江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1204民初4315号 原告：林汉江，男，1974年11月7日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：高贵，江苏海之阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟慧慧，江苏海之阳律师事务所律师。 被告：泰州市姜堰区地产总公司，住所地泰州市姜堰区三水街道上海路88号，统一社会信用代码913212047040108993。 法定代表人：吴子玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：章俊，江苏锦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾蓉，江苏锦泰律师事务所律师。 第三人：泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道通扬中路248号，统一社会信用代码91321204790850113x。 法定代表人：贾书礼。 第三人：江苏未来房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区民营经济产业中心，统一社会信用代码91321204694487027J。 法定代表人：秦连喜。 原告林汉江与被告泰州市姜堰区地产总公司（以下简称姜堰地产总公司）、第三人泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（以下简称晨曦公司）、第三人江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序于同年7月27日、9月17日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜使用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月10日再次公开开庭进行了审理。原告林汉江委托诉讼代理人高贵、翟慧慧、被告姜堰地产总公司委托诉讼代理人章俊、顾蓉到庭参加了诉讼。第三人晨曦公司、未来公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告交付原告位于泰州市姜堰区住宅安置用房，并办理房屋不动产权证登记手续；2.请求判令被告返还原告营业性用房剩余拆迁补偿款1034526元，赔偿原告因营业性用房被拆迁而造成的利益损失2075777元；3.请求判令被告交付原告地上车库一间（面积19.52平方米），赔偿原告违约金312000元，给付原告过渡费和停产停业损失40008元（暂计算至2018年7月），并支付原告律师费损失20000元；4.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告交付姜堰区长江东路罗马嘉园38号营业性用房。事实与理由:2010年7月30日，原告、被告与第三人晨曦公司（原为姜堰市晨曦房屋拆迁有限公司）签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，协议约定原告将位于姜堰区建筑面积为150.3平方米的住宅用房交被告拆迁，拆迁补偿方式为原告在原地段选择住宅用房进行产权调换，安置过渡期为18个月等。被拆迁房屋补偿补助、提前搬迁奖合计869243元。协议签订后，原告按约将房屋腾空后交被告拆迁，原告仅领取部分补偿补助款及提前搬迁奖合计221643元，剩余拆迁补偿款647600元未领取，用于代转安置房购房款，其中包含地下车位款38400元。 同日，原告、被告与第三人晨曦公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，约定原告将位于姜堰区建筑面积为128.17平方米的非住宅营业性用房交被告拆迁，拆迁补偿方式为原告在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，安置过渡期为18个月等。被拆迁房屋补偿补助、提前搬迁奖合计1317370元。协议签订后，原告按约将房屋腾空交被告拆迁，原告仅领取部分补偿补助款及提前搬迁奖合计282844元，剩余拆迁补偿款1034526元未领取，用于代转安置房购房款。 上述协议签订后，被告提供拟安置房屋结构户型图给原告，图纸显示住宅用房拟安置房屋4-17层为住宅用房（高层），二梯三户，三种户型面积分别为97平方米、80.5平方米、139.2平方米，原告选择的房屋为1幢801室、1幢802室，面积分别为80.5平方米，139.2平方米，原告选择的营业性用房面积为178.8平方米，上下三层。过渡期届满时，被告用于安置拆迁户的房源已销售，被告构成违约。原告原有房屋被拆迁，该地段由第三人未来公司进行商业开发，实际建成的房屋与拆迁时被告提供给原告的拟安置房屋结构户型图不一致。现建成的住宅用房为3层到6层，被告不仅擅自将原先规划的高层建成多层，电梯、房屋主体结构、户型面积做了重大变更。