山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初1559号 原告：济南建信商务宾馆有限公司，住所地济南市。 法定代表人:武卓，总经理。 委托诉讼代理人：王立江，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：宋金福，男，出生，汉族，现羁押于济南市看守所。 委托诉讼代理人：宋玉玺（系被告宋金福之子），男，出生，汉族，无业，住济南市。 被告：济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会，住所地济南市。 法定代表人：宋玉环，主任。 委托诉讼代理人：胡晓婷，山东强将律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，山东强将律师事务所律师。 原告济南建信商务宾馆有限公司（以下简称建信宾馆）与被告宋金福、被告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会（以下简称黄桥居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建信宾馆的委托诉讼代理人王立江，被告宋金福的委托诉讼代理人宋玉玺，被告黄桥居委会的委托诉讼代理人胡晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建信宾馆向本院提出以下诉讼请求：1.判令宋金福、黄桥居委会向建信宾馆支付地上物、装修补偿款2938014元，并支付利息：以2938014元为基数，自黄桥居委会收到补偿款之日起至实际支付之日，按年利率6%计算；2.本案案件受理费、公告费、保全费、保险费等全部诉讼费用由宋金福、黄桥居委会承担。事实与理由：，建信宾馆与宋金福签订《房屋租赁合同》，约定宋金福将位于山东省济南市原金方宾馆旧址楼房出租给建信宾馆；同时约定基于拆迁、征用行为所获得的经营损失及装修补偿，归建信宾馆所有。合同对双方的权利义务做了明确约定。2017年6月，因涉案房屋所在区域进行开发，建信宾馆积极配合政府相关部门完成了全部拆迁工作。经测绘评估，应发放给建信宾馆的地上物、装修补偿款共计2938014元。据了解，政府部门已将上述拆迁补偿款拨付给黄桥居委会，但经多次催要，宋金福及黄桥居委会拒不支付，为此建信宾馆诉至法院，望判如所请。 宋金福辩称，其对建信宾馆所诉的事实没有异议,同意由黄桥居委会将建信宾馆所诉的补偿款支付给建信宾馆,其在本案中不应承担补偿款的支付责任，应由黄桥居委会承担补偿款的支付责任。 黄桥居委会辩称，其并不是本案的适格被告，建信宾馆与宋金福签订《房屋租赁合同》，且建信宾馆依据该合同约定主张相应的补偿款，但黄桥居委会并不是合同的签订主体，基于合同相对性原则，建信宾馆起诉黄桥居委会于法无据，不应支持。另，建信宾馆主张的地上物补偿款，因建信宾馆所租赁的涉案房屋的所有权人是黄桥居委会，所以对房屋产权及地上物的补偿款均应该属于黄桥居委会所有。对于装修补偿款，根据山东省政府令第226号文《山东省土地征收管理办法》第37条之规定，涉案房屋及地上物应适用济南市征地地上附着物和青苗补偿标准中所列的补偿项目明细均不应包括建信宾馆所主张的装修补偿，所以装修补偿款并不存在。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人无争议的事实，本院认定如下：涉案房屋原坐落于济南市新六层楼，因该房屋位于黄桥居委会被征收拆迁的地块之内，已于2018年2月被拆除。，黄桥居委会与拆迁部门签订《北湖片区农转非村居地上附着物拆除补偿协议（北湖拆字[2018]第6号）》，对地上非住宅房屋、其他地上附着物及搬迁费进行约定补偿，其中地上附着物补偿费共计10583344元（详见附件地上附着物补偿测算表）、设备迁移评估补偿费共计65203元（详见报告：济北房咨字[2017]第102号、160号、161号）。，济南市天桥区北湖片区开发工作现场指挥部出具证明一份，证明上述协议所涉补偿款已全部拨付黄桥居委会。经查，涉案房屋的产权人系黄桥居委会，但该房屋并未取得相应的建设规划手续。黄桥居委会将涉案房屋出租给宋金福，后宋金福在征得黄桥居委会的同意下将涉案房屋转租给建信宾馆。建信宾馆承租后，在共六层涉案房屋的基础上加盖了第七层，并将1-2层转租给了北京龙发建筑装饰工程有限公司济南第一分公司（以下简称龙发装饰公司）。 