河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2015)宛民初字第1255号原告李音茜，女，汉族，1989年10月16日出生，大学文化。户籍地：西安市阎良区公园路。委托代理人李书选，河南书选律师事务所律师，特别授权。被告南阳市嘉合房地产开发有限公司。住所地：南阳市人民路。法定代表人熊士亮，该公司董事长。委托代理人申建国，河南大为律师事务所律师，特别授权。原告李音茜诉被告南阳市嘉合房地产开发有限公司解除房屋置换协议纠纷一案，原告于2015年5月7日诉至本院，本院于同日作出受理决定，并依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案，原告李音茜委托代理人李书选，被告南阳市嘉合房地产开发有限公司、委托代理人申建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月16日，原告因从事经营活动需要与被告就购买被告开发的房产签订《嘉合尚都选房确认书》，并付清全部房款1103110元，房屋建成后，被告要求返租。2012年11月13日，原告被迫与被告签订《房屋置换协议》。协议约定：被告将第一层南侧15轴至16轴位置相同面积的房产交给原告经营使用，置换期间仅为使用权转移，产权不发生转移，被告确保置换期间原告能够正常使用。置换协议签订后，被告既不拆除影响原告经营使用已超过政府规定期限的临时建筑原售楼部，又在被置换房屋前设置围栏作为停车场。2015年3月20日，原告与秦瑞红签订房屋租赁合同，因被告交付原告的房屋存在重大安全隐患停电致使该房屋无法正常使用。原告请求：1、判决解除双方签订的《房屋置换协议》，将原告购买的嘉合尚都第一层1054号房屋返还原告。2、被告赔偿原告2015年3月至第一次庭审期间每月租金5000元，至1054号房屋交付原告至每月5000元租金损失，其它损失10.25万元。3、诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张向法庭提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份。2、《嘉合尚都选房确认书》，《房屋置换协议》证明原告购房，换房情况。3、《房屋租赁合同》及补充合同，原告与承租人秦瑞红出具的租金收据，秦瑞红的装修清单，赔偿协议及收据，交付凭证，证明原告经营损失。4、南阳市天驰电梯有限公司《联系函》案外人秦瑞红的《告知函》，原告委托律师送达的送达被告律师函过程的《公证书》，证明被告违约及经营期间发生停电的事实。被告辩称：原告诉求因缺乏事实根据和法律依据而依法不能成立。《房屋置换协议》，是双方的真实意思表示；被告没有违约行为；合同法定解除的情形没有出现；被告行为不影响原告合同目的的实现。依法不适用合同法定解除的规定。请求依法驳回原告诉求。被告为支持其主张向法庭提交如下证据：1、2012年11月13日《房屋置换协议》。证明原告诉称的“事实”不是被告的合同义务，被告没有违约行为。2、南阳市万洁物业服务有限公司证明。证明改正电路停电，并提前通知原告要停电的事实。原告虽然有损失，但损失不大，不足以解除合同。庭审中，被告对原告所举证据真实性无异议，但对其证明内容及证明方向有异议。被告认为这些证据不能证明被告违反合同义务，构成根本违约，原告要求解除合同不符合法律规定。原告对被告提交的证据没有异议，认为恰恰被告违约。为查明案件事实，本院2015年12月1日到双方协议所涉及区域现状制作平面图，作为法院调取证据。原、被告对法庭现场勘查所绘制的平面图内容均无异议。根据认证后的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实2010年4月16日，原告与被告就购买被告开发的房产签订《嘉合尚都选房确认书》，原告付清全部房款1103110元，房屋建成后，被告要求返租。2012年11月13日，原告与被告签订《房屋置换协议》。协议约定主要条款：1、被告将南阳市人民路25号（嘉合尚都）1054（备案号104号）第一层南侧15轴至16轴位置相同面积的房产交给原告经营使用，置换期间仅为使用权转移，产权不发生转移，被告确保置换期间原告能够正常使用；2、置换期限12年，自2012年12月15日至2024年12月15日，置换期满被告按原状交付原告，原告将置换的房屋退还被告。3、原告的权利义务为：﹙1﹚置换期内原告不得破坏房屋主体结构。