广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2001号上诉人（原审原告）：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层L区。法定代表人：彭宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶文淑，女，1991年4月7日出生，汉族，住所地湖南省衡阳市雁峰区。上诉人中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）因与被上诉人陶文淑房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人金汇公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判陶文淑向金汇公司支付违约金590808元；二、二审案件受理费由陶文淑承担。事实和理由：一、金汇公司与陶文淑签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，提前解约违约金的约定应当予以支持。双方将提前解除合同应承担的违约责任以“一定数额的金额+因违约产生的损失赔偿数额”形式约定，是将陶文淑提前解约对金汇公司造成的损失考虑在内。但因具体的损失难以确定，便以剩余租期租金总额50%计算。陶文淑履约期越长，金汇公司获得的违约金越少，反之则越多，其本意符合公平公正原则，且涉案房屋位于当地知名购物广场，一旦陶文淑自行闭店，提前解除合同，即会对购物广场造成不利影响，对金汇公司造成巨大损失，损失金额也远不是保证金能填补的。退一步讲，若一审判决认定违约金金额过高，可作适当调整，但一审判决并未将涉案房屋所在地的影响力等因素考虑在内，作出没收租赁保证金即可填补金汇公司损失的判定，过于草率。二、金汇公司在陶文淑停止经营期间，为将涉案房屋尽早出租，必然花费大量人力物力成本，仅没收保证金不足以弥补该损失。金汇公司主张以剩余租期租金总额的50%作为违约金赔偿，合理合法，理应得到支持。陶文淑自行撤场导致金汇公司遭受的损失包括但不限于以下项目：1.另行招商的损失；2.新租户装修期租金损失；3.损害商场整体形象的其他损失。三、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，法院应当在当事人主张违约金部分高于造成损失的情况下，视实际情况予以减少。但本案中陶文淑缺席庭审，应视为其放弃答辩的权利，法院不应在其未提出主张的情况下，主动调整违约金。四、意思自治原则为合同法基本原则，《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》为双方真实意思表示，陶文淑在签署时已清楚违约的法律后果，却在明知违约金较高的情况下，依然选择单方解除合同，应当依据合同约定自行承担相应违约责任。若法院主动调整违约金，即违反意思自治原则，使违约方所须承担的违约成本降低，变相鼓励合同主体恶意违约。被上诉人陶文淑未进行答辩。金汇公司向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》以及《中山市房屋租赁合同补充协议》已解除；二、陶文淑向金汇公司支付2017年11月租金36246元；三、陶文淑向金汇公司支付逾期交费违约金6524.4元（从2017年11月6日起计，以36246元为基数，每日按千分之三计算至实际支付之日止）；四、陶文淑向金汇公司支付违约金590808元；五、陶文淑向金汇公司补交2017年8月至10月的租金72492元；六、金汇公司有权没收租赁保证金72492元。一审法院认定事实：金汇公司系国际金融中心26层1卡[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]、2卡[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]、9卡[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]的产权人。2017年8月1日，金汇公司作为出租方（甲方），陶文淑作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将国际金融中心26层1卡、2卡、9卡出租给乙方作办公使用，租赁期限2017年8月1日至2020年7月31日，月租金为36246元，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；乙方在合同生效后3日内向甲方交纳72492元房屋租赁保证金；任何一方未能履行合同约定的条款，除因不可抗力原因造成的之外，均属违约，违约方应承担违约责任，并按月租金的1倍至3倍向守约方支付违约金；乙方迟延交付租金超过1天，应向甲方支付违约金3‰，甲方并有权提前终止合同，收回房屋；补充：租赁期内，第一、二年的月租金额不变，每月每平方米83元，即月租金为36246元，第三年起，月租金在上年月租金额基础上逐年递增5%，每月每平方米87.15元，即月租金为38058元。合同还约定了其他事项。同日，金汇公司（甲方）与陶文淑（乙方）就上述房屋租赁合同签订中山市房屋租赁合同补充协议，约定：租赁期内乙方享有2个月的装修期，即2017年8月1日至2017年9月30日，装修期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长；合同有效期内，除法律规定和租赁合同约定的可解除合同的情形外，任何一方均不得单方面解除租赁合同；2017年8月1日至2017年10月31日期间，应交租金为36246元/月，租金折扣为24164元/月，实交租金为12082元/月；乙方应于租赁合同签订之日支付装修期后的首月租金，之后的租金按自然月以支票或转账方式支付；租赁合同有效期内，乙方无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方没收租赁保证金，且乙方须向甲方支付剩余租期租金总额的50%作为违约金；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项超过七天的，每逾期1天，乙方应按应付未付款金额的3‰向甲方支付违约金；乙方逾期30天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追索应付款项，乙方并应承担因此给甲方造成的其他损失；如在合同期内由于乙方原因而造成协议终止，则乙方不再享有租金折扣优惠，须向甲方支付其并从发生违约日起至撤离该租赁单元期间的租金以及向甲方补交其在整个租赁期中（含装修期）已享受的租金折扣优惠；补充协议与双方签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。