山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初566号原告：泰安和信得餐饮管理有限公司，住所地泰安市泰山区财源大街。法定代表人：谢清禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。被告：张笑，女，1980年7月14日出生，汉族，泰安市泰山区乐天羽绒服超市经营者，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏而信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪宪，山东敏而信律师事务所实习律师。原告泰安和信得餐饮管理有限公司（以下简称和信得公司）与被告张笑返还原物纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴向华，被告张笑及其委托诉讼代理人翟安龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和信得公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退其占用的位于泰安市首的门头房，并交付给原告；2.判令被告自2018年12月起支付房屋占用费，每月22500元，至实际腾退之日止，并结清截止腾退之日的电费、水费；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告结清截止腾退之日的电费、水费的诉讼请求。事实和理由：原告自2002年8月租赁泰安市泰山区财源街道办事处（以下简称财源办事处）位于财源街的房产（整栋大楼共四层），租赁期限20年。原告在合法使用该房产期间，自2002年起，陆续将上述房产中的一楼至三楼租赁给张某，从事羽绒服经营。租赁期间，张某多次拖欠房租，原告根据合同约定，于2018年12月16日与张某解除了租赁合同。张某与原告达成了解除合同的合意，并且就拖欠的房租出具了欠条。因张某与被告张笑有经济纠纷，被告占用原告的一楼东首门头房从事羽绒服经营，拒绝将所占用房屋腾退给原告。为此，诉至法院，请求判如所诉。被告张笑辩称，原告所诉不属实。一、被告与案外人张某没有经济纠纷，也不是因经济纠纷而占用原告的房屋。二、被告是从张某手中承租的涉案房屋，对原告而言，被告是其次承租人，不是占用人，在原告通知张某因欠房租解除租赁合同前，原告曾直接收取过被告的租金。三、原告以拖欠租金为由提出解除租赁合同时，被告向原告表示，自己愿意代张某缴纳欠付的自己使用部分房屋的房租，继续履行原告与张某签订的租赁合同。四、原告通知张某解除租赁合同后，原告一直在收取被告的水电费，及四楼仓库的租金，只是不同意收取被告代张某支付的租金。综上，被告愿意根据最高院相关司法解释的规定，被告愿代张某缴纳欠付的被告使用部分房屋的房租，继续履行原告与张某签订的租赁合同至合同到期。现请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：泰安市泰山区财源大街是财源办事处所有的商业服务业用途的四层楼房。原告和信得公司自2002年即开始与财源办事处签订合同，租用该财源大街的整栋楼房，合同到期再展期。2017年9月20日，原告（乙方）与财源办事处（甲方）再次签订《租赁合同》，约定：房屋地址：财源大街处大楼整楼（1-4层）；租赁期限：租赁期限自2017年10月11日起至2022年10月10日；租金及支付方式：租金实行“先付费后用房”原则，每年45万元，本合同签订后乙方预交2018年年度租金；租赁期满合同自然终止等。原告租用上述楼房后一段时间，陆续将该楼房的房屋（经营场所）出租给案外人张某，2016年7月25日，原告和信得公司（出租方，甲方）与张某（承租方，乙方）签订格式的《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将位于泰安市财源大街和信得大厦一楼东首（经营面积约100平方米，具体位置详见附图）出租给乙方从事服装（羽绒服等）经营；租赁期限：自2016年7月26日起，截止到2019年7月25日；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋且预交租金不予退回：……3、拖欠应向甲方交纳的各项费用一个月以上或无正当理由停止营业三天以上的……；该房屋年租金为人民币贰拾柒万元整，在签订本合同之日乙方应先向甲方交纳自2016年7月26日至2017年7月25日期间的租金，共计：人民币贰拾柒万元整，之后每年7月20日前缴纳下一年度房屋租金……等”。2017年4月30日，原告与张某签订《房屋租赁合同》一份，该合同除租赁场所为“位于泰安市财源大街和信得大厦一楼西首（经营面积约450平方米）及二、三楼，出租给乙方从事服装（羽绒服等）经营（具体位置详见附图）”、租赁期限为“自2017年5月1日起，截止到2022年4月30日止”、年租金为“壹佰贰拾伍万元整”及交款方式，合同的其他格式内容与上述2016年7月25日签订的合同完全一致。同年9月1日，原告与张某又签订《房屋租赁合同》一份，该合同除租赁场所为“位于泰安市财源大街和信得大厦一楼（经营面积约450平方米，具体位置详见附图）”、租赁期限为“自2017年10月1日起，截止到2022年9月30日”、年租金为“叁拾万元整”及交款方式，合同的其他格式内容与上述2016年7月25日和2017年4月30日签订的两份合同完全一致。