四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1025民初3360号 反诉原告：资中广益房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915110250898531991，住所地：资中县水南镇学府街。 法定代表人：唐桥，职务：董事长。 委托代理人：邹静，四川宏兴律师事务所律师。 委托代理人：陶勇，四川宏兴律师事务所律师。 反诉被告：四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司，统一社会信用代码：91511025078885216J，住所地：资中县水南镇苌弘路152号-194号时代广场商住楼1-2-1号。 法定代表人：唐记忠。 委托代理人：张达清，上海建纬（成都）律师事务所律师。 反诉被告：四川盛世家和建筑装饰工程有限公司，统一社会信用代码：91510105MA61WFND7N，住所地：成都市青羊区中坝街29号3栋1单元7层712号。 法定代表人：周顺洪，职务：董事长。 本诉原告（反诉被告）四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司诉本诉被告（反诉原告）资中广益房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理，2018年9月7日裁定转为普通程序。2018年9月11日本诉原告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司申请追加四川盛世家和建筑装饰工程有限公司作为共同原告参加诉讼，2018年9月12日本院作出（2018）川1025民初3360号参加诉讼通知书，通知四川盛世家和建筑装饰工程有限公司作为本案的本诉共同原告参加诉讼。2018年11月2日本诉被告资中广益房地产开发有限公司向本院提起反诉。2018年11月5日本诉原告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司向本院申请财产保全，本院于2018年11月20日本院作出了（2018）川1025民初3360-1号民事裁定书并移送本院执行局执行。2018年11月26日资中广益房地产开发有限公司不服向本院提出复议申请。2018年12月10日本院作出了（2018）川1025民初3360-2号民事裁定书，驳回复议申请人资中广益房地产开发有限公司的复议申请。后因变更保全、经本院审判委员会讨论研究决定，作出了（2018）川1025民初3360-3号、（2018）川1025民初3360-4号、（2018）川1025民初3360-5号、（2018）川1025民初3360-6号、（2018）川1025民初3360-7号、（2018）川1025民初3360-9号民事裁定书并移送本院执行局执行。2018年11月6日、2018年12月17日、2019年1月24日本案适用普通程序公开开庭对本诉进行了审理。2019年5月23日本诉原告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司向本院提出撤诉申请。2019年5月27日本院作出了（2018）川1025民初3360-8号民事裁定书，裁定准许本诉原告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司撤诉。 2019年7月25日本案适用普通程序公开开庭对反诉进行了审理。反诉原告资中广益房地产开发有限公司的委托代理人邹静、反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司的法定代表人唐记忠、反诉被告四川盛世家和建筑装饰工程有限公司的法定代表人周顺洪到庭参加诉讼。2019年7月30日本案适用普通程序公开开庭对反诉进行了审理。反诉原告资中广益房地产开发有限公司的委托代理人邹静、反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司的委托代理人张达清、反诉被告四川盛世家和建筑装饰工程有限公司的法定代表人周顺洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告资中广益房地产开发有限公司向本院提起诉讼请求：1、请求人民法院依法判决反诉被告退还多支付的工程款4605060.64元;2、诉讼费由反诉被告承担。 事实和理由：2016年11月21日反诉原告与反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司签订了《合作合同》，由反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司对反诉原告现有的船城首座2期高层洋房11、12#楼的期房进行装修包装上市，装修单价为：A户型装修套餐价为139800（含装修家电等），B户型装修套餐价69800元（含装修家电等），C户型套餐价为99800元（含装修家电等）。同时关于11、12#楼室内的厨房、卫生间、阳台防水由乙方材料提供的，每平米按照15元计算，室内窗户按照230元每平米计算，公共区域窗户230元每平方计算。关于销售基价处理办法为：若超过保底价3300元每平米以及装修基价的按照税后各占50%分配，且反诉被告应保足反诉原告保底价3300元每平米。 2017年3月17日反诉原告与反诉被告签订《补充合同》，同意将反诉被告四川盛世家和建筑装饰工程有限公司增加为合同丙方签订补充合同，约定由二反诉被告共同完成相关内容。在合同过程中，反诉被告多次违反合同的约定，未按时按质完成合同约定应履行的义务。反诉被告对反诉原告造成了巨大的损失，同时反诉被告并未按照合同完工，导致本案没有办法结算，经反诉原告财务核算，现反诉原告对反诉被告的工程价款进行扣抵后，还多支付了4640507.30元。鉴于此，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，望依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司在答辩和庭审过程中辩称： 一、案涉合同纠纷是合资、合作开发房地产纠纷，并非单一的装饰装修合同纠纷： 首先，我们看涉案当事人三方的签约情况。l、2Ol6年11月21日反诉原告资中广益房地产开发有限公司与反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司签订了涉案工程的商品房精装修的合资、合作开发的《合作合同》。2、2017年3月15日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司向资中广益房地产开发有限公司发出了《关于增加合伙方的函》,要求增加反诉被告四川盛世家和建筑装饰工程有限公司。3、2017年3月17日甲方资中广益房地产开发有限公司、乙方四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、丙方四川盛世家和建筑装饰工程有限公司签订了《补充合同》。反诉原告与两反诉被告以《合作合同》和《补充合同》建立的民事法律关系，不违反《民法总则》、《民法通则》和《合同法》相关规定，是当事人真实意思表示，应受法律保护。 其次，我们看《合作合同》和《补充合同》的约定条款。l、《合作合同》合作方式及条件第1条载明“合作条件成就甲方将余房以交房条件的清水房按保低价3300元/m2交与乙方，由乙方打造精装房进行包装上市”。2、《合作合同》合作方式及条件第2条载明，“装修资金乙方承诺由其以装修按揭方式在资中县信用社贷款组织资金,且贷款资金全部转至甲方账户由甲方统筹安排使用”。3、《合作合同》合作方式及条件第3条中载明“装修单价乙方按：A户型建筑而积约98.73㎡,装修套餐价为139800元/套，B户型建筑面积约88.82㎡，装修套餐价为69800元/套，C户型建筑面积约89.69㎡，装修套餐价为99800元/套，……高于或等于套餐价按套餐价计算，低于套餐价按实际价格计算。确定销售基价后由乙方全权组织销售，甲方予以监管和协助”。4、《合作合同》第五.1条载明“本合同第一条约定甲方和乙方共同确定销售基价（清水房保底价3300元/㎡+装修款）交乙方销售；装修单价乙方按每套提供清单交甲方确认，确定销售基价，实际销售超出确定的销售基价部分除去税后按甲方和乙方各50%分配。若销售价款低于确定的销售其价须首先保足甲方保低价3300元/㎡，剩余的分配给乙方”。从上述条款结合《补充合同》可以得知，反诉原告与两反诉被告的合同关系能够准确认定为是合资、合作开发房地产项目的民事法律关系。其民事法律关系的本质是两反诉被告在反诉原告开发的房地产清水房项目进行精装修的深度合作开发，以达到让案涉房地产开发项目利润增值的合同目的。当事人三方的合资、合作开发房地产项目的合作方式简要概括就是：两装修公司以装修按揭方式融资自行对符合交房条件的清水房进行精装修，房地产公司保低3300元/㎡的清水房销售标准,分配除销售套餐价外的精装房和清水房销售溢价的50%，两装修公司原则以套餐价保低，分配清水房、精装房销售溢价的50%。从这一合作条件和合作方式分析，反诉原告作为房地产开发公司的优势地位凸显：未合作前，清水房销售单价不足3300元/㎡，合作后，保低销售单价3300元/㎡,且还要得销售溢价的50%。而处于弱势地位的反诉被告，“（各户型的实际装修价）高于或等于套餐价按套餐价计算，低于套餐价按实际价格计算”，即装修能不能保本，在所不问，只有靠销售溢价的50%的分配所得来弥补装修亏损。 最后，从合资、合作开发房地产合同的履行情况看，涉案当事人三方的合同关系就是合资、合作开发房地产法律关系。《合作合同》和《补充合同》约定：四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司以装修按揭方式组织资金，实际履行中也因两公可的介入以精装房销售按揭方式为资中广益房地产开发有限公司组织了大量的资金。按揭贷款的实务中，精装修销售按揭方式贷款区别于清水房销售按揭方式贷款，两者都是商品房按揭方式销售的资金回笼方式。只是前者因精装修合作方参与精装房装修并包销,使清水房的销售总价大幅攀升,精装修商品房销售按揭贷款的成功实施得益于精装修公司的深度参与合作。从这个概念来说,以销售精装房的装修按揭方式就是本案反诉被告的融资合作方式。四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司与资中广益房地产开发有限公司于2016年ll月21日在《合作合同》中约定了三个合作的前提条件:l、全部垫资装修九套精装样板房；装修资金由乙方以装修按揭方式在资中县信用社贷款组织资金；2017年2月28日前销售完100套精装房。合作条件是否成就,时隔近四个月后的2017年3月l7日,三方当事人又签订了《补充合同》就是有力的证据。假设合作条件没有具备,《补充合同》的签订也视为条件成就,否则反诉原告早该行使合同的解除权。《合作合同》和《补充合同》约定各户型装修套餐价只是约定合作开发房地产合同的装修成本价甚至低于装修成本的套餐价，即“实际装修价高于或等于套餐价按套餐价计算，低于套餐价按实际价格计算”就是约定合作开发房地产项目的本案反诉被告以低于或等于装修成本价作为合作开发的条件,反诉被告的装修成本补亏和利润应从双方约定的销售溢价的分配中进行体现。从反诉被告四川盛世家和建筑装饰工程有限公司向反诉原告报送的《资中船城首座二期精装房室内装修》的报价单总装修价款可以看出，装修套餐价远远低于按市场价的装修报价。详见2016年12月20日星期二下午15:07分由周顺洪发给资中广益房地产开发有限公司的销售经理钟俊微的电子邮件。该电子邮件载明A户型预算价为151413.08元、B户型预算款为138330.l2元、C户型预算价为133089.7元,与《合作合同》签订的装修套餐价A户型为139800元/套、B户型为69800元/套、C户型装修套餐价为99800元/套相差之大。可见，装修套餐价是合资、合作开发房地产合同中的装修成本价甚至是低于成本的约定套餐价。2018年7月7日,资中广益房地产开发有限公司向四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司回函《关于决算工作联络函》，尽管对如何具体结算有争议，但资中广益房地产开发有限公司对支付套餐价款、公区装修价款、清水房溢价、精装房溢价、窗户价款和防水补差均进行了确认。也就是说,资中广益房地产开发有限公司也从来没有否认三方当事人之间建立的是合资、合作开发房地产合同法律关系。 因此，本案的案由就是合资、合作开发房地产合同纠纷。反诉原告在反诉状中的诉求为“请求人民法院依法判决反诉被告退还多支付的工程款”，这一诉求的实质就是将双方的合作开发房地产项目的民事法律关系错误判定为装饰装修合同纠纷。正确认定本案争议的案由，是决定本案正确适用法律的前提。合资、合作开发房地产纠纷的案由就不应割裂反诉被告的装修套餐价和销售溢价的整体合作回报。而错误认定为装饰装修合同纠纷案由，就会错误地把装修套餐价为装修工程款，完全忽视了装修工程款要以定额计价模式或工程量清单计价模式进行结算。装修工程款无论采取哪一种计价模式，都应包含除直接工程费外的企业管理费、规费、税金和利润等费用。从案涉合同的签订来看，各户型的装修套餐价根本就不是装修工程款，二者是完全不同的两个概念。 