福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初4095号 原告：福州荣和物业管理有限公司，住所地福州市台江区八一七中路888号金马大厦7层F房。统一社会信用代码913501037821897834。 法定代表人：林慎初，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曾伟宁，福建理争律师事务所执业律师。 被告：唐锦基，男，1963年5月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：杨春林，男，1944年4月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：杨吉广，男，1976年12月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：杨吉元，男，1979年1月27日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：杨吉广，系本案被告，杨春林之子。 原告福州荣和物业管理有限公司（以下简称荣和物业公司）与被告唐锦基、杨春林、杨吉广、杨吉元物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣和物业公司的委托诉讼代理人魏思格、被告唐锦基到庭参加诉讼，被告杨春林、杨吉广、杨吉元经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告荣和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令唐锦基向荣和物业公司支付2015年8月1日至2018年8月31日拖欠的物业服务管理费、水电公摊费合计23858.6元，并且按照每日千分之一的标准支付违约金。2.杨春林、杨吉广、杨吉元对第一项诉请承担连带责任。事实和理由：原告于2006年3月20日与福建群升置业有限公司签订《前期物业服务合同》，为被告所拥有的福州市台江区八一七中路学军路两侧“群升国际一期B区”提供物业服务。合同约定：物业管理服务费应于每月10日前缴纳。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应根据合同约定交纳物业管理服务费，但被告拒绝支付，原告先后派人多次上门催收，被告仍然拒绝缴纳。截止2018年8月31日，被告共欠缴物业服务费计23858.6元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利，依据相关法律法规的规定，提起诉讼，请求判如所请。 被告唐锦基辩称，其在租赁店面开德记海鲜大酒楼，在没有失窃之前物业费都有交纳，但是在失窃之后就没有继续交纳物业费，原告工作人员在其店里吃饭未付钱，赊账26000元，所以其才不交纳物业费。房东还差2个半月的押金没有退给其，其不同意按照原告主张的日千分之一的标准支付违约金。事先物业对管理、治安方面不理不睬，其要求物业安装探头来提高治安，所以之后其才没有交纳物业费。 被告杨春林、杨吉广、杨吉元未向本院提交书面答辩状，但杨春林在向本院提交的证据清单的证明对象中提出物业费应由唐锦基交纳，与其无关。另提出福州市住房保障和房产管理局已注销荣和物业公司的物业服务企业资质证书，荣和物业公司向其收取物业费没有法律事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，荣和物业公司向本院提交证据：《前期物业服务合同及备案证明》、2010年12月25日签订的《前期物业服务合同补充合同》。杨春林向本院提交证据：《房屋所有权证》、2013年5月23日《证明书》、《房屋租赁合同》、2018年11月8日《证明》、2016年11月14日公布的《市场主体名录（物业服务企业）》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，杨春林、杨吉广、杨吉元未到庭质证，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年3月20日，荣和物业公司与案外人福建群升置业有限公司签订《群升国际一期前期物业服务合同》，双方约定由福建群升置业有限公司选聘荣和物业公司对福建群升置业有限公司开发的群升国际一期项目所有组团提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为:1、多层住宅1.2元/月/㎡，电梯费0.2元/月/㎡，2、高层住宅1.4元/月/㎡，电梯费0.3元/月/㎡……第七条约定，业主应于开发商在本地主要报刊上公示交房之日起交纳物业服务费用……第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除补足应交纳的费用外，还应按该费用为基数，向荣和物业公司每天支付1‰的违约金……第二十七条约定，本合同期限自2006年3月20日起至2010年12月30日止……。双方还在合同约定了其他的权利义务。合同签订后，荣和物业公司为群升国际一期小区提供物业服务。 