宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初768号原告：银川市新华书店有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区科教城。法定代表人：许海雁，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩学丹，宁夏北地律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵猛，宁夏颢振德律师事务所律师。被告：银川滨新商业管理咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区景城水岸**。法定代表人：夏薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王铁敏，男，该公司监事。委托诉讼代理人：侯志安，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：夏薇，女，1996年11月27日出生，汉族，银川滨新商业管理咨询有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：王铁敏，男，1978年10月10日出生，汉族，银川滨新商业管理咨询有限公司监事，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川市新华书店有限公司与被告银川滨新商业管理咨询有限公司（以下简称滨新公司）、夏薇、王铁敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银川市新华书店有限公司的委托诉讼代理人韩学丹、赵猛，被告银川滨新商业管理咨询有限公司及其委托诉讼代理人侯志安、被告夏薇、王铁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋；2.判令被告支付租金331098元（自2018年5月30日起计算至2018年11月28日）、采暖费197945元；3.判令被告支付房屋占有使用费55183元（自2018年11月29日暂计算至2018年12月29日，还应计算至实际交付之日）；4.被告支付滞纳金119195.28元（按应付半年租金日千分之二计算180日），赔偿原告损失969819.51（包括一年租金625296元和消防改造损失344523.51元）；5.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告申请将诉讼请求第4项变更为：判令被告支付违约金662196元（按一年租金计），赔偿损失426818.79元（其中物业费损失75579元，暂自2018年4月30日至2018年11月30日，还应计至被告实际返还房屋之日，消防改造损失344523.51元）。事实和理由：2018年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》二份，约定原告将自有的银川市滨河新区新华书店2号楼一层至二层、三层房屋租赁给被告，其中2号楼一层至二层面积为5698平方米，租金每月每平方米8.50元，年度租金581196元，三层面积1500平方米，租金每月每平方米4.50元，年度租金81000元，租期为十年，自2018年5月30日起至2028年5月30日止，计租日自2018年5月30日起，租金半年付，被告应于合同签订后十个工作日内支付定金220000元，承租方如不按期支付租金，每逾期一日应按欠付金额的千分之二支付违约金，任何一方提前解除或终止合同应向对方支付相当于一年租金标准的违约金。合同签订后，原告如约将房屋交付被告使用，但被告一直拖欠应付租金，原告多次催要后被告仅支付定金200000元。后被告因经营管理不善及单方原因，于2018年11月23日向原告发出书面通知要求单方终止合同，原告同意后要求其尽快将房屋交还并多次催告，但至今未能将房屋腾空清理并向原告返还。被告严重违约行为给原告造成了重大损失，被告夏薇系被告滨新公司的一人股东，被告王铁敏与被告夏薇作为公司实际控股人均与被告滨新公司财务混同，应当承担连带责任。故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告滨新公司、夏薇、王铁敏辩称，被告不占有房屋，也不实际控制房屋，被告不具有返还房屋的义务。基于交付的房屋改变了第一次消防验收报告中的房屋结构，原告未经消防审核擅自施工，施工后未报告验收，导致被告的租赁目的不能实现，被告没有义务承担相应责任。原、被告的租赁合同关系已经解除，第三人占有房屋与被告无关。本案合同目的无法实现是由原告引起的，被告不存在违约行为，赔偿损失没有事实及法律依据。