重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初18977号原告:杨静,女,汉族,住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：张涛，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冬军，重庆鼎圣律师事务所律师。被告:邓翠平,女,汉族,重庆市江**。委托诉讼代理人：秦霞，重庆智渝律师事务所律师。第三人:重庆百盘汇置业顾问有限公司,住所地重庆市南岸区白鹤路**附**,统一社会信用代码91500108MA5YQDALXC。法定代表人：李长久，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗小波，男，汉族，住所，住所地重庆市綦江区司员工。原告杨静诉被告邓翠平、第三人重庆百盘汇置业顾问有限公司（以下简称百盘汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李明刚适用简易程序公开开庭进行了审理。杨静的委托诉讼代理人张涛、马冬军，邓翠平的委托诉讼代理人秦霞，百盘汇公司的委托诉讼代理人罗小波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨静向本院提出的诉讼请求为：1.邓翠平支付违约金46万元2.本案诉讼费由邓翠平承担。事实和理由：2018年6月12日，经百盘汇公司居间，原被告签订《房屋买卖居间合同》，约定：杨静将位于重庆市南岸区汇龙路X号X幢X号房屋以230万元的价格出售给邓翠平；付款方式为商业按揭贷款，邓翠平应当于签订合同当日向杨静支付定金10万元。由于案涉房屋系杨静按揭贷款购买，同时约定邓翠平在按揭审批通过后、杨静预约还款当日支付80万元用于解押。合同履行过程中，邓翠平于2018年7月27日二手房买卖按揭审批通过，杨静也与抵押银行预约2018年8月6日去办理解押手续。2018年8月3日，杨静书面通知邓翠平支付解押款配合解押。2018年8月6日，杨静、邓翠平及百盘汇公司工作人员在银行见面后，邓翠平明确表示不再履行合同，且明确拒绝按时将解押款转入杨静的银行账户。后经多次催促，邓翠平以资金紧张为由明确表示不再愿意购买案涉房屋。对于《房屋买卖居间合同》，杨静已经通过律师函的方式通知邓翠平解除，邓翠平未在法定期间提起确认合同解除的异议之诉，故双方合同已经解除。为维护合法权益，故杨静诉至本院。邓翠平辩称：1.其已经按照合同约定支付了定金10万元，邓翠平未主张返还，杨静未主动退还，根据杨静的行为视为已经选择适用定金法则，不应当主张违约金；3.违约金的性质为惩罚性条款，本合同约定的违约金明显过高，应当根据杨静举证证明其据此产生的损失进行调整，调整的金额应当以其具体损失为标准。4.按照双方之间的合同约定，杨静应当在按揭审批通过3日内，通过书面、微信形式告知邓翠平，杨静并未在约定期限内进行告知，存在违约行为。同时，杨静并未告知或举示证据证明其已经向银行预约按揭还款。5.双方就房屋买卖合同发生分歧后，在不影响杨静交易目的的情况下，邓翠平提出变更房屋产权登记人并以全款方式购买房屋，且邓翠平已经做好上述工作，被杨静以起诉的方式拒绝。百盘汇公司述称：1.杨静没有按照合同约定按揭审批通过之后3个工作日内向百盘汇公司及邓翠平以书面、短信、微信的方式告知预约还款的时间，且没有证据证明其向银行已经预约还款解押的证据。2.合同履行期间，杨静与邓翠平协商更换产权登记人，杨静并未接受，直接起诉要求支付违约金。杨静举证如下：1.《房屋买卖居间合同》，拟证明：2018年6月12日，杨静、邓翠平及百盘汇公司签订《房屋买卖居间合同》，约定杨静将其名下的位于重庆市南岸区汇龙路X号X幢X号房屋以230万元的价格出售给邓翠平；付款方式为商业按揭贷款。邓翠平在其银行按揭贷款审批通过后、杨静预约还款当日支付80万元用于杨静解押。2.房产证，拟证明：案涉房屋登记在杨静名下，杨静有权出售。3.