福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3284号 上诉人（原审原告）：郑宝玉，女，1966年7月6日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审被告）：陈蔚，男，1987年11月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：陈晋生（陈蔚父亲），住福建省泉州市鲤城区。 上诉人郑宝玉因与上诉人陈蔚租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑宝玉上诉请求：撤销一审判决第一项，改判陈蔚需承担房屋租金12800元，并自2019年1月30日起至实际付清款项之日止按年利率6%支付逾期付款利息，上诉部分金额计5000元。事实和理由：押金不退的约定是双方当事人为保障合同履行所做的一种惩罚性约定，即承租方一旦违约，就应当承担的违约责任，而非一审法院认定的双方未约定违约金。陈蔚未按合同约定支付租金、水电费，郑宝玉除按照合同约定要求陈蔚支付租金、水电费外，亦有权没收陈蔚所交的押金。当事人意思自治是民法的基本原则，双方不退押金的约定系双方的真实意思表示，应属有效，一审法院认定押金应抵扣陈蔚所欠款项，违背了双方的意思自治，应予以纠正。 陈蔚辩称，郑宝玉应向企业的负责人庄炜主张权利，郑宝玉在合同期满之前就已经将诉争店面另租他人，应当承担相应的违约责任，其同意支付租金至2017年3月，其有以电话形式告知郑宝玉要提前解除合同，郑宝玉也有前来领取钥匙，应视为郑宝玉同意提前解除合同。 陈蔚上诉请求：撤销一审判决改判驳回郑宝玉一审的诉讼请求或将案件发回重审。事实和理由：陈蔚于2015年6月与合伙人向郑宝玉等三业主承租泉州市温陵北路374号-380号店面4间，用于经营汽车美容业务。合同约定租期至2017年6月止。因经营困难，该车行承包给龙样林、田俊二人，承包时间至2017年6月，该二人于2017年2月不辞而别，与陈蔚等人未进行结算移交，未表明提前终止承包，鉴于此，陈蔚决定停止车行业务，分别向各个业主以电话形式告知终止租赁合同，愿意承担5000元的租金，各个出租人均同意终止合同另行出租，实际上四间店面早已有其他租户承租经营，业主的损失可以减轻到不计。没收5000元押金，足以弥补郑宝玉的损失，案涉房屋也及时有人接手承租，郑宝玉不存在租金损失，陈蔚不应该再额外支付租金。 郑宝玉辩称，陈蔚的上诉请求没有事实和证据支持，应支持郑宝玉的上诉请求。 郑宝玉向一审法院起诉请求：1.判令陈蔚一次性给付郑宝玉租金12800元，并给付自2019年1月30日起至履行完毕之日止按年利率6%计算的利息。2.判令陈蔚给付郑宝玉垫付的物业费240元、水费540元、电费897.6元，并给付自2019年1月30日起至本判决履行完毕之日止按年利率6%计算的利息。 一审法院认定事实：2015年5月26日，郑宝玉（甲方）与陈蔚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于泉州市的店面出租给乙方，租赁期限为2015年6月5至2017年6月4日，月租金为3200元，按月结算。水电费、物业费以及其它乙方居住期间产生的费用由乙方承担。乙方交付押金5000元，乙方依约履行本合同后如数退还，乙方逾期交付租金，甲方有权解除本合同，同时不退回押金。合同签订后，郑宝玉将房屋交付陈蔚使用。陈蔚交付了5000元押金，并支付租金、物业费、水电费至2017年1月。郑宝玉垫付2017年2月水费255元、电费582.7元、物业费240元，2017年3月水费285元、电费314.9元。 一审法院认为，陈蔚与郑宝玉签订的房屋租赁合同，双方均应按照该合同约定享有和履行各自的权利义务。郑宝玉已按约交付房屋，陈蔚应依约交纳租金、水费、电费、物业费等。鉴于陈蔚未忠实履行付款义务，其行为已经构成违约，陈蔚依法应当承担相应的违约责任。双方合同约定押金并未约定违约金，尽管双方合同中关于逾期不交付租金不退回押金的约定为双方当事人真实意思表示，但从租金未获得清偿的损失而言，应为陈蔚占用租金所产生的法定孳息，故双方约定的5000元押金已远超过其实际损失，依法应予抵扣租金。对郑宝玉主张的各项欠款，分析认定如下：1.