威远县人民��院民 事 判 决 书(2015)威民初字第1821号原告曾唐洪，男，汉族，威远县人，住威远县东联镇李家坪街，公民身份号码5110241984********。委托代理人曾建新，男，汉族，威远县人，住威远县东联镇凤金山村*组，公民身份号码5110241954********，（曾唐洪之父）。被告威远严陵房地产开发有限责任公司。法定代表人王树明，董事长。委托代理人李有，四川融众律师事务所律师。原告曾唐洪诉被告威远严陵房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法由审判员张德才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾唐洪及委托代理人曾建新，被告威远严陵房地产开发有限责任公司的委托代理人李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月15日与被告签订《商品房买卖合同》（详见合同书），按照合同约定，原告所购商品房建筑面积110.25㎡，价款347288元，交房日期为2014年5月31日之前，因被告的过错此房迟迟不能交付原告。自2014年7月14日起，因原告发现该房有质量问题，便向威远县质监站投诉，到2015年8月12日被告方才派员维修，整改完善。期间原告方误工59天，以每天200元计算，造成原告误工损失费11800元，理应由被告方承担，按照约定，该房交付时间为2014年5月31日前（合同第十一条第一款），可实际交付时间为2015年8月19日（详见房屋质量保修书），延期446天交付。按照合同第十三条逾期交付房屋责任第一款第2项的约定，须向原告支付每天万分之三的违约金。即：支付违约金为446天乘以房屋价款347288元乘以万之三计46467元，上述两项合计58267元，理应由被告承担。综上所述，被告的行为严重违背了法律规定及合同约定，严重损害了原告的合法权益，为维护法律的尊严及原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及相关之规定，诉至法院，判令被告支付原告违约金46467元，误工费11800元。原告为证明其主张，在庭审中出示以下证据：1、原告的身证，欲证明原告的主体身份2、2013年8月15日的《商品房买卖合同》，欲证明与被告签订商品房买卖合同，《合同》中第十一条第一款及第十三条第一款第2项的约定，应在2014年5月31日交房及违约责任的承担；3、收据、《银行贷款合同》及借款凭证，欲证明被告收取原告首付款107288元和银行的贷款240000元，实际收取了总房款347288元的事实；4、商品房预售备案通知书，欲证明该商品房在2013年8月23日已备登记在购房人曾唐洪名下，其房号2-12-1203，实测建筑面积110.25㎡，备案登记号20138004278；5、业主意见反馈表27页，欲证明曾建新自2014年6月至2015年8月向物管反映的情况记录；6、房屋质量、安全投诉登记表，欲证明曾建新于2014年7月14日因房屋质量问题所投诉的事实；7、内江市民热线，欲证明曾建新接房后于2014年9月10日因房屋质量问题向内江市民热线投诉的事实；8、信访事项不予受理告知书，欲证明2014年10月13日，曾建新在信访局反映其儿子曾唐洪所购房屋，交房后房屋存在质量问题的记录情况；9、信访事项程序性受理告知书，欲证明2014年6月18日，缪春元等10人向信访局反映尚座雅二期举峰小区开发商存在交房不符合程序，推迟交房，存在质量问题；10、信访事项程序性受理告知书，欲证明2014年11月5日曾建新到市��访，反映其儿子曾唐洪在威远县花城路尚座雅致二期购买商品房一套，交房后存在无规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等手续，要求相关部门处理。其上访未受理，要求曾建新不应重复来访或越级上访的答复；11、协议书，欲证明2014年11月4日，业主曾唐洪，施工方常德华，物管方冷建忠三方就誉峰二期房1203号房的空鼓经协商达成一致意见，对材料费和人工费700元由施工方付给曾唐洪从2014年11月4日空鼓中上，曾唐洪不找施工方，如墙有重择不找施工方的协议；12、信访事项处理意见书，欲证明2014年12月12日曾建新找县信访局反映交房后存在无规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等手续，要求处理。