重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民初7号 原告（申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区北城一路6号1-1、2-1、3-1、4-1，统一社会信用代码91500000202830053J。 法定代表人：李桂林，董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告（案外人）：徐惠兰，女，1964年10月16日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪镇龙，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道南山路184号，统一社会信用代码913302837133800150。 法定代表人：叶忠真，该公司总经理兼执行董事。 原告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被告徐惠兰、宁波市强人置业发展有限公司（以下简称强人置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告新华信托公司的委托诉讼代理人赵阳、屈浩，被告徐惠兰的委托诉讼代理人熊进光、汪镇龙，到庭参加诉讼，被告强人置业公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 新华信托公司向本院提出诉讼请求：1．准许对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋继续查封并继续执行；2．本案诉讼费用由徐惠兰、强人置业公司承担。事实和理由：新华信托公司与强人置业公司金融借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）于2014年6月18日对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的140套房屋（包括案涉房屋）进行首次查封，于2016年5月27日继续查封了前述房屋。执行过程中，案外人徐惠兰提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。重庆高院裁定中止了对案涉房屋的执行。徐惠兰通过与廖丽珍订立转让合同的方式拟与强人置业公司建立房屋买卖合同关系，但徐惠兰不能证实其已在人民法院查封前就案涉房屋与强人置业公司签订了合法有效的买卖合同。同时，徐惠兰不能证明其本人或廖丽珍已付购房款超过总价款的50%，也未证明其已在人民法院查封前合法占有案涉房屋。徐惠兰对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 徐惠兰辩称，强人置业公司事先允许廖丽珍变更买受人姓名，事后也同意廖丽珍将案涉房屋转让给徐惠兰，廖丽珍与强人置业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》、徐惠兰与廖丽珍签订的《购房协议书》均合法有效。廖丽珍已付全部购房款，在徐惠兰、廖丽珍签订《购房协议》后，徐惠兰将购房款支付给强人置业公司，强人置业公司后又将上述款项转给廖丽珍。徐惠兰在人民法院查前已合法占有案涉房屋。案涉房屋至今未办理房屋变更登记系强人置业公司导致，徐惠兰对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议与复议规定）第二十八条的规定，徐惠兰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法驳回新华信托公司的诉讼请求。 强人置业公司未作书面答辩。 本院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆高院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日重庆高院作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，徐惠兰就案涉房屋向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝执异64号执行裁定书，裁定中止案涉房屋执行。 另查明：廖丽珍与强人置业公司签订编号为内部002的《南昌市商品房买卖合同》约定，廖丽珍向强人置业公司购买罗马假日会所X栋X单元X层XX号房屋，房屋建筑面积41.7平方米、单价3020元每平方米、总价125934元，户型为一室一卫一阳台、用途为成套普通住宅，该房屋为预售商品房，已取得预售许可证。该合同未注明签订时间。 廖丽珍与强人置业公司签订《补充协议二》载明：“就乙方（廖丽）珍购买的甲方（强人置业公司）位于南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼X层XX号房屋，暂不作房管局备案处理，待房屋交付时，在办理该产权之前，允许更名。”该协议未注明签订时间。 徐惠兰与廖丽珍于2008年11月23日签订《购房协议书》，该协议书载明：“甲方（廖丽珍）愿意将南昌市湾里区太平镇罗马假日小区X栋X单元XX室的一套商品房在强人置业公司的内部认购合同，出卖给乙方（徐惠兰）。乙方、甲方同时到强人置业公司财务部，乙方将242000元的购房款一次性交纳给强人置业公司财务部，经双方在场的情况下强人置业公司将内部购房合同甲方房主姓名廖丽珍，更改为乙方房主姓名徐惠兰。此房将归乙方所有。双方签字后生效。” 2013年4月21日，廖丽珍提出《申请报告》载明：“我是X号楼XXX的业主，因本人限购不能购买，特申请换姓名。新名字为徐惠兰（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）和徐甘梦（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）。” 再查明：2009年5月14日，强人置业公司向廖丽珍出具了12593元的购房款收据。2013年4月15日，廖丽珍在南昌日报登载了案涉房屋的发票遗失声明。强人置业公司向徐惠兰出具了242000元的购房款收据，落款时间为2008年11月23日，向徐惠兰、徐甘梦出具了125934元的购房款收据，落款时间为2013年4月21日。 2008年11月23日，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向廖丽珍出具了598元的物管费收据、300元的水电备用金收据。2013年4月21日，强人置业公司南昌分公司向徐惠兰、徐甘梦出具了5037元的契税和1259元的维修基金收据、1000元的办证费、500元的有线电视初装费收据。 庭审中，徐惠兰陈述案涉房屋并非其名下唯一住房，其系依据异议与复议规定第二十八条之规定主张排除强制执行。 以上事实有徐惠兰与新华信托公司的当庭陈述，徐惠兰与新华信托公司共同提交的（2015）渝高法民执字第00015号《执行裁定书》，新华信托公司提交的（2018）渝执异64号《执行裁定书》，徐惠兰提交的《南昌市商品房买卖合同》《购房协议书》《申请报告》《收据》《发票》《公告》等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：徐惠兰对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下： 异议与复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋以物权期待权主张其享有足以排除执行的民事权益的，应以买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同为构成要件。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而在本案中，徐惠兰未举示其与强人置业公司就案涉房屋签订的书面买卖合同，案涉房屋买卖合同系强人置业公司与廖丽珍签订，即使强人置业公司同意廖丽珍将案涉房屋转卖给徐惠兰，但强人置业公司至今未与徐惠兰就案涉房屋签订书面买卖合同，强人置业公司与廖丽珍签订的书面买卖合同不能认定为系强人置业公司与徐惠兰签订的书面买卖合同。因此，不能认定徐惠兰与强人置业公司在查封之前就案涉房屋签订了书面买卖合同。本案不符合异议与复议规定第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能认定徐惠兰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，徐惠兰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，新华信托公司的诉求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 准许执行江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋。 案件受理费4300元，由徐惠兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  谭振亚 审判员  姜圆圆 审判员  汤君丽 二〇一九年八月二十九日 书记员  庞雪梅