成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初2150号 原告：成都中新成资产管理有限公司，住所地:成都市武侯区一环路西一段130号1栋2层226号。 法定代表人：肖戈岚，董事长。 委托诉讼代理人：吴勇，四川原石律师事务所律师。 被告：成都立方房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区顺和街1号。 法定代表人：黄建。 委托诉讼代理人：**，四川明炬律师事务所律师。 原告成都中新成资产管理有限公司（以下简称中新成公司）与被告成都立方房地产开发有限公司（以下简称立方公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告中新成公司委托诉讼代理人吴勇，被告立方公司委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中新成公司向本院提出诉讼请求：判令立方公司退还租赁保证金200万元和销售保证金200万元及由此产生的资金占用利息（利息按年息6%计算，自2018年6月4日起计算到全部款项支付完毕时止）。事实和理由：中新成公司与立方公司签订的《房屋销售代理合同及租赁合同》，于2018年5月31日经成都市中级人民法院终审民事判决予以解除。合同解除后，中新成公司基于合同在2016年3月8日交付的200万元租赁保证金和2016年10月31日交付的200万元销售保证金，共计400万元，立方公司没有依法退还给中新成公司，2018年6月20日，中新成公司向立方公司发出函告要求退还前述二笔保证金，但中新成公司拒不退还。 立方公司辩称，双方在合同解除后没有对房屋进行交接结算，中新成公司未按生效判决履行房屋交付义务，其占有房屋应承担的使用费计算至2019年5月10日共计493万元，其主张的租赁保证金和销售保证金，立方公司有权进行相应抵销，中新成公司无权要求立方公司退还其租赁保证金和销售保证金。同时，立方公司认为，租赁保证金尚未达到约定的退还条件，因此立方公司不应予以退还；关于销售保证金的退还问题，截止2018年6月4日合同依法解除之时，中新成公司未按合同约定完成销售计划，销售面积为零，其存在违约行为，立方公司有权扣除其保证金100万元，应退金额为100万元，依法抵销之后也不应当予以退还。故，请求驳回中新成公司的诉讼请求。 中新成公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了《房屋销售代理及租赁合同》、授权委托书、银行电汇凭证、银行客户回单、民事判决书、法律文书生效证明、执行裁定、（2018）川中证字第9144、9154号公证书、通知书等证据材料。立方公司质证认为，对中新成公司所举证据的真实性无异议，但中新成公司未按判决履行义务，不符合合同约定的保证金退还条件。立方公司为支持其反驳主张，依法向本院提交了《房屋销售代理及租赁合同》、民事判决书、法律文书生效证明、强制执行申请书、受理案件通知书、执行公告、房屋租赁合同、房屋租赁合同履行通知书、房租进账单、发票、收据、公证书、回函等证据材料。中新成公司质证认为，执行通知书等证据与本案涉及的退还保证金、押金没有关联性；中新成公司与商户之间的房屋租赁合同系复印件，且立方公司不是合同当事人，对其合法性、关联性不予认可；履行通知书、公证书系立方公司单方行为，中新成公司不予认可。本院查证认为，上述证据材料均符合证据的形式要件要求，其真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2016年2月，中新成公司与立方公司签订《房屋销售代理及租赁合同》，合同约定： 1、立方公司将其自有“中铁.骑士公馆”部分商业用房出租给中新成公司，并委托中新成公司销售代理及独家招商的有关事宜。 2、委托销售代理即租赁范围：中铁.骑士公馆8栋1-10号墅型商业5128.79平方米；9栋剩余部分裙楼包括9-1-202、9-1-203、9-1-204、9-1-122、9-1-302、9-1-303、9-1-304、9-1-404在内的商业3996.67平方米，共计9125.46平方米。 