四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0191民初6904号 原告（反诉被告）：周汝国，男，1978年8月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：张权，四川及第律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：陶志武，四川及第律师事务所律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：罗漪杉，女，1980年12月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：余洛，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人：李瑞军。 委托诉讼代理人：陈贤德，四川德颂霖律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告）周汝国与被告（反诉原告）罗漪杉、第三人成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周汝国及其委托代理人张权、陶志武，被告（反诉原告）罗漪杉的委托代理人余洛，第三人万科物业公司的委托代理人陈贤德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周汝国向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还租金166320元，保证金55440元共计221760元；2、被告向原告补偿经济损失7万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为汽车美容服务业务的经营者，被告获知原告经营该业务后，遂找到原告告知其名下有位于成都市高新区南华路的几个商铺，被告向原告口头保证可以从事汽车美容，问原告是否愿意租用。原、被告双方一同去物业公司询问，被告知可以经营汽车美容服务业务，故双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定租金每月55440元，按每季度支付一次，原告在签订合同后向被告支付了三个月的租金和保证金共计221760元。租赁合同签订后，原告办理营业执照和装修事宜，在装修完毕后却被物管告知该商铺位置不可经营汽车美容业务，该楼盘万科物业公司多次采取封锁道路、锁车等方式对原告经营进行阻挠。被告出面进行协调未果，原告也多次通过社区协调和派出所报警等方式与物业公司沟通该事宜，但均无果。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第二款约定，该合同因客观原因事实上已无法履行，原告租赁该商铺进行营业的目的无法实现。现原告拆除该商铺装修产生损失约60万元（总共四个商铺，被告出租的为三个商铺），原告与被告协商退还租金和保证金并补偿经济损失未果，故诉至法院。 被告（反诉原告）罗漪杉辩称，根据原告自述，其在租赁房屋之前已经去问过物业公司，是可以租赁该房屋用于汽车美容业务的，且原告长期从事汽车美容业务，十分清楚行业习惯。被告已履行了交付房屋的义务，并没有其他多余的义务，故被告应当收取租金，不存在应当退还的情形。原告要求退还保证金，没有合同依据，相反，被告认为其只支付了三个月的租金，还应当支付少交的租金。 第三人万科物业公司陈述，第三人并非原、被告租赁合同的当事人，租赁合同所约定的房屋使用用途应由双方当事人自行协商，第三人为小区提供物业服务，没有实施任何阻止或赞同原告将其租赁使用房屋用于经营汽车美容服务业务，第三人只是针对原告的装修进行法定或前期物业服务合同所约定的管理义务，其怎么使用、如何使用并非第三人的管理范畴。 被告（反诉原告）罗漪杉向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告2018年10月1日至2019年3月7日的房屋租金290136元；2、反诉被告赔偿物业服务费4900元；3、反诉被告支付违约金55440元；4、本诉与反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2018年7月1日签订《商铺租赁合同》，约定罗漪杉将成都市金域名邸二期9号楼商业102-104号店（252平方米）出租给周汝国，租赁期从2018年7月1日到2024年6月30日，月租金为55440元，租金按季度提前3天支付，周汝国交付一个月租金55440元作为保证金。第8-2条约定周汝国如提前解除合同应按保证金数额双倍承担违约金。事实上，罗漪杉在2018年5月将房屋交付给周汝国，合同期限已经扣除了装修期2个月，周汝国在交付一季度租金和保证金后，未按时交纳第二三季度的租金及第三季度的物业服务费，因周汝国拒不交付租金，双方于2019年3月8日解除合同，退还房屋。在整个合同履行过程中，罗漪杉无任何违约行为，周汝国因自身原因未能经营与罗漪杉无关，周汝国应当按实际租用期间支付未付租金290136元并承担违约金。 原告（反诉被告）周汝国辩称，1、被告提出的原告拒不交付租金与事实不符，理由是原、被告签订租赁合同之前，被告作为房主，是其主动邀约原告去租赁其房屋，也明知原告租赁房屋用于经营汽车美容业务，且在签订合同之前，原告与被告的弟弟共同去第三人处询问能否经营停车的相关业务，在获得第三人肯定回答后，双方才签订的房屋租赁合同。2、第三人所述与事实不符，事实是由于第三人锁车和打桩的行为，导致原告无法经营汽车美容业务，致使双方的合同无法履行，也致使被告按照合同约定应当解除双方的租赁合同，被告应退还租赁费用及保证金，还应承担相应损失。3、第三人虽不是合同当事人，但合同无法履行是因为第三人称业主方包括被告都阻挡了原告经营汽车美容业务，汽车需要从被告的商铺及相关地面停车和经过，第三人采取封路、上车锁的形式导致了原告无法停车经营。