四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2015)船山民初字第03075号原告王洪梅，女，生于1975年8月27日，汉族，初中文化，无职业，常住遂宁市船山区。委托代理人何金亮，四川遂州律师事务所律师。被告遂宁市永佳房地产开发有限公司。住所地：遂宁市永丰街46号。法定代表人黄朝伟，该公司董事长。特别授权委托代理人饶建勇，四川浩典律师事务所律师。委托代理人林毅，该公司项目经理。原告王洪梅诉被告遂宁市永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，2015年10月28日起诉来院。同年11月12日，原告申请财产保全。本院以（2015）船山民保字第519号民事裁定书裁定将被告永佳公司开发的“金玉兴隆”项目公园东路25号、27号营业房予以查封。本院受理后，依法由审判员邓毅独任审判，于同年12月2日在第五审判庭公开开庭进行了审理。原告王洪梅及其委托代理人何金亮、被告永佳公司的委托代理人饶建勇、林毅到庭参加诉讼。休庭后，被告永佳公司申请庭外调解未果。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告王洪梅诉称：2012年9月17日，被告在没有取得商品房预售许可证时与原告签订商铺买卖协议，将其开发的“金玉兴隆”楼盘一楼门市（总价值约369.72万元）卖给原告，约定2013年年底春节将所购商铺交付给原告使用。待项目取得预售许可证后，双方另行签订商品房买卖合同。至2015年1月23日，被告书面向原告声明，所购房产符合交房条件，并拿出测绘公司制作的“金玉兴隆”楼盘统计表，原告按测绘面积补足了购房尾款，共计支付370.34万元，同时原告接受了房产。2015年2月22日，原告在不知被告综合竣工验收虚假的情况下，将所购门面出租。由于被告未安装水、电、气，导致承租方无法正常经营，承租人提出解除合同，原告赔偿承租方损失38万元，安装水表用去0.269万。综上，被告将不能销售的房屋出售给原告，将不能交付使用的房屋交予原告使用，不仅不能实现合同目的，反而给原告造成重大损失。故原告起诉要求确认原、被告之间的商铺买卖协议无效；判令被告退还原告购房款370.34万元及利息（从原告付款之日起到被告退还完毕之日止，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计付）；赔偿原告损伤38.269万。同年11月3日，原告变更诉讼请求：将诉讼请求第一项“依法确认原告与被告之间的商铺买卖协议无效”变更为“依法解除原、被告之间的商铺买卖协议”，其余请求不变。被告永佳公司在审理中辩称：永佳公司有预售许可证，买卖合同成立且生效；永佳公司经过了综合验收，是可以正常使用，其他购房户也正常使用；原告所述38万元损失，与本案无关联，是原告编造的；营业房的水电是单独的总表，水表也是可以拿购房合同去办理，气表要根据经营范围，由相关机构决定要不要安装。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年9月17日，被告永佳公司（合同甲方）与原告王洪梅（合同乙方）签订了《商铺买卖协议》。约定：乙方所购买的位于遂宁市公园东路与兴隆街交汇处【金玉兴隆】一层门面一个，位于平面图一号……建筑面积94.8㎡，该套商铺单价为3.9万元/㎡，总价约为369.72万元；协议签订之日，乙方支付350万元，余款19.72万元，待测绘面积最终确定后，采取多退少补的原则一次性付清；待该项目商品房预售许可证办理后，双方另行签订商品房买卖合同，并由甲方及时办理登记手续；甲方应在2013年年底春节前将所售商铺交付给乙方使用，该商铺涉及的水、电、气光纤安装由甲方统一安装，其中水、电、气、光纤入户费用由乙方承担；……甲乙双方应严格履约，否则违约方应向守约方支付违约金180万元；因履行本协议发生的纠纷，由双方协商解决，协商不成的，提交当地仲裁委员会仲裁。合同签订当日，原告支付购房款350万元。2013年7月25日，被告取得遂宁市住建局颁发的“金玉兴隆”项目预售许可证（遂房预售证第353号），预售建筑面积2882.63㎡（共10间）。2014年12月24日，该项目经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。由于被告未按期交房，经原告多次催促，被告于2015年1月23日向原告作出书面《承诺》：“我司于今日将公园东路33号、35号门市交付给业主王洪梅所有；王洪梅暂以我司今日提供的，由遂宁市广惠房产测绘有限公司制作的金玉兴隆楼盘面积统计表中建筑面积为据，付清门面余款20.034元，……最终产权证确认面积为准；房地产权证在交房后一年内办齐交付业主，逾期未交付房地产权证的承担违约责任。”