广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1884号上诉人(原审原告、原审反诉被告）：黄东波，男，汉族，1992年5月2日出生，住宁夏盐池县。委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪忠，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：佛山市万向物业有限公司。住所地：佛山市顺德区大良街道办事处新滘居委会凤新路一街一巷1号C车间之七，统一社会信用代码：91440606MA4WBGTG2U。法定代表人：刘兹军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。上诉人黄东波因与被上诉人佛山市万向物业有限公司（以下简称万向公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄东波上诉请求：1.撤销一审判决书；2.改判万向公司返还押金300000元；3.改判万向公司双倍返还定金400000元；4.万向公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、一审判决查明事实不清。一审判决查明，黄东波与万向公司2018年6月2日签订《租赁合同》承租位于鹤山市雅瑶镇朝阳工业区土地证号鹤国用(2012)第00419号、现宗地号440784002007GB00854的厂房以及空地作兴办工厂使用。根据租赁合同约定，黄东波承租为面积不明的厂房，从一审证据可以看出该厂房为钢架支撑，屋顶和四至墙面为铁皮；根据法律法规规定出租的建筑物应当合法有效，案涉该建筑物权证号码、所有权人、面积、四至、是否为临时建筑物等信息，一审法院对决定合同效力的重要信息应当查明而遗漏，对本案认定造成严重影响。黄东波承租该场地系为兴办工厂，根据合同第六条(十二)以及合同备注2约定万向公司应当配合黄东波办理相关证照，但此项目中，该场地无法为黄东波作营业执照注册登记场地，万向公司为黄东波注册的“史丹福建筑新材料(广东)有限公司”使用的是另一个地址(鹤山市**********)，完全违反合同约定。黄东波认为，案涉场地仅有土地证，无法用该场地为黄东波申领营业执照，黄东波签订《租赁合同》根本无法实现兴办工厂的目的。《租赁合同》签订生效后，双方应全面履行合同约定，根据合同约定，黄东波按时支付定金并在7月9日基于万向公司建设办公楼的需要，提前支付300000元；万向公司收到定金后25日内应清空厂内所有机器及杂物，黄东波付清押金、租金，装修免租期限为自万向公司清空后45天，自甲方清空场地后46天开始计算租金，万向公司收到定金后也按合同承诺在租赁厂房左侧兴建综合办公楼，据黄东波一审提交的证据，8月10日现场仍堆放大量废置机器设备，办公楼正在施工一楼，而万向公司既没有提出押金、租金支付问题，也按照合同履行其承诺的义务，可见万向公司是认可定金约定的，并且清楚自己迟延清空场地而未办理交付手续。本案至黄东波发函解除《租赁合同》，以及向一审法院提起诉讼之日，办公楼仍未施工完，且没有报建手续，万向公司仍未清空场地交付给黄东波已构成违约。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定《租赁合同》第四条作为黄东波支付500000元的依据，黄东波认为是错误的，第四条所约定的付款方式实际期限不清，合同双方义务不清。租赁合同关系中，承租人的义务是按时足额交付租金，出租方的义务是提供合法、安全的租赁物给承租人使用。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案《租赁合同》第十五条约定了定金作为黄东波履行债权的担保，该条款是对第四条押金、租金付款方式、期限的细化，对双方履行合同认定应结合合同第三、四、十一条的规定进行判断。本案2018年6月2日签订合同，租赁期限6月3日开始，黄东波6月5日支付定金，万向公司应于6月30日前清空场地交付黄东波进行装修，同时应在8月3日内完成办公楼建设。但是以上约定，万向公司均无法证明已经建好办公楼，也没有场地交付手续、交付通知、催促接收通知。即使合同对交付方式约定不明，一审法院也应查明认定万向公司是否依约履行合同，反而还认定黄东波单方解除合同违约方无权解除合同，那么一审法院的逻辑是万向公司是守约方，不交付场地是守约，交付保证金(定金)的黄东波成了违约方；场地没有接收到，租赁期交租的条件未成就，已经支付了500000元，完成了合同实质租赁前的大部分责任，却还要被判额外支付185000元不合理。万向公司辩称，一、涉案的租赁物均办理了房产证，租赁合同是合法有效的。二、万向公司并没有违约，黄东波所称的清空杂物问题，万向公司已经完成，对于新建的办公楼问题是因黄东波不明确其要求以及变化其要求才导致办公楼约在2018年9月完工，而且黄东波违约在先，没有依约支付押金555000元以及租金185000元，万向公司有权顺延或拒绝履行义务。三、即使万向公司迟延履行义务，也没有达到合同解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定是违约方在守约方催告后在合理期限内仍未履行其主要义务，守约方才有权解除合同，而双方签订的租赁合同也没有约定迟延建设办公楼多长时间才有权解除合同，黄东波从未催告过万向公司，径行解除了涉案合同属于违法解除，因此一审判决是正确的。