广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终680号上诉人(原审原告、反诉被告)：梁国林，男。委托诉讼代理人：梁国栋，男，系梁国林的哥哥。上诉人(原审原告、反诉被告)：陈其珠，男。被上诉人(原审被告、反诉原告)：蔡青，男。委托诉讼代理人：陈婷，广东承匡律师事务所律师。原审第三人：茂名市人民政府。法定代表人：许志晖，市长。委托诉讼代理人：黄燕，茂名市公职律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕平，茂名市公职律师事务所律师。原审第三人：陈学云，男。原审第三人：广东省盐业集团电白盐场有限公司(原广东省电白盐场)。法定代表人：易景乐。原审笫三人：广东省盐业集团有限公司(原广东省盐业总公司)，住所地广州市*******。法定代表人：吕永钟。上诉人陈其珠、梁国林因与被上诉人蔡青、原审第三人茂名市人民政府（以下简称茂名市政府）、陈学云、广东省盐业集团电白盐场有限公司（以下简称电白盐场）、广东省盐业集团有限公司（以下简称盐业集体公司）租赁合同纠纷一案，不服茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈其珠、梁国林上诉请求：1.撤销(2018)粤0904民初1041号民事判决第一项；2.判决蔡青支付陈其珠、梁国林虾塘租金376000元，利息15960元，共391960元。事实和理由：一、本案不存在因上级政策调整土地使用权的事实。一审判决引用《虾塘承包合同》的内容约定虾塘在承包期间因上级政策调整土地使用权，甲方有权单方终止合同，不作任何补偿。茂名市政府有权制订政策，但盐业集体公司是市场主体无权制订政策。一审法院调查的《调整国有土地使用权协议书》证明电白盐场的土地是盐业集体公司以每亩25000元的价格卖给茂名市政府而改变土地使用权，并非因政策改变土地使用权。故本案不存在因上级政策改变土地使用权的事实。二、梁国林、陈其珠具有受补偿的权利。本案不存在因上级政策改变土地使用权的事实，故梁国林、陈其珠具有受补偿的权利。三、一审判决要求梁国林、陈其珠举证证明电白盐场放弃应交回的生产设施、设备的权利是错误的。一审判决书陈述梁国林、陈其珠不能举证证明电白盐场放弃应当交回的生产设施、设备的权利。这是要求梁国林、陈其珠举证。一审判决引用梁国林、陈其珠与电白盐场签订的《虾塘承包合同》约定内容是承包期满才交生产设备、设施，还有可移动的除外，一审判决书认定了电白盐场在承包期限内解除合同的事实。电白盐场在承包期限内解除合同就不存在承包期满接收梁国林、陈其珠所投入的生产设备、设施的权利。盐场不存在这种权利，一审判决要求梁国林、陈其珠举证证明盐场放弃不存在的权利是错误的。四、电白盐场默认梁国林、陈其珠继续使用虾塘。电白盐场虽然在承包期内解除与梁国林、陈其珠的合同，但其没有依法对梁国林、陈其珠进行补偿，也没有与梁国林、陈其珠进行与合同有关财产交接，可推定电白盐场默认梁国林、陈其珠继续使用虾塘。五、茂名市政府直至参加法庭审理时只陈述梁国林、陈其珠无权租赁，但不作为有独立请求权的第三人主张权利。六、梁国林、陈其珠与蔡青签订的《虾塘租赁合同书》不是无效合同。按照《合同法》第二百二十四条第二款的规定，转租合同是有效合同。第五十一条规定，转租合同是效力待定合同。总之，梁国林、陈其珠与蔡青签订的《虾塘租赁合同书》不是无效合同。七、一审判决第一项错误。《虾塘租赁合同书》应作有效处理。梁国林、陈其珠投入二百多万元改造盐场丢的荒塘成养虾塘，原土地使用权人在租赁期内出卖土地，没有依法对梁国林、陈其珠进行补偿，新土地使用权人不做有独立请求权的第三人主张权利，按照法律规定《虾塘租赁合同书》又不是无效合同，因此《虾塘租赁合同书》应作有效处理。一审判决认为《虾塘租赁合同书》损害土地权利人的合法权益，土地租赁部分应为无效是错误的。一审判决书又要求梁国林、陈其珠证明不存在设施、设备权利的电白盐场放弃设施、设备权利，再陈述对这些设施设备的价格不作约定，错误地分割了梁国林、陈其珠和蔡青双方的意思表示。正是这些原因，导致一审判决错误。八、一审判决违反自愿原则和社会生活经验法则作出判决是错误的。