苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初11405号原告：张冬生，男，1967年5月5日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区）旗干浜12号。委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。被告：吴雪华，男，1979年12月24日生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。原告张冬生诉被告吴雪华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2019年1月2日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年8月7日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告张冬生的委托诉讼代理人吴秀梅，被告吴雪华及其委托诉讼代理人张建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冬生向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按每天422元自2017年6月20元支付至2018年6月11日的房屋占有使用费为140232元(已扣除押金)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月20日，原告从案外人苏州市福鑫商品房开发有限公司处承租了普惠路99号一至四层楼面，租赁期限为2011年6月30日至2017年6月19日。原告承租房屋后，于2014年9月30日将其中的第一层分割一半出租给被告，租赁期限从2014年9月30日至2017年6月20日，第一年租金为140000元，第二年租金为147000元，第三年租金为111000元。合同到期后，被告继续使用该房屋但一直拒付房屋占有使用费。期间，因原告与案外人苏州市福鑫商品房开发有限公司（以下简称福金鑫公司）因房屋租赁纠纷发生另案诉讼，案外人要求收回房屋并支付使用费，原告即将该情况告知被告，要求被告搬离房屋并支付房屋占有使用费，但被告仍然继续使用房屋并拒付房屋占有使用费。直至原告与案外人苏州市福鑫商品房开发有限公司另案诉讼于2018年6月11日处置完毕，原告向案外人苏州市福鑫商品房开发有限公司交还房屋并支付了房屋实际占有使用费，被告才搬离该房屋，但一直拒付房屋占有使用费。原告为此多次向被告催讨房屋占有使用费，被告一直不予理睬。据此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告吴雪华辩称，一、原告诉讼主体不适格，因双方合同期已到，如有使用费，应由房屋所有权人即苏州市福鑫商品房开发有限公司主张，且原告在法院执行过程中支付的履行款是原告承租的所有面积；二、原告与福鑫公司签订的租赁合同约定的房屋使用费为27元每平方米（其中房租17元、综合服务费10元），在原告与福鑫公司的租赁合同到期后，后未再签合同，故被告的房屋使用费也应按27元每平方米计算；三、根据原告与福鑫公司签订的房屋租赁合同，转租需取得福鑫公司的同意，因原告不通知福鑫公司，私自签订合同，导致被告二次换房、装修，损失巨大，被告保留向原告追究损失的权利。本院经审理查明认定事实如下：2011年3月29日，案外人福鑫公司（甲方）与本案原告张冬生（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由张冬生向福鑫公司承租苏州工业园区普惠路99号的房屋，租赁面积为2335.2平方米，租赁期限自2011年6月20日起至2017年6月19日止。合同约定的租金标准：第一年、第二年为364296元/年,第三年、第四年为420336元/年，第五年、第六年为476376元/年。合同第八条约定：……如乙方不能如期及时缴纳水、电费、租金等费用，甲方有权采取停水、停电措施。合同第五条约定：乙方需安装电梯一部，费用及相关审批手续由乙方自己负责，甲方给予配合；合同到期后，如乙方不续租的，则按照国家规定的电梯使用年限扣除折旧费用后，在保证电梯正常使用的情况下，由甲方买下。合同第九条第6项约定：租赁期满，如乙方需继续租赁的，在合同同等条件下有优先租赁权，但须提前二月重新签订租赁合同，租赁价格另议。合同第九条第10项约定：……租赁期满或合同解除日起7日，乙方必须搬出全部物件，7日后房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行处理。因清理所发生的费用由乙方负责，从押金中扣除。乙方的附属于房屋的装修不得破坏，归甲方所有，甲方亦不作补偿。2014年9月30日，原告张冬生（甲方）、被告吴雪华（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲乙双方友好协商，甲方将坐落于车坊普惠路99号南澳东苑酒店一层分割一半出租给乙方，乙方愿意承租，租赁期限自2014年9月30日至2017年6月20日止；租金付款方式为：第一年租金为14万元；第二年租金为147000元；第三年租金为111000元，租金实行先付后用，每六个月付一次租金，一次性付清，甲方不承担租金税费，租赁期满后需续租必须在合同期满后一个月向甲方办理手续，如乙方续租与甲方和福鑫房产开发有限公司为准。