福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初198号 原告：泉州市宝德房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区六灌路宝德大厦九楼。 法定代表人：林宝财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘科宏，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨源泉，福建志立律师事务所律师。 被告：刘少斌，男，1984年12月27日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被告：黄梅燕，女，1986年1月17日出生，住福建省泉州市洛江区。 原告泉州市宝德房地产开发有限公司（以下简称“宝德公司”）与被告刘少斌、黄梅燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝德公司的委托诉讼代理人杨源泉到庭参加诉讼，被告刘少斌、黄梅燕经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除宝德公司与刘少斌、黄梅燕签订《商品房买卖合同》及其附件；2.判令刘少斌、黄梅燕立即协助宝德公司办理《商品房买卖合同》解除后涉案房屋的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.判令刘少斌、黄梅燕向宝德公司支付违约金105760元；4.判令刘少斌、黄梅燕偿还宝德公司代还厦门银行股份有限公司泉州分行（以下简称“厦门银行泉州分行”）的贷款本息146536.78元，并自宝德公司承担保证责任之日起按日万分之五计算至刘少斌、黄梅燕实际偿还贷款本息之日止的违约金；5.判令刘少斌、黄梅燕支付宝德公司为本案实现债权而产生的律师代理费5000元；6.上述刘少斌、黄梅燕应承担的违约责任等款项费用宝德公司有权从刘少斌、黄梅燕已支付的购房款中优先扣除；7.本案诉讼费由刘少斌、黄梅燕承担。事实和理由：刘少斌、黄梅燕于2013年4月20日与宝德公司签订《商品房买卖合同》及其附件。由刘少斌、黄梅燕向宝德公司购买址在泉州市洛江区某房产，该房产总建筑面积66.91平方米，总价款528800元。刘少斌、黄梅燕选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款268800元，其余房款26万元由刘少斌、黄梅燕向银行申请办理按揭贷款支付。涉案房产于2013年4月24日通过了泉州市洛江区房地产交易所的合同备案及预告登记。刘少斌、黄梅燕于2013年6月20日与厦门银行泉州分行签订《厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同》，贷款26万元，贷款期限120个月，自2013年6月20日起至2023年6月20日，宝德公司未刘少斌、黄梅燕向厦门银行泉州分行的本笔贷款承担阶段性连带担保责任。借款后因为刘少斌、黄梅燕没有按时向厦门银行泉州分行履行还款义务，其连续逾期还款的行为导致厦门银行泉州分行已向泉州市丰泽区人民法院起诉，诉请刘少斌、黄梅燕偿还尚欠的按揭贷款本息、罚息，并要求宝德公司承担连带清偿责任。《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第二条第1、2、3款约定“出卖人代买受人偿付购房按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应按代偿金额的日万分之五向出卖人支付违约金。在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，购房合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，并赔偿出卖人的损失。”第八条约定“出卖人和买受人商定，合同因法定的或约定的事由解除的，因本合同和解除合同应缴税费、物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等由违约方承担……”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现因刘少斌、黄梅燕的违约行为导致宝德公司承担担保责任，同时现在因为刘少斌、黄梅燕的违约行为导致厦门银行泉州分行起诉解除与刘少斌、黄梅燕签订的《厦门银行泉州分行个人一手房按揭抵押合同》，宣布收回尚欠的按揭贷款本息，并要求宝德公司承担连带偿还责任。因此，出现了双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定的可以解除合同的情形。合同解除后宝德公司有权要求刘少斌、黄梅燕协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时要求刘少斌、黄梅燕根据合同及其附件的约定承担违约责任。为维护宝德公司的合法权益，避免损失的进一步扩大，特向法院提起诉讼，请依法支持。 刘少斌、黄梅燕未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年4月20日，刘少斌、黄梅燕与宝德公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘少斌、黄梅燕购买宝德公司开发的址在泉州市洛江区某商品房，成交金额为528800元，交房时间为2013年10月31日前。双方签订的附件六合同补充协议第一条约定签订合同时买受人刘少斌、黄梅燕应向出卖人宝德公司支付首付款268800元，其余房款26万元由买受人向银行申请按揭贷款支付；第二条约定出卖人代买受人偿付购房按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应按代偿金额的日万分之五向出卖人支付违约金。