江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初16434号原告：郑钰，男，1988年5月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：禹业航，江苏众冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞，江苏众冠律师事务所律师。被告：郭文泰，男，1947年4月20日出生，台湾地区居民，住台湾台北。委托诉讼代理人：郑宝华，上海申浩（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红，上海申浩（昆山）律师事务所实习律师。原告郑钰与被告郭文泰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序进行了审理。被告郭文泰在法庭辩论终结之前向本院提出反诉，本院依法予以受理。本院组织当事人于2019年1月7日进行证据交换，郑钰的委托诉讼代理人禹业航及郭文泰的委托诉讼代理人郑宝华到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭于2019年2月22日公开开庭审理了本案，郑钰的委托诉讼代理人禹业航及郭文泰的委托诉讼代理人郑宝华、孙红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑钰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还装修转让余款210478.5元，退还已支付租金23013.6元（2018年7月6日至2018年8月31日）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月12日，原、被告双方签订《店铺出租合同》，约定由原告承租被告的商铺，合同租赁期限为15年，原告向被告支付装修转让费35万元等内容。后来，原告向被告支付了35万元装修转让费并支付租金至2018年8月31日。2017年，被告提出提高租金标准，被告未予同意，原被告双方针对已签订的《店铺出租合同》无法继续履行。2018年7月6日，双方办理了商铺交接，原告将商铺归还给被告。但，被告却未将应退还给原告的相关费用返还给原告。现，原告向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告郭文泰辩称，不同意返还装修款及租金，租赁合同是到期终止，我方不存在过错，也不存在故意。租期至2017年8月31日结束，原告郑钰实际使用至2018年7月6日。我方在前案中要求原告郑钰腾退，但之前是让原告郑钰选择腾退或者继续租赁，原告郑钰可以继续租赁。在租赁的时候双方也谈好，先支付5年租金，5年之后的租金再谈。本案中，双方没有谈拢后5年的租金，且现在装修不存在了，原告郑钰承租房屋后改变了装修，将设备、家电拿走了。反诉原告郭文泰向本院提出诉讼请求：1.支付从2017年9月1日起至实际交付之日即2018年7月6日止，按照年租金26万元，计算的占有费差额70110元，2.承担诉讼费。事实和理由：2012年6月12日，反诉原告与反诉被告签订《店铺出租合同》，由反诉原告出租坐落于昆山市开发区前进东路XXXX店铺于反诉被告，建筑面积600平方米。合同约定，租赁期为15年，从2012年6月12日至2027年8月11日，租金每年15万元，每12个月结算一次。租金前5年不变，以后每5年经双方平等协商，以协商后的价格为准。续交租金需提前半个月交纳下年度租金。2018年7月6日，反诉被告交付店铺后，反诉原告出租店铺的价格为每年26万元。反诉被告郑钰辩称，对反诉请求不予认可，租赁合同确定了租赁期限是15年，租金为每年15万元，虽然合同赋予了双方每5年协商一次价格的权利，但未能协商一致的，仍应当按照原价格执行。而我方已经将租金支付至2018年8月31日，不应当再向反诉原告郭文泰支付其所主张的差额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：昆山开发区前进东路XXXXX号的房屋所有权人为郭文泰。