浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1501号原告：浙江东日股份有限公司，住所地：温州市鹿城区矮凳桥92号。法定代表人：杨作军，董事长。委托诉讼代理人：金宗贤，浙江明瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱书颖，浙江明瓯律师事务所律师。被告：杨昊，男，1973年1月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：杨雄俊，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永德，浙江震瓯律师事务所律师。原告浙江东日股份有限公司（以下简称东日公司）与被告杨昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2017年11月1日作出（2017）浙0302民初8253号民事判决。原告东日公司不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院于2018年4月8日作出（2018）浙03民终85号民事判决。被告杨昊不服该判决向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院于2019年1月8日作出（2018）浙民再470号民事裁定，撤销本院（2017）浙0302民初8253号民事判决及温州市中级人民法院（2018）浙03民终85号民事判决，并发回本院重审。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告东日公司的委托诉讼代理人金宗贤、被告杨昊及其委托诉讼代理人杨雄俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东日公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年3月31日签订的《商位租赁合同书》；2.判令被告杨昊支付2016年7月16日至2018年4月20日租金749480元（已扣除履约保证金及装修保证金）及违约金158667元；3.本案诉讼费用由被告杨昊承担。事实和理由：2016年3月31日，被告杨昊通过招投标形式承租原告东日公司坐落于温州市矮凳桥92号温州东方××市场××幢（原忠诚大酒店宾馆）房屋，并签订《商位租赁合同书》。合同约定：房屋租期自2016年7月16日至2026年7月16日；租金每季度缴纳一次，首年租金为952000元，此后每年递增3.5%；承租人需对商位进行装修，方案应事先征得出租人书面同意，需对房屋设施（包括楼梯等）增加或改造的，必须符合国家消防安全规范要求和需有资质的设计单位出具建筑安全性设计图纸；承租人未按约定时间缴纳费用的，每逾期一日，按本期应收费用的万分之五向出租人支付违约金，经催告一个月后仍未缴纳的，出租人有权解除租赁合同。因被告杨昊于合同签订之前，已实际接收房屋，并于2016年2月16日开始对房屋进行装修，在装修过程中，原告东日公司发现被告杨昊擅自拆除房屋承重墙，故要求其停止装修，协调解决方案，但至今无果。另外，在租赁期间，被告杨昊一直拖欠租金，虽经原告东日公司多次催告，但被告杨昊拒绝支付。综上，原告认为，根据双方合同约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，被告杨昊拖欠租金不付、擅自变动房屋承重结构，均已构成合同解除事由，原告东日公司有权要求解除双方合同，并有权要求被告杨昊恢复原状、返还租赁物、支付租金、赔偿损失等。被告杨昊辩称，一、同意双方解除《商位租赁合同书》。原告东日公司已经擅自将房屋出租给他人，导致合同履行不能，要求继续履行没有实质性意义也难以得到法律的支持，故同意解除，但是保留追究原告赔偿损失的权利。二、原告东日公司起诉要求被告杨昊支付租金及租金损失的诉请不能得到法律的支持。（一）本案租赁物存在质量问题。按开设“汉庭”连锁宾馆的要求，被告杨昊组织相关专业人员对租赁房屋进行了必要的勘查，发现房屋存在结构性缺限问题，造成桩基承载力不足，无法满足宾馆的使用条件，经双方协商，原告东日公司同意先对租赁房屋进行结构性加固。