广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终864号上诉人（原审原告）：阳江市利腾房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东门南路**。法定代表人：黄金红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李绍珍，女，1977年9月28日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。委托代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司阳江分行。住。住所地：广东省阳江市江城区东风三路**/div>负责人：谢创江，该行行长。委托代理人：陈俏霖，该公司员工。被上诉人（原审被告）：曾水仙，女，1984年2月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：林明略，男，1976年2月17日出生，汉族，住广东省阳江市。上诉人阳江市利腾房地产开发有限公司（以下简称利腾公司）因与被上诉人李绍珍、广发银行股份有限公司阳江分行（以下简称广发银行阳江分行）、曾水仙、林明略案外人执行异议之诉一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3613号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。利腾公司上诉请求：一、支持利腾公司一审的全部诉讼请求；二、李绍珍、广发银行阳江分行、曾水仙、林明略承担本案一二审诉讼费。事实与理由：一审认定利腾公司提供证据不足以证明对其位于阳江市江城区1X2房屋享有足以排除强制执行的民事权益，从而不支持利腾公司请求停止对上述房屋的查封和并确认房屋归利腾公司所有，是认定不清，适用法律错误。一、利腾公司与曾水仙、林明略签订的《商品房买卖合同》已于2016年9月23日解除，利腾公司对涉案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院对合同解除的情况未予以查清并认定，是错误的。1.合同约定利腾公司拥有合同解除权。一审已查明，双方除“签订《商品房买卖合同》外，还签订了一份《补充协议》，《补充协议》第八条第1款第（4）项约定：“在出卖人为买受人的按揭款承担保证担保责任期间，如买受人没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，出卖人有权向买受人催告，出卖人催告后15天内，买受人未能支付，出卖人有权单方面解除合同，撤销预售登记……”。2、自2016年6月起曾水仙、林明略因未按期偿还银行贷款本息，导致广发银行阳江分行多次从利腾公司的账号划款来偿还贷款，曾水仙、林明略存在严重违约行为。3、曾水仙、林明略违约行为已符合合同约定的解除条件，利腾公司按合同约定向曾水仙、林明略催告后，行使合同解除权，合同于2016年9月23日依约解除。这有利腾公司一审提交的《催告函》《EMS快递回单》予以证明。利腾公司的解除行为符合合同约定及合同法第九十四条的规定，合同法第九十六条规定了：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……”自催告函送达曾水仙、林明略后，因曾水仙、林明略未履行补救措施，合同已于2016年9月23日解除。一审法院查明上述事实但并没有依法确认合同已解除的结果，忽略了法律赋予利腾公司解除权，导致利腾公司在本案中失去最核心的依据支撑，是错误的。二、《商品房买卖合同》依法解除后，合同项下的房屋并未办理权属变更登记，房屋所有权应归属利腾公司。根据合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1、涉案房屋仅办理了预告登记，尚未办理权属变更登记，不发生物权转移的法律效力，案涉房屋权属仍是利腾公司。2、在合同解除后，涉案房屋的商品房预告登记失效。故利腾公司作为权属人具备足以排除强制执行的民事权益。法律依据如下：《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院物权司法解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所规定的。债权消灭”。