海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初2358号 原告：顾迁钰，男，1966年2月14日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：陈俊坡，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王露，海南外经律师事务所实习律师。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：李鸿斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张涛，海南威盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李懿莹，海南威盾律师事务所律师。 原告顾迁钰与被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院于2018年12月5日进行第一次开庭审理，原告的委托诉讼代理人陈俊坡、王露，被告的委托诉讼代理人张涛、李懿莹到庭参加诉讼；于2019年2月28日进行第二次开庭审理，陈俊坡、王露、李懿莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告向原告发出的《解除商品房买卖合同通知书》无合同解除的效力；2.判令被告向原告开具讼争房屋的购房发票；3.判令被告为讼争房屋办理商品房买卖合同备案登记手续；4.判令被告将讼争房屋按合同约定的标准交付原告；5.判令被告向原告支付逾期交房的违约金86205元（以房屋总价款598639元为基数，2016年6月30日至2017年12月31日期间，每日按万分之一计算，逾期180日约10776元；2017年1月1日至2018年9月30日，每日按万分之二标准计算，共计630天约75429元，两项共计86205元，实际违约金应计算至被告交付房屋之日止）；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。2015年12月15日，案外人彭庆美、符颖施与海南陆邦天成实业集团有限公司（以下简称陆邦天成公司）以及被告三方共同签订《股权转让协议》。协议约定，彭庆美将其实际控制或持有的海南亿昊实业发展有限公司（以下简称亿昊公司）股权全部转让给陆邦天成公司，作为相应对价，陆邦天成公司除支付部分现金作为股权转让款外，其余款项以被告所开发的部分房产折价抵偿给彭庆美。2016年2月26日，案外人彭庆美与陆邦天成公司以及被告三方又签订《三方以房抵债协议》，协议约定：被告用后海温泉小镇项目中四套房产（房号为G9-1803、G9-1805、G9-13A03和G9-13A05号，抵偿价格分别为599572元、598639元、596997元、596064元），等额抵付陆邦公司所欠彭庆美股权转让款，共计抵偿现金债务2391272元；由彭庆美指定的个人与被告按照上述价格，签订《商品房买卖合同》；自《商品房买卖合同》签订之日起，即视为陆邦天成公司已向彭庆美清偿以房产支付对价的债务2391272元，亦视为彭庆美已向被告支付了上述肆套商品房的购房款2391272元。2016年2月17日，原告与彭庆美、符琼丹、海南双健生物科技有限公司四方签订《房产权偿还股权转让款的协议》，四方约定：由于符琼丹尚欠海南双健生物科技有限公司44.1万元股权转让款，另外四方因为关联关系，四方达成一致意见，由彭庆美所拥有的上述后海温泉小镇四套房产中的两套（房号为G9-1803、C9-1805），作价66万元抵偿本协议的44.1万元股权转让款，差额部分由原告支付给彭庆美，抵偿后由原告拥有该房产的处置权和所有权。目前，该协议经海南仲裁委员会调解已履行完毕。同日，即2月17日，在彭庆美本人陪同下，原告与被告签订两份《后海温泉小镇商品房认购书》，次日双方又签订两份正式《澄迈县商品房买卖合同》，同时签订了《商品房买卖合同变更协议》，并附上了双方认可的交房标准。其中，房号为G9-1805号房屋即为本案的涉诉房屋。之后由于被告自身原因，讼争房屋未能如期交付原告，被告也未向原告开具售房发票、未办理房产备案登记手续。2018年6月26日，被告向原告发出《购房款催告函》，要求原告向其支付购房款598639元。同年7月4日和5日，原告向被告两次回函，均说明了讼争房屋系抵债房，原告系彭庆美指定且被告认可的讼争房屋买受人，讼争房屋购房款在原被告双方签订商品房买卖合同之日即视为已付清，故原告无需再向被告支付任何购房款。