安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1823民初1185号原告：朱齐瑞，男，1993年8月2日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：周志宏，安徽皖南律师事务所律师。被告：张晴，女，1983年9月10日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：沈新星，安徽皖盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晨雨，安徽皖盛律师事务所实习律师。原告朱齐瑞与被告张晴确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱齐瑞及其委托诉讼代理人周志宏，被告张晴及其委托诉讼代理人沈新星、赵晨雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱齐瑞向本院提出诉讼请求：一、请求确认双方于2018年5月3日签订的《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》无效；二、判令张晴归还位于泾县御溪相府12幢1单元302室房屋；三、本案诉讼费用由张晴承担。事实与理由：2018年4月中旬，朱齐瑞在张晴和其丈夫赵气荣位于泾县长途汽车站附近的手机通讯店中，分次向张晴借款共计8万元，月息30%，此外张晴还出售给朱齐瑞手镯一个2200元，朱齐瑞未付款。因上述款项未能及时归还，张晴其及丈夫提出，如果朱齐瑞将自已位于泾县御溪相府12幢1单元302室房屋以签订房屋买卖合同的形式作为抵押，可以降低利息，朱齐瑞同意，经过张晴计算朱齐瑞尚欠其利息1万元、代交物业费1123元、归还房屋尚欠银行的按揭贷款260023元、银行滞纳金1918元，上述款项合计朱齐瑞共欠张晴355264元。2018年5月3日，张晴及其丈夫将朱齐瑞带至泾县美丽家园房产经纪有限公司，双方签订了《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》一份，合同中约定朱齐瑞以45万元将该房卖给张晴。张晴称房子是抵押给他，扣除朱齐瑞上述欠款，与45万元差额款项约10万元，如朱齐瑞需要，可随时出借给朱齐瑞，朱齐瑞每月应支付张晴1万元利息，一年内还清本金35万，房屋归还朱齐瑞，房屋不过户。双方约定后，朱齐瑞外出务工，归还了张晴6000元，后无法再偿还，也没有再向张晴实际借款10万元。2018年11月朱齐瑞及父母回家，发现上述房屋已被他人居住，经询问得知是张晴出售给该居住人，因此，朱齐瑞找到张晴，张晴认为朱齐瑞未按约还款，房屋就属于他的，拒绝归还房屋。朱齐瑞围绕诉讼请求提供以下证据：1、身份证复印件1份及户籍证明1份。证明双方的身份情况。2、美丽家园房屋买卖经纪服务合同复印件1份。证明双方签订合同的事实。3、房产证复印件1份。证明朱齐瑞系房屋所有权人。张晴在庭审中辩称：双方商谈房屋买卖事宜，是在2018年4月底，在此之前，朱齐瑞未曾向张晴借款8万元，更不存在月息30%的约定。2018年5月3日，双方签订了经纪服务合同，系双方真实意思表示，没有合同法52条所规定的合同无效的情形存在，经纪服务合同合法有效。并不存在如朱齐瑞诉请的房屋不过户，只是作为借款的抵押担保。双方已经完成交易，朱齐瑞已将房屋交付于张晴，张晴也根据合同约定支付了对价，且双方交易手续系按照相关规定进行。案涉房屋张晴进行简单的装修，入住之后，因受到朱齐瑞其它债权人的非法干扰，目前已经转售他人，因此不存在返还房屋的可能。纵观全案，没有类似套路贷的有关违法行为存在，买卖是基于双方自愿、平等、公平的交易，诉请合同无效，但法院审理案件，不应肆意破坏市场交易的稳定性。综上无论从合同签订的过程到合同内容的本身，还是从实际情况来看，都不存在合同无效而返还房屋的可能，请法庭驳回朱齐瑞的诉请。张晴为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、身份证复印件1份。证明张晴的身份。2、朱齐瑞与张晴之间的转账凭证6份。证明2018年2月6日到2018年3月17日张晴转与朱齐瑞之间转账的详情，其中张晴转账给朱齐瑞的是4份，朱齐瑞转账给张晴是2份。3、2018年4月30日到2018年5月3日的转账凭证3份、借条1份。证明2018年4月30日到2018年5月3日双方之间的转账来往。