辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初18416号原告：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路128号。法定代表人：陈家岳，该公司董事长。委托代理人：于劼、李天娇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳蔻得贸易有限公司，住所地沈阳市于洪区国奥现代城5期85号楼2单元1802。法定代表人：李爽，该公司经理。委托代理人：王颖，辽宁蓝月律师事务所律师。原告沈阳恒隆地产有限公司与被告沈阳蔻得贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员潘强担任审判长，与审判员刘芳、人民陪审员史秋卓组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告沈阳恒隆地产有限公司的委托诉讼代理人于劼、李天娇，被告沈阳蔻得贸易有限公司的法定代表人李爽及委托代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳恒隆地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金37618.02元；2、判令被告支付管理费7296元；3、判令被告支付水费11.60元；4、判令被告支付电费4013.76元；5、判令被告补缴装修费租金37470.19元；6、判令被告支付提前解除违约金134742.06元；7、判令被告支付擅自停业违约金25240.48元；8、判令被告支付因拖欠租金、管理费、水费、电费产生的滞纳金6786.18元（暂计算至2018年11月15日，实际计算至被告支付租金、管理费、水费、电费之日止）；9、判令被告支付律师费用5000元；10、判令被告承担本案全部诉讼费用。综合1-9项诉讼请求，被告应向原告支付人民币258178.29元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金144528元、商品质量保证金5000元、装修押金5000元、公共事业费用押金5000元、收银机押金900元，以及被告于原告处未结清的货款16351.14元后，请求判令被告最终应向原告支付人民币81399.15元。事实及理由：2017年10月19日，原告与被告就被告承租204铺位签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同期限自2017年10月20日起至2019年10月19日，其中装修期为2017年10月20日止2017年11月18日。《租赁合同》中就承租人的违约行为及违约责任进行了明确的约定。2018年7月起，被告开始拖欠租金、管理费、电费等费用，经原告书面催告后仍未支付。2018年7月31日，原告按照合同约定提前解除了《租赁合同》，并告知被告尽快缴付欠款，按照合同约定向原告交还房屋，并将房屋恢复原状。但被告至今仍未履行上述义务。原告认为，被告行为已严重违反《租赁合同》，原告有权：（1）依据《租赁合同》第十四条、附表一主张欠付租金37618.02元，管理费17109.64元；（2）依据第十五条、附表一主张电费4013.76元、水费11.60元；（3）依据第二十四条第1款（q）项主张补缴装修期租金37470.19元;（4）依据第二十四条第1款（q）项要求支付违约金134742.06元;（5）依据第二十四条第1款（h）项要求支付擅自停业违约金25240.48元；（6）依据第二十四条第1款（e）项要求被告支付滞纳金6786.18元；（7）依据第二十四条第1款（r）项要求被告支付律师费用5000元。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，维护原告的合法权益。被告沈阳蔻得贸易有限公司辩称，：1.对于原告未付租金的诉求，被告已按合同第16条第1项第1款之规定，缴纳了保证金及三个月的租金和三个月的管理费之合。另根据合同第16条第1款第2项规定，甲方有权抵扣上述保证金，故被告不拖欠租金。2.关于第2、3、4项诉求，根据实际发生及相应票据，我方同意在合理合法的范围内予以支付。3.关于第5项诉求，根据合同的第18条第3款之规定，及被告至实际开业之日起支付租金及管理费，这与原告所主张的第24条相矛盾，此合同为格式条款，在相互矛盾时，应按有利于被告的一方解释。故我方不同意支付装修费租金。4.被告虽提前停止经营，但并不拖欠租金，故对于甲方而言不存在损失，也不存在违约金的发生。同时，原告的第6、7项违约金的请求是基于被告的同一种行为而约定，两种违约金对于被告来说显失公平。5.关于第8项诉求，原告的租金和管理费，按照合同约定可以在保证金中予以扣除，故不存在滞纳金的发生。关于水费、电费的滞纳金原告无权收取。6.关于律师费的诉求，无合同及法律依据，我方不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月19日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场204号铺位租赁给乙方，租赁面积为96平方米，乙方在该房屋内经营梵柯品牌女装、护肤品、养生饮品、服务品类的商品服务。合同附件一主要租赁条件约定，交付日为2017年10月20日，合同期自交付日起至2010年10月19日止，装修期自交付日起至2017年11月18日止，开业日为2017年11月19日。关于租金金额约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年内，基本租金含税金额为37960元，包括11%的增值税税率，不含税的净额为每月34198.2元。至2018年5月1日起，增值税由11%调整至10%，调整后的租金为37618.02元。关于管理费约定：管理费为每月7296元。关于公共事业费用约定：该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。公用事业费用电费收费标准为1.15元／度，水费为5.80元／立方米。关于保证金、商品质量保证金、公共事业费用押金及收银机押金约定：保证金自交付日起算的第一年为144,528元（等于三个月基本租金含税金额及三个月管理费含税金额之合）。商品质量保证金5,000元，公用事业费用押金5,000元，收银机押金为900元。合同第四条“合同期”约定：在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付违约金，但需承担该房屋的管理费及其他费用。若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。第十条“房屋的交还”约定：于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1.乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二（2）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方按甲方标准在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2.于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3.于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4.于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。第十四条“租金、管理费的支付”约定：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。第十六条“保证金、商品质量保证金、公共事业费用押金及收银机押金”约定：1.保证金：若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金。3.在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若于合同期届满或提前解除后三（3）个月内甲方未接获任何第三人有关乙方在该房屋内销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求，则甲方须将商品质量保证金或其余款无息退还给乙方。