山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3679号 上诉人（原审被告）：山东中沃置业股份有限公司。住所地：安丘市大汶河旅游开发区王家五里河社区。 法定代表人：万应根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张军耀，山东北海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵振玺，山东北海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王久联，男，1989年12月20日出生，汉族，居民，住安丘市。 上诉人山东中沃置业股份有限公司（以下简称中沃公司）因与被上诉人王久联商品房买卖合同纠纷一案，不服安丘市人民法院（2018）鲁0784民初2899号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中沃公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决错误。关于上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同约定的交房条件认定问题。2015年10月15日双方签订商品房买卖合同一份，条款中明确载明买受人在签订购房合同时默认第1条条款，此条款明显排除了第2条综合验收合格为交付条件。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同不违反法律强制性规定，且是双方当事人真实意思表示，双方应遵循契约精神，公平履行，一审法院对此未予认可，事实认定不清；对于交房时间上诉人于2017年7月12日通过多种方式通知被上诉人带相关手续与2017年11月5日前来办理房屋交接，被上诉人至今为办理，这期间违约时间上诉人不应承担，因此违约事件应认定为2016年11月1日至2017年11月5日共十个月；对于扣除60天合理违约期问题因全体业主对上诉人所建小区青云润景方案不认可，2016年11月5月2日双方签订整改协议，整改期限未60日，应当从违约期内扣除；二、一审法院适用法律错误，导致错误判决。一审法院错误使用并曲解《房地产管理法》第二十七条规定，未适用国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定涉案楼房已经过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行五方验收，一审法院未予以确认已达交房条件，适用法律错误；关于违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，，上诉人支付违约金为此期间房租的30%，依照价格评估报告，每月租金价格为1050元，上诉人仅支付2016年9月1日至2017年7月16日共计十个月，减去扣除的两个月，实为八个月的租金损失为2520元（1050*8*0.3）：关于案件审理的法律效果与社会效果，一审法院认定现在涉案小区未达交房条件，势必会造成已入住业户的不稳定，从而造成社会的不稳定。 被上诉人王久联答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。 王久联向一审法院提起诉讼请求：判令中沃公司支付逾期交房违约金104461.85元：判令中沃公司支付自2018年6月1日至实际交房之日的违约金，每日按万分之三计算；诉讼费用由中沃公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月15日，王久联与中沃公司签订商品房买卖合同一份，约定王久联购买中沃公司位于安丘市西侧，潍徐南路北侧的中沃·青云润景Ｅ区Ｅ3＃幢5层501号住宅楼一套，建筑面积为122.57平方米，房款为547494元。王久联交付首付167494元后，于2015年12月10日办理银行按揭手续，按照合同约定按时支付了房款。在合同中，第八条对交付期限作了约定：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府部门原因致使工期延误的；3.因买受人未按期交付全部房款或未按期办理银行按揭贷款的，出卖人有权收回房屋，不承担逾期交房的违约责任。第九条：对出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过40日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条：规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）出卖人的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等材料中的资料，数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同样品。（3）锅炉房，变电室／箱／站，调压站，发电机站，垃圾处理站，化粪池及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑及设施，最终位置以实际交付为准。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房的违约责任，因此产生的物业管理费由买受人承担；逾期超过两个月出卖人有权收回房屋，房款待房屋售出后无息退款。 审理中，中沃公司主张因延期交房给王久联造成的损失应按照周围房租的价格计算，申请委托对房租价格进行评估。一审法院委托后，山东浩源价格评估有限公司出具价格评估报告书一份，评估结论为：结合标的物的具体情况，认定评估基准日标的物安丘青云润景小区周围的房租价值约为每月人民币：1050元。王久联质证后称1.关于违约金的计算标准，不应该参照租金损失计算。逾期交房造成的损失不等同于房屋租金损失，至少还应包括但不限于以下内容：已付款利息损失，装修成本增加的损失，逾期办理房屋权属证书的损失，税金损失。2.应严格依照双方签订的合同中的标准即按日万分之三计算违约金，理由如下：违约金具有惩罚性的特征，不以守约方遭受损失为前提；违约金条款其本意是督促当事人履行合同，同时制裁违约方，如仅参照租金损失计算，对违约金根本起不到制裁的目的，对守约方则显失公平，因此，每日万分之三的违约金并不算高；每日万分之三的违约金是签合同时双方的真实意思表示，在不违反法律禁止性规定的情况下，应充分尊重双方当事人签订合同时的意思自治。