二、反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司2017年10月11日单方作出的放弃后续销售和陈述内容的函件与事实不符，替四川盛世家和建筑装饰工程有限公司放弃销售权利的行为无效，不能构成两反诉被告放弃后续销售溢价分配的证据。 首先，从这份函件作出的背景考查,反映出函件陈述的内容不是当事人的真实意思表示。2019年1月24日第三次庭审笔录第18页载明,因反诉原告没有房源交出断水断电，唐记忠的侄儿与反诉原告方的陈先波打架。当时如果报案，唐记忠的侄儿要被抓。反诉原告以此为由，要求唐记忠签这个自书函件，唐记忠为保侄儿，不得己才签订的。还有一个签订这个自书的背景是唐记忠有一笔农村信用社的个人贷款到期,无钱归还，找到甲方赖忠文帮忙，赖忠文要求其签订自书后才帮忙。可见,2017年10月ll日的自书并非当事人四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司的真实意思表示。 其次,从涉案当事人三方签订的《合作合同》、《补充合同》和《项目运营合作协议》约定的各方职责来看,自书函件单方放弃他人权利的相关内容应属无效。在《补充协议》的附件中,明确载明“四川盛世家和建筑装饰工程有限公司以项目综合运营方式参与并独立完成本项目的精装房设计、装修施工技术管理以及房源销售管理及项目部运营的工作”。可见，房源的销售管理工作是反诉被告四川盛世家和建筑装饰工程有限公司并非四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司。涉案合资、合作开发房地产公司的三方当事人是平等的民事主体，两反诉被告既不是联合体，也不是再分包关系。因此,任何一方在没有有效授权委托的情况下，是无权放弃他人权利的。自书函件陈述“代理公司于2017年4月底自动退场，我方同意您公司收回销售，我方只负责装饰装修工程（其套餐价按我方上报您公司审定价格为准)。”的内容显然是四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司未四川盛世家和建筑装饰工程有限公司授权委托放弃了本属于四川盛世家和建筑装饰工程有限公司的销售权利。我国现有的法律、法规体系还没有关于未征得第三人同意放弃第三人权利而生效的法条规定。因此，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司单方放弃四川盛世家和建筑装饰工程有限公司销售权利的自书函件相关内容应属无效。 再次，从涉案当事人三方在《合作合同》、《补充合同》和《项目运营合作协议》中约定的相关事宜要产生法律效力的严格程序规定来看，自书函件不满足三方约定的生效条件而无效。《补充合同》七.3条中载明“凡是超出2016年ll月21日甲方和乙方签订的《合作合同》和本《补充合同》约定的相关事宜，乙方和丙方须事前提请甲方负责人赖忠文同意，并由三方共同协商确定后才具有法律效力。”四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司于2017年10月ll日向资中广益房地产开发有限公司作出的单方“同意您公司收回销售，我方只负责装饰装修工程”的函件，是超出《合作合同》和《补充合同》约定的重大相关事宜。该函件陈述的相关内容是单方行为。该单方行为属于当事人三方约定的超范围的相关事项，要产生法律效力，必须要按《补充合同》约定经过两个程序：1、须事前提请甲方负责人赖忠文同意;2、由资中广益房地产开发有限公司、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司三方共同协商确定。而事实上，该函件只是四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司单方面作出的书面函件，资中广益房地产开发有限公司负责人并没有作出书面的同意，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司也并没有收到解除销售权的任何通知。《补充合同》第三.2条明确约定，甲、乙、丙三方在施工过程中的重要问题应使用书面函件进行沟通;该函件载明的重要问题也并没有最终邀请丙方完成三方共同协商确定的最终生效程序。 再有,该自书陈述的“代理公司于2017年4月底自动退场”与反诉被告负责销售的销售组成员没有退场的事实有差距。反诉被告管理的销售组成员始终在销售现场，直至精装房售罄。事实上，2017年4月底代理公司自动退场，是指负责销售的策化组成员退场,并非销售人员退场。在2018年l2月17日第二次庭审中四川盛世家和建筑装饰工程有限公司已陈述,当时退场的是营销策划组。销售的营销策划是销售代理行为中的前期行为，营销策划组退场之时正是其完成了策划的使命，其适时退场尤可非议。而反诉被告管理的销售组成员张燕、谢凯、吴雪梅、吴凡、雷萍在2017年4月底以后仍在销售从事销售工作，其工作方式、报酬获得方式与2017年4月底以前并无二致。相反，反诉原告在四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司陷入困境时三番两次单独要求其签下自书函件，这是其有预谋的行为初现端倪;从自书函件中“我方同意您公司收回销售，”的语句分析，反诉原告早就有逼迫取回销售权见利忘义的嫌疑；从反诉被告刚拿到自书函件就立即与尚未核准成立的资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司签订所谓的《房屋销售代理合同书》，其司马昭之心，己昭然若揭。从企查查上查询到，资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司于2017年5月11日成立,但其与反诉被告签订的《房屋销售代理合同》载明的合同签订日期竟然是20l7年5月l日。反诉原告与尚未合法成立的代理公司签订销售代理合同，真是欲盖弥彰，并且资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司成立之初的法定代表人就是反诉原告管理的原销售人员吴雪梅，后才变更为原销售组负责人钟俊微。这一系列细节,充分暴露了反诉原告急功近利已达到不择手段的程度。故四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司于2017年10月ll日作出的这个函件无论从形成的背景上分析，还是从合同约定的形式要件的生效上剖析，也不论是从陈述的内容的真实性上看，还是从反诉原告急于达到剥夺合作相对方应得销售溢价而作出一系列反常行为来看，这个自书函件的相关放弃销售的陈述都是无效的。 最后，退一步讲，假设这个自书陈述是有效的，那也只是作出放弃销售管理的单方承诺，并没有作出放弃销售溢价分配权利的单方承诺。在四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司2017年10月11日作出的自书函件中第四自然段载明“……我方同意您公司收回销售，我方只负责装饰装修工程(其套餐价按我方上报您公司审定价格为准)”。从这句话中，可以看出，若要放弃销售就放弃精装房溢价分配是有条件的，即装修的套餐价要调整为两反诉被告上报的审定价格为准，而不能按原低于装修成本价的套餐价为准。让反诉原告遗憾的是，反诉原告没有把握住剥夺反诉被告溢价利润分配的机会，反诉原告应该变更合资、合作开发房地产的合同关系为装饰装修合同关系,调整原套餐价为装饰装修工程价,这才会让掠夺目的变得高枕无忧。其实,反诉原告收不收回销售,并不影响反诉陂告应该全部分得销售溢价的分配,理由有如下两点：1、在《合作合同》七.3条第6页关于销售有这样的约定“对乙方己经装修的房屋甲方可以保足保低价3300元/㎡自行安排销售,超出3300元/㎡并在确定的销售基价内的价款仍然属于乙方,超出销售基价的属甲方和乙方共有……”，这样的约定就充分表明，即使反诉原告自行销售精装房，其销售溢价仍应由双方共有。这也就再次证明,即使假设2017年4月28日后的销售被错误地认定为是反诉原告销售的，其销售溢价也应按约定比例分配给反诉被告。2、2018年7月7日，资中广益房地产开发有限公司向四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司回函《关于决算工作联络函》中，资中广益房地产开发有限公司自称结算依据为：“1、2016年11月21日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司与我公司签订的《合作合同》；2、2017年3月17日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司与我公司签订的《补充合同》；3、我们双方在履行合同中我公司向你们出具的书面材料。”从上述反诉原告的单方作出的结算依据看，反诉原告并没有将四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司于2017年10月ll日向资中广益房地产开发有限公司作出的单方“同意您公司收回销售，我方只负责装饰装修工程”的函件视为有效函件，且从《关于决算工作联络函》中关于精装房溢价结算的分配内容来看，反诉原告资中广益房地产开发有限公司也没有将其自认为收回销售工作的时间点作为精装房销售溢价分配终止的时间点。因此，资中广益房地产开发有限公司没有权利收回销售,其收回销售的行为相反构成违约。资中广益房地产开发有限公司更没有权利剥夺四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司20l7年4月28日后的销售溢价分配的权益。 三、本代理人认为,两反诉被告按《合作合同》和《补充合同》完成了合同约定的义务,反诉原告应按《合作合同》和《补充合同》的约定支付装修套餐价、销售溢价、装饰装修工程变更和增加部分工程价款以及因反诉原告的根本违约应向反诉被告承担实际损失和违约金。 （一）、关于合同内室内各户型套餐总价的代理意见。 从反诉被告从资中市房地产管理局提供的《船城首座二期楼盘表明细》、《“船城首座”ll#、l2#溢价统计表》及前几次庭审笔录，两反诉被告装修A户型49套，B户型116套、C户型146套，合计精装修311套，合同内室内装修套餐价合计为29517800.00元。 （二)、关于合同内窗户工程价款的代理意见。 关于反诉原告提交的合同内窗户工程量的鉴定，因此违反了《司法鉴定程序通则》的规定，鉴定依据不足，漏算大量由反诉被告实际完成的窗户工程量,鉴定结论不真实,不应被采纳。《司法鉴定程序通则》第十二条规定,“委托人委托鉴定的，应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料,并对鉴定材料的真实性、合法性负责。司法鉴定机构应当核对并记录鉴定材料的名称、种类、数量、性状、保存状况、收到时间等。”而反诉原告提供的鉴定报告说明中第4条载明其鉴定依据只是建筑施工平面图，并没有向鉴定机构提供装修图，且没有指明实际施工部位,导致鉴定机构在鉴定报告上标明的计算工程量部位明显漏算。《司法鉴定程序通则》第十八条规定“司法鉴定机构受理鉴定委托后,应当指定本机构具有该鉴定事项执业资格的司法鉴定人进行鉴定。”在2019年7月30日庭审质证中，进行窗户工程量鉴定的三名鉴定人员谌俊帆、杨方兵、赵欢的鉴定资质是在前次庭审中有异议后才补交的,其个人测绘资质证书是有重大瑕疵的。其中赵欢的鉴定证书己超过3年没有注册而无效，因此，反诉原告委托的内江市德胜房地产测绘有限责任公司出具的《测绘咨询报告》应属无效。 《司法鉴定程序通则》第三十条规定,原委托鉴定事项有遗漏的和其他需要补充鉴定的情形的,司法鉴定机构可以根据委托人的要求补充鉴定。因此,对反诉原告提供的关于窗户的鉴定报告,我方不予认可,请求法庭进行重新鉴定。 《司法鉴定程序通则》第三十七条规定“司法鉴定意见书应当由司法鉴定人签名。多人参加的鉴定，对鉴定意见有不同意见的,应当注明。”但反诉原告提供的《测绘咨洵报告》通篇没有任何一名具有资质的鉴定人员签名,仅加盖了“内江市德胜房地产测绘有限责任公司”的印章，违背了《司法鉴定程序通则》的规定，应属无效鉴定。 从反诉被告提供的9号证据《11#、12#楼窗户面积汇总及应补款项明细》、10号证据《船城首座ABC户型窗户尺寸图》均可以计算出合同内窗户的工程量应为9892.48㎡，合同单价为230元/平方米,合计合同内窗户价款为2275270.4元。 （三)、关于甲方补防水价款的代理意见。 根据反诉被告提供的8号证据《甲方补防水方量明细》，防水补差为302941.2元,反诉原告在2018年12月17日第二次庭审中自认为301122元。因两者数据差异较小，我方为减少诉累,认可反诉原告自认的合同内防水补差价款为301122.00元。 （四）、关于合同内公区装修价款的代理意见。 从反诉被告提供的《船城首座精装房项目公区装修工程量明细表》可以看到，反诉被告主张合同内公区装修价款合计为1165660.00元。而在2018年12月17日第二次庭审中反诉被告己自认为扣除质保金后的价款为1107377元(质保金为装修价款×5%，即1165660元×5%=11073377元)，此价款与我方暂不考虑质保金并不矛盾,故合同内公区装修价款应为l165660.00元。 （五)、关于销售溢价的代理意见。 正如前文所述,案涉合同纠纷为合资、合作开发房地产合同纠纷，在没有变更、增加工程量和违约的情况下，按《合作合同》反诉原告支付给反诉被告的合作对价包括各户型的套餐合价、合同内约定的套餐价以外的价款、包括清水房和精装房的销售溢价分配三大部分内容。