福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3228号 上诉人（原审原告）：蔡瑞沛，男，1950年9月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人（原审原告）：蔡瑜霖，男，1981年4月16日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区 委托诉讼代理人：蔡瑞沛，男，住福建省泉州市丰泽区，系本案上诉人。 上诉人（原审被告）：福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区坪山路**文旅大厦**1006。 法定代表人：吴怀捷，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婕，福建泉州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州市土地储备中心，住所，住所地福建省泉州市丰泽街祥远路玉源大厦div> 法定代表人：郑建南，该中心主任。 委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婕，福建泉州律师事务所律师。 上诉人蔡瑞沛、蔡瑜霖因与上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）、被上诉人泉州市土地储备中心（以下简称土地中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡瑞沛、蔡瑜霖上诉请求：维持一审判决第一项，增加判令土地公司和土地中心承担违约交房导致的经济、法律责任，包括但不限于泉州市丰泽区××号楼××室房屋《不动产权证书》的专项维修资金、税金等各项税费。蔡瑞沛、蔡瑜霖在二审调查时补充要求支持其一审的诉讼请求。事实和理由：一、土地公司、土地中心应承担违约交房带来的经济、法律责任。如果土地公司、土地中心按期交房就不存在办证纠纷。因为当时没有任何规定要求拆迁户缴纳维修资金，而是由建设单位统一缴纳。退一步说，即使根据泉房［2007］175号、泉房［2007］212号文件的规定，维修资金也应由建设单位缴纳。双方于2005年1月23日签订的拆迁合同中并未约定由蔡瑞沛、蔡瑜霖缴交维修基金，理应由建设单位缴纳。二、根据泉房［2007］212号文件规定，土地中心、土地公司应在办理产权总登记时结清维修基金，而土地公司和土地中心未按规定结清，违反文件精神。2011年9月1日施行的《泉州市住宅专项维修资金管理办法》，不能适用于2005年1月23日签订的合同。在签订补充协议时，《泉州市住宅专项维修资金管理规定》已经出台，土地中心、土地公司应当知情，而蔡瑞沛、蔡瑜霖并不知情，土地中心、土地公司也未告知，在该规定出台的情况下，土地公司、土地中心仍和蔡瑞沛、蔡瑜霖约定办理土地证、产权证时，不存在另行收费等问题，故应当由土地中心、土地公司承担维修资金。至于维修资金的使用和归属与本案并没有直接关系，一审法院以维修资金的所有权不属于土地中心和土地公司，认定维修资金不属于不得另行收取费用的范畴错误。根据泉房［2007］175号文规定，维修资金由双方约定，可以由房地产开发建设单位缴交，不一定由蔡瑞沛、蔡瑜霖缴交，根据双方有关不存在另行收费等问题的约定，维修资金应当由土地中心和土地公司缴纳。双方口头约定以证换证，蔡瑞沛、蔡瑜霖在办理原土地证和房产证时，已经缴纳了税费，不应该再重复缴费。土地公司、土地中心未在交房时交付办证材料，导致现在土地公司要求蔡瑞沛、蔡瑜霖缴纳维修资金。另有《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》未交付。 