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》、《关于催缴欠款的函》、微信告知截图、交款收据、采暖费收缴通知照片、工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、《合同终止告函》、《关于终止合同的回函》、《装饰工程承包合同书》、中国银行付款回单、《防火门窗产品购销合同》、《工程承包合同书》，建行付款回单、《限期拆除通知书》、租金收据、铺位租赁合同、采暖费转账电子回单及被告提交的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》、《关于2#楼补充协议的回复》、建设工程消防验收意见书、与原告工作人员杨明辉、杨斌的微信聊天记录截图、短信聊天截图、照片（原告进行消防工程及设施改动）、消防行政处罚决定通知书、《合同终止告知函》、《关于终止合同的回函》、企业营业执照、银行明细、告知函、《关于终止合同的回函》、《装饰工程承包合同书》、《防火门窗产品购销合同》、《工程承包合同书》保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.原告提交的照片及被告提交欲证明原告交付房屋存在质量问题照片无法证明与本案有关联，被告提交的与杨斌的对话录音、返还房屋的视频、被告王铁敏与银川市滨河新区消防大队工作人员录音、视频和微信聊天截图、房屋交接单的真实性无法核实，故本院均不采信。本院经审理认定事实如下：2018年4月30日，原告与被告滨新公司签订《房屋租赁合同》二份，约定原告将位于银川市滨河新区新华书店楼2号楼主楼一至二层北面主楼位置（建筑面积为5698平方米）及三层主楼位置（建筑面积为1500平方米）出租给被告滨新公司用于设立综合商业及办公使用，租期10年，自2018年5月30日至2028年5月29日，其中包括6个月的筹备期和6个月的装修期，2018年5月30日至2018年11月30日为筹备期，2018年11月30日至2019年5月30日为装修期，筹备期原告不向被告滨新公司收取任何费用，装修期原告按每月每平方米1.50元收取物业管理费；合同签订之日起10个工作日内被告滨新公司需向原告支付租房定金200000元，此租房定金在承租方支付首期租金时冲抵；合同签订后被告滨新公司进行商业面积规划及消防检验，原告需配合；2号楼一至二层北面主楼位置租金标准为每月每平方米8.50元，租金计租日期自2018年5月30日起（原告正式交房日期为准），首年租金为每月43589元，支付半年租金261538元；2号楼三层主楼租金标准为每月每平方米4.50元，租金计租日期自2018年5月30日起（原告正式交房日期为准），首年租金租金为每月6075元，支付半年租金36450元；租金半年付，双方签订正式租赁合同后，被告滨新公司按照合同规定向原告支付租金；租赁期间的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费、采暖费等费用由被告滨新公司承担；原告应于2018年5月1日前将2号楼一至二层北面主楼位置交付被告滨新公司、于2018年7月20日前向原告交付2号楼三层主楼位置；若被告滨新公司欲在租赁房屋的雨棚及外立面、公共区域设立公司LOGO，则双方需就LOGO的规格、位置等达成一致意见，并得到原告的书面同意后方可实施，且被告滨新公司需自行事先取得相关部门的批准；原告应保证租赁房屋已经通过消防验收，并协助被告滨新公司二次消防验收通过；被告滨新公司逾期支付租金，每逾期一日需按所欠租金总额的千分之二向原告支付滞纳金，总滞纳金不超过6个月的租金；原告逾期向被告滨新公司交付该房屋的，按实际交付期计算租金，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同，原告退回被告滨新公司已支付的保证金并赔偿，任何一方不得单方面提前解除或终止合同，否则解除方应向对方支付全年（即违约当年）租金作为赔偿金，违约金不足以弥补守约方因此遭受的损失的，违约方还应赔偿差额部分的损失；在合同履行中如一方违约导致对方合同目的无法实现，相对方有权解除本协议，且违约一方应向合同对方支付半年（即违约当年）租金作为违约赔偿金，违约金不足以弥补守约方因此遭受的损失的，违约方还应当赔偿差额部分的损失；被告滨新公司于2019年5月1日前保证租赁房屋用于商业运营状态，每逾期一日，按当年租金总额的千分之五向出租房交付滞纳金。合同签订后，原告出资303436.51元对涉案房屋进行了二次消防改造，但改造后原、被告均未向消防部门申报。2018年5月8日，被告滨新公司于支付定金90000元。2018年5月16日，银川滨河新区（经济试验区）建设园林水务局查明被告滨新公司在涉案房屋门廊设置“滨新家居建材广场”大字及性和街边设立的大型招商广告牌均未经申报审批，故对被告滨新公司作出《限期拆除通知书》，要求被告滨新公司限期自行拆除。2018年6月3日，原告向被告滨新公司发出《关于催缴欠款的函》，原告以被告滨新公司在合同签订后未完全履行定金付款义务，且在未告知原告的情况下进场施工为由，要求被告滨新公司按合同约定于2018年6月4日前支付租房定金及房屋租金297988元、水费按每立方3.20元、电费按每度0.80元付费、支付用水、用电保证金10000元。