广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25460号原告：林敏旋，男，1969年9月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所实习律师。被告：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区三溪村“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码91442000763803004W。法定代表人：文策生，职务总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。原告林敏旋诉被告中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，因联创公司不在其登记的工商地址经营，本院于2019年3月22日公告送达，依法适用普通程序，组成合议庭，后联创公司于2019年5月28日出现并到庭签收应诉材料，本院于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告林敏旋及其委托诉讼代理人李娥娇，被告联创公司的委托诉讼代理人邓剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林敏旋向本院提出诉讼请求：判决被告自2016年11月1日起以购房总款1509998元为基数，按每日万分之二标准向原告支付逾期交房违约金直至交房之日止，暂计至2018年12月1日违约金为229821.7元。事实和理由：原告于2015年8月18日与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××房，房产面积为260.06㎡，房产总价为1509998元整，原告已支付购房总款。依合同第八条约定，被告应于2016年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付给原告，但截至起诉之日，被告仍未按合同要求通知原告办理收楼手续。鉴于双方签订的《中山市商品房买卖合同》为格式合同，且该第九条第二款对于逾期交房违约金的约定过低，而相对应原告违约付款需承担的万分之五每日标准，足足相差10倍，且该格式条款还约定被告逾期交房所承担的违约责任总额最高不超过原告已支付房款的1%，大大限制被告责任，应属无效条款。而被告逾期交房行为致使原告权益严重受损。同时依据《合同法》第114条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”等规定，结合公平原则及司法实践，原告以购房总款1509998元为基数，按每日万分之二的标准要求被告支付逾期交房违约金，于理于法有据。为维护原告合法权益，特向法院提起本诉讼，请法院予以支持。庭审中，原告补充事实和理由：原告起诉至今，原告无法联系被告开庭，可知原告联系被告的难度，在长达7个月时间里，被告没有向原告书面送达任何收楼通知，原告的权利受到损害。原告林敏旋围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.售房款发票；4.关于尽快履行合同交付房屋催告函；5.快递单;6.龙山御景21幢预算平面图；7.房产平面图；8.图片6页；9.关于2019年7月16日拍摄的云山雅墅二期21栋110房及附近花园围墙建造录像中的语音文字记录。被告联创公司辩称：一、关于交楼问题，原告购买的房产二期共79户，78户已经顺利收楼，唯独原告一家至今没有收楼，(原因)是原告一直不收。被告收楼通知都是集体发出，原告也多次到现场，(但)提出各种质量问题，一直不收楼，从原告在诉讼前寄出的信函也可知，原告为诉讼需要，通知被告交楼，但并无以往催被告交楼的任何证据。从原告现场拍摄的现场照片也可知道，实际原告主张的一直是房屋质量问题，而不是被告未交楼问题。如果原告认为被告的楼房不具备交付条件，则应当主张房屋质量问题的诉讼，而不是被告没有交付房屋。二、关于格式合同是否无效问题,《合同法》第40条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而双方《买卖合同》第九条并无此情形，以原告诉讼意思，最多是《合同法》第五十四条第（二）款在订立合同时显失公平的。这属于可撤销的合同规定，原告并未行使撤销权。合同条款对双方自然具有约束力。三、关于违约金是否可调整问题，在当事人有明确约定，当事人应当遵循自愿、公平、诚实信用的基本原则，合理平衡当事人利益。对于约定的方式，如果允许一方随意变更，则不仅会导致双方合同关系形同虚设，有违诚实信用原则，也会导致市场主体无法通过合同制度合理防范、处理正常的商业经营风险。因此，无论一方以何种请求权向对方主张合同明确约定的事项，均不能排除对方依据合同享有的抗辩权，生效合同条款对双方均具有约束力。《买卖合同》第九条仅属于对于逾期交楼单项事项的约定，原告的房屋为不动产，并无毁损、灭失之情况，标的物业一直存在，并无实际损失，原告认为违约金过低，请求人民法院调整违约金的，实际有一个前提，那就是违约金过于低于实际损失，原告并未提交证据证明其损失，应承担举证不能的不利后果。综上，原告并无证据证明被告一直没有交楼，按常理可推出是原告不收楼。请驳回原告的全部诉讼请求。被告联创公司就其辩解向本院提交的证据有：1.EMS邮件、业主收楼通知书；2.中山市建设工程竣工验收备案登记证。经审理查明，2015年8月18日，出卖人联创公司与买受人林敏旋签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于三乡镇塘敢村悦廷街10号龙山御景花园2期21幢110号，建筑面积260.06平方米；总金额1509998元；买受人按银行按揭方式按期付款，2015年8月18日现金支付909998元，2015年9月18日商业贷款支付600000元；买受人逾期付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金；逾期超过30日后，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限届满的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，出卖人应支付的逾期交房违约金总额最高不超过买受人已交付房价款的1%；出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程验收备案登记证》并将符合本合同要求约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。