日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初2398号原告：马士臣，男，1970年10月21日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。原告：庄贵英，女，1967年2月13日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。两原告委托诉讼代理人：王清斌，山东隆泰律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：龙朕，山东隆泰律师事务所律师。被告：王宏华，男，1970年12月11日出生，汉族，无业，住山东省日照市东港区。被告：卢平娥，女，1971年2月7日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。两被告委托诉讼代理人：王凯，山东律苑律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：刘欣，山东律苑律师事务所实习律师。原告马士臣、庄贵英与被告王宏华、卢平娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月8日、8月21日公开开庭进行了审理。原告马士臣、庄贵英的委托诉讼代理人王清斌，被告王宏华、卢平娥的委托诉讼代理人王凯、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马士臣、庄贵英向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效；2.请求依法判令王宏华、卢平娥返还马士臣、庄贵英购房款327000元并赔偿资金占用期间的利息（自2017年5月15日至实际偿付之日，按年利率6%计算）；3.案件受理费、保全费等均由王宏华、卢平娥承担。事实与理由，马士臣、庄贵英与王宏华、卢平娥分别系夫妻关系，2017年5月13日原、被告签订房屋买卖合同，约定马士臣、庄贵英购买王宏华、卢平娥位于山东省日照市东港区（以下简称杜家坪村）的平房五间，房屋总价款327000元，由马士臣、庄贵英一次性支付给王宏华、卢平娥，2017年5月15日庄贵英通过临商银行将上述购房款一次性转至卢平娥银行账户。此后马士臣、庄贵英获悉，日照市东港区监察局、综合行政执法局、公安局东港分局、国土资源局东港分局、水利局、农业局、住房和城乡规划建设局等七个部门已联合发布《关于东港区马陵水库区域及相关河道流域严格禁止违法用地、建设、采挖的公告》，未依法办理规划、国土资源、建设等相关审批手续的建设行为均为违法行为，王宏华、卢平娥出售的本案房屋无任何行政审批手续。2017年8月12日，杜家坪村民委员会向马士臣、庄贵英出具《告知书》，告知马士臣、庄贵英所购本案房屋为违法建筑，所购房屋必须拆除，后不久被东港区执法部门依法拆除。综上，本案王宏华、卢平娥出售给马士臣、庄贵英的房屋属于违法建筑，未经过东港区行政主管部门的审批，原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同，王宏华、卢平娥应返还购房款并赔偿资金占用期间的利息。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明案件事实，依法支持诉讼请求。王宏华、卢平娥辩称：1.2011年5月8日王宏华向和支部购买房场2处，每处2万元共计4万元，向王宏华出具房场款收据，其中一处就是涉案房场。2017年5月13日两被告购买涉案房屋，并与两原告签订房屋买卖合同，合同签订当日原、被告一起到变更了房场购买手续，即将向购买房场的买受人由被告变更为原告，亦向原告出具了购买房场的收款收据，原告与产生了房场买卖的合同关系。现在两原告因该房场购买是否合法为由提起诉讼，应向主张。2.2017年9月5日日照市东港区南湖镇人民政府（以下简称南湖镇政府）向原告作出了责令限期拆除的通知，同年9月13日南湖镇政府对原告的上述房屋予以拆除。两原告对于南湖镇政府的行政行为未提出任何异议，未在法定期限内提起行政诉讼，而同期被拆除的其他房主如郑桂香等人在法定期限内向日照市东港区人民法院提起了行政诉讼，东港区法院已判决南湖镇政府拆除房屋行为违法。因原告怠于行使起诉南湖镇政府的合法权利，现已超过提起行政诉讼的时效，由此所造成的损失应由原告自己承担。3.原、被告之间签订了房屋买卖合同，在出卖涉案房屋时被告未取得产权证书，对此事实原告明知，因签订房屋买卖合同当日双方到办理了房场款的退还和支付手续。购买该未办理产权证书的房屋是双方的真实意思表示，双方应秉承诚信原则。现该房屋被南湖镇政府违法拆除，原告无权向被告主张退还已付房款及利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马士臣、庄贵英提交证据1.房屋买卖合同，证明两原告购买了两被告所有的房屋；证据2.卢平娥出具的收到条和临商银行结算业务申请书复印件，证明庄贵英通过银行汇款将合同约定的327000元房屋价款转至卢平娥银行账户；证据3.日照市东港区监察局、综合行政执法局、公安局东港分局、国土资源局东港分局、水利局、农业局、住房和城乡规划建设局等七部门联合发布的《关于东港区马陵水库区域及相关河道流域严格禁止违法用地、建设、采挖的公告》复印件。