江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初5705号原告：无锡金牌物业有限公司，住所地无锡市永和路18-2凯燕环球中心4820，统一社会信用代码91320203MA1MAPP273。法定代表人：顾巧琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏仁嵘，江苏英特东华律师事务所律师。被告：王慧芝，女，1954年2月1日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：查洁茹，系王慧芝的女儿，住无锡市。原告无锡金牌物业有限公司（以下简称金牌物业公司）与被告王慧芝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金牌物业公司的委托诉讼代理人夏仁嵘，被告王慧芝的委托诉讼代理人查洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金牌物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业服务费11005.96元，并支付违约金1763.07元。案件审理过程中，金牌物业公司放弃对违约金的主张。事实和理由：王慧芝系无锡凯燕环球中心2617室房屋的所有权人，按照原告与无锡市凯燕环球中心第二届业委会（以下简称第二届业委会）于2016年8月30日签订的《凯燕环球中心公寓楼物业管理（临时）委托合同》（以下简称（临时）委托合同）的约定及相关法律法规的规定，原告自2017年5月12日起对凯燕环球中心公寓楼进行物业管理服务至今。被告拖欠自2017年5月12日起至2018年12月31日止应缴纳的物业服务费11005.96元（7.80元/月/平方米*72.36平方米*19.5个月），原告多次催缴，但被告至今未交，故诉至法院。王慧芝辩称，其并不知道凯燕环球中心公寓楼是金牌物业公司接管的，金牌物业公司之前并未通知其。原告提交的2016年8月30日签订的（临时）委托合同，合同签订时并不是第二届业委会，原告需证实第二届业委会存在是合理合法的，从而证明（临时）委托合同是合理合法的。原告需证明金牌物业公司是具有资质的物业公司，以及物业服务费有收费的审批文件。其并没有收到任何催缴通知，也不确定物业费交给谁、交多少。金牌物业公司未经过业主大会在小区公共部位放置广告，违反合同约定。本院经审理认定事实如下，2016年8月30日，第二届业委会与金牌物业公司签订了一份（临时）委托合同，约定由第二届业委会委托金牌物业公司对坐落于永和路18-2号凯燕环球中心公寓（23F-顶层、B1、B2层）（以下简称环球中心，物业类型为商住）提供物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向金牌物业公司预交，商住公寓标准为7.80元/月/平方米；业主按半年度预交费用，应在每年12月31日前和7月31日前预交；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日按欠交总额的万分之五的标准支付违约金；合同期限暂定为十二个月，自金牌物业公司实际接管大楼、全面提供物业服务之日起计算；合同届满后，在业主大会最终确定金牌物业公司之前自动顺延，合同继续有效，金牌物业公司继续提供物业服务等内容。王慧芝系永和路18-2-2617室房屋（建筑面积72.36平方米）的所有权人。自2017年5月12日起至2018年12月31日止的物业服务费未予缴纳。另查明，陈舫（系永和路18-2号的业主）曾将无锡凯燕环球中心业主委员会（以下简称业委会）、金牌物业公司，第二届业委会诉至本院，要求确认业委会与金牌物业公司签订的《物业临时管理协议（附件）》（以下简称《临时管理协议（附件）》）无效并判令金牌物业公司立即撤场。本院经审理，判决驳回陈舫的诉讼请求。陈舫不服，向无锡市中级人民法院提起上诉，无锡市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。该判决认为，业委会、第二届业委会均系依法选举产生，在没有召开业主大会或业主代表大会依法选举新一届业主委员会的情况下，业委会、第二届业委会均有权对外行使其职权。虽然法律明确规定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但前提是该小区能够召开有效的业主大会或业主代表大会。自2013年12月起，环球中心同时存在两个业委会，两者之间就物业管理问题存在严重分歧与矛盾，致使环球中心的物业管理混乱，无法组织召开有效的业主大会或业主代表大会存在困难。因此，业委会与金牌物业公司签订的《（临时）委托合同》（即业委会与金牌物业公司于2017年3月23日签订的《凯燕环球中心公寓物业服务（临时）委托合同》）、《临时管理协议（附件）》以解决通过业主大会决议正式选聘物业服务企业之前环球中心物业管理问题，不损害业主的共同利益。《临时管理协议（附件）》约定“是否续约或退出服务将与后续‘业委’协商决定，如无选定新的‘业委’其物业管理服务委托合同自然顺延”，由此可见，业委会与金牌物业公司签订的协议没有剥夺业主选聘正式物业服务企业的权利。金牌物业公司进行临时物业管理，实际上是为避免小区管理真空，保障业主的合法权益。因此，业委会与金牌物业公司的行为不符合“恶意串通，损害第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”的情形。再查明，2017年1月12日，国务院发布了国发（2017）7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，其中取消事项目录中项目名称第12项为物业服务企业二级及以下资质认定。2018年3月8日，住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》。2018年3月19日，国务院公布了《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》中删去了所有涉及物业资质等级和物业资质证书的内容。庭审中，王慧芝提交了拍摄的广告照片，金牌物业公司对照片真实性无异议，但认为与本案物业费的缴纳无关联性。上述事实，有委托合同、房屋登记簿证明、照片、无锡市中级人民法院（2018）苏02民终432号民事判决书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，业委会、第二届业委会依法选举产生后，均有权对外行使其职权。金牌物业公司与第二届业委会于2016年8月30日签订了（临时）委托合同，又与业委会于2017年3月23日签订了《（临时）委托合同》、《临时管理协议（附件）》，金牌物业公司先后就环球中心的物业管理接受了第二届业委会、业委会的委托，不损害业主的共同利益，应认定合同合法有效，对全体业主具有约束力。事实上，金牌物业公司自2017年5月12日起对环球中心提供了物业管理服务，王慧芝作为业主应当承担交纳物业服务费的义务。现行法律法规已经取消了对物业公司资质的认定，即使按先前的规定，物业公司无资质经营所要承担的责任有法可依的也只是相应的行政处罚，并没有规定物业费的收取受限于物业公司是否具备物业资质。非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准可在物业服务合同中约定。因此，本案中，物业资质及收费标准的审批，均不能作为否定合同效力的依据，对王慧芝关于金牌物业公司不具备资质、主体资格不合法、收费标准未审批、签订的合同无效的辩称意见，本院不予采纳。业主既然享受或者接受了相关物业服务，就应该按合同约定履行交纳物业费的合同义务，金牌物业公司是否违规投放广告，不能成为王慧芝拒缴物业服务费的理由。综上，金牌物业公司的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：王慧芝应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡金牌物业有限公司支付物业服务费11005.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元减半收取计67元，由王慧芝负担。该款已由无锡金牌物业有限公司预交，王慧芝于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付无锡金牌物业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李家先二〇一九年八月七日书记员  段丽坤本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。