江苏省宿迁市宿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1302民初5732号 原告：张兰，女，1965年7月25日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：仲冬梅，江苏正四方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡利利，江苏正四方律师事务所律师。 被告：蔡超，男，1979年3月5日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：李文耀，江苏承匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭乐民，江苏承匠律师事务所律师。 被告：陈海荣，女，1978年7月22日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：李文耀，江苏承匠律师事务所律师。 被告：张博发，男，1988年1月10日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 被告：宿迁伊巴巴伊娱乐有限公司，住所地宿迁市凯林瑞巴黎都市商场-西3-1、西4-1号。 法定代表人：张博发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 第三人：曹佰全，男，1977年11月19日出生，住宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 第三人：宿城区吆巴巴吆娱乐会所，住所地宿迁市凯林瑞巴黎都市商场-西3-1、西4-1号。 经营者：张博发。 委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。 第三人：张美荣，女1970年8月9日出生，住江苏省南京市建邺区。 原告张兰诉被告蔡超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，张兰申请追加宿迁市伊某娱乐有限公司（以下简称伊某公司）、陈海荣、张博发为共同被告，并申请追加宿城区吆巴巴吆娱乐会所（以下简称吆巴巴吆会所）为第三人；蔡超申请追加曹佰全、张美荣为第三人，均获本院准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理本案。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告张兰委托诉讼代理人仲冬梅，被告蔡超、陈海荣共同委托诉讼代理人李文耀，被告伊某公司、张博发及第三人吆巴巴吆会所、曹佰全共同委托诉讼代理人陈兴到庭参加诉讼。第三人张美荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告张兰向本院提出诉讼请求：1.解除张兰与蔡超于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；2.被告蔡超立即腾空房屋并向原告交付房屋；3.被告蔡超支付原告2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金3130300元；4.被告蔡超支付违约金100万元；5.被告蔡超支付自合同解除之日止实际交付房屋期间的占有使用费（占有使用费分为两部分：自合同解除之日起至2018年9月30日止，按照3245907.7元/年计算；自2018年10月1日起至实际交付房屋之日止按照3570501元/年计算）；6.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2011年3月18日，蔡超因承租张兰所有的宿迁市宿城区凯林瑞商场三层、四层的房屋，双方签订《房屋租赁合同书》。合同约定，租期自2011年10月1日起至2021年9月30日止，先付租金后使用房屋。每个租金期限当年的9月1日和次年2月1日分两次支付。超出三天即视为违约，张兰有权解除合同，收回房屋，追究违约责任。2012年5月18日，双方签订《补充协议》，变更了租金标准。合同履行过程中，蔡超自第五年即2015年10月1日起便未按约定支付租金。截止起诉之日，蔡超欠付2017年10月1日起至2018年9月30日期间的租金3130300元。 诉讼中，张兰变更部分事实与理由：蔡超与张兰签订租赁合同时，伊某公司尚在设立过程中。公司成立后，所租赁的房屋用于伊某公司经营，故租赁合同相对方应为伊某公司。2016年9月12日，伊某公司减资时，未通知债权人张兰。故当时的公司股东张博发、陈海荣、蔡超应当对该公司的债务承担连带责任。现伊某公司系一人有限责任公司，张博发系唯一股东，二者财产混同。张博发应当对公司债务承担连带责任。同时，张兰变更诉讼请求为：1.解除原被告于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；2.被告、第三人吆巴巴吆会所立即腾空房屋并向原告交付房屋；3.四被告连带支付原告2015年10月1日至2018年9月30日期间的租金3130300元；4.四被告连带支付违约金100万元；5.四被告连带支付自合同解除之日止实际交付房屋期间的占有使用费（占有使用费分为两部分：自合同解除之日起至2018年9月30日止，按照3245907.7元/年计算；自2018年10月1日起至实际交付房屋之日止按照3570501元/年计算）；6.本案诉讼费由被告承担。 诉讼中，原告再次变更诉请求为：1.解除原被告于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；2.四被告连带支付原告2015年10月1日至合同解除期间的租金（标准按照合同约定）；3.四被告连带支付违约金100万元；4.四被告支付自合同解除之日止实际交付房屋期间的占有使用费（占有使用费分为两部分：自合同解除之日起至2018年9月30日止，按照3245907.7元/年计算；自2018年10月1日起至实际交付房屋之日止按照3570501元/年计算）；5.四被告连带赔偿利息损失（以欠付的租金和占有使用费为基数，按照月利率2%计算，自欠付之日起至实际履行之日止）；6.被告、第三人立即腾空并向原告交付房屋；7.本案诉讼费由被告承担。 被告蔡超辩称：1.租赁合同的签订主体系蔡超，并非伊某公司。2.蔡超支付租金是履行向伊某公司的出资义务。3.双方已经于2016年6月1日协商解除了《房屋租赁合同书》及《补充协议》。4.解除合同的同时，双方对截止2016年6月1日之前欠付的租金进行了结算。根据结算结果，蔡超向某兰出具了还款计划，并由第三人曹佰全提供担保。5.2016年6月1日之后，案涉房屋的租赁事宜，系张兰的老板张美荣与曹佰全协商，并且曹佰全按照协商结果按期支付了租金。6.即便双方之间的合同未解除，张兰主张违约金过高，请求人民法院调整。 被告陈海荣辩称：1.租赁合同相对人并非伊某公司。2.伊某公司减资之前，蔡超已经将所欠租金支付完毕。 被告伊某公司辩称：1.蔡超与张兰签订租赁合同并结算，其是合同相对人。2.张兰请求伊某公司承担责任没有依据。 被告张博发辩称：1.伊某公司并非租赁合同相对人。2.张博发对于非公司的债务没有清偿义务。 第三人吆巴巴吆会所述称，2016年6月，蔡超和张兰解除合同之后，张美荣代表张兰将房屋出租给曹佰全。涉案房屋自2016年6月起由吆巴巴吆会所使用并经营。 第三人曹佰全述称，同意蔡超和其他被告及第三人吆巴巴吆会所的意见。 第三人张美荣没有发表意见。 诉讼中，蔡超、张博发、伊某公司、曹佰全、吆巴巴吆会所补充陈述: 1.因为伊某公司在蔡超的经营下持续亏损并拖欠租金，蔡超于2016年6月向某兰的委托代理人张美荣出具一份《还款计划》。曹佰全为蔡超提供担保，并按此履行。此后，张美荣代表张兰向曹佰全多次提出变更合同条款：第一次变更，自2015年10月起，租金标准由240万元/年变更为220万元/年；第二次变更，自2017年起，租金变更为200万元，每半年支付一次，每次支付100万元；第三次变更，2018年1月提出租金一次性付清，标准变更为180万元/年。曹佰全对前两次变更都表示同意，并按此履行。对于第三次变更，曹佰全提出要求与张美荣重新签订合同，张美荣表示“用不着”，故而曹佰全仅支付了2018年度上半年租金100万元，没有支付2018年度下半年租金。因此，张兰才提起本案诉讼。 2.曹佰全分别于2018年3月1日、2019年2月28日使用案外人江苏睿智建筑工程有限公司（以下简称睿智公司）账户向某兰支付了案涉合同第九条约定的一楼案外人卢某所有的房屋的租金。