土地公司、土地中心辩称，一、维修资金是根据上级部门的规定，由泉州市政府按照泉州的实际情况规定具体收取形式，虽然由房管部门来代收，但实际是业主共同享有的，根据泉州市的规定，业主没有缴纳住宅专项维修资金是无法办理产权证的，未办证是由于蔡瑞沛、蔡瑜霖没有缴纳维修资金造成的，而不是土地公司造成的。为了及时给拆迁户进行安置，土地公司出具承诺函给登记部门书面承诺统一代收代缴，协助办理证件前提是蔡瑞沛、蔡瑜霖需缴纳住宅专项维修资金。二、蔡瑞沛、蔡瑜霖二审提出的请求超出一审的诉讼请求，不应予以审查。三、维修资金是用于住宅的公用部分，一审法院依据2011年的文件以及2013年补充协议认定住宅专项维修资金应当由蔡瑞沛、蔡瑜霖承担是正确的，参照《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》安置房也应当缴纳公维金。 土地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡瑞沛、蔡瑜霖的全部诉讼请求。事实和理由：根据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第四项规定，蔡瑞沛、蔡瑜霖拒不缴纳住宅专项维修资金，其本身不符合也不具备办证条件。一审法院以交付安置证明等完整材料为土地公司的法定协助义务为由，认定蔡瑞沛、蔡瑜霖虽未缴纳维修资金，土地公司仍应履行交付安置证明等办证所需要的材料的义务，进而判决土地公司承担协助办证义务，但《安置证明》除了证明安置情况外，亦是业主已经缴纳住宅专项维修资金的证明，一审法院在无前置条件下直接判令土地公司承担协助办证义务明显错误。 蔡瑞沛、蔡瑜霖辩称，根据泉房[2007]212号文件、泉房[2007]175号文件规定，住宅专项维修资金应当由建设单位缴纳。因为逾期交房时间较长，根据闽建2012年13号文件第十条规定，安置房为多层建筑的一般不超过2年和安置房为高层建筑一般不超过3年，土地公司、土地中心超过了有关规定的交房时间，因其时间超过未及时办理，才导致土地公司要求蔡瑞沛、蔡瑜霖缴纳住宅专项维修资金。根据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条规定，该文件实施之前已归集和需要归集的适用当时的交存办法，一审法院及土地公司、土地中心忽视了这一前提条件，直接认定应由蔡瑞沛、蔡瑜霖缴纳住宅专项维修资金缺乏依据。被拆迁房屋有土地证和房产证，拆迁时，证件被收走，当时和拆迁组协商同意“以证换证”，将双证办理给蔡瑞沛、蔡瑜霖。 土地中心陈述，其陈述意见与土地公司上诉一致。 蔡瑞沛、蔡瑜霖向一审法院起诉请求：1、判令土地中心、土地公司立即协助蔡瑞沛、蔡瑜霖办理址在泉州市丰泽区××号楼××室房屋的不动产权证书；2、土地中心、土地公司承担蔡瑞沛、蔡瑜霖办理上述不动产权证书所需缴纳的专项公共维修资金11032元。 一审法院认定事实：2004年11月24日，土地中心取得址在泉州市××街××段××区改造工程的《房屋拆迁许可证》。2005年1月23日，蔡瑞沛、蔡瑜霖与土地中心签订一份《泉州市东涂街东段道路拓宽及片区改造住宅拆迁补偿安置协议书》，约定因蔡瑞沛、蔡瑜霖原址在丰泽区××街道××号房屋被土地中心拆迁，产权调换建筑面积322.36平方米，“甲方（土地中心）应于2007年6月1日之前，提供回迁安置房设计图纸供乙方（蔡瑞沛、蔡瑜霖）按选房证的顺序号选房”。2013年5月28日，蔡瑞沛、蔡瑜霖与土地中心、土地公司签订一份《东涂街东段道路拓宽及其片区改造住宅拆迁补偿安置（产权调换）补充协议书》，约定蔡瑞沛、蔡瑜霖上述被拆迁房屋产权调换至2号地块4号楼1103室、2号地块4号楼902室、3Ｃ地块8号楼504室房屋，协议第八条约定：“房屋交付使用后，甲方（土地中心、土地公司）应提供安置证明等相关手续，由乙方（蔡瑞沛、蔡瑜霖）自行向有关职能部门申请办理《土地使用证》及《房屋所有权证》，办理时应交的税费，由甲、乙双方按规定分别承担”；协议第十七条〈特约条款〉约定：“3、办理土地证、房产证时，以原有拆迁时同等面积办理，不存在另行收费等问题”。