广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0825民初61号原告：徐闻县华建物业服务有限公司，住所地徐闻县华建路54号。法定代表人：蔡华态，总经理。委托代理人：何丰，广东择正律师事务所律师。委托代理人：庄明雄，广东择正律师事务所律师。被告：邓贤，男，1980年11月13日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托代理人：刘权，广东朝胜律师事务所律师。委托代理人：李众，男，1975年8月16日出生，汉族，住广东省徐闻县。原告徐闻县华建物业服务有限公司诉被告邓贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法组成合议庭于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何丰、庄明雄、被告邓贤及其委托代理人刘权、李众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告邓贤是徐闻县华建花园小区东7幢1707房业主。原被告于2009年11月5日签订了《华建花园物业管理服务协议》，协议约定被告从2009年11月1日起向原告交纳物业管理服务费，每月5日前缴交，逾期按每天2‰交纳违约金。收费标准为：物业管理服务费按每月0.5元/m2计收，电梯使用电费和维保费用由共有业主按建筑面积和楼层系数每月进行分摊。被告至2018年11月28日止，已欠6个月物业服务费及违约金共计3717.85元。原告多次向被告追讨，但被告却以种种理由拒付。为维护原告合法权益,维持华建花园小区物业工作的正常运转，原告特依法向徐闻县人民法院提起诉讼,请求判决被告支付2018年6月至11月物业管理费、水电费等共计3469.52及逾期付款违约金248.33元，本案诉讼费用由被告负担。被告邓贤辩称，原告先违反双方所签订的协议，擅自提高水电费、车位费，违规代收及非法挪用住宅专项维修资金，其诉讼请求无任何法律依据，请求人民法院判决驳回。理由：1、原告主张被告欠6个月物业服务费及违约金共计3717.85元,但并未列出具体的欠款项目。从原告提供的《华建物业服务有限公司收款收据》可以看出应当包括物业管理费、水电费、公共分摊费、电梯费、住宅专项维修资金以及车位费等项目费用。根据双方签订的协议约定，水电费按照政府指导收费标准收费，但原告擅自提高水电费。目前政府指导收费标准水费是1.90元/立方米，电费是0.612元/度,而原告却按3.175元/立方米收取水费，按0.693元/度收取电费。另外双方约定按6元/户（80平方米以下）、8元/户（80平方米以上）的标准分摊水电费，原告不应再分摊水电费给业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定,物业服务企业违反物业服务合同或法律、法规、部门规章,擅自扩大收费范围,提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辨的,人民法院应当支持。2.原告以私人名义建立水电用户,非法向业主转卖水电,违反相关法律、法规的规定。水电费收取项目应当属于水电部门的权限,而物业公司以代收的名义形式而强行收取,是属于“转卖”的非法行为。根据《物业管理条例》第四十四条、《广东省物业管理条例》第四十八的规定,物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取有关费用。本案中被告作为业主才是最终的用户。所以,电水部门应当向业主收取水电费,而不应由物业公司向业主“转卖”并收取有关费用。3.原告擅自提高车位费,违反双方协议约定。被、原告签订的协议约定,地下小车车库120元/月辆,地上露天小车车库90元/月辆,地下摩托车车位30元/月辆,地上露天摩托车车位25元/月辆。原告在未与业主协商同意并重新签订新的合同情况下,擅自提高小车、摩托车的车位费,按地下小车车位为250元/月辆,地上小车车位150元/月辆,地下摩托车车位50元/月辆收取停车费,违反了双方签订协议约定。