云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初834号原告：张卓竖，男，1962年10月2日出生，白族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：苏佑文，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张福春，男，1970年10月20日出生，白族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：喻觅，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。原告张卓竖与被告张福春农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人苏佑文、被告的委托诉讼代理人喻觅到庭参加诉讼。本案经双方当事人同意及本院院长批准，在审理期限到期后，继续适用简易程序并延长审限三个月，现已审理终结。原告张卓竖向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告转让款15万元，并承担该款自2016年9月10日起至2019年3月止的利息22,500元（共30个月，按年利率6%计算）；2．本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：原告户和被告户均系下关镇大庄村委会九组居民，原告是被告的哥哥。2014年9月9日，原告和被告及其家庭成员经自愿、平等、友好、依法协商，就原告户所属房产及所占地基处理给被告户达成一致意见，双方签署了《房地基转让合同书》，约定：1、原告户将房地基一块：东至西宽为12.25米、南至北长为16.9米自愿转让给被告户，房地基有宅基地使用证。该地基上有主房瓦房二层三间，漏阁二层二间，围墙及大门，自成一院。2、房地基转让补偿款合计30万元。3、合同签订之日首付款为15万元，未付清的15万元从签订合同之日起计算，两年之内全部付清。4、此合同书复印后双方各存一份。原、被告及中介方张某和在合同书上签了名并按了手印。原告转让给被告的房地基的四至界限为：东至张卓思户、南至老龄协会综合楼、西至村中巷道（巷道西为张定忠、张玉荣两户）、北至村中巷道（巷道北为马文虎、张显信两户）。合同签订后，合同原件由被告保管，原告持复印件。被告户于次日通过信用社转账给原告150,046.52元，后原告将46.52元退回给被告。2018年农历十月、十一月、十二月，原告三次向被告讨要余款15万元，被告称没有钱。同年农历11月、12月，原告请张某和共三次向被告催讨房地基转让余款，被告则明确告知张某和其不再向原告支付余款，让原告到法院起诉。此时被告户因自己的海边房屋被政府拆迁已获得补偿款100多万。原告多年来对被告无微不至的关心，原告在获得新地基后，考虑被告户无落脚之地，原告好意将房地基及其院落处理给被告户，被告户在已获得政府补偿款有能力支付余款的条件下，拒绝支付剩余房屋转让款，严重失信，已严重损害了原告户一家人的合法利益。故诉至法院。被告张福春辩称，原告诉请所依据的2014年9月9日订立的《房地产转让合同书》中涉及的房屋，其中，坐西向东主房一间、漏阁一间、坐东向西厨房二间归张茂户家庭成员共有，坐西向东主房一间、坐北向南厨房一间归张葵户家庭成员共同共有，坐西向东主房一间、坐北向南厨房一间归张爱（原、被告父亲）户家庭成员共同共有。原告出让上述房屋的行为属于无权处分，故该出让行为无效，该《房地产转让合同书》属于无效协议，原告据此主张合同价款应依法予以驳回。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：1．原告身份证一份，证明原告身份情况；2.《房地基转让合同书》复印件1份，原件由被告持有，证明原、被告转让房屋的事实；3.卡交易对账单原件一份，证明被告履行合同书的义务，向原告支付了150,046.52元；4.原告申请证人张某和到庭作证。证人张某和陈述：我与原、被告是本家堂叔侄关系。原告转让给被告的房地基原本是六家人住，其他几家都在外边盖了房子，原告和我的另外一个侄儿子张恒春（乳名）两人将房地基买了下来，一家一半，原告的那一半，因原、被告之间有争议，双方因此发生争吵后请我调解。经我调解，原、被告均同意由原告以30万的价格将房地基转让给被告，被告说不能一次性支付，先付15万，两年内支付剩余15万元，双方就此达成书面协议，协议是请村里人写的，我作为中间人在协议上签字。我签了一份就走了，原、被告说要拿去复印，之后的事情就不清楚了。两年过去后，原告跟我说被告未付余款，让我去问，我找到被告，被告说经济困难，后被告方因拆迁得到政府补款后仍不愿意支付余款，并让原告去起诉。经质证，被告对第1、3组证据三性无异议；对第2组证据三性不认可，认为不是原件；对第4组证据认为证人陈述院内房屋由原告及张恒春两人归并不属实，该二人归并的房屋范围不包含被告户管业的北房东边一间半房屋，前半段证言中证人陈述其未在《财产分配协议见证》上签字不属实，对证人其他证言认可。