江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1202执异65号异议人（被申请人）：泰州鸿亿房地产开发有限公司法定代表人：翟茂河，总经理。委托诉讼代理人：郭延涛申请人：江苏省华建建设股份有限公司委托诉讼代理人：陈悦，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞婧娴，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。在本院执行申请保全人江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）与被申请人泰州鸿亿房地产开发有限公司（以下简称鸿亿公司）建设工程施工合同纠纷保全一案中，异议人鸿亿公司对本院提出书面执行异议，认为本案保全执行中超标的额查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人鸿亿公司异议称：1、请求人民法院立即解除对异议人名下财产的超标的范围的查封措施。2、请求人民法院立即解除超标的财产见附表。事实与理由:2019年5月17日，贵院作出(2019)苏1202民初2152号民事裁定书，裁定冻结鸿亿公司银行存款4000万元或查封、扣押其相应价值的财产。现发现，异议人鸿亿公司名下的房产已经被查封，明显严重超标的，该超标的行为已经使企业无法运营，房产全部无法销售。企业没有了任何生存条件，必将带来员工工资无经济来源、工程款不能支付、银行利息无法偿还等严重后果。申请保全人起诉主张的金额就是恶意虚高(已经用房抵债了)，按账目结算实际已经不下欠工程款了。更重要的是异议人企业刚刚股权被收购(见工商登记资料)，是资产盘活关键时刻，该保全行为严重阻碍了项目正常运作和经济的发展，给当地社会发展带来损失是巨大的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额査封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”异议人的每幢房屋是独立的，按备案价计算被查封冻结的房屋总浄值达3亿多元的财产，明显超出了所谓4000万元的诉讼标的，致使异议人的合法权利受到侵害。见附表和依据。为维护异议人的合法权益，特向贵院提出异议申请，请求贵院依法裁准异议人的请求。申请人华建建设公司未作答辩。本院查明，原告华建公司与被告鸿亿公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，华建公司向本院申请财产保全，本院于2019年5月17日作出（2019）苏1202民初2152号民事裁定，裁定：冻结鸿亿公司的银行存款4000万元或查封、扣押其相应价值的财产。本院于2019年6月5日向泰州市不动产登记中心送达（2019）苏1202执恢2152号协助执行通知书，查封了鸿亿公司名下位于某某区××南侧、西石羊西侧不动产[不动产权证号：泰州国用（2012）第9286号]，查封期限为三年，自2019年6月5日起至2022年6月4日止，查封期间，不得办理抵押、转让、过户等相关手续。同日本院向泰州市房产管理局送达（2019）苏1202执恢2152号之一协助执行通知书，查封了鸿亿公司名下位于泰州市××小区××＃××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××、××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××＃××、××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××、××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××＃××、××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××、××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××＃××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××、××、××、××＃××、××＃××、××、××＃××、××＃××、××、××、××＃××、××、××＃××、××、××＃××、××＃××、××、××＃××、××＃Ａ的房产，查封期限自2019年6月5日起至2022年6月4日止，查封期间，不得办理网签合同备案。现异议人提出上述书面执行异议。另查明，鸿亿公司将其不动产面积1404.93平方米、7804.18平方米、3070.47平方米、7804.18平方米、849.61平方米、12609.05平方米分别抵押给江苏长江商业银行股份有限公司（下简称长江银行），抵押金额分别为400万元、573.40万元、890万元、2867万元、300万元、5000万元，抵押期限分别是2016年10月13日起至2019年10月12日、2017年8月21日至2019年8月20日、2016年6月16日至2019年6月15日、2015年10月27日至2019年4月26日、2019年1月29日至2020年1月28日、2015年9月24日至2020年11月23日。