河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初3478号 原告:秦皇岛达润置业有限公司，住所地秦皇岛海港区海滨路38号601室，统一社会信用代码：91130300776153717N。 法定代表人:刘海涛，公司总经理。 委托诉讼代理人:刘鑫，女，1978年7月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，公司职员。 被告：任国霞，女，1979年4月24日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：薛磊，河北冀秦律师事务所律师，执业证号：11303201210458695。 第三人：中国工商银行股份有限公司秦皇岛河东支行，住所地河北省秦皇岛市海港区建设大街351号，统一社会信用代码：91130302805250410G。 负责人：杨延江，行长。 原告秦皇岛达润置业有限公司（以下简称达润置业）与被告任国霞、第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛河东支行（以下简称工商银行河东支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告达润置业委托代理人刘鑫、被告任国霞委托代理人薛磊到庭参加诉讼，工商银行河东支行经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达润置业向本院提出的诉讼请求：一、判决解除原告达润置业与被告任国霞签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》；二、判决被告协助原告办理网签注销手续；三、判决被告返还诉争房屋；四、判决被告按房款总价的30%支付违约金261475元；五、判决被告负担本案的诉讼费用。2013年12月10日原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，该合同为房产局备案的网签合同。合同中约定原告为出卖人、被告为买受人。被告购买原告开发的达润时代逸城12-3-1002号商品房一套、合计总房价款为871584元。被告贷款50万元，贷款银行为本案第三人。被告自2018年初停止偿还银行贷款，原告作为被告《银行借款合同》的担保保证人，履行了保证责任，2018年6月29日第三人一次性从原告保证金账户扣划。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议第一条第三项的约定，被告累计三期未偿还银行贷款的，原告有权解除商品房买卖合同，并且由被告支付违约金。综上诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。撤销第二项诉讼请求要求被告配合注销网签备案手续。 开庭时原告补充事实：第三人于2018年11月30日自原告保证金账户扣款6801.71元，2019年3月29日第三人自原告保证金账户扣款2190.15元，至开庭之日，银行累计扣款8期，合计17335.62元。 被告任国霞辩称，一、被告逾期还贷款不能归责于被告，目前被告还款正常，为维护交易安全，请求法院依法驳回原告诉请。理由为：1、被告的逾期，其中前三次均发生约定应当办理房屋权属登记的2015年9月30日之后，在2017年11月23日之前，2017年8月银行扣款出现了连续扣两笔还款现象，从2014年1月开始贷款后一直是由被告母亲还款，房屋也是由被告母亲居住，被告及母亲都是通过每月向还款账户支付的方式进行还款，2017年8月被告一次性支付了3800元，远远超过一个月的贷款数额，而且被告又在9月转入1200元，已经远远累计超过两个月的还款，但因8月14日连续扣款导致了未能足额还贷，被告却没有收到任何通知，该逾期不应归责于被告。之后才导致被告母亲按照惯例还款却不能足额还款。从银行流水中也可以看到被告账户都是每月在固定还款。同时根据被告和银行之间签订的购房借款合同约定原告承担的是阶段性连带保证责任，第十条约定，被告正式办理抵押登记手续完毕，则原告免除保证责任。原告本应该依据商品房买卖合同的约定在2015年9月30日之前，将地产大产权划分到每位业主名下，随之免除原告的保证责任，但是直至2017年11月23日原告才具备协助办证的条件，也就是说导致划扣原告保证金账户的过错在于原告逾期办证，如果原告如期办证，则被告的逾期还贷产生的相应法律后果应当由被告本人承担。银行则无需划扣原告保证金。2.购房合同补充协议约定的合同解除权，即违约金的约定属于格式条款，应属无效。该合同版本系原告单方制作，具体条款未和被告协商，对限制被告权利，加重被告义务的条款也未作出明显的提示标志，应属无效。3、违约金数额明显过高。本案中，被告逾期还款总金额加上罚息共计17335.62元，但是原告却主张26万余元的违约金，实属荒唐。也不符合民法中的公平、平等原则。被告的逾期行为实际上并未给原告造成损失。双方签订的买卖合同为手写合同，尚未在房产部门备案，也就不存在原告诉请中的第二项“协助原告办理网签注销手续”。即使达到解除条件，原告始终没有履行过催告义务，没有在合理期限内行使解除权。且原告违约在先，考虑双方的过错程度，合同不应解除。