安徽省砀山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1321民初2198号 原告：杜庆理,男,1985年4月4日出生,汉族,住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：代宝森，安徽序力律师事务所律师。 被告：砀山恒贸置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇西北内环路(审计局宿舍****)，统一社会信用代码91341321075635801A。 法定代表人：夏鑫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈召虎，安徽梨苑律师事务所实习律师。 原告杜庆理与被告砀山恒贸置业有限公司（以下简称恒贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜庆理的委托诉讼代理人代宝森、被告恒贸公司的委托诉讼代理人朱怀良、陈召虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜庆理向本院提出诉讼请求:1.判决恒贸公司为杜庆理调换质量合格的同区位(包括楼层)同面积、同户型的房屋；2.判决恒贸公司依照合同约定支付逾期交房违约金(违约金以471750元为基数，按日万分之二标准计算自2017年5月31日起至更换的房屋交付之日止)；3.确认恒贸公司未经杜庆理同意私自进入杜庆理房屋行为违法，并判决恒贸公司公开赔礼道歉；4.本案诉讼费用由恒贸公司承担。事实与理由：恒贸公司负责砀山县御景国际小区的开发及建设。2016年11月8日，杜庆理与恒贸公司签订商品房买卖合同。合同约定：杜庆理购买恒贸公司的房屋9幢1单元2301室，面积为129.83平方米，房价为每平方米3634元，总价为471750元，交房日期为2017年5月30日前。合同签订后，杜庆理依约交付了所有购房款，恒贸公司也在砀山县房管部门办理了房屋备案手续，但恒贸公司没有按合同约定交付房屋，直到2017年7月5日恒贸公司才将房屋交予杜庆理。2019年4月18日，楼下业主即2201室业主电话通知杜庆理，其在装修抢顶过程中，发现主卧上顶非常脆弱，上顶大面积均是沙子、石子混合，没有水泥，恒贸公司安排工程部维修，未通知杜庆理，私自打开杜庆理房门，在杜庆理主卧内顶部打通四、五平方进行修复。杜庆理了解后遂于恒贸公司交涉，要求恒贸公司换房，但迟迟未得到解决。 恒贸公司辩称：涉案房屋已经实际交付，调换房屋实际是解除房屋买卖合同，本案不具备解除合同的法定情形，杜庆理的诉请没有事实和法律依据；涉案房屋已经经过各部门验收合格，不存在质量不合格问题，维修是合同约定的责任之一，维修并不能认为质量不合格；该房恒贸公司在2017年5月20日已经通知交付，不存在恒贸公司逾期交房的过错责任；因2201室需要维修，且杜庆理房屋尚未装修，因维修需要进入此房，未损害其合法权益，不存在过错。因此，应驳回杜庆理的各项诉求。 经审理，本院查明如下案件事实：恒贸公司系依法登记设立的其他有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售及租赁。2016年11月8日，杜庆理（买受人）与恒贸公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的坐落于砀城政务新区科技路与砀郡路交叉口御景国际商住小区9幢2301号商品房一套，该商品房的房产测绘机构为砀山县梨都房地产测绘有限公司，合同约定建筑面积为129.83平方米；房屋总价款为人民币471750元，买受人支付首期房价款101750元，余款370000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；本合同第十一条未约定买受人交付该商品房的交付时间;交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”等内容。合同签订后，杜庆理向恒贸公司支付了102084元购房款，余款380000元由银行按揭贷款支付。2016年12月12日，涉案房屋备案至杜庆理名下，《砀山新建商品房购销合同登记备案表》中载明交房日期为2017年5月30日。交房期限届满时，涉案商品房未能按期交付。后涉案商品房于2017年7月5日双方进行了交接。2019年3月17日，御景国际商住小区9幢2201室业主李号的父亲在对涉案房屋进行装修时认为该房屋屋顶存在质量问题，于3月18日向恒贸公司反映，在恒贸公司为其维修时，在未通知杜庆理的情况下，私自打开杜庆理所有的2301室房门，在杜庆理主卧内进行修复。杜庆理知道后遂于恒贸公司交涉，要求恒贸公司换房，但迟迟未得到解决。为此，杜庆理诉讼来院。 另查明，恒贸公司御景国际施工幢号2#楼工程（即涉案商品房9#楼）于2017年11月24日竣工验收，于2018年4月25日通过竣工验收备案，涉案商品房9#楼于2017年5月31日取得房屋面积测绘技术报告。 上述案件事实，有《商品房买卖合同（预售）》、安徽增值税普通发票、《砀山新建商品房购销合同登记备案表》、恒贸御景国际房屋幢号对照表、房屋面积测绘技术报告、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、维修照片及当事人、诉讼代理人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，杜庆理与恒贸公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。涉案合同签订后，杜庆理按约向恒贸公司支付了全部购房款项，恒贸公司亦应当按照合同约定履行交付房屋的义务，否则，应承担相应的违约责任。本案中，合同约定的交房期限届满时，涉案房屋未达到合同约定的交付条件，直到2017年7月5日该涉案商品房才实际交付杜庆理。因此，应认定涉案房屋在这期间（2017年5月31日-2017年7月5日）尚未符合交付条件，恒贸公司应按照合同约定承担一定的违约责任。该期间的逾期交房违约金应为1698.3元（36天×471750元×1／10000），本院对杜庆理的该项诉求部分予以支持。 关于杜庆理要求恒贸公司调换质量合格的同区位、同面积、同户型的房屋问题。本院认为，该商品房已经于2017年7月5日交付给杜庆理，且已取得竣工验收合格备案，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》已实际履行，杜庆理的该项诉求，于法无据，本院不予支持。 关于杜庆理诉求恒贸公司进入杜庆理房屋行为违法，并判决恒贸公司公开赔礼道歉的问题。涉案商品房已于2017年7月5日交付杜庆理，恒贸公司虽然是为了维护房屋而再进入杜庆理的房屋，但是恒贸公司也应该对杜庆理进行告知，恒贸公司的这种行为显然不当，应该当面向杜庆理赔礼道歉。对恒贸公司的部分抗辩意见，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中国人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（十）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、砀山恒贸置业有限公司于判决生效后十日内给付杜庆理逾期交房违约金1698.3元并当面向杜庆理赔礼道歉； 二、驳回杜庆理的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因简易程序审理减半收取计25元，由砀山恒贸置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  常莉 二〇一九年八月二十三日 书记员  信仰 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： …… （十）、赔礼道歉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。