福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初2423号 原告：郭培德，男，1959年10月28日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：郑清海，男，1964年12月16日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄志平，福建昕悦律师事务所实习律师。 原告郭培德与被告郑清海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭培德的委托诉讼代理人张晓云、被告郑清海及其委托诉讼代理人林龙欣、庄志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭培德向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告于2017年3月18日签订的《买卖居间协议书》自起诉之日起解除；2.请求判令被告向原告返回已支付的购房款650223.14元；3.请求判令被告向原告支付违约金208000元；4.请求判令被告赔偿原告物业费损失2013元，公摊水电费损失300元，公维金、产权工本费损失4226.8元，面积补差损失82元，中介费损失13000元，律师费损失41600元，合计：61221.8元。上述二至四项合计919444.94元。5、本案诉讼费、保全费（5000元）、公告费等费用全部由被告承担。 事实与理由：2017年3月18日原告与被告在漳州金三角房产策划有限公司的居间下签订了编号：×××38号《买卖居间协议书》，约定“被告将漳州市台商投资区阳光城凡尔赛宫Ａ区3幢1403室房屋，土地房屋权证号为Ｍ××1，建筑面积67.77平方米，出售给原告，房产成交价格为1040000元，定金60000元，2017年3月23日前向被告支付560000元（含定金）”又，协议书“第十一条甲、乙双方在签订协议后不得中途毁约。否则毁约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。第十三条因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。”合同签订后，被告告知原告讼争房屋系被告于2017年3月14日从案外人李玲购买，其不是一手购房人，根据被告的指示，原告将后续的按揭款支付至案外人李玲。2019年3月29日，原告得知讼争房产被龙海市人民法院执行局查封，并贴上了封条准备拍卖。被告已无法将房屋过户至原告名下。根据协议约定及《合同法》规定，原告有权要求解除合同并支付违约金、赔偿损失。综上，原告为维护合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 郑清海辩称：1.本案原告与被告于2017年3月18日签订的《买卖居间协议书》（编号×××38）依法有效，被告并无任何违约行为，合同依法不能解除。本案原告与被告签订的合同，签约人双方意思表示真实，且无违反任何法律的强制性规定，应认定为有效合同。而且从整个合同的履行情况来看，被告并无存在任何违约行为，故原告要求解除合同无事实及法律依据；2.本案房屋系被告于2017年3月14日向案外人李玲购买，这个事实原告是知情的。根据原告与被告签订的合同的约定（详见合同第四条第五款），被告购买房屋后是继续按原贷款合同缴交按揭款的，且原告自2017年4月17日起就已开始向户名为李玲的兴业银行账号支付按揭款，以及原告与被告签订本案合同后，有于2017年3月23日与李玲在厦门市海沧区公证处办理了全权委托公证。这都可以明确原告是知情本案案涉房屋是向李玲购买的事实；3.本案合同有效，因案外人李玲的个人金钱债务产生的案涉房屋被龙海市人民法院查封的问题，应该由原告通过向执行法院提起执行异议处理。根据原告提供的证据和中国执行信息公开网可以得知，案涉房屋因李玲的个人金钱债务被龙海市人民法院查封【（2017）闽0681执1834号】，因本案原告向被告购买房屋的合同系有效合同，且原告已事实支付了被告相应的购房款，且已事实地交付了每个月的购房按揭款，并实际控制案涉房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，因本案案涉合同系原告与被告签订的合同，且符合上述司法解释的规定，原告应依据法律规定向龙海市人民法院提起执行异议才是正确的路径，而不是要求解除本案合同，并要求被告退还其相应的款项；4.本案合同不存在解除的法定理由，原告的主张应依法全部驳回。根据上述分析，本案合同的签订系双方当事人的真实意思表示，且原告也实际控制案涉房屋，根据合同，原告在购买时就已知情案涉房屋是登记在李玲名下的事实，且案涉合同约定由原告继续缴交原房屋的购房按揭款，所以双方在合同中并未约定房屋的具体过户事宜，而是由李玲将案涉房屋的所有权利公证委托给原告的女儿（具体包括代为与开发商办理交房的全部事宜、及有关房屋产权过户事宜等），由原告取得案涉房屋包括初始登记和过户等权利。也就是说，从案涉房屋委托公证办理后，原告已取得案涉房屋所有权利包括独立过户的权利。而且，从按揭的实务分析，在有关按揭购房款未全部付清之前，案涉房屋属于抵押状态，也事实上不能过户，所以，原告在明知上述情况下，主张过户案涉房屋是明显违反双方的合同约定的，也是无事实及法律依据。因此，本案原告以被告未能配合过户为理由，主张合同解除，缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。