浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0303民初4356号 原告：浙江顺豪电器有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海十三路（288号）D602-1地块，统一社会信用代码：91330301795566605B。 法定代表人：朱蝶，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈学智，北京德恒（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旭晔，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：浙江富控电气有限公司，住所地：温州市经济技术开发区滨海园区管委会办公室5108室，统一社会信用代码：91330301552854581H。 法定代表人：刘明辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪振钱。 第三人：广发银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市锦绣路万康商务中心B幢，统一社会信用代码：91330300712510201L。 负责人：孟波，该分行行长。 委托诉讼代理人：林德凯，该分行职员。 委托诉讼代理人：潘杨义，该分行职员。 原告浙江顺豪电器有限公司（以下简称：顺豪公司）与被告浙江富控电气有限公司（以下简称：富控电气）、第三人广发银行股份有限公司温州分行（以下简称：广发银行）租赁合同纠纷一案，本院曾于2018年4月24日作出（2016）浙0303民初5208号之一民事裁定书，裁定驳回原告起诉。原告不服上诉，温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终2380号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）浙0303民初5208号之一民事裁定，指令本院审理。本院重新立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人朱蝶及委托诉讼代理人陈学智、张旭晔、被告的委托诉讼代理人汪振钱、第三人的委托诉讼代理人林德凯、潘杨义到庭参加诉讼。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《富士产业园二期5＃车间厂房合作租赁框架协议书》（以下简称：《框架协议》）、《租赁合同》及《补充协议》合法有效，被告继续履行《租赁合同》及《补充协议》。2.判令被告返还原告垫付的两次厂房维修款68350元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告原承租温州市瓯海区泽雅戈括工业区厂房。因旧厂房租赁于2013年6月到期，原告从2013初开始就在积极寻找新厂房。原告从朋友谢某处得知被告位于温州市经济技术开发区××道××路××地块（以下简称：涉案地块）闲置，准备建设新厂房出租，遂于2013年初经谢某牵线介绍，与被告探讨厂房建设及租赁事宜。经协商，双方于2013年1月份签订《框架协议》，约定了被告出资建设的厂房规格、厂房交付日期、租赁期限、租金等内容。根据《框架协议》，被告还对原设计方案按原告需求进行了设计变更（五层变更为二层）。2013年4月底，被告表示新厂房建设资金缺乏，如还想租用，需由原告垫资建设；因原告急需新厂房，经协商，双方于2013年5月1日签订《租赁合同》，变更了《框架协议》约定的租期（9年变更为15年）、租金及支付方式（分三期支付，2013年5月31日前支付1000000元、2013年10月30日前支付4000000元、2014年1月10日欠支付750000元，总共5750000元）。然而，直到2013年5月下旬，被告并未按约办理设计变更审批手续，基础工程也未按期动工。原告因旧厂房租赁即将到期，为推进新厂房建设进度，双方又于2013年5月30日签订《补充协议》，约定：1.