成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初4381号 原告：中电建物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市锦江区。 负责人：赵晓辉，总经理。 委托诉讼代理人：罗林，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳跃，四川恒和信律师事务所律师。 被告：张素华，女，1970年4月20日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：许开民，男，1968年5月19日出生，汉族，住四川省南部县。 二被告共同委托诉讼代理人：张竣（系张素华之弟，张素华与许开民系夫妻），男，1973年3月15日出生，住四川省成都市龙泉驿区。 原告中电建物业管理有限公司成都分公司（以下简称中电建物业成都分公司）与被告张素华、许开民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法由审判员张俊适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人阳跃、二被告共同委托诉讼代理人张竣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中电建物业成都分公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付物业管理费及违约金（自2015年9月1日起暂至2018年12月31日，物业服务管理费为8912元，违约金为16375.15元，前述两项合计25287.15元；二、判令两被告向原告支付袋装垃圾清运费（自2015年5月1日起暂至2018年12月31日，计352元）；三、两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告自2013年12月16日起承担“中国水电·云立方”小区物业服务管理事宜。被告为小区业主。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》、《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》，被告每月应缴纳物业服务费222.79元（即1.85元/㎡×120.43㎡）及生活垃圾清运费8元。现被告已欠缴数月物业服务费及垃圾清运费。原告多次催收未果，故诉至法院，望判如所请。 被告张素华、许开民辩称，关于物业服务费，其已缴纳至2015年6月30日，而且被告于2016年12月27日出具了《云立方二栋1806渗水情况说明及要求赔付诉求声明的函》，要求从2015年3月起，减免5年的物业服务费，并就此与原告、案涉房屋开发商达成了协议，故被告没有欠缴物业服务费，也不应支付违约金；关于垃圾清运费，被告未在案涉房屋住，并且原告于2016年12月27日收到案涉房屋钥匙，对房屋进行维修，迄今没有将钥匙交还被告，故被告不应缴纳垃圾清运费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括原告提交的《房屋信息摘要3》、《中国水电．云立方前期物业服务协议》、《资料物品领取清单》、《钥匙收条》等，本院予以确认并在卷佐证。 对其他证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《催缴费通知》及单号为1025443953830的EMS邮寄单。被告认为其与原告、案涉房屋开发商已于2016年达成协议，故未欠缴物业服务费，原告不应该发出《催缴费通知》，且被告未收到。本院认为《催缴费通知》与EMS邮寄单相互印证，故认定2018年8月，原告曾向被告邮寄《催缴费通知》。2、原告提交的单号为1070600130925的EMS邮寄单。该邮寄单寄件人陈林（地址标明为中电建五兴物业管理有限公司），寄件时间为2017年9月22日，内件物品标明为（2017）泰律函第6918号张素华律师函。因该邮寄单不能直接体现与本案的关联性，且无其他证据相佐证，本院不予采信。3、被告提交的《北京中水电物业成都分公司收费票据》，被告说明其缴纳物业服务费至2015年6月30日，其后才未缴纳物业服务费。因该票据上被告缴纳的物业服务费所对应的期间与本案原告在诉讼请求中要求被告缴纳物业服务费的期间不同，与本案无关联性，本院不予采信。4、由被告提交《云立方二栋1806渗水情况说明及要求赔付诉求声明的函》以及原告书写的案涉房屋钥匙收条。