宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民初1383号原告：裴正刚，男，1969年9月14日出生，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：丁惠军，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街金泰大厦******。法定代表人：孙志菲,该公司法定代表人。委托诉讼代理人：王伟，男，1984年5月13日出生，汉族，该公司职员。被告：许学平，男，1971年8月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。原告裴正刚与被告宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称海和公司）、许学平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告裴正刚的委托诉讼代理人丁惠军、被告海和公司的委托诉讼代理人王伟、被告许学平到庭参加诉讼。各方当事人在和解期限内未能达成一致。本案现已审理终结。裴正刚向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法解除原告和被告海和公司双方于2015年7月2日签订的两份《商品房买卖合同（现售）》；2.判令被告海和公司返还原告已支付的购房款7016389.96元并赔偿各项经济损失9517627.96元（详见计算清单，其中购房款利息按年利率6％暂算至2018年ll月26日，2018年11月26日之后的利息以购房款总额7016389.96元为基数，按年利率6％计算至购房款实际返还之日止），共计16534017.92元；3.判令被告许学平对上述款项承担连带还款责任；4.本案诉讼费、保全费等由二被告承担。事实和理由：2015年7月2日，原告与被告海和公司签订了两份《商品房买卖合同（现售）》，合同约定：原告购买被告海和公司开发的位于银川市××区写字楼办公1901、1902室。面积为848.91平方米和783.68平方米，两室单价均为每平方米8800元，总价分别为7470408元和6896384元。在该两份合同签订前，原告己向被告海和公司支付购房款5548192元；合同签订后原告又陆续向被告海和公司支付购房款1468197.96元。被告海和公司于2015年8月初将合同约定的两套房屋交付原告使用。原告在收到房屋后就对该两套房屋进行了装修。装修完毕后原告一直在使用案涉房屋，并等待被告海和公司给其办理房产证。直到2018年5月28日，原告收到银川市中级人民法院通知，才知道被告海和公司早于2016年4月份就将案涉房屋抵押给第三人用于借贷，并且现案涉房屋己被法院拍卖。综上所述，被告海和公司的抵押行为导致原告无法取得案涉房屋所有权，致使双方签订的合同目的不能实现并且给原告带来了极大的经济损失，被告许学平系被告海和公司大股东，利用其股东优势地位损害了原告的合法权益。原告为维护其自身的合法权益，特提起诉讼。海和公司辩称，被告与原告签订《商品房买卖合同（现售）》后，原告虽然支付购房款6848192元，但按约定原告应当将剩余购房款7518600元在一个月内办理银行按揭贷款，系原告的原因未能办理按揭贷款，原告无法向被告支付剩余购房款，构成根本性违约，导致被告资金周转困难，导致被告将合同约定的1901、1902室房屋抵押，原告对抵押事实知晓且有过错，原告提出的诉请不能成立；原告与被告及案外人于2018年4月28日签订了四方协议，明确认定互不追究对方责任；原告对案件事实的陈述部分错误，原告陈述于2018年5月28日才知道抵押贷款的事实是虚假陈述；原告违反双方2018年4月25日签订的《协议书》构成单方严重违约，原告的主张因作为买卖标的物的房屋被协议变更，其诉讼请求失去了前提依据，且原告对签订的《协议书》拒不履行，造成现在无法交付房屋并办理相应产权证书，原告应承担全部单方过错责任。请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。许学平辩称，原告诉请与其无关，其不是涉案合同相对的主体，不是本案适格被告；原告提出其是海和公司的股东，利用股东优势损害其利益，要求其对被告海和公司所欠的债务承担连带责任没有事实及法律依据，海和公司是有限责任公司，是独立的企业法人，应以公司全部资产承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉请提交下列证据：证据一、银川市商品房买卖合同（现售）》两份（复印件），证明：2015年7月2日，原告与被告海和公司签订《商品房买卖合同（现售）》两份，约定被告海和公司将其开发的位于银川市××区写字楼办公1901、1902室出售给原告，房屋面积分别为848.91平方米和783.68平方米，两室单价均为每平方米8800元，总价分别为7470408元和6896384元。