广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深盐法房初字第157号原告：黄胜沂。原告：吴晓丽。共同委托代理人：高建国，广东福强律师事务所律师。被告：吴振宏。委托代理人：陈学论，广东茂亨律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托代理人：张慧。原告黄胜沂、吴晓丽诉被告吴振宏、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序于2015年12月16日公开开庭进行审理，原告黄胜沂、吴晓丽及其委托代理人高建国、被告吴振宏委托代理人陈学论、第三人中原地产代理（深圳）有限公司委托代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄胜沂、吴晓丽诉称：2015年5月31日，原告黄胜沂与被告通过中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）签订了《二手房买卖合同》（合同编号：NO.211116）。合同约定，原告黄胜沂购买被告位于深圳市盐田区明珠大道绿色盐港家园X座2-1XXX的房产，该房屋建筑面积为122.59平方米，房屋转让价款为人民币215万元，定金为人民币10万元。合同签订后，原告黄胜沂如约向被告支付了购房定金人民币10万元，被告于2015年6月2日向原告出具了定金收据。此后原告吴晓丽与被告办理了首期款资金监管手续及向银行申请购房贷款，并于2015年9月6日实际取得中国建设银行股份有限公司深圳上步支行出具的《二手楼购房贷款承诺书》。根据原、被告双方签订的《二手房买卖合同》第六条约定，被告应于双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起45日内（含当日），即2015年10月21日前，自行筹资赎楼。从银行承诺发放购房贷款之日起，原告及第三人多次催促被告尽快办理赎楼手续并进行过户登记，被告皆未按合同约定履行义务。2015年10月25日，原告黄胜沂与被告代理人进行面谈，被告代理人明确表示，因市场价格上涨，其拒绝继续按原合同价格进行交易，要求原告加价人民币40万元才愿意考虑继续履行合同。2015年10月27日，原告黄胜沂与第三人工作人员约谈。第三人明确表示已在办出《贷款承诺函》后第一时间通知被告，但被告均拒绝按原价格继续履行合同义务并要求买家加价。至此，被告非但没有履行合同义务，且已明确表示拒绝履行合同，属根本违约。原告认为，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方均应全面遵照履行。原告已按约定履行支付购房定金，办理购房首付款资金监管及办出购房贷款承诺书等合同义务，而被告却见利忘义，在发现可图利益存在增长空间时，全然罔顾契约精神，要挟原告要么加价，要么解除合同，已严重损害了原告的合法权益。不仅如此，从2015年5月至今，被告拒绝履行合同的根本性违约行为也令原告需要承受区域房价大幅上涨后的巨大价差，给原告造成极大的精神损失及经济损失。因此，请法院依法判令：1、判令解除《二手房买卖合同》（合同编号：NO.211116）；2、判令被告吴振宏返还定金人民币10万元给原告黄胜沂；3、判令被告吴振宏支付违约金人民币43万元及利息给原告黄胜沂；4、判令被告吴振宏赔偿原告除违约金之外的差价损失约人民币60万元；5、判令被告吴振宏承担所有诉讼费用。开庭时，原告当庭变更诉讼请求为：2、判令被告吴振宏返还定金人民币10万元给原告吴晓丽；3、判令被告吴振宏支付违约金人民币43万元及利息给原告吴晓丽；4、判令被告吴振宏赔偿原告吴晓丽除违约金之外的差价损失约人民币60万元。被告吴振宏答辩称：原告在诉状中所说的不是事实。原告的诉讼请求没有法律依据，原告应与我方解除合同并承担相应的法律责任。依照原告与被告签订的《二手房买卖合同》的第十四条。原告没有按照约定向我方支付赎楼费用。恳请一审法院查明事实驳回请求。第三人中原地产答辩称：1、第三人作为居间方只负责报告订立合同的机会，居间协助双方交易沟通，第三人已积极履行居间义务，在本案中无过错；2、关于托管在第三人处的交楼押金5000元，第三人愿意以法院生效的判决或双方一致协议放款。本院经审理查明:2015年5月31日，原告黄胜沂与被告通过第三人中原地产签订了《二手房买卖合同》（合同编号：NO.211116）。合同约定，原告黄胜沂购买被告位于深圳市盐田区明珠大道绿色盐港家园X座2-1XXX的房产，该房屋建筑面积为122.59平方米，房屋转让价款为人民币215万元，定金为人民币10万元。