山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初2823号原告：刘卿，女，汉族，1974年4月21日出生，居民，住市中区。委托诉讼代理人：徐斌，山东龙头律师事务所律师。被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，系单位职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。原告刘卿与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卿的委托诉讼代理人徐斌、被告枣庄中汇住宅开发有限公司的委托诉讼代理人殷昭际和任为先均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行《商品房买卖合同》，立即将原告办理房屋权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告支付违约金及损失54265元(自2016年5月19日起暂计算至2019年5月18日止，按日计算原告已付房款万分之一)；3、判决被告向原告支付违约金(自2019年5月19日起至办理房屋权属登记材料报产权登记机关备案之日止，按日计算原告已付房款万分之一)；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的市中区东湖明珠小区4号楼1单元403室房屋，原告按照合同约定支付了房屋款，全面履行了合同约定义务。但是被告至今未能将其应当提供的资料报产权部门登记备案，严重违反了合同约定，致使原告的合法权益受到严重的侵害。原告多次与被告交涉无果。为维护自身的合法权益，原告特依据我国《民事诉讼法》之规定提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1、本案已过诉讼时效，原告的诉求不再受法律保护。2、被告没有违约，不承担违约责任。办理综合验收备案须原告协助配合，被告虽然对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任，但被告不应向原告承担逾期办理产权登记证的违约责任。按照枣庄市人民政府办公室的通知及山东省住房与城乡建设厅办法的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案、不予受理产权登记申请。被告对原告未交存专项维修资金没有过错，被告虽没有义务通知原告是否交存和如何交存，但自被告于2018年1月18日通知后，小区业主大部分至今拒不缴纳或足额缴纳，由此产生的法律责任不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、交房收据三份；3、房屋交接单一份、物业管理服务协议一份。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《山东省住宅专项维修基金管理办法》一份；2、《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）一份；3、通知一份、照片两份；4、不动产权证书一份；5、不动产登记受理凭证；6、枣庄市中级人民法院民事判决书一份；7、湖南省法院网关于常德市中级人民法院审理与本案相类似的文章；8、四川省攀枝花市中级人民法院民事判决书一份。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，原告对被告提交的证据6、7、8的真实性无异议，但对被告提交的证据1-5的真实性均有异议，但未举证推翻，本院对原、被告提交的上述证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年10月17日，原告（买受人）与被告枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告以495570元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2014年4月2日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款495570元。2019年4月17日，被告完成了案涉东湖明珠4号楼的备案，并于2019年5月14日取得涉案4号楼的不动产产权证。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定：“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。”第十二条：“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业治理保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。2017年2月26日，枣庄市市中区房产管理局及枣庄市市中区财政局联合下发市中房字（2017）5号关于印发《市中区住宅专项维修资金管理使用规程》的通知，其中第三项载明业主在办理房屋入住手续前，持购房合同、身份证到物业管理部门办理维修资金交款手续，并在规定时间内将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户。被告曾于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区及花园内，但原告至今未向枣庄市市中区房产管理局缴纳了住宅专项维修资金。2018年3月，枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告向被告交清购房款后，被告将房屋交付原告居住使用，但被告在商品房交付使用后九十日内，并未在合同约定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。被告主张是由于原告未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理房屋所有权证，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告本人缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在原告知晓上述通知前，被告仍应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2014年4月2日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自其后90日起一直延续至今，而原告于2019年5月29日诉至本院，且被告已提出时效抗辩，故违约金应从2016年5月29日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日即2019年4月17日止，因2018年1月18日被告履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但原告至今未交纳住宅专项维修资金，因而本院仅支持其2016年5月29日起至2018年1月18日期间的违约金。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，故被告应支付原告违约金29734.2元。被告已履行完毕办理上述房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案的义务，本院对此不再处理。综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告刘卿违约金29734.2元（以495570元为基数，计算时间自2016年5月29日起至2018年1月18日止，按日万分之一计算）；二、驳回原告刘卿的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1157元，减半收取计578.5元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  陈兰兰二〇一九年八月九日书记员  郭泓泽