南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初4444号原告:关杰,男。委托诉讼代理人：何亚军，南通市崇川区狼山法律服务所法律工作者。被告:金美英,女。委托诉讼代理人：赵春燕，北京市隆安（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉引娣，北京市隆安（南通）律师事务所律师。原告关杰与被告金美英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何亚军、被告金美英及其委托诉讼代理人赵春燕、冉引娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还房屋转让费11万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月被告对外发布信息欲将南通大学主校区维修站39号店面转租，同年9月8日，原、被告就该店面转让达成协议，约定转让费11万元，被告保证原告能够和房东许允龙签下一年合同。协议订立当天，原告向被告支付转让费9万元，2017年9月30日，许允龙与原告订立房屋承包合作经营合同，同日，原告将尾款2万元付给被告，并向许允龙支付房屋租金6万元。之后，该房实际房主龚琍告知原告，许允龙仅仅是龚琍聘请的店长，无权对外签订合同，且许允龙收取的租金也没有上交，要求其在2017年10月30日前搬离。原告认为被告与许允龙串通，故意损害原告利益，原告无法经营，产生重大经济损失，故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告金美英辩称：1、原告主张的转让费11万元中，有3万元是房租押金，故实际转让费为8万元；2、原、被告所签订的是店铺转让协议，该协议是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，其中所约定的转让费8万元包括店内的设施设备、剩余两个月的房租以及店内的经营机会，被告已经按约交付了房屋以及房屋内的设备等，原告实际取得案涉房屋的使用权，且原告于2017年9月30日与许允龙签订了房屋承包合作经营合同并支付了相应款项，被告已经按约履行了自己的义务，原、被告之间的协议已经履行完毕，合同目的实现，原告无权要求被告返还房屋转让费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了协议、房屋承包合作经营合同、目标责任书、汇款业务凭单、营业执照、通知书、汇款申请单等证据，对上述证据，当事人未有争议，本院依法审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月30日，案外人龚琍（甲方）与许允龙（乙方）签订《法人代表与店长签订的目标责任书》一份，甲方确定乙方为店长及经济和法律责任直接承担者，责任期限自2016年10月31日至2017年10月30日止，经营地址为南通大学主校区原维修站39号后勤临时经营用房，经营范围为中西式炒菜和主食、点心。乙方在管理期间必须服从甲方及学校及行业主管部门的管理、检查、监督，甲方配合乙方以甲方名义领取卫生许可证及工商营业执照。乙方不得以甲方名义对外签订经济合同，乙方对外发生的债务均由乙方自行承担。乙方对甲方提供的经营场所不得全部或部分转租给他人使用，一经甲方发现，立即终止目标责任书，并追究乙方的责任。2016年11月26日，许允龙与被告金美英签订《房屋承包合作经营合同》，约定由金美英承租南通大学主校区维修站39号房屋，租赁期限自2016年11月26日至2017年10月30日，房租一年一付，年租金为6万元。被告金美英于合同签订之日向许允龙支付押金3万元，该押金在金美英退出租赁后由甲方予以退还。2017年9月8日，被告金美英与原告关杰签订《协议》，约定“我们双方协议，甲方转让给乙方南通大学主校区维修站39号店面。日期为2017年9月8号，因下一年合同原因，2017年9月30号和房东许云龙、甲方、乙方一起签订下一年合同。乙方转让费11万中今日现付9万元，到了2017年9月30号签完下一年合同，把剩余2万元交付。甲方确保乙方能签订下一年合同。不能顺利签约甲方退给乙方全部资金。”《协议》签订当日，原告即向被告支付了定金3000元，并由被告出具了相应收条。2017年9月12日，原告又向被告银行账户转款87000元。同年9月29日，原告向案外人许允龙银行账户转款6万元，二人于次日签订了《房屋承包合作经营合同》，由案外人许允龙作为发包方（甲方），原告关杰作为承包方（乙方），约定由乙方承租案涉南通大学主校区维修站39号，租期自2017年10月30日至2018年10月30日，房租一年一付，由乙方于每年9月1日前将房租交于甲方，年租金为6万元整。