北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民再21号原审原告(反诉被告)：何宇菁，女，1972年11月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：张艳红，女，1970年5月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李万华，北京市问中律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原审原告（反诉被告）何宇菁与原审被告（反诉原告）张艳红、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日作出（2016）京0105民初16237号民事判决，该判决已经发生法律效力。后经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月2日作出（2018）京0105民监9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。何宇菁及其委托诉讼代理人高攀，张艳红及其委托诉讼代理人李万华，我爱我家公司之委托诉讼代理人王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何宇菁向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行何宇菁、张艳红于2016年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，张艳红协助何宇菁办理位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X单元302号房屋（以下简称302号房屋）产权过户手续至何宇菁名下；2.判令张艳红支付何宇菁违约金67万元。事实和理由：2016年2月21日，何宇菁、张艳红通过我爱我家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》，约定何宇菁购买张艳红的位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X单元302号房屋，成交价格为335万元，并约定该合同签订之日起90日内办理产权过户手续，何宇菁按照约定向张艳红支付定金5万元。但2016年3月22日，何宇菁接到张艳红发出的《关于撤销房屋买卖合同的通知》，张艳红明确提出不再将上述房屋出售给何宇菁。无奈之下，何宇菁起诉至法院。张艳红辩称并向本院提出反诉请求：第一，我方要求解除本案何宇菁、张艳红在2016年2月21日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》；第二、要求何宇菁支付我方违约金67万元；第三、本案诉讼费用全部由何宇菁承担。事实及理由：2016年2月21日，何宇菁、张艳红签署《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及其他附属文件，约定张艳红将302号房屋卖给何宇菁，交易税费全部由何宇菁负担，何宇菁以公积金方式贷款，首付款208万元应于2016年5月5日前自行划转支付给张艳红。302号房屋装修款是2.8万元，而不是145万元，合同中该项约定属于偷逃税款，后张艳红要求按真实交易价格进行。但何宇菁拒不同意并进行了诉讼。在中介协调下，三方协商一致将因计算错误的税款而向何宇菁让度房价补给张艳红，但何宇菁又拒签书面协议，导致合同未能继续履行。张艳红遂于2016年3月22日向何宇菁、我爱我家公司发出《关于撤销房屋买卖合同的通知》并告知原因及理由。何宇菁故意造假造成原一审时张艳红无法出庭应诉。何宇菁未按合同约定时间向张艳红付款，企图以恶意诉讼方式规避其先行履行合同义务，故其应按合同约定支付违约金。何宇菁对反诉辩称：不同意张艳红的反诉请求。第一，张艳红发出撤销合同的通知之后，我们第一时间向法院提起诉讼，基于法律规定，在法院没有对争议的权利义务确定以前，我们没有履行合同，我们会按照诉讼的结果履行合同义务；第二，张艳红不享有合同解除权，张艳红发出撤销通知是根本违约行为；第三，合同约定2016年5月5日之前，我们要付208万。但合同明确约定在网签之后，我们支付208万，张艳红拒绝履行网签的先履行合同义务，何宇菁停止支付相应的购房款，有正当的抗辩理由；第四，张艳红发出撤销通知以后，我们第一时间通过短信的方式告诉她，我们要求继续履行并会提起诉讼，她应当知道诉讼的存在，但张艳红没有和我们有过主动的联系，也没有催过我们支付购房款。张艳红现在主张享有合同的解除权，从情理的角度也是不合适的。我爱我家公司述称：我公司同意协助何宇菁、张艳红继续履行房屋买卖合同。