广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4868号上诉人（原审原告）：曾睛明，身份证住址广东省台山市，现住广州市。委托代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：日立电梯（中国）有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：佐藤宽，董事长。委托代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托代理人：谢小玲，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：广州市中威房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李国羡。被上诉人（原审被告）：广州市诚濠房产顾问有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：王奇卡。被上诉人（原审被告）：王奇卡，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：老志坚，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：袁汉明，住广东省广州市白云区。上诉人曾睛明与被上诉人日立电梯（中国）有限公司（以下简称日立公司）、广州市中威房地产开发有限公司（以下简称中威公司）、广州市诚濠房产顾问有限公司（以下简称诚濠公司）、王奇卡、老志坚、袁汉明商品房买卖合同纠纷一案，上诉人曾睛明不服广州市白云区人民法院(2013)穗云法民四初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年11月20日，中威公司与日立公司签订《商品房买卖合同》，约定日立公司向中威公司购买涉案房屋，房价总额为174274元，合同并约定付款方式、交房条件、违约责任等，该合同于同日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。2004年7月12日，中威公司与日立公司签订《协议书》，约定中威公司以其开发的恒丰花园金湾苑的9套商品房（包括涉案房屋）抵偿电梯欠款1643927元，现日立公司委托中威公司代为出售上述房屋，具体权限见授权委托书并不得转委托，同日，日立公司出具授权委托书，委托中威公司代办上述房屋的产权交易过户、抵押登记等手续，委托权限至2004年12月31日止。2005年1月1日，日立公司再次出具授权委托书，委托中威公司代为出售上述房屋，委托期限至2005年6月30日。同年4月19日，中威公司和诚濠公司签订《协议书》，双方就恒丰花园的73套物业达成协议，约定中威公司是附表五中的十八套物业的合法受委托人，并持有合法的委托证明文件，同意由诚濠公司承包代理销售该十八套物业，承保销售价格为2500元/㎡，由中威公司负责收款等等，附表五中显示涉案房屋业主是日立公司，已办监证。同年9月，曾睛明与诚濠公司在恒丰花园售楼部签订《恒丰花园商品住宅认购合同》，约定曾睛明定购涉案房屋，建筑面积75.3779平方米，售价226134元，付款方式为一次性付款，定金为10000元，并约定若曾睛明违约，诚濠公司有权终止合约，将曾睛明原定购的住宅出售，定金不予退还，若诚濠公司违约则双倍退还定金。附注：经双方协定，曾睛明同意诚濠公司将涉案房屋的房产证于2005年12月30日前过户到曾睛明名下，逾期双方另行协商，如双方协商未达成一致，诚濠公司把曾睛明所交房款无息、无偿原款退还曾睛明，补充：购房发票、税费单与房产证同时给付曾睛明。该合同签订后，曾睛明分别于2005年9月29日、10月6日向诚濠公司支付交易税费5531元、首期房款90454元及余款135680元。后诚濠公司曾将涉案房屋交由曾睛明使用，钥匙由曾睛明持有，但涉案房屋现已空置，日立公司从未使用涉案房屋。2006年7月3日，日立公司递件申请办理涉案房屋的过户手续，2006年8月8日，涉案房屋登记至日立公司名下。2007年4月24日，曾睛明以诚濠公司涉嫌诈骗向广州市公安局报案，后该局移交广州市公安局白云区分局，但未立案。