海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初9191号   原告：海口港集团公司。住所地：海南省海口市秀英区海港大厦。统一社会信用代码：91460000201243308P。   法定代表人：黎华，总经理。   委托诉讼代理人：陈某，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄红，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海南大兴物业发展有限公司。住所地：海南省海口市白龙北路八号。统一社会信用代码：91460000721255441Y。   法定代表人：孟繁文，总经理。   委托诉讼代理人：刘伟，海南外经律师事务所律师。   原告海口港集团公司与被告海南大兴物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈某、黄红，被告委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海口港集团公司的诉讼请求为：一、确认原告与被告签订的《租赁经营协议书》及《租赁补充协议》已于2018年3月31日终止；二、判令被告立即将承租的地处海口市海府路7号原海口港整个客运售票大楼（现有售票大楼内的八所、三亚两港的办事处招待所楼层和海口港现已使用的售票点及两间小铺面除外）、办公楼及停车场清场并返还给原告；三、判令被告向原告支付自2018年4月1日起至实际返还相应场地之日止的占用费（占用费最终以法院委托的司法鉴定确定的占用费月损失单价为基数，按实际占用期间计算；暂计算至2018年6月30日的占用费约为67万元）；四、判令被告向原告支付逾期支付占用费给原告所造成的利息损失（利息损失计算方式为：以拖欠的占用费为本金，按照年利率24%计算，自2018年4月1日起至实际付清占用费之日止。暂计算至2018年6月30日约为4万元）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年4月13日，原告海口港集团公司（下称海口港集团）与被告海南大兴物业发展有限公司（下称大兴物业公司）就海口港客运站售票大楼及附属地域的租赁事项签订《租赁经营协议书》，约定：海口港集团将地处海口市海府路7号原海口港整个客运售票大楼（现有售票大楼内的八所、三亚两港的办事处招待所楼层和海口港现已使用的售票点及两间小铺面除外）和办公楼及停车场（以下简称“涉案场地”）租赁给大兴物业公司经营。租赁期限为九年，从2004年4月1日起至2013年3月31日止。租金每年人民币60万元（月租5万元），从第二年起租金在原基数上每年比上年递增壹万元；租金按季度支付，每季度支付15万元，每季度末月的20日前支付完毕。协议签订生效后3天内大兴物业公司一次性向海口港集团支付定金15万元，租赁期满或经双方协商同意解除协议时，海口港集团将定金15万元归还大兴物业公司（定金不计利息）。承租期内，在不改变大楼整体结构的情况下，大兴物业公司有权对大楼等场地进行装修和改造（改造和装修方案须提前知会海口港集团），装修和改造的费用由大兴物业公司自理，租赁期满后，大兴物业公司投入的动产部分的财产，大兴物业公司有权处理，不可移动的装修部分移交海口港集团使用。租赁期间，大兴物业公司经营使用产生的工商、税务及水电费、治安费、门前卫生费等一切费用由大兴物业公司负责；经营期间涉及的环保、消防、治安、防疫、清洁卫生等方面的各项管理及费用由大兴物业公司负责。协议期满，如双方有意继续出租和承租，双方在本协议期满前两个月内提出并办理续租协议的手续。协议租期满，大兴物业公司在期满后一个月内撤走人员，大兴物业公司有权处理动产部分的财产，不可移动的装修部分及业经大兴物业公司同意作为租金折价抵偿给海口港集团的资产一并移交海口港集团。双方做好结算工作后，大兴物业公司将租赁大楼场地归还海口港集团，同时，海口港集团退还大兴物业公司定金15万元。双方如有争议，可通过友好协商解决，如协商未果，可由海口市仲裁委员会进行仲裁，或提交法院处理。2007年10月15日，海口港集团和大兴物业公司根据原协议有关条款及酒店整体改造装修的实际情况签订《租赁补充协议》，约定：租赁期限延长五年（延长至2018年3月31日止）；2004年4月1日至2013年3月31日每年人民币60万元（月租5万元）；2013年4月1日至2018年3月31日每年人民币66万元（月租5.5万元）。前述《租赁经营协议书》及《租赁补充协议》签订后，海口港集团即依约将涉案场地提供给大兴物业公司经营。但前述协议期满后，经海口港集团多次催促，大兴物业公司仍然拒绝清场并返还涉案场地。