从资中市房地产管理局提供的13号证据《船城首座二期楼盘明细》以及根据上述权威资料统计的第14号证据《船城首座11#、12#楼精装房销售明细》和15号证据《船城首座11#、12#楼清水房销售明细》可以得出,二反诉被告装修并销售311套(反诉原告已认可此套数)精装房，销售56套清水房，合计的销售溢价应为14618757.02元。至于反诉原告在主张的税费问题,因双方的公司性质不同，向税务主管部门应纳的税目大相径庭，且双方各自应向税务部门纳税是其自身的法定义务,不宜牵涉任本案的审理中,应由双方按合同约定的比例分配销售溢价后再向税务部门申报纳税。 再有,反诉原告代理人在2018年12月17日第二次庭审笔录第4页也主张“欠税与本案不具有关联性”。故两被告应从整个销售溢价中分配的价款为7309378.51元（=14618757.02元×5O%）。 （六)关于B户型装修套餐价应调整的代理意见。 2016年11月21日，资中广益房地产开发有限公司与四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司签订《合作合同》当时约定了A、B、C三种户型的套餐基价，但当时装修方案并没有设计，只口头约定B户型采用简装方案。后在合作开发进程中,为了有利于销售，经资中广益房地产开发有限公司、同意,调整设计方案与C户型相同。同时，B户型调整装修方案后，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司与资中广益房地产开发有限公司多次交涉调整B户型套餐价。资中广益房地产开发有限公司于2017年3月14日回复认可B户型装修方案的调整事实，对调价问题答复将调整方案上报后没有了下文。2017年3月17日,资中广益房地产开发有限公司、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司签订了三方《补充合同》。三方当事人在《补充合同》第三.2条约定:“甲、乙、丙三方在施工过程中的重要问题应使用书面函件进行沟通，在收到书面函件时应立即签收，相关问题在3个工作日内进行问复，若不回复将对由此造成的损失承担责任”。四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司在B户型调整装修方案己获资中广益房地产开发有限公司认可的情况下进行了实施，原定的装修套餐本就在成本价之下,调整方案后，装修成本将大幅提高，其销售溢价也将大幅增加。B户型调整后的主要受惠方资中广益房地产开发有限公司理应按当初签订合同的原则对B户型套餐价进行调整，按《补充合同》的约定对两装修公司的调整B户型的成本增加的损失进行弥补。否则,有失《合同法》的公平正义原则。因B户型的装修调整方案与C户型接近,预算结果也与C户型接近,且四川盛世家和建筑装饰工程有限公司于2017年2月14日向资中广益房地产开发有限公司报送了B户型的设计方案和A、B、C户型的《预算表》，详见反诉原告提交的16至19号证据。因此，反诉被告认为,B户型应调整套餐价，其增加的价款为3480000元=ll6套×(99800-69800)。 （七)关于合同外增加部分价款的代理意见。 合同外增加部分的工程量为反诉原告清水房竣工验收不合格而要求反诉被告施工的土建工程量。此部分价款合计为l271370.01元。若反诉原告不予认可,我方主张按照《最高人民法院审理建设工程施工合同纠纷的司法解释》进行现场结合图纸核实工程量，并按当地的市场价进行司法造价鉴定。反诉被告抗辩反诉原告应支付合同外增加工程量的价款为1271370.01元。 综上所述，反诉被告应支付给反诉原告的合同内外的价款为45320600.92元,这个应付款远远大于反诉原告实际支付给反诉被告的己付款30006054元,即反诉原告还欠反诉被告合同内合同外欠款15314546.92元。这还不包括反诉原告在实际合作开发房地产项目中的严重违约给反诉被告带来的4569933.44元重大损失和反诉原告应按《合作合同》、《补充合同》应承担7348334.32元违约金。 四、关于反诉原告主张支付代理公司销售费用的代理意见。 反诉原告在销售溢价分配方面妄图以2017年4月28日为分配给两反诉被告销售溢价的终止日期，却在主张支付代理公司销售费用上按2017年4月28日前后的全部销售期间来计算支付销售费用，这既不公平也不合理，我方不予认可。 综上所述,本代理人恳请人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告四川盛世家和建筑装饰工程有限公司辩称：1、反诉的金额是怎么得来的，希望反诉原告提出具体的证据；2、请求法院给我们举证时间和期限。反诉原告除开已支付的两千多万元，还应当向我方支付3000多万元。3、工作联系函是施工外的清单是我制作的，我提供了一个蓝图给法庭，属于土建部分，这个需要我方完善的土建部分，但是不是合同中约定的内容，这个需要现场勘验。4、厨房的墙体及部分主体墙结构也是我方完善的，我认为需要通过现场勘验。5、对当时合同签订的前提条件的背景，2016年10月1日船城首座开盘，到2016年12月30日甲方销售完成清水房17套，是张燕、谢凯、吴雪梅、雷萍、吴帆在钟俊微经理的领导下完成的签单；合作的原因是甲方没有机会融资，以至于反诉原告的股权向川投资有限公司进行融资，我方协助反诉原告进行融资后，反诉原告从2016年11月30日至2018年10月30日反诉被告完成了所有账目的支付，包括我方出面协调的融资，一部分是通过协调农村信用社贷款给反诉原告，一部分是通过销售。6、门窗铝合金的问题，11、12号楼我方做的铝合金人工费939785.60元，玻璃价款是956002元，铝合金材料是1580297元，这三个班组的费用是甲方代为支付和实际购买，甲方代支付了材料款3476084.60元，证明甲方说的铝合金价款几十万元与实际不符。 根据当事人的陈述、举证、质证，本院查明如下法律事实： 一、船城首座11、12号楼的房地产开发情况： 船城首座二期11、12号楼是房地产开发单位资中广益房地产开发有限公司开发的房地产项目。2016年1月13日取得了11、12号楼商品房预售许可证，证号分别为（20ZZ）房预售证第2016028号、（20ZZ）房预售证第2016027号。 2017年9月19日由项目开发单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位对船城首座11#楼、12#楼进行工程验收，验收为合格。 2016年11月资中广益房地产开发有限公司与四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司商议将船城首座二期11、12号楼的期房经过精装修后再出售。 二、《合作合同》、《补充合同》、其他合同、协议签订的经过及其约定的主要内容情况： 1、《合作合同》签订的经过及其约定的主要内容： 2016年11月21日资中县广益房地产开发有限公司作为甲方、四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司作为乙方签订了《合作合同》。 《合作合同》前言部分记明：乙方利用甲方现有船城首座二期高层洋房（自编号11#、12#楼）符合装修条件的期房全部垫资装修九套精装房样板房（装修风格按乙方设计甲方同意的方案），在2017年春节前开盘上市销售；同时乙方承诺装修资金由乙方以装修按揭方式在资中县信用社贷款组织资金，须在2017年2月28日前销售完100套（网签备案）精装房（网签时间可延长7个工作日）；乙方完成前述三点为此次合同的前提条件。 《合作合同》第一条约定：1、从签订本合同之日至2017年2月28日合作条件尚未明朗期间，甲方仍继续销售清水房（销售单价不低于3880元/平方米），合作条件成就甲方将余房（自编号11#、12#楼实际余房数量为准）以交房条件的清水房按保底价3300元/㎡交与乙方，由乙方打造精装房进行包装上市；2、装修资金由乙方承诺由其以装修按揭方式在资中县信用社贷款组织资金，且贷款资金全部转至甲方账户由甲方统筹安排使用，该贷款资金所产生的利息由甲方和乙方谁使用谁承担；3、甲方和乙方共同确定销售基价（清水房保底价3300元/平方米+装修单价款）交乙方销售；装修单价（含乙方广告费、职工工资等所有可能产生的费用）乙方按：A户型建筑面积约98.73㎡，装修套餐价为139800元/套（含装修家电等拎包入住）；B户型建筑面积约88.82㎡，装修套餐价为69800元/套（含装修家电等拎包入住）；C户型建筑面积约89.69㎡，装修套餐价为99800元/套（含装修家电等拎包入住），并使用指定材质（外墙：中空断桥；室内地砖：诺贝尔；地板：大自然；衣柜：欧莱雅；室内门：千川；电类：国际电工、川电；厨房：普生、厨邦一号；卫浴：驿马；涂料：立邦美得丽）进行装修再拟定提供清单交于甲方确认价格（见甲方和乙方确认的清单），高于或等于套餐价按套餐价计算，低于套餐价按实际价格计算。确定销售基价后由乙方全权组织销售，甲方予以监管和协助；4、11#、12#楼室内的厨房、卫生间、阳台防水，甲方按清水房屋交房标准的范围交由乙方完成（乙方所用材料须甲方认可确认），每平方米甲方向乙方支付15元价款；5、11#、12#楼室内所有的窗户甲方按清水房的标准的范围交由乙方完成安装（乙方所用材料须甲方认可确认），每平方米甲方向乙方支付230元价款，其余门窗由乙方自负；6、11#、12#楼的公共区域精装修包工包料的方式承包给乙方，其中窗户（材质与室内一致）的安装每平方米甲方向乙方支付230元价款，其余由乙方列出清单交甲方确定（详见附件清单）；7、税费缴纳按照各自自行承担的原则，属于乙方装修产生的各种税和乙方在甲方领取的价款须按乙方的纳税资格全额出具税票给甲方。 《合作合同》第二条第一款第（三）项规定，甲方需在2017年3月1日前按乙方销售量等量交付清水房给乙方进行装修，且须在2017年6月30日前将11#、12#楼未销售的全部清水房交于乙方。 《合作合同》第三条约定了乙方的义务：1、须向甲方提供装修设计、施工方案、营销策划方案和销售预案；6、乙方应按照其提出的甲方同意的销售计划如期完成甲方交付的房屋的销售并网签备案（以下简称“销售”），具体计划如下：（1）2017年2月28日前销售完100套房，其中2017年1月30日前销售完50套、2017年2月28日前销售完50套；（2）2017年3月1日至5月30日销售完50套；（3）2017年6月1日至8月30日销售完50套；（4）2017年9月1日至11月30日销售完70套；（5）2017年12月1日至2018年1月30日销售完余房，甲方和乙方约定不能销售的房屋数量不能超过总数的5%；6、乙方须在2017年12月30日前将精装房全部交甲方交与业主。 《合作合同》第四条约定了装修工程款的给付及保修：1、乙方正在施工和已完成施工工序的但未销售的精装房，根据施工进度按完成工程量拨款至40%不再拨付；2、已成功销售的精装房，根据施工进度按完成工程量拨款至80%；已成功销售并已完成施工工序的精装房甲方和乙方及时结算（以每套为结算单元），甲方按结算价款总额拨款至95%给乙方，剩余5%作为装修质量保证金待保修期满后7个工作日内全额支付给乙方；3、乙方所装饰装修的精装房保修期为三年（从业主接房之日起开始计算）维修期内维修费用由乙方全额负担。 《合作合同》第五条约定了销售基价超值部分的分配和低于销售基价的处理方法：1、本合同第一条约定“甲方和乙方共同确定销售基价（清水房保底价3300元/平方米+装修款）交乙方销售；装修单价乙方按每套提供清单交甲方确认，确定销售基价；”实际销售超出确定的销售基价部分除去税后按甲方和乙方各50%分配。若销售价款低于确定的销售基价须首先保足甲方保底价3300元/平方米，剩余的分配给乙方；2、乙方在2017年2月28日前完成100套（网签备案）精装房的销售，自本合同生效之日至2017年2月28日销售清水房的价款超过3300元/平方米的部分除去税后按各50%进行分配；3、乙方在2017年2月28日前网签备案达150套以上（含150套），甲方奖励乙方人民币五十万元整。 《合作合同》第六条约定了关于现有销售人员的问题：甲方现有销售工作岗位人员9名，自本合同生效之日起甲方负责4名人员的工资，乙方负责前台5名销售人员的工资和工作服等（按甲方现在执行的工资标准和办法由甲方代发，在与乙方结算时品跌），且该5名销售人员接受乙方的管理，但是乙方须保留到2017年2月28日，在此之前任何条件下未经甲方同意乙方不得辞退。 《合作合同》第七条约定了违约责任：1、合同双方之任何一方不能全面履行合同条款，均属违约，违约所造成的经济损失，概由违约方承担赔偿责任；2、违约造成工期延误责任分担：甲方违约，工期相应顺延，乙方违约，工期不得顺延；3、若乙方未能按本合同第三条（5）项“乙方应按照其提出的甲方同意的销售计划如期完成甲方交付的房屋的销售并网签备案（以下简称”销售“），具体计划：（1）2017年2月28日前销售完100套（网签备案）房，其中2017年1月30日前销售完50套、2017年2月28日前销售完50套；（2）2017年3月1日至5月30日销售完50套；（3）2017年6月1日至8月30日销售完50套；（4）2017年9月1日至11月30日销售完70套；（5）2017年12月1日至2018年1月30日销售完余房；甲方和乙方约定不能销售的房屋数量不能超过总数的5%”的约定完成2017年2月28日前销售100套的计划，视为乙方违约，本合同将没有履行的必要，双方自动终止本合同。