山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初326号 原告：朱玉峰，男，1987年3月2日出生，汉族，住济南市天桥区。 原告：冷晓，女，1988年3月12日出生，汉族，住济南市天桥区。 二原告共同委托诉讼代理人：韩光福、董新涛，均系山东海扬律师事务所律师。 被告：马明智，男，1988年9月5日出生，汉族，住山东省临邑县。 第三人:中国银行股份有限公司济南分行，住所地济南市历下区泺源大街22号。统一社会信用代码913701008631445364。 代表人：仲维功，行长。 委托诉讼代理人：张润东，山东康桥律师事务所律师。 原告朱玉峰、原告冷晓与被告马明智及第三人中国银行股份有限公司济南分行（以下简称中行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序于2019年5月31日公开开庭进行了审理，原告朱玉峰及二原告共同委托诉讼代理人韩光福到庭参加诉讼。后因原告朱玉峰、冷晓申请追加中行济南分行为第三人并变更了诉讼请求，本院依法组成合议庭于2019年7月8日、2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告朱玉峰及二原告共同委托诉讼代理人韩光福，第三人中行济南分行的委托诉讼代理人张润东到庭参加诉讼。被告马明智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。根据原告申请，本院依法在济南市国土资源局，查封了被申请人马明智名下的位于济南市历城区xx（房产证号：济南xx）的房屋，有抵押，保全金额75万元，该房屋已网签，查封期限三年。 朱玉峰、冷晓向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令马明智继续履行房屋买卖合同，将其名下坐落于济南市历城区xx的房产所有权过户到朱玉峰、冷晓名下；2.判令马明智支付违约金23万元、赔偿经济损失31125元（包括律师费、保全保险费）；3.本案诉讼费用由马明智承担。事实与理由：朱玉峰、冷晓系夫妻关系。2017年3月11日，经济南鑫奥房地产经纪有限公司介绍，朱玉峰、冷晓与马明智签订房屋买卖合同1份，由朱玉峰、冷晓购买马明智的坐落于济南市历城区xx的房产，成交价为75万元，当日朱玉峰、冷晓支付定金2万元，支付居间佣金1万元，2017年3月15日，朱玉峰、冷晓支付23万元，2017年6月30日，朱玉峰、冷晓支付4万元，2018年8月10日，朱玉峰、冷晓支付16万元，以上，朱玉峰、冷晓累计向马明智支付购房款45万元。在朱玉峰、冷晓取得公积金贷款审批后，马明智不再配合，后下落不明，使得朱玉峰、冷晓无法单独办理房产过户手续，为维护朱玉峰、冷晓的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，朱玉峰、冷晓变更了诉讼请求：1.判令朱玉峰、冷晓代马明智向中行济南分行偿还坐落于济南市历城区xx剩余贷款本息（具体金额以中行济南分行自行核对为准），中行济南分行在收到上述贷款本息后协助朱玉峰、冷晓办理涉案房屋的抵押权注销登记手续；2.马明智于上述房屋抵押登记注销后，协助朱玉峰、冷晓办理涉案房屋的不动产权变更登记手续；3.判令马明智支付朱玉峰、冷晓违约金23万元；4.本案诉讼费、保全费由马明智承担。 马明智缺席，未答辩。 中行济南分行述称，朱玉峰、冷晓与马明智之间的房屋买卖情况中行济南分行不清楚，亦未经过中行济南分行同意，现房屋已经办理了抵押登记，马明智在购房时向中行济南分行申请贷款，至今款项还未全部还清，截止2019年7月3日尚欠中行济南分行本息359176.02元，如果马明智在抵押期间出售涉案房屋，其应当偿还所欠中行济南分行的全部款项及中行济南分行为实现债权支出的相关费用。因马明智未按期偿还贷款，中行济南分行已于2019年4月18日在历下区人民法院起诉，要求马明智偿还欠款并要求行使优先受偿权，现涉案房屋已经查封。若法院判决朱玉峰、冷晓偿还马明智欠中行济南分行款项，对于中行济南分行诉马明智借款合同纠纷产生的诉讼费、公告费等费用朱玉峰、冷晓也理应承担。 朱玉峰、冷晓围绕诉讼请求依法提交了证据，因马明智缺席，放弃答辩和质证的权利，本院对朱玉峰、冷晓提交的证据审查后，予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：朱玉峰、冷晓系夫妻关系。