黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0124民初705号原告：习士海，男，1969年01月07日出生，汉族，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：吕世龙，男，方正县诚信法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨兴隆房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省方正县方正镇前进街。法定代表人：陈延发，职务：经理。被告：杨晓丽，女，1956年12月22日出生，汉族，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：索锦亮，方正县匡义法律服务所法律工作者。被告：方正县人民政府房屋征收办公室，住所地：黑龙江省方正县方正镇物华街**。法定代表人：刘宝柱，职务：主任。委托诉讼代理人：张伟华，黑龙江**铄律师事务所律师。原告习士海与被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司、杨晓丽，第三人方正县人民政府房屋征收办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，系方正县人民法院审理的（2018）黑0124民初1574号案件经上诉后被哈尔滨市中级人民法院以（2019）黑01民终903号民事裁定书发回重审案件，本院于2019年03月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告习士海及委托诉讼代理人吕世龙、被告杨晓丽及委托诉讼代理人索锦亮、第三人方正县人民政府房屋征收办公室委托诉讼代理人张伟华到庭参加诉讼；被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未出庭。本案现已审理终结。原告习士海向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认被告以溪林玛奇朵售楼中心在2012年9月22日签订的商服预售合同签订拆迁补偿行为合法有效；二、要求被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司与实际开发商被告杨晓丽履行合同，交付房屋或者给付同等地段、同等面积的商服或给付拆迁补偿款200,000.00元及利息138,000.00元（本金20万元，月1分利率、自2012年9月22日至2018年6月22日）本息合计为人民币338,000.00元；三、要求被告给付利息至付清之日止。事实与理由：2012年被告开发建设方正县溪林玛奇朵小区，我系拆迁户。经与被告协商，被告同意给我回迁一栋住宅和一号楼西数第一门商服补偿原告的损失20万元。现住宅已经回迁，并已交付。但用以拆迁补偿的1号楼西数第一门、建筑面积100平方米商服至今未建。按照2012年9月22日，我与被告签订的用以拆迁补偿的商服预售合同约定，被告应于2015年12月31日交付房屋。可现实中，该小区1号楼至今未建，楼房无法交付，合同根本无法履行，用以拆迁补偿的目的无法实现。故此，我要求被告给付同等地段、同等面积房屋或拆迁补偿款及利息。被告杨晓丽辩称：原告与被告没有签订回迁建筑面积100平方米商服，原告与被告签订的是商服预售合同，该合同没有实际履行，没有发生法律效力，原因是原告没有按照合同的约定支付20万元的预售购楼款，被告也没有取得预售楼的许可，更为重要的是争议地块政府没有拆迁，不能履行合同的过错不是被告，是政府不作为造成的，在本案中，原告没有任何损失。原告起诉被告要求给付所谓的合同款及利息于法无据，原告与方正县人民政府房屋拆迁办公室签订的房屋产权调换协议已经履行完毕。第三人征收办辩称：原告诉讼请求不明确，因为在起诉状中，列有三位被告，却没有在诉讼请求中明确各被告的责任范围，2012年9月22日，我征收办与原告签订了区号A35-18编号079房屋征收产权调换协议书，约定乙方产权调换85平方米，位置7栋2单元5层3号，该协议签订后，现我征收办已经与原告直接就该协议履行完毕，双方再无其他合同存在，更没有与原告签订商服预售合同，关于原告与溪林玛奇朵售楼中心签订的商服预售合同，与我征收办无任何关系，而且通过该协议名称来看，与我单位和原告签订的产权调换协议书也没有任何关联性，完全是原告自行出资在溪林玛奇朵处购买房屋一处，该纠纷应为商品房买卖合同纠纷，而与征收行为无任何关联性，故请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司未出庭亦未提交书面答辩意见。在开庭审理时原告习士海举示了如下证据：1.房屋征收产权调换协议书和房屋产权证一份；2.溪林玛奇朵售楼中心给我出具的商服预售合同和收据各一份，裴志成方正县私房产权执照第0125号和方房自第13号之1××7号房屋产权证各一份、2002年原告购买该两栋房屋买卖契约一份，非自行指示秤检定合格证（15吨）；3、方正县人民法院（2018）黑0124民初1574号民事判决书，虽然这份判决被二审法院撤销，没有发生法律效力，但是该判决书的第三页当中，本院所查清的事实当中，明确确认了被告杨晓丽自认溪林玛奇朵小区拆迁时，为了补偿拆迁户，被告和拆迁户自行达成协议都是以签订预售买卖合同的形式解决的，多数已经按协议兑现。在开庭笔录当中有明确记载，是被告杨晓丽本人自认的，自认的补偿数额是20万元；4、原告在征用573平方米土地上经营方正县成海煤炭经销处的工商执照、机构代码证、煤炭经营资格证、税费票据各一份；5、刘世义车库预售合同、热力费卡及缴费明细、电费票据；拟证明，与原告相同被拆迁户，同样以车库买卖形式给付拆迁补偿的，被告已经履行了买卖合同，交付了车库。