何宇菁向本院起诉请求：1.判令继续履行何宇菁、张艳红于2016年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，张艳红协助何宇菁办理位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X单元302号房屋产权过户手续至何宇菁名下；2.判令张艳红支付何宇菁违约金67万元。本院原审认定案件事实：2016年2月21日，何宇菁（买受方、乙方）、张艳红（出售方、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：XXXX）（以下简称《房屋买卖合同》），约定何宇菁购买张艳红302号房屋，房屋所有权证号为京房权证朝私07字第XXXX号，建筑面积89.38平方米，成交总价为335万元；乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元；乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为120万元；乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交价款，第一次于网签后2016年5月5日前乙方向甲方支付208万元，第二次于交房当日乙方向甲方支付2万元；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择继续履行合同的，乙方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的日万分之五向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。何宇菁于《房屋买卖合同》签订当日支付张艳红定金5万元。当日，何宇菁（乙方）与张艳红（甲方）签订《装修款补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“经甲乙双方友好协商，针对双方签订的编号为XXXX《北京市存量房屋买卖合同》，现一致达成如下协议：第1条：甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为：￥3350000元（大写：人民币叁佰叁拾伍万元整），包含标的房屋配套设施折价款：￥1450000元（大写：人民币壹佰肆拾伍万元整），因此甲方出售该房屋的合同价格为：￥1900000元（大写：人民币壹佰玖拾万元整）。……”。当日，何宇菁（买受方、乙方）、张艳红（出售方、甲方）与我爱我家公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，确认丙方协助甲乙双方订立了涉案房屋的《房屋买卖合同》，乙方向丙方支付居间服务费60300元。同日，何宇菁（买受方、乙方）、张艳红（出售方、甲方）与案外人北京伟嘉安捷公司（服务费、丙方）签订《履约服务合同》。2016年3月22日，张艳红向何宇菁发送《关于撤销房屋买卖合同的通知》（以下简称《撤销通知》），明确“甲方（出卖人）：张艳红乙方（买受人）：何宇菁丙方（中介）我爱我家玫瑰郡店（北京市朝阳区八里庄北里）甲方于2016年3月22日星期二，在丙方处，书面正式通知乙方和丙方：甲、乙双方于2016年2月21日在丙方处签订‘北京市存量房屋买卖合同’（合同编号XXXX，以下简称‘合同’）和‘装修款补充协议’（以下简称‘协议’）及其他文件，均为丙方打印格式文件，除签名外，合同、协议中其他内容均由丙方填写。鉴于：1、本合同最关键内容：具有法律承认的唯一标识房屋产权的‘房屋所有权证’房权证号，不是甲方所拥有的房屋产权（证号）。2、在乙方没有查看甲方房屋装修情况下，丙方让甲、乙双方签订了‘与事实严重不符，违反国家有关法律法规、损害国家税收利益’的‘装修款补充协议’。3、该‘协议’自签字后，丙方未经甲方同意，一直持有该协议，未与合同一起交与甲方。甲方多次向丙方索要未果，致使甲方权益已受侵犯。4、丙方国家政策解释不清、严重滞后，税费缴纳存在重大偏差，甲方损失巨大，无法接受。甲方于2016年3月22日以书面形式正式通知乙方、丙方，甲方拥有‘京房权证朝私字第XXXX号’、坐落于‘北京市朝阳区八里庄北里**楼****’房屋，不再出售乙方，各方所签‘合同’、‘协议’等一切法律文件，自今日起通知撤销”。何宇菁及我爱我家公司均提交了《房屋查档确认函》，内容包括：“尊敬的业主（卖方）张艳红您好！房屋买卖交易属大宗交易，为了确保交易安全、顺利进行，需要您配合对所出售的房屋进行房屋查档确认：房屋所有权证号码：京房权证朝私07字第XXXX号房屋所有权人姓名：张艳红房屋坐落：朝阳区八里庄北里X号楼X单元302号……”，落款处张艳红作为房屋所有权人签字，何宇菁作为买受人签字，马力作为见证经纪人签字，落款日期为2016年2月22日。