同年6月29日，广州日立电梯有限公司经广州市工商行政管理局核准变更登记为日立电梯（中国）有限公司。2008年2月1日，诚濠公司因不按照规定接受工商年度检验，被吊销营业执照，其股东为：无主管、王奇卡、老志坚、袁汉明。2012年2月26日，曾睛明向原审法院提起诉讼，请求判令确认其享有涉案房屋的所有权，且中威公司协助其办理涉案房屋的房产证并将房屋交给其使用。后原审法院追加了涉案房屋的产权人日立公司作为第三人参加诉讼。同年12月4日，原审法院作出（2012）穗云法民四初字第368号民事判决书，判决驳回曾睛明的全部诉讼请求。曾睛明不服上述判决，提出上诉，后又在上诉阶段申请撤回起诉及上诉。2013年9月5日，本院作出（2013）穗中法民五终字第1419号民事裁定书，裁定撤销（2012）穗云法民四初字第368号民事判决，并准许曾睛明撤回起诉及上诉。2013年9月17日，曾睛明向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认《恒丰花园商品住宅认购合同》合法有效；2.日立公司继续履行合同协助曾睛明办理涉案房屋的产权过户手续，费用由其承担；3.中威公司赔偿因其交付的房屋不符合正常使用条件而给曾睛明造成的经济损失81600元（按照每月租金850元的标准，2005年10月1日起计算，暂计至2013年9月30日），日立公司、诚濠公司、王奇卡、老志坚、袁汉明对此承担连带赔偿责任；4、由日立公司、中威公司、诚濠公司、王奇卡、老志坚、袁汉明负担本案诉讼及保全费用。原审法院认为：《恒丰花园商品住宅认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依法应认定为商品房买卖合同。诚濠公司并非房地产开发企业，本不具有商品房买卖合同的出卖人主体资格，但其受涉案房屋所在楼盘房地产开发企业中威公司委托，以自己的名义与曾睛明签订《恒丰花园商品住宅认购合同》。现曾睛明知道中威公司的委托人身份，选择对中威公司主张权利，根据合同法关于委托合同中第三人选择相对人的规定，曾睛明与中威公司之间成立商品房买卖合同关系，权利义务与《恒丰花园商品住宅认购合同》约定内容一致。上述商品房买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾睛明关于确认上述合同合法有效的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。关于曾睛明提出要求日立公司继续履行上述合同，将涉案房屋的产权转移登记至其名下，并承担一切费用的诉讼请求，经查，中威公司与日立公司之间已就涉案房屋先行订立商品房买卖合同并办理预售登记，后日立公司又委托中威公司出售涉案房屋（不得转委托），但中威公司违反了与日立公司的委托合同约定，不仅转委托他人（诚濠公司）对涉案房屋进行出售，还未能在日立公司授权期限2005年6月30日之前完成受托事务，现日立公司对于中威公司的转委托行为及诚濠公司出售涉案房屋的行为均不予追认，因此，日立公司与曾睛明就涉案房屋并未成立商品房买卖合同关系，无须承担继续履行合同将涉案房屋转移登记至曾睛明名下的义务。对于曾睛明提出要求中威公司赔偿因交付的房屋不符合正常使用条件而给曾睛明造成的经济损失（在外租房导致的损失）的诉讼请求，原审法院认为，中威公司违反合同约定，未能向曾睛明交付能够正常使用的房屋，导致其产生在外租房的经济损失，应当予以赔偿，原审法院采信曾睛明主张每月850元的租房损失标准及起算日期，但因其在（2012）穗云法民四初字第368号案中应当知道涉案房屋的产权不能转移登记至其名下即合同义务无法履行，故该损失计算应截止于上述案件判决书确定之日即2012年12月4日，之后产生的租房损失应当由其自行承担。诚濠公司作为受托人，在曾睛明选择向委托人中威公司主张权利后，已无须再向曾睛明承担责任。曾睛明提出日立公司、诚濠公司、王奇卡、老志坚、袁汉明对上述租房损失承担连带赔偿责任的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。对于日立公司提出本案受理违反了“一事不再理”原则的抗辩意见，首先，（2012）穗云法民四初字第368号案件是物权纠纷，本案是合同纠纷；其次，二案主体不同，且诉讼请求亦不相同；最后，（2012）穗云法民四初字第368号案件已被裁定准予撤回起诉，且判决被撤销，故本案受理并不违反“一事不再理”原则，日立公司的抗辩意见不能成立，原审法院不予采纳。