租赁押金为1万元，于合同签订时支付。甲方财产转让，五匹空调、吊顶、灯具、吧台、地砖等合计5万元，一次性付清。2017年6月21日，福鑫公司起诉本案原告张冬生，要求判令被告张冬生立即迁出并归还原告的房并支付房屋使用费暂计63050元（计算方式：按63050元/月，自2017年6月20日起计算至被告归还房屋之日止）。本院立案受理，案号为（2018）苏0591民初11405号，该案审理过程中，张冬生提起反诉，要求：1、判令反诉被告福鑫公司补偿反诉原告张冬生店面装修损失136万元；2、判令反诉被告福鑫公司支付反诉原告张冬生断电损失8000元；3、判令反诉被告福鑫公司补偿电梯损失52600元；4、判令反诉被告返还押金10万元；5、判令反诉被告开具正规电费发票。该案经审理查明后，于2017年11月3日作出判决，判决：一、张冬生于本判决生效之日起十五日内将苏州工业园区普惠路99号房屋返还给本诉原告苏州市福鑫商品房开发有限公司；二、张冬生于本判决生效之日起十日内支付苏州市福鑫商品房开发有限公司房屋使用费（房屋使用费计算方式：按63050元/月，自2017年6月20日起计算至实际返还房屋之日止，并在该款项总额中扣除押金100000元及电梯折旧费52600元）；三、驳回反诉原告张冬生的其他诉讼请求。张冬生不服一审判决，依法上诉至苏州市中级人民法院，苏州中院于2017年12月28日作出二审生效判决，判决驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，福鑫公司申请强制执行。本院于2018年3月27日要求张冬生申报执行财产，于2018年3月27日要求张冬生搬离，其表示，不可能一下搬掉，并未有能力搬离，本院明确告知其法律风险，其明确表示“你们不用跟我说”。本院又于2018年4月3日，向其询问何时搬离，其表示，5月底搬出，租金付不出。本院于2018年5月11日向苏州工业园区清源华衍水务有限公司发送协助执行通知书，要求其对普惠路99号房屋停止供水，并同时向苏州大道西供电营业厅发送协助执行通知书，要求对该房屋停止供电。2018年6月11日，双方达成执行协议，约定：一、被执行人张冬生确认支付申请执行人苏州市福鑫商品房开发有限公司履行款11个月租金、占有使用费共计693550元，扣除民事判决书中确定的押金100000元及电梯折旧费52600元，剩余应支付540950元。二、被执行人张冬生遗留在苏州工业园区普惠路99号(南澳东苑酒店)租赁房屋的所有家具、家电、后院里的辅房、消防楼梯等均折价163050元从上述第一条中抵扣。三、上述第二条抵扣后余额剩余377900元，张冬生已付277900元，剩余10万元由张冬生支付苏州市福鑫商品房开发有限公司，该款由本院从张冬生的银行账户中扣划转付苏州市福鑫商品房开发有限公司。四、张冬生于2018年6月11日将苏州工业园区普惠路99号（南澳东苑酒店）租赁房屋钥匙交付福鑫公司。2018年7月25日，本院出具结案通知书，确认（2018）苏0591执807号案件已执行完毕。原、被告双方共同确认被告已支付原告截止到合同到期日即2017年6月20日的租金，双方租赁合同约定的第三年租期自2016年10月1日至2017年6月20日。原告收到被告已付押金1万元未退还。原、被告双方共同确认被告承租的系位于1楼的房屋，承租面积为220平方。另，被告表示，除支付了1万元押金外，原告在我们搬走后，原告表示没钱吃饭还向被告父亲拿了2000元现金，当时没打收条。原告表示，未收到该2000元。以上事实，由原告提交的房屋租赁协议、（2018）苏0591执807号执行卷宗材料、（2018）苏0591民初5244号卷宗材料、民事判决书及当事人庭审陈述予以证实。被告吴雪华针对其答辩意见，向本院提交证据，原告质证如下：证据1、与他人签订的房屋租赁合同，证明由于原告不能续租导致被告另外找了房屋进行租赁并进行装修给被告造成很大的损失。证据2、2018年12月8日的苏州工业园区市场监督管理局责令改正通知书，证明由于原告不能履行继续租赁的口头约定，导成被告异地经营被相关部门责令整改。证据3、苏州园区法院履行通知书复印件，证明被告于2018年3月12日就搬离涉案房屋。证据4、照片打印件，证明既然原告已跟案外人的履行协议上谈了履行费用，包含了被告的装修等情况。原告张冬生对证据1房屋租赁合同的真实性没有异议，但关联性不予认可。被告实际应该于2018年6月11日搬离涉案房屋，其另行租赁商铺并不影响其实际占有涉案房屋的行为，其装修损失也不应该向原告来进行主张。对证据2的真实性没有异议，关联性不予认可。市场监督管理局对其处罚完全是其个人行为导致，与原告无关。对证据3的真实性没有异议，但2018年3月7日是案外人公司申请执行的日期，并不是一个张贴通知的日期，实际上本来原告可以于2018年5月就进行搬离，完全是因为被告不搬离涉案房屋而延迟了一个多月为此原告还增加了一个占有使用费的支出。