处理意见是建筑工程竣工验收备案正在申报办理中的事实；13、质监站对投诉处理的意见，欲证明县建设工程质量安全监督站对2015年6月19日曾建新、温丽华等人投诉后，2015年7月2日由质监站、工程四方的责任主体相关人员到现场对情况分析及处理意见的事实；14、业主意见反馈表，欲证明2015年2月25日，曾建新向物管反映2-1303房大面积漏水的情况；15、业主意见反馈表，欲证明2015年7月10日，曾建新对开发商派的维修工人丁朝金、林国军所维修完工合格的签字；16、照片18张，欲证明房屋有漏水和存在质量问题的事实；17、光碟一张，欲证明房屋漏水经相关部门到现场解决的视屏；18、住宅质量保证书、房屋质量保修书复印件，欲证明2015年8月19日签发，我才接到房屋；19、收据，欲证明曾唐洪2015年8月19日向小区物管交纳接房现金11489元及向小区物管交纳的管理费275元，建渣清运费441元，楼道恢复费200元共计2339元；被���辩称：签订合同是事实，原告所诉请的诉讼请求并不能成立。原告主张支付违约金的事实不存在，延期446天交房不是事实，开发商是存在违约的问题，但我们实际违约延期交付的时间只有16天，不是原告计算的446天，是原告故意拖延时间不接房，所以原告计算违约金的方式不符合法律规定。原告主张误工费是不符合法律规定的。因为是房屋买卖合同，只能解决延期交房所产生的违约金，所以请求依法予以驳回原告的其他诉讼请求。被告为证明其主张，在庭审中出示以下证据：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、法定代表人身份证明，欲证明被告的主体资格；2、（工程竣工验收报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、房屋面积测绘报告、质量评估报告）5份复印件，欲证明2014年2月22日对房屋面积进行了测绘，工程��竣工，具备交房条件的事实，该证据原件在开发公司保管，（该原件在建司）；3、购房业主领款单29张，欲证明开发商交房时间是2014年6月18日，按《合同》第十一条第一款中的约定均向购房户支付不同的违约金，被告交房时间并不是原告所称的2015年8月19日。在庭审中，所举证据经原、被告质证，被告对原告所举证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18的真实性、无异议，但不能达到原告的证明目的，是业主及原告自述房屋存在质量问题，从原告所举第5-15组证据，证明2014年6月18日购房业主的信访记录，证明交房后，业主发现房屋存在问题，原告向县信访局、县质监站、内江热线反映的记录，均是交房后发现房屋存在问题，正好证明原告是接收了房屋，而以质量问题故意不接；对证���18、19的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证原告的接房时间。原告对被告所举证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2认为是复印件，不予以质证，对证据3有异议，被告在交房时不具备交房的条件，所以我们拒绝接房。根据证据的真实性、关联性、合法性特征要求，本院认为原告所举证据1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、19组证据及被告所举证据1、2组证据与本案争议的事实能互相印证，均具有真实性、关联性、合法性特征，应作为认定案件事实的依据。原告提举的第9、12、13、14、15、16、17、18组及被告提举的第3组证据不能证明房屋的质量问题，交房时间，此证据与本案无关联性，不能作定案依据。经审理查明，2013年8月15日，曾唐洪、威远县严陵房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定曾唐洪购买威远县严陵镇花城路建业.尚座雅致二期.誉峰7号褛，房号2-12-1203号，建筑面积110.25㎡，套内面积91.07㎡，购房总价款人民币（以下相同）347288元，合同第十一条约定，威远县严陵房地产开发有限责任公司应于2014年5月31日前向买受人交付该商品房，交付时已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。