西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院     西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初6702号 原告（反诉被告）：陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司，住所地：西安市。法定代表人：茹明亮，董事长。委托诉讼代理人：吴桂芳，陕西岚光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李康，陕西岚光律师事务所律师。被告（反诉原告）：安康市汉滨区金州康源实业有限公司，住所地：安康市汉滨区。法定代表人：周伟，执行董事。委托诉讼代理人：丁辉，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，陕西许小平律师事务所律师原告（反诉被告）陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司（以下简称旅游饭店公司）与被告（反诉原告）安康市汉滨区金州康源实业有限公司（以下简称汉滨区金州康源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告旅游饭店公司委托诉讼代理人吴桂芳、李康、被告汉滨区金州康源公司委托诉讼代理人丁辉、陈骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旅游饭店公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金及违约金合计4254858.52元【已扣除100万元押金，其中租金4456509.79元、违约金798348.73元（违约金已将合同约定的日0.5%酌减为银行年利率24%，分段累加）】，并支付9月9日起至付清租金之日止的违约金；2、判令被告向原告支付7月8日至8月23日占用租赁物期间的租金536986元及后续占用期间的租金；3、判令被告支付因拒不交还酒店造成原告损失55400元，并支付9月9日起至实际交还酒店之日止的损失；4、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠至2016年12月9日的租金2544968.15元、违约金675226.36元，并支付自2017年9月9日起至实际付清之日止的违约金；2、判令被告向原告支付自2016年12月13日起至2017年9月13日至的占用使用费2655986.08元；3、判令被告向原告支付为防止损失扩大而支出的费用合计108986元；4、判令被告返还原告代缴社保费及电话费合计17XXXX.35元；3、诉讼费用由被告承担。以上合计5162135.94元（已抵减100万元押金）。事实和理由：2015年4月1日，原被告签订《延炼商务酒店租赁合同》约定，原告将位于西安市碑林区XX环XX段XX号的延炼商务酒店租赁给被告，租赁期限自2015年4月8日起至2017年7月7日止。被告按季度向原告支付租金，每季度租金100万元。同时约定，被告逾期支付租金。每逾期一日，被告按照拖欠租金的0.5%支付违约金，逾期超过30天仍未支付租金的，原告有权按照原状收回标的物。合同签订后，原告依约移交了酒店，但被告在合同履行期间，前后支付253万元租金后，便一直拖欠租金。2017年7月7日合同到期后，被告仍然拒绝支付拖欠的租金，并拒绝向原告交还酒店。后原告为减轻酒店不能按期交付所引起的责任，委托安保公司介入收回酒店，但被告拒不配合酒店的交接，也拒绝搬离酒店，致使原告至今不能向酒店产权人交付，故因被告的行为导致原告委托安保公司的费用以及由此产生的责任应由被告承担。另，原告变更诉讼请求时补充事实理由：原告催要无果，2016年12月8日，通过公证送达方式向被告送达书面《解除合同函》，告知双方之间的租赁合同于2016年12月9日解除，被告应当于2016年12月12日返还租赁物，被告知悉并予以签收，故双方之间的租赁合同已于2016年12月8日解除。原告委托第三方收回酒店时，被告不配合原告，反而纠集自己的员工霸占部分客房，原告2017年9月13日委托搬家公司搬离了被告侵占酒店的物品并予以保管。故被告应承担为防止损失扩大而支出的费用。根据双方合同约定，被告应当为与其建立劳动关系的人员缴纳社会保险并承担租赁期间因使用租赁物发生的水、电等与酒店经营有关的费用，因此被告还应向原告返还代为缴纳的社保费和电话费及使用酒店期间拖欠相关部门的费用。汉滨区金州康源公司辩称，被告依约支付租金，原告未提供可正常使用的租赁物，也未按照合同约定为被告办理经营酒店所需的各类营业证照、证件。