综上，本案案涉合同有效，且已实际交付原告控制使用，且原告也已办理了一手产权登记，具备独立过户的事实，在无法定解除事由的情况下，原告要求解除合同无事实及法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定以下事实：2017年3月18日，郭培德、郑清海在漳州金三角房产策划有限公司签订了编号：×××38号《买卖居间协议书》（下称“《协议》”），主要内容约定如下：“郑清海将漳州市台商投资区阳光城凡尔赛宫Ａ区3幢1403室房屋（下称“讼争房屋”），土地房屋权证号为Ｍ××1，建筑面积67.77平方米，出售给郭培德，房产成交价格为1040000元，定金60000元，2017年3月23日前向郑清海支付560000元（含定金）；双方在签订协议后不得中途毁约。否则毁约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若于产权解除抵押注销后因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任”。《协议》签订后，郭培德向郑清海支付购房款560000元，因讼争房屋系郑清海向案外人李玲购买，未办理产权过户登记手续，郭培德将后续的按揭款87823.14元支付至案外人李玲账户。并由郭培德女儿郭梅玲、郭巧玲支付物业费2013元，公摊水电费300元，公维金、产权工本费损失4226.8元，面积补差82元，郭培德支付中介费13000元。现因讼争房屋已经于2017年9月27日被龙海市人民法院查封，讼争房屋无法过户至郭培德名下。2018年3月6日，漳州阳光城凡尔赛宫通知案外人李玲讼争房屋已具备办理一手产权证书的条件。 另查明，2017年3月23日，案外人李玲向郭巧玲（原告郭培德女儿）出具一份厦门市海沧区公证处《委托书》，由李玲授权郭巧玲办理讼争房屋交房、办理产权证、相应出售、办理产权过户后续等事宜。 又，郭培德为本案支出律师服务费41600元。 审理中，经原告申请财产保全，本院于2019年4月18日作出民事裁定：查封被申请人郑清海名下坐落于厦门市海沧区××北三里××号××室房屋一套，并不予办理产权过户登记手续。查封期限三年。案件申请费5000元，由申请人郭培德负担。 以上事实，有经庭审质证、认证的《房产买卖居间协议书》两份、《收条》、《公证书》、微信支付交易明细证明、支付宝转账电子回单、建设银行交易明细清单、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行明细清单、增值税发票、漳州凡尔赛宫收费票据、收据、收款收据、委托合同、发票、漳州阳光城凡尔赛宫办理《不动产登记证》通知书、照片、声明、执行信息表等证据予以证实，并有当事人庭审陈述在卷佐证，可以认定。 本院认为，郭培德与郑清海签订的《买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规效力性、强制性规定，合法有效，对签订双方具有约束力。郭培德已经按约定履行支付购房首款义务，且讼争房屋现已具备办理一手产权证的条件，但因讼争房屋被本院查封，未能办理相关房产过户手续，致使《买卖居间协议书》的房产买卖目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”的规定，本案郭培德享有合同法定解除权。郑清海提出应向执行法院提起执行异议处理的意见，因执行异议处理并非守约方享有合同解除权的前置程序，对该意见不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，郑清海应返还郭培德向其直接支付的购房款560000元，并根据《买卖居间协议书》关于“毁约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等”的约定，赔偿郭培德向案外人李玲支付的讼争房屋按揭款损失87823.14元、律师费损失41600元、保全费损失5000元、以及物业费2013元，公摊水电费300元，公维金、产权工本费损失4226.8元，面积补差82元、中介费13000元，以上合计154044.94元。 因郭培德未能举证证明其损失，其主张总房款20%的违约金过高，且郑清海也认为违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院予以酌情支持自郭培德起诉主张《协议》解除之日暨2019年4月11日起至实际还款之日止，按已支付的购房款560000元每日0.03%的标准计算违约金。郑清海向本院申请追加案外人李玲作为第三人参加诉讼，根据合同相对性原理，李玲与本案原告郭培德并不具权利义务关系，无参加本案诉讼必要，故不予追加。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告郭培德与被告郑清海于2017年3月18日签订的《买卖居间协议书》。 二、被告郑清海于本判决生效之日起十日内返还原告郭培德购房款560000元并赔偿违约金（以560000元为基数，从2019年4月11日起至实际还款之日止按每日0.03%计算）。 三、被告郑清海于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭培德的按揭款损失、律师费等各项损失合计154044.94元。 四、驳回原告郭培德的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14160元，减半收取计7080元，由原告郭培德负担1610元，由被告郑清海负担5470元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  连杭育 二〇一九年八月一日 书记员  陈艺娟