陕西省紫阳县人民法院民 事 判 决 书[2015]紫民初字第00736号原告贺习德，男，生于1968年8月7日，住陕西省紫阳县。委托代理人王先春，女，生于1978年1月24日，住陕西省紫阳县。系原告贺习德之妻。委托代理人张光祥，紫阳县城关法律服务所法律工作者。被告覃丕平，男，生于1977年8月27日，住陕西省紫阳县。委托代理人郑茂学，陕西汉水律师事务所律师。原告贺习德诉被告覃丕平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，原告贺习德于2015年9月22日向本院提出财产保全申请，要求对被告覃丕平及其妻子侯邦润在中国工商银行紫阳县支行、中国农业银行紫阳县支行、中国邮政储蓄银行紫阳县支行、陕西紫阳农村商业银行股份有限公司的存款予以冻结，并提供了担保，本院依法组成合议庭，经审查，原告的申请符合法律规定，本院于2015年10月12日作出（2015）紫民初字第00736-1号民事裁定书，对被告覃丕平在中国农业银行紫阳县支行的个人存款540.78元予以冻结，同日，作出（2015）紫民初字第00736-2号民事裁定书，对被告覃丕平在陕西紫阳农村商业银行股份有限公司的个人存款16340.50元、201.66元及其妻子侯邦润在陕西紫阳农村商业银行股份有限公司的个人存款35000元、7000元予以冻结。于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告贺习德及其委托代理人王先春、张光祥，被告覃丕平及其委托代理人郑茂学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺习德诉称，2013年农历12月28日，原告贺习德与被告覃丕平签订房屋买卖协议，协议约定：被告将其住房三间三层半出售给原告，价款为245000元，首付款100000元，2014年2月支付100000元，下余45000元于2015年底前付清。原告于2014年1月28日、2月28日各支付100000元，共计200000元。被告只将三楼顶层两间房屋交与原告，其他房屋被告继续居住使用。2014年2月，被告为在出售房屋西侧另行建房，将重型挖掘机放在出售房屋门前开挖地基，因挖掘机自身重量和开挖震动力大，原告为防止损害所买房屋，进行阻止，但被告却称，房屋还未完全交付，还不是原告的，原告无权干涉，仍继续施工，至新房完全建成。同年5月，原告发现所买房屋除地下室外，一楼多处墙体出现大面积穿透性裂缝，后二、三楼部分墙体也出现不同程度的裂缝。原告找被告处理，但被告满不在乎。原告认为，被告出售之房在未完全交付的情况下，因被告人为原因造成房屋墙体多处出现大面积裂缝，已构成危房，危及人身安全，严重影响安全居住使用，原告要求被告退还购房款，被告不予理睬。双方为此多次发生矛盾。为此，特诉至人民法院，请求判令解除原、被告之间的房屋买卖协议；判令被告返还原告购房款200000元；本案诉讼费由被告承担。原告贺习德向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、原告的身份证，用以证明原告的身份信息。2、王先春的身份证复印件及贺习德与王先春的结婚证复印件，用以证明王先春的身份信息以及二人系夫妻关系。3、房屋买卖协议，用以证明双方之间存在买卖关系。4、收条两张，用以证明原告分别于2014年1月28日、2月28日向被告各支付房款100000元的事实。5、照片11张，用以证明房屋出现多处裂缝，发生了质量变化，不符合购房时的质量标准。6、紫阳县公安局治安调解协议书，用以证明原、被告因房屋问题发生争议，王先春的姐姐王先容与覃丕平、侯邦润发生冲突，后经麻柳派出所调解的事实。7、麻柳派出所对覃丕平的询问笔录，用以证明原、被告因房屋问题打架的事实。8、麻柳派出所对侯邦润的询问笔录，用以证明原、被告因房屋问题发生纠纷，经派出所调解的事实。9、麻柳派出所对贺习德的询问笔录，用以证明原、被告因房屋问题发生纠纷，经派出所调解的事实。10、麻柳派出所对王先春的询问笔录，用以证明原、被告因房屋问题发生纠纷，经派出所调解的事实。被告覃丕平辩称，原告请求解除合同的理由不成立，是违背诚实信用原则的，坚决不同意原告要求解除房屋买卖合同的请求。双方买卖房屋，是原告再三要求购买，并实地勘察了房屋状况、对价款充分协商后，且有中证人在场的情况下，签订了正式协议，是双方的真实意思表示，不违背法律强制性规定，具有法律效力，应该受法律保护。被告将房屋出售后，在原房屋旁新建住房，暂住原房屋里，待新房建好后搬离，是双方口头协商好的，且被告于2014年9月28日搬出了原房屋，之后整个房屋归原告居住使用。