广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11426号原告：麦少珠，女，1971年4月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。被告：广东美加物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：淳天任。委托诉讼代理人：龚华，男，该公司物业经理。被告：阳光美加花园业主委员会，住所地广东省中山市。主要负责人：周显龙。委托诉讼代理人：邝昕，广东国煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁冰璇，广东国煌律师事务所律师。原告麦少珠与被告广东美加物业管理有限公司（以下简称美加物业公司）、阳光美加花园业主委员会（美加业委会）合同无效纠纷一案，本院2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麦少珠及其委托诉讼代理人孟凡亮、樊新建，被告美加物业公司委托诉讼代理人龚华，被告美加业委会委托诉讼代理人邝昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦少珠起诉时向本院提出诉讼请求：1、请求确认两被告于2016年12月1日签署的《中山市XX服务合同》无效；2、判令两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告麦少珠确认第一项诉讼请求为确认两被告于2016年12月1日签署的《中山市XX物业服务合同》关于别墅区部分的物业服务内容无效。事实及理由：原告系中山市小榄镇阳光美加花园的业主，一直足额缴纳物业服务费用。2018年8月中旬，原告因被告美加物业公司以拖欠物业费为由诉至法院而获悉两被告于2016年12月1日签订一份《中山市XX服务合同》。原告认为，前述物业服务合同既没有召开业主大会讨论，也没有经过业主表决通过，更没有经过原告同意，故该合同违法无效。为此，现特诉至法院，请求依法判决。美加业委会答辩称，1、因原告明确本案案由为合同无效纠纷，故原告并非适格主体。物业服务合同由美加业委会经过业主大会表决后代表全体业主与美加物业公司签订，合同相对方为业委会与美加物业公司之间，原告并非物业服务合同相对方，原告并非适格主体；2、物业服务合同经过阳光美加花园小区全体业主表决，表决后由美加业委会签署，无论程序上还是实体均符合法律规定，物业服务合同合法有效；3、据了解，物业服务合同得到绝大多数业主认同和支持，大部分业主能够按时缴纳物业服务费，拖欠物业服务费比例较少。综上，原告的诉讼请求并无事实及法律依据，请求法庭依法予以驳回。美加物业公司答辩称，该公司答辩意见与美加业委会一致。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：中山市美加物业管理有限公司成立于2004年8月31日，后于2018年12月28日变更公司名称为美加物业公司，经营范围包括物业管理服务、房地产中介服务、小区停车管理服务、家务服务园林绿化工程、公共场所经营、为小区居民提供有偿帮助服务等。美加业委会第2届任期5年，并于2011年11月28日组建，业主委员会成员包括高正深（主任）、姚伟成（副主任）、肖婉萍、麦佳荣、黎永垣、黄承刚、曾琳娉、朱忠敏（候补委员）、潘志锐（候补委员）。美加业委会第3届任期5年，并于2016年8月30日组建，业主委员会成员包括周显龙（主任）、车富炎、丁纪伟、李纤红、曾德智、曾少云、姚伟成。第2届及第3届美加业委会组成及人员名单已在中山市住房和城乡建设局办理备案登记。麦少珠系中山市小榄镇民安南路138号阳光美加花园小区映月湾B32房地产的按份共有人之一【产权证号：中府字第XX号】，前述房地产由购买取得，并于2010年5月25日办理产权登记，房屋建筑面积为365.86平方米。2006年12月2日，麦少珠与美加物业公司签订《前期物业管理服务协议》1份，美加物业公司为麦少珠前述物业提供前期物管管理服务，双方约定委托管理期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议之日止，美加物业公司主要义务系对房屋共用部位、公用设施、设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，制定物业管理制度和《业主手册》、《业主临时公约》。《前期物业管理服务协议》订明物业管理服务内容及质量如下：一、房屋外观：完好、整洁、无妨碍市容和观瞻；二、公用设备设施良好、运行正常、无事故隐患；三、环境卫生：配置专职清理队伍；环卫设备齐全完好，垃圾日产日清；整体环境随时保持清洁，定期杀虫、灭鼠；四、绿化：配置专业绿化队伍；花草树木长势良好、修剪整齐、美观、无病虫害、无践踏折损现象；绿化设备完好；五、交通管理：小区车场车辆行驶、停泊有序，标识清楚；小区车场车道畅通；六、保安：有专业保安队伍，实行准军事化管理训练；小区实行24小时封闭管理，由当值保安员实行来往式交叉巡逻；七、消防：消防设施设备完好无损；定期宣传、普及消防知识。