百盘汇公司员工与杨静的微信聊天截图（１页）、原被告的微信聊天截图（６页），原被告与百盘汇公司员工的录音、履约通知书，拟证明：2018年8月6日，杨静、邓翠平及百盘汇公司准备去办理银行解押手续，但邓翠平却称资金紧张，明确表示不再愿意购买案涉房屋。当日，百盘汇公司通过微信告知杨静、邓翠平将于2018年8月6日前去办理解押手续。2018年8月7日，杨静通过微信向邓翠平、百盘汇公司发送履约通知书，通知邓翠平在2018年8月15日前支付解押款配合解押。4.ＥＭＳ快递单、ＥＭＳ运单详情、律师函，拟证明：2018年8月31日，杨静向邓翠平寄发律师函，双方之间签订的《房屋买卖居间合同》已经解除。邓翠平质证意见：证据１的真实性、合法性、关联性予以确认，但在合同中并未明确记载邓翠平应于何时支付房屋解押款80万元，仅载明在按揭审批通过后，杨静预约还款当日支付。杨静是否预约还款，以及预约还款具体日期均不清楚，是否达到付款条件不清楚。且合同中明确载明杨静应当在按揭审批通过后３个工作日内以书面、短信、微信方式（4.1条），杨静并未在合同约定的上述期限内告知邓翠平及百盘汇公司。且据此可以证明杨静已经收取邓翠平支付的10万元定金。证据２的真实性无异议。证据３中录音并未明确表明杨静及百盘汇公司工作人员的身份，是否系双方当事人不清楚。即使该证据为真实的，邓翠平也没有明确表示不购买案涉房屋，而是积极与杨静商量，促成交易完成。百盘汇公司员工与杨静的微信聊天截图，因该证据系杨静与他人之间的交流，邓翠平不予质证，且邓翠平没有收到履约通知书。原被告的微信聊天截图的真实性无异议，但达不到杨静的证明目的。该证据不能证明邓翠平不再购买案涉房屋，同时，该证据证明了杨静并未按照合同约定履行相应的告知义务。故证据３不能够达到杨静证明邓翠平违约的证明目的。证据４中快递单的真实性无异议，但对于运单详情，根据其中载明系他人签收。邓翠平本人并未收到该律师函，该份证据的律师函中载明的内容不予认可。百盘汇公司质证意见：证据1、2的真实性无异议。证据３中百盘汇公司员工与杨静的微信聊天截图的真实性无异议，原被告之间的微信聊天记录不作质证。录音中百盘汇公司的员工是其员工，但不认可杨静的证明目的。百盘汇公司并未收到履约通知书，故不予质证。证据4不清楚，百盘汇公司并非相对方。邓翠平、百盘汇公司未举证。经审理查明：2018年6月12日，经百盘汇公司居间，杨静与邓翠平签订《房屋买卖居间合同》，约定：杨静将其名下的位于重庆市南岸区汇龙路X号X幢X号房屋（建筑面积134.20平方米）以230万元的价格出售给邓翠平；买卖双方均知晓案涉房屋处于抵押状态，抵押金额为80万元，并同意在此状态下完成交易；杨静在邓翠平的银行按揭审批通过后3个工作日内向抵押银行预约提前还款申请并将预约的具体时间以书面、短信、微信方式告知邓翠平和百盘汇公司，邓翠平首付款帮杨静解押，建议专款专用；邓翠平应当于签订合同当日向杨静支付定金10万元；买卖双方约定于2018年6月30日签订银行按揭贷款合同，邓翠平的贷款申请金额暂定为80万元；邓翠平在银行按揭审批通过后、杨静预约还款当日支付80万元给杨静，作为购房款用于房屋解押，剩余房款60万元于过户当日支付给杨静；如一方未按协议约定内容履行，经守约方短信、电话、微信、书面等形式催告后10个工作日内违约方未答复的，守约方有权解除合同，同时违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金；因杨静违约导致本交易未成功的，应双倍返还邓翠平已交购房定金，因邓翠平违约导致本交易未成功的，杨静有权不退还邓翠平已交购房定金。上述合同签订后，邓翠平于当日支付定金10万元，现仍在杨静处。合同履行过程中，邓翠平的银行按揭贷款审批于2018年7月27日通过。2018年8月2日，杨静知晓邓翠平的银行贷款审批通过，同时通过微信告知邓翠平支付首付款即解押款。次日，杨静通过微信方式通知邓翠平将于2018年8月6日前往抵押银行办理解押手续，并要求邓翠平本人到场。2018年8月4日，邓翠平微信回复杨静其在2018年8月6日一定回来办理解押手续。双方协商在中信银行南坪会面，由邓翠平将款项存入该银行后进而办理解押手续。