山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2579号 原告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘恩杰，山东元邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刁灿灿，山东元邦律师事务所实习律师。 被告：吴会明，男，1983年2月4日出生，汉族，个体经营户,住济南市。 委托诉讼代理人：沙玮玮，山东泺信律师事务所律师。 原告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华）与被告吴会明商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告东城帝华的委托诉讼代理人刘恩杰，被告吴会明及其委托诉讼代理人沙玮玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东城帝华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除东城帝华与吴会明签订的济南市商品房买卖合同;2.判决吴会明协助东城帝华办理撤销商品房买卖合同的网签手续；3.诉讼费用由吴会明承担。事实与理由：2015年4月29日，东城帝华与吴会明签订《济南市商品房买卖合同》及附件，合同约定吴会明购买东城帝华开发的帝华鸿府（西区）x号楼x单元x室商品房一套。2017年12月30日，吴会明组织多人并参加对东城帝华销售中心的打砸行为，致使东城帝华办公用品及沙盘、车辆损坏及东城帝华停业达50余天，吴会明组织的打砸行为给东城帝华带来严重的经济损失和名誉损失，致使东城帝华房屋销售数量急剧下降损失巨大。吴会明被济南市公安局历城区分局刑事拘留，法院对吴会明的打砸行为予以认定且作出有罪判决。根据合同附件五第十三条的约定，东城帝华有权解除合同，为维护东城帝华的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 吴会明辩称，一、吴会明作为商品房买卖合同的买受方，已按合同约定履行了付款义务，涉案房屋已在房管部门办理了备案手续，东城帝华作为出卖方未按约向吴会明交付房屋，且在涉案房屋具备交房条件下拒绝交付房屋，其拒绝交房行为已构成恶意违约；二、东城帝华诉状所述吴会明的涉案行为，正是由于东城帝华违反合同约定多次延期交房引发业主不满，而其在矛盾处理过程中又存在不当行为将双方矛盾激化，才导致涉案行为的发生，因此东城帝华对该案件的发生存在过错；三、吴会明的涉案行为亦被追究刑事责任并对东城帝华及相关人员的损失承担附带民事赔偿，积极进行了赔付。现东城帝华作为合同违约方，再要求解除合同有违公平原则及诚实信用原则。东城帝华作为大型房地产开发企业，其拒不交房的行为不仅侵害了吴会明的合法权益，亦在社会中造成严重不良影响；四、《济南市商品房买卖合同》附件五第十三条第三项应为无效条款，因东城帝华、吴会明签订的商品房买卖合同系采用格式条款订立，而主合同及附件五对合同中的重要内容均有下划线提醒，但对附件五第十三条第三款未有提醒亦未向吴会明进行任何说明，根据相关法律规定，该条款应无效。综上，东城帝华的诉求无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定事实如下： 1.2015年4月29日，东城帝华（出卖人）与吴会明（买受人）签订了《济南市商品房买卖合同》，合同主要约定：项目建筑依据为出卖人以出让方式取得位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的地块的土地使用权，土地使用权证号为历城国用xxx号。该地块土地面积为84105平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2014年3月20日至2084年3月20日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为帝华鸿府（x区）。开发项目经营权证明号为2014092号，建设工程规划许可证号为建字第xxxx号，施工许可证号为编号2015第20号；买受人向出卖人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济建预许2015143号;买受人购买的商品房为x号楼x单元x室，建筑面积121.94㎡，单价4566元/㎡,房屋总价款为556778元；合同第八条约定房屋交付期限为出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。双方自行约定，因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已付房款的2%。如违约金赔偿额累计达到已交付房款的2%，双方均有权解除合同。如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延，因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独使用，不累加计算；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该《济南市商品房买卖合同》包括五个附件：附件一系房屋平面图，附件二系公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三系装饰、设备标准，附件四系民用建筑节能公示，附件五系合同补充协议。