湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初1953号原告：熊雪超，男，1985年7月1日出生，汉族，湖北省云梦县人，住湖北省云梦县下辛店镇爱国村二组，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：汪超，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被告：郁大桥，男，1957年2月25日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江汉区清芬路38号2楼2号，现住武汉市江汉区。被告：刘翠英，女，1959年7月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，系郁大桥之妻，住武汉市江汉区清芬路38号2楼2号，现住武汉市江汉区。共同委托诉讼代理人：钱劲松，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原告熊雪超与被告郁大桥、刘翠英合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，本院依原告熊雪超的申请依法委托湖北兴业房地产估价有限公司对被告郁大桥名下坐落于武汉市东西湖区径河农场跃进大队金湖·清水湾二期9栋2单元7层4室的房屋市场价值进行评估。原告熊雪超及其委托诉讼代理人汪超、被告刘翠英及其与被告郁大桥的共同委托诉讼代理人钱劲松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊雪超向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告购房款237,986元，以及支付给银行的贷款利息14,000元；2、判令两被告支付原告案涉房屋装修残值80,000元；3、判令两被告赔偿原告错过购房机会，给原告造成的经济损失即案涉房屋的增值部分706,914元；4、本案诉讼费用由两被告承担；5、案涉房屋评估费5,200元由两被告承担。事实与理由：原、被告系女婿与岳父母的关系。2012年上半年，原告与被告女儿确定了恋爱关系，两被告决定将自己的经济适用房购房资格让与给原告，并由原告出资购买了坐落于武汉市东西湖区径河农场××大队××·清水××单元××室，房屋总价款257,984元。2012年3月15日，原告以被告郁大桥的名义向案涉房屋开发商支付了首付款137,986元，并以被告刘翠英的名义办理了120,000元的按揭贷款，房贷亦由原告按月偿还至2017年7月，以后的贷款20,000元由被告刘翠英于2017年8月一次性还完。2014年9月，案涉房屋办理了两证，登记在被告郁大桥名下。开发商交房后，原告出资进行装修并占有使用至今。原告担心案涉房屋的权属与被告发生纠纷，遂于2016年7月8日与两被告签订了《房屋合同》，合同中载明原告出钱（首付款、银行贷款、装修费），两被告出力（经济适用房购房指标）购买了上述案涉房屋。自2016年下半年开始，原告因种种原因与两被告发生纠葛，且案涉房屋购买已满5年，可以上市交易，现在两被告明确表示，要出售案涉房屋，仅补偿给原告不超过150,000元。原告认为，实际上当初原告准备与两被告的女儿结婚时，两被告没有为女儿准备嫁妆，将经济适用房购房资格让与原告，作为女儿嫁妆。现双方关系不和，两被告提出该案涉房屋归其所有，是一种极不诚信的行为。其实，当初原告对该经济适用房购房资格有所担心，本可以直接购买该房屋对面小区的商品房，但考虑到这种特殊关系，怕伤了和气，只好作罢。现两被告通过武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初1941号民事判决书，要回了该案涉房屋的所有权。虽然原告认为此判决极不公平合理，相关事实也没有查清楚，适用法律极为机械死板，但考虑到诉讼成本及其他因素，原告没有上诉。现原告因为两被告的原因，失去了当初极佳的购买商品房的机会，给原告带来了巨大的经济损失，因此重新起诉至法院，请求法院依法判决两被告返还原告的购房款及赔偿相应的经济损失。