河北省邯郸市永年区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0408民初178号 原告（反诉被告）：邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司，住所地：邯郸市永年区城区名园路南侧名兴路东侧。 法定代表人：温社平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石现科，河北贯云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董志群，男，1969年10月18日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：王海林，河北江正律师事务所律师。 原告（反诉被告）邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司（以下简称豪雅公司）与被告（反诉原告）董志群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪雅公司的委托诉讼代理人石现科，被告董志群及其委托诉讼代理人王海林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 豪雅公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判决董志群支付豪雅公司解除合同前欠付租金16440元（2017年11月1日至起诉之日，已扣除保证金10000元）；3、判决董志群赔偿豪雅公司房屋被烧毁所造成的经济损失（待物价评估后增加诉讼请求）；4、判决董志群支付违约金10000元；5、本案诉讼费用、评估费用由董志群承担。事实和理由：2015年10月23日，经原、被告协商一致，豪雅公司将其所有的昊宇商厦东2号房屋1200平方米租赁给董志群，并签订房屋租赁合同，合同约定：租期5年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止，每年租金100000元，承租时交清第一年租金，保证金10000元，如董志群违约保证金不退，董志群租房后负责房屋安全事宜，如用电、用火等发生火灾等安全事件，一切费用由其承担，并承担豪雅公司的一切损失。合同签订后，董志群如期交付了第一年、第二年房屋租金，第三年应在2017年11月1日交付租金，但至今未交。2017年9月14日9时许，因董志群疏于管理致所租房屋内油锅起火引燃租赁房屋及相邻建筑物，造成租赁的房屋全部烧毁。董志群的行为已构成违约，且造成豪雅公司巨额损失，经交涉董志群拒不交付房租，也不赔偿损失。为此，请求支持豪雅公司的诉讼请求。 董志群答辩兼反诉称，1、2015年10月23日，董志群与豪雅公司签订房屋租赁合同，豪雅公司将其昊宇商厦东2号房屋出租给董志群，之后董志群出资置买了大量的设备、物品使用租赁房屋经营“鱼还是鱼”火锅城饭店，但豪雅公司出租的房屋系其没有取得建设工程规划许可证、违章建在消防通道位置的违章建筑，该房屋建造存在安全隐患，房屋更没有经过任何质量、消防安全验收，致使2017年9月14日饭店在经营中发生起火，因豪雅公司不合格的建筑材料导致火灾扩大蔓延，特别是租赁房屋堵塞了消防通道，起火部位在房屋南门的厨房，消防车到达现场只能在房屋北边，无法有效实施灭火，只能眼看着火灾扩大，将饭店的全部设备物品烧毁，造成饭店损失一百多万元。2、豪雅公司明知其房屋是没有取得建设工程规划许可证、违章建在消防通道的位置、没有经过任何质量消防安全验收、存在重大安全隐患的违章建筑，仍对外出租，房屋不合格的建筑材料成为火灾扩大蔓延的直接原因，且房屋堵塞消防通道致使消防队不能正常灭火施救，造成本来可以立即扑灭的小火扩大成不能灭火的大火，这完全是豪雅公司的过错造成，应承担相应的赔偿责任。为此，请求判决豪雅公司赔偿董志群饭店损失50万元。 豪雅公司对董志群反诉答辩称，1、本案火灾发生系董志群疏于管理，其雇员过错所致，依照合同约定应由董志群自己承担所有的经济损失。房屋租赁合同第十一条明确约定：“甲方房屋自租乙方（即董志群）后，乙方负责甲方房屋安全事宜。如用电用火等发生火灾等安全事件后，一切费用由乙方承担，并承担甲方的一切损失”。