河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再482号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张天桥，男，1972年9月9日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：苏昌丰，河南国川律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏程，河南国川律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南财经政法大学。住所地：郑州市金水区文化路80号。法定代表人：高新才，该校校长。委托诉讼代理人：周卫明，该校工作人员。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南财经政法大学物业服务有限公司。住所地：郑州市郑东新区金水东路180号。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭晓鹏，该公司工作人员。委托诉讼代理人：武超俊，该公司工作人员。再审申请人张天桥因与被申请人河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终4469号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月21日作出（2018）豫民申6163号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张天桥及其委托诉讼代理人苏昌丰，被申请人河南财经政法大学委托诉讼代理人周卫明，被申请人河南财经政法大学物业服务有限公司委托诉讼代理人彭晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张天桥申请再审请求：1、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初13167号民事判决和河南省郑州市中级人民法院(2017)豫01民终4469号民事判决；2、确认张天桥与河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司签订的租赁合同无效；3、判令河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司偿还张天桥交付的租金146160元，租房保证金19488元,赔偿张天桥装修及其他损失40000元，共计205648元。4、一、二审诉讼费用由河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司承担。事实和理由：一、涉案出租房屋没有任何产权证明,未取得建设规划许可证,河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司亦未提交关于临时建筑使用期限的证据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,或者就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因此2014年8月河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司与张天桥签订的房屋租赁合同无效，原审判决适用法律错误。二、双方所签房屋租赁协议第五条第二款明确约定河南财经政法大学物业服务有限公司出租给张天桥的房屋能够从事商业经营,但因租赁的房屋系没有任何产权手续的违规建筑,无法办理房屋租赁证。张天桥使用假证办理了营业执照和经营许可证，但仅经营三个月即因办假证的人被抓导致张天桥所办证件被收回。张天桥无法合法经营,合同目的根本无法实现,租赁合同应当认定无效，河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司应当退还张天桥交付的租金146160元,租房保证金19488元，及赔偿损失40000元。河南财经政法大学辩称：一、河南财经政法大学对涉案的门面房享有占有、使用、收益的权利，其授权给河南财经政法大学物业服务有限公司对上述房屋经营、管理、收益符合法律的相关规定。二、双方所签房屋租赁合同不违反法律与行政法规的强制性规定，是当事人的真实意思表示，依法成立并有效。涉案租赁合同签订后，张天桥已如约占有租赁房屋，并利用该房屋开始了正常的经营收益等商业活动，合同目的已经充分实现。三、交付房屋保证金、租金是房屋承租人最基本的合同义务。本案中，张天桥实际占有和使用涉案门面房从事商业经营活动，按照双方所签房屋租赁合同的约定，其应交付上述款项。同时张天桥主张装修和其他损失既没有证据，也于法无据。河南财经政法大学物业服务有限公司辩称：同意河南财经政法大学的意见。一、河南财经政法大学物业服务有限公司是学校的二级机构，有权对学校委托经营事项进行管理。河南财经政法大学物业服务有限公司与张天桥之间的合同是经过公开招投标签订的，当时招投标文件中已经开示了出租物业的状况和承租条件，张天桥对此全部予以认可。二、张天桥实际经营一段时间以后，因拒绝交房租，才形成了一系列诉讼。