四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初960号 原告：陈怀定，男，1970年6月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：赵东，四川顶泰律师事务所律师。 被告：刘利根，男，1948年11月10日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：孟林，男，1973年1月29日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：汤泽钢，四川诚伦律师事务所律师。 被告：杜琴，女，1975年3月18日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：刘利芬，女，1940年10月18日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：孟凡翔，男，1998年2月2日出生，汉族，住成都市新都区。 上述三被告共同委托诉讼代理人：单勇，四川诚伦律师事务所律师。 原告陈怀定与被告刘利根、孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，由于本案较为复杂，转为普通程序，并由审判员赵乐担任审判长，与审判员李冯、人民陪审员谭燕组成合议庭，于2019年3月26日、2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告陈怀定及其委托诉讼代理人赵东、被告刘利根到庭参加诉讼，被告孟林的委托诉讼代理人汤泽钢、被告杜琴、刘利芬、孟凡翔的共同委托诉讼代理人单勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈怀定向本院提出诉讼请求：请求判令刘利根、孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔协助陈怀定办理位于成都市新都区房屋的过户登记手续。事实与理由：2005年9月，陈怀定的父亲陈常金从孟林处购买了成都市新都区房屋。2008年10月14日陈常金又与刘利根签订《房屋调换协议书》，约定双方将19栋X单元X号房屋与X号房屋进行调换，互不补差。协议签订后，陈怀定与陈常金入住X号房屋，但刘利根一直未为陈常金办理该房屋的过户登记手续。现陈怀定的父母均已去世，其他兄弟姐妹放弃了房屋的继承权，且该房屋的购房款实际上由陈怀定支付。为维护自身合法权益，故诉至法院。 刘利根辩称，其确实与陈怀定的父亲陈常金调换了房屋，且当时为避免发生争议，双方签订了《房屋调换协议书》。 孟林辩称，陈怀定的诉请欠缺基础法律关系，案涉房屋为拆迁安置房，但陈怀定及其父亲陈常金并非该集体经济组织成员身份且为城镇居民。该房屋为孟林、刘利芬、杜琴、孟凡翔共同共有，陈常金在与孟林交易前并未与其他共有人协商，事后也未取得追认，该交易行为违反了法律法规的强制性规定，侵害了未成年利益，因此系无效行为。该房屋所对应的土地性质并非依法出让取得，根据相关法律规定无法办理房屋过户登记。 杜琴、刘利芬、孟凡翔辩称，陈怀定及其父亲陈常金并非该集体经济组织成员身份且为城镇居民，陈常金在与孟林交易前并未与其他共有人协商，事后也未取得追认，且交易时孟凡翔尚未成年，该交易损害了未成年的利益。该房屋为拆迁安置房，土地性质也非出让取得，因此该房屋交易无效。 本院经审理认定事实如下： 2005年，陈怀定父亲陈常金与孟林之间达成交易合意，由陈常金从孟林处购买拆迁安置房屋，按实际平方进行交易，并支付相应对价。2008年10月14日，刘利根（甲方）与陈常金（乙方）签订《房屋调换协议书》载明双方协议如下：“1．甲方刘利根居住的正兴小区X幢X单元X号楼一套二住房与乙方（陈常金）居住的正兴小区********二住房自愿互相调换，互不补差。2.一经调换双方不得反悔，各自履行协议。3.未尽事宜经双方协商。4.本协议从双方签字之日起生效。”协议签订后，陈常金即居住在正兴小区X幢X单元X号房屋中。陈常金去世后，其继承人陈怀菊、陈怀蓉、陈述珍均放弃对该房屋的继承权，最终由陈怀定继承该房屋。陈怀定自2010年2月起至2016年4月在该房屋中居住，并自2016年10月10日起将该房屋出租给他人。2009年7月30日，案涉位于新都镇××单元××楼××号的房屋取得房屋所有权证，所有权人登记为孟林与其妻杜琴、其母刘利芬、其子孟凡翔共同共有。此后，因办理产权变更手续出现争议，陈怀定遂诉至法院。 