河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初1131号 原告：高丹红，女，1990年4月23日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被告：侯彦红，女，1978年11月24日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 原告高丹红与被告侯彦红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高丹红到庭参加了诉讼，被告侯彦红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高丹红向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房租6666元和物业费875元，合计人民币7541元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其主张的上述房租6666元为2019年2月到5月四个月的房租，物业费875元为2019年2月到2019年8月七个月的物业费。事实和理由：原、被告于2018年8月22日签订了手写的房屋租赁合同两份，合同约定由被告将张家口市高新区钻石南路凤凰城小区11号楼二单元1102两居一室的房子出租给原告，租赁期限为自2018年8月22日至2019年8月21日。一次性交清房租2万元人民币，另外押金1500元和物业费1500元。但事出突然，原告不得不提前退租，只住了4个月，于12月24日告知被告：我要退租，您提前招租吧，我可能住到1月底。被告表示理解并同意。被告为了将原告租赁的房屋转租出去，与原告协商于2019年1月6日原告提前搬走，被告收回钥匙和房子好招租。被告实施这些行为后，被告与原告终止履行了房屋租赁合同。被告没有要求原告再支付房租的权利，原告也没有再向被告支付租金的义务，此时1月到8月的房租合计为13333元，押金1500元，物业费（1月-8月）1000元，共计15833元。被告与原告在租赁期间一直相处挺愉快，原告出于对被告百分百的信任，就同意被告提出的退房租及物业费方案，即被告先退原告5000元的房租和1500元的押金，剩下的房租和物业费等房子租出去了再退给原告。现在被告已经将原告租赁的房子租出去了，却出尔反尔，拒绝退还原告多交的房租人民币6666元和物业费875元合计7541元。而且被告已把原告微信拉入黑名单，原告无法再联系被告。被告的不诚信行为显然严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告侯彦红经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但其庭后通过微信陈述“我和原告是有合同的，合同是年租年付费的，不是短期出租，也不是月租。原告违约没有执行到合同日。按理是不应该退她费的，当时她和雇佣她的老板有矛盾，老板说她携公款潜逃并报警了，要开我房子的门，我们当时谁都联系不上她，也没有开门，后来她回来后就说要退房子，我怕她在房子里出事就退她费了，一共退了6500元，是1月6日退的费，我二次出租日是今年的3月10日，所以我正常退费是从这个时间算起到8月20日，一共是5个月10天的时间，5×1600-6500已退-2000差价-750热水器费，我不差她的钱，还多退了她几百。她起诉的物业费退费更不合理，物业费是交给物业了，也是一交就是一年的，这个费用也不在我手里，让她找物业退去。” 经审理查明：2018年8月，原告高丹红作为承租人与被告侯彦红作为出租人双方签订租房协议，约定“现有侯彦红将凤凰城11号楼2单元1102室房屋出租于高丹红，于2018年8月22日开始承租，房租20000元年付，押金1500元，物业费由承租方一方付……”双方并约定了屋内物品及水电费的承担方式。该租房协议并有双方签字及留有双方手机号码，其中显示侯彦红的手机号为135××××9384。诉讼中，原告提供转账记录显示其于2018年8月22日向被告转账15000元、于2018年8月23日向被告转账8000元。 对于本案所涉租房过程及上述转款，原告陈述“2018年8月份我前男友帮我找的这套房子，租金也是他帮我协商的，年租金2万元一次性交清，我在2018年8月22日和房东的姐姐签的合同，当时是手写的合同，合同中约定了租金及房内的家电家具和押金，签完协议以后房东姐姐将房屋钥匙给了我，我就开始承租了，承租开始日期是2018年8月22日，我在2018年8月22日通过支付宝给被告转账15000元，2018年8月23日下午通过微信给被告转款8000元，共计转账23000元，包括一年的房租2万元及押金1500元、一年的物业费1500元。后来2018年9月1日热水器出现问题我就跟被告提了热水器的问题。在2018年12月24日我和被告提出涉案房屋我不租了，让她招租吧，当时被告也说可以，我是在2019年1月6日一次性搬走的，将房屋收拾干净，将房屋钥匙等相关的交给了被告委托的同学，被告委托的同学进行了验收，验收的时候同学还进行了视频，被告也通过视频看了一下，她同学通过检查之后确定没有问题就将钥匙收走了。当时我提前退租的时候被告是同意的。当时确实约定的租期是一年，我提前退租的时候在2018年12月24日通过微信说的退租，她回复我说让她姐过来收房，后来在2019年1月6日收完房之后被告给我退还了三个月5000元的房租及1500元的押金，当时商量的是她将房子租出去以后再给我退部分房租和物业费，这个也是通过微信商量的。之后与被告一直没有联系了，后来在2019年3月份我收到电力局的一条短信知道房子租出去了，我就找被告要房租和物业费被告就不认账了，不同意退了，我就起诉了”。 原告为证明其与被告就上述租赁房屋的沟通交流过程，提供其与被告的微信聊天记录，原告陈述微信记录中“北京专业地接李爽135××××9384”即为被告微信名称，该微信聊天记录载明了上述房屋出租、转款及双方对屋内物品交谈的情况。