江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初263号原告：陈中华，男，1980年2月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：孙祖德、钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。被告：吴金水，男，1941年11月26日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：吴金妹，女，1948年3月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：吴金根，男，1958年3月18日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：潘荣健，男，1956年6月15日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：吴瑞娟，女，1955年6月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：陈寅，女，1970年7月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：沈永，男，1973年11月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：苏州相城经济开发区房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区行政中心11号楼。法定代表人：沈毅，董事长。委托诉讼代理人：姚芳、任恩红，江苏同益大地律师事务所律师。原告陈中华与被告吴金水、吴金妹、吴金根、潘荣健、吴瑞娟、陈寅、沈永、第三人苏州相城经济开发区房地产开发有限公司（下称相城开发区房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序，并于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告陈中华及其委托诉讼代理人孙祖德、钱佳,第三人相城开发区房地产公司的委托诉讼代理人姚芳到庭参加诉讼，被告吴金水、吴金妹、吴金根、潘荣健、吴瑞娟、陈寅、沈永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈中华向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原告陈中华与被告沈永于2015年1月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效；2、被告吴金水、吴金妹、吴金根、潘荣健、吴瑞娟、陈寅、沈永及第三人相城开发区房地产公司协助将坐落于苏州市相城开发区泰元家园23幢102室的房屋不动产权转移登记至原告陈中华名下；3、原告陈中华自愿承担诉讼费。事实与理由：被告吴金水、吴金妹、吴金根是吴金男（2010年3月14日死亡）的第一顺序继承人。吴金男于2004年8月拆迁获得坐落在泰元家园(原为采莲小区)23幢102室房屋及自行车库一间。2004年12月20日，吴金男将上述房屋及车库出售给被告潘荣健、吴瑞娟。2006年11月15日，被告潘荣健、吴瑞娟将上述房屋及车库出售给被告陈寅。2011年2月12日，被告陈寅将上述房屋及车库出售给被告沈永。2015年1月5日，被告沈永与原告陈中华签订《房屋买卖（居间）合同》，将上述房屋及车库出售给原告陈中华。上述房屋买卖均已按约履行，原告陈中华也已足额支付房款，案涉房屋及车库也已交付使用。现房屋尚未办理产证，因吴金男死亡，原告陈中华故向法院起诉，要求吴金男的第一顺序继承人及之后的购房人、第三人相城开发区房地产公司配合办理苏州市相城开发区泰元家园23幢102室房屋的过户手续，在本案中对车库的产证不作请求。被告吴金水、吴金妹、吴金根、潘荣健、吴瑞娟、陈寅、沈永未作答辩。第三人相城开发区房地产公司述称，吴金男购买的拆迁安置房坐落于采莲小区23幢101B室（面积62.52平方米）、自行车库23幢1O1B（面积5.4平方米），即为现在的泰元家园23幢102室及对应车库。根据合同约定，自行车库不办理产证。吴金男购买的泰元家园23幢102室及对应车库的购房款和契税等费用均已支付完毕；且第三人均己取得分割转让许可证，现可以协助办理初始登记过户手续至吴金男名下。