福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0923民初985号 原告（反诉被告）：陈朝宽，男，1981年10月2日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：高师瑜，屏南县众达法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陆继缌，男，1971年11月16日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 被告（反诉原告）：林长锦，男，1973年1月9日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 共同委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 原告陈朝宽与被告陆继缌、林长锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告陆继缌、林长锦提起反诉，本院依法合并审理。原告陈朝宽的委托诉讼代理人高师瑜，被告陆继缌、林长锦的委托诉讼代理人钟太宣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈朝宽向本院提出诉讼请求：判令陆继缌、林长锦退还陈朝宽购房款160000元及利息（利息从起诉之日起按月利率0.5%计算至款项还清之日止）。事实和理由：2014年1月5日，陆继缌、林长锦将其位于佳垅别墅区北侧在建中（刚开始做地基）的自建房一套以432200元价格预售给陈朝宽（92.75平米，每平米4660元），陈朝宽于2014年1月5日、7月21日、10月19日分别向陆继缌、林长锦支付购房预付款80000元、30000元、50000元共计160000元。房屋建成后，陈朝宽实地查看了房屋，因该房屋没有双方约定的阳台，且面积超过原来约定的面积，陈朝宽于2015年1、2月间向陆继缌、林长锦表示不要房屋并要求陆继缌、林长锦退款，陆继缌、林长锦同意并表示现在没钱，等该房屋另行出售他人时再退该款。经陈朝宽查证获悉，陆继缌、林长锦已将该房屋已出售给他人。陈朝宽要求陆继缌、林长锦退款，陆继缌、林长锦以种种理由拒绝退款。无奈之下，原告特提起诉讼，请求判如所请。 陆继缌、林长锦辩称，一、陈朝宽在2015年1、2月间即向两被告表示不再购买涉案房屋，这是违约行为，应依法承担违约责任。二、陈朝宽提出不购买房屋的理由不成立，没有合同和法律依据。陈朝宽不购买房屋的理由是案涉房屋没有阳台和实际面积超过原来约定的面积，这两个理由是不能作为解除合同的依据，理由是自建房之间的买卖合同并没有约定必需要有阳台，另外关于面积，该合同的第七条也明确约定了如果面积有少或多的情况下是按产权登记的面积计算，不能以解除合同来处理。三、原、被告签订的合同第十条约定，陈朝宽已经支付的款项作为经济损失补偿给陆继缌、林长锦，陈朝宽要求退还款项没有合同、法律依据，请求法庭驳回陈朝宽的诉讼请求。 反诉原告陆继缌、林长锦向本院提出诉讼请求：判令反诉被告陈朝宽赔偿反诉原告陆继缌、林长锦各项经济损失114265元（包含自建房买卖合同里面约定的赔偿金86440元，另一部分是房屋差价27823元）。事实与理由：陆继缌和林长锦2013年合伙建房，于2014年1月5日以林长锦作为出卖人，与陈朝宽签订了一份关于买卖本案讼争房屋的《自建房买卖合同》，该合同对房屋坐落、面积、层数、单价、总价款等相关买卖事宜作了明确约定。《自建房买卖合同》约定，讼争房屋按照每平方米4660元计价，总计432200元，双方签订合同时，陈朝宽必须出资套房总价款20%用于动工建设，到三层水泥封顶后，陈朝宽必须再出资套房总价款20%给林长锦。如不能出资，林长锦有权解除合同，之前所付的20%房价款作为林长锦的经济损失。陆继缌和林长锦的自建房在2014年上半年之前就已经封顶，并经依法验收测量面积。但陈朝宽没有按照合同约定如期足额支付40%购房款172880元，到了后来甚至毁约不购买讼争房屋。2018年年初，陈朝宽与陆继缌达成合意，双方解除讼争合同，由陆继缌将讼争房屋另售他人后，计算总的经济损失，双方再进行结算。2018年3月1日，陆继缌以出卖名义将讼争房屋转让给陆盛银，每平方只以4360元计价，造成讼争房屋差价损失为27825元。依据《自建房买卖合同》第四条约定，陈朝宽应当赔偿陆继缌、林长锦讼争房屋总价款20%，损失86440元以及差价损失27825元，综上所述，为维护反诉原告合法权益，反诉原告根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 陈朝宽辩称，一、陈朝宽没有违约、不应当对陆继缌、林长锦进行任何赔偿，请法庭依法驳回其反诉请求。