广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6853号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市育红物业有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇小塘工业区欧米克综合楼首层自编一号，统一社会信用代码91440605MA51JUXY0W。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：赵彦斌，广东万士达律师事务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）：向焯佳，男，1957年4月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************959。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。原审被告：高某1，男，1973年9月20日出生，汉族，住湖南省邵阳县**********，公民身份号码430************510。委托诉讼代理人：赵彦斌，广东万士达律师事务所。原审第三人：佛山市歌纳卫浴有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇小塘新境工业区工业大道西门村路段2号厂房，统一社会信用代码914***********410T。法定代表人：朱某1。上诉人佛山市育红物业有限公司（以下简称育红公司）因与被上诉人向焯佳、原审被告高某1、原审第三人佛山市歌纳卫浴有限公司（以下简称歌纳公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初26441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。育红公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判为：向焯佳向育红公司退还预付租金1187500元；2.撤销原判第四项；3.维持原判第二项、第三项；4.一、二审诉讼费用全部由向焯佳承担。事实和理由：一、原审判决未查明基本事实，漏列当事人，本案应发回重审。案涉厂房对应土地使用者为佛山市南海区新境物业管理有限公司，土地所有人为南海区小塘镇新境村朗下村民小组，土地抵押权利人为佛山市南海区****信用合作社。案涉厂房是向焯佳从罗兆勤承租而来，因此，上述主体与本案有直接利害关系，应作为本案当事人参加诉讼，本案应发回重审。二、原审判决改变合同约定，明显违法。案涉合同第二条约定：“免租期为甲方负责搞好全部塑料瓦加盖铁皮与加设国家认可的消防设施后。双方书面交接日开始计算免租期。”向焯佳迟迟未完成上述义务，双方并未书面交接，歌纳公司因原经营场所被收回，急于变更经营场地，才承租案涉场地，此时育红公司仅能够提供电房，歌纳公司需要的相关证照，育红公司无法提供，在这种情况下，歌纳公司与育红公司、罗兆勤签订《厂房租赁合同》。三、因向焯佳未能按合同约定交付厂房，也未能提供厂房资料、办理营业执照的证件及环评，案涉合同应无效。从案涉水电费的产生就可以看出育红公司既未接收除电房之外的场地，也未占用向焯佳的厂房，育红公司不应支付场地占用费。四、2018年7月3日向焯佳向歌纳公司发出《暂停收租通知书》通知暂停收租，2018年12月19日又发出《通知书》变更收取租金账户，这已表明向焯佳实际控制歌纳公司的租赁，但原审法院不予认定，有失公正。五、原审判决对案件受理费的计算混乱。基于上述理由，请求二审法院查明事实，发回重审或直接改判。针对育红公司的上诉，向焯佳答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律错误。二、承租合同是无效合同，原审法院已经判定了责任。育红公司要求追加权属人没有法律和事实依据，育红公司已经与歌纳公司签订了租赁合同，而且收取了歌纳公司向其交付的租赁合同收益。只因育红公司要求以向焯佳的名义与歌纳公司签订租赁合同，向焯佳才与歌纳公司签订租赁合同，但歌纳公司亦确认是向育红公司租赁了案涉物业，育红公司也收取了相关收益。另外案涉电房也已经办理了接收手续，其他只因育红公司迟迟不与向焯佳签订接收手续才没有完备相关手续。总之，案涉物业早已交付给育红公司。三、向焯佳委托了有资质的人员及机构对案涉物业的消防设施以及其他设施等进行安装、修复，符合合同要求。歌纳公司从育红公司提供的资料中办理了相关环保手续，也说明向焯佳已按约向育红公司交付了物业，且按约履行了相应的义务。四、2018年12月19日，向焯佳向歌纳公司发出通知书，变更收取租金账户，只是因为育红公司一直拖欠向焯佳的租金，向焯佳被迫发出上述通知。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回育红公司的上诉请求。针对育红公司的上诉，高某1答辩称：其意见与育红公司的意见一致。针对育红公司的上诉，歌纳公司未陈述意见。向焯佳向一审法院起诉请求：1.解除向焯佳、育红公司于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》，育红公司、高某1立即返还承租的厂房、宿舍及办公楼予向焯佳；2.育红公司、高某1支付2018年6月15日至2018年11月30日租金1425000元和滞纳金145112元（分别以237500元为本金从2018年6月11日起、以475000元为本金从2018年7月11日起、以237500元为本金从2018年8月11日起、以475000元为本金从2018年11月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年11月30日止）予向焯佳，并按每月475000元的租金标准向向焯佳支付从2018年12月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费；3.育红公司、高某1赔偿向焯佳经济损失1425000元（按三个月租金计算）；4.