江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初4138号原告：朱伟玮，男，1979年8月20日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：沈菊，新沂市东方法律服务所法律工作者。被告：张楠，女，1987年11月3日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：徐勤富，江苏良修律师事务所律师。委托诉讼代理人：张友民，男，1963年3月19日出生，汉族，住新沂市。第三人：中国建设银行股份有限公司新沂支行，住所地新沂市公园路与建邺路交叉口金澄家园商业门面房**。负责人：侯同生，该支行行长。委托诉讼代理人许凤蕊，该单位职工。原告朱伟玮与被告张楠、第三人中国建设银行股份有限公司新沂支行（以下简称建行新沂支行）合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱伟玮及其委托诉讼代理人沈菊，被告张楠及其委托诉讼代理人张友民、徐勤富，第三人建行新沂支行委托诉讼代理人许凤蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱伟玮向本院提出诉讼请求：1.确认朱伟玮借张楠名义购买新沂市温州商城B区7幢2单元604室房屋（以下称涉案房屋）的行为有效；2.判令张楠及建行新沂支行协助办理涉案房屋抵押权涤除手续；3.判令张楠协助办理涉案房屋所有权转移登记手续；4.诉讼费用由张楠负担。事实和理由：朱伟玮前妻张如艳和张楠系堂姐妹。朱伟玮欲购买涉案房屋（包括温洲商城B区7幢604号储藏室），因征信问题无法办理按揭贷款，故朱伟玮于2010年7月21日以张楠名义由张楠和新沂市温信房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同上登记的买受人联系电话为朱伟玮的手机号码及家庭固定电话号码。朱伟玮出资以张楠名义支付了购房首付款109166元并一次性付清了储藏室购房款12000元。对于剩余购房款24万元，又以张楠名义和建行新沂支行办理贷款手续；此后并由朱伟玮以现金或转账方式按月偿还。涉案房屋上房后一直由朱伟玮占有、使用，期间所有水、电费等相关费用均由朱伟玮交付。现朱伟玮愿意一次性清偿剩余按揭贷款本息，要求张楠协助办理抵押权涤除手续及所有权转移登记手续。因张楠不予配合，故提起诉讼。张楠辩称，朱伟玮和张楠之间不存在借名买房的事实。涉案房屋是张楠堂哥张如亮以偿还债务的方式抵偿给张楠。张如亮于2010年3月30日向张楠父亲张友民借款10万元。同年7月份，张如亮欲再次借款，张友民考虑张如亮借款数额太大，且之前借款10万元尚未偿还，遂要求张如亮提供抵押。于是张如亮就以购买涉案房屋的方式偿还了之前所欠张友民2010年3月30日的借款10万元，并多付了9166元，即支付了首付款109166元。双方协商所有权登记在张楠名下，归张楠所有。因为张如亮妹妹张如艳夫妇当时无处居住，故暂时由张如艳夫妇居住。后张如亮于2010年8月25日、2011年1月26日向张友民分别借款10万元，于2011年5月27日向张楠母亲王淑珍借款5万元；连前期的10万元借款，共计35万元。以涉案房屋抵偿前述债务。2010年7月21日，张如亮支付首付款后，张友民已将2010年3月30日的10万元借据退还给张如亮。综上，请依法驳回朱伟玮的诉讼请求。建行新沂支行辩称，请法院依法裁判，相关权利人可持法院生效法律文书到建行新沂支行办理手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱伟玮与张如艳于2008年3月24日登记结婚，2013年7月19日离婚。2010年7月21日，张楠作为买受人与新沂市温信房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定新沂市温信房地产有限公司将涉案房屋出售给张楠，价格为349166元，签订合同之日支付首付款109166元。余款24万元办理银行按揭贷款。后张楠与建行新沂支行签订贷款合同，办理了涉案房屋按揭贷款。