江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第1977号上诉人(原审第三人)扬州睿智先锋科技有限公司四望亭分店（以下简称睿智先锋公司四望亭分店）,住所地在江苏省扬州市广陵区四望亭路25号。负责人陈建，经理。委托代理人刘玉枝，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人(原审原告)扬州市邗江区经济和信息化委员会,住所地在江苏省扬州市邗江区兴城西路166号。法定代表人张亚彤，主任。委托代理人宗宏根，江苏理华律师事务所律师。委托代理人孙静，江苏理华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)扬州市广陵区大胡子汤馆，住所地在江苏省扬州市广陵区四望亭路25号（原西门街**号）。投资人陈建，经理。被上诉人(原审被告)陈建。被上诉人(原审被告)杨苏燕。上诉人扬州睿智先锋科技有限公司四望亭分店(以下简称睿智公司四望亭分店)因与被上诉人扬州市邗江区经济和信息化委员会（以下简称邗江经信委）、扬州市广陵区大胡子汤馆（以下简称大胡子汤馆）、陈建、杨苏燕房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2014)扬邗民初字第0126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人扬州睿智先锋科技有限公司四望亭分店之委托代理人刘玉枝、被上诉人扬州市邗江区经济和信息化委员会之委托代理人宗宏根、孙静到庭参加诉讼，被上诉人大胡子汤馆、陈建、杨苏燕经本庭合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审查明：扬州市西门街一期4-3幢1室（现为四望亭路25号）房屋登记的房屋所有权人为扬州市邗江电力中心，2014年9月28日扬州市邗江区人民政府国有资产监督管理办公室出具情况说明称：扬州市广陵区西门街33号（四望亭路25号）所属资产为国有资产，其经营管理单位为邗江区经济和信息化委员会。2010年8月1日邗江经信委与大胡子汤馆签订资产租赁协议，约定邗江经信委将坐落于扬州市西门街33号（现为四望亭路25号）、建筑面积383.33平方米的1-3层框架结构营业房及水、电、空调等生产服务配套设施资产出租给大胡子汤馆经营服务使用，租期3年（2010年8月1日至2013年7月31日），租赁期内，大胡子汤馆对所租资产享有经营权，不得擅自将资产转租、转借他人使用等。2013年5月8日大胡子汤馆向邗江经信委提出续租申请，陈述了续租理由：1、大胡子汤馆提高饭菜质量、薄利经营、服务周到，赢得了市民认可，这一无形资产失之可惜；2、租用邗江经信委房屋的同时，大胡子汤馆还租用了相邻的扬州电力公司房屋，合同期到2016年，如不能续租将造成与电力公司合同的违约，信誉、经济上会遭受损失；3、为改善就餐环境，2012年下半年已花费几十万元对餐厅进行了装修；4、双方合作多年，按时交租，保护房屋安全，希望继续合作，如市场行情发生变化，愿意在合理范围内增加房租。2013年5月22日邗江经信委就四望亭路25号（原西门街33号）房屋出租向扬州市邗江区人民政府国有资产监督管理办公室提出申报，该办公室批复请按规定程序招租。随后，对外委托招租，2013年6月29日扬州永盛拍卖有限公司在扬州晚报上发布招租公告，内容为“2013年7月19日15时在本公司会议室对四望亭路25号383㎡营业房三年内使用权进行公开招租，该房屋用途仅限餐饮。有意竞租者携带相关有效证件及参拍保证金5万元在2013年7月18日17时前到本公司办理报名登记手续”。2013年7月17日谢白燕代表陈建以大胡子汤馆名义填写了竞租人报名表。