内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初24号原告：魏某，女，1965年4月15日出生，个体工商户，现住赤峰市。委托代理人：于某，女，满族，现住赤峰市。被告（申请执行人）：赤某，住所地：赤峰市。法定代表人：王某，理事长。委托代理人：陆某。委托代理人：刘某1。被告（被执行人）：刘某2，男，1969年11月5日出生，个体工商户，现住赤峰市。委托代理人：张某221，内蒙古源生律师事务所律师。原告魏某与被告赤某（以下简称红山区信用联社）、刘某2执行异议之诉一案，本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏某的委托代理人于某、被告红山区信用联社的委托代理人陆某、刘某1、被告刘某2及其委托代理人张某221到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏某向本院提出诉讼请求：一、判令立即停止对魏某享有租赁权的位于赤峰市××区南的房屋及土地（2017内04执127号之一执行裁定书中的执行标的物）的拍卖措施、并确认魏某对涉案房屋享有优先购买权。二、判决确认魏某与刘某2之间存在房屋租赁关系。三、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年11月26日，赤峰市中级人民法院作出（2017）内04执127号之一执行裁定书，拍卖被告刘某2名下的位于赤峰市××区南的房屋及土地（即原告承租的房屋，经营用途为宾馆）。魏某得知拍卖情况后，在法定期限内向赤峰市中级人民法院做出的（2017）内04执127号之一执行裁定书的执行标的提出了书面异议。赤峰市中级人民法院（2019）内04执异6号《执行裁定书》对魏某提出的执行异议裁定：“驳回魏某的异议”。魏某与刘某2于2007年1月1日签订了涉案房屋的《租赁合同》，约定：刘某2将涉案房屋租赁给魏某，租赁期限为2007年1月1日至2011年12月31日，租金为每年60万元。合同到期后，双方于2011年12月21日续签了涉案房屋的《房屋租赁合同》，约定：刘某2将涉案房屋租赁给魏某，用途为经营宾馆，租赁期限为15年，自2012年1月1日起至2026年12月31日止，租金为每年60万元。《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在无效、可撤销的情况，双方应依照约定全面履行各自义务。魏某作为承租人，因出租人刘某2资金需要，魏某至2018年12月已经按照刘某2的要求陆续向刘某2汇款717万元，租金已支付至2023年。且合同签订后，魏某为了经营需要，为涉案房屋投入大量资金进行了装饰装修，根据双方签订的《房屋租赁合同》及汇款明细足以认定魏某与刘某2之间存在合法的房屋租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”及第23条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”的规定，魏某作为承租人，在租赁房屋的物权发生变化时，魏某依法享有优先购买权，且在物权发生变化之前享有知情的权利，在拍卖程序亦不应当例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”即在拍卖具有优先权的标的物时应当按照以下程序进行：（1）拍卖通知，拍卖人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。（2）优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。（3）举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。赤峰市中级人民法院做出的（2017）内04执127号之一执行裁定书对涉案房屋的拍卖，拍卖人没有在拍卖前通知魏某，且在拍卖公告中没有披露魏某作为承租人而享有优先购买权的事实，导致魏某未能参与拍卖，严重侵犯了魏某的知情权及优先购买权，为维护合法权益，故提起诉讼，诉讼请求同上。