山东省平邑县人民法院山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1326民初2054号 原告：王超，男，1986年2月1日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：胡月丽，山东矩量律师事务所律师。 被告：临沂中联建材有限公司，住所地平邑县城蒙山大道**，统一社会信用代码：91371326767763986H。 法定代表人：李传峰，经理。 被告：徐冉冉，女，1986年6月13日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区，现住平邑县。 二被告委托诉讼代理人：张华，山东平大律师事务所律师。 原告王超与被告临沂中联建材有限公司（以下简称中联公司）、徐冉冉租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王超及其委托诉讼代理人胡月丽，被告中联公司、徐冉冉的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王超向本院提出诉讼请求：判令中联公司、徐冉冉赔偿违约损失754395元。事实和理由：2013年3月11日，徐冉冉作为中联公司的委托代理人和我签订期限5年的厂房租赁合同，合同到期前，双方续订合同，期限至2023年3月20日，合同签订后，我将租金分多次汇入中联公司及其指定账户。在租赁期间，我经中联公司同意，对厂房的主要部分做了装修，花费巨大，评估价值为704395元，但是2019年1月28日，徐冉冉向我发出终止合同告知书，我多次和他们协商无果，请求法院支持诉求。 中联公司辩称，1.中联公司在履行租赁协议过程中无违约行为，不应承担违约责任。徐冉冉代表公司发出的终止通知书是依双方约定而行使，合同法赋予当事人约定解除和终止协议的权利，按照合同约定，解除权是附条件的，即需提前半年通知对方，预留了足够的合理期限，该解除权是双方均享有的，因此该条款是合法有效。2.中联公司在履行合同中无过错，不存在损失赔偿的事由。中联公司只是针对现有的场地及地上附着物进行出租，也未允许王超对租赁物进行新建和修缮，即便王超新建和修缮也必须依据城乡规划法、土地管理法等规定严格遵守规划和审批程序。3.虽双方协议第四条约定了租赁期限，但同时第十二条又赋予了双方附条件的任意解除权，因此该协议具备不定期合同随时可解除的属性，双方在签订合同时，应预料到合同终止的可能，因此，王超以合同终止要求中联公司承担违约或赔偿责任的事由不成立。4.王超以中联公司不履行合同义务而主张的的损失范围和数额，不属于合同法规定的损失赔偿范围和标准，其诉求没有法律依据。 徐冉冉辩称，我与王超签订的租赁协议是代表中联公司的职务行为，相关权利义务应由中联公司承担。我未同意王超对租赁物进行修缮和新建，其他同中联公司答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 王超提交的1.2013年3月11日王超与中联公司签订的《厂房场地租赁协议书》，王超主张该合同由徐冉冉代签，对合同标的物、合同价款、使用期限以及违约责任有明确约定，特别是第四项明确中联公司（甲方）应当保障对上述厂房、场地拥有合法使用及出租权，并保证王超（乙方）5年的租赁期限，城市规划或不可抗力除外，否则甲方应当赔偿乙方因此遭受的损失以及违约金5万元，证实中联公司事实上已经构成对协议书的违反。 2.2017年4月徐冉冉代表公司与王超续签的《厂房场地租赁协议书》，王超主张该合同期限为2018年3月21日到2023年3月20日，租赁费由原来的11万涨到了15万每年，合同条款基本不变，特别是合同第四项同样明确了甲方应当保障对上述厂房、场地拥有合法使用及出租权，并保证乙方5年的租赁期限，城市规划或不可抗力除外，否则甲方应当赔偿乙方因此遭受的损失以及违约金5万元。 王超还主张上述两宗证据证明王超从2013年开始承包涉案厂房、场地，在第一份合同签订后依照合同约定使用厂房和场地，没有出现违反合同约定的情况，才使得中联公司继续与其续签合同，另一方面，中联公司在合同中保证涉案土地和厂房为合法使用，并享有出租权，使得王超在使用土地和厂房过程中增强信任，认为只要徐冉冉代表公司同意王超就可以建设，而且中联公司在合同中明确保证5年的使用期限，所以王超才不断建设。 3.临沂市万帮价格评估有限公司临万评报字（2019）第0301号《价格评估报告书》，证实王超在承租土地上建设的为临时设施，临沂市万帮价格评估有限公司专家予以评估认定，王超建设的为简易结构、简易复合板房、钢架加固，简单的标准钢架等，符合合同第四项约定，所建设设施评估价格为704395元。 