原告要求被告交付房屋，被告无房可交，原告无奈之下选择了2幢403室、404室住宅用房，并注明追究被告的违约责任。被告也未按约交付地下车库，新建的房屋有地上车库，要求被告优先安排地上车库给原告。原告要求被告交付住宅用房和车库，并办理房屋不动产权登记手续。原告选择了长江东路38号房屋，要求被告交付。因房屋被拆迁已近8年，被告应当支付原告过渡费和停产停业损失40008元（暂计算至2018年7月），按原拆迁面积交付原告地上车库一间。被告严重违约，应当赔偿原告违约金312000元，原告委托律师代为提起诉讼，花去律师费20000元，也应当由被告承担。 被告辩称，1.原告、被告与第三人未签订房屋购买协议，也未有口头约定，原告要求交付房屋应当与第三人未来公司签订商品房买卖合同，并支付相应价款，再办理房屋交付和产权登记手续。2.被告提供的罗马嘉园符合原告签订合同的目的，根据原告、被告及第三人签订的城市房屋拆迁安置协议第六条第二款的约定，原告选择了产权调换的征收补偿安置方法，第四条第二款约定了位置在原地段住宅，具体的房号以腾空交房的选择顺序确定，并另行签订了房屋购买协议，按规定结算差价。被告已按照规定支付了过渡费和停产停业损失至2018年2月，同意按照双方协商的原有方案继续支付。3.原告诉称的房屋主体、结构、面积发生重大变更等均与事实不符。4.原告要求交付地上车库一间不符合合同约定，不应予以支持。5.原告主张的律师费、违约金损失无合同约定或者法律规定，不应支持。 第三人晨曦公司未述称，亦未提交证据。 第三人未来公司未述称，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：一、2010年7月30日，原、被告签订城市房屋拆迁补偿安置协议（以下称住宅房屋拆迁协议）一份，协议约定：1.原告将位于姜堰区合法面积为150.3平方米的房屋交被告拆迁，拆迁补偿方式为房屋产权调换，拆迁房地产估价为609200元，构筑物补偿为46808元，装潢及附属物补偿为129879元，住宅房屋临时安置补助13527元，电话、有线（数字）电视、供电材料及宽带补贴4992元，搬迁补助费500元，其他补助39297元，合计844243元；2.原告于2010年8月10日前腾空交房，被告给予原告25000元提前搬迁奖（其中基本搬迁奖励20000元，合法面积搬迁奖励5000元）等等；3.原告选择产权调换补偿方式的，被拆迁房屋的房地产评估价647600元（不含住改非）代转安置房购置款，此款在结算产权调换差价时，不计付利息。其余的补偿补助款及提前搬迁奖计221643元，在房屋腾空让房并验收合格后由被告以支票的形式支付给原告。如原告不按约定时间腾空交房，被告有权按原告实际交房时间确定扣减、扣除提前搬迁奖。4.被告同意原告以38400元价格原地购买地下车位一个，选择顺序以原告腾空交房先后确定。 签订协议后，原告按约将长江东路4号303室房屋腾空后交被告进行了拆迁。就长江东路4号楼303室房屋领取拆迁款和提前搬迁奖221643元，剩余拆迁款647600元（其中包含地下车位款38400元）未领取。 2010年7月30日，原、被告签订城市房屋拆迁补偿安置协议（以下称非住宅房屋拆迁协议）一份，协议约定：1.原告将位于姜堰区合法面积为128.17平方米的房屋交被告拆迁，拆迁补偿方式为房屋产权调换，拆迁房地产估价为1034526元，构筑物补偿为16970元，装潢及附属物补偿为129865元，非住宅房屋停产停业损失103453元，电话、有线（数字）电视、供电材料及宽带补贴4992元，搬迁补助费2564元，合计1292370元；2.原告于2010年8月10日前腾空交房，被告给予原告25000元提前搬迁奖（其中基本搬迁奖励20000元，合法面积搬迁奖励5000元）等等；3.原告选择产权调换补偿方式的，被拆迁房屋的房地产评估价1034526元（不含住改非）代转安置房购置款，此款在结算产权调换差价时，不计付利息。其余的补偿补助款及提前搬迁奖计282844元，在房屋腾空让房并验收合格后由被告以支票的形式支付给原告。如原告不按约定时间腾空交房，被告有权按原告实际交房时间确定扣减、扣除提前搬迁奖。 签订协议后，原告按约将姜堰区房屋腾空后交被告拆迁。就姜堰区房屋领取拆迁款和提前搬迁奖282844元，剩余拆迁款1034526元未领取。 二、原告与被告经协商，确认由原告选购姜堰区罗马嘉园2幢403室、404室住宅安置用房，面积分别为93.02平方米和137平方米。 2019年7月9日，原告与被告姜堰地产总公司签订协议，约定原告选择罗马嘉园长江东路38号房屋作产权调换，安置用房合法建筑面积为155.67平方米，上下两层，具体面积以有关部门核定为准。 姜堰区罗马嘉园长江东路38号房屋一层目前测量面积约为73.48平方米，二层约为82.17平方米。 原告就长江东路4号303室房屋拆迁后的过渡费和停产停业损失领取至2018年2月14日，标准按每月2255元计算。原告就长江东路4号房屋拆迁后停产停业损失领取至2018年2月14日，标准按每月5747元计算。 