福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9296号 原告：李秀玲，女，汉族，1956年5月28日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：李双阳，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘天强，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 被告：吴世伟，男,汉族,1984年7月14日出生,住福建省福州市鼓楼区。 被告：张明兰，女,汉族,1988年3月8日出生,住福建省闽侯县。 原告李秀玲与被告吴世伟、张明兰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀玲及其委托诉讼代理人李双阳、刘天强，被告吴世伟到庭参加诉讼。被告张明兰经本院公告传唤，公告期届满未到庭应诉。本院现已审理终结。 李秀玲向本院提出诉讼请求：1.判决确认李秀玲与吴世伟、张明兰于2017年6月21日签订的《房产交易合同》合法有效；2.判令吴世伟、张明兰继续履行上述《房产交易合同》，立即将位于福州市鼓楼区的房产交给李秀玲；3.判令吴世伟、张兰明继续履行上述《房产交易合同》，按照双方约定的期限与李秀玲办理上述房产权属转移登记到李秀玲名下的手续；4.判令吴世伟、张明兰立即赔偿违约金共计516000元；5.判令吴世伟、张明兰承担本案诉讼费。事实与理由：2017年6月21日，李秀玲与吴世伟、张明兰签订《房产交易合同》，约定李秀玲购买吴世伟、张明兰坐落于鼓楼区房产。双方约定，“建筑面积：约144.22平方米（面积以实际产权证为准）……”；“成交价格：甲乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为总成交价人民币壹佰柒拾贰万元整（1720000元）”；“……在领取公证书后当日内乙方自愿同意将部分房款陆拾万元整（600000元）支付给甲方，甲方出具收条。在甲方办理完毕挂失登报手续后壹拾日内乙方须再将部分购房款叁拾万元整（300000元）一次性转账支付给甲方，甲方出具收条给乙方。待办理完交房手续当日，乙方必须再支付部分购房款叁拾万元整（300000元）给甲方，甲方出具收条给乙方，……”；“签订本合同时该房产尚未交付给甲方，在开发商通知可以办理交房手续后叁个工作日内甲方必须配合前往办理交房手续并移交给乙方……”；“甲乙双方约定，签订本合同后，在交房前甲乙任意一方违约的，违约金为壹佰万元整（1000000元）……”自合同签订后，李秀玲自始依约履行，但吴世伟、张明兰以种种借口催要李秀玲支付款项。但是，李秀玲得知吴世伟、张明兰已于2018年7月19日擅自同开发商办理交房手续，并未通知李秀玲且拒绝将房屋交付给李秀玲。李秀玲多次催促未果，吴世伟、张明兰行为损害了李秀玲的合法权益。诉讼中，李秀玲发现吴世伟、张明兰因与他人债权债务等纠纷导致合同标的房产被尤溪县人民法院查封，且该房屋现已被尤溪县人民法院以生效判决为由正采取强制执行手段并进行拍卖中，因此吴世伟、张明兰行为已经构成根本违约，李秀玲的合同目的无法实现，符合合同解除的条件。故李秀玲申请变更诉请，请求1.判令解除与吴世伟、张明兰于2017年6月21日签订的《房产交易合同》；2.判令吴世伟、张明兰立即返还李秀玲已支付的购房款共计1130000元；3.判令吴世伟、张明兰立即赔偿违约金共计516000元。 吴世伟辩称，本案《房产交易合同》是其在胁迫的情况下签订的，李秀玲明知该房产有欠款纠纷，仍低价交易该房产。签订合同时，房产市场价为三万多，但是李秀玲以一万二的价格交易，不合常理。同时，本案《房产交易合同》签订不合法，是高利贷转过来的，属于以房抵债，当时签订房屋买卖合同时，其受胁迫的，李秀玲、吴世伟、钟苏鸿在场，吴世伟欠钟苏鸿高利贷，钟苏鸿要求吴世伟将房屋卖给李秀玲，李秀玲把款项转给吴世伟后，吴世伟在受胁迫的情况下，将款项转给钟苏鸿。 张明兰经本院公告传唤，公告期届满未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见和证据。 经审理本院查明如下事实：吴世伟、张明兰为夫妻关系。2013年2月20日，吴世伟与福建仁文建设有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴世伟购买讼争房屋，同日，吴世伟向福建仁文建设有限公司支付全额购房款（1384512元）。2013年3月4日，吴世伟就讼争房产办理榕房预ＹＲ字第××号商品房预售登记。2017年6月21日，李秀玲与吴世伟、张明兰签订《房产交易合同》，约定李秀玲购买吴世伟、张明兰坐落于鼓楼区房产。同时合同载明：“建筑面积：约144.22平方米（面积以实际产权证为准）……”；“成交价格：甲乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为总成交价壹佰柒拾贰万元整……”；“……在领取公证书后当日内乙方自愿同意将部分房款陆拾万元整（600000元）支付给甲方，甲方出具收条。在甲方办理完毕挂失登报手续后壹拾日内乙方须再将部分购房款叁拾万元整（300000元）一次性转账支付给甲方，甲方出具收条给乙方。