代销商。后原告向平湖九龙山公司推荐被告作为项目的代销商。2017年8月11日，原、被告签订《九龙山一号项目拓展合作协议》一份，约定由原告为被告拓展可操作策划代理销售之房产项目，由原告确保被告与涉案项目的项目方签署代理协议，原告获得项目利润的25%。此后经原告协调，被告于2017年8月20日与平湖九龙山公司的实际控制方北京天度益山投资控股有限公司(以下简称“天度益山公司”)签订了《九龙山海洋花园项目代理销售合同》，随后进场代理销售，并出售了部分房产。2018年6月15日，被告在未告知原告的情况下，于2018年6月15日与天度益山公司签订协议，解除了代销合同，约定被告撤离项目案场，由天度益山公司补偿被告300万元，且被告无需退还已收取的50万元广告费。在该协议签订后，被告才告知原告，原告遂向被告索取一定补偿，但遭被告拒绝。鉴于被告实际获得补偿为350万元，故原告主张以该金额的25%作为补偿，请求法院判如所请。被告开基公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告主张的补偿金无事实根据，不符合双方约定，而相反被告在涉案项目上的损失仍未得到完全弥补。其次，原告称其与涉案项目的开发商平湖九龙山公司有良好关系的事实不成立，最后导致被告与既非项目开发商也非开发商股东的天度益山公司签订合同，在缔约过程中存在重大过错。再次，原、被告之间仅存在居间合同关系，被告与天度益山公司解除合同无需征得原告同意。最后，被告不继续履行合同是因为合同的订立有重大瑕疵。被告开基公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告赔偿给被告造成的直接投资损失1,554,612.7元(直接投资5,054,612.7元扣除补偿的价值(包括房屋)3,500,000元)；2.判令原告向被告支付保证金的利息损失107,498元(保证金共计500万元，分别以如下方式计算：以200万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月1日起计算至2018年6月20日止；以300万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月26日起计算至2018年6月20日止)。事实与理由：2017年8月11日，原、被告签订《九龙山一号项目拓展合作协议》一份，约定由原告为被告拓展可操作策划代理销售之房产项目。协议签订后，原告却未能依照约定履行协议内容，致使被告一直未能与涉案项目的开发商签订正式的《销售代理合同》，导致被告在项目实际履行过程中无法正常销售，且因原告未履行结佣义务，导致合同目的无法实现。原告的承诺使得被告错误的投入了大量资金到涉案项目中，其违约行为为被告造成了巨大损失，故请求法院支持原告的诉讼请求。原告张佳荣辩称，不同意被告的全部反诉诉讼请求。被告并无证据证明实际发生损失，即使有损失也与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案项目对应小区的开发商为平湖九龙山公司。2017年8月11日，原告(乙方)和被告(甲方)签订《九龙山一号项目拓展合作协议》一份，载明：乙方为甲方拓展可操作策划代理销售之房地产项目，甲方为乙方和乙方拓展的项目提供房地产策划、销售、代理营销服务，合作期限自2017年7月30日起至2019年6月30日止；乙方确保九龙山一号项目按甲方标准协议跟客户签署代理合作协议，确保跟甲方的关系维护，确保项目正常运作、确保佣金和溢价的正常结算，甲方承诺按照本协议约定的标准跟乙方结算佣金和相应酬劳；乙方在项目拓展中保证向客户提供良好的服务，不得以欺诈、胁迫等不正当手段损害客户及甲方的利益及甲方的声誉，要确保与开发商保持良好的合作关系，确保项目正常进行销售，百分之百如期完成项目销售结算工作，包括但不限于佣金、溢价、费用等；乙方按项目利润的25%为分配标准，项目利润的核算标准为甲方结算之佣金、溢价扣除分销商佣金、暗点、公关费用、团队员工工资、佣金、奖金、住宿费用、车费、餐费、单页、协议要求之广告投入、相关办公费用等操作费用后的利润总额，乙方无需承担项目利润的税金；在项目合作期间，如由于乙方操作不当，与项目方发生冲突导致项目方单方面解除合作关系或因此引发法律诉讼及要求经济赔偿等问题，乙方必须独立承担全部责任，并赔偿由此给甲方造成的一切名誉和经济损失，反之因甲方的问题则由甲方自行承担；因项目运营商或开发商的问题造成项目无法继续合作，导致本协议不能履行，甲、乙双方不承担任何责任。合同另对其他事项作了相应约定。2017年8月20日，被告(乙方)与案外人天度益山公司(甲方)签订《“九龙山海洋花园项目”代理销售合同》一份，载明：甲方系“九龙山海洋花园项目”(即涉案项目)的唯一开发建设单位，项目上涉及第三方权益的事项由甲方负责处理，甲方委托乙方代理销售本项目中1,000套可售代理房屋，具体代理清单在开盘前一周经甲乙双方签字盖章予以确认。合同另对其他事项作了相应约定。前述合同签订后，被告实际进场对涉案房屋进行代理销售，实际销售10余套房屋。对于售出房屋的结佣情况，原、被告均称从未与天度益山公司进行结佣。