江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初9591号原告：陈奕，男，1982年1月15日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王春洪，江苏英特东华律师事务所律师。被告：苏正天，男，1947年3月16日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：陈杏英，女，1949年8月15日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：许阳，江苏储君律师事务所律师。原告陈奕与被告苏正天、陈杏英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈奕及其委托诉讼代理人王春洪、被告苏正天、被告陈杏英及其委托诉讼代理人许阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈奕向本院提出诉讼请求：1.判令苏正天、陈杏英继续履行《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，即办理无锡市梁溪区房屋（以下简称涉案房屋）的房产证，并过户到陈奕名下，结清房屋水、电、煤、物业等各项费用，并由苏正天、陈杏英承担该房屋的物业进户费用、大修理基金、电梯更新费、办理房产证及过户的一切费用，腾空房屋交接给陈奕；2.判令苏正天、陈杏英支付违约金20万元；3.上述第一、二项请求不能实现的情况下，判令解除协议，由苏正天、陈杏英向陈奕返还定金10万元、返还购房款20200元，并赔偿因其违约导致房屋买卖合同无法履行给陈奕造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即合同价格与市场价的差额（以鉴定评估为准）；4.本案的案件受理费、财产保全费由苏正天、陈杏英承担。事实和理由：2015年7月3日，陈奕与苏正天、陈杏英签订《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，约定苏正天、陈杏英将涉案房屋转让给陈奕，总价款为44万元，付款方式：2015年7月3日支付6万元定金，2015年7月13日支付4万元定金，余款34万元贷款支付。苏正天、陈杏英承诺及时办理自有产权证给予陈奕，保证协助陈奕进行过户以便贷款，物业进户费用、大修理基金、电梯更新费、办理房产登记及过户的一切费用由苏正天、陈杏英承担。陈奕于签订协议的当天支付定金6万元，于2015年7月13日支付定金4万元。2015年8月23日，苏正天、陈杏英同意将结欠陈奕的20200元作为购房款抵扣。此后，陈奕要求苏正天、陈杏英按约办理涉案房屋的自有产权证及过户手续，但苏正天、陈杏英至今未履行，故诉至法院。诉讼中，因陈杏英不同意配合过户，故变更诉讼请求为：1.判令解除《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，苏正天、陈杏英返还陈奕定金10万元、返还购房款20200元，赔偿因其违约导致房屋买卖合同无法履行给陈奕造成的损失66.84万元；2.本案的案件受理费、财产保全费、鉴定费由苏正天、陈杏英承担。苏正天辩称，1、签订协议的时候不知道其儿子苏重光和陈奕商量要做生意，因为没有钱，所以陈奕出了主意让苏重光和苏正天说去签一张房屋转让协议，苏重光说协议是没有用的，只是为了让陈奕的父母出资，协议上的价格是陈奕和苏重光商量的，苏正天根本不想出让。当时在中介公司签订协议，是一张正规的中介协议书，现在只有一张A4纸大小的协议。当时说是为了骗骗陈奕父母的，所以内容苏正天都没看。苏正天说应该要夫妻二人（苏正天和陈杏英）签的，陈奕说没关系的。2、苏正天从来没有收到过任何款项，后来的收条都是苏重光让苏正天补签的。陈杏英辩称，1、陈杏英对于苏正天与陈奕签订的协议不知情，陈杏英与苏正天是夫妻关系，苏正天从未向陈杏英谈及所签订的协议，房屋出售是重大事项，陈杏英直到陈奕起诉才知道了此事，本身就不符合常理，并且根据苏正天所述，与陈奕签订所谓的协议是假意行为，是虚假意思表示，所掩盖的真实情况是其儿子苏重光和陈奕进行合作，但都缺少启动资金，陈奕出了主意，为了从陈奕父母那里套取资金，才假意和苏正天签订协议，因此协议没有成立，遑论生效。