黑龙江省巴彦县人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑0126民初2503号原告：巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区业主委员会，住所地：巴彦县兴隆镇。负责人：王会，职务：主任。委托诉讼代理人：王占忠，男，1962年2月12日出生，汉族，农民，住巴彦县。委托诉讼代理人：张可，黑龙江九州律师事务所律师。被告：哈尔滨市谦基房地产开发有限公司，住所地：巴彦县兴隆镇。法定代表人：赵福东，职务：总经理。被告：张岩，男，1980年10月15日出生，汉族，住巴彦县。共同委托诉讼代理人：高强，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。共同委托诉讼代理人：张梅，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区业主委员会（以下简称繁荣盛世业委会）与被告哈尔滨市谦基房地产开发有限公司（以下简称谦基房地产公司）、张岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告繁荣盛世业委会委托诉讼代理人王占忠、张可，被告谦基房地产公司、张岩共同委托诉讼代理人高强、张梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告繁荣盛世业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即完善巴彦县繁荣盛世小区设备设施以及后续建设行为；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区系被告谦基房地产公司开发建设，实际出资人为张岩。原告系小区所有业主依法成立的业主委员会。现该小区的房屋已经交付使用，但房屋公共部分尚未完善（后附明细表），不能达到验收标准，致使所有的业主无法办理房屋产权手续。原告认为，被告作为开发建设单位以及实际出资人，对于开发建设的工程项目有义务完善全部建设行为，现小区的设备设施不到位，各业主在使用时存在重大的安全隐患，并且达不到验收标准，在无法验收的情况下，业主也不能办理产权登记手续。综上，恳请依法审判，保护各业主的合法权益。被告谦基房地产公司辩称，第一、原告称诉争小区的房屋已经交付使用，与事实不符。本案诉争小区实际情况如下：答辩人系诉争小区的建设单位，诉争小区尚未竣工验收，当然也无法交付使用。原告自认诉争小区尚未验收，又称房屋已交付使用，明显自相矛盾；第二、原告起诉不符合法律规定的条件，应驳回原告起诉。1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法的第六章所称的业主。根据《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”根据上述规定，因诉争小区的房屋尚未交付使用，尚不存在法律意义上的“业主”，除了建设单位外，不存在其他的合法占有诉争小区房屋的人，当然更不存在合法的业主委员会。2、根据民事诉讼法第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”如上所述，在诉争小区的房屋尚未交付使用前，任何向答辩人主张诉争小区房屋权利的主体均应有相应法律依据或者合同依据，如前所述，现本案原告并非系合法业主成立的组织，当然无法法律依据向答辩人主张权利，亦与答辩人不存在合同关系，现诉争小区的房屋尚未交付使用，尚不存在其他应对诉争小区房屋进行管理的民事主体，除建设单位外，尚无其他合法主体与本案有直接利害关系，故原告起诉不符合法律规定的条件，属于主体不适格，依法应予以驳回。同时，根据《物业管理条例》第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”在无符合法律规定的业主的情况下，答辩人尚不知原告通过何种程序获得了备案，因诉争小区尚未竣工验收，尚未进入物业管理的阶段，根据该规定，原告与本案无直接利害关系，原告的起诉亦不应得到法律支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三项“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”根据法律规定，应驳回原告起诉。被告张岩辩称，诉争小区是被告谦基房地产公司开发建设，并非张岩个人行为，与被告张岩无关，其他意见同被告谦基房地产公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于巴彦县繁荣盛世小区业主大会及业主委员会成立备案资料。其中复印件部分属真实性存在瑕疵的间接证据，不能单独证明待证事实；其合法性应有房屋验收合格交付买受人的关联性证据佐证，没有该关联性证据，则不予确认合法性。2、关于物业收费票据75份。其中复印件部分属真实性存在瑕疵的间接证据，不能单独证明待证事实；其与本案被告的关联性应有其他证据佐证。3、关于繁荣盛世小区业主的“诉求书”17份。其关联性未有诉求人身份证明，真实性存疑，证明效力较低。4、关于人民法院调取被告张岩笔录。属人民法院主动调取，当事人不能质证，但可以发表意见。本院经审理查明：案涉小区巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区开发建设单位为谦基房地产公司，实为张岩以谦基房地产公司名义开发建设。因该小区至今未竣工验收，不能办理产权登记手续，原告遂以2019年4月4日成立的“业主委员会”名义来院诉讼，要求被告立即完善案涉小区设备设施以及后续建设行为。庭审中，二被告均以坚持答辩意见的抗辩理由，不同意原告的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辨主张，举示的证据及发表的质证意见，本案的焦点问题是：原告的起诉是否符合法律规定的条件。关于原告的起诉是否符合法律规定的条件问题。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法的第六章所称的业主。”《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”根据上述法律规定，因诉争小区尚未竣工验收，尚未进入物业管理的阶段，尚不存在法律意义上的“业主”，除了建设单位外，不存在其他的合法占有诉争小区房屋的人，当然更不存在合法的业主委员会。原告并非系合法业主成立的组织，无法律依据向被告主张权利，亦与被告不存在合同关系，即原告与本案无直接利害关系，原告的起诉不应得到法律支持。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三项“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”的规定，原告起诉不符合法律规定的条件，属于主体不适格，依法应予以驳回。被告抗辩理由有理，予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三项的规定，裁定如下：驳回原告巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区业主委员会的起诉。案件受理费100.00元，由原告巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区业主委员会负担（已交纳）。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  杨广新审判员  吴海霞审判员  王孟瑜二〇一九年八月十日书记员  丁 芳