广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终458号上诉人（原审原告）：赖泽波，男，汉族，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：赖贤波（系赖泽波之胞弟），男，汉族，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：肖亮奇，广东腾翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江壮鸿，男，汉族，住汕头市金平区。被上诉人（原审被告）：王玲，女，汉族，住汕头市金平区。被上诉人（原审被告）：蔡绍业，男，汉族，住汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：汤少新，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳丽，广东众大律师事务所律师。上诉人赖泽波因与被上诉人江壮鸿、王玲、蔡绍业申请执行人执行异议之诉一案，不服汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖泽波上诉请求：1、撤销一审判决，改判为支持赖泽波的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审的全部诉讼费用由江壮鸿、王玲、蔡绍业承担。事实和理由：一、一审判决认定事实严重不清，适用法律严重错误，依法应予以改判或发回重审。（一）案涉房产系王玲所有，江壮鸿对案涉房产不具有处分权，其与蔡绍业签订的《汕头市房地产买卖居间合同》（下称《买卖居间合同》）属无效合同。1、江壮鸿与王玲之间的《离婚协议》明确约定案涉房产归王玲所有，并且该离婚协议已经在民政部门登记备案，依法具备行政法律效力。离婚协议的法律约束力还表现在离婚协议具有物权效力，即离婚协议在男女双方之间具有物权效力，无需按照物权法的规定履行交付或变更登记手续，男女任何一方即可以依据协议的约定，取得分割财产的相应物权。故本案争讼标的物的买卖，依法应将不动产权转移登记到王玲名下，再由其进行处分。可见江壮鸿与蔡绍业签订的《买卖居间合同》属无效合同。如果任何第三方认为《离婚协议》不真实、不客观，那么应当通过法定程序予以撤销，而不能单方否认其法律效力。前述事实和法律是本案极为重要的依据之一，但是一审法院却在其判决中只字未提，甚至在判决中案涉房产擅自认定为江壮鸿的婚前个人财产，未将《离婚协议》做为事实依据便草率作出判决，实属事实严重认定不清。2、蔡绍业并没有提供任何直接有效的证据证明抵押权人平安普惠融资担保有限公司同意在抵押期间将案涉房产予以转让，而该事实一审法院也在判决书中予以认定。（二）江壮鸿与蔡绍业签订的《买卖居间合同》依法应认定为居间合同，而并不是房屋买卖合同，房屋买卖尚未实际发生。1、“房屋买卖合同”属于买卖合同，是房屋出卖人和房屋买受人之间订立的协议。“房屋买卖居间合同”是房屋中介分别与房屋出卖人和买受人订立的服务合同，旨在促成房屋买卖交易。“房屋买卖居间合同”和“房屋买卖合同”是有很大区别的，前者仅表示有购房的意向，但尚未实际发生房屋买卖关系，后者是直接就房屋买卖达成一致，如果买卖合同没有签定，居间协议自然就解除了。2、合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容（主要条款）所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判定。就本案而言，《买卖居间合同》里并没有清楚载明付款时间，也没有载明交房时间，完全不具备房屋买卖合同的要素，反而是对中介费作出约定，综合整份合同的内容来看，实属居间合同。（三）汕头市潮阳公证处作出的（2018）粤汕潮阳第102号《公证书》依法应当认定其无效，但其公证的过程已经清楚表明房产权属已经属于王玲，以及公证的内容系房屋委托出售。