广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7326号原告：徐运华，男，1985年7月1日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：李衢飞，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉銮，广东孚道律师事务所实习律师。被告：邱荣根，男，1973年7月5日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。被告：裘利程，女，1976年12月26日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。第三人：中山市东升镇众垚房地产中介服务部，住所地广东省中山市东升镇坦背西二马路153号可逸豪苑94卡。经营者：郑嘉豪。原告徐运华与被告邱荣根、裘利程、第三人中山市东升镇众垚房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告徐运华的委托诉讼代理人李衢飞到庭参加诉讼。被告邱荣根、裘利程、第三人中山市东升镇众垚房地产中介服务部经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2019年1月25日签订的房产买卖合同；2.两被告向原告双倍返还定金40万元；3.两被告向原告返还购房首付款15万元；4.两被告向原告支付律师费3万元；5.两被告对上述费用承担连带清偿责任。事实和理由：2019年1月25日，原告与两被告、第三人签订房产买卖合同，约定两被告将共有的位于中山市××镇××西××马路××单元××房的房产[不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第0162871号、粤（2016）中山市不动产权第0162872号，下称涉案房产]转让给原告，总价为122.8万元。因涉案房产在签订合同时处于抵押状态，两被告应在收到定金之日起5个工作日内办妥抵押登记注销手续。任何一方迟延履行合同超过10日的，若守约方为原告，则有权单方解除合同，并要求两被告双倍返还定金或按合同约定总价的20%支付违约金。如因一方或多方违约发生争议且无法协商解决，任一方起诉的，相关费用和成本（包括诉讼费、财产保全费、律师费等）由违约方承担。签订合同后，原告依约向两被告支付定金20万元和首付款15万元。然而，两被告一直未前往相关部门办理抵押登记注销手续，已构成违约。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。两被告未作答辩。第三人未作陈述。本院经审理认定事实如下：原告提交的户口簿（复印件）、不动产登记资料查询结果（复印件）反映，两被告为夫妻关系，涉案房产由两被告按份共有（各占1/2份额），并于2019年4月2日被本院查封。落款日期分别为2019年1月25日、3月9日的房产买卖合同[居间人(丙方)为中山市众垚房地产经纪服务有限公司]、变更协议反映，甲方（出售人）为两被告，乙方（买受人）为原告，房产买卖合同中落款的出售人处有“邱荣根”、“裘利程”的签名及捺有指模，买受人及委托代理人处有“徐运华”“徐应连”的签名及捺有指模，居间人处盖有第三人的公章，变更协议中落款的甲方、乙方处分别有“邱荣根”、“裘利程”和“徐运华”的签名及捺有指模，主要约定内容包括：甲方将涉案房产转让给乙方，总价款为122.8万元；涉案房产处于抵押状态，签订合同后，甲方应于收到定金之日起5个工作日内还清贷款/借款、办妥抵押登记注销手续；第一期定金共20万元，乙方应分别于签订合同之日起1个工作日、2个工作日内支付第一笔定金5万元和第二笔定金15万元，第二期首付款15万元应于合同签订之日起7个工作日内支付，余下87.8万元通过按揭贷款方式支付，乙方应于合同签订后20个工作日内向贷款银行及/或向公积金管理中心提交贷款申请资料，甲方应配合乙方办理贷款申请手续；甲、乙双方应付税、费由乙方承担；甲、乙双方应在接到丙方通知之日起5个工作日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费，如需相对方配合的，相对方需积极配合支付方缴交税、费（包括配合办理税费减免手续，提供合法抵税票据等）；甲、乙方双方同意，自甲方已取得房地产证或不动产权证原件，并经查档确认产权无抵押、无查封情形，且甲、乙双方已依约缴交各项税、费之日起5个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲方承诺其已如实告知涉案房产的权属情况、附属设施设备等相关情况，并保证对涉案房产拥有完全处分权，无产权纠纷且符合上市交易条件。任一方逾期超过10日没有依约履行合同义务，守约方有权以书面通知的方式解除合同。若乙方为守约方，则有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按合同约定总价的20%支付违约金；如因一方或多方违约发生争议且无法协商解决，任一方起诉的，相关费用和成本（包括诉讼费、财产保全费、律师费等）由违约方承担。合同还在第十二条特别约定处写有“双方协商达成一致约定：第二期（首付款）15万元于2019年1月31日前支付”的内容。房产中介专用收据、定金收条、超级柜台客户回执、中国农业银行交易明细清单、收据反映，原告已依约支付定金20万元和首付款15万元。民事案件委托代理合同、发票反映，原告委托广东孚道律师事务所为其代理本案诉讼，并支付了律师费30000元。