重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)沙法民初字第11698号原告重庆瑞工物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区南溪口1号，组织结构代码66356527-2。法定代表人ＸＸ，重庆瑞工物业管理有限公司经理。委托代理人周勤，重庆中渡律师事务所律师。委托代理人王前进，重庆中渡律师事务所律师。被告重庆建豪实业发展有限公司，住所地重庆市渝中区中山一路181号抗建大厦7楼，组织结构代码70931981-X。法定代表人朱武斌，重庆建豪实业发展有限公司总经理。原告重庆瑞工物业管理有限公司（以下简称瑞工公司）与被告重庆建豪实业发展有限公司（以下简称建豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由审判员汪鹏担任审判长，与代理审判员陈劲松、人民陪审员杨宁共同组成合议庭，适用普通程序并于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告瑞工公司的委托代理人周勤到庭参加诉讼。被告建豪公司下落不明，本院于2015年10月15日在《重庆日报》公告送达开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告瑞工公司诉称，原、被告于2012年9月11日签订《厂房租赁合同》，约定原告将厂房出租给被告使用，被告按季度向原告支付租金。合同签订后，原告按合同约定将厂房交付被告使用，但被告自2014年8月起一直没有按合同约定支付原告租金，截止起诉之日被告累计拖欠原告1311498.6元。原告出租给被告的厂房用地未取得用地规划审批手续，根据相关的法律规定，原被告签订的合同应为无效合同，基于无效合同，被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付厂房的占有使用费。经原告多次催促，被告以各种理由拖欠款项，现诉至法院请求判令：被告支付原告从2014年8月起至起诉之日止的房屋占有使用费1311498.6元。被告建豪公司未作答辩。经审理查明，案外人重庆凰佳科技发展有限公司修建了涉案厂房以及办公楼，但未取得建设工程规划许可证，并委托原告瑞工公司出租坐落于重庆市沙坪坝区工业园A区井盛路13号116亩土地上的厂房及办公楼。原告瑞工公司与被告建豪公司签订《厂房租赁合同》，协议约定：原告瑞工公司将坐落于重庆市沙坪坝区工业园A区井盛路13号A-2轻钢厂房（3588.71㎡）、A-3轻钢结构厂房（3524.99㎡）,2号办公楼（666.42㎡）、3号办公楼（694.42㎡），A-7彩钢厂房3410.37㎡，厂房和办公楼共计11884.91㎡，土地自建房屋900㎡，出租给被告建豪公司使用，期限从2012年9月11日起至2017年1月7日止，厂房、办公楼的月租金为106964.19元，土地自建房屋包干价月租金为1000元，2012年9月11日至2014年9月10日期间，合计月租金107964.19元。2014年9月11日至2017年1月7日期间的厂房、办公楼出租单价，按当时市场行情重新协商，协商时限2个月（即2014年7月11日至2014年9月10日），在协商时间段内，若原、被告双方达成一致，则另行签订补充协议予以明确，若双方不能达成一致，本协议自行终止，被告建豪公司须在15天内无条件搬离。合同签订后，原告瑞工公司将涉案厂房及办公楼按照合同约定交付给被告使用，被告建豪公司陆续向原告瑞工公司支付合同约定的部分租金。截止2015年2月3日被告建豪公司向案外人重庆凰佳科技发展有限公司支付租金200000元，被告建豪公司已支付原告瑞工公司2014年9月10日前按照合同约定计算的全部租金，尚余92035.81元。后被告建豪公司未再向原告瑞工公司支付厂房及办公楼的租金。原告瑞工公司与被告建豪公司本应在2014年7月11日至2014年9月10日期间就2014年9月11日后的租赁期限以及租金进行协商，但是双方并未进行过协商。被告建豪公司也继续使用厂房和办公楼，至原告瑞工公司起诉之日被告建豪公司还未将其设备、材料搬离涉案厂房以及办公楼返还租赁物。另查明，原告瑞工公司于2012年9月11向被告建豪公司出具委托划款说明，要求建豪公司将应付租金支付至案外人重庆凰佳科技发展有限公司的中国银行账户。被告建豪公司此前的厂房及办公楼租金也一直支付至案外人重庆凰佳科技发展有限公司的中国银行账户。审理中，原告瑞工公司自愿抵销被告建豪公司尚余92035.81元后，变更诉请要求判令被告建豪公司立即支付原告瑞工公司从2014年8月至起诉之日止的房屋占用费1290000元。上述事实，有原告举示的厂房租赁合同、井口镇政府出具的情况说明、委托划款说明、重庆凰佳科技发展有限公司出具的情况说明、中国银行的收款回单等书证以及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力足以采信。本院认为，因案外人重庆凰佳科技发展有限公司修建厂房和办公楼均未取得建设工程规划许可证，原告瑞工公司与被告建豪公司签订的厂房以及办公楼租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可应当认定为无效合同。房屋租赁合同无效，原告瑞工公司可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据庭审查明事实，被告建豪公司已于2015年2月3日向原告瑞工公司支付了2014年9月10日以前参照合同约定租金标准的占有使用费。故对于原告瑞工公司要求被告建豪公司支付2014年9月10日以前的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告瑞工公司与被告建豪公司并未对2014年9月11日后的租赁期限、租金标准进行约定。但被告建豪公司继续占有使用厂房及办公楼，原告瑞工公司诉请要求被告建豪公司参照原合同约定的租金标准支付占有期间的占有使用费，具有合理性，本院应予支持。因此2014年9月11日至起诉之日（2015年10月9日），被告建豪公司继续占有使用厂房及办公楼，被告建豪公司应参照原合同约定的租金标准支付占有期间的占有使用费为107964.19元*13月-107964.19元/30天，合计为1399935.66元。现原告瑞工公司自愿以被告建豪公司多支付的2014年9月11日前的占有使用费92035.81元予以抵销，本院予以支持。故被告建豪公司尚欠原告瑞工公司2014年9月11日至2015年10月9日期间的占有使用费为1307899.85。原告瑞工公司自愿要求被告建豪公司支付1290000元，系对其自身权利的处分，本院予以支持。被告建豪公司经本院公告送达期满后未到庭应诉，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利。本院依法可以缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第九十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆建豪实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付原告重庆瑞工物业管理有限公司2014年9月11日至2015年10月9日的期间的占有使用费1290000元。二、驳回原告重庆瑞工物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16604元，公告费600元，共计17204元（原告已预交），由被告重庆建豪实业发展有限公司负担。限被告重庆建豪实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日立即给付原告重庆瑞工物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  汪 鹏代理审判员  陈劲松人民陪审员  杨 宁二〇一六年二月二十日书 记 员  张鹏鹏