河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再155号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李子建，又名李子杰，男，1955年3月6日出生，汉族，住河南省永城市西城区。委托诉讼代理人：陶有献，河南豫龙律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：孙圣超，又名孙胜超，男，1958年2月9日出生，汉族，住河南省永城市。系原被申请人肖**（已去世）之夫。被申请人（一审被告、二审上诉人）：孙凯，男，1981年5月15日出生，汉族，住郑州市金水区。系原被申请人肖**之子。被申请人（一审被告、二审上诉人）：孙晓，女，1986年5月29日出生，汉族，住址。系原被申请人肖**之女。以上三名被申请人共同委托诉讼代理人：于晓东，河南正剑律师事务所律师。一审被告（二审被上诉人）：杨志华，男，1956年8月2日出生，汉族，住河南省永城市东城区。委托诉讼代理人：于晓东，河南正剑律师事务所律师。一审被告（二审被上诉人）：周克华，男，1956年10月10日出生，汉族，住永城市。一审被告（二审被上诉人）：孙朴，女，1987年4月2日出生，汉族，住永城市西城区。一审被告（二审被上诉人）：永城市正宇房地产开发有限公司。住所地：永城市东城区东方大道西段建材一条街中段。法定代表人：朱向华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建斌，河南正剑律师事务所律师。再审申请人李子建因与原被申请人肖**及一审被告、二审被上诉人杨志华、周克华、孙朴、永城市正宇房地产开发有限公司（以下简称正宇公司）合同纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2016）豫14民终1205号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年1月29日作出（2018）豫民申1943号民事裁定，提审本案。原被申请人肖**于2017年9月15日去世，其法定继承人孙胜超、孙凯、孙晓明确表示作为被申请人参加诉讼。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请李子建及其委托诉讼代理人陶有献，被申请人孙胜超、孙凯、孙晓共同委托诉讼代理人于晓东（同时作为一审被告杨志华的委托诉讼代理人），一审被告正宇公司委托诉讼代理人张建斌，到庭参加诉讼。一审被告周克华、孙朴经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李子建申请再审称，一、根据合同的相对性原则，杨志华与陶迎春、陶秋芬签订的合同与本案不是同一法律关系。因肖**等人在施工中与地主户重新协商，多给了地主户部分房屋，该约定与李子建无关。在李子建与杨志华签订的协议中，李子建只对当时约定给地主户的第一、二层负责。原二审将肖**与地主户协商另行给付的面积，判决由李子建承担错误。且在陶迎春、陶秋芬与杨志华的合同中对应的房屋面积约为每层479平方米，二审将该479平方米扩大为整层的面积错误。同时，该协议中约定的，向陶迎春、陶秋芬给付一、二、三层的房屋是附条件的，实际施工中，交付第三层房屋的条件未成就，不应当认定其对三层的房屋有所有权。二、杨志华向李子建的合伙人支付的138万元与本案无关，二审将该138万元折抵李子建的应得房屋面积错误。三、肖**支付给李子建的115万元应按照案涉房屋的售价2680元/平方米计算面积，不应按照李子建认购房屋的优惠价1680元/平方米计算。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。