福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民初133号 原告：赖东云，男，汉族，1969年9月9日出生，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：王全发，男，汉族，1976年11月25日出生，住福建省安溪县，社区推荐。 被告：吴恩贤，男，汉族，1977年7月19日出生，住福建省柘荣县。 委托诉讼代理人：金铭，男，汉族，1978年3月7日出生，住福建省福州市鼓楼区，社区推荐。 被告：泉州市胤胤酒店管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道普济路168号。 法定代表人：吴恩贤。 原告赖东云与被告吴恩贤、泉州市胤胤酒店管理有限公司（以下简称泉州胤胤酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖东云及其委托诉讼代理人王全发、被告吴恩贤的委托诉讼代理人金铭到庭参加诉讼，泉州胤胤酒店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赖东云提出诉讼请求：一、依法判决解除原告赖东云与被告吴恩贤签订址于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号的《房屋租赁合同》。二、依法判令被告吴恩贤、泉州胤胤酒店支付原告赖东云房屋占用费、物业管理费及逾期违约金。（房屋占用费自2017年3月1日起至实际返还收回房屋之日止，按法院委托鉴定的标准计算；物业管理费自2017年3月1日起至实际返还收回房屋之日止，按法院委托鉴定的标准计算；逾期违约金自2017年3月1日起至实际付清房屋占用费并实际返还收回房屋之日止，按鉴定标准每月租金的月利率2%计算）。三、依法判令被告吴恩贤、泉州胤胤酒店应立即腾空搬出、恢复原状、返还房屋。四、依法判决被告吴恩贤、泉州胤胤酒店承担本案受理费、鉴定费、诉讼保全费及保全担保费。庭审期间，原告赖东云变更诉讼请求为：一、依法判决解除原告赖东云与被告吴恩贤签订位于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号的《房屋租赁合同》。并判决准予原告赖东云收回该房屋；二、依法判令被告吴恩贤、泉州胤胤酒店支付原告赖东云房屋占用费5197500元（占用费自被告实际占用之日于2017年3月1日起至实际腾空搬出、恢复原状并返还房屋之日止，按同段市场价的月租金为每平方米35元乘以被告实际占用的平方数即6600平方米计算，暂计算至起诉之日于2019年1月14日共计5197500元）；三、依法判令被告吴恩贤、泉州胤胤酒店支付原告赖东云房屋物业管理费297000元（物业管理费自被告实际占用之日于2017年3月1日起至实际腾空搬出、恢复原状并返还房屋之日止，按同段市场价的每月物业管理费为每平方米2元乘以被告实际占用的平方数即6600平方米计算，暂计算至起诉之日于2019年1月14日共计297000元）；四、依法判令被告吴恩贤、泉州胤胤酒店支付原告赖东云逾期付款违约金2362635元（逾期付款违约金自被告应付租金之日即2017年4月1日起至返还房屋并实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即月利率2%乘以被告所欠款计算，暂计算至起诉之日于2019年1月14日共计2362635元）；五、本案受理费与鉴定费15250元、诉讼保全费5000元及担保保险费4000元，均应由被告吴恩贤、泉州胤胤酒店承担。事实与理由：2017年2月26日，原告承租泉州市丰泽区湖美建材有限公司的房屋，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定：该房屋位于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号，其中一层440平方米，二层2201平方米，三层1601平方米，四至十三层6526平方米，房屋租赁期限12年，2017年3月1日交付使用，原告对该房屋具有转租权利等约定。2017年3月1日，原告取得该房屋交付使用之日起，将该房屋部分面积转租给被告吴恩贤作为商业经营使用，经营泉州胤胤酒店，当日，原告与被告吴恩贤签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定：出租面积6262平方米，其中一层300平方米，五至十三层5873平方米，顶楼89平方米，合同租赁范围不包含外墙及屋顶户外公告位置；合同第二条约定：房屋租赁期限12年，即2017年3月1日起至2029年2月30日止，原告同意被告4个月免租金。