山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终1281号 上诉人（原审原告）：李明月，男，1964年5月2日出生，汉族，居民，住河北省徐水县。 委托诉讼代理人：李松，男，1984年12月8日出生，汉族，住址同上，系李明月之子。 委托诉讼代理人：齐爱国，山东诚公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊泰和置业有限公司，住所地潍坊市奎文区宝通街**宝通陆号小区**综合楼**。 法定代表人：徐鹏强，董事长。 委托诉讼代理人：郑伟，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昉圃，山东求是和信律师事务所实习律师。 上诉人李明月因与被上诉人潍坊泰和置业有限公司（以下称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0791民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明月上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议二》第一条、第五条明确约定：如因买受人的条件不符合银行规定的标准，无法办理按揭贷款时，买卖双方应商谈其他付款方式。如买受人无法取得按揭贷款且未选择其他付款方式时，双方可另行签订补充协议，如买受人未按补充协议履行，按合同第八条承担逾期付款违约责任。因此，只有在买受人无法取得按揭贷款且未选择其他付款方式且双方签订补充协议后买受人未按补充协议履行的情况下，出卖人才可以要求买受人承担违约责任。而上诉人可以办理按揭贷款，只需要被上诉人重新签订合同即可办理，在被上诉人既不配合签订合同、也未要求上诉人改变付款方式或者签订补充协议的情况下，被上诉人要求解除合同的条件显然未成就，不符合合同约定。一审认定被上诉人解除合同亦不符合法律规定。双方继续履行合同不存在障碍，如不能办理抵押贷款，上诉人可以现金支付。一审判决不利于维护社会和交易稳定。 泰和公司辩称，一审认定事实清楚，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同已经依法解除。上诉人在签订合同并支付首付款后一直因个人原因未能办理银行按揭贷款手续，被上诉人对上诉人进行了多次催告，上诉人在签订合同后一年多的时间内未获银行贷款审批，上诉人的行为已经严重违约。双方之间的合同已经无法继续履行，被上诉人在2018年7月14日向上诉人发出解除合同通知书于法有据，合同已经解除。 李明月向一审法院起诉请求：1、判令泰和公司继续履行与李明月签订的商品房买卖合同，确认泰和公司发送的解除合同通知书无效；2、泰和公司在判决生效三十日内办理位于潍坊高新区××小区××号房屋的预售登记备案手续；3、泰和公司在判决生效之日起三十日内，协助李明月办理位于涉案房屋的银行按揭手续；4、诉讼费用由泰和公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月13日，李明月、泰和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，泰和公司将其所有的泰和东郡20号2单元3层2-302号房屋出售给李明月，建筑面积141.76平方米，单价3975元，总价563496元，付款方式为首付与按揭贷款。双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同补充协议条款第5条约定，如因买受人的条件不符合银行规定的标准，造成无法取得按揭贷款时，自出卖人将按揭贷款未能获批的事实通知（书面、电话、短信均具有通知的法律效力）买受人后5日内，买受人应当与出卖人商谈其它付款方式（但是付款时间最长不得超过30天）。买受人如无法取得银行按揭贷款且未选择其他付款方式时，双方可另行签订补充协议，如买受人未按照另行签订的补充协议履行，按《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任处理。合同签订前，李明月于2017年2月14日、4月25日交纳了首付款173496元及预告登记费320元。合同签订后，李明月前去银行办理按揭贷款，但至2018年7月，贷款未获审批。2018年7月14日，泰和公司向李明月发出解除合同通知书，7月16日李明月签收。 一审法院认为，李明月、泰和公司签订房屋买卖合同，系双方的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。