江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初8000号原告(反诉被告)：苏州翼斯特生物科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇御亭路666号。法定代表人：卢申宝,执行董事。委托诉讼代理人：周玮，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊，江苏双泽律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：苏州市相城区双桥农业发展有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇旺庄村。法定代表人：沈鸿，总经理。被告(反诉原告)：苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村。法定代表人：茅建新，主任。两被告共同委托诉讼代理人：朱永新，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：郭家骥，江苏新天伦律师事务所实习律师。原告苏州翼斯特生物科技有限公司（以下简称翼斯特公司）诉被告苏州市相城区双桥农业发展有限公司（以下简称双桥公司）、苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会（以下简称冯梦龙村村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日受理后，依法由审判员魏丽玲适用简易程序独任审判，并分别于2019年1月8日、2019年2月26日公开开庭进行审理。翼斯特公司的委托诉讼代理人周玮、周俊两次开庭均到庭参加诉讼、双桥公司及冯梦龙村村委会的共同委托诉讼代理人朱永新第一次到庭参加诉讼，双桥公司及冯梦龙村村委会的共同委托诉讼代理人朱永新、郭家骥第二次开庭到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行审理，组成由审判员魏丽玲主审并担任审判长，人民陪审员王佩芬、人民陪审员王梅郁参加评议的合议庭，并于2019年7月22日公开开庭审理了本案。翼斯特公司的法定代表人卢申宝及其委托诉讼代理人周玮、周俊，双桥公司及冯梦龙村村委会的共同委托诉讼代理人朱永新、郭家骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告翼斯特公司向本院提出诉讼请求：1、自2018年11月3日解除双方签订的《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》，退还保证金10万元，退还未交付土地部分（6亩）租金95760元，退还未交付智能设备（包括摄像头和喷淋头）部分租金29400元，并赔偿因对方违约导致的经济损失776000元；2、双桥公司、冯梦龙村村委会承担本案诉讼费用。事实和理由：翼斯特公司与双桥公司、冯梦龙村村委会签订《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》，约定冯梦龙村村委会、双桥公司将冯梦龙农耕园地块（34.5亩）出租给翼斯特公司使用，租期为2017年9月21日至2020年9月20日。保证金10万元。租金第一年为23.6万元，第二年为25.96万元，第三年为28.55万元。合同签订后，翼斯特公司按约支付第一年租金及保证金，但双桥公司、冯梦龙村村委会未能按约交付符合约定面积及标准的土地、智能设备等，导致翼斯特公司无法施行预期的经营计划，造成巨大的经济损失，租赁合同目的无法实现。故翼斯特公司于2018年10月29日向对方发出解除合同的通知，并要求退还相应租金及赔偿已签订的租赁合同未能履行而造成的巨大经济损失。本诉被告双桥公司、冯梦龙村村委会共同辩称，1、同意自2018年11月3日解除双方之间签订的《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》。租赁合同约定先付后用，翼斯特公司应于每年期初支付当年租金，若未按约支付超过一个月，出租人有权解除合同并要求承担相应违约责任。合同也约定未经出租人同意，承租人不得私自转租相应地块。本案中，翼斯特公司不仅未按约支付第二年租金，此后的一个月内也仍未交付。同时还发现翼斯特公司在合同履行期间存在私自转租的行为，严重违反合同约定，故出租人于2018年11月发出解除合同通知。另外，翼斯特公司在使用出租的设施、设备过程中未善意使用，导致相关设施目前无法正常使用，承租人理应进行维修。