其中附件五的补充协议系东城帝华与吴会明对于主合同权利义务的进一步明确，对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付等作出了明确约定，该补充协议第十三条为其他约定，第十三条第三项约定“买受人承诺，如买受人就相关问题向出卖人提出异议的，买受人不得采取围堵、占据、冲击出卖人销售或办公场所，散布对出卖人商誉不利的言辞，或者追踪追打威胁辱骂出卖人工作人员等手段，否则出卖人有权解除合同，同时买受人应承担合同总价款20%的违约金，如不足弥补甲方损失的还应补足。” 2.吴会明于2015年5月17日向东城帝华支付房款166778元；2015年5月15日，吴会明通过中国建设银行以贷款方式向东城帝华支付房款390000元，吴会明共计向东城帝华支付购房款556778元。 3.2018年12月20日，本院作出（2018）鲁0112刑初261号刑事附带民事判决，该判决公诉机关系山东省济南市历城区人民检察院，附带民事诉讼原告人系东城帝华、杨润丰、张丽娟、杨泽纯，九被告人系吴会明、安玉旺、陈旭、孙光磊、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永。该判决认定：2014年，东城帝华在济南市历城区唐冶街道办事处开发建设了帝华鸿府小区，九被告人先后购买了该小区的期房，东城帝华未能如期交房，并多次推迟交房日期。2017年12月份东城帝华再次贴出公告延期交房及推迟发放违约金，引起购房业主的强烈不满，并多次在售楼处附近采取拉条幅的方式进行维权。吴会明系帝华鸿府一期业主QQ总群的群主，陈旭系帝华鸿府东区QQ群群主。2017年12月25日至2017年12月29日期间，吴会明多次在帝华鸿府业主QQ群中煽动、策划打砸帝华鸿府售楼处以阻止东城帝华继续售楼，从而给东城帝华施压。2017年12月29日，维权业主与东城帝华雇佣的由社会闲散人员组成的“保安”发生肢体冲突，引起业主更加强烈的不满，吴会明安排安玉旺、陈旭在业主维权QQ群中发动业主于次日到东城帝华售楼处进行打砸维权。12月29日，安玉旺在业主QQ群联络群内发动帝华鸿府西区业主，陈旭在业主QQ联络群内发动帝华鸿府东区一、二百名业主于次日到位于济南市历城区唐冶街道办事处敬德街的帝华鸿府售楼处进行打砸。2017年12月30日9时30分左右，在吴会明、安玉旺、陈旭的煽动、组织下，三百余名帝华鸿府维权业主戴着手套、口罩来到帝华鸿府售楼处，部分维权业主推搡、殴打现场执勤民警，阻扰民警执法，冲过执勤民警警戒线，推倒售楼处外圣诞树，将售楼处室内沙盘、空调、展厅玻璃、桌椅、电脑、橱柜、饮水机等物品砸毁，将停在案发现场附近的两辆轿车砸坏，并对东城帝华物业经理杨润丰、工作人员杨泽纯及张丽娟进行殴打。期间，孙光磊给到现场的业主提供自己购买的油漆用于喷涂破坏售楼处使用，并打砸售楼处沙盘、空调、玻璃、广告牌等物品，还带人到网签室等地进行打砸；王乃俊与其他业主一同打砸一楼展厅玻璃、桌椅、空调和沙盘，还使用自己携带的自喷漆喷涂售楼处墙面；徐涛在大量业主对售楼处进行打砸后，在打砸现场使用灭火器随意喷洒以泄私愤，为了逃避公安机关的调查，将售楼处和帝华鸿府物业公司的监控摄像头进行毁损，将东城帝华大门处的拦车起落杆毁坏；刘超积极参与打砸售楼处，对物业公司院内车辆进行打砸，并对现场执勤民警进行推搡，阻挠民警执法；王龙潭在QQ群中参与煽动业主到帝华鸿府售楼处进行打砸，为参与打砸的业主购买口罩、手套、包子、饮用水等物品，并在案发现场分发；张胜永参与打砸售楼处空调、花盆、广告牌、沙盘等物品。由于吴会明、安玉旺、孙光磊、陈旭、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永等人的煽动、组织、策划及积极参与行为，致使帝华鸿府售楼处沙盘、空调、电脑、玻璃等物品被毁损，两辆汽车被砸坏，三名执勤民警及多名东城帝华工作人员不同程度受伤，售楼处正常营业受到严重影响。吴会明、安玉旺、陈旭、孙光磊、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭均自愿签订认罪认罚具结书，自愿认罪认罚。售楼处因该事件毁损沙盘2个，规格为6000*9000的沙盘价格认定为240000元，规格为6800*3200沙盘价格认定为90000元。除去2处沙盘的价格认定，该公司售楼处被损毁的其他物品损失共计83434元，被毁坏的鲁A701TB广汽传祺汽车及鲁A778F7凌派汽车的修复价格为5760元。售楼处物品及车辆损失共计365453元。附带民事诉讼原告人杨润丰花费医疗费8215.50元、附带民事诉讼原告人张丽娟花费医疗费1420.90元、附带民事诉讼原告人杨泽纯花费医疗费3216.50元。吴会明等九名被告人交纳款项共计人民币57万元用于赔偿被害单位及被害人的经济损失。该判决同时认定，2017年12月29日13时许，杨润丰、马文博、卢欣锐纠集李开放、梁建祥（外号嘎子）等人采取站场子的方式到济南市历城区唐冶街道办事处帝华鸿府售楼处无故滋事，随意殴打帝华鸿府业主侯茗广，严重扰乱了公共秩序。卢欣锐、马文博、梁建祥均被处以行政拘留十五日的行政处罚。附带民事诉讼原告人杨润丰雇佣马文博联系保安，马文博召集社会闲散人员去售楼处充当“保安”，并发生殴打业主事件，使附带民事诉讼原告人与业主间本已紧张的矛盾进一步激化，并导致案发，第三人马文博亦因此受到行政处罚。