河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初5415号 原告秦皇岛秦皇物业服务有限公司。 法定代表人华小刚，总经理。 委托代理人李伟。 被告吕慧君。 委托代理人杨利刚。 原告秦皇岛秦皇物业服务有限公司诉被告吕慧君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李伟，被告吕慧君及其委托代理人杨利刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告的拖欠行为已经违反了《协议》约定，构成严重违约，侵犯了秦皇岛秦皇物业服务有限公司的合法权益，同时也损害了广大缴费业主的利益，鉴于以上事实，根据《民事诉讼法》以及相关法规规章的规定，向贵院提起诉讼。判令被告支付秦皇物业服务有限公司2012年11月1日至2019年12夜壶31日物业服务费共计30036元及诉讼费由被告承担。 被告辩称，答辩人吕惠君就秦皇岛秦皇物业服务有限公司诉答辩人物业服务合同纠纷一案答辩如下:：原告按每平方2.35元收取物业费,但却没有政府价格主管部门、房地产物业管理行政主管部门的批文,属于乱收费。被告曾多次要求原告出示收费依据,原告一直找各种借口推脱,我们业主也先后到海港区物价部门、房产部门物业办等多部门调查反应,政府部门都说没有批过这么高的物业费,秦皇物业公司一直在乱收费,按照《物业管理服务协议》第九条第三款之规定承担相应的违约责任。二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务,违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为。1、原告擅自开展管理经营活动,损害业主的合法权益,获取不正当收益。本小区共有A、B、c三栋楼房,A座物业用于酒店式经营,并未征得利害关系人也就是业主的同意,违反相关法律规定,小区私自搞经营,流动人口多,治安案件频发,小区的卫生和安全受到严重的破环,严重损害了我们业主的合法权益。2、原告履行共用设施、环境卫生、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。原、被告双方签订的《物业管理服务协议》第一条第一款第一项约定:“对房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理:”第三条第五款关于绿化约定:1、草坪保持整洁、无杂草,高度不超过10公分(特殊植物除外);2、花草树木无枯死,发现应在一周内清除并及时补种;3、根据气候状况和季节,及时组织浇灌、施肥和松土:4、造型树木根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好。但是,原告并没有按照合同约定履行好义务,被告有照片为证。另外楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位。扶手、地面和玻璃灰尘遍布,违反《物业管理服务协议》第三条第四款第二项之规定:公共楼道、电梯、门窗的保洁每天不少于二次。事实一,不及时维修电子对讲门,被告所在单元电子对讲门形同虚设,一直处于损坏状态,大门长期处于敞开状态。本应是业主进楼后门自动关上,来客人时可以在自家房内控制开门,电子对讲门出现故障后直到现在物业也一直设有维修,给业主的生活带来极大的不便也造成了一定的安全隐患。事实二:由于秦皇物业服务有限公司对小区的管理服务严重不负责任,致使小区内绿地被严重损毁,私搭乱建现象比比皆是,因此原告不是一般的违约,而是严重违约。业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时,根据合同法第六十七条之规定,业主有权拒绝其履行交费的要求,合法地行使先履行抗辩权。3、没有向业主开放公用停车场停车,而是出租经营,获取不正当利益。同时也没有指挥车辆有序停放,小区消防通道长期被车辆停放而无人管理,造成小区业主出入不便。违反原被告双方签订的《物业管理服务协议》第六条之规定:交通秩序与车辆停放:对进出车辆引导,禁令路段有标识,并要求有序停放。4、侵占本属于包括答辩人在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以小区公共区域的经营性收入,如小区出入口的广告费用,电梯间的广告费用,都应当归全体业主所有,比如:A座大堂娱乐休闲设施的场地占用费、小区里停车位收费…等等5、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。违反双方签订的《物业管理服务协议》第一条第一款第八项:每年向乙方公布物业服务费用收支账目。原告始终没有遵守合同约定,直接侵犯了答辩人对自己已经交纳物业费使用的知情权,属违约在先。6、原告始终不给开发票问题。根据中华人民共和国《发票管理法》《消费者权益保护法》之规定,消费者在消费后向经营者索要发票既是对自身正当权益的维护,也是保护国家税收的光荣行为,因此,业主交物业费时向物业公司索要发票是理所应当的,原告至今都开不出物业费发票,显然侵害了答辩人的合法权益,同时也涉嫌偷税漏税。三、秦皇岛是个美丽的城市,也正在争创卫生文明城市。我做为一个外地人在这里买房,是看好这座城市的发展与未来。我当初以为我选择了一个非常好的高档楼盘,但事实上让我非常失望。房屋质量差,物业服务也完全达不到所谓的五星级服务。在2013年我就曾因物业费问题去物业交涉过,提出物业服务质量不达标,物业费收取过高。但当时物业公司经理却一直采取迥避态度,不正面回答问题,其后来对我提出的意见也一直不改进。