江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0824民初1067号原告：新干县链家房地产经纪有限公司。法定代表人：邓某某，公司经理。委托诉讼代理人：邓某某，公司员工，一般授权代理。被告：邹军华，女，1979年4月30日出生，汉族，新干县人，住新干县，现住新干县。被告：丁文生，男，1963年8月17日出生，汉族，新干县人，住新干县。原告新干县链家房地产经纪有限公司（以下简称新干链家公司）与被告邹军华、丁文生居间合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新干链家公司法定代表人邓某某及其委托诉讼代理人邓某某，被告邹军华、丁文生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新干链家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告邹军华支付房屋买卖中介服务费20775元（按房屋成交价的1.5%计算），被告丁文生对该债务承担连带责任；2.本案诉讼费由被告邹军华承担。事实及理由：2018年春节过后不久，被告丁文生的弟弟受丁文生委托请求原告出售丁文生所有的位于新干县房屋，原告当即受理了其请求，并将该房屋相关信息发布了到了网上。2018年6月11日上午，被告邹军华从网上看到原告发布的售房信息后，主动联系原告，后原告立即带领邹军华实地查看了该房屋，且当时其就表示对房屋比较满意，只是认为报价140万元高了点，有些接受不了，并叮嘱原告去和房主即被告丁文生好好谈下，以便降低点价格。受邹军华委托，原告经过反复、耐心地与丁文生商谈，最终促成了两被告达成口头协议，即房屋成交价为138.5万元，如顺利成交中介服务费可优惠到房屋成交总价款的1%即13850元，由买家邹军华独立承担。而且，当天三方即已约好第二天前往原告公司处签订合约。2018年6月12日上午，被告邹军华如约按时到达了原告公司，丁文生则因肚子疼痛迟到了近一个小时，待其赶到原告处时邹军华因等不及就先行离开了。此时，原告员工当着丁文生的面联系邹军华，但邹军华突然改口说其丈夫上了失信人员名单，无法正常办理银行按揭手续，只有待其夫妻办理好假离婚后再来原告公司签订合同。然而被告邹军华为了逃避支付13850元中介费的义务，与丁文生恶意串通，绕开原告，前往另一家房屋买卖中介公司签订了买卖合同，且仅向该公司支付了少数服务费，并已于2018年7月4日办理了房屋转让权属登记申请，同年8月13日办理好了房屋过户手续。之后，原告多次找到被告邹军华，要求其支付中介费，且同时请求丁文生对该中介费承担连带偿付责任，但两被告均不予理会。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。邹军华辩称，一、原告在民事诉状中所述与实际事实不符。我是于2018年6月10日在58同城网站上看到案涉房屋销售信息的，当时我在网络上欲联系咨询，但无人回应，后原告员工主动电话联系我，并称会安排业务员带我去看房子。2018年6月11日上午，我在原告员工带领看房期间，因我觉得房屋成交价太高，所以双方并未达成任何协议。2018年6月12日上午，原告员工邓银生要我和被告丁文生前去其公司商谈房屋成交价格，但因丁文生迟到一个小时，故我先离开了原告公司。二、请求法庭驳回原告诉讼请求。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，我与原告之间并不存在委托购房合同关系，且原告亦未提供任何证据证实其与我之间存在书面的委托购房合同，故应当认定我与原告之间不存在书面的委托购房合同。其次，我从被告丁文生处购买房屋，房屋买卖合同系在新干县业联房地产经纪有限公司的协助下订立的，且该公司协助我们二人办理了二手房过户交易手续，我亦向该公司缴纳了中介费等费用。所以，案涉房屋的买卖合同成立系由新干县业联房地产经纪有限公司促成的，而非原告公司促成的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。综上，原告要求我支付中介费用的诉请无事实依据，原告虽然带我看过房，但并不能认定看房就促成了双方买卖交易，故原告应承担举证不能的责任。丁文生辩称，我的房屋是我儿媳挂在网上销售的，具体什么网我不清楚。2018年6月11日下午，我接到一个电话，称有人要来看我的房屋，所以当天我就在房子里等。当天下午大概三点钟的时候，原告员工邓银生带着被告邹军华来到我家里看房，十几分钟后他们二人就离开了，期间他们谈了什么我不清楚。晚上大概六、七点钟的时候，原告员工邓银生给我打电话，说邹军华就是要买房的人，并和我商量了房屋成交价，当时我说房屋成交价要140万元，对方说价钱太高了，后来我同意减少1万元，但对方还是觉得太高，最后我和原告说成交价不能低于138.5万元。第二天早上，邓银生打我电话并要我八点钟左右和被告邹军华一同去原告公司商量房屋销售价的事情，但因我当时肚子不舒服迟到了一个小时，当我赶到原告公司时邹军华已经离开，我在原告公司坐了十几分钟后也走了。本案中我的房屋并不是委托原告销售的，双方也没有签订买卖合同，我不同意支付原告中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的其他证据，本院综合认定如下：1、原告提交的营业执照、房地产经纪机构备案证书和房屋转让权属登记申请书被告邹军华对其无异议，但被告丁文生表示不清楚，因上述证据客观真实，且与本案相关联，均予确认。2、原告提交的视频光盘和音频光盘被告邹军华认为，原告员工确实带其去丁文生家看了房，但房屋买卖成交价138.5万元不是原告与其和丁文生谈成的，而是两被告谈成的；被告丁文生认为看房确是原告员工带着邹军华来的，最后的房屋买卖成交价138.5万元是原告员工打电话和两被告谈的，且当时该员工告诉丁文生第二天去其公司签订合同，但第二天因其肚子疼痛迟到一小时致使合同未能签成。