签订购房《合同》当天，曾唐洪向威远县严陵房地产开发有限责任公司交付首付款107288元。2013年8月23日，曾唐洪向银行按揭贷款240000元从银行转在被告帐上。2014年3月21日，威远县严陵房地产开发有限责任公司出具工程竣工报告表，而后由威远县严陵房地产开发有限责任公司、四川东联建工程建设监理有限责任公司、威远县严陵建筑工程有限责任公司、四川省商业建筑设计院有限公司组成综合验收组，对建业.尚座雅致二期.誉峰7#楼的工程竣工进行验收，验收结论，该工程质量符合设计和规范要求，总体质量评定合格。上述公司分别签章。2014年12月22日，威远县精益房地产测绘队对建业.尚座雅致二期.誉峰7#楼进行测绘，测绘结果，房屋总建筑面积24542.77㎡，其中套内面积18718.75㎡，住宅面积18666.85㎡，测绘项目绘图编《1005941》。2014年6月18日，尚座雅致二期.誉峰7#楼的购房户缪春元、罗润芳等人接房时向威远县信访局反映：“开发商存在交房不符合相关程序，推迟交房时间、质量存在问题。要求出具相关交房手续、解决务工补助和违约金”。购房户信访后于2014年6月23日-7月7日，分别在开发公司接了房和领取了延期交房的违约金，并未再次上访。曾唐洪的父亲曾建新，从物管获取钥匙后便于2014年7月14日向威远县质量监督站投诉，投诉内容：“墙面空鼓，厨房和卫生间漏水，灯座无铁丝”。投诉后施工方已派技术人员对反映的问题进了修护处理，2014年9月10日，曾建新以同一问题又向内江市热线电话反映，反映内容：“群众曾某来电反映：他的儿子曾唐洪在威远县花城路尚座雅致二期购买了一套品房，交房后发现房屋存在问题；局部墙体有空鼓现象；防水没有处理好，楼上漏水；验房手续不齐全。曾向县住建局反映，无果。希望相关部门查实处理”。2014年9月15日，威远县住建局派工作人员与威远县质安站、威远县严陵房地产开发有限责任公司、施工单位、监理单位的相关技术人员和物业管理公司到曾唐洪购买的誉峰7号楼2元1203室对曾建新反映的问题现场检查。其检查和处理结果“1、局部墙面的空鼓现象施工单位已经整改处理，楼面没有漏水现象，厕所下水道零星滴漏，相关人员已责令施工单位及时处理（施工单位16日报告已处理）。2、誉峰7号楼是经严格建设程序进行建设，建设的四方五体责任明确、程序合法，工程质量合格。关于其提出的建设手续，开发公司将会按相关程序和要求提供给房屋业主”。2014年10月13日，曾建新以同一问题到内江市群众来访接待中心反映儿子曾唐洪在威远县花城路尚致雅座二期购买商品房一套，交房后房屋存在问题：1、局部墙体有空鼓现象。2、房屋有漏现象。3、验房手续不齐全等。多次找各部门解决无果。要求有关部门解决处理。内江市群众来访接待中心按照《信访条例》规定，答复了曾建新属于不予受理告知的第四类情况。2014年11月4日，曾唐洪、施工方、物业管理公司三方就曾建新所反眏的誉峰二期房1203号房屋的质量问题经协商达成书面协议，协议书载明：“2014年11月4日，誉峰二期房1203号，空鼓经双方协商，材料费和人工费700元，由施工方付给曾唐洪，从2014年11月4日空鼓中止，不找施工方。如墙有金择不找施工方。此致2份，施工方常德华签名，业主曾唐洪签名，物业管理员冷建忠签名，2014年11月4日。后添注：有关1203房质量问题，由业主、物管、施工方等三方共同协商一次性给予曾唐洪材料人工费共计柒佰元，从今日起双方互不找麻烦，特此协议。施工方常德华。”，2014年11月5日，曾建新再次向威远县信访局反映，儿子曾唐洪在威远县花城路尚座雅致二期购买的商品房，交房后存在无规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等手续。曾唐洪仍以房屋存在质量问题及工程竣工表、质量保证书、证修书等手续不齐为由拒绝接房。直至2015年8月19日，曾唐洪才向威远县家美物业管理有限责任公司交纳了由家美物业管理有限责任公司代开发商收取的接房现金，家美物业管理有限责任公司的建渣清运费、楼道恢复费、电费，领取了房屋质量保修书和住宅质量保证书等手读。现曾唐洪以领取住宅质量保证书和保修书及交款发票凭证视为实际交房时间为由，诉讼来院，请求依法判令被告支付原告违约金46467元，误工费11800元。