河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0791民初1237号原告：张家口恒日物产有限公司，住所地张家口经济开发区张宣公路玉宝墩北。法定代表人：杨盛水，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓峰，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：常乐，该公司法务工作人员。被告：任玉梅，女，1964年10月27日出生，汉族，住张家口市桥**。被告：张柱，男，1964年9月11日出生，汉族，住张家口市桥**。二被告共同委托诉讼代理人：张颖，河北三霖律师事务所律师。第三人：熊元肖，女，1987年1月15日出生，汉族，住张家口市。第三人：刘飞，男，1980年11月28日出生，汉族，住张家口市。原告张家口恒日物产有限公司（以下简称恒日公司）与被告任玉梅、张柱及第三人熊元肖、刘飞租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年9月20日公开开庭进行了审理，后本案转换为普通程序，依法组成合议庭，并于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告恒日公司的委托诉讼代理人赵晓峰、常乐、被告任玉梅、张柱及其共同委托诉讼代理人张颖律师、第三人熊元肖、刘飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒日公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即腾退原告的院落及房屋，将擅自改建设施拆除、恢复原状；3、判决被告立即支付原告租赁费58.51万元；4、判决被告依协议给付原告延期支付租赁费违约金15.7万元；5、判决被告支付原告购货款9.3万元；6、判决被告承担一切诉讼费用。庭审中，原告明确其主张的租赁费58.51万元是从2015年1月1日至2018年6月30日。（具体计算为2015年1月1日至2015年12月31日租金20万元、2016年1月1日至2016年12月31日租金22万元、2017年1月1日至2017年12月31日租金23.2万元、2018年1月1日至2018年6月30日租金13.31万元，合计78.51万元，被告已支付20万元，尚欠58.51万元）。2015年违约金为4万元、2016年违约金为4.4万元、2017年违约金为4.64万元、2018年违约金为2.66万元。并对于上述第二项诉讼请求中的拆除改建设施、恢复原状之主张撤回。对于上述第三项诉讼请求租赁费要求按照每月2.2万元标准，从2018年7月1日计算至实际腾退租赁房屋之日止。事实与理由：原被告双方于2014年7月1日签订了《房屋租赁合同》，原告将其座落于张家口市张宣公路的一处院落及院落内的办公楼、房、厂房、仓库全部出租给被告。租赁期限为2014年6月1日至2018年12月31日，租赁费2014年为10万元、2015年为20万元、2016年起以每年22万元为基数每年递增上调10%。2014年租金于协议签订后30日内付清，自2015年起每年1月10日前以转账方式付清当年租金，租赁期间由被告承担使用过程中的全部费用，未按合同约定时间支付房租，应按约定支付违约金。违约责任为被告不得擅自转租及以合作方式变相转租，不得擅自变更房屋结构等，被告如不按期交纳租金及出现其他违约情况原告有权解除合同。合同签订后原告如期将院落及房屋交付被告，被告在租赁期间严重拖欠租金的行为，原告每年都多次催要，被告以种种理由拖欠未付，被告拖欠原告房租、违约金、购货款情况详见附表。被告擅自将院落、办公楼、厂房转租给本案第三人，擅自改变大门位置，设置隔断围栏，严重违反租房协议的约定。由于被告的违约行为，原告于2018年6月12日向被告送达了解除租赁合同的通知，通知其解除租赁合同，要求被告支付租金及违约金，限期搬离租用的院落、房屋，同时将解除合同、限期搬离的通知送达第三人。被告于2018年8月6日向原告支付房屋租赁费20万元，诉讼请求中房屋租赁费已经减掉20万元。被告购买原告货车及办公用具共计9.3万元，有买卖合同为凭，原告将所购物资如数交付被告，被告拖欠货款未付。