四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0104民初3235号 原告：全惠珍，女，1942年4月20日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：雍丽苹（全惠珍之女），女，1963年3月6日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：陈秋红，四川海峡律师事务所律师。 被告：李元，男，1969年7月30日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：刘其学，女，1971年8月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司成都分行，住所地成都市成华区二环路东二段**。 负责人：李卫星，任该分行行长。 委托诉讼代理人：邓晓阳，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓霞，四川蓉城律师事务所律师。 原告全惠珍与被告李元、刘其学及第三人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行（简称浦发银行成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全惠珍的委托诉讼代理人雍丽苹、陈秋红，第三人浦发银行成都分行的委托诉讼代理人邓晓阳到庭参加诉讼。被告李元、刘其学经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 全惠珍向本院提出诉讼请求：1.判令李元、刘其学立即为全惠珍办理所购房屋的不动产权证；2.判令李元、刘其学立即付清案涉房屋在上海浦东发展银行股份有限公司成都分行的剩余按揭贷款，具体金额以实际金额为准；3.判令李元、刘其学承担在2011年12月31日前未付清银行贷款的违约金30000元（庭审中，主张该违约金实际系主张剩余的30000元购房款不再支付），以及逾期办理房屋所有权证的违约金（从2012年1月1日起，以全惠珍支付的房屋总款520000元为基数，按银行同期贷款年利率4.9%计算，截止2019年1月1日的违约金178360元）；4.判令李元、刘其学承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年3月25日，经成都港美联房地产顾问有限公司中介，全惠珍与李元、刘其学签订《房屋转让合约》，约定李元、刘其学将其共同购买四川华都置业有限公司位于锦江区三圣乡粉房堰村3、4组、建筑面积87.2m、商品房签约备案号684152号(后产权证地址及面积:锦江区白桦林路号、86.7平方米)的合同房作价550000元卖予全惠珍等权利义务内容。合同签订后，全惠珍告向李元、刘其学支付定金50000元。2010年4月3日，全惠珍(乙方)与李元、刘其学(甲方)在成都市蜀都公证处公证签订《预约合同》，约定甲方承诺待取得房屋所有权证后将房屋转让给乙方，房屋转让价款550000元，甲方应于领取产权证后10个工作日内与乙方签订正式合同并配合乙方办理一切过户手续，若甲方拒不签订正式合同，将房屋转让他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付违约金160000元，同时乙方有权要求甲方继续履行合同。同时，李元、刘其学为委托人，张静晨（全惠珍的侄女）为受托人，在公证机构办理委托公证，李元、刘其学将收房、装修、领产权证、领国土证等手续委托给受托人办理。2010年4月4日，全惠珍通过张静晨的银行卡账户向刘其学的银行账户转账支付房款450000元，另支付现金20000元给李元、刘其学。全惠珍付款后，李元、刘其学向全惠珍交付其与开发商签订的《商品房买卖合同》、房屋钥匙时，全惠珍才知道案涉房屋为向上海浦发银行成都分行按揭贷款290000元购买的按揭房，贷款期限为2000年9月2027年9月。为此，全惠珍(乙方)与李元、刘其学(甲方)于当日签订《补充协议》，约定甲方出售房屋总价款550000元，公证当日乙方向甲方支付首付款470000元，乙方已支付定金及首付款520000元:余款30000元在甲方得到产权证后，协助乙方产权过户当日支付，甲方出售的房屋，目前在上海浦发银行的贷款，必须在2010年5月31日还清。同日，李元向全惠珍出具收到520000元的房款收条一份。李元、刘其学将全惠珍所购房屋交付后由全惠珍占有、使用至今。但李元、刘其学收到全惠珍的房款后没有向银行偿还贷款。经全惠珍多次催促，李元、刘其学于2011年4月9日向全惠珍出具书面说明:刘其学、李元卖给全惠珍的房子，因为李元、刘其学的原因，现未交清银行贷款，在此期间所出国家新政策条款全部由李元、刘其学全部负责，李元、刘其学保证此房只卖给全惠珍；2011年12月31日前必须付清银行贷款，否则扣留30000元作为补偿;同时，李元、刘其学同意原购房合同有效。