被告红山区信用联社辩称：魏某与刘某2是虚假的租赁关系，请求驳回魏某的诉讼请求。一、借款时，两抵押物中一抵押物为抵押人刘某2自营宾馆，另一抵押物签订了三方协议。根据红山区信用联社的信贷管理办法，借款人借款时，抵押人提供抵押担保要进行现场入户调查，此款是2014年5月份借的款项，当时涉案房屋的实际情况是抵押人自营。1.抵押人提供了自营的营业执照；2.红山区信用联社有当时面签的影像资料；3.红山区信用联社的调查报告和抵押物清单均清楚的记载了当时的抵押物是自营状态，抵押物清单上有抵押人的亲笔签字；4.另一抵押物为租赁状态，借款时承租人签订了放弃租赁权优先的权利。二、魏某与刘某2存在利害关系，所签订的租赁合同虚假，本质是阻碍抵押权人实现抵押权。1.红山区信用联社在2017年4月份提起诉讼，庭审中魏某作为刘某2等人的代理人出庭，且魏某未提出自己是承租人的情况。2.进入执行程序后，法院执行人员、评估人员、红山区信用联社多次到现场，魏某均在现场，并未提出自己是承租人的情况。3.抵押物经评估送达，进入拍卖程序，魏某亦未提出异议。在2019年1月3日第一次司法拍卖后，才于1月29日提出异议，其本质是为了阻碍抵押权人实现抵押权。以上过程魏某均以委托代理人身份出现，长达两年均未提出租赁的情况，在第二次拍卖时提出存在租赁情况，明显是为了阻碍抵押权人实现抵押权。三、魏某自认不存在租赁情形。1.2018年3月26日该案进入执行程序，魏某在赤峰市中级人民法院执行局做的笔录中承认自己是该借款的实际借款人，承认由自己清偿贷款。2.在2018年12月19日，魏某也在赤峰市中级人民法院执行局的笔录中自认是抵押物的实际控制人，自己的东西必然也不存在租赁的情况。综上，魏某存在拒执罪和骗取银行贷款罪的事实，请求将本案移送公安部门处理。被告刘某2辩称：1.涉案的抵押物所有权人是刘某2，虽然将涉案房屋抵押，但并不影响所有权人对抵押物使用收益的权利。2.刘某2与魏某存在租赁关系。本案在审理的过程中，原告魏某围绕其主张提供了如下证据：证据1：银行交易回执24枚、银行交易明细。证明：魏某向刘某2付租金，魏某、刘某2之间存在租赁关系。从2012年1月1日签订合同，2012年1月9日开始打款。有凭条金额合计的861.59万，没有凭条的是40万元，有会计记录，其中20万有流水，剩下20万是现金给付的。证据2：租赁合同。证明：魏某、刘某2之间存在租赁关系。证据3：网费收费发票、中国电信固定电话交费凭据、2016年-2017年余热费发票5枚、水费电费交费凭据、2011年-2012年的工人工资表。证明：上述费用系魏某交纳的，魏某实际占用、使用涉案标的物。证据4：魏某与王海军施工协议（电路工程）；2006年魏某与于国民加工协议（锅炉水箱）；2006年9月份魏某与奥斯特工艺材料厂装饰工程协议；立金尚雅宾馆楼体亮化合同；2009年互联网专线接入服务协议；产品质量检验报告（床单）；魏某与车易施工协议；2013年魏某与赤峰易通公司装修电梯合同；太阳能工程合同；立金宾馆整体亮化效果图。综合证明：魏某从2007年开始就租赁经营立金宾馆。对上述证据，被告红山区信用联社发表如下质证意见：证据1：这组证据中有回单等各种凭证，有的仅有刘某2的户名和账号，魏某和刘某2有特别的利害关系，就是刘某2自己存钱也会有这种回执，不能证明是魏某向刘某2汇款。有的汇款人不是魏某，与魏某无关，不能证明魏某给付租金的事实。其中只有4、5张显示是魏某向刘某2汇款，不能排除魏某与刘某2有其他经济往来，不能证明魏某给刘某2付租金。证据2：该合同是虚假房屋租赁合同，作为较大标的的合同，合同内容描述简单，款项如何给付也没有明确，其他条款也不完全。证据3：对水费、有线电视费、网费等单据真实性无异议。但对关联性及证明目的有异议。所有的正式单据都是2016年、2017年左右的单据，而签订借款合同时间是2014年5月8日。所以2014年以后的单据与魏某的证明目的没有意义。证据4：对其中与一些公司签订的电梯合同、互联网、太阳能合同只有一方签字，属于无效合同，不予质证。其中两份施工合同、加工合同等和个人签订的合同，部分内容缺失，约定不全，故对这部分合同的真实性、关联性均有异议。有些东西是以宾馆的形式签署的，经过红山区信用联社的举证，宾馆的实际经营人是刘某2，即使合同是真实的，也是刘某2签订的。