广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)茂中法民三终字第324号上诉人（原审被告）曾雄伟。委托代理人文亚和。被上诉人（原审原告）冯浩。委托代理人冯亮，系冯浩的父亲。委托代理人梁文雄，广东成就律师事务所律师。上诉人曾雄伟因与被上诉人冯浩房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2015）茂化法民一重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。经本院审理查明，2011年8月6日，冯浩欲向曾雄伟购买其位于化州市某路段的在建房屋，并交款800000元给曾雄伟，曾雄伟收到款后，出具《收据》给冯浩收执，该《收据》内容：“今收到冯浩交来曾雄伟位于化州市鉴江区三中路东则（原河东向阳路）[土地证号为化国用（2008）第×××4号]的土地在建工程第二层、面积442.7平方米（待房产部门测量核定的面积数据为准结算）的售楼款（含定金）共计人民币捌拾万元整（800000元），该楼房每平方米价格为人民币贰仟元整（2000元）。该售楼合同待7天内签订。”双方均确认800000元购房款中定金是168000元。曾雄伟在出具《收据》时，尚没有取得该房屋的房地产权证，只提供施工许可证等资料复印件给冯浩。2011年8月15日，冯浩委托李明添在中国邮政储蓄银行茂名朝阳支行转帐付款18000元给曾雄伟。双方没有在约定的7天内签订售楼合同，2013年春节期间，曾雄伟将争议房屋向外出租给他人经营幼儿园。2013年9月23日，曾雄伟办理了争议房屋的房地产权证（证号：粤房地权证化鉴房地字第0×××2号）。2013年8月2日，冯浩向原审法院提起诉讼，诉讼请求为：1.解除冯浩、曾雄伟的房屋买卖关系；2.判决曾雄伟双倍返还定金336000元、返还购房款650000元并按银行同期同类贷款利率的四倍计付从2011年8月6日起至还清款日止的利息；3.判令曾雄伟赔偿冯浩投入装修等各项损失192000元。同月20日，冯浩增加诉讼请求为：请求人民法院判令曾雄伟赔偿冯浩因房价增长而造成的经济损失[具体金额为：以法院委托鉴定机构对曾雄伟涉案房屋的现值评估价值减去840000元所得的数额]。2014年7月25日，原审法院作出（2013）茂化法民二初字第269号民事判决，因曾雄伟不服，向本院提出上诉，本院于2014年12月25日作出（2014）茂中法民四终字第176号民事裁定，裁定如下：一、撤销广东省化州市人民法院（2013）茂化法民二初字第269号民事判决；二、本案发回广东省化州市人民法院重新审理。本案在原审的审理过程中，原审法院根据冯浩的申请作出（2013）茂化法民二初字第269号之一民事裁定书，查封了曾雄伟位于化州市某房屋一幢及位于化州市某使用权面积是442.7平方米的住宅土地一块。另查明，李明添诉曾雄伟房屋买卖合同纠纷一案，经原审法院作出（2011）茂化法民初字第1802号民事判决，该判决查明：“2011年8月5日，李明添与曾雄伟签订《房屋买卖合同》一份，约定：曾雄伟将坐落在化州市某路段的土地使用权，以及该土地上的九层楼房的房地产权整体捆绑一起转让给李明添或以李明添为法人的实体公司，价格为730万元。签订合同的当天，李明添支付定金200000元，待办好见证及订好该在建工程二楼楼房的预售楼合同一天内支付人民币800000元给曾雄伟，定金200000元和预售楼款800000元抵减转让金，余下630万元转让金在两个月内付清。曾雄伟在收足730万元转让金后，最迟3个月内要把未发售楼房的产权和该宗土地的使用权过户到李明添指定的户头。从2011年7月29日起至签订合同之日止的建筑材料由李明添支付给曾雄伟(共180000元)。本合同涉及的土地及地上建筑物转让的一切税费及相关费用由李明添负责，曾雄伟提供该宗土地报建时所需的资料和原有资料等手续给李明添作为预售许可证、售楼贷款按揭、预抵押登记之用。2011年8月5日，李明添支付定金200000元给曾雄伟，同年8月29日支付材料款180000元给曾亚飞代收转交给曾雄伟。”原审法院于2012年5月8日作出如下判决：一、驳回李明添的诉讼请求；二、李明添与曾雄伟2011年8月5日双方签订的《土地使用权及该土地使用权的土地在建工程(楼房)捆绑转让的合同》无效；三、曾雄伟在本判决发生法律效力之日起十日内返还房屋转让款200000元、材料款180000元给李明添，并分别赔偿该款自2011年8月5日和2011年8月29日起按中国人民银行同类贷款利率至还清该款之日止的利息给李明添。该案经原审法院判决后，李明添、曾雄伟均没有上诉，现已发生法律效力。原审法院认为，曾雄伟出具了《收据》给冯浩收执，该《收据》已对合同的当事人、标的、数量、价款进行了约定，具备了平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系协议的特征，冯浩虽然未在收据上签名，但其对该收据无异议。李明添与曾雄伟虽然有涉案整栋房屋的买卖关系，但李明添否认与冯浩合伙购买。所以原审法院认定冯浩、曾雄伟之间实际上已形成了买卖合同关系。本案双方争议的主要焦点问题是：第一，冯浩、曾雄伟之间形成的买卖合同关系是否有效。