湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2376号上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市树人特长学校，住所地襄阳市长虹北路**。法定代表人：李彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北欧安电气股份有限公司，，住所地湖北省襄阳市航天路**法定代表人：杨辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘辉，湖北杰伟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：襄阳博雅教育咨询有限公司，，住所地襄阳市高新区汉江北路与邓城大道交汇处朗曼梦公园**楼**法定代表人：段淑勤，该公司董事长。上诉人襄阳市树人特长学校（以下简称树人特长学校）与上诉人湖北欧安电气股份有限公司（以下简称欧安电气公司）、被上诉人襄阳博雅教育咨询有限公司（以下简称博雅教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。树人特长学校上诉请求及答辩意见：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初3053号民事判决第1项（改判欧安电气公司应退还树人特长学校租金491700元）、第2项、第3项、第4项判决，依法改判；2.本案的一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、树人特长学校与欧安电气公司签订的办公楼租赁合同于2018年8月4日依法解除，不存在转租和强行退租行为。（一）办公楼租赁合同约定：“甲方责任（4）租赁时甲方应保证消防设施配套，消防安全检查达标”。但一审中，欧安电气公司并未提供其房屋符合办学消防安全的证据，违反了《消防法》等关于房屋使用条件强制性的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第8条第3款的规定，树人特长学校有权依法解除合同。（二）2018年8月4日，树人特长学校负责人李彬短信通知欧安电气公司法定代表人杨辉：“杨总好！因徐大队反复说消防问题，我也不想给您添麻烦，故将初中部搬到襄阳长春外国语学校”。根据《合同法》第9条之规定，租赁合同已依法解除。二、欧安电气公司应退还树人特长学校租金491700元而不是375000元。2018年8月4日树人特长学校已通知欧安电气公司解除合同，从欧安电气公司办公楼搬出来，博雅教育公司同时搬进欧安电气公司办公楼。树人特长学校实际使用欧安电气公司房屋时间到2018年8月4日止，因此欧安电气公司应退还树人特长学校租金491700元。三、树人特长学校不应支付欧安电气公司代缴的税费18750元。（一）欧安电气公司是纳税主体，欧安电气公司不应将本应自己承担的纳税义务转移给树人特长学校，合同约定因违反法律法规而无效。（二）即便是树人学校承担税费也只能承担其使用房屋4个月期间的税费，而不是6个月税费。四、树人特长学校不应拆除欧安电气公司办公楼后面三间房屋，恢复原状。（一）树人特长学校口头征得欧安电气公司同意才盖了3间房屋，在长达4个月时间里欧安电气公司不同意是盖不起来的。（二）欧安电气公司法定代表人杨辉一直同意退租金和保证金，但从来没有提到要拆除三间房屋。（三）树人特长学校已将三间房屋移交给博雅教育公司使用至今。五、欧安电气公司多次同意退租金和保证金，但一直违背诚信原则，拖着不付。树人特长学校给欧安电气公司的租金和保证金都是民间月息3分高息融资来的，高息损失达20多万元。支付占有资金利息不应以所谓的拆除临时建筑为前提条件。六、博雅教育公司承担相应的民事责任。原审法院虽然依法追加博雅教育公司参加诉讼但并没有判决博雅教育公司承担相应的民事责任，却要树人特长学校另行起诉，明显增加当事人诉累，浪费司法资源。欧安电气公司上诉请求及答辩意见：1.请求二审法院撤销一审判决第五项，改判树人特长学校向欧安电气公司支付违约金125000元；2.本案一、二审诉讼费用由树人特长学校负担。事实和理由：首先，欧安电气公司一审民事反诉状中的反诉请求第一项“请求判令被反诉人向反诉人按月租金的两倍支付违约金125000元”，是根据双方在《办公楼租赁合同》第十条第一款中的明确约定提出的，该条约定“在租赁期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按月租金的两倍向甲方支付违约金”；一审查明事实也清楚的表明树人特长学校存在先转租后退租的行为，双方的法定负责人虽然在短信口头对话中对退租及退还租金有过协商，但仅仅是口头协商，并未达成双方满意的书面协议且也没有得到履行，一审判决认定欧安电气公司对树人特长学校的转租行为予以谅解，双方已协商一致解除了租赁合同与事实不符，故一审判决驳回欧安电气公司一审反诉请求第一项是错误的，请求二审法院支持欧安电气公司的上诉请求。