广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11302号原告（反诉被告）：周耀真，男，1975年4月8日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。被告（反诉原告）:龙鹏，男，1983年8月16日出生，汉族，住广西博白县，委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：卜声胜，男，1974年10月1日出生，汉族，住广西博白县，原告（反诉被告，以下统称原告）周耀真与被告（反诉原告，以下统称被告）龙鹏、第三人（反诉第三人，以下统称第三人）卜声胜房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,被告龙鹏提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，于2018年3月28日作出（2017）粤0114民初4493号民事判决，被告龙鹏不服本院判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年9月27日作出(2018)粤01民终13585号民事裁定书，裁定：一、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初4493号民事判决；二、本案发回广州市花都区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周耀真及其委托诉讼代理人沈振、被告龙鹏及其委托诉讼代理人杨红超到庭参加诉讼，第三人卜声胜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周耀真向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2015年1月20日签订的《房屋及商铺买卖合同》及2015年2月15日、2015年5月26日签订的三份补充合同中关于广州市花都××花东镇李溪村安置区即中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库的房屋买卖关系无效；2.被告返还6903656元购房款；3.被告支付利息，自起诉之日起计，按年息百分之二十四计息；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年1月20日签订一份《房屋及商铺买卖合同》，原告向被告购买坐落于花都区中航嘉园B、C、D栋住宅及B、C栋全部商铺和B、C、D栋地下全部车库，面积为6300平方米，总价为8000000元。合同签订后原告分期向被告支付5000000元。之后于2015年2月15日签订一份补充合同，约定后期付款的明细及计划。原告于2015年5月26日再次与被告签订一份补充合同，将购房款调整到11000000元，被告此时已收取了原告6903656元购房款。由于被告隐瞒事实真相，上述房屋基本没有产权证，依法不得进行买卖，导致合同无法履行，原告多次要求被告返还购房款，被告拒绝返还，从而引起纠纷。现特向法院提起诉讼，以求维护原告合法权益。因为主合同无效，所以补充合同无效。被告龙鹏辩称，一、贵院对本案涉及的位于白云区人和镇易发公寓部分的标的没有管辖权。本案中周耀真提起本案诉讼请求所依据的是《房屋及商铺买卖合同》（2015年1月20日）、《补充合同》（2015年2月15日）、《补充协议二》（2015年2月15日）、《补充合同》（2015年5月26日）（前述四份文件下称“四份合同”），“四份合同”指向的标的物，其中一部分是位于广州市花都××花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园的物业，另一部分是位于广州市白云区人和镇仁和村十二生产队方华路东南边人和华侨医院对面易发公寓的物业。我方对花都法院依法对中航嘉园行使管辖权没有意见，而易发公寓位于白云区。根据《民事诉讼法》第三十三条第一项的规定，涉及易发公寓的部分应当由广州市白云区人民法院专属管辖，贵院无权管辖，故请法院驳回原告的诉讼请求，或者无需就涉及白云易发公寓的部分进行实体审理，或者移送白云区人民法院管辖。二、本案第一次审理查明的由周某真转款至龙鹏账户的共计6160000元款项，其中的3000000元是龙鹏委托周耀真代为销售白云人和易发公寓中买受人张福全支付的款项，并非周耀真个人支付给龙鹏的，该3000000元并非周耀真所有，周耀真无权要求返还。根据“四份合同”的内容可知，本案涉及的中航嘉园项目共计28个物业，价款为8000000元；涉及的白云易发公寓共计12个物业，价款为3000000元；合计11000000元。根据周某真的银行流水记录显示，张福全在2015年1月12日向周某真转账支付白云易发公寓的购楼款2850000元，周某真在2015年1月12日当天向龙鹏转账支付1995000元；根据周某真的银行流水记录显示，周某真随后在2015年2月15日向龙鹏转账支付1605000元，共计3600000元。