合同出卖人落款处盖联创公司章，买受人落款处签林敏旋名。同日，被告联创公司为甲方、原告林敏旋为乙方签订附件六《中山市商品房买卖合同》补充协议，主要约定：九、3.买受人的通讯地址和联系电话已记载在商品房买卖合同中，出卖人或其代理人、按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，无论买受人是否收到，均自发出之日起（以邮寄单位的邮戳或回执为准）视为送达。如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人及银行，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担；给出卖人造成损失的，应赔偿损失。因联系方式错误及未书面通知出卖人联系方式变更而引起的一切后果全部由买受人承担。协议还约定了其他内容，协议出卖人落款处盖联创公司章，买受人落款处签林敏旋名。2015年8月25日，案涉房产在中山市房地产交易登记管理所办理登记备案。2016年4月29日，联创公司向林敏旋出具发票，载明：龙山御景花园住宅（二期），售房款金额1509998元。开票单位盖章处盖联创公司发票专用章。2016年8月15日，中山市住房和城乡建设局颁发中山市建设工程竣工验收备案登记证，联创公司龙山御景花园二期20-29幢、1#、2#地下车库、配电房、垃圾收集点验收备案。2017年12月某日，联创公司通过EMS单号为1039262690522的全球邮政特快专递向林敏旋（电话133××××6621）珠海市香洲区人民东路81号1单元501房邮寄《业主收楼通知书》，载明：尊敬的林敏旋先生/小姐：您所购置的中山市三乡镇龙山御景花园21幢110房商品房，于2016年8月取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（请看附件），已具备《商品买卖合同》中规定的交付条件，同时我司在购房合同约定房屋交付期限届满前（即2016年10月31日）前，已通知您前来收楼，仍未见您前来办理，特再次通知您：现在因为临近新年之际，绿化环境已完整及优雅，请您配合我司工作，于2017年年底前来办理收楼手续。通知书还载明了其他事项。落款处盖联创公司章。邮局张贴的改寄条显示因原址查无此人而将邮件退回。2018年10月25日，林敏旋通过EMS单号为1062437417600的全球邮政特快专递向联创公司中山市中山三路16号之三国际金融中心写字楼22层01单元邮寄《关于尽快履行合同交付房屋催告函》，载明：联创公司，本人与贵公司订立的《中山市商品房买卖合同》约定，贵公司应于2016年10月31日前，在取得《中山市建设工程竣工验收备案登记表》后，将符合本合同约定的商品房给付我本人使用。但贵公司至今未依据合同约定为本人办理交付手续，且本人住所珠海市香××区××单元××房至今未收到贵公司书面交付商品房的通知，本人手机（133××××6621,2017年10月底停机）在购房后至停机前也没有接到贵公司0760-23326088的电话告知。贵公司由于未按合同的时间在交付商品房期限前履行交付商品房责任，已构成严重违约，对本人的现实利益构成了影响，就此，本人将保留追究贵公司由于违约所造成的赔偿责任。催告函还载明了其他事项。落款处签林敏旋名。2018年10月26日，显示该邮件投递并由方杏仪签收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。联创公司与林敏旋签订的《中山市商品房买卖合同》、补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房，根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月31日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告逾期未交房，构成违约，故原告主张从2016年11月1日起计算逾期交房违约金，合理有据，本院予以支持。根据双方签订的《补充协议》约定，被告按照合同中载明的通讯地址和联系电话向原告所邮寄的函件，自发出之日起（以邮寄单位的邮戳或回执为准）视为送达。若原告的通讯地址和联系方式有变化，应及时通知被告，否则造成的通知不能达到的后果，由原告自行承担。本案中，原告确认合同中载明的联系电话已于2017年10月底停机，原告更改联系方式未及时通知被告，应自行承担送达不能的不利后果。被告于2017年12月某日向原告邮寄《收楼通知书》，可视为有效送达，但本院无法看清被告邮寄的确切日期，原告也未提交证据证明具体日期是12月几日，故本院认定，被告逾期交房的截止时间计算至2018年1月1日。关于违约金的计算标准，本院认为合同约定的每日万分之0.5的标准确属过低，不足以弥补因被告的违约行为给原告造成的损失，也不足以敦促被告积极交付案涉房屋给原告，而且该违约金标准也与合同约定的原告逾期付款应支付每日万分之五的违约金标准不对等，故本院对双方合同约定的逾期交房的违约金标准予以调整。原告主张按日万分之二计算，合理有据，本院予以支持。故本院认定，被告逾期交房违约金以1509998元为基数，按日万分之二，从2016年11月1日起计算至2018年1月1日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告中山市联创房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林敏旋支付逾期交房违约金（以1509998元为基数，按日万分之二，从2016年11月1日起计算至2018年1月1日止）；二、驳回原告林敏旋其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4747元，保全费1669元，合计6416元（该款原告已预交），由原告林敏旋负担2252元，被告联创公司负担4164元（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 莺人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年八月二日书 记 员  苏颖瑜**龙