广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1257号原告：吴宛津，女，1961年9月25日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：张成林，广东圣方律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：珠海市前山东门大街1号办公大楼七楼。法定代表人：郑雪融，董事。委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告吴宛津与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序。本案于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张成林，被告的委托诉讼代理人张小磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴宛津向本院提出以下诉讼请求：一、被告承担违反合同迟延办理房产交付的违约责任，依据合同约定给付原告违约金280194元（合同约定购房款1197411元，从2016年4月1日起算至2019年6月20日，按每日万分之二计算）；二、被告承担违反合同延迟办理登记的违约责任，依据合同的约定给付原告违约金96391元（合同约定购房款1197411元，从2017年4月1日起算至2019年6月20日，按每日万分之一计算）；三、被告返还原告为其垫付的房产交易税94110.8元；四、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月17日，原、被告订立《商业物业认购书》，约定原告以1197411元的价格购买被告正在开发的珠海前山凤祥路187号210商铺。原告于2015年10月26日向被告支付定金10万元；于2015年12月1日支付剩余的购房款1097411元。2016年4月5日，原、被告签订《珠海市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同第十一条约定，出卖人应于2016年3月31日前向买受人交付该商品房；第十二条第二款约定，（交房）逾期90天的，按房价每日万分之二计算违约金；第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该房屋交付之日起365日内取得该房屋所有权证书的……出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告如约履行了全部义务，但是被告至今既未能交房也未能办证且迟至2018年11月26日才开出购房款发票。2018年11月21日，被告称因资金困难，请求原告帮其垫付办理房产证卖方应缴的契税，原告因房产迟迟不能交付和办证，担心日久生变，就为其垫付了交易税94110.8元，但至今仍未能拿到商铺也未能拿到房产证。基于上述，原告认为被告的行为已经违反合同的规定，构成合同违约，给原告造成了经济损失，为此原告特向法院提起诉讼，请法院依法判决如上诉求。原告为其诉称向本院提交了以下证据：一、《商业物业认购书》；二、定金收据及支付凭证；三、购房款支付凭证、收据、发票；四、《商品房买卖合同》；五、垫付交易税的收据；六、争议房产现状照片。被告在法定答辩期间提交书面答辩状称，一、原告对逾期交房时间的计算是错误的。被告已经完成对案涉商铺的交付，因此，逾期交房的时间应计算至被告实际交房之日。首先，被告于2016年11月15日取得案涉商铺的《房地产登记测绘成果报告》，于2016年8月16日取得案涉商铺的《竣工验收备案表》，且案涉商铺在取得《竣工验收备案表》之前，其供水排水、供电及燃气等设施设备已按照约定完成施工。即案涉商铺及其相关设施设备早已满足合同第九条及第十条约定的交付条件。其次，根据合同第十一条第（三）款第3项的约定，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，出卖人交房公告或交房通知书发出之日，视为已经将该商品房交付给买受人，并视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议。根据合同第二十五条的约定，在珠海特区报刊登公告是合同所涉文件的有效送达方式。2016年12月24日，被告在珠海特区报刊登交房公告，要求原告在2017年1月3日办理收房手续，但原告无正当理由拒绝收房，根据上述约定，可视为案涉商铺已经在交房公告发出之日即2016年12月24日完成交付。最后，经过被告的再三催促，原告在2017年10月17日前往被告处补充办理收房手续，签署《收铺确认书》。案涉商铺已在2016年12月24日完成交付，逾期交房违约金应自2016年4月1日计算至2016年12月23日。二、被告无需支付逾期办证的违约金，即使需要支付，原告关于逾期办证时间的计算也是错误的。（一）被告无需支付逾期办证的违约金。根据合同第二十条第一款的约定，案涉商品房的产权登记需要原、被告共同申请办理；根据合同第二十条第二款的约定，若因被告原因，导致原告未能在案涉商铺交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告应支付一定的违约金。根据合同第二十三条的约定，原、被告均应按照法律规定，向有关部门自觉缴纳因商品房买卖发生的税费。诚然，被告因某种原因没能及时完成自身应缴税费的缴纳，但办理案涉商铺的产权登记属于双方共同的义务，原告作为商铺的购买方，更应当及时缴纳相关税费，及时联系被告沟通办理产权登记事宜，但事实上，原告在2018年11月份之前从未就办理产权登记事宜与被告进行过沟通，且至今没有向被告提交或出示过其完税证明等相关资料。因此，对于案涉商铺至今没有办理产权登记的后果，原、被告均有过错，在原告没有证据证明该后果是由被告一方原因导致的情况下，其要求被告承担违约责任缺乏正当依据。（二）原告关于逾期办证时间的计算也是错误的。根据合同第二十条第（二）款的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。根据合同第十一条第（三）款第3项第（2）点的约定，合同第二十条第（二）款约定的交付之日为买受人实际办理房屋交付之日。本案，原告实际办理房屋交付的日期为2017年10月17日，即原告签署《收铺确认书》之日，因此，即便完全是由于被告的原因才导致案涉商铺至今未能办理产权登记，那么逾期办证的违约金也应当从2018年10月17日开始计算，原告从2017年4月1日开始计算逾期办证的违约金是错误的。被告为其辩称向本院提交了以下证据：一、竣工验收备案表；二、房地产登记测绘成果报告；三、在珠海特区报刊登的交房公告；四、《收铺确认书》。经庭审质证，被告对原告提交的证据一至五的真实性、合法性均无异议，对证据六的真实性不予确认；原告对被告提交的证据一至四的真实性均无异议，但不认可证据三的合法性和关联性。本院经审核原、被告提交的证据，对经与原件核对且各方均无异议的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2015年10月17日，原告与被告签订《商业物业（商铺）认购书》，约定原告认购被告开发的位于凤祥路187号210商铺，认购总价为1197411元。2015年10月26日、12月1日，被告分别向原告出具收据，确认收到原告交付的定金100000元及1097411元。