广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初15266号原告：黄岳轩，男，1965年3月29日出生，汉族，住中山市石岐区。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：黄日成，男，1970年10月21日出生，汉族，住中山市。被告：中山市赢享花电子商务有限公司，住所地中山市港口镇兴港南路****第8卡，统一社会信用代码91442000MA4W671M1B。法定代表人：韩春美，执行董事。原告黄岳轩与被告黄日成、中山市赢享花电子商务有限公司（以下简称赢享花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪池池，被告黄日成,被告赢享花公司法定代表人韩春美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄岳轩向本院提出诉讼请求:1.两被告共同向原告支付2018年1月份至2018年6月份期间拖欠的租金57234.5元、管理费3390元以及违约金（违约金分段计算：以当月欠费数为基数，按年利率24％，自当月6日起计算至实际付清之日，暂计至2019年5月17日为17037.69元）；2.被告黄日成向原告支付2019年1月份至2019年5月份期间拖欠的租金60139元、管理费3390元、水电费582.3元以及违约金（违约金分段计算：以当月欠费数为基数，按年利率24％，自当月6日起计算至实际付清之日，暂计至2019年5月17日为3037.09元）；3.被告黄日成向原告支付律师费8000元。事实和理由:2017年1月6日，原告与被告黄日成签订了《租赁合同书》，约定原告将其名下位于中山市的物业出租给被告黄日成，租赁期限为五年（自2017年2月1日起至2022年1月31日），租赁面积为226㎡，租金采取递增模式，第一年每月租金为49元／㎡（即11074元／月），第二年每月租金为51.5元／㎡（即11639元／月），第三年每月租金为54元／㎡（即12204元／月），第四年及第五年分别在上一年的租金基础上递增5％，物业管理费自2018年2月1日起每月收取3元／㎡（即678元／月），租赁物水费、电费等费用由被告黄日成承担，被告黄日成应于每月1日至5日期间向原告支付租金、物业管理费及预缴水电费等费用。原告与被告黄日成签订《租赁合同书》后，原告已全面履行了移交租赁物的出租方义务，被告黄日成作为承租方理应按时支付租金、物业管理费、水电费等费用，但被告黄日成自2017年10月起出现逾期拖欠租金等费用的情况，经原告多次催促，原告与被告黄日成、中山市荣德创客电子商务有限公司（后变更为被告赢享花公司，以下简称荣德公司）于2018年6月20日签订了《租金确认书》，被告黄日成确认2018年1月份至2018年6月份期间，拖欠原告租金、物业管理费合计72659元，被告黄日成与荣德公司共同承诺分期还款，于2018年12月5日前向原告清偿拖欠的全部费用，但被告黄日成、荣德公司签订上述《租金确认书》后，仅向原告偿还租金12034.5元，仍拖欠原告2018年1月份至2018年6月份期间的租金及物业管理费60624.5元。被告不仅未清偿2018年1月份至2018年6月份期间的费用，自2019年1月份起，被告黄日成连续拖欠原告租金、物业管理费、水电费，该期间仅向原告偿还租金316元，截止至原告起诉之日，被告黄日成已拖欠原告2019年1月份至2019年5月份期间的租金、物业管理费、水电费合计64111.3元。原告多次向两被告催促上述拖欠费用均未果，按照原告与被告黄日成签订的《租赁合同书》15.2.1、15.4条约定，被告逾期缴交租金、水电费等其中一项或多项费用的，每逾期一日应按当月租金的5‰向甲方支付违约金至实际付清之日，原告主动将违约金调整为按月利率2％计算，且违约方应承担守约方为实现有关债权所支出的诉讼费、律师费等所有费用。原告为此提起诉讼。被告黄日成辩称，原告提出的欠费是事实。被告黄日成主体不符。众所周知，注册新公司必须有合法、固定的物业或场所。本案租赁合同签约日为2017年1月6日，而荣德公司注册成立日期为2017年1月18日，签约日公司执照、公章等尚未产生，故合同乙方当事人只能以“黄日成”个人名义签约。原告答应办妥公司一切手续后将合同乙方当事人改为公司名，但乙方办妥一切手续后由于当事人甲方种种原因未能变更，最后不了了之。所以被告主体应为荣德公司。而拖欠的租金、管理费、水电费、违约金等也应由荣德公司当时的三个股东：朱军（50%）、黄日成（40%）、梁铨胜（10%）按股权比例承担。自2018年7月至2019年5月，被告黄日成虽未正式与荣德公司办理法人变更、股权转让、财务处置等手续，但已经不再参与公司的经营管理，也不享受公司的经营收益，该物业2018年7月至2018年12月的租金、管理费、水电费等事实上也由荣德公司负责缴纳。