孙胜超、孙凯、孙晓辩称，案涉项目建设中与地主户之间的协议均经李子建参与协商，后由杨志华实际履行。杨志华与李子建于2009年5月签订的《协议书》第十三条约定，与地主户签订的合同对李子建有约束力，故该协议不是独立存在的，要参照其他协议履行。杨志华、肖**等人在案涉工程竣工后，按约定向地主户交付了约定的房屋，该房屋应当冲抵李子建应得的房屋。李子建前期仅对案涉项目投入了140万元，按照双方的约定，杨志华替李子建向其合伙人支付了138万元的债务，也应当折抵李子建应得的房屋。故李子建请求孙胜超、孙凯、孙晓向其交付房屋没有依据，二审驳回其诉讼请求正确，再审应予以维持。杨志华述称，同意孙胜超、孙凯、孙晓的意见。正宇公司述称，其未参与案件项目的开发建设，对该项目的实际投资与管理情况不了解。后期的实际开发人借用其公司的资质办理了相关手续，其公司仅负责协助办理产权登记，不承担实体义务。周克华、孙朴未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。2012年8月17日，李子建以杨志华、刘须春、肖**、周克华等人为被告，向永城市人民法院起诉，请求：1.杨志华等人按2009年5月10日所签协议给付其1700.465平方米房屋或折价给付补偿款；2.由杨志华等人协助李子建办理房屋过户手续；3.由杨志华等人负担本案诉讼费。后李子建向该院申请撤诉，该院于2013年3月28日作出（2012）永民初字第2415号民事裁定：准许李子建撤回起诉。2014年5月9日，李子建以杨志华、肖**、周克华、孙朴、正宇公司为被告，向永城市人民法院起诉，请求判令：1.杨志华、肖**等人向其给付“农业嘉苑”三层及四层半房屋共计2099平方米；2.本案诉讼费由杨志华、肖**等人负担。永城市人民法院一审认定，2007年，由地主户姚方、王永立、刘威提供土地，李子建以永城市永昌建筑公司的资质和名义与姚方、王永立、刘威签订了开发农业嘉苑商住楼的协议，双方约定，竣工后楼房一、二层归姚方、王永立、刘威所有，其余归李子建所有。后李子建与他人筹建了农业嘉苑项目部，投入资金实施了挖坑、打桩、安装变压器、建施工围墙等工程。2009年5月10日，李子建与杨志华签订了工程转让协议，约定：竣工后一、二层房屋归土地使用权提供者所有，三层1664.15平方米和四层半层面积832.75平方米的房屋归李子建，不够整套房的部分按1680元/平方米给付现金。工程转让后，杨志华与他人合作开发案涉工程。因部分股东转让股权，最后合伙股东为李德广、肖**、周克华、孙朴，其中，李德广与肖**各占35%股份，周克华、孙朴各占15%股份。李德广、肖**、周克华、孙朴将竣工后的房屋以正宇公司的名义出售，售后以“农业嘉苑”的名义给付李子建115万元。李子建依据与杨志华签订的工程转让协议约定，要求肖**等股东给付其“农业嘉苑”三层和四层半层面积的房屋。另查明，李子建现占有九套房屋。永城市人民法院一审认为，李子建于2007年以永城市永昌建筑工程公司的名义与土地使用权人姚方、王永立、刘威签订的开发“农业嘉苑”商住楼的协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已被生效的法律文书所确认，属有效协议。李子建将该工程转让给杨志华，杨志华仍以永城市永昌建筑工程公司的名义开发，转让协议有效。杨志华承接工程后与他人合伙开发，因合伙人转让股份，最终合伙股东为李德广（已去世）、肖**、周克华、孙朴，上述股东均同意履行李子建与杨志华签订的工程转让协议。李德广虽已去世，但合伙对外所欠债务，应用合伙财产清偿。故李子建请求以肖**、周克华、孙朴、李德广生前所占的股份，给付房屋的请求，应予支持。正宇公司许可李德广、肖**、周克华、孙朴以其名义对外出售房屋，其应承担相应的责任。李子建收取的115万元售房款，应当按照双方约定的每平方米1680元的价格折抵684.52平方米房屋。