湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0984民初1688号原告（反诉被告）：陶振，男，汉族，1988年12月2日出生，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：彭大祥，湖北今天律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北汉海地产有限公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处西正街。统一社会信用代码：91420984568305763L。法定代表人：刘茂财，董事长。被告（反诉原告）：汉川市聚福德商业管理有限公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处西正街49号。统一社会信用代码：914209843165222272。法定代表人：张立明，执行董事兼总经理。被告（反诉原告）：汉川市聚福德物业管理有限公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处西正街49号。统一社会信用代码：914209843098574082。法定代表人：夏正勇，执行董事兼总经理。以上三被告（含反诉原告）共同委托诉讼代理人：李雄才，湖北扶轮律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告陶振诉被告湖北汉海地产有限公司（以下简称“湖北汉海公司”）、汉川市聚福德商业管理有限公司（以下简称“汉川聚福德商管公司”）、汉川市聚福德物业管理有限公司（以下简称“汉川聚福德物业公司”）房屋租赁合同纠纷及物业服务合同纠纷一案，陶振向本院提出诉讼请求：1、依法认定被告汉川市聚福德商业管理公司解除《汉海国际广场商用委托代理租赁合同》的通知无效；2、解除《汉海国际广场商用委托代理租赁合同》和《物业管理合同》；3、汉川市聚福德物业管理公司退还陶振保证金20000元；4、湖北汉海地产有限公司退还押金9540元；5、三被告赔偿原告损失800000元；6、由三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年3月13日，被告汉川聚福德商管公司作为被告湖北汉海公司的委托代理人与原告陶振签订了《汉海国际广场商用委托代理租赁合同》，约定将汉海国际广场五层5009室租赁给原告陶振作“汉川市来力台球室”使用，合同期为五年，原告交纳保证金9540元。2017年3月20日，“汉川市来力台球室”依法登记成立。2017年3月24日，原告陶振与被告汉川聚福德物业公司签订《物业管理合同》并交押金20000元。2017年10月30日，被告汉川聚福德商管公司和汉川聚福德物业公司以所谓原告装修不符合消防要求为由通知原告解除上述租赁合同，2017年11月16日，双方和解并签订了一份《商铺调换协议》，约定将台球室搬迁至四层4025室，由被告湖北汉海公司向原告支付装修款与拆迁总费用480000元，并免除一年的租金、物业费、空调费。还约定四层4025的租赁合同与五层5009的租赁合同条款一致。2018年12月，原告多次去缴费，但均以各种理由被拒收。2019年3月25日，被告汉川聚福德商管公司以原告未按约支付租金、拖欠物业费、水电费为由通知解除租赁合同。2019年4月9日，汉川聚福德物业公司强行将台球室断电。原告被迫关门停业。陶振为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：陶振的身份信息和来力台球室的登记信息。拟证明原告的诉讼主体身份。证据二：湖北汉海公司企业信息。证据三：汉川聚福德商管公司企业信息。证据四：汉川聚福德物业公司企业信息。上述证据二、证据三、证据四拟证明被告的主体身份。证据五：《商用租赁合同》。拟证明双方之间存在租赁关系。证据六：《物业服务合同》。拟证明双方之间存在物业服务关系。证据七：《解除合同通知》。拟证明被告擅自要求解除合同。证据八：《商铺调换协议》。拟证明对四层4025室存在租赁关系。证据九：开业广告截图。拟证明来力台球室新店租期起算时间为2018年12月8日。证据十：解除合同通知。拟证明被告擅自要求解除合同。证据十一：录音及笔录（一）。拟证明被告拒不履行收取合同款的义务。证据十二：录音及笔录（二）。证据十三：通知。上述证据十二、证据十三拟证明被告违约断电、迫使原告停业。