本溪市南芬区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0505民初2号原告（反诉被告）：本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司，住所地本溪满族自治县小市镇正佳花园小区10号。法定代表人：杜瑞春，该公司经理。原告（反诉被告）：杜德跃，男，1960年7月7日出生，住辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人：刘春波，男，1987年3月29日出生，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。共同委托诉讼代理人：于洪革，辽宁平正律师事务所律师。被告（反诉原告）：祁晓东，男，1975年6月11日出生，住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人：王晓雷，辽宁晓云律师事务所律师。第三人：本溪市万有房地产开发有限责任公司，住所地本溪市明山区胜建街21号。法定代表人：徐万有，该公司经理。委托诉讼代理人：师守良，该公司副经理。第三人：徐世伟，男，1982年9月2日出生，住辽宁省本溪市明山区。原告（反诉被告）本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司（以下简称本溪永安小额贷款公司）、杜德跃，被告（反诉原告）祁晓东，第三人本溪市万有房地产开发有限责任公司（以下简称本溪万有公司）、徐世伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2017）辽0505民初206号民事判决书。宣判后，原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司、杜德跃，被告（反诉原告）祁晓东提出上诉。本溪市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）辽05民终1674号民事裁定书，以原判认定的基本事实不清为由，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司、杜德跃及其委托诉讼代理人于洪革、刘春波，被告（反诉原告）祁晓东及其委托诉讼代理人王晓雷，第三人本溪万有公司法定代表人徐万有及其委托诉讼代理人师守良，第三人徐世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司、杜德跃向本院提出诉讼请求：1、解除祁晓东和第三人本溪市万有公司签订的租赁合同；2、请求法院判令被告（反诉原告）立即腾空房屋；3、请求法院判令被告（反诉原告）支付从2016年11月7日起至房屋腾空之日止房屋租金，按每日838.35元计算；4、请求法院判令被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实和理由：被告（反诉原告）祁晓东承租第三人本溪市万有公司商业用房，租金从2013年11月6日起，租期6年。第三人本溪市万有公司将出租房屋产权转让给了原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司和杜德跃。双方约定从2016年11月6日以后的租金归原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司、杜德跃所有。现祁晓东尚欠原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司、杜德跃租金，故诉至法院。被告（反诉原告）祁晓东辩称并反诉称，1、不同意原告（反诉被告）的诉讼请求，确认第三人本溪市万有公司与被告（反诉原告）祁晓东签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，并确认原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司已停止供电方式，单方终止房屋租赁协议构成违约。2、要求原告（反诉被告）本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司继续履行原房屋租赁合同。3、要求原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司及杜德跃赔偿祁晓东经济损失人民币116.8214万元（其中装修损失评估65.6214元、装修开工许可证设计费、消防图纸设计费、电脑收银程序设计费、消防设施施工费及材料费合计21.2万元），其他直接损失人民币30万元。4、判令原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司及杜德跃赔偿祁晓东营业损失至合同期满具体数额以评估报告为准。5、案件受理费、评估费由原告本溪永安小额贷款公司、杜德跃及第三人本溪市万有公司共同分担。事实和理由：祁晓东和第三人本溪市万有公司签订房屋租赁合同，租期6年，约定租金前三年人民币24.6万元，后三年人民币30.6万元。2015年因经济环境下滑经祁晓东与第三人本溪市万有公司协商，房屋租金降至人民币12万元。2016年2月1日经徐万有代理人徐世伟与祁晓东协商，以祁晓东提前支付2017年的房租为条件将房租降至人民币8万元。