上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初9725号原告：袁智，男，1984年3月9日出生，汉族，住江苏省常州市。委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寄，北京盈科(上海)律师事务所实习律师。被告：朱文杰，男，1981年10月14日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：沙元义，上海宇钧律师事务所律师。原告袁智与被告朱文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于同月23日公开开庭进行了审理。原告袁智的委托诉讼代理人郭韧、张寄，被告朱文杰的委托诉讼代理人沙元义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁智向本院提出诉讼请求：被告向原告支付罚金500,000元。事实和理由：双方通过链家地产居间，由被告将本市长宁区西陶浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出售给原告，双方签订买卖合同及其他协议，交易条件已经明确，房屋产权人系被告母亲，被告说其有母亲的授权。签署合同时被告说系争房屋只有银行抵押且不多，签署合同后中介要求原告支付定金500,000元，定金由中介保管。之后调取了系争房屋的产权信息，有信托贷款及个人抵押，故中介将上述信息加入了买卖合同，同时告知原告。被告表示继续履行合同。双方确认被告在2019年3月15日前涤除抵押，双方再签署买卖合同，否则原告可单方面解除合同并由被告承担违约责任。至3月14日被告表示其无法偿还信托贷款，且信托贷款有大量逾期，而上海的房价近期在涨价，经与中介沟通，原告在中介建议下向被告发函解除合同并要求被告承担定金罚则。之后原告通过中介购买了其他房屋，但是房屋涨价了有100多万元，导致原告有巨大的损失，故原告起诉来院。被告朱文杰辩称，不同意原告全部诉请。双方合同是个无权代理的合同，权利人不予追认，合同应当是无效合同，被告不应当承担定金罚则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《房地产买卖合同》、《协议书》、《承诺书》、《银行转账凭证》、《佣金确认书》、《上海市不动产登记簿》、《补充协议》二份、《解除通知函》、微信聊天记录、户籍摘抄、北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家地产)与德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑地产)关系证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉讼房屋权利人为案外人王某某，系被告母亲。2018年5月2日，涉讼房屋设定抵押权人中航信托股份有限公司，债权数额5,000,000元，债务履行期限从2018年4月23日至10月20日。2018年7月18日又设定抵押权人龙佳樑，债权数额500,000元，债务履行期限从2018年7月14日至8月13日。2019年2月19日，在德佑地产居间介绍下，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《房地产买卖合同》，被告将涉讼房屋出售给原告，房屋建筑面积121.46平方米，转让价款为6,980,000元，乙方于2019年2月20日前，通过居间方转付定金计500,000元，双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，乙方向甲方支付部分房价款1,950,000元，在办理不动产登记手续的当日，乙方向甲方支付3,700,000元，另600,000元申请贷款，尾款20,000元在双方房屋交接后当日支付。另约定，双方最晚于2019年4月30日前签订示范文本用于办理贷款、不动产登记预受理等相关事宜；5月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若被告收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则被告应按已收取的定金(含授权保管的定金)数额向原告双倍返还定金。同日，被告出具承诺书表示，其系涉讼房屋产权人之子，产权人王某某因事无法亲自处理该房地产的买卖事宜，委托其代为签署买卖合同并收取定金。其保证拥有对该房地产完全的处分权，如无完全处分该房地产权限或产权人不同意出售该房地产致使居间方或居间方介绍的买受方产生损失的，本人同意依照已签署的合同内容承担相应的连带责任。若权利人否认授权，最终导致该合同目的无法实现的，本人愿意按照该合同中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任，并承担由此造成的一切后果。当日，原告向链家地产西郊百联店就涉讼房屋支付定金500,000元。同时，原告确认应向德佑地产支付佣金111,680元。同月21日，原告(乙方)与被告(甲方)订立补充协议，约定甲方应在签订《上海市房地产买卖合同》前自行筹款归还债务并办理完成抵押登记注销手续，向乙方及居间方出示撤销抵押债务的扣款凭证、结清证明及无该抵押的产调；乙方应在2019年4月30日前，看到甲方出示该房地产无抵押无权利限制的产调后与甲方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本；甲方确认无阻碍交易的情形(包括但不限于存在在途诉讼或执行等)，否则乙方有权选择解约且保留追究甲方责任的权利；由于甲方未按合同约定于2019年2月20日让该房地产产权人签字且未拉取该房屋产权调查证明，证明该房地产可以正常交易，所以乙方已付定金500,000元继续由居间方保管，待该房地产产权人签字并拉取全套《上海市不动产登记簿》，调取的信息显示该房地产抵押情况与甲方披露一致且无权利限制信息后，定金由居间方2个工作日内转付至产权人帐户。3月1日，双方又订立补充协议，再次重申21日的补充协议外，还约定如被告未履约，原告有权解约并保留追究被告责任的权利。之后，被告未能出示产权人的委托书，及注销抵押的确认函。2019年3月16日，原告向被告发出解约通知函，明确解除双签订的《房地产买卖合同》及所有相关《补充协议》，并自发出本通知函之日起解除；在收到本通知函后三个工作日内向原告双倍返还定金，共计1,000,000元，其中500,000元由居间方代为退还，其余500,000元由被告自行赔偿。次日，被告签收该解除函。2019年4月2日，原告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向案外人购某某于上海市威宁路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积88.67平方米的房屋，转让价为6,280,000元。之后，原告要求被告赔付罚金未果，遂起诉来院。另查，链家地产系德佑地产唯一全资股东。德佑地产根据链家地产的授权安排，使用Lianjia链家为标识，经营房地产中介业务及相关业务。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止之后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告与原告签署《房地产买卖合同》时无权利人王某某的任何授权，嗣后王某某亦未追认，被告属无权代理；且涉讼房屋设立抵押，未按时取得抵押权人同意注销抵押确认函，导致合同无法继续履行。故原告通知被告要求解除合同，有事实依据。原告签约后，即向居间方支付定金500,000元。根据被告出具的《承诺书》，若权利人不同意出售房屋，最终导致合同目的无法实现的，被告愿意按照该合同中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。双方在《房地产买卖合同》补充条款(一)第5条“定金责任”约定，被告收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则被告应按已收取的定金(含授权保管的定金)数额向原告双倍返还定金。之后，双方又在《补充协议》第2条中约定，由于被告未按约让房地产权利人签字，及证明该房屋可以正常交易，原告已付定金继续由居间方保管，待无权利限制后，原告同意将定金由居间方转付被告。因此，现原告要求被告承担相当于定金数额的赔偿金，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告朱文杰应于本判决生效之日起十日内向原告袁智支付赔偿金500,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计4,400元，由被告朱文杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 吴 钧二〇一九年八月五日书记员 吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。