江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)锡滨民初字第00261号原告无锡中策机电设备有限公司，住所地无锡市钱荣路乌泾桥1号。法定代表人任军，该公司董事长。委托代理人彭玉婷，江苏英特东华律师事务所律师。委托代理人廖鉴铭，无锡中策机电设备有限公司法律顾问。被告高伟光。被告无锡市丽人水街餐饮休闲有限公司，住所地无锡市滨湖区钱荣路乌泾桥1号。法定代表人高忠祺，该公司负责人。委托代理人吴树岩，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。受两被告共同委托。原告无锡中策机电设备有限公司（以下简称中策公司）与被告高伟光、被告无锡市丽人水街餐饮休闲有限公司（以下简称丽人水街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中策公司法定代表人任军及其委托代理人彭玉婷、廖鉴铭，被告高伟光及被告丽人水街公司的委托代理人吴树岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中策公司诉称:2009年11月30日高伟光以丽人水街公司名义与其签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同一》），由其将住所地内其中混2区一块的房屋、停车场及场地环境附属设施租赁给高伟光经营丽人水街公司。双方约定:租期10年，年租金35万元，先交后用，丽人水街公司应于当年12月8日前缴纳次年租金，任何一方违反规定另一方可提前解除合同等内容。后丽人水街在租赁时至2014年11月共拖欠租金60万元，其还垫付了所有水电费。其催要无果，现诉至法院，其对垫付的水电费今后另行主张，请求判令1.解除双方签订的《合同一》，丽人水街公司迁出上述租赁房屋、场地。2.丽人水街公司支付拖欠的租金60万元。3、丽人水街公司支付本案审理期间，2015年度（即2014年12月起至2015年12月间）的未付租金35万元。4.赔偿违约金损失，分别以上述各期未付的租金金额为本金（即每期15万元本金，共4期60万元），自各期的应付租金截止日起至2015年12月31日期间，各期分别按银行同期贷款利率四倍计算的利息564423元；另按该计算比例支付审理期间未付租金35万元的2014年12月8日至2015年12月31日的利息72178元。6.承担本案诉讼费。为证明其主张，其向本院举证下列证据：1．中策公司营业执照、《房屋所有权证》、乌泾桥1号房屋、场地平面图。证明其有权出租及租赁物的坐落、面积。2．丽人水街公司工商登记资料。证明丽人水街公司开业日期是2010年1月25日。3.《合同一》原件，证明丽人水街公司未正式成立时高伟光即以丽人水街公司名义与其签订《合同一》，约定了租期10年（2009年11月30日起至2019年11月30日）、年租金35万元、违约责任等租赁事实。4.房租收款收据、清单。证明丽人水街公司于2009年12月31日至2014年11月13日已支付部分租金115万元。被告高伟光辩称：1.对中策公司举证的上列1-4项证据的真实性无异议。2.其仅是代表签订合同，签订合同时丽人水街公司正在筹备，后实际是丽人水街公司与中策公司发生租赁关系，是丽人水街公司在实际履行合同，其不是本合同纠纷的适格被告，请求驳回中策公司对其的诉讼请求。丽人水街公司辩称：1.对中策公司有权出租、高伟光代表其签订合同、中策公司举证的1-4项证据的真实性无异议，认可实际是其与中策公司发生租赁合同关系。2.其已按《合同一》支付了2009年11月至2010年11月间的租金35万元。3.在无锡地税局第一税务分局存档并留有2010年12月30日双方签定的变更年租金的协议（《房屋租赁合同》，以下简称《合同二》），内容为年租金20万元，租期10年（2010年1月1日其至2020年12月30日止），其对2011年11月至2014年11月的租金已支付了共80万元，认为4年租金已全部付清，不存在违约，不同意解除租赁合同关系。4.本案审理期间的2015年租金尚未支付虽是事实，但应在法院作出明确判断后再履行各自的义务。5.