广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1548号原告：惠州市公安局惠阳区分局，住所地：惠州市惠阳区淡水开城大道57号。法定代表人：闫健平，局长。委托代理人：徐稳，广东稳健律师事务所律师。被告：刘婷，女，汉族，土家族，1970年4月28日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：杨泽元，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。第三人：吴泽通，男，汉族，1984年11月13日出生，住址：惠州市惠城区。原告惠州市公安局惠阳区分局诉被告刘婷、第三人吴泽通案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市公安局惠阳区分局诉称：一、原告与被告吴泽通之间的房屋买卖合法、有效。2004年11月，原告因本局退休干警文化、生活需要，经局党组讨论决定，购买惠州市****路**号的***小区*栋**室作为老干部活动中心。2004年11月15日原告与被告吴泽通签订房屋买卖合同，约定价格41.4万元。合同签订后，原告立即按照合同约定支付购房款人民币21.8万元，交付房屋交易税费合计人民币18800元。该合同约定被告将交易房屋过户到原告名下后支付余款人民币19.6万元。2017年5月2日，原告根据被告吴泽通的申请签订《房地产买卖合同补充协议》，再次支付人民币14.6万元房价款，余款5万元在被告将不动产权证办理到原告名下支付。二、原告已实际占有和使用买卖房屋。2004年11月16日，被告吴泽通将惠州市****路**号的***小区*栋**室交付给原告占有和使用，由原告将上述房屋装修为惠州市公安局惠阳区分局老干部活动中心使用至今。三、被告与第三人之间有恶意的欺诈行为。1、第三人在2015年11月23日申请查封惠州市****路**号的***小区*栋**室前已知悉涉案房屋已卖给原告作老干部活动中心。2、根据被告吴泽通提供的2016年6月28日《协议书》，第一条的约定，被告吴泽通已与第三人刘婷达成债权债务偿还方式约定将水口及其其它地方的多套商铺，抵消了涉案债权、债务，但还是通过法院判决，而且在协议中约定向法院隐瞒这一重要事实，从而达到其非法目的。3、被告与第三人之间涉及的（2016)粤1302民初53号民事判决书已于2016年生效，第三人刘婷没有向法院申请强制执行。根据被告吴泽通陈述，他已按照他们之间的《协议书》约定将抵押商铺过户或者交付到第三人，是因为第三人刘婷想多要钱在被告吴泽通无法满足的情形下，第三人于2018年通过法院申请强制执行并申请对属原告的惠州市****路**号的***小区*栋**室房屋查封。综上所述，申请人购买的惠州市****路**号的***小区*栋**室是老干部活动中心，属国有资产。被告与第三人之间是债权、债务关系，并且已达成用多处铺面抵消了涉案债权、债务。第三人申请查封并要能拍卖的行为严重损害原告的利益，与此同时也是对国有资产侵害。现，原告依据法律规定和惠城区人民法院的裁定，特提起诉讼，请依法核准原告的诉讼请求为盼。1、请依法判决确认原告与被告吴泽通的房屋买卖合同合法有效。2、请依法撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302执617号民事裁定并解除对惠州市****路**号的***小区*栋**室（房产证编号：惠州（2002）0****0号）的查封拍卖。3、请判令被告立即配合原告将惠州市****路**号的***小区*栋**室（房产证编号：惠州（2002）0****0号）过户到原告名下。4、本案诉讼费由被告承担。被告刘婷辩称：原告认为原告与第三人之间的房屋买卖合法有效，被告认为该买卖的关系是否真实存在目前没有任何证据能证明，原告提交的证据中并没有2004年原告与第三人之间的买卖合同。原告提交的证据2协议书签订时间是2017年，而被告与第三人之间的纠纷于2016年判决并生效，因此不能排除原告与第三人之间是事后补签的协议书，而不存在2004年的买卖合同。被告与第三人之间不存在恶意的欺诈行为，根据原告的证据5的约定，商铺所有权人应该配合被告办理过户手续，由于该商铺的所有权人不能提供有效的购房发票，导致该商铺不能办理过户手续，因此是该协议无法履行，被告对第三人的债权并未抵消，即使该商铺完成了过户，按照目前市场价也不远足以抵消生效判决确认的被告对第三人的债权，因此被告对涉案房屋的查封是合法有效的。第三人吴泽通辩称：没有意见，原告的诉状符合事实，涉案房屋已于2004年出售给原告，且原告已事实占有和使用该房屋。第三人与被告之间不存在欺诈行为，第三人与被告之间因担保产生的债务以协议的解决方式，被告为争取更大利益，随后才要求将涉案房屋列入执行。关于2004年与原告签订的买卖合同，因为合同存放在我父亲，因我父亲在外就医无法提交，庭后补交给法庭。