合同第三条约定：每个月租金219170元（不含税），自2017年7月1日起计收租金。自租赁期间第1年起，每满2年调增租金标准一次，调增率在上年租金标准的基础上递增7%，直至租赁期限届满。租金支付方式：首期租金于签订本协议当日支付，以后每期租金按季支付，每季度首月16日前将当季租金以银行转账方式向原告指定的农业银行账号：6228××××0675支付。且约定履约保证金：被告在签订本合同当日内应向原告支付700000元履约保证金，并约定被告在签订本合同当日内应向原告支付200000元水电周转保证金。合同第四条约定：水费、电费、垃圾清运费、物业费等由被告承担。合同第九条约定：被告有下列情形之一的，原告有权解除合同：（1）逾期30日未支付租金的。合同第十条约定：违约责任，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按本合同约定的当年日租金的两倍向甲方支付违约金。逾期超过30日，经原告书面催告后仍不支付的，原告有权依法解除合同。因被告违约解除合同的，原告收回租赁房屋的经营使用权，不予退还履约保证金及水电周转保证金，被告应交清实际经营期间的房屋租金和相关费用，并按本合同租金总额的10%向原告支付违约金，违约金不足弥补原告损失时，被告需进行赔偿。合同第十一约定：若有争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼等约定。两位被告实际占用原告房屋面积：6600平方米，按合约第一年、第二年的每月每平方米租金35元即月租金为231000元，应支付每季度租金693000元。两被告作为实际占用人，未依约支付履约保证金、水电周转保证金、租金、物业管理费等费用，未依约履行合同约定的义务，原告多次向催讨未果，曾向法院起诉，经法院多次主导协调仍未果，因两被告的违约行为致使不能实现合同目的，2018年6月25日，原告欲另案解决，向法院提出撤诉申请，法院裁定准予原告撤诉。经原告再次催讨，直至2018年6月27日12时34分，被告吴恩贤才支付原告部分费用990000元，大部分租金至今未支付。2018年7月1日，原告通过邮寄方式，分别向两被告送达书面催告函，限两被告于2018年7月5日之前及时付清全部款项，依约履行合同约定的义务。否则，原告将依法向法院提起诉讼解决：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，准予原告收回房屋。2、判令两位被告应支付原告房屋占用费（租金）、物业管理费及违约金等费用的告知。但是至今两被告仍未依约履行合同义务，已构成违约行为，致使不能实现合同目的，存在非法占用等事实。 吴恩贤辩称，一、答辩人已依约履行了合同义务。1.答辩人提交的《房屋租赁合同》为正本原件，双方约定的租金为15元/平方米。答辩人已按约定支付了履约保证金、水电保证金及房屋租金，不存在违约行为，被答辩人不得无故解除合同，否则应当按照合同约定承担违约责任。2.被答辩人提交给法院的《房屋租赁合同》为复印件，无正本原件。根据法律规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。二、被答辩人所提交的双方于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》为虚假合同。1.被答辩人与湖美建材公司的租赁合同到期日为2029年8月31日，但被答辩人提交的与答辩人签订的转租合同到期日为2029年2月30日，白白浪费最后六个月的租期，这明显与正常的转租行为不符。2.被答辩人于2017年2月26日与湖美建材公司签订的租赁合同上写明房屋建筑面积约为10768平方米，但仅仅过了3天，被答辩人与答辩人签订的转租合同上的建筑总面积就变成了13080平方米，多出近3000平方米，明显不符合逻辑。3.关于同意湖美建材公司旧厂房改造的批复时间是2017年3月28日，在未获得政府同意改造前，双方不可能于2017年3月1日就签订了房屋租赁合同。4.被答辩人曾向答辩人提供过一份湖美建材公司同意将争议房屋转租给泉州胤胤酒店的确认书，签章时间为2017年3月1日，但泉州胤胤酒店的名称预核准日期为2017年5月11日。因此，在湖美建材公司出具同意转租的确认书时泉州胤胤酒店并不存在，证明被答辩人伪造虚假的文书。三、被答辩人违反诚信原则。1.