山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0687民初1765号原告：隋绍钢，男，1969年5月19日出生，汉族，无业，住海阳市。委托诉讼代理人：王丹，山东孚元律师事务所律师。被告：孙树刚，男，1964年6月28日出生，汉族，无业，住海阳市。委托诉讼代理人：王洪雷，山东息相通律师事务所律师。原告隋绍钢与被告孙树刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隋绍钢及其委托诉讼代理人王丹、被告孙树刚及其委托诉讼代理人王洪雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。隋绍钢提出诉讼请求：1.要求被告支付剩余房款及违约金共计870000元；2.判令原告享有涉案厂房的使用权；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告隋绍钢与被告孙树刚2016年1月4日签订《厂房买卖合同》，约定被告购买原告位于海阳市厂房，总价款245万元，并于2016年5月9日办理了厂房过户登记。被告在合同签订后支付了部分房款，后双方于2017年1月7日签订了《购厂房还款补充协议》，在该协议中约定了剩余房款的付款时间及违约责任，但孙树刚仍未按照协议履行。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。孙树刚辩称：一、原告起诉被告孙树刚要求支付剩余房款及违约金主体错误。本案不存在被告个人购买原告厂房的事实。2016年1月4日，《厂房买卖合同》买方是海阳市鸿发食品有限公司，落款处也是该公司，法定代表人是孙树刚。所以原告起诉被告主体是错误的，应驳回对被告的起诉；二、原告起诉所依据的《购厂房还款补充协议》并无事实根据，被告并没有与原告经过认真协商，达成还款协议，虽然被告在此协议上签过字，但并非是被告的真实意思表示，协议不产生法律效力。协议的由来是原告与海阳市鸿发食品有限公司签订厂房买卖合同，由中间人董向光从中介绍联系，并且整个过程董向光都参与。由于原告没有按照合同约定将厂房及变压器交付买方，买方因为原告违约在先，所以未按照约定及时付款。因董向光在碧城管委上班，又是原告同学，所以原告妻子及姐姐等人经常到管委找董向光闹事。在2017年1月7日，董向光及原告打电话给被告，让被告出来签字，地点是碧城大道，并且讲明此协议不具备法律效力，只是为了应付原告妻子，不让其找董向光闹事，被告基于此协议无法律效力才签字。《厂房买卖合同》注明协议生效方式是经双方代表签字或盖章后生效，而本补充协议并未约定具体的生效方式，不符合交易习惯，且协议开头是2016年5月6日将厂房过户给乙方，无事实根据，协议约定乙方承担合同总额20%的违约金，这明显违法，不产生法律效力。我方认为原告依据该补充协议向我方主张权利是不成立的，请求法院依法查明本案事实，驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案双方争议的焦点有四个：一、是孙树刚个人还是海阳市鸿发食品有限公司购买的厂房；二、双方2017年1月7日签订的《购厂房还款补充协议》是否有效；三、欠房款的数额；四、违约责任如何承担。对于这四个焦点本院认定如下：焦点一、是孙树刚个人还是海阳市鸿发食品有限公司购买的厂房。孙树刚认为，2016年1月4日签订的《厂房买卖合同》买方是海阳市鸿发食品有限公司，落款处也是该公司，所以孙树刚非本案适格被告。隋绍钢则主张合同的买卖双方为隋绍钢与孙树刚，该处房产已经办理到孙树刚名下，所以孙树刚是厂房的购买方。隋绍钢提供《厂房买卖合同》原件一份以证明其主张。《厂房买卖合同》内容为：卖方(以下简称甲方)：隋绍钢，买方(以下简称乙方)：海阳市鸿发食品有限公司(合同上“海阳市鸿发食品有限公司”被划掉，在后边写了“孙树刚”并捺印)。