福建省闽侯县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0121民初1390号之一 原告（反诉被告）：福州振兴物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区白马北路******。 法定代表人：谢美慧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：闽侯县上街镇中美村民委员会，住所，住所地福建省福州市闽侯县上街镇溪源宫路**div> 法定代表人：陈成峰，主任。 委托诉讼代理人：谢依妹，女，工作人员。 委托诉讼代理人：陈家文，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）福州振兴物业管理服务有限公司（以下简称振兴物业公司）与被告（反诉原告）闽侯县上街镇中美村民委员会（以下简称中美村委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，中美村委提起反诉，依法进行合并审理。 中美村委会向本院提出反诉请求：1.判令振兴物业公司向中美村委会退还其与中国铁塔股份有限公司福州分公司、福州心聚力传媒有限公司协议款87800元；2.判令振兴物业公司向中美村委会退还多收取的物业公摊费407185元；3.判令振兴物业公司向中美村委会退还多收取的二次装修垃圾清运费75650元；4.判令振兴物业公司向中美村委会赔偿中美小区消防水管、楼道灯具损失及楼道、电梯口广告清理费共23530元；5.判令振兴物业公司向中美村委会赔偿中美小区污水管道清理费及5号楼违建拆除、垃圾清理费共25000元；6.判令振兴物业公司向中美村委会赔偿中美小区2号楼一梯4至17层电线及设备被盗损失30000元；7.判令振兴物业公司向中美村委会退还物业管理开办费122472元。 事实和理由：中美村委会于2015年5月22日与振兴物业公司签订《福州市前期物业服务合同》和《补充协议》，合同期限自2015年7月1日至2018年6月30日。在合同履行过程中，中美村委会依约向振兴物业公司缴纳物业服务费，而振兴物业公司未依照合同提供约定的服务内容和质量标准，履行合同不符合合同约定。一、违法收取合同款。2017年6月29日,振兴物业公司未经中美村委会同意与中国铁塔股份有限公司福州市分公司签订《闽侯上街中美1号楼基站租赁合同》及《闽侯上街中美2号楼基站租赁合同》,违法收取合同款36O00元。2018年3月11日,振兴物业公司未经中美村委会同意与福州心聚力传媒有限公司签订《福州声画轿厢视频合作协议》,违法收取合同款68O0元，上述款项依法应归中美村委会所有,振兴物业公司应予返还。二、多收公摊费。合同履行期间，中美村小区所有公用电费计294839元,其中振兴物业公司物业用电131426元(4号楼电动车库充电用电74933元、1号及2号楼中国铁塔用电24762元、2号楼充电堡用电6866元、物业办公室及保安宿舍用电24865元)。小区公共部分所有用电163413元,除以小区住户总面积2835540平方米,每平方公摊电费为0.05763元。而振兴物业公司以每平方0.22元收取公摊费,三年收取公摊费570596元,应退还其多收取的公摊费407185元。三、多收二装垃圾清运费。中美村已装修住宅204套(小于80平方)按合同约定每套250元计算,二装垃圾清运费为51000元;中美村已装修住宅344套(大于80平方)按合同约定每套300元计算,二装垃圾清运费为103200元，两项合计为154200元,振兴物业公司向中美村委会领取二装垃圾清运费229850元,应退回75650元。四、水管、楼道灯具及电梯广告清理费损失。振兴物业公司在物业交接时未能恢复原状的消防水管、楼道灯具损失8380元,以及因振兴物业公司服务不到位,致使每栋楼道、电梯口被贴满广告,振兴物业公司未予清理,需赔偿楼道及电梯口广告清理费15150元或由振兴物业公司采取补救措施恢复原状。五、污水管道清理费等损失。因振兴物业公司未尽合同义务,物业管理服务不当,5号楼业主对雨水管道私自改装,中美村委会多次通知振兴物业公司整改,但振兴物业公司没有整改到位,屋顶违建未拆除、垃圾成堆,雇工清理费用损失5000元。振兴物业公司未对污水管道进行清理,中美村委会雇请他人进行污水管道疏通,每年费用35000元,振兴物业公司应承担清理费损失20000元。六、电线及设备被盗损失。振兴物业公司未尽合同义务,对小区安全管理措施缺失,保安人员脱岗睡觉、门岗无人执勤,物业区域内未进行巡视,其未尽物业服务义务,存在过错,应对2号楼一梯4至17层电线及其他设备被盗损失30000元承担民事赔偿责任。七、物业管理开办费未用于本项目开支。振兴物业公司向中美村委会领取物业管理开办费165000元,实际用于物业办公场所装修及购置办公设备等开支仅42528元,中美村委会已为前期物业筹备人员发放了工资等开办费用,振兴物业公司尚有122472元未用于本项目开支,理应退还中美村委会。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,振兴物业公司不完全履行物业服务合同约定和法律规定义务,己构成违约,理应承担赔偿损失等违约责任。 本院认为，根据《福建省物业管理条例》第六十三条规定，物业服务企业利用物业管理区内属于业主共用部分、公用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。中美小区公共收益归全体业主所有，故中美村委会主张振兴物业公司退还收取的中国铁塔股份有限公司福州分公司、福州心聚力传媒有限公司协议款87800元，其主体不适格。中美小区公摊水电费的交纳主体是中美小区的业主，若振兴物业公司多收取公摊水电费，应由中美小区业主就其多交纳的部分向振兴公司主张权利，故中美村委会主张退还公摊水电费，主体不适格，上述两项反诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回闽侯县上街镇中美村民委员会对福州振兴物业管理有限公司提起的要求退还中国铁塔股份有限公司福州分公司、福州心聚力传媒有限公司协议款87800元及退还多收取的物业公摊费407185元的反诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈菁菁 人民陪审员  李 梅 人民陪审员  黄轩绯 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  陈 桦 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。