广东省深圳市南山区��民法院	民 事 判 决 书	(2015)深南法民三初字第432号	原告黄雨彬，男，汉族。	原告陈炼，女，汉族。	两原告共同委托代理人于海心，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。	被告梁丽珍，女，汉族。	委托代理人李小林，广东深明德律师事务所律师。	第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码74124718-2.	法定代表人杜欣。	委托代理人吕赛赛，男，汉族，系公司员工。	第三人邱枫林，男，汉族。	委托代理人李小林，广东深明德律师事务所律师。	原告黄雨彬、陈炼诉被告梁丽珍、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称第三人中联地产）、第三人邱枫林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄雨彬、陈炼及其共同委托代理人于海心，被告的委托代理人李小林，第三人中联地产的委托代理人吕赛赛到庭参加了两次庭审。第一次庭审后，本院依法追加邱枫林为本案第三人，第三人邱枫林的委托代理人李小林到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。	两原告（以下简称原告）诉称，原告于2015年3月7日通过第三人中联地产与被告签订了《房产买卖合同》，并��付购房定金人民币5万元（以下币种均为人民币）。因原告采用的是贷款方式支付房款，故合同中约定原告须于2015年4月20日前办理资金监管，被告应积极配合。2015年4月13日，第三人中联地产联系原、被告到南山区桂庙路口的中国银行南山支行办理资金监管，在办理过程中被告突然反悔不卖房了，不再配合原告办理手续和资金监管。原告多次与被告沟通无果，遂于2015年4月15日向被告发出书面通知，第三人中联地产也向被告发出《履行催告函》，被告则称要解除合同，一直不肯再配合原告办理手续，导致合同不能正常履行，造成原告错过了最佳购房时期及经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告承担违约赔偿金43.8万元；3、被告承担本案诉讼费用。案件审理中，原告请求变更诉讼请求为：1、被告继续履行与原告之间的《房产买卖合同》，配合原告办理购房过户手续；2、被告按合同约定支付迟延履行违约金每日300元，直至被告配合办理完购房过户手续止。(暂计4月21日至5月12日迟延履行违约金为6600元)；3、被告承担本案诉讼费用。其后，原告再次申请变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房产买卖合同》；2、被告返还购房定金5万元；3、被告支付原告违约金43.8万元(合同成交价219万×20％)；3、被告赔偿原告房价上涨损失80万元；4、被告承担原告因本案诉讼产生的律师费3万元；4、被告承担原告因本案诉讼查封涉案房产所支出的担保费1.75万元；5、被告承担本案诉讼费、保全费、评估费。	被告辩称，首先因被告及家人意见不能出卖涉案物业向原告表示歉意，恳请能够谅解。其次被告没有造成原告错过最佳购房时期，对于其经济损失，被告愿意按照双倍定金原则赔偿，被告决定不卖房屋理由如下：1、被告当初独自瞒着家人出卖房屋是想另买一套房屋，但不清楚政策，4月13日经中国银行南山支行按揭部工作人员(当时有银行及中介四人在场)提醒被告若出卖涉案物业，因被告持有多套物业就不能再在深圳购房(属于限购情形)，于是被告当场向原告表示不卖涉案房产了，原告听后当时也口头同意被告的意见，之后被告及家人又采用电话及发短信方式告知对方。2、4月13日，被告说不卖涉案房产后，被告同意配合第三人退还定金，并愿意按定金标准赔偿其损失。3、4月13日前，只是第三人代收了5万元定金，被告没有收取其它款项，也没有占用其巨额购房资金，并及时告知了原告不再出售房屋，对原��购买其它房屋不会造成影响，没有为此给其造成巨大损失。4、被告从始至终都不是因为价格问题而不出卖房屋，不存在反价，被告承诺今后几年内都不出卖该房屋。5、被告瞒着患胃癌的丈夫及其他家人签订买卖房屋合同的，是擅自处分夫妻共有财产，已经伤害了患病的丈夫，也给家庭带来不和谐的因素，为尽量给丈夫创造比较好的心情去医院接受治疗和化疗，恳请原告给与谅解。6、4月13日至4月中下旬，南山学府路片区房屋价格波动不大，在被告告知不卖房屋后原告有足够的时间去选其他房屋。7、被告因精神问题已到康宁医院诊断，诊断结果是存在精神分裂症。依据诊断结果，原、被告之前签订的买卖合同可能属于无效合同，被告建议在尊重基本事实的情况下，愿意给予原告双倍定金的基础上适当补偿。。	第三人中联地产无答辩意见。	第三人邱枫林辩称，1、涉案房产为被告与第三人邱枫林的夫妻共同财产。