山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁17民终1212号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王召韩，男，1962年05月24日出生，汉族，农民，住鄄城县。 委托诉讼代理人：周凤，女，1963年7月18日出生，汉族，农民，住鄄城县。系上诉人王召韩之妻。 委托诉讼代理人：王斌，山东亘古律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：菏泽邑源置业有限公司，住所地鄄城县鄄七路与人民路南路100米路东，统一社会信用代码：9137170059927244XN。 法定代表人：任莎莎，执行董事。 委托诉讼代理人：郭洪波，公司副经理。 委托诉讼代理人：孙作收，山东天清律师事务所律师。 上诉人王召韩因与上诉人菏泽邑源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省鄄城县人民法院(2019)鲁1726民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王召韩上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判菏泽邑源置业有限公司向王召韩支付违约金5万元；撤销一审判决第三项，改判驳回菏泽邑源置业有限公司的反诉请求。2.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院认定菏泽邑源置业有限公司存在违约行为是正确的，但判决的违约金过低。2.一审认定王召韩存在违约行为是错误的，采纳的证人冯某证言是虚假的，冯某与菏泽邑源置业有限公司存在承包关系，存在利害关系，不应采纳其证人证言。应撤销一审判决第三项，改判驳回菏泽邑源置业有限公司的反诉请求。3.菏泽邑源置业有限公司反诉状两次更改存在矛盾之处，一审不应采信。 菏泽邑源置业有限公司辩称，王召韩存在两处违约，一处是没有按照房屋买卖合同约定来交纳房费，因为买卖合同中有明确的约定，是按照房产局测量的数据为准，合同另外约定的建筑面积与实际面积是不符的，实际面积要多出来13平方米，我公司在一审也申请法院到现场测量，但一审法院没有对此测量，一审法院对于房屋面积没有查清。第二是王召韩违反了合同约定，对外泄露了房屋买卖价格，一审中已经提供了证人证言予以证实。一审法院认定邑源公司违约也是错误的，合同约定的是先交房款后交房，王召韩没有交足房价款，我方就没有交房的义务。 上诉人菏泽邑源置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判王召韩支付购房款296000元。1.一审认定事实不清。一审对房屋实际面积没有查清，双方约定“实际面积按照房产局测绘数据为准”，实际上房屋面积超出合同记载的面积13平方米。2.一审适用法律错误。一审法院在没有查清购房款是否付清的情况下判决交付房屋，属于违背合同的约定。3.双方均存在违约的情况下，均应承担相应责任，一审适用法律错误。 王召韩辩称，双方签订合同时约定的20万元是整个房屋院落价格，并非依据房屋面积计算。当时在双方签订合同时工地刚下地基，公司方缺少启动资金，因此以20万元的价格预售，进行优惠也是理所当然。 王召韩向一审法院诉请：1.判决菏泽邑源置业有限公司继续履行合同义务，向王召韩交付位于鄄城县××镇××排××单元的楼房一处（价值20万元）;2.菏泽邑源置业有限公司向王召韩支付违约金5万元;3.案件诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，王召韩变更第二项诉讼请求数额为27万元,但未补交诉讼费用。 菏泽邑源置业有限公司向一审法院诉请：依法判决王召韩向菏泽邑源置业有限公司补交违约购房款27万元。诉讼过程中，菏泽邑源置业有限公司变更诉讼请求为王召韩向菏泽邑源置业有限公司补交违约购房款27万元及实际遗漏的房屋面积差价款2.6万元。 一审法院认定事实：2015年10月28日，菏泽邑源置业有限公司作为《于营小镇》出卖方（甲方）与购买方王召韩（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：销售单元为《于营小镇》西3排2单元别墅，建筑面积约235平方米（实际面积按房产局测绘数据为准），院落面积约50平方米。销售单价：实际房产价格＝测绘总面积235平方，总价款20万元，未约定计算单价。出售预收总价：壹拾万元（100000元），多退少补，按实结算。公共建筑公摊费固定价为8000元每套。在该约定下方郭洪波手写“交房时免收公摊费郭洪波”。付款方式为分期支付，首次支付定金壹拾万元，该合同生效，于阴历贰月贰日前付清剩余款壹拾万元。房屋交付日期：甲方应当于2016年5月1日前交付乙方。违约责任：甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额8‰作为违约金赔偿给乙方。逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币10万元。乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，每逾期1天按房价总额8‰作为违约金赔偿给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本合同。解约时，乙方应赔偿甲方经济损失人民币10万元。另约定，本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，乙方保证对本合同约定销售价格进行保密，如乙方泄露，甲方有权追加期房价格至2000元每平方米，并赔偿甲方的经济损失。合同中盖有菏泽邑源置业有限公司的印章，并有郭洪波及王召韩的签字。合同签订后，王召韩分别于2015年10月28日、2016年3月10日向被告支付房价款，共计20万元。原告要求被告交付房屋，被告未按期交付。冯某系案涉房屋的实际施工人，据其陈述，其与被告亦签订了一份建设工程合同，合同约定工期为2016年6、7月份，但在2017年6、7月份尚未建完。对于案涉房屋价款20万元，已有村民知晓。庭后，被告菏泽邑源置业有限公司提交调取证据申请书，申请对案涉房屋面积进行测量。 一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，予以确认。