广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初3275号 原告（反诉被告）：广西南宁好来登商务酒店有限责任公司，住所地南宁市良庆区银海大道**第**及**第**,统一社会信用代码91450108559417237F。 法定代表人：黄敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：方奎，该公司员工。 委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西尚博汽车服务有限公司，住所地南宁市良庆区大沙，住所地南宁市良庆区大沙田开发区银海大道****南面第一间门面50100MA5L4E7C8Y。 法定代表人：黄尚柏，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐建光，该公司员工。 委托诉讼代理人：殷迪佳，广西胜展律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西南宁好来登商务酒店有限责任公司（以下简称好来登公司）诉被告（反诉原告）广西尚博汽车服务有限公司（以下简称尚博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月13日转入普通程序审理，于2019年1月18日第一次公开开庭审理，并于2019年5月6日第二次开庭审理。原告好来登公司及其委托诉讼代理人方奎、莫毅绪，被告尚博公司委托诉讼代理人殷迪佳、唐建光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 好来登公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租租金16250元、租金滞纳金1741元；2、判令被告向原告支付拖欠的水电费6418元。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付拖欠的房租租金及房屋占有使用费16250元、租金及房屋占有使用费滞纳金1741元。并且原告增加新的诉讼请求为：请求确认原被告双方之间的房屋租赁合同已于2018年10月17日解除。事实和理由：2017年4月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：（一）原告将南宁市良庆区大沙田开发区银海大道241号一楼南面第一间门面租给被告作为经营汽车维修使用；（二）租赁期限为：2017年5月25日起至2022年12月31日止；（三）租金为18800元/月（门面商铺租金6800元/月加后面停车场房屋租金12000元/月），门面商铺租金以6800元为基数按每年10％递增，后面停车场房屋租金以12000元为基数按每两年5％递增；（四）合同押金为56400元，签订合同后先交三个月租金和押金共112800元，以后租金按每个季度支付一次，按先交租金后使用的原则，应付的租金必须在应付的时间提前15天支付给原告；（五）被告的水电费由原告托收，按相关部门收费标准加收10％管理费，水电费在每月10号前交给原告；（六）被告超过三天不交租金视为违约，并按超期每天百分之三支付滞纳金，超过10天，原告有权单方解除合同收回出租房屋，不动产及所有附着物被告不得拆除，不退还押金，其他违约按此处理。自2018年5月起至被告搬离租赁场所的2018年11月3日，被告累计拖欠原告水电费共6418元；自2018年6月26日至2018年11月25日，被告应支付该期的租金为58440元，但直至2018年9月23日，被告实际支付的租金仅为30000元。对于被告的上述两笔欠费，原告已多次向被告催促，但被告均拒绝缴纳，为此，依法向被告发函通知解除租赁合同并要求被告于2018年10月20日前搬清存放于租赁房屋的所有物品。但至2018年11月3日，被告仍通过强行囤积物品等方式一直占用原告租赁场地。直到原告多次报警，被告才搬离租赁场所。被告毁约后拒不承担相关费用，已严重侵犯原告的合法权益，因此原告特提起诉讼，恳请判如所请。 尚博公司针对本诉辩称，一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》应确认为无效合同，根据最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，涉案的银海大道241号一楼南面第一间门面后面的停车场属于临时铁板房，无报建手续，原告故意隐瞒该租赁物尚未完全取得建设工程规划许可证的事实将租赁物出借于被告，从而导致涉案合同无效；二、原告主张被告应支付拖欠房租租金16250元，租金滞纳金1741元无事实与法律依据。