山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终5763号上诉人（原审原告）：山东亿兴源房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘加让，执行董事。委托诉讼代理人：王斌，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马新春，男，1963年1月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宗胜军，山东垠鹏律师事务所律师。原审第三人：中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局，住所地济南市。负责人：李健，主任。委托诉讼代理人：徐春可，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈延伟，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。上诉人山东亿兴源房产经纪有限公司（以下简称亿兴源公司）因与被上诉人马新春及原审第三人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局（以下简称善后工作综合局）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初10579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亿兴源公司上诉请求：1、撤销济南市历城区人民法院(2018)鲁0112民初l0579号民事判决，依法改判马新春支付亿兴源公司房屋占用费454500元；2、本案诉讼费用全部由马新春承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、关于本案当中马新春在2014年3月1日至2016年9月9日是否有理由使用涉案房屋的问题。查明这个问题有一个前提，即马新春是否对涉案房屋享有承租权。亿兴源公司与72959部队于2014年3月签订的《军队房地产租赁合同》是有效合同，被历城区人民法院和济南市中级人民法院多份生效判决予以认定。亿兴源公司依法承租本案涉案房屋济南市花园路35号沿街综合楼，对该承租物依法享有占有、使用、收益的权利。在亿兴源公司对涉案房屋承租期间，马新春没有对涉案房屋的使用权。济南市中级人民法院认为：72959部队于2014年2月28解除了与山东联盈房产有限公司（以下简称联盈公司）的房屋租赁合同。在72959部队与联盈公司的房屋租赁合同已被解除的情况下，马新春与联盈公司签订的房屋租赁合同即被解除[见（2018）鲁Ol民终7768号民事判决书第7页]。所以，马新春对涉案房产自2014年2月28日后即没有使用权。其继续使用涉案房屋，侵害了亿兴源公司的合法权益。2、关于亿兴源公司是否及时向马新春主张权利的问题。亿兴源公司在合同签订后就一直向马新春主张权利，双方在2016年9月29日签订协议约定在2016年9月10日至2019年期间马新春向亿兴源公司每年缴纳18万元租金就是亿兴源公司积极主张权利的结果。但由于马新春在2014年3月1日至2016年9月9日期间使用房屋并支付房屋占用费的问题双方并没有达成一致意见，所以亿兴源公司在法定诉讼时效期间内依法向一审法院起诉，完全符合法律规定。3、关于是否向马新春告知的问题。本案并不是债权转移纠纷，通知不是必须附随的义务，本案是亿兴源公司要求马新春支付房屋占用费的纠纷，是侵权纠纷，无论亿兴源公司告知与否，都不影响亿兴源公司向马新春主张其支付房屋占用费，只要亿兴源公司起诉不超过法定时效，人民法院就应当支持亿兴源公司的主张。4、关于马新春一次缴纳18年租金的问题。马新春在一审庭审调查中，主张其一次性缴纳了l8年的租金是没有证据支持的，首先，联盈公司与72959部队签订的合同到期日是2015年3月1日止，转租合同不能超过主合同期限的，超出部分无效。其次，马新春在一审中，并没有提交其支付18年租金的凭证，其主张一次缴纳18年的租金不符合常理，仅凭口述不足为证。再次，联盈公司的自认其收到马新春18年租金也不能采信，理由：一是联盈公司只出具证明没有到庭质证并不符合证据规则规定；二是联盈公司与亿兴源公司之间就涉案房屋承租权存有矛盾，并不排除其作伪证的可能，所以该说明依法不应采信。且无论联盈公司收取马新春多少租金，与亿兴源公司无关，联盈公司多收取马新春的租金，马新春应向联盈公司主张追讨，不能将该风险转嫁到亿兴源公司，所以马新春在亿兴源公司合法承租期间使用涉案房屋侵犯了亿兴源公司的合法权益，应当向亿兴源公司支付占用费。5、关于亿兴源公司与联盈公司之间是否有关系的问题。亿兴源公司是依法成立的独立法人单位，张洪胜是公司曾经的法定代表人，张洪胜不是联盈公司的股东，张洪胜不是联盈公司的实际控制人亦不是联盈公司的所有者权益人，联盈公司的最终受益人和实际控制人是王建林并非张洪胜，并不构成公司法规定人格混同。亿兴源公司与联盈公司仅是前后承租涉案房屋之间的关系，并不是继承联盈公司的权利义务。不能因张洪胜曾是联盈公司的工作人员，就简单认定亿兴源公司有所谓的合同附随义务。请求撤销一审判决，并依法改判。马新春辩称，一审判决正确，服从一审判决。