三、2012年1月10日，第三人未来公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权，后第三人未来房地产公司在该地段开发了罗马嘉园项目，并将该项目发包给江苏万邦建设集团有限公司（以下简称万邦公司）建设，该项目于2016年11月18日通过竣工验收。 2016年2月，未来公司和万邦公司对罗马嘉园相关房屋进行联合销售，其公布的销售价格为人民路两层商业用房均价为每平方米19600元，西桥南街一层店铺为每平方米14600元，彭垛路一层店铺为每平方米11280元。2015年2月5日，罗马嘉园1、2号楼营业房在姜堰区物价局的备案价格为15000元。审理中，被告地产总公司自认朝南门面房价格安置价一层为10453元/平方米，二层6505元/平方米，超出11-20平方米部分，执行一层优惠价12543元/平方米，二层7806元/平方米，对非住宅用房市场价为15000元/平方米。 审理中，被告自认非住宅用房超出优惠面积市场价为15000元/平方米。 2016年左右，泰州市姜堰区罗马嘉园2号楼301室在泰州市姜堰区发展和改革委员会备案价格为5528元/平方米，302室为5509元/平方米，303室为5509元/平方米，304室为5298元/平方米，401室为5624元/平方米，402室为5605元/平方米，403室为5605元/平方米，404室为5394元/平方米，501室为5720元/平方米，502室为5701元/平方米，503室为5701元/平方米，504室为5490元/平方米，601室为6104元/平方米，602室为6085元/平方米，603室为6085元/平方米，604室为5874元/平方米。 审理中，被告自认住宅用房超出优惠面积的市场价为7000元/平方米。 四、在第三人未来公司通过竞买方式取得案涉地段的国有土地使用权后，被告通过区财政部门将各拆迁户预留的安置房购房款转交给了第三人未来公司。 五、本院于2016年1月18日受理方德民与姜堰地产总公司及第三人的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，后该案经一审、二审、发回重审、重审后二审，三方当事人于2017年9月18日达成庭外和解协议，方德民撤回起诉。 六、原告与江苏海之阳律师事务所签订委托代理合同，委托高贵、翟慧慧律师代理本案，并支付律师费20000元。 以上事实，有原告提交的城市房屋拆迁补偿安置协议、委托代理合同、律师费发票、竣工验收记录、停产停业损失补助、过渡费明细表及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本案争议焦点为：一、原告要求被告交付姜堰区罗马嘉园2幢403室、404室住宅安置用房总房款如何计算，是否应当办理不动产权登记手续？二、被告提供的姜堰区罗马嘉园长江东路38号非住宅营业房的总价款如何确定；三、原告要求被告交付地上车库一间是否符合法律规定？四、是否应支付违约金、过渡费、停产停业损失、律师费？ 关于争议焦点一，原告、被告及第三人晨曦公司签订住宅房屋拆迁协议系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按约并全面履行义务。原、被告经协商，确认原告选择罗马嘉园2幢403室、404室房屋作为安置用房，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院照准。原告应按约向被告履行交付房款的义务，被告地产总公司应向原告履行交房义务和协助办理产权登记手续，故原告要求被告交付罗马嘉园2幢403室、404室住宅安置用房，符合法律和事实规定，本院予以支持。关于房款差价部分，虽然被告就此仅作了答辩，未就此提起反诉，为减少当事人讼累，本院一并予以处理。被告在审理中自认可以按照优惠价格计算房价，安置面积150.3平方米按照4129元/平方米计算，20平方米以内按照4129元计算，超出部分20平方米不到40平方米按照4329元/平方米计算，超出面积大于40个平方米的39.72平方米按照备案价5394元/平方米计算，罗马嘉园2幢403室、404室房屋的总价应计算为150.3平方米×4129元/平方米+20平方米×4129元/平方米+20平方米×4329元/平方米+39.72平方米×5509元/平方米=1003999元，扣除原告预留的住宅用房拆迁补偿款647600元，原告尚需支付购房款356398元。被告应当于过户条件成就后协助原告办理产权登记手续。 关于争议焦点二，本院认为，原告与被告、第三人晨曦拆迁公司签订非住宅房屋拆迁协议系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按约并全面履行义务。审理过程中，原、被告双方签订书面协议，确认原告选择罗马嘉园1号楼长江东路38号营业用房作为产权调换的安置房，应视为双方同意继续履行非住宅房屋拆迁协议，原告应按约向被告履行交付房款义务，被告姜堰地产总公司应向原告履行交房义务和协助办理产权登记义务。关于房款差价部分，虽然被告就此仅作了答辩，未就此提起反诉，为减少当事人讼累，本院一并予以处理。罗马嘉园1号楼长江东路38号营业用房的房屋总价，应参照同地段其他拆迁户的价款结算方式计算。