广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初893号 原告：广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司。住所：广西梧州市长洲区红岭路10号第48幢一层102﹒103﹒104房。统一社会信用代码：914504050543953358。 法定代表人：叶伟雄，公司总经理。 委托诉讼代理人：彭敬恒，男，公司员工。 被告：张金梅，女，1982年2月27日出生，汉族，住广西苍梧县。 原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司与被告张金梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司（以下简称金诺物业公司）的委托诉讼代理人彭敬恒到庭参加诉讼，被告张金梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金诺物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付2017年6月至2019年3月的物业服务费2621.52元、2017年6月至2019年1月的公共水电分摊费401.51元、2014年至2017年的电梯年检维保分摊费631.45元及违约金444.80元(违约金暂计至2019年3月31日止，实际计至付款之日止)，合计6354.48元。事实和理由：被告于2011年1月11日向广西梧州市海骏达房地产开发有限公司购买海骏达花园22幢1401房。于2012年6月11日办理收楼手续。2011年7月10日，原告与佛山市顺德区金诺物业服务有限公司梧州分公司（现更名为：金诺物业公司）签订《前期物业服务协议书》及《业主临时管理规约》。根据《前期物业服务协议书》第三条、第四条及第十二条约定，该商品房总建筑面积为119.16平方米，住宅物业服务费按建筑面积1元/㎡/月计收，每月物业服务费为119.16元。该物业服务费不含公共水电分摊费，不含电梯及二次供水设备所产生的电费，该费用由受用人按量分月进行分摊；被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日万分之五追缴逾期付款违约金。 被告自2017年6月起一直拖欠物业服务费等费用，暂计至2019年3月31日止，被告拖欠2017年6月至2019年3月的物业服务费2621.52元、2017年6月至2019年1月的公共水电分摊费401.51元、2014年至2017年的电梯年检维保分摊费631.45元、违约金444.80元，共计4099.28元。被告的行为已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告金诺物业公司围绕诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.被告的的身份证复印件，证明被告的身份情况； 2.收楼证明，证明被告张金梅已经办理相关购房手续，符合收楼条件； 3.《再次催告函》及照片，证明原告向被告催促交费； 4.海骏达花园业主各项费用欠费清单一份，证明被告拖欠的物业服务费等费用情况； 5.业主欠费及违约金计算表一份，证明原告诉请违约金的计算方式。 6.《梧州市商品房买卖合同》，证明被告于2011年1月11日向广西梧州市海骏达房地产开发有限公司购买海骏达花园22幢1401房； 7.《前期物业管理服务协议书》，证明原、被告签订有物业服务协议，被告有义务按时缴纳物业服务费等费用。 被告张金梅未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 鉴于被告张金梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃针对原告起诉进行答辩、举证及对原告举证进行质证的权利。经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张金梅系梧州市红岭路10号海骏达花园第22幢1401房的业主。2011年7月10日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《前期物业服务协议书》，该协议书的前期物业管理是指自业主收楼之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理，双方就前期物业管理服务协议主要约定有：甲方对房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准为1元/月•平方米，乙方房屋的总建筑面积为118.69平方米，乙方每月应缴物业服务费118.69元；多层、高层住宅电梯电费及二次供水电费、公共水电由业主共同分摊；乙方应从签收《收楼通知书》之日起缴交物业服务费，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前；乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金。被告还与原告签订了一份《补充协议》，约定公用水电分摊：小区绿化养护和景观灌溉系统的换水、清洁等水、电费用由所有的住(用)户按建筑面积分摊；住宅楼内走廊、楼梯的公用电费，由本楼住(用)户按户分摊；消防泵、消控中心等公用水、电费由所有受用住(用)户按建筑面积分摊；小区范围内的路灯用电费用、由小区住(用)户按建筑面积分摊。 原告为海骏达花园小区提供物业服务至今。被告每月需向原告缴交的物业服务费为118.69元，从2017年6月起被告开始拖欠原告物业服务费，至2019年3月，共拖欠物业服务费2611.18元；从2017年6月起被告开始拖欠公共用水用电费，至2019年1月，共拖欠公共用水用电费401.51元；被告拖欠2015年至2017年的电梯年检维保公摊费502.01元。由于被告没有依约支付相关物业费用，原告多次追索未果，遂向本院起诉成讼。 另被告收楼后一直没有向原告缴纳物业服务费用，原告于2017年9月向本院提起诉讼，要求判令被告向原告支付2015年1月至2017年3月的物业服务费3217.32元、2013年11月至2017年3月的公共水电分摊费817.65元、2014年的电梯维保分摊费129.44元，合计4164.41元及违约金，本院于2017年11月21日作出（2017）桂0405民初1302号民事判决书，判决：一、被告向原告支付物业服务费3204.63元、公共用水用电费817.65元和电梯年检维保分摊费129.44元，合计4151.72元；二、被告向原告支付拖欠物业服务费的违约金（违约金计算至2017年3月31日止为228.36元；从2017年4月1日起以3204.63元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计算至付清之日止）。 本院认为，原告金诺物业公司系海骏达花园小区的物业服务企业，为海骏达花园小区提供了物业服务，被告张金梅作为梧州市红岭路10号海骏达花园22幢1401房的业主，应当履行交纳物业服务费的义务，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费、公共用水用电费、电梯年检维保公摊费的合理部分，本院予以支持。 根据《前期物业服务协议书》的约定，被告每月需缴纳的物业服务费为118.69元，2017年6月至2019年3月的物业服务费2611.18元，2017年6月至2019年1月的公共用水用电费401.51元，2015年至2017年的电梯年检维保公摊费502.01元，合计3514.7元，被告应该向原告支付。原告主张被告每月需缴纳的物业服务费为119.16元，但能提供证据予证实梧州市红岭路10号海骏达花园22幢1401房的实测建筑面积为119.16平方米，故本院对原告该项主张不予采纳。被告已经履行了（2017）桂0405民初1302号民事判决，向原告支付了2014年电梯年检维保公摊费，故原告再次要求被告支付2014年电梯年检维保公摊费，没有事实依据，本院不予支持。 被告逾期未交纳物业服务费，根据《前期物业服务协议书》的约定已构成违约，依法应支付违约金。现原告要求被告从2017年6月11日起按日万分之五分支付其拖欠物业服务费的违约金，标准过高，且已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失是银行利息，本院将违约金损失调整为按被告每月欠缴物业服务费的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付。经本院核算，被告从2017年6月11日起至2019年3月31日止应向原告支付其拖欠物业服务费的违约金为145.91元，从2019年4月1日起，违约金以2611.28元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计算至被告付清所欠物业服务费之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张金梅应向原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司支付物业服务费2611.18元、公共用水用电费401.51元和电梯年检维保分摊费502.01元，合计3514.7元； 二、被告张金梅应向原告广东金诺物业管理服务有限公司广西分公司支付拖欠物业服务费的违约金（违约金计算至2019年3月31日止为145.91元；从2019年4月1日起以2611.18元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计算至付清之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张金梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇一九年八月二十六日 法官助理 林 蕊 书 记 员 李 欣 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。