陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终86号上诉人（原审被告）西安市莲湖区尚啃美食店。经营者师存。委托代理人姚玲，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吉元立。委托代理人任瑜，陕西维恩律师事务所律师。上诉人西安市莲湖区尚啃美食店（以下简称尚啃美食店）因与被上诉人吉元立房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第03299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尚啃美食店之委托代理人姚玲、被上诉人吉元立之委托代理人任瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉元立向原审法院起诉称，2015年4月11日，双方签订位于西安市莲湖区西大街安定广场四号楼2楼商铺铺位的租赁合同，同日尚啃美食店收取其6个月的商铺租赁费21000元及合同保证金10000元。吉元立在营业期间发现营业场所烟雾弥漫，遂告知尚啃美食店，尚啃美食店一直未采取有效措施解决。2015年6月3日吉元立因无法经营而停业，并多次与尚啃美食店协商均无果。后吉元立从消防部门得知其承租的美食城商铺没有任何消防审批手续，属于擅自投入使用并出租给他人用于餐饮经营项目的违法行为。消防部门曾口头告知尚啃美食店不得经营，但尚啃美食店未予理睬。吉元立于2015年6月25日以书面形式告知尚啃美食店要求解除租赁合同。请求判令：1、解除双方之间的商铺租赁合同（合同解除时间为2015年6月25日）；2、尚啃美食店返还收取吉元立支付的2015年6月26日至2015年10月10日商铺租金12250元、合同押金10000元及延迟支付利息（起息时间：自2015年7月2日起至全部返还终结之日止；利息计算方式：同期人民银行规定的商业贷款利息）；3、本案诉讼费由尚啃美食店承担。尚啃美食店辩称，同意解除与吉元立签订的租赁合同，解除时间为2015年9月17日。解除合同的责任在吉元立，吉元立单方违约，尚啃美食店不存在任何过错。尚啃美食店对租户实行的是统一管理、各经营户自负盈亏的经营模式。吉元立在尚啃美食店的档口经营过程中，因吉元立自己原因，导致经营效益不佳，从而擅自停业。尚啃美食店具备合法完整的经营餐饮资质，不存在任何过错。吉元立单方违约，提前终止合同，依约无法要求退还合同租金及保证金。吉元立要求尚啃美食店支付利息无法律依据。不同意吉元立的诉讼请求。原审法院经审理查明，尚啃美食店位于本市西大街安定广场4号楼2层，面积663平方米，由师存承租并办理个体《营业执照》、《餐饮服务许可证》、《卫生许可证》。2015年4月11日，出租方（甲方）尚啃美食店与承租方（乙方）吉元立签订《美食城经营场地租赁合同》约定，乙方承租甲方摊位经营快餐，每月租金3500元；租金实行预交制，每6个月交纳一次，6个月租金21000元。乙方向甲方支付综合管理费6%，包含排污费、公共摊位保洁、卫生、照明费；乙方另行支付水费、电费等有关乙方生产经营所产生的相关费用，金额为根据实际产生的费用支付，月底结算。乙方一次性向甲方交纳租赁保证金10500元，租期届满后，按照合同约定返还租赁场地并确保相关设施、设备完好无损，甲方在结清相关费用后一个月内将保证金全额无息返还乙方；如乙方违约，甲方有权没收租赁保证金。同时约定合同的解除条件以及解除合同通知于送达对方之时生效。因甲方违约导致提前解除合同的，租金按实际使用期限收取；因乙方违约导致提前解除合同的，甲方有权不退还乙方保证金及剩余租金。该合同签订人为师存、吉元立。合同签订当日，吉元立交纳保证金10000元、6个月租金21000元。尚啃美食店只提供格挡、格挡内的操作台和大厅的桌椅，吉元立进场后添附了煤气罐、炊具等。经营中，因排烟不畅，加之该场所未取得消防检查合格证，吉元立于同年6月3日与尚啃美食店协商未果，6月25日停业。6月26日、30日，吉元立分别向尚啃美食店发出律师函，要求解除合同、返还剩余租金。2015年7月8日，吉元立诉至法院，诉如所请。审理中，尚啃美食店一直未提供该营业场所经消防部门安全检查相关许可文件。原审法院经审理认为，吉元立与尚啃美食店签订的《美食城经营场地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效。尚啃美食店作为饮食经营场所的出租方，应将符合条件的餐饮场地提供给承租人，但尚啃美食店无证据证明其所出租的场所经过消防部门进行过消防安全检查，也未提供消防安全检查合格证明，因此尚啃美食店违反《中华人民共和国消防法》第十五条“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，双方合同目的无法实现，吉元立于2015年6月26日、30日书面通知尚啃美食店要求解除合同，双方的合同解除时间应确定为2015年6月26日。因尚啃美食店的行为造成合同无法继续履行，尚啃美食店应承担返还保证金及剩余租金的责任。