广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初70号原告：佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会，住所地：佛山市三水区云东海街道千叶花园小区内。负责人：卢志培。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆建华，系原告秘书长。被告：佛山市千叶花园房地产有限公司，住所地：佛山市三水区云东海街道千叶花园小区1号综合楼。统一社会信用代码：91440607193760195J。法定代表人：李朗辉。被告：佛山市三水区千叶花园物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区云东海街道森林公园千叶花园紫荆苑一座首层。统一社会信用代码：91440607756466281W。法定代表人：李朗辉。上述被告共同委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。原告佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会与被告佛山市千叶花园房地产有限公司（以下简称“被告一”）、佛山市三水区千叶花园物业管理有限公司（以下简称“被告二”）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陆沛林、陆建华，被告一、被告二的共同委托诉讼代理人杜志强、植婷婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告无偿移交位于佛山市三水区正门南侧建筑面积为522.60平方米的物业管理用房；2.判令两被告立即向原告支付上述物业管理用房侵占期间的场地使用费179251.8元（按照建筑面积522.60平方米，以30元／平方米／月的标准，从2018年1月9日起暂计至2018年12月18日，2018年12月19日至场地实际返还日的使用费另行计算，具体详见附表）；3.判令两被告立即按照《广东省物业管理条例》第五十一条及《佛山市物业管理办法》第五十二条的规定向原告移交千叶花园小区物业管理所必需的资料和财物；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：佛山市三水千叶花园小区是由被告一（以下简称“千叶房产公司”）于2003年开发建设的住宅小区，千叶花园一期的总建筑面积为227249.81平方米。2003年3月27日，佛山市三水区国土资源局出具《三国土资函（2003）5号》函，同意千叶房产公司在森林公园千叶花园正门南侧建设了建筑面积为522.6平方米的物业管理用房（以下简称“物管房”）。2004年11月4日佛山市规划局三水分局向千叶房产公司颁发《建设工程规划许可证》[编号（2004）061],核准其在森林公园千叶花园正门南侧建设涉案的物业管理处。千叶花园小区成立后，千叶房产公司长期委托其关联公司佛山市三水区千叶花园物业管理有限公司（以下简称“千叶物管公司”）对小区提供物业服务管理，两被告之间签订有《物业管理委托合同》。根据《物业管理委托合同》的约定：千叶物管公司的服务期限已经于2017年12月31日届满，如千叶花园成立业主委员会的，则应由业主委员会与千叶物管公司续签物业管理委托合同。原告（以下简称“业委会”）是小区全体业主依法选举成立的小区管理组织，且于2017年12月27日经佛山市三水区云东海街道国土城建和水务局备案登记。业委会成立后，随即于2018年1月先后作出[千叶业委2018.1号函]、[千叶业委2018.2号函]、[千叶业委2018.3号函]并依法送达两被告。上述函件明确千叶房产公司及千叶物管公司应于一周内（即2018年1月9日前）提供必须的办公场所及移交全套物业管理资料，但两被告对此毫不理会。为此，2018年2月至5月期间佛山市三水区云东海街道国土城建和水务局、佛山市三水区云东海街道维稳办多次组织原被告就物业管理交接等问题召开协调会议，但均无果。