广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5536号原告：陈自德，男，1964年12月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林瑞玲，广东南鹏展法律师事务所律师助理。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村。法定代表人：蔡云伟。委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师。原告陈自德与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈自德委托诉讼代理人莫锦湄，被告鸿远公司委托诉讼代理人周光福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈自德向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金31071元（以218042元为基数，从2016年4月19日起至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，暂计至2019年4月19日为31071元）。事实与理由：2008年9月13日，原告和被告签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××××号商品房，房屋总价款218042元；被告应于2009年5月28日前交房；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按约定支付完购房款。截至起诉之日，被告尚未办理原告的产权证。被告逾期办证多年，严重侵害了原告的合法权益。被告鸿远公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。一、本案不属于应当调整违约金的情形。1.本案中双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款已经明确约定了违约金数额，当出卖人出现逾期办证的违约情形时，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该合同意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。民事合同的订立应当遵循意思自治原则，即合同内容有约定的从约定；没有约定的也应当先由当事人达成补充协议；仍不能确定的才适用法律的补充性规定。由于双方对是否会逾期办证及逾期多久无法预见，如按约定，鸿远公司只逾期一天办理房产证，也需支付总房款1%的违约金。不存在违约金过低，显失公平的问题。而且，案涉合同已经经过中山市有关行政部门登记备案，故该合同的合法性已经被行政主管部门认可。2.本案陈自德未举证证明其损失，也就不存在对违约金数额予以调整的事实基础。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”而本案中，鸿远公司的逾期办证行为并没有造成陈自德的实际损失。且鸿远公司已按时向陈自德交付房屋，没有对陈自德占有、使用房屋造成阻碍，此外该房屋已经显著升值，如参照该楼盘二期二手楼房网上报盘价（7516元/平方米），相比较陈自德购买时的房屋价款，该房屋升值巨大。3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“当合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，可以按照已付房款总额，参照金融机构计收逾期贷款的利息计算违约金”。可见，适用该条司法解释的条件为具备以下情形之一：第一，合同没有约定违约金；第二，损失数额难以确定。而本案中，双方在合同中明确约定违约金为已付房价款的1%；陈自德不能举证证明其所受损失数额而非难以确定。故不符合该解释规定的条件。综上，本案的违约金应当遵从合同的约定即已付房价款的1%。二、本案鸿远公司逾期交付房屋权属证书有客观原因。本案中，“盛雅苑”项目的资料齐全，本可以如期为陈自德办理证件，但因为施工方恶意扣押办证所需的相关材料，致使鸿远公司无法办理房屋权属证书。鸿远公司出于维护自身和业主等人利益，已向施工方提起诉讼。可见鸿远公司对于办理房屋权属证书事项并非故意拖延，而是无奈于客观条件。鸿远公司已按时交付经检验合格的房屋给陈自德，积极履行主要合同义务，遵守诚实信用。须强调的是，经过鸿远公司的努力，2017年9月21日鸿远公司已取得中山市房屋登记机关出具的大产权证。目前分户测绘工作也已完成，只要业主完税即可递件办证。鸿远公司已于2017年9月29日向陈自德发送《关于盛雅苑办理不动产权证书的通知》，通知陈自德于2017年10月15日至10月31日递交办证资料。因陈自德迟延递交资料，鸿远公司于近日才向房产办证机构递交办证材料，暂未取得受理通知及房产证。本案鸿远公司不存在故意拖延等主观恶意，故不应当调整违约金加重鸿远公司的责任。三、逾期办证的违约金是债权请求权，原告按日主张逾期办证违约金是继续性债权，应当适用两年诉讼时效的规定。本案原告主张的违约金是以日为计算单位的，即违约一日就有一定数额的违约金。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案原告主张的按日计算的违约金应当适用两年的诉讼时效，即从起诉之日起往前倒推两年计算违约金。综上所述，本案中陈自德向鸿远公司索要巨额违约金是没有事实和法律依据的。并且其要求增加违约金的请求也违背了意思自治原则、《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释的基本精神和规定。我国并非判例法国家，望法院综合社会效果及鸿远公司的承受能力和生存能力，保障交易秩序，维护契约精神，做出公正裁判，支持鸿远公司的合法权益。经审理查明：2008年9月13日，陈自德与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定陈自德购买鸿远公司位于中山市××××房的商品房，总价款218042元。陈自德如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，……鸿远公司应当在2009年5月28日前将验收合格的上述商品房交付陈自德使用。鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案。如因鸿远公司的责任，陈自德不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈自德不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向陈自德支付违约金。陈自德需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等陈自德的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。上述合同附件五《合同补充协议一》第十一条约定“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，凡按各方最后地址送达的通知或其他有关文件均视为有效送达”。合同签订后，陈自德向鸿远公司支付了全部购房款。鸿远公司于2009年5月28日前将上述商品房交付陈自德使用。2017年10月10日，鸿远公司按照陈自德在上述《中山市商品房买卖合同》中记载的地址邮寄《关于盛雅苑办理〈不动产权证书〉的通知》给陈自德，要求陈自德在2017年10月15日至2017年10月31日到鸿远公司签署相关办证文件并递交资料。鸿远公司至今尚未取得申请办理涉案商品房不动产权登记的受理通知。2019年4月24日，陈自德以鸿远公司逾期办证为由向本院提出前述诉求。诉讼过程中，陈自德称其没有收到鸿远公司寄出的办证通知，2018年3月鸿远公司才电话通知其交600元的办证费用，其于2018年3月29日前往交费，鸿远公司表示办证资料已齐全。陈自德提交了《中山市契税缴款通知书》、《契税完税证》、办证费用的收据予以证明。鸿远公司对上述证据的真实性、合法性确认，对关联性和证明内容不确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与陈自德签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。根据合同约定，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内即2012年4月12日前履行办证义务。鸿远公司至今尚未取得申请办理涉案商品房不动产权登记的受理通知，存在逾期办证事实。陈自德向鸿远公司主张逾期办证违约金，鸿远公司在诉讼中提出诉讼时效抗辩。故本案应首先审查陈自德的起诉是否超过诉讼时效。本案中，双方在《中山市商品房买卖合同》中约定如鸿远公司逾期办证，应按已付房款的1%向买受人支付违约金。该违约金金额固定，故本案诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算。如上所述，鸿远公司应当在2012年4月12日前履行办证义务。陈自德知道或应当知道其权利受到侵害之日为2012年4月13日，所以陈自德请求逾期办证违约金的诉讼时效应从2012年4月13日起计算。根据当时的法律规定，诉讼时效期间为两年，故本案诉讼时效至2014年4月12日届满。陈自德未提供证据证明诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的事由，其于2019年4月24日提起本案诉讼已过诉讼时效，陈自德丧失胜诉权，其诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告陈自德的诉讼请求。案件受理费288元（原告已预交），由原告陈自德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一九年八月二十日书记员  蔡壹樑