山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初690号原告：泰安市人民防空办公室，住所地泰安市望岳东路**。法定代表人：梁国言。委托诉讼代理人：乔建奎，山东泰山蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙平，山东泰山蓝天律师事务所律师。被告：李连军，男，1965年出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：王黔，山东泰山法正律师事务所律师。原告泰安市人民防空办公室与被告李连军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安市人民防空办公室的委托诉讼代理人乔建奎、孙平，被告李连军及其委托诉讼代理人王黔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰安市人民防空办公室向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告2005年6月16日签订的《购房协议书》无效；2.被告向原告返还蒿里山商住楼，支付使用期间的使用费；3.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2005年6月16日，原被告双方签订《购房协议书》，协议约定：被告购买原告位于蒿里山商住楼一套，购房款100万元，被告先期付给原告10万元，剩余90万元限2005年8月31日前全部交清。协议签订后，原告交付房屋，被告于2005年8月17日向原告交纳购房款20万元后，剩余购房款至今未支付。涉案房产是原告位于蒿里山人防工程口部管理房的中间部分口部管理房，是原告所有的人防工程的一部分，属于人防国有资产，但是至今未办理用地、规划等建设手续，且原告在转让人防国有资产时没有经过有批准权的部分进行审批，原告与被告签订的《购房协议书》的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。而且被告只交纳30万元却占用至今，原告多次与被告协商至今仍未能收回，为了防止国有资产流失，现原告提起诉讼，请法院判如所诉。李连军辩称，涉案房屋买卖合同真实有效，涉案房屋并非人防工程。合同签订后原告已履行了交房义务，被告对于所剩购房款70万元未交，是因为原告方以审批为由拒收而导致的，请法院依法驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2005年6月16日，原告泰安市人民防空办公室（甲方）与被告李连军（乙方）签订《购房协议书》，约定：业经甲乙双方协商，由乙方自愿购买甲方位于蒿里山所属资产中间部分商住楼一处达成如下协议。（一）乙方自愿购买甲方蒿里山商住楼一套，建筑使用面积以实际楼房面积为准。（二）乙方所购甲方商住楼不论面积大小，共交付甲方购房款壹佰万元。（三）乙方先期付给甲方拾万元，剩余玖拾万元限2005年8月31日前全部交清。（四）在乙方交清甲方购房款后，甲方负责把商住楼交付给乙方。（五）甲乙双方对所交易的商住楼一切房产手续及全部相关费用由乙方自行承担，甲方概不负责。（六）本协议经双方签定，乙方交清购房款后发生的一切费用由乙方自理。（七）甲乙双方实际标的款，标的物交付时生效。（八）本协议书一式三份，乙方一份，甲方贰份。原告泰安市人民防空办公室在甲方处盖章，被告李连军在乙方处签字。签订协议后，被告李连军于2005年8月16日向原告支付100000元，于2005年8月17日支付200000元，原告将涉案房屋交付给被告李连军使用。关于涉案房屋的来源，原告称涉案房屋是拓宽改造办公室对原有的人防洞口口部管理房进行拆迁改造而来，人防办支付了404万元的购房款，拓宽改造办公室将涉案房屋交付给了原告，2005年原告将其中的中洞口管理房483.8平方米出售给了原告，出售给原告的房屋属于人防工程口部管理房，是人防国有资产。为证实其主张，原告提交1994年8月8日泰安市人民防空办公室（甲方）与泰安市拓宽改造办公室（乙方）签订的《协议书》一份，内容为：乙方按照城市总体规划，拓宽及泰汶路口，对蒿里山西侧居民房屋及旧营业用房进行拆迁改造。该段原有甲方防空洞口两个，洞口宽分别为3.40米、3.70米。甲方要求保留原两个洞口位置，并在现有两个洞口之间增加一个洞口，同时在洞口以上及两侧购买部分洞口管理房。经双方协商，达成协议如下：一、洞口改造及购房位置、面积：1、乙方负责对现有两个洞口按框架结构进行加宽改造，在两个洞口之间再预留一个洞口。三个洞口的建筑面积分别是：北洞口85.92平方米（6×14.30）；中洞口94.92平方米（6×15.82）；南洞口73.92平方米（6×12.32），三个洞口合计建筑面积254.76平方米。2、甲方在每个洞口两侧及洞口以上购买管理房。建筑面积分别是：北洞口454.64平方米，中洞口483.8平方米，南洞口230.85平方米。以上合计1169.29平方米。3、房后小院据实结算。二、购房款项：根据泰政发（86）30号文件规定，甲方应交付规划勘探设计费，拆迁补偿安置费、建筑费、管理费等项费用。甲方应支付购房款合计404万元整。三、付款方式：甲方在签协议时先交245万元的预付款，在交房时付到330万元，剩余74万元分两次付清，94年12月30日前付30万元，剩余44万元到95年8月底前付清。到期如付不清，乙方收回与洞口无关的相应欠款的房屋，每平方米按3500元计算。四、双方自办理交接手续后，产权使用权归甲方所有，甲方要服从房管部门的统一管理。