崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第1447号原告上海广福资产经营有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人曹德飞，总经理。委托代理人曹洪洲。被告上海岛中岛农业科技有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈荫崙，总经理。委托代理人邵晖航。委托代理人陈敏。第三人上海万禾果蔬专业合作社，住所地上海市崇明县。法定代表人吴丽娟，理事长。委托代理人黄震。原告上海广福资产经营有限公司与被告上海岛中岛农业科技有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员周健独任审判，于2015年4月1日公开开庭进行审理，原告法定代表人曹德飞及其委托代理人曹洪洲，被告委托代理人邵晖航、陈敏到庭参加诉讼。嗣后，本案转适用普通程序组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行审理，原告法定代表人曹德飞及其委托代理人曹洪洲，被告委托代理人邵晖航、陈敏到庭参加诉讼。经原告方申请，本院依法于2015年8月30日追加上海万禾果蔬专业合作社作为第三人参加诉讼，并于2015年10月8日再次公开开庭进行审理，原告法定代表人曹德飞及其委托代理人曹洪洲，被告委托代理人邵晖航、陈敏，第三人委托代理人黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海广福资产经营有限公司诉称，2010年12月15日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定由被告承租原告土地1700亩等，租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2021年12月31日止，同时约定了租金、付款方式等。然签订合同至今，被告仅支付了租金人民币673,000元(以下币种均为人民币)，余款经多次催要未果。另经原告了解得知，被告将所租赁的部分土地未经原告同意擅自转租他人牟利。为此原告于2013年8月向崇明县人民法院提起诉讼(案号为：(2013)崇民一(民)初字第4792号)，但经法院一审、二审判决，被告租金至今分文未付，原告虽向法院申请强制执行，但被告仍拒不履行生效判决，相反，被告继续将土地转租他人从中渔利，且有大量大棚处于抛荒状态，被告之行为显属根本违约。故请求判令：1、解除原、被告于2010年12月15日签订的《租赁协议书》，被告应将土地上的附着物和构筑物及相关种植物、存放物等清理腾空后返还1700亩土地及大棚设施；2、被告给付自2014年7月1日起至2015年6月30日止期间租赁费计1,731,000元及逾期付款违约金184,000元；3、被告自2015年7月1日起至实际返还之日止按每年930元/亩计算1700亩土地租金；按每年40元/㎡计算3750平方米房屋的租金。原告为证明其诉请，向本院提交了以下证据材料：1、2010年12月15日的租赁协议书一份，证明原、被告就系争土地存在租赁事实；2、关于本县2014年公益性项目流转农业用地补偿价格的通知，证明土地流转的价格是按照每亩930元计算，没有按照经营性计算；3、2014年11月12日上海市崇明县中兴镇法律服务所函一份，证明原告告知被告按照合同约定对租赁土地不能转租给第三方，要求被告严格按照合同履行；4、(2013)崇民一(民)初第4792号及(2014)沪二中民二(民)终字第816号的民事判决书各一份、2015年1月22日的申请执行书一份，证明被告至今未履行支付租金的义务，构成了根本违约。被告上海岛中岛农业科技有限公司辩称，原、被告签订租赁协议后，原告没有完全履行合同中的各项义务。其中包括该土地的所有权问题、买断大棚转让永久使用权的权利、排涝河及排涝泵闸延迟交付、电力配套设施至今还没符合标准、隐瞒土壤盐碱事实等情况。故被告未履行租金义务，行使先履行抗辩权。虽经崇明县人民法院一审判决和上海市第二中级人民法院终审判决，但被告已申请再审和抗诉。原告是崇明县中兴镇人民政府拥有90%股权的公司，也向国家申请了农业补贴，把该基地作为蔬菜种子基地。