福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4202号 上诉人（原审被告）：黄硕峰，男，1963年2月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：曾在中，福建议正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨端屹，男，1991年9月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：杨端立，男，1991年9月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原审被告：黄云涛，男，1988年9月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原审第三人：谢颖诗，女，1989年5月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人黄硕峰因与被上诉人杨端屹、杨端立、原审被告黄云涛及原审第三人谢颖诗合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄硕峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨端屹、杨端立的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定双方是委托关系有误。其仅是合同指定的汇款人，并不是委托关系。二、双方共同购置房产并签订一份《福友楼房产合作经营协议书》，用于共同对外进行出租经营，案涉房产仅是共同合作的部分，且这一部分房产没有经过三方的确认，其诉求不能支持。三、前期改造费用、物业水电费用，也应一并承担。综上，本案应根据结算情况进行分割。 杨端屹、杨端立、黄云涛未作答辩。 谢颖诗未作陈述。 杨端屹、杨端立向一审法院起诉请求：1.判令黄云涛、黄硕峰向杨端屹、杨端立支付应分配租金241644.6元，并自2018年8月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准向杨端屹、杨端立支付逾期付款利息，暂计利息为102488元；2.由杨端屹、杨端立承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年4月22日，杨端立、杨端屹、黄云涛作为出租方（甲方）与花界酒店作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：租赁标的位于泉州市丰泽区××路××段××大厦××楼××号店面面积为64.06平方米及福友综合楼3Ａ01、3Ａ02、3Ａ03、3Ａ04、3Ａ05、3Ａ06、3Ａ07、3Ｂ01、3Ｂ02、3Ｂ03、3Ｂ04、3Ｂ05面积为1764.91平方米，总建筑面积为1828.97平方米。上述租赁标的租给乙方作为酒店经营用途。租赁期限为15年，自免租期届满之次日起算。租赁期满前三个月，乙方如需继续租赁，应当与甲方协商另订租赁合同，同等条件下乙方有优先承租权。租赁场地的免租期为4个月；免租期内乙方无需承担租金，但应承担自用的水费、电费、通讯费、物业管理费等营业所产生的费用。一楼店面第一阶段租金为180元每平方，三楼整层第一阶段租金为40元每平方。租赁期内，第一年至第二年（第一阶段）的月租金为人民币捌万贰仟壹佰贰拾柒元，第三年至第四年（第二阶段）的月租金为第一阶段租金递增8%；第五年至第六年（第三阶段）的月租金为第二阶段租金递增8%…以此类推，直至合同期满。乙方应签订合同当日向甲方支付首期租金为人民币贰拾肆万陆仟叁佰捌拾壹元整，以后租金按每3个月为一期支付，具体支付时间为上期租期满的前15日内支付当期租金。甲方收取租金、保证金等款项的银行账户如下：开户名：黄硕峰，开户行：建设银行泉州分行，账号：×××09。若甲方变更前述收款账户，应至少提前15日书面通知乙方，否则乙方仍向前述账户付款，甲方自行承担由此可能产生的损失。乙方应签订合同当日向甲方支付租赁保证金为人民币壹拾伍万元整，甲方应向乙方出具保证金收据。乙方未存在违约的情况下，甲方应在本合同期满或终止、解除之日起5日内向乙方返还前述租赁保证金（保证金不计息）。甲方暂定在签订合同当日向乙方交付租赁场地，若甲方未能按约如期交付的，起租日期、免租期和租赁期均相应顺延。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，花界酒店依约向黄硕峰名下的建设银行泉州分行账户转账支付了押金及租金。其中于2018年5月17日转账支付租金246381元、2018年8月8日转账支付租金266091元。 另查明，2013年8月21日，杨端屹、杨端立、黄云涛、谢颖诗共同拍卖购得址在泉州市区××路福友综合楼一至四层房产，并各自分得具体方位的房产，涉案租赁标的中的1Ｔ14号店面及3Ａ01、3Ａ02、3Ａ03、3Ｂ01、3Ｂ02是由黄云涛分得，3Ａ06、3Ａ07、3Ｂ04、3Ｂ05是由杨端立分得，3Ａ04、3Ａ05、3Ｂ03是由杨端屹分得。2013年8月份，黄云涛作为甲方、杨端屹作为乙方、杨端立作为丙方、谢颖诗作为丁方共同签订了一份《福友楼房产合作经营协议书》，约定：四方同意把各方所购得之房产作为一个整体合作经营，包括统一整体出租、出售；并按各方出资比例享受利益与承担风险。