山东省单县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1722民初1836号 原告：孙飞虎，男，1979年7月7日出生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人（特别授权）：许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭传佳，山东法运律师事务所律师。 被告：张兰君，女，1969年9月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭葆春（系张兰君之丈夫），男，1962年4月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人（特别授权）：亓忠良，济南莱芜衡德法律服务所法律工作者。 第三人：菏泽昶楷房地产开发有限公司。住所地：山东省单县舜师路舜师名园4栋3单元406室。组织机构代码：69203816-4。 法定代表人：何新强，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢怀庆，山东荣清律师事务所律师。 原告孙飞虎诉被告张兰君、第三人菏泽昶楷房地产开发有限公司（以下简称昶楷公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告孙飞虎及其委托诉讼代理人郭传佳、被告张兰君委托诉讼代理人郭葆春和亓忠良、第三人昶楷公司委托诉讼代理人谢怀庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙飞虎向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法解除对御景园小区G2#2单元7层704号、2单元8层804号、2单元10层1004号、2单元6层604号房产的查封；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告和第三人因民间借贷纠纷一案申请强制执行，原告对单县人民法院作出的（2013）单执字第338号之七执行裁定书，查封御景园小区G2#2单元7层704号、2单元8层804号、2单元10层1004号、2单元6层604号房产提出异议。单县人民法院作出（2019）鲁1722执异3、4、5、6号执行裁定书，驳回原告异议请求，原告不服提起诉讼。原告于2014年交付了全部房款，2015年初和第三人签订了《商品房买卖合同》，单县人民法院于2018年7月23日查封了案涉四套房产。房产查封时原告已经实际占有了房产，且不是原告的原因未办理房屋产权证书。原告能够提供交付房款的证据，以证实原告的主张。据此原告请求法院依法支持原告的诉请。 张兰君辩称，原告所诉与事实不符，原告与昶楷公司并不存在合法有效的商品房买卖合同关系：1、2018年12月28日，原告向单县法院提交执行异议，其主张2014年11月15日，其一次性向昶楷公司购房G2-2-604、G2-2-704、G2-2-804、G2-2-1004共四套房产，每套35万元，并主张一次性付清购房款140万元，并提交2014年11月15日昶楷公司收款收据二张以证实孙飞虎交了四套房款140万元。但未提供购买房产的相应银行转账流水或转账凭证，也未提供购房契税凭证的证明，孙飞虎未能证实已实际支付全部购房价款的情况下，（2019）鲁1722执异3、4、5、6号执行裁定书依法对原告主张的“商品房买卖合同关系”不予认定，是正确的。2、在执行异议审查期间，孙飞虎又提供2015年1月27日山东省农村信用社的转账记录，山东江**机械制造公司转给张丹丹个人银行账户26万元整，付款注明购房款（孙飞虎），这与孙飞虎已主张的“2014年11月15日一次性付清四套购房价款140万元”自相矛盾，明显不合理。3、原告提供的2015年1月27日山东省农村信用社的转账记录，载明山东江**机械制造公司转给张丹丹个人银行账户26万元，是江**公司与张丹丹个人资金往来关系，更不能体现江**公司与孙飞虎的关系、张丹丹和昶楷公司之间的关系，因此与本案没有关联性。4、根据《公司法》第一百七十一条第二款规定：对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。昶楷公司2009年起就有自己的银行账户和房产销售监管账户，公司资产一律进入公司账户，而不是进入任何个人的银行账户，因此江**公司与张丹丹的资金往来，与本案无关，不能认定为孙飞虎的购房款。5、昶楷公司出具证明，内容为：“菏泽昶楷房地产开发有限公司欠单县中联、菏泽苏鑫公司混泥土货款114万元，因昶楷公司无力偿还，经工作组协调，中联公司联系买房人，昶楷公司按四套房产每套35万元的价格出售，所得购房款用于偿还中联公司和苏鑫公司货款”，对此我方有异议：（1）单县人民法院（2019）鲁1722执异3、4、5、6号执行裁定书认为：孙飞虎提供的被执行人的证明中所述与单县中联公司、菏泽苏鑫公司债权债务是否存在，证据不足，不能确认。（2）假设昶楷公司确实与中联公司、苏鑫公司存在114万元的债务关系，也与孙飞虎无关。也就是说是中联公司、苏鑫公司将对昶楷公司的114万元实现债权，而不是孙飞虎对昶楷公司享有债权。按照正常的交易习惯和财务制度，无论孙飞虎是不是通过中联公司联系，孙飞虎作为房屋买受人，向昶楷公司缴纳房款，在昶楷公司收到孙飞虎的购房款后，再将该笔款项偿还所欠中联公司、苏鑫公司的债务。但事实上，孙飞虎既无证据（银行的交易记录或转账凭证）证实其将114万元购房款交付给了昶楷公司，也无证据（银行的交易记录或转账凭证）证实孙飞虎将114万元支付给了中联公司、苏鑫公司，用以偿还昶楷公司所欠中联和苏鑫公司的债务。