上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1073号原告陆建华，男，1961年2月12日出生，汉族，住XX市XX区XX路**弄**号**室。被告上海拓赢节能科技有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康桥东路1号11幢2曾50室。法定代表人张其远，职务项目经理。委托代理人李买阳，公司员工。委托代理人秦大军，公司员工。原告陆建华与被告上海拓赢节能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员钱萍独任审判，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年1月6日第二次公开开庭进行了审理。原告陆建华，被告上海拓赢节能科技有限公司的委托代理人秦大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建华诉称，被告上海拓赢节能科技有限公司（以下简称拓赢公司）租赁原告位于上海市闸北区天目西路547号3幢1811室办公房屋（以下简称系争房屋）。租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，月租金人民币6,800元/月（以下币种均为人民币）。现被告自2015年3月单方面终止租赁合同，并没有做好相关房屋归还手续，原告于3月和4月分别书面通知被告支付2个月的租金和物业管理费，但被告置之不理，至今未付，共拖欠32,178元。在此情形下，原告于4月22日至被告处取回系争房屋钥匙。现原告诉至法院，要求判令被告支付：1、违约金6,800元；2、2015年3月、4月的租金13,600元；3、2015年3月、4月的物业管理费2,938元；4、补偿费3,400元；5、滞纳金12,240元（以6,800为本金，按照日百分之三计算，分别从2015年3月10日计算至2015年4月20日，从2015年4月10日计算至4月20日）。被告拓赢公司辩称，被告原在24楼租赁办公场地，后因业务需要被告于2014年9月份开始租赁系争房屋用于培训和开会，但因系争房屋没有隔音系统，遭相邻单位的投诉并报警，故被告无法继续租赁该房屋。当时考虑到临近过年，没有立即向原告提出要求解除租赁合同，过年后，即2015年2月底，被告通知原告，要求终止合同，因被告租金支付至2015年2月底，保证金6,800元就不要求原告退还，但原告不同意。之后被告表示再补偿3,000元给原告，但双方也未达成一致。2015年3月至4月，双方一直在协商，期间被告并未使用系争房屋。被告将钥匙放在前台，原告带人看房时还从前台拿钥匙。经审理查明：原告陆建华是系争房屋产权人之一。2014年8月6日，陆建华(甲方)与被告拓赢公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租赁期自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金每月6,800元，租金一个月支付一次，乙方于每月5日之前支付租金；乙方应向甲方支付保证金6,800元；未经对方同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行，违约方须按保证金的数额作为违约金支付给未违约方，给对方造成损失的，违约方还应负责赔偿；合同第十条约定，如乙方租赁期未满3年，则乙方除应按合同规定承担责任以外，还应支付人民币3,400元整予甲方作为补偿；双方还就其他相关事宜作了约定。合同签订后，被告支付租金至2015年2月，以及支付了保证金6,800元。2015年3月、4月，原告先后发送两份《催款通知》，要求被告支付2015年3月、4月的租金，以及物业管理费等。2015年4月22日，原告收到被告交还的系争房屋钥匙2把。2015年5月7日，原告支付了2015年3月、4月的物业管理费2,938元。审理中，原告称，遭相邻单位投诉是因为被告不是用于普通开会，而是培训员工喊口号等，但主要原因是被告于2014年底租赁了24层楼的房屋，面积比原租赁的20层楼大了一倍，故就不再需要租赁系争房屋了。被告在2015年3月2日或5日打电话给原告，表示不再租赁系争房屋，原告从未带人看房，是中介自行带看的。2015年4月22日，有中介向原告介绍了一位租客，原告为防止扩大损失，从被告处拿回钥匙并写了收条，2015年5月10日，系争房屋已另行出租。原告要求保证金6,800元用作抵扣违约金。原告主张被告支付补偿费3,400元的诉请是依据合同第十条约定。被告称，被告于2014年年底就向原告表示不租赁系争房屋，系争房屋空关，但是考虑到春节期间，没人租房，故被告支付了2015年1、2月的租金，2015年2月底，被告要求退还钥匙，但是原告拒绝接受，原告找来中介公司，说有人来看房就去被告24楼办公处拿钥匙。保证金6,800元希望法庭一并在本案中处理。以上事实，有当事人提供的《上海市房屋租赁合同》、房地产权证等证据及当事人陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在合同履行过程中，搬离系争房屋，并要求终止合同的履行，依约应承担违约责任。原告依约要求被告支付违约金，以及要求被告承担3,400元补偿费用的诉请，本院予以支持。至于原告主张租金损失的诉请，鉴于原告表示2015年3月上旬，被告已明确表示不租赁，租赁合同已失去继续履行的可能。因此，在协商未果时，原告应及时收回房屋，故对被告未实际使用系争房屋而产生的租金及物业管理费的扩大损失，原告存在过错，被告未采取合理的方式将系争房屋钥匙交还原告，且系其违约，亦应承担相应责任，故被告承担原告2015年3月至4月租金及物业管理费损失的数额，由本院根据原、被告在本案中的过错程度，系争房屋原告收回的时间等具体情况酌情确定。因双方对于应支付的租金存有争议，故原告主张租金逾期支付滞纳金的诉请，理由不足，本院不予支持。现原告表示同意返还被告保证金并用于抵扣被告应付违约金，并无不妥，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告上海拓赢节能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陆建华租金及物业管理费损失6,000元；二、被告上海拓赢节能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陆建华违约金6,800元；三、原告陆建华应于本判决生效之日起十日内返还被告上海拓赢节能科技有限公司押金6,800元，该金额可与判决主文第二项中的金额折抵；四、被告上海拓赢节能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陆建华补偿费3,400元；五、原告陆建华其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604.50元（原告已预缴），由原告陆建华负担104.50元，被告上海拓赢节能科技有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  徐德媛二〇一六年二月二十三日书 记 员  朱燕妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。