被告郁大桥、刘翠英共同辩称，1、原、被告之间不存在经济适用房转让合同关系。原告自2002年起至两被告经营的企业打工，于2012年开始与两被告的女儿郁葱恋爱，为解决其二人婚后生活和住房问题，两被告将企业授权给郁葱及原告共同经营管理，案涉房屋的购房款及贷款本息均系用企业的经营利润支付，双方之间并非经济适用房转让合同关系，故不存在返还购房款之说。2、案涉房屋的购房款以及银行贷款本息合计275,502.13元，均是由两被告支付的，原告的诉求既无事实根据也无法律依据。3、案涉房屋的装修费用除原告夫妇支付了35,000元外，其余大部分均是由两被告支付的，两被告从未居住使用，且两被告提交的照片可以显示目前案涉房屋的装修已无价值。4、两被告只是将自己的房屋暂借给原告居住，没有阻碍和剥夺原告的购房机会，原告没有经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：湖北兴业房地产估价有限公司受本院委托对被告郁大桥名下坐落于武汉市东西湖区径河农场××大队××·清水××单元××室的房屋市场价值进行评估所出具的《房地产估计报告》，不存在程序严重违法，或结论明显依据不足，或其他不能作为证据使用的情形，应为有效。本院经审理认定事实如下：郁大桥、刘翠英系夫妻关系。熊雪超系湖北省云梦县人，自2004年起在刘翠英投资成立的武汉红翔印刷厂打工，后与郁大桥、刘翠英的女儿郁葱相识恋爱，郁大桥、刘翠英遂将武汉红翔印刷厂交由熊雪超、郁葱经营。熊雪超、郁葱于2014年1月29日登记结婚，在本案审理期间郁葱提起离婚诉讼，后经法院调解离婚。2011年12月25日，郁大桥取得购买位于武汉市东西湖区金湖·清水湾小区经济适用房的购房资格。2012年3月15日，熊雪超通过自己的银行卡向武汉中央商务区城建开发有限公司转款97,896元。武汉中央商务区城建开发有限公司于2012年5月22日出具销售不动产统一网络发票一张，载明：付款方名称为郁大桥、不动产项目名称为金湖清水湾、不动产楼牌号为9-2-704、金额为97,896元、款项性质为预收购房款。2012年5月24日，武汉中央商务区城建开发有限公司又出具销售不动产统一网络发票一张，发票载明：付款方名称为郁大桥、不动产项目名称为金湖清水湾、不动产楼牌号为9-2-704、金额为40,000元、款项性质为预收购房款。2013年3月12日，郁大桥与武汉中央商务区城建开发有限公司清水湾分公司签订一份《武汉市经济适用房买卖合同》，约定郁大桥购买位于东西湖区径河农场跃进大队金湖·清水湾9栋2单元7层4号房，建筑面积87.66平方米，总金额257,896元，分期付款，当日支付房款137,896元，剩余房款120,000元通过银行按揭方式补齐。同年4月27日，刘翠英与中国建设银行股份有限公司湖北省分行就案涉房屋贷款事宜签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定刘翠英向银行借款120,000元用于购买金湖·清水湾二期9-2-704室的经济适用房，借款期限60个月（即2013年4月27日至2018年4月27日）。2013年7月22日，武汉中央商务区城建开发有限公司再次出具销售不动产统一网络发票一张，付款方名称为郁大桥，金额为120,088元，款项性质为售房款。2014年9月29日，案涉房屋办理了房屋所有权登记，登记的房屋所有权人为郁大桥，房屋坐落为东西湖区径河农场××大队××·清水××单元××室，建筑面积为87.69平方米。房屋所有权证号为武房权证东字第××号。同年10月13日，该房办理了土地使用权登记，登记的土地使用权人为郁大桥。土地使用权证号为东国用（商2014）第08096号。2016年7月18日，熊雪超（乙方）与郁大桥、刘翠英（甲方）签订《房屋合同》，约定：“甲乙双方就房屋事宜，达成如下协议：第一条、房屋基本情况：此房座落于武汉市东西湖区环湖路万科西半岛金湖清水湾9栋2单元704房，此房由甲乙双方共同购买的，甲方出力（指标），乙方出钱包括（房贷，首付13.9万元，装修13万元，其中10万元由乙方所借，乙方签字月息2分）。第二条、乙方每月按时付房贷（每月4号之前还款），如造成对还款人信誉影响，追究法律责任。