红山区信用联社认为本案涉嫌虚假诉讼。刘某2和魏某有紧密的经济关联，刘某2可以将部分证据提交给魏某。关于涉案借款的主体、用途、本身经过拍卖后还提出执行异议之诉等问题，红山区信用联社保留对此进一步追究刑事责任的权利。对上述证据，被告刘某2发表如下质证意见：证据1：这些单据都是原件，且刘某2的卡号是包头的，魏某汇款的都是赤峰的，所以是真实的。对租赁关系不持有异议。证据2：该合同的租赁期限是2012年到2026年末，在这之前双方还有租赁合同是从2007年开始的，双方约定了每年租金但是没有约定租金的给付方式，因为刘某2资金短缺，所以要求魏某不定时给付租金。证据3、4：刘某2与魏某确实是租赁关系，刘某2常年在包头。2006年刘某2买下涉案大厦，2007年就开始租给魏某。这些票据就可以证明是魏某经营，但没有证据证明刘某2在赤峰经营宾馆。租赁关系是从2006年就开始的，所以装修、交费等都有正式的发票是魏某缴纳的。被告红山区信用联社围绕其主张提供了如下证据：证据1：（2017）内04民初41号民事判决书。证明：该判决是2017年8月作出的判决，从内容上看出刘某2的委托代理人是魏某，魏某在提起诉讼时是刘某2的委托代理人，所以魏某与抵押人存在关系。证据2：（2019）内04执异6号执行裁定书。证明：该裁定已经清楚认定魏某提出租赁关系的错误。证据3：借款合同、抵押物清单。证明：张艳芬于2014年5月19日-2016年4月10日向红山区信用联社借款2695万元。抵押物清单中对抵押财产进行了详细描述。其中一个清单400多平的厅当时确实租赁给了张某2222，除此清单外，其他清单的描述均说明抵押房屋处于自用状态。证据4：三方协议、刘某2与张某2222的合同。证明：银行规定抵押物是否承租是影响借贷的非常重要的条件，需要严格审查。关于张某2222租赁的房产，当时张艳芬、刘某2提供了房屋租赁合同，该情况红山区信用联社规定必须签订三方协议，承诺租赁人放弃优先权。如果抵押物已经租赁给魏某，按照红山区信用联社的管理规定，如果不签订这种协议书，是无法办理抵押的，证明当时涉案房产处于刘某2自用的状态。证据5：营业执照、现场照片。证明：涉案借款是2014年借的，也是2014年提供的营业执照，其中经营者姓名为刘某2，说明借款时，刘某2在经营该宾馆。红山区信用联社当时到现场调查、拍照、面签，照片清楚的载明了当时是刘某2自营。证据6：执行笔录2份共3页。证明：该证据来源于赤峰市中级人民法院执行局。其中魏某陈述刘永刚借款是魏某用了，这也说明了魏某向刘某2转款的原因。另一份执行笔录中，魏某自称不知道拍卖，但当时去现场勘验、送达、评估、公告时，魏某都在场。魏某在执行笔录中称其是宾馆实际控制人。证据7：企业档案、营业执照、供货合同。证明：涉案贷款存在虚构贷款事实、骗取贷款的嫌疑，刘某2在其中存在提供假担保的行为。当时张艳芬是优护网络公司的法人，其实是个网吧，当时说借贷款是用于购买电脑，但是供货人是魏某的公司。原告魏某对上述证据质证认为：证据1：因当时刘某2等人都在外地，事情紧急就让魏某代理了。证据2：拍卖时，没有提前通知魏某，经过别人告知，魏某才知道涉案房屋被拍卖了。魏某装修涉案房屋投入了很多资金。证据3、4、7：没有意见。证据5：当时办营业执照时是刘某2，后来也一直没改，但都是魏某在经营。魏某有缴纳水电费的单据。证据6：当时吴永刚等人不在，魏某不了解法律，为了能早日解决问题，做出了这些陈述。贷款是给吴永刚等人的，贷款怎么用的也与租赁关系无关。刘某2对上述证据质证认为：证据1：对该证据真实性、关联性无异议。但是不能证明魏某和刘某2存在其他关系。证据2：对裁定书无异议。但裁定书写的租赁期限有笔误。因为该裁定未认定魏某租赁了涉案房屋，魏某才提起本诉。证据3：对借款和抵押的事实无异议。但抵押物清单上的签字是按照银行的要求签的，抵押物清单是银行向刘某2出具的，对清单上所写的内容无法引起注意，银行也没有充分说明，且只有否的选项。刘某2提供抵押，不能因此限制刘某2对抵押物出租收益的权利。证据4：对租赁合同和补充协议无异议，但无法证明信用社的证明目的。借款时，刘某2也提供了魏某的租赁合同，但是为了促成贷款，没有签订三方协议。证据5：对照片真实性无异议。虽然营业执照经营者姓名是刘某2，但实际经营者是魏某。图片面签也是按照银行要求进行的。