济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初7040号原告：钟红梅，女，1967年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王鹏、吕为彦，均为山东金诚诺律师事务所律师。被告：王安立，男，1957年出生，汉族，住济南市。被告：张桂秋（系王安立之妻），女，1962年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王安立，身份信息同上。原告钟红梅与被告王安立、张桂秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告钟红梅的委托诉讼代理人吕为彦、被告王安立均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钟红梅向本院提出的诉讼请求：1.依法确认2015年7月25日原被告双方签订的《租房合同》于2017年11月11日解除；2.判令被告王安立将涉案房屋腾空，拆除装修设施，并交付原告钟红梅。如被告不能自行拆除，则支付拆除费用（以鉴定为准）；3.判令被告王安立支付原告钟红梅房屋占有使用费（暂计算至2018年8月31日为12万元，嗣后按每月12000元计算至实际腾房之日止）；4.判令被告王安立支付原告钟红梅违约金93600元；5.判令被告王安立支付原告钟红梅垫付的水电费1150元；6.判令被告张桂秋对上述债务承担共同偿还责任；7.诉讼费、保全费、送达费、公告费由被告承担。事实与理由：2015年7月25日，原告钟红梅与被告王安立签订《租房合同》，合同约定原告将其位于济南市历下区和平路某室房屋出租给被告王安立居住使用，租赁期限自2015年11月1日至2021年10月30日。合同签订后，原告将上述房屋交付被告居住使用。但被告却将三套房屋隔层分割为六套，导致施工质量达不到合格标准，系危房，无法居住，并且被告违反合同约定，擅自将房屋转租他人使用。被告王安立的上述严重违约行为，致使原告签订合同的目的不能实现。原告于2017年11月11日向王安立送达《解除房屋租赁合同通知书》。但被告却在指定的期限内未将房屋恢复至租赁前状态，未将装修设施予以拆除，也未向原告支付任何房屋占有使用费，并导致原告垫付水电费。两被告系夫妻关系，上述债务产生于夫妻债务存续期间，被告张桂秋应当对被告王安立的上述债务承担共同偿还责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。王安立、张桂秋辩称，被告无违约行为，被告是在合同约定的范围内行使权利。原告租给被告的是毛胚房，不装修无法使用，被告对房屋进行装修也是为了实现租赁合同中约定的经营活动。被告经营家庭旅馆等服务性的租赁，原告是知情的，原告起诉被告转租的事实不存在。经审理本院认定事实如下：2015年7月25日，钟红梅（甲方出租人）与王安立（乙方承租人）签订《租房合同》，约定钟红梅将其所有的位于济南市历下区和平路诚基中心B71205（含12A05）、B71206（含12A06）、B71207（含12A07）室房屋出租给王安立居住使用，租赁期限自2015年11月1日至2021年10月30日。月租金为人民币3900元，一年结算，每年11月1日前交年租金。租赁期间，由王安立负担水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费等费用；租赁结束时，王安立须交清欠费。另王安立同意交纳4000元作为保证金，合同终止时冲抵房租。若王安立因经营需要要求钟红梅提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。另合同约定，王安立未经钟红梅同意不得改变房屋结构。任何一方违约，违约方支付对方二倍年租金。合同签订后，钟红梅随将涉案房屋交付给王安立居住使用。2015年7月25日，钟红梅给王安立出具收条，，收到2015年11月至2016年11月的房屋租金及保证金50800元。2015年7月26日，王安立与案外人赵永久签订《房屋装修合同》载明，工程地点：诚基中心B7-1205、1206、1207房屋，装修期限：2015年7月27日至2015年8月20日，施工范围：现浇隔层，360元/平方米，钢筋直径12；隔层上暖气管50元/米；隔层上线管免费。庭审中，钟红梅主张王安立在租用房屋过程中，未经其允许，将涉案三套房屋每套隔层分割成上下两层共六套擅自进行对外转租。为证明其主张，诉讼期间，钟红梅申请法院到济南佰兴经纪有限公司(即21世纪不动产佰兴甸柳店)调取了提交王安立与案外人丁娜签订的《房屋租赁合同》，约定房屋位于诚基中心12A07室，租赁期限为2017年4月13日至2018年4月12日，租金为1500元/月。2017年11月11日，钟红梅通过微信向王安立送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知书载明因王安立将涉案三套房屋分割装修为六套，施工质量未达到合格标准，且王安立租居住使用的涉案房屋擅自转租他人。并要求王安立合同解除后7日内将房屋恢复至租赁状态，将装修拆除，否则承担拆除产生的费用。庭审期间，王安立认可于2017年11月12日收到上述解除通知，但至今仍未向钟红梅交付涉案房屋。王安立提交与钟红梅的微信聊天记录，显示钟红梅告知王安立已将涉案房屋卖给案外人徐名贵，并且有买卖合同，钟红梅对此无异议。王安立另提交提交徐名贵于2018年8月16日向其送达的通知，告知王安立徐名贵已成为新房主，限王安立于2018年8月18日之前将涉案房屋腾空。钟红梅称其曾经想出卖涉案房屋，但因房屋存在纠纷且不能腾房，最终导致交易失败。本案在审理过程中，本院根据钟红梅的申请与原、被告双方选定的鉴定机构，委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对所涉济南市历下区和平路诚基中心B71205-07（12A05-A07）房屋室内增加的楼板及其它设施的拆除费用进行了审定。