第二十四条“违约”约定：下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；（b）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构回复原状；（c）不事先通知切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应，直至乙方的违约行为得到纠正，因此所产生的一切后果应由乙方承担;…（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；…（i）涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失；（j）涉及需作出某项行为（如修复、将房屋恢复原状至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；…（o）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。第二十五条“解除合同”约定：“若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：…6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的…合同第三十一条“其它”约定：本合同非格式条款，由甲方和乙方协商确认……对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均在对方的提示下予以；了充分关注，甲乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容”（该条款为加粗字体）。2017年10月20日，原、被告签署《商铺交付验收表》，约定被告可以对该场地进行装修，被告向原告交付了合同中约定的履约保证金、质量保证金、收银机押金及公共事业押金等费用。被告进场装修并经营。后由于经营原因，从2018年7月1日起未支付该月的租金。2018年7月18日，原告向被告发出再次催告函，催告被告自2018年7月1日一直未交纳租金，已构成严重违约，已于2018年7月6日发出催告函，现再次要求被告于2018年7月20日前付清拖欠的全部款项，否则按合同约定追究被告违约责任，提前解除合同，收回房屋，取消装修期，要求被告支付违约金。2018年7月20日，原告向被告发出立即恢复营业的通知，通知称被告自2018年7月16日起擅自停止营业，已构成违约，要求其立即恢复该房屋正常营业，自2018年7月16日起，按照每日基本租金1.3倍支付违约金，直至恢复正常营业之日。2018年7月27日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告因存在严重违约行为，自2018年7月31日起提前解除与被告订立的租赁合同，要求被告于2018年7月31前办理房屋移交手续。2018年8月1日，双方签署商铺退租验收表，载明各项已恢复、未恢复项目及水电表读数。2018年，原告与北京盈科（沈阳）律师事务所签订委托代理协议，约定原告因与沈阳蔻得贸易有限公司租赁合同纠纷一案，委托北京盈科（沈阳）律师事务所代理，北京盈科（沈阳）律师事务所指派于劼、李天娇律师为原告的代理律师，一审阶段代理费为5,000元，并于2018年12月24日支付第一阶段费用3,000元。本院认为，原、被告签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方租赁合同约定被告逾期支付合同约定款项超过14日的，原告有权解除合同，因被告逾期支付2018年7月份租金及管理费，原告向被告发出催缴函，被告仍未支付，原告于2018年7月27日向被告发出解除合同通知，被告未表示异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故根据上述法律规定，应认定原告于2018年7月27日以被告违约为由发出解除合同通知符合合同约定和法律规定，合法有效，双方签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2018年7月31日解除，被告应承担合同解除的违约责任。关于原告主张的被告拖欠租金37618.02元的问题。被告逾期支付租金，系违约行为，被告自2018年7月1日未交纳当月租金，故本院认为被告应给付原告2018年7月份租金37618.02元。关于原告主张被告支付2018年7月份管理费7296元的问题。管理费数额系合同约定，被告逾期支付管理费，系违约行为，故本院对原告该项诉请予以支持。关于原告主张的水、电费问题。双方合同约定被告应当向原告支付的水电费收费标准，根据原告提供的抄表数额及合同约定的计算标准，原告向被告主张的水费11.60元、电费4,013.76元，依据充分，本院予以支持。关于原告主张的装修期租金37,470.19元问题。根据双方合同约定，在因为被告违约合同提前解除的情况下，原告有权取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的租金，该约定应为有效，故原告主张被告支付2017年10月20日至2017年11月18日装修期租金，本院予以支持，数额为31,918.32元（34,198.20元元÷30天×28天）。关于原告主张被告支付提前解除合同违约金134,742.06元的问题。双方在合同第二十四条第1款第（q）项约定，如被告发生上述违约情形的，原告有权解除本合同，收回房屋，并取消被告装修期，被告须全额向原告补交装修期租金。除此之外，被告还需向原告支付相当于三个月基本租金及管理费之和的违约金。被告同意上述违约金及损失可从保证金中直接进行抵扣，保证金不足以抵扣的，原告有权直接在被告预先支付的任何费用或留存于原告的其他款项中抵扣。虽然双方在租赁合同对此方面问题有明确约定，但结合本案实际，被告系在其经营状况不佳而导致营业亏损的情况下无奈退场，事出有因，并非蓄意恶意违约，故本院结合本案具体情况，酌定被告以相当于解除合同后三个月的基本租金共计110,486.49元（租金36,828.83元×3个月）作为标准，给付原告违约金。原告主张上述违约金后，不应再重复主张擅自停业违约金及迟延付款滞纳金等损失。关于原告主张的律师费问题。双方合同约定因被告违约，应赔偿原告损失，包括诉讼费、律师费等，原告提供了委托代理合同及律师费发票，其向被告主张律师费，符合双方合同约定，本院予以支持，但应以实际支付金额3000元计算。因双方租赁合同已经解除，故原告收取的被告履约保证金144,528元、商品质量保证金5,000元、装修押金5,000元、公共事业押金5,000元、收银机押金900元、被告于原告处未结货款16351.14元，应当返还给被告，抵扣被告应向原告支付的各项费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金37618.02元；二、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费7296元；三、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司水费11.60元；四、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费4013.76元；五、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期租金31,918.32元；六、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金110,486.49元；七、被告沈阳蔻得贸易有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司律师费3,000元；八、原告沈阳恒隆地产有限公司于本判决生效后15日内返还被告沈阳蔻得贸易有限公司履约保证金144,528元、商品质量保证金5,000元、装修押金5,000元、公共事业费用押金5,000元、收银机押金900元、被告未结货款16351.14元；九、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1834元，由原告沈阳恒隆地产有限公司负担1300元，由被告沈阳蔻得贸易有限公司负担534元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘 强审 判 员  刘 芳人民陪审员  史秋卓二〇一九年八月十三日书 记 员  祝 丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。