广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初12154号原告（案外人）张俊，男，汉族，1967年12月9日出生，住址浙江省浦江县，原告（案外人）谢向芳，女，汉族，1968年3月19日出生，住址浙江省浦江县，原告张俊、谢向芳共同委托诉讼代理人周磊，浙江良友律师事务所律师。被告（申请执行人）深圳市建筑设计研究总院有限公司，住所地广东省深圳市福田区，统一社会信用代码。法定代表人廖凯。委托诉讼代理人崔立忠，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人李宏玲，广东卓建律师事务所实习律师。第三人（被执行人）浙江**欣置业有限公司，住所地浙江省浦江县，统一社会信用代码。法定代表人李美华。上列原告与被告案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2018）粤0304执异478号执行裁定书提起诉讼。本院于2019年2月21日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告张俊及其委托诉讼代理人周磊，被告的委托诉讼代理人崔立忠、李宏玲到庭参加诉讼。第三人浙江**欣置业有限公司（以下简称华欣公司）经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法不影响本案审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月份，两原告与第三人签订了商品房买卖预售合同。2011年9月份，两原告向第三人支付了全部购房款5527761.48元。2011年11月份，两原告同第三人签订了正式商品房买卖合同，这有销售发票、商品房买卖合同、汇款单为凭。此后第三人在浦江房地产管理处进行了备案登记。2013年6月份，第三人将房屋交付给两原告，两原告即对房屋进行了装潢，并一直居住至今。对于产权证书，两原告委托给第三人办理，但由于第三人一直拖延至今没有给两原告办好。2018年9月份，因被告深圳市建筑设计研究总院有限公司的申请，深圳市福田区人民法院查封了两原告座落于浦江XXX房屋，两原告即向深圳市福田区人民法院提出异议，要求解除对该房屋的查封，但被驳回。另经两原告调查，被告就福田区人民法院(2017)粤0304民初1502号民事判决书的执行事项，在2018年10月25日同第三人达成和解协议书，协议书约定：第三人应支付被告设计费及相关费用86万元，余款被告放弃。第三人用XX和XX小区内11个车位的使用权抵偿被告的欠款。该协议自双方签章之日起生效，并约定其中二份提交法院。现该协议已经双方签章生效，第三人的车位也移交给被告，并由被告委托第三人的售楼部进行销售（附和解协议书复印件）。两原告认为，两原告从第三人处购买的XX房属两原告所有。被告与第三人已经在10月25日就申请执行的事项达成了和解协议书并已履行，既然该案件己和解，福田区法院据此作出查封该房屋已失去依据，理应解除查封。但被告却未将和解协议书提交福田区人民法院。导致法院作出(2018)粤0304执异478号驳回两原告异议的裁定。为此，两原告根据相关程序规定，特向法院提起执行异议之诉，请求判令：1、确认浙江省浦江XX房归两原告所有，解除福田区人民法院的对该房屋的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、福田法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出的(2018)粤0304执异478号执行裁定书于法有据，原告名下因有其他用于居住的房屋，故不能排除法院的执行。二、和解协议书无法发生物权转移的效力，(2017)粤0304民初15002号民事判决书项下债务华欣公司至今未履行完毕。深建院与华欣公司所签订的和解协议的实质系以物抵债的协议，其内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并未发生物权权属的变动，也即该和解协议并不能证实华欣公司业已向深建院履行债务，同时在事实上，华欣公司亦未将和解协议中所约定的车位权属转移给深建院。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，车位属于不动产，应当通过登记的手段进行权属的变更，而华欣公司至今未协助深建院办理车位的变更登记手续。和解协议虽生效但未得以实际履行。另外，2018年12月24日福田法院作出(2018)粤0304执4526号之二执行裁定书，裁定“终结本院(2017)粤0304民初15002号民事判决书的执行”、“协议签订后，若被执行人未及时移交车位使用权的，申请执行人有权向被执行人继续追索”。所谓“终结执行”即指债务人在未全面履行完债务的情况下，法院依法裁定对案件予以终结结案，但因债务人尚未全面履行债务，为了确保债权人的权益不因债务人的违约而遭受侵害，终结执行程序仍不能排除对华欣公司财产的查封。综上所述，15002号民事判决书项下债务未履行完毕，因原告名下尚有其他用于居住的房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定无法排除法院对涉案房屋的执行行为，恳请驳回原告的诉讼请求。第三人华欣公司未提交书面答辩意见及证据。本院（2018）粤0304执异478号执行裁定书查明：申请执行人深圳市建筑设计研究总院有限公司与被执行人华欣公司合同纠纷一案中，深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初15002号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年3月5日依法立案执行，执行案号为（2018）粤0304执4526号。