广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2313号原告：蒋美容，女，1986年4月28日出生，汉族，住湖南省耒阳市，被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。两位被告共同的委托诉讼代理人：许锐波，广东东方月亮湾有限公司副总经理。两位被告共同的委托诉讼代理人：陈思，广东东方月亮湾有限公司职员。原告蒋美容诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋美容,被告银河投资公司、月亮湾公司共同的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋美容向本院提出诉讼请求：一、银河投资公司向原告支付2018年7月1日至2019年7月1日的租金175664元及逾期付款损失5000元；二、月亮湾公司对上述拖欠的债务承担连带清偿责任；三、判令月亮湾公司在法院判决生效后十日内清偿租金及逾期损失；四、月亮湾公司支付原告多次前往月亮湾的交通费、住宿费、餐饮费共3000元；五、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2016年8月21日、2016年11月27日向月亮湾公司购买位于阳西县沙××镇月亮××大道××月亮××滨海旅游度假区翡翠××住宅小区××、××、××号房屋，并于当天就所购买的上述房屋与银河投资公司签订《月亮湾公寓租赁协议书》，三方约定：1、原告将上述所购买房屋在月亮湾公司交付后，出租给银河投资公司经营使用，租期五年，每年租金为总房价的百分之十，五年租金总金额为878339元；2、银河投资公司按季度向原告支付租金43916元；3、月亮湾公司对银河投资公司应支付给原告的租金承担担保责任。原告已依约将案涉房屋交付银河投资公司经营使用，但被告未能按照约定向原告支付租金。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告有权向被告主张赔偿逾期付款损失。月亮湾公司作为银河投资公司履约的担保人，应对银河投资公司逾期支付的租金承担连带清偿责任。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告银河投资公司、月亮湾公司共同辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、被告银河投资公司一直按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给被告带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，被告均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告诉请被告支付违约金或利息或其他款项没有事实、合同及法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：蒋美容（买受人）于2016年8月21日向月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××大道××房、××房、××、××房，于2016年11月27日购买位于阳西县沙××镇月亮××大道××房，并签订了五份《商品房买卖合同（预售）》。原告购买上述房产后，委托银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。《商品房买卖合同（预售）》签订的同时，蒋美容（乙方）、银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了五份《月亮湾公寓租赁协议书》，约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾2号楼1404单元，房屋总价款324135元；广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾2号楼1805单元，房屋总价款321972元；广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾3号楼1411单元，房屋总价款340000元；广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾3号楼1508单元，房屋总价款277000元；广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾3号楼2714单元，房屋总价款493567元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2018年1月1日起至2022年12月31日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理;自本协议签定之日起至委托期限结束前,乙方不得将该物业转租、分租给其他人；租金及结算方式：1.本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%；该款项由银河投资公司按照交付时间2018年1月1日起计，按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方；2栋1404号房每季度总金额为8103元，2栋1805号房每季度总金额为8049元，3栋1411号房每季度总金额为8500元，3栋1508号房每季度总金额为6925元3栋2714号房每季度总金额为12339元；违约责任：1、乙方应按照合同约定负担委托物业的修复、设施设备更换所需的费用，否则甲方有权将该费用自乙方应得收益中扣除。乙方拒绝修复、更换委托物业或委托物业内实施设备、物品导致安全事故发生的，乙方应承担相应责任。乙方拒绝履行上述义务，影响甲方正常经营的，甲方有权终止本协议，同时乙方应赔偿甲方损失。2、如因乙方无权处分委托物业、按揭断供，或其他可归责于乙方的原因致使委托物业遭查封、拍卖、抵押或其他影响甲方正常经营的情况发生，甲方有权单方终止本协议。由此而造成的损失由乙方承担；协议的终止、续签：若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品毁损或灭失的，任何一方不负担任何责任。不可抗力发生时导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议；担保方义务：在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告于2017年10月30日将涉案房屋交由银河投资公司进行经营管理，因银河投资公司自2018年7月1日开始没有依约支付租金，原告诉至本院。本案起诉前，月亮湾公司于2019年5月3日向遭拖欠租金的业主群体发出《致业主的一封信》，告知就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，月亮湾公司作为担保方同意担责并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500万元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年7月起的租金按协议约定执行；银河投资公司则于2019年5月向原告支付了五套房的租金合计9480.75元。