广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3138号 上诉人（原审原告）：梁某妹，女，1982年9月生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：李富鑫，广西启辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴媛华，广西金柳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市某某房地产开发有限责任公司，住所地：广西柳州市西江路。 法定代表人：郭某寿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兵，广西正泰和律师事务所律师。 上诉人梁某妹因与被上诉人柳州市某某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1169号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成由曾庆斌担任审判长，审判员赵舒颖、审判员侯海丽参加的合议庭，于2019年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人梁某妹的委托诉讼代理人李富鑫、吴媛华，被上诉人柳州市某某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李义、陈兵到庭参加诉讼。翁春亚担任法官助理，代书记员杨荣蓉担任记录。本案现已审理终结。 上诉人梁某妹的上诉请求：撤销一审第二项判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案双方关于商品房交付条件及时间的事实错误，适用法律错误，2017年4月5日是房屋具备交付条件之日也是交房之日，才更符合本案合同双方的真意及法律规定。1.一审判决误载《商品房买卖合同》(以下简称：合同）约定，一审判决书记载“将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”而实际合同第八条约定：商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。根据我国《合同法》规定，合同成立后，在不违反法律规定的情况下，约定优先。2.一审法院认定房屋交付条件适用法律单一，不能据以说明上诉人交房时间认定在2017年1月13日合法合理符合事实。根据我国法律规定及审判实践，商品房符合交付的法定情形除了需要符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定外，还应遵循《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《消防法》、《环境保护法》等关于商品房的交付使用的法律规定。在2017年1月13日之后涉案房屋仍有因不符合竣工验收标准整改的施工记录，因此交房时间认定为2017年1月13日是错误的。二、一审法院认定上诉人提交的证据：《协议书》合法有效，该认定是错误的，与事实不符。1.本案的被上诉人2017年1月13日尚未取得符合交房条件的商品房，此时柳州市某某物业服务有限责任公司即已收取物业费用，根据我国《物业管理条例》第二十九条其本身不具备收取物业费的资格，此时房开与物业将3个月本不应收取的物业费作为逾期交房的赔偿，已属于恶意串通，损害第三人利益，符合《合同法》合同无效的情形。2.《协议书》经上诉人核实（已提交证据《业主笔录》一份)。协议中条款所称的雨天448天与庭审中被上诉人提供的气象预报互相矛盾，该协议是恶意扩大对上诉人不利的事实，一份并不符合事实的协议让上诉人签署，可见被上诉人与物业存在有故意隐瞒恶意串通的法律事实。3.《协议书》是由被上诉人单方拟定的格式合同，表面看是有双方签名合法有效，但是实际内容中被上诉人所称雨天448天、物业费三个月等信息都是为规避其违反合同约定，逾期交房时应承担赔偿已付购房款每日万分之三违约金义务的真实意思。符合《合同法》52条第三款的规定，应视为无效合同。综上，本案是商品房买卖合同纠纷，被上诉人逾期交房行为已经实际形成，并造成该小区200多户业主在居住、就业、读书等方面的影响，被上诉人与物业恶意串通拟订协议书，并以合法形式掩饰其违约责任的目的，造成上诉人与被上诉人更多的矛盾，引起更大的纠纷，为此上诉人上诉至柳州市中级人民法院，请求人民法院判如所请。 被上诉人柳州市某某房地产开发有限责任公司答辩称：1.双方已经就逾期交房一事达成一致意见并签订了协议书，该协议已经履行完毕。上诉人在接收被上诉人的房屋后提起本案的诉请，不应当获得支持。2.根据合同第九条的约定违约金应计算至实际交房之日。3.被上诉人在合同约定期限内提交了所有办证资料，不存在违约行为。一审法院在认定该部分事实时错误，但考虑诉累问题我方没有上诉。4、请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 梁某妹向一审法院起诉请求：1.柳州市某某房地产开发有限责任公司向梁某妹支付逾期交房违约金20936元；2.柳州市某某房地产开发有限责任公司向梁某妹支付逾期办理不动产权证违约金447元；3.本案诉讼费用由柳州市某某房地产开发有限责任公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月8日，梁某妹、柳州市某某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：梁某妹向柳州市某某房地产开发有限责任公司购买位于柳州市房屋一套，建筑面积共75.38平方米，套内建筑面积为63.71平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5927.71元，总价款为446831元。