2013年7月扬州永盛拍卖有限公司的扬州市邗江区经贸委房屋竞价招租文件记载，房屋坐落于四望亭路25号1-3层（建筑面积约383㎡），竞租人为二名以上的采用举牌竞价形式，竞租人为一名的采取谈判招租形式，租金标准第一年18.6万元，以后按每年递增5%的速度增长；另外，文件中特别约定部分记载，在租赁期间内未征得出租方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途，除双方另有约定外，承租方需事先征得出租方同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。上述房屋的招租因报名竞租的仅一人，遂采取谈判招租形式。2013年7月31日上午就上述房屋谈判招租事宜，相关人员参加会议并形成会议纪要，陈建作为承租方代表参加会议，房屋租期确定为2013年8月1日至2016年7月31日，房租第一年18.6万元，后每年递增5%，租金半年一交，先交后使用。2013年9月2日邗江经信委收取了大胡子汤馆的租赁保证金2万元，大胡子汤馆以自己名义向邗江经信委交纳租金。2013年7月31日邗江经信委与大胡子汤馆签订资产租赁协议，约定大胡子汤馆承租位于扬州市广陵区西门街33号（现为四望亭路25号）1-3层营业房（383.33平方米，房产证号扬房权广字第××号），房屋用途为商业，在租赁期内未征得出租方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途；关于房屋改善，承租方在征得出租方书面同意后，在不改变建筑物主体结构的情况下，可以对房屋内部进行装修、装饰或添置新物；租期自2013年8月1日至2016年7月31日；租金标准，18.6万元/年，租赁期间租金按年5%递增（第一年18.6万元，第二年19.53万元，第三年20.5065万元），租金支付时间半年结算一次，每年的8月10日前预交半年租金，次年的2月10日前结清全年租金；交付房屋时，承租方向出租方交纳2万元房屋租赁保证金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由承租人承担的费用、租金及承租人应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给承租人（无息）；租赁期内，由承租人承担（包括但不限于水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、宽带上网费等）费用；租赁期满或合同解除后，承租人应在15日内返还该房屋及附属设施，双方按1998年6月23日签署的租赁协议书约定完成返还手续，双方结清各自应承担的费用；承租人如不按期归还房屋、附属设施，应承担由此发生的一切经济损失，承租人添置的新物由其自行收回，对于装饰、装修部分，承租人放弃收回，返还后对于房屋内承租人未经出租人同意遗留的物品，出租人有权自行处置。租期内，承租人对所租资产有经营权，但不得将资产转租、转借他人使用，更不得将租赁资产对外抵押。有下列情形之一，出租人可解除合同，收回房屋，擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将房屋转租给第三人的等。合同发生争议，协商或调解不成的，依法向扬州市邗江区人民法院起诉等。邗江经信委、大胡子汤馆、扬州永盛拍卖有限公司在该协议上盖章，杨苏燕在承租方法定代表人（签字）处签名。协议批注签约地点为邗江经信委。大胡子汤馆已向邗江经信委支付2013年8月1日至2014年1月31日期间的租金93000元。另查明，大胡子汤馆系个人独资企业，投资人为陈建，住所地在扬州市四望亭路25号，许可经营项目为：饭菜、面点服务、饮料、酒、国产卷烟零售，一般经营项目：无。