其中的3000000元就是张福全支付的购买易发公寓12套物业的购房款（每套250000元*12套=3000000元）。由于前述的管辖权问题，就该部分也不应当在本案中作出实体处理。三、本案第一次审理查明的由周某真转款至龙鹏账户的共计6160000元款项，除去前述白云易发公寓12套共计3000000元属张福全支付的外，剩余的3160000元是龙鹏委托周耀真代为销售花都中航嘉园物业中各买受人支付的款项，这些款项并非是周耀真个人所有、也并非是周耀真个人支付给龙鹏的，而是中航嘉园的各实际买受人李智敏等人支付给龙鹏的，这些款项的权属人并非是周耀真，而是中航嘉园各自的买家李智敏等人。因此，对该3160000元款项，周耀真无权要求龙鹏返还。“四份合同”涉及的28个物业中，其中通过周耀真代理销售出去的为16个物业，其中14套物业（C栋5号商铺、6号商铺、203、403、501、603、703、704，B栋304、501、504、601、704、803房）的总价为3131219元，基本与3160000元相当。而C栋601房、C栋903房均被周耀真拿走了由李溪村委开具的唯一一张《权属证明》原件，且不知道将该两套房屋过户到何人名下了。另外，在周耀真代理销售中航嘉园物业的过程中，由于周耀真说需要资金周转，并将中航嘉园另外的13套物业的《权属证明》从龙鹏处拿走并“抵押”给案外人钟洪津向钟洪津借款1300000元。该“抵押”已经被广州市花都区人民法院以“（2018）粤0114民初5360号”《民事判决书》确定为无效。四、本案中龙鹏与周耀真就“四份合同”形成的是承揽销售关系，而非买卖关系。本案应当适用承揽销售相关法律进行裁判。具体如下：首先，虽然其中有“买卖”的字眼，但是并不符合正常的买卖交易形式，该“买卖”的表述是当事人法律意识不强所导致的。其次，涉案《房屋及商铺买卖合同》第二条明确约定“自协议签订之日起，上述房屋及商铺、车库即交由乙方即周耀真全权销售，乙方售楼的价格不低于1800元/㎡。”根据《合同法》第396条的规定，前述条款完全符合委托合同的基本要件，也符合一般销售承揽合同的形式，只不过双方对销售底价约定了“不低于1800元/㎡”，属于保留最低底价的承揽销售合同。第三，在本案第一次审理的二审庭审中，周耀真也当庭承认《房屋及商铺买卖合同》约定的价款周耀真并没有一次性支付给龙鹏，而是销售一部分支付一部分，只不过其辩称是因为其资金不够所以无法一次性支付。但从款项支付的银行流水记录来看，基本是符合龙鹏所称周耀真卖出一套然后向龙鹏支付一套房款的形式。另外，原告在当庭提交的补充证据材料清单第9组证据可以证实涉案物业确实由周耀真介绍相关人员购买之后将房款支付给龙鹏，这是周耀真在诉讼当中的自认，结合龙鹏关于本案构成的合同法律关系的陈述，应当认定本案的法律关系为委托代理销售法律关系。因而，应当认定涉案合同合法有效，周耀真无权要求返还款项。五、在周耀真代理销售花都中航嘉园和白云易发公寓过程中，因周耀真资金周转问题，龙鹏也有向周耀真转账支付过部分款项（共计450000元），该部分款项周耀真应当返还给龙鹏。具体详见我方当庭提交的证据清单第六组证据。六、关于本案的反诉请求：假如本案合议庭仍认定涉案“四份合同”无效，龙鹏负担向周耀真返还涉案3160000元款项的前提是，周耀真将其经手卖出的花都中航嘉园27个物业及其权属证明返还给龙鹏；由于这27个物业现在被案外人李智敏等人实际占有，周耀真无法返还这27套物业的原物，根据《合同法》第58条的规定，周耀真应当折价补偿给龙鹏。参照这27套物业的合同成交价，除前述列明的总价3131219元的16套物业而外，经周耀真抵押给钟洪津的13套仍然应当由周耀真承担返还责任。互相冲抵后，龙鹏不仅无需向周耀真返还款项，而且就冲抵后不足的部分（即周耀真拿去抵押给钟洪津的13套物业）周耀真仍应当返还给龙鹏。另外，由于原审一审程序中龙鹏对周耀真也提出了反诉，请求判决周耀真向龙鹏返还其经手的花都中航嘉园27个物业及其权属证明；在该案一审程序中，贵院认为“被告（龙鹏）并未提交充分证据证明其已将上述权属证明交给原告。”，但在该案二审程序庭审中周耀真曾当庭承认前述16套物业的部分买受人是其介绍的，在原告补充证据清单第9组证据也显示了部分买受人是经周耀真介绍购买的；且不论是在涉及周耀真、钟洪津的另案【（2018）粤0114民初5360号】中贵院依法向花桥派出所调取的证据，还是在涉及李智敏等买受人的另案【（2018）粤0114民初4665-4675号】中李智敏等人的陈述，均可以佐证这些房产的《权属证明》是周耀真找好客户签订合同后龙鹏交付给周耀真，周耀真再交付给实际买受人这一事实。由于龙鹏在原审一审程序中（包括直至本案本次庭审），均认为贵院对本案涉及的白云易发公寓的12套房屋总价3000000元的标的没有管辖权，因此在提起反诉时没有将就该部分列为诉讼请求。但，如贵院坚持对该部分进行管辖，龙鹏也需要在本案中对该部分主张权益，也就是在本案中一并请求周耀真将经由其卖出给张福全的白云易发公寓12套房屋返还给龙鹏。如周耀真无法返还的应当折价补偿给龙鹏，折价的总额参照这12套房屋的成交价3000000元。