邯郸市永年区（原永年县）公安消防大队的火灾事故认定书确定起火原因为：“鱼还是鱼”火锅城内油锅起火引燃周边可燃物造成火灾，充分证明系董志群在经营过程中用火不当造成火灾，根据合同约定，应由董志群承担一切费用，董志群要求豪雅公司承担其损失显属无理要求。2、消防安全责任不在出租方，应由作为饭店经营者的房屋租赁方即董志群负全部责任。董志群在反诉状中称：“房屋违章建在消防通道上，未经消防验收，发生火灾后，因房屋建筑材料不合格导致火灾扩大蔓延，起火部位在南边厨房，因房屋堵塞了消防通道，消防车只能在房屋北边，无法实施有效灭火，致其全部设备物品烧毁”，这些根本不是事实，董志群无任何证据证明豪雅公司出租的房屋占用了消防通道，涉案房屋系钢结构，建筑材料完全合格，彩钢瓦夹层使用的是阻燃材料，根本不是使火灾扩大的原因，相反正是由于董志群经营饭店内使用竹木墙、实木餐桌、实木长凳等易燃材料才导致火灾的迅速扩大蔓延，对此董志群应负完全责任。根据公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第二、三、四、五、六、二十条规定：“餐饮场所属于公共娱乐场所。公共娱乐场所的房产所有者在与其他单位、个人发生租赁、承包等关系后，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责……公共聚集的娱乐场所使用或在开业前，必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经消防安全检查合格后，发给《消防安全检查意见书》，方可使用或开业”。豪雅公司的房屋租赁前系仓库，董志群租赁后装修为餐饮场所，与公安部规定相违背，其自己的损失依法应自承担责任，要求豪雅公司承担于法无据。3、董志群所列举的损失多半根本不实，其所列物品是否真实存在，应当勘验现场实物为准，不应仅以其列举的数量品牌进行评估鉴定，否则评估鉴定还有什么意义。 本院经审理认定事实如下：2015年10月23日，豪雅公司（出租方，甲方）与董志群（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租昊宇商厦东2号房屋约1600平方给乙方。租期5年：自2015年11月1日至2020年10月31日止。年租金100000元整，保证金10000元整。2、承租时一次收清一年（12个月）租金，保证金10000元。本合同限期内，租金双方不得调整，期满后，租金金额根据周围实际情况酌情调整，以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续应缴纳的一切税费由乙方缴纳。3、甲方收到钱款即将房屋交付乙方。乙方收房如无异议，租赁期间房屋保管由乙方负责。按时缴清水电费、物业费、工商税务费、卫生治安等均乙方自理。4、乙方搞室内装修，费用自理，绝不得更改结构如承重墙、柱等。因装修损坏结构造成漏水、气、电等由乙方负责维修，并赔偿甲方一切损失……6、乙方保证不将房屋改做他用；不转租、不转让、不转借给第三方使用；不存放危险、管制物品；不进行违法活动。乙方违约，甲方有权终止合同并且保证金不予退还。7、如乙方提出终止合同，均须提前45天书面告之对方并支付甲方违约金，违约方支付对方10000元的违约金作为赔偿。终止履行合同的租金计算，满月按月租金8250元支付，其余按日租金300元支付。合同未到期如乙方无违约甲方不得提前终止合同；甲方如违约赔偿乙方装修款……9、房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成甲、乙方损失的，双方均不承担责任……11、甲方房屋自租给乙方后，乙方负责甲方房屋安全事宜。如用电用火等发生火灾等安全事件后，一切费用由乙方承担，并承担甲方一切损失（甲方房屋为钢结构）。合同还约定了其他内容。豪雅公司出租的昊宇商厦东2号房屋为仓库，董志群承租该房屋后将其改造为饭店即“鱼还是鱼”火锅城，并对外经营。2017年9月14日9时许，“鱼还是鱼”火锅城发生火灾，邯郸市永年区（原永年县）公安消防大队（以下简称永年消防大队）接警后到场灭火，火灾烧损房屋、电器设备、家具、货品。具体受灾情况为：东北角仓库没有过火，有烟熏痕迹；中部偏北大厅整体过火、烟熏，墙体及顶部有破拆所致大面积坍塌；中部厨房整体过火、烟熏；中部偏南雅间均过火烟熏；南部宿舍区均轻微过火、烟熏。