被告任玉梅与张柱系夫妻关系，其收益用于共同生活所需，因此二被告应对原告承担连带还款责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告任玉梅、张柱辩称，原告主张要求解除原被告双方的租赁合同、支付租赁费违约金没有事实依据及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第一、被告不存在违反合同约定的情形。第二、原告在当庭明确的租赁费为2015年1月1日至实际交付房屋日止，以及要求按照每月2.2万元标准收取租赁费，我方认为原告要求租赁费超过了诉讼时效，根据民法通则规定主张租赁费的诉讼时效为1年，原告只能主张2017年8月开始的租赁费。2018年8月6日原告已向其支付房屋租赁费20万元，按照原告的计算标准，截止到2018年6月被告尚欠租赁费4.91万元，但双方履行合同中原告尚欠被告一次性基础装修费用以及在租赁期间发生的装修费用等将近10万余元，所以被告不存在违约情形，房屋租赁合同不应予以解除。因被告不存在违约所以也不应向原告支付违约金。本案被告张柱虽系任玉梅的丈夫但不是签订房屋租赁合同的合同相对人，根据相关规定被告张柱并不是本案的适格主体。原告的第五项诉讼请求购货款与本案的不动产租赁合同纠纷不是同一个法律关系，法院不应对该项诉讼请求予以审理。综上，请求驳回原告的诉讼请求以及对被告张柱的起诉。第三人熊元肖述称，我于2017年2月18日与任玉梅签订了房屋租赁合同，租赁期限是2017年5月1日至2022年4月30日。2017年度租金是15万元，已支付任玉梅，从2018年5月1日至2019年4月30日租金20万元已支付任玉梅。租赁了位于的房屋及院落，是本案所涉房屋及院落的一部分。我方对任玉梅没有转租权没有做详细了解。在接到恒日公司的搬离通知后我方多次找任玉梅协商解决，在2018年8月6日通过银行转账我方向任玉梅支付了2018年度的房屋租金20万元，任玉梅又支付给了恒日公司，我方与恒日公司没有直接的合同关系。现在我方租赁的地方主要经营不锈钢材料销售，我方也进行了装修，也有改建、扩建。第三人刘飞述称，我于2016年6月18日与任玉梅签订了房屋租赁合同，租赁期限是2016年7月1日至2021年6月30日。2016年度租金是6万元，已支付任玉梅，2017年度租金是6万元，实际支付5万元，2018年度的租金尚未支付。租赁了位于的房屋及院落，也是本案所涉房屋及院落的一部分。我方对任玉梅没有转租权没有做过详细了解。我方也接到了恒日公司的搬离通知，然后多次找任玉梅协商解决，后来就接到了法院的传票。我方与恒日公司没有合同关系。现在我方租赁的地方主要经营装饰装修材料加工，我方也对租赁的房屋进行了装修，也有改建、扩建。经审理查明：2014年7月1日，原告恒日公司（甲方）作为出租方与被告任玉梅（乙方）作为承租方签订房屋租赁合同，该合同的相关内容载明“第一条甲方同意将其张家口市张宣公路4亩的厂房及院落出租给乙方使用。包括300平米办公楼、220平米平房、600平米车间、260平米配件库房。第二条房屋租赁期自2014年6月1日至2018年12月31日止，共计5年。第三条租赁费2014年第一年租金（6月1日至12月31日）10万元/年；2015年第二年租金20万元/年；2016年第三年起，以22万元每年为基数，每年递增上调10%收取租金；2014年租金于本协议签订后30日内付清，自2015年起，每年1月10日前以转账（电汇）方式付清当年的租金。第四条租赁期内，与该房屋有关的各项费用（包括但不限于水费、电费等）由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。第五条房屋租赁管理。3、租赁期间乙方不得破坏租赁房屋主体结构及室内线路、管道等设施。如需装修改造，须将方案报甲方同意后，并到地区相关部门办理施工手续，方可施工。4、租赁期间乙方在租赁房屋内部空间或周围增扩建房屋或其它建筑物、加层、围圈空地面积，必须向甲方书面提出，需经甲方书面同意并报有关部门批准后实施。5、租赁期间，租赁房屋仅供乙方自用，未经甲方书面同意，乙方不得以除自用外的任何方式（包括但不限于转租、转让、抵押、合资、合作等）使用该租赁房屋。