山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3301号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊振华百货有限公司，住所地潍坊市奎文区潍州路656号。 法定代表人：于卫东，总经理。 委托诉讼代理人：李玉胜，山东西政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：单宝亭，男，1977年3月7日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：孙松海，山东衡明律师事务所律师。 上诉人潍坊振华百货有限公司（以下简称振华公司）因与被上诉人单宝亭房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院(2017)鲁0705民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 振华公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、振华公司已提交通知被上诉人解除租赁合同的相关证据，依据租赁合同第十条足以认定振华公司的解除租赁合同通知已送达单宝亭。不能因单宝亭不承认而认定为未送达。2、振华公司一审已提交红星美凯龙内部装修整改时间的有效证据，且给单宝亭预留了员工通道，单宝亭停止营业完全为自身决定，不能要求振华公司承担违约责任，单宝亭所谓装修损失费由其自身承担。 单宝亭辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 振华公司向一审法院起诉请求：1、请求判令单宝亭支付2016年11月29日至2017年1月31日的租金44933元、2016年12月至2017年1月水电费212.4元，共计45145.4元；2、诉讼费用由单宝亭承担。 单宝亭向一审法院提出反诉请求：1、判令振华公司赔偿装修损失共计250000元；2、本案诉讼费用由振华公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月22日，振华公司（甲方、出租方）与单宝亭（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：单宝亭租赁振华公司位于潍坊市奎文区平方米的房屋，经营疯狂密室，租赁期限3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，自2016年4月1日起至2016年9月30日为装修免租期，自2016年10月1日为起租日。其中自2016年10月1日至2017年9月30日租金为0.8元／ｍ2／日。第一期租金于2016年9月25日交纳，以后提前十天缴纳下个季度租金。单宝亭应于合同签订之日起五日内向潍坊振华百货有限公司交纳30000元质量和履约保证金。租赁期间，单宝亭经营过程中发生的一切水、电、暖、燃气等费用均由单宝亭承担。单宝亭装修和改造的方案必须报振华公司同意存档后方可施工。单宝亭逾期支付租金、费用、物业费或其它费用达15天以上，潍坊公司可随时通知单宝亭解除合同，并要求单宝亭承担违约责任。振华公司通知单宝亭解除合同的，单宝亭除应承担违约责任外，还应在合同解除之日起五日内付清应付租金及全部费用并迁离、交回房产，单宝亭已付租金不予返还，单宝亭的装修改造投入与房屋形成附合部分，振华公司有权要求恢复原状或不予补偿。本合同终止的，单宝亭应在五内迁离并交回房产。单宝亭在拆除物件及设施前须报振华公司批准，并将其所属的商品、设备、道具等全部撤离，若单宝亭在本合同终止之日起十五日内未履行此义务，则视为单宝亭自行放弃其遗留在租赁房屋内的任何商品、设备及其它物品的所有权，振华公司有权自行撤离及处理有关的任何商品、设备等，由此产生的所有风险及损失由单宝亭自行承担。 2016年5月22日，振华公司（甲方、出租方）与单宝亭（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定物业费收取事宜。 振华公司已按约向单宝亭交付租赁房屋。单宝亭已于2016年4月13日向振华公司交纳合同履约保证金30000元，该保证金尚未结算。 单宝亭未按约向振华公司交纳房屋租赁费、电费。2016年11月29日，振华公司向单宝亭送达通知书，通知单宝亭于2016年12月2日15点前到振华缴纳所欠租赁费、电费。 2017年1月17日，振华公司向单宝亭送达通知书，其中载明：“单宝亭：为迎合当前市场形势及消费需求，打造竞争力，现根据集团公司调整结构转方式的发展战略规划，我司定于2017年2月份进行停业改造转型升级，预计5月开业。