证明两被告未办理涉案房屋规划、国土、建设审批手续，属于违法建筑，违法建筑不予补偿；证据4.出具的《告知书》，证明2017年8月12日，发告知书告知两原告购买的房屋及附属物属违法建筑并依法予以拆除处理；证据5.日照市东港区地上附着物清查评估表等材料一宗，证实涉案房屋拆除后，房屋权利人可获得地上附着物补偿款共计67486元，同时可返还宅基地款2万元。王宏华、卢平娥对证据1真实性无异议，但主张该份房屋买卖合同是由两原告提供的格式合同，两被告只是在甲方处签名。且两被告的房场是从购买，也是通过办理了转让手续转让给原告，村委也向两原告出具了房场买卖收据，两被告不知道相关法律规定，认为该房屋买卖合法。对证据2及收到房款的事实没有异议。对证据3有异议，公告是复印件且没有时间。对证据4告知书真实性无异议，告知书的内容是告知两原告取得的涉案宅基地使用权属于非法取得，因该宅基地两原告已和办理了买卖手续，该买卖是否违法与两被告无关。对证据5真实性无异议，但主张补偿款并非按评估表确定的数额补偿，村民与政府协商实际补偿款数额要高。王宏华、卢平娥提交2011年5月8日其向购买两处房场共4万元的收据照片打印件，2017年5月8日重新给两被告出具了一个2万元的收据，另外给两原告出具了一个2万元的收据。提交东港区法院（2018）鲁1102行初34号行政判决书打印件，后本院依法调取了该份行政判决书。马士臣、庄贵英对两份收据真实性合法性关联性均有异议，认为证据是复印件，且内容是王宏华和之间的相关信息，与本案无关联性，但认可两原告购买涉案房屋后缴款人已经由被告更改为原告，原告也已实际向缴纳了宅基地款2万元。原告认为行政判决书内容是确认拆除行为违法，与本案合同是否有效无任何关联。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月13日，甲方（卖方）卢平娥、王宏华与乙方（买方）庄贵英、马士臣签订房屋买卖合同，合同约定：第一条：房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于东港区临卜善祥户，西临宋光席户）的五间平房，建地面积225平方米。第二条：付款方式1.双方议定上述房产出售价格为总价327000元整，由乙方一次性付给甲方。2.甲方收到乙方房款后，即可为乙方准备办理房屋买卖相关手续。第四条：双方责任1.甲方保证出售房产符合国有房产的规定，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2.甲方应在2017年5月13日将该房屋买卖手续交付乙方。合同签订后，2017年5月15日，庄贵英通过临商银行以银行转账的方式将合同约定的327000元房屋价款转至卢平娥银行账户，王宏华、卢平娥将涉案房屋交付给庄贵英、马士臣。同时双方到办理了更换宅基地使用权手续，即将收款收据由王宏华更换成原告，原告并实际到万元。涉案房屋未办理产权证书和土地使用权证书。2017年8月12日，向庄贵英、马士臣发布告知书，告知书载明：你在东港区内的宅基地使用权属非法取得，宅基地范围内的房屋及附属物属违法建筑，限你于7日内到办理相关事宜。2017年9月份，涉案房屋被拆除。同期被拆除房屋的郑桂香等人不服日照市东港区南湖镇人民政府（以下简称“南湖镇政府”）、日照市东港区综合行政执法局（以下简称“东港综合执法局”）的行政强制拆除行为，向本院提起行政诉讼，请求确认两被告强制拆除房屋的行政行为违法。2018年8月14日，本院作出（2018）鲁1102行初34号行政判决书，认定事实为：2017年8月12日，召开建房户会议，对外来户房屋专项治理政策情况进行通报。2017年8月24日，南湖镇政府分别向东港区住房和城乡规划建设局及日照市规划局东港分局发送了咨询函，询问郑桂香等38人在杜家坪村房屋是否合法问题。2017年8月31日，上述两部门分别向南湖镇政府作出复函，称郑桂香等38人在杜家坪村建设的房屋，未查到相关批准手续，未办理相关规划许可手续。2017年9月1日,南湖镇政府向郑桂香作出告知书。2017年9月5日，南湖镇政府作出责令限期拆除通知书，认定郑桂香未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在杜家坪村建设房屋1处，面积共计约78平方米，责令郑桂香限期3日内自行拆除完毕。逾期不履行的，南湖镇政府将依法强制拆除。2017年9月8日，南湖镇政府进行了公告，称将于2017年9月8日开始对违法建设的房屋予以拆除。2017年9月13日，原告的房屋被拆除。对于涉案强制拆除行为的合法性问题，本院认为，根据《中华人民共和国行政强制法》第八条以及第四章行政机关强制执行程序的一般规定，被告在未告知原告陈述和申辩权、未告知原告行政复议或者行政诉讼等权利救济途径的情况下，直接作出《责令限期拆除通知书》，并在未作出强制执行决定的情况下，强制拆除了原告的涉案房屋，严重违反法定程序。因涉案强制拆除行为已经实施完毕，不具有可撤销的内容，应依法确认该拆除行为违法。判决确认被告日照市东港区南湖镇人民政府和被告日照市东港区综合行政执法局于2017年9月13日强制拆除原告郑桂香涉案房屋的行为违法。另外包括涉案房屋在内的房屋被拆除后，部分住户与政府协商，取得了相应的补偿。公示的涉案房屋拆除后可获得的总的补偿款项为87486元，包括地上附着物补偿款67486元及返还宅基地款2万元。