上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初1950号原告：李某，男，1985年3月29日生，汉族，户籍地安徽省合肥市。原告：苑某某，女，1984年2月16日生，汉族，户籍地河南省周口市。两原告共同委托诉讼代理人：汤晓明，上海市君悦律师事务所律师。被告：陈凤娟，女，1958年6月7日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告：徐艳，女，1983年10月28日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：黄冬艳，上海律宏律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱沙，上海律宏律师事务所律师。被告：徐惠祥，男，1959年10月20日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告：钟良玲，女，1983年7月22日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。原告李某、苑某某诉被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳、钟良玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案予以受理。因被告徐惠祥出境后下落不明，需公告送达，本案依法适用普通程序公开开庭审理。原告一方、被告陈凤娟及徐艳一方、被告钟良玲一方到庭参加诉讼。被告徐惠祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳支付逾期交房违约金【按人民币(以下币种同)669元/日的标准，自2017年12月1日起计算至实际交房之日止】；2、判令被告钟良玲立即搬离上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)并腾空房屋内所有物品、家具，将该房屋返还给原告；3、判令被告钟良玲赔偿损失(按100元/日的标准，自2017年11月23日起计算至实际搬离之日止)。事实与理由：两原告为夫妻关系。2016年8月15日，原告经上海玥翔投资管理有限公司(下称“玥翔中介”)居间介绍与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳就系争房屋买卖事宜达成一致并签订了《购房居间合同》，约定房价200万元，合同签订后10日内支付15万元，25日内支付41万元，付41万元当天订立网签版买卖合同。原告当天便向三被告支付定金4万元。2016年8月25日，原告按约支付了15万元。原告备齐房款准备网签时，被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳以种种理由推托。在原告及居间方发出《催告函》后，被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳仍无动于衷。经多次交涉，被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳提出加价，原告起初未予同意。僵持数天后，原告考虑到已支付定金及房款计19万元，不继续交易恐怕房款难以收回，且当时房价确实上涨较大，如过于纠缠将对原告这样的刚需购房者更为不利，故再三斟酌后同意了加价。2016年9月29日，原告与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳又签订《拆迁安置房买卖合同》，房屋总价提升至217万元。签约当天，原告又支付了31万元。2017年8月14日，被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳取得了系争房屋的小产证，居间方遂通知双方办理网签等手续。2017年9月7日，原告与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳签订了正式的《上海市房地产买卖合同》并进行了网上备案。2017年11月7日，买卖双方办理了过户及抵押贷款手续，并同时签订了《关于交房补充协议》。2017年11月23日，原告取得了系争房屋的小产证，目前就贷款部分进行正常还贷。被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳未能按《关于交房补充协议》之约定向原告交房，原告多次催告未果，遂主动前往系争房屋要求房屋内人员搬离。但因家中无人，原告遂在门上张贴了告知书。被告钟良玲此后联系原告，声称其于2011年便向另外三原告购买了系争房屋，目前处于出租状态，不同意搬离腾空。据相关证据显示，四被告之间所谓的房屋买卖关系早已于2011年12月6日解除。基于以上事实，被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳未按约交房构成违约，应承担违约责任。而原告已善意取得系争房屋，为真正的产权人。