呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2388号上诉人（原审被告）：内蒙古西子房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区西顺城街6号。法定代表人：黄杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵海文，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白志勇，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人内蒙古西子房地产开发有限责任公司（以下简称西子房地产）因与被上诉人白志勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。西子房地产上诉请求：依法撤销原审判决，改判或发回重审。事实与理由：西子房地产认为，原审判决认定事实错误，判决结果损害其合法利益。理由如下：西子房地产与白志勇签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》中并未明确约定回迁房屋的交付时间，一审法院将2012年7月11日确定为交房日期无任何事实和法律依据。第二、双方签订《拆迁房屋补偿安置协议书》后，西子房地产就开始建设回迁房屋，由于政府不断调整政策，致使西子房地产没有全部完成回迁房建设，但预计2019年12月底完工并交付使用。西子房地产认为《拆迁房屋补偿安置协议书》解除条件并没有成就。第三、一审法院既判令西子房地产按回迁房屋现价赔偿损失，又判令支付过渡费损失属重复判决。因为过渡费是住宅拆迁安置时解决回迁户住房问题的一种补偿，而本案所涉回迁房为商业，且一审法院已判令解除安置协议，故过渡费已丧失其存在的基础，一审法院判决西子房地产支付自2012年7月11日起至2018年9月11日的逾期过渡费没有法律依据。二、西子房地产认为，内蒙古公鉴房地产估价有限公司的公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》存在严重错误，不能作为本案的定案依据。第一、西子房地产认为公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》存在以下错误并直接导致房价评估过高：1.本案所涉回迁房屋为一、二层商业房，作为商业房的一层和二层的房价存在特别明显的差异，一层房价普遍高于二层房价这是公认的事实。而公鉴评估公司既未分别调查、评估一层和二层的单价各是多少，也未分清回迁房屋一、二层面积各为多少，主观按照一层商业房的单价对回迁房屋进行评估，必然会违反客观、公正的评估原则，评估结果严重背离市场价值。2.本案估价对象位于塞上老街西侧偏僻位置，而且本案回迁房屋就在商业街中，临近位置有众多一、二层连体商铺可以作为比对对象，但公鉴评估公司未将估价对象就近的商铺选作比对对象，而是选取距离本案回迁房屋较远的东边繁华地段、房价较高的房屋作为比对对象。公鉴评估公司错误选作比对对象，有失公允，不符合客观情况。3.公鉴评估公司在该估价报告中在运用市场比较法计算出的房屋单价为23267元/平方米，用收益法计算出的房屋单价为11116元/平方米，价格差异巨大，但公鉴评估公司未说明对周边房地产市场进行何种调查而仅采用较高价值的市场比较法的结果为最终结果，导致房价评估过高，明显对西子房地产不公平。第二、针对《房地产估价报告》存在严重错误，西子房地产于法律规定的期限内提出了重新鉴定申请。一审法院认为与本案完全相同的另一案件（徐丽玲诉西子房地产房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案）正在鉴定当中，故等待另一案件的鉴定结论后决定是否再进行重新鉴定。正当另一案件的鉴定结论马上就要出具之际，西子房地产却接到了本案的判决。不知一审法院目的何在？第三，一审法院另案审理的徐丽玲一案中，涉案回迁房屋也是位于“汇豪天下”三期68号楼的一、二层连体商业房。内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司受一审法院的委托对“汇豪天下”三期68号楼的一、二层连体商业房进行评估，出具了内济丰估字2019第0109号房地产估价报告，评估单价为19019元/平方米。同样的“汇豪天下”三期68号楼的一、二连体商业房，公鉴评估公司的评估价为23267元/平方米。两个评估单位，同一标的物，每平方评估价格相差4248元，这样的评估报告能令人信服吗？这样的评估报告还能作为人民法院的定案依据吗？综上所述，西子房地产认为，一审判决不仅认定事实错误，而且剥夺了西子房地产申请重新鉴定的诉讼权利，采用了明显错误且不客观公正的鉴定结论，判决结果严重损害了西子房地产的合法权益，为维护西子房地产的合法权益，特提出上诉，请求贵院依法支持西子房地产的上诉请求。白志勇辩称，一审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，西子房地产纯属浪费诉讼资源，故意拖延执行时间，给白志勇造成诉累。西子房地产应当按照协议约定于2012年7月11日前向白志勇交付案涉约定回迁的房屋，但截至二审，西子房地产没有履行约定义务，且回迁房屋至今未建设完毕，具体位置尚未明确，其未按约定履行义务行为导致合同目的不能实现，已经构成根本违约，西子房地产说是因为政府政策原因导致案涉回迁房屋迟迟不能动工，白志勇认为房地产开发建设的手续办理、流程规划系开发公司与行政单位之间的权利义务，其不能以政策调整损害白志勇的合法权益，且被回迁房屋已被拆迁，确系给白志勇造成损失。