泰和公司向李明月发出解除合同通知书，根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。故本案的焦点是，合同是否已解除，即泰和公司解除合同是否符合合同约定或法律规定。本案中，李明月于2017年6月签订房屋买卖合同，此后李明月自行到银行办理按揭贷款手续，但李明月在办理贷款过程中，在提供贷款担保人、李明月本人到银行签字等事宜上，出现担保人忙、材料未准备齐全等情况，致使贷款事宜久拖未决，直到2018年4、5月仍不能获得通过。期间，泰和公司工作人员多次催促李明月，并告知李明月如果不能办理按揭贷款将会退房。通过以上情况可以看出，泰和公司已经履行了办理贷款的协助义务，但李明月在办理贷款时并不积极，怠于履行自己的义务，致使贷款至今不能审批。虽然双方并未约定贷款的期限，泰和公司有一定的容忍义务，但在签订合同后近一年的时间仍未通过贷款审批，房价也已有了巨大变化，已超出了合理期间，远远超出了泰和公司的容忍限度，应认定为李明月未履行其付款义务。之后，李明月要求泰和公司重新签订合同时，知道其贷款未获得审批，但李明月也未选择其他付款方式，泰和公司依据合同第八条、补充协议条款第五条之约定，向李明月发出解除合同通知书，符合合同约定，合同自通知书到达李明月时生效。因本案合同已合法解除，故李明月要求继续履行合同等诉讼请求，于法无据，不予支持。合同解除之后产生的权利义务，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回李明月的诉讼请求。案件受理费9435元，减半收取4717.5元，由李明月负担。 二审过程中，上诉人提交单号为037110585173的运单明细查询单打印件一份，拟证明上诉人收到被上诉人解除合同通知书的时间为2018年7月18日13时24分，签收人为李松。经质证，被上诉人对该证据的真实性有异议，并称一审时被上诉人曾提交该单号的运单详情，显示2018年7月16日9时06分已经签收，上诉人对该事实未予否认，只是称当时签收的不是本人，后转寄到潍坊。上诉人提交法院收取立案材料证明一份，载明法院收取立案材料的时间为2018年7月17日。经质证，被上诉人对该证据的真实性没有异议。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同约定内容及被上诉人向上诉人邮寄解除合同通知的地址，合同约定的上诉人的通讯地址与被上诉人向上诉人邮寄送达解除合同通知的地址一致，而且，被上诉人在一审时已经提交了邮寄该解除合同通知运单的签收查询凭证，显示已经签收，上诉人并未否认该送达事实。因此，应当认定被上诉人向上诉人邮寄送达解除合同通知的行为符合双方关于送达事项的约定，上诉人已经于2018年7月16日签收被上诉人邮寄的解除合同通知。上诉人举证称其于2018年7月18日签收上述邮件，但其在一审时称因其本人不在约定的邮寄地址又进行转寄，该转寄后另行签收的结果并非被上诉人原因造成，不应因此否定上诉人于2018年7月16日签收上述邮件的事实。 二审查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的效力性、强制性规定，属于合法、有效的合同，双方均应按约履行。根据合同及补充协议约定，上诉人作为涉案房屋的购买人应当支付首付款并办理银行贷款。从上诉人与被上诉人工作人员之间的微信聊天记录内容看，上诉人在办理银行贷款过程中因缺乏相关手续迟迟未办理完毕。从2017年6月13日双方签订合同，到2018年7月14日被上诉人向上诉人邮寄解除合同通知书，在长达一年的时间内，上诉人均未办妥银行贷款，未按合同约定向被上诉人支付购房款，已经超出了合理期限。在此情况下，被上诉人向上诉人邮寄解除合同通知书，并明确表示不同意继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的法律规定，一审认定双方合同已经解除并无不当。上诉人称按合同补充协议约定内容，未能通过银行贷款方式付款的情况下，双方应当协商其他付款方式或签订补充协议，但该约定内容并非强制性约定内容，在被上诉人明确表示不同意继续协商的情况下，不能因此认定被上诉人违反了合同约定，亦不能据此要求被上诉人继续履行合同。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9435元，由李明月负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年八月二十六日 书记员  于 涛