善后工作综合局述称，善后工作综合局与亿兴源公司租赁合同纠纷已经济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4773号民事调解书就腾房事宜进行调解，经（2018）鲁0112民初4791号民事判决书、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号民事判决书就房租事宜进行判决，故包含涉案房屋在内的济南市花园路35号5层楼房的权利义务均已有生效裁判文书进行了裁判，（2018）鲁0112民初4773号民事调解书已经履行完毕，（2018）鲁0112民初4791号民事判决书、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号民事判决书因亿兴源公司无可供执行财产，已终结本次执行，待发现新的线索后将恢复执行程序。亿兴源公司向一审法院起诉请求：1、依法判决马新春支付亿兴源公司房屋使用费454500元。2、本案诉讼费全部由马新春承担。一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。2010年3月1日，联盈公司与济南军区72959部队（以下简称72959部队）签订了《军队房地产租赁合同》，约定将位于济南市花园路35号5层沿街综合楼（局部6层，坐落号为济鲁字第5553号，建筑面积为15460平方米）租赁给联盈公司，租赁期限自2010年3月1日起至2015年3月1日止，年租金为705万元。2010年11月30日，联盈公司作为出租方与马新春签订房屋租赁合同，约定将坐落于山东省济南市历城区花园路35号（济鲁字第5553号）的房屋建筑面积约为140平方米出租给马新春使用，位置为7至8轴处，租赁期限为自2010年11月30日至2028年3月1日止。马新春一次性付清18年租金共计1700000元。联盈公司及王建林出具证明载明：我公司与马新春，2010年11月30日签订的花园路35号房屋租赁合同，租赁费按合同要求已全部收到。2014年3月1日，济南军区72959部队后勤部与亿兴源公司就涉案房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定亿兴源公司承租涉案房屋，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，年租金为7402500元。2015年12月31日，济南军区72959部队与亿兴源公司就涉案房屋再次签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限变更为2015年12月31日起至2025年5月1日止，其他合同内容基本一致。2016年1月份原济南军区被撤销后，济南军区72959部队与当事人之间的租赁合同的相关权利义务由第三人济南军区善后综合局承继。2018年6月5日，济南市历城区人民法院出具民事调解书，载明72959部队与亿兴源公司签订的《军队房地产租赁合同》于2018年6月5日解除。2018年6月7日，马新春以亿兴源公司和张洪胜为被告向一审法院提起诉讼，要求亿兴源公司返还不当收取的租金27万元，亿兴源公司提起反诉，要求马新春支付自2014年3月1日至2016年9月9日的占有使用费706576.42元和2016年9月10日至2018年6月6日的租金504520.40元，扣除已支付27万元，共计941096.82元。一审法院经审理作出（2018）鲁0112民初4797号民事判决书，认定双方自2016年9月29日起成立房屋租赁合同法律关系，租赁期限自2016年9月29日至2019年2月28日，判决确定驳回马新春的诉讼请求，与本诉部分非同一法律关系，不予一并处理，该判决现已生效。对于一审法院未予支持的诉讼请求，亿兴源公司提起本案诉讼。亿兴源公司提交济南军区72959部队后勤部于2017年1月9日出具的证明一份，载明：位于济南市历城区花园路**（济鲁字第5553号坐落）建筑面积为15460平方米的房屋系我部的房产，该房产在2014年2月28日前租赁给山东联盈房产有限公司，因其未能按期支付租金等违约事宜，我部解除了双方签署的租赁合同，其已不再对该房屋具有任何权益……同意将该房产租赁给亿兴源公司，并签订租赁合同。自2014年3月1日起至租赁合同期满之日，亿兴源公司对该房产具有合法的出租权及房屋收益权。马新春提交的济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4797号判决书中认定：2014年3月14日，亿兴源公司成立，法定代表人为张洪胜，2018年5月2日，亿兴源公司的法定代表人变更为刘加让。另，马新春提交济南市中级人民法院（2018）鲁01民终27号判决书一份，其中认定：张洪胜原为联盈公司会计，常年在联盈公司处负责处理公司业务，系联盈公司主要负责人之一，并代表公司参与了将济南市历城区花园路35号沿街综合楼对外出租事宜。2014年3月15日，张洪胜、隗寿水、左继臣、杨冠世、梁杰与联盈公司签订《山东联盈房产有限公司与部分受害人协议》（以下简称部分受害人协议），各方约定，在张洪胜、隗寿水主导下，由左继臣、杨冠世、梁杰各出资50万元用于缴纳联盈公司应于2014年3月份缴纳的济南军区72959部队涉案房屋租金，各方共同维护花园路35号楼房出租的正常运营。上述协议有上述五人的签名，并盖有山东联盈房产有限公司公章。马新春提交该判决主张，联盈公司最初承租济南市花园路35号5层沿街综合楼时，此房产为一片烂尾楼，故王建林找到马新春借款100万元进行投资，并给予马新春较优惠的房屋承租价格，马新春因其与王建林为朋友关系且以优惠价格承租房屋有利可图故出借了借款，在知悉联盈公司与济南军区72959部队签订的房屋租赁合同中第二十三条约定的“意向承租”期限为18年后，遂与联盈公司签订《房屋租赁合同》并一次性向联盈公司付清18年租金。