云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终784号上诉人（一审被告）：卢永观，男，1944年2月4日生，壮族，云南省砚山县人，现住文山市。委托诉讼代理人：何传林，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（一审原告）：周华西，男，1980年8月1日生，汉族，江苏省沐阳县人，现住文山市。上诉人卢永观与被上诉人周华西房屋租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2018）云2601民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人卢永观上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回周华西的诉讼请求；一、二审诉讼费由周华西承担。事实与理由：一、一审认定的主要事实错误，即认定卢永观出租房屋位于城镇，属于违章建筑错误，致适用法律错误。首先、卢永观的出租房屋位于文山市，房屋不属于城市，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称解释）的规定。该租赁房屋不属于违章建筑，文城管法【2017】142号限期拆除通知书的处罚对象是“卢观忠”而非卢永观。且该拆除通知书被撤销，该出租房屋不是违章建筑，房屋依然存在；其次、一审错误适用解释第二、五、九条规定判决此案。因双方合同约定出租房屋是“居住”使用，承租期间产生的一切费用均由周华西承担，周华西不得改变商铺结构及用途，周华西人为原因造成该商铺及其配套设施损坏的，由周西承担赔偿责任。周华西不遵守合同约定，擅自将租赁房屋用于开公司，并装修改造而改变房屋用途，不仅自己承担自己的损失，而且还要承担向上诉人恢复原状或者赔偿损失的责任；二、双方签订的《租赁合同》至今合法有效，应当继续履行。因周华西自2017年1月17日租房至今都没有将钥匙交给上诉人，房屋仍然属于周华西用着。周华西主张合同无效，并不等于将钥匙交给了卢永观，至今仍没有任何有效法律文书确认合同无效，所以，租赁合同处于合法有效当中。另，卢永观从文山市场监督管理局调取的“文山苏云商贸有限公司”的注册登记资料证实：一是周华西本人在证明中签字认可经营场所产权属于卢永观所有；二是红旗社区居委会和庄子田居民小组也证实产权正在办理中；三是周华西在《住所（经营场所）登记表》中签字认可是将住宅改变为经营性用房；四是文山苏云商贸有限公司在进行注册提交的《经营场所使用证明也证明房屋产权证正在办理中无法提供，现同意其在该经营场所从事经营活动；五是文山苏云商贸有限公司登记的经营场所就是周华西承租卢永观的房屋。双方签订的合同期限为5年，按照合同法第第236条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。双方签订的《租赁合同》至今合法有效，应当继续履行该租房合同。综上所述，一审法院认定主要事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查清案件事实并判决支持上诉人的上诉请求。周华西向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》无效；2.判令被告立即返还原告租赁费70000元；3.判令被告赔偿原告的损失115469.72元（含鉴定费10000元）；4.判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定的事实：2017年1月18日，卢永观（甲方）与周华西（乙方）签订了《租房合同》，合同约定：“一、甲方将位于文山市开化镇庄子田村路边住房一、二层出租给乙方使用，租赁期限自2017年1月18日至2018年1月17日止；二、本房屋年租金为70000元，按年结算。每年1月份，乙方向甲方支付一年租金；三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、煤气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；四、租赁期为五年，从2017年1月18日至2022年1月17日止。在此期间，不加房租，甲方不可以单方终止合同，特殊情况的须提前三个月通知对方；五、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该商铺；不得改变商铺结构及其用途，由于乙方人为原因造成该商铺及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任；六、甲方保证该商铺无产权纠纷。