如乙方需要转租的，必须向甲方书面提出，经甲方进行实地资信调查后决定是否同意，如经甲方同意转租的，乙方须向甲方报备转租的《房屋租赁合同》。8、甲方用于出租给乙方的房屋是按现状出租，房屋处于正常、适用状态，乙方使用前应仔细检验房屋及房屋内所有使用物品及附属设施，验收无误后签署交房确认单。第七条乙方的权利义务。3、乙方应合理、安全使用并爱护房屋及其附属设施，并承诺做好承租房范围内的安全、维修、保卫及防火、防盗工作，因此而引起的责任事故全部由乙方承担并赔偿经济损失。第八条违约责任。1、租赁期间，甲乙双方出现下列行为的，视为违约：（1）未经甲方同意，乙方擅自以转租、转让、抵押、合资、合作等方式使用该租赁房屋的；（4）未支付或者延迟支付租赁费用的。2、乙方未按本协议约定时间向甲方支付租金不超过30日的，应向甲方承担到期应付费用的20%的违约金；乙方迟延付款达31日，乙方应向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同收回租赁房屋，此前乙方已经签署转租协议的，租金由甲方收取。第十条合同到期后自然终止。合同履行过程中，合同中的一方出现违约，另一方有权解除合同。第十一条房屋的交还。1、租赁期满或合同提前终止后，乙方应自合同终止之日迁出，并将房屋及附属设施完好无损的交还甲方进行验收……乙方承诺不以房屋改扩建装修和增加设备为由要求甲方支付任何费用。3、租赁期满或合同提前终止之日，视为该租赁房屋腾空，如租赁房屋内仍有乙方余物未腾出，则视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权进行处置”。该合同另载明了房屋用途、双方权利义务、免责条款、房屋交还等其他内容。被告对该租赁合同的真实性不持异议，但认为原告并未将合同约定的厂房、院落全部交付被告任玉梅。诉讼中，原告为证明被告存在擅自转租的违约行为，提供被告任玉梅（甲方）作为出租方与第三人刘飞及熊元肖作为承租方分别于2016年6月18日及2017年2月18日签订的房屋租赁合同两份。该两份租赁合同显示被告任玉梅将租赁原告的部分房屋转租于第三人刘飞、熊元肖。在与刘飞签订的租赁合同中载明租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日。在与熊元肖签订的租赁合同中载明租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日。该两份合同另载明了租金、双方权利义务等其他内容。被告认为原告同意被告任玉梅转租房屋，该证据不能证明原告的上述证明目的。第三人对上述租赁合同的真实性均不持异议。诉讼中，原告为证明其已通知被告解除合同，并要求第三人搬离房屋，提供2018年6月11日、12日其向被告任玉梅出具的解除合同通知、补充通知及2018年7月12日其向第三人刘飞、熊元肖出具的通知。对此，被告任玉梅陈述“我方正式收到通知的时间是2018年7月底8月初，但我方对通知的内容不认可”。第三人则陈述“腾退场地通知我方确实收到过，但我方不同意腾退场地”。诉讼中，原告另提供了与被告任玉梅的微信聊天截图及顺丰速运签收文件打印件，显示原告于2018年6月12日向被告任玉梅发送了解除合同通知。诉讼中，原告为证明被告转租至少收到租金517500元，提供转租收入明细一份。被告对该转租收入明细的真实性不持异议，并陈述“被告转租已按照双方约定及时向原告进行了报备，说明原告对转租事实是清楚并同意的”。诉讼中，原告为证明2015年至2017年其向被告催要房租所发生的差旅费情况，提供费用报销单、发票等证据。被告认为该证据与本案无关。原告为证明其向被告催要房租及双方调解的情况，提供其工作人员常乐与任玉梅的通话录音。被告对该录音的真实性存有异议。原告为证明租赁院落现状，提供照片两张，被告对该照片不持异议。另查明：被告任玉梅为证明原告存在未能按约履行交付租赁场地及其支付相关费用的情况，提供我院于2014年10月11日作出的（2014）张开商初字第258号民事判决书、照片、秦超出具的付款条、与杨秀民、焦玉海签订的供电线路拆除及重装工程协议、杨秀民出具的收条、证明等证据，对此被告任玉梅陈述“原告与付庆义存在纠纷，付庆义的两辆车从2017年3月一直放置在租赁院内，付庆义所承租的车间在2017年3月前一直没有腾空。