被告钟良玲违法占据系争房屋，严重侵害了原告的权益。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告徐惠祥未进行辩称。被告陈凤娟、徐艳辩称：1、答辩人与被告钟良玲就系争房屋建立的买卖关系于2011年12月6日已解除，故向原告出售系争房屋的行为合法有效。被告钟良玲一直占用系争房屋，致使答辩人无法向原告交房，故违约金应当由被告钟良玲承担。2、违约金应自2017年12月15日起算，现原告主张的违约金标准过高。被告钟良玲辩称：1、被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳在2011年6月将系争房屋出售给答辩人，答辩人按约支付房款后合法占有系争房屋。目前，答辩人亦向法院起诉了另外三位被告，案号为(2019)沪0114民初1952号，应待该案处理完毕再处理本案。2、原告在与另外三位被告的交易过程中，存在匪夷所思、不合常理之处，尤其是关于房屋交付问题，答辩人有理由怀疑原告与三位被告是知道或者默认交房困难。3、原告起诉另外三位被告系基于合同关系，而起诉被告系基于物权关系，答辩人认为这两种法律关系不应在同一个案件中处理。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、《购房居间合同》、定金收据、转账凭证，证明原告经玥翔中介居间与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳就系争房屋建立了买卖关系，原告支付了定金4万元及房款15万元。2、《催告函》，证明原告及居间方于2016年9月15日发函催告被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳与原告继续履行合同。3、《拆迁安置房买卖合同》、转账凭证，证明出卖方要求加价，原告与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳于2016年9月29日商定将房屋总价提高到217万，原告并于当日支付房款31万元。4、房地产权证，证明系争房屋于2017年8月14日登记至被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳名下。5、《上海市房地产买卖合同》，证明原告与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳于2017年9月7日签订了正式买卖合同并进行了网上备案。因卖方此前要求加价，且贷款政策变化，首付从三成变为三五成，导致原告首付增加。原告为多申请银行贷款，故与卖方协商将合同价作高至267万元。6、收据，证明就系争房屋原告支付首付款94万元。7、房产交易申报表、销售发票、税收缴款书等，证明原告与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳按照交易流程完成了系争房屋的产权转移登记手续。8、《关于交房补充协议》，证明原告与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳在2017年11月7日约定，在原告取得小产证后一周内向原告交房。9、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》《住房公积金个人住房抵押借款合同》、不动产登记簿、贷款放款凭证，证明原告因购买系争房屋申请了贷款共计173万元，其中商业贷款74万元、公积金贷款99万元。10、还贷记录，证明原告申请贷款后一直处于正常还款状态中。11、房地产权证，证明系争房屋于2017年11月23日登记在原告名下。12、照片，证明原告于2018年2月4日在系争房屋门上张贴纸条，载明原告为产权人并预留原告电话，被告钟良玲后联系原告，原告才得知四被告间所谓的房屋买卖关系。13、被告钟良玲作为原告起诉被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳的民事起诉状、被告徐惠祥与被告钟良玲签订的《房屋买卖合同》及《解约协议》，证明四被告间就系争房屋建立的买卖关系早已解除。14、农业银行交易明细清单、工商银行转账凭证，证明：原告李某于2016年8月15日以POS机刷卡方式向被告陈凤娟支付过两笔2万元，共计4万元定金。因办理贷款需要相应流水，故2016年8月25日，由被告陈凤娟、徐艳现金存入原告李某账户4万元，原告李某随即将该4万元转账支付给被告陈凤娟。当日，原告李某另向被告陈凤娟转账15万元。2016年9月29日，原告李某向被告陈凤娟转账31万元。当日，被告徐艳取款15.1万元存入居间方经办人李兴华账户，李兴华再将该款存入原告李某账户，原告李某随即将该15.1万元转账支付给被告陈凤娟。2017年8月29日，先由被告陈凤娟存入原告李某账户14万元及9万元，原告李某随即将该14万元及9万元转账支付给被告陈凤娟。2017年9月1日，通过被告陈凤娟、徐艳垫付款项给原告29万元，再由原告苑某某向被告陈凤娟转账29万元。以上，原告转账支付首付50万元，现金支付1万元。