福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初1515号 原告:杨艺辉，男，1987年10月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李典忠、黄碧凤，福建正成功（晋江）律师事务所律师。 被告：刘远民，男，1990年12月27日出生，汉族，住福建省南安市。 原告杨艺辉与被告刘远民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨艺辉的委托诉讼代理人李典忠、黄碧凤到庭参加诉讼。被告刘远民经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据原告财产保全申请依法对被告名下的一处房产采取查封措施。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月22日签订的《房产预约买卖协议书》；2.被告立即向原告返还购房款60万元，并向原告支付违约金260000元（按房产总价款的40%计算）；3.被告立即向原告赔偿房屋增值损失657300元及物业管理费损失5115元；4.被告立即向原告支付原告为本案支出的律师代理费13000元；5.本案的房产价值评估费4750元及诉讼费用（受理费、保全申请费）由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月22日签订《房产预约买卖协议书》，约定被告将其坐落于晋江市池店镇的房产以65万元出售给原告，购房款暂留5万元，待房产过户给原告后付清；被告应在原告支付协议约定的第一笔款项后将房产的所有相关手续的权利书面委托给原告，并对该委托进行公证；双方签订协议，原告支付购房款后，双方不得中途悔约，若被告毁约应自悔约之日起三日内退还原告所支付的购房款，同时向原告支付该房产总价款的40﹪作为违约金；任何一方违约的，还应向守约方承担诉讼费及律师费等费用；协议签订后应到公证处办理相关公证或委托公证；被告应于可以办理其名下产权时及时办理并将办理完毕的产权凭证交由原告执管等其他相应事宜。协议签订后，原告已依约向被告支付购房款60万元，被告于2016年12月5日到厦门公证处办理委托公证，并将购买案涉房产的《商品房买卖合同》交给原告。被告于2017年底将案涉房屋交付原告，但一直未通知原告何时可以办理产权证，至今也未将案涉房产过户给原告。被告在开发商通知可以办证后，不通知原告，而是采取重新进行与协议约定相悖的公证（被告自行进行公证声明终止了2016年所公证的对原告的相关委托并解除了原告相应的代理权）及登报公告《商品房买卖合同》遗失，于2018年7月私自办理案涉房屋的产权证，并在办理产权证后，将案涉房屋抵押给案外人，且还一房多卖与他人另行签订案涉房屋的买卖合同。被告的行为已表示被告已悔约，不愿意再继续履行与原告签订的协议，且其行为已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现，原告依法有权解除协议并要求被告承担违约责任、赔偿损失。 被告未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换证据和质证。 原告向本院提交如下证据： 1.被告身份证1份，证明被告的身份情况； 2.《房产预约买卖协议书》1份，证明原、被告进行房屋买卖及对房屋买卖相关事宜进行约定的事实； 3.中国民生银行个人账户对账单打印件4份、中国农业银行银行卡交易明细清单打印件2份、黄云茹书面证明1份，证明原告已经向被告支付购房款60万元的事实； 4.《公证书》2份，证明被告悔约的事实； 5.《福建增值税普通发票》3份，证明原告因被告违约造成物业管理费用损失5115元的事实； 6.《委托代理合同》、《发票》二份，证明原告为主张债权而支出的律师费13000元的事实。 7.《晋江市不动产登记审批表》1份、《查询证明》2份、《产权证明》1份，证明被告已于2018年7月办理案涉房屋的不动产权属证，后被告将案涉房屋两次抵押借款的事实。 被告未提供证据。 本院根据原告申请依法委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋址在晋江市池店镇住宅房地产进行价值评估，该公司于2019年6月28日作出厦均和2019泉0742（房）号房地产估价报告（即证据8），估价市场价值1307300元（单价12880.19元／㎡）,并出具评估费票据（即证据9）向原告收取评估费4750元。 原告对证据8、9无异议。 本院认为，被告未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩，对相关证据也未提出质证意见，视为其自愿放弃相应的诉讼权利。上述证据1－9本院予以确认并在卷佐证。 根据根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2016年10月22日签订《房产预约买卖协议》1份，约定：“1.被告将其坐落于晋江市池店镇住宅转让给原告，建筑面积101.5㎡，总价65万元，协议签订当日原告支付定金10万元。2.购房款分三次支付：2016年11月12日付40万元（含定金），2016年12月31日付10万元，2017年12月31日付10万元，余5万元待房产过户给原告后付清。3.被告应于开发商交房后将房产交付给原告使用，交付后该房产产生的各项费用由原告自行承担。4.被告应在原告支付协议约定的第一笔款项后将房产的所有相关手续的权利书面委托给原告，并对该委托进行公证。5.双方签订协议，原告支付购房款后，双方不得中途悔约，若被告毁约应自悔约之日起三日内退还原告支付的购房款，同时向原告支付该房产总价款的40﹪作为违约金；任何一方违约的，应向守约方承担诉讼费及律师费等费用。6.被告应于开发商交房后将房产交付给原告使用，房产交付后该房产产生的各项费用由原告自行承担。7.双方保证于2016年11月20日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证；被告应于可以办理其名下产权时及时办理，并将办理完毕的产权凭证交由原告执管，并于一手产权证办理完15日内办理交易登记手续；若任何一方违反上述约定，视为违约，违约逾期10日以上仍未履约的视为悔约，守约方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任”等内容。