福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2101号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市建达钢材贸易有限公司，住所地福建省泉州市石狮市湖滨街道濠江路曾坑社区东兴七路**。 法定代表人：林子明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑剑云，福建勤贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：石狮市宝盖镇塘边村民委员会，住所地福建省石狮市宝盖镇塘边村委会。 负责人：蔡建东，该村委会主任。 委托诉讼代理人：郑平申，福建醒狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈碧玲，福建醒狮律师事务所律师。 上诉人泉州市建达钢材贸易有限公司（以下简称建达公司）因与被上诉人石狮市宝盖镇塘边村民委员会（以下简称塘边村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建达公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回塘边村委会的诉讼请求并支持建达公司的反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、关于合同效力的问题。1.建达公司、塘边村委会存在恶意串通、损害集体利益的情形。塘边村委会的出租行为已违反《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条等规定，在形式上、实质上均违反法律规定，却仍然进行招投标并签订合同。由于塘边村委会的原因导致几年来土地未能使用、收益，已严重损害了村经济组织成员的集体利益。2.建达公司迫于塘边村委会提出的私利条件，私下与村干部指定的蔡文江签订《土地借用协议》，以合法出租的方式掩盖部分村干部的私利，属于以合法形式掩盖非法目的的情形。综合上述两点，可以认定本案出租合同无效。二、关于合同是否可撤销的问题。建达公司看到塘边村委会竞标公告后，数次到塘边村委会处咨询，村干部向建达公司保证案涉土地是可用于建设，塘边村委会在整个招标过程中一直对土地的性质作出错误引导和隐瞒，而实际上案涉土地只可出租用于农业生产，塘边村委会应承担因合同撤销造成建达公司的损失。三、关于合同违约的问题。1.竞标说明是合同的重要组成部分，效力高于合同。招标说明书明确“招标人在一个月内将用地进行三通一平，并交付中标单位使用”及“开标时需缴纳10万元作为保证金”等事项，虽然《回批地出租合同》没有约定塘边村委会三通义务，但建达公司是在认可竞标说明书内容参与竞标并在中标后交纳保证金进而签订合同，因此合同应当以竞标说明书为依据而制订，不可有损于竞标人利益，合同与竞标说明书有冲突的应以后者为准。2.一审判决未以现场土地现状为依据，却认定土地已平整完毕。3.交付不符合合同约定的标的物，也属于违约行为。 塘边村委会辩称，建达公司的上诉理由自相矛盾，上诉请求不能成立。诉争合同是合法有效的。出租的土地已经交付给建达公司，建达公司没有建设是因为其多次更改建设的项目，土地没有得到开发利用的责任完全在于建达公司。 塘边村委会向一审法院起诉请求：1.解除塘边村委会与建达公司于2012年3月1日签订的《塘边村部分集体回批地使用权出租合同》；2.建达公司立即支付自2012年6月1日起至实际返还租赁土地时止的租金给塘边村委会（租金的标准按第1-3年每亩35010元/年、第4-6年每亩38511元/年计算）。 建达公司向一审法院反诉请求：1.塘边村委会赔偿建达公司经济损失261828.8元；2.塘边村委会返还建达公司中标押金100000元，并支付自2012年2月17日起按年化利率6%计算的利息损失。 一审法院认定事实：案涉土地系有关土地主管部门征收塘边村集体土地后按一定比例增批给塘边村用于建设商住综合楼的“回批地”，均已取得相应的建设用地许可证及建设用地规划许可证。2011年12月20日，塘边村委会通过石狮市宝盖镇村集体资产资源市场化配置中心发布案涉土地使用权出租的竞标说明，载明：项目名称为塘边村部分集体回批地约25亩使用权出租；必须用于汽车服务维修行业及钢材经营；竞标单位中标后，需在公告期满后三天内与招标人签订合同；签订合同后，招标人在一个月内将用地进行“三通一平”（费用由中标单位支付），并交付中标单位使用；开标时需缴纳100000元作为保证金，中标后中标单位的保证金转入招标人的账户作为中标押金，如中标者在中标公告期限后30天内非招标单位原因不能签订合同者，招标人有权没收中标押金等内容。2012年2月17日，宝盖镇村集体资产资源市场化配置中心召开塘边村案涉土地出租竞标会议，建达钢材公司参与竞标后中标，并于当日缴纳中标押金100000元。