云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初2294号 原告：陈红飞，男，1977年8月26日出生，汉族，居民，住弥勒市。 原告：李燕峥，女，1973年11月8日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住弥勒市。 二原告的委托诉讼代理人：孙勇坤，云南德赞律师事务所律师。代理权限：特别授权。 二原告的委托诉讼代理人：刘珏颖，云南德赞律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司职员。代理权限：特别授权。 原告陈红飞、李燕峥与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈红飞、李燕峥的委托诉讼代理人孙勇坤、刘珏颖，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈红飞、李燕峥向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金89640.48元；2.判令被告根据《房屋租赁合同》的约定每延迟一日支付租金则按照未付租金的万分之五的标准承担违约金，现暂计算至2019年5月31日为38067.33元(计算标准见附表)。以上1、2项合计127707.81元;3.本案全部诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2010年7月9日，原告陈红飞与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告陈红飞向被告出租其位于弥勒市房屋，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金为原告所购房屋价款的8％，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内支付该年度的全部租金，每延迟一日支付租金按照未付租金的万分之五的标准承担违约金。2015年7月13日，原告陈红飞与被告签订《补充协议》，约定租期延长至2018年12月31日。原告按照合同约定将该房屋出租给被告使用，但被告却未按合同约定支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金合计89640.48元，为此，原告多次向被告主张，但被告仍拒绝支付。遂起诉。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，原告主张的2016年度的租金已过诉讼时效，不应得到支持。根据《房屋租赁合同》约定，租金由净租金和租赁税费组成，支付给原告的租金是净租金。双方约定的违约金过高，请求予以调整。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》一份，欲证实原告向被告购买位于湖泉湾1号5幢28层06号房屋的事实。 2.《房屋租赁合同》《补充协议》各1份，欲证实：1.2010年7月9日，原告陈红飞与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告陈红飞向被告出租其位于弥勒市房屋，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止；2.根据《房屋租赁合同》约定，每年租金为原告陈红飞所购房屋价款的8%，每年支付一次，每延迟一日按未付租金的万分之五的标准承担违约金；3.2015年7月13日，原、被告签订《补充协议》，将租期延长至2018年12月31日。 3.不动产权证书1份，欲证实原告系案涉房屋的所有权人，有权出租该房屋。 4.云南省收款专用发票、云南省地方税务局通用机打发票各1份，欲证实原告所购房屋的实际购房款为373502元，房屋租金每年为29880.16元。 5.精装公寓租金收条1份、业主卡领用及使用须知3份，欲证实：1.原告已按照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定履行了交付房屋给被告租赁使用的义务，自2013年1月1日起就已实际履行租赁合同；2.2016年1月1日至2018年12月31日期间，被告仍在租赁使用案涉房屋，并将该房屋作为酒店公寓对外经营并提供给作为业主的原告优惠使用。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4无异议；证据5，对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。 被告就其答辩理由向本院提交《房屋租赁合同》《补充协议》复印件各1份，欲证实1.双方约定的租金由净租金和租赁税费组成，支付给原告的租金为净租金；2.根据合同约定，原告主张的2016年度租金已过诉讼时效，不应得到支持。 经质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为根据合同约定，税费由被告公司代扣代缴，但被告一直未向原告提交代扣代缴税费的相应凭证，且税费是另外一个法律关系，不应在本案中处理。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3、4，被告无异议，予以采信；证据5，能够证实原告待证事实，予以采信。被告提交的证据与原告提交的证据2一致，该证据能够证实对方对房屋租赁事宜进行约定的情况，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2010年7月9日，二原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期建设的商品房中第5幢第28层06号房，房屋建筑面积为51.05平方米，每平方米价格为7345.17元，房屋总价为374971元。同日，原告陈红飞与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2015年7月13日，原告陈红飞与被告签订《补充协议》，将租期延长至2018年12月31日，其余约定事项与《房屋租赁合同》一致。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已实际支付。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司；案涉房屋的实际购房价款为373502元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金89640.48元，系按合同约定标准计算所得，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付原告租金89640.48元。原告主张由被告按未付租金金额的万分之五计算支付自2016年2月1日起至实际支付租金之日止的违约金，暂计算至2019年5月31日的违约金为38067.33元，在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，原告关于违约金的计算标准及方法符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩解2016年度的租金已过诉讼时效，虽然《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达六年的租赁合同及补充协议，无疑是基于长期合作和互信，原告未在2016年当期租金履行期限届满时立即向被告主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对被告的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。尽管本案争议租金的履行期限至2016年2月1日届满，但双方签订的补充协议约定的履行期至2018年12月31日届满，按照公平原则及诚实信用原则，在租赁合同持续履行的前提下，原告对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求被告依约履行支付义务，且原告提起诉讼尚未超过最后一期租金的诉讼时效。故被告主张2016年的租金已过诉讼时效法律依据不足，对该辩解意见不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条规定，判决如下： 由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告陈红飞、李燕峥自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金89640.48元、截至2019年5月31日的违约金38067.33元，合计127707.81元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年6月1日起至租金付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2854元，减半收取计1427元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年八月二十九日 书记员 杨飞龙