河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3155号上诉人（原审被告）：洛阳豫德利房地产开发有限公司，住所地河南省孟津县麻屯镇麻屯村（路通大道）。法定代表人：李胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓明，洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孟津县胜华金属机械有限公司，住所地河南省洛阳飞机场工业园区（孟津县麻屯）。法定代表人：陈玲珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：骆健康，洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者。上诉人洛阳豫德利房地产开发有限公司（以下简称豫德利房地产公司）因与被上诉人孟津县胜华金属机械有限公司（以下简称胜华金属公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。豫德利房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判《土地使用权及地上附属物转让合同》为有效合同或发回重审。事实和理由：1、一审认定基本事实错误。（1）合同所涉转让的地上附属物是有效的，一审把附属物转让的内容认定是无效协议属于认定事实错误。本案的诉求是确认《土地使用权及土地上附属物转让合同》为无效合同，而该合同所涉及的标的包括土地和地上附属物两部分，涉及的地上附属物问题豫德利房地产公司已经购买、拆迁，享有附属物所有权，合同所涉转让的地上附属物是有效的，一审对此事实认定无效是错误的。（2）涉及的土地问题本案是附条件的，条件成就时就转化为有效合同，根据本案《土地使用权及土地上附属物转让合同》第2.3条款、3.3条款所附条件均已成就，应当认定本合同是有效合同。本案所涉土地原是企业倒闭多年的荒地，多次转让均未办理合法的土地转让手续，导致该地块闲置多年。2014年政府为了盘活土地存量，优化土地资源配置，孟津县麻屯镇人民政府把此土地42.93亩的胜华小区项目发包给豫德利房地产公司开发，是经过政府规划、权利人同意、土地转让审批、公开招拍挂等程序进行依法出让的。胜华金属公司持有的集体证（2009年4月28日孟津县人民政府颁发集体土地使用证证书，面积3333.1平方米5亩），该地的转让是经权利人胜华金属公司同意，与豫德利房地产公司签订土地使用权转让合同并不违法，且经政府规划、出让，豫德利房地产公司以支付受让金方式取得该地使用权，是有效协议。洛阳市津华轻工机械制造厂名下的孟津县国用1996字第××号地块236867.2平方米土地35.82亩，在《土地使用权及土地上附属物转让合同》第2.3条款有明确的约定。该土地在2014年12月8日已经孟津县人民政府收回，由孟津县人民政府依据规划统一处置，文件编号为孟政土（2014）200号。此后该地块也由政府依法出让给豫德利房地产公司使用，所附条件已经成就，当然该地块（35.82亩）的转让也是有效的，一审以“未经权利人同意、未经政府规划、未经土地转让划拨审批”为由认定侵犯了国家利益、集体利益和个人利益，缺乏事实依据，进而认定无效协议是错误的。豫德利房地产公司和孟津县国土资源局依法签订了《国有建设用地使用权出让合同》，颁发了“孟津县人民政府关于洛阳豫德利房地产开发有限公司有偿使用国有建设用地使用权的批复”即孟政土（2015）05号孟津县人民政府土地管理文件，更证明了豫德利房地产公司对该地块的用地合法性，仅凭此也不能全部认定本合同无效。《土地使用权及土地上附属物转让合同》的第3.1条款存在瑕疵，有违法之嫌，但这只可能导致该条款无效，不能导致全部合同无效。本案不存在私下协议、合谋串通、侵害国家、集体利益。一审胜华金属公司没有提供这方面的证据，一审法院仅凭主观臆断认定合同无效是错误的。2、诉讼程序不当。一审中胜华金属公司最初提起的诉求是解除合同，开庭时变更为认定合同无效，豫德利房地产公司根本就没有准备认定合同无效的证据就仓促开庭，在程序上没有给予豫德利房地产公司答辩期和举证期，诉讼程序不当。胜华金属公司辩称，一、我国宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，而豫德利房地产公司、胜华金属公司是在非法转让土地，双方私相转让、交易的土地都是私下买来的，不是按照合法程序、拥有合法使用权的土地。有的是买来的集体土地，无证使用至今。