山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终1517号 上诉人（原审第三人）：寿光市克洛尼尔酒业有限公司，住所地：寿光市圣城街568号。 法定代表人：付家祥，经理。 委托诉讼代理人：张龙祥，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：寿光市道口供销合作社，住所地：寿光市道口镇址。 法定代表人：黄乐玲，经理。 委托诉讼代理人：李文超，山东格辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏树军，山东格辉律师事务所律师。 原审被告：寿光市糖酒茶副食品有限公司。 负责人：张三永。 诉讼代表人：寿光市糖酒茶副食品有限公司管理人。 上诉人寿光市克洛尼尔酒业有限公司（以下简称克洛尼尔公司因与被上诉人寿光市道口供销合作社（以下简称道口供销社）、原审被告寿光市糖酒茶副食品有限公司（以下简称副食品公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 克洛尼尔公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回道口供销社的诉讼请求；本案上诉费用由道口供销社承担。事实与理由：一、上诉人系在道口供销社同意副食品公司转租期间租赁的涉案租赁物，且副食品公司已一次性支付了道口供销社40年的租赁费350000元；上诉人也已一次性支付了副食品公司31年零8个月的租赁费。而《中华人民共和国破产法》第18条规定的有权决定解除或继续履行的合同是指债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而本案无论副食品公司还是上诉人均已将全部租金交付了相对人，不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，上诉人当然对租赁物享有使用权，故一审判决适用法律错误。二、《中华人民共和国破产法》第18条规定的“管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人或自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为合同解除的情形”是建立在该类合同系指债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而该案合同副食品公司和上诉人均支付了合同相对方全部租金，因此不应视为合同解除，一审法院以副食品公司未对道口供销社提出解除合同未表示异议为由认定双方租赁合同解除错误。三、上诉人同道口供销社无合同上的权利义务关系，其与副食品公司之间合同的变更和解除不应当影响善意次承租人的合法权益，副食品公司已进入破产程序，法院判决上诉人交付租赁物后上诉人的权益将无法得到保护。综上一审法院适用法律错误，请求二审法院依法查清本案事实，依法予以改判。 道口供销社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 副食品公司未提交书面陈述意见。 道口供销社向一审法院起诉请求：1、副食品公司及克洛尼尔公司将位于道口南大路北侧沿街房10间及相连的西屋4间、后院办公室西头3间、办公室东伙房两间及后院交付给道口供销社；2、副食品公司及克洛尼尔公司支付房屋及院落使用费3646元（2015年1月9日起至2015年6月9日，以后继续计算至房屋及院落交付之日）；3、诉讼费用由副食品公司承担。 一审法院认定事实：2006年11月1日，道口供销社、副食品公司签订房屋租赁合同一份，约定：乙方（副食品公司）租赁甲方（道口供销社）道口南大路北侧沿街房10间及相连的西屋4间、后院办公室西头3间、办公室东伙房两间和部分后院，用于商业经营；租期40年，自2006年11月1日起至2046年10月31日止；每年租金8750元，共计350000元，一次性付清；甲方允许乙方转租租赁物；若甲方终止合同或违约，必须退回乙方剩余年限的租金并赔偿乙方人民币伍万元。后道口供销社将租赁物交付给副食品公司使用，副食品公司一次性支付道口供销社租金350000元。 2014年2月28日，副食品公司将该租赁物转租给克洛尼尔公司，并签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期限为31年零8个月，自2014年2月28日起至2046年10月31日止；二十年的租金共计277000元，因山东宏源集团有限公司为副食品公司从银行担保贷款，双方同意以山东宏源集团有限公司代替副食品公司偿还的银行贷款277000元抵顶该房租。后副食品公司将该租赁物交付克洛尼尔公司使用。 同年10月30日，一审法院以（2014）寿破字第5号民事裁定书裁定受理副食品公司的破产清算申请。同年11月21日，一审法院作出决定，指定山东鸢都英合律师事务所担任副食品公司管理人。同年11月28日，道口供销社向副食品公司发出解除合同通知书。2015年1月9日，副食品公司向道口供销社作出关于《解除合同通知书》的复函，载明：道口供销社在房屋使用八年的情况下单方提出解除房屋租赁合同，依约应当退还副食品公司32年租金并赔偿50000元。 上述事实，有道口供销社提交的房屋租赁合同、国有土地使用证复印件，副食品公司提交的房屋租赁合同、关于《解除合同通知书》的复函，克洛尼尔公司提交的贷款还款通知单复印件、转账凭证、（2014）寿破字第5号民事裁定书、决定书等证据及各方当事人陈述在案为凭。 