在此情况下，一方面这3000000元是张福全的购房款而不是周耀真的款项，周耀真无权主张；另一方面如果龙鹏需要向周耀真返还该3000000元，周耀真需要向龙鹏返还该12套物业（折价3000000元），冲抵后龙鹏仍无需返还该笔款项。综上，周耀真起诉龙鹏要求返还6160000元，其中的3000000元属于张福全支付的白云易发公寓购房款，周耀真无权主张；剩余的3160000元属于周耀真代为销售的花都中航嘉园16套物业的购房款，也不属于周耀真，周耀真也无权主张。因此，请求驳回周耀真的全部诉讼请求。被告龙鹏向本院提出反诉请求：1.原告花都××花东镇镇李溪安置区中航嘉园23套住宅房（C403、C704、C603、C703、C501、B601、B704、B504、B804、B501、B304、D201、D302、D303、B201、B203、B204、B503、B603、B703、B803、B901、B903房）2间铺面（C栋5号铺、6号铺）及其相关权属证明返还给被告；2.诉讼费由原告承担。事实和理由：2012年9月22日，第三人卜声胜作为法定代表人的广州市启胜房地产开发有限公司与广州市易胜投资有限公司、广州花都××花东镇镇李溪村第二十经济合作社签订《合作建设合同》，三方合作建设花东镇李溪安置区村民公寓中航嘉园。合同约定，广州市启胜房地产开发有限公司提供项目建筑的全部资金，可分得总合作建筑面积的50%（9690.80平方米），由李溪村民委员会为建成的各房屋、商铺出具权属证明，作为购房者入住及通水通电的凭证，李溪村民委员会只认广州市启胜房地产开发有限公司的《合作建房合同》及《权属证明》。2013年，第三人卜声胜与案外人刘钜华作为甲方与乙方沈艺英签订合作建房合同，合作建设四栋10层的商业物业易发公寓（位于广州市白云区人和镇方华公路旁人和医院对面）。依据《易发公寓楼物业分配方案》，第三人卜声胜获得易发公寓B栋一楼至十楼整栋楼房的所有权。第三人卜声胜为投资房地产开发建设，先后向案外人庞庆多次借款，并由被告为借款作担保。因第三人卜声胜不还本付息，2013年3月19日案外人庞庆委托被告向第三人催收本息，如果被告不能帮案外人庞庆收回贷款本金，庞庆将追究被告的担保责任。在被告的追讨下，第三人卜声胜不得已于2013年5月19日与被告签订《房屋抵债/转让合同》，约定第三人卜声胜将白云区人和镇易发公寓建设可分得房屋的权利整体转让给被告抵债；又于2014年3月13日与被告签订《李溪安置区房屋抵债转让合同》，将李溪安置区中航嘉园合作建房分得的房屋中的B、C、D栋房屋、商铺及车库全部用于抵债转让。在被告的紧盯下，第三人卜声胜将上述不动产及相关权利证明交付给了被告。为了将上述不动产变现偿还案外人庞庆，第三人卜声胜找来原、被告签订《房屋及商铺买卖合同》及《补充合同》《补充协议二》，约定由原告周耀真承揽上述不动产中航嘉园及易发公寓的销售业务。合同签订后，原告周耀真先后找来多人买房，买房人名义上与广州市启胜房地产开发有限公司（法定代表人卜声胜）签订《合作建房合同》，买房款汇入原告周耀真及其弟周某浩真的账户，也有买房人将购房款汇入第三人卜声胜账户，再由卜声胜转入原告周耀真账户。至2015年6月12日，经周耀真的手卖出去房屋14套（C403、C704、C603、C703、C202、C501、C601、C903、B601、B704、B504、B804、B501、B304）及2处商铺5号、6号铺，得款近3000000元，原告将其中部分款项用于支付协议承揽销售应付款。为支付承揽售楼协议款，原告于2015年5月29日以中航嘉园一期D201、D302、D303、B201、B203、B204、B304（后被原告卖给曾丽华）、B503、B603、B703、B803、B901、B903房权利证明作为抵押向案外人钟洪津借款1300000元，原告自被告处拿走了该13处房屋的权利证明。为向被告支付协议承揽销售应付款，被告又以易发公寓协议房产作为抵押向他人借款3000000元，致使易发公寓协议房产被出借人实际控制。契约应该被遵守，原、被告之间的合同是不动产承揽销售合同，在实际买受人没有异议的情况下，该合同不宜确认无效，否则会使简单的问题复杂化，甚至会产生更多的纠纷和动荡。原告周耀真针对被告龙鹏的反诉请求，辩称：1.根据2015年1月20日双方签订的《房屋及商铺买卖合同》第3条的约定，从中可以看出涉案物业所有的合同及权属证明均由被告所持有，并未交给原告周耀真。2.根据双方于2015年2月15日签订的补充协议二第2条的约定，可以证明涉案物业的权属证明均由被告龙鹏所保管。补充协议虽记载已交给原告，但被告龙鹏及第三人均未曾将权属证明交给原告周耀真，且双方从未有过被告将权属证明交给乙方的交接证据，原告周耀真从未确认收到甲方的物业权属证明。综上，被告的反诉请求没有相应证据证明，不应得到支持。另外，原告介绍李智敏等人购买的涉案物业，其权属证明均由被告及第三人予以发放，我方并未经手权属证明。李智敏等人购买物业的款项均直接支付给龙鹏及第三人，其中被告龙鹏提交的证据6银行流水可以清晰证明李智敏已将购买物业的购房款375570元支付给了被告龙鹏，另100000元冲抵了第三人开办的启胜公司的100000元借款，故涉案物业被李智敏等人所控制是经被告及第三人允许的，我方并未收取所介绍购房人的任何款项。