3、利腾公司在阶段性担保期间向银行履行了保证责任后，即取得了相应的权益，结合上文的陈述，涉案房屋的物权回归到双方签订《商品房买卖合同》前的状态。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋仍登记在利腾公司名下，属于利腾公司所有，按上述规定，原审法院对涉案房屋的查封或执行失去事实与法律基础，利腾公司有权对涉案房屋主张停止执行。如利腾公司的诉求不被支持，利腾公司向银行承担保证责任后，房屋再被执行偿债，损害双向扩大，对利腾公司不公。综上所述，请求支持利腾公司的上诉请求。李绍珍答辩称：涉案的商品房买卖合同的解除应该经过司法诉讼程序，利腾公司上诉称涉案的商品房买卖合同已解除是没有法律依据的。本案是属于执行异议之诉，是解决原审法院处置涉案房屋是否正确的问题，所以解除合同不是本案的审理范围。合同未解除，商品房权属归林明略、曾水仙，虽然曾水仙与林明略于2015年8月18日协议离婚，但离婚财产约定分割行为是在执行依据所确定的债务所形成时间之后，故原审法院认定事实清楚，处理正确，维持原判。广发银行阳江分行答辩意见与李绍珍答辩意见一致。林明略答辩称：林明略同意利腾公司一审提出的第一、二、三项和第五项诉讼请求，但不同意利腾公司提出的第四、六、七项诉讼请求，理由如下：一、利腾公司存在根本违约行为，林明略同意解除与其签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1XXXXXX6）及补充协议。1X2号商品房是以林明略和曾水仙的名义向利腾公司购买的，但林明略与曾水仙已经办理离婚登记，离婚协议明确约定上述商品房归林明略所有，且首付、装修款、按揭贷款等相关款项均是由林明略（或林明略的姐姐）支付，因此该商品房现属林明略的个人财产，曾水仙没有份额。由于利腾公司违反《商品房买卖合同》的约定，在商品房未经综合验收合格后交付给林明略使用，且从2012年9月23日，长达三年五个多月未为买方办理房地产权证和他项权证，违反交付合同约定的房屋交付使用后90天内办出房地产权证的约定和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，导致林明略未能取得上述商品房的所有权，无法实现合同目的；且由此导致林明略与曾水仙在2015年8月18日离婚后无法按离婚协议的约定7天内办理房地产权证更名手续，致使该房因显示曾水仙的名而被曾水仙的债权人申请法院查封，林明略无法取得上述商品房的完整所有权。因此，林明略有权解除与利腾公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，利腾公司应返还林明略已经支付的购房款233338.89元和住房维修基金9460元、办证费用38180元，并支付逾期办证的违约金5874.93元（合同约定逾期办证的违约金按已付购房款的0.1%计算过低，应调整为1%）及支付房屋装修费用132757.06元给林明略。二、利腾公司与林明略、曾水仙签订的《补充协议》不具有真实性和合法性，不能作为认定办证时间和计算违约金的定案证据。1、该《补充协议》与涉案的《商品房买卖合同》均是在2012年9月23日签订的，利腾公司在之前的案件中称该《补充协议》是在《个人购房担保借款合同》签订后的次日签订的陈述不属实。2、该《补充协议》签订时，《补充协议》第十六条记载的日期是空白的，后利腾公司也没有将该《补充协议》交给一份给林明略，利腾公司诉称“买受人必须在2016年10月1日前办理房屋房地产权证”中的“2016年10月1日”是利腾公司工作人员在林明略和曾水仙签名后自行用笔填写的，没有经过林明略和曾水仙盖指模或在旁边签名确认，该日期对林明略和曾水仙没有约束力，办证时间应以合同约定的时间为准。3、利腾公司提供的《补充协议》约定的办证日期违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的必须在商品房交付使用之日起90日内办理相关权属登记手续的强制性规定，应认定是无效条款。而双方签订的《商品房买卖合同》约定的办证时间符合上述规定，对于办证时间应以合同第十五条的约定为准。利腾公司收取办证费用后没有按合同约定俗成的时间为林明略办理房地产权证，属违约行为。4、利腾公司与林明略、曾水仙签订的《商品房买卖合同》属于商品房预售合同，利腾公司应当在合同签订之日起30天内即2012年10月23日前将《商品房买卖合同》及《补充协议》送到相关主管部门办理备案手续，但利腾公司仅将《商品房买卖合同》进行了备案，而没有将《补充协议》进行备案，可见，主管部门对利腾公司私自制作的《补充协议》的效力是不认可的，且与《商品房买卖合同》的约定不符，解决双方争议应以《商品房买卖合同》约定为准。