安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初2401号 原告：王敏杰，男，1990年11月5日出生，汉族，住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许明峰，安徽皖和律师事务所律师。 被告：安徽华冶置业有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区明珠广场**楼，统一社会信用代码91340100588869013N。 法定代表人：王德志，总经理。 委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 原告王敏杰与被告安徽华冶置业有限责任公司（以下简称华冶公司）房屋销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王敏杰的委托诉讼代理人方达夫、许明峰，被告华冶公司的委托诉讼代理人杨求文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王敏杰向本院提出诉讼请求：1、华冶公司履行办理坐落于合肥市房屋权属证书登记义务；2、华冶公司因违约赔偿王敏杰违约金2009.68元及损失40000元;3、本案的诉讼费及其他费用均由华冶公司承担。 事实与理由：王敏杰因住房需求，欲从华冶公司购置华冶向阳里（后更名为天然居）住房**。2015年5月10日，王敏杰与华冶公司双方订立《华冶向阳里房屋认购单》，并支付了2万元定金。同年8月，华冶公司的销售经理孙一晖告知原天然居4幢908室业主退房了，可以将该房销售给王敏杰。于是，原、被告就商定以647948元买卖4幢908室房屋。2016年1月29日，王敏杰支付华冶公司房屋首付款397948元，华冶公司向王敏杰交付908室房屋。2016年3月2日，原、被告双方补签《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一份。合同签订后，华冶公司立即向合肥市房管部门备案上述合同及补充协议。2017年1月，王敏杰向合肥市住房公积金管理中心提交了该合同及补充协议、《合肥市商品房网上认购备案确认单》、《合肥市住房公积金提取申请表》等材料，成功提取个人住房公积金账户内的存储余额。此后，华冶公司隐瞒王敏杰擅自撤销了上述合同的备案。王敏杰多次要求华冶公司恢复合同备案并办理4幢908室产权登记手续，遭华冶公司以种种借口拖延，拒不恢复备案。2017年2月17日，华冶公司向王敏杰作出《补偿承诺》一份，承诺2017年2月20日前恢复备案，并于2017年2月20日出具交房手续。王敏杰出于无奈只好接受上述承诺，但华冶公司一直未兑现2017年2月17日的《补偿承诺》。2017年6月，王敏杰再次找到华冶公司要求恢复合同备案，却被告知4幢908室已无法备案，只能为王敏杰调换至房型及面积相同的4幢2208室。王敏杰迫于无奈，只得妥协同意换房，并与华冶公司于2017年6月3日签订《商品房买卖合同》一份，以401935元购得天然居4幢2208室。双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机构备案如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照列项处理：……买受人不退房的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”华冶公司于当日为王敏杰办理合同备案，并再次作出《承诺》一份，承诺将4幢2208室交付王敏杰，于6月办理完相关手续。2017年7月4日，华冶公司向王敏杰交付了4幢2208室房屋。 王敏杰接收房屋后就开始装修入住，现入住已有两年之久，且缴纳了相关物业费用，但华冶公司至今未按照约定为其办理天然居4幢2208室的产权登记手续。王敏杰一直催促华冶公司办理产权登记手续，遭到华冶公司拒绝。 被告华冶公司辩称：一、华冶公司从未与王敏杰就案涉的房屋（无论是天然居4幢908室，还是2208室）签署过任何的协议、合同等，也没有收取王敏杰任何的房款。王敏杰所提交的商品房买卖合同等材料均是伪造的，其所加盖的印章均是伪造的，因此该合同等相关文件均不能对华冶公司产生法律约束力。二、本案不适用于表见代理。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定，合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。该文件第14条规定，人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。可知本案不适用表见代理。理由如下：1、合同等所加盖的印章为伪造的，且经办人已涉嫌刑事犯罪。2、本案中也不存在行为人无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象。3、王敏杰存在重大过失。第一，从王敏杰提交的证据材料及所陈述的过程来看，本案所涉交易过程中存在诸多不符合交易常理的行为；第二，王敏杰所提交的合同所约定房屋价款远低于市场价；第三，王敏杰没有向华冶公司支付过任何的款项；第四，在这么长的时间内王敏杰既没有到华冶公司去了解情况，也没有到相关部门去投诉或了解情况，说明王敏杰没有尽到合理注意义务。三、本案也不适用于善意取得。物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。很显然，本案中明显不符合上述三个条件，因此本案不用于善意取得。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合双方当庭陈述，本院认定事实如下：2015年5月10日，王敏杰（认购方）、华冶公司（出售方）签订《华冶·向阳里车位房屋认购单》，王敏杰认购3层501号，建筑面积131.39平方米，总价874006元。