广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1424民初2784号 原告：大新华侨经济管理区（广西壮族自治区国营桃城华侨农场），住所地广西壮族自治区大新县。统一社会信用代码91451424199694192R。 法定代表人：闭智力,该管理区主任。 委托诉讼代理人：黄冯珍，该管理区场长助理。 委托诉讼代理人：许建功，广西和慧律师事务所律师。 被告：广西荟力淀粉有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市屏山大道**驾鹤商业街**楼**。统一社会信用代码91450200715134491P。 法定代表人：庞玉光，该公司总经理。 被告：广西大新荟力淀粉有限公司，住所，住所地广西壮族自治区大新县城北华侨管理区社会信用代码914514246777176877。 法定代表人：陈学文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张培，广西沵达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖子慧，广西沵达律师事务所律师。 原告大新华侨经济管理区（以下简称大新华侨）与被告广西荟力淀粉有限公司（以下简称广西荟力）、广西大新荟力淀粉有限公司（以下简称大新荟力）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。大新华侨的委托诉讼代理人许建功，大新荟力的法定代表人陈学文及其委托诉讼代理人张培、廖子慧到庭参加诉讼。广西荟力经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。诉讼中，本案因双方进行庭外调解、本院发函至相关部门核实证据、提交本院审判委员会讨论，共扣除审限118天。本案现已审理终结。 大新华侨向本院提出诉讼请求：1.解除大新华侨与广西荟力于2008年7月2日签订的《淀粉厂租赁合同书》，把租赁物全部返还大新华侨；2.广西荟力、大新荟力共同支付尚欠租金18万元（截至2018年9月10日，此后租金按照日租金493.15元续计至合同解除日）、原职工基本养老保险单位应缴本金及滞纳金312378.8元（从2018年1月暂计至2018年8月10日，此后续计至合同解除日）、原职工基本医疗保险单位应缴本金（含大额医疗费统筹）19446.48元（从2018年1月暂计至2018年9月，此后续计至合同解除日）；3.广西荟力、大新荟力在租赁场地上添置的所有设备、设施（车辆除外）的所有权归属大新华侨。事实和理由：2008年7月2日，大新华侨与广西荟力签订《淀粉厂租赁合同书》，由大新华侨将原淀粉厂（含厂房和设备）出租给广西荟力经营，租期为20年，从2008年7月2日至2028年6月30日，第一个5年每年租金为12万元，第二个5年每年租金为18万元，第三个5年每年租金为23万元，第四个5年每年租金为30万元；每年租金分两次支付，即当年9月10日前支付50%，次年1月30日前支付50%，广西荟力不按照约定期限交纳租金的，大新华侨有权终止合同；广西荟力违约，致使合同无法履行或提前终止合同的，广西荟力投入的设备、设施无偿交给大新华侨（不含车辆）。广西荟力租赁淀粉厂之后，在工商行政管理部门注册名称为“广西大新荟力淀粉有限公司”的企业法人，即大新荟力，并以大新荟力名义进行租赁经营。合同还对其他事项作出明确约定。合同签订后，大新华侨依约履行合同义务，广西荟力、大新荟力依约经营了十年。2017年9月10日起，广西荟力、大新荟力没有支付到期租金。2017年10月19日,大新荟力才支付9万元租金。2018年1月30日，广西荟力、大新荟力没有依约支付另外9万元租金。2018年9月10日，广西荟力、大新荟力亦未支付到期9万元租金。另外，依约定由广西荟力、大新荟力负担原职工基本养老保险、医疗保险（含大额医疗统筹）单位应缴费用，自2017年1月起已拖欠331825.28元。综上，广西荟力、大新荟力迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以解除合同，并按合同约定主张广西荟力、大新荟力支付尚欠债务及承担违约责任。 广西荟力辩称，其已按《淀粉厂租赁合同书》约定登记注册大新荟力独立法人行使合同权利义务，由大新荟力按约定独立核算，自主经营，自负盈亏，独立承担民事责任。故应驳回大新华侨对广西荟力的所有诉讼请求。 大新荟力辩称，（一）《淀粉厂租赁合同书》与广西荟力无关。合同书已明确约定，广西荟力租赁后成立大新荟力独立承受合同权利义务，合同实际由大新荟力履行。