广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字5166号上诉人（原审原告）：万亿君，住广州市海珠区。委托代理人：李文锐，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：范升平，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何妙群，住广州市海珠区。委托代理人：向华友，广东木棉律师事务所律师。委托代理人：张佩，广东木棉律师事务所实习律师。原审第三人：张国伟，1971年11月22日，住广州市海珠区。上诉人万亿君因案外人执行异议纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年12月12日，万亿君、黄某（乙方、买方）与张国伟（甲方、卖方）、中介公司三方签订《存量房买卖合同》（合同号为G2018098），约定由甲方以109万元出售其所有的涉案房屋给乙方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方于2013年4月30日前到房地产登记机构办理房产的产权转移登记手续，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方同意违约方支付总房款10%违约金；定金15000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方，定金余款185000元买方须在2012年12月25日前自行交付卖方，首期楼款31万元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方，楼价余款58万元买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方；合约三方确认此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约；等。2012年12月30日，万亿君、黄某（买方）与张国伟（卖方）及经纪方签订《补充协议》，约定买卖双方同意买方在签署本协议当天将部分楼款16万元支付给卖方；买方承诺收楼当天直接将物业租赁壹年给卖方使用，卖方应按每月租金人民币贰仟伍佰元整交付给买方，双方于起租期前另行签订《租赁合同》；买卖双方均知悉并同意将涉案房屋过户到万亿君名下，同意按照上述合同约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担在该合同中全部有关买方的权利和义务，直至交易完成时止；等。2013年4月8日，万亿君（买方）与张国伟（卖方）及经纪方签订《补充协议》，约定该房地产按整套并计价，总金额145万元；双方应当于2013年5月11日前到房地产登记机构办妥产权转移登记手续；买卖双方同意变更“合约”内的房款付款方式如下：买方涂销抵押后一次性付款变更为涂销抵押后按揭付款；买方垫资赎契，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）69万元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；买方楼价余款（即申请贷款金额）40万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；如卖方不按已签订的合同与协议将该房地产出售给买方，应当向买方支付违约金，违约金为双倍定金，并即时退还买方已支付的全部费用；如买方不按已签订的合同与协议买入该房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为双倍定金；等。2013年4月12日，万亿君（乙方、买方）、张国伟（甲方、卖方）及中介方（丙方）签署了《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字13040055486号），约定甲方将涉案房屋以145万元的价格出售予乙方，甲方保证对上述房屋享有完整产权，保证不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯张国伟权益，否则承担相应法律责任；签订本合同时，乙方向甲方支付36万元作为购房定金，首期款乙方在银行预约扣账日前向甲方支付房款105万元，剩余房款40万元由乙方按照按揭方式付款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；丙方应当于2013年4月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。