从微信聊天记录可以看出，双方对该物业的合作已经达成共识，即被答辩人提供房屋，答辩人负责招商，租金差价双方五五分成。2.双方曾协商是否可以把该房屋的第三层租给被答辩人的朋友经营足浴。如果像答辩人所述，其仅仅是把部分房屋租给答辩人经营酒店，就无需与答辩人商量其他部分的出租事宜。3.该房屋部分出租给廖仕刚，每月租金56705元；部分出租给陈淑萍，每月租金184134元；合计240839元均由被答辩人收取。剩下部分出租给答辩人经营酒店，如果按照被答辩人所主张租金按35元/平方米计算，也都由被答辩人收取，那答辩人的利益如何保障。况且，答辩人与集团总公司备案的租金计提按照每平方米30元收取，按照被答辩人的主张，答辩人不仅没有利润，每个月每平方米还要净亏5元，明显不符合常理。4.双方所签订15元/平方米的转租合同，正是对双方所达成的合作事宜的书面保障。即由被答辩人在酒店出租部分给予适当减让；另一方面，由于品牌酒店的经营带动的房屋其他部分的租金增值则归被答辩人所有，从而达到双方最初的合作目的。5.被答辩人承诺承担20%的酒店投资款，但看到酒店初始运营亏损，便反悔拖延出资，导致答辩人被迫高利举债垫付投资款。当被答辩人得知答辩人不慎遗失《房屋租赁合同》后，便企图用一份虚假的合同复印件起诉答辩人，以达到将该房屋租金收益占为己有的目的。在第一次诉讼时，答辩人找不到合同原件，直至临近判决时才找到，当被答辩人得知答辩人找到合同正本后，自知理亏，便主动撤诉。综上，请求判决驳回原告全部诉讼请求，并由原告承担相关诉讼费用。 泉州胤胤酒店提交书面答辩状，具体意见与吴恩贤一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合争议焦点予以分析认定。 根据庭审查明的事实和双方无争议的证据，本院认定事实如下： 2017年2月26日，原告赖东云向案外人泉州市丰泽区湖美建材有限公司承租址于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号的房屋。2017年3月1日，原告赖东云与被告吴恩贤签订《房屋租赁合同》一份，约定原告赖东云将其承租的案涉房屋部分租赁给被告吴恩贤使用。同日，原告赖东云将案涉房屋交付被告吴恩贤，被告吴恩贤将案涉房屋用于经营泉州胤胤酒店，该公司于2017年5月25日注册成立。其后，原告赖东云、被告吴恩贤、泉州胤胤酒店共同签订《协议书》一份，约定被告吴恩贤将案涉《房屋租赁合同》的全部权利义务转让给泉州胤胤酒店，同时，被告吴恩贤对泉州胤胤酒店在《房屋租赁合同》中应承担的全部义务承担连带责任保证，等等。2018年7月1日，原告赖东云向被告吴恩贤邮寄《催告函》一份，被告吴恩贤于当天签收。 被告吴恩贤向原告赖东云支付租金情况如下：2018年6月27日，支付99万元；2018年7月20日，支付9.9万元；2018年7月25日，支付9.9万元；2018年8月29日，支付9.9万元；2018年10月1日，支付29.7万元；2019年1月10日，支付29.7万元；2019年4月16日，支付29.7万元；共计支付租金217.8万元。 被告吴恩贤、泉州胤胤酒店未向原告赖东云支付履约保证金、水电周转保证金，也未向第三方代缴物业费。 本案争议焦点为：1.双方提交的租赁合同能否作为本案认定事实的依据？2.诉争的房屋租赁合同是否应予解除？3.原告主张的房屋租金、占用费、物业管理费、违约金能否成立，是否应予支持？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 一、关于双方提交的《房屋租赁合同》能否作为认定事实的依据问题。 本院认为，原告赖东云提交其与被告吴恩贤签订的《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明双方约定的相关权利义务。被告吴恩贤提交双方签订的另一份《房屋租赁合同》原件，欲证明其主张的事实。经审查，两份《房屋租赁合同》的签约双方均为赖东云、吴恩贤；两份《房屋租赁合同》的第一条“房屋的基本情况”、第二条“租赁期限”、第三条“租金及支付方式”的约定不相一致，其余条款的约定基本一致。 审理期间，原告赖东云对被告吴恩贤提交的《房屋租赁合同》原件最后一页（第6页）的真实性无异议，但对其他5页提出质疑，认为其他5页被替换，并申请对该《房屋租赁合同》骑缝处指纹进行鉴定。本院依法委托福建华闽司法鉴定中心鉴定。2019年5月18日，该鉴定中心出具《司法鉴定意见书》（华闽司鉴【2019】痕鉴字第10号），鉴定意见为：“《房屋租赁合同》骑缝处居上方位置的指印不是赖东云捺印所形成；居下方位置的指印因捺印模糊不清，无法确定是否为赖东云捺印所形成”。