（二）大新荟力因情事变更提前终止合同，不属于违约行为，不应承担违约责任。2008年，鉴于原淀粉厂周边有大片木薯种植及生产所需的水源，大新荟力与大新华侨签订20年的租赁合同。2011年起，淀粉行业日渐低迷，种植木薯效益低，且受大新县政府“精准扶贫-产业扶贫”及甘蔗“双高”糖料蔗基地建设的影响，淀粉厂周围的木薯种植面积大幅减少。加上大新县实施水利工程建设而造成淀粉厂附近的河流日渐干涸。木薯原料、生产用水严重紧缺，已不足维持淀粉厂的正常生产经营。2017年，公司实际开工生产只有23天，其他时间长期处于停工状态。上述客观事实是双方签订合同时无法预见到的，应适用情事变更，继续履行合同已无实际意义，故大新荟力因情事变更而提前终止租赁合同，不存在违约行为。（三）租赁合同已于2018年8月1日解除。2018年8月1日，大新荟力向大新华侨送达《关于要求提前终止租赁合同的函》，双方当天还开会协商。故计算租金等费用的截止日应为2018年8月1日。2017年租金及2017年原职工基本养老保险、医疗保险单位应缴费用已付清。大新荟力分别于2017年3月20日、10月19日两次付清2017年度租金18万元。支付2017年原职工基本养老保险单位应缴费用10359.8元和医疗保险单位应缴费用27720元。（四）现存设备、设施所有权应归大新荟力所有，并由大新荟力处置。理由：1.在案证据无法证实大新荟力接收到大新华侨移交的原淀粉厂旧机器设备、设施，也没有证据证实其所主张的机器设备、设施与现存双方确认的设备、设施的同一性。2.现存设备、设施实际是大新荟力自2008年租赁后十年的生产经营中，相继投入近1500万元资金购买、改造、修建，目前尚余固定资产残值14995417.2元，远超出大新华侨诉讼请求。即使适用违约条款，也因实际租赁只有10年，且所约定的违约责任远超过因解除合同所造成损失，应认定过分高于造成的损失，应予调整。3.大新华侨已于开庭前将部分厂房另行出租给他人使用，不存在租金损失。4.如现存设备、设施所有权归大新华侨，将造成大新荟力重大财产损失，不但违反公平原则，还影响到大新荟力无法通过拍卖设备所得款项优先支付近300名农户木薯款。 大新华侨围绕诉讼请求提交以下证据： 1.大新县人民政府《关于同意成立大新华侨经济管理区的批复》（新政函〔2003〕51号）、广西荟力企业信用信息，证实大新华侨、广西荟力的基本信息。 2.《淀粉厂租赁合同书》，证实2008年7月2日大新华侨与广西荟力签订租赁合同，约定了相关权利义务和违约责任。 3.大新华侨文件签收回执单、催缴通知书及名单附件，证实广西荟力拖欠原职工基本养老保险、医疗保险、大额医疗统筹单位应缴费用的事实。 4.大新荟力盖章确认的参保职工2014年、2015年、2016年、2017年参保职工缴费表，证实大新荟力分别确认2014年-2017年应由其缴纳原职工基本养老保险单位应缴费用的职工名单、具体数额。 5.大新荟力交租金、职工养老保险、医疗保险企业部分明细，证实大新荟力自承租场地后交租金及职工基本养老保险、基本医疗保险单位应缴费用的具体数额。 6.关于参加清点淀粉厂机械设备的情况汇报、原始记录-加工厂物资清点登记本，证实2008年大新荟力租赁大新华侨原淀粉厂时已接收的设备、设施清单。 广西荟力对其答辩意见未提交证据。 大新荟力对其答辩意见提交以下证据： 1.大新荟力《关于要求提前终止租赁合同的函》、会议记录，证实大新荟力于2018年8月1日向大新华侨送达提前终止合同的通知，合同于当日解除。当日，双方召开协调会，大新华侨原则同意解除租赁合同，并由大新荟力自行处置所投资建设的设备、设施，所得款项优先支付农户木薯款的事实。 2.大新华侨《关于淀粉厂租赁合同相关问题的函》、大新荟力的应付账款、木薯欠款名单，证实截至2018年7月31日，大新荟力尚欠近300名农户木薯款近100万元，现大部分农户已起诉，大新荟力急需处置现存设备、设施，所得款项优先清偿农户木薯款，以免影响社会稳定。 3.增值税专用发票、销售货物或者提供应税劳务清单、建筑业统一发票（代开）、《广西大新荟力淀粉有限公司现有主要设备、设施清单》的说明及工矿产品买卖合同，证实大新荟力租赁场地后相继投入大量资金用于生产设备采购，环保设施等土建工程，现存的设备、设施的固定资产残值为14995417.2元。 4.淀粉厂厂房现状、附近河流的照片，证实因下游电站放水导致河水干涸，用水无法满足生产需要而停产，且大新华侨已将部分厂房另行出租给他人用于培育蘑菇菌种的事实。 5.广西国兴项目管理有限公司大新县“十三五”扶贫项目库2018年储备项目（宝圩、桃城片区人饮水利工程）勘察设计费共21处成交结果公告，证实淀粉厂所在桃城片区人饮工程仍在建设中，使得用水无法满足企业生产需求。 6.