对乙方已经装修的房屋甲方可以保足保底价3300元/平方米自行安排销售，超出3300元/平方米并在确定的销售基价内的价款仍然属乙方，超出销售基价的属甲方和乙方共有；但是甲方可以在等于或小于3300元/平方米销售；若乙方在2017年2月28日前完成100套的销售计划，而后面的各次未销售量综合评定不超过20%，仍然未能完成，应视为乙方违约均按本条约定履行；4、违约金的标准：合同履行中任何一方无正当理由而单方面提出终止合同均属单方毁约，毁约方除承担赔偿因此造成对方的全部经济损失外，还必须向对方支付合同约定装修的总价款20%的违约金。 《合作合同》第九条约定了合同生效与终止：1、本合同自甲、乙双方法定代表人或代表人签字盖章后生效，本协议合同一式肆份，甲方贰份，乙方贰份，附加协议条款与本合同具有同等法律效力；2、乙方在2017年2月28日前未能销售100套（网签备案）的精装房，视为乙方违约，本合同将没有履行的必要，双方自动终止本合同；乙方在2017年2月28日前完成销售100套（网签备案）精装房的计划，双方继续履行合同，至办完工程验收交接和竣工结算后，除有关保修条款继续生效，其他条款即告终止；保修期满后，有关保修条款终止；3、本合同签订后，双方认真按本合同履行，关于合同的任何补充、修改或废除均应经双方协商一致并采取书面形式进行。 《合作合同》第十条约定了协议附件系合同组成部分：附件为：1、《公共区域精装修清单》；2、《室内装修单价确认清单》；3、《装修设计和施工方案》；4、《营销策划方案和销售预案》。 2016年11月22日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司与成都合众联盟营销策划有限公司签订了《销售委托服务合同》。四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司将船城首座二期11、12号楼房屋委托给成都合众联盟营销策划有限公司销售。 3、《项目运营合伙协议》签订的经过及其约定的主要内容： 2017年3月15日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司向资中县广益房地产开发有限公司致函《关于增加合伙方的函》，该函的内容为：我公司与四川盛世家和建筑装饰工程有限公司合伙、且已以我公司的名义于2016年11月21日与贵公司签订了将符合装修条件的船城首座二期高层11#、12#楼A、B、C三种户型交我公司进行精装销售（以下简称项目）的《合作合同》。到目前为止，我公司已做了大量工作，并取得了较好的成绩。鉴于我公司与四川盛世家和建筑装饰工程有限公司合伙的事实，为加强协调和管理，进一步明确责、权、利，我公司特要求贵公司同意我公司作为乙方、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司作为丙方另行签订补充合同，以使本项目顺利实施，达到交房时业主满意。经我公司与盛世家和公司友好协商，达成了共识，现函请贵公司准予为谢。附本公司与四川盛世家和建筑装饰工程有限公司的《项目运营合伙协议》。 2017年3月15日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司作为甲方、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司作为乙方签订了《项目运营合伙协议》。该协议前言部分记明：鉴于甲方与资中广益房地产开发有限公司就“船城首座”二期11#、12#楼打造精装房包装上市销售（下称项目），于2016年11月21日签订了《合作合同》及相关协议（详见附件），此项目由甲乙双方合伙打造精装房包装上市销售，使本项目顺利实施。该协议还约定了合伙方式、合作资金及支付、项目合作与管理、项目资金管理与支配、双方的权利与义务、违约责任、协议生效与解决方法、合同附件等。 4、《补充合同》签订的经过及其约定的主要内容： 2017年3月17日资中县广益房地产开发公司作为甲方、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司作为乙方、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司作为丙方签订了《补充合同》。 《补充合同》前言部分记明：乙方四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司于2016年11月21日与甲方资中县广益房地产开发有限公司签订了甲方符合装修条件的船城首座二期高层11#、12#楼A、B、C三种户型交乙方进行精装销售的《合作合同》（简称原合同）。2017年3月15日乙方四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司向甲方发来《关于增加合伙方的函》要求甲方同意将四川盛世家和建筑装饰工程有限公司作为丙方另行签订补充合同，工作函附了四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司签订的《项目运营合作协议》表明乙方占项目的65%股份、丙方占35%的股份。到目前为止，虽然乙方没有完全完成合同约定条件，但前期也做了大量工资，取得了较好的成绩。对此，甲方对乙方没有完全履行完约定义务表示谅解，乙方和丙方若仍不能全面履行合同约定义务，甲方将依法按合同约定追究乙方和丙方的违约责任。为了更好的保证合作成功，甲方同意乙方将四川盛世家和建筑装饰工程有限公司列为本补充合同的丙方的请求，并经甲、乙、丙三方协商一致，对原合同进行以下补充。 《补充合同》第一条约定了原合同第一条6小条内容的补充：原合同第一条6小条中关于船城首座二期高层11#、12#楼公共区域（电梯前室、大门门厅）的装修，按包工、包料、实际面积收方，每平方100.00元计算，电梯石材门套按每个门800.00元计算，承包给乙方和丙方负责装修。为以确保质量乙方和丙方要事前向甲方报使用材料清单，交甲方审查确定。 《补充合同》第二条约定了装修资金来源及使用：1、甲方按原合同约定拨付的装修资金，乙方和丙方必须专款专用。装修资金范围包括装修材料款、班组施工进度款、人工费、销售公司佣金、乙方和丙方委托设计的设计费和项目管理费等项目（按实际发生为准）。2、乙方和丙方在使用装修资金前7个工作日向甲方提交资金使用计划，并附资金预算资料（包括月进度产值表、材料采购单、材料采购合同、施工班组劳务合同、人工费进度支付申请表、员工工资表、销售公司佣金核算单等），交由甲方指定人员在3日内审核完毕，并报甲方主要负责人赖忠文在7个工作日内决定是否批准，再根据乙方和丙方出具委托书，委托甲方直接支付至相应的材料供应商、施工班组、销售公司等账户。但是，甲方拨款的额度、办法仍按原合同执行。而且，乙方和丙方所报材料载明材料的价款不得高于市场均价，不得通过虚报假报套取资金挪为他用，一经发现，将终止合同，且由挪用方承担因此造成的一切责任外，甲方将按原合同约定追究挪用方的违约责任。3、装修工程竣工、验收结算交付使用、完税后，甲方应付乙方和丙方的余款按原合同约定的办法付至乙方和丙方的指定账户。 《补充合同》第三条约定了项目合作与管理及工程质量要求：1、甲方指定康贵德（电话139××××5666）、陈先波（电话135××××3942）作为甲方代表（根据需要增加），康贵德为负责人。乙方和丙方指定周顺洪（电话181××××6798）、龙学军（电话138××××7480）作为乙方和丙方代表和工程负责人，负责工程进度、质量的监督、现场协调，文件签发签收等（双方代表若有变化可书面函告对方），甲方代表签发的文件除另有约定的外代表甲方，乙方和丙方代表签发的文件代表乙方和丙方。2、甲、乙、丙三方在施工过程中的重要问题应使用书面函件进行沟通，在收到书面函件时应立即签收，相关问题在3个工作日内进行回复，若不回复将对由此造成的损失承担责任。5、项约定，丙方每月应将《工程进度表》、《资金使用计划》及《财务报表》报送乙方以便督查，同时报甲方备案。 《补充合同》第四条约定了甲方拨付给乙方和丙方的装修工程款使用及支付办法约定：1、甲方按原合同约定的A、B、C三种户型的套餐价拨付给乙方和丙方的装修工程款含设计费、材料费、项目管理费、项目广告费、班组施工进度款、人工款、销售公司佣金和项目报酬等，根据四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司和四川盛世家和建筑装饰工程有限公司签订的《项目运营合作协议》的约定双方对设计费、材料费、项目管理费和项目报酬的使用约定是：“（1）设计费按《合作合同》内总价的1%计算；（2）项目管理费按实际发生为准；（3）以项目应得利润的35%作为丙方的项目综合运营报酬，于项目实施完成并结算完毕，在资金回收后由甲方协助直接支付给丙方。”2、前条款项除本补充合同另有约定的外，项目综合运营报酬按乙方与丙方签订的《项目运营合作协议》约定的乙方与丙方分配比例（乙方65%、丙方35%）设计费用按《合作合同》内总价的1%计算等，由甲方按本《补充合同》第二条3项约定在30个工作日内，协助乙方和丙方付款至双方指定账户。 《补充合同》第五条约定了销售价款的约定，乙方和丙方根据市场情况确立销售指导价和优惠后的最低限价，若需低于优惠最低限价，实行谁优惠谁承担的原则（但甲方负责人享有的2%优惠权外）。 《补充合同》第六条约定了关于销售相关事宜约定：1、签订补充合同前乙、丙方销售出现问题主要是针对客户承诺无法实现的事宜，乙、丙方需立即整改，确保甲方利益不受损失。在整改未到位以前，甲方职能将根据双方约定由乙、丙方委托甲方应支付给销售公司的佣金（即3%）中暂付40%，其余60%作保证金待问题处理好扣除税金后再付30%，其余30%作为保证金交房后再支付。2、原有广告乙、丙方必须保留的同时还应再加强宣传力度，所有宣传方式应交甲方审核并经过甲方同意后方可实施，乙、丙方必须在2017年3月20日前将所有宣传方式落实到位，同时一年须两次以上的大型宣传活动，否则视乙方和丙方违约。3、根据原合同约定所有为销售所产生的费用从乙、丙方进场之日（2016年11月22日）起应由乙、丙方全额承担，大型促销宣传活动可按本补充合同其他约定第2条办理。 《补充合同》第七条约定了其他约定：1、本补充合同的丙方与乙方共同履行2016年11月21日乙方与甲方签订《合作合同》和本《补充合同》的相关内容，凡乙、丙方向甲方出具的工作函均代表乙方和丙方，若在履行《合作合同》和本补充合同过程中，乙方和丙方任何一方违约致使甲方权益遭受损失或使合同无法履行乙方和丙方共同依法承担责任。在销售中购房人的装修变更，但任何变更均不得影响质量和交房的前提下全权由乙方和丙方自行处理，由购房业主与乙方及丙方单独签订装修事宜的变更合同，不与甲方产生任何关系，签订的变更合同须报甲方备案。但是，若因装修事宜的变更处理不当出现问题，给甲方建设以及该项目房屋的销售造成负面影响或造成损失，甲方有权使用装修资金予以解决，并在应拨付给乙方和丙方的装修工程款中扣减。2、按2016年11月21日甲方和乙方签订的《合作合同》约定，销售广告等费用应由乙方和丙方负担，鉴于要加强宣传力度，大型促销宣传活动乙方和丙方需要甲方出部分资金，须提前书面提请甲方负责人赖忠文同意解决额度，否则均按原合同执行。3凡是超出2016年11月21日甲方和乙方签订的《合作合同》和本《补充合同》约定的相关事宜，乙方和丙方须事前提请甲方负责人赖忠文同意，并由三方共同协商确定后才具有法律效力。4、未变更、补充的其他合同内容按原合同执行。5、本补充合同没有列出关于乙方和丙方签订的《项目运营合作协议》的内容需要甲方协助的，可函请甲方协助。 《补充合同》还约定了其他事项。 5、《销售委托服务合同》签订的经过及其约定的主要内容： 2016年11月22日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司与成都合众联盟营销策划有限公司签订了《销售委托服务合同》。四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司将船城首座二期11、12号楼房屋委托给成都合众联盟营销策划有限公司销售。 2017年3月23日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司作为甲方、成都合众联盟营销策划有限公司作为乙方签订了《船城首座销售补充协议》。该协议对销售佣金的结算方式、销售基价的涨幅及销售工作的安排等作了约定。 5、《铝合金窗分包合同》签订的经过及其约定的主要内容： 2017年4月7日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司作为甲方、陈刚作为乙方签订了《铝合金窗分包合同》。该合同前言部分记明鉴于甲方已签订了资中县船城首座项目部的施工总承包合同，双方就本工程铝合金窗分项劳务承包协商达成一致签订本合同。 该合同还约定了工程概况、承包工程期限及工期要求、质量标准、承包方式、承包内容及范围、计价方式、结算和付款方式、履约保证金、安全施工与事故处理、图纸、甲、乙双方的义务及责任、安全、文明施工、质量、成本、进度等管理细则等内容。 6、《木工劳务分包合同》签订的经过及其约定的主要内容： 2017年2月10日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司作为甲方、王义作为乙方签订了《木工劳务分包合同》。