三、利腾公司主张的违约金过高，依法不应予以支持。1、本案违约金应按合同约定计算，而不应按《补充协议》约定计算，故违约金应按已付的587493元的1%计算为5874.93元，利腾公司主张按《补充协议》的约定计算违约金为117498.6元没有依据，不应支持。2、林明略按揭贷款取得的40万元已转给利腾公司，利腾公司已实际收回全部卖房款，利腾公司主张解除合同并收回商品房，银行划扣的款项理应由利腾公司承担，该款不能认定为实际损失，利腾公司也没有证据证明实际损失是117498.6元，其请求林明略支付117498.6元的违约金没有依据。四、利腾公司没有按合同约定及时办理涉案商品房相关权属证书，对引发本案有过错，利腾公司提出的第六七项诉讼请求没有依据。利腾公司与林明略、曾水仙于2012年9月23日就签订了《商品房买卖合同》，并于2013年4月10日收齐全部卖房款，而且收取了办证费用，但长达三年多时间没有为林明略、曾水仙办理不动产权登记证和抵押他项权证，致该商品房于2016年3月22日开始被相关申请人申请查封，而且由于利腾公司有过错致使阳江市公积金管理中心从利腾公司账户划扣了359285.03元用于偿还涉案商品房的贷款本息的，如果利腾公司及时办理房地产权证和递延等，利腾公司就不用承担上述贷款本息的保证责任。因此，返还该商品房和办理该商品房的注销登记手续等相关手续所产生的税费和本案的受理费应由利腾公司承担。综上所述，请求驳回利腾公司的第四、六、七项诉讼请求。曾水仙未作答辩。利腾公司向一审法院起诉请求：一、判决解除对阳江市江城区1X2房的查封；二、判决终止对上述房屋的执行；三、判决解除利腾公司与曾水仙、林明略于2012年9月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1XXXXXX6)和《补充协议》；四、判决曾水仙、林明略向利腾公司支付违约金117498.6元；五、判决曾水仙、林明略将上述房屋交回利腾公司；六、判决曾水仙、林明略自行到阳江市房地产交易中心、阳江市住房和城乡规划建设局注销房屋的买卖（预购）登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、房屋维修基金缴付登记手续，由此产生的税费由曾水仙、林明略承担；七、确认上述房屋的所有权归利腾公司。一审法院认定事实：曾水仙、林明略两人曾是夫妻关系，两人于2011年8月15日民政局登记结婚，于2015年8月18日在民政局协议离婚。本案诉讼中，在林明略提交的《离婚协议书》中，双方约定对于夫妻共有的涉案房屋位于阳江市江城区1X2房归林明略所有。位于阳江市江城区1X2房是利腾公司开发的商品房。2012年9月23日，利腾公司（出卖人）与曾水仙、林明略（买受人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区1X2房商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共128.71平方米，房屋总价款为587493元，签署合同当日支付首期款187493元，余款400000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。买受人如未按合同时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。双方签订《商品房买卖合同》外，还签订了一份《补充协议》（利腾公司作为甲方，曾水仙、林明略作为乙方），该《补充协议》第八条第1款第（4）项约定：“在出卖人为买受人的按揭贷款承担保证担保责任期间，如买受人没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，出卖人有权向买受人催告，出卖人催告后15天内，买受人未能支付，出卖人有权单方面解除合同，撤销预售登记，并由买受人承担总房款百分之二十的违约金，买受人所欠银行贷款部分由出卖人直接支付银行，在办理撤销抵押手续后，有权将该套房屋重新出售，售出后30天内将原买受人的首期房款及原买受人已还银行的贷款本金在扣除上述总房款百分之二十的违约金、有关银行罚息、代偿款项利息（按自代付银行日至实际追偿到位日的同期贷款利率计）、撤销抵押、产权鉴证和过户等相关费用及出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失后返还买受人，如买受人的已付房款不足赔偿出卖人所列的上述损失和费用的，出卖人有权追索，买受人应另行支付。