因原告一直未能给租赁物办理建设工程规划许可证，原告便将违法建筑交给被告使用，从而给被告造成不利影响和损失，且原告怠于履行向被告出具已付款项发票的法定义务，被告为了及时止损，故停止向原告支付少量租金。另外，租金的截止时间应为2018年10月24日，被告尚欠租金仅为8450元，而非原告所说的2018年11月3日。因为在2018年10月24日，被告本欲搬离租赁房屋内属于自己的财产，但原告以私自更换门锁的形式阻扰被告搬离房屋，因此原告应对2018年10月24日后产生的租赁物损失承担全部责任。三、原告的证据无法证实被告实际使用的水费、电费金额。首先原告证据中的“朱龙森”身份无法核实，而且即使该微信号为朱龙森的，但其仅为被告公司的股东，不是被告的法定代表人也非公司员工，其单方确认不代表被告认可。其次原告提交的水电使用情况表是原告单方制作，没有水务公司、供电部门以及被告的确认，无法确认水电使用情况表的真实情况。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 尚博公司向本院提出反诉请求：一、确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令反诉被告向反诉原告退还押金56400元，水电管理费3200元；三、判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失134135.3元，营业损失32780元；四、判令反诉被告开具已付款项发票。诉讼过程，尚博公司自认第二项诉讼请求中的水电管理费应为485.1元。事实和理由：尚博公司与好来登公司在2017年4月27日签订《房屋租赁合同》，约定好来登公司将南宁市良庆区银海大道241号一楼南面第一间门面及后面停车场地房屋租给尚博公司用作汽车维修，租赁期自2017年5月25日起至2022年12月31日止，装修期为2017年5月5日至2017年5月25日，不计租金，租金从2017年5月26日起计算。租金计算标准为门面商铺租金6800元/月，后面停车场房屋租金12000元/月，合计每月租金为18800元/月。此外，合同第五条约定“乙方的水电费由甲方托收，水电费按相关部门收费标准加收10％管理费”；第六条约定“乙方在签订合同后向甲方支付押金人民币伍万陆仟肆佰元整（¥56400元）”。涉案合同签订后，经得好来登公司同意，尚博公司对租赁物进行装修，并支付了装修费134135.3元。尚博公司认为由于好来登公司将尚未完全取得建设工程规划许可证的租赁物出租给尚博公司，导致合同无效，好来登公司应对合同无效承担全部过错，并及时退还尚博公司已付的押金56400元，水电管理费3200元，并赔偿尚博公司实际装修损失134135.3元，以及经营损失32780元，另外好来登公司在收取尚博公司的租金、水电费等款项后有出具相应发票的法定义务。为维护尚博公司自身权益，特提起反诉请求，如判决所请。 好来登公司针对反诉辩称，一、《房屋租赁合同》第一条明确约定租赁场地位置是南宁市良庆区银海大道241号一楼南面第一间门面，该租赁场所已经依法取得房产证，原告有权向被告出租房屋，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。被告所用的停车场地、房屋均已取得相关土地使用权证、房产证，被告使用该停车场地和房屋理应缴纳租金；二、《房屋租赁合同》已经实际履行并由于被告的根本性违约而法定解除。按照合同约定被告应于2018年8月26日前向原告交纳租金58440元，虽经原告多次催促，被告于2018年9月1日、23日才交纳租金30000元，同时被告明确表示不再履行合同并要求原告将租赁房屋另行招租。另外自2018年4月至2018年11月3日被告搬离租赁房屋，被告拖欠水电费6478元。因此由于被告根本性违约，原告于2018年年10月17日14时43分通过手机短信向被告发送《解除合同通知函》，被告于2018年10月17日14时43分短信回复“提醒：你可以马上挂牌出租。”，因此《房屋租赁合同》已经于2018年10月17日14时43分解除；三、《房屋租赁合同》第十一条第一款关于被告违约导致合同解除不退还押金的约定，因此原告有权不退还被告56400元押金；四、《房屋租赁合同》第五条约定了被告的水电费按10％加收管理费，原告有权向被告收取水电管理费3200元；五、《房屋租赁合同》第七条约定和第九条约定，装修、改建的费用以及外墙装饰及招牌制作的费用均由被告自行承担。租赁期间，被告没有向原告提交涉及装修、改扩建的方案也没有征得原告签字同意，也没有向有关部门申报。