广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11103号原告：董燕明，女，1971年5月31日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××720。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914×××××××××××436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914×××××××××××078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914××××××××××××620。法定代表人：童某1。原告董燕明与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周妍到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年4月22日签订的《委托经营管理合同》，被告悦心公司向原告支付从2018年7月20日至2019年6月20日期间拖欠的租金8516.01元及利息（自拖欠租金之日起至2019年6月20日的利息为325.98元，自2019年6月21日起以8516.01元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的二倍即月利率0.77%计算利息至实际清偿之日止）；2.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年5月16日解除；3.被告宝盈公司、宝盈大沥分公司退还物业使用权出让金及3000元按金合共77865.14元予原告；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告宝盈大沥分公司于2014年4月22日签订《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将宝盈广场项目编号为首层***号商铺的使用权出让给原告，出让年限至2042年1月31日，原告一次性支付被告宝盈大沥分公司总出让款91560元及物业管理按金3000元。同日，原告与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将上述商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给被告悦心公司；从2014年5月1日起，原告获得由被告悦心公司支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月610元，第四年至第六年固定收益为每月763元，第七年至第八年固定收益为每月839元，第九年至第十年固定收益为每月916元，在每月20号以转账形式按月支付；第十一年起的收益为实际经营用户所缴付的租金；被告悦心公司逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为被告悦心公司向原告支付的违约金，逾期超过6个月的，原告有权解除合同等。原告认为，《物业使用权出让合同》约定的租赁期限实际已超过二十年，根据合同法第二百一十四条的规定，上述合同所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，被告宝盈大沥分公司应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金予原告，并支付资金占用利息。自2018年7月至今，被告悦心公司已逾期12个月逾期支付租金予原告，故原告有权解除《委托经营管理合同》，并要求被告悦心公司支付拖欠的租金及利息等。原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》的目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，由于被告悦心公司无法以独立商铺形式返还涉案商铺予原告，因此，原告在《委托经营管理合同》期满终止后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的的无法实现无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，被告宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的使用权出让期限为10146天，从原告承诺支付使用权出让金的2014年4月22日至合同解除日2019年5月16日共1850天，原告应支付相应期间的使用权对价16694.86元（1850÷10146×91560）予被告宝盈大沥分公司。因此，被告宝盈大沥分公司应返还剩余租金及3000元按金共77865.14元（91560-16694.86+3000）予原告。被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分公司，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担连带责任，因此，被告宝盈大沥分公司、宝盈公司应共同退还77865.14元予原告。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业信用信息公示报告复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》、发票、收据、银行流水原件各1份，用以证明被告悦心公司拖欠租金，已经超过六个月，原告签订租赁合同的目的不能达到，且因不能将商铺以独立形式返还给原告，原告有权解除两份合同并追偿被告悦心公司拖欠的租金，物业使用权出让合同约定的出让款项及3000元按金应予以返还。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年4月22日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为首层***号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为2.42平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年4月21日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款91560元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金91560元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2014年5月1日开始，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月610元，第四年至第六年固定收益为每月763元，第七年至第八年固定收益为每月839元，第九年至第十年固定收益为每月916元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第十一年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。被告悦心公司向原告支付了2018年7月至10月的租金收益300.62元、300.62元、76.3元、114.45元，此后未再向原告支付租金收益。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》、《物业使用权出让合同》的变更诉讼请求申请书于2019年7月1日送达至三被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年4月22日至2034年4月21日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10147天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，逾期支付租金收益已超过6个月，根据上述合同的约定，原告有权解除合同。原告主张解除《委托经营管理合同》的变更诉讼请求申请书于2019年7月1日送达至被告悦心公司，本院据此认定《委托经营管理合同》于2019年7月1日解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈大沥分公司收到原告主张解除该合同的变更诉讼请求申请书之日即2019年7月1日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10147天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共8250天，原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金74442.69元（8250天÷10147天×91560元），对原告超出部分主张，本院不予支持。原告请求被告宝盈大沥分公司返还物业管理按金3000元，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。根据《委托经营管理合同》的约定，被告悦心公司在2018年7月至2019年7月期间每月应向原告支付租金收益763元。《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》均于2019年7月1日解除，原告主张被告悦心公司支付租金收益至2019年6月，本院予以支持。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，仅支付租金收益791.99元，故被告悦心公司尚应支付租金收益8364.01元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率两倍计算利息没有超出双方的约定，本院予以支持。经计算，计至2019年6月20日的利息为310.27元，从2019年6月21日起被告悦心公司应以8364.01元为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算利息至实际清偿日止予原告。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认董燕明与佛山市悦心物业管理有限公司于2014年4月22日签订的《委托经营管理合同》于2019年7月1日解除；二、确认董燕明与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年4月22日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年7月1日解除；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金74442.69元及物业管理按金3000元予董燕明；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益8364.01元、利息310.27元及以8364.01元为本金从2019年6月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的利息予董燕明；五、驳回董燕明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计983.84元（董燕明已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担958.84元，佛山市悦心物业管理有限公司负担25元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。董燕明已预交的受理费983.84元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予董燕明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年八月十六日书记员  钟丹