福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9512号 原告：林钦云，女，汉族，1978年4月9日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林金秋，系原告林钦云的父亲。 被告：张金荣，男，汉族，1976年9月22日出生，住福建省福州市晋安区。 原告林钦云与被告张金荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林钦云的委托诉讼代理人林金秋到庭参加诉讼，被告张金荣经本院依法公告传唤，公告期限届满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告林钦云向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付所欠租金128000元，违约金10920元（按千分之一），合计138920元。 事实与理由：2017年9月6日，原告与被告签订一份房屋租赁协议，协议约定：原告将坐落于福州市鼓楼区铜盘路466号商场（二层楼）第二层的房屋出租给被告，月租金40000元（优惠租金），期限从2017年10月1日至2018年10月31日止，租金缴纳方式：每月交一次，每月的前一个月的8日之前缴清，逾期每日按欠缴纳金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期10日，优惠租金取消，每月增加8000元，从合同签订之日起补收。协议签订后，原告按约履行，但被告一直未按约定履行义务，租金都是拖延，8月份的租金应在7月8日之前缴纳。但至8月14日仍未缴纳，已逾期36天。原告现提起诉讼，要求被告依照协议约定：优惠租金取消后，从合同签订之日补收每月8000元，即从2017年10月1日至2018年7月31日等于10个月×8000元=80000元，8月份租金48000元，共支付租金128000元，违约金10920元（按千分之一），合计138920元。 被告张金荣未到庭应诉答辩，亦未提交书面的答辩意见。 在审理过程中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据，视为放弃相应的诉讼权利。对于原告提供原件供本院核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2017年9月6日，原告林钦云和被告张金荣签订一份《房屋租赁协议》，内容载明：1．原告将位于福州市鼓楼区商场（二层楼）第二层的房屋（以下简称租赁场所）不计面积出租给被告，月租金40000元（优惠租金），租赁期限2017年10月1日至2028年10月31日，租金从第三年起每年按上年度应缴纳的租金递增8%。2．被告缴纳押金120000元，于协议签订的次日存入原告指定的账户。3．租金每月交一次。第一次缴费应在合同签订的当天缴清头一个月的租金和卫生费，之后每月的前一个月的8日之前将租金和卫生费存入原告指定的账户，以银行出具的存款单据作为缴款凭证。4．被告逾期支付本合同项下各项费用的，每逾期一日按欠缴金额的千分之三向原告支付违约金；被告逾期支付任何一项费用超过5日，原告有权以停水、停电的方式催缴，所有损失由被告处行承担；被告逾期10日优惠租金取消，每月增加8000元，从合同签订之日起补收，等等。合同另约定本合同签订之时，租赁场所已经交接。 原告确认被告通过案外人于2017年9月11日缴纳第一个月租金40000元和押金120000元；确认被告通过案外人分别于2017年11月11日、2017年11月30日、2018年1月5日、2018年2月6日、2018年3月8日、2018年4月9日、2018年5月15日、2018年6月12日、2018年7月9日向原告指定账户缴纳房租40000元。现原告诉至本院，以被告未按期交纳租金为由要求其承担相应的违约责任。 另查，福州市鼓楼区福泽苑业主委员会出具证明称，租赁场所系其所有产业，出租给福州顺金房地产咨询服务有限公司，并同意合作经营或转租。福州顺金房地产咨询服务有限公司亦出具证明称，将该租赁场所出租给原告，并同意其与他人合作经营或转租。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的本案《房屋租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。原告已依约交付租赁场所，被告在2017年9月11日交付第一个月（十月份）租金后，应于2017年10月8日前交付十一月份租金，但被告直至2017年11月11日方交付十一月份租金，之后各月租金缴纳亦均有逾期，且2018年8月份租金至今未缴纳，被告已构成违约。《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定缴纳租金逾期10日优惠租金取消，每月增加8000元，从合同签订之日起补收，故原告诉请被告支付2018年8月份的租金48000元及应另补收的十个月租金8000元×10个月=80000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金问题，本院认为，合同约定被告逾期缴纳租金应按欠缴金额的日千分之三标准向原告支付违约金，故原告诉请被告支付自2017年12月份租金应缴纳之日起至2018年8月份（该月租金截至2018年8月14日止尚未缴纳）租金止的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但被告主张该违约金应按照40000元的日千分之一标准计算仍过高，本院调整为按月2%标准计算，即日26.67元。根据合同约定，每月租金应于上月8日前缴纳，经计算，上述期间的各月逾期天数共计273天，违约金总计为：273日×26.67元=7280.91元，故原告诉请的相应金额，本院予以支持，超过部分不予支持。 被告张金荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告张金荣于本判决生效之日起十日内向原告林钦云支付租金人民币128000元、违约金人民币7280.91元，共计人民币135280.91元； 二、驳回原告林钦云的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3078元（已由原告预交），由原告林钦云负担81元，被告张金荣负担2997元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  杨金华 二〇一九年八月二十一日 法官 助理  郑艺凤 书 记 员  谢婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。