文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初1376号原告(反诉被告)：董丽，女，1874年2月25日生，汉族，住平度市。原告(反诉被告)：龚文广，男，1974年8月27日生，汉族，住平度市。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：方淑燕，山东青凯律师事务所律师。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：马文杰，山东青凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛青岛海置业科有限公司，住址：平度市经济开发区凯莱商业街12号。法定代表人：于洪源，执行董事。委托诉讼代理人：潘飞艳，山东崇杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涛，山东崇杰律师事务所律师。原告董丽、龚文广与被告青岛海科置业有限公司（以下简称海科置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，被告海科置业公司提起反诉，本院进行了合并审理。本案现已审理终结。原告龚文广、董丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金175407元（自2017年8月1日起至起诉之日2019年1月25日止，按总价款3897940元的日万分之一计算）；2、判令被告支付自2019年1月26日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（按总价款3897940元的日万分之一计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月23日与被告海科置业公司签订合同，购买被告开发的位于平度市《平度海尔首府·时代广场西区一期》房屋四套，总价款3897940元。原告已按合同约定履行了付款义务，而被告截至起诉之日未履行交付房屋的义务。按照合同第七条约定，被告应于收到原告全部房款之日起90天内向原告交付房屋。第十三条约定，除不可抗力外，被告如未在合同第七条约定的期限内将该房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限至第二天起算至实际交付之日止。原告认为，被告违约事实明显，原告损害了原告的合法权益，请求判令被告承担违约交房的法律责任。被告海科置业公司辩称，涉案房屋已经具备交付条件，被告不存在逾期交房的主客观因素，原告逾期收房并不是被告的过错所致，其后果应由原告自行承担，原告诉请被告支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据，理由如下：一、涉案房屋在原被告双方签订《青岛市商品房出售合同》（以下简称出售合同）时即为现房，已达到交付标准，原告对此完全知晓，故涉案房屋不存在逾期交付的可能性。涉案房屋于2015年10月28日已竣工验收，并在2016年2月3日取得《建设工程竣工验收备案证》，而原告系在2017年6月23日与被告海科置业签订出售合同，涉案房屋在双方签订合同时即为现房，已达到交付标准，原告对此也完全知晓，该项目其他购房业主均在购房全款到位后立即办理交接手续。故，被告海科置业不存在逾期交付。二、原被告双方未办理涉案房屋交接手续的原因系原告认为房屋前建有活动板房，该事由并非被告方可控范围，原告以此作为拒绝办理交接手续的理由不能成立。依据出售合同约定，“非甲方所能控制的事件及“除房屋主体结构质量不合格、交付房屋未达到交付条件外，乙方拒绝接收房屋，甲方不承担任何责任。”原告方所主张的涉案房屋前建设的活动板房，位于用地红线之外，且非被告方建设，故原告拒绝办理交付手续的理由不能成立，被告不应承担逾期交付的责任。三、原告已接收涉案房屋钥匙，实际占有控制房屋，并办理完毕权属登记手续，应视为房屋已交付。2017年10月26日，原告龚文广至被告处办理购房款发票换领手续，此后自被告处索要涉案房屋钥匙，实际占有控制房屋。同时，2018年10月28日，原告已取得涉案房屋房地产权属登记证书，房屋产权登记已经转移。原告上述行为及结果，应当视为涉案房屋已经交付。综上，原被告双方签署出售合同后，被告已经履行全部义务，而原告一方面实际占有控制涉案房屋且办理完毕权属登记手续，另一方面又以不能归责于被告方的理由拒不配合办理交付手续，其诉请毫无事实和法律依据，恳请法院依法裁判，驳回原告的诉讼请求。