云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初8118号原告：袁瑶，女，1994年2月15日出生，身份证登记住址：云南省曲靖市马龙县。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。被告：张娟，女，1980年5月17日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：邹骏，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司统一社会信用代码：9153011266264645XF住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，任总经理职务。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日出生，汉族，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，身份证登记住址：四川省峨眉山市，系公司员工，特别授权代理。原告袁瑶与被告张娟、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告袁瑶的委托诉讼代理人文华兵，被告张娟的委托诉讼代理人邹骏，第三人尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁瑶向本院提出诉讼请求：一、解除原告、被告和第三人签署的《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0091419）中原告和被告之间的房屋买卖合同法律关系；二、被告向原告支付违约金140000元（房屋成交价700000元×20%）；三、被告向原告返还定金20000元（该笔款托管在第三人处，可由第三人直接向原告退还）；四、被告承担本案受理费、公告费、保全费等一切诉讼费用。事实和理由：2013年被告张娟经核准登记为昆明市兴杰花园******房屋的所有权人和土地使用权人。2019年1月25日，被告（出售方，甲方）、原告（购买方，乙方）与第三人（经纪方，丙方）三方签署了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ:0091419）约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，该物业成交价格为70万元；签订本合同时，乙方支付购房定金2万元；交房时间：甲方收齐全部房款30日内交房；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任；办理2019年2月15日完过户公证；本合同一式三份，自三方签字或盖章之日起成立并生效；本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向本合同签订地（即本合同买卖房屋所位于的昆明市行政辖区人民法院提起诉讼；合同还对其他事项进行了约定。上述合同签署当日，原告依法支付了定金2万元。被告却一直拖延，未依约在合同约定的过户期限2019年2月15日前还贷赎证，后又拒不配合原告办理交易房屋的过户和贷款手续，导致涉案合同未能顺利履行；后被告又将涉案房屋另行出售，原告认为，被告的前述全部行为构成单方违约。《中华人民共和国合同法》第八条约定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”原告认为：涉案房屋买卖合同因被告违约而未能顺利履行，被告应当按合同第十二条的约定向原告支付房屋成交价20%的违约金140000元，并退还定金20000元。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院，请予支持。被告张娟辩称：导致房屋买卖合同无法履行的原因是第三人尊园公司为达到不为人所知的目的采取欺骗原、被告双方的手段，诱导原被告双方签署违背双方真实意愿的格式合同，构成合同欺诈，其责任完全在第三人，应由第三人承担全部违约责任。同时被告张娟保留追究第三人造成不能履行合同的法律责任及可能造成刑事责任的权利。2018年底，被告张娟欲出让自己的房屋，为图省事方便，所以在被，所以在被告张娟住所地小区门口随便找了一家中介公司即第三人办理相关事宜张娟出让的房屋尚在银行的按揭期间，不能直接交易。与被告张娟接洽的第三人工作人员曾某提出可由第三人协助买方办理贷款，向银行赎回产权证后再进行交易，贷款费用由第三人承担，但出让方即被告张娟须签署担保协议，被告张娟认为此方案可行，在确定出让房价及交易方式后，同意由第三人代为办理房屋的出让事宜。