东城帝华单方面发布公告不能按照合同约定交付房屋，且在后期又推迟发放违约金，引起购房者的不满，但东城帝华并未采取合理合法的方式进行有效解决，而是雇佣社会闲散人员充当“保安”，并将双方矛盾再度激化，故在本案中存在严重过错。根据以上认定的事实，判决：吴会明犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年（缓刑考验期从判决确定之日起计算）、安玉旺犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年（缓刑考验期从判决确定之日起计算）、陈旭犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年（缓刑考验期从判决确定之日起计算）、孙光磊犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年（缓刑考验期从判决确定之日起计算）、刘超犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑一年六个月（缓刑考验期从判决确定之日起计算）、王乃俊犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑一年六个月、徐涛犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑一年六个月（缓刑考验期从判决确定之日起计算）、王龙潭犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年（缓刑考验期从判决确定之日起计算）、张胜永犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年（缓刑考验期从判决确定之日起计算）。吴会明、安玉旺、陈旭、孙光磊、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永共同赔偿附带民事诉讼原告人济南东城帝华房地产开发有限公司经济损失328907.7元（365453元*90%）。吴会明、安玉旺、陈旭、孙光磊、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永共同赔偿附带民事诉讼原告人杨润丰医疗费7393.95元（8215.50元*90%）。吴会明、安玉旺、陈旭、孙光磊、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永共同赔偿附带民事诉讼原告人张丽娟医疗费1420.90元。吴会明、安玉旺、陈旭、孙光磊、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永共同赔偿附带民事诉讼原告人杨泽纯医疗费3216.50元。该判决作出后，东城帝华以其经济损失应为1264140元为由提起上诉，王龙潭以原判决认定其犯聚众扰乱社会秩序罪事实不清、证据不足且案件不排除东城帝华内部人员先动手从而引发案件可能性为由，提起上诉。济南市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）鲁01刑终159号刑事附带民事裁定书，查明的事实、证据与（2018）鲁0112刑初261号刑事附带民事判决查明的事实、证据一致，并裁定驳回上诉，维持原判。 4.（2018）鲁0112刑初261号刑事附带民事判决中的九名被告人其中八名吴会明、安玉旺（前妻郑艳艳为买受人）、陈旭、孙光磊、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永与东城帝华签订了《济南市商品房买卖合同》，其中八个案件买受人中有部分系夫妻双方共同购买：王乃俊与其妻刘树丽共同购买、徐涛与其妻徐艳艳共同购买、张胜永与其妻郭筱宇共同购买。东城帝华以吴会明、安玉旺（前妻郑艳艳为买受人）、陈旭、孙光磊、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永买受人实施了（2018）鲁0112刑初261号刑事附带民事判决所认定的犯罪行为为由，认为买受人违反《济南市商品房买卖合同》附件五第十三条第三项之约定，行使合同约定的解除权，要求解除其与八个案件的买受人签订的《济南市商品房买卖合同》。东城帝华与郑艳艳（安玉旺前妻）商品房销售合同纠纷一案，东城帝华于2019年7月30日向本院申请撤诉，本院予以准许，与本案相同的案件共计七件。 本院认为，东城帝华与吴会明签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自的合同义务。经本院审理查明，本案系房地产开发企业东城帝华依据商品房买卖合同提出的诉讼，其诉讼请求为依据商品房买卖合同的约定解除其与买受人的商品房买卖合同。故此，本院依法将本案案由变更为商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为：东城帝华依据其与吴会明签订的该合同附件五第十三条第三项之约定，要求解除其与吴会明签订的《济南市商品房买卖合同》是否应予支持。 首先，东城帝华与吴会明签订的该合同附件五第十三条第三项之约定是否系格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定。