反诉原告海科置业公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金31195元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月14日，反诉原被告双方签订《青岛市商品房出售合同》（编号201700141163，以下简称1163号合同），约定反诉被告购买反诉原告开发的位于平度市房屋，总价款2401588元，该合同约定反诉被告应于2017年6月14日前以按揭贷款方式向反诉原告支付贷款1200000元。2017年6月23日，反诉原被告双方签订《青岛市商品房预售合同》（编号201700188150，以下简称8150号合同），约定反诉被告购买反诉原告开发的位于平度市房屋，总价款1496352元，该合同约定反诉被告应于2017年7月23日前以按揭贷款方式向反诉原告支付贷款748000元。而反诉被告直至2017年9月18日才将上述款项支付给反诉原告。依据上述合同，反诉被告应当承担逾期付款的违约责任，按合同总价款每日万分之一向反诉原告支付逾期付款违约金。反诉被告龚文广、董丽辩称，1163号合同总价款2401588元，合同附件1中只约定了首付款1201588元的付款时间是2017年5月14日，剩余房款没有约定付款时间。8150号合同虽然约定了贷款的付款时间是2017年7月23日，但该合同中的逾期付款违约责任条款属于霸王条款，对购买方的违约责任规定的十分详细，而对出售方的违约责任约定的却很简单，合同约定的权利义务不对等，加重了消费者的责任、排除和剥夺了消费者权利。根据合同法第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，逾期付款的违约责任条款应当属于无效条款。该两份合同履行过程中，反诉被告完全按照合同附件1约定的时间交纳首付款，余款是向银行按揭贷款，反诉被告是按照银行约定的时间向银行办理贷款手续，银行发放贷款迟延不是反诉被告能决定的。银行发放贷款的程序不单在于反诉被告的积极作为，更在于反诉原告的积极配合，是买卖双方和银行三方共同作用的结果，因此，反诉原告把银行迟延放款的责任推给反诉被告，违反合同公平原则，反诉被告无需担违约责任。本院经审理认定事实如下：海尔首府·时代广场西区一期商业W2#楼由被告海科置业公司开发，于2015年4月1日开工，2015年12月22日竣工验收，2016年2月3日竣工验收备案（备案证号：平建竣备字第2016-088号）。W2#楼门牌号自东向西依次为长江路2-2号至2-13号。2017年5月25日，原告龚文广、董丽（乙方）与被告海科置业公司（甲方）签订《青岛市商品房出售合同》一份（编号201700141163），约定两原告购买被告开发的已竣工的位于平度市长江路2-7号海尔首府·时代广场西区户商业用房，总价款2401588元。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，自应付款期限第二天起至实际付款之日止。第六条约定，乙方支付房款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定，甲方在收到乙方全部房款之日起90天内向乙方交付房屋。第九条约定，乙方应在本合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，房屋交付的标志为甲乙双方签署《房屋交付确认单》。甲方应向乙方提供质量保证书和使用说明书，甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房款的日万分之一计算，自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。合同附件一付款时间和付款方式约定，付款方式：分期付款；贷款方式：商业贷款。同时约定乙方于2017年5月14日支付首付房款1201588元。该合同未约定余款的付款期限。反诉原告海科置业公司提交的房产部门备案的合同附件一手写添加了关于贷款支付时间的相关约定，载明乙方应于2017年6月14日前支付房款1200000元，乙方应于2017年5月28日前持有关资料到甲方指定的银行办妥贷款手续（向贷款机构交齐办理预购商品房贷款抵押登记的全部资料及费用并配合甲方办理完毕合同预售登记备案及预购商品房贷款抵押登记手续），贷款金额为1200000元整，若因乙方原因导致迟延的，就迟延期间乙方每日应按总房款0.01%向甲方支付违约金。乙方保证所贷款项在2017年6月14日前足额支付给甲方（贷款到达甲方账户，视为乙方付款完成）。反诉原告称合同网签时，因房管局系统问题，关于贷款部分的付款时间和金额及相关约定没能够打印成功，反诉被告向房产部门申请登记时，房产部门要求反诉被告将合同缺失的部分进行补充，反诉被告持备案合同要求反诉原告补充添加。