福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终3742号 上诉人（原审被告）：汪树实，男，1974年10月22日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：林主送，福建真诚人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈建文，男，1968年4月24日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 上诉人汪树实因与被上诉人陈建文房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初5937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪树实上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回陈建文的一审诉讼请求。事实和理由：一、陈建文与汪树实于2012年7月21日签订案涉房屋《租赁合同》时，汪瓦水尚未通过继承取得案涉房产的所有权。案涉房产是被继承人汪志煌和其妻子的夫妻共同财产，汪志煌去世后，其第一顺序继承人除汪瓦水外，还有其他数人，汪瓦水于2012年7月21日委托陈建文以陈建文名义将案涉房产出租，没有其他继承人的授权或追认，故应追加汪瓦水的母亲及汪志煌的第一顺序继承人参加本案诉讼，一审遗漏诉讼主体。二、汪瓦水在其父亲汪志煌死后，在没有其他继承人授权的情况下，将案涉房产交由陈建文出租，显然侵害第三人合法权益，案涉合同应为无效合同。汪志煌当年将受让的案涉房产雇佣汪树实看护，同时无偿让汪树实使用该厂房，汪树实也投入40多万元进行整修。陈建文现起诉要求解除合同返还厂房，但对汪树实的投入整修却只字未提，足以证明陈建文当年让汪树实签订《租赁合同》时存在欺诈行为。 陈建文辩称，一、虽然案涉房产在2012年登记在汪志煌名下，但该房产已进行内部析分归汪瓦水，只是未及时办理产权变更登记，直至2017年才办理。即使汪瓦水在2012年授权陈建文的处分行为属于效力待定行为，有待实际权利人追认，但在起诉之前已经得到实际产权人汪瓦水的追认，该追认行为自一开始具有效力，故双方签订的租赁合同也是有效的，一审不存在遗漏主体的问题。二、从汪树实提供的《营业执照》可知企业注册时间是2012年10月9日，即在案涉房产《租赁合同》签订之后，陈建文已将案涉房产交付给汪树实使用。汪树实所主张的汪志煌将房产委托其看护并给予无偿使用的情形不存在。因案涉房产交付时已具备使用条件，并不存在汪树实所谓的对其进行装修投入的事实。即使存在装修投入要求赔偿也是属于反诉范围，但汪树实一审时明确表示不反诉且未能提供证据证明，故一审不予采纳是正确的。综上，应驳回上诉，维持原判。 陈建文向一审法院起诉请求判决：一、解除陈建文、汪树实之间的不定期租赁关系；二、汪树实将址在洛阳镇西方村的厂房、店面腾空返还陈建文；三、汪树实按每月2000元的标准向陈建文支付自起诉之日起至实际返还厂房、店面之日止的占用费用。 一审法院认定事实：汪瓦水有位于泉州台商投资区的房产［不动产权证号：闽（2017）泉州台商投资区不动产权第0001577号］。陈建文与汪树实于2012年7月21日签订《租赁合同》，约定：汪树实向陈建文承租上述房产中的厂房约1440平方米、店面约310平方米用于经营使用，每月租金为2000元，租赁期限自2012年7月21日起至2013年6月30日止，租金按季度结算，由汪树实在每个季度使用前三日内一次性交付陈建文。汪树实逾期交付租金十五日，即视为汪树实不履行合同。陈建文有权收回房屋，所造成的实际经济损失由汪树实承担。 一审法院认为，陈建文与汪树实于2012年7月21日签订案涉房产《租赁合同》，即使在签订合同时，陈建文未经汪志煌的所有继承人的同意，那么该合同也属于效力待定，并非无效合同。合同到期后，双方未再重新签订书面的租赁合同，且汪树实继续使用租赁物至今，因此该租赁期应认定为不定期。而2017年7月17日，汪瓦水通过继承取得诉争房产的所有权，并认可陈建文以其个人名义对外出租，且确认不会再就诉争厂房、店面的使用向汪树实另行主张权利，故陈建文、汪树实之间形成的不定期租赁合同关系自2017年7月17日起是合法有效的。汪树实主张其受汪志煌的委托管理诉争房产并无偿使用该房产，但未能提供证据证明，不予采信。综上，现陈建文、汪树实之间建立的不定期租赁合同关系，合法有效。租赁合同期满后，汪树实继续租赁使用，但当事人对租赁期限没有另行约定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现陈建文要求解除双方之间关于址于泉州台商投资区和店面的租赁关系，并要求汪树实将承租上述厂房、店面腾空返还给陈建文，依据和理由充分，应予支持。汪树实未向陈建文支付租金，陈建文要求汪树实按租赁合同约定的每月2000元的标准支付自2018年7月15日陈建文起诉催告之日起至实际返还之日止的占用费用，符合双方的约定，依据和理由充分，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除陈建文与汪树实关于址于泉州台商投资区［不动产权证号：闽（2017）泉州台商投资区不动产权第0001577号］的租赁关系；二、汪树实应自判决生效之日起十日内腾空上述址于泉州台商投资区，并返还给陈建文；三、汪树实应于判决生效之日起十日内按每月2000元的标准支付陈建文自2018年7月15日起至腾空该店面之日止的租金和占用费用。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，陈建文、汪树实均确认案涉房产原产权人汪志煌在案涉房产《租赁合同》于2012年7月21日签订之前即已死亡。另查明，陈建文于2018年7月5日起诉。 本院认为,虽然案涉房产原产权人汪志煌在案涉房产《租赁合同》签订之前即已死亡，但汪瓦水在授权陈建文处理案涉房产是否享有所有权或处分权并不影响《租赁合同》的效力，汪树实主张一审遗漏诉讼主体，缺乏依据，不予采纳。虽然双方在案涉房产租赁期限于2013年6月30日届满后未继续签订书面合同，但汪树实仍继续使用租赁物至今，故一审判决认定双方之间建立不定期租赁关系并无不当。现汪瓦水已于2017年7月取得案涉房产的所有权，且认可陈建文以自己的名义向承租人主张权利，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”陈建文有权随时主张解除双方的不定期租赁关系，一审判决正确，应予维持。关于汪树实主张其投入40万元整修的问题。因汪树实未能提供相应证据证明，且一审中并未提出相应的诉讼请求，故本院二审不予审查，汪树实可依法另行主张。虽然一审判决对陈建文的起诉时间认定有误，但陈建文对此并未上诉，本院予以照准。 综上所述，汪树实的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由汪树实负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一九年八月二十一日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。