广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初1337号原告：深圳市和达新材料科技有限公司（以下简称和达新公司），住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DN2YF8D。法定代表人：麦华勋，总经理。委托诉讼代理人：陈嘉豪，广东国晖律师事务所律师。被告一：深圳市轩辕装饰设计工程有限公司（以下简称轩辕装饰公司），住，住所地深圳市龙华区龙华街道雪岗北路**凤天创新科技园****一社会信用代码91440300087912327G。法定代表人：张国红，总经理。被告二：张国红，男，汉族，1984年7月11日出生，身份证住址江西省上饶市鄱阳县，两被告共同委托诉讼代理人：张德朋，广东鹏鼎律师事务所律师。上述原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人麦华勋及其委托诉讼代理人陈嘉豪，被告一法定代表人、被告二张国红及两被告共同委托诉讼代理人张德朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告和达新公司的诉讼请求：1、判令解除原告与被告一之间签订的《厂房租赁合同》；2、二被告补偿原告租金差价1315200元（自2018年8月6日起算至2020年8月5日止，每月租金差额54800元）；3、二被告补偿原告装修损失349282.1元；4、本案的诉讼费由二被告承担。以上损失共计1664482.1元。事实与理由：2017年8月16日，原告与被告一签订《厂房租赁合同》，约定被告一将位于深圳市观澜库坑同富裕工业区163号三楼、四楼出租给原告。租赁期限为2017年9月2日起至2022年8月31日止，每月总租金为91200元。合同签订后的前几个月，应被告的要求，将租金转账至被告二的个人账户，后才转至被告一的账户。基于对合同和被告的信赖，原告对厂房进行了装修改造，以满足五年租赁期的生产使用。原告为此花费了装修款及设备材料款共计两百余万元，其中不可拆卸及重复利用的装修材料及装修费用共计838277.05元。2018年7月原告在网上发现承租的租赁物整栋物业的租赁权在网上进行招投标，并且最终于2018年7月13日由案外人深圳市云星亮实业有限公司（以下简称云星亮公司）拍得。事情发生后，原告多次询问二被告原委后得知,被告一与租赁物所有权××深圳市库坑陂老股份合作公司（以下简称库坑股份公司）的租赁合同已经于2018年6月30日到期，被告一自以为能够顺利续租涉案的租赁物，便向原告隐瞒租赁期限至2018年6月30日到期的事实，并与原告签署了长达五年的《厂房租赁合同》。后被告一未能顺利拍下涉案租赁物的租赁权，导致与原告签订的《厂房租赁合同》无法继续履行。2018年8月5日案外人云星亮公司与库坑股份公司签订《房屋租赁合同》，由云星亮公司承租观澜库坑同富裕工业区163号B栋厂房、B栋宿舍，租赁期限自2018年8月6日起至2023年8月5日止。为了避免搬离租赁物产生装修空置的损失，同日云星亮公司与原告签订《厂房租赁合同书》，约定云星亮公司将位于深圳市观澜库坑同富裕工业区163号三楼、四楼出租给原告，月租金146000元，租赁期限为2018年8月6日起至2020年8月5日止。综上所述，因被告一的过错行为，导致原告承租的租赁物租金上涨，该损失应当由被告承担。另外，原告对租赁物进行装修是为满足五年之使用，但因为租金的上涨，原告与云星亮公司只签订两年的租赁合同，加上原告与被告履行的11个月的租赁合同，共计使用35个月,剩余的25个月的租赁物装修损失349282.1元亦应当由被告承担。另，根据原告查询的工商内档得知，被告二在设立被告一时至今并未足额缴纳注册资本，结合被告一、被告二财产混同的事实，依据公司法等相关法律规定，被告二应当对本次诉讼承担连带责任。原告多次与被告协商，均未能达成一致意见，故特向贵院提起诉讼，恳请法院依法予以判决。被告一轩辕装饰公司、被告二张国红的答辩意见：一、所涉及的租赁物业属于农村城市化遗留违法建筑，相应的租赁合同效力待法院确定并以此确认涉案各方的责任。二、关于答辩人与被答辩人双方合同不能履行的原因，答辩人并无过错：1.（被）答辩人起诉状所称，答辩人与库坑股份公司合同到期，不属实。答辩人系从案外人深圳市金甬五金有限公司（实际控制人胡渤）处租赁该物业，租赁截止时间留白未定。深圳市金甬五金有限公司系从库坑股份公司处租赁该物业用于经营，并将多余楼层转租给答辩人，答辩人再进行转租被答辩人。后情势发生变更，库坑股份公司在扫黑除恶的大环境下，原负责人纷纷被拘捕调查，街道代管库坑公司物业后，不认可之前库坑股份公司与他方签署的合同，将物业重新招标。2.在物业重新招标后，答辩人为了继续履行合同，进行补救，曾参与竞标，未能竞得。