该事实可以证明，张兰与伊某公司的房屋租赁合同仍在履行。 3.曹佰全和张美容进行协商以及向某美荣、张兰支付租金时系伊某公司的委托代理人。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于本案事实，本院分析、认定如下： （一）关于合同签订情况 2011年3月18日，张兰（甲方）与蔡超（乙方）签订《房屋租赁合同书》。合同约定，乙方承租甲方所有的宿迁市宿城区凯林瑞·巴黎都市商场-西3-1号、4-1号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积分别为3542.43平方米、3406.36平方米。 合同第三条约定，租期自2011年10月1日起至2021年9月30日止，先付租金后使用房屋，并约定了第一年至第三年每年租金225万元及此后的租金标准。租金支付方法：签订合同时，乙方先付第一年租金100万元，剩余125万元分别于2011年12月30日支付60万元，2012年3月30日支付65万元。第二年以后的租金分别于当年9月1日和次年2月1日前平均分二次给付。乙方应按双方约定时间足额支付租金，超出三天视为违约。甲方有权解除合同，收回房屋，同时追究乙方违约责任。 第九条约定，租赁他人的西侧一至二层的房屋，乙方使用南面的两间，其他甲方自用。关于租金，自2011年10月1日起至2013年2月28日按照20万元/年计算，共十七个月，计28.3万元。2013年、2014年、2015年、2016年，租金分别为20万元、22万元、24万元、26万元，并于每年2月1日前支付租金。一层的门面房甲方已经告知乙方系租用他人房屋，且租赁期限于2017年2月28日届满。如到期续租成功，乙方承担总租金的三分之二，甲方承担总房租的三分之一。 第十二条约定，甲方无任何违约行为的情况下，乙方不履行合同应遵守的各项条款时，视为乙方违约。 第十五条约定，违约方应向守约方支付违约金100万元。 诉讼中，各方均认可该合同第九条约定的租赁他人西侧的房屋中的他人指案外人卢某。 2012年5月18日，张兰（甲方）与蔡超（乙方）签订《补充协议》。协议第一条约定，因四层中庭空洞部分等原因，租金标准调整为第一年至第三年每年221.7元；第四条年租金243.87万元【221.7万元+×221.7万元×年递增率10%】；第五年租金268.26万元【243.87万元+×243.87万元×年递增率10%】；第六年至第十年租金按照第四、第五年度递增率和计算办法分别计算每年租金数额。协议第二条约定，甲方免去乙方第一年租金中的一个月租金。第三条约定，除以上两条外，按原租赁合同履行。 （二）伊某公司设立及变更情况 2012年4月18日，蔡超与陈海荣发起设立宿迁市伊某娱乐股份有限公司（以下简称伊某股份公司），蔡超担任该公司董事长兼总经理，并担任公司法定代表人。该公司注册资本1000万元，蔡超认缴700万元，陈海荣认缴300万元。 该公司设立时，发起人向公司登记机关提交的资料中包含一份《租赁协议》。协议约定“宿迁市伊某娱乐股份有限公司（筹）”从张兰处承租案涉房屋作为经营场所。蔡超在该协议落款处签名。宿迁市宿城区市场监督管理局颁发的营业执照载明该公司经营场所也是案涉房屋。 该公司设立时的经营范围为“KTV、会务服务”，2015年9月8日变更为“KTV、会务服务，预包装食品批发与零售”。 2016年6月29日，伊某股份公司在《宿迁晚报》上刊登减资公告，告知债权人公司注册资本由1000万元变更为7461982.59元。 2016年9月5日，伊某股份公司股东会形成决议：公司法定代表人由蔡超变更为张博发；股东由陈海荣、蔡超变更为张博发、陈海荣、蔡超；公司注册资本由减少情况为，蔡超减少1332459.19元，陈海荣减少571053.92元，张博发减少634505.35元；公司类型变更为有限公司，同时名称变更为“宿迁市伊某娱乐有限公司”。当年9月12日，上述事项在工商部门完成登记。 2016年9月22日，伊某公司股东由张博发、陈海荣、蔡超变更为张博发，成为一人有限责任公司。 2018年12月，伊某公司申请注销，因案涉诉讼，注销未成功。 （三）吆巴巴吆会所相关情况 2017年1月17日，张博发设立个体工商户——宿城区吆巴巴吆娱乐会所。该会所经营范围为“KTV服务、预包装食品（含冷藏冷冻食品）”，其在工商部门登记营业场所也是案涉房屋。 诉讼中，曹佰全、张博发、吆巴巴吆会所、伊某公司均表示：张博发系曹佰全外甥，其作为吆巴巴吆会所登记的经营者、伊某公司股东，均是代表曹佰全行使权利义务。张博发向某兰支付的租金也是曹佰全实际出资。 （四）房屋使用情况 《房屋租赁合同书》签订后，伊某股份公司使用案涉房屋经营KTV事宜，其名称变更后继续使用该房屋。 （五）房屋租金支付情况 蔡超、张博发、曹佰全先后支付租金，并提交了转账凭证、银行交易明细。本院将转账明细、银行交易明细的内容整理如下（本院注：证据页码系曹佰全提交证据时对证据的编码，转账附言系指转账凭证或银行交易备注栏记载的内容，支付月份系转账明细上手写的内容）：                            证据页码                       支付人                       支付日期                       支付数额                       转账附言                       收款人                       收款账户                       支付月份                               001                       蔡超                       2015.10.3                       20万元                       1881房租费用                       张艳                       6230667331003099009                       2015年8月                               003                       蔡超                       2015.10.10                       20万元                       1881九月份房租                       张艳                       6230667331003099009                       2015年9月                               005                       蔡超                       2015.11.2                       183000元                       1881房租款                       张艳                       6230667331003099009                       2015年10月                               007                       蔡超                       2015.12.1                       13000元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2015年11月                               009                       蔡超                       2016.1.4                       33000元                       1881房租费用                       蔡超                       622081116000323238                       2015年12月，收款人为何是蔡超                               0010                       蔡超                       2016.1.4                       