广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2212号原告：江欣颐，女，汉族，1974年4月30日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李宜蓁，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟宁，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：张志敏，男，汉族，1981年6月10日出生，住英德市。被告：广州永成投资发展有限公司，住所地：广州市越秀区西湖路38号夜明珠广场第2层2319铺，统一社会信用代码：9144010106330823XB。法定代表人：张志敏，；卫祖迪。原告江欣颐诉被告张志敏、广州永成投资发展有限公司（以下简称“永成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭审理，原告江欣颐委托诉讼代理人李宜蓁到庭参加诉讼，被告张志敏、永成公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张志敏于2017年4月21日签订的《物业买卖合同》及《公寓认购书》。2.判令被告张志敏向原告返还已付房款162873元；3.判令被告张志敏向原告支付双倍定金200000元；4.判令被告张志敏向原告返还房屋装修费50000元；5.判令被告张志敏向原告返还税费12160元；6.判令被告张志敏支付原告为追收房款支付的合理费用暂计8000元（该费用包括但不限于律师费、差旅费、快递费等）；7.判令被告永成公司对上述第二、第三项、第四项、第五项、第六项诉讼请求承担连带清偿责任。8.判令两被告承担本案诉讼费用。以上款项合计433033元。事实与理由：原告与被告张志敏于2017年4月21日签订了《物业买卖合同》（以下简称“合同”）及《公寓认购书》，约定原告向被告张志敏购买位于肇庆市四会市物业，房屋建筑面积为42.73平方米。合同约定房屋总价为人民币262873元，付款方式是一次性付款。2017年4月21日，原告按被告张志敏的指示向被告永成公司刷卡支付了定金100000元、房价款162873元、房屋装修费50000元、税费12160元，被告永成公司出具盖财务专用章的购房款收据；原告已按合同约定履行了付款义务，但被告至今仍未履行房屋交付义务。依据合同第七条第6款第（2）点约定“逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。”（合同第7页）及《担保法》第八十九条之规定，“收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”因此，原告有权单方解除合同，并要求被告双倍返还定金。原告认为，原告与被告张志敏签订的合同是合法有效的，合同为双方的真实意思表示。但被告未依约定期限向原告交付房屋，被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，被告应当按照合同约定向原告返还购房款及双倍定金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请判如所请。庭审中，原告明确第四项诉讼请求为请求判令被告张志敏向原告赔偿房屋装修损失费50000元，撤回第五项诉讼请求，变更第七项诉讼请求为判令被告永成公司对上述第二、第三项、第四项、第六项诉讼请求承担连带清偿责任。原告为支持其诉讼主张，向本院递交证据如下：1.《物业买卖合同》、《公寓认购书》，证明原、被告已签署《物业买卖合同》及《公寓认购书》，双方约定了付款方式、付款时间及违约金标准。2.收款汇总、收款收据，证明2017年4月21日原告已履行支付房款义务，实际支付金额房费262873元、装修费50000元、税费12160元。3.（2018）粤1284民初1822号民事判决书，证明被告未依《物业买卖合同》的约定履行房屋交付义务。被告张志敏、永成公司均未提供答辩意见，也未递交证据。经审理查明，2017年4月21日，原告江欣颐（认购方）与被告张志敏（出售方）签订《公寓认购书》（编号：0000329），约定认购方自愿认购四会市四会大道中三十三座17号6层626号物业单元（以下称“案涉房屋”），该公寓建筑面积为42.7平方米，套内建筑面积为32平方米（商品房的地址和面积以房地产权证登记为准），该公寓用途仅为商业；公寓的最终认购总价款为262873元，其中定金10万元，该款一次性于2017年4月21日支付，同时签署《公寓买卖合同》。认购方应在签署《公寓买卖合同》时支付契税、登记费、交易服务费、印花税、房产税等交易综合税费合共12165元，由出售方代收代缴。认购方于2017年4月21日前，持本《公寓认购书》、定金收据、身份证原件并带齐首期价款及交易税费、服务费等费用到该公寓所在地签署《公寓买卖合同》。如认购方出现未按本《公寓认购书》约定期限与出售方签订《公寓买卖合同》或未按时支付定金、购房款、税费等任一情形的，视为认购方严重违约，认购方所交定金不予返还。