海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初3563号   原告：郭某1，住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：郭某2（系原告的母亲），住海口市美兰区。   被告：新某，统一社会信用代码91460100780702440P。   法定代表人：郭某3，董事长。   委托诉讼代理人：黄某。   委托诉讼代理人：陈某。   原告郭某1与被告新某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告郭某1及其委托诉讼代理人郭某2、被告的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭某1向本院提出诉讼请求：一、判令被告交付未按合同约定的装修标准向原告交付房屋应承担损失赔偿责任：1.被告因未按合同装修标准交付房屋导致在房屋整改期间给原告造成的租金损失，按同地段同类房屋租金标准3000元／月从2018年1月1日起直至完全履行赔偿原告损失之日止的租金损失，暂计至2019年2月份为3000元／月×14个月=42000元；2.被告向原告支付修复燃气管道和重新装修厨房的费用，其中装修厨房费用35458元、修复燃气管道等工费、材料费等合计50000元；3.被告向原告支付因房屋修复期间造成的物业费损失，从2018年1月1日起直至完全履行赔偿原告损失之日止的物业管理费，暂计至2019年2月份共14个月的物业管理费为3.8元／平方米×98.26平方米×14个月=5227元；二、判令被告向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及主要装修装饰材料的出厂合格证书或产品质量保证书；三、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回判令被告向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求。   事实和理由：一、被告向原告交付的房屋不符合装修交付标准，影响原告正常居住使用。2016年4月，原告与被告签订了编号为L00229699的房屋买卖合同，购买坐落于海口市××道房，并按合同约定支付了房屋购房款，双方签订了合法有效的房屋买卖合同。根据合同第八条第一款第3项的规定，被告在2017年12月30日前交付经验收合格的精装修房屋给被告。1.2018年4月，原告对厨房重新铺设了地砖、墙砖和定制了新的橱柜。2018年7月，原告在安装热水器时被告知被告在装修时预留的热水管道无法通水，导致原告的厨房和洗手间均无法接通热水，严重影响了原告的正常居住使用。经过沟通，维修人员告知是施工方在装修过程中未铺设热水管道，因此无法接通热水，如果要整改需要打掉厨房和洗手间墙砖重新铺设。为此，被告维修人员将原告厨房和洗手间的部分墙砖打掉，直至2018年10月中旬才增加了一根管道使得热水接通，自此，至交房已经10个月。2.2018年10月热水管道接通后原告决定入住使用，结果在接通燃气时又被燃气公司告知被告装修时铺设的燃气管道被破坏了无法接通燃气，房屋依然无法正常使用。燃气公司工作人员告知原告，如果需要修复燃气管道，需要拆除橱柜和地板，从地面重新铺设，工程量较大。为此，被告维修人员从墙外外接了一条燃气管道以暂时解决接通燃气的问题，但是这显然与交付时墙内暗装燃气管道的标准严重不符，并且在原告的厨房台面钻孔拉入燃气管道，使燃气管道暴露在厨房上，不仅严重影响美观而且有安全隐患。二、因被告交付装修质量不合格的房屋，导致原告无法正常居住使用，被告应承担损失赔偿责任。自2017年12月30日被告交付房屋至今，14个月过去了，由于被告的装修质量存在重大问题，导致原告无法正常入住，被告交付装修质量严重不合格的房屋给原告，显然违反了合同关于装修交付标准的约定，因此被告应当承担原告因无法正常入住而产生的损失以及原告为恢复正常入住而支付的相关费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，被告应当向原告赔偿损失，包括重新装修厨房和修复燃气管道的费用，交付装修质量不合格房屋导致原告无法正常居住使用期间的租金损失和所产生的物业管理费，直至被告赔偿原告损失之日止。此外，被告在交付房屋给原告时，未按合同约定向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据《海口市商品房买卖合同》第九条第二款“在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”的约定，原告在2018年3月就发现被告交付给原告的房门出现不同程度的破损，从房间到洗手间房门破损以致无法使用，原告严重怀疑被告交付的房门存在质量问题，为此多次向被告索要房门的质量证书，但是被告迟迟不向原告提供。因此，原告认为被告应当向原告交付主要装修装饰材料的出厂合格证书或产品质量保证书，以说明被告交付的是装修合格的房屋。   被告新某辩称，一、该房屋经验收合格，符合合同约定的交房标准。根据双方签订的合同，出卖人应于2017年12月31日前将验收合格的房屋向原告交付，涉案房屋已于2017年5月31日前经验收合格，并取得验收备案证，符合合同约定的交房条件。