山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁17民终1373号 上诉人（原审原告）：耿群群，女，1991年02月20日出生，汉族，住山东单县。 委托诉讼代理人：赵军，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段晓宇。 被上诉人（原审被告）：单县汇景房地产开发有限公司，住所地：单县北城湖西路东锦绣花园西步行街**，统一社会信用代码：91371722572852209M。 法定代表人：王建华，董事长。 委托诉讼代理人：张新强，山东盛雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴楠，山东盛雅律师事务所实习律师。 上诉人耿群群因与被上诉人单县汇景房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2019）鲁1722民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人耿群群上诉请求：1、请求依法撤销单县人民法院（2019）鲁1722民初1428号民事判决；2、依法改判被上诉人双倍退赔房屋差价款25875.80元或发回重审；3、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对案涉合同第13条第2项的约定理解错误，该条中的“建筑面积”具有概括性，应当包括建筑面积和套内建筑面积两个指标的含义。二、如果对案涉合同第13条第2项的条款理解出现歧义需要作出文义解释，因案涉合同是由被上诉人出具的统一制式合同，属于格式合同，依法应当作出对于买受人有利的文义解释。三、案涉合同第13条第2款第2项对于建筑面积、套内建筑面积的处理方式属于约定不明，依法应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定。四、“得房率”指标的重大偏离，属于被上诉人的重大违约。五、一审法院未采信上诉人在一审时提交的另案生效判决文书，造成了司法不统一的后果。 被上诉人单县汇景房地产开发有限公司辩称，一、上诉人对案涉合同第13条第2项中的“建筑面积”理解为建筑面积和套内建筑面积两个指标没有任何依据，涉案合同文本对建筑面积和套内建筑面积有着明显的界定，二者不是一个概念。二、涉案商品房买卖合同版本是房管部门提供的，如果双方对合同存在不同的理解，也应当依据《合同法》第125条的规定，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思，而不是像上诉人所说的有不同理解就要作出对买受人有利的解释。三、本案所涉合同对实测建筑面积、实测套内建筑面积发生误差的处理方式有着清楚、明晰的约定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定处理。四、上诉人主张被上诉人存在重大违约与事实不符，案涉房屋套内建筑面积的误差比为4.1%，仅比约定的误差比3%相差1.1%，上诉人主张被上诉人存在重大违约是不能成立的。五、上诉人所提交的另案判决与本案就事实认定、合同约定明显不一致，不存在相同事实不同判的问题。 耿群群向一审法院起诉请求：判令单县汇景房地产开发有限公司退回房屋差价款25875.8元。 一审法院认定事实：1、2017年10月1日，耿群群与单县汇景房地产开发有限公司签订编号为20171001004的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》，购买幸福小镇C区2号楼2单元701室。该合同约定：“第三条商品房基本情况：单县房产管理局测绘队预测建筑面积为144.66平方米，其中套内建筑面积121.80平方米，分摊共有建筑面积22.86平方米。第六条计价方式与价款：出卖人与买受人选择按建筑面积计价，单价为4064.7元，总价款为588000元。第十三条面积差异处理：“……。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2、根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理:(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款;(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。……。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人:绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=(实测建筑面积－预测建筑面积)除以预测建筑面积×100%。” 2、单县房产管理局测绘队出具的测绘表显示：涉案房屋实测建筑面积为144.66平方米，其中套内建筑面积为116.79平方米，公摊面积为27.87平方米；与合同约定相比，建筑面积未增减，套内建筑面积减少5.01平方米，公摊面积增加5.01平方米。 