2013年5月21日，万亿君（乙方）与张国伟（甲方）签署《广州市存量房买卖合同补充协议》，约定鉴于甲方原因造成甲、乙双方未能按双方所签署的《广州市存量房买卖合同》约定在2013年4月30日前到房地产登记机构办理产权转移登记手续，现双方同意变更前述办理产权转移登记日期至2013年5月21日前，且乙方同意在下列情况下放弃《广州市存量房买卖合同》第十三条因甲方迟延办理产权登记而应承担的违约责任：乙方的贷款未能在办理产权登记手续后十个工作日内放款，且逾期超过11天的；甲方准时在收到乙方贷款之日与乙方办理交楼手续，并在之后承租涉案房屋期间准时向乙方缴付租金及向相关部门缴清该房屋所产生的包括但不限于管理费、公摊费、水电费、燃气费、电话费；等。另查，万亿君曾起诉张国伟要求张国伟继续履行涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》，及要求张国伟交付涉案房屋及支付逾期办证违约金，原审法院于2014年3月7日作出（2013）穗海法民三初字第2165号民事判决书，判决如下：一、张国伟在该判决生效之日起十日内按总楼价的10%标准计付违约金145000元给万亿君。二、驳回万亿君其它的诉讼请求。该判决书已经于2014年5月22日发生法律效力，该判决书查明如下事实：张国伟分别在2012年12月12日、2012年12月14日、2012年12月30日、2013年4月18日共向万亿君出具支付房款105万元的《收款收据》。之后，万亿君向广州住房公积金管理中心申请贷款40万元，并于2013年4月19日获该管理中心的住房公积金贷款审批确认书。2013年5月22日广州市海珠区房地产交易登记所向万亿君、张国伟出具办理产权转移登记手续的《受理回执》及售房款《发票》；同日万亿君依法缴付了讼争房屋的契税，并由广州市海珠区地方税务局出具了《契税完税证》。2013年5月31日房管部门以讼争房屋被原审法院查封为由，向万亿君出具《不予登记决定书》，查封期限从2013年5月24日至2015年5月23日。原审法院在审理何妙群诉张国伟民间借贷纠纷一案中，根据何妙群提出的财产保全申请，在2013年5月23日依法作出民事裁定书【（2013）穗海法民二初字第1199号】，裁定查封了本案讼争房屋。万亿君不服该民事裁定书，以案外人提出异议，要求法院撤销上述民事裁定书、解除对本案讼争房屋的查封。为此，原审法院在2013年9月29日以（2013）穗海法执异初字第27号民事裁定书依法裁定，驳回异议人万亿君提出的异议请求。之后，万亿君表示没有对该裁定书提出诉讼。万亿君在（2013）穗海法民三初字第2165号案诉讼中，向原审法院提出了财产保全的申请，原审法院于2013年8月6日作出（2013）穗海法民三初字第2165号民事裁定书，轮候查封了涉案房屋。再查，何妙群依据生效的（2013）穗海法民二初字第1199号民事判决书申请执行张国伟借款合同纠纷的（2014）穗海法执字第1151号一案，在执行过程中，原审法院作出（2014）穗海法执字第1151-1号执行裁定书，裁定拍卖张国伟所有的涉案房屋的产权。万亿君以其为异议人，以何妙群为申请执行人，以张国伟为被执行人向原审法院提出执行异议，请求原审法院不予拍卖并解封涉案房屋。原审法院于2014年12月9日以（2014）穗海法执异字第63号民事裁定书裁定如下：驳回异议人万亿君提出的执行异议。据查册时间为2015年4月17日的《房地产登记薄查册表》记载，涉案房屋产权人为张国伟，2013年5月24日原审法院查封了该房屋三份之一产权份额，查封时效从2013年5月24日到2015年5月23日，2013年6月18日广州市荔湾区人民法院轮候查封该房屋七分之一的产权份额，2013年8月13日原审法院又轮候查封该房屋。万亿君为证明其主张，还提供了如下证据：1、万亿君、何妙群及中介方会晤录音，2、万亿君、何妙群及中介方会晤主要内容摘要，证据1、2均证明何妙群存在恶意查封涉案房屋；3、委托书，证明张国伟于2013年4月28日全权委托何妙群等人处理涉案房屋。何妙群对万亿君提交的上述证据的质证意见：证据1、2真实性不确认，认为何妙群申请查封房屋没有善意和恶意的说法，只是符合法律规定，法院就必须对该房屋查封，如果整个交易是恶意串通损害万亿君的利益，万亿君需另案诉讼，但是应该也过了诉讼的期限，如果万亿君认为其与张国伟之间的借款合同一案影响了万亿君的权益，万亿君也应当在知道或者应当知道起的6个月内向法院提出第三人撤销之诉；证据3真实性不确认。2014年12月26日，万亿君向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认广州市海珠区江西路紫玉大街19号1508房的房屋所有权归万亿君所有，停止对广州市海珠区江南西路紫玉大街19号1508房的拍卖行为（房屋价值估算145万元）；2、诉讼费用由何妙群承担。原审诉讼中，万亿君、何妙群双方确认涉案房屋没有交付给万亿君，何妙群表示是其在使用涉案房屋。万亿君表示其申请的40万元公积金贷款因涉案房屋被查封，公积金中心暂停房贷，公积金中心向其表示只要涉案房屋过户至万亿君名下即可放贷。另，万亿君在诉讼中向原审法院提交调查申请，要求法院调查涉案房屋的管理费缴纳人、张国伟在南方公证处的视频、张国伟的微信号等等。