祁晓东向第三人本溪市万有公司支付了至2017年11月份房租。2017年3月6日，原告（反诉被告）以房屋由第三人抵债为由强行要求祁晓东按每年人民币30.6万元交纳房租，双方协商未果。原告（反诉被告）的工作人员刘春波以暴力方式强行切断东北剧场供电，并在剧场门前张贴告示（告示内容是限祁晓东三日内迁出），单方面解除租赁合同，要求祁晓东三日内迁出，造成东北剧场无法营业，直接导致演员解聘。祁晓东向演员赔偿违约金共计人民币30万元（共计12名演员）。并产生巨大的营业损失。综上所述，祁晓东与第三人本溪市万有公司签订的房屋租赁合同及补充协议符合法律规定，具有法律效力。而且祁晓东已经交纳了2017年11月2日之前的全部房租。在承租期内原告（反诉被告）强行单方面解除合同，造成祁晓东所经营的东北剧场巨大经济损失，原告（反诉被告）的行为违反了侵权责任法及最高人民法院审理城镇房屋租赁纠纷司法解释，既是侵权行为又构成了违约，依法应该对祁晓东的经济损失进行赔偿。第三人本溪市万有公司述称，对原告（反诉被告）的请求第三人没有异议。对被告（反诉原告）的意见提出以下异议。1、对房租调整有异议。原2013年签订的房屋租赁合同仍然继续有效。对后两份协议通过答辩进行确定。2、房屋租金祁晓东只交纳了一年的房租（人民币24.6万元），也就是第三人本溪市万有公司只收到了人民币24.6万元的租金。祁晓东向徐世伟交纳的租金应该出示有关的证据证明他给多少租金。3、我方因欠二原告（反诉被告）的借款无能力偿还，经法院判决后我方将已建成的房屋抵顶给了二原告（反诉被告），其抵顶合同是合法有效的。我方多次将原告（反诉被告）和被告（反诉原告）召集在一起进行房屋租金的协调，当时祁晓东并没有拿出向法院提交的两份补充协议，所以才导致双方协调不成。第三人徐世伟在第一次庭审中述称，祁晓东于2016年10月已经把租金交到了2017年11月，共交了人民币8万元（一年的租金）。原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司是在2017年2月左右找到祁晓东。我认为原告（反诉被告）应当在第一时间通知我和祁晓东。由于我和祁晓东都不知道原告（反诉被告）取得了房产，所以收取了2017年的租金。因此责任应该由本溪永安小额贷款公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人本溪市万有公司向原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司及杜德跃借款共计人民币1750万元，利息人民币732.49926万元。后由于未能偿还借款本息，原告（反诉被告）在本溪县人民法院提起诉讼。由此又产生诉讼费用共计人民币8.14万元。2016年10日，原告（反诉被告）与第三人本溪市万有公司签订两份抵债协议书。第三人将自己开发的位于本溪市明山区明山路1段1号万有佳园小区的商用房（士也上二层，9号房）建筑面积约4229平方米，以每平方米4666元的价格抵给原告（反诉被告），并约定抵债的房屋出租的，第三人本溪市万有公司租金可收到2016年12月31日，如到期租赁人继续使用，租金归原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司、杜德跃。第三人本溪市万有公司无权干涉和收取租金。2013年11月6日，被告（反诉原告）祁晓东与第三人本溪市万有公司签订房屋出租协议，第三人将其开发的万有佳园二层公建大厅部分商用房出租给被告（反诉原告）祁晓东用于经营本溪市明山区东北剧场。租赁期限6年。前3年每年租金人民币24.6万元，后3年租金为每年人民币30.6万元。一年一交，提前一个月交。祁晓东承租后，对房屋进行了装修并于2014年2月营业。由于经营效益不好，第三人本溪市万有公司与被告（反诉原告）祁晓东于2015年12月28日签订补充协议，约定2016年2月1日至2017年2月1日的租金为人民币12万元，房租于2016年6月22日前付清，房租交给徐世伟补充协议上“徐万有”签名。庭审中徐万有承认是本人所签。2016年2月1日，第三人徐世伟又与被告（反诉原告）祁晓东签订补充协议，约定从2016年11月3日至2019年11月3日租金每年人民币8万元，每年11月前付清，租金交给徐世伟。原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司与第三人本溪市万有公司签订抵债协议所涉商用房包括了被告（反诉原告）祁晓东承租的房屋。原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司）按约定的期限于2017年1月要求被告（反诉原告）祁晓东按每年人民币30.6万元交纳租金时，被告（反诉原告）祁晓东认为租金已降至每年8万元并且交付给第三人徐世伟至2017年11月，双方为此产生争议，协商未果。2017年3月6日，原告（反诉被告）张贴通知，限被告（反诉原告）祁晓东三日内搬出，被告（反诉原告）祁晓东未搬，原告（反诉被告）将小剧场电闸拉下，被告（反诉原告）祁晓东就此没有继续经营，为此引起诉讼。另查明，被告（反诉原告）祁晓东与第三人徐世伟于2016年2月1日签订的补充协议，约定2016年11月3日至2019年11月3日租金为每年人民币8万元，诉讼期间第三人徐世伟向法庭提供的2015年12月26日第三人本溪市万有公司的授权委托书是纠纷产生后补写。