福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初1471号 原告：名居物业管理（福建）有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道中兴路********,统一社会信用代码91350302062255543B。 法定代表人：杨国胜，总经理。 委托诉讼代理人：郭少文（系公司员工），男，1992年3月4日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告：刘励阳，男，1973年7月11日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市涵江区，经常居住地福建省莆田市涵江区。 原告名居物业管理（福建）有限公司(下简称名居物业公司)与被告刘励阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2019年4月30日作出(2019)闽0303民初1471号民事裁定，本案中止诉讼。现中止诉讼原因消除，恢复诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名居物业公司的委托诉讼代理人郭少文与被告刘励阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名居物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令刘励阳支付给名居物业公司物业服务费3511.1元及该款自起诉之日起至还清物业服务费之日止按日千分之三计算的利息;2.判令刘励阳支付给名居物业公司滞纳金（违约金）2527.6元；3.本案诉讼费用由刘励阳承担。事实和理由：刘励阳系莆田市涵江区塘北路华侨新城二期9号楼1601室房产的业主，该房产建筑面积为137.69平方米。2017年9月28日，莆田市恒润房地产开发有限公司与名居物业公司签订一份《世纪名苑8－13号楼（华侨新城二期）前期物业服务合同》(下简称《前期物业服务合同》)，将包括刘励阳在内的总建筑面积为85573.06万平方米的房产物业委托名居物业公司实行物业管理。合同约定：物业服务费按建筑面积计算，住宅每月1.5元/平方米，商业每月2元/平方米，业主交纳物业费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费用按建筑面积由业主另行交纳。业主应于每半年首月10日前付清本期的物业服务费，逾期付款的需按逾期款项总额的日千分之三支付滞纳金（违约金）。合同生效后，名居物业公司一直履行合同义务，认真完成物业管理工作。但是，刘励阳作为业主拒不按约定支付物业服务费等，截止2019年2月28日，刘励阳拖欠名居物业公司物业服务费计3511.1元，其行为已构成违约，侵害了名居物业公司的合法权益，故提出上述诉讼请求。 刘励阳辩称：1.物业公司的选任未经任何投标程序，直接由开发商独立选聘，违反法律强制性规定，且名居物业公司与莆田市恒润房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未经备案，该合同无效，故名居物业公司根据该合同主张物业服务费没有依据。2.即使《前期物业服务合同》有效，但名居物业公司未依合同约定履行义务，刘励阳有权拒付服务费，理由：(1)许多业主违章建筑，擅自改变房屋构造，名居物业公司未履行职责予以阻止；(2)监控损坏未更换或修理，保安在上班时间睡觉，导致未能及时发现或通过监控追踪查询发生业主财物丢失事情；(3)消防设施长达一年多未检修，该设施也被部分业主用鞋柜遮挡，物业管理人员未予制止，严重危及小区业主财产和生命安全；(4)电梯检验期满及存在安全隐患没有排查，无视业主的生命安全；(5)通道、楼道等公共地方被有些业主占用未制止，垃圾没有及时清理；(6)小区内绿化未进行养护，导致许多植物死亡；(7)名居物业公司未对规划上属于该住宅小区的停车位及小区外围尽到管理义务，小区内不让业主停车，损害了业主的合法权益。综上，名居物业公司不履行合同约定的义务，其行为违反了合同约定，损害了业主的合法权益；同时名居物业公司的行为也违反了法律规定，使合同目的无法实现，刘励阳有权拒交物业服务费，应驳回名居物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2017年9月28日，莆田市恒润房地产开发有限公司与名居物业公司签订了《前期物业服务合同》，将包括刘励阳在内总建筑面积为85573.06万平方米的房地产物业委托名居物业公司实行物业管理服务。合同约定：物业服务期限为三年，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止。物业服务的主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理，维护本物业管理区域内的公共秩序并协助安全防范工作，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。物业服务费按建筑面积计算，住宅每月1.5元/平方米，商业每月2元/平方米，业主应于每半年首月10日前付清本期的物业服务费；业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠金额的日千分之三支付滞纳金；该合同还对名居物业公司的权利义务等内容作出约定。合同签订后，名居物业公司进驻该小区从事物业服务管理工作。刘励阳系莆田市涵江区塘北路华侨新城二期9号楼1601室房产的业主，该房产建筑面积为137.69平方米，属名居物业公司的物业服务范围，刘励阳也接受名居物业公司的服务，刘励阳应向名居物业公司缴纳自2017年10月1日起至2019年2月28日止计17个月的物业费3042.95元(名居物业公司在诉讼期间同意按每月1.3元/平方米收费×137.69平方米×17个月）。由于刘励阳拒绝交纳物业费，名居物业公司认为刘励阳的行为构成违约，侵犯其合法权益，故提出上述诉讼请求。 另查明，涉案小区在名居物业公司服务期间，存在小区内楼道、通道等公共区域垃圾未及时清理；监控设备损坏未及时修理或更换；保安在上班期间睡觉；消防设施未检修，且被其他业主堵住未能正常使用，物业未予及时处理；电梯于2017年10月检验期满，逾期未定期检验，经排查，电梯部分零部件损坏，存在安全隐患，名居物业公司于2017年10月13日接到整改通知后未及时作出处理，导致于2017年12月6日被莆田市质量技术监督局直属二分局责令暂停使用；公共场所被部分业主违规占用，名居物业公司未予制止；停车位、绿化带无人管理等现象。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。莆田市恒润房地产开发有限公司与名居物业公司于2017年9月28日签订《前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。莆田市恒润房地产开发有限公司将包括刘励阳在内的总建筑面积为85573.06万平方米的房地产物业委托名居物业公司实行物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，涉案《前期物业服务合同》对名居物业公司和刘励阳均具有法律约束力，双方均应按该合同的约定履行相应的义务。名居物业公司已经为该小区提供物业服务，刘励阳也接受该服务，刘励阳作为该小区业主应支付给名居物业公司的物业服务相关费用。根据刘励阳提供在案的证据虽然可证实名居物业公司提供的物业服务存在不足和瑕疵，但未构成根本违约，刘励阳拒付物业服务费，于法无据，不予采纳。名居物业公司要求刘励阳支付物业服务费，于法有据，予以支持。由于名居物业公司在诉讼期间同意按每月1.3元/平方米收取物业服务费费，故名居物业公司请求刘励阳支付物业服务费3511.1元调整为3042.95元。由于名居物业公司提供的物业服务存在不足和瑕疵的过错责任，故名居物业公司诉求刘励阳支付滞纳金及利息的依据不足。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、刘励阳应在本判决生效后五日内支付给名居物业管理（福建）有限公司自2017年10月1日起至2019年2月28日止的物业服务费3042.95元； 二、驳回名居物业管理（福建）有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由名居物业管理（福建）有限公司负担13元，由刘励阳负担12元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  薛建明 二〇一九年八月三十日 书记员  陈丽钦 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 -2-