湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初3194号原告(申请执行人):成友胜，男，1966年7月30日出生，汉族，住随州市曾都区，原告(申请执行人):李光耀，男，1970年11月13日出生，汉族，住随县，原告(申请执行人):管典珍，女，1962年6月29日出生，汉族，住随州市曾都区，以上三原告共同委托诉讼代理人：刘松，湖北季梁律师事务所律师。被告(案外人):雷彬彬，男，1992年12月23日出生，汉族，住枣阳市，委托诉讼代理人：雷敬宇，男，1970年5月3日出生，汉族，住枣阳市，系雷彬彬父亲。第三人(被执行人):湖北通建房地产开发有限公司，住所地:襄阳市樊城区幸福路10号。统一社会信用代码91420600550676291H。法定代表人:钱建，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。原告成友胜、李光耀、管典珍与被告雷彬彬，第三人湖北通建房地产开发有限公司（以下简称通建公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告及其共同委托诉讼代理人刘松、被告雷彬彬的委托诉讼代理人雷敬宇、被告通建公司的委托诉讼代理人韩歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告共同向本院提出诉讼请求：请求依法裁判准许执行通建公司位于枣阳市××岸小区××单元××号商品房。事实与理由:2017年11月7日，湖北省枣阳市人民法院对原告成友胜、李光耀、管典珍诉被告通建公司(即本案第三人)、钱建、王秀平、汪浩、李天明、第三人江苏南通六建建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017)鄂0683民初3919号民事判决，判决:被告通建公司支付原告成友胜、李光耀、管典珍工程款2483748.93元及利息(利息以2483748.93元为基数，自2016年5月13日起至实际给付之日止，按年利率4.57％计算)，于本判决生效后七日内履行完毕。因在该案诉讼过程中原告提出了财产保全申请，枣阳市人民法院于2017年8月8日作出(2017)鄂0683民初3919号民事裁定书，将被告通建公司开发的御河北岸项目部商品房房号为1-502、1-602等共计20套商品房的处分权予以冻结，并于2017年8月10日在房产部门办理了查封登记。故在(2017)鄂0683民初3919号民事判决书发生法律效力后，因被执行人拒不遵照生效法律文书确定的义务履行，原告依法向枣阳市人民法院申请了强制执行。枣阳市人民法院依法作出(2018)鄂0683执522号执行裁定书，将被冻结处分权的上述房屋在内的10套商品房予以查封，并挂网拍卖。2019年5月2日，案外人雷彬彬对执行标的(枣阳市××岸小区××单元××号商品房)提出书面异议，枣阳市人民法院于2019年6月5日作出(2019)鄂0683执异32号执行裁定书，裁定:中止对雷彬彬购买的位于枣阳市××岸小区××单元××号商品房的执行。对此三原告认为，(2019)鄂0683执异32号执行裁定书并没有事实依据和法律理由，枣阳市人民法院应准许执行通建公司位于枣阳市××岸小区××单元××号商品房。其理由是：一、案外人雷彬彬与湖北通建房地产开发有限公司御河北岸项目部（以下简称御河北岸项目部）签订的《房屋买卖合同》并不是合法有效的买卖合同。第一，御河北岸项目部并不合法存在;根据第三人(被执行人)通建公司的法定代表人钱建在枣阳市人民法院执行局的陈述，其公司自始至终未设立御河北岸项目部，该项目部印章的刻立系御河北岸项目部的另一投资人李天明私下的个人行为，第三人(被执行人)通建公司从未认可该项目部及项目部印章的存在，且因为李天明私刻公章一事，第三人(被执行人)通建公司已于2014年12月30日向公安机关报案，要求追究李天明私刻公章的法律责任。第二，御河北岸项目部不能对外签订《商品房买卖合同》，其不具备签订合同的主体资格。第三，李天明销售房屋的行为也不是代表第三人(被执行人)通建公司而行使的职务行为。根据企业工商信息显示，第三人(被执行人)通建公司的登记股东是钱建、王秀平(系钱建之妻)、王亚兵，该公司法定代表人系钱建，李天明与本案的第三人(被执行人)通建公司不存在任何管理上的权利义务关系，其销售涉案房屋并认定合法有效明显无任何法律依据。二、李天明处分通建公司位于枣阳市××岸小区××单元××号商品房系无效民事法律行为，其不仅无法律依据还没有事实依据。第一，第三人(被执行人)湖北通建房地产开发有限公司与被告(案外人)雷彬彬并无任何法律上的权利义务关系;(2019)鄂0683执异32号执行裁定书查明的事实表明，李天明与被告(案外人)雷彬彬签订商品房买卖合同是基于李天明差欠姜立兵的个人借款，姜立兵又因差欠案外人雷彬彬之父的工程款，既而李天明作为债务移转才承担了还款义务。