广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初43359号原告（案外人）：李炜玮，女，汉族，1967年8月21日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。委托代理人：王钰柔，广东利人律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：梁石瑜，男，汉族，1941年4月16日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人庞晓燕，广东宝城律师事务所律师。被告（被执行人）：何亚东，男，汉族，1962年11月2日出生，住址广东省深圳市福田区。上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人崔琼斯、王钰柔，被告梁石瑜委托代理人庞晓燕到庭参加诉讼，被告何亚东经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决确认原告为深圳市罗湖区【房产证号为（2015）深圳市不动产权第00230**】房产的实际所有权人；2、请求判令被告何亚东协助原告办理房产证的过户登记手续；3、请求中止对深圳市罗湖区【房房产证号为（2015）深圳市不动产权第00230**房产的执行，并解除对涉案房产采取的查封措施；4、请求判令两被告承担本案的案件受理费、保全费等一切费用。原告代理人当庭提交撤销部分诉讼请求申请书，申请撤销前述第一、二项诉讼请求。事实与理由：2015年10月18日，原告与案外人胡瑞强就位于深圳市罗湖区【房产房产证号为（2015）深圳市不动产权第00230**产的买卖事宜签订了一份《二手房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向案外人胡瑞强购买位于深圳市罗湖区【房产证房产证号为（2015）深圳市不动产权第00230**产，转让价款为人民币1785555元，双方还约定将涉案房产过户至原告指定人被告何亚东名下。合同签订后，原告于2015年10月22日将涉案房产的全部购房款人民币1785555元汇至案外人胡瑞强指定收款账户内（户名：深圳市喜满旺投资发展有限公司，开户行：兴业银行股份有限公司深圳分行清算中心，账号：33×××69）。因此，原告是涉案房产的实际购买方，且原告已经支付完毕涉案交易房产全部购房款项。合同签订后，2018年10月22日，原告委托被告何亚东代原告与案外人胡瑞强签订房屋转让协议，并就委托购房及涉案房产的过户登记事宜签订一份《协议书》。同日，被告何亚东还出具一份《声明及承诺》，确认涉案房产的实际权利人为原告，所有购房义务全部由原告承担，其本人不享有任何权利，也不承担任何义务，且承诺在政策及法律允许时，其自愿按照原告的要求，自愿无偿办理房产所有权及土地使用权过户手续。而且，在办理房产过户登记时，所有税费均由原告承担，被告何亚东并未承担涉案房产过户登记的任何义务，故涉案房产的实际购买方及实际所有权人为原告。而且，自涉案房产过户登记在被告何亚东名下后，一直由原告占有、使用、收益，被告何亚东并未享有任何权利和义务。现因贵院受理被告梁石瑜的诉前财产保全申请，案号为（2018）粤0304财保1578号。贵院依据（2018）粤0304财保1578号民事裁定书对位于深圳市罗湖区【房产证号房产证号为（2015）深圳市不动产权第00230**查封。原告认为房屋产权登记并不是享有实体权利的唯一依据，即使不是登记的所有权人，符合相关规定的情况下，仍然享有实体权利，也可以排除强制执行。借名买房与签订买卖协议未办理过户登记实际性质是一样的，并非不登记就无实体权利，限购令或贷款政策的规定并非法律、行政法规的强制性规定，原告与被告何亚东达成合意，无论是借名买房还是其他方式，都不应否定原告对涉案房产拥有的实体权利，虽然借名买房有风险，但承担风险与是否享有实体权利没有关系。因此，涉案房产的实际权利人为原告，贵院不应将涉案房产作为被告何亚东的财产进行查封，系贵院查封错误，应依法中止执行。为此，原告作为涉案房产的实际所有权人，为维护自身合法权益免受侵害，特根据以上事实和理由，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告梁石瑜未提交书面答辩状，庭审时口头答辩称：1、不动产实行登记主义，涉案房产自始至终一直登记在被告何亚东名下，被告何亚东才是涉案房产的实际权利人，且自登记后长达数年期间，也一直没有任何人提出过任何异议，直到被告梁石瑜依法对被告何亚东提起民间借贷纠纷，原告才对涉案房屋提出异议，在被告梁石瑜与被告何亚东的民间借贷纠纷中，被告何亚东多次滥用诉讼权利，使用各种办法，拖延接收诉讼文书，还声称要与年岁高且身患癌症的被告梁石瑜抢时间，让本案执行不到，不排除本案的起诉行为是涉案被告何亚东为了规避保全行为躲避履行债务恶意串通原告及案外人胡瑞强恶意提起本案诉讼；2、原告所提供的各项证据不足以证实其是涉案房屋的实际权利人，其所主张涉案房屋是基于以物抵债行为获得，但并没有提供当时借款的转账凭证证实借款实际存在，其所提供的转账给深圳市喜旺投资发展有限公司的转账记录的收款人并非是房屋的原业主胡瑞强，而且深圳市喜旺投资发展有限公司也并未确认涉案款项的性质，原告所提供的代持协议声明及承诺收款收据、二手房买卖合同等材料不排除是事后恶意补签，且本案中胡瑞强、被告何亚东均未到庭，无法核实上述文件的真实性，被告梁石瑜认为原告主张其是涉案房屋的权利人证据不足；3、被告梁石瑜不同意原告所提出的对涉案房屋解除查封措施的相关诉请，原告当庭撤回要求本院确认其是房屋所有人及要求被告何亚东办理房屋过户登记手续的相关诉请充分证明原告并非是涉案房屋的实际权利人，既然原告并非是涉案房屋的实际权利人，其无权要求终止对涉案房屋的执行及解除查封措施；4、被告梁石瑜是80岁高龄老人，其与重病妻子将两位老人的所有积蓄都出借给何亚东，目前两位老人都患有癌症，被告梁石瑜的妻子近日已经进行肾脏切除手术，生命垂危，且因为两位老人的积蓄全部被被告何亚东骗走，至今导致两位老人无钱医治，被告梁石瑜与被告何亚东等人的民间借贷纠纷已经福田法院一审判决，判令被告何亚东及案外的其他被告共同偿还借款本金及利息，涉案登记在被告何亚东名下的房产系保证该案执行的重要依据，请求法院考虑被告梁石瑜的实际情况，依法查明事实，作出公正判决，驳回原告的全部诉讼请求。