因此应当认定孙飞虎根本就没有实际缴纳过114万元的购房款。需要说明的是本案昶楷公司同样作为被异议人和本案的被告，却积极配合原告出具各种无实际证据的证明。例如：未能证实实际收到四套购房款，被告昶楷公司却开具四套房款的收款收据二张。未交付购房款开具购房合同。开具昶楷公司与中联公司、苏鑫公司债权债务证明。被告昶楷公司虚构事实，明显偏向原告一方发表观点，有悖常理。作为被告昶楷公司与孙飞虎是否存在恶意串通、损害张兰君的合法权益的嫌疑，提醒法庭在案件审理过程中予以明查。综上，原告所诉与事实不符，其诉讼请求无事实和法律依据，请法院查明事实，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求。补充两点：1、原告的诉讼请求请求是依法申请确认原告与昶楷公司签订的4份合同有效，不应属于本案的审查范围，本案是执行异议之诉，而原告向贵院提出执行异议的申请，只是申请撤销对涉案4套房产的查封，并没有请求确认合同效力，本案不是房屋买卖合同纠纷，也不是确认之诉，因此原告的第一项诉讼请求没有法律依据。2、贵院做出的2019鲁1722执异3456号执行裁定，根据民诉法227条之规定，裁定驳回孙飞虎的异议请求适用法律正确，认定事实清楚，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 昶楷公司述称，实际上答辩状内容同第三人于2019年5月18日做出情况说明的内容，根据上述情况说明内容，请法院依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、购房合同四份、收款收据两份。 证明2015年1月28日原告与第三人签订了单县御景园小区G2座2单元604号、704号、804号和1004号房产买卖合同，约定每套房产35万元，购房款共计140万元，2015年2月4日对案涉4套房产买卖合同进行了网签。该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。原告已支付了全部房款，其中114万房款是用第三人公司欠单县中联混凝土有限公司114万货款折抵，剩余26万元是原告通过山东江**机械制造有限公司的银行账户转账支付的。 两份收据开具的时间是2014年11月15日是原告与第三人在该时间段通过单县人民政府御景园工作组的协调达成了房屋买卖的意向后，第三人先为原告出具了两份收据，2015年1月23日第三人取得预售房许可证后，单县中联混凝土有限公司、第三人和原告三方办理了正式的货款转房款的手续。原告与第三人最终确定好房源后签订了书面的房屋买卖合同。 2、农村信用社银行转账一份。 证明：2015年1月27日孙飞虎通过山东江**机械制造有限公司的银行账户向单县人民政府御景园工作组会计张丹丹名下银行账户转账26万元，付款用途备注为购房款（孙飞虎），除用商砼款114万元折抵房款外，原告通过本次转账，全部付清了140万元购房款。 3、申请法院出示从第三人公司调取的记账凭证五份。 证明：114万元房款是由第三人公司欠单县中联混凝土有限公司货款折抵的。 4、申请法院出示从张丹丹处调取的单县人民政府御景园工作小组向中国工商银行开具的联系函。 证明：因工作需要张丹丹在该行办理银行卡，原告通过山东江**机械制造有限公司转到张丹丹工商银行卡内26万元，系交付的案涉房款。 5、申请法院出示（2013）单执字第338号民事裁定书。 证明：2013年7月31日单县人民法院受东阳市人民法院委托，就浙江省东阳市人民法院2012年11月12日作出的（2012）东商初字第2005号民事调解书执行一案，作出执行程序终结的裁决。 6、申请法院出示2013单执字第338-1号执行裁定书。 证明：单县人民法院于2015年4月20日查封了包括案涉房产在内的第三人公司开发的G2、H1的房产各一栋。案涉房产被查封的时间在原告与第三人签订买卖合同、支付全部房款、原告实际占有使用之后。 7、申请法院出示对张丹丹、第三人公司相关人员的调查笔录。 证明：原告购买第三人房产交付房款的过程、方式以及签订合同的经过，第三人将房屋交付给原告的时间。同时能够证明房屋虽然交付给原告，但尚未竣工验收，后又被被告查封，所以未能办理不动产登记，责任不在原告方。 8、（2019）鲁1722执异3、4、5、6号执行裁定书及单县人民法院执行局送达裁定书证明。证明：原告对案涉4套房屋提出执行异议，被单县人民法院驳回异议请求，原告在法定期限内有权提起执行异议之诉。 9、2019年5月19日单县中联混凝土有限公司证明一份。证明：菏泽苏鑫商砼有限公司被单县中联混凝土有限公司收购，菏泽苏鑫商砼有限公司的债权转让至单县中联混凝土有限公司，第三人与单县中联混凝土有限公司达成房产抵偿混凝土货款的协议，后单县中联混凝土有限公司同意将涉案4套房屋登记在孙飞虎名下，产权归孙飞虎所有。 针对上述证据，被告质证认为：对证据1的四份商品房买卖合同有异议，根据该合同第6条的规定，签订本合同时一次性付清全部房价共计35万元，四套房屋共计140万元，均是签订合同当日一次性付清的，原告在提出执行异议时，也主张在签订房屋买卖合同后一次性支付140万元购房款，但是刚才原告的举证与合同的约定，与在提出执行异议时的陈述自相矛盾，该四份合同均没有法定代表人的签字，真实性无法确认。对于两份收款收据，该两份收据不是正规的购房发票，根据相关法律规定，当事人购买房产应当由房地产开发企业开具正规的购房款发票并依法缴纳相应的税款，该两份收据显然不是正规发票，不能作为有效证据使用。