李天明的个人债务与第三人(被执行人)通建公司无任何关联性。第二，第三人(被执行人)通建公司从未对李天明处分案涉房屋的行为予以认可和追认。该公司法定代表人钱建于2018年7月19日在枣阳市人民法院就案件执行还陈述:公司从未出售被枣阳市人民法院查封的10套房屋，也未以御河北岸项目部的名义提出异议申请书。基于此，原告认为，(2019)鄂0683执异32号执行裁定书依据的事实缺乏相应法律支撑，该执行裁定书中止执行的理由明显不合法。三、御河北岸项目部向被告(案外人)雷彬彬出具票据的行为也不合法。如前所述，涉案房屋于2017年8月10日在房产部门办理了查封登记，但御河北岸项目部于2017年9月29日还向被告(案外人)雷彬彬收取费用并出具票据，其明显系对法律的挑衅，该行为不仅违反法律规定，还应该受到法律的制裁。综上，三原告认为，(2019)鄂0683执异32号执行裁定书裁定中止对位枣阳市××岸××单元××号号商品房的执行于法无据。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第121条、第227条以及《最高人民法院关于适用被告雷彬彬辩称，因李天明欠姜立兵的债务未清偿，2017年7月15日，姜立兵与李天明、御河北岸项目部签订房屋抵偿协议，将御河北岸项目部位枣阳市××岸××单元××等××套套房屋抵偿给姜立兵。因姜立兵欠雷彬彬之父雷敬宇的债务未清偿，姜立兵又将702号房屋抵偿给雷敬宇，以抵消其欠雷敬宇的相应债务。2017年7月28日雷彬彬与通建公司御河北岸项目部签订《枣阳市商品房买卖合同》，购买了702号房屋并全额支付了购房款（用姜立兵所欠雷敬宇的债务抵付），交纳了购买该房屋所应支付的其他费用，后装修入住。其已经取得该房屋的所有权，法院应当终止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。第三人通建公司述称，1、通建公司依法取得御河北岸项目开发经营权，所开发的房产归通建公司所有。由管理部门颁发的土地证、规划许可证、商品房预售许可证，证件载明的房产所有权利人均是通建公司。通建公司没有设立御河北岸项目部这个分支机构，也没有雕刻御河北岸项目部印章。通建公司所销售的房产全部在枣阳市房管系统备案，都是以公司的名义进行，具有销售的唯一性、合法性，除此之外全是非法的；2、通建公司没有和姜立兵签订所谓的执行和解协议，没有与雷彬彬签订过房屋买卖合同，更没有收取过雷彬彬的购房款，房屋买卖合同上加盖的御河北岸项目部印章对公司是无效的，不受法律保护；3、本案原告的诉讼请求合理合法，应该予以支持，通建公司同意恢复对已查封房产的执行。本院经审理认定如下事实：2010年6月20日，钱建、李天明、汪浩分别作为甲、乙、丙方，通建公司作为第三方签订《项目开发合作协议》，主要约定：甲、乙、丙三方合作开发枣阳市襄阳路原通广实业公司土地项目，该项目以通建公司名义与姜立兵签订资产转让合同，成立枣阳市项目开发部，实行独立核算；甲乙丙三方投入资本为人民币伍佰万元，均以货币出资，出资比例分别为30％、30％、40％，甲乙丙三方按照出资比例享有项目股权；在项目操作期间，按年度进行分红，红利按出资比例进行分配等。上述协议约定开发项目即为位枣阳市××号号的“御河北岸”项目。本院受理原告成友胜、李光耀、管典珍诉被告通建公司、钱建、王秀平、汪浩、李天明、第三人江苏南通六建建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院根据三原告的财产保全申请于2017年8月8日作出(2017)鄂0683民初3919号民事裁定，裁定将通建公司开发的御河北岸小区房号为2-702等20套单元商品房的处分权予以冻结；并于2017年8月10日在房产部门办理处分权冻结登记。该案经本院审理后于2017年11月7日作出(2017)鄂0683民初3919号民事判决，判决:一、被告通建公司支付原告成友胜、李光耀、管典珍工程款2483748.93元及利息(利息以2483748.93元为基数，自2016年5月13日起至实际给付之日止，按年利率4.57％计算)，于本判决生效后七日内履行完毕;二、驳回原告成友胜、李光耀、管典珍的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。该案进入执行后，本院作出（2018）鄂0683执522号执行裁定书，将包括上述2-702号房屋在内的10套商品房予以查封，并挂网拍卖。案外人雷彬彬于2019年5月21日对执行标的提出书面异议，认为该房屋已由其购买归其所有，请求依法中止对上述2-702号房屋的执行，解除对该房屋的查封。