长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初634号 原告：米建中住河南省洛阳市。 委托诉讼代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨卓见，吉林朗业律师事务所执业律师。 被告：王丹,住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人：邵晨，吉林衡丰律师事务所执业律师。 被告：于洪杰，住吉林省长春市南关区。 第三人：张金生住吉林省长春市二道区。 原告米建中与被告王丹、于洪杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日作出（2018）吉0105民初159号民事判决。米建中不服该判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。吉林省长春市中级人民法院于2018年4月23日作出（2018）吉01民终1484号民事判决。王丹不服该判决，向吉林省长春市中级人民法院申请再审，吉林省长春市中级人民法院于2018年10月30日作出（2018）吉01民申142号民事裁定，再审该案，并于2018年11月30日作出（2018）吉01民再136号民事裁定，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年4月1日、2019年6月14日、2019年8月7日、2019年8月12日开庭审理了本案。本案第一次开庭后，本院依职权追加张金生为本案第三人。本案第一次开庭时，原告米建中及其委托诉讼代理人朱大勇、杨卓见、被告王丹及其委托诉讼代理人邵晨、被告于洪杰到庭参加诉讼，本案第二次开庭、第三次开庭时，原告米建中及其委托诉讼代理人朱大勇、杨卓见、被告王丹及其委托诉讼代理人邵晨、被告于洪杰、第三人张金生到庭参加诉讼，本案第四次开庭时，原告米建中及其委托诉讼代理人杨卓见、被告王丹及其委托诉讼代理人邵晨、被告于洪杰、第三人张金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 米建中向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告购房款人民币69万元及利息（自2017年7月13日起至付清全部房款时止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由二被告负担。 事实和理由：2015年4月，二被告称其与案外人邓亮合伙购买位于长春市二道区通安街363门市房（包含107栋、102栋101、102三套），以及102栋201、202号住宅，并于2015年4月9日，支付原告房屋首付款70万元（于洪杰支付20万元、邓亮支付50万元）。 2015年5月8日，被告王丹代表合伙人于洪杰、邓亮与原告签订书面购房协议书，约定于2015年5月10日前再支付原告购房款不少于170万元，并于当日向原告支付购房款100万元。后，二被告称由于资金问题暂不购买102栋201、202号住宅，只购买107栋、102栋101、102三套房屋，经与原告协商确定三套房屋成交总价为189万元。至此，二被告及案外人邓亮共向原告支付购房款人民币170万元，欠原告19万元尾款约定由张金生代为收取，待房屋更名过户后由张金生转付原告。被告王丹于2015年11月17日向张金生转款19万元。 2017年1月，案外人邓亮起诉原告，称其支付给原告的50万元并非是与二被告合伙购房款，经法院认定，判决原告返还邓亮50万元购房款。原告于2017年8月4日、12月26日返还邓亮50万元购房款。 2017年1月，被告王丹起诉张金生，称其支付张金生的19万元并非是购买上述三套房屋的尾款，法院判决支持了王丹的主张。故此，原告实际收到二被告购房款120万元，二被告尚需支付原告69万元购房款。现原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 王丹辩称，原告诉请没有事实及法律依据。王丹单独购买相关争议房产，与于洪杰及邓亮并非所谓合伙关系，王丹也从未授权给任何人做出与购买房产相关的意思表示，原告所称107栋、102栋101、102三套房产总价为189万元，不但没有证据支持，也与事实不符。实际上王丹为购买上述三套房产，共支付120万元，同时相关房产在长春旧城项目改造建设总指挥部由原告签字确认后进行了分割，争议房产已经办理产权完毕。 于洪杰辩称，此事与我无关，请求法院驳回原告诉讼请求。 张金生述称，以我在930、936两个案件中的陈述为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 于洪杰与王丹原系夫妻关系，于2013年9月25日办理离婚登记手续。 1992年11月，长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303八套房产由原洛阳轴承厂出资购买，之后原洛阳轴承厂改制为洛阳轴承集团有限公司，争议房产一直由原洛阳轴承厂、现洛阳轴承集团有限公司实际占有、使用，上述房产产权虽未办理在洛阳集团名下，但一直为原洛阳轴承厂（现洛轴集团）实际占有。2012年5月22日，洛阳轴承集团有限公司破产管理人与案外人李玉峰签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（洛阳轴承集团有限公司破产管理人）出租给乙方（李玉峰）的房屋位于吉林省长春市二道区通安街，门牌号为17号，出租房屋面积共157平方米，租赁期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止每月租金为4166.6元，租金总额为10万元，乙方应以现金方式一次性支付24月的房租。