广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5404号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地广东省佛山市禅城区************,统一社会信用代码。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林晓霞，女，1988年12月15日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区***************，公民身份号码。委托诉讼代理人：曾富生，广东中粤云天律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人林晓霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判雄盛王府公司向林晓霞支付逾期交楼违约金39808.37元；2.一、二审诉讼费用由林晓霞承担。事实与理由：一、雄盛王府公司与林晓霞于2016年10月12日签订《商品房买卖合同（预售)》《商品房买卖合同补充协议书》，两份合同是双方真实意思表示，符合法律规定，应全面履行。涉案《商品房买卖合同（预售)》是政府部门制定的格式合同，约定交付条件为商品房取得房屋测绘报告。因雄盛王府公司不能控制政府部门出具房屋测绘报告的时间，后与林晓霞协商一致，签订《商品房买卖合同补充协议书》，对《商品房买卖合同（预售)》第十一条的条款进行补充和修改。根据《商品房买卖合同补充协议书》，对非因雄盛王府公司原因（包括但不限于政府、测量机构等不可抗力原因导致时间延误、误差等事件）造成的延期交楼，有权顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。雄盛王府公司于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年1月22日向佛山市禅城区*********申请出具《房屋测绘报告》。2018年4月9日佛山市禅城区*********出具涉案房屋的《房屋测绘报告》，此期间因非属于雄盛王府公司的原因造成涉案房屋取得《房屋测绘报告》的时间延误，雄盛王府公司不应承担违约责任。2018年1月22日，涉案房屋已符合《商品房买卖合同（预售)》第九条商品房交付条件的全部约定，已达到交付标准，故涉案房屋的逾期交付违约金仅应计算至2018年1月22日止，计39808.37元（680485元×万分之五×117天=39808.37元，自2017年9月28日起计至2018年1月22止）。二、《商品房买卖合同（预售)》第十一条第（一）、（二）项的内容从买受人的角度，约定关于在涉案房屋达到交付条件后如何查验接收涉案房屋。买受人查验涉案房屋时出卖人已按照本合同第九条的规定出示相关文件，则买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续。涉案房屋达到约定交付条件后买受人必须配合收楼并向出卖人提出收楼时，才存在出卖人按照本合同第九条的规定出示相关文件，但不能理解为出示上述证明文件才为商品房达到交付条件。但一审法院错误理解为“涉案商品房交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案表文件和房屋测绘报告，同时还约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据”。涉案房屋取得或视为取得竣工验收备案表文件和房屋测绘报告时已具备交付条件，雄盛王府公司仅需在涉案房屋交付时向林晓霞出示上述文件。即使雄盛王府公司在约定的时间未能交付涉案房屋，但涉案房屋达到交付条件时，雄盛王府公司即不存在违约，林晓霞已无权拒绝接收，不应继续按《商品房买卖合同（预售)》第十二条的约定计收违约金。三、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《房屋测绘报告》为政府部门出具的文件资料，可公开查阅复印。且雄盛王府公司于2018年4月9日取得《房屋测绘报告》后，即将之置于办理收楼的物业服务中心，林晓霞可以随时前来查阅。林晓霞办理收楼时，雄盛王府公司也会出示。一审法院认为雄盛王府公司在2018年9月4日向林晓霞邮寄《催收楼通知书》时才履行公示该份文件的义务，明显是与常理不符。林晓霞作为涉案房屋的买受人，其办理收楼不仅是合同权利也是附随义务。雄盛王府公司于2018年1月19日向林晓霞邮寄《收楼通知书》后，林晓霞未向雄盛王府公司提出查验《房屋测绘报告》，延迟收楼责任在于林晓霞，雄盛王府公司不应为林晓霞怠于收楼的行为承担违约责任。林晓霞辩称，其未与雄盛王府公司签订过案涉《商品房买卖合同补充协议》，故取得测绘报告书是房屋交付的条件之一。2018年2月3日林晓霞拒绝收楼时，案涉房屋未取得竣工验收备案表、测绘报告，公共设施仍在施工。交付房屋必须符合《房屋买卖合同（预售）》第九、十、二十五条的规定，一审法院认定收楼时间点为2018年9月3日正确。林晓霞目前未收楼是，因为雄盛王府公司交付的商品房室内燃气管道未铺设，不符合合同约定的交付条件。林晓霞向一审法院提出诉讼请求:1.雄盛王府公司支付延期交楼违约金183730.95元（暂计算2017年7月1日到2018年12月30日）；2.