呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初3690号原告：王伟智，男，个体，呼和浩特市新城区海东路海天花园５号楼１单元302号。委托诉讼代理人：兰贵云，内蒙古嘉昱衡律师事务所律师。被告：内蒙古力挽房地产开发有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭**楼******。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思思，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：吕青，男，无固定职业，住山西省夏县。原告王伟智与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）、吕青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王伟智及其委托诉讼代理人兰贵云，被告力挽公司的委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼，被告吕青经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟智向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除《房屋认购意向书》；2、请求依法判令被告力挽公司退还原告全部房屋认购款本金9560000元；利息127万元。（计算附后）3、请求依法判令被告吕青对上述第二项请求承担连带责任；4、本案全部诉讼费用均由两被告承担。事实和理由：一、原告与被告力挽公司现存合法的房屋买卖合同法律关系，被告力挽公司至今未履行合同义务，致使原告缔约目的无法实现，符合合同法定解除条件。2013年12月17日，原告与被告力挽公司签订《房屋内部认购意向书》四份，约定原告认购其开发建设的位于呼和浩特市玉泉区“秀水华宸”小区房屋四套,总价款为人民币9560000元，房屋于2015年12月31日建设完毕并交付。然而，截止本诉提起之日，被告力挽公司的该项目处于非正常停建、无法向原告提供约定出售的房屋。依据《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。依据《合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于上述法律事实和法律规定，原告认为，被告至今在合理期限内未履行合同约定义务，原告缔约目的已不能实现，符合法定合同解除条件，被告应当承担全部购房款的返还义务。二、原告于房屋买卖合同下的买受债权，是被告吕青欠原告债务的置换转移，就依法保证原告实现该合理债权，吕青依法应承担连带责任。被告吕青从原告处赊购酒类商品9560000元，出售给被告力挽公司，从而其即形成了对原告的此笔债务，同时也形成了对被告力挽公司的此笔债权。被告吕青为了偿还原告的此笔债务，而与被告力挽公司双方达成了：力挽公司用其当时在建的房屋、抵顶被告吕青此笔酒品款债务的《置换协议》；并同意直接与原告签订《房屋内部认购意向书》，同时可对价抵顶被告吕青对原告9560000元酒品款的债务。可见，被告吕青承诺以置换《房屋内部认购意向书》为冲抵其欠原告货款的条件，并与原告签订了附条件的《协议》。基于本案《房屋内部认购意向书》无法履行并依法请求撤销，而使被告吕青与原告的附条件置换、互相抵消债权债务的《协议》无法履行，使《协议》约定目的不能实现。根据上述事实，依据《合同法》、《民法通则》的有关规定，本案被告吕青与原告签订定《协议》--约定“冲抵被告吕青欠原告9560000元款”的附条件不能成就，亦属于依法撤消的民事行为。因被告吕青对原告的此笔债务并未实际冲抵消除，为依法保护原告的此笔合法债权，被告吕青应对被告力挽公司退还原告全部房屋认购款9560000元款法律义务、负有法律上的连带偿还责任。综上所述，被告力挽公司根本不履行《房屋内部认购意向书》合同义务，被告吕青未能实现其归还原告欠款《协议》承诺之义务，导致原告合同债权利益受到重大损失。基于此，依据《合同法》第九十四条、第一百一十二条之规定，原告认为《房屋内部认购意向书》符合法定解除条件，被告力挽公司付原告购房款9560000元，并按照银行同期贷款利率支付利息直至其本金支付完毕之日止，被告吕青应就此笔债务承担连带法律责任。