湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终700号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘红燕，女，1974年10月13日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：陶安定，湖北周成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胥慧兰，女，1968年9月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王远林，湖北法正大律师事务所律师。上诉人刘红燕因与被上诉人胥慧兰房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2017）鄂0691民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘红燕及其委托诉讼代理人陶安定，被上诉人胥慧兰及其委托诉讼代理人王远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红燕上诉请求：请求撤销原审判决第二、三、四、五、六、七项，将上诉人刘红燕应赔偿被上诉人胥慧兰的损失与被上诉人应支付上诉人房屋租金及房屋占用费用相抵后，被上诉人还应给付上诉人200000元。（最终金额以重新鉴定的租金暨房屋占用费为依据。）事实和理由：一、一审认定租赁合同解除时间错误，2015年5月29日被上诉人收到解除合同通知书时，租赁合同已解除。即使协议解除合同，在襄阳市中级人民法院第一次二审中，双方均同意解除合同时起，合同解除时间也不是重审一审的开庭之日2017年11月22日。二、一审判决认定的租金金额缺乏证据。鄂华评报字[2015]64号评估报告书说明其只在2015年1月1日有效，故不能作为一审法院2018年10月26日作出判决的依据。第一次一审中，上诉人已对鄂华评报字[2015]64号评估报告书提出异议，该报告书不合法、不合理、不应被采信。上诉人已申请2015年1月1日至租赁合同解除之日的租金进行重新鉴定，应对房租重新鉴定。三、一审判决认定被上诉人经营损失337522元错误。一审判决被上诉人的经营损失依据湖北金伯乐资产评估事务有限公司鄂金评报字[2018]108－2号评估报告书，该报告参照被上诉人提供的2014年度正常营业经营情况作预测，该鉴定资料未经当事人质证、法院认定。应当依据被上诉人缴税情况确定其营业收入，且上诉人有证据证明被上诉人2015年全年均正常营业，停止营业时间是2016年1月17日。租金未协商一致，双方均存在问题，被上诉人停止营业期间的经营损失至少应自负50%。上诉人不同意赔偿被上诉人经营损失261536元。四、一审判决认定装修损失错误。被上诉人2009年装修，应按当时的定价确定装修费一审湖北金伯乐资产评估事务有限公司鄂金评报字[2018]108－1号评估报告书鉴定依据标准有误，不应采信。被上诉人将房屋装修为10个双人间、8个单人间，是针对自己经营宾馆的需要，装修费应自负。上诉人已免除了第一年的租金，已对被上诉人装修进行了补偿。五、租赁合同解除后，被上诉人未即时腾退，给上诉人造成损失应予赔偿。胥慧兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘红燕向一审法院起诉请求：一、判令胥慧兰排除妨碍，搬离所占用的房屋。二、胥慧兰支付刘红燕房屋占用费10万元（暂计算至2015年7月1日，之后的租金按每年20万元支付至实际搬离房屋之日止）。三、胥慧兰支付因占用刘红燕房屋所产生的水电费损失2000元。诉讼中，刘红燕自愿放弃该项诉讼请求。四、案件受理费由胥慧兰负担。胥慧兰向一审法院反诉请求：一、刘红燕赔偿胥慧兰经营损失50万元。二、刘红燕赔偿胥慧兰装饰装修及物品损失20万元。三、反诉费由刘红燕负担。