再者被告所谓装修损失发票、收据不能证明被告对租赁物进行过装修和改扩建。被告将向中国建筑股份有限公司等客户销售商品、提供劳务后向客户取得的经营收益性收入32780元的证据作为“营业损失”，原告不认可；六、《房屋租赁合同》第七条第一款约定租金需缴纳的所有税金由乙方缴纳，根据《增值税暂行条例》第二条规定不动产租赁租赁服务税率为11％，被告应向原告支付租金需缴纳的税金34544.4元，但由于被告怠于承担上述义务，导致原告无法在收取被告租金后向税务机关申报纳税。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月27日，好来登公司（甲方）与尚博公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定好来登公司将南宁市良庆区大沙田开发区银海大道241号一楼南面第一间门面租给尚博公司作为经营汽车维修使用，租赁自2017年5月25日起至2022年12月31日止，2017年5月5日至5月25日为装修期，不计租金，租金从2017年5月26日起计算。合同第三条约定，前面门面商铺租金6800元/月，后面停车场房屋租金12000元/月，合计租金为18800元/月。门面商铺租金按每年10％递增，每次递增以6800元为基数递增，后面停车场房屋租金每贰年按5％递增一次，每次递增以12000元为基数递增；合同第四条约定，合同押金为56400元，签订合同后先交三个月租金和押金共112800元，租金按每个季度支付一次，按先交租金后使用的原则，以后按约定时间必须提前15天支付给甲方租金；合同第五条约定，乙方的水电费由甲方托收，按相关部门收费标准加收10％管理费，即在供水供电部门正常收费的情况下加收10％，水电费在每月10号前交给甲方；合同第六条约定，合同签订后，于2017年5月1日将店面交付给乙方使用，乙方在签订合同时向甲方支付押金56400元。乙方合法经营合同期满离场，经甲方检查核实原标的物无损后，押金在乙方离场后的下一个水电结算日可以结清水电费后五个工作日内退还给乙方，不计利息；第七条第1点约定，上述甲方每期收取的租金为乙方付给甲方的税后租金，租金需缴纳的所有税金由乙方缴纳，乙方经营的一切费用及行政收费均由乙方支付。乙方承租期间经营所产生的各种税费、行政收费、市政收费及水电收费均由乙方承担。合同期满后租赁场地上乙方投入的设备及工具归乙方所有。第七条3点约定，在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建、扩建，需事先向甲方提交改建设计方案，并经甲方签字同意，同时须向政府有关部门申报同意；合同第十点约定，甲方租赁给乙方的房屋按房屋的现状交付给乙方使用，办理相关的消防、装修、电话等安装及费用由乙方自行解决，甲方尽量配合乙方办理相关手续；合同第十一条约定，1、乙方超过三天不交租金视为违约，并按超期每天百分之三支付滞纳金，超过10天，甲方有权单方解除合同收回出租房屋，不动产及所有附着物被告不得拆除，不退还押金，其他违约按此处理。2、如果有一方违约，则违约方支付对方违约金56400元。支付此违约金后不再赔偿其他损失。《房屋租赁合同》尾页落款处，魏江洲在乙方负责人处签署姓名。 上述合同签订后，2017年5月3日尚博公司向好来登公司支付了押金56400元和前三个月的租金总计112800元。尚博公司承租涉诉房屋后,对涉案房屋进行了装修。2018年10月17日好来登公司向尚博公司股东魏江洲号码为17707712333的手机送达《解除合同通知函》，通知函载明：贵公司租用广西南宁好来登商务酒店（南宁市良庆区银海大道240号一楼）的物业从2018.08.26至2018.11.25的租金为58440元，而你司2018年9月1日和23日才共交租金30000元，此租金使用为2018年10月10日已无余额。另你方尚欠水电费6315元未缴清。我司多次下文通知你方缴清欠款，但一直不予理会且单方拖延时间。因为你司未按合同缴纳租金，你方已单方违约。我方特地通知你公司从2018年10月16日起正式解除合同。你司须从2018年10月10日起至搬离之日按650元/日缴清场地租金及水电费给我司后搬离。请你司于2018年10月20日前搬清所有物品，逾期我司将不需要通知你方自行处理所有物品，特此通知，谢谢合作。当天魏江洲短信回复“提醒：你可以马上挂牌出租，但在押金有效期内，你不能乱来。”2018年10月23日好来登公司向尚博公司股东魏江洲号码为17707712333的手机送达《广西广为律师事务所律师函》，宣称没收合同押金56400元并要求尚博于2018年10月25日前付清拖欠的租金和水电费并将所有物品搬离租赁场所。