被告向本院提交了如下证据：1.平面图一张，由被告自行制作，证明原告诉称其转让给被告的房屋的平面分布及房地基权利人情况；2.《云南省大理市宅基地使用证》原件两份（编号为NO0011451、NO0011449），证明原告诉称其转让给被告的房屋涉及其他权利人，原告无权处分；3.2015年4月28日《财产分配协议见证》原件一份，证明原、被告家庭成员协议分割家庭共有房产，该协议涉及原告诉称的其转让给被告的房屋，其中坐北向南房屋一间（实际占用一间半的面积）分给被告所有。经质证，原告对第1组证据三性无异议，对证明方向有异议，认为原告和张卓思(张恒春)于2013年已将房屋平面图所示房屋买下来；对第2组证据三性无异议，对证明方向有异议，认为该组证据是原、被告双方签订转让协议后由原告交给被告，原告并非无权处分；对第3组证据认可，原、被告婚后（房屋归并前）形成原告管理使用院内西房一间，被告管理使用院内北房一间的事实，原、被告签订该协议是对房屋归并前的房屋使用情况的确认。诉讼中，本院依原告申请，调取如下证据：1.（2015）大民初字第635号、（2015）大中民终字第610号民事判决书各一份，2.2014年9月9日《房地基转让合同书》一份，证明原、被告房屋归并之前在该院房屋内均有各自使用的房屋，2012年开始，原告从其他住户处归并了该院部分房屋及地基，2014年，原、被告签订《房地基转让合同书》，被告在（2015）大民初字第635号案件中将该合同作为证据提交。经质证，被告对第1组证据三性无异议，对第2组证据真实性无异议，认可系其在（2015）大民初字第635号案件中提交的证据，但认为原告转让的房地基中包含了三个家族的房屋，还包含了被告管理使用的房屋，原告系无权处分。本院认为，原告提交的证据中，被告对第1、3组证据无异议，本院予以采信；第2组证据与本案调取的第1组证据一致，被告认可该组证据真实性，本院予以采信；第4组证据中，本院对原、被告无争议的证言及能够与在案其他有效证据相互印证的证言予以采信。被告提交的证据中，原告对第1、2、3组证据无异议，本院均予以采信。本院依原告申请调取的证据中，被告对第1组证据无异议，对第2组证据真实性认可，第2组证据与原、被告陈述及证人证言相互印证，本院均确认为本案有效证据。本院经审理认定事实如下：原告系被告哥哥，两户同属大理市下关镇大庄村委会9组村民。原、被告父亲张爱在房屋一院中有坐西向东住房一幢中堂屋一间及坐北向南两间房屋中靠东一间房屋（宅基地证号：NO.0011449）。张爱去世后子女经过分家析产，决定由原告享有西房堂屋一间，由被告享有北房靠东一间。此外，院内另有两户住户管理使用院内其他房屋。后原告向院内其他住户购买归并了部分房产。2014年9月9日，原告与被告签订《房地基转让合同书》，约定原告将其归并到的宅基地转让给被告，转让款为30万元，该款由被告于合同签订之日支付原告15万元，余款自签订合同之日起两年内向原告付清，此合同书复印后双方各存一份。证人张某和作为中介人在该合同上签名、捺印。当日，被告与案外人张卓思通过协议方式对双方各自使用的该院内房地基的范围予以划定。2014年9月10日，被告向原告支付了15万元。此后，被告户办理了建设审批手续并建盖了房屋。《房地基转让合同书》约定的第二期付款期限届满，被告未向原告支付，原告诉至本院。本院认为，关于合同效力问题，被告主张原告转让房屋及宅基地的行为属于无权处分行为，转让合同无效。本院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，物权行为独立于债权行为而存在。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案原、被告系同一集体经济组织成员，双方就案涉房地产的转让事宜签订的《房地基转让合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性，当属有效合同。根据生效判决确认的事实，原告是将其归并到的宅基地转让给被告，故被告认为原告构成无权处分的主张不能成立。双方签订《房地基转让合同书》后，原告履行了交付房地产的义务，被告向原告支付了部分转让款，亦建盖了房屋，现双方约定的付款期限已届满，原告请求被告支付剩余转让款及逾期付款利息，应予支持。原告主张的逾期付款利息计算标准及期间合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：被告张福春于本判决生效之日起十日内支付原告张卓竖转让款15万元、逾期付款利息22,500元，合计172,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取1,650元，由被告张福春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  王娟二〇一九年八月十六日书记员  杨清