西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初13399号原告：汤鹏博，男，1979年3月4日出生，汉族，住西安市长安区。委托代理人：刘玉伟，男，1987年8月16日出生，汉族，住西安市未央区。被告：西安港湾工贸实业总公司，住所地：西安市碑林区、XX、XX室。法定代表人：韩利闻，该公司董事长。委托代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人：艾玮，女，汉族，1971年3月27日出生，系该公司员工，住西安市碑林区。第三人：西安玺韵酒店有限责任公司，住所地：西安市碑林区、XX层。法定代表人：李兵，该公司董事长。委托代理人：艾玮，女，1971年3月27日出生，住西安市碑林区。第三人：西安市碑林区长安路街道办事处南关社区居民委员会，住所地：西安市碑林区。法定代表人：赵平安，该社区主任。委托代理人：景晓波，男，汉族，1963年4月16日出生，住西安市碑林区，系该社区副主任。原告汤鹏博与被告西安港湾工贸实业总公司（以下简称港湾公司）、第三人西安玺韵酒店有限责任公司（以下简称玺韵公司）、第三人西安市碑林区长安路街道办事处南关社区居民委员会（以下简称南关社区居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤鹏博的委托代理人刘玉伟，被告港湾公司的委托代理人勾晓强、艾玮，第三人玺韵公司的委托代理人艾玮，第三人南关社区居委会的委托代理人景晓波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汤鹏博诉称： 2012年8月29日，原告与被告港湾公司签订《商品房买卖合同》，原告购得被告开发的卧龙商厦3层30303号商铺一间，建筑面积为46.24平方米（合同编号为2316416），并全额支付了购房款832320元，双方在西安市住房保障和房屋管理局办理了登记备案（备案号为Ｙ12069375）。合同签订后被告港湾公司本应依约履行交房义务，但经原告多次催要，多年以来被告迟迟不予交付上述房屋，并且被告以收取租金为目的将商场3层及4层区XX酒店经营使用。既不向原告交付房屋，也不向原告支付租赁费用。原告认为，合同一经签订即具有法律效力，原告依约履行了相关付款义务，被告未依约按期交房已属违约，并且擅自对外出租收取租金更是侵害了原告的合法权益。故诉至法院，主张自己的权利，诉讼请求：1、请求被告港湾公司立即恢复卧龙商厦30303号商铺原状并向原告交付该房屋，房屋价值832320元；2、请求第三人玺韵公司应当立即腾房归还原告；3、请求被告向原告支付违约金，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，（截止2019年4月9日为185607.36元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告港湾公司答辩称：本案涉案房屋产权是南关社区居委会的，该房屋经碑林区城中村改造后，南关社区居委会与城中村改造办公室曾经签订了拆迁安置协议，后在政府的指令下，南关村委员会和港湾公司于2007年9月28日又重新签订商品房买卖合同，故涉案房屋产权属南关社区居委会所有。同时该房屋在交给南关社区居委会后，南关社区居委会与玺韵公司签订了租赁合同，长期出租，物业公司又将房屋转租给玺韵大酒店经营。本案原告曾于2012年间借与被告港湾公司款项200万元，后被告偿还了部分。当时被告公司没有抵押物，故以原告的名义办理了6套房屋，包括本案涉案房屋，有30133、30120、30329、30311、30303、30137。原告的诉请是按照商品房买卖合同要求的，与本案相关的房屋30137号及30120号，2014年在碑林区人民法院均已经做出判决，判决由被告港湾公司向汤鹏博交付30137号房屋及30120号房屋等，并已经生效。原告汤鹏博实际上并不关注此房屋的交付问题。6套房屋合同总价6302060元，包括本案标的物商品房买卖合同，本案的商品房买卖合同其实仅是一个担保合同，原告现以商品房买卖合同起诉并要求获得相应权益，是虚假诉讼。且2014年5月12日，原告来被告公司送了借款本息确认单，可以认定本案性质是民间是借贷而非房屋买卖合同纠纷，故表示不同意原告的诉讼请求。第三人玺韵公司述称：其公司与原告没有任何法律关系，涉案房屋是南关社区居委会的，其所租赁的房屋从南关社区租赁而来，与原告无关。第三人南关社区居委会述称：基于与西安市碑林区城中村改造工作领导小组办公室达成的《征地拆迁安置补偿协议书》，2007年9月28日，港湾公司将包含本案所涉房屋在内的卧龙商厦3层整层出卖给了己方，其为本案所涉房屋的所有权人，涉案房屋所有权归原告的诉请不成立，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年9月28日，被告港湾公司与西安市碑林区南关村村民委员会签订了《商品房买卖合同》一份，约定由港湾公司将其开发的卧龙商厦3层整层30301至30329号房屋出卖给西安市碑林区南关村村民委员会，建筑面积为：1786.02平方米。