调查笔录（没有原始载体）反映，自称是第三人员工、提供涉案房产服务的具体经办人吴静文于2019年6月11日接受原告的委托诉讼代理人李衢飞的调查，落款的被调查人处有“吴静文”的签名并捺有指模，被调查公司处盖有第三人的公章，其中李问“你向卖方做过什么调解工作”，吴答“刚开始我们是劝说房东按照原协议去做，自己想办法把其他债务情况进行解决，等配合拿到房贷，可以缓解他的资金压力，但房东最终还是没有解决，不予配合推进下一步交易流程，目前涉案房产还处于被第三人查封的情况，无法进行过户和下一步交易”；李问“导致房产交易最终不能进行和无法过户的主要原因是什么”，吴答“主要原因是卖方因为自身其他债务问题，导致房产被查封，进而使得买方无法贷款，过户也无法进行”；李问“买方这边有没有一些故意违约或者拖延行为”，吴答“交易过程中，买方都比较配合，在我印象中没有故意违约的情况”；李问“还有其他情况补充”，吴答“在买方拿到银行同意贷款87.8万元文件后，卖方应向抵押银行赎楼，但房东跟我们说他不够钱赎楼，所以我们还专门寻找了正规的贷款过桥公司给房东，让房东申请过桥资金解决赎楼问题，但是房东自己私下找了其他公司，后因其他过桥公司的贷款成本过高又导致他更加无法赎楼，最终因为债务太多涉案房产被查封”。原告当庭述称，上述文件中落款的“邱荣根”、“裘利程”签名、指模分别由被告邱荣根、裘利程所签、所捺，合同中落款的“徐运华”“徐应连”签名及指模均由原告的姐姐徐应连所签、所捺，变更协议中落款的“徐运华”签名、指模由原告本人所签、所捺；调查笔录中落款的“吴静文”签名由第三人的员工吴静文所签；查封前，涉案房产本应能过户的，但后因两被告自身原因被查封，导致无法办理过户手续，按照合同第九条约定，两被告已构成违约，丧失完全处分权，导致涉案房产不符合上述交易条件；两被告已于2016年10月12日取得涉案房产的产权证；双方并没有约定办理过户手续的具体期限，而是需符合合同约定的条件后才能办理，但原告已依约履行支付房款义务，第三人亦多次通知两被告配合办理缴税、过户手续；原告在过户前本应先取得银行同意贷款书的，已依约提交贷款申请资料，取得了银行同意贷款的意向，但后经查询发现涉案房产被查封，且两被告没有办妥涉案房产的抵押登记注销手续，导致原告最终没有获得银行的批准。对原告诉讼主张其与两被告存在房屋买卖合同关系及原告已依约支付定金20万元、首付款15万元的待证事实，原告已提交上述证据为证，故在两被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。本院认为，本案中，原告与两被告在第三人居间之下签订房产买卖合同、变更协议，约定由两被告向原告转让涉案房产，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。现原告以两被告未办妥解除抵押手续、涉案房产被查封导致不能办理过户手续为由，要求两被告承担违约责任。从合同约定看，双方对办理过户手续的具体期限未作明确约定，仅要求同时满足两被告已取得不动产权证与涉案房产无抵押、无查封以及缴交各项税费三个条件后才能履行该义务。且合同还约定原告应在合同签订后20个工作日内提交贷款申请资料，办理贷款申请手续。虽然缴交税费、取得银行的同意贷款确认书是原告应履行的义务，但因合同已明确约定两被告应在收到定金之日起5个工作日内办理解除抵押手续，而两被告如今仍没有在约定期限内办理解除抵押手续，不能注销涉案房产的抵押登记，而办理解除抵押手续是办理缴税手续、原告办理按揭贷款的前提因素，以保证原告有能力履行合同义务，故两被告的上述行为导致办理过户手续的期限处于不确定的状态。又因涉案房产在2019年4月2日被本院查封，导致双方的房产买卖合同在法律上或事实上不能履行，本案合同将无法继续履行的概率极高。故应认定两被告的行为已构成违约，原告诉讼请求解除合同，两被告双倍返还定金40万元及已付的首付款15万元（除定金外），符合双方约定和法律规定，有理有据，本院予以支持。但应明确，予以解除的合同仅是指原、被告及第三人所签订的房产买卖合同中所涉及的原、被告之间的房屋买卖合同关系，不包括原、被告与第三人之间因该房产买卖合同可能形成的合同（法律）关系。因两被告是合同的相对方，共同对合同承担直接责任，故原告诉讼请求两被告对上述债务承担连带清偿责任无理，本院不予支持。原告另外诉讼请求两被告支付律师费3万元，在其双倍返还定金的诉讼请求已获支持的场合，应认为其因两被告违约导致的损失已得到弥补，故其再诉讼请求两被告支付律师费3万元的实际损失，缺乏充足的法律依据，本院不再予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十条第一项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、原告徐运华与被告邱荣根、裘利程及第三人中山市东升镇众垚房地产中介服务部于2019年1月25日签订的房产买卖合同中属于原告徐运华与被告邱荣根、裘利程之间的房产买卖合同部分自判决发生法律效力之日解除；二、被告邱荣根、裘利程于判决发生法律效力之日起十日内向原告徐运华双倍返还定金40万元、购房首付款15万元，合计55万元；三、驳回原告徐运华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4800元，诉讼保全费3420元，合计8220元，由原告徐运华负担425元，被告邱荣根、裘利程负担7795元（该款已由原告徐运华垫付，被告邱荣根、裘利程应在判决生效之日起十日内一并迳付给原告徐运华，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一九年八月二十三日书记员  何尧敏