本案两原告主张因本案合同属于无效合同，两被告应当返还两原告全部款项，故其未提起行政诉讼，亦未协商领取相关补偿。庄贵英、马士臣主张依据《物权法》房地一致的原则，买卖房屋相应的土地使用权随之转让，涉案房屋所属的土地使用权性质属于集体土地，《土地管理法》明确规定集体土地禁止买卖。依据《合同法》第52条第5项的规定本案合同属于无效合同。第二，涉案房屋未经国土规划建设部门审批，属违章建筑，买卖违章建筑无效。第三，依据目前的司法惯例，向非本村集体成员以外的人员或城镇居民转让集体土地上的房屋属无效法律行为。第四，本案房屋已被南湖镇政府依据东港区七部门的公告拆除，房屋买卖合同目的无法实现。综上，本案合同属无效合同。依据合同法规定合同无效两被告应当返还327000元房款，同时根据最高院相关规定，两被告应支付两原告资金占有期间的利息，自2017年5月15日起至实际偿付之日止按年利率6%计算。王宏华、卢平娥主张1.其是从购买的宅基地，该买卖合法。原、被告签订购房合同后，被告已向村委申请退还了购买宅基地款并办理手续，原告向村委购买宅基地并缴纳了宅基地款，原告主张无效应当是向村委主张其购买宅基地的行为无效。2.即使是本案合同无效，两被告也不应当返还两原告购房款及利息，除了扣除政府应当补偿给两原告的款项以及村委退还的款项外，剩余的房款损失应由两原告自行承担。涉案房屋被拆除是因两原告不具有杜家坪村村民身份而从该村购买了宅基地，对于该事实两原告具有完全过错，相应损失应由其自己承担。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点有两个，一是原、被告双方签订的房屋买卖合同是否有效；二是如合同无效应如何处理，两被告应否返还两原告购房款327000元并赔偿两原告利息。对于涉案合同的效力问题，本案是农村房屋买卖合同，农村房屋是建筑在农村集体土地上的附着物，双方的房屋买卖必然涉及农村集体土地使用权的问题，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织成员或者村民委员会经营管理。涉案房屋所在土地为杜家坪村村委所有，而原、被告双方均非该村委集体组织成员，无权对该村集体土地上的房屋进行买卖，双方签订的房屋买卖合同违反法律法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定为无效。对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故本案房屋买卖合同被确认无效后，两原告请求两被告返还购房款327000元，理由正当，予以支持。涉案房屋出售后现已被拆除，两原告作为被拆除时涉案房屋的权利人，可获得地上附着物补偿款及返还宅基地款共计87486元，该款项应自两被告返还两原告的购房款中扣除。两被告虽主张房屋所有权人获得的拆迁补偿款比评估表中确定的数额要高，但未提供证据证实，故对其该主张，本院不予采纳。同时房屋买卖合同被确认无效，产生的法律后果是双方进行财产返还并确定赔偿问题。涉案房屋已被拆除，补偿款远低于双方买卖房屋时的价格，对于两被告来说，购房款与补偿款的差价239514元（327000元-87486元）应为其实际损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条同时规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中两原告作为买受人，两被告作为出卖人，双方均应明知涉案房屋的买卖行为违法，对于涉案房屋买卖合同的无效均有过错，且过错程度相当。故两被告的房屋差价损失应由两原告按照其过错程度分担50%为119757元（239514元×50%），该款项亦应自两被告返还两原告的购房款中扣除。上述款项相折抵后，两被告应返还两原告款项119757元（327000元-87486元-119757元）。对于两原告主张的利息，结合本案实际，两原告存在利息损失，利息应以119757元为本金，自2017年5月15日起至实际偿付之日止按年利率6%计算，两被告应承担其中的50%。综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同无效，两被告应返还两原告相应的款项并支付利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项、第五十八条规定，判决如下：一、庄贵英、马士臣与卢平娥、王宏华于2017年5月13日签订的涉案房屋买卖合同无效；二、卢平娥、王宏华于本判决生效后七日内返还庄贵英、马士臣购房款119757元；三、卢平娥、王宏华于本判决生效后七日内支付庄贵英、马士臣利息损失（利息以119757元为本金，自2017年5月15日起至实际偿付之日止按年利率6%计算的50%）；四、驳回庄贵英、马士臣本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6205元，由庄贵英、马士臣负担3510元，卢平娥、王宏华负担2695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  王瑞丽人民陪审员  朱忠伟人民陪审员  李君业二〇一九年八月二十二日书 记 员  刘 超