西安市莲湖区人民法院   民事判决书     （2017）陕0104民初7387号   原告（反诉被告）：大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司，住所地：。   法定代表人：江志真，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘洋，辽宁诚进律师事务所律师。   被告（反诉原告）：西安鑫苑大都汇商业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。   法定代表人：张立洲，系该公司执行董事长。   委托诉讼代理人：董春红，陕西恒达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西恒达律师事务所律师   原告（反诉被告）大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司（以下简称大白鲸公司）与被告（反诉原告）西安鑫苑大都汇商业管理有限公司（以下简称鑫苑大都汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大白鲸公司的委托诉讼代理人刘洋与被告（反诉原告）鑫苑大都汇公司委托诉讼代理人董春红、潘晓堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告2016年9月27日签订的03716005号《房屋租赁合同》于2017年3月17日解除；2.被告赔偿原告装修费损失1228873.93元；3.被告退还原告租赁保证金80000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，大白鲸公司减少第二项诉讼请求为，要求被告赔偿原告装修费损失1135719.76元。事实和理由：2016年6月，大白鲸公司与鑫苑大都汇公司就鑫苑大都汇商场的租赁事宜达成初步共识，由大白鲸公司承租商场内房屋用于儿童业态的经营，大鲸公司对房屋进行了装修。2016年9月27日，双方补签《房屋租赁合同》，约定大白鲸公司承租鑫苑大都汇F3层01室，房屋套内面积1132平方米，经营业态为主题儿童游乐，租期6年，自2016年12月16日至2022年12月15日止。前两年每月每平方米租金为42元，此后每两个租金年的租金在上一年租约年的基础上递增5%，2016年12月16日至2017年6月15日为免租期。鑫苑大都汇公司需保证商场整体开业日开业率要达到85%，并保证在广场内外不能自营或授权其他商家经营与原告相同或类似的业态，包括但不限于儿童游乐、儿童电子游艺设备、儿童电玩等。鑫苑大都汇公司违反排他性约定的，大白鲸公司有权解除租赁合同并追究违约责任。大白鲸公司依约缴纳了保证金80000元。但合同签订后，经营期间，大白鲸公司发现有名为“奇奇乐园”的儿童游乐中心开业经营，且经营性质与大白鲸公司的完全一致，某些儿童游乐设施设备（礼品机、儿童摇摆机、射水机等）也完全一致。因鑫苑大都汇公司违反排他性约定，引进与大白鲸公司同业态的商家，大白鲸公司于2016年12月20日、2017年1月10日两次函告要求鑫苑大都汇公司停止违约行为。鑫苑大都汇公司于2017年1月11日回复会尽快处理并承诺会在春节前搬走，但直至2017年3月，奇奇乐园仍在经营且儿童施乐设施设备未减少却更加丰富。鑫苑大都汇公司违约引进同业态商家致大白鲸公司经营亏损，协商无果后，大白鲸公司于2017年3月17日向鑫苑大都汇公司发出《解除合同通知书》，于当日解除了双方的租赁合同，并要求对方承担违约责任。2017年4月5日大白鲸公司停止案涉房屋的营业，并在此后陆续将可移动小型设备撤离店铺，期间大白鲸公司工作人员偶尔去店铺查看，但在2017年5月14日发现店铺已被鑫苑大都汇公司占有接管。大白鲸公司的装修费用包括1、装修费（第三方审核价）977040元，2、弱电工程款（第三方审核价）103535元，3、其他装修费（塑胶地板78422元、抛光砖26101.88元）104523.88元，合计1185098.88元。因租期六年，自2016年12月16日起至2022年12月15日，合同于2017年3月17日解除，原告使用3个月，剩余69个月。故装修损失折算为1185098.88÷72×69= 1135719.76元。因装修费基数减少，故减少的诉讼请求系装修费。鑫苑大都汇公司另应返还租赁保证金80000元。   被告鑫苑大都汇公司辩称，一、同意解除案涉房屋租赁合同，但导致租赁合同解除系因大白鲸公司违约解除合同造成，大白鲸公司应当承担相应违约责任。1.根据租赁合同约定，鑫苑大都汇公司自2016年6月28日起至2017年6月15日起分别给予大白鲸公司6个月装修期和6个月经营期的免租优惠。