当事人意思自治是合同法的基本原则，承租人经营好坏不影响合同的效力，张天桥的再审请求不能成立，提出的损失于法无据。2016年8月19日，张天桥向郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.依法确认双方2014年8月13日签订的房屋租赁合同无效；2.河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司偿还张天桥支付的租金146160元，租房保证金19488元，装修及其他损失40000元，共计205648元；3、诉讼费用由河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司承担。一审法院认定事实，2014年4月，张天桥通过河南财经政法大学新校区社区服务楼用房出租项目招标取得河南财经政法大学新校区社区服务楼110号门面房承租资格。河南财经政法大学物业服务有限公司按照河南财经政法大学的授权，经营、管理河南财经政法大学相关资产。2014年8月13日，河南财经政法大学物业服务有限公司作为出租方（甲方），张天桥作为承租方（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定租金按竞标价290元每平米每月，第一年租金按9个月计算，第二年、第三年按12个月收取；采用先缴租金后使用的方式，在签订租赁合同时缴清第一年租金，第二、第三年提前一个月缴纳下一年租金；第一年租金146160元，第二年租金194880元，第三年194880元；乙方缴纳履约保证金19488元。另查明，位于郑州市郑东新区××与××交叉口（××财经××大学）××区106门面房经营者已经于2014年9月9日合法办理营业执照等相关经营证件，该门面房与该案中位于郑州市龙××路××区社区服务楼110号门面房为同一批招标租赁房屋。张天桥称目前其经营的门面房处于关闭状态，但房子里存放有药品，房屋尚未交还。张天桥称河南财经政法大学物业服务有限公司作为出租人的主体不适格，且承租后因租赁的房屋没有任何产权手续导致其无法办理营业执照和相关证件进行合法经营，合同目的无法实现，租赁合同应当认定无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,非经约定事由或法定事由成就合同有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方签订的房屋租赁合同所涉门面房位于郑州市龙××路××财经××大学××区社区服务楼110号，河南财经政法大学对上述门面房享有占有、使用、收益的权利，河南财经政法大学授权河南财经政法大学物业服务有限公司对上述房屋经营、管理、收益符合法律规定。2014年8月13日签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，应为有效。承租人签订房屋租赁合同的目的在于实现对租赁房屋的合法占有、使用、收益，涉案租赁合同签订后双方已实际履行该合同，且截止庭审之日张天桥也未将房屋交还河南财经政法大学或河南财经政法大学物业服务有限公司。本案所涉房屋租赁合同不符合法定无效情形，张天桥仍然占用租赁物，故对于其请求确认房屋租赁合同无效，河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司返还张天桥交付的租金146160元、租房保证金19488元，赔偿装修及其他损失40000元的诉讼请求，不予支持。双方如确实存在纠纷，可在终止合同时一并据实解决。一审法院于2017年3月29日作出(2016)豫0191民初13167号民事判决：驳回张天桥的诉讼请求。案件受理费4385元，由张天桥负担。张天桥不服一审判决，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判确认租赁合同无效，河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司返还租金146160元，租房保证金19488元，赔偿装修及其他损失40000元，共计205648元。二审诉讼过程中，张天桥提交如下证据：1、房屋租赁证复印件一份。2、关于办理药品许可证的事项打印件一份。证明办理药品经营许可证需要房屋租赁证。因河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司未出示，导致张天桥无法办理药品经营许可证，无法经营，合同目的无法实现。3、河南优德大药房连锁有限公司解除与张天桥于2014年9月10日签订的加盟协议告知书一份。主要内容为张天桥未能按照协议规定提供真实房产租赁资料，不具备良好的职业道德，解除与其签订的加盟协议。以上证据证明张天桥的合同目的无法实现。河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司对张天桥提供的证据发表如下质证意见：1、房屋租赁证为复印件，且已过期，与本案无关联性。2、关于办理药品许可证的事项内容真实性有异议，且与本案无关联性。3、解除加盟协议告知书与本案无关联性，不能实现其证明目的。河南财经政法大学提交如下证据：河南省医药管理局网站查询的公开信息一份。内容为张天桥在承租房屋进行药品经营，且已在主管机关省食品药品监督管理局办理证照，许可证号为豫CA37142008，发证机关为郑州市食品药品监督管理局。