文书内容江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初1364号原告：敖景宏，男，汉族。住江西省九江市湖口县。委托诉讼代理人：曹建平，江西惟民律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：九江颐玺置业有限公司。住所地：九江市濂溪区莲花镇濂溪大道**。统一社会信用代码：91360402MA35QBFJXF。法定代表人：赵益庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊正根，江西柴桑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告敖景宏与被告九江颐玺置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖景宏及其委托诉讼代理人曹建平、被告九江颐玺置业有限公司委托诉讼代理人樊正根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敖景宏向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还购房款232240元、支付利息13565元（利息暂计至2019年5月10日，之后利息按年利率6.37%计算至全部购房款付清之日止），合计：245805元；3、判决被告向原告支付违约金23224元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同第一条约定：被告将位于九江市濂溪区濂溪大道77号九江颐高商2栋不分单元249号房（商铺）出售给原告；第二条约定：商品房面积为21.52平方米；第六条约定：商品房价款为212240元；第九条约定：交付商品房应当取得建设工程验收备案证明文件、并取得房屋测绘报告；第十一条约定：商品房交付时间为2018年12月31日之前；第十二条约定：逾期交付责任，逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，出卖人自收到解除合同通知之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受之日起按照银行同期贷款利率计算利息；同时，出卖人按照全部房价10%向买受人支付违约金。签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告支付房屋首期购买款112240元，交完首付款又被被告强制要求另支付团购费20000元（团购费未给予收据，但原告有转账票据），并通过向银行按揭的方式向被告支付合同尾款100000元，合计232240元。合同约定交房日期到来后，原告多次到被告公司的售楼部询问何时可以交房，被告公司员工开始说快了、快了，后来直接说不可抗力交付不了，你看着办。原告遂向被告递交解除《商品房买卖合同》通知书，被告拒不接收。时至今日，被告既不交房，也不办理退房手续。综上，原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律、法规，向贵院提起诉讼，恳判如所请。被告九江颐玺置业有限公司辩称：1、原告不具备解除合同的条件。理由有三点：①双方所签订的补充合同已经约定了交房时间以被告出具的入伙通知书为准，被告尚未发放入伙通知书。②退一步讲，本案即便存在延期违约行为，也应当在催告后的合理期限内方可解除合同。③因为案涉购房原告具有按揭贷款，且被告是按揭贷款的阶段性保证人，如本案购房合同解除，被告的担保责任将无法解除。因此，请驳回原告的解除合同的诉请。2、关于违约金、违约责任的问题。本案原告既主张了违约金，又主张了违约损失，两者不能兼得，对超过损失部分的违约金应当不予支持。综上所述，请依法驳回原告的诉请。经审理查明，2018年5月26日，原告敖景宏（买受人）与被告九江颐玺置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000250208）一份，合同约定：“原告购买被告出售的位于九江市濂溪大道77号地块中的东至规划道路、南至B地块、西至B地块、北至规划道路颐高商2栋不分单元249号房，单价每平方米9862.45元，总价212240元；付款方式：贷款方式付款，原告应当于2018年5月26日前支付首期房价款112240元，占全部房价款的52%，余款100000元向银行申请贷款支付；被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种处理方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；合同还约定了双方的其他权利义务”。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》一份，协议约定：关于房屋交付的补充约定“1、该房屋的具体交付时间以被告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，原告对此无异议”；补充协议还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2018年3月27日支付购房款10000元，于2018年3月31日支付购房款20000元，于5月26日支付购房款82240元，交完首付款后原告另支付团购费20000元，并通过银行按揭的方式于2018年6月27日向被告支付购房余款100000元。另查明，1、截止2019年8月16日，原告敖景宏支付的购房款利息为11130.19元，利息具体计算如下：            付款时间              付款金额              计息起算日              计息截止日              计息天数              计息标准              利息金额                  2018.3.27              10000              2018.3.28              2019.8.16              507              4.35%              604.23                  2018.3.31              20000              2018.4.1              2019.8.16              503              4.35%              1198.93                  2018.5.26              