合同保证金1425000元归向焯佳所有；5.育红公司、高某1承担本案的诉讼费用。育红公司向一审法院提出反诉请求：1.向焯佳向育红公司返还租赁保证金1425000元；2.向焯佳向育红公司退还预付租金1187500元；3.向焯佳赔偿育红公司三个月租金1425000元；4.本案诉讼费用由向焯佳承担。一审法院认定的事实：2018年3月26日，向焯佳作为甲方与育红公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区小塘新境工业区（原欧米克）厂房、三层楼宿舍及办公楼出租给乙方，建筑面积41304方，空地免费使用，双方在合同生效时进行现场确认；租期自2018年5月1日至2028年4月30日止，厂房免租期为45天，甲方负责厂房所有塑料瓦加盖铁皮，加设国家认可的消防设施，费用由甲方负责，搞好瓦面交给乙方以后，一些小漏水由乙方自行维修；甲方负责搞好全部塑料瓦加盖铁皮与加设国家认可的消防设施后，双方书面交接日开始计算免租期；租金由签订合同开始每三年按照10%递增，其中2018年5月1日至2021年4月30日每月租金475000元；乙方于合同签订当日一次性支付甲方三个月租金1425000元作为保证金，合同期满后全款退还无息保证金；先交租后使用，乙方必须在当月10日前支付当月租金，逾期由乙方承担日千分之一的滞纳金，如乙方无故超过30日未足额支付租金的，视为乙方违约，甲方无需通知，没收乙方保证金并有权即时收回该厂房物业另行处理；租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿对方三个月租金，如有其它损失，还应赔偿损失等。上述合同签订后，育红公司向向焯佳支付了保证金1425000元并预付租金1187500元。2018年5月8日、18日，向焯佳与歌纳公司签订了两份《厂房租赁合同》，约定歌纳公司向向焯佳承租位于佛山市南海区*********原欧米克厂房的办公楼、空地、一个装卸货平台（合计面积约15517㎡），及宿舍楼三楼、食堂（合计面积约3811㎡），租赁期限自2018年5月15日起至2020年4月30日止，免租期45天，如向焯佳未能在2018年5月15日前完成厂房屋顶漏水问题的修复工程或消防设施未安装完毕，则免租延长直至向焯佳完成为止等。上述两份《厂房租赁合同》的免租期实际计算至2018年7月15日。2018年5月12日，向焯佳与高某1、育红公司签订《补充协议书》，确认向焯佳与歌纳公司签订的上述两份《厂房租赁合同》的权利义务由高某1、育红公司承担，向焯佳只是代育红公司、高某1签订形式合同，租金和押金直接打给育红公司、高某1。2018年8月10日，高某1与歌纳公司签订《厂房租赁合同》，约定歌纳公司向高某1承租位于佛山市南海区*********原欧米克厂房，面积1980㎡，租赁期限自2018年8月16日起至2020年4月30日止等。歌纳公司向育红公司、高某1支付了上述三份《厂房租赁合同》的保证金，并交纳了相应的租金。2018年12月19日，向焯佳向歌纳公司出具《通知书》，通知歌纳公司向向焯佳指定账户交纳租金。2019年1月6日，育红公司委托广东国晖（龙岗）律师事务所向向焯佳发出律师函，要求自2019年1月6日终止双方于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》，并要求向焯佳退还保证金、预付租金及赔偿3个月租金等。另查明，高某1于2018年10月12日向向焯佳出具《电房交付确认书》，确认向焯佳已交付涉案厂房的电房给高某1使用。歌纳公司确认育红公司在涉案租赁物内设有招租办公室，育红公司于2018年3月15日确认向焯佳可收回涉案租赁物，向焯佳于2019年3月19日收回了涉案租赁物。向焯佳同意歌纳公司继续使用由其承租部分。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案当事人未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此，向焯佳与育红公司于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，对向焯佳主张解除双方签订的上述合同的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，向焯佳以育红公司违约为由主张没收育红公司已支付的保证金1425000元没有法律依据，不予支持，向焯佳应返还保证金1425000元予育红公司。育红公司辩称涉案租赁物没有交付使用，但育红公司将涉案租赁物分租给歌纳公司使用并收取了租金，故对育红公司上述答辩意见，不予采纳。育红公司于2019年3月15日确认向焯佳可收回涉案租赁物，其在控制使用涉案租赁物期间应参照合同约定租金标准支付使用费给向焯佳，向焯佳与育红公司均未能提供充分证据证明涉案租赁物交付使用的时间，育红公司向歌纳公司分租涉案租赁物的免租期计算至2018年7月15日，故育红公司的免租期计算至2018年7月15日，育红公司应向向焯佳支付2018年7月16日至2019年3月15日期间的使用费380万元（475000元/月×8个月=380万元）。育红公司已预付1187500元，扣减该款后，育红公司尚应支付使用费2612500元予向焯佳。向焯佳请求滞纳金145112元，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，且育红公司已预付租金1187500元，故对向焯佳该请求，不予支持。向焯佳请求高某1承担上述债务，因高某1作为育红公司的法定代表人，代表育红公司签订上述《厂房租赁合同》，高某1并非该合同的相对方，故对向焯佳上述请求，不予支持。向焯佳已收回涉案租赁物并同意歌纳公司继续使用由其承租部分，故向焯佳请求育红公司、高某1返还涉案租赁物已无必要，予以驳回。