2018年11月3日好来登公司向魏江洲手机送达《催告通知书》，通知书载明：2017年4月27日，贵公司与我公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：我公司将位于南宁市良庆区大沙田开发区银海大道241号一楼南面第一间门面租给贵公司，租赁期自2017年5月25日起至2022年12月31日止，租金为18800元/月；租金每年的递增、支付计算方式等。根据该合同约定，自2018年8月26日至2018年11月25日，贵公司应支付的租金为58440元，但直至2018年9月23日，贵公司实际支付的租金仅为30000元。贵公司的行为已构成根本违约，我公司已依法向贵公司发函解除租赁合同并责令贵公司于2018年10月20日前搬清存放于租赁房屋的所有物品。但至2018年11月3日，贵公司仍一直占用我公司租赁场地。另，贵公司已拖欠租金16250元、拖欠水电费6315元共22565元未依约向我公司结清。2018年11月3日，我公司已就贵公司上述违约行为依法报警。南宁市良庆区公安局大沙田派出所出警后，在公安部门的调解下，我公司与贵公司达成了以下协议：一、贵公司于2018年11月3日搬离租赁场地后，我公司已在租赁场地安装新锁，贵公司不得擅自通过撬锁等违法行为非法侵占我公司的租赁场地；二、贵公司必须按租赁物原状帮我公司安装好玻璃门或者卷闸门（停车场的两个卷闸门）、按原状建好间墙（靠近公路的卷闸门）；鉴于贵公司违法占用我公司租赁场地等违法行为已经给我公司造成了重大经济损失。为此，我公司特再次发函催告如下：（1）请贵公司于2018年11月4日6时前结清所拖欠的租金、水电费；（2）请贵公司于2018年11月4日6时前按租赁物原状帮我公司安装好玻璃门或者卷闸门（停车场的两个卷闸门）、按原状建好间墙（靠近公路的卷闸门）。如贵公司怠于上述义务，贵公司将承担由此引发的所有法律后果，我公司将采取包括但不限于私力救济自助、诉讼等法律渠道追究贵公司的相关法律责任。特此函告。尚博公司已于2018年11月3日搬离涉案的银海大道241号租赁场地。 另查明,尚博公司于2017年5月3日成立，法人黄尚柏，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为韦崇高、朱龙森、黄尚柏、魏江洲。 另查明，涉案的南宁市良庆区大沙田开发区银海大道241号 房屋的权利人为陈秀英，房屋总层数为7层，建筑面积为3505.90平方米，宅地面积为452.20平方米。银海大道241号房屋后面停车场房屋的建造未取得合法审批手续。2019年1月14日陈秀英出具一份《证明》，证明涉案的241号7层建筑和后面的停车场房屋为陈秀英所有，陈秀英于2012年6月27日将涉案的租赁物出租给好来登公司，租期至2022年12月31日止。 本案当事人争议的主要焦点为：1、案涉房屋租赁合同的效力应如何认定？2、被告欠付的租金及水电费、租金滞纳金应如何计算？3、原告是否返还押金及水电管理费、赔偿被告装修损失、营业损失，并开具已付款项发票？ 本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》,涉及一楼南面第一间门面具有合法权属证书及报建手续，该部分合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”由于涉案的停车场房屋未经审批建造,未取得建设工程规划许可证,违反有关法律规定,故导致涉及该部分租赁物的合同无效,因此双方于2017年4月27日签订的《房屋租赁合同》部分有效、部分无效。原告对讼争的停车场房屋性质属于明知，却将未有报建手续的停车场房屋出租给被告存在过错，被告作为承租人在签约前也应充分了解拟租赁房屋的相关情况，审慎签约，故导致合同无效双方均有过错，好来登公司应当承担主要过错，尚博公司应承担次要过错。原告于2018年10月17日向被告发函要求解除合同，被告于当日收悉函件。故本院确认2018年10月17日为《房屋租赁合同》有效部分的合同解除之日。 关于欠付的租金、租金的滞纳金及租赁物的占用费。被告未按合同约定时间缴纳租金，原告请求被告支付拖欠的一楼南面第一间门面租金，本院予以支持。被告应向原告支付从2018年8月26日至10月16日的门面租金为12716元＝6800元×（1+10％）÷30天×51天，有效部分的租赁物占用费参照合同中关于租金的约定，被告应支付2018年10月17日至11月3日的房屋占用费为4238.7元＝6800元×（1+10％）÷30天×17天。关于无效部分租赁物的占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”对于无效部分的租赁合同,被告实际占有使用房屋的,亦应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。