2015年7月20日永城市人民法院作出（2014）永民初字第1888号民事判决：一、肖**、周克华、孙朴于判决生效后十日内依照李子建与杨志华的转让协议，给付李子建永城市“农业嘉苑”商住楼第三层979.63（1664.15-684.52=979.63）平方米和第四层832.75平方米房屋；二、正宇公司协助李子建办理相关产权登记手续；三、驳回李子建的其他诉讼请求。案件受理费12100元，由肖**、周克华、孙朴各负担3000元，由李子建负担3100元。肖**不服一审判决，上诉至河南省商丘市中级人民法院。河南省商丘市中级人民法院二审查明的事实除与一审一致外，另查明，1.李子建与杨志华签订的协议第十三条约定，给付李子建房屋除第三层和四层的半层外，另约定给付李子建第十二层298平方米住房，在各自地主的原土地使用权位置十二层以下挑选四套；与地主户签订的第十三条由李子建负责，杨志华不承担任何经济责任。2.2009年5月8日，土地使用权提供者陶迎春、陶秋芬作为甲方，杨志华作为乙方签订协议书一份，该协议第三条约定，“工程竣工后，一、二、三层房屋及附属设施和第四层的东户房屋（不低于160平方米）所有权归甲方”。该协议落款有甲方陶迎春、陶秋芬和乙方杨志华的签字，且有见证人李子建的签名并有李子建签署的“李子杰同意”的字样。河南省商丘市中级人民法院二审认为，本案的争议焦点为，肖**与周克华、孙朴等是否应当给付李子建一定面积的房屋，如应给付，面积多少。本案中，杨志华与李子建签订的工程转让协议，第三条所确定的给付李子建第三层和四层的半层房屋，与该协议第十三条给付李子建的房屋面积和给付地主住宅用房由李子建负责，杨志华不承担任何经济责任的约定相矛盾。且2009年5月8日陶迎春、陶秋芬与杨志华的协议约定，第三层的房屋和第四层半层中160平方米的房屋利益已让渡给土地提供者陶迎春、陶秋芬，李子建在该协议上签字同意。根据该协议约定，李子建第三层房屋利益已不存在，第四层的半层房屋利益也仅剩672.75平方米（四层半层房屋面积832.75平方米减去给付陶迎春、陶秋芬160平方米房屋）。房屋竣工后，肖**等股东将部分房屋出售，给付李子建115万元房款，按照双方约定的房屋价格1680元/平方米，折合房屋面积为684.52平方米。结合杨志华与李子建签订的协议第十三条的约定，及房屋竣工后实际给付地主户的住宅用房面积，扣减上述已支付李子杰房款折合的房屋面积，李子建主张“农业嘉苑”项目第三层及第四层的半层的房屋利益，证据不足，其诉请应予驳回。一审仅对杨志华与李子建签订的协议第三条所约定的权利义务作出认定，而对李子建认可的，杨志华与陶迎春、陶秋芬签订的协议所约定的权利义务，及李子建与杨志华签订协议第十三条的内容和房屋竣工后实际给付地主户的住宅用房面积，未作综合考虑，明显不妥。综上，河南省商丘市中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）豫14民终1205号民事判决：一、撤销永城市人民法院（2014）永民初字第1888号民事判决；二、驳回李子建的诉讼请求。一审案件受理费12100元，由李子建负担；二审案件受理费12100元，由肖**负担。本院再审查明事实除与原审部分一致外，另查明，一、1.2007年3月19日，李子建以永城市永昌建筑公司的名义与姚方、王永立、刘威签订《联合开发协议》，双方约定，甲方提供土地，南北35米，东西107米。乙方出资施工。案涉项目工程竣工后第一、二层归姚方、王永立、刘威所有，其余归李子建所有。上述进行开发的土地由三块土地组成，其中姚方（姜燕、况实）的土地东西长50米，南北长35米；王永利（陶迎春、陶秋芬）的土地东西长30米，南北长35米；刘威（陈涛）的土地东西长27米，南北长35米。2.2007年10月30日，李子建、张书广（乙方）与姚方、姜燕、况实（甲方）签订《协议书》约定，案涉工程竣工后，甲方提供土地（东西50米，南北35米）所对应的一、二层房屋归甲方所有，三层以上（含三层）和地下室归乙方所有。