广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12348号原告：吴文胜，男，1969年5月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************915。委托诉讼代理人：翟中越（原告妻子）。原告：翟中越，女，1978年10月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，公民身份号码441************924。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******************之一，统一社会信用代码914************453。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。原告吴文胜、翟中越诉被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序于2019年7月15日、7月31日公开开庭进行了审理。原告翟中越、被告的委托诉讼代理人高敏峰到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告所签的《物业租赁合同》；2.被告退还原告所交的5万元首期款与5万元定金；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月11日，两原告与***大厦售楼员康仔前往黄岐***大厦看楼，途中说明是去购房的，还强调过公寓满40年期限后的产权属于原告，康仔说到期只需缴纳不到10000元的税费就可以续期，于是原告安心随其前往。到了***大厦，康仔引荐了另二位售楼员姜超、萧小姐接待，主要由姜超解说。在解说过程中，其没有说明该公寓是办不了房产证的，也没有出示《商品房预售许可证》《土地使用证》的证件，主要是大力宣传公寓将来的前景与收益，说可以返租给酒店，70-85元/㎡，逐年递增，还有分红，最快10年可回本，并极力鼓励现在缴纳10万元即可获得打折及政府补贴5万多元优惠。于是原告认购了***大厦2座2010号房，预定是2020年7月交房，并签订了一份xx确认书，没有给原告副本。随后售楼员安排原告去交钱，原告用4张银行卡，通过POS机共转账10万元（一张收据写5万元首期款，另一张收据写5万元定金）到被告的账户。之后售楼员姜超拿出一份“物业租赁合同”给原告签订，对此原告感到奇怪，并表示是来买房的，为什么是租赁合同而不是购房合同，原告不租，原告要有房产证的。姜超说是为了避税，如果将来需要办证，可以补交16%税费后拿房产证，投资都是为了赚钱，没有必须多花税费钱。由于原告不是专业的房地产人士，不懂得能够获得房产证的条件，于是听信姜超的不实推销说法，在租赁合同上签字，合同写的时间是2019年5月12日，约定15号交齐首付款。签完合同后原告向姜超索要副本，姜超不给，说交期首付款后才给。回到家后还有其他售楼员向原告推销，说起***大厦，说是没有产权的，只有使用权。于是原告15号去***大厦追问姜超，姜超仍然说是可以办房产证，同时大力宣传长租房的好处与政策。由于对该物业的产权、土地性质、能否办得到房产证等有疑问，所以当天没有交首付款。次日继续质询售楼员康仔，明确我们要求的是有房产证才买的，其辩称要收楼后才可以办理，后其约定本月20日10点再去***大厦找经理交涉，20号到了***大厦，由姜超引见了其经理与我们交涉，其经理虽有辩解，但还是确认了原告购买的单元是可以办房产证的，但要求由8成业主同意。原告认为原告无法说服8成以上业主同意，难度太大，同时其他楼盘的售楼员也说过***大厦是办不了房产证的，于是原告要求解约退款，并索要所签合同副本，但遭到其拒绝。原告当天下午去为了驻黄岐政务中心的房管部门，答复说***大厦是不能办房产证的，它只是集体用地。原告再致电询问了南海区住建部门及南海区消费者投诉委员会，均答复说***大厦是没有房产证的。同日原告到当地派出所报案，派出所建议到法院解决。鉴于售楼员在销售过程中存在欺骗说辞，用虚假信息误导，没有言明***大厦只是出租物业使用权而非房产，且明知***大厦是无法办理房产证的，依然多次欺骗误导原告，又因原告不是房地产专业人士，无法明确判断获得产权的条件，轻信了售楼员的虚假信息，导致原告考虑欠佳而误签租赁合同。被告辩称，一、吴文胜不是租赁合同的主体，并非适格的原告。二、翟中越先与被告签订《***大厦租赁和场地使用确认书》，然后签订了《***大厦物业租赁合同》。无论是《***大厦租赁和场地使用确认书》还是《***大厦物业租赁合同》，标题均注明了“租赁”二字。