2017年3月11日，马明智（出售方、合同甲方）与朱玉峰（买受方、合同乙方）及济南鑫奥房地产经纪有限公司（居间方、合同丙方）签订房屋买卖合同1份，该合同约定的相关内容为：甲方自愿出售坐落于济南市历城区xx的房产给乙方，房屋所有权人为马明智，房屋建筑面积88.13平方米，房屋有抵押，无租赁；房屋成交价格为75万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元，乙方于2017年3月15日前将首付款27万元存入甲方指定账户，剩余房款46万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后，乙方向甲方结清全部房款；甲方承担下证所需费用，乙方承担过户所产生的所有税和费；该房产在中国银行设有房地产抵押，甲方应当在过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理手续使用钱款来源为乙方首付加自筹；甲、乙双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除了承担上述违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；签订合同当日乙方交纳购房定金2万元；甲乙双方约定下证前按揭贷款由甲方承担，甲方于2017年6月30日收到房屋当日交房给乙方，乙方于2017年3月15日前向甲方支付贰拾伍万元首付（含定金贰万），剩余肆万元于交房当日转给甲方，下证后丙方协助甲乙双方办理过户手续，甲方保证此房没有纠纷，甲乙双方协商一致违约金为贰拾叁万元整，下证后十五日内办理过户手续。合同签订当日，朱玉峰支付购房定金2万元，于2017年3月15日支付购房款23万元，于2017年6月30日支付购房款4万元，于2018年8月10日支付购房款16万元，朱玉峰提交兴业银行股份有限公司济南市中支行交易流水一宗及马明智书写的收条3份证实其主张。2018年7月17日，马明智办理了涉案房屋的产权证书，该产权证书载明的相关内容为：不动产权证号为xx号，权利人为马明智，共有情况为单独所有，坐落于历城区xx。 马明智为购置涉案房产，在中行济南分行办理了个人一手住房贷款，贷款金额35万元，贷款期限360个月（自2015年7月6日至2045年7月6日）。2018年7月17日，中行济南分行与马明智办理了不动产登记证明，鲁xx证明载明：证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为中国银行股份有限公司山东省分行，义务人为马明智，坐落于历城区xx。后马明智贷款逾期，中行济南分行将马明智起诉至济南市历下区人民法院，并申请了财产保全，为此支付案件受理费6580元、财产保全费2370元。截止2019年7月3日，马明智尚欠中行济南分行贷款本息合计359176.02元。 本院认为，朱玉峰、冷晓与马明智签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。合同签订后，双方均应诚信履约，否则应承担相应法律责任。朱玉峰、冷晓按照约定缴纳了首付款及部分购房款，马明智应依约及时办理涉案房屋的解除抵押手续并将涉案房屋过户到朱玉峰、冷晓名下，马明智怠于履行上述义务，应承担相应的法律责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。现朱玉峰、冷晓同意代马明智偿还所欠中行济南分行的贷款本息，贷款还清后，中行济南分行作为抵押权人应及时将涉案房屋解除抵押，故对朱玉峰、冷晓代马明智偿还贷款本息，并要求中行济南分行协助办理解除抵押手续的诉讼请求，本院依法予以支持。涉案房屋解除抵押后，马明智应按照约定协助朱玉峰、冷晓办理过户手续，故对朱玉峰、冷晓要求马明智协助办理不动产权变更登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，双方在合同中已明确约定，故对朱玉峰、冷晓要求马明智支付违约金23万元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于中行济南分行要求朱玉峰、冷晓承担其为实现债权支出的案件受理费、财产保全费，该项主张涉及不同的诉讼主体，与本案属于不同的法律关系，本院不予合并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告朱玉峰、原告冷晓于本判决生效之日起代被告马明智向第三人中国银行股份有限公司济南分行偿还坐落于济南市历城区北陈路88号中海华山珑城四区9号楼2702房屋的剩余贷款本息（具体金额以该行核定为准），第三人中国银行股份有限公司济南分行在收到上述贷款本息后协助原告朱玉峰、原告冷晓办理涉案房屋的抵押权注销登记手续。 二、由被告马明智于上述房屋抵押登记注销后十日内协助原告朱玉峰、原告冷晓将坐落于济南市历城区xx房屋（不动产权证号为鲁xx号）的不动产权变更登记至原告朱玉峰、原告冷晓名下。 三、限被告马明智于本判决生效之日起十日内支付原告朱玉峰、原告冷晓违约金23万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元，由原告朱玉峰、原告冷晓负担1716元，由被告马明智负担4384元；财产保全费4270元，由原告朱玉峰、原告冷晓负担2961元，被告马明智负担1309元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高立学 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  朱小梅 二〇一九年八月七日 法官 助理  刘云侠 书 记 员  王成婷