贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初2548号 原告（反诉被告）：贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区富水北路**。 法定代表人：黄贵文，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所实习律师 被告（反诉原告）：大方县和泰房地产开发有限责任公司，，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇利民路 法定代表人：简常林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：付禹，贵州业精律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余淼，贵州业精律师事务所实习律师。 原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司（以下简称豪盛公司）与被告大方县和泰房地产开发有限责任公司（以下简称和泰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序于2019年7月12日、7月16日公开开庭进行了审理，被告和泰公司于2019年7月16日向本院提起了反诉，本院受理后决定合并审理。原告豪盛公司的法定代表人黄贵文及其委托诉讼代理人吴明月、黄蝶，被告和泰公司的委托诉讼代理人付禹、余淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪盛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告豪盛公司与被告和泰公司于2018年4月17日签订的《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同》（以下简称销售代理合同）及2018年10月1日签订的《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同补充协议》（以下简称补充协议）；2、请求判决被告和泰公司向原告豪盛公司支付佣金602718元；3、请求判决被告和泰公司向原告豪盛公司支付违约金300000元；4、请求判决被告和泰公司赔偿原告豪盛公司售楼部装修费、工人工资、宣传费用等损失共计292063元；5、请求判决被告和泰公司承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月17日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订销售代理合同,合同第一条约定：甲方委托乙方全权负责营销策划及代理销售，委托的范围为“合盛园”A/B/C/D栋可售住宅（以下简称:物业）的营销及代理销售工作，乙方针对该物业有自主定价的权力。合同第二条第1项约定：销售代理期限为本合同签订当天到交房后两个月为止，若物业2018年10月30日交房则合同期限为2018年12月30号到期。若交房时间后押，则合同期限从交房之日起往后延长两个月为止。合同第四条第1项[佣金计算方式]约定：(1)甲方规定合盛园A/B/C/D栋3-17层可售住宅按2950元/平米的单价作为底价，每平米超出2950元的部分作为乙方的佣金。（2）甲方规定合盛园A/B/C/D栋18层可售住宅按2950元/平米的单价作为底价，每平米超出2950元的部分作为乙方的佣金。合同第六条第6项约定：因甲方原因导致销售工作不能正常开展，则乙方在服务期间产生的费用（包含但不仅限于工资、提成、宣传、装修售楼部等）由甲方承担，乙方需提供相应证明。合同第九条第3项约定：自签署本合同之日起至合同期满止，如有一方违约则违约方向守约方支付三十万元违约金并承担一切费用（包含售楼部装修，工人工资，宣传物资物料等费用）。合同签订后，原告于2018年4月18日进入合盛园临时售楼部二楼开展工作，经与被告协商，于同日开始对临时售楼部一楼进行装修作为正式售楼部。该售楼部于2018年4月30日装修完毕，原告为此支付了装修费70000元。