新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民事判决书（2018）新2801民初4508号原告：库尔勒市国土资源局，住所地新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市香梨大道。法定代表人：谭险峰，系局长。委托诉讼代理人：毛疆鸿，系新疆天雪律师事务所律师。被告：张玉堂，男，1969年11月29日出生，汉族，个体，住新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。委托诉讼代理人:谭玉林，系新疆同明律师事务所律师。原告库尔勒市国土资源局诉被告张玉堂土地承包经营权转包合同纠纷一案，本院于2018年10月23受理后，依法适用简易程序于2019年1月14日公开开庭进行了审理，原告库尔勒市国土资源局的委托诉讼代理人毛疆鸿，被告张玉堂及委托诉讼代理人谭玉林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。库尔勒市国土资源局向本院提出诉讼请求一、判令解除原、被告签订的《土地承包合同》；二、判令被告返还原告12.72亩的果园（价值12.72万元）；三、判令被告支付原告房屋租金65000元；四、判令被告支付原告承包费33072元；五、判令被告支付原告违约金29421元；六、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2005年3月9日，原、被告签订《协议书》一份，协议书约定原告将12.72亩果园交给被告承包经营，承包期至2030年2月24日终止。协议书同时约定了被告应当于每年的10月30日交纳承包土地中的房屋租赁金5000元，并按照每年200元/亩于10月30日前交纳承包费，合同签订后，原告按照约定已将承包土地交于被告经营，但被告从协议书签订后至今为止，未向原告交纳过任何费用，被告的严重违约行为已导致原告合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。张玉堂辩称，原告以被告未按约定向其交纳土地承包费和房屋租赁金为由，解除双方的土地承包合同没有法律依据。一、1995年2月24日原库尔勒土地管理局（甲方）与巴州民族经济开发公司（乙方）签订土地《承包合同》，约定甲方将库尔勒市火车东站库塔干渠50亩土地承包给乙方经营管理，承包期限为15年，土地用途为种植绿化，承包方式为甲方将50亩土地交付给乙方经营，乙方经营15年后将土地及地上所生长的果树返还给甲方。合同同时约定甲方根据约定须将土地平整完，种植葡萄树5-10亩，待成活后由乙方管理。后因土地《承包合同》主体发生变化，原土地《承包合同》甲方更名为库尔勒市国土资源局，乙方因公司撤销实际承包人变更为张玉堂即被告。鉴于此双方重新签订补充《协议书》，除合同主体名称变更外，对被告实际承包土地面积予以确认为12.72亩，约定被告按200元/亩/年向原告交纳土地承包费，15间平房按原5000元/年交纳房屋租赁金，承包期限自1995年2月24日至2030年2月24日共25年。同时约定承包期满后乙方应保持承包绿化用地现状，绿化树木及地上附着物所有权全部归甲方。原告和被告在签订土地承包补充《协议书》时对被告承包绿化用地现有梨树、槐树等树林进行了清点共1395棵。从以上土地《承包合同》和补充《协议书》的约定可以看出该合同的合同目的就是被告在承包的土地上种植绿化和经济林木并按约定向发包人交纳土地承包费和房屋租金，25年承包到期后承包人（被告）承包土地绿化树木及地上附着物全部归发包方。因原、被告双方签订的土地承包合同现只履行了13年，尚有12年才到期，如解除合同返还土地势必给被告在承包土地上的巨额投入无法收回，损害被告的合法权益。二、原告在合同履行过程中存在严重违约，给被告造成巨大损失，应承担相应的违约责任。原告违约未按土地《承包合同》的约定将被告承包的土地平整完并种植葡萄树5-10亩，待成活后交被告管理。从原告与被告共同清点和种植树木数量统计清单上看，只有被告种植的梨树、槐树、沙枣树共1395棵，并没有原告应当种植成活交由被告管理的5-10亩葡萄树的具体数量，可以说原告违约在先，也可以说因原告的违约导致被告种植绿化树木难度和成本加大，给被告造成巨大的损失。三、被告多年未向原告交纳土地承包费和房屋租赁金主要责任在原告而不是被告，被告不应当承担违约责任。被告并非不向原告交纳土地承包费和房屋租赁金，而是原告以该款项无合法名目无法纳入财政收入为由而让被告先不予交纳，等以后各项关系理顺后再交，故被告不应当承担违约责任。四、被告未按合同约定向原告交纳土地承包费和房屋租赁金虽构成违约但并不致原告合同目的无法实现，不应当成为原告诉请解除合同返还土地的理由。被告虽然未按照双方土地承包《协议书》的约定交纳土地承包费和房屋租金，根据土地承包补充《协议书》的约定并不构成根本违约，也不致双方合同目的无法实现。该土地承包合同的合同目的是被告在原告土地上种植绿化、种植经济林木，完成原告的绿化任务并在合同到期后将所种林木归原告所有，同时原告向被告收取相应的土地承包费和房屋租赁金。土地承包补充《协议书》第六条明确约定“乙方如违约未按合同交纳当年绿化承包费用及房屋租赁金，超过时间将按应交纳金额3%按日累计收取滞纳金”，被告违约的法律后果就是向原告支付滞纳金。被告未按期向原告交纳土地承包费和房屋租赁金是有原因的，那就是原告无收取该款项的合法科目，进入不了财政账户所致。