河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民再47号 再审申请人（案外人）：褚建君，男，1972年9月11日出生，汉族，住张家口经济开发区。 再审申请人（案外人）：胡松林，男，1971年11月9日出生，汉族，住张家口经济开发区。 上列再审申请人委托诉讼代理人：温树卫，河北震河律师事务所律师。 再审申请人（案外人）：蔺文江，男，1958年11月28日出生，汉族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：姚建明，河北文昌阁律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑凌云，男，1973年1月29日出生，汉族，住张家口市桥东区。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：张家口华凯创业房地产开发有限公司。住所地：张家口市高新区市府东大街6号宏昌馨园小区9号楼4单元5层401、501。 法定代表人：田美玲，公司经理。 委托诉讼代理人：王俊，河北国器律师事务所律师。 再审申请人褚建君、胡松林、蔺文江因与被申请人郑凌云、张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）冀07民终1721号民事判决，在执行过程中，再审申请人褚建君、胡松林、蔺文江提出了执行异议申请后，均被驳回后，向本院申请再审。本院于2019年4月18日作出（2019）冀07民申15、53号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人褚建君及其与再审申请人胡松林的委托诉讼代理人温树卫、再审申请人蔺文江的委托诉讼代理人姚建明、被申请人郑凌云、被申请人华凯公司的委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 褚建君、胡松林申请再审称，2015年9月7日申请人购买了案渉房屋，签订了房屋买卖合同并交纳了契税、公共维修基金等各项费用，并完成了交付。申请人开始装修并入住至今。2018年8月20日，申请人收到了法院公告，要强制执行我的房屋，后经多方了解，被申请人郑凌云于2013年12月24日与被申请人华凯公司签订了房屋买卖合同，但华凯公司并没有向其交付房屋，也没有收取其他费用。申请人认为原判决主要存在以下错误：一、郑凌云在诉华凯公司房屋买卖合同纠纷时，华凯公司并没有告知申请人，一、二审法院也没有依职权追加申请人为有独立请求权第三人参加诉讼，所以申请人对郑凌云与华凯公司之间的纠纷并不知情。申请人作为房屋实际占有人，法院应当依职权追加申请人出庭参加诉讼，该案符合民事诉讼法第一百七十九条第（九）项之规定情形，以及依据民事诉讼法解释第三百零三条之规定，也应当依法受理并予以再审。二、一、二审法院判决侵害了申请人的权利，本案属于一房二卖，法院审理时，应首先审查购房人是否取得所有权变更登记，若有一方办理了所有权登记，则可以判令其取得所有权；若均未办理，则依据合法占有房屋的先后确定权利。本案中，申请人与郑凌云均未办理所有权变更登记，但是申请人先合法占有了该房屋，因此该房屋应当归申请人所有。 蔺文江申请再审称，已生效判决严重损害了申请人权益。理由如下：1、2014年6月4日，申请人与被申请人华凯公司签订了房屋买卖合同，以722907元的价格购买案渉案屋，并缴纳了契税、公共维修金、产权登记费等。2016年7月12日，华凯公司向申请人发放了先行装修入住通知单，并于当年8月份给申请人办理了房屋的先行装修入住手续，向申请人交付了该房屋，申请人缴纳了装修押金、采暖费、物业费、水电费等相关费用后，于当年11月装修完毕后入住，申请人对该房屋已合法占有并实际居住。2、郑凌云与华凯公司的房屋买卖合同纠纷一案，是基于房屋买卖合同而提起的诉讼，基于合同的相对性原则，一般只有签订合同的双方主体参加诉讼。法院在该诉讼过程中，没有通知申请人参加诉讼，申请人自身也不知道该诉讼存在而未能参加。3、根据合同法第三十二条规定，申请人与被申请人华凯公司签订的案渉房屋的房屋买卖合同，合法有效。因此，申请人对案渉房屋享有足以排他的合法民事权益。4、本案是典型的一房二卖情形，在数份合同均有效的情况下，法院应当根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》确定的权利顺位保护原则，以“所有权登记、合法占有、买卖合同成立先后”的顺序确定权利保护顺位，来确定案渉房屋的归属。综上所述，申请人认为：原一审、二审判决设定案件基本事实不清，适用法律错误，申请人的再审申请符合再审的法定情形，为维护自身合法权益，特向贵院提出案外人再审申请。 郑凌云辩称，我在2013年在华凯公司购买了案渉房屋，华凯公司与我签订了购房合同，并向我开具了购房发票。