江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初8051号原告：江阴市皇达五金机电市场有限公司，住所地江阴市人民东路**。法定代表人：徐正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤成明，江阴市要塞法律服务所法律工作者。被告：江阴龙飞翔广告有限公司，住所，住所地江阴市人民东路**div>法定代表人：张淑艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：张萌萌，江阴市南亿法律服务所法律工作者。原告江阴市皇达五金机电市场有限公司（以下简称皇达公司）诉被告江阴龙飞翔广告有限公司（以下简称龙飞翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告皇达公司的委托诉讼代理人汤成明，被告龙飞翔公司的委托诉讼代理人张萌萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。皇达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除皇达公司与龙飞翔公司于2019年4月10日签订的租房协议书；2.判令龙飞翔公司立即将租赁的位于江阴市澄山路169＃-1＃-1-7号、江阴市的房屋返还给皇达公司；3.判令龙飞翔公司向皇达公司偿付违约金5000元；4.本案诉讼费由龙飞翔公司承担。事实和理由：龙飞翔公司曾向皇达公司租赁房屋，双方签订了租房协议书，对具体事项作了约定，皇达公司按约将房屋交付龙飞翔公司使用，租期到期后，双方予以续租，2019年4月10日，皇达公司与龙飞翔公司签订了1份澄山路169号租房协议书，主要内容是：皇达公司将澄山路169＃-1＃-1-7号（面积约1000㎡）、169＃-1＃-11号（面积约20㎡）房屋出租给龙飞翔公司使用，其中169＃-1＃-1-7号房屋租期自2019年4月8日起至2019年10月7日止，169＃-1＃-11号房屋租期自2019年4月20日起至2019年10月7日止，租金分别为55000元及2570元，龙飞翔公司于2019年4月8日前一次性付清；协议第六条第7款明确约定：乙方承租房屋不得私自转让，乙方的无效转让是违约行为，甲方有权终止合同，收回房屋，且不退还已交房租并追究乙方违约责任；协议第十一条约定：本协议所涉的违约金为人民币5000元，凡乙方违约将支付给甲方违约金5000元，同时甲方收回房屋且乙方根据协议缴清各种费用及应付款。协议对其他事项也作了具体约定。协议达成后，龙飞翔公司已支付了房租金，但皇达公司发现龙飞翔公司在2019年3月擅自将房屋转租给第三人使用，2019年4月11日，皇达公司向龙飞翔公司发出整改通知书，限期龙飞翔公司在10天内整改完毕，但龙飞翔公司未予整改。皇达公司认为龙飞翔公司未经皇达公司同意擅自转租房屋，且经皇达公司通知整改后，龙飞翔公司拒绝整改，根据皇达公司与龙飞翔公司协议约定及法律规定，皇达公司有权解除租赁合同，且龙飞翔公司按约应承担违约责任，向皇达公司偿付违约金。故向法院起诉。龙飞翔公司辩称，对皇达公司主张解除合同不认可，龙飞翔公司将涉案租赁一部分转租给第三人，但在皇达公司提出整改通知后已经将整改通知中涉及的安全问题进行了整改，并且目前龙飞翔公司对于第三人的房屋租赁合同已基本达成解除协议，龙飞翔公司已不存在转租的违约行为。经审理查明：皇达公司系江阴市澄山路**的所有权人。2018年10月12日，皇达公司与龙飞翔公司签订《江阴市皇达五金机电市场有限公司澄山路169号租房协议书》2份，双方约定：皇达公司将澄山路169#-1#-1-7号房屋出租给龙飞翔公司使用，面积约为1000㎡，租期从2018年10月8日起到2019年4月7日为止，租金为人民币伍万元整（小写￥50000）；皇达公司将澄山路169#-1#-11号房屋出租给龙飞翔公司使用，面积约为20㎡，租期从2018年10月20日起到2019年4月19日为止，租金为人民币贰仟伍佰元整（小写￥2500）；龙飞翔公司对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，不能改变其用途，否则属于违约，如有此类情况发生除支付违约金外，皇达公司有权解除协议并收回房屋；在龙飞翔公司租房期间，如皇达公司发现房屋存在安全隐患并需对房屋进行维修、改造等，龙飞翔公司必须无条件配合皇达公司，不得以克重理由或借口阻碍皇达公司，否则皇达公司有权提前终止合同，并采取停电停水等措施提前收回房屋；本协议所涉违约的违约金金额为人民币伍仟元整，凡龙飞翔公司违约将支付给皇达公司违约金的同时皇达公司有权收回房屋并且龙飞翔公司根据本协议条款缴清各种费用及所有应付款……2019年4月10日，皇达公司与龙飞翔公司签订《江阴市皇达五金机电市场有限公司澄山路169号租房协议书》1份，双方约定：皇达公司将澄山路169#-1#-1-7号房屋出租给龙飞翔公司使用，面积约为1000㎡，租期从2019年4月8日起到2019年10月7日为止，租金为人民币伍万伍仟元整（小写￥55000）；皇达公司将澄山路169#-1#-11号房屋出租给龙飞翔公司使用，面积约为20㎡，租期从2019年4月20日起到2019年10月7日为止，租金为人民币贰仟伍佰柒拾元整（小写￥2570）；共计租金为人民币伍万柒仟伍佰柒拾元整（小写￥57570），龙飞翔公司在2019年4月8日前将房租一次性付清；龙飞翔公司租用房屋，必须按照政府有关部门规定合法经营，龙飞翔公司经营范围为广告，若龙飞翔公司擅自更改或超出范围经营，按龙飞翔公司违约处理，皇达公司有权随时解除协议，收回房屋；龙飞翔公司对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