江西省定南县人民法院民 事 判 决 书(2015)定民二初字第551号原告罗建华，男，1981年7月27日生，汉族，住定南县。委托代理人叶频耀，男，定南县正泰法律服务所法律工作者，特别授权。原告魏桂英，女，1981年12月1日生，汉族，住定南县。委托代理人叶频耀，男，定南县正泰法律服务所法律工作者，特别授权。被告江西海润房地产开发有限公司，住所地赣州市水东镇花园前附5号。法定代表人李少群，系该公司经理。委托代理人曹孟明，男，江西剑绅律师事务所律师，特别授权。原告罗建华、魏桂英诉被告江西海润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后依法由助理审判员蔡艳艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗建华、两原告共同委托代理人叶频耀及被告江西海润房地产开发有限公司委托代理人曹孟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗建华、魏桂英诉称，原、被告于2014年2月17日签订商品房买卖合同，合同签订后原告罗建华依约定履行了支付首付款等义务，但被告公司没有依约定在2015年2月28日前交付房屋。2015年2月28日后，原告要求被告交房，但被告无法交房，原告就提出解除购房合同，并向被告递交了《解除合同告知书》，但被告却一次次口头承诺交房，但至今却无法交房。原告为了维护合法权益诉至法院，请求依法1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告支付的购房款137342元，清偿银行按揭贷款231000元；3、支付违约金30000元；4、诉讼费由被告承担。原告罗建华、魏桂英向法庭提交以下证据：《赣州市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明两原告与被告江西海润房地产开发有限公司签订买卖合同约定2015年2月28日前交付经竣工验收的房屋，逾期60日交房买受人有权解除合同，××按日支付已交房款万分之二的违约金；结婚证复印件一份，拟证明两原告的夫妻关系；税收证明、专项维修资金缴存单，借款凭证、收据发票、税收完税证明原件各一份、银行按揭对账单原件三份，拟证明原告已支付购房款309600元，契税19984元，按揭款18486.31元，被告应返回该费用。被告江西海润房地产开发有限公司辩称，1、《赣州市商品房买卖合同》合法有效，应以合同内容为定案依据。合同的签订时双方真实意思的表达，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等合同撤销的情形，买受人和××就合同规定的权利义务应当切实履行；2、合同不具备解除的条件。根据合同补充协议关于解除的约定：“买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知××解除合同，否则视为买受人放弃解除权而继续履行合同。”被告方从未受到原告的任何书面的解除合同的通知，原告方未出示相关证据证明曾在2015年5月及9月向被告送达过书面解除合同的通知书，且该时间已超过了合同约定的解除期限，故合同应当继续履行；三、两原告的诉求没有事实和法律依据。合同补充协议关于合同解除的约定“合同解除后××退还的款项仅指购房款，不含政府部门已经收取的其他与该商品房的相关款项”，原告主张的购房款137342元，包含了专项维修资金及契税，违反了合同约定。两原告主张由被告公司一次性清偿银行贷款231000元没有理法依据，原告与银行之间的贷款关系如何解除及银行的操作程序，被告均不清楚，故两原告的主张难以实现，且两原告主张的交通费、误工费均不属于违约金的赔偿范围；4、两原告自身存在违约行为，至今未交齐首付款，在本案中我方保留反诉权，仅作为查明案情及理由向法庭陈述。被告江西海润房地产开发有限公司向法庭提交以下证据：1、《赣州市商品房买卖合同》复印件各一份，拟证明两原告没有按合同约定的解除条件即30日内向被告公司提交书面解除合同通知书，合同应当继续履行。经审理查明，2014年2月17日，原、被告双方签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：被告江西海润房地产开发有限公司将其开发的御水尚都9幢1单元403号房卖给原告罗建华。该房屋用途为住宅，属框架结构，建筑面积108.06平方米，成交单价为3054.11元/平方米，总价330027元。付款方式为按揭付款，已付清购房首付款（含购房定金）￥99027元，其余房款￥231000元于签定本《商品房买卖合同》6天内必须前来办理银行按揭。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。但经双方约定该违约金的金额累积不超过2000元。被告（出卖人）人应当在2015年2月28日前将具备了本合同约定条件的商品房交付买受人使用，因买受人逾期或者未付清房款（含按揭款）和相关费用的且不能按揭是提供有效证件办理按揭款及履行本合同规定的其他责任的及其他费出卖人所能控制事件，出卖人不承担违约责任，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买收入已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累积不超过2000元。