待办理完交房手续当日，乙方必须再支付部分购房款叁拾万元整（300000元）给甲方，甲方出具收条给乙方，……”；“签订本合同时该房产尚未交付给甲方，在开发商通知可以办理交房手续后叁个工作日内甲方必须配合前往办理交房手续并移交给乙方……”；“甲乙双方约定，签订本合同后，在交房前甲乙任意一方违约的，违约金为壹佰万元整（1000000元）……”2017年6月22日，吴世伟、张明兰向李秀玲出具《委托书》，委托其代为办理讼争房产办证、代为收取全额房款及出售等事项。同日，吴世伟、张明兰出具《保证书》，表明其自行承担委托李秀玲代收讼争房产全额售房款的法律后果。2017年6月23日，福建省福州市公证处出具（2017）榕公证内民字第20221号《公证书》，证明吴世伟、张明兰对上述《委托书》进行了签名捺指印。2017年6月24日，吴世伟、张明兰出具《承诺书》，载明：“……本合同（2017年6月21日李秀玲与吴世伟、张明兰签订的《房产交易合同》）签订之后，本人及本人直系亲属不得以任何名义及方式，将此套房产抵押、出售、出租给任何第三方，不签署关于此套房产的任何相关文件，否则属于诈骗，买方有权追究本人的违约责任。” 2017年6月24日至2018年4月24日间，李秀玲通过银行转账方式汇入吴世伟银行账户购房款共11笔，分别为2017年6月24日600000元、2017年6月27日50000元、2017年7月4日20000元、2017年7月5日90000元、2017年7月23日50000元、2017年11月23日50000元、2018年3月13日50000元、2018年4月24日80000元；2017年7月4日，李秀玲通过银行转账方式转入吴世伟指定账户“祖建”尾号为4999号账户购房款140000元1笔，以上所有金额共计1130000元。吴世伟分别于2017年6月24日、2017年6月26日、2017年7月4日、2017年7月4日、2017年7月5日、2017年7月23日、2017年11月23日、2018年3月13日出具《收款收据》，分别确定收悉购房定金600000元、购房款50000元、购房款150000元、购房款20000元、购房款80000元、购房款50000元、购房款50000元、购房款50000元，合计1050000元。对于李秀玲向吴世伟于2018年4月24日转账的购房款80000元，吴世伟未出具收款收据。 另查，2018年8月3日，李秀玲向本院申请对讼争房产进行保全，2018年9月13日，本院依法做出（2018）闽0102民初9296号《民事裁定书》，对讼争房产进行查封冻结。讼争房产因吴世伟与他人债权债务关系已被尤溪县人民法院首封。 本院认为，李秀玲与吴世伟、张明兰于2017年6月21日签订的《房产交易合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性禁止性规定，交易合同合法有效。讼争房产因吴世伟与他人的债权债务关系被已被尤溪县人民法院首封，房产交易合同目的已无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故李秀玲诉请解除李秀玲与吴世伟、张明兰于2017年6月21日签订的《房产交易合同》，本院予以支持。李秀玲自2017年6月24日至2018年4月24日期间，已依约向吴世伟、张明兰支付购房款合计1130000元，故李秀玲诉请吴世伟、张明兰返还购房款1130000元，本院予以支持。《房产交易合同》补充条款第十二条明确约定：“甲、乙双方约定，签订本合同后，在交房前甲乙双方任一方违约的，违约金为壹佰万整。”《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，结合本案实际情况来看，李秀玲未能充分举证证明吴世伟、张明兰的违约行为造成其实际损失的金额。因此，考虑到本案合同实际履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则，故本院酌定，吴世伟、张明兰应向李秀玲支付100000元违约金。张明兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除李秀玲与吴世伟、张明兰于2017年6月21日签订的《房产交易合同》； 二、吴世伟、张明兰于本判决生效之日起十日内返还李秀玲已支付的购房款1130000元； 三、吴世伟、张明兰于本判决生效之日起十日内赔偿李秀玲违约金100000元。 如吴世伟、张明兰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24688元，由吴世伟、张明兰负担20000元，由李秀玲负担4688元；保全费5000元，由吴世伟、张明兰负担；公告费560元，由张明兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 审 判 员  罗登煌 人民陪审员  杨金华 二〇一九年八月七日 书 记 员  黄 萍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者 以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理 期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致 使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。