葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1403民初1490号原告：李某，女，1960年2月18日出生，汉族，退休工人，住葫芦岛市连山区。委托代理人：岳轶文，辽宁卓晨律师事务所律师。被告：王某，男，1982年6月1日出生，汉族，个体，住葫芦岛市龙港区。被告：王某1，女，1979年6月28日出生，汉族，个体，住葫芦岛市龙港区。二被告共同委托代理人：佟月明，辽宁兴连律师事务所律师。第三人：孟某，男，1988年4月20日出生，汉族，个体，住北京市房山区。委托代理人：曹顺学，辽宁金正律师事务所律师。第三人：张某，女，1981年1月7日出生，汉族，无业，住沈阳市新区。第三人：何某，男，1985年10月20日出生，汉族，无业，住沈阳市沈北新区。委托代理人：曹顺学，辽宁金正律师事务所律师。原告李某诉被告王某、王某1，第三人孟某、张某、何某房房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员岳英凯担任审判长，与人民陪审员王金旭、唐锦辉组成合议庭，书记员牛璐担任法庭记录，并于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人岳轶文，被告王某、王某1共同委托代理人佟月明、第三人何某、孟某及其委托代理人曹顺学到庭参加了诉讼，被告王某、王某1，第三人张某经本院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，与原诉请未有变化，基本内容为，2013年7月1日,原告与被告王某签订租房协议书，原告将自有的座落于连山区锦葫路铁路林场院内，建筑面积为1700平方米，使用面积为1143平方米的房屋及场地租赁给被告王某，该租赁房屋原为原告与原告弟弟共同经营洗浴中心和娱乐城（原黄金海岸）。被告租赁时承诺建迪吧，需对原房屋进行重新装修。但被告承租后，不是从事装修而将原址房产全部拆除重建，并且破坏了水、电、暖的管线和设施，所谓的重建，也仅仅是搭起了钢构架子没有任何其他的可能提高原址商用价值的行为，且目前已停建达数月之久。原告认为，被告的行为已致原告的房产灭失，合同已经无法继续履行，为保护原告的合法权益，现提起诉讼要求：一、解除原告与被告王某之间的租赁协议；二、赔偿原告房屋损失2，588，867.00元、房屋租金损失217，354.00元（按每年租金为250，000.00元，从2014年7月1日至2015年5月13日止）；三、二被告承担诉讼费用。被告王某辩称，被告王某在与原告签订租房协议不是被告用于个人使用，而是为了执行合伙事务，在与原告签订租房协议书之前被告王某与第三人孟某、张某、何某已经签订了合伙协议书，并且召开过合伙会议，在会议中约定，四方租赁房屋准备用于经营娱乐中心，租赁房屋和对房屋进行改建的资金均由合伙人提供，之所以在翻建中途停止，因为合伙人即第三人孟某违约，出资不到位，造成房屋翻建没有后续资金，无法继续履行房屋租赁协议与合伙协议，造成的损失应由违约方第三人孟某承担，在第三人孟某违约时，被告王某已经及时通知了另外两名合伙人即第三人张某、何某。在原告的房屋租赁给被告与其他三个合伙人时，原告是同意对房屋进行翻建的，因此就房屋翻建不是对租赁房屋的违约行为。被告王某1辩称，被告王某1不是租房合同的当事人，也不是被告王某与各第三人合伙协议的当事人，没有参与房屋租赁和房屋翻建，故在本案中不应成为被告，也不应该承担任何责任。第三人孟某述称，被告王某对第三人孟某及其他合伙人有欺诈行为，整体酒吧投资被告王某一方没有出资，被告王某是用房屋作为投资的，并强调该房屋是其个人所有，他以房屋作为投资，其他合伙人以资金投入，这样才形成了合伙关系，并且作为合伙人第三人孟某对租房的所有环节均不清楚。第三人张某述称，没有参与房租租赁的事情，不应该作为第三人，签订房屋租赁协议时第三人根本不知情。