湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0113民初742号原告：江哲平，男，1953年7月18日出生，汉族，住武汉市江夏区。原告：肖桂枝，女，1953年7月23日出生，汉族，住武汉市汉南区。共同委托诉讼代理人：叶平，湖北楚义君律师事务所律师。被告：江贤春，男，1946年5月10日出生，汉族，住武汉市汉南区纱帽街薇湖路60-2-2号。公民身份证号码420101194605100038。委托诉讼代理人：何志新，湖北力为律师事务所律师。第三人：武汉经济技术开发区（汉南区）纱帽街办事处，住所地武汉市汉南区汉南大道353号。负责人：王波，该办事处主任。第三人：施艳芳，女，汉族，1947年2月1日出生，住武汉市汉南区，委托诉讼代理人：何志新，湖北力为律师事务所律师。原告江哲平、肖桂芝诉被告江贤春（以下简称“被告”）、第三人武汉经济技术开发区（汉南区）纱帽街办事处（以下简称“纱帽街办事处”）及施艳芳所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法由审判员张照银适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审前，被告申请追加其妻施艳芳为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。原告江哲平及肖桂芝的共同委托诉讼代理人叶平，被告及第三人施艳芳的共同委托诉讼代理人何志新，第三人施艳芳到庭参加诉讼。第三人纱帽街办事处经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告江哲平、肖桂芝诉称，原告一直是纱帽街大嘴村二组85号宅基地上房屋的户主及房主，该房屋建筑占地面积为97.8平方米，另有猪舍、厕所等附属物占地面积为7.2平方米，其土地证编号为汉集建（93）字第1981号。该房屋至今未交易并过户给任何人，包括被告。多年来，原告一直居住在江夏区郑店街种菜谋生。最近发现，该房屋为被告侵占而成为被拆迁补偿的对象，并登记在其指定的人名下，其拆迁编号为DZ108号。这种绝对错误的做法严重侵害了原告的合法权益。对此，第三人纱帽街办事处疏于审查，有着不可推卸的责任。特诉至法院，请求判令：一、确认纱帽街大嘴村二组85号房屋或其拆迁补偿权益为原告所有；二、被告承担本案的诉讼费。被告及第三人施艳芳辩称，原告诉称的房屋已于2016年上半年灭失，灭失物是特定物不存在所有权，赔偿依据是地上建筑物，而不是宅基地；被告不是本村的村民，没有与原告发生房屋交易行为，不应列为被告；原告于2002年初将诉争房屋以1700元价格卖给本村村民施艳芳，一直居住至2016年，后年久失修进行了改建，并办理了建房手续；房屋卖给第三人施艳芳原告是明知的。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人纱帽街办事处未到庭，也未提交书面答辩意见。原告江哲平、肖桂芝为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1.原告江贤春的户籍信息，拟证明其是城市户籍不能购买及占有涉案房屋；2.集体土地建设使用证，拟证明涉案房屋办有合法的用地建房手续登记在原告江哲平名下，为两原告所有；3.房屋照片，拟证明大嘴村面临拆迁原告才发现其房屋已被被告及第三人施艳芳私自拆除新建了楼房及拆迁编号，涉案房屋用的是原告的宅基地；4.异议告知书及其快递单查询单，拟证明原告知情涉案房屋被被告及第三人施艳芳私自拆除后立即向有关部门发函要求停止办理拆迁手续；5.宣传手册，拟证明大嘴村全村已被纳入拆迁范围之内。被告及第三人施艳芳为支持其抗辩理由，向法庭提交了如下证据：1.证人江某（原告江哲平之兄）的证言及证人陈某的证言，拟证明原告夫妇已于2002年4月份委托自己的兄长江某将诉争房屋以1700元的价格卖给了第三人施艳芳，价款交付给了江某，第三人施艳芳买房后一直居住至今；2.村镇农民建房申请审批表，拟证明2016年7月，第三人施艳芳因房屋年久失修，无法居住，向村镇及建管部门申请并审批在原宅基地上将原房屋拆除建起了三间三层楼房；3.第三人施艳芳的户口本、身份证及被告的身份证，拟证明第三人施艳芳是大嘴村村民，且本房宅基地是其唯一的地基，有资格购买本村房屋，被告因在乡镇企业工作，户口不在村委会。第三人纱帽街办事处未到庭，未向法庭提交证据。经质证，被告及第三人施艳芳对原告江哲平、肖桂芝提交的证据1的真实性无异议；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，认为土地证上的附着物已不存在，且被第三人施艳芳的建房许可证代替；对证据3真实性无异议，证明目的有异议，房屋是第三人施艳芳的房屋，也说明原告明知该房屋已转移给了第三人施艳芳；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，不能证明从邮寄之日起原告才知道被买卖或占用的事实；对证据5真实性无异议，证明目的也无异议。