山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初527号 原告：王广泰，男，1973年5月15日出生，汉族，住枣庄高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：刘勇，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。 被告：陈召强，男，1959年11月23日出生，汉族，住枣庄高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：徐秀萍、于保静，山东薛国律师事务所律师。 第三人：枣庄锦华房地产开发有限公司。住所地：枣庄市薛城区海河北路悦海花园C4中户。 法定代表人：常军，总经理。 委托诉讼代理人：李丹、郭玮炜，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 第三人：褚庆义，男，1967年7月18日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 原告王广泰与被告陈召强侵权责任纠纷一案，本院于2018年8月2日作出（2017）鲁0403民初3409号民事判决后，王广泰不服该民事判决，向枣庄市中级人民法院提起上诉。2019年1月14日，枣庄市中级人民法院作出(2018)鲁04民终2445号民事裁定，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王广泰及其委托诉讼代理人刘勇、被告陈召强及其委托诉讼代理人徐秀萍、于保静，第三人锦华房产公司的委托诉讼代理人李丹、郭玮炜到庭参加了诉讼，被告褚庆义经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告王广泰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止侵权，立即搬离原告所有的位于薛城区金地花苑三期4号楼2单元301室，并将原告房屋恢复原状；2、赔偿原告损失，从2017年9月15日起至被告搬离之日止，按每月1,500元计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月27日，原告与第三人锦华房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定第三人锦华房产公司将位于薛城区金地花苑三期4号楼2单元301室的住房出售给原告，原告按照合同约定履行完义务，第三人也按合同履行了义务，将住房钥匙交于原告。2017年9月15日，原告去该住房准备对房屋进行装修时，却发现该住房已被被告侵占，被告以该房屋的主人欠其债务未还为由，占据该房屋，经原告再三规劝，被告拒绝搬离房屋。为解决双方纠纷，原告曾到凤鸣湖派出所报警，派出所建议双方通过诉讼解决纠纷。为此，原告特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。 被告陈召强辩称，一、原告诉称与事实不符。原告在诉状中陈述避重就轻地隐瞒客观事实。第三人锦华房产公司曾于2013年4月10日与第三人褚庆义签订了《锦华金地花苑订购书》，于2014年11月26日签订《商品房买卖合同》，均约定第三人锦华房产公司将金地花苑三期4号楼2单元301室的住房出卖给第三人褚庆义。被告与第三人褚庆义之间存在债权债务关系，第三人褚庆义至2017年6月仍欠被告本金200万元左右，在2017年6月经双方协商，第三人褚庆义将上述房屋及车库作价95万元转卖给被告，在2017年6月底，第三人褚庆义将涉案房屋钥匙及相关手续交付给被告，被告就对涉案房屋进行了精装修并已经居住。在2017年8月24日第三人褚庆义给被告补写了将涉案房屋出卖给被告的书面材料，被告遂将第三人褚庆义为其书写的80万元及8.5万元的借条交付给第三人褚庆义，以本息（至2017年8月24日止，按月息2分计算本息合计为983,806.67元）折抵购房款95万元。 