洛阳轴承集团有限公司破产管理人2016年6月6日出具证明证实，租赁期满后，洛阳轴承集团有限公司破产管理人就二道区通安街17号（滨河新村东一小区107栋一层，面积157平方米）房产未再签署其他租赁合同直至2015年4月经公开拍卖后成交。上述事实已为长春市中级人民法院（2017）吉01民终685号民事判决确认。经查，李玉峰原系吉林省洛轴轴承销售有限公司法定代表人，米建中原系吉林省洛轴轴承销售有限公司工作人员，2016年8月10日变更为该公司法定代表人。 王丹自述，系通过打麻将认识米建中。米建中在本院审理的（2016）吉0105民初936号案件（米建中、吉林省洛轴轴承销售有限公司与邓亮、于洪杰、长春市目标商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案）及长春市中级人民法院审理的（2017）吉01民终213号（上诉人张金生与被上诉人王丹房屋买卖合同纠纷一案）庭审中均陈述，在2014年，王丹向其借用涉案门市，米建中告知王丹房屋要拍卖，只能借一、两个月，并以由王丹交纳采暖费作为条件。综合本案其他证据情况，本院对米建中陈述的王丹借用涉案房屋的过程予以采信。 2015年1月9日，于洪杰以长春市目标商贸有限公司名义与邓亮签订《房屋租赁合同》，将米建中暂借王丹的上述房屋转租给邓亮使用（租金标准10万元/年）。 2015年3月9日，河南华诚资产评估事务所作出资产评估报告，该报告评估范围为坐落于长春二道区滨河新村（东新路与通安街交叉口，临通安街）东一小区107栋框架结构、合同面积157.16平方米（实际测量面积257.16m2）；另有东区102栋1单元201、202、203、301、302、303六套房产，实际面积391平方米。共7（套）。评估结论为上述房产2014年12月9日的清算价值为309.74万元。房屋建筑物评估明细表显示：滨河新村东一小区107栋门面（157.16m2），评估单价为9533元/m2，净值149.8206万元；201室（68m2）,评估单价为4000元/m2，净值27.2万元；202室（48.06m2）,评估单价为3960元/m2，净值19.0317万元；203室（79.44m2）、评估单价为4000元/m2，净值31.776万元；301室（68m2）、评估单价为4200元/m2，净值28.56万元；302室（48.06m2）、评估单价为4158元/m2，净值19.9833万元；303室（79.44m2）评估单价4200/m2，净值33.3648万元。该评估报告为米建中在本案庭审中出具，被告不予认可，但综合考虑本案的证据情况，本院对上述评估报告的真实性、客观性、关联性均与认可。 2015年4月9日，于洪杰以邓亮名义与吉林省洛轴轴承销售有限公司签订一份《购房协议书》，内容为：“关于邓亮购买洛阳轴承门市及住宅两套达成如下协议：门市的门牌号：通安街363门市房，门市的面积：257.6m2，价格每平方8500元，住宅面积：116m2，每平方米4300元，住宅滨河****，门牌号：****。首付款打到洛轴公司米建中账号。如洛轴公司（简称甲方）高于购房约束的价款，乙方（邓亮简称）不认同此价格，如数退还，如甲方的价款是同等价款，乙方不购买，乙方视为违约，不退还房屋的定金。在拍卖成功后，一个月内甲方负责更名过户到乙方，过户后乙方向银行贷款付清甲方购房款。如甲乙双方达成不了购买意向，当天把款项如数退给乙方。乙方付给甲方首付款70万元，以收款凭据为证。”该《购房协议书》加盖吉林省洛轴轴承销售有限公司公章，“经手人盖章”处由于洪杰签字。 2015年4月9日，于洪杰签字为邓亮出具一份《担保书》，内容为：“王丹自愿将二道区自由大路4369号31号楼，住宅（房权证，住宅字第40601321**，面积101.07m2）房屋产权证作为担保，担保邓亮和吉林省洛轴轴承销售有限公司门市房和住宅买卖协议的真实性，如邓亮违约，不做此担保书。如吉林省洛轴轴承销售有限公司违约做此担保，吉林省洛轴轴承销售有限公司违约，王丹要承担违约500000元的违约责任。如双方买卖未达成意向，担保书自动作废。”本案庭审过程中，本院询问“于洪杰，在邓亮诉米建中房屋买卖合同纠纷中你在庭审中称你从兜里随手拿个王丹的房产证复印件就给作担保了，如果你跟王丹之间没有利害关系，王丹的房产证复印件为何在你兜里？”于洪杰回答：“王丹当时想办理贷款，所以就把复印件给我了，她让我问问能否办理贷款。” 2015年4月9日，邓亮向米建中转款50万元、于洪杰给付米建中20万元，吉林省洛轴轴承销售有限公司开具了2枚收款收据（吉林省洛轴轴承销售有限公司加盖财务专用章、米建中作为经手人签字），内容分别为：“今收到邓亮人民币（银行转账）50万元”、“今收到邓亮人民币现金20万元”。 2015年4月9日，吉林省洛轴轴承销售有限公司为张金生开具了一份《购房协议书》，内容为：“关于张金生购买洛阳轴承住宅房四套达成如下协议：位于长春市二道区滨河****一门******、303室共计四套房产，经双方达成共识约定这四套房产总价格为70万元整。该房款打到洛阳轴承公司米建中的账号。甲方若高于此价格卖给乙方（张金生），乙方不认同此价格，如数退还。如果甲方是同等价格，乙方不购买，乙方视为违约，不退房款。在拍卖成功后，一个月内甲方配合乙方更名过户到乙方名下，如甲方乙方达成不了购房意向，当天把款项退还给乙方。乙方给甲方付款以交款凭据为证。”该《购房协议书》加盖吉林省洛轴轴承销售有限公司公章，经办人由“米建中”签字（无张金生签字）。 2015年4月9日，上述《购房协议书》签订当日，张金生向米建中转款70万元。 