四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川04民终45号上诉人（原审被告）李成兵，男，汉族，1974年8月20日出生，户籍地四川省攀枝花市西区，现住四川省攀枝花市西区。委托代理人程贤英，女，汉族，1974年8月21日出生，现住四川省攀枝花市西区。（系李成兵之妻，一般授权）被上诉人（原审原告）攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市西区蓝湖国际新城小区。法定代表人李雪松，该公司经理。委托代理人胡勇，男，汉族，1976年6月18日出生，该公司员工，住攀枝花市西区。（特别授权）。委托代理人宋远志，男，汉族，1974年12月19日出生，该公司员工，住攀��花市西区。（特别授权）上诉人李成兵因与被上诉人攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第1077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年4月2日李成兵（买受人）与攀枝花市俊昆房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》第二十三条“前期物业服务，（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司，资质证号：033。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.70元/月.平方米（建筑面积）。”2009年2月10日福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收��备案表中注明同意备案。2009年7月11日双方签订《前期物业服务合同》。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：李成兵，建筑面积：98.29平方米，座落：8幢1单元104号；乙方：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司，资质等级：三级。资质证书编号：053。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定���按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元/月．平方米，高层：0.7元/月．平方米，商业：1元/月．平方米；2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元/月．平方米。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元/户．月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元/户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制，由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。”《前期物业服务合同》签订后李成兵已支付了2010年9月前及2013年9月至2013年12月的物业管理费用，双方对此均无异议，予以确认。李成兵对福万佳公司提出的2014年7月至2015年1月的垃圾清运费42元，没有异议，予以确认。李成兵所有的位于蓝湖国际新城小区房屋预测建筑面积98.29平方米，实际建筑面积为97.37平方米。上述事实,有双方的陈述、营业执照、组织机构代码证、收费备案表、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、发票、工商登记信息变更证明等证据在案证实。一审法院认为，2009年7月11日双方签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，真实有效，双方应当按照约定履行各自的义务。依照前期物业服务合同的约定，对建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护是福万佳公��应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。李成兵作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”李成兵提出由于福万佳公司物业服务不到位、服务存在安全隐患，才不交纳2014年1至2015年1月的物业费，因未提供相应证据予以证明，故对该辩解理由不予采信。李成兵认可2009年7月11日与福万佳公司签订了前期物业服务合同，又辩解福���佳公司是2013年9月才开始对李成兵进行物业服务，2013年以前的物业管理费与福万佳公司无关，因未提供相反的证据予以证明福万佳公司是从2013年9月才开始进行物业服务，故对该辩解理由也不予采信。李成兵出示的2008年4月2日其与攀枝花市俊昆房地产开发有限公司商品房买卖合同，拟证明福万佳公司起诉要求的公共能耗电费、公共能耗电费（楼道灯）、公共能耗电费（电梯费）、电梯年检费、电梯维保费应当包含在每月每平米0.7元的物业管理费之中，而不应当另行计算，因双方是2009年7月11日签订的前期物业服务合同，李成兵对该份合同也无异议，在合同对物业的交纳及共有部分费用的分摊进行了约定，故双方应当按照2009年7月11日签订的前期物业服务合同履行权利和义务。李成兵提出2009年7月11日签订的前期物业服务合同只是福万佳公司持有，李成兵没有收到该份合同，该份合同不发生法律效力的辩解理由与双方签订的前期物业服务合同中第三十一条、第三十二条的约定不符，故对该辩解理由不予采信。李成兵提出因自己居住在一楼，不应当产生电梯年检费、维保费、公共能耗电梯费用的辩解理由，因电梯作为建筑物内的公用设施，属于全体业主共同所有，无论是住在高楼层还是低楼层，每一位业主都有使用电梯的权利，同样必须承担起维护电梯正常运行的义务。李成兵认为自己住一层，不使用电梯，拒绝交纳电梯费等相关费用的辩解意见缺乏依据，不予采信。双方在前期物业服务合同中约定物业公共服务费按每平方米每月0.7元交纳，福万佳公司要求李成兵按其房屋建筑面积97.37平方米支付2010年9月至2013年8月及2014年1月至2015年1月物业管理费3340.48元，予以支持。福万佳公司要求李成兵支付2014年7月至2015年1月的生活��圾清运费42元，李成兵无异议，予以支持。双方在前期物业服务合同中对共用设施、设备能耗以及相关维修费的分摊进行了约定，福万佳公司提供的相关票据证明其已交纳了相关费用，其要求李成兵支付2009年12月至2010年4月公共能耗电费28.02元、2010年5月至2015年2月的公共能耗电费（楼道灯）100.79元、2010年5月至2015年2月的公共能耗电费（电梯费）390.11元、2011年9月至2013年6月的电梯年检费72元、2011年7月至2013年6月的电梯维修保养费200元，并未违反约定，予以支持。李成兵2010年9月至2013年8月及2014年1月至2015年1月拖欠该服务合同中约定的物业管理费，属于违约，依法应承担违约责任。福万佳公司要求李成兵按每日3‰的标准支付违约金7516元，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算违约金，酌情确定违约金为417.56元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第���百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、李成兵在本判决生效之日起十日内支付攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业管理费3340.48元、生活垃圾清运费42元、公告能耗电费28.02元、公共能耗电费（楼道灯）100.79元、公共能耗电费（电梯费）390.11元、电梯维保费200元、电梯年检费72元、违约金417.56元，合计4590.96元；二、驳回攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。宣判后，上诉人李成兵不服提起上诉称：一、上诉人李成兵于2009年7月11日与被上诉人福万佳公司签订《前期物业服务合同》，该合同于2012年7月期满后没有续签合同。二、2012年7月至2015年6月期间，该小区业主自主管理，被上诉人福万佳公司主张从2013年9月到2015年1月终止物业服务期间的物业管理费4590.96元与被上诉人福万佳公司无关，一审法院认定被上诉人福万佳公司有权收取管理费是错误的。故请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人福万佳公司答辩称：被上诉人福万佳公司除在2015年元旦节停止了几天服务外，都一直在进行物业管理服务。故请求二审法院依法判决。二审审理查明的基本事实和证据与一审查明认定的基本事实和证据一致，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人李成兵提出的2012年7月合同期满后没有续签合同及被上诉人福万佳公司收取管理费是错误的上诉理由。上诉人李成兵与被上诉人福万佳公司于2009年7月11日签订了《前期物业服务合同》，合同期限三年，并约定有“如双方均无异议，本合同自动顺延”的内容。该合同期限届满后，被上诉人福万佳公司仍在提供物业管理服务，上诉人李成兵亦交纳有部分相关费用，据此应视为该合同期限已自动顺延。双方签订的《前期物业服务合同》对物业费的交纳及共有部分费用的分摊进行了约定，上诉人李成兵提出的其他费用包括在每平方米0.70元的物管费之中，不应当再进行计算的上诉理由亦不成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李成兵负担。本判决为终审判决。审判长  王金涛审判员  李 涛审判员  廖兴品二〇一���年二月一日书记员  彭 铄