5万元                       1881房租款                       蔡超                       622081116000323238                               0011                       蔡超                       2016.1.4                       5万元                       1881房租款                       蔡超                       622081116000323238                               0012                       蔡超                       2016.1.4                       5万元                       1881房租                       蔡超                       622081116000323238                               0014                       蔡超                       2016.2.2                       183000元                       1881房租款                       张艳                       6230667331003099009                       2016年1月                               0016                       张冲                       2016.3.3                       183000元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2016年2月                               0018                       张博发                       2016.4.5                       183000元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2016年3月                               0020                       张博发                       2016.4.18                       13万元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2016年4月                               0022                       张博发                       2016.4.29                       183000元                       1881房租费用                       张艳                       6230667331003099009                       2016年4月                               0023                       张博发                       2016.6.1                       183000元                       1881房租                       张艳                       6230667331003099009                       2016年5月                               0025                       张博发                       2016.6.14                       5万元                       1881房租付款第一期费用                       沈明                       622081160001681120                                                     0026                       张博发                       2016.6.14                       5万元                       1881房租付款第一期费用                       沈明                       622081160001681120                               0027                       张博发                       2016.6.14                       3万元                       1881房租付款第一期费用                       沈明                       622081160001681120                               交易明细1                       张博发                       2016.6.25                       60万元                       1881房租、1181款项房租                       沈明                       622081160001681120                                                     0028                       张博发                       2016.7.2                       5万元                       1881房租费用                       沈明                       622081160001681120                       2016年6月                               0029                       张博发                       2016.7.2                       5万元                       1881房租费用                       沈明                       622081160001681120                               0030                       张博发                       2016.7.2                       5万元                       1881房租费用                       沈明                       622081160001681120                               0031                       张博发                       2016.7.2                       33000元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                               交易明细2                       张博发                       