3.答辩人在合同履行中并无隐瞒欺诈的事实，没有过错。因政府部门的行为导致合同不能履行，系不可抗力，应由各方自行承担责任。三、无论前述第一、二点答辩理由是否成立，被答辩人诉请答辩人补偿租金差价，没有事实和法律依据。1.涉案物业招标价格高于答辩人与被答辩人双方租赁价格，被答辩人以更高价格承租，说明涉案物业租赁的市场参考价就是如此。被答辩人与答辩人的合同约定租金较低本身是个获利行为。获利不能并非是直接损失。2.被答辩人所称为了避免装修损失，所以找第三方续租，在被答辩人列举装修未折旧前，不可重复利用装修费用八十余万元下，自愿承担租金上涨一百三十多万元，不合情理。被答辩人所称租金差价，系被答辩人单方自愿产生，并非因双方合同必然产生的损失。四、被答辩人并未搬离该物业，装修继续使用并折旧中，装修损失目前并未产生，不应由答辩人进行补偿。五、答辩人二系答辩人一的股东，即使未足额缴付注册资本，也只应在认缴额内承担责任。综上所述，答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院查明的事实2017年8月16日，甲方轩辕装饰公司、乙方和达新公司签订《厂房租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于深圳市观澜库坑同富裕工业区163栋3楼、4楼厂房出租给乙方做工业使用；二、合同期限为五年，从2017年9月2日至2022年8月31日止，租金每二年递增10%；三、厂房按签订合同开始交付使用，装修期为30天，装修期间不计租金，厂房起租日期2017年9月2日；四、厂房租金：1.厂房租金每月人民币80600元（不含发票），垃圾清运费每月人民币1000元，厂房租赁管理费和办证费由使用者乙方支付，甲方协助办理；2.宿舍每间租金为每月人民币800元，共8间合计人民币6400元，电费按每度1.25元计算，基本电费每KVA24元，电损按照实际用电量的8%收取；3.水费按每方7元计算；4.电梯费每月2000元；五、付款方式：1.合同签订后甲方收取乙方三个月租金，其中二个月租金为押金，押金到合同期满办理移交手续后原数退还给乙方；2.每月五号前缴租金，月租金总计人民币91200元，乙方付现金或开出银行转账支票，甲方开出收款收据或税票，税金由乙方缴纳。如逾期交租，则每日加收月租金千分之三的滞纳金；3.根据乙方实际用电，收取一个月的电费保证金人民币7000元；六、甲方责任：……4.若因外部不可抗拒的因素导致本合同无法继续，甲方不承担任何责任并退还乙方两个月的厂房押金和所押的电费押金；……八、其它条款：……3.合同有效期内，发生一切不可抗拒的意外事件，使本合同无法履行时，本合同自动解除，互不追究责任……当日两被告出具《附加协议》，就租赁厂房的装修、发票税费及其他额外费用作出了约定。此后原、被告签订《补充协议》，关于发票的开具、主配电箱等事宜进行了约定。2017年8月17日，被告一向原告出具《收款收据》，确认收到租赁定金91200元。在庭审中，原告与被告一确认因2017年9月免租，原告自2017年9月开始缴纳2017年10月的租金，租金已缴至2018年7月。2018年6月26日，库坑股份公司通过网络方式发出招租信息公告，将位于龙华区观澜街道库坑社区同富裕工业园163号物业（面积10500平方米，其中B栋厂房1-5层建筑面积7500平方米，B栋宿舍1-6层建筑面积3000平方米，目前租赁合同到期时间为2018年6月30日）出租，采用网络竞价方式确定承租方，公告期满时间为2018年7月9日。深圳联合产权交易所2018年7月13日发出《龙华区观澜街道库坑社区同富裕工业园163号处B栋厂房、B栋宿舍物业招租交易结果公示》显示，云星亮公司竞得该物业的承租权。2018年8月5日，云星亮公司与库坑股份公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定租赁期限自2018年8月6日至2023年8月5日，每平方米每月租金约人民币31.42元，月租金人民币330000元，租金不含税，第四年开始每年递增一次，年递增率为10%……2018年8月5日，原告（承租方、乙方）与云星亮公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市观澜库坑同富裕工业区163栋Ｂ栋厂房3、4层加宿舍一层提供给乙方做工厂使用，交房时间为2018年8月6日，合同期限二年，自2018年8月6日至2020年8月5日，每月租金共计人民币146000元。原告此后向云星亮公司缴纳租金。