山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终1283号 上诉人（原审被告）：王宇，女，1986年4月27日生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：张佃军，山东巧诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李叶芬，山东巧诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张磊，男，1981年10月29日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：丁金芳，山东潍滨律师事务所律师。 上诉人王宇因与被上诉人张磊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0791民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人向上诉人支付的15万元定金在被上诉人支付完成40万首付款之日，即转化为购房款，定金不存在，则双方之间不适用定金罚则。故一审法院认定本案适用定金法则属认定事实不清。2、被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖三方合同》中约定了涉案的房屋总价款为120万元，且被上诉人的房款支付方式为银行按揭贷款，根据当前银行按揭贷款的相关规定，被上诉人应当至少支付总房款的30%的首付款后，其余房款才能办理银行按揭贷款，据此可推知被上诉人向上诉人支付的房屋首付款为40万元即120万元的30%。3、被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖三方合同》中约定，被上诉人向上诉人支付房屋首付款，让上诉人用于还清银行贷款撤销抵押。而上诉人的案涉房屋在未还清银行贷款之前，其案涉房屋在银行尚有38万元贷款。由此可见，被上诉人向上诉人支付的房屋首付款为40万元，正好与上诉人撤押需要的款项相符合，由此可以看出被上诉人向上诉人支付的首付款为40万元。4、上诉人与被上诉人于9月25日签订的补充协议中约定被上诉人支付上诉人首付款25万元用于银行贷款撤押，在2017年10月16日前撤完抵押，如他用或未按时撤押，应在2日内退还首付款，如违约，每逾期1日，向被上诉人支付首付款千分之三的滞纳金。该补充协议明确约定了在定金转化为房屋首付款之后上诉人的违约责任。此时，房屋中介方常年做房屋买卖业务，其与被上诉人均明确在15万元定金转化为首付款后的风险，故单独就15万元定金转化为房款后的风险做了风险防范即约定了房款的退还的期限和数额以及违约责任。另外，该条中明确了上诉人将首付作他用或未按时撤押后，应当退还房屋首付款，该首付款系40万元，而非25万元。由此可见15万元定金在被上诉人支付完25万元房款后与25万元房款共同转化为40万元的房屋首付款。综上，《房屋买卖三方合同》中约定的定金系作为主合同成立或生效要件而约定的成约定金。即若被上诉人在合同中约定的成约定金未交付，则合同不成立或不生效。且本案中15万元“定金”已经转化为房屋首付款，因此本案不应当适用定金罚则。5、被上诉人与上诉人2017年7月30日签订的房屋买卖合同，房产共有人刘祥东毫不知情，其在房产共有人刘祥东得知该合同存在后，对该买卖合同并不认可，故上诉人系对共有房产的无权处置，所以合同应该无效。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条:共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。另根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第17条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项下列房地产，不得转让:(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;所以本案在审理过程中应当追加刘祥东为一审的被告，以查明相关的案件事实。且被上诉人与上诉人之间签订的合同并没有刘祥东的签字，且刘祥东知晓后也拒绝追认该合同，故该房屋买卖合同应为无效合同，依法不应当得到支持。另外，被上诉人在与上诉人签订合同时，明知上诉人处于婚姻存续期间。婚姻存续期间房产即使登记在一方的名下也属于夫妻共同财产，作为被上诉人在签订合同时应当尽到相应的审查义务，所以上诉人认为，被上诉人在签署该合同时存在重大的过错，故无效合同所造成的损失应当由被上诉人承担。6、涉案鉴定报告中明确载明鉴定结论是在外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下所得出的结论，但庭审时，潍坊高新区的房价已经发生了重大的变化，所以结论不再具有任何实际意义。