中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1456号原告BAENAMHO（裴南镐）。委托代理人祝宇陆，上海元竹律师事务所律师。被告孙佳。原告裴南镐与被告孙佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裴南镐的委托代理人祝宇陆，被告孙佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴南镐诉称，原告于2014年11月7日与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋位于上海市闵行区某路1555弄7区8号1001室，月租金为人民币（以下币种相同）7,000元，付六押一，租赁期限自2014年11月14日至2015年11月13日。合同签订当日，原告即付清半年租金及其押金。嗣后，双方于2014年11月18日就合同期限作出变更：租赁期限自2014年11月20日至2015年11月19日。由于房屋内生活基本设施配置不足且经常发生故障，原告多次要求被告进行维修未果，故经双方协商，��行签订《备忘录》将租赁房屋更换至某路1555弄7区8号617室，月租金为6,000元，押金为6,000元，租赁期限自2015年5月26日至2015年11月25日，其他条款与之前签订的《房屋租赁合同》一致。原告随即支付剩余半年租金、押金、半年宽带费及半年物业费，共计44,314.35元。然而《备忘录》签订至今，虽经催告，被告仍未交付更换的租赁房屋，导致原告无法入住。根据《房屋租赁合同》第3条租赁期限的约定：如出租方逾期未交房超过十五日，除应向承租方支付逾期违约金外，在未经承租方谅解的情况下视为出租方擅自终止租赁关系，出租方须按本合同第9条约定承担违约责任。第9条违约责任的约定：本合同没有特别约定相关责任的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。��外，在双方签订《备忘录》时，双方口头约定由被告代原告办理居住类备案登记，由原告预付1,500元作为所需行政事业的收费，而时至今日，被告仍未将相关证件交付原告。原告认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按约履行交房的义务，理应按照约定承担相应的违约责任，故原告诉至法院要求：1、判令解除双方的签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》；2、判令被告返还2015年5月26日起至2015年11月25日的租金、押金、宽带费、物业费共计44,314.35元；3、判令被告返还2014年11月20日至2015年11月19日的剩余押金6,702元；4、判令被告返还办证费1,500元；5、判令被告支付违约金6,000元。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2014年11月7日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原被告就某路1555弄7区8号1001室确立租赁合同关系。被告对该份证据经质证后认为，对合同的真实性予以认可，为了签订这份租赁合同，其支付了一年的中介费2,450元。2、2014年11月18日原被告签订的变更合同租赁期限的备忘录一份，乙方的签字人是孙某，证明原、被告将合同期限从2014年11月14日至2015年11月13日变更为2014年11月20日至2015年11月19日，起租日为2014年11月20日。被告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。3、2014年11月7日押金收据二份，证明原告支付了房屋押金7,000元，以及自2014年11月14日至2015年5月13日的房屋租金42,000元。被告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。4、被告提供的银行卡账号及联系方式一份，证明被告让原告将相应的款项支付至指定账户。被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。5、2014年11月8日的房屋租赁物业交验单一份，证明被告将涉案的7区8号1001室的房屋交付给原告使用。被告对该份证据经质证后认为，对于证据的真实性无异议，2014年11月8日这个日期是被告将8号1001室房屋出租给原告的日期，但至今原告未返还这间房屋。6、2014年12月2日的收条一份，证明当时洗手间的配件有损坏，但被告未进行修理，故原告垫付了配件费用200元。被告对该份证据经质证后认为，所有的修理都应该有正规发票，但收条不正规，故不予认可。7、2015年5月14日原、被告签订的备忘录及1001房间的水电煤气费用明细一组，证明双方对承租房屋进行了变更，租赁地址、租赁期限、租金标准均进行了变更。双方确定了剩余的半年原告还应支付37,612.35元，在备忘录中附了明细表。被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，租金降低了1,000元/月，从大面积房屋调换至小面积房屋，故租金降低。明细表是由被告提供的，当时1001室的水电煤气宽带费等未结，所以被告提出要求先结算。在更换房屋之前，先结算再更换，故产生了37,612.35元，这笔钱款其是收到的，这些费用都是截止至2015年3月。8、原告要求被告帮助办证的费用1,500元的收据一份，证明由于原告是外籍人员，需要办理居住证，因为被告是出租人，由其办理比较方便，所以其要求原告交给其1,500元的代办费，但最终未能办出。被告对该份证据经质证后认为，是其经办人所收，该笔费用是收到的，是为了办理临时居住证所用。被告拿了租赁合同至居委会，居委会收取一定比例的费用。当时原告员工去办理的话是4,100元，其和居委会协商后收取了1,500元，但不能提供发票，原告同意了，其也帮原告办出了。