2018年7月17日，被告向原告发出了《解除商品房买卖合同通知书》，以原告未支付讼争房产的购房款构成根本违约为由，单方解除购房合同。综上，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，合法有效。原告购房款的支付通过第三方采取代履行或债务抵消的方式，符合法律规定。被告以原告未支付购房款为由，解除购房合同没有事实根据和法律依据，被告理应继续履行相应的合同义务。 被告信伟公司辩称，一、本案不是孤立的商品房买卖合同纠纷，而是因其他债权债务关系的履行而产生的以物抵债纠纷。原告在起诉状中称本案商品房的交易模式为：案外人彭庆美将其持有的亿昊公司的股权转让给陆邦天成公司，并签订《股权转让协议》，陆邦天成公司指定被告将开发的部分房产折价抵偿给彭庆美，彭庆美指定原告与被告签署《商品房买卖合同》。也即，本案商品房交易方式的实质是“以房抵债”。据此，本案需要审理的不是一个孤立的商品房买卖合同，而是一个与原债权债务关系密切相关的以物抵债的协议，只不过最终抵债的表现形式为签署商品房买卖合同而已。所以，本案要考察商品房买卖合同是否继续履行，必须要综合本案涉及的全部债权债务关系来判断，而不能孤立的就商品房买卖合同的约定进行审理。这个观点不仅对双方是公平的，对原告也是有利的，因为如果仅单纯审理商品房买卖合同而不考虑其他相关联债权债务的话，按照约定原告应当一次性支付房款，目前被告确实没有收到原告向被告支付的房款，那么原告并未履行支付房款义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。在经过被告催告后，原告在限期内仍未能支付购房款，被告有权单方解除《商品房买卖合同》。二、被告与原告签订《商品房买卖合同》的真实目的是因亿昊公司股权转让而产生股权转让款支付之债，债务人陆邦天成公司为向债权人彭庆美履行该债务而进行的“以房抵债”。根据最高院相关指导案例及最高院民一庭的观点，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。据此，本案因“以房抵债”而签订的所谓“商品房买卖合同”实质上是以物抵债协议的延伸，仍然属于以物抵债协议的范畴，在房产交付前，不产生实际抵债效果，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。三、基于公平角度，本案对被告及原告的权利都要合法保护，被告认为追加彭庆美为第三人并中止本案审理是一个妥善的处理方式。由于涉案房屋对价的支付方式是彭庆美在转让股权时“以房抵债”，被告也是按照彭庆美的指定与原告签署了《商品房买卖合同》，故本案处理结果将直接导致彭庆美与陆邦天成公司之间的股权转让、被告与原告“以房抵债”等法律关系受到重大影响，也即，本案的处理结果与彭庆美有法律上的重大利害关系，且彭庆美属于本案争议的《商品房买卖合同》交易过程中买受人支付房屋对价的不可或缺的重要环节，彭庆美参加庭审更加有利于查清本案涉及的“股权转让”、“以房抵债”等重要事实。被告已经向法院提交了追加彭庆美作为本案第三人的申请书。本案“以房抵债”中的“债”是指：彭庆美转让亿昊公司股权时应当获得的对价，也即彭庆美转让的股权与受让方支付的对价（包括本案中用以抵债的物权）应当是确定且相对平衡的。而法院正在审理的（2018）琼9023民初905号民间借贷纠纷案中，亿昊公司作为被告正是因本案涉及的股权转让行为被该案原告诉请与彭庆美承担借款的连带清偿责任。如果该连带责任的诉求成立，亿昊公司的股权价值也即本案“以房抵债”中的债，将产生重大贬损，“债”是否受到影响还尚不确定的时候，要求陆邦天成公司及被告继续履行“以房抵债”的约定义务显失公平。此外，如果该案中原告主张的“抵押权”得到法院支持，那么被告认为彭庆美在股权转让时故意隐瞒亿昊公司名下土地已被抵押的事实属于欺诈行为，《股权转让协议》因欺诈而属于可撤销合同，陆邦天成公司有权行使撤销权。在宣告撤销《股权转让协议》后，作为债务履行方式的“以房抵债”等相关协议作为从合同，其效力也将归于无效。因案外人彭庆美采取“以房抵债”的方式是否可以实现目前处于不确定状态，需要以（2018）琼9023民初905号民间借贷纠纷一案的审理结果为依据，故本案属于民事诉讼法规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”情况，且陆邦天成公司是否行使撤销权也取决于该案件的判决结果，故被告也已向法院提交了中止本案审理的申请书。四、关于违约金，因被告认为本案的商品房买卖合同是否有效、是否继续履行尚不确定，故是否存在违约无法确定。