，不能改变其用途，否则属于违约，如有此类情况发生除支付违约金外，皇达公司有权解除协议并收回房屋；在龙飞翔公司租房期间，如皇达公司发现房屋存在安全隐患并需对房屋进行维修、改造等，龙飞翔公司必须无条件配合皇达公司，不得以克重理由或借口阻碍皇达公司，否则皇达公司有权提前终止合同，并采取停电停水等措施提前收回房屋；皇达公司与龙飞翔公司协商一致后同意，2019年10月7日到期后，不再续租房屋，龙飞翔公司需在到期之日前搬离房屋；本协议所涉违约的违约金金额为人民币伍仟元整，凡龙飞翔公司违约将支付给皇达公司违约金的同时皇达公司有权收回房屋并且龙飞翔公司根据本协议条款缴清各种费用及所有应付款……2019年4月10日，皇达公司向龙飞翔公司发出《整改通知书》1份，载明：兹有龙飞翔公司承租皇达公司位于澄山路××＃××＃××房屋及××＃××＃××＃房屋。皇达公司根据双方签订的《江阴市皇达五金机电市场有限公司澄山路169号租房协议书》（以下简称协议书）。特将有关事项通知如下：1、按照协议书第五条第8款约定：龙飞翔公司对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约。如有此类情况发生除支付违约金外，皇达公司有权解除协议并收回房屋。第六条第7款约定：龙飞翔公司承租房屋不得私自转让；龙飞翔公司没有通过皇达公司书面及签字的转让行为，属龙飞翔公司无效转让、龙飞翔公司的无效转让是违约行为，皇达公司不予承认，皇达公司有权随时终止合同，收回房屋，且不退还已交房租并追究龙飞翔公司违约责任。2、现皇达公司在日常检查中发现，龙飞翔公司承租房屋已进行多处隔断改造，存在阻拦消防安全通道等安全隐患，且经营产品不属于同类，皇达公司怀疑龙飞翔公司已擅自转租房屋。为贯彻江阴市澄江街道相关安全会议精神，确保房屋、物资及人员等安全，皇达公司强制要求龙飞翔公司在10天内整改完毕，否则，为保证协议书规范操作及房屋安全，皇达公司将随时终止合同，皇达公司有权采取各项错数，收回房屋，且不退还房租并追究龙飞翔公司违约责任，所造成的一切后果及法律责任全部由龙飞翔公司承担；3、请贵单位尽快做好房屋整改工作；4、按照协议书约定，龙飞翔公司已违背多条款项，请龙飞翔公司随时做好搬迁准备……同日，龙飞翔公司签收了上述《整改通知书》签收单，载明：关于皇达公司于2019年4月11日发放的《整改通知书》，本人已接收并已阅读，本人承诺一切按照双方签订的租房协议书及本通知相关规定执行，如有违反，所有责任及后果由自负。另查明：2019年3月1日，龙飞翔公司与江阴市爱尚画绘画工作室（以下简称爱尚画工作室）签订《租赁协议》1份，约定：被租房屋为江阴市澄山路139号一楼门面一间，二楼由东向西5间，并提供三楼露台使用给爱尚画工作室使用；租赁期为3年，从2019年3月1日至2022年4月1日；自2019年3月1日至2020年4月1日（首年含一个月装修期）一年的房租金为60000元……因爱尚画工作室发现皇达公司不同意龙飞翔公司转租，爱尚画工作室向本院提起诉讼，要求解除《租赁协议》。2019年7月2日，爱尚画工作室与龙飞翔公司在本院达成调解协议，解除了双方签订的《租赁协议》。2019年8月7日，本院至澄山路169#-1#-1-7号房屋及澄山路169#-1#-11号房屋现场勘验发现：龙飞翔公司将房屋一楼转租给了一家窗帘店，从事窗帘的生产销售工作，房屋二楼原准备租赁给爱尚画工作室，现为空置状态。案件审理过程中，龙飞翔公司承认现租赁房屋中从事的行业均没有经过消防验收。本院认为，皇达公司与龙飞翔公司之间的租赁合同关系合法有效，本院予以确认。租赁合同有效成立后，双方均应按约履行租赁合同。本案中，龙飞翔公司未经皇达公司允许将租赁房屋转租给多个案外人，并且在租赁房屋内从事的经营活动存在消防安全隐患，违反了双方签订的《江阴市皇达五金机电市场有限公司澄山路169号租房协议书》关于转租、经营项目及消防安全的约定。皇达公司限期龙飞翔公司整改，并明确若未按要求整改则将收回房屋且要求龙飞翔公司承担违约责任。龙飞翔公司收到《整改通知书》后，作出了整改承诺，与爱尚画工作室解除了租赁协议，但未对租赁房屋内从事的经营活动及消防情况进行整改，存在极大的生产安全隐患。因此，皇达公司有权按照双方签订的租赁合同及《整改通知书》的约定，解除与龙飞翔公司签订的租赁合同，并要求龙飞翔公司按约承担违约责任。租赁合同解除后，龙飞翔公司应及时从租赁房屋内搬离，将租赁房屋返还给皇达公司。综上所述，皇达公司在本案中的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除江阴市皇达五金机电市场有限公司与江阴龙飞翔广告有限公司于2019年4月10日签订的《江阴市皇达五金机电市场有限公司澄山路169号租房协议书》；二、江阴龙飞翔广告有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离位于江阴市房屋；三、江阴龙飞翔广告有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内偿付江阴市皇达五金机电市场有限公司违约金5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（江阴市皇达五金机电市场有限公司已预交），由江阴龙飞翔广告有限公司公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴市皇达五金机电市场有限公司。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 蔡 林二〇一九年八月十九日书记员 谢冰谷援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。