广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6927号上诉人（原审被告）：张锦辉。委托诉讼代理人：吴桂鑫，广东芳华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓学艳。被上诉人（原审原告）：刘定文。上诉人张锦辉因与被上诉人邓学艳、刘定文租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张锦辉上诉请求：1.撤销原判第一项，改判张锦辉无须向刘定文支付佛山市三水区***************、109、119、121商业用房2017年12月至2018年5月租金87000元；2.撤销原判第二项，改判张锦辉无须向刘定文返还2018年2月1日至5月31日期间的税费8209元，2017年12月4日至2018年4月3日期间的水费730.37元、2018年4月至6月期间的电费和电费违约金1276.12元。3.本案一、二审诉讼费用由刘定文、邓学艳负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定张锦辉与刘定文所签订《租赁合同》没有解除是错误的。1.2015年10月至2016年9月期间，都是由张锦辉向刘定文支付案涉房产的租金，在此期间，张锦辉从来没有委托邓学艳代为交纳租金，刘定文也没有提供证据证明2015年10月至2016年9月期间邓学艳曾代张锦辉代为交纳案涉房产的租金。2.张锦辉承租涉案房产所注册经营的佛山市三水区***味力牛香小食店已于2016年9月22日注销，且张锦辉在2016年10月份之后再也没有向刘定文支付任何租金，刘定文已确认2016年10月份之后都是由邓学艳向刘定文支付租金，因此，张锦辉与刘定文的租赁合同事实上已于2016年9月22日终止，一审法院认定租赁合同未解除是与事实不符。3.刘定文与邓学艳签订的《铺位租赁合同书》上明确标示复印件与原件相符，足以证明三水区市场监督管理局工作人员在受理邓学艳办理佛山市三水区***学艳小食店过程已核对《铺位租赁合同书》原件，而且三水区市场监督管理局作为负责企业工商登记的专业部门，其所留存的企业工商登记档案资料具有公信力，一审法院认定因未能调取该份租赁合同原件无法审查确认是否真实有效是错误的，在刘定文没有提供充足的证据来推翻该《铺位租赁合同书》中落款“刘定文”不是刘定文本人所签，且刘定文已撤回对该落款笔迹鉴定申请，根据“谁主张，谁举证”的原则，刘定文应承担举证不能的法律后果。二、一审法院认定张锦辉将案涉房产进行转租是不成立的，刘定文已默认邓学艳为案涉房产的实际承租人，刘定文与邓学艳已建立新的租赁合同关系，案涉房产的实际承租人为邓学艳。三、刘定文也未能提供诸如收据、收款凭证等证据加以证明案涉房产被拖欠租金的具体情况，一审法院仅凭刘定文的单方面陈述直接认定所拖欠的租金金额及相关费用情况是错误的。四、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条作为确认本案承租人的依据是错误的，本条款适用的前提是各承租人均主张履行合同，而本案并没有出现该条款所规定各租赁人均主张履行合同的情形，因此一审法院适用该条款作为确定本案承租人的依据存在适用法律错误。综上，恳请二审法院依据法律和事实，判如所请。针对张锦辉的上诉请求，刘定文答辩称：1.刘定文只与张锦辉签过合同。2.至于《铺位租赁合同书》，是张锦辉冒充刘定文与邓学艳签订的，该份合同应认定为无效。3.邓学艳一直帮张锦辉主管财务，又因张锦辉长期拖欠租金，刘定文还替张锦辉交纳了租赁税和水电费。针对张锦辉的上诉请求，邓学艳未向本院提交答辩意见。张锦辉向一审法院起诉请求：1.判令张锦辉立即支付刘定文位于佛山市三水区***************、109、119、121商业用房6个月租金合共87000元；2.支付刘定文上述商铺4个月的租赁税8209元、水费735.6元、电费1276.12元；3.本案诉讼费用由刘定文负担。一审法院认定的事实：2015年10月18日，刘定文与张锦辉签订《租赁合同》一份，约定刘定文将其所有的涉案商铺出租给张锦辉，合同第二条第1款约定租期为六年，即2015年10月18日至2021年10月18日；第2款约定第一年租金14500元，以后每年递增5%，第六年递增10%。合同第三条第1款约定保证金29000元，合同期满后张锦辉没有拖欠任何费用的情况下保证金全额无息退回；第3款约定张锦辉负责支付每月的水费、电费、垃圾费、治安费、物管费、租赁税等一切费用。合同第四条第4款约定如未到期张锦辉无法经营，需要转租的，必须经得刘定文同意，否则视为张锦辉违约处理。《租赁合同》签订后，张锦辉在涉案商铺经营味力牛香小食店。其后，区市场监管局核准了张锦辉的注销登记申请，并于2016年9月22日缴销了个体工商户营业执照正本和副本。在张锦辉经营味力牛香小食店期间，邓学艳是张锦辉的员工。2016年10月，邓学艳向区市场监管局申请设立学艳小食店，申请登记经营场所为涉案商铺，其后，邓学艳向刘定文支付涉案商铺租金，至2017年10月停止经营并停止支付租金。