对于退租的情况，该微信聊天记录记载“（2018年12月24日）高：姐，我张家口这边的工作结束了，要退租，您看您这边开始招租吧。（2018年12月25日）侯：不好意思！刚看到，那我让我姐过去收房，你看什么时间过去找你。／高：姐，我这会在北京呢，得过2天回去，提前退租，实在不好意思。／侯：好的，你回去联系我吧……（2018年12月27日）侯：你什么时间退租，这年底了不好出租。／高：我估计住到一月底，在石家庄那边，退租是要提前一个月左右说的，所以我就提前跟您说一下，过完年应该就好出租了，您先招租吧。／侯：好的。（2019年1月1日）侯：是这样的，这两天我也没少问中介……我也把那个房间照片发给他们，他们知道我这个房子……他们说现在是特别不好出租，具体什么时候能租出去，因为咱们那个是学区房，现在就是学生都放假，要来的话，有四五月份才来的，有三月份来的……你看这样确实也是，咱们就按那个房租按1万块钱算我退你一半，给你5000，然后押金，正常的就是水电燃气，你交齐的情况下不欠费，还有房间里边的没有受损的，我把那个押金全退你。／高:我也算了一笔账，你按1万块钱来算的话，其实我觉得有点不合理，因为我现在住了是四个月，还得按住四个月，加上这个月份就是五个月，五个月还没有达到半年1万的，就是这五个月房租就是8334元……现在一个关键点就是不知道什么时候能租出去，能租尽快租出去，对你我都好……但是我觉得退款退的有点少，物业费是交了一年的，押金如果按正常一年，住完的话应该也会退款……明年三月份，学生开学，这样再加上，这边学区房应该就好租出去，所以我是想着是一月份、二月份的房租不要了，然后押金我也不要了，你就把剩下的那个房租退给我。（2019年1月2日）侯：……我也帮不了你太多，就是说到时候你看房租的事儿咱们再协商，确实现在是一个淡季，然后的话，就按我之前的，我先退给你，如果我出租房的情况下，我再给你都行……（2019年1月4日）高：姐，那个店的事现在基本上已经弄清了，我今天收拾东西，顺利的话，今天晚上能把东西寄走，你可以让你姐明天或后天过来收房，然后就是房租的事儿。房租的事儿，可以先按你那个方法走，但是我还是希望您能多退我一个月的房租，相当于我就租到了今年4月22号……／高：我后天下午走，明天就能把东西寄走……／侯：好的，我安排一下。／高：姐，您退钱的时候把物业费也退给我吧，我是交了一年的1500元。／侯：你现在退这个房，物业费比如说我三月份租出去了，我肯定跟对方收物业费，就跟你算物业费，就拿1500除以12，剩下几个月我退给你……／侯：这个水电如果没啥问题的话，物业费反正是最晚，也就是过完春节，那几天我看看情况，把后边的那几个月包括退给你房租的，这几个月的物业费我都退给你啊，就是如果出租顺利的话，我就多退你几个月的物业费，知道吧我现在因为没回去，回去把这个事情落实一下好吧。”双方微信聊天记录显示原告于2019年1月6日从租赁房屋搬出，被告委托其同学接收了该租赁房屋。被告于2019年1月6日通过微信向原告退房租5000元、退押金1500元。后2019年3月21日双方微信聊天记录载明“高：姐，我刚收到了一条电力局的短信，电费余额是40.47，房子是租出去了吗？／侯：是的，他刚刚那个租出去......便宜了2000块钱给租出去了，一年便宜了2000元......”后双方的微信聊天记录显示双方就退还租金未能达成一致。 另查明：原告提供侯彦红与刘金龙于2019年3月10日签订的房屋租赁合同复印件及刘金龙于2019年3月10日向侯彦红交纳房租、押金的收据复印件，欲证明被告于2019年3月10日已将房屋另租他人的情况。诉讼中，被告通过微信亦陈述了其二次出租的日期为2019年3月10日。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同打印件、租房协议、转账记录、微信聊天记录、房屋租赁合同、收据、被告微信陈述内容等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案中，根据原告提供的证据及双方的陈述内容，可以证实2018年8月22日原告承租被告位于凤凰城11号楼2单元1102室房屋，双方并签订租房协议，原告给付被告一年房租20000元、押金1500元及一年物业费1500元，后2018年12月24日原告向被告提出退租，双方并通过微信聊天协商了退租事宜，该微信聊天记录显示被告亦同意原告退租，且双方通过微信聊天均表达了该房屋再次出租的时间作为计算剩余租费及物业费退还之时间的内容，后2019年1月6日原告从租赁房屋搬出，被告亦接收了该租赁房屋，被告退还原告房租5000元及押金1500元，后2019年3月10日被告将该租赁房屋又出租于他人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，双方已通过协商解除了租赁合同，原告亦已返还了租赁房屋，双方对尚未履行部分已终止了履行，故被告对原告已交纳的未使用租赁物期间的租费、物业费应予以返还，虽然原告交纳了一年租金并提前退租，但其在退租时已履行了提前告知义务，且双方通过微信聊天表达的将再次出租房屋的时间作为计算剩余租费及物业费退还之时间亦合理合法，本院予以准许，故结合原告已交纳的费用及房屋承租时间、二次出租时间，计算被告应退还原告租金及物业费为21500元-（21500元/365天×200天）-（已退租金）5000元=4719元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告侯彦红于本判决生效之日起十日内返还原告高丹红房租及物业费合计人民币4719元； 二、驳回原告高丹红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告侯彦红承担16元，原告高丹红承担9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。 审判员 吴 夺 二〇一九年八月五日 书记员 李燕茹 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。