2019年1月25日，第三人告知被告张娟有客户接受房价及交易方式，要求被告张娟签署居间合同，由于事先已与当时第三人明确过交易事项，被告张娟在充分信任第三人的基础上未仔细阅读合同就签署了由第三人提供的《房屋买卖暨居间合同》的格式合同。合同签署后不久，第三人的工作人员曾某曾多次向被告张娟索要结婚证、银行流水信息、征信报告及土地证等资料，在提供部分资料后，被告张娟对此感到十分困惑，遂仔细阅读已签署的《房屋买卖暨居间合同》才发现，第二条第三项约定，由甲方即被告张娟向垫资公司申请贷款，原本简单的卖个房子，怎么就变成了向垫资公司申请贷款的，被告张娟感觉已经掉入当今社会上流行的套路贷的陷阱当中十分恐惧。2019年2月26日，被告张娟与家人一同前往第三人处与代办此项工作的第三人工作人员曾某进行交涉，要求归还已提供的土地证等相关资料并解除合同。在交涉过程中，该工作人员透露了原本想欺骗诱导原告签署所谓垫资协议的企图，由于被告张娟的多嘴而败露，明确承认了欺瞒原被告双方违背双方真实意愿的事实，但拒不归还土地证至今，并以此相要挟，要求被告张娟继续履行合同，无奈被告张娟只能报110向警方求助。综上，第三人用欺骗隐瞒手段致使原被告及第三人签署的合同无法履行，其行为严重侵害了原被告双方的合法权益，严重违背了社会的公序良俗。为维护原被告双方的合法权益，根据民法总则合同法和民事诉讼法相关规定，恳请人民法院依法判令由第三人承担原告全部诉讼请求。被告张娟保留追究第三人刑事责任的权利。对于原告的诉讼请求没有意见，同意解除合同，但违约金、返还定金、受理费、公告费等全部由第三人承担。第三人陈述：第三人认为原被告均为完全民事行为能力人，合同系原、被告真实意思表示，合法有效，各方均应严格依约履行。但涉案合同最终因为被告不配合办理过户手续导致未能顺利履行，被告作为违约方，原告有权要求其承担相应的违约责任。同时在本案中原告未对第三人主张相应的责任，第三人在合同的实际履行中也不存在过错，因此第三人认为第三人不应当承担责任。原告提交的证据：一、国有土地使用证（复印件）二、《房屋买卖暨居间合同》三、原告银行流水明细和POS单四、房屋信息查询原告在举证期限届满十日内向本院申请证人曾某出庭作证被告提交的证据:一、与第三人工作人员曾某交涉录音（复制件）二、产权收据三、昆明市公安局110反馈单（申请法院调取）第三人提交的证据：昆明尊园房地产经纪有限公司《房屋买卖暨居间合同》（NO：0091419）经审理，本院认定事实如下：2019年1月25日,原告袁瑶（购买方／乙方）、被告张娟（出卖方／甲方）、尊园公司（经纪方／丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，建筑面积73.26平方米，物业成交价格为700000元。该物业的房屋所有权处于抵押中，则赎楼方式选择由甲方向垫资公司垫资，办理委托公证并还贷赎证，因赎楼产生的全部费用由丙方承担。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，该款由乙方支付给丙方。乙方同意丙方向甲方转交定金20000元。甲方交由丙方托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付甲方。于公证机关签订二手房买卖合同是（含网签），支付首付款150000元。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，2019年2月15日办完过户。签约当日，原告依约支付了定金20000元，本案庭审结束后，第三人尊园公司将代被告保管的定金20000元返还给了原告。买卖合同违约责任：本合同签订后，买卖一方有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。经本院于2019年8月30日向被告询问，被告是否认为违约金约定过高，申请法院调整？经本院释明后，被告申请本院调整违约金金额。另，位于，位于昆明市房屋已于2019年5月转卖给案外人。iv>原告申请了第三人的员工曾某作为证人出庭作证，证人陈述：证人系涉案房屋买卖中介的经办人，带袁瑶看了张娟位于兴杰花园九栋的房子，价格都满意的情况下签订了二手房买卖居间合同，签订后约定了过户时间，因为张娟在银行有尾款未付，房产证还抵押在银行，所以需要帮张娟赎楼。证人询问过张娟征信等问题，张娟称都没有问题，就正常的去办理，等找到第三方公司来帮张娟赎楼的时候，因为张娟老公的征信报告有点差，第三方公司就拒绝帮张娟赎楼。