呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2785号上诉人（原审被告）：樊贵东，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宇，男，无固定职业，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：刘党军，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙刚，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡中力，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人樊贵东因与被上诉人张宇、孙刚房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。樊贵东上诉请求：撤销原审判决的第二项、第三项并依法改判。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.樊贵东与孙刚于2010年7月20日签署《商品房预售合同》，约定樊贵东购买孙刚涉案房屋总价38万元，樊贵东向孙刚支付了38万元的全部购房款。孙刚因无法向樊贵东交付前述合同约定的房屋，孙刚因此找到其同学闫瑞卿从闫瑞卿处确认房源后，闫瑞卿要求樊贵东签署该购房承诺，樊贵东因已支付孙刚购房款拒绝签署该购房承诺，但孙刚现场向樊贵东承诺剩余购房款由孙刚本人自己承担，樊贵东不用偿还，实际上该套房屋就是孙刚无法向樊贵东交付前述房屋替代房屋，因此从其同是从事工程施工的同学闫瑞卿取得房屋补偿樊贵东的，购房款等均是由孙刚负责偿还的，至于后期孙刚的偿还情况，樊贵东在应诉前是不知情的。2016年张宇的姐姐（闫瑞卿的妻子）在樊贵东上夜班时，把樊贵东堵在医院，甚至向医院相关领导恶意投诉此事，因考虑到其工作环境的特殊性，樊贵东按照张宇的姐姐要求书写，当时张宇的妻子拿着一些孙刚支付闫瑞卿票据，经过其计算后确认涉及该房屋的未付购房款是22.2万元，因此要求樊贵东把金额进行明确并书写的，本案涉诉后，樊贵东从孙刚处方才了解到孙刚已支付了张宇43万元现金并提供了一套房屋抵顶欠付的购房款。樊贵东认为张宇的诉讼请求没有事实与法律依据，理由如下：1.樊贵东与张宇、孙刚已多次表示该购房款与樊贵东无关，由其本人承担偿还责任，而且本案中事实上就是由孙刚一直向张宇的代理人闫瑞卿付款的，包括后期抵顶房屋等，均是孙刚负责处理和解决的，樊贵东在支付完毕孙刚38万元购房款后，本案就与樊贵东无关了，因此本案依法应当由孙刚来承担相关的偿还责任。2.关于本案中孙刚具体向张宇、樊贵东、闫瑞卿支付购房款金额的问题，樊贵东认为孙刚已经支付清全部购房款，即便未支付全部购房款，欠付购房款的金额也不是51.2万元，理由如下：1.樊贵东认为孙刚已向张宇支付购房款现金总计43万元。首先，一审审理过程中张宇并未证明孙刚与闫瑞卿之间存在其他债务往来，而且也未证明孙刚与闫瑞卿之间债务的履行情况，因此孙刚向闫瑞卿的转账行为应当认定为孙刚支付张宇的购房款。其次，张宇提供的樊贵东书写的证明中显示的金额22.2万元与孙刚支付张宇的购房款数额之间是相互印证的，该证明是张宇举证出示的，但张宇解释是仅仅为了延续诉讼时效才让出具的，该解释明显违背常理，事实上该份证明是张宇的姐姐要求樊贵东出具的，并且证明的具体内容也是按照其的要求出具的，更关键是该证明的性质是对上述购房未付款项的确认，而不是仅仅如张宇所陈述为了延续诉讼时效，如果该证明上书写的剩余款是其他数额，张宇是不会认可的，而且也不会在当时离开樊贵东工作单位的，既然是张宇提交的，那么就应当对该证明的整体真实性是认可的，而不是仅仅认可对自己有利的事实，对于其中不利的事实却不予认可，并且一审法院并未对该份关键证据作出任何认证与说明，实属错误。再次，在原一审过程中，审判长曾对张宇、闫瑞卿、孙刚做过询问笔录，审判长询问闫瑞卿43万元购房款收到了吗?闫瑞卿陈述孙刚2011年欠其267万元，到2015年欠其450多万元，并且认可孙刚给其卡上打过钱，闫瑞卿无法确定43万元是不是催要借款，但其却在二审庭审中作出了相互矛盾的陈述即孙刚一次性拿了我400万元，孙刚支付43万元中不涉及购房款，上述笔录陈述中闫瑞卿对于向孙刚出借款项的陈述是相互矛盾的，而且在该笔录中闫瑞卿对于该43万元款项中是支付购房款还是支付借款是不确定的，因此闫瑞卿所做的陈述中关于43万元支付事实存在避重就轻、转移债务的情形，因为真如闫瑞卿所言其与孙刚之间存在债务往来，而且孙刚有大量债务未归还，就孙刚与樊贵东及其妻子的偿还债务的能力而言，显然闫瑞卿会选择目前偿还债务能力较强并且无任何债务的樊贵东来要求其偿还债务。