1、根据《司法部关于公证执业“五不准”的通知》：“……三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照‘重大事项一次一委托’的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容”的规定，《公证书》依法应当认定其无效。2、《公证书》在公证的过程中已经清楚表明房屋权属已经属于王玲，以及公证的内容系房屋委托出售。3、由于一审法院调取的《公证书》中缺少人脸识别图像等关于身份认证检验的重要资料，所以询问笔录上关于江壮鸿、王玲、蔡绍业签名的真实性无法确认，故该调取的证据依法不能作为本案的定案依据。假设《公证书》中的签名为真实的，但在潮阳公证处的询问笔录里王玲明确表示与江壮鸿已离婚，《离婚协议书》已载明案涉房产的产权归王玲所有，由于王玲当时早已与赖泽波形成债务，故无权将涉案房产无偿转让给江壮鸿去出售。（四）退一万步来说，即使《公证书》有效，那么江壮鸿与蔡绍业之间的民事行为性质应认定为房屋委托出售，而不是所谓的房屋买卖。1、2018年1月12日，江壮鸿与蔡绍业前往潮阳公证处办理委托公证，二人均明确承认公证内容系涉案房产的委托出售，而并不是房产买卖。与此同时，二人也对房产权属不属于蔡绍业进行了公证确认。如果江壮鸿与蔡绍业之间真的是进行房产买卖，那么在完全具备房产买卖公证的情况下，双方为什么不进行买卖公证，反而是进行委托公证？双方为什么不选择条件更为便捷的公证处进行公证，反而前往更远的、条件更为不便的潮阳公证处呢？蔡绍业身为从事房产中介行业多年的、具备丰富经验的人员，对房产交易行为具备高度认知性，其选择了委托公证的方式，就意味着其认为与江壮鸿之间的行为仅是委托出售的行为，而并不是房屋买卖行为。与此同时，二手房交易必须前往交易所进行交易登记，而江壮鸿与蔡绍业并没有进行相关的登记行为，案涉房产至今也没有存在交易登记的资料信息。因此，王玲与蔡绍业的行为也证实了他们均认同其行为仅为房屋委托出售行为，而并不是房屋买卖行为。2、合同备注中明确载明了江壮鸿办理一张空白银行卡交付蔡绍业代为收取购房款，此行为再一次体现江壮鸿与蔡绍业之间的行为系委托出售。3、法律明确禁止代理人以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，假设江壮鸿与蔡绍业之间的公证委托行为有效，那么蔡绍业成为江壮鸿的委托代理人却将房屋出售给自己，这种行为便是前述法律所禁止的。因此，结合《买卖居间合同》备注内容，江壮鸿对涉案房产的处分实际属于委托出售形式，而并不是买卖。一审法院就合同备注内容的性质问题也认定为委托性质，但却扭曲事实，强行将《买卖居间合同》认定为房屋买卖合同，实属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误，依法应予以改判或发回重审。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，实际上是江壮鸿、王玲、蔡绍业相互串通，为恶意躲避所欠赖泽波的债务而进行财产转移。（一）江壮鸿与蔡绍业签订的《买卖居间合同》属无效合同；假设有效，实际上也属于房屋委托出售合同，并不是房屋买卖合同。（二）蔡绍业提供的关于案涉房屋“购房款”的证据前后互相矛盾，转账金额与收款收据载明的金额均不能一一对应，且不能作出符合逻辑的解释，但一审法院却认为蔡绍业转账金额与购房款金额相一致即为合理，实际上林虹与江壮鸿的经济款往来明显是江壮鸿、王玲、蔡绍业为躲避债务而相互配合“制造”而来。与此同时，本案案涉房屋成交价格十分异常，明显低于同期正常房产价格，而一审法院也认为交易价格合理是不当的。（三）蔡绍业没有任何有效证据证明其实际占有使用涉案房屋。