福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初862号 原告（反诉被告）：闽清县梅城镇城关村民委员会，住所地福建省闽清县。 法定代表人：吴贤成，主任。 委托诉讼代理人：郭学金，福建学金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州启祥商业管理有限公司，住所地福州市。 法定代表人：陈龙，总经理。 委托诉讼代理人：温雪生，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告闽清县梅城镇城关村民委员会（以下简称“城关村委会”）与被告福州启祥商业管理有限公司（以下简称“启祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城关村委会委托诉讼代理人郭学金、被告启祥公司委托诉讼代理人温雪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城关村委会向本院提出诉讼请求：1.判令启祥公司履行承租人的合同义务，向城关村委会支付约定的保证金225万元，并承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2017年9月4日，启祥公司参与城关村委会的闽清县1至3层房产30年租赁使用权的竞拍活动，并以最高竞拍价128968641.02元竞得拍卖标的。2017年9月8日，城关村委会与启祥公司签订房屋租赁合同，双方对相关权利、义务作出明确约定：其中启祥公司应缴交履约保证金250万元，除启祥公司可用拍卖保证金25万元抵付外，尚余的225万元保证金于交房之日起三日内支付。2018年11月19日，因闽清天行大街道路施工，经双方协商一致，签订补充合同约定：启祥公司于2019年2月22日前付清尚余的225万元保证金，现启祥公司逾期支付，经城关村委会催讨，启祥公司仍拒不履行。为维护城关村委会合法权益，请求判如所请。 启祥公司辩称，城关村委会自身违约，无权要求支付约定的保证金225万元，城关村委会的本诉请求应当驳回。2017年9月8日，启祥公司（承租方、合同乙方）与城关村委会（出租方、合同甲方）签订《房屋租赁合同》第一条约定“房屋的坐落及租赁范围：1.甲方出租给乙方的房屋位于闽清县，该出租房屋面积共6999.83平方米。2.甲方将上述房屋1-3层外立面使用权同时出租给乙方，乙方享有该外立面的独家使用权，该外立面的使用费包含在本协议约定的租金内。”第四条第四款约定“租赁房屋的物业由乙方自行管理，甲方应负责协调，确保乙方对租赁房屋物业的单独管理，不纳入租赁房屋所在项目统一物业的管理。”上述租赁合同签订后，启祥公司按照合同约定于2017年9月14日支付城关村委会租赁保证金人民币25万元。但是，启祥公司接收城关村委会交付的租赁房屋后，房屋的物业管理公司以立面的所有权归属全体业主为由、将租赁房屋1-3层外立面分割出租给他人使用，目前，已经由“全友家私”、“陶元帅”等广告牌占用，启祥公司无法获得合同约定的租赁房屋外立面的独家使用权。而且，物业管理公司将启祥公司承租的范围纳入统一物业管理，启祥公司无法实现租赁房屋物业的自行管理及单独管理。城关村委会交付的房屋，严重不符合合同约定的条件，其行为已经构成违约，无权要求继续履行合同及支付剩余保证金。 启祥公司向本院提出反诉请求：1.依法解除启祥公司与城关村委会于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》及2018年11月19日签订的《房屋租赁合同之补充合同》；2.城关村委会双倍返还启祥公司合同保证金50万元；3.城关村委会赔偿启祥公司损失266220元；4.本案诉讼费用由城关村委会承担。事实与理由：2017年9月8日，启祥公司与城关村委会签订《房屋租赁合同》，双方就房屋的坐落及租赁范围、租赁期限、租金及保证金的支付方式、租赁房屋的物业管理、违约责任等权利义务进行了约定。2018年11月19日，启祥公司与城关村委会签订《房屋租赁合同之补充合同》，就交房时间、保证金支付及起租时间等进行补充约定。上述租赁合同签订后，启祥公司按照合同约定于2017年9月14日支付城关村委会租赁保证金25万元。但是，启祥公司接收城关村委会交付的租赁房屋后，房屋的物业管理公司以立面的所有权归属全体业主为由、将租赁房屋1-3层外立面分割出租给他人使用，启祥公司无法获得合同约定的租赁房屋外立面的独家使用权。而且，物业管理公司将启祥公司承租的范围纳入统一物业管理，启祥公司无法实现租赁房屋物业的自行管理及单独管理。城关村委会交付的房屋，严重不符合合同约定的条件，其行为已经构成违约，且导致启祥公司无法实现合同目的。为此，启祥公司提出上述诉讼请求，望贵院予以支持，以维护当事人的合法权益。 城关村委对启祥公司的反诉辩称：1.原、被告签订的租赁合同及补充合同是合法有效的，反诉原告应依照合同约定继续履行合同义务。2.双方签订的租赁合同及补充合同不具备约定和法定的解除条件，反诉原告的诉讼请求应予以驳回。 经本院释明，城关村委会变更诉讼请求为：1.判令启祥公司赔偿城关村委会自2019年2月19日起至启祥公司实际移交租赁房屋之日（2019年7月22日）止的租金损失1593750元（每月租金312500元，共计5个月零3天）。2.判决租赁合同约定的履约保证金不予退还。3.判决保留原告主张重新拍卖租赁权可能产生的租金差价损失赔偿的诉权。4.判令被告承担本案所有的诉讼费用。 启祥公司针对城关村委会变更的诉请在原先答辩意见的基础上补充意见如下：1.本案合同的解除是由于城关村委会的违约造成的，其诉请没有事实和法律依据，不能成立。2.合同约定的租金开始支付的时间为2019年12月19日，租金支付时间尚未开始，城关村委会不存在任何损失。3.