宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0106民初7143号原告:宁夏汇融物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区法定代表人：孟中国，系公司经理。委托诉讼代理人：张莉，女，该公司员工。被告：费政，男，1971年5月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：谢纪梅（系被告费政妻子），女，1970年3月27日出生，汉族，公司职员，住宁夏回族自治区金凤区原告宁夏汇融物业服务有限公司（以下简称汇融物业公司）与被告费政物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇融物业公司的委托诉讼代理人张莉，被告费政的委托诉讼代理人谢纪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇融物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费11447元,电梯费0元,小计11447元;违约金352元,合计11799元(以上费用周期为2017年1月1日至2019年5月30日止)；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年10月原告与宁夏荣昌众汇房地产开发有限公司签订《前期服务合同》,合同约定由原告为荣昌众汇房地产开发有限公司开发的“艾依公馆”小区提供物业服务。根据合同约定表明,原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系艾依公馆小区9号楼1单元业主,该房屋建筑面积246.71平方米。原告依据《物业服务合同》为被告提供物业服务。合同服务期间,被告未能依约向原告缴纳物业管理费,截止2019年5月30日,被告尚拖欠29个月(自2017年1月至2019年5月)的物业服务费共计11447元,虽经原告多次催要,至今无果。综上所述,被告拖欠交付物业管理服务费的行为构成违约,已严重地损害了原告经济利益,为了维护原告的合法权益,根据《民事诉讼法》第108条之规定,特向贵院提起民事诉讼,请求人民法院在查清案件事实后,依据判决支持原告的诉讼请求。被告费政辩称，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”主要原因在于：由于房屋建筑质量问题门窗脱落，导致人身伤害事故，物业推卸责任，并未对其伤害给予补偿且态度恶劣。其次由于原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、《物业服务协议》内写明原告宁夏汇融物业服务有限公司为物业服务二级资质标准，根据《宁夏回族自治区普通住宅小区物业服务等级标准》所规定引述：1、采取多种形式开展回访工作，回访率75%以上；每半年进行一次满意度抽样测评，满意率80%以上，并对薄弱环节进行整改。原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、最后法院讼诉。2、公开物业服务项目和内容、物业服务收费标准，公示服务、监督联系电话。物业管理人员60％持有物业管理上岗证，特种作业人员100％持有政府专业管理部门颁发的证书。所有员工统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。2019年之前，原告从未公开以上内容并且管理人员和作业人员均不符合以上要求。3、共用设施设备维修养护，小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。小区庭院灯、楼道灯、喷泉灯、车库灯完好率不低于95%，并按规定时间开关。原告管理的小区道路损坏长时间不修理，车库道路坑坑洼洼，庭院灯、楼道灯暗淡无光、部分坏件等无人修理，道路无法看清，喷泉基本没有使用过。4、协助维护公共秩序小区主出入口24小时值班;每天对重点区域抽查巡查；配有安全监控设施的，实施24小时监控，摄录像资料至少保留一周。原告维护的小区安保问题多发，丢失摩托车，小偷入区，小区监控摄像头形同虚设，无录像、无监控能力，无法查验录像。5、保洁服务，根据小区情况合理布设垃圾桶、果壳箱；垃圾袋装化，按楼栋口、楼层收集垃圾，每日清运1次，保持垃圾桶清洁、无异味。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、公共楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每2日擦洗1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次，及时清除道路积水、积雪。景观水面、水道无明显漂浮物。而原告对小区清运垃圾管理不善，经常垃圾成堆，乱堆杂物，影响生活，清洁频度不够。6、绿化养护管理，专业人员实施绿化养护管理。草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持良好观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。园林建筑和辅助设施完好、整洁。但是原告对绿化维护杂乱、花池倒落，无监管，无维护，部分区域绿化失效。7、根据业主临时公约第三章第十八条乱贴、乱挂、设立广告牌等，原告对小区内电梯间、宣传栏、小区门口、墙面多处挂接广告，收取费用，所收取的费用所得从未公开费用使用情况。8、小区内的喷泉水池，基本未注水使用，花池旁边的喷泉水池从未使用。9、开发商管理层在小区内可以整晚停车，并且妨碍正常行人行车路线。10、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。11、电梯内木板保护，但是木板已经破烂，而且灯光暗淡，顶灯护罩损坏，地面肮脏。12、排污管道损坏，无人修理导致排污管道污水渗入业务家中，墙面起皮臭味难闻。二、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《前期物业服务合同》、物业服务协议、入住通知单、催缴通知单照片、银川市(前期)物业服务合同备案登记表、照片,能够相互印证,本院予以采信;2、被告提交的照片（人身损害方面），与本案无关联性，本院不予采信；提交的照片（小区物业服务方面），本院采信真实性，对证明目的部分采信；3、被告申请证人张红出庭所作证言，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月28日，原告汇融物业公司与被告宁夏荣昌众汇房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定该小区开发商选聘原告为艾依公馆小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其的建筑面积交纳，物业服务费1.6元/平方米/月；物业服务费按季交纳，应在每季度5日前交费。合同期限自2016年5月28日起至2018年5月28日止。双方还对其他的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约为该小区提供了物业服务。2018年5月28日，原告汇融物业公司与被告宁夏荣昌众汇房地产开发有限公司又签订了一份《前期物业服务合同》，合同期限自2018年5月28日起至2020年5月28日止。以上合同均在银川市供热物业管理办公室进行过备案。被告费政系银川市金凤区艾依公馆小区的业主，房屋建筑面积246.71平方米。自2017年1月1日至2019年5月30日期间被告拖欠物业服务费11447元未付，经原告催缴未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住在该小区的业主具有约束力。物业管理企业提供物业管理服务后，有权依据法律或者合同的规定获取物业服务费。被告费政为涉案房屋业主，原告在此期间为该小区提供物业管理服务，被告应按合同约定向原告交纳相应的物业费。对于原告主张物业服务费11447元的诉讼请求，因被告提交的证据照片，可以证实原告在提供物业服务中存在瑕疵，故本院酌情扣减10%，支持10302.3元。对于原告主张违约金的诉讼请求，因被告对原告所提供的物业服务存有争议，并非无故迟延交纳，故对此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的因房屋质量问题而引发的人身损害的抗辩主张属另一法律关系，不属本案调整范围，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：被告费政于本判决生效后十日内支付原告宁夏汇融物业服务有限公司2017年1月1日至2019年5月30日期间的物业服务费10302.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元（已减半收取），由被告费政负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮二〇一九年八月二十九日书记员 杨晓云