另外，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清应付款；供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上或气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上；3.因政府行为因素影响，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：......（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因买受人原因（如未向有关部门缴纳契税、逾期提交办理产权证资料、查封等）造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。”《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，梁某妹向柳州市某某房地产开发有限责任公司付清了购房款。2017年11月30日，柳州市某某房地产开发有限责任公司向梁某妹开具了广西增值税普通发票，显示购房款金额为447364.27元。 2017年1月12日，柳州市某某房地产开发有限责任公司在《柳州日报》刊登交房公告，通知某某住宅小区1#-7#楼的业主于2017年1月13日至15日办理入伙手续。 2017年1月14日，梁某妹在《交房资料移交清单》上签字，认可收到交房通知书、物业服务手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书等资料及房屋钥匙。同日，柳州市某某房地产开发有限责任公司作为甲方，梁某妹作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定：“......根据柳州市气象局统计，2014年1月1日至2016年10月31日柳州市降雨量达到两天或两天以上的时间为448天，甲方可据实延期交房的期间为60天。基于以上原因甲方实际交房时间为2017年1月13日，比合同约定时间延迟73日，扣除合同约定可顺延交房的时间，甲方实际逾期交房为13日。现甲乙双方就甲方逾期交房应向乙方支付违约金事宜达成协议如下：甲方赔偿乙方3个月的物业费作为逾期交房违约金，乙方对甲方逾期交房应支付的违约金不再主张其他任何赔偿。本协议一经双方签字盖章后立即生效。”2019年4月3日，某某住宅小区的物业服务公司即柳州市某某物业服务有限责任公司出具《证明》，证实该公司按照上述《协议书》的约定，免收了梁某妹3个月的物业管理费。 2018年5月2日，柳州市某某房地产开发有限责任公司向某某住宅小区业主发出《通知》，通知各业主自2018年5月7日起到柳州市某某房地产开发有限责任公司处换取不动产销售发票，银行按揭的业主自2018年5月14日起提交不动产登记材料到柳州市某某房地产开发有限责任公司处。现梁某妹认为柳州市及逾期办理不动产权证，应承担违约责任，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，柳州市气候评价所出具的《气象资料服务》显示，从双方签订《商品房买卖合同》的时间（2014年12月8日）至合同约定的交房时间（2016年10月31日）期间，气象部门记录的日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的天数为52天，结合柳州市某某房地产开发有限责任公司提交的由广西某某工程顾问有限公司出具的《监理日志》记载情况，二者能相互佐证的2014年12月8日至2016年10月31日期间，符合“日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上”天气且实际停工的天数为16天。 2019年4月29日，广西某某工程顾问有限公司出具《证明》一份，证实该公司承接了柳州市某某住宅小区的监理工程，柳州市某某房地产开发有限责任公司提供的《监理日志》（时间为2014年7月14日至2017年1月11日）由该公司负责制作、记录并保存。2019年5月9日，该院到广西某某工程顾问有限公司调查，该公司办公室副经理认可上述《证明》的真实性。同日，该公司指派负责柳州市某某住宅小区项目的监理人员李林到法院配合调查，李林陈述，柳州市某某房地产开发有限责任公司提交的《监理日志》是该公司制作的，是按照实际施工情况记录的。 又查明，柳州市某某房地产开发有限责任公司向该院提交了柳州市某某住宅小区1#-7#楼及地下室的《建设工程质量竣工验收意见书》两份，其中一份意见书系柳州市某某房地产开发有限责任公司从柳州市城建档案馆调取，意见书封面载明的竣工验收时间为2017年1月11日，五方单位（施工、勘察、设计、监理、建设单位）在“参加验收单位”处签名盖章的落款日期为2017年1月20日；另一份意见书出自柳州市某某房地产开发有限责任公司处，封面载明的竣工验收时间及五方单位在“参加验收单位”处的落款日期均为2017年1月11日。梁某妹、柳州市某某房地产开发有限责任公司均提交了柳州市某某住宅小区1#-7#楼及地下室的《竣工验收备案表》，该表载明该工程的开工日期为2013年12月8日，竣工验收日期为2017年1月11日，五方单位签署“同意备案”意见的落款日期为2017年1月20日。2017年4月5日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 2019年4月11日，五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限公司）、勘察单位（广西水文地质工程地质勘察院）、设计单位（柳州市建筑设计科学研究院）、监理单位（广西某某工程顾问有限公司）、建设单位（柳州市某某房地产开发有限责任公司）共同出具《证明》，确认五方单位共同对柳州市某某住宅小区1#-7#楼及地下室工程现场验收合格时间为2017年1月11日，由于政府部门办理备案时要求填写实际收到材料的时间，因此出现五方单位验收合格落款时间不一致的情形。 