对于原告擅自提高收费部分,被告有权拒交和请求返还多收、乱收的费用。4、原告非法代收和违法使用住宅专项维修资金,已形成违法犯罪行为。根据相关法律、法规的规定,住宅专项维修资金属于业主所有,其交存和使用必须要符合相关法律、法规的规定。原告违反法律的规定,私自代收业主维修资金,收取后又不存入业主专户上并挪为他用,被告有权拒绝继续交缴维修资金。5、原告不按双方协议提供物业管理服务。（1）未经业主同意,私自改变小区绿化带和绿化用地,充当停车或者铺面使用,牟取私利。（2）私自改变共同配套设施用途。（3）疏于管理,没有对消防设备定期检查。（4）疏于管理,对违反协议约定而乱搭、乱建、乱占损害其他业主利益的业主,不按协议内容进行制止和处置。（5）不及时清理和搞好小区的环境卫生。（6）在收取相关费用时,采用“霸王”条款,捆绑收费,侵犯业主合法权益。（7）对合法维权而拒交不合理费用的业主采取打击报复的手段,严重是影响了业主的日常生活,侵犯业主合法权益。总之，原告不完全履行双方签订的协议,已单方面违约,被告有权行使抗辩权,拒绝缴交双方约定以外的费用和物业管理费用。原告为证实其主张，在诉讼期间向本院提交的如下证据：证据一、《营业执照》复印件一份，证明原告主体资格；证据二、《居民身份证》复印件一份，证明被告身份情况；证据三、《华建花园物业管理服务协议》复印件一份，证明原被告于2009年11月5日签订了物业管理服务协议及相关内容；证据四、《徐闻县华建物业服务有限公司收款收据》、相片、《催缴通知书》复印件各一份，证明被告仅缴交物业管理费至2018年5月，至2018年11月30日止尚欠6个月管理费共计3469.52元，原告多次催缴，被告拒不缴交；证据五、《广东增值税电子普通发票》复印件24份，证明原告支付2018年6月1日至2018年11月31日水电费的事实；证据六、徐闻县发展和改革局《关于业主投诉华建物业服务有限公司水电费代扣问题的答复》及相关附件复印件，证明原告自2017年1月至2018年8月对华建小区水电费收支相抵后结余为-22640.29元，并没有多收业主水电费；证据七、《徐闻县华建物业服务有限公司收款收据》复印件7份，证明被告自2018年6月1日至2018年11月31日尚欠各项应缴费用3717.85元，其中物业费六个月合计307.8元，水费434.99元，电费1043.85元，公共分摊费48元，电梯费84元，专项维修资金350.88元，停车费1200元，共计3469.52元，另外滞纳金248.33元。被告对原告方提供证据一、证据二、证据三、无异议；证据四、真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告在这段期间所欠的物业管理费的数额无法确认；证据五、因原告不能提供原件，不予质证，且与本案无关；证据六、是原告单方面制作，没有经过相关的部门或业主委员会给予核实，无法证实原告所主张的证明事实，也不能证实发改委调查的事实；证据七、真实性无异议，但这证据证明原告并没有按照国家相关规定去收取水电费以及车位费用，也证实了原告没有按照原被告签订的协议收取相关费用，不足以证实被告在2018年6月1日至2018年11月30日期间欠原告3469.52元相关费用。被方为证实其主张在诉讼期间向本院提供证据如下：证据一、《居民身份证》复印件一份，证明被告邓贤身份情况；证据二、《营业执照》复印件一份，证明原告主体资格；证据三、《华建花园物业管理服务协议》复印件一份，证明原被告于2009年11月5日签订《华建花园物业管理服务协议》以及协议约定的相关内容；证据四、《广东省发展改革委关于调整销售电价等有关问题的通知》【粤发改价格（2017）498号】复印件一份，证明电费的政府指导收费标准；证据五、徐闻县发展和改革局《关于调整徐闻县城区自来水销售价格的批复》【徐发改（2016）296号】复印件一份，证明水费的政府指导收费标准；证据六、《徐闻县华建物业服务有限公司收款收据》复印件2份，证明原告超额收取被告各项费用情况；证据七、《催告整改通知书》复印件一份，证明被告对原告乱收费、多收费违约情况，发出书面整改通