二、一审法院判决赔偿损失金额系依据内蒙古公鉴房地产估价有限公司于2018年12月5日作出内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》，该《房地产估价报告》系一审法院依法委托抽签进行的鉴定，双方均参与了鉴定，程序合法，内蒙古公鉴房地产估价有限公司具有相应的资质，作为具有资质的专业鉴定机构作出的估价结果应当予以采信，西子房地产以鉴定结论不合理为由要求重新鉴定也好，上诉也好，纯属无稽之谈，拖延时间，没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。三、关于回迁过渡费计算问题，西子房地产在约定周期内并未向白志勇交付案涉约定回迁房屋，并截止到现在仍不具备交付条件，其迟延交付案涉约定回迁房屋行为给白志勇造成实际损失，应当承担逾期过渡费，逾期过渡费，拆迁时是按每平方米16元补偿（16元×170平方米=2720元×18个月=48960元）逾期是双倍赔偿是严格按照房屋拆迁安置补偿协议约定进行计算的，于法有据。综上所述，白志勇作为被回迁人已经完全履行了自己的义务，但西子房地产未能按照约定向白志勇回迁房屋，且经过一审庭审查明，已不具备回迁房屋可能，故请求二审法院依法驳回西子房地产的诉讼请求。白志勇向一审法院起诉请求：1.判令解除白志勇与西子房地产签订的编号0008981号《拆迁房屋补偿安置协议书》；2.判令西子房地产向白志勇支付回迁商业房同等价值的房款3955390元（金额以鉴定结论为依据）；3.判令西子房地产向白志勇支付2012年7月11日至2018年9月11日逾期过渡费402560元；4.鉴定费13300元、诉讼费由西子房地产承担。一审法院认定事实：2011年1月10日，白志勇、西子房地产双方签订了编号为0008981号《拆迁房屋补偿安置协议书》，该《拆迁房屋补偿安置协议书》载明：被拆迁人姓名白志勇，拆迁地址通顺西街99号，产权归属营业，座向北，地址原址回迁连体二层，栋号西，单元号2号，层次二层楼，建筑面积170㎡，产权归属私产，过渡方式自行过渡，周转期限18个月，备注西2号主体二层170平方米。附属补偿，门楼（洞）2000元，三相电3000元，过渡费48900元，拆迁补助费5000元，奖励费20000元，合计补偿、补助、奖励等78900元。约定交付回迁房屋日期为18个月周转期限后2012年7月11日。案涉约定回迁房屋西子房地产至今未向白志勇交付，且并未建设完毕，尚处于待建状态。白志勇原有通顺西街99号房屋已被拆迁。18个月周转期限到期后西子房地产亦未向白志勇支付过逾期未交付房屋过渡费用。2018年11月21日，白志勇向一审法院提出鉴定申请书，该院鉴定部门依法委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司于2018年12月5日作出内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》，估价结果确定：估价人员根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房地产估价规范》以及国家法律、法规的有关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，依照必要的估价程序，采用比较法、收益法，在经过分析测算后，确定估价对象在价值时点2018年11月29日的市场价值为3955390元。一审法院认为，西子房地产承认白志勇在本案中主张的事实，故对白志勇主张的事实予以确认。白志勇、西子房地产双方签订的编号为0008981号《拆迁房屋补偿安置协议书》不违反法律法规强制性规定，真实有效，应受法律保护，一审法院予以确认，西子房地产应当按照协议约定于2012年7月11日前向白志勇交付案涉约定回迁房屋，但截止判决前，西子房地产没有履行约定义务，且约定回迁房屋至今未建设完毕，具体位置尚未明确，其未按约定履行义务行为导致合同目的不能实现，已经构成根本违约，西子房地产抗辩认为是因为政府政策原因导致案涉回迁房屋迟迟不能动工，一审法院认为房地产开发建设的手续办理、流程规划系开发公司与行政单位之间的权利义务，其不能以政策调整损害被回迁人的合法权益，且被回迁房屋已被拆迁，确系给被回迁人造成损失，西子房地产抗辩理由没有法律及事实依据，不予支持，白志勇请求人民法院判令解除白志勇与西子房地产签订的编号0008981号《拆迁房屋补偿安置协议书》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）（四）之规定，一审法院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行，西子房地产确系已将白志勇原有房屋拆迁，白志勇有权请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因案涉白志勇房屋已被拆迁，不具备恢复原状可能，因此西子房地产应当给予白志勇赔偿，依据内蒙古公鉴房地产估价有限公司于2018年12月5日作出内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》估价结果确定：确定估价对象在价值时点2018年11月29日的市场价值为3955390元，西子房地产应当依据《房地产估价报告》向白志勇给付现金赔偿3955390元，关于西子房地产认为内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》鉴定程序违法、鉴定依据明显不足抗辩要求重新鉴定，一审法院认为内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》系白志勇申请，该院依法委托作出，鉴定程序合法，内蒙古公鉴房地产估价有限公司具有相应的资质，作为具有资质的专业鉴定机构作出的估价结果，该院应予以采信，西子房地产要求重新鉴定理由不充分，不予支持，其抗辩理由不足以推翻内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》，不予支持，因此，白志勇请求判令西子房地产向