大新县人民政府《关于印发大新县2018年优质高产高糖糖料蔗基地建设激励或问责办法的通知》，证实大新县基于缺水和扶贫的需要不在种植木薯，而改种甘蔗，造成在大新县范围内没有木薯原料，大新荟力不得不停止生产，提前终止租赁合同符合情事变更情形。 7.广西增值税普通发票、账户交易明细回单、客户收付款入账回单，证实大新荟力已付清2017度租金及原职工基本养老保险、医疗保险单位应缴费用。 诉讼中，大新华侨、大新荟力共同确认租赁场地上现存设备、设施，形成《广西大新荟力淀粉有限公司现有主要设备、设施清单》、《核查人员现场核实漏报补报生产设备》，证实租赁场地上现存设备、设施名称、型号、数量。 为了核实截至2018年10月涉案原职工基本养老保险、基本医疗保险、大额医疗费统筹单位应缴费用的欠缴情况，本院发函至大新县社会保险事业局调取、核实具体数额，大新县社会保险事业局经核实，确认自2017年1月至2018年10月，单位欠缴基本养老保险费本金309747.8元，滞纳金60850.21元。滞纳金计算截止时间至2019年5月23日。2018年1月至2018年10月，单位欠缴职工基本医疗保险本金22176元，单位欠缴职工大病医疗互助（大额医疗费统筹）本金1080元。 经庭审、庭外证据交换和质证。各方对由大新荟力租赁大新华侨原淀粉厂场地进行生产，并实际投入资金重新设计，添置设备、建设环保设施及大新荟力提前终止租赁合同和对租赁场地上现存设备、设施名称、型号、数量等事实无异议，应予确认。对争议的证据和事实，本院认定如下： 1.提前终止租赁合同的原因。大新荟力主张提前终止租赁合同是广西淀粉市场低迷，经济效益低，木薯原料减少、生产用水不足等不可预先的客观原因造成的。因在案证据不足以证实上述原因属于客观不可预见性，提前终止租赁合同的原因不能排除因市场调节、经营管理、资金困难等可预见性的商业经营风险因素存在。 2.大新荟力是否接收大新华侨原淀粉厂的设备、设施。大新荟力辩称大新华侨无证据证实大新荟力已接收原淀粉厂的设备、设施。经查，租赁合同约定的租赁物范围即包括原淀粉厂厂区内的房产、机器设备、设施（含环保氧化塘设施），结合大新荟力确认租赁后对原设备、设施的改造、淘汰升级的事实，应确认大新荟力已实际接收原淀粉厂在租赁时清点尚存的设备、设施。 3.关于拖欠租金、原职工基本养老保险、基本医疗保险、大额医疗费统筹单位应缴费用的具体数额。大新荟力主张2017年租金18万元已付清。经查，租赁合同约定第二个5年时间跨度为2013年7月-2018年6月，该周期最后一年的时间跨度应为2017年7月-2018年6月，按约定每年租金分两期付清计算，即当年9月10日前支付50%，次年1月30日前支付50%，大新荟力于2017年3月20日支付的9万元是支付2016年7月-2017年6月期间的第二期租金，2017年10月19日支付的9万元才是支付2017年7月-2018年6月期间的第一期租金，2017年7月-2018年6月期间的第二期租金9万元尚未支付，故截至2018年6月，大新荟力尚欠租金9万元。对2018年7月起的租金，大新华侨主张按年租金18万元计算，应予确认。大新荟力主张其已付清2017年度原职工基本养老保险、医疗保险、大额医疗费统筹单位应缴费用。经核实，大新荟力于2017年7月31日支付的4265.8元，是支付退休员工赵红兰2017年1月-7月基本养老保险单位应缴费用；大新荟力于2017年10月31日支付的6094元，是支付退休员工李悦2017年1月-10月基本养老保险单位应缴费用。2017年起，其他职工基本养老保险的单位应缴费用尚未支付。大新荟力于2017年3月31日支付的27720元，是支付2017年职工医疗保险单位应缴费用。2018年起原职工基本医疗保险、大额医疗费统筹的单位应缴费用尚未支付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年7月2日，大新华侨与广西荟力签订《淀粉厂租赁合同书》，约定:（一）大新华侨将下属淀粉厂厂区内的房产、机器设备、设施（含环保氧化塘设施）出租给广西荟力管理使用经营。时间为20年，自2008年7月2日至2028年6月30日。第一个5年（2008年7月-2013年6月），每年租金12万元；第二个5年（2013年7月-2018年6月），每年租金18万元；第三个5年（2018年7月-2023年6月），每年租金23万元，第四个5年（2023年7月-2028年6月），每年租金30万元。每年租金分两期付清，即当年9月10日前支付50%，次年1月30日前支付50%。（二）广西荟力租赁大新华侨淀粉厂后，在工商部门登记注册“广西大新荟力淀粉有限公司”，即大新荟力，地址，地址为大新华侨经济管理区为独立法人，独立核算，自主经营、自负盈亏，独立承担民事责任。