根据《***大厦租赁和场地使用确认书》中租赁地点、租赁时间以及约定双方需签订《物业租赁合同》等字样和内容，均体现双方就租赁关系进行协商及签订确认书。根据《***大厦物业租赁合同》中的承租物业基本情况、物业租赁期限、租赁费用等内容，体现了双方就租赁关系签订租赁合同。因此，双方是在意思表示真实的情况下签订了相关协议，本案不存在任何可撤销事由，被告更不存在欺诈行为。故翟中越应当继续履行，其第一项诉讼请求没有依据，应当驳回。三、被告不存在违约行为，翟中越应当按照《***大厦物业租赁合同》履行支付义务。根据《***大厦物业租赁合同》第六条第5点约定，被告有权要求翟中越继续履行合同。若本合同解除，翟中越应按租赁总额的30%向被告支付违约金及向被告赔偿损失。翟中越已支付的款项不足以支付其应当承担违约金。因此，翟中越无权要求退回定金、首期款，其第二项诉讼请求应当驳回。两原告在诉讼中举证如下：1.两原告身份证复印件各1份、被告企业信息公示表打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.光盘1份、录音列表打印件1份及录音对话文字记录1份（原告当庭出示手机录音原件），用以证明各段录音的时间及录音内容，被告的员工在第一次接触对原告进行信息误导，其称公寓房产证到期后可以进行续期，让原告认为可以办理房产证，其后原告到被告销售部的时候其销售人员再次明确可以办理房产证，被告的行为构成欺诈。3.物业租赁合同复印件1份，用以证明原、被告签订了合同关系。4.收款收据原件2份，用以证明原告向被告支付了5万元定金及5万元首期款。5.微信聊天截图复印件(翟中越与“琪琪”、原告与“姜超”、原告与“康仔”)（原告当庭出示手机）、姜超名片复印件1份、照片复印件3张、录音光盘1份（康仔微信语音），用以证明琪琪、康仔、邝经理、姜超是被告的员工。被告在诉讼中举证如下：1.土地使用权证复印件1份、建设工程规划许可证复印件1份、建筑工程施工许可证复印件1份，用以证明涉讼物业经过合法的报建，取得规划许可证与施工许可证后进行施工。且涉讼土地有使用权证，属于合法有效的出租物。2.***大厦租赁和场地使用确认书复印件1份，用以证明被告签订***大厦租赁合同前，先签订了***大厦租赁和场地使用确认书，确认书与租赁合同的标题均注明了“租赁”两字，确认书中的租赁地点、租赁时间及约定需要签订物业租赁合同等字眼的合同，均体现双方就租赁关系进行协商及签订确认书，被告不存在任何欺诈行为。3.图片打印件1页，用以证明涉讼租赁物早已封顶，属于合法有效的出租物。4.民事判决书【（2018）粤0605民初25000号】复印件1份，用以证明生效判决认定涉讼租赁物是经过合法报建的；另外承租人与被告建立的租赁合同关系合法有效，若承租方主张解除合同，其所缴纳的定金等款项不予退还，因承租人属于不履行合同存在违约行为。另外，该判决认定被告在出租租赁物的过程中不存在欺骗与虚假承诺的行为。5.***大厦租赁和场地使用确认书原件及租赁合同原件各1份，用以证明原告翟中越与被告形成租赁合同关系，吴文胜并非适格主体。6.证明函复印件1份，用以证明涉讼租赁物的权属人已将涉讼租赁物整体出租给被告，被告有权转租、分租给第三方，因此，涉讼租赁关系合法有效，原告应继续履行。7.物业租赁须知原件1份，用以证明原告签订租赁确认书、租赁合同前签署了租赁须知，须知中租赁主体、租赁手续等大标题，内容包括了出租、承租等内容，原告据此可以知悉双方形成的是租赁关系。原告签署的几份文件都带有租赁字样，被告不存在任何欺诈行为，原告提起本案诉讼是由于其没有足额支付首期租赁款项，通过诉讼掩饰其违约行为。经质证，辩证，被告对原告举证1、3、4的真实性无异议，原告对被告举证3、4、5、7的真实性无异议，本院确认上述证据的真实性。被告对原告举证2、5不予确认，本院将综合案件审理情况进行认定。被告举证1、6无原件核对且原告有异议，故本院对此二份证据不予确认。原告对被告举证2不予确认，该证据并无原告签名，本院不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年5月11日，翟中越（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《***大厦租赁和场地使用确认书》（编号：1900183），约定甲方将坐落于佛山市南海区**************厦二座2010室（以下简称涉讼物业）租赁给乙方有偿经营使用，物业建筑面积约为48.81平方米；租赁期限为20年，2020年7月11日至2040年7月10日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地使用费总额为498010元；乙方签订确认书同时支付定金5万元；乙方应在付清定金七日内与甲方签订《物业租赁合同》，于签订《物业租赁合同》当日按场地使用费总额的30%支付首期款158010元（包含已付定金），剩余款项340000元，乙方选择融资贷款方式支付；双方签订《物业租赁合同》后，本确认书即时作废。