马新春并主张，联盈公司原法定代表人王建林为躲账于2014年离开公司，张洪胜等人为解决联盈公司面临的经营难题，形成了《部分受害人协议》，但在2016年之前从未有人向马新春说明房屋承租变动的情况，也未主张过租金等费用。一审法院认为，本案的争议焦点有二：第一，被告马新春于2014年3月1日至2016年9月9日期间是否有理由占有使用涉案房屋？第二，被告马新春对亿兴源公司主张的自2014年3月1日至2016年9月9日的损失是否应当承担责任？对于上述两个争议焦点，一审法院综合论述如下：马新春主张因联盈公司与部队签订的《补充协议》中体现租赁期限为18年，故其亦与联盈公司签订18年合同并一次性交清18年租金，且根据联盈公司的自认，已经一次性收到马新春交纳的18年租金。马新春在2014年3月1日后，按照其与联盈公司签订的租赁合同约定，继续使用涉案房屋，在此前提下，如联盈公司以外的人主张马新春对其构成侵权，则应及时向马新春主张权利。而根据已经济南市中级人民法院（2018）鲁01民终27号民事判决书认定的《部分受害人协议》中载明的内容，亿兴源公司虽于2014年3月之后承租涉案房屋，但其承租该房屋是张洪胜等人为解决联盈公司遗留的经营难题，以共同维护花园路35号楼房的正常运营，这也是亿兴源公司未积极向各承租户说明租赁合同变更并要求各承租户与自己建立新的房屋租赁关系并交纳租金的原因所在。如亿兴源公司并非承继联盈公司的权利义务，则应积极明确向各承租人告知合同解除、承租人变更等事实，并作出应有的解释和督促，此为亿兴源公司在与联盈公司存在工作人员重叠，明知涉案房屋原有租约，却意图带租交付房屋，尤其在亿兴源公司法定代表人张洪胜此前存在特殊角色的情况下，应当尽到的合同附随义务。故亿兴源公司在承租涉案房屋后，应当及时向原自联盈公司处承租房屋的次承租人说明缘由，并积极维护次承租人权益，要求自联盈公司处承租房屋的各次承租人与己方建立租赁合同关系或要求其停止继续使用房屋并与联盈公司处理后续事宜。亿兴源公司在2014年3月之后作为济南市花园路****沿街综合楼的新承租人，直至2016年9月之前从未向马新春说明房屋承租情况变动的事宜，也从未要求马新春腾房或向其主张租金等费用，即马新春在不知房屋承租情况发生变动的情况下，一直以联盈公司与济南军区72959部队签订的租赁合同为依据占有并使用涉案房屋。虽亿兴源公司陈述之前由济南军区72959部队向各租户通知说明房屋承租情况变更事宜，但未提交证据，应承担于己不利的法律后果。故对于亿兴源公司在未明确告知马新春房屋租赁情况变动的前提下，主张马新春自2014年3月之后继续占有使用房屋即构成侵权并以此为由要求其承担房屋使用费的诉讼请求不予支持。关于亿兴源公司、马新春双方成立租赁合同之后的租金，（2018）鲁0112民初4797号民事判决书已作出处理。马新春在本案中提交以山东祥云建筑装饰工程有限责任公司的名义向亿兴源公司转账的凭证，证实马新春于2017年8月28日已向亿兴源公司支付9万元，因其在（2018）鲁0112民初4797号案件中并未提及，在本案中也无可折抵的债权，故其可另案主张，一审法院于本案中不予一并处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告山东亿兴源房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费4059元，由原告山东亿兴源房产经纪有限公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，联盈公司将其从济南军区72959部队租赁的房屋部分出租给马新春，马新春按照其和联盈公司于2010年11月30日签订的房屋租赁合同占有使用涉案房屋合理有据。在济南军区72959部队与联盈公司于2014年2月28日解除租赁合同后，，亿兴源公司于2014年3月1日成为包括涉案房屋在内的济南市花园路****沿街综合楼新承租人。014年3月15日，张洪胜、隗寿水等人与联盈公司达成《山东联盈房产有限公司与部分受害人协议》，意在各方共同努力维护济南市花园路35号5层沿街综合楼的正常运营。亿兴源公司于2014年3月14日成立时法定代表人为张洪胜，此前，张洪胜常年在联盈公司负责公司业务，系联盈公司主要负责人之一。在亿兴源公司与联盈公司存在工作人员重叠，明知涉案房屋原有租约，尤其是亿兴源公司法定代表人张洪胜此前存在特殊角色的情况下，亿兴源公司成为涉案房屋的新承租人后，其应积极明确向各次承租人告知合同解除、承租人变更等事实，并作出应有的解释和督促，但在2016年9月9日前，亿兴源公司与马新春并就涉案房屋达成协议，亿兴源公司亦未有证据证明其在2016年9月前向马新春说明房屋承租情况并要求马新春腾房或向其主张租金等费用，即马新春在不知房屋承租情况发生变动的情况下，一直以联盈公司与济南军区72959部队签订的租赁合同及联盈公司与马新春之间的租赁合同为依据占有并使用涉案房屋，该行为并无不当。在前述情形下，亿兴源公司以其与马新春于2016年9月29日达成协议的内容，按年租金18万元的标准要求马新春支付2014年3月1日至2016年9月9日的房屋使用费依据不足，一审不予支持并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8118元，由上诉人山东亿兴源房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇一九年八月二十二日书记员  杨 燕