就涉案合同第十三条第二项约定的理解问题，耿群群认为：编号为20171001004的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》第十三条第2款第（1）、（2）项表述中均出现“建筑面积”和“套内建筑面积”的字样，能够说明合同主体双方的立约本意是对两个建筑面积的指标均有规制，在（2）中，买受人选择不解除合同的，“实测建筑面积大于预测建筑面积时”这段文字中的建筑面积应作扩大解释，即是套内建筑面积，又是建筑面积；案涉合同为单县汇景房地产开发有限公司制作的格式合同，当对其中条款的解释出现歧义时应当做出不利于制作的格式合同一方的解释；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）……；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该法条明确规定，套内建筑面积和建筑面积差异处理都应当有约定，套内建筑面积或者是建筑面积与合同约定面积不符，有约定按照约定，没有约定的按照该法条的规定处理。应该注意的是该法条（1）、(2)中并没有区分建筑面积和套内建筑面积，而用“面积”进行描述；退一步讲，实际交付房屋的建筑面积符合合同约定的标准，但在房屋套内建筑面积与建筑面积间的比例存有较大差距，依然构成违约。根据日常生活经验，普通购房者对“得房率”的这项指标的确实较为重视，案件中关于套内建筑面积的巨大差异，应当退款退钱。耿群群举示浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1599号民事判决书（浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民终1814号判决予以维持），拟证明案件中法院查明的事实部分，与本案的事实极其相似，法院支持了原告主张双倍退还房款的诉讼请求。单县汇景房地产开发有限公司认为，编号为20171001004的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》第六条明确约定商品房的计价方式是按照建筑面积计算。第十三条对于面积差异的处理约定采用第2款第（2）项方式处理。案件中，耿群群购买的商品房建筑面积与预测建筑面积基本一致，单县汇景房地产开发有限公司愿意对实测建筑面积小于预测建筑面积的业主，根据缩小的建筑面积，结合购房单价返还业主相应的房价款。耿群群错误理解第十三条第2款第（2）项方式的约定，据此所计算的返还房款的结论错误，依法不应支持。对于耿群群所提交的浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1599号民事判决书，因该判决书中所列举的证据无法与本案的合同内容相一致，更不能证明该份判决书所认定的事实与本案事实相一致。同时需要说明的是中国不实行判例法。该判决内容与本案不存在关联性。 一审法院认为，关于耿群群对涉案合同内容主张进行扩大解释问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。”编号为20171001004的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》的涉案合同第十三条第二款第二项明确约定：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。……。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于（或小于）预测建筑面积时的处理方式。从该条款的目的解释看，“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时”是作为解除合同的约定条件，但若放弃该条件，“实测建筑面积大于（或小于）预测建筑面积”时的处理方式亦进行了约定，其内容表述是明确的。耿群群认为，既然涉案合同第十三条第二款第一、二项均有“建筑面积、套内建筑面积”的表述，以下内容亦应如此理解系对约定内容的扩大解释。该解释没有事实依据，不予采纳。 关于耿群群主张合同格式条款的适用问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”一审经审查认为，对该条款适用的条件为“对格式条款的理解发生争议的”、“对格式条款有两种以上解释的”，只有满足其中之一，方可适用。问题是约定的“实测建筑面积大于（或小于）预测建筑面积”时的处理方式十分清晰明确，不能认为耿群群该主张已经满足其中一项内容，故其该项理由不予支持。 关于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的适用问题，一审认为“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”的表述是选择性的，即“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”抑或“出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”，“合同有约定的，按照约定处理”，既然涉案合同已经进行了明确约定，该条款的第一、二项则不适用本案的处理。 关于浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1599号民事判决书中就“得房率”的裁决问题。一审认为，耿群群庭审中提交的案例，以证明耿群群诉求的合理性。《最高人民法院公报》上刊载的相关案例发挥着类似判例的作用，浙江省杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1599号民事判决书，对本案的审理不具参考价值，不影响本案对涉案合同第十三条第二款第二项内容的理解与认定。 《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”耿群群与单县汇景房地产开发有限公司签订的编号为20171001004的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》合法有效，对涉案双方当事人均具有法律约束力。