最后，双方购房承诺是2013年4月2日签订的，购房款的最晚支付时间是2013年5月底前，而樊贵东出具的证明的时间2016年6月9日，在此期间，闫瑞卿及张宇从未找过樊贵东催要购房款，因此，樊贵东认为孙刚是支付过张宇购房款的，因为孙刚未能向张宇支付清剩余购房款及交付抵顶房屋发生矛盾才导致本次诉讼产生。2.涉及该套房屋的剩余购房款18.2万元，孙刚通过以房抵债的方式与张宇签署了一份《商品房预售合同》，张宇同意孙刚用龙新家园32号楼东单元6层东户的房屋抵顶剩余购房款。该以房抵债的合同不存在《中华人民共和国合同法》第52条无效的情形，属于合法有效，张宇也同意以该房屋抵顶剩余购房款，并且领取了该合同，在该合同未被确认无效或被撤销前，张宇不能否认该上述抵顶行为真实性与合法性。最后，樊贵东认为本案中樊贵东实际上是自孙刚处购买的房屋，孙刚也认可涉及该房屋的所有房款应当由其支付，只是因为孙刚在与闫瑞卿的债务往来的过程中发生争议导致樊贵东成为本案中被告，对于闫瑞卿来讲，就孙刚欠付其的债务，闫瑞卿更愿意选择履约能力较强且作为工职人员的樊贵东来偿还。对于孙刚而言，无论是欠闫瑞卿的钱还是可能欠樊贵东的钱，债务是一样的。但就本案事实及证据来说，孙刚原一审、二审、本次一审均参加诉讼，并提供证据证明其向张宇代理人闫瑞卿支付的款项属于涉案房屋的购房款，因此，综合本案事实及证据，樊贵东认为孙刚已向张宇支付了全部购房款，即便未全部支付，欠款金额也不应当是51.2万元，一审法院认定事实存在严重错误。3.关于张宇要求樊贵东承担逾期付款损失的事实请求，购房承诺中未约定有逾期付款的违约责任，因此不应当计算逾期付款的损失。而且樊贵东认为孙刚已向张宇的樊贵东闫瑞卿支付清全部购房款，即便未支付清全部购房款，也应当以人民法院查明的已付款金额来确定未付购房款的金额。张宇辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。2013年4月2日，张宇与樊贵东签订了《购房承诺》双方约定，樊贵东购买张宇涉案房屋，购房款合计61.2万元，樊贵东已支付10万元，余款2013年5月底前全部付清。孙刚作为担保人在该《购房承诺》上签名，张宇的代理人闫瑞卿也进行了签字。该《购房承诺》实际上就是张宇与樊贵东之间的《房屋买卖合同书》它是双方真实意思表示，人民法院应当认定该《购房承诺》合法有效。张宇已经实际履行了交付房屋的义务，樊贵东应当履行给付剩余购房款的义务。2.孙刚没有代替樊贵东向张宇支付剩余购房款51.2万元，樊贵东应继续履行。樊贵东一直认为，其由孙刚代为向张宇支付了剩余房款，但是却始终没有充分证据予以佐证。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，张宇与樊贵东自始至终都没有约定由孙刚履行支付剩余房款的义务，更不认可樊贵东所称的“由孙刚代为向张宇支付了剩余房款”辩解理由。孙刚分批向闫瑞卿支付一些款项，没有张宇和闫瑞卿出具的待张宇收到房屋剩余款项的收据，因此并不能证明樊贵东所称的上述款项就是本案涉及的购房款。因此，樊贵东应当向张宇继续履行支付剩余购房款的义务并承担相应的违约责任。3.一审法院认定樊贵东支付逾期付款损失符合法律规定，应予维持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，张宇要求樊贵东赔偿逾期付款的损失，以2013年起3至5年人民币贷款基准利率6.40%为计算标准，以未履行房款51.2万元为本金计算利息并无错误。一审法院据此判决樊贵东支付逾期付款利息合法合规，应予维持。孙刚辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张宇向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《购房承诺》有效，继续履行；2.判令樊贵东支付拖欠房款512000元；3.判令樊贵东赔偿逾期付款损失162493.37元（以银行2013年度3至5年人民币贷款利率6.40%为计算标准，自2013年5月31日暂计算至2018年5月16日止），上述两项总计674493.37元；4.判令孙刚对樊贵东的债务承担连带偿还责任。一审法院认定事实：2010年7月20日，甲方（预售方）内蒙古合利建筑工程有限责任公司第五项目部与乙方（预购方）樊贵东、陈琛签订《商品房预售合同》，甲方将坐落于呼和浩特市玉泉区二环路南万锦花语岸小区高层1号楼，建筑面积112平方米房屋一套，单价3400元，合计380800元出售给樊贵东、陈琛，有甲方的公章及法定代表人孙刚和乙方樊贵东、陈琛的签字。