3、总体租赁期限：2015元12月25日至2025年5月31日，立方公司应于2016年3月1日前将上述约定商业移交给中新成公司。 4、免租期即委托销售代理期：2015年12月25日至2019年5月31日止。免租期满后租赁期限为6年。 5、租金收入标准：2019年6月1日至2021年5月31日，8栋按65元/平方米/月计算，9栋按40元/平方米/月计算。 6、总体委托销售代理即保障措施：中新成公司于签订合同后15个工作日内缴纳首笔租赁履约保证金200万元，以及缴纳销售代理押金200万元，2019年5月31日免租期满后2个月内再行缴纳第2笔租赁履约保证金100万元。租赁期满，中新成公司结清所有租金及费用，将租赁房屋完好交付立方公司或对应产权人后10日内，立方公司无息返还租赁履约保证金。 7、总体销售代理：中新成公司以不低于立方公司附件2的指导价格进行对外销售。中新成公司销售目标计划：2018年5月31日前完成销售总面积不低于50%，2019年5月31日前完成销售总面积不低于90%。基于销售目标计划，截止代理期结束，立方公司可以根据实际销售完成比例，对应扣除中新成公司未完成部分份额的销售代理押金后，于1个月内无息返还剩余销售代理押金；基于免租期的存在，即商业打造和租赁在前、销售在后，中新成公司力争实现经营商户的自主购买；立方公司需出具委托函（附件4）全权委托中新成公司代理销售和独家招商。 8、总体销售代理即租赁期间的转租售约定：中新成公司缔约进场后承诺3个月内向立方公司报备进驻商家清单和装修设计方案，6个月内完成整体商业的商家全面进场入驻。 9、至2016年10月1日，若商家入驻开业面积未达租赁面积的80%，立方公司有权解除合同、收回房屋并有权拒绝返还已收取的履约保证金；租赁期内，中新成公司承诺按照现阶段前期物管公司收取立方公司的标准缴纳总体租赁范围内的物业管理费为2.0元/平方米/月。 二、在上述合同签订前，立方公司于2016年1月29日向中新成公司出具了《授权委托书》，授权其对合同约定的房产享有“独家进行招商和全面经营管理”权利。合同签订后，中新成公司于2016年3月8日向立方公司交付了租赁履约保证金200万元，于2016年10月31日向立方公司交付了销售代理押金200万元。 三、在上述合同履行过程中，双方当事人发生纠纷，立方公司于2017年8月14日向本院提起解除合同之诉讼。根据（2017）川0107民初8458号民事判决以及（2018）川01民终5609号民事判决，认定立方公司在中新成公司于2016年6月21日向物业中心发出《关于整改通知函》前，已经向中新成公司交付了合同约定房屋。 四、根据（2017）川0107民初8458号民事判决以及（2018）川01民终5609号民事判决，认定租赁期内的物业管理费由中新成公司缴纳，但物业中心要求缴纳的物管费标准高于合同约定标准，立方公司在2016年12月30日前未对此争议进行协调负有一定责任，中新成公司实现开业面积达到租赁面积的80%应顺延至2017年3月22日前，即认定截止至该时间商业入驻面积未达到租赁面积的80%，则合同所约定的解除条件成就，立方公司依约享有解除权，并作出了如下判决： 1、解除立方公司与中新成公司的《房屋销售代理及租赁合同》； 2、中新成公司于判决生效之日起十日内向立方公司返还成都市武侯区福锦路一段622号“中铁.骑士公馆”8-1-10、9-1-202、9-1-203、9-1-204、9-1-122、9-1-302、9-1-303、9-1-304、9-1-404共计9125.46平方米商铺； 3、中新成公司应于上述第2项判决指定的履行期届满后履行房产返还义务之前，按每月493238.15元的标准向立方公司支付房屋占有使用费； 4、驳回立方公司的其他诉讼请求。 五、上述民事判决于2018年6月4日发生法律效力，中新成公司履行判决事项的期限于2018年6月14日届满。