其次，一审判决欧安电气公司负担本案一审本诉及反诉超过一半的诉讼费用，树人特长学校在一审中虚构事实及提出过高的诉讼请求，其要求立即退还过高的租金的诉讼请求被一审判决驳回，其应当承担本案一审本诉和反诉的所有诉讼费用，请求二审法院判决树人特长学校负担本案所有诉讼费用。综上所述，请求二审法院依法改判。博雅教育公司未陈述答辩意见。树人特长学校向一审法院起诉请求：1.依法确认树人特长学校、欧安电气公司于2018年8月4日协商解除合同的效力；2.判令欧安电气公司立即退还树人特长学校保证金187500元和租金491700元及利息；3.本案诉讼费等实际发生的费用均由树人特长学校承担。欧安电气公司向一审法院反诉请求：1.判令树人特长学校按月租金的两倍支付违约金125000元；2.判令树人特长学校立即拆除其私自搭建的三间违章房屋并恢复原状；在恢复原状前，欧安电气公司有权拒绝退还其剩余租金；3.驳回树人特长学校起诉主张退还租金及押金总额高于418750元的部分诉讼请求；4.判令树人特长学校承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实如下:2018年3月2日，树人特长学校为租赁欧安电气公司的房屋，向欧安电气公司法定代表人杨辉转账支付了10万元定金。同年3月15日，出租方欧安电气公司（甲方）与承租方树人特长学校（乙方）签订《办公楼租赁合同》一份，双方约定：第一条房屋基本情况：甲方房屋坐落于襄阳市航天路××幢，共计6层建筑面积4342.56平方米（公共活动部位面积910平方米）；第二条房屋用途：根据乙方的意愿，该房屋用途为办学使用。如乙方需转变使用功能，经甲方书面同意后，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；第三条租赁期限：自2018年4月1日至2020年6月30日止（年租到期后，租金按新年度月租金结算）；第四条租赁费用：1、租赁保证金（1）为确保乙方诚信履行本合同各项条款规定，乙方须在签署本合同的同时，一次性向甲方交付187500元保证金。乙方交纳保证金为本合同生效的条件，于签署本合同时向甲方支付；（2）如乙方违反本合同规定的条款未能按期如数向甲方缴纳租金、需赔付人为损坏设备（自然损坏除外）的赔偿费、延期利息（按月利率2%计算欠款额利息）、交付各项根据国家法律法规应由乙方承担的税费等，甲方可以扣留全部或部分保证金充抵，其数额相当于乙方所欠款项，但此种冲抵并不能免除乙方按本合同应承担的各项付款及赔偿义务。……（4）租赁期限届满时，在乙方交还租赁物及其附属设施（包括室内装修和设备等，乙方自有可移动的设备除外），并完成了缴清所有欠交款项及延期利息（按月利率2%计算欠款额利息）等本合同规定的全部义务后三日内，甲方须将乙方已付之保证金全数无息退还乙方。……（6）如保证金在进行上述扣除后仍有余额，余额由甲方在三个工作日内一次性足额无息退还给乙方，甲方逾期不退还，按本合同规定的延期利息（按月利率2%计算欠款额利息）计算；2、租金（1）甲、乙双方约定，该房屋租金按建筑面积人民币14.4元/月/平方米（不含税）计算。月租金为人民币62500元，年租金为750000元。租金按年支付，本合同签订后一日内付清。场地910平方米，作为配套用地不收取费用，可用物品代为保管，不收取费用；…（3）租金按先付后用的原则，乙方须于合同到期前一个月内向甲方交付下一年度租金…4、有关税费（1）乙方在租赁期内应自行承担基于使用该房产及其附属设施而产生的电话费、电费及国家或地方政府规定的应由乙方负担的新增税费。租赁物房产税由甲方缴纳。租赁费开票税费由乙方承担；（2）乙方在租赁期内应自行承担其经营活动所发生的一切税费。……第八条租赁物的转租：经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方必须遵守下列条款：1、转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；2、转租租赁物的用途不得超出本合同第一条规定的用途；3、乙方应在转租租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租组约应同时终止；4、乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带保证责任。在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物。