2016年3月17日，尚在经营免租期内，大白鲸公司却向鑫苑大都汇公司发送合同解除通知函，要求单方解除合同，并在2017年3月31日，在未就解除合同协商一致情况下，擅自关闭所租商铺，终止经营，导致租金优惠的合同目的不能实现。大白鲸公司擅自单方撤离造成合同根本不能履行，鑫苑大都汇公司确认2017年3月17日合同解除。房屋租赁合同14.4条约定：“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同亦或因乙方违约行为而甲方根据合同第13.3条约定终止本合同的，视为乙方放弃保证金所有权，除此之外，乙方应支付甲方相当于合同期最后一年双倍月租金作为违约金。”2. 鑫苑大都汇公司出租给第三方奇奇乐园的场地，主要经营成人及青年游乐设施，与大白鲸公司经营的儿童游乐业态并非同一业态，两者属于不同消费对象，不同消费人群，不同游乐功能的游乐业态。大白鲸公司单方解除合同属于为转嫁其经营风险而恶意解约的行为，没有合同及法律依据。二、大白鲸公司所谓装修损失应由其自行承担，与鑫苑大都汇公司无关。1. 大白鲸公司违约解除合同，应当自行承担给双方造成的损失。2.租赁合同解除之后，鑫苑大都汇公司曾经多次向大白鲸公司发送商函，要求被答辩人将商铺恢复至交铺状态，并清理租赁场地内遗留的所有物品及设施。但大白鲸公司均不予理睬，为减少损失，鑫苑大都汇公司委托第三方将大白鲸公司遗留在场地内的物品及相关设施进行拆除因此产生费用39971.42元，该损失应当由大白鲸公司承担。另外，大白鲸公司依然拖欠鑫苑大都汇公司的物业费、水电费、装修管理费、场地占用费等相关费用共计83014.03元，应予承担。三、鉴于大白鲸公司已经关闭商铺，鑫苑大都汇公司只得接受合同解除的事实，遂多次要求大白鲸公司原状返还租赁房屋，但大白鲸公司一直不予处理，直至2017年5月15日，才将租赁房屋返还，逾期返还45天，应承担房屋占用费71316元；根据合同约定，每月的物业费为18112元；从2017年2月1日5月15日物业费合计63392元； 截止2017年5月15日水电费合计为27505.5元；装修管理费用3000元，因拆除相关设施，鑫苑大都汇公司与第三人签订合同由第三人完成相关工程并支付工程款39971.42元；根据租赁合同约定违约金标准，每月租金为每平方米42元乘以1132平方米47544元， 违约金等于2个月租金95088元。据此向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付拖欠的物业费、水电费、装修管理费共计93896.5元；2.反诉被告支付拆除租赁房屋设施费39971.42元及逾期返还租赁房屋期间的房屋占用费71316元；3.反诉被告支付解除合同违约金95088元，三项费用合计：300271.92元；4.反诉被告人承担本案反诉及本诉诉讼费。   反诉被告大白鲸公司对反诉辩称，对反诉诉讼请求均不同意。1. 鑫苑大都汇公司违反租赁合同排他协议约定，租赁合同约定保证广场内不再经营与大白鲸公司相似业态，否则至该业态商家进场之日起，直至上述商家撤出不缴纳物业费，直到双方合同解除以及后来的鑫苑大都汇公司进场拆除装修的时间为止，该同类业态商家持续经营没有撤出，鑫苑大都汇公司无权向大白鲸公司收取物业费；2.鑫苑大都汇公司并非该项费用的合格的收费主体，大白鲸公司是否拖欠水电费以及相关数额，应当由公用事业部门出具收费清单，如果大白鲸公司在经营期间确有拖欠水电费用的，也应当向公用事业部门缴纳；3.装修管理费，鑫苑大都汇公司既无装修管理的权利也没有管理大白鲸公司装修的义务，大白鲸公司在装修期间没有违反任何装修管理的事项，该装修管理费仅仅是类似于装修保证金的性质，不具有其他仍和功能，因此事后鑫苑大都汇公司不应再收取任何费用；4.租赁合同3.4约定以及7.16约定，均规定了经营免租期和鑫苑公司无权收取租金的情形，据此，大白鲸公司无需缴纳房屋占有使用费。而且，在大白鲸公司撤场后，鑫苑大都汇公司未经大白鲸公司的允许即占有了该房屋，从2017年4月份开始，在双方没有进行房屋交接的情况下，鑫苑大都汇公司擅自接管案涉房屋，而且，授权第三方将大白鲸的装修予以拆除破坏，不仅不应收取这期间的房屋占有使用费，而且还应当就其擅自破坏装修的行为承担赔偿责任；5. 合同解除是由鑫苑大都汇公司违约行为导致的，在双方就解除合同未达成协议的情况下，鑫苑大都汇公司私自拆除大白鲸公司的装修，拆除费用不应由大白鲸公司承担；6.根据合同法及司法解释二，大白鲸公司不存在违约行为，鑫苑大都汇公司没有任何损失，其主张违约金没有法律依据。   原告大白鲸公司围绕诉讼请求提交以下证据：证据1.房屋租赁合同。证明鑫苑大都汇公司违反7.16条排他性约定，大白鲸公司有权单方解除合同并追究鑫苑大都汇违约责任，大白鲸公司行使的约定解除权；   证据2.收款收据。证明大白鲸公司缴纳租赁保证金80000元；   证据3.照片15张（打印件）、大众点评网截图12张（打印件）、大众点评网2017年11月21日当庭截图6张，拍摄照片时间2017年2月份的有7张编号1至7和2017年6月份有8张编号8至15。