同时原告多次派自己员工进行酒店管理，干扰被告正常经营。原告违约在先，导致租赁合同签订的目的无法实现，无权要求被告支付租金、违约金。酒店经营期间，原告通过暴力违法手段，强行收回酒店，被告不应承担租赁期满后的房屋使用费，原告暴力收回酒店，给被告的财务造成损失，应赔偿因此造成的损失。对变更后补充的事实答辩意见：原告主张的2016年12月8日租赁合同解除，无事实及法律依据，原告无权要求被告支付违约金及占用费。原告主张的欠缴房屋租金数额错误。无权要求被告支付为防止损失扩大而支出的费用。同时提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告租房押金100万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告2017年1-3月因被反诉人强行封店、消防不合格造成的闭店损失126万元；3、判令反诉被告向反诉原告支付租赁期内酒店硬件设备、消防设备维修、改造费用198.62万元（暂估）；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿因非法暴力强行收房造成的损失20万元（暂估）；5、本诉及反诉费用由反诉被告承担。旅游饭店公司针对反诉辩称，反诉原告主张返还租房押金100万元、赔偿2017年1-3月损失无事实法律依据，该损失由反诉原告自行承担。反诉原告主张的租赁期内酒店新增设备、消防设备维修等没有事实依据，该维修、改造未经反诉被告同意。反诉原告主张反诉被告向其支付收回酒店的损失没有事实依据。本院经审理查明，2015年4月1日，旅游饭店公司与汉滨区金州康源公司签订《延炼商务酒店租赁合同》，约定，旅游饭店公司将拥有合法使用权的延炼商务酒店的房屋、设施设备、物品及办公用品出租给汉滨区金州康源公司；租赁物位于西安市碑林区XX环XX段XX号，总建筑面积1600平方米，包括酒店客房216间、餐厅、大堂、会议室、厨房、酒店的设施设备、物品及办公用品以双方《交接清单》为准；双方同意，汉滨区金州康源公司将租赁物作为酒店及酒店的相关配套经营使用，并遵守国家和租赁物所在地有关房屋使用和管理的规定，汉滨区金州康源公司在其中所开设的酒店企业，独立注册，独立核算，自主经营，独立承担责任。在汉滨区XX酒店企业前，可延用原企业证照进行经营，经营期间应按照法律法规的规定缴纳税费、按照本合同约定交纳租金和其他费用，旅游饭店公司对汉滨区金州康源公司延用原企业证照的时间长短不作任何保证；租赁期间自双方资产移交《交接清单》签字之日起计算，该房屋租赁期自2015年4月8日起至2017年7月7日止，共2年零3个月；汉滨区金州康源公司在本合同签署的3日内向旅游饭店公司交纳保证金壹佰万元，如合同期满后汉滨区金州康源公司应付的租金和其他费用已全部交纳，且双方无其他纠纷，旅游饭店公司应在承包期满后一个月内无息将保证金退还给汉滨区金州康源公司；租金按季度支付，计取方式为：当每季度按营业收入计取（餐饮按营业收入的15%计取，客房按营业收入的35%计取）的租金数额超过100万元时，租金按营业收入计付；当每季度按营业收入计取的租金数额少于100万元时，租金按100万元计收；如双方没有对每个季度的营业额进行确认、结算，或对该季度的营业额有异议，则本季度租金按100万元计收；租金的起算时间，首期租金支付方式：2015年第二季度租金应于2015年7月7日前支付，逾期支付的，每逾期1日，汉滨区金州康源公司需按拖欠租金的0.5%支付违约金，逾期30日仍未支付租金，旅游饭店公司有权按当时原状收回标的物；支付租金的方式为银行转账，2015年10月7日前（缴纳2015年第三季度租金）、2016年1月7日前（缴纳2015年第四季度租金）、2016年4月7日前（缴纳2016年第一季度租金）……；旅游饭店公司有权对租赁物进行监管，确保其安全、完整、保值；汉滨区金州康源公司延期支付租金超过10日、延期支付其他费用（包括但不限于税费、电费、供暖费、供冷费、有线电视费、排污费、垃圾清运费等）超过10日，旅游饭店公司有权解除本合同；汉滨区金州康源公司应根据酒店及酒店所在地的实际状况自行决定酒店机构设置和员工编制方案，指定劳动用工计划，制定酒店员工工资、社会保险、复利待遇等标准；酒店实行全员劳动合同制度，劳动合同只和汉滨区金州康源公司认可的工作人员签订，签订劳动合同后，汉滨区金州康源公司应依法为员工缴纳社会保险费用，租赁期间，汉滨区金州康源公司未组织与员工签订劳动合同、未按法律规定为员工缴纳社会保险产生的一切法律后果由其自行承担……；租赁期间，因使用租赁物所发生的水、电、热能、供暖、供冷设施、通讯、排污、垃圾清运等与酒店经营相关费用由其承担；租赁物发生结构型损坏或设计资产在使用功能上出现问题的，旅游饭店公司应负责及时修复并承担相关费用，除此之外其他设施、设备的维护、维修由汉滨区金州康源公司负责并承担费用；在租赁期内，汉滨区金州康源公司应合理使用租赁标的物，如因其使用不当造成的损坏，应负责修复或经济赔偿；违约责任为：汉滨区金州康源公司未按合同约定提前解除合同，交纳的保证金不再退还，另应支付违约金100万元；合同终止条件，合同期限届满，一方无意延长等内容。