租金：已支付5000元押金抵扣租金，自2017年2月1日起至2017年5月30日止，租金为7800元（3200元/月×4个月-5000元）；2.物业费240元；3.水费540元（255元+285元）；4.电费897.6元（582.7元+314.9元），予以支持。陈蔚主张郑宝玉的诉讼请求超过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，陈蔚自2017年2月起未支付租金，郑宝玉于2019年1月30日起诉并未超过三年的诉讼时效，故对陈蔚的主张不予以认可。陈蔚逾期支付租金等各项费用，郑宝玉要求其按年利率6%计付利息，可予以支持。陈蔚经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、陈蔚应于判决生效之日起十日内向郑宝玉支付尚欠的租金7800元，并自2019年1月30日起至实际还清款项之日止按年利率6%支付逾期付款利息；二、陈蔚应于判决生效之日起十日内向郑宝玉支付物业费240元、水费540元，电费897.6元，共计1677.6元，并自2019年1月30日起至实际还清款项之日止按年利率6%支付逾期付款利息；三、驳回郑宝玉的其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈蔚提交店面租赁合同一份，欲证明郑宝玉同时与庄炜签订合同，不能只找陈蔚承担责任；营业执照复印件一份，欲证明洗车店的实际经营者是庄炜。郑宝玉对租赁合同真实性、合法性、关联性均有异议，认为签字不是其本人所签，电话号码也不是其本人所写；对营业执照的真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有原件可供核实，且与本案不具有关联性。本院经审查认为，即使存在郑宝玉与他人就案涉店面签订与本案租赁合同在租赁时间、租金相同的租赁合同，亦属于另一租赁合同法律关系，与本案租赁合同履行情况无关，故该份租赁合同与本案不具有关联性，不予采纳；本案租赁合同法律关系发生于郑宝玉与陈蔚之间，权利义务亦发生于郑宝玉与陈蔚之间，至于诉争店面另有实际经营者，与本案无关，故该营业执照与本案不具有关联性，不予采纳。二审另查明，郑宝玉于2019年1月30日提起本案诉讼。经审查，一审查明事实正确，予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定切实履行。一审认定陈蔚尚欠郑宝玉物业费240元、水费540元、电费897.6元，事实清楚，足以认定，予以确认。本案《店面租赁合同》第四条约定“甲方（郑宝玉）交付出租房屋前，乙方（陈蔚）应交付押金人民币伍仟元整（5000.00元整）。该押金在乙方依约履行本合同后，如数退回。乙方若有任何违约的，押金不予退回。”，第七条约定：“有下列情形之一的，甲方有权解除本合同收回店面，并有权处分乙方遗留物品。同时不退租金：……4、乙方逾期不交付租金的。”上述约定只约定了陈蔚违约则丧失已交付的5000元押金，但对于该5000元是用于补偿郑宝玉因陈蔚违约所造成的损失，或是作为陈蔚违约的惩罚，陈蔚在丧失该5000元外，还应补偿郑宝玉因陈蔚违约所造成的全部损失，并未作出明确约定，故郑宝玉主张该5000元系惩罚性约定，陈蔚除了丧失5000元押金外，还应支付12800元租金，缺乏合同依据，不予采纳。一审法院认定5000元押金应在陈蔚应付租金中抵扣，陈蔚尚应支付的租金为7800元，理据充分，予以确认。陈蔚未能提供证据证明双方提前解除合同及郑宝玉在本案租赁合同到期前已经将店面另租他人，应承担不利的法律后果，其主张押金5000元已经足以弥补郑宝玉的损失，其不需要再额外支付租金，缺乏依据，不予采纳。一审法院判决陈蔚应支付郑宝玉租金7800元、物业费240元、水费540元、电费897.6元及上述款项自2019年1月30日起至实际还清款项之日止按年利率6%计算的逾期付款利息正确。 综上所述，郑宝玉、陈蔚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费162元，由郑宝玉负担50元（多预交的112元予以退回），由陈蔚负担112元(多预交的50元予以退回)。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年八月三十日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。