2008年1月25日，福州市台江区房管局出具编号：台物合备2007－143《福州市物业服务合同备案证明》，载明荣和物业公司与福建群升置业有限公司签订的上述合同同意给予备案。 荣和物业公司提供的《关于〈“群升国际”一期前期物业服务合同〉的补充合同》内容为：甲方：福建群升置业有限公司。乙方：荣和物业公司。双方于2006年3月20日签订的《群升国际一期前期物业服务合同》（下称原合同）期限于2010年12月30日届满，现双方本着平等互惠、协商一致的原则，就合同中第八章第二十七、第二十八条进行补充如下：一、续期期限为：2010年12月31日至2015年12月31日。若续期期间业主委员会成立，则本合同有效期至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。二、原合同其余内容继续有效，双方仍应遵照执行。三、本补充合同自双方盖章之日起生效。荣和物业公司和福建群升置业有限公司分别在合同上加盖公章，落款时间为2010年12月25日。 另查明，杨春林、杨吉广、杨吉元系台江区洋中街道学军路56号群升国际B地块2#楼2层04店面的业主，物权取得登记时间为2013年3月28日，三人对该店面按份共有。建筑面积为140.18㎡。 再查明，2014年12月13日，杨吉广与唐锦基签订《店面租赁合同》，合同约定杨吉广将本案案涉店面出租给唐锦基使用，第三条约定租赁期自2014年12月29日至2019年12月29日止。第四条约定水、电、煤气、物业管理、经营等费用均由唐锦基承担，并承担延期支付的违约责任。 诉讼中，荣和物业公司陈述，自2015年8月1日至2018年8月31日，被告存在拖欠物业费的情形，经催讨无效，故诉至本院。庭审中，唐锦基对拖欠物业费的时间未提出异议。 本院认为，其一，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，荣和物业公司接受群升国际一期B区的物业建设单位福建群升置业有限公司以邀请招标方式选聘，对该小区进行前期物业管理，该前期物业服务合同对群升国际一期B区的所有业主具有约束力。荣和物业公司进驻群升国际一期B区提供物业服务后，杨吉广、杨春林、杨吉元作为该小区的业主，唐锦基作为物业承租人事实上享受了荣和物业公司提供的物业服务，应当按照《福州市前期物业服务合同》的约定向荣和物业公司交纳物业服务费。荣和物业公司请求唐锦基向其交纳所拖欠的2015年8月1日至2018年8月31日的物业服务费20746.64元（140.18×4×37个月=20746.64），于法有据，本院予以支持，其所诉请的水电公摊费，没有合同和事实依据，本院不予支持。违约金方面，唐锦基对违约金标准提出异议，本院认为，该违约金的标准过高，应依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以调整，本院酌定为以20746.64元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自原告起诉之日2018年10月25日起支付至实际清偿之日止。荣和物业公司诉请中超出本院确认的部分，不予支持。荣和物业公司请求业主杨春林、杨吉广、杨吉元承担连带责任，于法有据，本院予以支持。杨春林以其与唐锦基的内部约定作为不承担物业费的依据，于法无据，本院不予采纳。 其二，唐锦基抗辩称荣和物业公司未完全履行物业服务合同，致其店内失窃，且存在吃饭不付账的情形，但未提供证据予以证明，本院对其减免物业费及违约金的抗辩不予采纳。 其三，杨春林辩称福州市住房保障和房产管理局已注销荣和物业公司的物业服务企业资质证书，荣和物业公司向其收取物业费没有法律事实依据。本院认为，国务院《物业管理条例》作为规范物业服务的行政法规，并未将物业服务企业须具备相应资质作为效力性强制性规定，物业服务企业是否取得相应资质与本案物业服务合同是否有效并无直接联系，故本案中对荣和物业公司的物业资质，本院不做审查认定。 杨吉广、杨春林、杨吉元经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告唐锦基应于本判决生效之日起十日内，一次性向原告福州荣和物业管理有限公司支付所拖欠的2015年8月1日至2018年8月31日的物业服务费20746.64元及违约金（以20746.64元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月25日起支付至实际清偿完毕之日止）。 二、被告杨春林、杨吉广、杨吉元对第一项判项中被告唐锦基所负担的债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告福州荣和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费396元，由原告福州荣和物业管理有限公司负担77元，由被告唐锦基负担319元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  赵秋平 人民陪审员  郭昭仪 二〇一九年八月二十八日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  李焱鑫 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。