原告作为厂房建设合作方，派专人负责现场管理和督工，以促进厂房建设按期完成，租期起始时间提前至2013年5月30日，到期日变更为2028年5月30日（总租期仍为15年），租金为原告垫付的建设资金5750000元及利息，厂房交付时间确定为2013年11月份，如厂房延期交付的责任系被告造成的，租期顺延。2.若因被告方原因或其他与原告方无关原因导致提前终止本租赁合同的，被告将已收取的租金及租金占用期间的利息（按年利率18%计算）扣除已使用年限的租金（按每月每平方米8元计算）后退还原告，被告还须另支付给原告赔偿金1000000元。3.《补充协议》以原告于2013年5月31日前打款不少于1000000元为前提，否则所有合同无效。此后，原告分别于2013年5月31日向被告转账租金1000000元、2013年10月22日向被告转账租金4000000元、2014年1月6日分两笔向被告转账租金750000元；原告也派人实际参与厂房建设现场监督管理，在新厂房（以下简称：涉案厂房）完工后搬入使用。使用期间，涉案厂房需要维修，被告未履行维修义务，原告只能委托他人维修，并向被告催讨维修费用，但未果。使用期间，被告还多次以租金上涨为由，要求原告适当增加租金，导致双方发生纠纷。原告为此起诉。 被告答辩称：一、原告诉称属实。涉案厂房从2013年底建成至今都是原告使用。二、关于维修费。原告主张金额合理，但是因台风引起，应由原告自己负担。三、原、被告争议不大，本案实际是原告与第三人争议。涉案土地抵押给第三人贷款，因贷款逾期，已进入执行程序，涉案土地和厂房尚未拍卖，具体判决执行情况不清楚。 第三人述称：一、涉案厂房未取得有效的规划许可和施工许可，租赁合同无效。本案中，2011年11月的规划许可证、2012年1月的施工许可均已作废，属于无效证件。即使有效，被告实际也未按规划许可建设，其进行设计变更未办理相关审批手续。2013年10月9日，质监部门向被告下发《建设工程整改通知》，明确告知施工程序及施工质量失去可控性，要求暂停施工。但被告仍擅自进行施工并使用了未经竣工验收、不符合相关标准的涉案厂房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：《租赁纠纷司法解释》第二条、《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，涉案厂房属于不得出租的房屋，原、被告签订的相关租赁合同应认定无效。二、原、被告系恶意串通虚构租赁合同关系，损害第三人利益，租赁合同无效。原、被告签订的《租赁合同》落款时间存在明显篡改，《补充协议》又修改了租期起始时间（从2014年4月1日变更为2013年5月30日），此时涉案厂房尚未建成交付，将租期提前不合常理。而修改后的租期起始时间早于第三人对涉案土地抵押时间（2013年7月29日），其目的就是对抗第三人对涉案土地抵押权的行使。根据《合同法》第五十二条规定，原、被告签订的相关租赁合同应认定无效。三、原告提供的《框架协议》、《租赁合同》及《补充协议》均无落款时间，内容中的时间无法反映真实时间，不能对抗第三人的抵押权。四、若原告与被告签订的租赁合同及补充协议有效，且签订时间在2013年7月29日涉案土地抵押权设立之前，则被告向第三人提供的《未出租确认书》及评估报告等材料为虚假材料，被告通过虚假材料等欺骗手段获取第三人贷款，涉嫌骗取贷款罪等犯罪行为，根据相关法律规定，法院应移送公安机关查处。综上，应驳回原告诉请，或移交公安机关查处。 审理中，原告补充称：一、关于被告意见。根据《租赁合同》约定，除原告原因造成损坏由原告维修外，其他均由被告维修，故即使是台风造成的损失，维修费用也应由被告承担。二、关于第三人意见。1.涉案厂房已取得规划许可和施工许可，规划许可面积17000余平方米，实际只建了8000余平方米，并未超出规划许可，整改通知的原因并非违反规划许可；至于施工许可超期，并不影响租赁合同效力。2.原、被告没有恶意串通。3.涉案土地于2013年9月11日抵押登记，第三人在涉案土地抵押前，办理原告向第三人的贷款手续时，已经明知原、被告就涉案厂房存在租赁关系。4.至于被告贷款时向第三人的陈述，与原告无关，也与本案无关。 