新疆维吾尔自治区泽普县人民法院民事判决书（2019）新3124民初442号原告：陈开龙，男，1951年12月25日出生，汉族，泽普县建筑公司退休工人，住新疆泽普县。委托诉讼代理人：郑新宇，新疆曼泽律师事务所律师。被告：杨志勇，男，1977年12月17日出生，汉族，医生，住新疆泽普县。原告陈开龙与被告杨志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月7日立案后，依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告陈开龙及其委托诉讼代理人郑新宇、被告杨志勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈开龙向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的商铺租赁合同；2.请求法院依法判决被告偿还原告欠款：拖欠房租180000元，滞纳金25920元，二年水费合计8000元。合计欠款213920元。事实与理由：被告以个人名义于2017年1月11日与原告签订了商铺租赁合同，合同约定2017年1月15日至2020年1月15日每年租金为180000元，除当年租金合同签订之日交纳以外，来年租金须在新年1月1日交纳。被告在2017年度就没有按合同约定交纳租金，为此原告与被告之间发生了一些不愉快，但不论如何被告还是交清了2017年度租金。2018年被告又是故伎重演，时至今日仍未交纳本年度租金。原告多次找被告协商交纳租金事宜，被告以种种理由推托，且态度越来越恶劣。原告多次求助社区和社区警务室，警务室也派民警与被告交涉过，但被告仍未交纳租金，无奈原告只能向人民法院提起诉讼。被告杨志勇辩称，1.被告租赁原告的商铺实际经营了7个月，被告在2017年1月7日向原告支付了10000元保证金，原告雇佣的工人在被告处住院治疗欠付医疗费8481元，原告当时口头约定该笔费用从租金中扣除，故要求在被告欠付的7个月房屋租金中扣除上述保证金和医疗费，被告认为只欠原告租金86519元；2.原被告签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限为10年（2017年1月15日至2027年1月15日），前三年的租金为每年180000元，原告已经按约支付了2017年的租金180000元。因原告的商铺没有施工许可证及房产证，且楼道宽度不足2.4米等原因不符合办理相关消防手续的要求，从被告开始经营到原告强制将医院大门锁上为止，公安机关及卫健委的领导多次到该商铺通知采取相关消防措施并要求办理消防手续，被告也多次找原告要求办理相关消防手续，但原告一直无法提供施工许可证，土地使用证，二楼楼道宽度不符合要求，实际只有1.8米，消防验收要求2.4米，该商铺不具备经营资格，面临随时被上级查封的风险，因此被告拖延向原告支付租金，以此希望原告尽快办理消防手续。2018年8月16日原告带领3人锁上正常营业中的医院，并赶走医院职工和在院病人，迫使医院关停；3.双方签订的合同租赁期限为10年，被告实际使用该房屋时间1年半，被告装修房屋花费30万元，因原告强行上锁，故被告要求原告赔偿装修费25.5万元；4.被告在租赁期间经营该医院一月收入为10万元，2018年8月16日原告以索要租赁费，带人锁上正常营业的医院，迫使医院关停，2018年10月16日被告才将设备及其他药品搬走，故原告应该依法承担被告的医院停运期间（2018年8月16日至2018年10月16日）的损失20万元。综上，被告认为双方签订的商铺租赁合同可以解除，但是租赁费被告只欠付7个月的，不同意向原告支付滞纳金，不同意原告主张的两年水费为8000元，被告只同意1000元。原告陈开龙为证明其主张，向法庭提交以下证据:1.户口注销证明、常口信息各一份，证明杨江海存在重人重证，经公安厅人像对比，杨江海和杨志勇系同一人，杨志勇身份证号码：×××。杨江海身份证号码：×××，该身份证已被注销。经质证，被告对该组证据没有异议，予以认可，认可杨江海就是其本人。2.《商铺租赁合同》原件一份、杨江海的身份证复印件一份，证明1.合同签订的主体系本案原告与被告；2.合同第二条约定租赁期限从2017年1月15日至2027年1月15日，其中2017年1月15日至2020年1月15日，每年的租金是180000元，这也是原告主张2018年租金的合同依据；3.合同的第三条约定以后交费日期定于每年的1月1日前，也就是说2018年租金最迟应当在2018年1月1日交纳完毕；4.明确约定除了租金外，被告还需承担水电供暖等费用；5.合同第六条第2项及合同第七条第4项均约定了拖延支付租金应当承担的违约责任；6.该合同第八条第3项明确约定乙方即被告结清所有费用后，甲方退还房屋质保金，合同签订的时间是2017年1月11日，有双方的签字及手印。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性全部认可。3.照片1张，证明涉案房屋的一个外形，通过照片可以看出被告租赁的商铺使用目的是开办了百姓医院，在这个牌匾下面还注明了是新世纪百姓中西医结合医院分院，其次大门也是已经锁了，通过门缝看进去，设施是搬空的，也表明被告不再经营该医院。经质证，被告认可照片的真实性，但是对原告所要证明的问题不认可，理由是：2018年8月16日是原告带着他的三个员工到被告开办的医院把医院大门锁掉，把人员赶出医院的。