福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 案号（2019）闽0205民初2007号适用程序简易程序 原 告原告：厦门市牧邻物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区沧虹路鑫茂花园，统一社会信用代码91350205705434490U。 法定代表人：林立新，董事长。委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭妙灵，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被 告被告：曾伟明，男，1968年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，公民身份号码3502031968××××××××。 案由物业服务合同纠纷立案时间2019年5月17日 判 决 主 文一、被告曾伟明于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市牧邻物业有限公司物业服务费1120元（人民币，下同）、水电公摊112元、公维金84元、垃圾费42元，共计1358元，以及违约金（违约金以1232元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年9月5日起计算至实际还款之日止）；二、驳回原告厦门市牧邻物业有限公司的其余诉讼请求。 如被告曾伟明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉 讼 请 求1、判令曾伟明支付物业服务费、水电公摊、公维金、垃圾费共计1358元及滞纳金（滞纳金以应交纳的相应费用为基数，按日3‰为标准，自逾期之日起计算至款项实际清偿之日止）暂计至2018年3月31日为6539.93元，暂合计7897.93元；2、判令曾伟明承担本案的全部诉讼费用。厦门市牧邻物业有限公司主张上述费用系发生于2013年1月1日至2013年12月31日、2014年5月1日至2014年6月30日期间，其中，物业服务费每月80元，共1120元；水电公摊每月8元，共112元；公维金每月6元，共84元；垃圾费每月3元，共42元。收费方法为按每6个月为一个收费阶段，2013年1月1日至2013年6月30日的费用的滞纳金自2013年7月1日起计算；2013年7月1日至2013年12月31日的费用的滞纳金自2014年1月1日起计算；2014年5月1日至2014年6月30日的费用的滞纳金自2014年7月1日起计算。 案 件 基 本 事 实厦门市牧邻物业有限公司（以下简称“牧邻公司”）与厦门市鑫星河房地产开发有限公司签订了《文屏住宅楼物业管理委托合同》，为厦门市思明区文屏住宅楼提供物业管理服务自2007年12月1日零时起至业主委员会成立为止。合同中约定：1、高层带电梯物业管理服务费1.5元/㎡.月；2、高层带电梯专项维修基金0.3元/㎡.月；3、车库管理服务费每位每月80元；……6、代收代缴水电费：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。曾伟明是厦门市思明区文屏路36号文屏住宅楼107单元[车库（后改为店面），建筑面积29.67平方米]的使用权人，至今欠缴2013年1月1日至2013年12月31日、2014年5月1日至2014年6月30日期间的物业服务费、水电公摊、公维金、垃圾费，故牧邻公司于2018年9月5日诉至本院进行预立案。 牧邻公司与曾伟明庭审均确认车库公维金每平方每月0.3元、垃圾费每月3元、水电公摊每月8元，案涉小区未成立业主委员会。 庭审中，牧邻公司称，其每半年均有向曾伟明催要物业服务费等，但曾伟明对此予以否认。 裁 判 理 由本院认为，本案系物业服务合同纠纷。牧邻公司依约为曾伟明享有使用权的车库所处的小区实行了物业管理服务，曾伟明应当向牧邻公司支付物业服务费、水电公摊、公维金、垃圾费。曾伟明辩称其未欠缴物业服务费等费用，未能提供证据予以证明，本院不予采纳。曾伟明还辩称牧邻公司诉讼请求超过诉讼时效，对此本院认为，《文屏住宅楼物业管理委托合同》并未约定物业服务费等费用的支付时间，曾伟明亦否认牧邻公司曾向其催收相关费用，按照法律规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，牧邻公司诉求未超过诉讼时效期间。案涉车库物业服务费每月80元，公维金每平方每月0.3元、垃圾费每月3元、水电公摊每月8元，牧邻公司主张2013年1月1日至2013年12月31日、2014年5月1日至2014年6月30日期间的物业服务费1120元、水电公摊112元、公维金84元、垃圾费42元，未超出相应费用的计算标准，本院予以认定，曾伟明欠缴上述费用，应向牧邻公司支付。 关于违约金，牧邻公司主张2013年1月1日至2013年6月30日的费用自2013年7月1日起计算，2013年7月1日至2013年12月31日的费用自2014年1月1日起计算，2014年5月1日至2014年6月30日的费用自2014年7月1日起计算。本院认为，《文屏住宅楼物业管理委托合同》未对缴费时限进行约定，牧邻公司主张违约金按上述方法计算，没有相应的合同依据，但曾伟明自牧邻公司起诉主张后仍未支付，违约金应自牧邻公司起诉至本院之日即2018年9月5日起计算。合同仅约定逾期交纳物业管理服务费、水、电费，须支付相应违约金，对于逾期交纳公维金、垃圾费并无约定，因此，违约金应以物业服务费1120元、水电公摊112元共计1232元为基数进行计算。牧邻公司主张违约金按日千分之三的标准进行计算，该计算标准过分高于曾伟明逾期支付相关费用给牧邻公司所造成的损失，本院予以调整为按年利率24%的标准进行计算。综上，牧邻公司诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。 适 用 法 律《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(5110,0)?)》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定。 诉讼 费用本案案件受理费50元减半收取25元，由原告厦门市牧邻物业有限公司负担19元，被告曾伟明负担6元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 上诉 权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 许开兴 二〇一九年八月十六日 代书记员 李巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： …… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法(?http:?/??/?140.3.6.11?/?javascript:SLC(21651,0)?)第六十一条(?http:?/??/?140.3.6.11?/?javascript:SLC(21651,61)?)、第六十二条(?http:?/??/?140.3.6.11?/?javascript:SLC(21651,62)?)的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。