经本院电话与原、被告共同向本院提供联系方式的案外人张某某(原告称系代表天度益山公司，被告称其系代表案外人北京中融正元资产管理有限公司(以下简称“中融正元公司”)核实，其称其系天度益山公司的职员，就涉案项目并未与原、被告进行结佣。2018年6月5日，被告(乙方)与中融正元公司(甲方)签署备忘录一份，载明：“一、甲方系平湖九龙山公司的大股东，乙方因代理涉案项目共支出费用5,054,612元，现双方协商一致补偿乙方共计350万元，同意已预支乙方的50万元广告费，乙方不予退还；另外300万元同意以房屋11,000元/平方米折价形式补偿乙方(具体房源另行协商)……。”备忘录后另附被告制作的涉案项目5,054,612元的费用支出清单。2018年6月15日，被告(乙方)与天度益山公司(甲方)签署《解除协议》一份，载明：甲、乙双方于2017年8月20日签订了《“九龙山海洋花园项目”代理销售合同》，经甲、乙双方友好协商，一致同意解除上述合同；甲方同意签订本协议后五个工作日内退还乙方500万元销售保证金，乙方收到保证金后即停止营销活动并撤离项目案场；甲方同意已预支乙方的50万元广告费，乙方不予退还；甲方同意以房屋折抵形式补偿乙方300万元，以九龙山海洋花园房源按11,000元/平方米进行折抵，具体房源房号为8-1-504、8-2-501、8-2-401、8-4-504、8-5-503(折抵房源总价超出300万元部分，乙方同意在办理过户手续时以现金补足)，甲方同意以上房源乙方享有更名及过户的权利，如不能办理更名及过户，相关手续待平湖九龙山海洋花园度假有限公司取得房源控制权后进行办理；乙方已销售的10多套房屋，如非乙方责任，客户的后续维护工作自本协议签订之日起均由甲方负责，乙方负责提供相关信息；上述折抵房源，甲方承诺于2019年8月31日前办理过户手续或支付现金300万元，如未按期办理过户又不能按期支付现金的，则甲方按未付款总额的日万分之五支付乙方滞纳金。中融正元公司同样在该份协议上盖章，并承诺同意协议条款并对协议承担连带担保责任。2018年7月8日，被告的法定代表人伍注意向原告发送微信，将前述《解除协议》的情况告知原告，原告向被告的法定代表人主张“成果”和“辛苦费”，对此被告的法定代表人称对这个项目是根据公司在涉案项目上获取的利润来分成的，但是现在被告在涉案项目上是亏损的，因此拒绝向原告支付报酬。另查明：2015年3月25日，上市公司案外人上海九龙山旅游股份有限公司(以下简称“九龙山旅游公司”)发布《关于项目公司平湖九龙山海洋花园独家有限公司股权转让的进展公告》，披露平湖九龙山公司的股东九龙山旅游公司、浙江九龙山园林绿化工程有限公司(以下简称“浙江九龙山公司”)、杉恒地产集团有限公司(以下简称“杉恒公司”)已于2015年3月24日与天度益山公司正式签署了《平湖九龙山海洋花园度假有限公司股权转让协议》，由天度益山公司受让平湖九龙山公司100%的股权。此后,上市公司九龙山旅游公司的公司名称变更登记为海航创新股份有限公司(以下简称“海航创新公司”)；浙江九龙山公司的公司名称变更登记为海南景运企业管理有限公司(以下简称“海南景运公司”)。2017年9月13日，海航创新公司发布《关于终止项目公司平湖九龙山海洋花园度假有限公司股权转让的公告》，载明海航创新公司、海南景运公司、杉恒公司与天度益山公司于2017年9月12日签署《关于的终止协议》，终止转让项目公司平湖九龙山公司100%的股权，就股权转让事宜另行协商，原协议协商一致共同提出终止，互不追究对方在原协议履行过程中的违约责任并各自承担所有损失。同日，海航创新公司发布《关于转让子公司平湖九龙山海洋花园度假有限公司股权的公告》，载明海航创新公司(甲方)拟与天度益山公司、中融正元公司(乙方)签订股权转让协议，将其和其子公司海南景运公司对平湖九龙山公司持有的95%股权转让给乙方，转让价格为229,900,000元，乙方指定中融正元公司作为项目公司股权的过户方，对此天度益山公司并无异议。2017年12月30日，海航创新公司发布《关于子公司平湖九龙山海洋花园度假有限公司股权转让的进展公告》,载明已分期收到天度益山公司、中融正元公司支付的股权转让款229,900,000元，平湖九龙山公司已完成股权工商变更登记手续，领取了新的营业执照，股权结构变更为杉恒公司持股5%、中融正元公司持股95%。再查明：为证明其在涉案项目内的实际投入，被告向本院提供了付款申请单、发票、银行付款凭证、合同、工资流水明细等大量材料作为证据，用于佐证其实际发生了5,054,612.7元的损失，原告对于部分证据的真实性和关联性持有异议。以上事实，由《九龙山一号项目拓展合作协议》、《“九龙山海洋花园项目”代理销售合同》、备忘录、《解除协议》、微信记录、《关于项目公司平湖九龙山海洋花园独家有限公司股权转让的进展公告》、《关于终止项目公司平湖九龙山海洋花园度假有限公司股权转让的公告》、《关于转让子公司平湖九龙山海洋花园度假有限公司股权的公告》、《关于子公司平湖九龙山海洋花园度假有限公司股权转让的进展公告》、付款申请单、发票、银行付款凭证、被告与案外人签订的若干合同、工资流水明细、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。