被告跟原告沟通，一直没有协商成功，后来被告从后门把门锯开，然后把医疗设备及药品全部搬走了，时间刚好是两个月多一点。医院不是被告经营不下去，而是原告强行把门锁上，被告无法去经营，且生命医院就是因为办不下来消防手续才搬走的。刚开始消防制度不完善，后来各项检查比较多，我们干不下去就搬走了，在签订房屋租赁合同的时候，被告提到过消防手续的问题，原告当时承诺没有问题一定给被告办上消防手续。被告杨志勇为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1.收据一张，证明2017年1月7日被告向原告会计实际交纳租房押金10000元。经质证，原告对该组证据的真实性认可，对于其所要证明的问题也认可。2.录音视频光盘一张，证明（1）百姓医院实际上在2018年8月16日就被原告强行锁门，停止经营了，房租不是一年而是七个月；（2）医院无法经营是由原告造成的，被告不承担违约金；（3）水没有安装水表，不存在两年8000元，有点偏高，被告认为一年1000元左右。经质证，原告对被告提交的录音内容认为绝大部分内容都是被告本人在说，原告说的主要内容为“在收包谷，同意第二天见面”，在录音快结束的时候，原告说“我没有锁门”，这个录音没有实质性的内容，认可录音中声音是原告本人。对于监控视频一共是13分29秒，从视频内容来看，原告始终是站在门之外的，自始至终没有进到门里面去，没有发生争吵，而且整个视频结束的时候也没有看到大门被锁，所以该视频没有实质性的内容，且该视频中有好几分钟都是空白的，画面里没有人，对被告要证明的问题不认可。3.泽普县公安局消防大队消防检查记录、受理窗口服务情况意见反馈单、消防改造一层平面图各一张，证明（1）按照消防改造图，百姓医院的走廊应该是2.4米的宽度，实质上走廊的宽度是1.8米，如果要达到要求必须把墙往后移动0.6米；（2）在2018年1月30日百姓医院的消防检查还没有通过；（3）受理窗口服务情况意见反馈单上面反映建设工程许可证和规划许可证、房产证没有，造成百姓医院无法办理消防手续。经质证，原告认为该组证据中的消防检查记录系复印件，上面没有任何单位的公章，无法与原件核对无误，对三性均不予认可；对于受理窗口服务情况意见反馈单，三性均不予认可，上面没有任何人的签名和出具方的印章；图纸和本案没有关联，因为涉案的商铺从最初的建成规格、尺寸没有变化，本案出租的是商铺房屋，并不是百姓医院，根据合同约定原告只对商铺本身的质量问题承担责任，商铺出租给被告之后用于什么经营，原告不干涉，且合同签订前后，商铺的过道宽度是没有变化的，故原告认为该组证据中的三份证据和本案没有关联，原告交付给被告的房屋是完好的。4.CT报告单、患者身份证复印件和欠费证明各一张，证明2018年4月原告带着他的员工在百姓医院治疗，欠费8481元。经质证，原告对该组证据的三性均不予认可，CT报告单是泽普县人民医院出具的，并非是百姓医院出具的，欠费证明是维文的，原告看不懂里面的内容，上面也没有原告本人的签字。该组证据系医疗行为，与本案无关，被告应当另行主张。原、被告围绕其主张向法庭提交了证据，本院也组织双方进行了质证，被告对原告提交的证据1、证据2予以认可，对原告提交的证据3的真实性予以认可，对其所要证明的问题不予认可。原告对被告提交的证据1予以认可，对被告提交的其他证据均存在异议，本院对双方存在异议的证据分析论证如下：1.对原告提交的证据3照片，经审查，从照片上可以看出房屋挂牌为“百姓医院”，大门系上锁关门状态，玻璃门上贴有出租的字样。被告质证认为是原告强行上锁导致被告无法经营的，并提交了证据2录音视频光盘予以佐证，经审查，被告提交的录音大多系其本人讲话内容，原告讲话内容较少，其提交的监控视频仅有图像没有声音，根据图像显示内容不能证明原告存在强行上锁的行为，故对被告提交的该组证据不予采信，对其质证意见不予采纳，对原告提交的该份证据予以采信。2.对被告提交的证据3，经审查，被告提交的该组证据中的消防监督检查记录系复印件，无法确认其真实性。该组证据中的受理窗口服务情况意见反馈单上亦没有盖章或签字。该组证据中的消防改造一层平面图纸不能证明与本案之间存在的关联性，综上，本院对被告提交的该组证据不予采信。3.对被告提交的证据4，经审查，该组证据系案外人与被告之间发生的医疗费用问题，与本案无关，本院不予采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）经协商一致，于2017年1月11日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将其坐落于××县商铺出租给乙方，租赁期限为2017年1月15日至2027年1月15日，2017年1月15日至2020年1月15日期间的年租金为180000元，2020年1月15日至2022年1月15日期间的年租金为200000元，2022年1月15日至2027年1月15日期间的年租金为250000元；房屋质保金为20000元，乙方需在签订本协议一次性支付第一年租金，以后交费日期定于每年的1月1日前；在商铺租赁期间乙方需承担水电费、供暖费、物业管理费、垃圾清运费，同时在租赁期间如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该商铺有关费用，均由乙方承担；租赁期间，乙方不得擅自改变本租赁商铺的结构及用途。