广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3122号 原告：南宁毅恒洁物业服务有限公司，住所地：南宁市金州路**金州琅园**，统一社会信用代码：914501036877824902。 法定代表人：谭斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：张秋容，女，1959年9月17日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告南宁毅恒洁物业服务有限公司（以下简称“毅恒洁物业公司”）与被告张秋容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告毅恒洁物业公司的委托诉讼代理人李盈盈，被告张秋容到庭参加诉讼。 原告毅恒洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年8月至2018年4月物业费2684.80元、生活垃圾处理费256元、维修金116.30元、公摊电费128.50元，合计4232.60元；2、被告向原告支付违约金3362.3元；3、被告承担本案的律师费1000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月10日，原告与南宁荒岛房地产开发有限公司签订《阳光绿城物业服务合同》，约定自2014年8月3日至阳光绿城业主委员会成立且选聘新的物业服务企业为止，由原告负责南宁市阳光绿城小区的物业管理服务，并约定了物业管理费用标准。被告一直接受原告为其提供物业管理服务，但没有支付相应物业费用，就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，但被告均置之不理。 被告张秋容答辩称：一、原告未按物业合同提供物业服务。原告未履行合同约定的第八条、第九条、第十条、第十一条约定的义务。二、原告物业管理服务质量标准与合同约定相差甚远。合同第五章约定原告有义务负责设备日常保养，但原告长时间不修复照明路灯设备，导致小区业主夜间无照明路灯。三、原告未提供二级服务标准。五村岭社区五条件和资质评判原告服务等级，证明不能代表业主意愿。其次，原告也未按服务内容及标准中的要求，征询业主意见，且其满意度并未达75%。三分之二业主要求原告撤离，路灯90%不亮。四、小区长年被雨水浸泡。原告对小区没有任何服务作用，长达四年时间，小区业主饱受污水欺凌。小区脏乱差。五、原告从未签订过任何服务条约。六、原告管理不到位，电车被偷，电表被盗。杂物房被撬开。原告进驻小区后是作了工作，但是做不到位，路灯几乎不亮。物业费仅同意按每平方米0.4元交，垃圾费256元同意交。维修金、公摊电费不同意交。违约金、律师费不同意交。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区东沟岭景观路临18号的阳光绿城小区系由南宁荒岛房地产开发有限公司（以下简称“荒岛公司”）开发建设。广西华清园物业管理有限公司为被告所在小区提供物业服务至2014年7月底。之后，广西华清园物业管理有限公司撤离阳光绿城小区，由于该小区业主委员会一直未成立，经小区所在的南宁市兴宁区兴东街道办事处五村岭社区居民委员会协调，南宁荒岛房地产开发有限公司（甲方）与原告毅恒洁公司（乙方）达成协议，由毅恒洁公司为阳光绿城小区提供物业管理服务，后双方于2014年10月10日签订了《阳光绿城物业管理服务合同》，约定：住宅户数**，乙方提供服务的受益人为阳光绿城小区的全体业主和物业使用人，阳光绿城小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。公用设施、设备维修、养护、管理和运行服务。小区红线内属物业管理范围的市政公用设施维修、养护和管理。附属配套服务设施的维修、养护和管理。公共区域绿地、花木、建筑小品、水系养护维修和管理。公共环境卫生。小区交通与车辆停放秩序管理。公共秩序管理。自用部分和自用设施设备养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。委托期限从2014年8月3日起至业主委员会成立之日且选聘新的物业服务企业止；按照国家规定和相关程序收取或代收代缴有关费用。住宅。住宅物业按建筑面积每平方米0元/月（以物价局核定为准），专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元/月（以物价局核定为准）杂物房按建筑面积每平方米0.4元/月（以物价局核定为准）；阳光绿城住宅小区物业管理服务费由乙方按月直接向业主收取；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，业主或物业使用人应在当月最后一个工作日前履行当期物业费用交纳义务；乙方有权对无故欠费三个月以上（含三个月）经沟通无效后的业主进行公示通报，经通报一个月后仍不缴纳的业主应按欠费额日千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金从应缴款日的次日起算，并可采取诉讼进行追讨；进入司法程序后，若业主败诉，业主除需结清所欠费用及违约金外还需承担与之相关的一切费用，包括但不限于诉讼费、乙方所支出的律师费、交通调查费等。维修基金按政府规定范围专款专用。