被告姜堰地产总公司与拆迁户黄存网、陆怡、钱静宜（王建）、朱宏季、吉卿榕五户签订的房屋购买协议中，均对各拆迁户选择的商铺的一、二层价格作了明确规定，同时约定超出面积在10平方米以内按安置价计算，超出面积在10-20平方米部分的按优惠价格计算。其中营业房价格约定最低的为钱静宜（王建）一户，该户与被告姜堰地产总公司的协议约定：一层按每平方米10453元结算，二层按每平方米6505元结算，超出面积在10平方米以内的部分按安置价结算，超出面积在10-20平方米的部分按优惠价每平方米7806元结算故本院认为对于原告选择的罗马嘉园1号楼长江东路38号营业房一层应按每平方米10453元结算，二层应按每平方米6505元结算，超出面积在10平方米以内的部分按每平方米6505元结算，超出面积在10-20平方米的部分按优惠价每平方米7806元结算，较为合理。关于超出原拆迁房屋面积20平方米的部分价格确定，本院认为，2015年2月5日，罗马嘉园1、2号楼营业房在姜堰区物价局的备案价格为15000元，审理中，被告对罗马嘉园1号楼、2号楼的各拆迁户的营业房超出原拆迁房屋面积20平方米部分的市场价同意按照一、二层均价每平方米15000元结算，故本院认为对于原告选择的罗马嘉园1号楼长江东路38号营业房超出原拆迁房屋面积20平方米部分的市场价按每平方米15000元结算房价，较为合理。结测算，罗马嘉园长江东路38号营业房总价为：10453元/平方米×73.48平方米+6505元/平方米×54.69平方米+6505元/平方米×10平方米+7806元/平方米×10平方米+15000元/平方米×7.5平方米=1379454元。抵扣原告在非住宅房屋拆迁时预留的拆迁款1034526元，原告尚需支付344928元，为减少讼累，在本案中一并予以处理。因原告已选择安置房屋，故对于原告起诉时主张的关于安置房屋可得利益损失无事实根据，本院不予支持，另因被告可提供地下车库供原告购买，故对于原告起诉时主张的关于车位可得利益损失无事实根据，本院不予支持。 关于争议焦点三，双方协议约定的是交付地下车位，无地上车库的相关书面约定，原告要求被告交付地上车库一间的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点四，本院认为，原告房屋拆迁后的过渡费和停产停业损失，原告已分别领取至2018年2月14日，对此后的过渡费和停产停业损失，被告姜堰地产总公司表示同意支付，故对原告主张的过渡费和停产停业损失，被告应当支付至本判决生效之日，标准分别按2255元/月和5747元/月计算。原告要求被告支付违约金，因原、被告间并无明确约定，且原告未提交充足证据予以证明其损失情况，本院暂不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 另外，原告诉称房屋存在问题，因房屋尚未实际交付，房屋存在哪些问题也不清楚，待房屋交付后，如原告发现房屋存在质量等问题，原、被告可另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效后十日内向原告林汉江交付位于泰州市姜堰区住宅安置用房，同时原告林汉江在交房时向被告泰州市姜堰区地产总公司支付购房款356398元（已扣除住宅用房拆迁补偿款和车库款）； 二、被告泰州市姜堰区地产总公司于交房后6个月内协助原告林汉江办理泰州市姜堰区住宅房屋不动产权登记手续； 三、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告林汉江交付泰州市姜堰区罗马嘉园1号楼长江东路38号房屋，原告林汉江同时向被告泰州市姜堰区地产总公司支付房屋价款344928元（已扣除原告在被告处的非住宅用房拆迁款）； 四、被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效后十日内向原告林汉江支付过渡费和停产停业费用（过渡费自2018年2月15日起至本判决生效之日止，按2255元/月计算，停产停业费用自2018年2月15日起至本判决生效之日止，按5747元/月计算）； 五、驳回原告林汉江的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。 案件受理费34659元，由原告负担17519元，被告姜堰地产总公司负担17140元（原告同意其预交的案件受理费17140元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告泰州市姜堰区地产总公司于本判决生效之日起十日内向原告支付17140元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费34659元。 审 判 长  肖立芹 人民陪审员  杜冬林 人民陪审员  袁春玲 二〇一九年八月十四日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  顾 云 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。