合同还约定，买方须于2015年6月15日之前向按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第十一条还约定，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年6月2日，原告黄胜沂向被告支付了购房定金人民币10万元，被告为此出具了《收款收据》。其中，5000元留存在第三人处。原告吴晓丽就买卖房屋按照《二手房买卖合同》约定的时间办理了首期款资金监管手续并向中国建设银行上步支行申请按揭贷款。2015年9月6日，中国建设银行上步支行就原告吴晓丽与被告关于涉案房产的转让出具《二手楼购房贷款承诺书》。2015年12月18日，本院向第三人工作人员朱XX进行调查询问。经询问，朱XX称“2015年5月31日，双方签订《买卖双方主体变更确认书》，将买房主体变更为原告吴晓丽。后被告方人员吴燕玲一直催促办理《承诺书》，但因银行原因，拖了两个月才办成，因办理《承诺书》期间，深圳房价上涨过快，吴燕玲表示要加价，但原告不同意，所以发生纠纷。”朱XX还称“卖方未向买方催告过赎楼款，在买方交定金时，卖方表示不着急支付赎楼款，可后面再补。因为按交易流程，是在银行作出《承诺书》后才需要赎楼款，但因银行9月份才作出《承诺书》，所以一直没用到赎楼款。”本院于2015年11月23日向被告送达《起诉状》及相关诉讼材料。以上事实有《二手房买卖合同》、《收款收据》、《二手楼购房贷款承诺书》、《询问笔录》以及当事人陈述等证据予以证明。本院认为：原告吴晓丽与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应按照《二手房买卖合同》的约定享有权利并履行义务。第三人工作人员朱XX作为涉案房产交易的中介人员，其与原、被告均无利害关系，其陈述可以真实还原客观事实，本院据此认定违约方为被告，理由如下：首先，原告吴晓丽已经按照合同约定的期限履行了向银行办理按揭贷款的手续，因涉及第三方银行主体，合同未约定《承诺书》的出具期限，虽然从办理按揭贷款的手续至银行出具《承诺书》经过两个月时间，但原、被告对此均无过错，不存在违约行为；其次，虽然合同约定原告吴晓丽2015年6月15日向被告支付“赎楼款”，但是根据交易惯例以及朱XX的陈述，原告吴晓丽未按约定时间向被告支付“赎楼款”并未阻碍合同继续履行，不构成根本违约；再次，合同未能继续履行的原因在于被告不愿意按照合同约定的价格继续履行合同。由于被告违约且已明确表明不继续履行合同，故原告吴晓丽可以据此解除双方签订的《二手房买卖合同》。本院认定双方的房屋买卖合同关系于2015年11月23日解除。合同解除后，被告应当向原告吴晓丽返还定金95000元，第三人应当向原告吴晓丽返还定金5000元。被告还应当按照《二手房买卖合同》第十一条的约定向原告吴晓丽支付违约金430000元（215000020%=430000）及利息（利息以430000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2015年11月24日起计算至本判决确定的付款之日止）。原告主张的差价损失60万元，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴晓丽与被告吴振宏房屋买卖合同关系于2015年11月23日解除；二、被告吴振宏应于本判决生效之日起五日内向原告吴晓丽返还定金95000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告吴晓丽返还定金5000元；四、被告吴振宏应于本判决生效之日起五日内向原告吴晓丽支付违约金430000元及利息（利息以430000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2015年11月24日起计算至本判决确定的付款之日止）；五、驳回原告吴晓丽的其它诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为人民币14970元，由原告黄胜沂、吴晓丽负担8015元，被告吴振宏负担6955元。原告黄胜沂、吴晓丽已预交案件受理费，被告吴振宏应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告黄胜沂、吴晓丽。如不服本判决，原告吴晓丽和被告吴振宏可在判决书送达之日起十五日内，原告黄胜沂可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 胡  亚  楠代理审判员 张    婷人民陪审员 刘    超二〇一六年二月二十三日书 记 员 何晓霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条第（二）项在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。