2018年5月5日及5月6日，原告为了更好的进行商品房销售工作，以腰鼓队及观光车游街的方式举办宣传活动，为此支付宣传费8000元。但2018年6月初，因被告内部发生纠纷，其股东刘龙军便到合盛园售楼部阻止销售，并围堵了售楼部大门，导致原告无法再继续开展销售工作。后经原、被告双方协商，于2018年10月1日签订补充协议，该协议对合同进行调整后，约定由原告继续开展销售工作。但是，被告在与原告签订补充协议后，在未告知原告的情况下，将合盛园商品房销售工作另行委托给其他公司销售，导致原告无法再继续按照合同的约定，为被告销售合盛园商品房。原告在为被告营销策划及代理销售商品房期间，共替被告销售了24套商品房，根据合同约定，被告应向原告支付佣金602718元。为了有足够的人力为被告开展销售工作，原告在为被告销售商品房期间聘请了大量职工，共支付了工人214063元。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案中，因被告内部纠纷，其股东刘龙军围堵售楼部大门，导致原告无法正常开展销售工作，被告的这一违约行为已致使原告不能实现合同目的。并且，被告在未经原告同意的情况下，私自将合盛园商品房销售工作委托给第三方销售，被告这一行为表明其不履行主要债务。为此，原告可以要求解除与被告于2018年4月17日签订《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同》及2018年10月1日签订的《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同解除后，被告应按照合同第四条、第六条、第九条的约定，向原告支付佣金602718元、违约金300000元，并赔偿原告售楼部装修、工人工资、宣传费用等损失共计292063元。为此，特诉至法院。 和泰公司辩称，一、销售代理合同及补充协议签订后，被答辩人共计售出1套住宅（即于2018年10月12日签订《商品房买卖合同》并全款支付的熊励），未达到合同关于在开盘当月（即2018年10月1日至2018年10月31口）完成销售总金额50%的约定，也未达到合同第九条90%以上的约定，被答辩人已构成根本违约。同时，因被答辩人无销售人员在售楼部正常上班，严重违反了“提供20人以服务团队”的约定，给答辩人造成巨大的经济损失，不能实现案涉销售代理合同的目的。因此，答辩人安排员工张某于2018年11月5日通知被答辩人解除合同，经电话通知被答辩人执行董事黄贵文办理相关终止合同手续，但黄贵文以各种理由搪塞，无奈之下，答辩人只能派人前往被答辩人注册地址办理合同终止手续，但未找到被答辩人。二、代理合同及补充协议已依法解除。如前所述，因被答辩人未完成合同关于在开盘当月完成销售总金额50%的约定，未达到答辩人规定的销售额且无销售人员在售楼部正常上班，严重违反了合同的约定，构成根本违约，给答辩人造成巨大的经济损失，答辩人已安排员工通知被答辩人解除合同且被答辩已收到解除的通知。根据案涉合同第十条对合同终止的约定，案涉销售代理合同为附解除条件的合同，答辩人已发出解除合同的通知。同时，销售代理合同为委托合同，根据合同法等相关规定，答辩人依法享有任意解除权。因此，销售代理合同已依法解除。三、被答辩人主张支付602718元佣金的诉求，与事实不符，缺乏相应依据，不应得到支持。被答辩人售出的符合结佣条件的住宅共计1套，其余购房人存在如下几种情形：一是只签订了《认购协议书》，交纳了1万到3万不等的定金，但最终全部办理退款，最终并未签订《商品房买卖买卖合同》，未办理按揭借款；二是签订了《商品房预售合同》，但是因为征信不好等原因，并未成功办理按揭贷款。上述两种情形，均不符合合同约定的结佣的条件，被答辩人在起诉状中称销售商品房共计24套与事实不符。同时，根据合同的约定，因被答辩人没有完成规定的销售额，构成违约，该1套住宅的佣金不予结算，由答辩人扣留。四、被答辩人要求赔偿其损失292063元的主张，缺乏相应依据，不应得到支持。根据合同第五条约定，由被答辩人自行承担员工工资、提成及装修售楼部、项目宣传、广告以及佣金产生的税收费用。被答辩人诉称被堵无法开展销售工作不实。事实是2018年8月18日，刘龙军因私人经济纠纷，组织6辆汽车开进答辩人施工现场，堵住施工场地通道，并破坏了施工所用的监控器等电力设施，影响了施工。