首先，本案王玲在其与赖泽波的民间借贷一案中明确表示涉案房屋并没有交付任何第三人占有使用；第二，涉案房屋所使用的水、电量近乎于零，并不是有人居住使用该有的状态；第三，蔡绍业提交2018年3月13日的《大洋红树湾物业收款收据》明显显示涉案房屋在赖泽波查封后住户信息仍然不是蔡绍业，而2018年5月3日的《大洋红树湾物业收款收据》上住户信息虽更改为蔡绍业，但试问蔡绍业在其所谓的“交房”时为什么在具备更改住户信息的情况下不前往更改，而是等到2018年5月3日方才更改，这在逻辑上明显解释不通。一审法院只是单纯提及2018年11月29日的《大洋红树湾物业收款收据》，又再一次忽略重要事实作为定案依据，并在毫无依据的情况下错误地认定蔡绍业合法占有案涉房产。因此，江壮鸿与蔡绍业并不存在房屋买卖行为，实际上是江壮鸿、王玲、蔡绍业相互串通，为恶意躲避所欠赖泽波的债务而进行财产转移，故依法应予以改判或发回重审。三、一审判决程序严重违法，依法应予以改判或发回重审。赖泽波在一审期间曾三次向一审法院递交《调查取证申请书》，申请调取公证书资料全套、案涉房产水电使用情况、案涉房产抵押资料全套，但却基本不予准许，唯一调取公证书相关资料却缺少王玲的人脸识别图像等关于身份认证检验的重要资料。赖泽波申请调查取证的证据与本案息息相关，能客观、真实地反映对案涉房产进行处分的性质及是否实际占有使用，但一审法院却屡屡剥夺赖泽波的合法权利。四、本案江壮鸿、王玲、蔡绍业就涉案房产权属的归属进行的民事行为，不管是2018年1月5日江壮鸿与王玲的离婚约定，或是2018年1月12日在公证处的确认，均认定为涉案房屋已经归王玲所有，故根据法律关于“民事行为应当以最后有效的确认为准”的规定，各方均同意并确认房屋权属归王玲所有。综上所述，本案关键性的江壮鸿与王玲均始终没有出庭陈述事实，而蔡绍业所谓的“事实”及“证据”却与江壮鸿、王玲息息相关，真实性无法得到确认，蔡绍业主张的抗辩理由缺乏事实和法律依据，种种迹象表明江壮鸿与王玲意图逃避债务而恶意转移房产。被上诉人江壮鸿、王玲未作答辩。被上诉人蔡绍业辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法正当，请求维持一审判决，驳回赖泽波的上诉请求。一、江壮鸿在处分涉案房产时，是该房产的唯一所有权人，其有权处分该房产。而蔡绍业已实际支付涉案房产的购房款,并实际占有涉案房产，蔡绍业对未办理房产过户登记手续并没有过错，故人民法院不得查封涉案房产。首先，涉案房产是江壮鸿的婚前个人财产，并非与王玲的夫妻共同财产。按照《房地产权证》记载，该房产是2012年11月由江壮鸿个人购买，而江壮鸿与王玲是2013年11月才登记结婚，显然，该房产是江壮鸿的婚前个人财产。王玲在2018年1月12日接受潮阳区公证处的询问时也已经表示该房产属于江壮鸿的个人财产，其对于江壮鸿将该房产出卖给他人无异议。其次，蔡绍业与江壮鸿签订房产买卖合同后，于2018年1月2日支付大部分房款并完成涉案房产的交付，实际占有涉案房产。江壮鸿与王玲于2018年1月5日才办理离婚登记手续，也就是说《离婚协议》的生效日期是在江壮鸿与蔡绍业签订房产买卖合同并且交付房产之后，其在《离婚协议》中对涉案房产所作的处分才是无权处分，不得对抗之前的买受人（即蔡绍业），同时该约定内容也与王玲在2018年1月12日接受潮阳区公证处的询问时所陈述内容自相矛盾。再次，蔡绍业已通过其妻子林虹的账户分三次向江壮鸿支付购房款，该事实有中国民生银行个人账户对账单和江壮鸿开的收据为证。且在2018年1月2日江壮鸿就将该房产连同缴电卡、物业管理费（含水费）缴交事项均交给蔡绍业，完成对该房产的交付。2018年11月29日的《大洋红树湾物业收款收据》也显示涉案房产住户为蔡绍业，汕头市大洋红树湾物业红树湾一期客户服务中心向蔡绍业收取了代收城市垃圾处理费、水费、物业管理费等费用。这都充分说明蔡绍业已支付了购房款，该房产至今仍由蔡绍业持续合法占有。最后，涉案房产无法办理过户登记是因为2018年1月下旬左右江壮鸿就失联，蔡绍业对此没有过错。