江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初2445号原告（反诉被告）：鲁小琴，女，1957年8月29日出生，汉族，住浙江省江山市市区。委托诉讼代理人：廖美兴，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李永慧，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘烈威，男，1989年10月31日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟晨辉，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。原告鲁小琴诉被告刘烈威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，被告刘烈威提起反诉，本院予以受理后合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁小琴的委托诉讼代理人廖美兴、李永慧，被告（反诉原告）刘烈威及其委托诉讼代理人钟晨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁小琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年7月签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告自2018年7月份起至起诉之日止房屋租金158300元及支付违约金47490元（以实际损失即房屋租金158300元的30%来计算），合计205790元；3、本案全部案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年7月1日，原、被告双方协商一致，合意签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于赣州市章贡区写字楼出租给被告用作经营幼儿园使用（5号店铺面积74.7ｍ2，2号楼写字楼面积537.79ｍ2），租期为6年（自2016年7月1日至2023年6月30日）；5号店铺、2楼写字楼共同出租：第一年每月租金19500元，第二年每月租金19500元，第三年每月租金21000元，第四年每月租金21000元，第五年每月租金22500元，第六年每月租金22500元，第七年每月租金24000年；被告在签订合同即日需交租赁押金30000元，每月付一次租金，被告须在上月末20日前负责交清下月租金，方可营业使用；如被告在租赁期间未按时交租金，每超一天，原告向被告收取月租金10%的滞纳金，超出一个月未交租金，原告有权终止合同，一切损失（包括装修费用）由被告自负。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告占用、使用，被告向原告缴纳租房押金30000元及缴纳至2018年7月前租金，2018年7月剩余1500元租金未支付，2018年8月起至今租金分文未付，截止到2019年3月6日，被告共计欠原告房屋租金158300元。被告已经逾期多月未支付租金，依据合同约定，原告可要求被告支付租金、支付逾期违约金并可行使合同解除权。鉴于双方约定违约金较高，但是因被告的违约行为确实给原告造成巨大的经济损失，原告自愿调整为按照总欠付租金的30%向被告主张违约金。原告多次与被告协商，但被告均置之不理。原告为维护自己的合法权益，遂起诉至法院，要求依法处理。本诉原告（反诉被告）鲁小琴为支持其本诉的诉讼请求及证明其反诉的答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、原告（反诉被告）身份证复印件、原告配偶的身份证复印件，证明原告（反诉被告）诉讼主体资格；证据2、房屋产权证、结婚证，证明原告（反诉被告）为房屋共有人且原告（反诉被告）与房屋登记所有人为夫妻关系的事实；证据3、《房屋租赁合同》，证明合同对房屋租赁标的、租赁期限、租金及租金支付方式、合同的解除条件、违约责任的承担进行了明确约定；证据4、《声明》，证明原告配偶郑书福放弃诉讼权利，由原告鲁小琴个人参与诉讼；证据5、短信截图，证明被告于2019年3月份单方面把钥匙给原告且要求解除合同。本诉被告（反诉原告）刘烈威辩称，1、答辩人于2017年3月与被答辩人订立的租赁合同，租赁位于赣州市章贡区经营幼儿园；2、答辩人于2018年7月份收到该小区的三份书面通知，开发商认为幼儿园占用了开发商的用地及即将搬迁的问题，导致幼儿园的生源大量流失，答辩人遭到严重损失，没有经济来源支付房租，所以答辩人不应承担违约责任。反诉原告（本诉被告）刘烈威向本院提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月29日解除；2、判令反诉被告返还反诉原告押金30000元并赔偿反诉原告损失共计385000元，其中幼儿园转让费375000元（500000元÷6年×4.5年）、幼儿园营业损失10000元；3、本案本诉与反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月份，反诉原告从案外人肖媛处以500000元的价格受让了位于章贡区榕树苑小区的博文幼儿园经营权及园内设施、装修与生源。