山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初5266号原告（反诉被告）：姚正宝，男，1968年1月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告（反诉被告）:苗凤美，女，1970年4月25日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：隋东，山东一诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐昆，山东一诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：雒永利，男，汉族，1963年4月9日出生，住青岛市即墨区。被告（反诉原告）：王梅，女，汉族，1965年9月28日出生，住址同上。委托诉讼代理人：周卫国，山东海政律师事务所律师。被告：单宝灵，女，汉族，1976年9月10日出生，汉族，住即墨区。原告姚正宝、苗凤美与被告雒永利、王梅、单宝灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚正宝、苗凤美及其委托诉讼代理人隋东、徐昆，被告雒永利及两被告委托诉讼代理人周卫国及被告单宝灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚正宝、苗凤美向本院提出诉讼请求：1、判令被告雒永利、王梅继续履行与原告签订的房屋买卖合同。2、依法确认被告雒永利、王梅与被告单宝灵签订的房屋买卖合同无效。3、被告雒永利、王梅、单宝灵为原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月15日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，原告购买被告位于即墨区苑）B2号楼1单元1502户房屋一处，房屋价款人民币575000元。合同签订定后，原告按照合同约定付款，双方也于合同签订当日办理完毕房屋交接手续，但被告至今拒不为原告办理该房屋产权变更手续。为维护原告的合法权益，现具状起诉，望判如所请。被告雒永利、王梅辩称，涉案房屋房权证下发后多次通知原告办理过户手续，但原告以种种理由予以拖延，从产权证下发至2019年5月原告怠于履行合同义务，被告迫于经济压力，于2019年5月13日通知原告解除合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，原告在履行期限届满前及被告给予宽限期内拒不履行义务，构成根本违约，且原告也已经知悉解除通知，故被告将房屋转让给他人合法有效，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告单宝灵辩称，其是通过一个做中介的朋友得知卖房人因本人有疾病、高利贷追债急需现金，多次看房后对房屋现状满意，对房屋价格也满意，并且通过做中介的朋友对该房产进行了查询，该房屋没有网签，也没有被查封、抵押的情形存在，便通过该做中介的朋友帮忙办理了房屋买卖事宜。被告单宝灵收到追加被告申请书才知道购买的房屋因产权问题卖方与他人有争议，因此姚正宝、苗凤美称被告与卖房人恶意串通的说法不可信。被告是通过正当程序购买的房屋且办理了过户登记手续，根据法律规定，被告依法已经取得了所购房屋的所有权。综上，被告单宝灵认为，姚正宝、苗凤美追加其为被告，是滥用诉讼权利，是对被告合法权利的侵犯，被告保留向原告要求赔偿的权利。反诉原告雒永利、王梅向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》于2019年5月13日解除；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失22316元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《房地产买卖契约》，约定将反诉原告的回迁房出卖给反诉被告，约定购房款在办理过户时交付反诉原告。涉案房屋的房权证下来以后，反诉原告多次催促反诉被告继续履行合同，但反诉被告以种种借口迟延履行，构成根本违约。无奈反诉原告于2019年5月13日通知反诉被告解除合同，后将该房产另行出售。