广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16428号原告：杨素美，女，汉族，住广东省东源县。委托诉讼代理人：吕志伟，广东三正律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告杨素美诉被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于同年8月15日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人吕志伟、被告的委托诉讼代理人黄龙生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告购房款355144.45元；2.被告立即向原告支付拖欠还款利息60108元（按年息10%计算，自2017年11月1日暂计至2019年6月30日），并从2019年7月1日起至实际清偿之日止以355144.45元为本金按年利率10%计算利息予原告；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2012年9月16日与被告签订了《国昌.新城市广场铺位租赁合同场地使用合同》，以及《国昌·新城市广场委托经营合同》。因甲方未能在约定时间内履行上述合同，双方又于2017年12月28日签订了《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定被告分五期返还原告已经交付的购房款，即所谓“回购款”(实际为原告已经支付的购房款)总额为417817元，并约定自2017年11月1日起按年息10%的比率向原告计付利息，全部回购款及利息应在2018年10月30日前全部付清。然而，协议签订后，被告仅向原告支付62672.55元后，就不再继续支付，给原告造成巨大经济损失和精神压力，也严重影响了原告的声誉。因原告多次催讨无效，特具状诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告答辩称：被告已于2018年1月10日向原告支付了回购款62672.55元，剩余回购款被告将在筹措资金后支付。但即使被告需要支付回购款，本案在计算被告应退还原告的使用费中应扣减5年委托经营期间的相应使用费：首先，原告委托被告对涉讼商铺进行了为期5年的委托经营，委托经营期届满后，剩余使用期仅为15年。第二，被告在5年的委托经营期间一直按照与原告签订的《委托经营协议》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的可观的利益，共计为168602.71元，倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费，则有失公平。第三，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费；而且，原被告当时在订立合同时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑。所以，履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。第四，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织被告对原告的举证进行质证。被告对原告的举证的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年9月16日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区××××与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场二楼A区编号为xx的物业及配套场地租给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约23.35平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为417817元，乙方在合同签订当日支付首期款208909元，在签订本合同之日起三十日内支付余款共208908元；双方暂定物业的交付时间为2012年10月31日，乙方对该物业的使用期限自2012年11月1日起计算，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限，并据此相应调整场地使用期限的截止日期；为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给甲方进行管理和经营；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止，具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《国昌·新城市广场委托经营合同》约定为准；乙方应按物业的建筑面积和佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司制定的收费标准支付综合经营服务费；乙方有权在五年委托经营期届满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期届满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；甲方应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还乙方；等等。同日，原告（乙方）和被告（甲方）还签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：乙方依据《国昌·新城市广场商铺租赁和场地使用合同》取得了国昌·新城市广场xx的的物业及相配套场地的经营使用权，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；乙方每月按约定的标准收取经营回报；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过180天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营。2012年9月16日，被告向原告出具《收据》确认收取原告铺款208909元。同年10月13日，被告向原告出具《收据》确认收取原告铺款208908元。2017年12月28日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定：甲方应付417817元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日前支付上述总额的15%，即62672.55元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即62672.55元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即83563.40元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即83563.40元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即125345.10元；分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算（以当期实际应付余额计算），上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；如甲方延期支付回购款，甲方则按应付乙方回购款总额按中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告于2018年1月10日向原告支付了回购款62672.55元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称“回购款协议”）系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。被告未按照回购款协议的约定向原告支付回购款，原告诉请被告支付回购款355144.45元，并以417817元为本金从2017年11月1日起至2017年12月31日止按年利率10%计算利息、以355144.45元为本金从2018年1月1日起至实际清偿之日止按年利率10%计算利息，并未超出协议约定亦未违反法律法规的规定，本院予以支持。经核算，截至2019年6月30日的利息为60108元。对于被告辩称在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营5年的场地使用费的意见，因根据回购款协议的内容可知，该协议本身即系因被告未能在约定时间内履行场地使用合同而由双方就回购款支付事项达成的协议，而在该协议中，双方已经协商一致确认被告应付原告的回购款总额为417817元，并就分期支付及相应的付款时间、金额等事项均作了具体约定，显见双方就协议内容已经过充分磋商，双方对各自的权利义务内容、履约能力等亦均已有充分的认知和判断，且被告也已依该协议支付了部分回购款，被告已支付的经营回报款属被告使用场地的对价，现其以双方在履行委托经营合同过程中原告已取得相应的经营回报收益，被告经营期间实际经营困难、无力按原约定履行支付回购款义务等为由要求变更回购款协议中被告应付回购款额明显于理不合、于法无据，故本院对其该项辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款355144.45元及利息60108元予原告杨素美，并从2019年7月1日起至实际清偿之日止以355144.45元为本金按年利率10%计算利息予原告；当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3764.4元（原告已预交），由佛山市南海国昌投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费3764.4元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。因财产保全没有实施，原告预交的财产保全费2596.26元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年八月二十三日书记员  成海欣