二、第三人锦华房产公司与原告王广泰之间不存在真实的房屋买卖合同关系。第三人锦华公司于2013年4月对涉案房产进行了处分，在将上述房产出售给第三人褚庆义后便不再拥有再次出售给原告王广泰房屋的权利，且锦华公司在原一审中已经明确认可没有收到过原告王广泰的付款。 三、第三人锦华公司与原告王广泰之间签订的《商品房买卖合同》是无效的。如前所述，锦华公司在2017年8月27日无权继续处分该案房产，该合同的签订是原告王广泰与第三人褚庆义恶意串通，隐瞒客观事实，故意损害被告陈召强合法权益的结果。 四、第三人褚庆义与原告王广泰及杜家锋签订的房屋买卖合同性质系一种变相的抵押担保合同。通过陈召强提供的《补充协议》可以看出，第三人褚庆义与原告王广泰之间没有发生真实的买卖合同关系。《补充协议》中约定：“如本人按合同实付款把房屋及车库收回，我褚庆义按实付款支付月息1分及本金返还给王广泰。王广泰应无条件返还房屋及车库（房屋装修另算）”，显然签订的房屋买卖合同是一种借贷关系的抵押担保方式，不是发生的实际真实的房屋买卖合同关系。 五、原告仅以签订的《商品房买卖合同》为由诉被告侵权，不符合法律规定，原告与第三人签订的合同也无效，备案只是行政机关的管理手段。原告也不享有对上述房产的物权。综上，请求法庭查明事实，驳回原告对被告的诉讼请求，诉讼费用由原告自行负担。 第三人锦华房产公司辩称，首先，其公司与第三人褚庆义签订《商品房买卖合同》，进行了备案，并将该商品房实际交付给褚庆义。至此，其公司的合同义务履行完毕，第三人褚庆义实际取得该房的控制权。后第三人褚庆义将其购买的房屋转卖给原告王广泰，并自愿将房屋撤备。应第三人褚庆义和原告的一致要求，经三方协商，其公司将房屋备案给原告。其次，其公司与被告陈召强之间也无合同关系，对第三人褚庆义与被告之间是否为房屋买卖合同关系，其公司也不知情。无论第三人褚庆义与被告之间是何种法律关系，均与其公司无直接利害关系。最后，其公司在与原告、第三人褚庆义办理相关撤备及重新办理登记手续前，第三人褚庆义已在报纸上登报其持有的原有房款收据及购房合同全部作废，在持有登报的相关报纸交由建委相关部门后，建委相关部门才办理撤备手续。因此，其公司不存在一房二卖的情况。综上，其公司已履行完合同义务，房屋的实际控制权已转移，本案的结果与其公司并无法律上的利害关系，请求法院依法判决。 第三人褚庆义书面辩称，一、原告起诉是事实，在本案中本人与王广泰之间的商品房买卖合同是其双方自愿签订的房屋买卖合同，原告已经向本人付清了全部房款，后来本人和原告办理了房屋交付手续，本人把房屋所有钥匙及有关证件全部交到原告手中，另外我们已经在开发公司办理了变更手续。因此说我们之间的合同是合法有效的。 二、本人与陈召强之间不存在口头和书面的商品房买卖协议，也没有达成商品房买卖协议。 三、本人与陈召强之间仅仅存在借贷关系，不存在商品房买卖合同。在2017年8月24日本人签字的房屋转让中是我们双方约定为了本人借陈召强50万元进行的一种担保方式，是本人为了借款用诉争房屋进行的抵押，然而在本人签字后陈召强并没有按照约定给付借款款项，因此说本人向陈召强借款50万元的事实不能成立，相应的用此房作为抵押的方式更不能成立。 四、本人从来没有把诉争房屋交付给陈召强，仅仅是在用此房进行抵押，应陈召强要求看房而暂时给付的一把钥匙，当时本人的目的不是交房，我们双方也从来没有商量过交付房屋。现在诉争房屋完全是陈召强私自强占。对此事实有陈召强在公安机关的询问笔录为证。 五、本人没有让陈召强对诉争房屋进行装修，是陈召强个人私自恶意装修，本人不知道。 综上，本人与王广泰之间的房屋买卖合同是真实有效的，我们的房屋已经交付，我们之间的合同应当受到法律保护，而本人与陈召强之间不存在任何房屋转让的事实，本案中本人与陈召强之间存在的房屋转让协议是一种担保方式而且还没有履行，并非是真实的房屋转让协议关系。此协议因主合同未生效而不生效。因此请求法院依法支持原告的诉讼请求。 结合当事人的举证、质证，本院认定的法律事实如下：被告陈召强与第三人褚庆义原系借贷关系。