九、茂名市政府默认梁国林和蔡青的转租行为。蔡青辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由：1.梁国林、陈其珠在2011年7月11日与蔡青签订的《虾塘租赁合同书》属于无效合同。梁国林、陈其珠无权依据该合同的约定向蔡青收取租金，梁国林、陈其珠与电白盐场在2001年1月1签订的《虾塘租赁合同书》已在2010年2月2日解除，如果梁国林、陈其珠对该合同的解除有异议，不认可合同解除的效力，根据《合同法》解释二的规定，应当在收到解除合同通知书之日起三个月内向法院起诉，否则合同解除的效力已经生效。梁国林、陈其珠在2011年7月11日与蔡青签订合同时，故意隐瞒与电白盐场租赁关系等的事实，向蔡青收取租金损害了国家的利益。同时梁国林、陈其珠的行为属于无权处分，在没有得到茂名市政府的追认下，双方签订的合同也属于无效合同，梁国林、陈其珠无权根据该合同的约定向蔡青收取租金。2.梁国林、陈其珠与蔡青签订的合同即使是双方的真实意思表示，但其签订的合同内容必须符合法律的规定，本案因合同的内容侵犯了国家的利益，所以一审法院认定无效是正确的。至于茂名市政府在一审中没有向蔡青主张权利，是茂名市政府与蔡青之间的权利义务，与本案无关。茂名市政府辩称：一、茂名市政府作为涉案土地的权利人，属于有独立请求权的第三人，是否在本次诉讼过程中主张权利是茂名市政府对自己权利的自由处分和选择，与本案无关。即使茂名市政府不在本案中主张权利，既不代表茂名市政府放弃自己的权利，也不代表茂名市政府在本案结束后不再行使自己作为土地权利人的权利。二、在电白盐场与陈学云、梁国林解除《虾塘租赁合同书》，终止梁国林、陈其珠对涉案虾塘及其土地行使有关权利的前提下，梁国林、陈其珠未经茂名市政府的同意，且茂名市政府事后对此也不予认可，因此梁国林、陈其珠与蔡青签订的《虾塘租赁合同书》应属无效合同，梁国林、陈其珠无权将属于茂名市政府的土地租赁给蔡青。三、涉案虾塘及其地上附着物的清理补偿等工作是由盐业集体公司负责的，茂名市政府无需再向梁国林、陈其珠发出解除合同的通知，茂名市政府在本案中不承担任何义务和责任。陈其珠、梁国林向一审法院起诉请求：请求法院判令蔡青支付虾塘租金376000元，利息15960元(2014年租金112000元及2015年租金132000元按月利率千分之五计算，从2015年9月起计至2016年12月止)，两笔资金共391960元。蔡青向一审法院的反诉请求：1.梁国林、陈其珠返还蔡青虾塘租金396000元(从2011年起至2013年止)；2.梁国林、陈其珠承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2001年1月1日，梁国林及陈学云作为乙方与原广东省电白盐场作为甲方签订《虾塘承包合同》一份，约定由陈学云、梁国林承包电白盐场双登分场九组盐田东侧的376市亩虾塘和一个储水塘用于搞水产养殖，承包期限自2001年1月1日至2025年12月31日共25年，每年租金94000元。其中，合同第七条约定：“2、每年的租金，乙方必须按合同所规定的时间上缴给甲方，不准逾期，否则，甲方将随时终止承包合同另行发包”；第八条约定：“1.虾塘所有权属甲方，承包期间乙方有养殖生产的经营管理使用权和合同规定的受益权，乙方不得出卖、出租、转包和借、贷款作抵押”、“4.承包期满，乙方如所投入的生产设备、设施(除可移动部分)，必须无条件交回在给甲方管理使用”、“7.承包期间，如因上级政策调整土地使用，甲方有权单方面终止合同，乙方必须无条件服从，甲方不作任何补偿”。合同签订后，梁国林与陈其珠合伙经营本案所争议的120亩虾塘并对虾塘进行改造及添置生产设施、设备等，开展对虾塘进行生产经营。2007年10月17日，茂名市政府作为甲方与作为乙方的原广东省盐业总公司签订《调整国有土地使用权协议书》一份，内容有：根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及《广东省实施办法》的有关规定和城镇规划建设的需要，经甲、乙双方充分协商，并经广东省国资委政工批复(粤国资函[2007]XX号)，就调整电白盐场的国有土地使用权问题。