2018年5月9日，佛山市三水区国土城建和水务局向被告一下发了《三建发[2018]124号》通知，责令其限期提交物业用房。然而，两被告依然我行我素，拒不迁出移交物管房，也不提供物业管理所需的资料，不仅严重阻碍了业委会工作的开展，而且严重影响了整个小区的物业服务正常运作。2018年5月18日，经佛山市三水区千叶花园业主大会表决通过，授权业委会对两被告侵害业主权益的行为向法院提起民事诉讼。会议表决结果已经由佛山市三水区云东海街道云东海社区居民委员会登记在案。根据《物权法》第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、国务院《物业管理条例》第三十七条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”、《广东省物业管理条例》第三十八条：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。”、《广东省物业管理条例》第五十一条的规定“物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：（1）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（5）物业及配套设施的产权清单；（6）物业服务用房的清单；（7）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（8）物业管理服务期间配置的固定设施设备”的规定，位于千叶花园正门南侧的物业管理用房依法应属于千叶花园全体业主所有，两被告有义务向原告办理物业资料交接手续。故两被告的行为已经侵权，依法应承担相应的法律责任。此外，根据佛山市三水区国土城建和水务局公布的《佛山市三水区房屋租赁市场指导租金标准》（三建发[2018]355号文），云东海街道七层以下办公用房目前市场租金为30元/平方米/月，两被告应参照此标准向原告支付涉案物业管理用房侵占期间的场地使用费（详见附表）。综上,两被告的行为已严重违反《物权法》及物业管理条例之规定,为维护原告的合法权益,故诉至法院。被告一辩称，一、位于佛山市三水区正门南侧建筑物（以下简称“综合楼”）不属于物业管理用房，其产权亦非千叶花园小区全体业主共有，千叶花园业主对综合楼不享有合法占有、使用的权利，被答辩人不是适格的原告，其要求移交综合楼、支付场地使用费没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。1.综合楼因历史遗留问题无法进行不动产初始登记，属于未确权建筑，千叶花园业主无法取得所有权。三水区国土局曾明确综合楼用地不属于答辩人开发千叶花园小区土地的范围内。未确权建筑，客观上不存在移交给被答辩人的可能。2.综合楼的规划性质不属于物业管理用房。综合楼是独立规划，使用性质是办公楼，非物业管理用房，相关房地产管理部门并未批准综合楼所在土地建设物业管理用房。3.从面积上来看，综合楼并不符合物业管理用房的设置标准。综合楼建筑面积为522.60平方米，已远远超过《广东省物业管理条例》中规定的300平方米的标准。4.从历史沿用来看，综合楼一直作为答辩人的办公场地使用，同时也是答辩人的工商注册地，从未作为物业管理用房使用。二、实际上，千叶花园因为历史原因，在开发之初没有建设小区业主共有的物业管理用房，被答辩人的诉求实质上是要求答辩人配置物业服务用房，故本案应当移送房地产行政主管部门进行处理。千叶花园小区是2003开发建设的，而经修订的《广东省物业管理条例》于2008年11月28日公布，2009年3月1日施行。在1998年制定的《广东省物业管理条例》中并没有明确要求建设单位配置物业服务用房，原三水区规划局也没有将配置物业管理用房作为用地规划许可和工程规划许可的条件。故即使按物业管理条例进行处罚，也是由房地产行政主管部门进行处理，而非人民法院进行处理，本案不属于法院的受理范围。三、按建筑面积522.60平方米，以30元／平方米／月的标准计算场地使用费没有事实和法律依据。四、关于被答辩人要求移交资料及财物的诉求，因答辩人作为建设单位，没有物业管理的资料及财物，故对该诉求请求法院予以驳回。