《前期物业管理服务协议》订明物业管理服务费标准如下：1、发展商通知正式收楼之日起，美加物业公司向麦少珠提供2个月装修优惠期，优惠期内免交管理费，优惠期满，麦少珠需向美加物业公司交纳物业管理服务费：住宅1.5元/平方米/月、商铺2.0元/平方米/月、地下车库车位30元/个/月、摩托车位5元/平方米/月，空置物业仍须全额交纳管理服务费用。2016年12月1日，美加业委会与美加物业公司（即原中山市美加物业管理有限公司）签订《中山市XX服务合同》，美加业委会聘任美加物业公司为阳光美加花园一期物业提供物业管理服务，期限自2017年1月1日起至2021年12月31日，双方就物业服务事项、物业服务费用、双方责任、违约责任、服务期限等进行详见约定。其中，合同订明提供物业服务的范围包括高层住宅8幢333套共47883平方米、多层住宅5幢141套共13895平方米、别墅175幢175套74600平方米、商业用房9800平方米、车库2单元13800平方米、管理用房327平方米，幢数总计188栋653套，占地总面积208162.3平方米，绿地面积115370平方米，建筑面积160305平方米。美加物业公司提供如下服务内容及服务质量：一、日常服务：1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理：外墙完好，外观整洁，完好率达98%,零修及时率，合格率100%；2、共用设施设备和相关场地维修养护、运行和管理：设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故；3、按《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用，或按合同约定行使合同权利和履行合同义务；4、生活服务设施的维修养护和管理：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；5、绿化与建筑小品的维修养护和管理：完好、整洁，绿化长势良好；6、公共环境卫生：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清；7、交通于车辆停放秩序管理：交通畅通、停放有序，行车线路标志明显；8、安全防范工作：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班；二、定期服务：15日用水清洗楼梯一次、每日清理生活垃圾一次、6个月清洗水池一次、12个月清疏化粪池一次、1个月清疏排水系统一次、15日检修水泵一次、15日检修电梯一次、15日检修发电机一次、1个月检修消防设施及设备一次，服务质量达到设备良好，运行正常、顺畅，垃圾日产日清；三、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料。合同订明服务总收入包括各单元物业管理服务费及车位管理费，物业服务总支出包括管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，服务区域内清洁卫生、绿化养护，秩序维护费用，办公费用、固定资产折旧费用、法定税费，共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，经业主同意的其他费用，物业采取包干制方式收取物业服务费和提取酬金，即按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费，美加物业公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损由物业管理企业享有或承担。合同关于物业管理费约定如下：1、业主或非业主使用人按下列标准计付物业服务费：多层住宅每月每平方1.2元收取，高层住宅按每月每平方米1.8元收取，别墅住宅按每月每平方米3.30元或每月每平方米2.5元另加庭院1.0元/户收取，另外别墅对其庭院提出绿化修剪养护要求的，收费由双方协商确定，别墅庭院的绿化垃圾由物业公司免费清理，商场按每月每平方米5.00元收取；梯间公共照明电费按每户5元收取；物业服务费收取标准在合同期内若政府物价部门调整收费标准，则按政府规定执行，重新办理收费批文后调整收费标准，针对市场调价（别墅区、商业物业）可根据当地物价指数经双方协商后调整；2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费用的千分之一交纳滞纳金，业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，美加业委会应将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，美加物业公司可采取暂停水、电、煤气供应，并依法起诉至法院。