山东省济南市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)鲁01民初1329号 原告：济南市振华开关厂，住所地济南市。 法定代表人：张勇，总经理。 委托诉讼代理人：傅维壮，北京市尚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜硕，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。 被告：山东昊宇房地产营销策划有限公司，住所地济南市。 法定代表人：周克宝，总经理。 委托诉讼代理人：曹德金，北京市中盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌，北京市中盈律师事务所律师。 第三人：济南市天桥区乐家世纪华联超市，住所地济南市。 经营者：周丽勇，经理。 委托诉讼代理人：曹德金，北京市中盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌，北京市中盈律师事务所律师。 第三人：山东金凤凰集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张志成，总经理。 委托诉讼代理人：曹德金，北京市中盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张斌，北京市中盈律师事务所律师。 原告济南市振华开关厂（以下简称振华开关厂）与被告山东昊宇房地产营销策划有限公司（以下简称昊宇公司）、第三人济南市天桥区乐家世纪华联超市、山东金凤凰集团有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。 原告振华开关厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告昊宇公司返还振华开关厂销售住宅及门头房所得款项29046541元；2.判令被告昊宇公司立即返还振华开关厂位于济南市天桥区北园街道七一路1号A、B两座建筑的底层公建部分对应的集体土地；3.判令被告昊宇公司立即按照同时期同地段租金标准支付自2005年6月项目建成之日的公建部分房屋及土地占有使用费12996000元（暂以年租金102.6万元为标准，暂计至2019年1月31日，自2019年2月1日起至实际腾迁之日的房屋占有使用费仍按前述标准计付给振华开关厂）；以上合计42042541元；4.判令本案案件受理费、保全费由被告昊宇公司承担。事实和理由：2003年9月6日、2005年2月20日，振华开关厂分别与昊宇公司签订《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》，振华开关厂以土地使用权作价出资、昊宇公司以现金出资合作开发房地产，约定振华开关厂以土地使用权出资并负责住宅楼的建设及各项关系的协调等，昊宇公司应足额出资并负责销售房产代收房款。但双方当事人均不具备房地产开发资质，涉案土地为划拨集体所有土地，未取得相应建设规划许可手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的强制性规定，应为无效合同。 昊宇公司签订协议以后实际只投入了应出资额的一小部分资金，将在振华开关厂享有使用权的集体土地上建成的168套住宅中的132套房产及10套门头房出卖并占有了房屋销售款36946541元，且自2005年6月住宅楼竣工验收合格之日占用了A、B两座建筑的底层公建部分及其对应的集体土地并出租给第三人至今，据振华开关厂了解到的同时期同地段的租金水平，这期间昊宇公司至少收取租金12996000元。 按照合同无效理论和合同法的相关规定，合同无效的后果是双方返还，恢复原状。昊宇公司依法应向振华开关厂返还因无效的协议所获取的全部利益，包括收取的购房款以及占有的两处公建对应的土地。且贵院（2017）鲁01民终6693号民事判决书中已认定昊宇公司占有该两处公建系不合法，振华开关厂作为该集体土地使用权人，依据房地一致原则，在享有土地使用权的同时其权利理应及于地上建筑物部分即两处公建。昊宇公司依法应向振华开关厂返还该两处公建及对应的集体土地并返还收取的全部租金。 最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：……(3)房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。” 综上，为维护振华开关厂合法权益，使生效司法判决确定的法律事实状态得以纠正，特依据《中华人民共和国合同法》及前述司法解释等法律，请求判如所请。 2019年6月3日，振华开关厂要求变更诉讼请求第二项为返还公建房屋。2019年6月8日，振华开关厂又书面向本院作出说明：确定不变更诉讼请求。 本院经审查认为：2015年1月，振华开关厂起诉昊宇公司，其诉讼请求为：1.确认振华开关厂与昊宇公司签订的《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》无效；2.判令对合作项目进行结算以确定昊宇公司应返还款项；3.昊宇公司返还振华开关厂其现占有的底层公建；4.案件受理费由昊宇公司负担。济南市天桥区人民法院以（2015）天民园初字第94号民事案件立案审理。济南市天桥区人民法院认定如下事实：振华开关厂系经营制造、加工低压开关柜、低压开关、机械零配件、铆焊加工业务的集体所有制企业。昊宇公司系经营房产中介咨询、营销策划、代理销售、企业形象策划（不含广告）、信息咨询、中介服务（不含劳务中介）、会展服务、园林工程、装修装饰工程的有限责任公司。 2003年9月6日，振华开关厂（甲方）与昊宇公司（乙方）就双方联合建设原甲方厂区内的1#、2#、3#、4#商住楼及其附属公建事宜签订《联合建设协议书》。