开业后面向商场方向原有通道恢复正常使用。停业装修期间，为方便贵店工作人员及顾客，请从商场北侧员工卫生间旁边十号通道进出。造成不便，敬请谅解”。 2017年3月27日，振华公司通过EMS邮政特快专递向单宝亭邮寄《解除租赁合同通知书》，通知单宝亭因其未按合同约定支付2016年11月29日至2017年1月31日的租金44933元、2016年12月至2017年1月水电费212.4元，违反合同约定，通知其自2017年4月6日起解除双方签订的租赁合同，并通知其自合同解除之日起15日内搬出租赁房屋、支付所欠费用。振华公司为证明已向单宝亭送达该通知书，提交了2017年3月27日潍坊振华百货有限公司向单宝亭发送的《解除租赁合同通知书》、EMS邮政特快专递单、山东潍坊潍州路邮政支局出具的邮政快递流程单、投递员王国栋出具的投递经过的书面证人证言。其中，山东潍坊潍州路邮政支局出具的邮政快递流程单载明：该邮件于2017年3月29日已妥投，由“他人收”。王国栋出具的投递经过的书面证言证明：王国栋于2017年3月29日电话通知单宝亭，单宝亭答应自取，该邮件按收件人单宝亭要求自取，在营业室由家人取走。单宝亭对上述证据均不认可，且不承认收到该通知书。 单宝亭当庭承认尚欠振华公司2016年11月29日至2017年1月31日的租金44933元，尚欠振华公司2016年12月至2017年1月的电费212.4元。 2017年1月18日，振华公司在其振华商厦张贴公告，公告停业装修。振华公司当庭陈述：振华商场的内部装修是过了2017年春节正月十五之后开始装修的，是按照红星美凯龙振华店的经营要求进行改造。单宝亭当庭陈述：振华商场的内部装修是过了2017年春节正月十五之后开始装修的。 2018年1月5日，法院组织双方当事人对单宝亭租赁的房屋进行了现场勘验。单宝亭租赁的房屋位于振华商厦四楼，该租赁房屋通向商场的大门系单宝亭的主要经营通道，该大门已被红星美凯龙家居商场的家居展厅装饰墙遮挡，单宝亭已不能正常营业。振华商场现已装修改造为红星美凯龙家居商场。 经单宝亭申请，法院委托山东乾业土地房地产资产评估有限公司对单宝亭租赁房屋的装饰装修费用进行了评估。山东乾业土地房地产资产评估有限公司出具鲁乾业资评报字[2018]第3-43号资产评估报告书及鉴定费发票，单宝亭租赁房屋的装饰装修费用为280208元，鉴定费8000元。 一审法院认为，本案争议的焦点是：（一）双方是否存在租赁合同关系，振华公司主体是否适格；（二）对振华公司诉求的租金及电费是否应当支持；（三）案涉租赁合同是否应当解除，如果解除，单宝亭的装修损失应当如何确定，该损失应当由谁承担。 关于焦点（一），双方于2016年5月22日签订的《租赁合同》和《补充协议》中的出租方均为振华公司，且由振华公司落款盖章，承租方均为单宝亭，因此振华公司是《租赁合同》《补充协议》的合同一方当事人。振华公司依据《租赁合同》提起本案民事诉讼，是适格的原告。单宝亭关于振华公司主体不适格的答辩意见，于法无据，不予支持。 关于焦点（二），振华公司已按约向单宝亭交付租赁房屋，单宝亭即应按约支付租金及电费。单宝亭当庭承认尚欠2016年11月29日至2017年1月31日的租金44933元，尚欠2016年12月至2017年1月的电费212.4元，合计欠款45145.4元。该租金及电费45145.4元应支付振华公司。根据双方陈述，单宝亭交纳的履约保证金30000元尚未结算，该保证金可抵扣租金及电费，抵扣之后，剩余租金及电费15145.4元应由单宝亭支付振华公司。振华公司诉求租金及电费超出的部分，不予支持。单宝亭关于振华公司私自改变经营业态的相关抗辩意见，无法律依据，不予支持。 关于焦点（三），《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方签订的《租赁合同》约定，单宝亭逾期支付租金、费用、物业费或其它费用达15天以上，振华公司有权通知单宝亭解除合同，并要求其承担违约责任。单宝亭已欠振华公司2016年11月29日至2017年1月31日的租金及2016年12月至2017年1月的电费合计45145.4元，振华公司主张已于2017年3月27日通过EMS邮政特快专递向单宝亭邮寄《解除租赁合同通知书》通知单宝亭解除合同，此系振华公司主张其行使了合同权利，但根据其提交的向单宝亭送达该通知书的相关证据，该邮件的投递员并未将该通知书送达给单宝亭，而是将邮件放置在了邮政营业室。振华公司也未提交其他有效证据证明单宝亭或其家人已从邮政营业室将该邮件取走。