第三条、此房屋如要出售，需双方共同协商，协商不成，通过法律解决。本合同一式二份，双方各执一份，双方签字生效。”刘翠英、郁大桥、熊雪超分别在合同上签字捺印。2017年7月25日，郁大桥、刘翠英就上述房屋合同向本院起诉熊雪超，要求撤销双方于2016年7月18日签订的《房屋合同》。本院于同年9月4日作出（2017）鄂0112民初3011号民事判决书，判决驳回郁大桥、刘翠英的诉讼请求。2017年5月18日，熊雪超向本院起诉郁大桥、刘翠英，请求确认案涉房屋归其所有，并要求两被告协助其办理过户手续。该案审理中，刘翠英认可案涉房屋的首付款130,000元系熊雪超银行卡转账，但认为是其办厂的利润，且郁大桥、刘翠英亦认可熊雪超偿还了2017年7月4日之前案涉房屋贷款。本院于2018年2月28日作出（2017）鄂0112民初1941号民事判决书，对上述事实予以确认，但认为熊雪超并不具备经济适用房的购房资格，故判决驳回其诉讼请求。2017年7月13日，熊雪超通过其支付宝账户向刘翠英房贷还款账户转账2,200元。2017年8月7日，刘翠英提前结清全部剩余贷款本息21,552.85元（其中本金21,544.94元、利息7.91元），中国建设银行长江支行于同日向其出具结清证明。根据中国建设银行个人贷款对账单显示，截止至该日已还贷款本金120,000元，利息17,606.13元。2018年5月11日，郁大桥、刘翠英向本院起诉熊雪超、郁葱，要求熊雪超、郁葱腾退案涉房屋。本院于2018年9月7日依法作出（2018）鄂0112民初1743号民事判决书，判决熊雪超、郁葱将案涉房屋腾退给郁大桥、刘翠英。上述三份民事判决均已发生法律效力。本案审理过程中，郁大桥、刘翠英就（2018）鄂0112民初1743号民事判决书向本院申请强制执行，现熊雪超已将该房屋腾退给郁大桥、刘翠英。审理中，本院依原告熊雪超的申请依法委托湖北兴业房地产估价有限公司对被告郁大桥名下坐落于武汉市东西湖区径河农场××大队××·清水××单元××室的房屋市场价值进行评估，该评估公司于2019年2月18日出具《房地产估计报告》，结论为：在价值时点2019年2月18日该房屋（含室内二次装修）的市场价值为1,058,900元。熊雪超为此支付评估费5,200元。2018年5月29日，原告熊雪超诉讼来院，请求：1、判令两被告返还原告购房款237,986元（已扣减两被告在2017年8月一次性偿还银行贷款20,000元），以及支付给银行贷款利息14,000元；2、判令两被告偿还原告房屋装修款130,000元；3、判令被告赔偿原告错过购房机会，给原告造成的经济损失暂计542,014元（该损失即为诉争房屋的增值部份，该诉争房屋暂估总价值800,000元，最终以评估机构评估价为准）；4、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告熊雪超在评估报告出具后变更诉讼请求如诉称。被告郁大桥、刘翠英坚持其辩称意见，本院调解不成。本院认为，经济适用房是指由国家批准，在免除土地出让金的基础上，并给开发商一定的信贷优惠，由开发商建立的提供给中低收入阶层的保障性住房。经济适用房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。本案中，被告郁大桥于2011年取得武汉市东西湖区金湖·清水湾小区经济适用房的购房资格，因其女儿郁葱与原告熊雪超系恋爱关系，为解决郁葱、熊雪超婚后的住房问题，双方协商约定由被告郁大桥、刘翠英提供购房指标、原告熊雪超出资购房。之后，原告熊雪超实际支付了购房首付款，并按月偿还房屋按揭贷款，同时对案涉房屋进行了装修并入住，双方于2016年7月18日签订了《房屋合同》对该事实予以确认。由此可见，被告郁大桥、刘翠英基于与原告熊雪超之间特殊的身份关系，在明知原告熊雪超不具有经济适用房的购买资格，却允许原告熊雪超借用其名义出资购房，违反了我国关于购买经济适用房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权，故双方之间的借名购房行为应为无效。关于购房款及银行贷款利息应否返还的问题。