基于以上事实和理由，原告特将本案诉至贵院，请求贵院依法判如所诉，维护原告合法的债权利益。被告力挽公司辩称，本案应是债权转移纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。首先，本案中2013年11月29日，陈某与力挽公司签订一份《置换协议》，约定陈某以泸州老窖春香、祥瑞郎藏品、祥瑞郎六方三种酒品及现金200000元置换“秀水华宸”A区2层03号200平方米门脸房一套。同日，陈某与力挽公司签订另一份《置换协议》，同样约定以上述三种酒品及现金800000元置换“秀水华宸”7号楼20层东单元东户和7号楼21层东单元东户住房两套，每套116平方米。签订上述两份《置换协议》的同时，原告与力挽公司签订三份《房屋认购意向书》。《置换协议》签订后，陈某并未向力挽公司交付酒品和现金，《置换协议》未实际履行。其次，本案中，关于A区2层04号房《房屋认购意向书》系签订于2013年12月17日，原告与力挽公司签订该《房屋认购意向书》的原因也是准备置换酒品及相应的现金，但意向书签订后，并未实际履行相应的置换。综上，《置换协议》均未实际履行，故本案中原、被告没有形成债权债务关系，债权没有实现。因为案涉《房屋认购意向书》成立并生效的前提是《置换协议》的履行，原、被告签订的意向书不能约束力挽公司，原告请求权的基础没有成立，应驳回其诉讼请求。被告吕青未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吕青与原告王伟智合作期间，从2009年至2012年12月欠原告王伟往来货款余额为3827290.2元，从2013年12月至2014年1月20日，原告王伟智给被告吕青发货价值为6852300元，此笔货款与前期欠款共计10679590元，经被告吕青介绍和协调将价值9560000元的货物销售给被告力挽公司，被告吕青介与被告力挽公司签订《置换协议》，再由被告力挽公司与原告王伟智签订《房屋认购意向书》四份以其四套房屋价值9560000元冲销被告吕青欠原告王伟智货款9560000元，剩余欠款为1119590元，由被告吕青于2014年2月之前付清。具体《房屋认购意向书》签订情况如下：1、2013年11月29日原告王伟智与被告力挽公司签订三分《房屋认购意向书》，约定被告力挽公司将其所有的位于呼和浩特市玉泉区“秀水华宸”商住小区一期7号楼21层东单元东户、7号楼20层东单元东户和A区号楼2层03号房屋出售给原告王伟智，并约定被告力挽公司应于2015年12月31日将订购房屋建设完毕。2、2013年12月17日原告王伟智与被告力挽公司签订一份《房屋认购意向书》，约定被告力挽公司将其所有的位于呼和浩特市玉泉区“秀水华宸”商住小区A区号楼2层04号房屋屋出售给原告王伟智，并约定被告力挽公司应于2015年12月31日将订购房屋建设完毕。上述四套房屋价值总计9560000元，被告力挽公司的法定代表人在合同上签字并加盖了公司的公章。同时被告力挽公司还向原告出具了现金收款收据，加盖了被告力挽公司的财务章。被告吕青与案外人陈某为夫妻。2013年11月29日甲方陈某与乙方力挽公司签订《置换协议》，约定甲方愿以1200000元的价格购买乙方开发建设的“秀水华宸”二期的住宅房屋两套，总价1200000元，乙方愿意以该房屋价格出售。甲方以三类酒品和现金价值1000000元置换“秀水华宸”上述1200000元房屋，其差价200000元甲方以现金于2014年5月30日前支付给乙方。同日，甲方陈某与乙方力挽公司签订《置换协议》，约定甲方愿以4800000元的价格购买乙方开发建设的“秀水华宸”二期的商业门脸房一套，总价4800000元，乙方愿意以该房屋价格出售。甲方以三类酒品价值4000000元置换“秀水华宸”上述4800000元房屋，其差价800000元甲方以现金于合同签订后支付乙方700000元，于2014年5月30日前支付乙方100000元。上述协议签订后，原告王伟智按照约定已向被告吕青交付了相应价款的酒品，被告吕青收到原告王伟智酒品后向原告出具了借条。借条写明：“金借王伟智现金9560000元，本人承诺：如果本人到期未能还款，每月将按借款金额的2%加收利息。”现因被告力挽公司没有按照合同约定的时间将房屋建设完毕，无法按约定的时间向原告交付上述房屋。以上事实有房屋认购意向书、协议、债务说明、借条、置换协议和庭审笔录予以证实。本院认为，首先，被告吕青拖欠原告王伟智货款10679590元，对原告王伟智存在债务。原告王伟智于《房屋认购意向书》项下的买受债权，是被告吕青欠原告王伟智债务的置换转移，就依法保证原告王伟智实现该合理债权。