2017年3月被告雇拖车将该两辆车拖走支付拖车费2000元、雇杨秀民、焦玉海将付庆义占用车间腾空支付费用13800元”。原告对上述证据持有异议，并认为不能达到被告的证明目的。诉讼中，被告任玉梅为证明其转租房屋原告知情并同意，提供租户席永祥出具的证明一份。原告认为该证据不能证明被告的证明目的，该证据与本案无关联性。诉讼中，被告任玉梅为证明其交纳租金及原告未能提供发票的情形，提供2015年2月17日收据一张及2018年8月6日建设银行现金交款单一张，该收据显示交纳2014年房租8万元，该现金交款单显示代熊元肖付2018年5月1日至2019年4月30日房租20万元。原告对该证据表示不持异议。诉讼中，被告任玉梅为证明原告同意对被告一次性基础装修款2万元抵顶租金的情况，提供2014年11月28日由原告恒日公司（甲方）与任玉梅（乙方）签订的协议一份，该协议载明“甲方同意乙方修房费用2万元从甲方租房款中扣除，乙方2014年实际租房款为8万元……”原告对该协议表示不持异议。诉讼中，被告任玉梅为证明原告拖欠其清收费用应从租金中抵扣27703.67元，提供2014年9月24日由原告恒日公司（甲方）与任玉梅（乙方）签订的协议书及清收欠款情况表各一份，该协议书中载明“乙方协助甲方清收债权，甲方按清收回来货款金额的2%给予乙方提成”。该清收欠款情况表载明了从2015年至2018年的催收及回款情况，但该清收欠款情况表系被告单方出具，并无原告签章确认。对此，原告陈述“被告在帮助原告清收欠款中产生的合理费用我方同意抵扣，但是需要被告进一步提供证据，确定应该抵扣的数额，对于被告主张抵扣27703.67元我方不同意”。诉讼中，被告任玉梅为证明在租赁过程中对租赁物的装修情况，提供收据、室内建筑物拆除及房屋维修工程协议及收条等证据。该收据载明拆烟筒、雇吊车1500元，做防水1450元，做大门4200元。该维修协议系任玉梅与史占贵于2017年3月10日签订，工程内容为原汽修车间内的库房及外围墙体拆除、拆除杂物清理，原汽修车间内打地面、做上下水及渗水井、窗户维修及屋顶防水。工程价款包工包料包运输合计为81000元。该收条载明被告任玉梅分两笔给付史占贵工程款72900元。对于该证据，原告不予认可，并不同意抵扣相关费用。诉讼中，被告申请证人叶某出庭作证，叶某向本院陈述“我家的办公地点在恒日公司的后院，地方在张家口经济开发区玉宝墩村，任玉梅在恒日公司当经理。对于任玉梅与恒日公司有没有租赁地的情况我不清楚。现在那个院租给了第三人。我常年在那个院居住，我看见任玉梅指挥清理这个院，院里有两个小面包车任玉梅雇人清走了，我也看见任玉梅将院里的几间房装修了，任玉梅雇人将院子和院外都进行了清理平整，烟囱也拆了，大门也做了。上述这些费用我不清楚。对于法庭出示给我的2018年9月19日的证明确实是我出具的”。原告对证人的身份及部分证明内容表示持有异议。再查明：诉讼中，对于本案所涉情况，原告陈述“当时出租时对设施、办公用品有过书面交接，对于场地因为被告曾在该场地任职，所以按现状交接，没有书面的交接材料”。为此，原告提供固定资产转让合同和行政交接单及转让清单，欲证明当时对于设施及办公用品的交接情况。被告对该证据不持异议，但其陈述该证据只能证明对设施及办公用品进行了交接。诉讼中，被告任玉梅陈述“现在租赁场地600平米车间租给了熊元肖，300平米办公楼租给了刘飞，220平米平房恒日公司在2018年8月份已经换锁贴了封条，我方就没再使用。配件库房我方在2018年8月份移交给原告，原告没接收。配件库房中的东西是原告方出租时折售给我的，现在确实没有搬出来，我方随时可以搬。其他还有一间平房是我自己盖得，对方也给换了锁芯，这房子是我在2016年盖得”。原告则陈述“被告确实在2018年8月份向我方移交过配件库房，但是因为里面放置了被告的办公家具，不具备移交条件，所以我方没有接收。220平米的平房我方确实在2018年8月份换锁贴了封条。对于还有一间平房是被告自己盖得，我方确实换了锁芯。我方与付庆义诉讼所涉600平米车间是在2014年9月份收回的，具体日期不清楚。收回以后就交给了任玉梅。当时我方将院落出租给任玉梅，双方均认可按现状出租，2014年是半年8万元。我方认为不存租金抵扣的问题”。诉讼中，原告为证明涉案债务属于二被告夫妻共同债务，申请法院调取了任玉梅的银行账户交易流水明细，该明细显示了款项交易的时间、金额等内容，但未显示款项的具体用途。