订立本协议......第一条：面积界至。应甲方要求，乙方将所属原广东省电白盐场位于电白县和茂港区境内如合同附图所示的国有土地使用权调整给甲方......第三条：交付土地。乙方需在本协议签订之日起十天内向甲方提供土地权属证明办理土地调整的全部手续。地上建筑物、构筑物、竹木等附着物及生产设施由乙方负责进行经济补偿，地上附着物及需要搬迁的物品、设备等由乙方负责在协议签订之日起一年内清理完毕，否则甲方以乙方的地上附着物为报酬或在给乙方支付的款项中扣除相关费用请人清理。乙方确保在协议签订之日起一年内将全部土地交付给甲方.....乙方责任：1.负责办理场地内出租土地及附着物的清理工作，所需费用由乙方负责。电白盐场出具一份《证明》给蔡青，该证明的内容有：陈学云、梁国林与我场于2001年1月1日签订了一份《虾塘租赁合同书》，因我场盐田土地已全部调整给茂名市政府使用，按合同约定，应当无条件终止合同。我场于2009年12月25日经胡某华等人将《解除合同通知书》送达陈学云、梁国林两人及其他承租户，而陈学云、梁国林两人及大部分虾塘承租户都不肯签名。2010年2月2日，原广东省电白盐场在广东省XX公证处公证员梁某伟的见证下，通过中国邮政特快专递向陈学云邮寄一份《解除合同通知书》，该通知书的内容有：陈学云、梁国林同志：你与我场于2001年1月1日签订了虾塘承包合同，在履行合同过程中，由于你拖欠租金长达36个月，累计拖欠租金348000元，已经构成严重违约，依照合同法第九十四条的规定，我场有权单方解除你与我场2001年1月1日签订的虾塘承包合同，解除合同的效力自本通知到达你处时生效。2011年7月11日，陈其珠、梁国林与蔡青在电白区树仔镇法律服务所见证下签订《虾塘租赁合同书》一份，内容有：第一条租赁虾塘范围及面积。甲方将位于电白盐场双登分场九组盐田东侧共六张虾塘(从南依顺序计起第7、8、9、10、11、12号)约120亩虾塘及地上建筑物、设施(两台柴油发动机、18台增氧机)等租赁给乙方养殖经营；第二条租赁期限。租赁期限为十年，自2011年7月1日起至2021年3月30日止；第三条租金及支付方式。1.该虾塘每年租金共为人民币壹拾叁万贰仟元整(即每张塘2.2万元计)；2.租金的交纳办法采取每年先付款后使用的方式，即由乙方每年2月1日前一次性交纳当年租金给甲方后，乙方才可以使用该虾塘，签订本合同乙方一次性交清2011年租金13.2万元；3.乙方于2011年12月30日前支付押金伍万元给甲方；第四条双方的权利和义务。......5.租赁期间，若乙方不按合同规定时间交清租赁金，逾期一个月，则甲方可以单方解除租赁合同，并由乙方承担所欠租金的200%违约金；因气候等原因造成乙方损失，由乙方自行负责，甲方不减租金。2015年3月31日，梁国林、陈其珠和蔡青签订《协议书》一份，该《协议书》内容有：一、甲方于2011年7月11日将位于电白盐场双登分场九组盐田东侧共六张虾塘约120亩虾塘租赁给乙方养殖经营，租赁期限为十年，每年租金为人民币壹拾叁万贰仟元整(即每张塘2.2万元计)；二、乙方于2015年3月31日止还欠甲方2014年虾塘租金人民币壹拾叁万贰仟元整(小写：132，000元)，双方在此相互确认：双方对以上所述事实均予以确认，并无异；三、乙方定于2015年9月1日前支付人民币陆万陆仟元(小写：66，000元)给甲方；并于2015年12月30日前一次性支清2014年的租金人民币陆万陆仟元(小写：66，000元)给甲方；2015年的虾塘租金由乙方于2015年12月31日前支付给甲方。上述协议签订后，蔡青支付了租金20000元给梁国林、陈其珠。原广东省电白盐场现已更名为电白盐场；原广东省盐业总公司现已更名为盐业集体公司。一审法院认为：梁国林、陈其珠举证的《虾塘承包合同》实质是租赁合同，该合同明确约定电白盐场将包括本案120亩虾塘在内的376亩虾塘和一个储水塘交付给梁国林和陈学云使用、收益，由梁国林和陈学云向电白盐场支付租金，也就是说虾塘是电白盐场的已有设施。《虾塘承包合同》明确约定乙方必须按合同约定的时间上缴租金，否则甲方将随时终止合同、虾塘不得转包及虾塘在承包期间因上级政策调整土地使用，甲方有权单方终止合同，乙方必须无条件服从，甲方不作任何补偿等内容。