广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初528号原告：谢文聪，男，1958年1月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：程佩筠，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓梓恒，北京市京师（中山）律师事务所律师助理。被告：陈红雨，男，1983年9月16日出生，汉族，住河南省临颍县。原告谢文聪与被告陈红雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢文聪的委托诉讼代理人程佩筠到庭参加了诉讼，被告陈红雨经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年6月至8月的租金23000元及违约金（按年利率24%计算，其中6月的租金1000元从2018年6月5日起，7月的租金11000元从2018年7月5日起，8月的租金11000元从2018年8月5日起，均计至清偿之日止）；2.被告支付水电费9709.53元；3.被告支付电梯维修费2280元和卷闸门维修费1000元。事实与理由：2015年10月11日，原、被告就被告承租位于中山市××镇××、××层厂房（以下简称涉案厂房）签订厂房租赁合同，合同约定租赁期限、租金标准等事宜。被告从2018年6月至8月期间拒不向原告支付租金。原告于2018年8月23日向被告送达律师函解除双方的合同关系。被告至今拖欠原告2018年6月租金1000元、2018年7月至8月的租金22000元。另在租赁期间，被告还拖欠原告2018年1月5日至2月1日的水电费505元、5月7日至6月6日的水电费3563.28元、6月7日至7月3日水电费2915.45元、7月4日至8月1日水电费3196.8元、8月2日至8月23日水电费1529元，合共11709.53元。被告及其妻子于2018年9月2日向原告转账2000元作为水电费，现尚欠水电费9709.53元。在租赁期间，因被告不当使用卷闸门及电梯，原告为维修卷闸门及电梯共垫付维修费3280元，该费用根据合同约定也应由被告承担。原告多次向被告追讨前述费用，但被告一直拒绝支付。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查并在卷佐证。根据原告陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：原告为位于中山市××镇××号土地的使用权人。原告于2000年12月12日领取编号为（2000）095号建筑工程施工许可证，建设规模为1幢3层，1536.5平方米。2007年8月10日，中山市东升镇规划管理所出具证明，载明原告兴建的三层工业厂房，建筑面积约1567平方米，建筑物一、二层建于1993年，2000年加建第三层，均办理了规划报建手续。2015年10月11日，原告作为出租方、被告作为承租方，双方签订厂房租赁合同。合同主要约定：1.出租厂房位于中山市××镇××号，租赁范围为该厂房带电梯二、三层，首层前后梯房出入口，合约1150平方米，厂房内已基本通水通电；2.租赁期限从2015年11月1日起至2020年10月31日止，2015年10月11日至10月31日为免租期；3.每月租金为10000元，自2018年1月1日起递增租金至每月11000元，被告应于每月支付租金一次给原告，逾期缴交租金超过五天（即当月5号）可视为被告违约处理，原告有权向被告追偿每日100元的滞纳金；4.被告于合同签订当日向原告交付30000元的按金，按金在合同期满被告缴清相关款项后由原告退回给被告；5.被告使用的水电费在每月的15日前交上月使用的水电费（需含水电损耗费）；6.被告每年4月15日前一次性交付当年电梯维护费3000元、电梯年审费1070元、电梯使用保险费100元共4170元给原告（实际年费以当年收费情况为准），被告负责门窗、水电设施和电梯的使用维修费、电费等费用；7.若被告拖欠租金、电费和电梯使用各费用5天以上的，原告有权解除合同，被告违约则按金不予退回。合同还约定其他事项。合同签订后，被告向原告支付按金30000元。编号为7791809的收据载明被告2018年1月5日至2月1日的电：二层（41957-41580）+三层（11406-11389）+梯（23142-23100）+门（3659-3644）=（377+17+42+15）×1.16×0.93=486.5，水（2426-2420-1）×1.16×3.2=18.6，合计505元。编号为7791668的收据载明被告2018年5月7日至6月7日的电：二层（45773-43525）+三层（12697-11860）+梯（23415-23331）+门（3710-3693）=（2248+837+84+17）×1.16×0.93=3437，水（2521-2485-2）×1.16×3.2=126.2，合计3563.28元。编号为7791669的收据载明被告2018年6月7日至7月4日的电：二层（47629-45773）+三层（13414-12697）+梯（23477-23415）+门（3719-3710）=（1856+717+62+9）×1.16×0.93=2852.35，水（2540-2521-2）×1.16×3.2=63.1，合计2915.45元。编号为7791670的收据载明被告2018年7月4日至8月2日的电：二层（49871-47629）+三层（14022-13414）+梯（23541-23477）+门（3727-3719）=（2242+608+64+8）×1.16×0.93=3152.25，水（2554-2540-2）×1.16×3.2=44.54，合计3196.8元。