2016年4月5日，原告与被告就上述商铺签订《珠海市商品房买卖合同》。合同明确该商品房的规划用途为商业服务。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。（三）查验房屋，……，3.由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人交房公告或交房通知书发出之日，视为已经将该商品房交付买受人，并视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议；（2）本合同第二十条第（二）款约定的交付之日为买受人实际办理房屋交付之日。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理，即买受人不退房，逾期在90日之内的，自第十一条约定的交付期限届满至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条房屋登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理，即本合同继续履行，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二十五条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、于珠海特区报刊登公告、专人手递或其他有效方式送达对方。上述合同约定的交付期限届满，被告未能按约向原告交付案涉商铺。2016年8月16日，被告取得案涉商铺的《竣工验收备案表》；2016年11月15日，被告取得案涉商铺的《房地产登记测绘成果报告》。2016年12月23日，被告在《珠海特区报》刊登公告，通知2017年1月3日交铺。2017年10月17日，原告在被告的《收铺确认书》签名确认已接收涉案商铺。庭审中，原告称其是香港居民，被告通过珠海特区报根本不可能通知到原告交楼。原告每年都会问被告何时交铺，但被告均无明确告知收楼时间，2017年10月17日原告到被告公司要求办理房产证，被告称必须签署收铺确认书才能办理，原告遂按被告要求签署了上述确认书。目前案涉商铺空置，还长满了草。2018年11月21日，被告向原告出具收据，确认收到原告为其代垫付的税款94110.8元；2019年6月19日，被告向珠海市不动产登记中心提交了涉案商铺的产权登记申请，原告于2019年6月28日取得涉案商铺的产权登记证书。原、被告选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房销售合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，涉案商铺所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法。原告与被告签订的合同，是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、被告是否存在逾期交铺及应承担违约责任？二、被告是否存在逾期办证及应承担违约责任？关于焦点一。合同约定涉案商铺应在2016年3月31日前交付，被告在此期限届满之日未能向原告按约交付，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审查明，涉案商铺在2016年8月16日取得《竣工验收备案表》，在2016年11月15日取得《房地产登记测绘成果报告》，已经符合合同第九条约定的交付条件。根据合同第十一条“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”及第二十五条“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、于珠海特区报刊登公告、专人手递或其他有效方式送达对方。”的约定，被告于2016年12月24日在珠海特区报刊登交房公告，通知原告在2017年1月3日办理收房手续，应认定被告按合同约定履行了通知交付的义务，即原告应在通知刊登之次日起10日内即2017年1月4日前前往被告处收楼。原告庭审中主张，被告没有证据证明曾电话通知过原告收楼，而珠海特区报上刊登的公告是不能通知到身为香港人的原告，对此本院认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，合同中明确根据合同发出的文件均应采用书面形式，并可选择邮政快递、邮寄挂号信、于珠海特区报刊登公告、专人手递或其他有效方式等任一方式通知原告，故对原告的上述主张本院不予采纳。本院认定，2017年1月4日应视为原告实际办理商铺交付之日，被告逾期交楼的时间从2016年4月1日至2017年1月4日，共计278天。原告要求被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据。根据合同第十二条“逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”的约定，被告应支付逾期交铺的违约金为66576.1元（1197411元×0.0002×278天）。关于焦点二。合同第二十条房屋登记约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。庭审查明，为办理涉案商铺的产权登记，原告为被告代垫了被告应缴纳税费，被告在其答辩中亦承认因其自身原因未能及时完成缴纳税费的义务，因此，本院认为，因被告的原因，被告未按合同约定在商铺交付之日起365日内为原告取得涉案商铺的房屋所有权证书，应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，即从2018年1月4日起算；原告主张该违约金计至2019年6月20日，不违反法律的规定与合同的约定，本院予以准许。从2018年1月4日至2019年6月20日，共计532天，被告应支付逾期办理房屋所有权证书的违约金为63702.3元（1197411元×0.0001×532天）。关于原告主张的为被告代垫付的房产交易税94110.8元，庭审查明，上述款项是被告应向相关部门缴纳的费用，被告辩称该笔款项是借款，无证据佐证，本院不予采纳，因此，对原告请求被告返还该笔代垫的费用94110.8元，本院予以支持。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持，被告辩称无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴宛津支付逾期交铺的违约金66576.1元；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴宛津支付逾期办理房屋所有权证书的违约金63702.3元；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴宛津返还代垫的房产交易税94110.8元；四、驳回原告吴宛津的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为4180元，由原告吴宛津负担2173元，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担2007元。如不服本判决，原告吴宛津可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一九年八月八日法官助理熊健书记员罗志斌