内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民事判决书（2019）内0521民初2578号原告：周某，个体工商户，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某1，科左中旗148法律服务所法律工作者。被告：张某2，住内蒙古自治区通辽市。公民身份号码：×××。第三人：张某3，原住内蒙古自治区通辽市，现羁押于通辽监狱五监区四分监区。公民身份号码：×××。原告周某与被告张某2、第三人张某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，因本案案情较为复杂，于2019年6月17日转为普通程序，于2019年8月2日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人张某1、被告张某2、第三人张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告于2018年12月18日向我送达的解除合同通知书无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，被告与第三人签订房屋买卖协议，第三人将坐落于××镇（建筑面积96.70平方米）住宅楼出售给被告。被告取得了上述房屋的钥匙。2015年9月14日，第三人又将上述房屋出售给案外人张某4且由其占有。2015年，被告对第三人与案外人张某4签订的房屋买卖合同提起了确认无效的确认之诉，科尔沁左翼中旗人民法院以（2015）左民初字第4545号民事判决书判决驳回本案被告的诉讼请求，但该判决书中对于本案被告与第三人签订的房屋买卖协议的效力未作认定，即本案被告与第三人签订的房屋买卖协议现仍处于效力待定状态，被告以效力待定的合同向原告送达解除合同通知书于法无据，另原告是被告与第三人房屋买卖的担保人，不是合同签约人，故向原告送达解除合同通知书也于法无据。被告张某2辩称，不同意原告的诉讼请求，答辩人认为向原告送达的解除合同通知书是有效的，对原告是发生效力的，原告是第三人的担保人，担保事项为交给我的房屋的所有权人是第三人，诉讼费不同意承担，应驳回原告诉讼请求。第三人张某3诉称，收到了解除合同通知书，具体时间不记得了，但是肯定是三个月之前，签订房屋买卖协议属实，但是购房款是我收的，原告只是中间担保人，不应该由原告承担责任。原告周某针对其诉讼请求在举证期限内向法庭递交如下证据：证据1、解除合同通知书一份（复印件），证明被告于2018年12月向原告送达解除与第三人房屋买卖协议的事实；证据2、房屋买卖协议一份（复印件），证明协议房屋买卖的双方及签约人为第三人张某3、被告张某2，同时证明原告是被告的担保人；证据3、科尔沁左翼中旗人民法院（2015）左民初字第4545号民事判决书一份（6页，复印件），证明只对第三人与案外人张某4签订的房屋买卖合同做出了有效确认，对第三人与被告签订的房屋买卖协议的效力未加确认，说明被告与第三人签订的房屋买卖协议的效力是待定的，同时证明在该诉中本案被告未将本案原告作为诉讼主体，从而能够证明在被告与第三人签订的房屋买卖协议中原告是被告的担保人，而不是第三人的担保人；证据4、科尔沁左翼中旗人民法院（2018）内0521民初419号民事裁定书一份（2页，复印件），证明被告与第三人签订的房屋买卖协议效力待定，即被告解除合同通知缺乏法律依据，体现在裁定书第二页第二自然段第6行。被告张某2质证认为，对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，对证明指向有异议，房屋买卖协议中原告是第三人的担保人；对证据3的真实性没有异议，对证明指向有异议，原告是第三人的担保人；对证据4的真实性没有异议。第三人张某3质证认为，对以上证据的真实性没有异议，但是对证据的证明指向无法说清，确实收到被告的钱了，也同意把钱给被告，但是现在没有能力偿还。本院经审查认为，原告周某所举证据1虽为复印件，但被告及第三人对其真实性均没有异议，且来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告所举证据2、3、4虽为复印件，但被告及第三人对其真实性均没有异议，且与本院存档的原件核对无误，对其真实性予以采信，但不能证明在被告与第三人签订的房屋买卖协议中原告是被告的担保人，对该证明指向不予采信，其他证明指向予以采信。被告张某2、第三人张某3在举证期限内未向法庭递交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月1日，第三人张某3与被告张某2签订房屋买卖协议一份，约定第三人张某3自愿将位于××镇（建筑面积96.7㎡）自有楼房出售给被告张某2，房屋总价款为220000元，交款方式为：分期给付，协议签订时交70000元。8月1日之前交房。8月1日交付购房款50000元。余款100000元定于房产证下来办贷款后一次性交付，第三人张某3同时将相应手续交付给被告张某2。第三人张某3帮助被告张某2办理贷款。原告周某以担保人身份在房屋买卖协议上签字。房屋买卖协议签订后被告张某2于2015年7月1日向第三人张某3交付购房款70000元，于2015年7月15日交付购房款50000元。2015年9月14日，第三人张某3与案外人张某4签订楼房买卖合同一份，约定第三人张某3将位于××镇（建筑面积96.7㎡）房屋出售给案外人张某4，房屋总价款为280000元。涉案房屋现由案外人张某4占有使用。2015年11月2日，本案被告张某2将本案第三人张某3及案外人张某4诉至科尔沁左翼中旗人民法院，诉讼请求：1.要求依法确认被告张某3、张某4签订的楼房买卖合同无效；2.诉讼费由二被告承担。科尔沁左翼中旗人民法院于2016年7月11日以（2015）左民初字第4545号民事判决书判决驳回本案被告张某2的诉讼请求，本案被告张某2对该判决不服，提起上诉。通辽市中级人民法院于2016年11月28日以（2016）内05民终1770号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2018年1月10日，本案被告张某2将本案第三人张某3及原告周某诉至科尔沁左翼中旗人民法院，诉讼请求：1.要求被告张某3、周某退还购房款120000元，支付利息18600元（120000元×31个月×0.005元，2015年7月1日至2018年2月1日），本息合计138600元，之后的利息计算到给付之日止；2.要求被告张某3、周某承担本案诉讼费。科尔沁左翼中旗人民法院于2018年4月4日以（2018）内0521民初419号民事裁定书裁定驳回本案被告张某2的起诉。2018年12月18日，被告张某2因第三人张某3将涉案房屋又出售给案外人张某4，致房屋买卖协议无法履行，向第三人张某3及原告周某送达解除合同通知书。本院认为，被告张某2与第三人张某3签订《房屋买卖协议》并交付120000元购房款，但因第三人张某3又将涉案房屋出售给他人，使合同目的无法实现，合同已履行不能，被告张某2向第三人张某3送达解除合同通知书后，第三人张某3未在法定期限内提出异议，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该解除合同通知书已发生法律效力。原告周某作为担保人，虽然未与被告张某2及第三人张某3签订书面保证合同，但其在《房屋买卖协议》上签名，实质上是与被告张某2及第三人张某3之间形成保证合同关系，保证合同作为从合同虽然附从于《房屋买卖协议》，但其与《房屋买卖协议》不是同一合同，而在解除合同通知书中，只是对《房屋买卖协议》进行解除，未对担保合同进行解除，原告周某不是《房屋买卖协议》中的合同相对方，其无权请求确认解除合同的效力，故其诉讼请求，本院不予支持，原告应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条规定，判决如下：驳回原告周某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长 张 聪审 判 员 白银梅人民陪审员 李国民 二〇一九年八月十六日书 记 员 谭宏志