眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2015)眉东民初字第03659号原告柯水安，男，1965年8月22日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自���县。委托代理人贺建芳，眉山市华诚律师事务所律师。被告刘平，女，1969年3月3日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。委托代理人游碧勇，四川省眉山市东坡区商贸法律服务所法律工作者。原告柯水安诉被告刘平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白琼花适用简易程序。公开开庭进行了审理。原告柯水安的委托代理人贺建芳、被告刘平的委托代理人游碧勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯水安诉称，2010年9月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告将其位于眉山市金罗马假日广场7号楼1层A7-49等营业用房出租给原告使用，产权面积为105.25平方米，每平方���每月12元，双方约定了租赁期限为10年，从2010年11月15日至2020年11月14日止，合同第三条约定租金及支付方式：1、自2010年11月15日至2015年11月14日的前五个租赁年度内，第一、二年租金不变，年租金为15756元，从第三年开始，每年租金在上一年度的基础上上涨10%；2、自2015年11月15日起至2020年11月14日止的五个租赁年度内的租金根据市场行情双方另行协商，原告与其他几十户房东签订了租赁合同，将7号楼一层、二层整体租下，并将房屋装修，用于经营超市。第二个五个租赁年度的租金，被告不根据市场行情，无理抬高租金，一层每平方米每月30元，二层每平米每月20元，双方多次协商，被告单方解除租赁合同，在该栋楼房张贴租赁房屋的有关广告，于2015年11月20日无故将租赁房屋断电。原告被迫中断营业，被告给原告造成很大的经济损失，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求1、判令原被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；原告给付被告2015年11月15日至2016年11月14日的租金23067元；2、判令被告赔偿原告经济损失6920元。被告刘平辩称，原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，被告按期将门面交给原告使用，原告将门面用于经营“东坡区生命世纪华联超市”。合同履行过程中，原告为赚取租金差价，未经被告同意将门面擅自转租给他人。2015年11月15日，双方签订的《房屋租赁合同》第一个五年租期届满，按约定在此之后的租金根据市场行情由双方另行协商确定。被告参照同路段相邻门面的市场租金，于2015年11月14日向原告发出《关于变更房屋租金的通告》，告知原告在2015年11月15日至2016年11月14日房屋租金调整为一层每月30元每平方米，二层每月20元每平方米，从2016年11月15日起，每年租金在上一年度的基础上上浮10%，请原告务必于2015年11月1日向被告反馈意见，若双方不能达成一致，被告将解除双方房屋租赁协议。后原告在指定期限内未作答复，应当视为原告对被告通知内容的默认。原告见无利可图，即以被告无理抬高租金为由拒不履行给付租金的义务，被告只好收回出租门面，原告赚取的租金差价属于不当得利，应当返还被告，对此被告保留诉权。原告未经被告同意，擅自转租门面给他人，被告可以解除合同。被告向原告发出变更房屋租金的通知后，其不顾双方协议，以被告无理抬高租金为借口，拒不履行缴纳租金的义务，被告亦可以依据法律规定，解除合同。综上，原告的请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系“东坡区生命世纪华联连锁超市眉山店”的经营者。2010年9月6日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于眉山市金罗马假日广场7号楼1层A7-49、A7-50、A7-51、A7-52、A7-68营业用房出租给原告使用，产权面积为105.25平方米；租赁期限为10年，从2010年11月15日起至2020年11月14日止；租金及支付方式：自2010年11月15日至2015年11月14日止的前五个租赁年度内，第一、二年度租金不变，年租金为15156元，从第三年开始，每年租金在上一年度的基础上上涨10%，自2015年11月15日至2020年11月14日止的五个租赁年度内的租金根据市场行情双方另行协商确定，第一年租金于本合同订立后由原告一次性支付给被告，从第二个租赁年度开始，每年度租金于上一年租赁期限届满前一月支付给被告；在合同期内，原告根据经营需要有权委托他人经营，合同期满后，有权撤走商场��原告方所拥有的设施、设备及货物，但不得破坏商场内的装饰、装修等。合同对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将所租赁的房屋用于开办超市。2014年7月16日，原告以“东坡区生命世纪华联连锁超市眉山店”的名义将其租用的包括被告门面在内的约120平方米的门面以7万元的价格转租给周某、杨某经营药品，租期至2015年11月14日。因原、被告双方在合同中约定2015年11月15日至2020年11月14日的租金根据市场行情双方另行协商确定，2015年10月14日，包括被告在内的出租方向原告发出《关于变更房屋租金的通知》，将2015年11月15日至2016年11月14日的租金调整为一层每月每平方米30元，二层每月每平方米20元，从2016年11月15日起每年租金在上一年度的基础上上浮10%。后原告向被告发出《关于变更房���租金的通知的回复》，表示租金过高，原告无法接受，租金应按上一年度租金上涨10%，如房东不按市场行情，租金过高双方无法达成一致意见，被告要求因解除合同而造成的经济损失由房东承担。双方因此产生纠纷，经多次调解无果。2015年11月15日，被告将其位于眉山市金罗马假日广场7号楼1层A7-49、A7-50、A7-51、A7-52、A7-68营业用房以每月每平方米55元/月另行出租给周某、杨某。本案所涉门面现由周某、杨某占有用于经营药店。原告于2015年12月11日诉来本院。在庭审中，原告撤回了要求向被告支付租金23067元的诉讼请求。被告在庭审中明确表示不再将门面出租给原告。上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》、东坡区生命世纪华联连锁超市眉山店与周某、杨某签订的《世纪华联超市租赁合同》、《关于变更房屋租金的通知》、被告与周某、杨某签订的《租房协议》、《关于变更房屋租金的通知的回复》及原、被告双方的当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告双方于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，双方因门面租金产生分歧，被告提出将门面租金涨至每平米方30元/月，在原告表示不能接受的情况下，被告才将门面以每平方米55元/月的价格另行出租给他人，并将门面交给他人占有经营，这充分说明被告向原告提出的租金报价有一定的依据，没有脱离市场行情。庭审中，被告明确表示不再履行原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。根据法律规定，在被告就同一门面对外签订两份有效租房协议的情况下，应当认定已经合法占有租赁房屋的人为履行合同的承租人，���、被告双方签订的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行，经释明后原告仍坚持要求继续履行原、被告双方于2010年9月1签订的《房屋租赁合同》，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失6920元的诉讼请求，因原告明确其损失是经营损失，但其没有举证证明其正常经营的营业收入，而是参照其自认为被告应收取租金的30%来确定其损失金额，原告的损失计算方式没有法律依据，故对原告要求被告赔偿损失6920元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告柯水安的诉���请求。本案案件受理费275元，由原告柯水安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  白琼花二〇一六年二月二十五日书记员  曾 忍