被告应支付停车场房屋从2018年8月26日至11月3日的占用费为12000元÷30天×69天＝27600元。扣除被告已经支付的3万元，被告还需向原告支付房屋租金及占用费共计14554.7元。关于租金的滞纳金。因为合同中涉及停车场房屋部分无效，所以原告请求该部分的租金的滞纳金本院不予支持。关于合同有效部分租金的滞纳金，因双方签订的《房屋租赁合同》第十一条有明确约定,本院亦依法予以保护。关于滞纳金的计算，合同第11条违约责任的约定每天3%计算滞纳金，原告称降低标准年利率24%计算，本院予以准许。从2018年8月26日至2018年8月31日的租金滞纳金，应为22440元×6天×24%÷365天＝88.5元。2018年9月1日至2018年9月22日的租金滞纳金，应为12440元×22天×24%÷365天＝180元。因此被告应向原告支付拖欠租金的滞纳金为268.5元。 关于水电费。原告请求被告支付拖欠的6418元水电费，本院予以支持。被告认为水电使用情况表是原告单方制作不认可，但没有提供相反证据，被告的理由本院不予支持。 关于押金、水电管理费是否应退还。由于双方过错导致《房屋租赁合同》部分无效,有效部分也予解除,故原告应当将收取的56400元押金退还被告。关于水电费管理费，被告要求返还，依法无据，本院不予支持。 关于装修费及营业损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担形成附合的装修现值损失。”本案中，对于尚博公司主张的装修损失,因尚博公司并未申请对装修残值进行鉴定,并搬走的租赁房屋内物品，也没有租赁物装修前的照片等证据，因此无法区分尚博公司装修前后的差异情况。但结合被告提交的装修送货单、收据发票以及照片，还是可以反映出被告确实对租赁物进行了装修。鉴于此，结合讼争房屋的现状以及租赁物的折旧,以及双方的过错责任大小,由尚博公司与好来登公司按四六的责任比例分担此项损失,本院酌情好来登公司应赔偿尚博公司装修损失为25000元。好来登公司认为尚博公司的装修没有征得其签字同意，不同意尚博公司的装修款诉请。本院认为，双方的租赁合同是明确约定了装修期，而且好来登公司与尚博公司办公地点相隔很近，因此尚博公司装修好来登公司肯定是知晓的，好来登公司在应当知道尚博公司进行装修而没有提出明示反对，应视为对尚博公司装修的同意。关于营业损失32780元,被告依据不足,本院不予支持。 关于原告是否应开具已付款项发票。开具发票系税法规范的行为，违反该项义务的，应由相关行政部门作出处罚。另外租赁合同亦未约定开具发票之义务，尚博公司诉请好来登公司开具已付款项发票，无合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下： 一、广西南宁好来登商务酒店有限责任公司与广西尚博汽车服务有限公司于2017年4月27日签订的《房屋租赁合同》涉及银海大道241号一楼南面第一间门面部分有效,涉及无合法审批手续的银海大道241号后面停车场房屋部分无效;有效部分已于2018年10月17日解除； 二、广西尚博汽车服务有限公司于本判决生效之日起七日内向广西南宁好来登商务酒店有限责任公司支付涉案房屋的租金及占用费14554.7元，水电费6418元，共计20972.7元； 三、广西尚博汽车服务有限公司于本判决生效之日起七日内向广西南宁好来登商务酒店有限责任公司支付拖欠租金的滞纳金268.5元； 四、广西南宁好来登商务酒店有限责任公司于本判决生效之日起七日内向广西尚博汽车服务有限公司退还押金56400元； 五、广西南宁好来登商务酒店有限责任公司于本判决生效之日起七日内向广西尚博汽车服务有限公司支付装修损失费25000元； 六、驳回广西南宁好来登商务酒店有限责任公司的其他诉讼请求； 七、驳回广西尚博汽车服务有限公司的其他反诉请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行义务的，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费410元，由广西南宁好来登商务酒店有限责任公司负担60元，广西尚博汽车服务有限公司负担350元。本案反诉费2349元，广西尚博汽车服务有限公司负担1175元，广西南宁好来登商务酒店有限责任公司负担1175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  孙 艳 人民陪审员  陈柳杉 二〇一九年八月二十八日 法官 助理  姚杰林 书 记 员  廖羽冰