但李元、刘其学仍未在前述期限付清银行按揭贷款。2010年12月30日，李元、刘其学取得案涉房屋的产权登记。虽经全惠珍的再催促，李元、刘其学仍未将银行按揭贷款付清，截止2019年2月22日仍有约160000元贷款本金未还。全惠珍认为，双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应诚信履行。李元、刘其学当初将按揭房当成全款房卖予全惠珍就存在着欺骗行为，且至今仍未还清按揭贷款，应承担30000元的违约金。另根据双方的约定，李元、刘其学应在取得产权证的后的10个工作日内为全惠珍办理房屋所权证，李元、刘其学实际于2010年12月30日取得房屋所有权证，其应该在2011年1月10日前为全惠珍办理产权证，但至今仍未为全惠珍办理房屋所有权证，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，李元、刘其学应承担从承诺办证之日起按银行同期贷款利率计算的违约金，因李元、刘其学第二次书面承诺2011年12月31日必须付清银行贷款，所以逾期办证的违约金应从2012年1月1日起计算。综上所述，李元、刘其学的行为严重损害了全惠珍的利益，特提起诉讼，望法院支持全惠珍的诉讼请求。 浦发银行成都分行述称，2007年，李元、刘其学作为共同借款人向浦发银行成都分行申请贷款，贷款总额290000元。2007年9月28日借贷双方办理强制执行公证文书。浦发银行成都分行于2011年7月1日取得案涉房屋的他项权证。截止2019年3月20日查询的分期还款账户明细，李元、刘其学按照合同约定正常履行分期还款义务至2019年3月20日，2019年3月20日扣款后，该笔贷款剩余本金为154212.19元。 李元、刘其学未作答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2007年9月12日，李元、刘其学因购买位于锦江区白桦林路29号“华都·美林湾”小区号房屋与四川华都置业有限公司签订商品房买卖合同，并就购买案涉房屋向浦发银行成都分行申请按揭贷款。 2010年3月25日，卖方（甲方）李元、刘其学与买方（乙方）全惠珍签订《买卖转让合约》，约定：甲方向乙方出售华都·美林湾”小区号房屋；转让价款为550000元，乙方于签订本合同当日支付购房定金50000元，470000元须于2010年4月6日公证之日支付给甲方，余款30000元须于过户当日付清；双方同意在公证之日交付该物业予乙方使用。当日，全惠珍向李元、刘其学支付了购房定金50000元。 2010年4月3日，甲方李元、刘其学与乙方全惠珍签订《预约合同》，约定：甲方承诺待取得前述房屋所有权证后将该房屋转让给乙方，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，房屋转让价款为550000元，甲方应于该物业开发商通知该物业领取产权证后10个工作日内与乙方签订正式合同并配合办理一切过户手续。2010年4月20日成都市蜀都公证处出具公证书对前述《预约合同》予以公证。 2010年4月4日，甲方李元、刘其学与乙方全惠珍签订《补充协议》，约定：甲方出售“华都·美林湾”号房屋，房屋总价款为550000元，双方在蜀都公证处公证，公证当日乙方向甲方支付首付款470000元，乙方已支付定金与首付款共520000元，余款30000元在甲方取得产权证后，协助乙方办理产权过户手续，乙方取得该房屋产权证当日支付余款给甲方；甲方出售的该房屋，目前在浦发银行成都分行有贷款，甲方必须在2010年5月31日前将所有贷款还清。 2010年4月4日，全惠珍通过张静晨的银行账户向刘其学的银行账户转账支付450000元，另向李元、刘其学支付现金20000元。当日，李元出具收条，载明收到全惠珍交来的“华都·美林湾”号房屋购房款520000元。 2010年12月30日，李元、刘其学取得案涉房屋的所有权，即案涉房屋的所有权从开发商变更登记至李元、刘其学名下。该房屋信息摘要显示，房屋登记地址为锦江区白桦林路29号号，房屋抵押权价值为290000元，抵押权人为浦发银行成都分行，抵押人为李元、刘其学，约定期限为2007年9月14日至2027年9月14日。 2011年4月9日，李元、刘其学向全惠珍出具书面说明：刘其学、李元卖给全惠珍的房子（“华都·美林湾”号），因为李元、刘其学的原因，现未交清银行贷款，在此期间所出国家新政策条款全部由李元、刘其学全部负责，李元、刘其学保证此房只卖给全惠珍；2011年12月31日前必须付清银行贷款，否则扣留30000元作为补偿;同时，李元、刘其学同意原购房合同有效。 截止本案庭审之日，李元、刘其学尚未还清案涉房屋的贷款本息。在本案审理中，全惠珍确认在合同继续履行的前提下，其愿意代李元、刘其学向浦发银行成都分行偿还剩余贷款本息，以涤除抵押权；浦发银行成都分行则表示其原则同意全惠珍代李元、刘其学全额代偿剩余贷款本息并在贷款提前结清后办理解除抵押手续，但需全惠珍凭生效法律文书向银行申请，由银行进行审批。 