今后如各方分开经营，在××楼××、十五号店面间隔的中间线位置以东至入户电梯口的公共面积部分，原则上同意由甲方砌墙隔断，由甲方无条件使用。如在整体经营、统一出租期间，被政府拆迁或整体统一出售，则二、三、四楼的所有公用面积四方共同受益。协议书还对其他事项进行了约定。杨端屹、杨端立均于2013年12月10日办理了前述房产的产权登记手续。其中3Ａ04登记的产权面积为88.65平方米、3Ａ05登记的产权面积为174.81平方米、3Ｂ03登记的产权面积为140.64平方米，登记的房屋所有权人均为杨端屹；3Ａ06登记的产权面积为174.81平方米、3Ａ07登记的产权面积为136.36平方米、3Ｂ04登记的产权面积为139.63平方米、3Ｂ05登记的产权面积为113.23平方米，登记的房屋所有权人均为杨端立。 一审法院认为，杨端屹、杨端立、黄云涛作为诉争租赁标的产权人，及《租赁合同》的出租方，共同指定黄硕峰名下的银行账户作为收取租金、保证金等款项的账户，黄硕峰作为受委托收取款项的受委托人，应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。故杨端屹、杨端立要求黄硕峰将收取的租金中属于杨端屹、杨端立份额的部分支付给其二人，具有事实和法律依据，依法应予以支持。根据《租赁合同》约定，三楼整层第一阶段的租金为40元每平方，第二阶段的月租金为第一阶段租金递增8%，杨端立名下的3A06、3A07、3B04、3B05的房产产权面积共计564.03平方米，杨端屹名下的3A04、3A05、3B03的房产产权面积共计404.1平方米，可分得的第一阶段每季度租金应为（564.03平方米+404.1平方米）×40元/平方米×3个月＝116175.6元，第二阶段每季度租金应为（564.03平方米+404.1平方米）×40元/平方米×（1+8%）×3个月＝125,469.6元，两项共计241645.2元。故杨端立、杨端屹要求黄硕峰支付代收的两季度租金共计241644.6元，未超出根据《租赁合同》约定可取得的租金范围，依法应予以支持。双方未约定逾期付款违约金，也未对代收款项的付款期限进行约定，但黄硕峰经杨端屹、杨端立起诉催讨后无正当理由未及时支付代收租金给杨端屹、杨端立，确实给杨端屹、杨端立造成了一定的利息损失，故杨端立、杨端屹主张的逾期付款利息损失，可自起诉催讨之次日即2018年9月5日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。杨端立、杨端屹主张的逾期付款利息损失，超出上述核定范围的部分，缺乏事实和法律依据，不予支持。黄云涛与杨端屹、杨端立同样作为出租方与承租人签订了《租赁合同》，但涉案的租金并非黄云涛收取，杨端屹、杨端立主张黄云涛应对黄硕峰的上述应付租金款项及逾期付款利息承担共同付款责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。黄硕峰辩称应根据《福友楼房产合作经营协议书》的约定，对杨端屹、杨端立、黄云涛、谢诗颖所有合作经营进行结算后，按协议约定的方法来分配，但《福友楼房产合作经营协议书》仅是一份框架协议，主要是针对各方购买房产的公共部分的处理进行约定，对于具体的合作经营方式及收益分配并未作详细明确的约定。而实践中，各方当事人也是按照各自所购买的房产产权范围与相应的承租人签订《租赁合同》，《租赁合同》中关于租金的计算方式，也均是约定按照产权面积进行计算，故各《租赁合同》所涉及的租金收益是相对独立的，至于三方前期改造的费用并未约定由承租人承担，而关于前期改造费用及前期的物业费、水电费，涉及第三人利益，黄硕峰可另案提起诉讼。另根据涉案《租赁合同》约定，物业费也是由承租人承担的，黄硕峰也未能举证证明其在案涉《租赁合同》签订后，有代垫物业费的事实，故其辩解缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄硕峰应于判决生效之日起十日内支付杨端屹、杨端立代收租金241644.6元及该款自2018年9月5日起至实际付款之日止以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算的逾期付款利息损失；二、驳回杨端屹、杨端立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4940元，由杨端屹、杨端立共同负担50元，由黄硕峰负担4890元。。 本院二审期间，黄硕峰提供其他合作项目的《房屋租赁合同》及银行电子回单，该证据本案处理无关，本院不予采纳。一审认定的事实正确，予以确认。 本院认为,杨端屹、杨端立、黄云涛将各自的房屋统一对外出租，共同指定黄硕峰名下的银行账户作为收取租金、保证金等款项的账户，杨端屹、杨端立作为房屋所有权人，有权要求黄硕峰支付代为收取的租金。基于《福友楼房产合作经营协议书》，各方当事人约定按各方出资比例享受利益，一审按照产权面积计算租金，有事实和法律依据，应予支持。黄硕峰主张应全部的合作经营项目结算完毕再予支付，没有合同依据，不予采纳。关于前期改造费用及前期的物业费、水电费，可另行处理。 综上，黄硕峰的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4940元，由黄硕峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年八月三十日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。