广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12369号原告（反诉被告）：梁敏仪，女，1987年5月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：程双。被告（反诉原告）：中山市诚富房地产代理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇，统一社会信用代码91442000MA5310848K。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。原告（反诉被告）梁敏仪诉被告（反诉原告）中山市诚富房地产代理有限公司（以下简称诚富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁敏仪及其委托诉讼代理人罗春生，被告诚富公司的委托诉讼代理人邓华坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁敏仪向本院提出诉讼请求：1.判令诚富公司返还梁敏仪定金2万元，并赔偿梁敏仪利息损失（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月17日起计至诚富公司返还全部定金之日止）；2.判令诚富公司赔偿梁敏仪律师费损失3000元。事实和理由：梁敏仪与诚富公司于2019年4月17日签订认购书，约定由梁敏仪认购位于中山市，房屋成交价为525330元，定金为2万元。梁敏仪于签订认购书当日即向诚富公司支付定金2万元，后经梁敏仪了解，诚富公司并未取得涉案房屋业主的房屋销售授权委托书，其行为系无权代理，涉案认购书是无效的。诚富公司依法应当返还梁敏仪已付定金并赔偿梁敏仪由此产生的损失。为维护自身合法权益，梁敏仪特诉至法院。原告梁敏仪围绕其诉求，向本院提交以下证据：1.认购书1份；2.收据1张；3.民事案件委托代理合同1份；4.广东增值税普通发票1张；5.微信聊天记录截图1张。被告诚富公司辩称，诚富公司系中山市内专业、大型房地产买卖代理企业。2019年4月17日，梁敏仪找到诚富公司要求通过诚富公司代理购买位于中山市的房地产。为此，双方签订了认购书，载明代理服务费为13800元。认购书签订后，梁敏仪支付了代理购房定金20000元。诚富公司便开始进行代理协调工作，并最终落实能够将该房屋过户给梁敏仪。然而梁敏仪却返回，不同意再购买。为此，诚富公司的工作人员曾多次通知梁敏仪按照认购书的要求办理银行按揭手续和清付首期款，但均遭拒绝。诚富公司为免损业内清誉，遂致函梁敏仪督促其尽快履行有关义务，然梁敏仪还是无动于衷。无奈，诚富公司只能函告梁敏仪解除认购书并没收其定金。诚富公司认为，诚富公司作为房地产代理企业，与梁敏仪签订了案涉房屋的代理购买合同且通过努力使房屋产权人同意将房产转让给梁敏仪，但由于梁敏仪的个人原因违约导致过户手续未能完成，合同不能继续履行，故应认定为诚富公司已履行完毕合同的主要义务，梁敏仪应向诚富公司支付代理服务费且不得要求返还定金。故诚富公司向本院提起反诉，请求：1.确认诚富公司没收梁敏仪已交付的定金2万元合法；2.判令梁敏仪向诚富公司支付代理服务费13800元。被告诚富公司为支持其辩解，向本院提交以下证据：1.认购书1份；2.收据1张；3.中山市不动产登记资料查询结果1份；4.物业销售委托书1份；5.认购书1份；6.黄海波身份证复印件1份；7.微信聊天记录截图2份、微信用户信息截图4张、照片1张；8.杨乐雅、丘晶星身份证复印件、参保证明各1份；9.通知函、解除认购通知书各1份。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月17日，梁敏仪到诚富公司购买二手房，诚富公司工作人员带梁敏仪查看位于中山市的房屋后，梁敏仪同意购买该房屋，并向诚富公司支付定金2万元，诚富公司向梁敏仪出具收据1张，确认收到涉案房屋定金2万元。同日，梁敏仪（认购方）与诚富公司（代理方）签订认购书1份，约定：本人梁敏仪，于2019年4月17日认购中山市，建筑面积58.37平方米，该房屋成交价为525330元，该房屋具备不动产权证，办理产权过户时发生的所有税费（如个人所得税、增值税、契税等）均由认购方支付；代理服务费13800元由认购方支付；本人现已付定金2万元，并须于2019年4月30日前需办理银行按揭手续付清首期房款；若本人未能如期缴付首期房款或办理银行贷款手续，上述已认购单位将由销售方另行出售，本人并无异议。同时，本人明白已付之定金，无论在任何情况下，概不退回，立此为证。该认购书的“认购方”、“代理方”处分别有梁敏仪的签名和诚富公司盖章确认。签订认购书后，梁敏仪要求诚富公司提供涉案房屋业主的授权委托书、房产证等材料，但诚富公司未能提供，梁敏仪遂要求诚富公司退回定金2万元，诚富公司拒不退还。2019年4月19日，梁敏仪曾报警并要求诚富公司退还定金或提供委托书、房产证，诚富公司均不予配合，但称可以办理手续。