原告另选取了银行流水中2017年8月29日中的一笔14万元及9月1日的一笔29万元，如此共同构成首付94万元，恰为合同价267万元的35%。15、《购房补充协议》，证明原告与被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳一致确认，系争房屋的实际成交价为223万元。16、收条，证明原告已向玥翔中介的负责人也即居间方经办人李兴华支付佣金1万元。17、《租赁合同》及收条，证明因被告钟良玲占据系争房屋，导致原告在外租房居住并产生租金损失。被告陈凤娟、徐艳对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议。对证据2，三性均不认可，从未收到过该函件。对证据3及证据4，予以认可。对证据5，真实性认可，亦认可原告的陈述。对证据6，真实性认可，收到首付款94万元。对证据7及证据8，三性均认可。对证据9，三性均予以认可，收到了银行放款173万元。对证据10及证据11，三性均无异议。对证据12，三性无法认可，系争房屋实际并非由被告陈凤娟、徐艳占有。对证据13，《房屋买卖合同》真实性不认可，对诉状及《解约协议》认可。对证据14及证据15，三性均无异议，认可原告的陈述。对证据16及证据17，系原告与案外人签订，真实性无法确认。被告钟良玲对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2及证据3，真实性均无法确认。对证据4，真实性、合法性认可，但本被告不知道系争房屋小产证的办出时间。对证据5，真实性认可，但对合法性、关联性存有异议，提请法庭注意，该合同亦由被告徐艳独自签订。对证据6，真实性不认可，该证据系伪造的。对证据7，真实性认可，原告在系争房屋的交易过程中作高房价，存在问题。对证据8，真实性无法确认，该协议中载明系争房屋的交易总价为267万元，与原告关于作高房价的陈述相互矛盾。对证据9，真实性认可，原告已实际向被告徐艳、陈凤娟支付了267万元。对证据10及证据11，真实性认可，但合法性、关联性不认可。对证据12，真实性认可，原告确实在系争房屋门上张贴过该纸条。对证据13，真实性均无异议，但本被告从未向原告提交过该组证据，说明原告与被告陈凤娟、徐艳间互有联系，原告所述联系不上被告徐艳交房不属实。此外，四被告间就系争房屋间的买卖关系并未解除，本被告已另行起诉另外三位被告。对证据14，真实性无法确认，原告与被告陈凤娟、徐艳在交易中银行流水存在重大问题，不符合交易惯例。对证据15，真实性无法确认，被告徐艳称从未实地看过系争房屋，却在该补充协议里约定原告拿到小产证后一周内交房，严重违反常识和逻辑。对证据16及证据17，三性均不认可。被告陈凤娟、徐艳未就其抗辩主张提供证据。被告钟良玲就其抗辩主张，向本院提交下列证据为证：1、房屋买卖合同，证明被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳已于2011年即将系争房屋出售给本被告，现又将系争房屋再行出售给原告，严重违反与本被告间的买卖合同。2、收据、转账凭证，证明本被告依约履行了付款义务，本被告合同履行过程中无任何过错。3、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、盖有合富置业收件专用章的承诺书及徐惠祥、徐艳身份证复印件(载有委托书)，证明被告徐惠祥动迁安置所得三套房屋，系争房屋为其中一套，被告陈凤娟、徐艳委托被告徐惠祥出售系争房屋。4、燃气供用气合同及发票、东方有限网络业务受理单及账单、物业费、电费单据，证明系争房屋自签约后一直由原告居住至今。5、委托书，证明被告徐艳自称于2017年收到被告徐惠祥出具的委托书，并以该委托书将系争房屋出售并过户原告。被告徐惠祥一家恶意一房二卖，原告在购买系争房屋的过程中亦存在过错。原告对被告钟良玲提供的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性无法确认，应由被告徐艳确认，但该合同中关于抵押的相关约定不合常理。对证据2及证据3，真实性均无法确认。对证据4，真实性无法确认，但《解约协议》反映四被告间早已解约，故被告钟良玲即使占有系争房屋也非合法占有。对证据5，真实性认可，恰说明被告徐艳具有代理权限，原告与被告徐艳一人签订房屋买卖合同不存在问题。被告陈凤娟、徐艳对被告钟良玲提供的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性不认可，四被告间就系争房屋建立的买卖关系早于2011年12月6日即解除。对证据2，真实性无法确认，所有款项均由被告徐惠祥收取。对证据3，真实性认可，但系争房屋作为拆迁安置房屋属于家庭共有，而非属于被告徐惠祥一人所有。合富置业居间签订的房屋买卖合同早已解除，故再向原告出售系争房屋并不构成恶意一房二卖。对证据4，真实性无法确认，不知道系争房屋的水电煤更名情况，与被告钟良玲间的房屋买卖关系已于2011年12月6日解除。对证据5，真实性认可，关于委托书，被告陈凤娟从未去过美国，系被告徐惠祥独自在美国办出后托人带回国内，被告徐艳并以该委托书将系争房屋过户给了案外人李某、苑某某。