何宇菁另提交了案外人杜某签署的《同意出售声明书》，载明杜某与张艳红系夫妻，杜某同意张艳红出售涉案房屋。何宇菁主张，《房屋买卖合同》签订后，其于当日支付张艳红定金5万元，第二笔款项支付是于网签后2016年5月5日前，但尚未办理网签，张艳红即向其发送了《撤销通知》，张艳红存在违约。我爱我家公司认可何宇菁所述，称《房屋买卖合同》签订次日，其为何宇菁提交了购房资质核验，2016年3月4日何宇菁购房资质核验通过，且涉案房屋不存在查封、抵押等情况，具备过户条件，遂于当日草拟了网签合同，生成后需何宇菁、张艳红签字，但张艳红拒绝签字，于2016年3月22日向其发送了《撤销通知》，表示不同意继续履行，导致网签合同未能提交，合同无法继续履行。查，涉案房屋登记在张艳红名下，房屋所有权证号京房权证朝私07字第XXXX号。据何宇菁提交材料显示，其购房资格初步核验通过。另，何宇菁在原一审同意支付张艳红剩余购房款；本案涉及的相关合同履行过程中如出现其他争议，何宇菁另行解决。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，何宇菁、张艳红签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应认真履行各自的合同义务。张艳红经本院合法传唤无正当理由未出庭，视为放弃答辩和举证、质证的权利。根据何宇菁、我爱我家公司提交的证据及陈述，本院对相关事实予以确认。何宇菁按照《房屋买卖合同》约定，于《房屋买卖合同》签订当日支付张艳红定金5万元；此后何宇菁应于“网签后2016年5月5日之前”向张艳红支付208万元。在上述付款条件成就前，张艳红向何宇菁发送《撤销通知》，以其不拥有《房屋买卖合同》中载明的“房屋所有权证号”的房屋产权及《补充协议》损害国家税收利益为由，通知撤销《房屋买卖合同》及相关的一切法律文件。对此，本院认为，《房屋买卖合同》不仅载明房屋所有权证号，还载明了房屋的具体坐落；且张艳红签字确认的《房屋查档确认函》也载明了房屋所有权证号及房屋坐落；结合上述证据，《房屋买卖合同》中将房屋所有权证号记为“京房权证朝私07字第XXXXX”，可认定为笔误，不影响《房屋买卖合同》的效力；即使《补充协议》约定违反税收征管法律，但从《房屋买卖合同》约定来看，亦不影响张艳红取得房屋出售价款335万元的合同利益；故张艳红向何宇菁发送《撤销通知》，解除双方之间的《房屋买卖合同》及房屋买卖关系，无事实以及法律依据，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现何宇菁要求继续履行《房屋买卖合同》，并要求张艳红协助办理涉案房屋产权过户手续至其名下，有合同依据及法律依据，本院均予支持。何宇菁要求张艳红支付违约金，于法有据，但其主张的合同依据有误，本院调整后予以支持。何宇菁同意支付张艳红剩余购房款，本院不持异议。张艳红未到庭，本院依法缺席判决。本院原审判决如下：（一）继续履行何宇菁与张艳红于二〇一六年二月二十一日签订的合同编号为XXXX《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；（二）何宇菁于本判决生效后三十日内支付张艳红购房款三百三十万元；（三）上述第二项履行完毕后十五日内，张艳红协助何宇菁办理位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X单元302号房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至何宇菁名下；（四）张艳红于本判决生效后十五日内支付何宇菁违约金，违约金以五万元为基数，按照日万分之五的标准，自二〇一六年六月二十一日起计算至上述房屋所有权变更登记至何宇菁名下之日止；（五）驳回何宇菁的其他诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：原审认定事实，本院无异议。另查明事实如下，我爱我家公司促成何宇菁与张艳红签订《房屋买卖合同》时，按28至30万元计算增值税，后发现依国家政策因未查询到302号房屋原值，仅需按购房款的1%交纳增值税。故针对此情况，我爱我家公司通知何宇菁、张艳红对此进行协商，另草拟《补充协议》，内容为：经双方友好协商同意原总房价为人民币3350000元整，调整为3400000元整，差价50000元于本房屋交税当天以现金形式交给张艳红；因标的存在个税，双方协商于交税当日，何宇菁以现金形式支付张艳红280000元整，由张艳红缴纳个税。双方在该补充协议上均未签名。关于未签名原因，何宇菁主张当时同意按该补充协议履行，本案审理中，何宇菁同意按补充协议履行；张艳红主张当时除补充协议内容外，何宇菁另提出延期支付首付款半月左右，自己不同意，所以没有签。