知书；证据八、相片，证明原告不按双方协议提供物业服务，小区里没有停车位规划，小区业主的小车、电单车随意放置，垃圾随处都是，道路破败不堪、花草树木乱七八糟，原告没有按照物业管理协议进行管理；证据九、相片十九张、《停车场车位租赁协议书》复印件，证明被告所有的小车粤Ｇ16Ｋ22停放在小区的露天场所，虽然原告已经按月收取被告的停车费，但并没有给被告划定固定的车位，被告所有的摩托车粤Ｇ×××××没有停车位；证据十、《广东省商品房买卖合同》复印件一份，证明原告违反了合同中附件四补充协议第三条，原告将部分绿化地建成停车位，收取违法利益。原告对被告方提供证据一、证据二、证据三、无异议；证据四、合法性、真实性无异议，只能说明收费标准是政府指导，还需计算实际损耗；证据五、合法性、真实性无异议，但在实际供水时有残漏亏损，需要计算实际损耗，政府指导价可以根据实际去调整，即使是这样，物业公司还是亏损；证据六、真实性无异议，关联性及证明内容有异议，原告不存在超收费；证据七、该份证据内容模糊，无法质证，且原告也没有收到任何《催告整改通知书》；证据八、部分图片是真实的，但对关联性有异议。证据九、证据十、有异议，原告没有违约。根据原被告举证陈述和法庭调查,本院认定事实如下:原告徐闻县华建物业服务有限公司于2005年8月3日登记成立，经营物业管理，从2005年8月开始为徐闻县徐城华建花园小区提供物业管理服务。被告邓贤于2009年6月13日向徐闻县华建房地产开发有限公司购得位于徐闻县徐城华建花园东区。2009年11月5日原被告共同签订一份《华建花园物业管理服务协议》。该协议约定，原告为被告提供物业管理服务，被告从2009年11月1日开始向原告交纳物业管理服务费，交纳时间为每月5日前。物业管理服务费按0.5元／ｍ2月计收，电梯使用电费和维保费用由共有业主按建筑面积和楼层系数每月进行分摊。水费、电费按政府指导价收费标准收取。公共用水用电按6元／户月（80平方米以下）、8元／户月（80平方米以上）的标准分摊水电费。车位使用费，小车车位地下车库120元／月、露天车位90元／月，摩托车车位地下车库30元／月、露天车位25元／月。住宅专项维修金属业主所有专用于物业保修期满后物业共用部位设施的维修，由业主每月按建筑面积0.57元／月缴纳。如不按约定的标准和时间交费，需按每天2‰交纳逾期违约金。协议还就双方权利义务、物业管理服务内容和服务质量等作了约定。协议签订后，双方按照约定履行。被告邓贤在华建花园小区的物业建筑面积为102.58m2,每月物业管理费51.3元，公共水电分摊费8元，住宅专项维修金58.48元。另查，华建花园小区建有水池等供水供电公共设备，一直以来都是在供水、供电部门统一开设账户，由自来水公司、供电部门供水、供电，然后再向各业主二次供水、供电。供水、供电管理工作由物业管理公司负责，水费、电费由物业管理公司向自来水公司、供电部门缴交，后再由物业管理公司根据各业主用水、用电情况，结合公共损耗进行分摊，由物业管理公司在收取物业管理费时一起收取。2017年3月7日、28日原被告另外签订两份《停车场车位租赁协议书》，约定被告租赁一个小车车位和一个摩托车车位，小车车位150元/月，摩托车车位50元/月，租赁期间一年。租赁期满后，双方没有续约，但被告继续使用两个车位，并按原来的标准交费。2018年5月份前，被告均按时缴交物业管理费等费用。2018年6月开始被告以原告各项收费不合理为由，拒绝向原告缴交相关费用。被告自2018年6月至11月拖欠各项费用合计1913.64元，其中拖欠2018年6月份物业费51.30元、水费69.85元（用水22立方米，按3.175元/立方米计）、电费209.29元（用电302度，按0.6930元/度计）、公共分摊费8元、电梯费14元，共计352.44元；拖欠2018年7月份物业费51.30元、水费73.03元（用水23立方米，按3.175元/立方米计）、电费240.47元（用电347度，按0.6930元/度计）、公共分摊费8元、电梯费14元，共计386.8元；拖欠2018年8月份物业费51.30元、水费88.9元（用水28立方米，按3.175元/立方米计）、电费197