江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初393号原告：葛红千，男，1956年1月31日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：姜之新，安徽持优律师事务所律师。被告：江阴新桥碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市新桥镇苏圩村苏家圩**。法定代表人：谢金雄，经理。委托诉讼代理人：陈孝影，女，该公司职工。委托诉讼代理人：郭圣，江苏启星律师事务所律师。被告：南通华荣建设集团有限公司，，住所地南通市港闸区城港路**法定代表人：张进荣，董事长。委托诉讼代理人：张珊，女，该公司职工。原告葛红千与被告江阴新桥碧桂园房地产开发有限公司（以下简称江阴碧桂园公司）、南通华荣建设集团有限公司（以下简称华荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛红千及其委托诉讼代理人姜之新，被告江阴碧桂园公司的委托诉讼代理人陈孝影、郭圣，华荣公司的委托诉讼代理人张珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛红千向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告江阴碧桂园公司于2015年7月28日签订的《江阴新桥碧桂园认购书》；2.判令被告江阴碧桂园公司向原告返还购房款496776元，并支付逾期还款利息104322.96元（以496776元为基数，自2015年8月17日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率6%计算）；3.判令被告江阴碧桂园公司向原告赔偿房屋差价损失224224元；4.判令被告江阴碧桂园公司按原告已付购房款的一倍即496776元向原告承担赔偿责任；5.本案诉讼费、评估费由两被告承担。事实和理由：其与江阴碧桂园公司于2015年7月28日签订了《江阴新桥碧桂园认购书》（以下简称《认购书》）一份，约定由原告认购被告江阴碧桂园公司位于江苏省江阴市新桥镇新杨路东侧江阴新桥碧桂园欧诺亚城市花园53号202（J472）洋房，总价款为496776元，房屋于2017年3月31日交付。认购书还就付款方式等事项作出了约定。原告于同日向被告支付了定金10000元。此后，原、被告于2015年8月17日签订了《协议书》一份，约定上述购房款用被告江阴碧桂园公司欠付华荣公司的工程款冲抵。交房期满后，原告多次要求被告江阴碧桂园公司办理产权过户手续未果。嗣后，原告发现被告江阴碧桂园公司已将上述房屋卖与他人，并办理了产权过户手续。鉴于被告江阴碧桂园公司的上述行为已构成违约，依法应承担相应的责任，故成讼。江阴碧桂园公司辩称，原告提起本案之诉已超过诉讼时效；原告在签订了《认购书》后未履行付款义务，亦未在约定的时间内与江阴碧桂园公司签订《商品房买卖合同》等文件，原告称支付了10000元定金并非事实，江阴碧桂园公司未收到原告支付的定金，故《认购书》并未实际履行，双方之间未成立商品房买卖合同关系，江阴碧桂园公司依约有权对外出售案涉房屋；江阴碧桂园公司与华荣公司的工程款尚在结算中，三方之间并没有办理案涉房款抵扣的手续，原告亦未向被告开具收款凭证，故《协议书》并未生效。华荣公司辩称，原告所称的认购定金10000元系华荣公司合肥分公司支付给江阴碧桂园公司的抵房押金，并不表示该款系原告支付；华荣公司非《认购书》的相对方，其中约定的权利义务与其无关；案涉房屋的购房款系由江阴碧桂园公司欠付华荣公司的工程款中抵扣，并非华荣公司直接代付的购房款。葛红千为证明自己的主张，向本院提交了《认购书》、国内支付业务付款回单、《协议书》、江阴市房屋登记簿证明、房地产估价报告、发票等证据。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2015年7月28日，江阴碧桂园公司（甲方，出售方）与葛红千（乙方，认购方）签订了《江阴新桥碧桂园认购书》一份，约定由乙方认购甲方位于江苏省江阴市新桥镇新杨路东侧江阴新桥碧桂园欧诺亚城市花园53号202（J472）洋房（建筑面积为93.41平方米），总价款为496776元，交楼日期为2017年3月31日；乙方选择的付款方式为期楼洋房产品自付一年分期（低首付10%）；乙方须于签署本认购协议书时支付定金10000元；第二期楼款49681元须于2015年7月31日前付清（含定金）；第二期楼款64581元须于2015年8月31日前付清；第三期楼款34774元须于2015年9月30日前付清；余下楼款312966元分9期支付，每31日为一期，每期支付34774元；最后一期支付34774元，首期支付日期为2015年11月30日前，之后每期于该期限届满之日支付。