山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0391民初1256号 原告：耿现臣，男，1959年12月29日生，汉族，住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：张资凯，山东长城长律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁玉茹，山东长城长律师事务所律师。 被告：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东（淄博名尚国际社区商业楼）。 法定代表人：杜胜，董事长。 委托诉讼代理人：李中钢，浙江路成律师事务所律师。 原告耿现臣与被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司（以下简称“名尚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张资凯、梁玉茹，被告名尚公司的委托诉讼代理人李中钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿现臣向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2014年8月2日签订的商品房买卖合同及补充协议；2.解除双方于2014年8月2日签订的委托租赁经营管理合同；3.被告返还原告购房款761339元及办证等其他费用27846元，并赔偿原告自购房款交纳之日（2014年7月19日）至返还房款之日止按照银行同期贷款利率的1.5倍的利息损失（截止2019年4月30日为216998元）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与名尚公司于2014年8月2日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告从名尚公司处购买房屋一套，房屋总价为761339元。原告依约向名尚公司支付了全部购房款。根据双方签订的合同第八条约定，名尚公司应于2014年12月31日前交付房屋，并于2016年6月30日前办理房屋产权登记。2014年8月2日，双方还签订委托租赁经营管理合同一份，约定原告将上述房屋交予被告租赁经营管理，委托期限是五年，双方按照8：2分成租金收益。但实际情况是，被告先是隐瞒该房抵押事宜（至交房后才解除抵押），于2015年2月7日通知交房，系逾期交房；再次，至今未办理房屋产权证，逾期长达三年。同时原告将所购买的产权房委托给被告经营管理，但至今该房由被告控制，怠于经营租赁，原告至今未收一分租金收益。鉴于被告上述严重违约行为，致使原告购买房屋的目的不能实现。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告名尚公司辩称，首先，原告诉请解除合同并不成立。被告于2012年8月21日取得案涉房屋的预售许可证，2014年8月2日与原告分别签订房屋的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》和《委托租赁管理经营合同》等，2014年11月13日完成案涉房屋的竣工验收备案，2015年2月7日完成案涉房屋的交付。被告按约履行了自己的合同义务，不能在合同约定的2016年6月30日前办理案涉房屋的所有权的转移登记，这并非是由于被告的责任引起，而主要系委托租赁管理经营需要以及行政机关要求等原因，故按合同约定被告不承担违约责任。同时，原、被告双方关于房屋登记的约定及补充约定，也没有约定可以退房。其次，赔偿利息损失216998元没有事实和法律依据。原、被告双方同时签订有案涉房屋的《委托租赁管理经营合同》，按该合同约定，委托经营管理期限自2015年5月7日起至2020年5月6日止，前三年被告不需向原告支付任何费用、原告也不需缴纳物业服务费用等，从第四年起原告可以收回商铺自己经营并缴纳物业服务费用等、也可以继续委托被告经营管理并按收益8：2分成，故自2014年7月19日起至实际返还房款日止按照银行同期贷款利率的1.5倍赔偿利息损失没有事实和法律依据。同时，如果本案原告享有《商品房买卖合同》的解除权，那么合同解除后也应按《合同补充协议》第十五条第2项约定履行退款付息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 原告与被告于2014年8月2日签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）、《合同补充协议》、《委托租赁经营管理合同》，《商品房买卖合同》约定由原告购买被告开发的名尚城市广场1单元010142号房产一套，建筑面积为40.1平方米，总价款为761339元；被告应当在2016年6月30日之前为原告办理完房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下约定处理，即“由于出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付已付房价款百分之一的违约金”。原告于2014年7月13日、2014年7月19日共向被告支付购房款761339元，于2015年2月7日交纳办证费用27846元，但被告至今仍未为原告办理房屋权属登记。《合同补充协议》第十五条第2项：出卖人原因导致买受人有权解除本合同及本补充协议的，如买受人不解除合同，则出卖人按照本合同其他相关约定承担违约责任。如买受人解除合同，则双方按以下方式处理：（1）出卖人应按照本合同及本补充协议相关条款的约定承担违约导致合同解除应向买受人支付赔偿金。