成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初5715号 原告：成都罗浮物业服务有限公司，住所地成都市中新街“锦贸大厦”19层A座。 法定代表人：徐钟，董事长。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 被告：陈忠明，男，1971年8月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都罗浮物业服务有限公司与被告陈忠明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都罗浮物业服务有限公司委托诉讼代理人赵庆，被告陈忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都罗浮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付截至2018年12月31日拖欠的物业服务费15548.37元、水费545.4元、电费2004.2元；2.被告赔偿资金被占用的损失（自物业费应付之日起至实际付清之日止，按照年利率6%的标准分段累计计算）。事实和理由：2002年1月，原告与成都罗浮世家小区开发商成都达义物业有限责任公司签订了《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为成都罗浮世家小区提供前期物管服务，服务期限至罗浮世家小区业主委员会聘请新的物业服务企业止。后原告与小区各业主签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》。2008年1月，罗浮世家小区依法成立业主委员会，但由于各种原因未重新选聘新的物业服务企业，亦未与原告重新签订《物业服务协议》，原告按照《罗浮世家前期物业管理委托合同》约定继续为罗浮世家小区提供物业管理服务，该服务亦被广大业主接受。前述《罗浮世家前期物业管理委托合同》和《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》均约定了原告所有的住宅物业服务费标准为每月1.5元/平方米，被告应在每季度第一月15日前交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。2012年6月，广福桥社区居委会在武侯区双楠街道办事处指导下依法组织召开罗浮世家小区书面形式的业主大会，该大会依法形成了自2012年9月1日起将物业服务费标准调整为每月1.85元/平方米的决议。原告全面谨慎履行全部合同义务，但被告从2012年10月1日起拒不向原告物业服务费，截至2018年12月31日累计拖欠物业服务费15548.37元（含2012年9月的物业费补差39.12元）。被告同时拖欠2017年1月12日至2018年12月12日的水费545.4元，以及2017年3月12日至2018年12月12日的电费2004.2元。 陈忠明辩称,对原告主张的被告未交费期间没有异议，但认为：1.双方的物业服务合同已于2008年1月到期，双方未签订新的合同，而小区业委会多次要求原告退出，原告亦于2017年8月公告会退出罗浮世家小区，故原、被告物业服务合同关系已终止，且未形成事实上的物业服务合同关系；2.原告主张按照每月1.85元/平方米的标准收取费用缺乏依据。社区组织的关于物业费调整的业主大会系非法操作，存在造假情况。2013年5月19日至2013年6月10日，罗浮世家小区业主委员会换届筹备组在罗浮世家小区召开业主大会，对物业费上调进行了表决，经表决，未通过每月1.85元/平方米物业费标准。部分业主同意按照原1.5元/平方米的标准向原告交纳费用，但原告拒绝收取；3.原告未按时催收，部分物业服务费的诉讼时效已过；4.原告侵占了属于全体业主的共有收益420余万元没有交给业主，被告有权行使同时履行抗辩权，待原告履行该义务后，被告再履行对应义务；5.小区业委会几次向业主发出过呼吁业主停止交纳物业费的公告，被告作为业主按照业委会要求未交纳物业费是合理的；6.原告服务质量持续下滑，没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，应当降低收费标准；7.原告已收取了每户300元的水电周转金，对业主呼吁实行一户一表不予配合，给业主造成了损失；8.对原告主张的损失赔偿金不予认可。 本院经审理认定事实如下：原告是位于成都市武侯区××路××号××小区的物业服务企业，被告是罗浮世家（二期）小区9栋2单元1203号房屋的业主，建筑面积为111.81平方米。 2002年1月15日，原告与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/平方米；一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，原告与成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。 2003年7月7日，原、被告签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》，约定物业服务管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立之日止。 2008年1月1日罗浮世家小区第一届业主委员会成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与原告签订物业服务合同。在2012年1月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区未成立新一届业主委员会。武侯区罗浮世家第二届业主委员会（以下简称罗浮世家第二届业委会）于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日。至2018年12月31日，新一届业主委员会尚未登记备案。 2012年6月5日，广福桥居委会发布《关于召开业主大会会议的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日至2012年6月23日在罗浮世家小区，以书面形式召开业主大会会议”。2012年6月18日，广福桥居委会发布《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日在本建筑区划，以书面形式征求全体业主意见形式召开罗浮世家业主大会会议；投票表决《维持住宅物业一级服务标准》、《上调物业管理费》等二个事项”。2012年7月20日，广福桥居委会发布《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》，公告本次业主大会的表决结果为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意小区物业服务费涨价至每月1.85元/平方米或2元/平方米。 