江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初6438号原告：金先军，男，1974年11月14日出生，汉族，浙江省临海市人，户籍地浙江省临海市，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：秦杨，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凡凡，江苏众勋律师事务所实习律师。被告：朱志华，男，1979年2月18日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。原告金先军与被告朱志华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员戚鸣宇独任审判。因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理。本院依法组成由审判员周文明担任审判长、代理审判员戚鸣宇主审、人民陪审员王佩芬参加评议的合议庭进行审理。本案分别于2018年12月7日、2019年5月22日两次公开开庭进行了审理，原告金先军委托诉讼代理人秦杨二次庭审均到庭,被告朱志华委托诉讼代理人赵倩影第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金先军向本院提起诉讼，请求判令：1、被告退还2017年7月7日至2017年10月29日的房屋租金173287.67元（计算方法为：（年租金550,000*115天）/365天）及逾期退还租金的利息12,305.8元（计算方法为：逾期还款利息为以173287.67元为基数自2017年7月26日（即原告发律师函之日）起按中国人民银行同期还款利率计算至实际支付之日止）。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2015年10月30日起向被告承租了一套门面房用以经营华客隆超市，并签订《租房协议》，约定租赁期限为2015年10月30日至2017年10月29日。原告预缴了截止至2017年10月29日的全部租金。2017年7月7日，因被告原因导致该房屋供电停止，自此，原告被迫停止使用该房屋、无法经营，并导致大量存货无法销售，给原告造成了巨大损失。随后原告分别于2017年7月26日、2017年10月9日发函给被告，要求被告退还租金、赔偿损失，被告均未予理会。被告朱志华辩称，原告租赁房屋直至2018年7月份才搬离，与被告的租赁合同已经履行完毕；被告并未对原告的租赁房屋采取断电措施，不存在因为被告的原因导致房屋无法使用的情形，综上，被告不应当退还原告房租及租金占用利息。经审理查明，2016年3月15日，原告金先军作为乙方，被告朱志华作为甲方，双方签订《租房协议》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于苏州市相城区门面原华客隆共950平米。租赁期限自2015年10月30日至2017年10月29日，双方协商确定年租金为人民币550000元整。付款方式为先付后租。甲方提供乙方用电、用水及排污。在租赁期内，如遇特殊情况，政府要求拆迁房屋，租赁协议自行终止。合同还对其他事项进行了约定。合同底部由原告金先军及被告朱志华签名确认。2017年7月7日，苏州市公安局相城分局黄桥派出所出具接处警工作登记表一份，载明报警地址苏州市相城区黄桥街道西街店铺，报警称电被房东故意拉掉了，由于对方不在现场，现已自行协商处理解决。2017年7月26日，原告委托江苏众勋律师事务所向被告邮寄《律师函》一份，载明：因被告拒绝与房东孙晓东续签自2017年7月1日起该房屋的《租赁合同》，故其将于2017年7月1日收回该房屋，以及自2017年7月1日起该房屋的租金由孙晓东收取。委托人已预先向被告支付了该房屋至2017年10月29日的全部租金。2017年7月7日，未经委托人同意，该房屋的供电停止。要求在收到律师函叁日内立即退还委托人预先交付的该房屋自2017年7月7日至2017年10月29日期间的全部租金。该《律师函》于2017年7月27日签收。另查，涉案房屋所有权人为孙晓冬，2017年6月20日，孙晓冬向被告朱志华发送通知一份，载明：2013年6月13日，贵我双方就贵方承租我位于黄桥房屋一事签订了《门面房租赁合同》，2016年12月底到期后，我方多次询洽贵方是否续签合同，但贵方迄今拒绝签订合同，但缴纳了2017年1月1日至2017年6月30日的占有使用费，鉴于此，通知如下：一、自2017年7月1日起，贵方无权使用上述房屋。