文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0283民初3178号原告（反诉被告）：李林志，男，1965年10月23日生，汉族，住平度市，户籍所在地平度市。委托诉讼代理人:李坤,山东鲁青律师事务所律师。被告（反诉原告）:平度市李园街道南关村村民委员会，住所地平度市李园街道南关村。组织机构代码：72783660-X。法定代表人：张书林，村主任。委托诉讼代理人:韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。原告李林志与被告平度市李园街道南关村村民委员会（以下简称被告村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李林志及其委托诉讼代理人李坤、被告平度市李园街道南关村村民委员会的委托诉讼代理人韩宝礼到庭诉讼。本案现已审理终结。李林志向本院提出本诉诉讼请求：一、请求判决被告赔偿原告房屋租金损失594500元；二、判令被告赔偿原告涉案房屋及设施建设费用损失；三、被告承担诉讼费。实施与理由：2008年9月1日，被告与原告时任妻子王晶签订货场租赁合同，期限为2008年9月1日至2023年8月31日。后王晶与原告离婚，王晶与被告的租赁合同义务由原告继受。后被告在合同未到期的情况下单方解除与原告的合同，导致原告在该货场的房屋及设施无法继续使用，原告与第三人的租赁合同也无法继续履行，给原告造成重大损失。为维护原告的合法权益。请判如所请。平度市李园街道南关村村民委员会辩称，一、被答辩人要求答辩人支付其转租损失无事实及法律依据。第一、被答辩人在租赁答辩人的货场后是否真的对外租赁，答辩人不清楚。如被答辩人在租赁该货场后真的对外私自转租了，那么由于该转租行为未经答辩人的同意，其行为本身就是违反合同法规定的，是一种违约行为，答辩人无侵权的行为实施，所以答辩人不可能为其违法、违约行为承担任何责任。第二、不妨就假设被答辩人在承租后对外转租是真实的。但是依据合同相对性原则，被答辩人与第三人的任何转租合同对答辩人都不具有约束力，因为被答辩人与他人所签订后同的内容如何确定的租赁费？答辩人一概不知道。难道被答辩人与他人之间的转租费是10万元或100万元，答辩人就承担10万元或100万元吗？如该观点成立的话，这岂不导致答辩人所承担的义务完全取决于被答辩人与他人合同的约定？为了诉讼的需要，被答辩人完全可以随心所欲的制定转租合同的数额。从被答辩人庭审中所提交的与第三人：王继俊、彭荣柱、郭秀珍、侯文良、洪沆尧、李学贤、程显碧、付祥龙、于萍萍的租赁合同来看，合同期早已届满结束，相关的费用其早已经收取，被答辩人的损失从何而来？第三、双方在合同中已明确约定，被答辩人租赁答辩人的货场是用于废铁收购。在合同履行期间被答辩人私自建了临时性房屋，该房屋均未获得任何相关部门批准属非法建筑，在此情况下要求答辩人支付其因不能转租的损失是错误的，因为任何一个公民都不能从自己的违法、违约行为中受益。二、被答辩人要求赔偿其建筑损失错误。虽然在合同第4条写明原告在该货场的建筑投资合同到期后，所有权归被告，这里的建筑投资显然是指合法的建筑投资。而被答辩人为了转租、为了自己的使用所建的临时性建筑，第一未经规划部门、建设部门、土地部门的审批属非法建筑，不受法律的保护，对此平度市规划部门已经认定该建筑属对规划造成严重影响的违法建设行为，平度市行政执法局正在依法调查处置。第二、答辩人既不清楚也未同意，所以该非法建筑与答辩人无关。如果让答辩人为他的违约、违法行为承担责任，就是在变相鼓励被答辩人违法。答辩人租赁给被答辩人11年的时间总共收取了15万元的租赁费（还有近1年的租赁费未支付），难道答辩人因为租赁给被答辩人货场还能产生额外的债务？在答辩人与他人姜志成租赁合同纠纷一案中，姜志成也曾要求南关村委对其建筑投入进行评估赔偿，平度市人民法院下达的（2016）鲁0283民初4176号民事判决中，以姜志成的建筑为非法建筑不受法律保护为由予以驳回。综上，被答辩人的诉讼请求于法无据。答辩人不存在任何的侵权及违约行为，因此不应承担任何的赔偿责任。