大兴物业公司在《租赁经营协议书》及《租赁补充协议》期满终止后，仍继续占用海口港集团的涉案场地，依法应当向海口港集团支付占用费。根据海口海平资产评估事务所（普通合伙）于2018年3月28日就涉案场地出具的《资产评估咨询报告书》，据对区域内同类房地产租赁情况的调查，同类房地产租金约为：主楼每月占用费约为31万元、副楼每月占用费约为2万元，主楼和副楼每月占用费合计约为33万元，则2018年4月1日至2018年6月30日的占用费合计约为100万元，扣除大兴物业公司已支付的占用费33万元（其中：2018年5月2日支付16.5万元，2018年6月21日支付16.5万元），截至本案起诉之日，大兴物业公司仍拖欠海口港集团的占用费约67万元。占用费最终应以法院委托的司法鉴定确定的占用费损失单价为基数，按实际占用期间计算。此外，大兴物业公司在明知租赁期限已经期满终止，仍恶意占用涉案场地，拒不清场返还，造成海口港集团损失进一步扩大，海口港集团认为大兴物业公司应参照民间借贷年利率24%的标准向海口港集团支付资金利息损失。综上，大兴物业公司违反合同约定，已严重损害海口港集团合法权益。故原告特提起诉讼，恳请依法支持原告诉请。   被告海南大兴物业发展有限公司辩称，一、海口市海府路7号原海口港整个客运售票大楼本身没有任何产权证，该大楼的产权并不明晰，原告取得土地使用权证是在大楼已经建成之后，被告不但与原告签订《租赁经营协议书》，同时就客运大楼与三亚港务局海南八所港务有限责任公司也签订了租赁合同，另外，被告申请追加的海南港航实业发展有限公司也称海口港客运大楼的所有权归其所有，在最近几年中，被告也是向海南港航实业发展有限公司支付租金，并没有向原告支付租金。从原告提供的证据可以看出，评估报告中所提到的产权人是海南港航实业发展有限公司而不是原告，在评估报告中也没有任何有关委托评估的手续，因此，被告认为原海口港客运大楼产权并不明晰，有可能是多方共有，原告的土地所有权证并不能证明大楼产权。二、就海口港客运售票大楼，被告也与三亚港务局签订合同，目前该合同还在租期内并没有届满，与三亚港务局的合同到期日2021年12月30日。三、原告诉请第二项请求的不动产是不存在的，现状已经变更，所谓的招待所楼层、售票点、两间小铺面是14年前的状况，现在经过改造一楼都是铺面。三亚和八所的招待所也不存在，都是酒店。因此，原告的第二项诉讼请求无法做到的，因为目前现状已经改变不存在了。办公楼以及停车场也已经进行改装，当时的情况硬件设施客观上也已经不存在。四、被告并不是无偿占有使用原海口港客运大厦，被告一直向三亚港务局、海南八所港务有限责任公司、海南港航实业发展有限公司支付租金，目前支付给海南港航实业发展有限公司的租金已经支付到2018年9月30日，该租金是按原合同支付。因此，原告主张被告支付占用费没有事实根据。最后，原告既主张占用费又主张占用费的利息，被告认为被告不是无偿使用，不存在支付占用费的事实根据，也不应为占用费承担任何利息。主张占用费的利息既无事实根据也无法律依据。另外，这些租赁物现在并非被告占有及使用，主楼的部分作为酒店经营，不是大兴物业经营，大兴物业只收取水电费和物业管理费，副楼、停车场和院内平房现在也并非被告占有和使用，因此，被告认为原告所谓的诉讼请求没有事实根据。客观事实是那些地方都是空着的，不需要被告返还租赁物，原告可以直接占有使用。主楼二楼原本是海南现代妇女儿童医院在使用，后三角池公园改造后医院就搬走一直空置至今。综上，原告的诉请以及所主张的事实及理由没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，2004年4月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁经营协议书》，约定甲方同意将地处海口市海府路7号原海口港整个客运售票大楼（现有售票大楼内的八所、三亚两港的办事处招待所楼层和海口港现已使用的售票点及两间小铺面除外）和办公楼及停车场租赁给乙方经营管理，租赁期限为九年，从2004年4月1日起至2013年3月31日止；租金每年人民币60万元（月租5万元），从第二年起租金在原基数上每年比上年递增壹万元；协议签订生效后3天内乙方一次性向甲方支付定金15万元，租赁期满或经双方协商同意解除协议时，甲方将定金15万元归还乙方（定金不计利息）；协议期满，如双方有意继续出租和承租，双方在本协议期满前两个月内提出并办理续租协议的手续；协议租期满，乙方在期满后一个月内撤走人员，乙方有权处理动产部分的财产，不可移动的装修部分及业经乙方同意作为租金折价抵偿给甲方的资产一并移交甲方。合同签订后，原告将上述房地产交付被告使用。2007年10月15日，原、被告签订一份《租赁补充协议》，约定上述合同租赁期限延长五年（延长至2018年3月31日止）；2004年4月1日至2013年3月31日每年租金人民币60万元（月租5万元），2013年4月1日至2018年3月31日每年租金人民币66万元（月租5.5万元）。