﹙2﹚置换期内原告按照计量设备数据及政府规定承担经营产生的电费。﹙3﹚置换期内原告有权转租房屋，被告不予干涉。﹙4﹚置换期内原告承担垃圾清运费、卫生费。4、被告的权利义务为：﹙1﹚被告确保置换期间原告能够正常使用，营业时间由原告自行决定。﹙2﹚置换期内被告不能干涉原告自主经营。﹙3﹚置换房屋产权人与万德隆和被告的一切纠纷均由被告解决，与原告无关；若纠纷影响原告正常经营，由被告另行为原告安排原告指定的同面积经营场所，费用由被告承担。5、违约责任：﹙1﹚本协议签订后双方均应履行不得无故解除。﹙2﹚若被告违反协议约定，不能保证原告正常经营且未能履行协议并导致协议无效时，被告应承担全部责任并赔偿由此给原告造成的所有损失。﹙3﹚因不可抗力原因导致房屋损毁和造成损失的，双方互不担责。2015年3月20日，就置换的房屋，原告母亲徐侠与案外人秦瑞红签订《房屋租赁合同》，租赁期限5年，自2015年3月20日至2020年3月20日。2015年5月16日，徐侠与秦瑞红签订《赔偿协议》：解除双方所签订《房屋租赁合同》，徐侠赔偿秦瑞红10.25万元，退还秦瑞红房租6万元，押金5000元。因置换房屋电源接入不符合安全规范，2015年5月4日，南阳市万洁物业服务有限公司为重新调整电力线路停电。原告于2015年5月7日向本院提起诉讼。本院认为：合同的解除有法定解除和约定解除两种情况。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了合同当事人约定解除的情况，第九十四条规定了法定解除的五种情形。本案中，原、被告并未在协议中约定有关解除合同的条款，本案是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的五种情形，应当由提出解除合同的原告承担举证责任。经本院查明，原告诉称的“被告既不拆除影响原告经营使用已超过政府规定期限的临时建筑原售楼部，又在被置换房屋前设置围栏作为停车场”，原被告签订的《房屋置换协议》中没有该条款内容，即拆除原售楼部、在被置换房屋前设置围栏作为停车场既不是被告的合同义务，也不是《房屋置换协议》中禁止的行为，被告是否违约，应当由被告承担举证责任。另一方面，合同解除权为形成权，其一旦解除将给合同当事人的权利义务带来重大影响。综合《合同法》第九十四条来看，法定解除权的行使条件为合同一方根本违约或者预期根本违约，从而导致无法实现订立合同之目的。即使被告未经被告同意在被置换房屋前设置围栏，也并不足以导致解除合同的后果。理由是：1.双方订立合同前已到现场实地踏勘，对置换房屋、状况等相关事实予以确认，这是是双方订立合同的基础和前提，也就是“将南阳市人民路25号（嘉合尚都）1054（备案号104号）第一层南侧15轴至16轴位置相同面积的房产交给原告经营使用，置换期间仅为使用权转移，产权不发生转移”及售楼部签订合同是就已经存在的背景和事实。从此可以看出原告对售楼部存在的事实已经明知，且并没有在《房屋置换协议》中要求被告于合同生效前拆除。2.作为法院调取证据，本院2015年12月1日到双方协议所涉及区域现状制作平面图原、被告均无异议，平面图没有停车场，在入口处的道闸，有专人管理，随时开启，不影响车辆及行人正常出入。原告为此提出解除合同，使双方的权利义务恢复到合同订立前状态，超出了订立《房屋置换协议》时双方合理预期范围。但在《房屋置换协议》履行期间，因调整电力线路接入错误直接导致停电，被告对此应承担相应责任，被告应对原告进行补偿，根据停电时间结合经营规模、经营商品种类，被告补偿原告10000元为宜。综上，原告诉称被告“不拆除原售楼部、在被置换房屋前设置围栏”的行为不是2012年11月13日原、被告签订《房屋置换协议》中被告的合同义务，被告没有构成根本违约，不足以影响原告实现合同目的，原告诉求法律依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定判决如下：一、被告南阳市嘉合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿原告李音茜人民币10000元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2468元，原告李音茜承担1468元，被告南阳市嘉合房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 立审 判 员  来新群人民陪审员  杜学兰二〇一六年二月二十六日书 记 员  杨 阳