山西省壶关县人民法院民 事 判 决 书(2015)壶民初字第602号原告张艳，1975年4月8日出生，壶关县人，住壶关县。委托代理人秦文贤,山西北野律师事务所律师.被告山西金豪玉翔房地产开发有限公司长治分公司。法定代表人牛瑞锋,董事长。委托代理人赵培杰。委托代理人张福俊，山西瀛谷律师事务所律师。委托代理人贾旭云，山西瀛谷律师事务所律师。原告张艳与被告山西金豪玉翔房地产开发有限公司长治分公司房屋买卖合同纠纷一案后，本院受理后，依法组成合议庭，2015年10月23日第一次公开开庭进行了审理，原告张艳及其委托代理人秦文贤，被告山西金豪玉翔房地产开发有限公司长治分公司的委托代理人张福俊、贾旭云、赵培杰到庭参加了诉讼。2016年1月20日第二次公开开庭进行了审理，原告张艳及其委托代理人秦文贤、被告委托代理人赵培杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张艳诉称：2011年10月27日，在壶关县古城路金豪世纪售楼部，原告与被告签订商品房买卖协议。原告购买被告的商品房位于壶关县古城路的“金豪世纪”7号楼1单元9层901室。付款方式为分期付款，原告按协议支付了90%付款，合计295024元。被告应当在2013年6月30日之前，向原告交付房屋。至2015年6月30日，被告已经违约2年。依据约定，被告应当向原告支付违约金43073.5元。原告多次找被告要求支付违约金，被告一直推诿。无奈之下原告只能诉至法院。请求：1、判令被告支付原告违约金43073.5元（2013年7月1日至2015年6月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。其当庭要求增加诉讼请求，要求被告及时交房。被告山西金豪玉翔房地产开发有限公司长治分公司在法定期限内未递交答辩状，庭审时其委托代理人口头辩称：1、逾期交房由于不可抗力所导致，应部分或者全部免除答辩人的责任。该项目属于旧城改造，发改局是分批办理手续、施工期间受到大量降雨天气气候的影响、工程周边居民的干扰、该工程地下有地道、马家巷居民倒垃圾阻挡了道路并提不合理要求等延误了工期。2、违约金数额过高，请求依法予以适当降低。3、原告购买的商品房（7号楼）现在未能办理《商品房预售许可证明》，因此原告与被告签订的《“金豪世纪”内部认购协议》系无效协议，其要求被告承担违约责任没有法律依据。经审理查明，原、被告于2011年10月27日签订“金豪世纪”内部认购协议，其协议主要内容为:买受人（原告）购买位于长治市壶关县古城路的“金豪世纪”7号楼1单元9层901号商品房一套，建筑面积113.17平方米，该商品房用途为住宅，属框剪结构；该商品房单价为2783.64元/平方米，总金额315024元；买受人选择分期付款方式向出卖人支付总房款；其中房屋的交付期限，双方约定为出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本协议约定的商品房质量交付买受人使用；出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金。原告在签订协议后于2012年7月25日已交付全部房款的90%，计295024元。被告于2015年7月2日在壶关县电视台播出滚动广告，告知买房户交付房屋。在交房时，因违约金的多少及房屋配套费等问题双方发生争执，原告提起诉讼在案。另查明，该7号楼现尚未进行质量验收，现也未办理《商品房预售许可证明》。以上事实有原告提供的购房合同、交款手续、被告提供的壶关县恒久影视文化传媒有限公司发票，五份关于壶关县粮食中心小区项目工程进展汇报，一份关于壶关县新建粮食中心小区的延期交房报告，及庭审笔录在案为凭。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在本案中，争议的第一个焦点是，一、交房延期的原因及法律责任。被告辩称，房屋延期系不可抗力所至，其列举原因七点，1、本案所涉开发建设项目占地面积为5.8万平方米，而壶关发改局的审批权限为3万平方米，导致分两次进行审批，影响建设项目进程。2、受到大量降雨天气等恶劣气候影响，建筑施工作业无法正常进行，导致工期延误。3、2011年老体2月6-7号楼、8-9号楼开始施工，受到周边居民阻挠累计耽误工期5个月。4、本工程6-9号楼地下存在大量地道，给工程进度带来很大影响。5、2012年项目6-9号楼开工建设，周边几十户居民阻挠施工，累计停工近5个月。6、2012年项目1-3号楼开工建设，法院家属阻挠施工，整个过程涉及变更规划和图纸，此事延误工期一年。