山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3227号 原告：刘成水，男，1986年6月8日出生，汉族，个体经营户，住济南市， 委托诉讼代理人：常虎，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周荣，山东昌平律师事务所律师。 被告：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100591399964F。 法定代表人：司继生，总经理。 委托诉讼代理人：曹婷婷，山东灜泽律师事务所律师。 原告刘成水与被告山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告刘成水的委托诉讼代理人常虎，被告华夏帝苑公司的委托诉讼代理人曹婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘成水向本院提出诉讼请求：1.华夏帝苑公司向刘成水支付逾期交房违约金，自2016年5月1日起至2017年4月28日止，共计362日，每日按26.84元计算，共计9716.08元；2.华夏帝苑公司向刘成水支付逾期办证违约金，自2018年1月2日起至办理房屋产权证之日，按每日104.82元计算，截至2019年3月25日，为46854.54元。（以上两项共计56570.62元）；3.本案诉讼费由华夏帝苑公司承担。事实和理由：2015年5月23日，刘成水与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》。双方约定：1、买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为济建预许2014264号，楼号为华夏帝苑x号楼x单元x室房屋一套，建筑面积93.19平方米，附属储藏室9.07平方米；2、房屋总价款586350元；3、出卖人应当在2015年12月31日前取得《分期综合验收备案证明》并交付买受人；4、出卖人逾期交付不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；5、出卖人应当在商品房交付使用后550日内，办理房地产权属证书。后双方签订上述合同的补充协议，约定出现纠纷在房屋所在地人民法院处理。2016年6月29日，华夏帝苑公司向刘成水交付华夏帝苑x号楼x单元x室房屋。经山东省消防总队查询华夏帝苑公司消防验收结果截图显示，该小区13号楼在交付时消防验收不合格，直至2017年4月28日该小区才通过消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定的规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案”，“建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收”，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用”，本案涉案小区楼宇属于未经消防验收合格禁止投入使用的建设工程，华夏帝苑公司在消防验收合格前向刘成水交付了涉案房屋，不符合上述法律规定，应当承担自合同约定的交付日至消防验收合格之日逾期交房的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，“合同没有约定违约金或损失难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，华夏帝苑公司超过合同约定办理房产证的期限至今仍未办理房产证，因此应当承担逾期办证的违约责任。 华夏帝苑公司辩称，华夏帝苑公司交付的涉案房屋完全符合法律规定，刘成水之诉求无事实及法律依据，依法应予以驳回。1、华夏帝苑公司已向刘成水支付了自2016年1月1日至2016年6月24日期间的逾期交房违约金共计2374.72元；2、华夏帝苑公司交付涉案房屋完全符合法律规定，刘成水要求华夏帝苑公司支付逾期交房违约金无合同及法律依据。华夏帝苑公司与刘成水并未明确约定消防验收为交房条件，刘成水与华夏帝苑公司签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为取得分期综合验收备案证明，补充合同第七条约定刘成水办理完毕房屋交接手续，涉案房屋即交接于刘成水，该约定视为对交房条件的变更。事实上，涉案房屋已于2016年6月25日实际交付，华夏帝苑公司已按合同履行了义务，刘成水亦根据补充合同约定履行完毕；3、涉案楼宇共计14层，根据《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定，系可以先投入使用后消防抽查验收的“其他建设工程”，华夏帝苑公司已于2017年6月25日交付刘成水使用的行为并不违反法律规定，涉案楼宇已于2017年4月28日通过消防验收，华夏帝苑公司交付的房屋完全符合法律规定；4、即使交房时涉案楼宇未经过消防验收，其法律后果也并不必然导致华夏帝苑公司承担违约责任，刘成水要求华夏帝苑公司承担违约责任无法律依据。华夏帝苑公司将涉案楼宇所在项目的1-10#（9#）、13#及相关车库作为一个整体向高新区消防支队提交消防验收申请，经该支队到现场检查，指出因地下车库部分未作防火封堵等原因导致第一次验收未通过，但涉案楼宇住宅层已通过验收，无需停止使用，华夏帝苑公司交付的涉案房屋不存在任何瑕疵，退一步讲，即使交房时涉案楼宇未通过消防验收，华夏帝苑公司的行为应由行政机关依照法律规定作出行政处罚，其法律后果并不必然是华夏帝苑公司承担违约责任；5、刘成水已于2016年6月25日接收房屋，并已经实际入住，华夏帝苑公司所交付房屋实质上业已达居住条件，未给刘成水造成任何损失，不妨碍其合同目的实现，其要求支付违约金无事实依据，应依法予以驳回；6、刘成水在自愿收房后近三年之久又要求逾期交房违约金，明显违背诚实信用原则，法院应充分考虑交易稳定性及行业发展情况，避免不良影响，驳回刘成水的诉讼请求。本案中，合同双方业已通过各自的行为对交房条件作出实质性变更，且双方已实际履行。