福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终2727号 上诉人（原审被告）：晋江新城吾悦发展有限公司，统一社会信用代码91350582MA345BT83A，住所地福建省晋江市陈埭镇涵口村桥**。 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，该公司员工。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林钰坚，男，1991年2月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人晋江新城吾悦发展有限公司(以下简称新城吾悦公司)因与被上诉人林钰坚商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新城吾悦公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回林钰坚一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序，未公开开庭审理本案，没有全程录音录像，申请调取一审庭审录音材料。二、一审法院未做有效调查，认定事实不清，适用法律错误。1、林钰坚、新城吾悦公司签订的《补充协议》经晋江市住房和城乡建设局依法备案，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审中林钰坚已经明确认可关于“一个月交付期、三个月宽展期”的约定，林钰坚对《补充协议》并无异议，一审法院认定《补充协议》无效存在逻辑错误，缺乏事实依据，适用法律有误。一审法院在未分配举证责任的前提下，直接认定新城吾悦公司没有完成举证责任，并将其作为评价《补充协议》的重要标准，缺乏基本审判逻辑。2、一审法院要求新城吾悦公司承担无法提供案外人朱丽钦微信聊天记录的举证责任不利后果缺乏法律依据，违背基本事实。3、一审法院没有对新城吾悦公司提交的朱丽钦微信截图的完整性进行审查，就直接采纳，违反民诉法基本证据规则。4、一审法院对新城吾悦公司收到林钰坚寄出的“寄出合同通知书”未经质证认证，违反证据基本原则。5、一审法院对逾期交付认定有误。三、一审法院未贯彻民事活动自治原则，依法维护民事法律行为完整性。 林钰坚辩称，《补充协议》签字真实性没有异议，但对于协议内容有异议，《补充协议》的内容不是林钰坚真实意思表示，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。新城吾悦公司陈述合同已经备案，这是新城吾悦公司混淆备案，在备案申请表中，房地产主管部门仅对房屋信息进行备案，不包括合同其他条款。林钰坚在一审提供合同微信聊天记录，林钰坚已经完成举证责任。 林钰坚向一审法院起诉请求：1.判令解除林钰坚、新城吾悦公司于2017年8月6日签订的商品房买卖合同；2.判令新城吾悦公司支付林钰坚已付全部购房款682777元（含贷款）；3.判令新城吾悦公司支付林钰坚违约金6827.77元（总房款的1%）；4.判令新城吾悦公司承担林钰坚资金被占用损失（以首付款342777元为基数，自实际付款日2017年8月6日起，按银行同期贷款利率5.88%计算实际占用天数；以补足款6.7万元为基数，自实际付款日2018年6月24日起，按银行同期贷款利率5.88%计算实际占用天数；以按揭贷款27.3万元为基数，自放款日2018年9月27日起，按银行同期贷款利率5.55%计算实际占用天数）；5.判令新城吾悦公司返还林钰坚4182元公共维修金。 一审法院认定事实：2017年8月6日，新城吾悦公司将其开发建设的新城吾悦广场项目中的1幢三层3051号房，以682777元的价格出售给林钰坚，并向林钰坚收取首付款342777元、公共维修金4182元；2018年6月24日，林钰坚支付给新城吾悦公司因贷款额度降低而补足的首付款6.7万元；2018年9月27日，银行为林钰坚发放十年期商业按揭贷款27.3万元；2018年11月7日，林钰坚向新城吾悦公司发出解除合同通知书，新城吾悦公司于次日收到该通知书；2018年11月13日，新城吾悦公司向林钰坚发出逾期交付催交付律师函，林钰坚于次日收到该律师函；2018年11月14日，新城吾悦公司向林钰坚发出交房通知书，林钰坚于二日后收到该通知书。 一审法院认为，林钰坚、新城吾悦公司之间有关涉案房屋的买卖，系当事人真实意思表示，依法受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从林钰坚所提供的证据可见，林钰坚积极履行支付首付款的义务，即使在新城吾悦公司前期与银行就贷款额度方面沟通协调有误的情况下，亦及时补足因按揭贷款额度下调的首付款。作为贷款银行的指定方、作为贷款银行与业主（林钰坚）之间的沟通中间人，自2017年9月向林钰坚通知办理贷款手续之后，至2018年9月贷款的发放，期间长达一年时间，新城吾悦公司未能就贷款事宜与银行方面进行及时跟进，亦未在2018年6月收取林钰坚的补足首付款之后、合同约定的房屋交付时间之前或者2018年9月贷款发放之后及时向林钰坚交付房屋，而是放任交付逾期超30日，直至林钰坚向其发出解除合同通知书后，才向林钰坚发出逾期交付催交付律师函和交房通知书，可见新城吾悦公司对合同之履行、业主之权益并未尽公平、诚实、守信等谨慎注意之义务。 2017年8月6日，林钰坚、新城吾悦公司签订商品房买卖合同一份28页，另包括附件前期物业服务合同一份33页、补充协议一份7页，共计68页。从三份合同协议对比来看，前二份合同均为A4纸四号字体正常行间距排版，补充协议却是A4纸五号字体排版。从补充协议的内部排版来看，前5页每页多达55行、每行多达48个字，第6页下半部明显可见行间距特意加大为49行排版，而第7页则无任何正文，偌大一张A4纸仅有供买卖双方签章之处，余下皆为空白。