按揭付款。定金20000元，认购方须于2015年5月17日前付清全款并签署《商品房买卖合同》。落款处存在华冶公司印章，置业顾问孙一晖签字确认。同日，孙一晖个人出具《收据》一份，确认收到定房定金2万元，收据首付当天补开。首付最迟5月25日之前来付。后王敏杰并未签订3层501号房屋的《商品房买卖合同》。 2016年3月2日，王敏杰（买受人）、华冶公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王敏杰购买合肥市天然居小区4幢908室（建筑面积99.35平方米），单价6521.88元，总价647948元。首付款397948元应于2016年3月2日支付，剩余250000元办理按揭贷款。 2016年1月29日，王敏杰刷卡支付397948元。孙一晖向王敏杰出具加盖了华冶公司财务专用章的《收据》一份。 2017年2月17日，王敏杰收到孙一晖交给他的《补偿承诺》，内容为：“客户王敏杰认购我方华冶天然居4#908物业”，前期合同已备案，2016年底因特殊情况暂时撤销该套房源备案。经核实认证由我方内部处理不当导致该情况发生，因此我方决定承担备案撤销后的相应损失。在此我方承诺于2017年2月20日前恢复该套房源并把王敏杰录入该套房源备案系统，前期该套房源剩余尾款25万元整由我方承担作为赔偿，并在2017年2月20日给予您办理相应收房手续。因此给您带来的不便您给予谅解。如果届时未满足以上承诺条件，我公司承担50万元赔偿。该《补偿承诺》由孙一晖签字确认，其上还有一个人名为王德志，具体签字人不明。 2017年6月3日，王敏杰、华冶公司签订《商品房买卖合同》，约定王敏杰购买合肥市天然居小区4幢2208室（建筑面积99.35平方米），单价4045.65元，总额401935元。 2017年7月1日，孙一晖又向王敏杰出具《承诺》一份，内容为：“客户王敏杰在2015年5月前认购华冶天然居4#908室，因华冶公司（甲方）原因导致该户出现相应纠纷未能办理相应手续，甲方根据现状给客户调整房源至4#2208室，并承诺于2017年6月办理齐全该套房源相关手续，现因4#2208为二次销售房源价格已进行调整与之价格差距较大，需向物价局调整该套房源价格，现因甲方沟通协调办理未能及时更改该套房源的相关手续导致客户发票及相应票据无法及时出警以及合同不能及时备案给客户带来不便，因此特准许客户提前装修，并做出如下承诺，并保证在10个工作日内解决该套房源出现的相应问题，因此给客户带来的不便，甲方承诺减免客户两年物业费用及新能源空调使用费作为补偿，望客户予以谅解”。该《承诺》加盖了华冶公司的印章。 2017年7月4日，王敏杰签署《房屋交付验收表》，孙一晖在置业公司验收处签字确认，加盖有华冶公司名称印章。 2019年1月2日、2019年4月1日，天然居物业服务处收取王敏杰2018年7月30日至2019年12月31日期间的物业费用。 现案涉房产水、电、气户名均为王敏杰。王敏杰装修后，实际居住在案涉房屋。 孙一晖系华冶天然居的置业顾问。2019年5月20日，我院作出（2019）皖0191刑初173号刑事判决书，关于本案部分，确认孙一晖收取王敏杰购房款共计359800元，并认定其收取购房款不上交到单位，数额巨大，其行为已构成职务侵占罪。孙一晖提起上诉后又撤诉，（2019）皖0191刑初173号刑事判决书生效。 华冶天然居项目登记交付使用日期为2015年6月30日，其最初的登记公示价格分别为6562元和6549元，后部分未售出房产分批次变更登记为13000多元。4幢908室、4幢2208室于2016年9月27日变更登记。 本院认为：孙一晖系华冶天然居的置业顾问，其代表华冶公司对外办理出售房产的相关事宜，王敏杰前往华冶天然居的售楼处购房，有理由相信其具有售房权限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 2016年3月2日签订的《商品房买卖合同》中的房产价格与同时段华冶天然居的价格相吻合，此时签订的《商品房买卖合同》符合市场，且能够体现王敏杰的真实购房意愿。2017年6月3日签订的《商品房买卖合同》中的房产价格由于合肥房价上涨，已经严重背离市场，故此时的《商品房买卖合同》中的房产价格不能作为购房付款依据。王敏杰已经支付购房款359800元，其尚余25万元未予支付。现王敏杰已经提供足额经济保障履行其剩余支付义务。故华冶公司应承担相应义务为王敏杰办理房屋产权登记证书。华冶公司辩称王敏杰不符合善意取得，本案也不符合表见代理，但孙一晖系华冶天然居的置业顾问，其提供的《商品房买卖合同》虽系伪造，确可乱真，交易地点亦为售楼处，故要求无专业鉴伪知识的购买人对印章真假进行核实，违反正常交易规则。同时王敏杰已经履行作为正常买受人的给付义务，故对于华冶公司该辩称，本院不予支持。 王敏杰一直使用案涉房屋，现合同继续履行，其诉请华冶公司承担违约金，本院不予支持。关于律师费损失，双方《商品房买卖合同》并未对该损失支付责任，进行约定，故对此诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽华冶置业有限责任公司应于本判决生效十日内协助原告王敏杰办理坐落于合肥市房屋权属证书登记； 二、驳回原告王敏杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，由被告安徽华冶置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  李章伦 人民陪审员  王礼芬 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  王 珊 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。