湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0684民初91号原告：余子发，男，1950年2月28日出生，汉族，农民，住湖北省宜城市，委托诉讼代理人：王兴江，湖北省宜城市法律援助中心律师。被告：邹兴珍，女，1955年1月4日出生，汉族，住湖北省宜城市，被告：邹志辉，男，1956年12月10日出生，汉族，农民，住湖北省宜城市，被告：彭广菊，女，1956年4月6日出生，汉族，农民，住湖北省宜城市，原告余子发与被告邹兴珍、邹志辉、彭广菊农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余子发向本院提出诉讼请求：1.请求判令邹兴珍、邹志辉、彭广菊向余子发返还购房款18000元并赔偿损失15120元（按年利率6%计算14年）；2.判令邹兴珍、邹志辉、彭广菊承担70%的责任赔偿余子发房屋增值损失和余子发转让责任田损失计225503元；3.判令邹志辉、彭广菊向余子发支付兴建房屋及添置设施费用78301元。诉讼过程中，余子发变更诉讼请求：1.判令邹兴珍返还余子发购房款、利息、赔偿损失计105181元，其中①购房款18000元、利息16200元（计算15年）②赔偿房屋及土地增值损失13890.40元（19843.45元×70%）③余子发转让老家责任田损失57090.60元（11.82亩×租金300元/亩×23年×70%）；2.判令邹志辉、彭广菊、邹兴珍共同付给余子发款项62652元，其中①翻建邹志辉厢房及附属设施成本价评估值56251元②在邹志辉房基地兴建附属物大门楼、后门、厕所、水井等计款1750元③在邹志辉自留地种植树木评估值3681元④支付为邹志辉房屋生活设施安装自来水2800元、电网改造600元⑤为邹志辉垫付了所欠的往来款45元，以上5项合计65127元，扣除邹志辉原厢房评估值2475元。事实和理由：2004年4月13日，邹兴珍以邹志辉的名义与余子发签订售房合同一份。合同约定（1）邹志辉（甲方）的8间房屋（带院落）及后院自留地，0.8亩责任田从2004年6月1日起由余子发（乙方）经营。（2）房屋价格为18000元，乙方将购房款交给甲方，甲方将房产证、土地使用证交给乙方实现买卖两清。（3）由甲方代表人邹兴珍实施房屋交易，当天余子发付给邹兴珍18000元，邹兴珍出具了收条，同时邹兴珍将邹志辉放在张士兵处的房产证、土地使用证交给余子发，余子发在使用争议房屋过程中，于2011年4月至7月，对三间正房进行了翻新和装修，对5间侧房除保留了后经墙外，其余均拆除兴建6间房屋，其中三间厨房是砖混结构，另三间是砖木结构，修建了大门楼，安装了自来水，支付了电网改造费用，共计出资七万余元。在自留地栽植了桃树2500棵，成活142棵，为邹志辉支付所欠村集体往来款45元。2008年6月，邹志辉向法院起诉要求确认余子发与邹兴珍签订的房屋买卖合同无效，返还房屋，赔偿损失。邹志辉经多次诉请，其诉请未得到支持，直到目前才得以支持。现法院判令余子发向邹志辉返还房屋。余子发认为本案被告对造成本案房屋买卖合同的无效均有过错，对余子发造成的损失应当承担主要责任。为此，特提起诉讼。邹兴珍辩称，其与余子发签订邹志辉的房屋买卖合同，是余子发多次找到其要求购买房屋。当时，考虑到邹志辉、彭广菊还欠其借款7000元没有还，加之经济上有点困难，才与余子发签订的合同。2008年，邹志辉、彭广菊与余子发打官司要求返还房屋，法院两次都没有支持，但是上诉到中院被撤销。后来，邹兴珍通过队长找余子发退还购房款18000元，余子发拒绝收取，现在凭什么还要赔偿利息？