湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0111民初8353号原告：夏龙祥，男，1969年8月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。被告：武汉林海房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区南湖村保利中央公馆G1栋1层S1室。法定代表人：杨海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪雪，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邹睿，该公司员工。代理权限：特别授权。原告夏龙祥（以下简称原告）与被告武汉林海房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2016）鄂洪山民初字第4253号民事判决书。原告不服该判决，向武汉市中级人民法院提出上诉，武汉市中级人民法院于2018年5月31日作出(2018)鄂01民终3090号民事裁定书，撤销原判,发回重审。本院于2018年8月9日立案受理后，原告申请对案涉房屋漏水、空鼓、裂缝、墙体下沉的原因及修复费用、同地段房屋租金进行鉴定评估，本院依法予以准许。本院于2019年7月12日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案当事人或委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告彻底修复原告房屋的漏水、空鼓和裂缝等质量问题，及时向原告交付房屋，保障原告的正常居住权；2.被告向原告支付2013年12月1日至2016年7月28日的违约金247727.16元；3.被告补偿原告因不能按合同交付房屋致使原告租房居住的房租费用77500元；4.被告支付原告精神损害赔偿10000元；5.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.按照合同相关规定，被告向原告支付逾期交房违约金共计491641.5元（自2013年12月1日至2019年3月18日）；2.被告补偿原告不能按合同交付房屋致使原告租房居住的房租费用共计217200元；3.被告承担房屋漏水损失费用42560元；4.被告承担房屋质量及有关损失鉴定费用17000元；5.被告向原告支付因房屋空鼓、裂缝等质量问题产生的费用；6.案件受理费由被告承担。庭审后，原告放弃第五项诉讼请求，即被告向原告支付因房屋空鼓、裂缝等质量问题产生的费用。事实和理由：2012年9月，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的保利心语七期20栋1单元2401号商品房，2013年9月16日原告验房时，发现房屋存在多处漏水、裂缝等质量问题，随即拒绝收房，被告多次承诺维修房屋、解决质量问题，但一直未予有效解决。因双方对房屋质量及逾期交房违约金等问题不能达成一致意见，原告为此提起诉讼。被告辩称：原告购买的涉案房屋达到了交付条件且视为交付，被告无需向原告交付逾期违约金和精神损失；涉案房屋不存在严重的质量问题，被告已履行了修复义务，无需向原告支付修复费用；原告因自身原因不办理收楼手续，被告无需向原告赔偿租金损失。综上，请求法院判决驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，原被告签订《武汉市商品房买卖合同》，主要载明：“原告购买被告投资建设的武汉市洪山区保利.心语七区第7-20幢1单元24层1号房屋（建筑面积122.19㎡，以下简称案涉房屋）；案涉房屋总价款为854095元；交房时间为2013年11月30日前；被告向原告提供《住宅质量保证书》已列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务”。合同签订后，原告向被告支付了案涉房屋的购房款。2013年7月19日，被告取得案涉房屋所在七区20号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2013年9月6日，被告向原告邮寄《交楼通知书》。同年9月16日，原告前往收房时发现案涉房屋多处存在裂缝、空鼓、渗水问题，便以此为由拒绝收房。此后原告多次找被告协商要求维修，被告亦多次对案涉房屋存在的渗水等问题进行修补，但未能维修达标，案涉房屋仍存在墙面裂缝、空鼓、渗水问题，原告因此诉至本院，提出被告彻底对案涉房屋进行维修等诉讼请求。原告自认于2019年3月18日办理了案涉房屋的收楼手续，但至今未入住案涉房屋。