陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕07民终836号上诉人(原审被告)：汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会。住所地：汉中市汉台区。法定代表人：王涛，该村委会主任。委托代理人：张庆荣，陕西锐博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司。住所地：汉中市汉台区。法定代表人：谷延兵，公司总经理。委托代理人：罗朝晖，陕西恒爱律师事务所律师。委托代理人：武喆，陕西恒爱律师事务所实习律师。原审被告：周长有，男，汉族，1963年3月出生，住汉中市汉台区。上诉人汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会（以下简称“文庙村委会”）因与被上诉人汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司（以下简称“金志租赁公司”）、原审被告周长有租赁合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初2881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。金志租赁公司向一审提出诉请：1、判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2、判令二被告赔偿因其违约解除合同给原告造成的经济损失416592元，其中：（1）被告文庙村委会返还租金44000元；（2）赔偿搬迁费及设备、设施二次重建费365992元；（3）支付经济损失评估费5000元；（4）二车往返运输费1600元。3、诉讼费由被告负担。一审经审理认定，原告金志租赁公司系建筑机械设备租赁、安装企业。2016年10月18日，出租方被告文庙村委会与承租方原告金志租赁公司签订《场地租赁合同》，主要约定：1、租赁场地位于汉台区七里办事处文庙村，面积6670㎡（约10亩）；2、租赁期限20年，自2016年至2036年止；3、出租场地年租金8000元（每亩800元/年），租期内租金总额16万元，承租方16万元租金一次性支付给出租方；4、合同第六条第三项约定，承租方拖欠租金累计达3年的，合同终止；5、合同第七条第2项约定：租赁期间，如因市政建设拆迁，该合同自行解除，但是承租方的搬迁费用由出租方承担，以及地面上的附属物由出租方赔偿。合同对其他事项进行了约定。该合同由被告周长有签字，并加盖了文庙村委会印章。合同签订次日，原告向被告周长有支付9万元，其中：5万元由被告周长有出具《收条》，载明“收到谷延兵现金五万元整（50000.00）”；4万元由周长有出具《借条》载明“今借到谷延兵现金肆万元（40000.00）”。合同签订后，原告向租赁的场地搬运了大量的建筑机械租赁设备，搭建了临时办公房舍。由于村民对场地租赁一事提出异议，原告未再支付租金。2017年4月30日，被告文庙村委会向原告法定代表人谷延兵发出书面通知，载明“文庙村活动广场属于集体资产，村委会没有出租和承包给任何单位和个人，你未经村二委会批准，私自搭建活动板房…….限你在三日内全部拆除所搭建的活动板房，否则所造成的一切经济损失和后果由你本人全部承担”；通知发出后，被告文庙村委会阻止原告再搬进其他设备。2017年5月5日，中共汉台区七里办事处委员会、汉台区七里办事处作出《关于对文庙村村主任周长有私自出租集体土地的处理决定》，认为本案所涉《场地租赁合同》系被告周长有未按照四议两公开程序要求以文庙村委会的名义私自与原告所签订，决定：一、村主任周长有即日起停职检查；二、周长有私自租赁的土地为基本农田，且承租人在该宗土地上违法修建，由国土部门依据《基本农田保护条例》相关规定依法处理；三、周长有私自租赁集体土地，未经三委会研究和群众同意，也未按照“四议两公开”程序公开审议，且私自加盖公章，其行为系个人行为，因周长有个人行为所造成的后果由其个人承担。2017年7月26日，被告文庙村委会再次向原告发出《通知》，声明村委会没有将场地出租给任何单位和个人，要求原告十五日内拆除搭建的活动板房和附属设施，双方遂产生纠纷。原告于2017年7月18日将所有建筑物、附属物及设备全部拆除搬迁，给文庙村委会腾退了租赁的土地，原告实际使用租赁场地9个月。另查明，1、本案审理中，被告周长有向原告退还《借款》4万元。2、2017年7月10日，原告通过陕西恒爱律师事务所就租赁场地上的“资产拟搬迁及二次安装费用”委托陕西华鼎资产评估有限公司进行评估，该评估公司于2017年8月3日作出陕华鼎汉评报字（2017）第19号《资产评估报告书》，评估结果为：金志租赁公司涉案相关资产及费用在评估基准日时的评估价值为365992元；评估报告所附《建筑机械设备设施动迁及二次安装费用清查评估明细表》对QTZ40建筑塔吊搬迁费、QTZ50建筑塔吊搬迁费、QTZ63建筑塔吊搬迁费、现场地彩约钢夹芯板活动板房的拆迁及二次安装费用等建筑及附属物拆除，以及堆放建材的动迁费用逐项进行了评估计算；因评估鉴定，原告支付评估鉴定费5000元。案件审理中，被告文庙村委会对该《资产评估报告书》不予认可，认为无证据证明租赁场地堆放财物的品种、数量，鉴定没有基础事实，无事实依据，不能作为定案的依据；同时也不申请重新鉴定。3、2013年12月12日，被告文庙村委会向汉台区七里办事处提交了《文庙村关于建立农民健身广场的报告》，报请将村上因反复碾压无法耕种的土地（本案租赁场地）调整出来，修建村民活动健身广场。一审认为，原、被告对原告租赁涉案土地及原告在2017年7月18日腾退租赁场地的事实无异议，本院予以确认。