审理中，被告补充称：一、关于维修费。《租赁合同》约定甲方维修应指自然折旧或建筑质量问题，不包括不可抗力造成。二、施工许可只是有效期超期，并非无效。三、原、被告没有恶意串通。 审理中，第三人补充称：原告称第三人在抵押前明知涉案厂房的租赁关系，不属实。 本院经审理认定事实如下：涉案地块的国有建设用地使用权于2010年11月18日登记在被告名下，土地面积51697.59平方米，用途为工业用地，权证号温国用（2010）第5-192759号。 2011年11月，规划行政部门颁发《建设工程规划许可证》，载明“建设单位富控电气，建设项目名称5#6#车间、研发车间、门卫、地下室，建设位置涉案地块，建设规模地上44898.37平方米、地下117.18平方米，5#车间面积17483.29平方米，6#车间面积22915.74平方米，研发车间面积4479.34平方米，门卫面积20平方米，本证有效期一年，一年内未取得施工许可证，又未经我局同意延期的，本证自行作废”等。 2012年1月，建设行政部门颁发《建筑工程施工许可证》，载明“建设单位富控电气，工程名称5#6#车间、研发车间、门卫、地下室，建设地址涉案地块，合同开工日期2012年3月，合同竣工日期2013年6月”等。 2013年5月31日，原告法定代表人个人账户向被告时任法定代表人个人账户转账1000000元。2013年10月22日，原告公司账户向被告公司账户转账4000000元。2014年1月2日、1月6日，原告公司账户分别向被告公司账户转账500000元、250000元。以上合计5750000元。 2013年6月17日，温州市正信房地产估价有限公司（以下简称：估价公司）为评估涉案地块土地使用权价格，进行了现场查勘，照片显示涉案地块基本为空地，但已搭建临时工棚并树立了项目公示牌等。2013年7月15日，估价公司作出《土地估价报告》，载明涉案地块在估价基准日（2013年6月17日）评估总价为80650000元。 2013年7月，被告将涉案地块中5#、6#车间管桩打桩工程交给案外人季克南施工，2013年10月28日完成。被告与季克南对账确认“打桩清工工资已付80000元，剩余78582元”。2016年11月18日，季克南作为原告，以富控电气为被告向本院起诉。2017年2月8日，本院作出（2016）浙0303民初5494号民事判决书，判决富控电气支付季克南工程款78582元及利息等。 2013年7月29日，第三人与被告签订《最高额抵押合同》，约定被告将涉案地块作抵押，以担保第三人与浙江富控电梯有限公司（以下简称：富控电梯）签订的《额度贷款合同》项下第三人债权的实现，担保最高本金余额为80650000元及利息等。2013年9月11日，涉案地块办理抵押登记，登记抵押权人为第三人，抵押担保债权金额80650000元。 2013年10月22日，被告与浙江中德钢结构制造有限公司（以下简称：中德公司）签订《钢结构工程加工承揽合同》，以5300000元价格将5#车间钢结构工程发包施工，工期60天。被告陆续付款，中德公司进场施工。2014年初，5#车间钢结构工程完工，原告搬入使用至今。2014年5月26日，中德公司向浙江省富阳市人民法院（以下简称：富阳法院）起诉。2014年8月29日，富阳法院作出（2014）杭富商初字第1281号民事调解书，载明“富控电气支付中德公司工程款3710000元（分期，略）”等。 2014年8月27日，第三人与富控电梯签订《额度贷款合同》，约定第三人向富控电梯授信敞口最高限额60000000元。2014年9月5日，第三人向富控电梯发放借款40000000元，借款期限从2014年9月5日起至2015年9月5日止；2014年10月8日，第三人向富控电梯发放借款10000000元，借款期限从2014年10月8日起至2015年10月8日止；2014年10月9日，第三人向富控电梯发放借款10000000元，借款期限从2014年10月9日起至2015年10月9日止。 2015年8月，涉案厂房发生漏水，原告与案外人签订《维修协议》由案外人进行维修，原告支付维修费用39000元。2016年11月，涉案厂房顶层瓦板弯曲，原告与案外人签订《维修协议》由案外人进行维修，原告支付维修费用29350元。