租赁期间其曾于2013年12月5日短信通知中策公司的法定代表人任军有5个包厢漏水，中策公司未尽修缮义务，造成了其损失，中策公司应承担其支付的维修费用。6.其处有中策公司法定代表人任军及其他人员多次宕欠的吃饭消费签账单未清结，要求在本案中一并核算。为证明其主张，其向本院举证下列证据：1．《合同二》复印件，系其向无锡地税局第一税务分局调取，谁提交到税务局去的不清楚。证明2010年12月30日变更合同年租金20万元，约定租期10年自2010年1月1日起至2020年12月30日。2.发票2张，证明开票项目为房屋租赁、金额为20万元，与《合同二》年租金金额相同。认为中策公司已入账，当时未提异议。3.《装饰装修工程合同》、施工方收条、包厢墙面水渍照片、短信截图。证明其自行维护房屋渗水并支出费用208793元。4．消费签单账本。证明任军等人有消费宕欠款93485元未清结。针对丽人水街公司的辩称，中策公司举证反驳称：1.根据丽人水街的举证，其方才知道《合同二》。为此其至无锡市地税一分局核对，该局仅存有一份与《合同一》、《合同二》均不相同的《房屋租赁合同》复印件（以下简称《合同三》，签约日期为2010年12月30日，年租金20万元，租赁期共一年，2012年1月1日起至2012年12月31止）。其从未向税务局备案过《合同三》，不知丽人水街举证的《合同二》及税务局存档的《合同三》从何而来。税本应由其承担，无需高伟光或丽人水街公司另去税务局开票。其认为均是高伟光与丽人水街瞒着其至税务局按《合同二》或《合同三》上20万元数字去开票，发票上的20万元金额仅是其收过的部分租金，且《合同二》、《合同三》均是复印件，也无法定代表人签名，认为《合同二》、《合同三》均是伪造。2.丽人水街公司举证的《装饰装修工程合同》的施工、竣工日期是2013.8.11-2013.12.30，说明在2013年12月5日短信通知其之前已自行施工，并未提前通知，其对该笔费用的产生不存在过错。另外，高伟光只曾在2014年9月找其反映有漏水，其亦及时予以了修复并自支修理费1500元。3.消费签单账本中，对由法定代表人任军签名的部分账单金额要求丽人水街公司在庭后向其提供复印件核对，如核对无误则其同意在本案抵扣结算。后丽人水街公司未向其提供签单账本复印件，致使其无法核算具体金额，故亦无法在本案中抵扣。针对中策公司的反驳，丽人水街公司述称：2张发票是高伟光帮中策公司去开的，《合同三》可能是高伟光带去税务局的，后高伟光已将发票转交中策公司，当时中策公司对发票金额未提异议。经审理查明：中策公司系1993年9月10日由无锡市仪表二厂（国有企业）整厂全方位验资、出资与香港中国机械集团有限公司（后变更为香港中策投资公司）共同投资成立的中外合资经营企业。成立时无锡市仪表二厂已将其所有的无锡市钱荣路乌泾桥1号内的全部房产作为出资部分全部核算投入中策公司。无锡市仪表二厂自中策公司营业执照签发之日起不再以原有名称进行任何商业活动，一切由中策公司对外承担权利义务。后经变更，中策公司注册资本中，由无锡仪表二厂以上述全部出资持股占75%，另25%由无锡市电仪资产经营有限公司出资持股。2008年经国有资产转让改制，无锡仪表二厂以所持的上述股权全部作价转让给张承德、任军等17位自然人所有，中策公司遂变更为自然人控股有限公司。丽人水街公司系自然人控股有限公司，高伟光占股30%，高忠祺占股70%。2009年11月30日以无锡市仪表二厂（以下简称仪表二厂）为出租方，以丽人水街公司为承租方，就该住所地内的1、4、7号二层建筑（建筑面积1305.3平方米）、门前停车场（2600平方米）及附属场地环境设施等为租赁物签订房屋租赁合同(即《合同一》。出租方由仪表二厂盖章，由任军（时任中策公司总经理）签名，承租方由丽人水街公司股东高伟光签名。《合同一》约定:租期10年，自2009年11月30日起至2019年11月30日止；租赁房屋、场地每年租金35万元，丽人水街公司应于每年12月8日前缴纳租金；出租方对房屋顶部定期检查并承担维修费用；丽人水街公司因服务业经营需对房屋进行改建、扩建、装修应征得出租方书面同意，由此所产生的一切费用由丽人水街公司自理；丽人水街公司逾期交付房租，每逾期一日按租金的千分之五加收违约金；任何一方未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失有责任方承担；本合同自双方签字并盖章之日起生效。