据此提起反诉，请求判令：1、自2018年11月3日解除《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》；2、翼斯特公司支付拖欠自2018年9月21日至2018年11月3日的租金30583元（259600元/365天×43天），租赁地块的空置费43266.7元（259600元/12月×2月）；3、翼斯特公司修缮交付的温室大棚等相应设备，具体如下：①弯头管更换90个（2102.4元）；②重新连接连接管48处（9804元）；③仿生螺旋栽培架100组及其管道疏通（费用15000元）；④3个水肥桶清理（费用2000元）；⑤大棚西侧遮阳网修复至可以打开关闭（18000元）；⑥大棚内所有管道清洗(19000元)，以上合计54000元。同时明确上述修缮标准系根据农耕园施工单位经过对现场踏勘，对损坏物品或影响正常使用功能需要修缮更换修复恢复使用所需要费用的报价，标准没有其他依据。反诉被告翼斯特公司对反诉辩称，同意解除《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》。我们不认为拖欠反诉原告租金的事实，根据租赁合同的履行情况可知，该地块实际交付给我方使用为2017年11月，也就是第一年的租金应缴至2018年11月，2018年11月初双方合同已经解除，故我方无需再支付任何租金。对于合同解除后反诉原告可以自行处置该地块。对于空置费也没有相关的依据，不应当得到支持，且根据本诉相关证据，我方认为提出解除合同，也是由本诉被告未能履行原先租赁合同项下基本的交付义务，故即使该合同没解除我方也有权暂时不缴费。设施设备并不存在损毁，故我方无需进行修缮，具体修缮项目的意见如下：1、弯头管同意修复90个。当时钻孔是为了监测水流的情况。2-6项修缮情况不予认可，第2、3、4、6项是合同解除时该设备处于正常使用状态，无需修缮。且在使用过程中产生一定的杂质是正常的，原告没有义务将该设备恢复至全新未使用状态。第5项大棚西侧遮阳网在交付时只是其中一部分存在不能打开情形，但也不是一点不能打开，仅是打开一部分后停止动作，该部分具体数量已无法确认，即使去现场，也无法确认哪些不好了。东侧遮阳网是好的。被告主张的修复价格系其委托的施工单位的单方报价，有失公允，不予认可。本院经审理认定事实如下：双桥公司、冯梦龙村村委会（甲方）与翼斯特公司（乙方）签订《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的农耕园地块租赁给乙方使用，合同内容如下：一、概况及承租范围：甲方将坐落在冯梦龙村农耕园地块（包括高效智能大棚3072平方、大棚及配套用地面积13亩、开心农场7亩、其他地块面积14.5亩）租赁给乙方使用，总面积34.5亩；二、具体租期：三年，自2017年9月21日至2020年9月20日止。三、租金及保证金支付方式：1、合同签订之日，乙方交给甲方保证金10万元。2、农耕园地块租金以招租价为准，租金第一年人民币23.6万元，租金第二年人民币25.96万元，第三年28.55万元，并于合同签订之日乙方一次性支付一年的租金和保证金，第二年开始在每年期初先支付全年租金。逾期未支付则视为乙方违约，合同自动解除。3、乙方未按约定缴纳租金超过一个月，甲方有权单方面解除合同，一切经济损失由乙方承担。四、双方的权利义务：1、甲方有权监管乙方所经营的农耕园土地经营权用途、协助乙方对发生有影响正常生产经营相关事宜的协调处理工作。2、……3、甲方将农耕园地块使用权租赁给乙方，甲方交付前清点所有设施设备，保证乙方接收时运转良好，交接后若任何的设施设备发生损坏，修复费用由乙方承担。4、……7、乙方在租赁期内所有相关场地及大棚设施设备不得破坏，承担所有设施设备打理维护责任，乙方未经甲方同意不得将承租地块及设施设备转租。乙方不得将租赁的智能大棚转包给他人经营，一经发现甲方解除乙方承包权，合同终止，农耕园地块（包括智能大棚、开心农场等）收回，由此而造成的经济损失由乙方自行承担，租金不予退回。8、……。合同另约定了续约、争议解决条款等其他相关事宜。签约后，翼斯特公司向双桥公司、冯梦龙村村委会支付第一年租金23.6万元及保证金10万元（其中71500元系2018年5月29日翼斯特公司委托其经营公司苏州中农亿棵现代农业科技有限公司转账支付至双桥公司，附言：设施租赁押金）。双方并签订《温室大棚移交清单》，内容如下：一、水培管道：1、螺旋仿生；共100组，每组17个种植盘；2、110水培管：共9组，每组10根，每根管道长11米；3、3层水培管：共6组，每组3层，每层4根110管道，每根管道长13米；4、U型水培槽：共10组，每组10条槽，每条槽长13米；5、U型基质槽：共10组，每组10条槽，每条槽长13米；6、4层A型架：共12组（每组7条槽，每条槽长13米）、共4组，每组7条槽，每条槽长19米；7、3层A型架：共11组（每组5条槽，每条槽长11米）、共22组（每组5条槽，每条槽长9米，其中有2组架子长度为7米）。