编号为7791671的收据载明被告2018年8月2日至8月23日的电：二层（51165-49871）+三层（14084-14022）+梯（23574-23541）+门（3731-3727）=（1294+62+33+4）×1.16×0.93=1503，水（2561-2554）×1.16×3.2=26，合计1529元。中山市名威电梯有限公司出具2018年5月25日、11月9日的收据，确认收到原告东升镇裕隆三路92号H-10433电梯更换配件费680元和维修电梯主板与调试数据费1600元。原告提交收款人为陈兆权，日期为2018年9月4日的收款收据，载明收到东升镇裕隆三路92号大门电动卷闸门底横樑、门前拌栏眉、门的两边轨道柱调校费共1000元。2018年8月23日，原告委托律师向被告发出律师函并于8月24日由他人签收。律师函主要载明：1.双方签订的厂房租赁合同于被告收到本函之日解除，被告于收到本函之日起7日内搬出涉案厂房。2.被告拖欠2018年6月至8月租金33000元，2018年1月5日至2月1日及5月7日至8月2日的水电费10180.53元，电梯维修机件费680元，2018年度电梯年审差价120元，大门卷闸设施维修费1000元、大门卷闸流动控制器80元，扣减被告2018年7月28日支付的10000元外，尚欠35060.53元，请被告于收到本函之日起7日内一次性清偿前述费用及2018年8月3日至实际搬出之日的水电费。3.被告缴纳的按金30000元予以没收，并向原告支付滞纳金7700元。律师函还载有其他事项。诉讼中，原告表示：原告每月会写好当月应付租金和水电费的收据，被告支付完毕当月应付款项后会出示付款凭证，原告再根据实际付款时间、方式在收据上进行备注，原告现提交的收据上并未载明付款情况即证明被告没有支付款项；被告用电共有四个分表，水表并未单独设立，通过总水表减去其他租户的分水表得出每月用水量，每月原告会先垫付水电费再根据分表抄表数计算被告应付水电费，其中水费为3.2元/立方米，电费为0.93元/度，在此单价基础上加收16%作为水电损耗费；被告并未支付2018年的电梯维护费，出租物业共有三层，被告承租的涉案厂房为物业的二、三层，是电梯的唯一使用人，被告使用首层梯房作为出入口并安装了卷闸门，在被告使用电梯和卷闸门的过程中，原告对卷闸门和电梯进行了维修并垫付了费用，原告主张电梯维修费是根据实际维修情况得出的；2018年9月2日，被告到涉案厂房搬离部分物品并通过微信转账2000元给原告，原告向被告提出欠款的问题，但被告表示没有钱支付不予理会，后原告于9月3日清空并收回涉案厂房，于9月4日发现电梯出现故障再次进行维修，电梯公司于11月9日才出具收据。原告保证提交的证据及所作陈述的真实性，并保证不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形。本院认为，被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩、举证等诉讼权利，不影响法院依法判决。涉案厂房已办理规划报建手续，原、被告就涉案厂房的租赁事宜签订了厂房租赁合同，合同未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应予恪守。原告主张被告拖欠租金、水电费等费用，提交了厂房租赁合同、收据及律师函佐证，并对被告的欠款情况、数额计算方式等进行了陈述，在被告未到庭进行抗辩且在原告保证其提交的证据及所作陈述的真实性，不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院认为原告已基本完成其举证责任，对原告主张被告拖欠租金等费用的事实予以确认。被告拖欠费用，已构成违约，其除应向原告支付拖欠费用外还应承担违约责任。根据原告的主张，结合证据，本院认定被告拖欠的费用为：1.原告主张被告拖欠涉案厂房2018年6月租金1000元、7月至8月租金22000元，共计23000元，被告应向原告支付前述拖欠租金23000元。因被告拖欠租金构成违约，原告诉求违约金有理，本院予以支持。合同约定的滞纳金实际性质为违约金，现原告将违约金调整至按年利率24%自分别逾期之日起计付至清偿之日止，为其对自身权利的处分，未超出法律允许的范围和合同约定的范围，本院予以支持。2.合同约定“被告的水电费应在每月的十五日前上交上月使用的水电费（需含水电损耗费）”，原告提交的收据上载有抄表度数、计算方式，本院对原告主张被告拖欠其水电费共9709.53元予以确认。3.合同约定被告负责门窗、水电设施和电梯的使用维修费、电费等费用，现原告主张为被告使用涉案厂房的卷闸门和电梯进行了维修并垫付了费用，提交了收据佐证，在被告未到庭进行抗辩的情况下，本院对其主张予以采信，被告应向原告支付卷闸门和电梯维修费3280元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈红雨于判决发生法律效力之日三日向原告谢文聪支付租金23000元并支付违约金（其中以1000元为基数自2018年6月5日起，以11000元为基数自2018年7月5日起，以11000元为基数自2018年8月5日起，均按年利率24%计至清偿之日止）；二、被告陈红雨于判决发生法律效力之日三日向原告谢文聪支付水电费9709.53元及卷闸门、电梯维修费3280元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，由被告陈红雨负担（该款已由原告谢文聪预付，被告陈红雨于上述付款期限内一并迳付给原告谢文聪）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  张庆争审判员  刘紫怡二〇一九年八月二十日书记员  卢绮琴