当物业服务费收缴率低于80%时，美加物业公司可在告知美加业委会15日后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域；3、车位管理费执行政府物价部门的规定，汽车每部每月30元，临时停车的，按物价局规定收取；4、物业管理有关收费需报价格主管部门核准的，由美加物业公司负责。美加业委会在合同甲方一栏加盖“阳光美加花园业主委员会”印章，并同时由周显龙、车富炎、丁纪伟、李纤红、曾德智、曾少云、姚伟成签名，美加物业公司则在合同乙方一栏加盖公章并由时任法定代表人夏新平签名。美加业委会另提供照片显示美加花园小区信息告示栏已粘贴业委会与美加物业公司所签订的物业服务合同全文文本。美加业委会通过书面征求意见方式就续签物业服务合同召开业主大会，经统计，小区总户数649户，发放征求意见表决票649份，回收428份，同意续签物业服务合同业主共428户，占小区总户数65.94%，同意续签物业服务合同业主的建筑面积89655.27平方米，占比65.76%。美加业委会提供信息告示栏粘贴照片若干份，显示美加业委会与美加物业公司已于2015年5月25日在小区信息告示栏粘贴《阳光美加花园小区一期别墅物业服务费调整公示》，亦在在小区信息告示栏粘贴《物业服务合同签订表决票汇总公示》、《物业服务合同签订表决票》等，自2015年7月1日起将一期别墅小区的物业服务费予以调整：套内面积物业服务费由1.8元/平方米/月调整至2.50元/平方米/月，花园面积由0.60元/平方米/月调整至1.00元/平方米/月。美加业委会另提供《美加一期别墅区提升物业管理费表决汇总表（2015年5月）》，载明一期别墅区总户数175户、总建筑面积74542.83平方米，提升物业管理费参与投票户数124户，其中，同意提升物业管理费的户数108户、总建筑面积46996.06平方米，同意户数占总户数61.71%，总面积63.05%。2016年4月28日起，阳光美加花园第2届业主委员会就组织进行业委会换届选举相关工作。美加业委会于2016年5月13日编制《阳光美加花园小区议事规则》，于2016年7月22日经业主大会通过并由美加业委会成员高正深、姚伟成、肖婉萍、麦佳荣、黎永垣、黄承刚、曾琳娉共同签名确认。2016年9月3日，美加业委会公示2016年8月30日第三届业主大会投票选举结果的公告，投票显示应投票总数1574票、参与投票业主票数910票（占总票数57.8%），周显龙、车富炎、丁纪伟、李纤红、曾德智、曾少云、姚伟成当选为业委会委员，经前述业委会委员推选周显龙任主任、车富炎任副主任，其余人员任委员。2016年9月5日，阳光美加花园第2届业主委员会向政府相关职能部门报告提前新一届业委会进行选举，并由该届业委会全体委员签名确认。《阳光美加花园小区议事规则》第三章第十条订明：业主委员会会议的议事内容：……（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，与物业服务企业签订、解除物业服务合同……，第五章第十五条订明：业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主参加。（一）书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定……。麦少珠等提供《2015年美加业主完善别墅区管理及反对不合理加价表》及其签名表、《2019年美加别墅区物业咨询表》及其询问表拟证明美加花园小区别墅区业主于2015年有88户业主反对提高物业服务费及2019年有97户业主表示未参与投票或业主大会表决。经查，签名表及询问表由部分人员签名但未加盖美加业委会印章。美加业委会及美加物业公司则否认前述签名表及询问表的真实性、关联性等。本院（2018）粤2072民初47号美加物业公司与何湛坤物业服务合同纠纷一案的生效民事判决另查明与本案所涉事实如下：美加物业公司为涉案小区提供前期物业管理服务，后再与美加业委会签订物业服务合同，从2012年1月1日至2016年12月31日为阳光美加花园小区继续提供物业管理服务，其中，别墅区服务费按建筑面积和庭院面积（2.5+1）元/平方米/月计算。合同期满后，美加物业公司继续与美加业主委员会签订物业服务合同，从2017年1月1日至2021年12月31日为该小区提供物业管理服务，物业管理服务费仍然按照建筑面积和庭院面积（2.5+1）元/平方米/月计算。本院经审理后认定美加业委会与美加物业公司签订的物业服务合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。