上述事实有（2018）黔0521民初4025号民事判决书予以认定。若被答辩人认为刘龙军封堵施工场地通道、影响其销售工作的开展，可依法向刘龙军主张相关权利，与答辩人无关。理由是：一、刘龙军影响的是合盛园居住小区的施工工地，未对被答辩人的销售造成影响；二、刘龙军的行为并不是答辩人授意或授权，属于其个人行为，不能归因于答辩人。五、被答辩人应向答辩人支付违约金30万元。根据合同第二条约定，被答辩人自2018年10月8日起，应提供20人以上的服务团队，负责案涉可售住宅的销售工作，然而自始至终，被答辩人仅有十个左右销售人员，且自2018年10月中旬开始，便无销售人员在售楼部正常上班，严重违反了合同的约定，使合同目的不能实现，构成根本违约。销售代理合同及补充协议签订后，被答辩人售出的符合结佣条件的住宅共计1套，严重违反了合同第五条关于在开盘当月（2018年10月1日至2018年10月31日）完成销售总金额50%的约定。因此，根据合同第九条的约定，被答辩人应向答辩人支付违约金30万元。综上，被答辩人所有诉讼请求均无事实与法律依据，不应得到支持，请求驳回被答辩人的诉讼请求，判决被答辩人向答辩人支付违约金30万元。 和泰公司向本院提起反诉请求：１、判决被反诉人支付反诉人违约金30万元；２、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2018年4月17日，反诉人作为甲方，被反诉人作为乙方，签订了销售代理合同，约定：第一条、甲方将其名下合盛园A/B/C/D栋3-17层可售住宅按2950元/平米的单价作为底价，每平米超出2950元的部分作为乙方的佣金。第二条、开盘当月任务为销售总金额的50%。第四条、甲方规定合盛园A/B/C/D栋18层可售住宅按2950元/平米的单价作为底价，每平米超出2950元的部分作为乙方的佣金。第五条、甲方办理房屋预售许可证后，在售楼部公示“五证”复印件，乙方开盘、开始销售工作。第九条、如有一方违约，则违约方向守约方支付30万元违约金。第十条、甲方根据合同及双方其他约定对乙方提出整改要求，如乙方整改后依然无法达到甲方要求,导致客户投诉、影响甲方公司形象、给甲方公司造成损失等，甲方可以视情况解除合同。2018年10月1日，双方签订了补充协议。约定：第二条、乙方自2018年10月8日起，保证对该项目的服务人员至少20人。第四条、前40套佣金押后支付，超过40套的，每售一套结算一套且先结70%。第七条、乙方负责宣传，促使客户成交，收集客户资料；当乙方客户交完首付，乙方收集客户网签、按揭资料、贷款进账结清，则该套物业销售完毕，甲方给乙方结佣。然而协议签订后，被反诉人自始自终并无20人的专业销售团队，且自2018年10月中旬开始，被反诉人便无人正常上班，不履行其销售代理的合同义务，致使反诉人商品房滞销，不能实现合同目的，给反诉人带来重大损失。于是，2018年10月底至2018年11月初，反诉人曾多次通知被反诉人的法人代表黄贵文解除案涉销售代理合同及补充协议，黄贵文虽表示同意，但至今仍未将其物资搬走。此外，根据案涉案销售代理合同约定，反诉人于2018年10月1日公示“五证”后，被反诉人即开盘、开始销售工作，然而，截止2018年11月5日，即反诉人再次通知被反诉人解除案涉销售代理合同时，被反诉人共计售出2套住宅（即分别于2018年10月11日及2018年10月12日签订《商品房买卖合同》并全款支付的陈祖德和熊励）。因冷新与李恩益购买的系Ｅ栋住宅，不计算在销售业绩内；另外11个购房人仅签订了认购书，但最终全部退款，分别是：陈远举、先诗亚、李定芬、兰祥会、李国林、陈君述、曾以炽、彭聚、杨昕、万艳梅、吴启才，也不能算在销售业绩内。因此，被反诉人并未完成于开盘当月（2018年10月1日至2018年10月31日）完成销售任务总额50%的合同约定。究其原因，系被反诉人未提供20人以上专业销售团队，未积极履行代理的合同义务所至，导致反诉人遭受巨大经济损失。综上，销售代理合同及补充协议签订后，被反诉人未按照合同约定，提供20人以上的专业销售服务团队，不积极履行销售代理的合同义务，未完成销售总金额50%的任务，导致反诉人物业滞销，因此遭受巨大的经济损失，被反诉人已严重违反合同约定，构成根本违约。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，提起反诉，判决被反诉人支付反诉人30万元违约金，以维护反诉人的合法权益。 