租赁期间，广西荟力对工厂重新设计，进行技术改造，2009年底的生产能力达到日产120吨以上，污水处理按照崇左市环保局崇环发[2008]26号文件的要求进行治理达标排放。广西荟力负责技术改造及污水治理工程估算总投资1200万元。根据原料情况，广西荟力如新增淀粉深加工项目投资额另计算。（三）违约责任方面，若广西荟力违约，致使合同无法履行或广西荟力提前终止合同，广西荟力所投入的设备、设施无偿交给大新华侨（不含车辆），广西荟力的经济损失由广西荟力自负。（四）权利义务方面，大新华侨有权监督其财产不受损失，按约定收取租金，维护原淀粉厂职工的合法权益；对广西荟力经营活动中遇到的问题和困难，会同相关部门协助解决。广西荟力负责办理原厂职工的养老保险和医疗保险，必须属于实际聘用在册原淀粉厂职工，不在本厂工作的原淀粉厂职工除外；按期缴纳租金，如不按期交给租金，大新华侨有权终止合同。（五）租赁期满后，所有生产设备及厂区内不动产无偿归大新华侨所有。租赁期间双方发生纠纷时，双方协商解决或由大新华侨所在地法院解决。 合同书签订后，广西荟力依约于2008年7月23日成立大新荟力，由大新荟力实际承受《淀粉厂租赁合同》的权利义务，即进驻大新华侨原淀粉厂，接收大新华侨原淀粉厂的设备、设施（包括厂房），按约定使用管理并逐年投入资金对原淀粉厂重新设计，对原设备、设施进行技术改造，淘汰、升级，以达到生产和环保要求。原设备、设施因正常损耗及设备添置、改造升级，造成现存的设备、设施与原设备、设施有添置、附合、混同情形，新、旧设备、设施已难以区分。在近十年的生产经营中，大新荟力能如期支付租金，并按约定负担聘用职工基本养老保险金、医疗保险费、大额医疗费统筹单位应缴费用。2018年8月1日，大新荟力以现淀粉行业低迷，经济效益低，木薯原料减少，生产用水不足，企业生产经营难以维续等原因，向大新华侨送达《关于要求提前终止租赁合同的函》，要求提前终止租赁经营合同，退还淀粉厂，并拟处置所投入的设备、设施，所得款用于付清农户木薯款、工人工资、结清尚欠租金，支付供应商货款及归还借款。因双方未能达成解除租赁合同协议，大新华侨于2018年10月16日诉至本院，提出解除租赁合同等如上诉讼请求。在开庭前，大新华侨将租赁场地上的部分厂房另行出租给他人存放蘑菇茵种。 另查明，2017年起，大新荟力以停工为由未向大新华侨支付应由其负担原职工基本养老保险单位应缴费用，截至2018年10月，已拖欠原职工基本养老保险单位应缴本金309747.8元，滞纳金60850.21元。2017年10月19日，大新荟力在支付2017年7月-2018年6月第一期租金9万元后就不再支付第二期租金9万元，按大新华侨主张一年租金18万元计算每月租金1.5万元，每日租金493.15元，截至2018年10月16日，大新荟力尚欠租金为：9万元+1.5万元/月×3月+493.15元/日×16日=142890.4元。2018年1月起，大新荟力未向大新华侨支付原职工基本医疗保险、大额医疗费统筹单位应缴费用，截至2018年10月，已累计拖欠原职工基本医疗保险单位应缴本金22716元，大额医疗统筹单位应缴本金1080元。 再查明，经大新华侨、大新荟力共同清点租赁场地上现存设备、设施，双方共同签字确认了《广西大新荟力淀粉有限公司现有主要设备、设施清单》及《核查人员现场核实漏报补报生产设备》（具体清单附后）。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.大新荟力是否全部承受《淀粉厂租赁合同书》权利义务，广西荟力是否应承担本案法律责任；2.《淀粉厂租赁合同书》何时解除，何因解除；3.大新荟力提前终止租赁合同是否构成违约，是否负有清偿截至合同解除之日（或当月）尚欠租金、原职工基本养老保险、医疗保险、大额医疗费统筹单位应缴费用的义务；4.现存设备、设施如何处置。 争议焦点1：《淀粉厂租赁合同书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同，各方应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，广西荟力按约定注册成立大新荟力独立法人，由大新荟力全部承受《淀粉厂租赁合同书》权利义务，自主经营，独立核算，自负盈亏，独立承担民事责任。即由大新荟力进驻大新华侨原淀粉厂，接收、管理使用大新华侨原淀粉厂的机器设备、设施（含厂房），并按约定投入资金对原淀粉厂重新设计，对原设备、设施进行技术改造，淘汰升级，以达到生产和环保要求，且在其后的生产经营中，均由大新荟力履行支付租金，并按约定支付应由其负担的原职工基本养老保险、医疗保险、大额医疗费统筹单位应缴费用。