4、经纪服务合同（2018年5月3日）复印件1份、存量房买卖合同（2018年5月9日）复印件1份、购房定金收条1份、安徽泾县农商行收回贷款凭证复印件2份、安徽泾县农商行个人业务凭证复印件1份、手机转账凭证打印件5份、完税证明复印件2份、中国银联转账存根复印件2份、权利人为张晴的房产证复印件1份。证明：两份合同证明了双方交易的有关情况，根据双方约定，房屋成交价格45万元，一部分钱由张晴代朱齐瑞归还剩余银行按揭贷款，另一部分购房款汇入监管账户，根据合同约定，21万元是用于还银行，19万元打入监管账户，后根据协商，张晴打了26万元到银行还按揭，相应的14万元打入监管账户；其它证据证明张晴根据约定向朱齐瑞方支付购房款的事实。完税凭证、刷卡单，证明相关契税由张晴支付，并且办理的过户手续，交易已经完成。5、借条复印件2份（5月3日、5月4日）安徽泾县农商行交易明细打印件1份，手机转账凭证打印件8份，物业费收据复印件1份，手机微信聊天记录复印件、购车付款证明复印件、营业执照复印件各1份。证明朱齐瑞因为经济困难，急需用钱，经与张晴商量，不等到存量房买卖合同签订、过户手续办理、14万元汇入监管账户，由张晴先期支付购房款给朱齐瑞，待14万元汇入监管账户后，由朱齐瑞自取。朱齐瑞根据需要，由张晴向其支付购房款，为了保证资金安全（防止朱齐瑞挂失账户），以借款名义支付，另1132元的物业费系根据双方合同约定由朱齐瑞承担，购房前期的物业费由张晴代付所以放在购房款内，又因为欠了汽贸公司了2万元，张晴代为支付了。因为这种情况，朱齐瑞将存折给了张晴，由其自取。6、收据复印件1份。证明因双方房屋买卖支付3000元中介费的事实。7、朱齐瑞、张晴微信聊天截屏打印件1份。证明双方之间房屋买卖是双方真实意思表，且交易已经完成。上述证据经庭审举证、质证，本院认为所举证据具有真实性、关联性和合法性，依法予以采信。根据以上的证据及当事人当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2018年4月中旬，朱齐瑞向张晴借款并约定了利息。后朱齐瑞无力归还本金及利息，2018年5月3日，张晴与朱齐瑞到泾县美丽家园房产经纪有限公司，双方签订了《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》一份，合同中约定朱齐瑞以45万元将位于泾县御溪相府12幢1单元302室房屋卖给张晴，并约定2018年5月30日前，张晴支付首付款26万元，其中将首付款21万元用于朱齐瑞还银行抵押按揭贷款，5万元通过银行转账的方式转给朱齐瑞。余款19万元打入房管局监管账户。合同签订后，朱齐瑞将房管局监管账户的银行卡交给张晴，并告知密码。张晴将19万元打入该账户，该账户的资金由张晴支配。后双方办理房屋过户手续。现在张晴将该房屋以60多万的价款转卖他人，并办理了过户手续。本院认为，朱齐瑞与张晴之间有借贷关系，朱齐瑞向张晴借款不能及时归还的情况下与张晴签订房屋买卖合同，其行为是债务的担保行为，还是房屋买卖行为？结合本案的实际情况，朱齐瑞没有房屋买卖的意思表示，该房屋的价格也明显低于市场价。双方签订房屋买卖合同后，张晴并没有支付房屋的价款，其实际控制房管局监管账户的资金。故双方签订的合同名为房屋买卖合同，实质是对朱齐瑞借贷设立的抵押合同。我国《担保法》规定，设立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。张晴在朱齐瑞不能及时归还借款的情况下将房屋的所有权转移为自己所有，显然违反法律的规定，故双方签订的房屋买卖合同无效，朱齐瑞关于请求确认双方于2018年5月3日签订的《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。现因诉争房屋的所有人不是张晴，张晴不能将原物返还，故要求张晴返还诉争房屋的诉讼请求不能成立，但朱齐瑞可另行主张赔偿损失。综上，依据《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八的规定判决如下：一、原告朱齐瑞与被告张晴于2018年5月3日签订的《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》无效；二、驳回原告朱齐瑞其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由被告张晴负担（于本判决生效后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 余 辉二〇一九年八月十六日书记员 程雨培附:相关法律条文1、《中华人民共和国担保法》第四十条设立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。