为此，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。平度市李园街道南关村村民委员会向本院提出反诉请求，一、判令被告赔偿原告三间房屋经济损失35000元，二、判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年5月30日的租赁费11250元。事实与理由：被告与王晶曾经是夫妻关系，2015年离婚。2008年9月，原告村委会与王晶签订《货场租赁合同》，约定租赁期限15年，租赁费每年15000元，货场用于废铁回收。每年租赁期限起止时间为当年的9月1日至次年的8月31日。合同第五条写明：在合同期内任何一方不得擅自终止合同，如一方无故终止合同应赔偿对方损失，如遇国家城市规划和人力不可抗拒的自然灾害除外。被告离婚后该货场由被告使用。2018年原告因合同解除的条件成立，诉讼要求解除合同，经平度市人民法院及青岛市中级人民法院审理判令解除合同。但被告自2018年9月1日至今一直未交付租赁的货场，仍占有该货场。（实际使用到2019年6月份），此期间的租赁费应为11250元。另，在未经原告同意的情况下，被告擅自将原告的三间房屋予以拆除（办公室东西长10米，南北宽7米），私自建设其他临时性用房对外租赁。由于该房产无法恢复原样，根据《中华人民共和国合同法》第219条规定，原告要求被告赔偿损失35000元，为维护原告的合法权益，请求判如所请。李林志针对反诉辩称，答辩人于2009年底拆除涉案三间房屋之前曾征求过南关村委的意见，因货场租赁合同约定答辩人在该货场的建筑投资合同到期后归南关村委所有，当时南关村委同意将三间房屋拆除改建彩钢瓦结构。2009年底案涉三间房屋拆除后直至2019年6月份南关村委都没有向答辩人索赔，恰好佐证了拆除案涉三间房屋是经过南关村委同意的，退一步讲，即便答辩人将三间房屋拆除未经被答辩人同意，被答辩人的诉请也超出了诉讼时效。另外，被答辩人主张的经济损失也没有证据支持。2、被答辩人自2018年收到一审判决书之日起就将判决书连同通知书一并贴到了答辩人承租的货场内，要求停止对货场的占用，否则停水停电，答辩人及其租户自2018年9月因无法继续租赁而陆续撤离了货场，况且青岛市中级人民法院确认双方的租赁合同自2018年8月31日解除，以后答辩人并没有继续租赁该货场的事实，因此被答辩人主张的租金没有事实与法律依据。请求法院依法驳回南关村委的法诉请求。当事人围绕诉讼请求提交证据。对当事人认为真实性无异议的原告李林志证据：1、货场租赁合同,证明：原告租赁被告的货场的期限自2008年9月1日至2023年8月31日，共计15年的事实。2、（2018）鲁0283民初5288号判决书、（2018）鲁02民终10133号判决书,证明：被告于2018年8月31日解除了与原告签署的货场租赁合同的事实;3、评估费发票,证明：原告支付12000元评估费。4、评估报告一份，证明评估建筑价值为179356元；本院予以确认，在案佐证。被告村委会对原告李林志有异议的证据：1、房屋租赁合同,证明个体登记信息查询结果,证明：原告将院内构筑物出租以及每年租金收入为每年118900元，且由于被告解除合同导致院内构筑物无法继续出租造成原告可得经济利益损失;被告质证：1.真实性有异议，无法判断原告在承租后是否与他人签订了租赁合同。2.关联性有异议，根据合同相对性原则，原告与他人签订的租赁合同未经被告的同意，合同内容被告一概不清楚，所以该合同对被告不具有任何约束力，同时从原告提供的合同上看，合同已经届满了，相关费用原告早已收取，不存在任何损失。3.原告的所有证人出庭作证，被告予以询问质证。原告李林志对被告村委会的证据质证：证据1《货场租赁合同》证据来源：原告与被告双方签订，证明内容：证实双方约定的租赁期限、租赁费的数额、解除租赁合同的条件；证据2平度市人民法院（2018）鲁0283民初5288号民事判决书，证据来源：平度市人民法院，证明内容：双方之间的合同合法有效，解除合同的条件成立，依法予以解除；证据3青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终10133号民事判决书，证明内容：本案的原告对解除双方的租赁合同不服平度市人民法院的民事判决，提出上诉后青岛市中级人民法院已发下达二审判决书，驳回上诉维持原判；证据4平度市人民法院（2016）鲁0283民初4176号民事判决书。