本院组织双方当事人对《司法鉴定意见书》进行了质证，并通知鉴定人出庭对涉及鉴定的相关问题接受当事人质询。《司法鉴定意见书》中“检材检验情况”载明：指印“1、4、3、2、5页”排列呈现印油颜色渐淡，构成一枚完整的指印，第6页骑缝指印印油较浓呈紫红色与“1-5页”骑缝指印印油颜色不一，虽与“1、4、3、2、5页”骑缝指印排列连接出现较小局部偏差，但仍可构成一枚较完整的指印整体。结合双方当事人对鉴定结论的质证意见及鉴定人的当庭答复，本院认为，经鉴定，被告吴恩贤提交《房屋租赁合同》原件的前5页与第6页骑缝处的指纹印油颜色不一致且不是一次性捺印形成，表明该证据的前5页系被替换，对该证据本院依法不予采信。 另，本院根据原告赖东云的申请向泉州市丰泽区市场监督管理局（原丰泽区工商局）调取泉州胤胤酒店工商登记材料，该局工作人员查询后答复：2017年办理营业执照时，已无需提交《房屋租赁合同》进行备案，泉州市胤胤酒店办理营业执照时未提交相关《房屋租赁合同》。 关于原告赖东云提交的《房屋租赁合同》（复印件）能否采信问题。本院认为，首先，关于租赁期限，根据庭审查明的事实，案涉房屋于2017年3月1日交付被告，双方对此均无异议，该事实与赖东云提交的《房屋租赁合同》约定起租日期一致，双方提交的《房屋租赁合同》的租赁期限均为12年，本院予以确认。其次，关于租赁面积、租金及支付方式等，赖东云于2018年7月1日向吴恩贤发出《催告函》，该《催告函》中明确载明了租赁物位置、履约保证金、水电周转保证金、物业管理费标准、租金标准、租赁面积等内容，吴恩贤确认收到该《催告函》，但并未提交证据证明其对此提出过异议。第三，赖东云与湖美建材公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准约为22元/平方米，明显高于吴恩贤提交的《房屋租赁合同》约定的15元/平方米的租金价格，显然不符合常理。第四，根据微信记录，双方虽然曾商谈赖东云以租金入股泉州胤胤酒店进行合作的事宜，但并未达成合作协议，也未最终确认双方的合作方式以及相关权利义务，且双方合作经营与本案房屋租赁关系是不同的法律关系，吴恩贤也未提交证据证明双方确已达成合作协议，故其关于赖东云减让租金作为合作经营条件的主张不能成立。第五，赖东云与案外人廖仕刚、陈淑萍分别签订的《房屋租赁合同》的租金标准均为35元/平方米以上，而15元/平方米的租金价格明显不符合同地段同类房屋的租金行情，相反，原告赖东云提交的《房屋租赁合同》（复印件）载明的租金标准为每月35元/平方米，符合同期同地段同类房屋租金标准。综合以上事实及证据，本院对原告赖东云提交的《房屋租赁合同》（复印件）的真实性予以确认，该《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。本案双方当事人之间的权利义务应以该份《房屋租赁合同》（复印件）作为认定依据。 二、关于诉争的《房屋租赁合同》是否应予解除问题。 本院认为，案涉房屋于2017年3月1日交付被告使用，扣除4个月免租期，应于2017年7月1日开始计算租金。根据双方约定：“首期租金于签订本协议当日内支付，以后每期租金按季支付，即乙方于每季度首月的16日前将当季租金以银行转账方式向甲方支付”。《房屋租赁合同》还约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同。（1）逾期30日未支付租金的；…”，根据上述约定，被告应于2017年3月1日向原告支付首期租金，并于2017年7月16日前支付2017年7月1日至2017年9月30日的租金657510元（219170元/月*3）。然而被告直至2018年6月27日才支付第一笔租金990000元，且经原告于2018年7月1日发出《催告函》进行催收后，被告仍未依约支付欠付的租金及其他费用，被告已构成根本违约，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告返还房屋，符合合同约定，本院予以支持。 三、关于原告主张的各项费用问题。 1.关于房屋租金（占用费）问题。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，2017年3月1日交付案涉房屋，扣除4个月免租期，被告应当向原告支付2017年7月1日至2019年3月31日的租金4602570元（219170元/月*21月），以及2019年4月1日至判决之日止按月租金234511.9元计算的租金（占用费）。