2016年12月15日，罗浮世家第二届业委会发布公告召开业主大会，对是否续聘原告及如不同意续聘是否授权业委会按先后顺序与后备库中的物业服务公司签订合同的两项议题进行表决。2017年3月12日，罗浮世家第二届业委会发布成武罗（2017）2号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称2号公告）、成武罗（2017）3号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称3号公告）。2号公告载有，关于“续聘成都罗浮物业服务有限公司并按照其回复的物业服务合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数582人，反对人数1148人，弃权人数194人，占总人数比例分别为29.95%、59.07%、9.98%；赞成面积82186.18m2，反对面积152707.05m2，弃权面积29626.17m2，占建筑物总面积比例分别为：31.07%、57.73%、11.2%”。3号公告载有，关于“如果业主大会表决结果为不续聘成都罗浮物业服务有限公司，则授权业委会及时从物业服务企业后备库中依照排名先后顺序选定并委托物业服务公司为小区提供物业服务，并按照其投标的合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数1430人，反对人数299人，弃权人数193人，占总人数比例分别为73.58%、15.41%、9.91%；赞成面积193337.23m2，反对面积43698.6m2，弃权面积27483.57m2，占建筑物总面积比例分别为：73.09%、16.52%、10.39%”。根据上述两个表决结果公告，罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日向原告发出了成武罗（2017）4号《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》（以下简称4号公告），称依据2号公告请原告于2017年4月20日之前退出罗浮世家小区并与业委会办理移交手续。罗浮世家第二届业委会于2017年3月21日发布了成武罗（2017）5号《关于成都罗浮物业服务有限公司退出罗浮世家小区拟签约北京国基伟业物业管理服务有限公司的公告》（以下简称5号公告），该公告称根据3号公告，业委会依据业主大会授权按照业主大会表决通过的物业服务合同主要条款，决定与北京国基伟业物业管理有限公司签订物业服务合同。 2017年4月1日，王倩、崔丹等12名罗浮世家小区业主向本院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决撤销罗浮世家第二届业委会作出的不续聘原告的决议和撤销罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议。本院对该案作出（2017）川0107民初3108号民事判决，判决撤销罗浮世家第二届业委会所作出的不续聘原告的决议和撤销罗浮世家第二届业委会所作出的选聘北京国基伟业物业管理有限公司为罗浮世家小区物业服务企业的决议。罗浮世家第二届业委会不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017）川01民终10531号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。 2017年4月10日，原告向本院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日以向原告发出《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》的方式通知解除开发商成都达义物业有限责任公司于2002年1月15日与原告签订的《罗浮世家前期物业管理委托合同》以及原告与罗浮世家小区业主之间的事实物业服务合同关系的行为无效。本院于2018年4月2日作出（2017）川0107民初3320号民事判决，判决支持原告的诉讼请求。该民事判决已生效。 2017年5月12日，成都市武侯区房产管理局与武侯区人民政府双楠街道办事处联合发出《关于成都罗浮物业服务有限公司按期办理退出交接事宜的通知》，载明按照2017年3月20日罗浮世家小区全体业主大会表决，对原告不再续聘，原告应于2017年5月20日起向罗浮世家第二届业委会办理退出交接事宜。 2017年6月29日，罗浮世家第二届业委会发出成武罗（2017）18号《关于抗费业主一审败诉的公告》（以下简称18号公告），呼吁业主以“抗费”的方式维护权益。 2017年8月1日，原告在罗浮世家小区张贴《致全体业主的公开信》，载有“决定于2017年8月退出罗浮世家小区的物业服务工作”。但原告至今未退出罗浮世家小区。 原告从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元/平方米的标准向罗浮世家小区业主收取物业服务费，被告按原每月1.5元/平方米的标准交纳物业服务费至2012年9月30日，自2012年10月1日至2018年12月31日未交纳物业服务费。另外，被告自2017年1月12日至2018年12月12日未交纳水费545.4元，自2017年3月12日至2018年12月12日未交纳电费2004.2元。原告认可被告于2005年2月交纳的水电周转金300元，可以用于抵扣被告尚欠的水电费。 原告于2018年12月在涉案物业张贴《缴费通知单》向被告催收了物业服务费。 另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为成都罗浮物业服务有限公司。 2.本院受理的（2014）武侯少民初字第32号成都罗浮物业服务有限公司诉李悦霜、李松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日作出（2014）武侯少民初字第32号民事判决，判决李松自2012年9月1日至2013年12月31日按每月1.85元/平方米的标准缴纳物业服务费并支付违约金。李松不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李松不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2016）川民申1037号民事裁定，裁定驳回李松的再审申请。现（2014）武侯少民初字第32号民事判决、（2015）成民终字第7376号民事判决均已生效。 