山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3605号 上诉人（原审原告）：王彩霞，女，1952年8月25日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：高万吉，男，1951年7月19日出生，汉族，住高密市，系王彩霞之夫。 被上诉人（原审被告）：高万民，男，1960年9月24日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：刘守明，高密醴泉法律服务所法律工作者。 上诉人王彩霞因与被上诉人高万民土地租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初5141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王彩霞向一审法院起诉请求：1、确认本案双方于1997年5月2日签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告高万民返还房屋6间、后包3间及房屋买卖合同中约定的附属物（土地及门楼）或者折价予以补偿66000元；3、判令被告支付违约金9900元；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定，王彩霞系高密市（简称姜五村，该村村民委员会简称姜五村委）村民，高万民系高密市（简称姜一村）村民。1997年5月2日，王彩霞与高万民签订房屋买卖协议，约定高万民以66000元的价格购买王彩霞位于姜五村的房屋6间、后包3间及附属物一宗。王彩霞认为高万民并非姜五村村民，依照土地管理法的相关规定不能购买姜五村的房屋，双方签订的合同无效。 高万民提供其与姜五村委分别于2003年3月20日、2008年11月1日签订的土地承包合同、土地租赁合同各一份以及本案双方签订的房屋买卖协议书一份，证明高万民购买的房屋坐落的土地已与姜五村委签订租赁合同。王彩霞对高万民提交的证据不予认可，认为高万民与姜五村委签订的土地承包合同程序违法，是无效的。王彩霞的诉求是返还买卖合同的地上附属物。一审法院审查后认为，高万民提供其与姜五村委签订的土地承包合同，虽然王彩霞有异议，认为该土地承包合同程序违法，是无效的，但不能提供证据证明，且不属本案审理的范围，确认高万民提供的证据为有效证据，法院予以采信。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，本案双方签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思的表示，双方应当按照协议履行各自的义务，王彩霞依据高万民与其不是同一村的村民不能购买王彩霞的房屋，认为该买卖协议无效，高万民提供了其与姜五村委签订的土地承包合同，王彩霞虽有异议，但不能提供证据证明，王彩霞诉请协议无效，法院不予支持。王彩霞要求高万民返还房屋等地上附属物或折价补偿66000元，于法无据，不予支持。王彩霞请求判令高万民支付违约金9900元，违约金是基于当事人违反合同约定给予对方的经济赔偿，王彩霞既主张合同无效，又主张违约金，不符合法律规定，不予支持。判决：驳回原告王彩霞的诉讼请求。案件受理费100元，保全费1520元，共计1620元，由原告王彩霞负担。 王彩霞上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：1、王彩霞的诉讼请求是确认房屋买卖协议无效，同时请求返还房屋及其他地上附属物，故本案争议是房屋买卖合同纠纷，而非土地租赁合同纠纷，王彩霞同姜五村委签订的土地租赁合同与本案没有关联。2、高万民并非姜五村村民，按照《农村土地承包法》及《村民委员会组织法》的规定，其租赁姜五村土地应经过民主议定程序，因未经民主议定程序，一审法院认定其与姜五村委签订的土地租赁合同有效，该认定明显错误。3、高万民在本案一审中提交的2003年3月20日的土地承包合同是虚假合同，一审法院将其认定为有效证据，该认定明显错误。4、双方签订房屋买卖协议后，高万民未交纳房款，还一直强占着房屋，一审法院判决支持该行为，严重侵害了王彩霞的合法利益。5、农村集体土地上禁止建造房屋对外出售，本案房屋在建设时未办理批建手续，违反法律的强制性规定，本案双方签订的房屋买卖协议无效，一审法院以与本案没有关联的土地租赁合同认定上述买卖协议有效，适用法律错误。6、王彩霞与高万民相隔很近，高万民主张其于1999年将房屋翻建，应提交姜五村委同意其翻建的证据，因其举证不能，应认定房屋没有翻建。7、王彩霞提起本案诉讼后，一审法院依申请查封了涉案房屋，但在查封期间高万民于2017年将房屋损毁，一审法院对此未予处理，属于不作为行为，应予纠正。 