广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3200号 原告：冯少军，男，1967年11月3日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：王传金，广西传金律师事务所律师。 被告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道**，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：廖雪锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雪梅，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娆，广西众维律师事务所律师。 原告冯少军与被告柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯少军的委托诉讼代理人王传金，被告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人朱雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯少军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告履行双方签订的《商品房买卖合同》第八条第7项“将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。”的义务；2.被告按照《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付逾期交房违约金（违约金的计算：以总价861967元为基数，按每日万分之一计算，每日违约金为86.19元，从2018年9月1日至2019年5月10日共计250天的违约金计为21549.1元，之后的违约金计至被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明时止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：被告按照《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付逾期交房违约金25428元（违约金的计算：以总价861967元为基数，按每日万分之一计算，每日违约金为86.19元，从2018年9月1日计至2019年6月25日止）。 事实和理由：2016年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市房屋一套；建筑面积为89.77平方米；总价款为861967元。此外，合同第八条对房屋交付期限的约定为：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”合同签订后，原告按约支付了购房款。2018年8月31日，被告在没有实现约定的交房条件的情况下称，由于政府拖拉导致一个月后才可取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，其先行向原告交付房屋，一个月内办好房屋建筑工程竣工验收备案证明。原告本着诚信宽容的原则接收了房屋。被告承诺的期限届满后，被告并未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，原告与被告多次交涉，被告仍隐瞒真相。2019年4月1日，柳州市规划局在“市长热线”栏目中对被告隐瞒真相的行为进行了正面回应，即柳州市规划局依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定对开发商做出了责令其限期整改，并停止该项目规划核实的处理决定。至此，被告为了自己的私利，主动实施损害公共利益并违反法律强制性规定的行为，这是造成不能办理房屋建筑工程竣工验收备案证明的决定性因素。综上所述，被告在履行义务的过程中，采取欺诈的手段导致原告错误作出判断，其行为构成根本违约，原告为此诉至法院，请求法院依法作出裁判。 被告柳州恒大金碧置业有限公司辩称，1.涉案商品房在交付前已经取得建设、施工、勘察、设计、监理五方单位的验收合格。被告在合同约定的期限内向原告交付房屋，原告已经领取钥匙，并且被告在庭审前已经取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，所以该商品房已经达到国家规定的交付标准。2.原告主张的逾期交房违约金计算方法不正确，若法院支持逾期交房违约金，违约金的计算应按照《商品房买卖合同》附件四第五条的约定进行计算，即违约金的支付比例最高不超过房屋总价的2%。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市房屋一套；建筑面积为89.77平方米，套内建筑面积为70.90平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9601.95元，总价款为861967元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条对该合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款。 2018年8月15日，五方单位即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州恒大金碧置业有限公司）共同对翡翠龙庭小区1#、2#楼进行验收，合格时间为2018年8月15日。 2018年9月3日，原告冯少军在《收楼物品确认书》上签字，确认收到前期物业协议、翡翠龙庭业主手册、住宅质量保证书等资料及房屋钥匙、门卡等。 2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 现原告认为被告在未取得竣工验收备案证明的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同的约定，应承担逾期交房的违约责任，原告为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 本案在审理过程中，原告向本院申请调查取证，本院按照原告的申请分别到柳州市规划局以及被告处调取如下证据：1.柳州市规划局于2018年3月19日出具的《柳州市规划局关于翡翠龙庭室外非机动停车场地整改的函》；2.柳州市规划局于2014年10月27日出具的《公示通告》及总平面图两张；3.翡翠龙庭小区规划总平图一张；4.建字第450201201500167号建设工程规划许可证审批单一份；5.翡翠龙庭1#楼、2#楼建设工程规划许可证一份；6.翡翠龙庭1#楼、2#楼建筑工程施工许可证一份；7.翡翠龙庭1#楼商品房预售许可证一份。原告认为上述证据可证明被告违反了法律规定，被行政机关强制要求整改，行政机关在被告没有整改之前停止办理竣工验收备案证明。被告则认为行政机关于2018年3月19日发函要求被告对附属设施进行局部调整，涉案房屋已于2018年8月15日获得五方单位验收合格，该函件并不影响房屋的质量及使用。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：......（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；......建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉案房屋于2018年8月15日经五方单位验收合格，符合上述法律法规规定的条件，因此涉案房屋在通过竣工验收合格之后即符合法定的交房条件。虽然被告向原告交付房屋时并未取得竣工验收备案表，但是被告在达到法定交房条件之后通知原告收房，原告冯少军于2018年9月3日在《收楼物品确认书》中签名并领取房屋钥匙，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定，因此可以认定被告于2018年9月3日向原告履行了交房义务。原告主张涉案房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后才达到合同约定的交房条件，对此本院认为，备案只是行政审核和登记的过程，而被告交付的房屋已经达到法定的交房条件，因此原告的该项主张，本院不予采纳。又因被告于2018年9月3日向原告交付房屋，逾期交房3天，则被告应向原告支付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房不超过180日的，每日按照已付房款的万分之一进行计算，因此被告应向原告支付逾期交房违约金258.59元(861967元×1?/天×3天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下： 一、被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冯少军支付逾期交房违约金258.59元； 二、驳回原告冯少军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费436元（原告冯少军已预交339元），减半收取218元，由原告冯少军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  覃汉云 二〇一九年八月十九日 书记员  吴心雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。