广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初9034号原告（反诉被告）：王燕，男，汉族，1984年12月8日出生，住四川省射洪县，委托诉讼代理人：邹颖，广东凡立（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：付志文，男，汉族，1975年7月5日出生，住江西省上饶市余干县，委托诉讼代理人：潘颂宇，广东普翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志昌，广东普翼律师事务所辅助人员。第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇振兴西路12号。法定代表人：何晓燕。原告（反诉被告）王燕与被告（反诉原告）付志文、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理，王燕及其委托诉讼代理人邹颖，付志文的委托诉讼代理人潘颂宇，均到庭参加诉讼。第三人春晓房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王燕本诉向本院提出诉讼请求：一、付志文继续履行双方签署的编号0000688《房地产买卖居间合约》，将位于东莞市××镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园L座10E的房屋过户登记至王燕名下；二、付志文承担王燕中介服务费及咨询费11490元；三、本案诉讼费由付志文承担。事实和理由：2016年5月22日，王燕作为买方与作为卖方的付志文在自愿、平等、协商一致的基础上，签署了编号为0000688《房地产买卖居间合约》。约定付志文以383000元的价格，将位于东莞市××镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园L座10E号房屋出售给王燕；付志文应在签署案涉合同之日起七日内申请办理解除抵押手续，并在收到定金之日起七日内办理提前还贷手续；付志文应在签署案涉合同之日起七个工作日内完成案涉房屋的查档手续；王燕应在签署案涉合同当天支付定金20000元。王燕、付志文双方还就其他事项进行了约定。双方签署案涉合同后，王燕依约支付定金20000元，并向第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司支付中介服务费及咨询费10000元。但付志文却置案涉合同于不顾，既未依约履行解除案涉房屋抵押登记的义务，也没有依约履行案涉房屋的查档义务，甚至以各种理由拒不协助王燕办理案涉房屋的过户登记手续。2019年5月8日，王燕委托广东凡立（东莞）律师事务所致函付志文，催促其履行解除案涉房屋抵押登记、查档义务，并协助王燕继续办理案涉房屋的过户登记手续，未果。王燕认为，双方签署的编号0000688《房地产买卖居间合约》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的相关规定，付志文应当依照案涉合同的约定，立即协助王燕办理案涉房屋的过户登记手续。另，付志文怠于履行案涉合同约定义务的行为，显然已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《房地产买卖居间合约》第二部分居间关系“第二条……1.如守约方已支付中介服务费及咨询费的，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方。”的约定，王燕有权要求付志文承担其支付的中介服务费及咨询费11490元。为维护自己合法权益不受侵犯，现王燕特依法向法院提起诉讼，请求判如所请。付志文本诉答辩称，1.王燕隐瞒部分事实，我方并未碍于履行合同，当时双方交易的背景是在2016年初，我方由于经济周转困难，便出售案涉房屋筹款，签合同时，有王燕的女朋友，他们打算购房结婚才购买案涉房屋。王燕虽作为买方，但所有购房事宜均由其女朋友决定，在合同签订后，不久后两人便分手了。无论是王燕还是其女友均明确表示不买了，反而是我方到处借钱，完成了赎楼、注销抵押等交易手续，并多次要求王燕尽快办理房屋按揭贷款及向我方支付首期楼款，但王燕不予理会，并表示解除合约。该事实本案第三人及王燕的女友均可证明。三年之后，王燕见房价猛涨，恶意提起本案诉讼，违背诚实信用原则，没有事实和法律依据。付志文反诉向本院提出诉讼请求：1.解除三方于2016年5月22日签订的《房地产买卖居间合约》；2.本案诉讼费由王燕承担。事实和理由：2016年初，当时付志文因生意周转困难本想通过出售名下位于东莞市××镇裕宁城市花园(新世纪华庭)湖泊俊园L座10E号房屋。2016年5月22日，付志文、王燕及第三人就该房屋的相关交易事宜签订《房地产买卖居间合约》。