原告的诉讼请求二应由被告赢享花公司承担。2019年4月12日，被告黄日成已经同被告赢享花公司办妥法人变更、公司资产处置、股权转让等手续，不再是公司一员，故恳请法院判令原告解除与被告黄日成之间的租赁合同书与被告赢享花公司重新签署新的租赁合同。原签订合同交纳的押金22148元抵扣所拖欠的租金。被告黄日成与被告赢享花公司办理完法人变更、公司更名、股权转让、资产处置等手续后，于2019年4月16日经双方协商达成一致，签署了“声明书”，双方同意“自2017年2月1日起至今，该物业所欠缴交的租金、管理费、水电费等一切费用由现任法定代表人韩春美负责缴纳，与原法人黄日成无关”，故本案中所提及的与本案有关的，包括所有拖欠的租金、管理费、水电费、违约金、原告的律师费、本案的诉讼费等等，应全由被告赢享花公司承担。此声明副本当时亦有当面递交给原告。恳请法院依事实真相作出公正合理的判决。被告赢享花公司辩称，公司法定代表人从4月12日变更至韩春美名下，被告黄日成成立的公司，韩春美之前是没有参与公司经营的，都是由他们处理。确认欠费金额，不同意承担公司法定代表人变更前的费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于中山市港口镇兴港南路16号的房地产［不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第××号］的登记产权人。2017年1月6日，原告黄岳轩（甲方、出租方）与被告黄日成（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，合同约定：甲方将位于中山市的物业出租给乙方，租期限自2017年2月1日起五年；乙方承租该租赁物仅可用于办公室；租金采取递增横式，每壹年租金递增5%，第一年每月租金每平方米49元，第2年每月租金每平方米51.5元，第三年每月租金每平方米54元，以上租金不含其它有关部门应收之各类费用；首年免收物业管理费，2018年2月1日起按租赁物建筑面积226平方米，每平方米3元收取。租金采取先交后用模式，即由乙方按月缴付，于每月1-5日前向甲方缴付；合同签订时由乙方一次性向甲方支付22148元作为本合同履约保证金；除支付租金以外，乙方还应承担自租赁物交付给乙方之日起产生的水、电、等费用；15.2租赁期间，乙方有下列情况之一的，视为根本性违约：15.2.1乙方逾期缴交租金，每逾期一日应按当月租金的5‰向甲方支付违约金，并且甲方有权停止提供水、电及其他配套设施直至缴清所欠租金止，逾期超过30天（自然日）或以上未付或未付清的；……；15.4如出现本条中的违约情形，守约方除有权要求违约方承担约定之违约责任，并有权就所遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括但不限于为实现有关债权所付出的法院诉讼费、财产保全费、评估费、鉴定费、调查费、律师费、执行费等；经甲、乙双方协商一致，可变更本合同主体及内容。合同还约定了其他内容。原告于甲方栏签名捺印、被告黄日成于乙方栏签名捺印。合同签订后，原告将涉案物业交付给被告黄日成使用，被告黄日成在涉案物业设立、经营荣德公司。荣德公司于2017年1月18日登记成立，登记住所为中山市港口镇兴港南路****第8卡，法定代表人为黄日成。2018年6月20日，原告黄岳轩（甲方）与被告黄日成（乙方）签订租金确认书，载明：乙方确认从2017年10月至2018年6月拖欠甲方租金等费用合共106331.8元。2017年所欠费用已缴交，2018年1月份拖欠租金11074元，2018年2月至2018年6月分别拖欠租金11639元、管理费678元。……甲方同意乙方按附表1的时间及金额分期付款，乙方承诺及保证按时缴清所欠租金等所有费用，乙方如任何一期不按时向甲方支付租金、水电费、空调费、管理费等所有费用的，甲方可立即要求乙方提前一次性付清，并按总欠费的20%追究乙方的逾期违约金以及按原《租赁合同》违约条款执行处理。原告于甲方栏签名，被告黄日成于乙方栏签名，荣德公司同时在乙方栏盖章。后两被告于2018年1月份支付了5537元，2018年6月份支付了6497.5元、2019年1月份支付了316元。欠费明细显示被告黄日成签名确认2018年1月份欠费5537元、2018年2月至2018年5月份分别欠费12317元、2018年6月份欠费5819.5元、2019年1月份欠费12001元、2019年2月份欠费12882元、2019年3月份欠费13203.24元、2019年4月份欠费13143.06元、2019年5月份欠费12882元。原告催收未果，遂提起本案诉讼，向本院主张前述实体权利。诉讼中，两被告对原告所主张的欠费金额无异议。原告主张被告赢享花公司属于债务加入，其实际损失为资金占用的利息损失和实现债权所支付的律师费、诉讼费。