陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（20192018）陕08民终3204号上诉人（原审被告）:常得元，男，1966年3月19日出生，汉族，陕西省榆林市横山区人，住该区**，居民。委托诉讼代理人：李保君，陕西纳智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张毛毛，陕西纳智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯生忠，男，1959年5月7日出生，汉族，陕西省榆林市横山区人，，住该区XX镇XX村居民。委托诉讼代理人：王富强，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东东，陕西至正律师事务所律师。上诉人常得元因与被上诉人冯生忠买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市横山区人民法院（2018）陕0803民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人常得元的上诉请求：1、依法撤销陕西省榆林市横山区人民法院（2018）陕0803民初1069号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：关于双方当事人房屋买卖合同纠纷一案，榆林中院作出（2017）陕08民初276号民事判决书，认定常得元已经向冯生忠交纳房屋转让价款840万元，同时还支付了办理房屋产权证书的税费共计91万元，但冯生忠未按约定将房屋交付给常得元，构成违约，判决双方签订的合同有效，继续履行，在三十日内冯生忠应将涉案房屋交于常得元。冯生忠不服该判决上诉，陕西高院作出驳回上诉，维持原判的民事判决。因此，本案一审法院无视生效判决，程序违法，判决错误。被上诉人冯生忠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。常得元支付剩余房款的条件已成就，其未支付构成违约，应承担违约责任。原告冯生忠向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告偿付所欠原告购房款430万元；2、判令被告支付原告合同约定违约金379.6983万元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告冯生忠向横山县XX村XX小组购买了6.77亩土地，后其与其他股东一起集资委托建新房地产公司在该土地上修建商住楼，名为横山华新商住楼。建新房地产公司与横山县第二建筑工程公司签订协议，由横山县第二建筑工程队对该商住楼进行施工建设。双方约定的施工日期为2010年5月20日，竣工日期为2012年8月20日。横山县建设局发放的建设施工许可证载明的合同开工日期为2010年5月20日，合同竣工日期为2012年3月1日。2011年10月1日原告冯生忠与被告常得元签订《房屋转让协议》，将原告名下华新商住楼南北一至三层转让给被告，协议载明：一、四至范围：门面从楼南角起，向北16.8米，东西深北面24.4米，向南3.2米，东西深31.5米，在向南10.9米，东西东深18米，在向南3米，深18米，总面积一层为475.43平米，共三层总计面积1426.29平米。（其中让20平米，计价面积为1406.29平米）二、每平米价格：9000元，总计12656610元。三、付款方式：签合同前，首付100万元，2011年10月20日已付款200万元，2012年1月20日付款465.6610万元，剩余500万元于交房、交房产证时一次性付清。四、房产证由建新房地产统一办理，办在谁名下费用由谁承担。五、修建按建新房地产华新商住楼图纸和承包修建房合同为准，整栋楼的公共设施如（上下水、电、通风、消防）乙方不得干扰，共同使用。六、交房按建新房地产完工时，各部门验收后甲方交于乙方。七、此合同如有一方违约，违约方付对方的房价30%的违约金。《房屋转让协议》签订后，原告冯生忠与被告常得元到建新房地产公司办理了权属名称变更登记，并于2012年6月份通过建新房地产公司将涉案房屋交付给被告常得元，此后被告常得元为涉案期房的权利人直接参与建新房地产公司的新华商住楼的测绘、办证等相关事宜。期间被告常得元将涉案房屋其中300平方米，以其子常某乙名义与建新房地产公司签订商品房买卖合同，2013年3月份常某乙作为预抵押登记义务人向兴业银行股份有限公司榆林分行贷款297万元。2013年6月份被告常得元将涉案期房做了隔墙、卷闸、招租广告，实际接管了涉案房屋。2012年11月份相关部门对华新商住楼进行了土地测绘，测绘报告书中登记的涉案房屋的所有权人为常得元，一层面积498.714平方米，二层面积498.355平方米，三层面积503.28平方米，合计面积1500.349平方米。2013年9月份相关部门对华新商住楼初步验收合格。