同时收款收据载明的时间是2014年11月15日，而原告在刚才的陈述中主张孙飞虎于2015年1月26日向昶楷公司交款26万元，其余的114万元是与中联公司的债权债务，也就是说在孙飞虎还没有缴纳26万元的时候，昶楷公司已经在三个月前给孙飞虎出具了140万元的购房款收据，显然不具有真实性。 对证据2该证据是复印件，不能与原件核对，也没有银行的盖章，不能作为有效证据使用。该证据是江**公司与张丹丹的资金流水情况，假设该证据真实也与本案无关，因为不能证实江**公司与孙飞虎是什么关系，也不能证实张丹丹与昶楷公司的关系，该证据在付款用途中注明购房款，但未注明是否是购买昶楷公司的购房款，以及购买哪一套房子的购房款，括号内的孙飞虎没有注明他的身份证号，不能证实这上面的孙飞虎就是本案的原告。张丹丹本人没有出庭作证，无法确定该证据的真实性。 对证据3记账凭证五份有异议，首先是复印件，虽然加盖了昶楷公司的公章，但不能保证其真实性，其次记账凭证第一页载明2015年1月1日涉及孙飞虎四套房产的购房款，各为35万元，按照原告的陈述孙飞虎实际向昶楷公司支付26万元的时间是2015年1月27日，也就是原告提供的证据2，假设证据2、3属实，昶楷公司在2015年1月1日尚未收到孙飞虎26万元款项的情况下，为什么已经记载收到孙飞虎140万元的购房款。而且该记账凭证与相附的2014年11月15日的两份购房收据，相隔3个月之久。在昶楷公司没有收到140万元购房款情况下便出具了140万元的购房款收据，并进行了记账，显然这些账目也是与事实不符的，不能作为有效证据使用。对于记账凭证后面的中联公司114万元的混凝土欠款，与孙飞虎没有关系，即使该欠款属实，孙飞虎作为房屋买受人无论是将购房款支付给昶楷公司，还是代昶楷公司偿还中联公司的欠款，都应当有实际交款的银行凭证。最高法院关于执行异议和复议的司法解释，28、29是为了保护实际房屋买受人的合法权益，是为了保护购房消费者房屋居住权，而不是为了替房地产开发企业偿还债务，因此原告的诉请没有依据。 对证据4有异议，该证据是复印件，不能与原件进行核对，不能作为有效证据使用。1、根据公司法规定，公司资产不允许存于个人账户，昶楷公司和张丹丹的行为属于违法行为。2、该证据只是工作组给工商银行的一个注明，但没有注明所办银行卡的卡号。3、根据银行的业务办理流程，个人到银行办理银行卡，不需要单位出具证明，个人凭身份证即可办理，对于后面所附的3项关于办理取款业务时的要求，银行也没有义务进行审查，关于单县政府工作组据我们了解，该工作组只存在了从2014年几个月的时间，该工作组不是一个独立的政府机构，也不属于正规的单位，是对外代表昶楷公司与债权人协调债务的偿还事宜，工作组的相关工作人员由昶楷公司支付工资或报销差旅费，工作组的公章由昶楷公司持有，因此该证据不具有真实性。根据该证明的内容来看张丹丹应当属于工作组的工作人员，而不是昶楷公司的工作人员，工作组更没有权利代替昶楷公司管理公司资产，原告也没有提交工作组的机构代码证，该组织的成立是否合法，是否可以以单位的名义出具证据，我方请原告继续举证。同时该证据不能证明转入张丹丹的26万元的款项就是孙飞虎的购房款。 对证据5的裁决书本身没有异议，该裁决书是中止本次执行程序并不是案件终结，2015年11月我方已向单县法院申请恢复执行。 对证据6的本身无异议，但该裁定书的查封是对涉案房产的续行查封，事实上2013年1月17日我方就已经申请法院查封。 对证据7的原告申请法院向张丹丹调查取证的时间是2019年5月13日，贵院做出调查笔录的时间是2019年4月16日（对此承办人当庭予以说明：因系套用原来的调查笔录头，并不是现场制作，本院系2019年5月16日到昶楷公司进行调查核实，并非2019年4月16日。当事人如有疑问，可向昶楷公司有关人员予以核实）。张丹丹本人认为是单县工作组的现金出纳，而不是昶楷公司的工作人员，根据张丹丹对四套房产的陈述，四套房产是用于抵偿中联公司的债务，因此房屋的买受人应当是中联公司而不是本案原告。 对证据8的3.4.5.6号四份裁定书证据本身没有异议，该四份裁定书对于原告与昶楷之间的房屋买卖合同关系未予认定，对于原告所主张的一次性支付购房款140万元未予认定，并根据民诉法227条驳回了原告的异议请求，符合法律规定。 对证据9有异议，首先该证据不能证明中联公司与苏鑫公司之间的收购关系，也不能证明苏鑫公司的债权转移给中联公司，因为公司之间的合并和收入应当变更工商登记，我们刚才从网上查询了一下，苏鑫公司正常营业，法定代表人是孙江**。同时该证据证明了孙飞虎取得四套涉案房产的所有权，并没有支付相应的购房款，不属于购房消费者，中联公司无偿赠予给孙飞虎四套涉案房产，不符合最高法院关于执行异议和复议司法解释有关规定。因此孙飞虎无权主张排除执行。 第三人质证认为：对证据1没有异议，因为该上面加盖有第三人公司的合同专章。 对证据2银行转账凭证真实性无异议。 对证据3无异议。因为该证据系法院工作人员从第三人公司财务调取，且加盖有公司印章，所以代理人对此无异议。 对证据4无异议，因为证据4也是法院工作人员调取的相关材料，工作组是政府为御景园小区的工作情况而临时设置的办事机构，且工作组相关人员到目前仍没有离开。 对证据5、6裁定书无异议，因该裁定书是法院的法律文书，且加盖有印鉴，所以无异议。 对证据7无异议，因为该证据同样是法院工作人员调取的，所以对该证据代理人无异议。 对证据8无异议，因为是法律文书，所以无异议。 对证据9的证明无异议，因为中联收购苏鑫是目前我们都知道的事情，所以对该证据真实性无异议。 被告为支持自己的主张，提供如下证据： 1、浙江省东阳市人民法院（2013）东执民字第43号委托执行函。证实：答辩人在2013年1月17日已经查封昶楷公司财产包括涉案房产，委托山东单县人民法院执行该财产。 2、浙江省东阳市人民法院（2012）东商初字163-1号协助执行通知书。