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方本着遵循自愿、平等和诚实守信的原则，经协商，就乙方向甲方购买厂房和土地达成如下协议，以资共同遵守。一、基本情况。1.乙方购买甲方坐落在海阳市碧城区海碧路6号厂房一层建筑面积700平方米，办公楼三层建筑面积1000平方米，实有土地面积以房产证为准。二、厂房及土地价格总计贰佰肆拾伍万元(大写)，即245万元。2.2015年以前土地使用税费由甲方按国家有关规定支付给有关部门，交易当中产生的其它费用由乙方承担。三、付款方式、期限及交房期。1.厂房总价分二次付清，签约日乙方支付定金人民币伍万元(大写)。(1)2016年1月16日前乙方支付甲方首付款人民币壹佰万元(大写)；甲方一周内将厂房移交乙方，同时把房权证和土地证交付乙方。(2)其余房款应在甲方办妥相关产权交易后(以产权交易中心核发产权证之日为准)一年内一次性付清，在办理中产生的契税由乙方负责。2.以上付款以转账或现金方式支付均可，逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方逾期超过三个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房和土地总价的10%计；若甲方不能办理土地、房产二证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按厂房和土地总价10%支付给乙方作为违约金。四、其它规定。1.甲方协助乙方办理产权过户手续，在办理中发生的契税、工本费等所有费用由乙方负责支付。2.乙方所购房屋不得在其中新上高污染、高耗能的项目。3.乙方在所购房屋内组织生产、经营或生活必须遵纪守法、恪守管理制度，照章纳税，按期交付各项规定费用。4.本合同未尽事宜，由甲乙双方协商补充确定，补充协议与本合同具有同等法律效力。五、本合同主体及责任。1.甲方：隋绍钢，法定代表人：隋绍钢。2.乙方：海阳市鸿发食品有限公司，法定代表人：孙树刚。六、本合同经双方代表签字或盖章后生效，合同一式四份，甲、乙双方各执一份，房产管理局和公证处各执一份。签约日期：2016年1月4日。合同上有“隋绍钢”、“孙树刚”和鉴证人“董向光”的签名。经质证，孙树刚对合同真实性无异议，但对买方处海阳市鸿发食品有限公司划掉有异议。隋绍钢主张系孙树刚自己划掉后在后边写了“孙树刚”并捺印，孙树刚承认系其签名捺印，但记不清是不是其划掉了海阳市鸿发食品有限公司。庭审中孙树刚提供了(2018)鲁0687民初4605号、(2018)鲁06民终648号民事判决书，两份判决书中确认：2016年5月9日，隋绍钢将其名下房产转让过户到孙树刚名下。2017年1月7日，隋绍钢与孙树刚签订了一份《购厂房还款补充协议》，协议当中甲方为隋绍钢，乙方为孙树刚。本院认为，《厂房买卖合同》中“买方”一栏中“海阳市鸿发食品有限公司”划掉后改成孙树刚，并由孙树刚签名捺印，可以认定买方主体进行了更改，并且房产直接过户到孙树刚名下，加之后期的《购厂房还款补充协议》亦显示买方系孙树刚，因此本院认定购房者系孙树刚而非海阳市鸿发食品有限公司。焦点二、双方2017年1月7日签订的《购厂房还款补充协议》是否有效。隋绍钢主张该协议合法有效，庭审中其提供了《购厂房还款补充协议》一份加以证明，《购厂房还款补充协议》内容为：甲方：隋绍钢，乙方：孙树刚，经甲乙双方协商于2016年5月6日将位于海阳市碧城工业园一厂房以245万元的价格过户于乙方，乙方已付给甲方99万元，扣除甲方应承担税费，乙方还应付给甲方余额为121万元，甲乙双方于2017年1月4日经碧城管委协商达成以下还款协议：1.乙方自2016年5月6日起，6个月内付清甲方余款，如逾期未付清，则乙方承担余款利息。现乙方已违约在先，分段计息，自2016年5月6日起按银行贷款利息的2倍计息。2.现经管委协调，乙方承诺于2017年1月15日前付给甲方房款20万元，1月18日前再付款20万元，剩余81万元于2017年5月1日前付清甲方。3.乙方未付清甲方全部房款前，厂房归甲方无偿使用。4.此协议经碧城管委领导协商达成，由管委监督执行。