证明在租赁合同履行期间，引进与大白鲸公司经营同业态的奇奇乐园，奇奇乐园通过大众点评网进行营销至今；   证据4.视频。由大白鲸工作人员录制，证明鑫苑大都汇公司违反合同7.16排他性约定，引进与大白鲸公司经营同业态的奇奇乐园，大白鲸公司解除合同符合约定；   证据5.（鑫苑大都汇公司）商函。证明2017年1月11日，鑫苑大都汇就大白鲸公司发出的违约联络函进行回复，承诺在春节前将奇奇乐园撤离。只是确认无证照状态，后期改为成人娱乐；   证据6.关于西安鑫苑大都汇违反排他协议联络函【2016】086号关于西安鑫苑大都汇违反排他协议二次联络函【2017】003号。证明2016年12月20日，大白鲸公司就鑫苑大都汇公司违约引进其他同业态商户（奇奇乐园）向鑫苑大都汇提出异议，要求鑫苑大都汇公司改正；2、2017年1月10日，大白鲸公司第二次发出违约通知函，但鑫苑大都汇公司并未改正；   证据7.2017年5月7日商函、2017年5月25日044号商函、2017年5月10日商函、2017年6月5日工作函。证明在合同解除后向鑫苑大都汇公司提出协商解决，在大白鲸公司没有同意的情况私自进入拆除装修；   证据8.解除合同通知书。证明因鑫苑大都汇公司违反合同约定，且在大白鲸公司多次提出异议后并未改正，大白鲸公司于2017年3月17日解除与鑫苑大都汇公司的商铺租赁合同；   证据9.关于大白鲸世界提前进场装修函。证明经鑫苑大都汇公司同意，大白鲸公司对租赁房屋进行装修；   证据10.建设施工合同、转账凭证三张、东大审字【2017】第053号基本建设工程结算审核报告书。证明大白鲸公司对租赁房屋进行装修，支付部分装修进度款，该装修工程经大连东大工程造价咨询事务所有限公司审核，工程审核造价为977040元；   证据11.03716027号合同书、转账凭证一张、东大审字【2017】第052号基本建设工程结算审核报告书。证明大白鲸公司对租赁房屋的监控、音响、灯光系统进行装修，支付部分装修进度款，该弱电系统工程经大连东大工程造价咨询事务所有限公司审核，工程审核总造价为103535元；   证据12.03716012号地板购销合同、03716022补充协议转账凭证、发票。证明大白鲸塑胶地板、抛光砖支付的装修款104523.88元；   证据13.实际经营情况。证明大白鲸公司在经营期间持续亏损；   被告鑫苑大都汇公司发表质证意见：证据1.真实性认可，这份合同同时也是鑫苑大都汇公司提交的证据，合同内容对装修、解除、装修管理费、租赁保证金、物业费、水电、煤气、空调等公共事业费均有约定；大白鲸公司违约解除合同，鑫苑大都汇公司被动接受。证据2.真实性认可，保证金收到，但不同意退还。证据3.2017年2月份拍摄的编号第1真实性不认可，编号2、3号真实性认可，拍摄的2、3号里的机子是成人游乐机，对于编号4、5、6、7号真实性不认可，这组证据实际是在2017年6月份以后才逐步增设的，这些游乐机是成人游乐机，对于对于编号4、5、6、7拍摄时间真实性不认可。编号8、9、20、11、12、13、14、15的真实性认可，但是证明目的不认可，是在奇奇乐园部分增添的机子是在2017年6、7月份，而且只是门口引起注意的，主要经营的还是成人电玩。2017年2月份拍摄的照片的整体真实性和证明目的不认可。2017年6月份拍摄的照片真实性认可证明目的不认可；2017年2月份大众点评网截图真实性认可，证明目的不认可，从截图看出奇奇乐园经营的是成人电玩电子游戏。对于大白鲸公司当庭手机展示商家信息、儿童游乐信息是2017年11月21日截图，不能证明2017年3月17日之前奇奇乐园的经营情况。大众点评网的信息不准确，因为奇奇乐园本身定位的是成人电玩游戏。证据4.对于2017年2月26日的时间真实性以及内容不予认可。2017年6月份的视频是在案涉合同解除，大白鲸已经退场，所以这段视频与本案无关，不能作为定案依据。证据5.真实性认可，奇奇乐园自始至终是成人娱乐业态，个别的儿童设施是招揽关注的，类似于日常生活中在商场、药店服装店门口会摆设一两个儿童娱乐玩具设施，但本身不是他经营的内容。证据6.2016年12月20日的函真实性不认可，没有收到这份函件；2017年1月10日的函真实性认可，证明目的不认可。函的内容是大白鲸公司的单方陈述，实际并不属实。证据7.真实性认可，双方是有协商过程。对于解除的原因和后续处理双方一直没有达成一致。而且在鑫苑大都汇公司给大白鲸的函件中反复声明是大白鲸违反约定解除合同，是大白鲸违反约定未交水电费、物业费等相关费用，鑫苑大都汇公司保留进一步追究大白鲸违约责任的权利。证据8.真实性认可。但是通知书的内容不认可，在之后的回函中也已明确了，这份证据恰好可以证明是大白鲸的违约造成解除合同。证据9.真实性无异议，但大白鲸公司未按照合同约定向鑫苑大都汇公司提供相应的装修图纸，违反了租赁合同6.6条的约定。