云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2015)大中民终字第761号上诉人（原审被告）刘少勇。上诉人（原审被告）大理市七彩山珍食府。二上诉人的委托代理人刘以斌。被上诉人（原审原告）中建穗丰置业有限公司。委托代理人李清林、适艳红。上诉人刘少勇、大理市七彩山珍食府因与被上诉人中建穗丰置业有限公司租赁同纠纷一案不服大理市人民法院(2015)大民二初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明的案件事实：被告刘少勇与被告大理市七彩山珍食府的经营者罗超二人共同经营大理市七彩山珍食府。2012年3月2日，原告与被告刘少勇签订了《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，2012年11月1日，双方又签订了《物业租赁合同补充协议》，约定：原告将滨海大道003号D幢1-3层2548.58平方米出租给两被告经营餐厅；租赁期限为6年，自2012年3月3日起至2018年3月2日；原告给被告装修期，装修期免租金，租金自2012年8月1日计付；每月的租金为127429元，以现金支付105000元，另外22429元以原告在被告处的消费进行抵扣；逾期支付房租的，按未交租金总额的1%按日支付违约金；被告向原告支付租赁押金200000元；被告认可原告及前承租人对房屋的装修，被告向原告支付补偿金138万元，其中80万元以餐费形式支付；向前承租人支付补偿金620000元；违约方就其违约行为造成的全部损失、损害（包括但不限于调查费用以及律师和会计师收费）承担赔偿责任；双方还对其他权利义务作了约定。3月2日合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告对房屋进行了装修，并购置了餐厅经营所需的物品。被告向原告支付了押金200000元、补偿金1200000元（含已补偿给前承租人的620000元）及租金929000元。由于经营困难，被告未按约向原告支付租金，2015年5月8日，双方对被告在租赁房屋中的物品进行了清点，并出具清单一份，后被告离开租赁房屋，租赁房屋及清单所列物品由原告保管至今。截止被告搬离，原告在被告处的消费为521445.22元，该款原告未向被告支付。双方至今未对押金进行清退；合同约定的被告应补偿给原告的装修补偿款尚有80万元未支付。诉讼中，被告要求原告补偿装修损失，并将租赁房屋中的物品折抵给原告，但表示对此不提起反诉，要求在租金中进行扣减；对此，原告未予同意，仅表示在被告付清款项后，物品由被告搬走。原告为此次诉讼已支付律师费52750元。原告请求：一、判令解除原告与被告刘少勇于2012年3月2日签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》及2012年11月1日签订的《物业租赁合同补充协议》；二、判令二被告向原告支付租金3515015元、补偿金800000元、违约金700000元（以欠付租金的20%计算）、律师费105500元，合计5019515元；判令二被告承担本案的诉讼费用。原审法院认为，原告与被告刘少勇之间的租赁合同主体合法，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。被告刘少勇向原告租赁的房屋用于大理市七彩山珍食府餐厅经营，故大理市七彩山珍食府应当履行合同义务。在被告经营困难未按约支付租金后，双方对被告的物品进行清点，被告也离开租赁房屋，房屋及物品实际由原告管理，双方实际已终止了合同的履行，即双方之间的租赁合同事实上在原告提起诉讼前已经双方自行解除，无需法院判令解除。在合同履行过程中，被告未按约向原告支付租金属违约，依法应承担违约责任。原告要求被告支付租金、违约金及装修补偿费的诉讼请求合法有据，应予支持，对于租金的截止时间，双方各持己见，原告主张虽然双方在2015年5月8日清点过物品，但被告在2015年6月中下旬才离开，被告则主张清点物品后被告就离开，对此，双方均未提供充分有效的证据予以证实，本院认为，被告的主张更符合常理，故租金截止时间为2015年5月8日。原告在被告处的消费及被告支付的押金应作扣减，故被告尚应向原告支付的租金为2575264.84元（127429元×33月+127429元÷31天×5天-929000元-521445.22元-200000元=2576254.78元）。双方约定的违约金过高，原告起诉时已作了调整，现原告主张按未付租金的20%计算不违反法律规定，应予支持，据此，被告应承担的违约金为515052元（2575264.84元×20%=515052元）。同时，被告应按约赔偿原告为诉讼而支付的律师费52750元。导致合同解除的责任在被告，合同解除造成的损失应当由被告承担，故被告要求在租金中扣减其装修损失及减少以消费抵扣方式支付的租金及补偿费的主张于法无据，本院不予支持。被告购置的在租赁房屋内的餐厅经营用品（详见清单）属被告所有，应由被告自行处置。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被告刘少勇、大理市七彩山珍食府在本判决生效之日起十日内将其留在租赁房屋（位于云南省大理市下关滨海大道003号D幢1-3层）内的餐厅经营用品自行搬走；二、由被告刘少勇、大理市七彩山珍食府在本判决生效之日起十日内支付给原告中建穗丰置业有限公司租金2575264.84元、补偿费800000元、违约金515050元及律师费52750元，合计3943066.84元。三、驳回原告中建穗丰置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费47674元，减半收取23837元，由原告中建穗丰置业有限公司承担4837元，被告刘少勇承担19000元。原审判决宣判后，上诉人刘少勇、大理市七彩山珍食府不服，向本院提出上诉，请求：一、撤销大理市人民法院判决第一条，改判为将上诉人留在租赁房屋内的餐厅经营用品用于抵偿所欠租金，抵偿金额300000元；二、确认上诉人对租赁物进行装修产生的装修费用1198325元应当从租金中抵扣；三、撤销该判决书第二条，改判为上诉人向被上诉人支付租金2445355．