贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初4900号原告:龙安峰，男，1998年9月3日出生，侗族，贵州省榕江县人，住榕江县。委托诉讼代理人（特别授权）:田景成，贵州维律事务所律师。被告:贵州量才房地产开发有限公司。住所地:凯里市迎宾大道北侧香枫庭苑A2地块13-16群楼**夹层4-办公室。法定代表人：张玉荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人(特别授权):戴文勇，贵州宏强律师事务所律师。第三人：朱鹏，男，1972年11月15日出生，侗族，贵州省榕江县人，住榕江县。原告龙安峰诉被告贵州量才房地产开发有限公司（下简称：量才房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加朱鹏为第三人，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙安峰之委托代理人田景成、被告量才房产公司之委托代理人戴文勇、第三人朱鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙安峰向本院提出诉讼请求判令：一、被告双倍返还原告购房款共计1161834元；二、被告赔偿原告因接收房屋而产生的损失18732元(维修基金11618元、装修保证金1500元、物业费2629、电表开户、有线电视、天然气等开户费用2985元)；三、本案诉讼费由对方承担。事实与理由：2011年，被告到榕江老车站开发九龙嘉园地产项目，经协商，被告将其土建及安装工程发包给榕江县建筑工程公司(该公司委托代理人为朱鹏)，朱鹏与被告于2011年11月3日签订了《建设工程施工合同》。合同签订后，朱鹏按照合同约定将200万元的工程保证金转入了被告账户。之后，被告未能按时开工，并将该工程另行承包给他人施工。为此，朱鹏、朱守义、朱守祥找到被告法人陈量才，协商退还保证金相关事宜，因被告当时无力偿还保证金及违约金，被告与朱鹏等人就工程保证金签订了借款协议，借款协议约定的还款期限(即2013年4月13日)届满后，被告还是无力偿还借款，在此情况下，朱鹏等三人找到量才公司，要求被告按照借款协议的约定以物抵债。2013年5月11日，被告共计用六套住房向朱守祥、朱鹏、朱守义等三人抵债350万元。为完善相关手续，朱鹏等人就该六套房屋于当日分别与被告签订了《量才香枫庭苑》定购书，其中，香枫庭苑7栋501系朱鹏赠予原告并以原告名字与被告签订，双方约定房屋总价为580917元，被告并向原告等人开具了加盖财务公章的收款收据。至此，原被告之间的房屋买卖合同关系成立且朱鹏代原告以以物抵债的形式付清了购房款。2014年2月20日，原告委托朱鹏向被告交纳了维修基金、装修保证金、物业费、电表开户、有线电视开户、天然气开户等费用并接收了房屋，且由朱鹏代理原告与被告的物业公司签订了物业服务合同、消防安全书等，被告也于当日向原告发放门牌证、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书等。原告因在榕江县城有住宅且没有在凯里居住而未对案涉房屋装修入住。2016年12月，原告到凯里对房屋进行装修，才得知房屋已经被被告强行撬锁并另行出售给他人。原告多次要求被告解决均无果。综上，被告一房二卖的行为构成了根本性违约，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权利而提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。原告向本院提交身份证、建设工程施工合同、借款协议、借条、转款记录、《量才香枫庭苑订购书》、购房收款收据、门牌证、商品房住宅使用说明书及质量保证书、各项费用收款收据、《量才香枫庭苑前期物业服务合同》、住房消防安全责任书、本院（2016）黔2601民初3249号民事判决书、黔东南州中级人民法院（2018）黔26民终604号民事判决书、商品房预售合同登记备案表等证据，拟证明其所诉事实及理由成立。被告量才房产公司提交书面答辩意见辩称：1、原告诉讼请求不能成立，查清本案事实就要查清本案本金数额，本金数额只有140万元，与原告起诉的350万元相差巨大；2、出借的金额不真实，而且即便是200万元，按法律保护最高利息的本息合计最多224万元，不可能高达350万元；3、以物抵债的基础不真实，债224万却抵债350万元，系虚假以物抵债协议，也违反法律规定；4、原告提供的借款协议等手续的公章不一致，系伪造。综上请求法院查清案件事实，驳回原告诉讼请求。被告量才房产公司向本院提交黔东南州中级人民法院（2017）黔26民初115号民事调解书、印章注销证明、凯里市公安局受案回执等证据，拟证明其辩解理由成立。第三人朱鹏陈述称：认可原告的诉讼请求。交付200万元保证金是真实存在的，并且是以物抵债。我与原告是亲戚关系才将房屋赠送给原告。第三人未向本院提交证据材料。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2011年11月2日，被告量才房产公司（发包人）与榕江县建筑工程公司（承包人，下简称榕江建筑公司）签订《建设工程施工合同》，约定量才房产公司将榕江九龙嘉园工程项目发包给榕江建筑公司，合同对建设工程相关事项进行了约定，其中：暂定合同金额40000000.00元。计划开工日期：2011年12月30日，竣工日期：2013年6月30日，合同总历天数540天，并约定合同签订的五天内，承包人向发包人交纳履约保证金200万元，主体完工7天内退还。发包方由时任量才房产公司法人陈量才签名并加盖量才房产公司公章，承包方由第三人朱鹏签名并加盖榕江建筑公司公章。