因三被告与被告钟良玲间的房屋买卖关系早已解除，故向原告再行出售系争房屋不存在问题。结合原、被告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：2009年6月4日，被告徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“902室房屋”)及上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“301室房屋”)。2015年中旬，徐惠祥出境前往美国，此后未再有入境记录。2016年10月27日，徐艳持相关材料并代陈凤娟、徐惠祥与开发商签订了上述三套房屋的出售合同。2017年8月14日，上述三套房屋均登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。2016年8月15日，李某(购买方、乙方)与徐艳(出售方、甲方)在玥翔中介(居间方、丙方)签订《购房居间合同》，其中约定：系争房屋的出让总价为200万元；甲乙双方签订网签版买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房款60万元(含定金4万元)，乙方以银行贷款方式支付第二期房款140万元；房地产交易中心出具以乙方为所有权人的产权证且甲方收到银行贷款后1年内交房，双方约定特定日期即2017年9月30日交房。该合同2.5特别约定：甲方在近期尽快办理产证以保证后续流程顺利进行。本房为毛坯交房，付款分两次支付，10天内付15万元，25天内付41万。如因社保问题需解除合同，双方互不追究违约。如交易流程完成后两个月内不能交房，甲方按2,000元/月支付乙方房租。徐艳在该合同上签字确认该房出售已征得同住人、承租人及权利人共有人的同意，如有产权纠纷本人愿负一切法律责任。2016年9月29日，徐艳并代徐惠祥、陈凤娟(出卖方、甲方)，李某并代苑某某(买受人、乙方)签订了《拆迁安置房买卖合同》，该合同约定：系争房屋成交价为217万元；第一笔首付款4万元于2016年8月25日签订合同当日支付给甲方，第二笔房款15万元于2016年8月25日支付，第三笔房款46.1万元于2016年9月29日甲方交付房屋钥匙时支付，第四笔房款151.9万元以贷款方式支付；甲方应在乙方支付第三笔房款时将房屋交付给乙方，并结清一切费用。房屋交接日期不超过约定日期十五天，违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付日止，每逾期一天，甲方按乙方支付房款的百分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过三十天，视为甲方不履行本合同，乙方有权追究甲方的违约责任，终止本合同，按乙方所付房款的两倍支付违约金；鉴于拆迁安置房关系到国家政策等相关特殊政策所造成的不能过户原因，待双方都满足过户条件时，双方无条件配合过户；系争房屋为动迁房，是家庭共有财产，甲方承诺已取得全部房屋共有人的同意。2017年9月7日，徐艳并代徐惠祥、陈凤娟(卖售人、甲方)与李某、苑某某(买受人、乙方)签订网签版了《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价267万元；甲方于乙方付清全部房款当日，将该房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤等使用费用进行结算，交付完成的标志为双方签署房屋交接书；双方同意在2017年10月30日前支付首期房款94万元，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款173万元；双方确认于2017年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之三计算直至实际交付日。当日，李某与徐艳另签订《购房补充协议》，载明：李某、苑某某购买系争房屋，签约日期为2017年9月7日，总价267万元，买卖双方确认该套房屋实际价格为223万元。李某实际付首付款50万元，中间发生的所有过账不存在实际借贷关系，是为帮助买家凑够首付款。李某通过银行申请贷款173万元，该笔贷款由银行直接打入徐艳指定账户，徐艳实际收到房款223万元(50万元+173万元)。买方拿到产证后一周内通知卖方验房，后续维修基金及水电、煤气等过户徐艳需配合完成，银行放款后一周内卖方交房，原房东保证交房时该房屋没有对外出租、没有户口、不涉及经济纠纷，否则卖方承担买方因此造成的损失。2017年11月7日，徐艳持显示有美国纽约州字样的委托书与李某、苑某某办理系争房屋的过户手续，该委托书记载徐惠祥、陈凤娟委托女儿徐艳代为出售系争房屋，包括签订合同、收取房款、办理过户等等。当日，徐艳与李某签订《关于交房补充协议》，其中约定：李某、苑某某购买系争房屋，签约日期为2017年9月7日，总价267万元，李某通过银行申请贷款173万元，该笔贷款由银行直接打入徐艳指定账户。买方拿到新产证一周内，买、卖双方及中介李兴华一起查验房屋，银行放款至徐艳指定账户后一周内卖方交房，原房东保证交房时该房屋没有对外出租、没有户口、不涉及经济纠纷，否则卖方承担买方因此造成的损失。