河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初2878号原告：胡艳红，女，汉族，1967年9月19日出生，住洛阳市西工区。原告：刘夏颖，女，汉族，1990年6月10日出生，住洛阳市西工区。二原告共同委托诉讼代理人：田杰，河南焦点律师事务所执业律师。二原告共同委托诉讼代理人：李淑芳，河南焦点律师事务所执业律师。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所执业律师。原告胡艳红、刘夏颖与被告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡艳红、刘夏颖及二人共同委托诉讼代理人田杰、李淑芳，升龙公司委托诉讼代理人张青磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡艳红、刘夏颖向本院提出诉讼请求：1.判令解除胡艳红、刘夏颖与升龙公司于2013年10月10日签订的编号YS0219346、YS0219352，房屋代码分别为783228、783229的《商品房预售合同》；2.判令升龙公司退还胡艳红、刘夏颖已交购房款3067567.38元、办证综合税费109508.60元、房产抵押手续费1088元、登记费用800元及利息（购房款利息以3067567.38元为基数按胡艳红、刘夏颖向银行贷款利率6.55%从2013年9月26日计算至胡艳红、刘夏颖收到款项之日止，综合税费、房产抵押手续费、登记费用的利息以111396.60元为基数按胡艳红、刘夏颖向银行贷款利率6.55%从2013年11月4日计算至胡艳红、刘夏颖收到款项之日止）；3.本案的诉讼费用由升龙公司承担。诉讼中，胡艳红、刘夏颖明确第二项诉讼请求中的已交购房款3067567.38元为首付款1377715元加上已偿还贷款899588.84元以及未偿还贷款790263.54元，并表示不再主张综合税费、房产抵押手续费、登记费用的利息。事实和理由：2013年10月10日，胡艳红、刘夏颖与升龙公司签订房屋代码分别为783228、783229的《商品房预售合同》二份，约定胡艳红、刘夏颖购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区西××、××村××广场××区××单元××、××号两套房屋；房屋建筑面积分别为94.46平方米、74.73平方米，总金额分别为1528486元、1209229元；两套房屋的交房时间均在2015年12月31日前，交付房屋后90日内为××办理产权证书，逾期交房出卖人承担已付房款0.5%的违约金。合同签订后，胡艳红、刘夏颖按约支付了两套房屋首付款，并每月偿还房贷。胡艳红、刘夏颖已经全面履行完义务，而升龙公司却迟迟未将合格的商品房交付给胡艳红、刘夏颖，也未办理房屋产权证书，致使房屋无法出租、出卖，给胡艳红、刘夏颖造成了重大经济损失。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，升龙公司的行为已构成根本违约，胡艳红、刘夏颖为维护自身合法权益，请求解除合同，并要求升龙公司赔偿损失。合同中约定的违约金为已付房款的0.5%，该违约金明显低于其实际损失，且该条款系格式条款，应属无效条款。综上，根据相关法律规定，胡艳红、刘夏颖提起诉讼，请法院依法判决。升龙公司辩称，1、胡艳红、刘夏颖没有合同解除权，两份商品房预售合同均未约定升龙公司逾期交房，胡艳红、刘夏颖享有合同解除权。2、胡艳红、刘夏颖未按照法律规定行使法定合同解除权。3、本案的商品房预售合同不符合解除条件，胡艳红、刘夏颖向上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行的银行贷款尚未结清，根据法律规定，如解除商品房预售合同的，贷款合同应一并解除，在本案中应追加上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行为第三人以妥善解决合同事宜，涉案房屋办理的有抵押登记，抵押登记未注销，商品房预售合同无法解除。4、办证综合税费、房地产抵押手续费、登记费用均系胡艳红、刘夏颖向相关部门交纳，升龙公司并未收取，其要求升龙公司退还及承担利息没有事实与法律依据。5、胡艳红、刘夏颖要求按照银行贷款利率6.55%计算利息没有事实与法律依据。综上，请求驳回胡艳红、刘夏颖的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2013年9月26日，升龙公司向胡艳红、刘夏颖开具《销售不动产统一发票》二份，显示胡艳红、刘夏颖向升龙公司支付购房款分别为768486元、609229元。同日，升龙公司向胡艳红、刘夏颖开具了两张收据，显示收款事由均为代收代付的登记费和抵押费，两张收据中的登记费和抵押费共计1888元。同年10月10日，胡艳红、刘夏颖（××）与升龙公司（出卖人）签订《商品房预售合同》二份（合同编号分别为：YS0219346、YS0219352；房屋代码分别为：783228、783229），约定胡艳红、刘夏颖购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××、××号二处房产；房款总金额分别为1528486元、1209229元；付款方式为商业按揭贷款，胡艳红、刘夏颖签订合同时已付清首付房款768486元整（含定金）、609229元整（含定金）；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、不可抗力还包括国家政策、相关法律调整等；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件后，出卖人可以书面通知××在交房最后期限之前办理交付手续，出卖人没有书面通知××提前办理交付手续的，××应当在交房最后期限届满时主动找出卖人办理交付手续，由于××没有按出卖人通知的时间或约定的时间办理交接手续等原因，未能按期交付的，责任由××承担，如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给××，由此产生的风险责任及相关的物业管理费用由××承担。该合同附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付已付房价款0.5%的违约金。同年11月4日胡艳红、刘夏颖向洛阳市地方税务局契税分局缴纳上述两套房产的契税分别为61139.44元、48369.16元，共计109508.60元。同年11月28日，上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行（贷款人）与刘夏颖（借款人、××）、胡艳红（××）、升龙公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》两份（合同编号分别为13212013100840130601、13212013100843130601），约定的借款本金分别为760000元、600000元；交易对象户名为升龙公司；贷款用途为购商业用房；贷款期限10年，预计自2013年11月28日至2023年11月28日；贷款利率为6.55%，执行浮动利率，上浮10%；采用等额本息还款法；抵押物分别为位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××、××房产，抵押担保期间为2025年11月28日；保证期间为阶段性连带责任保证。