合同签订后，朱鹏通过其个人账户于2011年11月3日、4日、7日共计向量才房产公司交纳了200万元保证金，但合同约定工程因量才房产公司原因,榕江建筑公司未能得以进场施工。2012年4月13日，以朱鹏为甲方、量才房产公司为乙方，双方签订《借款协议》，协议主要内容为：一、借款用途：量才房产公司在凯里购买土地一宗，名为香枫庭苑项目，因乙方资金短缺需向甲方借款及投资该项目；一、借款金额3500000.00元；三、借款时间：1年（从2012年4月13日至2013年4月1日止）；四、还款计划：2013年4月13日之前乙方一次性还清借款。如到期不还，每月按10%的利息支付给甲方，如超期三个月不还款，甲方可用量才房产公司名下门面、住房作抵押物。凯里香枫庭苑门面、住房均由甲方挑选作抵押物。门面、住房价格并按当年的市场价下浮30%折价赔偿给甲方，并无任何条件给甲方办理房子、门面的过户手续及房产证；……六、原量才房产公司和榕江建筑工程公司签订的榕江县九龙嘉园项目的施工合同自动解除。该借款协议甲方由朱鹏、朱守祥、朱守义签名，乙方由量才房产公司原法人陈量才签名并加盖量才房产公司公章。量才房产公司并于同日向朱鹏出具借条一张，内容为“今借到榕江县朱鹏现金3500000.00元，借款时间为壹年（从2012年4月13日至2013年4月13日止），一次性还清。”借条仍由陈量才签名加盖量才房产公司印章。后朱鹏以其与原告龙安峰系亲戚关系、其欠原告债务为由将前述《借条》中的债权转让给原告。2013年5月11日，以量才房产公司为甲方、龙安峰为乙方，双方签订《量才·香枫庭苑》定购书，约定乙方定购甲方位于凯里市，面积145.36㎡，单价4120元，折后总价580917元。付款方式为一次性付款。乙方落款龙安峰签名，甲方落款加盖字样为“贵州量才房地产开发有限公司”的印章，该印章与前述量才房产公司与榕江建筑公司签订的《建设工程施工合同》及朱鹏与量才房产公司签订的《借款协议》及《借条》中量才房产公司的公章不一致，也与量才房产公司在公安机关备案的印章不一致。量才房产公司并于定购书签订当日向原告出具加盖量才房产公司账务专用章的金额为586917.00元的收款收据一张，收据备注栏“7栋1单元501号房、145.36㎡”。同日，朱鹏、朱守祥向陈量才出具收条一张，内容为“今收到陈量才还款3488487.00元，注：此款用作购香枫名苑6套房子的房价款，分别为7栋1单元402房、7栋1单元501房、7栋1单元401房、6栋1单元302房、7栋1单元501房、7栋1单元502房”。2013年12月18日龙安峰取得门牌证、12月28日取得商品房使用说明书、商品住宅质量保证书（该说明书及保证书加盖的量才房产公司的印章亦与案涉施工合同、借款协议及借条中量才房产公司印章不一致）。2014年2月20日，原告交纳维修基金11618元、装修保证金1500元、物业管理费2629元、电表、电视、天然气等开户费2985元，且于同日与黔东南州鑫荣诚信物业服务公司签订了前期《物业服务合同》、消防安全责任书。另查明，1、量才房产公司法人原为陈量才，2012年11月变更为张玉荣；2、2016年11月9日，量才房产公司与案外人黄某某将涉案“量才·香枫庭苑”7栋1单元5层5-1号房进行商品房预售合同备案登记，将该房出售给了黄某某。2016年12月，原告欲对涉案房屋进行装修时得知房屋已出售给他人，经与被告协调未果后而提起本案诉讼，以双方系商品房买卖关系而主张被告按收款收据载明的金额586917元双倍返还。庭审后，经本院释明，原告认为双方系商品房预售关系，本案应属于商品房预售合同纠纷，坚持其在本案的诉讼请求。本院认为，公民的合法权益受法律保护，主张权利应符合法律规定。关于本案以房抵债的问题，首先，本案原告龙安峰主张与被告属于商品房预售合同关系，系基于其自述的第三人朱鹏向被告量才房产公司交纳的保证金转化为借贷关系而朱鹏又转债权给原告，原告据此与被告签订《量才·香枫庭苑》定购书以房抵债的事实而形成，该认购书中加盖的量才房产公司的印章与被告提交的量才房产公司在公安机关备案的公章不一致，该认购书是否为量才房产公司与原告签订的真实性不能得到确认，不足以证实该认购书的真实、合法及有效性，且朱鹏交纳完毕保证金200万元的时间为2011年11月7日，至双方签订《借款协议》时间2012年4月13日，时隔158天，借款本息约定为350万元，系高息，违反法律规定，故不能确定原告是否已足额交纳认购款的事实。其次，债权人为了使债务人能够履行偿还义务，虽双方可协商以房抵债，以房抵债的最终目的在于实现债务的清偿，只有现实的提出和合法的受领了物的给付，原来的债权债务关系才会因实际履行而归于消灭。本案原、被告双方以认购书的形式仅达成以房屋抵偿的意思表示显然不够，双方还应办理房屋的登记备案等公示手续，以防止出现债务人一房二卖、第三人善意取得或因房屋存在抵押等第三人权利而不能实现对债务人权利的情形发生。但双方并未签订商品房买卖合同，亦未进行合法备案登记，本院确认双方的以房抵债务行为并没有实际的履行，则原债权债务的法律关系并不能消灭。原告与被告之间仍应处于借贷的基础法律关系，现原告以商品房买卖合同的法律关系主张被告双倍返还购房款，与本院查明的事实不符，其选择商品房买卖合同关系作为请求权基础进行起诉，诉讼请求所依据的法律关系错误，其应对自己选择不当的请求基础承担不利的法律后果，故其在本案中的诉讼请求本院均不予支持，原告可以其他法律关系另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告龙安锋的诉讼请求。案件受理费已减半收取7712.00元，由原告龙安峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员 李 晓 红二〇一九年八月二十七日法官助理杨琼书记员 杨琼（代）