河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初797号 原告（反诉被告）：王玉静，女，1957年8月27日出生，汉族，农民，现住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：董新，天津行通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王玉涛，男，1966年6月11日出生，汉族，无业，住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：张立双，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 原告（反诉被告）王玉静与被告（反诉原告）王玉涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王玉静及其委托诉讼代理人董新、被告（反诉原告）王玉涛及其委托诉讼代理人张立双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉静向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的协议书有效，案涉房屋归原告所有；2.被告协助原告办理房屋变更登记及过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年3月17日，原、被告签订了协议书，约定被告将坐落于唐山市开平区（以下简称）东北，东至吴某1，南至道，西至吴玉明，北至道的房屋出售给原告，双方协商的房屋价格为1.8万元，协议一式三份，双方各执一份，村委会存档一份。备注：房款笔下结清。签订协议的同时，原告向被告支付了房屋价款，并开始使用、居住该处房屋。原告购房后，被告一直未协助原告办理过户手续，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告王玉涛辩称，原告在双方签订协议时，原告不是本村的户口，原告曾经以该村集体户口的身份申请过宅基地，根据农村宅基地使用权的相关规定，每户只能有一份宅基地，原告没有购买该宅基地的权利。 反诉原告王玉涛反诉称，1.判令双方之间签订的集体土地使用权转让协议无效；2.判令反诉被告返还被告反诉原告房屋及集体土地使用证；3.判令反诉被告按每月200元支付自2002年起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；4.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:王玉涛于1987年取得案涉房屋的宅基地使用权,1993年7月取得了编号为唐开集建（8806083）的集体土地建设用地使用证,2004年4月14日签订了编号为唐开农宅越字2004编号01-357的宅基地清理（核实）登记表。1993年10月27日,王玉涛之妻王俊芝迁入越河镇××村北新街52号诉争房产家庭户,王玉涛之女**露于1994年6月27日因出生迁入诉争房产家庭户。2002年王玉静与王玉涛签订了协议书,将诉争房屋出售给王玉静。协议中虽然备注“房款笔下交清”,但王玉静未以现金或转账方式支付过该款项,双方也未办理集体土地使用证过户手续。王玉静于2000年6月将其在本村的农业户口变更为城镇户口,王玉静虽于2007年2月份调回至越河镇××村,但未能变更为农业户口,至今一直为城镇户口,不属于集体组织成员,不符合农村宅基地买方的条件,违反法律的强制性规定,故双方签订的集体土地使用权转让协议自始无效。王玉静自协议签订后领取了集体土地使用证并占用该房屋,应按每月200元支付王玉涛自2002年起至实际返还房屋之日止的房屋占用费,并返还集体土地使用证和房屋。望法院判如所请。 反诉被告王玉静辩称，不同意被告反诉原告王玉涛的反诉请求。1.王玉静户籍地为唐山市开平区,并一直在居住、生活并享有着选举权等相关作为村集体成员的权利,且集体经济组织成员的认定标准是以户籍所在地为准,而王玉涛主张的以户口性质为准；若王玉涛认为应以户口性质为准,则需由其提供证据证明,否则承担举证不能的责任；2.王玉静为集体组织成员,享有作为集体组织成员应享有的合法权益,即当然有权对房屋进行买卖。王玉静的购买行为并未损害集体的权益,购买人户口的迁回行为,以及集体组织成员的身份,最终也是实现了涉案房屋在本村内部的流转,并未造成本村土地流至村外,因此该买卖协议完全符合法律规定,真实、合法、有效；双方于2002年3月17日签订的协议书中明确注明了“房款笔下结清”的字样,若王玉静未将房款支付给王玉涛,王玉涛作为一个成年人自然不会在协议书上签字,更不会将房屋直接交付给王玉静使用至今,未提出任何异议。