安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2015)雨民一初字第01836号原告：马强，男，1970年1月27日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托代理人：徐文东，安徽省明博律师事务所律师。被告：马鞍山市中海房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：王士明，该公司董事长。原告马宾权与被告马鞍山市中海房地产开发有限公司（以下简称：中海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由韩佑斌独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告马宾权的委托代理人徐文东，被告中海公司的法定代表人王士明到庭参加诉讼。庭审后原告马宾权于2015年10月11日死亡，2015年12月2日，马宾权的儿子马强作为继承人申请成为原告加入到本案诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，于2015年12月18日公开开庭对马强作为原告与被告中海公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案进行审理，原告马强及委托代理人徐文东，被告中海公司的法定代表人王士明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马强诉称：中海公司系雨山区向山镇名门世家小区的开发商。2008年6月14日，原告位于该地块的房屋被被告中海公司拆迁，中海公司向马宾权出具承诺书（没有与马宾权签订拆迁安置协议），承诺给马宾权安置位于名门世家花园4栋208室面积为107.90平米住房一套，总房款为75000元整，并承诺18个月还迁新房。原告马宾权于三日后即6月17日将房款75000元一次性付清。之后，因中海公司原因，该项目开发建设严重滞后，中海公司承诺18个月交房（应为2009年12月14日前），但到期后迟迟不予交房。2010年12月2日，中海公司承诺，在2011年5月15日前交房，否则，给马宾权等拆迁户每户补偿10000元，到期后仍不能交房。2011年4月30日，中海公司再次承诺于2011年5月31日前交房，逾期补偿每户5000元，到期仍交不了房；2011年5月25日中海公司第三次承诺于6月30日交房，否则给每户补偿5000元。在马宾权等多名拆迁户频繁上访,在政府多次协调下，中海公司于2011年12月5日交付房屋钥匙。中海公司逾期交房已构成违约，应按政府规定支付马宾权超期过渡费，及市政府40号令规定的交钥匙后4个月的过渡费。中海公司至今没有办理网签合同及开具房款发票等手续，导致产权证无法办理。原告认为：中海公司没有按协议约定交付房屋，除应主动履行其给包括马宾权在内的拆迁户承诺的关于逾期交房的补偿款外，还应按规定支付原告过渡费；房屋交付后，因中海公司原因导致原告马宾权至今无法办到房屋产权证，对此，中海公司应承担法律责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令中海公司：1、给付原告因不能按期交房承诺的补偿款20000元；2、给付原告逾期交付房屋损失（超期过渡费及交付房屋后4个月过渡费）10200元（23.5*400元/月+4*200元/月）；3、退还原告房屋面积少0.28平方的房款470.40元；4、立即协助原告办理雨山区向山镇名门世家小区4栋208室房屋产权登记手续（开具发票、网签合同等手续）；5、支付原告不能办理产权证损失22800元（2012年3月6日至2015年7月6日）及按每日19元自2015年7月7日起至申请人可以办证时止的损失。以上各项共计53470.40元。中海公司辩称：1、针对原告第一项诉讼请求，是因为原告没有按时将房屋清空交给被告拆除，原告是两年后才将房屋清空交给被告，给我公司造成巨大损失。2、关于过渡费是针对每一户，是以清空房屋为主，而被告未按时清空、交产权证、房产证，所以无法注销，无法办理网签。由于原告违约在先，所以被告不承担任何违约责任。我们同意按照40号令进行清算，多退少补。关于原告提出的不能网签，是因为原告的原因。关于发票的问题，是因为没有清算，只能在清算之后才能开发票，所以原告的房屋才开具不了发票。3、对于延期交房的事情，还有承诺，我们是针对其他拆迁户，而不是指原告，因为拆迁户是要房款全部交齐后，我们才能进行补偿，到现在还有40户拆迁户没有交齐。政府对拆迁户有保护措施，对回迁房禁止销售，2010年12月到2014年2月都不允许卖拆迁户的房屋，导致我们无法办理任何产权手续，后经过我们多次申请，直到2014年2月份政府才解冻。