2013年11月3日扬州睿智先锋科技有限公司（以下简称睿智公司）与大胡子汤馆签订《协议书》，约定双方合作在四望亭路25号开设扬州睿智先锋科技有限公司四望亭分店，由陈建担任该店负责人，由大胡子汤馆提供经营场所，睿智公司提供流动资金、派遣熟练的管理、营业人员驻店，按照睿智公司的经营模式协助大胡子汤馆及其投资人开展经营活动，四望亭分店经营收益和风险按称睿智公司70%，大胡子汤馆30%比例由双方享有和承担。睿智公司四望亭分店于2013年11月5日经工商行政管理部门核准，住所在扬州市广陵区四望亭路25号，负责人为陈建，许可经营项目：无，一般经营项目为：移动电话设备研发、软件研发、移动电话机配件、家电、软件、手机充值卡销售，行业名称为工程和技术研究和实验发展。广陵区大器电脑手机店系杨苏燕开办的个体工商户，于2013年10月9日经工商管理部门核准登记，许可经营项目：无，一般经营项目为：电脑、手机销售；手机软件应用销售，手机终端产品、手机配件销售及维修，充值卡销售；行业名称为通信设备零售。杨苏燕当庭陈述，广陵区大器电脑经销店是大胡子汤馆、陈建和杨苏燕合伙经营的。杨苏燕在接受法院询问时陈述，其与陈建合作开了大器电脑经销店，地址在扬州市四望亭路25号；该地址有两个单位，一个是其和陈建合作经营的大器电脑经销店，一个是陈建和别人合作经营的睿智先锋手机店；这两个单位都是陈建的合作经营企业，他是大老板，两个店的大事都由他决定，日常的管理由杨苏燕和睿智先锋店的店长陈明负责；大器电脑经销店主要经营电脑，在四望亭路25号东边一间，睿智先锋手机店主要经营手机，在西边一间，外表上没有区别，但内部有分工；杨苏燕与陈建合作没有书面协议，只是口头约定；杨苏燕与陈建合作时，大胡子汤馆已与电力公司签订了房屋租赁合同，而大胡子汤馆与邗江的房屋租赁合同快到期了，新的合同还没签，所以只能在东边一间经营，这边是电力公司的房子。现邗江经信委诉至法院，主张大胡子汤馆存在擅自改变房屋主体结构、将房屋给杨苏燕用于经营广陵区大器电脑手机经销店、给睿智公司四望亭分店用于经营苹果手机店等违约行为，请求判决：1、解除邗江经信委与大胡子汤馆签订的《资产租赁协议》；2、大胡子汤馆和杨苏燕、睿智公司四望亭分店立即迁让出坐落于扬州市四望亭路25号的房屋；3、大胡子汤馆和杨苏燕、睿智公司四望亭分店自资产租赁协议解除之日起至实际迁让之日止按《资产租赁协议》约定租金标准共同连带向邗江经信委支付租金、占用费并结清所有水、电、燃气等费用；4、陈建对大胡子汤馆依据前述3项请求承担的债务，在大胡子汤馆企业财产不足清偿的部分由陈建承担补充清偿责任。原审认为：依法成立的合同受法律保护。邗江经信委可以解除与大胡子汤馆于2013年7月31日签订的《资产租赁协议》。理由：邗江经信委与大胡子汤馆于2013年7月31日签订的资产租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。该资产租赁协议约定，有下列情形之一，出租人可解除合同，收回房屋，擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将房屋转租给第三人的等。邗江经信委在2013年对外招租涉案房屋时要求承租人从事餐饮，而大胡子汤馆也是以餐饮企业的身份承租涉案房屋的，虽然最终资产租赁协议上房屋用途为商业，但结合该合同订立的经过来看，出租人出租该房屋时要求用途为餐饮。从案件审理情况来看，目前涉案房屋的使用人包括大胡子汤馆、杨苏燕经营的个体工商户广陵区大器电脑手机店、睿智公司四望亭分店，根据《资产租赁协议》的约定，大胡子汤馆未经邗江经信委同意不得将涉案房屋转租给他人，而大胡子汤馆将涉案房屋交给广陵区大器电脑手机店、睿智公司四望亭分店使用从事经营活动，而这两个民事主体的经营项目没有餐饮，事实上已被这两个主体从事手机相关经营活动，没有从事餐饮，大胡子汤馆擅自将涉案房屋交给他人使用并从中获利，其行为属于转租；大胡子汤馆的上述行为已构成擅自将房屋转租给第三人，邗江经信委要求解除租赁协议、收回房屋的条件已经成就。邗江经信委要求解除与大胡子汤馆间的《资产租赁协议》应予支持。杨苏燕不是涉案房屋承租人。