广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1800号上诉人（原审原告）：黄春雷，男，汉族，住江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区石角镇石府路3号御墅莲峰花园三十六号楼二层商铺号。法定代表人：骆志忠。委托诉讼代理人：陈东萍，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仰侠，广东康浩律师事务所实习律师。上诉人黄春雷因与被上诉人清远市御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称“御墅莲峰公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄春雷上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金7460.27元（以房款317366元为基数，年利率6%的标准，从2018年4月1日计算至交付符合合同约定的房屋之日止，暂计至2018年8月21日）；2、废除被上诉人欺诈上诉人签署的借款协议，判令被上诉人收取上诉人借款本金外只能按照年利率6%与协议约定2个月利息，合计37370元；3、上诉请求1和请求2在被上诉人最后交房日同时执行，双方数据对冲结账并结清款项，任何一方违背判决不执行继续承担法律责任；4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人逾期交房，严重违约。双方签订的合同明确约定被上诉人应在2017年12月31日前交付房屋，但被上诉人至今未交房。且合同及补充协议约定的双方权利义务不对等，严重违背公平原则，故应以购房款317366元为基数，按照年利率6%标准计算逾期交房违约金。二、购房定金50000元、签订合同时交付的现金366元及被上诉人借给上诉人的37000元组成全部首付款87366元，加上按揭贷款23万元，上诉人已经付清全款317366元。上诉人所借37000元，是借款并非购房款，借款纠纷属于另一民事案件。针对上诉请求2、3：第一，诱骗抢房号。以口号“首付五万元可以购房”哄骗上诉人看房，后又说没开盘，先付一万元抢房号，许诺10月1日开盘后可以抵购房首付款；第二，诱骗交5万元购房首付定金。抢到房号后，告知只要5万元首付款，其余被上诉人以借贷方式借给上诉人，同时承诺协助借装修贷；第三，诱骗签署不合理的购房预售合同和霸王借款协议。被上诉人工作人员说所有合同是标准版，但逾期交房违约金才万分之0.2每天；第四，借款协议签署时，工作人员只让看正面年利率8%，2个月利息才487元。银行贷款办了4个月才下来，被上诉人工作人员保证用贷款还借款无法实现。且被上诉人要求超过两个月还款额外再支付利息，逾期利率每日千分之三；第五，约定交房日，被上诉人要求上诉人付清余款并支付每日万分之五利息，但被上诉人不能交房，要延期至2018年10月31日，且要求上诉人签署以每个月物业管理费作为补偿。上诉人违约支付借款被要求每日万分之五赔付利息，而被上诉人逾期交房违约只象征性支付物业管理费，严重违背公平交易原则。综上，请求法院支持上诉人诉讼请求。御墅莲峰公司答辩称：一、黄春雷一审诉请的内容为逾期交楼违约金，其上诉请求第二项和第三项是在二审程序中增加的独立诉讼请求，应予驳回，不予审理。二、一审法院驳回黄春雷逾期交房违约金的诉请认定事实清楚，适用法律正确。黄春雷在一审中确认尚欠37000元购房款是自认事实，应予以确认。且根据御墅莲峰公司提交的收据等证据可以证实黄春雷尚欠购房款的事实。根据合同附件十一补充协议第四条第四点的约定，御墅莲峰公司有权顺延交房且无须承担违约责任。三、涉案房屋已通过竣工验收备案，且已向黄春雷发出收楼通知书。但黄春雷至今未支付完全部购房款及前来收楼，所产生的后果应由其自行承担。首先，合同附件已约定逾期交房违约金。其次，黄春雷未举证证明约定的违约金不足以弥补其遭受的实际损失，因此应按合同约定的标准计算违约金。第三，一审法院在涉案房屋同一楼盘逾期交房案件，即使调整也是按已付房款的日万分之一进行调整。故即使法院调整也应参照前述案件的标准。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄春雷上诉请求，维持一审判决。黄春雷向一审法院起诉请求：1、由御墅莲峰公司向黄春雷支付逾期交付清远市清城区石角镇石府路3号御墅莲峰花园54号楼27层04号商品房的违约金，自2018年1月1日起至御墅莲峰公司交付涉案房屋止，暂算至2018年8月21日为233天，共计人民币13861.86元。2、由御墅莲峰公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年12月12日，黄春雷与御墅莲峰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定御墅莲峰公司将位于清远市清城区××花园××楼××号的商品房出售给黄春雷，合同约定房屋建筑面积84.99平方米，总价款为317366元。