本院认为，该视频和音频均系发生在原、被告之间的对话，真实性无疑，予以确认，对于原告证明目的结合本院查明的事实，应予认定成立。3、被告邹军华提交的案涉房屋委托销售信息原告对其表示不清楚，被告丁文生表示无异议，因该份证据显示只是电脑制作的房源信息表，并无相关公司加盖印章，真实性不能确定，本院不予确认。4、被告邹军华提交的录音原告认为确实是其员工前往被告丁文生家中商量收取中介费一事，后来邹军华的丈夫也过去了，但并没有强买强卖行为；被告对其无异议。本院认为，该份录音真实性无疑，予以确认，但对邹军华拟证明原告对两被告存在强买强卖的目的不予认可。本院经审理认定事实如下：被告丁文生拟出售其位于新干县。2018年6月11日中午，被告邹军华在原告新干链家公司员工邓银生带领下前往被告丁文生所有的案涉房屋看房，十多分钟后原、被告双方分开。同日下午和晚上，原告多次通过电话分别与被告邹军华和丁文生沟通协商房屋交易价格，后丁文生表示同意按138.5万元价格成交，邹军华对此则未明确表达最终意见。于是，原告邀请两被告第二天即2018年6月12日上午共同前往其公司继续协商房屋交易事宜。6月12日上午，被告邹军华按照约定到达了原告公司，被告丁文生称因身体不适迟到一个小时，邹军华未等到丁文生而先行离开了公司，原、被告因此未能就案涉房屋买卖进一步协商，亦未签订房屋买卖等相关合同。同日，两被告在离开原告后来到新干县业联房地产经纪有限公司，并在该公司签订了《房地产买卖合同》，约定房屋转让价138.5万元，由买方邹军华支付中介费3000元。2018年7月4日，案涉房屋履行完了过户登记手续，过户至了被告邹军华名下。2018年10月20日，被告邹军华向新干县业联房地产经纪有限公司支付了中介服务费3000元和代办过户过程中垫付的费用1000元合计4000元。原告认为两被告之间的房屋交易系由其促成，但二人均未向其支付有关中介服务费，且经多次催付未果，为此，遂于2019年5月15日诉至本院，要求予以处理。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点归纳为以下二点：一、原告新干链家公司与被告邹军华、丁文生之间是否成立居间合同？二、被告邹军华和丁文生应否向原告支付中介费，如需支付，应付多少为宜？一、关于原告新干链家公司与被告邹军华、丁文生之间是否成立居间合同问题？诉讼中，原告虽未提交相关证据证明其与被告邹军华、丁文生之间签订了看房或委托售（购）房等合同，但根据本院查明的事实，原告确于2018年6月11日带着被告邹军华前往丁文生家实地察看了案涉房屋，亦为两被告房屋交易价格进行了相关磋商，丁文生一直未予反对，且当天晚上丁文生最后同意以不低于138.5万元的价格成交。2018年6月12日，两被告虽最终未能在原告公司签订房屋买卖合同，而是前往新干县业联房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，且办理了过户登记手续，但两被告的房屋交易价格仍是之前原告为其双方磋商的138.5万元。对上述事实，有原、被告陈述、房地产买卖合同、房屋转让权属登记申请书和收款收据等证据为凭，事实清楚，证据充分，本院予以确认。综上，原告已为两被告之间的房屋买卖居中进行了斡旋，包括带人看房并商谈交易价格，而看房和商谈交易价格系原告作为经纪公司提供居间服务的主要内容，且本案中两被告最终交易价格138.5万元亦充分说明其二人接受了原告之前为其商谈的价格，原告的行为在其二人之间起到了牵线搭桥的作用，足以认定原告促成了两被告间的房屋交易，体现了诚实信用原则，符合居间合同的实质构成要件，属于居间合同中的媒介居间。同时，居间合同因并无法律、行政法规强制性规定须以书面形式订立，故本案中原、被告之间通过事实行为成立的居间合同与法不悖，予以认可。二、关于被告邹军华和丁文生应否向原告支付中介费，如需支付，应付多少为宜问题？根据前述第一点分析，本院已认定原告新干链家公司与被告邹军华、丁文生之间成立了合法的居间合同关系，而诉讼中邹军华和丁文生均未举出反证证明其并非委托人，故两被告均应依法认定为委托人。本案中原告与两被告未就居间服务报酬支付进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”规定，本院认为本案属于媒介居间，两被告作为房屋交易双方都因原告的居间行为受益，其二人应平均负担居间人的报酬即中介费，而不能因两被告最后未在原告处签订房屋买卖合同当然性地免除其向原告支付报酬的义务，按照当地交易习惯，并结合原告付出的劳务和被告邹军华已在新干县业联房地产经纪有限公司支付了中介费3000元等实际情况，本院酌定两被告尚应支付原告中介费10000元为宜。原告诉称双方已达成口头协议，如顺利完成案涉房屋交易则由邹军华支付中介费的主张缺乏证据证明，不能成立。被告邹军华辩称原告对其存在强买强卖行为，因其提交的证据不能证明该辩称事实成立，故对被告该辩称本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告邹军华、丁文生应于本判决生效后七日内各偿付原告新干县链家房地产经纪有限公司中介费5000元，合计10000元；二、驳回原告新干县链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取计160元（原告已预交），由被告邹军华、丁文生各负担80元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  陈建辉二〇一九年八月十四日书记员  刘艺伟提示：本判决生效后，权利人可申请执行，申请执行期间为二年。【法律链接】：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。