该合同前言部分记明鉴于甲方已签订了资中县船城首座项目部的施工总承包合同，双方就本工程铝合金窗分项劳务承包协商达成一致签订本合同。 该合同还约定了工程概况、承包工程期限及工期要求、质量标准、承包方式、承包内容及范围、计价方式、结算和付款方式、履约保证金、安全施工与事故处理、图纸、甲、乙双方的义务及责任、安全、文明施工、质量、成本、进度等管理细则等内容。 7、《泥工劳务分包合同》签订的经过及其约定的主要内容： 2017年1月20日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司作为甲方、万虎作为乙方签订了《泥工劳务分包合同》。该合同前言部分记明鉴于甲方已签订了资中县船城首座项目部的施工总承包合同，双方就本工程铝合金窗分项劳务承包协商达成一致签订本合同。 该合同还约定了工程概况；承包工程期限及工期要求；质量标准；承包方式；承包内容及范围；计价方式；结算和付款方式；履约保证金；安全施工与事故处理；图纸；甲、乙双方的义务及责任；安全、文明施工、质量、成本、进度等管理细则等内容。 8、《泥工劳务分包合同》签订的经过及其约定的主要内容： 四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司将资中县船城首座石材项目分包给彭建军，并于2017年10月11日签订了《石材劳务分包合同》。 9、《房屋销售代理合同书》签订的经过及其约定的主要内容： 2017年10月11日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司致函资中广益房地产开发有限公司对2017年4月底其委托的销售代理公司退场的事实进行了确认，其确认原文的内容为：另我方前期销售工作出现了重大失误，代理公司于2017年4月底自动退场，我方同意你公司收回销售，我方只负责装饰装修工程。 2017年5月1日资中广益房地产开发有限公司作为甲方、资中县嘉科房地产中介服务有限公司作为乙方签订了《房屋销售代理合同书》。 该合同约定了项目名称及地址；代理方式及原则、时间；销售计划；甲方权利和义务；乙方权利和义务；乙方销售佣金；佣金结算及支付方式；房款收取和保管；特别约定；违约责任；其他约定。 10、《百尊燃气具购销协议》签订的经过及其约定的主要内容： 2015年7月29日资中广益房地产开发有限公司作为甲方、资中华润燃气有限公司作为乙方签订了《百尊燃气具购销协议》，乙方将百尊台式灶CRT-1002（型号）燃气灶600台，单价757元/台，共计454200元出卖给甲方。 该协议还约定了供货方式、供货时间、付款方式、质量条款等事项。 三、原、被告双方在履行《合作合同》、《补充合同》的过程中工作联系函的情况： 2017年3月6日至2018年4月8日期间四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司向资中广益房地产开发有限公司发出多份工作联系函。反诉被告只对2017年3月14日、2018年4月8日提供的工作联系函进行了复函。其中2017年3月14日资中广益房地产开发有限公司向四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司发出工程联系函对四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司进行了复函（但反诉被告方没有提供2017年3月14日与反诉原告回复内容相对应的工作联系函）、2018年4月10日资中广益房地产开发有限公司向四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司发出工程联系函（回复反诉被告2018年4月8日的工作联系函）内容为：你们寄来的工作联络函于2018年4月9日收到，现就相关问题谈谈本公司的意见。一、按2016年11月21日签订的《合作合同》前提条件是你们须在2017年2月28日前销售100套精装房，并且网签备案和全部垫支装修九套精装样板房，以上两点贵公司都没有按合同约定完成，为了顾全大局本公司一直保持谅解的态度，但是保留追究违约的权利。二、关于11#、12#楼所有窗户交由你们施工，因为窗户未安装完成，导致清水房不能通过综合验收，导致无法达到清水房的交房条件，这个原因不是我公司造成，更谈不上违约。再，按照合同约定销售由你们负责，11#、12#楼房源未销售完，你们在未告知我司的情况下2017年4月中旬你们的销售人员已全部撤离售楼部，导致我司房源不能正常销售。另，第一批次需交的房（交房日期2017年12月31日）仍有52套要维护维修，你们的进度非常迟缓导致与业主产生很多矛盾。第二批次171套房屋交房日期为2018年3月31日现已经延期。但是，第二批次准备要交的171套房的墙布、家具、家电未安装。只完成部分衣柜、集成吊顶、乳胶漆、木地板、厨卫门、吊柜、地柜门、厨卫墙地砖安装，我公司多次要求你们及时完善，然而你们总是以种种理由推诿。希望你们及时履行合同义务，按合同约定向业主交房。否则，造成的经济损失将由你们承担。三、按照合同约定本公司是根据施工进度按完成工程量拨款至80%；已完成所有施工工序及交付使用按工程款审计后套餐价拨款至95%。对民工工资和供货商货款支付是在应付你们的进度款中代你们支付，本公司不是付款主体，何况本公司拨付的款超过应付款800余万元。按合同约定超出装修套餐价及基价部分分成，待所有精装房业主接房后进行结算确定才可支付。你们要与我公司进行财务结算，你们可编制结算报告随时与本公司财务人员进行对账。总之，现在是法治年代我们都按法律规定办好结算为好，我公司本着友好合作的态度，请你们按合同约定认真履行义务和享受权利。 四、《合作合同》、《补充合同》约定的附件至今没有签署有以下附件： 截止目前为止，《合作合同》中约定的附件1、《公共区域精装修清单》；2、《室内装修单价确认清单》；3、《装修设计和施工方案》；4、《营销策划方案和销售预案》甲、乙双方均未进行签署。 五、《合作合同》、《补充合同》的履行情况： 1、房屋销售的履行情况 （1）2016年10月船城首座二期11、12号楼开盘上市交易，在上市交易时资中广益房地产开发有限公司聘请王悦、卢泽芳、饶菊铃、钟俊微、吴帆、张燕、谢凯、吴雪梅、雷萍9人为销售人员对上市交易的船城首座二期11、12号楼房屋进行销售。截止2016年11月21日资中广益房地产开发有限公司销售船城首座二期11、12号楼房屋（清水房）14套。 （2）①《合作合同》签订后，四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司接收了资中广益房地产开发有限公司聘请吴帆、张燕、谢凯、吴雪梅、雷萍5人，其销售人员和委托的代理销售公司销售船城首座二期11、12号楼的房屋，2016年11月21日至2017年2月28日销售精装房93套、清水房27套。2017年11月28日至2017年3月9日销售精装房104套、清水房27套。2016年11月21日至2017年4月28日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司共销售精装房127套、清水房30套。（其中87套精装房溢价共计2036207元，40套精装房低价销售补差价714023元，清水房16套溢价销售的溢价款353760元，14套低价销售补差价312740元）。2017年4月28日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司退出销售后，其余的精装房和清水房全部由反诉原告聘请的销售员及委托代理的销售公司进行销售，截止目前为止已全部销售完毕。②资中广益房地产开发有限公司为四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司代支付给吴帆、张燕、谢凯、吴雪梅、雷萍2016年11月21日至2017年4月底工资、销售提成和四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司在2017年3月、4月聘请的外销人员刘光华、刘庆、黄秀彬、吴光英、简竹工资和提成等费用907014元；2017年2月24日、2月26日、2月27日资中广益房地产开发有限公司为四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司代支付腰鼓队表演的广告费4550元(其中腰鼓队广告费3470元，茶叶款1080元)。 2、厨房、卫生间、阳台的防水、公共区域的装修的履行情况: (1)《合作合同》签订后，2017年1月开始进场对厨房、卫生间、阳台的防水、公共区域的装修等工程进行施工。 ①四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司完成了船城首座二期11、12号楼385套住房室内、厨房、卫生间、阳台的防水工程；②四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司四川盛世家和建筑装饰工程有限公司完成了船城首座二期11、12号楼公共区域装修（含窗户的安装）工程（包工包料）。后双方认可通过结算总价值为1468220元（其中公区装修费用1107377元，公区窗户59721元，11#、12#楼室内的厨房、卫生间、阳台防水301122元）。③四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司及其劳务分包人完成了船城首座二期11、12号楼385套房屋室内清水房窗户的安装工程（包工包料）。由于双方对窗户安装的面积发生争议，2019年5月24日资中广益房地产开发有限公司向本院申请对船城首座11、12号楼清水房窗户安装面积进行鉴定，本院于2019年6月13日委托内江市德胜房地产测绘有限责任公司对上述事项进行鉴定。2019年6月17日内江市德胜房地产测绘有限责任公司作出测绘咨询报告，鉴定结论为：船城首座二期11、12号楼总计385户，窗户安装总面积为3649.5平方米。依照《合作合同》约定，价值应为3649.5平方米×230元=839385元。 3、精装371套房屋的履行情况: （1）《合作合同》签订后四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司就开始进场对精装样板房进行装修，截止目前为止，四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司垫支装修了3套样板房，其中A、B、C户型各一套。 （2）截止目前为止，四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司对船城首座二期11、12号楼311套房屋进行了精装修（其中A户型49套、B户型116套、C户型146套）但其中有部分尚未完工或未按合作合同、补充合同约定履行。①尚未完成的工程：2018年7月24日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司向资中广益房地产开发有限公司发出《船城首座金装房剩余未安装家具、家电及剩余工程量》，《船城首座金装房剩余未安装家具、家电及剩余工程量》中记载，未完成的工程量价值1198165元。②未按合作合同、补充合同约定履行的部分。A、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司在装修311套精装房过程中，部分业主要求不用精装房规定的家具、家电，要求用业主自行购买的家具、家电，经四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司同意并写出请款通知书，由资中广益房地产开发有限公司为四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司垫付退还给业主家具、家电款，共计469634元。B、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司装修房屋共311套。2018年1月2日收货人四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司装修管理人员李辉收取资中广益房地产开发有限公司百尊燃气具CRB-1115S型283台。2018年1月22日收货人四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司装修管理人员李辉收取资中广益房地产开发有限公司百尊燃气具CRB-1115S型25台。2018年5月21日收货人四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司装修管理人员李辉收取资中广益房地产开发有限公司百尊燃气具CRB-1115S型10台。2018年7月18日收货人四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司装修管理人员李辉收取资中广益房地产开发有限公司百尊燃气具CRB-1115S型2台，共计320台。每套757元，共计242240元。 4、《补充合同》第一条约定的工程项目四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司没有履行工程的施工，该工程由资中广益房地产开发有限公司自行施工完成的。 5、税款的缴纳情况。