上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2656号原告沈某。原告张某。两原告共同委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。两原告共同委托���理人ＸＸ，上海凯正律师事务所律师。被告徐甲。被告周某。被告徐乙。法定代理人周某。三被告共同委托代理人郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告沈某、张某与被告徐甲、周某定金合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理。本案诉讼期间，根据原告申请，本院依法追加徐乙作为本案被告参加诉讼，并依法由审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈某、张某的共同委托代理人ＸＸ，被告周某及三被告共同的委托代理人郭韧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈某、张某共同诉称，2015年5月23日，原、被告经居间介绍签订了一份《定金协议》，约定了原告向被告购买其所有的上海市闵行区金平路XX弄XX号XXX室房屋的购买意向、成交条件、付款方式和违约责任等条款。签订《定金协议》的次日即2015年5月24日，原告向被告支付了定金人民币（币种下同）100,000元。根据《定金协议》的约定，被告在浙江省桐庐县人民法院（以下简称桐庐法院）有700,000元的债务而导致涉案房屋上存在司法查封，原告同意的条件是被告在700,000元的限额内将法院的解封条件谈妥，由原告将600,000元支付给被告，双方共同至法院办妥解封事宜。此后，被告未积极履行协议约定的义务，却突然向原告提出，法院的债务不止700,000元。原告通过其他途径查到仅法院确定的债务就是830,000元，被告要求将《定金协议》中约定的首付款变成1,200,000元，总房价从3,600,000元涨到3,800,000元，原告未能同意，后双方一直协商未果。原告于2015年7月20日向被告发出《催告函》，然而催告期已过，被告仍未积极履行，2015年10月25日，被告未经原告及居间方许可，强行将由居间方保管的涉案房屋房产证抢回，涉案房屋上原有的司法限制查封也未撤销，被告已无继续履行《定金协议》的可能。原告遂诉诸法院要求判令：（一）解除原、被告签订的《定金协议》；（二）被告双倍返还定金200,000元。诉讼中，原告撤回了上述第（一）项诉请。被告徐甲、周某、徐乙共同辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋因被告的债务而被法院查封，被告出售涉案房屋时，与债权人约定了在700,000元的清偿限额内解封，故被告以低于市场价的价格出售涉案房屋，原告对此知情。原、被告就解封及签订正式买卖合同的约定是，待被告与债权人谈妥解封条件由原告将600,000元付给被告，原、被告双方共同至法院办理解封手续，然后签订买卖合同。在办理法院解封的问题时，被告的债权人突然提出要涨价，要求被告支付超过700,000元的款项，��终导致被告与债权人没有谈拢，被告要求原告先支付600,000元，由被告再与债权人慢慢协商解决，但原告不同意。之后，原告说等不及了，就在2015年7、8月份购买了其他房屋。按照《定金协议》的约定，应由原告先行支付600,000元解封款，但原告一直未能给付，故是原告的原因导致《定金协议》无法继续履行，而《定金协议》没有约定解封期限，被告不构成违约，要求没收定金100,000元。经审理查明，2015年5月23日，原告沈某、张某（作为买受方，签约乙方）与被告徐甲、周某、徐乙（作为出售方，签约甲方）签订《定金协议》1份，约定甲方向乙方购买的房地产坐落于上海市闵行区金平路XX弄XX号XXX室，该房地产有抵押登记及法院查封；该房地产成交价为3,600,000元，成交的方式为签订该定金协议后，甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并依该买卖合同的���定履行；为保障交易安全，甲方应于签订该协议当日将以甲方为权利人的房地产权证原件交于居间方暂存；待甲方办妥该房地产人民法院解封手续后5日内，甲、乙双方至居间方签订《上海市房地产买卖合同》；甲、乙双方协商约定该房地产的购房定金为700,000元整；签订该协议当日，乙方支付甲方第一笔购房定金100,000元整，待甲乙双方签订买卖合同后同时，该定金直接转为