新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第６３９号原告（反诉被告）：何俊龙，男，1983年9月11日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。被告（反诉原告）：刘超，男，1970年4月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告（反诉原告）：张荣贵，男，1980年5月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐经济技术开发区。被告（反诉原告）：李新海，男，1977年10月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆塔城地区。被告（反诉原告）：裴玉国，男，1964年8月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。共同委托代理人：肖玲，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者共同委托代理人：刘建江，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）何俊龙起诉被告（反诉原告）刘超、张荣贵、李新海、裴玉国确认合同效力纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法由审判员张静独任审判，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何俊龙，被告（反诉原告）刘超、张荣贵、裴玉国及共同委托代理人肖玲到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，于2015年11月12日再次公开进行审理。原告（反诉被告）何俊龙，被告（反诉原告）刘超、张荣贵、裴玉国及共同委托代理人肖玲到庭参加诉讼。后经本院释明，被告（反诉原告）变更反诉请求，本案于2016年1月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）何俊龙、被告（反诉原告）刘超、张荣贵、李新海、裴玉国的共同委托代理人肖玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何俊龙诉称：2014年6月19日，我与四被告签订房屋租赁协议书，约定我租赁房屋面积3500平方米。房屋租赁协议签订后，我发现四被告给我租赁的房屋规划手续不全，且该房屋未取得房产部门颁发的房屋所有权证。租赁的房屋系四被告自行翻建，房屋存在质量问题，我在装修时房屋屋顶漏水，导致我遭受装修损失。现诉至法院，要求确认原告与四被告签订的房屋租赁合同无效；要求四被告返还原告房租200000元；要求四被告赔偿装修房屋费用120000元，且由被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）刘超、张荣贵、李新海、裴玉国辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。我们四人与原告签订房屋租赁协议书。协议签订后，我们四人按照协议履行了交付房屋的义务。但原告没有按照约定向我们交付房屋租赁费。现诉至法院，要求原告支付房屋占有使用费320000元（2014年9月15日至2015年9月25日）且反诉费用由原告承担。原告（反诉被告）何俊龙针对反诉辩称：不同意四被告的反诉请求，被告出租给我的房屋属于违章建筑，合同属于欺诈性无效合同。经审理查明：2014年6月18日，原告向被告交付三工村六队2014年9月15日至2015年3月15日房租款200000元。2014年6月19日，原告与四被告签订房屋租赁协议书，约定四被告将乌鲁木齐市二工乡三工村六队（新市区宁波街北十巷92号）自建房（3500平方米）租给原告经营使用；原告可以将此房分租给他人合法经营，四被告必须保证此房屋的合法性，如不能保证此房屋的合法性，给原告造成的经济损失，由四被告给予原告赔偿；租赁期限为10年，自2014年9月15日至2024年9月14日（装修期为3个月，2014年6月15日至2014年9月15日为装修期）；房屋租金为前五年每年36万元，后五年每年50万元，支付方式为每半年支付一次；租赁期间，土地的产权税由四被告依法交纳；原告自行承担租赁期间内所产生的其他相关费用（包括：水、电、暖气费、工商、税务、垃圾、治安、排污等），相关费用原告应按月按时向有关部门交清，所有费用与四被告无关；租赁期内，原告不得随意改变或损坏房屋的设施及建筑结构，如需装修，必须经过四被告同意，按照规定要求，方可进行施工，装修费用自理；原告在租赁期间，所从事的经营活动中，对外所欠的一切债权、债务由原告自行承担，因违法不按规定所缴应缴的有关费用，而受到执法部门的罚款及其他相关部门的处罚与四被告无关；租赁期内房屋如遇征迁或征用，房屋装修赔偿归原告所有，如遇不可抗力的因素致使房屋损毁及其附属设施严重受损，导致本协议不能继续履行，双方互不承担责任，本协议自行终止；租赁期满，如原告需继续租用，应在租赁期满前二个