（1）①房屋销售的纳税主体为反诉原告；②四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司的精装房价款进入房地产销售价为装修总价款资中广益房地产开发有限公司已全部垫付交纳。③《合作合同》约定了反诉原告与反诉被告对税款的承担方式及额度。 （2）四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司所做的船城首座二期11、12号楼385套住房室内、厨房、卫生间、阳台的防水工程；船城首座二期11、12号楼公共区域装修（含窗户的安装）工程（包工包料）；四川恒辉建筑装饰装修工程有限公司及其劳务分包人完成了船城首座二期11、12号楼385套房屋室内清水房窗户的安装工程（包工包料）；船城首座二期11、12号楼311套房屋进行了精装修应交纳税款的纳税主体为四川船城恒辉建筑装饰装修四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司自行申报纳税并出具3.3%税率的发票给反诉原告。 6、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司承担的质保金。质保金为29787855元×5%=1489392.75元。 7、资中广益房地产开发有限公司已支付给四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司全部款项、256笔共计30813859.29元。 六、在履行《合作合同》、《补充合同》的过程中，工程变更方面的约定情况： 1、2017年11月21日资中广益房地产开发有限公司向四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司发出工作联系函，内容为：应广大精装房业主的要求，于2017年11月17-19日到船城首座二期施工现场查看装修情况，事后到售楼部商讨关于A、B户型厨房天然气的相关问题，现应广大业主要求，对厨房原有凸出部分及天然气管作以下改动：1、A户型厨房外移60cm；2、B户型厨房外移30cm；3、天燃气管改为暗装管。反诉被告口头表示同意。双方口头约定A户型厨房外移60cm，B户型厨房外移30cm、天燃气管改为暗装管的工程总价值为231390元；因天燃气管道改为暗管时应当向天燃气公司交纳改管道费200000元由反诉原告承担。 上列事实，有反诉原、被告的陈述、大量的书证和鉴定报告在卷为证。 本院认为，对本案当事人争议的问题和本案需要评判的问题，作以下评判： 一、反诉被告认为，反诉被告实施民事行为是设立合资、合作开发房地产的民事法律关系并非单一的装饰装修的民事法律关系。概括反诉被告的事实、理由为：1、《合作合同》、《补充合同》约定由四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司对装修资金以装修按揭方式在资中县农村信用合作联社贷款组织资金，该合同的履行事实上为资中广益房地产开发有限公司注入了大量资金；2、《合作合同》还约定实际装修价高于或等于套餐价按套餐价计算，低于套餐价按实际价格计算。精装修的A户型、B户型、C户型的预算价(A户型的预算价为151413.08元、B户型的预算价为138330.12元、C户型的预算价为133089.70元)远远超过《合作合同》约定的装修套餐价（A户型为139800元/套、B户型为69800元/套、C户型为99800元/套）。 上列所述，精装修房屋的亏损只能靠销售溢价的分配款中进行弥补，因此本案是合资、合作开发房地产的民事法律关系并非单一的装饰装修的民事法律关系。是否予以采信，本院作以下评判： 合资、合作开发房地产是指将土地与资金作为基本资源，投入市场并加以运作，促进房地产市场化的制度。 从民事行为成立的两个构成要件来分析判断，可以得知本案不是合资、合作开发房地产的民事法律关系。1、意思表示：本案当事人实施的民事行为是否有合资、合作开发房地产的真实意思表示。（1）从资中广益房地产开发有限公司与四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司签订的合同名称看，是《合作合同》而不是《合资、合作开发房地产合同》。（2）从《合作合同》和《补充合同》约定的主要内容上看为船城首座二期11、12号楼厨房、卫生间、阳台的防水工程施工；11、12号楼清水房窗户安装（双包）的工程施工；11、12号楼公共区域装修工程施工；11、12号楼房屋的装饰装修工程施工；11、12号楼房屋销售等一体的合同，《合作合同》和《补充合同》约定了完成上述工程及销售应取得的工程价款及销售利润以及费用的承担等。（3）如果本案属于合作、合资开发房地产的民事法律关系，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司就应当从本诉开始一直主张其为合作、合资开发房地产的民事法律关系，而本案中，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司本诉没有主张为合作、合资开发房地产民事法律关系，在反诉抗辩时也没有主张。只有在第五次开庭时才主张为合资、合作开发房地产民事法律关系。因此本院认为，当事人双方实施的民事行为没有设立合资、合作开发房地产的民事法律关系的真实意思表示。2、标的：标的是指行为的内容即行为人通过行为所要达到的效果。本案中，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司在签订或履行《合作合同》和《补充合同》过程中，有没有用自己取得的国有土地使用权合作，有没有出资进行合作。（1）资中广益房地产开发有限公司依法取得船城首座二期11、12号楼的国有土地使用权，并将船城首座二期11、12号楼登记在资中广益房地产开发有限公司名下。《合作合同》和《补充合同》签订后并没有将船城首座二期11、12号楼的国有土地使用权登记在资中广益房地产开发有限公司、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司三方共同名下。也就是说船城首座二期11、12号楼的国有土地使用权是归资中广益房地产开发有限公司使用。反诉被告没有用自己的土地使用权与反诉原告进行合作。（2）《合作合同》和《补充合同》虽然约定了装修资金由四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司以装修按揭方式在资中县农村信用合作联社贷款组织资金。审理中查明，装修按揭方式是以精装房买受人为借款人、资中县农村信用合作联社作为贷款人形成的金融借款合同关系，精装房买受人购买反诉原告的精装房的价款理所当然应当将按揭款项（含精装修的按揭款）由贷款银行直接支付给反诉原告。所以因按揭精装房组织的资金不属于四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司自己投入的资金。（3）①四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司是营利法人，营利法人以取得利润并分配给股东等出资人为目的的成立的法人。2016年11月21日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司与资中广益房地产开发有限公司签订《合作合同》的目的，是为了营利。《补充合同》约定按套餐价拨付的装修工程款含设计费、材料费、项目管理费、项目广告费、班组施工进度款、人工费、销售公司佣金和项目报酬等。因此本院认为，反诉被告在签订《合作合同》、《补充合同》时预见双方约定的套餐价是有一定的营利的。如果约定的套餐价低于实际装修价造成反诉被告亏损。反诉被告不可能签订该《合作合同》《补充合同》。②《合作合同》签订并已经履行后，2016年12月20日四川盛世家和建筑装饰工程有限公司的法定代表人周顺洪通过电子邮件发送给资中广益房地产开发有限公司的A、B、C户型的预算价，是四川盛世家和建筑装饰工程有限公司单方作出的，不能足以证明双方约定的套餐价低于实际装修价。因此从标的来判断，反诉被告没有合资、合作开发房地产的民事法律关系所实施具体行为内容。 上列所述，本院认为反诉被告实施民事行为没有合作、合资开发房地产项目的真实意思表示，即没有投入国有土地使用权也未出资的具体行为内容。因此反诉被告认为，反诉被告实施民事行为是设立合资、合作开发房地产的民事法律关系并非单一的装饰装修的民事法律关系，证据不足，本院不予采信。 二、反诉原告认为，本案涉及船城首座二期11、12号楼厨房、卫生间、阳台的防水工程施工的法律关系；11、12号楼清水房窗户安装（双包）的工程施工法律关系；11、12号楼公共区域装修工程施工的法律关系；11、12号楼311套房屋的装饰装修法律关系；11、12号楼房屋销售的法律关系；反诉原告、反诉被告应当按照《合作合同》和《补充合同》的约定履行义务，行使权利。是否予以采信，本院作以下评判： 本案中从《合作合同》和《补充合同》约定的主要内容上看，《合作合同》和《补充合同》约定了船城首座二期11、12号楼厨房、卫生间、阳台的防水工程施工；11、12号楼清水房窗户安装（双包）的工程施工；11、12号楼公共区域装修工程施工；11、12号楼房屋的装饰装修工程施工；11、12号楼房屋销售等一体的合同，且对上述工程施工或房屋销售又相互独立。《合作合同》和《补充合同》约定了完成上述工程及销售应取得的工程价款及销售利润以及费用的承担等。因此反诉原告的上述认为，本院予以采信。 三、反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司认为，本案所立案由为装饰装修合同纠纷是错误的，本院作以下评判： 1、首先纠正反诉被告的说法，本案案由不是装饰装修合同纠纷。本案立案时，本院对本案确立的案由就是合同纠纷。2、最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知第二条第一款第一项规定，关于案由的确定标准。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定……。第三条第一款第一项规定，第一审法院立案时应当依据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。本案中，《合作合同》《补充合同》约定的主要内容包括船城首座二期11、12号楼厨房、卫生间、阳台的防水工程施工；11、12号楼清水房窗户安装（双包）的工程施工；11、12号楼公共区域装修工程施工；11、12号楼房屋的装饰装修工程施工；11、12号楼房屋销售。其法律关系包括工程施工的民事法律关系，窗户制作安装的承揽民事法律关系，房屋装饰装修的民事法律关系，委托代理销售房屋的民事法律关系。根据上述的规定，本院在本案立案时确立的案由为合同纠纷，属符合《民事案件案由规定》及最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知的规定，也是正确的。 四、《合作合同》是附条件生效的合同，还是签字捺印成立并生效的合同，作以下评判： 本案中，合作合同前言部分记明：乙方利用甲方现有船城首座二期高层洋房（自编号11#、12#楼）符合装修条件的期房全部垫资装修九套精装房样板房（装修风格按乙方设计甲方同意的方案），在2017年春节前开盘上市销售；同时乙方承诺装修资金由乙方以装修按揭方式在资中县信用社贷款组织资金，须在2017年2月28日前销售完100套（网签备案）精装房（网签时间可延长7个工作日）；乙方完成前述三点为此次合同的前提条件。 《合作合同》第九条约定，1、本合同自甲、乙双方法定代表人或代表人签字盖章后生效，本协议合同一式肆份，甲方贰份，乙方贰份，附加协议条款与本合同具有同等法律效力；2、乙方在2017年2月28日前未能销售100套（网签备案）的精装房，视为乙方违约，本合同将没有履行的必要，双方自动终止本合同；……。 由于《合作合同》和《补充合同》对以上的约定，理解中发生分歧，本案在庭审过程中查明，1、原、被告双方均承认《合作合同》约定，乙方全垫支装修9套样板房；在2017年2月28日前销售完100套（网签备案）精装房（网签时间可延长7个工作日）；乙方承诺装修资金由乙方以装修按揭方式在资中县信用社贷款组织资金；上述3项内容是乙方先行履行的义务。2、《合作合同》和《补充合同》对乙方垫支装修9套样板房、乙方以按揭方式组织装修资金和销售精装房；反诉被告履行上述行为是对《合作合同》的履行。 上列所述，根据上述事实，本院确认《合作合同》是甲、乙双方签字捺印生效的合同，不是附条件成立并生效的合同。 五、对《合作合同》、《补充合同》的效力，作以下评判： 当事人双方签订的《合作合同》、《补充合同》是当事人双方真实意思表示且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，上述《合作合同》《补充合同》合法有效，本院予以确认。 六、反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司认为，2017年10月11日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司单方作出的放弃后续销售的行为应为无效行为。概括归纳其事实理由为：1、反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司2017年10月11日单方作出放弃后续销售的行为是受胁迫，在违背真实意思表示情况下所为的。