被告黄日成主张违约金过高，应调整为按年利率12%计算，不同意承担律师费；被告赢享花公司认为违约金过高，应调整为按年利率5%计算，不同意承担律师费。另查，原告委托律师参加本案纠纷，为此支付律师费8000元。又查，2019年4月12日，荣德公司的企业名称变更为赢享花公司，法定代表人变更为韩春美。2019年4月16日，黄日成与韩春美签订声明书一份，载明“原中山市荣德创客电子商务有限公司法定代表人黄日成承租位于中山市，建筑面积为226平方米，用于办公室之用，由于公司内部调整，原承租方黄日成不再但任公司法定代表人，公司变更为中山市羸享花电子商务有限公司，由韩春美任法人代表，由2017年2月1日至今该物业所欠缴交的租金、水电等及日后产生的租金、水电等一切费用由现任法定代表人韩春美负担缴纳，与原法人代表黄日成无关”。赢享花公司目前仍在涉案物业上经营。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告黄日成签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定和法律的规定履行自己的合同义务。合同相对性是合同法的一项重要原则。由于合同是特定当事人之间设立、变更、终止特定权利义务的协议，其效力仅及于特定的当事人，而不能及于第三人。原告与被告黄日成签订合同至今，双方并没有协商变更合同主体，故被告黄日成仍是租赁合同的相对方，被告黄日成主张其不是适格被告没有事实和法律依据。被告黄日成承租涉案物业后开办了被告赢享花公司，被告赢享花公司至今仍在涉案物业经营，被告赢享花公司系实际承租人，但不影响原告依照合同的约定向被告黄日成主张权利，被告黄日成承担责任后，可另行主张权利。被告黄日成在本案中并未提起反诉，故本院对被告黄日成的答辩中提出的解除租赁合同、以履约保证金抵扣拖欠的费用不予处理，被告黄日成可另行主张权利。原告按照合同的约定交付了租赁标的物给被告黄日成使用，被告黄日成应当按照合同的约定支付房屋租金等相关费用。诉讼中，两被告确认拖欠原告租金等费用，该费用被告黄日成应向原告清偿。被告黄日成未按合同约定支付租金等上述费用，造成原告资金损失，已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张的违约金和律师费问题，两被告以违约金过高为由请求调整，结合原告的实际损失及被告逾期支付的情况，本院酌定违约金调整为按年利率12%计算；原告委托律师参加本案诉讼，为此支出律师费8000元，该款项属于原告的实际损失，原告依照合同约定，请求被告黄日成承担律师费8000元，合法有据，本院予以支持。被告赢享花公司系实际承租人，且其在租金确认书上盖章确认并承诺与被告黄日成共同偿还截至2018年6月份拖欠的租金等费用，逾期支付的同意按《租赁合同书》共同承担责任，故原告请求被告赢享花公司与被告黄日成共同偿还2018年1月至2018年6月的租金、管理费并支付违约金合法有据，本院亦予支持。综上，原告诉讼请求合法有据部分，本院予以支持。被告抗辩合理部分，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄日成、被告中山市赢享花电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内共同向原告黄岳轩支付2018年1月份至2018年6月份期间拖欠的租金57234.5元、管理费3390元及违约金（违约金分段计算：2018年1月份欠费5537元，2018年2月欠费12317元，2018年3月欠费12317元，2018年4月欠费12317元，2018年5月欠费12317元，2018年6月份欠费5819.5元，以当月欠费数为基数，按年利率12％，自当月6日起计算至实际付清之日）；二、被告黄日成于本判决生效之日起七日内向原告黄岳轩支付2019年1月份至2019年5月份期间拖欠的租金60139元、管理费3390元、水电费582.3元以及违约金（违约金分段计算：2019年1月份欠费12001元，2019年2月份欠费12882元，2019年3月份欠费13203.24元，2019年4月份欠费13143.06元，2019年5月份欠费12882元，以当月欠费数为基数，按年利率12％，自当月6日起计算至实际付清之日）；三、被告黄日成于本判决生效之日起七日内向原告黄岳轩支付律师费8000元；四、驳回原告黄岳轩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3356元，减半收取1678元（原告已预交），由原告黄岳轩负担38元，被告黄日成、被告中山市赢享花电子商务有限公司共同负担1640元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董诗婷二〇一九年八月十六日书记员  阮秉智石丽娜