我认为是我先买的，房屋应当是归我所有，法院应当按照买卖合同先后，判决房屋归我所有。 华凯公司辩称，1、对于三再审申请人陈述的房屋买卖关系、房屋交付时间、房屋占有情况、使用情况均属实。2、关于华凯公司与郑凌云的房屋买卖关系，我公司始终认为基础法律关系为民间借贷，案渉房屋买卖合同实际为抵押。 郑凌云向一审法院起诉请求：1、要求华凯公司移交郑凌云已经购买的文化艺术会展中心-紫金城小区E座东-204、205、207、306室房屋；2、要求华凯公司承担因逾期交房给郑凌云造成的经济损失1000元。。一审法院认定事实：2013年12月24日，郑凌云与华凯公司签订了《房屋买卖合同》，郑凌云拟定承购的房屋为华润·紫金城E座东-204、205、207、306号房，该房屋建筑面积526.84平方米，单价4500元/平方米，合计2370780元，付款方式为一次性全款支付该房屋的房价款。合同中还约定了甲方交房期限及违约责任、乙方逾期付款的违约责任、面积差异处理、其它等事项。该合同后附有合同补充协议一份及涉案的华润·紫金城E座东-204、205、207、306四套商品房户型图。2013年12月24日，华凯公司为郑凌云出具购房收据一张。华凯公司对郑凌云提交的《房屋买卖合同》与购房收据的真实性均无异议。郑凌云向一审法院就涉案房屋的购房过程陈述称，其为张家口市卷烟厂职工，2013年通过张剑峰认识任博，之前其并不认识任博。张剑峰说任博手里有不少顶账房，当时任博正在张家口市文化艺术会展中心紫金城小区施工，说当时房子比较便宜，3000元/平米，后来2013年11月左右，经其朋友张剑峰介绍，其于2013年12月24日购买了张家口市文化艺术会展中心紫金城小区E座东-204、205、207、306室。付款给的是现金，将共计160万元的现金给了任博。任博说这几套房是开发商抵给他的工程款。2013年12月24日任博领其到华凯公司售楼处，并让华凯公司售楼处的工作人员给其开具了涉案四套房屋的购房合同和收据。华凯公司答辩称郑凌云就购房过程的陈述并不能证明已将房款支付给了任博，并认为郑凌云与案外人任博涉及诈骗，华凯公司提交了报案材料一份，但未能出具公安部门的相关立案、受理材料。一审中，华凯公司陈述，华凯公司与任博的关系是任博给其施工，在施工期间双方约定了工程款以房屋抵顶，当时其已将全部工程款等价的房屋抵顶给任博，但任博的工程还未完工，只进行了一部分，后任博用其抵顶的房屋对外融资，融资后携款出逃，当时其在不知情的情况下协助任博办理了房屋更名手续，当时给任博抵了大约三、四千万的房子。另查明，涉案的张家口市文化艺术会展中心华润·紫金城E座已竣工且部分商品房已经有业主入住。再查明，本案庭审中向当事人双方询问任博相关线索，郑凌云表示没有相关线索可以提供，华凯公司的委托诉讼代理人陈述已经报案，任博在逃。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。郑凌云就己方的主张，提供了双方于2013年12月24日签订了书面的《房屋买卖合同》，该合同对于房屋楼号、建筑面积及价格、付款方式、甲方交房期限及违约责任等均作出了明确具体的约定，且提供了华凯公司出具的全部房款的收款收据。郑凌云依据与华凯公司签订的房屋买卖合同和房款收据要求华凯公司交付郑凌云购买的张家口文化艺术会展中心华润·紫金城E座东-204、205、207、306号房屋，华凯公司答辩称本案实为民间借贷法律关系,但未能提供借据、收据、欠条等债权债务凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，亦未提供充分有效的证据反驳原告陈述的房屋买卖合同关系成立的事实，根据前述民事诉讼证据规则，华凯公司应当承担举证不利的法律后果，故法院对华凯公司的上述抗辩不予采信。双方签订的《房屋买卖合同》中“甲方交房期限及违约责任中”并未约定交房期限，但涉案的张家口文化艺术会展中心华润·紫金城E座已经竣工且部分业主已入住，郑凌云要求华凯公司将张家口市文化艺术会展中心E座东204、205、207、306号房交付其使用的诉讼请求合乎情理，法院予以支持。对郑凌云要求华凯公司承担逾期交房损失1000元的诉讼请求，其没有提供相关依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、华凯公司于本判决生效之日起二十日内向郑凌云交付位于张家口文化艺术会展中心华润·紫金城E座东-204、205、207、306号房屋；二、驳回郑凌云的其他诉讼请求。 张家口华凯创业房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，改判华凯公司不承担交付房屋的义务，并由郑凌云承担本案诉讼费。 二审法院认定事实与一审法院一致。 二审法院认为：华凯公司称将房屋交与任博用于任博融资，以顺利完成任博为华凯创业房开承建的施工项目，此时任博已从华凯公司获得了选择交易相对人并交易房屋用于融资的权利。