但期间因反诉被告多次违约给反诉原告造成巨大经济损失，特提出反诉，望法庭一并审理。反诉被告苗凤美、姚正宝辩称，反诉请求无事实与法律依据，反诉原告并没有继续履行合同，而是要求对原合同加价，双方对加价并未达成一致，我方要求继续履行原合同。本院审理查明，涉案房屋位于即墨市户。2016年6月15日，原告苗凤美、姚正宝作为乙方（买方）与被告雒永利、王梅作为甲方（卖方）签订《房地产买卖契约》，主要约定，1、甲方自愿将座落在健民街墨河嘉苑南苑B2-1-1502户的房地产出售给乙方；2、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币伍拾柒万伍仟元整。付款方式：首付现金人民币贰拾伍万元整，余款在房产证下来后办理过户手续时同时交付。备注：双方于2016年6月15日已办理房屋交接手续，买方得到钥匙7把，其中有装修用钥匙2把，正房钥匙5把。在甲方落款处有雒永利、王梅签字，在乙方落款处有苗凤美、姚正宝签字。原告称双方签字均为本人所签，被告称雒永利、苗凤美的签字是本人当场所签，王梅、姚正宝没有在合同上签字。同日，被告雒永利为原告苗凤美出具收条一份，载明：“收到苗凤美购房墨河嘉苑首付款贰拾伍万元整（￥250000元）。墨河嘉苑南区2号楼1单元1502户。收款人：雒永利2016.6.15。”2019年5月20日被告雒永利与被告单宝灵签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、被告雒永利将位于青岛市即墨区户房产卖与被告单宝灵；2、房屋价款为人民币100万元整，合同签订之日起3日内交付首期购房款28万元，剩余房款72万元于2019年5月16日前一次性交付。合同另约定了交房、违约责任及各项税费的承担等事项。庭审中，单宝灵提交雒永利于2019年5月23日出具的收条一份，证明雒永利收到首付款28万元，雒永利对收条无异议。2019年5月24日，单宝灵通过其招商银行账户分两笔向雒永利转账20万元和10万元，通过其中国建设银行账户向雒永利转账30万元；2019年5月25日，单宝灵通过其中国建设银行账户向雒永利转账12万元。2019年5月24日，雒永利为单宝灵办理了涉案房屋网签及过户手续，2019年5月27日，涉案房屋登记在被告单宝灵名下。现涉案房屋由被告单宝灵占有使用。庭审中，原告向本院提交如下证据：证据一、房地产买卖契约1份，证明事项：1、2016年6月15日，原告与被告雒永利、王梅签订《房地产买卖合同》，原告购买被告位于即墨市苑）B2号楼1单元1502户房屋一处，房屋价款人民币575000元。2、首付现金25万元整，余款325000元在房产证下来后办理过户手续时以银行贷款方式支付。3、双方于合同签订当日办理完毕房屋交付手续。证据二、收到条1份、中国工商银行转账凭证1份，证明事项：2016年6月15日被告雒永利收到原告苗凤美购房首付款250000元整。证据三、原告缴纳涉案房屋物业费收据2张、发票1张，证明事项：涉案房屋的物业费自2016年起都是由原告缴纳，房屋由原告占有。证据四、收款收据一宗，证明事项：原告对涉案房屋装修材料的支出情况。证据五、照片打印件一宗，证明事项：1、2019年3月份完工的卫生间水电改造情况；2、2019年3月份完工的厨房水电改造情况；3、2019年3月份完工的客厅水电改造情况；4、2019年3月份完工的主卧水电改造情况；5、2019年3月份完工的次卧水电改造情况；6、2019年5月11日当天拍摄的装修材料；7、2019年5月22日当天的装修成果；8、2019年5月22日被告换锁后闯入屋内毁坏的瓷砖及写在门口的大字等情况。证据六、光盘1张，证明事项：1、光盘内视频证明2019年3月份施工的水电改造情况；2019年5月份拍摄的装修材料情况；2、光盘内图片证明2019年5月11日当天拍摄的装修材料、2019年5月22日当天的装修成果、2019年5月22日被告换锁后闯入屋内毁坏的瓷砖及写在门口的大字等情况。证据七、调取的即墨区房管处涉案房屋档案打印件1套，证明事项：1、被告雒永利、王梅与被告单宝灵于2019年5月24日签订二手房买卖合同，被告雒永利将涉案房屋以72万元的总价卖给单宝灵，支付方式为不贷款，其中约定定金20万，余款于2019年12月1日前单宝灵以现金方式支付，并且约定在2019年5月24日完成房屋过户手续；2、涉案房屋于2019年5月27日过户到单宝灵名下，权证变更为鲁（2019）即墨市不动产权第0015014号。