上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第2578号原告(反诉被告)彭香兰，女，1980年5月14日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。委托代理人韩晖，上海焦伟云律师事务所实习律师。被告(反诉原告)胡行，女，1990年7月1日生，汉族，住江西省南昌市。被告(反诉原告)刘志红，女，1972年7月18日生，汉族，住江西省南昌市。上列两被告的共同委托代理人刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。上列两被告的共同委托代理人李祥美，上海一凡律师事务所律师。原告(反诉被告)彭香兰与被告(反诉原告)胡行、刘志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后依法适用简易程序，于2015年9月11日公开开庭进行了审理，后于2015年11月9日转入普通程序并依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人焦伟云、韩晖以及两被告的共同委托代理人李祥美参加两次庭审，被告刘志红以及两被告的共同委托代理人刘廷祥参加了上述第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年4月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下坐落于上海市松江区龙腾路XXX弄XXX号房屋出租给两被告使用，租赁期限自2015年5月1日至2021年6月30日，合同约定被告可以对房屋进行装修和转租，但不可分租群租。原告交房后，发现被告在房屋装修过程中未经原告同意，对房屋进行了分割搭建。原告对此进行过劝阻，但被告置之不理。原告于2015年6月3日收到物业开具的违法(规)行为整改通知书，称被告的装修行为擅自改变了房屋原设计功能和布局，对房屋进行了分割。原告对房屋查看后发现房屋多处遭到分割、改建、增设区域电表等，不符合通常的居住习惯，已经构成违约。故原告起诉来院要求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、两被告将涉案房屋恢复原状后返还给原告；3、两被告向原告支付违约金4,000元，两被告支付的保证金不予退还。两被告共同辩称：同意解除合同、同意返还房屋且已返还，不同意恢复原状。合同解除的原因系原告违约，不同意支付违约金等。同时两被告共同反诉称：原、被告签订房屋租赁合同，约定月租金4,000元、保证金4,000元，同时约定两被告可以对租赁房屋进行装修和转租。合同签订后，被告已向原告支付半年房租合计24,000元以及保证金4,000元，被告收到房屋后即进行装修，原告也去现场多次也没有异议。但是房屋装修完毕，原告却以群租提出要求解除合同。在协商过程中，根据群租办和房管局的意见，被告装修符合规定，不算群租，物业、居委会也没有对此提出异议。所以合同解除系原告违约，故反诉要求判令：1、原告退还两被告保证金4,000元和已经支付的房租10,666.67元，并赔偿两被告违约金4,000元；2、原告赔偿两被告房租损失13,333.33元及中介费损失1,400元；3、原告赔偿装修损失30万元；4、原告返还两被告物业装修清理垃圾费1,800元和煤气开通费150元。原告针对被告的反诉辩称：被告有群租的事实，违反双方约定，因此不承担被告装修费用。在被告向物业交付钥匙后，原告因为房屋未恢复原状是拒绝接受房屋的。不认可被告已返还房屋。经审理查明：原告系位于松江区龙腾路XXX弄XXX号房屋的所有权人。2015年4月9日，原告(甲方)与被告胡行(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，该合同由被告刘志红代被告胡行签订，合同约定：1、原告将坐落于松江区龙腾路XXX弄XXX号房屋(以下简称该房屋)出租给被告居住使用；2、房屋租赁期自2015年5月1日起至2021年6月30日止，原告于2015年4月10日前向被告交付该房屋；3、租金为4,000元，首期付陆个月，另支付保证金4,000元，以后按每陆个月结算一次；4、租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；5、未经原告同意，被告不得改变该房屋的结构、装修，并爱护使用该房屋，被告不得将该房屋转租、分租，如因被告的过失或过错使该房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿或修复；6、有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金：……被告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；7、双方在补充条款约定，被告可以对该房屋进行装修及转租但不可群租。该房屋交付被告使用后，被告向原告支付6个月租金24,000元及保证金4,000元。另查明，2015年6月3日，案外人上海中星集团申城物业有限公司以“中星富林名庭物业服务中心”名义向原告发出《违法(规)行为整改通知书》，称该房屋在物业使用/装修装修过程中有擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建的行为，主要表现为：1、首层过道分割成厨房，客厅分割改建为卫生间和卧室；2、二层南卧室内分割搭建卫生间；3、三层北书房分割卧室增加厨房，南卧室分割搭建卫生间。