2019年4月29日，诚富公司业务员通过微信通知梁敏仪丈夫叶赛苍准备涉案房屋的按揭贷款材料，叶赛苍要求诚富公司三天内提供涉案房屋业主的授权委托书及相关证件，但诚富公司仍未提供。2019年5月3日，诚富公司向梁敏仪出具通知函1份，主要载明：现您已逾期3日未付及未办理银行按揭手续，且未向我司申请延期也未获同意，已构成违约，请您收到本通知书之日起3日内付清首期款及办理银行按揭手续，逾期，我司将受委托通知您依法解除认购协议，追究您违约责任，没收您定金，并保留要求您赔偿损失的权利。2019年5月8日，诚富公司又向梁敏仪出具解除认购通知书1份，主要载明：现我司受委托通知您依法解除与您签定的认购书，该认购书自本通知书送达您时解除，认购书解除后，业主方有权另行处置上述物业，没收您定金，并保留要求您赔偿损失的权利。此后，双方就定金退还问题无法达成一致，梁敏仪遂于2019年5月9日诉至本院，并提出前述诉求；诚富公司于本院立案受理后向本院提起反诉，并提出前述反诉请求。另查，涉案房屋的产权人为案外人杨联文。诉讼中，诚富公司称杨联文曾委托沙溪半岛营销中心销售涉案房屋，案外人黄海波购买了该房产，但因黄海波征信问题，涉案房屋无法办理过户手续，沙溪半岛营销中心经理黄小芳遂与诚富公司联系称涉案房屋可出售，黄海波向诚富公司出具了物业销售委托书。为支持前述主张，诚富公司提交黄海波2016年12月25日认购书、委托书、微信聊天记录截图、微信用户信息截图、照片、身份证复印件、参保证明等证据为证。据诚富公司提交的物业销售委托书显示，该委托书载明：兹委托诚富公司销售位于中山市的物业，委托售价：8800元／平方米（实收），委托方同意以溢价部分作为受托方的代理服务费，并授权受托方收取客户购买定金及签订相关认购协议等相关事宜。该委托书“委托方”处有蔡海波签名确认，落款日期为2019年4月1日。庭审中，梁敏仪不确认前述证据的真实性，称其从未见过前述证据；诚富公司确认沙溪半岛营销中心无工商登记，诚富公司至今未取得杨联文的书面委托。再查，梁敏仪因本案支出律师费3000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁敏仪、诚富公司于2019年4月17日签订的认购书，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同成立条件的情形，故梁敏仪主张双方2019年4月17日签订的认购书无效，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，涉案房屋的产权人为杨联文，诚富公司直至庭审结束时仍未取得杨联文关于代理销售涉案房屋的委托，诚富公司亦未提交证据证明杨联文知道诚富公司以杨联文名义实施民事行为且不作否认表示，也无其他证据证明杨联文曾授权或追认诚富公司向梁敏仪出售涉案房屋的行为。诚富公司未经房屋产权人授权或追认而出售涉案房屋，根据前述规定，梁敏仪要求诚富公司退回定金2万元并支付利息，理据充分，本院予以支持，诚富公司要求确认没收定金2万元合法的反诉请求，缺乏依据，本院予以驳回。黄海波非涉案房屋产权人，诚富公司以黄海波已授权其代理出售涉案房屋为由，主张其有权向梁敏仪代理出售涉案房屋，缺乏依据，本院不予采纳。至于梁敏仪因本案支出的律师费，因该律师费并非梁敏仪可取得利益，亦无证据证明双方曾约定律师费承担责任，故梁敏仪关于律师费的主张，缺乏依据，本院不予支持。另外，涉案认购书约定梁敏仪向诚富公司购买诚富公司代理销售的涉案房屋，因诚富公司未取得涉案房屋产权人的代理委托，导致涉案认购书的合同目的无法实现，诚富公司已构成根本违约，故诚富公司要求梁敏仪支付代理服务费，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中山市诚富房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）梁敏仪退还定金2万元并支付利息（利息计算方法：以定金2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年4月7日起计至定金清偿之日止）；二、驳回原告（反诉被告）梁敏仪其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）中山市诚富房地产代理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费376元，减半收取计188元原告[反诉被告）梁敏仪已预交]，由被告（反诉原告）中山市诚富房地产代理有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告（反诉被告）梁敏仪；反诉案件受理费646元，减半收取计323元，由被告（反诉原告）中山市诚富房地产代理有限公司向本院交纳。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一九年八月九日书记员  罗丹薇杨平丽