证据10.建设施工合同是大白鲸公司与第三方签订，真实性不认可，网银转账凭证真实性认可，但是关联性不认可，不能证明是本案涉案的装修款，东大审字【2017】第053号基本建设工程结算审核报告书真实性、证明目的均不认可。本案中大白鲸公司始终未向鑫苑大都汇公司提供核算图纸，造价出具的鉴定报告没有进行实地的勘验，没有证据佐证，所以对其结论不认可。且是大白鲸公司单方委托做出，所以不认可。证据11.质证意见同证据10质证意见。证据12.关联性、真实性均不予认可，不能证明用于涉案场地，相关费用不能证明是涉案工程的花费。证据13.系单方制作，真实性不认可。   反诉原告鑫苑大都汇公司围绕反诉诉请提交以下证据：证据1.租赁合同。证明目的同对大白鲸举证租赁合同的质证意见；   证据2.2016年7月份与奇奇乐园签订的商铺租赁合同。证明被告与第三人熊秉华签订商铺租赁合同中第五条品牌及经营项目：5.1款约定：乙方（指熊秉华）在该房屋内经营范围为“奇奇乐园”经营项目为“电玩”；   证据3.西安奇趣电子游艺有限公司（奇奇乐园）营业执照（打印件）、娱乐经营许可证（打印件）、奇奇乐园情况说明。证明2016年12月8日西安奇趣电子游艺有限公司成立，该公司替代熊秉华成为合同履行主体，该公司经营范围电子游戏、游艺娱乐。经行政批准，该公司取得娱乐经营许可证，经营范围为游艺娱乐场所，奇奇乐园经营电玩的主要项目及设备为：彩票机、音乐机、礼品机、赛车机、模拟机等成人电子游艺项目，针对人群为18周岁以上成年人；   证据4.奇奇乐园游乐设施及游乐人群情况照片打印件8张。照片编号1、2是解除合同前拍摄的，照片编号3、4、5、6、7、8是2017年7、8月份拍摄。均由鑫苑大都汇公司工作人员拍摄。证明奇奇乐园主要经营的项目及设备为成人电子游艺，与大白鲸公司的经营业态完全不一样；   证据5.大白鲸公司官方网站对外宣传，大白鲸西安丰禾路分公司对外宣传情况（打印件）。证明大白鲸公司在其网站首页宣传为：“大白鲸世界儿童乐园”，公司简介中明确其以原创童话《白鲸传奇》为主题，选择对象为2至12岁儿童为核心。大白鲸计划、品牌故事明确为儿童题材及儿童为受众群体的项目；大白鲸经营业态是儿童游乐，不包含电子游戏和电子游乐。   反诉被告大白鲸公司质证认为： 证据1.真实性认可，系鑫苑大都汇公司违约，其公司行使约定解除权。证据2.真实性不予确认，如果该合同真实，系鑫苑大都汇公司与第三人确认，虽然合同约定的是电玩业态，但是现场游乐设施来看显然不仅仅是成人电玩的类型设施，合同中也没有明确的承租人只限于成人娱乐。所有的游乐设施实际是不分年龄段的。即使电玩针对成人，承租人在实际的出现了类似儿童的游乐设施，这是鑫苑大都汇公司和第三人的合同纠纷，第三人的违约行为，第三人给大白鲸公司造成的违约行为应当由鑫苑大都汇公司承担。证据3.对打印件的真实性确认。从娱乐经营许可证审批文件可以看出正好符合鑫苑公司给大白鲸出示的2017年1月11日商函，在没有娱乐经营许可证的情况下，并没有按照经营范围进行设置，不但有电玩设施还有其他儿童游乐设施。对于情况说明不予认可，这是鑫苑大都汇公司的承租客户与鑫苑大都汇公司有利害关系，内容不具有真实性。证据4.照片编号1真实性不认可；照片编号2真实性认可，这个照片可以看出是以儿童的卡通形象进行的宣传展示；关于照片3至8号的真实性不予确认，而且内容也不能显示是奇奇乐园的，拍摄不全面，刻意回避了大白鲸公司向法庭提交的照片显示的这些设施，该组照片没有一个和大白鲸公司提交照片的设施是相似相同的，该组照片不真实、不全面。证据5.真实性认可。对证明目的不认可。合同的7.16条约定，与大白鲸经营相同或者类似均是违反，大白鲸公司经营虽然不包括电子游艺，但是鑫苑大都汇公司以电子游艺或者游乐授权其他商家也是属于7.16条约定范围，鑫苑大都汇公司违反了类似业态的约定。   关于大白鲸公司所举证据：证据1、2、5、7、8、9、鑫苑大都汇公司认可真实性，本院对真实性予以确认。证据3.该组证据均不能显示拍摄时间，故大白鲸公司所述2017年2月份所拍摄照片的真实性，本院不予确认。其余证据系2017年6月形成，因双方已于2017年5月解除合同，故与本案没有关联性。证据4.仅凭录制人员口述不能证明录制时间为2017年2月26日，本院对大白鲸公司所述2月26日视频真实性不予确认。2017年6月视频与本案没有关联性。   证据6. 【2016】086号函无证据证明鑫苑大都汇公司收到，真实性本院不予确认。2017年1月10日函，鑫苑大都汇公司认可真实性，本院对真实性予以确认。证据10.建设施工合同有施工方盖章，本院对真实性予以确认。转账凭证鑫苑大都汇公司认可真实性，本院对真实性予以确认。东大审核报告书系大白鲸公司单方委托作出，本院对真实性予以确认，但鑫苑大都汇公司对审核报告书予以否认，故其内容不能直接作为认定案件事实的依据。证据11.合同书有施工方盖章，本院对真实性予以确认。