2018年1月8日，原告向被告发出《关于终止出租原海口港客运售票大楼合同的函》，通知被告在协议2018年3月31日到期后，不再续签协议。合同到期，被告未退还上述房地产，从2018年4月1日起至2019年6月30日，被告还向原告支付款项共计82.5万元。期间，2018年7月13日。原告向本院提起诉讼。另查，原告所出租的房地产所涉土地使用权为原告所有。2019年4月26日，原告（甲方）、海南八所港务有限责任公司（乙方）和三亚港务局（丙方）签订一份《关于原海口港客运售票大楼三方备忘录》，约定：原海口港客运售票大楼主楼第四层建筑面积359平方米归乙方使用，产权归乙方所有；大楼主楼第四层建筑面积314平方米归丙方使用，产权归丙方使用；大楼主楼除前述归属于乙方和丙方的房产外，大楼主楼第四层的其余部分房产以及其他楼层房产均归属甲方；大楼职工宿舍一楼房屋自西边开始数，第1、2间房屋归乙方使用；大楼职工宿舍一楼房屋自西边开始数，第3、4间房屋归丙方使用；其他区域的产权归属除前述归属于乙方和丙方的大楼主楼及仓库、车库相应产权外，大楼的其余部分房产（包括主楼、副楼）、仓库、车库及停车场等均归属甲方；丙方确认目前大楼主楼第四层建筑面积314平方米归甲方享有管理收益权，丙方同意配合向法院出具相应说明，由甲方负责该314平方米房产的收回工作。诉讼中，因原告申请，经本院依法委托，山东众智价格评估股份有限公司作出鲁众智价评字（2019）1号《评估鉴定意见书》，评估鉴定意见为海口市海府路海口港客运售票大楼主楼及副楼每层每平方米从评估基准日2018年4月1日起每月的占用费损失单价的评估结果为（金额单位：元/平方米/月）：主楼一层191元/平方米/月，主楼二层51元/平方米/月，主楼三至五层29元/平方米/月，主楼附加建筑三至四层25元/平方米/月，副楼一层47元/平方米/月，副楼二至三层21元/平方米/月，院内平房34元/平方米/月。   本院所确认的上述事实，有《租赁经营协议书》、《租赁补充协议》、《国有土地使用证》、《关于终止出租原海口港客运售票大楼合同的函》、《关于原海口港客运售票大楼合同到期清场移交的函》、《关于原海口港客运售票大楼三方备忘录》、《评估鉴定意见书》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原、被告签订的《租赁经营协议书》及《租赁补充协议》约定的期限届满后，双方未续签合同，被告继续使用涉诉房地产已无合同依据，原告要求被告返还涉诉房地产并赔偿损失，于法有据，予以支持。原、被告未约定涉诉房地产具体面积，原告要求被告按未经双方确定的使用面积以山东众智价格评估股份有限公司评估的占用费单价计算损失不合理，按双方约定的租金即每月55000元（每天为1833元）标准计算损失适当。被告已付款项应予抵扣。原告要求被告支付占用费的利息，属于重复主张损失，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：   一、原告海口港集团公司与被告海南大兴物业发展有限公司签订的《租赁经营协议书》及《租赁补充协议》于2018年3月31日终止。   二、被告海南大兴物业发展有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将地处海口市海府路7号原海口港整个客运售票大楼（现有售票大楼内的八所、三亚两港的办事处招待所楼层和海口港现已使用的售票点及两间小铺面除外）、办公楼及停车场清场并返还给原告海口港集团公司。   三、被告海南大兴物业发展有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口港集团公司赔偿自2018年4月1日起至上述房地产交还之日止的占用费损失（按每月55000元，即1833元/天标准计算，被告海南大兴物业发展有限公司已付825000元予以抵扣）。   四、驳回原告海口港集团公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10900元，由原告海口港集团公司负担3270元，被告海南大兴物业发展有限公司负担7630元;评估费67000元，由原告海口港集团公司负担20100元，被告海南大兴物业发展有限公司负担46900元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 李 云   人民陪审员 吴崎霞   人民陪审员 伍仁壮     二〇一九年八月二十日   书记员 孙马莲   书记员 王月明   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。