证据二、房屋所有权证两份（复印件），证明：2015年8月11日，被告海和公司将案涉两套房屋登记在其名下；2015年7月2日，被告将案涉两套房屋出售给原告时其对该两套房屋享有所有权；被告未按合同约定，在双方签订案涉两套房屋买卖合同后将该两份合同在房屋管理部门进行备案，而是将该两套房屋产权登记在其自己名下，被告已构成违约，并且被告一直隐瞒其已办理案涉房屋房产证的事实。证据三、中国建设银行客户专用回单十张及收据十四张、企业信用信息公示报告（打印件）、情况说明、股东会决议各一份，证明：原告先后已向被告支付购房款共7016389.96元；原告持有宁夏鸿利集团有限公司80%的股权，向被告支付的购房款系宁夏鸿利集团有限公司代其支付，且宁夏鸿利集团有限公司的垫付行为经过公司股东同意。证据四、装饰工程施工合同一份、中国农业银行客户专用回单十张及中国建设银行客户专用回单四张、企业信用信息公示报告，证明：被告将涉案房屋交付原告使用后，原告就将涉案房屋交由银川兴艺装饰工程有限公司进行装修，为此原告支出装修费108万元，由于被告的违约行为导致原告不能取得产权，被告应当依法赔偿原告的损失。证据五、银川市中级人民法院（2016）宁01民初595号民事判决书一份、银川市中级人民法院（2017）宁01执147号、（2017）宁01执147-3号执行裁定书、银川市中级人民法院通知一份、不动产权证书两份，证明：被告海和公司与原告签订《商品房买卖合同（现售）》后，二被告于2016年4月与案外人李学才签订了《借款抵押合同》将涉案房屋抵押给案外人李学才，也未向原告告知将涉案房屋抵押给案外人李学才的事实；案外人李学才与二被告民间借贷纠纷执行案件将涉案两套房屋抵偿给案外人李学才，2018年5月28日银川市中级人民法院通知原告搬离涉案房屋；2018年9月26日涉案两套房屋登记在案外人李学才名下。证据六、孙志菲询问笔录、企业信用信息公示报告（打印件），证明：被告海和公司法定代表人孙志菲在银川市公安局陈述，被告海合公司原大股东和现实际控制人系被告许学平，在孙志菲不知情的情况下，将法定代表人变更为孙志菲。经质证，被告海和公司对证据一中1901号房屋的合同真实性不予认可，因为系复印件，1902号房屋合同的真实性认可；证据二与本案无关，对关联性有异议；对证据三、证据五予以认可；对证据四证明涉案房屋由原告装修没有异议，但装修费用不予认可，需经评估或鉴定；对证据六不予认可，对孙志菲的询问笔录内容有异议，对公司信息公示报告无异议。被告许学平的质证意见与被告海和公司质证意见一致。被告海和公司为支持其抗辩提交协议书一份、告知函、邮政专递邮寄单（均原件），证明：原告先行违约，原告知晓涉案房屋抵押的事实。经质证，原告对协议书的真实性认可，告知函原告本人未见到，协议书第六条约定原告付款后才生效，至今该协议未生效，不具有法律约束力，且原告在签署该协议时，涉案1901、1902号房屋已经在银川市中级法院拍卖中，原告是为了减少损失才妥协性的认可协议中“对抵押知晓的事实”，实际原告是在银川市中级法院拍卖中才知道抵押事实，对《告知函》的证明目的不予认可。被告许学平对该证据予以认可。被告许学平未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一虽然系复印件，但是能够与被告海和公司的答辩意见及提交的协议书相互印证，本院予以采信；原告提交的证据二系复印件，被告对该证据不予认可，本院不予采信；原告提交的证据四不能证明装修合同主体与原告一致，不能达到其证明目的，本院不予采信。原告提交的证据六与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理查明，2015年7月2日，原告（买受人）与被告海和公司（出卖人）签订两份《银川市商品房买卖合同（现售）》，合同约定原告购买由被告海和公司开发的位于银川市××区，房屋单价均为8800元/平方米。1901室面积为848.91平方米，总价款为7470408元，通过公积金贷款方式付款，买受人应当于2015年6月30日前支付首期房价款3770408元，余款3700000元向贷款机构申请贷款支付；1902室面积为783.68平方米，总价款为6896384元，通过公积金贷款方式付款，买受人应当于2015年6月30日前支付首期房价款3496384元，余款3400000元向贷款机构申请贷款支付；合同第九条逾期付款责任约定买受人逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……若不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；合同第十二条约定出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付房屋；合同第十七条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商解决；因买受人的原因未能在约定期限内完成房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；合同还对其他事项进行了约定。