广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14252号原告：佛山市***物业发展有限公司南海分公司，住所佛山市南海区********，统一社会信用代码914************444。负责人：钟雄文。委托诉讼代理人：万炯熙，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱绮云，广东康格律师事务所律师。被告：佛山市南海区********第二届业主委员会，住所佛山市南海区*******************。负责人：张伟松。委托诉讼代理人：邹飞波，广东群豪律师事务所。原告佛山市***物业发展有限公司南海分公司（以下简称“玫瑰园物业公司”）与被告佛山市南海区********第二届业主委员会（以下简称“第二届业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，于同年7月24日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理，原告玫瑰园物业公司的委托诉讼代理人万炯熙、朱绮云、被告第二届业委会的负责人张伟松及其委托诉讼代理人邹飞波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玫瑰园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付维修费92520元，利息2337元，共计94857元(利息以92520元为本金，按中国银行同期贷款利率暂计至2019年6月10日，至实际清偿之日止)；2.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：从2005年6月开始，原告对位于佛山市南海区**********怡翠玫瑰园提供物业管理服务。2018年9月16日，受超强台风“山竹”的影响，导致怡翠玫瑰园小区内公共环境及公共设施设备均遭遇严重破坏。原告为此积极抢修，为此原告垫付各项维修费用，其中：清理、树木恢复费用85754元；电梯维修费用2866元；路灯灯杆修复费用2600元；游泳池射灯修复费用1300元，以上合计共92529元。根据原被告双方签订的《怡翠玫瑰园(1-6期)物业管理服务合同》第四章管理服务费及维修费第四、五条约定，乙方对小区公共区域的单项维修费用超出2500元的，业委会按有关规定决定是用住宅专项维修资金支付，还是用公共经营收入支付，或者业主分摊。电梯维修保养费超出800元由电梯使用人按户分摊。原告认为，被告业委会自立账户管理公共经营收入。根据上述约定，前述维修费用应由全体业主承担。而被告业委会是代表全体业主的执行机构，曾于2018年11月12日向原告承诺30天内再行协商，但一直没有具体协商，拖延至今。是故，前述维修费用应由被告于公共经营收入支付。原告曾多次向被告催收，但被告仍未支付。为此，特诉至法院。被告第二届业委会辩称，一、原告提供物业服务费用是采取总包干形式，所有费用应当由原告承担。二、原告清理树木的行为，属于自身职责范围内的事情，不属于维修行为。关于公告区域维修费用分担的约定并未包含乔木的清理，因此，原告不应当另行收费。相反原告有义务及时修剪乔灌木。三、被告是业主的执行机构，不是责任主体，也无力承担责任，不应当成为本案被告。即使业主应当分担责任，原告应当依据向业主主张。四、原告明知台风来临，没有启动应急机制，采取适当预防措施，原告本身存在失职，对损失也应当承担一定的责任。其中造成小区树木的损失，业委会保留追究相应法律责任。五、原告有关费用没有依据，有些费用过，是否已支付不得而知，没有转账记录支持。六、维修灯具费用开票时间是2019年3月21日，维修游泳池射灯杆的发票开具时间是2019年6月4日，明显不是事发时产生，是临时拼凑。另后一笔费用少于2500元，不应由业委会承担，且属于劳务支出，原告作为专业公司有义务及有能力自行维修，请人维修不合常理，故不应当支持。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据，本院具体分析如下:原告举证3的备忘录，有原件核对，本院对真实性予以采信。