因此，广西荟力在《淀粉厂租赁合同书》的权利义务，已由大新荟力概括承受，合同当事人应为大新华侨与大新荟力，广西荟力已不再是合同当事人，不应承担本案法律责任。 争议焦点2：合同发生法律效力后，在不存在不可抗力等法定事由或者合同约定不能履行合同的情形下，双方当事人应当全面履行合同。经查，大新荟力在租赁合同履行期限届满前，以淀粉市场低迷，木薯原料、生产用水无法满足需要，企业生产经营难以维持等原因，于2018年8月1日向大新华侨送达《关于要求提前终止租赁合同的函》，单方提前终止租赁合同。即大新荟力通过明确的意思表示终止履行合同，并开始拖欠租金。在双方没有达成解除租赁合同情况下，大新华侨起诉主张解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的合同法定解除条件，也符合“如未按时交纳租金，大新华侨有权终止合同”约定解除合同之情形。对此，享有合同解除权的一方应为守约方即大新华侨。大新荟力作为违约方，其单方发出并送达提前终止履行租赁合同的通知，在没有得到大新华侨同意解除的情况下，不发生合同当然解除之效力。2018年10月16日，大新华侨诉至本院，请求解除租赁合同，应视为大新华侨行使合同解除权，明确确认大新荟力之前提出终止租赁合同的事实，故应确认《淀粉厂租赁合同书》于2018年10月16日解除。大新荟力主张提前终止合同是因木薯原料、生产用水无法满足生产需要等不可预见性的客观事实发生，符合情事变更原则，不具有可归责性，不存在违约情形。经查，在案证据不足以证实木薯原料减少、生产用水不足等情形是造成大新荟力经营困难，不能继续履行合同的主要原因，大新荟力提前终止租赁合同不能排除因市场调节、管理不善、资金困难等可预见性商业风险因素的存在，故对大新荟力适用情事变更原则，主张其提前终止租赁合同，符合情事变更，不构成违约的答辩意见，应不予采纳。 争议焦点3：承租人按照约定向出租人支付租金等约定费用属于合同当然义务。《淀粉厂租赁合同书》是合法有效合同，大新荟力应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，大新荟力单方终止租赁合同，未按合同约定支付到期租金，并拖欠应由其负担原职工基本养老保险、基本医疗保险、大额医疗费统筹单位应缴费用，其行为已构成违约。大新华侨主张解除租赁合同，应予确认。截至租赁合同解除之日尚欠的租金142890.4元，大新荟力负有清偿义务。对于截至2018年10月租赁合同解除当月原职工基本养老保险单位应缴本金309747.8元、滞纳金60850.21元、基本医疗保险单位应缴本金22176元、大额医疗费统筹单位应缴本金1080元，大新荟力辩称，其不是职工基本养老保险、医疗保险等费用的缴纳义务主体，且2017年底企业已停止生产，不存在聘任原职工的事实。经查，《淀粉厂租赁合同书》约定：“广西荟力负责办理原厂职工的养老保险和医疗保险；必须属于实际聘用在册原淀粉厂职工”在大新荟力未能提供解除职工劳动合同的情况下，原职工基本养老保险、医疗保险、大额医疗费统筹的单位应缴费用，应计至租赁合同解除当月，对上述单位欠缴费用，按合同约定应由大新荟力负担。 争议焦点4。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。除了返还所租赁的厂房外，现存设备、设施是在大新华侨原有的设备、设施的基础上经大新荟力投入资金重新设计、添置、改造升级后形成的，新、旧设备、设施存在添置、附合和混同情形，已难以区分或分离。大新华侨主张大新荟力应返还全部租赁物，并主张大新荟力所添置的所有设备、设施（车辆外）的所有权归属大新华侨。两个诉求指向租赁物和添置的所有设备、设施具有重合性，在双方已确认现存设备、设施具体清单的情况下，本院只评判现存设备、设施的处置问题。根据《淀粉厂租赁合同书》约定的违约条款，即“若广西荟力违约，致使合同无法履行或广西荟力提前终止合同，广西荟力所投入的设备、设施无偿交给大新华侨（不含车辆），广西荟力的经济损失由广西荟力自负”。大新荟力提前终止履行合同，已构成违约，应适用该违约条款，大新荟力所投入的设备、设施应按合同约定无偿交给大新华侨。大新荟力辩称，合同约定租期20年，其实际承租只有10年，其所投入的设备、设施的残值为14995417.2元，远远超过大新华侨因合同解除所造成的经济损失，属于约定的违约责任过高，且大新华侨已将部分厂房另行出租给他人，如按违约条款将现存的设备、设施无偿交给大新华侨，将极大显失公平，且使大新荟力无法通过处置其所投入的设备、设施来清偿所拖欠租金和近300名农户木薯款。经查，因现存的设备、设施未有相关评估价值或处置价值，故对大新荟力提出现存的设备、设施的残值为14995417.2元的意见，不予采信。