证据6：2018年3月26日的笔录与刘某2无关。对第二份笔录无异议，但魏某只是宾馆的实际控制人，不能证明房屋的所有权人就是魏某。证据7：对真实性无异议。但借款人张艳芬、吴永刚，用注册资本10万元的公司贷款2695万元，刘某2向信用联社提供了担保抵押，该借款信用联社并不是依据借款人的信用借款，而是用刘某2提供的抵押担保借款的。该证据证明借款时，披露了魏某租赁的事实。对于上述证据，本院综合予以认证。经审理查明的事实如下：2014年5月9日，红山区信用联社与张艳芬、吴永刚、刘某2、郭敏签订《最高额抵押担保借款合同》，合同约定：张艳芬、吴永刚向红山区信用联社借款26950000元。刘某2、郭敏以其名下的六套房产及一处国有建设用地使用权为上述借款提供了抵押担保并办理了他项权证。分别为：1.位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证红山区字第×**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号）；2.位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号）；3.位于赤峰市××区（房产证号：赤峰：赤峰市房房权证红山区字第×**，权证号：赤峰市房他证红山区字第**）位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权房权证红山区字第××：市房权房权证红山区字第×**，证号：赤峰市房他证红山区字第×××号）证号：赤峰市房权证房权证红山区字第××：房权证房权证红山区字第×**，号：赤峰市房他证红山区字第×××号）证号：赤峰市房权证红山区字第XX：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号）的国有建设用地使用权（土地证号：赤红国用2007字第00**，：赤红国用2007字第**056号）。上述贷款到期后，未偿还完毕。红山区信用联社提起诉讼，赤峰市中级人民法院作出（2017）内04民初41号民事判决，判令张艳芬、吴永刚于本判决生效后十五日内偿还赤某借款本金25890307.74元，逾期利息9596242.56元，两项合计35486550.30元；偿还借款本金940000元，期内利息13160元，期内利息产生的复利3276.84元，逾期利息331350元，合计1287786.84元，并按照合同约定继续支付从2017年3月17日至本金25890307.74元还清之日止的逾期利息及本金940000元还清之日止的逾期利息以及期内利息13160元还清之日止的复利；刘某2、郭敏以其所有的位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号XXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号红国用2007字第0029号，他权证号：赤他项（2014）第0056号）：赤红国用2007字第**责任。之后，红山区信用联社申请执行，赤峰市中级人民法院作出（2017）内04执127号执行裁定书，将（2017）内04民初41号民事判决确定的刘某2、郭敏名下的抵押财产予以查封，并于2018年11月26日作出（2017）内04执127号之一执行裁定书，将上述被执行财产予以拍卖。魏某以法院对赤峰市红山区西屯办事处三西街房产予以拍卖侵犯其合法权益为由，向赤峰市中级人民法院提出执行异议，赤峰市中级人民法院依法作出（2019）内04执异6号裁定书，裁定认为“案外人魏某针对执行标的主张租赁权，本质系阻却执行标的的交付，应属于案外人异议。在异议审查期间，异议申请人提交的相关证据不足以认定双方之间租赁合同的效力以及全额缴纳租金的相关过程，关于魏某与刘某2之间所涉租赁合同以及租赁关系，应通过实体审理程序审查确认为宜，异议申请人关于主张租赁关系存在的异议理由不能成立，本院不予支持”，综上驳回魏某异议。故魏某提出本案执行异议之诉，请求：一、判令立即停止对魏某享有租赁权位于赤峰市××区南的房屋及土地（2017内04执127号之一执行裁定书中的执行标的物）的拍卖措施、并确认魏某对涉案房屋享有优先购买权。