证实：其他当事人在2012年10月16日查封菏泽昶楷房地产开发有限公司御景园小区的房产证号为单国用（2010）00045号土地使用面积62075平方米的土地使用权。根据相关法律规定对土地使用权的查封，其查封效力及于地上建筑物即包括本案涉案房产。 3、山东省单县人民法院（2015）单民初字2023号民事判决书。证实：原告江苏南通公司与被告昶楷公司建设工程施工合同纠纷一案中，南通公司举示证据中第三条称：2015年4月30日的G2号楼《工程竣工验收申请表》向昶楷公司提交竣工验收申请。第四条称：2015年5月25日，南通公司向被告昶楷公司发的工作联系单，涉案的工程已经全部施工完毕，一直没有组织验收。涉案房产没有组织验收的情况下，不得向房屋买受人交付房产。 注意：江苏南通公司建设的G2号楼工程2015年5月25日才全部施工完毕，房产依然没有竣工验收。答辩人在2015年4月20日对G2号楼申请续封。 4、山东省单县人民法院（2015）单民初字第2023号民事判决书，证实：被告昶楷公司质证中提出：原告方给被告提供相应竣工资料，由于其他债权人将涉案工程进行查封，导致被告无法对商品房进行出售，从而未能按期支付工程款。 注意：江苏南通公司建造的G2号楼在施工期间除答辩人续封整栋楼外还被其他当事人查封，至今未解封。 5、单县法院（2013）单执字第338-1号执行裁定书。证实：江苏南通公司在建造G2号楼期间答辩人在2015年4月20日续封了整栋楼； 6、（2013）菏执字第34号协助执行通知书的回执一份，证实菏泽中院向单县国土资源局送达协助执行通知书的时间为2013年5月24日。根据最高法院关于查封、扣押、冻结司法解释的第23条的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物所有权，分属被执行人与他人的除外，而不是土地使用权登记机关与房屋登记机关不是同一登记机构，这是原告对法律的误解，本案土地使用权及涉案房产均属昶楷公司，因此查封土地使用权的效力当然及于地上建筑物。 原告质证认为：对证据1真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据无法证明原告与第三人对涉案房屋签订买卖合同、原告交付完毕购房款之前对涉案房屋进行了查封。 对证据2该证据系复印件，对于其真实无法予以核实。即使该证据是真实的，也无法达到其证明目的，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第32条之规定，查封土地使用权，其效力及于其地上建筑物前提条件是地上建筑物与土地使用权的登记机关是同一机关，而本案涉案房屋与其土地使用权登记机构并非同一机关，因此对土地使用权的查封效力不能及于涉案房屋。 对证据3真实性无异议，但对其证明目的和关联性有异议，房屋是否竣工验收，与原告实际占有使用涉案房屋并没有关联性，实际情况是在竣工验收之前，原告已经实际占有使用涉案房屋。 对证据4的证明内容有异议，该证据无法证明其他债权人对涉案房屋进行查封，即使存在查封，该查封时间也无法核实，无法达到被告的证明目的。 对证据5的真实性无异议，但对其证明目的有异议。被告虽然主张2015年4月20日为续封，但并未提供相应证据证明此前进行了查封。 对证据6，因系复印件，对其真实性无法核实，即使该证据是真实的，也无法达到其证明目的。最高法院关于查封、扣押、冻结财产的规定第23条第二款的规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。查封具有公示性，查封没有在登记机关进行登记，其不具有查封效力。本案中在原告与第三人签订购房合同、第三人实际交付购房款之前，案涉房产并未被查封。 第三人质证认为：对证据1真实性无异议，但是该证据不能显示对案涉房产进行查封。 对证据2真实性无异议，但是对其合法性、关联性有异议，该协助执行通知书是否送达到了国土部门，没有提供证明。 对证据3判决书，因该判决书系复印件，如果该判决书是真实的，仅仅能证明工程是否竣工和是否验收的情况，与本案没有关联性。 对证据4质证意见同证据3质证意见。 对证据5该证据系复印件，故真实性有异议，即使该证据是真实的，仅仅能证明2015年4月20日单县人民法院对包括案涉房产在内的房产进行查封的情况。 对证据6，因系复印件，对此不发表质证意见，况且该证据与本案没有关联性。 第三人昶楷公司为支持自己的主张，提供如下证据： 1、2014年8月22日单县中联混凝土有限公司与菏泽昶楷房地产开发有限公司、单县人民政府驻御景园工作组协议书一份； 2、2014年12月9号单县中联混凝土有限公司欠款客户对账确认书一份； 3、2019年5月18日菏泽昶楷房地产开发有限公司出具情况说明一份； 4、菏泽市商品房预售许可证。 证明目的：能够证实第三人与中联公司存有业务往来，且存在债权债务关系，同时证实在2014年8月22日在政府工作组的见证下，第三人与中联公司就欠款以房抵债的问题进行了相应协商，达成了协议。同时还证实在2015年1月23日第三人就案涉房产在内的G2号楼取得了商品房预售许可，因为该证据中的2、3均在财务账中留存，故未能出示原件，但昶楷公司愿对其真实性承担相应责任，必要时审判人员可以进行相应比对。 原告质证认为：对于第三人提交的证据均无异议。 被告质证认为：对证据1该份证据系复印件，不能与原件核对，不能作为有效证据使用，假设该证据真实，按照协议的约定，昶楷公司所欠中联公司的欠款，用在建房产抵偿给中联公司，并在房屋管理部门办理房产登记手续，并落户至中联公司名下，因此该协议自始至终没有体现本案原告是涉案房产的房屋买受人。