因上述证据与被告不缴纳诉争期间的物业服务费、垃圾清运费的理由相关，本院予以采信。5、被告提交的《补充协议及附件》，指出其中附件九《商品房质量保证书》第七条规定“有关质量来信来访、投诉，公司将直接或委托物业管理公司及时给予回复”。原告对其真实性无异议。本院认为该证据为被告与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司签订，主要涉及被告与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司之间的权利义务，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事双方提交的证据及庭审陈述，本院经审理查明，被告张素华、许开民与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司签订商品房买卖合同，购买位于成都市龙泉驿区房屋（以下简称案涉房屋）。该房屋用途为住宅，建筑面积为120．43㎡。2014年9月3日，被告张素华接收了案涉房屋。同日，北京中水电物业管理有限公司成都分公司与被告张素华签订《中国水电·云立方前期物业服务协议》，约定：被告须于每季首月的15日前预交纳当季度的物业服务费用；电梯住宅物业服务费根据房屋建筑面积，按1.85元／㎡﹒月计算。2015年5月27日，被告张素华、许开民登记为案涉房屋所有权人。2015年5月29日，北京中水电物业管理有限公司成都分公司变更登记为中电建物业管理有限公司成都分公司。2016年12月27日，被告张素华书写《云立方二栋1806渗水情况说明及要求赔付诉求声明的函》，说明“因其房屋两间卧室严重渗水，经龙泉驿区住建局两次协调，开发商与物业公司及业主授权代表共同协商赔付诉求如下：诉求一、先由物业公司安排人员维修，如维修不达标，开发商承诺置换同面积住房并装修完成；诉求二、如能维修达标，则物业公司负责复原装饰后再索赔，索赔金额壹拾万元整；诉求三、鉴于物业公司处理事情的能力欠佳，态度不够负责，要求减免本房屋物业管理费，从2015年3月开始计算”。原告工作人员在该函上注明：“物业方收到此诉求函，将转交至地产”，并加盖原告云立方物业服务中心公章。同日，被告交给原告一把案涉房屋钥匙；原告出具了收条，说明该钥匙仅用于施工单位近期对房屋墙面整改、修复。 另查明，被告未向原告缴纳2015年9月1日至2018年12月31日物业服务费，亦未缴纳2015年5月1日至2018年12月31日的垃圾清运费。2018年8月，原告向被告邮寄《催缴费通知》，要求被告缴纳2015年9月1日至2018年9月30日的物业服务费，邮寄地址为“成都龙泉驿区大面镇成龙大道816号中国水电云立方2-1-1806”。庭审中，被告表示未收到《催缴费通知》。 本院认为，依法成立的合同受法律保护,《中国水电·云立方前期物业服务协议》对原、被告具有约束力。现对本案当事双方争议的事项评析如下： 一、关于物业服务费问题。被告认为原告要求被告支付物业服务费的诉求不成立，理由包括：案涉房屋严重渗水，存在质量问题，被告要求整改；因房屋需进行维修，被告于2016年12月27日将房屋钥匙交给原告，迄今房屋未交付使用；另外，被告已经于2016年12月27日与开发商、原告达成协议，减免五年物业服务费。本院认为：（1）本案为原、被告之间的物业服务合同纠纷，而房屋质量问题则涉及被告与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司之间的房屋买卖合同纠纷，二者属于不同法律关系，房屋买卖合同纠纷不属于本案审理范围，本案不予评析，亦不成为被告不缴纳物业服务费的理由。（2）至于被告称原告同意自2016年12月27日起免收五年物业服务费的问题，原告予以否认，而被告提交的《云立方二栋1806渗水情况说明及要求赔付诉求声明的函》不能证明原、被告就减免五年物业服务费达成合意，故本院对被告的此项理由不予认可。（3）关于原告收取被告案涉房屋钥匙，至今未交还，房屋未交付使用的问题。原告称其收取钥匙，是“开发商当时说的给他（被告）整改，开发商叫物业这边帮忙找一个整改建筑施工队，物业留了钥匙，物业公司是帮忙，不是委托”。根据原、被告签订的《中国水电.云立方前期物业服务协议》，原告为维修案涉房屋收取钥匙非物业服务合同约定的义务；并且即使原告与中国水电建设集团房地产（成都）有限公司约定，案涉房屋由原告帮忙找他人维修，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，相关责任也应由中国水电建设集团房地产（成都）有限公司承担。