广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初82号原告：深圳市东升机电有限公司（以下简称东升公司），住所地深圳市龙岗区坪地街道年丰社区友谊南路7号1栋厂房101。法定代表人：林翠英，该公司执行董事。委托诉讼代理人:蒋国光，广东深博律师事务所律师。委托诉讼代理人:崔竟文，广东深博律师事务所律师。被告：深圳市恒润电力有限公司（以下简称深圳恒润公司），住所地深圳市罗湖区田贝四路与贝丽北路交汇外阳光天地家园A座天地轩1807房。法定代表人：朱雪峰，该公司总经理。被告：朱让玫，女，1970年1月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：朱雪峰，男，1971年10月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上述被告共同委托诉讼代理人:卢子明，河南振山律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人:陈国兵，广东元牌律师事务所律师。第三人：深圳市伙伴产业服务有限公司坪山第八分公司，住所地深圳市坪山区坪山街道深汕路254号南楼第6层。负责人：涂国生。委托诉讼代理人：蔡忠艺，男，该公司法务主管。原告东升公司诉被告深圳恒润公司、朱让玫、朱雪峰及第三人深圳市伙伴产业服务有限公司坪山第八分公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋国光、崔竟文，被告朱雪峰，三被告的共同委托诉讼代理人卢子明、陈国兵，第三人深圳市伙伴产业服务有限公司坪山第八分公司的委托诉讼代理人蔡忠艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月12日，原、被告双方就位于深圳市××村空地签订《合同》。该合同第一至第四条分别约定该片空地面积约13000平方米，租期为5年,自2017年7月12日至2021年7月11日，用途为“停放车辆、汽车充电”，每月租金为6元/每平方米。上述合同签订后，原告对土地进行了大量的平整、建设等施工，共计花费819518.89元。在土地平整完成后，原告向政府部门咨询土地使用申报事宜，政府部门告知原告必须提交相应土地使用权属证明。原告即向被告要求提供土地权属等资料，但被告一直置之不理。在多次口头催告无效的情况下，原告多次以书面方式正式向被告催要土地的相关权属证明。被告于2017年10月19日以《第三次回复及催告函》并提供深房地字第××号房地产证，土地用途显示为供电用地，且该空地的土地使用权人并非被告。后原告多次书面催告被告，要求妥善解决，但被告仍不配合。2018年初，被告在与原告合同尚在有效期内，被告违反合同约定，将上述空地出租给案外人，致使原告合同目的无法实现。案外人将空地用于停放大卡车，已变更原有地貌，并将原告所建建筑物、沟渠等设施悉数拆除、毁坏。被告在双方合同仍有效的情况下，恶意将合同标的出租给案外人，其以实际行为表明不再履行与原告之间的租赁合同，被告的行为已构成根本违约，应对原告承担退还租金、赔偿实际损失和预期利益损失等各项违约责任。被告朱让玫、朱雪峰是被告深圳恒润公司的股东，两被告在经营公司期间，资产混同，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，应当对公司债务承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、判决深圳恒润公司向原告东升公司退还押金和租金共计936000元，并按照银行同期贷款利率计算自支付租金之日至实际退还之日止的利息54997.91元（暂计至2018年4月1日）；二、判决被告深圳恒润公司向原告东升公司赔偿损失1169518.89元（因履行合同支出的费用819518.89元，合同履行后可以获得的利益350000元）；三、被告朱让玫、朱雪峰对被告深圳恒润公司上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、东升公司在诉状中陈述之事实明显违反一般的交易习惯，存在虚假陈述；二、东升公司无权行使不安抗辩权，其拒付租金的行为已经构成根本违约，在深圳恒润公司多次催告无效的情况下，有权解除合同，将涉案土地另作他用；三、东升公司违约在先，其无权主张退还押金和已经交付的租金。同时其主张的损失无事实和法律依据，不应当得到法院的支持；四、东升公司要求恒润公司股东承担连带责任无事实和法律依据，系滥用诉权，不应得到支持。股东与公司人格混同，与公司对外一起承担连带责任的前提是逃避债务，严重侵害债权人的利益，而涉案纠纷为土地租赁合同纠纷，不存在恒润公司股东滥用股东地位的情形，也就不应当向东升公司承担连带责任。第三人辩称：我司主要是作为居间人促成了原被告双方达成书面的租赁合同，但是该租赁合同不是我司提供的，是由双方协商确定的，我司的居间义务已经全部履行完毕。原被告双方诉争的事实对我方没有任何意义，是原被告双方之间的问题，与我司没有任何关系。经审理查明，2016年7月12日，在第三人的居间下，东升公司与深圳恒润公司签订《合同》，深圳恒润公司将位于深圳市××村13000平方米的空地租赁给东升公司使用，租用期间5年，自2016年7月12日至2021年7月11日，免租期两个月。