要求该房屋业主立即停止上述违规行为，并予整改。再查明，被告在房屋未恢复原状的情况下于2015年8月11日将房屋钥匙交至物业公司处，原告于次日前往房屋查勘房屋状况之后将钥匙归还物业公司表示在房屋未恢复原状情况下拒绝收房。本院在审理过程中于2015年9月14日前往该房屋查勘，经当事人确认，该房屋增建了4间卫生间、3间厨房、9只电表，同时被告在房屋内已安装床及沙发床。又查明，原告于2015年5月29日申请人民调解，要求终止房屋租赁合同、恢复房屋原有用途。同日，在山水景苑居委会，原告与被告刘志红在社区警察等在场下进行协商未果。以上事实，主要由租赁合同、房产证、收条、通知书、勘查笔录、人民调解申请书、记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告系房屋的所有权人，其与被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表达，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，当事人均应恪守。原、被告的争议在于何方违约。对此，本院认为，合同约定该房屋可装修、转租但不可群租，而被告在装修房屋时对该房屋进行了多处的增建包括卫生间、厨房，并且安装了9只电表等，这些行为已经超出了“装修”的范畴，而是表明被告已经为其群租房屋进行并基本完成了准备工作，已经违反了双方对于“可转租但不可群租”的约定，被告构成违约，原告据此要求解除合同，被告同意解除，故原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。至于合同解除的时间，原告与被告刘志红于2015年5月29日就解除合同进行了磋商，原告明确提出了要求解除合同，只是双方在解除合同后如何处置产生了争议，因此本院确认合同于2015年5月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告对于合同解除没有争议，关键在于后果如何处理。对于原告的本诉请求。如前述，根据原、被告签订合同后的表现，原告如期交付了房屋，而被告却在装修的过程中为其将要进行的群租做准备，显然是被告违反了合同中“不可群租”的约定，而被告没有证据证明原告存有违约行为。因此，原告要求被告拆除房屋增设的卫生间、厨房、电表并按照示意图恢复房屋的原状及返还房屋的请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，原、被告就违约金的给付进行了6个方面的约定，但是其中未含有在被告群租情况下是否支付违约金以及如何支付违约金的情形，因此原告据此主张违约金，本院不予支持。对于保证金是否退还，合同约定保证金不予退还的情形是：一方未提前一个月通知经双方合意解除合同的。在合同未约定其他不予退还保证金的情形下，原告要求判令保证金不予退还，本院不予支持。对于被告的反诉请求。1、对于保证金，如上所述，合同并未对在此种情况下没收保证金做出约定，也没有相应的法律规定原告可以没收保证金或者用保证金冲抵租金，且虽然被告未将房屋恢复原状，但是其在2015年8月11日即将房屋钥匙交出，即便原告作为守约方也有义务避免损失扩大而采取一定的措施。因此原告应向被告返还保证金4,000元。2、对于原告主张的其余损失及费用，合同的解除系因为被告的违约行为导致。被告要求原告支付违约金、赔偿装修损失、中介费、清理垃圾费及煤气开通费没有依据，本院不予支持。对于房租，虽然被告已经在2015年8月11日将钥匙交至物业，但是其截至到第二次开庭日仍未将房屋恢复至原状，该行为并不能认定为被告已经完成返还房屋的义务，原告拒绝接受未恢复原状的房子于法不悖，返还房屋的时间以被告按判决恢复原状返还房屋的时间为准，因此被告已经向原告支付的自2015年5月1日起的6个月房屋租金即被告在反诉请求中主张的已支付租金及房租损失，原告无需返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)彭香兰与被告(反诉原告)胡行、刘志红签订的《房屋租赁合同》于2015年5月29日解除；二、被告(反诉原告)胡行、刘志红于本判决生效之日起三十日内将位于上海市松江区龙腾路XXX弄XXX号房屋恢复原状并返还原告(反诉被告)彭香兰(拆除增加的四间卫生间、3间厨房、9只电表并按照2015年12月18日庭审中原告出示的示意图恢复原状)；三、驳回原告(反诉被告)彭香兰的其余诉讼请求；四、原告(反诉被告)彭香兰于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)胡行、刘志红保证金4,000元；五、驳回被告(反诉原告)胡行、刘志红的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费290元，反诉案件受理费3,157.50元，合计3,447.50元，由原告(反诉被告)彭香兰负担50元(已付)、被告(反诉原告)胡行、刘志红负担3,397.50元(已付3,158元，余款239.50元由被告(反诉原告)胡行、刘志红于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  陆为明二〇一六年二月五日书 记 员  姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十三条……承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……