豪盛公司针对和泰公司的反诉辩称，我方认为案涉销售代理合同不能继续履行的原因是被告方违约，而不是原告方违约，从原告方所举证据已经足以证明2018年7月份以后，被告方内部合伙扯皮，其合伙人刘龙军把大门紧锁，双方也多次协调，导致后来双方签订解决此问题的补充协议。补充协议签订后，10月3日都可以看到售楼部大门依然紧锁，玻璃门上清楚写满“内部纠纷，暂停销售”这一严重影响原告销售工作的标语。被告不但没有积极解决其内部纠纷，为原告销售创造有利条件，而是多次打电话通知原告解除合同。由于被告不符合合同约定单方解除合同的条件，且原告也想继续履行合同，故未同意解除合同，但被告单方终止了销售代理合同，另行委托源圆公司为其销售，足以证明是被告的违约行为导致原、被告之间的合同不能继续履行，所以原告不应向被告承担违约责任。为此，请依法驳回被告的反诉请求。关于原告在10月份以后没有20人以上的团队从事销售工作，由于售楼部大门在10月份紧锁，且标语未清除，客户看到房屋扯皮都不愿意买，所以原告方也无法安排20人以上的团队开展销售工作。 豪盛公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明，用以证明原告诉 讼主体适格；和泰公司无异议。 ２、销售代理合同，用以证明原、被告于2018年4月17日签订销售代理合同，约定原告全权负责合盛园A/B/C/D栋可售住宅的营销策划及代理销售，并约定佣金的计算及支付方式、双方费用承担、权利义务及违约责任等事项；和泰公司无异议。 ３、视频5段、照片7张、补充协议，用以证明因和泰公司内部发生纠纷，其股东刘龙军便到合盛园售楼部阻止销售，围堵并锁住售楼部大门，导致原告无法再继续开展销售工作，原、被告为此于2018年10月1日签订补充协议。协议签订后，大门仍然被锁，原告仍然不能开展工作。从2018年7月份一直锁到2019年4月份，2018年10月2日开了一天。第一张照片是我们公司在开展工作的时候工作人员20人，拍摄时间是2018年5月13日。和泰公司对补充协议的真实性无异议，视频与照片与本案无关联，达不到原告的证明目的。一、19分钟的视频里要求原告开锁进行销售，然而原告拒绝销售；二、2018年7月31日并不是原告开盘真正开始销售代理工作的时间，所以并未影响其销售；三、刘龙军阻碍的是被告施工场地，影响现场施工，并未阻碍售楼部销售，有生效判决认定；四、原、被告双方约定2018年10月8日起原告方要提供20人以上服务团队，并未对之前的人数作要求，并不能直接证明照片中的相关人员是原告的职工，原告应向刘龙军依法主张权利，与本案无关，其他视频还未看；五、照片中明显能看出钥匙是插在锁上面的，原告可自行开锁进行销售，是因为其自己的原因不履行销售代理的合同义务。 ４、照片3张，用以证明被告未经原告同意，便私自将合盛园商品房另行委托给大方县源圆房地产营销有限责任公司销售。拍摄时间是2019年7月11日下午，拍摄地点是在售楼部；和泰公司对三性均有异议，达不到原告的证明目的。该照片并不能直接证明被告与该营销公司存在任何合同关系；根据合同法的规定，被告有任意解除案涉合同的权利，案涉销售代理合同于2018年11月5日已解除，因此达不到原告的证明目的。 ５、大方合盛园佣金结算表，陈远举、王志云、唐汝萍、陈祖德、王志松、王敏德和尹忠明、先诗亚、李定芬、兰祥会、黄志发、李国林、万艳梅、陈君述、曾以炽、吴启才、田厚国、熊励、彭聚、冷新、杨昕、刘贤伟等人的认筹协议、收款单、收据及工商银行消费凭证，合盛园交易信息截图7张，用以证明原告已为被告销售了商品房24套，减去合同约定的底价后，被告应向原告支付佣金602718元。其中李红英的认筹协议遗失了；和泰公司称根据案涉销售代理合同及补充协议的约定，给原告结佣的条件是原告客户交完首付，收集客户网签、按揭资料、贷款进账结清视为销售完毕，被告予以结佣。陈远举、先诗亚、李定芬、兰祥会、李国林、陈君述、曾以炽、杨昕、万艳梅11家虽签订了认筹协议，交纳了认筹金，但最终全部退款。根据案涉销售代理合同及补充协议的约定不予结佣，其余除了熊励的11家因不符合合同约定，且前40套佣金押后支付，也不能结佣。 ６、收据3张、工资明细、合盛园售楼部广告制作清单、收款单，用以证明被告的违约行为给原告造成了售楼部装修费、工人工资、宣传费用等损失共计316021元，且因被告未支付佣金，原告尚欠工人214063元。