此后，邓翠平前往了该银行，但没有支付解压款80万元。2018年8月7日，杨静向邓翠平通过微信发送履约通知书，要求邓翠平在2018年8月15日前按照合同约定支付80万元解压款办理解押还款手续，同时写明如未履行，则按照合同第四条约定，杨静有权单方解除合同。2018年8月12日，杨静再次催促邓翠平履行合同。2018年8月13日，邓翠平回复杨静因遇到事情，无法支付首付款。2018年8月15日以后，杨静和邓翠平对此协商合同事宜均未果。2018年8月31日，杨静向邓翠平在《房屋买卖居间合同》留存的联系地址（合同中约定该联系地址为邓翠平的邮寄送达地址，按此地址向其寄出的有关文书均视为已收到。）寄发律师函，函件中称鉴于邓翠平拒不履行合同约定的付款义务，已构成根本违约，在邓翠平收悉律师函后，杨静即与其解除2018年6月12日签订的《房屋买卖居间合同》，并要求支付违约金46万元。此后，杨静诉至本院。此外，2018年8月6日，百盘汇公司的法定代表人李长久通过微信通知杨静，通知写明：于2018年8月14日晚上12点之前由邓翠平帮杨静还款解押、解押金额80万元，此日期为最终履行合同日期，若未履行，守约方有权解除合同。当日，在杨静、邓翠平及百盘汇公司工作人员三人的谈话录音中，杨静要求邓翠平支付首付款80万元，邓翠平则称因“出了点事情，把原来的钱挪用了，无法支付”邓翠平同时提出在2018年8月底多向杨静支付10万元用以解决纠纷，但此后未支付。邓翠平同时还提出找寻他人再行购买案涉房屋，但杨静未同意。2018年8月3日，杨静书面通知邓翠平支付解押款配合解押。2018年8月6日，杨静、邓翠平及百盘汇公司工作人员在银行见面后，邓翠平明确表示不再履行合同，且明确拒绝按时将解押款转入杨静的银行账户。本院认为，杨静与邓翠平、百盘汇公司签订的《房屋买卖居间合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，杨静与邓翠平之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，邓翠平已按约向杨静支付定金10万元，杨静亦按约配合邓翠平办理银行按揭贷款审批手续，在邓翠平的银行按揭贷款审批通过后，杨静按约预约了抵押银行以办理案涉房屋解押手续，并先后通过微信、电话、信函的方式告知邓翠平履行其担负的合同义务，即支付首付款80万元。但此后邓翠平并未按约支付80万元，并明确提出无法支付首付款80万元，邓翠平的行为已属显著违约行为，且导致合同无法继续履行，杨静的合同目的无法实现。于此情况下，杨静于2018年8月31日向邓翠平寄发寄发律师函，要求解除双方于2018年6月12日签订的《房屋买卖居间合同》，于法有据，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同关系的解除后，鉴于邓翠平在合同履行过程中存在显著违约行为，已致杨静因出售案涉房屋造成相关损失，杨静按约依法可向其主张赔偿损失。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。现作为收受定金一方的杨静针对给付定金一方的邓翠平出现违约行为之时主张违约金，不应再适用定金罚则收取定金，理应退还给邓翠平。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定及邓翠平在合同履行过程中的违约行为，本院对该笔违约金酌情调整为35万元。该笔款项与邓翠平已支付的定金品迭后，邓翠平还需支付违约金25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告邓翠平于本判决生效之日起5日内向原告杨静支付违约金25万元；二、驳回原告杨静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4100元，由原告杨静负担1872元，被告邓翠平负担2228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李明刚二〇一九年八月二十八日书记员  周 敏