2015年4月15日，经公开拍卖，米建中以290万元的最高价成为长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303房产八套的买受人。 2015年5月8日，吉林省洛轴轴承销售有限公司（甲方）（负责人：米建中）与王丹（乙方）签订一份《购房（由‘乙方’手写更改为‘购房’）协议书》，内容为：“为了确认双方共同利益达成如下协议：就乙方（王丹）购买甲方（长春市洛轴轴承销售有限公司）的长春市二道区滨河小区东一小区107栋框架结构，合同面积一楼门市157.16m2（实际测量面积为257.16m2）房产一套及东区102栋一单元201室和202室住宅，双方达成如下协议，拍卖手续是米建中的名字，房屋的全款由王丹给付。1.乙方在2015年的5月10日前必须再（在‘在’的上面手写‘再’）交付给甲方的房款不少于1700000元，大写：壹佰柒拾万元整，到期未交视为违约，视为乙方放弃购房协议，取消乙方购房资格，由甲方另行全权处理门市房一套和住宅两套的房产。2.乙方（在‘甲乙’上手写‘乙方’）剩余的房款在房子更名过户后结清。3.甲方负责提供过户的相关手续，甲方负责（在‘负责’后面手写添加了‘自己’）更名过户，过户所产生的所有费用由甲方承担，甲方负责给乙方一套门市的产权和二楼住宅的产权办理好产权证完毕后，乙方（在‘甲乙双方’上手写‘乙方’）把余款给一次性结清。4.如果甲方手续不全办理不了产权，甲方包赔乙方总价款双倍（‘双倍’被划掉，并按指纹）的违约金，甲方必须在两个月之内给乙方办理完产权，如违约价款包赔总（‘包赔总’被划掉）价款双倍（‘双倍’被划掉）违约金。5.本合同一式两份，双方签字后生效。”该《购房协议书》首页上米建中和王丹的签名上按有指纹，尾部由米建中和王丹签名，在王丹的签名上按有指纹。 2015年5月8日，上述《购房协议书》签订当日，王丹给付米建中100万元。之后，于洪杰为王丹出具一枚“收到王丹20万元现金”的收条，于洪杰同意将其替邓亮垫付的20万元购房款转让给王丹。即王丹实际付款120万元。 王丹虽否认庭审中米建中提交的2015年5月8日与王丹签订的协议，并称王丹与米建中2015年5月8日确实签订了一份协议，但又称其与米建中签订的协议与米建中当庭提供的协议不一致，但未向本院提交另一份协议，其亦未否认在减免说明出具前，其即知晓101室、102室是按照门市房评估的事实，故本院对其主张不予支持，对米建中提交的2015年5月8日协议的真实性予以认可。 2015年5月9日8时06分，米建中给于洪杰通电话索要70万，并在电话中确认已收到100万，于洪杰在电话中表示当天办理。 2015年5月10日9时12分，米建中再次给于洪杰通电话索要70万。 2015年5月10日9时18分，米建中与于洪杰通电话，称钱没到位，并问于洪杰“我上哪儿凑这个钱？”于洪杰在电话中表示其与公司有关人员进行了沟通，并明确表示“定金不算，再给人家转170万”、不包括“先头儿的70万”，并称去给米建中凑钱。 于洪杰在本案几次庭审中对上述录音的质证意见均前后矛盾，又提供不了足以反驳的证据，本院对上述录音予以采信。上述录音进一步证明，其将邓亮于2015年4月9日交付的50万及其为邓亮垫付的20万，共计70万元，称之为“定金”，即作为王丹购买房屋的定金。即在除上述“定金”以及王丹已经支付的100万元外，王丹按照5月8日协议还应再支付70万元（不包括5月8日协议中的“剩余的房款”）。 2015年7月19日，米建中与王丹通电话，称：“当时我也跟于哥说这事儿了，不管退不退钱，全款必须给他拿去”，王丹答：“对呀。”米建中称：“他回来说是你要房子，不是他要房子，我就没跟于哥说那么多了”，王丹称：“啊，那我给我哥打个电话……完了回当地咱都好算，该咋整咋整，完我给我哥说一声”。在本案2019年8月7日庭审中，本院询问王丹“给我哥打个电话是什么意思？”王丹答：“那个哥绝不是于洪杰，当时是我自己的亲属的一个哥叫王毅，我那时候没主意，总让我哥给我出主意”，并称“那个哥去世了。”王丹对上述录音的真实性不持异议，但其回答明显与事实不符亦无证据证实，也不符合生活常理，本院对上述录音予以采信，且结合录音的上下文，综合本案其他证据，录音中王丹所谓的“哥”应可推定即为于洪杰。 2015年7月20日，洛阳轴承集团有限公司破产管理人出具了一份《关于申请减免长春房产成交款项的情况说明》，主要内容为：2015年4月，洛轴破产管理人委托河南华城资产评估事务所对原洛轴集团位于长春市二道河区滨河新村东一小区107栋门面房以及东区102栋201、202、203、301、302、303房产进行了评估，由于现有资料有限，对当时107栋门面房的面积认定为257.16m2,评估价为149.8206万元。之后我单位又委托河南博利达拍卖有限公司对上述标的进行了整体公开拍卖，最终成交价为290万元。成交后，买受人经多番努力，将原洛轴集团于1993年购买该处房产的原始合同找到。经过核实当地房管部门，认定评估报告中对门面房认定的面积有误。根据原购房合同显示，位于107栋门面房，位于**门面房北侧的面积ldquo;网点房”，不属于门面房范围，且根据当时购房合同显示，网点房的购房价格系仓储房价格，明显低于门面房的购房价格。为此，买受人多次向管理人反映该问题，并以此迟迟未支付成交款项。管理人经过调查认为买受人所述情况属实，应将该网点房的成交价款调整为住宅房的成交价款执行（根据评估报告显示，该地段住宅价格为3960元/m2）。如此，买受人实际成交价款应为250.4万。经与买受人多次协商，最终买受人同意按260万元支付拍卖成交价款。 根据上述情况说明，王丹购买的101栋101室、102室在拍卖之前被作为门市房评估，即签订2015年4月9日《购房协议书》、2015年5月8日《购房协议书》时，上述房屋是按照门市房的价格定价的。 