湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初1248号原告：湖北汇民实业集团有限公司（以下简称汇民公司）。地址：咸宁市长安大道169号。法定代表人：张中志。委托代理人：周世斌，湖北佳成律师事务所律师，特别授权。被告：广州市敏捷房地产开发有限公司（以下简称敏捷公司）。地址：广州市增城荔城街庆丰村、廖村、城丰村北门田（土名）。法定代表人：谭浩成。委托代理人：卢敏珊，系该公司员工，特别授权。委托代理人：朱从刚，广东颖诚律师事务所律师，特别授权。原告汇民公司诉被告敏捷公司合同纠纷一案，于2019年3月18日向本院提起民事诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别向原、被告送达了受理案件通知书、应诉通知书、举证通知书、民事诉状副本、公开开庭传票等诉讼文书。本院于2019年5月17日公开开庭审理了本案，原告汇民公司委托代理人周世斌，被告敏捷公司委托代理人卢敏珊、朱从刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告原有一块坐落于咸宁××产业开发区地块，国有建设用地使用权为85773.7平方米，一直未使用。被告经人介绍有意收购，经多轮磋商，于2018年8月30日，原被告签订了一份《合作框架协议书》，约定由原告将土地使用权注入专门设立的全资子公司，然后将子公司100％股权在产权交易平台公开挂牌交易，被告以不超过6250万元的价格参与竞买并受让;同时约定原告将建设用地商住比调整为1:9。为保障交易，双方设立了资金共管账户，约定被告在协议签订后五个工作日内向资金共管账户存入500万元，在土地资产注入全资子公司(咸宁市隆泽置业有限公司)后五个工作日内再向资金共管账户存入500万元;合同还约定“项目用地挂牌条件符合本框架协议约定，若乙方未参与该项目竞拍及摘牌则共管账户资金作为违约金划入甲方账户”。为履行框架协议，原告于2018年9月16日设立了全资子公司咸宁市隆泽置业有限公司，将土地资产注入咸宁市隆泽置业有限公司，并于2018年11月13日在武汉光谷联合产权交易所咸宁产权交易有限公司产权交易平台将咸宁市隆泽置业有限公司正式挂牌，期间又于2018年12月10日、2018年12月17日、2018年12月24日三次公告延期，在此期间，原告按被告要求办理商住比的变更，并于2018年12月25日获得咸宁市城乡规划局许可。但被告在公告拍卖到期前没有按要求报名缴交竞买保证金，拍卖被迫终止。2019年1月8日，原告第二次启动挂牌程序，公告拍卖时间2019年2月3日前，被告仍没有要求报名缴交竞买保证金，第二次拍卖又被迫延期至2019年3月6日。二次拍卖期间，原告多次催促被告，被告一直予以拖延，但从未作出拒绝参与交易的意思表示。岂料2019年3月4日，收到被告“联系函”，函曰“框架协议自动解除、要求共管解除共管资金归还”。为履行《合作框架协议书》，原告耗费了大量人力物力，光缴纳迟交土地出让金所产生的利息、契税、商住比调整费用等合计近八百万元，使交易标的在双方约定的时间内具备约定的交易条件，但被告在签订协议后迟延交纳共管资金，在认可交易标的的情况下拒不履行参与竞拍及摘牌之义务，导致合同无法履行，被告应当依约承担违约责任。为此，特具状起诉，请求法院：一、判令解除原被告签订的《合作框架协议》；二、判令被告向原告支付违约金人民1000万元；三、判令被告承担本案诉讼费用。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证复印件及法定代表人身份证明，拟证明原告的基本情况。证据二、被告营业执照复印件及委托书和代理人身份证复印件，拟证明被告的基本情况和委托代理人签订合同的事实。证据三、《合作框架协议书》，拟证明合同约定内容。证据四、咸宁市隆泽置业有限公司登记资料，拟证明原告为履行协议注册了全资子公司，拟将子公司100%股权按约定进行交易。证据五、第一次和第二次挂牌交易委托书和挂牌公告、延期公告，拟证明原告按约定将交易标的挂牌交易，但被告违反约定，没有参与竞拍及摘牌。证据六、不动产权证（变更前与变更后）、汇民集团【2018】40号文件、咸宁市高新区管委会“关于请求支持调整规划设计条件商住比的函”、咸宁市城乡规划局“关于对调整商住比的函告”，拟证明原告积极履行协议义务，并使交易标的符合《框架协议书》约定的条件。证据七、原告方面人员与被告委托代理人余海东的通讯记录，拟证明2018年12月25日咸宁市城乡规划局对商住比调整作出批复后，原告已安排相关人员将批件寄送给被告，被告已经知晓商住比已经按照协议约定进行了调整，交易符合协议约定条件。证据八、咸宁市城市建设投资开发有限公司交纳出让金利息109.5145万元，证据九、咸宁市城市建设投资开发有限公司交纳契税174.14万元，证据十、调整商住比1:9后补交出让金（408.29万元）及补交契税（16.53575万元）证据十一、向广州敏捷快递“关于调整商住比的函”回执;证据十二、与广州敏捷公司管理人员微信记录（告知关于汇民公司补交出让金）被告辩称：一、被告与原告于2018年8月30日签订的《合作框架协议》已自动解除，双方互不承担任何责任。