苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初12736号原告：李海波，男，1987年10月3日生，汉族，户籍所在地赣榆县。委托诉讼代理人：汪太元，江苏普邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑛，江苏普邦律师事务所实习律师。被告：顾洪明，男，1980年9月23日生，汉族，户籍所在地苏州。被告：张阿芳，男，1964年2月20日生，汉族，户籍所在地苏州。原告李海波诉被告顾洪明、张阿芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序进行审理。后因被告顾洪明下落不明，本案依法对其公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年7月11日公开开庭进行审理，原告李海波及其委托诉讼代理人汪太元、胡瑛，被告张阿芳到庭参加诉讼，被告顾洪明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李海波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还购房定金人民币10万元整，并赔偿原告购房可得利益损失40万元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用（受理费、保全费用）。诉讼过程中，原告明确表示要求解除与被告张阿芳的房屋买卖协议，且明确表示由被告张阿芳承担相应的责任。就第二项诉请，其明确要求被告张阿芳退还定金5万元，赔偿原告可得利益损失45万元。事实和理由：2017年10月28日，被告顾洪明将被告张阿芳名下位于苏州工业园区青剑湖花园198幢1004室的房屋出售给原告，双方协商房屋总价为138万元整，并签有《协议》一份。同日，经协商原告向苏州信万家房地产经纪有限公司(以下简称“居间方”)支付购房定金5万元，居间方工作人员王雷向原告出具《定金收条》一份。2017年11月1日，被告1出具《委托书》一份，全权委托被告顾洪明出售涉案房屋以及苏州工业园区青剑湖花园198幢1003室。2017年11月14日，被告张阿芳在上述《协议》、《定金收条》上签字追认。2018年3月25日，经三方协商，居间方经理吴耀清将2017年10月28日收取的定金退还原告，原告随即向被告顾洪明支付定金5万元。同日，被告顾洪明向原告出具《定金收条》一份，注明涉案房屋成交价为138万元。同时原告、被告顾洪明、居间方三方对涉案房屋买卖进行了补充约定，三方约定产证办出后于2018年5月20前办理资金托管、贷款流程。上述协议签订后，原告多次催促被告办理网签、资金托管等手续，被告均以产证未办好为由拒绝办理相关手续。2018年11月期间，原告至苏州工业园区不动产登记中心查询得知被告已将涉案房屋卖给他人，故原告无奈诉至法院，恳请人民法院判决如原告所请，以保护原告合法权益。被告张阿芳辩称，我也是受害者。对原告的诉请不予认可，因为我不认识原告，没有见过面，也没拿到定金。被告顾洪明未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：2010年5月12日，被告张阿芳代表一户五人与苏州工业园区拆迁事务中心签订苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书（B3），与顾建珍、张伟等五人共同安置位于青A区1幢1004、1003，17幢603室三套房屋。原告提交2017年10月28日的手写协议书复印件，协议书（以下称房屋买卖协议）载明：青剑湖花园198幢1004室买卖事宜，顾洪明同意将此房卖于李海波，如恶意违约，将以房屋总价的20%赔付于居间方（信万家房产）。房屋成交价为138万整。该协议书甲方处有顾洪明签名，居间方为信万家房产王雷签名。该协议书复印件上有被告张阿芳的签名按印。2017年10月28日，信万家地产经纪有限公司出具定金收条，确认收到李海波支付的定金5万元。定金收条载明，定金人承担该房的违约责任，收定人出售该房已经过共有人和拆迁安置人的同意，被告张阿芳在定金收条复印件上签名按印。2017年11月1日，被告张阿芳签署委托书，委托书载明：“本人张阿芳，身份证号：，全权委托顾洪明，身份证号：，买卖青剑湖花园198幢1003室、1004室。