2016.7.25                       50万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                                                     0033                       张博发                       2016.8.5                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                       2016年7月                               0034                       张博发                       2016.8.5                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0035                       张博发                       2016.8.5                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0036                       张博发                       2016.8.5                       33000元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               交易明细3                       张博发                       2016.8.26                       50万元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                                                     0038                       张博发                       2016.9.18                       5万元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                       2016年8月                               0039                       张博发                       2016.9.18                       5万元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                               0040                       张博发                       2016.9.18                       5万元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                               0041                       张博发                       2016.9.18                       33000元                       1881房租                       沈明                       622081160001681120                               0043                       张博发                       2016.11.2                       5万元                       1881十月份房租                       沈明                       622081160001681120                       2016年10月                               0044                       张博发                       2016.11.2                       5万元                       1881十月份房租                       沈明                       622081160001681120                               0045                       张博发                       2016.11.2                       5万元                       1881十月份房租                       沈明                       622081160001681120                               0046                       张博发                       2016.11.2                       33000元                       1881十月份房租                       沈明                       622081160001681120                               0048                       张博发                       2016.11.7                       5万元                       1881九月份房租款                       沈明                       622081160001681120                       2016年9月                               0049                       张博发                       2016.11.7                       5万元                       1881九月份房租款                       沈明                       622081160001681120                               0051                       张博发                       2016.12.2                       183000元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                       2016年11月                               0053                       张博发                       2016.12.31                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                       2016年12月                               0054                       张博发                       2016.12.31                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0055                       张博发                       