证据来源：平度市人民法院，证明内容：案外人姜志成与南关村民委员会签订租赁合同，解除合同时姜志成提出建筑物赔偿的要求，但是人民法院以姜志成的建筑物无建设部门、土地部门的审批属非法建筑为由不予支持。该判决书已经生效。因此本案中原告的建筑物与姜志成的情况完全一样，是非法建筑不受法律保护，不应支付任何赔偿；证据5《复函》一份，证据来源：平度市城乡规划中心，证明内容：平度市城乡规划中心已经认定原告的建设未办理规划审批手续，所在的地块属城市总体规划中居住用地，属对规划实施造成严重影响的违法建这行为。对于原告的违法行为，村委不应承担任何的责任；证据6《接受询问通知书》，证据来源：平度市综合行政执法局，证明内容：平度市行政执法局因李林志在租赁的土地上的建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条第1款的规定，要求李林志接受询问调查；证据7《送达回证》，证据来源：平度市综合行政执法局，证明内容：证实平度市综合行政执法局已经《接受询问通知书》送达给原告。原告质证：证据一真实性、关联性无异议；证据二、真实性无异议，不认可其证明目的；证据三、真实性、关联性无异议；证据四、真实性无法确认，该证据即使是真实的也与本案无关；证据五、六、七、都不是原件，暂时不予质证。在反诉中，反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会证据：一、涉案土地房产宗地图一份，证明涉案房屋在宗地图上，是合法的。二、照片9张，证明在2019年3月底，反诉被告仍在占有使用涉案货场。三、报纸两份，人民和大众日报，证明报纸出现在原告拍摄的照片中，时间是2019年8月18日，足以证明照片拍摄的时间是2019年。四、平度市拆除决定书，来源平度是综合行政执法局，证明反诉被告所建建筑物是非法的，要求其自行拆除。反诉被告李林志质证：对原告证据一、真实性无异议，但不能证明涉案房屋在宗地图上。对二、照片9张，不能显示拍摄时间，不能证明其证明目的。对证据三、报纸真实性无异议。该证据不能证明与照片内拍摄的报纸是相同的，另外照片中，并没有反诉被告在现场的内容，案外人继续占用反诉原告的货场与反诉被告无关。对证据四，由于反诉原告出示的不是证据原件，不予质证。根据原被告庭审陈述、证人证言、原被告双方对证据的质证、反驳、辩论意见，本院综合认定如下事实：本院（2018）鲁0283民初5288号民事判决书认定的事实：“2008年9月1日原告平度市李园街道南关村村民委员会（甲方）与王晶（乙方）签订货场租赁合同，合同约定：乙方租赁甲方废铁回收货场，座落胶平路西156号，场地面积约1800平方米；租赁期限：自2008年9月1日至2023年8月31日止；租赁费数额每年15000元；合同期内，乙方在该货场的建筑投资合同到期后，所有权归甲方，甲方不作任何补偿；以上条款双方均需信守，不许单方终止合同，任何一方中途无故终止合同，要赔偿对方损失，如遇国家城市规划和人力不可抗拒的自然灾害除外。合同签订后，乙方依约向甲方支付租赁费及水电费等费用。李林志与王晶系夫妻，2016年9月12日被告李林志与王晶登记离婚，离婚协议约定，位于平度市承包地及房屋归李林志所有。经现场勘验，涉案的场地并未用于废铁回收，而是建造了简易平房分割出租，用于物流、仓库等，所建造的房屋均无相关部门的审批手续。上述事实，有双方提供的租赁合同、租赁费及水电费收据、离婚协议书等证据在案佐证，业经庭审质证，双方当事人均无异议。根据原告的申请，我院调取了2017年9月平度市国土资源局编制的平度市土地利用总体规划调整完善方案（2006-2020年）及2018年7月19日中共平度市委平发（2018）16号文件。依据2017年10月16日山东省人民政府鲁政土字（2017）802号文件的批复，原则同意青岛市所辖7个区（市）和38个城区驻地街道土地利用总体规划（2006-2020）调整完善方案，涉案的土地规划为城乡建设用地。