广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初20051号原告（反诉被告）:叶善钊，男，1959年3月23日出生，澳门特别行政区居民，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄润带，男，1953年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：向军华，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国祝，广东仲马律师事务所律师。原告叶善钊与被告黄润带合同纠纷一案，本院于2018年10月18日受理后，被告黄润带提起反诉，本院依法受理后，合并审理本诉与反诉。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，叶善钊的委托诉讼代理人吴焕欣，黄润带的委托诉讼代理人向军华两次开庭均到庭参加诉讼，黄润带第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶善钊在本诉中向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于1995年3月22日签订的《关于转让房屋地协议书》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1995年3月22日，原、被告双方签订了一份《关于转让房屋地协议书》，约定由被告向原告购买位于的土地，总面积为120平方米。协议书约定出让给被告的土地，并没有取得不动产权证，甚至连土地使用权证也未取得。该土地的性质属于宅基地，且地上没有任何建筑物。因此原、被告双方签订的《关于转让房屋地协议书》应依法认定为无效。原告曾就此协议无效以及无效后的善后问题与被告进行协商，但双方无法达成一致。为此，原告特根据有关规定提起诉讼，请求法院依法公正裁决。黄润带在本诉中辩称，本案纠纷是因为近年土地价格大幅度上涨，原告故意不履行约定义务所导致，显然属于原告违约，应该对被告造成的损失进行赔偿，请求法庭依法驳回原告的诉请，理由：1.原、被告合同签订于1995年3月22日，被告已经按照合同约定支付了案涉土地转让金，依据相关法律，土地所有权实际归属被告，原告应该按照约定履行协助义务。2.原告提交的相关材料可以证明案涉土地已经属于国有性质（划拨），依法可以转让，原告户籍不属于在案涉土地的居委，所以案涉土地在完善手续下合法转让，土地价格大幅度上涨，原告故意不配合被告履行约定义务导致合同无法履行完毕，原告行为违反了合同约定以及法律规定。3.案涉土地依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第八条、第九条、第十条第三款之规定，合同合法有效，法庭应该判定原告没有按照合同约定履行义务，应支持被告的反诉请求。4.因为原告的怠慢行为，2018年5月1日之后根据佛山市人民政府规定，案涉国有划拨土地补缴出让金大幅度上涨，给被告造成巨大损失，原告的行为同时使被告丧失了购买其他国有土地的机会，因此原告应该对被告实际损失以及机会损失赔偿。5.原告明确向被告表示解除合同，合同无效，并申请法院确定合同无效，明显是原告单方的违法违约行为。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。黄润带在反诉中向本院提出诉讼请求：1.判决确认黄润带和叶善钊于1995年3月22日签订的《关于转让房屋地协议书》合法有效；2.判决依法解除《关于转让房屋地协议书》，叶善钊按照国有住宅用地市场价格赔偿黄润带662400元（6000元／平方米×120平方米-6000元／平方米Ｘ120平方米×8％），土地的市场价格最终以评估机构评定的为准；3.全部诉讼费用由叶善钊承担。事实与理由：1995年3月22日，黄润带和叶善钊签订了《关于转让房屋地协议书》，黄润带向叶善钊购买位于顺德××村的住宅用地，该土地1988年6月由叶善钊占用，并随后向当时的顺德县容奇镇西巷村民委员会（现佛山市顺德区容桂街道德胜居民委员会前身）购买。1989年10月8日经当时的顺德县国土部门（现佛山市顺德区国土城建和水利局前身）批准，属于依法可以转让使用权并办理土地使用证的土地。协议书约定了双方的权利和义务，约定“但甲方（叶善钊）要协助乙方办理过户手续，如不协助办理，乙方有权不归还按金及利息，本协议由签订之日起生效。”