转账凭证鑫苑大都汇公司认可真实性，本院对真实性予以确认。东大审核报告书系大白鲸公司单方委托作出，本院对真实性予以确认，但鑫苑大都汇公司对审核报告书予以否认，故其内容不能直接作为认定案件事实的依据。证据12，合同、补充协议、发票有案外人盖章，本院对真实性予以确认。转账凭证系金融机构在职责范围内出具，本院对真实性予以确认。证据13.系大白鲸公司单方制作，视为其本人陈述。     关于鑫苑大都汇公司所举证据：证据1.大白鲸公司认可真实性，本院对真实性予以确认。证据2.有案外人签名，结合奇奇乐园经营的事实，本院对真实性予以确认。证据3.营业执照和许可证打印件，大白鲸公司认可真实性，本院对真实性予以确认。情况说明系案外人出具证明，出具人未到庭说明情况，本院对真实性不予确认。证据4.编号2照片 大白鲸公司认可真实性，本院对真实性长予以确认。其余照片无法显示拍摄时间和拍摄对象，本院对真实性不予确认。证据5.大白鲸公司认可真实性，本院对真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年6月28日，大白鲸公司与鑫苑大都汇公司签订《关于大白鲸世界提前进场装修函》，约定鑫苑大都汇公司于同日将位于西安市莲湖区的鑫苑大都汇（商场名）F3层01室房屋交于大白鲸公司，由大白鲸公司提前进行装修，该函同时对租期和签订租赁合同时间作出约定。同日，鑫苑大都汇公司依约向大白鲸公司交付了案涉房屋。此后大白鲸公司对案涉房屋进行了装修。大白鲸公司为装修案涉房屋（地板材料自购），共向案外人（承包人）大连星海世博展览展示有限公司支付装修款898886.3元，为购买、安装、调试、监控、音响、灯光系统，向案外人梦工厂设计工程（大连）有限公司支付66574.71元，为购买安装塑胶地板向案外人石家庄东光地板科技有限公司支付78422元。大白鲸公司主张的抛光砖花费26101.88元系大白鲸公司重庆高新区分公司支付。   2016年9月27日，大白鲸公司（承租方、乙方）与鑫苑大都汇公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于西安市莲湖区的鑫苑大都汇项目的F3层01室（套内建筑面积1132平方米） ，出租给乙方，租赁期自2016年12月15日（或自实际交付日起算并扣除装修免租期的同等期间），交付日期为2016年6月28日。 2016年6月28日至2016年12月15日为装修免租期，……如乙方于装修免租期内提前完成装修并开业的，自乙方店铺正式开业日起乙方将不享受装修免租待遇，乙方应按本合同约定的起租日起首月租金标准向甲方支付租金。2.2乙方向甲方承诺，在租赁期内始终保持该房屋的经营业态，即主题儿童游乐业态。3.3.1上述装修免租期内，乙方享有无需缴纳租金及物业管理费及其他杂费（包括但不限于排渣费、电梯使用费）之权益，但在该期间内乙方仍需缴纳装修管理费3000元，及实际产生的按表计量的通讯费、水费、电费、煤气费等……3.3.2乙方应自装修免租期届满之次日（起租日）起支付租金……3.4甲方给予乙方6个公历月的经营免租期，3.4.1经营免租期自2016年12月16日至2017年6月15日。上述经营免租期包含在本合同的租赁期内，在该经营免租期内，乙方享有无需缴纳租金的权益，但在该期间内，乙方仍需缴纳物业费、经营期间的相关费用和其他公用事业费等（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）。前述费用的支付除本合同另有规定外，以甲方和/或商场管理公司书面通知为准。4.1.1自起租日起，租金，第1至第2年度租金标准按每月每平方米42元计算……每月25日前支付下月的费用。5.1乙方向甲方支付合同保证金80000元。5.2乙方还应支付如下费用5.2.1物业费，每月每平方米16元，计每月18112元；5.2.2公用事业费，5.2.2.1水费收费标准每吨7元，电费收费标准每度1.35元。7.16甲方保证在广场内外不能自营或授权其他商家经营与乙方相同或类似的业态，包括但不限于儿童游乐、儿童电子游艺设备、儿童电玩等（已签约商户乐天儿童-三层中岛、孩子王不受本条约束，同时，在本合同有效期内甲方保证上述已签约商户的租赁面积保持不变），否则自与乙方类似的业态商家进场之日起，甲方须免除乙方的租金及物业管理费等直至上述商家撤出之日为止，同时乙方有权要求甲方赔偿此期间由此带来的经济损失，情节严重的乙方有权单方解除合同并追究甲方违约责任。8.1项目统一开业日定为2016年12月16日。10.房屋返还。10.2无论何种原因导致本合同提前解除或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修，或改建的，乙方须在返还时使该房屋恢复至可租赁状态，返还时应经甲方和/或商场管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。