被告相信当地政府才签订了长期的租赁协议，但事实上该基地土壤品质、配套设施无法正常耕作和营运。被告已投入大量资金和人力，愿意继续履行合同并支付合理合法的租金。不同意原告的诉讼请求。被告为证明其辩称，向本院提交了如下证据：1、中兴镇人民政府提供的房屋场地证明及检测报告一份，证明系争土地上部分土地的权属证明，只占180平方米且权利人属于北八滧哨所；2、营业执照一份，证明因原告原因被告于2012年6月5日才取得营业执照；3、2015年3月4日被告发给中兴镇人民政府的函，证明被告在收到法院执行书后，向中兴镇人民政府发出的函，内容为被告愿意支付租金，但要求原告提供系争土地的产权或管理权；4、富裕村村民的集体申诉及该村委会提供的相应土地的资料，证明根据村委会提供的资料系争土地属于富裕村，同时村民向被告所作出权利主张，不同意被告支付租金给原告；5、2012年4月1日中兴镇人民政府与被告委托管理书一份，证明签订合同后，对排涝河的管理权发生争执；6、2012年3月20日中兴镇人民政府与被告就排涝、泵闸移交协议一份，证明原告2012年才移交给被告使用，原告作为承租方，没有提供应有的排涝设施，没有履行合同义务；7、派出所调取的笔录三份，证明在政府授权被告管理排涝河后，仍受到村民的骚扰最终导致发生了刑事案件；8、2010年12月30日崇明县2008年度菜田设施建设项目验收表一份，证明被告根据原告提供的验收表涉及的电力设施是符合规定的，事实上原告提供的电力设施并不符合使用的要求；9、崇明电力公司复函供电方案通知单一份，证明中兴镇人民政府2012年12月才向供电局申请安装8个新的变压器；10、低压供电单位客户申请用电单一份，证明中兴镇政府在2013年5月6日才向国家电网申请低压用电；11、上海众谊建筑设计有限公司对系争土地电力系统的检测报告及该公司的档案机读材料，证明被告单方面委托进行了检测，原告提供的电力设备，不符合国家规范，违背了合同中关于供电的规定；12、崇明县2008年度菜田设施项目验收意见，证明被告根据验收相信土质没有问题。而事实上土地是不符合种植要求的；13、上海沪新专业检测管理有限公司、澳实分析检测公司对系争土地土样的检测报告及该公司的档案机读材料，证明被告使用的土地存在盐碱度高问题，不适宜正常种植蔬菜；14、快递回执一份，证明被告收到原告提供51号文件的具体时间；15、崇府办51号文件，证明该文件是收取租金的依据，根据这份文件，1700亩土地里的路、沟、河是不应计算在土地租金范围内，应该扣除相应的面积；16、上海市测绘院出具的电子卫星图一份，证明该图标中能反映系争土地中包括了排涝河、河道等，都不应该收取租金。第三人述称，第三人于2013年3月28日与被告签订了第一份租赁协议，租赁被告90只6米大棚，租赁期限自2013年3月1日起至2022年12月31日止。2013年5月21日，第三人与被告又签订了第二份租赁协议，租赁被告土地14.8亩，房屋两间，租赁期限自2013年4月15日起至2020年12月31日止。此后由于第三人业务发展迅速，又于2014年3月通过口头约定的形式向被告另行租赁了110只大棚及四间房屋，大棚及房屋与上述租赁协议中大棚及房屋坐落位置相同，双方同意根据租赁协议中约定的租金标准计算相应租金。第三人已根据租赁协议书的约定如期支付了2013年度至2014年度首期租金，但其后第三人收到原告方书面告知书，被告知原、被告就租赁事宜正在诉讼，为防止不必要的经济损失，建议暂停缴纳相关租赁费用。2015年7月又收到崇明县人民法院(2015)崇执字第419号协助执行通知书，被通知因被告拒不履行执行裁定书义务，要求第三人暂停支付应付被告的租金。第三人认为，第三人对原、被告之间的租赁协议内容并不知情，因此也不知晓被告不享有转租权，目前原、被告之间不稳定、不确定的租赁关系，对第三人的生产经营影响极大，希望法院尽快判决。若法院判决本案原、被告解除租赁关系，第三人愿同原告协商解决后续事宜。第三人为佐证其述称的事实，向本院提交如下证据：1、2015年3月28日被告与第三人签订的租赁协议书一份，证明被告与第三人存在租赁事实；2、2015年5月21日被告与第三人签订的租赁协议书一份，证明被告与第三人存在租赁事实；3、原告向第三人发出的告知书一份，证明第三人止付的原因；4、崇明县人民法院执行裁定书及协助执行通知书各一份，证明第三人止付的原因。