但鉴于吴金男已在2010年3月14日死亡，上述财产属于其遗产。故请求法院查明吴金男的法定继承人的情况，如吴金男无第一顺位继承人的，则应由第二顺位继承人继承其房产。答辩人可协助办理不动产初始登记至其继承人名下。根据2009年9月21日苏州市相城经济开区管委会出具的《关于相城经济开区“泰元家园”开发建设项目权证分割情况的请示》，泰元家园所涉项目地块土地使用权由苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司取得。由于当时土地使用权取得单位苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司没有开发房产的相关资质，为了保证该工程建设顺利完成，由开发区管委会牵头协调各相关部门，确定建设工程过程中的房屋建造、销售、合同签订及开具发票均由答辩人负责实施，其实现得销售纳税事项均以答辩人的名义如数缴纳。有鉴于此，答辩人可单独协助办理案涉房屋的不动产初始登记手续。原告陈中华与被告沈永，被告沈永与被告陈寅，被告陈寅与被告潘健荣和被告吴瑞娟，被告潘健荣、吴瑞娟与死者吴金男之间就本案涉案房屋之间的买卖事实和证据，均与第三人无干，请法院依法认定。经审理查明，2004年8月5日，相城开发区房地产公司（卖方、甲方）、吴金男（买方、乙方）签订《拆迁安置房定销合同》一份，约定：“乙方购买甲方拆迁安置房座落位置采莲小区23幢101B室，自行车库位置23幢101B号。乙方所购拆迁安置房的建筑面积和交付面积有差异的按房地产产权登记机关实际测定面积为准，并相应调整价款（多退少补），车库及阁楼不办理产权证。该户拆迁补偿协议（联系单）享受安置面积为62.52平方米，该安置房的建筑面积为62.52平方米（含公用分摊面积）。房款、税费总计为65743.88元”。2004年12月20日，吴金男（出让方、甲方）、潘荣健（受让方、乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：“甲方自愿将座落在苏州市相城区采莲小区23幢102室给乙方，不含过户税、费房价为壹拾贰万元整，并按规定办理产权过户和缴纳税、费手续。出让房屋之装修及附属物：自库一只5.4平方米及装修”。2006年11月15日，潘荣健、吴瑞娟（出让方、甲方）、陈寅（受让方、乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“甲方自愿将座落在苏州市相城开发区采莲小区（现泰元家园）23幢102室转让给乙方，不含过户税、费房价为170000元整，并按规定办理产权过户和缴纳税、费手续。出让房屋之装修及附属物：全新装修房，包括自行车库壹只面积5.4平方米。上述房屋原房主是吴金男，转让于潘荣健，现由潘荣健转让于陈寅，今后房屋的一切权利和义务均由乙方陈寅承担和享受”。该协议上下方见证方处还签有“吴金男320524195501185433”并捺有指印。2011年2月12日，陈寅（售房人、甲方）、沈永（购房人、乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：“甲方自愿将座落在苏州市相城区泰元家园（原采莲小区）23幢102室转让给乙方，不含过户税、房价费为290000元整，并按规定办理产权过户和缴纳税、手续费。出让房屋之装修及附属物：简单装修房。以上房屋系拆迁安置房，今后涉及房屋的一切事宜均由乙方处理”。2015年1月5日，沈永（甲方、售房人）、陈中华（乙方、购房人）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：“甲方自愿将座落在苏州市相城区里口镇泰元23.102的房屋出售给乙方。简单装修，带自行车库1只5.4平方米。实际成交价35万元。乙方于15年1月5日交付定金35万元。乙方于2014年12.31由银行一次性支付给甲方。”又查，2019年3月8日，本院向沈永的父亲沈银木作询问笔录一份，沈银木陈述：“我与沈永是父子关系。沈永与陈中华的房屋买卖事宜我知道的，购房及售房的事情是我去商谈的，合同是我儿子本人签字，款项是我收取的，我儿子对此认可的。房款是在银行交付给我的现金35万元，我当天就存入了我的银行账户，我儿子对此是知道的，也是同意的”。再查，苏州市相城区澄阳街道泰元社区居民委员会于2019年3月18日出具《证明》，载明：“吴金男于2010年3月14日因病去世。吴金男生前未婚，未育有子女，父母已先于吴金男去世。吴金男父母共生育三子一女，长子吴金水，次子吴金男，三子吴金根，女儿吴金妹”。