河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初3379号原告(反诉被告)：霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会，住所地霸州市康仙庄乡。法定代表人：谷井元，该村委会主任。委托诉讼代理人：荣双庆，河北天禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丰，河北天禹律师事务所律师。被告（反诉原告）：马志辉，男，1965年7月6日出生，汉族，住霸州市康仙庄乡普安桥村。委托诉讼代理人：刘振旺，霸州市开发区法律服务所法律工作者。原告霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会与被告马志辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，进行审理。案件审理过程中，被告马志辉于2019年7月4日向本院提出反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人荣双庆、苏丰，被告马志辉的委托诉讼代理人刘振旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同；2.被告立即停止侵权，返还租赁物（租赁物价值50000元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2009年4月3日签订租赁协议一份，约定被告承租原学校房屋四间，该协议未约定租赁期限。现原告因农村建设需要，依法解除该租赁协议。2019年5月7日原告通知被告解除租赁合同并给予合理的办理期限，期限到期后被告拒不搬离，故原告起诉被告。被告（反诉原告）马志辉辩称，原告与被告之间的确有租赁房屋的事实，被告缴纳了相应的房屋租赁费用，原告在对该出租房屋进行拍卖时没有事先通知被告，剥夺了被告的优先购买权，被告对该房屋进行了装修，并增设相应附属设施，是经过原告同意认可的，如果法院判决解除租赁合同，原告应当向被告进行相应的补偿。原告采取了人身攻击的方式和行为，对被告进行诽谤，故法院应驳回原告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）马志辉向本院提出反诉请求：1.要求继续履行租赁合同；2.反诉被告给付反诉原告承租房屋装修补偿费10000元；3.反诉被告因剥夺反诉原告的优先购买权，赔偿反诉原告违约金10000元；4.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告之间于2009年4月3日签订租赁协议一份，约定被告承租原学校房屋四间，该协议未约定租赁期限。反诉原告承租房屋后，对涉案房屋进行了装修，并于2016年6月6日安装了天然气管道及炉具，支出10000多元。2019年5月2日反诉被告在事前未通知反诉原告的前提下，对承租房屋进行公开招标、拍卖，损害了反诉原告的优先购买权。反诉被告辩称，1.反诉人与被反诉人之间签订的是不定期租赁合同，被反诉人可随时与反诉人解除租赁关系，另租赁协议第四条已经约定：租赁期间，如被反诉人特殊需要需收回房屋时，双方协商解决，反诉人应服从被反诉人的决定。反诉人在事实与理由中已经说明该拍卖为公开拍卖，并且被反诉人在招标拍卖过程中已经通过村务公开栏张贴公告，村喇叭广播等形式通知到了全体村民，但反诉人至今未报名参加拍卖，故是反诉人自愿放弃购买权，且该房屋现尚未出卖，因此反诉人所称在同等条件下侵犯其优先购买权没有事实及法律依据。3.天然气管道系公共设施和房屋基础配套设施，且反诉人已经使用多年，天然气炉具反诉人也已经使用多年且被反诉人同意反诉人拆除带走，但不得对房屋造成损害，如有损害，反诉人应赔偿被反诉人相应损失。综上所述，反诉人的诉求没有事实及法律依据，应依法驳回反诉人的诉讼请求。原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会向本院提供以下证据：一、法定代表人身份证复印件一份、法定代表人身份证明书一份，证实原告的主体身份。二、原、被告签订的租赁协议一份，证实1、原、被告所签订的租赁协议为不定期租赁，原告可以随时与被告解除租赁关系。2、租赁协议第四条约定：租赁期间，如原告特殊需要需收回房屋时，双方协商解决，被告应服从原告的决定。现原告与被告解除租赁关系合法且符合原、被告双方的真实意愿三、解除租赁合同通知一份、送达情况光盘一张。