白志勇支付回迁商业房同等价值的房款3955390元（金额以鉴定结论为依据）的诉讼请求于法有据，予以支持；关于白志勇请求西子房地产向白志勇支付2012年7月11日至2018年9月11日逾期过渡费402560元的诉讼请求，其诉请金额依据《拆迁房屋补偿安置协议书》计算，西子房地产在约定周转期内并未向白志勇交付案涉约定回迁房屋，并在本判决出具前仍不具备交付条件，其迟延交付案涉约定回迁房屋行为给白志勇造成实际损失，应当给予相应赔偿，一审法院认为白志勇就逾期过渡费其计算方式并无不妥，符合法律规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除白志勇与内蒙古西子房地产开发有限责任公司于2011年1月10日签订的编号为0008981号《拆迁房屋补偿安置协议书》；二、内蒙古西子房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向白志勇给付现金赔偿3955390元；三、内蒙古西子房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向白志勇给付2012年7月11日至2018年9月11日逾期过渡费402560元。本院二审期间，西子房地产出具一份《涉执房地产估价报告》拟证明，玉泉区人民法院委托另一家鉴定机构做的另案的鉴定报告，本案的评估报告明显高于另案的评估报告，且房屋的损失认定不清。白志勇对该证据的质证意见是：另案的房屋与本案的涉案房屋位置相同，但房屋的面积不一样，评估的价格也不一样。除以上证据外，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》能否作为本案的定案依据。二、原审判决认定的交房时间为2012年7月11日是否有事实及法律依据；三、原审判决判令白志勇与西子房地产开发签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》予以解除是否有事实及法律依据；四、原审判决判令西子房地产向白志勇支付过渡费损失是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，根据内蒙古公鉴房地产估价有限公司于2018年12月5日作出内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》估价结果可认定，确定估价对象在价值时点2018年11月29日的市场价值为人民币3955390元。西子房地产认为内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》鉴定结论错误，要求重新鉴定，但又未提供相应的证据予以证明：1.鉴定机构或人员不具备相关的鉴定资格；2.鉴定程序存在严重违法；3.鉴定结论明显依据不足的；4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形等情形。故原审判决认定内蒙古公鉴房地产估价有限公司作出内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》作为本案的定案依据，并无不当，本院应予支持。因此，西子房地产应当依据《房地产估价报告》向白志勇给付现金赔偿3955390元。西子房地产要求重新鉴定其理由不充分，不足以推翻内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》，不予支持。针对第二个争议焦点，2011年1月10日，白志勇、西子房地产双方签订了编号为0008981号《拆迁房屋补偿安置协议书》，该《拆迁房屋补偿安置协议书》约定交付回迁房屋日期为18个月周转期限后2012年7月11日。故原审判决认定西子房地产向白志勇交房时间为2012年7月11日，并无不当，本院应予支持。针对第三个争议焦点，白志勇、西子房地产双方签订的编号为0008981号《拆迁房屋补偿安置协议书》不违反法律法规强制性规定，真实有效，应受法律保护。西子房地产应当按照协议约定于2012年7月11日前向白志勇交付案涉约定回迁房屋，但截止判决前，西子房地产没有履行约定义务，且约定回迁房屋至今未建设完毕，具体位置尚未明确，其未按约定履行义务行为导致合同目的不能实现，已经构成根本违约。且被回迁房屋已被拆迁，确系给被回迁人造成损失。故一审法院判令解除白志勇与西子房地产签订的编号0008981号《拆迁房屋补偿安置协议书》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第四款之规定，并无不当，本院应予支持。针对第四个争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行，西子房地产确系已将白志勇原有房屋拆迁，白志勇有权请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因案涉白志勇房屋已被拆迁，不具备恢复原状可能，因此西子房地产应当给予白志勇赔偿。依据内蒙古公鉴房地产估价有限公司于2018年12月5日作出内公鉴估字（2018）第127号《房地产估价报告》估价结果，西子房地产向白志勇给付现金赔偿3955390元。关于过渡费赔偿，依据《拆迁房屋补偿安置协议书》计算，西子房地产在约定周转期内并未向白志勇交付案涉约定回迁房屋，并在本判决出具前仍不具备交付条件，其迟延交付案涉约定回迁房屋行为给白志勇造成实际损失，应当给予相应赔偿，一审法院认定白志勇就逾期过渡费其计算方式并无不妥，符合法律规定，本院应予支持。综上所述，内蒙古西子房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20831.8元，由内蒙古西子房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡二〇一九年八月十二日书记员 贾沛然