2017年9月23日，永年消防大队作出永公消认字[2017]第0012号火灾事故认定书，对起火原因认定为：起火时间为2017年9月14日09时0分许，起火部位位于暗厨灶台附近，起火点位于暗厨灶台西侧炉口的铁锅附近，起火原因为油锅起火引燃周边可燃物造成火灾。董志群向豪雅公司支付了2015年11月1日至2017年10月31日的房屋租金，2017年9月14日“鱼还是鱼”火锅城发生火灾后，该饭店未再经营，董志群称其之后没有再使用房屋，所以没有向豪雅公司支付2017年11月1日之后的房屋租金。豪雅公司因房屋损失赔偿问题与董志群发生纠纷，诉至本院。 以上事实有2015年10月23日《房屋租赁合同》、永年消防大队火灾事故认定书、（2018）冀0408民初2080号民事判决书及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本案审理过程中，豪雅公司申请对涉案房屋即昊宇商厦东2号房屋因2017年9月14日火灾导致的损失（包含钢结构房屋、彩钢顶、所有砖墙及抹灰层、地板砖、装修吊顶、各个房间门窗、卫生间所贴墙砖、电路、给排水管线、外门窗装修铝塑板、卷闸门）进行评估。本院经组织双方选择司法鉴定机构，依法委托邯郸市华永资产评估事务所（普通合伙）（以下简称华永事务所）对上述事项进行评估。2018年5月8日，华永事务所作出资产评估报告，评估意见：1.小房-装饰工程部分的评估价值为34477.51元；2.钢结构-建筑工程部分的评估价值为413680.04元；3.钢结构-装饰工程部分（不含吊顶）的评估价值为127820.51元；4.钢结构-装饰工程吊顶的评估价值为76877.58元；5、12.74吨废钢折价-10446.8元；6、防盗门的评估价值为508.8元；7、防盗门的评估价值为784.4元；8、铝合金门的评估价值为1770.2元；9、铝合金门的评估价值为1722.5元；10、消防栓的评估价值为524.7元；以上共计647719.44元（含材料费、辅料及人工费）。豪雅公司支付评估费20000元。豪雅公司增加诉讼请求：要求董志群赔偿房屋被烧毁所造成的经济损失647719.44元。豪雅公司按照增加后的诉讼请求交纳了案件受理费。 董志群申请对“鱼还是鱼”火锅城因2017年9月14日火灾导致的饭店物品及装修损失价值进行评估。本院经组织双方选择司法鉴定机构，依法委托华永事务所对上述事项进行评估。2019年4月26日，华永事务所作出委托资产评估报告书，评估意见：1.董志群和豪雅公司无异议部分饭店物品的评估价值为90306元；2.豪雅公司提出异议的饭店物品的评估价值为34085元。董志群支付评估费5000元。华永事务所同时作出说明：由于饭店装修物品因火灾已烧毁且无现场，董志群仅提交烧毁后饭店现场照片，未提供装修图纸及其他资料，评估人员无法对装修损失进行评估。 董志群反诉主张但豪雅公司出租的房屋建在消防通道位置，导致消防车无法实施有效灭火，房屋没有经过任何质量、消防安全验收，且使用不合格的建筑材料导致火灾扩大蔓延；董志群提交了火灾现场照片和录像。经质证，豪雅公司对此不予认可。 另查明，涉案房屋（“鱼还是鱼”火锅城）位于邯郸市永年区，北邻广源街、东临大唐名郡二期工地、西侧和南侧为豪雅花园小区，豪雅公司建设涉案房屋未取得建设工程规划许可证。豪雅公司变更其诉讼请求第一项为：请求判决确认2015年10月23日《房屋租赁合同》无效。 本院认为，豪雅公司与董志群签订《房屋租赁合同》，约定豪雅公司将其建设的昊宇商厦东2号房屋出租给董志群使用，因豪雅公司豪雅公司建设该房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同。本案中，董志群将承租豪雅公司的房屋改造为饭店，并在经营过程中因2017年9月14日火灾而被烧毁，双方均因此产生经济损失。本案争议的焦点问题为：1、原、被告对《房屋租赁合同》无效是否存在过错及与火灾的发生有无因果关系；2、原、被告因房屋发生火灾而产生的经济损失应如何承担。 首先，豪雅公司作为涉案房屋即昊宇商厦东2号房屋的建设者，负有办理建设工程规划许可证的义务，因其未取得建设工程规划许可证，最终导致与董志群签订的《房屋租赁合同》无效，豪雅公司对合同无效存在过错；董志群作为房屋承租方，且租赁房屋系为经营饭店所用，理应查看房屋出租方的房屋是否具有法律规定的建设手续，审慎选择房屋，而董志群明显未尽到合理的注意义务，其对合同无效也存在一定过错。 