另该房屋买卖合同被法院判决确认无效，余子发在官司之中翻建房屋是不对的，应由他自己承担损失。余子发要求赔偿转让责任田的损失，是其与买家的交易，与邹兴珍没有关系。因此，该房屋买卖合同无效，余子发要求邹兴珍承担70%责任赔偿损失，没有法律依据。再者，余子发对宜城市人民法院（2018）鄂0684民初2205号民事判决不服，提起了上诉，后又撤诉，说明余子发自认就是官司打输了，现在又要求赔偿损失，应予驳回。邹志辉辩称，其是本案的受害者，余子发与邹兴珍签订的房屋买卖合同是侵权的侵占，争议的房地产属于邹志辉的一个重要依据是，邹志辉是过去案件的原告，余子发是板桥店镇罗屋村人，又不是龙头村三组村民，余子发是颠倒黑白、混淆是非。邹志辉没有与余子发签订房屋买卖合同，法院判、余子发也承认与邹兴珍签订的房屋买卖合同无效，为什么还住在邹志辉房子里？余子发现在还继续侵权侵占邹志辉的房地产，住人家的房子、种人家的田，要邹志辉赔偿余子发什么损失？根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条共同侵权行为规定，二人以上共同实施侵权行为造成他人损害的，应当承担连带责任。第十五条承担侵权责任的方式有：一、停止侵害；二、排除妨碍；三、消除危险；四、返还财产；五、恢复原状。这份合同不是房主邹志辉与余子发签的合同，余子发在官司之中，擅自在邹志辉院内改造设施、评估，与邹志辉有什么关系？先前，邹志辉、彭广菊与余子发、邹兴珍买卖合同纠纷一案，经过再审，法院判决，一、维持宜城市人民法院〔2012〕鄂宜城民郑初字第00006号民事判决第一项，即余子发与邹兴珍签订的房屋买卖合同无效。二、撤销本院〔2012〕鄂宜城民郑初字第00006号民事判决第二项，即驳回邹志辉、彭广菊的其他诉讼请求。该宜城市人民法院（2018）鄂0684民初2205号民事判决维持第一项判决，撤销了第二项判决，改判余子发在本判决生效后三十日内返还从邹兴珍手里购买邹志辉、彭广菊的房屋（含宅基地）及后院自留地和责任田。余子发在官司中（2011年4月-7月）改造设施评估，法院没有支持，余子发不服判决，上诉到襄阳市中级人民法院也没有得到支持。中级人民法院也终审裁定了，一审判决自本裁定送达之日起发生了法律效力。综上，余子发所诉一切理由不成立，应予驳回，一切费用由其承担。彭广菊辩称，1.余子发与邹兴珍买卖邹志辉、彭广菊房屋是共同侵权，余子发买房屋不是在邹志辉、彭广菊手里买的，邹志辉与彭广菊没有同余子发签订房屋买卖合同，余子发与邹兴珍进行房屋买卖属侵权行为。邹志辉、彭广菊没有过错，余子发与邹兴珍作为买卖双方，共同侵权，应当承担一切侵权责任。2.余子发、邹兴珍侵权买卖邹志辉，彭广菊的房屋违法，应依照法院判决及时返还邹志辉、彭广菊的房屋，返还邹志辉的房产证、土地使用证。3.余子发侵权侵占邹志辉、彭广菊的房屋，擅自在宅基地上修建房屋、改造设施，所产生的损失应当由余子发自己承担。邹志辉、彭广菊不是本案被告，其评估情况与邹志辉、彭广菊无关。4.宜城市人民法院（2018）鄂0684民初2205号民事判决书已判决余子发、邹兴珍签订的房屋买卖合同无效，余子发在判决生效后三十日内返还从邹兴珍手里购买邹志辉，彭广菊的房屋（含宅基地）及后院自留地和责任田。因此，余子发的诉讼理由不能成立，应予驳回。经审理查明，邹兴珍与邹志辉系姐弟关系。2003年邹志辉、彭广菊将自家8间房屋以20000元价格出售无果。事后，外出打工时将房产证、土地使用证及户口簿等交给邻居张士兵保管。2004年春，该组村民谭锡智听说其亲戚余子发欲在宜城圈内购买房屋，便将邹志辉、彭广菊欲卖房屋的信息告诉了余子发。