上述三份租赁合同的租赁场所之和，即为张某自原告处承租的泰安市泰山区财源大街整栋楼房的一至三层，其中2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》的租赁场所“大厦一楼东首（经营面积约100平方米，房屋一间）”即为本案诉争房屋。后因张某拖欠原告租金，原告催要未果，为此，原告于2018年12月16日向张某发出《告知书》，写明：和信得有限公司出租方，地址泰安财源大街，告知承租方张某身份证号，原双方签订的租赁合同，因承租方张某已经拖欠我公司的房租两个月以上，严重违反违约了双方签订的租赁合同中的条款，今通知张某解除双方在2017年4月30日签订的房屋租赁合同，双方解除合同后再无任何租赁关系。此告知书即日生效。备注：限张某三天之内腾退财源大街的经营场所。张某于当日收到该《告知书》，并表示同意解除上述2016年7月25日、2017年4月30日、2017年9月1日签订的三份房屋租赁合同，为此，在《告知书》下方签名。随后，张某即向原告腾退、交还2017年4月30日、2017年9月1日两份房屋租赁合同所租赁的房屋。2018年12月26日，原告（债权人）与张某（债务人）及案外人贾某（担保人）就张某所欠原告的租赁费的偿还问题达成协议，三方签订《个人还款协议》，约定：“因张某欠租赁和信得公司房屋款（明细如下：一楼东首2018年7月26日至2019年7月25日房租：270000元、原一楼餐厅2018年10月1日至2019年3月31日剩余房租40000元、一楼西首及二三楼2017年5月1日至2018年10月31日房租1875000元），还款金额总计2185000元；自签订此协议之日起至2019年1月31日期间，债务人偿还房租伍拾万元整，2019年3月31日前偿还房租伍拾万元整，2019年5月31日前偿还房租伍拾万元整，2017年7月31日前偿还房租伍拾万元整，2019年10月31日前偿还房租壹拾捌万伍仟元整，必须在2019年10月31日前偿还全部所欠房租；担保人贾某……用独有房产一处作为本偿还协议的担保；本协议经债权人、债务人、担保人签字后生效等”。此时，因被告张笑在占有、使用原告依照2016年7月25日的《房屋租赁合同》承租的，位于财源大街楼房一楼东首（经营面积约100平方米）的本案诉争房屋，用于经营羽绒服，张某遂要求被告张笑腾退该房屋，并交还给原告和信得公司。其中，2019年1月4日，张某发给张笑的微信写明：“张笑：我已无力交和信得房租、和信得已和我解除合同、要求三天内清退！全楼已经有商某某承租。如有疑问请找商某某咨询！”2019年1月10日，张某又向张笑发出《告知书》，写明：“张笑腾退通知已传达到你那里，如不按时腾退交给承租人，从我告知那天起到你腾退出来的日期，给和信得造成的损失由你全部承担。”因被告张笑在得到张某的通知后，拒不腾退诉争房屋，原告遂诉来本院，要求处理。庭审中，原告称，和信得公司是在2018年12月份要求张某腾退全部房产时，才知道被告张笑占用诉争房屋的，当时，张某告诉原告，其与被告张笑及另一案外人存在经济纠纷，张某欠她们钱，两处房屋分别被她们占用，以致无法腾退，其中张笑占用的是诉争房屋，至于是什么经济纠纷，原告不了解。被告张笑则称，张某是自己的表姑，诉争房屋张某最早是在2011年自原告和信得公司处承租的，承租后又转租他人，2013年7月底转租给了被告张笑，张笑用于坦博尔羽绒服的经营，双方无转租合同，口头约定每年的房租300000元，租期先定了3年，还需一次性支付给张某房屋转让费80000元，此后，自2013年7月至2015年7月，被告张笑在每年的7月左右，都向张某转款300000元，从2016年开始，经协商房租降为270000元，自此，张笑每年7月左右转款给张某270000元，直至2018年7月均按时支付。为证实自己的以上主张，被告提交向原告交纳水电费的收据若干、交纳四楼仓库的收据若干、被告及亲属直接给原告公司负责财源大街楼房管理的人员李某转款的银行交易明细两份（一份为2015年12月转款90000元，一份是2018年6月份转款20000元）等证据。原告对于原告提交的收据的真实性无异议，但指出所有缴款单据中写明的“缴纳单位”均为张某（另有部分白条收据，未指明交款人），不能证实被告张笑是次承租人，对于两份银行交易明细，原告表示确实收到该两笔款项，但是其未向被告要过租赁费，而是向张某收取租赁费，且原告收到租赁费后，已经向张某开具了收据，上述证据更能证明被告与张某之间有可能存在经济纠纷，被告代张某支付过租赁费。庭审后，本院向张某进行了调查，张某称，其原系泰安市某集团的职工，财源大街系某集团在财源办事处的土地上建的房子，财源办事处允许该公司免费使用，具体使用多久自己不清楚。自己大概自上世纪九十年代开始就从某集团处租赁财源大街一楼西首的房屋，即2017年4月30日租赁合同的一楼。2002年，财源办事处从某集团处将财源大街收回，后整体租赁给了原告，自此，自己就与原告签订租赁合同，从原告处租赁房屋，自己还同时租赁了上述房屋的二至三楼，当时合同是五年一签，2017年4月30日的合同是最后一次续签的合同。签订上述合同不久，自己又租赁了一楼的部分房屋，合同也是五年一签，2017年9月1日的合同是最后一次续签的合同。2010年左右，自己又租赁了一楼东首的房屋租赁，即涉案房屋，合同是三年一签，2016年7月25日的合同是最后一次续签的合同。