反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司称：四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司的法定代表人唐记忠的侄儿与反诉原告方的人员陈先波因发生纠纷打架，当时如果报案，唐记忠的侄儿要被抓，反诉原告以此为由要求反诉被告作出放弃后续销售的行为。2、反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司2017年10月11日单方作出放弃后续销售的行为是反诉原告乘人之危，使反诉被告在违背真实意思表示情况下所为的。反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司称：四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司的法定代表人唐记忠有一笔资中县农村信用合作联社贷款到期无钱归还，找到资中广益房地产开发有限公司的赖忠文帮忙，赖忠文要求其放弃后续销售才肯帮忙。3、2017年10月11日四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司单方面作出的放弃后续销售，反诉被告四川盛世家和建筑装饰工程有限公司没有放弃后续销售。4、按《合作合同》和《补充合同》约定，凡超出《合作合同》和《补充合同》约定的，需事先提起甲方负责人赖忠人同意并由三方共同同意后才具有法律效力。5、代理公司退出销售后，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司聘请的销售人员仍在继续销售。 本案中，1、2017年10月11日反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司向反诉原告作出的放弃销售的内容为：另我方前期销售工作出现了重大失误，代理公司于2017年4月底自动退场，我方同意您公司收回销售，我方只负责装饰装修工程。是反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司对2017年4月底退出房屋销售的事实上的确认。2、本案在审理本诉和反诉过程中，反诉被告均未举证证明反诉原告采取胁迫的手段或乘人之危的手段使四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司在违背真实意思的情况下作出放弃后续销售的行为。3、《合作合同》和《补充合同》中的赖忠文系资中广益房地产开发有限公司的职工，是代表资中广益房地产开发有限公司行使权利。本案在庭审过程中，反诉原告认可反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司退出销售。4、从客观实际上看，反诉原告在反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司作出的退出销售的意思表示后，于2017年5月1日与资中县嘉科房地产中介服务有限责任公司签订了《房屋销售代理合同书》，并将销售人员收回，由反诉原告聘请的销售人员和代理公司对未销售的房屋进行销售。5、在庭审过程中，截止目前为止，反诉被告均未举证证明吴帆、张燕、谢凯、吴雪梅、雷萍仍是其聘请的销售人员，仍然在为其从事销售房屋的业务。 上列所述，本院认为，根据以上事实及理由足以认定，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司在2017年4月底退出了代理销售房屋的活动。 七、反诉被告认为，假如2017年4月底反诉被告放弃了销售权，也没有做出放弃溢价分配的权利，也应当对全部销售的房屋的溢价款享有分配权。理由是《合作合同》第七条第一款第（三）项约定对乙方已经装修的房屋甲方可以保足保底价3300元/平方米自行安排销售，超出3300元/平方米并在确定的销售基价内的价款仍然属乙方，超出销售基价的属甲方和乙方共有；反诉原告认为，2017年4月底反诉被告已没有履行销售房屋的义务，按照权利义务相一致原则，反诉被告只能享受2017年4月底前自行销售的房屋溢价款的分配，是否予以采信，本院作以下评判： 1、《合作合同》第五条第一款第（一）、（二）项才是对本案溢价销售和低于销售基价的处理办法进行了约定。而《合作合同》第七条第一款第（三）项是对合同自动终止后的怎样处理的约定。本案中，《合作合同》第七条第一款第（三）项约定：2017年2月28日前销售100套精装房，如果反诉被告没有销售到100套精装房视为违约，本合同自行终止。如果按照《合作合同》第七条第一款第（三）项约定，本合同自动终止。终止的时间应为2017年2月28日24时。合同终止后应当对2017年2月28日已装修的精装房按照《合作合同》第七条第一款第（三）项约定处理，但是在2017年2月28日前反诉被告未完成任何一套精装房的装修，无精装房进行销售。因此本案对溢价款的分配应当适用《合作合同》第五条第一款第（一）、（二）项约定处理。3、按照权利义务相一致原则，履行了义务才能取得相应的权利。本案中，2017年4月底反诉被告就退出了销售，因此反诉被告只能对2017年4月底前的精装房、清水房的溢价款按照《合作合同》第五条第一款第（一）（二）项的约定进行分配。对于低价处理的精装房、清水房按照《合作合同》约定进行处理。 上列所述，本院认为，反诉被告认为，假如2017年4月底反诉被告放弃了销售权，也没有做出放弃溢价分配的权利，也应当对全部销售的房屋的溢价款享有分配权，本院不予采信。反诉原告认为，2017年4月底反诉被告已没有履行销售房屋的义务，按照权利义务相一致原则，反诉被告只能享受2017年4月底前自行销售的房屋溢价款的分配，本院予以采信。 八、反诉被告认为，在《合作合同》《补充合同》履行过程中，增加了土建工程量，合计价款1271370.01元，是否予以采信，本院作以下评判： 1、本案在第五次庭审过程中，反诉被告向本院提供了2017年9月14日的工作联系函、照片复印件、反诉被告单方制作的《清水房交付乙方装修时由乙方完成合同外土建工程价款表》、反诉被告单方提供的《施工蓝图》（注：反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司提供证据第151页至170页）用于证明存在合同外的土建工程及工程价款。2、（1）从2017年9月14日的工作联系函的内容上看，该联系函是因质检站要求完善和整改的内容，包括①玻璃窗户安装完成；②室内不宜铺设水管、线管；③部分墙体改变。上述工作联系函不能证明有土建工程的存在。（2）提供的其他证据是反诉被告单方制作的材料，双方当事人没有形成合议。反诉原告也否认有土建工程的存在。 上列所述，本院认为，反诉被告提供的证据不能足以证明有土建工程的存在，因此反诉被告认为，在《合作合同》《补充合同》履行过程中，增加了土建工程量，合计价款1271370.01元，证据不足，本院不予采信。 九、反诉被告认为，2019年6月17日内江市德胜房地产测绘有限公司做出的测绘咨询报告应无效，其理由为：1、漏算了大量由反诉被告实际完成的窗户工程量，我方认为窗户工程量应为9892.48平方米；2、提供的材料不符合规定，只提供的建筑施工平面图，没有提供装修图；3、鉴定机构的3名鉴定人员的测绘资质证书存在着重大瑕疵。是否予以采信，本院作以下评判： 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明细依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。 1、《合作合同》第一条第一款第（五）项约定，11#、12#楼室内所有的窗户甲方按清水房的标准的范围交由乙方完成安装（乙方所用材料须甲方认可确认），每平方米甲方向乙方支付230元价款，其余门窗由乙方自负。该条约定是对11、12号楼室内清水房窗户的安装而不是对所有窗户的安装，除11、12号楼室内清水房窗户安装外，其余的门窗由四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司自负。反诉原告申请只对11、12号楼室内清水房窗户的面积测定，本院也只委托对11、12号楼室内窗户的面积测评，因此鉴定的对象是正确的。2、本院在鉴定过程中，人民法院技术室向委托人提供了建筑施工平面图及相关资料。3、本院在第四次庭审过程中，鉴定机构内江市德胜房地产测绘有限公司没有向本院提供测绘人员的资质，但在第五次庭审中，该鉴定单位提供了测绘人谌俊帆、杨方兵、赵欢的测绘资质证书（其中谌俊帆、杨方兵已进行了注册年检，赵欢的测绘资质证书是在网上进行年检的，事后也向本院补交了纸质的注册年检过的测绘资质证书）。 上列所述，本院认为，2019年6月17日内江市德胜房地产测绘有限公司做出的测绘咨询报告是符合法律的规定，其作出的测绘咨询报告可以作为证据使用。反诉被告认为，2019年6月17日内江市德胜房地产测绘有限公司做出的测绘咨询报告无效，本院不予采信。 十、反诉被告认为，税款是另一法律关系，与本案不具有关联性，反诉原告与反诉被告公司性质不同，交纳的税目也不一样，因此应由反诉原告、反诉被告向税务机关申报，自行交纳，不应由反诉被告将税款支付给反诉原告，是否予以采信，本院作以下评判： 《合作合同》第一条第一款第（七）项约定：税费缴纳按照各自自行承担的原则，属于乙方装修产生的各种税和乙方在甲方领取的价款须按乙方的纳税资格全额出具税票给甲方。第五条约定，1、本合同第一条约定“甲方和乙方共同确定销售基价（清水房保底价3300元/平方米+装修款）交乙方销售；装修单价乙方按每套提供清单交甲方确认，确定销售基价；”实际销售超出确定的销售基价部分除去税后按甲方和乙方各50%分配。根据财税（2016）36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、国家税务总局2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、2017年7月11日财税（2017）58号《财政部国家税务总局关于建筑服务等营该增试点政策的通知》。按照上述《合作合同》的约定和税务政策的规定，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司精装房屋的价款纳入房屋的销售价的部分应按照不动产征收增值税（但依照相关规定，2016年4月30日后的项目交纳增值税及附加、2016年4月30日前的老项目交纳营业税及附加，船城首座属于老项目，应交营业税及附加），营业税的税率按销售总价的5%征收；附加包括城市维护建设税5%、教育费附件3%、四川省地方费教育附加2%，附加按营业税税额作为计税依据征收，实际上营业税＋附加总计为销售总额的5.5%征收税费。本案中，1、虽然房地产销售的纳税主体是反诉被告，但是《合作合同》约定四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司的精装房价款部分进入房地产销售的总价款，按照合同约定应由反诉被告承担，该税款资中广益房地产开发有限公司已全部垫付交纳。因此应由反诉被告支付给反诉原告。2、按照上述《合作合同》的约定和税务政策的规定，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司向反诉原告领取的款项应交纳营业税及附加（四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司是小规模纳税人）营业税的税率为3%及附加（附加包括城市维护建设税3%、教育费附件3%、四川省地方费教育附加2%，附加按营业税税额作为计税依据征收），实际上营业税＋附加总计为销售总额的3.3%征收税费。按照相关税法和税务政策的规定四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司应自行申报并出具金额为船城首座二期11、12号楼385套住房室内、厨房、卫生间、阳台的防水工程。船城首座二期11、12号楼公共区域装修（含窗户的安装）工程（包工包料）价款、船城首座二期11、12号楼总计385户窗户价款、311户装修总价款、增加的工程量总金额出具发票给资中广益房地产开发有限公司。因此本案中涉及的装修款进入房屋销售价款的部分应缴纳增值税及附加应由反诉被告支付给反诉原告，其余的营业税及附加由反诉被告自行申报并纳税。 上列所述，反诉被告认为，本院不予支持。 十一、反诉被告认为，反诉原告在履行《合作合同》《补充合同》中严重违约，给反诉被告带来了4569933.44元的重大损失和按《合作合同》约定应承担7348334.42元的违约金；反诉原告认为，反诉被告存在着违约，反诉原告不存在着违约。反诉原告、反诉被告是否存在着违约，本院作以下评判： 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第一款第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 1、《合作合同》约定的由四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司全垫支精装修9套样板房。截止目前为止，没有证据证明《合作合同》发生了变更，变更为全垫支精装修3套样板房，而反诉被告只精装修了3套样板房。