同日，原告补齐购房尾款20.034万元。2015年2月13日，原告为该门面安装水表，用去2690元。同月22日，原告王洪梅将门面出租给王圩，用于经营母婴坊。后承租人于2015年7月10日与原告协商解除了租赁合同。被告自行申报该项目的消防验收，2015年5月20日，遂宁市公安消防支队出具该工程消防验收不合格的意见。经本院走访遂宁市规划和建设局，被告未申报规划验收。现场实地查看，原告所购门面安装有独立电表。原告王洪梅曾于2015年3月23日向遂宁仲裁委员会申请仲裁，该委以仲裁委员会约定不明确为由不予受理。同日，原告向本院起诉被告永佳公司，后于10月27日自愿撤诉，本院裁定予以准许。开庭审理中，原告认为被告承诺的交房时间比实际交付时间延迟1年；被告没有按约定安装电表；消防验收不合格，规划验收没有进行，房屋不符合交付条件；合同目的无法实现，协议应当解除，由被告返还购房款并赔偿原告损失。被告认为协议系双方自愿签订，且被告事后取得了预售许可；被告没有欺诈行为，竣工验收报告是真实的；水电气表可以安装，但不能因为未安装就要求解除合同；房屋的所有权能够得到保证，正在办理之中，合同目的能够实现，不应当解除；用电总表是电力公司安装的，分表是公司安装的；原告的损失是自身造成，不应当由被告赔偿。由于诉辩双方各执己见，致使法庭调解未果。上述事实，有民事起诉状、身份证明、营业执照、商铺买卖协议、转账凭证、商品房预售许可证、竣工验收报告、消防验收意见书、水表安装发票、民事裁定书以及开庭审理笔录等证据在卷为证。本院认为：本案的争议焦点在：订购或认购协议的效力如何？交付违约对合同效力的影响？合同解除条件是否成就？关于订购或认购协议的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”本案原、被告所签《商铺买卖协议》虽为预购、订购协议，但双方对买卖标的的面积、位置、单价、附属设施的安装、违约责任等均作了全面约定，原告已支付了全部价款，并且已接收所购商铺，该协议应当认定为商品房买卖合同。该合同不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。关于交付违约对合同效力的影响。《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”现行法律、法规对商品房交付条件主要有三项要求：一是竣工验收合格；二是住宅房具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三是基础生活设施应当具备交付使用条件。从本案审理查明看，被告仅组织了勘察、设计、施工、工程监理单位验收。从其法定义务看，被告还应当组织规划验收和公安消防验收、环保验收等，并将上述部门认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。被告在未经规划验收、消防验收不合格的情况下，即将标的物交付原告使用，已构成交付违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定了两种情形可以解除合同：一是房屋主体结构质量经验收不合格，二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。从本案看，原告未提供相关证据证实被告开发的“金玉兴隆”项目主体结构不合格或存在质量问题严重影响买受人居住使用的情况，本院也未收集到相关证据，证实存在上述解除情形。故本案被告存在交付违约，但不影响买卖合同的效力。原告可向被告主张继续履行、承担违约责任或者赔偿损失等。合同的解除条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十四条规定了法定解除的五种情形：不可抗力导致合同目的无法实现；一方当事人拒绝履行主要债务；迟延履行主要债务，经催告后仍不履行；迟延履行债务或其他违约行为致使合同目的无法实现；法律规定的其他情形。从本案看，原告已付清购房款，被告已交付了商铺，合同的主要义务已履行，只是被告交付的商铺在不具备交付条件的情况下提前交付，存在违约行为，但不具备合同解除的法定条件，原告可就被告的违约行为另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王洪梅的诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39488元，减半收取19744元，由王洪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员 邓 毅二〇一六年二月二十九日书记员 陈重百