云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初4821号原告：吕少莲，女，汉族，1978年9月29日生，身份证住址湖南省衡南县。委托代理人：李金洪，云南锦绣江山律师事务所律师，特别授权代理。被告：曾鹏，男，汉族，1981年5月7日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。法定代表人：李云波，职务总经理。住址：云南省昆明市西山区日新中段广福城A11-3幢6Ｂ号。委托代理人：倪炳超，男，汉族，1988年11月23日生，身份证住：云南省昆明市呈贡区茂源路169号东盟森林小区E13幢1703室，该公司法务，特别授权代理。原告吕少莲诉被告曾鹏、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月19日公开开庭进行了审理，原告吕少莲委托代理人李金洪，被告曾鹏，昆明尊园房地产经纪有限公司委托代理人倪炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2019年2月16日，原告与两被告签署《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》一份，约定原告购买被告曾鹏所有的位于官渡区产及地下C230号车位，总价1938000元，签合同时原告支付定金100000元由被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园地产）存管，房产登记过户并交付后定金交被告曾鹏抵作房款，剩余房款1838000元在《二手房买卖合同》公证时支付，房产登记过户时间为2019年3月15日前，交付时间为2019年4月18日前。房屋买卖暨居间合同第十二条约定违约责任为：“本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任”。合同签订后，原告即向尊园地产民生银行账号支付定金100000元，并由被告曾鹏手书《收条》一纸交原告收执。过户期限到来后，被告以各种理由推诿拒绝配合办理过户登记手续。后经原告了解，原来此房产并非被告曾鹏所有，而且被告尊园地产明知此一事实却将该房产挂牌出售并欺骗原告签订房屋买卖暨居间合同并交纳定金。发现被骗后，原告欲与两被告协商处理此事，岂知两被告竟然相互推诿，甚至拒绝返还定金。如上所述，原告认为，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定，原被告之间签署的房屋买卖暨居间合同己经生效，被告曾鹏不能履行合同，被告尊园地产明知涉案房产非曾鹏所有，合谋欺诈原告签署该合同并支付定金并占用至今，依据《中华人民共和国合同法》、《房地产经纪管理办法》的规定，请依法判令：1请求判决两被告共同返还原告定金100000元；2请求判决两被告共同支付原告违约金387600元；3本案诉讼费、保全申请费、保全保险费由被告承担。被告曾鹏答辩称：我是在2019年2月16日见到原告的，当时我和尊园的工作人员说过我只有一个原房主的公证委托书发票，没有房屋的房产证，其也可以在公证处查询到，但是尊园地产的工作人员对我说没有问题，手续可以后期补齐，刚开始房屋价格没有谈妥，我便回家了，但是由于尊园极力促成该笔交易，最终房屋的成交价格是193万多，之后尊园就要求我当天去签订合同，我说现在手续不齐，房屋的房产证的复印件还有委托书等材料我当面都不能提供。尊园说的是曾总不着急，这个事情，我们可以后续办理，因为他们尊园在处理房产的时候有一个说法，就是今天晚上能成交的不愿意留到明天，尊园说我们今天先把合同签订，然后后面你再补齐相应的手续，我说这样妥不妥，尊园说没问题，到时候会告知原告的。于是我大概在7点半的样子到了尊园房地产的二楼，我们三方坐在一起谈这件事起的时候，我已经把事实全部陈述给原告，我不是原房主的事实也已经告诉给他了，他是知道这个事实的，所以说不存在任何的欺骗的问题。在签合同之前原告也清楚手续可能要滞后，因为客户他还欠民生银行的钱，我们是当帮他去还这个款，还了款以后我才能拿出房产证，当时原告说可以后面弄，说这块不存在我违约，首先我把我的手续证明已经给他看过了，我有一个首付的公证书的发票，发票在那个时候给他出示了一下，他说可以，我们就按这个合同先履行，然后该合同因为当时和原告谈了一个政策上面载有要在4月底交房，在5月初住，因为我们跟真正的房主付佐飞沟通的时候，他要再住上一年，所以他不愿意，这个事实原告也清楚，我跟原告也解释过，说原房主不想搬出来，因为这个原因，我在3月14日的晚上，给尊园打了电话，我说这边要约原告过来谈一下，能不能商量一下，因为这个合同不一定能进行下去，当天我们见了面，我们见了以后也没有谈妥，原告说要赔违约金，我说我们再商量一下，看能不能协调一下，然后我们就走了。到了15号、16号的时候我又给尊园打电话，我说能不能把原告的电话给我，我给他讲一下这个情况，我们解决一下，可能过了三天以后我给原告打了电话，可能是尊园这边给他沟通了，因为尊园让他们去退中介费，原告一直没有退。然后我给吕少莲发了一个短信，上面写的是：吕总因为这个房子不能出售，也不是由我的原因，合同本身不生效，我首先我有出示过相应的证据，包括尊园也清楚，你也清楚这个状况，我能配合你去把订金退掉，如果说需要赔违约金的话，我们可以下来谈。我发了短信以后，原告就再也没有理我，大概这个情况，所以我对原告提出的诉讼请求是不认可的，首先定金不是打给我的，是打给尊园的。因为这个问题我跟尊园他们争论过，尊园给我出示了一个收款专用收据，其实我没收到这个钱，其实作为一个交房的保证金，我上面签的收条打的那些字句，包括钱，其实我是没有保管的，所以说我没有违约，我在之前也有跟吕少莲沟通过，大概就这个情况。被告昆明尊园房地产经纪有限公司答辩称：针对于原告的诉讼请求一，对于该笔10万元定金现在确实还托管在我们公司，法院判退给谁，我们就协助退给谁。对诉讼请求二，我方认为原告所诉请的违约金是基于合同第12条所提出的：守约方可解除买卖合同，并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。