2016.12.31                       5万元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0056                       张博发                       2016.12.31                       33000元                       1881房租款                       沈明                       622081160001681120                               0058                       睿智公司                       2017.1.23                       100万元                       2017.1月-2017.6月房租                       沈明                       622081160001681120                       2017年1月至6月房租                               0060                       曹佰全                       2017.3.17                       29万元                       2017-2018全年度前厅门面房租金                       沈明                       622081160001681120                                                     0062                       睿智公司                       2017.7.8                       100万元                       1881房租，2017.7-2017.12月房租                       张美荣                       6222081116000065284                       2017年7月至12月房租                               0065                       睿智公司                       2018.1.22                       100万元                       1881房租（2018年1-6月的房租）                       张美荣                       6222081116000065284                       2018年1月至6月房租                               0066                       睿智公司                       2018.3.28                       255490元                       1881房租                       张美荣                       6222081116000065284                                      张兰质证认为：转账凭证、银行交易明细真实性无异议，确时收到上述转账，但转账附言记载的内容系蔡超、张博发、曹佰全转账时自己的单方记载，不予认可；该明细中第一、二笔系2015年10月之前的产生的租金。 本院对上述转账凭证、银行交易明细的真实性予以采信，对于转账支付系何年何月的租金将在下文中予以分析。 （六）出具收条情况 针对前述转账，宿迁普玛特商业有限公司（以下简称普玛特公司）、江苏千百美超市有限公司（以下简称千百美公司）出具了收条。本院将收条内容整理如下（本院注：证据编码系曹佰全提交证据时对证据的编码，收条出具人根据收条上加盖的印章确定，收款事由系收条上的原文，支付月份系蔡超、张博发、曹佰全、伊某公司等的主张）。                            证据编码                       收条出具人                       入账日期                       收款金额                       收款事由                       收条载明的交款单位                       支付月份                               002                       千百美公司                       2015.10.5                       20万元                       租金                       1881会所                       2015年8月                               004                       千百美公司                       2015.10.12                       20万元                       房租                       1881会所                       2015年9月                               006                       千百美公司                       2015.11.3                       183000元                       房租                       1881会所                       2015年10月                               008                       千百美公司                       2015.12.2                       183000元                       租金，银联单182850元，现金150元                       1881会所                       2015年11月                               0013                       千百美公司                       2016.1.5                       183000元                       租金                       1881会所                       2015年12月                               0015                       千百美公司                       2016.2.2                       183000元                       租金                       1881会所                       2016年1月                               0017                       千百美公司                       2016.3.4                       183000元                       租金                       1881会所                       2016年2月                               0019                       千百美公司                       2016.4.6                