广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初13461号原告（反诉被告）深圳市念家实业投资有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道**兴华一路**8——楼，统一社会信用代码91440300M5DQN3T9J。法定代表人周俊江，经理。委托代理人叶向前，广东腾丰律师事务所律师。委托代理人黄宗汉，广东腾丰律师事务所律师。被告（反诉原告）周惠军，男，汉族，1989年9月13日出生，住址湖南省祁东县。委托代理人刘旭，广东乐为律师事务所律师。原告深圳市念家实业投资有限公司（以下统称原告）与被告周惠军（以下统称被告），及被告周惠军反诉原告深圳市念家实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人周俊江及其委托代理人叶向前、黄宗汉，被告周惠军及其委托代理人刘旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年10月16日签订的《租赁合同》已于2018年3月8日解除；2、被告支付原告拖欠房屋租金575,392元，并赔偿利息损失2,877元（自2018年3月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告履行之日止,暂计至2018年4月10日为2,877元）；3、被告支付为出租房屋恢复原状的费用80万元；4、被告支付拖欠水电费46,538元、物业管理费46,200元；5、被告返还原告代被告支付的工人工资20,746元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告反诉请求：1、原告赔偿被告因出租房违法解除租赁合同而造成的各项直接损失合计人民币4,015,213.00元；2、原告酌情赔偿被告可得利益损失100万元；3、原告向被告返还租金押金564,480元及资金占用利息（利息按人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年10月17日起计算至实际返还全部押金之日止）；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。被告当庭变更第1项诉讼请求为原告赔偿被告因出租房违法解除租赁合同而造成的各项直接损失合计人民币4,296,073元，变更第2项诉讼请求为原告酌情赔偿被告可得利益损失719,140元。本案相关情况2017年9月1日，原告与案外人中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称中粮公司）签订一份《租赁合同》，约定中粮公司将位于深圳市××区××栋综合楼出租给原告，建筑面积为4898.72平方米，并约定若原告擅自转租，中粮公司有权单方解除合同。此外，原告于2017年左右分别与阮金明等多个案外小业主签订租赁合同，承租涉案9区3栋综合楼第二、三、四、五层的部分房屋，其中大部分租赁合同中约定原告未经业主同意不得转租。原告承租上述房屋后，将9区3栋综合楼五楼装修成为“百思特商务酒店”对外经营。2017年10月12日，原告法定代表人周俊江作为甲方、被告作为乙方，签订一份《协议》，约定甲方将百思特酒店每平方米50.4元单价与乙方共同合作改建营业，乙方应付甲方二至五楼工程款496,183元。原告主张该496,183元款项系被告支付给案外人郑成林的转让费，原告仅是代为收取。被告对此不予认可，主张该496,183元款项系涉案房屋原有装修拆除费用。2017年10月16日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订一份《租赁合同》，相关约定如下：1、租赁物业位于深圳市××区××综合楼××、××、××、××楼，总出租面积为5600平方米；2、租赁期限为3+N年（只要原告与中粮公司存在物业关系，则与被告租赁关系一直存续）；3、2017年10月16日至2018年10月15日租金单价为50.4元/平方米，月租金总额为282,240元，乙方在每月15日前将当月租金及上月水电费一次性汇入甲方指定账户或现金交付给甲方；4、被告签订合同时即向原告支付租赁保证金846,720元，租赁期满乙方结清费用后，甲方不计息一次性退还乙方，若因乙方原因提前终止合同或乙方违约，租赁保证金不予退还;5、租赁期间租赁屋内所发生的物业管理费、本体维修基金等相关费用由乙方自行承担，由乙方按规定依时向相关部门缴纳；6、本合同签字盖章且甲方收到乙方缴纳的租赁保证金后，甲方按现有状态交付至乙方使用；7、租赁物业用途为酒店、公寓，所有涉及环保、工商、消防等一切事宜均由乙方自行承担；8、乙方需要对租赁物业进行装修（包括承租期间重新装修）、加建、改建或扩建，乙方的装修报批方案应与甲方协商，并通过相关部门批准后方可实施；9、乙方须在合同期满、合同提前解除或终止之日起三日内结清全部租金及其他相关费用，逾期后，租赁物业内仍有余物，视为乙方放弃所有余物的所有权，甲方有权自行委托第三方进行清理；10、出现下列情形时，甲方有权单方解除合同并提前收回租赁物业：①乙方拖欠租金累计达三十日以上或欠租总额累计达一个月租金②乙方未能按合同约定期限缴纳租赁保证金③乙方擅自对物业进行装修、加建、改建或扩建。