广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4498号原告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪，该公司总经理。委托代理人：潘泽通，男，1986年7月10日出生，汉族，该公司员工。被告：尹镇城，男，1981年8月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：李祖霞，广东椎轮律师事务所律师。原告广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）诉被告尹镇城居间合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保值公司的委托代理人潘泽通、被告尹镇城的委托代理人李祖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保值公司向本院提出诉讼请求，1、尹镇城向保值公司支付居间服务费62000元及违约金（违约金以62000元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清日止）；2、本案诉讼费由尹镇城承担。事实与理由：2017年8月2日，在保值公司的居间下，尹镇城与卖方江稳、江雪倩签订《房地产买卖合同》，约定尹镇城购买位于增城区××湖心××街××号的房产。签订合同当日，尹镇城向保值公司出具《买卖代理费支付承诺书》，承诺在签订《房地产买卖合同》当日支付中介费62000元。但尹镇城一直未支付该费用，经催告仍拒绝支付，其行为已经损害保值公司利益。为此，保值公司为维护自身利益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告尹镇城辩称，不同意保值公司的诉讼请求。保值公司的诉请与法律规定不符，与客观事实相违背，请依法予以驳回。理由如下：一、保值公司违背诚实信用原则，违反广州市房地产中介服务管理条例第十四条、第十五条，以及房地产经纪管理办法第十六条、第二十一条、第二十五条第三款规定，没有尽到居间人应尽的义务，给尹镇城造成严重损失。保值公司没有依法律规定与尹镇城签订居间服务合同，没有明确告知居间服务的项目、收费标准；保值公司作为专业服务机构，没有明确将涉案房屋存在抵押、尚未涂销抵押的事实如实告知尹镇城，也没有及时协助办理网签手续，没有有效指导尹镇城办理银行贷款手续，没有依法履行居间人的职责，给尹镇城带来严重损失，如因没有协助办理涉案房屋网签手续，导致卖方一房二卖，严重损害尹镇城利益；保值公司没有如实告知涉案房屋存在抵押的事实，使尹镇城的贷款没有如期获批，导致尹镇城在涉案房屋买卖合同中最终被认定违约，产生20万元的损失，尹镇城的购房目的也没有实现。二、尹镇城已支付保值公司服务费20000元。2018年5月12日，尹镇城按保值公司的指示，将20000元服务费转入单冠鹏的账户内，单冠鹏是保值公司两个股东的法定代表人和实际执行人，故单冠鹏收取的费用应视为保值公司收取的服务费。综上，保值公司的诉讼请求缺乏事实依据，违反法律规定，应予驳回。经审理查明：2018年5月12日，汤锦华以江稳（卖方）委托代理人的身份与尹镇城（买方）、保值公司（居间方）共同签订《房地产买卖合同》，约定以下内容：“买卖双方就买卖位于增城区××湖心××街××号（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积为414.85平方米……该物业是以现状按套为单位售予买方……2、卖方合法持有房地产证，……卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权……3、买方知悉该物业业权人江稳，现业权人委托汤锦华作为代理人代为出售该物业，签订本合同。二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币陆佰贰拾万元整（￥6200000元）。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……五、居间服务费1、基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。2、逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……”。同日，尹镇城签署《居间服务费支付承诺书》给原告收执，载明“广州市保值房地产代理有限公司，本人委托贵公司代理买卖位于广州市增城区××湖心××街××号的房产，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房产咨询……鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人的买卖合同，本人同意支付房地产咨询费及买卖代理费共为人民币￥62000元正。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项，否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本协议履行。本人知悉贵司向卖方收取房地产咨询费及买卖代理费，对此并无异议……”。