故被告的反诉请求与事实不符，请求法院驳回被告的反诉主张。 第三人万科物业公司陈述，与本诉的陈述内容一致。 经审理查明：原告（反诉被告）周汝国（承租方、乙方）与被告（反诉原告）罗漪杉（出租方、甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方出租的商铺房坐落地址：成都金域名邸二期9号楼商业102、103、104，建筑面积252平方米。租期6年，自2018年7月1日至2024年6月30日，租金按月计算，每月为55440元，以合同生效日期起计算按季支付一次，租金提前3天支付。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方加收取每天按租金的3‰收取。物业管理费租赁期间乙方自行向物业管理公司缴纳。保证金约定双方至签订本合同之日起一次性支付甲方55440元作为履约保证金。并以此作为乙方按时交纳房屋水电气、物业费等相关的费用，在合同期内，保证金发生任何以此扣除后，乙方须在30天内予以补足。合同期满后，双方清算完相关费用后甲方须于15天内足额退还给乙方履约的保证金。违约约定：若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除本合同或者转租给第三方的视为甲方违约，需赔偿乙方的装修费及转让费并全额退还乙方所余房租和双倍保证金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除本合同的视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金双倍保证金。免责条款约定如甲方房屋的物业管理公司不允许乙方经营：汽车维修、钣金、美容、装饰等与汽车后续维修的相关业务，甲方全额退还乙方所有房租及保证金并解除本合同。合同签订后，周汝国向罗漪杉支付了三个月房租和保证金共计221760元，庭审中罗漪杉认可收到了上述款项。 2018年6月15日，周汝国经营的成都名域轩羿汽车服务有限公司取得了营业执照。2018年6月1日，周汝国与成都景峰兰庭装饰工程有限公司签订了《成都市装饰装修工程施工合同》，开始对案涉房屋进行装修装饰。周汝国出具了装修费转账的聊天记录和转账截屏，证明其装修费用为50万元。第三人万科物业公司对周汝国店铺装修情况在《装修现场监控记录表》进行记录。《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局关于对成都名域轩羿汽车服务有限公司“轩羿汽车服务连锁项目”的批复》，载明：“项目建设符合国家产业政策和高新区发展规划，在落实报告表中提出的各项环保措施后，污染物可做到达标排放。我局同意你公司按照报告表中所列建设项目的性质、规模、地点、环境保护对策措施及下述要求进行该项目建设。”第三人万科物业公司出具的投诉网站打印件和业主微信聊天记录表明，周汝国经营的轩羿洗车场受到了案涉房屋小区业主的投诉，其中投诉网站打印件载明，案涉房屋小区业主对周汝国经营的轩羿洗车场的装修行为进行投诉，其中办理结果载明“经调查，2018年11月26日10时27分，高新区桂溪城管执法中队与您联系，已告知您该项目已在高新区执法局完成备案手续，您表示知晓。”110接处警登记表和周汝国出具的视频资料载明，周汝国停放在案涉房屋门口空地上的车辆曾被上锁，从街道公路到案涉房屋门口空地的必经路面被打桩，庭审中第三人万科物业公司认可上车锁和路面打桩系物业公司所为，认为该路面系小区业主共有区域，不得停放车辆，未经过小区业主同意时不得通行。庭审中周汝国和罗漪杉均认可双方自行协商解除了《商铺租赁合同》，且于2019年3月8日将案涉房屋退还给了罗漪杉。《商业房屋租赁合同》载明，被告（反诉原告）罗漪杉将案涉房屋于2019年3月26日出租给他人，租赁期从2019年5月15日至2024年5月14日。 另查明，2017年5月3日，罗漪杉与成都万科南城置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定罗漪杉购买案涉房屋。罗漪杉缴纳了2019年1月至3月7日期间的物业服务费。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、《商铺租赁合同》、营业执照、开户许可证、微信转账截屏、《成都市装饰装修工程施工合同》、110接处警登记表复印件、视频资料、《装修现场监控记录表》、《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局关于对成都名域轩羿汽车服务有限公司“轩羿汽车服务连锁项目”的批复》、投诉网站打印件、业主微信聊天记录、装修施工证、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、物业服务费收款收据、《商业房屋租赁合同》等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采纳。 本院认为，原告（反诉被告）周汝国与被告（反诉原告）罗漪杉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，双方均应按照合同内容全面履行各自的义务。被告（反诉原告）按照合同约定将案涉房屋交付给原告（反诉被告）周汝国使用，履行了其合同义务。原告（反诉被告）周汝国在使用案涉房屋经营汽车美容、维修等业务时，取得了营业执照和《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局关于对成都名域轩羿汽车服务有限公司“轩羿汽车服务连锁项目”的批复》，并在执法部门进行了备案，具备经营成都名域轩羿汽车服务有限公司的营业条件。庭审中原、被告和第三人均认可，在周汝国试营业期间，第三人对周汝国停放在案涉房屋门前空地上的车辆实施了上锁，并在进出该空地的必经路口打桩的行为。