二、苗床：共10张。三、水肥系统：共有4个白色水桶，3个绿色小号母液桶，3台水泵（2大1小）。四、太阳能蓄电池组一套（包括电池和黑色控制柜）。五、大棚西边活动房内一台空调、活动房钥匙2副、玻璃大门钥匙1副。六、2个控制柜（一个控制水肥一体化，一个控制遮阳网、风机、湿帘、天窗）。双桥公司在移交单位处加盖合同专用章，翼斯特公司在接收单位处加盖合同专用章。2018年9月20日，翼斯特公司向双桥公司、冯梦龙村村委会邮寄《函》一份，明确合同履行过程中出现的问题，要求给予答复。在函件中提出的主要问题如下：未交付摄像监控系统；多处设备设施损坏；合同签订的租赁面积为34.5亩，其中包含停车场、道路、公共洗手间，而实际使用面积为29.5亩；8亩左右的农业生产用地具有严重的土壤问题。经查，该函件于2018年9月21日送达。2018年10月29日，翼斯特公司向双桥公司、冯梦龙村村委会邮寄《合同解除告知函件》，内容如下：贵单位于2017年与我公司签订相关冯梦龙农耕文化园租赁协议后，因贵方没有按照双方签订的合同履行合同内容，严重违约，通知整改后仍无有效解决措施，导致我方蒙受巨大损失，合同目的已根本不能实现。基于以上原因，我公司正式通知贵单位从2018年10月29起解除《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》，并退还押金，赔偿给我司造成的损失。该函件于2018年11月3日送达。2018年11月3日，双桥公司、冯梦龙村村委会向翼斯特公司出具租赁合同解除函，内容如下：我方于2017年9月与贵司签订《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》，按合同约定，贵司在享受按约使用租赁物权利的同时，支付租金是贵司的主要义务，但贵司却不能按约支付第二年租金至今，且已超过一个多月。为维护我方自身合法权益，根据相关法律及合同约定，郑重发函通知解除双方之间签订的《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》，同时保留追究违约责任的权利。限你司在2018年11月5日前自行清理出场所有生产物资。后双方一直未办理交接手续，翼斯特公司主张于2018年10月初撤离租赁场地，双桥公司及冯梦龙村村委会则主张翼斯特公司于2019年2、3月才撤离。双方均未提供具体撤离时间的依据。以上事实，由当事人提供的营业执照复印件、《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》、《温室大棚移交清单》、银行转账凭证、《合同解除告知函件》及其邮寄凭证等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。本案主要争议焦点一：双桥公司、冯梦龙村村委会有无按约向翼斯特公司交付34.5亩农耕园地块（包括高效智能大棚3072平方、大棚及配套用地面积13亩、开心农场7亩、其他地块面积14.5亩）。翼斯特公司主张实际只交付28.5亩，未交付6亩。认可出租方按约交付高效智能大棚3072平方米、开心农场7亩，大棚及配套用地与其他地块面积无法具体区分。在双桥公司、冯梦龙村村委会提供的冯梦龙村农耕园面积测绘成果图中没有交付部分如下：3072平方米上方农耕园建筑及左边阴影部分面积、大棚（农耕园）右边阴影部分面积。另外，我方认为公共厕所及公共道路合计6.3亩不应计入租赁总面积中，该部分应扣除。根据翼斯特公司自行测量后确认的交付总面积应为28.5亩。翼斯特公司明确对于未交付部分面积没有证据提供。双桥公司、冯梦龙村村委会则共同主张足额交付面积。其中公共道路、公共厕所是农耕园的配套设施，都是为农耕园服务的。合同中写到的大棚及配套面积13亩、其他地块面积14.5亩计算时都是包括公共部分。测绘图中的厕所东边的建筑物占地面积278.86平方米租赁期间确实没有交付翼斯特公司，由我方在使用。根据我方委托第三方的测量结果，交付给被告的面积达39.08亩。本院认为，公共道路系农耕园地块使用过程中不可分割的部分，公共厕所亦系其配套用地且占地很小，应计入租赁用地面积。双方签订的《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》的承租范围条款中未特别约定公共道路及公共厕所不计入总面积34.5亩中，且翼斯特公司在2018年9月18日邮寄给双桥公司、冯梦龙村村委会的函件中明确合同签订租赁面积为34.5亩应包含停车场、道路、公共洗手间”，但认为未足额交付面积，实际使用面积为29.8亩。即使按照庭审中翼斯特公司认可交付部分面积28.5亩，加上其认可公共道路及公共厕所部分面积6.3亩，均已达合同所约定的34.5亩，故本院认定双桥公司、冯梦龙村村委会已按约向翼斯特公司足额交付租赁面积。