二、判决确认魏某与被告刘某2之间存在房屋租赁关系。三、由被告承担本案的诉讼费用。另查明，魏某与刘某2签订房屋租赁经营合同，刘某2将位于赤峰市红山区三西街立金宾馆一楼至六楼及其全部固定资产和低值易耗品出租给魏某，出租期限十五年，从2012年1月1日至2026年12月31日止，年租金60万元。同时查明，魏某于2013年6月3日转给刘某2150万元，2013年6月27日转款50万元，2014年5月16日转款70万元，2014年5月20日转款80万元，2014年5月30日转款50万元。本院认为，首先，魏某请求确认魏某与刘某2存在租赁关系，魏某提供了其与刘某2签订的租赁协议、银行回执、银行流水、部分缴纳水、暖、电费用的票据、部分施工协议及商品购买协议等证据证明租赁关系成立。红山区信用联社抗辩主张，租赁协议系魏某与刘某2恶意串通签订，银行回执中仅有几枚单据是发生在魏某与刘某2之间，其他的均无法体现系双方之间经济往来，不能证明魏某所主张的事实，而对于缴费凭据仅证明系立金宾馆发生的费用，不能证实魏某与刘某2之间存在租赁关系，对于其他施工协议及商品购买合同书有部分内容缺失，对于真实性不认可，即使有些是真实的，也应该是刘某2代表立金宾馆签订的，与魏某无关，且上述证据均应由刘某2持有，二人恶意串通，刘某2将证据交付给魏某。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中红山区信用联社虽然辩称魏某与刘某2之间存在恶意串通伪造、交换证据情形，但其未能提供有效证据予以证实，其抗辩主张不能反驳魏某提供证据的证明力，而对于魏某提供的证据，本院综合认证认为，魏某与刘某2之间已签订了租赁合同，且魏某提供了部分水、电、暖费用支出票据、工人工资表及部分电梯等商品购买合同，而这些费用基本系立金宾馆的支出，虽然单个证据不能直接证明魏某系实际经营人，但上述证据均由魏某持有并提供，在现有证据不足以证明魏某与刘某2之间存在串通交换证据的情形下，证据之间互相印证，能够形成完整的证据链条，此外结合魏某提供部分2006-2009年间的施工及装饰合同，也能够间接印证魏某经营涉案立金宾馆的事实。审理过程中魏某还提供部分银行回执凭证、银行流水以证明其将全部租赁费已支付给刘某2，但由于部分回执系案外人汇入刘某2账户以及部分回执系现金存入刘某2账户，这些银行回执均不能直接体现系发生在魏某与刘某2之间，故对于上述银行回执，本案中不予确认。而魏某与刘某2之间发生经济往来的银行回执，集中发生在2013年6月份两次汇款合计200万元，2014年5月份三次汇款合计200万元。因双方租赁合同约定每年租金60万元，而魏某集中给付如此大额资金，与日常租赁租金给付形式不符，结合双方之间还存在其他经济性往来，且本案中魏某仅请求确认与刘某2之间存在房屋租赁关系，故魏某本案中关于涉案经济往来系给付房屋租金的主张，本案中不予确认，但据此并不能否认二人之间租赁关系的成立。虽然红山区信用联社提供的银行办理抵押登记表中，除租赁给张某2222的大厅在已设定抵押物是否出租栏中标注“部分出租”外，其他涉案标的物在已设定抵押物是否出租栏中均注明“无”，但该登记仅是在红山区信用联社与刘某2之间进行的，红山区信用联社仅以该抵押登记不足以推翻魏某所举证据的证明力。故对魏某请求确认其与刘某2之间存在租赁关系的该项诉讼请求，本院予以支持。但通过红山区信用联社提供的证据显示，刘某2在2013年1月15日将涉案标的物中一楼342.54平米大厅出租给案外人张某2222，租期到2018年1月15日，虽然魏某、刘某2二人称房屋租期到期后，刘某2将该房屋一并出租给魏某，但该房屋租赁发生在红山区信用联社申请法院查封之后，且魏某与刘某2之间未对该房屋加收租金，故对该342.54平米大厅魏某与刘某2之间不存在租赁关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”规定，抵押人将已办理抵押登记的财产出租的，承租人的租赁权不能对抗设立在先且已经登记的抵押权，如果租赁权的存在对抵押权的实现造成影响的，人民法院可以据此除去后强制实现抵押权。