雄盛王府公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月22日，林晓霞为购买禅城区某某室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为61.03平方米，商品房价款为680485元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50%，金额（人民币）340243元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）340242元，应于2017-1-15前申请办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。按规范规定，本户型不设燃气管道入户；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及契税、专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。对非因出卖人原因造成的延期交楼或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交楼超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。其中第五大点第3项约定：如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交楼或办理房产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交楼及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第十二条、第二十条所约定的赔偿。2017年11月2日，林晓霞、雄盛王府公司签署《逾期交楼处理协议书》，该协议载明：因涉案房屋逾期交楼，乙方（林晓霞）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（雄盛王府公司）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年7月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。协议签订后，林晓霞于2017年11月2日向雄盛王府公司出具《收据》，确认收取涉案房屋2017年7月1日起至2017年9月28日违约金29261元，该收据同时载明“已扣应付开发商逾期付款违约金1361元”。根据雄盛王府公司提交的付款明细单，雄盛王府公司向林晓霞账号为*************的账户转账29261元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于2018年1月19日向林晓霞在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《收楼通知书》《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件于2018年1月19日签收。林晓霞于2018年1月27日出具《拒绝收楼通知书》。此后，雄盛王府公司于2018年9月4日再次向林晓霞在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《催收楼通知书》，该通知书载明：涉案物业已按合同约定具备了交付条件，有关交付证明文件包括《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》《房屋测绘报告》等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示。供收楼查阅。林晓霞于2018年9月4日签收该《催收楼通知书》。另查明一，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区*********出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，涉案房屋建筑面积60.82㎡，套内建筑面积43.40㎡。庭审中，林晓霞陈述其2019年1月22日开庭当日才看到涉案物业的《房屋测绘报告书》。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》《逾期交楼处理协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于逾期交楼违约金的计算期间。根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。涉案物业虽已于2018年4月9日取得房屋测绘报告，但雄盛王府公司未举证证明其已及时向林晓霞寄送或通知林晓霞查阅，而2018年9月4日雄盛王府公司向林晓霞送达《催收楼通知书》，告知林晓霞竣工验收备案表及测绘报告已在物业服务中心公示，至此可认定雄盛王府公司履行了出示上述文件的合同义务，其提供的商品房符合合同约定的交付标准。按照合同约定，林晓霞收到《催收楼通知书》后未及时验收的，自收到之日起第五日（即2018年9月9日）视为已交付，故逾期交楼违约金的计算截止时间应为2018年9月9日。因林晓霞出具的《收据》已确认收取雄盛王府公司支付涉案房屋截至2017年9月28日的逾期交楼违约金，则逾期交楼违约金的起算日期应为2017年9月29日。经核算，自2017年9月29日至2018年9月9日，雄盛王府公司应向林晓霞支付逾期交楼违约金117723.91元（680485元×日万分之五×346天），林晓霞主张超出部分，一审法院不予支持。