根据被告与原告于2018年8月30日签订的《合作框架协议》的约定，原告应在框架协议签订后120日即2018年12月28日前，将框架协议项下的项目用地规划条件中的商住比例调整为商服10%，居住90%，若届时未能具备该条件而双方又没有达成补充协议的，则框架协议自动解除，双方互不承担任何责任。事实上，原告并未能按照框架协议的约定按时完成项目用地规划条件的调整手续，双方对此亦没有达成任何补充协议，框架协议已自动解除。被告已于2019年2月20日以联系函告原告框架协议已自动解除，并要求原告配合被告办理监管账户解除事宜。二、被告并不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。如上所述，根据双方签订的《合作框架协议》的约定，因原告未能在框架协议约定的时限内完成项目用地规划条件的调整手续，框架协议已自动解除，双方互不承担任何责任。因此被告并不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。三、原告违反合同约定，拒不配合被告办理共管账户解除事宜，造成被告资金无法回收，应承担违约责任。按照《合作框架协议》的约定，双方共管账户的共管期限为120天，共管期满，如双方未达成交易，共管账户解除，资金退回被告。但双方之间的《合作框架协议》自动解除后，在被告致函要求原告配合解除监管账户后，原告却拒不配合，造成被告的在监管账户中的资金无法回收，严重违反了《合作框架协议》，应当向被告承担违约责任。被告将采取积极的行动主张相关权利，以维护被告的合法权益。四、被告未收到原告提交的任何与诉讼有关的证据，原告应自行承担举证不能的法律后果。根据我国民事诉讼法的规定，原告在向法院提起诉讼时，应当依法提供证据。同时根据举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据的，应当承担不利后果。被告至今并未受到原告提起诉讼所应依法提交给法院的证据，因此被告有理由认为原告应自行承担举证不能的法律后果。综上所述，被告与原告之间的《合作框架协议》已自动解除，双方互不承担任何责任，被告在履行框架协议过程中并无任何违约行为，不应承担任何违约责任。原告起诉要求被告承担违约金1000万元，没有任何事实及法律依据，应当依法驳回。被告为原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据一、公证书（2019）粤广番禹第11736号，拟证明原告在2018年11月13日在咸宁市××资源电子交易××咸宁市隆泽置业有限公司100%股权交易公告时，土地使用性质仍未商业30%、居住70%，并未达到双方合同约定的交易条件。证据二、公证书（2019）粤广番禹第11737号、第11738号、第11739号，拟证明在2018年12月10日、12月17日及12月24日，交易公告显示延期，但公告内容不变，即土地使用性质仍未达到双方合同约定的交易条件。证据三、公证书（2019）粤广番禹第11740号，拟证明因土地使用性质未达到双方合同约定的交易条件，原告中止了拍卖。证据四、公证书（2019）粤广番禹第11741号，拟证明原告于2019年1月8日重新挂牌拍卖，但并未披露已符合双方约定的交易条件，且挂牌日期已超过双方合同约定的时间。证据五、联系函，拟证明于2019年2月20日致函原告，告知框架协议已自动解除，并要求原告配合办理监管账户解除的事实。上列原、被告提供的证据，经当庭出示、质证，对当事人无异议的证据予以采信，对有争议的证据，本院在查明事实后予以确认。经审理查明，2018年8月30日，原告汇民公司与被告敏捷公司签订了一份《合作框架协议书》，双方约定在协议签订后120日内，原告将位于咸宁市××开发区内用地面积为85773.7平方米的地块登记至原告新的全资子公司咸宁市隆泽置业有限公司名下，并将子公司100％股权在产权交易平台公开挂牌交易，被告以不超过6250万元的价格参与竞买并受让，同时约定原告将项目用地商住比调整为1:9。合同第二条约定，为保障交易，双方设立资金共管账户，被告在协议签订后五个工作日内向资金共管账户存入500万元，在土地资产注入全资子公司(咸宁市隆泽置业有限公司)后五个工作日内再向资金共管账户存入500万元。合同还约定“项目用地挂牌条件符合本框架协议约定，若乙方未参与该项目竞拍及摘牌则共管账户资金作为违约金划入甲方账户”。原告于2018年9月16日设立了全资子公司咸宁市隆泽置业有限公司，将土地资产注入咸宁市隆泽置业有限公司，于2018年11月13日在武汉光谷联合产权交易所咸宁产权交易有限公司产权交易平台将咸宁市隆泽置业有限公司正式挂牌，于2018年12月10日、2018年12月17日、2018年12月24日三次公告延期，在此期间，原告于2018年12月17日向咸宁市高新技术开发区管委会申请调整商住比，2018年12月19日，咸宁市高新技术开发区管委会向咸宁市城乡规划局发函申请调整商住比，2018年12月25日，咸宁市城乡规划局向咸宁市国土资源局发函通报已批准将商住比改为1:9。