第三人何某述称，一、第三人何某并非房屋租赁合同的当事人，因此，第三人何某并非适格被告，依据原告提供的证据，2013年7月1日原告是与被告王某签订的“租房协议书”，该协议的承租人并非是第三人，而原告诉称的出租房屋被拆除也并非第三人拆除的，因此依据合同相对性原则，第三人何某并非适格当事人，原告无权向第三人主张权利；二、原告对诉争房屋是否享有所有权，也缺乏证据证明，本案诉争房屋是在2013年7月1日以前就已开始进行拆建，2013年5月23日，沈阳铁路土地管理分局曾下发《非法占用铁路停工通知书》，对于上述拆建行为曾予以制止。而原告出示“租房协议书”，是其与被告在2013年7月1日才签订的，基于该事实，在原告与被告尚未签订租房协议的情况下，被告就对原告所有的房屋进行拆建，而原告却从未予以制止，这本身就不合常理。因此，本案的讼争房屋已被拆除而无法重建的情况下，原告以与被告签订租房协议为由，主张对讼争房屋享有所有权，并要求被告拆建房屋无法重建进行赔偿，其真实性令人怀疑；三、被告王某依照租房协议约定对承租房屋进行装饰装修，其行为并不存在过错，现因讼争房屋系违建，致使被告的拆建装饰行为被政府相关部门予以制止，被告也无法对讼争房屋恢复原状，由此造成的损失也不应由第三人承担赔偿责任，原告与被告王某签订的房屋租赁协议，系原告将无证违建房屋出租给被告王某经营使用，该行为本身就不合法，依据租房协议第五条约定，被告承租期间可以对租赁房屋进行装修、增高和改变房屋相应结构，基于该约定，原告在出租房屋时就同意被告王某对讼争房屋进行结构改变式的装修，所以，被告对承租房屋进行拆建也是符合约定的，且被告在拆建房屋时，原告并未制止，现在无法对承租房屋继续进行装饰系因被沈阳铁路土地管理部门制止，非被告及第三人过错所致，该不利后果也不应由第三人承担。本院经审理查明，被告王某与被告王某1系夫妻关系。2013年4月3日被告王某与第三人孟某、何某、张某在律师事务所签订合伙协议书，在合伙协议中约定，被告与第三人孟某、何某、张某共同经营管理摩卡国际娱乐中心（暂定名，最终以工商登记的名称为准），由第三人何某、孟某共同出资一千万元，具体出资总额为娱乐中心开业止，被告王某、第三人张某提供管理技术、综合管理等，第三人何某、孟某出资主要用于场地租赁、场地的装修、一切设施的添置、日常资金的周转、员工的开支等（截止到开业）。第三人孟某、何某在2013年7月31日前，投资资金必须各到位400万元，不到位或者不完全到位，造成不能经营或延期经营所产生的以其损失由违约方全部承担。2013年4月份被告王某及第三人何某、孟某等对讼争房屋进行了拆除，拆除后，2013年5月20日第三人孟某及其委托代理人周嘉宁与辽宁正业集团云顶钢结构有限公司签订工程承包合同，工程名称为葫芦岛仁旗摩卡餐饮有限公司摩卡酒吧，工程内容为钢结构制作、运输、安装等，合同工期为2013年5月21日开工，竣工日期为2013年6月25日。该合同签订后，开始钢结构建设，拆除及钢结构结构建设均由第三人孟某、何某出资，在钢结构建设过程中，于2013年5月23日沈阳铁路土地管理分局以违章翻建房屋下发停工通知书。2013年6月12日第三人孟某通过短信向被告王某表示自己违约，不再投资，第三人何某也违约不再投资。2013年6月20日钢结构停建。2013年7月1日被告王某与原告签订租房协议书，在协议书中约定，原告李某将自己所有的房屋出租给被告开办酒吧使用，年租金为25万元，且该房无产权证照，被告王某已知晓，承租期间可以对房屋进行维修、增高、改变房屋相应结构（但应有利于房屋的使用和提高商用价值）等。另查明，被拆除房屋情况是：登记的土地使用权人为锦西林场（李云鹏），面积为2009平方米，地上房屋建筑时间为1996年5月1日。原告李某与案外人李云鹏系姐弟关系。2002年11月29日始原告与李云鹏用该房屋共同经营盛世洗浴中心、盛世餐饮娱乐城。2015年3月27日经辽宁银成资产评估有限公司对上述房产价值、附属设施价值、装修价值进行评估评估总价为3，071，587.00元，其中已经建成钢结构现价值为482，720.00元,评估费36，000.00元。需要说明的问题，第三人何某向本院提出笔迹鉴定本案原告所提供的《铁路用地使镇（锦铁分土（2000）字第1-0090号）》书写证据，上面标注有土地使用者为“锦西林场（李云鹏）”的字样与被告认为“李云鹏”三个字与“锦西林场”的字迹不是一人书写进行鉴定。