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 张磊辩称，上诉人所称的定金转化为房款，因上诉人违约，依据法律规定，其应双倍返还定金。涉案房屋因案外人的查封，致使被上诉人的合同目的不能实现，上诉人应当赔偿被上诉人的经济损失。本案合同的相对人系上诉人，被上诉人向上诉人主张权利，程序合法。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 张磊向一审法院起诉请求：1、解除张磊、王宇之间的房屋买卖合同；2、判令王宇返还张磊购房款40万元以及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至王宇实际付清之日止），双倍返还定金以及因王宇一房二卖产生的违约金（按照总房款的日千分之三的标准计算至王宇实际付清之日）；3、判令王宇赔偿张磊因涉案房屋的市场价值的变动，王宇违约预期减少的收益以及承担由此产生的中介费；4、诉讼费用、律师费由王宇承担。 一审法院认定事实：2017年7月30日，张磊、王宇及潍坊骏豪房地产经济有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定王宇将坐落于潍坊高新区房屋，面积176.01平方米（以房产证为准），附着物地下室一间、地下车位一个，出售给张磊，房款共计120万元。双方协商于2017年7月31日支付定金15万元，王宇下证后，后十个工作日内将房产证送到银行并配合银行及房管局办理抵押登记手续，张磊准备好材料过户后去银行办理贷款。张磊同意在王宇下证后撤押时支付王宇房款25万元，用于王宇撤押使用。王宇撤完押，张磊准备好材料后1个工作日内缴税并办理过户手续，过户同时张磊一次性支付首付款（含定金）。王宇办理完房产证后十个工作日内将房产证送去贷款银行并积极配合办理抵押手续，剩余房款由贷款银行一次性支付给王宇。王宇保证房屋产权清晰，能够办理交易过户手续；如因产权纠纷给张磊造成损失，王宇负责赔偿。张磊违约，定金不退；王宇违约，自违约之日起七日内将定金双倍返还给张磊，并承担张磊缴纳的中介费。王宇不能按期交房，每逾期一日支付付款金额千分之一的滞纳金。王宇提供查档证明时房屋无法院查封、无任何纠纷。中介把张磊交付的定金给王宇。如有问题，中介把定金退给张磊，不算双方违约。房屋买卖三方合同还约定了其他事项。 合同签订后，张磊支付王宇定金15万元。2017年9月25日，张磊、王宇签订补充协议，约定张磊支付王宇首付款25万元，用于银行贷款撤押，在2017年10月16日前撤完抵押，如他用或未按时撤押，应2天内退还首付款。如违约，每逾期1日，向张磊支付首付款千分之三的滞纳金。撤押后三个工作日王宇拿房产证配合张磊办理过户手续。张磊支付了25万元首付款。 涉案房屋于2017年8月9日办理了房产证，2017年9月27日撤销原有的抵押登记。2017年9月29日，因王宇在2017年2月27日将涉案房屋卖给了案外人朱永彬，双方产生争议，朱永彬诉至一审法院要求继续履行合同，并申请查封了涉案房屋，导致本案合同无法继续履行，形成纠纷。 审理中，根据张磊申请，一审法院委托山东红旗资产评估有限公司进行鉴定。价值鉴定报告书载明，涉案房屋价值为1453700元，车位为120000元。张磊支出鉴定费12000元。 审理中，张磊主张的损失以及计算方式如下： 1、双倍返还定金30万元（15万元×2）； 2、返还购房款25万元以及利息（按照中国人民银行贷款基准利率计算至王宇实际付清之日止）。 3、违约金，按首付款40万元以日千分之三（依据补充协议约定）从2017年9月25日计算。 4、赔偿损失，经评估现涉案房屋（带车位）1573700元，房屋增值373700元；中介费12000元没有支付，当时要求王宇支付；律师费40000元，庭后提供发票；交通费500元，无证据提供。 王宇认为，补充协议关于违约金千分之三的约定是针对不解除抵押情况下的单独约定，双方确认已经解押，不存在该违约责任；对于房款的利息没有约定，张磊主张的定金或者损失已经包含首付款40万元的利息等损失，张磊同时主张双倍返还定金和房屋差价，没有法律依据；中介费12000元张磊没有实际支出，没有产生损失；合同中没有约定律师费，张磊也没有提供委托代理合同、发票以及支付的证据；交通费没有法律依据，也没有证据，不应当支持。 一审法院认为，张磊、王宇签订房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。张磊已按约定向王宇支付了定金及首付款，王宇应当履行合同义务，配合张磊办理过户及银行贷款审批手续，但因王宇将涉案房屋一房两卖，导致在房屋过户之前被案外人申请法院查封，并且案外人要求王宇继续履行合同，客观上造成了本案的房屋买卖合同无法继续履行，张磊的合同目的无法实现，其要求解除合同，理由正当，一审法院予以支持。