（2）买受人系以一次性付款或分期付款的方式购房，则出卖人应在合同解除之日30日内，向买受人返还：已付房款及利息（自出卖人收到房款日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；买受人交予出卖人的代缴税、费（不计息）。第十五条第3项：除双方另有书面约定外，如出现法定或约定的买受人有权解除本合同及本补充协议的事由，出卖人自该事由发生之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）双方继续履行合同并按照本合同约定履行义务。双方签订的《委托租赁经营管理合同》约定，委托经营管理期限自2015年5月7日起至2020年5月6日止，前三年被告不需向原告支付任何费用、原告也不需缴纳物业服务费用等，从第四年起原告可以收回商铺自己经营并缴纳物业服务费用等、也可以继续委托被告经营管理并按收益8：2分成，但截至起诉日止，被告未对案涉房屋进行经营管理，也未向原告支付收益。案涉房屋至今未办理权属证书，为此，原告诉至本院，提出了上述诉称中的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点有两点。一是原告能否有权要求解除商品房买卖合同、合同补充协议及委托租赁经营管理合同；二是原告主张的赔偿自购房款交纳之日（2014年7月19日）至返还房款之日止按照银行同期贷款利率的1.5倍的利息计算是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一：原告能否有权要求解除商品房买卖合同、合同补充协议及委托租赁经营管理合同的问题。首先，房屋产权证书是公民依法享有房屋所有权的法定证件，公民只有依法获得产权证，才能行使对所拥有的房屋转让、出租、赠与等自由行使的权利，本案双方签订的合同及补充协议中虽有逾期办证原告不退房的约定或解除合同的应按中国人民银行同期活期存款利率计算利息，但该约定系被告提供合同及补充协议中的格式条款，该条款剥夺了原告作为买受人享有的主要权利，同时减轻甚至免除了被告作为房地产商所应当承担的法定义务和责任，故应当认定该格式条款无效；其次，被告承诺办理权属登记的日期距今已近三年，且在庭审中仍表示无法确定具体办证时间，即被告已构成根本违约；再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，原告依据司法解释的规定享有法定解除权。最后，双方签订的委托租赁经营管理合同约定，委托经营管理期限自2015年5月7日起至2020年5月6日止，前三年被告不需向原告支付任何费用、原告也不需缴纳物业服务费用等，从第四年起原告可以收回商铺自己经营并缴纳物业服务费用等、也可以继续委托被告经营管理并按收益8：2分成，但被告至今也未对案涉房屋进行经营管理，也未向原告支付任何收益。 综上所述，原告要求解除合同及补充协议和委托租赁经营管理合同并返还房款761339元及办证费用27846元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告答辩中所称的房屋登记的约定及补充约定中，并没有约定可以退房的主张明显缺乏事实及法律依据。对此，本院依法不予支持。 关于争议焦点二：原告主张的赔偿自购房款交纳之日（2014年7月19日）至返还房款之日止按照银行同期贷款利率的1.5倍的利息计算是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在原告已按约定交纳房款的情况下，原告主张被告赔偿利息损失，于法有据，本院依法应予以支持。原告交纳购房款的实际时间为2014年7月19日，利息损失应以761339元为基数，自2014年7月20日起至被告实际退款之日止，按银行同期贷款利率计算）。原告要求按同期银行贷款利率的1.5倍计算利息，无事实及法律依据，本院依法不予支持。虽然被告在庭审中主张即使解除合同应自合同解除之日起30日内向买受人退还房款，并按中国人民银行同期活期存款利率计算利息，但该约定系被告提供的合同及合同补充协议中的格式条款，该条款剥夺了原告作为买受人享有的主要权利，同时减轻甚至免除了被告作为房地产商所应当承担的法定义务和责任，故应当认定该格式条款无效，对被告的答辩意见本院依法不予采信。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下： 一、解除原告耿现臣与被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司于2014年8月2日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）及其补充协议。 二、解除原告耿现臣与被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司于2014年8月2日签订的《委托租赁经营管理合同》。 三、被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告耿现臣购房款761339元及办证费用27846元。 四、被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告耿现臣资金利息损失（以购房款761339元为基数，自2014年7月20日起至被告实际退款之日止，按同期银行贷款利率计算）。 五、驳回原告耿现臣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6928元，由被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员  刘 凡 二〇一九年八月二十二日 法官助理  王召刚 书 记 员  孙 颖