2017年11月23日，系争房屋登记至李某、苑某某名下。关于首付款支付情况，李某与陈凤娟、徐艳一致确认：李某于2016年8月15日以POS机刷卡方式向陈凤娟支付过两笔2万元，共计4万元定金。当日，徐艳向李某出具了相应定金收据。因办理贷款需要相应流水，故2016年8月25日，由陈凤娟、徐艳现金存入李某账户4万元，李某随即将该4万元转账支付给陈凤娟。当日，李某另向陈凤娟转账15万元。2016年9月29日，李某向陈凤娟转账31万元。当日，徐艳取款15.1万元存入居间方经办人李兴华账户，李兴华再将该款存入李某账户，李某随即将该15.1万元转账支付给陈凤娟。2017年8月29日，先由陈凤娟存入李某账户14万元及9万元，李某随即将该14万元及9万元转账支付给陈凤娟。2017年9月1日，通过陈凤娟、徐艳垫付款项给李某一方29万元，再由苑某某向陈凤娟转账29万元。以上，李某一方转账支付首付50万元，现金支付1万元。李某另选取了银行流水中2017年8月29日中的一笔14万元及9月1日的一笔29万元，如此共同构成首付94万元，恰为合同价267万元的35%。2017年9月7日，徐艳出具收据，确认收到李某、苑某某购房款94万元。2017年10月9日，李某、苑某某签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和《住房公积金个人住房抵押借款合同》，申请商业贷款74万元及公积金贷款99万元，借款合同上记载系争房屋评估价值为267万元。2017年12月7日，李某申请的贷款计173万元发放至徐艳账户。因陈凤娟、徐艳未能按约向李某交付系争房屋，2018年2月4日，李某在系争房屋门口张贴纸条，载明李某为产权人并预留了电话。钟良玲后联系李某并告知其早已向徐惠祥、陈凤娟、徐艳购买了系争房屋。又查明，1、本案审理中，李某先陈述玥翔中介李兴华带其看房，发现系争房屋里有人居住，但未向房东及李兴华了解居住者为何人，也未核实与卖方的关系；后又陈述李兴华介绍居住者为租客，租客承诺买卖达成后会搬走。而(2018)沪0114民初6924号案件审理中，李某在本院向其调查时称：签约时徐艳说没有租客，其敲门里面也没有人，徐艳说工作忙没有时间带看房，并保证房子没有问题。2、本案审理中，徐艳陈述：首付款94万元，李某实际支付50万元，另外44万元由其与陈凤娟出借给李某，售房款223万元全部由陈凤娟、徐艳保管。目前，钟良玲已向本院起诉徐惠祥、陈凤娟、徐艳【案号：(2019)沪0114民初1952号】。该案中，钟良玲考虑到系争房屋已过户给李某且房屋上设定有173万元抵押贷款的客观事实，此外直至2018年9月系争房屋上的纠纷仍未解决，钟良玲已于2018年年底另行购房。有鉴于此，钟良玲改变了原主张继续履行合同的请求，现要求解除合同并赔偿差价损失。该案审理中查明如下事实：2011年6月3日，徐艳在其身份证复印件上出具委托书一份，载明：本人徐艳就天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室房屋买卖事项全权委托给我父亲徐惠祥全权办理，愿负因此产生的所有责任。2011年6月5日，徐惠祥出具承诺书一份，载明：对上海市嘉定区天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室房地产出售事宜，徐艳、陈凤娟小姐因特殊原因无法到场签收定金，本人签收并代徐艳、陈凤娟小姐签字签收定金，愿承担一切法律责任。以上委托书、承诺书上均加盖有上海合富置业顾问有限公司收件专用章。徐惠祥并代陈凤娟、徐艳(出卖人、甲方)与钟良玲(买受人、乙方)签订有落款日期显示为2011年6月5日的房屋买卖合同一份(合同编号：XXXXXXXXXXX)，其中约定：甲乙双方通过上海原臣房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋，房屋坐落于天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室，即系争房屋；房屋建筑面积63.09平方米，总价73.8万元。该合同补充条款约定：在签署合同当日，乙方支付甲方首期房款26万元(内含定金2,000元)；甲乙双方约定于2011年10月30日前交房给乙方，甲方交付钥匙给乙方，乙方于交房当日支付房款20万元，交房所产生的入户费用均由乙方承担；甲方收到开发商办理产证通知书7日内即办理以甲方为产权人的产证，拿到产证7日内，把产证原件交给中介方。甲乙双方约定7个工作日内一起去办理该房屋产权证抵押手续，债权人为乙方，债权额为150万元，抵押证由中介方保管，或做债权额150万元的公证，且支付给甲方部分房款7.8万元、该150万元债权为该房地产抵押于甲方的其他资产无关；产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在7日内配合乙方办理过户手续，过户当日乙方支付甲方剩余房款20万元。