因为之前谈的是如果张娟一方都没有问题，正常的赎楼费用是由袁瑶出，袁瑶已经把钱交到第三人尊园公司，袁瑶也已经将银行贷款签完了，就等张娟把楼赎出来去办理过户，但是因为张娟老公征信报告的问题，赎楼的费用要增加，当时因双方协商的时候正常的赎楼费用是由袁瑶承担，但是在合同上写的是丙方第三人尊园公司承担，因为双方都不想承担，但是袁瑶已经是把钱交到第三人尊园公司了，赎楼没有完成的时候就把这个钱退给袁瑶了，后来又帮张娟找到第三方赎楼机构，然后去赎楼，但是费用有点过高。在与第三方赎楼机构了解费用时，张娟聊完以后就走了，就不办了。当时袁瑶第一个签的银行是在青年路口的光大银行签订的贷款，贷款审批都过了，就等着张娟这边赎楼出来，结果因为张娟突然不做了，然后又要帮袁瑶重新找银行，将光大银行退掉以后去到华尔贝的七楼国信公证处，去到那边还签了一次，因为跟银行约好在那签贷款合同，去了以后在那等银行的过程中张娟辱骂了袁瑶，然后袁瑶直接说，因为那时候已经逾期，是按照合同规定已经超出期限一个多月了，张娟对袁瑶进行了一些人身攻击，袁瑶就生气的走掉了。因为袁瑶在尊园公司交了2万的定金，因为赎楼，定金不能直接给张娟，所以尊园公司代保管。因为张娟对袁瑶进行了人身攻击，原告就说再怎么都不买这个房子了，按照流程走就行了，后来因为袁瑶重新在尊园公司又买了一套房子，钱不够，所以需要退掉尊园公司的托管定金，但是收据在张娟那里，张娟不给收据也不接电话一直到现在。赎楼产生的所有费用包括按揭贷款的本金和利息，当时袁瑶给了14000元多一点，实际上当时约定的赎楼费用是由袁瑶承担，且袁瑶已经将赎楼的费用支付给第三人尊园公司代为保管，但是合同上约定赎楼费用由第三人尊园公司承担。由于张娟配偶征信报告的问题导致垫资公司无法赎楼，各方就没有进行协商，后来张娟就自行将涉案房屋卖给案外人了。另外，被告向本院提交的与第三人的员工曾某交涉的录音反映出，曾某承认合同签署前协商由原告签订垫资协议，由被告签担保协议。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖的约定系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，原、被告之间成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。对于原告第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当时人可以解除合同。涉案《房屋买卖暨居间合同》中书面约定赎楼方式选择由甲方向垫资公司垫资，办理委托公证并还贷赎证。被告提交的录音材料虽反映第三人的工作人员曾某口头承诺签署协议由原告签订垫资协议，由被告签担保协议，但这毕竟是被告与第三人两方之间的约定，在原告不追认的情况下不能约束原告。而涉案《房屋买卖暨居间合同》是原、被告、第三人签订的三方协议，该协议中书面约定的条款对合同签订各方均具有拘束力。本案现有证据不能反映被告向垫资公司垫资成功，而导致无法赎楼，进行后续交易，故被告构成违约，导致合同目的无法实现。原告依法享有法定解除权，本院对于原告请求解除原告、被告和第三人签署的《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0091419）中原告和被告之间的房屋买卖合同法律关系的诉讼请求依法予以支持。对于原告第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”涉案合同约定买卖一方有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。经本院于2019年8月30日向被告询问，被告是否认为违约金约定过高，申请法院调整？经本院释明后，被告申请本院调整违约金金额，本院依法酌情调整违约金金额为20000元。对于原告第三项诉讼请求，被告在本案开庭结束后已向原告履行，本院不再支持。对于原告第四项诉讼请求中的公告费、保全费未实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告袁瑶与被告张娟签订的《房屋买卖暨居间合同》（NO：0091419）中的房屋买卖合同法律关系；二、由被告张娟于本判决生效之日起十日内向原告袁瑶支付违约金人民币20000元；三、驳回原告袁瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3500元，由原告自行负担人民币800元；由被告张娟负担人民币2700元并于本判决生效之日起十日内向原告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长 张 杨人民陪审员 何 云人民陪审员 汤池琼二〇一九年八月三十日书 记 员 段 朔