本次交易应享受交易税金地方留成57万元，其中甲方所交税金25万元归甲方，余额抵顶房款。5.如乙方于2017年5月1日前未付清甲方房款，则甲方收回厂房，乙方承担合同总额20%的违约金。2017年1月7日。协议上有“隋绍钢”和“孙树刚”的签名、监督和见证人“董向光”的签名。经质证，孙树刚承认协议上的签名系本人所签，但内容没看。签协议的时间、地点、在场人都对，但没有三方协商过程，没有合同中所说经碧城管委协商达成协议的事实，也没有经管委领导协商的事实，也无管委监督执行的事实。该合同完全是单方制订，是为了防止隋绍钢家属到管委找董向光闹事而签订的。隋绍钢当庭陈述称一直找不到被告，而协议写明甲乙双方于2017年1月4日经碧城管委协商达成该协议，明显前后矛盾，该协议并未约定生效时间以及份数，不符合正常协议书写习惯，且与《厂房买卖合同》生效时间及交易习惯不符，所以不认可该协议。隋绍钢主张，2017年1月4日，碧城管委的姜雪莲主任和董向光主任将双方约到管委协商，然后1月7日董向光先把隋绍钢叫到管委，然后找来孙树刚签字。孙树刚称碧城管委的姜雪莲主任和董向光主任确实约其到管委协商过一次，但具体时间记不清了。隋绍钢提交录音资料一份，证明涉案《购厂房还款补充协议》是一式三份，原、被告各一份，见证人董向光一份，该协议是原、被告在碧城管委领导的参与下双方自愿协商签订的，不存在胁迫与欺骗的情况。经质证，孙树刚承认录音是隋绍钢与董向光的对话，但称听不清对话具体内容。本院认为，隋绍钢与孙树刚2017年1月7日签订的《购厂房还款补充协议》，有双方签字，有见证人见证，协议内容不违背法律规定，为有效协议。该协议内容具体明确，孙树刚作为完全民事行为能力人，在签名时应该清楚协议的内容，且孙树刚认可的交纳购房款的金额与该份协议内容能够吻合，双方均应按照此协议履行。孙树刚主张签订该份协议是为了应付隋绍钢的亲属、非真实意思表示，由于其未提供证据证明，本院不予支持孙树刚的主张。焦点三、欠房款的数额。第一次庭审中双方均认可：2016年1月4日《厂房买卖合同》签订后，孙树刚于2016年1月4日支付5万元、1月19日支付50万元、2月2日支付40万元、8月21日支付2万元、12月13日支付2万元，共计支付房款99万元。2017年1月7日《购厂房还款补充协议》签订后，孙树刚于2017年7月10日支付5万元，12月31日支付10万元(两笔)，2018年1月3日支付12万元(三笔，分别是5万元、5万元、2万元)、1月4日支付1万元、2月14日支付2万元，2017年农历春节(2018年2月14日)前，孙树刚代隋绍钢支付给于蕾40万元，2018年6月份，孙树刚用李家庄村的小产权房抵顶13万元，2018年12月11日微信转账3000元、2019年1月17日微信转账3000元、2019年2月3日微信转账2000元，到目前为止，孙树刚尚欠房款372000元。第二次开庭时孙树刚主张2019年8月30日付给了隋绍钢10000元，隋绍钢对此予以认可；孙树刚另主张2016年4月30日，替隋绍钢交税款329493.35元和260316.01元，这两笔税款均应当由隋绍钢缴纳，扣除隋绍钢应得的250000元税款，剩余的339809.36元款项应当从房款中扣除，所以孙树刚目前欠隋绍钢的房款应当为22190.64元。隋绍钢辩称，税务发票显示，土地使用税及滞纳金是209998.73元，剩余的部分为其他的税费，因此不应该由隋绍钢承担，根据双方签订的《厂房买卖合同》第二项第二款的规定，合同约定该部分税费应该由孙树刚承担。而且根据双方签订的《购厂房还款补充协议》，在签订该合同时，双方已经确认了孙树刚欠房款的数额是121万元，而且在第一次庭审中，孙树刚对此数额也没有异议，经过双方当庭对账，双方也已经确认是372000元。本院认为，根据庭审中查明的事实，孙树刚2017年1月7日前支付给隋绍钢购房款99万元，尚欠房款146万元；在签订的《购厂房还款补充协议》当中双方约定25万元税款抵顶房款，孙树刚欠房款的数额确定为121万元；签订《购厂房还款补充协议》后，孙树刚支付了房款848000元，剩余购房款362000元未支付。