4、关于承诺书的问题，拆迁户代表也给我们做了承诺，承诺说产权未办及交房延期的责任不在中海房地产公司，放弃补偿。马强为支持其诉讼请求，向法庭提举如下证据：1、马宾权、马强的身份证复印件各一份，证明马宾权生前的主体身份及主体变更后马强的诉讼主体资格。2、户口本及死亡证明各一份，证明原告马强是马宾权的儿子及马宾权死亡的事实。3、赠与协议、说明各一份，证明马宾权与妻子赵雪英签名将涉案房屋的产权赠与马强及马宾权与妻子赵雪英的其他四子女对赠与协议无异议及放弃参加本案诉讼。4、网上企业登记信息查询单复印件一份，证明被告的主体资格。5、2008年6月14日承诺书复印件一份，原件于2011年12月5日被中海公司收回，由该公司、向山镇司法所工作人员签名为证，证明原、被告之间存在房屋拆迁安置关系及被告还迁房屋的面积107.9平方及还迁时间。6、承诺书、告示复印件各一份，证明被告关于逾期交房支付补偿款的三次承诺。原告在签了承诺书之后就一次性交付了房款。房款收据复印件一份，证明原告2008年6月17日已经将房款一次性交齐。7、信访意见、情况说明复印件各一份，证明原告等拆迁户为涉案安置房的交付、违约责任等历年来多次上访。本案不存在诉讼时效的问题。8、被告与其他拆迁户签订的拆迁协议，证明关于房款中超出面积的房款计算方法。9、房屋分户图一份，证明被告还迁房屋的面积107.62平方。10、贵院及中级法院的判决书各一份，证明相似的拆迁安置户诉被告的判决结果，法庭可以参考。中海公司质证意见如下：对证据1、2，真实性没有异议，但未见过马宾权本人，不清楚他本人是否健在，每次办理手续都是马强来的。对马强参加诉讼，我持有有异议，认为他无法证明他有权参加本案诉讼。证据4无异议。证据5没有原件我们不予承认，需要承诺书的原件。证据6、7中收据不持异议。信访情况说明真实性不持异议，但具体情况我不清楚，因为没有让我们单位去接访。2011年5月25日信访局的意见，上面也明确说了要严格按照40号令执行。关于2010年12月2日，这份承诺书也是废的，因为这要136户款项全部交齐的情况下，该份承诺书才生效。2011年的告示没有原件，我不质证。2011年4月30日告示是我们针对拆迁户当时是政府行为，导致无法办理手续，并不是我们公司造成的。证据8与本案无关。证据9在误差范围内。证据10与本案无关，且会继续申诉。中海公司为支持其抗辩意见，向法庭提举如下证据复印件：1、拆迁证明一份，中海公司与每位拆迁户都会签订被拆除证明书，证明该房被拆除。2、房屋清空证明书一份，证明我们对于拆除房屋都是要签字的，拆迁户将房屋清空后交予我公司。3、承诺协议一份，这是拆迁户代表与本公司的签订的协议，证明原来的补偿款，拆迁户表示放弃。4、向山镇政府对市产权处出具的函一份，证明2011年到2014年之间不能办理任何手续是因为政府冻结，责任不在于我公司。5、房地产注销登记证明书一份，证明每个拆迁户都要有此证明书，必须手续交齐了我们才能办理新房产权手续。6、土地证一份，证明必须要有土地证交给我们，我们去土地局注销，才能办理后续的手续。7、证明一份，证明拆迁户将房屋交给我们，本公司都会打一份条子给拆迁户，拆迁户要签字，证明房屋已经交给我公司。8、承诺书一份，2010年12月20日的承诺书上明确约定必须130户全部交齐款项，承诺书才会生效。马强质证意见为：我们看到的证据全部是复印件，根据被告的观点不是原件不质证的话，那么我们对于不是原件的证据我们也不予质证。（请被告提交法庭原件）对于拆迁证明书和腾房验收通知书，本案被告没有给原告发放这两样证明书，所以我们无法提供。对证据3，原告没有签字，对原告无效，与原告无关。原告没有授权委托拆迁户代表，所以原告不承认。关于政府的冻结，如果政府是对被告公司违法的查封，那么被告的损失可以找政府维护合法权益，如果政府对被告公司合法的查封，那么是被告自己的问题。对证据8承诺书我们认为有失公平，上面是拆迁户代表签的字，在法律上签字代表自己，原告没有签字。本院认证如下：对马强提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。对中海公司提交的证据1、2、3、5、6、7、8与本案无关联性，对证据4不能证明中海公司具有免责事由。经审理查明：中海公司系本市向山镇名门世家的开发商，马宾权系该楼盘的回迁户。2008年6月14日，中海公司向马宾权出具一份承诺书，盖有马鞍山市建筑房屋拆迁安置事务所与马鞍山市中海房地产开发有限公司印章，内容为“兹有拆迁户马宾权还迁我中海公司位于向山名门世家13栋208室107.9平方米住房一套，我方承诺总房款75000元整，马宾权一次性交清房款，三天内腾清房屋叫中海公司予以拆迁，18个月还迁新房，如到期没有还迁新房按107.9平方米的违约金千分之一赔偿。”