贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0526民初787号原告贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇建设西路1-13号。统一社会信用代码：91520526580670974J。法定代表人向林丰，公司董事长。委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15205200810360802。特别授权代理。委托代理人陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201611488319。一般授权代理。被告马敏全，男，1973年10月7日出生，回族，农民，小学文化，住贵州省威宁县。被告李国君，男，1980年4月11日生，汉族，个体工商户，高中文化，住湖南省衡阳市蒸湘区。李国君委托代理人陈龙，贵州草海律师事务所律师，执业证号:15224201510172482。特别授权代理。原告贵州黔蒙房地产开发有限公司诉被告马敏全租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理，经被告马敏全申请，本院依法追加李国君为被告参加本案诉讼。依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下简称黔蒙公司）委托代理人陆桢兰，被告马敏全，被告李国君委托代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔蒙公司诉称，被告马敏全与案外人曹凛于2015年6月1日签订租赁合同一份，约定曹凛将从原告处取得使用权的威宁县火车站前天河时代广场西区1-9号门面出租给被告使用。租期自2015年6月1日至2018年6月1日，租金68元/㎡/月，每三个月付一次。被告自2017年6月1日未支付租金，至2018年8月21日，马敏全将涉案房屋交还曹凛，由曹凛交给业主自行管理。2018年8月21日，原告与曹凛之间因租赁包括涉案房屋在内的天河时代广场租赁合同发生纠纷，原告诉至威宁县人民法院请求解除与曹凛之间的租赁合同。经威宁县人民法院调解，双方达成协议，威宁县人民法院制作了（2018）黔0526民初2842号民事调解书，确认解除原告与曹凛签订的租赁合同，曹凛与本案被告等十余人签订的租赁合同所明确的权利义务全部由曹凛转让给原告承受，拖欠的租金由原告向马敏全等人收取并归原告所有。现经核算，马敏全尚欠租金62415元，根据租赁合同及上述调解书确定的权利义务，现诉至人民法院请求判令被告马敏全向原告公司支付2017年6月1日至2018年8月30日共450天的租金62415元，本案诉讼费由被告承担。被告马敏全辩称，我同曹凛于2015年6月1日签订三年的房屋租赁合同属实，但之后我将房屋转租给李国君，租金由李国君支付给曹凛，与我无责任。至于曹凛签订合同起所有责任与我无关，请求人民法院追加曹凛为第三人参加诉讼。被告李国君辩称，我不是本案适格被告，马敏全与曹凛签订的合同是他与曹凛之间的法律关系，我仅是与马敏全产生转让合同关系。本案遗漏必要诉讼参加人参加诉讼，应当追加曹凛参加诉讼。本案系曹凛违约，曹凛未履行转让租赁物权利义务时应及时书面通知我方的义务，没收到过任何通知。原告公司与曹凛达成的调解协议将我方的权利义务约定进去，该约定对我方无任何约束力，我方只与曹凛产生债权债务关系。因原告公司物业管理不到位，导致管道漏水将我方存放的药品等造成损害，对此我方保留诉权。经审理查明，原告公司与案外人曹凛于2014年5月6日签订《租赁合同》一份，约定原告公司将位于威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场西区物业（1-5号楼）地下一层至地上二层的房屋租赁给被告曹凛使用。后曹凛将1-5栋楼1-9号门面转租给被告马敏全使用，面积61.2㎡，租期自2015年6月1日至2018年5月30日，租金60元/㎡/月，于2015年5月20日向马敏全下发《商铺交付使用通知书》，通知该商铺于2015年6月1日正式交付使用，商铺租期将正式开始计算。马敏全使用一段时间后，于2017年1月10日同被告李国君签订《门面转让协议》，约定将1-9号门面经营使用权转租给李国君，双方约定转让费和保证金共35000元。马敏全在转让前将门面租金交纳至2017年6月1日，转让给李国君后，李国君及马敏全均未再交纳门面租金。后原告公司因同曹凛租赁黔蒙天河时代广场西区物业1-5号楼一事发生争议，原告公司于2018年5月24日诉至本院，经本院主持双方当事人调解，于2018年8月21日达成（2018）黔0526民初2842号民事调解书，该调解书第三项双方约定曹凛同案外人王大君及本案被告马敏全等十余人签订的《商铺租赁经营合同》所明确的权利义务全部转让给原告公司承受，该十余户所拖欠的商铺租金由原告公司收取并归其所有。