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年3月                               0021                       普玛特公司                       2016.4.18                       13万元                       房租                       1881会所                       2016年4月                               0024                       千百美公司                       2016.6.1                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年5月                               0032                                             2016.7.4                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年6月                               0037                       千百美公司                       2016.8.6                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年7月                               0042                       千百美公司                       2016.9.18                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年8月                               0047                       普玛特公司                       2016.11.4                       183000元                       10月份房租                       1881会所                       2016年10月                               0050                       普玛特公司                       2016.11.8                       10万元                       9月份房租，注18.7万元，房顶漏水维修费8.7万元                       1881会所                       2016年9月                               0052                       普玛特公司                       2016.12.2                       183000元                       11月份房租                       1881会所                       2016年11月                               0057                       千百美公司                       2017.1.2                       183000元                       房租                       1881会所                       2016年12月                               0059                       千百美公司                       2017.1.25                       100万元                       房租（2017.1月至6月份房租），18.3万元×6个月=1098000，实收100万元                       1881会所                       2017年1月至6月                               0061                       千百美公司                       2017.3.21                       29万元                       一楼门市房租金（2017.3.1-2018.2.28）                       1881会所                                                     0063                       千百美公司                       2017.7.10                       100万元                       房租                       1881会所                       2017年7月至12月                               0064                       千百美公司                       2018.1.23                       100万元                       房租（2018.1-6月）                       1881会所                       2018年1月至6月                               0067                       张兰                       2018.3.28                       255490元                                             1881娱乐会所                                                     0068                       张兰                       2018.3.28                       313333元                                             1881娱乐会所                                      证据0067、0068均载明收到的租金为2018年3月1日至2019年2月28日期间“卢某一楼、二楼门厅部分的三分之二比例的租金”。证据0068载明收到租金313333元，其中转账支付255490元，剩余57843元抵扣承租人维修电梯电机的费用。 对于上述收条，张兰质证认为：对于收据真实性无异议，收条记载的款项确实收到，但是张兰没有授权千百美公司、普玛特、公司或者张美荣对租金标准进行调整，故也不认可证据0047、0050、0052、0059、0061、0064上记载的支付月份。关于证据0067、0068,真实性认可，因承租卢某的房屋租金支付期限届满，系张兰以书面催款的方式张贴于案涉房屋门口，且邮寄给本案被告蔡超、伊某公司、张博发、吆巴巴吆会所。该证据不能证明张兰认可支付款项的主体为承租人。 庭审中，本院询问，为何千百美公司、普玛特公司出具收条。张兰解释，因自己没有刷卡机，借用千百美公司、普玛特公司的刷卡机，但没有解释为何自己没有出具收据而是公司出具收据。本院再次询问，为何款项支付到案外人张某2、沈某1的账户。张兰解释称，委托此二人收款。 本院对上述收条的真实性予以确认。对收条载明的租金支付期间，系千百美公司、普玛特公司出具的收条，是否对张兰产生法律效力，本院将在下文中予以分析。 （五）张兰、张美荣、千百美公司、普玛特公司之间的关系 普玛特公司成立于2003年4月23日，公司注册资本200万元，设立时股东分别为：张成某（持股80%）、张兰（持股20%）。2013年10月，公司股东变更为张兰（持股80%）、张美荣（持股20%）。2016年6月，公司注册资本增加至1000万元，张美荣认缴840万元。自2013年10月起，张兰担任公司执行董事，法定代表人；张美荣担任公司监事。 千百美公司成立于2006年1月5日，公司注册资本500万元，公司股东分别是张兰（持股80%）、沈某2（持股20%）。2006年3月17日，股东变更为张某1（持股75%）、张兰（20%）、沈某2（持股5%）。2018年12月3日，股东变更为张某1（持股60%）、张兰（持股40%）。自2006年3月15日起，张某1担任公司执行董事兼总经理，法定代表人；张兰担任公司监事。 又查明，张某1与张美荣系夫妻关系，二人于2005年9月20日结婚。 （六）曹佰全与张美荣协商情况 2018年1月至6月期间，张美荣（手机号139××××1886）与曹佰全（手机号136××××8888）通过短信多次联系。 2018年1月12日，张美荣发送的短信内容为：“户名：张美荣-工行卡号：62×××84开户行宿迁市工行营业部”。 2018年1月18日至19日，双方短信内容如下： 张美荣：“曹总，到底怎么说的？” 曹佰全：“张总不好意思我周日晚上到家” 张美荣：“你账上有多少亿，我们肯定眼热，但是请你现在能给安排了，谢谢” 曹佰全：“哈哈哈！你就会开玩笑了吧！张总！” 张美荣：“现在赶紧先转100个来，先谢谢” 曹佰全：“你给写个两句半吧张总！” 张美荣：“我们两家不需要，你先安排转100过来，谢谢” 曹佰全：“呵呵！我最近确实有点紧张！” 张美荣：“请下午两点半之前转来，谢谢了” 曹佰全：“我觉得我们还是要写个合同” 张美荣：“确实没有必要，谢谢” 曹佰全：“我担心你明年又要找我谈判了哈哈哈” 张美荣：“我们合作愉快，谢谢” 1月22日19时22分，曹佰全：“张总2018年的1-6月的房租已经转清！请查收后回复，谢谢！” 张美荣：“先谢谢，说好的全年一次性付清的？谢谢” 曹佰全：“周主任说好了！和前一年一样。哈哈哈，你这么大老（本院注：疑似笔误，应为老板）总是老这么开玩笑。” 从2月5日起至5月30日，张美荣多次催要租金。曹佰全表示，租金支付期限尚未届满。张美荣于2018年5月30日表示“上次晚给近2个月，这次才刚好”。曹佰全回复“时间是你自己耽误的，你把合同签来吧，我给你钱，省的下次日期有错了”。张美荣回复“日期没错，都是提前一个月支付的。”……曹佰全回复称“合同签了给你打款”。此后双方再未联系。 （七）本案诉讼中张兰催要租金及吆巴巴吆会所提存租金情况。 诉讼中，张兰曾向蔡超及伊某公司催要《房屋租赁合同书》第九条约定的一楼门厅的租金。同时，吆巴巴吆会所请求代伊某公司支付拖欠的租金及违约金抗辩张兰的合同解除权，分别于2019年7月9日、7月23日、7月30日将150万元、200万元、20万元提存到本院。 本案争议焦点为：一、蔡超与张兰签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是否应由伊某公司承担责任；二、张兰是否与蔡超解除合同，并与曹佰全订立新的租赁合同；三、张美荣与曹佰全对合同相关条款进行协商变更的内容是什么，后果应由谁承担即张美荣是否系张兰的代理人或者构成表见代理；四、张兰是否取得合同解除权以及吆巴巴吆会所足额提存租金、违约金是否可以抗辩张兰的合同解除权；五、承租人欠付的租金数额以及四被告应承担何种责任。 关于争议焦点一，蔡超与张兰签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是否应由伊某公司承担责任。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，第一，蔡超与张兰签订合同租赁房屋，所租赁的房屋用于伊某股份公司经营。蔡超、陈海荣设立公司时向公司登记机关提交的资料中《租赁协议》说明蔡超承租该房屋的目的即为了伊某股份公司成立后经营使用。第二，伊某股份公司设立后，也实际使用案涉房屋进行经营活动，属于实际享有合同权利。第三，蔡超亦表示其向某兰支付租金也是履行对公司的出资义务（本院注：蔡超后来改变陈述，主张支付租金的资金是自己的财产，但没有提交证据证实，本院依然采信其先前的陈述），因而支付租金的主体也是伊某股份公司，这说明公司履行了合同义务。后来伊某股份公司变更为伊某公司。因而，张兰有权请求伊某公司承担《房屋租赁合同书》及《补充协议》的合同责任。 关于争议焦点二，各方举证、质证，本院分析认证如下： 为此，蔡超、曹佰全提供一份《还款计划》复印件。该复印件载明：“截止至2015年3月31日欠付凯林瑞三层和四层租金贰佰柒拾万元整，如按下列时间偿还租金，租金优惠为壹佰陆拾万元及欠款壹拾叁万元整，如有逾期仍按原租金履行，还款时间及金额如下： 一、2016年6月25日前给付租金陆拾万元整； 二、2016年7月25日前给付租金伍拾万元整； 三、2016年8月25日前给付租金伍拾万元整； 四、欠款壹拾叁万元于2016年6月6日一次性付清。 上述款项打入以下指定账户：户名：沈某1，卡号：62×××20，开户行：市工行营业部，沈某1为代收张兰凯林瑞房租。 还款人：蔡超担保人：曹佰全2016年6月1日。” 对上述证据，张兰质证认为，因为系复印件，证据三性均不予认可，且该证据并未载明原合同终止由原告与曹佰全订立新合同。 本院认证认为：该证据载明的四次还款金额、时间、收款人，与证据编码码0025至0027、交易明细中2016年6月25日、7月25日、8月26日的张博发转账给沈某1转账金额一致，转账日期仅是最后一笔相差一天，故可以确认该证据的真实性。但是，该证据仅是张兰与蔡超之间就截止2015年3月31日欠付的租金如何支付约定，并不能证明张兰与蔡超协商解除了《房屋租赁合同书》及《补充协议》，也不能证明张兰或张美荣与曹佰全订立了新合同。 关于争议焦点三，张美荣与曹佰全对合同相关条款进行协商变更的内容是什么，后果应由谁承担。 关于张美荣与曹佰全协商的内容，本院认为，二人变更了租金支付标准、支付期限，即自2015年10月起，租金为220万元/年，每月支付一次；自2017年1月起，租金按自然年度支付，提前一个月支付预先支付上半年度的租金，当年租金为200万元/年；2018年仍然沿用2017年的租金支付标准和支付期限。具体理由分述如下： 第一，自2015年10月起至2016年12月，蔡超、张博发均按照183000元/月支付租金，千百美公司、普玛特公司均按照该标准出具了收条。收条中证据0047载明“10月份房租”即183000元，证据0050载明收到2016年9月租金187000元，其中现金支付10万元，承租人维修房屋漏水抵销87000元。220万元/年平均到每月即183000元余4000元，与前述转账明细、银行交易明细以及收条相互吻合。 第二，2017年度、2018年上半年度，曹佰全即按照半年租金100万元的标准向某兰支付租金。千百美公司、普玛特公司均按照该标准出具了收条。而且张美荣与曹佰全于2018年1月1的短信内容中包含“现在赶紧先转100个来”，当年1月22日曹佰全即安排睿智公司向某美荣银行账户转账100万元。证据0059、0064收条上载明的收到租金对应的租赁期限与每半年100万元相互吻合。 第三，张兰均认可收到的上述全部租金，而且从2015年11月至起诉前从未向伊某公司或者蔡超提出异议。 第四，根据张美荣于2018年5月30日发送的短信“上次晚给近2个月，这次才刚好”，“日期没错，都是提前一个月支付的”以及曹佰全的回复“时间是你自己耽误的……”等内容，结合2018年上半年度租金的支付日期2018年1月22日，可以认定，双方协商的租金支付期限为提前一个月预先支付半年度的租金。 关于曹佰全行为的后果，各方均认可其代表伊某公司，本院予以确认。关于张美荣行为的是否能归责于张兰。因张兰并未委托张美荣与曹佰全进行协商，故张美荣并非有权代理。但是，基于以下原因，本院认为张美荣构成对张兰的表见代理。 第一，张兰系千百美公司股东并担任监事，张美荣的丈夫张某1担任该公司执行董事兼总经理。张兰同时也是普玛特公司股东，并担任该公司执行董事，而张美荣系该公司股东并担任监事。该事实说明，张兰、张美荣与千百美公司、普玛特公司系利益共同体。 第二，蔡超、张博发、曹佰全支付的租金均是千百美公司、普玛特公司出具收条。张兰以借用千百美公司、普玛特公司的刷卡机收款为由解释两家公司出具收条的问题，但没有解释为何自己没有出具收据而是此两家公司出具收据。同时，张兰关于委托张某2、沈某1收款的解释与前述借用千百美公司、普玛特公司刷卡机收款的解释相互矛盾。 