中威公司、老志坚、袁汉明下落不明，经原审法院公告送达后，期满未到庭应诉，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，作出如下判决：一、确认曾睛明与中威公司之间的商品房买卖合同关系（权利义务内容与《恒丰花园商品住宅认购合同》约定一致）合法有效。二、中威公司于本判决生效之日起5日内向曾睛明赔偿2005年10月1日至2012年12月4日期间的经济损失（租房）73213元。三、驳回曾睛明的其他诉讼请求。一审案件受理费1940元、财产保全费5000元，由中威公司负担，并于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳。判后，上诉人曾睛明不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉房屋应为二手房，本案案涉房屋不属于商品房的范畴，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定属于明显适用法律错误。（二）原审法院遗漏重要案件事实，2007年7月11日日立公司在《协议书》上手写加注的字样，即是对中威公司从2004年7月12日至2007年7月11日期间及之后中威公司是否有权销售涉案房屋的确认。且加注了手写部分的《协议书》已于原审开庭前提交，日立公司声称该协议书非原件，但在日立公司持有多份《协议书》原件情况下，应以其对外提交的，白云公安局所提供的作为物证、档案资料的《协议书》为准。(三)中威公司并没有超越委托书的权限和委托期限，原审法院事实认定错误。1.日立公司和中威公司的《协议书》无委托期限限制，日立公司后来也手写加注追认中威公司有权销售涉案房屋。2.案涉认购合同的签订在中威公司和诚濠公司的《协议书》约定的期限内。3.《授权委托书》为日立公司单方制作，无法证明其真实的签署时间及委托期限等内容。应以《协议书》作为依据。4.中威公司与诚濠公司约定的销售涉案房屋的价格没有超越委托权限。5.《协议书》虽然约定不得转委托，但案涉房屋为二手房，没有相应资格的中威公司为了日立公司的利益，才找代理公司承包代理，该行为应予认可。(四)中威公司、诚濠公司出售案涉房屋构成表见代理，购房过程曾睛明善意且无过失，曾睛明有理由相信诚濠公司己获得日立公司和中威公司的授权，日立公司应当对其行为的法律后果承当相应的法律责任。（五）曾睛明虽控制涉案房屋，但因被上诉人的原因无法实际入住，至实际入住期间所产生的在外租房的损失应由各被上诉人承担连带责任，原审法院判决中威公司承担2005年10月1日至2012年12月4日期间的房租损失缺乏事实和法律依据。诚濠公司已被吊销营业执照，王奇卡、老志坚、袁汉明作为诚濠公司的清算义务人怠于履行清算义务，其给曾睛明造成的损失，应当承担赔偿责任。综上，请求二审法院判令：1.日立公司继续履行《恒丰花园商品住宅认购合同》并协助曾睛明办理涉案房屋的产权过户手续；2.所有被上诉人对曾睛明的损失承担连带责任，损失计算至涉案房屋可以使用时止；3.本案诉讼费用由所有被上诉人负担。被上诉人日立公司答辩同意原审判决，不同意曾睛明的上诉请求。被上诉人中威公司、诚濠公司、王奇卡、老志坚、袁汉明经本院合法传唤，没有到庭也没有提交书面答辩意见。经查,原审过程中，曾睛明提交了一份材料，内容为曾睛明以诚濠公司涉嫌诈骗向广州市公安局报案，该局移交广州市公安局白云区分局。除对该案是否已经立案存有争议外，双方当事人对原审其他查明事实没有争议，本院予以确认。二审另查明:1.曾睛明二审期间表示其在签订《恒丰花园商品住宅认购合同》时，不知日立公司与本案案涉房屋有关联；但知道是中威公司委托诚濠公司出售案涉房屋。2.原审期间，中威公司与日立公司签订的《协议书》复印件上，手写另注明内容为“我公司不再使用上面圆形‘广州日立电梯有限公司’公章。”、“我公司仅委托中威房地产开发有限公司销售以上房屋，并不得转委托。”，手写注明的时间为2007年7月11日。二审期间，曾睛明提交了2008年12月3日由广州市公安局白云分局作出的《广州市公安局白云区分局信访事项告知单》及《询问笔录》，拟证明2007年4月24日曾睛明以诚濠公司涉嫌诈骗报案后，该案已经立案。日立公司质证认为该证据是在前两次诉讼过程中形成的，与本案没有关联性。