2018年7月18日，广州市增城区国土资源和规划局出具位于增城区××湖心××街××号房屋的《产权情况表》，载明上述房屋仍处于持证抵押状态，他项权人分别为中国农业银行股份有限公司广州增城支行、单丽俪，登记抵押的日期分别为2018年5月4日、2018年7月11日。2018年7月19日，广州市增城区国土资源和规划局出具位于增城区××湖心××街××号房屋的《产权情况表》，载明上述房屋未抵押，无他项权利信息，产权人为汤雪媒。2018年7月31日，尹镇城、尹东葵起诉江稳、汤锦华、保值公司，诉请要求判令解除《房地产买卖合同》以及要求江稳、汤锦华、保值公司共同返还购房定金20万元以及支付违约金62万元，本院受理案号为（2018）粤0118民初5231号。2018年10月15日，本院作出（2018）粤0118民初5231号民事判决书，该判决书查明事实部分载明以下内容：一、2018年5月12日，汤锦华、尹镇城签署《房屋交易告知书》确认房屋交易的地址，并明确保值公司已告知涉案房屋的权属、抵押以及相关利害情况等信息。二、2018年5月24日，汤锦华（委托代理人）与尹镇城（买方）签订《补充协议》，载明“买卖双方签订位于增城区××湖心××街××号之物业，由原合同按揭付款现转为一次性分期付款，协议如下：1、该物业成交价为陆佰贰拾万元整。2、于2018年5月12日签订合同编号为1703373，当天已支付定金人民币贰拾万元整。3、在2018年5月25日前支付首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整。4、双方同意2018年5月30日前支付部分楼款人民币贰佰叁拾肆万元整。5、剩余楼款人民币贰佰万元整，双方约定于2018年6月15日前办理过户当天支付完毕……”。三、2018年5月18日，江稳、江雪倩支付中介费90000元。四、2018年5月30日，汤锦华向尹镇城发出《催告函》，陈述江稳按照合同约定已经向银行申请提前还贷，但尹镇城没有依约支付首期款186万元及部分楼款234万元，已经构成违约。要求尹镇城在收到催告函后立即履行付款义务。上述《催告函》中载明了合同编号，但是涉案房屋地址写为“增城区石滩镇碧桂园豪园林湖苑六街6号”。五、2018年6月15日，江稳的委托代理人汤锦华发出《解除合同通知书》，认为尹镇城逾期付款已经构成违约，发出催告函后10个工作日仍不履行付款义务，为此解除《房地产买卖合同》。六、尹镇城与尹东葵陈述：1、两人是姐弟关系，尹镇城代理尹东葵在《房屋买卖合同》上签名；2、尹镇城与尹东葵自行办理银行按揭贷款手续，但是因为银行流水不足，而没有申请成功。（2018）粤0118民初5231号判决书本院认为部分载明以下内容：江稳、江雪倩与尹镇城签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据《房屋交易告知确认书》可知，保值公司已经告知双方涉案房屋的抵押、权属等情况，保值公司已经履行了如实告知义务，在尹镇城、尹东葵无证据证明保值公司存在隐瞒真相的情况下，本院对尹镇城、尹东葵提出被告知涉案房屋是不存在抵押借款的主张，不予采纳。根据《补充协议》约定的付款方式的变更，明确表明尹镇城、尹东葵应在2018年5月25日前支付首期购房款，并且上述支付首期款不以江稳、江雪倩申请提前还款为前提。即无论江稳、江雪倩是否申请提前还款，尹镇城、尹东葵均负有及时支付首期款的义务。同时，保值公司确认江稳、江雪倩已经依约申请提前还款，因此尹镇城、尹东葵提出因江稳、江雪倩没有申请提前还款为由而不支付首期款的理由，显然不能成立。综合参考江稳、江雪倩提供的微信记录，可知尹镇城、尹东葵无法办理按揭手续，在签订《补充协议》的日期后，是以资金紧张为由无法支付首期款，进一步佐证尹镇城、尹东葵签订《补充协议》的真实性以及在履约过程中存在违约。在尹镇城、尹东葵存在违约的情况下，江稳、江雪倩发出《催告函》催促其履约并无不当。在催告函给予的期限内，尹镇城、尹东葵仍未履行付款义务。江稳、江雪倩发出《解除合同通知书》，行使《房地产买卖合同》约定的解除权，并无不当，本院予以支持。在合同解除后，江稳、江雪倩另行处置涉案房屋，并无不当。（2018）粤0118民初5231号民事判决书判决驳回尹镇城、尹东葵的全部诉讼请求。判决后，尹镇城并未提出上诉，（2018）粤0118民初5231号已发生法律效力。另查明：一、保值公司于2010年4月30日登记成立，经营范围为房地产中介服务，股东为广州市立丰投资顾问有限公司与广州市保值企业咨询管理合伙企业（有限合伙）。广州市立丰投资顾问有限公司于2011年8月12日登记成立，法定代表人为单冠鹏，经营范围包括投资咨询服务、房地产中介服务等，股东有单冠鹏、陈志彪、单丽俪、邓肇飞。广州市保值企业咨询管理合伙企业（有限公司）于2018年6月28日登记成立，法定代表人为单冠鹏，经营范围包括企业管理咨询服务、房地产中介服务等，股东为单冠鹏、廖美琼、汤锦华等人。二、尹镇城于2018年5月12日通过转账方式向单冠鹏的账户汇入20000元。庭审中，尹镇城提供两份《广州市存量房买卖合同》，拟证明涉案房屋存在一房二卖，以及保值公司没有履行居间人义务引导尹镇城与卖方办理网签合同，以及涉案房屋已转移过户到第三方名下，尹镇城的合同目有无法实现的事实。