购房首付款的一部分（注：为保证交易安全，甲方同意于收到乙方购房定金后将该定金暂存于居间方，待甲乙双方及居间方办理该房地产解封手续当日将该款再返还甲方，在此期间内甲方无权要求居间方返还定金）；甲方办妥该房地产解封手续当日，乙方支付甲方剩余购房定金600,000元整，待甲乙双方签订买卖合同后同时，该定金直接转为购房首付款的一部分（注：付款当日，甲乙双方及居间方共���至法院办理解封手续）；签订买卖合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款700,000元整（注：该款项包含定金700,000元整）；甲方至银行办理银行还款手续当日，乙方支付甲方第二笔购房款600,000元整（注：付款当日，甲乙双方及居间方共同至银行办理还款手续，以上购房款专用于偿还甲方尚欠其贷款银行的款项及注销银行对该房地产已设有的抵押，乙方对以上事项知晓并表示同意，该款项直接划入甲方还贷账号专用于还清甲方尚欠的借款本息，届时若有任何不足均由甲方自行补足）；甲、乙双方至交易中心办理完该房地产的交易过户手续前，乙方支付甲方第三笔购房款1,250,000元整；自以乙方为权利人的房地产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方贷款款项1,000,000元整，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续，且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分；甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款50,000元整；甲、乙双方若有任何一方未按照该协议约定办理的，每逾期一日，违约方应向守约方支付成交价万分之十的违约金，逾期超过二十日，则守约方有权单方面解除该协议，并按定金罚则追究违约方的违约责任。该协议第八条特别约定如下事项：经甲乙双方协商一致，该房地产内存在银行贷款及司法限制，居间方已如实告知甲乙双方，甲方承诺除银行贷款600,000元整及因借贷纠纷产生债务700,000元整外无其他任何债权债务，否则，甲方愿意按照该定金协议约定承担违约责任；甲方承诺该房地产内无任何户口；乙方目前处于限购状态，甲方已经知晓，甲方同意在乙方将自己的房地产出售后再行办理该房地产交易的审税手续，乙方承诺积极办理乙方房屋的出售手续。2015年5月24日，被告徐甲出具《收据》1份，载明：“今收到沈某支付的关于购买本人所有的坐落于上海市闵行区金平路XX弄XX号XXX室房地产依《定金协议》约定的第一笔定金100,000元整，签订买卖合同当日，该定金直接转为购房首付款的一部分”。当日，被告将该笔定金交由居间方保管。签订上述《定金协议》后，被告至桐庐法院处理涉案房屋的解封事宜，其债权人不同意以700,000元的金额结清债务，被告遂要求原告先行支付第二笔定金600,000元，原告未能同意，双方协商未果。2015年7月20日，原告沈某向被告周某、徐甲发出催告函，载明：“就我方购买贵方名下的坐落于上海市闵行区金平路XX弄XX号XXX室房地产（以下简称该房地产）之事宜，我方与贵方及居间方于2015年5月23日签订了该房地产的《定金协议》（以下简称该协议），在该协议中贵方、我方及居间方对该房地产的买卖居间事宜达成了一致意见。且贵方已经收受我方支付的定金100,000元整，作为贵方与我方履行该协议的担保。因签订该协议时该房地产存在法院查封，无法签订正式的《上海市房地产买卖合同》，贵方承诺该房地产仅存在700,000元的私人借贷，并要求办理法院解封所需的700,000元由我方支付的情况下贵方与我方及居间方签订了定金为700,000元整的该协议。然，截至目前，贵方迟迟不予办理该房地产的法院解封手续，经我方及居间方多次催促，仍不予理睬，更有甚者，贵方在未办理法院解封的情况下竟然提出因贵方借贷产生的利息须我方在合同价款外另行补偿贵方，否则不予办理解封手续，贵方的行为明显违背缔约精神及诚信原则，我方更是无法接受。为此我方郑重催告贵方：务必于2015年7月31日前办妥法院查封的解封手续并就该房地产与我方按照该协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》，并采取积极配合态度，继续进行交易。我方给予贵方上述宽限期，并不代表我方放弃解除该协议并追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的一个履约机会，若贵方仍不配合，我方将解除该协议，同时要求贵方双倍返还我方已支付的定金200,000元整，且保留追究贵方其他法律责任的权利。”