被告在此表示愿向原告交纳滞纳金，但原告诉请违约金是按欠款总额的30%计算，明显过高。请求法庭充分考虑因原告违约给被告造成的损失及原告拖延未向被告收取土地承包费和房屋租赁金这一具体情况，调低原告违约金的请求。五、原告诉请解除与被告的土地承包合同并返还土地将严重损害了被告的合法权益。土地承包需长期、大量的人力、物力和财力投入，在荒地上种植经济及绿化林木投入更大。鉴于此，原告与被告签订土地《承包合同》时约定了前5年被告不向原告交纳任何费用，也约定了该合同的承包期为25年。为保证合同履行的稳定性，合同并未约定因违约而单方解除合同的情形，故原、被告双方土地承包合同不符合合同约定解除的条件，同时也不符合“导致合同目的无法实现”合同法定解除的条件。轻易解除合同势必破坏土地承包合同的稳定性，也将严重损害承包人的合同权益。综上，原告以被告未按约定向其交纳承包费和房屋租赁金为由解除双方的土地承包合同没有事实与法律依据，解除合同将破坏土地承包合同的稳定性，也将严重损害承包人的合同权益。请求人民法院查明事实，依法驳回原告的解除合同并返还土地的诉讼请求。被告愿意向原告补交所欠土地承包费33072元，对于房屋租金原告诉讼请求是2005年至2018年共13年的房屋租赁金65000元，但涉案房屋已于2017年5月被库尔勒市人民政府安排公安、社区强行查封不让继续出租和使用，故被告只应向原告交纳2005年3月9日至2017年5月9日共12年零2个月计60833元的房屋租赁金并承担相应的违约责任，愿意继续履行与原告签订的土地承包合同。本院经审理认定事实如下：1995年2月24日原库尔勒土地管理局（甲方）与巴州民族经济开发公司（乙方）签订土地《承包合同》，约定甲方将库尔勒市火车东站库塔干渠50亩土地承包给乙方经营管理，承包期限为15年，土地用途为种植绿化，承包方式为甲方将50亩土地交付给乙方经营，乙方经营15年后将土地及地上所生长的果树返还给甲方。合同同时约定甲方根据约定须将土地平整完，种植葡萄树5-10亩，待成活后由乙方管理。2004年9月27日，原告以出让方式取得了位于库尔勒市××区库塔干渠南侧36.79亩土地的使用权，实际用途为绿化用地，涉案的12.72亩土地包括在其中。因《承包合同》主体发生变化，原土地《承包合同》甲方更名为库尔勒市国土资源局即原告，乙方因公司撤销实际承包人变更为张玉堂即被告。鉴于此，原、被告于2005年3月9日重新签订补充《协议书》一份，除合同主体名称变更外，对被告实际承包土地面积予以确认为12.72亩，约定被告按200元/亩/年向原告交纳土地承包费，15间平房按原5000元/年交纳房屋租赁金，承包期限自1995年2月24日至2030年2月24日共25年。同时约定承包期满后乙方应保持承包绿化用地现状，绿化树木及地上附着物所有权全部归甲方。原告和被告在签订土地承包补充《协议书》时对被告承包绿化用地现有梨树、槐树等树林进行了清点共1395棵。2017年5月16日，原告以“通告”形式，通知包括原告在内的各承租人决定收回出租的房屋及土地。2017年5月17日起，被告再未使用过原告出租的房屋。认定以上事实的证据有《国有土地使用证》、地籍管理档案、承包合同、协议书、通告一份及当事人的陈述在卷证实。本院认为，原、被告签订《承包合同》及《协议书》的合同目的是由被告在承包的绿化用地上种植林木用于绿化，被告未按合同约定向原告交纳土地承包费和房屋租赁金虽构成违约，但并必然导致双方签订的《承包合同》及《协议书》的合同目的无法实现，原告也未提供证据证实向被告进行了催告要求被告在合理期限内履行，被告仍未履行的证据。被告当庭表示愿意随时向原告交纳拖欠的相关费用。而且本案中原、被告签订的《协议书》2030年2月24日到期，尚余十年，继续履行合同显然更要有利于合同目的的实现。故对原告要求解除原、被告于2005年3月9日签订的《协议书》的请求，本院不予支持。被告应向原告交纳2005年3月9日至2017年5月9日共12年零2个月计60833元的房屋租赁金及承包费33072元，两项合计93905元。双方签订的《协议书》第六条明确约定“乙方（即被告）如违约，未按合同交纳当年绿化承包费用及房屋租赁金，超过时间将按应交纳金额3%按日累计收取滞纳金”。原告据此按照被告拖欠相关费用总额的30%主张违约金，被告辩称被告未缴纳相关费用的责任在原告，但并未提供相应证据证实，同时提出违约金过高。本院综合考虑被告拖欠费用的时间长短、原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告主张违约金按被告拖欠费用的30%计算的意见予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九第二款之规定，判决如下：一、被告张玉堂于本判决生效后十日内支付原告库尔勒市国土资源局房屋租赁金60833元、承包费33072元（截止2017年2月24日的承包费），两项合计93905元。二、被告张玉堂于本判决生效后十日内支付原告库尔勒市国土资源局违约金28171.50元（93905元×30%）三、驳回原告库尔勒市国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2560.20元，由被告张玉堂负担。（原告已预交，被告在支付前款时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 员 俞 宗 梅二〇一九年八月二十六日书 记 员  丘龙巴特