2015年7月21日，由于洪杰签字出具了一份《情况说明》，内容为：“王丹前期准备购买米建中所有的两套房产（长春市二道区滨河东区102栋1门201室、202室），现在王丹因为资金困难，经双方同意，米建中将上述两套房产转卖给张金生。今后若王丹还想购买上述两套房产，则将购房款交给张金生，由张金生转卖给王丹。特此说明。”米建中作为证明人签字。 2015年7月21日，张金生向米建中转款50万元。 2015年8月24日，河南省洛阳市中级人民法院作出（2006）洛民五破字第7-26号民事裁定书，确认洛阳轴承集团有限公司破产管理人拍卖长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303房产八套的结果真实有效。 在本案审理过程中，本院依职权调取了王丹中国农业银行2015年1月1日至2017年12月31日流水，流水显示：2015年11月3日存入69万。 2015年11月4日上午10时14分，米建中与于洪杰通电话，于洪杰在电话中明确：“我们那个是239万，生子（张金生）是70万，我们201、202不要了……总数王丹是不是239万吧？生子是不是70万？” 2015年11月4日上午11时21分，米建中与于洪杰通电话，于洪杰在电话中问：“明天这个钱怎么走？……产权证得三天办完……”强调：“我给你69万你是不是得给我打个收条啊？” 于洪杰对上述录音的质证意见为“我对通话录音的真实性和关联性都有异议，从2015年开始每个庭审都有录音，但对录音从来没举证过，购买房屋与我无关。”但于洪杰未提交足以反驳的证据，本院对上述录音予以采信。 2015年11月5日，张金生与王丹、于洪杰签订一份《协议书》，内容为：“根据洛阳法院（2006）洛民破字第7-26号裁定书，洛民五破字第7-22号裁定书，拍卖共计9套房产其107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室，以上房产由买受人米建中以290万元的最高价成为上述标的买受人，实际是用米建中的名字购买的，出资人由王丹和张金生两人出资购买，米建中同意将上述房产转让给其二人。现房产分割如下：一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴，101、102）102栋东一小区住宅价格每平方米4300元，201室、202室，以上房产归王丹所有，203室、301室、302室、303室上述房产归张金生所有，以上房产付款方式为汇款和现金，现因王丹的资金周转困难，将201室、202室暂时过户到张金生名下，待6个月后，王丹资金周转开，将201室、202室或203室按照和米建中约定的住宅价格4300元每平方米转让给王丹，张金生必须配合王丹将房屋更名过户给王丹，更名过户费由王丹支付，如王丹6个月内没有资金，张金生随意处置其房产，房屋总合计290万元全部结清（给付拍卖佣金14.5万元也全部结清），9套房产现全部归王丹与张金生所有。”米建中作为“证人”签字。 2015年11月5日，米建中作为“转让人、收款人”与“买受人”张金生、王丹、李迎春在“长春市旧城区改造建设总指挥部”签订一份《转让协议》，内容为：“根据洛阳法院（2006）洛民破字第7-26号裁定书，洛民五破字第7-22号裁定书，拍卖共计9套房产其107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室，以上房产由买受人米建中以290万元的最高价成为上述标的买受人。实际是用米建中的名字购买的，出资人由王丹和张金生两人出资购买，米建中同意将上述房产转让其二人。现房产分割如下：一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴，101、102）102栋东一小区住宅，201室、202室，以上房产归王丹所有，203室、301室、302室、303室上述房产归张金生所有，以上房产付款方式为汇款和现金，王丹已付完170万元，张金生已付完120万元，房屋总合计290万元已全部结清（给付拍卖佣金14.5万元也全部结清），9套房产现全部归于王丹和张金生所有。”“长春市旧城区改造建设总指挥部”在该《转让协议》上签章，并标记“转让协议两份原件存我单位更名档案，以上复印件与原件无误。2016年1月20日。” 2015年11月5日，王丹、张金生、米建中三人又签订一份《关于办理房屋产权的三方协议》，内容为：“现有米建中、王丹、张金生三人需办理滨河东区房屋产权事宜，因办理房屋产权时需三人同时到场，为避免办证过程中有人无故不到，影响到其他人正常办证，三人达成如下协议：在办理房证过程中，如在三人协商定的时间内有人无故不到，影响到其他人正常办证，没到的人赔偿另两人各5万元整。” 2015年11月6日，米建中与张金生签订一份《房屋购买协议》，内容为：“根据米建中与张金生之前达成的协议，长春市二道区滨河新村东一小区102栋一单元201室、202室、203室、301室、302室、303室共计六套房产由米建中卖给张金生，现张金生已将购房款人民币120万元全部结清，产权归张金生所有。现有王丹想通过米建中购买上述201室和202室两套房产，经米建中、张金生双方协商，张金生同意将上述201室和202室两套房产以人民币50万元的价格卖给王丹，房款归张金生所有。否则，张金生有权收回201室和202室两套房产。” 2015年11月7日，米建中与于洪杰通电话，于洪杰在电话中提供了两种“方法”：一种是“我们”给张金生打50万，19万不能给米建中，给了产权证就给米建中19万，第二种是把“这两套房子”落米建中名儿，现在就落，周一就落米建中的名儿，落米建中名儿他们之间必须有个协议，4300元/平卖给于洪杰方的，以防落完米建中名儿往回更的时候米建中涨价。