本院认为，曾唐洪、威远严陵房地产开发有限责任公司签订的合同系当事人真实意思表示，没有违反法律��规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。合同约定威远严陵房地产开发有限责任公司应于2014年5月31日前将房交付给曾唐洪，但威远严陵房地产开发有限责任公司直至2014年6月18日才陆续将房屋交付购房户，威远严陵房地产开发有限责任公司已经构成违约，根据合同约定，威远严陵房地产开发有限责任公司应当向曾唐洪支付自合同约定的房屋交付日之次日起即2014年6月1日至曾唐洪获取钥匙后于2014年7月14日向威远县质量监督站投诉所反映的房屋存在墙面空鼓，厨房和卫生间漏水，灯座无铁丝等质量问题，曾唐洪拒绝接房具有合理的理由，威远严陵房地产开发有限责任公司应向曾唐洪支付2014年6月1日以后的逾期交房违约金，威远严陵房地产开发有限责任公司主张涉案房屋符合交付条件，不存在原告所称房屋质量问题。合同中约定房屋交付的条件是交付前取得法律法规规定的相应的工程竣工验收文件，对此合同交付条件为：（一）、出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。本案中，威远严陵房地产开发有限责任公司已于2014年3月20日取得了涉案项目的竣工验收备案收文，并且按照合同第十一条的规定提交了相关文件，涉案房屋符合合同第十一条的约定，涉案房产已具备交付条件。曾唐洪在获取涉案房屋钥匙时，认为涉案房屋存在墙面空鼓，厨房和卫生间漏水，灯座无铁丝等质量问题，由此向县质检站、住建局、县信访局、内江市热线服务台反眏并拒绝收房，但根据合同约定曾唐洪提出的上述项目施工方已派技术人员进行保修，于2014年9月15日，威远县住建局、威远县质安站、威远县严陵房地产开发有限责任公司、施工单位及监理单位到曾唐洪主张涉案房屋存在墙面空鼓，厨房和卫生间漏水，灯座无铁丝等质量问题通过整修后进行现场检查。检查结果涉案房不存在质量问题，而是缺陷问题。1、局部墙面的空鼓现象施工单位已经整改处理，楼面没有漏水现象，厕所下水道零星滴漏，相关人员已责令施工单位及时处理（施工单位16日报告已处理）。2、誉峰7号楼是经严格建设程序进行建设，建设的四方五体责任明确、程序合法，工程质量合格。关于其提出的建设手续，开发公司将会按相关程序和要求提供给房屋业主。2014年11月4日，曾唐洪与施工方和物业管理公司三方就空鼓等问题再次达成协议，施工方付给曾唐洪因空鼓问题的材料费、人工费700元，该协议为原、被告和物业三方达成的最终协议应视为交接房时间，即逾期交房违约金计算应从2014年6月1日起至2014年11月4日止。综上，威远严陵房地产开发有限责任公司应按合同约定的已付购房价款日万分之三标准向曾唐洪支付2014年6月1日至2014年11月4日的逾期交房违约金16357.26元。曾唐洪诉请威远严陵房地产开发有限责任公司赔偿因逾期交房所导致2014年5月31日起计至实际交房之日止的违约金，2014年11月4日之后，由于曾唐洪没有正当理由拒绝接收涉案房屋，因此造成的损失应当由曾唐洪自行承担，相应的曾唐洪主张自2014年11月4日三方就房屋缺陷问题达成协议补偿后，原告再主张2014年11月4日至2015年8月19日的违约金应由曾唐洪自行承担，2014年5月31日日至实际交房期间的误工费11800元由曾唐洪自行承担，故曾唐洪的上��诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、威远严陵房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向曾唐洪支付逾期交房违约金16357.26元；如果未按本判决书指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回曾唐洪的其他诉讼请求。案件受理费628元由威远严陵房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向四川省内江市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应提交上诉状正本一份，副本一份审判员  张德才二〇一六年二月三日书记员  古江红