贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0526民初657号 原告张洪武，男，1978年4月22日生，汉族，住贵州省威宁县。 原告沈国芬，女，1981年3月10日生，汉族，住贵州省威宁县。 上列二原告委托代理人杨平，贵州文福律师事务所律师，执业证号：1520120171Ｄ733596，特别授权代理。 被告威宁万佳房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县草海镇向阳路。 统一社会信用代码：91520526560933036U。 法定代表人：王光杰，系公司执行董事。 委托代理人夏会，贵州远川律师事务所律师，执业证号：15205201611555845，特别授权代理。 原告张洪武、沈国芬诉被告威宁万佳房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：万佳公司）商品房预售合同纠纷一案中，本院于2019年1月21日立案受理后，因被告万佳公司提出管辖权异议，认为该案应由毕节市中级人民法院管辖，请求将该案移送毕节市中级人民法院审理。本院经审查后依法驳回了被告的异议申请，被告不服提起上诉，经毕节市中级人民法院审理后驳回其上诉，本案应由本院管辖。本院依法适用简易程序由审判员代定梅独任审判，并于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨平，被告万佳公司的委托诉讼代理人夏会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪武、沈国芬诉称：原被告于2013年6月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于威宁县商业用房。原告已向被告支付了全部购房款546054元。根据合同第十一条第一款约定，出卖人承诺于2014年6月1日前交付该商品房；第十三条约定了逾期交房的违约金计算方式和计算标准。第二十二条第三款约定，出卖人于2013年9月1日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给卖受人，并约定了逾期交付违约金计算方式及标准。被告怠于履行合同的行为已构成违约，应承担违约责任支付违约金，同时还应继续履行合同，故请求人民依法判决：1、被告立即将位于“中央步行街”第10幢1单元1层19号房屋交付两原告；2、判决被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给两原告，并协助两原告办理房屋所有权转移登记；3、判决被告向两原告支付因被告逾期将商品房交付两原告而产生的违约金（违约金自2016年1月22日起至被告实际将商品房交付给两原告之日止，违约金暂算至2019年1月21日为119585.8元）；4、判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金自2016年1月22日起至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给两原告之日止，违约金暂算至2019年1月21日为29896.46元）元；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告万佳公司辩称：原告不能同时主张逾期交房违约金及逾期办证违约金，没有交房必然导致不能办证这是一个违约行为，被告不应当承担两个违约责任。原被告双方签订了《商户委托代租协议》约定自交房之日起三年内由被告统一规划统一招商，三年内不向原告支付任何费用，故2017年6月1日前被告不应当承担逾期交房违约金。关于办证违约金原告没有缴纳契税必然导致不能办证，被告不应当承担因此导致的办证违约金。原告主张的交房违约金过高，可参照另案中经法院委托鉴定的同一地段同一楼盘的每月的租金835.56元计算，请求依法调整。 经审理查明，被告以出让方式取得位于威宁县土地总面积为61039.7平方米的建设用地使用权，用于开发“中央步行街”商品房。2013年6月3日，原告与被告签订编号为0010405号《商品房买卖合同》，约定二原告购买由被告开发的“中央步行街”小区10幢1-1-19号商品房（商品房预售许可证号为：2013威商房预字第09号），建筑面积为40.74平方米，套内建筑面积39.6平方米，房屋总价款为546054元。合同第十一条约定：出卖人应当在2014年6月1日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定：逾期超过30日买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2013年9月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款。后由于被告未在合同约定期限内向原告交付房屋，也未取得办理该商品房转移登记的有关文书，办理并交付给原告。 另查明，与原告同一地段同一楼盘的商铺经本院委托毕节兴业资产评估司法鉴定所鉴定，威宁县中央步行街第10幢1-1-6号商业营业性用房自2015年10月至2018年8月期间的实际经济损失的评估价值为28511元。商铺实际损失即每月835.56元。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、贷款合同、收款收据，被告提交的鉴定意见书、调解书、判决书等证明材料在卷互为印证，该证明材料已经庭审举证、质证和本院审查核实，可以作为定案依据。 本院认为：被告万佳公司与原告张洪武、沈国芬签订的商品房买卖合同合法有效，双方必须按照合同约定履行义务。被告作为开发商逾期交房及未办理相关产权证书，应当承担继续履行合同交付房屋、办理相关产权证书及支付违约金的违约责任。开发商当初的承诺应是双方的一种合意，但双方约定的违约金过高，而法律对违约金的数额是有一定控制的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据最高人民法院关于《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告请求被告支付逾期交房三年的违约金，按照双方约定的违约金比率计算，其约定的违约金过高，根据上述规定，违约金过高的，可以适当减少。被告存在严重违约，其承担违约金的方式按照原告已付购房款总额546054元计算，参照另案中经法院委托鉴定的同一地段同一楼盘的每月租金835.56元计算，被告应支付从2016年1月22日计算至2019年1月21日（共3年）的违约金为3年×12月×835.56元=30080.16元。原告请求按合同约定，按日向买受人支付已付房价款0.005%支付违约金，因该约定未超过中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利率上浮30%的计算标准，不属于违约金过高需调整范围，且被告对该标准无异议，因此被告应支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金计算为546054元×365天×0.005%×3年=29896.46元。被告提出一个违约行为不应当导致两个违约责任，因商品房买卖逾期交房和逾期办证系两个不同的违约行为，其造成的违约后果均应由被告承担，故被告的该项辩称本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张洪武、沈国芬支付从2016年1月22日起至2019年1月21日止逾期交房违约金30080.16元，并自2019年1月22日起每月支付835.56元违约金至履行完毕之日止； 二、由被告威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张洪武、沈国芬支付从2016年1月22日起至2019年1月21日止逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金29896.46元，并自2019年1月22日起以546054元为基数按日0.005%支付违约金至履行完毕之日止； 三、被告威宁万佳房地产开发有限公司依照合同约定，继续履行为原告张洪武、沈国芬办理所购商品房产权转移过户登记相关手续的义务； 四、驳回原告张洪武、沈国芬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1645元由被告威宁万佳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  代定梅 二〇一九年八月十三日 书记员  陈 尧