一审法院认定事实：2009年9月12日，刘红燕（甲方、出租人）与李成林（乙方、承租人，系胥慧兰之夫）签订《租房合同》，主要约定：1.甲方将新五中斜对面的房屋（二层、三层、一层最南面的一间）租给乙方作为宾馆使用。2.房屋年租金3万元，租赁期限自2010年1月1日至2020年1月1日，租期10年，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化房租别算。3.乙方需先付款后租房，租金一年一交不能拖欠租金，逾期不付，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。4.合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另外一方有权提出解除合同，所造成的损失由责任一方承担。附件：由于甲方经济原因房屋未建完工，凭着自愿原则，双方达成以下协议：1.所租房屋内地板、水电、门、墙壁由乙方装饰装修，费用由乙方自理，以后属甲方所有，乙方不得拆走。改卫生间若对主体造成问题由乙方负责，所需砖沙、水泥料由甲方付出，甲方打通并安装好二、三楼侧窗。2.甲方必须把水、三相电、有线电视接通到出租房屋内，并打好一楼室内外地皮，安好楼梯，不锈钢栏至四楼，装好房屋后窗防盗网。3.甲方第一年免收乙方房租费用，收费从承租的第二年（2011年1月1日算起）。租赁合同签订后，李成林使用租赁房屋开办了襄樊市宜星居旅馆。2014年12月16日，李成林因病去世，该旅馆由李成林妻子即胥慧兰继续经营。胥慧兰依约向刘红燕交纳了前五年的租金，对于后五年的房屋租金，因双方约定按市场变化房租别算，经双方协商未能就后五年租金价格达成一致意见。2015年1月1日，刘红燕与胥慧兰就租金问题协商未果，遂将胥慧兰经营旅馆的电源关闭，导致双方发生纠纷，襄阳市公安局高新技术产业开发区分局团山派出所出警进行了协调处理。同年5月18日，刘红燕向胥慧兰邮寄通知一份，该通知载明：“我与李成林于2009年9月12日订立租房合同约定，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化房租别算。李成林去世后，我们双方未订立租房合同，而你没有交纳2015年1月1日以后的房租，现书面通知你，根据目前的房租市场行情，2015年1月至2015年12月31日的房租为20万元，请于接到通知后三日内，交纳本年房租，否则我将解除你我之间的租赁关系，并索赔对我造成的损失”。5月19日晚8时许，胥慧兰接到前述通知后与案外人祝顺清找到刘红燕与其协商按原来的租金价格先行交纳，对于以后的租金价格再行协商，但刘红燕拒收。5月20日，胥慧兰向刘红燕邮寄“关于交纳房屋租金的意见”一份，主要内容为：“2015年5月20日，本人收到湖北思扬律师事务所给我发的通知。2009年9月12日双方签订的租房合同第2条约定：房屋年租金为3万元，租赁期限自2010年1月1日至2012年1月1日，租期为10年，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化别算。2014年12月下旬，考虑到5年租期就要到了，我多次找你协商房租事宜，因你要的租金太高，由原来的3万元，一下涨到13万元，又说17万元，双方没有达成协议。之后，我又托人给你做工作，请你参照周边房租标准核算2015年的房屋租金也未能如愿。并且你拒绝接收我交的房租。我们双方签订的合同是合法有效的，尤其是10年租期的约定不得随意变更。虽然约定房租可随市场变化而变化，但不能脱离实际，不能想说多少就多少。我们只需按照合同约定和市场行情公平的处理这个问题，给一个合理价位，双方都能接受就行，而不应该漫天要价，无依据、无标准的提高租金。我会认为你是想通过提高房租达到你毁约的目的，因此产生的一切后果应由你自己承担。你提出2015年房租为20万元的要求，我不能接受”。