合同签订后截止目前被告常得元共向原告支付房款840万元，其中2013年9月份后被告常得元又向原告支付房款70万元，截止目前剩余未付房款425.6610万元。被告常得元于2013年4月25日和5月4日两次共计缴纳办理房产证各种费用91万元。后双方当事人发生争执。另2017年10月10日榆林市中级人民法院作出（2017）陕08民初276号民事判决书，判决主文为：“一、原告常得元与被告冯生忠于2011年10月1日签订的《房屋转让协议》有效，双方应继续履行；二、本判决生效后三十日内，由被告冯生忠将涉案房屋交于原告常得元；三、本判决生效后三十日，由被告冯生忠向原告常得元支付违约金379.6983万元；四、驳回原告常得元的其他诉讼请求”。榆林市中级人民法院作出上述判决后，冯生忠不服该判决向陕西省高级人民法院上诉。陕西省高级人民法院于2018年4月19日作出（2017）陕民终1243号判决，驳回上诉，维持原判。现榆林市中级人民法院作出的（2017）陕08民初276号民事判决书已生效，常得元已申请强制执行，冯生忠就两级法院的判决向最高人民法院（第六巡回法庭）申请再审。一审法院审理认为，原告冯生忠与被告常得元于2011年10月1日签订的《房屋转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。双方当事人签订的《房屋转让协议》应为双务合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该《房屋转让协议》没有明确约定支付剩余尾款和交付房屋、房产证的具体时间。《房屋转让协议》第六条约定：“交房按照建新房地产完工时，各部门验收后交于乙方。”应为大概履行时间。现陕西省榆林市中级人民法院（2017）陕08民初276号民事判决书和陕西省高级人民法（2017）陕民终1243号民事判决书确认交房的日期是2012年8月20日起的90日内，据此，履行交房付款的时间确定，条件成熟。双方当事人签订的《房屋转让协议》第三条约定：“…….剩余500万元整于交房和交房产证时一次性付清。”应为交房、付款的履行时间节点，没有明确约定先后履行顺序，应为同时履行。故原告冯生忠应予2012年8月2日起90日内向被告常得元交房，被告常得元应予2012年8月2日起90日内向原告冯生忠支付剩余的房款。被告常得元至今还欠原告冯生忠425.6610万元房款没有付清，故原告诉讼请求被告支付剩余房款条件成就，于法有据，应予支持。被告辩称支付剩余房款的条件未成就，原告诉请被告支付剩余房屋买受价款的诉讼请求不能成立，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告请求被告承担违约责任的问题，根据双方当事人签订的《房屋转让协议》第七条：“此合同有一方违约，违约方付对方的房价30%的违约金”约定，被告常得元至今还欠原告冯生忠425.6610万元房款没有付清，构成了违约，给原告造成了一定的经济损失，应承担违约责任，故原告诉请被告常得元支付379.6983万元的违约金与法有据，应予支持。被告辩称原告诉请被告承担违约责任之诉请，没有事实和法律依据，依法应予驳回，存在事实审查认定和法律适用理解上片面性，故本院不予支持。关于办理房产证的问题，经审理查明，房产证已预告登记变更为被告常得元和常得元之子常某乙，由建新房地产公司统一办理，房产证办好后将直接交付于被告，税费由被告常得元负担。综上，原告的诉讼请求与法有据应予支持。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1、原告冯生忠与被告常得元于2011年10月1日签订的《房屋转让协议》有效；2、由被告常得元于本判决生效后十五日内支付原告冯生忠剩余房款425.6610万元；3、由被告常得元于本判决生效后十五日内支付原告冯生忠违约金379.6983万元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68175元，由被告常得元负担。本院二审期间，上诉人常得元向法庭提供了两组证据：第一组证据：执行谈话笔录四份，证明目的：1、上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，榆林市中级人民法院作出的（2017）陕08民初276号民事判决书生效后，上诉人申请强制执行，在榆林市中级人民法院强制执行阶段，依然有冯生兴出面阻挡交付涉案房屋。2、涉案房屋经榆林市中级人民法院强制执行，于2018年8月23日才以现状交付上诉人占有，但截至目前水电、天然气等未接通。3、一审认定涉案房屋已经交付且判决上诉人向被上诉人支付剩余房屋买受价款，认定事实严重错误。第二组证据：（2018）最高法民申3804号民事裁定书一份，证明目的：1、（2017）陕08民初276号民事判决书经陕西省高级人民法院维持后，被上诉人向最高人民法院申请再审被驳回。2、根据最高人民法院民事裁定书认定的事实和裁决内容，被上诉人并未将涉案房屋交付给上诉人，构成违约。3、一审判决认定事实有误、证据采信失当、适用法律错误。