关于19万，于洪杰强调产权证办下来后就给米建中19万。针对上述录音，于洪杰质证意见为：“对录音不认可，我没说过这种话，如果我跟王丹合伙买房按照邓亮与他们的协议我就不用支付尾款了。”而又未提供足以反驳的证据。本院对上述录音的真实性予以认可。结合本案的其他证据，于洪杰所称“两套房子”应系201室、202室，而19万则可推知是107栋门市、102栋101室、102室的尾款。 2015年11月10日，米建中作为“转让人”签字出具《房屋转让分割协议》，内容为：“根据洛阳法院（2006）洛民破字第7-26号裁定书，洛民五破字第7-22号裁定书，位于长春市二道区滨河新，位于长春市二道区滨河新村东一小区****6轴）房产以及东一小区102栋一单元101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室共计九套房产，经公开拍卖，米建中成为上述标的的合法买受人，九套房产归米建中所有。现米建中同意将上述房产转卖给王丹、张金生两人。具体房产分割如下：一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）、102栋一单元101室、102室上述房产归王丹所有。201室、202室、203室、302室、303室以上房产归张金生所有，301室房产归李迎春所有。以上房产付款方式为转账和现金，结清后房屋更名过户费用由购买人承担，出卖人协助办理更名过户手续。” 2015年11月17日，王丹向张金生转款19万元。张金生为王丹出具一枚收条，内容为：“今日收到房款190000.00元（壹拾玖万元）整102栋201、202室。”该收条张金生签字及日期为张金生书写，其他部分为王丹书写。 2015年11月21日，张金生将19万元转账给米建中。 自2015年4月9日至2015年11月21日，米建中收到房屋价款情况如下：2015年4月9日，于洪杰付款20万元、邓亮付款50万元、张金生付款70万元，2015年5月8日，王丹付款100万元，2015年7月21日，张金生付款50万元，2015年11月21日，张金生付款19万元，以上共计309万元。以上款项的付款时间与2015年11月5日以前原、被告、第三人及案外人邓亮2015年11月5日以前签订的协议时间相互印证，即进一步证明各方是按照2015年11月5日以前签订的协议履行的。而米建中于2017年8月4日、2017年12月26日先后返还邓亮30万元、20万元，共计50万元。即米建中就107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室实际收到购房款309万-50万=259万。 庭审中，张金生出具2015年11月24日及11月29日电话录音。2015年11月24日，王丹与张金生通电话，询问张金生为何米建中还向王丹索要尾款。张金生在电话中再次提到19万的问题。2015年11月29日，于洪杰与张金生通电话，询问张金生如产权证下来之后，“我再找，是不是跟你没有关系了”。 2016年4月27日，王丹起诉张金生，要求判决继续履行协议，要求张金生将东一小区102栋的201室、202室房屋过户给王丹。本院于2016年9月11日作出（2016）吉0105民初727号民事判决认定王丹于2015年11月17日支付的19万元是向张金生购买201室、202室房屋的价款，判决：一、王丹于该判决生效后立即将剩余房款31万元交付张金生，张金生于该判决生效后三日内配合王丹办理更名过户，过户费用由王丹承担；二、驳回张金生的反诉诉讼请求。2017年3月24日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终213号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，王丹将31万元房款给付了张金生。 2016年5月16日，米建中起诉王丹和于洪杰，以王丹和于洪杰采取欺骗手段与其签订购房合同为由，要求撤销其与王丹于2015年5月8日签订的《购房协议书》。2016年11月1日，本院作出（2016）吉0105民初930号民事判决，以证据不足和超过1年除斥期间为由，驳回了米建中的诉讼请求。米建中未上诉，该判决已生效。 2016年5月16日，米建中和吉林省洛轴轴承销售有限公司起诉邓亮、于洪杰和长春市目标商贸有限公司，要求判令长春市目标商贸有限公司与邓亮于2015年1月9日签订的房屋租赁合同无效；邓亮返还长春市二道区滨河东区107栋门市及102栋101室、102室房产；于洪杰支付房屋租金损失20.5万元及利息。2016年10月25日，本院作出（2016）吉0105民初936号民事判决，判决邓亮于该判决生效后十日内将争议房屋长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102号房产返还米建中，驳回米建中其他诉讼请求。米建中不服提起上诉，2017年4月12日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终685号民事判决，驳回上诉，维持原判。 庭审中，张金证出具2016年7月16日于洪杰与李强的通话录音。于洪杰在电话中称：“打官司你们不行，最后你们会输的很惨。这是其一。其二是你看我怎么做就完了，咱们这个事儿吧应该坐下来协商，走不到法律的程度……”于洪杰对上述录音不予认可，又提供不了足以反驳的证据，本院对上述录音予以采信。 2016年11月29日，张金生与于洪杰发生肢体冲突，本院于2017年11月10日作出（2017）吉0105刑初230号，判处张金生有期徒刑一年六个月。