苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01049号原告苏州市合景房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人孔健涛，董事长。委托代理人陈镭，系该公司员工。被告秦晋。被告李琦。原告苏州市合景房地产开发有限公司诉被告秦晋、李琦商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理。因被告秦晋、李琦下落不明，本院依法转为普通程序进行审理，由审判员丁亦辛担任审判长、代理审判员王玲主审、人民陪审员邱玉芳参加评议，本院向被告秦晋、李琦公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告苏州市合景房地产开发有限公司的委托代理人陈镭到庭参加诉讼，被告秦晋、李琦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市合景房地产开发有限公司诉称，原、被告于2012年6月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告购买原告开发建造的峰汇商务广场4幢903室房屋，总价为422522元。合同签订后，两被告支付首付款222522元，并以按揭贷款形式支付原告剩余房款。后因两被告未能按时还款，中国银行股份有限公司苏州市相城支行（下简称中行相城支行）起诉原告承担连带担保责任，后经苏州市相城区人民法院作出（2013）相商初字第0851号民事判决书，判决原告归还两被告应偿还的贷款本金金额195509.11元、借款利息4746.84元等款项。现原告已向该行代为清偿241027.45元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告有权向两被告进行追偿并有权单方面解除合同，两被告并需另行支付原告房屋总价款20%的违约金。据此，原告现诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2012年6月1日签订的编号为苏相合同201206010196的《商品房买卖合同》解除；二、两被告于判决生效后十日内协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记并承担撤销备案登记费用；三、两被告应向原告支付人民币325531.85元（包括代偿款及违约金）；四、本案诉讼费用由两被告承担。被告秦晋、李琦均未作答辩。经审理查明，2012年6月1日，以原告为出卖方、两被告为买受方签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：苏相合同201206010196），由两被告向原告购买公安编号为苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场4幢903室房屋，房价为422522元，支付方式为2012年6月1日之前支付房价款222522元，剩余房款200000元由买受人申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，交房时间为2013年6月15日前。合同附件五“合同补充协议”中第一条第五款约定，因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行；补充协议第14条约定，若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。双方还作了其他约定，并均在合同上签名、盖章确认。另查明，2012年6月1日，以中行相城支行为贷款人与本案原、被告签订《个人商业用房贷款合同》1份，借款人为两被告，保证人为原告。合同约定，根据两被告的申请，中行相城支行同意向其发放个人购置住房借款200000元，贷款用途为借款人用于购买坐落于峰汇商务广场4幢903室的商业用房购房款；担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证。因两被告未按约归还银行贷款，中行相城支行向本院起诉，要求两被告和本案原告承担相应责任。本院于2013年11月26日作出（2013）相商初字第0851号民事判决书，判决两被告偿还中行相城支行贷款本金195509.11元、利息4746.84元、罚息171.8元（截止至2013年1月14日），上述款项合计人民币200427.75元，于判决书生效之日起十日内履行。同时，两被告还应偿付上述贷款本息200255.95元自2013年1月15日起至判决确定的给付之日止按合同约定的贷款利率上浮40%计算的逾期还款利息；两被告赔偿中行相城支行为实现债权而支出的律师代理费人民币8260元，于判决书生效之日起十日内履行；本案原告对两被告的上述全部债务承担连带清偿责任。该判决已生效。本案原告据此于2014年8月26日向中行相城支行支付相应款项。2015年5月13日，中行相城支行出具《结清证明》一份，证明原告根据（2013）相商初字第0851号民事判决书代为偿还各项款项共计人民币241027.45元，借款人在该行所欠款项已全部结清。又查明，原告于2015年5月14日、5月26日分别向两被告身份证上居住地址及两被告在《商品房买卖合同》上所写联系地址邮寄《法务通知函》，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告根据合同承担违约责任。其中2015年5月14日寄出邮件于2015年5月21日因“收件人拒收”退回；2015年5月26日寄出的邮件因“查无此人”，于2015年5月27日退回。审理中，原告明确涉案房屋房款422522元，已由两被告自付222522元、另通过贷款支付200000元，房款全部付清，与两被告应支付原告的325531.85元款项（代付款与违约金之和）相抵扣后，差额部分愿意退还两被告；涉案房屋在合同约定的交付时间前已具备交付条件，但尚未交付两被告。上述事实，由原告的营业执照、两被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、（2013）相商初字第0851号民事判决书、客户借记回单、《结清证明》、《法务通知函》及EMS邮寄回单以及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定房价为422522元，其中200000元由两被告向中行相城支行贷款后支付，因两被告未按约向银行还款，中行相城支行向法院诉讼，并要求本案原告作为连带责任保证人承担责任。本案原告根据生效判决书向中行相城支行代偿共241027.45元。根据《商品房买卖合同》约定：“因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同；若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付合同约定房屋总价20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用”，现原告已向中行相城支行承担了保证责任，按合同约定可向借款人即本案两被告追偿，两被告应返还原告241027.45元。合同约定原告单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告虽举证其于2015年5月14日、2015年5月26日向两被告发出通知函，要求两被告返还代偿款并解除合同，但无证据证实该解除合同通知已有效送达两被告。本案审理中向两被告公告送达了起诉书副本及相关诉讼材料，起诉书送达之日可认定为原告解除合同通知的送达之日。因给予了两被告30日的举证期，故至本案开庭之日、双方约定的解除合同的条件已成就，原告要求与两被告解除《商品房买卖合同》的请求可予支持，因合同解除，两被告还应配合原告至房产管理部门申办合同网上备案注销手续，撤销登记费用由两被告承担。因两被告未按约向银行支付贷款本息，导致原告承担了保证责任，《商品房买卖合同》亦因此解除，合同解除的原因应归责于两被告，两被告还应按合同约定支付原告房款20%的违约金计84504.4元。两被告已付原告422522元，与应返还原告的代付款241027.45元和应支付原告的违约金84504.4元相抵，原告应返还两被告96990.15元。两被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市合景房地产开发有限公司与被告秦晋、李琦之间的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201206010196）解除。二、被告秦晋、李琦于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市合景房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，撤销登记费用由被告秦晋、李琦负担。三、原告苏州市合景房地产开发有限公司返还被告秦晋、李琦购房款422522元。三、被告秦晋、李琦返还原告苏州市合景房地产开发有限公司代付款人民币241027.45元。四、被告秦晋、李琦支付原告苏州市合景房地产开发有限公司违约金人民币84504.4元。综合上述第三、四、五项，原告苏州市合景房地产开发有限公司返还被告秦晋、李琦人民币96990.15元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7717.8元，公告费600元，合计人民币8317.8元，由被告秦晋、李琦负担（此款原告苏州市合景房地产开发有限公司已自愿垫付，不再退还，被告秦晋、李琦于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市合景房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛代理审判员  王 玲人民陪审员  邱玉芳二〇一六年二月二十三日书 记 员  顾 月