被告二辩称，一、答辩人从来没有占有使用过位于佛山市三水区正门南侧建筑物（以下简称“综合楼”），被答辩人要求答辩人移交综合楼、支付场地使用费没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。答辩人自2003年11月起受被告一委托对千叶花园进行物业管理，在提供物业管理服务期间，一直在千叶花园紫荆苑首层设立的物业服务中心进行办公，从来没有占有使用过综合楼。二、千叶花园因为历史原因，没有建设小区业主共有的物业管理用房，被答辩人的诉求实质上是要求答辩人配置物业服务用房，故本案应当移送房地产行政主管部门进行处理。三、关于被答辩人要求移交千叶花园小区物业管理所必须的资料和财物，与本案中关于返还综合楼、支付场地占用费的诉讼请求并非基于同一法律事实，相关的责任主体也并不相同，应当另案处理。关于答辩人与业主之间的纠纷，因现在部分业主已经向法院提起业主撤销权诉讼，故未经法院判决认定第二次业主大会决议合法与否前，答辩人并没有义务移交相关物业资料。原告在诉讼中举证如下：1.原告备案登记书、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格。2.三水区国土资源局作出的同意建设物业管理处用地的复函【三国土资函（2003）5号】（复印件加盖三水区发展规划统计档案馆与原件核对相符公章），证明2003年3月27日佛山市三水区国土资源局批准被告一在涉案地方建设“千叶花园物业管理处”，占地3.49亩。复函上明确土地出让金是10元/平方米，而且明确要签订土地使用权出让合同，被告声称涉案物业管理处没有办理出让手续是隐瞒事实。3.建设工程规划许可证【编号（2004）061】及附图（复印件加盖三水区发展规划统计档案馆与原件核对相符公章），证明2005年1月13日佛山市规划局三水分局给被告建设涉案“物业管理处”颁发建设工程规划许可证，编号为（2004）061号，使用性质为办公管理，建筑面积为522.6平方米。编号、档案号与复函上一致，充分说明被告是办理了相关土地出让手续后才能获得规划许可证，才能报建。4.《千叶花园物业管理委托合同》（2015-2017），证明2017年12月31日前，被告一长期委托被告二对千叶花园进行物业管理。涉案的物业管理处也一直由两被告侵占使用。该物业委托合同未在三水区云东海街道国土城建和水务局办理备案登记手续。5.千叶业委2018.1号函、2018.3号函、2018.5号函、2018.27号函及快递单、签收记录，（原件），证明2018年1月至6月期间，原告先后向两被告发出多份函件，明确要求被告应在一周内即2018年1月9日前提供物业用房及移交其他物业管理所需的资料，上述文件原告已通过邮政快递或现场交付的方式转交两被告，但两被告无故拒绝移交物业用房及相关物业管理材料。6.三水区云东海街道国土城建和水务局作出的千叶花园业委会、物业管理公司资料移交协调会议纪要（2018年2月24日），（原件），证明佛山市三水区云东海街道国土城建和水务局于2018年2月12日要求原、被告到场就物业管理移交一事召开协调会，原告声明已经要求被告在2018年1月9日前撤场并移交物业管理资料。7.三水区云东海街道国土城建和水务局作出的千叶花园协调会会议纪要（2018年3月27日），（原件），证明2018年3月27日佛山市三水区云东海街道国土城建和水务局再次组织双方协调，两被告明确2018年3月30日前落实物业管理办公用房，然而至今一直仍以各种理由未提供。8.三水区国土城建和水务局作出的关于责令限期提供物业服务用房的通知【三建发[2018]124号】，（原件），证明2018年5月9日佛山市三水区国土城建和水务局向被告一发函，认定被告逾期不交付物业管理用房的行为违法，责令其3个月内提供，但被告一至今仍未履行相应的义务。9.三水区云东海街道国土城建和水务局作出的关于做好千叶花园物业管理工作移交的函（2018年5月22日）原件，证明2018年5月22日佛山市三水区云东海街道国土城建和水务局向被告二发函，责令其应于2018年5月29日前向原告移交九项物业管理资料。10.