内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1079号原告：包头市得惠物业服务有限公司法定代表人：白某。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古昆峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：额某，上海市建纬（包头）律师事务所律师。被告：杜某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：尹某，住内蒙古自治区，系被告杜某丈夫。原告包头市得惠物业服务有限公司与被告杜某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市得惠物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘某、被告杜某的委托诉讼代理人尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市得惠物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费22055元；2.依法判令被告向原告支付逾期付款违约金6616元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月13日，原告与包头市家欣物业有限公司签订《现代城物业服务移交协议》。协议约定：2011年5月13日，原告与包头市家欣物业有限公司签订《现代城小区物业服务移交协议》，约定2011年5月16日起由原告为现代城小区居民提供物业服务工作，并从2011年6月1日由原告开始收取现代城小区居民的物业服务费。上述协议经包头市房产管理局备案通过。此后，原告负责现代城小区的物业服务工作。被告系现代城小区12栋505号业主，有义务按期交纳物业管理费，该业主所居住房屋属于高层住宅，依据物业服务合同约定物业服务费为0.9元/平方米/月，电梯费根据层高缴纳。自2010年10月1日截止至2018年12月31日，被告一直未按时向原告交纳物业服务费，共计欠缴物业服务费22055元。依据物业服务合同约定被告未如期足额交纳物业管理费的，需要被告承担所欠物业服务费30%的违约责任。现被告欠付物业服务费以及违约金共计28671元。经原告多次催要未果，其行为严重侵害原告合法权益。综上，为维护原告自身合法权益，原告诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼主张。原告在庭审期间放弃要求被告给付违约金的诉讼请求。被告杜某辩称，被告从未与原告签订过物业服务合同，物业服务合同无效。被告早在2008年与包头市家欣物业服务有限公司签订过一份物业服务合同，合同约定物业服务期限为一年，自2008年9月1日至2009年9月30日止，物业服务合同早已终止。被告对原告与包头市家欣物业服务有限公司签订《现代城小区物业服务移交协议》及备案材料的真伪有质疑，《移交协议》无效。且《移交协议》与所谓的备案均与被告无关。上述两个物业公司“私相授受”不合法，因此，原告无权要求被告支付物业服务费及违约金。被告虽然与原告无合同关系，但享受了部分物业服务，原告服务质量差，未对住宅外部玻璃每年清洗两次，未实现每两周清掏一次污、雨水井，绿化管理不善，小区电梯质量存在安全隐患，只愿按物业收费标准的30%-50%交纳物业费。被告要求物业公司提升服务质量，按约定提供服务，同时建议下调物业收费标准。本院经审理认定事实如下：2006年包头市信得惠房地产开发有限公司与包头市家欣物业有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：包头市家欣物业有限公司为包头市现代城住宅小区提供前期物业管理服务事项。2008年8月8日包头市家欣物业有限公司入住包头市现代城住宅小区为小区业主提供物业管理服务。2011年5月13日，经包头市信得惠房地产开发有限公司同意，原告与包头市家欣物业有限公司签订《现代城小区物业服务移交协议》。协议约定：2011年5月16日起由原告为现代城小区居民提供物业管理、物业服务，并从2011年6月1日开始由原告收取现代城小区居民的物业服务费。此后包头市家欣物业有限公司与原告方办理了物业移交手续，由原告开始负责现代城小区的物业服务工作，从2011年6月1日开始正式为现代城小区居民提供物业管理及服务。被告系现代城小区12栋505号业主，房屋所有权证记载的面积是153.64平方米，其接受了原告的物业管理、服务，该业主所居住房屋属于高层住宅，依据物业服务合同约定物业服务费为0.9元/平方米/月，电梯费根据层高应按0.55元/平方米/月交纳。