被告亦不认可本案所涉债务为夫妻共同债务，被告任玉梅并陈述“对于收取的租金我方用于了租赁房屋的装修、整理，为上一住户搬迁支付搬迁费、支付土地税、水电费、卫生费、工人工资及替原告催收欠款支付的费用”。本案经调解双方亦未能达成一致的调解意见。上述事实有原告提供的房屋租赁合同、欠款明细、通知、微信聊天截图、快递单打印件、协议、费用报销单、录音、照片、固定资产转让合同、行政交接单、被告提供的判决书、照片、收条、证人证言、收据、交款单、清收欠款情况表等证据及本案询问笔录、庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原告恒日公司与被告任玉梅于2014年7月1日签订的房屋租赁合同应系双方真实意思表示，双方均应依约、诚信履行各自义务。现原告起诉要求被告支付2015年1月1日至2018年6月30日期间所欠付的租金58.51万元，根据双方合同约定的租金标准及计算方式，2015年度租金为20万元、2016年度租金为22万元、2017年度租金为24.2万元、2018年1月1日至2018年6月30日租金为13.2万元，该期间租金合计应为79.4万元，现被告任玉梅已付20万元，尚欠租金数额应为59.4万元。被告任玉梅辩称其为腾空场地、维修房屋、装修、清收欠款等支出了部分费用，要求抵扣租金。结合被告提供的证据及双方的陈述内容，本院对此分析认定如下：1、对于原告恒日公司与付庆义纠纷所涉600平米车间，原告陈述其于2014年9月收回后交付了任玉梅。虽然双方合同第五条第8项约定“甲方用于出租给乙方的房屋是按现状出租，房屋处于正常、适用状态……”，但因该600平米车间属租赁房产范围内，被告任玉梅从租赁日2014年6月1日至2014年9月并未实际使用，亦未享受该部分房产之租赁收益，故对于该部分房产在该期间的租金部分，应予以扣除，因双方均未能明确该部分房产在租金总额中所占的比例数额，本院结合双方合同中租赁物种类、面积及租金约定情况，酌定扣除该部分房产在该期间的租金部分为10000元。被告任玉梅主张“其在2017年3月份才实际使用该车间，之前都是付庆义占用”，因被告任玉梅就该主张并未提供充分有效证据予以证明，故对其该项意见，本院不予采纳；2、对于被告任玉梅拖车支付拖车费2000元，因被告任玉梅签订租赁合同时对租赁现场已进行了确认，并对租赁场地进行了接收，对该场地停放车辆的情况其应属知晓，且在租赁时其并未提出异议，后期其将停放的车辆拖走而支付的拖车费系属为提高租赁场地利用率而自愿支付的费用，该费用被告任玉梅主张予以抵扣租金，依据不足，本院不予采纳。3、对于被告任玉梅提出的雇佣焦玉海、杨秀民拆除电线、重装工程而支付的费用13800元。被告任玉梅提供的其与焦玉海、杨秀民签订的供电线路拆除及重装工程协议载明该工程费用所涉工程内容为“原汽修车间内安装的配电柜及供电线路全部拆除，安装新的配电柜并根据室内供电要求重新布置新线路”。但根据双方签订的租赁合同第五条第3项“租赁期间乙方不得破坏租赁房屋主体结构及室内线路、管道等设施。如需装修改造，须将方案报甲方同意后，并到地区相关部门办理施工手续，方可施工”及第十一条第1项“……乙方承诺不以房屋改扩建装修和增加设备为由要求甲方支付任何费用”之约定内容，本案中，被告任玉梅对租赁车间供电线路及配电设备改装并未提供充分有效证据证明已征得原告同意，且依上述约定被告任玉梅承诺不以房屋改扩建装修和增加设备要求原告承担费用，故对被告任玉梅要求将此改装及增加设备所支出的费用抵扣租金的意见，本院不予采纳。4、对于2014年11月28日双方签订协议，被告任玉梅修房费用20000元抵扣租金，因原告对此予以认可，本院予以确认，且该笔费用已在原告计算的2014年租金中予以抵扣。5、对于被告任玉梅提出的清收欠款抵扣租金27703.67元，虽然被告任玉梅提供的双方于2014年9月24日签订的协议书载明了“乙方协助甲方清收债权，甲方按清收回来货款金额的2%给予乙方提成……”原告亦表示清收欠款中的合理费用可以抵扣，但被告任玉梅提供的清收欠款情况表系其单方制作，无原告签章确认，原告对此亦不予认可，被告任玉梅亦未能提供其他充分有效证据予以证明其在清收欠款中所支付合理费用的情况。故被告任玉梅的该项意见，本院无法采纳，被告任玉梅可在补足证据后另行主张权利。