（2016）京0105民初16237号民事判决生效后，何宇菁向本院申请强制执行，于2018年1月30日向税务机关交纳契税33500元，已将302号房屋转移登记至何宇菁名下。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，何宇菁、张艳红签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应认真履行各自的合同义务。何宇菁按照《房屋买卖合同》约定，于《房屋买卖合同》签订当日支付张艳红定金5万元；此后何宇菁应于“网签后2016年5月5日之前”向张艳红支付208万元。在上述付款条件成就前，张艳红向何宇菁发送《撤销通知》，以其不拥有《房屋买卖合同》中载明的“房屋所有权证号”的房屋产权及《补充协议》损害国家税收利益为由，通知撤销《房屋买卖合同》及相关的一切法律文件。对此，本院认为，《房屋买卖合同》不仅载明房屋所有权证号，还载明了房屋的具体坐落；且张艳红签字确认的《房屋查档确认函》也载明了房屋所有权证号及房屋坐落。结合上述证据，《房屋买卖合同》中将房屋所有权证号记为“京房权证朝私07字第XXXXX”，可认定为笔误，不影响《房屋买卖合同》的效力；《补充协议》约定不影响张艳红取得房屋出售价款335万元的合同利益,故张艳红向何宇菁发送《撤销通知》，解除双方之间的《房屋买卖合同》及房屋买卖关系，无事实以及法律依据，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现何宇菁要求继续履行《房屋买卖合同》，并要求张艳红协助办理涉案房屋产权过户手续至其名下，有合同依据及法律依据，本院均予支持。但依房屋买卖交易惯例及我爱我家公司陈述可以认定，我爱我家公司在促成本次房屋买卖交易时，以近30万元的价格计算税款，在何宇菁代张艳红支付税款的情况下，必然影响房屋交易价格，在实际履行房屋买卖合同中发现仅需按购房款1%支付税款，双方对此款项解决协商未果存在争议，但双方争议仅应限于税款解决，在何宇菁同意向张艳红补足与税款相当金额的情形下，张艳红仍拒绝继续履行，亦属违约。原一审中何宇菁要求张艳红支付违约金，何宇菁及我爱我家公司均未如实陈述因税款产生争议的情节，张艳红因我爱我家公司居间促成交易，但税款产生较大出入，由此产生对我爱我家公司、何宇菁不信任，造成未继续履行合同期限延长等，故对何宇菁要求违约金，本院予以减少。本案再审前，302号房屋已转移登记至何宇菁名下。何宇菁要求继续履行合同，完成房屋过户，应当支付张艳红剩余购房款。依法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方就税款补足虽未协商一致，但何宇菁同意按补充协议内容中约定款项给付张艳红，按交易习惯该款项可以弥补张艳红因税款计算错误所造成的损失，符合合同法上述之规定，本院予以支持。张艳红要求撤销合同已构成违约，其主张何宇菁未在2017年5月5日前支付房款，但依合同约定张艳红负有先进行网签的义务，但在网签前张艳红已明确表示不再履行合同，故何宇菁在合理时间内寻求司法救助以解决纠纷，未付款是为了避免损失，其在诉讼期间已将全部款项交至银行，不构成违约，张艳红要求解除合同及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一款第二、五、六项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、维持（2016）京0105民初16237号民事判决主文第一、二项，撤销第三、四、五项；二、何宇菁于本判决生效后十五日内支付张艳红人民币二十九万六千五百元；三、张艳红协助何宇菁办理位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X单元302号房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至何宇菁名下（已执行）；四、张艳红于本判决生效后十五日内支付何宇菁违约金，违约金以五万元为基数，按照日万分之一的标准，自二〇一六年六月二十一日起计算至上述房屋所有权变更登记至何宇菁名下之日止；五、驳回何宇菁其他诉讼请求。六、驳回张艳红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38960元、反诉费16800元、公告费560元、保全费5000元，由何宇菁负担13327元（已交纳），由张艳红负担47993元（已交纳16800元，余款31193于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  田丽丽人民陪审员  张根管人民陪审员  周志敏二〇一九年八月二十九日书 记 员  任星星