因此振华公司的《解除租赁合同通知书》并未送达给单宝亭，不能发生解除合同的法律效果。本案中，振华公司庭审陈述已通知单宝亭解除合同，此系在诉讼中作出的解除合同的意思表示，但并非依合同约定行使合同解除权，并不必然引起解除合同的法律后果。在此情形下，振华公司在进行振华商厦内部装修时，将单宝亭面向商场的主要经营通道以家居展厅装饰墙进行遮挡，致使单宝亭不能正常营业，不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，单宝亭反诉请求解除合同，应予支持。但如前所述，单宝亭明知其已拖欠租金，且经振华公司追要而仍未交纳，已违约在先，亦应对合同的解除承担违约责任。根据双方在本案中各自的违约行为，认定双方应对合同的解除各承担50%的违约责任，即应对单宝亭剩余租期的装修损失各承担50%的责任。根据租赁合同约定，单宝亭的租赁期自2016年10月1日至2019年9月30日，共计1095天。双方均陈述振华商场的内部装修是在2017年正月十五之后开始的，但均未提交开始内部装修的具体时间的有效证据，因此在现有证据情形下，认定自2017年正月十五之后即2017年2月12日起振华商厦开始内部装修，因单宝亭租赁的房屋在振华商厦四楼，且其主要经营通道面向商场，因此应当认定自2017年2月12日起单宝亭即已不能正常营业，故自2017年2月12日至租期届满的2019年9月30日共计961天为单宝亭剩余租期的装修损失的计算期间。根据租赁合同约定及法院委托评估结果，对于单宝亭装修支出的费用280208元应平均分摊于单宝亭的合同租赁期内，因此，剩余租期的装修损失为280208元×（961天÷1095天）=245917.7元，振华公司应赔偿单宝亭的装修损失为245917.7元×50%=122958.85元。对于单宝亭反诉请求超出的部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除潍坊振华百货有限公司与单宝亭于2016年5月22日签订的《租赁合同》；二、单宝亭于判决生效之日起十日内支付潍坊振华百货有限公司租金及电费15145.4元；三、潍坊振华百货有限公司于判决生效之日起十日内赔偿单宝亭装修损失122958.85元；四、单宝亭于判决生效之日起十日内返还潍坊振华百货有限公司位于潍坊市奎文区平方米房屋；五、驳回潍坊振华百货有限公司的其他诉讼请求；六、驳回单宝亭的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费929元，潍坊振华百货有限公司负担617元，单宝亭负担312元。反诉案件受理费2525元，潍坊振华百货有限公司负担1242元，单宝亭负担1283元。鉴定费8000元，潍坊振华百货有限公司负担4000元，单宝亭负担4000元。 二审中。上诉人提交了内部装修档案一份，主张进场装修时间最早是2017年7月25日，且装修预留了通道，不影响通行和营业。经质证，被上诉人对以上证据的真实性不予认可，且该证据不能证明上诉人的主张。 经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点振华商厦开始内部装修的时间和单宝亭的装修损失振华公司是否承担相应责任。关于振华商厦装修的时间问题，依据查明的事实，振华公司和单宝亭在一审庭审中均认可振华商场的内部装修是过了2017年春节正月十五之后开始装修的，故一审认定振华商厦于2017年2月12日起开始内部装修，并无不当，上诉人主张振华商厦于2017年7月装修与查明的事实不符，本院不予采信。关于振华公司是否承担违约责任问题，上诉人主张已通知被上诉人解除租赁合同，但被上诉人不予认可，且上诉人提交的证据不能证明单宝亭或其家人已经收到振华公司的邮件，因此一审法院认定振华公司的《解除租赁合同通知书》并未送达给单宝亭，不能发生解除合同的法律效果，符合法律规定。上诉人主张内部装修时给单宝亭预留了员工通道，单宝亭停止营业完全为自身决定，不能要求振华公司承担违约责任，但经现场勘验，振华公司在进行振华商厦内部装修时，将单宝亭面向商场的主要经营通道以家居展厅装饰墙进行遮挡，致使单宝亭不能正常营业，不能实现合同目的，因此一审法院认定振华公司承担违约责任，符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人潍坊振华百货有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3454元，由上诉人潍坊振华百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇一九年八月二十一日 书记员  于 涛