两次维修费合计68350元。 2016年2月26日，第三人作为原告，以富控电梯、富控电气等为被告，就上述《额度贷款合同》和《最高额抵押合同》等纠纷向温州市鹿城区人民法院（以下简称：鹿城法院）起诉。2016年9月20日，鹿城法院作出（2016）浙0302民初2137号民事判决书，判决“一、富控电梯偿付第三人借款本金60000000元及利息等。二、如富控电梯未履行第一项债务，则依法拍卖或变卖被告所有的涉案地块，所得价款由第三人优先受偿”等。 2016年11月7日，顺豪公司作为原告，以富控电气为被告，就租赁合同纠纷向本院起诉，本院立案受理，案号为（2016）浙0303民初5208号。2017年3月1日，广发银行申请作为第三人参加诉讼。 2017年2月23日，（2016）浙0302民初2137号民事判决书判决生效。2017年3月15日，第三人向鹿城法院申请强制执行。2017年4月22日，鹿城法院裁定查封了涉案地块。2017年8月1日，鹿城法院作出（2017）浙0302执2021号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 2018年4月24日，本院作出（2016）浙0303民初5208号之一民事裁定书，以“涉案地块已进入执行程序，在此情况下，就上述财产所发生的纠纷宜通过案外人异议之诉的途径进行救济”为由，裁定驳回原告起诉。原告不服上诉，温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终2380号民事裁定书，认为“案外人异议之诉旨在阻止执行标的物的强制执行。而本案中，顺豪公司一审的诉讼请求为确认涉案房屋租赁合同有效、富控电气返还厂房维修费，该两项诉讼请求并非确权之诉，顺豪公司也没有主张涉案房屋的所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，一审法院认定本案应通过案外人异议之诉的途径进行救济，不当，应予纠正”，遂裁定撤销本院（2016）浙0303民初5208号之一民事裁定，指令本院审理。 上述事实，有当事人一致陈述及不动产登记查询信息查询记录、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、银行转账记录、《土地估价报告》、（2016）浙0303民初5494号民事判决书、《最高额抵押合同》、《钢结构工程加工承揽合同》与（2014）杭富商初字第1281号民事调解书、《额度贷款合同》、《维修协议》与支付凭证、（2016）浙0302民初2137号民事判决书、（2016）浙0303民初5208号案卷材料、（2017）浙0302执2021执行裁定书、（2016）浙0303民初5208号之一民事裁定书、（2018）浙03民终2380号民事裁定书等证据在卷佐证。 对当事人争议的事实和证据，本院分析如下：1.原告提供了《框架协议》、《租赁合同》、《补充协议》，拟证明原、被告于2013年初已达成租赁意向，2013年5月1日签订《租赁合同》，2013年5月30日签订《补充协议》。被告质证无异议，但认为《租赁合同》第四条约定的“其他由甲方负责维修”应指自然折旧或建筑质量问题由被告维修，并不包括不可抗力。第三人质证认为，真实性、合法性及关联性均有异议，系原、被告恶意串通签订，三份均无落款日期，无法反映签订日期。本院审查认为，《框架协议》载明“甲方富控电气，乙方顺豪公司。本协议是双方对涉案地块厂房租赁事实的框架性协议……一、厂房基本情况。1.厂房地点涉案地块。2.厂房名称5#车间。3.厂房规格初步确定8673平方米，2层（1层8米，2层5米），钢结构。厂房具体设计方式及要求由甲乙双方商定。二、厂房交付时间初步确定2013年11月。三、厂房建设过程分工。1.双方共同确认5#车间建筑物设计方案（4月20日前完成）。2.甲方进行设计变更申请及手续办理（5月30日前完成）。3.甲方负责桩基与基础工程施工（7月15日前完成）。4.甲方负责主体建筑工程施工（9月30日前完成）。5.双方共同进行附属及相关配套工作（10月30日前完成）。四、租赁期限为9年，如乙方需要续租，到期前1年通知甲方。