经开庭审理，三方当事人举证、质证及当庭陈述，本院确认事实如下：2010年12月15日原告作为甲方、被告作为乙方签订《租赁协议书》一份，约定由乙方租赁甲方座落于崇明县中兴镇汲浜北公路XXX号(养殖三场)土地及蔬菜钢管大棚等集体资产：1、土地四至：东至养殖三场东转河，南至养殖三场界河，西至七滧大河，北至北岸转河，合计土地(以区域面积计算)1700亩；2、蔬菜基地大棚1196只；其中连栋棚10只，计面积16000㎡，八型大棚531只，计面积172493㎡，六型棚655只，计面积126439㎡。总造价19,051,179元；3、甲方提供现有630KV电力及其配套设施，根据乙方发展需要再提供1200-1400KV电力；4、仓库2400㎡。协议第二条约定，租期为十年，即2011年1月1日至2021年12月31日止，乙方三年内确保投入不少于3,000万元。第三条租金条款约定：(1)土地：根据崇明县政府[2004]51号文之规定，该土地暂按每年每亩680元计算，计人民币1,156,000元，之后如遇政策调整，以调整后的标准为计算依据。(2)蔬菜基地大棚1196只，总造价19,051,179元，按一次性支付大棚租用费为3,810,236元(19,051,179*20%)，两年内结清，每年各付50%。(3)电力设施：原告提供现有630KV电力作为乙方农业生产配套使用，新增电力以80元/KV按实际容量计算。电力设施由乙方妥善保管和使用。(4)房屋：按每平方米40元计算，计人民币96,000元(2,400㎡*40元/㎡)(5)原告将现有大棚覆盖塑料薄膜有偿提供给乙方使用，待评估确定价格后一次性付清，二年内结清，每年各付50%。协议第四条确定了租金给付方式，(1)每年的2月底前给付该年度土地租金1,156,000元、房屋租金96,000元，计租金总额的50%，计人民币626,000元。8月底前一次性付清年度总额50%的租金，计人民币626,000元。(2)大棚的租用费为2011年6月底前支付1,905,118元，2012年6月底前支付1,905,118元。协议第五条第10款约定，乙方须按协议规定给付租金，逾期按每天万分之五支付违约金。嗣后，原告按约将大部分土地交付被告，另外780余亩土地于2011年4月份在收获花菜后交于被告。在实际履行过程中，因被告拖欠租金，原告于2013年9月向崇明县人民法院提起诉讼，要求解除原、被告之间的租赁协议，由被告及时返还土地及支付拖欠的租金。经过一、二审两级法院审理，最终判决：“一、原告上海广福资产经营有限公司要求解除与被告上海岛中岛农业科技有限公司之间的《租赁协议书》、并由被告腾空并返还土地之诉请，不予支持；二、被告上海岛中岛农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海广福资产经营有限公司2014年6月之前的土地租金、蔬菜基地大棚费用、房屋租金等共计人民币8,281,134元；”此后虽经法院执行，被告至今拒绝履行租金义务。由此成本讼。审理中，原告提供租金明细如下：一、2014年7-12月的租金明细：1、土地租金：1700(亩)×930元／亩÷2=790,500元，2、房屋：3750㎡×40元／㎡÷2=75,000元。二、2015年1-6月的租金明细：1、土地租金：1700(亩)×930元／亩(仍按2014年政府指导价)÷2=790,500元，2、房屋：3750㎡×40元／㎡÷2=75,000元。审理中，原告提供的逾期付款违约金计算表如下：一、2014年度：1、2014年7-12月应付土地租金790,500元，应于当年8月底前付半年租金，违约金自2014年9月1日起至2015年6月30日止共计303天，每天按万分之五计算，计119,800元；2、2014年7-12月应付房屋租金75,000元，应予当年8月底前付清半年租金，违约金自2014年9月1日起至2015年6月30日止，共计303天，每天按万分之五计算，计11,400元。二、2015年度：1、2015年1-6月应付土地租金790,500元，应予当年2月底前付清半年的租金，违约金自2015年3月起至2015年6月30日止共计122天，每天按万分之五计算，计48,200元。2、2015年1-6月应付房屋租金7.5万元，应于当年2月底前付清半年租金。