豫德利房地产公司与胜华金属公司之间，这种私相买卖土地、合同的标的物是违法之果的行为，因违法而无效。二、我国宪法第十条第四款规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：依照本条例取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押。该条例的第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。也就是说，土地使用权转让的前提是自己有合法使用权、必须依照法律规定转让才有效。而豫德利房地产公司与胜华金属公司转让自己没有使用权的土地，该行为违反了上述法律规定，其因此无效。三、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。豫德利房地产公司、胜华金属公司协议转让的土地都是胜华金属公司自己买来的，有三块是违法买来的集体土地。豫德利房地产公司、胜华金属公司协议转让的共四块土地状况是：1、第一块是2006年3月9日，胜华金属公司通过一份土地买卖“协议”，买来了洛阳津华实业公司的33.269亩地。胜华金属公司一审中提交了证据，不仅证明答辩人买来了洛阳津华实业公司的33.269亩地，并且证明胜华金属公司买洛阳津华实业公司这33.269亩地时，签协议的双方是胜华金属公司和洛阳津华实业公司，而该幅土地的国有土地使用权证书载明的使用权人是“洛阳市津华轻工机器制造厂”，并且载明了“洛阳市津华轻工机器制造厂”名下的土地面积是35.81亩，而不是胜华金属公司和洛阳津华实业公司“协议书”中约定的33.269亩。该土地使用权证至今没有办理使用权人变更手续，使用权人仍然是“洛阳市津华轻工机器制造厂”。依照上述的土地法律法规，胜华金属公司对该幅土地尚不享有合法的使用权，尚不享有使用权，因为土地是洛阳市津华轻工机器制造厂的，胜华金属公司没有和洛阳市津华轻工机器制造厂签订协议，而是和洛阳津华实业公司签订的土地买卖协议。⑵、第二块地是根据孟津县人民政府（2009）37号文件，孟津县人民政府准许胜华金属公司，“依法办理手续、使用集体土地”5亩。而胜华金属公司至今没有办理土地使用手续，把该块儿地卖给了豫德利房地产公司。⑶、第三块儿地是2003年1月16日，冯富德买麻屯镇前楼村二组了3.6亩集体土地，一直占用至今，卖给了豫德利房地产公司。（注：冯富德是胜华金属公司法人代表陈玲珍的丈夫）。⑷、第四块儿地是2003年12月10日，胜华金属公司买麻屯镇前楼村二组了5.073亩集体土地。胜华金属公司将该5.073亩地卖给了豫德利房地产公司。双方协议转让的四块儿地都是买来的，一块儿是没有和真正的权利人“洛阳市津华轻工机器制造厂”签协议买来的（也就是胜华金属公司和非权利人‘洛阳津华实业公司’签协议买的这一块儿地），另三块儿是买的集体土地，双方却协议把这几块儿地都转让给了豫德利房地产公司。双方所转让的这四块儿土地，没有一块儿是合法持有。因此，一审判决认定双方协议因违法而无效是正确的，应予维持。四、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。一是胜华金属公司当年买洛阳津华实业公司的土地时，签约主体失误，权利人不正确，没有向权利人签约买地。二是当年买洛阳津华实业公司的土地时，面积不准确。三是当年所买洛阳津华实业公司的土地性质是工业用地，豫德利房地产公司、胜华金属公司无权用工业土地开发房地产。因此，豫德利房地产公司、胜华金属公司双方关于洛阳津华实业公司的该33.269亩土地转让行为不符合法律规定、多处违反法律强行性规定、无效。五、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。也就是说，转让土地时，土地是转让合同的标的物、是转让合同的主物，地上建筑物、附着物是应当随标的物一同转让的附随物、附属物。目的物已经无效了，附随物、附着物的转让也是无效。所以说，双方合同中建筑物、附着物，随着合同标的物土地转让的无效，就无效、就没有了实际转让的意义、就不应当继续有效。六、豫德利房地产公司诉称的“附条件说”不能成立。一是附不附条件，双方的交易行为应当合法、符合法律规定，特别是不能违反法律的强行性规定。双方把集体土地拿来交易、把别人的土地拿来交易，是一种侵权、违法、无权处分行为，是无效的。二是既然是“麻屯镇政府把此土地42.93亩的胜华小区项目发包给豫德利房地产公司开发”，豫德利房地产公司应当就这些土地与麻屯镇政府签订土地使用协议，那么豫德利房地产公司与胜华金属公司签订土地转让协议就会更加无效。