向焯佳与育红公司签订的《厂房租赁合同》无效，故对向焯佳、育红公司按照上述合同主张三个月租金损失的请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、佛山市育红物业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费2612500元予向焯佳；二、向焯佳应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金1425000元予佛山市育红物业有限公司；三、驳回向焯佳的其他诉讼请求；四、驳回佛山市育红物业有限公司的其他反诉请求。本诉受理费减半收取计184107.03元（向焯佳已预交），由向焯佳负担96391.15元，佛山市育红物业有限公司负担87715.88元并应于判决发生法律效力之日起十日向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对向焯佳已预交的受理费87715.88元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院退还予向焯佳。反诉受理费19550元（佛山市育红物业有限公司已预交），由佛山市育红物业有限公司负担10737.5元，向焯佳负担8812.5元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对佛山市育红物业有限公司已预交的受理费8812.5元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院退还予佛山市育红物业有限公司。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，育红公司针对其向向焯佳支付占有使用费以及诉请向焯佳赔偿其三个月租金1425000元损失的事项提起上诉，此为本案二审审查范围。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，向焯佳确认其出租给育红公司的厂房、宿舍和办公楼没有取得建设工程规划许可证或经得主管部门的批准建设。故一审法院认定双方于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。育红公司上诉主张案涉租赁物涉及多轮租赁，且租赁物对应土地上还设立抵押，租赁物的所有权人、土地的权属人和抵押权人应为本案当事人。案涉《厂房租赁合同》的当事人为向焯佳和育红公司，根据合同相对性原理，本案仅涉及合同相对人之间的权利义务。若涉及第三方权利义务，第三方可申请作为第三人参加本案诉讼，但至今育红公司所提及的租赁物的所有权人、土地的权属人和抵押权人未向人民法院申请参加诉讼。则育红公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。案涉《厂房租赁合同》约定：“厂房免租期为45天，向焯佳负责厂房所有塑料瓦加盖铁皮，加设国家认可的消防设施。……免租期为向焯佳负责搞好全部塑料瓦加盖铁皮与加设国家认可的消防设施后。双方书面交接日开始计算免租期。”本案中，首先，向焯佳与广州粤安消防工程有限公司于2018年3月27日签订《消防工程承包合同》，约定由广州粤安消防工程有限公司安装消火栓和走道应急照明系统，并于同年5月19日经过了调试，即向焯佳按约完成了加设消防设施的义务。其次，虽向焯佳和育红公司均未提供证据证明双方书面交接案涉租赁物，但2018年5月，向焯佳代替育红公司将育红公司承租的部分厂房及其他区域转租予歌纳公司，且育红公司在歌纳公司于2018年7月13日交纳7月厂房租赁金的收据中注明：免租顺延到2018年7月15日。此后，歌纳公司2018年7月至同年12月均向育红公司交纳厂房租赁金。另歌纳公司还陈述：育红公司的法定代表人高某1在案涉租赁物内设立招租办公室。综上可知，育红公司至迟已于2018年7月15日实际控制和使用案涉租赁物，一审法院关于向焯佳已于2018年7月15日实际交付案涉租赁物予育红公司的判断，公平合理，本院予以维持。育红公司上诉主张向焯佳与其并未书面交接，向焯佳并未按约交付厂房的意见，与案件事实不符，本院不予确认。至于向焯佳收回案涉租赁物的时间。2019年1月6日，育红公司委托广东国晖（龙岗）律师事务所向向焯佳出具《律师函》，要求双方终止案涉《厂房租赁合同》，但育红公司并没有表达其返还案涉租赁物的意思，且其亦没有提供证据证明其交回案涉租赁物的具体时间。一审开庭后，育红公司于2019年3月15日确认向焯佳可收回案涉租赁物，故一审法院以2019年3月15日为育红公司退还案涉租赁物的时间，处理得当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《厂房租赁合同》约定：“2018年5月1日到2021年4月30日每月租金为475000元／月。”如前所述，育红公司应支付的房屋占有使用费为380万（475000×8）元，但向焯佳与育红公司均确认育红公司已支付两个月案涉租赁物租金（或房屋占有费）1187500元，则育红公司还应支付的房屋占有使用费为2612500元。至于育红公司诉请向焯佳赔偿其三个月租金1425000元。而育红公司依据《厂房租赁合同》约定的违约金条款诉请上述赔偿，但《厂房租赁合同》无效，违约金条款亦无效。且育红公司也未证明上述1425000元属育红公司的直接损失。故育红公司的该上诉请求，理据不足，本院不予支持。至于诉讼费用负担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本诉中，除诉讼费负担之外，向焯佳向一审法院提起四项诉讼请求，其中育红公司应承担诉讼费用的标准为：合同无效以及其支付房屋占有使用费两项诉讼请求金额。对此，一审法院判决向焯佳负担案件受理费96391.15元，育红公司负担案件受理费87715.88元。反诉中，除诉讼费负担之外，育红公司提起三项诉讼请求，其中只有一项诉讼请求得到支持，一审法院判决育红公司负担案件受理费10737.5元，向焯佳负担案件受理费8812.5元。经核算，上述诉讼费的处理得当，本院予以确认。综上所述，育红公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37200元，由上诉人佛山市育红物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