四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5128号 原告：李中杰，1991年3月6日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：杨军，北京市华泰（成都）律师事务所律师。 被告：梁雪娇，女，1984年12月25日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：魏勇，男，1983年9月7日出生，汉族，住成都市新都区。 二被告共同委托诉讼代理人：舒兵，四川博超律师事务所律师。 原告李中杰与被告梁雪娇、魏勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告李中杰的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，被告梁雪娇及梁雪娇与被告魏勇的共同委托诉讼代理人舒兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李中杰向本院提出诉讼请求：1．确认李中杰与梁雪娇、魏勇双方于2019年2月14日签订的《房屋买卖合同》于2019年5月6日解除；2．判令梁雪娇、魏勇赔偿李中杰违约金164000元，扣除梁雪娇、魏勇已交30000元定金，判令梁雪娇、魏勇支付违约金134000元；3．请求增加违约金到李中杰的实际损失，判令梁雪娇、魏勇支付李中杰增加的违约金99306元；4．判令由梁雪娇、魏勇承担本案的诉讼费等相关费用。事实和理由：2019年2月14日，通过四川宏盛发房地产经纪有限公司（以下简称宏盛发公司）的居间服务，梁雪娇、魏勇与李中杰签订了《房屋买卖合同》，李中杰出售位于成都市新都区房屋，梁雪娇、魏勇为夫妻关系，共同签字购买。合同约定：1.房屋总价款为1640000元，单价为12281元/平方；2.签合同时买方向卖方支付购房定金100000元，后双方补充条款，买方签合同当日支付定金30000元，剩余70000元定金买方于2019年3月31日前支付卖方；3.双方于2019年3月31日前向经纪方交件（交齐双方贷款、过户资料）；4.卖方的银行贷款由卖方自行办理解除抵押手续，买方申请银行贷款1000000元，640000元首付款（含定金100000元）在过户当日支付；5.具体过户时间以买方银行贷款审核通过为准；6.买方如果有以下任何一种行为，视为违约，买方应承担交易过程中所发生的一切费用，并向卖方支付房屋成交价10%的违约金，同时卖方有权解除合同：（1）签约后反悔，不愿购买该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行；（2）未按合同约定的时间支付约定的购房款和相关费用；（3）未案合同约定的时间交件，过户或贷款办理需要到场以各种理由推辞，拒不到场。合同签订后，李中杰按约交证件和资料给经纪方，并马上申请办理按揭贷款抵押解除手续。但是，因为房价处于下跌过程中，梁雪娇、魏勇签合同后估计还想等价格再降低，开始拖延履行合同，约定的3月10日前梁雪娇、魏勇应将70000元定金支付给李中杰，但其过期后没有支付该定金，也没有去申请办理贷款。2019年4月8日，梁雪娇向经纪方以财务困难的理由明确表示违约不购买房屋，后梁雪娇先电话向李中杰表示不购买，又在2019年4月16日以手写的书面通知表示不购买该房屋，表示承担30000元的定金并承担李中杰两个月的房贷利息损失，以此明确表示违约。李中杰与梁雪娇、魏勇协商其违约事宜，但梁雪娇、魏勇拒不按照合同约定的违约责任承担责任。因房价一直处在下跌过程中，为减少损失，李中杰准备及时将房屋重新挂出去另卖，2019年5月6日，李中杰通知梁雪娇、魏勇于当天解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求梁雪娇、魏勇按合同约定承担违约责任，但梁雪娇、魏勇收到通知后并不理会李中杰。李中杰了解到，其房屋所处小区“汉嘉国际”在5月初房屋单价已经降到了1万元左右，具体了解到5月4日成交的一套汉嘉国际清水房成交价为10384元/平方，而李中杰卖给梁雪娇、魏勇的成交价为12281元/平方，房屋差价损失达到253306元，因梁雪娇、魏勇不按合同约定承担违约责任，李中杰聘请律师费损失10000元，而合同约定的违约金164000元，不足以弥补李中杰的实际损失，因此李中杰请求增加违约金到其实际损失，要求增加违约金99306元。因梁雪娇、魏勇不按合同约定履行义务违约，且明确表示违约，其行为对李中杰的合法权益造成损害，故李中杰向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。庭审过程中，李中杰申请撤回第三项诉讼请求，即不再主张增加的违约金99306元，本院予以准许。 李中杰为证明其主张，向本院提交了以下证据（均为复印件）： 1．《房屋买卖合同》一份，用以证明李中杰与梁雪娇、魏勇商业往来及义务、违约责任； 2．《解除合同通知书》一份，系梁雪娇2019年4月6日出示给中介方、由中介方转交李中杰，表达了违约的意思，证明梁雪娇、魏勇违约； 3．聊天记录截图一页，用以证明梁雪娇、魏勇违约，向李中杰表达了想解除合同的意思； 4．短信截图一页，系李中杰发送，用以证明双方解除合同的时间； 5．微信聊天记录两页，用以证明案涉房屋价款下跌了10%左右，双方合同约定的违约金不存在过高，房屋涨跌损失很容易达到违约责任幅度。 梁雪娇、魏勇对李中杰所提交证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据5的三性不予认可。 梁雪娇、魏勇辩称，第一，李中杰所述梁雪娇、魏勇在2019年4月8日通知中介方不购买房屋、在2019年4月16日手写书面通知表示不购买房屋和2019年5月6日李中杰通知解除合同均属实，认可李中杰的第一项诉讼请求，双方签订的《房屋买卖合同》于2019年5月6日解除。