附件五第十三条第三项“买受人承诺，如买受人就相关问题向出卖人提出异议的，买受人不得采取围堵、占据、冲击出卖人销售或办公场所，散布对出卖人商誉不利的言辞，或者追踪、追打、威胁、辱骂出卖人工作人员等手段，否则出卖人有权解除合同”的约定，系东城帝华与本案吴会明在内的八个案件的买受人签订合同时，预先拟定并采取同样方式、同样内容进行重复使用、且要求买受人统一选择的条款，符合法律对格式条款的规定，且东城帝华并未提供证据证明该条款的签订与买受人进行了协商，该条款符合法律对格式条款的规定，应属于格式条款。 其次，东城帝华与吴会明签订的合同附件五第十三条第三项之约定是否系无效条款。格式条款并非全部系无效条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。根据上述法律及司法解释的规定，格式条款的提供方应采取合理的方式使合同相对方知晓免除或限制其责任的条款，其目的系使合同相对方知道此情形后而做出自愿的选择，如果格式条款的提供方未采取合理的方式使合同相对方知晓，且格式条款具备格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的三种情形之一的，该格式条款无效。本案中，东城帝华与吴会明签订的附件五第十三条第三项的条款，系东城帝华提供的在具备一定条件下，免除其继续履行合同义务、排除合同相对方取得房屋权利的条款，该条款系免责条款。东城帝华并未提供证据证明其向合同的相对方采取合理的方式提请对方注意免除其责任、排除对方主要权利，按照对方的要求，对该条款予以说明，该条款根据法律规定应系无效条款。 再次，根据《中华人民共和国民法通则》第二条“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系”之规定，指出民事活动调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系。吴会明在与所在小区的业主共同维权过程中采取的违法行为触犯了聚众扰乱社会秩序罪，吴会明犯聚众扰乱社会秩序罪所实施的行为系公法调整的范围，吴会明已承担了刑事责任并履行了附带民事的赔偿责任，对吴会明扰乱房地产市场秩序的违法行为公法已予以调整，也彰显了法制社会法律适用的公平性和正义性。东城帝华事先在附件五第十三条第三项所制定的“采取围堵、占据、冲击出卖人销售或办公场所，散布对出卖人商誉不利的言辞，或者追踪、追打、威胁、辱骂出卖人工作人员”条款内容，并不是民事合同所能调整的“平等主体之间的财产关系”的范围，刑事违法行为与民事违约行为并非同一概念且分属不同的法律来进行调整，东城帝华用民事合同条款的形式约束买受人的刑事违法行为，并要求买受人的刑事违法行为在民事合同中承担民事责任，无事实及法律依据。东城帝华主张吴会明犯聚众扰乱社会秩序罪所认定的行为违反了附件五第十三条第三项的约定，并行使合同约定的解除权，于法无据，本院不予支持。 最后，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，东城帝华与吴会明签订案涉的《济南市商品房买卖合同》之后，双方应遵守诚实信用原则按约履行自已的合同义务，根据（2018）鲁0112刑初261号刑事附带民事判决所认定的事实，东城帝华单方发布公告不能按照合同约定交付房屋，且在后期又推迟发放违约金，引发了包括吴会明在内的广大业主的不满，从而产生了吴会明在内的买受人的维权行为。东城帝华先前的违约行为违反了诚实信用原则从而导致买受人维权行为的产生，东城帝华作为开发商履行案涉商品房买卖合同所针对的购房人具有群体性，其应诚信履约才能保证合同的正常履行和社会的稳定。根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”之规定。东城帝华与吴会明在履约过程中，包括吴会明在内的买受人进行维权时，东城帝华并未采取合理合法的方式进行有效解决，而是雇佣社会闲散人员充当“保安”，致使维权行为上升为违法犯罪活动，东城帝华本身存在过错。吴会明在实施违法犯罪行为后，已按我国刑法的规定承担了相应的刑事责任，并对东城帝华的损失承担了民事赔偿责任。吴会明等买受人实施扰乱房地产市场经营的违法行为已得到应有的惩罚，吴会明交付了案涉房产的全部购房款，按约履行了案涉商品房买卖合同的义务后，东城帝华行使合同约定的解除权，违反了合同履行过程中的公平原则。 综上，东城帝华依据其与吴会明签订的该合同附件五第十三条第三项之约定，要求解除其与吴会明签订的《济南市商品房买卖合同》并要求吴会明协助其撤销网签的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第三条、第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条，第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款之规定，并经本院审委会讨论决定判决如下： 驳回原告济南东城帝华房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9368元，由原告济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  张俊丽 人民陪审员  张希英 人民陪审员  邱长美 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  张雨晴