2012年6月12日，郭文泰（甲方、出租方）与郑钰（乙方、承租方）签订《店铺出租合同》一份，约定：“一、甲方将其合法拥有的坐落于开发区前进东路XXXXX店铺出租给乙方用于经营，该店铺建筑面积共600平方米，二、租赁期限：本合同租赁期为15年，从2012年6月12日至2027年8月31日止，租金从2012年9月1日开始计算，其中包含了二楼墙面渗水的维修费及2个月的装修期，合同期满后，甲方继续对外租赁本店铺，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，三、租金、保证金、水电费押金及租金交付期限：3-1该店铺年租金为150000元，每12个月结算一次，以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交纳的一切税费由乙方交纳，3-2装修转让费共350000元，待出租人本人在合同上签字确认后，三个工作日内一次性付清，3-3租金前5年不变，以后每5年经双方平等协商，以协商后的价格为准，3-4在本合同签订内，续交租金需提前半个月交纳下年度的租金。”。2012年6月13日，案外人郑岳海支付郭文泰350000元。2017年6月22日，郭文泰向郑钰发出通知，该通知载明：“根据双方签订的租赁合同约定租金前5年不变，以后每5年经双方平等协商，以协商后的价格为准。现本人根据市场行情通知您涨价到200000元/年。如果您不同意涨价，请发书面解除合约。另不续约，请将店内物品于房租到期日前（2017年8月31日）清理干净”。2017年6月23日，郑钰向郭文泰发出答复函，该答复函载明：“房屋租赁合同虽约定每5年协商确定新的租金标准，但是目前房地产租金处于下跌行情，本人不同意您单方提高租金标准。此外，上述合同租期尚未届满，双方仍应按照约定履行合同。如您确有必要解除上述合同的，请您按照合同约定或者法律规定的解除条件和方式，向本人履行相关解除手续”。2017年8月3日，郭文泰向郑钰发出律师函，该律师函载明：“郭文泰在第二个5年开始基于诚实信用原则已履行平等协商的义务，郑钰拒绝协商的行为视为放弃自己的权利，并使合同无法正常履行，合同权利义务至2017年8月11日终止。请郑钰在2017年8月11日前腾退房屋恢复原状交付郭文泰，同时郭文泰保留相应追诉的权利”。2017年8月10日，郑钰向郭文泰发出律师函，该律师函载明：“您与郑钰签订的《店铺出租合同》合法有效，各方均应严格遵守。根据《店铺出租合同》的约定，合同价格的变更需要双方协商进行，任何人无权单方变更合同的价格，更无权单方解除合同。您通过发送律师函的方式单方终止《店铺出租合同》的行为已经违反了双方的约定，您无权要求郑钰一方在2017年8月11日前腾退。因此，建议您妥善处理双方的租赁事宜，同时郑钰保留将通过法律手段向您主张相关费用及损失的权利”。2017年8月30日，郑钰向郭文泰转账150000元，该款项的汇款附言为昆山开发区前进东路XXXXX号房屋自2017年9月1日至2018年8月31日的租金。郭文泰将郑钰作为被告诉至本院，要求“一、判令被告腾退昆山市开发区前进东路XXXXX店铺，并将该店铺恢复至原告出租时经营餐厅的装修原状；二、本案的诉讼费用由被告承担”，本院于2017年9月22日立案受理，本院经审理于2018年6月14日作出（2017）苏0583民初16838号民事判决书，认定“本案中双方签订的租赁合同约定的租期为15年，并对于第一个5年的租金进行了约定，对于第二个5年及第三个5年的租金约定为届时由双方协商确定即并未确定，本院认为可将双方签订的合同视为三个合同，即第一个5年为一个合同、第二个5年为一个合同、第三个5年为一个合同，其中第一个5年具备合同成立的要件，但另外两个合同由于缺少主要条款并未成立，需待双方就租金协商一致才成立。现双方对第二个5年的租金无法协商一致，故合同未成立，原、被告之间的房屋租赁合同于2017年8月31日到期，合同到期后，被告应及时搬出，故本院对于原告要求被告搬离昆山市开发区前进东路XXXXXX店铺的诉讼请求予以支持。原告要求被告将该店铺恢复至原告出租时经营餐厅的装修原状没有依据，故本院不予支持”，判决“一、被告郑钰于本判决生效之日起十日内搬离昆山市开发区前进东路XXXXX号房屋。二、驳回原告郭文泰的其他诉讼请求”。（2017）苏0583民初16838号民事判决书已经发生法律效力。本案庭审中，郑钰向本院提交《租赁房屋交接单》，载明“昆山市开发区前进路XXXXX店铺于2018年7月6日搬空，房屋无任何损坏、装修完好无损交给出租方（郭文泰）”，案外人在“房屋交出经手人”、“房屋接收经手人”处签字，落款日期为2018年7月6日。郭文泰对于《租赁房屋交接单》真实性不予认可。郭文泰认可郑钰实际使用至2018年7月6日。