贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1148号原告：李玲，女，苗族，1981年10月11日出生，住贵州省凯里市。被告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号，统一社会信用代码：91522601750174720W。法定代表人：何金云，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。原告李玲诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球房地产公司）不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玲、被告丰球房地产公司的委托诉讼代理人兰银龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告交纳的燃气初装费2200元、有线电视开户费265元、测绘费119.64元、“两书一牌”费20元，合计2604.64元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2010年4月11日购买被告开发的位于凯里市迎宾大道××天地小区××号住房，2011年11月8日，在原告与被告办理交房手续时，被告以原告交纳燃气初装费、有线电视开户费、测绘费等费用作为交钥匙接房的前置条件，以代收费的名义强迫和欺骗原告交纳了本应由被告自行承担的上述费用2604.64元。直到2018年9月10日原告才知晓上述费用应当由被告承担，被告向原告收取这些费用于法无据，构成不当得利。现原告起诉至法院，望判如所请。被告丰球房地产公司辩称，被告向原告收取涉案的相关费用符合双方约定，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原告的诉请理据不足，应依法予以驳回其诉讼请求。首先，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款的规定否定合同及补充协议关于涉案费用承担的约定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第2项约定，闭路电视、电话、宽带接口等由出卖人协调相关部门接入，并在买受人申请交费后达到使用条件。该合同附件三第10项约定，供电一户一表相关费用由开发商承担，宽带、闭路电视开户费由买受人自行承担。由此可见，闭路电视开户费即有线电视开通费答辩人只负责协调相关部门接入，开通的费用是由原告承担。上述约定不违反法律及行政法规的规定，约定自成立时生效，对双方均有约束力。其次，被告向原告收取的燃气管道开通费、有线电视开通费是经相关单位委托而收取，该费用并非由答辩人最终占有使用，被告只是代收人，且在代收后已全部支付给了相关单位，原告要求被告退还该费用及利息没有事实依据。第三，测绘费、“两书一牌”费在被告收取时，原告并未提出异议，且自愿承担，说明双方对该费用的承担是约定由答辩人履行。第四，原告从未以收取涉案费用作为交付房屋的条件。第五，双方签订的《商品房买卖合同》第四条已约定了涉案商品房的总价款，而原告在2011年11月8日支付燃气管道开通费、有线电视开通费、测绘费、两书一牌费等费用时，是明知其支付这些费用后购房支出款项总额超过了总房款，此时其知道或者应当知道权利已受到损害。而且，法律具有公开性，原告在交纳涉案费用之日即应当知道权利受到损害。根据当时的法律规定，诉讼时效期间是从权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算两年，但原告在支付涉案费用七年后才向人民法院进行起诉，显然已超过了诉讼时效，其已丧失了胜诉的权利，故依法应当驳回其诉请。原告李玲为支持其主张的事实、理由，向本院提交以下证据材料：1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。2、收据，拟证明被告向原告收费的事实。3、商品房买卖合同，拟证明证明电、燃气、有线电视等设施的建设安装是被告应履行的合同义务，其产生的相关费用由被告承担，证明该合同是被告提供的格式合同，应作出对被告不利的解释。4、贵州增值税普通发票，拟证明原告已履行购房合同约定的支付全部购房款义务。5、商品住宅质量保证书，拟证明电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年，建设单位在约定时间保修，被告交付的房屋应当具备燃气、水电、有限电视等基础配套设备。6、商品住宅使用说明书，拟证明供水、供电、通讯、厨房的基本设置和涉及指标，特别是厨房一项载明燃气入户，被告交付的房屋应当具备燃气、水电、有线电视等基础配套设施。7、贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题的答复、凯里市发展和改革局关于对“山与城”业主共33户购房者投诉件的答复，拟证明被告收取电表开户费、燃气管道开通费、有限电视开通费的行为缺乏依据，是违法收费，构成不当得利。8、丰球领地业主群2018年9月10日聊天记录，拟证明原告自2018年9月10日起知道权利受到侵犯。被告丰球房地产公司为支持其主张的事实及抗辩理由，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原被告2010年4月11日签订商品房买卖合同的基本事实，其中合同第十四条及附件三第十条约定闭路电视开户费由买受人自行承担。2、凯里市城市管道燃气安装协议及其补充协议，拟证明被告与凯里市新能燃气有限公司就丰球新天地签订管道燃气安装协议的基本事实，其中，燃气管理建设维护费为2200元/户，共计844800元，是凯里市新能燃气有限公司委托被告向用户代收，并不是被告收取，补充协议是明确燃气公司让丰球公司代收，在项目结束后还向丰球公司支付150元/户的协调费。3、建筑业统一发票（自开），拟证明被告已将代收天然气开通费共计844800元全部支付给了凯里市新能燃气有限公司。4、贵州省地方税务局通用机打发票（票号13406），拟证明被告是受贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南公司委托向新天地业主收取有线电视开通费，被告已将收取原告的265元开户费支付给了该公司。本院经审理认定事实如下：2010年4月11日，以原告李玲为买受人、被告丰球房地产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，双方对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式进行了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条约定:“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电、排水、排污等在房屋交付时达到使用条件；2、闭路电视、电话、宽带接口等由出卖人协调相关部门接入，并在买受人申请交费后达到使用条件。”在《商品房买卖合同》的合同附件三：装饰、设备标准10.打印有以下内容：“其他：电一户一表进至户门，集中安装分户水表，供水管道接至厨房和卫生间，电话、宽带网、有线电视到户门。供电一户一表相关费用由开发商承担，宽带、闭路电视开户费由买受人自行承担。”合同签订后，被告于2011年11月8日向原告收取测绘费191.64元、燃气管道开通费2200元、有线电视开通费265元、两书一牌费20元，并向原告出具了《收据》。嗣后，原告认为被告收费无据，遂起诉要求退还，案件经调解未果。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准第10条是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。以及贵州省人民代表大会法制委员给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。”被告以代收为名以合同附件形式另行约定向原告收取有线电视开通费265元，属于免除其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，故原告诉请被告返还有线电视开通费265元，本院予以支持。对于被告提出已超过诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”的规定，本院认为本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，原告同时请求被告返还因该约定所收取的相关费用，并未超过诉讼时效。因此，原告关于有线电视开户费的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故本院对被告提出的诉讼时效抗辩不予支持。关于原告主张的燃气初装费、测绘费、“两书一牌”费，因原、被告在《商品房买卖合同》及合同附件中均未作约定，原告在2011年11月8日向被告交纳该费用时就知道或应当知道其权利受到侵害，原告于2019年2月15日才向本院提起诉讼，其起诉已超过3年诉讼时效，故对原告关于燃气初装费、测绘费、“两书一牌”费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六、第五十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李玲有线电视开通费265元；二、驳回原告李玲的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  刘平华二〇一九年八月十二日法官助理张健婕书记员张健婕（代）