在涉案虾塘由原广东省盐业总公司调整给茂名市政府后，自调整时起涉案虾塘及虾塘所在土地的权利人变更为茂名市政府，且由于梁国林、陈学云拖欠电白盐场多期的租金未缴，电白盐场已向梁国林、陈学云直接及邮寄送达《解除合同通知书》，由此可见，梁国林、陈学云已经知道或应当知道《虾塘承包合同》已解除，梁国林、陈学云已终止对该合同所涉及的虾塘的使用权。2011年7月11日，陈其珠、梁国林在未得到茂名市政府的同意或追认的情况下与蔡青签订《虾塘租赁合同书》，该合同的租赁包括涉案虾塘及地上建筑物、设施、设备等。对涉案虾塘部分，梁国林、陈其珠将已属于茂名市政府的土地租赁给他人使用，其行为损害了土地权利人的合法权益，故梁国林、陈其珠与蔡青于2011年7月11日签订的《虾塘租赁合同书》涉及土地租赁部分应为无效，梁国林、陈其珠无权就该土地的租赁向蔡青主张租金；对地上建筑物、设施、设备等部分的租赁，因《虾塘承包合同》为承包期限内解除，该合同约定“承包期满，乙方如所投入的生产设备、设施(除可移动部分)，必须无条件交回给甲方管理使用”，因此，虾塘的生产设备、设施(除可移动部分)涉及到与电白盐场之间的利益问题，梁国林、陈其珠不能举证证明电白盐场放弃应交回的生产设施、设备的权利，且《虾塘租赁合同书》并没有对地上建筑物、设施、设备等的租赁价格问题作具体约定，梁国林、陈其珠也不能举证证明除了虾塘以外其余设施、设备的实际租赁价格，故梁国林、陈其珠要求蔡青支付除了虾塘租赁部分以外其余设施、设备的租金的证据不足，一审法院不予支持，应予驳回。对蔡青的反诉请求，因蔡青在经营虾塘时租赁使用了梁国林、陈其珠的设施及设备等，蔡青不能举证证明梁国林、陈其珠所收取的租金已超过蔡青使用梁国林、陈其珠的设施、设备的实际租赁价值，故蔡青的反诉请求理由和证据不足，一审法院不予支持，应予驳回。综上所述，梁国林、陈其珠基于《虾塘租赁合同书》要求蔡青支付租金376000元及利息理由和证据不足，一审法院不予支持；蔡青因经营虾塘使用了梁国林、陈其珠的设施、设备等，蔡青不能举证证明梁国林、陈其珠所收取的租金已超过蔡青使用梁国林、陈其珠的设施、设备的实际租赁价值，其请求梁国林、陈其珠返还2011年至2013年3年租金共396000元的理由和证据不足，一审法院亦不予支持。陈学云、盐业集体公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响一审法院根据现有证据依法对本案进行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回梁国林、陈其珠的诉讼请求。二、驳回蔡青的反诉请求。本诉案件受理费7179元，由梁国林、陈其珠负担；反诉受理费7240元，由蔡青负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，从本案查明的事实来看，虽然梁国林、陈学云与原广东省电白盐场于2001年1月1日签订了《虾塘承包合同》，取得了涉案虾塘的承包经营权，但在2007年10月17日，茂名市政府与原广东省盐业总公司签订了《调整国有土地使用权协议书》，将包括涉案虾塘在内的土地调整归茂名市政府所有。且原广东省电白盐场也于2010年2月2日通过公证的形式向陈学云送达了《解除合同通知书》，解除了其与梁国林、陈学云签订的《虾塘承包合同》，至此梁国林对涉案的虾塘不再享有承包经营权。因此，陈其珠、梁国林于2011年7月11日与蔡青签订《虾塘租赁合同书》，将包括涉案虾塘及地上建筑物、设施、设备出租给蔡青经营使用，没有依据。且在本案中茂名市政府明确表示不同意梁国林、陈其珠将涉案虾塘出租给蔡青经营使用，故梁国林、陈其珠主张蔡青向其支付涉案虾塘土地的租金没有依据。至于设施、设备的租金问题，因梁国林、陈其珠不能举证证明设施、设备的实际租赁价格，故本院对此也不予支持。综上所述，梁国林、陈其珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7179元，由上诉人梁国林、陈其珠负担。本判决为终审判决。审判长  江剑兵审判员  庞健军审判员  曾维海二〇一九年七月二十六日书记员  郑富华书记员  汤智磊