呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2624号上诉人（原审被告）：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰天，女，无固定职业，住内蒙古自治区和林格尔县。上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）因与被上诉人兰天房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。富恒公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判富恒公司支付兰天自2014年6月1日至2018年11月1日的逾期交房违约金69511.53元；2、本案一、二审案件受理费用全部由兰天承担。事实和理由：兰天已付房款为273238元，而非445445元，一审法院按已付款为445445元为基数计算逾期交房违约金属认定事实不清，依法应予以改判。一、根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，房屋单价22865.35元/平方米，初测面积为23.78㎡，购房总款543738元。兰天应在合同签订之日支付首期款273238元，余款270000元办理按揭贷款。合同签订之日，兰天向富恒公司支付了273238元，富恒公司亦向兰天开具了同等金额的购房款收据。对于兰天已经支付的购房款，应以双方签订的《商品房买卖合同》及购房款收据为准，故兰天已付款应为273238元；二、合同补充协议（一）虽写明，该商铺原单价为30085.99元，总价715445元，返租期为3年，每年按总房款715445元的8%一次性扣除3年，3年总租金171707元，以从总房款中一次性扣除。该内容只是对双方签订《商品房买卖合同》中所确定的购房款总价背景予以说明，现房屋总价款就是返租后的价格，即《商品房买卖合同》中所约定的价格为543438元，至于171707元，兰天并未实际向富恒公司支付，不应计算在已付款范围内。合同补充协议（二）针对双方曾确认的逾期交房违约金也是以已付款273738元为基数按《商品房买卖合同》之约定进行计算的；三、另外，与兰天同一批起诉的案件共有44户，情况相同，属于同类案件，委托经营前三年收益均是以抵顶购房款的方式支付，但针对其他业主所出的判决书在计算逾期交房违约金时的已付款金额均没有将抵顶的前三年委托经营收益计算进去，根据《最高人民法院关于完善人民法院司法责任制的若干意见》及其他相关规定，一审法院针对该批案件作出判决时应保持统一的裁判尺度，否则对富恒公司是不公平的。在之前的一批案件中，与兰天一案补充协议内容也有相似的，但一审法院在判决结果中并未将前三年租金收益计算进去。兰天辩称，富恒公司在销售前期存在诈骗行为，购买初期兰天也意识到该行为欠妥单，于是强行要求富恒公司手工写下前三年房款抵扣的事实，销售方按我本人意愿手写附在后面。对富恒公司在二审提出的受理费用有异议。兰天向一审法院起诉请求：1、请求判决富恒公司支付逾期交房违约金133223元（暂计算至2018年11月1日，2014年6月1日至2018年11月1日：445445元×6．4％÷365×1610天=125750元，125750元＋7473元=133223元）应计算至依法交房之日止。2、判令富恒公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2012年11月25日，出卖人富恒公司与买受人兰天签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋为本合同第一条规定的项目中（席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街）的第B区1017号商业房，初测面积23.78平方米，单价22865.35元/平方米，首付273238元，以所返房租抵顶首付171707元，共计交纳445445元首期款，房屋交付期限为2013年8月31日前。违约责任约定，出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限（2013年8月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的（比率不小于第一项中的比率）违约金。2013年8月31日，出卖人未能交付房屋，双方又于2014年签订了《合同补充协议》，约定对于兰天客户按揭购买B-1017房屋，从原《大盛魁商品房买卖合同》交付日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付：2013年8月31日起至2014年5月31日按所付房款的万分之一即7473元，对于返租客户，若2014年6月1日未达到交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，2014年6月1日开始，前三年按每年8%的租金给客户。现上述房屋仍未交付。兰天未领取上述7473元。庭审中，富恒公司认可违约事实，但认为从2016年1月3日至兰天实际起诉之日即2019年1月3日属于人民法院保护的诉讼时效期间，2016年1月3日之前的违约金已超过诉讼时效。