因中新成公司未按照民事判决履行义务，立方公司于2018年6月21日向本院申请强制执行，执行案件为（2018）川0107执4305号，其执行请求为：1、中新成公司将位于成都市武侯区共计9125.46平方米商铺返还给立方公司；2、中新成公司按每月493238.15元的标准，自第1项请求履行期限于2018年6月14日届满之日起支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。 在上述案件执行过程中，本院于2018年10月8日作出（2018）川0107执4305号公告，要求中新成公司腾退包括案涉商铺在内的商铺共计9125.46平方米。2019年4月12日，本院作出（2018）川0107执4305之一号公告，要求中新成公司腾退包括案涉商铺在内的9个商铺。执行中，商铺承租人张祎对上述执行行为提出异议，经审查，本院作出（2019）川0107执异216号执行裁定，认为生效判决明确阐述了关于商铺返还的含义，即“已经对外签订的房屋租赁合同是基于《房屋销售代理及租赁合同》的授权，属合法有效合同，并不能因双方《房屋销售代理及租赁合同》的解除而解除，中新公司返还房产的义务仅为对出租人权益的移交，并不涉及房产本身的交付”，故撤销（2018）川0107执4305号及（2018）川0107执4305之一号公告中关于腾退成都市武侯区商铺的内容。 上述执行异议裁定已经（2019）川01执复241号执行裁定予以维持并发生法律效力。 六、《房屋销售代理及租赁合同》关于保证金退还的约定：租赁期满，中新成公司结清所有租金及费用，将租赁房屋完好交付立方公司或对应产权人后10日内，立方公司无息返还租赁履约保证金；基于中新成公司销售目标计划，截至代理期结束，立方公司可根据实际销售完成比例，对应扣除中新成公司未完成部分份额的销售代理金后，于1个月内无息返还剩余销售代理押金，若中新成公司提前完成销售目标计划，立方公司须于完成之日起1个月内全额无息返还销售代理押金。 经审理查明，中新成公司与立方公司签订《房屋销售代理及租赁合同》之后，并未就有关房屋销售代理事宜进行实际履行，直至生效民事判决确定的2018年6月4日合同解除之日，尚未发生合同约定范围内房屋销售的事实。 七、庭审中，中新成公司与立方公司确认《房屋销售代理及租赁合同》约定标的房屋包括：8栋1至10号房屋共计10套房屋（每套1-3层），属于别墅型带办公的商业用房；9栋房屋分别是一楼商业1个（房号9-1-122）、二楼商业3个（房号9-1-202、203、204）、三楼商业3个（房号9-1-302、303、304），4楼商业1个（房号9-1-404），中新成公司接收上述房屋后对外进行转租，以及至2018年6月4日合同解除之后的房屋相关情况如下： 1、8栋1号商业用房承租人为但丁，中新成公司确认原承租人为张大远，之后转让给但丁，由中新成公司与但丁重新签订租赁合同。目前该商业用房属空铺状态，无人经营，中新成公司尚未向立方公司办理租赁合同权益的移交手续，立方公司尚未实际接收该商业用房，中新成公司对于2018年6月4日之前、之后该商业用房的租金、保证金收取情况尚不能进一步举证说明。 2、8栋2号商业用房承租人为张祎，同时其承租了9栋9-1-122、9-1-202号商业用房。立方公司确认中新成公司已将该商业用房租赁合同权益转移给立方公司，承租人张祎于2019年6月14日同意与立方公司继续履行合同，同时，立方公司提出因中新成公司未向其提交相关租赁合同手续，租金标准是多少、已经收取的租金是多少等情况均不清楚，导致其至今无法与承租人张祎办理租金结算。针对上述问题，中新成公司对于2018年6月4日之前收了承租人张祎多少租金的情况尚不能进一步举证说明，其陈述说明自己尚未收取2018年6月4日之后的租金。 3、8栋3、4、5、6、7号商业用房承租人为成都高远教育有限公司。中新成公司确认，涉及该商业用房的租赁合同权益尚未转移给立方公司，原因在于承租人成都高远教育有限公司已经在人民法院对中新成公司提起诉讼,要求解除合同、退还租金、保证金、赔偿装修损失、人员工资损失等，该案案号为(2018)川0107民初11116号，目前尚在审理之中。