广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初4267号原告：谢平飞，女，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市，委托诉讼代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：程瑞，广东浈阳律师事务所律师。被告：许清凤，女，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市，委托诉讼代理人：吴镇湖，英德市大站镇法律服务所法律工作者。被告：邓承坚，男，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市，第三人：中国农业银行股份有限公司英德市支行，营业场所:广东省英德市峰光路2号。负责人：舒畅，该支行行长。委托诉讼代理人:巫宗强，男，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市，系该行职员。委托诉讼代理人:黄慧玲，女，瑶族，广东省人，住广东省连南瑶族自治县，系该行职员。原告谢平飞诉被告许清凤、邓承坚,第三人中国农业银行股份有限公司英德市支行（以下简称农业银行英德市支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序公开开庭审理。原告谢平飞及其委托诉讼代理人程瑞、被告许清凤的委托诉讼代理人吴镇湖、第三人农业银行英德市支行的委托诉讼代理人巫宗强到庭参加诉讼，被告邓承坚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢平飞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年7月25日签订的房屋买卖合同有效。2、判决被告将座落于英德市英城仙水路北面规划云岭路以东广英花园一、二期1号楼1802号房（房产证号：00××96）办理过户给原告所有。3、诉讼费由被告承担。原告谢平飞后将第二项诉讼请求变更为：请求代被告许清凤还清银行房屋贷款后，再判令被告许清凤将房屋所有权转移登记到原告谢平飞名下。在庭审中原告谢平飞增加一项诉讼请求为：判令被告自2018年6月12日起以385000元为基数按日万分之十向原告支付违约金直至将涉案房屋过户至原告名下之日止。事实与理由：原、被告于2017年7月25日经过被告邓承坚介绍，洽谈房屋买卖。经过协商，被告将座落于英德市英城仙水路北面规划云岭路以东广英花园一、二期1号楼1802房（房产证号：00××96）建筑面积为75.26平方米的房屋转让给原告，转让成交价为385000元，并委托房地产中介“英德市和居置业房地产信息服务有限公司”签订了房屋买卖居间合同。合同规定交定金100000元，在2017年7月27日交给被告（买方），余款235000元，在过户完成后，由买方支付过户所产生的一切费用。被告（卖方）在2017年7月27日将该房屋交予原告（买方）使用。如买卖双方违约超过合同约定的履行义务30天，需承担合同规定的违约责任。同时备注卖方于2018年6月12日后办理过户及按揭等一切手续；买方（原告）于2017年8月份开始代卖方（被告）支付供款至2018年8月份，所产生的本金由总房价照减，利息由买方承担，签订合同后，原告履行业务，按合同规定支付了定金150000元给被告，被告也将房屋交给原告使用，原告对房屋进行了装修并使用，并从2017年8月份起向银行支付按揭款至今。按合同规定，被告应于2018年6月12日后负责办理过户手续给原告，但逾期被告一直不予办理，原告及中介公司多次打电话催促被告办理过户，被告一直不办后来一直不接电话。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》是双方在地产中介鉴证下签订的，是合法有效的合同。原告按合同的约定履行了合同义务了，被告逾期至今未办理过户手续构成违约，为保障原告的合法权益，提起诉讼。被告许清凤答辩称，一、原告未按照合同约定交定金15万元和按时代交按揭款，构成根本违约。原、被告在签订《房屋买卖居间合同》后只收到邓承坚代交的9.85万元，原告未按照合同的约定交纳15万元的定金；原告在没有按约定按时代被告交纳银行按揭款，经被告多次催促，才在2018年7月21日、23日两次交到被告银行按揭账号中，该违约行为导致被告被列入黑名单而不能够办理提前还贷赎回房产证。二、原告不将赎证款交银行，合同无效，其应承担合同无效的责任，诉讼请求应依法驳回。三、被告反诉，要求解除合同，原告应承担违约责任，原告改变房屋结构造成的损失必须赔偿给被告（损失金额可经评估确定）。四、原告应交付给被告违约金15万元且解除合同。五、本案诉讼费用由原告承担。被告许清凤在庭审中补充答辩意见：原告以炒房为目的，只付给被告定金98500元，尚有51500元的定金至今没有支付，以及其代缴按揭款24400元，然后未经双方同意擅自对房屋进行了装修，且提出要求被告同意签署原告拟定的补充协议书达到炒房的目的，所以不诚实的购买房屋行为而且严重地违反合同约定，请求法院驳回其诉讼请求，破坏房屋现状恢复原状的费用原告必须予以承担。