合同解除后，张磊已支付的购房款40万元，王宇应予返还。 关于张磊主张的双倍返还定金，合同约定王宇保证产权清晰，能够办理过户手续，但因王宇与案外人产生纠纷导致房屋被查封，无法办理过户手续，截至庭审时也没有处理完纠纷使房屋符合过户条件，应认定王宇构成违约。根据合同约定，王宇违约，应双倍返还定金，故张磊要求王宇双倍返还定金15万元，于法有据，一审法院予以支持。 关于违约金，张磊主张依据补充协议约定的日千分之三计算，该约定是关于撤销抵押登记的特别约定，王宇也在约定的时间内履行了撤押义务，张磊以此主张违约金，缺乏事实依据，不予支持。另外合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。张磊既然选择了定金条款，违约金亦不应再支持。 关于张磊主张的损失，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。张磊主张产生如下损失：1、房屋增值产生的差价，经评估，涉案房屋价值增加373700元。2、中介费张磊尚未支付，损失没有产生，不予支持；3、律师费及交通费张磊未提供证据，也无合同依据，不予支持。4、利息，王宇占用资金期间，应当按同期银行贷款利率支付利息。上述张磊的损失实际是房屋增值产生的差价和利息损失，定金不足以弥补上述损失，对于张磊主张的损失可适当予以支持。综合考虑合同的履行情况、违约方的过错程度及合理预期利益等因素，酌情支持损失100000元，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、张磊与王宇签订的《房屋买卖合同》解除；二、王宇于判决生效后十日内支付张磊购房款400000元；三、王宇于判决生效后十日内双倍返还张磊定金150000元；四、王宇于判决生效后十日内赔偿张磊损失100000元；五、驳回张磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13037元，由张磊负担3863元，由王宇负担9174元。保全费5000元，由王宇负担。鉴定费12000元，由王宇负担。 本院二审期间，王宇围绕上诉请求依法提交：证据一、中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明，证明涉案房产37万元按揭贷款，王宇于2017年9月26日结清。证据二、被上诉人在一审中提交的银行流水一份，证明首付款总计40万元，其中的15万元定金应为首付款，不是定金。张磊质证称，证据一证明王宇一人从银行贷款，没有刘祥东，且房产登记中也只有王宇一人单独所有，刘祥东不是共有人；证据二，不能证明上诉人的主张，15万元适用定金法则。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对证据一，因一审法院已经认定涉案房产于2017年9月27日撤销原有的抵押登记，故本院对该证据证明的事实，不再重复认定。证据二，因一审中已提交，张磊不认可，且不能达到王宇主张的证明目的，本院不予认定。本院二审审理查明的其他事实与原审法院认定事实基本一致。 本院认为，张磊、王宇签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。张磊、王宇及潍坊骏豪房地产经济有限公司签订房屋买卖三方合同中约定，王宇保证房屋产权清晰，能够办理交易过户手续；如因产权纠纷给张磊造成损失，王宇负责赔偿。张磊违约，定金不退；王宇违约，自违约之日起七日内将定金双倍返还给张磊。本案中，因王宇将涉案房屋一房两卖，致涉案房屋在过户之前被案外人申请法院查封，造成了本案的房屋买卖合同无法继续履行，王宇构成违约，根据合同约定，王宇应双倍返还定金，故王宇称张磊支付的15万元定金已转化为购房款，不适用定金罚则的上诉理由，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案，张磊主张因王宇违约，双方不能履行合同，致房屋增值产生的差价和利息等损失；一审中，经张磊申请，一审法院依法委托山东红旗资产评估有限公司进行鉴定。价值鉴定报告书载明涉案房屋及车位的价值，王宇虽对该价值鉴定报告有异议，但未提交足以推翻该价值鉴定报告的证据，故一审法院依法采信该鉴定报告，酌情支持的损失数额应属适当。张磊与王宇签订房屋买卖合同，因履行不能，一审法院判决张磊与王宇签订房屋买卖合同解除，在此情况下，本案审理程序合法。综上所述，上诉人王宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13037元，由上诉人王宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 张振显 审判员 叶伶俐 二〇一九年八月二十日 书记员 房艳萍