宋金福作为出租方（以下简称甲方）与建信宾馆作为承租方（以下简称乙方）于签订《房屋租赁合同》，内容约定如下：第一条、租赁房屋描述租赁位置：山东省济南市标的物，合计约左右，上下水、电（该租赁标的物独立使用的315kw峰谷平变压器）及配套设施齐全已取得房屋质量验收、消防验收合格的整栋楼房。甲方应在乙方支付首期租金之日起三个工作日内将上述房屋控制及使用权完整交付乙方。甲方不在该租赁标的物范围内设任何场所。第二条、租赁期限本合同租赁期限为：十五年。自至，装修免租期肆个月（至），起租日为：。……第五条、租赁房屋用途乙方租赁房屋作为餐饮、住宿、商贸使用。第十条、转租在租赁期间，甲方同意乙方转租整楼的一至二层做商贸或餐饮等使用。第十一条、特别约定……2、乙方进行房屋装修不得改变房屋主体结构（非承重墙除外），装修设置对主体结构有影响的需征得甲方同意，由于乙方经营需要对房屋的装修甲方不得干涉。……5、甲方同意乙方在该标的物楼顶加装太阳能热水设备、供暖设备，费用由乙方承担，后院停车场与天地仁和两家各半共同使用。第十二条、合同的变更和解除……3、如因国家征用、拆迁、地震等不可抗力因素，导致合同无法履行本合同终止，双方互不承担责任。但基于拆迁、征用行为所获得的房屋产权拆迁补偿归甲方所有。经营损失及装修补偿，归乙方所有。双方当事人另对其他权利义务等事项进行了约定。 诉讼中，建信宾馆主张因涉案房屋已被拆除，依据其与宋金福签订的《房屋租赁合同》第十二条第3款之约定，要求黄桥居委会向其支付涉案房屋的地上物补偿款183705元、装修补偿款2694801元及相应利息：以2878506元（183705元+2694801元=2878506元）为基数，自（涉案房屋拆除之日）至建信宾馆实际收到补偿款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；并要求宋金福对该款项承担连带责任。另，建信宾馆明确对其诉讼请求中超出该数额的部分予以放弃，不再主张。 对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 建信宾馆就其主张的地上物183705元、装修补偿款2694801元，提交以下证据予以证明: 证据1.申请法院自济南市天桥区北湖片区开发工作现场指挥部调取的地上物估价结果确认表四份及房屋装修估价结果确认表一份，证明根据鲁光大估[2018]字第北湖征收（非住宅）-01号估价报告“黄桥居委会有证的棚房评估总价为1391元，砖木评估总价为85443元；根据济北房咨字[2017]第160号估价报告建信宾馆所有的太阳能热水组合系统迁移补偿价值为18750元、热泵热水系统迁移补偿价值为12000元、电话交换机迁移补偿价值为3325元、中央空调迁移补偿价值为2311元；根据济北房咨字[2017]第161号估价报告建信宾馆所有的电取暖锅炉迁移补偿价值为16575元、蓄水箱迁移补偿价值为3000元；根据鲁光大估[2018]字第北湖征收（非住宅）-02号估价报告“黄桥居委会有证分项工程汉庭酒店（1-2层部分，3-7层）装修评估价格为2173593元，龙发装饰（1-2层部分）装修评估价格为521208元。 证据2.院落内地上附着物调查登记表（调查表一）复印件(注：该复印件产权人、使用人落款处仅载有“武卓”的签字捺印)一份、《关于济南等三市调整征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》文件打印件一份，证明经建信宾馆法定代表人武卓确认涉案房屋的水泥地面共计，根据批复规定，水泥路面的补偿标准为40-60元/平方米，建信宾馆按40元/平方米主张，得出地面补偿款为20510元（×40元/平方米=20510元）。 证据3.申请法院自济南市天桥区北湖片区开发工作现场指挥部调取的院落内地上附着物调查登记表（调查表一）（注：该调查表一的落款处审计部门，办事处、镇，产权人、使用人，区指挥部或平台，村居，勘测调查人处均有相关部门及相关人员的签字、盖章，其中产权人、使用人处系黄桥居委会的法定代表人宋玉环的签字捺印）一份，证明该登记表中载明的第一项砖木平房及第十项水泥地面属于建信宾馆，关于这两项的拆迁补偿款应归建信宾馆。 证据4.院落内其他地上附着物调查登记表（调查表二）复印件（注：该复印件的产权人签字捺印处载有“武卓确认无误”字样）一份，证明：（1）棚房产权人为建信宾馆；（2）空调102台的产权人为建信宾馆，依据拆迁补偿标准迁移补助费200元/台，建信宾馆应获得20400元（200元/台×102台=20400元）。 证据5.申请法院自济南市天桥区北湖片区开发工作现场指挥部调取的院落内地上附着物调查登记表（调查表二）（注：该调查表二的产权人签字捺印处载有“武卓确认无误”字样及捺印）一份，证明内容同证据4。 证据6.