原告举证4的向桂南社区居委会发送的工作联络函，因无法确认原告是否向该居委会发出，故本院对此不予审查。原告举证4的电梯故障检测报告、电梯安装维修工程报价确认书、台风“山竹”过后园林绿化修复报价明细表、增值税发票及原告在法庭询问中提交的转账凭据、支出证明单、工程结算书、送货单，因证据间能相互印证，形成证据链，本院对真实性予以确认。原告举证5的怡翠玫瑰园管理处工作联系单、图片，证据间相互印证，本院对真实性予以确认。原告举证6广东省气象局编号（2018）第28号通知、举证7的网页打印件，来源客观真实，本院对真实性予以采信。原告举证8的图片，经本院核实被告负责人张伟松的微信，发现该些图片确实来源于该小区业主群，故本院该组证据真实性予以采信本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：2017年6月30日，第二届业委会（甲方）与玫瑰园物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》，约定：甲方将怡翠玫瑰园物业管理业务委托给乙方，乙方采取物业服务费用总包干形式（即物业服务费加公共水电固定收费），由乙方自负盈亏，自主承担管理服务责任；除合同明确约定外，乙方不得另向业主收取其他任何管理服务费；住宅物业管理服务费为每月每平方米1.55元，商业写字楼、商铺物业管理服务费每月每平方米2元、汽车位及摩托车位物业管理服务费每月每平方米2元；物业管理服务费支出构成包括：物业共用部位及共用设施设备的日常运行、维护、维修费用，物业服务区域清洁卫生费用，物业服务区域绿化养护费用，物业服务区域秩序维护费用等。乙方对小区公共区域的维修：单项维修费用在2500元之内（含2500元），乙方应及时组织修复并报业委会备案，乙方若不及时上报和组织维修，一经发现（微信群内上报7天而未修复）甲方可扣减乙方履约保证金500元/次；单项维修费用超出2500元的，乙方应及时编制维修计划和维修方案并报送业委会（各栋楼的维修基金各栋楼自用，公共部分用公共部分的维修基金或公共收入支付），业委会按有关规定决定是用住宅专项维系资金支付，还是用公共经营收入支付，或者业主分摊。甲方监督乙方组织维修，维修亦使用以下具体办法：1.单栋房屋建筑共用部分楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等属于应急类维修以1个月为时间单位，同一处维修预算超出2500元由单栋（或毗连）物业使用人按户全额分摊，低于2500元（含2500元）由乙方支付；2.本小区属于市政公用设施的道路、排污及雨水管道、绿地、园林小景、装饰设置等，属于附属配套服务设施设备的设备房、架空层、游泳池等的维修，如果涉及到公共安全或者严重影响居民正常生活，属于应急维修部分，以单项2500元为标准，不超出2500元（含2500元）由乙方承担维修费用，超出2500元的，其维修费用由全体物业使用人按户全额分摊。如果不涉及到公共安全或者不影响居民正常生活的，由乙方按照日常零星维修工程及时进行维修处理；甲方将广告收入、游泳池收入、场地出租收入等减去税费后的13%奖励给乙方团队，场地出租、电梯及户外广告等一切经营权归甲方所有；营业收入管理：在长期合作方面，必须跟甲方签订好经营合同，资金直接汇入业委会公共收益账户。在临时租赁方面，乙方先代收租金，代支代收双方当月结算清楚；乙方收取的物业管理服务费，首先应保证足够的资金用于物业管理运行，及时对设施设备进行维修、维护，确保业主的利益；甲方代表和维护全体业主、物业使用人的合法权益，小区公共区域内的一切经营活动由业主委员会统一管理，收益归业主委员会；合同期限从2017年6月30日起至2020年10月20日止。2018年9月16日，超强台风“山竹”对佛山市南海区**********怡翠玫瑰园小区造成较为严重的破坏，包括大量的树木的折断（或连根拔起）、25#电梯损坏等。2018年9月21日，佛山市蓝天网络科技有限公司（以下简称“蓝天公司”）向玫瑰园物业公司发送《电梯故障检测报告》。同日，蓝天公司与玫瑰园物业公司签订《电梯安装维修工程报价确认书》，确认维修怡翠玫瑰园25座左梯的费用为2866元。