中联公司、徐冉冉对以上证据1有异议，认为该合同已终止，相关权利义务已消灭，不具有合法性。对证据2无异议，但对王超主张的证明目的有异议，协议第十条明确约定若改建需征得出租方同意，临时设施除外，但不包括临时建筑，因此王超主张的经出租方同意而进行建设不属实。对证据3有异议，认为首先该评估报告的委托评估程序不合法，且评估的标的物属违法建筑，不具有认定价值的合法基础，因此不具有合法性，其次本案属于租赁合同纠纷，根据合同法第一百一十三条规定，该评估报告确定的损失不属于本案损失赔偿的范围，与本案无关联性，评估标的物无权属证明，无法确定评估报告的真实性，请法庭不予采信。 中联公司提交1.录音光盘一张，其中含录音四段，录音文字摘录四张，中联公司以此证实王超主张损失赔偿的建筑物已确认系违法建筑，已将问题移送县综合执法局等职能部门，并明确答复，待县里统一制定方案后进行拆除，该建筑物不享有损失赔偿的合法性和认定价值的基础，王超存在违法建设等过错，出租方依据合同法第二百一十九条等规定，享有法定解除权。 2.2019年2月2日在全县经济工作及经济社会总结表彰大会讲话稿一份，以证实涉案租赁物在规划开发范围内，将面临开发建设的可能，结合协议的约定以及王超违法建设的因素，为防患未然，中联公司依约向王超通知终止协议是公平合理，不存在过错。 王超对上述证据1真实性无异议，但不认可与本案存在关联性，认为该事实不能支持中联公司的证明目的，是否是违法建筑与合同签订人之间是否应当赔偿，并不适用国有土地房屋征收条例二十四条，法律关于政府无义务对非法建筑的赔偿规定不适用于相对违约人或侵权人对合同守约方的赔偿，中联公司的辩解曲解法律的本意，国家政策与法律规范是有区别的，政府不赔偿不代表违约人不应当赔偿。对证据2认为，该证据不能证实该租赁物属于规划开发范围，仅是讲话稿，是政府官员对大美平邑未来的畅想，而不是城市规划的规范文件，不能够作为认定涉案土地属于城市规划范围的依据，该证据不充分，也不能证实出租方因此就不存在过错。 对于王超提供的上述1、2证据及中联公司证据1的证明效力，本院予以确认；王超提交的价格评估认定书，是否可以作为认定本案事实的证据，本院结合其他证据和经审查确认的案件事实予以认定。中联公司提交的讲话稿，是平邑县委对平邑县城市建设规划的宏观构想，与涉案租赁场地没有直接利害关系，中联公司以此证明其诉讼主张，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，中联公司（甲方）与王超（乙方）签订《厂房场地租赁协议书》，约定将位于平邑县南端东侧约6766平方米的厂房场地（裕民公司承租部分除外）租赁给王超使用，租赁期限5年，自2013年3月21日至2018年3月20日，租赁费每年11万元，同时第四条约定，甲方应当保证对上述厂房场地拥有合法使用权及出租权，并保证乙方5年的租赁期限，城市规划或不可抗力除外，否则甲方应当赔偿乙方因此遭受的损失，以及违约金5万元。协议第十条约定，乙方租赁期内对经营场地不得进行转租，若需改建，甲乙双方协商一致后，方可实施，临时设施除外。第十二条约定，若甲乙双方终止、变更合同，需提前半年通知对方，否则视为违约。协议签订后，王超如约支付租金，并改造原厂房、建设部分设施销售汽车。租期临近届满，中联公司职工徐冉冉受其公司委托，作为甲方就案涉厂房场地与王超签订《厂房场地租赁协议书》，租赁期限5年，自2018年3月21日至2023年3月20日，每年租赁费15万元，其余内容与2013年租赁协议一致，协议书落款时间为2018年3月21日。2018年4月11日，王超向中联公司交纳2018-2019年度租赁费15万元。2019年1月28日，中联公司、徐冉冉向王超发出《终止合同告知》，内容为：“王超经理，因企业发展规划需要，现根据2018年3月21日与贵公司签订的《厂房场地地租赁协议书》第十二条款，提前半年通知贵公司，对该协议书予以终止。”王超接到通知后，与中联公司协商未果，以其诉求诉至本院。庭审中，王超表示同意终止合同。 另查明，涉案场地土地使用权人和房屋所有权人均为山东冠鲁置业有限公司（第二经营部），土地性质为国有出让，用途为工业用地，国有土地使用证号为平国用（2001）字第××号，使用权面积6766.1平方米。房权证号为平房字第××号，共有房屋四处：仓库201.69平方米、办公用房146平方米、仓库40.8平方米、门卫室30.96平方米。诉讼中，山东冠鲁置业有限公司出具证明，内容为：“原告王超诉被告临沂中联建材有限公司、徐冉冉租赁合同纠纷一案［（2019）鲁1326民初2054号］，案涉土地［土地使用证号：平国用（2001）字第××号］及房屋（房权证平房字第××号）的所有权人均为山东冠鲁置业有限公司（第二经营部）。