山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2019）晋0402民初1134号原告常丽亚，女，1982年6月16日出生，汉族，山西省长治市人，无业，现住山西省长治市。委托代理人戴宇，山西戴德律师事务所律师。被告山西宏安致明建筑工程有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：长治市云步街11号。法定代表人赵秀珍，职务董事长。委托代理人孙晓飞，山西静庭律师事务所律师。委托代理人侯婷，山西静庭律师事务所实习律师。原告常丽亚诉被告山西宏安致明建筑工程有限公司（以下简称“宏安公司”）合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2018年12月18日下达（2018）晋0402民初2395号民事裁定书，裁定后，原告常丽亚不服提出上诉，长治市中级人民法院以（2019）晋04民终字305号民事裁定书，撤销（2018）晋0402民初2395号民事裁定书，指令本院继续审理。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告常丽亚及其特别授权代理人戴宇，被告宏安公司的特别授权代理人孙晓飞、侯婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月26日，长治市宏安建筑工程有限公司第四分公司（以下简称“宏安四分公司”）与原告签订售房协议合同，约定将其在长治市煤化承建第二栋职工经济适用房棚户区改造工程项目中的一套住房出售给原告；房屋建筑面积80平方米，每平方米售价2400元；若其违约退还原告全部房款并赔偿原告双倍所付全部房款。合同签订后原告于2011年10月24日向宏安四分公司支付购房款共计150000元。宏安四分公司未向原告交付房屋。后宏安四分公司于2014年4月被注销，其上级法人长治市宏安建筑工程有限公司于同年12月更名为宏安公司。在此期间，原告采用多种方式要求被告履行合同义务，但被告拒不履行。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。宏安四分公司被注销后，宏安公司作为总公司，应向原告承担违约责任。综上，请求人民法院判令：1、被告退还原告购房款150000元；2、被告向原告支付违约金148050元（按最后一次交纳购房款之日起算至2018年10月按中国人民银行同期银行贷款利率2倍共计148050元）；3、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告诉请内容与长治市潞州区人民法院审理的其他案件具有同一性，其他案件已经查明宏安四分公司负责人彭永祥涉嫌刑事诈骗犯罪，已经一审刑事判决，本案也应当依法向公安机关移送；2、原告诉请的房屋系煤化厂棚户区改造房屋，宏安四分公司是该房屋的承建方，无权对涉案房屋进行出售，原告并非该区域内的棚户区改造对象，无权购买该房屋，彭永祥对外出售房屋的行为系个人行为，被告宏安公司对此不应当承担责任；3、被告已经申请鉴定，是否有必要请人民法院依法认定。原告为支持其诉讼请求，向人民法院提供下列证据：1、售房协议合同，证明原告与宏安四分公司存在合同关系，该协议由被告宏安四分公司负责人彭永祥签字并加盖该公司印章，合同合法有效；2、交房协议书一份，证明2015年1月20日宏安四分公司承诺交房时间以及承诺不能按时交房要承担的违约责任；3、2011年10月26日收款收据一支，证明原告交付房款150000元的事实；3、2016晋04民终1645号民事判决书、2018晋民申91号民事裁定书、2017晋民申489号民事裁定书，证明长治市中级人民法院和山西省高级人民法院对本案的相关法律问题做出了认定，请法庭参考。针对原告所举证据，被告发表质证意见称：证据1不予认可，合同中明确出售房屋为长治市煤化厂所有，属于其职工经济房棚户区改造，未授权彭永祥、宏安四分公司进行对外销售。原告不具有购买改造房屋的资格，因此彭永祥对上述房屋进行销售的行为属于个人行为，合同中加盖的公章系假章，应当认定为无效合同；证据2不予认可，该交房协议签订时，宏安四分公司已经被注销，彭永祥在不具备身份的情况下，仍与原告签订该协议，更可以证明是彭永祥的个人行为，与宏安四分公司无关，彭永祥的行为构成诈骗，应当向公安机关移送；证据3不予认可，原告缴纳的150000元是彭永祥个人签收，彭永祥未向被告宏安公司交纳；证据4真实性认可，但原告提供的以上文书，均是在未对彭永祥加盖的公章进行鉴定的情况下出具的。被告向法庭提供下列证据：1、山西省长治市中级人民法院2018晋04民终2369号民事裁定书一份，证明与本案有相同事实的案件，当事人只提供了收款收据，且经鉴定加盖的宏安四分公司的公章系真章的情况下，长治市中级人民法院仍以彭永祥涉嫌刑事犯罪驳回原告的起诉。本案中的协议书加盖的公章系假章，仍也不能要求被告承担责任；2、最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第13、14条，证明本案合同效力问题。