一审法院认为，道口供销社、副食品公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，道口供销社将租赁物交付副食品公司使用，副食品公司向道口供销社支付租金，双方形成合法有效的租赁合同关系。但双方约定的租赁期限四十年超过法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，“超过二十年的，超过部分无效”。故依法确认该合同租赁期限为二十年，即自2006年11月1日起至2026年10月31日止，超过部分应为无效。副食品公司对超过租赁期限支付的租赁费可另行主张。副食品公司于2014年2月28日将涉案房屋转租给克洛尼尔公司，副食品公司依其与道口供销社签订的房屋租赁合同而享有转租权，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，道口供销社在知道或应当知道副食品公司转租行为六个月内未提出异议，故副食品公司与克洛尼尔公司之间形成合法有效的租赁合同关系。但双方约定的租赁期限应既不超过道口供销社、副食品公司之间的租赁合同期限，亦不超过法律规定的期限。 在上述合同履行过程中，一审法院受理了副食品公司的破产申请，根据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。在本案中，道口供销社、副食品公司之间的房屋租赁合同在副食品公司破产受理前成立，且在副食品公司破产申请时，双方的租赁合同未履行完毕。2014年11月28日，道口供销社向副食品公司发出解除合同通知书。在道口供销社向副食品公司催告后三十日内，副食品公司并未作出答复，而在2015年1月9日向道口供销社作出复函。一审法院认为，副食品公司在道口供销社催告后三十日内未及时答复，且其在三十日之后的复函中就双方合同解除后的租金及违约金问题作出回复，并未对道口供销社提出的解除合同有异议，故道口供销社、副食品公司之间的房屋租赁合同自2014年12月29日起解除。副食品公司及克洛尼尔公司抗辩道口供销社、副食品公司之间的租赁合同一直未解除，但其提供的证据不足以佐证其主张，不予采信。 在道口供销社、副食品公司之间的租赁合同依法解除后，副食品公司即丧失了对涉案租赁物占有、使用、收益的权利，其与克洛尼尔公司的转租合同已丧失继续履行的基础，应当同时终止。故道口供销社主张副食品公司返还涉案租赁物，予以支持。对于道口供销社主张副食品公司应当支付的占有使用费，因副食品公司已一次性向道口供销社支付了40年的租金，道口供销社可从其中予以扣除，故对道口供销社本项诉求不予支持。副食品公司对于合同解除后的租赁费及超过租赁期限支付的租赁费可另行主张。 综上，道口供销社符合法律规定的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、寿光市糖酒茶副食品有限公司、寿光市克洛尼尔酒业有限公司将位于道口南大路北侧沿街房10间及相连的西屋4间、后院办公室西头3间、办公室东伙房两间及后院返还给寿光市道口供销合作社，于2018年10月31日前履行完毕；二、驳回寿光市道口供销合作社其他诉讼请求。案件受理费350元，由寿光市道口供销合作社、寿光市糖酒茶副食品有限公司各负担175元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，道口供销社、副食品公司签订房屋租赁合同，约定道口供销社将涉案房屋及部分院落出租给副食品公司，副食品公司承租后又与克洛尼尔公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋及部分院落转租给克洛尼尔公司，各方签订的房屋租赁合同未超过法律规定的租赁期限部分合法有效。因道口供销社与副食品公司之间的房屋租赁合同在副食品公司破产受理前成立，且在双方租赁合同履行期间，一审法院受理了副食品公司的破产申请，由于双方签订的房屋合同租期尚未届满，道口供销社出租房屋的过程也是履行租赁合同的过程，故一审法院认定租赁合同尚未履行完毕应无不当。2014年11月28日，道口供销社向副食品公司发出解除合同通知书，在道口供销社向副食品公司催告后三十日内，副食品公司并未作出答复，故一审法院适用《中华人民共和国破产法》第十八条规定，认定道口供销社与副食品公司之间的房屋租赁合同解除符合法律规定。克洛尼尔公司虽同道口供销社无合同上的权利义务关系，但副食品公司已进入破产程序，道口供销社与副食品公司之间的房屋租赁合同已解除，副食品公司与克洛尼尔公司的转租合同已丧失继续履行的基础，应当同时终止。在此情况下，一审法院判决副食品公司、克洛尼尔公司将涉案房屋院落返还给道口供销社并无不当。副食品公司、克洛尼尔公司因涉案房屋院落返还，需要保护的各自权利，可另行主张。本案一审法院判决副食品公司、克洛尼尔公司将涉案房屋院落返还给道口供销社于2018年10月31日前履行完毕，因克洛尼尔公司提起上诉，一审法院指定的履行期限已不能实现，故本院变更为：副食品公司、克洛尼尔公司将涉案房屋院落返还给道口供销社，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。综上所述，上诉人克洛尼尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由上诉人寿光市克洛尼尔酒业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩 亮 审 判 员  张振显 审 判 员  崔福涛 二〇一九年八月二十五日 法官助理  胥力萌 书 记 员  房艳萍