关于第三人与被告签订的协议书，不存在第三人违约的情况，完全是商品房市场行情未见上涨，被告因未看到协议约定抵款商铺的增值部分而故意诬陷第三人，未按照协议书履行相关约定，其申请执行第三人与原告买卖房产完全是无理取闹，如其觉得协议书第三人未能履约，其完全可以另案追究被告责任。查明的案件事实经审理查明：位于惠州市惠城区××家××栋（回迁楼）**号房，购房者为第三人，合同编号：惠州（2002）0****0号，合同登记备案时间2003年1月24日。2004年11月11日，第三人作为甲方与原告作为乙方签订《房屋产权转让协议书》，约定：“乙方为了解决老干部活动场所，根据国家有关房屋管理的规定，经与甲方商议，双方同意签订协议如下：一、甲方同意将其座落在惠州市惠城区××家××栋**号房屋产权转让给乙方，该房屋建筑面积为137.8平方米。转让价为每平方2400元，合计总房价：人民币叁拾叁万零柒仟贰拾元整，该房价不含办证费、税票费及相关的转让费用。二、付款时间和方式：乙方采取分期付款的方式，自签订本协议之日起五天内乙方首期付房款人民币贰拾万元整给甲方，剩余房款再分三个月付清，第一个月付肆万伍仟元整，第二个月付肆万伍仟元整，第三个月付肆万零柴但贰拾元整，其中扣留贰万元作为办证押金。三、房屋产权证由甲方负责办理到乙方名下，办证费用、交易、契税费用由乙方负责。另乙方在房款中扣除贰万元整作为办理房产证的押金，甲方将房产证办理完整交给乙方后，乙方即日将贰万元整押金付给甲方。四、办理房产权转让手续中，甲方向乙方收取第三个月房款时应向乙方提供正式税费，购置税票所需金额由乙方负责，即按总购房款330720元开购置税票，税费由乙方另行同时支付给甲方。五、甲方必须交清转让前惠州市****路**号的***小区*栋**室的其他费用（含电费、管理费等），此费用由甲方负责，乙方不负责购买前的一切费用。六、违约条款：1、乙方剩余的房款必须在每个月付款期的十天内付清。逾期按当月付款的总额以百分之五作违约金计算，到付清款项为止。2、自甲方收到乙方购房款之日起，甲方不准将上述房屋转让给第三人，如违约，甲方须按收到乙方的购房款总额以双倍计算赔偿给乙方。七、本合同签订之日起，甲方收到乙方首期购房款之日起五天内须将房产全部交给乙方使用。八、本协议一式贰份，甲、乙方双方各执壹份。经甲、乙双方签字之日起生效。”2017年5月2日，原告作为甲方与第三人作为乙方签订《房地产买卖合同补充协议》，约定：“2004年11月，惠阳区公安分局党委为解决本局已退休干部文化活动的需求，经分局党委同意，就在位于惠州市****路**号的***小区购买了该花园*栋**房，面积约138.02平方米，房款总价人民币肆拾壹万肆仟元（414000.00元），用于老干部开展文化活动。根据有关协议，惠阳区公安分局先期支付了人民币贰拾壹万捌仟元(2180OO.OO元)，余款人民币壹拾玖万陆仟元(196000.00元)未付；该房的权属人目前未将房屋产权过户到惠阳区公安分局名下。现为确保惠州市****路**号的***小区*栋**室的房产权属明晰，甲乙双方本着平等、自愿的原则，双方经过友好协商达成如下协议（如此协议与原房地产买卖合同内容不符的，以此协议约定为准执行)：第一条、由于该房产的持有人经济困难，甲方自本协议签订之日支付购买****小区*栋**房的余款人民币壹拾玖万陆仟元整中的壹拾肆万陆仟元（146000.00元)，剩余的伍万元待办齐所有房产证件后再支付。第二条、乙方收到甲方壹拾肆万陆仟元后，应在不动产登记中心的规定期限内办好房屋不动产登记证书。第三条、乙方取得****小区*栋**房的不动产登记证书后，需在房屋不动产登记中心规定的期限内积极主动将其产权转让过户到甲方的名下。第四条、办理该不动产登记证书费用以及该房产的转让过户的一切费用均由甲方负责（包含但不限于税费、发票、维修基金等）。第五条、甲方有依据相关法律规定，对乙方不按规定期限内办理房屋不动产登记证书和产权转让过户的，追究其法律责任，因甲方延期支付费用导致的除外。第六条、签订本补充协议，甲乙双方应积极履行并依法进行公证，如有一方出现拖延不配合，带来的法律贲任和经济损失由违约方承担。第七条、本协议一式叁份，由甲乙双方及公证机构分别签订盖章后生效，甲乙及公证机构三方各执一份，具有同等的法律效力。”关于《房屋产权转让协议书》与《房地产买卖合同补充协议》载明的房价差异问题。2019年6月16日，原告出具《情况说明》载明：“该案原告提交的证据即2004年11月11日签订的《房屋产权转让协议书》和2017年5月2日签订的《房地产买卖合同补充协议》，该两份协议中的房屋价款存在差异的问题，现受委托作出如下说明：一、2004年11月11日签订的《房屋产权转让协议书》第一条约定房屋的面积137.8平方米和每平方米2400元以及总房款为人民币330720.00元。2017年5月2日签订的《房地产买卖合同补充协议》总则中对房屋面积调整为138.2平方米，即增加了0.4平方米。因此总房价需作相应调整。二、2004年11月11日签订的《房屋产权转让协议书》第一条约定该房价不包含办证费、税票费及相关的转让费。