和泰公司对收据、广告制作清单、收款单真实性无异议，其中收款单与本案无关，不应采纳，达不到原告原证明目的。工资明细三性均有异议，达不到原告的证明目的，原因是原告应提供相关材料证明他们之间存在劳动关系。原告自称2018年4月18日进入售楼部工作，然而，其提交的工资明细表上出勤天数长达22天，明显与事实不符。根据案涉销售代理合同的约定，原告所主张的装修费、工人工资、宣传费用应由其自行承担。原告构成根本性违约。 和泰公司为支持其反诉主张，向本院提交如下证据： １、营业执照、法定代表人身份证及身份证明，用以证明被告企业及法人的信息，是本案适格的诉讼主体；豪盛公司无异议。 ２、销售代理合同、补充协议、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，用以证明原、被告双方分别于2018年4月17日、10月1日签订销售代理合同及补充协议，约定原告提供20人以上服务团队并在开盘当月完成销售总额50%的任务。被告在2018年10月1日公示“五证”后，原告开盘，开始销售工作；豪盛公司对三性无异议，对证明目的有异议。在销售代理合同第十一条第二项有约定，从签订合同时原告就可以销售房屋。 ３、合盛园居住小区销售清单、大方县商品房预售合同备案登记表、情况说明、光盘（视频与通话录音）、照片，用以证明案涉销售代理合同及补充协议签订后，原告并未提供20人以上的服务团队，仅销售符合结佣条件的住宅1套，构成根本违约。2018年10月中旬开始，原告即无销售人员在售楼部上班，被告于2018年11月5日派人通知原告解除合同的事实。录音时间是2018年11月；豪盛公司对录音的真实性无异议，达不到被告的证明目的。视频与本案无关。 ４、（2018）黔0521民初4025号、（2019）黔05民终1084号民事判决书，用以证明2018年8月18日，刘龙军因个人经济纠纷，阻碍被告场地施工，并未对原告方销售部运营造成影响；豪盛公司对该组判决的真实性无异议，但达不到被告的证明目的。 ５、商品房预售合同备案登记表、说明、退款单，用以证明销售代理合同及补充协议签订后，仅陈祖德与熊励符合结佣条件。冷新与李恩益购买的系Ｅ栋住宅，并非销售代理合同约定的A/B/C/D销售范围，因此不计算在销售业绩内。另有11个购房人仅签订了认购书，但最终全部退款，分别是陈远举、先诗亚、李定芬、兰祥会、李国林、陈君述、曾以炽、彭聚、杨昕、万艳梅、吴启才，不符合结佣条件，也不能算在销售业绩内。 ６、证人张某、冯某的证言，用以证明案涉可售住宅签订认购书及商品房买卖合同的情况，购房人支付房款的具体情况，通知原告方执行董事黄贵文解除合同等详细情况。冯某证明通知原告执行董事黄贵文解除合同的情况。豪盛公司对张某的证言部分有异议。一、退房原因中客户因为被告方内部扯皮是真实的，但说是黄贵文让客户来退房的内容不真实，也不符合常理，因为黄贵文让客户退房后就拿不到佣金，所以不可能让客户退房。二、通知黄贵文解除合同的内容不客观，也不真实。三、该证人对被告代理人关于合同内容的解释的提问我方认为不能作为证据使用，因为合同是原、被告对方签订的，不应该由证人来某，该证人关于结算佣金条件的内容也不客观真实，与合同的约定不相符合。由于证人是被告的职工，同时又是被告法人的亲戚，所以我方对上述有异议的部分不能作为证据使用。从她在作证的过程中与原告法人争吵的过程看，该证人明显是以被告方的口气和立场在与原告方进行争吵，故其上述我方有异议的证言明显是偏向被告方面所作的虚假证言。冯某的语言中有部分不真实，证人说客户退房是黄总告诉客户房子扯皮，导致客户退房，我方认为内容不真实，理由与上一证人的质证意见一致，客户不是从黄总的口中告知房子扯皮，而是从原售楼部的玻璃门上就可以看出房子扯皮的原因。其他内容无异议。 本院对证据的审核认定：对豪盛公司提交的第一组、第二组证据，和泰公司无异议，其证明效力予以认定；第三组证据的真实性予以认定；第四组证据，和泰公司虽有异议，但其认可已将涉案商品房委托给大方县源圆房地产营销有限责任公司销售的事实，故对真实性予以认定；第五组证据，和泰公司予以认可，对其真实性予以认定；第六组证据中的工资明细系豪盛公司单方制作，无其他证据予以佐证，其证明效力不予认定。对该组其他证据的真实性予以认定。 