嗣后，原、被告仍协商未果，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，原告明确表示仅要求被告返还定金100,000元并赔偿违约金100,000元，不要求居间方承担返还责任。另查明，2014年11月21日，全国法院失信被执行人名单信息中发布的资料显示，被告在桐庐法院的未履行债务金额为835,100元。被告主张签订《定金协议》前在桐庐法院执行阶段与债权人协商确认的执行和解金额为700,000元，但办理解封手续时债权人最终未能同意。2015年11月5日，该案的司法查封被解除。再查明，原告于2015年7月及9月先后办理了出售自有的两套房屋的产权过户登记，并于2015年9月办理了在他处另购房屋的产权过户登记。又查明，2015年11月3日，居间方将涉案房屋进行了网上合同信息备案，后因被告投诉，房地产交易中心撤销了该份合同备案信息。以上事实，由原告提供的《定金协议》、定金《收据》、转账凭证、《催告函》、全国法院失信被执行人名单信息、微信记录、短信记录、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿，被告提供的《定金协议》、《收款凭证》、上海市房���产登记簿、情况说明、律师函、合同备案信息查阅结果以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为,本案的争议焦点是原、被告最终未能签署《上海市房地产买卖合同》的原因和责任。本案原告交付被告的定金性质为立约定金，其作用在于担保原、被告按《定金协议》约定的条件进一步磋商签署《上海市房地产买卖合同》。《定金协议》约定的签署买卖合同的条件是被告办妥涉案房屋解封手续后五日内，并约定先由被告谈妥解封条件，再由原告支付第二笔定金600,000元。在被告未能谈妥解封条件的情况下，其并无理由要求原告先行支付600,000元，故原告有权拒绝向被告支付600,000元。本院同时注意到，《定金协议》中关于签署《上海市房地产买卖合同》及支付第二笔定金的时间均以被告办妥涉案房屋的解封手续之日为时间节点，但该协议中关于被告办妥解封手续的时间并未确定。《定金协议》中亦约定原告在签订该协议时尚处于限购状态，其需在将自有的房屋出售后再行办理涉案房屋的交易审税手续，故在签订《定金协议》时原告对自身完成涉案房屋交易流程的时间也尚未确定，在此情况下，原告亦应自行承担被告办妥解封手续的时间未予确定的风险。原告虽对于被告的解封事宜进行了催告，但被告并未就此时间点与原告磋商一致，原告并不能苛求被告在其催告的时间内必须完成解封事宜，其也无义务等待被告解封事宜的悬而未决，在双方就解封时间未能达成一致的情况下，原告有权另行购置房屋，而被告在原告已起诉要求双倍返还定金后，即便将解封后的房屋另行出售，亦不构成违约。纵观本案，原、被告就被告办妥解封手续的时间未能确���，故最终未能签署《上海市房地产买卖合同》不可归责于其中任何一方，被告应将定金本金返还原告。涉案定金是由原告交付被告，并由被告向原告出具收据，故定金的收取方为被告，现原告要求被告向原告返还定金本金，本院予以支持，但对于其要求被告承担定金罚则之诉请，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告未能办妥解封手续导致原、被告最终交易未成而引发了本案诉讼，本案的诉讼费用应由被告承担。至于被告与居间方间的定金暂存、佣金支付及合同网签事宜，是其与居间方的居间合同关系，与本案审理的定金合同关系隶属不同的法律关系，应由其另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：被告徐甲、周某、徐乙于本判决生效之日起十日内返还原告沈某、张���定金计100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，财产保全费5,000元，合计7,150元，由被告徐甲、周某、徐乙负担（于本判决生效之日起十日内向原告沈某、张某直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  袁白薇二〇一六年二月二十六日书记员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债���的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。