2019年6月21日辽宁大学司法鉴定中心向中级人民法院回复不予受理说明，称超出该机构技术条件或鉴定能力，不予受理。第三人何某两次向本院提出鉴定申请，要求对涉案损毁房屋的修复价值做出评估，经过双方选定的辽宁金亿房地产评估事务所有限责任公司、沈阳市北方房地产土地资产评估有限公司均向葫芦岛市中级人民法院回退函，称评估对象大部分被拆除，主体已经灭失，无法进行评估工作。以上事实有原、被告陈述、资产评估报告书等证据载卷，经质证，予以认定。本院认为，首先，《侵权责任法》第二条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任，本案中，原告自有的房屋（虽无产权证照），在房屋租赁期间被拆除，拆除后又未能重建，致使双方的房屋租赁合同无法继续履行，双方的合同应予以解除，合同解除后，责任人应承担相应的损害赔偿责任；第二，关于赔偿责任主体，被告王某虽然以个人名义与原告签订房屋租赁合同，但其该行为系履行合伙事务的行为，且第三人孟某、何某、张某均参与拆除房屋和钢结构房屋重建，故因拆除该房屋造成的损失应由所有合伙人共同承担连带责任；第三，在合伙协议履行过程中，因第三人孟某、何某的违约行为，导致合伙协议不能履行、房屋拆除后不能重建，故应由第三人孟某、何某承担违约责任和赔偿责任，被告王某与其他合伙人承担连带责任后，可依据合伙协议向第三人孟某、何某行使追偿权和损害赔偿权；第四，被告王某1不是合伙人也未参与合伙事务，对此次房屋拆除无责任，故原告对其主张赔偿的诉讼请求无事实和法律依据，对原告的该项请求依法不予支持，第五，关于原告的房屋损失，评估报告中，已建成钢结构的价值应从房屋评估总价中予以扣除，关于损失数额，在原判决认定280，6221.00元情况下，根据省高院及中级人民法院再审裁定的指示精神，本院再审开庭后，经本院两次委托资产评估有限公司进行司法鉴定，评估公司均以评估对象大部分被拆除，主体已经灭失，无法评估为由，向中级人民法院退函。因房屋拆除已成为既定事实，原评估报告又无法确定程序不合法，结果不公正，因此本院只能再次依据原评估报告数额做出认定。第六，关于房屋产权是否为李某所有，根据被告鉴定申请，因鉴定机构对房屋产权证上的李云鹏字样亦无法进行鉴定，没有证据证明该房屋不是李某所有，因此本院认为该房屋所有权人为李某。第七，在合同签订后，被告施工过程中，铁路部门确实下发过停工通知单，给被告施工造成一定阻碍，但经过协商，铁路部门同意原告出租改建，原告在履行合同过程中存在一定瑕疵。综上，在该起诉讼纠纷中，原告无论是从当初的合同签订还是在被告的施工过程中，均存有一定的过错，应承担相应的法律责任。但主要责任和原因是由于被告不能继续投资造成工程停工，原、被告双方均存在一定过错。按照过错双方责任的比例为30%和70%较为合适，被告在房屋损失的数额上承担70%责任即2，806，221.00元×70%＝1，964，354.70元，原告自行承担损失30%的责任即2，806，221.00元×30%＝841,866.30元。综上依照《民法通则》第三十条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第六项之规定，判决如下：一、原告李某与被告王某之间的房屋租赁合同解除；二、第三人孟某、何某于本判决生效后三十日内连带赔偿原告李某房屋等各项损失1，964，354.70元；三、被告王某、第三人张某对判决第二项承担连带赔偿责任；四、驳回原告对被告王某1的诉讼请求；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29，200.00元、评估鉴定费36，000.00元、邮寄费60.00元，合计65，260.00元，由被告王某、第三人孟某、何某、张某共同承担45，682.00元，原告自行承19,578.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院审 判 长  岳英凯人民陪审员  王金旭人民陪审员  唐锦辉二〇一九年八月十四日书 记 员  牛 璐