立方公司陈述该商业用房现状情况为承租人没有正常使用，关门空置。 4、8栋8、9、10号商业用房承租人为四川乐贝斯教育咨询有限公司。立方公司确认，因承租人四川乐贝斯教育咨询有限公司未实际使用该商业用房，中新成公司也未与承租人向立方公司办理租赁合同权益移交，因此立方公司于2019年1月17日将该商业用房强行收回，另行租赁给别人使用。中新成公司陈述说明该商业用房承租人长期拖欠2018年6月4日之前的租金，当然不存在中新成公司收取2018年6月4日之后的租金，对此立方公司陈述说明其也未收到2018年6月4日之后的租金。 5、9栋9-1-203号商业用房，中新成公司确认原承租人为张祎，后转租给何跃，已经向张祎发出通知，应当视为办理了租赁合同权益移交，对此立方公司主张该商业用房系中新成公司与承租人何跃签订合同，三方之间至今未办理租赁合同权益的移交。目前，承租人何跃仍正常经营使用该商业用房，对于该商业用房的租金收取问题，中新成公司否认收取了2018年6月4日之后的租金，陈述不清楚之前的租金收取情况，立方公司陈述至今未收到该商业用房2018年6月4日之后的租金。 6、9栋9-1-204号商业用房承租人为新桥口腔门诊部有限公司，立方公司确认于2018年11月14日与承租人续签新的租赁合同，租金是从2018年11月1日开始收取。针对2018年6月4日至2018年10月31日期间该商业用房的租金问题，中新成公司确认该期间的租金已经由其收取。 7、9栋9-1-302、303、304房屋的承租人为孙孝拴，立方公司确认于2018年11月30日与承租人续签新的租赁合同，租金是从2018年10月1日开始收取。针对2018年6月4日到2018年9月31日期间该商业用房的租金，立方公司陈述说明承租人称已经由中新成公司收取，对此中新成公司尚不能进一步举证说明该期间租金的收取情况。 8、9栋9-1-404号商业用房的承租人为成都梦浴健康管理有限公司，立方公司确认于2018年11月30日与承租人续签新的租赁合同，租金是从2018年10月1日开始收取。针对2018年6月4日到2018年9月31日期间该商业用房的租金，立方公司陈述说明承租人称已经由中新成公司收取，对此中新成公司尚不能进一步举证说明该期间租金的收取情况。 本院认为，根据生效民事判决，案涉《房屋销售代理及租赁合同》于2018年6月4日依法解除，中新成公司履行判决义务返还案涉房屋的期限于2018年6月14日届满，依据判决事项，中新成公司应当向立方公司支付2018年6月14日履行期届满后起算至案涉房屋返还立方公司之前，按每月493238.15元的标准计算的房屋占有使用费。因中新成公司尚未按照民事判决履行义务，立方公司已经向本院申请强制执行，相应的执行案件尚未执结。本案中，中新成公司以《房屋销售代理合同及租赁合同》被依法解除为由，请求立方公司在合同解除之后退还其租赁保证金以及销售保证金，对此立方公司抗辩中新成公司未履行生效民事判决关于房屋交接以及房屋占有使用费结算支付的义务，因而其无权要求立方公司退还其租赁保证金，故本案双方当事人争议的焦点在于相应的合同保证金是否符合约定的退还条件，以及在中新成公司尚未按照民事判决履行义务完毕的情况下，是否应当退还保证金。 案涉《房屋销售代理及租赁合同》被人民法院依法予以解除后，涉及合同有关保证金的退还应当结合合同有关结算清理条款约定进行处理。本案中，关于销售保证金的处理，本院认为，至2018年6月4日合同解除之日，中新成公司在合同实际履行期间尚未发生销售约定房屋的事实，合同关于保证金退还条件，双方约定是在销售代理期结束之时，立方公司根据中新成公司的销售目标计划，根据实际销售完成的比例，在对应扣除未完成部分份额的销售代理金之后无息返还剩余的销售代理押金，因合同已经提前予以解除，中新成公司能否在销售代理期届满之时完成销售目标计划已经属于一个不能判断的事实，显然不能以此约定退还条件作为本案销售保证金是否退还的依据。