第三人卜声胜在原审中答辩称：原、被告之间的合作合法有效，被告所陈述的事实与理由都是真实的，被告所提的反诉请求合法有理，符合法律规定，应当予以支持。经审理查明：涉案房屋位于广州花都××花东镇镇李溪村安置区即中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库，未办理产权证。2012年9月20日，广州市易胜投资有限公司（甲方）、广州市启胜房地产开发有限公司（乙方，以下简称启胜公司）、广州花都××花东镇镇李溪村第二十经济合作社（丙方）、广州花都××花东镇镇李溪经济联合社（丁方）共同签署合作建设合同，约定合作开发位花都××××区中心大道道的村民公寓。2011年11月15日、2011年12月14日、2012年3月20日，卜声胜分三次共向案外人庞庆借款11900000元，龙鹏作为担保人。由于卜声胜未按时偿还借款本息，2013年5月19日，卜声胜作为甲方、龙鹏作为乙方共同签署一份房屋抵债/转让合同，约定甲方愿意将位于广州市白云区人和镇方华公路旁，人和华侨医院对面投资兴建的四栋10层商业物业中的持股股份2750平方米的房屋转让给乙方，转让金额为8000000元，作为乙方为甲方担保部分借款的抵押，由乙方负责转让出租或以房屋抵押偿还部分借款。除此之外，2014年3月13日，启胜公司作为甲方、龙鹏作为乙方还签订一份李溪安置区房屋抵债转让合同，约定：甲方花都××花东镇镇李溪安置区中航嘉园B、C两栋共48套房屋以及B、C两栋商铺800平方米、车库800平方米，总面积共6198.03平方米，现以1800元/平方米，共计11156454元作为乙方为甲方担保部分借款的抵押，由乙方负责转让出租或以房屋抵押偿还部分借款。2015年1月20日，龙鹏作为甲方一、卜声胜作为甲方二与周耀真作为乙方签订一份《房屋及商铺买卖合同》，经甲方一、甲方二、乙方三方友好协商，就中航嘉园B、C、D栋住宅楼，B、C栋全部商铺及B、C、D栋地下全部车库（附房屋及商铺、车库清单）达成以下买卖协议：1.本合同所买卖的房屋及商铺、车库的成交价为人民币：捌佰万元整，（￥8000000.00元），乙方应在2015年2月10日前支付完毕，否则视乙方违约。2.自协议签订之日起，上述房屋及商铺、车库即交由乙方全权销售，乙方售楼的价格不得低于1800元／m’，否则甲方有权取消买卖合同。3.乙方每销售一套，甲方一、甲方二将所售房屋的合同及权属证明交给乙方。4.甲方一、甲方二保证本次买卖的房屋及商铺、车库的合同及权属证明真实有效，不存在一房多卖，否则属违约，甲方一、甲方二并须赔偿乙方的所有损失。5.甲方收到乙方房款人民币捌佰万元整后，必须即时将上述房屋及商铺、车库的合同及权属证明交付给乙方，之前的一切债务如：（工人费、材料费、水电费等）由甲方二全部负责，今后房屋所产生的一切债权债务与甲方一无关。6.如乙方未能在2015年2月10日前付清所有房屋款，则甲方每天按乙方所欠款的百分之十收取违约金。该违约金从乙方所交房款里扣除，所扣除的违约金金额达到乙方所交的房屋款时此协议作废（注明：合同作废后乙方须确保不得干预甲方一对中航嘉园所剩余房屋的所有权、使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益）。7.本协议签订后，三方均不得反悔。如中途取消买卖，均属违约。8.三方如违反上述条款，均属违约。如乙方违约，则乙方所交购房款归甲方所有，无须退还给乙方。如甲方违约，则甲方一、甲方二按乙方所交购房款的五倍向乙方支付违约金。9.本协议壹式三份，甲方一、甲方二、乙方各一份。均具有同等法律效力，如有纠纷三方协商不成，提交当地法院裁决。10.本协议所涉及的所有款项，必须打入甲方一龙鹏银行账户（甲方二对此没有异议），凭银行进账单据为准，否则此中航嘉园协议书无效。2015年2月15日，龙鹏作为甲方一、卜声胜作为甲方二、周耀真作为乙方签订《补充合同》，对上述合同进行如下变更和补充：1、乙方购买甲方一、甲方二所有花都××花东镇镇李溪安置区中航嘉园及人和易发公寓两项目，两项目乙方合计应付甲方一、甲方二购房款共￥11000000元正，现乙方己支付￥5000000元正。2、乙方欠付甲方一购房款共陆佰万元正（￥6000000元正）。3、乙方分三期向甲方一支付购房款陆佰万元正(￥6000000元正)：2015年2月28日前支付￥1500000元正；2015年3月10日前支付￥1500000元正；2015年4月15日前支付￥3000000元正；4、乙方在2015年4月15日前支付￥200000元利息给甲方一。5、如在2015年4月15日前不能全额向甲方一支付￥6000000元，则视乙方违约，违约方按原合同第6条处理。同时甲方一有权处花都××花东镇镇李溪和人和易发两项目的房屋，并且收回上述房屋的所有权、使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益。6、乙方将广州市白云区人和镇龙腾花园19间房屋抵押给甲方一作为付款保证。