2018年7月19日中共平度市委、平度市人民政府发布关于加快南部新区建设的意见，为全面贯彻落实省委、省政府关于新旧动能转换重大战略部署，将涉案的土地规划为平度市南部新区，准备打造一个新园区，实现城市更新。原、被告双方对上述证据的真实性均无异议，但被告称，该证据仅能证明平度市对涉案的土地变更了规划，不能证明是国家规划；依据合同的约定，原告不能单方终止合同。另查明，本案诉讼期间，被告提出反诉，要求原告赔偿被告的各项经济损失60万元，后被告申请撤回反诉，本院在庭审过程中准许被告撤回反诉。本院认为，双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告以城市规划变更、涉案的货场被规划为大型商贸中心为由，要求解除合同，导致双方所签订的租赁合同目的不能实现；由于租赁合同为双务有偿合同，原告提出解除合同的请求后，被告仍然要求继续履行合同成为不可能，因此，原告要求解除合同的请求本院予以支持；但是，解除合同后，被告有权要求原告赔偿损失。本案，被告提出反诉后又撤回起诉，视为未反诉，因此，解除合同后的赔偿损失事宜，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：一、2008年9月1日原告平度市李园街道南关村村民委员会与王晶（现实际控制人李林志）签订的货场租赁合同于2018年8月31日解除；二、被告李林志于本判决生效后三十日内将涉案的货场返还给原告平度市李园街道南关村村民委员会。”一审判决后，该案的被告李林志不服上诉，2019年2月27日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终10133号民事判决书维持原判。该案终审判决生效后被告李林志未向原告平度市李园街道南关村村民委员会交付租赁场地。在此次诉讼过程中，原告李林志称涉案出租涉案货场原告与王继俊、彭荣柱、郭秀珍、侯文良、洪沆尧、李学贤、程显碧、付祥龙、于萍萍9人签订合同每年的租金合计118900元，该货场租赁协议尚剩余5年的租赁期限（2018年9月1日-2023年8月31日），预期租金损失594500元（118900元/年×5年）。诉讼过程中，原告李林志提出对涉案货场内的构筑物进行司法评估，本院委托青岛新业价格评估有限公司予以评估，2019年6月19日，青岛新业价格评估有限公司作出《价格评估结论书》，平度市货场内构筑物价值为:179356元。原告李林志支付评估费12000元。诉讼过程中，因反诉被告李林志对反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会提出的私自拆毁的房屋的事实予以否认，反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会未在限期内提出评估损失申请。诉讼过程中，反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会计算反诉被告李林志2018年8月31日后占有涉案货场的占有使用费为：青岛中院于2019年3月下达终审判决，但反诉被告一直占有使用到2019年5月。此间2018年9月1日至2019年5月，总计9个月，反诉被告没有应支付此间的占有使用费，根据双方合同约定，被告李林志应支付一年租赁费15000元，故被告李林志应支付11250元【15000元/年×（9个月÷12个月）】。本案审理过程中查明原告李林志建造的构筑物、附属物没有规划用地许可证、房产证、土地使用证、建设用地许可证，原告李林志不能证明建造建筑物时征得被告村委会的同意。被告村委会向有关部门举报原告的建筑物为非法建筑，平度市综合行政执法局于2019年7月24日对原告李林志作出平综法责拆字【2019】第LY0012号《责令限期拆除决定书》，要求其拆除平度市院内8处总面积1254.03平方米建筑物，经本院核实有关送达人员，该决定书尚未按法定程序送达给原告李林志。本院认为，本案争议的焦点为原告李林志的本诉是否成立?反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会的反诉是否成立？