成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初3556号 原告：成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地成都市武侯区二环路西一段******。 法定代表人：黄福州，董事长。 委托诉讼代理人：杨飞，男，系公司员工。 被告：李凌，女，汉族，1975年7月10日出生，住成都市金牛区。 原告成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安五洲公司）与被告李凌物业服务合同纠纷一案，本院依法受理后，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告恒安五洲公司的委托诉讼代理人杨飞，被告李凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒安五洲公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2006年6月1日至2018年12月31日期间的物业费11911.71元以及违约金2858.08元；2、诉讼及准备期间、合理支出的费用200元由被告承担；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2006年4月起在成都市金牛区进行物业服务至今，有成都市金牛区桥街办树蓓街社区居民委员会的证明为证。截止2018年12月31日，被告累计拖欠物管费共计11911.71元。经原告多次催缴，被告仍不支付。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告李凌辩称，1、物业费及违约金没有计算依据和标准，其不予认可。2、被告未与原告签署物业服务协议，原告应提交物业合同证明存在物业服务关系，而非居委会证明。3、被告从2001年12月入住金鹏苑小区起至2018年，屋顶一直持续漏水，家里卧室、客厅、书房的墙面均被浸坏，开发公司和原告没有进行检修、维护，系被告自己处理的漏水问题，原告的物业服务存在严重缺陷。4、小区的监控设备形同虚设，摄像头损坏未更换，门禁系统失灵，无法实时记录，楼道大门损坏失修，小区常常被盗，被告家里曾在半年时间内三次被盗,有派出所受案回执可查。 本院经审理认定事实如下：2006年4月12日，成都深特金鹏房地产开发有限公司（甲方）与恒安五洲公司（乙方）签订《前期物业管理合同》，约定由乙方为金鹏苑小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，合同期限自2006年4月12日起至2009年4月11日止。住宅物业管理费为0.3元／月／平方米，垃圾处理费为每户8元／月，室外停车场管理费为80元／月／辆。业主在每季度首月5日前缴纳物业服务费，逾期交纳物管费的，从逾期之日起每日按应交纳物管费的0.3%支付滞纳金。被告停车费缴纳至2012年12月，水费（止度687）和垃圾清运费缴纳至2017年12月31日止。2018年7月10日，原告向被告发出《催费通知》，向被告催收物管费及相关费用。2018年12月13日，成都市金牛区驷马桥街道树蓓街社区居民委员会出具《服务证明》，载明：恒安五洲公司自2006年至今在成都市（金鹏雅舍）提供物业服务。原告为案涉小区代缴垃圾清运费以及水费。 另查明，拍摄于2019年5月30日的照片显示，被告家中屋顶、墙角多处浸水,案涉小区存在外墙脱落、、地面不平的问题小区角落处堆积了废弃物。2014年6月28日，被告向成都市金牛区分局驷马桥派出所报案，报称家中被盗。 又查明，位于成都市房屋登记于被告名下（房屋面积为125.86平方米）。2017年2月至12月（644-687），被告缴纳水费130元。 以上事实，有前期物业服务合同、服务证明、催费通知、受案回执、照片、庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与成都深特金鹏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力，业主应依约履行合同义务。《前期物业管理合同》约定的管理期限届满，原告至今在案涉小区提供物业服务，与业主已形成事实上的物业服务关系，原告要求被告支付2009年4月11日之后物管费于法有据，予以支持。 本案的争议焦点为被告主张原告服务质量存在瑕疵，未对其屋顶漏水进行维修以及安保义务不到位等问题，是否可以成为其拒交物管相关费用的理由。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告若认为原告的服务存在瑕疵，房屋漏水、日常维修以及安保不到位等问题，应循上述程序予以解决，直接拒交物管费无法律依据，且对其他按期足额交纳物管费的业主极不公平，其主张本院不予支持，被告可另案予以救济。关于诉讼时效。原告的物业服务处于连续履行状态，同一物业服务合同中约定的物业费应视为一个整体，业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，应自被告撤场时起算欠缴费用的诉讼时效，故被告关于已过诉讼时效的主张，不予采纳。 本院对原告的请求分述如下：关于物管费。原告称被告一直未向其缴纳物管费，故无法提交被告最后一次缴纳物管费的票据。根据原告自述2001年12月入住小区、入住之后房屋一直存在漏水问题，以及原告系在2006年之后进驻小区的事实，本院认为原告的陈述具有一定的合理性，故此时的举证责任应当分配至被告。被告未能举证证明其缴纳了原告主张期间的物管费，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应承担举证不利的后果。另，原告按照0.3元/月/平方米的标准计算从2006年6月1日至2018年12月31日的物管费，系原告自愿对其权利的处分，予以确认，确定为5701.46元。原告要求按照80元/月/辆的标准计算从2014年1月1日至2018年12月31日的停车费，符合规定，确定为4800元。关于水费。原告主张水费（687-722），但未能就止度举证予以证明，根据原告代为缴纳水费的事实确实存在以及参照被告2017年2月至12月水费起止度，确定原告代为缴纳水费金额为106元。关于垃圾费。根据被告最后一次缴纳垃圾费的时间，确定为96元。计算关于违约金，根据审理查明的事实和本案的情况，基于公平因素考虑，本院酌情确定按照欠缴物管费的5%收取违约金，调整为285元。关于原告主张的诉讼及准备期间合理支出的费用200元，原告未举证证据证明其存在相关支出，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、李凌应于本判决生效之日起十日内向成都恒安五洲物业管理有限公司支付从2006年6月1日起至2018年12月31日止的物业管理费5701.46元； 二、李凌应于本判决生效之日起十日内向成都恒安五洲物业管理有限公司支付从2014年1月1日起至2018年12月31日止的停车费4800元； 三、李凌应于本判决生效之日起十日内向成都恒安五洲物业管理有限公司支付从2018年1月1日起至2018年12月31日止的垃圾处理费96元； 四、李凌应于本判决生效之日起十日内向成都恒安五洲物业管理有限公司支付从2018年1月1日起至2018年12月31日止的水费106元； 五、李凌应于本判决生效之日起十日内向成都恒安五洲物业管理有限公司支付因欠缴物管费产生的违约金285元； 六、驳回成都恒安五洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由成都恒安五洲物业管理有限公司承担5元，李凌承担20元。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨阳 二〇一九年八月二十六日 书记员  叶婧