现场勘验视频中可见涉案房屋已由他人居住。该鉴定机构于2019年6月10日作出鲁舜鉴字（2019）004号审定报告书，鉴定结论为拆除费用为23487.47元。王安立对上述审定报告书提出异议，该评估机构进行了书面答复，并附有《司法鉴定现场勘验记录表》，载明室内主体梁结构未动，为原始结构。钟红梅称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，王安立应当将装修部分拆除并恢复原状。庭审期间，钟红梅另提交涉案房屋电费发票及收据，主张2018年8月、10月共垫付电费1150元，其中三张票据购买方为钟红梅，日期为2018年10月，数额共计592.06元，另外两张是分别为2018年8月，邹涌，房屋为B71206、B71207。为主张涉案房屋的占用使用费，钟红梅提交2018年11月在《赶集网》上查询的诚基中心类似房屋的出租价格在2000元/月。另查明，王安立与张桂秋系夫妻关系。本院认为，原告钟红梅与被告王安立签订的《租房合同》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此为合法有效合同，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第九十四条第五项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方按照本法…第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中根据钟红梅提交的王安立与案外人丁娜签订的《房屋租赁合同》复印件与本院现场勘验视频，可以认定王安立在承租钟红梅房屋后，擅自将涉案房屋转租，王安立无证据证明转租房屋经过钟红梅的许可，故王安立于2017年11月12日收到的钟红梅解除租赁合同的通知，具有合同解除的法律效力。双方之间的《租房合同》于2017年11月12日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…。本案中，根据钟红梅与王安立签订的《租房合同》，双方未就涉案房屋的装修及合同解除后的装修物进行约定，现因王安立擅自转租房屋构成违约导致合同解除，对涉案房屋内的装饰装修物的处理原、被告双方未达成一致意见，现钟红梅要求恢复原样，拆除涉案房屋内的所有装修物，于法有据，本院予以支持。若被告王安立未能按期拆除装修物，在原告钟红梅自行拆除后，可根据鉴定意见由被告王安立承担拆除的费用23487.47元。房屋租赁合同解除后，王安立未腾空、返还涉案房屋，并一直占有使用该房屋，其对房屋的占有与使用无合同基础，因此对钟红梅构成不当得利，应予以返还。故王安立应支付2017年11月至2019年8月之间房屋占有使用费，本院参照双方约定的租金价格和王安立转租的相同的房屋市场租金价格，酌定涉案房屋每间租金为1500元，上述期间房屋的占有使用费为198000元（平均价格1500元/月×6×22个月）。对后续占有使用费可按每月每间1500元的标准计算至实际交房之日止。对于原告钟红梅主张的电费，被告王安立在双方合同解除后，继续占有使用涉案房屋，对于原告钟红梅垫付的电费592.06元，王安立应予以赔偿，对于邹涌交纳的电费，钟红梅未提交证据证明与原告的关联性，本院不予支持。对于原告钟红梅主张的利息，被告王安立擅自将涉案房屋转租，构成根本违约，根据原、被告双方合同约定，任何一方违约，违约方支付对方二倍年租金，但该违约金明显超了原告钟红梅的损失，故本院酌定被告王安立按一年的租金支付原告钟红梅违约金即46800元，对于超出部分的请求，本院不予支持。对于张桂秋责任承担问题，本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋的用途是居住使用，即使王安立对外转租，也收取了相应的租金。在没有相反证据证明的情况下，王安立的租金收益应推定用于了夫妻家庭日常生活支出。故对于钟红梅要求张桂秋对王安立债务承担共同偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用?中华人民共和国民事诉讼法?的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告钟红梅与被告王安立于2015年7月25日签订的《租房合同》于2017年11月12日解除；二、被告王安立于本判决生效之日起十日内将位于济南市历下区和平路诚基中心B71205（含12A05）、B71206（含12AO6）、B71207（含12A07）室房屋腾空，并交付给原告钟红梅；同时，被告王安立拆除装修物；如被告王安立不能自行拆除，则支付原告钟红梅拆除费用23487.47元；三、被告王安立于本判决生效之日起十日内支付原告钟红梅2017年11月至2019年8月之间的房屋占有使用费198000元；对后续占有使用费可按每月每间1500元的标准计算至实际交房之日止；四、被告王安立于本判决生效之日起十日内支付原告钟红梅垫付的电费592.06元；五、被告王安立于本判决生效之日起十日内支付原告钟红梅违约金46800元；六、被告张桂秋对上述判决一至五项承担共同偿还责任；七、驳回原告钟红梅超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，由原告钟红梅负担830元，由被告王安立负担1950元；保全费2020元，由被告王安立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提出副本，并通过网上提交相关上诉材料，预缴上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋伟琴二〇一九年八月八日书 记 员  张琳琳