证据八、涉案房屋水电发票收据一宗，证明涉案房屋自原被告签订合同日至2019.7月水电都由原告交纳。证据九、原告苗凤美与被告雒永利于2019年5月14日和2019年5月19日的通话录音，其中5月14日的录音中原被告对涉案房屋加价4万元达成一致，结合被告雒永利提供的通话录音可以证明被告雒永利一直要求原告在合同外加价，而非要协助原告办理过户手续的事实。5月19日的录音中被告雒永利自认换了涉案房屋的门锁，说明原告一直占有涉案房屋，同时该录音中还有关于王梅不同意加价4万元的陈述，说明被告王梅一直参与涉案房屋的交易。证据十、2019年5月22日和5月31日的照片打印件，证明5月22日开始涉案房屋大门旁边被告书写“没有证件开锁违法”。证据十一、光盘一份，证明5月19日至6月4日涉案房屋装修及锁更换的情况。对上述证据被告雒永利、王梅质证意见为：对证据一真实性有异议，契约中王梅签字不是其本人签字，雒永利是本人签字。在签订时只有雒永利和苗凤美两人在场。合同内容第一页、第二页下部添加的“房屋过户时原定价格不变，双方价格不变，物业费”“剩余购房款325000元待下来房权证后，办理房产交易时以银行贷款方式支付给甲方”不是雒永利填写，也不是双方签订合同时存在的。合同剩余内容是雒永利所写。根据该契约第9条约定，双方虽然签订契约，但该契约并未经房地产部门批准，因此该契约约定的生效条件尚未成就，因此该契约尚未生效，对双方当事人尚不发生合同的约束力。对证据二真实性无异议，对转款记录的真实性无异议，但转款记录显示的款项仅为201200元，原告主张的其他付款应由原告继续举证。对证据三物业费收据真实性不能确认，对发票真实性无异议，该两张收据的时间是2018年1月7日和2018年1月8日，虽然在备注栏中备注物业费的期限，但在1月8日的收据中显示的是2016年3月1日-2017年2月28日而2016年3月1日原被告尚未签订房屋买卖合同，该收据单据显然是原告伪造的。对证据四真实性不予认可，不能证实原告主张的装修材料支出情况。对证据五真实性无异议，但不能证实是原告所为。对证据六真实性不予认可，该证据无效。对证据七无异议，该买卖合同是为了办理房屋过户登记，房管局提供的格式合同。对证据八水费收据真实性有异议，但反而证明2019年6月之前没有发生用水量，该证据反而证实在此之前原告并没有实际占有使用该房屋，且发票开具日期是2019年7月24日，显然是为诉讼准备的。电费收据真实性也有异议，发票开具日期是2019年7月23日，显然是为诉讼准备的。对证据九通话录音的真实性及音频与书面笔录的一致性无异议，但对证明事项不认可，不能证明原被告对房屋增加面积加价4万元达成一致，反而证明苗凤美对房屋增加面积承诺按6万、5万给予补偿后的多次反悔。对证据十真实性不予认可。对证据十一真实性有异议。被告雒永利向法庭提交：证据一原告苗凤美与被告雒永利、王梅的通话录音光盘及录音笔录，证明被告在涉案房屋房权证下来后多次通知原告准备房款，原告多次拖延，被告告知原告解除合同。证据二房屋补偿协议及户型确认书复印件，证明被告在拆迁补偿的过程中知道所选择的c户型是100平方米，而房权证实际面积是105.25平方米，因此被告要求原告就多出的平方协商加价，既符合事实也符合法律规定。同时在被告提交的录音中原告多次对自己认可的加价予以反悔，甚至在被告提出对没有争议的房款先给付，搁置争议的情况下，原告仍没有履行。原告对被告提交证据的质证意见为：证据一真实性无异议，但笔录内容有删减，对证明事项有异议，不能证明被告所主张的事项，相反只能说明被告见涉案房屋涨价，便违反双方合同约定，以办理房屋过户的名义多次要求原告增加购房款的事实。证据二系复印件，真实性无法确认，即便是真实的根据双方签订的合同，对建筑面积并未约定，而是论套进行的买卖。2019年5月14日原告苗凤美与被告雒永利的通话中，雒永利：现在家属她不同意，她心里头总是有个疙瘩里边，那么房价涨的这么高吧，涨这么快，那么你没算算现在涨这么多，就说咱没有这5个平方的话，没有这5.25平方的话，那么你从感情上是不得稍微得给两个钱，对不对？苗凤美：这个东西吧，话又说回来雒哥，咱还是就是说，咱也就是没有钱的原因，是不是，有钱的人家不去在乎这几个是不是，咱说来说去就是没有钱。2019年5月19日，原告苗凤美与被告雒永利的通话中，苗凤美：喂，雒哥，怎么这边这个门这个锁这是谁换的？