签约后，黄润带依约向叶善钊支付了土地款80000元，叶善钊向黄润带出具了收款收据，并将与案涉土地有关的原始票证单据交给了黄润带。《关于转让房屋地协议书》的相关事宜均由叶善钊的弟弟叶善浩代其进行。黄润带与吴华新为朋友关系，两人一起受让土地使用权，故与黄润带有关的合同履行事宜一般也由吴华新代表进行。签订该协议后，叶善钊移居澳门，黄润带多次联系叶善钊回顺德办理变更登记手续，叶善钊一直未予以协助。2018年4月，黄润带再次到顺德区房产国土部门询问案涉土地办理变更登记手续事宜，国土部门答复需要原产权人（叶善钊）带身份证赴国土部门当面亲自核实，方可办理。于是黄润带用微信再次通知叶善钊回顺德办理土地的相关手续，叶善钊借各种理由推脱，不愿意履行协助义务，并向法院起诉《关于转让房屋地协议书》无效。这显然是因为双方签订协议后，土地价格增长非常快。连年大幅增长，存在巨大的利益，叶善钊不履行《关于转让房屋地协议书》的协助及附随义务，致使合同无法履行，明显根本违约，应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条、第十条、第十一条等的规定，双方签订的《关于转让房屋地协议书》合法有效。黄润带依约支付了土地款，与该土地有关的实际权利及预期收益在协议生效后依法属于黄润带，现因叶善钊不履行协助办理与土地有关的变更登记手续造成的预期利益损失应由叶善钊赔偿，叶善钊不履行《关于转让房屋地协议书》的约定义务，导致合同无法履行，反而提起《关于转让房屋地协议书》无效诉讼，既与事实不符，也无法律依据。黄润带为了维护自身权利，故向人民法院提起反诉，请人民法院依法支持黄润带的请求。叶善钊在反诉中辩称，原告认为其与被告签订的关于转让协议书无效，案涉土地是原告向当时的顺德县容奇镇西巷村民委员会购买，没有取得不动产权证，使用权证也没有，土地应该是集体土地，是宅基地，是村委会所有，根据法律规定，宅基地使用权不能单独转让，被告不是农村集体组织成员，且原告与被告买卖案涉土地没有经过有关部门批准，违反法律强制性规定，所有转让行为无效，2.无论案涉合同是否有效，被告要求赔偿违约金没有依据，根据相关法律，原告基于无效合同获得财产8万元，其次非法转让宅基地的过错不是原告一人造成，被告始终知道土地没有取得不动产权证以及使用权证，在其知道始终无效的情况下还与原告签订协议，其过错程度与原告相当，被告没有证据证明其损失，在案涉协议无效前提下原告仅需要向被告返还转让价款，即使法院认定协议书有效，依据相关法律，案涉协议标的为8万元，被告提出赔偿金高达60万元，请求法院驳回被告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人对证据的真实性无异议的证据，本院经审查后确认其真实性。对于其他存在争议的证据认定如下：1.对于黄润带提交的叶善钊身份证复印件一份，无原件予以核对，无法核实其真实性，故不予采信；2.对于黄润带提交的收据原件一份、土地位置图复印件一份、微信聊天记录一份、声明书原件一份、通话记录一份，经审查，上述证据的内容能相互吻合，本院对证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：1995年3月22日，叶善钊与黄润带签订《关于转让房屋地协议书》约定如下内容：叶善钊自愿将在西巷村购买的土地（总面积120平方米）以原价转让给黄润带；叶善钊应当留给黄润带4000元现款作为协助办理过户按金，按金需给付利息（利息从签订之日起计算至办理完过户手续后，以银行定期利率计算），转让后的一切费用由黄润带负责，叶善钊要协助黄润带办理过户手续，如不协助办理，黄润带有权不归还按金及利息。同日，叶善钊出具收据确认收到黄润带购地款共80000元。佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局确认如下内容：位于顺德区的土地未有地上建筑物；顺德区不动产登记信息基础管理平台未有关于叶善钊在西巷村的不动产权登记信息；叶善钊持有的划拨证明，由原顺德县国土局于1989年10月8日发出，属于叶善钊向原顺德县德胜建设工公司购买所得的地块，有划拨备案名单，符合规划，需以备案名单“叶善钊”名义提交划拨证明及缴款收据的原件等资料一次申请确认用地、土地登记、土地使用权出让、房屋报建及验收、不动产首次登记后方可转让过户至他人名下；上述土地属于国有土地，但目前仅有划拨证明及缴款收据，无法界定上述土地属于国有划拨或国有出让，需待申请人办理建设用地确认用地手续后方可确定。叶善钊与黄润带均确认上述协议书所涉土地位于顺德区，并确认未取得有批准权的人民政府同意转让案涉土地。