2016年6月7日，原告东日公司与案外人签订《建设工程设计合同》，依约决定对租赁房屋进行加固施工，加固的内容为局部加固，并明确了荷载数据方案。后双方就租赁房屋的加固加层设计方案，经原告东日公司委托的专业机构认定，并以邮件的形式告知了被告杨昊，其中涉及到租赁房屋现状与加固的原因。基于因活荷载不足，造成的桩基承载力无法达到宾馆设计的使用要求，而原告东日公司因加固工程需要一定的时间，为此，经多次协商，到2016年11月1日、12月2日，原告东日公司以邮件形式，向被告杨昊发出了《补充协议书》《补充协议书》（修改稿），对租赁期限与时间重新作出了约定，并明确承认施工的内容为结构性加固，施工的费用由原告东日公司承担。原告东日公司仅依据一份2016年的检测报告，认为房屋符合宾馆开设用途，主张租赁物质量合格是错误的，因为依据2012年5月28日发布的《建筑结构荷载规范》的规定，旅馆楼面均布活荷载标准值应达到2.0数值，且系强制性条文，必须严格执行。涉案房屋原为二层不上屋面，加建改造后由温州忠诚大酒店经营使用直至出租给被告杨昊，期间没有相关活荷载的检测依据。从双方的协商及邮件往来证明双方均有对涉案房屋进行结构加固的意思表示。依据谁主张谁举证的原则，原告东日公司作为出租方应当提供出租给被告杨昊时租赁物符合国家强制性规范的证据，否则应承担举证不能的不利后果，且从双方往来邮件足以证明原房屋质量不符合国家关于开设旅馆的强制性标准。（二）合同实质上存在变更。由于原告东日公司租赁之前缺乏对租赁物活荷载的鉴定，导致租赁物无法正常交付和使用，因此在2016年6月7日，原告东日公司与案外人签订《建设工程设计合同》对租赁物进行加固。2016年11月1日、12月2日，原告东日公司发送邮件给被告杨昊，作出加固竣工后重新计算租赁期限和免租期的意思表示。原告东日公司之所以作出这样的意思表示，是基于租赁物楼层增加导致活荷载不足又在短时间无法加固完成所致，因此合同变更意思表示清晰明确。综上所述，本案被告杨昊无需支付租金及承担租金损失，事实清楚，证据确实充分，请法庭驳回原告东日公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告东日公司系坐落于温州市矮凳桥92号房屋的所有权人以及温州东方××市场的举办者。2015年12月7日，原告东日公司就坐落于温州市矮凳桥92号温州东方××市场××幢（原忠诚大酒店宾馆）商铺租赁项目进行招投标。被告杨昊于2015年12月23日提交投标书，并在内页下方备注“如房屋质量出现问题，需结构加固，该费用由出租方承担”。后被告杨昊中标。2016年3月31日，被告杨昊作为承租人与原告东日公司签订了一份《商位租赁合同书》，约定：本合同所指商位位于温州市矮凳桥92号温州东方××市场××幢××号，总面积为2620平方米，经营用途为商业。租赁期限自2016年7月16日至2026年7月15日止。租费缴纳方式为租费每季度缴纳一次，首年租费总价（含综合服务费）952000元，每年递增3.5%。在租期开始之前，承租人应该缴清当期的租金和综合管理费。水、电费按实际用度在每季末缴清（水、电的价格按温州东方灯具大市场的用电用水价格标准计收）。承租人需对商位进行装修，方案应事先征得出租人书面同意，需对房屋设施（包括楼梯等）增加或改造的，必须符合国家消防安全规范要求和需有资质的设计单位出具建筑安全性设计图纸，并报辖区安全消防监督机构及政府相关部门审定后方可施工。承租人应向出租人交纳履约保证金24万元，在租赁期内，履约保证金由出租人管理，不计息，用于履约保障。出租人未按合同约定时间提供商位等，每逾期一日，按本期已收取租金的万分之五向承租人支付违约金。经催告后在一个月内仍未提供商位的，承租人有权解除合同。水电、消防、安全、卫生等设施不符合有关要求，致使承租人无法正常经营，经承租人书面催告后在一个月后仍无改善的，自该日起，按承租人本期已缴租金的万分之五支付违约金，承租人有权解除合同，退回剩余租金。承租人未按约定时间缴纳费用的，每逾期一日，按本期应收费用的万分之五向出租人支付违约金，经催告，十天后仍未缴纳的，市场有权停止为承租人提供配套服务，包括水、电供应等，在催告一个月后仍未缴纳的，出租人有权解除租赁合同，并收回店面使用权。