合同附件三即《合同补充协议》第三条第二款：本合同第九条第1项（2）补充如下：买受人解除合同的，应先由买受人办理解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则出卖人有权不解除该合同且不支付已付款。合同解除后出卖人退还的款项仅至购房款，不包含政府部门已经收取的其他与该商品房相关的款项。第三款：买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人放弃解除权而继续履行合同。合同签订后，原告罗建华分别于2014年2月17日付购房款40000元；2014年8月7日交款24000元；2015年2月15日交款14500元，合计缴交购房首付款人民币88500元（含案外人刘勇支付的10000元定金）。2014年2月20日原告罗建华缴交了住房专项维修资金3241.8元，2014年5月30日原告罗建华办理好银行按揭手续，该日起，原告罗建华开始返还江西省农村信用社按揭贷款本息。2014年8月20日原告罗建华缴纳购房契税6600.55元，至今被告公司未将房屋交付给原告罗建华使用。另查，两原告系夫妻关系，原告魏桂英系诉争房屋的共有人。以上事实，有两原告提交的证据1、2，被告江西海润房地产开发有限公司提交的证据1及庭审笔录予以证实，业经庭审质证，本院予以认定。本院认为，2014年2月17日，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。原、被告应依约履行合同规定的义务。对于两原告要求解除与被告公司于2014年2月17日签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院认为，根据意思自治原则，原、被告在合同补充协议中已明确约定了买受人应在合同解除条件具备之日起30日内应以书面形式通知××解除合同，且买受人解除合同的，应先由买受人办理解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则出卖人有权不解除合同且不退还已付房款。庭审中原告罗建华、魏桂英并未提供相应证据证明其已在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知被告公司解除合同，且已办理好解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，因此对于原告罗建华、魏桂英解除合同的诉求，证据不足，本院不予支持。有关合同解除后购房款是否返回、银行按揭贷款等问题亦不作处理。本案中，原、被告约定交房时间为2015年2月28日，截止庭审辩论终结（2016年1月19日）被告公司仍未按照合同约定期限将房屋交付给原告罗建华、魏桂英使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《赣州市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，考虑被告江西海润房地产开发有限公司自2015年2月28日至今未交房，该数额不足以弥补原告罗建华的实际损失，故本院对被告公司逾期交房应付违约金数额酌定为10000元，因此原告要求被告公司支付违约金30000元的诉讼请求，本院予以部分支持，具体数额为10000元。对于两原告主张的30000元违约金构成即因逾期交房造成的误工费（200元×50天）、交通费(300元×5趟)、额外租房的费用(600元×8个月)、已缴纳费用的利息损失（月息2%计算），因本案为买卖合同之诉，对违约金计算方式已有约定，且两原告未提交相应证据佐证损失的存在，故对主张违约金的事由不予采纳。关于原告罗建华、魏桂英缴交房款是否构成违约的问题。原、被告双方在合同中约定“其他方式签订本《商品房买卖合同》时，已付清购房首付款（含购房定金）￥99027元，其余房款￥231000元于签订本《商品房买卖合同》6天内必须前来办理银行按揭”，本院认为原、被告对付款金额及期限双方达成了共识，即在签订合同时（2014年2月17日）被告公司书面认可原告罗建华已支付购房首付款99027元。事实上原告罗建华在不同时期分多次支付购房款的行为不符合《赣州市商品房买卖合同》关于付款的约定，但截止庭审辩论终结，被告公司并未提供相应证据证明对原告罗建华该行为提出过异议，且在原告罗建华首付款未全额付清的情况下协助办理了银行按揭手续，并实际收取了银行的按揭发放款。综上，可认定原、被告通过事实行为对所签订的《赣州市商品房买卖合同》关于付款金额及期限的条款进行了变更，故被告公司主张原告罗建华存在逾期付款的违约行为的辩论意见，不符合原、被告双方约定的延期交房的特殊原因范畴，不能作为被告公司不履行交房义务的抗辩事由，因此对于被告公司的该辩论意见本院不予采纳。综上，为保护公民、法人的合法权益，维护正常的房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、判决如下：一、被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告罗建华、魏桂英逾期交房的违约金10000元。二、驳回原告罗建华、魏桂英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7276元，减半收取3638元，由原告罗建华、未桂英负担1800元，被告江西海润房地产开发有限公司负担1838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。助理审判员  蔡艳艳二〇一六年二月十七日代理书记员  赖丽娣