广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民二初字第4063号原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码78525491-5。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人王娇红，女，汉族，1989年5月29日出生，身份证住址福建省漳州市龙文区，系公司员工。被告（反诉原告）沈斯红，女，汉族，1978年5月4日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称为“中原地产”）与被告沈斯红居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王娇红，被告沈斯红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月，在原告居间下，被告作为卖方，与买方莫家显签订了关于深圳市宝安区西乡街道西乡镇76区丽景城3栋304房产《二手房买卖合同》（合同编号：182183）及《资金托管协议》（编号：0155271）等附属文件，且被告和买方均向原告出具了《佣金支付承诺书》，被告承诺向原告支付佣金5000元，买方承诺向原告支付佣金30000元，同时约定如因承诺方过错或违约致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。原告履行了居间方应尽的通知及协助义务，本应收取佣金35000元，因被告违约使得交易无法继续履行，导致原告未能收取佣金。请求依法判令：1、被告支付违约金35000元及利息；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：买家已于2015年4月15日支付佣金20000元，被告已在合同解除时向买家支付该费用，故被告不应再向原告支付佣金；被告承诺的5000元佣金系原告业务员要求二手房成交后支付给其个人的，现二手房合同终止，被告也不应向该业务员支付5000元佣金。被告反诉称：2015年4月12日，被告与买方莫家显签订《二手房买卖合同》，双方约定将定金10000元作为交楼保证金给原告托管，三方签订了《资金托管协议》。现买卖合同已解除，被告退还了买方全部定金，原告拒不支付交楼保证金。在合同履行过程中，原告并未完全履行义务，在被告提出终止且已过银行预约赎楼日期后，还要求买方去赎楼，造成买方损失20000元，该费用买方要求被告支付，因此原告未尽到应尽的职责，被告愿意支付中介费的50%，现被告已支付20000元，原告应当退还多收取的5000元。请求法院判令：1、原告退还被告交楼押金10000元；2、原告退还被告多交的佣金5000元；3、原告承担本案全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告意见与其起诉意见一致。经审理查明：2015年4月12日，被告沈斯红与买方莫家显签订《二手房买卖合同》，约定被告将自己名下宝安西乡街道西乡镇76区丽景城3栋304房产出售给莫家显。莫家显当天支付定金30000元，合同生效后三日内支付定金70000元。双方同意将定金中的10000元作为交楼押金交给原告中原地产监管，此款在卖方实际交付物业时进行结算。同日，被告沈斯红、原告中原地产以及买方莫家显签订了《资金托管协议》，将交楼押金10000元交由中原地产进行托管，该款的放款条件为原告查询该物业处于抵押但不存在查封状态；托管交楼押金在买卖双方实际交楼结清相关费用且向原告提供双方签订的交楼确认书时，原告可解除托管将资金放给被告。原告就该款项向被告出示收据一份。被告签署《佣金支付承诺书》，承诺在签署《深圳市二手房买卖合同》前向原告支付佣金5000元。莫家显签署《佣金支付承诺书》，承诺在签署《深圳市二手房买卖合同》前向原告支付佣金30000元。两份《佣金支付承诺书》第二段均有“如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金”内容。庭审中，被告陈述两份《佣金支付承诺书》系分开签订的，其签订的那份是原告业务员单独要求的，被告并不知晓买方应当支付的佣金数额，直至双方在谈及终止买卖关系时才知晓。2015年4月15日，买方莫家显向原告支付了佣金20000元，原告向莫家显开具佣金发票。2015年5月24日，被告手书一份，“因本人原因，单方面解除合同，由此造成的一切责任由本人承担”。被告陈述因解除协议向买家莫家显支付了24万元，包括双倍退还的定金20万元、买方已支付的佣金2万元及因赎楼支出的利息2万元，故买方将已支付佣金的发票交付给被告。庭审中，双方确认被告沈斯红与买方莫家显2015年4月12日签订的《二手房买卖合同》已于2015年5月24日实际终止。本院认为：原、被告签订的《佣金支付承诺书》系房屋买卖合同的附属合同，被告在签订该承诺书时可预见也应当预见因其违约可能造成的损失。原告在被告与买方的房屋买卖中，查询房产状况，促成买卖双方签订《二手房买卖合同》、提供资金托管、赎楼公证等服务，因被告单方面解除合同致使买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》并办理房屋过户，导致原告可期待利益（买卖双方佣金总和）的损失，故被告应当向原告承担违约责任。本案中，买方已于2015年4月15日向原告支付佣金20000元，至被告解除合同时止，原告应当获得而未获得的佣金为15000元（30000元+5000元-20000元），故被告应当向原告支付的违约金为15000元。原告请求被告支付违约金35000元，已超出可期待利益，有违违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，故本院对原告超出部分的违约金及利息请求不予支持。原、被告双方均确认被告沈斯红与买方莫家显2015年4月12日签订的《二手房买卖合同》已于2015年5月24日实际终止，合同目的已不能实现，故被告预留交给原告托管的交楼押金10000元应当由原告返还给被告。被告要求原告退还中介费5000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、九十七条、第四百二十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈斯红在本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司违约金15000元。二、原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司本判决生效之日起三日内支付返还被告（反诉原告）沈斯红交楼押金10000元。三、驳回原告（反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）沈斯红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费338元，原告（反诉被告）负担193元，被告（反诉原告）负担145元；反诉受理费88元，由原告（反诉被告）负担58元，被告（反诉原告）负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 贺    琼二〇一六年二月十八日书 记 员 黄高文(兼)书 记 员 陈  雪  滢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第1页共6页