被告何亚东未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料及答辩状。经审理查明，本院（2018）粤0304执异309号《执行裁定书》查明：上列申请人与被申请人民间借贷纠纷一案，申请人向本院提出诉前财产保全申请，并已提供担保，本院予以准许并于2018年7月10日作出（2018）粤0304财保1578号《民事裁定书》，裁定保全被申请人名下价值1332658元的财产。据此，本院查封了被申请人何亚东名下涉案房产，查封期限从2018年7月16日到2021年7月15日。案外人对上述涉案房产主张实体权利，遂提出异议。案外人提交了《二手房买卖合同》、《协议书》、收款收据、缴税凭证等证据材料。其中，案外人与涉案房屋出让人于2015年10月18日签订的《二手房买卖合同》确定涉案房屋出让人同意将涉案房产过户至案外人指定人即被申请人何亚东名下。案外人与被申请人何亚东于2015年10月22日签订的《协议书》约定鉴于购买涉案房屋符合相关规定的需要，由被申请人何亚东代案外人出面与涉案房屋出让人签订房屋转让协议，但该协议下全部权利义务均由案外人享有承担，被申请人何亚东仅挂名签订合同及办理房地产权证；被申请人何亚东仅代为签订房屋转让协议、代为持有房屋，对涉案房产无使用权及其他支配权，该涉案房产归案外人所有。本院（2018）粤0304执异309号《执行裁定书》认为：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。在此基础上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在涉案房产查封前虽已与涉案房产出让人签订《二手房买卖合同》且与被申请人何亚东签订《协议书》约定由被申请人何亚东代持该涉案房产，但该协议书系案外人为规避深圳市住房限购政策限制而签订，应当预见到可能带来的风险并应当承担这种风险出现的后果，其未办理过户登记系因案外人自身原因造成。因此，案外人要求排除执行涉案房产并解除对涉案房产的查封不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人李炜玮的异议请求。本案查明的事实与（2018）粤0304执异309号《执行裁定书》查明的事实一致。另查明：被告何亚东于2015年10月29日取得涉案房产的不动产权证，编号为粤（2015）深圳市不动产权第0023052号，份额100%。原告提交一份属名胡瑞强的《情况说明》称，因本人的姐夫陈新洪向李炜玮的丈夫杨军借款350万元，后杨军病故，债权转移至李炜玮，合同到期，陈新洪无力偿还，本人与债权人协商将本人拥有的涉案房抵债给李炜玮，因李炜玮无购房指标，故委托何亚东代持。房产过户后，李炜玮考虑到本人家庭困难，该房产又是本人家庭唯一房产，从人道主义允许本人家庭继续居住在该房屋。本人夫妻年事已高，一儿子身患重疾，现已无力搬离涉案房屋，在本人偿付部分欠款后，李炜玮出于好心，与本人协商，愿意将涉案房屋返还给本人，由本人儿子胡锦耀向李炜玮进行房屋赎回，再以银行按揭款偿还剩余债务，遂由何亚东出具委托手续，委托李炜玮与本人儿子签订买卖合同并办理了网签登记。何亚东确于2016年2月1日出具公证授权委托书，授权李炜玮有办理涉案房产的转让等相关权利。本院认为，本案的焦点问题是原告对涉案房屋有无实体权利以及该实体权利能否排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条和第十六条的规定，不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而本案原告主张的借名登记关系并不属于法律另有规定的情况，亦即不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条和第三十条“其他规定”之情形。因此，依据物权法规定的物权公示原则，借名登记协议的效力主要体现在对内的效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动。本案原告提交的与何亚东签订《协议书》如属实，该《协议书》也不能对涉案房产的物权及物权变动的认定产生影响，其效力仅及于协议订立双方。如果允许以公民、法人私下协议的方式来挑战法律、法规的相关产权登记制度的规定或者政府房地产市场调控政策，势必造成社会经济的乱序和公民法人有关诚实信用方面要求的降低。综上，在涉案房产权属未经房屋登记管理机关登记变动至原告名下时，原告要求本院终止对该财产执行并解除查封的诉请与法不符。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李炜玮的全部诉讼请求。本案案件受理费20870元（已由原告预交），由于原告变更诉讼请求，本院收取100元，由原告负担；本案保全费5000元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内（涉港澳台和涉外的当事人可在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李  轶  男人民陪审员 罗  祝  红人民陪审员 梁    琴二〇一九年八月二十日书 记 员 陈东方（代）