7、2013年4-5号楼开工建设，其前后8户居民阻挠施工，历时6个月。8、2014年开始至2015年10月，马家巷的居民在6-7号楼入口长期倾倒生活垃圾，延误了工期。本案被告诉讼代理人特别提出，被告是根据壶关县委、县政府“深入推进四五战略，加快转型跨越发展”的总体要求，作为招商引资企业，参加旧城项目改造。原告认为以上事实，不能成为合同违约的原因。以上事实，虽然客观存在，但在本案中并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”其提到的第2点，和不可抗力有关，但是其并未提供近几年壶关县气候异常、遭受洪涝灾害的依据，本院不予认可。其第1点、第4点理由，应当是被告在正常经营活动中自己应当的注意事项，不能成为其不构成违约的抗辩。其余几点，系周边居民因种种理由阻挠施工，造成工期延误，事实虽然存在，这反映出我们的经济生活，经营环境还有许多不尽如人意的地方，被告也应拿起法律武器去维护自己的合法权益，虽然曾和壶关县委、县政府多次进行协商，但是并没有取得原告的谅解，上述法律关系应是一种侵权行为，被告虽也是侵权行为的受害者，但是显属另外一种法律关系，其中原告没有任何过错，不应为此承担任何责任。本案争议的第二个焦点是，违约金比例是否过高的问题。被告提出每日万分之二向原告支付违约金过高，应当以该房屋的实际市场租金价格为标准作为确定原告实际损失。本院认为，根据《商品房买卖合同解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”本案中，被告并未提出原告实际损失的数额，故违约金是否过高，证据不足，其理由本院不予采信。本案争议的第三个焦点是，原告与被告所签订合同是否有效，原告能否主张违约金的问题。根据《商品房买卖合同解释》第二条的规定，签订商品房买卖合同时出卖人没有取得商品房预售许可证明，合同无效。之后，该条又规定起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。从中可以看出本条规定，带有一定弹性，并非刚性规定。本院认为，在该案中，房地产开发公司在旧城改造中，采取的是一种边开发边办理相关手续的办法，由于壶关县发改委职责有限，其开工的面积，和批准的面积并不相符，在办理的《商品房预售许可证明》也时间不一，参差有别。对此，原告并不知晓情，在房屋预售时，被告也未尽告知义务。如果原告主张合同无效，本院当予支持，但是被告提出合同无效，不再履行合同相关事项，势必损害原告的合法权益，且现在双方所签合同的标的物已经存在，原告要求合同继续履行，并无不妥，被告代理人的抗辩本院不予支持。关于本案的第四个争议焦点是，如何认定房屋实际交付日？现在房屋能否交付使用的问题。根据《建筑法》第六十一条的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不能交付使用。”在本案中，被告称内部验收合格，正在积极组织质量验收，房屋可以交付。原告认为，房屋有基本交付的条件，被告应该交付房屋的钥匙。本院认为，被告有及时组织商品房质量验收的义务，以保证该商品房的及时交付，这样既减少了双方的经济损失，也是惟一的双蠃之举。鉴于，双方合同中约定的房屋已经建成，双方当事人都没有解除合同的意向，在现行经济状况下，房屋不能交付也必将给原告带来经济上的损失和精神上的不安，故本案中，双方签订的合同应当继续履行。对双方争执的交房时间及违约金算时间，本院认为以2015年7月2日被告在壶关县恒久影视文化传媒作广告时，确定为房屋可以实际交付之日。即计算违约金的时间为2013年7月1日至2015年7月2日。且，在房屋如验收不合格或有质量瑕疵时，原告依然有再次起诉的补救措施。综上，本案中被告在合同中确定的商品房交付最后期限2013年6月30日未能交房，显然违约，应当按照合同约定支付原告违约金，原告的此项诉求，本院予以支持。且被告应积极组织该商品房的质量验收，以保证该商品房的交付符合法律要件，也使原告的权益得以切实保护。经组织双方进行调解，达不成调解协议，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定判决如下：一、被告在判决生效后十日内向原告支付违约金43191.5元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元由被告山西金豪玉翔房地产开发有限公司长治分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判长  王海山审判员  孙旭光审判员  李冬青二〇一六年二月十六日书记员  杜 鹏