江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初1223号原告艾奇俊，男，1985年1月1日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人艾文亮，男，1956年6月12日出生，汉族，系原告艾奇俊的父亲。委托诉讼代理人王俊、汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。被告王祖忠，男，1953年9月18日出生，汉族，现住南昌市青山湖区。被告曹卫军，女，1955年9月23日出生，汉族，现住南昌市青山湖区。委托诉讼代理人王祖忠，系被告曹卫军的配偶。原告艾奇俊与被告王祖忠、曹卫军商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人艾文亮、汪兵胜，被告王祖忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾奇俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告五天之内配合原告将位于鹰潭市月湖区3单元601号（房屋产权证号：赣2018鹰潭市不动产第××号）房屋产权过户登记至原告名下；2、判令被告退还车位款退款39974.26元、银行利息差额退款2000元，合计41974.26元并支付逾期付款利息（利息以41974.26元为基数自2018年11月15日起按年利率8%计算至被告实际付清之日止，截止起诉日利息为1727元）3、要求被告支付原告违约金15000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月28日，原、被告签订了一份《在建微利商品房转让协议》，双方约定：标的房屋位于南站路鹰潭辉房地产开发有限公司在建的微利商品房，被告系中铁建十一局集团桥梁有限公司的员工，享有购房权利）。被告将该购房权利（包括房屋所附车位、车库等附属设施）转让给原告，原告支付被告购房转让款9万元以及被告已预付单位的购房押金7万元。原告以被告名义办理缴纳购房款、收房、申请办理房屋产权证等购房手续以及房屋产权过户手续，被告应全力配合，被告应该房屋所取得或享有的各项优惠福利政策均由原告享受且原告无需另行补偿。协议签订后，原告依约向被告支付了购房指标转让费和被告预付的购房押金，并继续支付了剩余的购房款。该房屋建成后，原告以被告名义分得南站路24号12栋微利商品房（1＃楼）3单元601室房屋并占有使用至今。2018年8月15日，原告以被告名义办得该房屋产权证。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：经核算，原告以被告名义支付的购房款有余，可相应退还，退款金额为67375.79元，该款退还至被告账户内。后经原告多次催促，被告仅退还了购房款退款和部分利息退款，剩余车位退款和部分银行利息拒绝返还给原告，也拒绝配合办理房屋过户。原告认为，原、被告签订的《在建微利商品房购房转让协议》是双方真实意思表示，合法有效。原告依约履行了全部合同义务，缴纳了全部购房款，结余的购房款应归属于原告，被告却拒绝履行合同义务，侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任，故原告诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、原告、被告身份证，证明原告、被告的诉讼主体资格。2、在建微利商品房购房转让协议、收据一组，证明2012年12月28日，原、被告签订了一份《在建微利商品房购房转让协议》，双方约定：被告将微利房购房权利（包括房屋所附车位、车库等附属设施）转让给原告，原告支付被告购房转让费9万元等。原告以被告名义办理缴纳购房款、收房、申请办理房屋产权证等购房手续以及房屋产权过户手续，被告应权利配合。被告因该房屋所取得或享有的各项优惠护理政策均由原告且原告无需另行补偿。原告依约向被告支付了购房转让费和被告预付的购房押金，并继续支付了剩余的购房款，车位款。3、房产证复印件、完税证明、关于微利商品房退款方案的公式、退款明细单，证明涉案房屋建成后，原告以被告名义分得南站路24号12栋微利商品房（1#楼）3单元601号房屋。2018年8月15日，原告以被告名义办得该房屋产权证。2018年11月14日，涉案房屋开发商发布微利房退款方式公式：经结算，原告以被告名义支付的购房款、车位款有余，可相应退还，退款金额合计为67375.79元。被告辩解称：1、原、被告签订的协议是违规、不合法的，该协议无效。协议中虽然约定了因该房屋取得或享有的各项优惠福利政策归原告，但该款项是鹰潭市把土地拍卖后返回的一部分及开发商挣到的利润未带走返回的一部分及利息组成的，这些都是职工享有，与房屋没有任何关系；2、原告第二项诉请的数字错误，应该是41489.79元；3、被告没有拒绝配合办理房屋过户手续。原告父亲要求被告将不动产权证给其让其去房管局问下什么时候可以过户。不动产权证办下来之后，被告就将该证给了原告父亲；4、被告不存在违约。为了方便沟通，被告还和原告父亲互加了微信，公司退还的钱，原告认为是购房款，但是被告认为是公司给职工的福利，这只是认识不同而已。被告为支持其辩解意见，向本院提交了如下证据：1、公示照片，证明内容里第七条明确说明“微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受”。2、转款回单，证明我向原告支付了2万多元。