2007年9月29日，西安市碑林区南关村村民委员会与西安市碑林区城中村改造工作领导小组办公室达成《征地拆迁安置补偿协议书》一份，双方约定，一、甲方（指西安市碑林区城中村改造工作领导小组办公室）为落实城中村改造的整体方案和太阳宫二期工程的建设用地，征用经批准的规划范围内乙方（指西安市碑林区南关村村民委员会）集体建设用地2.75亩，拆迁地面建筑物3800平方米，甲方对乙方集体经济组织的房产进行异地商业房安置，并确保按时回迁。征用集体建设用地面积，以实际测量成果为准。二、经甲、乙双方协商，乙方同意甲方为其在XX商城XX房XX层1780平方米（以实测为准），并承担办理房产证的所有费用，以此作为征用集体建设用地和拆迁集体房产的补偿（具体详建购房合同）……。此合同外，2007年9月28日，碑林区南关村村民委员会与与西安古韵沁园珠宝城管理有限公司签订《租赁协议书》一份，约定由碑林区南关村村民委员会将其所有的位于西安市碑林区XX段XX园（卧龙商城）”三层30301至30329商铺（1786.02平方米）出租给西安古韵沁园珠宝管理有限公司，期限为2007年9月28日至2022年9月28日，共计15年。（2007）西碑证经字第1045号公证书显示，双方对该出租协议书在碑林区公证处进行了公证。后第三人南关社区居委会一直实际管理该房产并收取租金至今。被告港湾公司对上述事实予以认可，认为从2007年9月29日起，“古韵沁园（卧龙商城）”三层30301至30329商铺已经交付给了南关社区居委会。审理中另查明：原碑林区南关村村民委员会，后因政府改制，名称改为：碑林区长安路街道办事处南关社区居民委员会，即本案第三人之一。2012年8月被告港湾公司因经营需要，经中介人介绍与原告认识，当时原告是陕西旭京宏投资公司的总经理，原、被告双方曾发生过借款的业务关系， 2012年8月29日，原告与被告港湾公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的卧龙商厦第同幢3单元3层30303号商铺一间，建筑面积为46.24平方米（合同编号为2316416），2012年8月28日，被告港湾公司向原告出具了收款收据一份，证明收到原告30303号购商铺款832320元。2012年8月29日，双方在西安市住房保障和房屋管理局办理了登记备案（备案号为Ｙ12069375）。后被告港湾公司一直未向原告交付房屋。故原告诉至法院，主张自己的权利。经原告申请，本庭前去西安市不动产登记服务中心进行查询，了解本案所涉房产信息：开发商初始登记尚未登记，未登记在港湾公司名下，原告提供的合同号属实，显示买受人为本案原告汤鹏博。以上事实，有2007年9月29日《征地拆迁安置补偿协议书》、2007年9月28日《租赁协议书》、《商品房买卖合同》（备案号为Ｙ12069375），并综合原、被告、第三人陈述、答辩予以确认。本院认为，2007年9月29日，本案第三人南关社区居委会基于拆迁获得了包括本案所涉房屋在内的碑林区柏树林卧龙商厦三层的房屋（1786.02平方米，30301号至30329号共29套），亦基于此与本案被告港湾公司签订了《商品房买卖合同》，被告港湾公司已于2007年9月29日起将上述商铺交付给了南关社区居委会；南关社区居委会多年来一直实际管理经营且已经出租了上述房产。但本案中被告港湾公司却在明知的情况下又将本案所涉房产进行再次买卖，在2012年8月29日卖与本案原告，存在一房二卖的情况。结合本案实际况，南关社区居委会多年来一直实际管理经营上述房产，南关社区居委会在汤鹏博之前早已签订买卖合同并实际占有使用，故应属权利保护顺位的优先地位。在此前提下，本案原告对本案所涉的303号商铺并不享有物权，故其无权要求被告港湾公司恢复原状并交还房屋，且同理，亦无权要求第三人玺韵公司腾交房屋；原告要求被告支付延期交房违约金缺乏法律依据。故对原告的各项诉请均不予支持。但关于原告与被告达成《商品房买卖合同》且原告向被告支付了购房款的后续事宜，原告方可另行主张，本案不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告汤鹏博请求被告西安港湾工贸实业总公司立即恢复卧龙商厦30303号商铺原状并向原告交付该房屋的诉讼请求；二、驳回原告汤鹏博请求第三人西安玺韵酒店有限责任公司立即腾房并归还给原告的诉讼请求；三、驳回原告汤鹏博请求被告西安港湾工贸实业总公司向原告支付违约金185607.36元的诉讼请求。案件受理费13767元，原告汤鹏博已经预交，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   朱绍清 审 判 员   傅  妮人民陪审员   郭贵宝                   二○一九 年 八 月十 八 日              书 记 员  郑世雄