申请法院自济南市天桥区北湖片区开发工作现场指挥部调取的建信宾馆及龙发装饰公司就涉案房屋装修部分的明细表各一份，其中建信宾馆明细表下方均载有“武卓确认无误”字样及捺印，龙发装饰公司明细表下方均载有“伊吉峰确认无误”字样及捺印并加盖了龙发装饰公司公章，证明经建信宾馆法定代表人武卓确认建信宾馆的装修评估价格为2173593元，经龙发装饰公司法定代表人伊吉峰确认龙发装饰公司的装修评估价格为521208元。 证据7.北湖片区黄桥居委会有证土地3地上附着物补偿测算表一份，证明该表载明的涉案房屋装修费2694801元应归建信宾馆所有。 证据8.龙发装饰公司出具的声明一份及其营业执照复印件一份，证明龙发装饰公司同意将其公司对涉案房屋的装修补偿款由建信宾馆一并向黄桥居委会主张，其公司不单独进行主张。 宋金福对上述证据的质证意见如下：对证据1、3、5、6、7、8的真实性及证明内容均无异议；对证据2、4的真实性无法确认，但对建信宾馆就此主张的补偿款数额予以认可。 黄桥居委会对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议。结果确认表中委托评估目的写明仅供参考，说明该结果确认表并不是实际补偿的金额，不能作为补偿款支付的依据，且该结果确认表不能体现棚房、砖木及其他项目的产权人是建信宾馆，不能证实该补偿款归建信宾馆所有；对证据2、4的真实性不予认可，系复印件；对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据不能证明砖木平房及水泥地面属于建信宾馆所有；对证据5的真实性无异议，但对建信宾馆根据空调的数量所得出的金额及计算方式不予认可，对建信宾馆主张的空调102台及棚房归其所有予以认可；对证据6的真实性及证明内容均无异议；对证据7的真实性无异议，但不能证明该款项归建信宾馆所有；对证据8的真实性无异议，对其关联性有异议。 本院认定如下：对证据1、5、6、7、8的真实性、合法性及关联性予以认定。对证据3的真实性予以认定，但对建信宾馆主张该证据中载明的水泥地面为其所有，本院不予采信，因该证据“产权人、使用人处”系黄桥居委会的法定代表人宋玉环的签字捺印，无法证实建信宾馆系该水泥地面的产权人；对其载明的砖木平房，结合证据1中的地上物估价结果确认表，本院对所评估的第7层砖木平房共计认定为建信宾馆所有，因双方当事人均认可系建信宾馆在租赁共计6层的涉案房屋之后加盖了第7层，对所评估的第1层砖木平房，无法证实为建信宾馆所建，本院对该部分不予认定。对证据2、4因系复印件，故对其真实性不予认定。 黄桥居委会就其主张提交了以下证据：证据1.山东省政府令第226号文件《山东省土地征收管理办法》一份、济政办发（2015）16号济南市人民政府办公厅文件《关于调整征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》一份，证明根据上述文件规定，建信宾馆主张的装修补偿款并不存在。 建信宾馆对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为涉案房屋属于城市规划区的土地，不应使用该文件。 宋金福对该证据的真实性无异议，对证明内容不清楚。 本院认定如下：对证据1的真实性予以认定，对其关联性不予认定。 本院认为，涉案房屋系黄桥居委会出租给宋金福，宋金福在征得黄桥居委会的同意后，将涉案房屋转租给建信宾馆。建信宾馆于租赁期内在共六层的涉案房屋上加盖了第七层并进行了相应的装修用来经营汉庭酒店。建信宾馆将涉案房屋的第一、二层转租给了龙发装饰公司。建信宾馆与黄桥居委会均认可涉案房屋没有办理建设规划手续，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，宋金福与建信宾馆签订的房屋租赁合同无效。虽然双方的房屋租赁合同无效，但由建信宾馆出资的地上物及房屋装修在拆迁部门已实际给予拆迁补偿的情况下，相应的补偿款应归建信宾馆所有。拆迁部门已将拆迁补偿款支付给了黄桥居委会，现黄桥居委会占有拆迁补偿款，且宋金福也同意由黄桥居委会向建信宾馆支付相应的补偿款，因此，黄桥居委会应将属于建信宾馆所有的补偿款支付给建信宾馆，对建信宾馆要求黄桥居委会支付拆迁补偿款的主张，应予支持。2018年2月，涉案房屋被征收拆除，拆迁部门在拆除涉案房屋时，对涉案房屋的地上物及房屋装修价值进行了评估。根据本院自拆迁部门调取的地上物评估结果确认表确认建信宾馆太阳能热水组合系统1套，迁移补偿价值18750元；热泵热水机系统1套，迁移补偿价值12000元；电话交换机1套，迁移补偿价值3325元；中央空调2台，迁移补偿价值2311元；电取暖锅炉1台，迁移补偿价值16575元；蓄水箱1个，迁移补偿价值3000元。