该补充协议还约定了其他事项。在双方签订上述房屋租赁合同及其补充协议之前，金汇公司已于2017年7月27日向陶文淑交付国际金融中心26层1卡、2卡、9卡，陶文淑于同日向金汇公司支付租金36246元及租赁保证金72492元。2017年11月19日，陶文淑向金汇公司出具申请函，主要内容：陶文淑经营的公司因受到不良分子骚扰，名誉遭受严重损坏，各股东无法安心经营，最终解散。陶文淑于2017年10月口头通知金汇公司将涉案房屋退还，不再租赁，终止合同。金汇公司于2017年11月15日对陶文淑发出《关于应缴费用的再次催收函》，要求陶文淑缴纳2017年11月租金及管理费及物业管理费保证金，因陶文淑于2017年10月已提出退租，10月的费用已全部缴纳，按照合同第13条约定，金汇公司有权单方面解除合同，收回涉案房屋，没收陶文淑缴纳的租赁保证金72492元，陶文淑对此无异议。金汇公司认为陶文淑违约，遂于2018年2月26日提起本案诉讼。金汇公司陈述陶文淑已于2017年11月底搬离涉案房屋，但未与金汇公司办理交接手续，亦未通知金汇公司其搬离时间，商铺内尚有大量的办公桌椅和设备，大门上有陶文淑上的锁。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。金汇公司与陶文淑签订的房屋租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，恪守各自的义务。本案中，金汇公司已依约将涉案房屋交付陶文淑使用，双方约定在租赁期内任何一方均不得以法律规定或合同约定以外的原因单方面解除租赁合同，陶文淑应当在租赁期限内按期支付租金并在租赁期限届满后按期交还涉案房屋，现陶文淑在租赁期限内以公司解散为由单方要求解除合同并已单方搬离涉案商铺，已构成违约，现金汇公司主张确认双方签订的房屋租赁合同及其补充协议解除，事实清楚，理据充分，予以支持。关于2017年11月租金及其违约金。金汇公司与陶文淑约定涉案房屋在租赁期第一年的月租金为36246元，于每月5日前支付，现金汇公司主张陶文淑于2017年11月底搬离涉案商铺，并拖欠2017年11月的租金未付，鉴于陶文淑未到庭应诉亦未提交反驳证据，故采信金汇公司的陈述，陶文淑应向金汇公司支付2017年11月的租金36246元。至于违约金，实际为拖欠租金未付而相应产生的利息损失，因房屋租赁合同及其补充协议对此有明确约定，但约定的标准过高，调整为以36246元为基数，从2017年11月6日起按年利率24%计算至实际支付之日止。关于2017年8月至同年10月的租金差额。金汇公司与陶文淑约定如在租赁期内因陶文淑的原因致房屋租赁合同及其补充协议终止，则其不再享有租金折扣优惠，并需补交其在整个租赁期中（含装修期）已享受的租金折扣优惠。现因陶文淑单方解除房屋租赁合同及其补充协议，金汇公司主张陶文淑支付2017年8月至10月的租金差额72492元（36246元/月×3个月-36246元），事实清楚，理据充分，予以支持。关于租赁保证金和违约金。陶文淑无法定或约定的理由单方解除合同并迟延支付租金，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。本案中，根据双方约定，陶文淑无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因其原因导致租赁合同提前终止的，金汇公司没收租赁保证金，且陶文淑须向金汇公司支付剩余租期租金总额的50%作为违约金。在违约情况下，无论当事人约定的是一定数额的违约金，还是因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。现双方约定的支付违约金的条件已经成就，金汇公司同时主张没收租赁保证金以及计收违约金，鉴于金汇公司未举证证明其实际损失，由金汇公司没收陶文淑支付的租赁保证金72492元已足以弥补其相应损失，在此之外，金汇公司另行主张按剩余租期租金总额的50%计收违约金，理据不足，不予支持。陶文淑经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、确认金汇公司与陶文淑于2017年8月1日签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议于2017年11月30日解除；二、陶文淑于判决发生法律效力之日起七日内向金汇公司支付2017年11月的租金36246元及利息损失（以36246元为基数，从2017年11月6日起按年利率24%计至清偿之日止）；三、陶文淑于判决发生法律效力之日起七日内向金汇公司支付2017年8月至同年10月的租金差额72492元；四、陶文淑已支付的租赁保证金72492元归金汇公司所有；五、驳回金汇公司的其他诉讼请求。案件受理费11586元，由金汇公司负担8889元，由陶文淑负担2697元。本院二审期间，金汇公司、陶文淑均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，在涉案《房屋租赁合同》履行期限届满前，陶文淑未经金汇公司同意，擅自于2017年11月底搬离涉案商铺，其以行为单方提前解除租赁合同，属违约行为，依法应承担违约责任。虽然涉案《房屋租赁合同》约定在陶文淑违约提前解除租赁合同或因陶文淑的原因导致租赁合同解除时，金汇公司有权没收陶文淑交纳的租赁保证金，且陶文淑须向金汇公司支付剩余租期租金总额的50%作为违约金。但是，上述约定的没收租赁保证金及支付剩余租期租金总额50%的违约金，均是针对提前解除租赁合同的同一违约行为而约定应承担的违约责任的不同方式。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，在衡量约定违约金是否过高或者过低时，应当以守约方遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。而且，遵循公平原则，且金汇公司也未举证证明其因陶文淑违约导致租赁合同提前解除所遭受的实际损失。在此情形下，一审法院认为由金汇公司没收陶文淑交纳的租赁保证金72492元，已足以弥补金汇公司的损失，故对金汇公司再主张按剩余租期租金总额的50%计收违约金不予支持，符合上述法律规定，本院予以维持。因此，金汇公司上诉请求判令陶文淑向其支付剩余租期租金总额50%的违约金590808元，理据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人金汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12116元，由上诉人中山市金汇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 焦 凤 迎审判员 章 文 佳二〇一九年八月二十三日书记员 勾华吴歌