广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初7558号原告：蔡三达，男，1988年9月21日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：朱顺子，女，1990年10月15日出生，汉族，住广州市花都区。两原告共同委托诉讼代理人：龚未平，广东君之杰律师事务所律师。被告：涂贤福，男，1982年6月14日出生，汉族，住雷州市。委托诉讼代理人：袁源，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫克红，广东禅都律师事务所律师。第三人：佛山市裕丰广安居房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区桂城佛平三路6号御景城市花园雅兰轩商铺首层101号，统一社会信用代码91440605MA4W7J9M0B。法定代表人：梁德华。委托诉讼代理人：张燕。委托诉讼代理人：陈桂亮，男。原告蔡三达、朱顺子与被告涂贤福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序公开于2018年7月2日、10月29日审理了本案。后本院根据原告的申请，依法追加张川萍为本案第三人参加诉讼。本案因案情复杂，转换适用普通程序于2019年4月30日、6月27日、7月9日公开审理了本案。后本院依法通知第三人张川萍退出本案诉讼。原告蔡三达到庭参加了第一、三、四、五次庭审；两原告的共同委托诉讼代理人龚未平到庭参加了第一、二、三、五次庭审；被告涂贤福到庭参加了第一、四、五次庭审；被告委托诉讼代理人袁源到庭参加了五次庭审；第三人的委托诉讼代理人张燕到庭参加了第一、三、四次庭审；第三人的委托诉讼代理人陈桂亮到庭参加了第二、三、四、五次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方《存量房买卖合同》；2.原告扣取被告已经支付的定金100000元；3.被告依合同约定向原告支付违约金80000元；4.被告向原告支付因其违约给原告造成的损失合计5950元（自2018年3月21日起暂计至2018年5月21日，具体以被告实际使用的时间计算，租金以3500/月）；5.原告不需要向被告支付已经向第三人支付的中介费，且原告不需要对第三人支付中介费；6.被告赔偿原告的律师费损失15000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月11日，原被告及第三人签署了《存量房买卖合同》，约定两原告将位于佛山市南海区的房产（以下简称涉讼房屋）以800000元出售给被告。因原告生意急需现金，故原告以低于市场价和购入成本价的价格将房屋出售给被告，原被告口头约定被告向原告支付房款的时间节点提前。原告于3月12日向银行提交提前还贷申请，3月30日领取新房产证。同时，原告于2018年3月21日提前将房屋交予被告使用至今。但被告未如约履行合同，首先，被告只在签约当日支付定金20000元，余下欠款在3月13日才支付；第三人和被告分别于2018年4月11日、4月19日、4月25日预约办理网签，被告每次均以各种理由未去办理；被告也未如约支付房款，给原告造成了较大的损失。4月30日，原告向被告提出协商解除合同事宜，但被告收到信息后不予商谈且要求继续履行合同。基于此，原告于5月1日致函被告，要求协商解除、返还房屋、扣去相关费用后退回其已经支付的房款。自3月22日出证双方应于10天内（4月1日前）办理网签，但被告未配合办理，根据合同约定，被告已经构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金。被告辩称：一、原告至今已经支付购房款400000元，各种迹象表明，原告根本没有违约的动机和举动。二、被告在2018年4月19日才完成涉讼房产的涂销抵押登记手续，经第三人的协调，原被告约在2018年4月19日第一次前往办理递件手续，因缺少装修发票，原告无法抵扣相关税款，后双方同意另行约时间办理，其后仅过11天，原告就多次向被告提出要求增加购房款，协商不成，原告则提出解除合同，并且在第三人约好的2018年5月4日过户递件时没有到场，所以本案纠纷因原告临时加价而起，原告不诚信的行为不应得到法院的支持。三、本案的中介费用和律师费、诉讼费等损失，因原告的违约行为产生，理应由原告承担。四、原告违约在先，后又将涉讼房屋抵押给案外人，这说明了原告拒绝履行合同的义务，原告应承担相应违约责任。第三人陈述：没有意见。诉讼中，两原告举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。2.《存量房买卖合同》原件1份，证明原被告及第三人共同签署了《存量房买卖合同》，约定原告将涉讼房屋以800000元的价格出售给被告。3.购房发票原件3张，证明原告所购房产金额及缴纳税费金额（契税、印花税、利息）。4.房产证复印件2份，证明涉讼房屋房产权属、地址等具体信息，且证明原告在2018年4月12日已经完成涂消抵押登记。5.佛山市南海区不动产登记信息查询结果原件1份，证明涉讼房屋在2018年3月22日已经出证，原告第一时间通知了第三人，要求办理网签手续。6.还清证明原件1份，证明银行于2018年4月3日出具还清证明，证明该房贷款已经结清，同意办理涂消抵押登记手续，而原告也第一时间通知第三人，继续催促其办理网签手续。7.收据（证件、发票等）复印件1张，证明原告蔡三达于2018年4月19日已提前将房产证、契税及利息发票等交予第三人，以方便办理网签过户等相关手续。