乙方应将转租户签署的保证书，在转租协议签订后的五日内交甲方存档；5、无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理；6、乙方因作为转租行为的转租人应付的税、费，由乙方负责。第九条变更和解除本合同的条件：1、在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；…2、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出（应确保三个月时间），因变更或解除合同，使一方遭受损失的，除本合同第九条第一款第（4），（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。第十条甲乙双方的责任：1、乙方责任，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；……在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。乙方经甲方同意，中途退租的，甲方根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余返还，违约金按本合同相关条款执行。2、甲方责任，…（4）租赁时甲方应保证消防设施配套，消防安全工作检查达标。因消防安全检查不合格引起的罚款及其他处罚均由甲方负责，租赁后若需对消防配套设施进行增加更改，才能满足乙方租赁消防达标，则费用由乙方承担，甲方协助配合做好相关工作。该合同分别由双方法定代表人杨辉、李彬签名并加盖了双方单位印章。同年3月16日，树人特长学校负责人李彬向欧安电气公司法定代表人杨辉转款837500元。同日，欧安电气公司出具《收据》两份，载明收到树人特长学校租房保证金187500元及房屋租赁费（2018.4.1-2019.3.31）750000元。同年8月4日，树人特长学校负责人李彬向欧安电气公司法定代表人杨辉发送手机微信：“杨总好！非常感激您对我校的关心关怀和指导，因徐大队反复说消防问题，我也不想给您添麻烦，故将初中部搬到襄阳长春外国语学校（襄阳四中实验中学），本址与天翼合作办高中培训学校。特此汇报！不知7号（在谷城有活动）后您何时有空？当面向您汇报!李彬敬上”。同年8月5日，树人特长学校负责人李彬收取第三人博雅教育公司时任法定代表人山莉支付的10万元定金，并出具《收条》载明：“收到天翼（博雅高中）山莉校长支付转让欧安电气租房订金100000（壹拾万元）。”同年8月10日，树人特长学校（甲方）与博雅文化培训学校（乙方）签订《协议书》一份，载明：“一、甲方将承租欧安电器（气）有限责任公司办公楼的使用权转让给乙方，内容按原合同执行。合同期满，乙方自行与欧安电器（气）有限责任公司签约；二、甲方将原租用合同和押金条、空调等物品移交给乙方（附清单）（房租票据暂未交，三天内交）；三、乙方支付甲方90万（已付定金10万元），余款80万元签约后三天内打入甲方指定的账户（建行庞公支行李彬6214662670118609）；四、自签字之日起，欧安电器（气）公司办公楼的使用及物品代管等均由乙方负责、与甲方无关；五、违约责任：违约方支付守约方违约金人民币20万元”。同日，树人特长学校负责人李彬向博雅教育公司出具《收条》一份，载明：“今收到博雅高中（文化培训学校）交纳欧安电器（气）房屋转租（让）费用15万（壹拾伍万元）”。同年8月11日，树人特长学校与博雅教育公司办理房屋交接后，即从欧安电气公司办公楼撤出，博雅教育公司随即入住，并对房屋地板进行了维修，后得知树人特长学校与欧安电气公司存在矛盾，欧安电气公司并不认可树人特长学校将房屋转租的行为，遂未再对该房屋继续使用，但也未将钥匙还给树人特长学校。同年9月7日，树人特长学校负责人李彬向欧安电气公司法定代表人杨辉发送手机短信，载明：“退租申请，湖北欧安电气股份有限公司：因消防等原因，襄阳市树人特长学校初中部不能继续租用欧安电气有限公司办公楼办学，故申请退租。特此申请，襄阳市树人特长学校，二O一八年八月四日。”同年9月26日，树人特长学校负责人李彬向博雅教育公司的工作人员段华林发送微信，载明：“收山校25万，物品折价21万，八月份你们承担水电6386元（总额10744元），你们承诺杨总扣款出一万（计划你们一万，我出二万。现杨总扣保证金5万），八月房租（6.25万减去4天房租0.83万）5.42万。共计：博雅需支付3.0586万给树人学校，请近日办理了结此事。建行庞公支行，李彬，6214662670118609。”同年9月30日，李彬向欧安电气公司法定代表人杨辉发送短信，载明：“杨总好!房租及押金退款57.5万元还未收到，请催财务抓紧办理。