月向四被告提出书面申请，在同等的市场价格条件下，经双方协商后，原告享有优先租赁权，双方重新签订该房屋租赁协议；原告在租赁期内，逾期未交纳按约定应当由原告交纳的各项费用，已经给四被告造成损失的；累计拖欠租金10天的，四被告有权终止协议收回房屋，因此而造成的损失，由原告自行承担并赔偿四被告的相应损失；协议期内，原告正常履行协议时，四被告不得无故解除协议，原告也不得擅自中途退房，否则租金不退；在协议履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，或经上级有关部门裁决；以上协议经双方审核、签字之日起生效；双方应认真遵守协议内所定的各项条款，如违约以年租金的30%作为违约金，赔偿给守约方，由此引发的一切法律、经济等责任由违约方全部负责；合同签订之日以前，四被告所有与房屋有关的债务债权与原告无关，如四被告将此房屋卖给他人，此合同继续生效。该合同签订后，四被告将房屋交付给原告。原告对房屋进行了装修，且部分房屋进行了转租。后原、被告发生争议，现原告一直未将房屋交还四被告。另，本案涉案房屋的原所有权人为三工村六队村民马志前，马志前将房屋出售给四被告，四被告将原房屋拆除后新建了本案涉案的房屋，新建房屋地下一层及地上两层四被告取得相应的规划手续，地上第三层及第四层尚未取得建设规划手续。庭审中，本院释明原告是否对装修损失进行鉴定，原告明确表示对装修损失不进行鉴定。上述事实有收条、房屋租赁协议书、证人证言、乌鲁木齐市城市规划管理局建筑、用地红线说明书及庭审笔录存卷为证。本院认为：本案中首先应确认原、被告之间的房屋租赁协议书是否合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告出租给原告的房屋虽地下一层及地上一、二层有规划手续，但地上三、四层并未取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，四被告仍无法提交涉案房屋第三、四层的规划审批手续，原、被告之间的房屋租赁协议书应认定为无效合同。原告现仍实际占有涉案的房屋，原、被告之间的房屋租赁协议书为无效合同，原告应将涉案房屋返还给四被告。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”庭审中，原告称其在2015年5月曾电话要求将房屋返还给被告裴玉国，被告裴玉国拒绝。庭审中，原告确认其从被告处租赁的房屋钥匙仍在原告手中，原告亦无证据证明其已向被告交还了房屋。租赁合同虽无效但原告一直实际占有使用涉案的房屋，故对原告要求四被告退还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿原告装修损失的诉讼请求，经本院释明，原告明确表示对装修价值不进行评估，现原告无有效证据证明其装修损失金额，故原告要求被告赔偿原告装修损失的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。原告仍实际占用涉案的房屋，原告应向被告支付相应的占有使用费，故四被告要求原告支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。四被告称其仅收到原告50000元租金，被告裴玉国向原告出具的收条上注明收到原告200000元是双方协商将装修费折抵进租赁费后出具的。被告对其辩称未出示证据证明，且被告裴玉国出具的收条上明确载明收到原告租金200000元，本院对四被告的该项抗辩不予采信。原告已向四被告支付租金200000元，应从已发生的占有使用费用370000元（2014年9月15日至2015年9月25日）中应将该费用扣除，故原告应向被告支付的占有使用费用应为170000元。综上，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何俊龙与被告（反诉原告）刘超、张荣贵、李新海、裴玉国于2014年6月19日签订的房屋租赁协议书无效，原告（反诉被告）何俊龙返还被告（反诉原告）刘超、张荣贵、李新海、裴玉国位于乌鲁木齐市二工乡三工村六队（新市区宁波街北十巷92号）自建房（3500平方米）；二、原告（反诉被告）何俊龙支付被告（反诉原告）刘超、张荣贵、李新海、裴玉国房屋占有使用费170000元（2014年9月15日至2015年9月25日）；三、驳回原告（反诉被告）何俊龙对被告（反诉原告）刘超、张荣贵、李新海、裴玉国的其他诉讼请求。上述原告何俊龙给付款项及返还义务，原告于本判决生效之日起十日内给付，逾期不支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息及迟延履行金。本案本诉案件受理费6100元（原告已预交），现由原告自行承担。本案反诉请求标的320800元，给付标的170000元，占请求标的52.99%。本案反诉案件受理减半收取3056元（四被告已预交），现由原告承担1619.45元，四被告承担1436.55元。原告承担的反诉受理费可连同本案案款一并给付四被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 张 静人民陪审员 刘 雯人民陪审员 张建华二〇一六年二月十八日书 记 员 王 艺