另查明，2013年8月15日，诉争房屋所在项目办理了初始预登记。庭审中，双方当事人一致确认，2018年年底，土地公司受土地中心委托，电话通知蔡瑞沛、蔡瑜霖办理诉争房屋的《不动产权证书》，蔡瑞沛、蔡瑜霖亦将办证所需资料提交给土地公司，但因土地公司要求其缴纳住宅公共维修资金，但蔡瑞沛、蔡瑜霖拒不缴纳，导致该房屋的《不动产权证书》至今尚未办理。 一审法院认为，泉州市住房和城乡建设局、泉州市财政局于2011年8月12日联合出台的《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第（四）项明确规定：“安置房的业主应当在办理房屋入住手续前，即根据法律、法规和房屋买卖双方合同的约定……按购房建筑面积交存首期住宅专项维修资金。安置房首期住宅专项维修资金统一由建设单位（拆迁人）代收代缴……业主未缴交首期住宅专项维修资金的，房地产主管部门不予办理房屋所有权证书”。2013年5月28日，蔡瑞沛、蔡瑜霖与土地中心、土地公司签订的《东涂街东段道路拓宽及其片区改造住宅拆迁补偿安置（产权调换）补充协议书》第十七条〈特约条款〉约定：“3、办理土地证、房产证时，以原有拆迁时同等面积办理，不存在另行收费等问题”。由于蔡瑞沛、蔡瑜霖与土地中心、土地公司在签订上述补充协议时，《泉州市住宅专项维修资金管理规定》已经出台，故其对诉争安置房应缴纳住宅专项维修资金方可办理房屋权属证书及该款项由土地中心、土地公司代收代缴是知道或者应当知道的。另，建设部、财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”；第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”；《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第六条规定：“泉州市住房和城乡建设局负责管理泉州市区（鲤城、丰泽、开发区）住宅专项维修资金，负责具体的归集、使用和代管工作”。基于上述规定，蔡瑞沛、蔡瑜霖应缴纳的住宅专项维修资金，所有权人是蔡瑞沛、蔡瑜霖，其用途系用于诉争房屋“共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造”，即受益人亦是蔡瑞沛、蔡瑜霖，且土地中心、土地公司仅是代收代缴该住宅专项维修资金，最终应归集给泉州市住房和城乡建设局统一代管及使用。故双方签订的《补充协议》第十七条〈特约条款〉所约定的“办理土地证、房产证时……不存在另行收费等问题”，按双方签订合同时的真实意思表示及通常理解，应解释为土地中心、土地公司不得再向蔡瑞沛、蔡瑜霖收取所有权归土地中心、土地公司的任何费用。本案中，土地中心、土地公司欲向蔡瑞沛、蔡瑜霖收取的住宅专项维修资金，其所有权并不归属于土地中心、土地公司，故不属于上述协议特约条款所约定的不得另行收取费用的范畴。综上，蔡瑞沛、蔡瑜霖诉请土地中心、土地公司承担其办理诉争房屋的《不动产权证书》所需缴纳的住宅专项维修资金11032元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另据庭审查明的事实，双方一致确认除本案诉争的住宅专项维修资金未缴纳外，其他办证资料均已齐全，诉争房屋已具备办理《不动产权证书》的条件，而该住宅专项维修资金依法不应由土地中心、土地公司承担，故土地中心、土地公司已履行完毕协助办证的义务，现蔡瑞沛、蔡瑜霖诉请其履行该协助办证义务，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、泉州市土地储备中心、福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助蔡瑞沛、蔡瑜霖办理址在泉州市丰泽区××号楼××室房屋《不动产权证书》的义务；二、驳回蔡瑞沛、蔡瑜霖的诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：土地公司提交1.