上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第32320号原告上海海港新城房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人印博，董事长。委托代理人王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。被告王加锋，男，1978年5月28日生，汉族，住福建省宁德市。被告郑翠琴，女，1976年8月10日生，汉族，住福建省宁德市。原告上海海港新城房地产有限公司与被告王加锋、郑翠琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，因两被告下落不明，本院通过公告形式向其送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，并依法适用普通程序，于2016年2月15日公开开庭进行审理。原告的委托代理人王寒笑到庭参加诉讼，两被告未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海海港新城房地产有限公司诉称，原告与两被告于2010年11月22日签署了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定两被告向原告购买坐落于上海市浦东新区方竹路333弄(港城滴水湖馨苑)26号402室的房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款人民币(以下币种相同)983,155元。《预售合同》约定两被告的付款方式，为首付款303,155元于签订合同当日支付，剩余房款68万元应于2010年12月22日前支付。合同签订后，两被告即向上海银行办理了个人住房贷款支付了第二期房款68万元，但此后因两被告自身原因，在还款期内未能及时还贷，导致上海银行于2014年3月向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求两被告偿还全部贷款本息等费用，原告作为担保方承担连带责任，该案于2014年8月14日作出民事判决，判决两被告偿还上海银行本金660,267.82元及相应利息、律师费20,000元，原告作为担保方对上述债务承担连带担保责任。上述判决生效后，由于两被告没有能力履行还款义务，由原告代偿上述款项共计772,628.67元，此后，原告多次联系两被告追偿上述代偿款项未果。两被告上述行为已构成违约，根据合同约定，原告有行使单方解除合同权的条件，故原告通过律师函向被告告知合同解除，并要求两被告承担违约赔偿金并办理合同解除登记的相关手续，结清相关费用，但两被告置之不理，故原告诉至法院请求判令：1、解除原告与两被告于2010年11月22日就系争房屋签订的《预售合同》；2、两被告配合原告办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续；3、两被告支付解除合同的赔偿金49,157.75元；4、两被告履行完毕上述诉请2、3内容，且扣除代偿银行欠款后，原告将余款161,368.58元返还被告；5、本案诉讼费由两被告承担。对上述诉请4的计算方式，原告解释为：在合同总房款是983,155元基础上，扣除赔偿金49,157.75元，扣除已代两被告清偿的银行贷款本金、利息、逾期付款利息及律师费等772,628.67元。被告王加锋、郑翠琴未到庭答辩。经审理查明，2010年11月22日，原告(甲方)与两被告(乙方)签署《预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，该房屋建筑面积75.05平方米，总房价983,155元；甲方定于2012年8月31日前将房屋交付乙方；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；本合同登记备案后，甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列方案追究乙方责任，即甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一，对付款方式及付款期限约定为：1、乙方于2010年11月22日与甲方签约，并付首付房款303,155元；2、乙方于2010年12月22日应支付房款68万元。补充条款第2.3条约定：甲方担保期内若因乙方拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致甲方代为偿还的，乙方应在接到甲方通知之日起十日内全额返还甲方代付款及该费用10%的违约金；如甲方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿；若乙方未按规定时间支付，甲方可以按本合同第七条第一款执行。合同签订后，两被告按约分别支付了首付款303,155元及通过银行贷款的68万元。2014年3月，因两被告未按期归还银行贷款，上海银行股份有限公司浦东分行(以下简称上海银行浦东分行)起诉两被告及原告至本院[案号：(2014)浦民六(商)初字第1702号]，要求两被告偿还全部贷款本息等费用，原告作为担保方承担连带责任，该案于2014年8月14日作出民事判决，判决两被告偿还上海银行浦东分行本金660,267.82元及相应利息、律师费20,000元，原告作为担保方对上述债务承担连带担保责任，在履行连带清偿责任后有权向两被告追偿。2014年12月12日，本院作出(2014)浦执字第25076号执行裁定书，并于当日将原告代偿的上述款项共计772,628.67元划入本院执行款专户。2015年6月9日，原告向两被告发送《律师函》，要求两被告于2015年6月20日前偿付原告所代偿的772,628.67元，并承担违约金77,262元，如逾期偿还，则自2015年6月21日起解除《预售合同》，并要求至原告处办理合同解除后的相关手续，包括撤销合同备案登记、清算相关费用等义务。以上事实，由原告提供的《预售合同》、《销售不动产统一发票》、《律师函》、(2014)浦民六(商)初字第1702号民事判决书、(2014)浦执字第25076号执行裁定书、业务凭证及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与两被告就系争房屋签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。两被告未按约在原告代为偿还银行贷款本息、罚息及相关费用后及时返还代付款，原告依约享有合同解除权，故原告于2015年6月9日通过《律师函》的形式通知两被告，但在10天宽限期后两被告仍未履行义务，原告依约可予单方解除合同，即双方签订的《预售合同》于2015年6月19日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求两被告协助办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续，符合合同约定，本院予以支持。双方在合同中约定，原告在有权单方面解除合同后，被告应承担的赔偿责任，并对赔偿金的计算标准作了明确约定，现两被告违反该约定，理应承担相应的赔偿责任，原告据此向两被告主张赔偿金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告在两被告履行完毕相关义务后，自愿在扣除代付的相关费用后返还剩余房款，符合本院为避免讼累，一并对合同解除后果处理的原则，也符合双方合同的约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海海港新城房地产有限公司与被告王加锋、郑翠琴于2010年11月22日签订的《上海市商品房预售合同》于2015年6月19日解除；二、被告王加锋、郑翠琴应于本判决生效之日起十日内协助原告上海海港新城房地产有限公司至房地产交易中心办理就坐落于上海市浦东新区方竹路333弄(港城滴水湖馨苑)26号402室的房屋注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续；三、被告王加锋、郑翠琴应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海港新城房地产有限公司赔偿金49,157.75元；四、原告上海海港新城房地产有限公司于被告王加锋、郑翠琴履行完毕上述第二、第三项内容并扣除代偿款后十日内返还被告王加锋、郑翠琴购房款161,368.58元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,457元，公告费560元，共计5,017元，由被告王加锋、郑翠琴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠人民陪审员  田有娣人民陪审员  高天明二〇一六年二月二十六日书 记 员  李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。