承租人应向出租人支付违约金，同时承租人应当支付应缴未缴的费用和滞纳金。双方约定违约金金额为两个月租金。合同签订后，被告杨昊向原告东日公司提交了一份书面报告，载明：“因为承租的东方灯具市场第11幢物业四楼面改造工程存在安全隐患，所以我们在2016年4月13日对酒店装饰暂时停工，特请贵司在四楼面改造工程竣工，大楼通过安全鉴定，再另行通知我们进场继续酒店装饰。”2016年6月7日，原告东日公司作为发包人委托浙江新中环建筑设计有限公司温州分公司承担东方灯具市场原忠诚大酒店结构加固设计，设计项目的内容为4层局部加固，并约定设计人应向发包人交付的设计资料及文件包括荷载数据方案书、设计概算书、加固施工图。2016年8月，原告东日公司的工作人员向被告杨昊转发了来自金华项目工程部秦贤光的《温州忠诚大酒店加固加层设计方案介绍》《关于温州忠诚酒店装修设计修改的建议》《关于温州忠诚酒店装修设计修改的建议2》三封邮件，主要内容载明：“温州忠诚大酒店楼层结构加层加固设计方案，经房屋加固设计单位杭州经纬建筑设计有限公司，按照甲方提供的加固方案和房屋结构安全鉴定报告、桩基复核报告资料和原设计施工图进行结构安全性复核后，同意参照下列方案作加层加固图结构设计”“鉴于该建筑原设计桩基承载力受限，现装修设计用于酒店使用，经结构设计复核须对部分楼层作修改加层加固设计处理，以减轻楼面结构荷载满足安全使用条件”“原设计二层屋面（三层板）是不上人屋面，活荷载为0.5KN/㎡，现按照宾馆设计活荷载为2KN/㎡，四层楼板原设计按照木地板梁考虑，倘若三、四层既有楼板、梁结构按照宾馆设计楼板恒+活荷载，显然已超过原设计桩基承载力”“根据相关加层加固资料采取荷载置换方法，将原有的三、四层楼板钢筋混凝土结构拆除，采用轻钢楼板结构”等等。2016年11月1日，原告东日公司工作人员向被告杨昊发送邮件《补充协议书》，主要内容载明：“东日公司同意承租方委托有资质的设计单位对房屋部分建筑进行结构加固设计及施工，确保房屋结构符合国家标准并满足承租方使用功能；加固设计及加固施工方案需经东日公司同意，因此产生的费用，东日公司同意在承租方向东日公司支付的租金中给予等额优惠”。2016年12月2日，原告东日公司工作人员又向被告杨昊发送邮件《补充协议书（修改稿）》，主要内容载明：“双方签订的租赁协议的租期在房屋结构加固经双方组织验收确认后，开始计算租赁时间和免租期（减去其前期已进场装修的时间）”“东日公司同意承租方聘用有资质的设计单位对房屋部分建筑进行结构加固设计，并对加固施工公司及第三方监理公司进行公开招投标，确保房屋结构符合国家标准并满足承租方使用功能”“承租方因支付该房屋结构加固设计及施工、监理所产生的费用，由双方协商指定的第三方审计单位审计确认金额后，在承租方向东日公司支付的租金中予以扣除”等。另查明：一、浙江元本检测技术股份有限公司受原告东日公司委托两次对涉案房屋结构安全性进行鉴定，并分别于2016年3月11日及2018年3月6日出具检测报告各一份，均认定涉案房屋安全性等级评定为Bsu级，该建筑物主体结构满足设计要求，符合《民用建筑安全性鉴定标准》（GB50292-1999）对安全性能的相关要求。其中2018年3月6日的检测报告载明屋面形式为可上人现浇平面屋（局部琉璃瓦坡屋面），楼板形式为现浇板（局部钢板），并增加了建筑结构复核验算，验算的基本参数包含了活荷载，复核结果表明涉案房屋主体结构承载力满足《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）、《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）及《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）的相关要求。二、被告杨昊向原告东日公司支付了履约保证金24万元、装修保证金5000元，但未支付租金和综合管理费。其中履约保证金的收款收据开票时间为2016年1月18日，缴款人载明“杨昊（宾馆）”。三、在原审诉讼中，依原告东日公司申请，本院于2017年8月7日对涉案房屋进行现场勘查，双方当事人确认承重墙已损坏的事实，并同意由原告东日公司对涉案房屋进行修复加固。四、原告东日公司确认其在原二审判决确定的履行期届满后于2018年4月20日自行收回涉案房屋，并已另行出租给第三方。