2018年9月13日，本院对登记在被执行人名下的XX房产进行了查封后，异议人张俊、谢向芳提交书面执行异议书，认为应该对涉案房产进行解封，并提供了商品房买卖合同复印件、房屋销售发票复印件、汇款凭证复印件以及浦江房管处备案证明等证据材料。本院（2018）粤0304执异478号执行裁定书认定，本案中，涉案房产登记在被执行人浙江**欣置业有限公司名下，本院予以执行上述房产符合法律规定。此外，案外人虽在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同，支付的价款也超过了合同约定总价款的百分之五十，但其不能提供名下无其他用于居住的房屋的相关证据,故，案外人提出的执行异议不符合上述规定，本院不予支持。故本院裁定驳回案外人张俊、谢向芳的异议请求。本案查明的原审及执行情况与（2018）粤0304执异478号执行裁定书查明一致。本案另查明，原告提交一份2011年11月9日华欣公司（出卖人）与两原告（买受人）签订的《浙江省商品房买卖合同》，载明：合同号为2011-8A；出卖人取得位于东山路××、××以东、编号为浦国用（2009）第xx号的地块的建设用地使用权，出卖人经批准在上述地块上建商品房，暂定名华欣名都，买受人购买的商品房为X号房，建筑面积371.19平方米；总价款5527761.48元。该合同为复印件，并由华欣公司加盖公章。原告提交两份发票复印件显示，2011年10月13日，第三人向原告开出两份《销售不动产统一发票》，付款方名称张俊、谢向芳；收款方名称均为华欣公司；不动产项目名称均为XX；不动产项目编号均为XX；金额分别为3908042.85元及1619718.63元；款项性质均为预售购房款。该发票为复印件加盖华欣公司财务专用章。原告提交《浙商银行POS回单》，显示2011年9月27日刷卡金额3428042.85元（包括手续费50元），2011年9月27日刷卡金额480000元（包括手续费50元），2011年10月10日刷卡金额1619718.63元（包括手续费50元），第三人的入账金额为扣减手续费的金额，上述三份浙商银行POS回单均为复印件加盖浙江**欣置业有限公司财务专用章。原告提交了中国银行信用卡分行客服系统截图显示，XXXXX卡登记在张俊名下。交易明细显示，该卡2011年9月27日交易480000元，交易描述为华欣置业。此外，张俊名下中国银行尾号1412的银行账户交易明细显示，该卡2011年9月27日支出3428042.85元，2011年10月10日支出1619718.63元。原告提交的编号为XXX的《浦江预售商品房合同备案证明》载明：申报单位华欣公司；工程项目华欣名都；房号8A；购买人张俊、谢向芳；合同号2011-8A；合同日期2011年11月9日；备案日期2011年12月5日；经办日期2018年9月20日。原告提交的2013年8月19日至2018年12月3日的《用水情况查询清单》载明：用户名称张俊；用户地址XX号，2014年6月至2018年12月间均有水费产生。原告提交多张物业费《记账联》，为复印件并由金华市华泰物业管理服务有限公司加盖公章，包括2013年8月的施工保证金、2013年7月至2019年6月的物业费等。原告提交加盖国网浙江浦江供电有限公司业务专用章的供电清单，按月显示了涉案房屋2013年7月至2018年12月的用电情况。庭审中原告称其有三处房产。居住的为涉案房产，其余**是毛坯房也属于住宅房，另**是商业用房。2018年12月18日，华欣公司出具情况说明，载明“张俊、谢向芳在2011年在我公司购买房屋一套（座落浦江县××号），购房款已全额付清。该套房屋己于2013年交付给张俊、谢向芳。该客户己委托我公司办理房屋产权证手续，但由于手续尚欠缺材料等原因一直未补齐而耽误，至今仍未办理产权手续。今特此说明。”再查，2018年10月25日，华欣公司与被告签署了《和解协议书》，被告同意第三人华欣公司用华欣府邸和华欣名都居住小区内拾壹个车位的使用权抵偿第三人欠款，第三人应按指定车位及车位受让人姓名签订《地下车位使用权转让协议》。2018年12月24日，本院作出（2018）粤0304执4526号之二《执行裁定书》，因双方达成和解，本案执行条件暂不具备，裁定终结本院(2017)粤0304民初15002号民事判决书的执行。本院认为，本案的争议焦点在于原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案原告购买涉案房屋已经支付了全部房款并实际占有了涉案房产，被告没有提交证据证明原告在购买房屋过程中存在过错。故原告系涉案房屋的实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且已经办理预售商品房备案登记，原告已经支付全部合同价款5527761.48元（3428042.85+1619718.63+480000），并已经合法占有该不动产，现有证据亦不能证明系原告自身原因未办理过户登记，故原告的权利能够排除执行。原告虽未请求判决不得执行涉案房产，但其请求确认所有权并解封，实质上隐含了不得执行涉案房产的诉请，故本院判决不得执行涉案房产。原告请求解除对涉案房屋的查封，属于本案生效后的执行程序，故本院依法不予支持。关于确认房屋所有权的问题。涉案房产目前还登记在第三人华欣公司名下，原告仅是与第三人华欣公司签订了买卖合同，基于保护无过错买房人的目的，原告享有优于普通债权人的权益保护，但在没有完成房产转移登记的情况下，原告该项请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行XX号房产；二、驳回原告张俊、原告谢向芳的其他诉讼请求。本案案件受理费50494.33元（已由原告预交），由原告张俊、谢向芳负担50394.33元，被告深圳市建筑设计研究总院有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 彭 欣人民陪审员 彭 风人民陪审员 贾建增二〇一九年八月二十日书 记 员 林晓婷