理由：杨苏燕辩称自己也是上述资产租赁协议中的承租人，提供了一份《资产租赁协议》，该协议开头承租人处打印了大胡子汤馆、手写了杨苏燕，与邗江经信委提供的《资产租赁协议》不同，邗江经信委提供的资产租赁协议开头承租人处打印了大胡子汤馆，虽然两份协议落款处有杨苏燕签名，但不能据此认定杨苏燕是承租人之一。由于两份资产租赁协议开头承租人处不同，而涉案房屋租赁属于国有资产使用，应当经过严格程序，应以邗江经信委持有的资产租赁协议为准。此外，邗江经信委提供了相关证据证明了上述资产租赁协议形成的经过以及邗江经信委、大胡子汤馆以前存在租赁关系，应认定承租人为大胡子汤馆。综上，杨苏燕提供的证据不足以证明其为承租人之一。大胡子汤馆、杨苏燕、睿智公司四望亭分店应一并迁让出涉案房屋，如前所述，邗江经信委依法可以单方解除与大胡子汤馆的资产租赁协议并收回房屋。合同解除后，大胡子汤馆应迁让出涉案房屋，杨苏燕、睿智公司四望亭分店无合法理由占有、使用涉案房屋，依法也应迁让出该房屋。结合邗江经信委关于房屋占用费、水费、电费、燃气费等相关费用的诉讼请求，大胡子汤馆应按资产租赁协议约定的租金标准向邗江经信委支付自资产租赁协议解除之日起至实际迁让出涉案房屋之日止的房屋占用费并结清该房屋的水费、电费、燃气费等相关费用。由于大胡子汤馆系个人独资企业，在大胡子汤馆的财产不足以清偿上述债务时陈建作为投资人依法应以其个人的其他财产予以清偿。邗江经信委要求杨苏燕、睿智公司四望亭分店对房屋占用费、其他费用承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。大胡子汤馆、陈建、第三人杨苏燕经合法传唤，无正当理由未到庭，应自负不到庭的法律后果，依法可以作缺席判决。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、解除扬州市邗江区经济和信息化委员会与扬州市广陵区大胡子汤馆之间于2013年7月31日签订的《资产租赁协议》；二、扬州市广陵区大胡子汤馆、第三人杨苏燕、扬州睿智先锋四望亭分店于本判决生效之日起十五日内将位于扬州市广陵区四望亭路25号（原西门街33号）1-3层房屋（383.33平方米，房产证号扬房权广字第××号）腾空并交付给扬州市邗江区经济和信息化委员会；三、扬州市广陵区大胡子汤馆在履行上述第二项判决，即返还房屋的同时向扬州市邗江区经济和信息化委员会支付房屋占用费（自2013年7月31日的《资产租赁协议》解除之日起算至实际返还房屋之日止，按资产租赁协议中约定的租金计算标准）并结清水费、电费、燃气费等费用，陈建对扬州市广陵区大胡子汤馆的财产不能清偿上述债务的部分承担清偿责任；四、驳回扬州市邗江区经济和信息化委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8860元，由扬州市广陵区大胡子汤馆负担。判决后，睿智公司四望亭分店不服，向本院提起上诉称：1、一审将睿智公司四望亭分店列为第三人错误，本案适格的第三人应为扬州睿智先锋科技有限公司。因与大胡子汤馆签订合作协议的是睿智公司。睿智公司四望亭分店是在合作协议签订后才成立的，分店的人员管理和工资发放均由睿智公司负责，故讼争房屋的使用人是睿智公司，睿智公司对于自己使用房屋的事实亦予以认可并出具申请，并请求作为第三人参加诉讼。2、一审认定其改变房屋用途及存在转租行为错误。大胡子汤馆的行为不构成违约。综上，请求二审撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。被上诉人邗江经信委答辩称：1、睿智公司四望亭分店是讼争租赁房屋的实际占用人，现有证据能够证明该店是以睿智公司四望亭分店名义从事经营活动，故一审法院将其列为第三人并无不当；2、一审认定大胡子汤馆存在违约行为正确，邗江经信委作为出租人有权按协议约定单方要求解除租赁关系。