涉案房屋交付后，朱伟玮进行了装修，并居住使用至今。涉案房屋相关《商品房买卖合同》、购房款发票、契税发票、维修基金票据、土地使用权证书、贷款支付凭证、还贷银行卡等原件亦由朱伟玮持有。朱伟玮主张涉案房屋首付款109166元由其实际出资以现金方式支付，《商品房买卖合同》所留联系电话系其电话号码；其后的按揭贷款亦由其偿还，2015年以前均是以现金方式直接缴存，未有保留存款凭条，2015年以后系转账支付，并提供转账记录。张楠辩称前一两年房贷由其以现金方式偿还，后因张如亮借款数额已够房款，故经其父母与张如亮协商后续房贷由张如亮负责处理；买房时约定房屋由朱伟玮夫妇暂住，故联系电话留了朱伟玮的电话；房屋相关材料原件在朱伟玮处系2012年底朱伟玮以孩子上学需用房屋相关材料为由拿走。朱伟玮并提供一份朱伟玮、张如艳与张楠父母的谈话录音，录音中，张楠父母陈述曾多次催促张如艳、朱伟玮办理过户。对此，张楠辩称系以过户为由催张如亮还款。本院认为，实践中，借名买房的发生通常是因为实际购房人由于受限购、限贷政策影响，自身不符合购房或贷款的条件，或者出于转移财产等目的，借用他人名义办理购房及按揭贷款手续，但购房出资及房屋权益均由实际购房人享有。因借名买房关系通常发生在家人及亲朋之间，往往出于信任关系而未签订书面协议。故在发生纠纷的情况下，应结合借名买房的原因、购房款支付、房屋占有使用情况等因素综合判断争议双方之间是否存在借名买房关系。具体到本案中，《商品房买卖合同》中所留买受人的联系电话系朱伟玮使用的号码；房屋相关手续原件均由朱伟玮持有；房屋交付后，朱伟玮对房屋进行了装修并占有使用；房屋按揭贷款由朱伟玮按月偿还。张楠辩称张如亮以购买涉案房屋、并登记在张楠名下的方式偿还所欠张楠父母借款，张如亮不予认可，张楠亦未提供充分、确实的证据证实其抗辩主张；故不予采信。综上，朱伟玮与张楠之间存在借名买房关系具有高度盖然性，应当予以认定。朱伟玮应为涉案房屋的实际权益人，双方之间由此成立借名买房的合同关系。根据《商品房买卖合同》显示，涉案房屋系由新沂市温信房地产有限公司开发建设，并无禁止交易之情形；双方之间形成的借名买房合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、社会、他人的合法权益；虽然在签订合同时该房屋上已设立了抵押权，但该情形只是限制了房屋物权不得转移，并不影响合同债权的效力，故合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。朱伟玮作为涉案房屋实际购房人，基于其与张楠之间的借名买房关系，有权请求张楠协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续。鉴于张楠与建行新沂支行就涉案房屋订立了贷款合同。在朱伟玮与张楠双方内部而言，朱伟玮系实际购房人，张楠仅系出名人，涉案房屋按揭贷款实际应由朱伟玮负担。虽然涉案房屋上存在抵押权，在涤除抵押权之前，不具备办理所有权转移登记的条件，但朱伟玮愿意一次性清偿抵押债务、涤除抵押权。建行新沂支行亦予以同意。抵押权消灭后，张楠应当履行协助办理涉案房屋所有权转移登记的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、朱伟玮与张楠之间形成的关于新沂市温州商城B区7幢2单元604室房屋的借名买房合同有效；二、朱伟玮应于本判决发生法律效力之日起十日内清偿新沂市温州商城B区7幢2单元604室房屋按揭贷款本息及其费用（具体以实际清偿之日产生的费用为准）；三、张楠及中国建设银行股份有限公司新沂支行应于上述第一项贷款本息清偿完毕之日起十日内办理新沂市温州商城B区7幢2单元604室房屋的抵押权注销手续；三、张楠应于上述第三项抵押权注销手续办理完毕之日起十日内协助朱伟玮办理新沂市温州商城B区7幢2单元604室房屋的所有权转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3200元，由张楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王颖二〇一九年八月三十一日书记员  张薇