内蒙古合利建筑工程有限责任公司第五项目部出具了380000元的收据，收款人为孙刚。之后，由于孙刚无法交付房屋，孙刚从闫瑞卿手中购买了张宇所有的位于呼和浩特市玉泉区万锦花语岸小区高层1号楼1单元7楼703号的房屋一套，价值612000元，顶替上述房屋，交付给樊贵东、陈琛。2013年4月2日，售房人张宇（闫瑞卿代）、担保人孙刚、买房人樊贵东签订《购房承诺》，内容为：樊贵东购买张宇万锦花语岸小区高层1号楼西单元7层中东户，购房款612000元，已支付10万元，余款2013年5月底前全部付清，如未付清，张宇有权收回所出售房屋。2013年12月31日，甲方内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司龙新家园项目部委托代理人孙刚与乙方张宇、委托代理人闫瑞卿签订《商品房预售合同》，内容为：龙新家园32号楼6层东户，117.8平方米，单价5650元，合计665570元；合同上有：已经拿走32号东单元6层东户购房合同一份，闫瑞卿签名，2014年1月8日。但该房屋至今未交付。一审法院认为，售房人张宇（闫瑞卿代）、担保人孙刚、买房人樊贵东签订的《购房承诺》均系各方真实的意思表示，故《购房承诺》合法有效，本院予以认定，可以证实张宇将位于呼和浩特市玉泉区万锦花语岸小区高层1号楼1单元7楼703号的房屋出售给樊贵东属实；根据《购房承诺》，樊贵东在承诺的时间内未将剩余购房款支付张宇，已构成违约，故对张宇要求樊贵东支付拖欠房款512000元的诉讼请求，本院予以支持，对其要求樊贵东支付逾期付款损失的诉讼请求，本院予以支持，并以银行2013年度3至5年人民币贷款基准利率6.40%为计算标准计算。另孙刚是否承担连带责任，依据不足，本院不予考虑。针对樊贵东的抗辩，与本案无关，其可另行起诉，主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、确认张宇、樊贵东、孙刚签订的《购房承诺》有效，继续履行；二、樊贵东于本判决生效之日立即向张宇支付剩余购房款512000元及逾期付款损失（以银行2013年度3至5年人民币贷款基准利率6.40%为计算标准，自2013年5月31日计算至上述房款全部付清止，截止2018年5月16日逾期付款损失为162493.37元）。三、驳回张宇的其他诉讼请求。案件受理费10545元，由樊贵东负担。本院二审期间，张宇出具了一份2018年5月20日有孙刚签字的证明，拟证明孙刚与闫瑞卿有债务关系，与樊贵东购买案涉房屋没有关系。樊贵东对该证据的质证意见为：对其真实性、合法性、关联性均不认可。该证据的出具时间为2018年5月20日，而本案一审时间为2018年7月9日，该证据在一审时已经形成，不属于新证据。在一审庭审时，孙刚对支付张宇的43万元予以认可，与该份证据自相矛盾。孙刚的委托代理人对该份证据真实性、证明的问题不认可。除以上证据外，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为1.原审判决判令樊贵东向张宇支付剩余购房款及逾期付款损失是否有事实及法律依据；2.原审判决判令孙刚对樊贵东债务不承担连带赔偿责任是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，张宇将案涉房屋出售给樊贵东，并委托闫瑞卿（代张宇）与担保人孙刚、买房人樊贵东签订《购房承诺》。樊贵东未按《购房承诺》的约定，在承诺的时间内将剩余购房款支付张宇，应承担继续给付剩余购房款的义务，该行为存在违约，应当承担违约责任。樊贵东主张孙刚支付闫瑞卿的款项应认定为樊贵东支付的购房款，因孙刚是双方合同担保人，且孙刚与闫瑞卿之间存在其他经济纠纷，张宇对樊贵东主张孙刚支付闫瑞卿的款项为剩余购房款不予认可，一审也未予认定。樊贵东主张孙刚抵顶给张宇其他房屋用以支付本案房屋剩余房款，没有证据表明抵顶行为实际履行。综上，原审判决判令樊贵东向张宇支付剩余购房款及逾期付款的利息损失并无不当，本院应予支持。针对第二个争议焦点，樊贵东认为孙刚对其支付张宇剩余购房款及逾期付款的利息损失应承担连带赔偿责任，但又未提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，樊贵东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10545.0元，由樊贵东负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡二〇一九年八月十九日书记员 贾沛然