该合同第14页另附承诺书载明：本人徐惠祥、陈凤娟、徐艳郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以73.8万元的价格向钟良玲出售，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处徐惠祥签名并捺印，同时代陈凤娟、徐艳签字。2011年6月5日，钟良玲向徐惠祥转账25.8万元。徐惠祥于当日出具房款收据，确认收到钟良玲支付的系争房屋购房款26万元。2011年12月6日，徐惠祥与钟良玲签订《解约协议》，该协议显示徐惠祥、陈凤娟、徐艳为出卖人、甲方，钟良玲为买受人、乙方，载明：甲、乙双方于2011年6月5日在合富置业嘉城分行签订的关于系争房屋的房屋买卖合同(编号：XXXXXXXX)，现双方对原合同条款有争议，不能达成共识，故双方同意解除原合同，互不追究违约责任，甲方在签订本协议当日退还乙方之前所付的所有款项。2011年12月9日，钟良玲向徐惠祥转账202,877元。当日，徐惠祥出具收据两份，其中房款收据载明收到钟良玲支付的系争房屋房款20万元，另一份收据载明“收到钟良玲支付的系争房屋维修基金2,551元、分时表100元、物业费150元、电梯费76元，总计2,877元，贰仟捌佰柒拾弃元整”。2013年8月4日，徐惠祥向钟良玲出具收据，确认收到系争房屋房款5万元。目前，系争房屋仍由钟良玲占有使用。本案争议焦点为：一、李某一方主张徐惠祥、徐艳一方承担逾期交房违约金是否有依据？标准是否应予调整？二、李某一方主张钟良玲交还系争房屋并赔偿占用损失是否有依据？针对争议焦点一，李某一方与徐艳并代徐惠祥、陈凤娟就系争房屋签订了《拆迁安置房买卖合同》《上海市房地产买卖合同》《关于交房补偿协议》等多份协议，李某一方与陈凤娟、徐艳均认可这些协议为其真实意思表示，故应当受其约束并按其履行。徐惠祥虽未在以上协议上签字，但徐艳称徐惠祥独自在美国办出委托书后托人带回国内，委托徐艳出售系争房屋。徐艳实际上确实持该委托书将系争房屋过户给了李某一方，故徐艳与李某一方就系争房屋签订的协议效力均应及于徐惠祥。本案中，买卖双方就交房时间及逾期交房责任有过多次约定，但约定内容并不一致，应视为在后的约定变更了在前的约定。李某一方与徐艳一方最终约定，卖方于银行放款后一周内交房，逾期交房应按已付款日万分之三计算违约金。现徐艳一方于2017年12月7日收到银行发放的贷款，却未能按约交房，故应自2017年12月15日起支付违约金。目前，徐艳确认李某一方已支付房款223万元，故李某一方要求按669元/日的标准计算违约金合法有据，本院予以支持。徐艳一方主张违约金标准过高，本院认为该违约金的计付标准系双方协商一致确定，故根据诚实信用原则，本院对该违约金不予调整。针对争议焦点二，因系争房屋两次出售，造成了目前所有权与占有权能发生分离的客观情况。李某一方对系争房屋的权利(包括房屋权利交付及实体交付)，应通过其与徐艳一方订立的房屋买卖合同之履行来实现。虽然李某于2017年11月23日已取得系争房屋的产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权，对此其应依据与徐艳一方订立的房屋买卖合同基于债权请求权向合同相对方主张权利。现实情况是，徐艳一方未与钟良玲解除买卖关系并收回系争房屋，客观上无法向李某一方履行交付系争房屋的义务，故应向李某一方承担违约责任。而在第一手买卖关系中，徐惠祥并代陈凤娟、徐艳将系争房屋出售给钟良玲，签订了房屋买卖合同，钟良玲在支付了部分房款后取得了系争房屋，并实际使用至今。陈凤娟、徐艳虽主张与钟良玲的房屋买卖关系早已于2011年12月6日签订《解约协议》时解除，但《解约协议》签订后徐惠祥仍在收取钟良玲支付的房款及维修基金等，并且将系争房屋交由钟良玲使用，直至目前徐惠祥或陈凤娟、徐艳均未提供任何证据证明徐惠祥曾向钟良玲退还过房款或主张过返还房屋，故本院对该主张不予采纳。在徐惠祥、陈凤娟、徐艳与钟良玲间的房屋买卖关系未予解除的情况下，钟良玲占有、使用系争房屋均有合法依据，故产权人李某一方在其从未自出售方徐艳一方处获得系争房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占有人钟良玲迁出并赔偿占有损失的请求，本院不予支持。徐惠祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳应于本判决生效之日起十日内支付原告李某、苑某某逾期交房违约金(按669元/日的标准，自2017年12月15日起计算至实际交房之日止)；二、驳回原告李某、苑某某的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,746元，由被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。公告费560元，由被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳负担，该款由被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳 华审 判 员  许雯雯人民陪审员  王玉祥二〇一九年八月二十九日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。