房屋的裂缝并不是被告新建房时形成的，而是2009年高速公路建设时所造成的，房屋裂缝后被告一直未作处理，原告买房时查看了房屋状况，对房屋情况是了解的。被告新建房屋时谨慎小心，未对原房屋造成任何损害。被告另建房屋，是因为原告购房后被告无处居住，现新房已建成，原告提出解除合同，被告的损失由谁承担？所以，原告理由不成立，被告坚决不同意原告的要求，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告覃丕平向本院提交了以下证据以支持其抗辩意见：1、房屋买卖协议复印件，用以证明原、被告之间买卖房屋的事实。2、房屋损害赔偿协议书，用以证明2009年高速公路建设时，导致房屋墙面裂缝，经过派出所调解，高速公路项目部赔偿了覃丕平12500元，房屋裂缝当时就已经存在，不是现在形成的，并非覃丕平所致。3、证人覃沛德的证言，用以证明被告暂住是经过双方口头协商的，并且覃丕平于2014年9月28日搬出了原房屋。4、被告的身份证，用以证明被告的身份信息。5、证人覃运厚的证言，用以证明被告将房屋出卖给原告贺习德的事实。应原告贺习德的申请，证人覃成孝到庭作证，证明原告贺习德购买被告覃丕平的房屋是经其介绍，证人清楚房屋状况，购房时，被告在所出售房屋里居住，原告查看过房屋，当时是好的，现在墙壁出现了裂缝，但不知道具体原因。被告在所出售房屋旁新建有房屋，建房过程中使用了挖掘机等设备。应原告贺习德的申请，本院对所出售房屋进行了现场勘验，作了现场勘验笔录（附照片48张）。应被告覃丕平的申请，证人覃沛德到庭作证，证明原、被告双方都了解房屋状况，房屋买卖协议是由其执笔，双方并口头协议，被告暂时居住一段时间，且在新房建好后被告搬出了原房屋，但其只是书写了协议，不了解房屋状况。后来因为房屋裂缝原因，协同派出所和司法所处理过。该房屋在2009年因高速公路建设造成损害，毛川高速公路MC6合同段项目经理部进行了赔偿。经庭审质证，被告覃丕平对原告贺习德提交的证据1、2、3、4均无异议；对证据5有异议，认为从照片上无法证明是所卖的房屋，照片只能说明墙有裂缝，并不能证明该房屋有质量问题，也不能证明裂缝的形成时间；对证据6有异议，认为与本案无关，只能证明双方打架的事实；对证据7有异议，认为只能证明双方打架的事实，不能证明房屋受损是被告所致，与本案争议焦点无关；对证据8有异议，认为不能证明本案的争议焦点事实，与本案无关；对证据9有异议，认为该笔录只是贺习德本人的陈述，并不能证明房屋受损是被告所致；对证据10有异议，认为只能证明打架的事实，从派出所的笔录中可以看出，王先春承认房屋已经交付给他们的事实，与当庭陈述不一致，另外，房屋受损没有相关的证据来证实。原告贺习德对被告覃丕平提交的证据1、4无异议；对证据2的真实性无异议，但认为其证明目的不能成立，所记载的是裂纹而不是裂缝；对证据3不发表意见，证人已经到庭；对证据5有异议，认为其不符合证据规则，证人应当出庭作证。对证人覃成孝、覃沛德的证言，双方无异议，且能与原、被告双方当庭陈述相印证，本院予以采信。对本院作的现场勘验笔录，原告无异议，被告对其真实性无异议，但该笔录不能证明裂缝形成时间，也不能证明是被告所致。原告提交的证据1、2、3、4，被告提交的证据1、4，证人覃成孝、覃沛德的证言，因其来源合法，内容客观真实，能相互印证，与本案具有关联性，本院予以确认，作为认定本案相关事实的依据。对当事人有异议的证据，本院综合认证如下：对原告贺习德提交的证据5，被告覃丕平有异议，认为照片上无法证明是所出售的房屋，照片只能说明墙有裂缝，并不能证明该房屋有质量问题，也不能证明裂缝的形成时间，对此，本院认为，该照片无法展示房屋整体形貌，故被告的异议成立，该份证据本院不予采信。对原告提交的证据6，被告覃丕平有异议，认为只能证明双方打架的事实，与本案无关，对此，本院认为，事件起因虽是房屋问题，但实际处理的是王先容与覃丕平、侯邦润之间的事情，无法证实房屋致损原因，故被告的异议成立，该份证据本院不予采信。对原告提交的证据7，被告覃丕平有异议，认为只能证明双方打架的事实，不能证明房屋受损是被告所致，与本案争议焦点无关，对此，本院认为，事件起因虽是房屋问题，但实际处理的是王先容与覃丕平、侯邦润之间的事情，无法证实房屋致损原因，故被告的异议成立，该份证据本院不予采信。对原告提交的证据8，被告覃丕平有异议，认为不能证明本案的争议焦点事实，与本案无关，对此，本院认为，事件起因虽是房屋问题，但实际处理的是王先容与覃丕平、侯邦润之间的事情，无法证实房屋致损原因，故被告的异议成立，该份证据本院不予采信。对原告提交的证据9，被告覃丕平有异议，认为该笔录只是贺习德本人的陈述，并不能证明房屋受损是被告所致，对此，本院认为，事件起因虽是房屋问题，但实际处理的是王先容与覃丕平、侯邦润之间的事情，无法证实房屋致损原因，故被告的异议成立，该份证据本院不予采信。