雷彬彬为支持其主张向本院提交了以下证据：1、姜立兵与李天明、御河北岸项目部于2017年7月15日签订的房屋抵偿协议书一份；2、姜立兵出具的证明一份，主要内容为：因其欠雷彬彬父亲建房工程款，遂于2017年7月28日用该房屋抵债，当日雷彬彬和李天明在售楼部签订合同，交纳维修基金等费用；3、雷彬彬与通建房地产公司御河北岸项目部于2017年7月28日签订的《枣阳市商品房买卖合同》一份；4、通建房地产公司御河北岸项目部于2017年9月29日收取雷彬彬费用的票据一份；5、物业部门出具的雷彬彬于2017年9月29日入住该房屋证明一份；6、2017年9月30日的电费发票一份。本院同时审查查明，本院执行的姜立兵与李天明、程斌民间借贷纠纷一案，该案以双方当事人达成执行和解协议方式结案，其中的执行和解协议即为姜立兵与李天明、御河北岸项目部于2017年7月15日签订的房屋抵偿协议。该协议约定：李天明、御河北岸项目部以御河北岸小区三套单元房（1-1902号、2-2204号、2-702号）作价1467175元抵偿李天明所欠姜立兵的债务；如姜立兵将抵偿房屋出售他人，李天明、御河北岸项目部必须与购买人签订购房合同，并承担合同中的全部义务。本院经审查认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案，涉案房屋在本院查封前，御河北岸项目部已抵偿给姜立兵，后姜立兵又抵偿给案外人雷彬彬支付雷敬宇，雷敬宇通过以雷彬彬直接与通建房地产公司御河北岸项目部签订房屋买卖合同的方式，互相抵消了债务。综上，案外人雷彬彬的异议，符合上述法律规定，且其权利能够排除本案执行，依法应予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，于2019年6月5日作出（2019)鄂0683执异32号执行裁定，裁定：中止对雷彬彬购买的位枣阳市××岸××单元××号号商品房的执行。成友胜、李光耀、管典珍不服该裁定，提起本案执行异议之诉。经本院现场勘查，位枣阳市××岸××单元××号号商品房现确已装修入住，由雷彬彬及其父母共同居住使用，但雷彬彬未办理房屋产权登记。通建公司位枣阳市××河北北岸售楼部的两间门面房的玻璃大门上端红底白字醒目的标牌，分别为“枣阳御河北岸项目部”、“御河北岸小区住房已售罄”。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者执行申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”就本案而言，即雷彬彬是否对执行标的物枣阳市××岸××单元××号号商品房）享有足以排除强制执行的民事权益。本案的事实是，2010年6月20日，钱建、李天明、汪浩分别作为甲、乙、丙方，通建公司作为第三方签订《项目开发合作协议》，约定三人合伙以通建公司名义成立枣阳市项目开发部，开发项目即为位枣阳市××号号的“御河北岸”房地产开发项目。本院执行的姜立兵与李天明、程斌民间借贷纠纷一案，该案以双方当事人达成执行和解协议方式结案，其中的执行和解协议即为姜立兵与李天明、御河北岸项目部于2017年7月15日签订的房屋抵偿协议，约定李天明、御河北岸项目部以御河北岸小区三套单元房（1-1902号、2-2204号、2-702号）作价1467175元抵偿李天明所欠姜立兵的债务。本院受理原告成友胜、李光耀、管典珍诉被告通建公司、钱建、王秀平、汪浩、李天明、第三人江苏南通六建建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院根据三原告的财产保全申请于2017年8月8日作出(2017)鄂0683民初3919号民事裁定，裁定将通建公司开发的御河北岸小区房号为2-702等20套单元商品房的处分权予以冻结；并于2017年8月10日在房产部门办理处分权冻结登记。上述事实表明，涉案房屋在本院查封前，御河北岸项目部已抵偿给姜立兵；后姜立兵又抵偿给案外人雷彬彬之父雷敬宇，雷敬宇通过以雷彬彬直接与御河北岸项目部签订房屋买卖合同的方式，互相抵消了债务。现雷彬彬及其父母对涉案房屋已装修入住。综上所述，本院认为，姜立兵以涉案房屋抵偿给案外人雷彬彬之父雷敬宇，雷敬宇通过以雷彬彬与御河北岸项目部签订房屋买卖合同的方式，互相抵消了债务。雷彬彬与御河北岸项目部签订涉案房屋买卖合同，以其父雷敬宇的债权抵偿方式支付了购房款，取得涉案房屋；其在取得涉案房屋的过程中没有与他人恶意串通，并支付了房屋对价，在其取得涉案房屋民事行为未依法被撤销或者被确认无效之前，其对涉案房屋具有物权实体权利，享有足以排除强制执行的民事权益。终上所述，三原告诉讼请求的事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告成友胜、李光耀、管典珍的诉讼请求。案件受理费10387元，由原告成友胜、李光耀、管典珍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××566。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知。审判长 梅 峰审判员 张 磊审判员 谢时吉二〇一九年八月十九日书记员 宁启航