其第一条约定，原甲方厂区开发建设成商住区，建筑面积约23000平方米。其中，四栋商住楼约17000平方米，底层公建约6000平方米。第二条约定，甲方以自有的厂方土地（集体土地）共15亩按每亩45万元作价约675万元参加建设；其余全部建设费用约3770万元（含各项建设手续费）由乙方实际投入；建成后按总收入分成，甲方分成20%，乙方分成80%。第四条主要约定，1.甲方的权利与义务：负责办理建设项目的各项建设手续、房产证，并对其合法性负全责；如因建设手续问题而导致项目建设或亏损由甲方承担一切责任；鉴于该项目手续不全，处于停工状态，甲方在办理该建设项目的各项建设手续时，应尽可能降低费用支出；如出现罚款或超出预算的手续费，由甲方在分配效益内按超出数额的百分之七十承担；如节余，则双方仍按比例分配；授权并同意乙方以其名义进行开发建设、商品房的销售；承担工程设计、质量监督、工程监理的费用；全面负责项目建成后的物业管理。2.乙方的权利与义务：积极筹措资金及时投入工程建设，以确保工程施工的顺利进行；对现已开工建设的工程全面接管，全面负责今后工程建设的各项管理工作；根据工程建设的需要，及时合理地支付各项费用；积极开展房屋的销售工作，及时回笼资金；在本项目销售时，可以优先收回前期的投资；如因项目手续问题或实际批复建设规模的变化，乙方不承担任何责任。第五条约定，在本项目能够产生收入时，其收入使用顺序为：支付办理各项建设手续的费用、乙方收回前期的实际投资资金、甲方收回土地作价款；在本建设项目销售时，乙方可以优先足额收回前期的投资；如因实际批复建设规模的变化，导致项目总体效益亏损，乙方有权收回全部投资；在销售后期，部分剩余房产按照销售价由甲方在分成比例以内用于清偿债务；在甲方分配利润内，甲方优惠让利给乙方20万元。 合同订立后，涉案房产建设项目即开始实施，边建设边出售。 合同履行期间，振华开关厂（甲方）与昊宇公司（乙方）又于2005年2月20日签订一份《联合建设补充协议书》。其第一条约定，按照双方商定的项目投资预算以及项目收益分析，将乙方实际投入、应分的收益以及1#（含其下公建）工程款、供应的材料款，按照现实际销售价格，把现剩余房产以售楼合同的方式折算给乙方；如乙方继续投资，则相应地增加折算的面积；自本补充协议签订后，以甲方为主对项目进行全面管理，乙方予以全面配合，并根据甲方的需要对工程进行管理及房屋销售、后期房款的催交，所售款项按照双方事先商定的方式分别存入指定的账户。第二条约定，1.甲方权利义务：各项建设手续费用按照双方商定的预算在项目收入分析中预留，甲方包干使用；如节余，归甲方所有；如折算后房屋仍有剩余，则由甲方独立销售或委托现有售楼部销售；负责2#、3#、4#楼及其下公建以及各项配套设施的建设与结算（按图纸设计的标准，达到使用功能完善），其费用按照双方商定的预算在项目收入分析中预留，甲方包干使用；如节余，归甲方所有；全面负责项目建成后的物业管理；2.乙方权利义务：积极配合甲方办理各项建设手续；根据甲方的需要对项目建设进行管理，本协议签订后所有管理以甲方的授权为准；如需积极筹集资金投入，则甲方应以相应价值的房屋折算给乙方；继续投资完善1#楼及其下公建的建设，其费用按照双方商定的预算在项目收入分析中预留，乙方包干使用；如节余，则归乙方所有；积极帮助甲方开展房屋销售及后期房款的催要工作，及时回笼资金并存入指定的账户。第三条约定，1.乙方预期总收益约1100万元，甲方借款165万元，1#楼及其下公建的工程款包干为673万元，售楼、管理费用以及供应的材料费用等，合计为2432万元；将上述款项以现销售剩余房产折算给乙方，其余差额部分约319万元，在一年内由甲方的售楼收入中归还给乙方；以上房产签订相应的售楼合同并由乙方销售，其收入归乙方；2.其余房产以及所售出的房产后期收款全部归甲方所有或支配，并由甲方将剩余工程按设计要求完善、办理。 当事人双方均认可涉案工程均已竣工并经验收合格，且大部分已对外售出，昊宇公司按照双方补充协议约定占有了底层公建部分。 2006年3月12日，振华开关厂以联合建设合同纠纷将昊宇公司诉至济南市中级人民法院，后申请撤诉。 现振华开关厂再次将昊宇公司诉至济南市天桥区人民法院，请求：1.确认振华开关厂与昊宇公司签订的《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》无效；2.判令对合作项目进行结算以确定昊宇公司应返还款项；3.昊宇公司返还振华开关厂其现占有的底层公建。 另查明，涉案项目所占用的土地性质为集体土地，被划拨给振华开关厂使用。涉案工程并未取得相应建设规划许可手续，仅于2000年获得济南市天桥区经济计划委员会下达的关于济南市振华开关厂职工宿舍楼基建投资计划的通知，批准振华开关厂以该宗土地集资建设职工宿舍，并要求振华开关厂办理规划定点手续以及领取固定资产投资许可证。 济南市天桥区人民法院经审理认为，振华开关厂与昊宇公司签订的《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》，内容主要系振华开关厂以划拨的集体土地使用权作价与昊宇公司共同投资、共同建设房屋，并对外出售、共享利润，故属于合作开发房地产合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效；第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。本案当事人双方均无房地产开发资质，且用于开发的土地为集体土地，故涉案《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》均应为无效合同。