乙方保证工程竣工后，无偿给甲方第十二层建筑面积在160平方以上的住房一套，建筑面积在138平方米以上的住房一套，共计2套。3.2009年5月8日，杨志华（乙方）与陶迎春、陶秋芬（甲方）签订《协议书》约定，甲方土地南北长35米，东西长30米。工程竣工后，一、二、三层房屋及附属设施和第四层的东户房屋（不低于160平方米）所有权归甲方。通过努力，如公厕移至南边，费用由乙方出，东侧耳房乙方投资建设，一、二层的所有权归甲方，其余归乙方，四楼东户退给乙方，如乙方不投资，此地的所有权归甲方，任何人不得干涉。2009年11月26日，双方又签订《补充协议》约定，原协议中的第三条公厕移至南边，约定的是公厕移至三公司院内，费用由乙方提供，实际乙方要求甲方提供东侧耳房的三层（B户型）给乙方作为移公厕的费用补偿，现在乙方已放弃移公厕的工作，给甲方造成了损失和后患，因此东侧耳房（B户型）的三层仍归甲方使用，四层的J户型及M户型面积共计206平方左右的房屋所有权归甲方所有，作为乙方对甲方的补偿。再审庭审中，双方认可实际施工中，合同中所指向的厕所移走，应按杨志华与陶迎春、陶秋芬于2009年5月8日签订的《协议书》约定向陶迎春、陶秋芬交付房屋；4.2009年5月10日，陈涛、刘威（甲方）与杨志华（乙方）签订《联合开发协议》，约定甲方提供土地南北35米，东西27米，案涉工程竣工后，一、二层房屋归甲方。二、1.2009年5月10日，李子建（甲方）与杨志华等人（乙方）签订《协议书》约定，“乙方保证该工程开盘前按售房价每平方米1680元，四层以上每平方加价20元的价格出售给甲方若干套房屋折抵甲方先期投资的140万元”。2.2009年7月22日，李明华、陈洪财、刘建祥、高永昌、郭元峰、徐玉龙、陈体超、邓翠霞、王玉香九人（甲方）与杨志华（乙方）签订协议，约定：甲方在农业嘉苑项目前期运作和开工前……共计投入本金138万元，乙方愿全额把甲方原投资款还付与甲方，由乙方按甲方股东每人实际投资款分别打成欠款条。李子建作为证明人在该协议上签字。同时，该协议注明，“此协议签署同时，与李子杰签署的140万元作废138万元”。再审庭审中双方均认可，上述协议中所称“与李子杰的140万元”为李子建与杨志华等人于2009年5月10日签订的《协议书》中约定的“折抵甲方（李子建）先期投资的140万元”。2009年7月22日，杨志华以其本人和农业嘉苑名义分别向上述9人出具了欠条，并加盖农业嘉苑项目部财务专用章。本院再审认为，一、关于李子建应得房屋面积的问题。本案中，李子建将案涉工程项目转让给杨志华，双方于2009年5月10日签订《协议书》，就李子建前期投资补偿事宜进行约定。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该协议第三条约定，“竣工后，三层及四层的半层归甲方（李子建）所有，其余所有房屋归乙方（杨志华）所有”，该协议第十三条约定了具体履行方式为“乙方保证工程竣工后，应按时无偿交付甲方三层及第十二层298平方米住房面积外，半层的剩余面积（遵循本合同第三条），在各自地主的原土地使用权位置十二层以下挑选四套……与地主方签订的第十三条款由李子建负责，乙方不承担任何经济责任”。根据协议约定，案涉工程竣工后，三层及四层的一半归李子建所有，杨志华还应向李子建交付12层298平方米的房屋（再审中，李子建认可该298平方米房屋为地主户姚方、姜燕等人应得的房屋）。双方同时约定，“与地主方签订的第十三条款由李子杰负责”，再审中，双方认可“十三条款”为与各地主户约定的各地主户的应得房屋面积。根据查明的事实，截至2009年5月10日《协议书》签订之日，除约定另行给付姚方、姜燕、况实十二楼298平方米房屋之外，李子建与各地主户均约定，在案涉工程竣工后，各地主户土地对应的一、二层归各地主户所有。故李子建应按照约定负责向各地主户交付案涉项目第一、二层的房屋。