同时，反诉原告与该幼儿园的房东即反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，签订日期填写的是案外人肖媛与反诉被告签订《租赁合同》的时间即2016年7月1日，合同约定：反诉被告将张家围路榕树苑小区2号楼5号店铺及2号楼2楼写字楼租给反诉原告作经营幼儿园使用。然而反诉原告投入大量人力、物力经营幼儿园一年多后，在2018年7月份，榕树苑小区开发商（赣州市丰华置业有限公司）以幼儿园使用的院子及围墙为非法占地为由，多次要求反诉原告搬迁，并向幼儿园家长散布幼儿园非法占地要搬迁的言论，直接导致幼儿园流失80多名生源。同时该公司告知反诉原告让即反诉被告与其协商，此事完全可以大事化小小事化了。反诉原告将上述情况告知反诉被告，反诉被告承诺此事不足为惧，让反诉原告放宽心继续经营。此后赣州市丰华置业有限公司以幼儿园围墙属于违章建筑向章贡区城市管理行政执法局举报。2018年8月15日，章贡区城市管理行政执法局向反诉被告发出行政处罚决定书，要求其三日内拆除其违章搭建的幼儿园围墙，并最终于2018年12月29日拆除了幼儿园的围墙。反诉原告认为《租赁合同》出租物的范围是包含了幼儿园的院子，现因幼儿园围墙为违章建筑被拆除，导致幼儿园无法经营，应由反诉被告承担违约责任并赔偿反诉原告的损失。本诉被告（反诉原告）刘烈威为支持其抗辩理由及证明其反诉请求，向本院提交了以下证据：证据1、反诉原告身份证复印件，证明本诉被告（反诉原告）的主体适格；证据2、《幼儿园转让协议》、《房屋租赁合同》，证明反诉原告于2017年3月份从案外人肖媛处转受了张家围路50号博文幼儿园，转让费50万元；同一时间内反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，约定租期6年，租赁物使用性质为幼儿园；证据3、《占地搬迁通知书》三份、宗地图，证明自2018年7月12日至2018年7月20日案外人赣州丰华置业有限公司三次发函给反诉原告（本诉被告）认为博文幼儿园占用该公司土地，并言明会向城建局等政府部门举报；证据4、《赣州市章贡区城市管理行政执法局行政处罚决定书》、拆违图片，证明本诉原告（反诉被告）搭建的幼儿园围墙被认定为违章建筑并于2018年12月29日被依法拆除；证据5、《章贡区城区幼儿园筹设审批表》、平面布置图、《赣州市章贡区教育局关于同意筹设章贡区博文幼儿园的批复》，证明博文幼儿园2014年申请设立时，校园面积即为812.5平方米，其中校舍612.5平方米，操场200平方米，均为租赁而来；博文幼儿园原法定代表人张良清出资30万元股份占比为60%，侧面反映该幼儿园总资产价值为50万元；证据6、《情况说明》（2份）、《公证书》（2份）、银行流水，证明2016年暑期至2017年3月份是案外人肖媛在经营博文幼儿园，刘烈威于2017年3月份开始经营博文幼儿园；案外人肖媛已收到博文幼儿园转让款50万元。反诉被告（本诉原告）鲁小琴辩称，1、反诉请求没有任何的事实及法律依据，请求驳回被答辩人的反诉请求；2、答辩人出租给被答辩人的租赁物不包含围墙或被答辩人所称的非法占地，被答辩人未提供有利证据证明该幼儿园是否存在非法占地及开发商以幼儿园非法占地为由要求被答辩人搬迁的事实；3、被答辩人自2018年7月份起未支付租金，其违约在先，被答辩人不具有合同解除权，合同是否解除何时解除，请求法庭依据本案事实及证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘烈威与案外人肖媛于2017年3月4日签订《幼儿园转让协议》一份，约定案外人肖媛将自己开办的位于赣州市章贡区榕树苑小区的博文幼儿园（包括办园许可、装修、装饰、设备、生源等）转让给被告刘烈威，幼儿园园舍一二楼建筑面积为612.29平方米，厨房及院子面积约为200平方米，转让款为50万元。转让合同签订后，被告刘烈威与案外人肖媛结清了转让费50万元。被告刘烈威与原告鲁小琴签订《房屋租赁合同》，约定原告鲁小琴将赣州市区张家围路榕树苑小区2号楼5号店铺及2楼写字楼出租给被告刘烈威用作经营幼儿园使用（5号店铺面积为74.7ｍ2，2号楼写字楼面积为537.79ｍ2），租期暂定为6年（自2016年7月1日至2023年6月30日）；双方议定5号店铺、2楼写字楼共同出租：第一年每月租金19500元，第二年每月租金19500元，第三年每月租金21000元，第四年每月租金21000元，第五年每月租金22500元，第六年每月租金22500元，第七年每月租金24000元，被告刘烈威不承担房屋租赁税金以及租赁产生的费用；被告刘烈威在签订合同即日需交租赁押金30000元，每月付一次租金，必须在上月末20日前由被告刘烈威负责交清下月租金，方可营业使用；如被告刘烈威在租赁期间未按时交租金，每超一天，原告鲁小琴向被告刘烈威收取月租金的10%滞纳金，超出一个月未交租金，原告鲁小琴有权终止合同，一切损失包括装修费用由被告刘烈威自负；如因特殊情况在合同期内提出终止合同的，必须提前半年（按一个教学学期计算）通知对方，否则应向对方支付违约金30000元（不可抗力因素除外）。该《房屋租赁合同》落款时间为2016年7月1日，经庭审查明及结合被告提交的证据，可知上述合同实际签订时间为2017年3月。