云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2331民初2489号原告：云南如新世纪物业服务有限公司住所地：云南省昆明市高新区C2—4地块汇金城市商业广场商务公寓第11层1120号。统一社会信用代码：9153010056006116X7。法定代表人：周琳钧，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱自渝，该公司行政人事经理，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵春梅，该公司世纪佳缘小区物业主任。代理权限：特别授权。被告:周国清，男，1969年6月26日生，汉族，浙江省仙居县人，私营业主，住禄丰县，未到庭）。委托诉讼代理人：周贤江，云南周贤江律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：朱苏仙，女，系被告周国清之妻，其他信息不详，住浙江省仙居县。（未到庭）被告：周连永，男，1963年6月13日生，汉族，浙江省仙居县号（未到庭）。被告：朱素云，女，系周连永之妻，其他信息不详，浙江省仙居县号（未到庭）。被告：周冬桂，男，汉族，1956年12月14日生，浙江省仙居县号，（未到庭）。被告：朱苏香，女，系周冬桂之妻，其他信息不详，浙江省仙居县号。第三人：徐贵平，男，1984年9月28日生，汉族，云南省大姚县人，原住大姚县金碧镇北城社区居委会文苑路70号。现住禄丰县。未到庭）。委托诉讼代理人：余俊，男，1985年10月18日生，彝族，云南省大姚县人，原住大姚县金碧镇环城东路24号2幢1单元301室。现住禄丰县。代理权限：特别授权。原告云南如新世纪物业服务有限公司（以下简称：如新物业）与被告周国清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理，被告周国清在审理过程中申请追加共同业主朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香为共同被告，申请追加承租人云南白药大药房、徐贵平、陈超为第三人，之后以云南白药大药房、陈超已缴纳所承租房屋的物管费，撤回对两承租人的追加申请。经审查，被告周国清申请追加的当事人符合法律规定，本院予以准许。因被告朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香无法进行有效送达，本院于2019年2月19日通过《人民法院报》向被告朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香公告送达了应诉通知书、开庭传票等相关法律文书，现公告期届满，本院依法适用普通程序组成合议庭于2019年5月23日、2019年8月9日，公开开庭进行了审理。原告云南如新世纪物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱自渝、赵春梅，被告周国清的委托诉讼代理人周贤江及第三人徐贵平的委托诉讼代理人余俊到庭参加诉讼。被告朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香经公告送达传唤，未到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告如新物业向本院提出诉讼请求：1、责令被告缴纳2015年10月1日至2018年9月30日的物业服务费142959.80元、化粪池清掏费60元，总计143019.80元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年9月12日与禄丰县世纪佳源小区业委会签订了物业服务合同，并从2015年10月1日起至2018年9月30日起服务于小区业主,被告是坐落在禄丰县商场业主，在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告应切实履行《物业服务合同》，但被告从2015年10月1日起无故拖延缴纳物业管理费及相关费用构成违约。原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》中规定物业管理服务费标准按建筑面积每月1.10元每平方米及逾期交纳物业管理费的滞纳金，被告商场建筑面积为4477.59平方米，被告享受了原告提供的物业管理服务。但被告从2015年10月1日至2018年9月30日止共拖欠36个月的物业管理费，在这期间承租户云南白药大药房缴纳了三年物业费8494.20元，天空之城网吧缴纳了三年物业费25858.50元。除上述所交费用外，被告尚欠物业管理费143019.80元。被告在原告多次催要的情况下仍拖欠不交，按《物业管理条例》第七条，缴纳物业费是业主的义务，《中华人民共和国物权法》第七十二条，被告作为小区业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告缴纳物业管理费，原告多次催要，均无结果。