争讼房屋二楼（属私人房屋）已建成，曾雄伟未领取房屋权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……(六)未依法登记领取权属证书的；……”第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案中，曾雄伟将尚未取得房屋所有权证的房屋以商品房形式销售，违反了法律的强制性规定，因此，双方之间形成的买卖合同关系无效。导致合同关系无效双方均有责任。曾雄伟明知是未办房产证的私人房屋仍转让，是造成合同无效的主要原因，曾雄伟应对冯浩的损失承担相应赔偿责任。冯浩与李明添在2009年就相识，冯浩再购买涉案房屋的整幢（该幢房屋曾雄伟已签合同约定转让给李明添）的第二层，还委托李明添付第二层的房款18000元，所以冯浩与李明添都从曾雄伟处购买房屋是互为知情的；冯浩在交易时没审查曾雄伟是否取得房产证，只审施工许可证复印件等资料，未尽谨慎审查义务，造成合同关系无效，也有一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，曾雄伟依据无效合同取得的预付款，应当予以返还；曾雄伟作为有过错的一方应当赔偿冯浩因此所受到的损失。曾雄伟取得冯浩的购房款818000元双方均没有异议，曾雄伟依法应当返还，所以冯浩请求曾雄伟返还购房款，原审法院予以支持，但冯浩请求曾雄伟按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息损失，因冯浩、曾雄伟双方对利率没有约定，所以原审法院不予支持。曾雄伟已实际上占用了冯浩的款项，造成了冯浩一定的经济损失，结合本案的实际情况，曾雄伟应赔偿利息损失（从收到冯浩的款项之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清款之日止）给冯浩。合同解除权应以当事人之间存在有效合同为前提，本案双方的买卖关系无效，所以冯浩请求解除合同，原审法院不予支持。第二，曾雄伟是否应当双倍返还定金给冯浩。本案中曾雄伟在《收据》中书面约定售楼款含有定金，冯浩诉称定金为168000元，曾雄伟对数额无异议，原审法院认定定金的数额为168000元。冯浩要求曾雄伟双倍返还定金336000元。曾雄伟在收取冯浩的定金和购房款时约定七天内签订购房的主合同，曾雄伟收取定金实际就是为签订购房合同作担保，在此期限内与冯浩签订购房合同是曾雄伟应尽的义务。冯浩交付定金及购房款给曾雄伟的目的是为了能达成房产交易，希望与曾雄伟能签订主合同；曾雄伟怠于履行签订主合同的义务，逾期后仍不签订购房合同，可认定为拒绝签订主合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，冯浩的请求原审法院予以支持，曾雄伟应当双倍返还定金336000元给予冯浩。第三，曾雄伟应否赔偿损失192000元给冯浩。本案中，冯浩主张其对涉案房屋进行装修，曾雄伟也辩称是其对涉案房屋进行装修，李明添在另案中提供一份合同，按该合同约定李明添将工程地点在化州市工程名称李明添私人住宅楼一栋包给曾浩之装修，所以现有三人主张对涉案房屋进行装修。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方无约定交楼的时间，售楼合同也未签订，至今冯浩仍没提供证据证明曾雄伟已交付房屋。冯浩主张其装修房屋提供的证据有：冯浩与邱国东签订装修合同，袁辉华收款收据，证人李汉标、黎经勇证言、图片等。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第五十六条规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，证人确有困难的除外。本案证人李汉标、黎经勇没有出庭作证，邱国东、袁辉华的身份资料不详，他们作为证人所作的书面证言未接受当事人的质询，曾雄伟对他们证实的内容也不确认，因此这些证言不具备证据规定的法定条件，原审法院无法采信。冯浩提供的图片没有标明拍照时间、拍照人，也没有拍照到是谁在装修，因此尚无法证实就是冯浩装修房屋。按常理应先有曾雄伟交付房屋，冯浩才有装修房屋的可能，至今冯浩未能提供证据证实曾雄伟已交付房屋，主张对房屋装修的证据也不充分，因此应承担举证不能的法律效果，冯浩请求曾雄伟赔偿装修损失192000元，缺乏事实和证据，原审法院不予支持。冯浩申请对涉案房屋进行评估，因涉案房屋也交付他人使用，未能确定涉案房屋就是冯浩装修，装修工程量是多少也无法确定，所以冯浩该申请原审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项、第三十九条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告曾雄伟在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款650000元和赔偿利息损失（以632000元、18000元为本金，分别从2011年8月6日、同年8月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率起计至付清日止）给原告冯浩；二、限被告曾雄伟在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金336000元给原告冯浩；三、驳回原告冯浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15402元、诉讼保全费5000元，由被告曾雄伟承担受理费12892元、诉讼保全费5000元，原告冯浩承担受理费2510元。