2008年6月17日，中海公司向马宾权出具一份收据，款项为75000元，收款事由13栋208室为装潢及各项补偿（冲抵房款）。2010年12月2日，中海公司出具一份承诺书，载明“尊敬的各位拆迁户：各位拆迁户已在外过渡3年多了，中海公司首先向各位拆迁户表示深深歉意，各位拆迁户在12月15日前将房屋新旧差价款、层次费、超面积的款项一次性交齐的拆迁户，中海公司承诺优惠6%，在2010年12月15日至2010年12月20日前交齐的优惠2%，在规定时间不交的拆迁户不优惠。我公司承诺在2011年5月15日不能将钥匙交给拆迁户，中海公司承诺补偿给各位拆迁10000元，如果拆迁户不按以上规定时间交齐，该承诺不生效，产生一切后果我公司不承担任何责任。……”2011年4月30日，中海公司出具一份“告示”，载明“尊敬的名门世家回迁户：中海名门世家工程，原定于2011年5月5日向安置户交付新房钥匙，由于某种客观原因，现不能按期交付新房钥匙。在此，向全体回迁户致歉。现经多方努力，调整施工节奏及进度。经与回迁户代表协商并同意，与2011年5月31日前交付所有回迁户的新房钥匙，保证水通、电通、煤气管道完全安装入户（注：通气手续按港华燃气公司规定执行）。中海公司慎重承诺，确保名门世家的回迁户在2011年5月31日前发放新房钥匙，逾期拿不到新房钥匙每户将补偿5000元。”2011年5月25日，中海公司出具一份“告示”，载明“尊敬的各位拆迁户，我公司在2011年4月30日的承诺在5月底交钥匙给拆迁户，由于施工单位各方面等因素，造成工期拖延，因此未能按照承诺兑现，给各位拆迁户带来不便，现经镇政府同意和各方协商，同时为了使被拆迁户放心，对于全部交完拆迁款的拆迁户，我公司将在月底发放一把钥匙（未交新旧差价款的拆迁户在领一把钥匙时同时将款一并交齐），我公司将保证在6月30日给各位拆迁户发放钥匙，如果不能按时交付给拆迁户的承诺要兑现每户补助5000元，望拆迁户领取第一把钥匙后，暂时不要装潢，待竣工验收后，方可装潢。希望各位拆迁户能给予支持和配合”。2011年12月5日，马宾权领取了中海名门世家小区13#楼（施工编号），其公安编号为4栋208室的房屋，面积为107.62平方米。中海公司回了2008年6月14日的承诺书。马强向本院提交的该承诺书复印件右上方备注：“此复印件的原件于2011年12月5日被马鞍山市中海房地产开发有限公司因房产证需要收回”，上有马鞍山市中海房地产开发有限公司俞娟及向山镇刘凯等签名。2014年9月26日，雨山区向山镇信访办公室出具一份情况说明，载明“向山镇名门世家项目居民马强等多名拆迁户，自2010年以来至2014年多次来镇，到区、去市、赴省反映该项目开发商马鞍山市中海房地产开发公司在房屋拆迁安置中存在的问题，拆迁户的诉求主要有以下方面（随着问题的解决，诉求也随之变化）：1、要求中海公司尽快结算房款、开具发票；2、要求中海公司支付过渡费、超期过渡费以及装潢期过渡费；3、要求中海公司尽快办理房产证；4、要求中海公司兑现其承诺的逾期交房补偿款。特此说明”。另查明：马宾权于2015年10月11日死亡。马宾权与妻子赵学英育有五子女，马强系马宾权的小儿子。2015年9月27日马宾权与妻子赵学英立下赠与协议，将涉案的雨山区向山镇名门世家小区4栋208室的产权赠与其子马强。2015年12月11日，马宾权与妻子赵学英的其他四个子女马茂敏、马成芳、马钢、马茂荣一同到本院，书面说明对马宾权与赵学英所立的赠与协议表示无异议，同时表示放弃作为原告参加本案诉讼。本院认为：马强与中海公司虽没有签订书面合同，但双方形成了事实上的房屋拆迁安置补偿合同关系，双方均应全面履行各自的义务。中海公司以马强未交齐房款、没有原房产证为由拒绝履行相关义务，作为涉案楼盘的征收人及开发商，中海公司应当提供证据证明马强购买的房屋的交易价格及催缴房款的证明，但其未提供证明，而马强已经提供了交款凭证，故其抗辩马强未交齐房款的陈述，本院不予采纳。中海公司关于对原告没有按时将房屋清空交给被告拆除，并陈述是两年后才将房屋清空交给被告，给该公司造成巨大损失的抗辩意见，未提交相应证据予以佐证，故本院不予支持。中海公司又表示因拆迁户阻挠拆迁、政府责令停止出售等因素导致房屋交付及办证的延误，其抗辩的内容不属于法律规定的免责事由，其不能免除责任。关于马强的第一项诉讼请求要求中海公司支付承诺的补偿款20000元，中海公司在2010年12月2日出具的承诺书明确载明要求拆迁户在2010年12月20日交齐房款否则该承诺不生效，马强提供的证据表明系在2008年6月17日支付的房款，中海公司此后出具的二份承诺内容没有兑现，应当支付不能按期交房承诺的补偿款，故马强主张的20000元补偿款，本院予以支持。马强的第二项诉讼请求，主张的超期过渡费损失计算未超出第一项诉求的补偿款数额，累计计算不妥，故本院不予支持。