另一方面由于中联公司对昶楷公司的债权没有办理合法的房屋抵偿手续，而是无偿的交给本案原告，原告在没有支付一分钱购房款项的情况下，不应认定为购房消费者，最高法院关于执行异议和复议司法解释，目的是为了保护购房消费者的居住权，在居住权与一般债权冲突时，法律优先保护弱势群体，因此才有了第28、29条的规定，显然本案原告没有一份证据证实其向昶楷公司足额缴纳了购房款，而中联公司与昶楷公司签订的本协议，将一般债权约定为购房款，将一般债权的保护上升为对居住权的保护，没有法律依据，且未征得其他债权人的同意，该协议显然侵害了其他债权人的合法权益，昶楷公司经营极其混乱，债台高筑以至于单县政府成立工作组进驻，且相关法院对涉案房产采取了查封措施，在此情况下中联公司与昶楷公司约定以房抵债违反法律规定，应认为无效。 对证据2系复印件，无法与原件核对。中联公司对昶楷公司所享有的395474元与本案原告没有任何关系。 对证据3第三人作为答辩状的内容不属于证据，该证据与原告的执行异议期间所提交的昶楷公司为原告出具的证明相矛盾，该证明中昶楷公司证明孙飞虎是中联公司联系的购房人，其所缴纳的购房款140万元，用于偿还昶楷公司所欠中联公司的债务，而不是用四套房产抵偿给中联公司，更不存在无偿赠予给本案原告，本案原告至始至终没有一份证据证实其向昶楷公司支付过140万元的购房款，对于无偿接受中联公司的赠予，不属于购房消费者，不应受到最高法院关于执行异议和复议司法解释第28、29条的保护，无权申请排除执行。 对证据4本身没有异议，但是不能证实本案原告与昶楷公司之间存在真实有效的房屋买卖关系，因为本案原告没有支付购房款。 庭审后，对于被告方当庭提出的异议，原告申请本院调取相关证据，加之对于原告提供的证据，被告辩论时要求本院对原告和第三人之间是否存在恶意串通予以明查，本院认为有可能损害其他人利益，根据案件需要，需核实原告提供证据的真伪，利于查明相关事实，故依据民诉法的相关规定，调查核实了如下证据： 1、河南三建建设集团有限公司322项目部和单县中联混凝土有限公司、菏泽苏鑫商砼有限公司2014年2月8日签订的协议书一份； 2、2019年6月2日对王新田、李爱国的调查笔录； 3、菏泽昶楷房地产开发有限公司、寇广修于2019年3月8日出具的证明一份。 原告对此质证认为：对以上证据真实性、合法性以及关联性无异议。案涉四套房产是昶楷公司和单县中联公司协商以房抵债，原告孙飞虎补足差价后有偿取得的。以上三份证据进一步证实了本案案件事实。1、河南三建、中联公司、苏鑫公司三方于2014年2月8日签订的协议书，证实了河南三建因承建昶楷公司开发的御景园小区房产欠苏鑫商砼货款70万元，苏鑫公司将该债权转让给单县中联公司，并注明此款由昶楷公司代付。在此需要解释一下，苏鑫公司之所以将以上债权转让给中联公司，是因为苏鑫公司被单县中联公司收购。2、法院对昶楷公司财务人员的调查笔录，印证了协议书债权转让的真实性，并认可混凝土货款由昶楷公司支付。昶楷公司因当时资不抵债，公司无法正常运转，县政府为了维稳成立了工作组派驻御景园小区。3、寇广修出具的证明以及上次庭审中法院对张丹丹做的调查笔录印证了案涉房产是由县政府工作组协调用房产抵债而来的。4、昶楷公司财务人员王新田、李爱国陈述的做账经过、开具收据经过和原因，对为什么交钱在后，出具收据在前作出了合理的解释。代理人认为，即使昶楷公司财务人员做的帐因客观原因存在瑕疵，但本案有2014年2月8日协议书、26万元银行转账凭证、张丹丹的调查材料、县政府工作组工作人员寇广修证言等证据，也能够证明孙飞虎支付全部房款的事实。综上，会计凭证在时间上有瑕疵，但通过以上三份证据证实了会计凭证的真实性，原告没有伪造支付案涉房款的事实。 被告质证认为，对上述三份证据均有异议，对三份证据的调取，因不存在法庭依职权对证人进行调查的情形，法庭的取证行为不符合法律规定，原告也无证据证实原告及其代理人确因客观原因不能自行收集相关证据，因此原告申请法院对以上两个证人调查取证，不符合法律规定，证人未出庭，所做的证言未经被告方质询，不具有真实性，对证人调查，因单独进行，对两个证人同时询问，必然存在串供，故所做证言不能作为有效证据使用。书证的效力远远大于证人证言，记账凭证上记载的时间为2015年1月1日，不能由证人证言推翻。对于证人证实孙飞虎的购房款是用昶楷公司欠中联公司的货款予以抵偿，另外26万元是由其他公司转入昶楷公司账户，但是原告并无证据证实其他公司转入的26万元与本案孙飞虎有关，同时孙飞虎本人未付一分钱的购房款，与孙飞虎在执行异议中主张的一次性支付140万元购房款的陈述相矛盾。最高法关于《执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条所规定的情形是针对购房的消费者，即在涉案房屋未经法院查封前、以现金或转账方式支付购房款的房屋买受人，不包括以债权抵债的情形。对于协议书，无混凝土的出库单或收货单据，不能证实债务的真实性，假设该债务真实，那么该协议书没有孙飞虎的签字，也没有昶楷公司的盖章，与本案无关联性，同时证实了本案涉及的中联公司的货款是河南三建公司所欠，不是昶楷公司所欠，即债务主体是河南三建公司，而河南三建公司与昶楷公司之间并没有相应的债务转移协议，根据合同的相对性原则，昶楷公司无义务偿还该笔债务。对昶楷公司证明，不能质证证据的原件，法庭取证行为不符合法律规定，昶楷公司出具的多份证明，彼此矛盾，不能作为有效证据使用；另外涉案房屋有关部门尚未组织验收，不具备交付条件，因此本案不存在最高法关于《执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条所规定的“合法交付”要件，因此孙飞虎不具备该条所规定的条件，无权申请排除执行。 