五、租赁价格按建筑面积计算，前三年租金8元/月/平方米，后三年上浮5%即8.4元/月/平方米，第七至九年按照9元/月/平方米。租金采取年付方式，按年支付来年租金。六、厂房建设资金筹集，由甲方负责，乙方协助”等。《租赁合同》载明“甲方富控电气，乙方顺豪公司。甲乙双方经协商于2013年5月1日签订本协议。一、租金和租期。甲方将涉案地块内5#车间共计面积约8673平方米出租给乙方，租期期限15年，即2014年4月1日至2029年3月31日止，15年租金5750000元。二、租金分三期支付，2013年5月31日前支付1000000元，2013年10月30日前支付4000000元，2014年1月10日前支付750000元。三、甲方在收到乙方第一笔资金后开始建设，于2014年3月底交付乙方使用。四、甲方确保厂房完整交付乙方使用，如乙方使用不当损坏，维修费用由乙方承担，其他由甲方负责维修……七、若因甲方原因或其他与乙方无关原因导致提前终止本租赁合同，甲方应当将已收取的5750000元租金扣除已使用年限租金后退还乙方（年租金383300元），甲方还须支付乙方违约金，违约金计算方式为退还租金×已使用年限×18%+厂房交付前占用资金利息450000元”等。《补充协议》载明“甲方富控电气，乙方顺豪公司。甲方双方经协商于2013年5月30日对《框架协议》和《租赁合同》进行补充：1.乙方作为厂房建设的使用方，派专人负责厂房现场的管理和督工，为促进厂房按期顺利建成，对租赁合同的起始时间提前为2013年5月30日，租期仍为15年，到期日变更为2028年5月30日，租金为乙方垫付的建设资金5750000元及利息。厂房交付时间确定为2013年11月，如厂房延期交付责任系甲方造成的，租期顺延。2.若因甲方原因或其他与乙方无关原因导致提前终止本租赁合同的，甲方将已收取的租金及租金占用期间的利息（按年利率18%）扣除已使用年限的租金（以8元/月/平方米计算）后退还，甲方还须另支付给乙方赔偿金1000000元。3.补充协议以乙方于2013年5月31日前打款不少于1000000元为基础，否则所有合同无效”等。该《框架协议》、《租赁合同》及《补充协议》上均有原、被告法定代表人签字并加盖原、被告公章，其形式真实性应予确认，至于内容真实性及合法性，还需结合其他证据分析。 2.应原告申请，本院依法调取了2013年原告在第三人处办理信贷业务的档案资料。经庭审出示，原告认为可证明2013年8月16日原告以资金周转需要，向第三人申请贷款，第三人进行授信调查时涉案土地抵押尚未登记，此时原告已向第三人告知原告已在滨海园区××房，至于档案资料中的一份《厂房租赁合同》，记载的5＃车间即涉案厂房，但内容系第三人根据贷款审批要求制作，其中出租方写成富控电梯是因为富控电梯为原告贷款提供担保，所写租期也非实际租期，所写租金亦非实际租金，原告为顺利获得贷款只能配合第三人审批要求操作。被告质证认为，此系原告申请贷款的资料，被告不清楚，富控电梯与富控电气系关联公司，当时法定代表人相同，至于《厂房租赁合同》出租方为何使用富控电梯名义，被告并不清楚。第三人质证认为，2013年8月16日原告向第三人申请贷款属实，2013年9月23日授信实地调查时原告法定代表人提到租赁厂房，此后提交了该《厂房租赁合同》，显示租期自2013年12月1日至2019年11月30日，系在抵押权设立后出租，不影响抵押权行使。本院审查认为，该组证据的形式真实性应予确认，可证实2013年8月16日原告以资金周转需要向第三人申请贷款，第三人进行授信审查，审查审批表载明“本次向我行申请授信的原因为下半年拟搬迁至新租厂房，生产规模必将扩大……2013年9月23日，本项目风险经理沈永武协同主办客户经理李勤前往位于温州市瓯海泽雅工业区生产场地（即旧厂房）进行实地调查……据企业法定代表人介绍，企业已于温州市滨海园区××房，年租金980000元，将于下半年搬迁”等，所附的一份《厂房租赁合同》载明“出租方富控电梯，承租方顺豪公司。厂房坐落富控产业基地5＃车间。