《合同一》签订后，出租方交付了上述房屋、场地给丽人水街公司经营，丽人水街公司亦于2009年12月31日、2010年2月6日分笔向中策公司支付了首年度（2009年11月-2010年11月间）租金35万元。后丽人水街公司分别于2011年1月4日、2012年6月7日、2013年8月26日、2014年11月13日(注：实际应付款的截止期限应各为《合同一》约定的2010年、2011年、2012年、2013年每年的12月8日前)向中策公司支付了2010年11月-2011年11月间、2011年11月-2012年11月间、2012年11月-2013年11月间、2013年11月-2014年11月间4个租赁年度内的部分租金80万元（共4笔，每笔支付了20万元），每笔各有15万元租金未足额支付，共计未支付60万元。中策公司遂起诉，诉请如前。本案审理期间，丽人水街公司继续租赁经营，对2014年11月至2015年11月《合同一》约定的租金35万元亦未支付。另查明：无锡市地方税务局第一税务一分局档案库存有上述《合同三》复印件一份、2013年1月17日房屋租赁发票（金额20万元）存根联一份。无其他合同复印件、发票存档。上述事实，有工商企业登记资料、《房屋产权证》、房屋、场地平面图、《房屋租赁合同》（《合同一》）、房租收款清单、收据、发票、税务局存档材料和双方当事人的陈述等证据予以佐证。本案的主要争议焦点为：一、高伟光是否是本案适格主体？二、应以哪一份《房屋租赁合同》（即《合同一》原件、《合同二》复印件、《合同三》复印件）作为认定本案租赁事实的基础证据？三、双方租赁合同关系应否解除？四、如果解除则法律后果双方如何承担？关于争议焦点一，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丽人水街公司当庭确认系高伟光代表其签订《合同一》，确认是由其在履行合同权利义务；《合同一》签订后，丽人水街公司已开始履行合同，现中策公司亦当庭表示无证据可证明高伟光系《合同一》的相对方之一。另《合同一》的出租方虽为仪表二厂盖章，但该厂之前已将涉租房产作为股权投入中策公司，转制为由17名自然人控股的中策公司所有，且有任军在《合同一》上签名，双方当事人对此亦无异议。故本院确认《合同一》的权利义务主体应为中策公司与丽人水街公司。中策公司请求判决高伟光承担《合同一》义务的诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为：1.中策公司与丽人水街公司对《合同一》原件的来源及真实性无异议，应先予确认。2.丽人水街公司举证《合同二》复印件，未能提供原件，其所作的不清楚《合同二》复印件是谁交税务局及是其向税务局调取的陈述与税务局仅存档《合同三》复印件的事实不符，且其又自认无其他证据可证明《合同二》复印件的真实性，故《合同二》复印件的来源、内容不能作为本案证据采信。3.中策公司举证《合同三》复印件目的是用于反驳《合同二》复印件来源不实、内容矛盾，对《合同三》复印件的真实性亦否认；丽人水街公司既然自认《合同三》复印件可能是高伟光交给税务局存档及发票系高伟光去开具等，却不能举证证明或合理解释《合同三》复印件来源的合法性及内容的真实性，故其作为实际履约主体应对高伟光的行为负责，承担举证不能的不利后果；发票金额20万元仅能证明双方有20万元租金往来，并不能用于直接证明双方已发生过对年租金已按20万元作变更的事实，故《合同三》复印件亦不能作为本案证据采信。综上，本案基本事实应以双方目前已共同确认的具有真实性的《合同一》原件作为基础证据来认定，并裁量双方的权利义务。丽人水街公司的抗辩不予采纳。关于争议焦点三，本院认为：法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金；合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《合同一》中已约定任何一方未能履行合同条款，另一方有权提前解除本合同，此系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。