被告邓承坚未提交答辩意见。第三人农业银行英德市支行述称：只要抵押房屋贷款可以还清，我们同意解除房屋抵押权，还清贷款我们一周左右可以办理相关手续解除抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人无异议的事实本院予以确认：2017年7月25日，被告许清凤出具《委托书》给被告邓承坚，写明：“委托事项：我许清凤拥有一套坐落于广东省××水路以西，规划云岭路以东广英花园一、二期1号楼1802房，该房屋建筑面积75.26平方米。现就出售该房屋事宜，我委托邓承坚为我的合法代理人代表本人办理以下事项：在该单位出售总价以人民币叁拾叁万伍仟元整（￥335,000）为低价，溢价部作为中介费全额归受托人所有；代为签署有关本人出售该房屋的中介房屋买卖合同、代为签订金协议、收款收据。委托人在委托权限范围内所从事的一切法律行为及所签署的一切文件及所造成的法律后果，我均予以承认。……”后经被告邓承坚的联系，2017年7月25日，被告许清凤作为卖方，原告谢平飞作为买方，案外人英德市和居房地产信息服务有限公司作为居间方，三方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：“第一条、买卖双方交易的房地产位于英德市××以西××以东××花园××、××楼××房。房产证号00××96，建筑面积约75.26平方米。第二条、卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价叁拾捌万伍仟元整。第三条、付款方式采取下列第B种方式解决（单选）：……B银行按揭付款：1、定金壹拾伍万元，买方应在签署本合同之日同时交付给卖方。2、定金余额:买方须在2017年7月27日前交付给卖方。3、……买方向银行申请20年23.5万元的银行贷款。……6、楼价余款（即申请贷款额）贰拾叁万元伍仟元整，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。……第六条、买卖双方同意卖方交付物业予买方使用之日期为2017年7月27日当天。……第十条、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过30日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十一条、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。……第十七条、备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）：①买卖双方必须配合居间方办理过户及按揭一切相关手续。②买方卖方友好协商于2018年6月12日后办理过户及按揭等一切手续。③买方从2017年8月份开始代卖方支付供款至2018年6月份，所产生的本金由总房价照减，利息由买方承担。④买方承诺无黑名单。⑤如因买方个人原因导致此房不能过户于买方，卖方须无条件退还所有定金及供楼款。”被告许清凤在卖方处签名确认，原告谢平飞在买方处签名确认。被告许清凤于签订合同当天出具一张收据给原告谢平飞收执，该收据写明：“今收到谢平飞交来房屋（广英花园1栋1802号）定金人民币伍万元整（￥50000），经手人：许清凤。”2017年7月27日，原告谢平飞通过银行转账支付100000元给被告邓承坚，被告邓承坚出具一张《收据》给原告谢平飞收执，《收据》写明：“今代收到谢平飞交来房屋（广英花园1栋1802号）定金人民币壹拾万元整（￥100000）。立此为据。代收款人邓承坚，2017-7-27”。当天，被告邓承坚代被告许清凤与原告谢平飞办理了涉案房屋的交接手续。原告谢平飞接收涉案房屋后即进行装修。被告邓承坚在扣除其佣金1500元后将剩余98500元定金通过银行转入到被告许清凤账户上。2017年8月14日起，原告谢平飞按照《房屋买卖居间合同》的约定代被告许清凤支付涉案房屋按揭款至2018年8月20日；但被告许清凤在涉案《房屋买卖居间合同》约定的办理过户手续的期限届满时，未按照合同的约定办理涉案房屋的过户手续，因而成讼。涉案房屋于2016年11月9日由被告许清凤向第三人农业银行英德市支行办理按揭贷款190000元，贷款到期日为2027年11月8日，采取按月分期每月等额本息的还款方式；被告许清凤因此与第三人农业银行英德市支行签订《个人购房担保借款合同》并办理了粤（2018）英德市不动产证明第00133324号抵押权证书。原告谢平飞自2017年8月至2018年8月支付到被告许清凤的银行账户合计24700元，按照经原、被告确认的第三人农业银行英德市支行提交的《许清凤归还贷款明细表》计算得：其中原告谢平飞代交的房贷本金合计15342.13元，利息合计8308.27元。