本案双方争议的焦点为：1、《场地租赁合同》的效力问题；2、《评估报告》能否作为定案的依据问题；3、责任承担问题。关于《场地租赁合同》的效力问题。本院审查认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案涉案土地性质为耕地，原告金志租赁公司承租后用于非农业建设，违反了上述法律规定。同时，《中华人民共和国村民委员会组织法》规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分农村集体财产”。被告周长有在与原告签订合同时，并未经过合法的民主议定程序讨论决定，也违法了法律规定，故原、被告签订的《场地租赁合同》，因违法法律、行政法规的强制性规定，合同无效。关于《评估报告》能否作为定案的依据问题。原告金志租赁公司承租涉案土地后，向租赁的场地搬运了大量的建筑机械租赁设备，搭建了临时办公房舍；2017年4月30日，被告文庙村委会向原告发出通知，限期腾退租赁的场地；汉中市国土资源局汉台分局《责令改正违法行为通知书》限期“拆除占用土地上的建筑物、清运建筑施工机械设备、材料设备，恢复工地原貌”。以上事实可以确认，原告在租赁场地后，应被告文庙村委会及政府相关部门的要求，搬离租赁场地的事实是存在的，因二次搬运设施设备产生费用也是实际发生的。原告通过陕西恒爱律师事务所就租赁场地上的“资产拟搬迁及二次安装费用”委托陕西华鼎资产评估有限公司进行评估，评估结果为：金志租赁公司涉案相关资产及费用在评估基准日时的评估价值为365992元；该评估报告所附《建筑机械设备设施动迁及二次安装费用清查评估明细表》，对QTZ40建筑塔吊搬迁费、QTZ50建筑塔吊搬迁费、QTZ63建筑塔吊搬迁费、现场地彩约钢夹芯板活动板房的拆迁及二次安装费用等建筑及附属物拆除，以及堆放建材的动迁费用逐项进行了评估计算；虽然，被告文庙村委会对该《资产评估报告书》不予认可，认为无证据证明租赁场地堆放财物的品种、数量，鉴定没有基础事实；但在二次案件审理中，均不申请重新鉴定，本次审理中，经本院再次提示、释明，仍坚持不申请重新鉴定，也未提供否定《资产评估报告书》的证据，故在没有其他证据的情况下，本院对该《资产评估报告书》予以确认。关于责任承担问题。原、被告在签订《场地租赁合同》时，被告周长有任被告文庙村委会主任，系该村委会的法定代表人，有权代表文庙村委会签订相关的合同，被告周长有代表文庙村委会签订的合同对文庙村委会具有约束力，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财产部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”，故无论被告周长有是否因本案的租赁事宜涉嫌犯罪，被告文庙村委会都应当承担相应的民事责任。本案中，被告周长有身为村委会主任，在签订合同时，明知租赁的土地为耕地，不得用于非农业建设，仍然将土地出租，存在重大过错，应承担主要责任；原告金志租赁公司未能尽到严格的审查义务，违反法律规定，租赁涉案土地，也有一定的过错，应承担次要责任。综上，原、被告签订的《场地租赁合同》因违反法律规定，合同无效；合同无效，原、被告均有过错，应承担相应的法律责任。本院审查确认：1、原告向被告支付的租金及借款共计9万元，案件审理中被告周长有已退回借款4万元，原告租赁使用场地9个月，应支付租金6000元（8000元÷12个月×9个月=6000元），应返还租金44000元（50000元-6000元=44000元）。2、搬迁费及设备、设施二次重建费365992元，有《资产评估报告书》予以证实，被告虽然对该《资产评估报告书》提出异议，但未能提供证据证实，也不申请重新鉴定，故本院对该《资产评估报告书》予以采信；评估费5000元，有收费发票予以证实，本院予以确认；据此，对原告的损失确认为370992元（365992+5000=370992元）；根据双方的过程程度，本院确认被告承担70%即259694元，原告自己承担30%即111298元。3、运输费1600元，原未能提供合法有效的证据予以证实，本院不予支持。一审遂依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条、第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、由被告汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会于判决生效后十日内退还原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司租金人民币44000元。二、由被告汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会于判决生效后十日内赔偿原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司损失人民币259694元。三、驳回原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8866元，由被告汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会负担6200元,原告汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司负担2666元。上诉人文庙村委会不服原审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由：一、一审适用法律不当。