证明张天桥已经办理药品经营相关证照，可正常经营，合同目的已经实现。张天桥对河南财经政法大学提交的证据发表如下质证意见：对该许可证的证明目的存在异议。许可发证日期为2014年9月28日，载明的许可期限至2015年7月11日，事实是在2015年3月6日该分店的经营许可已经被停止。河南财经政法大学物业服务有限公司对河南财经政法大学提交的证据无异议。二审法院对张天桥提供的证据，经审查真实、合法、有效，与本案具有关联性，予以采信。河南财经政法大学提交的证据真实、合法、有效，与本案具有关联性，予以采信。二审法院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。河南财经政法大学对本案所涉门面房享有财产权利，其授权河南财经政法大学物业服务有限公司对上述房屋经营、管理、收益符合法律规定。张天桥与河南财经政法大学物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，依法成立并有效。租赁合同签订后，双方已实际履行，截止一审庭审之日张天桥仍占有该房屋，且已经办理了药品经营的相关证照，合同目的已经实现。因此，张天桥关于河南财经政法大学物业服务有限公司作为出租人主体不适格，合同目的无法实现，合同无效的上诉主张不能成立。二审法院对于张天桥确认涉案房屋租赁合同无效，偿还租金146160元、租房保证金19488元，赔偿装修及其他损失40000元的上诉请求，不予支持。二审法院于2018年3月27日作出（2017）豫01民终4469号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4385元，由张天桥负担。本院再审认定事实：1、河南省发展和改革委员会2005年4月29日和12月30日分别下发豫发改设计【2005】507号《关于河南财经学院和河南省政法干部管理学院新校区总体规划设计的批复》和豫发改投资【2005】1985号《关于下达河南财经学院新校区学生宿舍楼等项目2005年基本建设投资计划的通知》，批准河南财经政法大学新校区的建设投资计划，河南财经政法大学新校区远期校舍总建筑面积按504600平方米控制规划，其中一期工程建筑面积129926平方米，包括学生宿舍楼、学生食堂、后勤办公楼、教职工宿舍、校内商店等。2、因张天桥未按约支付租金，河南财经政法大学物业服务有限公司于2016年4月21日向一审法院提起诉讼，请求判令：解除双方签订的房屋租赁合同，张天桥返还房屋、支付自2015年9月1日至2017年8月31日的房租389760元、按当年租金的日万分之五支付违约金39657.92元、承担诉讼费用。张天桥以与本案再审申请一致的理由提起反诉，请求判令：河南财经政法大学物业服务有限公司赔偿营业损失263952元、因停电导致的药品失效损失183862.66元、承担诉讼费用。一审法院于2017年10月26日作出（2016）豫0191民初7731号民事判决：解除双方签订的房屋租赁合同，张天桥返还涉案门面房、支付租金389760元，驳回张天桥关于赔偿营业损失的诉讼请求。张天桥不服该判决，向二审法院提起上诉。二审法院于2018年3月27日作出（2018）豫01民终1753号民事判决，驳回张天桥上诉，维持该案一审判决。该判决已生效。本院再审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。河南财经政法大学新校区系经过政府主管部门批准建设，批准的投资计划中包括校区商业服务配套设施，因此双方就河南财经政法大学校区内门面房签订的房屋租赁合同应为有效。张天桥主张涉案房屋租赁合同无效理由不能成立，本院不予支持。至于张天桥主张的河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司返还租金、租房保证金及赔偿房屋装修款等直接损失205648元问题，张天桥主张因涉案租赁房屋没有产权证和建设工程规划许可证，无法办理经营证照，导致不能实现合同目的，因此涉案租赁合同无效，并基于此提出前述请求。按照张天桥的主张，其该项诉请的诉因系合同无效的缔约过失责任承担。因涉案房屋租赁合同有效，张天桥该项主张理由不能成立。但张天桥选择的诉因与其诉请存在法律上的矛盾，也即不能实现合同目的与合同效力并无必然联系，其第二项诉讼请求的诉因也有可能是违约责任承担。因此，一、二审法院对于双方履行合同的事实及是否存在张天桥不能实现合同目的的情况一并进行了审查和认定。因本案系张天桥在河南财经政法大学物业服务有限公司向其提起诉讼，主张其承担根本违约责任之后，另行提起的合同无效确认和缔约过失责任承担之诉，本案与另案有所牵连。而对于河南财经政法大学、河南财经政法大学物业服务有限公司是否存在违约行为，张天桥是否不能实现合同目的，一、二审法院在另案中亦进行了审查和处理，本院对张天桥第二项再审请求中隐含的可能的违约责任承担不再进行审理。综上，张天桥的再审请求不能成立，本院不予支持。原审判决处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终4469号民事判决。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 王 磊审判员 万佳林二〇一九年八月二十六日书记员 韩 宇