福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2646号 原告：福州市国有房产管理中心，住所地福州市吉庇路61号。统一社会信用代码：1235010073801840X0。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告：刘秀华，女，1972年1月21日出生，汉族，住福州市台江区，现住福州市晋安区。 被告：林永钢，男，1970年12月10日出生，汉族，住长乐市，现住福州市晋安区。 被告：林德宠，男，1993年3月28日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州市国有房产管理中心(以下简称国有房产中心)与被告刘秀华、林永钢、林德宠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。国有房产中心的委托诉讼代理人高超、被告刘秀华、林永钢到庭参加诉讼，被告林德宠经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 国有房产中心向本院提出诉讼请求：判令1.解除原被告签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.三被告立即无条件腾退福州市晋安区XXX房屋，并返还原告；3.三被告按每月1869.21元（43.47㎡×21.5元／㎡×2倍）的标准向原告支付自2019年4月起至被告实际返还房屋之日止的租金；4.本案的诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2012年12月24日，原被告签订《福州市廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将福州市晋安区XXX的廉租住房（建筑面积51.38㎡、使用面积43.47㎡）租赁给三被告使用；每月租金按房屋使用面积收取，每平方米2.35元，计102.2元（43.47㎡×2.35元／㎡／月）；租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；承租人若违约或有下列情况之一的，出租人有权解除租赁合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任：1.家庭住房、收入和财产情况发生变化，不再符合廉租住房保障条件，且不按有关规定腾退该房屋的；2.其他不符合廉租住房保障条件情形的；3.法律、法规规定其他可以依法收房的。合同第19条还约定，不符合廉租住房保障资格的，承租人应无条件腾退该房屋，将房屋和附属设备完好的移交给出租人，并办好该房屋退租和相关交接手续。 被告使用该廉租住房期间，福州市台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局于2017年8月23日作出《关于核准取消31户公共租赁住房（含原廉租住房）保障对象保障资格的报告》，取消被告的公共租赁住房保障资格。依据上述合同约定，原告有权解除合同，被告应当无条件腾退房屋，返还给原告。 2019年3月1日，原告向被告寄送书面《清退通知》，被告不予理睬。根据榕政综（2017）1768号《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第十款规定“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”，被告应当按市场租金的两倍向原告支付租金。请求支持原告的诉讼请求。 刘秀华、林永钢辩称，其承租廉租住房后一直按合同约定缴交房屋租金，后因经营小生意出现问题拖欠银行信用卡十几万元款项，经济十分困难因而未及时支付租金。接到原告通知后，于2017年9月、10月分两次补交了拖欠的租金，之后未再拖欠租金，请求考虑被告的具体情况继续保留被告租住廉租房的资格。 林德宠未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告刘秀华与被告林永钢系夫妻，被告林德宠系刘秀华与林永钢之子。三被告共同申请并取得廉租住房保障资格后，原告于2012年12月24日与被告刘秀华订立《福州市廉租住房租赁合同》，合同约定：原告将位于福州市晋安区××镇××村××座××单元（建筑面积51.38㎡、使用面积43.47㎡）的廉租住房租赁给刘秀华家庭居住使用，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；月租金按使用面积收取，2.35元／㎡，计102.2元；承租人应于每月5日前支付当月租金，逾期不支付的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金；拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权解除合同，收回房屋并追究承租人的违约责任；房屋交付时承租人应支付房屋租赁保证金700元，合同终止时，承租人无违约行为且按时腾退房屋的，出租人无息返还该租赁保证金；承租人累计六个月以上未缴纳租金或未在廉租住房居住的，出租人有权解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究承租人的违约责任；解除租赁合同之日起，承租人应在一个月内腾退房屋，一个月之内的房屋租金按公共租赁住房的租金标准收取；存在退房困难的，经市房地产交易部门和市国有房产管理部门出具书面证明，在本市城区内确无住房的，由出租人按市场价向承租人收取房屋租金。 合同订立后，原被告依约履行合同义务。2017年8月23日，台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局作出台房〔2017〕435号《关于核准取消31户公共租赁住房(含原廉租住房)保障对象保障资格的报告》，取消了包括本案被告刘秀华在内的31户保障对象的保障资格。刘秀华被取消保障资格的原因备注为“截止2016年9月，累计欠租33个月，月租金102.2元，总计欠租3372.6元”。 2017年9月，原告在被告租住的房屋门口张贴清退通知，被告遂于同年9月21日支付了2014年1月至12月的租金计1226.4元(102.2元／月×12个月)，又于10月5日支付了2015年1月至2017年9月的租金计3372.6元(102.2元／月×33个月)。之后，被告按月支付租金，未再拖欠。 2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，东山新苑(廉租房)的市场租金评估结果为21.5元/㎡。2019年2月27日，原告在被告承租的XXX单元门口张贴清退通知，并于2019年3月1日通过EMS全球邮政特快专递向被告寄送清退通知，限被告于收到通知后的15日内腾空并退出承租的XXX单元房屋。被告于次日收到该通知后未在指定的期限内腾退租赁物。 另查明：根据福州市不动产登记和交易中心出具的个人不动产登记信息查询记录，未查到刘秀华、林永钢的房屋登记信息。 本院认为，原告与刘秀华签订的《福州市廉租住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，根据上述法律规定，可视为双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。 合同履行期间，被告未依合同约定支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。由于廉租住房承租人的保障资格由有关行政机关审核确认，不属于民事诉讼审查的范畴，因此被告保障资格的取得、取消均无法通过民事诉讼确认和变更。行政机关根据被告的违约行为取消被告家庭的廉租住房保障资格后，被告虽然补交了拖欠的租金，并按合同约定继续交纳租金，但并不改变违约事实的存在，行政机关也未因此恢复其廉租住房的保障资格，故被告不再具备继续租住廉租住房的资格，原告请求解除合同，本院予以支持。 合同解除后，被告无权继续占有使用租赁物，也不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，故原告请求被告腾退并返还租赁物，本院予以支持。 原告依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第(十)项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求被告按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故原告主张按市场平均租金的两倍支付租金，本院不予支持。 目前尚无证据表明被告在福州市城区××住房，故原告应给予被告不超过30日的搬迁期限，搬迁过渡期的租金可以按照市场平均租金标准即21.5元／㎡／月计算。讼争租赁物的使用面积为43.47㎡，因此被告应按每月934.6元（43.47㎡×21.5元／㎡／月）的租金标准支付自合同解除之日起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告福州市国有房产管理中心与被告刘秀华于2012年12月24日签订的《福州市廉租住房租赁合同》； 二、被告刘秀华、林永钢、林德宠应于本判决生效之日起30日内将位于福州市晋安区××镇××村××座××单元的廉租住房腾空，并返还给原告福州市国有房产管理中心； 三、被告刘秀华、林永钢、林德宠应于本判决生效的次月起每月向原告福州市国有房产管理中心支付房屋占有使用费934.6元，至实际返还租赁房屋之日止； 四、驳回原告福州市国有房产管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告刘秀华、林永钢、林德宠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇一九年八月六日 书记员  黄静晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。