从2015年6月26日至10月10日六个月租期届满，计3个月15天，此间租金计12250元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认吉元立与师存签订的《美食城经营场地租赁合同》于2015年6月26日解除；二、本判决书生效后十五日内，师存返还吉元立2015年6月26日至2015年10月9日商铺租金12250元、租赁保证金10000元；三、驳回吉元立其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元（吉元立已预交），由师存承担。宣判后，尚啃美食店不服上述判决，向本院提起上诉称：1、涉案租赁场地消防设施齐全，在开业前、营业中均通过了消防部门的安全检查，原判认定涉案租赁场地未通过消防部门安全检查缺乏事实依据。吉元立主张涉案租赁场地未通过消防部门的安全检查，应就该事实承担证明责任，否则应承担举证不能的后果，原判认定由尚啃美食店对此承担举证责任，系举证责任分配错误。有关租赁合同的司法解释第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。根据该司法解释规定，即便涉案租赁场地不符合《消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，承租人也非享有任意解除权，还需具备一个必要前提即“导致租赁房屋无法使用”。对于租赁房屋无法使用的事实，应由吉元立承担证明责任，如消防部门查封、责令停业的相关证明等。吉元立未提供任何涉案租赁场地违反消防法关于房屋使用条件强制性规定且导致房屋无法使用的相关证明材料，原判即认定双方合同目的无法实现，无事实依据。2、根据《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，关于合同解除的时间以意思到达对方为准。吉元立于2015年6月26日向尚啃美食店发出律师函要求解除合同仅为吉元立的单方陈述，尚啃美食店从未收到过吉元立的律师函，且对律师函的内容不知情，即吉元立关于解除合同的通知并未到达尚啃美食店，故对于尚啃美食店不产生解除合同的法律效果。原判认定双方之间的合同自2015年6月26日解除，明显是对《合同法》第九十六条的错误理解。3、吉元立作为一个理性经济人，在对涉案场地的具体状况有较为充分的了解的情况下签订租赁合同，即便涉案租赁场地未取得消防安全检查合格证明且导致租赁场地无法使用，吉元立对合同的解除亦存在过错，对相关损失亦应承担部分责任。请求：撤销原判，改判驳回吉元立的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由吉元立承担。被上诉人吉元立答辩称，双方合同已约定尚啃美食店应提供完整的合法的手续，尚啃美食店至今未提供证据证明已通过消防部门的许可，尚啃美食店不仅违约且违法。本案所涉不是房屋租赁，而是商铺租赁，用于餐饮。吉元立的委托代理人已通过顺丰快递向尚啃美食店寄送了解除合同的函件，亦举证证明尚啃美食店收到了该函件，尚啃美食店称没有收到函件不成立。尚啃美食店并未依约提供具有合法手续的完备的租赁场所，吉元立如实履行付款义务，吉元立对合同解除没有过错。据此，原判认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。本院经审理查明，2015年6月26日，吉元立委托律师通过顺丰速运向尚啃美食店经营者师存发出律师函，要求解除合同、返还剩余租金；2015年6月26日，吉元立收到顺丰速运短信回执：“于06月26日19：55已签收”。原审判决查明其余事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尚啃美食店与吉元立签订的《美食城经营场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依据该合同第十条第1款约定“甲方如发生下列任何一种情况，乙方可书面通知甲方解除租赁合同：租赁场地未具备完整合法的使用权的……”，尚啃美食店无证据证明其出租给吉元立的经营场地已经消防安全检查或经检查符合消防安全要求，即尚啃美食店出租给吉元立的租赁场地不具备完整合法的使用权，导致双方合同目的无法实现，吉元立于2015年6月26日以律师函的形式书面通知尚啃美食店解除合同，吉元立亦已提交证据证明尚啃美食店于2015年6月26日签收了律师函，原审判决认定双方合同解除的时间为2015年6月26日，并无不当。依据该合同第十条第3款约定“因甲方违约而导致提前解除合同的，租金按实际使用期限收取”，原审判决由尚啃美食店承担向吉元立返还保证金及剩余租金的责任，并无不妥。综上，尚啃美食店的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院依法不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人西安市莲湖区尚啃美食店负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  朱筱滢代理审判员  陈 帅二〇一六年二月四日书 记 员  刘书方