综上，蔡绍业在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，支付了全部价款，虽涉案房产未办理过户登记，那是江壮鸿失联所致，蔡绍业对此并没有过错，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，蔡绍业对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封涉案房产。二、虽然江壮鸿在抵押期间擅自处分涉案房产，但是其将房款用于清偿债务，并未侵害抵押权人的利益，故江壮鸿转让房产的行为合法有效。根据《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，可知，抵押期间抵押人是可以转让抵押财产的。况且江壮鸿已于2018年1月2日向平安惠普融资担保有限公司清偿债务，并没有侵害抵押权人的债权，同时完成注销抵押权登记，也印证抵押权人是同意江壮鸿转让抵押财产的，故江壮鸿转让涉案房产的行为合法有效。三、蔡绍业与江壮鸿签订的《买卖居间合同》是合法有效的买卖合同，而非无效合同，更不是居间合同。蔡绍业与江壮鸿在进行涉案房产交易前双方并不相识，蔡绍业是在58同城网页上看到江壮鸿售房信息，并经房产中介磋商，在双方平等自愿、充分协商一致后才签订《买卖居间合同》。该合同是蔡绍业与江壮鸿双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，赖泽波主张该合同属于无效合同，明显缺乏事实和法律依据。另外，赖泽波认为该合同并非买卖合同，而是委托出售合同的观点更是无稽之谈。根据我国《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据我国《合同法》第三百九十八条、第四百零五条之规定，委托人应当预付处理委托事务的费用并向受托人支付报酬，但从蔡绍业与江壮鸿签订的《买卖居间合同》内容来看，并不符合委托合同的特征。相反，该合同内容完全符合《合同法》第一百三十条规定的买卖合同的定义。由于房产交易涉及诸多手续必须跑交易所，而江壮鸿表示其将要离开汕头无法配合办理过户手续，在这种情况下，房产中介建议江壮鸿办理一个公证委托手续，委托蔡绍业办理有关过户手续。江壮鸿在潮阳公证处接受询问时也表示该委托书公证的用途是“作为在汕头市办理房屋过户手续的依据”，可见《买卖居间合同》的核心条款仍然是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的性质，这完全符合《合同法》第一百三十条规定的买卖合同的性质，而非委托合同。综上，蔡绍业与江壮鸿签订的《买卖居间合同》合法有效。虽然涉案房产未办理过户登记手续，但蔡绍业对此没有过错，且蔡绍业已支付全部价款并实际占有该房产。蔡绍业对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求驳回赖泽波的上诉请求。上诉人赖泽波向一审法院提出诉讼请求：请求法院依法撤销422-2号《裁定书》，裁定继续查封涉案房产，确认江壮鸿与蔡绍业签订的《买卖居间合同》属于无效合同，江壮鸿、王玲、蔡绍业承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：江壮鸿于2012年11月购买了涉案房产并登记于其名下，后于2016年7月26日办理抵押权登记。2017年12月31日，蔡绍业与江壮鸿双方在房产中介黄晓桦居间下签订了《买卖居间合同》，约定江壮鸿以65万元的价格将涉案房产卖给蔡绍业，并约定蔡绍业于2017年12月31日先付给江壮鸿购房定金10万元。蔡绍业通过其妻子林虹的中国民生银行账户（客户账号：62×××××）以转账方式支付定金和房款给江壮鸿，分别于2017年12月31日转账5万元给江壮鸿，于2018年1月2日转账40万元给江壮鸿，于2018年1月12日转账20万元给江壮鸿。对于上述付款合计65万元，江壮鸿出具收款收据全部予以确认。2018年1月12日，江壮鸿为方便办理涉案房产过户登记，在中介黄晓桦的提议下到广东省汕头市潮阳公证处办理委托书公证，委托蔡绍业代表江壮鸿出卖涉案房产、办理过户手续、缴纳有关税费等事项。