至今被告共欠缴原告物业管理费各项费用143019.80元。为维护企业的合法权益，原告特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告周国清辩称：1、本案所涉及的房产，产权所有人是周国清等六人共有，分别出租给徐贵平、陈超、云南白药大药房使用，按照被告业主与承租人的合同约定，物管费由房屋承租人交纳。2、原告的诉请没有事实依据，物业管理合同我们从未见过，原告主张物业服务费只凭合同，但未实际履行合同义务，就不能按照合同来收钱，原告未履行服务和义务，这个钱我们不能交。3、我们商厦物理空间上是独立的，和世纪佳源小区不在一条街，仅只是开发时一起建盖；水电也是独立，自己安装变压器和供水管道，没有享受到原告的公共服务。3没有绿化，前面是大街，后面是公园，没有配备安保，仅从起诉后才派了一个保安人员来商厦门口坐着；化粪池从来没有清掏，现已满且干涸，无法使用。要求驳回原告的诉请。被告朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香均未到庭进行答辩，未向本院提交书面答辩意见。未到庭进行质证、未向本院提交证明材料.第三人徐贵平辩解理由与被告周国清答辩意见一致。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及双方均共同提交的证据：原告营业执照、法人身份证明、商品房购销合同、世纪佳源小区1号商场房屋产权证书、被告方与云南白药大药房、陈超、徐贵平所签订的房屋租赁合同；经原告申请本院向禄丰县自然资源局调取的证据：世纪佳源小区土地规划图、情况说明，世纪佳源小区建筑规划验收资料；本院组织双方确认的现场勘验图及勘验笔录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告所提交的2号证明材料：物业服务合同一份，经质证被告对真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证实其应向原告支付物业管理费。本院对该合同三性予以认定，对于原告是否履行服务义务综合全案相互印证的事实予以认定。2、原告所提交的3号证明材料：化粪池清掏服务合同、化粪池清掏车数及劳务费收据、高压清洗污水管道劳务费发票各一份，经质证被告对真实性、合法性、关联性无异议，但认为没有对该商厦提供该项服务。本院认为以上证明材料与本院现场勘验双方确认的事实不符，本院不予认定。3、原告所提交的4号证明材料：水费收据两本、水表抄表记录一份，经质证被告及第三人认为是原告自行开具的收据，对真实性、合法性、关联性均不予认可，本院认为该证明材料与现场勘验双方所确认的事实，承租人云南白药大药房、陈超的水表属于小区管理，水费由原告代为收取的事实相印证，本院予以采信。4、对被告提交的第2组证明材料：电力工程施工劳务合同，收条、银行进账单、南方电网公司电费通知单各一份，经质证，原告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为不能证明供电系统与小区是独立的，而是被告及第三人经营商场、KTV的实际经营需要。经现场勘验双方对被告所安装的变压器一台无异议，本院对此事实予以认定，但对其欲证实该商厦整体及附属设施均与小区独立的主张作综合评判。5、对被告提交的第3组证明材料：改造供水系统证明、附证明人身份证、水费缴费卡、自来水收费清单各一份、经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对水费缴费卡、自来水收费清单真实性、合法性无异议，对关联性不认可。本院认为以上材料与现场勘验双方确认第三人在租赁房屋后对其承租部分的供水系统进行了改造的事实相印证，对此事实本院予以认定，但对其欲证实该商场整体及附属设施均与小区独立的主张作综合评判。保安公司证明一份，经质证，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为所聘请保安是经营KTV娱乐场所实际经营的需要，而原告所提供安保服务是针对小区整体，并不是对经营场所内部的服务。本院认为，该证明材料与本院勘验双方所确认的原告方所提供的安保设施并非同一范畴，不能证实被告及第三人主张，本院不予采信。禄丰县环境卫生管理站证明一份，经质证，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为经营KTV会产生大量垃圾，其因经营需要可与相关部门签订合同另付费用，原告只提供外部环境的保安、保洁服务，且原告并未向被告主张垃圾清运费。本院对被告及第三人向禄丰县环卫部门缴纳了垃圾清运费的事实予以认定。6、对被告先后提供的商场及周边情况的两组照片，经质证，原告仅对其中一张商场正面照片予以认可，对其余照片的真实性、合法性、关联性均不认可，认为只是局部照片、来源不清楚，并不能证明房屋坐落和实际状况。对上述照片，本院结合现场勘验双方所确认并相互印证的事实予以采信。