二、请贵方于2017年6月30日前自行迁离。再查，根据本院调取的孙晓冬产权房屋评估单及房屋建筑面积平面图显示，原、被告一致确认，原告租金支付至2017年10月29日，原告承租的房屋为编号4#及1#，其中4#房屋为有产权证房屋，1#房屋为无证房屋。上述事实，由原告提供的《租房协议》、《律师函》、邮寄凭证、通知及当事人陈述为证，本院予以确认。原告认为，根据孙晓冬发出的通知可知，被告与孙晓冬的租赁关系已于2017年7月1日解除，被告就此解除并未行使撤销权，同时被告也未就此再支付之后的租金，故被告与孙晓冬的租赁关系已事实解除。事实上在2017年的7月7日之后，该房屋被停止供电，原告无法再使用该房屋进行经营，无法达到租赁目的，同时被告未按照租房协议的约定提供水电，导致原告无法使用该房屋实现租赁目的，综上，被告收取的2017年7月7日至2017年10月29日的租金为无权收取，应当予以返还。即使原告与孙晓冬之间就房屋的搬离达成补偿、赔偿意见，也与本案没有关联性，因为被告与孙晓冬之间的租赁关系已解除，即使原告后续占有使用该房屋，也是与孙晓冬之间的法律关系，故被告应退还原告已支付的租金。被告认为，1、被告与孙晓冬之间的租赁关系并非按照原告所说导致解除，通知载明孙晓冬认为被告拒签合同，因此无权使用房屋，但是被告后续以支付租金的行为表示愿意继续履行，因此孙晓冬提出的无权使用房屋的情形不存在；2、因为被告并没有停止租赁房屋的水电供应，且报警记录显示原告提出的断电已经处理解决，因此不存在被告的行为导致租赁合同目的不能实现，并且原告租赁被告的房屋用于销售，即使出现因第三方原因导致房屋用电暂时中断的情形也不影响原告的经营，不导致合同无法履行；3、原告与孙晓冬就租赁事宜已经结算，原告也当庭陈述就租赁费用的问题也处理完，如原告再向被告索要租金，那么原告一方面一直占用房屋，另一方面又双重获利，显失公平；4、即使被告应当退还租金，也不应当支付逾期利息，就原告提出的逾期利息的起算时间，被告也不认可。为此，被告提供孙晓冬与原告的银行交易流水，显示2018年5月23日孙晓冬向原告转账了380000元，如原告所述，该款项是用于结算原告装修及占用使用费用，因此就经营房屋的费用原告已与孙晓冬结算完毕。原告书面质证认为，金先军与大房东孙晓冬之间的38万元，系金先军与孙晓冬就涉案房屋拆迁后的装修补偿事宜经协商一致后达成的金额，该笔补偿与本案没有关联性，不存在重复获利的情况。本院认为，原告金先军与被告朱志华签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且涉案房屋所有权人孙晓冬对此也未提出异议，合法有效，本院予以确认。本案中，2017年6月20日，涉案房屋所有权人孙晓冬，以其与被告朱志军《门面房租赁合同》于2016年12月底到期为由，书面通知被告解除涉案房屋的租赁合同并收回涉案房屋，该解除通知已在合理期限通知被告朱志华，故该解除通知的效力，本院予以确认。被告朱志军与涉案房屋所有权人孙晓冬的《门面房租赁合同》解除后，被告朱志军应当将涉案房屋返还所有权人孙晓冬，被告朱志军自2017年7月1日起不再享有涉案房屋使用、收益的权利，故其向原告收取的该日期之后的租金，应当予以返还。现原告要求被告退还2017年7月7日至2017年10月29日的房屋租金173287.67元以及该款自2017年7月26日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息，合法有据，本院予以确认。被告主张，涉案房屋所有权人孙晓冬向原告支付380000元包含退还的租金，但未提供证据证明，且原告金先军及涉案房屋所有权人孙晓冬对此均不予认可，故对被告该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百三十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：被告朱志华于本判决生效之日起十日内返还原告173287.67元以及该款自2017年7月26日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息。本案案件受理费4012元，由被告朱志华负担（该款原告已预付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明代理审判员  戚鸣宇人民陪审员  王佩芬二〇一九年八月二十八日书 记 员  计鼎星