足以说明原告与被告签订以房屋买卖抵顶补偿款的行为，系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的；6、（2018）黑0124民初1574号案件的开庭笔录一份（原一审卷宗54页-55页，被告质证意见），被告杨晓丽在开庭时自认应当给付原告拆迁补偿款20万元，当时签订了房屋预售合同。拟证明杨晓丽与被告签订了房屋预售合同、同意用拆迁补偿款20万元给付房款；7、照片一份，拟证明在拆迁之前原告是在经营煤炭经销生意。经质证，被告杨晓丽及方正县人民政府房屋征收办公室对证据1、6、7无异议；本院对证据1、6、7确认为有效证据，予以采信。杨晓丽对证据2认为“被告杨晓丽未与原告签订上述证据的回迁协议，只与原告签订了一份商服预售合同，该合同约定原告向被告交20万元的购房款，其他没有约定，原告提供的证据无法证明与被告杨晓丽达成了其主张的回迁协议，只凭该组证据无法证明原告要待证的事实”，“这20万元收据是我们出具的，但是原告没有实际交付20万元，在二审中原告也承认没有交纳20万元”；方正县人民政府房屋征收办公室认为证据2“原告方已经自认104平方米草泥房屋不在征收范围内，该组证据与政府的征收无关，系原、被告自行达成，故本案不是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，同时本案案由是房屋买卖合同纠纷，该纠纷与征收办无任何关联”；本院认为，该组证据具有真实性、关联性和证明力，本院确认为有效证据予以采信。杨晓丽对证据3认为是未生效的判决书，不具证明力；方正县人民政府房屋征收办公室对证据3真实性无异议；本院认为，该判决未发生法律效力，本院不予采信。杨晓丽及方正县人民政府房屋征收办公室对证据4均认为不具关联性，已按住改非征收并履行；本院认为，证据4具有真实性、关联性和证明力，本院确认为有效证据予以采信。杨晓丽及方正县人民政府房屋征收办公室对证据5认为是复印件，并不具关联性；本院认为，拆迁过程中各户条件千差万别，其他拆迁户的补偿协议等不尽一致，不可相互佐证，故对该证据不予采信。被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司、杨晓丽及第三人方正县人民政府房屋征收办公室未提交证据。本院根据双方举证、质证及本院认证情况，确认如下事实：2012年被告杨晓丽挂靠被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司开发建设方正县溪林玛奇朵小区，杨晓丽系实际开发人，原告习士海在拆迁范围内。在拆迁过程中，方正县人民政府房屋征收办公室与习士海于2012年09月22日达成拆迁协议，并签订编号为079的《房屋征收产权调换协议书（住改非）》一份，约定调换7栋2单元503号85平方米住宅一套，经计算各项费用原告还应当交纳购房款16，692.60元，现该房屋已回迁完毕。同日，原告与实际开发商杨晓丽的委托人刘明雪签订了一份《商服预售合同》，约定习士海自愿向甲方（杨晓丽）订购上述小区第壹号楼西数第一门商服，建筑面积100㎡，预售价为20万元，2015年12月31日交付房屋，刘明雪同时出具了20万元收据一枚并加盖溪林·玛奇朵售楼中心财务专用章。现在用以拆迁补偿的1号楼至今未建，西数第一门建筑面积100平方米商服未入住。本院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。原告与被告方正县人民政府房屋征收办公室签订的《房屋征收产权调换协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认，且该协议已实际履行；在签订该协议时，溪林.玛奇朵小区项目开发商杨晓丽又另与原告协议回迁100平方米商服房，应视为对房屋征收产权调换协议的补充，是回迁协议的一部分，双方所签订的《商服预售合同》，并不是双方商品房买卖真实意思表示，买卖合同无效，应按拆迁补偿的基础法律关系审理。本案中，原告拆迁房屋仅56.6平方米，但占地面积较大，并经营煤场，仅调换85平方米房屋不足以满足原告补偿的预期，在此情况下，刘明雪代表杨晓丽与原告协商拆迁，并达成拆迁小协议，这一点从刘明雪背书内容即可证实，故《商服预售合同》实际应是对《房屋征收产权调换协议书》的补充，对100平方米房屋应视为被告对原告的拆迁补偿；被告杨晓丽提出的“原告与被告没有签订回迁建筑面积100平方米商服，原告与被告签订的是商服预售合同，该合同没有实际履行，没有发生法律效力，原因是原告没有按照合同的约定支付20万元的预售购楼款，被告也没有取得预售楼的许可”的抗辩意见，不成立，本院不予采纳。对案涉房屋所在溪林玛奇朵小区系被告杨晓丽挂靠被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司开发建设的，实际开发人为杨晓丽。溪林玛奇朵售楼中心的负责人杨晓丽是基于商业开发等原因与原告协商一致，并签订了实质为拆迁补偿的《商服预售合同》，其应按约定对原告进行安置补偿，现在其已逾期安置，且无法交付100平方米商服房，故原告要求按照约定20万元履行补偿义务符合法律规定，本院予以支持；被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司对杨晓丽承担连带责任；原告要求给付利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用解释》第五十四条的规定，判决如下：一、被告杨晓丽于本判决生效之日起五日内按照约定的房屋价值200，000.00元对原告习士海进行货币补偿；二、哈尔滨兴隆房地产开发有限责任公司对上述第一项承担连带给付责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，370.00元，由被告杨晓丽负担4，300.00元，原告习士海负担2，070.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李学峰人民陪审员  赵秋萍人民陪审员  周 丹二〇一九年八月二十日书 记 员  马睿妍