合同签订后，原告鲁小琴依约将店铺及写字楼交付给被告刘烈威使用，被告刘烈威依约缴纳了保证金30000元。合同履行过程中，因案涉店铺旁违章搭建围墙，赣州市章贡区城市管理行政执法局向原告鲁小琴的丈夫郑书福送达了《行政处罚决定书》，载明：你因在张家围50-10号旁违章搭建围墙的行为，违反《赣州市城市管理条例》第十五条第一款第二项的规定，限你在本决定书送达之日起三日内将违章围墙拆除。随后，因幼儿园围墙属于违章建筑被拆除，致使被告刘烈威无法继续经营幼儿园。被告刘烈威于2018年7月31日缴纳了租金19500元，还差1500元未交清7月租金，自2018年8月1日起未缴纳。被告刘烈威于2019年3月1日将案涉店铺及写字楼的钥匙交回给原告鲁小琴，并于当日向原告发送短信，载明：因城管于2018年将租赁用于开办幼儿园的房屋围墙拆除，导致幼儿园无法经营，损失惨重，为此通知原告解除双方订立的租赁合同，并保留向原告鲁小琴主张损失的权利，因原告鲁小琴拒绝接受钥匙，被告刘烈威于2019年2月28日腾空房屋，并于2019年3月1日将钥匙放在原告鲁小琴公司门卫处。原告鲁小琴向被告刘烈威催收租金未果，遂起诉至法院。被告（反诉原告）刘烈威认为《房屋租赁合同》出租物的范围包含了幼儿园的院子，因幼儿园围墙为违章建筑被拆除导致其无法经营，遂提出反诉，要求反诉被告承担违约责任并赔偿损失。另查明：案涉位于赣州市章贡区写字楼的房屋所有人为原告及其丈夫郑书福共同所有，郑书福自愿放弃权利，由原告鲁小琴个人进行诉讼。以上事实，有原告（反诉被告）提交的《房屋租赁合同》、房屋产权证、结婚证、《声明》、短信截图，被告（反诉原告）提交的《幼儿园转让协议》、《房屋租赁合同》、《赣州市章贡区城市管理行政执法局行政处罚决定书》、情况说明书、公证书、银行流水及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告鲁小琴与被告刘烈威签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告刘烈威未及时支付租金，其行为构成根本违约，故原告鲁小琴主张被告刘烈威支付尚欠租金及解除租赁合同的诉请，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于被告刘烈威腾空了租赁房屋，于2019年3月1日向原告交回了租赁房屋的钥匙，并通过短信通知了原告，故本院确认原告鲁小琴与被告刘烈威签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除。因此，反诉原告要求确认解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，关于解除合同时间调整为2019年3月1日。关于被告刘烈威尚欠房屋租金数额问题，应从被告未缴纳租金起计算至2019年3月1日止，经核算，被告尚欠租金为149200元。关于原告要求被告按拖欠租金的30%支付逾期付款违约金即44760元，该违约金低于合同的约定，系原告对其权利的处分，且并无不当，故本院予以支持。关于反诉原告刘烈威要求反诉被告鲁小琴返还押金的诉讼请求，本案租赁合同中约定的押金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金。作为押金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，本院对反诉原告刘烈威该项诉讼请求予以支持。反诉原告认为出租物包含了幼儿园院子，因幼儿园围墙为违章建筑被拆除，导致损失，要求反诉被告赔偿其幼儿园转让费及营业损失。根据双方签订的《房屋租赁合同》，明确载明租赁物为赣州市章贡区榕树苑小区2号楼5号店铺及2楼写字楼（5号店铺面积为74.7ｍ2、2号楼写字楼面积为537.79ｍ2），并不包含幼儿园院子及围墙，反诉原告未提交证据证明幼儿园围墙及院子是反诉被告搭建的，也没有证据证明案涉租赁物包含了幼儿园围墙及院子，此外，反诉原告未提交证据证明其营业损失存在，故反诉原告刘烈威的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告鲁小琴与被告刘烈威签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；二、被告刘烈威于本判决生效之日起十日内向原告鲁小琴支付拖欠的租金149200元；三、由被告刘烈威于本判决生效之日起十日内向原告鲁小琴支付逾期付款违约金44760元；四、由反诉被告鲁小琴返还反诉原告刘烈威缴纳的房屋押金30000元，该款可以抵扣上述第二、三项给付款；五、驳回原告鲁小琴的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘烈威的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4387元，反诉费3762.5元，合计8149.5元，由原告鲁小琴负担275元，被告刘烈威负担7874.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  宋征鑫人民陪审员  辜绍仁二〇一九年八月二十三日法官助理邹素珍书记员吴利萍