山东冠鲁置业有限公司（第二经营部）已授权委托临沂中联建材有限公司对上述土地及房屋进行管理，认可本案的租赁合同。” 经王超申请，临沂市万帮价格评估有限公司对其在承租土地上投资所建成的建筑物及构筑物进行评估，该公司于2019年3月12日出具临万评报字（2019）第0301号价格评估报告书，以2019年3月9日为基准日，以评估标的的重置价值乘以确定成新率确定评估值为704395元。 本院认为，落款时间为2018年3月21日的《厂房场地租赁协议书》由徐冉冉和王超签订，但王超和中联公司对于徐冉冉是中联公司职工，作为中联公司的代表签订该协议的事实均无异议，故徐冉冉签订协议是履行职务的行为，合同的权利义务与其无关。该《厂房场地租赁协议书》涉及的土地和房屋的使用权人和所有人均不是中联公司，按照权利人山东冠鲁置业有限公司的证明所述，中联公司受该公司授权委托对涉案厂房场地进行管理，中联公司先后以自己的名义和由本公司职工徐冉冉代表公司与相对人王超签订租赁合同。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在徐冉冉和王超签订的《厂房场地租赁协议书》第四条中约定，“甲方应当保证对上述厂房场地拥有合法使用权和出租权”，表明王超和中联公司均认可该合同权利义务只对其两方具有约束力，权利人山东冠鲁置业有限公司表示认可该合同，未对该合同涉及的权益表示异议和主张权利，本院确认中联公司和王超是本案租赁合同的当事人，该合同的权利义务由该两方承担。 中联公司与王超签订的《厂房场地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行。本案当事人因提前终止合同产生纠纷，争议的焦点是：中联公司通知王超提前终止合同，是否构成违约，应否承担违约责任并赔偿王超损失。 合同双方在合同第十二条约定：“若甲乙双方终止、变更合同，需提前半年通知对方，否则视为违约。”该条款赋予双方提前解除合同的权利，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”中联公司和王超关于解除合同的条款不违反法律规定，中联公司于2019年1月28日提前半年通知终止合同，该通知对双方均具有约束力，应于2019年7月28日生效。但双方在合同第四条还约定：“甲方应当保证对上述厂房场地拥有合法使用权及出租权，并保证乙方5年的租赁期限，城市规划或不可抗力除外，否则甲方应当赔偿乙方因此遭受的损失，以及违约金5万元。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据以上法律规定和合同约定，中联公司在本案中未能提供案涉土地因城市规划或不可抗力需收回的证据，故在中联公司通知提前解除双方租赁合同后，王超有权要求其赔偿损失、支付违约金。 王超与中联公司落款时间为2018年3月21日的租赁合同，是由双方2013年3月11日合同延续而来，中联公司对于王超租赁厂房场地用于销售汽车的事实是明知的，王超租赁场地后，对部分设施改建、添置以适应其经营需要，亦属合理使用行为。但双方合同中约定，承租方若需改建，合同双方协商一致后，方可实施，临时设施除外。王超租赁后所建设的设施，没有证据表明曾与出租方协商一致，结合租赁合同约定的期限来看，时间为5年，并且在合同中双方还约定了可以提前解除合同的条款，改建设施因场地存在随时被停止使用的风险，而不具备可以长期使用的条件，王超对此应有预知。因此，王超主张临万评报字（2019）第0301号价格评估报告书中以评估标的的重置价值乘以确定成新率确定的评估值704395元为其损失数额，本院不予采纳。因王超提交的证据不足以证实其损失情况，本院对其该部分诉求不予支持，但王超要求中联公司按照合同约定支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、由徐冉冉代表临沂中联建材有限公司与王超于2018年3月21日签订的《厂房场地租赁协议书》，于2019年7月28日终止履行，王超于判决生效后十日内搬出所租赁的位于平邑县南端东侧约6766平方米的厂房场地； 二、临沂中联建材有限公司于判决生效后十日内支付王超违约金50000元； 三、驳回王超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11344元，由王超负担10592元，临沂中联建材有限公司负担752元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长 段瑞茂 审 判 员 彭 欣 审 判 员 商海波 二〇一九年八月十五日 法官助理 赵树伟 书 记 员 刘续亮