2、协议中约定“由于甲方共有人未到场，有产生纠纷，有甲方（苏正天）全权负责”，说明陈奕明知合同是需要陈杏英签字的，若陈杏英不到场签字可能会产生纠纷，不能体现陈奕是善意无过失的，故本案不能适用苏正天对陈杏英构成表见代理的规定。3、协议约定的房屋价款44万元（单价5300多元/平方米），根本不符合2015年7月的市场行情（单价约7500元/平方米、7600元/平方米左右），故协议显失公平。综上，请求驳回陈奕的所有诉讼请求。本院经审理查明：苏一生（于1969年12月5日因死亡注销户口）与黄巧仙（于2001年8月20日因死亡注销户口）系夫妻关系，二人有苏醉媛、苏醉疑、苏正天三子女。就黄巧仙遗产房南下塘186号、186号-1共157平方米，三子女签订协议书，约定苏醉媛、苏醉疑放弃该房产的继承权，授权苏正天全权处置该房产的拆迁事宜，苏正天给予苏醉媛、苏醉疑各人伍万元人民币补偿款作为终结了断。苏正天与无锡市仕振拆迁有限公司签订了《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿、安置协议书》，陈杏英代苏正天与无锡市城南建设投资发展有限公司签订了《购房协议书》，于2010年12月选定了定销商品房（包含涉案房屋），于2016年9月办理了涉案房屋的进户结算、验房、物业等手续。2015年7月3日，甲方（转让方）：苏正天身份证号码：3202031947××××××××，共有人：陈杏英身份证号码：3202031949××××××××（6），乙方（接受方）：陈奕身份证号码：3202111982××××××××，见证方：宜客宜家房产，签订一份《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，约定：经过友好协商，甲方自愿将涉案房屋的房屋产权转让乙方，甲乙双方以定房价为人民币44万元整（肆拾肆万圆整），付款方式：乙方于2015年7月3日支付甲方该房屋的定金人民币6万元整（陆万圆整），乙方于2015年7月13日之前支付甲方该房屋定金人民币4万元整（肆万圆整），余款人民币34万元整（叁拾肆万圆整）等该房屋过户贷款支付甲方。甲方承诺乙方拿到甲方的房产证，保证协助乙方房产过户。如果不协助，按违约处理。由于甲方共有人未到场，有产生纠纷，有甲方（苏正天）全权负责。甲方责任：如果甲方违约自愿支付乙方违约金人民币20万元整（贰拾万圆整），并且自愿赔偿乙方装修费用人民币20万元整（贰拾万圆整）。该房屋总价44万元，甲方含费用（该房屋的物业的进户的一切费用、大修理基金、电梯更新费等，甲方办理房产登记的一切费用，以后过户乙方的所产生的甲方的一切费用，营业税、个税）。乙方责任：如果乙方违约，所付甲方的房屋定金乙方自愿放弃，与甲方无关。在合同的落款处，苏正天和陈奕亲笔签名，陈杏英没有签字，宜客宜家房产也没有签字盖章。陈奕向本院提供两份《收条》，一份载明：收条今收到陈奕购买五爱西南侧定销商品房（7-2-1304）的房屋定金人民币陆万园正（60000元）。收款人苏正天，3202031947××××××××，2015.7.3。另一份载明：收条今收到陈奕购房款肆万元正（40000）。收款人苏正天，2015年7.13日。陈奕还向本院提供一份《欠条》，上面载明：今欠陈奕人民币贰万零贰佰元正（20200），于2015年年底在五爱C区7-1304号房款中扣除。苏重光2015年8月23日。同意在房款中扣除苏正天。诉讼中，陈奕陈述：1、2015年的时候，陈奕通过朋友认识了苏重光，因为苏重光在外欠了很多债务，甚至有债主会上门要债，向阳苑他们住的房子也有被人喷过油漆。当时苏重光提出他父亲手上有三套房屋可以出售，其中有两套是定销商品房，因为当时该房屋还在土建中，无法办理房屋过户手续，于是跟陈奕商量，是否可以先签订购房合同，预付定金10万，当时苏正天出售的定销商品房为五爱西南侧定销商品房7-2-1304，现为2栋1304室，即涉案房屋。