另查明，被告提交的案涉房屋《住宅质量保证书》载明保修范围和保修期限为：1.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修责任；2.屋面防水5年；3.墙面、卫生间地面渗漏5年；4.给水管道渗漏2年；5.墙面、顶棚抹灰层裂缝、脱落2年：6.地面空鼓、开裂、大面积起砂2年；……。诉讼中，原告于2018年10月25日申请对案涉房屋漏水、空鼓、裂缝、墙体下沉的原因及修复费用、同地段房屋租金进行鉴定评估，本院委托武汉光谷联合产权交易所摇号选择鉴定机构后，选取广东保顺检测鉴定有限公司（以下简称广东保顺公司）对案涉房屋漏水、空鼓、裂缝、墙体下沉等原因进行评估鉴定；选取中衡保险公估股份有限公司湖北分公司（以下简称中衡湖北公司）对房屋修复费用等进行评估鉴定；选取武汉弘业房地产评估有限公司（以下简称武汉弘业公司）对案涉房屋租金进行评估鉴定。原告向广东保顺公司、中衡湖北公司支付鉴定费、评估费共计17000元。因原告未向武汉弘业公司缴纳评估费，该公司将原告的房屋租金鉴定事项予以退案。2019年2月27日，广东保顺公司作出保顺鉴字【2019】SW0112号鉴定报告，载明：经现场检查案涉房屋的北阳台及厨房排水管与上部板交接处存在渗水痕迹；赠送房北墙窗洞中部及卧室北墙窗洞西侧存在渗水痕迹；主卧北墙西侧及卧室1南墙中部存在开裂现象；赠送房北墙东墙上方梁板交接处发现开裂现象；主卫及公卫西外墙门洞上方发现水平裂缝现象；部分墙体出现空鼓现象；部分墙体及个别天花板存在修补痕迹；南阳台、主卫及公卫排水管与上部板交接处存在修补痕迹。该报告详细列举了案涉房屋存在修补痕迹26处；渗水痕迹4处；空鼓39处；裂缝4处。鉴定结论：根据现场检查情况及案宗资料综合分析：该房屋北阳台及厨房排水管与上部板交接处存在渗水痕迹，主要由于屋面雨水易透过存在缺陷的防水沿施工冷缝渗入导致；赠送房北墙窗洞中部及卧室北墙窗洞西侧存在渗水痕迹，主要由于外墙雨水沿密闭性较差的塞缝砂浆渗入室内；部分墙体出现空鼓现象，主要由于时间的推移及温度变化的影响，抹灰层与墙体基层之间出现局部剥离导致；主卫及公卫西外墙门洞上方发现一条水平裂缝，主要由于不同材料在温度变化下引起的应力作用导致；主卧北墙西侧及卧室1南墙中部出现开裂现象尚无法具体明确原因；赠送房北墙与东墙上方梁板交接处发现一条裂缝尚无法具体明确原因。经质证,当事人对上述鉴定报告的鉴定结论未提出异议，但被告认为，该报告证实案涉房屋只是存在渗水痕迹，不存在质量问题，被告在积极履行了维修义务后，案涉房屋目前不需要维修，也无需向原告支付修复费用和租金损失。2019年4月25日，中衡湖北公司作出42ZH2FCFB2019001685号评估报告，载明案涉房屋因漏水造成的财产损失42560元，其中包括：房屋部分（墙面铲除/粉刷5120元、砂浆3000元、人工费4800元）共计12920元；防水部分（SBS卷材12000元、外墙防水材料1140元、底油3000元、煤气1500元、工具3500元、人工费5000元、人工水槽1500元、高空作业费1000元、运输费1000元）共计29640元。经质证，当事人对上述评估报告均提出异议。原告认为该报告未将案涉房屋空鼓、裂缝、漏水问题的修复费用予以明确。法院将原告的异议转告中衡湖北公司后,该公司出具书面回复函，称原评估报告中维修费用总计为42560元；其中房屋损失费12920元，为房屋漏水造成的房屋空鼓、裂缝、水渍的再次维修费用。另经现场查勘情况，房屋虽有加做防水的痕迹，但未能达到防水的效果，在防水施工完成后再次发生漏水；经专家讨论制定方案，为解决漏水问题，还需要维修费29640元进行再次防水施工。被告则认为该报告即使为再次维修费用，也没有具体施工维修方案；报告列明的清单与房屋面积不一致，且没有说明如人工费用标准和天数；空鼓、裂缝、渗水已经过保质期，被告已经修复，费用不应由被告承担；报告没有考虑原告因自身不装修的原因；空鼓等问题的原因不是房屋质量原因，因此不应作为赔偿依据。法院将被告的异议转告中衡湖北公司后，该公司出庭向被告回复称，其报告是根据市场行情对损失费用进行的评估，具体评估过程并不强行规定使用具体的工艺和维修方案；案涉房屋的面积是根据实地现场测量的结果；人工费用是参照行业标准核定；被告的其他异议事项与该公司出具的评估报告无关。审理中，因各方意见不一，故调解未成。上述事实，有原被告当庭提交的证据及各方当事人陈述等证据在案佐证。原告提交的租赁合同四份（落款时间分别为2012年5月31日、2015年6月16日、2016年6月28日、2018年6月1日）及收条十张（均署名陈会华），拟证实2013年12月至2019年8月期间因案涉房屋漏水导致其租金损失共计236200元，但原告并未就其主张的租金损失提交有效支付凭证予以佐证，本院对其主张的证明目的不予采信。因此对本案焦点问题，本院做出如下分析：一、逾期交房违约金的问题。