对证据4照片打印件，真实性没有异议，部分是被告擅自搭建的违章建筑，而且搭建的地方也不是原告承租的房屋范围内，该部分房屋与原告无关，而且被告并未对其承租的涉案房屋进行过装修，而是在一开始承租的时候，从原告处转让来的，从双方签订的房屋租赁协议第五条中有详细描述，而且从照片中可以看出被告已经对房屋内的部分东西进行了拆除，原告不同意支付所谓的装修费用。就双方租赁合同的履行情况，被告表示，其从原告处承租房屋时，知晓涉案房屋产权人是福鑫公司，原告当时承诺被告可以续租的，因为原告也要续租的，原告投资了三百多万，被告投资了二十多万，原告说让我放心，我们在合同上写明若续租，就以与福鑫公司的续租标准一致，我当时就说现在原告肯定能从我这儿赚五、六万一年。如果不续租，我就不会跟原告签订合同了。原告表示，其从未向被告口头承诺过可以续租，只是说如果原告与案外人续租的话，可以考虑与被告续租，被告在实际签订租赁合同时已考虑到这个租期情况了，对可能无法续租的情况应该是知晓的。就租期届满后，房屋搬离交付情况，原告表示，其在与福鑫公司的判决生效后，口头通知被告搬离。被告表示，其是在2018年3月份搬离的，未与原告办理交接手续，当时搬离时有张贴公告的，法院通知了被告，被告在此情况下进行了搬离，到了2018年4月20日正式全部搬离涉案房屋。本院认为，就原告诉讼主体资格问题，被告抗辩称，原告与福鑫公司的租赁合同已到期，其无权就以出租人的身份向被告主张房屋占有使用费，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效。根据庭审调查，原告与福鑫公司的租赁合同到期后，本案原告继续使用其承租的房屋，福鑫公司向本院提起诉讼，（2018）苏0591民初5244号民事判决书生效后，福鑫公司申请执行，原告在执行过程中，针对判决认定的租赁期届满后的房屋的占有使用费双方达成执行调解，并已执行终结。根据庭审查明，被告从原告处转租的房屋系原告从福鑫公司承租的房屋的一楼的一部分，面积为220平方，原告已向福鑫公司支付了到期后的所有房屋占有使用费，原告有权向实际占用使用人即被告主张损失即相应的房屋占有使用费。就房屋占用使用费的计算期限如何认定，原告主张被告实际于2018年6月11日才将房屋交付给原告，被告表示，其于2018年4月20日即正式全部搬离，本院认为，当事人针对自己的主张或反驳他人的观点应当提供相应的证据，原告主张被告于6月11日才向原告交付房屋，其就被告认可的搬离时间至6月11日期间，被告仍在占有经营使用未提供相应的证据；且（2018）苏0591民初5244号民事判决书生效后，原告应当按照判决内容履行其交付义务，但在福鑫公司向法院申请强制执行后，根据（2018）苏0591执807号多次执行笔录记载，且在明知其履行上述义务需通知次承租人即本案被告予以配合的情况下，多次拒绝履行搬迁义务也未有证据证实其及时通知被告搬离；本院于2018年5月11日发送协助执行通知，对涉案房屋进行了断水断电；另，根据其与福鑫公司达成的执行协议，最终其支付的了合计11个月的房屋占有使用费，根据（2018）苏0591民初5244号民事判决书认定的事实，本院依法核算其实际向福鑫公司支付的房屋占有使用费的截止日期为2018年5月20日，并非2018年6月11日。综上，本院认为，原告就其主张被告于2018年6月11日才搬离的抗辩本院依法不予采信，结合现有庭审调查及双方确认的被告租金支付情况，依法认定被告应当支付自2017年6月21日起至2018年4月20日止的房屋占有使用费。就房屋占有使用费的计算标准，被告主张应当根据福鑫公司向原告收取的费用标准予以核算，本院认为，原告基于其已向福鑫公司支付了该部分的租金，向实际占有使用人主张被告占有使用部分的房屋占有使用费，应与原告实际产生的损失相适应，但原告向福鑫公司支付的房屋占用使用费系基于原告与福鑫公司的合同，其使用费标准未对一、二、三层楼予以区分，本案被告承租使用的房屋系原告从福鑫公司承租的房屋的一楼的一部分，作为商业用房，一楼租金按市场行情应高于二、三楼租金，本院参照原告实际损失、当地租赁市场行情及原、被告之间的租赁合同约定、原告与福鑫公司的租赁合同的约定，酌情认定被告按照1万元每月标准支付自2017年6月21日起至2018年4月20日的房屋占有使用费合计10万元，扣除被告已付押金1万元，被告另支付原告房屋占有使用费9万元。就被告称原告曾口头承诺过续租的事实，原告对此未予认可，且未有证据证实，本院对其抗辩不予采信。另就被告主张另付的2000元，未有证据证实与本案有关，对其主张已付的2000元不予理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴雪华于本判决生效之日起十日内支付原告张冬生房屋占有使用费9元；二、驳回原告张冬生的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3104元，由原告张冬生负担1054元，由被告吴雪华负担2050元，被告应负担费用已由原告预交，由被告吴雪华于履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢淑敏人民陪审员  徐根元人民陪审员  姚于贵二〇一九年八月十九日书 记 员  马金叶拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。