原告主张保留差价的诉权的诉请不但没有事实依据，还属于重复主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：城关村委会提供的房屋租赁合同、补充合同及房屋交付确认书，启祥公司对其真实性均无异议，可以证明城关村委会已按合同约定于2018年11月19日将诉争房屋交付启祥公司，该公司至2019年2月22日止未按约定向城关村委会支付履约保证金225万元的事实； 启祥公司提供的说明函、照片、回函，均发生在诉争房屋交付后（即2018年11月19日之后），且启祥公司没有证据证明是城关村委会所为，故上述证据不足以证明其所要证明的事实，不予采信；收据、建设工程设计合同、福建增值税普通发票、中国工商银行业务回单、闽清“梅城里”项目服务协议、收款收据、广告制作安装合同、福建增值税普通发票、中国工商银行业务回单，均系启祥公司单方行为，且与本案无关，不予采信；关于解除《房屋租赁合同》的函、快递面单、快递物流信息，只能证明启祥公司曾于2019年2月25日向城关村委会发函的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，启祥公司（承租方、合同乙方）与城关村委会（出租方、合同甲方）签订《房屋租赁合同》，就启祥公司承租城关村委会房屋事宜，达成如下主要约定：一、房屋的坐落及租赁范围：1.甲方出租给乙方的房屋位于闽清县，该出租房屋面积共6999.83平方米。2.甲方将上述房屋1-3层外立面使用权同时出租给乙方，乙方享有该外立面的独家使用权，该外立面的使用费含在本协议约定的租金内。二、租赁期限、租金及保证金的支付方式：1.租赁期限为二十年，预定自2018年9月30日起至2038年9月29日止。租期届满后，双方可按照本协议约定条件自动延展租期十年。实际租期自甲方向乙方交付出租房屋之日扣减约定的十个月装修期后起算。2.乙方承租期间的年租金为375万元，乙方应缴纳的租金每三年递增3%，租金按年支付。3.装修期十个月，自甲方向乙方交付出租房屋之日起计算。4.本合同签订之日起七个工作日内乙方向甲方预付25万元，在交房之日起三日内支付剩余保证金225万元（预付金同时转为保证金），乙方共向甲方缴纳合同保证金250万元。三、租赁房屋的物业由乙方自行管理，甲方应负责协调确保乙方对租赁房屋物业的单独管理，不纳入租赁房屋所在项目统一物业的管理。四、违约责任：甲方因以下情况发生导致合同解除时，甲方应双倍返还乙方合同保证金，甲方除应双倍返还保证金外，还应负责赔偿直至达到乙方全部损失为止（损失包括但不限于在租赁期限内经营乙方可得利润损失、装修损失等）：（1）不能提供本合同约定的房屋而解除合同的；（6）无法保证乙方按照本协议约定正常使用租赁房屋的。合同签订后，启祥公司于2017年9月14日向城关村委会支付保证金25万元。2018年11月19日，因闽清天行大街道路施工，经双方协商一致，签订补充合同约定：启祥公司于2019年2月22日前付清尚余的225万元保证金。2019年2月25日向城关村委会发函，要求解除双方所签订的合同。之后，因启祥公司未予支付尚余的225万元保证金，引起纠纷。 在诉讼过程中，双方一致同意于2019年7月22日解除2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》以及2018年11月19日签订的《房屋租赁合同之补充合同》，并于同日办理了讼争房屋的移交手续。 本院认为，城关村委会与启祥公司签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、启祥公司是否构成违约。合同签订后，城关村委会已依约于2018年11月19日履行交付租赁房屋的义务，启祥公司对交付的租赁房屋未提出任何异议，而在房屋接收后，未按约支付保证金，以自己的行为表明不履行合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。二、损失的计算标准及计算期间。关于损失的计算标准问题，现双方虽然于2019年7月22日解除了所签订的合同，但因启祥公司的违约行为延误了城关村委会继续招租时间,造成租金的实际损失，城关村委会主张该损失参照租赁合同约定的年租金375万元，即每月31.25万元标准计算,予以支持。关于损失的计算期间问题，双方签订的补充合同约定租赁期自2019年2月19日起计算,故损失的计算期间应为自2019年2月19日起至2019年7月22日双方解除合同之日止,共计5个月零三天。鉴于双方签订的合同已解除，城关村委会收取的保证金25万元，应予以返还；由于案涉合同的违约是启祥公司自身原因造成的，故其要求赔偿损失266220元的反诉请求，不予支持。 综上所述，对城关村委会的部分诉讼请求予以支持，对启祥公司的部分反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下： 一、福州启祥商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向闽清县梅城镇城关村民委员会赔偿租金损失1593750元； 二、闽清县梅城镇城关村民委员会于本判决生效之日起十日内返还福州启祥商业管理有限公司保证金250000元； 三、驳回闽清县梅城镇城关村民委员会的其他诉讼请求； 四、驳回福州启祥商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24800元，由闽清县梅城镇城关村民委员会负担5657元，福州启祥商业管理有限公司负担19143元；反诉受理费11462元，由福州启祥商业管理有限公司负担6412元，闽清县梅城镇城关村民委员会负担5050元；财产保全费5000元，由福州启祥商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  王义奔 审 判 员  俞桂天 人民陪审员  吴林英 二〇一九年八月二十三日 法官助理潘楚楚 书记员徐静 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-