违约金自2015年3月1日起至2015年6月30日止共计122天，每天按万分之五计算，计4,600元。审理中，被告主张在租赁期间投入的集装箱改装住房等固定资产总价值计3,425,095元。庭审中原告认可被告的部分投入系在原告所有的建筑物基础上进行添附或改建，考虑到被告如果全部拆除、清理会有一定的损失，合同解除后对原告仍有利用价值，故为减少被告的损失，原告对可利用部分财产按照被告的报价及数量予以接收。具体为：1、堆粪池加凉亭(计18,000元)；2、前大门(计8,000元)；3、后大门(计6,000元)；4、哨所加固改装(计120,000元)；5、哨所混凝土地坪铺设(计48,195元)；6、大树瞭望台(计5,000元)；7、门卫(计3,500元)；8、设备房(计6,400元)；9、大门围墙(计4,000元)；10、宾馆屋顶改建(计750,000元)；11、餐厅(计800,000元)；12、绿化种树(计480,000元)；共计2,249,095元。审理中，第三人表示，如原、被告之间的合同解除，第三人愿意配合归还土地及大棚，但希望和原告另行直接协商租赁事宜。原告亦表示，在实际执行过程中会考虑实际承租人的利益，具体租赁事宜可另行洽谈。本院认为，原、被告之间《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按约及时支付租金已构成违约的情况下，在法院判决后仍拒绝履行生效法律文书确定的租金义务，确已构成根本性违约。由于被告的严重违约行为已致原告不能实现合同目的，原告诉请解除原、被告之间的租赁关系，于法有据，本院予以支持。被告在本案中再次主张合同履行过程中原告存在多项违约事实，因该项主张已有前案一、二审作出了不予采信的认定，故本案不予采信并不予准许被告提出相关鉴定要求。因被告违约导致合同解除，故合同解除后，被告应及时清除其投入设施腾退租赁土地，原告自愿对被告投入的已形成附合的装饰装修物和可利用资产在利用价值范围内给予被告补偿，本院予以确认。原告按约要求被告支付租金及逾期付款违约金，本院予以支持，原告自愿表示2014年度后的租金仍按2014年的政府指导价计算，系其对自身权利的处分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)、(四)项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海广福资产经营有限公司与被告上海岛中岛农业科技有限公司于2010年12月15日签订的《租赁协议书》予以解除；二、被告上海岛中岛农业科技有限公司和第三人上海万禾果蔬专业合作社于本判决生效之日起二十日内腾空并返还原告上海广福资产经营有限公司土地1700亩及大棚等设施；三、被告上海岛中岛农业科技有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告上海广福资产经营有限公司2014年7月1日至2015年6月30日期间的土地及房屋租金共计人民币1,731,000元及相应的逾期付款违约金人民币184,000元；四、被告上海岛中岛农业科技有限公司自2015年7月1日至被告实际腾退返还土地之日止支付原告上海广福资产经营有限公司按每年每亩930元标准计算1700亩土地租金(使用费)；按每年每平方米40元标准计算3750平方米房屋的租金；五、被告上海岛中岛农业科技有限公司在租赁期间自行投入的1、堆粪池加凉亭；2、前大门；3、后大门；4、哨所加固改装；5、哨所混凝土地坪铺设；6、大树瞭望台；7、门卫；8、设备房；9、大门围墙；10、宾馆屋顶改建；11、餐厅；12、绿化种树归原告上海广福资产经营有限公司所有。原告于本判决生效之日起二十日内支付被告上述财产的相应补偿款人民币2,249,095元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币20,379元，由被告上海岛中岛农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国代理审判员  周 健人民陪审员  梅胜凤二〇一六年二月二十九日书 记 员  岳 鹏附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。