本院认定上述设备迁移补偿款共计55961元（18750元+12000元+3325元+2311元+16575元+3000元=55961元）系迁移建信宾馆所有的设备所得，该款项已由拆迁部门支付给了黄桥居委会，应由黄桥居委会返还给建信宾馆。 根据本院调取的北湖片区黄桥居委会有证土地3地上附着物补偿测算表第20项中空调135台，按每台2**元的标准，发放设备迁移费27000元；根据本院调取的院落内其他地上附着物调查登记表（调查表二），经建信宾馆法定代表人武卓确认，建信宾馆的空调数量为102台，宋金福及黄桥居委会对此数量亦无异议，现建信宾馆主张按照每台2**元的标准要求空调的设备迁移费20400元（102台×200元/台=20400元），合理有据，本院予以支持。 根据本院调取的院落内其他地上附着物调查登记表（调查表二），经建信宾馆法定代表人武卓确认，涉案房屋棚房面积为，与北湖片区黄桥居委会有证土地3地上附着物补偿测算表第1项中载明的棚房面积一致，该棚房的补偿金额为1391元，建信宾馆要求黄桥居委会返还1391元，合理有据，本院予以支持。根据地上物估价结果确认表载明砖木平房第1层为，评估总价为42408元，第7层共计，评估总价为43035元；对于第7层的砖木房屋，因双方当事人均认可涉案房屋第7层系建信宾馆加盖，故本院认定第7层砖木平房属于建信宾馆所有，但第1层砖木平房，建信宾馆未能提交证据证实确实为其所有，本院不予采信，对于建信宾馆主张的砖木平房补偿款85443元，本院仅支持第7层的部分计43035元，对其余部分不予支持。 建信宾馆根据本院调取的院落内地上附着物调查登记表（调查表一）第10项地面载明的水泥地面，主张该水泥地面归其所有，故其根据北湖片区黄桥居委会有证土地3地上附着物补偿测算表第10项地面中水泥地面的补偿金额20510元应归建信宾馆，本院认为根据院落内地上附着物调查登记表（调查表一）中的落款产权人、使用权人处系黄桥居委会的法定代表人宋玉环的签字捺印，无法证实该水泥地面归建信宾馆所有，因此本院认为建信宾馆主张该部分补偿款，无事实根据，本院不予支持。 根据法院调取的装修明细表两份，经建信宾馆的法定代表人武卓及龙发装饰公司的法定代表人伊吉峰的确认，建信宾馆及龙发装饰公司的装修补偿款分别为2173593元、521208元，合计2694801元，该数额与北湖片区黄桥居委会有证土地3地上附着物补偿测算表第1项房屋中的装修费数额一致，且在本院调取的房屋装修估价结果确认表中也载明汉庭酒店（1－2层部分，3－7层）装修评估价格为2173593，龙发装饰（1－2层部分）装修评估价格为521208元，合计2694801元，对此龙发装饰公司出具证明一份，同意其以上装修补偿款521208元由建信宾馆一同向黄桥居委会主张，其公司不单独进行主张。因此，建信宾馆要求黄桥居委会向其返还装修补偿款2694801元，合理有据，本院予以支持。 综上，黄桥居委会应向建信宾馆返还地上物补偿款120787元、装修补偿款2694801元。 关于建信宾馆的利息主张，宋金福与建信宾馆签订的房屋租赁合同无效，且拆迁部门将拆迁补偿款实际支付给了黄桥居委会，建信宾馆与黄桥居委会之间并无合同关系，建信宾馆主张支付利息，没有法律依据，不予支持。 关于建信宾馆主张宋金福承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：建信宾馆主张的地上物补偿款及装修补偿款已由拆迁部门实际发放给黄桥居委会，应由黄桥居委会返还给建信宾馆，其要求宋金福承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会返还原告济南建信商务宾馆有限公司地上物补偿款120787元，于本判决生效之日起10日内付清； 二、被告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会返还原告济南建信商务宾馆有限公司装修补偿款2694801元，于本判决生效之日起10日内付清； 三、驳回原告济南建信商务宾馆有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30300元，由原告济南建信商务宾馆有限公司负担1263元，被告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会负担29037元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  曹新建 审判员  朱广民 二Ｏ一九八月二十日 书记员汪煜