3、合同，证明房屋每平方价格3030元。经庭审质证，被告对原告提交的第1组证据无异议，对第2组证据无异议，但有些缴费凭据都不是被告经手的，也不是被告缴纳的钱。对于第3组证据无异议。原告对被告提交的第1组证据的真实性无异议，但是合法性、关联性有异议，公司系开发商而并非被告所属单位，其无权作出该认定，但是其有权利也有义务公示房屋的成本以及多余款；对第2组证据无异议，对该款项原告也未主张，诉请时都是已经扣除；对第3组证据的真实性有异议，该房屋买卖合同系为办理产权证所签署的，并且合同签订的时间系交房之后，也不符合正常的买卖商品房的顺序，价格与开发商所公示的2869元的公示价格相矛盾，从市场经济发展常理推断，当时的房价也就是2000多一点，不可能超过3000元，所以该份商品房买卖合同房价的真实性有异议。这个协议属于预交款初步的协议，并不是最终定价权利，在18年公告上公布了最终的房屋价格。从开发商公告所附的明细表中上面所记载的单价是3030元，也可以反映出该数字只是预估的房价，正是由该数字减去实际的房价才存在本案最终退房款。在（2019）赣0602民初1224号原告杨长乐、徐五秀诉被告吴彦平、丛刚一案中，本院依申请调取了鹰潭市人民政府办公室抄告单，该抄告单规定中铁十一局桥梁有限公司132套房微利商品房购买5年后可上市交易。2019年7月11日，中铁十一局集团桥梁有限公司就微利商品房向本院出具了一份情况说明，该说明的内容为：2009年4月2日鹰潭市人民政府办公室对我公司下房鹰府办文[2009]3号文《关于新建微利商品房有关问题的函》，在函中明确规定：满足单位内部职工需要，不得对外销售。所以买卖双方签订的合同是无效合同，违反了文件规定。我公司于2012年7月开始筹建微利商品房，2015年11月竣工，2016年11月进行公开摇号，确定职工购买微利商品房的楼层，2018年10月26日召开微利商品房房款退款事宜专题会，经微利商品房业主委员会研究通过按｛实际退款金额=购房面积退款金额[（原预缴款平均价-实际每平方米建筑成本）±（原预缴房款平均价-实际每平方米建筑成本）*楼层系数]+车位、车库、柴火间退款金额（车库、车位、柴火间出售总收入÷总建筑面积*住房面积）+银行利息【住户购房面积*[每平方米银行利息应退款-（每平方米银行利息应退款*楼层系数）]】｝退款方案执行。2018年12月3日，通过建设单位重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部的账号退还职工的购买微利商品房款。微利商品房款项并不是建房总价的一部分，其是由以下构成：1、公司部分资金。①公司按照下发文件要求进行了土地拍卖，鹰潭市政府通过财政返还将部分土地拍卖款返还给公司，这部分款项属于公司；②房地产开发商隶属于集团公司内部，通过协商，房产开发公司将开发的利润以及车库、车位、柴火间买卖款项留存在公司；2、个人部分：银行利息，所谓的银行利息只能对本公司职工购买微利商品房而言是利息，社会上的其他房屋开发商不可能为购房者所交的预付款计算利息，也不可能将利息返还给购买者。公司本着为职工着想，将上述三部分构成的公司利润作为福利退还给购房职工，与房屋没有任何关系，也只能由本公司职工享受。原告对该说明的质证意见为：1、合同效力的确认是人民法院依法进行认定，其他任何单位、个人无权作出认定。双方之间签订的有关转让微利房指标的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议也不具有合同无效的其他情形，因此双方之间签订的转让协议依法有效；2、桥梁公司称退还的微利商品房款项并不是建房总价的一部分，其中包括公司部分资金的投入，但该投资资金的相关凭证以及该投入资金如何结算为今天的退款并未说明，也未提交相应的材料予以证实。相反，项目部公布的退款方案和退款明细单却明确记载了该退款由预交款的结余而来，可以反映退款系建房总价的一部分；3、退一步说，即使退款中包含了桥梁公司当初投入的资金，那么如何解释项目部公布的退款方案和退款明细单中记载的原告以被告名义缴纳的多余购房款的去向；4、再退一步说，即使该退款属于所谓的职工福利，但根据原、被告签订的转让协议约定，该福利也应由原告享有。被告对该说明没有异议。经审理查明，被告王祖忠、曹卫军系夫妻，被告王祖忠系中铁十一局集团桥梁有限公司的职工。2012年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《在建微利商品房购房转让协议》，协议约定：1、房屋性质，本房屋是由中铁建十一局集团桥梁有限公司委托重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部兴建的微利商品房，甲方是中铁建十一局集团桥梁有限公司的工作人员，现已购买一套建筑面积为136平方米（以单位核定的房屋面积为准）住房，该房屋正在建造中，甲方已分两批预付给单位筹建押金人民币柒万元整；2、转让金额及支付方式，甲方同意将该房屋（包括但不限于所附带的车位、车库等附属设施）转让给乙方，乙方除需支付甲方预付款柒万元外，乙方还需另支付房屋转让费玖万元，乙方在签订本协议先付转让费柒万元，剩余贰万元在2013年6月30日支付；3、甲方的权利义务，甲方应当配合乙方办理该房产过户的一切相关手续，由此产生的相关费用由乙方自己承担；4、乙方的权利和义务，乙方应当按约定时间和金额向甲方支付购房转让费，及时按要求支付此次所选房屋的剩余购房款、房屋配套税费及届时过户等相关费用，甲方有义务协助乙方房屋更名。