2015年2月15日，龙鹏作为甲方一、卜声胜作为甲方二、周耀真作为乙方再次签订《补充协议二》，约定将上述《房屋及商铺买卖合同》及《补充合同》再次补充：l、甲方一与甲方二于2013年5月19日所签的《房屋抵债／转让合同》、2014年3月13日所签的《李溪安置区房屋抵债转让合同》交给乙方保管。2、中航嘉园29套由李溪村委会所盖章的权属证明交给甲方一保管，当甲方一全额收到乙方购房款￥11000000元后再交回给乙方。3、当甲方全额收到乙方购房款￥11000000元后，甲方一将所有中航嘉园和人和易发公寓两项目的产权等资料交给乙方，并且所有甲方一和甲方二所签有关中航嘉园和人和易发公寓两项目的合同和协议等资料即时作废。2015年5月26日，龙鹏作为甲方一、卜声胜作为甲方二、周耀真作为乙方第三次签订《补充合同》，对原合同作如下补充：1、乙方购买甲方一，甲方二所有花都××花东镇镇李溪安置区中航嘉园及人和易发隔壁公寓两个项目，两个项目乙方合计应付甲方一购房款11000000元正，现已支付5700000元。2、乙方不能因甲方二及冯健通等所有与甲方二的债权债务有关的人以花都××花东镇镇李溪安置区和易发隔壁公寓楼两个项目的房屋的一切债权债务如（工人工资、材料款、水电费）等为借口而不支付购房款。3、乙方确保必须在2015年6月30日前向甲方一全额支付5500000元整，如在2015年6月30日前不能全额向甲方一付清5500000元整，则视乙方违约，甲方一有权按乙方所欠款总额的0.03%每月底收取乙方违约金，直到乙方还清甲方购房款为止，该还款方式及违约金，乙方没有任何异议。同时甲方一有权处理花都花东镇李溪安置区中航嘉园和人和易发隔壁公寓楼两个项目的房屋，并且收回上述房屋的所有权，使用权、出租权、转让权、继承权等合法权益。4、甲方一、甲方二因资金回笼，有权销售以上房屋，李溪安置区中航嘉园不低于2000元／平方米。易发酒店公寓不低于5000元／平方米。超过最低价销售的同样按销售价计算。所有的房款用于支付乙方所欠的房款，直到甲方一收齐房款为止。剩余归乙方所有。上述合同签订前后，周耀真通周某浩真的银行账户共向龙鹏支付了6160000元，其中：2015年1月8日支付了1100000元，2015年2月2日支付了300000元，2015年2月12日支付了1995000元，2015年2月15日支付了1605000元，2015年2月17日支付了100000元，2015年4月21日支付了700000元，2015年5月30日支付了300000元，2015年6月15日支付了60000元。龙鹏收到款项之后对2015年1月8日、2月2日、2月12日、2月15日的款项开具了收据。周耀真称除了上述6160000元之外还通过现金的方式代龙鹏、卜声胜支付了人工费、材料费、水电费共计743656元，并提交了《房屋及商铺买卖合同》附件中航嘉园第一期住宅楼B栋的清单予以证明，该清单底下手写注明：于2015年1月21日已支付743656元正。下有卜声胜、龙鹏的签名及指模。对于上述两笔款项共计6903656元，周耀真在原审一审中称均是中航嘉园的购房款，在本案诉讼中则称2015年2月15日之前支付的款项属于中航嘉园的购房款，之后的款项并未区分是哪个项目的购房款。龙鹏确认上述签名的真实性，但是不确认周耀真的陈述。同时，龙鹏称其收到的6160000元中2015年1月8日的1100000元支付时间在《房屋和商铺买卖合同》签订之前，与本案无关。剩余5060000元中的3000000元系案外人张福全支付的易发公寓12套房屋的对价，除此之外的款项则是李智敏、曾丽华等人支付的中航嘉园13套房屋的对价。为此，龙鹏提交了其与张福全的录音、张福全与卜声胜于2015年2月11日签订的易发公寓合作建房合同12份、张福全的银行流水以及李智敏、曾丽华等人分别与广州市启胜房地产开发有限公司签订的李溪安置区合作建房合同15份、收据3份、张锡军的银行历史明细、龙鹏及卜声胜的银行流水予以证明。龙鹏与张福全在2019年3月21日的聊天记录中，张福全说：“当时就是说周耀真全部收购阿卜的产业，阿卜产业和你有份。”龙鹏说：“其实就是收购我的，但是当时签名都是我们两个一起签的，包括易发公寓。”周耀真认为卜声胜与张福全签订的合作建房合同，与周耀真无关，反而证明易发公寓的权属证明由张福全持有，而非周耀真；对张福全的银行流水真实性确认，张福全向周耀真转账的285000元是对周耀真的借款，之后周耀真无力偿还，用案外顺祥楼6个车位作价300000元冲抵了该笔借款。对录音材料的真实性不予确认，该录音材料中没有任何谈话内容显示周耀真收取了张福全3000000元，而且张福全签订合同时周耀真尚未取得易发公寓的出售权；对李智敏等人与启胜公司签订的合同真实性、合法性确认；对龙鹏及卜声胜的银行流水真实性确认，龙鹏向周耀真转账的50000元是周耀真介绍李智敏购买涉案房屋的回扣。同时，龙鹏提交的银行流水恰恰可以证明收取了李智敏的房款375570元。而卜声胜向周耀真支付的180000元系偿还周耀真的债务。张锡军的银行流水并不能证明张锡军将购房款支付给了周耀真，反而是向李智敏转账，有可能是李智敏介绍购房，其不认识张锡军。为此，周耀真提交了特发事件应急处置立据文书、与卜声胜的借款合同、借据2份证明其向张福全借款及以物抵债的事实以及卜声胜向周耀真借款的事实。