上述合同签订后，被告即对涉案房屋进行重新装修，被告主张对五楼百思特酒店进行了重新翻新装修，对三、四楼装修成为公寓，并提交了装修合同、消防安装工程合同、木工承包合同、收款收据等予以证明。原告对此不予认可，主张被告未对五楼进行装修，三、四楼装修工程也仅完成部分内容。庭审中，原告主张涉案房屋存在三次装修，第一次为原告进行的装修（仅将五楼装修为酒店），第二次为被告承租房屋后进行的装修，第三次为原告收回房屋后进行的装修，为此原告提交了装修采购清单及付款记录等予以证明。被告确认承租涉案房屋时三、四楼为毛坯，五楼虽为酒店，但交接时原告已将五楼酒店部分装修拆除，并主张被告承租后，将五楼重新装修，将三、四楼装修为公寓。2017年10月17日，原告公司法定代表人周俊江分别出具两份《收条》，确认收到被告交来九区三栋押金564,480元、工程款496,183元，原告在庭审中确认收到上述款项。关于被告已付租金。原告于2019年7月12日当庭提交一份统计表，主张被告于2017年10月12日通过案外人陈威向其支付款项2万元、于2017年10月12日通过案外人陈琪超向其支付款项5万元、于2017年10月13日通过案外人陈威向其支付款项9万元、于2017年10月16日通过案外人陈琪超向其支付款项13万元、于2017年10月17日通过案外人陈琪超向其支付款项27万元、于2017年10月18日通过案外人陈琪超向其支付款项80,663元、于2017年11月17日案外人陈琪超向其支付款项10万元、于2017年11月20日通过案外人陈琪超向其支付款项182,240元、于2017年12月17日通过案外人陈琪超向其支付款项11万元、于2017年12月17日向其支付款项4万元、于2018年1月6日通过案外人陈琪超向其支付款项25万元、于2018年2月27日案外人陈琪超向其支付12月至1月水电费20,013元，上述款项总计1,342,916元，原告主张上述款项中包含工程款49183元及押金564,480元。被告对此不予确认，主张工程款49183元及押金564,480元系2017年10月17日开具收据之前支付的，之后支付的款项为租金。原告主张被告自2018年1月开始拖欠租金，故于2018年2月26日向被告发出一份《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同，并于2018年3月4日向被告发出一份《通知书》，要求被告于2018年3月5日前自行清理被告物品，被告均确认收到。被告主张拒付租金系因原告不提供房产证、主体消防验收批文，导致其无法办理二次装修消防验收手续，且认为涉案房屋实际面积未达5600平方米。庭审中，原被告确认原告于2018年3月8日收回涉案房屋。本案审理过程中：1、被告申请对涉案房屋实际租赁面积进行测绘，本院依法委托深圳市地籍测绘大队负责本案测绘事宜，深圳市地籍测绘大队于2018年12月4日向本院发出一份《退文通知书》，称因原被告对测绘范围未达成一致，故予以退回；2、被告申请对涉案房屋二、三、四、五楼装修价值及室内可移动物品价值进行评估，后本院依法委托深圳市中天运和资产评估有限公司负责本案评估事宜，该公司于2019年3月5日出具【2019】评报字第009号评估报告，评估结论为宝安区9区3栋综合楼二、三、四、五楼二次装修价值为1,448,000元、可移动物品价值为429,600元。原告对该评估结论不予认可，主张评估公司按现状进行评估，将其对涉案房屋进行的第一次、第三次装修评估在内，不能反映被告二次装修的实际情况。被告对此不予确认，主张涉案房屋装修现状均为其所完成。庭审时，原被告及评估人员均确认因二楼未进行过装修，未进入评估范围。此外，评估人员称现场无法区分二次装修和三次装修，外观来看三四楼装修较新，五楼装修较陈旧。2019年7月29日，深圳市中天运和资产评估有限公司于向本院出具一份《情况说明》，明确宝安区9区3栋综合楼三、四、五楼二次装修价值分别为376,700元、378,000元、693,300元。另查：1、原告主张其实际出租给被告的房产还包括一楼大堂、106铺位，被告对此不予确认；2、被告在承租涉案房屋时，双方未对涉案房屋第一次装修内容进行书面清点确认；3、被告提交的微信聊天记录显示被告于2017年12月开始催促原告提供主体消防验收批文、房产证，原告对微信聊天记录真实性予以确认；4、原告主张被告拖欠2018年1月1日至2018年3月8日期间的水电费46538元，并提供《用户水费清单》、电费增值税发票予以证明。