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件十一的补充协议第四条约定：1、若出卖人未按本合同规定的最后交付期限交付买受人使用的，逾期未超过90日的，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；2、逾期超过90日但不超过180日的，自出卖人逾期第91日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；3、逾期180日后，买受人有权解除本合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向买受人支付买受人已付款金额万分之一的违约金；买受人不同意解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期满90日之日起第二日至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金；4、如买受人未按本合同或本补充协议约定付清全部房价款（含买受人采用银行按揭贷款方式或公积金按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）的，出卖人有权行使后履行抗辩权，出卖人交房时间有权相应顺延且无须承担任何违约责任……合同签订后，黄春雷已向御墅莲峰公司付首期款50366元，之后贷款支付230000元，尚欠购房款37000元至今未付。约定交付期限届满后，御墅莲峰公司至今未将涉案商品房屋交付给黄春雷。为此，黄春雷诉至一审法院。另查明，御墅莲峰公司为房地产开发企业，御墅莲峰公司在预售涉案房屋给黄春雷时已经行政部门批准，领取了预售许可证。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。御墅莲峰公司作为涉案商品房的出卖人，未能按照合同的约定交付房屋给黄春雷，存在违约，但同时，黄春雷自身也存在未付清购房款的违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一的补充协议第四条第4点“如买受人未按本合同或本补充协议约定付清全部房价款（含买受人采用银行按揭贷款方式或公积金按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）的，出卖人有权行使后履行抗辩权，出卖人交房时间有权相应顺延且无须承担任何违约责任”约定，黄春雷至今尚欠御墅莲峰公司购房款37000元，御墅莲峰公司以此抗辩顺延交房时间且无须承担任何违约责任依据充分，黄春雷主张御墅莲峰公司支付逾期交房违约金理据不足，对其诉讼请求一审法院不予支持。判决：驳回黄春雷的诉讼请求。案件受理费减半收取计73元，由黄春雷负担。本院二审期间，黄春雷提供《借款协议》，拟证明双方的借款关系，且房款已经付清。御墅莲峰公司提供如下证据：1、清远市御墅莲峰花园54#、55#楼、地下室2#-A《竣工验收备案表》及清远市御墅莲峰花园54#、55#楼工程竣工验收备案网上查询情况及清远市御墅莲峰花园54号楼《房屋建筑面积成果报告书》，拟证明涉案房屋所在的54#楼工程已通过竣工验收备案，已符合交房条件；2、通知书、通知书EMS邮寄底单、EMS邮寄跟踪查询单，拟证明御墅莲峰公司向黄春雷发出通知付清房款并办理收楼手续，已经履行完毕通知义务。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：御墅莲峰公司能否以黄春雷未付清购房款为由顺延交房时间。涉案合同及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方均应当按照合同约定履行各自的义务。依照补充协议第四条第4款的约定，如买受人未付清全部购房款，则出卖人有权顺延交房时间并无需承担违约责任。故本案的关键事实是黄春雷是否付清购房款。根据查明的事实，标的房屋的总价款为317366元，黄春雷直接支付了首期款50366元，以向银行贷款的方式支付230000元，现双方争议的是余款37000元能否视为已经支付。买卖双方对于该笔款项的处理方式是以御墅莲峰公司向黄春雷提供借款的形式，在双方签订《借款协议》后，再办理其他交易手续，故黄春雷以此为由主张已经付清购房款，其拖欠的37000元为借款，属另一法律关系。民事活动应当遵循双方的意思自治，在不损害国家集体和他人权益的情况下，双方可以通过约定来处置自身的权益。本案双方以借款的方式来支付购房款并无不妥，但双方在《借款协议》中明确约定《借款协议》是商品房买卖合同的附件和组成部分，并再次强调如买受人未还清该笔款项，出卖人可不履行交房和办证义务。由此可见，双方对于付款和交房义务的先后顺序意思表示明确。故即使双方签订了《借款协议》，御墅莲峰公司仍有权以黄春雷未付清购房款为由顺延交房时间。综上所述，黄春雷要求御墅莲峰公司赔偿逾期交房违约金理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由黄春雷负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年八月十二日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。