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告谢平飞有无按涉案《房屋买卖居间合同》的约定支付定金150000元。原告谢平飞提交的由被告许清凤签名的《收据》和由被告邓承坚签名的《收据》以证实原告谢平飞在签订涉案《房屋买卖居间合同》后已按照合同的约定足额支付了房屋定金150000元。被告对定金收据的质证意见为：对收据的真实性、合法性无异议；对其关联性有异议：该购房定金50000元包含在被告邓承坚书写的10万元定金收据之内，因此邓承坚书写的收据10万元经过银行转账被告许清凤只收到98500元。对该争议事实，本院认定原告谢平飞已按合同约定支付了房屋定金150000元，理由如下：原告谢平飞提交的两张收据足以证实被告许清凤及其委托代理人邓承坚已经收取原告谢平飞支付的房屋定金150000元；被告许清凤否认其签名的收据所涉及的50000元已经收取，理由是原告谢平飞要求其先出具收据，该收据确定的50000元定金待后一起银行转账支付，但被告许清凤对该陈述未提供任何证据证实，且与常理不符，本院不予采纳；被告许清凤签名的收据可证实被告许清凤已收取原告谢平飞支付的50000元房屋定金。关于被告邓承坚代收原告谢平飞支付的100000元房屋定金有银行转账记录、收据等予以证实，且庭审中被告许清凤也承认收到了被告邓承坚银行转入的98500元，至于尚欠的1500元被告许清凤也承认是被告邓承坚扣下作为被告邓承坚的佣金，因此，综上所述，可认定原告谢平飞已经按合同约定支付了房屋定金150000元。本院认为，原、被告自愿签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定，原告谢平飞已按合同的约定支付了定金150000元和代为交纳2017年8月至2018年6月的房屋贷款，被告许清凤应按合同的约定在2018年6月12日后为原告谢平飞办理涉案房屋过户登记手续，现被告许清凤至今仍不办理涉案房屋过户登记手续的行为已构成违约，原告谢平飞诉请代被告许清凤还清第三人农业银行英德市支行的房屋贷款解除设定在涉案房屋上的抵押权后，由被告许清凤将涉案房屋的过户登记到原告谢平飞名下的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。关于原告谢平飞诉请被告许清凤支付违约金的问题。原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》第十一条约定被告许清凤未履行合同义务时所要承担的违约责任，被告许清凤在庭审中抗辩双方约定的违约金计算的标准过高，对于被告许清凤未按合同约定将涉案房屋的所有权转移登记到原告谢平飞名下所造成的实际损失，原告谢平飞未举证证实，对于催告情形也未举证证实，因此，原告谢平飞诉请的违约金本院酌情支持从起诉之日即2018年9月25日起就已经支付的购房款：150000元+24700元-8308.27元=166391.73元，按年利率6%计算至被告许清凤将涉案房屋—英德市××水路以西、规划××以东××花园××、××楼××号房所有权转移登记至原告谢平飞名下之日止。被告邓承坚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为放弃抗辩权，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢平飞与被告许清凤签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。二、原告谢平飞于本判决发生法律效力之日起五日内代被告许清凤一次性清偿其基于2016年10月25日的《个人购房担保借款合同》欠付第三人中国农业银行股份有限公司英德市支行的全部款项；第三人中国农业银行股份有限公司英德市支行在收到全部款项后五日内解除设定在英德市英城仙水路以西、规划云岭路以东广英花园一、二期1号楼1802号房屋上的抵押权。三、被告许清凤于本判决第二项所指抵押权消灭后五日内将英德市英城仙水路以西、规划云岭路以东广英花园一、二期1号楼1802号房屋的所有权转移登记至原告谢平飞名下。四、被告许清凤于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告谢平飞逾期办理英德市英城仙水路以西、规划云岭路以东广英花园一、二期1号楼1802号房屋所有权转移登记至原告谢平飞名下的违约金，该违约金自2018年9月25日起以166391.73元为本金按年利率6%计算至该房屋的所有权转移登记至原告谢平飞名下之日止。五、驳回原告谢平飞其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7075元，由被告许清凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  李广瑶人民陪审员  郭秋菊人民陪审员  余益勤二〇一九年八月七日书 记 员  袁倩文附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。