若买受人未能按期配合办理撤销登记的，除应一次性向出卖人支付该房屋总价款百分之二十的违约金外，买受人还需从出卖人书面通知送达的第七日起，每日按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金，直至撤销登记之日止等内容。合同签订后，曾水仙、林明略于2012年9月23日向利腾公司支付了首期款157493元、办证费38187元、维修基金9460元。之后，双方对涉案房屋已于2012年11月28日办理了预告登记。本案诉讼中，利腾公司主张其于2013年10月1日已将房屋交付给曾水仙、林明略使用。林明略称利腾公司约于2013年交付房屋，其收房后即进行了装修，装修1年左右后入住使用。2013年3月4日，中国建设银行股份有限公司阳江市分行（贷款人、抵押权人，下简称建设银行）与林明略（借款人、抵押人）、曾水仙（抵押人）、利腾公司（保证人）签订《住房公积金借款合同》，主要约定：借款金额400000元，借款人借款用于购买坐落于阳江市江城区1X2房，由利腾公司提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止等内容。同年4月10日，建设银行依约向林明略发放贷款400000元，并按林明略的指定已将该款划入了利腾公司的账户。由于李绍珍与曾水仙、林明略民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年3月21日作出（2016）粤1702民初730号民事裁定，依法查封了涉案房屋。2016年5月18日，原审法院作出（2016）粤1702民初730号民事判决，该判决的主要内容为：一、限曾水仙在本判决生效之日起十日内偿还借款本金150000元给李绍珍；二、限曾水仙在本判决生效之日起十日内偿还上述借款本金150000元的利息（利息按年利率24%计算，从2015年8月31日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给李绍珍。另外，上述判决书中所查明认定的曾水仙所欠李绍珍的债务形成时间，早于曾水仙、林明略协议离婚时对涉案房屋约定分割。另查明，由于广发银行阳江分行与曾水仙、林明略借款合同纠纷一案，原审法院于2016年8月26日作出（2016）粤1702民初3176号民事裁定，依法轮候查封了涉案房屋。2017年2月6日，因林明略、曾水仙连续多期未能按借款合同的约定向建设银行偿还借款本息，以及涉案房屋已被法院查封，建设银行根据阳江市住房公积金管理中心出具的《关于扣收阳江市利腾房地产开发有限公司相关款项的函》，从利腾公司的保证金账户中扣划了贷款本息共359285.03元，利腾公司履行了担保责任。上述（2016）粤1702民初730号民事判决发生法律效力后，因曾水仙、林明略没有履行判决所确定义务，原审法院根据李绍珍的申请于2017年4月26日依法立案执行【执行案号为（2017）粤1702执1001号】。2017年9月12日，利腾公司向原审法院院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封并终止执行，异议人理由是涉案房屋仍属于其所有，林明略、曾水仙对该房产所办理的是预告登记，不产生物权效力。经审查，原审法院于2017年9月21日作出（2017）粤1702执异77号执行裁定，驳回利腾公司的异议。之后，利腾公司向原院提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2016年11月11日，利腾公司因与曾水仙、林明略、第三人建设银行商品房销售合同纠纷一案而向本院提起诉讼，请求判决解除利腾公司与林明略、曾水仙于2012年9月23日签订的《商品房买卖合同》及《一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。利腾公司与曾水仙、林明略签订的《商品房买卖合同》，约定由曾水仙、林明略向利腾公司购买位于阳江市江城区1X2房，合同双方当事人的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，利腾公司与曾水仙、林明略之间成立了商品房预售合同关系。