四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初4783号 原告：肖崇明，男，1992年8月17日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：黄平，广元市昭化区卫子法律服务所法律工作者。 被告：权义翔（曾用名权坤），男，1989年12月3日出生，汉族，广元市昭化区人，现住广元市利州区。 委托诉讼代理人：权太先，男，1966年6月23日出生，汉族，住广元市利州区，系被告父亲。 委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 原告肖崇明与被告权义翔房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认合同无效，并由被告退还房款14万元；2.判令被告承担原告装修房屋所产出的费用共计74893.90元；3.判令被告承担违约金4.5万元；4.判令由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告要求被告将其已支付的水电安装费3500元予以返还；装修费用变更为评估报告的结论42778元，未入场已经交付定金的27147元；本案诉讼费为5158元、评估费为7000元。原告明确违约金4.5万元系按照合同约定的房款金额30%计算；27147元的定金组成为：定制5扇门6900元、橱柜17800元、腻子膏材料790元、定制的窗帘1000元、衣柜门657元。事实及理由：2018年6月27日，原告经人介绍购买被告位于广元市利州区住房一套（建筑面积90平方米），原被告签订房屋买卖协议，约定房价总款为15万元，原告一次性向被告支付房款14万元整，余下款项待被告办理房产证和“三通”手续后再行支付。后原告对房屋进行装修事宜，工程接近完工时，被告及其父亲权太先对该房屋采取断电和阻扰施工，然后告知要收回房屋。后经双方多次协商未果，故起诉来源。 被告权义翔辩称，案涉房屋系小产权房，不能上市交易；且案涉房屋所有权人实际为其父权太先，其属于无权处分，故对确认合同无效没有异议。其并未对原告装修构成阻扰，是原告在装修房屋过程中，不经过被告允许私自乱接电线等设施，被告多次劝解无效，所以才发生本案房屋买卖的纠纷。购房款已于2019年4月19日退至人民法院诉讼费及案款专户，责任在于原告不领取。对评估机构评估的已装修部分为42778元的结果，因鉴定机构简单参照工程造价进行鉴定、未结合广元人工实际情况而不予认可；同时应当由原被告双方按过错比例承担。原告未入场已付的定金均发生在2018年7月至8月，而双方已于2018年5月发生纠纷，原告明知房屋不能买卖后仍去定制装修材料，属于扩大了损失。因为本案合同无效，所以违约金约定也就无效。对于原告诉称3500元水电安装费，已交到队上，队上没有出具手续，将去队上收回来退给原告。对于诉讼费和鉴定费，原告未查清房屋所有权人就签订房屋买卖合同，存在重大过错，要求人民法院依据双方过错责任依法裁定。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年9月10日，被告权义翔之父权太先作为乙方与作为甲方的东坝办事处水柜村三组签订《土地租用合同》，约定由权太先租用东坝办事处水柜村三组水库坝灾后重建搬迁安置小区以东，四至界限以现场确认为准的土地。土地面积为150平方米（以现场实际丈量的面积为准），土地租用用途为灾后重建安置生活用房，租用期限为2009年9月10日至2059年9月10日，土地租用费为每年2100元，总价10.5万元，期满后乙方继续享有使用权并永久使用不在租用，地面附着物、建筑物与其他附属设施全部归乙方所有。 2010年5月20日，权太先向广元市利州区东坝街道办事处水柜村村委会支付土地租金10.5万元。 2014年4月3日，广元市利州区东坝街道办事处水柜村村委会出具证明广元市利州区门面（150㎡）产权属于权太先所有的证明。 2018年6月27日，原告肖崇明与被告权义翔签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告所建位于广元市利州区房屋一套，面积为90㎡，房屋总价款为15万元。付款方式为：协议签订之日原告支付购房款14万元，“水、电、气上户之后付清余款大写壹万元整”。双方还约定“乙方房屋的土地使用证、产权证等手续在今后根据国家政策规定可以办理的情况下，甲方应配合乙方办理手续，同时所有的手续费用由乙方出……任何一方不得违约，违约方将赔偿守约方房价的30%的违约款。 同日，被告权义翔向原告出具收到购房款14万元的收据，并注明剩余尾款1万元在配合水电气上户后付清。 2019年3月18日，原告肖崇明向本院申请对案涉房屋装修价值进行评估，原被告双方共同选定四川华雄资产评估事务所进行评估。2019年7月22日，四川华雄资产评估事务所出具资产评估报告，明确评估结果为42778元。 2019年4月19日，被告权义翔将案涉购房款14万元转至广元市利州区人民法院诉讼费及案款专户。 庭审中，经当庭核实，原告主张的未入场装修材料的定金金额为17800元。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示。但案涉房屋实际所有权人为被告父亲权太先，被告与原告签订房屋买卖合同时并未获得案涉房屋所有权人授权，事后也未获得案涉房屋所有权人追认，原被告签订的房屋买卖合同因无权代理而无效。故对于原告请求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。 合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对于原告要求被告返还购房款14万元的诉讼请求，本院予以支持。被告已对原告支付的水电安装费3500元予以认诺，本院予以确认。 对于原告要求被告承担的装修损失。首先，对于装修价值的确定。经评估机构确定的已装修价值为42778元，该结果由专业机构出具，本院予以确认。对于未进场装修材料的定金，被告对原告已支付的定金金额未提出异议，故对未进场装修材料的定金金额，本院确认为17800元。综上，案涉房屋装修价值共计60578元。其次，对于装修损失由谁承担的问题。案涉房屋属于被告父亲权太先所有，原告的装修行为使被告家庭获得实际收益，故被告应当对本案已进场装修损失承担赔偿责任。对于原告主张的未进场定金损失，被告认为原告在纠纷发生后仍支付定金属于扩大损失。但案涉房屋买卖合同经本院确认无效前，原告对于案涉房屋属于善意占有，其有理由对案涉房屋进行装修并支付定金，故不属于有意扩大损失的情形。本案被告明知案涉房屋不能进行交易仍与原告签订房屋买卖协议，对本案合同无效应承担主要过错责任，故对于原告实际产生的装修损失，被告应当予以赔偿。故对于原告要求被告承担装修损失的诉讼请求，本院支持装修损失为60578元。 对于原告主张的违约金。原告在房屋买卖合同签订过程中，未能及时发现本案土地性质为集体土地、案涉房屋实际所有权人为被告父亲权太先，未能尽到谨慎审查义务，对于本案合同无效应承担次要过错责任。本案原告因房屋买卖合同确认无效后产生的实际损失，除实际产生的装修损失外， 还包括已付购房款14万元的资金占有利息。原被告双方在房屋买卖合同中约定违约金为已付购房款的30%（即4.2万元），本案结合原被告双方过错情况及实际损失，本院将原告主张的违约金调整为2.1万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第九十八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告肖崇明与被告权义翔于2018年6月27日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告权义翔在本判决生效十日内向原告肖崇明返还购房款14万元、水电安装费0.35万元，合计14.35万元； 三、被告权义翔在本判决生效十日内向原告肖崇明赔偿装修损失6.0578万元； 四、被告权义翔在本判决生效十日内向原告肖崇明支付违约金2.1万元； 五、驳回原告肖崇明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5198元，由被告权义翔负担4676元，由原告肖崇明负担522元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  刘云丹 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  蒲顺萍 二〇一九年八月三十日 书 记 员  严 琪