2017年3月3日，第三人褚庆义及枣庄泉润煤业有限公司向被告陈召强借款80万元，约定月息4分，用期两个月，第三人褚庆义并用其购买的第三人锦华房产公司开发的金地花园三期第4号楼2单元301室的住房及车库进行抵押。为此，第三人褚庆义向被告陈召强出具借条一张，并将购房合同及购房收据交于被告陈召强作为抵押。2017年5月10日，第三人褚庆义再次向被告陈召强借款8.5万元，双方约定月息3分，未约定还款期限，第三人褚庆义亦向被告陈召强出具借条一张。上述80万元的借款陈召强在公安机关的陈述是现金和转账的方式交付，而在审理阶段陈述全部是现金交付。褚庆义在庭审中陈述，该80万元基本上全是利息，有一部分是本金，具体数额记不清。 借条中载明的还款期限到来后，被告陈召强在向第三人褚庆义催要借款时，褚庆义将涉案住房钥匙、入户门钥匙、车库钥匙交于陈召强，被告陈召强即占有该房屋。 2017年8月1日，原告王广泰及杜家锋与第三人褚庆义签订房屋买卖合同，合同主要约定：褚庆义将其位于金地花园三期4号楼2单元301室房屋一套，建筑面积139.57平方米，套内面积127.75平方米，房屋总价款为732,743元、车库4#-2-3价格17万元出售给王广泰及杜家锋；褚庆义给王广泰、杜家锋其中一人办理网签备案手续，王广泰、杜家锋应把房款、车库款的80%支付给褚庆义，剩余款项待王广泰、杜家锋拿到房产证后一次性付清等内容。当日，原告王广泰与第三人褚庆义又签订补充协议一份，该协议约定：“王广泰，我褚庆义出售给你金地花园三期4号楼2单元301室房屋及车库总价732,743元+170,000元，如本人按合同实付款把房屋及车库收回，我褚庆义按实付款支付月息1分及本金返还给王广泰。王广泰应无条件返还房屋及车库（房屋装修另算）”。上述合同、协议签订后，第三人褚庆义于2017年8月9日在枣庄日报上刊登遗失声明，声明其购买的第三人锦华房产公司开发的金地花园三期4号楼2单元301室的商品房买卖合同丢失，声明合同作废。 2017年8月24日，第三人褚庆义与被告陈召强协商：褚庆义将涉案房屋及车库以95万元的价格转卖给陈召强，房款以褚庆义向陈召强所借88.5万元本金及利息折抵，褚庆义并要求陈召强再出借50万元给其使用。庭审中陈召强陈述，对褚庆义提出的要求并未应允。之后，第三人褚庆义与被告陈召强签订房屋转让协议，该协议载明：“金地花园4号楼2单元301室转卖给陈召强，转卖人褚庆义，房价总款玖拾伍万元整，包括车库。2017年8月24日，同意，陈召强”。协议签订次日，被告陈召强向薛城区公安局凤鸣湖派出所报案称第三人褚庆义对其实施诈骗。后公安机关未予刑事立案。之后，被告陈召强即对涉案房屋进行装修并入住。 2017年8月27日，原告王广泰与第三人褚庆义至第三人锦华房产公司办理涉案房屋购房合同撤备手续，第三人褚庆义将其与第三人锦华房产公司签订的商品房买卖合同中的相关权利全部转让给原告王广泰。第三人锦华房产公司重新与原告王广泰签订涉案房屋商品房买卖合同并办理了网签备案。合同签订后，原告王广泰在物业公司领取了涉案房屋钥匙。2017年10月27日，第三人锦华房产公司向原告出具金额为732,743元的发票一张。至原一审法庭辩论终结，原告王广泰以代为第三人褚庆义偿还债务的形式支付褚庆义房款65万元。2017年9月18日，原告以被告占用其房屋报警，双方为此产生纠纷。 2018年8月1日，原告王广泰交纳4-2-301室的卫生费60元；同年8月18日，原告王广泰又交纳燃气费30元；2019年4月16日，原告王广泰又将户籍迁入涉案房屋所在地。2018年8月8日，原告王广泰及于宝芹作为权利人（申请人）为坐落于薛城区太行山路西侧161号金地花苑三期4号楼2单元301室的房产办理了预售商品房买卖预告登记，编号为：鲁（2018）枣庄市不动产证明第4007737号。2018年9月7日，被告在与褚庆义、王广泰房屋买卖合同纠纷一案中，对涉案房产申请查封。当月10日，本院依法作出裁定，对涉案房屋进行了查封。 另查明，涉案房屋为第三人褚庆义于2013年4月10日在第三人锦华房产公司处认购，双方于2013年6月30日签订车库买卖合同，车库位于金地花园三期4#2单元3号车库，价款17万元，2014年11月26日，双方又签订商品房买卖合同，约定涉案房屋价款为732,743元。