后旅游饭店公司向汉滨区XX店内相关资产、物品，有双方签订的相关资产盘点表为证。被告已付租金情况统计为，2015年度租金支付情况：2015年4月8日至2015年7月7日应付租金为100万元，2015年7月已付租金65万元；2015年7月8日至2015年10月7日，应付租金为100万元，2015年8月支付了5万元，2015年10月支付了43万元，共计已付租金48万元；2015年10月7日至2016年1月7日，应付租金为100万元，2015年11月支付了13万元，2015年12月支付了10万元，共计已付租金23万元。综上，2015年度应付租金300万元，被告已付租金136万元。2016年度租金支付情况：2016年1月7日至2016年4月7日，应付租金100万元，2016年2月支付了20万元，2016年4月支付了50万元，共计已付租金70万元；2016年4月7日至2016年7月7日，应付租金100万元，2016年4月29日已支付租金2万元；2016年7月7日至2016年10月7日，应付租金100万元，2016年7月支付租金20万元；2016年10月7日至2016年12月9日即原告解除合同之日，应付租金70万元，2016年10月支付了10万元，2016年11月支付了5万元，2016年12月支付了10 万元，共计支付租金25万元。根据2015年4月-2017年8月金州康源实业与饭店管理公司对账明细，汉滨区金州康源公司应付租金2015年4月7日-2017年7月7日为900万元，2017年7月7日至8月24日应付租金536986元。2015年7月至2016年12月26日汉滨区金州康源公司向旅游饭店公司已付租金253万元。另，双方确认移交存货为201435元。2015年4月-12月代垫抵扣892890.02元，2016年1-12月代垫抵扣933576.83元，2017年1-6月代垫抵扣388458.36元，扣除2016年5-8月租金1333000元，加回2016年5-8月利润628945.21元，2017年2-3月消防影响损失1260000元，余总长包房（928房）226800元，徐总长包房（709房）54000元，2015年4月-2016年新增资产及物品112639.73元，2015年4月-2016年装修改造1903212.95元，2017年2-3月消防改造83000元，2015年-2016年购置餐具及布草类为餐厅餐具25540.2元、包间餐具11764元、后厨餐具10235元、客房布草139397.4元、餐厅椅套及转盘21574元、台布及后厨餐具5151元，汉滨区金州康源公司交付押金100万元。2016年12月9日的（2016）安证民字第1001号公证书载明，申请人旅游饭店公司委托代理人贾某某于2016年12月8日向安康市公证处申请，对其公司向汉滨区金州康源公司送达《解除合同函》的行为进行保全证据。公证员及公证员助理、申请人的委托代理人来到被送达人住所，至该酒店518号房间，贾某某向被送达人的法定代表人郭放仁送达解除通知函，郭放仁阅读后在该函上签字。送达的解除通知函内容为：由于汉滨区金州康源公司未按时足额交纳租金，经多次催促，汉滨区金州康源公司已严重违约，旅游饭店公司通知其于2016年12月9日解除双方签订的《延炼商务酒店租赁合同》，请其于2016年12月12日与旅游饭店公司就租赁物、酒店经营期间的债权债务进行交接和确认。后汉滨区金州康源公司未搬离，旅游饭店公司2017年8月16日委托西安智诚保安服务有限公司收回酒店并维持酒店秩序，旅游饭店公司称共花费安保费97400元。2017年9月13日，旅游饭店公司委托搬家公司搬离汉滨区XX酒店物品，花费搬家费5586元，保管物品费用6000元（无发票）。2017年9月22日，旅游饭店公司交纳电话费14889.03元。上述事实，有《延炼商务酒店租赁合同书》、《资产盘点移交清册》、资产盘点表、对账明细、公证书、《安保服务协议》《补充协议》、银行回单、《中国电信陕西分公司收费收据》及庭审笔录等证据存卷佐证。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中旅游饭店公司将拥有合法出租权的房屋出租给汉滨区金州康源公司，且已实际交付，故汉滨区金州康源公司应按约定支付房屋租金。