2014年6月20日，本案原告曾起诉本案被告，要求其支付2010年10月1日至2014年6月1日期间的物业费。上述期间的物业费被告已按和解调解协议约定履行完毕。从2014年6月2日起至2018年12月31日止，被告未交纳物业服务费。截止至2018年12月31日，被告拖欠原告物业服务费12252.79元。原告在庭审期间放弃要求被告给付违约金的诉讼请求。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》复印件一份、《物业服务移交协议》复印件一份、经营管理过程情况复印件一份、物业服务构成明细及收费标准复印件一份、书面催缴物业费通知复印件一份、资质证书复印件一份、原告日常工作文件复印件一份、现代城年度收费率明细一份，被告提供《物业服务合同》复印件一份、《现代城得惠物业2016年度经营情况表》复印件一份、照片打印件一份、（2014）包开民二初字第271号案件诉讼材料复印件一份、《法律声明书》复印件一份、广告费说明复印件一份、包头市质量技术监督局稀土高新技术产业开发区分局《关于对现代城商住小区在用电梯违法运行封停的通告》复印件一份、告知书复印件一份、包头市稀土高新技术产业开发区建设环保局文件复印件一份、致广大业主的一封信复印件一份、缴费通知书复印件一份及律师函复印件一份以及原、被告当庭陈述经庭审质证、认证在案佐证。本院认为，原告提供《前期物业服务合同》、《物业服务移交协议》、《经营管理过程情况》能够证明其从2011年6月1日开始正式接替包头市家欣物业有限公司为被告居住的现代城小区居民提供物业管理及服务，且提供物业管理、服务行为有合同依据，也不违反相关法律、法规规定。包头稀土高新技术产业开发区现代城小区变更物业管理公司后，原告在现代城小区内将原告的名称及收费标准进行了公示，被告杜某作为居住在包头稀土高新技术产业开发区现代城小区的业主，其应当知悉物业公司变更及收费标准，也实际接受了原告提供的物业服务，故被告抗辩称其与原告间不存在物业服务合同关系而拒交物业费，于法无据。被告抗辩称原告物业服务不到位，未做到每年两次清洗被告住宅外玻璃，没有做到每两周清掏污水、雨水井一次小区绿化质量差，但被告未提供原告没有进行上述服务的相应证据，也未对上述物业公司提供服务情况的持续性予以证明，故被告杜某以原告物业服务质量差为由要求降低物业收费标准，理由不充分，本院不予支持。原告主张被告所欠2010年10月1日至2014年6月1日物业服务费已另案诉讼解决，对原告主张上述期间的物业费，本院不予支持。对2014年6月2日至2018年12月31日期间的物业费，根据《物业服务移交协议》中约定现代城小区的物业费每月每平方米为0.9元，电梯费根据层高其应按0.55元/平方米/月交纳，被告居住的房屋面积为153.64㎡，被告居住的房屋欠付物业费金额应为12252.79元（153.64㎡×0.9元×55个月＋153.64㎡×0.55元×55个月）。2014年6月2日至今，被告接受了原告方提供的物业管理及服务，其也应履行交纳物业服务及电梯使用费用的义务。且物业服务行业在我国作为新兴行业，离不开从业企业与业主的相互包容，物业服务质量的提高与完善应当由物业公司与其所服务的业主共同推进。对于物业公司已经提供物业服务，如仅仅是某些环节和个别领域服务存在一些瑕疵为由拒交物业费，可能导致物业公司出现资金缺口，存在物业服务效果持续恶化的隐患等。综上，对原告要求被告交纳2010年10月1日至2018年12月31日的物业服务费22055元的诉讼请求，本院对其中有事实及法律依据的12252.79元（2014年6月2日至2018年12月31日期间物业费），予以支持。原告在庭审期间放弃要求被告给付违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。被告提出的其他抗辩理由，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杜某于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市得惠物业服务有限公司物业服务费12252.79元；二、驳回原告包头市得惠物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518元，减半收取计259元（原告包头市得惠物业服务有限公司已预交），由原告包头市得惠物业服务有限公司负担148元，由被告杜某负担111元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 康利清 二〇一九年八月二十六日书记员 刘 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。