第三人昶楷公司质证认为，对这三份证据均无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张兰君与第三人昶楷公司民间借贷纠纷一案，经浙江省东阳市人民法院调解达成调解协议，东阳市人民法院给双方送达了（2012）东商初字第2055号民事调解书，由于昶楷公司未按调解协议履行，被告张兰君于2013年1月4日向东阳市人民法院申请强制执行昶楷公司，东阳市人民法院于2013年1月17日委托本院代为执行，并附生效的（2012）东商初字第2055号民事调解书、（2012）东商初字第1962-1号、1963-1号裁定书及两份协助执行通知书（协助执行通知书的内容中，查封了昶楷公司“D”字号楼财产）。本院于2013年7月31日出具（2013）单执字第338号民事裁定书，裁定如下：浙江省东阳市人民法院2012年11月12日作出的（2012）东商初字第2055号民事调解书本次执行程序终结执行。2015年4月20日本院根据张兰君的申请，出具（2013）单执字第338-1号民事裁定书，查封了被执行人昶楷公司的御景园小区中楼号为G2、H1的房产各一幢（查封期间，禁止任何单位和个人对被查封的财产进行转移、隐匿、变卖、抵押、典当、赠与等行为，有关部门不得办理财产转移手续。违者，其行为一律无效，本院将依法追究其法律责任）。本院于2019年年初出具（2013）单执字第338号之七民事裁定书，查封御景园小区第G2#2单元604号、704号、804号、1004号房产，原告孙飞虎对此提出执行异议，本院经审查，认为被执行人证明中所述与单县中联混凝土有限公司、菏泽苏鑫商砼有限公司债权债务关系是否存在、数额多少，履行多少等均需庭审程序才能查明和确认，而这一实体认证，对认定是否已支付全部价款至关重要。目前证据尚不能确认案外人已支付全部价款。综上，在未经实体确认的情形下，案外人提供证据尚不能满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二项规定的条件。本院于2019年3月18日出具（2019）鲁1722执异3号、4号、5号、6号执行裁定书，驳回案外人孙飞虎的异议请求。 原告提供的证据显示：河南三建公司因建设御景园小区欠单县中联混凝土有限公司、菏泽苏鑫商砼有限公司货款，后菏泽苏鑫商砼有限公司被单县中联混凝土有限公司收购，其债权转移至单县中联混凝土有限公司。期间，昶楷公司在开发建设御景园小区时，由于多种因素的影响，经济状况非常混乱，为了维稳，单县人民政府派驻工作组进驻御景园小区，对昶楷公司的业务进行协调指导，2014年8月22日，在单县人民政府驻御景园小区工作组（丙方）的见证下，单县中联混凝土有限公司作为甲方与昶楷公司作为乙方签订协议书，内容显示：乙方因建设单县御景园小区欠甲方商品混凝土货款，2014年5月17日之前河南三建债务转款欠菏泽苏鑫商砼有限公司和单县中联混凝土有限公司共计74万元，2014年5月17日之后所欠单县中联混凝土有限公司货款以甲、乙双方最终结算为准。乙方、丙方同意在御景园小区房产取得商品房预售许可证后，乙方当即以在建房产抵偿甲方货款。乙方必须和甲方在房产管理局办理房产登记手续并落户至单县中联混凝土有限公司名下，房产价格以2014年市场价格为计算标准。昶楷公司对此情况进行了说明：御景园项目于2010年5月开工，2012年7月停工，期间用的商混为中联商混与苏鑫商混提供，共计欠其货款74万元。2014年4月御景园复工后，商混继续由中联公司提供，公司以在建房产抵偿中联公司货款。2014年8月22日，在单县人民政府驻御景园工作组的协调下，中联商混公司与我公司达成协议，双方根据最终结算，在预售证出来后将房屋登记在中联商混名下。2014年11月，我公司G2楼主体封停，双方最终结算尚欠中联商混货款395474元，加上2012年前欠的74万元，取整数共计114万元。当时因中联商混要求，将G2号楼2-604、2-704、2-804、2-1004四套商品房以每套35万元的价格抵其货款，并要求我公司出具房屋收款收据（共计140万元），待我公司取得预售证，补齐差价26万元后，将上述四套备案在其公司员工孙飞虎名下。2015年1月23日，我公司G2号楼预售证出来后，中联商混公司由孙飞虎于2015年1月26日出具114万元的领条，并于1月27日补齐26万元的差价，我公司于1月28日将其四套房屋网签备案在孙飞虎名下。经本院调查核实，单县中联混凝土有限公司对上述情况予以认可，同时说明：我公司同意产权归属于孙飞虎，单县中联混凝土有限公司再另行对垫付的房款和孙飞虎进行结算。 单县房地产管理局于2015年1月23日向昶楷公司发放御景园G2#2单元的菏泽市商品房预售许可证。山东江**机械制造有限公司于2015年1月27日通过单县农商行向张丹丹（其为单县人民政府驻御景园工作组成员，负责现金出纳）银行卡内汇入26万元，付款用途一栏注明：购房款（孙飞虎）。2015年1月28日孙飞虎与昶楷公司签订上述涉案四套房屋的商品房买卖合同，并于2015年2月4日在单县房管局做了登记备案。昶楷公司财务人员对此进行了记账处理：记账凭证上附2015年1月26日，单县中联公司的有关人员签名的一张领款单，金额为114万元（说明：商砼款），2015年1月1日的记账凭证显示：会计科目预付账款—单县中联混泥土有限公司，借方金额为114万元；附上一张山东省农村信用社汇款单（汇入张丹丹银行卡中26万元），2015年1月1日的记账凭证显示：摘要注明：上款转房款会计科目现金借方金额为140万元预收账款-G2-孙飞虎G2-2-704贷方金额为35万元预收账款-G2-孙飞虎G2-2-604贷方金额为35万元预收账款-G2-孙飞虎G2-2-804贷方金额为35万元预收账款-G2-孙飞虎G2-2-1004贷方金额为35万元；制单人为李爱国。同时后附有两张收据：购房人为孙飞虎时间均为2014年11月15日；涉案房号房款均为35万元，开票人为王新田。