三水区云东海街道国土城建和水务局作出的关于对千叶花园物业管理及业委会问题的回复【三建处[2018]483号】原件，证明2018年7月13日佛山市三水区国土城建和水务局发函明确：被告二的物业管理期限于2017年12月31日已经届满，其应该依照《广东省物业管理条例》第51条、《佛山市物业管理条例》第52条规定履行相应的物业承接移交义务。11.三水区云东海街道国土城建和水务局作出的关于千叶花园物业管理问题协调会会议纪要（2018年8月6日）原件，证明2018年8月6日佛山市三水区云东海街道国土城建和水务局再次召集原被告开会，责令被告一最迟在2018年8月9日前提供物业用房。12.公告、千叶花园第二次业主大会表决票、千叶花园第二次业主大会会议结果公告，（原件），证明2018年5月18日千叶花园业主大会表决通过，明确授权业主委员会就两被告侵害业主权益的行为有权向人民法院提起诉讼。该表决结果已经由佛山市三水区云东海街道云东海社区居民委员会登记在案。13.三水区道国土城建和水务局作出的关于发布《佛山市三水区房屋租赁市场指导租金标准》的通知【三建发[2018]355号】，（政府官方网站文件打印件），证明佛山市三水区国土城建和水务局出具租金指导意见，明确三水区云东海街道七层以下办公用房租金水平为30元/平方米/月，被告应参照此标准向原告支付占用期的场地使用费。14.关于查询千叶花园土地权属的回复原件，证明2018年6月27日佛山市三水区国土城建和水务局再次回复明确，涉案的综合楼（即三国土资函2003-5号函）如今并未改变规划用途，仍然属于物业管理处，附件清晰标注综合楼的坐标位置。15.（2018）粤06民终2115号民事裁定书复印件，证明佛山中院确认千叶物业公司的前期物业服务合同已经于2017年12月31日因期满而终止，业委会已经明确不再与其续签物业服务合同，因此被告应立即移交一切物业管理资料和物业用房。16.物业管理委托合同书（复印件加盖三水区国土城建和水务局章），证明该合同已经佛山市三水区国土部门备案登记，该合同第二条明确：将三水区森林公园内东至孔圣元、南至鳄鱼湖、西至迳口村、北至商学院，占地面积279491平方米建筑面积94566.05平方米的公寓、别墅群等，一并委托千叶物业管理有限公司管理。涉案综合楼（物业管理处）也在上面约定的物业管理区域范围之内。17.2006年规划图（复印件加盖三水区发展规划统计档案馆与原件核对相符公章），证明这是最新的千叶花园规划图纸，已经佛山市三水国土规划局盖章确认，图纸明确显示涉案物业管理处（原名“售楼部”）包括在一期用地规划红线图范围之内。被告一在诉讼中举证如下：1.千叶花园房地产有限公司营业执照，证明（1）被告千叶花园房地产有限公司的工商注册地为涉案综合楼。（2）证明综合楼一直用作房地产公司的办公地点，小区前期物业公司并不在综合楼办公。2.千叶花园物业管理有限公司营业执照，证明（1）千叶花园前期物业公司的工商注册地为：佛山市三水区云东海街道千叶花园紫荆苑一座首层。（2）证明综合楼一直用作房地产公司的办公地点，小区前期物业公司并不在综合楼办公。3.《同意使用土地作建设办公综合楼用地的复函》三国土资函（2003）5号、《建设用地规划许可证》编号（2003）026、佛山市规划局三水分局出具的《证明》、关于对《有关明确千叶花园综合办公楼土地使用性质的请示》的意见复函，证明（1）2003年3月27日三水区国土资源局出具《复函》，同意三水区云东海旅游经济社区管理委员会使用涉案综合楼所在地（千叶花园正门南侧）建设办公楼使用。2008年6月20日佛山市规划局三水分局将涉案综合楼所在地块的规划用地性质为道路和绿化用地。（2）证明综合楼的建设依据是源自该份《复函》。（3）证明综合楼所在地的用地规划并非物业管理处用地。4.《关于佛山市三水区千叶花园房地产有限公司综合楼情况说明》，证明（1）涉案综合楼用地不在千叶花园项目的出让合同范围内。（2）证明综合楼不属于全体小区业主所有。5.《关于同意乐宜居房产公司兴建售楼部的批复》、《建设用地规划许可证》编号（99）109、规划图，证明（1）综合楼是由原三水市乐宜居房地产有限公司建设的售楼部扩建而来，原售楼部用地面积为330.3平方米，用于小区售楼办公。（2）证明综合楼原身是小区售楼部，并非建设为物业用房。