在最高法的裁定书中关于涉案房产证办理的义务转移给建新房地产公司没有进行认定，依然是被上诉人的义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人冯生忠对第一组证据的证明目的不予认可，认为冯生兴的谈话中第二页的第四行来说，房子已经交付，冯生兴作为合伙人之一，上诉人在没有将房款交付后，以这种方式让上诉人交付剩余购房款是可以理解的。2018年8月24日发生在的谈话笔录第二页表明房屋已经交付，只是没有将购房款全部交付，冯生兴以这种方式要求上诉人支付剩余款项。2018年9月4日谈话笔录，内容不真实，2012年6月交付后，常得元安装卷闸门、对外招租，其以实际控制并使用该房屋。对第二组证据的证明目的不予认可，裁定书没有明确说明被上诉人有义务办理房产证，房产证由建新房地产统一办理，办在谁名下，费用由谁承担，本案查明费用由上诉人支付。房产证具体办理在上诉人和上诉人之子名下。本院认定如下：上诉人常得元提供的两组证据与（2017）陕08民初276号民事判决书、（2017）陕民终1243号民事判决书相互印证，对证据中能够证明被上诉人冯生忠向上诉人常得元未履行交房义务的证明目的本院予以采信。二审法院经审理查明的事实：最高人民法院第六巡回法庭于2018年12月27日作出（2018）最高法民申3804号民事裁定书，该裁定书查明：1、2015年冯生忠等人曾因交房问题与施工队发生争执，后经协调，冯生忠等人又付了部分工程款，横山县第二建筑工程公司才同意将华新商住楼交给冯生忠等人，至此相关建设的临时设施才搬走。现华新商住楼尚欠工程款200万元，仅经过初验，尚未正式验收，也未办理房产证。2、冯生忠曾指认过涉案房屋为常得元所有，且常得元的名字亦载入建新公司户主花名册中。3、常得元和冯生忠等人于2013年签订了租赁华新商住楼的租凭合同，并缴纳了10万元押金。后常得元对华新商住楼统一安装了卷闸门，支付了费用，并张贴出租广告，但之后并未转租。常得元就双方租赁合同向陕西省榆林市横山县人民法院起诉，该院作出（2014）横民初字第00791号民事判决，判决租赁合同因公证部门不予公证导致合同所附条件无法成就，故租赁合同尚未生效，双方都没有履行合同的义务。常得元诉请冯生忠等人返还十万元租金、赔偿安装卷闸门、广告的费用该院不予支持，该判决已生效。4、陕西省榆林市中级人民法院对涉案房屋进行执行时，受到冯生兴的阻挡。冯生兴以常得元没有交付2013年至2015年房租及支付全部房款为由进行阻挡。5、涉案房屋执行交付后，于2018年10月铺了地板、装了隔门、做了广告。现仍未通水、通电、通暖。6、华新商住楼部分已通水、通电、通暖，并于2015年后陆续有商户入驻。冯生忠等人以常得元没有缴纳2013年至2015年房租及支付全部购房款为由不给常得元通水、通电、通暖。裁定结果：驳回冯生忠的再审申请。关于涉案房屋土地的来源、开发情况及双方当事人签订的《房屋买卖协议》、支付的房款和办理房产证费用的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认；一审法院另查明的事实，与生效的法律文书一致。本院认为，上诉人常得元与被上诉人冯生忠签订的《房屋买卖协议》合法有效，应受法律保护。该协议第三条约定：“付款方式：签合同前，首付100万元，2011年10月20人已付款200万元，2012年1月20日付款465.6610万元，剩余500万元于交房、交房产证时一次性付清”。本案中，冯生忠于2018年4月9日向一审法院起诉，主张其已向常得元交付房屋，按照上述协议第三条的约定，提出常得元应向其支付剩余工程款并支付违约金的请求，经查，常得元于2017年5月起诉冯生忠房屋买卖合同纠纷一案中，本院作出冯生忠向常得元交付房屋并承担违约责任的民事判决后，陕西省高级人民法院维持了该判决，现最高人民法院作出（2018）最高法民申3804号民事裁定书，该裁定书认定冯生忠所提交的证据不能证实其已向常得元交付了涉案房屋，已构成违约，陕西省高级人民法院判决冯生忠按照《房屋转让协议》第七条的约定支付违约金并无不当，裁定驳回了冯生忠的再审申请。据此，依据上述发生法律效力的裁判文书所确认的事实，在作出判决前，冯生忠在一、二审所提供的证据不足以证明其事实主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应当承担举证不能的法律后果，故冯生忠的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人常得元的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销陕西省榆林市横山区人民法院（2018）陕0803民初1069号民事判决；二、驳回被上诉人冯生忠的诉讼请求。一审案件受理费68175元，二审案件受理费68175元，共计136350元，由被上诉人冯生忠负担。本判决为终审判决。审判长 闫 虹审判员 王仲民审判员 曹小蕊二〇一九年八月二十六日书记员 李元元