而根据中新成公司合同中承诺的销售目标计划，其应当在2018年5月31日前完成销售总面积不低于50%的目标计划，但是，因立方公司于2017年8月14日向本院提起诉讼解除合同，说明双方在该目标计划完成时间到来之前已经发生纠纷，合同是否解除或者继续履行已存争议而不确定，显然在该目标计划完成期限届满之前完成目标计划已不可能。因此，中新成公司虽未在合同实际履行期间发生房屋销售事实，但基于合同被依法解除，约定房屋销售代理的事项已经履行不能，因而立方公司应当在合同解除之后退还中新成公司销售保证金。故，中新成公司诉请立方公司退还销售保证金200万元及资金占用利息的理由成立，本院予以支持。关于资金占用利息的计算，根据生效民事判决，案涉合同于2018年6月4日依法解除，中新成公司履行判决义务返还房屋的期限止于2018年6月14日，因此本院确定立方公司应当于该期限届满时退还中新成公司销售保证金200万元，故相应的资金占用利息从2018年6月15日起，按照年利率6%计算至销售保证金退还之日止。关于立方公司抗辩主张中新成公司未按合同约定履行销售计划，实际销售面积为零，其行为构成违约并应扣除保证金100万元的意见，本院认为，基于生效民事判决的认定，合同被依法解除是因中新成公司在2017年3月22日前未实现商业入驻面积达到租赁面积80%的条件，符合合同约定解除条件的成就而被依法解除，并非因为中新成公司未按合同约定完成销售计划，销售面积为零的原因而解除合同，因此立方公司提出的该抗辩主张不能成立，本院不予支持。 关于租赁保证金的争议，本院认为，合同约定双方在租赁期满后结清租金费用、完好交付租赁房屋之后，立方公司10日内无息退还中新成公司租赁保证金，但该约定退款条件因合同解除而不能成就。根据生效民事判决及执行裁定，中新成公司应当在合同解除后向立方公司返还租赁范围内的商铺，并支付判决指定履行期届满后至履行房产返还义务之前，按每月493238.15元标准计算的房屋占有使用费，因中新成公司未按照民事判决履行义务，立方公司向本院申请强制执行，但中新成公司在强制执行过程中至今并未完全将其出租人的权益移交给立方公司，同时也未与立方公司就合同解除后出租人权益移交之前的已收取租金和房屋占有使用费向立方公司办理结算支付，基于此，立方公司在中新成公司尚未履行上述义务之前有权不予退还租赁保证金。故，中新成公司诉请立方公司退还租赁保证金200万元的理由不能成立，本院不予支持。 关于债权债务的抵销问题，本院认为，中新成公司应当在合同解除后向立方公司返还租赁商铺的同时，还应支付指定履行返还义务期限届满之后至房产返还之前的房屋占有使用费，该金钱支付义务已经人民法院判决并进入强制执行程序，中新成公司应当在执行程序中依法向立方公司进行支付履行，而就本案中本院支持的由立方公司向中新成公司退还的销售保证金200万元，该金钱债务可以在执行程序中予以对冲执行，因此案涉租赁保证金和销售保证金不存在需要在本案中进行抵销的问题。故，立方公司诉讼主张就案涉租赁保证金和销售保证金行使抵销权的理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、九十八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告成都立方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都中新成资产管理有限公司支付销售保证金200万元； 二、被告成都立方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都中新成资产管理有限公司支付资金占用利息（利息以销售保证金200万元为基数，自2018年6月15日起按照年利率6%计算至销售保证金付清之日止）； 二、驳回原告成都中新成资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，因适用简易程序，减半收取11400元，由原告成都中新成资产管理有限公司与被告成都立方房地产开发有限公司各负担5700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇一九年八月七日 书记员  张 蕾