华凯公司与任博选择的交易相对人郑凌云签订房屋买卖合同，并出据了收款收据，双方形成房屋买卖合同关系，华凯公司已不能对抗郑凌云交付房屋的请求。华凯公司与任博之间并没有借贷事实，也不能证实郑凌云与任博之间存在借贷事实，而是与郑凌云签订了购房合同，并开据了收款收据，故华凯公司辩称本案基础法律关系是民间借贷而不是房屋买卖，没有事实依据，本院二审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。 再审经审理查明，再审申请人禇建君于2015年9月7日，与华凯公司签订了房屋买卖合同，以469304元的价格购买了华润-紫金城E座2层东207号房屋一套，并交纳了煤气入户费、公共维修基金、采暖费、产权登记费、契税等相关费用。入住后，继续交纳了采暖费、电费、水费等，证明其已实际占有案渉房屋。再审申请人胡松林于2014年4月10日与华凯公司签订了房屋买卖合同，以567840元的价格购买了华润-紫金城E座2层东204号房屋一套，并交纳了煤气入户费、公共维修基金、采暖费、产权登记费、契税等相关费用，证明其已实际占有案渉房屋。再审申请人蔺文江于2014年6月4日与华凯公司签订了房屋买卖合同，以722907元的价格购买了华润-紫金城E座3层东306号房屋一套，并交纳了煤气入户费、公共维修基金、采暖费、产权登记费、契税等相关费用。入住后，继续交纳了电费、水费等，证明其已实际占有案渉房屋。 以上事实有再审申请人提交的购房合同、房款收据、煤气入户费票据、公共维修基金票据、采暖费票据、产权登记费票据、契税票据及房屋装修照片、水电费交费单据等予以证实，本院对此事实予以确认。 本院再审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决的人民法院申请再审。本案中，褚建君、胡松林、蔺文江作为案外人申请再审符合法律规定。因褚建君、胡松林、蔺文江不是必要的共同诉讼当事人，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的，维持原判决、裁定、调解书。故本案的争议焦点有二，一、多个买卖合同的效力问题。二、案渉房屋“一房二卖”的保护顺位问题。 关于多个买卖合同的效力问题，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的，在没有其他合同无效情形的情况下，数个买卖合同均应为有效合同。并且，根据债权平等原则，在数个买卖合同均为有效合同的情况下，数个买受人作为债权人的合法利益均应受到法律保护，各受让方均可要求继续履行。就本案而言，华凯公司与郑凌云签订的房屋买卖合同，及华凯公司与褚建君、胡松林、蔺文江签订的买卖合同均为有效合同，各受让人均有权要求继续履行合同。但在各受让人均要求继续履行合同时，就应当考虑保护顺位问题。 关于房屋“一房二卖”的保护顺位问题，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，案渉房屋华润-紫金城E座东204、207、306号房屋均未办理房屋所有权变更登记，那么就应当以合法占有房屋来确定继续履行合同的买受人。通过庭审举证质证，双方当事人对该三套房屋的合法占有人为褚建君、胡松林、蔺文江这一事实均无异议。故郑凌云要求继续履行该三套房屋的买卖合同，本院不予支持。郑凌云可另案主张华凯公司“一房二卖”的违约责任。 在再审过程中，华凯公司主张其与郑凌云之间并非房屋买卖合同，而是民间借贷。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百二十四条第二款的规定，案外人不是必要共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决对其民事权益造成损害的内容。故对华凯公司的该主张本案不予审理。 综上所述，再审申请人褚建君、胡松林、蔺文江的再审请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条、第四百二十四条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀07民终1721号民事判决及河北省张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初30号民事判决； 二、张家口华凯创业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑凌云交付位于张家口文化艺术会展中心华润-紫金城E座东205号房屋； 三、驳回郑凌云的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各26000元，均由张家口华凯创业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 牛 洁 审判员 吴义清 审判员 何燕芬 二〇一九年八月三十日 书记员 陈 思