2018年6月6日，原告向被告滨新公司发出《关于2#楼补充协议的回复》，载明电价统一按滨河新区市场价收取每度0.75元，水价统一每立方3.20元。2018年6月14日，被告滨新公司向原告支付定金60000元。2018年6月26日，被告滨新公司向原告支付定金50000元。2018年10月24日，被告滨新公司在涉案房屋内张贴《滨新家居建材广场供暖收费通知》，载明采暖费交费标准为每月每平方米5.50元，采暖期为5个月。2018年11月23日，被告滨新公司向原告发出《合同终止告知函》，以滨河消防大队以被告滨新公司未通过二次验收，致使被告滨新公司关门整顿，造成经济与名誉损失为由，要求终止双方的合作。2018年11月28日，原告向被告滨新公司发出《关于终止合同的回函》，同意终止合同，要求被告滨新公司于2018年11月28日17时前移交租赁房屋的使用设施、房门钥匙、于2018年12月1日前支付所欠租金及违约金，并妥善处理涉案房屋内商户相关事宜。2018年12月3日，银川市公安局消防支队滨河新区大队查明被告滨新公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反法律规定，故作出滨公（消）行罚决字[2018]0011号行政处罚决定书，责令被告滨新公司停产停业，并处罚款30000元。同日，原告向宁夏鑫尔特新能源有限公司转账支付采暖费200000元。2018年12月5日，被告夏薇签收了上述行政处罚决定书。2018年12月10日，被告滨新公司将涉案房屋返还原告。2019年2月2日，原告向宁夏鑫尔特新能源有限公司转账支付采暖费100000元。2019年2月18日，原告向宁夏鑫尔特新能源有限公司转账支付采暖费100000元。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，涉案房屋竣工验收合格，并于2017年10月17日通过消防验收。涉案《房屋租赁合同》签订后，被告滨新公司先后与案外人毛伟娟、袁瑞、高娟、余红燕、马金保、张勇签订房屋租赁合同，将涉案房屋的部分租赁面积转租给上述六人，上述六人进场使用场地至2018年11月20日止。2019年4月28日，毛伟娟、袁瑞、高娟、余红燕、张勇就原租赁场地与原告签订了房屋租赁合同。还查明，被告滨新公司系2018年4月2日登记设立的一人有限责任公司，被告夏薇为该公司股东（持股比例100%），被告王铁敏为该公司监事。被告王铁敏与被告夏薇于2016年12月29日登记结婚。被告滨新公司在中国建设银行股份有限公司银川开发区支行开立账户，账号为×××，根据被告滨新公司提交的该账户自2018年6月1日至2018年6月30日期间的银行明细显示，该账户共计发生借、贷方行为共计20笔，借方发生额为139107.40元，包括向被告王铁敏报销款项共计20000元、向原告支付租房定金共计100000元，贷方发生额为152588.44元。庭审中，原告称如双方正常履行合同，则在筹备期内免收租金，首年装修期免收的租金要在后期的租金中分摊，由于被告滨新公司单方解除合同造成该期间的租金成为原告的损失。被告滨新公司称原告于2018年6月22日交付了部分涉案房屋，后陆续交付至8月份交付完毕。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告与被告滨新公司签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。被告滨新公司以受到消防部门的行政处罚为由要求与原告终止涉案合同，并在诉讼中辩称原告未申报消防验收属于违约，但原告向被告滨新公司交付涉案房屋后依约出资对涉案房屋进行了二次消防整改，且根据相关规定，二次消防验收应由经营者进行申报，故被告的该抗辩理由不成立，涉案《房屋租赁合同》的解除系因被告滨新公司的过错导致，应由被告滨新公司承担相应的违约责任。关于原告要求返还租赁房屋的主张，因被告滨新公司已于2018年12月10日将涉案房屋返还原告，故本院不支持原告的该项主张。关于原告要求被告支付2018年5月30日起至2018年11月28日止的租金的主张，根据涉案《房屋租赁合同》中“2018年5月30日至2018年11月30日为筹备期，计租日自2018年5月30日起，一至二层北面主楼位置首年租金为每月43589元，支付半年租金261538元，三层主楼位置首年租金为每月6075元，支付半年租金36450元”、“筹备期内原告不向被告滨新公司收取任何费用”之约定，2018年5月30日起至2018年11月30日止期间为免租期，原告无权要求被告滨新公司支付租金，故本院不支持原告的该项主张。