同日，被告出具收款收据，确认收到翟中越支付***大厦1座2010定金5万元、首期款5万元。原告翟中越（乙方）与被告（甲方）签订《***大厦物业租赁合同》，约定：乙方承租涉讼物业，建筑面积48.81平方米，套内面积35.82平方米，租赁使用期限为20年，即2020年7月11日至2040年7月10日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，乙方应在2055年9月30日当天将该物业的使用权归还给甲方；场地租赁费总价款498010元，付清定金七日内签订《物业租赁合同》，于签订《物业租赁合同》当日按该物业总额的30%支付首期款158010元（包含已付定金），剩余款项340000元在签订该合同后，乙方选择融资贷款方式支付；甲方应当在2020年7月11日前将该物业交付给乙方。双方并约定其他权利义务关系。翟中越另签订《***大厦物业租赁须知》，载明承租方已清除了解本项目的性质、现状、交易条件及交易流程，对可能出现的风险已进行评估，并已仔细阅读本租赁须知及其所涉的有关公示资料，对上述资料中的各项内容均理解、无异议。上述《***大厦物业租赁合同》及《***大厦物业租赁须知》的落款日期均为2019年5月12日。翟中越陈述称合同及租赁须知均是2019年5月11日签订的，当时被告工作人员告知时间太晚所以让翟中越写成5月12日。被告陈述称租赁须知是2019年5月11日签订，租赁合同系2019年5月12日签订。另查明，位于佛山市南海区********之西（烂什）地段名称为***大厦的建设项目，已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。再查明，翟中越、吴文胜系夫妻关系，于2002年办理结婚登记。诉讼中，翟中越称两原告系夫妻关系，签订合同时两人一同前往。被告陈述称“康仔”、“琪琪”、“旷经理”、“姜超”均不是被告员工，被告没有专门委托公司进行推广，但有很多中介知道被告有出租物，由中介自行发布信息，原告系直接去到被告财务处签订合同。本院认为，涉讼《***大厦租赁和场地确认书》及《***大厦物业租赁合同》虽由翟中越与被告签订，但翟中越、吴文胜系夫妻关系，本案属于两人的夫妻共同债权，吴文胜有权与翟中越共同向被告主张权利，故本院对被告辩称吴文胜并非本案适格原告的意见不予采纳。民事活动应遵循诚实信用原则。依《合同法》第五十四条的规定，订立合同时存在欺诈系合同可撤销的法定事由。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，两原告主张其原意系买房，但签订合同时被告工作人员告知只需缴纳16%的税费即可办理房产证，签订租赁合同是为了避税，一次性支付100000元即可享受政府补贴，从而欺骗翟中越签订《***大厦物业租赁合同》及支付10万元。根据原告的举证，姜超名片属于普通印刷品，一般人均具备委托制作能力，原告提交的录音以及微信聊天记录发生在签订合同之后，不足以充分反映“琪琪”“康仔”“姜超”“旷经理”等人的身份，即使上述人员系被告的员工，也不足以证实录音中的对话方就是“琪琪”“康仔”“姜超”“旷经理”，且“琪琪”“康仔”及“姜超”的微信聊天内容并未反映被告方在签订合同时故意告知原告涉讼物业可以办理房产证且签订租赁合同系为了合理避税，此外，原告作为具有完全民事行为能力人的成年人，正进行涉及房产的相关交易，应具备高于一般经济活动的警惕性，房屋买卖及租赁有明显的区别，确认书、合同、须知抬头均明显写着“租赁”的字眼，仅听信销售人员口头陈述为了避税就同意签订租赁合同，原告该解释明显不符常理，基于以上分析，原告的举证不足以证明被告存在隐瞒、虚构等行为导致翟中越签订涉讼租赁合同，应承担举证不能的不利后果，本院对原告的撤销请求不予支持，由于原告的其他请求均建立在合同撤销的基础上，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回吴文胜、翟中越的全部诉讼请求。本案受理费9250元，减半收取计4625元（吴文胜、翟中越已预交），由吴文胜、翟中越负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年八月二十三日书记员  林浩成