甲、乙双方自合同签订之日起，由乙方支付甲方3万元作为押金。如不可抗力因素造成乙方无法经营，要退回余下房租及押金。上述押金，原告未向许允龙予以支付。2017年10月25日，案外人龚琍向原告发出《通知》，载明：“关杰在南通大学维修部39号店面房的使用期于2017年10月30日到期，逾期必须搬离。”庭审中，原告主张案涉房屋由其使用到11月底后搬离，目前未再继续使用。诉讼中，被告金美英对于向原告转让店面并共计收取原告11万元的事实予以认可，但就其余部分事实，被告提出异议：1、11万元并不全部是转让费，其中包含有押金3万元、剩余两月租金1万元、房内装修及厨房用具、空调、餐桌椅等4万余元以及经营机会所包含的价值；2、案涉店面一直由原告占用并经营。原告对被告主张的上述事实未予认可。另查明，案涉南通大学主校区维修部39号未取得建设规划许可证，本案所涉店铺乃该维修部39号房屋中的其中半间，目前由其他案外人占有使用。本院认为，被告金美英向案外人许允龙签订《房屋承包合作经营合同》，该合同虽以承包合作经营为名，实际约定的权利义务内容皆与房屋租赁相关，故应当认定被告与案外人许允龙签订的合同系房屋租赁合同。被告承租案涉店面后，在租期尚未届满前又与原告关杰就转让店面达成合意，双方签订《协议》，该份《协议》中虽只是笼统的约定了转让费为11万元，但鉴于被告向原告交付店面时，被告与案外人许允龙的租赁合同尚未到期，因此，该份《协议》实际是包含了剩余租期的转租合同关系和店面设备设施及装修等的动产转让关系。再结合庭审查明的另一事实，即被告与案外人许允龙租赁案涉店面时约定了租房押金3万元，且已由被告实际支付，而原告后续与许允龙签订租房合同时也同样约定了押金3万元，却未实际支付，因此，本院可以据此推定，被告于庭审中关于转让费11万元中实际包含租房押金3万元、剩余租期的租金、以及转让费三部分费用的陈述，符合客观事实，本院予以采信。就原告主张被告返还转让费11万元是否得以支持的问题，本院就从租金、押金以及转让费三个部分分别予以论述。一、租金部分。鉴于案涉房屋未取得建设规划许可证，所以本案中关于案涉房屋出租、转租形成的合同皆无效，同理，案涉《协议》中关于剩余使用期内的店铺转租合同部分亦为无效。转租合同部分虽然无效，但该期间店铺已由被告金美英交付原告关杰进行了实际使用，被告仍可参照转租合同约定的租金标准要求原告支付占有使用费，故转让费11万元中涉及转租租金的部分，被告金美英无需再向原告返还。二、转让费部分。被告以经营使用为目的，向原告转租了案涉店面并且受让了店铺内所有的设施设备装修等动产，转租合同虽因店铺本身未取得合法建设审批而无效，但转租合同的无效不影响动产转让合同效力的认定，该动产转让合同未存在我国合同法规定的无效情形，应当依法有效。双方订立《协议》之时，其中明确约定“甲方确保乙方能签订下一年合同。不能顺利签约，甲方退给乙方全部资金。”该约定可以视作双方对于合同解除条件的约定，若被告不能保证原告另行签订下一年租赁合同，原告有权解除合同。事实上，双方订立《协议》之后，原告关杰已于2017年9月30日与被告的上一手“出租人”许允龙另行签订了《房屋承包合作经营合同》，该合同虽以合作经营为名，实际内容仍为租赁，故应当认定原告已经续签了下一年的租赁合同，解除条件不成就，原告无权要求解除合同。转让合同中相关动产已随交付房屋时一并移交原告，该转让合同实际已履行完毕，在原告与许允龙签订合同后，被告金美英与原告之间的权利义务关系已经全部结清。原告虽在起诉时陈述被告与许允龙存在恶意串通，但庭审中，被告未予认可，原告亦未对该部分主张予以举证，本院无法采信。因此，就动产转让费部分，原告亦无权要求被告予以返还。三、租房押金部分。根据案涉合同的约定，租房押金作为承租人诚信履行租房合同义务的保证，由承租人向出租人予以支付，在合同关系结束、双方结算完毕后再由出租房予以退还。本案中，被告向许允龙承租案涉店铺时交纳了3万元押金，该笔款项本应由许允龙向被告予以退还，但鉴于案涉店面后续又由原告予以承租，三方在签订合同予以交接时，原、被告即将该笔押金计算在转让费之中，那么，原告则不再向许允龙另行支付押金，许允龙亦不需向被告退还已付押金，也就是说，退还押金的义务也应当由许允龙向原告承担。现原告在本案中主张被告退还该部分费用，显然于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告关杰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告关杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费2500元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  范纪强人民陪审员  陈海清人民陪审员  姜 敏二〇一九年八月二十七日法官 助理  黄 晴书 记 员  陈枫茜