广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4731号原告：佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××338。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：李绮婷，女，该公司员工（代理权限至2019年7月3日止）。委托诉讼代理人：黄钻芳，女，该公司员工（代理权限至2019年8月15日止）。委托诉讼代理人：张韬略，男，该公司员工（代理权限从2019年8月15日起）。委托诉讼代理人：何嘉欣，女，该公司员工。被告：陈杏煜，男，1982年12月24日出生，汉族，住广东省罗定市××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××810。原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司与被告陈杏煜租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年7月8日、8月16日两次公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄钻芳、何嘉欣到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人张韬略、何嘉欣到庭参加了第二次庭审，被告陈杏煜到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2017年9月7日签订的《租赁合同书》；2.原告没收被告交纳的合同保证金15678元；3.被告立即向原告支付从2018年11月1日起至2019年2月28日止的租金合计12519.05元及相应的迟延履行利息（从2018年11月1日起，自每月11日至实际清偿之日，以每月实际缴纳的租金为本金按日息5‰计算，暂计至2019年2月28日为3984.46元）；4.被告立即向原告支付2018年9月10日起至2019年3月4日止的电费2250元；5.被告向原告支付从2019年3月1日起至办理变更工商住所登记实际之日止按3176.11元/月的标准计算的场地占用费；6.被告向原告支付涉讼租赁物的恢复原貌的费用，其中拆除阁楼、楼梯、间墙等工程预算编制费2000元，拆除工程款3800元，合共5800元；7.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年9月7日签订了《租赁合同书》，约定原告将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××出租给被告作经营使用，租赁物的建筑面积为60.76平方米，租赁期限从租赁物移交被告之日起，即2017年9月7日起至2020年12月7日止。根据《租赁合同书》第三条的约定，租赁物首年每月的租金总额为2880.83元，租金从2017年12月8日起每满一年在上一期的租金基础上递增5%，租金不包括物业管理费用，物业管理费用由被告自行承担，签订合同当日，被告应向原告交纳15678元作为被告履行合同的保证金。《租赁合同书》约定被告应在每月10日前向原告缴清当月租金，逾期交纳的，被告应自逾期之日起每日按月租金金额的5‰向原告支付滞纳金，逾期超过30天不缴交租金（含部分）的，则被告构成违约，原告有权解除合同，无偿收回租赁合同项下的租赁物以及被告在租赁物上增建或改建的建筑物及其附属物，并没收被告已交纳的合同保证金，同时要求被告付清所欠的租金及有关费用。被告与原告于2017年9月7日签订了《租赁物移交确认书》，确认原告依约按现状将上述租赁物移交被告使用。《租赁合同书》签订后，被告缴纳了2018年10月前的租金，但从2018年11月1日起开始拖欠租金，2018年11月1日至2019年2月28日拖欠的租金合计为12519.05元。因原告已为被告垫付了电费，原告有权向被告追偿。原告认为，被告逾期交租远远超过30日，已构成根本违约，损害了原告的合法权益，原告起诉请求法院支持其诉讼请求。被告陈杏煜辩称，被告对原告第1、2、3、4项诉讼请求无异议。不同意第5项诉讼请求，按合同约定的租金标准（3176.11元/月）计算场地占用费至2019年7月16日止。对第6项诉讼请求有异议，阁楼、楼梯、间墙等工程是上一手租户增设的工程项目，被告未对涉讼物业进行增设，与被告无关，被告无需支付这些费用予原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年9月7日，原告（甲方，出租方）与李德俭（乙方，原承租人）、被告（丙方，新承租方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2014年12月8日签订《租赁合同书》，该合同约定甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，租期从2014年12月8日起至2020年12月7日止，每月租金2613元；甲乙丙三方同意原合同中的承租主体从2017年9月7日起由乙方变更为丙方，由丙方继续履行原合同；甲丙双方就租赁物具体的租赁事宜重新签订《租赁合同书》；乙方于租赁期间产生的债权债务及其他纠纷，全部由乙方负责解决及承担相关责任，若造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方的全部损失。同日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将涉讼租赁物出租给被告经营使用，商铺有房产证，建筑面积60.76平方米；租赁物首年每月租金总额为2880.83元，租金从2017年12月8日起每满一年在上一期租金基础上递增5%；乙方于每月10日前向甲方缴清当月租金，逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收缴逾期缴纳部分的迟延履行违约金，乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，乙方必须付清尚欠的租金及其有关费用；自双方签订本合同之日起当日内，乙方应向甲方交纳15678元作为乙方履行本合同的保证金;乙方应当按照租赁物现行的用途使用租赁物，若乙方需要新建、增建、改建或装修原有建筑物的，必须征得甲方的书面同意并符合建设部门的相关要求；乙方在租赁期间自行承担因经营而产生的水电费。