5月29日，刘红燕又向胥慧兰邮寄通知一份，载明：“因你未支付房租而占用我的房屋，现解除你我之间的房屋租赁关系，现通知你立即搬离我的房屋，并支付房屋占用费。”同日，胥慧兰收到该通知后向刘红燕邮寄“关于收到刘红燕通知的答复”一份，主要内容为：“答复如下：一、双方继续履行合同。租房合同第2条约定：房屋年租金为3万元，租赁期限自2010年1月1日至2012年1月1日，租期为10年，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化别算。现你单方要求解除租赁关系，让我立即搬离，属违约行为，因此造成的损失由你方承担。二、请在三日内将你的开户行、银行账号告知我，我会在3日内给你转存房屋租金。前5年的房租是现金给付，双方没有争议。后5年的房租交多少，怎么交，我多次与你协商，均因你要价太高，而没有达成协议。同时，你拒绝收取我2015年的房租，这不能说我不交房租。我真诚希望，我们双方到周边了解一下房租行情，公平合理的商定一个房租价位，确保合同顺利进行。”刘红燕收到该答复后未予回复，胥慧兰仍继续使用租赁房屋，刘红燕遂于6月10日提起诉讼【即（2015）鄂襄新民初字第01213号房屋租赁合同纠纷】。6月13日，胥慧兰携5万元找到刘红燕协商交纳房租事宜，刘红燕明确表示要求胥慧兰一次性交纳20万元房租，否则拒收。6月24日，胥慧兰向刘红燕邮寄“关于房屋漏水请求维修的通知”一份，要求刘红燕及时对租赁房屋出现漏水的部分进行维修，如不维修，胥慧兰自行安排维修，维修费从房租中冲抵。一审法院于2015年7月9日向胥慧兰送达了相关诉讼文书。8月4日，胥慧兰预存现金14万元。（2015）鄂襄新民初字第01213号案件审理期间，胥慧兰申请对其承租刘红燕所有的487平方米宾馆房2015年至2019年度的租金价格进行鉴定，并交纳鉴定费5000元。一审法院委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司进行了评估，2015年11月20日，该鉴定机构作出鄂华评报字【2015】64号评估报告书载明：刘红燕出租给胥慧兰487平方米宾馆房，于2015年至2019年度的租金价格每年90320元。刘红燕提出重新鉴定申请书认为：一、原鉴定评估报告对刘红燕的房屋面积测算错误，与实际面积相差50平方米。二、原鉴定评估报告参照的房屋租赁价格不当，没有按照同地段、同经营类型的进行调查比照，导致鉴定评估报告错误。三、原鉴定评估报告参照的房屋租赁价格明显与实际租赁价格不符，导致鉴定评估报告错误。四、原鉴定评估报告将2015年至2019年的房屋租赁价格进行鉴定，既不符合申请人申请鉴定的事项，也不符合法律关于鉴定报告有效期的规定。五、原鉴定评估报告中提到“由于签订合同时房屋处于在建状态，真正交付使用比合同有所延期”表述歧义，与事实不符。一审法院依法告知刘红燕其未提供应重新鉴定的证据，未予准许重新鉴定，但要求鉴定部门对刘红燕提出的问题进行答复。2016年1月25日，湖北华炬资产评估房地产估价有限公司向刘红燕答复如下：一、关于房屋测算面积，占地面积487平方米是三方（含刘红燕）当时现场测量所得，当时刘红燕本人也在场，不应有争议。二、关于租赁价格，刘红燕认为该租赁房屋一年租金约为159600元，我们认为有以下三个方面计算不恰当：1.出租给学生家长应考虑寒暑假以及学生毕业的断档期。2.一楼一间门面实际用途为宾馆旅客和刘红燕家人上下楼通道，不能作为商业门面房计算。3.本案的各有关方（含本公司），均应本着尊重客观事实的原则，即房屋承租的起因和连续性（一般每年涨价不超过10%），且应考虑承租方的合理经营利润、宾馆现有档次等因素，共同协商解决问题。三、关于鉴定年度，我们是根据租房合同中5年内房屋价格不变的含义所确定的，如果当事人双方同意，报告可以改为只对2015年度的租赁价格进行鉴定。2016年5月11日，刘红燕对鉴定部门的回复解释称：一、关于房屋测算面积，1.华炬资产评估公司测我房面积时是数地板，当时并没有测别人的地板，并称下次再测，但直到现在也未测。2.