呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2398号上诉人（原审被告）：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹粉粉，女，无固定职业，住内蒙古自治区乌兰察布市。上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）因与被上诉人曹粉粉房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。富恒公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决的第一项，并依法改判富恒公司支付曹粉粉自2014年6月1日至2018年11月1日的逾期交房违约金33547.57元；2、本案一审、二审案件受理费用全部由曹粉粉承担。事实与理由：曹粉粉已付房款为131112元，而非210411元，一审法院按已付款210411元为基数计算逾期交房违约金属认定事实不清，依法应予以改判。根据《商品房买卖合同》之约定，房屋单价24332.55元/平方米，初测面积为10.32元，购房总款251112元；富恒公司应在合同签订之日支付首期款131112元，余款120000元办理按揭贷款。合同签订之日，曹粉粉即向富恒公司支付了131112元，富恒公司开具了同等金额的购房款收据。对于被上诉人已支付的购房款，应以双方签订的《商品房买卖合同》及购房款收据为准，故曹粉粉已付款为131112元。二、合同补充协议(一)虽写明:该房单价为32016.56元，总价330411元，返租期为3年，每年按总房款330411元的8%一次性从总房款中扣除。该等内容只是对双方签订《商品房买卖合同》中所确定的购房款总款背景予以说明，现房屋总价款就是返租后的价格，即《商品房买卖合同》中所约定的价格为330411元，至于所返租金额曹粉粉并未实际向富恒公司支付，故该笔金额不应计算在已付款范围内。且合同补充协议(二)针对双方曾确认的逾期交房违约金也是以已付款131112元为基数按《商品房买卖合同》之约定进行计算的。三、另外，与曹粉粉同一批起诉的案子一共有44户，情况相同，属同类案件，委托经营前三年收益均是以抵顶购房款的方式支付，但针对其他业主所出的判决书在计算逾期交房违约金时已付款金额均没有将抵顶的前三年委托经营收益计算进去，根据《最高人民法院关于完善人民法院司法责任制的若干意见》及其他相关规定审法院针对该批串案件判决时应保持统一的裁判尺度，否则对富恒公司也是不公平的。且在之前的一批案件中，与曹粉粉一案情况补充协议内容也有相似的，但一审法院在判决结果中并未将前三年租金收益计算进去。曹粉粉经本院传唤，未到庭发表答辩意见，也没有提交书面意见。曹粉粉向一审法院起诉请求：1、富恒公司支付曹粉粉逾期交房违约金62978元（暂计算至2018年11月1日）应计算至依法交房之日止；（2014年6月1日至2018年11月1日：210411元×6.4％÷365×1610天=59399元，59399元＋3579元=62978元）；2、富恒公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月20日，出卖人富恒公司与买受人曹粉粉签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋为本合同第一条规定的项目中（席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街）的第B区1131号商业房，初测面积10.32平方米，单价24332.55元，银行按揭付款120000元，房屋交付期限为2013年8月31日前。违约责任约定，出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限（2013年8月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的（比率不小于第一项中的比率）违约金。2013年8月31日，出卖人未能交付房屋，双方于2014年签订了《合同补充协议》，约定对于客户按揭购买的房屋，从原《大盛魁商品房买卖合同》交付日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付：2013年8月31日起至2014年5月31日按所付房款的万分之一即3579元，对于返租客户，若2014年6月1日未达到交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，2014年6月1日开始，前三年按每年8％的租金给客户。现买受人曹粉粉未领取违约金3579元，上述房屋仍未交付。庭审中，富恒公司认可违约事实，但认为从2016年1月3日至曹粉粉实际起诉之日即2019年1月3日属于人民法院保护的诉讼时效期间，2016年1月3日之前的违约金已超过诉讼时效。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同已经成立并生效，对双方具有拘束力，对此，予以确认。