所以，对于振华开关厂要求确认《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》为无效合同的请求济南市天桥区人民法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。本案当事人双方均系明知各自无房地产开发资质、用于开发的土地系集体土地，因此对导致《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》无效的后果均有过错，应当各自承担相应的过错责任，理应相互返还从对方取得的利益，并承担相应的赔偿责任。但是，鉴于已建设的房产大部分已对外出售，昊宇公司的投入亦已物化于所售房产之中，导致实际返还不能。双方应就各自的损益举证，做出结算，据此分担各自应承担的过错责任。因此，关于涉案项目的结算结果问题，应当属于当事人各自举证证明的范畴，振华开关厂关于判令双方履行结算行为的请求，于事实上不通（此为非金钱债务无法强制当事人履行），于法律上无据，济南市天桥区人民法院无法支持。昊宇公司依据双方的补充协议占有公建部分，属于合法占有，在本项目其他房产已实际不能返还，双方亦未就此项目各自履行结算证明义务做出最终结算以确定各自应当承担的赔偿责任的情形下，振华开关厂要求昊宇公司返还公建部分的请求，亦缺乏依据，不予支持。济南市天桥区人民法院遂作出一审判决：一、原告济南市振华开关厂与被告山东昊宇房地产营销策划有限公司于2003年9月6日签订的《联合建设协议书》及于2005年2月20日签订的《联合建设补充协议书》无效。二、驳回原告济南市振华开关厂的其他诉讼请求。 振华开关厂不服上述判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院以（2017）鲁01民终6693号民事案件立案审理。振华开关厂上诉请求为：1.撤销一审判决书第二项，改判为责令双方对合作项目进行结算确定昊宇公司应向振华开关厂返还的款项；判令昊宇公司返还现占有的公建；2.一、二审案件受理费由昊宇公司承担。 济南市中级人民法院经审理认定：济南市天桥区人民法院认定事实属实并予以确认。 济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6693号民事判决认为，振华开关厂与昊宇公司签订《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》，合作开发房地产所利用的土地为划拨土地，双方均不具备房地产开发经营资质。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。第十六条规定，土地使用权人未经由批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。因此，根据上述规定，本案双方当事人签订的《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》为无效合同。振华开关厂请求判令“对合作项目进行结算”及“昊宇公司返还占有的底层公建”，实属请求对合作开发房地产项目的利益进行分配。本案双方合作建设的房地产项目未经批准，未取得建设工程规划许可证，不具备合法性，故对于振华开关厂要求分配项目开发利益的起诉应当依法驳回，济南市天桥区人民法院予以实体审理不当，予以纠正。对于振华开关厂第二项、第三项起诉予以驳回。济南市中级人民法院作出终审判决：一、维持济南市天桥区人民法院（2015）天民园初字第94号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销济南市天桥区人民法院（2015）天民园初字第94号民事判决第二项。该判决已发生法律效力。 2019年5月30日，本院组织双方当事人进行了现场勘查，并拍摄了现场照片。 本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准：（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。”本案中，振华开关厂的诉讼请求为：1.判令被告昊宇公司返还振华开关厂销售住宅及门头房所得款项29046541元；2.判令被告昊宇公司立即返还振华开关厂位于济南市天桥区北园街道七一路1号A、B两座建筑的底层公建部分对应的集体土地；3.判令被告昊宇公司立即按照同时期同地段租金标准支付自2005年6月项目建成之日的公建部分房屋及土地占有使用费12996000元（暂以年租金102.6万元为标准，暂计至2019年1月31日，自2019年2月1日起至实际腾迁之日的房屋占有使用费仍按前述标准计付给振华开关厂）；以上合计42042541元。经生效判决认定，振华开关厂与昊宇公司签订《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》无效。故振华开关厂在本案中的诉讼请求，实属请求对合作开发房地产项目的利益进行分配，应予驳回。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定:当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的请求实质上否定前裁判结果。本案中，振华开关厂要求昊宇公司返还底层公建部分对应的集体土地的诉讼请求，济南市中级人民法院以（2017）鲁01民终6693号民事已作出处理，振华开关厂系重复诉讼，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告济南市振华开关厂的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  赵平洋 审判员  姜 涛 审判员  曹 慧 二〇一九年八月六日 书记员  刘 红