二、被告已按合同约定于2017年12月31日前通知原告收房，且原告已于2018年3月19日收房。三、收房后开发商应该承担房屋的保修责任，被告已经积极履行了维修义务，包括铺设热水管，并且对铺管时破坏的燃气予以修复，并承担了所有的维修费用，原告主张被告承担修复燃气管等工费、材料费没有依据。四、对于维修期间未能使用房屋的损失应予以赔偿，但是原告对其损失有举证责任，原告并未提供相应证据予以证明，而且该损失是相对人所能预见的。首先，维修厨房的价格三万余元过高，应予以调整。其次，厨房的装修价格有高低，这个费用并非相对人所能预见。最后，对橱柜的破坏程度不大，修复完成后橱柜灶台面上多了一个直径6cm的孔，对橱柜破坏程度不大。五、维修时间据经办部门反馈是2-3周，与原告主张的维修时间不相符。六、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是每套交付的房屋均具备的，而且保证书上还有原告的签字，不清楚当时原告为何不领取。综上，我司认为原告主张的损失过高，法院应予以调整。我方认为维修时间为3周，从2018年7月起算；租金的标准请求法院调查；修复费用和损失费用被告不应承担；物业管理费是原告与物业公司之间的关系，与开发商无关；《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》被告可以交付给原告，但装修材料的出厂合格证书和产品质量保证书不在合同约定及法律规定应当交付的范围内。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据材料和陈述，经审查，本院认定如下案件事实：   2016年4月15日，原告郭某1（买受人）与被告新某（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的海口市××道房，建筑面积98.26平方米；被告应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；在双方进行验收交接时，被告应当向原告出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单，被告还应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件三“装饰、设备标准”约定了住宅室内装修及配套设施的标准，其中对给排水和燃气项目的约定是：每户设独立水表，水管暗装；每户独设立燃气表，燃气管道入户（由用户自行申请开通）。   2017年12月31日，被告向原告邮寄交楼通知书，通知原告前来办理收房手续。2018年3月，原告办理收房手续，接收涉案房屋，但当时原告未收取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告收房后，在厨房安装墙上橱柜和灶台橱柜。之后原告发现房屋的厨房和卫生间未安装热水进水管道，于2018年7月向被告反映。被告为此加装了热水进水管道。原告在申请开通燃气时得知被告铺设的燃气管道破损而无法接通燃气。被告接到反映后前来处理，由于原管道系在瓷砖后暗埋，如按原位置重装燃气管道须打掉瓷砖，被告便另外接设一条燃气管道，在原告安装的灶台橱柜台面靠墙位置钻一小孔，将燃气管道接入。被告安装热水进水管道和新装燃气管道均自行负担费用，并已将房屋内的设施修复。该两处管道均能正常使用。原告于2018年3月19日向物业公司缴纳物业服务费用1120.20元。   庭审中，被告当庭向原告交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告收件后撤回相应的诉讼请求。原告提出：1.其购房是用于自己居住，但由于涉案房屋未能开通热水和燃气，该房屋处于空置状态，新装的燃气管道是外接，并未如合同的约定暗埋在墙砖内，原告认为不安全，故现仍居住于父母家中，由于上述问题，原告因此不能居住而产生租房的损失，即便房屋不自住而出租，也因此无法出租而产生不能获得租金收益的损失；2.原告请求的修复燃气管道和重新装修厨房的费用，是指以后原告如果重新安装燃气管道即把管道埋到墙砖后而产生的重装燃气管道的费用，装修厨房费用35458元包含在5万元范围内；3.原告因被告不合格装修导致无法正常居住房屋，在无法居住期间所产生的物业管理费应当由被告承担，原告已按照3.8元/平方米/月标准支付了2018年1月-3月的物业管理费1120.20元，因没有实际居住，原告没有再支付之后的物业管理费；4.原告请求的主要装修装饰材料的出厂合格证书或产品质量保证书主要是指三个房间和两个卫生间的房门的证书。被告承认其确实没有向原告交付装修材料的合格证书，因为合同并未约定应当交付该证书。   另查，涉案房屋的项目领取了海口市建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、有机房曳引驱动电梯定期检验报告、建筑工程竣工验收备案证，并由海口市公安消防支队美兰区大队出具建设工程竣工验收消防复查合格的备案复查意见书。2019年2月网络租房广告中美丽沙小区各类房型的租金标准为3100元/月（房屋面积不超过90平方米）。   