本案的第一个争议焦点在于原告是否妥善履行了合同义务，是否有权依约获得相应项目分成？从原、被告签订的《九龙山一号项目拓展合作协议》中的相关约定来看，该份合同一定带有促成被告与涉案项目权利方签订合同的居间性质，但其中要求原告确保关系维护和项目正常运作的约定以及原告按一定比例获得项目利润的分配等约定又直接指向被告与涉案项目权利方签订合同的后续履行，带有显著的合作性质，因此该份合同应当认定为兼具居间和其他合同性质的复合合同。对于原告合同义务的履行情况，本院分述如下：首先，原告已经妥善地履行了促成合同订立的义务。《九龙山一号项目拓展合作协议》签订后，原告斡旋被告与天度益山公司于2017年8月20日签订了《“九龙山海洋花园项目”代理销售合同》，彼时天度益山公司已与涉案项目开发商平湖九龙山公司的原股东签订了股权转让协议，且该份协议尚在存续期间，被告也实际进场进行了销售，此后天度益山公司虽与平湖九龙山公司的原股东协商解除了股权转让协议，但又与中融正元公司共同与平湖九龙山公司的原股东重新签订股权转让协议，并在2017年年底最终实际由中融正元公司登记成为平湖九龙山公司持股95%的控股股东，而此后中融正元公司也并未否认天度益山公司与被告之间签订的《“九龙山海洋花园项目”代理销售合同》，而是于2018年6月联合天度益山公司共同与被告协商解除了合同，并给予了被告相应的补偿。结合上述事实，本院认定原告已妥善完成了促成合同订立之义务。其次，原告在被告与天度益山公司合同的履行期间未能妥善履行确保项目正常运作、正常结佣等相关义务。无论背后原因如何，被告与天度益山公司解约系不争的事实，且根据原、被告的陈述及本院向涉案项目经办人张某某核实的情况，在被告已实际销售十余套房屋的情况下，原、被告均未实际获得涉案项目的结佣，最终仅是由被告与天度益山公司、中融正元公司作解约协商并由后者给予协商补偿的形式实现。在前述论述的基础上，本院认为，原、被告虽在合同中约定了按合同利润25%的分配标准，但从合同的文义来看，该利润基数应当由被告所结佣金扣除被告支付的相关成本费用进行计算，且原告确保合同的正常履行以及佣金的正常结算为获得利润分成的重要前提。然而在本案中，且不论被告获得的解约补偿款是否可以解释为被告所结之佣金，一方面原告仅举证证明被告在协商解约的情况下所获得的补偿数额，在被告提供证明其相关成本的证据的情况下，并未提供充分证据加以反驳，本院根据现有证据难以得出被告在涉案项目上必然存在利润的结论；另一方面原告未能确保合同正常履行及结佣的情节也势必会对其请求分配利润的合理性和正当性造成重大影响。综上所述，原告请求按照被告所获解约补偿的金额的25%主张涉案项目的利润分配，本院实难支持。但鉴于原、被告之间关于按合同利润25%分配的标准原本已包含了原告促成被告与天度益山公司签订合同的佣金，而原告虽在合同的后续履行上未尽义务，但已尽到了促成合同订立之义务，本院依据公平原则酌情确定被告应当向原告给付补偿款50,000元。本案的第二个争议焦点在于被告要求原告承担其所称的在涉案项目上发生的损失是否有事实和法律依据。如前所述，在原告介绍天度益山公司与被告签约前，天度益山公司已与平湖九龙山公司原股东签订股权转让协议，对涉案项目享有期待利益，被告事实上也已进场销售了一段时间，此后天度益山公司虽以解约后重新签订协议的形式实现了受让主体的变更，但最终成为平湖九龙山公司登记股东的中融正元公司与天度益山公司属合作关系，也并未否定被告与天度益山公司之间签订合同的有效性，故原告在促成合同订立问题上并无过错；至于后续的合同履行，本案中被告并未举证证明系因原告操作不当与项目方发生冲突而导致合同解除，天度益山公司终止其与海航创新公司之间的合同并联合中融正元公司重新签订合同均系其自主行为，与原告无关，根据合同相关约定，被告反诉要求原告赔偿损失并无依据，且被告在与天度益山公司、中融正元公司协商解约的过程中已对涉案项目的损失弥补进行磋商并形成结论，故对被告的相关反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海开基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张佳荣支付补偿款50,000元；二、驳回被告(反诉原告)上海开基房地产经纪有限公司的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,550元，减半收取计6,275元，由原告(反诉被告)张佳荣负担5,750元(已付)，由被告(反诉原告)上海开基房地产经纪有限公司负担525元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费9,880元，由被告(反诉原告)上海开基房地产经纪有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一九年八月二十六日书记员  孙灵杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。