韩永丰1、2、3楼实际面积只有288.564平方米，而华炬报告书上是500平方米，2015年租金为10万元，报告书上是7万元，无论房屋面积还是租金都与实际不符。3.余国学房屋面积为294.555平方米，且四楼是钢结构（冬冷夏热，价格便宜，不好出租），租期是永久，但2015年因涨房租，对方已搬走，且他房屋用途不是住宿，而只是学生放假才使用的补习班。二、关于租赁价格，1.这是学区房，是黄金地段，房子供不应求，并且高中学生时间紧，寒暑假只有几天，放假也在这学习，每年老租户还未搬走就有新租户预定。2.一楼门面我也走，是因为另外一个门胥慧兰支一床铺，把门堵了。3.经营、档次都是胥慧兰自己经营的原因。4.我也是按周边的市场行情增加的房租。5.除2015年房租外，胥慧兰也未支付2016年的房租及水电费。故要求重新进行评估。评估机构收到刘红燕的上述解释后于2016年6月6日回复称：我公司已就相关问题在2016年1月25日提交的重新鉴定申请书的回复中明确答复，本次不再赘述。刘红燕坚持认为前述鉴定不符合实际情况，但认可鉴定中确定的其租赁给胥慧兰的房屋面积。胥慧兰对上述鉴定报告及答复意见无异议。本案审理过程中，刘红燕对（2015）鄂襄新民初字第01213号民事判决中确认的租金数额（即前述鉴定评估的租金数额）提出异议，但未申请对租金数额进行鉴定。2017年11月22日，胥慧兰申请对其承租房屋的装修价值、大件用品（电脑、电视、锅炉、空调、热水器、太阳能等）的价值及其经营损失进行鉴定，并交纳鉴定费18000元。一审法院委托湖北金伯乐资产评估事务有限公司对上述项目进行评估鉴定，该机构分别于2018年9月15日、9月16日作出鄂金评报字[2018]108-1号、鄂金评报字[2018]108-2号评估报告书。鄂金评报字[2018]108-1号宜星居旅馆装修工程及大件用品资产评估报告书载明：宜星居旅馆装修工程及大件用品资产评估值为109428.55元，其中装修工程61982.63元、大件用品47445.92元。鄂金评报字[2018]108-2号宜星居旅馆经营损失评估报告书载明：宜星居旅馆自2015年1月1日至2017年11月22日期间的经营损失评估值310884.84元（每日纯收入294.12元×经营损失天数1057天）。刘红燕质证称对前述评估报告的合法性、关联性无异议，但对其内容的真实性有异议，并主张胥慧兰的停业时间为2016年1月17日。胥慧兰对鉴定报告的合法性、真实性无异议，但认为经营损失应计算至2019年12月31日即合同终止之日。一审法院认为：刘红燕与李成林在平等自愿、协商一致的基础上签订的租房合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。李成林去世后，作为李成林的配偶，胥慧兰有权承继租房合同承租人的权利义务，刘红燕对此亦未提出异议。故双方均应依照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点系，一、案涉租房合同解除时间的认定；二、胥慧兰应向刘红燕支付的租金数额；三、刘红燕是否应当赔偿胥慧兰的经营损失；四、刘红燕是否应当向胥慧兰赔偿租赁房屋装修工程及大件用品损失。一、关于案涉租房合同解除时间的认定。依据租房合同的约定，自2015年起房屋的租赁价格需刘红燕、胥慧兰双方根据市场行情另行协商。但在协商过程中由于对市场行情下的租赁价格理解不同，导致双方始终未能达成一致意见。胥慧兰在合同约定的交纳房租期间多次找到刘红燕，要求先行交纳部分租金，对其他有争议的租金数额另行协商，但刘红燕认为胥慧兰交纳的租金过低，始终拒绝收取胥慧兰主动交纳的租金。胥慧兰在双方未能就后五年最终租赁价格达成一致之前先行交纳部分租金的行为，符合合同约定，导致租金未能交纳的原因系刘红燕拒收，故胥慧兰在交纳租金方面，不存在违约行为。另从双方协商到刘红燕提起诉讼，胥慧兰都明确表示愿意支付租金，并且在诉讼中提存14万元表明其同意交纳租金的意愿，以自己的行为明确表达了其履行合同义务的意思表示。