综上，被告不缴纳物业服务费的理由与本案无关，本院不予支持。《物业管理条例》第七条规定，业主应当按时缴纳物业服务费。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主长期拒交物业服务费，必然导致物业服务水平下降，并恶性循环，最终损害所有业主的利益，据此本院对原告要求被告缴纳2015年9月1日至2018年12月31日的物业服务费的诉讼请求予以支持。从2015年9月1日至2018年12月31日，共40个月，被告房屋面积为120.43平方米，物业服务费按1.85元/㎡﹒月计算，物业服务费为8911.82元，故被告应向原告缴纳物业服务费8911.82元。 二、关于原告主张的违约金问题。按照原、被告签订的《中国水电．云立方前期物业服务协议》第十条第四项约定，乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天所欠金额的千分之三交纳违约金。庭审中，原告称其已将违约金进行调整，按所欠金额的百分之三十计算。本院对违约金问题认定如下：1、被告向原告、中国水电建设集团房地产（成都）有限公司反映案涉房屋存在渗水等问题，要求整改。对此，原告称：“开发商当时说的给他（被告）整改，开发商叫物业这边帮忙找一个整改建筑施工队，物业留了钥匙，物业公司是帮忙，不是委托”，据此可知，原告参与了案涉房屋维修过程，并收取了房屋钥匙，虽然该房屋维修不属于原告义务，但原告应当就房屋维修进展、状况及时与被告沟通，现无证据证明原告做了相关工作。而卧室渗水问题已影响了被告对案涉房屋的使用。2、被告张素华书写《云立方二栋1806渗水情况说明及要求赔付诉求声明的函》，要求从2015年3月开始减免房屋物业管理费。原告已收到该函，获知被告诉求，但原告未提交证据证明其对被告的要求进行回应。2018年8月，原告虽以案涉房屋为地址向被告邮寄《催缴费通知》，但被告称其将钥匙交给原告后未使用该房屋，原告也未提交该邮件已送达被告的证据，故不能认定履行了提醒义务。综上，本院认为被告虽然未缴纳物业服务费，但存在客观因素，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 三、关于垃圾处理费问题。2016年1月15日，成都市龙泉驿区环境卫生管理局发出《征收城市生活垃圾处理费通知》，说明居民住户垃圾处理费按8元/户·月收取。原告在诉讼请求中所称的垃圾清运费应为上述文件中所称的城市生活垃圾处理费。被告承认其未缴纳2015年5月1日起至2018年12月31日的垃圾处理费，也认可垃圾处理费收费标准，但指出从2016年12月27日起，因房屋维修，其未使用案涉房屋，故不应缴纳垃圾处理费。而根据前述文件的规定，垃圾处理费系按户定额收取，每户居民缴纳的费用未与垃圾产生量相对应，也未说明房屋在无人居住的情况可以不缴纳垃圾处理费，故本院对被告不缴纳垃圾处理费的理由不予支持。庭审中，原告称其已代被告缴纳了2015年5月1日起至2018年12月31日的垃圾处理费，故要求被告将该费用支付给原告。虽然原告在庭审中未提交缴费的证据，但根据当事双方签订的《中国水电·云立方前期物业服务协议》第六条的规定，原告可受有关部门或相关单位的委托，提供生活垃圾清运费等代收代缴服务。成都市龙泉驿区环境卫生管理局发出的《征收城市生活垃圾处理费通知》也规定，小区住户可由物管单位代收。因此，本院对原告要求被告支付2015年5月1日起至2018年12月31日期间垃圾处理费的诉讼请求予以支持；2015年5月1日起至2018年12月31日，共44个月，每月垃圾处理费8元，故被告应向原告支付垃圾处理费352元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张素华、许开民于本判决生效之日起十日内给付原告中电建物业管理有限公司成都分公司自2015年9月1日起至2018年12月31日的物业服务费8911.82元； 二、被告张素华、许开民于本判决生效之日起十日内给付原告中电建物业管理有限公司成都分公司自2015年5月1日起至2018年12月31日的垃圾处理费352元； 三、驳回原告中电建物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费441元，减半收取计220.50元，由原告承担110元，被告张素华、许开民负担110.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 俊 二〇一九年八月十九日 书记员 刘选红