6.2004年规划图，证明（1）原三水区云东海旅游经济区规划建设国土办公室及原佛山市三水区建设局审批同意在紫荆苑、玫瑰苑（即现牡丹苑）建设“物管部”。（2）证明千叶花园物业部的规划原址非综合楼。7.《关于千叶花园申办物业用房的请示》、《佛山市三水区云东海街道办事处关于千叶花园申办物业用房的复函》三云函（2018）104号；《关于千叶花园建设物业用房的申请》、《关于千叶花园建设物业用房的复函》、《报告》；《有关物业用房的请示》及相关物业管理用房申建方案、《佛山市三水区云东海街道国土城建和水务局关于对的复函》；《有关千叶花园小区物业用房的建议》，证明（1）由于云东海街道及国土局未依法提交牡丹苑用地，涉及的小区业主共有的物业管理用房没法依规划局审批建造。被告已经积极配合相关部门进行物业服务用房的规划、配置，提供了多个物业用房的设置方案，然而原告一直拒绝对答辩人的申建方案作确认，导致小区物业管理用房一直未能设置成功。（2）证明被告已经积极配合政府部门提供物业管理用房，责任在云东海街道及国土局。被告二在诉讼中举证如下：1.千叶花园物业管理委托合同，证明千叶花园房地产公司与千叶花园物业管理公司约定千叶花园小区委托管理期间为2015年1月1日-2020年12月31日，为期六年。2.前期物业管理服务协议三份，证明千叶花园物业管理公司与千叶花园业主签订前期物业管理服务协议，约定实施前期物业管理至2020年12月31日止。3.民事判决书，证明法院判决确认2015年1月10日千叶花园房地产公司与千叶花园物业管理公司签订《千叶花园物业管理委托合同》将小区委托管理期限变更至2020年12月31日止的事实。4.各苑区签前期协议至2020年止的名单。经审查，综合本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2004年11月4日佛山市三水区建设局规划审批的文件显示，本案原被告诉争的建筑物，建设单位为“佛山市三水区千叶花园房地产有限公司”，建设地点为“森林公园千叶花园正门南侧”，工程名称为“综合楼”，使用性质为“办公管理”，红线面积为“522.60平方米”。随后，佛山市规划局三水分局为该工程出具了《建设工程规划许可证》。佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会（于2017年12月27日向佛山市三水区云东海街道国土城建和水务局备案登记）成立后，与本案被告一（千叶花园小区的建设方）、被告二（千叶花园小区前物业管理方）存在物业管理用房等方面的纠纷，相关政府主管部门曾介入协调。其中2018年5月9日，佛山市三水区国土城建和水务局向被告一发出《关于责令限期提供物业服务用房的通知》（三建发【2018】124号），责令被告一在即日起三个月内提供物业服务用房。查明，被告二的营业执照登记的住所地为佛山市三水区云东海街道森林公园千叶花园紫荆苑一座首层。本院认为，本案为物权保护纠纷，原、被告主要的争议焦点在于本案诉争的建筑物是否为小区物业服务用房。根据规划部门出具的材料，该522.60平方米的建筑物，使用的性质为办公管理，而非物业管理服务用房，建成之后亦由被告一作为办公楼使用，且之前为千叶花园小区提供物业管理服务的被告二，其办公场所亦不在该建筑物内，故根据现有资料，本院不能认定该建筑物为小区的物业管理用房，进而亦不能确认该建筑物属于小区业主共有，原告认为诉争的建筑物是物业管理服务用房，属于小区业主共有，要求被告方移交的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。同理，原告诉请的场地使用费，亦不应得到支持。至于原告诉请被告移交千叶花园小区物业管理所需的资料和财物，因本案为物权保护纠纷，该资料和财物的移交纠纷不宜在本案中处理，对原告的该诉请，本院亦予以驳回。依照《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取即1942元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郭赤戈二〇一九年八月五日书记员  卢 恩