10.3乙方返还房屋时，双方应同时到场，经甲方和/或商场管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。10.4租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，甲方有权收回该房屋，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的10日内，与甲方联系返还该房屋事宜，且乙方应在本合同的租期年年或提前解除的当日内将该房屋恢复至房屋可租赁状态，交还甲方。10.5租赁期满当日或本合同提前终止之日后30日内，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同规定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，乙方视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，甲方有权在30日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋，甲方对因此而引起的乙方之损失。同时，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃……并将处分所得用于偿付乙方所欠甲方任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。10.8乙方逾期不返还该房屋的，甲方有权自逾期之日起停止向该房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他管理服务，由此对乙方产生的任何影响，甲方不承担任何责任。13.解除本合同的条件，13.2.6甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后30天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同的租赁目的的。13.2.8甲方违反本合同第7.16条约定，自营或授权除该条款中已经授权的商家外任何第三芝经营与乙方相同或类似业态的，经乙方书面通知后30日内仍继续经营的。20.以下所列为合同双方联系的有效方式，包括收件人、电话、传真、地址等。任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的联系方式仍以以下为准，甲方……乙方…….20.3任何一方均负有就双方合作中发生的重要事项及时通知对方的告知义务。双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均应以书面形式进行方为有效。但对于本项目全体承租人均有约束力的内容，甲方或商场管理公司有权以公告、布告等形式进行通知。20.4乙方不可撤销的确认，乙方租赁房屋地址同为乙方有效的送达地址。   合同签订并完成装修后，大白鲸公司使用案涉房屋经营大白鲸世界儿童乐园，该经营项目主要针对2至12岁儿童为核心的城市家庭消费单元，提供集主题娱乐、主题活动、互动教育、主题餐饮、主题商品于一体的一站式服务，大白鲸公司的目的是使之成为 学校的教育空间、家庭的生活空间互补的的娱乐空间，重新定义中国商业综合体内的儿童主题乐园。大白鲸公司经核准的经营范围包含一般经营项目，室内手工制作服务，室内小型游乐活动服务（除电子游艺、电子游戏）。   2016年11月16日，大白鲸公司向鑫苑大都汇公司支付了租赁保证金80000元。   2016年12月16日后，大白鲸公司在案涉房屋经营过程中发现，鑫苑大都汇商场5层有名为奇奇乐园的项目处于经营状态。认为奇奇乐园项目与大白鲸公司的项目经营业态相同，故于2017年1月10日，大白鲸公司致函鑫苑大都汇公司，称：从贵司“奇奇乐园”项目开业至当日，部分设备一直处于经营状态，而且与我司经营业态相同，我司已于2012年12月21日针对此事向贵司发送过一封联络函，但未收到回函。依据租赁合同7.16约定甲方保证在广场内外不能自营或授权其他商家经营与乙方相同或类似的业态，包括但不限于儿童游乐、儿童电子游艺设备、儿童电玩等（已签约商户乐天儿童-三层中岛、孩子王不受本条约束，同时，在本合同有效期内甲方保证上述已签约商户的租赁面积保持不变），否则自与乙方类似的业态商家进场之日起，甲方须免除乙方的租金及物业管理费等直至上述商家撤出之日为止，同时乙方有权要求甲方赔偿此期间由此带来的经济损失，情节严重的乙方有权单方解除合同并追究甲方违约责任。针对贵司违约行为，我司要求从2016年12月16日至奇奇乐园撤出之日为止，贵司须免除我司的租金及物业管理费，而且租赁合同中约定的免租期相应顺延，请贵司尽快纠正违约行为。   