原告江哲平、肖桂芝对被告及第三人施艳芳提交的证据1认为江某未到庭，证言无效，陈某在香港回归之日起在外面打工，不在家，钱是给的江某而不是给到两原告，单个证人证言很难达到证明事实的目的；证据2建房审批表没有确认房屋权属来源，被告和第三人施艳芳在大咀有好几套这样的房子，按照国家一户一宅，他们不可能有这么多宅基地，这个建房的合法性本身就存在问题；对证据3真实性无异议，但不能证明该房屋是其唯一的宅基地，第三人施艳芳不止这一套房子。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原告江哲平、肖桂芝原为武汉市汉南区纱帽街大嘴村村民，是武汉市汉南区纱帽街大嘴村85号宅基地使用权人及地上物所有权人，其房屋建筑占地面积为97.8平方米，宗地外临时用地猪舍、厕所共占地7.2平方米，其集体土地建设用地使用证号为汉集建（93）字第1981号。后原告江哲平、肖桂芝搬至江夏区郑店种菜谋生，现原告江哲平居民身份证记载的住址为武汉市江夏区郑店街关山村付家湾10号。2002年4月份原告江哲平委托其哥哥江某将其坐落在汉南区纱帽街大嘴村85号的三间平房出卖并交付给第三人施艳芳，第三人施艳芳将房款1700元交付给江某后一直居住在上述房屋内，2016年7月13日第三人施艳芳因上述房屋年久失修，无法居住，向村镇及建管部门申请并审批在原宅基地上将原房屋拆除建起了三间三层楼房。2018年7月23日武汉开发区（汉南区）党政办公室发布武经开办〔2018〕56号文件，对包含纱帽街大嘴村在内的地区进行整体拆迁，第三人施艳芳上述新建的三间三层楼房为拆迁房屋，其拆迁编号为DZ108号。本院认为，本案争议焦点为：1.原告江哲平、肖桂芝是否将涉案房屋卖给第三人施艳芳；2.第三人施艳芳买受涉案房屋是否有效。一、原告江哲平、肖桂芝是否将涉案房屋卖给第三人施艳芳的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零五条及第一百零八条的规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。就本案而言，被告及第三人施艳芳提供了江某的证明及陈某的证人证言以证明第三人施艳芳已买受涉案房屋并支付价款，虽江某无正当理由未出庭佐证，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，但陈某就其证言出庭佐证并接受了询问，陈某作为两原告的邻居，与原、被告均无明显的利害关系，根据日常生活经验，两原告搬至江夏区郑店后还有亲戚在纱帽街大嘴村不可能在长达十几年的时间里对其房屋被他人占有而不知情，且两原告在搬走后委托家属处置房屋的行为符合常理，两原告委托其哥哥将房屋卖给第三人施艳芳的这一事实成立。故两原告诉称未将房屋卖给第三人施艳芳的事实不能成立，其诉称本院不予采信。关于第三人施艳芳买受涉案房屋是否有效的问题。第三人施艳芳的居民户口簿记载：户主姓名施艳芳，户号13050000024156，2001.08.02因区划变动增加由湖北省武汉市汉南区大嘴村517号移入本址。其居民身份证记载的住址与居民户口簿一致均为“武汉市汉南区纱帽街大嘴村517号”，居民身份证有效期限：2005.12.17―长期。案涉的房屋系建筑在汉南区纱帽街大嘴村集体土地上且始终未取得所有权证的农村房屋，在房地一体原则下，案涉房屋的买卖必然涉及农村宅基地买卖。第三人施艳芳在2002年购买涉案房屋时，为大嘴村集体经济组织的成员，其购买主体资格符合法律规定。两原告称房屋土地证至今仍登记在原告江哲平名下未过户给被告，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。但该两条规定并非对合同生效要件的规定，宅基地进行过户登记是土地管理部门的管理职能，并非合同的生效要件，故未经过户登记不影响涉案房屋买卖的效力。另两原告称被告和第三人施艳芳在大嘴村有好几套房子，违反了一户一宅的规定。一方面，两原告未举证证明被告和第三人施艳芳除涉案宅基地外，存在其他的宅基地。另一方面《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但结合该条“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，表明“一户一宅”的限制，目的是为了加强对农村集体经济组织的有效管理，属于管理性的禁止性规范，并非效力性的禁止性规定，两原告不能以此主张第三人施艳芳购买涉案房屋无效。综上，两原告原位于武汉市汉南区纱帽街大嘴村85号房屋已于2002年4月卖给第三人施艳芳，其房屋所有权已转移给第三人施艳芳，后第三人施艳芳将原房屋拆除新建三间三层楼房即拆迁房屋，原房屋已经灭失。两原告要求确认该房屋归其所有或其拆迁补偿权益为两原告所有，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零五条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告江哲平、肖桂芝的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江哲平、肖桂芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张照银二〇一九年八月二十八日书记员  曾 艳