2018年3月25日，原告李海波（乙方）、被告顾洪明（甲方）与王雷（丙方）签订定金收条，约定今收到李海波购买青剑湖花园A区198幢1004室房屋定金人民币伍万圆整（小写）￥50000.00元。特此收条，此房屋成交价为：壹佰叁拾捌万圆整（￥1380000.00）。该定金收条补充约定：1、如因产证未办出，三方均不承担违约责任，退还定金伍万圆于乙方；2、如产证办出，甲方拒卖，将赔付双倍定金于乙方；3、产证于2018年5月5日前办理成功，如未办出甲方无条件退还定金伍万元于乙方；4、如产证办出后三方于2018年5月20前办理资金托管，贷款流程。5、资金托管当天，甲方退还乙方伍万元作为首付款使用。该定金收条处有上述三方签名按印。另，2017年12月25日，青剑湖花园198幢1004室房屋，建筑面积89.23平方米，办理了产权变更登记手续，登记所有权人系邓福元、徐桂珍。以上事实，由原告提交的苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书（B3）、苏州工业园区拆迁住房现场测量表、2017年10月28日的协议书、2017年10月28日定金收条、2017年11月1日被告张阿芳签署的委托书、2018年3月25日定金收条、房屋登记信息及当事人庭审陈述予以证实。就房屋买卖协议签订的过程，原告李海波表示，其通过信万家地产的经纪人王雷然后知道这个房子在卖。在签订协议和定金收条的时候是与顾洪明接洽的，定金5万元是先付给了中介，当时中介下班了，没有模板，就签了一个很简单的协议书。顾洪明当时就说他自己是房东，然后原告要求看产证，他说说是动迁，房产证没办下来，因为原告并不清楚购买拆迁房需要看哪些东西，所以也没有要求出示B1表和B3表。2017年11月1日顾洪明带了张阿芳的委托书过来，所以我们才知道房东不是顾洪明，才要求张阿芳在协议和定金收条上都签名按手印确认。之前定金付给中介了，后来双方协商，让中介把定金退出来，我们重新又付给了顾洪明，顾洪明出具了定金收条。让张阿芳签名的时候我们询问过张阿芳，其表示同意卖房子的。原告针对其诉请主张，还向本院提交证据，被告质证如下：证据1：微信转账截屏打印件，证明内容，2018年3月25日，经三方协商，居间方经理吴耀清将2017年10月28日收取的定金5万元退还原告。原告随即向被告顾洪明支付定金5万元。证据2，中介与被告顾洪明的微信聊天记录截屏打印件，证明上述协议签订后，原告多次催促被告办理网签、资金托管等手续，被告均以产证未办好为由拒绝办理相关手续。被告张阿芳表示对上述证据不清楚。被告张阿芳表示，我动迁了三套房子，分别为青剑湖花园198幢1004室和1003室、还有一套96幢603室，青剑湖花园198幢1004室和1003室两套房子，在还没建好之前，我就卖给了邓福元，与邓福元签了买卖协议，当时两套房子共出售价是66万元，那是2004、2005年的时候，后来因为这个房子因为我的22万的借款，被你们法院在2007、2008年左右查封了，而且我还欠动迁办175000元没有支付，所以这个房子就一直拖着，后来2017年上半年顾洪明到我家，我们开出的条件是，把法院的欠款付掉，动迁办的款也付掉，另外再给我儿子22万元，这些钱都由顾洪明支付掉了，我们就同意配合办理过户手续，至于顾洪明给邓福元多少钱，我们不管，过户给谁我们也无所谓，我们就配合，顾洪明从中赚差价，具体赚多少我们也不管。顾洪明跟我是同一个乡的，之前不认识，我一个舅姥爷顾林男跟他认识的，他通过顾林男来我们家的，知道我们的事情。我们跟邓福元就没联系过。2017年12月，顾洪明和邓福元一起到我们家，谈这个房子的事情，当时说的是顾洪明先拿钱出来把法院的钱和动迁办的钱付掉，但顾洪明拿不出钱来，这些钱最后邓福元拿出来，我跟邓福元的一个姓王的兄弟、顾洪明的两个朋友一男一女到法院付掉了钱，另外邓福元还付了1003室、1004室房子欠动迁办的钱，付完之后，我就不知道具体情况了，邓福元把我也拉黑了，当时邓福元还答应说这两套房子产证出来后还给我儿子30万，原来说的22万元，在2017年年底的时候，谈给到30万。这两套房子都办在邓福元名下了，因为邓福元之前让我写了一个委托办证的材料，同意邓福元去办证。到现在30万邓福元也没给我。原告提交的委托书我是签的，是顾洪明让我签的，我就说你去弄吧，我都不认识原告，也没收到原告的定金。