第三，张美荣在向曹佰全发送的短信中多次索要租金，并提供了自己的银行卡号。曹佰全2017年下半年度、2018年上半年度均是支付到张美荣的银行卡。对此，千百美公司、普玛特公司出具了租金收条。 第四，《房屋租赁合同书》第九条约定由承租人负担案外人卢某所有的房屋的租金，曹佰全将2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金255490元支付到张美荣银行卡上，张兰为此出具了收条（证据0067、0068），但没有作出任何解释。 第五，千百美公司、普玛特公司自2015年10月起至2018年3月连续出具租金收条的行为，张兰作为两家公司的股东、高管，且系普玛特公司的执行董事、法定代表人不可能不知情，但截止起诉前，张兰从未提出异议。 关于争议焦点四，张兰是否取得合同解除权以及吆巴巴吆会所足额提存租金、违约金是否可以抗辩张兰的合同解除权。 本院认为，根据对争议焦点三的分析，可以认定本案《房屋租赁合同书》及《补充协议》约定租金标准及支付期限发生了变更，其他条款仍然有效。根据《房屋租赁合同书》第三条，“乙方应按双方约定时间足额支付租金，超出三天视为违约。甲方有权解除合同”，因此张兰取得了合同解除权。 吆巴巴吆会所请求代伊某公司支付租金、违约金以抗辩张兰的合同解除权。因伊某公司于2018年12月申请注销，说明其已经不再从事与清算无关的经营活动。而吆巴巴吆会所经营范围、经营地址与伊某公司相同，说明吆巴巴吆会所使用案涉房屋进行经营，在本案中相当于次承租人。而且，张兰在本案诉讼中曾向蔡超、伊某公司催要《房屋租赁合同书》约定的一楼门厅的租金，说明其也存在继续履行合同的意愿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”本院认为，吆巴巴吆会所相当于次承租人，其若足额提存了租金、违约金，可以抗辩张兰的合同解除权。 关于争议焦点五，欠付的租金数额以及四被告应承担何种责任。 诉讼中，张兰表示若人民法院支持吆巴巴吆会所提存租金、违约金对合同解除权的抗辩，即租赁合同继续履行，其变更第二项请求为支付自2015年10月1日起至2018年12月31日期间的租金。根据张美荣与曹佰全协商的结果，双方变更的仅是租金标准和支付期限，《房屋租赁合同书》及《补充协议》其他条款应继续适用。因此，伊某公司应于2018年5月31日前支付当年下半年度的租金100万元。依据《补充协议》第一条，租金年递增率为10%。该条款应继续适用。故2019年度的租金应为220万元【200万元×110%】。伊某公司应于2018年11月30日前支付2019年度上半年的租金110万元，应于2019年5月31日前支付2019年度下半年的租金110万元。故伊某公司应支付张兰租金320万元。本案中，张兰主张的租金仅为2018年下半年的租金100万元，本院予以支持。 关于违约金，根据《房屋租赁合同书》第十五条，违约方应向守约方支付违约金100万元。伊某公司、蔡超均提出违约金过高请求调整。本院结合双方的过错程度以及张兰主张的损失为资金的利息损失，将违约金调整为按照年利率24%计算。张兰在本案中主张的2018年12月31日之前租金的违约金，以100万元为基数，自2018年6月1日起计算至实际给付之日2019年7月9日止，所得违约金为265333元（本院注：四舍五入后取整，下同）。另外，吆巴巴吆会所按照年利率24%提存了已到期的租金对应的违约金469667元。具体计算方式为：2019年上半年租金的违约金，分成两部分，第一部分以110万元为基数，自2018年12月1日起计算至2019年7月9日止，所得违约金为159867元；第二部分以60万元为基数（吆巴巴吆会所于2019年7月9日提存的150万元抵充2018年下半年度的租金100万元后，仅能抵充2019年上半年的租金50万元，剩余60万元应继续计算违约金），自2019年7月10日起计算至2019年7月23日止，所得违约金为5200元。2019年下半租金110万元对应的违约金，以110万元为基数，自2019年6月1日起计算至2019年7月23日止，所得违约金为38133元。本院认为，吆巴巴吆会所不仅提存了张兰在本案中主张的租金、违约金，还提存了剩余已经到期部分租金，并按照年利率24%提存相应的违约金，显示了其愿意代伊某公司履行合同的诚意，张兰在诉讼中主张案涉合同约定的一楼门厅租金的事实，说明其也存在继续履行合同的意愿，因此本案《房屋租赁合同书》及《补充协议》应继续履行。综上，已经到期的租金总额320万元，违约金469667元，合计3669667元。本案中，伊某公司应支付张兰租金100万元、违约金265333元。 关于利息，因张兰主张其实际损失为资金利息损失，违约金已经足以弥补其损失，故本院对其主张的利息不予支持。 关于四被告承担何种责任，伊某公司于2016年9月5日减资2538017.41元，而蔡超与张兰于此前已经签订《房屋租赁合同书》及《补充协议》，伊某公司享有了合同权利，并履行了合同义务。故张兰对伊某公司的债权在减资之前已经形成。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十七条第二款，公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。伊某公司没有提供证据证明通知了张兰，从而使得张兰丧失了要求伊某公司减资前清偿债务或者提供相应担保的权利。 因股东负有按照公司章程切实履行全面出资的义务，同时负有维持公司注册资本充实的责任。尽管公司法规定公司减资时的通知义务人是公司，但公司是否减资系股东会决议的结果，是否减资以及如何进行减资完全取决于股东的意志，股东对公司减资的法定程序及后果亦属明知，同时，公司办理减资手续需股东配合，对于公司通知义务的履行，股东亦应当尽到合理注意义务。伊某公司的股东就公司减资事项于2016年9月5日形成股东会决议，此时张兰的债权早已形成，公司的股东应当明知。但是在此情况下，蔡超、张博发、陈海荣仍然通过股东会决议同意股东减资请求，并且未直接通知张兰，既损害伊某公司的清偿能力，又侵害了张兰的债权，应当对伊某公司的债务承担相应的法律责任。公司未对已知债权人进行减资通知时，该情形与股东违法抽逃出资的实质以及对债权人利益受损的影响，在本质上并无不同。因此，尽管我国法律未具体规定公司不履行减资法定程序导致债权人利益受损时股东的责任，但可比照公司法相关原则和规定来加以认定。由于伊某公司减资行为上存在瑕疵，致使减资前形成的公司债权在减资之后清偿不能的，张博发、陈海荣、蔡超作为伊某公司时任股东应在公司减资数额范围即2538017.41元范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。 张博发自2016年9月22日起系伊某公司唯一股东，没有举证证明公司的财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。 综上，张兰虽然取得了合同解除权，但是吆巴巴吆会所已经于诉讼中足额将伊某公司欠付的租金320万元及违约金提存至本院，因此可以抗辩张兰的合同解除权。故本案《房屋租赁合同书》及《补充协议》应继续履行。张兰提出的第四、六项诉讼请求均建立在合同解除的基础上，本院不予支持。其提出的其他诉讼请求，前文中已经分析。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款、第一百七十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、第一百七十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，判决如下： 一、被告宿迁伊巴巴伊娱乐有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张兰租金100万元、违约金265333元，被告张博发承担连带责任； 二、被告蔡超、陈海荣在2538017.41元的范围内对宿迁伊巴巴伊娱乐有限公司的债务承担补充赔偿责任（二人在其他案件中已经先行实际承担应补充赔偿责任的部分，本案中不再承担）； 三、驳回原告张兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39842元，由被告伊巴巴伊公司、张博发、蔡超、陈海荣共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  王 炜 人民陪审员  范桂华 人民陪审员  夏红羽 二〇一九年八月五日 书 记 员  姜 楠