上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1608号原告上海和平影视企业公司，住所地上海市长宁区。法定代表人吴传平，职务董事长。委托代理人秦德福。被告袁敏，女，1967年11月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托代理人张雯，上海恒建律师事务所律师。被告龚俭青，女，1965年9月9日出生，回族，户籍地上海市虹口区。委托代理人朱姣林，上海申之春律师事务所律师。委托代理人周姣，上海申之春律师事务所律师。被告张宏文，女，1955年10月3日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告徐玲，女，1951年6月27日出生，汉族，住上海市闸北区。被告郭济民，男，1947年1月2日出生，汉族，住上海市闸北区。原告上海和平影视企业公司(以下简称和平影视)与被告袁敏、龚俭青、张宏文、徐玲、郭济民案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月8日立案受理后，本院依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告和平影视的委托代理人秦德福，被告袁敏的委托代理人张雯，被告龚俭青的委托代理人朱姣林、周姣，被告张宏文到庭参加诉讼。被告郭济民、徐玲经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告和平影视诉称，2012年2月18日，原告与徐玲、郭济民就上海市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，合同约定：原告承租系争房屋租赁期限为2012年2月22日至2027年2月22日止，租赁费支付方式为由徐玲、郭济民以15年的租金收益权一次性入股原告名下，原告无需再向徐玲、郭济民支付租金。2014年，本院执行已发生法律效力的(2014)沪东证执字第12号执行证书过程中，向被执行人徐玲、郭济民发出执行通知书，责令其归还申请执行人袁敏、龚俭青、张宏文借款本金人民币360万元(以下币种均为人民币)及执行证书规定的逾期利息、违约金、公证费等。执行期间，本院依法查封了系争房屋，并对系争房屋进行拍卖评估。原告向本院提出书面异议申请，认为法院拍卖系争房屋有损原告利益，要求终止拍卖程序，但本院出具裁定书驳回原告的异议申请。故原告认为执行程序民事裁定损害了原告的合法权益，故诉请依法判决确认原告对系争房屋享有租赁权，并请求中止拍卖系争房屋。被告袁敏辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告未提供任何实际占有使用系争房屋的证据；2、系争房屋所在地居委会(工作地址：上海市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室乙)工作人员曾表示近五六年来系争房屋长期由徐玲和郭济民的儿子实际居住；3、原告2013年-2014年的年度年报显示其联系地址为愚园路XXX弄XXX号XXX室(住所地位于长宁区)，可见原告并未实际使用系争房屋。被告对于原告与徐玲、郭济民之间租赁合同的真实性持有异议；4、若徐玲、郭济民系一次性入股股东，则在工商登记中应有变更股东的登记信息，但现无法查询到相关信息。目前原告的股东仅为和平影视艺术中心；5、原告所述一次性缴纳15年的租金有违常理。被告龚俭青辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告无证据证明其对系房屋实际占用使用并在内经营；2、原告租赁合同中约定徐玲、郭济民将15年的租金收益权作为股权投资，但根据原告的工商内档资料显示两被告并未被登记为公司股东，其唯一的股东系和平影视艺术中心，故原告无权享有房屋租赁权；3、原告无证据证明自己已履行支付租金的义务，两被告未实际履行股东出资义务，故原、被告之间的租赁合同并非真实意思。被告张宏文辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、同意袁敏、龚俭青发表的答辩意见；2、张宏文与徐玲、郭济民之间的借款抵押合同已经过公证，合法有效；3、借款抵押时徐玲、郭济民并未提及系争房屋上存在租赁合同，故张宏文认为原告与徐玲、郭济民之间的租赁合同应属无效。被告徐玲未到庭应诉。被告郭济民未到庭应诉。经审理查明，系争房屋产权为徐玲、郭济民共同共有。2013年6月17日，出借人袁敏、龚俭青、张宏文与借款人徐玲、郭济民签订《借款合同》，约定袁敏出借140万元，龚俭青出借100万元，张宏文出借120万元。同日，袁敏、龚俭青、张宏文与徐玲、郭济民签订《抵押合同》，约定徐玲、郭济民以系争房屋对上述借款进行抵押担保。6月19日，上海市东方公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》对《借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。同日，上海市东方公证处出具《公证书》对《抵押合同》进行公证。2014年2月13日，上海市东方公证处出具(2014)沪东证执行字第12号《执行证书》载明：申请执行人袁敏、龚俭青、张宏文可持本证书向上海市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为徐玲、郭济民，执行标的为本金360万元整、自2013年12月19日起的逾期利息(利息=360万*1.5%*逾期月数)及自2013年9月19日起的违约金(违约金=360万*0.012%*逾期天数)以及申请执行人为实现债权、抵押权所支付的公证费5,400元整。2014年4月18日，袁敏、龚俭青、张宏文向本院递交申请执行书，要求执行被申请执行人徐玲、郭济民360万元整，并执行相应逾期利息及违约金、公证费。2014年5月12日，本院予以立案。2014年5月25日，本院作出(2014)闸执字第1303号执行裁定书，裁定查封，冻结，扣划或扣押被执行人徐玲，郭济民价值人民币370万元的财产。