因邹志辉、彭广菊夫妇不在家，余子发找到邹志辉的姐姐邹兴珍商谈，欲购买邹志辉、彭广菊的房屋，双方通过协商，邹兴珍将邹志辉的房屋定价18000元买给余子发。双方于2004年4月13日签订《房屋买卖合同》约定：出让方邹志辉（甲方），受让方余子发（乙方）。1.甲方在龙头村三组房屋8间（带院落）及后院自留地、8分责任田从2004年6月1日由乙方经营；2.房屋价格18000元（产权过户乙方承担）；3.由于甲方不在家，甲方代表人邹兴珍代理实施该房的交易；4.乙方将购房款交给甲方，甲方将房产证、土地使用证交给乙方，实现买卖两清。落款为甲方（签字）邹兴珍，乙方（签字）余子发。当天，余子发将购房款18000元付给邹兴珍，邹兴珍出具收条后将邹志辉的房屋交给余子发占有使用，又与余子发一起将邹志辉放在张士兵处的房产证、土地使用证拿后交给余子发。邹兴珍将收到的卖房款扣除邹志辉、彭广菊欠其借款7000元后，将余款交给了邹志辉、彭广菊的女儿保管。余子发购房后，对房屋进行了部分整修，于年底搬入邹志辉房屋居住。2005年1月，余子发代邹志辉缴纳了欠龙头村的土地承包费45元。余子发在购买的房屋居住生活期间，先后修建了大门楼、后门、厕所、水井，并在后院自留地种植了树木。余子发还按照集体要求安装自来水支出费用2800元，进行电网改造支出费用600元。2008年期间，邹志辉、彭广菊打工回来后发现其房屋被余子发购买占有使用，要求余子发返还房屋无果，于2008年6月27日诉至本院，要求判令余子发与邹兴珍买卖房屋行为无效、及时返还房屋并赔偿损失。2011年4月至7月，余子发对购买的房屋进行了翻修，除保留原有的3间正房外，翻新了6间侧房，现在使用的房屋达到9间。本案审理中，经本院对外委托鉴定，湖北华炬资产评估房地产估价有限公司，于2019年7月30日作出鄂华评报字[2019]第156号涉案资产评估报告书。评估（1）2005年1月为基准日评估进院大门楼、后门、厕所、水井、正房内粉刷及线路评估值为1750元；（2）2018年9月为基准日评估后院自留地上树木评估值为3681元；（3）2018年9月为基准日评估宅基地及1991年11月16日宜私房字第××号宜城县私有房屋所有权证载明的房产从2004年至2018年9月期间的升值评估值为19843.45元，其中房屋升值评估值为11330元（厢房共33㎡，2004年重置单价420元/㎡，2019年重置单价495元/㎡，厢房升值评估值为2475元）、宅基地升值评估值为8513.45元。余子发支出鉴定费5000元。另查明，本院于2008年6月27日立案受理的邹志辉、彭广菊与余子发、邹兴珍买卖合同纠纷一案，经过一审、二审，后于二〇一二年九月十日作出〔2012〕鄂宜城民郑初字第00006号民事判决，判决余子发与邹兴珍签订的房屋买卖合同无效；驳回邹志辉、彭广菊其的其他诉讼请求。该判决生效后，邹兴珍与龙头村三组队长一起找余子发退还18000元购房款，余子发未接受，仍居住于此。为此，邹志辉、彭广菊又起诉至本院要求返还房屋，因构成重复起诉被驳回起诉。后本院决定对〔2012〕鄂宜城民郑初字第00006号案件进行再审。再审中，经本院委托武汉博兴房屋土地评估有限责任公司对余子发翻新的六间房屋（不含土地）等进行价值评估。2018年1月2日，该公司作出鄂博兴（司法）字第2018001号房产司法鉴定估价报告。结论意见为，估价作业日期2017年11月28日至2018年1月2日，价值时点2017年11月28日，评估总价人民币51490元（1号砖混结构房屋，测量建筑面积54.11平方米，单价697元/平方米，总价37715元；2号砖木结构房屋，测量建筑面积26.49平方米，单价520元/平方米，总价13775元）；地上附属物成本总价人民币4761元（石棉瓦隔热层54.11平方米，檐高1.5米以下，总价2706元；石棉瓦棚子12.31平方米，总价1477元，铁大门5.78平方米，总价578元），合计56251元。