原告在与被告一签订《厂房租赁合同》后对涉案厂房进行了装修，并安装了空调等设施，购置了家俱及其他办公用品，原告主张该装修是为满足五年使用，现与云星亮公司只签订两年合同，被告一应补偿原告装修损失349282.1元，对此原告提交了付款回单、收款收据、银行转账凭证、装饰装修工程施工合同、预算书、装饰工程补充协议、变更通知书、增值税发票、空调安装施工合同、增值税发票、购销合同、家具报价表、工程预算表、现场照片等证据予以证明。原告确认目前仍占有使用涉案厂房及宿舍。另查明，案涉物业已申报历史遗留建筑，无房产证或建设工程规划许可证。被告一表示该物业系其从案外人深圳市金甬五金有限公司处租赁。对此被告一提供了张国红与深圳市金甬五金有限公司2017年8月4日签订的《厂房租赁合同》及附加协议，以上合同及协议未明确租赁期限。深圳市金甬五金有限公司于2017年8月4日出具收据，证实收到张国红缴付的三、四楼厂房及五楼宿舍和基本电费一个月租金（首期）共计人民币74600元；于2018年9月26日出具收款收据，证实收到张国红三四楼变压器费、宿舍厂房水费、宿舍厂房2018年7月份共计人民币14802.6元。再查明，被告一轩辕装饰公司成立于2014年1月7日，为有限责任公司，注册资本人民币100万，现有三名自然人股东；被告二张国红系被告一的法定代表人、股东，被告二在庭审中述称已缴付部分出资，但未进行验资。本院判决理由和结果本院认为，被告一轩辕装饰公司用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与原告和达新公司签订的《厂房租赁合同》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，原告应返还被告一房产，被告一应返还原告押金。由于被告一已经丧失案涉房产的占有使用权，原告无需向其返还，至于押金，原告于2017年8月17日向被告一以租赁定金的名义缴纳了91200元，原告依据合同从被告一处占有使用案涉房产至2018年8月5日，仍需支付2018年8月1日至8月5日的占有使用费14709.68元（91200元÷31天×5天），扣除后被告一需退还押金76490.32元。关于原告主张的租金差价补偿问题。原告、被告一签订的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定，为无效合同，原告在庭审中主张被告故意隐瞒租赁物的实际情况导致原告产生巨额损失，对此被告提交了其与案外人签订的租赁合同，据此可以认定被告不存在故意隐瞒的情形，原告的主张系主观推断，缺乏证据支持，本院不予采信。原告与案外人云星亮公司另行签订《厂房租赁合同书》，形成新的租赁合同关系，其与案外人关于租金的约定系自由协商的结果，该租金金额虽然超过原告与被告一签订合同的标准，但并非被告一过错所致，原告该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失补偿问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，虽然原告与被告一签订的合同无效，但原告又与案外人另行签订了《厂房租赁合同书》，并继续使用案涉物业内的装饰装修物，原告并未产生实际的装修损失，该项诉请缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于被告二的法律责任。被告二系被告一的股东，其未提供证据证明其实际出资，应当认定为未履行出资义务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。依照上述规定，未全面履行出资义务的股东是在公司债务不能清偿的情况下承担补充赔偿责任，本案中被告一尚不存在不能清偿原告债务的情形，原告直接要求被告二承担法律责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告一深圳市轩辕装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告押金人民币76490.32元；二、驳回原告深圳市和达新材料科技有限公司对被告二张国红的诉讼请求；三、驳回原告深圳市和达新材料科技有限公司的其他诉讼请求。如被告一轩辕装饰公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9890元，由原告和达新公司负担人民币9436元。被告一轩辕装饰公司负担人民币454元。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇一九年八月十五日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十八条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。