本院认为:二审的争议焦点为：1.日立公司是否有履行《恒丰花园商品住宅认购合同》、协助曾睛明办理案涉房屋产权过户的义务；2.因案涉房屋不能使用，曾睛明另行租房的损失如何确定；3.全体被上诉人对曾睛明的损失是否应承担连带责任。关于日立公司是否有义务履行《恒丰花园商品住宅认购合同》、协助曾睛明办理案涉房屋产权过户的问题，原审认定《恒丰花园商品住宅认购合同》合法有效，且双方当事人对此没有异议，本院予以确认。日立公司委托中威公司出售案涉房屋，明确不得转委托且委托期限至2005年6月30日止，而《恒丰花园商品住宅认购合同》是中威公司转委托诚濠公司,由诚濠公司与曾睛明签订，且签订时间为2005年9月，超出了日立公司的委托权限且发生在委托期限外，日立公司对此并未予以追认，《恒丰花园商品住宅认购合同》对日立公司应不发生法律效力。虽然日立公司2007年7月11日在《协议书》上确有手写加注的内容，然仅凭该手写加注的内容并不足以确认日立公司有延长委托期限的意思表示，曾睛明主张日立公司2007年7月11日延长了中威公司的委托期限，并无充足证据证实，应予驳回。且除超出委托期限外，中威公司的转委托未经日立公司同意，根据合同法第四百条规定的“……转委托未经同意的，受托人应对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”中威公司的转委托并无证据证明是“在紧急情况下”发生，故应由中威公司对诚濠公司的行为承担责任。曾睛明认为中威公司为了日立公司的利益而转委托即应予追认的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。据此，《恒丰花园商品住宅认购合同》的签订超出了日立公司的委托期限与权限，不能约束日立公司，日立公司无须履行该合同、及协助办理案涉房屋产权过户，原审认定正确，本院予以维持。关于曾睛明另行租房的损失如何确定的问题。当事人对原审采信的每月850元的租房损失标准及起算日期均不持异议，争议在于截止日期的确定。（2012）穗云法民四初字第368号民事判决已经查明案涉房屋登记在日立公司名下，原审认定自该判决书作出时（即2012年12月4日）曾睛明应当知道涉案房屋的产权不能转移登记至其名下即合同义务无法履行，本院认为，曾睛明作为案涉房屋的买受人，对合同应尽审慎义务，对作为合同标的的案涉房屋的状态有义务审查与了解。在曾睛明认购合同签订前，日立公司已经办理案涉房屋的预售登记，在2006年8月8日又办理了产权过户，曾睛明表示其一直在积极催促办理房屋产权登记手续，且2007年4月，曾睛明向白云区公安局报案“反映案涉房屋已经卖给日立公司”等，显然，在2012年12月4日前，曾睛明就应当已了解案涉房屋的产权登记在日立公司名下，曾睛明主张在此之后其租房损失仍应继续计算，直至案涉房屋可以使用时止，缺乏事实与法律依据，本院不予认可。关于日立公司、中威公司、诚濠公司及王奇卡、老志坚、袁汉明对曾睛明的损失是否应承担连带责任的问题。《恒丰花园商品住宅认购合同》是诚濠公司以自己的名义与曾睛明签订，合同内容没有超出中威公司对诚濠公司的委托权限。二审期间，曾睛明自认其在签订该合同时，知道是中威公司委托诚濠公司出售案涉房屋。根据合同法第四百零二条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，故该认购合同约定的权利义务直接约束中威公司与曾睛明。曾睛明已经按照合同支付购房款，合同相对人应依约履行交付及办证等义务，曾睛明有权向中威公司主张权利，而诚濠公司无须承担连带责任；日立公司并非《恒丰花园商品住宅认购合同》的相对人，亦无为该合同承担连带责任的义务，据此，曾睛明要求全部被上诉人承担损失责任缺乏法律依据，应予驳回。至于曾睛明二审提交的《广州市公安局白云区分局信访事项告知单》及《询问笔录》，因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定?》第四十三条的规定，本院不予采纳。综上所述，曾睛明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人曾睛明负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年二月一日书 记 员  杨 旦邝伟贤