龙鹏称其并非借款合同、借据的当事人，并不清楚上述借贷关系。对特发事件应急处置立据文书不予确认，该证据内容并没有显示周耀真所述的向张福全借款285000元。另查明，启胜公司于2015年1月至6月分别与案外人签订了李溪安置区合作建房合同，将中航嘉园第一期C栋5号商铺、6号商铺、403房、703房、704房出售给李智敏，将B栋304房出售给曾丽华，B栋501房出售给廖成栋、王雪林，B栋504房出售给邝荣达，B栋601房出售给谭天明，B栋704房出售给邝荣稷，B栋803房出售给李永朝，C栋203房出售给宋德功，C栋501房出售给曾繁喜，C栋603房出售给谭建立，C栋903房出售给张桂娟、张超兴。2018年4月23日，启胜公司以上述购房人员（除张桂娟、张超兴）为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷系列案，案号为（2018）粤0114民初4665-4675，请求上述购房人员返还购置的相应房屋及权属证明。本院经审理后支持了启胜公司的上述诉讼请求。上述系列案中的被告不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院以遗漏诉讼参与人为由，将上述案件发回重审，现上述案件尚在审理过程中。再查明，广州市中级人民法院在审理（2019）粤01民终字1778号案件过程中，向广州市花都区国土资源和规划局调查中航嘉园所在土地的性质、权属以及建筑物规划报建情况。该局回复称：涉案土地所有权性质为国有土地。经核查，中航嘉园第一期在现行城市总体规划中，规划为适建区；在现行土地利用总体规划中，地块大部分规划为城乡建设用地，少部分规划为交通水利用地，在现行控制性详细规划中，地块规划为二类居住用地。未查询到报建相关情况，未查询到国有土地使用权登记信息。诉讼中，周耀真申请证周某浩真出庭作证周某浩真陈述：“周耀真是我的堂哥，周耀真购买中航嘉园的钱是通过我的银行账户转账支付的。由于周耀真当时担任村领导，不方便转账，所以用我的账户进行转账，我一共转了616万元给龙鹏，具体付款时间与付款委托书上记载的时间一致，付款委托书是因为诉讼事后签订的。我与龙鹏之间并没有其他经济往来，我也不认识张福全，但是张福全有往我的银行账户中打过285000元，是周耀真向张福全的借的钱，用来转给龙鹏的，事后我也转给了龙鹏。我不认识钟洪津，但是钟洪津有向我的银行账户转钱，钟洪津与周耀真之间经常有经济往来，经常过我的账户转账。钟洪津向我银行账户转的一笔818000元是周耀真向钟洪津借的钱。”诉讼中，本院于2019年6月11日向李智敏、杨明师等人询问其购买中航嘉园房屋的有关情况。李智敏称：“我是通过一个熟人介绍认识了卜声胜、周耀真。卜声胜、周耀真说他们在李溪村建了两栋房屋，小区名称为中航嘉园，由于缺乏建设资金，叫我一起来投资，将来分配一些房屋给我。过了一两天，我约了一些亲戚朋友去卜声胜的办公室考察，然后和亲朋好友商量筹集了3000000元，涉案约1970000元，全部由我通过转账代付给了龙鹏周某浩真、钟洪津等人。至于为何要将款项支付给上述人员而非启胜公司，不清楚，反正是根据启胜公司的付款委托书进行支付，启胜公司均书写了收据，并将村委的权属证明交付给我持有。定金100000元是通过现金方式支付给了卜声胜。周耀真参与了房屋的交易，他有时在场有时不在场，他也没有说他是房屋的出售方还是中介方，但是每次付钱的时候龙鹏都在场，至于龙鹏、周耀真、卜声胜之间是什么关系，我不清楚，听说是合作开发关系，反正我只认开发商。”谭建立称：“我是李智敏的亲戚，通过李智敏介绍购买中航嘉园的房屋，购房款都是交给李智敏，由李智敏代为付款。启胜公司将权属证明及收据交付给了我方。签合同时，周耀真、卜声胜、龙鹏都在场，至于他们之间的关系以及周耀真与涉案房屋是否存在关系，我不清楚。谭天明、杨明师与谭建立陈述的内容大致相同。曾丽华称：“我是李溪安置区一个姓王的朋友告诉我卜声胜那里有房屋出售，介绍了之后，我就去看了房，然后签订了合同。合同签订后，我通过银行转账的方式向卜声胜支付了180000元，由于卜声胜没有将权属证明给我，我没有向他支付剩余的30000元购房款。周耀真与涉案房屋是否存在关系，我不清楚。”廖成栋称：我和李溪村的书记张方敏是朋友，他说他们村有房屋出售，他和开发商很熟悉，可以直接向他买，我就直接向他买了中航嘉园的房屋。我向张方敏支付了购房款，张方敏将房屋权属证明以及钥匙都交给了我。后来我不想要那个房子了，就和张方敏协商，张方敏将钱退还给了我们，我们也将钥匙和权属证明退还给了张方敏。整个交易过程都没有和启胜公司的任何人员打交道，我也不认识周耀真。钟洪津称：“周耀真介绍我认识了启胜公司的老板卜声胜，由于卜声胜急需用钱，故向我借钱，卜声胜用中航嘉园13套房屋做抵押，抵押期限三个月。我借钱给卜声胜当日即2015年5月29日还签了一份收据及房屋买卖合同。当天下午，我在周耀真的办公室将1300000元现金一次性交给卜声胜。当时约定如果卜声胜不能按时还款，我将以市场价向卜声胜购买房屋，1300000元抵做房款。当日卜声胜将13套房屋的钥匙交给了我方。