陈奕回家和父母商议后，到实地也进行了看房，同时苏正天方也提供了相关的房屋资料，包括拆迁补偿、安置协议书和房票，于是约定了在2015年7月3日在宜客宜家房产中介见面，当时在场人员为陈奕、陈奕父母、苏正天、苏重光、房产中介施亚建，当时施亚建问苏正天夫人陈杏英为什么没有到场，苏正天说他夫人身体不适没有一起过来，但是苏正天可以全权负责签订事宜，于是在房产中介的见证下，双方签订了协议，签订完毕后陈奕当场支付了6万元现金作为房屋的定金，苏正天当场写下了收条，收条上所有的内容都是苏正天本人书写。2、2015年7月13日，陈奕到苏正天在向阳苑二楼的家里，上楼右手边一家，进门是一张桌子，就在桌子上给了现金4万元。4万元收条上的内容和签字都是由苏正天本人书写。桌子是什么样的陈奕已经忘记了，当时客厅里是有一张病床的，有一位老人躺着，是谁陈奕不清楚。3、陈奕和苏重光不存在合作，陈奕借给苏重光现金20200元，当时因为苏重光无力偿还，陈奕向苏重光讨要这笔20200元的时候，苏重光说就作为房款，陈奕说需要苏正天签字，2015年8月23日的欠条上由苏正天写下“同意在房款中扣除苏正天”的字样。苏正天陈述：1、关于协议，当时苏正天在生病，陈奕和苏重光要苏正天去签这张协议，当时苏正天是去中介的，但一个人都不认识，苏正天说老婆不在，苏正天签了没有用，他们说签了也没关系的。协议上的条款苏正天也没有看，如果是真的房屋买卖协议，苏正天是不会低价出售的，协议条款是不平等的。所有的120200元苏正天一分都没有看见，收条是陈奕写好之后让苏正天签字的。2、陈奕也没有提起房子的事情，只问苏重光要借的120200元的款项，从来没有来向苏正天要过钱。事情都是陈奕和苏正天在办的。陈奕是知道苏重光没有钱的，所以才让他写的这张协。如果是正规的中介，共有人是要签字的，要有公章，经办人签字。这样的低价苏正天是不会出售的。3、签订协议的时候，苏正天不知道苏重光和陈奕商量要做生意，因为没有钱，所以陈奕出了主意让苏重光和苏正天说去签一张房屋转让协议，苏重光说协议是没有用的，只是为了让陈奕的父母出资，转让协议上的价格是陈奕和苏重光商量的，苏正天根本不想出让。当时在中介签订这份协议，是一张正规的中介协议书，现在只有一张A4大小的协议。当时说是为了骗骗陈奕父母的，所以内容苏正天都没看。当时苏正天说应该要夫妻两人签的，陈奕说没关系的。陈杏英陈述：1、陈杏英是到收到法院短信才知道这个情况的，当时如果是正规的中介，是需要共有人签字的，即使卖也不会是这个低价。陈杏英是36万元买下来的，协议以44万元出售，还要陈杏英自己承担所有的契税，是不合理的。是陈奕骗苏正天，说是用这张协议去骗骗陈奕父母的。陈杏英是不同意出售涉案房屋的，也不同意将房屋过户给陈奕。2、陈奕和苏重光本来不认识，是通过叶涛认识后才产生的合作关系，二人合作的时间是2015年下半年，既然有合作关系和合作事实，就会产生投资款的事实，当时陈奕和苏重光都是穷光蛋，两个人都是没有一分钱的，怎么可能还会有余钱去进行投资和合作，但实际上通过马杰、锦江饭店老总、时代国际老总等人，可以证明二人是进行合作的，是存在合作事实，是一起对外有过生意往来的，所以这个房款是被二人套用出来后用于投资做生意了，因为没有专款专用，苏正天没有拿到过一分钱，所以这一点就足以否定掉买卖房屋的真实性，再加上二人合作的时间和本案的房屋买卖的签字时间是重合的，更可以说明买卖房屋的事实不真实。诉讼中，本院向中介施亚建进行了调查，施亚建陈述：1、宜客宜家是施亚建的朋友顾伟开的，地点在梁南苑Ａ区米，签订协议时是陈奕、陈奕父母、苏正天、施亚建在场，苏重光是否在场，施亚建记不清了，陈杏英由于身体不好没有来。6万元是当场给的现金，4万元是之后给的，是陈奕过去给的。陈奕给施亚建打电话的，但是施亚建没有时间去，说好是过10天给4万元的，整个协议内容上面都有。2、顾伟以前是在大众房产做的，陈奕在那时和她认识的，因为这套房子过户的时间会很长，所以陈奕就找认识的人办。施亚建当时只是见证这件事情，宜客宜家是顾伟的，施亚建不能盖章的，至于公司为何没有盖章，施亚建不清楚。3、当时房屋44万元的价格是比较合理的，当时房价还没有涨，房屋是毛坯房。