孙树刚主张2016年4月30日其所交的税款(扣除250000元后)应从购房款中扣除，因双方所签订的《厂房买卖合同》和《购厂房还款补充协议》中均未有约定，尤其是《购厂房还款补充协议》签订于2017年1月7日，签订时间发生在孙树刚缴纳税款之后，该份协议中孙树刚所欠购房款数额十分明确，所以孙树刚要求用其所缴纳的税款抵顶购房款本院不予支持。焦点四、违约责任如何承担。隋绍钢要求按照《购厂房还款补充协议》的第三条规定：乙方未付清甲方全部房款前，厂房归甲方无偿使用；第五条规定：承担合同总额20%的违约金即49万元(245万元×20%)。孙树刚认为隋绍钢无权依照补充协议主张权利，协议对违约金的约定违法，按照买卖合同司法解释，违约金不得超过造成损失的30%，经过核算欠房款总额为22190.64元，按照此款正常银行贷款利息，可以在此基础上上浮30%，这属于合理损失，而补充协议写明按合同总额的20%计算违约金明显是违法的。退一步讲，假如补充协议有效，请求法院对违约金进行调整。本院认为，关于孙树刚应当承担的违约责任，《购厂房还款补充协议》第五条约定的违约责任前提是双方解除合同、隋绍钢收回厂房，庭审中隋绍钢并未提出解除合同，因此该条约定的违约责任不能适用。孙树刚至今未付清房款，加之在补充协议中双方约定2016年5月1日前付清所有购房款，而孙树刚违约从2016年7月10日才开始付款，因此可以适用补充协议当中的第一条、第三条。根据《购厂房还款补充协议》第一条约定，自2016年5月6日根据分段计息方法(按照年利率4.35%的2倍)，计算利息为：2016年5月6日-2017年7月10日计息：121万元×4.35%×2÷365天×430天=124016.7元；2017年7月10日-2017年12月31日计息：116万元×4.35%×2÷365天×174天=48109.8元；2017年12月31日-2018年1月3日计息：106万元×4.35%×2÷365天×3天=757.9元；2018年1月3日-2018年1月4日计息：94万元×4.35%×2÷365天×1天=224元；2018年1月4日-2018年2月14日计息：93万元×4.35%×2÷365天×41天=9088元；2018年2月14日-2018年6月1日计息：51万元×4.35%×2÷365天×107天=13007元；2018年6月1日-2018年12月11日计息：38万元×4.35%×2÷365天×193天=17481元；2018年12月11日-2019年8月30日计息：372000元×4.35%×2÷365天×262天=23231元，合计计息为235915.4元。根据《购厂房还款补充协议》第三条约定，鉴于孙树刚未付清全部购房款，诉争房屋应当归隋绍钢使用。综上，本院认为，隋绍钢与孙树刚之间存在房屋买卖合同关系，隋绍钢与孙树刚2017年1月7日签订的《购厂房还款补充协议》，系双方真实意思表示，为有效协议，双方均应按照此协议履行。根据庭审调查，孙树刚至庭审结束之日尚欠隋绍钢购房款362000元事实清楚，证据充分，本院予以认定。按照双方协议约定，孙树刚承担的违约责任如下：一、支付购房款利息235915.4元；二、在孙树刚未付清全部购房款前，厂房归隋绍钢使用。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下：一、被告孙树刚于本判决生效后十日内支付给原告隋绍钢购房款362000元及利息235915.4元，共计597915.4元；二、在被告孙树刚付清购房款之前，位于海阳市孙树刚名下的房产由原告隋绍钢使用；三、驳回原告隋绍钢的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，由被告孙树刚负担9779元，由原告隋绍钢负担2721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王石刚人民陪审员  鲁文芳人民陪审员  孙延祥二〇一九年八月三十一日书 记 员  隋 鹏