广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初3177号原告（反诉被告）：何坤宁。原告（反诉被告）：罗丽萍。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：赵彦斌。被告（反诉原告）：梁广顺。委托诉讼代理人：卢桂贞，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：古天亮，广东道邦律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）何坤宁、罗丽萍诉被告（反诉原告，以下统一简称被告）梁广顺合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法由审判员欧阳佩仪适用简易程序独任审判。被告梁广顺于2019年2月13日提起反诉，本院决定合并审理，分别于2019年3月11日、2019年5月21日、2019年6月5日、2019年8月7日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告何坤宁、罗丽萍的共同委托诉讼代理人赵彦斌，被告梁广顺及其委托诉讼代理人卢桂贞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何坤宁、罗丽萍向本院提出诉讼请求：1.判决被告拆除位于佛山市顺德区的土地上的建筑物，并自2010年6月13日起按3000元／月向原告支付土地占用费至实际返还土地之日止，暂计至2018年12月13日为192000元（已抵扣被告付的地价款111000元）；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告两人是夫妻关系，原告何坤宁是均安南沙享有固化地资格的原村民。2010年6月13日，原告与被告签订《协议书》一份，约定原告将位于顺德区沙凌沿固化区Ａ2号地使用权以12.1万元的价格转让给被告，被告在该土地上建设房屋一间，证号为粤房地权证佛字第**，（2017）粤06民终7479号民事判决书确认双方所签订的协议书为无效合同，但未对该房屋作出处理，被告至今仍未向原告归还上述土地，（2018）粤0606执804号之一裁定书也作出终结执行的裁定，据此，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告梁广顺答辩称，我方不同意拆除案涉房屋，协议内容是原告拟定的，后来双方一同修改，房屋报建、建造的整个过程原告都是配合的，后来过户的时候不配合，我方也不同意支付土地占用费，我方没有占用土地，因为我方已经支付了该土地使用的费用。原告在卖地的时候称要在大良发展，不在均安发展，现在土地升值了，就反悔了，对我方很不公平。针对原告的起诉，被告梁广顺反诉称，原、被告签订协议书后，原告配合被告办理房屋报建、验收、办证手续，被告建造房屋投入资金189000元，建成房屋取得房地产权证，该证一直由被告拥有，被告占有房屋居住到现在。由于土地增值，两原告受利益驱动，在2016年10月向法院提起确认合同无效之诉，法院后确认协议书无效。造成合同无效的大部分责任在于两原告，合同无效给被告在精神上、金钱上造成严重损害，据此，反诉请求：1.请求原告支付地价款111000元；2.请求原告支付建房费用189000元；3.请求原告补偿房产溢价500000元的70%（房屋现时市场价格800000元，扣减我方出资的300000元，增溢500000元）；4.反诉受理费由原告承担；5.请求原告支付利息135456元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中地价111000元从2010年6月13日起计算至2019年2月13日，建房费用189000元从2013年2月4日起计算至2019年2月13日）。原告何坤宁、罗丽萍答辩称，我方诉请的土地占用费金额中已扣减了被告支付的地价款111000元。经佛山两级法院认定，案涉协议是无效合同，被告应向我方返还土地，故被告无理再要求我方补偿建房款、溢价款。签订无效协议的过错原、被告是相等的，但建房的过错和责任全部在于被告。被告称建房时由我方报建不真实，案涉房屋档案资料中，有关的签名并非我方所签，我方可以申请笔迹鉴定。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过开庭对证据进行了质证。被告提交的评估书价格失误说明，为其单方制作的说明，原告对此不认可，故本院对该说明不予采纳；对于原、被告提交的其他证据，对方当事人对真实性均予以确认，本院一并予以采信。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月13日，原告何坤宁、罗丽萍与被告梁广顺签订一份《协议书》，约定两原告将均安镇南沙凌沿固化区Ａ2号地转让给被告，协议签订后，将须继续以原告名义、由被告实际出资办理有关手续并对Ａ2号地进行房屋建设，直至以原告名义取得该房屋的产权证明，在原告取得产权证明后，原告须无条件配合被告将该房屋产权过户至被告（或被告指定的第三人）名下，如在被告已进行建设或以原告名义取得产权证明后，不按被告要求办理过户手续或擅自进行处理的，原告除须按地价及费用总额的双倍赔偿被告损失外，还须根据已完成工程量的建设成本的双倍标准赔偿被告损失。上述《协议书》签订后，被告于2010年6月13日向原告支付地价转让款101000元，于2011年6月13日向原告支付了地价转让款10000元，并在Ａ2号地上兴建了房屋。2013年2月4日，房地产管理部门向原告何坤宁颁发了房地产权证，证号为粤房房地权证佛字第**，记地址为佛山市顺德区。该房地产权证的原件由被告梁广顺持有，房屋亦由被告梁广顺实际占有使用。2016年10月24日，两原告将被告梁广顺诉至佛山市顺德区人民法院，要求确认双方之间的《协议书》无效、被告返还A2号地。佛山市顺德区人民法院于2017年4月10日作出（2016）粤0606民初18203号民事判决书后，被告梁广顺不服并上诉至佛山市中级人民法院，该院作出（2017）粤06民终7479号民事判决书，确认上述《协议书》无效，并判令被告应于判决生效之日起三十日内向两原告返还土地。（2017）粤06民终7479号民事判决书于2017年10月24日生效后，两原告据此向佛山市顺德区人民法院申请强制执行，后佛山市顺德区人民法院认为由于据以执行的法律文书没有涉及土地上建筑物的处理，故返还土地的执行条件尚未成就，裁定该案终结执行。本案诉讼中，因原、被告对土地租金、土地价值以及上盖房屋市场价值均有异议，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2019年5月9日作出《资产评估报告书》，评估结论为：1.佛山市顺德区住宅用地在2010年6月13日至2018年12月13日的租金参考价为68378元（2010年6月13日至12月31日为3088元；2011年为6042元；2012年为6993元；2013年为7460元；2014年为7610元；2015年为8417元；2016年为8939元；2017年为9741元；2018年1月1日至12月13日为10087元）；2.