张金生不服提起上诉，长春市中级人民法院于2018年3月15日作出（2018）吉01刑终21号民事裁定，驳回上诉，维持原判。该刑事案件系王丹向公安机关报案并且在公安机关接受了询问。而事发时，于洪杰是在帮助王丹检修案涉门市房的暖气。 2017年1月18日，邓亮起诉米建中、王丹、于洪杰、吉林省洛轴轴承销售有限公司，要求撤销其与吉林省洛轴轴承销售有限公司于2015年4月9日签订的《购房协议书》；米建中和吉林省洛轴轴承销售有限公司双倍赔偿定金100万元；于洪杰和王丹承担连带责任。2017年3月20日，本院作出（2017）吉0105民初270号民事判决，判决：一、吉林省洛轴轴承销售有限公司和米建中于该判决生效后共同返还邓亮购房首付款50万元；二、吉林省洛轴轴承销售有限公司和米建中于该判决生效后共同赔偿邓亮50万元的利息损失，利息自2015年5月8日至实际付清日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、驳回邓亮的其他诉讼请求。米建中不服，提起上诉。2017年7月13日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终2925号民事判决，判令米建中和吉林省洛轴轴承销售有限公司共同返还邓亮购房首付款50万元。2017年8月4日，米建中返还邓亮30万元，2017年12月26日，米建中返还给邓亮20万元。于洪杰在该案庭审中曾陈述：“购买人王丹出资120万元，其中的50万元为邓亮的款项”“。在该案举证阶段，于洪杰出具了民事裁定书、成交确认书等证据，用以证明：“相关争议9套房产买受人为米建中，合并之前庭审支付的款项，也就是王丹的100万加上于洪杰转给王丹的20万加上在屡次庭审中张金生自认的120万，以上款项合计240万，另外的50万已由买受人在挪用原告邓亮的50万款项基础上支付给相关的出售方……” 2017年6月6日，王丹起诉米建中，以洛阳轴承集团有限公司破产管理人已经减免102栋101、102室的出售价款30万元，但米建中取得该笔款项后未返还给王丹，而是扣除14.5万元拍卖佣金后据为己有，构成不当得利为由，请求判令米建中返还购房款15.5万元及利息；米建中与张金生返还拍卖佣金及利息，共计21.5万元。2017年12月14日，本院作出（2017）吉0105民初1402号民事判决，驳回了王丹的诉讼请求。王丹不服提起上诉，2018年4月28日，长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终764号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2018年1月12日，米建中向本院提起本案诉讼，请求判令王丹和于洪杰给付购房款69万元及自2017年7月13日起算的银行贷款利息。 二道区滨河小区东一区102栋101号（建筑面积68平方米）、102（建筑面积48.06平方米）、107栋裙房（建筑面积157.55平方米）房屋不动产权现均登记于王丹名下。 本案的争议焦点为，一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）、102栋101室、102室的价款总额及王丹是否已向米建中足额支付上述房屋价款。 米建中要求王丹和于洪杰给付69万元剩余购房款的理由为：“2019年4月9日于洪杰签字的与邓亮签订的合同，门市房107栋和102栋101室、102室，是210万元，协议是按平方米计算的，8500每平方米，总面积是257.6平方米，住宅面积是1，住宅面积是116平方米元每平方米，双方约定价格是260万元。2015年7月21日于洪杰找到米建中，为王丹资金问题不再购买102栋101室、102室两套住宅，并同意以50万元的价格卖给张金生。双方合同价格变为210万元。由于洛阳公司的破产管理人给米建中减免了30万元，米建中和被告双方口头协议，同意总价款再减少21万元，这样三套门市房总价款为189万元。减少21万是因为破产管理人给米建中减少30万。米建中只同意减少20万，剩余1万元是于洪杰说是我把于洪杰手机弄坏了，弄坏时间记不清了，弄坏地点是在九台农商发展银行，在吉林大路临河四条。弄坏时间是2015年11月初，因为我向他要19万元尾款，他不给还要求我给他更名过户，所以打起来了，当时李强、王丹、于洪杰、我四个人在场，王丹还打了李强。” 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 围绕本案争议焦点，首先须明确以下几个问题： （一）于洪杰与王丹的关系问题。王丹在庭审中虽然陈述与于洪杰仅为朋友关系，于洪杰不代表王丹，但从以下几个方面可推定于洪杰与王丹之间关系密切，存在代理与被代理的关系： 1.于洪杰与王丹曾为夫妻； 2.于洪杰曾为长春市目标商贸有限公司工作人员，在本院审理的（2016）吉0105民初930号案件庭审中，王丹亦认可王丹的父亲曾为长春市目标商贸有限公司法定代表人，而该公司的变更手续亦是王丹经办的。 3.于洪杰代理邓亮签订房屋买卖合同过程中，使用王丹的的产权证复印件给邓亮做担保，并在本案庭审自述王丹委托其办理贷款事宜，故将产权证复印件交予于洪杰，可见于洪杰与王丹之间存在代理与被代理的惯例； 4.关于于洪杰在代表邓亮签订房屋买卖合同过程中，其为邓亮垫付的20万，后又转为王丹的购房款，于洪杰和王丹虽均称该20万元已由王丹交付于洪杰，但除于洪杰为王丹出具的收据外，并无款项交付的证据，且在（2016）吉0105民初930号庭审中（笔录第17页），于洪杰称：“那20万是原告同意转给王丹的，我当时给邓亮垫20万，20万是从王丹那拿的”亦与本案庭审中于洪杰所述20万的来源不一致。