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下称《意见》)第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”《淀粉厂租赁合同书》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，在案证据并不存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验而签订合同的情形。且依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。陈学文作为广西荟力时任法人代表、也是实际履行合同的大新荟力的法人代表在签订、盖章合同时，应知悉《淀粉厂租赁合同书》的违约条款，应当预见到如其违约致使合同提前终止的法律后果，内容也没有违反法律规定及损害第三人的利益，应为有效条款，不属于显失公平。且该违约条款不是违约金条款，不应适用调整违约金过高的情形。综上，大新荟力提前终止履行合同，已构成违约，按租赁合同约定的违约条款，大新荟力所投入的设备、设施应无偿交给大新华侨，大新荟力的经济损失应由其自行承担。 综上，《淀粉厂租赁合同书》于2018年10月16日解除，对于截至合同解除之日（当月）尚欠的租金，原职工基本养老保险、医疗保险、大额医疗费统筹的单位应缴费用，应由大新荟力清偿。大新荟力因提前终止租赁合同，按约定其所投入设备、设施（不含车辆）应无偿交给大新华侨。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条、第九十四条第二项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、《淀粉厂租赁合同书》于2018年10月16日解除，广西大新荟力淀粉有限公司向大新华侨经济管理区返还所租赁的厂房； 二、广西大新荟力淀粉有限公司向大新华侨经济管理区支付租金142890.4元； 三、广西大新荟力淀粉有限公司向大新华侨经济管理区支付原职工基本养老保险单位应缴本金309747.8元、滞纳金60850.21元、医疗保险单位应缴本金22176元、大额医疗费统筹单位应缴本金1080元； 四、租赁场地上的现存设备、设施应无偿交给大新华侨经济管理区（现存设备、设施清单另行附页）； 五、驳回大新华侨经济管理区的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费8918元，由大新华侨经营管理区负担918元，广西大新荟力淀粉有限公司负担8000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。                                                                                                                     审  判  长   邓新军                                                                                                                     审  判  员   黄世美                                                                                                                     人民陪审员    赵升建                                                                                                                      二〇一九年八月八日                                                                                                                     法 官 助 理   施海曦                                                                                                                     书  记  员   刘洪春 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。