证实原告已经向被告下达了解除租赁合同的通知并已经实际送达，同时证实原告在对涉案房屋进行实际招标、拍卖前，按照相应的程序通知了被告，被告也实际参与。被告（反诉原告）马志辉质证意见：对证据1无异议。对证据2有异议，不是原件，证实不了原告所说的为不定期租赁。对证据3解除租赁合同通知有异议，被告未收到该通知，另外该通知中的村委会公章为复印件，不能证实解除租赁合同的真实性、合法性。对送达光盘视频庭下核实。被告（反诉原告）马志辉向本院提供以下证据：一、身份证复印件一份，证实被告身份。二、NO0050332廊坊市村集体经济组织非经营性专用收据一张。证实被告于2018年10月15日交给普安桥村村民委员会房租2000元，与普安桥村村民委员会存在租赁关系。三、照片3页6张，证实被告对租赁的房屋进行了装修，并安装了天然气管道及炉具。四、普安桥村村民委员会2019年5月23日“致马明所长”信件一封，证实普安桥村村民委员会对被告进行了人格侮辱、诽谤言论攻击。五、微信聊天截图一张，证实原告的法定代表人在群里对被告人格侮辱、诽谤言论进行了扩散。原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的不予认可，因为双方租赁合同中已约定原告方有权随时收回租赁物，而且此份证据清楚的记载了被告缴纳的是2018年的房租。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证据的形成系被告自行拍摄，不符合法定程序。被告即使对承租房屋进行了添附或装修，也是其个人行为，并没有得到我方的允许与认可，同时双方租赁合同中也没有约定此种情况下责任的承担及补偿问题，对该证据的证明目的不认可。对证据4、5的关联性、证明目的均不认可，两份证据与本案无关。反诉原告提供的反诉证据与本诉证据一致，证明目的与本诉一致。反诉被告质证意见与本诉质证意见一致。反诉被告针对反诉向本院提供以下证据：一、普安桥村村内规划报告一份（共三页）、宅基地拍卖公告一份、宅基地拍卖规程公告一份、村务公开栏照片两张，证实1、涉案房屋及土地的拍卖已经全体村民通过并公示，全体村民对该事全部知晓，涉案房屋及土地的拍卖对竞拍人并无特殊要求，反诉人可以参加拍卖但其至今也未报名参与，反诉人主动放弃权利，其与其他竞拍人并非同等条件，不存在优先购买权这一情形。二、普安桥村委会会议记录两份。证实被反诉人与反诉人解除租赁关系收回房屋及将涉案房屋、土地进行拍卖是经过村两委班子、全体党员、全体村民代表的一致同意的。三、招标竞拍现场视频光盘一张。证实竞拍当日全体村民包括竞拍者都已经到场，都知晓该村的这一重要村务，竞拍地点为本村村委会。反诉人也知晓本次拍卖情况并实际到场，其严重影响了被反诉人的发展进程，反诉人对被反诉人所造成的损失，被反诉人保留追究其相应责任的诉求反诉原告质证意见：对证据1普安桥村村内规划报告不符合证据形式，该证据是以村委会形式发布，应当盖有村委会公章，该报告没有提供相应的召开全体村民会议的参会人员名单，也没有三分之二以上村民或村民代表的通过意见，因此可以证实该报告并没有通过，不能达到被反诉人所要求证实的目的。对宅基地拍卖公告，因为该宅基地原为学校所用公益设施，被反诉人对该公益设施进行拍卖，严重违法土地管理法、河北省土地管理办法相关规定，该拍卖公告是无效的，不能作为拍卖的依据。对宅基地拍卖规程公告，因没有被反诉人公章，不能证实是村委会代表全体村民的意思表示，也没有附有相应详细参与竞拍人员名单，不能证实村委会代表全体村民的意思表示。对村务公开栏照片两张，不能证实所张贴的公开内容与竞拍相关，不具有真实性和关联性，也没有附有什么时间对该信息进行公布，不具有关联性。对证据2村民代表于2018年11月11日所进行的关于原学校大队、原副业单位是出租还是出售表决，没有写明参与人员人数和通过要表决的相关事项通过的人数，不能证实对该表决事项通过村民代表三分之二以上同意，因此该会议记录不具有真实性、合法性、关联性。对2019年5月7日会议记录不能代表全体村民的意思表示，因为该会议纪要记录了经村委会两班子成员商议决定解除马志辉、陈金寨在2019年以前的所有租赁房屋合同或租房协议，全部终止，该会议严重违反了村民委员会组织法，经三分之二村民或村民代表通过的规定，不具有合法性，不应作为定案依据。对证据3不能证明其证明目的。本院经审理认定事实如下：2009年4月3日原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会与本村村民即被告（反诉原告）马志辉就普安桥村原学校房屋，签订租赁协议一份，主要内容：“甲方普安桥村委会，乙方马志辉经双方协商甲方将原学校房屋四间，租给乙方。使用具体条款如下：1、甲方为乙方提供电源、水源。