本院经过再审后，最终于二〇一八年九月十一日作出（2018）鄂0684民初2205号民事判决，认为邹兴珍在没有取得邹志辉、彭广菊授权的情况下，擅自出售房屋给余子发，其行为属于侵权行为，违反了法律规定，《房屋买卖合同》属无效合同，据于《房屋买卖合同》所发生的买卖关系也属无效民事行为。造成合同无效的主要原因系邹兴珍无权处置邹志辉的房屋所致，故邹兴珍应承担该《买卖合同》无效的主要责任。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案涉及的《房屋买卖合同》中不仅包含房屋，同时还包含房屋坐落的宅基地使用权。余子发并非龙头村委会集体经济组织成员，无权享有和使用。因此，本院〔2012〕鄂宜城民郑初字第00006号民事判决的第一项，即：余子发与邹兴珍签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院予以维持。根据无效合同的处理原则，本案诉争的《房屋买卖合同》被确认无效后，因合同取得的财产应当相互返还，过错方给对方造成的损失应当赔偿。因此，邹志辉、彭广菊要求余子发返还房屋，符合法律规定，本院予以支持；邹志辉、彭广菊要求赔偿由此给其造成的损失，因无明确的损失明细，及相应的证据证明，本院不予支持。该买卖房屋合同被确认无效后，因主要过错责任在于邹兴珍，余子发的买房款也交给邹兴珍手里，故由此买卖行为给余子发所造成的经济损失及返还余子发的买房款均应由余子发另案向邹兴珍和邹志辉、彭广菊主张。判决：一、维持本院〔2012〕鄂宜城民郑初字第00006号民事判决第一项，即：余子发与邹兴珍签订的房屋买卖合同无效。二、撤销本院〔2012〕鄂宜城民郑初字第00006号民事判决第二项，即：驳回邹志辉、彭广菊的其他诉讼请求。三、余子发在本判决生效后三十日内返还从邹兴珍手里购买邹志辉、彭广菊的房屋（含宅基地）及后院自留地和责任田。四、驳回邹志辉、彭广菊的其他诉讼请求。宣判后，余子发不服判决提起上诉，后撤回上诉，向本院提起本案赔偿损失诉讼。认定上述事实，有当事人陈述、收款收据、书面证明、民事判决书、涉案资产评估报告书等证据佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案当事人之间签订的《房屋买卖合同》已经法院生效判决确定为无效合同，并判决余子发返还财产。现余子发要求过错人按照过错责任赔偿损失，提起诉讼，符合法律规定，本院应予在查明事实的基础上分清责任，依法由过错人承担相应责任。根据双方当事人的主张，本案争议的焦点主要为房产买卖行为中谁有过错、过错责任大小及损失范围的确定？针对过错责任问题，邹兴珍与余子发签订合同并未取得授权，无论余子发是否多次找邹兴珍要求购房，邹兴珍也不能以任何理由擅自处分他人权利，应当承担过错责任。余子发应当知道其与邹志辉不系同村集体组织成员，不能违反法律政策规定私自进行农村房屋买卖，却想当然以双方自愿协议即合法的想法未尽到注意义务，导致合同无效的行为也存在过错。两者相比较，邹兴珍相对具有掌控权，应当承担主要过错责任，可酌定对无效合同所造成的损失承担70%的赔偿责任，其余损失由余子发自行承担。在买卖房屋行为中，无证据证明邹志辉、彭广菊与该行为具有因果关系和存在过错，邹志辉、彭广菊不承担赔偿责任。针对本案无效合同所造成的损失确定。