协议签订后，原告共支付购房款60万元，其中，于签订协议当日支付10万元，于2016年11月14日、15日，2017年3月27日、12月28日各支付15万元、15万元、5万元、15万元；被告于2016年12月5日到厦门公证处办理委托公证，委托原告全权办理案涉房屋交接事宜，有权办理、领取、保管土地、房产权属证书等；被告于2017年底将案涉房屋交付原告使用。2018年3月5日，被告到厦门公证处办理解除2016年12月5日公证的原告代理权的公证。2018年7月，被告办理了案涉房屋的不动产权属登记，将案涉房屋不动产权属登记到其名下[产权证号：闽（2018）晋江市不动产权第***号]，并于2018年8月21日以案涉房屋作为向某某银行借款80万元提供抵押担保并办理抵押登记，抵押期间至2028年8月21日，又于2018年12月4日以案涉房屋为向刘某某借款20万元提供抵押担保并办理抵押登记。案涉房屋不动产权属尚未变更登记到原告名下。本院根据原告申请依法委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋址在晋江市池店镇住宅房地产进行价值评估，该公司于2019年6月28日作出厦均和2019泉0742（房）号房地产估价报告，估价市场价值1307300元（单价12880.19元／㎡）,并出具评估费票据向原告收取评估费4750元。诉讼中，本院根据原告财产保全申请依法对案涉房屋进行查封保全，原告支付保全申请费5000元。原告因本案诉讼支出律师代理费13000元。诉讼中，本院就如《房产预约买卖协议书》解除，原告是否同意将案涉房屋返还被告的问题征询原告意见，原告表示因案涉房屋已多次抵押，且被告应返还的购房款及赔偿的损失已超过案涉房屋的现有市场价值，原告暂不同意返还案涉房屋给被告，待到执行程序时由法院拍卖处理。 综上所述，本院认为，原、被告的《房产预约买卖协议书》,合法有效，受法律保护，合同当事人应当履行各自的义务。关于解除合同的问题。被告于2018年7月将案涉房屋不动产权属登记在其名下，之后先后于2018年8月21日及12月4日以案涉房屋为向银行及自然人借款提供抵押担保并办理抵押登记，至今未将案涉房屋不动产权属变更登记到原告名下，根据双方的合同关于“被告在一手产权证办理完15日内办理交易登记手续，若任何一方违反上述约定，视为违约，违约逾期10日以上仍未履约的视为悔约，守约方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任”的约定，原告要求解除《房产预约买卖协议书》，于法有据，应予支持。关于返还购房款60万元、支付违约金260000元（按房产总价款的40%计算）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，原告要求被告返还购房款60万元及支付违约金260000元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求赔偿房屋增值损失657300元的问题。本案中，原告因被告悔约违约根据约定解除合同，有利益损失即房屋增值（案涉房屋市场价值1307300元与原约定房价650000元的差价）损失657300元，本院予以确认。而本案中，双方合同约定被告悔约违约应支付违约金260000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，该违约金260000元属于赔偿性质的违约金，本院支持原告关于被告支付违约金260000元的请求，据此，原告的损失657300元实质上已获得相应260000元赔偿的支持，故原告在本案提出被告支付违约金260000元的请求，又提出被告赔偿损失（即房屋增值损失）657300元，在违约金请求获得本院支持的情况下，本院对其提出的损失赔偿予以部分支持，即被告赔偿原告397300元。关于物业费损失的问题。被告已于2017年年底将案涉房屋交付原告使用，根据合同关于“被告应于开发商交房后将房产交付给原告使用，房产交付后该房产产生的各项费用由原告自行承担”约定，原告要求被告赔偿其交纳的2018年至2019年6月的物业费5115元，本院不予支持。关于评估费的问题。评估费系原告为主张履行利益损失赔偿权利而发生的必要费用，属于被告违约造成的原告的损失，原告要求被告负担该评估费4750元，本院予以支持。鉴于评估费已由原告支出，被告应将其负担的评估费支付给原告。关于律师代理费、保全费的问题。本案系原告因被告违约提起的诉讼，根据双方合同关于“任何一方违约的，应向守约方承担诉讼费及律师费等费用”约定，原告因本案诉讼支出律师代理费13000元及保全申请费5000元，要求被告负担，本院予以支持。本案中，被告未提出返还案涉房屋的请求，且原告诉讼中也表示暂不返还该房屋，故本院在本案对返还案涉房屋之事不予审查处理，被告可依法另行主张相关权利。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下： 一、原告杨艺辉与被告刘远民于2016年10月22日签订的《房产预约买卖协议书》于本判决生效时解除； 二、被告刘远民应于本判决生效之日起十日内返还原告杨艺辉购房款600000元； 三、被告刘远民应于本判决生效之日起十日内支付原告杨艺辉违约金260000元及赔偿原告杨艺辉损失397300元； 四、被告刘远民应于本判决生效之日起十日内支付原告杨艺辉律师代理费13000元、评估费4750元、保全申请费5000元，合计22750元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18662元，因适用简易程序减半收取为9331元，由原告杨艺辉负担1606元，被告刘远民负担7725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 胡 谦 二〇一九年八月六日                            本件与原本核对无异                书记员 洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》： 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。