综上，为维护房屋交易安全和稳定，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：2013年12月10日，任国霞（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，任国霞购买达润置业开发的达润时代逸城四期12-3-1002号（现为海港区时代逸城25-3-1002号）房屋，建筑面积129.7平方米，房屋总价款为871584元。付款方式为签订合同时支付首付款371584元，剩余房款50万元办理银行按揭贷款。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1‰赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价的X%向买受人支付违约金。3、X。”该合同附件四：《合同补充协议》第一条第3项，约定买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同足额向银行偿还按揭贷款本息。在出卖人担保期内如买受人未按期向贷款银行足额偿还到期本息及违约金，累计在三次之内的，自出卖人向银行偿还贷款本息之日起，买受人需按日向出卖人支付为买受人垫付的所有款项总额5%的违约金，合同继续履行。累计超过三次的，出卖人有权解除合同及补充协议，且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金。出卖人有权重新处置该房屋。第二条约定，关于交付期限和交付条件的补充约定：如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期：施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决而引起的延误，为配合政府行为而引起的延误或者出卖人无法预见原因及其他非出卖人所能控制的情况而引起延误。 2014年2月14日，以工商银行河东支行为贷款款人、任国霞为借款人、达润置业为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定任国霞借款50万元用于购买案涉房屋，担保方式为抵押和保证，贷款期限为360月，还款方式为按月等额本息还款法。原告提供办理房屋抵押登记前的保证责任。 上述合同签订后，任国霞通过银行贷款付清房款。2014年11月1日达润置业向任国霞交付了房屋。2017年12月16日，达润时代逸城四期业主可以办理不动产产权证书。 在被告任国霞偿还按揭贷款的过程中，自2017年9月14日起任国霞没有按期足额偿还贷款，2018年6月29日第三人从达润置业贷款保证金账户扣款8343.76元。后任国霞由多次不足额偿还到期贷款本息，第三人于2018年11月30日扣原告贷款保证金6801.71元，2019年3月29日扣被告保证金2190.15元，累计共扣八期金额合计为17335.62元。 另查明，因为房屋面积差和逾期办证违约金问题，任国霞于2018年3月27日起诉达润置业，一审法院判令达润置业协助任国霞办理产权登记，并支付逾期办证违约金。上诉后，二审未审结。 上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第一条第3项约定，买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同足额向银行偿还按揭贷款本息，在出卖人担保期内如买受人未按期向贷款银行足额偿还到期本息及违约金，累计超过三次的，出卖人有权解除合同及补充协议，且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金。被告累计八次逾期还款，导致第三人从原告的贷款保证金账户扣款17335.62元，能够认定因为被告的违约行为，已经具备了合同解除的条件。但是考虑被告的欠贷行为的发生断断续续，以后又能按期足额偿还贷款本息了，而不是此后就彻底不再还贷断供。对于被告的该行为应予惩戒，但不宜解除合同。根据房地产市场的现状，解除合同对被告造成的损失重大，也将造成巨大利益失衡。对于被告的抗辩，如果原告能够及时按照合同的约定办理完产权登记，进而完成房屋抵押登记手续，则原告早已解除保证责任，不会造成后期的被扣贷款保证金，被告的此项抗辩有一定的理据。被告的其他抗辩理由不成立，本院不予支持。如此后被告再出现逾期还贷导致原告的保证金被扣划累计三次，应当严格按照合同的约定执行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告任国霞于本判决生效后十日内偿还原告秦皇岛达润置业有限公司17335.62元； 二、被告任国霞于本判决生效后十日内支付原告秦皇岛达润置业有限公司违约金52300元； 三、对原告秦皇岛达润置业有限公司其他诉讼请求不予支持； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5222元（预交2611元），由被告任国霞负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 人民陪审员  吕凤玲 人民陪审员  陈永清 二〇一九年八月二十八日 代理书记员  吴 迪