2013年11月6日，第三人本溪市万有公司与被告（反诉原告）祁晓东签订的房租租赁合同第9条约定“本溪市万有公司必须保证租赁房屋权属明晰，同时保证祁晓东租赁期间内对租赁房屋的使用权，若因产权纠纷或债务原因影响祁晓东对租赁房屋的使用，本溪市万有公司负责向祁晓东赔偿因此造成的损失。”第12条约定“本溪市万有公司、祁晓东解除租赁关系时，祁晓东应保持房屋完好，祁晓东不得对其装修及设施（地面瓷砖、卫生问洁器具、门窗、吊棚等设施）进行拆除，无条件的移交给本溪市万有公司，如祁晓东对其进行拆除，则必须恢复装修之前原样，否则，祁晓东愿赔偿本溪市万有公司人民币5万元补偿费用。”诉讼期间，被告（反诉原告）祁晓东对承租的房产，其明确表示无力购买。本院认为，原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司、杜德跃因抵债从第三人本溪市万有公司取得包括被告（反诉原告）承租房屋在内的商用房所有权，其有权依据第三人本溪市万有公司与被告（反诉原告）祁晓东签订的租赁合同约定的租金标准向被告（反诉原告）祁晓东收取租金。被告（反诉原告）祁晓东也有权继续承租原房屋。本案的争议焦点是：1、第三人本溪市万有公司与原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司及杜德跃协商以商用房抵债时是否向原告（反诉被告）明确告知了降低被告（反诉原告）承租房屋租金的事实。从双方签订的抵债协议看，只约定了原告（反诉被告）从2017年1月起向承租人收取租金，以前租金归第三人本溪市万有公司收取。2015年12月28日，第三人本溪市万有公司与被告（反诉原告）祁晓东签订的补充协议只约定2016年2月1日至2017年2月租金为人民币12万元，2017年2月以后的租金标准并未明确。2016年2月1日第三人徐世伟与被告（反诉原告）祁晓东签订的补充协议约定将2016年11月3日至2019年11月3日的租金变更为每年人民币8万元。协议签订人徐世伟当时并未取得第三人本溪市万有公司的授权。综合以上情况，可以认定第三人本溪市万有公司在与原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司、杜德跃签订抵债协议时未向原告（反诉被告）告知降低租金的事实，因此原告（反诉被告）依据原租赁合同及抵债协议索要租金并无不当。造成原告（反诉被告）与被告（反诉原告）产生纠纷的责任在于第三人本溪市万有公司。原告（反诉被告）的租金损失可向过错方另行主张。2、原告（反诉被告）在催要租金并书面通知被告（反诉原告）祁晓东限期搬出均未果的情况下，将剧场电闸拉下，是否能足以造成无法经营的后果。从现场电闸安装的位置及电闸使用情况说明，单纯拉电闸行为不足以阻止被告（反诉原告）祁晓东无法经营的后果，而且被告可以自行恢复。被告（反诉原告）未自行恢复，继续经营，属于扩大损失。因此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司和杜德跃赔偿经营损失的请求不予支持。对被告（反诉原告）祁晓东要求原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司赔偿其装修损失，因其与第三人本溪市万有公司签订租赁合同中对解除合同及租赁合同到期后，装修损失如何处理未有约定，因此对现装修损失要求原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司及杜德跃赔偿的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。第一次审理中，原告(反诉被告）与被告（反诉原告）同意解除房屋租赁合同。现被告（反诉原告）又要求本溪永安小额贷款公司继续履行原房屋租赁合同，虽然该合同的租赁期限截止到2019年11月份，现尚未到期，但原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间，因租金及经济损失赔偿问题未能达成协议，该合同已不能履行，因此对被告（反诉被告）的该项请求，本院予以驳回。综上所述，原告（反诉被告）本溪永安小额贷款公司和杜德跃要求被告（反诉原告）祁晓东解除租赁合同、搬出所租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。被告（反诉原告）祁晓东要求原告（反诉被告）赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）祁晓东与第三人本溪市万有房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同。被告（反诉原告）祁晓东于本判决发生法律效力后十日内从租赁的商用房内搬出。二、驳回原告（反诉被告）本溪满族自治县永安小额贷款股份有限公司和杜德跃的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）祁晓东的反诉请求。案件受理费人民币0.3360万元，反诉费人民币1.38万元，鉴定费人民币1.3万元，共计人民币3.0160万元由被告（反诉原告）祁晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  佟晓芬人民陪审员  周 敏人民陪审员  于永杰二〇一九年八月七日书 记 员  孙晓婷附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。