广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初513号 原告：南宁万达茂投资有限公司，住所地广西南宁市邕宁区银峰路36号水产畜牧培训中心大楼二楼36-31号，统一社会信用代码91450100310222194T。 法定代表人：曲晓东，公司执行董事。 委托诉讼代理人：牟璎、官小星，广西万瀛佳律师事务所律师。 被告：覃慧，女，壮族，1989年6月7日出生，户籍所在地广西上林县。 第三人：中国民生银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市青秀区民族大道136-5号华润大厦C座，统一社会信用代码9145010356677833XX。 法定代表人：杨济生。 原告南宁万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）与被告覃慧、第三人中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月29日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人牟璎到庭参加诉讼。被告覃慧、第三人民生银行南宁分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年5月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：XXX)及其附件；2.被告向原告支付解除合同违约金171763.20元、代偿债务损失11831.50元(上述款项以已交首付款171816元优先偿付，被告仍须偿付11778.70元);3.被告于合同解除之日起10日内履行与原告到产权登记机关撤销《南宁市商品房买卖合同》登记备案(登记编号201605233184)、预告登记（登记编号邕房预字第XXX号）的义务；4.被告赔偿原告律师费7000元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年5月21日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号:XXX)及其附件。商品房买卖合同中约定，被告购买原告开发建设的位于邕宁区良堤路6号的南宁万达茂XXX号房，购房款总额为人民币858816元，被告应在签订买卖合同时支付首期购房款171816元（含已付认购定金50000元)，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付。签订商品房买卖合同后，被告与民生银行南宁分行签订了《个人购房借款及担保合同》。原告亦依约分别于2016年5月31日、2016年7月20日在南宁市房产管理局及南宁市房屋产权交易中心办理了该商品房买卖合同的备案及预告登记。然而，被告自2017年5月以来，未能按借款合同的约定向第三人支付贷款本息，至2018年12月3日，已累计26次逾期，逾期天数达95天导致原告遭致第三人要求履行担保义务的追索，并划扣款项11831.5元。根据附件六《合同补充协议》第四条的约定，被告承诺严格按照借款合同履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致原告承担阶段性担保责任，否则，被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上(含二次)或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。而《商品房买卖合同》补充协议第十四条则约定，如因乙方原因导致合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿（包括不仅限于产生的诉讼费、律师费、公告费、邮寄费、差旅费等)。被告的违约行为造成了原告的实质损害，且损失仍在进一步扩大。原、被告之间的商品房买卖合同已无法继续履行，理应解除。请法院依法查明事实并支持原告的诉请。 原告提交的证据有：1.被告居民身份证；2.民生银行南宁分行企业信息；3.《商品房认购协议》《南宁市商品房买卖合同》及附件《客户领取资料签收单》《收款确认单》（2016年4月19日）《销售收款收据》（2016年5月13日）；4.《南宁市商品房买卖合同备案登记证明》《预购商品房预告登记证明》；5.《逾期偿还到期贷款催告函》（2017年6月21日）、《律师函》（2017年7月6日）；6.《开发商代偿通知书》（2018年12月3日）及扣款凭证；7.《专项委托服务合同》及发票。 被告覃慧未答辩也未提交证据。 第三人民生银行南宁分行未陈述意见。 本案的调查重点：一、原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是否合法有效？履行情况如何？被告有何违约行为？原告解除合同的理由是否成立？二、原告主张违约金有何依据？如何计算？三、原告主张被告偿还代偿贷款本息有何依据？四、被告是否有义务协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案及预购商品房预告登记手续？五、原告主张律师费有何依据？应否支持？ 经当庭举证，调查，原告提交的全部证据合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2016年5月21日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：XXX)及附件六《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于邕宁区良堤路6号的南宁万达茂XXX号房，建筑面积为119.67平方米，总价款为858816元。被告应于合同签订时支付购房首期款171816元，其余687000元由被告申请银行按揭贷款支付。 《合同补充协议》（附件6）第四条第5款第1项约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致银行通知甲方承担担保责任或甲方实际承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将乙方银行欠款或甲方代其向按揭银行偿还的全部款项。”