王玲到该公证处表示涉案房产属于江壮鸿的个人财产，对于江壮鸿出卖上述房屋给他人无异议。同月16日该公证处出具了《公证书》。2018年1月2日，江壮鸿收到房款40万元后，遂将涉案房产交与蔡绍业管业使用，同时将缴电卡、物业管理费（含水费）一并交给蔡绍业。同日，江壮鸿向平安普惠融资担保有限公司申请提前结清后申请解除抵押，同时付清该笔贷款结清金额239611.02元。2018年1月12日，完成对涉案房产的注销抵押登记手续后，江壮鸿将房产证原件（列粤房地证汕字第××号）交予蔡绍业，蔡绍业也付清最后一笔房款20万元。2018年11月29日的《大洋红树湾物业收款收据》也显示涉案房产住户为蔡绍业，汕头市大洋红树湾物业红树湾一期客户服务中心向蔡绍业收取了代收城市垃圾处理费、水费、物业管理费等费用。后因江壮鸿于2018年1月下旬左右失联，涉案房产无法按约办理过户登记手续。另查明，一审法院于2018年2月26日受理赖泽波诉江壮鸿、王玲民间借贷纠纷一案，于同日作出422号《裁定书》，查封江壮鸿名下的涉案房产。2018年3月15日，蔡绍业向一审法院提出执行异议，一审法院经审查后于2018年5月28日作出422-2号《裁定书》，解除对涉案房产的查封。2018年10月16日，一审法院作出（2018）粤0511民初422号《民事判决书》，判决：“被告江壮鸿、被告王玲应于本判决生效之日起十日内偿还原告借款人民币共计502000元及利息”。一审法院认为，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，江壮鸿与蔡绍业在一审法院查封之前已签订《买卖居间合同》，《买卖居间合同》是双方真实的意思表示，合法有效。江壮鸿在一审法院查封前已将涉案房产交予蔡绍业管业使用，并将《房地产权证》及缴电卡、物业管理费（含水费）等缴费凭证均交给蔡绍业，蔡绍业在查封前已合法占有涉案房产，2018年11月29日的《大洋红树湾物业收款收据》也显示涉案房产住户为蔡绍业，汕头市大洋红树湾物业红树湾一期客户服务中心向蔡绍业收取了代收城市垃圾处理费、水费、物业管理费等费用，充分说明蔡绍业至今仍合法占有涉案房产。蔡绍业2017年12月31日转账支付的金额虽与《买卖居间合同》约定的定金金额不一致，但蔡绍业已在答辩状中对此作出解释，综合考虑蔡绍业一方三次银行转账的总额与《买卖居间合同》约定的成交金额一致，转账时间也在签订《买卖居间合同》后的合理期间内，交易价格合理，且其与江壮鸿之间并无其他经济往来，一审法院采信蔡绍业的解释，认定该三笔银行转账是其向江壮鸿支付的购房价款，并已支付了全部价款。涉案房产无法办理过户登记是因江壮鸿失联所致，蔡绍业对此没有过错。因此，蔡绍业在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，支付了全部价款，虽未办理过户登记，但因其对此没有过错，故蔡绍业对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封涉案房产。关于江壮鸿在涉案房产抵押期间是否有处分权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉案房产系江壮鸿的婚前个人财产，江壮鸿作为涉案房产的所有权人，在抵押期间即2017年12月31日向蔡绍业有偿转让涉案房产，虽未取得抵押权人的同意，但其已于2018年1月2日向抵押权人清偿债务，并于2018年1月12日注销了抵押权登记，没有侵害抵押权人的债权，不违反上述法律规定的立法本旨。故江壮鸿有权转让涉案房产。关于《买卖居间合同》的性质，赖泽波认为因《买卖居间合同》的备注内容而认为该合同为委托合同。《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《买卖居间合同》备注“甲（即江壮鸿）、乙（即蔡绍业）双方约定于2018.1.3日前到公证处办理甲方委托乙方出售手续……”。