和泰公司提交的第一组、二组证据，豪盛公司对其三性无异议，其证明效力予以认定；第三组证据中的视频不能证明具体的位置，其证明效力不予认定。对该组其他证据的真实性予以认定；第四、五组证据的真实性予以认定；证人张某、冯某的证言与和泰公司提交的其他证据能够相互印证，其证明效力予以认定。 本院经审理查明，2018年4月17日，和泰公司作为甲方，豪盛公司作为乙方，签订销售代理合同，就产权属于甲方的A/B/C/D栋住宅委托给乙方独家代理销售，内容为：第一条、委托销售的方式和范围：甲方委托乙方全权负责营销策划及代理销售，委托的范围为“合盛园”A/B/C/D栋可售住宅（以下简称:物业）的营销及代理销售工作，乙方针对该物业有自主定价的权力。若乙方实际成交价不能高于3180元/m2,但根据市场调整，若销售实际成交价高于3180元/m2，则高于3180元/m2的部分甲乙双方按照各50%的比例进行分配；原则上不高于发改局规定的最高限价。第二条、委托期与销售代理进度：１、销售代理期限为本合同签订当天到交房后两个月为止，若物业2018年10月30日交房则合同期限为2018年12月30号到期。若交房时间后押，则合同期限从交房之日起往后延长两个月为止。２、物业开盘时间待定，开盘当月任务为销售总金额的50%，交房后2个月完成总金额的95%。第三条第１项：甲方提供办公场地。第四条、佣金计算方式以及支付方式：１、佣金计算方式：(1)甲方规定合盛园A/B/C/D栋3-17层可售住宅按2950元/平米的单价作为底价，每平米超出2950元的部分作为乙方的佣金。（2）甲方规定合盛园A/B/C/D栋18层可售住宅按2950元/平方米的单价作为底价，每平米超出2950元的部分作为乙方的佣金。２、佣金支付方式：Ａ)乙方每月完成销售总金额的10%，甲方次月10号前按乙方的销售业绩支付30%的佣金。Ｂ)若乙方销售完成甲方规定的销售总金额的50%，则甲方按40%的标准向乙方支付佣金。Ｃ）若乙方完成甲方规定的销售总金额的80%，则甲方按60%的标准向乙方支付佣金。Ｄ）若乙方完成甲方规定的销售总金额的95%及以上则甲方按100%给乙方结算佣金。第五条、双方费用分担：１、甲方承担所有物业销售所产生的税费、甲方开展工作的费用等。２、乙方承担员工工资、提成以及装修售楼部、项目宣传、广告以及佣金产生的税收费用。第六条、甲方责任与权利：５、甲方办理房屋预售许可证后，在售楼部公示“五证”复印件，乙方开始销售工作。６、因甲方原因导致销售工作不能正常开展，则乙方在服务期间产生的费用（包含但不仅限于工资、提成、宣传、装修售楼部等）由甲方承担，乙方需提供相应证明。第九条、违约责任：１、甲乙双方承诺遵守合同所有条款，共同执行。２、本合同执行过程中，如有不可抗力因素影响相关条款执行的，应由双方友好协商解决，在双方达成一致意见的基础上而中止合同或改变合同的有关条款不视为违约，经双方协商同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。３、自签署本合同之日起至合同期满止，如有一方违约则违约方向守约方支付三十万元违约金并承担一切费用（包含售楼部装修，工人工资，宣传物资物料等费用）。４、如出现其它违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》等相关法律法规向违约方追究法律责任，并追讨由此所造成的经济损失。５、乙方必须按甲方规定至签订本合同起至开盘当月完成甲方规定总额的50%；交房后2个月内完成甲方规定总额的95%以上，若交房后2个月内未完成95%的，甲方给予宽限2个月时间，宽限期内乙方仍未完成总额的95%，除承担第3条规定的违约金外，乙方所含佣金总额甲方将不予结算，作为违约金由甲方扣留。第十条、合同的终止：１、甲方根据合同及双方其它约定对乙方提出整改要求，如乙方整改后依然无法达到甲方要求，导致客户投诉、影响甲方公司形象，给甲方公司造成损失等，甲方可以视情况解除合同。２、甲方不按时结算佣金，超过1个月，乙方可以提出解除合同，乙方不承担责任，甲方并结算乙方在服务期间产生业绩的所有佣金（销售单价超出甲方规定的底价2850无/平米的部分为乙方佣金）。第十一条、其它：２、本合同签订以前及以后，凡向甲方订购（或者甲方预售、销售）的物业，统一计算为乙方的销售业绩。