在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，并赔偿出卖人的损失；第八条约定出卖人与买受人商定，合同因法定的或约定的事由解除的，因本合同和解除合同而应缴税费、物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等由违约方承担。……若买受人违约，买受人应在合同解除后的15日内办妥解除银行按揭手续，出卖人在扣除买受人应承担费用后，余款在买受人办妥银行按揭手续后的三日内无息退还剩余房款；…… 在庭审过程中，宝德公司确认刘少斌、黄梅燕支付了首付款268800元。2013年6月20日，刘少斌、黄梅燕、宝德公司与厦门银行泉州分行签订《厦门银行个人一手房按揭抵押借款合同》，向厦门银行泉州分行贷款26万元用于支付尚欠宝德公司的购房款，宝德公司为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。此后，刘少斌、黄梅燕未按时还款。2018年4月8日，厦门银行泉州分行将刘少斌、黄梅燕、宝德公司等诉至泉州市丰泽区人民法院，要求刘少斌、黄梅燕偿还借款本息、宝德公司承担连带偿还责任等。2018年9月20日，泉州市丰泽区人民法院作出（2018）闽0503民初2947号民事判决书，判决刘少斌、黄梅燕偿还借款本金145166.49元及利息1361.84元、罚息8.45元；支付自2018年3月30日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及合同约定计算的利息、罚息、复利、律师代理费5000元；宝德公司应对刘少斌、黄梅燕的上述债务承担连带清偿责任；宝德公司承担保证责任后有权向刘少斌、黄梅燕追偿等。2018年11月13日，宝德公司代刘少斌、黄梅燕偿还按揭贷款本息等费用151633.73元、517.74元，合计152151.47元，已结清贷款本息。 宝德公司在庭审过程中陈述其已通知刘少斌、黄梅燕交房，但刘少斌、黄梅燕未按时办理；诉争房屋办理了商品房抵押权预告登记，尚未办理产权证。诉争房屋因外债已被本院预查封。 另查明，宝德公司因本案诉讼支付律师代理费5000元。 上述事实有宝德公司在庭审上的陈述、营业执照副本、法定代表人身份证明、身份证、《商品房买卖合同》及登记备案申请表、泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初2947号民事判决书、中国建设银行客户回单、电子回单、委托代理合同、增值税普通发票等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，宝德公司与刘少斌、黄梅燕签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”的规定，当事人应依约履行义务。根据双方的合同约定，刘少斌、黄梅燕逾期偿还按揭贷款本息，经贷款银行催告仍不履行，致宝德公司被法院判决承担连带保证责任并代为结清按揭款项，则宝德公司有权单方面解除购房合同。现宝德公司请求解除《商品房买卖合同》及附件，本院予以支持。根据双方的约定，因刘少斌、黄梅燕的原因解除合同的，刘少斌、黄梅燕应按商品房总价款的20%向宝德公司支付违约金，故该公司请求刘少斌、黄梅燕支付违约金105760元（即528800元×20%），予以支持。因刘少斌、黄梅燕逾期偿还贷款，致宝德公司代垫152151.47元，内含借款本息146536.78元（借款本金145166.49元及利息1361.84元、罚息8.45元），现宝德公司主张刘少斌、黄梅燕应支付代垫贷款本息146536.78元，及按合同约定支付自宝德公司承担保证责任之日起（即2018年11月13日）按日万分之五计算至刘少斌、黄梅燕实际偿还贷款本息之日止的违约金，理由充分，予以支持。合同因刘少斌、黄梅燕的原因解除，宝德公司请求刘少斌、黄梅燕支付本案诉讼聘用律师而产生的律师代理费5000元，符合双方的合同约定，予以支持。宝德公司诉请刘少斌、黄梅燕协助办理合同登记备案及预告登记的注销手续，其行使的是合同解除后的附随义务，但因诉争房屋已被预查封，依法属于限制流通物，该项请求应待诉争房屋解封后另行主张。对于刘少斌、黄梅燕应承担的违约责任等款项费用，宝德公司主张有权从刘少斌、黄梅燕已支付的购房款中优先扣除，由于诉争房屋办理的系商品房抵押权预告登记，宝德公司不具有优先权，上述主张不予支持。刘少斌、黄梅燕未到庭提出退还相关购房款的主张，可返还的款项本案不作处理，刘少斌、黄梅燕可另行主张。刘少斌、黄梅燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州市宝德房地产开发有限公司与刘少斌、黄梅燕于2013年4月20日签订的《商品房买卖合同》及其附件。 二、刘少斌、黄梅燕应于本判决生效之日起十日内支付泉州市宝德房地产开发有限公司违约金105760元。 三、刘少斌、黄梅燕应于本判决生效之日起十日内支付泉州市宝德房地产开发有限公司代垫的按揭贷款本息146536.78元及自2018年11月13日起至实际偿还上述贷款本息之日止按日万分之五计算的违约金。 四、刘少斌、黄梅燕应于本判决生效之日起十日内支付泉州市宝德房地产开发有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费5000元。 五、驳回泉州市宝德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9088元，由刘少斌、黄梅燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  孙玫芳 人民陪审员  王连安 人民陪审员  黄闸治 二〇一九年八月二日 书 记 员  黄书卿 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。