2017年5月2日签订的《房地产买卖合同补充协议》总则除调整房屋面积外，对合同总价作出了相应调整为人民币414000.00元，主要原因是三个方面：第一、鉴于吴泽通经济困难，多次请求调整；第二、吴泽通每收一笔款必须开具税务发票，因此存在税金的问题；第三、房屋面积的增加部分需增加费用等。因房屋的所有票证需报财政凭票支付，前面合同对这部分没有详细陈述，故在2017年5月2日签订的《房地产买卖合同补充协议》总则尾部作出了：如此协议与原房地产买卖合同内容不符的，以此协议约定内容为准执行。综上，惠州市公安局惠阳区分局认为2017年5月2日签订的《房地产买卖合同补充协议》是备案合同，因此应该以该补充协议为最终约定面积、约定总价款为转让价款的标准。”原告于2004年11月16日支付购房款218800元，2004年12月21日支付购房款49095元，2005年2月28日支付购房款48825元，原告提交相应的支付凭证予以佐证。原告称于2017年另支付了146000元，第三人于2017年5月5日出具《收条》。原告称已支付合计462720元，其中含50000元过户费。庭审时，第三人称5万元不是过户费，是属于购房款未付清的余款。当时签订补充协议时有核实过，签订补充协议书之前原告只支付了21.8万元，签订补充协议后，付款14.6万元，共计36.4万元。庭后，第三人提交《实付款情况说明》载明：“因本人与惠阳公安局执行异议之诉庭审内容涉及当初购房支付款情况，本人经咨询当时收款人吴锦添，时因其身体不适，住院手术，暂无法获知具体情况，待获知时再行告知贵院；说明人：吴泽通。”第三人至今未再提供有关房款的支付信息及资料。原告称涉案房产从2004年至今作为老干部活动中心在使用。被告与案外人吴锦添、吴少娟、惠州市远丰实业有限公司、第三人吴泽通债权转让合同纠纷一案，本院审理后作出（2016）粤1302民初53号民事判决书，该判决书已发生法律效力，案件进入执行程序。本院于2015年11月23日出具(2015)惠城法立保字第876号执行裁定书，裁定查封涉案房产。原告对涉案房产提出执行异议，本院于2018年12月13日做出（2018）粤1302执异字223号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，提起本案诉讼。2019年6月27日，被告申请对原告在本案开庭之后向法庭提交的证据合同中落款处原告的印章形成时间以及吴锦添、吴泽通签名的形成时间进行鉴定。本院受理被告的鉴定申请，组织三方就有关鉴定事项进行听证、质证。2019年7月28日，被告申请撤回鉴定申请。以上事实，有房屋产权转让协议书、房地产买卖合同补充协议、情况说明、记账凭证、发票、收条、函、执行裁定书、商品房预售合同登记备案查询结果、实付款情况说明及本院的庭审笔录、询问笔录等在卷为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为：本案系案外人执行异议之诉。被告诉案外人吴锦添、吴少娟、惠州市远丰实业有限公司、第三人吴泽通债权转让合同纠纷一案，本院作出（2016）粤1302民初53号《民事判决书》，该判决生效并进入执行程序。原告作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院作出（2018）粤1302执异字223号执行裁定书驳回原告执行异议，原告对执行异议的裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。原告与第三人签订的《房屋产权转让协议书》与《房地产买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”涉案房产在本院查封前，已签订了正式的《房屋产权转让协议书》，原告付清房款，并在本院查封前作为老干部活动中心从2004年使用至今，涉案房产至今未能办理产权登记，系第三人的原因导致，责任在于第三人，原告不存在过错。故，原告请求终止对于本案涉案房产的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。涉案房产尚未办理房产证，第三人应在具备办证条件下，积极协助办证至原告名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市公安局惠阳区分局与第三人吴泽通签订的《房屋产权转让协议书》与《房地产买卖合同补充协议》合法有效。二、终止对位于惠州市****路**号的***小区*栋**室［购房者为第三人吴泽通，合同编号：惠州（2002）0****0号］的执行，并予以解除查封。三、第三人吴泽通应本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告惠州市公安局惠阳区分局将位于惠州市****路**号的***小区*栋**室办证至原告惠州市公安局惠阳区分局名下。案件受理费7451元（原告已预交），由第三人吴泽通负担。第三人吴泽通应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年八月十三日法官助理陈晓琳书记员张莉茱