以上事实有，《罗浮世家前期物业管理委托合同》、《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》、《关于召开业主大会会议的公告》、《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》、2号公告、3号公告、4号公告、5号公告、《关于成都罗浮物业服务有限公司按期办理退出交接事宜的通知》、18号公告、《致全体业主的公开信》、《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》、（2014）武侯少民初字第32号民事判决书、（2015）成民终字第7376号民事判决书、（2016）川民申1037号民事裁定书、（2017）川0107民初3320号民事判决书、（2018）川01民终12936号民事判决书、企业名称变更核准通知书、缴费通知单、照片以及双方当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，原告从2001年5月26日起进入涉案小区后，一直对涉案小区提供物业服务至今。虽然《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》的期限已经届满，但原告一直在涉案小区提供物业服务，与被告形成了事实上的物业服务关系，被告应当交纳相关物业服务费用。关于被告抗辩小区业委会多次要求原告退出小区，被告不接受原告提供的服务而未形成事实合同关系的意见，首先，罗浮世家第二届业委会作出的不续聘原告的决议和罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议已被法院生效裁判撤销，即成都市武侯区房产管理局与武侯区人民政府双楠街道办事处联合作出《关于成都罗浮物业服务有限公司按期办理退出交接事宜的通知》的依据被撤销，其次原告虽于2017年8月发出公告声明将退出罗浮世家小区，但并未实际履行，且在小区全体业主未就物业服务达成一致意见，亦未与新的物业管理公司签订新的物业管理协议情况下，原告亦不应擅自退出物业服务区域。故被告上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。 关于物业服务费标准，依据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”和《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，在罗浮世家小区尚未选举产生新一届业主委员会之前，其所在地的广福桥居委会代行业主委员会职责以书面征求意见形式召开业主大会合法。另一方面，每月1.85元/平方米的物业费标准符合《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费[2007]268号）以及《成都市发改委、市房管局关于我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》(成发改收费〔2012〕1345号)的相关规定，并未损害该小区业主的合法利益。业主若认为业主大会决议非法，法律亦提供相应法律途径，业主应按照法律规定维护自身权益，而非单纯采取抗拒交费的方式。另外，已生效的多份民事判决，对罗浮世家小区物业服务费从每月1.5元/平方米上涨至每月1.85元/平方米的合法性也进行了确认，故本院对原告主张的每月1.85元/平方米的收费标准予以支持，对被告提出的关于收费标准的抗辩意见不予采纳。 关于被告抗辩原告未按约定提供物业服务，包括服务质量差、侵占公共收益等，对此本院认为，被告提供的证据材料能够证明原告提供物业服务过程中存在服务不到位的问题，但根据最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者物业服务企业不履行法律、法规规定以及相关行业规范规定的义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主据此主张减免物业费没有法律及合同依据。同时关于公共收益的问题，由于涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权的事项，依据法律规定，应由小区业主共同作出决定或与原告协商解决，被告以此作为其一户拒交物业管理费的理由缺乏依据，故本院对被告提出的上述抗辩意见不予采纳。 关于诉讼时效，物业服务费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算。原告至今未撤场，案涉物业服务费诉讼时效尚未起算。故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。 关于被告称其未交纳物业服务费用是依据罗浮世家第二届业委会发出的18号公告等文件的抗辩意见，本院认为，原、被告物业服务合同在履行过程中，交费的义务主体为业主，业委会并非该合同关系的当事方，故业委会作出的不交费的公告，对原、被告双方均不产生约束力。 综上，本院对原告要求被告从2012年9月1日起按每月1.85元/平方米交纳物业服务费的主张予以支持。经本院核算，2012年10月1日至2018年12月31日（含2012年9月的物业费补差）的物业费为15552.77元（111.81平方米×1.85元/月·平方米×75个月+111.81平方米×0.35元/月·平方米×1个月），故本院对原告要求被告支付物业服务费15548.37元的诉请予以支持。 关于水电费，原告代被告向成都市自来水有限责任公司、国网四川省电力公司成都市高新供电分公司支付了相关费用，被告应当向原告偿还。原告当庭认可被告前期交纳的300元水电费风险金在水电费中予以扣减，故本院对原告主张被告支付水电费的诉讼请求在2249.6元（水费545.4元+电费2004.2元-300元）范围内予以支持。 关于损失赔偿金，本院考虑到原告提供物业服务确有不符合合同约定之处，而原告通过改进物业服务，很多问题可以有所改善。本院认为，在双方就物业服务主体、质量等存在争议的情况下，被告逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，故本院对原告要求被告支付损失赔偿金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下： 一、被告陈忠明于本判决生效之日起十日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付2012年10月1日至2018年12月31日（含2012年9月的物业费补差）的物业服务费15548.37元； 二、被告陈忠明于本判决生效之日起十日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付2017年1月12日至2018年12月12日的水费和2017年3月12日至2018年12月12日的电费共计2249.6元； 三、驳回原告成都罗浮物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费322元，减半收取计161元，由被告陈忠明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  翟辉容 二〇一九年八月八日 书记员  熊虹雨