雒永利：那是我换的，换了。苗凤美：你换的？雒永利：昂。苗凤美：那么你怎么把锁换了，我刚才报案了。雒永利：换锁不要紧。那么换锁这是个好事是不是，那么双方达不成协议的情况下，是不是？那么你这一直迟迟房子谈你一直迟迟不来个电话，那我不换锁的话你这个电话你还不能打，问题还不能解决，你就来个电话就那么费劲？庭审中，法庭向原告释明，法庭认为房地产买卖契约无法继续履行，你方是否要求变更诉讼请求为解除合同并要求合同相对方承担损失和违约责任。原告称，不变更诉讼请求。上述事实，另有原、被告当庭陈述及被告单宝灵提交的房屋买卖合同、收条、银行交易明细等证据在案佐证，经双方质证并经本院审核，本院予以确认。本院认为，原告苗凤美、姚正宝与被告雒永利、王梅于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，王梅虽主张其未在合同上签字，但根据双方提交的录音证据，王梅对涉案房屋买卖知情且参与过房屋价款协商，因此该《房地产买卖契约》合法有效，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。1、关于原告主张继续履行房地产买卖契约并确认被告雒永利与被告单宝灵签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。原、被告签订《房地产买卖契约》时，约定首付现金人民币贰拾伍万元整，余款在房产证下来后办理过户手续时同时交付。合同签订当日原告即交付首付款25万元，被告亦出具了收条。根据原被告双方提交的通话录音可以看出，被告在房屋市场价升高后要求在契约之外增加房屋价款，双方对于涨价未能协商一致，因此房屋过户与尾款支付一直被搁置。且2019年5月被告雒永利将涉案房屋出售给被告单宝灵并办理了过户手续。因此，原告已经履行支付房款的义务，被告要求涨价及将房屋过户给被告单宝灵的行为构成违约，导致合同无法继续履行。原告主张，被告雒永利与单宝灵之间的买卖合同系恶意串通损害原告合法权益，应认定为无效。本院认为，原告称其于2019年3月开始装修房屋，至5月份仅完成了水电改造、瓷砖铺设等基础装修。且房屋的门锁曾被被告雒永利更换过。因此，被告单宝灵在看房时无法判断涉案房屋是否已经出售给第三人，原告亦无证据证明被告单宝灵与被告雒永利系恶意串通签订房屋买卖合同，故原告要求确认被告雒永利与被告单宝灵签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求本院不予支持。涉案房屋现已出售给单宝灵且办理了过户手续，原被告双方之间的房地产买卖契约已经不具有可履行性，原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。且本院已经释明，原告可变更诉讼请求为要求解除合同，但原告坚持不变更。因合同已无法继续履行，原告要求被告雒永利、王梅、单宝灵为原告办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。2、关于反诉原告主张确认双方于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》于2019年5月13日解除并要求赔偿反诉原告经济损失22316元的诉讼请求。本院认为，原告姚正宝、苗凤美已经履行支付房款的合同义务，被告雒永利、王梅要求涨价及将房屋过户给被告单宝灵的行为导致合同无法继续履行，因此被告雒永利、王梅的行为构成违约。作为违约方的被告一方不享有单方解除合同的权利，因此，被告主张双方《房地产买卖契约》于2019年5月13日解除无事实与法律依据，本院不予支持。被告亦无权因自己的违约行为要求原告赔偿损失，其要求原告赔偿经济损失22316元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、驳回原告姚正宝、苗凤美的诉讼请求；二、驳回反诉原告雒永利、王梅的诉讼请求。案件受理费6175元（原告预缴），保全费2145元，反诉费179元，均由被告雒永利、王梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  邵珊珊二〇一九年八月二十六日书记员  李萍萍附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”