其次，涉案房屋（同时也是董志群经营“鱼还是鱼”火锅城）于2017年9月14日发生火灾，根据消防部门的火灾事故认定书，起火的直接原因为暗厨灶台西侧炉口的油锅起火引燃周边可燃物造成火灾。董志群作为“鱼还是鱼”火锅城的经营者，其对饭店安全经营负有管理义务，且董志群将本作为仓库的昊宇商厦东2号房屋改造为经营性餐饮场所，其对餐饮场所的消防安全亦负有相应责任，而涉案房屋的火灾系其饭店厨房油锅起火引发，董志群作为经营管理者，明显存在过错，应对火灾造成的相关损失承担赔偿责任。董志群主张豪雅公司出租的房屋建在消防通道位置，导致消防车无法实施有效灭火，建设房屋使用不合格的建筑材料导致火灾扩大蔓延，其虽提交了火灾现场照片和录像，但这些照片和录像仅显示涉案房屋发生火灾后的现场状况，仅凭现场照片和录像，不能证明豪雅公司对火灾未能及时被扑灭及火灾蔓延存在过错。故涉案《房屋租赁合同》虽因豪雅公司未取得建设工程规划许可证而被认定无效，但该无效情形与涉案房屋发生火灾之间不存在因果关系，原、被告在合同无效上存在的过错与导致火灾发生的过错不属同一法律关系。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因昊宇商厦东2号房屋在2017年9月14日火灾中受损，董志群应赔偿豪雅公司因房屋受损产生损失。董志群反诉要求豪雅公司赔偿其饭店财产及装修损失，因火灾的发生系其经营管理不善导致，豪雅公司对此并无过错，故对其反诉主张，本院不予支持。 再次，关于涉案房屋即昊宇商厦东2号房屋因2017年9月14日火灾导致的损失情况，经华永事务所现场勘查并评估，房屋损失价值为：小房-装饰工程部分34477.51元、钢结构-建筑工程部分413680.04元、钢结构-装饰工程部分（不含吊顶）127820.51元、钢结构-装饰工程吊顶76877.58元、12.74吨废钢折价-10446.8元、防盗门508.8元、防盗门784.4元、铝合金门1770.2元、铝合金门1722.5元、消防栓524.7元，共计647719.44元，董志群应给付豪雅公司房屋损失647719.44元。豪雅公司自愿扣除保证金10000元，董志群实际应给付豪雅公司房屋损失637719.44元。关于豪雅公司主张的涉案房屋自2017年11月1日至起诉之日的租金，因董志群于2017年9月14日火灾后并未再占用涉案房屋，故对豪雅公司的该项主张，本院不予支持。豪雅公司主张董志群应根据合同约定支付其违约金10000元，因涉案租赁合同中约定的违约金事由系董志群提前终止合同，而涉案合同系自始无效合同，且本案纠纷的发生也并未董志群提前终止合同，故对豪雅公司主张的违约金，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原、被告于2015年10月23日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告（反诉原告）董志群给付原告（反诉被告）邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司房屋损失637719.44元。 三、驳回原告（反诉被告）邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）董志群的反诉请求。 上述判决第二项，限本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5370.5元，评估费20000元，共计25370.5元，由原告（反诉被告）邯郸市永年区豪雅房地产开发有限公司承担370.5元，被告（反诉原告）董志群承担25000元。反诉费4400元，评估费5000元，共计9400元，由被告（反诉原告）董志群承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  秦 强 人民陪审员  杨建科 人民陪审员  孙小雪 二〇一九年七月二日 书 记 员  彭 璇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。