2015年4月17日宁夏鸿利集团有限公司召开股东会，决议由该公司为股东裴正刚购买金钻名座1号写字楼办公1901、1902室的购房款进行代付。宁夏鸿利集团有限公司自2015年4月27日至2016年7月18日以银行转账的方式分九次向被告海和公司支付购房款及物业储备金共计6929821.5元，2015年7月10日向宁夏金钻物业服务有限公司转账物业费及公共设施维护费86568.46元。剩余购房款原告未支付。原告自认被告海和公司于2015年7月10日将金钻名座1号写字楼办公1901、1902室交付其使用。另查明，被告海和公司、许学平与案外人李学才民间借贷纠纷一案，经本院审理作出（2016）宁01民初595号民事判决书，认定许学平向李学才借款1350万元并约定了利息，应当承担还本付息的责任。被告海和公司以自己名下的8套房屋（包含本案金钻名座1号写字楼办公1901室、1902室）为上述借款和利息进行了抵押担保，办理了他项权利证书，李学才对8套房屋在1350万元债权及利息范围内享有优先受偿权。该判决生效后，李学才向本院申请执行，本院依法评估拍卖涉案房屋，李学才以变卖价格接受了涉案房屋。2018年9月26日，李学才取得了金钻名座1号写字楼办公1901室、1902室不动产权证书。还查明，2018年4月25日被告海和公司与原告裴正刚、案外人王伟三方签订《协议书》，被告许学平为该《协议书》提供连带责任保证。三方约定原告裴正刚购买被告海和公司金钻名座1号写字楼1901、1902室调换至2001、2002室，被告海和公司与原告互不追究对方责任，双方各承担各自损失；2001、2002室房屋产权为案外人王伟所有，王伟同意办理。调换后，原告将欠付被告海和公司购房款7518600元一次性补给案外人王伟，由被告海和公司、王伟全力配合在收到购房款后，办理不动产登记手续。《协议书》第（六）条约定本协议以原告将所欠款项全部转到王伟账户到账后生效。协议签订后，原告未将欠付购房款项转账给王伟，按照约定，该协议未生效。本院认为，原告裴正刚与被告海和公司签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》系双方真实意思表示，双方应当严格依照约定履行合同义务。关于原告提出解除双方签订的两份《银川市商品房买卖合同（现售）》诉请，经查被告海和公司在涉案房屋已经出售给原告后仍将房屋为他人借款提供抵押担保，该行为导致涉案房屋被法院执行，双方商品房买卖合同目的不能实现，符合法定的合同解除情形，原告请求解除双方签订的两份《银川市商品房买卖合同（现售）》本院予以支持；关于合同解除的效力问题，原告要求被告海和公司返还已支付的购房款符合法律规定，被告海和公司抗辩称双方达成《协议书》调换房屋，互不追究责任，原告违约未履行协议，其不应当承担责任，因《协议书》未生效，被告海和公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告分九次银行转账共计支付购房款及物业储备金6929821.5元，对于原告多主张的86568.46元因付款凭证上载明系物业费及公共维护费不属于购房款，本院支持被告海和公司向原告返还6929821.5元购房款，对于原告要求被告海和公司赔偿已付购房款的利息损失及装修费，因原告已占有使用涉案房屋但未按照合同约定支付下剩购房款，亦存在违约行为，对于原告主张购房款的利息损失本院不予支持，同时原告对于装修费的金额未提交有效证据予以证实，本院不予支持。关于被告许学平是否为本案适格主体的问题，因涉案商品房买卖合同的签订主体为被告海和公司与原告，许学平与原告不存在合同关系，许学平不是本案的适格主体，对于原告请求被告许学平承担连带责任的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告裴正刚与被告宁夏海和房地产开发有限公司于2015年7月2日签订的两份《银川市商品房买卖合同（现售）》；二、被告宁夏海和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告裴正刚购房款6929821.5元；三、驳回原告裴正刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121004元，由被告宁夏海和房地产开发有限公司负担52031.72元，原告裴正刚负担68972.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  李山山审判员  任朝霞审判员  张旭霞二〇一九年八月五日书记员  王小茹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。