本院认为，对于买卖房屋无效的处理，双方应当返还取得的财产，造成损失的应当赔偿。本案重点系解决损失赔偿，确定其范围成为本案的关键所在。余子发购买房屋后，在居住生活期间，对房屋设施的增添、装修、翻建、种植树木等行为均与购房居住生活息息相关，与履行合同具有因果关系，且也不可分离，应当纳入损失赔偿范围。余子发要求支付垫付的往来款45元，因该款属于为邹志辉、彭广菊的利益而支出，可由邹志辉、彭广菊在本案中一并返还，但不应纳入损失范围承担过错赔偿。余子发要求赔偿房款利息损失，因法律规定无效合同自始无效，邹兴珍收到该款时即不当，该款孳生利息应当属于损失。但是，本案查明，在本院2012年9月10日已判决确认合同无效后，邹兴珍即要求退款，余子发未接受，所产生的后续利息损失应当由余子发自行承担。据此，利息损失应当计算为3072天，按资金占用年利率6%计算为9089.75元。邹兴珍辩称，该房屋买卖合同被法院判决确认无效，余子发在诉讼中翻建房屋的损失应由其自己承担的主张，与本案查明的事实不符，因余子发翻建房屋时，虽然当事人之间已对合同产生纠纷，但该合同被确认无效在后，余子发翻建行为仍基于合同约定所产生的利益行为，该房屋成本价应当属于损失范围。关于房产增值损失，因该部分损失属于可预见损失，当事人在出卖房屋时，应当预见到房屋的市场价值利益，该利益在客观上也符合实际，应当纳入损失范围，但仅限定于未翻建正房及宅基地升值空间，因为本院已对翻建的厢房进行成本价评估，该评估以所确定的基准日做出的评估价值为该时点固定价值，可作为损失依据。最后，余子发主张其购买邹志辉的房屋后，将老家的房屋及责任田转让给了他人，要求赔偿责任田租金损失的请求，理由为假设不购买邹志辉的房屋，就不会卖掉老家的房屋及责任田，如果不卖的话，按照责任田出租的年租金也应得到利益收入，该收入应当作为损失赔偿。该主张，系余子发自行对其资产的处置，不属于因无效合同所造成的利益损失，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，邹兴珍在无权代理的情况下与余子发签订《房屋买卖合同》处分他人房产，且该合同内容违反法律规定，导致合同无效，依法应当承担主要过错责任，按70%比例赔偿因此所造成对方的损失。余子发按照无效合同取得房产，处置该房产与居住生活相关联的事务活动所支出的费用及所产生的利益应当作为损失赔偿。该损失有：1.房款利息9089.75元；2.增添设施铁大门、进院大门楼、后门、厕所、水井、正房内粉刷及线路损失计2328元；3.种植树木损失3681元；4.翻建厢房损失55673元；5.安装自来水及电网改造3400元；6.房屋升值损失17368.45元；合计91540.20元。邹志辉、彭广菊辩称在房屋买卖的行为中无过错，不承担赔偿责任的主张，符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、邹兴珍返还余子发购房款18000元、赔偿余子发购房损失91540.20元的70%计64078.14元，于本判决生效后十日内一次性付清；二、邹志辉、彭广菊支付余子发垫付的往来款45元，于本判决生效后十日内一次性付清；三、驳回余子发其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元，由邹兴珍负担1852元，余子发负担1804元。鉴定费5000元，由邹兴珍负担3500元支付给余子发，余子发负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  向 东审 判 员  王 丽人民陪审员  龚青宜二〇一九年八月二十三日书 记 员  刘亚丽