其中2018年5月19日的《广州市存量房买卖合同》载明，卖方为江稳、江雪倩买方为郑韧哲，房地产中介服务机构为广州市壹心房地产代理有限公司，约定江稳、江雪倩以1080万元的价格将位于增城区××湖心××街××号房屋出售郑韧哲；2018年7月11日的《广州市存量房买卖合同》载明，卖方江稳、江雪倩，买方为汤雪媒、房地产中介服务机构为广州市冠立按揭代理有限公司，约定江稳、江雪倩以5185000元的价格将位于增城区××湖心××街××号房屋出售给汤雪媒。保值公司对上述证据的真实性无异议，对关联性不予认可，保值公司主张2018年5月19日的《广州市存量房买卖合同》的乙方郑韧哲是尹镇城转卖涉案房屋的买受人，该合同只是为了办理按揭贷款手续而签署，且按揭贷款手续是尹镇城自行找按揭公司办理，也是因为尹镇城的转卖行为导致买卖合同产生纠纷，过错在于尹镇城；2018年7月11日的《广州市存量房买卖合同》是卖方在行使了解除合同权利的情况后才另外将涉案房屋出售给他人后办理的网签合同，与本案无关。本案审理过程中，一、保值公司陈述：1、《房地产买卖合同》以及《居间服务费支付承诺书》中没有尹东葵的签名，所以保值公司没有在本案中起诉尹东葵。2、保值公司在尹镇城签订买卖合同之前有如实告知尹镇城关于所购涉案房屋的情况，且涉案房屋的交易价格为620万元，价格较高，尹镇城称不清楚房屋的情况就签署合同，不符合常理；尹镇城称不清楚涉案房屋存在抵押，但买卖合同附件第二条第5款有相关约定；买卖合同无法履行是尹镇城没有支付首期款的原因造成。3、《房地产买卖合同》不能继续履行的责任在于尹镇城，（2018）粤0118民初5231号民事判决中已查明。4、保值公司对于尹镇城主张支付了20000元居间服务费的事实不予认可，单冠鹏在保值公司没有担任任何职务，尹镇城提供20000元的转账记录中也没有注明支付的是中介费，且保值公司也没有出具过收据给尹镇城。二、尹镇城陈述：1、保值公司的工作人员卢杨丽与尹镇城是20多年的朋友关系，基于信任卢杨丽，尹镇城在购买涉案房屋时，并没有询问涉案房屋的基本情况，卢杨丽向尹镇城表示过，可以零首付购买涉案房屋，且尹镇城这方面的知识欠缺，基于相信居间人，所以才签署了买卖合同。2、虽然尹镇城签署了《居间服务费支付承诺书》，但不知道该承诺书的内容。3、在签署买卖合同之后，尹镇城又签署了《居间服务费支付承诺书》，并知道要支付居间费，尹镇城按保值公司的要求，支付了20000元的中介费，保值公司的工作人员表示其余的中介费可以手续完成之后再支付。本院认为：保值公司与尹镇城签署的《房地产买卖合同》中的居间服务关系，以及尹镇城签署的《居间服务费支付承诺书》，是当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人应依约履行。根据已查明的事实，保值公司作为居间人已成功促成了尹镇城与案外人江稳就涉案房屋的买卖签署了《房地产买卖合同》，同时尹镇城还签署了《居间服务费支付承诺书》承诺向原告支付居间服务费。尹镇城主张保值公司没有如实告知涉案房屋存在抵押情况。（2018）粤0118民初5231号民事判决已查明，尹镇城在签署买卖合同当日，还签署了《房屋交易告知书》，确认房屋交易的地址，并明确保值公司已告知涉案房屋的权属、抵押以及相关利害情况等信息。可见，保值公司已履行相关告知义务，尹镇城上述抗辩理据不成立，本院不予采纳。同时，（2018）粤0118民初5231号民事判决已认定，尹镇城与江稳之间的房地产买卖合同关系无法继续履行的原因在于尹镇城存在无法向卖方支付首期款的违约行为。故尹镇城主张保值公司没有如实告知涉案房屋存在抵押，导致尹镇城被认定违约的抗辩，与事实不符，且缺乏依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，以及《房地产买卖合同》第五条第3款约定，尹镇城未按约定向保值公司支付居间服务费已构成违约。现保值公司主张尹镇城支付居间服务费以及从起诉日起以所欠居间服务费为本金每日按0.5%的标准支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。尹镇城主张已向保值公司支付了20000元的居间服务费，保值公司对该事实不予认可。根据尹镇城提供的支付凭证可知，尹镇城支付的20000元是转账给单冠鹏个人账户的，尹镇城未能举证证明转账给单冠鹏的20000元是用于支付给保值公司的居间服务费，故尹镇城上述主张缺乏依据，本院不予采纳。考虑到尹镇城与江稳之间的买卖合同已解除，保值公司未完成全部居间事务，根据公平原则，本院酌定尹镇城向保值公司支付居间服务费30000元，且违约金总额以不超过居间服务费金额30000元为限。至于《居间服务费支付承诺书》中保值公司主张的居间服务费以及违约金超过上述部分的，本院不予支持。综上所述，保值公司主张的居间服务费以及违约金部分支付予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告尹镇城于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费30000元以及违约金（违约金以欠付的居间服务费为本金，每日按0.5%从2019年5月24日起计至付清款项之日止，违约金总额以居间服务费30000元为限）。二、驳回原告广州市保值房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由被告尹镇城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年八月二十一日书记员  周思珍