一、原告李林志的本诉是否成立?1、被告村委会与原告李林志之间的《货场租赁合同》合法有效，被告村委会因政府规划行为导致不能与原告继续履行合同，于2018年8月31日解除租赁关系。原告李林志未遵守合同约定将涉案场地用于收购废铁，私自建造的构筑物、附属物无规划用地、房产证、土地使用证、建设用地许可证，未经法定部门批准建造临时简易平房出租，平度市综合行政执法局于2019年7月24日对反诉被告李林志作出平综法责拆字【2019】第LY0012号《责令限期拆除决定书》，要求其拆除平度市院内8处总面积1254.03平方米建筑物，虽该决定书尚未按法定程序送达给反诉被告李林志。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告李林志与其货场中的9人签订的租赁合同无效，且原告主张的是未到期的租赁收益594500元，故本院对原告李林志的此项诉讼请求不予支持。2、原告李林志的简易平房虽评估出其价值，但在平综法责拆字【2019】第LY0012号《责令限期拆除决定书》尚未生效之前，原告李林志的建筑物是否符合物权法的规定，是否合法尚无定论，故本院对原告的该项诉讼请求在本案中不予处理。二、反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会的反诉是否成立？1、反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会虽提出让被告李林志赔偿被拆毁的三间房屋，但标的物已不存在，反诉原告不申请评估房屋价值，对反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会的该项诉讼请求因缺乏证据本院不予支持。2、原被告的《货场租赁合同》已于2018年8月31日解除，被告李林志无证据证明已将涉案货场于2019年5月底前返还原告村委会，反诉原告村委会要求反诉被告李林志根据《货场租赁合同》约定的年租金15000元的标准计算其占有9个月的使用费11250元【15000元/年×（9个月÷12个月）】，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，只有在合同无效的情形下才能参照约定的租金计算，本案《货场租赁合同》系合法有效合同，故反诉原告村委会不得按照此标准计算反诉被告李林志的占有使用费，反诉原告村委会可在实际评估后主张侵权造成的损失。对反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会的此项反诉请求不予支持。综上所论，原、被告的诉讼请求因缺乏证据、不符合法律规定、效力待定原因，均不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条的规定，判决如下；一、驳回原告李林志要求被告平度市李园街道南关村村民委员会赔偿房屋租金预期损失594500元的诉讼请求；二、驳回原告李林志要求被告平度市李园街道南关村村民委员会赔偿涉案房屋及设施建设费用损失的诉讼请求；三、驳回反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会要求反诉被告李林志赔偿其三间房屋损失的诉讼请求；四、驳回反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会要求反诉被告李林志赔偿其涉案货场占有使用费11250元的诉讼请求。本诉案件受理费9745元、评估费12000元，由原告李林志承担。反诉案件受理费478元，由反诉原告平度市李园街道南关村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》规定的数额交纳上诉费。如上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件上诉费，按自动撤回上诉处理，本院不再另行通知上诉人交纳上诉费。审判长  金学亮审判员  王文强审判员  官晓云二〇一九年八月三十日            本件与原件核对无异      书记员  张 珊