福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初2798号 原告：福州市国有房产管理中心，住所地福州市鼓楼区吉庇路**。统一社会信用代码：1235010073801840X0。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告：齐治安，男，汉族，住福州市台江区，现住福州市晋安区。 原告福州市国有房产管理中心(以下简称国有房产中心)与被告齐治安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出(2018)闽0111民初4893号民事裁定，驳回国有房产中心的起诉。国有房产中心不服裁定，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2019年3月22日作出(2019)闽01民终2098号民事裁定，指令我院审理。本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国有房产中心的委托诉讼代理人高超、被告齐治安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国有房产中心向本院提出诉讼请求：判令1.解除原被告签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.被告立即无条件腾退福州市晋安区XX，恢复房屋原状，返还原告；3.被告按每月34.8元的标准向原告支付自2013年8月起至租赁合同解除之日止的租金（至2018年7月止为2088元）；4.被告每逾期一个月按应收租金的5%向原告支付违约金（至起诉之日止违约金为104.4元）；5.判令被告参照租金标准向原告支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费，直至被告实际返还房屋之日止；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年6月7日，国有房产中心与经审查符合廉租住房保障资格的齐治安签订《福州市廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将位于福州市晋安区XX（建筑面积45.42㎡，使用面积37.07㎡）的廉租住房出租给被告使用；每月租金按房屋使用面积0.94元／㎡收取，计34.8元；在租赁期限内，福州市政府如有调整廉租住房租金标准时，应按新的租金标准执行；租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，共两年；承租人累计六个月以上未缴纳租金或未在廉租住房居住的，出租人有权解除租赁合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还；自解除租赁合同之日起，承租人应在一个月内腾退该房屋，一个月之内的房屋租金按公共租赁住房的租金标准收取。合同签订后，原告依约向被告交付了东山新苑XXX的廉租住房，但被告仅缴纳了2013年7月的租金34.8元，自2013年8月起未再缴纳租金，原告曾于2017年11月15日通知被告缴纳自2013年8月起至2017年10月止，共计51个月的租金1774.8元，但被告未缴纳。依据《福州市国有房产管理办法》第16条、《福州市公共租赁住房管理办法》第34条规定及合同约定，原告有权解除合同，被告应当在解除合同之日起一个月内无条件腾退房屋，恢复房屋原状后返回原告，且在腾退房屋期间，仍应按合同约定的租金标准交纳房屋占用费。 被告齐治安承认原告在本案中所主张的订立租赁合同及拖欠租金的事实，但认为，其本人年迈无依、体弱多病，自2010年起即享受政府的最低生活保障，收入极为有限，实在无力缴交租金以致拖欠至今，对此被告本人存在过错。然而自租赁合同订立后的几年时间里始终未曾见到原告催缴房租的通知，直至2017年11月才见到门上张贴着已欠51个月租金的书面通知，随后被告前往原告办公处向有关负责人反映了自己的实际困难，另外附上报告诉求及疾病证明，以求得到一定的优惠和谅解，但至今未得到回复。其误以为已得到原告的谅解，并给予被告特殊优惠或减免房租，故未再缴交此后的租金。若原告收回房屋被告将无家可归，只能流离失所，冻死街头。现被告年近古稀，且疾病缠身，又得不到有效的诊治，已是风烛残年，余日不多，请求原告谅解被告的难处给予一定的照顾和优惠，继续履行租赁合同，被告同意分期偿还所欠的租金并支付逾期付款违约金104.4元。 经查，齐治安为孤寡老人，自2010年7月起享受城市居民最低生活保障待遇，每月靠政府发放的700元低保金生活。2017年10月齐治安被福州肺科医院诊断为双肺继发性结核。 本院认为，齐治安承认国有房产中心在本案中主张的事实，故本院对国有房产中心主张的事实予以确认。原被告于2013年6月7日签订的《福州市廉租住房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案租赁关系的标的物为公共租赁住房，政府有关公共租赁住房的规章规定了公共租赁住房的取得条件、退还条件及不同于一般租赁关系的其他权利义务，承租人在取得公共租赁住房的保障资格后，与原告所签订的公共租赁住房租赁合同，性质上属于平等主体之间租赁关系，可以适用合同法的相关规定。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告于2013年订立的廉租住房租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 由于廉租住房是政府对贫困群体的救助及保障，因此廉租住房租赁合同有别于普通的房屋租赁合同，原告与被告订立廉租住房租赁合同的目的是实现政府对城镇低收入家庭和困难群体的住房保障，并非单纯为了收取租金，虽然本案被告违反合同约定超过六个月未缴纳房屋租金，达到了合同约定的解除条件，但原告未及时催收，对公共租赁房屋疏于管理亦有过错，且行政机关也未因此取消被告廉租住房的保障资格，诉讼中，被告承认其延付租金的行为存在过错，同意分期偿还所欠租金并支付违约金，考虑到被告属于享受低保待遇的孤寡老人，体弱多病又无其他住房，解除租赁合同势必使其陷入无处栖身的困境，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，也不符合老年人权益保障法关于“政府在实施廉租住房、公共租赁住房等住房保障制度或者进行危旧房屋改造时，应当优先照顾符合条件的老年人”的规定，故不宜以拖欠租金超过六个月为由解除原被告之间的租赁合同，讼争合同可继续履行，被告仍应按月足额支付合同约定的租金。综上，原告请求解除廉租住房租赁合同，本院不予支持。 租赁合同履行期间，被告未按合同约定按期足额支付租金，其行为构成违约，应承担清偿所欠租金、支付违约金的违约责任。被告系享受低保待遇的特困户，一次性偿还所欠租金确有困难，其请求分期偿还债务，本院予以准许。自2013年8月起至2019年8月止(共73个月)被告尚欠租金2540.4元(34.8元／月×73月)，该款由被告分期偿还，被告应自本判决生效的当月起每月偿还租金350元，直至还清时止。原告请求被告每逾期一个月按应收租金34.8元的5%向原告支付自2013年9月起至2018年8月止(共60个月)的逾期违约金104.4元(34.8元×5%×60月)，本院予以支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百四十八条，《中华人民共和国老年人权益保障法》第三十一条第一款、第三十二条规定，判决如下： 一、被告齐治安分期偿还原告福州市国有房产管理中心自2013年8月起至2019年8月止的租金2540.4元，被告齐治安应自本判决生效之日的当月起每月向原告福州市国有房产管理中心支付350元，直至还清上述款项之日止； 二、被告齐治安应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产管理中心支付逾期付款违约金104.4元； 三、驳回原告福州市国有房产管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告齐治安负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇一九年八月二十九日 书记员  黄静晶 附主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 《中华人民共和国老年人权益保障法》 第三十一条第一款国家对经济困难的老年人给予基本生活、医疗、居住或者其他救助。 第三十二条地方各级人民政府在实施廉租住房、公共租赁住房等住房保障制度或者进行危旧房屋改造时，应当优先照顾符合条件的老年人。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  8