文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初15756号原告:重庆贴心物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**，统一社会信用代码:91500103790735449U。法定代表人:程小玲，该公司经理。委托诉讼代理人：李婷，重庆百君律师事务所律师。被告:周长林，男，1975年11月6日出生，汉族，住江西省鹰潭市高新开发区白鹿镇。委托诉讼代理人：涂慧茗，重庆军航律师事务所律师。原告重庆贴心物业管理有限公司（以下简称贴心物业公司）与被告周长林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告贴心物业公司的委托诉讼代理人李婷，被告周长林的委托诉讼代理人涂慧茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2012年12月19日至2016年12月31日期间的物业服务费142825.78元，违约金133497.78元，大修分摊费用4207元，以上共计280530.56元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定原告提供服务的期限为2012年12月19日起至2022年12月18日止，写字楼收费标准为15元/月·平方米，业主按月交纳，业主未能按照合同约定如数交纳物业服务费的，应按照每日万分之三十向原告支付违约金。被告于2019年2月9日在淘宝网上拍得重庆市渝中区邹容路131号房屋，《竞买公告》第一条明确告知竞买人，上述房屋有欠费情况，且第六条第5款明确“标的物所涉及的欠费均由买受人承担”。原告在得知被告拍得该套房屋后，通知被告该套房屋的欠费金额，希望被告按照《竞买公告》之约定结清欠款。但经原告多次催告，被告均不愿意履行结清义务。原告为维护自身权益，特向法院起诉，望判如所请。被告周长林辩称，被告系善意取得该房屋，被告不是该物业费欠付的主体。原告不应向被告主张该欠费，理由如下：第一，竞买公告系格式性邀约，原告主张的理由及第六条特别说明第五款的内容系格式条款，且就该格式条款提供格式条款的一方未作出任何解释和说明，而相反第一条拍卖标的的第二款用红色小字号进行标注，根据重庆助拍信息技术有限公司向物业工作人员调查了解到截止2018年10月17日欠费情况不详，具体情况请意向买受人自行了解并依据相关法律规定处理。显然该红色小号标注内容更能体现该竞买邀约的真实意思表示。第二，被告认为第一条拍卖标的的第二段用红色字体标注明确，欠费情况依据相关法律规定处理。因此，依照中华人民共和国合同法及重庆市物业管理条例第42条规定，应该由开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司与实际使用人周龙承担支付物业费的义务。第三、从法律关系上看，物业管理费未发生债权债务的转移，因此原告主张的理由标的物所欠费均由买受人自行承担不具有任何法律效力。首先，标的物所涉及的欠费及物管费是基于原告与前期业主重庆鑫隆达房地产开发有限公司发生的物业合同纠纷而产生的债权债务关系。依照合同法第84条规定，本案案涉房屋由被告购买，即使被告承继了涉案房屋的欠款，原告作为债权人并未同意支付该物管费的义务由重庆鑫隆达房地产开发有限公司转移给被告。且物管费属于个人债务不属于被告承继的债务。因此，物管费的缴纳义务仍应当由重庆鑫隆达房地产开发有限公司承担。第四、被告于2019年2月9日善意取得该房屋，且被告在取得该房屋过程中拍卖公司及执行法院均未向被告告知涉案房屋欠付2012年至2016年期间的物业费，且该期间物业费明显在被告竞拍之前可以准确确认的，但在拍卖公司重庆助拍信息技术有限公司向原告工作人员调查时却不予告知。被告有合理理由怀疑原告故意隐瞒事实真相并通过不合法的方式侵犯被告的合法权益。第五、原告举示的物业服务合同的签订主体不符合法律法规的规定，合同甲方不适格，合同无效。即使合同有效，依照该合同第八条的约定，以及重庆市物业管理条例第四十二条，该约定及条款规定了缴纳物业服务费的条件，而被告通过法院拍卖执行于2019年3月25日取得房产证，于2019年6月通过法院执行才交付入住。原告请求被告支付2012年至2016年期间的物管费明显不符合该合同约定。且被告通过拍卖方式从开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司购买，在此之前涉案房屋开发建设单位未出售，依照该条款约定该物业服务费应该由开发建设单位全额缴纳。大修基金属于原业主重庆鑫隆达房地产开发有限公司的债务，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2012年12月19日，原告贴心物业公司（乙方）与重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，约定原告为涉案房屋所在的重庆世界贸易中心大厦提供物业服务，合同期限为2012年12月19日起至2022年12月18日止。合同约定：业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。2019年2月9日，被告周长林通过参与网络司法拍卖方式竞价取得重庆鑫隆达房地产开发有限公司所有的位于重庆市渝中区邹容路131号房屋，并于同年3月25日取得产权登记。涉案房屋《拍卖公告》第一条第二款以红色字体标注：“根据重庆助拍信息技术有限公司向物业工作人员调查了解到，截止2018年10月17日，欠费情况不详，具体情况请意向买受人自行了解，并依据相关法律规定处理。”第六条第5项记载，“标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担。标的物移交时可能所涉及的相关费用及相关安全责任均由买受人自行承担。”2019年5月7日，原告贴心物业公司向本院起诉要求被告周长林支付涉案房屋所欠物业服务费用，包括2012年12月19日至2016年12月31日期间的物业服务费及2014年至2018年期间的大修分摊费用等。本院认为，本案的争议焦点在于被告周长林通过网络司法拍卖方式取得涉案房屋产权成为业主后，是否应当负担取得产权之前的物业服务费用。首先，被告周长林并非讼争物业服务费用的法定义务人，原告依法不应向其主张。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，涉案房屋在讼争物业服务费用期间尚未出售，按上述法律规定及物业服务合同的约定，相关物业服务费用应由建设单位交纳。该期间内被告周长林并非涉案房屋的业主或实际使用人，即被告周长林并非法定的义务人，原告向其主张讼争物业服务费用欠缺法律依据。其次，原告举示的《拍卖公告》等证据并不能证明讼争物业服务费用应当由被告周长林受让承担。原告所依据的《拍卖公告》第六条第5项只是一般规定，并未明确具体欠费项目的承担。而第一条第二款系关于物业服务费及相关费用的特别规定，且以描红的方式特别提醒。在同一法律文本中，应当优先适用特别规定。即《拍卖公告》并未明确本案的物业费用由被告承担，而是应当依据“相关法律规定处理”。原告作为涉案房屋拍卖的案外人，未依法向法定义务人主张讼争物业服务费用，依《拍卖公告》向被告主张亦缺乏合理依据。故原告的诉讼请求，并无法律规定或者当事人约定的依据，本院依法不予支持。对于上述期间内产生的物业费及大修分摊费用，原告可另行主张。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆贴心物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案件受理费减半收取计2754元，由原告重庆贴心物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 许坤霖二〇一九年八月十二日法官助理 张再举书 记 员 李霜霜