综上，因本案《商品房买卖合同》实质是“以房抵债”且“以房抵债”属于实践性合同，同时综合本案涉及的全部债权债务关系和本案面临的实际情况，应依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2015年12月15日，案外人彭庆美、符颖施（甲方）与陆邦天成公司（乙方）、被告信伟公司（第三方）、亿昊公司（目标公司）签订《股权转让协议》，协议中与本案有关内容如下：1、甲方与乙方于2013年7月10日签署《土地合作开发框架协议》约定双方合作开发目标公司名下土地。乙方提供资金4000万元作为项目先期投资，甲方将持有的目标公司50%的股权过户给乙方。2、在《土地合作开发框架协议》的履行过程中，2014年底和2015年初，应甲方要求，乙方以第三方开发的十二套商品房抵偿甲方债务共计672.0732万元。3、因甲方原因已无法继续履行《土地合作开发框架协议》，甲方将目标公司全部股权转让给乙方，乙方以2725万元的资金以及第三方开发的后海温泉小镇项目价值2500万元的房产作为股权转让对价。4、因乙方在《土地合作开发框架协议》的履行过程中，已抵偿第三方开发的十二套商品房价值共计672.0732万元，仅需再抵偿价值1827.9268元的房产。《股权转让协议》附件3为抵偿十二套商品房的清单及价格（原、被告均未向提交附件3）。 2016年2月16日，彭庆美、陆邦天成公司及被告签订《三方以房抵债协议》，约定被告用其开发的后海温泉小镇项目中G9-1803、G9-1805、G9-13A03和G9-13A05号商品房，以案场表原价8折价格，分别为599572元、598639元、596997元和596064元，抵付陆邦天成公司所欠彭庆美房产对价价格的债务，共计抵偿2391272元。由彭庆美指定的个人与被告签订《商品房买卖合同》，自《商品房买卖合同》签订之日起，即视为陆邦天成公司已向彭庆美清偿以房产支付对价的债务2391272元，亦视为彭庆美已向被告支付商品房的购房款2391272元。 另查，彭庆美同意将涉案G9-1805号和G9-1803号商品房作价66万元用于偿还符琼丹欠海南双健生物科技有限公司的股权转让款。2016年2月16日，被告按彭庆美要求，与彭庆美指定的本案原告签订涉案房屋的《后海温泉小镇商品房认购书》。2016年2月17日，被告与原告签订《澄迈县商品房买卖合同》及变更协议。《澄迈县商品房买卖合同》及变更协议约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉小镇G9栋18层1805号房，建筑面积88.6平方米，房屋总价款598639元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。 再查，被告于2018年7月17日作出《解除商品房买卖合同通知书》，后向原告发出，以原告一直未付购房款为由解除双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》。 又查，后海温泉小镇G9号楼已于2014年5月28日取得房产预售许可证（[2014]澄房预字020号），涉案《澄迈县商品房买卖合同》未办理合同备案登记，被告未向原告开具购房款发票。被告在庭审中陈述涉案房屋所在项目没有经过验收，仍不具备交房条件。 以上事实有原告提交的《股权转让协议》、《三方以房抵债协议》、《房产权偿还股权转让款的协议》、海南仲裁委员会（2017）海仲字第244号调解书、认购书、《澄迈县商品房买卖合同》及变更协议、交房标准、《解除商品房买卖合同通知书》，被告提交的《股权转让协议》、《三方以房抵债协议》、《澄迈县房产预售许可证》等证据材料以及当事人陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点如下： 一、关于应否追加彭庆美作为第三人参加诉讼的问题。彭庆美并非诉争合同当事人，并且依据原、被告双方提交的证据及陈述，案件事实已基本查清，故无需追加彭庆美作为第三人参加本案诉讼。 二、本案是否中止诉讼的问题。被告主张因本院受理的（2018）琼9023民初905号徐日雄与彭庆美、亿昊公司民间借贷纠纷一案，《股权转让协议》中目标公司亿昊公司的股权价值可能产生重大贬损，转让股权的对价是否受到影响尚不确定，继续履行“以房抵债”约定显失公平；并且《股权转让协议》因可能存在欺诈而属于有可能被撤销的合同，故申请中止诉讼。本院认为，《股权转让协议》中所涉股权如果贬值，应由股权受让方向出让方主张股权瑕疵担保责任，被告并非股权受让方，即便股权有瑕疵，其亦无权向出让方主张权利。