广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2015）梅蕉法民一初字第382号原告张思明，男，汉族，现住广东省蕉岭县，身份证号：×××0017。原告张秀云，男，汉族，现住广东省蕉岭县，身份证号：×××0040。原告张思远，男，汉族，现住广东省梅州市梅江区。身��证号：×××0018。三原告的委托代理人赖家禄，广东嘉应律师事务所律师。被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司，组织机构代码：××，地址：广东省蕉岭县，法定代表人：汤朝晖，系公司执行董事。委托代理人王皇华，系公司员工。委托代理人吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。上列原告诉被告合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法由审判员丘吉适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人赖家禄，被告的委托代理人王皇华、吴亦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告的法定代表人是朋友关系，被告拟在蕉城范围内开发房地产项目“金盛花园”，需动用原告土地，2013年11月10日，双方在前期充分友好协商的基础上，原告与被告签订了《合作开发协议》。协议约定，原告将其拥有独立产权的位于镇山路12号（权属人张思明、张思远，产权证号：0100000098）的房屋和拥有独立产权的位于镇山路12-1号（权属人张秀云，产权证号：1-2-497）交由被告开发，被告将新开发的房屋按协议置换新房给原告。协议第四条约定了具体的置换方式及原告获得的房屋数量，分别为套房4套（其中两套面积分别为102平米，另两套分别为132平米，超出或不足面积按被告出售价折算多少补多少），具体楼房位置由被告按排原告与其他拆迁户抽签获得。该协议第五条还约定被告每月向三原告支付租金（房屋交给被告后原告的租金费）每月400元。签订协议后，原告即将其拥有的房屋交给被告开发。2015年3月楼盘快封顶时，就要求原告按照被告的指定楼层接收置换的房屋。原告不同意被告将地理位置最差的房屋分给自己，要求被告按双方签订的协议约��的抽签方式确定楼层位置，被告置之不理，并称如不接受其指定的楼层就不予置换，并停止发放应给原告的租房费。之后，原告与被告多次沟通，但被告拒不接受原告的合理建议，执意要求原告按其指定的楼层进行置换。因此诉至人民法院，请求：1、判令被告按照〈合作协议〉约定的方式，向原告交付房屋4套（抽签确定具体楼层），车位1个，杂间3间。2、判令被告向原告支付自2015年4月至2015年12月的租金3600元。3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、未交付房给原告的责任在于原告。理由是2015年4月，被告已通知原告来抽签收房，但原告提出额外的要求被拒绝后拒不前来抽签引起的。原告提出要求按抽签方式确定具体楼层与合同约定不符，在签订合作协议时，被告与其他拆迁户签订合作协议时已经明确约定，拆迁户能够分配置换的房屋按原楼层位置��延上推一，所以被告与原告签订协议时，明确约定楼层由被告决定。二、车位、杂间问题。因双方合同约定是按1：1.2的比例进行房屋置换，置换后如房屋面积不足或超出部分应多还少补，现车位及杂间已超过了原告可以通过置换获得的房屋，因此原告按市场价支付价款给被告后，被告即可安排车位及杂间，但不能无偿安排给原告。三、有关房租问题。被告已于2015年4月通知原告前来抽签收房，因原告的原因不接受被告安排的置换房屋，被告已按协议的约定交房租至2015年3月底，因此，被告无须再给付房租给原告。经审理查明：被告是一家经营房地产开发有限责任公司，于2012年2月23日成立。2013年11月10日，甲方（即原告）张思明、张秀云、张思远与乙方（即被告）蕉岭县金盛房地产开发有限公司签订《合作开发协议》。主要内容为：甲乙双方经平等协商，��城镇镇山路12、12-1地块房屋合作开发一事达成协议如下：一、甲方负责提供属于甲方现有效土地、房屋有效证件，协助乙方办理报建手续，乙方报建过程中，甲方协助乙方办理与邻居签订邻里协议。二、乙方负责投资及建筑的一切报建手续，直至竣工验收交付使用，其报建费用、建筑款项、各项所需一切税费及安全概由乙方承担。建成后除分给甲方套房杂间除外，其他乙方自行销售，自负盈亏，甲方概不承担任何税费、经济责任。三、甲方现有房屋面积368平方米。四、利益分配：按乙方设计，建成后以原有房屋面积1：1.2比例分得套房肆套，其中两套102平方米，另外两套132平方米（超出或不足面积按乙方售出价折算多还少补）。车位一个，杂间叁间。位置由乙方安排与其他拆迁户抽签获得。五、时间：签订合同后甲方接到乙方通知7天内搬迁，如不搬迁造成乙方损失由甲方承担。24个月内交付使用。乙方每月支付每户400元房租给甲方（共三户），直至房屋交付使用止（房租按季度支付），交房以乙方通知为准。六、建成交付标准为毛坯房。七、水、电入户费用均由乙方承担。（原有水电户头拆迁前交由乙方保管。）八、房屋建成竣工验收后，乙方负责给甲方办理好与原房产所有权人相符的套房相关房地产权证。九、违约责任：甲方自搬迁之日起24个月内乙方必须保证甲方回迁新房，如逾期不能回迁视为乙方违约，乙方必须赔偿甲方经济损失，如甲方不能提供真实有效证件材料致使乙方不能报建或停建，则甲方土地房屋权属归乙方所有，如甲方提供土地房屋非本人权属，则乙方与证件权属人另议，同时本合同无效，造成的经济损失或法律责任由甲方承担。