共用水电费用分摊方式，按住宅建筑面积平均分摊收取，计算方式为单个业主住房面积×分摊系数，与物业管理费同时缴纳；新老物业管理公司的交接过渡期最长2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务，2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。合同还约定物业公司收取的停车费用因阳光绿城小区属于回迁房，且房龄较长，卫生环境长期脏乱差、基础设施薄弱、管线老化、损坏严重、特别是下水管道和化粪池经常出现堵塞，历史遗留问题太多，物业管理成本高，无维修基金停车费主要用于物业服务费不足，完善基础设施，维护公共设施及增添管理系统的设备。 南宁市兴宁区市政环卫管理站向毅恒洁公司出具《委托书》，载明：该站委托毅恒洁公司代为收取阳光绿城住户，商铺2014年8月至2018年4月生活垃圾处理费，城市生活垃圾处理费收费标准为城镇居（村）民按8元/户·月收取。 被告未向原告交纳2015年5月至2018年4月期间物业管理费、生活垃圾处理费和专项维修基金等费用，原告遂将被告等业主诉至本院，要求支付相应费用，形成人数较多的系列案件。在该系列案件中，到庭参加诉讼的其他业主确认：2014年8月起，原告入驻阳光绿城小区，开始为该小区提供物业管理服务，于2018年5月1日退出该小区。 另查明，毅恒洁物业公司于2009年5月5日成立，其经营范围为物业管理服务，资质等级为三级。阳光绿城小区的业主委员会至今未成立。被告张秋容系南宁市兴宁区东沟岭景观路临18号阳光绿城小区15栋4单元607号房的业主，该房建筑面积为91.52平方米，该房所在楼内无电梯。 还查明，原告因本案纠纷与广西南国雄鹰律师事务所签订了《民事委托代理合同》，委托该所的律师代理本案诉讼，并为此支出了律师服务费1000元。 再查明，2015年7月11日，南宁市物价局下发《关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》（南价格〔2015〕30号），决定从2015年7月11日起，对实行政府指导价管理的住宅小区停止办理物业服务收费备案，但仍要求：一、纳入政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在实施收费前应按市物价局和市住房局《关于印发〈南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（南价格〔2014〕42号）的规定对物业服务等级进行确认，并在确认的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定住宅物业服务费具体收费标准，并与业主在物业服务合同中约定。二、曾经办理过物业服务收费备案的住宅小区，物业服务收费仍按原标准执行（除车辆停放收费应按南价费〔2014〕64号和南价费〔2014〕65号文规定执行外）。三、物业服务企业如需调整住宅小区物业服务收费标准的，应履行南价格〔2014〕42号文规定的相关程序。 本院认为，一、关于原告与南宁荒岛房地产开发有限公司之间签订的《阳光绿城物业管理服务合同》的效力问题。 《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅。住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，本案在原告提供物业服务期间，阳光绿城小区一直没有成立业主大会，也没有业主委员会，因此，在广西华清园物业管理有限公司撤离小区之后，为了维护物业区域正常秩序，小区的建设单位荒岛公司与原告签订了《阳光绿城物业管理服务合同》，这是建设单位在特定条件下为维护业主利益而签订的合同，该合同仍属于前期物业服务合同。虽然荒岛公司未通过招投标的方式选聘物业服务企业，其采用协议方式选聘原告作为阳光绿城小区的物业服务企业亦未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，但其违反的仅是管理性强制性规定，该合同并不因其未履行前述法条规定的程序而无效，因此该合同应为合法有效。虽然小区业主不是形式意义上的合同签订者，但其是该物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，荒岛公司与原告签订的《阳光绿城物业管理服务合同》对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主应当恪守履行该合同义务。 2、关于原告主张的各项费用。 如前述，荒岛公司与原告签订的《阳光绿城物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告长期未缴物业管理费及相关费用，被告抗辩原告未完全履行合同，未维修路灯、未做好安保管理，小区环境管理问题差，但也认可原告作了部分工作。物业管理服务涉及工作及范围较广，在管理过程中，基本上很难避免管理上的不足及瑕疵，需要业主及物业公司共同维护与管理，共同遵守守物业服务协议，这在一些老旧及基础设施较差的小区显得尤为重要，业主不能以部分瑕疵履行全部拒绝支付所有费用，同理，物业公司也不能因为部分业主未缴纳费用而全部不履行管理义务。在原告已经提供了物业服务管理情形下，被告应当按照约定支付相关费用，被告以原告存在履行合同瑕疵为由抗辩拒不支付相关费用，本院不应支持。 