89元，补偿费400000元，抵扣装修费用1198325元及经营物品300000元后需支付租金1347030．89元，违约金84930．30元，合计1431961.19元。一审法院没有区分现金支付和消费抵扣的部分，判决上诉人全部以现金的方式向被上诉人支付租金及补偿费，与法不符，也悖离了合同约定。以餐费消费抵扣租金的行为是双方共同约定的互惠行为，根据民法的公平原则处理，双方各享有一半的利益较为合理,按消费抵扣部分的50％来计算赔偿。租金及补偿费计算如下：上诉人需向被上诉人支付的金额为2445355.89元+400000元=2845355.89元。二、一审判决餐厅经营用品及装修费用不予抵扣租金，于法不符。被上诉人在诉讼期间，擅自拆除上诉人餐厅广告招牌，并将上诉人的经营用品全部搬离，使上诉人不能转让及招租，造成了上诉人损失。被上诉人所搬离物品价值300000元，应当进行补偿；对于装修部分，被上诉人在出租房屋之初即同意上诉人进行装，被上诉人应当予以补偿。一审判决上诉人承担20%计算违约金，该判决违反法律规定，也不合情理。被上诉人中建穗丰置业有限公司口头答辩称，上诉人的上诉请求和理由与客观事实不符，一审认定事实客观公正，判决结果客观公正，请求二审依法维持一审判决。一、上诉人要求可移动物品价值30万应当抵扣租金的问题。双方当事人签订合同中：第10.2、11.2、11.3条明确约定能搬走的自行搬走，提前终止合同对于装修费用被上诉人可以补偿，但上诉人一直违约，没有按时支付租金；上诉人要求装修费1198325元在租金中抵扣被上诉人不同意，上诉人对此没有提供合法有效的证据证明，不应得到法庭的支持；租金金额没有争议，一审认定也是合理的；80万元的补偿金每个月2万以消费抵扣，但现在上诉人私自搬离，已没有经营，不能以任何消费的形式抵扣。被上诉人认为一审判决用现金支付是合理的；违约金的问题，上诉人陈述的法律条款是不全的，在当事人对约定不明的才采用上诉人上诉状上说的条款，但双方对违约金约定清楚，不适用最高院的司法解释。起诉的时候违约金已经酌情减掉了，是合情合理的，一审判决是客观公正和合情合理的，请求二审予以维持。二审中双方当事人没有提交新证据。二审经审理，对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同意思表示真实，不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。关于租金数额确定的问题。双方当事人合同约定每月租金127429元，其中现金支付105000元，另22429元租金以消费方式抵扣。故上诉人应当用现金支付租金金额为2336000元（105000元×33个月-929000元-200000元）；以消费方式抵扣租金剩余218711.78元（22429元×33个月=740157元-已消费521445.22；一审法院确认租期是33个月零5天，二审以33个月计算。关于以消费方式抵扣补偿费800000元和以消费方式抵扣租金剩余218711.78元如何支付的问题。上诉人上诉主张以餐费消费抵扣租金的行为是双方共同约定的互惠行为，根据民法的公平原则处理，双方各享有一半的利益较为合理,按消费抵扣部分的50％来计算赔偿。双方当事人合同约定上诉人在租赁期限内以消费形式向被上诉人支付，在合同履行中，被上诉人没有消费，并且上诉人履行合同时间仅仅接近一半。对此，上诉人主张以50％来计算赔偿符合本案实际本院予以支持。同理，以消费方式抵扣租金金额为109355.89元（218711.78元×50%）。关于价值300000元物品、装修费用1198325元抵扣租金的问题。根据双方当事人签订补充协议约定：上诉人承诺如未按约支付租金，餐厅内上诉人自有的设备、设施、物品在未付清款项前不得擅自搬离其使用权归被上诉人。超过两个月仍未补足租金的，餐厅内的上诉人的设备、设施、物品所有权无偿归被上诉人所有。故上诉人主张用价值300000元物品、装修费用1198325元抵扣租金不成立，本院不予以支持。关于违约金的问题。根据双方合同约定的违约金每天1%，原审原告在起诉时已作了下调，主张按未付租金的20%计算不违反法律规定，应予支持。但是，一审法院在计算违约金的基数时将欠付租金的基数计算不妥，本院予以纠正。被告应承担的违约金为欠付现金租金467200元（2336000元×20%）。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第（四）项错误，根据本案的事实，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项。一审法院判决第一条“由被告刘少勇、大理市七彩山珍食府在本判决生效之日起十日内将其留在租赁房屋（位于云南省大理市下关滨海大道003号D幢1-3层）内的餐厅经营用品自行搬走”，该判项超出当事人的诉讼请求范围，违反不告不理原则，该判项应当撤销。综上，一审认定事清楚，但适用法律错误，判决结果不当，二审依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大理市人民法院（2015）大民二初字第416号民事判决；由上诉人刘少勇、大理市七彩山珍食府在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人中建穗丰置业有限公司租金2336000元、未消费部分抵扣租金109355.89元、未消费部分抵扣装修补偿费400000元、违约金467200元及律师费52750元，合计3365305.89元；驳回原审原告中建穗丰置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23837元，由原审被告刘少勇、大理市七彩山珍食府承担13000元；由原审原告中建穗丰置业有限公司承担10837元；二审案件受理费47674元，由上诉人刘少勇、大理市七彩山珍食府承担27000元；由被上诉人中建穗丰置业有限公司承担20674元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 马 娟审判员 赵万石二〇一六年二月一日书记员 段杰润