2019年1月4日，咸宁市城乡规划局高新分局发函告知原告汇民公司依据“2018年12月25日市规划局对高新区的”已经将商住比进行调整。被告在正式挂牌拍卖期间没有按照要求缴交竞买保证金，导致拍卖延期至2019年3月6日。二次拍卖期间，原告多次催促被告，被告从未做出拒绝参与交易的意思表示。2019年3月4日，原告收到被告“联系函”，被告知“框架协议自动解除、要求共管解除共管资金归还”。原告认为，为履行《合作框架协议书》，原告耗费了大量人力物力，缴纳迟交土地出让金所产生的利息、契税、商住比调整费用等合计近八百万元，使交易标的在双方约定的时间内具备约定的交易条件，被告在签订协议后迟延交纳共管资金，在认可交易标的的情况下拒不履行参与竞拍及摘牌之义务，导致合同无法履行。故诉至法院，请求：一、判令解除原被告签订的《合作框架协议》；二、判令被告向原告支付违约金人民1000万元；三、判令被告承担本案诉讼费用。同时查明，被告敏捷公司申请调取的2019年1月4日咸宁市城乡规划局高新分局向原告汇民公司函发的《关于调整商住比的告知函》情况属实；2018年12月25日，咸宁××产业开发区管理委员会向咸宁市城乡规划局函发《关于对调整商住比意见的回函》；2018年12月25日，咸宁市国土资源局向咸宁市城乡规划局函发《关于对调整商住比的回函》。2008年12月26日，汇民公司向敏捷公司邮寄规划调整的文件；其后，两公司相关工作人员围绕合作事项继续进行沟通，原告按照被告的指示交纳规划调整费用。2019年3月4日，被告向原告送达“联系函”，要求解除合同，退还共管资金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十二条，原被告签订的合作框架协议书具备合同成立的要素，且系双方真实意思表示，因此该合同合法有效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款之规定，“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”由此可见，商住比调整完毕的标志为人民政府城乡规划主管部门将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门。本案中，2018年12月25日，咸宁市城乡规划局向咸宁市国土资源局发函通报已批准将商住比改为1:9，这应当视为规划变更成功。本案争议的焦点在于原告是否按照合作框架协议完整履行义务，原告在协议签订后120日（2018年12月28日）内调整完商住比，并依照协议约定将土地使用权登记至咸宁市隆泽置业有限公司名下，应当视为已完整履行义务。2018年12月28日期满后，被告未通知原告解除合同，仍继续指示原告汇民公司交纳调整规划所需费用，根据合同法第九十五条和九十六条的规定，合同的解除权需在期限届满前行使，在届满前主张解除合同应当通知对方。本案中，履行期届满后（2018年12月28日），双方仍在针对具体的转让合同条款进行沟通，可视为双方对继续履行合同达成合意。被告敏捷公司主张网上挂牌的商住比未调整，但根据微信记录可知，被告已经知晓规划文件，却未依照约定将第二笔500万元存入共管账户，也并未依照约定参与竞拍摘牌，应当视为未完整履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金，合同第三条约定“挂牌条件符合本框架协议的，乙方（被告）未参与项目竞拍及摘牌则共管账户资金作为违约金划入甲方（原告）账户”。本案中，双方约定挂牌条件达成后，乙方（被告）向共管资金账户汇入金额共计1000万，因此，共管账户资金1000万应当视为双方对违约金的约定，原告要求判令被告向原告支付违约金人民1000万元的诉讼请求，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告两次均未参与项目竞拍及摘牌，并在2019年3月4日发函原告，要求解除协议并归还共管资金，合同目的已不能实现。因此，原告要求判令解除原被告签订的《合作框架协议》的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十四条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖北汇民实业集团有限公司与被告广州市敏捷房地产开发有限公司于2018年8月30日签订的《合作框架协议》；二、被告广州市敏捷房地产开发有限公司十五日内向原告湖北汇民实业集团有限公司支付违约金人民1000万元；本案诉讼费40900元，保全费5000元，由被告广州市敏捷房地产开发有限公司承担。如不服本判决可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  严 平人民陪审员  李卫生人民陪审员  田学共二〇一九年八月十九日书 记 员  魏竹君