马强的第三项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定，建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%以内，根据实测面积结算房价款。涉案房屋实测建筑面积为107.62平方米，总房款75000元，单价是：75000元÷107.62平方米=697元/平方米。根据中海公司承诺的面积是107.9平方米，少了0.28平方米，故中海公司应当退还马强195元（0.28平方米×697元/平方米）的房款。马强的第四项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）…；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。房屋买卖合同中移转房屋所有权是出卖人的合同义务，本案中，中海公司未提交充足证据证明涉案房屋中海公司已经履行了转移房屋所有权的出卖人应当承担的义务及因买受人的原因导致未能办理房屋权属证转移，故中海公司应当协助马强办理涉案房屋所有权登记手续并承担马强未能取得房屋权属证书的违约责任。马强的第五项诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，因涉案房屋是拆迁安置房屋，不是完全意义上的商品房，故可按中国人民银行同期贷款年利率6.15%计算（2012年7月6日发布的1-3年），基数为购房款74805元（已扣除195元的退房款）。其主张损失的时间从2012年3月6日至2015年7月6日符合法律规定，本院予以支持，计算为74805元×6.15%×3.3年=15182元。马强主张从2015年7月6日到办证时止的损失按每日19元计算不符合法律规定，应按银行同期贷款利率支付自2015年7月7日至马鞍山市中海房地产开发有限公司实际履行完毕办理房屋所有权义务时止的经济损失。马宾权及其妻子赵学英的其他四个子女马茂敏、马成芳、马钢、马茂荣对父母与马强之间的赠与协议无异议，可确定马强为涉案房屋的唯一继承人。马强申请作为本案原告加入诉讼，符合法律规定，本院予以支持。中海公司对马强以继承人身份参加诉讼表示异议等抗辩意见，缺乏法律依据，故本院不予采纳。综上，根据《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、第十八条、《中华人民共和国继承法》第十条、第十六条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马强逾期交房补偿款20000元；二、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马强房屋短少面积的房款195元；三、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马强未办理房屋所有权证损失15182元（2012年3月6日至2015年7月6日），并按照74805元为基数按同期贷款利率支付自2015年7月7日至被告马鞍山市中海房地产开发有限公司实际履行完毕办理房屋所有权义务时止的经济损失；四、被告马鞍山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告马强办理本市雨山区向山镇名门世家4栋208室房屋所有权登记手续；五、驳回原告马强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用1137元，由马鞍山市中海房地产开发有限公司负担752元，马强负担385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  韩佑斌人民陪审员  高小培人民陪审员  吴继红二〇一六年二月二十四日书 记 员  柳婷婷附法律条文：1、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：(一)一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的;(二)一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的;(三)作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的;(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的;(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的;(六)其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。