江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初2800号 原告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司丹阳支行，住丹阳市云阳路3号，统一社会信用代码91321181142482172M。 委托诉讼代理人：茅永芳，江苏瀛尚律师事务所律师。 被告（案外人）：朱云波，男，1982年5月19日生，汉族，住丹阳市。 委托诉讼代理人：汪晓俊，丹阳市运河法律服务所法律工作者。 被告（案外人）：王进，男，1977年10月21日生，汉族，住贵州省安龙县。 被告（案外人）：罗祥艳，女，1980年11月9日生，汉族，住贵州省安龙县。 第三人：丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司，住所地丹阳市界牌镇界新村，统一社会信用代码：91321181142482172M。 法定代表人：袁立成。 委托诉讼代理人：袁芸、周宁，江苏恒闻律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司丹阳支行与被告朱云波、王进、罗祥艳、第三人丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人茅永芳、被告朱云波的委托诉讼代理人汪晓俊、第三人丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周宁到庭参加诉讼。被告王进、罗祥艳经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼称，法院在申请执行人中国工商银行股份有限公司丹阳支行与被执行人王进、罗祥艳丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司执行一案中，依据（2018）苏1181执5067号执行裁定书作出拍卖王进、罗祥艳名下位于丹阳市的房产的裁定，后案外人朱云波提出执行异议。但法院却以（2019）苏1181执异14号执行裁定：中止执行拍卖王进、罗祥艳名下位于丹阳市的房产。原告认为该裁定认定事实不清，适用法律错误，依法提起民事诉讼。理由如下：1.按照法律规定，物权以登记为准，尽管涉案房产己预登记在被告王进、罗祥艳名下，同时也预抵押给了原告，但该房产物权截至今日仍登记在被告丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司名下，被告王进、罗祥艳并没有取得该房产的物权，故对该房产无处分权。当然如果被告王进、罗祥艳丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司共同能与原告协商一致的话，通过办理相关手续，被告王进、罗祥艳也可以取得该房产物权；2.从被告王进、罗祥艳与丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同可知:该房产价格为639462元，首付就达199462元.在原告处房贷就达440000元。而被告朱云波与被告王进、罗祥艳签订的合同成交价却是20万元整，且迟迟不办理相关产权，这情形明显与常理不符，故不难推理出被告朱云波与被告王进、罗祥艳双方恶意串通，损害原告和丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司的合法权利，被告朱云波与被告王进、罗祥艳双方房屋买卖合同无效。请求：判决继续执行（2018）苏1181执5067号执行裁定书，拍卖王进、罗祥艳名下位下丹阳市的房产。 被告朱云波辩称，朱云波与被执行人签订的买卖合同是合法有效的，法院执行裁定书认定事实正确，裁定结论公平公正，请求驳回原告的诉讼请求。 被告王进、罗祥艳未应诉答辩。 第三人丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司述称，请求法院依法查明事实，依法判决，同意对房子进行拍卖。 经审理查明，2016年10月20日，本院对本院在执行中国工商银行股份有限公司丹阳支行与被执行人王进、罗祥艳、丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，作出（2016）苏1181民初771号民事判决书，查明：“2014年5月12日，原告与被告王进（借款人）、罗祥艳（共同借款人）、宏森公司（保证人）签订个人购房借款担保合同1份，合同约定原告向被告王进、罗祥艳发放贷款42万元用于购买坐落于建筑面积130.97平方米的房屋；贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为准；还款方式为等额本息还款，按月计息，每月15日为还款日；借款人未按合同日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在约定的利率基础上加收40%确定。同时合同约定，借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布该合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现该合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同还约定被告宏森公司对上述合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2014年6月5日，原告向被告王进发放贷款42万元。至2016年1月15日，被告王进、罗祥艳已经连续3个月、累计超过6次未能按期足额还款，共计结欠原告借款本金412555.76元、利息1612.39元。原告为实现债权已经支付律师代理费2万元。判决：“一、被告王进、罗祥艳应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司丹阳支行借款本金412555.76元、利息1612.39元，合计414168.15元，并承担自2016年1月16日起至全部还清之日按合同约定的利率计算的利息；二、被告王进、罗祥艳应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司丹阳支行律师代理费2万元；三、被告丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。” 根据申请，本院于2018年11月12日立案强制执行，案号为（2018）苏1181执5067号。在本案执行过程中，本院于2018年12月22日作出(2018)苏1181执5067号执行裁定，拍卖被执行人王进、罗祥艳名下位于丹阳市的房地产。案外人对本案的执行标的提出异议后，本院于2019年3月7日作出（2019）苏1181执异14号执行裁定：中止对丹阳市的房地产的执行。 另查明，被告王进、罗祥艳与丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定案涉房产价格为639462元，被告朱云波与被告王进、罗祥艳签订的合同约定的成交价为20万元。被告朱云波向本院提交被告出具的收条，内容系2014年5月27日被告王进、罗祥艳收到丹阳市房款20万元。 本院认为，金钱债权执行中执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议之诉，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。 被告朱云波与被告王进、罗祥艳订立的合同约定案涉房款20万元，与被告朱云波与第三人丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司约定的639462元，相差40余万元，该合同是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，值得质疑。被告朱云波称在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并已经实际占有该房产，没有足够证据证明。 《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条第3项规定：案外人主张其已经支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证，仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对此主张不予支持。被告仅提交收到房款20万元的收据，没有其他证据证实支付事实，对被告朱云波的主张，本院依法不予支持。 综上，本院认为原告的诉讼请求理由正当，本院予以支持。 被告王进、罗祥艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 准许执行丹阳市人法院(2018)苏1181执5067号执行裁定书的决定：拍卖被执行人王进、罗祥艳名下位于丹阳市的房地产。 案件受理费10100元，由被告朱云波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  钱东升 人民陪审员  施双富 人民陪审员  王梅芳 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  何凌翔