第四条第5款第2项约定：“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”第十四条第1款第（1）（2）项约定：“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1)乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿（包括不仅限于产生的诉讼费、律师费、公告费、邮寄费、差旅费等)。（2)如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。”。 合同签订后，被告交付了购房首付款，并于2016年5月27日与第三人民生银行南宁支行签订了《个人购房借款及担保合同》，第三人依约发放了按揭贷款。 2016年5月31日，上述《南宁市商品房买卖合同》办理了登记备案（登记编号XXX），涉案房屋于2016年7月20日办理了预购商品房预告登记[登记字号为邕房预字第XXX号]。 2017年5月，因被告未能按约偿还银行贷款本息，第三人通知原告承担保证责任，为此，原告于2017年6月21日向被告发函催促其履行还款义务，但被告未履行。2017年7月6日，原告委托律师向被告发送《律师函》，告知被告将解除双方签订的商品房买卖合同，并限期要求被告配合办理相关手续，但被告未予理会。 2018年12月3日，第三人民生银行南宁分行向原告发出《开发商代偿通知书》，载明：“。客户覃慧。累计26次逾期，当前逾期天数已达95天，现根据合作协议约定，贵公司应对此笔贷款的偿还金额承担连带责任。”2018年12月14日，第三人从原告名下账户扣除代偿贷款本息合计11831.5元。至本案开庭时，被告仍未向原告偿还代偿的贷款本息。 另查明：1.原告万达茂公司与第三人民生银行南宁分行签订的《房屋按揭合作协议》中约定，万达茂公司对于民生银行南宁分行就本协议项目向借款人发放的每笔个人住房贷款提供不可撤销的连带责任担保，保证范围包括借款人在具体借款合同项下全部的借款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及其他一切应付款项(但不包括律师费)，被告向第三人的借款在该《房屋按揭合作协议》的担保范围内；2.本案讼争房屋尚未交付被告覃慧；3.原告万达茂公司与广西万瀛佳律师事务所签订了《专项委托服务合同》，约定由广西万瀛佳律师事务所指派律师提供本案一审阶段代理服务，代理费用为7000元。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 根据《合同补充协议》（附件6）第四条的约定，无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上的，甲方有权解除本合同。现被告因不能按约偿还贷款本息，逾期达二十余次，导致被告承担了连带保证责任，且在原告代偿部分贷款本息后，又未能及时偿还原告，已构成违约，双方约定的合同解除条件成就，因此原告据此主张解除双方于2016年5月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：XXX)及其附件，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯和合同约定履行相关协助义务。故原告主张被告协助办理合同登记备案及预告登记的撤销手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 对于原告要求被告返还代偿贷款本息的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定和附件六《合同补充协议》第四条第5款第1项的约定，因原告已经按约承担连带保证责任，代被告向第三人民生银行南宁分行偿还了贷款本息11831.5元，原告有权按约定向被告追偿上述款项，故对原告要求被告覃慧返还代偿款11831.5元的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求被告支付解除合同违约金171763.2元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定和附件六《合同补充协议》第三条的约定，合同解除后，原告有权要求被告支付已合同总价的20%的违约金，即171763.2元（858816元×20%），原告该主张符合法律规定和合同约定，被告亦未提出异议，本院予以支持。 对于原告主张被告赔偿律师费7000元的诉请，双方在《合同补充协议》第十四条第1款第（1）项约定：“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1)乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿（包括不仅限于产生的诉讼费、律师费、公告费、邮寄费、差旅费等)”。根据该约定，只有在被告支付的违约金不足以抵偿原告的损失的情况下，原告才可向被告主张律师费，本案中，被告虽有违约行为，但并未给原告造成重大损失，其支付的违约金足以弥补原告的损失，故该主张本院不予支持。 被告覃慧、第三人民生银行南宁分行经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交证据和答辩意见，视为放弃辩论、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的相应不利法律后果应自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 原告南宁万达茂投资有限公司与被告覃慧于2016年5月21日签订的编号为XXX的《南宁市商品房买卖合同》及附件于本判决生效之日解除； 被告覃慧于本判决生效后十日内协助原告南宁万达茂投资有限公司办理撤销商品房买卖合同登记备案（备案证明编号为XXX）以及预购商品房预告登记[邕房预字第XXX号]手续； 被告覃慧返还原告南宁万达茂投资有限公司代偿款共计11831.5元； 被告覃慧支付原告南宁万达茂投资有限公司违约金171763.2元。 驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费4112元，保全费4814元，合计8926元（原告已预交），由被告覃慧负担8876元，原告南宁万达茂投资有限公司负担50元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  黄福生 二〇一九年八月十五日 法官 助理  朱 颜 书 记 员  朱 颜