江壮鸿也确实于2018年1月12日到潮阳公证处办理委托书公证，委托蔡绍业代表江壮鸿出卖涉案房产、办理过户手续、缴纳有关税费等事项。蔡绍业解释该委托书公证系江壮鸿为方便涉案房产过户而办理，江壮鸿在潮阳公证处接受询问时也表示该委托书公证的用途是“作为在汕头市办理房屋过户手续的依据”，故《买卖居间合同》的备注内容虽是委托性质，但其本质是为保证涉案房产交付的圆满履行，该备注内容并未改变《买卖居间合同》其他条款的性质，《买卖居间合同》的核心条款仍然是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的性质，属于《合同法》第一百三十条规定的买卖合同。综上，一审法院作出的422-2号《裁定书》，解除对涉案房产的查封，认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应予支持，赖泽波请求撤销该裁定书，继续查封涉案房产，并确认《买卖居间合同》属于无效合同，理由和依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回赖泽波的诉讼请求。案件受理费100元、公告费300元由赖泽波负担。二审时赖泽波提供了三份证据：1、汕头市百富勤房地产经纪有限公司《企业信用信息公示报告》；2、企业信息截图。证据1-2证明蔡绍业从事房地产中介行业多年，具备相应的房产交易知识；3、聊天记录截图。证明江壮鸿于2018年1月29日自认涉案房产仍在委托中介出售当中，并没有在此之前向蔡绍业出售过。蔡绍业认为：1、三份证据不构成二审的新证据，都不是在一审判决之后产生的证据，不能作为二审新证据提交；2、即使本案蔡绍业以前从事过中介，但是与本案房屋买卖没有法律关系，蔡绍业作为自然人有权利从事任何法律允许的房地产交易活动；3、对证据3真实性不予确认，聊天内容与本案蔡绍业与江壮鸿签订的买卖合同中涉案房产的买卖事实是相违背的，不真实的。本院认为，二审时赖泽波提供的三份证据与本案缺乏关联性，证据3的真实性也无法确认，本院不予确认。本院审理查明，一审查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的焦点为蔡绍业对讼争房产是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从本案证据看，蔡绍业对讼争房产享有足以排除强制执行的权利。首先，江壮鸿与蔡绍业在一审法院查封之前已签订《买卖居间合同》，该《买卖居间合同》从内容上看显属房屋买卖合同，王玲对江壮鸿将讼争房产出卖给蔡绍业也无异议，该合同是双方当事人真实的意思表示，内容并无违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效；其次，江壮鸿在一审法院查封前已将讼争房产交予蔡绍业管业使用，并将《房地产权证》及缴电卡、物业管理费等缴费凭证均交给蔡绍业，蔡绍业在查封前已合法占有讼争房产；第三，蔡绍业通过银行转账付还全部房款，江壮鸿也出具收款收据予以确认，交易价格合理；第四，本案讼争房产因江壮鸿失联致无法办理过户登记手续，蔡绍业对此没有过错。因此，蔡绍业在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有讼争房产，支付了全部价款，虽未办理过户登记，但因其对此没有过错，故蔡绍业对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封涉案房产。赖泽波上诉认为江壮鸿、王玲为逃避债务，与蔡绍业恶意串通转移财产，但在本案中未提供证据证明江壮鸿、王玲与蔡绍业之间存在经济往来或其他利害关系，故赖泽波的上诉，证据不足，理由不成立，本院不予支持。综上所述，赖泽波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元、公告费260元由上诉人赖泽波负担。本判决为终审判决。审判长  黄小洋审判员  林 玫审判员  林 楠二〇一九年八月九日书记员  陈思妮