西 安 市 未 央 区 人 民 法 院      民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初3321号 原告（反诉被告）：张爽。委托诉讼代理人：李小东，陕西众邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西天际房地产开发有限公司。法定代表人：乌涛，总经理。委托诉讼代理人：贾国华，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。原告张爽与被告陕西天际房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张爽及其委托诉讼代理人李小东、被告陕西天际房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爽向本院提出诉讼请求：1、被告立即按照合同约定，为其购买的智慧国际xx号商品房办理房地产权属证书，并按照合同约定向其支付逾期办证违约金4933元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月11日，其购买智慧国际xxx号办公房产，与被告签订《商品房买卖合同》，同时其已于2013年6月29日、8月4日向被告支付全部房款986677元。按照合同约定，被告应在交房后365日内办理产权备案，如因被告原因，至其不能再规定期限内取得房地产权属证书，承担已付房价款0.5%违约金。履行期间，被告交房后至今未履行办证义务，已构成违约，故提出前述请求。被告陕西天际房地产开发有限公司辩称，按合同约定补交房屋面积差价款是原告的合同先行义务，其办理房屋权属登记是合同后行义务。原告拒绝履行该义务，故其有权拒绝履行办理房屋权属登记的后行义务，其行使先履行抗辩权并不构成违约。被告陕西天际房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人补交购房款377646.43元及承担逾期支付购房款的违约金直至付清为止（2015年7月计算至2019年2月，为1308天，按合同第7条约定的万分之0.5计算为24698.08元）；2、被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月11日双方签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照西安市房屋测量所预测（实测）面积为准、单价不变、多退少补，反诉被告购买的房屋合同面积为125.07平方米，交房后西安市房屋测量所实测面积为172.94平方米，按照7889元/平方米计算后，反诉被告应补缴购房款377646.43元。其多次催要无果，现提出前述请求。针对被告陕西天际房地产开发有限公司的反诉，原告辩称，反诉原告主张补差依据与事实不符，被告另案提交的房产测绘成果报告，明确表明因设计变更导致涉案房屋面积增大，不适用合同关于面积误差的约定，且原告购房时的格局与交房时的格局一致，合同载明范围之外的面积属于赠送，因此，请求驳回反诉原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月29日，原、被告签订《认购协议书》，约定：由原告购买被告开发的智慧国际中心xxx号房，建筑面积125.08平方米，折后单价7889元/平方米，总价986756元，原告应于签订协议当日支付定金2万元，此面积为预测面积，最终产权登记面积以实测面积为准等，同日，原告支付定金2万元。同年8月4日，被告收到原告涉案房屋房款966677元。同年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于西安市XX区XX城XX路以北、XX路XX中心XX幢XX单元XX层XX号房，用途为办公，预售预测建筑面积为125.07平方米，单价为7889元/平方米，总金额986677元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意房屋建筑面积以西安市房屋测量所预测（实测）面积为准，单价不变，多退少补；原告于2013年8月2日一次性缴纳房款986677元；如买受人未按合同规定时间付款，逾期超出30日后，双方同意继续履行合同的，买受人应在应付款期限之第二天起至实际全额付款日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；出卖人应当在2014年4月30日前，将经建设、监理、施工、设计验收合格的房屋交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在其有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；本合同出卖人就交接房、催交房款和合同其他项书面通知以挂号信或邮政专递寄送于合同首页载明的买受人地址第七日即视为有效送达，包括买受人提供的地址不实或地址有变更未通知出卖人等。2014年5月9日，被告向原告交付房屋，房屋现由原告占有、使用。2015年6月，西安市房产测量事务所出具实测报告，注明因将东、西侧部分走道（6.6米×2米）及水暖井（1.4米×1.75米）计入套内，局部北墙北移1.1米，导致套内面积较预测增大41.05平方米，现涉案房屋实测面积为172.94平方米，比买卖合同上载明的面积增大47.87平方米，双方未就该部分签订补充协议。2018年2月28日，被告向原告发出律师函，要求原告在收到该函后7日内补交房款377646.43元及违约金，原告同年3月2日收函后未付该款。另查，售房时房屋为准现房，被告向原告提供纸质户型平面图，图上标记面积为125.08平方米，同时还包括长度及宽度。原告连同其余三名买受人向被告发出函件，要求被告办理产权证书，落款时间为2016年6月21日。被告已办理完毕涉案房屋产权初始登记。因双方均不同意调解，致调解不能。上述事实，有平面图、认购协议书、商品房买卖合同、收款收据、刷卡凭条、房产测绘成果报告、圆通速递详情单、致函、EMS详情单、律师函及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当诚实履约。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵守。关于赠送面积一节，双方均认可涉案房屋出售时为准现房，被告作为出卖人，同时也是开发建设单位，建房时理应按照批准的规划设计建设商品房，售房时其亦掌握房屋面积等信息，按照被告向原告提供的平面图粗略计算后所得面积已远大于合同面积，结合原告提交的面积增加原因及预售面积与实测面积的误差比，本院认定在购房时被告向原告作出了赠送面积的承诺，然之后在签订商品房买卖合同时，双方又约定“建筑面积以西安市房屋测量所预测（实测）面积为准，单价不变，多退少补”，该约定视为对之前赠与承诺的变更，故原告应向被告支付相应房价款377646.43元。原告在收到被告催收函后7日内未补交房款，依约应自付款期限届满次日即2018年3月9日起以377646.43元为基数，按照每日万分之0.5的标准支付违约金至本判决确定给付之日，被告主张自2015年7月起算违约金，然其未提交相应证据，其请求计算的截止日期亦有不妥，本院不予支持。因原告尚未付清全部房款，其要求被告办理房产证无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张爽于本判决生效之日起十五日支付被告陕西天际房地产开发有限公司房款377646.43元，并以377646.43元为基数，自2018年3月9日起按照每日万分之0.5的标准支付被告违约金至本判决确定给付之日；二、驳回原告张爽的诉讼请求；三、驳回反诉原告陕西天际房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告张爽负担；反诉案件受理费3667元（反诉原告已预交），由反诉原告陕西天际房地产开发有限公司负担2438元，反诉被告张爽负担1229元，反诉被告负担部分于支付上述款项时一并支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审  判  长      黄亚军代理审判员      杨金翠人民陪审员      王赁柱  二〇一九年七月二十六日 书  记  员     王小丽   打印人：周惠荣   校对人：王小丽   送达日期：2019年  月  日 1