本案耿群群的主张是否成立，在于其对涉案合同第十三条的相关内容的理解是否正确。从合同文本体系解释的角度分析，合同十三条明确约定两种计价方式，但双方并未选择第一种计价方式以此作为解决纠纷的依据。第二种计价方式明确以建筑面积为基础确立双方权利义务，同时约定了套内建筑面积面积误差绝对值超出3%时，买受人享有合同解除权，如若买受人不行使合同解除权，则应按照合同实测建筑面积结算房屋价款，即套内建筑面积这一单项指标并不直接影响房屋价款的结算，而应在综合分摊面积增减的基础上结算房屋价款。耿群群主张应当将第二种计价方式中的“建筑面积”扩大解释为包含“套内建筑面积”，从文义解释的角度分析，合同文本对建筑面积及套内建筑面积有着明显的界定，二者不应混为一谈。综上，耿群群主张的事实、法律依据不足，对其诉求予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，一审判决：驳回耿群群要求被告单县汇景房地产开发有限公司退还房屋差价款25875.8元的诉讼请求。案件受理费447元，减半收取223.5元，由耿群群负担。 本院二审期间，双方均没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实相同，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：如何理解涉案商品房销售合同第十三条第二项的约定，耿群群请求退回房屋差价款是否应予支持。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”人民法院履行裁判职能的依据是当事人合同约定和法律规定，并根据查明的案件事实在契约自由和意思自治原则下审查当事人之行为是否应当承担违约责任。具体本案而言，涉案编号为20171001004的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》合同第六条载明三种计价方式：一是按照套内建筑面积计算；二是按照建筑面积计算；三是按照套计算，双方约定按照第二种计价方式即以建筑面积计算房屋价款。涉案合同第十三条对实测面积与预测面积出现误差时，载明三种处理方式：一是按照套内建筑面积计价的处理方式；二是按照建筑面积计价的处理方式；三是按照套计价的处理方式，双方约定按照第二种方式即建筑面积计价的方式处理实测面积与预测面积不一致的问题。涉案合同第十三条第二款第二项即第2种处理方式约定：(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同……。涉案合同上述约定表明，套内建筑面积与建筑面积是两个不同的概念，套内建筑面积与建筑面积对应不同的指标体系、对应不同的纠纷处理方式，二者内涵与外延有着明显的差异，从合同文本文义解释的角度，不能相互混同或交叉理解。因此，上诉人关于涉案合同第13条第2项中的“建筑面积”具有概括性，应当包括建筑面积和套内建筑面积两个指标含义的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 上诉人关于涉案合同是格式合同，第13条第2款第2项对于建筑面积、套内建筑面积的处理方式属于约定不明，应作出对买受人有利的文义解释问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”涉案合同第十三条第二款第二项约定：(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同……。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积小于预测建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该条款对“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时”的处理方式进行了明确约定，即买受人可以解除合同，不选择解除合同，则以“实测建筑面积小于预测建筑面积绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的方式处理，该约定内容表述是明确的，一审据此认为该条款在理解上不存争议亦不存在两种以上解释的情形，并据此认定耿群群该项主张不能成立，并无不当。 关于上诉人主张“得房率”问题，因涉案合同并未涉及，当事人亦未约定，故本院不予审查。 本院注意到，关于面积出现差异的原因，被上诉人在法庭调查时称：导致测绘结果中的套内面积比预测面积减少的原因是因为电梯安装公司将电梯单向开门变成了双向开门，使电梯门与入户门之间的面积未纳入到实测中的套内面积，而变成了公摊面积，现被上诉人已投资将电梯的双开门更正为单开门，这样电梯门与入户门之间的面积又形成了一个独立的属于单个业主所独享的空间，这样套内面积就没有减少。本院认为被上诉人的上述陈述具有相对合理性，不宜认定被上诉人存在严重违约的情形。基于上述情况，一审判决驳回耿群群的诉讼请求并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人耿群群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费447元，由耿群群负担。 本判决为终审判决。 审判长  李学军 审判员  陈尔森 审判员  张秀云 二〇一九年八月十五日 书记员  王 姣