因此，王玉涛提出的未支付费用的请求,只是一个无理、无证的、违背一个正常人思维的陈述,不应予以采纳；3.2002年3月17日签订的协议书系双方的真实意思表示，并由开平区越河镇××村村民委员会盖章确认,且不违反法律行政法规的规定,应为合法有效,双方均应按合同享受权利并履行义务。双方均认可转让的是东至吴某1,南至道，西至吴玉明,北至道的房屋,根据“房地一体”的政策,王玉涛有义务协助王玉静办理土地使用权变更手续。 本院经审理认定事实如下：王玉静与王玉涛系姐弟关系，二人出生地为。王玉静于2000年6月将户口迁出，2007年2月2日迁回，期间一直居住在，靠种地为生，并享受村民待遇。1987年，王玉涛取得了案涉房屋的宅基地使用权,1989年左右在案涉宅基地上建造房屋，双方对出资情况有争议，王玉静认为系父母出资、其出力建造，王玉涛认为其与父母共同建造。1990年左右，王玉涛因工作将户口迁至其工作地点唐山市汽车15队，落为集体户口，至今未再迁回，其在没有耕地。王玉涛于1992年结婚，与其父母居住在案涉房屋，1993年7月，王玉涛取得了案涉房屋集体土地建设用地使用证（唐开集建字第8806083号），四至为东至吴某1，南至道，西至吴玉明，北至道。1999年左右，王玉涛一家与其二哥一家住在家里老院，后搬出。2002年3月17日，双方在中证人的见证下，签订《协议书》一份，载明：“本村村民王玉涛有正房三间，坐落（于）村东北，东至吴某1，南至道，西至吴玉明，北至道，愿意出售给本村同胞姐姐王玉静，经双方协商，房价定为一万八千元整，为使双方永不反悔，特立字为据，此协议一式三份，双方各执一份，村委会存档一份。备注：房款笔下交清。”代笔人为村委会会计崔淑荣并签字确认。原、被告双方在该协议上签字捺印，委会在协议上盖章，中证人吴某1、吴某2（时任村委会主任）、吴某3、郭某、王某等人在协议书中签字确认。其后，王玉静一家与其父母居住在案涉房屋，其父母在案涉房屋去世，王玉静对案涉房屋进行了装修，在院内建造三间倒座，现案涉房屋由王玉静之子居住。另查明，双方签订协议时，王玉涛一家未在案涉房屋居住，现王玉涛一家亦未在居住。 上述事实有农村宅基地清理登记表、集体土地建设用地使用证、宅基地清理（核实）登记审批表、协议书、当事人陈述等在案佐证。 本院认为，原、被告于2002年3月17日签订买房协议书时，有时任村主任的吴某2，代笔人为时任村会计崔淑荣，中证人吴某1、吴某3、郭某、王某等人在场见证并签字确认，约定内容明确具体，应认定为系买卖双方当事人的真实意思表示，且买卖双方系亲姐弟关系，买房协议书合法有效。故对于王玉静主张案涉房屋归其所有，王玉涛配合其办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。王玉涛辩称，原告不是集体组织成员，无权购买宅基地，且未将房款交付。经查，王玉涛于1990年左右因工作原因将户口迁出本村，一直未迁回，其在本村没有承包地，在出卖案涉房屋时，王玉涛已不在此房居住。王玉静在本村有承包地，户口虽在2000年迁出，但因系政策迁出，王玉静一直在本村居住，无其他收入来源，有选民资格，民委员会对此亦无异议，王玉涛未向本院提供证据证明在签订买房协议书时王玉静不是本村集体组织成员，协议书中明确载明房款笔下交清。故对王玉涛的该辩称，不予采纳。王玉涛辩称王玉静已经在签订买房协议书之前在本村另有一处宅基地，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，王玉静违反了一户一宅，协议书应属无效。本院认为，原、被告签订的《协议书》具备有效合同的全部要件，双方处于平等民事主体订立的《协议书》，此交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规，亦不涉及相关法律法规规定的合同无效的其他情形。我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。土地管理法虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，且该法律规定非效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定，故原、被告签订的《协议书》有效，对王玉涛的辩称，本院不予采纳。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、坐落于唐山市开平区，东至 吴某1，南至道，西至吴玉明，北至道的房屋归原告王玉静所有，被告王玉涛于本判决生效之日起10日内配合原告王玉静办理案涉房屋的过户手续； 二、驳回反诉原告王玉涛的反诉请求。 案件受理费5050元，减半收取为2525元，反诉费用2525元，均由反诉原告王玉涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年八月二日 法官助理 王 业 书 记 员 赵 钰