刘红燕以胥慧兰未按约交纳房租为由发出解除合同通知，因胥慧兰不存在违约且有明确履行合同义务的意思表示，刘红燕依照合同约定或者法定事由要求解除合同的条件不成就，故其发出解除合同通知的行为不产生解除案涉租房合同的法律后果。在本案诉讼过程中，双方仍未能就租金数额达成一致意见，庭审中，刘红燕认为双方合同已解除，胥慧兰亦表示同意解除合同，一审法院认定双方当事人达成解除合同的合意，案涉租赁合同于庭审当日即2017年11月22日解除。二、关于胥慧兰应向刘红燕支付的租金数额。胥慧兰向刘红燕支付租金至2014年12月31日，因双方的租赁合同系于2017年11月22日解除，在双方租赁关系存续期间，刘红燕有权向胥慧兰收取租金，故胥慧兰应向刘红燕支付2015年1月1日至2017年11月22日的租金。刘红燕要求胥慧兰按每年20万元的标准支付租金（由于刘红燕认为合同已于其发出解除合同通知时解除，故要求胥慧兰支付房屋占用费，但其主张的费用实际仍系房屋租金），但其未提交该房租标准的合理计算依据，不予支持。对于鉴定机构评估认定案涉房屋2015年至2019年度租金价格为每年90320元的结论，胥慧兰在诉讼中予以认可；刘红燕虽对该鉴定结论持有异议，但未提交相反证据加以证明。故确定胥慧兰应按鉴定机构依法评估的房屋租赁价格即每年90320元的标准向刘红燕支付租金，胥慧兰应当支付的租金数额为261557元（90320元×1057天÷365天）。对于刘红燕主张的2017年11月22日之后的房屋占用费，双方租房合同在本案诉讼期间解除后，案涉租赁房屋处于闲置状态等待办理交接，双方均未实际使用该房屋，故基于公平原则对于此后的房屋占用费不予支持。三、关于刘红燕是否应当赔偿胥慧兰的经营损失。首先，双方租房合同系于2017年11月22日解除，在双方房屋租赁关系存续期间，胥慧兰依法享有使用租赁房屋开设宾馆进行经营的权利。其次，双方未能就后五年房屋租赁价格达成一致，但胥慧兰以其行为明确表达了同意支付租金的意思表示，导致租金未能交纳的原因系刘红燕拒收，胥慧兰在交纳租金方面不存在违约行为，刘红燕仍应继续履行租赁合同确定的出租人义务，即保证胥慧兰正常使用租赁房屋进行经营。再次，在双方产生争议但租赁合同关系依然存续期间，刘红燕采用锁门、切断电源等方式，严重影响了胥慧兰的正常经营。综上，刘红燕应向胥慧兰赔偿自胥慧兰不能正常经营之日起至租房合同解除之日（2017年11月22日）止按鉴定机构依法评估的每日纯收入294.12元的标准计算的经营损失。刘红燕称不应赔偿经营损失的意见、胥慧兰称经营损失应计算至2019年12月31日的意见，无事实及法律依据，不予采纳。关于胥慧兰不能正常经营起始时间的确定，刘红燕主张为2016年1月17日，胥慧兰主张为2015年1月1日。对此一审法院认为，双方于2015年1月1日因刘红燕关闭租赁房屋电源发生纠纷，但现有证据仅能证明双方自2015年起产生争议，对胥慧兰的正常经营产生了一定的影响。对于胥慧兰未能正常经营的准确起始日期，双方均未提交充分证据加以证实。鉴于双方认可自双方产生纠纷以来，确实存在胥慧兰无法正常经营的事实，依据公平原则确定胥慧兰的经营损失自刘红燕起诉之日即2015年6月10日起开始计算。刘红燕应当赔偿的经营损失数额为263826元（294.12元×897天）。此外，需要说明的是，本案中鉴定机构参照胥慧兰2014年度的经营情况对其经营损失进行评估，评估所得每日纯收入294.12元已将租金（3万元/年）作为成本费用予以扣除。因本案中已对此期间胥慧兰应向刘红燕支付的租金另行处理，若仅按294.12元的每日纯收入确认刘红燕应向胥慧兰支付的经营损失，则会造成2015年6月10日至2017年11月22日期间，胥慧兰实际重复支付两次租金的情况。故2015年6月10日至2017年11月22日期间按照3万元/年标准计算的租金73726元（30000元×897天÷365天）不应再次作为成本从刘红燕应当赔偿胥慧兰的经营损失中扣除。综上，刘红燕应当赔偿胥慧兰经营损失337552元（263826元＋73726元）。