买卖双方签订《公寓买卖合同》后，本《公寓认购书》与《公寓买卖合同》对所认购该公寓的均有约定的内容，以《公寓买卖合同》为准，《公寓买卖合同》对认购该公寓没有约定的内容，仍按本《公寓认购书》的约定内容执行。同日，原告江欣颐（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订了《物业买卖合同》，约定买受人购买出卖人拥有产权的案涉房屋，案涉房屋属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为262873元整；以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担。买受人应于2017年4月21日前向出卖人支付全部房价款的100%（包含定金），计262873元整。出卖人于2017年12月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其它违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任。合同第七条第一款约定，本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续。该条第六款约定：“出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……”双方还约定本合同在履行过程中发生争议时协商不成的依法向人民法院起诉，合同自各方签字或盖章后生效等。2017年4月23日，原告江欣颐（甲方）与被告永成公司（乙方）签订了《施工协议书》，约定甲方将案涉房屋的装修工程发包给乙方，工程总价款为50000元。甲方不可撤销的授权乙方：开发商发出收楼通知书后7个工作日内甲方因故未办理收楼手续的，乙方可代甲方办理收楼手续并入场履行本协议约定的施工任务……甲乙双方确认：本协议的委托事项不可撤销，即签订本协议后，除该商品房买卖合同终止外，甲、乙方将不会以任何理由解除本协议。甲方不得以解除本协议为由拒绝接收乙方的工作成果（甲方违反本条款约定拒绝接收的，视为乙方工作成果符合合同约定并履行了交付义务）；乙方不以解除本协议为由拒绝对房屋进行装饰装修，否则甲方有权限期要求乙方履行合同义务。原告分别于2017年4月14日向广州市威克健身俱乐部支付2万元，向佛山房宝贝电子商务有限公司支付3万元；于2017年4月18日向广州市威克健身俱乐部分三次共支付了192895元，向佛山房宝贝电子商务有限公司支付2万元；于2017年4月21日向广州市威克健身俱乐部支付49978元；于2017年4月29日向被告张志敏支付12160元。被告永成公司出具加盖有该公司公章的收据确认收到上述款项合计325033元。被告至今未向原告交楼，也未将案涉房屋过户至原告名下，原告遂向本院提起本诉。本院依据两被告确认的《当事人送达地址确认书》通过EMS法院专递邮件邮寄送达了本案起诉状，2019年7月29日该邮件因无法联系收件人而被退回，依据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条的规定，该邮件已于退回之日视为送达两被告。另查明，原告曾于2018年6月就案涉房屋向本院起诉提出要求本案被告履行办理案涉房屋过户手续的义务、向原告返还装修费50000元和税费12160元及利息、承担延期交付违约金及逾期办理过户登记违约金等诉求。本院经审理后，依法作出（2018）粤1284民初1822号民事判决书，判决：一、被告张志敏应于本判决生效之日起十日内向原告江欣颐支付延期交付房屋违约金5670元（自2017年12月2日起计算，以房价款262873元为基数，按银行同期贷款年利率计算至实际交付之日止，暂计算至2018年6月1日）和逾期办理过户登记手续违约金9674元（自2017年11月29日起计算，以房价款262873元为基数，按照每日0.2‰的标准计算至实际申办完成之日止，暂计算至2018年6月1日）；二、被告张志敏应于本判决生效之日起十日内向原告江欣颐返还税费12160元；三、驳回原告其他诉讼请求。该判决现已生效。又，根据本院在以张志敏、永成公司为被告的房屋买卖合同纠纷系列案中查明的事实，永成公司成立于2013年3月4日，法定代表人为被告张志敏，2019年4月9日，该公司法定代表人变更为卫祖迪，张志敏仍为该公司股东，占有该公司98%的股份。上述事实，有当事人陈述、原告提供的证据、庭审记录、（2018）粤1284民初1822号民事判决书等证明，被告对此未提出异议及反驳证据，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告张志敏签订的《公寓认购书》、《物业买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告永成公司签订的《施工协议书》不论从形式还是内容上都是为实现《物业买卖合同》目的而达成的，属于《物业买卖合同》的从合同。