2、租金为每年1500元，年初收承包费时一次交清。3、乙方在租赁期间要保证所租房屋的完好，不得随意损坏。4、租赁期间，如甲方特殊需要收回房屋时，双方协商解决，乙方应服从甲方的决定。”该协议中对房屋租赁期限，未作约定。2018年11月9日普安桥村村委会拟定《村内规划报告》一份，拟将原大队附业大院及原学校大院，以竞拍的形式向本村村民出售。所得资金准备用于1、村街建设。2、本村高龄人群、贫困户、低保户的福利待遇。3、本村精神文明建设。该《村内规划报告》拟定完成后，在村务公开栏张贴，报请全体村民审议。2018年11月11日普安桥村召开会议，参加人员为两委班子成员，村全体党员21名（实到12名），村民代表9人（实到7人），讨论原学校大院及原大队附业大院是出租还是出售事宜，经讨论决定，在符合规定的原则下，广泛宣传，出租或出售均可。2019年4月21日在村务公开栏张贴拍卖公告，2019年4月29日在村务公开栏张贴拍卖规程公告。2019年5月7日经村两委班子成员商议决定，解除村委会与马志辉签订的原学校大院房屋的租赁合同，当日将《解除租赁合同通知》给付被告（反诉原告）马志辉，终止房屋租赁关系，限期15日要求被告（反诉原告）马志辉搬出租赁房屋并恢复原状。被告（反诉原告）马志辉承租房屋后，对涉案房屋进行装修，并于2016年6月6日安装了天然气管道及炉具，被告（反诉原告）马志辉主张支出10000多元，但是未提供支出凭证予以证明。2018年10月15日马志辉给付普安桥村村民委员会房租2000元，普安桥村村民委员会出具收据一份，内容：“今收到马志辉交来2018年学校房租人民币贰仟元整收款单位霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会。”现涉案房屋，被告（反诉原告）马志辉仍在使用过程中。本院认为，2009年4月3日原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会与被告（反诉原告）马志辉就普安桥村原学校房屋，签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。《租赁协议》中对履行期限未作约定，且《租赁协议》中有“租赁期间，如甲方特殊需要收回房屋时，双方协商解决，乙方应服从甲方的决定”的约定。因此，双方签订的《租赁协议》为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会在解除合同之前，通知了承租人，并给予合理期限，故原告(反诉被告)要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，被告（反诉原告）马志辉应停止使用租赁房屋，并将租赁房屋腾退，交付原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会。反诉原告马志辉要求继续履行租赁合同的反诉请求，本院不予支持。反诉原告马志辉另主张给付承租房屋装修补偿费10000元，因租赁合同中对添附部分，双方无约定，且反诉原告对添附具体数额未提供证据予以证明，反诉原告要求给付承租房屋装修补偿费10000元的诉讼请求，本院酌情支持5000元。反诉原告主张的优先购买权，系在同等条件下享有的优先购买权，因在反诉被告发布拍卖公告后，反诉原告未报名参加拍卖，视为对优先购买权的放弃，故反诉原告马志辉要求因反诉被告剥夺其优先购买权，赔偿反诉原告违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会与被告（反诉原告）马志辉2009年4月3日签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）马志辉于本判决生效后三十日内，停止使用2009年4月3日签订的《租赁协议》中的涉案房屋四间，并将涉案房屋交付原告(反诉被告)霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会；三、反诉被告霸州市康仙庄乡普安桥村村民委员会于本判决生效后十日内给付反诉原告马志辉房屋装修补偿费5000元；四、驳回反诉原告马志辉的其他反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告马志辉承担。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉原告承担75元，反诉被告承担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  简广波二〇一九年八月二十二日书记员  刘一燃