山东省禹城市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁1482执异43号案外人：石路宾，男，1974年9月26日出生，汉族，住禹城市。案外人：高国静，女，1976年3月2日出生，汉族，住禹城市。申请执行人：徐可忠，男，1969年6月26日出生，汉族，住禹城市。被执行人：侯五珍，男，1966年9月20日出生，汉族，住禹城市。在本院执行徐可忠与侯五珍民间借贷纠纷一案中，案外人石路宾、高国静于2019年7月18日对本院查封被执行人侯五珍位于禹城市某小区17号楼2单元302室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人石路宾、高国静称，两案外人系夫妻关系，2015年10月，两案外人到某小区看房，经同在西里泉小区居住的刘磊介绍，认识了被执行人侯五珍。被执行人在某小区搞建筑工程施工，开发商顶账顶的有房子，案涉禹城市城区某小区17号楼2单元302室楼房是其中之一。案外人与被执行人协商后，以每平方米4420.00元成交，车库按每平方3310.00元计算，被执行人承诺按此标准计算后，最后让6万元的装修费。达成协议后，案外人当场支付了20万元给被执行人。后来听说这里的房子不能过户，案外人又将这20万元要回。2016年元月26日，被执行人找到案外人，说房子可以过户，要求先交定金5万元，收到定金后，被执行人将房子交付给了案外人。案外人装修后于2016年5月份入住。入住后被执行人又说因为政府原因，暂时不能过户了。案外人要求退房，被执行人承诺先收取10万元房款，其余待到房子过户后再支付。2016年11月11日案外人支付被执行人购房款10万元，并有杨强、戚志刚、李四光作证。之后案外人一直在案涉楼房居住，直至屋门口被贴上禹城市人民法院发给被执行人的（2019）鲁1482执233号执行通知书和报告财产令，才知道被执行人与申请执行人徐可忠之间有诉讼，而且自己购买并入住近3年的房子被申请执行人申请查封。案外人认为，该房屋尚没有进行产权登记，并且早在2016年便由被执行人转让给案外人。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，案外人与被执行人之间的房屋转让合同有效，并且房屋已经交付和装修入住近3年，案外人的权利早于申请执行人，而且案外人的权利是物权请求权，申请执行人的权利是债权请求权，案外人的权利理应优先得到法律保护。故提出执行异议，请求：一、对被执行人依据山东省禹城市人民法院（2017）鲁1482民初1293号民事判决，申请执行被执行人，查封执行禹城市城区某小区17号楼2单元302室楼房，提出异议；二、请求解除对禹城市城区某小区17号楼2单元302室楼房的预查封。因案外人与被执行人的交易在先，案外人取得房屋在先，申请执行人申请预查封在后，故在原《案外人执行异议书》的基础上，补充异议事项，请求停止对禹城市城区某小区17号楼2单元302室楼房的执行。申请执行人徐可忠称，一、两案外人并没有取得涉案楼房的所有权，无权提出执行异议，应依法驳回其执行异议申请。1、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。涉案楼房至今仍登记于被执行人侯五珍名下，所有权属于侯五珍享有。案外人称其与侯五珍双方之间发生买卖合同关系，但并没有进行变更登记，因此不发生物权变更的效力。2、案外人在执行异议中陈述，其与侯五珍就涉案楼房达成买卖协议，按照双方的约定，总房款是4420×106.94+3310×32.84＝581375.2元，而案外人支付的购房款仅有15万元，远远低于购房总价款，因此，案外人至今未取得涉案楼房的所有权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买受人应当按照约定的数额支付价款。案外人没有及时足额支付购房款，属于严重违约，双方之间的买卖合同并未实际履行，而且因案外人的严重违约而无效，因此，案外人主张涉案楼房的所有权毫无事实和法律依据。3、案外人在异议申请书中称，其给侯五珍先支付了20万元购房款，后又要回来。那么，案外人将20万元购房款从侯五珍处要回来的那一刻起，意味着双方之间的买卖合同解除。被答辩人再以之前的买卖合同主张权利，系无效的证据，不应支持。二、申请执行人享有的抵押权优先于被答辩人主张的所有权。侯五珍因承包工程多次向申请人借款，后因侯五珍无法偿还剩余借款26万元，2016年1月1日，侯五珍将涉案楼房抵押给申请执行人，并将购房合同原件交与申请执行人。而案外人与侯五珍交易的第一笔5万元是在2016年1月26日，第二笔10万元是在2016年11月11日，此时楼房是处于抵押状态，不符合交易的条件。而且，案外人支付给侯五珍10万元时，已经明知该楼房已抵押给申请执行人。因此，案外人主张的所有权不能对抗申请执行人享有的抵押权，更何况案外人尚未取得所有权。三、目前，申请执行人已经依法申请查封涉案楼房，被查封的楼房不允许买卖，案外人既然在查封之前未取得楼房的所有权，就无权再要求继续履行其与侯五珍签订的楼房买卖合同。四、涉案楼房属于不动产，不以交付为物权转移的生效要件，更不符合先占的法定要件，因此，案外人以自己己经装修入住要求享有涉案楼房的所有权不应支持。综上，案外人的执行异议申请不成立，应当依法驳回以维护申请执行人的合法权益。2019年7月22日本院向被执行人侯五珍邮寄送达案外人执行异议书和执行异议补充意见书，被执行人侯五珍拒收。本院查明，申请执行人徐可忠与被执行人侯五珍民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月21日受理该案并于当日作出（2017）鲁1482财保256号民事裁定书，裁定如下：查封被告侯五珍名下位于禹城市城区某小区小区17号楼2单元302室，查封期限为三年，冻结期间不准买卖、过户、损毁。2017年12月20日本院作出（2017）鲁1482民初1293号民事判决书，判决：被告侯五珍于本判决生效后三日内偿还原告徐可忠借款本金260000元及利息（按照本金260000元，自2017年4月21日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）。由于被执行人未自动履行义务，本院经申请执行人徐可忠申请，于2019年7月18日立案执行。以上事实，有本院（2017）鲁1482财保256号民事裁定书、（2017）鲁1482民初1293号民事判决书、执行局询问笔录等材料在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，案涉楼房一直登记在被执行人侯五珍名下，没有发生物权变动，本院查封并无不当。案外人既未与被执行人签订合法有效的书面合同，亦未支付全部价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，案外人对执行标的不享有足以排除执行的权益。综上所述，案外人石路宾、高国静的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第465条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人石路宾、高国静的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 褚 杰审判员 朱兴会审判员 王金花二〇一九年八月一日书记员 庞永梅