2018年12月10日，蓝天公司向玫瑰园物业公司开具数额为2866元的广东增值税专用发票一张。2018年12月24日，玫瑰园物业公司向蓝天公司网银转账支付2866元，转账用途为电梯维修费。佛山市*****艺花木场（以下简称“添色花木场”）出具《台风“山竹”过后园林绿化修复报价明细表》，该表显示修复总费用为85754元。2018年11月12日，添色花木场向玫瑰园物业公司开具数额为85754元的广东增值税专用发票一张。2018年11月16日，玫瑰园物业公司向添色花木场网银转账支付85754元，转账用途为绿化费。2018年9月28日，第二届业委会的工作人员签收了玫瑰园物业公司发送的主题为“关于台风山竹影响的报告”的《物管怡翠玫瑰园[2018]034号工作联系函》，该函内容包括：玫瑰园物业公司组织大量的人力物业对吹倒吹断的树木进行清理，消除安全隐患，进行恢复生产。截止目前，玫瑰园物业公司已垫支了92520元费用，包括以下方面：1.清理、恢复被吹断的树木43棵，被吹倒连根拔起的树木67棵，清理恢复费用为85754元；2.25#电梯机房窗户玻璃被狂风吹烂导致机房进水致一电梯主机配件损坏（详见电梯检测报告及报价单），费用为2866元；3.修复四支被风吹断或被树压断的园林路灯灯杆，费用为2600元。4.修复一至四期游泳池被树压断的两支射灯，费用为1300元。本次台风造成的损失事实上属于不可抗力的自然灾害，从法律关系上说不可抗拒发生的意外不应当追究任何单位的责任，但又产生了损失，那么应当由权利人自行承担责任。小区树木公共设施设备等的权利人是全体业主，因此建议业主委员会从小区公共收益或者申请维修资金支付。2018年11月14日，第二届业委会与玫瑰园物业公司签订《备忘录》，包括：1.关于台风“山竹”损坏小区绿化阻碍道路等公共部分，抢险及灾后恢复等所产生费用，已全部由物业支出，金额为92520元。但该费用的承担：业主委员会只同意按折扣方式承担部分，而物业公司认为按照物业服务合同应该由业主委员会从全体业主共有的公共收益中全额支付或由全体业主分摊。因此双方存在争议，多次协商未果，双方同意在三十天内再行协商解决……。2019年3月21日，常州依刘照明科技有限公司向玫瑰园物业公司开具数额为5940元的江苏增值税普通发票一张。庭审中，玫瑰园物业公司陈述：该发票中仅有2600元为上述工作联系函中路灯灯杆费用，其余款项与本案无关。2019年3月25日，玫瑰园物业公司向易祖平网银转账支付7175元。庭审中，玫瑰园物业公司陈述：该转账的7175元是由5940元与1775元的材料款构成。2019年6月5日，李志付向玫瑰园物业公司开具数额为1300元的广东增值税普通发票一张。2019年6月6日，玫瑰园物业公司的工作人员在《工程结算书》上签名确认，该结算书显示：甲方为玫瑰园物业公司，乙方为李志付；工程项目名称为怡翠玫瑰园2019年5月零星维修工程（管理费支出），工程结算总额为1300元。2019年6月14日，玫瑰园物业公司向李志付网银转账支付1300元，转账用途为维修费。本院认为，玫瑰园物业公司与第二届业委会签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议的约定，玫瑰园物业公司对小区公共区域的维修，单项维修费用在2500元（含2500元）之内应由玫瑰园物业公司负担；单项维修费用超出2500元的，玫瑰园物业公司应报送业委会，由业委会决定是用住宅专项维修资金支付，还是用公共经营收入支付或者业主分摊。“山竹”台风造成树木折断、设备损坏等必然产生抢修、维修等费用，对于产生的费用应按照上述标准作出区分并确认负担费用的主体。1.关于玫瑰园物业公司于2018年11月16年向添色花木场支付的85754元，应属绿化修复的单项维修项目，该费用超出2500元，故该费用不应由玫瑰园物业公司负担。关于第二届业委会认为上述费用应由玫瑰园物业公司负担的抗辩，本院不予采纳。根据涉案协议第四章第四条第2点明确约定，绿地、园林小景、装饰设置等的维修，如果涉及到公共安全或者严重影响居民正常生活的，属于应急维修部分的，超出2500元的维修费用应由全体物业使用人按户全额分摊。根据玫瑰园物业公司举证的涉案小区树木损坏的图片，大量树木直接倾倒在小区路面，该状况确实会影响业主的正常生活及行人的通行安全。