2014年4月2日，上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行发放贷款760000元，刘夏颖自2014年5月20日开始逐月归还贷款本息，至2019年3月27日，累计归还本金318382.06元、利息184334.15元，罚息1.82元，合计502718.03元。同日，上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行发放贷款600000元，刘夏颖自2014年5月10日开始逐月归还贷款本息，至2019年3月27日，累计归还本金251354.40元、利息145513.21元、罚息3.20元，合计396870.81元。现胡艳红、刘夏颖以升龙公司根本违约为由诉至本院，请求判如所请。胡艳红、刘夏颖为证明案涉两套房屋不具备交付条件，提交了洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终4827号民事判决书以及本院（2017）豫0303民初2625号民事判决书，其中洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终4827号民事判决书本院认为部分载明：“消防验收是商铺进行经营的必经前提程序，因本案涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收标准。原审认为升龙公司交付给顾惠蓉的商铺不具备使用条件，升龙公司已构成违约并无不当。”升龙公司对两份判决书真实性无异议，但对证明目的有异议，并称该公司准备申请再审。升龙公司为证明案涉两套房屋已通过消防验收，提交了河南省洛阳市公安消防支队于2019年4月18日作出的《洛阳市消防支队建设工程消防验收意见书》[洛公消验字〔2019〕第0094号]，该意见书载明了洛阳升龙广场C区1#-3#楼建设工程，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。胡艳红、刘夏颖对该意见书真实性无异议，但认为出具时间晚于双方约定的交房日期，不能证明涉案房屋具备办理不动产权属证书的条件，且可证明升龙公司未在约定时间交付符合安全使用标准的房屋。升龙公司为证明涉案房产于2015年12月31日经五主体验收合格符合交房条件，且已于2015年12月20日按照合同约定地址通知胡艳红、刘夏颖办理交房手续，该公司不存在逾期交房情况，提交了《建设工程竣工验收意见书》、2016年2月22日洛阳晚报、整付零寄交寄清单一份。胡艳红、刘夏颖认为五方验收并未在洛阳市建设工程质量监督站监督下进行，没有经过公安消防机关验收；对整付零寄交寄清单真实性不认可，系升龙公司单方制作，胡艳红、刘夏颖未收到该通知书；洛阳晚报不能证明升龙公司向胡艳红、刘夏颖交房，涉案房产在当时不具备交付条件。本院认为，胡艳红、刘夏颖与升龙公司签订的二份《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。胡艳红、刘夏颖向升龙公司履行了交付房款之义务，升龙公司亦应履行交付房屋和及时将出卖的房屋所有权转移给胡艳红、刘夏颖的义务。案涉两份《商品房预售合同》中均约定了房屋交付标准为商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格，升龙公司虽提供《建设工程竣工验收意见书》来证明涉案房屋已经五主体验收合格，但是购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同概念，而涉案两套房屋在胡艳红、刘夏颖诉至法院时尚未通过公安消防机关的消防验收，因此在合同约定的交付日期前不具备交付使用条件，升龙公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。胡艳红、刘夏颖以不能实现合同目的主张解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。胡艳红、刘夏颖要求升龙公司退还已交首付款1377715元、已偿还贷款899588.84元以及未偿还贷款790263.54元，但买房人购买房屋时可以选择一次性付款，也可以选择按揭贷款，胡艳红、刘夏颖自主选择按揭贷款，且贷款利息的支付对象为银行，故要求升龙公司返还贷款利息没有事实和法律依据；升龙公司于2013年9月26日收取胡艳红、刘夏颖两套房屋首付款共计1377715元，并于2014年4月2日收取上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行发放的贷款共计1360000元，故升龙公司应向胡艳红、刘夏颖返还两套房屋全额款项2737715元及该款项占用期间的利息，利息参照民间借贷相关法律规定，按照年利率6%从实际占用之日起计算至升龙公司实际退还之日止。另，胡艳红、刘夏颖向相关部门交纳契税共计109508.60元、登记费和抵押费共计1888元，以上均属胡艳红、刘夏颖的合理损失，升龙公司应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除胡艳红、刘夏颖与洛阳升龙置业有限公司于2013年10月10日签订的两份《商品房预售合同》（合同编号分别为：YS0219346、YS0219352，房屋代码分别为：783228、783229）；二、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡艳红、刘夏颖支付购房款2737715元；三、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡艳红、刘夏颖支付契税109508.60元；四、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡艳红、刘夏颖支付登记费和抵押费1888元；五、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付胡艳红、刘夏颖购房款占用期间的利息（以1377715元为基数，按年利率6%，自2013年9月26日起计算至实际履行之日止；以1360000元为基数，按年利率6%，自2014年4月2日起计算至实际履行之日止）；六、驳回胡艳红、刘夏颖的其他诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32232元，减半收取计16116元，由胡艳红、刘夏颖负担1676元，洛阳升龙置业有限公司负担14440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  殷春昱二〇一九年八月二十六日书记员  张 晶