8.收据（定金）复印件1张，证明原告蔡三达于2018年3月11日收到且当天仅收到购房定金20000元。9.招商银行账户历史交易明细表复印件1张，证明欧阳满云向原告蔡三达账户自2018年3月11日至4月19日累计转款400000元，证明被告并未按约定在合同签订当日（3月11日）足额支付定金100000元。10.微信聊天记录（与中介方陈期待、原告涂贤福、欧阳满云、欧阳满云）打印件24张，证明原告一直尽速办理相关手续且第一时间通知第三人，要求第三人尽快约定时间办理网签过户等手续，但被告以各种理由拖延办理，导致无法按约网签过户。11.房产现场照片复印件3张，证明原告已于2018年3月21日提前将涉讼房屋交付被告使用，被告已将办公设备等摆放好，被告已经对涉讼房屋投入使用。12.《解除合同告知函》原件、《说明函》及短信、快递单原件、发送图片复印件各1份，证明原告通过微信、短信以及邮政快递等方式致函被告，提出协商解除事宜，但被告收到信息后极力辩解，不予商谈，不退还房屋，且要求继续履行合同。13.2018年3月9日行政服务中心项目办理表，证明原告于2018年3月9日申请办理房产证。14.2018年4月11日行政服务中心项目办理表，证明原告于4月11日申请办理涂销抵押登记手续。15.房屋价格图片复印件1份，证明网上查询该小区的租金价格图片，涉讼房屋自3月21日起交付被告使用，暂计至5月10日房屋租金约5950元（以3500元/月计算）。16.《广东省佛山市存量房买卖合同》（样本）原件1份，证明从房管局网签合同版本第一条第9点可以看出，已设定抵押的房产完全可以办理网签，并非被告和第三人所说一定要涂销抵押登记才可以办理网签。17.微信聊天记录（物业业主群）打印件4份，证明房屋漏水并非原告单个房屋的问题，而是小区整栋楼装修的问题，且被告在购买涉讼房屋时也知晓所购房屋为装修未完成的房屋。18.与第三人及被告的微信聊天记录（补充）打印件20份，证明原告一直尽速办理相关手续且第一时间通知第三人，要求第三人尽快约定时间办理网签过户等相关手续，但被告以各种理由拖延办理，导致无法按约网签过户。19.证明原件1份，证明被告所指的房屋漏水问题早已解决，被告以房屋漏水不能验收以及装修发票问题不能办理网签过户为由毫无理由。20.银行提前还款申请审批表原件1份，证明原告依据合同约定于合同签署第二天（3月12日）向贷款银行申请提前还贷。21.民事起诉状复印件1份，证明涂贤福起诉蔡三达，要求蔡三达承担其应向中介承担的中介费。22.民事委托合同及发票原件各1份，证明原告因本案造成的损失律师费。经质证，被告对两原告举证1-21真实性无异议，其中：举证5、6，办理递件手续是第三人协调的。举证8，在第三人协调下双方口头约定定金可以迟延1、2天支付，因为支付第一笔定金时已是晚上11点。举证9，被告已提前支付部分房款。举证10，是原告违约而非被告违约。举证12，被告一直希望继续履行合同。举证15，双方口头约定提前将房屋交付被告使用，不存在租金损失。举证20，被告之所以超额支付费用是因为原告提到没有足够的资金偿还银行贷款，被告为帮助原告还清银行贷款故超额提前支付购房款。举证22，本案因原告临时加价而产生纠纷，是原告违约在先，该损失不应由被告承担。第三人对两原告举证1-22均无异议。诉讼中，被告举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。2.存量房买卖合同原件1份，证明原被告存在房屋买卖合同关系。3.收据原件1份，证明第三人已经收取中介费10000元。4.华润银行通用业务凭证原件10张，证明被告已经向原告支付购房款400000元及向第三人支付中介费10000元。5.中国农业银行转账业务客户回执、发票、民事委托代理合同复印件各1份，证明被告因本案产生律师费损失30000元。6.微信聊天信息截图，证明原告已经向被告交付涉讼房屋，被告一直配合办理产权过户递件手续。7.安居客网页截图打印件2张，证明房屋升值部分的损失。经质证，两原告对被告举证1、2、4-6的真实性无异议，对举证3、7的真实性有异议，其中：举证2，按照涉讼合同第三条、第八条的约定，被告构成根本违约。举证3的落款时间为2018年5月4日，属于后补，这是被告应支付的费用，与原告无关。举证4，被告没有按约定时间支付款项，首先，100000元定金应在2018年3月11日支付，但被告只支付了20000元，后经催促，被告于2018年3月13、14日才付清；其次，2018年4月19日双方约定要付齐600000元，但当天被告才支付了400000元；虽然合同上约定递件当天付清600000元，但双方私下约定付款时间要尽量往前，因为原告是低于市场价20%来出售，被告也愿意尽量提前完成相关手续，包括款项支付。举证5，本案因被告违约而致，故该部分损失应由被告承担。举证6删除了其中对原告有利的聊天记录。举证7，原告无法衡量房屋价格的走势真实与否，且房屋升值与被告无关。第三人对被告举证1-7均无异议。诉讼中，第三人没有举证。经审查，当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告举证3为原件，第三人对其真实性无异议，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对该证据的真实性予以采信。2.被告举证7为打印件，原告有异议，本院对其真实性不予采信。综合采信的证据及到庭各方的陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区，登记权属人为两原告，登记日期为2018年3月22日。