2017年1月11日，鑫苑大都汇公司回函大白鲸公司称：对于贵司给予我司出具的有关鑫苑大都汇购物中心排他事宜的函件，我司对此予以高度重视。根据双方合同条款，我司将严格履行，关于5F奇奇乐园品牌场内经营与贵司游乐设备冲突的事宜，我司现正式回复贵司。目前奇奇乐园因证照处于未正式开业状态，现阶段部分设备属于临时过渡，后期将以成人游乐设施为主。其次就目前所经营的设备，我司也与奇奇乐园沟通多次，对方表示愿（其）配合，将部分设备（射水类、摇摇机）陆续在农历春节前撤出。对此给予贵司造成的影响望请详解，我司也将竭力处理此事。   2017年3月17日，大白鲸公司向鑫苑大都汇公司送达解除合同通知函。在该函中，大白鲸公司表示鑫苑大都汇公司违反合同7.16条违反同类业态的约定，大白鲸公司依据13.2.8甲方违反本合同第7.16条约定，自营或授权除该条款中已经授权的商家外任何第三芝经营与乙方相同或类似业态的，经乙方书面通知后30日内仍继续经营的之合同条款，于2016年12月20日，2017年1月10日和1月18日多次向鑫苑大都汇公司提出异议，及解决方案，但鑫苑大都汇公司仍未解决问题，其违约行为已严重影响大白鲸公司利益，故通知：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、请鑫苑大都汇公司于2017年3月31日前，根据《房屋租赁合同》的约定，返还租赁保证金80000元，预缴物业费27771.7元，合计107771.7元，三、尽快配合办理退租手续，调拨设备；四、大白鲸公司保留进一步追究违约责任的权利。   2017年4月大白鲸公司停止案涉房屋的营业，并在此后陆续将可移动小型设备撤离店铺。   2017年5月7日，鑫苑大都汇公司向大白鲸公司发送商函，载明贵司于2017年3月17日递交解除合同通知书申请2017年3月31日与我司解除租赁合同，双方就解约协议一直未能达成共识，根据双方 签订的租赁合同，为保证双方的合法权益，现要求贵司于2017年5月13日前完成解约协议的所有内容发至我司，并要求贵司于2017年5月13日前商铺内（F3-01）的墙面、天花板拆除。如贵司未能在规定时间内拆除完毕，一切损失及责任由贵司自行承担。   2017年5月10日，鑫苑大都汇公司向大白鲸公司发送商函，重申2017年5月7日商函的主要内容，并声明，如大白鲸公司未能在规定时间内拆除完毕，鑫苑大都汇公司将认定场内遗留物品为大白鲸公司遗弃物品，可自行处理。鑫苑大都汇公司将在2017年5月13日聘请施工队进场拆除，拆除费用由大白鲸公司承担，费用从租赁保证金中扣除，由此产生的一切损失和责任由大白鲸公司承担。   2017年5月15日，鑫苑大都汇公司自行收回案涉房屋。   大白鲸公司未支付2017年2月1日至5月15日的物业费63392元（每月物业费18112元，共3.5个月）。   2017年5月25日，大白鲸公司向鑫苑大都汇公司发函称已于2017年5月13日日向鑫苑大都汇公司发出《解除合同协议书》，双方就协议内容一直未能达成一共识。请鑫苑大都汇公司于收到该函七日内（2017年6月2日前）积极解决……逾期的将追究违约责任。   2017年5月25日，经与鑫苑大都汇公司签订服务合同，西安雷光装饰工程有限公司拆除了案涉房屋内装饰装修物，并对建筑垃圾进行了清运。2017年6月27日，鑫苑大都汇公司按服务合同约定向西安雷光公司支付了商铺拆除及建筑垃圾清运费共计39971.42元。   大白鲸公司在2017年2月4日、3月15日共向鑫苑大都汇公司缴纳电费共计20123.64元。2017年4月1日鑫苑大都汇公司要求大白鲸公司缴纳3月31日之前拖欠的电费8844.66元，2017年5月17日，鑫苑大都汇公司要求大白鲸公司缴纳3月31日至5月15日拖欠电费18660.84元。经核实，大白鲸公司最终欠付电费27505.04元。   本院认为，案涉房屋租赁合同系大白鲸公司与鑫苑大都汇公司自愿签订，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自义务。关于违约方的认定，2016年12月大白鲸公司以函件形式向鑫苑大都汇公司声明奇奇乐园开业后的经营业态违反了租赁合同7.16条排他性约定，鑫苑大都汇公司针对前述函件的回函内容表明鑫苑大都汇公司认同当时奇奇乐园的部分经营设备（射水类、摇摇机）与大白鲸公司经营业态相同，并表明已与奇奇乐园沟通，由奇奇乐园在农历春节前将该部分设备撤出，而鑫苑大都汇公司也未能举证证明，奇奇乐园在农历春节前将该部分设备撤出，即未能证明鑫苑大都汇公司及时消除了违反排他性经营业态的违约情形。故鑫苑大都汇公司未能在大白鲸公司催告后30日内消除排他性经营业态违约情形，大白鲸公司有权根据租赁合同13.2.8条约定行使合同解除权。大白鲸公司的解除合同通知于2017年3月17日送达鑫苑大都汇公司，双方的租赁合同于当日解除。合同解除后，鑫苑大都汇公司应向大白鲸公司返还租赁保证金80000元。   