上述事实，有全惠珍与李元、刘其学的身份信息、浦发银行成都分行的工商信息、《买卖转让合约》、《预约合同》及公证书、《补充协议》、银行转账凭条及收条、书面说明、《商品房买卖合同》、个人贷款借款凭证回单、房屋信息摘要、房屋所有权证、借款合同、贷款发放证明、他项权证、银行个贷系统查询回单等证据以及各方当事人在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，全惠珍与李元、刘其学签订的《买卖转让合约》、《预约合同》及《补充协议》均系双方在平等、自愿基础上所签订的，是双方真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，即法律规定了受让人可以代替抵押人清偿其全部债务，使抵押权消灭。因案涉房屋的银行贷款尚未清偿，抵押权依然存在，全惠珍在诉讼中表明愿意代李元、刘其学清偿该贷款本息，即在受让人愿意代为清偿债务的情况下，浦发银行成都分行作为抵押权人的合法利益可以得到保障。基于上述法律规定及事实，本院认为，在全惠珍作为受让人愿意代抵押人即李元、刘其学清偿债务消灭抵押权的前提下，该转让行为有效，即全惠珍与李元、刘其学签订的《买卖转让合约》、《预约合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 关于全惠珍主张李元、刘其学将涉案房屋产权过户至其名下的诉讼请求。李元、刘其学为贷款将涉案房屋设置了抵押，并办理了抵押登记，该抵押合法有效，其在房屋买卖合同签订后负有及时结清贷款本息并注销抵押登记的合同义务；同时，全惠珍表示愿意代为清偿该抵押贷款的本息，消灭抵押权，且浦发银行成都分行在本案中也作出了同意全惠珍代为结清贷款本息的意思表示。故本案中，应由李元、刘其学先行向浦发银行成都分行承担尚欠银行贷款本息的归还责任，如其未按期归还，则由全惠珍代为清偿该贷款本息。具体还款金额应以李元、刘其学归还贷款本息或全惠珍代偿时浦发银行成都分行确认的尚欠贷款本息金额为准。浦发银行成都分行应在李元、刘其学偿还或全惠珍代为结清贷款本息后注销涉案房屋的抵押登记，涉案房屋即具备办理产权过户的条件。故全惠珍在本案中要求李元、刘其学将案涉房屋的产权转移登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。 关于全惠珍主张李元、刘其学承担的违约责任。本案中，全惠珍以李元、刘其学未付清银行贷款为由主张违约金30000元即不再支付购房尾款30000元，并以李元、刘其学逾期办理房屋所有权证为由主张逾期办理产权转移登记的违约金。庭审已查明，买卖双方约定余款30000元须于过户当日付清，李元、刘其学出具的书面说明承诺2011年12月31日前必须付清银行贷款，否则扣留30000元作为补偿，因截止本案庭审之日李元、刘其学尚未付清银行贷款，故全惠珍据此主张不再支付30000元购房余款符合上述约定，本院予以支持。而全惠珍主张的逾期办理产权转移登记的违约金无相应的合同依据，且该违约金与前述违约金系基于同一违约行为即李元、刘其学怠于履行合同义务，李元、刘其学基于该违约行为已承担前述违约责任，故本院对全惠珍主张的该项违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下： 一、被告李元、刘其学应于本判决发生法律效力之日起十日内归还尚欠第三人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行的贷款本息，逾期未归还由原告全惠珍于十日内代被告李元、刘其学清偿该贷款本息(具体还款金额以被告李元、刘其学归还贷款或原告全惠珍代偿时第三人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行确认的尚欠贷款本息金额为准)； 二、第三人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行应于被告李元、刘其学结清或原告全惠珍代为清偿上述第一项的贷款本息之日起十日内，办理成都市锦江区白桦林路29号号房屋的抵押登记注销手续； 三、被告李元、刘其学应于第三人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行注销上述房屋抵押登记之日起十日内协助原告全惠珍办理成都市锦江区白桦林路29号号房屋的产权转移登记手续，原告全惠珍不再向被告李元、刘其学支付剩余的30000元购房款； 四、驳回原告全惠珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6192元，由原告全惠珍负担2657元，由被告李元、刘其学负担3535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年八月二十日 书记员  覃雪梅