其次，魏某请求判令立即停止对魏某享有租赁权位于赤峰市××区南的房屋及土地（2017内04执127号之一执行裁定书中的执行标的物）的拍卖措施，以其与刘某2之间存在房屋租赁关系为由，阻却法院的强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的。应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款“承租人请求租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，均已确定“买卖不破租赁”的原则，保护了执行程序中承租人的租赁权。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，魏某与刘某2签订租赁合同是双方当事人之间的普通债权债务关系，魏某在案涉房屋抵押之前占有租赁案涉房屋并实际使用的事实成立，其对案涉房屋享有的承租权也不能排除执行，其在此前提下享有的相应权益也只能在执行过程中向新的房屋买受人主张。故对于魏某的该项诉讼请求，本院不予支持。最后，执行异议是指人民法院在民事案件执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定并要求人民法院撤销或者改正执行的请求，或案外人对被执行的财产全部或一部分主张权利并要求人民法院停止并变更执行的请求。执行异议之诉是一种实体上正当性保障的救济方式，有债务人异议之诉和案外人异议之诉，而案外人异议之诉是指案外第三人就执行标的物有足以排除强制执行的权利而请求法院作出该特定标的物不得执行的判决。本案中魏某请求确认其对涉案房屋享有优先购买权。本院认为，优先购买权系其在同等条件下，优先于其他人购买某项财产的权利，这是法律赋予特定对象的优先于其他权利人主张自己财产权利的权利。关于本案中魏某是否享有优先购买权，应在具体执行过程中由法院通知其参与竞买，如果魏某认为执行过程中法院未履行通知义务，应属于执行行为不当，魏某可通过执行异议、复议的方式来解决，故魏某是否享有优先购买权并非执行异议之诉的审查范围，对魏某的该项诉讼请求，本院不予支持。综合上述陈述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据现有事实应认定，在人民法院查封之前，魏某已与刘某2就涉案标的物中除一楼342.54平米大厅以外的房屋签署了合法有效的租赁合同，魏某已实际使用案涉房屋。因此，魏某提出至2026年底前阻止移交其占有的租赁房屋，予以支持。但该阻止移交并不能阻却法院对涉案标的物的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、魏某租赁的位于赤峰市××区（房产证号：赤峰市房权证红山区字第XXXX号，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号）房产：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号：赤峰市房他证红山区字第×××号）房产一处、：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号市房他证红山区字第×××号）房产一处、位于赤：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号证红山区字第×××号）房产一处、位于赤峰市×：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号区字第×××号）房产一处、位于赤峰市××区（：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号×××号）房产一处以及位于赤峰市××区居委会：赤峰市房权证红山区字第**，他权证号：赤峰市房他证红山区字第×××号他项（2014）第0056号），扣除一楼原出租给张某2222的342.5：赤红国用2007字第**31日期间内不移交占有。二、驳回魏某其他诉讼请求。案件受理费100元，由魏某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 李国辉审判员 陆广华审判员 牛占龙 二○一九年八月五日书记员 赵泓熙