另外，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十二条商品房不符合交付条件的处理中规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持”该规定虽是北京高院的规定，但对本案有直接的参考意义，即贵院应当尊重当事人在交房时的选择权，应当尊重诚信原则，“禁止反言”应当得到坚持。若当事人选择收房，就不应推翻其所做的选择，不应违反诚实信用原则。因此其要求支付违约金无事实依据，应依法予以驳回；6、（1）华夏帝苑公司并未出现逾期办理房屋所有权证书的事实。据双方签订的《补充协议》第九条约定，办理房屋所有权证的时间自刘成水向房产管理部门缴纳完毕专项维修资金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算。本案中，刘成水未履行上述义务，故华夏帝苑公司未逾期，且华夏帝苑公司已于2018年5月23日取得涉案项目的竣工验收备案证明，客观上具备了办理产权初始登记的条件，且华夏帝苑公司于2018年5月8日及时向产权登记机关提交了相关备案材料，13#未取得初始产权证书，系13#部分业主存在私自搭建问题导致，并非华夏帝苑公司的责任。（2）即使贵院认定华夏帝苑公司有逾期行为，双方所签《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》中也未有逾期办证违约金的约定，刘成水所请求的逾期办证违约金无合同依据，依法应予驳回。（3）本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定，根据第十八条的表述，只有在满足两种条件即“合同没有约定违约金”及“实际损失数额难以确定的”的前提下才可适用，本案中，刘成水并不满足以上两种情形：1.双方合同中第15条仅约定了报产权登记机关备案的期限，并未就超期办理登记备案问题约定违约金，补充协议也未约定，根据合同法第107条的规定，违约责任依约产生，双方合同未约定违约责任的不能自行创设。2.刘成水无实际损失，且亦未能提供证据证实其实际损失。华夏帝苑公司将涉案房屋交付刘成水时，刘成水已获得该房屋的主要利用价值，基本实现了商品房买卖合同的合同目的，保证了其对涉案房屋的占有、使用、收益的权利，未给刘成水带来实际损失；据民事诉讼法谁主张谁举证的证据规则，刘成水主张损失，应举证证明其因华夏帝苑公司的行为产生了哪些损失，否则刘成水的诉讼请求不应得到支持。刘成水另有同类型案件贵院业已受理，现刘成水已针对该案件向济南市中级人民法院提起上诉，为节约司法资源，恳请贵院中止本案的审理。综上，刘成水要求华夏帝苑公司支付逾期办证违约金无事实合同和法律依据，请求法院依法驳回刘成水的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2015年5月23日，刘成水与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定刘成水购买了华夏帝苑公司开发的位于济南市唐冶片区唐冶东路以东、围子山以西的x号楼x单元x室的房屋一套，商品房预售许可证号为济建预许2014264号。其中合同第八条关于房屋交付期限的约定为：华夏帝苑公司应在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定为：华夏帝苑公司逾期交付不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华夏帝苑公司按日向刘成水支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后550内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意因买受人原因或相关行政机关等原因导致房地产权属证书逾期办理或不能办理的，出卖人不承担责任。 2、同日，刘成水与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》补充协议，补充协议第九条第一、二款对商品房买卖合同中关于产权登记的约定进行了补充约定：第一款，办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360日内，协助刘成水办理房屋所有权证；第二款，办理房屋所有权证的时间从刘成水向房产管理部门缴纳完专项维修资金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算，如因刘成水的原因导致未在上述期限内向华夏帝苑公司支付上述费用并提交相关资料，使产权登记手续超过本条约定期限延迟办理的，由刘成水自行承担责任。同时，华夏帝苑公司有权按合同约定总价款的日万之一要求刘成水支付违约金。 3、合同签订后，刘成水按照合同约定向华夏帝苑公司交付全部房款586350元。2016年6月29日，刘成水填写房屋验收记录表确认收房，另华夏帝苑公司向刘成水支付了自2016年1月1日至2016年4月30日的逾期交房违约金2374.72元。2017年4月28日，华夏帝苑公司涉案住宅楼经复检通过消防验收。刘成水至今未取得涉房屋的产权登记证书。 4、刘成水主张的逾期交房违约金的计算方式为：华夏帝苑公司已就逾期交房违约金赔付至2016年4月30日，从2016年5月1日起至2017年4月28日消防通过之日共计362天，违约金为刘成水交付房款586350元×万分之0.5/日×362天=9716.08元；逾期办证违约金的计算方式为：按中国人民银行关于金融逾期贷款利率的标准，即上浮30%-50%的方式计算利息，计算为586350元×4.35%（同期银行贷款利率）×1.5÷365天=104.82元×447天（2016年6月29日实际收房向后推550天即2018年1月1日至2019年3月25日确定诉状之日为447天）=46854.54元。 本院认为，刘成水与华夏帝苑公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的合同义务。本案立案时确定的案由是房屋买卖合同纠纷，经审理查明，本案系刘成水依据商品房买卖合同针对开发商华夏帝苑公司提出的诉讼，其诉讼请求为判令华夏帝苑公司依据商品房买卖合同承担违约责任。