6、对于被告任玉梅提出的对租赁物装修、维修花费81000元，被告任玉梅并提供了收据、室内建筑物拆除及房屋维修工程协议等证据，但根据双方签订的合同第十一条第1项约定被告任玉梅已承诺不以房屋改扩建装修和增加设备要求原告承担费用，故被告任玉梅的该项意见，亦不符合双方约定，本院不予采纳。综上，扣除上述原告恒日公司与付庆义纠纷所涉600平米车间被告任玉梅未使用期间的租金1万元，被告任玉梅还应支付原告2015年1月1日至2018年6月30日期间的租金58.4万元。另，根据双方合同约定，被告任玉梅未付或迟延付款，原告有权解除合同，原告提供的证据显示其已于2018年6月12日通知被告任玉梅解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案中，原告与被告任玉梅于2014年7月1日签订的房屋租赁合同已于2018年6月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，合同解除后被告任玉梅应向原告予以返还所租赁的厂房及院落。鉴于合同解除后被告任玉梅仍占有使用租赁物，对于占用期间的费用，被告任玉梅仍应按照双方约定的租金标准予以给付原告，上述已确定了2015年1月1日至2018年6月30日期间被告任玉梅所欠租金（2018年6月12日后为占有使用费）58.4万元，对于从2018年7月1日至实际返还租赁物之日止的占有使用费，本院结合双方提供的证据及所陈述的内容，分析认定如下：1、对于220平米平房，双方均陈述原告已于2018年8月张贴了封条，被告任玉梅亦未再使用，但双方均未能明确张贴封条的具体时间，故本院折中予以计算该部分房产的占有使用费至2018年8月15日较为合理，每日占用费标准按照该房产所占用比例并结合租金数额酌定折算2018年度为100元/日，从2018年7月1日至2018年8月15日期间占用费计算为4500元；2、对于260平米配件库房，双方均陈述被告任玉梅于2018年8月向原告进行过移交，但原告陈述“因该库房中放置了被告的办公家具，不具备移交条件，故其没有接收”。被告任玉梅则陈述“库房中的东西是原告出租时折售给我的，现在确实没有搬出，但我方随时可以搬”。因本案所涉租赁合同解除后，被告任玉梅向原告返还部分租赁物应属其履行合同返还之附随义务，原告应积极配合完成该租赁物的返还义务，且双方合同第十一条第1项约定“租赁期满或合同提前终止后，乙方应自合同终止之日迁出，并将房屋及附属设施完好无损的交还甲方进行验收。”第3项约定“租赁期满或合同提前终止之日，视为该租赁房屋腾空，如租赁房屋内仍有乙方余物未腾出，则视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权进行处置”。现被告任玉梅在履行返还义务中虽然存在瑕疵，但双方至今未能完成该项附随义务，双方均存在不作为、不积极的态度，本院亦折中按照2018年8月15日作为移交日，对此之前的占用费由被告任玉梅予以负担，对此之后的占用费由原告与被告任玉梅各自按50%予以分担。该部分房产每日占用费标准按照所占用比例并结合租金数额酌定折算2018年度为110元/日、2019年度为120元/日、2020年度为130元（以此类推），即对于该部分房产从2018年7月1日至2018年8月15日期间占用费计算为4950元，从2018年8月16日至实际完成交付接收日被告任玉梅按照2018年度每日55元、2019年度每日60元/日、2020年度每日65元（以此类推）向原告承担占用费。3、对于被告任玉梅转租给第三人熊元肖的600平米车间及转租给第三人刘飞的300平米办公楼，因第三人系与被告任玉梅签订的房屋租赁合同，对租金及相关内容系第三人与被告任玉梅所约定之意思表示，且原告与第三人并未能形成直接的合同关系，故对于该部分房产占有使用费仍由被告任玉梅按照与原告所签租赁合同之租金标准给付较为合理。对于该部分房产及除上述1、2项之外的其余租赁物每日占用费标准按照所占用比例并结合租金数额及上述1、2项分析认定内容酌定折算2018年度为513元/日、2019年度为553元/日、2020年度为593元/日（以此类推），即对于该部分房产及其余租赁物从2018年7月1日至实际返还日被告任玉梅按照2018年度每日513元、2019年度每日553元、2020年度每日593元（以此类推）向原告承担占用费。