原告公司于2019年1月28日将被告马敏全诉至本院，请求给付拖欠的租金，同时因原告公司对该调解书不服，向贵州省毕节市中级人民法院申请再审，毕节市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）黔05民申44号民事裁定书，裁定驳回原告黔蒙公司的再审申请。同时查明李国君于2018年8月30日将案涉门面交还曹凛，由曹凛交还业主管理使用。上述事实，有原、被告双方当事人陈述、商铺交付使用通知书、门面转让协议、民事调解书、民事裁定书、西区商铺季度租金收费表在卷相互印证，以上证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，各方当事人均未向本院提交曹凛与马敏全签订的《租赁合同》，但根据双方当事人陈述及《西区商铺季度租金收费表》及《门面转让协议》，可认定马敏全同曹凛签订案涉1-9门面租赁协议，面积为61.2㎡，租期自2015年6月1日至2018年5月30日，租金60元/㎡/月，租金支付至2017年6月1日，以及自2017年1月10日起将案涉门面转租给李国君使用的事实，本院对上述事实予以确认。被告李国君对转租案涉门面及未支付租金的事实不持异议，仅是辩称其合同相对方是马敏全，曹凛违约将案涉门面权利义务转让给原告公司未履行通知义务，应追加曹凛为被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，各方均未向本院提交证据证明该转租行为是否已经出租人曹凛同意，但被告李国君转租该门面后一直使用至租赁期满的事实可以认定，故该转租合同成立并履行完毕，李国君应按照同马敏全的约定全面履行自己支付租金的义务。根据双方在《门面转让协议》中的约定“从今天起（即日起）2017年1月10日，营业房的经营使用权归李国君所有，本人马敏全不得干涉营业房经营事项，同时一切责任与本人马敏全无关”可认定双方已约定剩余租金由被告李国君向出租人曹凛承担给付义务，马敏全该答辩意见理由成立，本院予以支持，拖欠的租金应由李国君承担给付义务。关于李国君提出的曹凛违约将案涉门面权利义务转让给原告公司未履行通知义务，应追加曹凛为被告，曹凛与原告公司达成的调解协议对其无任何约束力的答辩意见。案涉门面租赁时间下限为2018年5月30日，原告公司同曹凛达成调解协议的时间为2018年8月21日，达成调解协议时案涉门面租赁期限早已届满。曹凛承诺剩余门面租金由原告公司收取并归原告公司所有的调解意见并未损害李国君的任何合法权益，李国君只需与原告公司进行相应的后续问题处理即可。原告公司同曹凛达成的调解协议并未对曹凛与马敏全签订的租赁合同造成任何实质性损害，该约定经双方自愿协商达成并由本院出具民事调解书予以确认，并未损害马敏全及李国君的任何权益。故李国君该答辩意见理由不成立，本院不予采纳，其请求追加曹凛为被告的意见对本案的审理不具有任何意义，对该申请，本院不予准许。关于案涉门面剩余租金的认定。原告公司诉称案涉门面租金为68元/㎡/月，但根据《西区商铺季度租金收费表》载明的内容，案涉1-9号商铺面积为61.2㎡，租期自2015年6月1日至2018年5月30日，租金60元/㎡/月，租金支付至2017年6月1日。故应按该收费表载明的60元/㎡/月计算剩余租金，对超出部分，本院不予支持。原告公司诉请将租金计算至2018年8月30日，即李国君将案涉商铺交还曹凛、由曹凛交还业主自行管理之日，双方约定的租赁期限是2018年5月30日，但至该期限后，李国君并未及时将门面交还，而是继续使用该门面至2018年8月30日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故该三个月的时间应视为李国君继续租赁使用，应向原告公司承担给付租金的义务，原告该主张理由成立，本院予以支持。故拖欠的15个月租金为：61.2㎡×60元×15个月=55080元，对原告诉请中超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告李国君于本判决生效后十日内向原告贵州黔蒙房地产开发有限公司支付拖欠的租金55080元；二、驳回原告贵州黔蒙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由原告贵州黔蒙房地产开发有限公司负担94元、被告李国君负担586元。如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  蔡国俊二〇一九年八月二十三日书记员  宋良建