另查明： 一、新都镇正兴东路1号X栋X单元X楼X号房屋的实际占有人与登记产权人均为刘利根； 二、位于新都镇××单元××楼××号的房屋尚未办理国有建设用地使用权证； 三、本院向成都市新都区不动产登记中心询问核查新都镇××单元××楼××号房屋当前是否能够办理变更登记，成都市新都区不动产登记中心向本院出具公函载明：“经查：1.该房屋于2009年6月25日办理了所有权登记，登记事项为拆迁交换；权利人为孟林、孟凡翔、杜琴、刘利芬。2.该房屋未办理国有建设用地使用权证。3.不动产统一登记制度实施以后，依照《不动产登记操作规范（试行）》规定之‘一体登记’原则：房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记，保持权利主体一致；因此该房屋暂无法办理转移登记。” 上述事实有陈怀定提交的《房屋调换协议书》、证明、房屋信息查询记录、租房合同、证人证言，孟林提交的社区证明、户口本复印件、成都市新都区不动产登记中心出具的公函及到庭当事人陈述在卷予以佐证。 为证明陈怀定父亲陈常金以63120.76元从孟林处购买了正兴小区X栋X单元X号房屋，陈怀定提交房屋价格便签一份。孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔质证对上述证据不予认可，认为该便签无签字，无法核实真实性，且即使陈常金与孟林确实达成了购房协议，也未取得其他共有权人的同意，不能达到陈怀定的证明目的。本院认为，该便签上没有签名，也未写明房屋的具体信息，故本院对上述证据不予认可。 为证明陈常金与配偶卿尚琼死亡后，其子陈怀定于2010年1月至2016年4月一直在正兴小区X栋X单元X号房屋居住，陈怀定向本院提交了新都区新都街道君跃社区、陈怀菊、陈怀蓉、陈述珍分别出具的证明各一份。孟林质证认可陈怀定一直在该房屋居住，本院对上述证据的证明目的予以采信。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈常金与刘利根签订的《房屋调换协议书》系双方当事人的真实意思表示。虽孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔辩称陈常金与孟林之间达成的购房合意未取得其他共有人的同意，应属无效，但陈常金与刘利根签订换房协议后一直在新都镇××单元××楼××号房屋中居住，其去世后，该房屋又由其子陈怀定占有、居住、出租收益至今，虽孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔在2009年取得了该房屋的所有权证，但上述所有权人均未向陈常金或陈怀定主张过权利，因此能够证明孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔已经认可了孟林与陈常金的房屋买卖合意以及陈常金与刘利根的换房协议，故本院对孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔的答辩意见不予采纳，双方签订《房屋调换协议书》合法有效。陈常金去世后，其继承人陈怀菊、陈怀蓉、陈述珍均明确表示放弃对该房屋的继承权，该房屋由陈怀定继承，结合该房屋登记在孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔名下的事实，因此陈怀定有权要求孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔协助办理该房屋的产权变更登记手续，但根据前述成都市新都区不动产登记中心向本院出具的公函，该房屋已取得所有权证，未取得国有土地建设使用权证，暂不能办理产权变更手续。本院已告知陈怀定该公函内容并向其释明相关法律权利及后果，陈怀定表示坚持其诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，结合陈怀定要求过户的诉请暂不具备履行条件的事实，故本院对陈怀定主张刘利根、孟林、杜琴、刘利芬、孟凡翔协助办理新都镇××单元××楼××号的房屋过户手续的诉请不予支持。陈怀定可待该房屋符合过户条件之时再行主张。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回陈怀定的诉讼请求。 案件受理费200元，由陈怀定负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  赵乐 审 判 员  李冯 人民陪审员  谭燕 二〇一九年八月十三日 书 记 员  王倩