三是胜华金属公司占用的其它土地都是集体土地，这些集体土地在没有经过政府征收、招拍挂出让前，任何人转让集体土地用于房地产开发都是违法行为，都会因违法而无效。七、豫德利房地产公司的“该土地在2014年12月8日已经孟津县人民政府收回”、“由孟津县人民政府依据规划统一处置”、“该地块也由政府依法出让给豫德利房地产公司使用”诉称理由不成立。一是既然政府已经收回该地块，豫德利房地产公司应当在政府收回该地块后，与县政府签订土地使用协议，豫德利房地产公司与胜华金属公司就该地块签订协议就会更加无效。二是既然县政府要对该地块“依据规划统一处置”，豫德利房地产公司、胜华金属公司撇开权利人县政府，私相转让该地块，更是侵权、违法、无效。三是既然“该地块由县政府出让给豫德利房地产公司使用”，豫德利房地产公司、胜华金属公司在该地块没有出让给豫德利房地产公司之前，双方就通过协议约定由胜华金属公司将该地块转让给豫德利房地产公司，是豫德利房地产公司自认的违法、无效。八、“豫德利房地产公司和孟津县国土资源局签订了〈国有建设用地使用权出让合同〉”等上诉理由不成立。在胜华金属公司还没有取得这块儿地的使用权时，胜华金属公司转让该地使用权的行为就会涉嫌侵权、无权处分、违法、无效等。所以双方的该转让行为无效。九、双方合谋串通，损害国家、集体利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效的规定，该合同无效。一审判决正确，应予维持。《中华人民共和国土地管理法》在第五章“建设用地”一章中，详细规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地”的法律程序：第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据这些法律规定，豫德利房地产公司需要使用这些土地开发房地产，必须①由豫德利房地产公司依法向孟津县人民政府申请建设用地（包括位置、面积、用途等），②由孟津县人民政府划定征收范围，与征收范围内的住户签订征迁补偿安置协议，征收这些土地。③孟津县人民政府完成征收程序后，由孟津县人民政府对征收到手的这些土地挂牌出让，大家竞价，价高者得。而不是由豫德利房地产公司、胜华金属公司双方私下协议、合谋串通内定摘牌，这是双方在合谋低价拿地，让国家减少收入、税收，损害国家利益、集体利益。双方的行为，因合谋串通损害国家利益、集体利益而无效。因此，一审判决正确，应予维持。双方合谋串通的表现是：合同的3.1项约定——“该地块在政府部门挂牌出让时，甲方应确保乙方顺利摘牌”、“乙方摘牌时，甲方负责不能让任何第三方参与”“（甲方）负责只能让乙方一家按起始价摘牌”、“如有其它企业和个人参与，责任属于甲方”等等类似的内容，明晃晃地证明了双方合谋串通、损害国家利益、让国家少获得土地出让金的事实。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效的规定，该合同无效。十、原审程序正当，判决正确，应予维持。1、豫德利房地产公司在一审中将诉讼请求变为“请求确认该合同无效”，并没有变更事实和理由。一审合议庭已经当庭询问了、赋予了豫德利房地产公司重新答辩的权利，豫德利房地产公司认为合同有效，不需要重新确定答辩期。2、根据我国现行的《民事诉讼法》、最高院民诉法解释、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等法律法规可知，原告变更诉求后，是否给予答辩期属于人民法院自由裁量的范围，不重复给予答辩期，有利于缩短结案周期。3、对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，不受当事人诉讼请求的限制。即使当事人未提出确认无效请求，人民法院仍应依职权审查并宣告确认合同的效力。综上，原审事实清楚，程序正当，判决正确，应予维持。豫德利房地产公司的上诉理由不能成立，人民法院应当依法驳回上诉，维持原判，以维护国家、集体利益不受损害和法律的正确实施。胜华金属公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认胜华金属公司与豫德利房地产公司双方2014年4月1日签订的《土地使用权及地上附属物转让合同》无效；2、豫德利房地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年4月1日胜华金属公司与豫德利房地产公司经协商，胜华金属公司将享有的土地使用权转让给豫德利房地产公司，豫德利房地产公司取得该地块后进行商业房地产开发，胜华金属公司与豫德利房地产公司签订的《土地使用权及地上附属物转让合同》，约定涉案合同约定总开发面积为42.93亩，约合2.8万平方米，该合同约定的涉案土地面积并非全部属于胜华金属公司依法取得的土地，该地块由三部分组成，分别是洛阳市津华轻工机器制造厂名下的国有土地（孟津县国用1996字第××号）、胜华金属公司集体证、孟津县麻屯镇前楼村二组集体用地，这些用地来源相对复杂，土地开发属分批申报，分批开发。