故此，本院依法将本案案由变更为商品房销售合同纠纷。关于逾期交房违约金，合同约定华夏帝苑公司应当在2015年12月31日前，将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付刘成水使用。实际履行过程中，刘成水于2016年6月29日接收房屋时，华夏帝苑公司尚未取得涉案楼房《分期综合验收备案证明》，其交付房屋的行为不符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，华夏帝苑公司将未取得《分期综合验收备案证明》的房屋交付刘成水，刘成水予以接收，视为双方对合同交付条件的变更。但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房人交付商品房所应达到的法定条件。本案中，华夏帝苑公司将涉案房屋交付刘成水时，尚未取得《竣工验收备案单》，未达商品房交付的法定条件，华夏帝苑公司应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房所在的13号楼于2017年6月15日取得竣工验收备案单，华夏帝苑公司逾期532天，刘成水提出的诉讼请求为要求逾期交房违约金自2016年5月1日计算至2017年4月28日，故本院计算逾期交房违约金的起止时间为自2016年5月1日起至2017年4月28日至，共计362天。据合同第九条约定，逾期交房违约金计算方式为：586350元×万分之0.5/日×362天=10613元，而刘成水向华夏帝苑公司主张支逾期交房违约金9716.08元系对其民事权利的处分，本院予以支持。 关于逾期办证违约金，根据合同约定华夏帝苑公司应当在商品房交付使用后的550日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于备案后360个工作日内，协助刘成水办理房屋所有权证。根据上述约定，华夏帝苑公司首先应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，且提交资料符合产权登记机关的要求，由产权登记机关予以备案办理初始登记后，再协助刘成水办理分户权属证书。根据济南市不动产登记中心官方网站公布的资料显示，售房企业提交资料包括：1、不动产登记申请书（汇总表）；2、营业执照（已办理机构备案业务、复印件盖章；未备案的，提供原件及复印件）；3、授权书；4、经办人身份证原件及复印件。同时，《新建商品房转移登记新流程说明》中关于“开发商办大证时进行转移登记预申请”部分载明：“新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。具体操作流程如下：开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，如手续完备资料齐全，登记机关会通知开发企业进行转移登记（分小证）预申请业务。开发企业应提前申请网上预受理系统用户，未办理营业执照备案的需先办理备案。开发企业工作人员登录网上预受理系统，对该楼幢上所有已办理了预售合同网签备案的房屋，录入转移登记业务信息，并逐户打印申请表，最后打印该楼幢汇总的申请表。所有申请表由开发商经办人签字并加盖企业公章。开发商将签字盖章的汇总申请表、授权委托书、经办人身份证件提交给不动产登记中心；分户的申请表逐户分发给购房人。”从以上内容显示，《新建商品房转移登记新流程说明》对于开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，转移登记（分小证）预申请业务同时开展，即办大证申请时，分小证准备工作同时进行。涉案商品房买卖合同虽将房屋权属证书的办理约定为两个阶段，即房屋交付后550日内办理大证，办大证后360日内办理分户小证。但根据上述新建商品房转移登记流程，大证办理之后，分小证工作即已具备办理条件，但大证办理仍是分小证工作的前提条件。涉案房屋达到交付条件的日期为2017年6月15日，华夏帝苑公司应自2017年6月15日起的550日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即向产权登记机关提供备案资料的截止日为2018年12月17日。但华夏帝苑公司于2018年5月向产权登记机关提供相关资料后，因不符合办理初始登记的要求，产权登记机关不予登记。后至合同约定办大证截止日期即2018年12月17日，华夏帝苑公司仍未提交证据证实将需由其提供的资料报产权登记机关备案后，经产权登记机关核实办理初始登记，致刘成水无法办理分户权属登记证书，故自2018年12月17日起至刘成水诉讼请求主张的2019年3月25日确定诉状之日止，华夏帝苑公司应向刘成水承担逾期办证的违约责任。关于责任承担，双方未在合同或补充协议中约定逾期办证违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，刘成水主张以已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%的1.5倍标准计算利息，作为其实际损失的计算标准，于法有据，本院予以支持。华夏帝苑公司应向刘成水支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金10272.36元[每天104.82元（586350元×4.35%×1.5÷365天）×98天］。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘成水支付逾期交房违约金9716.08元； 二、被告山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘成水逾期办理房屋权属登记证书违约金10272.36元； 三、驳回原告刘成水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1214元，减半收取607元，原告刘成水负担395元，被告山东华夏帝苑房地产有限公司负担212元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张俊丽 二〇一九年八月六日 书记员  张雨晴