租用用途是停放车辆、汽车充电，月租金（含管理费）为6元/㎡；合同签订一周内，东升公司预付深圳恒润公司两个月的押金和一个月租金，每月5日前付清当月租金。合同第六条双方责任约定，深圳恒润公司的责任为，在租期内保证东升公司正常使用土地，安装水电分表。东升公司的责任为，合法经营、安全生产，所有临建必须符合现行国家要求，深圳恒润公司不负责报临建也不提供东升公司报临建所需手续。东升公司不得建永久性建筑。如超过半个月未交租金，每月按租金千分之五收取滞纳金，逾期2个月不交租金，深圳恒润公司有权终止合同，所造成的损失由东升公司自行负责。东升公司支付租金的情况如下：2016年7月22日，支付押金156000元及一个月租金78000元，2016年10月12日支付78000元，2016年11月21日支付78000元，2016年12月16日支付78000元，2017年1月20日支付78000元，2017年3月6日支付78000元，2017年3月10日支付78000元，2017年5月15日支付78000元，2017年6月30日支付78000元，2017年7月27日支付78000元。东升公司主张在合同签订后，其对涉案土地进行前期修整、施工建筑，共计支出819518.89元，为此提交了《坪山锦龙场站已完成工程的统计表》。深圳恒润公司认为统计表中涉及的工程绝大部分并不存在，所计算的工程价款系东升公司单方制作，故对该证据的真实性、关联性均不予认可。深圳恒润公司申请证人出庭作证，证人证言证实涉案土地确实经过前期的改造。东升公司未能提交工程施工合同、工程款支付凭证或者工程造价鉴定等相关证据以证明其改造所支出的费用。2017年8月21日，东升公司向深圳恒润公司发出《催告函》，主张因深圳恒润公司未提供土地使用权证等权属资料，导致无法正常使用土地，土地处于空置状态，造成其经济压力及资源浪费，要求深圳恒润公司予以处理。2017年8月25日，深圳恒润公司向东升公司发出《催告函》，要求原告尽快补齐拖欠的租金，并称在双方签订协议后，已将资料提交给东升公司的柯先生。2017年8月28日，东升公司向深圳恒润公司发出《再次催告函》，主张未收到深圳恒润公司的相关土地资料，请求其在三天内提供。2017年8月31日，深圳恒润公司向东升公司发出《回复函》，主张双方签订协议后，已将资料提交给东升公司的柯先生。东升公司的蔡老板于8月29日来深圳恒润公司处，也已再次将东升公司所需的材料进行提供，并让东升公司尽快补交租金。2017年10月16日，东升公司向深圳恒润公司发出《第三次催告函》，主张其未收到深圳恒润公司的相关土地资料，要求深圳恒润公司三天内提供，其将资料提供给“柯先生”“蔡老板”不符合事实，也不符合合同的约定，因深圳恒润公司一直未提供土地使用权证等权属资料，导致东升公司无法正常使用土地，依合同法关于先履行抗辩权及不安抗辩权的相关规定，《合同》中止履行。如深圳恒润公司再不提供，东升公司将依法解除合同，并追究深圳恒润公司的违约责任。2017年10月19日，深圳恒润公司向东升公司发出《第三次回复函及催告函》，双方签订协议后，已将资料提交给东升公司的柯先生，东升公司的蔡老板于8月29日来被告公司处，也已再次将东升公司所需的材料进行提供。东升公司已严重拖欠租金，第三次催告东升公司尽快补交租金。我公司将土地使用证复印件再次提供，见附件。2017年10月20日，东升公司向深圳恒润公司发出《第四次催告函》，称：土地证所记载的权利人并非深圳恒润公司，请深圳恒润公司予以说明。土地证显示用途为“供电用地”、“变电站用地”。深圳恒润公司如何保证合同能继续履行？因深圳恒润公司一直未提供土地使用权证等权属资料，导致我司无法正常使用土地，依合同法关于先履行抗辩权及不安抗辩权的相关规定，《合同》继续中止履行。2017年11月8日，深圳恒润公司向东升公司《第四、五次来函回复及第四次催租函》，称：在签订租赁协议前，我方已将土地相关资料提供给中介公司。经三方多次协商，于2016年7月12日在中介人的主持下签订了租赁协议，且在协议中明确约定协议履行过程中不再提供。协议签订后，东升公司的柯先生来我公司协商，恳请我公司帮忙提供相关土地资料，我司也已提供。东升公司实际控制人于2017年6月22日短信让我司提供土地权属资料，我司了解情况得知，东升公司充电桩项目搞不成土地改做他用，据此我司不予再次提供。随后，双方再次协商沟通，涉案空地东升公司要搞驾驶员培训场地，基于信任，我方再次将资料提供。最后，基于东升公司严重拖欠租金，深圳恒润公司最后一次催交租金。2017年11月14日，东升公司向深圳恒润公司发出《第六次催告函》，称：“柯先生”“蔡老板”均不能代表我司，请深圳恒润公司就我司催告函所列相关事宜作出妥善处理。依合同法规定，《合同》中止履行。涉案土地的权利人系案外人深圳妈湾电力有限公司（以下简称妈湾公司），涉案土地的用途为供电用地，房产证编号为深房地字第××号，用地面积为18000平方米，土地用途为供电用地。妈湾公司将涉案土地租赁给河南恒润电力工程有限公司（以下简称河南恒润公司），河南恒润公司的法人为被告朱雪峰。被告提交妈湾公司与河南恒润公司签订的四份租赁合同书。