另查明，刘定文缴纳了涉案商铺2018年2月1日至5月31日期间的增值税、城市维护建设税、个人所得税、房产税合共8211.8元；2018年1月1日至12月31日期间的城镇土地使用税42.34元；支付了2017年12月4日至2018年4月3日期间的水费和污水处理费合共730.37元；支付了2018年4月至6月期间的电费和电费违约金合共1276.12元。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，刘定文认为刘定文和张锦辉签订了《租赁合同》，在合同约定的租赁期间内合同没有解除，故租赁合同关系的权利义务主体是刘定文和张锦辉，涉案商铺拖欠的租金应由张锦辉支付。张锦辉认为刘定文和张锦辉之间的租赁合同关系已于2016年9月22日终止，其后涉案商铺的租赁合同关系发生在刘定文和邓学艳之间，涉案商铺拖欠的租金应由邓学艳支付。邓学艳没有答辩意见。首先刘定文和张锦辉签订《租赁合同》是刘定文和张锦辉真实意思表示，合法有效，在刘定文、张锦辉之间形成合法租赁合同关系，该法律关系受到法律保护，双方均应遵守诚实信用原则，严格履行合同义务。刘定文主张被拖欠的租金是2017年12月至2018年5月的租金，该期间在刘定文和张锦辉之间《租赁合同》约定的租赁期限内，张锦辉也承认从2016年10月起没有支付租金。张锦辉提供的证据只能证明其申请注销了味力牛香小食店的经营，但并不能证明于2016年9月22日终止了其与刘定文的租赁合同关系。张锦辉辩称自己提出过解除合同但刘定文不同意，但并未提供证据证明出现《租赁合同》约定的解除条件或者法定解除条件已经成就且双方已完成了合同解除的行为，刘定文也不认可《租赁合同》已经解除，故一审法院认定《租赁合同》是并未解除的。张锦辉认为邓学艳申请设立学艳小食店承接了涉案商铺导致涉案商铺2016年10月后的实际承租人是邓学艳。张锦辉称，邓学艳是其经营味力牛香小食店期间的员工，其不再经营后邓学艳想继续经营，租金由邓学艳缴纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，……”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。从以上法条可以看出，在出租人和承租人租赁合同有效的基础上，承租人即便没有经过出租人同意而转租，出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，再以转租未经其同意而请求认定转租合同无效也无法得到法院支持。也就是说，在出租人和承租人之间的租赁合同有效的情形下，实际使用租赁物的人是否承租人本人，并不影响出租人和承租人之间合同的约定和履行。其次，根据合同相对性原则，《租赁合同》的权利义务主体是刘定文和张锦辉。刘定文根据合同相对性坚持其租赁合同相对人是张锦辉，并且在张锦辉经营期间邓学艳也是张锦辉的员工，故对于刘定文而言，其在每月能收到邓学艳交来租金的情况下，其没有义务审查张锦辉是否已经不再经营还是邓学艳在经营，并且具体的经营者并不影响《租赁合同》的相对性和双方的权利义务。虽然刘定文也认为是张锦辉将涉案商铺转租给他人，但张锦辉表示没有与任何人签订过转租协议，且刘定文也表示涉案商铺上没有悬挂过学艳小食店的招牌。再者，虽然张锦辉从区市场监管局调取了邓学艳提交的申请在涉案商铺设立学艳小食店的《铺位租赁合同书》，现该《铺位租赁合同书》没有调取到原件，无法审查确认是否真实有效；即便真实的，也只是出租人就同一房屋订立两份租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，还应当依法按照一定顺序确定履行合同的承租人，而并不是必须导致刘定文和张锦辉之间《租赁合同》解除。综上，根据合同相对性原则和上述法律规定的含义，张锦辉认为其与刘定文的租赁合同关系已于2016年9月22日终止的辩解缺乏事实和法律依据，不予采纳，认定《租赁合同》的权利义务主体是刘定文和张锦辉。在《租赁合同》合法有效且在约定的租赁期内的情况下，张锦辉没有支付2017年12月至2018年5月的租金，刘定文据此起诉要求支付租金合共87000元，合法有据，予以支持。双方在《租赁合同》中约定租赁期间由张锦辉负责支付每月的水费、电费、垃圾费、租赁税等一切费用，现张锦辉没有缴纳相关税费、水费和电费，导致刘定文代为缴纳了税费8254.14元、水费730.37元、电费和电费违约金1276.12元。刘定文据此主张张锦辉返还其代支付的税费8209元、水费735.6元和电费1276.12元，一审法院根据刘定文提供的证据和诉求，判令张锦辉返还刘定文代支付的税费8209元、水费730.37元、电费和电费违约金1276.12元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张锦辉在判决生效之日起十日内支付刘定文位于佛山市三水区***************、109、119、121商业用房2017年12月至2018年5月租金合共87000元；二、张锦辉在判决生效之日起十日内返还刘定文代支付的位于佛山市三水区***************、109、119、121商业用房的2018年2月1日至5月31日期间的税费8209元、2017年12月4日至2018年4月3日期间的水费730.37元、2018年4月至6月期间的电费和电费违约金1276.12元，合共10215.49元；三、驳回刘定文的其他诉讼请求。