庭审中，银河投资公司表示同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。本院认为，原、被告签订的五份《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将租赁房屋交由银河投资公司进行经营管理，但银河投资公司未能依约按期履行租金的支付义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。基于合同约定按季度结算、支付租金，银河投资公司从2018年7月1日起没有依约支付租金。截至本案法庭辩论终结日（2019年7月14日）止，2018年7月1日至2019年6月30日的租金支付时间已届满，银河投资公司理应支付该期间的租金给原告。双方在《月亮湾公寓租赁协议书》中约定2栋1404号房每季度总金额为8103元，2栋1805号房每季度总金额为8049元，3栋1411号房每季度总金额为8500元，3栋1508号房每季度总金额为6925元，3栋2714号房每季度总金额为12339元，从2018年7月1日计至2019年6月30日（4个季度），即2栋1404号房的租金为8103元×4=32412元，2栋1805号房的租金为8049元×4=32196元，3栋1411号房的租金为8500元×4=34000元，3栋1508号房的租金为6925元×4=27700元，3栋2714号房的租金为12339元×4=49356元。诉讼中，银河投资公司同意其于2019年5月支付给原告款项在本案中不作抵减，本院予以准许，该款可由其在后续支付的租金中进行抵扣。但银河投资公司主张应按7%扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费再支付租金给原告，缺乏依据，本院不予采纳。承租人应当按照约定的期限支付租金，从其约定，租金以三个月为一期，每期租金的最后支付期限应是第三个月的最后一天，即原告诉请的四期租金最迟支付日期分别为2018年9月30日、2018年12月31日、2019年3月31日、2019年6月30日。银河投资公司无正当理由未按期支付租金，导致原告就其租金收益丧失迟延履行期间的预期利息。对于该预期利息损失的计算方式，鉴于双方没有约定逾期利息，可参照审理民间借贷案件关于逾期利率的计算标准，本院酌定按年利率6%计算，以每期租金为计算基数，从各期租金逾期之日即分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起计至付清租金之日止。关于原告主张交通费、住宿费、餐饮费3000元的问题，因合同未载明原告有权向被告主张上述差旅费用，且原告未提供相关证据证实其实际支出该费用，其主张该费用缺乏依据，本院不予支持。月亮湾公司在《月亮湾公寓租赁协议书》上签为担保方，自愿为银河投资公司负有的合同给付义务承担保证责任，其与原告之间成立保证合同关系，属合法有效。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，月亮湾公司应对银河投资公司上述债务承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。2015年5月3日，月亮湾公司向不特定的业主群体致函同意对银河投资公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定月亮湾公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依月亮湾公司承诺的内容，本案租金应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令月亮湾公司对银河投资公司欠付的租金承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付阳西县沙扒镇月亮湾大道二号2栋1404号房租金32412元（自2018年7月1日计至2019年6月30日止）以及逾期利息（以每期租金8103元为计算基数按年利率6%计算，分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起各计至付清租金时止）给原告蒋美容；二、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付阳西县沙扒镇月亮湾大道二号2栋1805号房租金32196元（自2018年7月1日计至2019年6月30日止）以及逾期利息（以每期租金8049元为计算基数按年利率6%计算，分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起各计至付清租金时止）给原告蒋美容；三、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付阳西县沙扒镇月亮湾大道二号3栋1411号房租金34000元（自2018年7月1日计至2019年6月30日止）以及逾期利息（以每期租金8500元为计算基数按年利率6%计算，分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起各计至付清租金时止）给原告蒋美容；四、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付阳西县沙扒镇月亮湾大道二号3栋1508号房租金27700元（自2018年7月1日计至2019年6月30日止）以及逾期利息（以每期租金6925元为计算基数按年利率6%计算，分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起各计至付清租金时止）给原告蒋美容；五、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付阳西县沙扒镇月亮湾大道二号3栋2714号房租金49356元（自2018年7月1日计至2019年6月30日止）以及逾期利息（以每期租金12339元为计算基数按年利率6%计算，分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起各计至付清租金时止）给原告蒋美容；六、被告广东东方月亮湾有限公司对本判决第一、二、三、四、五项主文的租金承担连带清偿责任；七、驳回原告蒋美容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1987元，由原告蒋美容负担32元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担1955元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  程美然二〇一九年八月二十八日法官助理施春丽书记员许慧中附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。