3.如果按照租金损失计算违约金，那么按照目前安丘房屋的租金价格120平方米的房子，每年的租金价格大约在12000元左右，而王久联付中沃公司房款800000元，如按照月息1分计算（开发商目前所用高利贷都在月息2分以上），一年利息就是96000元，那么，开发商完全可以永远不交房，也无需交房，而只承担每年12000元的房租便可。别的不说，只这一项就明显严重违背法律关于“公平公正”的基本原则。可见，按照租金损失计算违约金，既不合情理，也不合理，更不合法。 庭审中，中沃公司提交工程质量竣工验收记录两份，证明该公司单位的房屋经过五方验收，符合交付条件；短信截图一份，证明中沃公司公司工作人员已于2017年7月12日通过电话及短信的形式通知王久联于2017年7月16日前办理交房手续。王久联质证后称对证明内容的真实性有异议，因涉案房屋存在严重质量问题（保温层黏贴度不够、内墙墙皮大片脱落、地面不平），与事实不符，且未收到过类似的短信。 2016年11月20日，山东安盛建筑规划设计有限公司出具设计变更通知单一份，载明应中沃·青云润景项目工作联系单的要求：1.中沃·青云润景E1#-E18#楼单元入户门真石漆墙面变更为花岗岩（五莲花）；2.中沃·青云润景E1#-E18#楼一层外墙真石漆变更为50X200的外墙面砖。据此，中沃公司主张应扣除60天的合理延期交房违约金。 另查明，涉案楼房仅进行建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方质量验收，未进行综合验收等。 一审法院认为，王久联与中沃公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其主要内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应善意诚信公平履行。本案争议的焦点：一是本案逾期交房时间的认定；二是中沃公司主张的因设计变更导致扣除违约期限是否合理；三是王久联主张的违约金损失能否支持。 关于焦点一。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。据此，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收。因房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要。因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，而非中沃公司辩称的仅完成五方验收，因中沃公司至今未提交涉案房屋的综合验收证据，对中沃公司的该项辩称，一审法院不予采信。 关于焦点二。中沃公司提交的设计变更通知书，王久联虽称不知情，但结合中沃公司提交的业主反映问题的整改方案可以看出，确实存在设计变更的情况。但中沃公司提交的该证据不能证明整改的时限，其辩称应扣减60天系单方计算，亦无其他证据相佐证，且在双方签订的商品房买卖合同中对规划、设计的变更未明确约定应对房屋交付期限予以延期，故中沃公司主张扣除60天违约金的辩称，证据不足，不予采信。 关于焦点三。依据合同约定，逾期超过40日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三的违约金。按照该约定，中沃公司每月应承担的逾期交房违约金为4927.45元。本案中，王久联未提交证据证明中沃公司的逾期交房给其造成的损失达到或超过了所请求的数额，同时，中沃公司主张违约金过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案案情，王久联主张的逾期交房违约金的损失可以房屋租金损失上浮30%确定，其主张的应按照合同约定支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照价格评估报告，每月租金价格为1050元，王久联主张的2016年9月1日至2018年5月31日的租金损失为28665元（1050元×21个月×1.3）。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、山东中沃置业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付王久联至2018年5月31日前的逾期交房违约金28665元；二、山东中沃置业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付王久联自2018年6月1日起至房屋综合验收并交付使用之日止的违约金，按每月1050元上浮30%计算；三、驳回王久联的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2389元，由王久联负担1420元，由山东中沃置业股份有限公司负担517元。 二审中，上诉人中沃公司提供了快递单据、分部分项工程承包合同、整改方案等证据。被上诉人称自己没有签收任何对方邮寄的快递邮件；对整改方案不知情，该承包合同与本案无关。被上诉人则提供2018年8月7日安丘市住房和城乡建设局出具的责令限期改正违法行为通知书复印件一份予以反驳，其中载明：因中沃公司存在未组织竣工验收，擅自交付使用的行为，责令其进行改正。上诉人则称该证据系复印件，即便该证据是真实的，也是行业管理部门对房产企业的责任追究问题，不影响涉案合同约定的内容。 本院认为，关于逾期交房的问题。上诉人主张涉案房地产项目已经通过了施工、监理、设计、建设、勘察等五方的验收，应视为具备了交房条件。但上诉人未能提供证据证明该项目通过消防等部门的综合验收，故不能认定涉案房屋满足了房屋使用人正常的居住和生活需要，一审法院认定商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，并无不当，对上诉人的相应上诉请求，本院不予支持。经审查，双方在商品房预售合同中并未将涉案项目的整改约定为可以延期交房的事由，故上诉人以涉案项目整改为由主张可以延期交房60天，没有事实依据，对上诉人的相应上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决处理结果并无不当，应予维持,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2389元，由山东中沃置业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年八月十四日 书记员 张瑞丰