内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终2637号上诉人（原审被告）：马某，男，1982年11月6日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：曹某，内蒙古赤玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡某，内蒙古赤玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赤峰市热电厂有限责任公司，住所地红山区长青街东段。法定代表人：徐某，总经理。委托诉讼代理人：史某。委托诉讼代理人：毛某，内蒙古融桥律师事务所律师。上诉人马某因与被上诉人赤峰市热电厂有限责任公司供用热力合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初1276号民事判决，上诉至本院，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现己审理终结。上诉人马某上诉请求:撤销一审判决，发回重审或者改判。事实及理由：原审法院认为由上诉人承担案涉房屋2012年10月15日至2016年4月巧日期间的供热费是错误的。2016年11月16日赤峰市中级人民法院拍卖案涉房屋，上诉人通过竞拍取得案涉房屋。在《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》中也没有对该笔欠款的任何表述。上诉人获知的仅是所拍卖标的物本身的相关信息。另外，拍卖成交确认书中第四条：“对拍卖标的己知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担；”第五条：“标的物以实物现状为准。。。。“的表述，从文义上看，所指的标的瑕疵仅指拍卖标的物本身的己知或未知瑕疵不应包括由其延伸出的供热费拖欠事项。而且在拍卖前后上诉人对标的物是否存在供热费欠款瑕疵是无法查证的，站在上诉人的角度想，上诉人不可能知道拍卖房屋是否存在供热费欠款，《拍卖公告》及相关文件中也没有明确告知，上诉人当然不承担在取得房屋前的供热费欠款。被上诉人答辩称，被答辩人作为房屋买受人应当承担房屋的一切己知及未知的瑕疵，包括标的物的瑕疵和权利瑕疵，被答辩人在拍卖所得房屋时应尽到仔细审查的义务，供热作为房屋的一部分，被答辩人在拍卖房屋时应对此做详细了解或约定，当出卖人将标的物交付给买受人后，也即被答辩人拍得此房屋后，第三人（即答辩人）的合法权利也随之而转移为买受人（即被答辩人马某）负担。该房屋建筑面积为298.97平方米但被答辩人仅以起拍价956704元就拍得了该房屋，明显低于市场价值，其应对该房屋可能存在未知的权利瑕疵及风险有认知，既然被答辩人已经拍得该房屋，即证明其对该房屋的一切已知、未知的瑕疵是认可并接受的，故其应承担尾欠的该房屋的取暖费。拍卖成交确认书第四条明确写明“对拍卖标的的已知或未知瑕疵，属于买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担”，被答辩人作为该房屋的竞买人，在拍卖成交确认书上的买受人处签字，即表明其己经详细阅读、了解并接受了拍卖成交确认书所约定的内容。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条："（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；……”的规定以及《拍卖须知》第七条：“……所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人作出竞买决定，即表明己完成了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”的约定，被答辩人己经拍得涉案房屋，即表明其己经完全了解并接受房屋的现状和该房屋一切己知及未知的瑕疵，该房屋尾欠的供热费25832元属于拍卖时的瑕疵风险，理应由被答辩人承担。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法支持答辩人的答辩意见，驳回被答辩人的诉讼请求。热电公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令马某缴纳2012年至2016年的取暖费25832元。2.马某承担诉讼费。事实与理由：2012年起至今，赤峰市热电厂有限责任公司为马某居住的赤峰市××区提供供热服务，马某房屋面积为298.97平方米，暖气价格为3.6元每平方米。2016年11月16日赤峰市中级人民法院将涉案房屋拍卖，马某通过竞拍得到涉案房屋所有权。根据《赤峰市城市集中供热管理办法》第十七条：…（四）房屋产权变更、用户变更的（包括买卖、赠与、继承等）应同时变更供用热合同，不变更的，房产交易部门或公证部门将不予办理产权过户等相关手续，供热企业不予供热；对已办理房屋产权变更手续，但未变更供用热合同的，应补办合同变更手续，并结清尾欠热费，否则不予供热；……具体到本案，马某在取得涉案房屋所有权时，应到赤峰市热电厂有限责任公司处变更供用热合同并并补办相关手续，并将之前尾欠的热费补缴，同时还应缴纳当年的热费。根据《拍卖公告》第五条：标的物以实物现状为准，一审法院不承担本标的的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买行为对本标的实物现状的确认，责任自负。第六条：标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费均由买受人承担。根据《拍卖须知》第七条：…所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场实地看样，未看样的竞买人作出竞买决定，即表明已完成了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。第十条：买受人付款后应及时提取标的物，并办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担标的物可能发生的损毁、灭失等后果。可见，马某作为买受人应当承担房屋的一切已知及未知的瑕疵，马某在拍卖所得房屋时未尽到仔细审查的义务，马某应当在自己的过错范围内承担责任。马某在取得涉案房屋所有权时，本应到赤峰市热电厂有限责任公司处变更供用热力合同并补办相关手续，并将之前尾欠的热费补缴，同时还应缴纳当年的热费。但是马某至今未向赤峰市热电厂有限责任公司交纳所拖欠的热费，现为维护赤峰市热电厂有限责任公司的合法权益。为此，赤峰市热电厂有限责任公司诉至法院。马某未作答辩亦未向一审法院提供证据。一审法院认定事实:2016年11月16日赤峰市中级人民法院将涉案房屋拍卖，马某通过竞拍得到涉案房屋。该房屋自2012年10月15日至2016年4月15日期间共欠赤峰市热电厂有限责任公司供热费25832元。此欠款经赤峰市热电厂有限责任公司多次向马某催要未果。为此，赤峰市热电厂有限责任公司诉至法院，诉求如上。另查明,2016年11月25日，马某取得了拍卖成交确认书。赤峰市红山区世纪嘉园小区7号楼2单元241室所有人属于马某。一审法院认为,马某是赤峰市红山区世纪嘉园小区**楼****的购买人，拍卖成交确认书第四条约定:对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。本案供热费25832元虽然系拍卖前发生的，但属于拍买时的瑕疵风险，应由购买人马某承担。赤峰市热电厂有限责任公司所提交的拍卖公告和拍卖须知、热电厂热费催收通知单、《赤峰市城市集中供热管理办法》在卷佐证，予以认定。对赤峰市热电厂有限责任公司要求马某给付供热费的诉讼请求，一审法院予以支持。马某经一审法院合法传唤未到庭应诉，又未向一审法院提交答辩状，视为其放弃质证和抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：马某于本判决生效后立即给付赤峰市热电厂有限责任公司2012年10月15日至2016年4月15日期间供热费25832元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案房屋竞拍之前，拍卖人公布了《拍卖须知》，该文件要求竞买人在拍卖前必须审查拍卖标的物，调查标的物是否有瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况后再行竞拍，故上诉人在竞买前应当知道其须认真调查房屋的实际情况。涉案房屋并非新交工的房屋，故房屋是否存在水电燃气供热欠费等情况属于竞买人在竞拍前应当了解清楚、并且能够了解清楚的事项。现上诉人主张其个人无法查证房屋供热费缴纳情况，未提交证据证明，故本院对其该上诉主张不予支持。上诉人在竞买前未仔细调查房屋现状，拍卖后又在拍卖成交确认书上签字，同意接受涉案房屋存在已知或未知的瑕疵，故原审依据上诉人签字确认的拍卖成交确认书判决其交付房屋所欠的供热费有事实及法律依据，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计446元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 盛明智审判员 鹿春林审判员 苏力德 二〇一九年八月七日书记员 冯 冰