另山总那边的钱也还没打。祝国庆快乐！”杨辉回复：“李校长，请放心，退钱只有到节后了，请谅解！祝李校长国庆佳节快乐!”同年10月10日，欧安电气公司（出租人）与博雅教育公司（承租人）又签订《办公楼租赁合同》，将树人特长学校原租赁的房屋出租给博雅教育公司，租期10年。后因欧安电气公司未及时退还树人特长学校租房保证金及剩余租金，双方发生纠纷，双方法定代表人亦通过手机短信相互指责，树人特长学校遂诉至法院。一审过程中，树人特长学校提出其已于2018年8月4日向欧安电气公司递交了《退租申请》，有书面申请为证，并于8月5日从欧安电气公司办公楼撤出，故要求欧安电气公司退还其保证金187500元及自2018年8月5日之后的剩余租金491700元。欧安电气公司不予认可，认为树人特长学校提出退租申请的时间为2018年9月7日，有手机短信为证，实际退租时间为2018年9月底，故仅同意退还树人特长学校2018年10月之后的租金，且树人特长学校擅自转租及退租构成违约，应支付相应的违约金。另查明，树人特长学校在租赁欧安电气公司办公楼期间，为解决学生生活问题，在办公楼后边搭建了三间房屋，后将该三间房屋折价9000元随其所租办公楼及其他设施一并转让给博雅教育公司。现该房屋由博雅教育公司占有使用。又查明，欧安电气公司因出租房屋，已向树人特长学校开具收取租金的增值税发票数张，共计交纳6个月税款18750元。一审法院认为，树人特长学校与欧安电气公司签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方合同约定的权利和义务，对双方均产生法律约束力，均应依约履行。根据合同约定，树人特长学校在交纳187500元保证金并预交一年共750000元租金后，欧安电气公司将其办公楼及相关设施交给树人特长学校租赁使用，双方无争议，一审法院予以确认。同时，根据合同第九条第1款（1）项约定，“因有特殊原因经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋”；第二款又约定，“变更或解除合同的，…一方应主动向另一方提出（应确保三个月时间），因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同第九条第一款第（4）、第（5）项可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿”，上述内容已明确约定一方要求解除合同及损失赔偿的条件。现树人特长学校提出因消防原因，其负责人已于2018年8月4日向欧安电气公司法定代表人发出退租申请并于次日撤出该房屋，主张确认双方的租赁合同已于2018年8月4日正式解除的请求，因未提供房屋存在消防问题的证据，且手机短信亦只能反映“将初中部搬到襄阳长春外国语学校，本址与天翼合作办高中培训学校”，不能证实双方已协商一致并达成解除合同的合意，故树人特长学校要求确认双方已于2018年8月4日协商解除合同效力的请求，因证据不足，一审法院不予支持。树人特长学校要求欧安电气公司退还其187500元保证金的主张，根据其负责人李彬2018年9月7日发送《退租申请》、同年9月30日又发送“杨总好!房租及押金退款57.5万元还未收到，请催财务抓紧办理”及杨辉回复“李校长，请放心，退钱只有到节后了，请谅解！”的内容，符合协商解除合同的情形，应认定双方已协商一致同意解除合同，但解除时间应截止2018年9月30日。故树人特长学校的租赁期限应自2018年4月1日起至2018年9月30日止，共计六个月。因双方已协商解除了租赁合同，故树人特长学校主张退还保证金的请求，具有事实依据，一审法院予以支持。树人特长学校又提出，其已于2018年8月5日从欧安电气公司办公楼撤出，新的承租人博雅教育公司已入住，应由博雅教育公司承担自2018年8月5日后的租金，故欧安电气公司应退还其房屋租金491700元及利息的主张。经查，树人特长学校与博雅教育公司于2018年8月10日签订《协议书》时，虽自称系与博雅教育公司合作办学，但根据《协议书》内容、博雅教育公司提交的树人特长学校负责人与博雅教育公司工作人员微信聊天记录及欧安电气公司提交的两份《收条》，足以证实树人特长学校在收取博雅教育公司物品折价费、水电费及八月份房租共计25万元后将房屋转租的事实。根据树人特长学校、欧安电气公司《办公楼租赁合同》第十条“乙方责任，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的…”约定，树人特长学校在没有证据证实已取得欧安电气公司同意、也未得到欧安电气公司事后追认的情况下，将房屋转租博雅教育公司的行为，违反合同约定及法律规定。根据合同相对性原则，树人特长学校应支付欧安电气公司2018年9月30日之前的租赁费共计375000元。