租期从2013年12月1日至2019年11月30日，租金前三年980000元／年，第四年起1029000元／年，押金200000元，2013年7月30日前支付定金1000000元，2013年10月31日前支付第一年租金及押金180000元”等，表明第三人此时已经知晓原告承租了当时在建的涉案厂房，至于《厂房租赁合同》，因出租方富控电梯并非涉案地块使用权人，并不能以此作为原、被告之间租赁合同关系的内容。 3.原告申请了证人谢某出庭作证，称该证人与原、被告法定代表人均认识，是本案租赁的介绍人，拟证实租赁经过。被告无异议。第三人认为不能证明租赁关系成立，更不能证明租期。本院审查认为，证人谢某作证称“我和顺豪朱总、富控汪总是人民大学金融班同学，他们的租赁是我牵线的；2013年5月签协议，打了1000000元；先签框架协议，后面还有一些修改，具体签了几份记不清了;当时涉案厂房尚未建造，根据顺豪需要设计从五层改为二层，补了一些桩”、“2013年8月顺豪向广发银行贷款也是我介绍的，我当时向广发银行南浦支行行长张**介绍，顺豪贷款就是用于租赁富控电气车间，租十五年先付后用，租金单价比较便宜”等，其证言内容与原、被告一致陈述、上述证据1、2及银行转账记录能够相互印证，本院予以采信，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 4.原告申请了证人杨某出庭作证，称该证人系中德公司承包人，拟证实涉案厂房（钢结构）施工过程。被告无异议。第三人质证认为，不能证明租赁关系成立，更不能证明租期。本院审查认为，证人杨某作证称“钢结构是2013年10月22日签合同，一个月左右进场，两个月左右完成，付了一百多万，差三百多万，中德公司起诉；我是公司的管理，我在现场时，朱蝶经常过来催，称她自己的老厂房快到期，叫我们赶紧建好她好搬进来；当时富控电气进度款有拖延，朱蝶叫我们放心做，她有钱要付给富控电气，富控电气会有钱支付工程款；大概2014年初完工，印象中窗还没做完，她就开始搬东西进来了；我没有看过租赁合同，是听朱蝶说的，说租金都付了”，其证言内容与原、被告一致陈述、上述证据1、2及银行转账记录、《钢结构工程加工承揽合同》、（2014）杭富商初字第1281号民事调解书能够相互印证，本院予以采信，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 5.第三人提供了《未出租确认书》，称系被告于2013年7月29日与第三人签订《最高额抵押合同》时提供，拟证明被告确认当时涉案土地未出租。原告质证认为，原告并不清楚，不排除系被告为顺利获取贷款而出具。被告质证认为，此系被告按第三人要求出具，土地并未出租，是之后建成的厂房出租，并不矛盾。本院审查认为，《未出租确认书》载明“广发银行：兹有富控电梯向贵行申请授信，我方以涉案地块的土地使用权为该授信提供抵押担保。现确认并承诺，上述财产目前未出租且在办理抵押登记前不予出租……2013年7月29日”等并盖有被告公章，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行分析。 6.第三人提供了《租赁合同（备案）》，称系原告向工商登记机关备案的合同，面积800平方米，租期15年，从2015年9月1日至2030年8月31日，租金57600元/年，一年一付，与原告提供的《框架协议》、《租赁合同》及《补充协议》存在矛盾。原告质证认为，该合同系办理工商注册地变更时提供，相关内容并非实际履行的租赁合同关系内容。被告质证认为，原告陈述属实，给税务的也是这份合同。本院审查认为，该合同中的租赁面积与原告实际租赁面积明显不符，原、被告一致陈述该合同主要用于工商注册地变更，并不能以此作为原、被告之间租赁合同关系的内容。 7.第三人提供了质监站函（2017年3月8日质监站回复第三人）、建设工程整改通知单[2013年10月9日质监站发给富士（中国）控股有限公司]，拟证明被告未按规划许可建设，租赁合同即使真实也属无效。原告质证认为，真实性无异议，质监站并未认定未按规划许可建设，只认定施工单位项目管理班组人员没有到位等，规划许可5#车间建筑面积17000余平方米，实际只建了8000余平方米，未突破规划许可主要指标，不影响租赁合同效力。被告质证认为，真实性无异议，当时设计变更（五层到二层）尚未审批，质监站发了整改通知。