贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1965号原告：杨胜乾,男,1977年2月9日出生,苗族,公务员，住址贵州省凯里市。原告:文琴,女,1979年9月3日出生,苗族,居民，住贵州省麻江县。被告：贵州黔东南园鑫置业有限公司。住所地贵州省凯里市迎宾大道中兴东博园**。统一社会代码证91522600556634412Y。法定代表人：袁公文，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。原告杨胜乾、文琴诉被告贵州黔东南园鑫置业有限公司（以下简称园鑫置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨胜乾、文琴，被告园鑫置业公司的委托诉讼代理人黄雪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨胜乾、文琴向本院请求判令：1、被告立即支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金53777.25元（2014年12月31日至2018年10月30日共1395天）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2012年10月27日签订了《商品房买卖合同》，合同约定将御景天下第7幢2-4房出售给原告，房款总价为385500元。《商品房买卖合同》生效后，原告按照被告的通知要求和《商品房买卖合同》约定，于2013年3月7日向被告交清了房款，于2014年10月27日将办理房屋所有权证所需的的契税及维修基金等相关费用共计17732元交给了被告。被告于2014年10月27日向原告交付了房屋。按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：被告承诺在2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。然而被告并没有按照合同约定在2014年12月31日前取得原告所购商品房所有权初始登记，以致不能办理商品房转移登记，未能按时取得房屋权属证书《房屋不动产证》。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，直至2018年10月30日被告才将不动产总证交付给原告。现被告的行为已经构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的有关规定，被告应当立即支付原告逾期办理房屋所有权证违约金。原告为维护自身合法权益，现诉至人民法院，望支持原告的诉讼请求。原告杨胜乾、文琴向本院提交的证据有：1、原告《居民身份证》复印件，证明原告主体资格适格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告于2012年10月27日签订《商品房买卖合同》。合同约定被告将御景天下第7幢2-4号房出售给原告，房款总价为385500元。按照合同约定：被告承诺在2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际付款办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付放假款万分之一的违约金。3、《收款收据》复印件，证明原告于2013年3月7日已向被告交清购房款385500元。4、《销售不动产统一发票》复印件，证明被告已经向原告开具了销售不动产统一发票，金额为385500元。5、《申请》复印件，证明：一是被告于2018年10月30日才通知原告领取不动产总证。二是被告于2018年10月30日向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。6、《国家企业信用信息公示系统被告名称信息》复印件，证明被告贵州黔东南园鑫置业有限公司是贵州黔东南园鑫房地产开发有限公司变更的。7、契税等《收款收据》复印件，证明2014年10月27日已将办理房屋所有权证所需的契税，维修基金等相关费用交给了被告。被告园鑫置业公司辩称：一、被答辩人没有任何证据证明答辩人给其造成了经济损失，且其主张的赔偿数额太高，不符合民事交易的公平原则。二、诉请支付违约金无事实和法律依据。1、不动产登记条例实施后，申请办理不动产登记需要由原告去拍照办理，答辩人多次通知被答辩人将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给答辩人，并配合答辩人去办理房屋所有权证，但被答辩人不予理会。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条的约定，被答牌人应当根据答辩人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给答辩人，由答辩人统为被答辩人办理房屋所有权证，被答辩人给予必要配合。被答辩人不能按答辩人要求的时间提交办理房屋所有权证所需的全部材料的，答辩人不再为被答辩人办理房屋所有权证，山被答辩人自行办理。且事实上被答辩人已经于2018年10月30日领取了不动产权总证，自行办理不动产权证。2、根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条有“特殊约定”，即答辩人与被答辩人约定办理房屋所有权证的时间是“被答辩人应当根据答辩人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给答辩人，由答辩人统为被答辩人办理房屋所有权证，被答辩人给予必要配合”。本案答辩人已在被答辩人居住的单元楼张贴通知以及在2018年5月30口的黔东南日报刊登了登报公告，通知被答辩人在本公告公布之日起30日内交付办理房屋转移登记所需材料，答辩人已尽合同义务，而被答辩人并未履行该约定。因此，答辩人与被答辩人的约定符合我国的法律规定，答辩人不存在逾期为被答辩人办理房屋所有权证的事实。3、答辩人是2014年10月27日将房屋交付给被答辩人的，至现被答辩人起诉答辩人逾期办证的时间已有四年半的时间，被答辩人的诉请早已过法律保护的诉讼时效，其诉权依法不受法律保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告园鑫置业公司向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《身份证》复印件，证明被告身份及主体资格。2、《不动产总证领取登记表》复印件，证明原告在2018年10月30日已经领取了不动产权总证的事实。3、《黔东南日报》复印件、《照片》影印件一份，证明被告通知原告办证的事实，已尽合同义务。4、《收款收据》复印件，证明原告接房的时间以及原告的诉请已过诉讼时效。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：被告园鑫置业公司系自然人投资或控股的有限责任公司（贵州黔东南园鑫房地产开发有限公司是曾用名称），经营范围有：房地产开发、装饰装修材料销售等。