本案主要争议焦点二：双桥公司、冯梦龙村村委会有无向翼斯特公司交付智能设备（摄像头、智能喷淋头）。翼斯特公司认为摄像头对方从未实际交付给我方使用。喷淋头用是可以用的，现在也没有坏，但需要手动开。租赁时对方口头承诺是智能的，用手机可以关联控制的，而手动的话在功能上不方便使用。为此举证1、宣传图片打印件三张，证明对于该土地被告承诺配有摄像头、喷淋头，并且也将此作为一个亮点，原告也为此支付了远高于其他地块（不含此类高端设备的）租金，此外根据该图片也显示，开心农场的建立就是被划分为40个小地块，通过手机app由近百户家庭进行认领和耕种，因此原告不存在所谓的转租，或者即使存在也是得到被告的授意。2、2018年11月8日现场拍摄照片、视频光盘并由江苏省苏州市相城公证处对此于2018年11月14日出具的公证书一份，证明未交付智能设备。经质证，双桥公司、冯梦龙村村委会对于宣传图片的真实性无异议，但是这些宣传是在被告签订租赁合同前种植时候的状况，或者说自己种植要达成的一个目标，但并非是被告方默认或者许诺要提供给原告的一个条件，原被告双方的权利义务是通过租赁合同本身体现的。公证书的真实性无异议，但认为公证书本身不能反映原告方陈述的内容以及原告所谓我方对他们有承诺的内容。公证书出具的时间是2018年11月14日，也就是说被告方已交付使用后一年多，原告方如何使用如何管理都是原告自行作主，只要不违反合同约定就可以了。在土地上出现建筑垃圾等情况很可能是原告方管理不善所造成的，被告方在出租之前在相关土地也进行正常农业生产，没有发现原告所说的情况，被告要向原告交付的设施在租赁合同中明确了，在交付前双方也作了清点确认。被告方没有义务提供合同之外的设施设备，故被告没有义务提供智能设备。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方的具体权利义务应在合同中予以明确。当事人在《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》并未约定出租人应向承租人交付智能设备，在随后双方共同出具的《温室大棚移交清单》中交付的物品中也未包括智能设备，翼斯特公司也未能提供其他有效证据证实双桥公司、冯梦龙村村委会承诺过向其交付智能设备的事实，故翼斯特公司所主张的交付智能设备并非双桥公司、冯梦龙村村委会的合同义务。审理中，翼斯特公司为证明其经济损失，向本院提供：1、由原告设立负责销售的公司苏州中农亿棵现代农业科技有限公司与案外人孙献峰果品经营部签订的《水果供销合同》1份，证明草莓未能成活给原告造成了经济损失，如果能成活，最低的保护价为10元/斤×2.5万斤为25万元。2、2017年10月21日、2017年11月10日翼斯特公司与案外人苏州高新区胡桃里音乐酒馆、苏州华武体育服务有限公司分别签订的《农场合作协议》2份，证明因智能设备未能投入使用，已签订的租赁合同无法履行，造成经济损失14.4万元，18万销售数额-成本后是经济损失。经质证，双桥公司、冯梦龙村村委会共同认为证据1的形式真实性无异议，但不能证明原告目的，一份合同不能履行有很多原因，合同本身不能证明因为被告提供的土地不能达到使用目的而造成原告损失，租赁合同上也没有具体明确哪一块是种什么的，而且农作物的正常生长受自然因素人为因素都很大。因此此份合同不能证明原告方所谓的已造成的损失以及损失的责任由被告承担。原告也明确合同上的出卖人是原告方同一控制人（卢申宝）下的公司机构。证据2的形式真实性没有异议，但从合同内容来看，原告违反了租赁合同的使用用途，即农业生产经营。另外两份合同都写清了原告将从被告承租的土地转租给了第三方，该转租行为未经出租人同意。这两份合同也不能证明原告方所存在的经济损失以及不能证明原因在被告方。综上，本院认为，翼斯特公司与双桥公司、冯梦龙村村委会签订的《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按约全面履行各自义务。现双方一致同意自2018年11月3日解除合同，应为合意解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。根据前文阐述，双桥公司、冯梦龙村村委会已按约向翼斯特公司足额交付租赁面积，且无义务交付智能设备，故翼斯特公司主张的退还未交付土地部分的租金损失95760元、退还未交付智能设备租金29400元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于翼斯特公司主张的经济损失776000元，仅提供原告及原告设立负责销售公司与案外公司签订的《水果供销合同》、《农场合作协议》，且2017年10月21日的《农场合作协议》在涉案租赁合同解除前已租期届满，上述合同并不能证明实际履行情况及原告的实际经济损失，翼斯特公司亦未提供其他有效证据证明存有实际经济损失的事实，双桥公司及冯梦龙村村委会均予以否认，对此翼斯特公司应承担举证不能的不利后果，该项主张依据不足，本院不予支持。