乙方如因故意或过失造成租用商铺及设施、设备的损毁，应负责恢复或赔偿经济损失。乙方如需装修，需事先征得甲方同意并办理相关装修手续，方能施工。迁出时，附属装修无偿归甲方所有，但甲方要求恢复原状时，乙方需恢复此商铺原状，还约定在租赁期间，如有拖欠房租的或超过交费日期者，甲方有权以合同应交一季度租金按每日5%收取滞纳金，并于当日停止向乙方供应生活用水及经营电源。如有超贵10天仍未交费者，甲方单方作废租赁合同，收回商铺，并保留诉讼法律的权利，同时双方对其他的权利义务进行了明确约定。被告在与原告签订上述合同前，于2017年1月7日向原告交纳房租押金10000元，并在合同签订后陆续向原告支付了2017年1月15日至2018年1月15日期间的房屋租金180000元。原、被告在庭审中确认被告向原告交纳的10000元系双方合同第三条中约定的房屋质保金。另查明，原告出租给被告的××县商铺的土地使用权人为原告陈开龙，于2008年10月15日以出让方式取得使用权，用途为商业住宅，坐落于泽普县团结东路建筑公司，该商铺的不动产权证尚在办理中。目前涉案房屋处于锁门闲置状态。庭审中，被告提出反诉，并提交了书面反诉状，经法庭释明，被告至今未向本院缴纳反诉案件受理费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案《商铺租赁合同》系本案原、被告自愿协商签订，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同。原告以被告违反合同约定，未按时交纳租金为由主张解除《商铺租赁合同》,根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第三条及第七条第4项的约定内容：“乙方需在签订本协议一次性支付租金，以后交费日期定于每年的1月1日前；如有超过10天仍未交费者，甲方单方作废租赁合同，收回商铺，并保留诉讼法律的权利”，双方亦当庭确认被告至今仅向原告支付了2017年一年的房屋租金180000元，2018年的房屋租金至今未支付，而按照上述合同约定，被告应于2018年1月1日前向原告支付2018年的租金，故被告的行为构成违约，其应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告的此项诉讼主张符合双方约定及上述法律规定，本院予以支持。对于原告主张要求被告支付租金180000元、滞纳金25920元、两年水费8000元的诉讼请求。被告抗辩系原告强行锁门，导致其于2018年8月16日开始停止营业，其2018年实际只承租了7个月，故只同意支付7个月的房屋租金，并要求将其支付给原告的10000元质保金。对于滞纳金被告认为系原告的原因导致其开设的医院无法经营，所以不同意支付滞纳金。根据庭审查明情况，双方在合同中明确约定2017年1月15日至2020年1月15日期间的年租金为180000元，交费日期定于每年的1月1日前，而庭审中原、被告已经确认被告实际仅支付了2017年1月15日至2018年1月15日一年的租金，按照双方合同约定来看，被告应在2018年1月1日前支付2018年的年租金，但被告至今未付，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告依据双方合同第三条和第七条第4项：“在租赁期间，如有拖欠房租的或超过交费日期者，甲方有权以合同应交一季度租金按每日5%收取滞纳金，并于当日停止向乙方供应生活用水及经营电源”之约定主张要求被告支付2018年的租金180000元、滞纳金25920元于法有据，本院予以支持。被告对其抗辩意见负有举证责任，因被告提供的证据不足以证明其停止营业系原告强行锁门所致，故其此点抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对被告抗辩要求在欠付的租金中扣除其已经支付的10000元质保金的意见，原告表示因被告未向其退还房屋，故不同意扣除，且双方在《商铺租赁合同》第八条第3项中明确约定“合同期满，乙方结清所有甲方应收取的费用后，甲方退还乙方所交房屋质保金”，所以被告的此点抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于水费8000元，原告未提供证据加以证明，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、原告陈开龙与被告杨志勇于2017年1月11日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、被告杨志勇于本判决生效之日起十五日内支付原告陈开龙房屋租赁费180000元（壹拾捌万元整）；三、被告杨志勇于本判决生效之日起十五日内支付原告陈开龙逾期付款违约金25920元（贰万伍仟玖佰贰拾元整）四、驳回原告陈开龙的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4510元，因适用简易程序减半收取2255元，由原告陈开龙负担85元，被告杨志勇负担2171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审判员 董海燕二Ｏ一九年八月二十七日书记员 蒋 梦附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。