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同已经成立并生效，对双方具有拘束力，对此，一审法院予以确认。兰天的部分诉讼请求没有超过诉讼时效，其相应的诉讼请求应当得到支持，但违约数额应予以调整，且后续违约金需另案处理。理由如下：一、针对诉讼时效，本案涉案合同为《商品房买卖合同》，合同的主要内容为出卖人向买受人销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付对价并在约定的房屋交付日获得房屋的所有权或实际占有的状态。根据该合同第六条约定的意思表示，未能如期交付房屋的违约金是根据违约行为发生状况而持续计算的，即合同约定的交付房屋之日起至实际交付房屋之日止产生的违约金。该起始结束期限，是双方当事人在商品房买卖合同中所自愿确立的一个不动产占有、权属的转移期限，是连续的并不间断的由出卖人履行办理交付房屋和购房者享有获得不动产正常占有和权属能够登记转移的合同履行过程。现查明，本案所涉房屋一直未交付，违约状态一直持续至今，故富恒公司关于诉讼时效的抗辩，没有事实依据和法律依据，不予支持。二、针对违约金的数额，双方合同第六条约定为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，该约定的违约金数额明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，一审法院支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整。因2014年6月1日至2018年11月1日期间，中国人民银行同期同类贷款年利率多次调整，按相应年利率计算并增加兰天未领取的约定违约金7473元，实际产生违约金总计为108426.3元。三、后续是否产生违约金与本案涉案房屋是否能够及时交付有关，现房屋是否继续无法交付尚不确定，实际损失也未产生，应待违约损失实际产生后，由当事人另行主张权利，在此不做处理。综上，双方的商品房买卖合同真实、合法、有效，合同双方均应遵守约定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告兰天2014年6月1日至2018年11月1日期间逾期交房违约金108426.3元。二、驳回原告兰天的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋的已付购房款金额，即逾期交房违约金的计算基础应当如何认定的问题。根据《商品房买卖合同》之附件合同补充协议（一）的约定：“该商铺原单价：30085.99，总价715445。返租期为3年，每年按总房款715445的8%一次性扣除3年，3年总租金171707，以从总房款中一次性扣除，原总价715445。”兰天认为涉案房屋总价应认定为715445元，且已付购房款应包括已经扣除的三年返租期内的租金171707元；富恒公司则认为涉案房屋总价应认定为合同中约定的543438元，且已付购房款应以兰天实际交纳的273738元认定，不应包括三年返租期内的租金。本院认为，双方当事人争议的“三年返租期内的租金”是否能够认定为已付购房款的问题，应以双方当事人签订的《委托经营合同书》生效并具备履行可能性为基础。结合本案相关事实及同类案件生效判决的相关认定，因《委托经营合同书》中约定的生效条件为“自交房之日起生效”，就目前涉案房屋的现实状况来看，富恒公司仍未向买方交付房屋且将来的交付日期无法明确，故涉案《委托经营合同》未发生法律效力，将来能否履行或者履行情况如何亦无法明确，在此情况下，一审法院将不确定会实际产生的“三年返租期内的租金”视为已付购房款并作为计算逾期交房违约金依据的裁判明显不当，本院予以纠正。本案中，应以兰天实际向富恒公司交付的购房款273738元作为计算依据，自2014年6月1日至2018年11月1日，按照中国人民银行同期同类贷款年利率计算为62568.9元，加上兰天未领取的约定违约金7473元，合计为70041.9元。而就“三年返租期内的租金”部分，当事人可待实际发生后，再行主张权利，也就是说，若《委托经营合同书》生效并实际履行，兰天可将该部分金额作为已付购房款再向富恒公司主张该部分金额的逾期交房违约金；若《委托经营合同书》并未实际履行或履行情况与合同约定不一致，兰天可依据《商品房买卖合同》或《委托经营合同书》的约定另行主张其他相关权利。综上所述，富恒公司的上诉请求部分成立，本院对其合理、合法部分予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初137号民事判决；二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告兰天2014年6月1日至2018年11月1日期间的逾期交房违约金及欠付的违约金，共计70041.9元；三、驳回原告兰天的其他诉讼请求。一审案件受理费1482元，由兰天负担707元，由富恒公司负担775元；二审案件受理费773元，由富恒公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼二〇一九年八月一日书记员 曹 文 婷