被告吕青从原告王伟智处赊购9560000元的酒品出售给被告力挽公司，从而其即形成了对原告王伟智的此笔债务，同时也形成了对被告力挽公司的此笔债权。被告吕青为了偿还原告王伟智的此笔债务，而与被告力挽公司达成了力挽公司用其当时在建的房屋抵顶被告吕青此笔酒品款债务的《置换协议》，并同意直接与原告王伟智签订《房屋认购意向书》，同时可对价抵顶被告吕青对原告王伟智9560000元酒品款的债务。原告王伟智、被告吕青和被告力挽公司三方对此不持异议。从本案的证据来看，原告王伟智与被告力挽公司签订《房屋认购意向书》四份，该合同明确房屋的位置、面积、房屋价款和房屋建设完毕日期，其中房屋总价款为9560000元，房屋于2015年12月31日建设完毕并交付。但现实的情况是截至本诉提起之日，该房屋建设的项目处于非正常停建，房屋还没有建设，实现《房屋认购意向书》履行交付的标的物不存在，无法实际履行，阻断了《房屋认购意向书》冲抵被告吕青欠原告王伟智货款的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，涉案房屋已经不具备交付条件不能够交付，构成法定解除的条件，原告王伟智与被告力挽公司签订的四份《房屋认购意向书》应当予以解除，故对于原告王伟智要求解除《房屋认购意向书》的诉讼请求，本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的后果是恢复原状、采取补救措施和要求赔偿损失。被告吕青向原告赊购酒品从而与之形成买卖合同之债务，被告吕青又将该酒品出售于被告力挽公司并与之签订房屋《置换协议》，被告力挽公司用其房屋置换酒品也与被告吕青形成买卖合同之债务，之后要求被告力挽公司将其抵顶的房屋不向被告吕青交付，而是直接向原告王伟智履行交付，并由被告力挽公司与原告王伟智签订四份《房屋认购意向书》予以确认，上述行为三方均没有异议。对此，本院认为被告吕青的债务通过《置换协议》置换转移给被告力挽公司，由被告力挽公司用其房屋抵顶酒品冲销被告吕青的债务，在征得原告王伟智同意的情况下以《房屋认购意向书》予以确认。原告王伟智基于原始信赖接受以房抵债，与被告吕青之间的债务消灭。至于被告吕青没有将酒品交付给被告力挽公司则属于双方之间主张解决的问题。在《房屋认购意向书》解除的情形下，被告力挽公司用于抵顶的房屋不存在交付的可能，故应当将以抵顶房屋的价款9560000元作为本金退还给原告王伟智，同时基于房屋多年没有实现交付所产生的可预期利益，本院支持自2016年1月1日至2018年9月29日计1002日的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算为1265173.06元。关于被告吕青是否承担连带责任问题。承担连带责任的前提是有法律规定或合同约定，本案证据没有显示被告力挽公司在不能履行房屋抵债时由被告吕青承担偿还债务之约定，故原告王伟智主张被告吕青承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告吕青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，失去抗辩权，由此引起的法律后果自负。综上，原告王伟智的诉讼请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：解除原告王伟智与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司签订的四份《房屋认购意向书》。二、被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王伟智全部房屋认购款本金9560000元及自2016年1月1日至2018年9月29日计1002日的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算为1265173.06元。三、驳回原告王伟智的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86780元，由被告内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高 明人民陪审员 甘塔娜人民陪审员 伯哓华 二〇一九年八月九日书 记 员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。