甲方因该房屋所取得或享有的各项优惠福利政策（包括但不限于房屋面积的赠送和增加，房屋相关税费的减免）均由乙方享受，甲方不得借此要求乙方再行补偿；5、违约责任，甲方若不尽配合义务及时协议乙方办理房屋登记、备案、交房、过户等手续或将房屋再行转让他人，导致乙方未能购买该房屋，视为甲方违约……协议与合同签订后，原告支付了9万元转让款，之后陆陆续续以被告的名义支付了全部购房款。2018年8月15日，鹰潭市月湖区3单元601号房屋在鹰潭市不动产登记局办理了房屋产权登记手续，不动产权证号：赣2018鹰潭市不动产第××号，房屋所有权人登记为王祖忠、曹卫军。该房屋交付后一直是原告占有并使用至今。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：一、购房总面积为15978.71平方米；二、微利商品房总收入53618504.26元，其中原预交按3000元／平方米收取微利房房款总计47936129.95元，车库1793870元、车位2110000元、柴火间731790元，微利商品房利息收入1046714.31元；三、微利商品房总支出45696354.35元，现实际每平方米造价为2869.9元／平方米（45696354.35÷15978.71），预交款每平方米多交130.1元（3000-2869.9）；四、微利商品房结余7762149.91元，其中车库、车位、柴火间收入为4635660元、微利商品房利息收入1046714.31元、原预交款多出2079776元；五、在2018年10月26日，由公司领导、纪检监察部、微利商品房业主委员会成员参加的微利商品房房款退款专题会议，通过以下方案：1、按原预交3000元／平方米与实际造价2869.9元／平方米计算，每平方米多交130.1元，再按原交楼层系数、购房面积退款；2、存款利息按购房面积、楼层系数退款（差额不大）；3、车库车位杂货间销售收入按总购房面积分摊；4、以上三项退款总额将退还到原购房账户上；六、原个别购房户多交购房款由财务统一退还；……八、公布日期为2018年11月14日至11月18日。之后重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部将上述公示撤回又于同一天发布了另一份公示，公示内容比上述公示内容增加了一条，该增加的一条为微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受。原告以被告名义支付的购房款经结算有余，被告获得退款为67378.79元，其中住房退款为18114.09元、车位退款为39974.26元、利息退款为9094.14元及应退而未退款项为196.3元。2019年1月19日，被告退回了原告住房退款18114元及应退而未退款196元。同年2月2日，被告又退回了原告部分利息款7579元。原告认为，退回的款是其缴纳的购房款，被告应全部返还给原告，同时被告也未配合办理房屋过户，故原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的《单位房转让协议》、《微利房交易补充协议合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告提出该协议无效的辩解意见，本院不予采纳。原、被告双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了转让费，被告应按照合同约定在取得房屋所有权后协助配合办理过户手续，现原告要求被告在五天内协助配合办理过户手续，因本院依申请调取的鹰潭市人民政府办公室抄告单明确载明该房屋在购买5年后可上市交易，故对原告要求被告5天内协助配合办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付单位退回的款项的诉讼请求。原、被告签订的《微利房交易补充协议合同》明确约定被告因该房屋所取得或享有的各项优惠福利政策（包括但不限于房屋面积的赠送和增加，房屋相关税费的减免）均由原告享受，且退回的款项系原告按照3030元/平方米（因楼层系数原因）缴纳的购房款与实际造价的差额部分，该款系多缴的购房款，故被告应按照统计表返还原告车位退款39974.26元、部分未退利息1515.14元及逾期付款利息1275元（利息从2018年11月15日起按照年利率6%暂计算至2019年5月21日，之后的利息以41489.4元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计42764.4元。对于原告诉请的违约金15000元，被告并非主观原因不配合办理房屋过户手续，因房屋系微利商品房，政策上不允许在取得微利商品房所有权后立即进行上市交易，故被告不存在违约行为，对原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告王祖忠、曹卫军于本判决生效后十日内支付原告艾奇俊41489.4元及逾期付款利息1275元（利息从2018年11月15日起按照年利率6%暂计算至2019年5月21日，之后的利息以41489.4元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计42764.4元；二、驳回原告艾奇俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费634元（已减半），由原告艾奇俊承担172元，由被告王祖忠、曹卫军承担462元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  张田美二〇一九年八月十四日书记员  朱 艳