从补充协议的条款约定来看，①补充协议中多处可见新城吾悦公司方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款约定，包括付款方式、房屋交付、违约责任的承担、三个月交房宽展期、合同解除权的十四日限制等等；②补充协议中第十一条“项目专用条款”第（7）项“因面积限制未预留油烟并且未铺设燃气管道而不能做餐饮的店铺：2#1008，2#1009……”，共罗列店铺33家，并无涉案房屋；③补充协议第6页底部用黑色字体特意突出“对本补充条款的特别提醒：买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议，买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明”。综上所述可见，首先，新城吾悦公司已明知该补充协议有被认定为格式条款之可能，依法必须对格式条款履行合理提示及说明义务，是故刻意以书面形式规避该法律规定；其次，该补充协议之正文的密集程度可想而知，粗略估计文字多达15000字却浓缩在6页A4纸上，且要求买受人在签字后即视为合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解，显然强人所难；第三，新城吾悦公司作为提供格式条款的一方，为了重复使用合同而预先拟定，在订立合同时未与对方协商，未遵循公平原则确定各方之间的权利和义务，刻意免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利；第四，新城吾悦公司未能举证证明其已采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，而是将补充协议的买卖双方签章之处独留在第7页，更是以密集型排版给人制造阅读障碍。因此，依法应当认定该补充协议中的格式条款无效，对新城吾悦公司抗辩的“三个月交房宽展期”，不予支持。 林钰坚、新城吾悦公司签订的商品房买卖合同中明确约定交房时间为2018年6月30日前，并约定逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同并可请求支付自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）、自买受人付款之日起按不低于中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息、按全部房价款1%的违约金。林钰坚的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第一款、第十条之规定判决：一、解除林钰坚与晋江新城吾悦发展有限公司之间于2017年8月6日签订的商品房买卖合同；二、晋江新城吾悦发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给林钰坚购房款682777元、公共维修金4182元；三、晋江新城吾悦发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林钰坚违约金6827.77元；四、晋江新城吾悦发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林钰坚资金被占用的利息损失。其中，以首付款342777元为基数，自2017年8月6日起按银行同期贷款利率计算至上述购房款退还之日止；以补足款6.7万元为基数，自2018年6月24日起按银行同期贷款利率计算至上述购房款退还之日止；以发放的按揭贷款27.3万元为基数，自2018年9月27日起按银行同期贷款利率计算至上述购房款退还之日止。本案受理费10628元，减半收取5314元，由晋江新城吾悦发展有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：新城吾悦公司提供林钰坚每页签名的《补充协议》晋江市公证处公证的录像材料，证明林钰坚对《补充协议》的认可及《商品房买卖合同》及《补充协议》进行公开展示。林钰坚质证认为，对该材料真实性没有异议，新城吾悦公司提供的材料与本案没有关联性。新城吾悦公司未尽到提醒义务，该补充协议内容是格式条款，是无效的。新城吾悦公司提供晋江市住房城乡规划建设局出具的晋江市建设工程竣工验收备案证明书、晋江市房产测绘报告，林钰坚质证认为，对晋江市建设工程竣工验收备案证明书、晋江市房产测绘报告真实性没有异议。经查，新城吾悦公司对《补充协议》进行公示，林钰坚在《补充协议》逐页签名。新城吾悦公司开发建设的新城吾悦广场项目中的1幢于2017年10月10日取得晋江市房产测绘报告，2018年7月11日竣工验收备案。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，林钰坚与新城吾悦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》第四条约定若买受人未能付清全部房价款，出卖人有权拒绝交付房屋且不承担延期交房的违约责任。出卖人有权买受人付清全部房价款之日起三十个工作日内交付房屋。《补充协议》第六条约定：如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人三个月的宽展期等。林钰坚于2018年9月27日付清全部房款，2018年11月14日，出卖人新城吾悦公司告向林钰坚发出交房通知书，林钰坚于二日后收到该通知书，且通知交房时诉争商品房符合交房条件，新城吾悦公司不存在逾期交付房屋的情形，一审法院判决解除林钰坚与新城吾悦公司于2017年8月6日签订的商品房买卖合同等缺乏事实和法律依据。新城吾悦公司主张驳回林钰坚一审的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。二审审理中，新城吾悦公司撤回申请调取一审庭审录音材料，予以准许。 综上所述，新城吾悦公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初1187号民事判决； 二、驳回林钰坚一审的诉讼请求。 一审案件受理费10628元，减半收取5314元，由林钰坚负担。二审案件受理费10628元，由林钰坚负担(应于本判决生效后五日内交纳)，晋江新城吾悦发展有限公司预交的二审案件受理费10628元予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年八月八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。