上诉人曾雄伟不服原审判决，向本院提出上诉称，一审法院在认定合同无效情形下适用定金条款，适用法律错误。一、一审法院认定双方之间的买卖合同关系无效正确。二、担保合同是主合同的从合同，主合同无效，从合同无效。但一审法院在认定主合同无效的情况下，适用担保法的定金条款处理本案，判令曾雄伟双倍返还定金给冯浩，适用法律错误。三、一审法院套用“立约定金条款”，帮冯浩举证并直接认定曾雄伟“拒绝签订合同”，判令曾雄伟承担双倍返还定金不当。上诉请求：一、撤销化州市人民法院（2015）茂化法民一重字第3号民事判决第二项。改判为：曾雄伟应返还冯浩以定金方式支付的买卖款168000元；二、由冯浩承担案件的诉讼费。被上诉人冯浩答辩称，一、原审判决正确，请求维持原判。二、曾雄伟上诉无理，依法应当驳回上诉。1.按照《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉》的规定，定金的种类有：订约定金、成约定金、解约定金、违约定金四种，本案属订约定金。订约定金，又称为立约定金，是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。订约定金是一方拒绝订立合同为适用条件。担保法司法解释第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。”本案的定金正是订约定金。理由：（1）曾雄伟出具的《收据》确认收到800000元中，包含定金168000元，双方对此没有异议。（2）《收据》中约定“售楼合同”7天内签订，因此，该定金是为订立售楼合同的担保。（3）曾雄伟收取定金后，没有在7天内签订售楼合同。按约定总房价为840000元，冯浩共支付818000元（含定金），后又投入192000元的装修费，由此可见，冯浩基本上履行了支付房款的义务，但曾雄伟单方拒签合同，并擅自搬入涉案房屋，原审认定曾雄伟拒签主合同的证据充分。2.本案双方未签订售楼合同，不存在主合同无效，从合同无效的情况。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。本院认为，根据本院查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：曾雄伟应否双倍返还定金给冯浩。关于曾雄伟应否双倍返还定金给冯浩的问题。曾雄伟认为本案主合同无效，定金作为从合同亦无效，要求不承担双倍返还定金的责任。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案出卖方的主体不是房地产开发企业，因此本案的房屋买卖关系属于一般的买卖合同关系，不属于商品房买卖合同关系。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”据此规定可知，当事人在订立房屋买卖合同之前交付的购房定金，是为了担保主合同的签订而订立的定金合同，不是在主合同的基础上订立的，定金合同在主合同成立前就已成立并生效，因此立约定金合同的生效是独立的，立约定金合同的效力不受主合同效力的制约。本案中，双方在《收据》中约定了收到的800000元中包含了168000元的定金，并约定了售楼合同在7天内签订，因此可认定168000元定金的性质属于立约定金。第三，曾雄伟收到冯浩的定金后，没有在约定的时间内与冯浩签订售楼合同，且在办理好涉案房屋的房地产权证后不同意继续履行签订售楼合同的义务，将房屋出售给冯浩，而是将涉案房屋对外出租，致使冯浩订约目的落空，购房目的不能实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，曾雄伟应承担双倍返还定金的责任。第四，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该司法解释对预约合同的效力进行了确认，并规定了在一方违约的情况下，守约方可依预约合同的约定要求违约方承担违约责任或主张损害赔偿责任。本案中，曾雄伟向冯浩出具的《收据》中约定了交易的双方当事人、标的、价款、定金，冯浩对该《收据》的内容予以确认，因此可认定双方的预约合同成立并有效，双方应在约定期限内签订主合同，但至本案一审辩论终结，双方没有签订售楼合同，即本案主合同尚未成立，曾雄伟称主合同无效，必然导致本案的定金条款无效的理由不成立。综上所述，上诉人曾雄伟的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人曾雄伟负担。本判决为终审判决。审判长 黎  湛  红审判员 徐  金  信审判员 庞  健  军二〇一六年二月十八日书记员 周靖茵张淑贞