黄东波向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年6月2日签订的《租赁合同》；2.判令万向公司返还黄东波向其缴纳的押金300000元以及利息（从2018年7月9日起计至实际归还之日止）；3.万向公司向黄东波双倍返还定金400000元；4.万向公司支付黄东波违约金27133.33元；5.万向公司支付黄东波赔偿金1200000元；6.万向公司承担本案诉讼费用。万向公司向一审法院反诉请求：1.黄东波赔偿万向公司1000000元；2.本案诉讼费由黄东波承担。一审判决：一、黄东波与佛山市万向物业有限公司于2018年6月2日签订的《租赁合同》于2018年9月3日解除；二、黄东波已支付给佛山市万向物业有限公司的押金500000元归佛山市万向物业有限公司所有；三、黄东波于判决发生法律效力之日起十日内赔偿佛山市万向物业有限公司一个月的租金185000元；四、驳回黄东波的全部诉讼请求；五、驳回佛山市万向物业有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22144.2元（已由黄东波预交），由黄东波承担22144.2元。反诉受理费减半收取为6900元（已由佛山市万向物业有限公司预交），由黄东波承担4726.5元，由佛山市万向物业有限公司承担2173.5元。佛山市万向物业有限公司多预交的受理费4726.5元，由一审法院予以退回；黄东波应向一审法院补缴受理费4726.5元。二审期间，万向公司提交鹤山市**********和2座的房产证复印件二份，予以证明涉案的租赁物已办理了房产证。经审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，本院结合本案其他证据和相关事实对上述证据予以审查认定。二审中黄东波未提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对黄东波的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人无提出上诉的问题不予审查。本案双方的争议焦点为：黄东波的诉请应否支持。首先，黄东波上诉主张案涉场地仅有土地证，该场地黄东波无法申领营业执照，无法实现《租赁合同》兴办工厂的目的。经审查，依据黄东波所提交的《鹤山市国土资源局电子政务系统查询结果》，现土地证号为鹤国用（2012）第000419号的涉案场地原宗地号为******。再依据万向公司二审期间所提交的《房地产权证书》复印件显示，坐落于鹤山市**********的房产已经于2012年6月14日办理了《房地产权证书》，该房产土地情况一栏显示涉案地号为******，与涉案《租赁合同》所涉标的物所在的地号一致。据黄东波提交的营业执照显示黄东波已经在涉案地块办理了营业执照，故其以该场地无法申领营业执照，无法实现《租赁合同》兴办工厂的目的的上诉主张理据不足，本院不予支持。其次，黄东波上诉主张万向公司未按约定清空场地、修建办公楼，万向公司构成违约。对于该主张，经审查，双方所签订的《租赁合同》约定，合同签订时，黄东波应交三个月租金555000元给万向公司作为押金，同时缴付一个月租金185000元合计740000元。但黄东波未有证据证明其有按照合同的约定支付完毕上述款项。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定“当事人互付债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行请求”，因黄东波本身违约在先，故万向公司作为后履行义务一方，有权拒绝相应的履行请求。黄东波上诉主张万向公司未按约定清空场地、修建办公楼，万向公司构成违约理据不足，本院不予支持。再次，黄东波上诉主张《租赁合同》第十一条关于定金的交付变更了第四条关于押金和租金的支付方式和时间。案涉《租赁合同》第十一条内容是：“本合同一式两份，乙方必须在5日内付20万（大写：贰拾万元整）定金，甲方收到20万元定金（大写：贰拾万元整）后，25日内清空场内所有机器及杂物，乙方付清三个月押金一月房租，如过期不付，甲方有权解除合同，并通过法律途径，向乙方索赔三个月押金作为赔偿”，经审查，该条款并未明确包括变更“押金和租金的支付方式和时间”的意思表示，黄东波也未提供其他证据证明对于“押金和租金的支付方式和时间”双方进行了补充约定，故黄东波该上诉主张理据不足，本院不予支持。一审法院根据双方《租赁合同》第六条双方责任第（七）项“由于乙方原因未到合同期退租则叁个月押金不退，并赔偿甲方一个月房租”的约定，结合双方履行涉案合同的情况以及黄东波已付款500000元的事实，认定万向公司无需退还黄东波已付押金500000元，并认定黄东波需赔偿万向公司一个月的租金185000元并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，黄东波的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22144.2元（黄东波已经预交），由黄东波负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年八月二十三日法官 助理  郑平平书 记 员  黄巧明