2012年3月1日，塘边村委会作为出租方，建达公司作为承租方，双方签订《回批地出租合同》一份，约定：出租方出租给承租方的宗地系塘边村民委员会的部分集体回批地，面积为24.5亩，租金每年每亩35010元，每年期限到应在一个月内支付下一年度的使用权租金，租金在第四年、第七年、第九年按总租金数额各递增10%；合同签订时出租方将划让出三个月免租期作为承建期，并负责对出租宗地进行必要的土地清理平整，清理平整开支费用由承租方负责；出租期为法定合同期10年，自2012年3月1日至2022年2月30日；任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；村委会同意出租土地使用权村民代表会议纪要等作为合同附件，因人事变动、行政区划调整不影响本合同的执行等内容。2012年4月15日，建达公司与蔡瑞庆、塘边村委会的代表蔡文江（即蔡文工）签订《农作物、青苗、树木（杂物）一次性赔偿（补偿）协议书》一份，约定：建达公司一次性赔偿蔡瑞庆案涉土地范围内的农作物、青苗、树木、杂物50000元，塘边村委会作为该协议的协理方及见证方，对协议的内容精神、蔡瑞庆的合法身份等事项给予相应的负责、协理、证明、见证、监督的责任等内容。建达公司于2012年4月17日转账180000元到蔡文工的银行账户用于支付案涉土地的青苗补偿费以及土地平整费用。之后，建达公司进行前期规划、设计等工作，于2014年4月22日委托石狮市绿洲环保信息咨询服务部开展环评，为此支出环评费12000元；于2012年6月19日委托泉州市防雷中心石狮分公司进行雷击风险评估、建筑物防雷装置跟踪检测、设计技术评价，为此支出费用合计19828.8元。2017年7月5日，塘边村委会委托福建醒狮律师事务所向建达公司发出律师意见书，提出继续履行合同或解除合同的处理意见，建达公司于2017年7月10日函复塘边村委会，要求继续履行合同，协商处理遗留问题，并承诺新项目落地后将补交此前租期租金；如塘边村委会要求解除合同，需退还押金，承担建达公司平整土地、办理审批的所有费用支出，并赔偿经济损失。塘边村委会于2017年8月3日提起诉讼。 依建达公司的申请，一审法院于2017年10月17日组织双方当事人到案涉土地进行现场勘验，勘验结果为：址于石狮市濠江路塘边村段东侧、功德旁的案涉土地杂草丛生，没有动工痕迹，没有安装任何设施设备；址于塘后村隘门水沟旁的案涉土地，围有围墙，围墙内一边简易搭盖的帐篷内停有一辆小轿车；旁边堆有轮胎、砖头、沙，并放置一个绿色公用垃圾桶。 一审法院认为，塘边村委会与建达公司在平等自愿的基础上，于2012年3月1日签订的《回批地出租合同》系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。建达公司主张《回批地出租合同》无效的理由不足，不予采纳。经释明，建达公司明确表示不变更其反诉请求，但补充事实为：塘边村委会未履行或未按约定履行对案涉土地进行“三通一平”的合同义务，并变更其法律依据为《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，同时表示同意解除与塘边村委会签订的《回批地出租合同》。双方当事人确认自2017年12月15日起解除双方签订的《出租合同》，并同意建达公司缴交的中标押金100000元可用于抵扣租金。一、关于塘边村委会租金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的”规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。”本案中，根据建达公司于2017年7月10日发送给塘边村委会的《关于塘边村委会律师函的回复》，建达公司陈述其自合同签订后至2016年底均在与塘边村委会协商合同履行事宜，且明确表示“在新项目落地后，我公司将补交部分此前租期租金”，故即使塘边村委会诉求建达公司支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效，但建达公司已明确表示要补交租金，不得再以诉讼时效期间届满为由抗辩。因此，建达公司主张塘边村委会关于租金的诉讼请求超过诉讼时效缺乏法律依据，不予采纳。二、关于塘边村委会是否违约的问题。双方最终签订的《回批地出租合同》约定塘边村委会负责对出租宗地进行必要的清理平整，相关的费用由建达公司负担，并未约定塘边村委会交付的土地应符合“三通一平”的要求。建达公司主张其已支付土地平整费、青苗补助费、环评费、雷击风险评估费、建筑物防雷装置跟踪检测费、建筑物防雷装置设计技术评价费，即建达公司实际已对案涉土地进行前期的规划、设计工作，结合蔡文江的陈述，可证实塘边村委会已将经过清理平整的案涉土地交付建达公司。建达公司主张塘边村委会拒绝协助、配合其取得应有的案涉土地的规划建设审批文件，导致其未能履行合同，但未提供证据予以证明，故建达公司的上述主张依据不足，不予采纳。至于建达公司支出的上述费用，是其在履行合同过程中支出的费用，应由其自行承担。