后来自己因给他人担保借款，借款人未还款，自己替别人偿还了很多高额利息，因此资金链断了，无力缴纳租金，为此2018年12月经与原告协商，解除了上述三份租赁合同，并就所欠租金与原告签订了还款协议。解除租赁合同后，自己将2017年4月30日、2017年9月1日两份房屋租赁合同所租赁的房屋腾退并交还原告。关于涉案房产未交还的原因，张某称，自己是被告张笑的表姑，被告从16岁起就跟着自己干活，大概四五年前，自己将租赁的涉案房产用于经营坦博尔羽绒服，具体事务由张笑负责，张笑处理完货物就将钱给自己，在此期间，张笑自己也从坦博尔公司进货并销售。大概2017年，自己因资金困难向他人借款，由张笑担保，因到期未还款，债权人将自己和张笑起诉了，自此张笑虽一直占用涉案房产，但不再给自己钱了，自己并没有将涉案房产转租给张笑，更没有收取张笑的租金。2018年12月，自己与原告解除合同后，遂通知张笑腾退涉案房产，但张笑因与自己有经济纠纷，未向原告腾退房屋。关于张笑手中持有交纳水电费的收据以及向原告转款的银行交易明细，则是因为张笑负责经营期间，因自己不会网上转账，由张笑及另一工作人员鲍某某替自己转账。本院认为，原告和信得公司自2002年即开始租用财源办事处所有的财源大街的整栋楼房（共四层），采取到期展期的方式签订合同，最近的一次签约是在2017年9月20日，此次约定租期至2022年10月10日。据此，原告在租赁期间作为该楼房的用益物权人，依法享有对该楼房的占有、使用和收益的权利。2016年7月25日，原告与案外人张某签订《房屋租赁合同》，将上述楼房中一楼东首的一间房屋（即诉争房屋）转租给张某，年租金270000元。2018年12月16日，因张某拖欠原告租金经催要未果，原告行使《房屋租赁合同》中约定的解除权，向张某发出《告知书》，要求解除双方之间的租赁合同，张某随即表示同意，双方之间的合同解除。需要说明的是，虽然在《告知书》中，表述为“今通知张某解除双方在2017年4月30日签订的房屋租赁合同”，但从原告和张某对《告知书》的解释，尤其是合同解除后双方签订的《个人还款协议》，以及双方在合同解除后所进行的恢复原状等行为，均可证实《告知书》所欲解除的和张某同意解除的，是包括上述2016年7月25日的《房屋租赁合同》在内的，原告与张某之间的当时尚在履行的全部三份租赁合同。因诉争房屋在张某租赁期间，由被告张笑使用，原告与张某解除租赁合同后，张某不能向原告返还诉争房屋。在此情况下，原告作为诉争房屋的权利人，要求被告腾退诉争房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，据此，原告要求被告按照原告与张某2016年7月25日《房屋租赁合同》的租金标准，即每月22500元，支付自2018年12月17日起至实际腾退之日止的房屋占用费，本院亦予以支持。被告辩称，张某自2013年7月底即将诉争房屋转租给自己，自己是该房屋的次承租人。为此，在原告以拖欠租金为由向张某提出解除租赁合同时，被告就依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，向原告表示，自己愿意代张某缴纳欠付的自己所使用部分房屋的房租，继续履行原告与张某签订的租赁合同。但是，被告自称与张某之间存在租赁（转租）合同关系，而原告以及张某对此并不认可，张某称张笑占用涉案房产系帮自己经营坦博尔服饰，后因替自己担保借款产生纠纷，为此，一直占有涉案房产，自己与张笑不存在租赁关系。在此情况下，鉴于被告张笑并未与张某签订过书面的租赁合同，其提供的交纳水电费的收据，及被告（或其亲属）向原告工作人员李某转款的银行交易明细等证据，并不足以证实被告的主张，故被告关于其与张某之间存在租赁关系的主张，本院不予采信。因此，被告无权依据上述司法解释的规定，代张某支付租金以对抗原告的解除权。退一步讲，即便如被告所称其与张某存在口头的租赁（转租）合同关系，因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”该规定表明，一般情况下，次承租人行使《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的抗辩权，也只能在出租人和承租人所签租赁合同的履行期限之内，而本案中原告与张某2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》的租期，是截止至2019年7月25日，考虑到现时已超过该日期，被告要求代张某支付租金，继续租赁涉案房屋的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条之规定，判决如下：一、被告张笑于本判决生效之日起十日内，腾退2016年7月25日《房屋租赁合同》中约定的位于泰安市首的门头房，并交付给原告泰安和信得餐饮管理有限公司。二、被告张笑于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安和信得餐饮管理有限公司房屋占有使用费（自2018年12月17日起至实际腾退之日止，按每月22500元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由被告张笑负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  万峰二〇一九年八月十二日法官助理宋丽平书记员徐敏