以上三份合同均合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于案涉合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照双方物业买卖合同的约定，被告张志敏应在合同生效后150个工作日内即2017年11月29日前向房管部门申请办理案涉物业的交易过户手续，原告已按合同约定向其支付全部购房款及办证费用，被告张志敏应按合同约定向相关主管部门申请办理案涉物业的交易过户手续，但被告张志敏未向本院提供任何证据证明其履行了上述义务，也未举证证明未能办理交易过户手续的原因在原告一方。因此，本院认为被告张志敏构成违约，依法应承担违约责任。根据合同第七条的约定，原告要求解除与被告张志敏签订的《公寓认购书》、《物业买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《施工协议书》作为《物业买卖合同》的从合同，根据主合同解除从合同也应一并解除的原则，《物业买卖合同》解除后，《施工协议书》也应一并解除。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案起诉状已于2019年7月29日邮寄送达两被告，故本院认定双方签订的《公寓认购书》、《物业买卖合同》、《施工协议书》于2019年7月29日解除。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原告交付的部分款项进入的是被告永成公司的账户或案外人的账户，但永成公司对原告的所有付款均出具收据予以确认，被告永成公司收取原告的款项是基于原告与被告张志敏之间的房屋买卖关系，鉴于张志敏与永成公司之间的关系，永成公司出具收据所对应的收取原告的款项应视为代被告张志敏收取，现张志敏违约，原告要求解除合同并返还款项，张志敏应向原告承担违约责任。故本院对原告要求被告张志敏返还购房款162873元、赔偿装修损失费50000元的诉请予以支持。关于被告张志敏应否承担双倍返还定金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称“《担保法解释》”）第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根据《公寓认购书》“如认购方出现未按本《公寓认购书》约定期限与出售方签订《公寓买卖合同》或未按时支付定金、购房款、税费等任一情形的，视为认购方严重违约，认购方所交定金不予返还……”的约定可知，该认购书中的定金兼具立约定金和违约定金的性质，即担保在约定的期限内订立正式的房屋买卖合同，而且还起到担保合同双方履行认购书约定义务的功能，若一方违背认购书中已作约定的条款，守约方可适用定金罚则。原告已在《公寓认购书》约定的期限内一次性支付了购房款262873元（含定金10万元），双方也于同日签订了《物业买卖合同》，此时定金已转化为购房款，定金所担保的义务已履行，定金功能已丧失。本案纠纷是原告与被告张志敏在履行《物业买卖合同》过程中，因被告张志敏未在合同规定的时间申办案涉房屋的交易过户手续而产生的，《物业买卖合同》对上述违约行为明确约定了违约方承担违约责任的方式，未再约定定金条款，且（2018）粤1284民初1822号民事判决书已判决被告张志敏承担迟延交付和逾期办证的违约金责任，现原告要求被告张志敏再对此承担定金责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。因案涉的物业买卖合同已解除，已转化为购房款的10万元定金也应一并返还，故被告张志敏应向原告返还的购房款合计262873元。原告要求被告张志敏支付其为追收房款支付的合理费用（包括但不限于律师费、差旅费、快递费）共计8000元，因合同对此并无约定，原告亦无提供证据证明其实际损失的金额，原告该项诉请没有理据，本院不予支持。关于被告永成公司应如何承担责任的问题。虽然被告张志敏在签订案涉合同时为被告永成公司的法定代表人及股东，案涉房屋的收据均由被告永成公司代为出具，但被告永成公司为独立法人，不是案涉房屋的出售人，并非买卖合同的相对方，且原告未举证证明两被告财产混同，故原告以被告张志敏系被告永成公司的实际控制人，收款收据中所盖的公章均是被告永成公司的财务章为由要求被告永成公司对被告张志敏的违约责任承担连带责任，依据不足，本院不予支持。被告张志敏、永成公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩的权利，不影响本院对本案的审理，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、原告江欣颐与被告张志敏签订的《公寓认购书》、《物业买卖合同》及原告与被告广州永成投资发展有限公司签订的《施工协议书》于2019年7月29日解除；二、被告张志敏于本判决生效之日起十日内返还购房款262873元给原告江欣颐；三、被告张志敏于本判决生效之日起十日内支付装修损失费50000元给原告江欣颐；四、驳回原告江欣颐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3898元，由原告江欣颐负担1082元，被告张志敏负担2816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  廖雪梅二〇一九年八月二十六日法官助理申家文书记员何倩仪