合约签订之后，付志文根据约定相继向第三人现金支付了10000元中介费、提前办理好案涉房屋的还贷、注销抵押、赎楼、开户等全部交易手续，然而王燕一直拖延支付房屋转让款，付志文也多次要求第三人沟通协商，直到付志文与第三人一同到房管部门拟办理过户中被告知，因该房屋所在宗地红线外而不能办理过户业务。在这个过程中，付志文依约履行合约不存在任何过错，当时亦一直希望尽快完成案涉房屋的交易，以便能筹集资金周转。然而自合约签订以来至今已经三年多，付志文均无法收到房款，案涉的房屋已经远远超过当时的价格，在此背景下，王燕见房价猛涨，逃避己方违约的事实，恶意提起诉讼，为此，王志文特向法院提起反诉，望判如所请。王燕反诉辩称，付志文的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。1.案涉合同是王燕和付志文双方在平等协商一致的基础上自愿签署，合法有效。对双方有法律约束力，双方均应本诚信原则履行合同。2.付志文作为案涉房屋的所有权人，依法应对其出售的房屋尽到权利瑕疵担保义务，付志文提供的案涉房屋由于存在用地在红线外的瑕疵，导致无法办理过户登记手续。付志文的行为已经构成违约。3.付志文未依约履行案涉房屋的查档、解除抵押登记的义务，该行为也已经构成违约，应按照合同约定，承担王燕的中介费损失。4.案涉房屋现已生成了不动产单元号1036567，付志文在案涉房屋可以过户的情况下应当立即协助王燕办理过户登记手续。春晓房地产公司本诉及反诉均未发表辩论意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月22日，王燕（买方）与付志文（卖方）、春晓房地产公司（经纪方）签订《房地产买卖居间合约》（合同编号为NO.0000688）一份，约定：付志文将其位于东莞市××镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园L座10E号的房屋出售给王燕，该物业建筑面积为75.88平方米，成交价为383000元；税费由买方王燕负担；该物业的产权情况为抵押状态，付志文应于签署本合约后7日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件托管至经纪方作为办理过户手续之用；买卖双方同意付志文交付该物业予王燕使用之日期为收齐全额楼款之日交楼；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；春晓房地产公司就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，非经买卖双方同意，春晓房地产公司不得泄露买卖双方的信息资料等，基于春晓房地产公司已促成本合约成立，春晓房地产公司之居间义务已完成，买卖双方同意在本合约签订当日向春晓房地产公司支付中介服务费及咨询费，其中：王燕应向春晓房地产公司支付中介服务费及咨询费11490元；如买卖双方任一方违约，违约方除应即时向春晓房地产公司支付应付而未付的中介服务费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给春晓房地产公司造成的损失，赔偿损失的范围包括春晓房地产公司所应收而未收的买卖双方中介服务费及咨询费；如守约方已支付中介服务费及咨询费的，春晓房地产公司不予退回，应由违约方赔偿给守约方；王燕应在签署本合约同时自行交付付志文定金20000元；付志文应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助王燕申请银行按揭；王燕应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；王燕应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年26万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；付志文收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；付志文同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；首期楼款（不含定金）103000元，王燕在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给付志文；如银行批准的贷款金额少于王燕申请的贷款金额，二者相差金额，王燕须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给付志文；楼价余款（即申请贷款额）260000元，由贷款银行直接划给付志文。2016年5月22日，王燕向付志文支付定金20000元；王燕向春晓房地产公司支付中介费10000元。2019年5月8日，王燕向付志文发出律师函一份，要求付志文向案涉房屋的抵押银行申请办理解除抵押登记手续及查档手续，并协助王燕办理案涉房产的过户登记手续。