高万民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王彩霞的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 因一审事实认定不清，本院将本案的主要事实认定如下： 1992年12月17日，姜五村委与王彩霞签订土地租赁合同一份，约定王彩霞承租姜五村西土地1012平方（约1.518亩），每年租赁费共1518元，于每年10月30日前付清；耕地占用税由承租方承担，基本建设调节税由出租方承担；合同有效期15年，合同到期可以另续，如承租方到期不再经营，所有建筑物由双方协商处理。合同还对其他事项作了约定。王彩霞租赁上述土地后未办理建设用地和施工许可等审批手续即在土地上建设了房屋，用于饭店经营等。 1997年5月2日，王彩霞与高万民签订房屋买卖协议书一份，主要内容为：双方经姜五村委同意，王彩霞在以西有房屋6间、后包3间，共计1012平方米，东至公路、西至姜五耕地、南至梁光强、北邻王光辉，房屋门窗俱全，照明设备齐全，附带吊扇5个，木床2铺，院内有普光灯2个，电杆一根，男女厕所各一个，门头牌子一块，卖给高万民；房屋价格为66000元，自协议签订之日起买方付给卖方现金16000元，尚欠部分于1997年12月30日前加尚欠部分的利息（利息按1分2厘计算）全部还清；院内的梧桐树自合同签订之日起全部清除；房屋的土地租赁费自1997年开始由买方负担；双方要严格履行协议，不得违约，违约方付总额15%的违约金给对方。上述房屋买卖协议中正房6间的建筑面积为135平米，后包3间的建筑面积为42平方米，房屋的总建筑面积为177平方米。 上述买卖协议签订后，高万民支付王彩霞16000元，王彩霞将房屋等财产进行了交付，面积为1012平方米的土地交由高万民使用，土地租赁费由高万民直接向姜五村委交纳。 2008年11月1日，高万民与姜五村委签订土地租赁合同一份，主要内容为：姜五村委将平日公路西一宗土地出租给高万民使用，面积3.468亩，租赁期限10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止，租费每年每亩1300元，3.468亩计4508.40元，合同签订时交清2008年的租赁费，以后于每年的10月30日前预交下两年的土地租赁费。土地租赁合同还对其他事项作了约定。该土地租赁合同签订后一直履行到2017年12月31日，其中合同约定的3.468亩土地包括王彩霞原租赁合同中的1.518亩。王彩霞与高万民房屋买卖协议中约定的房屋及其他地上附属物一直由高万民占用，高万民主张其占用期间对房屋进行了翻建，但王彩霞不予认可，高万民对其翻建房屋的事实未提交充分证据证明。 2016年11月9日，王彩霞诉至一审法院，其诉讼请求同前述请求一致。一审法院于2017年3月19日作出（2016）鲁0785民初5014号民事判决，该判决认为王彩霞未办理批建手续，在租赁土地中进行房屋等非农业建设，违反土地管理法的相关规定。王彩霞将违法建设的房屋又出卖给高万民，也应认定无效。高万民应当返还购买的房屋及其附属物等财产，王彩霞应当返还高万民购房款16000元。对王彩霞主张要求支付违约金的请求，不予支持。判决：确认王彩霞与高万民于1997年5月2日签订的房屋买卖协议无效；高万民返还王彩霞房屋6间、后包3间及房屋买卖协议中约定的附属物；王彩霞返还高万民购房款16000元；驳回王彩霞的其他诉讼请求。 上述判决宣告后，高万民不服提起上诉。本院二审审理认为，本案双方之间以及其与姜五村委之间法律关系的性质和效力，不应孤立地依据1997年5月2日签订的房屋买卖协议认定，还应结合本案其他证据和案件事实全面综合认定。以一审判决认定事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。一审法院经重审审理又作出本案前述一审判决，王彩霞对该判决不服提起上诉。 另查明，本案诉讼过程中，王彩霞提交高万民出具的借条两份，该两份借条均为高万民于2013年1月14日出具，每份借条均载明借到王彩霞现金10万元，但其中一份借条标注的借款利息为1.5分，另一份借条标注的借款利息为2分。对于借款利息标注为1.5分的借条，高彩霞主张实为高万民当时欠付的房款5万元及该房款相应的利息，截止到出具借条时共计10万元；对于借款利息标注为2分的10万元，王彩霞主张为借款。 高万民则主张两份借条均为向王彩霞的借款，与本案房屋买卖没有关联，房屋买卖价款在1997年12月30日前均已付清。高万民同时提交了王彩霞出具的收款条11份，该宗收条载明王彩霞于2013年3月6日至2015年4月21日期间分11笔收到高万民的付款共计49000元。高万民提交该宗收条的证明目的是证实房款已全部付清，但王彩霞称上述收款是收回的借款，与本案房屋买卖没有关联。 再查明，1、高万民还提交其与姜五村委于2003年3月20日签订的土地承包合同一份，该合同约定高万民承包姜五村土地1.67亩，每亩每年承包费350元，承包期限自2003年3月20日至2033年3月20日。