由于开票时间在前，收钱在后，记账时间又在两者之间，被告方对此提出异议，根据原告方的申请，本院为了查明案件的真实事实，防止损害他人的合法权益，对工作组的现金出纳、开票人和制单人和中联公司进行了核实，核实情况如下：经政府驻御景园工作组协调，由中联公司寻找购房人，用昶楷公司所欠货款抵偿购房款，拿出四套房产，每套35万元，并签订协议，在2014年11月份，开票人根据公司领导安排，开具了两份收据，购房人写成孙飞虎，当时并未将该收款收据交给孙飞虎，等预售许可证办下来之后，孙飞虎办理了相关手续并缴纳了剩余的26万元（由其他公司代为支付），开票人将该收款收据交给制单人，由其汇总记账。制单人看到开票人开具的收据上的时间为2014年11月份，未注意领款单的时间，就将记账时间记为2015年1月1日，但实际记账时间绝对是在2015年1月底，这属于工作的疏忽。单县中联混凝土有限公司为证明中联公司（丙方）与苏鑫公司（乙方）和河南三建建设集团有限公司322项目部（甲方）的关系，提供三方于2014年2月8日签订的协议书一份，内容如下：甲方因承建单县御景园小区工程，从乙方购买商品混凝土，双方于2011年6月份签订预拌混凝土销售合同。2012年1月6日，经甲乙双方结算，甲方共欠乙方货款70万元。现乙方将甲方所欠货款转让与丙方。三方就债权在公平、自愿的基础上达成协议如下：1、乙方将债权转于丙方，甲方同意于2014年5月1日前，向丙方偿还全部所欠的混凝土款。2、甲方同意乙方将债权转让于丙方，并按协议约定期限偿还。3、该协议一式三份，三方各执一份，签字后即生效。河南三建公司代表人同意此款由昶楷公司代付（系2014年4月23日手写）。 昶楷公司有关人员陈述签订《商品房买卖合同》后，就将上述四套房产进行了交付，同时还办理了网签，进行了备案登记，同时认为当时孙飞虎购买的涉案四套房产未被法院查封，如被查封，其就无法办理网签。办完孙飞虎网签手续后不久，其再销售涉案房屋所在的那座楼和其他楼房的其他房屋时，因被法院查封，就不能办网签了。因为御景园小区的楼房很多都被法院查封，所以无法办理竣工验收，无法办理房产产权证书。 被告向本院提供的单县国土资源局于2013年5月24日向菏泽市中级人民法院出具的（2013）菏执字第34号协助调查通知书（回执）显示：菏泽昶楷房地产开发有限公司坐落在，于2010年5月20日办理了国有土地使用证（单国用2010第00045号），土地使用面积为62075平方米。截止目前未进行抵押。2012年10月16日，浙江省东阳市人民法院作出裁定，查封如下事项：查封菏泽昶楷房地产开发有限公司所有的坐落在，产权证号为单国用（2010）第00045号，土地使用面积为62075平方米的土地使用权。 被告向本院提供的（2015）单民初字第2320号民事判决书第四页显示：昶楷公司发表质证意见，虽然原告方（指南通公司）给被告提供相应竣工资料等，但是由于其他债权人申请将涉案工程进行查封，导致被告无法对商品房进行出售从而未能按期支付工程款，该责任并不在被告。 本院认为，原告作为执行案件的案外人，提起的诉讼，应为案外人执行异议之诉，故本案案由应为案外人执行异议之诉。通过审查，当事人有以下争议焦点： 一、本案原告能否要求法院确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效？ 二、在人民法院查封涉案房屋所占用土地的土地使用权，效力是否及于其上建筑物？在人民法院查封涉案房屋之前，原告是否已合法占有该不动产？是否已支付全部价款？未办理过户登记的原因？ 三、本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题？ 针对第一个争议焦点，原告虽与第三人昶楷公司签订《商品房买卖合同》并且进行了网签，但由于各种因素的影响，至今房管部门未给其办理产权证书，故《商品房买卖合同》合法有效决定着原告占有使用诉争房产的合法性，故原告在诉求中要求确认其与第三人昶楷公司签订的《商品房买卖合同》的效力，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，即无论案外人是否提出了确认其权利的诉讼请求，人民法院都需要对执行标的的权属作出认定，才能就能否支持案外人排除对该执行标的执行的诉讼请求作出判断，因此，执行标的的“真实权属”和“能否阻止执行”两项内容都应纳入执行异议之诉的审查范围。故原告在诉求中要求确认其与第三人昶楷公司签订的《商品房买卖合同》的效力，符合法律规定，应予准许。 本院认为原告与第三人签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，并无恶意串通。理由如下：原告和第三人提供的证据以及本院根据原告申请调取核实的证据，能够相互印证，形成了一个证据链条，本院对上述证据的证据效力予以确认，虽然第三人昶楷公司会计人员在记账过程中存在某种瑕疵，但不影响上述证据证明的效力。以上证据能够证明当时昶楷公司面临经济混乱状态，为了稳定购房人和其他供货人和社会出借人的情绪，县政府组成工作组派驻第三人昶楷公司，对其账户进行了一定管制措施，即进出款项需要经过工作组的财会人员的审批，但记账仍然是由昶楷公司的财会人员负责。因为第三人昶楷公司为了归还所欠债务（替河南三建公司代付），需要筹措资金，由于当时第三人昶楷公司所处的境况，如果没有政府驻该公司工作组的出面，很难有人购买该公司的房产，故工作组协调债权人单县中联混凝土有限公司（菏泽苏鑫商砼有限公司对昶楷公司享有的债权已转让给中联公司）寻找购房人，先用其债权代替购房人垫付部分资金，不足部分，由购房人直接支付现金（该笔现金是由其他公司代原告支付），即原告所应交付的购房款140万元通过他人自愿垫付方式实现，应视为本人交付，即原告作为购房人，已实际交付了全部购房款。