山东省临沂市兰山区人民法院   民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初11911号 原告:临沂某某管理有限公司,住所地:临沂市兰山区。 法定代表人:赵某某,总经理。 委托诉讼代理人:姜某某,公司职工。 被告:丁某某,女,1956年12月27日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:张峰（被告丁某某之夫）,1952年12月3日生,汉族,住临沂市兰山区。 原告临沂某某管理有限公司（以下简称西越公司）与被告丁某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法由审判员张培亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人姜某某，被告丁某某及其委托诉讼代理人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西越公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠的2017年4月26日至2018年12月31日物业费1922元及违约金;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月26日,原告与被告住所地泰和花园东区社区居民委员会签订了《临沂泰和花园小区物业服务合同》,期限自2017年4月26日至2022年4月25日。合同生效后,原告根据法律规定及合同约定提供了物业服务,但被告一直未按合同第20条的约定按建筑面积每月每平方0.9元的标准缴纳物业管理服务费。经原告多次催促,被告一直未予缴纳。为维护原告的合法权益,现特诉至法院,请求依法支持原告的诉求。 被告丁某某辩称，原告与泰和花园东区居民委员会签订的临沂泰和花园小区物业服务合同,对被告没有法律效力,原告与被告所在的业主委员会签订的物业服务合同,才能对被告产生法律效力。自愿订立合同是被告的法定权利,任何单位和个人不得非法干预。山东省物业管理条例第37条第2项规定,业主委员会在业主授权下,代表业主与业主大会选聘物业服务企业,签订物业服务合同。原告没有证据证明其与被告所在的业主委员会签订了物业服务合同。我不同意交纳物业费。 庭审中原告提交了如下证据:一、原告的营业执照一份,证明原告的诉讼主体资格;二、2017年4月26日原告与临沂市兰山区金雀山街道东关社区居民委员会签订的物业服务合同一份,证明原告前期服务期限至2022年4月25日,合同约定的主要内容是原告根据法律法规与合同约定，为泰和花园东区的所有住户提供物业服务,服务费标准为0.9元/平方米,期限自2017年4月26日至2022年4月25日;三、被告欠缴物业清单一份,证明被告欠物业费的数额为119.2平方米*0.8元*20个月零5天=1922元;四、中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第58条的规定：因客观原因未能选举产生业委会或业委会人数不足总人数的二分之一,新一届业委会产生之前，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下代行业主委员会的职责。本案中，被告小区的业主委员会尚未产生,因此，被告所在小区居民委员会有权代行小区业主委员会的职责；其次，针对本案还要明确小区业委会是否有权代替小区业主签订物业服务合同,根据《中华人民共和国物权法》第78条第1款规定：业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。故小区的居委会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对小区业主具有约束力。综上,本案中我公司按照与被告所在小区居民委员会所签订的物业服务合同有效,原告按该合同提供相应服务,并要求被告支付相关费用的诉请符合法律规定,应予以支持。 被告对原告上述证据的质证意见如下:对证据一,与被告履行合同没有关联性,因为原告与被告住所地居委会签订的合同对被告没有法律效力;对证据二,与原告的诉状自相矛盾,原告诉状是与被告住所地泰和花园东区居民委员会签订物业服务合同的,该证据合同的盖章是兰山区金雀山街道东关居委会,签订合同应按照合同法的规定签订,给谁签订由谁盖章,这是常识,原告与被告住所地居委会签订了合同没有盖章,这就是自相矛盾,请问原告,比如你和兰山区政府签订的物业服务合同盖了临沂市政府的章,这个合同对兰山区政府有没有效;对证据三,与合同是否有效没有关联性；对证据四,山东省物业管理条例第6条规定,街道办事处负责、指导本辖区成立业主委员会和业主委员会换届工作,原告没有被告所在地街道办事处出具的未成立业委会的公文,引用住房和城乡建设部发布的2009年第274号文的第58条的规定是主观臆断,是否成立业委会应由被告所在的办事处出具公文才能符合法律效力,原告诉称是想当然。原告与东关居委恶意串通,损害被告利益的合同是无效的,民事诉讼法第112条规定,当事人之间恶意串通,企图通过诉讼调解等方式侵害他人合法权益的,人民法院应当驳回其请求,并根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的依法追究刑事责任。山东省物业管理条例第99条第5项规定：街道办事处的工作人员,在物业管理工作中未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的,依法给予处分,构成犯罪的依法追究刑事责任。被告的所在单位金雀山街道办事处是先进单位,其在业主入住7年来至今未组织指导泰和花园小区成立业主大会，是对先进单位的抹黑,损害了金雀山街道办事处的荣誉。 本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，原告西越公司与临沂市兰山区金雀山街道东关社区居民委员会（以下简称东关居委会）签订了《临沂泰和花园小区物业服务合同》，其“第2条:物业基本情况：小区概况:泰和花园小区坐落于沭河北街以北。建筑面积10万平方米,共有11栋单元住房。共设有22部电梯。物业类型:小高层住宅。第3条:乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同,承担相应的义务”。合同约定物业费按房屋建筑面积每月每平方米0.9元收取，实际按照0.8元／平方米收取，物业费按季度实行先交后住，每季度的首月为交费期，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，每逾期一日应按物业费总额的千分之三向原告支付滞纳金。被告丁某某系临沂市兰山区泰和花园小区东区52号楼104室的业主，其房屋建筑面积为119.2平方米。原告主张被告丁某某欠交自2017年4月26日至2018年12月31日的物业费1922元，其计算方法为119.2平方米＊0.8元＊20个月零5天＝1922元。庭审中被告未对该数额及其计算方法提出异议。现原告仍持续对该小区进行物业服务。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，在涉案小区没有业主委员会的情况下，原告西越公司与代表小区广大业主的东关居委会签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应当按照合同约定的内容履行义务。原告作为物业服务企业，已对涉案小区提供了物业服务，被告作为业主，应当按照合同的约定支付物业管理服务费用。被告未按照约定交纳物业服务费等费用，已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。现原告要求被告支付自2017年4月26日至2018年12月31日的物业费1922元，证据充分，理由正当，本院予以支持。合同约定的逾期交纳物业费的每逾期一日应按物业费总额的千分之三支付滞纳金，此项约定实质是对迟延支付物业费约定的迟延履行的违约金，该违约金标准过高，本院调整为按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的标准支付，且自2017年4月26日起（于每季度的首月月末）按季度分段以各个季度实际拖欠的物业管理费为基数计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条、第六十五条规定，判决如下： 一、被告丁某某于本判决生效之日起十日内，向原告临沂某某管理有限公司支付2017年4月26日至2018年12月31日的物业费1922元； 二、被告丁某某于本判决生效之日起十日内，向原告临沂某某管理有限公司支付合同违约金（按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2017年4月26日起，于每季度的首月月末按季度分段，以各个季度实际拖欠的物业费为基数，计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由被告丁某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张培亮 二〇一九年八月十三日 书记员  许宇翔