对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：被告提出其于2018年7月份给原告加铺了厨房和卫生间的热水管道，工期为2～3周；2018年10月份修复燃气管道，维修工期也是2～3周。原告则主张被告在2018年7月受理原告的投诉后，于10月份才进行维修，工期为一个月；燃气管道也是在2018年10月维修的，工期也是将近一个月，两次维修时间总共接近2个月。本院认为，被告作为施工方对于维修时间和工期负有举证责任，其对此未举证证明，本院依法采信原告关于维修时间的意见，认定热水管道和燃气管道于2018年10月31日维修竣工。   本院确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、照片、橱柜价格表、《海口市人民政府关于印发公共租赁住房租金标准的通知》、网络租房广告、物业服务费收费收据、海口市建设工程规划许可证副本、建筑工程施工许可证、有机房曳引驱动电梯定期检验报告、海口市公安消防支队美兰区大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书、建设工程竣工验收备案证、交楼通知书、收楼流程表、收楼流程办理单、收楼物品确认书、收楼业户回访记录表以及双方当事人的陈述等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原告与被告自愿签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋属精装修房，出卖方交付的房屋除了须经验收合格，装修标准也须符合合同约定及具备日常生活功能。合同约定“水管暗装，燃气管道入户”，该房屋在交付后发现存在有未安装热水进水管道和燃气管道破损的问题。虽然合同没有明确给排水设施包括热水进水管道，但是该房屋属住宅楼，住户在生活中使用热水器是日常生活所需，特别是燃气的使用更是生活中不可或缺。因此，被告虽然向原告交付房屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但因其装修配套设施不符合约定，导致所交付的房屋影响正常使用，被告应承担相应的违约责任。   原告收房后于2018年7月发现装修设施缺陷并向被告反映，被告承担了维修、采取补救措施的义务，维修工程至2018年10月竣工。在该4个月期间，由于房屋不便居住使用，客观上造成原告不能正常使用或者对外出租，原告请求被告按月租金3000元标准赔偿房屋空置的租金损失，合法合理，应予以支持。租金数额计为12000元。但是，在2018年7月原告发现进水管道缺失之前，不使用房屋是其个人原因；在设施维修完毕之后，房屋已能正常使用。故2018年7月之前与同年10月之后的租金损失，被告无须承担。   被告在重装燃气管道中，为节省时间和经济成本，没有打掉墙砖按原路线暗道铺设管道，而是另外接设一条燃气管道，在原告安装的灶台橱柜台面钻一小孔，将燃气管道接入。该做法并不是最优化的安装方案，相对于暗埋管道而言确实影响美观和清洁，但是并不影响正常使用，合同中也没有约定燃气管道是暗装，若原告坚持按原路线暗装，应在施工中提出，然而没有证据证实原告当时提出异议，可视为其认可该安装方案。同时，没有证据证明该安装方法不能使用或者存在安全隐患导致须采取修复措施甚至重新装修厨房，故原告在没有修复燃气管道或重新装修厨房的情形下，要求被告全额赔偿其将来修复燃气管道和重新装修厨房的费用，于法无据，应予以驳回。但是该安装方案确实有存在前述的影响美观和清洁问题，也不是目前通常使用的安装方法，根据公平合理的原则，本院酌情确定被告赔偿原告3000元。   缴纳物业服务费用是业主应履行的合同义务。被告已针对房屋装修缺陷承担了修复和赔偿租金损失的责任，原告要求被告支付其物业服务费用，无事实与法律依据，本院不予支持。   合同约定交付房屋时应交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，庭审中被告已向原告交付上述证书，原告因此申请撤回相关诉讼请求，系依法行使其诉讼权利，应予照准。至于原告要求被告交付房间和卫生间房门等主要装修装饰材料的出厂合格证书或产品质量保证书，合同中对此并无约定，实践中亦无此惯例，故本院对该项请求不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告新某须于本判决发生法律效力之日起十日内赔付原告郭某1租金损失12000元；   二、被告新某须于本判决发生法律效力之日起十日内赔付原告郭某1重装燃气管道的损失3000元；   三、驳回原告郭某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2230.68元（原告已预交），由原告负担1886.68元，被告负担344元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 吴小亮   人民陪审员 钟郑娟   人民陪审员 陈海娟     二〇一九年八月六日   书记员 周 妤   书记员 郑惠丹   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。