在本认购书约定的时间与乙方签署甲方已明示的《分期支付楼款协议书》（下称合同文件），但乙方没来签署的或拒绝签署的除外；在本认购书约定的甲乙双方签署上述合同文件的时间前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售；甲乙双方一致同意，乙方与甲方签署上述合同文件并缴付第一期楼款的时间为2015年7月31日，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到江阴新桥碧桂园销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；因乙方未在本认购书约定的时间到江阴新桥碧桂园销售中心与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的，甲方不予返还乙方的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售。2015年8月17日，江阴碧桂园公司（甲方）、华荣公司（乙方）与葛红千（丙方）签订了《协议书》一份，约定根据甲乙双方签订的《碧桂园建设工程施工合同》，按照乙方施工进度，甲方现应向乙方支付到期工程款，甲丙签订了丙方购买甲方开发的欧诺亚城市花园53号202房屋的《商品房买卖合同》，丙方需向甲方付款；现甲、乙、丙三方经协商一致同意：一.甲方应付给乙方的工程款中的496776元（以下简称该笔工程款）冲抵丙方应付给甲方的购房款496776元（以下简称该笔购房款）；本次冲抵款分十三期冲抵，每期冲抵金额以及时间按照《商品房买卖合同》约定执行；二.乙方已在本协议签订同时与甲方办理了该笔工程款结算、支付申请等手续，本协议生效后由丙方向乙方开具本协议第一条约定金额的收款凭证（发票），乙方向甲方开具本协议第一条约定金额的工程款收款凭证（发票），甲方向丙方开具本协议第一条约定金额的购房款收款凭证；三.甲、乙、丙三方共同确认：本协议第二条约定的工程款和购房款收款凭证互为开具后，即视为乙方已向丙方支付了与该笔工程款等额的款项(乙方有权从结欠丙方的款项中予以扣减)，甲方已向乙方支付了该笔工程款，丙方已向甲方支付了该笔购房款；不管该笔工程款及该笔购房款的支付期限原来如何约定，均视为已按期支付，各方互不就付款期限问题追究对方的任何责任。诉讼过程中，本院根据葛红千的申请，委托南通市金达信房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行了评估，该公司于2019年5月28日出具了《房地产司法鉴定估价报告》（金评字字[2019]司法第1012号），评估结果为：案涉房屋2019年1月17日的市场价值为721000元。葛红千为本次评估支付了评估费9200元。另查明，案涉江阴新桥碧桂园欧诺亚城市花园53号202室房屋所有权于2017年8月8日登记至案外人陆晔名下。本院认为，本案双方的争议焦点为：葛红千与江阴碧桂园公司之间是否成立了商品房买卖合同关系？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案双方当事人签订的《认购书》、《协议书》合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应依约全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案江阴碧桂园公司已将案涉房屋出售给他人，《认购书》已无继续履行的可能，故葛红千要求解除《认购书》于法有据，应予支持。关于葛红千与江阴碧桂园公司之间是否成立了商品房买卖合同关系的问题：首先，根据《认购书》约定，葛红千需在签订《认购书》当天支付定金10000元，而葛红千提供的国内支付业务付款回单所载明的付款主体为华荣公司合肥分公司，数额为60000元，江阴碧桂园公司否认葛红千支付了该款，华荣公司亦不认可华荣公司合肥分公司支付的该款即为葛红千支付的定金。其次，葛红千未能在2015年7月31日前至指定地点与江阴碧桂园公司签订《分期支付楼款协议书》及办理相关手续，亦未提供证据证明系江阴碧桂园公司拒不配合其签订协议或办理相关手续，根据合同约定江阴碧桂园公司有权不再另行通知葛红千而将《认购书》约定的认购物业另行出售。最后，现有证据不足以证明葛红千已经履行了《协议书》第二条约定的向华荣公司开具收款凭证的义务，根据第三条的约定也即不能视为葛红千向江阴碧桂园公司支付了该笔购房款。综上，葛红千与江阴碧桂园公司之间并未成立商品房买卖合同关系，葛红千以江阴碧桂园公司违反约定将案涉房屋出售给他人，应返还其购房款及赔偿其损失的主张不能成立，应予驳回。需要说明的是，葛红千仍可凭基础法律关系向债务人主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、葛红千与江阴新桥碧桂园房地产开发有限公司于2015年7月28日签订的《江阴新桥碧桂园认购书》解除；二、驳回葛红千的其他诉讼请求。案件受理费14680元、评估费9200元，合计23880元，由葛红千负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费14680元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号********）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  杨 静二〇一九年八月十五日法官 助理  邓述勇书 记 员  许媛媛