本院审查认为，2017年3月8日的函载明“广发银行：贵方函收悉……我站于2011年11月4日开始对涉案地块工程进行监督，在基础施工时发现该工程总评及施工图存在较多变更且尚未办理相关变更手续，所以于2013年10月9日下发建设工程整改通知单，要求暂停施工，但施工单位仍擅自进行施工并交付使用”，2013年10月9日的建设工程整改通知单载明“富士（中国）控股有限公司：你单位投资建设的富控电梯、电气项目工程，存在下列问题：1.由于你公司投资建设的电梯、电气项目工程施工，施工单位项目管理班组人员都没有到位，施工程序及施工质量失去可控性。2.电气项目由于总平变更及施工图变更，关系到职能部门审批及图纸审查。以上问题未整改到位，本项目暂停施工”，该组证据尚不能证明涉案厂房突破了规划许可的主要指标，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。 8.（2016）浙0303民初5208号案审理中，第三人曾向本院提交了《承诺书》和《租赁合同》各一份，称系2014年8月办理富控电梯授信调查过程中被告向第三人提供，其中《承诺书》载明“广发银行：兹有富控电梯向贵行申请授信，抵押人富控电气以涉案地块的土地使用权为该授信提供抵押担保，上述抵押物已出租，出租人富控电气已与承租人顺豪公司签订《租赁合同》（详见附件）……承租人承诺，当贵行对抵押物行使抵押权时，抵押物的承租人自愿放弃对抵押房产的优先购买权和使用权，并放弃一切对抵押权人的抗辩权”等并盖有“顺豪公司”公章一枚，《租赁合同》载明“租赁双方为原、被告，租赁标的为涉案厂房，年租金880000元，租赁期限从2014年4月1日至2023年3月31日，落款时间2014年3月16日”等并盖有“顺豪公司”公章一枚。原告否认公章的真实性，并在该案审理中申请对两枚公章进行鉴定，本院依法委托鉴定。2017年7月7日，鉴定机构作出《鉴定意见》，载明《承诺书》和《租赁合同》上的“顺豪公司”公章不是原告提供的公章盖印形成。2017年10月19日，本院曾以富控电气涉嫌伪造公司印章、骗取贷款为由，将相关线索移送公安机关侦查。本案审理中，第三人称该两份文件系2014年8月办理富控电梯授信调查过程中，第三人工作人员实地查看发现涉案地块上有建筑物，经了解系顺豪公司租赁使用，遂要求富控电梯提供上述两份文件，至于上述两份文件由谁制作，第三人并不清楚，不再作为证据提供；被告则称该两份文件由谁制作可能性很多，不排除是第三人制作，公安机关曾找被告核实情况，但被告方至今无人被追究刑事责任。本院审查认为，虽第三人在本案中表示《承诺函》和《租赁合同》不再作为证据提供，但根据第三人陈述，该两份文件可以反映出2014年8月办理富控电梯授信调查过程中，第三人进一步了解到原告已经承租并实际使用了建成的涉案厂房，但因该两份文件上所盖的“顺豪公司”公章无法证实系原告使用，无法据此约束原告。 本院认为，本案租赁合同纠纷诉讼形成于鹿城法院执行查封之前，原告诉请的主要内容并非旨在阻止执行标的物即涉案土地的强制执行，不属于应通过执行异议之诉解决的范围，故可进入实体审理，温州中院的生效裁定也已明确，不再赘述。 第三人主张原、被告恶意串通虚构租赁关系，试图对抗抵押权行使，损害第三人利益，应认定租赁合同关系无效；原、被告则否认存在恶意串通。本院认为，根据审理查明的事实，2013年8月，原告向第三人申请贷款时，第三人已经知晓原告承租了当时在建的涉案厂房；2014年8月，被告向第三人申请贷款时，第三人进一步了解到原告已经承租并实际使用了建成的涉案厂房，结合前述证据分析，应认定原、被告确实存在租赁合同关系，原告也确实于2014年初开始使用建成后的钢结构涉案厂房至今。至于租赁合同关系的内容，本案中确实存在多份内容不一的租赁合同文本，但根据前述证据分析，能够与其他证据相印证的应为原、被告签订的《框架协议》、《租赁合同》及《补充协议》。第三人又主张《租赁合同》约定租期从2014年4月1日至2029年3月31日，在涉案厂房尚未建成的情况下，《补充协议》将租期提前到从2013年5月30日至2028年5月30日不合常理，并认为把出租时间从抵押后提前到登记前，就是原、被告试图对抗抵押权行使的表现，属于恶意串通；原告则解释称此变更系因被告缺资导致涉案厂房进度缓慢，原告提前进场垫资建设，垫付建设资金作为租金，故将租期提前。