经过庭审，根据原告、被告周国清、第三人徐贵平举证、质证、陈述及认证，本院认定本案如下法律事实：2010年2月26日被告周国清、周冬桂、周连永与石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司签订商品房购销合同，向该房地产公司购买S1幢商住房。该套房屋为三层商场，属世纪佳源小区整体开发出售范畴，世纪佳源小区一期房屋整体于2011年6月7日经相关行政部门进行了验收。2011年11月29日被告周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香作为共有产权人对该幢商场办理了产权登记，登记的房屋坐落为金山镇金水路世纪佳源小区商场1幢，用途为商业用房，建筑面积为4477.59㎡。2015年11月9日被告周冬桂（出租方）与陈超（承租方）签订房屋租赁合同，将该商场一楼租赁给陈超经营“天空之城”网吧，免租期至2015年12月31日，租期10年（2016年1月1日至2025年12月30日）。被告周国清（出租方）与云南白药大药房有限公司（承租方）签订房屋场地租赁合同，将该商场1层2间租赁给该公司进行药品经营，租期3年（2016年11月1日至2019年10月31日）。2015年9月21日被告周连永（出租方）与第三人徐贵平（承租方）签订房屋租赁合同，将该商场除上述两承租人租赁部分的剩余面积租赁给徐贵平开设可可娱乐文化传播有限公司经营KTV,免租期至2015年12月31日，租期10年（2016年1月1日至2025年12月30日）。以上出租方与承租方在租赁合同中对双方的权利义务、相关事宜进行了约定，并约定小区物业管理费等费用由承租方承担。2015年9月12日，以禄丰县世纪佳源小区业主委员会为甲方，云南如新世纪物业服务有限公司为乙方签订了物业服务合同，合同约定物业名称禄丰县世纪佳源小区，物业类型综合型，座落位置金水路西段北面，小区总住户907户，占地面积78642㎡，总建筑面积133371.74㎡，其中：住宅面积90306.74㎡、商铺建筑面积12098.4㎡、别墅建筑面积8442.96㎡。多层住宅23幢69个单元684户，别墅36户，车库36个，商场4个，商铺160个，底商27个，露天停车位248个。物业管理区域四至：东至金水路苏宁电器，南至金水路北面，西至侏罗纪大街延长线，北至西河烟柳至本小区围栏。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、特约要求；2基本要求；3房屋管理；4、共用设施设备养护维修；5、协助维护公共秩序；6、清扫保洁服务；7、绿化养护管理；8、管理与物业相关的工程图纸；9、组织开展社区文化娱乐活动；10、负责向业主和物业使用人收取的下列（物业管理服务费、停车费、无偿按照相关部门的收费标准代收代付的垃圾清运费及水电费、其他经业主委员会同意的代收费用等）费用；11、其他事项。本合同期限为三年，自2015年10月1日至2018年9月30日止。物业管理区域物服务收费选择包干制方式，物业服务费、停车费、垃圾清运费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：一、物业费1、多层住宅0.52元／月.平方米；2、别墅0.75元／月.平方米；3、商铺1.1元／月.平方米；商场1.1元／月.平方米。二、垃圾清运费75元／户.年、化粪池清掏费２０元／户.年。……。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。业主应于每年合同期第一个月30日内交纳本年度物业服务费及停车费，费用缴纳期以年为单位，业主使用人应在规定的具体时间履行交纳义务。同时，合同对双方的权利义务、合同的解除和终止及违约责任等作了约定。承租人云南白药大药房有限公司、陈超已按照租赁合同约定按时、足额向原告交纳了各自承租面积应负担的物业服务费等相关费用。六被告及第三人徐贵平认为该商场独立于小区、没有享受过原告提供的物业服务，拒绝缴纳2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费。经本院组织对该商场实际状况进行现场勘验，各方共同确认，该商场位于世纪佳源小区最东端，西侧与该小区商住楼、别墅区相邻，中间有小区通道，西侧后半部分毗邻通向城市西河烟柳公园的楼梯，正面向金水路主大街，商场背面有一堵3米多高的挡墙，挡墙下即城市西河烟柳公园公共区域，与小区通道相邻商住楼、别墅区均属相对开放区域。2011年11月，被告周国清在该商场背面挡墙最东端化粪池一侧安装了一个变压器。商场承租人云南白药大药房有限公司、陈超租赁经营的面积部分的水表、电表仍隶属于小区整体管理，水费由原告代收，电费经电网改造后均由小区业主或使用人自行向电力公司交纳。第三人徐贵平在承租商场其余面积部分后，因另租赁给他人经营洗车场用水方量与实际方量差异3000多方，于2016年9月对其使用部分的生活和消防用水供水管道进行改造，直接从城市供水管网接入。徐贵平所承租商场部分的水费、电费均向电力公司、供水公司自行交纳。原告在商场西边小区通道旁、商场西侧正对面通道均设有监控摄像探头、并在正对商场西面通道尽头设置一个保安岗亭值守。