另外，被告并非（2018）琼9023民初905号案件的当事人，与案件审理结果并无直接利害关系，本案的审理并不需要以该案审理结果为依据，故被告申请中止诉讼的理由不能成立。 三、关于原告是否已履行支付房款义务的问题。在彭庆美、陆邦天成公司及被告签订《股权转让协议》约定陆邦天成公司以被告开发的价值2500万元的房产作为股权转让对价后，三方再签订《三方以房抵债协议》，约定涉案G9-1805号房以598639元价格抵付陆邦天成公司所欠彭庆美房产对价价格的债务，且在由彭庆美指定的个人与被告签订《商品房买卖合同》之日起，即视为彭庆美已向被告支付商品房的购房款。2016年2月17日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》，依据《三方以房抵债协议》的约定，应视为已经支付购房款，故应认定原告已向被告履行支付房款义务。 四、关于被告发送的《解除商品房买卖合同通知书》是否发生解除合同的法律效力的问题。认定合同解除通知的效力，要看合同解除的要件是否具备，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，如前所述，原告已履行了支付房款义务，故被告以原告未付房款为由主张解除合同，理由并不成立，合同解除条件并不具备。因此，该《解除商品房买卖合同通知书》并不能产生解除合同的法律效力。 五、关于开具购房款发票问题。商品房买卖合同中开具购房款发票既属于出卖人应当承担的合同附随义务，也是根据相关税务法规应当承担的法定义务。本案中，被告未履行开具购房款发票义务，故原告请求被告开具购房款发票合法有据，本院予以支持。 六、关于商品房买卖合同备案问题。商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施，旨在杜绝开发商一房二卖的现象。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”，向相关行政机关进行登记备案，是被告的法定义务。现涉案房屋所在项目已取得预售许可证，原告已履行支付房款义务，故原告请求被告办理商品房买卖合同备案手续有事实和法律依据，本院予以支持。 七、关于房屋交付的问题。涉案《澄迈县商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。因涉案房屋所在项目仍未办理竣工验收手续，被告未能按约交付房屋，因此，被告应组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给原告。 八、关于逾期交房违约金的问题。原告明知涉案《澄迈县商品房买卖合同》中交易的房屋是信伟公司为履行与案外人彭庆美、符颖施、陆邦天成公司之间的《股权转让协议》、《三方以房抵债协议》而作为股权转让的对价，但仍与其签订。因此，本案中《澄迈县商品房买卖合同》虽是双方的自主交易安排，但应有别于日常生活中普通的商品房买卖合同，为贯彻公平原则，对于其中违约责任应给予必要的矫正和干预，故对原告诉请信伟公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告海南信伟实业有限公司向原告顾迁钰发出的《解除商品房买卖合同通知书》不发生解除合同的效力； 二、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告顾迁钰开具金额为598639元的购房款发票； 三、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起三十日内到相关部门将位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉小镇G9栋18层1805号房备案登记至原告顾迁钰名下； 四、被告海南信伟实业有限公司将位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉小镇G9栋18层1805号房于本判决生效且房屋经竣工验收合格符合房屋交付条件后三十日内向原告顾迁钰交付； 五、驳回原告顾迁钰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10648元（原告已预交），由原告顾迁钰负担1340元，由被告海南信伟实业有限公司负担9308元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长 王 芳 审判员 李劲松 审判员 刘 洋 二〇一九年八月二十八日 书记员 劳振德 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。