履行中，中策公司已履行了交付租赁物的义务，丽人水街公司除已履行了支付2009年11月至2014年11月间5个租赁年度的租金115万元外，该期间内尚余60万元约定租金至今未按约定期限履行支付义务，双方约定的解除合同的条件已成就，丽人水街公司已构成违约，应承担违约责任。故中策公司要求解除与丽人水街公司的租赁合同关系符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于争议焦点四，法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除，中策公司要求丽人水街公司迁出上述租赁房屋、场地并清结所欠租金60万元，支付本案审理期间的2015年度（即2014年12月起至2015年12月间）继续在租赁的租金35万元的诉请符合法律规定，本院予以支持。丽人水街公司每年各逾期支付年租金15万元，4年共计60万元，必然会给丽人水街公司造成损失。现中策公司主动降低原约定违约金比例至银行同期贷款利率四倍，主张分别以各期租金为本金自各期应付之日起至2015年12月31日期间分别按逾期天数计算利息，本院认为，中策公司主动降低违约金比例对丽人水街公司并无不利，可以准许。但鉴于中策公司未能举证在各期的付款截止日后已各期向丽人水街公司有过催讨的书面证据，故本院酌情以中策公司起诉本案之日作为逾期利息起算之日，即由丽人水街公司按60万元本金赔偿中策公司利息（自2015年1月21日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算），对中策公司主张的超出部分的利息不予支持。至于中策公司还要求丽人水街公司支付2015年继续租赁期间35万元租金的逾期利息72178元，本院认为此期间丽人水街公司正在应诉等待本院处理，非故意不履行义务，故中策公司要求支付该利息本院不予支持。关于丽人水街公司抗辩中策公司未尽修缮义务，并要求核算其自支的包厢漏水维修费，本院认为，其虽然曾短信告知中策公司法定代表人任军“有五个包厢漏水需关心”，但未有证据可证明其当时已对施工、竣工等事项通知过中策公司知晓。其举证的《装饰装修工程合同》中的工程项目是铺设自来水管、路面、室内装潢，并未涉及包厢漏水方面的施工内容，另其虽提供了包厢以前的漏水痕迹照片，但其未有证据证明漏水产生的原因。故其抗辩不予采纳。关于丽人水街公司在审理期间要求中策公司结算宕欠的消费账单等，中策公司法定代表人任军虽对消费事实作了部分认可并同意核对、结算，但丽人水街公司庭后未在合理期间向中策公司提供账单配合核对，致使本院无法确定金额，且该经济往来与本案不属同一法律关系，故本院在本案中不予理涉。该费用丽人水街公司今后可与中策公司核对后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告无锡中策机电设备有限公司与被告无锡市丽人水街餐饮休闲有限公司签订的《房屋租赁合同》（《合同一》）自本判决生效之日解除。二、被告无锡市丽人水街餐饮休闲有限公司应于本判决生效后一个月内迁出无锡市钱荣路乌泾桥1号租赁地。三、被告无锡市丽人水街餐饮休闲有限公司应于本判决生效后一个月内支付原告无锡中策机电设备有限公司租金95万元及利息（以60万元为本金，自2015年1月21日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。四、驳回原告无锡中策机电设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25879元，由原告无锡中策机电设备有限公司承担15571元，由被告无锡市丽人水街餐饮休闲有限公司承担10308元（该款原告无锡中策机电设备有限公司已垫付，被告无锡市丽人水街餐饮休闲有限公司应于本判决生效后一个月内支付原告无锡中策机电设备有限公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  孙重光人民陪审员  郁 明人民陪审员  保丽君二〇一六年二月四日书 记 员  钱晓伟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。