2017年9月28日，原告出具收据确认收到被告支付的涉讼租赁物保证金15678元。2019年3月6日，原告提起本案诉讼。本院于2019年5月27日向被告送达应诉材料。诉讼中，被告对原告请求没收已支付的保证金15678元、支付从2018年11月1日起至2019年7月16日止的租金及分别以每月实际缴纳的租金为本金从每月11日起至实际清偿之日止按日息5‰计算的利息及支付2018年9月10日至2019年3月4日期间的电费2250元没有异议。另查明，原、被告于2019年7月16日签订《租赁物移交确认书》，确认：甲乙双方办理上述租赁商铺的交接手续；涉讼租赁物有增建夹层、间断门。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《租赁合同书》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。被告逾期支付2018年11月后的租金超过30天已构成违约，按合同约定原告依法享有合同解除权，现原告起诉解除与被告于2017年9月7日签订的《租赁合同书》，故合同于被告收到应诉材料之日（即2019年5月27日）起解除。涉讼合同因被告违约解除，且被告对原告请求没收保证金15678元无异议，本院予以确认。关于原告主张的租金及占有使用费问题。原、被告已于2019年7月16日对涉讼租赁物进行交接，且被告在庭审中确认欠原告2018年11月1日至2019年7月16日期间的租金及占有使用费，本院经查核，予以确认，被告应支付2018年11月1日至2019年5月27日期间的租金21520.47元（3024.87元×2个月＋3176.11元×4个月＋3176.11元÷31天×27天）、2019年5月28日至2019年7月16日期间的占有使用费5225.21元（3176.11元＋3176.11元÷31天×20天）予原告。原告请求计算涉讼租赁物占有使用费至被告办理变更工商住所登记之日止，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金的利息问题。原告请求的逾期支付租金的利息实际是逾期支付租金及占有使用费的违约金，被告未按合同约定期限支付上述租金及占有使用费，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然合同约定，被告如逾期给付租金，需按每日5‰的标准支付迟延履行违约金予原告，但该约定的违约金标准过高，本院酌定逾期支付租金及占有使用费按日万分之五的标准计算违约金。故被告应以3024.87元为本金从2018年11-12月各月11日起、以3176.11元为本金从2019年1-6月各月11日起、以1639.28元为本金从2019年7月11日起，均按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。关于原告主张的电费问题。《租赁合同书》约定电费由被告自行承担，现原告已垫付2018年9月10日至2019年3月4日期间涉讼租赁物的电费，被告亦表示对原告请求的上述期间电费2250元无异议，本院予以确认。关于原告主张涉讼租赁物恢复原状的费用问题。当事人对自己的诉讼主张应举出相应的证据予以证实。现原告以被告未经原告同意擅自改建、装修租赁物为由主张被告支付拆除阁楼、楼梯、间墙等工程预算编制费用2000元及拆除工程款3800元，但未能举证证实涉讼租赁物的阁楼、楼梯、间墙为被告所建，且未经原告同意，故对原告请求涉讼租赁物恢复原状的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百六七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司与被告陈杏煜于2017年9月7日签订的《租赁合同书》于2019年5月27日解除；二、被告陈杏煜已支付的保证金15678元归原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司所有；三、被告陈杏煜在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月1日至2019年5月27日期间的租金21520.47元予原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司；四、被告陈杏煜在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年5月28日至2019年7月16日期间的占有使用费5225.21元予原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司；五、被告陈杏煜在本判决发生法律效力之日起十日内支付以3024.87元为本金从2018年11-12月各月11日起、以3176.11元为本金从2019年1-6月各月11日起、以1639.28元为本金从2019年7月11日起，各至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司；六、被告陈杏煜在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月10日至2019年3月4日期间的电费2250元予原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司；七、驳回原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3317.57元（原告已预交），由原告负担232元，被告负担3085.57元。被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费3085.57元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  梁润芬二〇一九年八月三十日书 记 员  刘冬花