另查，苏州市相城区采莲小区23幢101B室、自行车库23幢101B即为苏州市相城开发区泰元家园23幢102室及对应车库，现23幢102室已办理分割转让许可证，首次登记在苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司名下。相城开发区房地产公司向本院明确，该房屋房款、契税已经交纳，符合办证条件，鉴于吴金男已经死亡，其公司可独立协助将该房屋不动产权转移登记至吴金男继承人名下，陈中华对此亦予以认可。陈中华明确，35万元购房款以现金方式向沈永的父亲沈银木支付完毕，也已实际取得涉案房屋及自行车库，目前其用于自住，其自愿承担本案中因办理涉案房屋转移登记手续产生的所有费用。上述事实，由原、被告的身份信息、第三人工商信息、《拆迁安置房定销合同》、《房屋买卖合同书》、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同书》、《证明》、户表、询问笔录、分割许可证以及当事人陈述等为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴金男与潘荣健签订的《房屋买卖合同书》，潘荣健、吴瑞娟与陈寅签订的《房屋买卖协议书》，陈寅与沈永签订的《房屋买卖合同书》，沈永与陈中华签订的《房屋买卖（居间）合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律规定,应认定为合法有效。陈中华现已按合同约定支付了全部购房款，并占有使用房屋，可认定陈中华、沈永已履行了各自的主要合同义务。现涉案房屋已符合办证条件，故沈永应当继续履行其合同义务即将涉案房屋的不动产权转移登记至陈中华名下。鉴于涉案房屋系吴金男安置取得，尚未办理产权登记手续，之后涉案房屋又几经转手，也未办理相应的不动产权转移登记手续，故吴金男、潘荣健、吴瑞娟、陈寅、沈永均应承担协助办证相应的义务。因吴金男死亡，且无第一顺序继承人，故由其第二顺序继承人即吴金水、吴金妹、吴金根代为协助。相城开发区房地产公司明确可独立协助办理产证初始登记手续，陈中华对此已无异议，本院予以认定。陈中华自愿承担办证及转移登记过程中发生的所有费用，本院予以准许。综上，相城开发区房地产公司应协助吴金水、吴金妹、吴金根将坐落于苏州市相城开发区泰元家园23幢102室的不动产权登记至吴金水、吴金妹、吴金根名下；吴金水、吴金妹、吴金根取得产证之日起五日内再协助潘荣健将该不动产权转移登记至潘荣健名下；潘荣健、吴瑞娟在潘荣健取得产证之日起五日内再协助陈寅将该不动产权转移登记至陈寅名下；陈寅取得产证之日起五日内再协助沈永将该不动产权转移登记至沈永名下；沈永取得产证之日起五日内再协助陈中华将该不动产权转移登记至陈中华名下，上述过程中产生的所有费用由陈中华负担。吴金水、吴金妹、吴金根、潘荣健、吴瑞娟、陈寅、沈永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩、质证等抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈中华与被告沈永于2015年1月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效。二、第三人苏州相城经济开发区房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告吴金水、吴金妹、吴金根将坐落于苏州市相城开发区泰元家园23幢102室房屋的不动产权转移登记至吴金水、吴金妹、吴金根名下，相关费用由原告陈中华负担。三、被告吴金水、吴金妹、吴金根在办妥上述不动产权登记证书手续之日起五日内协助被告潘荣健将该房屋不动产权转移登记至被告潘荣健名下，相关费用由原告陈中华负担。四、被告潘荣健、吴瑞娟在办妥上述不动产权登记证书手续之日起五日内协助被告陈寅将该房屋不动产权转移登记至被告陈寅名下，相关费用由原告陈中华负担。五、被告陈寅在办妥上述不动产权登记证书手续之日起五日内协助被告沈永将该房屋不动产权转移登记至被告沈永名下，相关费用由原告陈中华负担。六、被告沈永在办妥上述不动产权登记证书手续之日起五日内协助原告陈中华将房屋不动产权转移登记至原告陈中华名下，相关费用由原告陈中华负担。本案案件受理费收取6550元，公告费600元，合计7150元，由原告陈中华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴 宏人民陪审员  袁美华人民陪审员  计大丰二〇一九年八月二十二日法官 助理  唐若娴书 记 员  徐雯依