另外，2009年5月8日，杨志华（乙方）与地主户陶迎春、陶秋芬（甲方）签订《协议书》约定了陶迎春、陶秋芬的应得房屋。按照李子建与杨志华的约定，该《协议书》也应对李子建具有约束力。依照该协议，工程竣工后，甲方土地（南北长35米，东西长30米）对应的一、二、三层房屋及附属设施和第四层的东户房屋（不低于160平方米）所有权归甲方。但如果甲方土地上的公厕移走，则只有一、二层的所有权归甲方，四楼东户也退给乙方。再审中，双方认可实际施工中，协议中所指向的厕所已移走，故按照约定，第三层房屋不应归陶迎春、陶秋芬所有，亦不影响李子建与杨志华2009年5月10日的协议约定。原二审未查明该协议的实际履行情况，判决按公厕未移走履行该协议，且将协议中明确约定的陶迎春、陶秋芬提供土地所对应的第三层房屋扩大认定为整个案涉工程的第三层所有房屋属认定事实有误，本院予以纠正。实际施工中，杨志华与各地主户就地主户应得房屋面积进行了重新约定并签订了若干份协议，增加了应当向地主户交付的房屋面积。因这些协议均签订于李子建与杨志华2009年5月10日的协议之后，且孙胜超、孙凯、孙晓没有充分提供证据证明李子建认可这些协议，故上述协议对李子建没有拘束力。原一审认定，李子建已收到肖**等人已向其支付的115万元，应冲抵房屋面积684.52平方米。再审中，李子建虽称该115万元应按2680元/平方米的售价进行折抵，但其又表示对一审的判决结果予以认可，因该计算标准不损害孙胜超、孙凯、孙晓的利益，本院对此予以确认。原审及再审中，双方认可案涉工程项目每层面积为1664.15平方米，故李子建应得房屋的面积应为1812.38（1664.15+1664.15÷2-684.52）平方米。二、关于杨志华向李明华、陈洪财等九人支付的138万元是否应当折抵李子建应得房屋的问题。因案涉工程项目前期系由李子建和其合伙人共建，在李子建与杨志华签订2009年5月10日《协议书》的同日，李子建又与杨志华等人签订《协议书》，约定将案涉项目四层以上的房屋作价出售给李子建，折抵前期投入的140万元。再审庭审中，双方认可该协议被2009年7月22日杨志华（乙方）与李子建的九名合伙人（甲方）签订的《协议书》所替代，在该《协议书》中双方约定，“由乙方按甲方股东每人的实际投资款分别打成欠款条”，不再履行双方2009年5月10日关于将房屋作价出售的约定。2009年7月22日，在签订《协议书》的同日，杨志华以其本人和农业嘉苑名义分别向上述九人出具了相应的欠条。之后，杨志华按该协议的约定向九名合伙人共计支付138万元符合双方约定。孙胜超、孙凯、孙晓再审称，该138万元为杨志华替李子建向九名合伙人支付的，应当折抵李子建的应得房屋面积，但2009年7月22日《协议书》的当事人为杨志华与九名合伙人，李子建仅为见证人，该138万元并非是对李子建前期投入的补偿，亦不应当对李子建产生拘束力。而且，虽然李子建与杨志华等人于2009年5月10日所签的《协议书》被杨志华与九名前期投资的合伙人签订的《协议书》所替代，但2009年5月10日协议中约定，将案涉项目四层以上房屋折价冲抵140万元投资，明显区别于同日李子建与杨志华协议中“三层及四层的半层归李子建所有”的约定，同日签订的两份协议互相独立，故孙胜超、孙凯、孙晓称杨志华替李子建向九名合伙人支付的138万元应折抵李子建应得房屋面积的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决认定事实及处理结果不当，本院予以纠正。李子建的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市中级人民法院（2016）豫14民终1205号民事判决；二、维持永城市人民法院（2014）永民初字第1888号民事判决。二审案件受理费12100元，由孙胜超、孙凯、孙晓负担。本判决为终审判决。审判长  刘太键审判员  韦贵云审判员  肖贺伟二〇一九年八月八日法官助理秦静书记员范浩杰