因为我方是居间方。该份合同包含《居间合同》和房《屋买卖合同》，对该20%的约定是在于房屋买卖合同中的约定，我方不属于买卖合同方中的其中任何一方。所以对诉请我方认为我方不应该承担违约金，该部分违约金我方认为应当由被告曾鹏承担。最直接的理由是我方通过公证处那边了解的渠道是该处房产在2019年2月16日签订合同，在我公司签订的合同约定的过户日期是2017年3月15日，但是我们查出来的在2019年3月11日就已经过户成功另卖他人，卖给一个叫薛一成的，对诉讼请求三，由法院依法裁判。对于原告所陈述的和理由对其中第2页：原来此房屋……这句之后的部分不认可，同意被告曾鹏所陈述，在签合同时候，原告自己清楚房屋不能买卖过户。原告在庭审中提交以下证据：1、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖及居间合同。证明2019年2月16日，原告与两被告签署《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》一份，约定原告购买被告曾鹏所有的位于官渡区产及地下C230号车位，总价1938000元，签合同时原告支付定金100000元由被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园地产）存管，房产登记过户并交付后定金交被告曾鹏抵作房款，剩余房款1838000元在《二手房买卖合同》公证时支付，房产登记过户时间为2019年3月15日前，交付时间为2019年4月18日前。房屋买卖暨居间合同第十二条约定违约责任为：“本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任”。2、收条、存款金融交易明细查询。证明原告已经按照合同约定支付定金。两被告对原告提交的证据均无异议。本院认为，原告提交的证据客观真实，本院依法确认其真实性。被告郑鹏在庭审中提交以下证据：1、收款收据。证明款项应当打给我，然后我又给他打的收条，这制约了我。2、手机短信。证明向原告发过短信。3、发票一份。证明咨询服务公证费。经质证，原告对被告郑鹏提交的证据1无异议。对证据2、3三性均不认可。被告昆明尊园房地产经纪有限公司对证据1无异议。对证据2、3三性均认可。本院认为，被告郑鹏提交的证据一客观真实，本院依法确认其真实性。证据2、3不能证明与本案的关联性，本院在本案中依法不予确认。被告昆明尊园房地产经纪有限公司在庭审中未提交证据。经本院审理查明，本院依法确认以下法律事实：2019年2月16日，原告与两被告签署《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》一份，约定原告购买被告曾鹏所有的位于官渡区产及地下C230号车位，总价1938000元，签合同时原告支付定金100000元由被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园地产）存管，房产登记过户并交付后定金交被告曾鹏抵作房款，剩余房款1838000元在《二手房买卖合同》公证时支付，房产登记过户时间为2019年3月15日前，交付时间为2019年4月18日前。合同签订后，原告即向尊园地产民生银行账号支付定金100000元，并由被告曾鹏手书《收条》一纸交原告收执。过户期限，双方未完成涉案房屋过户。涉案房屋非被告曾鹏所有。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，2019年2月16日，原告与两被告签署《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》依法成立生效。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据审理查明的事实，因涉案房屋非被告曾鹏所有，导致涉案合同无法履行，原告诉请返还定金100000元，有事实及法律依据，作为该定金的实际保管人，昆明尊园房地产经纪有限公司依法应当返还。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据审理查明的事实即上述法律规定，因被告曾鹏非涉案房屋所有权人，导致原被告双方无法实现合同目的，被告曾鹏依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告主张依据三方签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》第十二条约定主张房屋成交价20%的违约金即387600元。两被告对违约金均不认可。本院认为，根据审理查明的事实及上述论证，被告曾鹏依法应当承担违约责任，但依据上述法律规定，本院认为，综合整个案件事实，被告曾鹏因在房屋成交价5%内承担违约金为宜，本院依法调整违约金为96900元。另，被告昆明尊园房地产经纪有限公司在本案中提供的是居间服务，并非买卖合同双方，根据《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》第十二条约定违约责任承担为买卖双方，故原告要求被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担违约金无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告昆明尊园房地产经纪有限公司与本判决生效之日起三日内返还原告吕少莲定金100000元。二、被告曾鹏于本判决生效之日起五日内向原告吕少莲支付违约金96900元。三、驳回原告吕少莲的其他诉讼请求。诉讼费8614元，由原告吕少莲承担3500元，由被告曾鹏承担4500元，被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担614元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  谈建国人民陪审员  施云红人民陪审员  李雪丽二〇一九年八月二十二日书 记 员  马楚然