上述款项扣除被告已支付的租金2178000元后，被告应当向原告支付2017年7月1日至2019年3月31日的租金2424570元，以及2019年4月1日至判决之日止按月租金234511.9元计算的租金（占用费）。 2.关于物业管理费问题。本院认为，《房屋租赁合同》第四条约定：“水费、电费、垃圾清运费、物业费等乙方经营所产生的相关费用由乙方依据相关约定按时缴纳，公摊费用按租赁面积分摊”，根据该约定，泉州胤胤酒店经营期间发生的物业费由被告方缴纳，原告未提交证据证明其已为被告垫付物业费，其主张被告向其支付物业费缺乏相关依据，也不符合合同约定，本院不予支持。若原告有证据证明其为被告代缴物业费，可另行主张权利。 3.关于逾期付款违约金问题。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定：“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按100元/日向甲方支付违约金”。现原告主张被告自实际占用之日起至返还房屋并付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即月利率2%计算逾期付款违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。逾期付款违约金应当自2017年3月1日起至实际付清欠付款项之日止，按100元/日计算。 4.关于鉴定费、财产保全费用、担保保险费问题。本院认为，本案系原告方申请鉴定，鉴定结论与原告的主张一致，鉴定费15250元应由被告负担；财产保全费5000元应由被告负担；担保保险费4000元并非必然发生的诉讼费用，且当事人对此未作约定，应由原告方自行负担。 综上所述，本院认为，赖东云、吴恩贤签订的本案《房屋租赁合同》及赖东云、吴恩贤、泉州胤胤酒店共同签订的《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《协议书》约定：“本协议生效之日起，丙方成为《房屋租赁合同》中的承租方，应按《房屋租赁合同》的约定接续履行承租方的义务，并享有承租方权利。乙方不再享有承租方权利，不再承担承租方义务”，同时约定：“乙方同意：对于丙方在《房屋租赁合同》中所应承担的义务和责任，乙方为丙方提供连带责任保证担保”。故被告吴恩贤应当承担的相关付款责任应由泉州胤胤酒店承担，被告吴恩贤应当对泉州胤胤酒店的本案债务承担连带清偿责任。被告吴恩贤、泉州胤胤酒店未依约履行支付租金的义务，原告赖东云主张解除合同及返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持；对原告主张的租金（占用费）、逾期付款违约金及其他各项费用符合合同约定和法律规定的部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告赖东云与被告吴恩贤签订的位于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号的《房屋租赁合同》； 二、被告泉州市胤胤酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾空、恢复原状并返还原告赖东云； 三、被告泉州市胤胤酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赖东云支付房屋租金2424570元及租金、占用费（自2019年4月1日至实际返还房屋之日止，按月租金234511.9元计算）； 四、被告泉州市胤胤酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赖东云支付逾期付款违约金（自2017年3月1日起至实际付清租金、占用费之日止，按100元/日计算）； 五、吴恩贤对泉州市胤胤酒店管理有限公司上述第三、四项判决确定债务承担连带清偿责任，其承担责任后，可以依法向泉州市胤胤酒店管理有限公司追偿； 六、驳回赖东云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费208120元，由泉州市胤胤酒店管理有限公司、吴恩贤负担174484元，由赖东云负担33636元；鉴定费15250元、财产保全费5000元均由泉州市胤胤酒店管理有限公司、吴恩贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年八月三十日 书记员  黄钰漩 本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。