十、其他：1、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协��过程中或提交上级机关或人民法院解决。2、本合同未尽事项可由双方协定后签订补充协议，该协议与本合同具有同等法律效力。3、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。4、本合同自双方签订后生效。合同订立后，原告按协议的约定将房屋交由被告，由被告将其纳入整体商住楼开发。据被告确认，该商住楼已于2015年1月左右竣工，于2015年4月通过验收。竣工验收后，被告通知原告及其他参加房屋置换的“回迁户”分配房屋。除原告外，其他共有13户“回迁户”均分得了房屋。按协议第五条规定，被告应自签订合同后每月应付给原告的400元的房租交至2015年3月止。原告以被告未按合同约定的抽签方式交付房，而诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，被告表示该商住楼金盛花园C栋现只剩余6套套房（即5楼501房、502房两套、6楼602房、603房两套、7楼701房、702房两套），被告拟将其中的702房预留给另一拆迁户，其余5套房面积合计453.8平方米可以交付给原告，按双方协议，原告可分得房屋面积为368×1.2﹦441.6（平方米），超过面积部分为453.8-441.6﹦12.2（平方米），原告应按市场价格3000元／平方米计算给被告，原告表示接受，并表示不再坚持抽签分房。庭审中被告表示，1个车位约20平方米、杂间3间约为18平方米，但原告必须按市场价支付价款，被告才给予安排。本院认为：原、被告双方于2013年11月10日订立《合作开发协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守。关于双方争议的焦点：一、原告可否按抽签方式分得房屋问题。虽然双方协议中约定，原告可按抽签方式取得房屋，但未明确被告应提供房屋数量，座落位置、座落楼层及其他具体的抽签方式，因此，双方约定��抽签方式不仅难以实施，而且争议巨大。庭审中，被告表示该商住楼金盛花园C栋现只剩余6套套房（即5楼501房、502房两套、6楼602房、603房两套、7楼701房、702房两套），被告拟将其中的702房预留给另一拆迁户，其余5套房面积合计453.8平方米可以交付给原告，与原告可通过置换得到房屋面积368×1.2﹦441.6（平方米），大致相当，原告表示同意接受这5套房屋，不再坚持抽签确定具体楼层的房屋，本院予以准许。按双方协议，原告接受5套房屋后，超过面积部分为453.8-441.6﹦12.2（平方米）。被告认为原告应按市场价格3000元／平方米计算给被告，经审核价差为12.2×3000﹦36600元，符合双方协议的约定，原告表示认可，本院予以确认。二，对原告提出分得车位1个、杂间3间的问题。原告提出分得车位1个、杂间3间，符合双方协议的约定，应予准许。对于车位、杂间的面积，因双方未有明确约定，可根据被告开发的本栋楼层现有的车位、杂间面积予以确定，车位约20平方米、杂间3间约18平方米。对于被告提出原告应当按照市场价格支付车位及杂间价款的意见，由于双方对置换套房的面积有比例约定，且如何处理规定比较详细，但对于原告通过房屋置换可分得的车位、杂间只是数量约定。对于协议中约定的原告可分得车位、杂间是否有偿分得，协议中未有明确约定，对此，被告如需主张该权利，应提供相关证据，另行主张。三、对原告提出被告应支付原告2015年5月至2015年12月的房租问题。根据双方协议约定，原告在未分得置换房屋期间，被告须按月支付400元给原告作为租住他人房屋租金。原告在上述期间未分得房屋是客观事实，但未分得房屋的原因是原告还是被告造成的，责任不同。据查明的事实，原告承认被告于2015年4月��知原告分房，因此应认定被告已履行通知义务，原告认为被告不是通知其前来抽签分房而不到现场，是造成其未分得房屋的原因。如前所述，就按双方约定的抽签方式，也难以进行抽签分房，因此，原告未分得房屋责任在于原告而不在于被告，原告请求被告按协议约定继续支付2015年4月以后的房租没有依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条的规定，判决如下：一、被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起7日内将坐落于蕉岭县蕉城镇金盛花园C栋5楼501房、502房2套、6楼602房、603房2套、7楼701房1套共5套房屋交付给原告张思明、张秀云、张思远。二、原告张思明、张秀云、张思远应于本判决生效之日起7日内支付被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司套房置换超��面积的价款36600元。三、被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起7日内将坐落于蕉岭县蕉城镇金盛花园商住房楼内车位1个、杂间3间（按现行规格）交付给原告张思明、张秀云、张思远。四、驳回原告张思明、张秀云、张思远的其他诉讼请求。案件受理费906元，减半收取453元，由原告张思明、张秀云、张思远负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  丘吉二〇一六年二月十六日书记员  王梅