在本案2019年6月14日庭审中（笔录第6页），于洪杰称：“2015月5月8日以后，米建中收完王丹款米建中消失了，王丹跟我说米建中跟我合伙骗王丹20万”，则结合于洪杰在（2016）吉0105民初930号庭审中的陈述，于洪杰给邓亮垫付的20万元，应系王丹的款项。综合考虑王丹与于洪杰之间的关系，该20万元无论是于洪杰自行垫付，还是于洪杰自王丹处取得后垫付，均可推知于洪杰在王丹与米建中的房屋买卖关系中始终起着关键作用，其所为的行为为王丹明知且认可； 5.据米建中举证的录音证据王丹表示“啊，那我给我哥打个电话……完了回当地咱都好算，该咋整咋整，完我给我哥说一声”。可见，在王丹与米建中房屋买卖合同过程中，王丹要征询于洪杰的意见，并需要于洪杰为王丹做决定，进一步证明于洪杰与王丹之间存在代理与被代理的关系。 6.2015年7月21日，就201、202室先由张金生购买一事由于洪杰签字出具情况说明，而201、202室先由张金生购买亦为王丹所认可，王丹庭审中称从未授权过于洪杰的陈述与客观情况相矛盾。 7.此外，结合张金生的陈述以及本院审理的与涉案房屋有关的其他案件的庭审情况可知，涉案房屋买卖的全部过程几乎均有于洪杰在场。 8.本院审理的张金生故意伤害（致于洪杰受伤）一案，系王丹向公安机关报案并且在公安机关接受了询问。而事发时，于洪杰亦是在帮助王丹检修案涉门市房的暖气。 （二）关于2015年11月5日转让协议的性质。 本案多次庭审中，于洪杰与王丹均认可2015年11月5日签订协议。在王丹、张金生、李迎春与米建中于2015年11月5日在“长春市旧城区改造建设总指挥部”签订的“备案使用”的《转让协议》中，虽然有“王丹已付完170万元、张金生已付完120万元，房屋总合计290万元已全部结清”的表述，但各方并未完全按照该份《转让协议》履行，因为在签署该份《转让协议》之前的2015年7月21日，于洪杰就已经以“王丹资金周转困难”为由代理王丹将102栋的201、202室住宅转让给了张金生，并由张金生直接给付了米建中50万元购买价款；张金生在签订该份《转让协议》时确实付完了120万元，但所购买的房屋是102栋的201、202、203、301、302、302号等6套住宅房屋，而非该《转让协议》描述的4套住宅房屋，且王丹在此时却仅支付了120万元（其给付米建中的100万元加上于洪杰转让的20万元），并非支付的170万元，其所购买的房屋也仅为107栋门市和102栋的101、102号住宅等3套房屋，并非5套房屋。可见，原、被告及第三人并未实际按照2015年11月5日的转让协议履行。该转让协议的作用应系进行更名登记备案用。 （三）关于张金生购买的203室、301室、302室、303室价款数额。 根据2015年4月9日米建中作为经办人签字的购房协议书，结合张金生的付款情况，张金生购买上述四套房产的价款为70万元。根据2015年11月6日米建中与张金生签订的房屋购买协议，亦载明201室、202室房产价格50万元，201室、202室、203室、301室、302室、303室房款120万元张金生已全部结清。 （四）王丹于2015年11月17日向张金生转款19万元的性质问题。 在本院审理的（2016）吉0105民初727号王丹与张金生房屋买卖合同纠纷一案庭审中，法官问：“落到张金生名下，你是否支付了房款？”王丹答：“支付了19万，买了米建中的房子后我的卡里只有19万了。”在该案法庭辩论阶段，张金生问：“你欠米建中尾款19万，而你支付给张金生的为什么也是19万，因为张金生这201、202两个房间价值是50万，为什么不是支付20万或者30万？”王丹答：“我没有欠米建中19万，而且我那天给张金生打19万是因为卡里就剩19万，所以全部打给张金生了。”结合本院依职权调取的王丹自2015年1月1日至2017年12月31日的银行流水，其打给张金生19万后，卡内余额尚有24.060675万元，明显与王丹当时庭审中陈述相矛盾，本院在本案2019年8月7日庭审中询问王丹上述矛盾产生的原因，王丹称其余款项不属于王丹本人，但未提供证据予以证实，本院对王丹所称不予采信。 关于该19万的性质，王丹称是向张金生购买201室、202室的款项，张金生称是王丹购买107门市、102栋101室、102室的尾款。综合考虑张金生于2015年11月21日即将该款项转账给米建中的事实，本院认为上述款项应系107门市、102栋101室、102室尾款。因为，如果系王丹购买201、202室房屋的款项，因201、202室房屋50万元价款张金生已于2015年7月21日向米建中支付完毕，没有必要再向米建中支付。 而关于张金生向王丹出具的19万元的收据，因该收据中主要内容均为王丹书写，根据日常生活中收据的书写习惯，不排除有在张金生签字后，王丹又自行填写“201、202室”的可能。 但因该19万元已被生效判决认定为系201、202室房屋的价款，而201室、202室房屋的价款张金生已经支付完毕，则米建中应将该19万返还张金生。返还张金生后，米建中就107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室收到的购房款数额为259万元-19万元=240万元。 （五）一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）、102栋101室、102室的价款总额问题。 1.