交房通知单一份，以此证明诉争房屋于2013年6月9日交房；2.房屋搬迁验讫单一份，以此证明诉争房屋于2005年1月31日腾空。蔡瑞沛、蔡瑜霖质证认为，对交房通知单无异议，可确认交房时间为2013年6月9日，房屋搬迁验讫单无被拆迁人签字，不予确认。本院认为，双方对交房时间为2013年6月9日均无异议，予以确认，房屋腾空时间与案件处理无关，且双方存在争议，不予审查。本院向泉州市不动产交易登记档案馆调取诉争房屋所在建设项目的《建设工程规划许可证》，该证的发证时间为2007年6月18日。经审查，一审查明的事实正确，予以确认。 本院认为，诉争房屋所在建设项目的《建设工程规划许可证》的发证日期为2007年6月18日，根据2011年9月1日起施行《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条：“本规定实施前，已归集的首期住宅专项维修资金以及需要归集首期住宅专项维修资金适用当时的交存办法。本规定实施后，新建的商品住宅及安置房的首期住宅专项维修资金按以下办法归集……新建安置房指的是本规定实施后取得《建设工程规划许可证》的项目”的规定，诉争房屋的专项维修资金交存应适用该规定实施前的交存办法，但在上规定出台之前，并无针对拆迁安置房专项维修资金交存方式的相关规定，且拆迁安置房与商品房系不同性质的住宅，蔡瑞沛、蔡瑜霖主张应当按照上述规定施行前的《泉州市房地产管理局关于规范专项维修资金收取管理有关规定的通知》（泉房[2007]175号）及《泉州市房地产管理局关于公布泉州市区专项维修资金收取标准有关问题的通知》（泉房[2007]212号）中有关商品房维修资金由建设单位交存的规定，要求土地公司、土地中心承担维修资金，缺乏依据，不予采纳。如一审法院所分析，蔡瑞沛、蔡瑜霖缴纳的住宅专项维修资金的所有权人及受益人均是其本人，缴纳的住宅专项维修资金并非是蔡瑞沛、蔡瑜霖的损失，更不是因土地公司、土地中心未在约定时间内交房给蔡瑞沛、蔡瑜霖所造成损失，蔡瑞沛、蔡瑜霖以若土地公司、土地中心按约定时间交房就不存在缴纳住宅专项维修资金为由，主张维修资金应当由土地公司、土地中心承担，缺乏依据，不予采纳。安置房住宅专项维修资金并非由土地公司、土地中心决定收取，土地公司、土地中心只是代收代缴，并且维修资金取之于蔡瑞沛、蔡瑜霖，用之于蔡瑞沛、蔡瑜霖，应当由蔡瑞沛、蔡瑜霖承担。土地公司、土地中心与蔡瑞沛、蔡瑜霖签订的《东涂街东段道路拓宽及其片区改造住宅拆迁补偿安置（产权调换）补充协议书》合法有效，双方均应按约定切实履行。有关补充协议书第十七条的约定，一审法院认为应理解为“土地公司、土地中心不得再向蔡瑞沛、蔡瑜霖收取所有权归土地公司、土地中心的任何费用”，并认定住宅专项维修资金不属于不得另行收取费用范畴正确，予以确认。蔡瑞沛、蔡瑜霖以补充协议中有关不存在另行收费等问题为由，要求土地中心、土地公司承担维修资金，缺乏依据，不予采纳。根据上述补充协议第八条有关办理《土地使用证》和《房屋所有权证》应缴纳的税、费由双方按约定分别承担的约定，蔡瑞沛、蔡瑜霖仍应承担办证时其应承担的税费，蔡瑞沛、蔡瑜霖主张土地公司、土地中心承担办证的税费，缺乏依据，不予采纳。一审法院认为蔡瑞沛、蔡瑜霖虽未缴纳住宅专项维修资金，但土地公司应另循途径解决，仍需履行协助办证义务，合情合理，一审法院对蔡瑞沛、蔡瑜霖要求土地公司履行协助办证义务的诉请予以支持正确，予以维持。 综上所述，蔡瑞沛、蔡瑜霖、土地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费176元，由蔡瑞沛、蔡瑜霖负担88元（多预交的88元予以退回），由福建泉州市土地开发有限公司负担88元(多预交的88元予以退回)。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年八月二十七日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。