因案涉房屋登记在被告郁大桥名下，且被告郁大桥、刘翠英已通过诉讼收回了案涉房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，双方之间的借名购房行为无效后，被告郁大桥、刘翠英应依法向原告熊雪超返还已付的购房款及利息。本案中，原告熊雪超已实际支付购房首付款137,896元，并偿还了案涉房屋2017年7月13日前的按揭贷款本金98,455.06元（120,000元－21,544.94元）、银行贷款利息17,598.22元（17,606.13元－7.91元）。审理中，两被告辩称原告熊雪超仅支付了9万余元首付款，且系用印刷厂利润支付，另有40,000元首付款系被告用现金支付，且大部分房贷及装修款均系被告偿还，与原告无关。本院认为，两被告在本案中的陈述与其在（2017）鄂0112民初1941号案件中的陈述相矛盾，且与双方在《房屋合同》中确认的事实亦相矛盾，违反了禁止反言原则，本院对其辩称意见不予采信。综上，原告熊雪超已支付的购房款共计236,351.06元、银行贷款利息17,598.22元，此款被告郁大桥、刘翠英应予以返还。鉴于原告熊雪超在本案中仅主张利息14,000元，系其自行处分权利，本院予以照准。故对原告熊雪超要求被告郁大桥、刘翠英返还购房款237,986元及银行贷款利息14,000元的诉讼请求，本院在购房款236,351.06元及银行贷款利息14,000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于原告熊雪超的损失如何确定问题。本案中，原告熊雪超出资购买房屋后，对案涉房屋进行了装修并入住，被告郁大桥、刘翠英收回房屋后，应赔偿原告熊雪超因此造成的损失，既包括原告熊雪超为履行合同而支付的装修费用，亦包括其因购买涉案房屋未成而产生的合理间接损失，即房屋增值损失。因案涉房屋在被评估之前一直由原告熊雪超居住使用，湖北兴业房地产估价有限公司就案涉房屋的市场价值所作的《房地产估计报告》中确认的房屋（含室内二次装修）价值为1,058,900元，但对装修残值部分未做区分，故本院对装修残值无法单独认定，仅能对两部分损失综合予以认定，即损失应为614,947元（案涉房屋的现有价值1,058,900元－原合同交易价257,896元－装修130,000元）×（236,351.06元÷257,896元）。鉴于被告郁大桥、刘翠英明知原告熊雪超不具有经济适用房的购买资格，却允许原告熊雪超借用其名义出资购房，且在其女儿郁葱与熊雪超夫妻感情不和后，又以其系案涉房屋的所有权人为由要求原告熊雪超腾退房屋，有违诚实信用原则和公平原则，应承担60%的过错责任，即368,968元；原告熊雪超明知自己不具有经济适用房的购房资格，却仍借用被告名义出资购房，未尽谨慎的注意义务，应承担40%的过错责任，即245,979元。故对原告熊雪超要求被告郁大桥、刘翠英赔偿其装修残值80,000元及房屋增值损失706,914元的诉讼请求，本院在两项合计368,968元的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于鉴定费用的承担问题。本案鉴定费用5,200元，应由败诉方按比例承担，故对原告熊雪超要求被告郁大桥、刘翠英承担案涉房屋评估费5,200元的诉讼请求，本院在3,100元范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郁大桥、刘翠英于本判决生效之日起十日内向原告熊雪超返还购房款236,351.06元及银行贷款利息14,000元，合计250,351.06元；二、被告郁大桥、刘翠英于本判决生效之日起十日内赔偿原告熊雪超装修及增值损失合计368,968元；三、被告郁大桥、刘翠英于本判决生效之日起十日内向原告熊雪超支付房屋评估费3,100元；四、驳回原告熊雪超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,099元（已减半收取，原告熊雪超已预交），由原告熊雪超负担2,867元，被告郁大桥、刘翠英负担4,232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  屠俊霞二〇一九年八月二日书记员  陈利霞