原、被告签订的商品房买卖合同为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。被告在合同约定的交房期限前，取得案涉房屋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，故案涉房屋已具备交付条件，被告于2013年9月6日通知原告收房后，原告以案涉房屋质量存在瑕疵为由，拒绝收房的理由不成立，原告主张的逾期交房的违约责任不应由被告承担，故原告主张被告支付逾期交房违约金共计491641.5元（自2013年12月1日至2019年3月18日）的诉讼请求，本院不予支持。二、案涉房屋是否存在质量问题。如上所述，被告虽然取得了案涉房屋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，但原告在被告通知收房时已发现案涉房屋存在裂缝、空鼓、渗水等房屋质量问题，虽然被告多次进行了修补，但在广东保顺公司出具的保顺鉴字【2019】SW0112号鉴定报告中，列举的现场检查事实显示，案涉房屋虽然存在26处修补痕迹，但仍存在4处渗水痕迹、39处空鼓、4处裂缝，该鉴定结论亦指出案涉房屋存在材料、防水缺陷、外墙塞缝砂浆沿密闭性较差等问题，当事人对现场检查事实均未提出异议，且被告至今未提交该房屋已整改达标凭证，故本院据此认定被告向原告交付案涉房屋起至今，案涉房屋存在质量瑕疵。被告抗辩称案涉房屋不存在严重的质量问题的意见，与审理查明的事实相悖，本院不予采纳。三、案涉房屋质量问题的民事责任承担问题。根据原、被告签订的合同约定,被告向原告交付的案涉房屋应当符合合同约定的质量,如不符合合同约定的质量,应当根据合同约定承担违约责任。原告在被告通知其交房之时即提出案涉房屋存在质量问题并要求维修,被告虽已进行过多次修补,但案涉房屋至今仍存在的渗水痕迹、空鼓、裂缝等问题，被告显然已构成违约，依法应当承担相应的民事赔偿责任。中衡湖北公司针对案涉房屋作出评估报告及回复函中核定，案涉房屋因漏水造成的房屋空鼓、裂缝、水渍等问题，需要再次进行维修及防水施工，费用共计42560元。该报告具备法院对鉴定书审查的基本内容，符合证据的合法性、关联性的要求。当事人虽对评估报告存有异议，但中衡湖北公司对当事人提出的异议进行了书面或当庭解答，且当事人未能提供相反证据予以反驳，又未申请重新鉴定，因此本院采纳中衡湖北公司的鉴定意见，作为本案认定依据，被告应对原告遭受的上述损失共计42560元承担赔偿责任。被告主张其不应承担赔偿责任的抗辩理由，未能提供充分有效的证据加以证明，本院不予采信。四、房租损失的问题。如上所述，被告未能保障所售房屋内外墙面达到相关质量标准，导致案涉房屋至今仍存在质量瑕疵，必然影响原告的居住环境及生活质量，加之案涉房屋内外墙渗漏维修亦非原告力所能及，原告在被告房屋维修期间另行租房居住亦在情理之中，由此产生的租金损失应由被告承担，但因原告未提供充分证据证明租金损失金额，且在申请对案涉房屋的房租损失进行鉴定后，因未缴纳鉴定费致使鉴定申请被鉴定机构退回,由此造成举证不能的后果应由原告自行承担。在此情况下，本院参照案涉房屋同地段房屋租金，酌定按照每月3000元，以24个月计算，被告应赔偿原告租金损失共计72000元（3000元×24个月），原告主张超过该数额部分，本院不予支持。五、鉴定费、评估费的损失问题。原告因本案支付鉴定费、评估费17000元，并提交相关票据予以证实，理应计入其损失，原告该项诉请本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条、第一百二十二条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告武汉林海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告夏龙祥房屋修复费用42560元二、被告武汉林海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告夏龙祥鉴定费、评估费17000元；三、被告武汉林海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告夏龙祥房租损失72000元；四、驳回原告夏龙祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11484元（原告夏龙祥已预缴6456元），由被告武汉林海房地产开发有限公司负担2931元，原告夏龙祥负担8553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  董 菲人民陪审员  葛胜新人民陪审员  陈德平二〇一九年八月十五日法官助理周萍书记员徐泽