.13元（用电292度，按0.6930元/度计）、公共分摊费8元、电梯费14元，共计359.33元；拖欠2018年9月份物业费51.30元、水费63.5元（用水20立方米，按3.175元/立方米计）、电费128.27元（用电190度，按0.6930元/度计）、公共分摊费8元、电梯费14元，共计260.07元；拖欠2018年10月份物业费51.30元、水费79.38元（用水25立方米，按3.175元/立方米计）、电费149.20元（用电221度，按0.6930元/度计）、公共分摊费8元、电梯费14元，共计301.88元；拖欠2018年11月份物业费51.30元、水费60.33元（用水19立方米，按3.175元/立方米计）、电费119.49元（用电177度，按0.6930元/度计）、公共分摊费8元、电梯费14元，共计253.12元。另外，被告从2018年6月至11月共拖欠车位费1200元（200元/月×6个月）。住房专项维修资金一直以来都是由原告向被告代为收取。从2018年6月份开始，被告拒绝向原告缴交该项费用。2018年11月23，徐闻县发展和改革局根据个别业主的反映对华建花园小区的供水供电情况进行调查并作出《关于业主投诉华建物业服务有限公司水电费代扣问题的答复》，查明原告自2017年1月至2018年8月对华建花园小区水电费收支相抵后结余为-22640.29元，并没有多收业主水电费。本院认为本案系物业服务合同纠纷。原告为被告所有的物业提供管理服务,双方之间形成物业服务合同关系。原、被告签订的《华建花园物业管理服务协议》及《停车场车位租赁协议书》,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行。原告对被告的物业履行管理服务,被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有:一是原告是否违反双方所签订的物业服务协议，擅自提高水电费收费标准；二是原告是否单方面提高车位费收费标准;三是原告要求被告支付专项维修资金的理由是否成立；四是被告应否支付逾期缴交物业管理费违约金；五是原告向被告提供物业服务是否达到双方约定的标准，被告能否据此拒交物业管理费。焦点一、原告是否违反双方所签订的物业服务协议，擅自提高水电费收费标准。被告认为原告不按合同约定的政府指导价收取水电费，而是私设个人账户转卖水电牟取利益。被告的依据是双方所签订的《华建花园物业管理服务协议》第四条第四款“用水费：按政府指导价收费标准”、第五款“用电费：按政府指导价收费标准”。被告向本院提交了本地区水电费的政府指导价收费标准等相关文件。但是，本案中华建花园小区的供水供电实际情况是，供水供电部门没有将水电直接输送到各业主家庭，而是由小区建设供水供电设备，在供水供电部门开设一个总账户，由供水供电部门向小区供水供电，然后再由小区向各业主送水送电。供水供电设备属小区全体业主共有。物业公司只是对业主所有的物业进行管理，并没有进行营利性供水供电经营。水电费应由全体业主共同按政府指导价向供水供电部门缴交。物业公司在其中只是履行服务职责，代收代缴水电费。物业管理服务企业先向水电部门缴交水电费，然后再根据各业主的用水用电情况进行分摊并收取，完全是在该物业小区现有条件下服务业主的行为，是为了保证小区居民的正常生活秩序，对整个小区业主均有利。且经有关部门调查原告方没有多收业主水电费行为，其代收代缴行为并没有不妥之处。故被告认为原告违反双方所签订的物业服务协议擅自提高水电费收费标准的主张，本院不予支持。原告主张被告支付所拖欠的水电费，应当予以支持。焦点二、原告是否单方面提高车位费。被告认为原告违反双方关于车位费约定（地下小车车库120元/月,地上露天小车车库90元/月,地下摩托车车位30元/月,地上露天摩托车车位25元/月），在未与业主协商同意并重新签订新的合同情况下,擅自提高小车、摩托车的车位费。据本院查明，原被告在2017年3月7日、28日分别签订两份《停车场车位租赁协议书》，约定被告租赁一个小车车位和一个摩托车车位，小车车位150元/月，摩托车车位50元/月，租赁期间一年。