当时周耀真以及周耀真的法律顾问蓝润金也在场，我和周耀真是朋友关系，周耀真以朋友的身份介绍我买房，并没有收取我任何款项。诉讼中，龙鹏提交了周耀真与钟洪津签订的借款合同、借据以及收据，拟证明周耀真与钟洪津签订借款合同，擅自将中航嘉园13套物业抵押给了钟洪津借款1300000元，该13套物业现在由钟洪津实际控制。借款合同约定周耀真向被告钟洪津借款1300000元，被告周耀真将中航嘉园一期B栋201、203、204、304、503、603、703、803、901、903房，D栋201、302、303房作为抵押。周耀真对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称上述借款合同并未实际履行，钟洪津于2015年5月30日向周耀真转账的818000元，虽然是周耀真向钟洪津的借款，但是与上述借款合同约定的款项无关，即使扣除利息，发放的金额也与借款合同约定的不符。龙鹏未提交证据证明其将上述房屋的权属证明交付给了周耀真或者钟洪津。2018年5月15日，启胜公司以周耀真、钟洪津为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，案号为（2018）粤0114民初5360号，要求周耀真、钟洪津返还上述13套房屋及相应的权属证明等，本院经审理后以启胜公司的证据不足为由，驳回了启胜公司的该项诉讼请求，该案已经发生法律效力。诉讼中，经过本院释明，周耀真表示假如《房屋及商铺买卖合同》《补充合同》《补充协议二》《补充合同》均有效，其要求将第一项诉讼请求变更为解除合同。龙鹏则表示不需要变更诉讼请求。关于合同解除的原因，周耀真称卜声胜欠下巨额债务，担心交易风险故从2015年7月份开始未再继续履行合同，而现在龙鹏基本将中航嘉园的房屋出售完毕，合同亦无法继续履行。龙鹏称系因为周耀真资金不足，且迟迟不能按照合同约定销售完毕中航嘉园的物业而导致合同无法继续履行。本院认为：本案争议的焦点为：一、本案法律关系应如何认定？二、《房屋及商铺买卖合同》《补充合同》《补充协议二》《补充合同》效力如何认定？三、周耀真向龙鹏支付款项的情况以及款项性质，龙鹏应否返还给周耀真？四、龙鹏的诉讼请求能否得到支持？关于争议焦点一：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。委托合同，则是指委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用。本案中，三方所签订的合同名称为《房屋及商铺买卖合同》，合同内容中所使用的词句如“达成以下买卖协议”“中途取消买卖”“乙方所交购房款”“乙方购买甲方一、甲方二所有花都××花东镇镇李溪安置区中航嘉园及人和易发公寓两项目”等等，均具有房屋买卖的意思表示。合同约定的权利义务为周耀真向龙鹏支付购房款，龙鹏将涉案房屋的权属证明及房屋交付给周耀真，符合房屋买卖合同的交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”故本院认为本案的法律关系为房屋买卖合同关系。龙鹏辩称《房屋及商铺买卖合同》第2条以及2015年5月26日签订的《补充合同》第4条对房屋出售约定了保价条款，而且周耀真亦自认介绍了李智敏等人购房，故认为本案为委托代理销售合同关系。对此，本院认为，虽然《房屋及商铺买卖合同》第2条以及2015年5月26日签订的《补充合同》第4条对房屋出售约定了保价条款，但是该条款亦表示由周耀真全权销售房屋，并无委托销售的意思表示，而且按照委托销售的交易习惯，委托人应该向受托人支付处理委托事务的费用或者报酬，但是双方并无此约定，明显不符合交易习惯，且保价条款并非房屋买卖合同的禁止性条款。另外，虽然周耀真自认介绍了李智敏等人购买了涉案房屋，并收取了龙鹏相应的佣金50000元，也不能证明双方之间存在委托销售合同关系，而可能是居间合同关系或其他关系。最重要的是在龙鹏提交的其与张福全的电话录音材料中，张福全提到周耀真收购卜声胜的产业时，龙鹏回复称是收购他的，更进一步说明其与周耀真是房屋买卖合同关系而非委托销售合同关系。关于争议焦点二，由于涉案房屋所在土地性质为国有土地，并非农村宅基地性质，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然涉房屋未取得合法的报建手续也未办理产权证，但对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑性质的认定和处理，属于国家相关行政机关的职权范围，并不属于法律的效力性规定，因此周耀真与龙鹏、卜声胜签订的《房屋及商铺买卖合同》《补充合同》《补充协议二》《补充合同》是各方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现中航嘉园的房屋已经由启胜公司作为出售人出售了大部分，而且周耀真及龙鹏均认为合同无法继续履行，因此周耀真要求解除《房屋及商铺买卖合同》及《补充合同》《补充协议二》《补充合同》中关于广州花都××花东镇镇李溪村安置区即中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库的房屋买卖合同关系，本院予以支持。