云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0102民初9099号原告（反诉被告）：戴宝玲，女，1965年6月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：范婧珺，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王云梅，女，1976年4月14日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：孙家灿，男，1963年7月15日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区，系王云梅丈夫，特别授权代理。原告（反诉被告）戴宝玲与被告（反诉原告）王云梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）戴宝玲及其委托诉讼代理人范婧珺，被告（反诉原告）王云梅及其委托诉讼代理人孙家灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴宝玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋租金133328元（8333元/月×16个月，2018年1月10日起至2019年5月10日止）。2、判令被告支付原告房屋租金按每月8333元计算至实际归还房屋为止。3、判令被告支付转让费50000元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原、被告签订《房屋出售协议》一份，协议中约定原告将昆明市五一路如安街12号商铺出售给被告，若出售不成则被告知需承担租赁费用。现该《房屋出售协议》中房屋买卖部分已无法履行，双方约定的租赁关系一直持续至今，但被告未向原告支付租金。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告王云梅辩称：我们租了该商铺后，就回家老家筹钱，后原告电话给我称房子考虑出售，我们才支付了15万元的费用。商铺装修的工人也是原告帮我们找的，拆除工作才进行了两天就通知我们停工。对方要求我们支付租金没有依据。其次，原告说该房子在我们手里，但是对方已经将房子租给了其他人，我们一直在商量装修的事情，对方已经在15日就已经知道了该商铺装修不了，且该商铺已经被查封，并已经将房子租给别人开小吃店。我方不应该支付租金及转让费。反诉原告王云梅提出反诉请求：1、由被告赔偿原告经济损失204000元（如安街4-28号商铺出租方未如期交房，无法经营，经营损失12000元/月×17个月）。2、由被告赔偿原告装修费、误工费12000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：双方签订的《房屋出售协议》中房屋买卖部分，人民法院已经做出判决。反诉被告与反诉原告进行房屋买卖和租赁的过程中，存在欺诈和隐瞒房屋状况等行为，造成反诉原告造成巨大经济损失和心理创伤。反诉被告主张我方一直掌控这该商铺，但2018年11月30日昆明市五华区市场监督管理局颁发的《营业执照》显示，该商铺已经由他人经营，可见反诉被告所主张的事实不成立。反诉被告戴宝玲反诉辩称：反诉原告主张的经济损失没有证据予以支持，经营损失应当建立在商铺经营的基础上，反诉原告主张商铺无法经营，其主张相互矛盾。反诉原告的第二项诉讼请同样缺少证据予以支持。请求人民法院驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实本院认定如下：一、2017年12月28日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将昆明市五一路如安街12号商铺出租给被告使用，年租金10万元，租金按年支付。2017年12月31日，原、被告签订《房屋出售协议》，协议中约定原告将昆明市五一路如安街12号商铺出售给被告，出售过程中的所有手续由原告负责交涉，并对购房款的支付方式等进行约定。同时，该协议中还约定“如果在办理过户手续过程中房主出现反悔的特殊情况，乙方装修铺面的费用金额由甲方承担（以装修的发票为依据），乙方只承担租房期间的租金每月8333元（按实际租房时间计算），租房从2018年元月10日起计算”。《房屋出售协议》签订后，被告按约向原告支付定金15万元，原告于2018年1月1日向被告出具《收条》，确认收到该笔定金。二、为尽快完成装修，被告（反诉原告）王云梅多次与原告（反诉被告）戴宝玲就商铺装修问题进行协商，并有录音记录为凭。三、2018年1月19日，案外人项国向被告出具《收条》，载明收到装修费、拆除费、误工费、材料费共计12000元。四、案涉商铺目前由案外人用于经营，经营者所持《营业执照》为昆明市五华区市场监督管理局于2018年11月30日颁发。五、2018年3月12日，王云梅以戴宝玲为被告，在昆明市五华区人民法院提起诉讼，主张“1、解除2017年12月31日签订的《房屋出售协议》；2、被告返还原告定金15万元整；3、被告赔偿原告装修等相关费用12000元；4、本案诉讼费由被告承担。”2018年11月2日，昆明市五华区人民法院作出(2018)云0102民初2709号民事判决“一、解除原告王云梅与被告戴宝玲于2017年12月31日签订的《房屋出售协议》；二、被告戴宝玲于本判决生效之日退还原告王云梅定金人民币15万元；三、驳回原告王云梅的其他诉讼请求。”该判决现已生效。另经原告（反诉被告）戴宝玲、被告（反诉原告）王云梅申请，证人刘某、佘某到庭发表证人证言，欲证明房屋有关情况。因证人刘某证言所述事实，主要来自王云梅转述，故对证人刘某的证人证言，本院不予采信。证人佘某述称也曾向戴宝玲咨询租房，但因其并未实际参与本案当事人之间的合同订立和实施，故对其证人证言本院不予采信。本院认为，依法成立并生效的合同，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋出售协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护。《房屋出售协议》中对双方房屋买卖合同关系，及房屋买卖不能达成时的房屋租赁作出约定。关于该协议中的房屋买卖合同内容，本院(2018)云0102民初2709号民事判决已作出生效判决。关于《房屋出售协议》中房屋租赁合同内容，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即租赁合同的合同目的应当包含对租赁物的使用和收益。依据在案证据及当事人陈述，可以确定《房屋出售协议》签订后，被告虽对房屋的原有装修进行初步拆除，但因原告制止未能进入进一步全面装修，进而导致被告未能按照协议约定实际使用案涉商铺，合同目的未能实现。据此，对原告主张被告支付房屋租金的诉讼请求，本院予以驳回。原告主张被告支付转让费50000元，因双方《房屋出售协议》对此并无约定，且被告没有实际使用该商铺，故因原告的该项诉讼请缺少事实依据，本院予以驳回。反诉原告王云梅主张反诉被告戴宝玲赔偿经济损失204000元，但对具体损失的产生未能举证证明，也未能举证证明预期损失的计算依据，反诉原告王云梅应当承担相应举证不利的法律后果。据此，对反诉原告王云梅主张反诉被告戴宝玲赔偿经济损失的诉讼请求，本院予以驳回。反诉原告王云梅主张反诉被告戴宝玲赔偿装修费、误工费12000元，虽未能提供正式发票予以证明，但依据在案证据及当事人陈述可以确定，反诉原告王云梅在《房屋出售协议》签订后，对案涉商铺进行了初步装修作业。据此，本院综合考虑本案案情及当地装修类消费水平，依法酌情调整确定反诉被告戴宝玲应赔偿反诉原告王云梅装修费5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、反诉被告戴宝玲应当自本判决生效之日起十五日内向反诉原告王云梅赔偿装修费5000元。二、驳回原告戴宝玲的全部诉讼请求。三、驳回反诉原告王云梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3967元，由原告戴宝玲负担；反诉案件受理费2270元，由反诉原告王云梅负担2218元，反诉被告戴宝玲负担52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  宋 杰人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年八月二十二日法官助理刘志恒书记员杨云虎