2017年6月23日，两原告又与被告签订《青岛市商品房出售合同》一份（编号201700188150），约定两原告购买被告开发的已竣工的位于平度市长江路2-8号海尔首府·时代广场西区户商业用房，总价款1496352元。该合同第五条、第六条、第七条、第九条、第十三条的约定同前一份合同。合同附件一付款时间和付款方式约定，付款方式：分期付款；贷款方式：商业贷款。同时约定乙方于2017年6月23日支付首付房款748352元，于2017年7月23日前支付房款748000元。附件一备注约定，乙方应于2017年7月7日前持有关资料到甲方指定的银行办妥贷款手续（向贷款机构交齐办理预购商品房贷款抵押登记的全部资料及费用并配合甲方办理完毕合同预售登记备案及预购商品房贷款抵押登记手续），贷款金额为人民币748000元整，若因乙方原因导致迟延的，就迟延期间乙方每日应按总房款0.01%向甲方支付违约金。乙方保证所贷款项在2017年7月23日前足额支付给甲方（贷款到达甲方账户，视为乙方付款完成）。不论乙方是否按要求提供贷款及抵押所需的文件资料，也不论贷款银行是否批准乙方的贷款申请或批准的额度是否低于乙方申请贷款额度，乙方应严格按合同及附件约定的付款时间足额支付房款。如乙方逾期付款，应承担合同约定的逾期付款违约责任。2017年9月18日，上述两份合同约定的贷款金额由中国建设银行划入被告海科置业公司账户。2017年10月26日，被告为原告开具案涉2处房屋全款发票。原告已向被告索取了案涉房屋钥匙，并于2018年2月份带领租户看房。2018年9月27日，两原告到房产部门申请登记，房产部门于2018年9月28日为其登记确权。被告海科置业公司的置业顾问李宁称原告在付清全款的当月就提出要拿钥匙，其当时告知原告可以办理交房手续，原告称其房前有活动板房且物业费那么多，不想接房。本院认为，原被告双方签订的两份商品房出售合同，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，各方均应按合同约定自觉履行各自的权利义务。本案的争议焦点是：1、被告海科置业公司是否应当向原告承担逾期交房的违约责任；2、案涉房屋贷款未按合同约定时间支付，反诉被告是否应当承担逾期付款违约责任。第一个争议焦点，本院认为，案涉房屋于2016年2月3日竣工验收备案，而原告购买房屋的时间是分别是2017年5月25日和2017年6月23日，该购买时间在被告取得竣工验收备案一年后，即原告在购买房屋时，房屋已具备交付条件，不存在不能交付的客观因素。合同约定，甲方在收到乙方全部房款之日起90天内向乙方交付房屋。原被告双方签订房屋出售合同后，房屋全款于2017年9月18日付清，被告于2017年10月26日为原告开具案涉房屋全款发票，根据常理，此时房屋已可以办理交接手续，故被告不存在逾期交房的主观故意。再者，原被告双方虽未办理书面交付手续，但原告已领取房屋钥匙，实际占有控制房屋，应视为房屋已经交付。故对原告诉请被告承担逾期交房违约责任，本院不予支持。第二个争议焦点，本院认为，反诉原告诉请的逾期付款违约责任针对的是反诉被告的银行贷款部分逾期付款。银行贷款的发放需要原被告及银行三方相互配合，贷款银行系由反诉原告指定，反诉被告的义务在于向反诉原告指定的银行递交贷款所需的相关材料，在反诉原告未举证证明反诉被告未在合同约定时间内向银行递交相关材料的情况下，应视为反诉被告已经按约完成了相关义务。此后，银行需要审核审批，并在审批通过后发放贷款，该贷款发放时间取决于银行，不以反诉被告的意志为转移，且反诉被告的贷款申请已获批准，银行也已按反诉被告申请的贷款额度全额发放了贷款，应视为反诉被告已完成了付款义务，其付款时间虽超出合同约定时间，但反诉被告对此不存在主观过错。案涉合同文本由反诉原告海科置业公司提供，银行并非合同一方当事人，合同中关于银行贷款支付时间的约定显失公平，反诉原告据此诉请反诉被告承担贷款逾期支付的违约责任，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定，判决如下：一、驳回原告龚文广、董丽的诉讼请求。二、驳回反诉原告青岛海科置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3808元，减半收取计1904元，由原告龚文广、董丽负担。反诉案件受理费290元，由反诉原告青岛海科置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐淑平            本件与原件核对无异      二〇一九年八月二十七日书记员  张 丽            申请执行期限为履      行期届满二年内提出