2012年10月27日，以原告杨胜乾、文琴为买受人，被告园鑫置业公司为出卖人，双方就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2012004012）。合同主要约定：原告购买被告开发建设的御景天下第7幢2层2-4号房，房屋建筑面积为117.71㎡，房款总价为385500元。采用贷款方式付款，首付231500元，余款154000元以公积金贷款支付。根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付该商品房，被告承诺在2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期起30日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定日期起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，该《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理”约定“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。买受人不能按出卖人要求的时间提交办理房屋所有权证所需的全部材料的，出卖人不再为买受人办理《房屋所有权证》，由买受人自行办理”，第五条“其他事项”第4项约定“本协议为《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本协议规定为准。”合同签订后，原告根据房屋约定面积向被告支付了购房款385500元，被告向原告出具了《收款收据》及发票。被告于2014年10月27日将涉案房屋交付原告。2018年10月30日，原告从被告处领取不动产总证。2018年5月28日，被告在原告所购房屋的楼房（七号楼1单元）张贴公告，同时在2018年5月30日的《黔东南日报》刊登公告，告知全体业主“园鑫·御景天下小区已竣工合格交付使用并完成房屋不动产权证初始登记，现请小区全体业主整理相关转移登记材料齐备后至我司办理相关手续。在本公告公布之日起30日内请小区全体业主提交办理房屋转移登记所需材料。”公告时间内，原告未向被告提交办理房屋转移登记所需的材料。因双方就逾期办证违约金发生争议，原告起诉至本院，案件经调解未果。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按上述约定履行自己的义务。本案中《商品房买卖合同》第二十二条虽对办证责任主体作出了约定，但双方又同时在《补充协议》第三条对办理《房屋所有权证》的责任人作出了新的约定，即“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。买受人不能按出卖人要求的时间提交办理房屋所有权证所需的全部材料的，出卖人不再为买受人办理《房屋所有权证》，由买受人自行办理”。2018年5月28日，被告已贴出公告，要求全体业主30日内将办理房屋转移登记所需材料交付被告，然原告未按时交付相关材料，丧失了要求被告依《补充协议》的约定为原告办理房屋不动产登记的权利，此责任由原告自行承担，由原告自行办理房屋不动产权属登记，但被告应给予配合。关于本案是否已过诉讼时效的问题。本案原告的权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，而双方在合同中对逾期违约金的计算是按日计算，违约金总额每天都在变化，在这种情况下，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因民法总则于2017年10月1日施行，对2017年9月30日前已超过两年即2015年9月30日以前的违约金，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满的个别债权，园鑫置业公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭。所以，对于权利人（原告）向法院请求保护2017年9月30日前民事权利已经超过2年诉讼时效，即2015年9月30日以前部分的违约金适用民法通则2年诉讼时效不予支持；对2015年10月1日以后发生的每个个别债权，因未超过民法通则规定的2年诉讼时效，予以支持；对于2017年10月1日以后发生的每个个别债权，适用民法总则3年诉讼时效。2018年5月28日，园鑫置业公司向全体小区业主发出公告，要求业主30日内提交相关转移登记的材料，已履行了义务，故2018年6月27日后园鑫置业公司的违约责任应予以免除，即原告2017年10月1日以后的债权计算至2018年6月27日。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，本案中，原、被告双方签订的《补充协议》第三条虽对办理《房屋所有权证》责任人作出了新的约定，但并无证据证明系双方作出的特殊约定，故不能免除被告应当承担的违约责任。被告提出在不动产登记条例颁布实施后，曾多次通知原告将办理房屋所有权证所需的全部材料提交被告，已在原告居住的单元楼张贴通知以及在2018年5月30日的黔东南日报刊登了登报公告，已尽合同义务，不存在逾期为原告办理房屋所有权证的事实的辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的赔偿数额是否过高，是否应当进行调整的问题。本案中，因被告的违约行为，导致原告未能及时取得房屋权属证书，原、被告对未能及时取得房屋权属证书造成的损失情况进行举证。结合本案实际情况，首先，原告是采取银行按揭贷款抵押的方式购买该房屋，办理房产证后，也是交银行进行抵押，故房产证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实。其次，如原告买房是为了投资，而近几年凯里商品房买卖行情不稳定，不一定能给原告带来预期收益。第三，如原告买房是为了将房屋用于出租等投资，而房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，综合本案原告未提供实际损失证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌情予以调整，由出卖人按日向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。本案违约金计算时间为2015年10月1日起至2018年6月27日止，共计1001天，金额为19294.27元（385500元×0.00005×1001天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州黔东南园鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨胜乾、文琴逾期办理不动产房屋登记证书违约金19294.27元；二、驳回原告杨胜乾、文琴的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取572元，由原告杨胜乾、文琴负担367元，被告贵州黔东南园鑫置业有限公司负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 蒙 琦二〇一九年八月九日书记员 石鉴宇