关于双桥公司、冯梦龙村村委会共同主张拖欠租金的损失30583元，双方一致确认第一年租金23.6万已付清，按合同约定，第一年租金自2017年9月21日至2018年9月20日。自2018年9月21日至合同解除之日2018年11月3日的租金，按第二年25.96万元/年的标准计算43天应为30583元。而租赁合同中明确约定第二年起的租金应每年期初交付，结合承租方未按约缴纳租金超过一个月，出租方有权单方解除合同，可以证实双方约定的期初不应超过一个月即应在2018年10月20日前支付完第二年租金。但项翼斯特公司对上述拖欠的租金30583元至今未付，理应承担相应的还款责任，该项诉请，合法有据，本院予以支持。上述款项与翼斯特公司已交纳的押金10万元相抵，双桥公司、冯梦龙村村委会尚应退还翼斯特公司押金69417元（100000元-30583元）。关于双桥公司、冯梦龙村村委会共同主张的两个月的空置费，本案中，租赁合同未对空置期租金损失赔偿问题进行约定。涉案租赁合同系双方合意解除，合同解除后，涉案土地已在双桥公司、冯梦龙村村委会的实际控制之下。土地用于出租，能否及时出租应根据租赁市场行情而定，同时还涉及磋商、看现场等事项，双桥公司、冯梦龙村村委会未能证明土地空置租金损失产生的必然性及排他性，其在庭审中也陈述在翼斯特公司撤场后使用了部分土地，故空置费的该项诉请，无事实依据，本院不予支持。关于双桥公司、冯梦龙村村委会共同主张的修缮温室大棚设备，现双方当事人一致同意更换水培管与下水管连接处的弯头管90个，本院予以确认。如翼斯特公司未能在本院限定期限内予以修复，则本院酌定应给付相应修复费用2102.4元。其余修缮项目，因双方未办理撤场交接手续，翼斯特公司亦早已离开租赁场地，现场设备不在翼斯特公司实际控制范围之内，即使存有损坏，也不能证明系翼斯特公司租赁期间使用不当所制，且双方对于租赁开始交付上述设备的具体状态未予明确，无法确认修缮的具体程度，故其余项目的修缮请求，依据不足，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、苏州翼斯特生物科技有限公司与苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会、苏州市相城区双桥农业发展有限公司签订的《冯梦龙村农耕园地块租赁合同》自2018年11月3日解除。二、苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会、苏州市相城区双桥农业发展有限公司应退还苏州翼斯特生物科技有限公司押金69417元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、苏州翼斯特生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内为苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会、苏州市相城区双桥农业发展有限公司更换水培管与下水管连接处的弯头管90个，或给付修复款人民币2102.4元。三、驳回苏州翼斯特生物科技有限公司的其他本诉请求。四、驳回苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会、苏州市相城区双桥农业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为6905元，反诉案件受理费减半收取为1428.5元,合计人民币8333.5元，由苏州翼斯特生物科技有限公司负担人民币7749.5元，苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会、苏州市相城区双桥农业发展有限公司共同负担人民币584元（本诉案件受理费6905元，已由苏州翼斯特生物科技有限公司预交，反诉案件受理费1428.5元已由苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会有限公司、苏州市相城区双桥农业发展有限公司预交，本院不再退还，经结算，苏州翼斯特生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付苏州市相城区黄埭镇冯梦龙村村民委员会、苏州市相城区双桥农业发展有限公司844.5元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  魏丽玲人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王梅郁二〇一九年八月二十八日书 记 员  薛海燕