承包合同还对其他事项作了约定。王彩霞对该承包合同的真实性不予认可，并提交姜五村委的出具证明予以佐证。2、王彩霞主张出卖给高万民的房屋，其在一审诉讼中已申请查封，但高万民擅自损毁，一审法院未予处理，并提交数份被毁房屋的照片予以证实。 以上事实，有王彩霞与姜五村委签订的土地租赁合同，王彩霞与高万民签订的房屋买卖协议，高万民与姜五村委签订的土地租赁合同与土地承包合同，高万民出具的借条，王彩霞出具的收条，姜五村委的证明，房屋损毁照片，双方当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。 本院认为，姜五村委与王彩霞于1992年12月17日签订土地租赁合同，由王彩霞租赁使用姜五村委土地1.518亩，合同约定了租赁期限、租金交纳、税收负担等事项，姜五村委与王彩霞之间形成土地租赁合同关系。王彩霞承租土地后未经依法批准进行房屋等非农建设，违反法律规定。进行房屋等非农建设虽违反法律规定，因姜五村委未提出异议，王彩霞对房屋及其他地上附属物享有一定的财产权利。又因房屋及地上附属物无法与土地分离，故房屋等财产权利的行使须以享有土地使用权利为前提，如对土地不享有使用权利，则无法行使房屋及其他地上附属物的财产权利。 1997年5月2日王彩霞与高万民签订房屋协议，约定王彩霞将承租土地上的房屋6间后包3间及其他附属物以6.6万元的价格出卖给高万民，买卖协议同时约定相应的土地租赁费自1997年开始由高万民承担。上述协议的协议名称虽为房屋买卖协议，也以房屋等财产权利的转移行使为目的，但房屋及地上附属物无法与土地分离，行使房屋等财产权利的前提和基础是能够行使土地权利，姜五村委出租土地的使用权利决定着当事人之间的法律关系。王彩霞与高万民签订房屋买卖协议后土地一直由高万民使用，土地租赁费由高万民直接向姜五村委交纳，因姜五村委的出租土地转由高万民实际使用，王彩霞与高万民之间应形成土地转租合同关系，或者其两人与姜五村委共三方之间形成债权债务概括转移合同关系，王彩霞与高万民之间并非真正的房屋买卖合同关系。王彩霞主张其与高万民之间为房屋买卖合同关系，与本案实际不符，其以房屋买卖协议无效为由请求高万民返还房屋等地上附属物或折价补偿，本院不予支持，其诉讼请求应予驳回。事实上，2008年1月1日之后姜五村委与高万民形成新的土地租赁合同关系，王彩霞对土地不再享有使用权利，其于2016年提起本案诉讼，请求高万民返还房屋及地上附属物，在客观上也没有可能。 对于房屋买卖协议约定高万民应支付的对价，系土地转租或者债权债务概括转让对价，并非房屋买卖对价，从本案证据看高万民尚未支付完毕，该尚未支付的对价及相应违约金，王彩霞应另行主张。本案中王彩霞一方面主张合同无效和返还财产，另一方面主张违约金，法律依据不足，本院不予支持。 对于王彩霞上诉主张的各项理由，其1，前已分析，本案纠纷与土地租赁合同存有密切关联，王彩霞主张本案争议是单纯的房屋买卖合同纠纷，本院不予支持。其2，高万民并非姜五村村民，对于姜五村委与高万民于2008年11月1日签订的土地租赁合同，其是否按照《农村土地承包法》及《村民委员会组织法》经过民主议定程序，其是否有效，与本案没有必然关联，本院不予认定。其3，高万民在本案一审中提交的2003年3月20日与姜五村委签订的土地承包合同，该合同是否真实与本案没有关联，本院不予认定。其4，双方签订房屋买卖协议后，高万民未按协议在约定时间内支付全部房款，王彩霞可按双方之间真实的法律关系请求高万民支付余款并承担相应违约责任，其按房屋买卖合同关系以买卖协议无效为由请求高万民返还房屋等地上附属物或进行折价补偿，事实与法律依据不足，本院不予支持。王彩霞主张高万民强占房屋，主张一审法院违法支持高万民的行为并侵害王彩霞的合法利益，法律依据不足，本院不予支持。其5，农村集体土地上禁止建造房屋出售，本案房屋在建设时未办理相应的批建手续，违反法律规定。但是本案双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，王彩霞以房屋买卖协议无效为由请求返还房屋等财产或折价补偿，于法无据，本院不予支持。其6，本案双方签订房屋买卖协议之后，高万民是否对房屋进行翻建与本案没有关联，本院对此不予认定。其7，高万民是否毁损查封物、应否给予制裁，不属于本案二审审理的范围，本院对此不予审理。 综上所述，王彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然认定事实不清，但判决结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王彩霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年八月二十九日 书记员  王 旭