现该合同已部分履行，豫德利房地产公司一期开发23.68亩，用地是洛阳市津华轻工机器制造厂名下的国有土地，二期开发正在前期准备。胜华金属公司与豫德利房地产公司签订该涉案土地，没有与其他相关方一并就权利义务进行书面约定，除胜华金属公司、豫德利房地产公司签订合同外，豫德利房地产公司还与孟津县麻屯镇人民政府签订了协议，经查该协议没有注明签订日期，该协议主要是对胜华金属公司、豫德利房地产公司签订协议中的第二条第2.3款，有关洛阳市津华轻工机器制造厂名下的国用土地开发进行约定，并依据孟津县城乡一体化领导小组孟城领（2012）18号文件《关于对麻屯镇2012年城中村改造项目的批复》精神对胜华小区项目涉及事项所达成的协议。豫德利房地产公司按照与胜华金属公司签订的合同约定，已向胜华金属公司支付1078万元。上述事实，经该院庭审，各方无异议，该院予以确认。关于涉案土地亩数、来源及开发情况的详情经查明：1、胜华金属公司持有2009年4月28日孟津县人民政府颁发集体土地使用权证书显示工业用地面积为3333.1平方米（5亩），该土地使用权类型为批准拨用企业用地。胜华金属公司、豫德利房地产公司签订涉案合同时该土地尚未征收为国有建设用地。2、胜华金属公司、豫德利房地产公司涉案合同中关于洛阳市津华轻工机器制造厂名下的孟津县国用1996字第××号地块23876.2平方米土地（35.82亩）。该土地2014年12月8日已经孟津县人民政府收回，由孟津县人民政府依据规划统一处置，文件编号为孟政土（2014）200号。3、2003年1月16日孟津县麻屯镇前楼村二组与胜华金属公司法定代表人陈玲珍丈夫冯富德签订的卖地证明，出卖土地3.6亩，价款4.32万元。2013年12月10日孟津县麻屯镇前楼村二组与胜华金属公司签订协议，经双方协商孟津县麻屯镇前楼村二组将该生产组厂、门面房及其它设备土地使用权一次性转让给胜华金属公司，面积为5.073亩，转让款为28万元。豫德利房地产公司为证明该地块开发属城中村改造项目，向该院提交了孟津县城乡一体化领导小组孟城领（2012）18号文件，该文件属批复文件，其中对胜华小区项目的四至及面积42.93亩、拆迁企业、安置情况予以许可。涉案土地开发中，孟津县土地储备中心与孟津县麻屯镇人民政府于2014年12月3日签订土地收购协议，对涉案土地中的东至前楼村集体地、南至前楼村集体地，西至阿新大道，北至前楼村集体地面积为23611.7平方米（35.42亩）土地使用权无偿收回。豫德利房地产公司为证明该涉案土地开发具有合法性，还向该院提交了网上下载的涉案纠纷的孟津县国土资源局关于孟津县国有建设用地使用权挂牌出让成交公示信息，孟津县国土资源局出具的成交确认书、孟津县人民政府土地管理文件孟政土（2015）05号文件［关于洛阳豫德利房地产开发有限公司有偿使用国有建设用地使用权的批复］。胜华金属公司为证明胜华金属公司与豫德利房地产公司签订的涉案合同为无效合同，依据本案证据结合庭审情况提出如下意见：（1）在胜华金属公司、豫德利房地产公司双方签订《土地使用权及地上附属物转让合同》时，胜华金属公司不是上述土地的权利人，上述土地的权利人分别是洛阳市津华轻工机器制造厂和麻屯镇前楼村二组。胜华金属公司2006年3月9日，是和洛阳津华实业公司（该公司前身为洛阳市津华轻工机器制造厂）签订的土地购买协议，并且该土地一直没有办理使用权人变更、过户手续，依照土地法律法规的规定，胜华金属公司、豫德利房地产公司双方签订合同时，应当征得该部分土地的权利人的同意，双方未征得该权利人同意，处分该公司权利，属侵权行为。胜华金属公司、豫德利房地产公司的合同因侵权违法而无效。（2）胜华金属公司与麻屯镇前楼村二组私相买卖集体土地，违反集体土地严禁买卖的法律规定，未经政府职能部门使用权变更手续就与豫德利房地产公司签订涉案合同，双方约定将前楼村二组的集体土地予以转让、开发，该行为违法、无效。（3）双方合谋串通的表现是：合同的3.1项约定：“该地块在政府部门挂牌出让时，甲方应确保乙方顺利摘牌，乙方摘牌时，甲方负责不能让任何第三方参与，（甲方）负责只能让乙方一家按起始价摘牌，如有其它企业和个人参与，责任属于甲方”等等类似的内容，此约定显然违反招投标法等法律规定，因此该涉案合同也应认定无效。