商场背面挡墙接周围公共通道内的杂草原告已清除过，但挡墙内化粪池已满干涸堵塞、排污管道炸裂破损，无法使用，污水淤积于商场背面，该挡墙外壁有污水渗透。本院认为，原告与禄丰县世纪佳源小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害其他人的利益，是合法有效的合同，受法律保护，对该小区的全体业主具有约束力，原告与涉案小区全体业主均应当按合同约定适当或全面履行各自的义务。被告周国清及第三人主张该商场的电力、供水等系统均独立于小区管网，未使用和享受过小区公共设施及服务，不应交纳物管费的辩解理由，与本院查明的事实不符，首先该商场属该小区开发商统一开发建盖，按照相关行政部门对房地产开发的管理规定，对于小区商品房开发完工后，必须经过土地、住建行政主管部门对小区土地、建筑规划、建筑工程整体及配套、附属设施（包括绿化面积、小区道路、物业用房、各幢房屋电力工程、供水、排污管网等公共设施）进行验收合格等程序后，才能向小区业主交付，同时也才能办理小区房屋的产权登记，如果在交付前该商场的水电、排污管网均不与小区整体统一和联通，达到正常使用标准，则不可能通过验收，亦不能办理所属该小区的产权证书；其次，该商场由承租人云南白药大药房、陈超租赁经营部分的水电、整幢商场的排污系统仍属原告统一管理维护范围；第三，被告周国清在小区整体验收合格后，在其商场背后安装一台变压器以及第三人徐贵平在2016年9月因其他原因对其承租部分的供水系统进行改造的行为，不能排除为满足其实际经营需要而做的安装和改造，亦不能证明整幢商场与小区管网各项公共设施均全部独立，故本院对此辩解理由不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，该合同为实践性合同，双方均应按合同履行相关的义务，原告按约定履行义务后，有权向业主和物业使用人要求支付对等的报酬或价款。原告未履行义务或未完全履行义务，业主和物业使用人有权拒绝或减少给付义务。虽然商业用途的物业对小区内公共设施利用率更高，物业管理的成本相对较高，但原告作为物业服务企业应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，向业主提供质价相符的服务。本案中，原告为该商场及与小区共用部分提供了安保、部分公共设施管理、维护等相关服务，但因该商场处于相对开放区域，与小区其他封闭式区域的业主相比客观上原告为该商场提供的绿化等服务相对较少；同时从2015年10月至2018年9月三年期间对该商场的化粪池已满且干涸堵塞、排污管道炸裂破损、污水淤积等情况，原告未采取和完善相关措施履行其服务义务，系对合同的不完全履行，依法应减少其应取得的报酬和价款，故被告周国清及第三人徐贵平认为原告未尽到物业管理服务义务的辩解理由部分成立，依法应减少业主和物业使用人的给付义务。据此，对于原告诉请的2015年10月至2018年9月的物业服务费，应按原告对合同的实际履行情况予以支持。故对原告诉请的物业服务费4477.59㎡×1.1元/月·㎡×36月-（其他两承租人已交纳物业服务费8494.2元+25858.5元）≈142959.8元，本院依法予以扣减和调整，支持71480元。对原告诉请的化粪池清掏费60元，因原告未履行该项义务，故本院不予支持。因被告周连永与第三人徐贵平之间签订的租赁合同约定第三人承租部分的物业管理费等相关费用由承租人承担，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，六被告系该商场的共同业主对徐贵平应承担的物业管理费负连带交纳责任。被告朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，也未向本院提交答辩意见，视为对其诉讼权利的放弃，因此应承担举证不力的法律后果。本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、由第三人徐贵平于本判决生效后十五日内支付原告云南如新世纪物业服务有限公司2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业管理费71480元；被告周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香对徐贵平应支付的上述款项承担连带支付责任。二、驳回原告云南如新世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元（已交），原告云南如新世纪物业服务有限公司负担1580元，由第三人徐贵平、被告周国清、周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香共同负担1580元（因原告已预交，由第三人及六被告在支付上述款项时一并支付给原告）。公告费560元，由被告周国清、朱苏仙、周连永、朱素云、周冬桂、朱苏香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  赵慧林审 判 员  史建琼人民陪审员  陈明全二〇一九年八月三十日书 记 员  王云冰