上述房款及车库款，第三人褚庆义已于2014年3月31日全部付清。房屋亦已交付。 庭审中，第三人褚庆义向法庭陈述：其欠王永永60万元，欠付强5万元，共计65万元，由原告王广泰直接支付给了王永永和付强，剩余27万元原告王广泰直接交付的现金，其没有向王广泰出具收条。褚庆义还陈述，其与王广泰之间没有借贷关系。但是，原告王广泰陈述褚庆义当时欠其20多万元。在公安机关的询问笔录中记载，第三人褚庆义陈述：其尚欠被告80多万元未偿还，卖给王广泰房屋的主要原因系为了偿还被告的债务。但褚庆义自述已收到王广泰的房款，但被告陈述并未收到褚庆义的还款。 本院认为，本案系因第三人褚庆义一房二卖引起的纠纷。第三人褚庆义与被告之间最初为借贷关系，按照第三人褚庆义本人自认，其尚欠被告80多万元借款未偿还。从陈召强提交的借条复印件来看，借条中约定的利率明显超出了法律规定的标准。按照被告陈述的第三人褚庆义交付房屋的时间为2017年6月份，两笔借款产生的利息（按照双方约定的年息36%计算）应为70,000元左右，加之借条中载明的金额，总计数额大约为955,000元左右，该数额与第三人褚庆义与被告陈召强达成的房屋转让协议时约定数额基本相符。虽然借条中载明的涉案房屋为抵押物，但随着2017年8月24日涉案房屋转让协议的签订，该抵押物即以书面的形式转化为以房抵债的合同履行标的物。通过第三人褚庆义陈述，其于2017年8月前交付给被告涉案住房钥匙、入户门钥匙、车库钥匙等事实来看，足以看出系第三人褚庆义在2017年8月前已履行交付房屋的义务。 在第三人褚庆义交付给被告钥匙后，褚庆义又于2017年8月1日与王广泰、杜家锋签订买卖合同，此时一房二卖的情形出现。一房二卖本身就是不诚信的行为，该行为必定会造成向一方当事人无法履行交付房屋的义务。本案中，第三人褚庆义与原告王广泰及杜家锋签订合同前后，原告王广泰未及时到现场看房屋的行为对后期的履行不能后果主观上具有过失。另外，第三人褚庆义在已经向被告交付合同、收据、钥匙的情况下，又于2017年8月9日登报声明合同、收据丢失作废，很明显第三人褚庆义在主观上具有欺诈。原告与锦华公司、褚庆义之间撤备、网签备案、重新签订合同的事实均发生在被告实际占有涉案房屋之后，故原告与锦华公司、褚庆义之间撤备、网签备案、重新签订合同的事实均不能对抗被告的先行合法占有。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记是指为保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记权利人取得一种请求将来发生物权变动时的排他的权利，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。本案中，通过原告王广泰的报警记录来看，原告王广泰在办理预告登记前已经知道被告已经实际占有了涉案房屋，且双方已经发生纠纷，故原告王广泰不能以事后的预告登记行使排除他人在先形成的权利。另外，网签备案的作用仅为房产管理行政部门为防止一房多卖而实施的一种行政管理行为，不具有设定物权的法律效力。 庭审中，原告王广泰认为第三人褚庆义与被告陈召强达成的房屋转让协议时第三人褚庆义受到诱骗的事实，本院认为该理由证据不充分。因为褚庆义系发生本案纠纷的直接责任者、利害关系人，第三人褚庆义自述的真实性还需其他相应的证据加以佐证，故被告陈召强与第三人褚庆义签订的房屋转让协议为有效协议。 综上所述，被告陈召强在先合法占有涉案房屋，原告现要求涉案房屋的先行合法占有人被告陈召强停止侵权、搬离房屋的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告王广泰的诉讼请求。 案件受理费1,000元,由原告王广泰负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  陈磊光 人民陪审员  李琳琳 人民陪审员  王 弟 二〇一九年八月七日 书 记 员  魏 维