诉讼中，苏重光到庭作证称：1、陈奕原来是苏重光朋友叶涛的工作人员，经常在一起就熟悉了，当时苏重光是做服装生意的，大家准备一起合伙把服装生意做大，后来就在时代国际做了一段时间，之后觉得地方太小，要做大一点，当时因为都没有资金，也想了很多办法，当时苏重光正好有几套拆迁房，当时几个人都没有钱，就想拿房子做文章。陈奕是这样提出来的。因为当时苏重光接洽了一笔大单子，做下来盈利很可观，但是没有启动资金，包括投资款等都没有，综合考虑各方面的事情，大家就想办法借钱，就拿房子去借钱，所以后来才产生了苏重光把苏正天叫出来签了这份合同。2、当时的房价是没有这么便宜的，因为当时只要这么多钱。当时签完合同之后也没有给苏重光这么多钱，第一笔给了苏重光6万，第二笔4**面是有几笔账掺和在里面的，之前苏重光和陈奕的账时牵扯到这笔4万的，4万元没有拿足。还有20200元里面也是有几部分组成的，当时因为分开了，苏重光就自己承担了这笔费用。3、2015年7月3日签的协议，地点是在南湖家园后面，在场有很多人，陈奕那里就陈奕、陈奕父母在，苏重光这边是苏重光和苏正天在，陈杏英不在。中介有三四个人，男女老少都有，不认识中介顾伟，也不认识施亚建。当时，是陈奕他们领我们进去的，已经打印好了这份协议。因为之前价格等都是苏重光和陈奕谈好的，所以苏正天进去就把字签了，也没有中介来签字盖章，就是走个过场。4、6万元是当天下午傍晚的时候陈奕给苏重光的，因为要庆祝一下，吃顿好的，就去了阳春巷一家日本料理，晚上还去唱歌，苏重光说这个钱怎么办，陈奕说公司账上记一下，算两个人的。6万元的收条，苏重光给陈奕打收条陈奕不要，所以苏重光回去让苏正天打了收条交给陈奕。5、关于4万元的收条，苏重光没有拿到4万元，陈奕说既然算在10万元里，所以也要让苏正天写条子，苏重光后来让苏正天写的。6、关于20200元，是后来不合作了，陈奕把这些账算到苏重光头上，这里面也是有好几部分组成的，苏重光说这是苏重光欠的，是生意合作上的事情，苏重光写条子，陈奕说不行，要回去交账，所以苏重光就回去让苏正天写了条子。诉讼中，顾伟到庭作证称：1、2015年的时候，顾伟在宜客宜家房产中介上班，之前在其他房产中介做了几年，认识了老板吕淞，吕淞让顾伟负责这个中介。顾伟和陈奕以前是邻居，顾伟和陈奕妈妈偶尔会说说话。陈奕打电话给顾伟，说要买一个房子，让顾伟看看怎么操作，因为顾伟知道这个房子还没上市不能交易，陈奕说他们是朋友，认识的，让顾伟作个证。因为顾伟和陈奕是认识的，顾伟就说帮个忙做个证，其他都不管，顾伟说只要你们讲好了，就来吧，把资料都带过来。2015年7月3日，在梁南苑29-10宜客宜家中介，在场人有顾伟、施亚建、陈奕、陈奕父母、苏正天、苏重光，陈杏英不在场。协议上的签名均是他们本人所签。签完字之后，陈奕付了6万元现金，苏正天他们写了收条，6万元是在中介交接的。之后的交钱顾伟不清楚。房价44万大概就是这个价格，因为当时经济适用房基本都是这个价格，可以上市的价格可以高一点。2、协议正常是需要签字盖章的，正常房子的交易是有东西的，比如房产证，但这个房子什么都没有放在中介，顾伟没有办法帮他们完成后续的事情。他们自己说好的后续再去办理过户手续等，所以顾伟就没有盖章签字。3、他们自己是有草签协议的，是A4纸打印的，后来在中介公司我们看一下不是特别规范，就在中介公司重新打了一份，打印之后是他们两人都看了然后签字的。价格已经约定了，顾伟就是把他们草签的协议理了一下。诉讼中，刘峰到庭作证称：1、2015年，刘峰在时代国际认识了陈奕，当时陈奕和叶涛一起，刘峰认识叶涛，间接认识了陈奕，刘峰认识苏重光要稍微早一点。后来，四个人协商想一起做生意的，因为种种原因，刘峰和叶涛相继退出了，不参与在里面。后来陈奕和苏重光他们一起做生意还有买卖房屋，刘峰都没有亲自经历，只是听说。2、刘峰听陈奕和苏重光说过签过商品房转让协议，但没有见过协议，听陈奕说付过10万房款，没有听苏重光说过具体价格、付款情况，款项金额也没有说过。此外，庭审中，苏正天、陈杏英还提供了叶涛的一段视频，陈奕质证后，对于真实性不予认可，认为：1、叶涛没有到庭作证，叶涛陈述事实只有口述，没有相关证据印证，而且叶涛和苏正天、苏重光关系非常好，所以证词不是真实的，和本案也没有关联性。2、叶涛2015年的时候有住过医院，起因是被追债人追到走投无路从二楼跳下去的，受伤很严重，叶涛在外诈骗，欠债无数，金额巨大，在他朋友圈口碑极差，所以叶涛口述的事实不是真实的。