根据庭审及双方提交的证据，可以认定，双方的租赁合同租期开始时间为2015年4月8日，2016年12月9日旅游饭店公司解除该租赁合同，汉滨区金州康源公司占用租赁房屋的物品于2017年9月13日搬离。双方同意将扣减款项及移交存货与租金一并处理。截止2015年4月7日至2016年1月6日，汉滨区金州康源公司应支付租金300万元、移交存货201435元，共计3201435元，已付136万元，抵扣892890.02元，尚欠租金948544.98元；2016年1月7日至2016年12月9日，汉滨区金州康源公司应支付租金为370万元，扣除已付117万元，抵扣933576.83元，尚欠租金1596423.17元。上述两笔未付租金合计2544968.15元。从2016年12月10日至2017年9月13日，产生房屋占用费3044444.44元，扣除388458.36元，房屋占用费为2655986.08元。上述租金及房屋占用费，汉滨区金州康源公司应支付旅游饭店公司。关于违约金，根据双方租赁合同第二章第十条（二）1、2015年度第二季度租金应于2015年7月7日前支付。逾期支付的，每逾期一日，汉滨区金州康源公司需按拖欠租金的0.5%支付违约金，逾期30日仍未支付租金，旅游饭店公司有权按当时原状收回标的物。根据旅游饭店公司出具的汉滨区金州康源公司租金支付情况，可以看出汉滨区金州康源公司租金一直未按时足额支付，但旅游饭店公司并未按合同约定履行收回房屋的权利，在之后的租金交付过程中，汉滨区金州康源公司一直存在未按期足额交付，旅游饭店公司未主张租金及违约金，也未收回房屋，视为对汉滨区金州康源公司行为的默许，且从汉滨区金州康源公司未足额支付租金开始至行使解除权及搬离租赁房屋内物品已过去近一年，旅游饭店公司怠于行使自己的合同权利、法律权利，对因怠于行使权利造成的损失，应自行承担。故旅游饭店公司现主张迟延支付租金的违约金，不予支持；旅游饭店公司主张的为防止损失扩大造成的损失，不予支持。旅游饭店公司要求汉滨区金州康源公司返还代缴的社保费用，与本案不属于同一法律关系，不予处理，可另案主张。旅游饭店公司主张的电话费，实际发生且以交纳，予以支持。关于汉滨区金州康源公司反诉主张的返还房屋押金100万元，因其未按期交纳租金且有拖欠，根据租金合同约定，应予抵扣相关费用，不予支持。汉滨区金州康源公司主张的闭店损失、酒店内硬件设备等费用，未提供充分有效证据，不予支持。汉滨区金州康源公司主张的暴力强行收房损失，未提供证据证实，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、安康市汉滨区金州康源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司截止2016年12月9日房屋租金1544968.15元（已扣除100万元保证金）。二、安康市汉滨区金州康源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司截止2017年9月13日房屋占用使用费2655986.08元。三、安康市汉滨区金州康源实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司代缴电话费14889.03元。四、驳回陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司其余诉讼请求。五、驳回安康市汉滨区金州康源实业有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费48235元（其中案件受理费47935元，公告费300元）由安康市汉滨区金州康源实业有限公司承担39607元，陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司承担8628元；反诉案件受理费21185元，由安康市汉滨区金州康源实业有限公司承担（该本诉、反诉案件费用安康市汉滨区金州康源实业有限公司，陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司已交纳，安康市汉滨区金州康源实业有限公司承担部分应同上款一并支付陕西旅游饭店管理（集团）股份有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    吕 江 晖                        代理审判员    毋 俊 利                        人民陪审员    唐 金 琳 二〇一九年七月二十九日  书  记  员    刘   颖 1