在该商品房预售合同履行过程中，曾水仙、林明略已按约定支付了首期款187493元、办理了银行按揭贷款400000元，履行完毕了支付购房款义务，利腾公司作为卖方的商品房预售合同目的已经实现；其次，涉案房屋已于2012年11月28日办理了预告登记，利腾公司亦已将涉案房屋交付给曾水仙、林明略，曾水仙、林明略在接收涉案房屋后已装修入住使用多年；再有，曾水仙、林明略已于2012年9月23日向利腾公司支付了办证费38187元，涉案产权过户及房产证的办理，属于曾水仙、林明略享有的合同权利。对于利腾公司所主张的权利能否阻却法院对涉案房屋的执行问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产……”，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，本案中，当事人没有举证证明涉案的位于阳江市江城区1X2房已取得房地产权证，如前所述，涉案房屋预告登记的权利人是曾水仙、林明略，曾水仙、林明略已履行了商品房买卖合同约定的房款交付义务，同时曾水仙、林明略是该房屋的实际占有人，虽然曾水仙、林明略两人于2015年8月18日协议登记离婚，但涉案房屋是两人于2012年购买的，属于夫妻共同财产，虽然离婚财产约定涉案房屋归林明略所有，但据上述审理查明的事实可知，其离婚财产约定的分割行为迟于执行依据所确定的债务形成时间，利腾公司以此主张阻却执行的理由不能成立。依照上述规定，原审法院在执行过程中对涉案房屋进行查封并无不当。本案利腾公司作为案外人，未能就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益提供充分的证据予以证明，利腾公司请求停止对位于阳江市江城区1X2房的执行、解除对该房屋的查封并确认房屋归利腾公司所有，不予支持。至于利腾公司提出的解除双方的商品房买卖合同、返还房屋、支付违约金、办理涂销预告登记的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，利腾公司的上述诉讼请求不符合上述规定，不属于本案执行异议之诉的处理范围，本案不作处理。曾水仙经原审院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，判决如下：驳回利腾公司的诉讼请求。本案受理费11050元，由利腾公司负担。二审审理期间，利腾公司提供如下证据，阳江市中级人民法院作出的（2018）粤17民再76号裁定书，拟证明利腾公司在该案中提出的诉讼请求属于人民法院普通民事受案范围，应予受理；由于该案应予立案受理，利腾公司的诉讼请求有可能获得江城人民法院的判决支持，即是利腾公司对涉案标有排除强制执行的法律依据，足以证明利腾公司享有排除强制执行的民事权益。经质证，李绍珍对该证据真实性没有异议，但认为利腾公司在该案请求解除合同与本案没有关联性，且利腾公司履行担保责任后享有追偿权，但合同中约定的利腾公司履行担保责任后可单方解除商品房买卖合同是损害其他权利人利益的约定。广发银行阳江分行质证意见与李绍珍质证意见相同。林明略对该证据无意见。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：利腾公司与林明略、曾水仙、中国建设银行股份有限公司阳江市分行商品房销售合同纠纷一案，利腾公司起诉请求：一、判决解除利腾公司与曾水仙、林明略于2012年9月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12090306)和《补充协议》；二、判决曾水仙、林明略向利腾公司支付违约金117498.6元；三、判决曾水仙、林明略将阳江市江城区1X2房交回利腾公司；四、判决曾水仙、林明略自行到阳江市房地产交易中心、阳江市住房和城乡规划建设局注销上述房屋的商品房买卖（预购）登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、房屋维修基金缴付登记手续，由此产生的税费由曾水仙、林明略承担；五、判决解除对上述商品房的查封。林明略在该案中提出反诉。阳江市江城区人民法院于2017年8月8日作出（2016）粤1702民初4291号民事裁定书，裁定驳回利腾公司的起诉；驳回林明略的反诉。利腾公司不服，对该案提出申诉。本院于2019年3月26日作出（2018）粤17民再76号裁定书，裁定撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初4291号民事裁定，指令阳江市江城区人民法院对该案进行审理。