济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初5758号原告:李**，男，汉族，1977年12月8日出生，济南滨河明珠商业管理有限公司副总经理,住济南市委托诉讼代理人：魏朝蓬，山东鲁瑞律师事务所律师。被告：山东中弘置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100067374226C。法定代表人：何礼萍，董事长。委托诉讼代理人：孔祥合，男，该单位员工。原告李**与被告山东中弘置业有限公司（以下简称中弘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**的委托诉讼代理人魏朝蓬、被告中弘公司的委托诉讼代理人孔祥合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**向本院提出诉讼请求：1.判令中弘公司退还房屋差价304944.12元;2.判令中弘公司赔偿李**利息损失（按照银行同期贷款利率计算）;3.判令本案公证费、评估费、诉讼费用由中弘公司承担。事实与理由：2016年9月，李**通过中弘公司的广告宣传得知，中弘公司正在销售位于济南市历下区经十路北侧CBD的济南中弘广场精装LOFT公寓，按五星级标准装修，并承诺返租8年，每年按总房款7％金额支付租金，5年后可加价50％回收公寓，17000元/㎡，购房还有优惠。李**通过多方查询并于同年9月15日到中弘公司售楼处观看了公寓样板间，样板房的每套用房均设置独立卫生间。观看后，李**按照中弘公司的要求交付5万元定金，可出具的却是中介服务费《结算确认书》。同年9月29日，李**与中弘公司签订了《济南市商品房买卖合同》，李**又交纳1227901元购买中弘广场17号地块一期塔楼B一单元8层820室，当李**对合同第三条“商品房用途为-办公”提出质疑时，销售人员告诉李**“这是制式合同，所有业主都这么签，交房时肯定是公寓，中弘在售现房写字间9000元/㎡，而2019年交房的公寓售价17000元/㎡，不可能让您17000元/㎡买期房写字间。您看一下济南历下区人民政府信息公开2015年中央商务区经十路两侧项目建设情况8，中弘广场项目16号块地、18号块地明确为办公用地，17号块地没标注为办公就是公寓”。李**经过落实在售写字间价格及查阅政府信息发现确实如此，当时就在合同上签了字。2018年1月，李**得知中弘公司因虚假宣传被济南市城乡建设委员会通报，李**所购得房屋规划用途为办公，不可能为李**办理公寓的房产证，而且规划设计每层只配建一处公共卫生间，该通报明令中弘公司不得对房屋上下水等设施设备进行改造，中弘公司样板房展示的一户一个卫生间也是不可能实现的。中弘公司以公寓进行包装销售，欺骗消费者，给李**造成了损失。因协商未果，特诉至法院，恳请依法判决，以维护李**合法权益。中弘公司辩称，李**起诉事实不存在，其要求房屋差价并无事实与法律依据，双方签订商品房买卖合同合法有效，符合法律规定，也是确认双方权利义务的根本证据。因此，应驳回李**全部诉求。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，李**（买受人）与中弘公司（出卖人）签订编号为销售(字)201627866655的《济南市商品房买卖合同》，约定李**购买中弘公司开发的中弘广场17号地块一期塔楼B1单元8层820号房。合同约定该商品房的用途为办公、属钢筋混凝土结构，层高5米，建筑层数地上39层，地下**；建筑面积77.69平方米，每平方米单价15805.14元，总价款1227901元。中弘公司应在2019年4月30日前将符合约定的商品房交付李**。2016年9月29日，中弘公司向李**出具收据，载明李**交来中弘广场17#-B-820房款1227901元。2017年11月15日，济南市城乡建设委员会发布济建发【2017】74号文件载明：各房地产开发企业、各有关单位：中弘公司开发的济南中弘广场17号地块B、C栋高层商务办公楼，位于经十东路北侧中央商务区内，规划用途为办公，规划设计每层配建一处公共卫生间。目前项目主体已封顶，网签销售16套。经查，自2016年5月以来，该公司销售人员在售楼处公开发布虚假宣传信息，将规划用途为办公性质的用房按“公寓”进行包装，并承诺每间用房均设置独立卫生间，公开对社会推广销售，诱导广大销售者购买。以上行为违反了《山东省商品房销售条例》有关规定，严重扰乱了济南市房地产市场秩序，在社会上造成了极坏的影响。经研究决定：责令中弘公司限期整改，整改期间暂停项目销售、停止网签，不良行为记入企业信用档案。