被告对水费清单真实性予以确认，对电费不予确认；5、庭审中，评估公司人员称涉案房屋内可移动物品中有属于原被告各自的物品，原告表示要求被告取回属于被告的物品。判决结果本院认为，原被告签订的《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于被告主张原告未经过原业主同意而转租，合同应属无效的抗辩意见，本院认为，原告是否经业主同意转租，仅在于认定其在履行与业主租赁合同中是否存在违约行为，业主是否享有合同解除权，但此情形并不影响原被告合同效力的认定，故对于被告该项抗辩意见，本院不予采信。原被告在庭审中均确认合同于2018年2月26日解除，且原告已于2018年3月8日收回涉案房屋，故原被告签订的《租赁合同》于2018年2月26日解除。关于合同解除的原因。本院认为，原被告在履行合同中均存在过错，理由如下：1、被告承租涉案房屋用于经营酒店、公寓，需进行二次装修消防验收手续，否则不能实现其合同目的，原告作为出租人，应当配合提供房产证、主体消防验收批文等，根据双方微信聊天记录，原告未向被告提供上述文件，故原告在履行合同中存在过错；2、合同约定被告装修应通过相关部门批准后方可进行，被告承租房屋后未就装修工程向相关部门报批即进行，被告在履行合同中亦存在一定过错；3、被告占有使用涉案房屋就应承担支付租金的责任，被告拖欠租金，已经构成违约。综上，本院酌情认定原被告在涉案合同履行过程中各承担50%的过错责任。关于原告要求被告支付租金575,392元及利息的诉讼请求。被告抗辩涉案房屋租赁面积不足，其未有拖欠租金行为，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，现被告未提出相关证据证明其主张，且被告签订合同时应尽到审慎义务，并进行实地勘察，原被告合同约定的租金系基于租赁合同现状而达成的合意，现被告无充分有效证据证明涉案房屋实际面积，且由于原被告自身原因导致深圳市地籍测绘大队无法对涉案房屋实际面积进行测绘，故本院对被告该项抗辩理由不予采信。关于原告主张其实际出租给被告的房产还包括一楼大堂、106铺位，本院认为，被告对原告该项主张不予确认，原告亦未提交充分有效证据予以证明，故原告应承担举证不能的责任，故对于原告要求被告支付一楼大堂、106铺位的租金，本院不予支持。关于被告拖欠租金的数额，其中原告法定代表人周俊江在微信聊天记录中向被告发出一份计算明细（日期为2018年1月29日），原告在该明细中明确被告欠缴租金包括2018年12月租金，结合被告提交的聊天记录及原告确认的付租金情况，被告2018年12月仅付租金15万元，2018年1月仅付租金25万元，故被告拖欠2018年12月租金132,240元、2018年1月租金32,240元、2018年2月租金282,240元、2018年3月租金75,264元(282240÷30×8)，共计521,984元，因此，被告应向原告支付租金521,984元。关于利息，原告主张自2018年3月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付恢复原状费用80万元的诉讼请求。原告主张其在收回房屋后对房屋进行了恢复原状，现场已不具备对恢复原状费用进行评估的可能，本院认为，原告收回房屋后未与被告对房屋装修现状进行清点，或申请公证固定证据，且原告提供的合同均与案外人签订，未提交正式发票，被告亦不予确认，故根据现有证据，本院无法确定原告恢复原状的费用，原告依法应承担举证不能的责任，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付水电费46,538元的诉讼请求。原告当庭明确其主张的是2018年1月1月1日至2018年3月期间的费用，原告2019年7月12日当庭提交的统计表显示2018年2月27日案外人陈琪超向其支付12月至1月水电费20,013元。被告在第一次庭审中确认原告提交的水费清单，该水费清单显示2017年12月至2018年3月水费分别为2,618.17元、2,836.76元、2,314.04元、2,150.57元。被告庭后提交深圳宝安供电局出具的电费清单，显示2017年12月1日至2018年2月1日、2018年2月1日至2018年3月1日涉案房屋电费分别为37,661.42元、16,286.52元。经核算，2017年12月至2018年1月水电费为43,116.35元，被告已支付2017年12月至2018年1月水电费20,013元，尚欠23,103.35元。此外，2018年2月至3月8日水费为2,887.53元、2018年2月1日至2018年3月1日电费为16,286.52元，故被告须向原告支付水电费42,277.4元。关于原告要求被告支付物业管理费46,200元的诉讼请求。