1、物业管理费的问题。 本案中，原告和荒岛公司于2014年10月10日签订的《阳光绿城物业管理服务合同》约定“阳光绿城住宅小区物业管理服务质量标准的执行不得低于《南宁市住宅小区物业管理服务质量三级标准》”、“住宅;住宅物业按建筑面积每平方米0元/月（以物价局核定为准）”，原告具备的物业服务资质等级是三级，其收费前应当按合同约定的服务等级报市价格主管部门核准备案，但原告并未报南宁市物价局核准备案；在市物价局取消备案制度后，原告自行确定的物业管理费标准0.6元/月·平方米未超出了其物业服务等级对应的等级收费指导价范围，因此，原告主张按0.60元/月·平方米的标准收取物业管理费，本院予以支持。合同约定杂物房按按0.40元/月·平方米计算物业管理费，现原告主张按0.25元/月·平方米计算，本院予以支持，故被告应当支付原告2014年8月至2018年4月期间的物业管理费2684.80元（建筑面积91.52平方米×0.60元/月·平方米×45个月+建筑面积11.88平方米×0.40元/月·平方米×45个月）。 2、关于维修金的问题。 按照《物业管理条例》第五十四条“住宅物业、住宅、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有”的规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。且本案所涉物业服务合同中约定了“专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元/月”收取，故被告应依约向原告交纳2014年8月至2018年4月期间的专项维修基金，被告对原告计算维修基金为1029.60元（91.52平方米×0.25元/月·平方米×45个月），原告主张超过部分，本院不予支持。 3、关于生活垃圾处理费的问题。 本案中，南宁市兴宁区市政环卫管理站负责收集处理阳光绿城小区的垃圾，该环卫站向原告出具了委托书，委托原告代为收取阳光绿城住户2014年8月至2018年4月的生活垃圾处理费，且收费标准为城镇居（村）民按8元/户·月收取。原告主张被告欠缴的2015年9月至2018年4月期间的生活垃圾处理费256元，被告认可，本院予以支持。 4、关于公摊电费的问题。 荒岛公司与原告签订的《阳光绿城物业管理服务合同》对于小区的全体业主具有拘束力，该合同明确约定了共用水电费用分摊方式，且约定该费用“与物业管理费同时缴纳”，故原告有权向被告主张该费用，原告主张被告未交纳2014年8月至2018年4月期间的公摊电费128.50元，被告未举证证实该费用金额与实际产生严重不符，故本院对原告主张的该公摊电费予以支持。 三、关于违约金的问题。 按合同约定，业主或物业使用人应当于当月最后一个工作日履行物业管理费交纳义务，业主不缴纳物业费用应按欠费额每日千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金从应缴款日次日起算。至于被告抗辩不应支付违约金问题，如前述，被告抗辩拒缴相关费用的事由不成立。考虑违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能，拖欠违约金造成的损失为资金占用利息损失，同时考虑违约金金额及双方约定的计算方式，原告主张的违约金计算确实过分高于造成的损失，故本院酌情对违约金金额进行调整，按拖欠物业管理费2684.80元的20%计算即537元，原告主张违约金超过部分，本院不予支持。 四、关于律师费的问题。原告与荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》中约定，若业主败诉，业主除需结清所欠费用及违约金外还需承担与之相关的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通调查费等。被告作为小区业主，应受该合同约束。现原告因被告欠交相关费用诉至法院，故原告主张被告支付其因此支出的律师费1000元，符合合同约定，亦符合广西壮族自治区律师服务费收费标准，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告张秋容支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司2014年8月至2018年4月期间的物业管理费2684.80元、专项维修基金1029.60元、生活垃圾处理费256元、公摊电费128.50元，共计4098.90元； 二、被告张秋容支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司违约金537元； 三、被告张秋容支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司律师费1000元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告张秋容负担。 本判决为终审判决。 审判员  凌伟东 二〇一九年八月二十二日 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第五十三条住宅物业、住宅、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。