后期项目应严格按照施工图建设，如发现存在擅自对房屋上下水等设施设备进行改造的行为，将依法严肃查处。中弘公司对该通报不予认可，但是并未提出相反证据，故本院对该通报予以采信。根据历下区政府信息公开的2015年中央商务区经十路两侧项目建设情况，中弘广场17号地块由一组双子建筑组成。2018年4月2日，李**、许国栋等买受人共同委托济南市齐鲁公证处对涉案房屋的样板房及中弘广场微信公众号内容进行公证。该公证处对中弘广场双子座样板房参观说明拍摄的照片及录像显示，该样板房所示房屋应为每套住房配建独立卫生间，且房屋为公寓用途，中弘公司对该公证书不予认可，认为该样板房并不是仅为涉案房屋所使用，证明对象不具有唯一性。本院认为，李**公证的样板房为中弘广场双子座样板房，其购买的涉案房屋所处的17号地块由双子建筑组成，相互对应，而中弘广场剩余两座建筑均为单体建筑，中弘公司未提供证据证明其在宣传时对涉案房屋每层配建一处公共卫生间的差别进行了特别提示说明，李**作为非专业人士也不可能预料到，故应认定中弘公司在宣传时允诺每套住房配建独立卫生间，李**公证的样板房为涉案房屋的样板房；中弘广场微信公众号内容中多处出现双子座为奢装LOFT公寓，中弘公司对该公证书不予认可，认为该公众号的主体为北京中弘网路营销顾问有限公司，本院认为，该公众号名称为中弘广场，且宣传的内容均为中弘广场双子座建筑，本院对该公证书予以采信。李**为公证上述内容花费8720元，该票据在许国栋与中弘公司案中已提交，公证书内容一致。李**提交发票两张，欲证明为公证花费图文制作费708元，购买存储卡125元，本院认为，李**未证明该费用与本案的关联性，本院对此不予采信。本案审理过程中，李**申请对2016年8月-10月期间，中弘广场附近楼层为8楼、性质为商业办公（毛坯房、3年交房的期房）的一手办公楼，每平方米价格进行鉴定。本院委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对商品房价格进行鉴定，2019年1月10日，该公司出具房地产估价报告，李**申请鉴定的商品房价格11880元每平方米。李**为本次鉴定花费3000元。中弘公司对该估价报告不予认可，但是并未提出相反证据，本院对该估价报告予以采信。另查明，涉案房屋尚未实际交付，已具备预售许可证，且已经网签。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。济南市城乡建设委员会认定中弘公司在销售时存在虚假宣传，将办公用途的房屋包装为公寓进行宣传，并承诺每间用房均设置独立卫生间。中弘公司的宣传内容对房屋及其设施所作出的承诺是具体确定的，并且对李**是否与其签订购房合同以及以何种价位签订购房合同存在影响，故应视为合同内容。现中弘公司实际建设的房屋为办公性质，且每层仅有一处公共卫生间，属于违约，应当承担违约责任。涉案房屋经鉴定价值为11880元每平方米，李**主张差价304944.12元[（15805.14元-11880元）×77.69平方米]，于法有据，本院予以支持。李**主张中弘公司赔偿利息损失，本院认为，中弘公司占有上述房款期间对李**造成利息损失，本院对该利息予以支持，该利息计算方式为：以304944.12元为基数，按中国人民银行同期贷款利息，自李**交付该款项之日即2016年9月29日起计算至中弘公司实际支付之日止。李**主张中弘公司承担公证费等，本院认为，该花费已由许国栋主张，现李**再次主张无正当理由，本院对此不予支持，对其主张的评估费3000元，该费用系其因本次诉讼支出，本院对此予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下；一、被告山东中弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李**支付房屋差价304944.12元；二、被告山东中弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李**支付利息（以304944.12元为基数，按中国人民银行同期贷款利息，自2016年9月29日起计算至实际支付之日止）；三、被告山东中弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李**支付评估费3000元；四、驳回原告李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取计2960元，由山东中弘置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇一九年八月二十日书记员  陈 倩