证据十四：营业报表和开支单据。拟证明台球室收入及原告预期损失。证据十五：收据。证据十六：收据。上述证据十五、证据十六拟证明原告交付押金、保证金。被告湖北汉海公司辩称，租赁合同附件一是租赁合同的组成部分，约定了由汉川聚福德商管公司全面享有合同权利、承担合同义务，原告起诉被告湖北汉海公司承担合同义务与约定不符，起诉的主体不适格。被告湖北汉海公司未提交证据。被告汉川聚福德商管公司辩称，原告陶振至今没有依约交纳租金，根本违反了合同约定，诉请的内容以及事实和理由部分不属实，完全是倒打一耙。被告汉川聚福德商管公司反诉请求为：1、确认《汉川市汉海国际广场商用委托代理租赁合同》[合同编号：NO.20170013]已经于2019年3月25日被解除；2、责令反诉被告陶振立即腾退租赁房屋4025号商铺；3、判令反诉被告陶振向反诉原告支付截止2019年7月16日的租金损失及滞纳金175183.24元（反诉原告保留向反诉被告陶振追诉2019年7月16日之后发生的租金损失等）；4、判令反诉被告陶振承担本案反诉费用。事实与理由：2017年3月13日，汉川聚福德商管公司与陶振签订《汉川市汉海国际广场商用委托代理租赁合同》[合同编号：NO.20170013],约定将5009号物业出租给陶振经营来力台球，第一条2“该物业类型为商业用房，套内面积为477平方米”“本合同租金计算标准以本合同约定之套内面积为准”；第四条2“租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，首次租金缴纳日期为本合同签订之日，乙方应于每期15日前一次性支付下期租金给甲方，乙方从逾期之日起每日支付甲方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止”；第十条2“如发生下列情形之一者，甲方有权书面通知乙方后解除合同：（5）乙方未按合同约定如期支付租金、拖欠租金、物业管理费、水、电等费用超过十五日的”。2017年11月16日，双方又达成《商铺调换协议》，将5009搬迁到4025号商铺（面积590平方米），合同原条款不变。但是，陶振自从2017年11月13日起，未按合同约定如期支付租金，拖欠租金至今。依据合同第十条2之约定，汉川聚福德商管公司2019年3月25日向陶振送达了《解除租赁合同通知书》，并要求陶振7日内腾空物业，但是陶振仍然强制占有至今。被告（反诉原告）汉川聚福德商管公司支持其抗辩（反诉）理由，向本院提交了如下证据：证据一：租赁合同（包含附件一）。拟证明合同约定的内容以及附件一约定了由汉川聚福德商管公司全面享有合同权利承担合同义务。证据二：汉川市国土资源局不动产专用章不动产产权情况表。拟证明汉海国际广场四层4025的分割面积为590平方米。证据三：照片三张。拟证明陶振至今未腾退房屋。证据四：来力台球费用结算单。拟证明陶振截止2019年7月16日造成租金损失和滞纳金为175184.24元，并保留追诉后期租金损失的权利。被告汉川聚福德物业公司辩称，原告陶振至今没有依约交纳物业服务合同约定的各项费用，其诉请解除合同的理由与事实不符，完全是倒打一耙。被告汉川聚福德物业公司的反诉请求为：1、判令陶振向反诉原告支付截止2019年7月16日的物业费及其滞纳金119202.43元、空调使用费17019.97元，合计136222.4元。（反诉原告保留向陶振追诉2019年7月16日之后发生的物业费及空调使用费损失等）。2、判令陶振承担本案反诉费用。事实与理由：2017年3月13日，汉川聚福德商管公司与反诉被告陶振签订《汉川市汉海国际广场商用委托代理租赁合同》[合同编号：NO.20170013],约定将5009号物业出租给反诉被告陶振经营来力台球。2017年11月16日，双方又达成《商铺调换协议》，将5009搬迁到4025号商铺，合同原条款不变。与租赁合同配套，反诉原告汉川聚福德物业公司与反诉被告陶振于2017年11月20日签订了《汉海国际广场物业服务合同》,约定由乙方承担物业服务费、空调使用费、垃圾清运费等。第六条“违约责任（二）无论乙方以任何理由逾期支付或补足物业服务费，乙方除如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向乙方支付违约金。”被告（反诉原告）汉川聚福德物业公司为支持其抗辩（反诉）理由，向本院提交了如下证据：证据一：物业服务合同。拟证明反诉的事实和理由，说明一点，实际面积由477平方米变成了590平方米，在照抄原合同时面积笔误仍然填写为477平方米。