本院认为此协议名为租赁协议，实际是小区车位管理服务协议。因为原告作为物业管理公司并没有物业可租赁，双方所约定的车位租赁，实际是被告使用小区车位，原告作为物业管理公司对车位进行管理而收取服务费用。且协议签订后被告已按该协议给原告缴交费用。被告主张原告违反双方原先所签订的物业管理服务协议中有关车位费的约定，由于双方已就车位费签订了新协议，新协议已代替前物业管理服务协议中关于车位费的内容，故被告这一主张明显缺少事实和法律依据，本院不予支持。租赁期满后，双方虽然没有续约，但被告继续在小区使用两个车位，并按双方所约定标准交费，应视为双方默认该合同关系的继续存在。原告主张被告按协议约定支付车位费，应当予以支持。焦点三、原告要求被告支付专项维修资金的理由是否成立。《物业管理条例》第五十三条第二款规定,住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。《广东省物管理条例》第五十八条“住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。”的规定，专项维修资金应当存入各业主专项维修资金专户。在本案中,双方所签订的《华建花园物业管理服务协议》第七条约定，住宅专项维修金属业主所有专用于物业保修期满后物业共用部位设施的维修，由业主每月按建筑面积0.57元/月缴纳。但是，并没有约定由原告代收代缴。在原告起诉请求被告缴交专项维修资金前，原告也没有将被告应缴交的专项维修资金代被告存入专项资金专户。依照法律法规，住宅专项维修资金不属于物业公司所有。被告没有向原告缴交住宅专项维修资金的义务。故原告主张被告支付住房专项维修资金没有法律和事实依据，本院不予支持。焦点四、被告应否支付逾期缴交物业管理费违约金。依据原被告所签订的《华建花园物业管理服务协议》第八条第4项约定，违反协议不按收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按第天2‰交纳违约金。被告不按约定缴纳物业管理费、水电费、公共分摊费、电梯费等费用，应当按该约定支付违约金。故原告这部分诉讼请求，本院予以采纳。但需按实际拖欠金额及逾期时间依约计算违约金。焦点五、原告向被告提供物业服务是否达到双方约定的标准，被告能否据此拒交物业管理费。被告认为原告在对小区进行物业管理服务中未尽职责履行合同义务。从本案庭审及被告的举证来看，原告在履行物业管理服务方面的确存在一些瑕疵,但是，并不能构成根本性违约，被告不能据此拒绝缴交双方约定的物业管理费用。故被告这一主张，本院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第五十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告邓贤于本判决生效之日起五日内向原告徐闻县华建物业管理有限公司支付2018年6月至2018年11月期间的物业管理费、水费、电费、公共分摊费、电梯费，共计1913.64元。二、被告邓贤于本判决生效之日起五日内向原告徐闻县华建物业管理有限公司按每天2‰支付逾期付款违约金至付清欠款之日止，其中352.44元从2018年6月6日起计算，386.80元从2018年7月6日起计算，359.33元从2018年8月6日起计算，260.07元从2018年9月6日起计算，301.88元从2018年10月6日起计算，253.12元从2018年11月6日起计算。三、被告邓贤于本判决生效之日起五日内向原告徐闻县华建物业管理有限公司支付2018年6月至2018年11月车位费1200元。四、驳回原告原告徐闻县华建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,(原告已预交),由被告邓贤负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄进助人民陪审员  彭 彬人民陪审员  董 倾二〇一九年八月二十日书 记 员  林香余附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。