广东省中山市中级人民法院（2018）粤20民终3445号李贺、卢瑞华与美加物业公司物业服务合同纠纷一案生效民事判决书查明，李贺、卢瑞华以物业管理费标准未经业主大会通过侵害其合法权益为由拒绝按照新标准计付物业管理费，法院终审认定未有证据证明美加业委会存在违法行为，亦未有证据证明物业服务合同已被依法撤销，故李贺、卢瑞华须按照物业服务合同约定标准【建筑面积和庭院面积（2.5+1）元/平方米/月】缴付物业服务费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，虽然本案所涉物业服务合同签订的相对方为被告美加业委会与被告美加物业公司，原告麦少珠本人并非合同签订一方，但麦少珠系阳光美加花园小区业主，美加业委会经法定程序由业主大会选举产生，业主大会通过后由美加业委会与美加物业公司签订物业服务合同，故本案所涉物业服务合同对麦少珠具有约束力。鉴此，虽然麦少珠并非物业服务合同签订一方，但涉案物业服务合同对麦少珠有约束力，合同条款与麦少珠有直接利害关系，麦少珠系涉案物业服务合同的相对方之一，其具备适格主体身份对合同效力、履行及相关条款等主张权利。况且，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定亦已厘定业主个体的诉讼主体资格，故麦少珠有权以自身名义提起本案诉讼，本院对美加业委会及美加物业公司的抗辩意见不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。本案中，美加物业公司经工商行政管理及其他政府职能部门确定具备物业服务资格，麦少珠等亦未举证证明美加物业公司存在法律所禁止的转包或委托物业服务的行为，故美加物业公司不存在前述法律法规所确定的确认合同无效的情形。其次，麦少珠所在美加花园小区一期别墅区的物业服务费确实从2006年12月签订前期物业服务约定“住宅1.5元/平方米/月”调整至自2015年7月1日起“套内面积物业服务费2.50元/平方米/月”及“花园面积1.00元/平方米/月”，2016年12月续签物业服务合同则再次确定“别墅住宅按每月每平方米3.30元或每月每平方米2.5元另加庭院1.0元/户收取”，显然，物业服务合同确实提高麦少珠等业主的物业服务费负担且幅度不低，但结合各份物业服务协议约定的物业服务范围、数量及质量要求等，美加物业公司在物业服务费提价前后物业服务的范围、数量及质量均有大幅度提升，且随包括工资报酬、设备使用期限达到折旧损耗及购置等情形的所导致的经营成本增加，物业服务费亦必然跟随提升，该计价标准亦未明显超出同一时期、地段及品质的小区计算的物业管理费的市场参考价。因此，物业服务合同对物业管理费的提升不存在明显免除物业公司企业责任、加重业主责任及排除主要权利的情形。至于麦少珠等称物业服务合同另有其他情形加重其责任、排除其主要权利，但其未能提供充分证据予以证明，且美加物业公司、美加业委会亦不予认可，故本院不予采信。因此，本案所涉物业服务合同亦不存在前述法律法规所确定的确认合同无效的情形。另外，虽然包括麦少珠本人在内部分小区业主未参与业主大会表决或其表决意见未显示赞同，或部分表决意见可能存在程序或实体瑕疵，或部分业主现今表示改变表决意向等情形，但美加业委会提供的证据表面上已证实物业服务合同由美加业委会组织阳光美加花园小区业主通过采用书面征求意见取得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主通过，且物业服务合同事实上由美加物业公司与绝大部分业主依约实际履行，本院生效判决亦已确认该物业服务合同的法律效力，故物业服务合同不存在约定或法定事由可认定无效的情形。虽然麦少珠另提供包括部分业主称未参与投票或变更投票意向等说法的材料拟证明其主张，但前述说法未经法定程序或其他有权机关确认，不能单独作为认定事实的依据，且，即使该说法真实，但亦未达到法定最低要求的条件，故麦少珠提供的证据不足以推翻或反驳前述审查结果，故本院对麦少珠的主张不予采信。综上，由于麦少珠未提交充分证据证明涉案物业服务合同并非阳光美加花园小区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一业主及其美加业委会与美加物业公司之间的真实意思表示，或存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故麦少珠现主张涉案物业服务合同无效，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告麦少珠的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  李肖霞审判员  吴炎梅二〇一九年八月十二日书记员  康秋实叶婷