河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终937号上诉人（一审被告、申请执行人）：夏邑县农村信用合作联社。住所地：河南省夏邑县县府路东段北侧。统一社会信用代码：91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海，该联社员工。委托诉讼代理人：王文龙，河南宇信律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：赵国耀，男，1966年3月1日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：白敬喜，信阳市平桥区法律援助中心指派法律工作者。委托诉讼代理人：李凤霞，河南文开律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：信阳市上浦置业有限公司。住所地：河南省信阳市平桥区大别山商场**楼附楼**。统一社会信用代码91411500775116893B。法定代表人：朱顽强，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南恒喆实业有限公司。。住所地：河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环路******统一社会信用代码91410100563700369L。法定代表人：张建功，该公司总经理。委托诉讼代理人：马飞、兰松四，河南紫鼎律师事务所律师。上诉人夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）因与赵国耀、信阳市上浦置业有限公司（以下简称上浦公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称恒喆公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市中级人民法院（以下简称商丘中院）（2018）豫14民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人夏邑农信社的委托诉讼代理人陈建海、王文龙，被上诉人赵国耀的委托诉讼代理人白敬喜、李凤霞，被上诉人恒喆公司的委托诉讼代理人马飞、兰松四到庭参加诉讼。被上诉人上浦公司经传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏邑农信社上诉请求：一、撤销一审判决，驳回赵国耀的起诉或诉讼请求。二、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。本案中，被执行人上浦公司为房地产开发企业，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条进行审查。该条规定第二项规定所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；而在被上诉人未提供证据证明的情况下，不能认定案涉房屋是其名下唯一住房。是否交付及实际居住均与该条规定无关，一审法院适用该条规定径直判决，是对该条款的扩大适用，属于适用法律错误。且案涉房屋未竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，案涉房屋的交付不合法，即被上诉人占有该不动产违反法律禁止性规定，非合法占有。故一审判决适用法律错误，应予改判。赵国耀答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理结果适当。首先，案涉房屋系在对答辩人的唯一住房进行拆迁后所在的宗地上建设的房屋，其作为拆迁户早已与上浦公司签订了《拆迁安置补偿协议书》并办理了拆迁安置手续。案涉房屋在办理抵押登记及商丘中院查封前，上浦公司已交付答辩人并由答辩人实际占有使用，答辩人的生存权、居住权优先于上诉人的一般金钱债权。其次，案涉房屋已验收合格，开发商办理有预售许可证。退一步讲，即使建设工程未经竣工验收，发包人（上浦公司）已经使用，按照相关法律及司法解释的规定也应视为房屋验收合格。答辩人作为返迁户系合法占有，且上诉人也不是案涉房屋的施工方，无权主张答辩人是否合法占有。请求驳回上诉，维持原判。恒喆公司答辩意见与夏邑农信社的上诉意见一致。上浦公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。赵国耀向一审法院提出的诉讼请求1.停止对河南省信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××号房屋的执行行为；2.确认赵国耀对上述房屋拥有合法的所有权；3.本案的诉讼费及相关费用由夏邑农信社、上浦公司、恒喆公司承担。一审法院查明：王立斌拥有位于信阳市××桥区大别山商场4号楼北头房屋1套，2009年7月14日，赵国耀与王立斌签订该房屋转让协议，同日赵国耀与上浦公司签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定拆除赵国耀住宅34.84平方米和非住宅65.67平方米，赵国耀选择产权调换方式进行返迁安置。协议还约定了临时住房补助标准等事项，并确定了返迁选房序号。2011年4月22日，赵国耀选定22号楼112-212号返迁房屋，并于2014年4月4日与上浦公司签署返迁结算单，确认返迁商铺面积108.04平方米，赵国耀补交超面积房款196497元。信阳弘成物业服务有限公司出具有该房屋水电费收据。涉案房屋现已由赵国耀占有使用。另查明，2013年12月12日，恒喆公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日上浦公司为该笔借款用其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向商丘中院提起诉讼，该院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对上浦公司提供抵押担保的位于信阳市××桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。恒喆公司不服该判决提起上诉，河南省高级人民法院审理后于2017年12月1日作出（2017）豫民终881号民事终审判决，驳回上诉，维持原判。因恒喆公司、上浦公司未履行上述生效判决确定的义务，夏邑农信社向商丘中院申请强制执行，该院于2018年3月20日以（2018）豫14执66号执行案件立案执行。执行过程中查封了上浦置业公司提供抵押担保的上述楼房地产（2018年5月11日作出2018豫14执66号之一执行裁定），并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。赵国耀向商丘中院提出执行异议，主张涉案房屋的所有权并要求不得执行该房屋，该院2018年10月23日作出（2018）豫14执异125号执行裁定，驳回了赵国耀的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。该司法解释第二十九条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买人或回迁人的权利。因为回迁安置房，属于用途特定的房屋，具有物权属性，与抵押权相比，该权利明显优先于抵押权。赵国耀在本院对涉案房产查封之前及至2013年12月12日案涉借款抵押担保合同签订之前，已与上浦公司签订《拆迁补偿安置协议书》，且上浦公司亦已将涉案房屋交付，返迁人赵国耀已实际占有使用。同时，涉案房屋不能进行权属登记的原因系上浦公司在未告知赵国耀的情况下，擅自设置抵押所致，赵国耀并不存在过错。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，赵国耀作为拆迁安置人，对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。判决：一、不得执行赵国耀位于河南省信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××号房屋；二、驳回赵国耀的其他诉讼请求。一审案件受理费17440元，由被告信阳市上浦置业有限公司负担。本院查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该法条的但书条款明确了法律、司法解释另有规定的可以排除担保物权等优先受偿权，上述司法解释第二十八条、第二十九条即属于该但书条款的例外情形，即符合条件的无过错买受人与房屋消费者可以排除担保物权等优先受偿权的执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该司法解释的规定，被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，而对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待。这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，是一种特种债权，具有物权的优先效力，且涉及被拆迁人的居住权等生存利益的保护，其效力优先于就同一特定房屋与拆迁人签订房屋买卖合同的买受人，该买受人也应当包括符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条条件的房屋的买受人。举轻以明重，既然符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定条件的房屋的买受人的权利可以排除对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的申请执行人，在权利优先顺位上，处于更优先地位的被拆迁人对拆迁安置或置换房屋的权利，更应当能够排除上述执行。综合上述司法解释的规定，可以得出以下结论，即使申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，享有拆迁安置优先权的案外人可以排除人民法院的强制执行。本案中，案外人赵国耀与上浦置业公司在商丘中院查封案涉房屋及案涉借款抵押担保合同签订之前，已与上浦公司签订合法有效的拆迁补偿安置协议及返迁人选房确认书，约定赵国耀选择产权调换方式进行返迁安置及拆除赵国耀住宅的面积、临时住房补助标准等事项，选定了拆迁安置房的具体位置，能够明确指向案涉房屋。2014年4月4日赵国耀与上浦公司签署返迁结算单，赵国耀补交了超面积房款。上浦公司已将涉案房屋交付给返迁户赵国耀实际居住。故赵国耀对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，夏邑农信社的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。但引用《执行异议复议规定》第二十九条规定不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17440元，由夏邑县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳审判员  李建瑞审判员  张俊宇二〇一九年八月二十二日书记员  李嘉慧