胥慧兰的相关反诉请求，符合上述评判意见部分，予以支持；超出部分，不予支持。四、关于刘红燕是否应当向胥慧兰赔偿租赁房屋装修工程及大件用品损失。对于租赁房屋的装修工程，租房合同约定由胥慧兰对租赁房屋进行装饰装修，费用由胥慧兰自理，以后属刘红燕所有，胥慧兰不得拆走，故租赁房屋的装饰装修归刘红燕所有。本案中，租房合同约定的租赁期间尚未届满，双方虽在一审法院主持下同意解除合同，但在双方就租金产生争议后，刘红燕拒收租金、锁门、切断电源等行为，系导致本案租赁合同关系无法存续的原因之一，即刘红燕对于租赁合同的解除存在一定的过错，其应在其过错范围内就剩余租赁期内装饰装修残值损失承担责任。对于刘红燕应当赔偿的数额，以鉴定机构依法评估的装修工程价值61982.63元为基础，综合双方当事人的过错程度、租赁合同的履行情况、剩余租赁期间的长度等因素，确认刘红燕赔偿胥慧兰装饰装修残值损失30000元。胥慧兰的相关反诉请求，符合上述评判意见部分，予以支持；超出部分，不予支持。刘红燕辩称不应赔偿装修装饰价值的意见，无事实及法律依据，不予采纳。关于租赁房屋内的大件用品，系胥慧兰购买，且双方未对大件用品的归属另行约定，故大件用品应属胥慧兰所有。现双方同意解除租房合同，胥慧兰应将属其所有的物品搬离租赁房屋，故刘红燕要求胥慧兰搬离案涉租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。胥慧兰要求刘红燕赔偿大件物品损失的请求，无事实及法律依据，不予支持。刘红燕的相关辩称意见成立，予以采纳。胥慧兰为本案鉴定支付鉴定费5000元、18000元，合计23000元，该鉴定费的产生系因双方未能就租赁价格、经营损失、装修装饰价值协商一致造成，应由双方各担一半即11500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胥慧兰于本判决生效之日起十日内将属其所有的物品搬离案涉租赁房屋；二、胥慧兰于本判决生效之日起十日内支付刘红燕房屋租金261557元；三、刘红燕于本判决生效之日起十日内赔偿胥慧兰经营损失337552元、装饰装修残值损失30000元，合计367552元；四、刘红燕于本判决生效之日起十日内支付胥慧兰鉴定费11500元；五、以上二、三、四项折抵后，刘红燕应于本判决生效之日起十日内支付胥慧兰117495元；六、驳回刘红燕的其他诉讼请求；七、驳回胥慧兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由刘红燕负担1300元，胥慧兰负担1300元；反诉费5400元，由刘红燕负担2700元，胥慧兰负担2700元。二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，刘红燕与胥慧兰在收到本案一审判决书后，在上诉期内双方已按一审判决内容相互履行完毕。本院认为,关于租赁合同解除时间问题。上诉人刘红燕认为2015年5月29日被上诉人胥慧兰收到解除合同通知书时合同已经解除。即使协议解除合同，在襄阳市中级人民法院第一次二审中，双方均同意解除合同时起合同解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，2015年5月29日，刘红燕以胥慧兰未支付房租为由，向胥慧兰发出解除租赁合同通知。胥慧兰在收到通知的当天即对此提出了异议。案涉租房合同约定，自2015年起房屋的租赁价格需双方根据市场行情另行协商。但双方对市场行情下的租赁价格，经过多次协商始终未能达成一致意见。胥慧兰在合同约定的交纳房租期间多次找到刘红燕，要求先行交纳部分租金，对其他有争议的租金数额另行协商，但刘红燕认为胥慧兰交纳的租金过低，始终拒绝收取胥慧兰主动交纳的租金。并且胥慧兰在诉讼中提存14万元表明其同意交纳租金的意愿，以自己的行为明确表达了其履行合同义务的意思表示。