物业费和空调使用费均是按照面积收取的，反诉被告陶振对上述两反诉原告的反诉请求辩称，反诉超过了时限，反诉原告擅自解除合同导致反诉被告无法经营，要求反诉被告承担租金和滞纳金没有事实和法律依据。本诉原告（反诉被告）陶振提交的本诉证据亦作为反诉证据。本诉被告（反诉原告）汉川聚福德商管公司、汉川聚福德物业公司提交的反诉证据亦作为本诉证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告陶振提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据十、证据十三、证据十五、证据十六，被告汉川聚福德商管公司提交的证据一、证据二，被告汉川聚福德物业公司提交的证据一，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告陶振提交的证据九，被告不认可其真实性，本院依法不予以采信。对原告陶振提交的证据证据十一、证据十二，被告不认可其真实性，本院甄别录音内容中的对话和场景后，认可其具有真实性，故本院依法予以采信。对原告陶振提交的证据十四，被告认为不具有证据的真实性、合法性、关联性，且系原告单方计算制作，无任何第三方核实，没有科学性，鉴于该证据的证明目的无法确认，本院依法对该证据不予采信。对被告汉川聚福德商管公司提交的证据三，原告对真实性有异议，但是又认可了没有搬离的事实，与该证据的证明内容相符，故本院依法予以采信。对被告汉川聚福德商管公司提交的证据四，原告对真实性有异议，本院依法不予采信。经审理查明：2017年3月13日，汉川聚福德商管公司与陶振签订《汉川市汉海国际广场商用委托代理租赁合同》,约定将5009号物业出租给陶振经营来力台球。上述合同中，湖北汉海公司以附件一《授权委托书》的形式，委托汉川聚福德商管公司与物业租赁人签订租赁合同，并全面享有该合同项下的权利、履行该合同项下的义务。依据合同内容，该物业类型为商业用房，套内面积为477平方米，租金计算标准以合同约定之套内面积为准，第一年、第二年月租金9540元，第三年月租金10017元，免租期为3个月（免租期减免在每次支付当期租金期限内减免一个月），租金采用先付后用的原则于每期15日前一次性支付下期租金给甲方，逾期每日支付未付金额千分之五的违约金，如拖欠租金、物业管理费、水、电等费用超过十五日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，乙方装修投入甲方不予补偿，乙方应向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，承租方还应支付相当于12个月租金作为对甲方预期利益的补偿。合同未到期之前，如一方要求提前解除合同，应提前二个月通知对方并得到对方的书面同意，否则需向对方支付相当于12个月租金的赔偿金。乙方向甲方支付合同保证金9540元，自期限届满或提前解除之日起90天以后，甲方抵充乙方承担的费用外的剩余部分无息返还乙方。2017年11月16日，双方达成了《商铺调换协议》，陶振从五层5009搬迁到四层4025号商铺，五层5009应当给予的免租期剩余28天，汉川聚福德商管公司免除陶振四层4025商铺一年的租金、物业管理费、空调使用费，租赁合同其它原条款不变。陶振交纳租金截止于2017年11月13日，交纳租金的方式系打款被告汉川聚福德商管公司账户。商铺调换后，陶振提出交纳租金及物业费用，汉川聚福德商管公司、汉川聚福德物业公司未予收取，陶振亦未依照惯例方式打款被告汉川聚福德商管公司账户。2019年3月25日，陶振收到汉川聚福德商管公司送达的《解除租赁合同通知书》后，拒绝腾出租赁物业，仍然继续占有租赁物业至今，但是陶振于2019年6月10日已经自行处理了经营所用的台球桌16张、搬离了部分空调，现租赁物业内仅剩下吧台、部分电器和沙发。与租赁合同配套，汉川聚福德物业公司于2017年3月24日收取陶振装修工程保证金20000元，商铺调换后，于2017年11月20日与陶振签订了《汉海国际广场物业服务合同》,约定由乙方承担物业服务费、空调使用费、垃圾清运费等，物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月人民币5元，空调使用费每平方米每月人民币10元，生活垃圾清运费包含在物业服务费中，每逾期一日按应付未付金额的3‰支付违约金。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。