至于原告如何归还该笔款项和是否符合相应的会计规则，不是本案审理的范围。原告和第三人在预售许可证办理下来后，选好房源，当时涉案四套房产并未被法院查封，交付购房款，然后根据协议由实际购房人原告与第三人签订《商品房买卖合同》，并未违反相关法律禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，本院依法予以确认。对于被告辩称原告和第三人存有恶意串通，缺乏相应的事实和法律依据，本院对其辩称理由不予采纳。 针对第二个争议焦点，涉案四套房产所占用土地的使用权，在2012年10月16日至2013年5月24日期间，已被浙江省东阳市人民法院依法查封，这有生效的民事裁定书和单县国土资源局给菏泽市中级人民法院的协助调查通知书（回执）为证，应予确认。但同时期无证据证明浙江省东阳市人民法院对涉案房产进行了查封，由于当时涉案房产和涉案房产占用土地使用权的登记机关分别是单县房地产管理局和单县国土资源局，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”，故上述查封土地使用权的效力不能及于地上建筑物（包括涉案房产）。被告虽然通过法院申请强制执行第三人昶楷公司较早，但当时并未对涉案房产进行查封，相关证据证明在2015年4月20日本院出具（2013）单执字第338-1号执行裁定书后，才查封了涉案房产所在的G2楼，但无证据证明当时就该查封事宜通知了原告，但在此次查封之前，第三人已将涉案四套房产移交给原告，原告已实际占有了涉案四套房产。如果在法院查封之后再签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》就无法在单县房地产管理局办理网签，进行备案登记。由于第三人昶楷公司与他人产生纠纷，很多房地产被法院查封，无法进行综合验收，故无法给原告办理产权证书，即原告对于未办理产权证书不存在过错。 针对第三个争议焦点，原告认为应适用第二十八条，对此提供了最高人民法院（2018）最高法民终1282号民事判决书作为其适用的理由，该判决书显示：本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。被告认为应适用第二十九条规定，因为涉案房产属于开发商建设房产，原告购买四套房产不可能自己居住，另外原告无证据证明自己交付了全部的购房款；同时提供《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用中对二十九条实践中应注意的问题作为适用的理由，该注意的问题显示：除了买受人之外，实践中，还有不少抵债不动产的受让人也请求排除执行，这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议，抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给买受人。如果已经办理不动产登记，则买受人已经成为不动产所有权人，自应保护。但如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。问题是，抵债标的物的受让人能否适用物权期待权保护？本条原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象，但不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。 通过分析原、被告的主张以及支持其的相关法律依据，不难看出，被告所引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》理解与适用中对二十九条实践中应注意的问题，前提条件是抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给买受人，而本案涉案房产在买卖时，法院还未对此涉案房产进行执行。故被告引用的情况与本案具体情况不相符，故不适用该意见。原告所提供的最高人民法院的案例，与本案案情类似，最高人民法院对此进行了法理分析，对类似案件的审理有明显的指导意义，故本院对原告的主张，依法予以支持。即本院审理时可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。 综上，2015年4月份本院查封涉案四套房产前，原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该涉案房产，且已支付全部价款，之所以未办理过户登记不是原告自身原因造成的，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院认为原告就执行标的即本案涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，故本院对原告的诉讼请求依法予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、确认原告孙飞虎与第三人菏泽昶楷房地产开发有限公司签订的关于御景园小区G2#2单元7层704号、8层804号、9层904号、10层1004号房产的《商品房买卖合同》合法有效； 二、解除对御景园小区G2#2单元7层704号、8层804号、9层904号、10层1004号房产的查封，不得执行上述房产。 案件受理费100元，由被告张兰君负担（原告自愿垫付，待被告履行时一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长 王 坤 人民陪审员 庞 灿 人民陪审员 朱巧兰 二〇一九年八月四日 书 记 员 沙 伊