现树人特长学校已预付75万元租金，扣除其应支付的375000元后，欧安电气公司尚应退还其375000元。故树人特长学校请求退还491700元租金的主张与事实不符，对其超过部分的请求，一审法院不予支持；树人特长学校还要求欧安电气公司支付占用其保证金及租金利息的主张，双方虽约定有退还保证金及租金的期限，但对承租人的义务亦有相应约定，因树人特长学校未履行其拆除临时建筑物的义务，欧安电气公司有权拒绝支付，故一审法院对树人特长学校的该主张亦不予支持。据此，欧安电气公司应退还树人特长学校的保证金及租金总额为562500元。欧安电气公司反诉提出，树人特长学校应按月租金的两倍向其支付违约金125000元。根据双方《办公楼租赁合同》第十条第1款（乙方责任）第2项“在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。乙方经甲方同意，中途退租的，甲方根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余返还，违约金按本合同相关条款执行”的约定，树人特长学校负责人李彬于2018年9月7日发送《退租申请》短信后，欧安电气公司法定代表人杨辉已于同年9月30日回复同意“节后退钱”，在随后的信息沟通中又表示对树人特长学校的转租行为予以谅解，双方已协商一致解除了租赁合同，故树人特长学校中途退租的行为不构成擅自退租，且退租并未造成欧安电气公司实际租金损失。故欧安电气公司主张按月租金两倍支付其违约金的反诉请求，一审法院不予支持。欧安电气公司又反诉称，树人特长学校应支付其开具六个月租赁费发票所代缴的税费18750元。根据双方《办公楼租赁合同》第四条第4款“乙方在租赁期内应自行承担基于使用该房产及其附属设施而产生的电话费、电费及国家或地方政府规定的应由乙方负担的新增税费。租赁物房产税由甲方缴纳。租赁费开票税费由乙方承担”的约定，开具租赁费发票的税费应当由树人特长学校承担。现欧安电气公司因开具增值税发票已代缴6个月的税费共计18750元，故欧安电气公司的该项反诉请求证据充分，一审法院予以支持，可从其应退树人特长学校的前述款项中扣减。欧安电气公司又反诉提出，树人特长学校在租赁期内在其办公楼后面搭建了三间违章建房，应予以拆除并恢复原状。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，故欧安电气公司的该反诉请求具有法律依据。树人特长学校虽辩称该房屋系经欧安电气公司同意后搭建，但无证据证实，且欧安电气公司亦不予认可，故一审法院对该辩称意见不予采纳；其又辩称该三间房屋已折价9000元转让给博雅教育公司，其不具有拆除义务，因其与博雅教育公司的转租行为系另一法律关系，且转租行为违反法律规定，根据合同相对性原则，树人特长学校应依法履行拆除义务，故对欧安电气公司的该反诉请求，一审法院予以支持。欧安电气公司另反诉提出待树人特长学校拆除该房屋后再退还保证金及租金的理由，因双方互负债务，且合同约定有履行顺序，树人特长学校负有先履行义务，故对欧安电气公司的该反诉请求，一审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、一百零七条、二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖北欧安电气股份有限公司退还襄阳市树人特长学校租金375000元，并退还襄阳市树人特长学校保证金187500元，合计562500元。二、襄阳市树人特长学校支付湖北欧安电气股份有限公司代缴的税费18750元。三、襄阳市树人特长学校于本判决生效之日起十日内拆除位于湖北欧安电气股份有限公司办公楼后的三间房屋、恢复原状。上述一、二项相抵后，湖北欧安电气股份有限公司共支付襄阳市树人特长学校543750元，于襄阳市树人特长学校履行拆除义务后十日内清偿。四、驳回襄阳市树人特长学校的其他诉讼请求；五、驳回湖北欧安电气股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10670元，由欧安电气公司负担5670元，树人特长学校负担5000元；反诉案件受理费3680元，由欧安电气公司与树人特长学校各负担1840元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据双方签订的《办公楼租赁合同》第九条明确约定了一方要求解除合同及损失赔偿的条件。树人特长学校主张因租赁房屋不符合办学消防条件，其负责人已于2018年8月4日向欧安电气公司法定代表人发出退租申请的短信信息，要求确认双方的租赁合同已于2018年8月4日正式解除并由欧安电气公司按2018年8月4日解除合同时间返还其租金的上诉理由，因树人特长学校未提供房屋存在消防问题的证据，且手机短信内容亦不能证实双方已达成解除合同的合意，故该上诉请求证据不足，本院不予支持。