对原告提交的证据10，被告覃丕平有异议，认为只能证明打架的事实，从派出所的笔录中可以看出来，王先春承认房屋已经交付给他们的事实，与当庭陈述不一致，另外，房屋受损没有相关的证据来证实，对此，本院认为，事件起因虽是房屋问题，但实际处理的是王先容与覃丕平、侯邦润之间的事情，无法证实房屋致损原因，故被告的异议成立，该份证据本院不予采信。对被告提交的证据2，原告贺习德对其真实性无异议，但认为其证明目的不能成立，所记载的是裂纹而不是裂缝，对此，本院认为，根据该份协议书内容显示：损害程度为墙面裂纹、无其他实质性损害，故原告的异议成立，对该份证据本院予以采信，对其证明目的不予采信；对被告提交的证据3，原告不发表意见，证人已经到庭，对此，本院认为，证人已到庭作证，该份证据本院不予采信；对被告提交的证据5，原告有异议，认为其不符合证据规则，证人应当出庭作证，对此，本院认为，原告的异议成立，该份证据本院不予采信。对本院作的现场勘验笔录，原告无异议，被告对其真实性无异议，但该笔录不能证明裂缝形成时间，也不能证明是被告所致，对此，本院认为，该笔录仅是对房屋现状进行记录，故对该份笔录本院予以采信。根据原、被告的陈述以及本院依法确认的证据，认定下列案件事实：2013年农历12月28日，原告贺习德与被告覃丕平签订了房屋购买协议，协议载明：因乙方（本案原告贺习德）居住偏远高山，交通不便，经甲（本案被告覃丕平）乙双方及证人到场商议，在公平、公正、公开的情况下，达成如下购买协议：一、甲方自愿将自造房屋三层半（面积一百三十平方米）出卖给乙方长期居住使用（四界以房屋使用证为准）；二、乙方在双方及中人评定下，付给甲方房款245000元（分两次付款，首付100000元，剩余145000元，在2014年2月份支付100000元、在2015年底前付清45000元）；三、此房屋出卖后，甲方承诺永不反悔，房屋过户手续由乙方负责，甲方在乙方付清房款后，将宅基地使用证交给乙方；四、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，办理过户手续存档一份，具有同等效力。该协议由麻柳镇堰碥村村主任覃沛德执笔，除原、被告双方在协议上签字外，覃沛德、覃成孝以证人名义在协议上签了字。协议签订后，原告搬入了所购买房屋居住。原告贺习德于2014年1月28日、2月28日向被告覃丕平各支付100000元，共计200000元。2014年2月，被告在原房屋西侧另行建房，建房期间，被告居住在原房屋内，新房建成后，于2014年9月28日搬离了原房屋。2014年11月，双方因房屋问题发生纠纷，致使王先春姐姐王先容受伤、覃丕平的车辆受损的后果，后经麻柳派出所对该纠纷做调解处理。另查明，2009年因高速公路建设对被告房屋造成损害，毛川高速公路MC6合同段项目经理部进行了赔偿，赔偿协议书载明损害程度为：墙面裂纹，无其他实质性损害，赔偿金额为12500元。经本院现场勘验，该房屋墙体现有多处裂缝。再查明，原告贺习德还有购房款45000元未向被告覃丕平支付，双方买卖房屋未办理过户手续。被告覃丕平在房屋地下室负二楼中间房屋与东边房屋，及底层墙基处堆放有物品。本院认为，公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原、被告于2013年12月28日签订的《房屋购买协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对双方当事人都具有法律约束力。在合同履行过程中，在未完全交付的情况下，房屋发生了双方当事人都无法预见的变化，墙面出现多处裂缝，继续履行合同对原告显失公平，故对原告要求解除《房屋购买协议》的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据双方签订的房屋购买协议的履行情况及性质，对原告要求返还购房款200000元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告贺习德与被告覃丕平于2013年12月28日签订的《房屋购买协议》。二、原告贺习德于本判决生效后三十日内向被告覃丕平返还所购买房屋；被告覃丕平于本判决生效后三十日内向原告贺习德返还购房款200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、诉讼保全费520元，由被告覃丕平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  高显超代理审判员  刘 强人民陪审员  冉从明二〇一六年二月二十九日书 记 员  杨 宁