广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3213号原告：杨文娟，女，汉族，1986年9月20日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道63号。法定代表人：苏志团,该公司董事长。委托诉讼代理人：李宁，该公司法务。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。原告杨文娟与被告惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，于2019年8月15日依照简易程序公开开庭进行了审理。原告杨文娟及委托诉讼代理人黄国庆、被告太东实业公司的委托诉讼代理人李宁、蓝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼，请求判令：1、被告因逾期交房而向原告支付违约金22423.14元(以总购房款479127元为基础，按总房价款的万分之1.5从2016年6月1日计至2017年4月8日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月26日与被告草签了一份编号为惠阳（2016）0005525《广东省商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于惠州市××区淡水内环路太东棕榈××花园××楼××房，建筑面积94.68平方米，购房总金额为479127元，原告己经按照合同约定履行了付款义务，付清了全部房款。按照合同第八条规定，被告应于2016年5月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。但被告直至2017年4月8日才将涉案房屋交付给原告。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故依法诉至贵院，请人民法院判如所请。原告为其陈述提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、发票、刷卡单、借款凭证；3、前期物业管理协议。被告辩称，一、本案中商品房达到交付条件的时间为2016年12月21日。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条的约定，答辩人应在2016年5月31日前交付房屋给被答辩人，交房条件为该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。2016年12月21日，答辩人名为太东棕榈泉花园（1-6号楼、地下室及裙楼）的工程通过了建设、监理、施工、勘察、设计部门的验收，获得了《建筑工程竣工验收报告》，即被答辩人购买的商品房在2016年12月21日达到了《合同》约定的交付条件。二、答辩人已履行了交房义务，且被答辩人计算违约金的截止日期错误。根据《合同》第十一条的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，2017年1月5日，答辩人在房屋符合合同约定交房条件后已正式书面通知被答辩人前来收房，即答辩人已经按照合同约定履行了交房义务，但被答辩人一直没有过来验收及办理交接手续，因此，自2017年1月6日之后，答辩人不存在逾期交房的违约责任，答辩人逾期交房的违约金至多计至2017年1月6日。三、请求法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之0.75计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补原告所遭受的损失，但目前涉案房屋价格己经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。综上，答辩人已履行了合同约定的交房义务，答辩人逾期交房的违约金的数额至多计至2017年1月6日，请求法院驳回被答辩人第一项诉讼请求，根据逾期交房的日期依法判决违约金数额，并判决诉讼费双方各自应承担的数额。庭审时被告补充意见称，根据省高院审理商品房买卖合同纠纷的指引规定，原告主张从2016年6月1日计算逾期交房违约金，至原告立案主张权利时间，已经超过3年的诉讼时效，因此，超过部分不能支持。被告太东实业公司向本院提交二组证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、2017年1月5日按合同地址投递的入伙通知书、快递凭证及返单。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月26日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2016）00005525］，约定：原告向被告购买其开发建设的位于惠州市××区淡水内环路太东棕榈××花园××楼××号房屋，建筑面积94.68㎡；房屋总价款479127元；付款方式为2015年7月9日付清首期房款（含定金）149127元，余款330000元办理银行按揭贷款，于2015年9月9日付清；第八条交付期限：被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；第九条出卖人逾期交房的违约责任：……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告于2015年7月9日向被告支付首期房款129127元及各项费用；2016年4月18日通过银行按揭付清被告购房余款330000元；被告太东实业公司分别于2015年7月5日、2015年7月7日、2015年7月9日向原告出具购房发票。2016年12月21日，涉案商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。2017年1月5日被告根据原告在《广东省商品房买卖合同》中提供的地址及电话通过顺丰速运向原告邮寄入伙通知书。庭审时原告称已付清全部购房款，取得房屋所有权证书，并已于2017年4月8日签字收楼。另查明，原告提起诉讼在网上立案时间是2019年6月28日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告已向被告付清全部购房款。被告未按合同约定的时间即2016年5月31日前将涉案商品房交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。涉案商品房于2016年12月21日具备交付条件，被告于2017年1月5日依据原告在《广东省商品房买卖合同》中提供的地址及电话向原告邮寄《入伙通知书》，符合案涉《广东省商品房买卖合同》第十一条关于商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的约定，故被告发出《入伙通知书》后即已完成合同规定的交房义务，原告应当在《入伙通知书》载明的期限内办理交房手续。由于原、被告均未举证证明《入伙通知书》所载明的具体办理交房手续的期限，原告在收到《入伙通知书》后亦需时间准备收楼所需物件和资料，故本院酌定被告发出《入伙通知书》次日起七日即2017年1月12日视为被告实际交房之日；被告提出超过3年诉讼时效的部分违约金不能支持的意见，有法律依据，本院予以采纳。逾期交房违约金应从2016年6月28日起计算，即逾期交付涉案商品房的时间为198天（从2016年6月28日计至2017年1月12日止），因此被告应按合同第九条第一款第1项第2目约定的日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房违约金14230.07元（479127元×198天×0.00015）。被告因自身原因未能如期交房，其应当对违约金予以调整承担举证责任，但被告未提交证据证明涉案违约金高于造成原告损失的事实，故被告申请将违约金调低至按每日万分之零点七五进行计算理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金14230.07元给原告杨文娟。二、驳回原告杨文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为180元（原告已预交），由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李醒非二〇一九年八月二十三日书记员  吴纯青