上述事实，有原告东日公司提供的营业执照、人口信息管理系统基本信息、房屋所有权证、招标文件、内页、《商位租赁合同书》、照片、金福建设有限公司房屋加固恢复工程标书、中标通知书、书面报告、检测报告（2016年3月11日及2018年3月6日出具）以及被告杨昊提供的内页、收据联（2016年1月18日出具）、检测报告（2016年3月11日出具）、《商位租赁合同书》（2016年3月31日签署）、杨昊书面报告（2016年4月签署）、《建设工程设计合同》（2016年6月7日签订）、电子邮件列表截图、《温州忠诚大酒店加固加层设计方案介绍》《关于温州忠诚酒店装修设计修改的建议》《关于温州忠诚酒店装修设计修改的建议2》《补充协议书》《补充协议书（修改稿）》、《建筑结构荷载规范》（2012年10月1日实施）等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；同时，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案争议焦点为原告东日公司交付的房屋是否符合安全标准和使用功能以及双方之间的租赁合同是否存在变更。被告杨昊依据中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年5月28日发布的《建筑结构荷载规范》关于“旅馆楼面均布活荷载标准值应达到2KN/㎡”的规定，主张涉案租赁房屋因活荷载不足造成桩基承载力无法达到宾馆设计的使用要求，而原告东日公司则依据两份检测报告主张涉案租赁房屋不存在安全问题。本院认为，原告东日公司提供的2016年3月11日的检测报告中并没有活荷载的相关检测内容，而从被告杨昊提供的书面报告、原告东日公司与设计公司签订的《建设工程设计合同》以及双方往来邮件内容均可以反映出原告东日公司交付的房屋不符合承租方开设宾馆的安全使用条件，存在的主要问题是按照宾馆设计活荷载已超过原设计桩基础承载力。故双方均有对涉案房屋进行结构加固的意思表示。再结合原告提供的2018年3月6日的检测报告对比之前的检测报告在工程概况中对屋面形式、楼板形式的表述均发生变化，并且增加了建筑结构复核验算，可见，在第二次检测之前，涉案房屋已进行结构加固修复，进一步印证了原告东日公司自始交付的房屋并不符合宾馆用途的安全标准。根据原告东日公司向被告杨昊发送的邮件《补充协议书（修改稿）》，其中载明“双方签订的租赁协议的租期在房屋结构加固经双方组织验收确认后，开始计算租赁时间和免租期（减去其前期已进场装修的时间）”“承租方因支付该房屋结构加固设计及施工、监理所产生的费用，在承租方向东日公司支付的租金中予以扣除”等内容，可以反映原告东日公司对租赁期间、免租期、房屋结构加固费用的承担等事项作出了新的意思表示，再结合涉案房屋进行了四层楼面的轻钢结构改造以及加固修复等事实，可以认定双方之间的租赁合同存在实质上的变更。虽然原告东日公司提供的2018年3月6日检测报告中有关于活荷载的检测内容，但补充协议中载明房屋结构加固需经双方组织验收确认后才开始计算租期，而原告东日公司并没有提供证据证明房屋结构加固经双方验收确认的时间以及其已经通知被告杨昊进行房屋交接，故其要求被告杨昊支付2016年7月16日至2018年4月20日的租金及违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于合同解除的问题。原告东日公司起诉请求解除合同，且在原二审判决确定的履行期限届满后，已自行收回租赁物并另行出租给第三方，现被告杨昊也表示同意解除合同，故双方签订的《商位租赁合同书》可予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告浙江东日股份有限公司与被告杨昊于2016年3月31日签订的《商位租赁合同书》。二、驳回原告浙江东日股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12527元，由原告浙江东日股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 郭 靓 斐人民陪审员 程 素 莲人民陪审员 陈马利克二〇一九年八月九日书 记 员 张 亦 彬