本院认为，首先，虽涉案地块最高额抵押登记系在2013年9月11日，但《额度贷款合同》直到2014年8月27日才签订，贷款实际发放是2014年9月至10月，此时第三人已经知晓原告承租涉案厂房的事实，假设第三人当时认为租赁迟于抵押依法不影响抵押权行使，则其无须要求提交《承诺函》，第三人当时试图通过取得《承诺函》排除租赁对抵押权行使的影响，也反映出第三人已经意识到租赁对抵押权行使存在影响；其次，涉案厂房系涉案地块抵押登记后，在该地块上新增的建筑，根据《物权法》第二百条规定，不属于抵押财产；第三，原告对《补充协议》调整租期的理由也作出了合理说明，因此，第三人主张原、被告恶意串通损害第三人利益导致租赁合同关系无效的依据不足，本院不予采纳。 第三人又主张本案规划许可证、施工许可证均已废止，涉案厂房属于未取得规划许可或未按规划许可建设的房屋，也应认定租赁合同关系无效；原、被告均不予认可。本院认为，虽涉案厂房建设时，规划许可证载有效期确已超过，但有效期超过并不等同于未取得规划许可，并不必然影响租赁合同效力；5#车间规划许可建筑面积约17000余平方米，涉案厂房实际建筑面积约8000余平方米，现有证据并不足以证明未按规划许可建设，第三人据此主张租赁合同关系无效的依据不足，本院不予采纳。至于施工许可证有效期问题，并非影响租赁合同效力的法定因素，第三人据此主张租赁合同无效，本院不予采纳。 根据上述分析，原告诉请确认《框架协议》、《租赁合同》及《补充协议》有效，合法有据。至于原告要求继续履行租赁合同的诉请，本院认为，虽有效的租赁合同关系应当继续履行，但一方面，因第三人作为债权人就涉案土地行使抵押权案件已进入执行程序，在执行程序中，是涤除租赁后再依法拍卖，还是带租拍卖，需由执行法院根据本案认定的租赁合同关系内容（出租时间、期限等）、履行情况（租金支付、实际占用等）并结合抵押权设立情况，依照《物权法》第一百九十条等规定审查处理，此系执行法院的职权范围，故租赁合同关系能否继续履行还需视执行法院审查处理情况才能确定，在本案中径行判决继续履行容易引起歧义，混淆职权范围；另一方面，涉案厂房已处于原告占有使用状态，被告对此亦无异议，本案中判决继续履行也没有具体的可执行内容，故本院在本案中对该部分诉请不予处理。 原告另诉请被告支付涉案厂房维修费。本院认为，原告使用涉案厂房期间，支付厂房维修费68350元的事实清楚，被告对此亦无异议，应予确认。至于维修费的负担，根据《租赁合同》第四条约定“甲方确保厂房完整交付乙方使用，如乙方使用不当损坏，维修费用由乙方承担，其他由甲方负责维修”，被告主张台风造成的损坏应由原告维修，但一方面，被告未提供证据证明系台风造成损坏，另一方面，根据上述约定，即使系台风造成损坏，因无证据显示是原告使用不当损坏，故维修费应由被告负担。 至于第三人提出的被告涉嫌骗取贷款罪等犯罪行为，应移送公安机关查处的主张，因本案原审中已将有关线索移送公安机关，第三人亦可自行向公安机关报案。 综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持；超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的《富士产业园二期5#车间厂房合作租赁框架协议书》、《租赁合同》及《补充协议》（详见争议证据1）有效。 二、被告浙江富控电气有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江顺豪电器有限公司支付厂房维修费68350元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告浙江顺豪电器有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费1509元，由被告浙江富控电气有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长 金 丛 人民陪审员 陈 升 人民陪审员 朱 钊 二〇一九年八月十九日 代书 记员 章林坚