黄润带在庭审中表示假若合同无效，其主张的第二项诉请包含返还转让款80000元。叶善钊表示同意返还转让款80000元。本院认为，本案为合同纠纷。因叶善钊为澳门特别行政区居民，本案为涉澳民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因当事人没有选择适用的法律，本案合同所涉的标的物为不动产，与该合同具有最密切联系的法律为合同标的物的所在地的法律，故适用内地法律审理。本案的争议焦点为：一、《关于转让房屋地协议书》是否有效；二、假若无效，黄润带主张的损失赔偿是否应予以支持。围绕上述争议焦点具体分析如下：第一，对于合同效力的问题。案涉土地未有地上建筑物，《关于转让房屋地协议书》所涉及的内容实属土地转让，而非房屋转让。案涉土地属于国有土地，且未进行不动产首次登记，叶善钊未取得该国有土地的使用权证书。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”未取得出让土地使用权证书的转让方即为无处分权人，其与受让方订立合同转让土地使用权的行为即为无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，如转让方仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府没有批准，不仅其转让行为无效而且其所订立的转让合同也应认定为无效；如转让方取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府批准，则转让行为溯及于行为成立时有效，应当认定转让合同有效。截至本案起诉，叶善钊仍未取得案涉土地使用权证书且有批准权的人民政府没有批准，故《关于转让房屋地协议书》无效。对于原告本诉主张《关于转让房屋地协议书》无效，本院予以支持，对于黄润带反诉主张确认《关于转让房屋地协议书》有效并予以解除，本院不予支持。第二，对于损失赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《关于转让房屋地协议书》无效，对于叶善钊因该合同取得的转让款80000元应当予以返还，且叶善钊也明确表示同意返还该80000元，故本院支持叶善钊返还该80000元。对于黄润带的损失，因案涉合同为自始无效，合同无效损失赔偿的范围不包括在合同有效情形下预期可得利益，案涉土地的升值价值不属于损失赔偿范围。在叶善钊取得80000元的期间，黄润带的损失为该80000元的利息损失，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，出借款项的利息年利率可不超过24%，本院结合该规定及本案的实际情况酌定黄润带的损失为80000元按照年利率24%计算。对于损失部分，双方均有过错的，应当各自承担责任，叶善钊与黄润带在均明知案涉土地的性质及未取得土地使用权证书的情况下，仍签订《关于转让房屋地协议书》，双方均有过错，且过错相当，故各自应当承担50%的责任。结合双方的过错责任及黄润带的损失，叶善钊应当赔偿黄润带损失的计算方式为：以80000元为本金从1995年3月22日按照年利率12%计算至返还80000元之日止。对于按金等其他费用，当事人未在本案主张，故不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：一、原告叶善钊与被告黄润带于1995年3月22日签订的《关于转让房屋地协议书》无效；二、反诉被告叶善钊应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告黄润带返还80000元及赔偿损失（损失计算方式为：以80000元为本金从1995年3月22日按照年利率12%计算至返还80000元之日止）；三、驳回反诉原告黄润带的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费951.74元（原告叶善钊已预交），由被告黄润带负担；反诉受理费5212元（反诉原告黄润带已预交），由反诉原告黄润带负担3361.36元，由反诉被告叶善钊负担1850.64元；财产保全费3832元（反诉原告黄润带已预交，反诉原告黄润带已撤回财产保全，经申请可退回）。如不服本判决，叶善钊可在判决书送达之日起三十日内，黄润带可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡柔燕人民陪审员  梁惠霞人民陪审员  余利霞二〇一九年八月十三日书 记 员  黄尧珊