9、2015年6月10日原告委托律师发给被告的催告函及快递凭证一组，证明原告向被告发函，要求被告于2015年6月11日向原告交房。被告对该组证据经质证后认为，催告函没有收到过，没有任何人与其联系过。10、原告向被告发出的律师函及快递凭证一组，证明原告向被告发函要求解除租赁合同及备忘录。被告对该组证据经质证后认为，律师函没有收到过，快递凭证不予认可，其没有收到过。11、2015年5月7日付款回单一份、韩树池国际贸易（上海）有限公司的营业执照及情况说明各一份，证明原告通过其设立的公司向被告付款。被告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，已经收到上述款项。被告孙佳辩称，1、对于诉请1予以同意；2、对于诉请2中的房租，因为原告仍在使用涉案房屋，其他费用在扣除产生的租金之后予以返还。涉案房屋的产证当时由原告处的人员去注册了一家公司，其希望原告将该公司移出，否则被告将无法再出租给他人，在公司移出之前租金仍应支付。3、关于办证费的问题，居住证明是去居委会备案，按照房租收相应的税点，居委会进行打折后为1,500元，但没有收据。如果原告一定要求返还，其也可以返还，但原告必须缴清4,500元的证明费。4、关于违约金的诉请，原告认为1001室的房屋太大，希望调换，其就和原告签订了备忘录，约定了更换事宜，从1001室调换至617室，但原告一直没有与其联系过何时交还1001室，所以617室是无法交付的，故是原告违约在先。被告向本院提供了电费单据二份、原告的居住证明一份、房屋登记备案联一份、原、被告之间的往来邮件一组，证明其上述辩称。原告对该组证据经质证后认为，电费单据认可，因被告未提供相应的单据，故原告不知道具体的金额，故无法支付。另认为原告已实际不居住在此，故这些费用不应当产生。对居住证明有异议，是所在居委会出具的，上面的名字也并非原告的名字。因办理居住证明需要产证，原告就委托去办理，根据被告写的是2,300元的租金，算下来办证费只有几百元，故原告要求被告退回多付的费用，但被告不肯。对于往来邮件的真实性无异议，是被告发给原告的，原告认为在被告返还相应费用后，其会交房。为何在签订备忘录后没有办理1001室的交接手续，原告认为被告没有把617室的交房通知书给原告，要求原告换房。由于无法找到被告，故1001室的钥匙无法还给被告。本院对原、被告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查��：2014年11月7日由被告作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方将位于上海市闵行区某路1555弄七区8号1001室的房屋出租给乙方。交房标准，甲方将该房屋钥匙交付给乙方，并由甲、乙双方签署《房屋交接书》。租赁期限为一年，自2014年11月14日起至2015年11月13日止；若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付该房屋，则每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付该房屋之日止，且起租日相应顺延，租赁期限不变。如甲方逾期未交房超过十五日，除应向乙方支付逾期违约金外，在未经乙方谅解的情况下视为甲方擅自终止租赁关系，甲方须按本合同约定承担违约责任；二、租金每月7,000元，租金按六个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年11月14日前付清，以后每期租金，应与前期租金到期日提前七日支付；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十五日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按合同约定承担违约责任；三、乙方需支付给甲方租赁保证金7,000元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；四、甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修��甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。五、违约责任：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。六、补充条款：乙方租该房是商住两用房，做公司注册使用，若因房子问题而导致公司注册失败，则合同无效，甲方退还所有费用；若不是房子问题，则由乙方承担（包括中介费），若注册失败，乙方需承担起租日起至合同失效之间的房租。2014年11月18日原、被告签订补充协议约定：合同期由原来2014年11月14日至2015年11月13日更改为2014年11月20日至2015年11月19日（即起租日为2014年11月20日），其他合同细则均不发生变动。2014年11月7日原告支付给被告上述1001室房屋的押金7,000元，并于同日支付2014年11月14日起至2015年5月13日的租金42,000元，被告出具相应的押金收据及租金收据给原告。次日，原、被告就涉案1001室房屋完成了交接验收。2015年5月14日由被告作为甲方，原告作为乙方签订备忘录一份，备忘录中载明：甲、乙双方经过友好协商，就甲、乙双方原签署的闵行区某路1555弄7区8号1001室合同，现更换至某路1555弄7区8号617室，租金为6,000元/月，宽带费用150元/月，物业管理费235.725元/月（房屋面积67.35平方米，3.5元/平方米物业费），租期从2015年5月26日至2015年11月25日止，支付方式为押一付六，乙方每个月的费用总计为6,385.725元（包含租金、物业管理费、宽带费用），支付方式为每六个月��一期，第一期应在本备忘录签署后当日支付给甲方，租赁期间乙方需支付水电煤气以及有线电视费，其他条款遵从甲、乙双方原签署的1001室合同。