雄盛王府公司抗辩涉案物业取得竣工验收备案即具备交付条件，与合同约定不符，一审法院对其抗辩意见不予采纳。另，雄盛王府公司抗辩涉案物业2018年4月9日才出具测绘报告非其责任，但未举证证明，应承担举证不利的法律后果。至于林晓霞主张的涉案物业燃气未开通的问题，涉案物业的性质为办公，林晓霞、雄盛王府公司双方签订的买卖合同已经明确约定本户型不设燃气管道入户，故林晓霞据此拒绝收楼的理由不成立，一审法院不予采纳。关于雄盛王府公司抗辩的逾期付款问题。经审查，涉案《商品房买卖合同补充协议书》第五大点第三项是由雄盛王府公司提供的格式条款。在该条款中约定了买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交楼或房地产证的手续，且出卖人不承担合同约定的逾期交楼及逾期办证责任。由于买受人支付违约金是其逾期支付房款所应承担的违约责任而非合同义务，在买受人已履行全额支付购房款这一合同主要义务的情况下，出卖人以买受人未承担违约责任为由拒绝履行交付房屋这一合同主要义务，属于免除己方责任、排除对方主要权利，有违公平原则，且现有证据未能证明雄盛王府公司已采取合理的方式提请林晓霞注意免除雄盛王府公司责任的条款，因此该条款中关于“如买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交楼或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交楼及逾期办证责任”的约定无效。在雄盛王府公司逾期交楼的情况下，应承担相应的违约责任。至于雄盛王府公司提出的因林晓霞逾期付款产生的违约金，因雄盛王府公司在本案中未提出反诉，故一审法院不予审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向林晓霞支付佛山市禅城区**************2017年9月29日至2018年9月9日期间的逾期交楼违约金117723.91元；二、驳回林晓霞的其他诉讼请求。如果雄盛王府公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1987元，由林晓霞负担687元，雄盛王府公司负担1300元。二审期间，雄盛王府公司向本院提供如下证据：1.《新建商品房委托测绘预受理收件收据》，拟证明雄盛王府公司于2018年1月22日向佛山市禅城区*********申请出具案涉房屋的测绘报告。2.《房屋测绘报告书》，拟证明佛山市禅城区*********于2018年4月9日出具案涉房屋的房屋测绘报告书。3.房产测绘办事指南，拟证明佛山市禅城区*********办理时间过长，逾期期间应予以扣减。林晓霞对上述证据的真实性不予认可。本院认为，因上述证据与本案主要事实不具有关联性，本院不予采信。二审期间，林晓霞未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点：雄盛王府公司向林晓霞支付逾期交楼违约金的日期应计算至何日及应支付逾期交楼违约金的具体数额。首先，涉案《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》系双方当事人平等、自愿、协商的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。双方当事人均应依约履行合同义务。其次，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，取得测绘报告是涉案商品房符合交付条件之一，雄盛王府公司于2018年1月22日才向佛山市禅城区*********申请房屋测绘报告，此时因尚未取得测绘报告，不符合约定交付条件。雄盛王府公司主张，申请至取得测绘报告的期间属于《商品房买卖合同补充协议书》约定的非因出卖人原因等不可抗力造成的迟延期间，应予以顺延，对此迟延期间不应承担违约责任。本院认为，申请至取得测绘报告而造成的迟延交楼不属于不可抗力，且雄盛王府公司作为正规、专业的房地产开发商，有能力合理预见及避免由此造成的迟延交楼期间。故雄盛王府公司主张涉案房屋逾期交楼违约金的日期应计算至2018年1月22日，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。最后，涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，商品房达到交付条件后，雄盛王府公司有义务出示符合交付条件的证明文件及书面送达通知林晓霞收楼。2018年9月4日，雄盛王府公司向林晓霞送达《催收楼通知书》，方才履行上述合同义务。因林晓霞未依约办理交付手续，故根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第三项的约定，买受人拒绝办理交付手续时，自买受人收到《收楼通知书》起第五日为交付之日（即2018年9月9日）。因此，一审判决雄盛王府公司向林晓霞支付2017年9月29日至2018年9月9日的逾期交楼违约金117723.91元，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1748元，由佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 健 南审判员 耿   翔审判员 吴 媛 媛二〇一九年七月二十二日书记员 闫洁(代)