2014年8月18日至8月27日，上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋进行评估，评估价为500余万元。现系争房屋尚未进入拍卖程序。2015年6月4日，案外异议人和平影视向本院提出执行异议。2015年6月5日，本院作出(2015)闸执异字第7号执行裁定书载明：本院认为，本案的执行依据为(2014)沪东证执行字第12号执行证书，该执行证书已明确系争房屋系被执行人徐玲、郭济民向申请执行人袁敏、龚俭青、张宏文借款的抵押物，且已办理了抵押登记。抵押是债务人或第三人将其不动产或动产不转移占有，将该不动产或动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权与债务人或第三人协议，以抵押财产折价，或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿，因此本院拍卖系争房屋符合法律规定。对于案外异议人和平影视称其已与被执行人徐玲、郭济民就系争房屋签订长期租赁合同，且已将15年的全部租金以入股形式支付完毕，而要求本院中止拍卖程序的理由，经审查，案外异议人仅提供一份2012年2月18日所签的《租赁合同》，并未提供占有系争房屋的凭证，诸如租赁房屋交接书、在出租房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通信费用等公用事业费等凭证，至于租赁费支付也只仅在《租赁合同》中有表述，案外异议人并未提供相关的依据，因此案外异议人对系争房屋享有租赁权的主张，本院不予采信。故本院裁定驳回异议人和平影视对系争房屋所提出的执行异议。和平影视不服执行裁定，遂致本案诉讼。审理中，原告向本院提交《租赁合同》一份，即前案执行案件及执行异议案件中和平影视与徐玲、郭济民签订的《租赁合同》。其中载明：2012年2月18日，由甲方出租人徐玲、郭济民与乙方承租人上海和平影视企业公司签订，甲方房屋座落在本市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室；甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2012年2月22日至2027年2月22日止；甲、乙双方约定，在上述租赁期限内，该房屋月租金为3,600元，甲方十五年的租金收益权，自签约当日一次性投资入股乙方公司名下，乙方无需再向甲方支付租金；本合同自双方签字当日生效，自合同生效之日起30日内，甲、乙双方应当到该房屋所在地的社区事务受理服务中心办理房屋租赁合同登记备案。上述《租赁合同》中，对房屋返还、解除合同的条件、违约责任等条款均未作约定。另查明：系争房屋中原告和平影视与被告徐玲、郭济民签订的《租赁合同》未经系争房屋所在地的社区事务受理服务中心备案登记。原告和平影视公司企业法人营业执照登记住所地为上海市长宁区定西路XXX号XXX室。原告和平影视公司唯一股东为上海和平影视艺术中心。再查明：2015年7月28日，北站街道永顺居委会在谈话笔录中表示，系争房屋由徐玲及其儿子居住其中，具体居住年限不详，但至少应有五六年。以上事实，由原告提供的执行裁定书、情况说明，被告袁敏提供的居委会的谈话笔录、现场照片、企业信用信息公示系统、录音光盘及文字整理资料，被告龚俭青提供的原告的工商内档资料、照片以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告称：1、原告注册地位于长宁区，系争房屋系原告公司的服务中心(成立于2012年2月22日)，有三至四位员工在系争房屋内办公，故原告在系争房屋中实际经营；2、原告自认徐玲、郭济民确非原告股东，原告的股东为和平影视艺术中心；３、原告与被告徐玲、郭济民之间的租赁合同没有经过备案登记，但原告口头告知过物业管理处。4、原告无系争房屋交接材料。众被告表示：1、前案执行案件中对系争房屋的评估已经完成，评估价为500.3万元，其中被告徐玲、郭济民欠被告袁敏债务为140万元，欠被告龚俭青债务为100万元，欠被告张宏文债务为120万元。被告袁敏、龚俭青、张宏文与徐玲洽谈借款时并不知道系争房屋已出租，如得知该情况，被告袁敏、龚俭青、张宏文不会同意借款；2、原告从2012年签订租房合同，但直至2015年才付水电费，该行为明显与常理不符，且原告与徐玲、郭济民所签订的《租赁合同》中诸多重要条款未填写及该合同未登记备案也有悖常理。本院认为，意思表示真实的合同依法有效。首先，根据被告袁敏、龚俭青、张宏文与被告徐玲、郭济民签订的《借款合同》、《抵押合同》等公证文书可知，双方之间的借贷关系系真实意思表示，符合法律规定，合法有效，现袁敏、龚俭青、张宏文依照相关法律申请强制执行合法有据，本院予以支持；其次，原告提交的《租赁合同》中诸多重要条款如房屋返还、解除合同的条件、违约责任等均系空白，且该合同未经过系争房屋所在地社区事务受理服务中心登记备案，上述众多情节均不符合常理，亦不符合合同约定，故本院对原告所提交的《租赁合同》的真实性难以认可；最后，即使原告与被告徐玲、郭济民所签订的《租赁合同》合法有效，但从原告未按合同约定变更被告徐玲、郭济民为原告股东，原告未向本院提供支付租金之依据、系争房屋交接手续等材料、原告系系争房屋实际使用人等证据来看，双方并未真实履行该合同。综上所述，本院对原告要求确认其对系争房屋享有租赁权，并请求中止拍卖系争房屋的诉讼请求无法支持。被告徐玲、郭济民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃己方诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海和平影视企业公司的全部诉讼请求。案件受理费80元(原告上海和平影视企业公司已预缴)由原告上海和平影视企业公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  周建萍二〇一六年二月二十六日书 记 员  方 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不想有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。