针对被告所举证据，原告发表质证意见称：证据1与本案的情况不一致，与本案没有直接的关联性，不能作为证据使用。如作为证据使用，原告在庭审中提供的法律文书效力更高，且否定了被告提交的山西省长治市中级人民法院2018晋04民终2369号民事裁定书的观点，认为在经济案件中，单位直接负责的主管人员和其他负责人构成犯罪，单位仍应承担相应的民事责任；证据2不适用本案。经审理查明：2001年3月13日长治市宏安建筑工程有限公司向长治市工商局申请设立了第四分公司，并领取了营业执照。2009年5月4日通过宏建发[2009]006号公司文件任命彭永祥为宏安四分公司的经理，且向长治市工商局申请变更负责人为彭永祥。2011年10月26日原告作为乙方与宏安四分公司作为甲方签订《售房协议合同》，约定：一、宏安四分公司在长治市煤化承建第二栋职工经济适用房棚户区改造工程销售给乙方常丽亚贰号楼层是五-六层任选一套，如购房人不满意如数退还购房款，房屋建筑面积82平方米左右；二、付款方式：售价每平方米按2400元计算，条约双方同意，协议签定于2011年10月26日，第一次付壹拾伍万元，到交钥匙时再按实际面积结算。（储藏室另外计算）。三、甲方负责为乙方办理房屋入住相关手续（产权证、物业登记等）。四、此价含配套费、水、电、煤、闭路。五、违约责任：甲方保证按约定价格将房屋售给乙方，不得转卖第三方，违约由甲方双倍返还乙方所付全部房款。六、本合同一式两份，双方及见证人签字盖章之日起生效。售房单位：宏安四分公司加盖公章，法定代表人彭永祥签字，购房人常丽亚签字。原告分别于2011年10月26日向彭永祥交现金150000元。2015年1月20日原告（乙方）与彭永祥（甲方）签订《交房协议书》，甲乙双方经过友好协商，就乙方购买甲方宏安四分公司在长治市煤化厂承建第二栋职工经济适用房棚户区改造工程项目住宅事宜，达成如下协议：1、房屋面积80平方米，售价为每平方米2400元，乙方已于2012年至今共支付甲方壹拾伍万元。2、现今房已建成，交房时间约定于2015年1月31日之前。3、如到约定时间甲方不能按时交房，或甲方将该房产另行出售，甲方应退还乙方全部房款，并从乙方第一次交款时间计算按全额房款的2倍赔偿给乙方。4、本协议一式两份，甲、乙双方签字盖章即生效。5、保证到2015年6月份交房，如未能交房即退款叁拾万元。甲方彭永祥签字、捺印。乙方未签字、捺印。另查明：2014年4月宏安四分公司被注销，2014年12月长治市宏安建筑工程有限公司更名为山西宏安致明建筑工程有限公司。山西宏安致明建筑工程有限公司的经营范围包括：房屋建筑工程施工总承包壹级及室内外装饰装潢（以资质证批准的范围从事经营活动）；线路管道安装；建筑材料经销；塑钢门窗制作安装（依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。另查明：彭永祥以宏安四分公司的名义与多名购房者签订售房协议合同，约定将长治市煤化厂承建的经济适用房出售，因无法交房，于2018年4月17日被长治市城区公安立案侦查。2019年6月3日长治市潞州区人民法院以被告人彭永祥犯诈骗罪，判处其有期徒刑十二年零十个月，并处罚金100000元。现彭永祥提起上诉。本院认为，原告认为彭永祥的行为构成表见代理，被告宏安公司作为宏安四分公司的上级法人，应对原告的损失进行赔偿。依据《中华人民共和国民法总则》的规定，执行法人或非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。结合《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，合同相对人应当在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。根据庭审查明的事实，宏安公司的经营范围主要是房屋建筑工程施工，宏安四分公司作为其分公司，经营范围也只有承建房屋的资格，而没有销售房屋的资格，故彭永祥与原告签订《售房协议合同》，对外销售承建的煤化厂的经济适用房，并非在宏安公司的经营范围内，更不是在其的职权范围内，且原告与彭永祥签订的《售房协议合同》也明确写明：“宏安四分公司在长治市煤化承建第二栋职工经济适用房棚户区改造工程销售给乙方常丽亚贰号楼层是五-六层任选一套，如购房人不满意如数退还购房款，房屋建筑面积82平方米左右……”。即原告明知宏安四分公司系建设单位，但为了贪图房价低于当时市场价格，在明知其不具备购买该经济适用房的情况下，轻信彭永祥，将200000元购房款交给彭永祥，故可以看出原告在签订合同时主观上不是善意的、无过失的，且尽到了合理的义务，故彭永祥与原告签订合同的行为，不能认定构成表见代理。彭永祥对外销售房屋的行为系其个人行为，原告应向彭永祥主张权利。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告常丽亚的诉讼请求。案件受理费5771元，由原告常丽亚承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 李惠园人民陪审员 李庆英人民陪审员 吕耀宗 二〇一九年八月二十七日书 记 员 郭骏骝