涉讼房屋在2018年3月22日办理了抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行的抵押登记，该抵押登记于2018年4月12日注销。2018年3月11日，两原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）、第三人（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》（即涉讼合同），约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，成交价为800000元；甲方应在签署合同后3天内向原抵押贷款银行申请提前还款；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金；乙方应于递件完税办证出回执当日向甲方支付第一期房款（含定金）600000元，于出证当日向甲方支付余下的房款200000元；甲乙双方应于本合同签订后10日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》并于合同签订后3日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方同意涉讼房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为，不论守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任一方逾期履行合同超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；买卖双方均知悉涉讼房屋正在办理房产证，待出产权证后办理过户手续。同日，被告支付了购房定金20000元予原告蔡三达。被告于2018年3月13日支付了130000元、2018年3月14日支付了50000元、2018年4月19日支付了200000元予原告蔡三达。2018年3月23日，两原告通知被告接收涉讼房屋。后被告在涉讼房屋内添置了空调、办公桌等物品。2018年4月19日，原被告及第三人前往房管部门办理递件手续，因被告未按约开具装修发票，各方同意当天先不递件。同日，第三人通知原被告于2018年4月25日再次办理递件手续。2018年4月24日21:11，被告通知第三人称其次日没空、要求调整递件时间。2018年4月29日，第三人通过微信通知原告蔡三达，称：已与被告说好在2018年5月4日前完成所有的交易和付清所有的款项。原告蔡三达回复称：当天上午一直联系不上被告，没信心被告能如约履行，不如商量按约解除合同。第三人随后发送截图予原告蔡三达明确已预约了2018年5月4日办理递件手续。2018年4月30日，原告蔡三达向被告及第三人发出解除合同通知函，要求解除合同。第三人及被告均回复称：2018年5月4日过户、结清尾款。2018年5月1日，原告蔡三达通过微信向被告发送《说明函》，称：考虑到被告愿意继续履行合同，原告本着双方友好协商之本意，同意在扣除定金并收取违约金的基础上，以800000元的价格将涉讼房屋出售给被告，且必须在2018年5月4日当天办理完网签并支付完所有款项，否则，原告仍要求解除合同。2018年5月4日，被告及第三人按约前往房管部门准备递件，但两原告没有到场。2018年5月10日，两原告因本案纠纷委托广东君之杰律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定律师费为15000元。后两原告支付了该律师费。2018年5月14日，两原告为涉讼房屋办理了抵押登记，抵押权人为案外人张川萍，证号：粤（2018）佛南不动产证明第0065902号。另查，2018年5月10日，涂贤福起诉蔡三达、朱顺子要求继续履行涉讼合同，案号：（2018）粤0605民初7532号，该案审理过程中，涂贤福变更诉讼请求为：解除涉讼合同，蔡三达、朱顺子返还购房款（含定金）、赔偿居间费用20000元。本院经审理于2019年8月16日作出（2018）粤0605民初7532号民事判决，认定：蔡三达、朱顺子违约导致涉讼合同无法继续履行，原告有权要求解除双方买卖合同关系，涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年4月30日解除；蔡三达、朱顺子应返还已收取的购房款（含定金）400000元、赔偿中介费10000元予涂贤福。本院认为：两原告在履约过程中允许被告对涉讼房屋进行装修利用，现涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定因两原告的根本违约导致解除，两原告请求被告支付违约金、赔偿房屋占用损失，缺乏依据，本院不予支持。关于两原告请求的解除合同、没收定金100000元、不需要承担被告已支付的中介费的主张，本院已在（2018）粤0605民初7532号民事判决中判决处理，故本院在本案中不再重复处理。两原告主张由被告承担因本案而支出的律师费，缺乏依据，本院不予支持。本案是房屋买卖合同纠纷，对于两原告的“原告不需要对第三人支付中介费”的主张，应在居间合同关系中作处理，故本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡三达、朱顺子的全部诉讼请求。案件受理费11800元（两原告已预交），由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  梁润芬人民陪审员  何凤微二〇一九年八月十六日书 记 员  钟 丹