被告张阿芳针对其答辩意见，向本院提交证据，原告质证如下：证据1、2017年4月10日张伟（甲方）与顾洪明和居间方签订的协议一份，协议约定甲方在现居住的青剑湖花园96幢603室的房产证更名为张伟，并收到现金贰拾贰万元正的前提下，同意委托居间方杨小弟将青剑湖花园198幢1003、1004室转让，甲方不承担更名、转让过程中的任何费用，否则，甲方通过居间方签订的青剑湖花园198幢1033室、1004室的房产转让协议无效，自动作废，甲方不承担因转让协议终止而造成的任何法律责任、经济责任，一切由乙方处理承担。被告张阿芳表示，这个协议书，就是顾洪明第一次到我家谈，谈了三个晚上，签的协议，张伟是我儿子，当时还谈把603室的房子产证要过到我儿子名下的，因为当时谈的是他帮我们把603室欠动迁办的钱也付掉的。杨小弟是跟顾洪明一起过来的，603室的欠动迁办的钱实际上也没付。证据2，2017年12月13日，张伟、张阿芳、顾建珍（甲方）与顾洪明（乙方）签订的协议一份，协议约定甲方委托乙方办理青剑湖花园96幢603室、198幢1003室和1004室的房屋权证，并将产权更名至张伟名下；二、乙方负责办理权证，并垫付办理过程中涉及的债务和发生的一切费用（法院贰拾贰万元正，动迁办壹拾柒万陆仟元正）所垫款项均在今后的房款中扣除（198-1003、198-1004房屋），甲方不承担垫负的利息。三、当上述房产更名到张伟名下后，甲方再委托书办理198幢1003室和1004室房产买卖事宜，另行签订房屋买卖协议。张阿芳表示，这个协议书就是顾福元和顾洪明一起来我们家谈好后，签得协议书。本院认为，就涉案房屋买卖合同的相对方是顾洪明还是张阿芳，结合庭审调查，虽顾洪明签订房屋买卖合同时未取得张阿芳的授权，但张阿芳在房屋买卖合同签订后出具了授权委托书给顾洪明，且其本人亦在房屋买卖协议及定金收条上签名按印，综上，本院认为，本案房屋买卖协议相对方应认定为张阿芳，顾洪明系接受张阿芳的委托代为出售青剑湖花园198幢1004室房屋。现因涉案房屋因转移登记至案外人邓福元名下，原告与被告张阿芳的合同无继续履行的可能性，原告主张解除与被告张阿芳签订的房屋买卖协议，符合事实和法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张张阿芳退还定金5万元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。就原告主张的可得利益损失40万元，本院认为，因被告张阿芳违约导致合同解除，其应承担相应的违约责任，违约损失应与实际损失相适应，且原告作为出卖人，其在未审查房屋权属、动迁人口的情况下即与被告签订房屋买卖协议，其亦存在一定过错，本院综合考虑本案案情、被告张阿芳违约情节、原告实际损失、合同约定，酌情认定被告张阿芳赔偿原告违约损失20万元。就被告张阿芳的抗辩事由，本院认为，若确实存在因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失，故张阿芳与顾洪明之间因委托事务产生的纠纷，不属于本案审理范围，亦不能作为张阿芳本案抗辩责任承担的理由。被告顾洪明未到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告李海波与被告张阿芳就苏州工业园区青剑湖花园198幢1004室房屋签订的房屋买卖协议解除；二、被告张阿芳于本判决生效之日起十日内退还原告李海波购房定金5万元；三、被告张阿芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告李海波损失20万元；四、驳回原告李海波的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费3120元，合计11920元，由原告李海波负担5100元，由被告张阿芳负担6820元，被告张阿芳应负担费用已由原告预交，本院予以退还，由被告张阿芳于本判决生效之日起十日内付至本院账户；公告费690元，由被告张阿芳负担，此款项已由原告预交，本院不予退还，由被告张阿芳于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢淑敏人民陪审员  朱 斌人民陪审员  许 颖二〇一九年八月十六日书 记 员  马金叶