一审案件受理费2078元，由张锦辉负担。在本案二审过程中，张锦辉向本院提交新证据：张锦辉与吴洛松、邓艳于2016年7月8日签订的《协议》，《协议》约定：“经双方协商，张锦辉把“味力牛香三水店”交由吴洛松、邓艳经营。”本院组织当事人质证，邓学艳对《协议》的真实性予以确认，且“邓艳”的名字由邓学艳本人所签。经审查，上述《协议》能反映本案事实，且当事人确认其真实性，本院予以接纳。另，张锦辉于2019年7月16日向本院申请调取佛山市三水区****************划扣水、电费银行账号及户名。经审查，张锦辉的申请属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定情形，本院不予准许。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为：刘定文与张锦辉于2015年10月18日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。案涉《租赁合同》约定：“租期为陆年，即从2015年10月18日至2021年10月18日止。”在《租赁合同》签订后，刘定文按约交付了案涉商铺，张锦辉在案涉商铺经营味力牛香小食店。虽然张锦辉于2016年9月22日注销了个体工商户营业执照，但本案没有证据证明张锦辉与刘定文履行解除《租赁合同》的相关手续，故本院认定《租赁合同》继续有效。案涉《租赁合同》约定：“如未到期张锦辉无法经营，需要转租的，必须经得刘定文同意，否则视为张锦辉违约处理。”《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，张锦辉与邓学艳于2016年7月8日签订《协议》确认案涉商铺由张锦辉交由邓学艳继续经营，张锦辉于2016年9月注销了个体工商户营业执照，2016年10月之后，由邓学艳支付案涉商铺租金。并且在《租赁合同》约定的期限内，刘定文以其接收邓学艳租金的行为表示其同意张锦辉将案涉商铺转租给邓学艳，且其亦未在六个月内对张锦辉的转租行为提出异议。根据上述法律规定，本院认定张锦辉经刘定文同意，将案涉商铺转租予邓学艳。张锦辉上诉称刘定文已默认邓学艳为案涉房产的实际承租人，刘定文与邓学艳已建立新的租赁合同关系。对此，本院认为，张锦辉仅是将案涉商铺交付邓学艳使用和收益，张锦辉与刘定文签订的《租赁合同》继续有效，即张锦辉并不退出上述租赁合同法律关系。另外，邓学艳为了申请设立营业执照向佛山市三水区市场监督管理局提交刘定文与邓学艳签订的《铺位租赁合同书》，但佛山市三水区市场监督管理局复函称：学艳小食店登记档案中没有《铺位租赁合同书》原件。现该《铺位租赁合同书》没有原件核对其真实性，且邓学艳也陈述：“其没有和房东（刘定文）签订过合同。”另《铺位租赁合同书》约定：“本铺位租金8300元。”但邓学艳确认其每月向刘定文支付的案涉租金为14500元，则邓学艳实际并未按照《铺位租赁合同书》的约定履行交租义务。综上，张锦辉关于刘定文与邓学艳已建立新的租赁合同关系的主张，与案件事实不符，本院不予支持。故，一审法院认定《租赁合同》的主体为张锦辉和刘定文，有事实和法律依据，本院予以确认。案涉《租赁合同》约定：“第一年租金14500元。”本案中，邓学艳确认其于2017年12月之后未在案涉商铺经营，也未交纳案涉商铺租金。基于《租赁合同》的有效性，刘定文诉请张锦辉交纳案涉商铺2017年12月至2018年5月期间的租金的上诉意见有理，本院予以支持。故张锦辉应支付案涉商铺租金87000元（14500元×6月）予刘定文。至于案涉商铺的租赁税、水费和电费的承担。案涉《租赁合同》约定：“张锦辉必须负责支付每月的水费、电费、垃圾费、治安费、物管费、租赁税等发生的一切费用。”刘定文已举证证明其已交纳2018年1月至同年4月的租赁税8254.14元（包括2018年1月1日至2018年12月31日的城镇土地使用税），2017年12月至2018年4月水费730.37元、2018年4月至同年6月的电费及违约金1276.12元，根据合同约定，张锦辉应当承担上述费用。故，张锦辉上诉要求其无需承担刘定文诉请的租赁税8209元、水费730.37元、电费和违约金1276.12元，理据不足，本院不予支持。综上所述，张锦辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2230元，由上诉人张锦辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年八月二十日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