1、陈朝宽没有违反《自建房买卖合同》第四条的约定，陆继缌、林长锦以该条为理由要求其赔偿11万元的损失没有事实依据。陈朝宽于签订合同时即2014年1月5日就交了第一批20%的款项80000元（面积没有最终确定，80000元视为已达总价款的20%），于2014年7月21日、10月19日分别向陆继缌、林长锦交30000元、50000元共计80000元的第二批的20%的款项，所以陆继缌、林长锦在反诉状中认为“但陈朝宽没有按照合同约定如期足额支付40%购房款”是不符合事实的。2、陈朝宽不买该房屋的原因是：该房屋没有双方约定的阳台，且面积超过原来约定的面积的3%（96.27-92.75=3.52，3.52÷92.75=3.8%），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）的规定（面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持），陈朝宽享有解除权，所以如果说违约的话，应当是陆继缌、林长锦先违约的。二、退一步来说，就算陈朝宽违约，违约金也高得离谱，陈朝宽请求法庭依法予以调减。《合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，《合同法司法解释二》第二十九条规定“……当事人约定的违约金超过的造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。针对本案所谓的损失，就算按陆继缌、林长锦认为的损失也只是前后两次出售案涉房屋的差价27825元，如果按损失的30%来计算最高法定违约金的话，违约金也只有8348元，现陆继缌、林长锦要求答辩人赔偿各项经济损失11万元显然是太高了，也有背公平原则，更何况本合同是甲方拟的格式合同，只约定乙方的违约责任，没有约定甲方的违约责任，本身就不是公平的合同。 陈朝宽围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据：收款收据、《自建房买卖合同》、交房协议；陆继缌、林长锦围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据：《自建房买卖合同》、房产测绘成果报告、交房协议、证据录音、收款收据、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证、存款明细账、情况说明、陆盛银身份证复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议的事实如下：陆继缌和林长锦于2013年一起合伙建房，于2014年1月5日林长锦作为出卖人与陈朝宽签订了《自建房买卖合同》，陆继缌、林长锦以432200元将位于屏南县卖给陈朝宽；2018年3月3日陆继缌、林长锦将上述争议房产卖给案外人陆盛银。陈朝宽于2014年1月5日、7月21日、10月19日分别向陆继缌、林长锦支付购房预付款80000元、30000元、50000元共计160000元。 本案争议焦点，1、陆继缌和林长锦是否要退还陈朝宽购房款160000元及利息如何计算？及陈朝宽是否有违约责任以及违约金如何确认。 陈朝宽认为根据合同内容，其没有违约，不应当要承担违约责任。并提交证据一收款收据，证明陈朝宽已预付购房款160000元，履行支付了两批各20%购房款的事实。双方后来已经解除了合同，陆继缌和林长锦应当要退还160000元。提交《自建房买卖合同》、交房协议，证明案涉房屋面积误差了3.52平方米，误差率是3.8%，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）的规定（面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持），陈朝宽享有解除权，所以如果说违约的话，应当是陆继缌和林长锦先违约的。 陆继缌、林长锦对陈朝宽提供的证据的真实性、合法性没有异议，对证明对像有异议，付款凭证可以证明陈朝宽没有按合同第四条来支付购房款，到现在为止，也没有付足40%的房屋购房款的事实。到2018年双方解除协议为止，陈朝宽都没有足额支付40%的购房款，可以证明是陈朝宽违约在先。合同第十条已经约定已经支付的购房款作为被告的经济损失补偿。对于面积误差如何处理，合同已经约定按产权登记面积来计算，不能作为陈朝宽违约的理由。