82240              2018.5.27              2019.8.16              447              4.35%              4381.14                  2018.6.27              100000              2018.6.28              2019.8.16              415              4.35%              4945.89                  合计11130.19元      2、按日万分之二计算，违约金为18670.26元，违约金具体计算如下：            付款时间              付款金额              违约金      起算日              违约金      截止日              计算天数              计算标准              违约金      金额                  2018.3.27              10000              2018.3.28              2019.8.16              507              0.0002              1006                  2018.3.31              20000              2018.4.1              2019.8.16              503              0.0002              2012                  2018.5.26              82240              2018.5.27              2019.8.16              447              0.0002              7352.26                  2018.6.27              100000              2018.6.28              2019.8.16              415              0.0002              8300                  合计18670.26元      3、全部购房款按10%计算违约金为21224元（212240元10%）。4、被告在2019年8月5日完成了涉案房屋所在项目的各项验收，且涉案房屋已满足交付条件。5、被告已于2019年8月6日向原告送达了交房通知书（原告已于2019年8月9日签收）。上述事实有原告提供的原告身份证复印件（原件出示）；《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》复印件一份（原件出示）；房产专业收款收据复印件四份（原件出示）；九江新融合商业运营管理有限公司团购费收据复印件一份（原件出示）；退房通知函的EMS存根原件；被告提供的《商品房购房合同（预售）》、《贷款合同》复印件各一份（原件出示）；竣工验收备案表、建筑面积测绘表、住宅使用说明书及质量保修书复印件各一份（原件出示）；交房通知邮寄单原件存根；原、被告双方庭审陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原告敖景宏与被告九江颐玺置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现原告已根据合同约定支付了购房款212240元，被告亦应按合同约定在2018年12月31日之前将符合交付条件的房屋交付给原告，但被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，已构成逾期交房，且逾期时间已长达半年，根据合同约定，原告可据此要求解除合同。现因被告已于2019年8月5日办理了涉案房屋的验收手续，该涉案房屋已满足交付条件，且被告已于2019年8月6日向原告送达了交房通知书，通知原告交房，原告购买涉案房屋的合同目的已经可以实现，在此情况下，被告逾期交房未构成根本性违约。为维护合同及市场交易的稳定性，不宜解除涉案的《商品房购买合同（预售）》。故原告起诉要求解除购房合同的诉讼请求，本院依法不予以支持。被告辩解认为根据补充协议的约定“具体的交房时间以被告入伙通知书为准”，在被告未向原告送达入伙通知书的情况下不存在逾期交房的意见，由于购房合同只约定了交房时间在2018年12月31日之前而未约定具体交房时间，补充协议的该条约定应只是对在2018年12月31日前交房时的具体交房时间的约定，而不应理解为是对2018年12月31日这一最后交房时间的重新约定，被告的这一辩解意见于法无据，本院依法不予支持，应认定被告交房确实存在逾期。又因原、被告双方在购房合同中已明确约定“逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条1（1）项中的比率]的违约金”，而根据双方合同约定，原告自愿继续履行合同约定的违约金18670.26元及逾期交房的购房款利息11130.19元（截止2019年8月16日）均低于合同解除时的违约金21224元，考虑到被告逾期交房是事实，存在违约行为，在合同继续履行且购房款不退还的情况下，违约金计算方法应做出对原告有利的认定，即酌情认定由被告按合同解除时双方约定的违约金标准向原告支付违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金21224元。被告辩解认为只应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息的意见因双方在合同中已明确约定了违约金和逾期交房利息，且原告计算的违约金和逾期交房利息的总和并未超过法律规定，被告的这一辩解意见没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、限被告九江颐玺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告敖景宏支付逾期交房违约金21224元；二、驳回原告敖景宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2668元，由被告九江颐玺置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  陶良二〇一九年八月十五日书记员  黄青