关于大白鲸公司在案涉房屋中的装饰装修物花费，大白鲸公司为购买、安装、调试、监控、音响、灯光系统，向案外人梦工厂设计工程（大连）有限公司支付的66574.71元，系可移动设施设备的投入，因大白鲸公司已将可移动设施设备全部收回搬离案涉房屋，实际并无损失，故大白鲸公司无权要求鑫苑大都汇公司予以赔偿。大白鲸公司主张的抛光砖花费，系大白鲸公司重庆高新区分公司支付款项，不能证明与案涉房屋的关联性，本院不予认定。   大白鲸公司在案涉房屋中的装饰装修总投入以其公司实际支付的装修花费898886.3元和购买安装塑胶地板支出78422元为准，共计977308.3元。   因鑫苑大都汇公司违约致大白鲸公司单方解除合同，且案涉房屋的装修已被鑫苑大都汇公司拆除，无法评估案涉房屋中的装饰装修物残值，故大白鲸公司主张按总租赁期六年共72个月平均摊销装饰装修物价值，已使用的３个月（2016年12月16日至2017年3月17日）予以摊销，剩余的69个月的未摊销价值由鑫苑大都汇公司予以赔偿，合情合理，本院应予支持。以前述本院认定的总花费977308.3元计，苑大都汇公司应予赔偿的69个月的装饰装修物摊销损失为（977308.3元÷72×69＝936587.12元）936587.12元。   因鑫苑大都汇公司违约致合同解除，故鑫苑大都汇公司无权要求大白鲸公司支付违约金。根据合同7.16条约定，因鑫苑大都汇公司未能消除经营排他性经营业态违约情形，故应当免除大白鲸公司的物业管理费，鑫苑大都汇公司要求大白鲸公司支付物业费（2017年2月1日至2017年5月15日）63392元的反诉请求，本院不予支持。根据大白鲸公司在案涉房屋内的经营规模，自2017年3月17日合同解除后，大白鲸公司于2017年5月15日前实际将案涉房屋腾空属合理期限内履行合同解除后的协助义务，鑫苑大都汇公司无权要求大白鲸公司支付房屋占有使用费。   根据租赁合同约定，无论因何种原因致合同解除，大白鲸公司应将案涉房屋恢复至可租赁状态向鑫苑大都汇公司腾交，故鑫苑大都汇公司为恢复案涉房屋至可租赁状态而支付的拆除清运费39971.42元应由大白鲸公司承担，大白鲸公司应向鑫苑大都汇公司支付。   大白鲸公司在装修期内完成了装修，鑫苑大都汇公司亦未对装修提出异议，故大白鲸公司应按合同约定向鑫苑大都汇公司支付装修管理费3000元。大白鲸公司作为承租人就其欠付电费27505.04元，亦应按合同约定向鑫苑大都汇公司支付。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下：   一、原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司与被告西安鑫苑大都汇商业管理有限公司在2016年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月17日解除；   二、本判决生效后十日内，被告西安鑫苑大都汇商业管理有限公司返还原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司租赁保证金80000元；   三、本判决生效后十日内，被告西安鑫苑大都汇商业管理有限公司赔偿原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司装饰装修损失936587.12元；   三、本判决生效后十日内，反诉被告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司向反诉原告西安鑫苑大都汇商业管理有限公司支付装修管理费3000元、电费27505.04元、拆除清运费39971.42元；   四、驳回原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司其余诉讼请求；   五、驳回反诉原告西安鑫苑大都汇商业管理有限公司其余反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费15741元，由原告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司负担1741元，被告西安鑫苑大都汇商业管理有限公司负担14000元，反诉案件受理费2902元由西安鑫苑大都汇商业管理有限公司负担2000元，反诉被告大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司负担902元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长 成根平                                 审判员 岳鹏                                 人民陪审员 唐超     二Ｏ一九年八月二十六日     书记员 周萍        1