本案在审理过程中，根据柳州市某某房地产开发有限责任公司的申请，该院向柳州市房产交易所调取了《柳州市房产交易所业务受理单》七份，该证据载明，柳州市房产交易所于2017年5月10日收到柳州市柳石路187号某某住宅小区1-7栋房产测绘成果备案材料。另外，根据梁某妹、柳州市某某房地产开发有限责任公司的申请，该院到柳州市国土资源局调取了柳州市的不动产登记资料，该证据载明柳州市不动产登记中心于2018年1月9日收到柳州市某某房地产开发有限责任公司提交的办理商品房初始登记的材料。 一审法院认为，柳州市某某房地产开发有限责任公司与梁某妹签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。 首先，关于房屋交付时间的认定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。对于涉案房屋何时经五方单位竣工验收合格，梁某妹认为以取得竣工验收备案的时间即2017年4月5日为准，柳州市某某房地产开发有限责任公司认为竣工验收合格时间为2017年1月11日。对此该院认为，柳州市某某房地产开发有限责任公司提供了从柳州市城建档案馆调取的《施工单位工程竣工报告》《设计单位设计文件及实施情况检查报告》《勘察单位勘察文件及实施情况检查报告》《监理单位工程竣工质量评价报告》《建设工程竣工验收报告》，均载明五方单位于2017年1月11日对涉案工程进行了验收并出具了验收合格的报告，结合五方单位出具的《证明》，该院认定涉案房屋于2017年1月11日经五方单位验收合格。柳州市某某房地产开发有限责任公司在《柳州日报》刊登交房公告，通知某某住宅小区1#-7#楼的业主于2017年1月13日至15日办理入伙手续，梁某妹与柳州市某某房地产开发有限责任公司签订的《协议书》中，亦载明柳州市某某房地产开发有限责任公司实际交房时间为2017年1月13日，虽然梁某妹与柳州市某某房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付的条件为具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件并符合合同约定的商品房，但柳州市某某房地产开发有限责任公司刊登的交房公告以及双方签订《协议书》中约定的交房时间均为2017年1月13日，且此时房屋已经达到法定交付条件，故该院认定本案中房屋交付时间为2017年1月13日。 其次，关于《协议书》效力的认定以及梁某妹主张逾期交房违约金能否得到支持的问题。《商品房买卖合同》第八条约定柳州市某某房地产开发有限责任公司应当在2016年10月31日前交付房屋，而柳州市某某房地产开发有限责任公司于2017年1月13日才交付房屋，已构成逾期交房。因梁某妹与柳州市某某房地产开发有限责任公司签订了《协议书》，协议明确约定柳州市某某房地产开发有限责任公司赔偿3个月的物业费作为逾期交房违约金，该《协议书》系梁某妹与柳州市某某房地产开发有限责任公司自愿签订，梁某妹也实际接收了达到法定交付条件的房屋，物业公司也出具了《证明》证实免收了梁某妹3个月的物业管理费，视为双方对柳州市的问题已经达成一致处理意见，并且已经履行完毕，梁某妹所受到的损失已经获得赔偿，故对于梁某妹要求柳州市某某房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金的诉请，该院不予支持。关于梁某妹主张《协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，梁某妹未举证《协议书》存在上述法律规定的无效情形，故该院不予采纳梁某妹的观点。 最后，关于梁某妹主张逾期办证违约金能否得到支持的问题。梁某妹与柳州市某某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》后，梁某妹已依约向柳州市某某房地产开发有限责任公司付清全部购房款，柳州市某某房地产开发有限责任公司于2017年1月13日将房屋交付给梁某妹，根据《商品房买卖合同》的约定，柳州市某某房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。柳州市某某房地产开发有限责任公司主张其于2017年5月10日向柳州市房产交易所提交了所有办理初始登记应由柳州市某某房地产开发有限责任公司提交的材料，但从该院根据柳州市某某房地产开发有限责任公司的申请调取的《柳州市房产交易所业务受理单》来看，柳州市房产交易所于2017年5月10日收到办理涉案房屋的房产测绘成果备案材料；而从该院向柳州市国土资源局调取的柳州市柳石路187号某某住宅小区1-7栋的《柳州市不动产登记受理通知书》来看，柳州市不动产登记中心于2018年1月9日受理柳州市某某房地产开发有限责任公司办理涉案房屋的商品房初始登记申请，因此，该院采信《柳州市不动产登记受理通知书》的记载，认定柳州市某某房地产开发有限责任公司于2018年1月9日履行权属登记备案义务。因柳州市某某房地产开发有限责任公司履行义务已经超过合同约定的期限，构成违约，则应按合同的约定，向梁某妹支付逾期办理产权备案违约金447元（已付房价款447364.27元×0.1%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、柳州市某某房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向梁某妹支付逾期办理产权备案违约金447元；二、驳回梁某妹的其他诉讼请求。