对于原告按照合同约定的标准主张延付租金违约金之诉讼请求，因双方合同约定“乙方未按本协议约定时间向甲方支付租金不超过（30）日的，应向甲方承担到期应付费用20%的违约金。”现被告任玉梅未能依约履行给付租金的义务，应承担相应的违约责任，对于2015年度、2016年度未依约支付租金的违约金，本院比照上述合同约定标准及按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至被告实际付款日（即2018年8月6日付款20万元）及本院判决日，结果显示二者差距较小，故本院遵循当事人约定之标准按照到期应付费用20%支持原告主张的2015年度、2016年度延付租金违约金即2015年度违约金为4万元、2016年度违约金为4.4万元。对于2017年度及2018年1月1日至6月30日未依约支付租金的违约金，本院亦按照上述标准比照计算，发现合同约定的违约金标准显属过高，本院结合被告任玉梅的违约程度、原告损失情况及双方约定的租金给付期限、上述对欠付租金数额的分析认定情况，酌定按未付租金数额的10%予以支持较为合理，即2017年度违约金为24200元、2018年1月1日至6月30日违约金为13200元。上述违约金合计为121400元。对于原告要求被告支付购货款9.3万元之诉讼请求，因与本案所涉房屋租赁合同法律关系并非属同一案由，且被告亦明确表示不同意在本案中一并解决，故原告对于该项诉讼请求，可另案予以处理。对于原告要求被告张柱对上述款项承担共同给付责任之诉讼请求，虽然被告任玉梅与张柱为夫妻关系，但根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”之规定，本案被告任玉梅所欠原告上述租金为租赁房产所产生的经营性债务，明显超出了家庭日常生活所需，虽然被告任玉梅将房屋转租收取了部分租金，但本案相关证据亦显示被告任玉梅对租赁房院维修、重装亦进行了部分投入，本院调取的被告任玉梅的银行账户交易明细亦未能反映相关款项用于夫妻共同生活，原告亦未能提供其他充分有效证据予以证明上述租金债务系用于二被告夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示所负，故原告的该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下:一、原告张家口恒日物产有限公司与被告任玉梅于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月12日解除；二、被告任玉梅于本判决生效之日起十日内给付原告张家口恒日物产有限公司2015年1月1日至2018年6月30日期间所欠付的租金人民币584000元，并承担该期间所欠付租金的违约金人民币121400元；三、被告任玉梅于本判决生效之日起三十日内向原告张家口恒日物产有限公司返还租赁物（详见房屋租赁合同第一条）；四、被告任玉梅应给付原告张家口恒日物产有限公司从2018年7月1日至实际返还租赁物之日止的占用费，具体为：220平米平房，从2018年7月1日至2018年8月15日期间占用费为4500元；260平米配件库房，从2018年7月1日至2018年8月15日期间占用费为4950元，从2018年8月16日至实际完成交付接收日，按照2018年度每日55元、2019年度每日60元、2020年度每日65元（以此类推）予以承担；其余租赁物从2018年7月1日至实际返还日，按照2018年度每日513元、2019年度每日553元、2020年度每日593元（以此类推）予以承担；五、驳回原告张家口恒日物产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11815元（原告已预交12151元），由被告任玉梅承担11179元，原告张家口恒日物产有限公司承担636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  吴 夺人民陪审员  田玉珍人民陪审员  张 树二〇一九年八月二日书 记 员  李燕茹附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。