另查明，根据付志文提供的由中国建设银行出具的个人贷款结清证明显示，付志文在该行的总额为175000元贷款已于2016年9月7日结清；根据付志文提供的房地产权证显示，案涉房产于2016年12月1日办理注销抵押登记，目前处于无抵押状态；根据东莞市××镇不动产交易所于2019年5月16日出具的不动产登记信息查询结果显示，案涉房产已生成不动产单元号（地号为1036567）。庭审中，付志文主张合同未能履行的原因在于王燕以结婚为目的购买案涉房屋，但其与女友分手后明确表示不再购买，且王燕并未按照合同的约定办理银行按揭贷款及支付首期款，表明了其不想履行合同的意思，故要求解除合同；王燕则主张合同未能履行的原因在于付志文未依约履行查档及解除抵押登记手续、第三人于2016年6月告知王燕案涉房屋存在压红线问题暂无法生成不动产单元号导致不能过户，另王燕与第三人于2016年6月至东莞银行签署了按揭贷款相关手续，按照银行的要求将首期款100000元存入了东莞银行的账户（户主为王燕），至今未使用，并提供了东莞银行（个人/公司账户）交易明细、个人信用报告予以佐证，现案涉房产已经生成不动产单元号，故要求继续履行合同。第三人庭后于2019年7月23日向本庭提交情况说明一份，载明：王燕于2016年6月7日在第三人公司员工陪同下，前往东莞银行横沥支行申请案涉房屋按揭贷款260000元，并按要求签署银行相关贷款资料，同时按要求将首期款100000元存入王燕在东莞银行开具的指定账户，由于房屋一直不能过户，银行将王燕贷款资料予以销毁。再查明，东莞市××镇房地产管理所于另案（2017）粤1973民初8538号案中针对案涉房屋所在小区的争议房屋能否办理二手过户情况的复函中载明：“按2016年不动产实施有关规定，根据当时国土部门权籍调查结果显示，该房屋所在宗地红线外，暂时不能办理二手过户业务”。本院认为，本案的争议焦点为：何方存在违约行为，案涉合约是否达到解除的条件。本院分析如下：本案为房屋买卖合同纠纷，王燕、付志文、第三人于2016年5月22日签订的《房地产买卖居间合约》，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应依据诚实信用原则，全面、合法地履行各自的权利义务，其中：付志文作为卖方，应依据合约的约定办理提前还贷手续和注销抵押手续、协助办理过户登记手续；王燕作为买方，则应依据合约的约定办理银行按揭贷款及支付首期款。本案中，根据双方提交的证据显示，付志文作为卖方，已依据《房地产买卖居间合约》的约定办理了提前还贷手续，并于2016年9月7日结清案涉房屋的抵押贷款，且案涉房产于2016年12月1日已办理了注销抵押登记，虽然前述办理提前还贷及解除抵押手续的时间晚于《房地产买卖居间合约》约定的时间，但时间间隔较短，付志文应属已履行了合同的主要义务；王燕作为买方，主张曾于2016年6月7日在第三人陪同下前往东莞银行横沥支行申请案涉房屋按揭贷款，但关于该贷款的审批结果，王燕表示未收到银行或第三人的通知，王燕也未提供相应的证据证明前述贷款申请已获审批同意，且王燕于庭审中表示因第三人告知案涉房屋存在压红线问题导致不能过户，后续未再至其他银行办理按揭贷款手续。本院认为，即使案涉房屋存在压红线问题不能生成不动产单元号，由此导致不能过户，但前述客观因素并非合同未能履行的根本原因，付志文作为卖方，已履行了提前还贷和解除抵押手续的主要义务，王燕作为买方，应按照合同的约定办理按揭贷款手续和支付首期款，但在前述按揭贷款手续未获审批同意的情况下，王燕既未至其他相关银行申请办理按揭贷款手续，也未与付志文协商变更案涉房款的支付方式，且王燕主张的首期款100000元也一直由自己持有并未支付给付志文，由此可见，王燕未履行合同的主要义务，导致合同目的落空不能履行，属于根本违约行为，王燕存在主要过错，故付志文要求解除双方于2016年5月22日签订的《房地产买卖居间合约》，于法有据，本院依法予以支持；王燕要求继续履行合同，且由付志文承担中介服务费11490元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王燕、被告（反诉原告）付志文、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司于2016年5月22日签订的《房地产买卖居间合约》（编号为NO.0000688）已解除；二、驳回原告（反诉被告）王燕的全部诉讼请求。本案本诉受理费3523元、反诉受理费3523元，以上合计7046元，由王燕负担。前述本诉受理费，王燕已预交；前述反诉受理费，付志文已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇一九年八月二十二日书记员 叶佩欣顾竟天附相关法律法规条文（节选）：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。