双方争议的焦点为第三人万科物业公司对原告（反诉被告）周汝国停放在案涉房屋门前空地上的车辆进行上锁，并在进出该空地的必经路口打桩的行为，是否构成《商铺租赁合同》中免责条款第2条约定的“如甲方房屋的物业管理公司不允许乙方经营：汽车维修、钣金、美容、装饰等与汽车后续维修的相关业务”的行为。经本院现场勘验和查看小区图纸，案涉房屋门口的空地为小区公共区域。第三人认为该区域为全体小区业主共有，原告（反诉被告）周汝国不得随意使用的主张，因被告（反诉原告）罗漪杉为该小区业主，其将案涉房屋出租给原告（反诉被告）周汝国，即已将该房屋上所属的使用、收益权益在租赁期间转移给了周汝国，周汝国也应当享有被告罗漪杉享有的小区公共部分的使用权。且该空地位于案涉房屋门口，系车辆进入案涉房屋的必经路面，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”原告（反诉被告）周汝国可以在空地临时通行。虽第三人称其并未阻挠周汝国在案涉房屋内从事汽车美容等业务，但第三人在进入该空地的必经路口打桩的行为，实质上阻碍了车辆进入案涉房屋，导致原告（反诉被告）周汝国无法经营汽车美容等业务，符合《商铺租赁合同》中免责条款第2条约定的行为，双方应当按照该条款履行各自义务。根据该条款的约定，罗漪杉应当全额退还周汝国所有房租及保证金并解除合同，由于双方的《商铺租赁合同》已实际在2019年3月8日解除，故对原告（反诉被告）周汝国要求被告（反诉原告）罗漪杉退还其已交纳的租金166320元、保证金55440元共计221760元的主张，符合双方合同约定，本院依法予以支持。 对原告（反诉被告）周汝国要求被告（反诉原告）罗漪杉适当补偿经济损失7万元的主张，由于双方在《商铺租赁合同》免责条款第2条中只约定了解除合同，未约定解除合同后的处理内容。原告（反诉被告）周汝国主张的损失主要为装修装饰损失50万余元，其自行撤除的残值部分并未包含在该损失内，该50万元装修包括本案案涉房屋和另一案面积为85.54平方米的房屋（已另案处理），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系不可归责于双方的事由导致合同解除，按照公平原则处理，需综合考虑原、被告双方各自的损失。被告（反诉原告）罗漪杉的损失为适用合同约定的免责条款后，全额退还的所有房租和因解除租赁合同而致房屋空置期间的租金损失。原告（反诉被告）周汝国的损失实际为扣除自行拆除装修装饰中残值价值后的装修装饰损失，根据本案双方各自的损失大小，按公平原则进行分担后，原告要求被告补偿7万元的主张，本院依法不予支持。 对被告（反诉原告）罗漪杉要求原告（反诉被告）周汝国支付2018年10月1日至2019年3月7日的房租290136元的主张，根据双方《商铺租赁合同》的约定，原告（反诉被告）周汝国应当按时支付租金，原告（反诉被告）周汝国未按约定按时足额支付租金，构成违约，应当支付租金和承担违约责任。但由于本案《商铺租赁合同》的解除系不可归责于双方的原因所致，且该原因符合《商铺租赁合同》中免责条款第2条的约定，根据该约定，被告（反诉原告）罗漪杉需全额退还原告（反诉被告）周汝国所有房租，故此时原告（反诉被告）周汝国交付前述未缴纳的租金给被告（反诉原告）罗漪杉后，被告（反诉原告）罗漪杉根据该约定应当全额退还给原告（反诉被告）周汝国，为了减少当事人的诉讼成本，考虑到更方便的支付方式，品迭双方的应缴纳和应退还的金额后，原告（反诉被告）周汝国可不支付其未缴纳的2018年10月1日至2019年3月7日的房租290136元为宜，故对被告（反诉原告）罗漪杉的该项反诉请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）罗漪杉要求原告（反诉被告）周汝国赔偿物业服务费4900元的主张，根据《商铺租赁合同》的约定，租赁期内的物业服务费应由原告（反诉被告）周汝国支付，故原告（反诉被告）周汝国应支付2019年1月至3月7日的物业服务费，被告（反诉原告）罗漪杉计算有误，根据物业服务费收款收据，2019年1月至3月7日的物业服务费应为3820.64元（1716.52元×2月+1716.52元÷31天×7天），予以支持。对被告（反诉原告）罗漪杉要求原告（反诉被告）周汝国支付违约金55440元的主张，由于双方合同解除适用免责条款而非违约条款，已适用免责条款的，不再适用合同解除的违约条款。故对被告（反诉原告）罗漪杉根据违约条款约定而主张的违约金，不符合双方合同约定，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第八十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）罗漪杉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周汝国退还房屋租金166320元、保证金55440元共计221760元； 二、原告（反诉被告）周汝国于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）罗漪杉支付物业服务费3820.64元； 三、驳回原告（反诉被告）周汝国的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）罗漪杉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2864元，由被告（反诉原告）罗漪杉承担2314元（此款原告已预交，被告支付上述款项时一并支付给原告），原告（反诉被告）周汝国承担550元；反诉案件受理费减半收取3279元，由原告（反诉被告）周汝国承担25元（此款被告已预交，原告支付上述款项时一并支付给原告），被告（反诉原告）罗漪杉承担3254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陶丽梅 二〇一九年八月十二日 书记员  周雅静