抵押总面积为33542.42平方米，抵押总金额10030.40万元。2017年12月29日，异议人将位于农业××××号的某某楼盘，总开发面积94002平方米，向泰州市物价局申请备案，并提供了“泰州市区普通商品住房销售价格备案表（再次）”，载明：备案面积30943.55平方米，89套房屋，优惠幅度条件为最低9折，备案均价为每平方米14960元。当日，泰州市物价局批示同意企业申报的价格。随备案表附有89套房屋明细表一份，并注明了楼号、房号、建筑面积、单价、总价、销售状态。还提供了“泰州市区普通商品住房销售价格备案表（首次）”（本案审查期间提交），载明：备案面积5454.25平方米，57套房屋，住房交付时间2019年12月，备案均价为每平方米6980元（精装修每平方米2795元）。当日，泰州市物价局批示按每平方米6980元（精装修每平方米2695元）备案。随备案表附有57套房屋明细表一份，并注明了幢号、房号、建筑面积、单价、总价、房屋用途。本院上述查封的房产均在上述备案范围内。其中4幢计查封36套房产，总面积计3059.71平方米。其余查封74套房产，总计面积25621.03平方米。再查明，案外人为证明其主张随异议申请还提交了“某某房源明细表”，并请求本院依照法律规定对超标的额部分的房产按照此表顺序进行解封。在本案审查期间，因该房源明细表记载的房号有个别重复现象，案外人重新向本院提交了“某某房源明细表”、“抵押物权利价值房源表”及“情况说明”各一份。房源明细表载明本院查封的110套房产的房号、面积、备案价值总计402977590.00元、抵押价值总计104596080.00元、剩余价值总计298381510.00元。抵押物权利价值房源表载明了房屋地址83处、建筑面积总计25738.24平方米、抵押价值，以及6宗抵押的不动产土地上异议人认为的所建筑的房产的总数量83套。本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定了查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，本院裁定冻结鸿亿公司的银行存款4000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并据此对该公司110套房产进行了查封保全。对幢号为4幢的楼盘计查封36套房产，总面积计3059.71平方米，按照备案均价计算为21356775.8元。其余查封的74套房产，总计面积25621.03平方米，按照备案均价计算为383290608.8元，该备案价按照备案表中确定可以最低9折优惠价则为344961547.92元。总价值计366318323.72元。本案系异议人对保全执行中查封的房产等提出执行异议，在执行异议审查中无法对查封的房产通过委托评估价格来精确计算其价值并确认是否存在超标的额查封的情形。现异议人提交了本院查封的房产在物价部门的备案价来评估查封房产的总价值，故本案可以参照备案价预估查封的房产和土地价值，核减抵押贷款金额（含贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用），参照执行中房地产拍卖变现可降价的幅度，来基本确认该房产、土地剩余价值，从而对是否构成超标的额查封作出综合估算。现因异议人在房产开发前已将前述土地6宗进行了抵押贷款。根据异议人提供的证据反映此6宗土地已开发了房产83套。《中华人民共和国物权法》第二百条规定了“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。《房地产管理法》第五十二条也有类似的规定。故该83套房产的价款不属于抵押权人优先受偿的财产。根据截止至本案异议审查时止的抵押金额、时间、利率等测算，优先受偿的金额酌定12500万元。再剔除申请保全的金额4000万元，将上述备案价366318323.72元参照拍卖房产变现的降价的幅度测算酌定为234443727.18元，故本案明显超标的额查封的金额在7000万元左右。应当对超标的额部分的房产解除查封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：撤销本院作出的（2019）苏1202执恢2152号之一协助执行通知书中超标的额部分的冻结执行行为。解除对泰州鸿亿房地产开发有限公司名下位于泰州市某某小区的9#A、10#A、11#A、12#A、13#A、14#A、15#A、4#1101、1102、204、303、304、402、403、404、501、502、503、504、704、902、1005、1106、1007、1108、1009、805、806、302、906、908、909、1103、202、203、602、603、702、703、803、808、905、907、8#A、8#B、11#A房地产的网签房源的冻结。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。审 判 长  李厚成人民陪审员  董庆赛人民陪审员  高 伟二〇一九年八月二十七日书 记 员  殷忠萍