对陈朝宽提出的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，首先本案是自建房，不是房地产开发的商品房，该规定不适用本案，本案已经通过签订合同的方式，明确对面积误差的处理方式。 陆继缌、林长锦认为，按照合同约定160000元不应当退还陈朝宽，陈朝宽还要赔偿其114265元。并提交证据一《自建房买卖合同》，证明陈朝宽违反合同约定，陆继缌、林长锦不应当退还160000元购房款。依约还应当赔偿陆继缌、林长锦经济损失114265元；证据二房产测绘成果报告，证明陆继缌、林长锦自建房在2014年上半年封顶后经依法验收测量，但陈朝宽违约没有如期足额支付购房款,测绘时间是2014年11月20日，所以2014年11月20日之前已经是封顶了；证据三交房协议，证明陈朝宽违约导致讼争房屋的差价损失为27825元。对陈朝宽提到违约金过高，本案房屋买卖发生在2015年，那时房价飙升，因为陈朝宽迟延支付购房款，给陆继缌、林长锦造成了建设资金困难，其他房屋因为资金问题迟延交付，在2018年协商解除的时候，房价已经下降，差价每平方米300元。补充提交证据录音，证明协商解除时，双方达成如下协议：1、双方同意陈朝宽不购买房屋；2、由陆继缌、林长锦把房屋卖出去之后，再把购房款退还给陈朝宽；3、陈朝宽是认可如果有差价损失，其自愿承担的。提交证据四收款收据、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证、存款明细账、情况说明、陆盛银身份证复印件，证明陆继缌、林长锦因本案，造成房屋实际差价损失19254元。 陈朝宽质证认为，对其和林长锦签订的《自建买卖合同》的真实性、合法性没有异议，但是对证明对像有异议，陈朝宽首次已经交了80000元房款，这应该是按房款总价20%交的，陆继缌、林长锦并无异议，所以应该视为已交足房款总价的20%，后来第二次陈朝宽也是交了80000元，也应该视为交足了房款总价的20%，并未违约。即使没交足房款，也只有3000元没有交，不能算做违约。陈朝宽于2014年1月5日就交了第一批20%的款项80000元（面积没有最终确定，80000元视为已达总价款的20%），于2014年7月21日、10月19日分别向陆继缌、林长锦交30000元、50000元，共计80000元的第二批的20%的款项，所以陆继缌、林长锦在反诉状中认为“但陈朝宽没有按照合同约定如期足额支付40%购房款”是不符合事实的。对交房协议体现的房屋面积没有异议，对其房价每平方米4360元有异议，对其真实性有异议。2014年11月20日陈朝宽已经全部交了160000元，所以不能算违约。录音只能证明双方已经协商解除合同。双方对解除合同之后的事宜没有达成一致意见。对于陆继缌、林长锦可能的损失，双方只是提到，但是陈朝宽并没有承诺如何解决这个问题。对收款收据真实性有异议，对转账凭证、存款明细账的真实性无异议，但转账凭证没有时间，无法确定与本案有关联。 本院认为，陈朝宽提交的证据收款收据、《自建房买卖合同》、交房协议的真实性、合法性、关联性，陆继缌、林长锦均无异议，本院予以确认；陆继缌、林长锦提交的证据《自建房买卖合同》、房产测绘成果报告、交房协议、证据录音、收款收据、中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证、存款明细账、情况说明、陆盛银身份证复印件，陈朝宽虽对交房协议的部分内容真实性、收款收据的真实性有异议，但转账凭证的关联性有异议，但未提供相应的证据予以反驳，故本院对陆继缌、林长锦提供的证据真实性、合法性、关联性予以认可。上述证据证明了陈朝宽与陆继缌、林长锦签订的《自建房买卖合同》并未约定涉案房屋应有阳台，合同约定：…（四）双方签订合同时，陈朝宽必须出资套房总价款20%用于动工建设，到三层水泥封顶后，陈朝宽必须再出资套房总价款20%给林长锦，工程完工后，陈朝宽可将土地证、房产证抵押银行贷款，用于支付剩余房款；…（七）房屋产权登记面积与约定面积有误差，以产权登记面积计算价格；…（十）陈朝宽不要出资的套房或退还套房时，所出资的房价款作为陆继缌、林长锦的经济损失补偿；…（十四）2015年1月前，陆继缌、林长锦应将房屋交付与陈朝宽…。2014年11月20日，涉案房屋完工，并经测量，产权登记面积为96.27平方米。2015年1、2月间，陈朝宽明确表示不购买案涉房屋。根据庭审认定的事实和证据，本院认为： 一、陈朝宽根据合同约定分两次支付160000元购房款，每次支付的金额与合同约定的足额购房款仅有6400元的差额，其履行合同义务确有瑕疵，但并未达到严重违约的情况，结合房屋分期付款时的民间习惯，在分期付款时，有时付款人会支付整数，将尾款抹去，待最后结算时支付，故可推定陈朝宽在付款时并无违约的意思表示，且陆继缌、林长锦在陈朝宽支付购房款时未提出异议，故本院认为陈朝宽并无违反双方合同第四条约定的行为，无需承担该条款约定的违约责任，赔偿陆继缌、林长锦房屋总价款的20%。 