销售代理合同签订后，因和泰公司的股东之间产生纠纷，股东刘龙军将销售部的大门上锁，并在销售部的玻璃门上写上“内部纠纷，暂停销售”，影响豪盛公司的正常销售。为此，双方于2018年10月1日签订了补充协议，内容为：“根据甲乙双方所签订的销售代理合同条款，因售楼部厦门被锁导致乙方从2018年7月28日至今无法正常开展销售工作，现经甲乙双方共同协商达成一致对所签订的销售代理合同时行如下补充和调整后，继续开展工作调整如下：一、原合同销售代理合同第二条委托期限和销售代理进度的第2条更改为：乙方自2018年10月8日起保证对该项目的服务人员至少20人，但甲方必须保证能正常销售（包含但不仅限于网签、备案、按揭等）。二、原合同销售代理合同第四条佣金计算方式以及支付方式的第2条佣金支付方式更改为：Ａ)因为前期甲方需要资金周转，乙方所销售的前40套佣金押后支付，超出40套的乙方每销售一套甲方给乙方结佣一套，结算佣金比例按照先结70%给乙方。Ｂ)若乙方销售完成甲方所规定的销售总金额的50%，则甲方按全部佣金的50%标准向乙方支付佣金。Ｃ）若乙方销售完成甲方所规定的销售总金额的80%，则甲方按全部佣金的70%标准向乙方支付佣金。Ｄ)若乙方销售完成甲方所规定的销售总金额的95%，则甲方按全部佣金的100%标准向乙方支付佣金。Ｅ)若乙方销售完成甲方所规定的销售总金额的100%，则所剩房源归乙方所有。甲方配合所剩物业的销售工作。三、销售代理合同第九条违约责任第5条更改为：乙方需按甲方规定交房后2个月完成甲方规定销售总额的90%及以上，若交房后2个月内未完成90%的，甲方宽限2个月时间，期内仍未完成的乙方所押佣金不予结算作为违约金由甲方扣留。（交房需按Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四栋交房为准，满足交房条件）。四、客户界定及结佣条件：乙方负责促使客户成交，收集客户资料，当客户首付支付完毕，乙方收集完毕客户网签及按揭资料贷款进账结清视乙方该套物业销售完毕甲方给乙方结佣。若因甲方原因导致不能贷款放款的甲方也需给乙方结佣。五、若甲方未按时结佣的超出7日则视甲方违约。六、本补充协议一式贰份，双方各执一份，与原合同具有同等法律效力。”因刘龙军阻工，和泰公司重新在和泰酒店为豪盛公司另行设立办公室开展销售工作。2018年11月5日，和泰公司通知豪盛公司将其所有的办公用品搬离销售部办公地点，豪盛公司法人黄贵文同意搬离。 另查明，2018年4月至6月，经豪盛公司代理，陈远举、王志云、唐汝萍、陈祖德、王志松、王敏德和尹忠明夫妻、先诗亚、李定芬、兰祥会、黄志发、李国林、万艳梅、陈君述、曾以炽、吴启才、田厚国、熊励、彭聚、冷新、杨昕、李恩益、刘贤伟与和泰公司签订了《商品房认筹协议》或《咨询服务协议》，并交纳了认筹金。熊励于2018年10月12日、陈祖德于2018年10月11日、黄志发于2019年5月20日、王志云于2019年5月17日、王敏德于2019年4月12日、王志松于2019年1月22日、唐汝萍于2018年11月26日、刘贤伟于2019年3月22日、李华琴于2018年12月12日、冷新于2018年7月5日、李恩益于2018年7月5日分别与和泰公司签订了《房屋买卖合同》。另外，除冷新和李恩益认购的房子为Ｅ栋外，其他购房人认购的房子皆为销售代理合同约定的案涉房屋。后和泰公司退还了彭聚的房款335677元及陈远举、先诗亚、李定芬、兰祥会、李国林、陈君述、曾以炽、杨昕、万艳梅、吴启才的认筹金。 2019年9月30日，和泰公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。 本院认为，原、被告双方签订的销售代理合同和补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。豪盛公司与和泰公司签订的销售代理合同实质上属于委托合同。本案中，虽然和泰公司未提供书面证据证明其向豪盛公司发出了解除通知，但在其提供的2018年11月5日的录音中记录了其喊豪盛公司搬离其所属的销售部，豪盛公司也予以同意。