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。因利腾公司与林明略、曾水仙之间的《商品房买卖合同》和《补偿协议》的解除问题不属于执行异议之诉的审查范围，本院对此不予审查。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是利腾公司享有的权益可否阻却涉案房屋的执行。对此，本院分析如下：一、林明略、曾水仙对涉案房屋享有物权期待权。本案中，利腾公司和林明略、曾水仙签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。双方基于商品房买卖行为对涉案房屋进行了预告登记，而预告登记是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，赋予登记权利人对预告登记的不动产物权期待权，林明略、曾水仙作为涉案房屋的预告登记人对涉案房屋享有物权期待权。二、利腾公司对涉案房屋享有的权益不能对抗林明略、曾水仙对涉案房屋享有的物权期待权。本案林明略、曾水仙与利腾公司之间的商品房买卖合同合法有效，且林明略、曾水仙在涉案房屋被查封之前已支付全额购房款并对涉案房屋进行装修入住，利腾公司对涉案房屋享有的权益不能对抗林明略、曾水仙对涉案房屋享有的物权期待权，不能阻却涉案房屋的执行。本案是执行异议纠纷，围绕本案审理时利腾公司是否对涉案标的享有排除强制执行民事权益进行审查，故利腾公司主张其以与林明略、曾水仙、中国建设银行股份有限公司阳江市分行商品房销售合同纠纷的处理结果作为其排除强制执行的依据，理据不足，应不予采纳。三、利腾公司因林明略、曾水仙未按期履行还贷义务而代其偿还银行按揭贷款，仅对林明略、曾水仙享有追偿权。利腾公司与林明略、曾水仙之间的商品房买卖合同关系，以及利腾公司、林明略、曾水仙与工行阳江分行之间的银行贷款担保保证合同关系是两个不同的法律关系。在利腾公司与林明略、曾水仙的商品房买卖合同关系中，利腾公司承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至林明略、曾水仙名下，而林明略、曾水仙的合同义务是支付购房款。本案中，林明略、曾水仙已经通过支付首期款、办理银行按揭贷款的方式支付了全部购房款，林明略、曾水仙在商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，其并不存在违约情形。且利腾公司亦将涉案房屋交付给林明略、曾水仙，林明略、曾水仙对涉案房屋进行装修、使用。至此，林明略、曾水仙已履行全部合同义务，利腾公司也履行合同的主要义务，仅余代林明略、曾水仙办理相关权属证书的义务未履行。之后因为林明略、曾水仙未按期履行还贷义务，利腾公司代林明略、曾水仙向按揭贷款的建设银行偿还贷款本息等费用的行为，属于利腾公司与林明略、曾水仙之间形成新的债权债务关系，不能以此推翻林明略、曾水仙已经按照合同约定履行完毕支付购房款的事实。利腾公司为林明略、曾水仙向建设银行按揭贷款作担保，是其双方与建设银行之间形成另一法律关系，该担保属借款合同的从合同，利腾公司以其已履行从合同义务主张另一法律关系即商品房买卖合同已解除的理据不足，应不予采纳。况且，利腾公司在本案提出双方《商品房买卖合同》应于其代为履行保证义务后即解除的时候，商品房买卖合同的主要权利义务已履行完毕，故利腾公司在实际交付房屋给林明略、曾水仙使用多年后主张该合同应予解除的理据不足，应不予采纳。同理，涉案房屋已交付林明略、曾水仙使用多年，林明略、曾水仙在使用期间对该房屋添附装修物，利腾公司主张该合同已解除，商品房预告登记即撤销，房屋回归到双方签订买卖合同前的状态，房屋的物权仍属其所有，其享有阻却执行的实体民事权益的理据不足，应不予采纳。至于林明略、曾水仙未按期偿还建设银行贷款导致利腾公司承担其作为保证人而应承担的连带清偿责任，这属于三者之间的银行贷款担保保证合同关系，且利腾公司在与建设银行签订借款合同时，就已经预知存在这种合同风险。其作为保证人，可在承担连带清偿责任后，依法向林明略、曾水仙追偿。综上所述，利腾公司的上诉理据不足，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11050元，由阳江市利腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年八月三十日法官助理詹礼迪书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》