昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3128号原告：邓友香，女，汉族，1968年10月10日生，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：刘泊江、李明晋，云南泊江律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告邓友香与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓友香的委托诉讼代理人李明晋，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓友香向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理涉案房屋产权登记证书；2、判令被告支付原告未办理产权登记违约金11850元（计算标准自2016年2月28日至2019年5月28日，共计1185天，每天十元合计11850元）；3、判令被告支付原告自起诉之日起至办理产权证之日止违约金，按起诉之日起每日10元计算；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2012年8月1日签订住房《商品房购销合同》；约定原告向被告购买东盟森林B05-403号房屋，合同约定，被告应于2016年2月28日前将原告所购房屋的产权证办理完毕，如因被告原因导致乙方在上述期限届满未办理房屋产权证的，逾期期间被告按照每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。后被告违约，至今未按照合同约定办理产权登记亦未支付违约金。无奈，原告为维护自身合法权益，诉至贵院。请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告浙滇公司辩称，1、依照《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等规定，申请商品房产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，而根据《云南省建设工程竣工验收管理办法》等规定，竣工备案首先应获得规划等行政许可，《城乡规划法》第四十五条规定，未获规划核实意见的建设项目，不得组织综合验收，对此，答辩人必须遵守也无法改变，原告主张提交办证资料的诉讼请求因不满足法定条件而不能实现；2、本项目是东盟商贸港配套住宅项目，规划建设项目和建筑规模较大，合同约定答辩人在2016年2月28日前将房屋产权证办理完毕。现整体项目验收未完成，未能满足办证条件。3、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但项目建设过程中，因部分业主采用不和谐方式阻止垃圾中转站建设，加之部分业主私搭乱建，导致项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约时无法预见的，属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定免责理由；即使双方约定了明确的办证期限，依法也不应当承担责任。4、项目建设规划审批是法律规定并由规划行政部门代表包括小区全体业主在内的公共利益实施的行政法律关系。任何单位和个人都必须服从。案涉商品房买卖关系及其产权办理的约定属于平等民事主体之间的契约，不能约定第三人的义务，更不能对抗或约定行政规划许可办证确权及期限的行政行为。本案因部分业主阻止规划项目建设致答辩人不能完成规划建设内容，从而无法完成项目竣工和产权登记的申请。如果原告诉请得到支持，将造成民事司法判决对抗和否定行政许可的法律背景，使城乡规划有关管制落空，公共利益受损。5、无论是按最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，答辩人承担办证违约责任的前提是因开发商的原因所致，只要属不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担任何形式的违约责任；另外，违约责任的本质是损失赔偿，本案中，原告应当举证证明已造成的实际损失，否则约定的违约金过高，依法应当予以调整。综上，本案因为法定和约定办证条件未成就，且系不可归责于答辩人,答辩人没有违约行为或事实,依法不应承担任何形式的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙商公司（甲方）与原告邓友香（乙方）于2012年8月1日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区××号房屋，价款为660744元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告付清了全部购房款，并于2014年1月21日向被告支付了产证代办费、产权登记费、维修基金、配套费等费用，并办理了接房手续。被告浙商公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，双方于2014年1月21日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约；对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定递交办证资料义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中已存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，故对原告主张被告支付自2016年2月28日至2019年5月28日止按每天10元计算的违约金11850元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张被告支付自起诉之日起至办理产权证之日止按每日10元计算的违约金请求，被告的主要义务是协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对原告主张被告办理房屋产权登记证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋产权登记证书的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国行政法》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邓友香支付自2016年2月28日起至2019年5月28日的违约金11850元；二、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邓友香支付自2019年6月19日起至被告将办理东盟森林小区××号房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日10元计算的逾期办证违约金；三、驳回原告邓友香的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李余余二〇一九年八月十五日书记员  刘雨杉