2、被告患有精神分裂症，属于无民事行为能力人，没有签订房屋买卖合同的能力，该行为应由其监护人第三人邱枫林实施，故涉案合同自始无效。3、即使被告属于正常人，被告也无权擅自处分其与第三人邱枫林的共有房产，涉案合同也无效。4、第三人中联地产未尽到较大限度地提示义务。5、第三人邱枫林患胃癌，没有精力及时过问家里事情。	经审理查明，位于深圳市南山区南山大道东、学府路北的某房（以下简称涉案房产），建筑面积为78.6平方米，于2007年5月31日登记至被告梁丽珍名下。被告和第三人邱枫林为夫妻关系。	2015年3月7日，原告（买方）与被告（卖方）《房产买卖合同》，约定卖方将某房转让给买方，转让价款为219万元，定金为5万元，签约当日支付1万元，签约3日内补交定金4万元，定金5万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年4月20日前（含当日）预付首期购房款（以银行承诺为准）到买方贷款银��作资金托管，并向按揭银行提交按揭贷款的申请资料；涉案房产处于抵押状态，卖方应在签署合同后3日内向银行申请提前还款；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金，及其他内容。原告和第三人中联地产均表示，被告签约时并未披露涉案房产为夫妻共同财产。2015年3月7日、3月9日，被告分别出具收据，载明收到原告支付的定金1万元、4万元。被告和第三人中联地产均确认，定金5万元仍在第三人中联地产处。	庭审中，被告陈述因其名下还有其他房产，其得知出售涉案房产后不能另行购房，故4月13日，被告告知原告不愿出售涉案房产。原告和第三人中联地产认可被告上述意见。	被告和第三人邱枫林均表示，因第三人邱枫林患病，在外地治疗，被告未将出售涉案房产事宜告知第三人邱枫林，直至2015年4月底第三人邱枫林才得知被告出售涉案房产，并明确表示不同意出售。	2015年4月15日，原告向被告发出《履约催促函》，催告被告履约。被告表示未收到上述函件。	被告提交了疾病诊断书作为证据，拟证明其患精神分裂症，原告对上述证据的真实性不予认可。原告提交了中介公司交易信息，拟证明涉案房产的涨幅，被告对上述证据不予认可。	以上事实，有《房产买卖合同》、收据、律师函、房地产证复印件、结婚证等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。	本院认为，被告并未举证证明其签订《房产买卖合同》时为无民���行为能力人或限制民事行为能力人，故原、被告签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。	合同签订后，原告向被告支付了定金5万元，而被告签约时未向原告披露涉案房产系夫妻婚内购买的事实，其处置涉案房产也未得到第三人邱枫林的同意，其后第三人邱枫林也明确表示不履行合同，被告已构成违约。对于原告请求解除《房产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。涉案的合同于原告变更诉讼请求之日即本院第二次庭审之日2015年11月12日解除。合同解除后，被告收取的定金应予返还，因上述定金5万元托管在第三人中联地产处，故该5万元由第三人中联地产迳行支付给原告。至于原告主张的违约金，结合原告支付的定金金额以及合同的履行情况，本院酌定被告应向原告支付违约金25万元。至于原告主张的房价上涨损失，并非原告缔约时可预见的损失；原告主张的律师费、担保费、评估费等，并无合同和法律依据，且被告赔偿的违约金已足以弥补原告的损失，故对上述主张，本院均不予支持。	综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：	一、原告黄雨彬、陈炼与被告梁丽珍签订的《房产买卖合同》于2015年11月12日解除；	二、被告梁丽珍应于本判决生效之日起十日内向原告黄雨彬、陈炼返还定金5万元，第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内迳行向原告黄雨彬、陈炼返还上述5万元；	三、被告梁丽珍应于本判决生效之日起十日内向原告黄雨彬、陈炼支付违约金25万元；	四、驳回原告黄雨彬、陈炼的其它诉讼请求。	如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费16820元，保全费5000元，由原告负担16907元，被告负担4913元；原告实际向本院预交案件受理费24372元，余额7552元由本院向原告清退。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。	审 判 长  廖 艳	人民陪审员  林映飞	人民陪审员  王建丽	二〇一六年二月二十六日	书 记 员  洪靖敏