本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同究竟是单方违约还是双方违约，合同未能如期履行，各方应否承担责任以及应当如何承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合同明确约定交付房屋日期为2016年5月1日前，被告菏泽邑源置业有限公司应当履行合同应尽义务，于2016年5月1日前交付房屋。被告虽抗辩其未交付房屋的行为系履行不安抗辩权，但因2016年5月1日为农历2016年3月25，而三位证人证言陈述的原告泄露房价款发生在农历3、4月份，其提交的证据不能证实原告违约行为发生在约定交付房屋日期之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告提交的证据不足以证明其事实主张，故对被告的抗辩不予采信。 被告菏泽邑源置业有限公司未交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告已构成违约，应当承担违约责任。案涉房屋价款20万元已由村民知晓，有被告提交的证人证言予以佐证，予以确认。原告王召韩向合同当事人之外的第三人泄露房屋价款，违反了合同中“乙方保证对本合同约定销售价格进行保密”保密条款的约定，对被告的销售价格、进度，都会有一定程度的负面影响，亦构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，原被告应当各自承担相应的违约责任。原告王召韩已按照约定向被告支付购房款20万元，履行了合同约定的付款义务，但根据证人冯某的陈述，在合同约定的交付房屋期限内案涉工程尚未建完，即便原告没有泄密，被告亦无法按照合同约定履行交付房屋的义务。综合比较原告王召韩与被告对合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定被告的违约程度较大，酌定由被告对原被告双方的损失承担70%的主要赔偿责任，原告王召韩承担30%的赔偿责任。 关于原告王召韩的损失问题，案涉房屋买卖合同约定违约责任为“每逾期1天按房价总额8‰作为违约金赔偿给乙方”，根据合同约定一年违约金为584000元，被告对此有异议，认为合同中约定的违约金比例过高，应根据其实际损失计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据王召韩的陈述结合其提交的租房合同等证据，其购买的房屋性质为王召韩之子王帅的婚房，现因该房未能交付致原告受损，其损失应按照逾期交付使用房屋期间王帅所交付的房屋租金予以确定。本案中，租赁房屋的租金为每年9000元，认定原告损失数额25500元（9000元÷12月×34月=25500元）。 关于被告菏泽邑源置业有限公司的损失问题，合同约定：如乙方泄露，甲方有权追加期房价格至2000元每平方米，并赔偿甲方的经济损失。根据该合同约定，认定被告损失数额为235平方×2000元-200000元=270000元。被告申请法院对案涉房屋面积进行测量，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条的规定，不予准许，被告针对该项请求可另案主张。 综上所述，案涉房屋买卖合同合法有效，但合同当事人双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。根据划分责任比例，对于原告王召韩的损失25500元，被告应按比例支付17850元，其余部分原告自负。对于被告要求的购房款270000元，原告按比例支付81000元，其余部分被告自己承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王召韩交付位于鄄城县××镇××排××单元的楼房一处；二、被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司支付原告（反诉被告）王召韩违约金17850元；三、原告（反诉被告）王召韩向被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司支付购房款81000元；四、驳回原告（反诉被告）王召韩的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司的其他诉讼请求。上述第二项、第三项相互折抵后，原告（反诉被告）王召韩应向被告（反诉原告）菏泽邑源置业有限公司支付购房款63150元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费5050元，由菏泽邑源置业有限公司负担4568元，由王召韩负担482元；反诉费2870元，由王召韩负担912元，由菏泽邑源置业有限公司负担1958元。 本院二审审理中，王召韩提交了对冯某的录音一份，拟证明证人冯某在一审中作证不真实。对此，本院二审中通知了冯某出庭说明情况。冯某对录音进行了解释，并就一审出庭作证说明了情况。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方均应诚实守信、忠实履行合同约定的义务。其中，案涉合同约定了王召韩对案涉房屋价格具有保密义务以及违反保密义务的所应承担的责任。综合本案一审审理情况以及冯某在一、二审过程中所做证言，一审认定王召韩存在违反合同约定的保密义务并无不当，故王召韩应当承担相应合同责任。而合同约定的房屋交付日期为2016年5月1日，菏泽邑源置业有限公司虽称因王召韩在交付房屋之前存在违反合同约定的保密义务而未交付房屋，但其并未提供有效证据证明其主张，故一审认定菏泽邑源置业有限公司亦存在违约行为，并在此基础上划分了双方应当承担的责任比例，并分别按照比例计算了双方各自的损失并无不当。对菏泽邑源置业有限公司提出的房屋面积问题，本院认为，双方签订的合同明确约定了合同面积，在合同约定的相关部门实际测绘之前，一审据此计算并无不当。 综上，上诉人王召韩、菏泽邑源置业有限公司上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10064元，由王召韩负担2271元，菏泽邑源置业有限公司负担7793元。 本判决为终审判决。 审判长  陈尔森 审判员  李学军 审判员  张秀云 二〇一九年八月十五日 书记员  王 姣