备忘录中附了一份1001室房间的水、电、煤气费用明细：1、水费：2014年12月177.97元；2015年1月155.69元；2015年2月143.53元；2015年3月119.69元，2015年4月账单未出，对水费费用存在异议，暂未付；2、煤气费每个月60元，六个月计360元（至2015年5月26日）未付；3、有线电视费每个月23元，六个月计138元（至2015年5月26日）未付；4、电费至2015年3月已付清；5、宽带费用至2015年5月20日六个月900元已付清，2014年12月2日代付卫生间修理200元。房费：6,000元+150元宽带费+235.725元物业费，每月计6,385.725元，六个月计38,314.35元，押金6,000元，共计44,314.35元。之前支付的押金为7,000元，扣除应付煤气费六个月360元，有线电视费138元，共计498元。7,000元-498元+200元=6,702元。实际应支付44,314.35元-6,702元=37,612.35元。嗣后，原告通过韩树池国际贸易（上海）有限公司于2015年5月7日支付给被告上述款项37,612.35元。被告庭审中确认收到上述款项。另查明，被告确认其在2015年5月22日收到原告支付的办证费1,500元。庭审中，被告称居住证明是去居委会备案，按照房租收相应的税点，居委会进行打折后为1,500元，但没有收据。如果原告一定要求返还，其也可以返还，但原告必须缴清4,500元的证明费。2015年6月10日原告委托律师向被告发出“催告函”，催告函中载明原告与被告签订的《备忘录》约定的承租期限为2015年5月26日至2015年11月25日，承租房屋为某路1555弄7区8号617室，但时至今日，被告仍未交付上述房屋，故原告授权律师发函通知被告于2015年6月11日向原告交房。2015年7月27日被告回函原告载明，今天上海市电力公司就原告所承租的位于上海市闵行区某路1555弄7区8号1001室使用电费，与其联系，告知4月份至今的电费没有缴纳，电力公司要立刻断电。请确认房屋若原告还在使用，请尽快缴纳电费，若不在使用，请尽快安排人员与其办理该房屋的交接工作，将房屋以及房屋钥匙返还给被告。诉讼中，本院曾要求原、被告双方尽快完成对1001室房屋的交接手续，但双方因为金额的分歧未能顺利完成房屋的交接手续。直至2015年12月27日被告报警至派出所并联系房屋所在物业公司，才将1001室房屋的房门打开。本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》系双方当事人真实意思表示，合同及备忘录依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及备忘录当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按��上述合同及备忘录的约定全面履行各自的合同义务。依据备忘录的约定，被告承租的房屋从1001室调整至617室，然原告并未按约将1001室交还给被告，且在本院的指定安排下双方始终未能按约完成对1001室的交接手续，直至2015年12月27日被告才强行获得了对1001室的控制权，完成了对1001室房屋的交接手续。由于原告方拒绝主动将1001室返还给被告，故原告实际占用1001室期间所产生的使用费其理应予以承担。虽然原告按照备忘录的约定支付了617室的租金及1001室租赁期间的部分费用，但是结合原告实际占用1001室房屋所产生的房屋使用费，从2015年5月至12月期间额外产生了7,000元*7月=49,000元，对于该部分房屋使用费损失，正是由于原告未能及时将1001室房屋返还给被告的违约行为，从而导致被告产生上述扩大损失。目前被告处原告所支付的费用为6,702元押金以及原告于2015年5月7日���支付的37,612.35元，合计金额为44,314.35元。结合上述使用费的金额及原告所支付的金额，原告所支付的费用显然尚不足以冲抵上述使用费，其自然原告无权要求被告返还上述费用，相反作为被告有权要求原告支付上述使用费之间的差额部分。其次，原告提出主张要求解除涉案的房屋租赁合同及备忘录，被告亦同意解除上述租赁合同及备忘录，说明双方对解除租赁合同及备忘录协商一致，故本院对双方所签订的房屋租赁合同及备忘录予以解除。再次，对于原告主张的办证费1,500元的主张，被告确认收到上述费用，并且对该笔费用的支出进行了说明，但是本院认为被告提供的证据难以说明其已经履行了其为原告代办居住证的义务，故作为被告理应返还上述办证费1,500元给原告。至于原告主张的违约金诉请。原告认为被告拒绝提供617室的房屋给原告，构成违约行为，需要承担6,000元的违约金。但从双方的函件往来中可以得知，被告作为承租房屋的提供人，其完全具备提供租赁房屋给原告的合作条件，且原告拒绝与被告完成1001室房屋的交接手续，直接导致双方产生矛盾分歧，进而引发了双方产生诉讼，但是均无法说明被告存在违约行为，故原告主张被告承担违约金的诉请缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告BAENAMHO（裴南镐）与被告孙佳于2014年11月7日签订的《房屋租赁合同》、于2015年5月14日签订的《备忘录》；二、被告孙佳于本判决生效之日起十日内返还给原告BAENAMHO（裴南镐）办证费1,500元；三、驳回原告BAENAMHO（裴南镐）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计631.46元，保全费605.16元，合计1,236.62元，由原告BAENAMHO（裴南镐）负担1,000元，由被告孙佳负担236.62元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，原告BAENAMHO（裴南镐）可在本判决送达之日起三十日内，被告孙佳可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年二月二十六日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……