宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初4252号原告：上海永绿置业有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：张瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：何峰，宁夏言成律师事务所律师。委托诉讼代理人：荀少娟，女，1990年10月9日出生，汉族，宁夏青铜峡人，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏富雅酒店管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：潘惠琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：金婧，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡学明，男，1983年4月12日出生，汉族，宁夏平罗县人，该公司酒店经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告上海永绿置业有限公司银川分公司与被告宁夏富雅酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海永绿置业有限公司银川分公司的委托诉讼代理人何峰、荀少娟，被告宁夏富雅酒店管理有限公司的委托诉讼代理人金婧、胡学明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海永绿置业有限公司银川分公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费463278.36元，违约金38000元(违约金及物业费暂计算至2019年3月31日，应计算至实际履行完毕之日)，共计501278.36元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与宁夏兴洲房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。被告系上述物业业主。合同履行至今，原告按照合同约定的义务为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却一直不履行支付费用的义务。被告自2015年6月1日至今未向原告支付物业费，原告多次催促，被告均以各种理由予以推诿。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定特向贵院提起诉讼，请法院依法判如所请。被告宁夏富雅酒店管理有限公司辩称：一、宁夏富雅酒店管理有限公司(下称富雅酒店)不属于原告上海永绿置业有限公司银川分公司(下称物业公司)的服务范围，且双方从未签订过物业服务合同。1、2014年7月18日，被告与案外人宁夏兴洲房地产开发有限公司签订了《XX定建协议书》，该协议书中约定“乙方(富雅酒店)购买，用于酒店经营，乙方责任中约定‘物业管理、酒店安全保卫工作由乙方自行负责。’同时约定‘…预售(销售)合同签订后，本协议继续有效’”。根据上述约定，被告的物业管理由被告自行负责至今。2、被告自酒店房产接收至今，从未与物业公司签订过物业服务合同，即与原告不存在合同关系。二、物业公司未履行云凤花苑小区《前期物业管理服务合同》约定的义务，被告有权拒交物业费。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依据我国《合同法》的规定，有权拒绝交纳物业费并依法对物业服务企业进行抗辩，首先，被告是业主，开发商与上海永绿置业有限公司银川分公司(下称物业公司)签订前期物业服务合同，约定合同期限为2年(2016年3月13日至2018年3月12日)。约定由物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，被告提交的大量的证据可以证明，本案中，物业公司事实上未提供符合行业标准的服务，被告自入住以来，依据《云凤花苑1#楼定建协议书》的约定，一直自行聘请保安保洁人员，自己支出费用修理房屋等。同时由于物业公司管理不善及维修维护不及时，造成被告的经济损失，给被告的日常经营及生活带来严重不便，物业公司侵犯了被告的合法权利。因此，被告在物业公司未履行物业服务义务或履行有严重瑕疵时，根据我国《合同法》第六十七条之规定，有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。原告物业公司没有履行物业服务合同约定的义务，因此无权要求被告支付物业费。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费的义务。如对共用设施设备进行日常管理维护、对共用设施设备定期组织巡查，及时组织修复，维修及时共用部分绿化、保洁及对重点区域巡查、配有安全监控设施及保安巡查等工作，然而原告没有证据证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并没有履行合同义务。因此物业公司无权要求被告支付物业费。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告向本院提供了《XX定建协议书》一份、《物业服务项目中标通知书》一份、《银川市（前期）物业服务合同备案登记表》三份、《前期物业管理服务合同》三份、照片八张、项目信息汇总表一份、上海永绿置业有限公司银川分公司收款收据二十五张、云凤花苑富雅花苑酒店自来水缴费通知单十八张、电费通知单十六张证实其主张；被告向本院提供了《XX定建协议书》一份、《前期物业服务合同》二份、《劳动合同》二份、工资明细表二张、银川市公安消防支队银公(消)行罚决字【2017】0050号行政处罚决定书及缴款凭证二份、银川市公安消防支队银公(消)行罚决字【2016】0049号行政处罚决定书及缴款凭证二份、富雅花园酒店电梯委托管理协议书一份、缴费收据一份工资、电费通知单二份、缴费发票七份证实其主张，上述证据符合证据的三性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月13日银川市金凤区的开发商宁夏兴洲房地产开发有限公司与原告经协商签订了一份《前期物业服务合同》,合同约定该小区的开发商选聘原告对该小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：商业2元/月/平方米，物业费第一年按年交纳，第二年按月交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的，应按每日0.3%的标准向原告支付违约金。双方还对经营管理、使用维护等进行了约定，合同签订后，原告按约为该小区提供了相应的物业服务。2016年和2018年3月12日双方又续签了两份前期物业服务合同。2014年7月18日云凤花苑开发商宁夏兴洲房地产开发有限公司与被告经协商签订了一份《XX定建协议》，协议约定开发商将其开发的按被告需求进行定建，总建筑面积约4500㎡，1-2F为酒店功能区，3-8F为客房区，该建筑目前用途为住宅商品房。由于被告计划用途为酒店，开发商确认设计修改开设酒店必须达到的建筑设计标准，被告办理酒店所需的一切手续由被告自行完成，被告在建筑交付五年内不得改变酒店用途，被告须于2015年6月30日前正式开业，并按品牌连锁酒店要求经营。物业管理、安全保卫工作由被告自行负责。2017年5月18日双方又签订了一份补充协议，经房管局测绘中心实测后对1#楼1-8F的面积为4700.05平方米进行了确定，对1#楼9F增加面积实测为337.915㎡，双方还约定了房屋单价及支付方式和支付期限。自2016年6月1日至2019年3月31日被告未向原告支付过物业费,原告曾向被告催要，被告支付物业费1万元，后被告以物业由其自行负责为由不予支付。原告经追要无果遂诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，云凤花苑小区开发商与原告签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方及小区业主均具有法律约束力，双方均应当自觉全面履行合同的义务。但云凤花苑开发商在与被告签订的《XX定建协议》，也系双方当事人的真实意思表示，属有效协议，对双方均具有法律约束力，双方也应当自觉全面履行合同的义务。但该协议中双方却约定，物业管理工作由被告自行负责。因此该小区的开发商未将其销售给被告的商品房委托给原告提供物业服务，现原告也未向开发商核实与其签订的《前期物业合同》中是否包括被告使用的物业面积，原告也未能提供其自2016年6月1日至2019年3月31日向被告提供物业服务的证据，故原告请求被告向其支付物业费及违约金的主张，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：驳回原告上海永绿置业有限公司银川分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4406元，由原告上海永绿置业有限公司银川分公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李建东 二〇一九年八月六日书记员 沈天豪附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。