曹粉粉的部分诉讼请求没有超过诉讼时效，其全部诉讼请求应当得到支持，但违约数额应予以调整。理由如下：一、针对诉讼时效，本案涉案合同为《商品房买卖合同》，合同的主要内容为出卖人向买受人销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付对价并在约定的房屋交付日获得房屋的所有权或实际占有的状态。根据该合同第六条约定的意思表示，未能如期交付房屋的违约金是根据违约行为发生状况而持续计算的，即合同约定的交付房屋之日起至实际交付房屋之日止产生的违约金。该起始结束期限，是双方当事人在商品房买卖合同中所自愿确立的一个不动产占有、权属的转移期限，是连续的并不间断的由出卖人履行办理交付房屋和购房者享有获得不动产正常占有和权属能够登记转移的合同履行过程。现查明，本案所涉房屋一直未交付，违约状态一直持续至今，故富恒公司关于诉讼时效的抗辩，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。二、针对违约金的数额，双方合同第六条约定未按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，该约定的违约金数额明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整。因2014年6月1日至2018年11月1日期间，中国人民银行同期同类贷款年利率多次调整，按相应年利率计算，实际产生违约金总计为47067.79元。47067.79元加上富恒公司未给付的违约金3579元，共计违约金为50646.79元。三、后续是否产生违约金与本案涉案房屋是否能够及时交付有关，现房屋是否继续无法交付尚不确定，实际损失也未产生，应待违约损失实际产生后，由当事人另行主张权利，在此，一审法院不做处理。综上，双方的商品房买卖合同真实、合法、有效，合同双方均应遵守约定。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告曹粉粉2014年6月1日至2018年11月1日期间逾期交房违约金50646.79元。二、驳回原告曹粉粉的其他诉讼请求。案件受理费687元，由曹粉粉负担135元，富恒公司负担552元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋的已付购房款金额，即逾期交房违约金的计算基础应当如何认定的问题。根据《商品房买卖合同》之附件合同补充协议（一）的约定：“该商铺原单价：32016.56元，总价330411元。返租期为3年，每年按总房款330411的8%一次性从总房款中扣除，该房总价330411元”。曹粉粉认为涉案房屋总价应认定为330411元，且已付购房款应包括已经扣除的三年返租期内的租金；富恒公司则认为涉案房屋总价应认定为合同中约定的251112元，且已付购房款应以曹粉粉实际交纳的131112元认定，不应包括三年返租期内的租金。本院认为，双方当事人争议的“三年返租期内的租金”是否能够认定为已付购房款的问题，应以双方当事人签订的《委托经营合同书》生效并具备履行可能性为基础。结合本案相关事实及同类案件生效判决的相关认定，因《委托经营合同书》中约定的生效条件为“自交房之日起生效”，就目前涉案房屋的现实状况来看，富恒公司仍未向买方交付房屋且将来的交付日期无法明确，故涉案《委托经营合同》未发生法律效力，将来能否履行或者履行情况如何亦无法明确，在此情况下，一审法院将不确定会实际产生的“三年返租期内的租金”视为已付购房款并作为计算逾期交房违约金依据的裁判明显不当，本院予以纠正。本案中，应以曹粉粉实际向富恒公司交付的购房款131112元作为计算依据，自2014年6月1日至2018年11月1日，按照中国人民银行同期同类贷款年利率计算为29968.57元，加上曹粉粉未领取的约定违约金3579元，合计为33547.57元。而就“三年返租期内的租金”部分，当事人可待实际发生后，再行主张权利，也就是说，若《委托经营合同书》生效并实际履行，曹粉粉可将该部分金额作为已付购房款再向富恒公司主张该部分金额的逾期交房违约金；若《委托经营合同书》并未实际履行或履行情况与合同约定不一致，曹粉粉可依据《商品房买卖合同》或《委托经营合同书》的约定另行主张其他相关权利。综上所述，富恒公司的上诉请求部分成立，本院对其合理、合法部分予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初95号民事判决；二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告曹粉粉2014年6月1日至2018年11月1日期间的逾期交房违约金及欠付的违约金共计33547.57元；三、驳回原告曹粉粉的其他诉讼请求。一审案件受理费687元，由曹粉粉负担331元，由富恒公司负担356元；二审案件受理费229元，由富恒公司负担122元，曹粉粉负担107元。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼二〇一九年八月一日书记员 曹 文 婷