其中，1.2003年11月6日签订的租用期限为2004年1月1日至2006年12月31日及2006年11月6日签订租用期限为2007年1月1日至2010年12月31日的合同书中，均约定如果转租，必须征得妈湾公司同意。2、合同期限为2013年7月1日至2015年6月30日的合同书中，约定土地用途为存放电力器材、电力设备及施工人员的临时办公场所、宿舍，乙方应当严格按照合同约定用途对承租土地进行合法经营，不得擅自改变土地用途，乙方不得擅自转租本宗土地使用权，如需转租，必须征得甲方同意。3、合同期限为2017年3月1日起至2019年3月1日的土地租赁合同书中约定，乙方应当严格按照合同约定用途对承租土地进行合法经营，不得擅自改变土地用途，不得起建违法建筑，不得转租本宗土地的使用权。被告恒润电力公司在庭审中主张，妈湾公司知道且同意其对涉案土地进行转租，但未能提交证据证实。因河南恒润公司与深圳恒润公司的法定代表人是同一人，依公司法关于法人职责的规定，法人可以处理相关事宜。深圳恒润公司未能提交证据证明其在签订合同时已经向东升公司提供涉案土地的产权资料，深圳恒润公司申请的证人柯某在庭审中陈述“有没有给东升公司看过记不起来的”，“但是没有将租赁合同和房产证等资料交给蔡永波看过”；证人梁某陈述，深圳恒润公司有将房产证复印件给东升公司看过，但没有给过深圳恒润公司与妈湾公司签订的租赁合同。另查，2018年8月7日，深圳恒润公司向本院起诉东升公司，要求其支付拖欠租金、赔偿损失等，受理案号为（2018）粤0310民初788号。2017年12月15日深圳恒润公司与案外人深圳市新驰物流有限公司签订《合同》，约定将涉案土地出租给案外人并交付使用。本院认为，东升公司与深圳恒润公司之间签订的协议，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按合同约定，履行各自的义务。因深圳恒润公司已于2017年12月将涉案土地另行出租案外人，原被告之间签订的合同已经无法继续履行，且双方均向对方主张违约责任，故本院认定，双方的合同已经实际解除。本案的争议焦点在于，双方是否存在违约行为。首先，深圳恒润公司是否存在违约行为：虽然合同中约定深圳恒润公司不负有办理报建手续或者协助办证手续的义务，该合同约定并不能当然排除深圳恒润公司向东升公司提供土地的产权资料、并保证出租的土地可以用于合同约定的用途“停放汽车、汽车充电”的相关义务，深圳恒润公司作为出租人，在尚未办理土地变更登记手续、未能提供土地权利人同意转租的情况下，将土地转租给原告，东升公司签订合同的目的无法实现，已经构成根本违约，应当承担违约责任。其次，东升公司是否存在违约行为，深圳恒润公司未能提交充分的证据证明在签订合同时，已经将涉案土地的产权资料交付东升公司。而东升公司在履行合同的过程中，多次向深圳恒润公司书面要求提供相应的产权资料，但深圳恒润公司未能向其提供，东升公司依法享有不安抗辩权，中止支付租金。故本院认定，东升公司未及时支付租金，系依法行使其不安抗辩权，不存在违约的行为，无须承担违约责任。因深圳恒润公司违约导致合同无法继续履行，东升公司无法使用涉案土地，东升公司已经支付深圳恒润公司押金156000元及租金780000元应当视为东升公司的实际损失，深圳恒润公司应当返还，并按银行同期同类贷款利率支付自起诉之日起至实际退还之日止的利息。东升公司主张签订合同后，对涉案土地进行了部分的施工整改，被告及证人对该事实予以确认。但东升公司未能提交证据，如施工合同、支付凭证等证据予以证实，且现场已经由深圳恒润公司交付案外人使用，现场已经发生了变化，无法进行评估。故本院认定，东升公司未能提交充分的证据证明其损失，应当自行承担举证不能的责任，其要求深圳恒润公司承担其损失，本院依法不予支持。东升公司主张合同履行后可以获得的利益损失，没有提供证据证明，本院依法不予支持。关于被告朱雪峰、朱让玫是否应承担连带赔偿责任，被告朱雪峰、朱让玫并非《合同》的当事人，原告未提交证据证实被告朱雪峰、朱让玫与被告公司人格存在混同，逃避债务，严重损害债权人利益的情形，故原告主张被告朱雪峰、朱让玫承担连带赔偿责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市恒润电力有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市东升机电有限公司押金156000元；二、被告深圳市恒润电力有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市东升机电有限公司租金780000元；三、被告深圳市恒润电力有限公司于本判决生效之日起十日内支付上述款项的利息，利息以936000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自起诉之日起计至实际偿清之日止；四、驳回原告深圳市东升机电有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24084元，由原告负担10000元，被告负担14084元。保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  阳云其人民陪审员  曹 蕾人民陪审员  叶曼华二〇一九年八月二日书 记 员  刘容峥