庭审中查明，上述义务应是属四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司先行履行的义务，因此反诉原告有权先履行抗辩权。 2、（1）2016年11月21日资中广益房地产开发有限公司与四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司签订的《合作合同》，2017年3月17日资中广益房地产开发有限公司、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司签订的《补充合同》，对11、12#楼厨房、卫生间、阳台的防水的工程，11、12#楼室内所有窗户的承揽安装工程，11、12#楼公共区域精装修工程（包工包料），均没有约定上述工程资中广益房地产开发有限公司何时交付给四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司，也没有约定开工时间和竣工时间，只约定了按工程进度拨款的约定，也没有约定工程进度拨款是按月进度或季进度或年季度拨款。（2）双方在签订《合作合同》、《补充合同》后双方对上述事项也没有依照合同法第六十一条规定另行达成补充协议。（3）《合作合同》、《补充合同》签订后有证据证明2017年1月反诉原告将11、12号楼室内的厨房、卫生间、阳台的防水、室内的窗户安装、公共区域的装修交付给了反诉被告进行施工。（4）从11、12#楼工程竣工验收报告的时间上看，2017年9月19日上述主体工程才完成竣工验收，只有竣工验收后才能将11、12#楼交付给四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司进行房屋精装修。（5）《合作合同》第二条一款第（三）项虽然约定，甲方需在2017年3月1日前按乙方销售量等量交付清水房给乙方进行装修，且须在2017年6月30日前将11#、12#楼未销售的全部清水房交于乙方。本院认为，该条约定是指将11、12号楼室内的厨房、卫生间、阳台的防水、室内的窗户安装、公共区域的装修交付给了反诉被告进行施工。而不是指的房屋精装修。（6）反诉被告就明知只有完成主体工程的附属工程经过验收合格后才能进行房屋的精装修，如果因为主体工程的附属工程延误导致装修工程的延误，其责任应当由反诉被告承担。 上列所述，本院认为，对于11、12号楼室内的厨房、卫生间、阳台的防水、室内的窗户安装、公共区域的装修施工。因合同约定不明，事后未达成补充协议，因此反诉原告、反诉被告均不构成违约。 3、371套房屋精装修工程是否构成违约，作以下评判： （1）本案中，《合作合同》、《补充合同》约定，由四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司全垫支装修9套精装样板房，上述合同没有约定开工时间、竣工时间及资中广益房地产开发有限公司何时将房屋交付给四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司进行全垫支9套精装修样板房，截止目前为止，四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司只装修了3套精装修样板房，A、B、C户型各一套。（2）反诉被告称，对样板房装修的套数发生了变更，但截止目前为止，反诉被告未提出足以证明发生样板房装修变更的相关证据且反诉原告一直反对对样板房套数装修发生了变更。根据上述事实，本院认为，反诉被告违反合同的约定，属违约。（2）《合作合同》和《补充合同》约定，是对11、12#楼全部房屋（在签订《合作合同》时，反诉原告已销售了14套清水房）即371套房屋进行精装修（含9套样板房在内），而反诉被告只对311套房屋进行了装修，其中311套房屋中有部分尚未完工。 上列所述，本院认为，反诉被告违反合同的约定，属违约。反诉原告对精装修工程不存在着违约。 4、房屋营销部分是否构成违约，作以下评判： 《合作合同》第三条第一款第（一）（六）（七）项约定，（一）项约定，须向甲方提供装修设计、施工方案、营销策划方案和销售预案；（六）项约定，乙方应按照其提出的甲方同意的销售计划如期完成甲方交付的房屋的销售并网签备案（以下简称“销售”），具体计划如下：（1）2017年2月28日前销售完100套房，其中2017年1月30日前销售完50套、2017年2月28日前销售完50套；（2）2017年3月1日至5月30日销售完50套；（3）2017年6月1日至8月30日销售完50套；（4）2017年9月1日至11月30日销售完70套；（5）2017年12月1日至2018年1月30日销售完余房，甲方和乙方约定不能销售的房屋数量不能超过总数的5%。本案中，约定反诉被告在2017年2月28日应销售了精装房100套，而反诉被告截止2017年2月28日止只销售了精装房93套（其中A户型24套、B户型47套、C户型22套）、清水房27套。约定反诉被告在2017年3月1日至2017年5月30日应销售了精装房50套，而在2017年4月底反诉被告就退出了销售，2017年3月1日至2017年4月30日反诉被告只销售34套精装房屋、清水房3套。 上列所述，本院认为，反诉被告没有按照《合作合同》和《补充合同》的约定全面履行义务，反诉原告不存在违约。 5、反诉原告在履行支付工程价款及销售分配利润中是否构成违约，作以下评判： 本案中，（1）《合作合同》和《补充合同》没有约定装修款项是按日进度、月进度、季进度进行拨付，只约定了正在施工和已完成施工工序的但未销售的精装房根据施工进度按完成工程量拨付至40%不再拨付。已成功销售的精装房根据施工进度按完成的工程量拨付至80%。已成功销售并完成施工工序的精装房，甲方和乙方及时结算（以每套为结算单元），甲方按照结算单价总额95%拨付至乙方，剩余的5%作为装修质量保证金，待保修期届满后7个工作日内全额支付给乙方。（2）由于约定不明，事后又未达成补充协议，无法确认工程款、精装修房屋款及销售分配溢价款支付的节点时间。（3）从庭审过程中整体来看，反诉原告已多支付了工程款、工程装修价款、销售房屋的溢价分配款给反诉被告。 上列所述，根据上述事实，因此反诉原告在履行支付工程价款及销售分配利润中不构成违约。 居于上述事实和理由，反诉原告不构成违约，不应当承担违约责任。 十二、反诉被告按照《合作合同》和《补充合同》对主体工程的施工、房屋装修工程的施工、房屋营销等应取得多少价款，作以下评判： 1、11#、12#楼厨房、卫生间、阳台的防水；11#、12#楼公共区域窗户安装工程施工。 庭审中双方认可通过结算总价值为1468220元（其中公区装修费用1107377元，公区窗户59721元，11#、12#楼室内的厨房、卫生间、阳台防水301122元），本院予以确认。 2、11#、12#楼385套清水房室内所有窗户安装施。《合作合同》第一条第一款第（五）项约定，11#、12#楼室内所有的窗户甲方按清水房的标准的范围交由乙方完成安装（乙方所用材料须甲方认可确认），每平方米甲方向乙方支付230元价款，其余门窗由乙方自负。11#、12#楼原告方安装了清水房窗户385套（其中A户型64套，B户型122套，C户型184套，其他15套），经评估工程价值为3649.50平方米×230元/平方米=839385元，本院予以确认。 3、房屋精装修部分及工程量增加部分，反诉被告应取得的价款如下： （1）四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司装修房屋共311套，按合同约定的套餐价计算（其中A户型49套，合同装修价为49×139800元=6850200元；B户型116套，合同装修价为116×69800元=8096800元；C户型146套，合同装修价为146×99800元=14570800元）。A、B、C三个户型共计合同装修价款为29517800元，本院予以确认。 （2）工程量的增加。1、A户型厨房外移60cm；2、B户型厨房外移30cm；3、天燃气管改为暗装管。2017年12月4日双方通过结算总价值为231390元，有证据予以证明，本院予以确认。 （3）在天燃气管道改为暗管时应当向天燃气公司交纳改管道费200000元，反诉原告、反诉被告在此问题上达成口头协议，所向天燃气公司交纳的改管道费200000元向资中广益房地产开发有限公司借支，待房屋出售后收取业主的改管费用将200000元退还给反诉被告，本院予以确认。 以上共计29949190元，本院予以确认。 4、房屋营销，反诉被告应取得多少价款，作以下评判： 2016年11月21日至2017年4月底四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司共销售127套精装房屋（其中A户型27套、B户型66套、C户型34套）。其中部分精装房屋溢价，销售溢价款共计2036207元，资中广益房地产开发有限公司分配50%即1018103.50元；四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司分配50%即1018103.50元。16套清水房溢价款353760元的50%即176880元。以上共计1194983.50元，本院予以确认。 十三、反诉被告应当承担的费用，本院作以下评判： 精装房装修部分。1、未完成的工程量价值1198165元。2、由资中广益房地产开发有限公司垫付退还给业主64户家具、家电款，共计468704元。3、资中广益房地产开发有限公司垫付的百尊燃气具CRB-1115S型2台，共计320台。每套757元，共计242240元。4、资中广益房地产开发有限公司为四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司代支付给吴帆、张燕、谢凯、吴雪梅、雷萍2016年11月21日至2017年4月底工资、销售提成等费用907014元。5、资中广益房地产开发有限公司为四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司代支付2017年2月24日、2月26日、2月27日腰鼓队表演的广告费4550元。6、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司由于对40套精装房屋低价销售补差714023元、14套清水房屋低价销售补差312740元，以上共计1026763元。7、根据财税（2016）36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、国家税务总局2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、2017年7月11日财税（2017）58号《财政部国家税务总局关于建筑服务等营该增试点政策的通知》。四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司应承担的增值税及附加（精装房价款29517800元+精装房溢价款1018103.50元-未完成的工程量1198165元）×5.5%=1613575.62元。8、四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司承担的质保金。（精装房价款29517800元-未完成的工程量1198165元+1468220元）×5%=1489392.75元。 上列款项，有合同的约定或有相关证据证明由反诉被告承担，本院予以确认。 十四、反诉原告支付给反诉被告共计多少资金，本院作以下评判： 反诉原告共支付给反诉被告30813859.29元，有反诉被告的请款书、指定支付函、银行的转账凭证及现金支付依据予以证明，本院予以确认。 以上反诉原告共支付给反诉被告30813859.29元，品跌应支付给反诉被告的款项后即30813859.29元-1468220元-839385元-29517800元-1194983.50元-231390元-200000元+1198165元+468704元+242240元+907014元+4550元+1026763元+1613575.62元+1489392.75元=4312485.16元应由反诉被告返还给反诉原告。对高于4312485.16元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项、第六十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知第二条第一款第一项、第三条第一款第一项规定，判决如下： 一、反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司在本判决生效之日起十日内返还反诉原告资中广益房地产开发有限公司多支付的工程款、销售利润分配款等款项4312485.16元给反诉原告资中广益房地产开发有限公司； 二、驳回反诉原告资中广益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费44158元，由反诉原告资中广益房地产开发有限公司负担2858元，由反诉被告四川船城恒辉建筑装饰装修工程有限公司、四川盛世家和建筑装饰工程有限公司负担41300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  彭德能 人民陪审员  钟八君 人民陪审员  林 红 二〇一九年八月九日 书 记 员  叶 佳