二、陈朝宽与陆继缌、林长锦签订《自建房买卖合同》，在支付160000元购房款后，以房屋无阳台和房屋面积超过合同约定面积，拒绝支付剩余房款并要求退房。但双方合同并未约定案涉房屋应有阳台，且其虽以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）的规定主张案涉房屋面积超过双方约定，其享有解除权，但该司法解释约束的是商品房买卖行为，案涉争议房屋为自建房，不适用该司法解释。故陈朝宽要求解除合同的事由既无合同约定，也无法律规定，其行为违反了双方合同第十条的约定，已构成违约，应承担相应的法律责任。案涉合同约定的违约责任为陈朝宽不要出资的套房或退还套房时，所出资的房价款作为陆继缌、林长锦的经济损失补偿。该条款约定的违约金高达160000元，极大高于陆继缌、林长锦的经济损失，明显违背了民事活动的公平原则，且是否是全部所出资的房价款还是部分出资款作为经济损失补偿，合同中并没有完全阐明清晰，并且陈朝宽已提出调整违约金的诉求，故本院根据法律规定，以陆继缌、林长锦实际损失为基础调整本案的违约金。根据庭审查明的事实，2015年1月前陆继缌、林长锦已将案涉房屋建成，并已可按合同约定交付，故2015年1月前，陈朝宽已具备办理银行贷款并交付剩余房款的条件。但陈朝宽于2015年1、2月间要求退房，出现了违反双方合同第十条约定的行为，其违约行为应从2015年1月31日起算。陆继缌、林长锦因陈朝宽的违约行为致房屋滞压至2018年3月3日才售出，期间因房屋未售出，亦有剩余房屋价款288618.2元[(4660元/平方米×96.27平方米=448618.2元)-160000元]未支付导致资金占用的利息损失。陆继缌、林长锦的利息损失，调整为以剩余房款288618.2元为基数按银行同期贷款利率月利率0.5%计算合理，从2015年1月31日计算至2018年3月3日，利息共计53580.6元。故本院确认陈朝宽应支付陆继缌、林长锦违约金53580.6元。陆继缌、林长锦主张陈朝宽应赔偿其房屋再次出售的差价损失，但该房屋的再次出售的差价损失系陆继缌、林长锦出售房屋应承担的风险损失，故其主张本院不予支持。 三、陆继缌、林长锦于2018年3月3日即将案涉争议房屋出卖给案外人，其相应的损失在2018年3月3日已能明确，在赔偿陆继缌、林长锦违约金后，陆继缌、林长锦应将剩余的购房款106419.4元退还给陈朝宽，但陆继缌、林长锦并未退款剩余购房款，占用了陈朝宽的剩余购房款，确给陈朝宽造成了资金占用的利息损失，故陈朝宽主张从起诉之日起按银行按月利率0.5%计算利息损失至款项还清之日止，本院予以支持。 综上所述，本院认为，违约金应参照双方的实际损失、违约程度等因素予以确定，并应兼具惩罚性。本案中，陈朝宽违约退房，导致陆继缌、林长锦遭受一定经济损失，本院酌情认定，陈朝宽应支付陆继缌、林长锦违约金53580.6元，陆继缌、林长锦主张的超出部分，本院均不予支持。陆继缌、林长锦在扣除相应的违约金后，应将剩余购房款106419.4元返还陈朝宽，并支付相应利息[利息从起诉之日（即2019年6月4日）起按月利率0.5%计算至款项还清之日止]。陈朝宽的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陆继缌、林长锦于本判决生效之日起十日内返还原告陈朝宽购房款106419.4元及利息[利息从起诉之日（即2019年6月4日）起按月利率0.5%计算至款项还清之日止]。 二、驳回原告陈朝宽的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告陆继缌、林长锦的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3500元，减半收取计1750元，其中586元由原告陈朝宽负担，1164元由被告陆继缌、林长锦共同负担；反诉受理费2585.3元，减半收取计1292.6元，其中606.1元由反诉原告陆继缌、林长锦负担，685.5元由反诉被告陈朝宽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 员 苏枝贵 二〇一九年八月三十日 法官助理 肖雅琼 书 记 员 孙巧玲 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。