关于物业管理费，双方并未签订物业管理合同，且租赁合同中约定物业管理费由被告向相关部门缴纳，原告亦未提交充分有效证据证明其对被告承租物业进行了物业管理的事实，原告依法应当承担举证不能的责任，故对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还代付工人工资20,746元的诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁纠纷，原告该项诉讼请求非基于房屋租赁关系，故本案中不予处理，原告可另寻法律途径解决。关于被告要求原告赔偿损失4,296,073元的反诉请求。被告当庭明确上述损失包含五楼装修造价损失731,844元、三楼和四楼装修造价损失103万元、消防工程款损失7万元、木工工资损失72000元、装修前的拆除工程损失496,183元。本院认为，原被告对于被告进行的二次装修内容不能达成一致意见，现场亦无法识别，依据现有证据及庭审双方表述，本院酌情认定涉案房屋五楼为原告进行的一次装修、三楼和四楼为被告进行的二次装修，理由如下：1、原被告确认在签订租赁合同时五楼为百思特酒店；2、评估公司人员庭审时明确现场勘查情况显示三、四楼装修较新，五楼装修较陈旧；3、原告主张其收回房屋后进行了第三次装修，但其收回房屋后，未与被告就现场装修内容进行清点即进行再次装修，导致现场无法还原，存在较大过错。综上，本院认定三、四楼装修造价即为被告的装修损失，因双方在履行合同中均存在过错，双方均应按照各自过错比例承担各项损失，故原告应向被告赔偿50%装修损失即377,350元【（376700+378000）×50%】。关于评估结论中可移动物品价值为429,600元部分，本院认为，该部分可移动物品可由原被告各自取回，不应计入装修损失内。关于被告主张的装修前拆除工程损失496,183元，本院认为，原被告对该部分费用性质认定不同，被告亦未提交进一步证据证明该部分费用的支付依据，根据现有证据，本院无法确认该费用用途，亦无法认定该费用系被告损失，故对于原告要求被告赔偿工程款损失496,183元的反诉请求，本院不予支持。综上，原告应向被告赔偿损失377,350元，对于被告反诉请求超过本院认定部分，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿可得利益损失719,140元的诉讼请求，本院认为，被告在履行合同中亦存在过错，原告已对被告装修承担损失赔偿责任，且被告未提交充分有效证据证明其可得利益损失，故对于被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告返还租赁押金564,480元及利息的反诉请求。本院认为，被告在履行合同中亦存在过错，应承担50%过错责任，故本院酌定原告向被告退还租赁押金282,240元。关于利息，本院认为，被告亦存在违约行为，本院对被告要求原告支付租赁押金的利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市念家实业投资有限公司与被告周惠军签订的《租赁合同》于2018年2月26日解除；二、被告周惠军应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市念家实业投资有限公司支付租金521,984元及利息（利息以521,984元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年3月10日起计至款项付清之日止）；三、被告周惠军应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市念家实业投资有限公司支付水电费42,277.4元；四、原告深圳市念家实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告周惠军赔偿损失377,350元；五、原告深圳市念家实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告周惠军返还租赁押金282,240元；六、驳回原告深圳市念家实业投资有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告周惠军的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,226元，由原告负担11,332元，由被告负担6,894元，受理费原告已预交。反诉费25,294元，评估费63,000元，由原告负担10,437元，由被告负担77,857元,反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张   敏人民陪审员 张 玉 娇人民陪审员 贺 晶 晶二〇一九年八月七日书 记 员 姚梦（兼）书 记 员 刘 雨 欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。