关于争议焦点三，周耀真及龙鹏均确认周耀真向龙鹏支付了6160000元，对该部分款项本院予以确认。周耀真称除此之外还通过现过现金方式代龙鹏支付了工人工资、建筑款743656元。对此，本院认为虽然合同附件住宅楼B栋表格下面通过手写体备注“于2015年1.21号已支付743656元正”，但是周耀真并未提交证据佐证其付款情况，也并未举证证明各方达成代付款意思表示，龙鹏亦不予确认，因此，周耀真的上述证据并不足以证明其主张，本院对其陈述不予采信。对于周耀真向龙鹏支付的6160000元，龙鹏既表示除张福全支付的3000000元为易发公寓的购房款外，剩余的3160000元为李智敏、曾丽华等26套房屋的成交价，又表示2015年1月8日的1100000元支付时间在《房屋和商铺买卖合同》签订之前，与本案无关。剩余5060000元中的3000000元系案外人张福全支付的易发公寓12套房屋的对价，除此之外的款项则是李智敏、曾丽华等人支付的中航嘉园13套房屋的对价。对此，周耀真称上述6160000元均为购房款，2015年1月8日支付的1100000元为购房定金，2015年2月15日前支付的5000000元为中航嘉园的购房款，之后的款项并未对项目做出区分。本院认为周耀真支付的6160000元均为购买中航嘉园的款项，理由如下：1.对于6160000元款项的来源和性质，龙鹏在诉讼中做出自相矛盾的意思表示，却不能做出合理解释，有违诚实信用原则。2.2015年2月15日签订的《补充合同》已经明确约定，截止至2015年2月15日周耀真已经向龙鹏支付了5000000元，1100000元包含在5000000元内，龙鹏现在否认该款项，并没有提交相反的证据予以证明。3.对于龙鹏陈述有3000000元房款属于张福全的购房款的主张，龙鹏提交了其与张福全的录音、张福全与卜声胜于2015年2月11日签订的易发公寓合作建房合同、张福全的银行流水予以证明。本院认为，张福全的录音材料中并无张福全陈述将购买易发公寓的购房款支付给周耀真的陈述，且张福全与卜声胜签订合作建房合同的时间为2015年2月11日，此时周耀真尚未取得易发公寓的出售权，虽然张福全在2015年2月12日周某浩真支付了285000元，但是并不能证明该款项即为张福全购买易发公寓的款项，而且周耀真提交的特发事件应急处置立据文书也说明张福全与周耀真之间存在其他债权债务关系。因此，龙鹏辩称其中3000000元属于张福全购买易发公寓的购房款的意见依据不足，本院不予采纳。4.对于龙鹏陈述剩余款项则是李智敏、曾丽华等人支付的中航嘉园13套房屋的对价的陈述，根据本院向李智敏、曾丽华等人调查的情况，上述人员均称系启胜公司收取了房款，即使有向周耀真付款也是根据卜声胜的委托进行支付，而根据周耀真提交的借据，周耀真与卜声胜之间存在债权债务关系，因此并不能排除李智敏等人向周耀真付款是代卜声胜偿还对周耀真的债务，故龙鹏的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。合同解除，双方权利义务终止。因此，龙鹏应将收取的6160000元购房款返还给周耀真。由于周耀真明知涉案房屋未取得产权证，房屋交易本身存在巨大交易风险的情况下仍购买涉案房屋，对于合同无法继续履行亦存在过错，因此对其主张的利息，本院不予支持。关于争议焦点四，龙鹏要求周耀真花都××花东镇镇李溪安置区中航嘉园23套住宅房、2间铺面及相应权属证明返还给龙鹏的主张，龙鹏提交了启胜公司与李智敏等人签订的合作建房合同、钟洪津与周耀真签订的借款合同、借据等证明其将涉案房屋及相应的权属证明交付给了周耀真。对此，本院认为上述证据仅能证明启胜公司与李智敏、曾丽华之间存在房屋买卖合同关系，钟洪津与周耀真之间存在借款合同关系，并不能证明龙鹏将涉案房屋及权属证明交付给了周耀真，周耀真对此亦予以否认，李智敏、钟洪津等人亦陈述是启胜公司向其交付的房屋及权属证明，与周耀真之间并不存在任何合同关系。因此龙鹏的反诉请求依据不足，本院不予支持。卜声胜经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周耀真与被告龙鹏、第三人卜声胜于2015年1月20日签订的《房屋及商铺买卖合同》及2015年2月15日签订的《补充合同》《补充协议二》、2015年5月26日签订的《补充合同》中的关于广州市花都区花东镇李溪村安置区即中航嘉园BCD栋的住宅楼、商铺、地下车库的房屋买卖合同关系；二、被告龙鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周耀真返还购房款6160000元；三、驳回原告周耀真的其他诉讼请求；四、驳回被告龙鹏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60126元，由原告周耀真负担6477元，由被告龙鹏负担53649元；反诉案件受理费50元，由被告龙鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹审 判 员  廖静文人民陪审员  段纯惠二〇一九年八月二十日异书记员刘雄燕方琢华