原审法院认为：万亿君向张国伟购买涉案房屋，并签订了《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对当事人均具有法律约束力。但是万亿君与张国伟就买卖涉案房屋签订的买卖合同并不当然发生物权转移的效力，涉案房屋现在并未登记至万亿君名下，且涉案房屋的房款万亿君也并未全部支付完毕，故万亿君要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求没有依据，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，现万亿君申请的公积金贷款未发放给张国伟，且涉案房屋也未交付给万亿君使用，万亿君并未实际占有涉案房屋，因此万亿君请求停止拍卖涉案房屋不符合上述规定，不予支持。万亿君与张国伟在2012年12月30日签订的《补充协议》中约定万亿君承诺收楼当天直接将物业租赁壹年给张国伟使用，张国伟应按每月租金人民币贰仟伍佰元整交付给万亿君，双方于起租期前另行签订《租赁合同》，但是本案中万亿君并未收楼，双方也并未签订《租赁合同》，不能视为万亿君实际占有了涉案房屋，万亿君认为该《补充协议》的签订视为双方对占有转移做了特别约定，可视为涉案房屋的占有已经转移无理，原审法院对该意见不予采纳。另外，万亿君向原审法院提出的调查申请与本案的处理没有关键性的影响，不予接纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，于2015年7月24日作出判决：驳回万亿君的全部诉讼请求。案件受理费17850元，由万亿君负担。判后，上诉人万亿君不服原审判决，向本院提起上诉称：一、万亿君对房产的网签和交易递件，已在房地产登记机关进行相应公示，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的情形，执行异议应予支持的情形。二、根据相关案例，万亿君的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，也应得到支持。三、何妙群在诉求债权的过程中存在故意侵害万亿君的合法权益，其利益不应得到保护，何妙群与张国伟有恶意串通行为，属于无效的民事行为，因此执行行为不应得到支持。四、万亿君已经办理案涉房屋的全部登记手续，交易过户的手续已经全部完成，万亿君没有过错，保护万亿君的权利不会侵害其他人权利。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、涉案房屋所有权归万亿君所有，停止对涉案房屋的执行行为；3、诉讼费用由何妙群承担。被上诉人何妙群答辩称：不同意万亿君的上诉请求，请求法院予以驳回。原审第三人张国伟未出庭答辩。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明，万亿君二审提交的查册表原审已作证据提交，万亿君认为原审提交的录音证据可以证实何妙群有与张国伟一起参与递件，何妙群对此予以否认，万亿君没有在原审申请鉴定，二审向本院申请对该录音证据进行鉴定。本院认为：万亿君、黄西玲与张国伟及中介公司签订的《广州市存量房买卖合同》系三方当事人自愿签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，但是不动产物权以登记为准，现涉案房屋登记在张国伟名下，就万亿君与张国伟之间的买卖关系而言，张国伟负有将涉案房屋过户给买方的义务，在没过户之前，涉案房屋的所有权依然属于张国伟，现因涉案房屋被法院查封，阻却了买卖双方的过户进程，原审法院认为万亿君要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求没有依据并无不当。关于法院执行程序中的两个问题。一是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”从本案的证据来看，只能证实房管部门已正式收件，没有证据显示涉案房屋已办理了受让物权预告登记，且房管部门明确作出了《不予登记决定书》，万亿君据此要求停止对涉案房屋的执行行为没有依据，本院不予支持。二是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案并不符合上述不得查封、扣押、冻结的情形，原审法院对此已作论述，本院予以支持，不再赘述。万亿君要求对原审提交的录音证据鉴定的请求对本案的处理并无实质性影响，且其也未在原审提出，本院不予接纳。综上所述，万亿君的上诉理由不成立，本院不予采纳。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。但本案纠纷系张国伟引起，并非万亿君的过错所导致，故一、二审受理费应由张国伟承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各17850元，均由张国伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  梁淑敏代理审判员  曹佑平二〇一六年二月五日书 记 员  王 健