关于原告要求支付采暖费的主张，被告滨新公司于2018年12月10日向原告返还涉案房屋，故应向原告支付使用涉案房屋期间，即自2018年11月1日起至2018年12月10日止的采暖费，原告要求按照被告滨新公司张贴的采暖费收费通知标准计算采暖费符合法律规定，故被告滨新公司应向原告支付采暖费51465.70元（5.5元/平方米/月÷30日×39日×7198平方米）。被告滨新公司自返还涉案房屋之日起虽未再享受供暖公司提供的热力服务，但原告却因被告滨新公司的违约行为承担了自2018年12月11日起至2019年3月31日止期间的采暖费，故本院酌情认定涉案房屋自2018年12月11日起至2019年3月31日止期间的采暖费的60%，即87095.80元（5.5元/平方米/月÷30日×110日×7198平方米×60%）由被告滨新公司负担。关于原告要求支付自2018年11月29日起房屋占用费的主张，因被告滨新公司发出终止合同函后，原告于2018年11月28日回函同意终止合同，故原、被告就涉案房屋签订的两份《房屋租赁合同》自2018年11月28日解除，原告要求被告滨新公司支付自2018年11月29日起的房屋占用费符合法律规定，被告滨新公司应向原告支付至涉案房屋返还之日，即2018年12月10日止的占用费19865.60元[（43589元/月+6075元/月）÷30日×12日]。关于原告要求支付违约金、赔偿损失的主张，原、被告在约定的筹备期内解除合同，而筹备期内被告滨新公司无需向原告支付任何费用，故合同解除后原告不仅无权依据合同约定向被告滨新公司主张租金，而且涉案房屋自被告滨新公司返还之日起至原告与毛伟娟、袁瑞、高娟、余红燕、张勇重新签订房屋租赁合同之日止的期间因闲置还产生了相应的租金和物业管理费损失，考虑到涉案《房屋租赁合同》约定违约责任过高，故本院酌定被告滨新公司以其违约行为给原告造成的上述期间的租金和物业管理费损失承担违约责任。如涉案《房屋租赁合同》正常履行，被告滨新公司应向原告支付自2018年12月11日起至2019年4月28日止期间的租金228454.40元[（43589元/月+6075元/月）÷30日×138日]和自2018年11月30日起至2019年4月28日止期间的物业管理费53625.10元（1.50元/平方米/月÷30日×149日×7198平方米），考虑到被告滨新公司自返还房屋之日起原告未再向被告滨新公司提供物业服务，故原告实际产生了自2018年11月30日起至2018年12月10日止的物业管理费损失3599元（1.50元/平方米/月÷30日×10日×7198平方米）。被告滨新公司应向原告赔偿租金和物业管理费损失共计232053.40元（228454.40元+3599元）。原告出资对涉案房屋进行二次消防整改后，虽与被告滨新公司解除了租赁合同，但后将涉案房屋出租给毛伟娟、袁瑞、高娟、余红燕、张勇，原告并未因进行二次消防整改产生损失，故本院对原告主张的该部分损失不予支持。综上，被告滨新公司应向原告支付房屋占有使用费19865.60元、采暖费138561.50元（51465.70元+87095.80元），并赔偿原告经济损失232053.40元，扣除被告滨新公司已支付的定金200000元，被告滨新公司还应向原告支付190480.50元（19865.60元+138561.50元+232053.40元-200000元）。关于原告要求被告夏薇、王铁敏对被告滨新公司承担连带责任的主张，被告滨新公司成立于2018年4月2日，但其仅提交了2018年6月的公司银行账户明细，不足以证明在涉案《房屋租赁合同》履行期间被告夏薇与被告滨新公司的财产相互独立，故根据法律规定，被告夏薇应对被告滨新公司在本案中所负债务承担连带责任。本案债务发生在被告王铁敏、夏薇夫妻关系存续期间，被告夏薇系被告滨新公司股东，被告王铁敏系被告滨新公司监事，二人共同经营管理被告滨新公司，故被告滨新公司所负的本案债务亦属于被告夏薇与被告王铁敏的夫妻共同债务，被告王铁敏应当承担偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告银川滨新商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告银川市新华书店有限公司支付房屋占有使用费、采暖费并赔偿经济损失共计190480.50元；二、被告夏薇、王铁敏对被告银川滨新商业管理咨询有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告银川市新华书店有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费19860元，由原告银川市新华书店有限公司负担17599.15元，由被告银川滨新商业管理咨询有限公司、夏薇、王铁敏负担2260.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋 乔人民陪审员  李素霞人民陪审员  胡洪春二〇一九年八月九日法官 助理  田进花书 记 员  袁 慧附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。