（4）本案胜华金属公司、豫德利房地产公司双方签订合同时，豫德利房地产公司明知胜华金属公司与豫德利房地产公司双方合同指向的土地中，涉及的国有土地、集体土地，胜华金属公司未经法定变更手续无权处分。一审法院认为，豫德利房地产公司开发涉案土地是否合法，不是本案争议焦点。本案争议焦点是胜华金属公司、豫德利房地产公司签订的涉案合同是否合法，是否为无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《中华人民共和国合同法》第五十二条明文规定，下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立的合同损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”依据本案证据结合胜华金属公司、豫德利房地产公司的诉辩主张及上述法律规定，该院认为，依照上述法律的规定，豫德利房地产公司响应政府号召进行城中村改造需要土地，应当首先依法向孟津县人民政府申请建设用地（包括位置、面积、用途等），由孟津县人民政府划定征收范围，与征收范围内的住户签订征迁补偿安置协议，征收这些土地。孟津县人民政府完成征收程序后，由孟津县人民政府对征收到手的这些土地挂牌出让，公开竞价，价高者得。而不是由胜华金属公司、豫德利房地产公司双方事先私下协议、合谋串通内定摘牌，合谋低价拿地，让国家减少收入、税收。胜华金属公司与豫德利房地产公司的民事行为损害了国家利益、集体利益，其所签订的涉案合同依法应认定为无效合同。本案胜华金属公司、豫德利房地产公司对即将开发的土地在未征得相关权利人的同意、未经土地使用权变更，未经政府和相关部门的规划、土地转让划拨审批、公开招拍挂等前置手续，匆忙签订合同，约定各方权利义务，涉案合同内容侵犯了国家利益、集体利益和个人利益，具有侵权违法性。综合判断，该涉案合同依法应认定为无效合同。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：2014年4月1日胜华金属公司与豫德利房地产公司签订的《土地使用权及地上附属物转让合同》无效。一审案件受理费100元，由胜华金属公司与豫德利房地产公司各承担50元。豫德利房地产公司承担的部分限豫德利房地产公司在本判决生效后七日内向本院交纳，逾期本院移交强制执行。二审期间，豫德利房地产公司提交如下新证据：2014年6月14日孟津县麻屯镇人民政府与豫德利房地产公司签订的一份“协议”，证明经政府同意，豫德利房地产公司占用土地面积42.93亩，对胜华小区进行开发。胜华金属公司对该份证据的质证意见是：对证据的真实性没有异议，该协议正好证明了一审判决是正确的，既然豫德利房地产公司与孟津县麻屯镇人民政府签订协议，孟津县麻屯镇人民政府将该土地发包给豫德利房地产公司开发，豫德利房地产公司就该土地又和胜华金属公司签订协议，双方协议应当无效。因为孟津县麻屯镇人民政府将该土地发包给豫德利房地产公司开发，证明孟津县麻屯镇人民政府对该土地拥有使用权。本院认为，豫德利房地产公司所提交的该份协议，胜华金属公司没有异议，本院作为本案有效证据使用。本院查明的事实与原审查明事实一致。本院认为：2014年4月1日胜华金属公司与豫德利房地产公司签订的《土地使用权及地上附属物转让合同》，所涉及的转让土地包括工业用地与农村集体土地，而该两家公司在签订转让协议之前，并未到相关部门办理土地产权和权属的变更手续，因此其转让行为应属无效。胜华金属公司与豫德利房地产公司在2014年4月1日《土地使用权及地上附属物转让合同》中明确约定“该地块在政府部门挂牌出让时，甲方应确保乙方顺利摘牌，乙方摘牌时，甲方负责不能让任何第三方参与，负责只能让乙方一家按起始价摘牌，不能存在外来第三方干扰，如有其它企业和个人参与，责任属于甲方”，该约定存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审法院基于上述事实判决胜华金属公司与豫德利房地产公司签订的2014年4月1日《土地使用权及地上附属物转让合同》无效，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，豫德利房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由洛阳豫德利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年八月二十一日书记员  蒋 超