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、睿智公司四望亭分店是否本案适格第三人，本案是否应追加睿智公司为第三人？二、大胡子汤馆的行为是否构成违约？邗江经信委单方解除权的行使条件是否成就？关于争议焦点一，本院认为：睿智公司四望亭分店是本案适格第三人，本案无须追加睿智公司为第三人。理由：首先，讼争房屋的租赁合同关系形成于邗江经信委与大胡子汤馆之间。大胡子汤馆与睿智公司签订《协议书》，约定双方合作在四望亭路25号开设睿智公司四望亭分店。协议签订后，睿智公司四望亭分店经工商行政管理部门核准，住所在扬州市广陵区四望亭路25号。讼争房屋由此作为睿智公司四望亭分店的经营场所。现邗江经信委起诉要求解除其与大胡子汤馆签订的《资产租赁协议》，而睿智公司四望亭分店作为讼争房屋的实际使用人应当列为本案第三人参与诉讼。至于睿智公司四望亭分店上诉认为签订合作协议的是睿智公司，其负责睿智公司四望亭分店经营，故睿智公司应作为第三人参加诉讼的问题。本院认为，睿智公司与大胡子汤馆签订合作协议之目的是设立睿智公司四望亭分店，设立后的睿智公司四望亭分店工商登记的经营场所位于扬州市广陵区四望亭路25号。即便睿智公司作为睿智公司四望亭分店的投资人，具体负责睿智公司四望亭分店的经营，也并不因此改变睿智公司四望亭分店的经营主体资格及房屋实际使用人的身份，故本案无须追加睿智公司作为本案第三人。关于争议焦点二，本院认为：大胡子汤馆的行为已构成违约，邗江经信委单方解除权的行使条件成就。理由：首先，邗江经信委与大胡子汤馆曾于2010年8月1日签订《资产租赁协议》，约定大胡子汤馆承租四望亭路25号房屋及相关配套设施从事餐饮经营。租期届满前，大胡子汤馆于2013年5月8日向邗江经信委提出续租申请，邗江经信委就四望亭路25号房屋出租事宜经申报审批后按规定程序招租，其发布的招租公告中明确房屋用途仅限餐饮。大胡子汤馆参加竞租后，取得讼争房屋的承租权。其与邗江经信委签订的《资产租赁协议》约定租赁期内未征得出租方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途。上述招租公告结合招租后所签《资产租赁协议》的约定，能够认定，租赁双方明确了租期内，房屋用途仅限于餐饮且承租人不得擅自改变房屋用途；其次，《资产租赁协议》还约定，租期内，有下列情形之一，出租人可解除合同，收回房屋，擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将房屋转租给第三人的等。该约定明确了出租人单方解除权的行使条件。再次，大胡子汤馆于2013年11月3日与睿智公司签订《协议书》，约定双方合作在四望亭路25号开设睿智公司四望亭分店，从事移动电话机配件、家电、软件、手机充值卡销售等经营。另，在讼争房屋内还有杨苏燕从事电脑经营。由于承租人大胡子汤馆擅自改变房屋用途，故邗江经信委可依据《资产租赁协议》的约定行使单方解除权。综上，大胡子汤馆的行为构成违约，邗江经信委的单方解除权的行使条件经成就。邗江经信委依法可以单方解除与大胡子汤馆的资产租赁协议并收回房屋。该协议解除后，大胡子汤馆应迁让出涉案房屋。杨苏燕、睿智公司四望亭分店继续占有、使用涉案房屋无合法依据，依法也应迁让出该房屋。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人睿智公司四望亭分店的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8860元，由上诉人睿智公司四望亭分店承担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞代理审判员  韩 冰代理审判员  郝佳佳二〇一六年二月二十九日书 记 员  王 瑗附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。