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”、第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同上的”及第九十六条“当事人一方依照枉法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，和泰公司作为委托方，享有任意解除权，故双方签订的销售代理合同和补充协议已于2018年11月5日已解除，故对原告要求解除销售代理合同及补充协议的诉讼请求不予处理。对豪盛公司要求的佣金、违约金和损失的诉讼请求，销售代理合同约定第二条第2项约定物业开盘当月任务为销售总金额的50%，涉案房屋共256套，在和泰公司通知解除合同前即2018年11月5日前签订《商品房买卖合同》的仅5套（熊励、陈祖德、李恩益各一套，冷新2套，且冷新和李恩益购买的房屋为Ｅ栋，不包含在销售代理合同的范围内）。同时，补充协议第一条约定自2018年10月8日起豪盛公司需保证涉案项目的服务人员至少20人以上，但豪盛公司并未提供有力证据证明涉案项目的服务人员为20人及以上，故豪盛公司存在违约。根据销补充协议第三条“乙方必须按甲方规定至签订本合同起至开盘当月完成甲方规定总额的50%；交房后2个月内完成甲方规定总额的95%以上，若交房后2个月内未完成95%的，甲方给予宽限2个月时间，宽限期内乙方仍未完成总额的95%，除承担第3条规定的违约金外，乙方所含佣金总额甲方将不予结算，作为违约金由甲方扣留”和第3条“自签署本合同之日起至合同期满止，如有一方违约则违约方向守约方支付三十万元违约金并承担一切费用（包含售楼部装修，工人工资，宣传物资物料等费用）”约定，豪盛公司所售豪盛公司存在违约，通过其代理售出的房屋不仅不能结算佣金且其前期支出的一切费用也应由其自行承担，故其要求的佣金、违约金及损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对豪盛公司诉称的因和泰公司股东刘龙军阻工，导致其不能正常销售的意见，根据其提供的视频资料，和泰公司股东刘龙军阻工是发生在补充协议签订前，即使按其所说，补充协议签订后，刘龙军也来售楼部阻工，但在2018年10月8日以后，和泰公司已另在和泰酒店给豪盛公司另行设立了办公地点，豪盛公司也认可刘龙军未来和泰酒店的办公地点阻工，故不存在影响其开展销售。另外，不管是根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定还是基于豪盛公司未完成销售任务及未按补充协议的约定提供20人以上的服务人员，和泰公司均有权解除合同，同时也有权委托他人销售涉案房屋，除非豪盛公司能提供证据证明和泰公司在通知其解除合同前就已经委托他人销售涉案房屋，但本案中豪盛公司并未提供。故对豪盛公司的该意见不予采纳。对和泰公司要求豪盛公司支付违约金300000元的诉讼请求，根据和泰公司证人陈述，“五证”公示后就开盘，开始销售工作，和泰公司于2018年10月25日通知豪盛公司解除合同，但根据补充协议第三条“乙方需按甲方规定乙方需按甲方规定交房后2个月完成甲方规定销售总额的90%及以上，若交房后2个月内未完成90%的，甲方宽限2个月时间，期内仍未完成的乙方所押佣金不予结算作为违约金由甲方扣留”的约定，和泰公司未按该条的规定给予豪盛公司2个月或宽限2个月的时间，即在开盘的当月就通知豪盛公司解除合同。其称豪盛公司未正常开展销售工作，但未提供证据证明，故也存在违约，故其诉要求豪盛公司支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项四、第九十六条规定，判决如下： 一、驳回贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司的诉讼请求； 二、驳回大方县和泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。 贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司交纳的案件受理费7775元，由贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司负担；大方县和泰房地产开发有限责任公司交纳的反诉案件受理费2900元，由大方县和泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  章英 二〇一九年八月七日 书记员  谢璐