综上所述，案涉《回批地出租合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因双方确认《回批地出租合同》已于2017年12月15日解除，故塘边村委会诉请判令解除双方签订的《回批地出租合同》，不予支持。合同签订后，塘边村委会已将案涉土地交付建达公司，建达公司亦应按合同约定支付租金。建达公司至今未支付租金，故塘边村委会诉请判令建达公司支付自2012年6月1日起至合同解除之日即2017年12月15日止的租金，合理合法，应予支持。根据合同约定的租金标准，上述租金合计为4992791元（35010元/亩×24.5亩÷12个月×9个月+35010元/亩×24.5亩×2年+38511元/亩×24.5亩×2年+38511元/亩×24.5亩÷12个月×9.5个月）。因双方同意建达公司已缴交的中标押金100000元用于抵扣租金，故建达公司尚应支付塘边村委会租金4892791元。建达公司诉请判令塘边村委会支付其已缴交的中标押金100000元自2012年2月17日起按年利率6%计算的利息损失，缺乏合同和法律依据，不予支持。如前所述，塘边村委会不存在违约，故建达公司诉请判令塘边村委会赔偿其土地平整费、青苗补助费、环评费、雷击风险评估费、建筑物防雷装置跟踪检测费等经济损失共计261828.8元，于法无据，不予支持。本案中，塘边村委会并未因申请财产保全而支出申请费，故其诉请判令本案的保全申请费由建达公司承担，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泉州市建达钢材贸易有限公司应于判决生效后十日内支付石狮市宝盖镇村民塘边村民委员会租金4892791元；二、驳回石狮市宝盖镇村民塘边村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回泉州市建达钢材贸易有限公司的反诉请求。 本院二审期间，建达公司围绕上诉请求依法提交了证据1.《土地借用协议书》一份，以此证明建达公司迫于塘边村委会提出的条件，私下与村干部指定的蔡文江签订协议，以合法出租的方式掩盖部分村干部的私利，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，严重损害了集体利益，同时蔡文江的证言不客观真实；2.《土地所有权证明》《关于建设塘边建材综合市场的申请报告》《2012年第3次三局联席会议纪要》《方案认可意见》《福建省企业投资项目备案表》各一份，以此证明塘边村委会作为土地的所有权人和建设用地使用权人，有法定义务积极协助建达公司完成项目的开发建设，但租赁合同签订后，塘边村委会消极对待，以致建达公司的开发项目未能落地，租赁合同的目的无法实现，并造成了几十万元的经济损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。塘边村委会质证认为，证据1与本案不具有关联性；证据2无法证明建达公司的主张。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据1系建达公司与案外人蔡文江签订的土地借用协议，与本案不具有关联性，对其证明力不予认定；证据2中的《关于建设塘边建材综合市场的申请报告》可以证明案涉出租合同签订后的当月（2012年3月），塘边村委会即向石狮市住房和城乡规划建设局提交该申请，至于项目能否顺利审批并非塘边村委会所能控制的范畴，亦不是出租合同约定的义务，故证据2无法证明建达公司的主张。建达公司主张塘边村委会交付的土地不符合合同约定，但土地交付后直至本案诉讼前，建达公司从未就此向塘边村委会提出异议，且建达公司已在案涉土地上进行前期规划、设计、申办等工作，支付相应费用，并与多家企业就案涉土地的开发达成初步意向，由此可见，建达公司的上述主张，依据不足，不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，《回批地出租合同》系建达公司、塘边村委会的真实意思表示，其内容未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。建达公司关于案涉出租合同无效的主张，于法无据，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。建达公司主张案涉出租合同存在可撤销情形，但其并未在一年的除斥期间内行使该权利，撤销权已然消灭。根据审理查明的事实可知，塘边村委会并不存在违约行为，建达公司要求塘边村委会赔偿其经济损失并返还押金，理据不足，不予支持。 综上所述，建达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费47357元，由泉州市建达钢材贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  傅嘉钦 审判员  黄有志 二〇一九年八月二十日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。