原告称，签订上述协议后，在原有的两个洞口之间未实际增建洞口，现有的两个洞口位于涉案房屋后面的两侧，诉争房屋与现有的两个洞口不相连，并称虽然未实际增设中间洞口，但根据国家形势的发展随时有可能建设，应当保持预留状态。庭审中，要求原告提交涉案房屋系人防工程的相关立项审批及建设规划等材料。原告称涉案房屋没有相关的立项规划手续，原因是人防办作为法定的对人防工程进行审批、管理以及监管的部门，自身就有对人防工程认定的权利，人防办一直将涉案房屋作为人防工程的口部管理用房，在其职权范围内，不再需要作出其他的认定。现原告诉至本院要求确认2005年6月16日原被告签订的《购房协议书》无效，理由为：涉案房屋为人防国有资产，根据《人民防空国有资产管理规定》第二十三条规定人防国有资产有偿转让时应当按照《国有资产评估管理办法》进行人防资产评估，但涉案房屋转让时未依法进行评估，违反了行政性法规的强制性规定；根据《人民防空国有资产管理规定》第二十八条，转让人防资产价值500万元以下的，由各省、自治区、直辖市人防主管部门审批，并报国家人防主管部门和同级国有资产管理部门备案，但涉案房屋转让时未经过省人防主管部门审批，也未报有关部分进行备案；涉案房产为人防国有资产，但以100万元的价格转让，明显低于转让时房屋的市场价值，原告低价转让涉案房屋的行为造成人防国有资产的流失、损害国家利益；涉案房屋未取得建设用地规划手续，未经过产权登记，所占用土地是划拨土地，国有划拨土地上的房屋买卖合同无效。被告李连军称，涉案房屋下面无防空洞，涉案房屋不是人防工程，双方签订的合同有效，并称签订购房合同后其多次到原告处交纳购房余款70万元，原告以需要等待审批为由拒绝收取剩余购房款。被告李连军还称，原告向其出售房屋时的价格是合理的，并未低于当时的市场价值，且涉案房屋能够办理产权登记，同地段的房屋有的已经办理产权登记。为证实其主张，原告提交位于相同地段的案外人李卫东的购房协议书、土地使用权证等证据。上述证据显示案外人李卫东购买的房屋位于蒿里山南侧D区1号，面积128.61平方米，出售价格30万元，已办理土地使用权证书及房屋所有权证书，土地使用权类型为划拨土地。本院认为，本案的争议焦点为2005年6月16日原被告签订的《购房协议书》是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益：（五）违法法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告以涉案房屋属于人防工程、土地性质为划拨土地等理由主张房屋买卖合同无效。被告辩称，涉案房屋并非人防工程，且具备办理房屋所有权证书的条件，认为双方签订的房屋买卖合同合法有效。对于涉案房屋是否属于人民防空工程的问题，人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室，根据《中华人民共和国人民防空法》第十三条的规定，城市人民政府应当制定人民防空工程建设规划，但原告未提交涉案房屋属于人防工程的相关审批、备案材料，虽然原告称人防办自身享有对人防工程认定的权利，无需作出其他认定，但人民防空办公室名下的财物并非全部都是人民防空工程，是否属于人民防空工程应当由原告提供相应证据予以证实，因此在原告未提交任何证据证实涉案房屋属人防工程的情况下，仅凭原告单方陈述主张涉案房屋属人防工程，显然证据不足。况且根据原告提交的1994年与泰安市拓宽改造办公室签订的协议书来看，协议书内容为在原有的两个防空洞口之间增设一个中间洞口，原告购买三个洞口两侧及以上的管理房，管理房面积分别为北洞口454.64m2、中洞口483.8m2、南洞口230.85m2。原告称将中洞口483.8m2的管理房出售给了被告，并主张出售的房屋是人防工程的口部用房，但经庭审查明，协议中计划增设的中洞口并未实际建设，涉案房屋与现有的两个洞口亦不相连，而人防工程口部是指防空地下室的主体与地表面，或与其它地下建筑的连接部分，因此，原告主张涉案房屋是防空洞的口部管理用房，与事实不符。故原告主张涉案房屋是人防工程，证据不足，本院不予采信。原告主张涉案房屋转让未经评估、未经省人防部门批准违反了《人民防空国有资产管理规定》的强制性规定，但如上所述，原告未举证证实涉案房屋是人防工程，因此，原告以上述理由，主张买卖合同无效，本院不予采纳。原告称涉案房屋所占用土地为国有划拨土地，划拨土地上的房屋买卖合同无效，但原告对于涉案房屋所占用土地是否为划拨土地未举证证实，案件审理过程中，本院到泰安市不动产交易中心亦未查询到涉案房屋及土地的登记情况，因此，无法确定涉案房屋所占用土地的性质。退一步讲，即使涉案土地为国有划拨土地，土地的划拨性质并不必然导致房屋买卖合同无效，有的划拨土地在交纳土地出让金后即可办理过户手续，故原告的上述主张，证据不足，本院不予采纳。原告还称，涉案房屋未取得所有权证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定房屋买卖协议应是无效合同，但上述规定仅为管理性规定，并非效力性强制性规定，因此，原告的上述主张，本院不予采纳。综上，原告主张房屋买卖协议无效，证据不足，本院不予支持。原告主张要求被告返还房屋并支付使用费的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国人民防空法》第五条、第十三条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：驳回原告泰安市人民防空办公室的诉讼请求。案件受理费6900元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马甜甜二〇一九年八月二十一日书记员  吕承尧