案件受理费335元（梁某妹已预交），减半收取167.5元，由梁某妹负担157.5元，由柳州市某某房地产开发有限责任公司负担10元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人认为一审判决在查明事实中对于涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件存在误载，实际的合同约定交房条件为“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”，但一审判决查明事实中已明确转述了上述合同约定，并未存在错误，对该项异议本院不予采纳。上诉人还对一审判决查明“2019年4月3日，某某住宅小区的物业服务公司即柳州市某某物业服务有限责任公司出具《证明》，证实该公司按照上述《协议书》的约定，免收了梁某妹3个月的物业管理费”的事实有异议，其认为在签订《协议书》时房屋尚未取得竣工验收备案，物业公司也没有取得物业管理收费的相关手续，此时物业公司无权收取物业费，但一审判决转述该《证明》的内容并无错漏，上诉人的该项异议并非事实异议，本院不予采纳。上诉人还对一审判决查明“意见书封面载明的竣工验收时间为2017年1月11日，五方单位（施工、勘察、设计、监理、建设单位）在‘参加验收单位’处签名盖章的落款日期为2017年1月20日”的事实有异议，其认为该处遗漏了2017年1月11日竣工验收会议纪要中记载的五处需要整改的地方，但在该会议纪要中已经载明“到会单位对该工程施工符合设计图纸及变更文件和有关的施工规范表示满意，地质、地基土质完好，未发现因不均匀沉降引起结构开裂，认为该工程未出现影响主体结构安全使用的质量缺陷，质量安全可靠，满足使用功能要求，同意该工程竣工验收”，说明上诉人提及的整改问题并非影响主体结构安全使用的质量缺陷，不足以推翻涉案房屋达到竣工验收条件的结论，本院对其异议不予采纳。被上诉人对一审判决查明“柳州市房产交易所于2017年5月10日收到柳州市柳石路187号某某住宅小区1-7栋房产测绘成果备案材料”和“柳州市不动产登记中心于2018年1月9日收到柳州市某某房地产开发有限责任公司提交的办理商品房初始登记的材料”的事实有异议，被上诉人认为其已于2017年5月10日向柳州市房产交易所提交了办理不动产登记其应当提交的全部资料，测绘备案是房产登记部门内部的工作程序之一，被上诉人无法决定，但从一审法院调取的《柳州市不动产登记受理通知书》内容来看，柳州市不动产登记中心确系于2018年1月9日受理商品房初始登记的申请，说明此时被上诉人方完成权属登记备案义务，被上诉人认为其在2017年5月10日已将办理不动产登记相关材料提交完毕，该异议与现有证据反映的事实不相符，本院不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人梁某妹与被上诉人柳州市某某房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人于2017年1月13日向上诉人交付涉案商品房，于2018年1月9日完成产权登记备案，均晚于《商品房买卖合同》约定的时间，存在违约情形，应当承担违约责任。 关于逾期交房的违约责任，双方当事人为解决逾期交房违约责任承担的问题签订了《协议书》，该协议系双方自愿签订，具有法律约束力。双方以“被上诉人赔偿上诉人3个月物业费作为逾期交房违约金”的方式变更了《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定内容，现物业公司亦出具《证明》免收上诉人3个月的物业管理费，说明双方已就逾期交房违约责任的承担达成了一致的处理意见且履行完毕，上诉人亦在《协议书》中表明“对被上诉人逾期交房应支付的违约金不再主张其他任何赔偿”，因此上诉人要求被上诉人再按照《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张一审判决认定的交房时间存在错误，但双方当事人在《协议书》中认可被上诉人实际交房时间为2017年1月13日，上诉人的该项异议不能成立，本院不予采纳。上诉人还主张双方签订的《协议书》时涉案房屋尚未达到交付条件，物业公司不具备收取物业费的资格，该《协议书》属于恶意串通、损害第三人利益的无效合同，但涉案房屋于2017年1月11日达到竣工验收合格的法定交付条件，双方也通过协议确认了实际交房时间，上诉人的该项异议与本案已查明的事实不相符，本院不予采纳。上诉人还主张《协议书》中所称的雨天448天与被上诉人提供的气象资料服务内容相互矛盾，该协议恶意扩大对其不利的事实，故意隐瞒事实，且该《协议书》是由被上诉人单方拟定的格式合同，协议内容中所称的雨天、赔偿3个月物业费都是被上诉人为了规避违反合同约定，逾期交房时应承担赔偿按已付购房款每日万分之三违约金义务的真实意思，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，但《协议书》的内容清楚、权利义务明确，上诉人并未举证证实协议中存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形，上诉人的该项异议理由亦不充分，本院不予采纳。 关于逾期办证违约金的问题，从上文分析可知被上诉人应当承担逾期办理产权登记备案的违约责任，双方当事人对一审判决被上诉人承担逾期办理产权登记备案违约金（已付房款的0.1%）均未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院对该项判决予以维持。 综上所述，上诉人梁某妹的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费323元（上诉人梁某妹已预交），由上诉人梁某妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇一九年八月二十三日 法官助理 翁春亚 代书记员 杨荣蓉