所以我当年决定拒交物业费。后由于家里发生一些变故,自2013年10月份至今我位于秦皇国际公寓的房子一直空置,没有居住。其间秦皇国际物业公司曾发函催交物业费,而我也曾经书面回信告知由于其物业服务质量完全不能达到标准,提供不了质价相符的物业服务,要求达到服务标准并按照物价局批文缴纳物业费。但物业收到我的信以后却再次采取了不作为的态度,物业服务不仅没有改进,还每况愈下。在秦皇岛市现在对物业管理的服务要求越来越规范化的今天,秦皇物业管理公司却从未想过改进自身工作的不足,提供低端的服务却一味的只想收取高价物业费。四、答辩人所在小区至今未成立业主委员会,业主的正当权益得不到诉求、维护和保障。因为原告的不作为现在造成小区环境脏乱差,业主们忍无可忍,为此也多次口头及书面要求物业公司整改,但物业公司却一拖再拖,从未有过整改。我小区业主也曾于2016年8月25日进行过维权,要求原告秦皇物业服务公司限期整改,但物业公司依然如故,我们业主不是只有交钱的义务,也有享受服务的权利,不谈优质服务,起码是合同规定的;物管不是只有收费的权利,也有按合同履行服务的义务。如果允许物业公司不按照物业服务合同提供服务或降低服务标准仍可以收取高价物业费,在业主行使先履行抗辩权后,物业公司变本加厉地不履行合同,最后借助司法权力强迫业主就范,获取高额利益。如果法院不全面查明案件事实,简单的支持物业公司的请求,是不利于业主公共利益的保护的,对于处于弱势群体的业主来说也是十分不公平的。缘上,由于原告秦皇物业服务有限公司在履行物业合同过程中存在重大瑕疵,且根本没有达到管理服务质量约定的五星级物业服务标准,也没有物价管理部门各项审批文件原件,答辩人主张先履行抗辩权,在原告纠正错误履约行为、出示政府有关部门批文前,有权拒绝支付物业服务费用,请求法院认真核实答辩人的答辩事由、拒绝交纳物业费的真实原因以及物业在履行合同条款时是否存在重大瑕疵,请法庭作出公正的裁判,驳回原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求出示如下证据： 证据一、秦皇国际公寓前期物业管理服务协议业主规约；证明业主同意物业费的收费项目，业主已经签字了； 证据二、物业费收据一张，证明业主缴纳过物业费； 证据三、催缴通知照片6张，证明每年去被告家催缴费用； 证据四、发票12张，证明每月产生的公共用电的费用； 证据五、城镇垃圾排放证，证明每年交城管的垃圾的费用。 被告质证意见为： 证据一、刚开始签字时，我不知道物业的服务水平是什么样，但我相信他们所以缴纳了一年的物业费，但住进去以后和实际不相符了，而且张乱差，每天晚上三点至五点钟招待所接客吵吵闹闹影响我们的休息，没有门禁，绿化达不到标准。合法性不规范，就是让签了字，不能说明规范性；有关联性。 证据二、认可； 证据三、明知道我们不住那，等于没有告诉我，因此不认可他们的催缴通知； 证据四、认可； 证据五、无异议。 被告为证实其主张出示如下证据： 证据一、照片33张，证明小区脏乱差，车辆乱停、大家的安全受到威胁。 原告质证意见为： 证据一、照片有现在有以前的，现在大部分已经整改挺多项目。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据五以及被告提供的证据一因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务协议达成如下协议：协议对双方的权利和义务、物业服务内容、行业管理服务质量等方面进行约定，其中第四条…；二、乙方按建筑面积每月每平方米2.35元交纳物业服务费；三、因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳。电梯费一层是120元一层加12元；二次供水电费每月20元；生活垃圾处理费每年36元。 被告系秦皇岛海港区秦皇国际公寓C座801室业主，该房屋建筑面积131.49平方米，原告为该小区物业管理单位。被告拖欠原告2012年11月1日至2019年12月31日期间物业费26574元（2.35元/㎡/月×131.49平方米×86个月），生活垃圾处理费258元（3元/月×86个月），电梯费1462元{《120元+12元×（8-1）层》×7年+《120元+12元×（8-1）层》÷12×2个月}，二次供水电费1720元（20元/户×86个月）。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为秦皇国际公寓提供物业管理服务，被告亦应按合同约定向原告交纳物业费、电梯费、二次供水电费、生活垃圾处理费。考虑原告、被告举证情况，原告的物业服务存在一定瑕疵，对原告向被告请求给付的2012年11月1日至2019年12月31日期间物业费酌情予以扣减5%较为合理。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告吕慧君于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛秦皇物业服务有限公司给付2012年11月1日至2019年12月31日期间物业费25245.3元（26574元×95%）、生活垃圾处理费258元、电梯费1462元、二次供水电费1720元，合计28685.3元。 二、驳回原告秦皇岛秦皇物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1608元，由被告吕慧君负担；于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  张立敏 二〇一九年八月十日 书 记 员  杜飞非