由于洪杰签字的2015年4月9日《购房协议书》虽然载明邓亮购买吉林省洛轴轴承销售有限公司（米建中）的案涉5套房屋总价款为260万元，其中107栋和102栋的101、102室门市房（通安街363门市）单价为8500元/平方米、102栋的201、202室住宅单价为4300元/平方米，并以邓亮名义支付了70万元预付款，未体现于洪杰和王丹购买房屋，但由于洪杰替邓亮签署该购房协议并代邓亮支付20万元预付款明显不符合常理，如果于洪杰的真实意图不是自己或者由其利益共同体王丹最终取得该房屋，其也不可能在邓亮未明确授权的情况下，随意将“替邓亮支付”的该笔20万元转变为王丹的购房款；如果于洪杰和王丹未曾向米建中陈述过案涉5套房屋系其二人与邓亮合伙购买、其二人已经支付过70万预付款，并认可上述署名邓亮的《购房协议书》对其仍然有效的事实，而是如二人在庭审中所主张的其二人与邓亮毫无关系、该《购房协议书》对其没有效力、其购房款总价仅为170万元，在其后王丹与米建中于2015年5月8日签订的《购房协议书》中也不可能出现“再付不少于170万元及剩余房款在房子更名过户后结清”等内容。因此可以认定，王丹和于洪杰确曾向米建中做出过其二人是与邓亮合伙购买房屋、署名邓亮的《购房协议书》对王丹仍然有效的陈述，并认可购买案涉房屋的总价款及单价与署名邓亮的《购房协议书》约定价格相同，即总价260万元，单价为门市房8500元/平方米、住宅4300、住宅4300元/平方米 2.在本院审理的（2017）吉0105民初270号邓亮与于洪杰、王丹、米建中、吉林省洛轴轴承销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案庭审中（笔录第7页），于洪杰称：“购买人王丹出资120万元，其中的50万元为邓亮的款项”，亦证明邓亮的出资当时被作为了王丹购房款的一部分。 3.2015年7月，王丹、于洪杰即知晓涉案房屋拍卖价款减少一事。按常理，在于洪杰、王丹方知道减免价款之后，应与米建中就减免价款的问题进行协商并达成协议。王丹、于洪杰虽否认米建中当庭陈述的向其二人索要69万的依据，但拍卖价款减少30万，米建中并不必然为王丹减免30万。米建中作为涉案房屋买受人，将涉案房屋转卖牟利符合生活常理。而原、被告就房屋买卖合同发生过多次争执，米建中称因于洪杰手机损坏减少1万元，亦符合生活常理。根据于洪杰与米建中2015年11月4日的通话录音，王丹总房款为239万，张金生总房款为70万，王丹不要201、202室了，则王丹的房款应为239万-50万=189万。且该通话录音中所称的239万，亦与米建中所称原价为260万，因破产管理人减免30万，米建中与于洪杰、王丹协商后同意给于洪杰、王丹减免21万相互印证，260万-21万=239万。而因当时王丹、于洪杰一方仅支付了120万，则189万-120万=69万。在2015年11月7日，也即原、被告签订了2015年11月5日的协议后，于洪杰与米建中通话中称“第一种方法，我给生子50万，这19万不能给你，你给我办来产权证我再给你19万”，既说明双方在签订了2015年11月5日协议之后仍就未尽事宜进行协商，亦进一步证明双方存在19万尾款的约定。且因当时米建中尚未返还邓亮的50万元，因此双方也仅就19万尾款的支付问题进行协商，通话中所涉“生子50万”，应系指201室、202室的款项。 4.如果按照王丹所述，一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）、102栋101室、102室总房款为120万，而107栋门市面积为157.55平方米、101室为68平方米、102室为48.06平方米，则按照王丹认可的2015年11月5日转让协议约定的“住宅4300;住宅4300元每平方米&rdquo栋门市价格=120万-4300元/平方米×（68平方米+48.06平方米）=700942元，则107栋门市单价为700942元÷157.55平方米≈4449.01元，既与评估价相去甚远，又不符合生活常理。 全面、客观地审核本案证据，综合考虑本案情况，并结合本院审理的有关涉案房屋的关联案件，运用逻辑推理和日常生活经验，本院认定涉案房屋总价款应为189万元。而关于王丹已经支付的19万元，本院虽认定为系支付的涉案房屋尾款，但因已经被其他案件生效判决认定为系201室、202室的房屋价款且相关案件已经执行完毕，且原、被告、第三人间就涉案房屋曾发生多起纠纷，围绕王丹购买的房屋尚未解决的争议均发生于原、被告及第三人之间，本着便利当事人、节省司法资源的原则，该19万元应由米建中归还张金生。则王丹还应向米建中支付购房款69万元。又因米建中于2017年12月26日才将充当王丹购房“首付款”的50万元全部返还邓亮，则对王丹应支付的利息，本院酌情自2017年12月26日起开始计算。案涉房屋买卖合同的相对方应系米建中与王丹，因王丹与于洪杰已经离婚，于洪杰系王丹的代理人，法律后果应由王丹承担，故米建中主张于洪杰给付购房款缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，王丹应当支付米建中购房款69万元及利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十四条、第六十六条、第七十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王丹于本判决生效之日起七日内支付米建中购房款69万元及利息（利息以69万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月26日起计算至付清全部房款日止）； 二、驳回米建中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10700元，由王丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  胡雪莹 人民陪审员  赵艳枫 人民陪审员  白 勇 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  李方旭