乙方因经营需要，要求甲方提供商铺产权证明或者其他有关证明材料的，甲方应予以协助；七、……；八、……。”合同签订当日，周华西向卢永观支付了房屋租金70000元。2017年1月20日，周华西与文山市信合装饰部签订《云南省家庭居室信和装饰装修工程施工合同》，将与卢永观承租的文山市文砚路旁房屋的一、二层交由信合装饰部进行装修。合同签订后，周华西将户外宣传广告制作交由文山力航广告有限公司承揽。2017年5月10日，文山市城市管理综合行政执法局作出文城管法【2017】142号《限期拆除通知书》，内容为：“卢观忠：经查，你户2017年5月在文山市旁建盖房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，现限你户于2017年5月19日前自行拆除违法建筑，逾期不拆，将按《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定组织强制拆除”，文山市城市管理综合行政执法局将该通知粘贴在卢永观位于庄子田村砚文公路旁房屋的一楼铁门上。因双方当事人对上述《限期拆除通知书》存在异议，本院于2017年10月12日向文山市城市管理综合行政执法局发出《询问函》，要求就存在的异议予以答复。2017年10月17日，文山市城市管理综合行政执法局向本院提交了《文山市城市管理综合行政执法局关于文山市庄子田公路岔路口卢永观违建房情况说明》，内容为：一、《限期拆除通知书》（【2017】142号）是文山市城市于2017年5月10日对卢永观下发的，限卢永观于2017年5月19日前自行拆除。二、2017年5月10日，文山市城市在配合文山市辖区内公路两旁违法建筑时，在巡查到文山市庄子田路口时，发现一幢已经建盖好的房屋，经调查了解到房主为卢永观，其未办理建房手续就擅自建盖房屋。违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，所以卢永观所建房屋为违法建筑。三、文山市城市下发的文城管法【2017】142号《限期拆除通知书》所载“卢观忠”与本案被告卢永观是同一人。在2017年5月10日的查处过程中，因一直无法找到房主本人，执法人员在调查询问房屋租房户时，租房户告知文山市庄子田岔路口的房屋为卢观忠所有，执法人员就以卢观忠为名字，对其下发了文城管法【2017】142号《限期拆除通知书》。2017年5月25日，卢永观本人亲自到文山市城市交行政复议申请书时，才知道房主的正确姓名为卢永观。新平街道执法队撤销了文城管法【2017】142号《限期拆除通知书》，重新以卢永观的名字进行了立案调查。诉讼过程中，本院依据周华西的申请，委托文山安信司法鉴定所对本案涉案房屋的装修工程造价金额进行司法鉴定。2018年1月30日，文山安信司法鉴定所作出文安司工程鉴字［2018］第22号《司法鉴定意见书》，鉴定意见是：周华西与卢永观房屋租赁合同纠纷案涉案房屋装修工程造价金额为106035.67元。周华西为此支付鉴定费10000元。因卢永观在庭审中提出该鉴定意见书存在计算错误，文山安信司法鉴定所复核后，于2018年4月24日作出书面答复，确认文安司工程鉴字［2018］第22号《司法鉴定意见书》存在计算错误的问题，本案涉案房屋的装修工程造价金额多计算565.95元，应为105469.72元（含周华西已拆除的户外广告字、广告牌的造价17620.1元）。另查明，文山苏云商贸有限公司是自然人投资或控股的有限责任公司；公司住所：云南省文山壮族苗族自治州文山市大破沟底；股东为周华西、代正云；经营范围：太阳能光伏产品、灯具、太阳能热水器、安防设备、城市及道路照明工程等；周华西租赁卢永观位于文山市，作为文山苏云商贸有限公司经营场所及其居住场所。文山苏云商贸有限公司在进行工商注册登记时提交的《经营场所使用证明》，明确载明：“由于该房屋产权证明正在办理中无法提供，现同意其在该场所从事经营活动”。另查明，卢永观所有的位于文山市砚文公路旁的房屋未取得建设工程规划许可证，无相关所有权证照。一审法院认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案诉争的焦点是：一、周华西与卢永观签订的《租房合同》是否有效；二、卢永观是否应返还周华西已支付的租金70000元；三、卢永观是否应赔偿周华西损失115469.72元（含鉴定费10000元）。关于周华西与卢永观签订的《租房合同》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由于卢永观未能提供合法有效的证据予以证明本案涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者虽未取得建设工程规划许可证，但是具有经主管部门批准而建设的情形。