故刘红燕以胥慧兰未按约交纳房租为由发出解除合同通知，因刘红燕依照合同约定或者法定事由要求解除合同的条件不成就，其发出解除合同通知的行为不产生解除案涉租房合同的法律后果。本院第一次二审调解时，胥慧兰虽表示同意解除合同，但双方对房屋租金、投资及损失不能达成一致意见，调解不成。在本院发回一审重审中，一审确定案涉租赁合同于一审庭审当日即2017年11月22日解除并无不当。关于胥慧兰应向刘红燕支付租金金额问题，本案诉讼中，胥慧兰申请对其承租刘红燕的房屋2015年至2019年度的租金价格进行鉴定，一审法院委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司进行了评估，该鉴定机构于2015年11月20日作出的鄂华评报字【2015】64号评估报告书载明：刘红燕出租给胥慧兰487平方米宾馆房，于2015年至2019年度的租金价格每年90320元。刘红燕对鉴定的年度租金提出异议后，该鉴定机构答复为：“我们是根据双方的租房合同中‘5年内房屋价格不变’的含义所确定的,如果当事人同意，报告可以改为只对2015年度的租赁价格进行鉴定”。从刘红燕与李成林（胥慧兰之夫）于2009年9月12日签订《租房合同》约定内容看，双方对后五年的租金如何确定，年租金价格是否变化未明确约定。故一审综合本案案情，确定胥慧兰按鉴定机构依法评估的房屋租赁价格即每年90320元的标准向刘红燕支付租金，未准许其重新鉴定申请并无不当。关于上诉人刘红燕赔偿被上诉人胥慧兰经营损失数额问题。湖北金伯乐资产评估事务有限公司作出的鄂金评报字[2018]108-2号宜星居旅馆经营损失评估报告书一审进行质证时，刘红燕未提出异议，现对该鉴定结论提出异议，未提交充分证据证实，本院不予支持。刘红燕上诉认为胥慧兰2015年全年均正常营业，停止营业时间是2016年1月17日，未提交充分证据证实。而对于胥慧兰不能正常经营的起始时间，在一审中，刘红燕主张为2016年1月17日，胥慧兰主张为2015年1月1日，一审法院认为，双方于2015年1月1日因刘红燕关闭租赁房屋电源发生纠纷，现有证据仅能证明双方自2015年起产生争议，对胥慧兰的正常经营产生了一定的影响。鉴于双方认可自双方产生纠纷以来，确实存在胥慧兰无法正常经营的事实，依据公平原则确定胥慧兰的经营损失自刘红燕起诉之日即2015年6月10日起开始计算并无不当。双方签订的《租房合同》中，对后五年的租金如何确定，年租金价格是否变化未明确约定。但胥慧兰以其行为明确表达了继续履行合同的意思表示，刘红燕仍应继续履行租赁合同确定的出租人义务。在双方租赁合同关系存续期间，刘红燕采用锁门、切断电源等方式，严重影响了胥慧兰的正常经营，刘红燕应向胥慧兰赔偿不能正常经营的经营损失。一审中，胥慧兰主张经营损失应从2015年1月1日计算至合同终止时间2019年12月31日止，一审根据查明的事实，综合本案案情确定刘红燕向胥慧兰赔偿从2015年6月10日起起至租房合同解除之日（2017年11月22日）止按鉴定机构依法评估的每日纯收入294.12元的标准计算的经营损失并无不当。关于胥慧兰租赁房屋装修损失问题。双方租赁合同约定的租赁房屋期限为10年，现租赁期间尚未届满。一审综合双方当事人的过错程度、租赁合同的履行情况、剩余租赁期间的长度等因素，根据鉴定机构评估的装修工程价值61982.63元，确认刘红燕赔偿胥慧兰装饰装修残值损失30000元并无不当。刘红燕不同意赔偿的理由不能成立，本院不予支持。对于刘红燕主张的解除合同之后的房屋占用费，一审以双方租房合同在本案诉讼期间解除后，案涉租赁房屋处于闲置状态等待办理交接，双方均未实际使用该房屋，故基于公平原则对于此后的房屋占用费不予支持适当。综上所述，上诉人刘红燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6172元，由刘红燕负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇一九年八月十一日书记员 付      亚      男