上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初15016号原告：虞俊，男，1978年11月25日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：胡珉，上海振唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏飞，上海振唐律师事务所律师。被告：上海颐海置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：王悦。委托诉讼代理人：徐向东。原告虞俊与被告上海颐海置业有限公司(以下简称颐海公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱鹏飞、被告委托诉讼代理人王悦、徐向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告虞俊向本院提出诉讼请求，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币(以下币种同)43,890元(按已付房款952,799元的日万分之一，即每日95元的标准计算自2018年3月31日起至2019年7月6日)。事实与理由：2016年8月14日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市嘉定众仁南路79弄《新影商务中心(二期)》11号3层302室房屋(以下简称系争房屋)。合同第十条约定，系争房屋的交付必须符合下列条件，项目完成竣工备案，被告对系争房屋设定的抵押已注销；合同第十一条约定，被告应于2018年3月30日前将系争房屋交付给原告；合同第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定的期限内将系争房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款的日万分之一计算。合同签订后，原告按约履行了支付房款义务，但被告未按约将系争房屋交付给原告，于2018年9月5日才取得《建设工程竣工验收备案证书》，实际于2019年7月6日才向原告交付系争房屋。原告认为，被告之行为已构成违约，故诉至法院，要求判如所请。被告颐海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1.《商品房预售合同》约定系争房屋毛坯交付，非原告主张的精装修交付，原告主张的实际交房时间系案外人福建省杭辉建设工程有限公司番禺分公司(以下简称杭辉公司)向原告精装修交付系争房屋的时间，非颐海公司毛坯交付系争房屋的时间；2.原告同杭辉公司就系争房屋签订了《施工协议书》，授权杭辉公司收取系争房屋钥匙，被告已于2018年4月10日将系争房屋钥匙交给杭辉公司；3.颐海公司完成了系争房屋的毛坯施工后，2018年3月19日向全体业主寄送了《钥匙委托书》，《钥匙委托书》签字日期为实际交房日期，没有签订的，根据原告与杭辉公司签订的《施工协议书》，寄送《钥匙委托书》后七个工作日视为交房，故被告不存在逾期交房的违约行为；4.系争房屋已于2018年1月毛坯施工完毕，因类住宅整治，故竣工验收备案证书迟延发放，颐海公司虽于2018年9月5日取得《建设工程竣工验收备案证书》，但并未给原告造成实际损失。针对颐海公司辩称其完成了系争房屋毛坯交付的意见，原告认为，《商品房预售合同》中约定的2018年3月30日虽为毛坯交付的时间，但其支付的购房款系精装修的房款，颐海公司逾期交房造成了原告损失，且合同约定的违约金标准不足以弥补原告损失，故主张违约金至精装修交付之日。即便违约金不计算至精装修交付之日，也应计算至颐海公司取得《建设工程竣工验收备案证书》时(2018年9月5日)。经审理查明，2016年8月14日，虞俊(乙方、买方)与颐海公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款952,799元。合同第十条约定，房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、项目完成竣工备案，甲方对系争房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定，甲方定于2018年8月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同约定的期限内交付房屋，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房款日万分之1计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起7天内与甲方进行验收交接。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。合同另对双方其他权利义务内容进行了约定。合同补充条款约定：送达地址以《商品房预售合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果；另约定：甲乙双方一致同意，《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限。同日，虞俊(甲方、发包方)与杭辉公司(乙方、承包方)签订《施工协议书》，约定甲方将系争房屋的装修工程发包给乙方，施工期限自开发商通知交付系争房屋之日起至2019年3月30日精装修装修完成并交付业主；工程价款为零。该《施工协议书》第四条第八项约定，当开发商按照商品房买卖合同及其附件约定将商品房建设完成时，甲方应及时办妥收楼手续，如甲方因故未能在商品房买卖合同约定的收楼时间内办妥收楼手续的，则乙方有权凭本协议代办收楼手续，乙方办理收楼手续的行为视同甲方的收楼行为，对各方均有约束力。上述合同签订后，虞俊向颐海公司支付了系争房屋全部价款。2018年3月19日，颐海公司向全体业主邮寄了《钥匙委托书》，该委托书载明“本人已知购买的《新影商务中心》二期项目已完成毛坯施工，即将进入装修施工阶段，现本人确认委托房屋装修单位(福建省杭辉建设工程有限公司番禹分公司),根据《施工协议书》约定执行装饰装修任务，本人同意贵司代为移交房屋钥匙给福建省杭辉建设工程有限公司番禹分公司，以便开展该房屋的装饰装修工作，钥匙由福建省杭辉建设工程有限公司番禹分公司予以签收。”同年3月24日，虞俊签署了上述《钥匙委托书》。2018年4月10日，颐海公司向杭辉公司移交了系争房屋钥匙。2019年3月15日，杭辉公司通过EMS向虞俊发出《钥匙移交通知书》，告知其已完成系争房屋的装修工作，要求虞俊于规定时间内到现场办理钥匙移交手续。2019年4月7日，虞俊办理了系争房屋的收楼手续。2019年4月，虞俊以颐海公司未按照合同约定向其履行交房义务为由，提起本次诉讼。另查明，1.2017年12月22日，上海嘉定测绘有限公司出具了涉案项目的《建筑工程规划土地检测成果报告书》(竣工验收)。2018年1月底，涉案项目通过消防验收和民防验收等；2.2018年9月5日，颐海公司取得《建设工程竣工验收备案证书》。审理中，双方均确认预售合同确认的交付时间为毛坯交付时间。本院认为，虞俊与颐海公司签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定交付房屋的条件为完成竣工备案；毛坯交付时间为2018年3月30日之前。虽颐海公司通过发送《钥匙委托书》的方式告知虞俊毛坯施工完毕即将装修，但其发出该委托书时，系争房屋尚未取得竣工验收备案证书，尚不符合合同约定的交付条件。虞俊签订《钥匙委托书》，同意钥匙由杭辉公司代为签收不能视为其同意将不符合交付条件的房屋进行转交，亦无法视为其放弃追究逾期交房违约责任。颐海公司直至2018年9月5日才取得《建设工程竣工验收备案证书》，故其应承担2018年3月31日至2018年9月5日期间逾期交房的违约责任。虞俊在确认合同约定的交付时间为毛坯交付的情况下，仍主张至精装修交房之日止的违约金，于法无据，本院不予支持。考虑到涉案项目受政策因素影响，迟延取得竣工验收备案证书，并且虞俊实际向颐海公司购买的房屋价款中包含了装修价款，而颐海公司已于2018年4月10日将系争房屋交付杭辉公司进行装修，且杭辉公司已按约通知于2019年3月底进行精装修房的交付，故虞俊并未因竣工备案的迟延而造成实际损失，故本院酌情调整颐海公司应承担的逾期交房违约金数额为7,574.75元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海颐海置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告虞俊支付逾期交房违约金7,574.75元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费666元，减半收取333元，由原告虞俊负担275.5元，被告上海颐海置业有限公司负担57.5元。被告负担应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇一九年八月二十九日法官助理  王 鑫书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。