云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1042号 原告：龙家莲，女，1960年7月19日生，彝族，住云南省玉溪市新平县。 委托诉讼代理人：周海智，云南周林律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：李云忠，男，1987年10月14日生，汉族，住云南省玉溪市新平县。 委托诉讼代理人：李阳，云南天外天（玉溪）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：尹昕（系被告李云忠之妻），女，1986年6月13日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，代理权限：特别授权代理。 原告龙家莲诉被告李云忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序于2019年7月25日、8月8日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告龙家莲及其委托诉讼代理人周海智，被告李云忠及其委托诉讼代理人李阳、尹昕，到庭参加诉讼；第二次开庭审理时原告龙家莲及其委托诉讼代理人周海智，被告李云忠的委托诉讼代理人李阳、尹昕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙家莲向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金600000元；二、判令被告将变更过的证件全部变更成原告的名字并归还原告；三、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告向原告支付违约金600000元；二、判令被告向原告支付2018年12月7日至2019年6月10日的租金70000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年11月28日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议》，双方约定原告将坐落于新平县的永发酒店出租给被告经营使用，租赁期限为10年，自2011年12月7日至2021年12月7日，租金为每年14万元，并对其他事宜进行了约定。2012年2月13日，由于被告经营酒店的需要，双方签订了一份《变更协议》，约定由原告将原永发酒店名下的相关证件变更到被告名下。协议签订后，原告已经按照约定将房屋及酒店的设施、设备及相关证件移交给被告，原告已履行了全部的合同义务。但被告却有多种违约行为：第一，被告没有将新平永发酒店的经营者变更登记在被告的名下，而是变更登记为杨有琼；第二，被告在使用原告提供的消防安全验收合格的租赁标的物及相关证照经营八年后，反告原告不配合办理相关证照，并以此为由向法院起诉请求判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；第三，玉溪市中级人民法院已经判决解除双方之间签订的《房屋租赁协议》，被告就应当依照双方签订的《变更协议》，将相关变更过的证件全部变更成原告的名下还给原告。原、被告双方签订的《房屋租赁协议》第八条明确约定：“该酒店在租赁期内，若那方违约自愿承担陆拾万元人民币的违约金。”原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告李云忠辩称，原告所述的三个违约事实均不成立。双方约定的违约金明显过高，原告方并不存在任何损失，被告方也不存在违约行为，导致双方解除《房屋租赁协议》的责任不在于被告，故被告方不应承担相应的违约责任。原、被告双方在诉讼解除《房屋租赁协议》期间，被告所租赁的酒店一直处于停业状态，在此期间被告并没有产生任何收益及利益，故2018年12月7日至2019年6月10日期间的租金70000元不应由被告承担，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年11月28日签订了《房屋租赁协议》，该协议约定：原告将位于新平县，餐厅一楼、二楼，洗车场3间，红房子2个门面和胡家芝对面1间房出租给被告经营使用，租赁期限为10年，即自2011年12月7日至2021年12月7日，每年的租金为140000元，于每年的12月7日一次性支付下一年的租金，在房屋租赁期间，原告有权督促被告做好消防、安全、卫生等工作，若违约，违约方需要支付违约金600000元，还约定了房屋使用要求和维修责任、房屋转租和归还等内容。双方签订《房屋租赁协议》后，原告按照约定把房屋交付被告经营使用。双方于2012年2月13日补签了一份《变更协议》，约定把新平永发酒店登记在原告名下的《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《卫生许可证》、《个人独资企业执照》、《特种行业许可证》、《消防安全许可证》、《代码证》等证件变更登记在被告名下；被告租赁期满后，必须把以上变更过的证件全部变更成原告的名下并归还原告，如果没有变更成原告的名字，算被告违约，需向原告支付违约金50000元。被告于2012年8月13日注册成立了戛洒红达商务酒店，经营者为杨有琼（系被告的母亲），经营地址位于新平县。戛洒红达商务酒店因《特种行业许可证》到期后不能继续办理，于2018年10月27日停止营业。原告与被告协商解除《房屋租赁协议》未果，于2018年11月8日提起诉讼，2019年6月10日经玉溪市中级人民法院判决解除原、被告双方于2011年11月28日签订的《房屋租赁协议》。 另查明，被告向原告支付房屋租金至2018年12月6日。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及身份证复印件、房屋租赁协议复印件、合同见证书复印件、变更协议复印件、玉溪市中级人民法院（2019）云04民终443号民事判决书、营业执照复印件、特种行业许可证复印件、消防安全检查意见书复印件、调查令回执复印件、新平永发酒店工商登记信息复印件等证据经庭审质证予以证实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”本案中，原告按照双方签订的《房屋租赁协议》将租赁房屋交由被告使用，后经玉溪市中级人民法院于2019年6月10日判决解除该《房屋租赁协议》，在此期间租赁房屋一直由被告占有使用，而被告仅支付租金至2018年12月6日，现原告要求被告支付2018年12月7日至2019年6月10日期间的租金70000元的理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，被告以其《特种行业许可证》到期后不能继续办理，无法继续经营为由于2018年11月8日提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，后经玉溪市中级人民法院审理认为继续履行合同的履行成本明显高于履行结果，不符合公平原则，于2019年6月10日判决解除该协议。被告在双方约定的租赁期限内要求提前解除协议，未按照约定履行合同义务，其行为已构成违约，原告主张被告支付违约金的理由成立，本院予以支持；但双方约定的违约金600000元过高，本院予以适当调整。原、被告双方约定租赁期限为十年，截止判决解除租赁协议时，双方已履行七年六个月，仅剩二年六个月尚未履行，本院结合本案实际情况综合分析，酌情确定违约金为70000元。据此，依照上述法律之规定，判决如下： 一、由被告李云忠于判决生效之日起十日内，支付原告龙家莲房屋租金70000元； 二、由被告李云忠于判决生效之日起十日内，支付原告龙家莲违约金70000元； 三、驳回原告龙家莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10500元，减半交纳5250元，由原告龙家莲负担4153元，被告李云忠负担1097元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  易永辉 二〇一九年八月二十九日 书记员  白正芬