树人特长学校还主张双方签订合同中约定由其代缴税费的条款违反法律法规禁止性规定，应认定无效。本院认为，树人特长学校与欧安电气公司签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，双方合同约定代缴税费条款内容并不违反法律禁止性规定，合法有效，树人特长学校该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。树人特长学校还认为办公楼后的三间房屋经欧安电气公司口头同意后搭建，其不应予以拆除，但树人特长学校亦未提供证据证实该主张，且欧安电气公司亦不予认可，故本院对其该上诉理由亦予以驳回。根据双方签订的《办公楼租赁合同》第十条“乙方责任”明确约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金”，根据本案查明的事实，2018年8月10日，树人特长学校（甲方）与博雅文化培训学校（乙方）签订《协议书》，8月11日，树人特长学校与博雅教育公司办理房屋交接后，即从欧安电气公司办公楼撤出，博雅教育公司随即入住，9月7日，树人特长学校负责人李彬才向欧安电气公司法定代表人提出退租申请。根据以上事实足以认定树人特长学校在向欧安电气公司提出退租申请之前，已将租赁房屋转租给博雅文化培训学校，且未经欧安电气公司同意。虽然欧安电气公司法定代表人于2018年9月30日向树人特长学校作出同意“节后退钱”的意思表示，但结合10月10日，欧安电气公司（出租人）与博雅教育公司（承租人）签订《办公楼租赁合同》，将树人特长学校原租赁的房屋出租给博雅教育公司的事实，可以认定欧安电气公司在树人特长学校已将房屋转租，擅自退租的情况下，欧安电气公司为减少双方损失采取商业自救方式与已实际占用房屋的第三人博雅教育公司重新签订租赁合同，虽然欧安电气公司同意退还树人特长学校部分租金，但不足以认定欧安电气公司已经放弃向树人特长学校主张违约责任的权利，故原审判决认定树人特长学校中途退租的行为不构成擅自退租不当，本院予以纠正。树人特长学校中途擅自退租构成违约，欧安电气公司主张按合同约定由树人特长学校支付125000元违约金的上诉理由成立，本院予以支持。即使认定树人特长学校提出中途退租申请后，得到了欧安电气公司的同意，按照双方签订的办公楼租赁合同的相关规定和相关法律规定，树人特长学校亦应当承担支付违约金的违约责任。因树人特长学校存在违约行为，一审法院未支持其主张返还租金利息的诉讼请求，并无不当，其该上诉理由不能成立，本院不予支持。树人特长学校与博雅教育公司的转租行为系另一法律关系，其主张博雅教育公司应承担民事责任的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人树人特长学校的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人欧安电气公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初3053号民事判决第一、二、三、四项，即：湖北欧安电气股份有限公司退还襄阳市树人特长学校租金375000元，并退还襄阳市树人特长学校保证金187500元，合计562500元；襄阳市树人特长学校支付湖北欧安电气股份有限公司代缴的税费18750元；襄阳市树人特长学校于本判决生效之日起十日内拆除位于湖北欧安电气股份有限公司办公楼后的三间房屋、恢复原状；上述一、二项相抵后，湖北欧安电气股份有限公司共支付襄阳市树人特长学校543750元，于襄阳市树人特长学校履行拆除义务后十日内清偿；驳回襄阳市树人特长学校的其他诉讼请求；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初3053号民事判决第五项，即：驳回湖北欧安电气股份有限公司的其他反诉请求；三、襄阳市树人特长学校支付湖北欧安电气股份有限公司违约金125000元；上述一、三项相抵后，湖北欧安电气股份有限公司共支付襄阳市树人特长学校418750元，于襄阳市树人特长学校履行拆除义务后十日内清偿；四、驳回湖北欧安电气股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10670元，由欧安电气公司负担5670元，树人特长学校负担5000元；反诉案件受理费3680元，由欧安电气公司与树人特长学校各负担1840元；二审案件受理费5800元，由树人特长学校负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年八月二日书记员  周超群