另查明，郭文泰主张：2018年8月16日，郭文泰出租涉案房屋给案外人征忠贺，年租金为260000元，证明涉案房屋的年租金市场价为260000元/年，郭文泰提供：1.郭文泰与征忠贺签订的《房屋租赁合同》一份，其上载明“。租赁期限从2018年11月20日至2023年11月20日，租金260000元/年，5年不递增。保证金50000元。”，2.郭富源建设银行交易明细，其上载明：2018年8月17日，征忠贺支付郭富源179000元。上述事实由郑钰提供的房屋租赁合同、银行汇款记录、租赁房屋交接单、民事判决书、郭文泰提供的房屋租赁合同、身份证、企业公示信息、银行支付明细及当事人的庭审陈述为证。本院认为，郭文泰与郑钰签订的《店铺出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。生效的民事判决书认定：“本案中双方签订的租赁合同约定的租期为15年，并对于第一个5年的租金进行了约定，对于第二个5年及第三个5年的租金约定为届时由双方协商确定即并未确定，本院认为可将双方签订的合同视为三个合同，即第一个5年为一个合同、第二个5年为一个合同、第三个5年为一个合同，其中第一个5年具备合同成立的要件，但另外两个合同由于缺少主要条款并未成立，需待双方就租金协商一致才成立。现双方对第二个5年的租金无法协商一致，故合同未成立，原、被告之间的房屋租赁合同于2017年8月31日到期”。本案中，郑钰提供《租赁房屋交接单》证明双方于2018年7月6日交接，郭文泰对于《租赁房屋交接单》的真实性不予认可，但是确认郑钰实际使用至2018年7月6日，因此，本院确认郑钰于2018年7月6日搬离，郑钰已经支付租金至2018年8月31日，因此，本院对于郑钰要求郭文泰返还2018年7月6日至2018年8月31日的租金的诉讼请求予以支持，根据合同约定的150000元/年的租金标准，该期间的租金为23424.66元（150000元/年/365天*57天），郑钰主张23013.6元，本院予以支持。郭文泰与郑钰签订的《店铺出租合同》约定“本合同租赁期15年，从2012年6月12日至2027年8月31日，租金从2012年9月1日开始计算”、“装修转让费共350000元整”，2012年6月13日，案外人郑岳海支付郭文泰350000元，该350000元于《店铺出租合同》签订次日支付，应为装修转让费，郑钰在支付350000元装修转让费时，其预期的租赁期限为2012年6月12日至2027年8月31日，而本院认定2017年9月1日至2027年8月31日的合同未成立，郑钰实际使用涉案房屋的期限为2012年6月12日至2018年7月6日，无法继续使用涉案房屋的原因不能归责于郑钰，郑钰应当支付的装修转让费应为139521.5元（350000元*2216天/5559天），郑钰实际支付350000元，郭文泰应当返还210478.5元，本院予以支持。郭文泰与郑钰签订的《店铺出租合同》约定前5年的租金为150000元/年，对于之后租金的标准未约定，双方未协商一致产生争议，导致合同未继续履行，郭文泰凭其出租给案外人的租金标准260000元/年要求郑钰支付2017年9月1日至2018年7月6日的占有费差额70110元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告郭文泰于本判决生效后十日内返还原告郑钰装修转让款210478.5元、租金23013.6元。二、驳回反诉原告郭文泰的诉讼请求。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526031215）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费4802元，财产保全费1690元，合计6492元，由被告郭文泰负担。原告郑钰预交的案件受理费和财产保全费合计6492元，本院予以退还，被告郭文泰应当负担的6492元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811116070，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。反诉案件受理费776元，由反诉原告郭文泰负担。如不服本判决，郑钰可在判决书送达之日起十五日内、郭文泰可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  俞雪花人民陪审员  张桃英二〇一九年八月十九日书 记 员  马润斐