1、一审判决支持被上诉人对未经审批而占地堆放和违法建筑搬迁、二次安装费用进行赔偿的诉讼请求与法律规定相悖，应予以纠正。根据《民法通则》第6、7条及《民法总则》第8条规定，民事主体从事民事活动，必须遵守法律、尊重社会公德，不得违反法律，不得损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序，不得违背公序良俗。根据《城乡规划法》第四十八条、第六十五条，《土地管理法》第六十三条、第四十三条、第七十六条，《最高人民法院非法占用耕地罪司法解释》第二条等规定，被上诉人签订了无效合同后，未经任何部门审批即大肆堆放设备、修建房屋，明显其堆放用地和临时建房用地均是非法的，其所产生的损失不但不应当予以赔偿，而且对其违法事实还应移交土地行政或司法部门予以处罚。2、《资产评估报告》在本案中不具有合法性，结论也建立在不确定的事实基础上，不能作为定案依据。二、一审认定被上诉人已支付上诉人租金及借款9万元，认定错误，判决退还租金完全错误，应予纠正。周长有是否向谷延兵借款，与本案毫无关联性。上诉人也并未收取被上诉人支付租金5万元。其一收据上并没有盖村委会公章；其二收条上并没有注明是租金；其三合同主体一方是金志建筑机械安装租赁有限公司并不是谷延兵；其四收款时间与合同签订时间并不一致，无法推定此后的收款与租金的关联性；其五该款至今在周长有身上，未交到村委会：其六村委会设有会计出纳，周长有不具有收取款项的职务。被上诉人金志租赁公司当庭答辩称：一审适用法律正确，合同无效在于上诉人，上诉人隐瞒事实导致被上诉人签订合同产生的损失应由上诉人承担。评估报告是应上诉人要求搬迁所产生的财产损失，上诉人应该知道搬迁必定产生损失。重审中，上诉人没有提出重新鉴定，视为放弃权利。请求维持原审判决。经审理查明，上诉人原村主任周长有代表村委会与被上诉人签订《场地租赁合同》后的次日，即2016年10月19日给被上诉人出具“收条”一张称“收到谷延兵现金五万元整（50000元），收款人周长有”；2016年11月19日，周长有给谷延兵出据“借条”一张，言明“今借到谷延兵现金肆万元（40000元），借款人周长有”。对于一审认定的其他案件事实，本院依法予以确认。本院认为，首先关于涉案《场地租赁合同》被认定无效后涉及租赁场地上堆放物、建筑物等拆除、搬迁损失费用如何认定及负担问题。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《民法总则》第六十二条规定“法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任。法人承担民事责任后，依照法律或者法人章程的规定，可以向有过错的法定代表人追偿”。本案中，双方当事人签订的《场地租赁合同》因违反相关法律规定，属于无效合同，双方均存在过错。在涉案合同签订半年多后，上诉人一方明确要求被上诉人拆除在租赁场地的搭建物并搬离，被上诉人此后也将搭建物自行拆除并搬离，由此，必将产生拆除费用和搬迁费用等相关损失，该部分损失系双方过错原因产生，均应承担相应责任。鉴于上诉人一方不同意重新鉴定涉案相关损失，故只能参考被上诉人提供的《资产评估报告书》评估的损失意见。因该《资产评估报告书》中的损失含有评估的较远距离的搬迁费用以及二次安装费用，这些损失如果即便让上诉人承担一部分，也有失公平。因此，根据本案实际情况，综合考虑，酌情将被上诉人评估的合计损失370992元，由上诉人赔偿74000元，较为公平合理。关于多收取的涉案租金退还问题。案件事实表明，上诉人原村主任周长有代表村委会与被上诉人签订租赁合同后的次日即给被上诉人出具“收条”称“收到谷延兵现金五万元整”，谷延兵系被上诉人公司法定代表人，没有证据显示周长有与谷延兵之间在当时除涉案合同关系外，还存在其他经济往来关系，故原审将该“收条”上收取的五万元认定为收取的涉案合同租金，符合本案实情，并无不当。周长有当时收取租金的行为，显然是根据租赁合同约定代表上诉人村委会的履职行为，则依据前述法律规定，退还多收取租金的责任依法应该由上诉人来承担。一审对于此项判处也并无不当。至于周长有是否将收取的租金如数交给上诉人村委会，涉及另外的法律关系，上诉人在承担本案退款及赔偿等相关责任后，可依法另行主张相关权利。关于周长有给谷延兵出据“借条”言明借款四万元，双方的借贷关系很明确，且该借款已经归还，与上诉人无关。综上，原审适用法律存在不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初2881号民事判决第一、三项；二、撤销陕西省汉中市汉台区人民法院（20180陕0702民初2881号民事判决第二项；三、由汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会于判决生效后十日内赔偿汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司损失74000元。一审案件受理费8866元，由汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会负担2660元，汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司负担6206元。二审案件受理费5855元，由上诉人汉中市汉台区七里街道办事处文庙村村民委员会负担1171元，被上诉人汉中市金志建筑机械安装租赁有限责任公司负担4684元。上诉人多预交的上诉案件受理费予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  张 杪审 判 员  王永吉二〇一九年八月一日法官助理  李俊霞书 记 员  潘鹏云