诉讼中，陈奕认为协议因陈杏英不同意配合办理房屋过户不能继续履行而要求解除，申请法院鉴定涉案房屋在2019年1月12日的市场价，本院委托无锡齐典土地房地产资产估价有限公司鉴定，该公司出具的房地产估价报告载明：涉案房屋在2019年1月12日的市场价值为110.84万元。陈奕支付了评估费11401元。双方当事人对评估报告无异议。本院认为，陈奕与苏正天于2015年7月3日签订的《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，根据各方陈述的签约过程，并不存在导致协议没有成立、未生效、无效或可撤销的情形。协议签订时，陈奕、苏正天双方均有多人到场，中介也在场参与，陈奕、苏正天签字均是本人亲自完成，苏正天提供的证据不足以证明不是双方的真实意思表示。苏正天在签订协议时就清楚房价是44万元，在签订合同后的一年内也没有证据表明苏正天对该房价提出过异议。苏正天出具的6万元《收条》，陈奕陈述了交付现金过程，中介进行证明，苏重光也认可收到款项。苏正天出具的4万元《收条》，陈奕陈述了前往向阳苑交付现金的经过，虽然苏正天否认收到4万元现金，但是本院认为苏正天的单方否认不足以推翻其出具的《收条》，再加上苏正天之后还在苏重光写的20200元《欠条》上写明“同意在房款中扣除”字样，更进一步说明了苏正天不仅知道和同意卖房，而且同意将苏重光的欠款在房款中抵销，因此，苏正天的卖房行为和陈奕的买房行为是其真实意思表示。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，陈杏英与苏正天系夫妻，涉案房屋系苏正天继承、拆迁安置而取得，并未明确归属夫或妻一方，故陈杏英是共有人。苏正天单独与陈奕签订的《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》依法成立、具有法律效力，但是因为陈杏英没有签订协议，不认可协议，也不同意过户给陈奕，故协议不能继续履行，陈奕请求解除《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》、苏正天返还定金10万元、返还购房款20200万元、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房价的涨跌系正常的市场风险，房屋差价损失属于应当预见到的损失，故苏正天应当赔偿陈奕房屋差价损失66.84万元（110.84万元-44万元）。陈杏英不是协议的当事人，也没有过错，故不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十三条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除陈奕与苏正天于2015年7月3日签订的《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》；二、苏正天应于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈奕定金10万元、返还购房款20200元、赔偿损失66.84万元；三、驳回陈奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11686元、保全申请费2820元、鉴定费11401元，合计25907元（陈奕已预交），由苏正天负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向陈奕支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐宇明人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇一九年八月七日书 记 员  丁舟扬本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国婚姻法》：第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。