陶振交纳物业服务费、空调使用费截止于2017年11月13日。本院认为，汉川聚福德商管公司与陶振签订的《汉川市汉海国际广场商用委托代理租赁合同》，以及与租赁合同配套，汉川聚福德物业公司与陶振签订的《汉海国际广场物业服务合同》,合法有效，双方均应全面诚信履行。商铺调换协议约定将租赁物业由五层5009搬迁到四层4025，租赁合同原条款不变，构成对租赁合同的变更。汉川聚福德商管公司诉前未有确认四层4025的套内面积，诉讼中虽然举证A4001室房屋建筑面积989.51平方米，但是无法证明四层4025的套内面积为其诉称的590平方米，陶振认可继续以五层5009的套内面积477平方米为交费依据，本院予以支持。在租赁合同中，湖北汉海公司与汉川聚福德商管公司之间的委托代理关系成立，依法系本案的适格主体，但是依据合同附件的特别约定，湖北汉海公司不作为该合同项下权利的享有人和义务的承担人。汉川聚福德商管公司提出解除合同，并使用断电、张贴告示的行为，致使陶振无法正常经营，属于单方解除合同的违约行为，应当承担其相应的违约责任。陶振逾期未交纳租金、物业管理费、空调使用费，没有依约履行合同的主要义务，属于合同的根本违约，即便存在汉川聚福德商管公司、汉川聚福德物业公司工作人员拒收费用的行为，陶振仍然能够采取惯例的交费方式打款公司账户，故其诉称交费被拒的事实依然不能免除其依约交纳租金的义务，陶振自2017年11月13日起未交纳租金、物业管理费、空调使用费，其依法依约承担占有租赁房屋的租金损失以及物业管理费、空调使用费，交费标准按照上述应交项目的月标准计算，起算时间以2017年11月13日加上租赁合同约定的免租期剩余天数28天再加上商铺调换协议约定的免租金一年，即2018年12月11日为起算时间，截止时间依据反诉诉请时间为2019年7月16日。鉴于汉川聚福德商管公司、陶振均存在根本违约的行为，诉争的租赁物业里面的主要物件已经搬离，诉争合同已经事实上被解除，故汉川聚福德商管公司诉请确认《汉川市汉海国际广场商用委托代理租赁合同》已经于2019年3月25日被解除，本院依法予以支持。物业服务合同系租赁合同的配套服务合同，具有主从关系，租赁合同解除，物业服务合同一并予以解除。合同解除后，陶振向汉川聚福德商管公司返还汉海国际四层4025室，汉川聚福德商管公司收取的合同保证金9540元依约于90日后抵充陶振应当承担的费用外将剩余部分无息向陶振返还、汉川聚福德商管公司向陶振返还装修工程保证金20000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：原告陶振与被告汉川市聚福德商业管理有限公司于2017年3月13日签订的《汉川市汉海国际广场商用委托代理租赁合同》及原告陶振与被告汉川市聚福德物业管理有限公司于2017年11月20日签订的《汉海国际广场物业服务合同》于2019年3月25日解除。二、陶振于本判决生效之日起三日内向汉川市聚福德商业管理有限公司交还汉海国际四层4025商铺。三、汉川市聚福德商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向陶振赔偿损失114480元，于本判决生效之日起九十日内向陶振返还合同保证金9540元。四、陶振于本判决生效之日起三日内向汉川市聚福德商业管理有限公司支付租金损失68373元。五、汉川市聚福德物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向陶振返还装修工程保证金20000元。六、陶振于本判决生效之日起三日内向汉川市聚福德物业管理有限公司支付物业管理费17093元、空调使用费34186元，共计人民币51279元。七、驳回陶振的其它诉讼请求。八、驳回汉川市聚福德商业管理有限公司、汉川市聚福德物业管理有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件本诉受理费12095元，减半收取为6047元，由原告陶振负担2867元，由被告汉川市聚福德商业管理有限公司负担3030元、汉川市聚福德物业管理有限公司负担150元。本案件反诉受理费6826元，减半收取为3413元，由陶振负担1649元，汉川市聚福德商业管理有限公司负担944元，由汉川市聚福德物业管理有限公司负担820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹 琦人民陪审员  何承虎人民陪审员  胡薇韦二〇一九年八月十二日书 记 员  李会平