第二，李中杰主张的违约金是基于《房屋买卖合同》中约定的违约金计算方法计算而来，该约定是中介提供的模板，载明违约金计算方法为房屋总价款的10%过高，请求法院在核实李中杰损失的基础上予以调整降低。第三，案涉房屋已经以1635000元另售他人，房屋价值未因梁雪娇、魏勇违约而遭受贬损，即使李中杰有损失存在，30000元定金也足以弥补。梁雪娇、魏勇愿意在定金30000元及两个月房贷损失范围内承担违约责任，请求法院审理查明事实，结合诉请及双方责任确定违约金。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。经查明，2019年2月24日，李中杰（甲方、卖方）与梁雪娇、魏勇（乙方、买方）、宏盛发公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将座落在成都市新都区的房屋（建筑面积133.53㎡）出售给乙方，房屋成交价1640000元，本合同签订之日乙方向甲方支付购房定金100000元，甲、乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定乙方在房地产交易中心交件当日支付首付款（含定金）640000元，剩余房款1000000元申请银行按揭。合同第七条约定：“……2、本合同生效后，若乙方有下列任何一种行为，则视为违约，乙方应承担交易过程中所发生的一切费用，并向甲方交付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金，同时甲方有权解除本合同；丙方合同义务终止，所收的居间服务费不予退还，居间服务费未收足的部分从违约金中收取：a、签约后反悔，不愿购买该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行；b、未按本合同约定的时间支付约定的购房款和相关费用；……”，合同第九条“其他补充约定”部分手书：“4、乙方今日支付定金：3万，剩余定金7万在3月10日前以转账方式支付给甲方。……”。双方一致确认合同签订后，梁雪娇、魏勇已向李中杰支付购房定金30000元。2019年4月16日，梁雪娇出具《解除合同通知书》，载明：“致房东李中杰：甲方：李中杰乙方：梁雪娇甲乙双方就2019年2月24日签定合同，合同号NO:0000665，现因乙方家中有事，母亲生病，需用钱治病，由于乙方拿不出合同约定的首付，申请解除此合同。一、乙方于2019年支付甲方2月24日支付甲方三万定金赔偿给甲方。二、甲方在三月、四月因还房贷支付的利息由乙方承担。”。2019年5月6日，李中杰向梁雪娇发送短信，通知梁雪娇、魏勇双方于2019年2月24日就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》自今日起解除，要求梁雪娇、魏勇按合同约定承担违约责任。庭审中李中杰确认，李中杰通知梁雪娇、魏勇解除合同后，已与案外人签订合同、将案涉房屋以1635000元出售，目前尚未履行。 以上事实，有当事人确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，李中杰与梁雪娇、魏勇签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，梁雪娇、魏勇向李中杰支付了定金30000元，未按合同约定在2019年3月10日前向李中杰支付剩余定金70000元，并在2017年4月16日书面通知李中杰解除合同，已属于双方合同第七条第2款约定的违约情形，按约定李中杰有权解除合同，现李中杰起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》于2019年5月6日解除，梁雪娇、魏勇认可该项诉讼请求，本院对此予以支持。 关于李中杰要求梁雪娇、魏勇支付违约金134000元的诉讼请求。双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定，违约方应向守约方支付合同约定的该房屋成交价10%的违约金，李中杰按照该合同约定标准提出违约金主张（成交价1640000元*10%-已付定金30000元），梁雪娇、魏勇答辩认为约定的违约金计付标准过高、要求按照实际损失调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，主张合同解除的违约金应以实际损失为基础，违约责任范围的确定需视履行情况而定。本案《房屋买卖合同》仅为部分履行，双方约定房屋总价款为1640000元，梁雪娇、魏勇仅向李中杰支付定金30000元，并于2018年4月16日书面告知李中杰不再继续履行合同、申请解除，李中杰也已将案涉房屋以1635000元价款另售他人，结合双方合同履行情况、当事人过错程度、订立合同时的预期利益以及李中杰关于其违约损失的陈述及举证情况，本院根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌情调整违约金数额为100000元，扣减李中杰已收取的30000元，梁雪娇、魏勇还应向李中杰支付70000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、梁雪娇、魏勇应在本判决生效之日起七日内向李中杰支付违约金70000元； 二、驳回李中杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2399.8元（已因适用简易程序减半收取），由李中杰负担1679.8元，梁雪娇、魏勇负担720元（此款李中杰在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇一九年八月十六日 书记员  曾妙