该单家独户土地在2017年10月24日、2019年3月11日的市场价值分别为267423元、313855元；3.该单家独户地上建筑物在2013年2月4日、2017年10月24日、2019年3月11日的市场价值分别为138418元、150066元、168416元。被告收到上述评估报告后，对评估结论提出异议，本院将被告的异议内容转交至评估公司，并要求评估公司对此进行书面答复。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2019年7月12日重新作出《资产评估报告书》，评估结论为：1.佛山市顺德区住宅用地在2010年6月13日至2018年12月13日的租金参考价为119916元（2010年6月13日至12月31日为5140元；2011年为10268元；2012年为11639元；2013年为12662元；2014年为13715元；2015年为14404元；2016年为14652元；2017年为17613元；2018年1月1日至12月13日为19822元）；2.该单家独户土地在2017年10月24日、2019年3月11日的市场价值分别为510672元、636204元；3.该单家独户地上建筑物在2013年2月4日、2017年10月24日、2019年3月11日的市场价值分别为138179元、149827元、168176元。为此，两原告支付土地租金评估费3000元，被告支付土地及地上建筑物价值评估费10000元。本院认为，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2019年5月9日作出的《资产评估报告书》评估土地价值时主要运用基准地价法，后其通过比照周边同类型三宗房地产土地的市场价测算出案涉土地2019年3月11日的市场价值，再结合中国地价监测网公务的每年地价增长率逐步推算其他基准日的土地市场价，于2019年7月12日重新作出一份《资产评估报告书》，后者检验方法明显更为合理全面。原、被告对于2019年7月12日的评估结论均持有异议，但经本院询问，原、被告均表示不申请评估人员出庭接受质询，也不提出重新评估申请，在没有证据足以推翻上述评估报告书的情形下，本院对该份2019年7月12日《资产评估报告书》予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”前案生效判决已经确认两原告与被告签订的《协议书》无效，因无效合同所取得的财产应当各自返还，返还范围应当及于财产的法定孳息，故两原告理应向被告归还购地款111000元，并按中国人民银行同期同款贷款利率计付利息，经本院核算，购地款利息自2010年6月13日起计至2019年2月13日为53719.39元。被告在购买案涉土地后，出资在土地上新建房屋，因此被告对上盖房屋享有所有权，但考虑到该上盖房屋系附着于两原告的土地上，客观上无法分离，结合房地一体原则，被告应将土地及上盖房屋一并返还给两原告，而两原告亦应向被告补偿上盖房屋的建房支出，据此被告主张两原告补偿上盖房屋的建房费用合法有理。由于被告并无证据证实其建房产生的实际支出，而经鉴定，上盖房屋2013年2月4日的价值为138179元，故本院采纳该价值即为被告的建房支出，两原告应向被告予以补偿，至于建房款利息，由于两原告并未实际收取建房款，故被告主张两原告返还建房款利息于法无据，本院不予支持。关于溢价损失问题。两原告作为出卖人，未经人民政府批准转让国有划拨土地使用权，其在出卖多年后又以违法转让为由主张合同无效，已违反了诚实信用原则，对合同无效应承担主要的过错责任。被告作为买受人，在明知的情况下，仍然信赖对方签订合同，对造成合同无效亦存在过错，应承担次要责任。根据诚实信用和公平合理原则均衡双方利益，本院酌定两原告应负担70%的责任，被告应承担30%的责任。而在前案已认定《协议书》无效时，被告就应采取相应措施应对房价上涨、防止溢价损失的扩大，故被告为主张溢价损失而申请评估系争房屋价值的合理时点宜为2017年10月24日。因此两原告应向被告赔偿的溢价损失为287924元[（510672元+149827元-111000元-138179元）×70%]。关于拆除上盖房屋问题。因被告须向两原告一并返还土地及上盖房屋，两原告据此已取得上盖房屋的相关权益，故两原告主张由被告拆除上盖房屋于法无据，本院不予支持。至于土地占用费问题。两原告于2010年6月13日后将案涉土地交付被告使用，客观上给其造成一定的土地收益损失，故以评估结论为依据，被告应向两原告支付自2010年6月13日至2018年12月13日的土地占用费119916元，此后亦应以19822元/年的标准计付至实际返还土地之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁广顺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍支付土地占用费（占用费计算方法：暂计至2018年12月13日的土地占用费为119916元，自2018年12月14日起以19822元/年的标准计算至实际返还土地之日止）；二、原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁广顺返还购地款111000元；三、原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁广顺支付建房费用138179元；四、原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁广顺赔偿溢价损失287924元；五、原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）梁广顺赔偿地价款利息损失53719.39元；六、驳回原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）梁广顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2070元[原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍已预交]，由被告（反诉原告）梁广顺负担。反诉受理费减半收取为5827.28元[被告（反诉原告）梁广顺已预交]，由原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍负担4853.66元，由被告（反诉原告）梁广顺负担973.62元。土地租金评估费3000元[原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍已预交]，由原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍负担2100元，由被告（反诉原告）梁广顺负担900元。土地及上盖房屋价值评估费10000元[被告（反诉原告）梁广顺已预交]，由原告（反诉被告）何坤宁、罗丽萍负担7000元，由被告（反诉原告）梁广顺负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧阳佩仪二〇一九年八月十四日书记员 李 素 婷