因此，周华西与卢永观签订的《租房合同》无效。关于卢永观是否应返还周华西已支付的租金70000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”。由于周华西与卢永观签订的《租房合同》无效，卢永观依据合同收取的租金应返还给周华西。鉴于周华西和文山苏云商贸有限公司已实际使用了本案的涉案租赁房屋，周华西又无证据证明搬出该房屋的准确时间，双方就搬出租赁房屋的时间存在争议，因周华西在2017年7月3日就本案争议纠纷向本院提起诉讼，其行为已明确表示其不愿再继续占有使用争议租赁房屋，本院认定周华西和文山苏云商贸有限公司使用租赁房屋终止时间为本案第一次立案之日（2017年7月3日），即已使用5个半月，未使用6个半月，按照双方约定的年租金70000元计算，卢永观应返还周华西未使用涉案租赁房屋期间的租金37916.67元（70000元-70000元÷12个月×5.5个月=37916.67元）。关于卢永观是否应赔偿周华西损失115469.72元的问题（含鉴定费10000元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，周华西与卢永观签订的《租房合同》并未明确约定租赁房屋不能装修，且卢永观曾向本院陈述周华西对租赁房屋进行装修时，卢永观已明知周华西在进行装修，而没有进行过制止，应视为卢永观同意周华西对租赁房屋进行装修。鉴于作为出租人的卢永观不同意利用已形成附合的装饰装修物，因装修造成的合理损失应由周华西与卢永观按照导致合同无效的过错分担。卢永观未能提供取得合法手续的租赁房屋给承租人周华西使用，存在过错，周华西作为承租人，对租赁物的合法性也有审慎的义务，其在未对涉案租赁房屋有无产权证的情况下就对租赁房屋进行装修，应自行承担相应的责任。结合本案实际，本院认定卢永观对周华西的装修损失承担50%的赔偿责任。本案涉案租赁房屋装修工程造价经司法鉴定为105469.72元，其中含户外广告字、广告牌的造价17620.1元，因户外广告字、广告牌已由周华西拆除，该笔装修损失应从装修总损失内扣减，即由卢永观承担48924.81元[（105469.72元-17620.1元+鉴定费10000元）×50%]。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、周华西与卢永观于2017年1月18日签订的《租房合同》无效；二、卢永观于本判决生效之日起十日内返还周华西租金37916.67元，赔偿周华西损失48924.81元，共计86841.48元；三、驳回周华西的其他诉讼请求。案件受理费3880元，由周华西负担2063元，卢永观负担1817元。本院二审期间，双方当事人均未提供证据。本院认定法律事实与一审认定的一致。本案二审争议焦点为：一、关于一审适用法律是否正确及合同是否有效的问题；二、关于一审判决上诉人赔偿周华西装修损失是否正确的问题；本院认为，一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律中有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，上诉人卢永观所建房的房屋位于文山市，双方当事人均未否认该房屋不在城市、镇规划区内，解释同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，故本案不管是“依据“或者“参照”都可以适用本解释规定处理，一审适用本解释处理并无不当；上诉人卢永观的房屋建盖好后至今未向法庭出示建设工程规划许可证，其将建设的房屋出租给周华西，所签订的《租房合同》违反了上述解释的规定，一审认定合同无效于法有据；二、解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，卢永观已明知周华西在进行装修时未提出异议，应当为卢永观同意周华西对租赁房屋进行装修。并已形成附合，现卢永观不同意利用已形成附合的装饰装修物，因装修造成的合理损失应由周华西与卢永观按照导致合同无效的过错分担。一审根据卢永观未能提供租赁房屋的合法手续，周华西未对租赁物的合法性尽到审慎的义务就签订《租房合同》带来的损失，双方均有同等过错，判决双方分担装修损失有事实和法律依据。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，上诉人卢永观的上诉请求不能成立，本院不以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费3880元，由卢永观负担；本判决为终审判决。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一九年八月三十日书记员  李官耀