对于涉案绿化的修复，应属应急维修部分，按协议的约定，该85754元的绿化修复费用不应由玫瑰园物业公司负担。另外，对于第二届业委会认为玫瑰园物业公司在台风来临之前没有采取适当预防措施等抗辩，因其举证不足，本院不予采纳。2.玫瑰园物业公司于2018年12月24日向蓝天公司支付的电梯维修费2866元，该单项维修费用超过2500元，该费用也不应由玫瑰园物业公司负担。3.关于玫瑰园物业公司主张的园林路灯灯杆2600元问题，虽然玫瑰园物业公司举证了常州依刘照明科技有限公司向玫瑰园物业公司开具数额为5940元的发票、2019年3月22日的5940元支出证明单及2019年3月25日的7715元的转账凭证，但玫瑰园物业公司并不能证明上述费用中的其中2600元是用以支付本次台风造成的路灯灯杆的修复费用，且上述费用支出时间距离台风的发生已经超出半年之久。为此，对于玫瑰园物业公司主张2600元路灯灯杆的修复费用，因证据不足，本院不予支持。4.关于玫瑰园物业公司主张修复两支射灯产生的1300元的问题。根据玫瑰园物业公司的工程结算书，该1300元是用以支付2019年5月零星维修工程（管理费支出）。另外，该单项维修费用并未超过2500元，故该费用应由玫瑰园物业公司自行承担。综上，上述已实际产生并已由玫瑰园物业公司支付的维修费用合计88620元（85754+2866）不应由玫瑰园物业公司负担。关于第二届业委会是否是本案适格被告的问题。《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属“其他组织”。另参照2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号），该函指出：根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。综上，第二届业委会作为本案被告应属适格。关于第二届业委会是否应负担上述88620元维修费用的问题。根据上述论述，上述88620元不应由玫瑰园物业公司负担，第二届业委会应决定上述费用是用涉案小区的住宅专项维修资金支付、还是公共经营收入支付或者业主分摊。玫瑰园物业公司于2018年9月27日已向第二届业委会催收相关款项并建议从小区公共收益或维修资金中支付，而作为有决定权的第二届业委会怠于作出相关的决定，致使玫瑰园物业公司的权利一直处于悬空状态。涉案小区的广告收入、停车费、场地出租费用等公共经营性收入都是由第二届业委会收取，第二届业委会是有财产收入，也有支付能力。虽然第二届业委会庭审中确认其现在同意由业主分摊支付相关费用，但玫瑰园物业公司要另行主张整个小区的全部业主负担该费用，这也不切实际且增加诉累。第二届业委会若认为应从维修资金中支付或业主分摊，其可在向玫瑰园物业公司支付款项后，另行内部协商处理。综上，第二届业委会应向玫瑰园物业公司支付88620元维修费用，玫瑰园物业公司主张的费用超出本院核算的部分，本院不予支持。关于玫瑰园物业公司主张的利息问题。因就第二届业委会是否需要负担涉案相关的修复费用，双方一直存有争议且未确定，故对玫瑰园物业公司主张的利息请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、佛山市南海区********第二届业主委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内支付维修费88620元予佛山市***物业发展有限公司南海分公司；二、驳回佛山市***物业发展有限公司南海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1085.83元（佛山市***物业发展有限公司南海分公司已预交1085.83元），由佛山市***物业发展有限公司南海分公司负担78.08元，佛山市南海区********第二届业主委员会负担1007.75元且应本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给佛山市***物业发展有限公司南海分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年八月二十三日书记员  单 丹