四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初34号原告（案外人）：李伦华，女，1982年5月出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：熊良裕，江安县四面山法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：泸州太昌建筑安装工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区大通路**楼**。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：谭林，四川时代永嘉律师事务所律师。被告（被申请执行人）：江安县易通房地产开发有限公司，住所地四，住所地四川省江安县江安镇竹海路中段v>法定代表人：刘佳荣，董事长。委托诉讼代理人：易遵全，男，系公司员工。委托诉讼代理人：熊建军，男，系公司员工。原告李伦华诉被告泸州太昌建筑安装工程有限公司（以下简称太昌公司）、江安县易通房地产开发有限公司（以下简称易通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伦华及其委托诉讼代理人熊良裕、被告太昌公司委托诉讼代理人谭林、易通公司委托诉讼代理人易遵全、熊建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伦华起诉请求：1.确认江安县四面山镇街村聚景苑小区2幢1层1-1号、2幢1层1-2号门市归李伦华所有；2.停止执行江安县四面山镇街村聚景苑小区2幢1层1-1号、2幢1层1-2号门市，并解除查封；3.诉讼费由太昌公司、易通公司负担。事实和理由：李伦华于2013年11月25日以406800元价格，购买了易通公司修建的江安县四面山镇街村聚景苑小区2幢1层1-1号、2幢1层1-2号门市，面积为81.36平方米。由于当时没有办理房屋产权证，所以在购房协议上写成1号门市。按照合同约定，李伦华已经支付了购房款386800元，李伦华于2013年12月20日到税务部门完清了税费手续，2014年3月12日又向易通公司交了水、电的入户费6100元，由易通公司代办。此后，李伦华多次催促易通公司办理房权证。易通公司均以等全部房屋卖完后统一办理。直到2019年2月18日看到四川省宜宾市中级人民法院张贴的公告，才知道自己的房屋被执行。在向四川省宜宾市中级人民法院提出执行异议被驳回以后，现提起执行异议之诉。太昌公司辩称，案涉房产为易通公司所有，并非李伦华所有；不应该停止执行，应该继续执行。易通公司辩称，1.我公司是从事房地产开发的公司，2011年10月宋财斌夫妻来我公司联系，因其获得了江安县四面山镇交通路地块的土地使用权,要在江安县四面山镇街村从事房地产开发，依照相关规定必须要以房地产开发公司的名义进行，故将江安县四面山镇聚景苑小区的开发挂靠在我公司名下。2011年11月2日,宋财斌、王艳夫妻与我公司签订了一份《合伙协议》，该《合伙协议》约定由宋财斌、王艳全额出资对该宗地进行商品房开发，由其独立核算、自负盈亏，一切税费均由挂靠人宋财斌、王艳承担，我公司仅收取宋财斌、王艳服务费50000元。合伙协议还约定，在开发中的一切事宜宋财斌、王艳有独立的自主权，我公司不得干预。我公司与宋财斌签订《合伙协议》后，对该小区的开发经营概未干涉管理，只是需要我公司签章时予以协助办理，故对于该小区房屋销售、过户情况不了解；2.鉴于上述情况及《合伙协议》的约定，李伦华购房及付款、交房的情况我公司概不清楚。只是确定一点，江安县四面山镇聚景苑小区的商品房、商铺等不动产均不属于我公司所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。太昌公司、易通公司对李伦华提交的李伦华身份证复印件、太昌公司与易通公司的工商登记、四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异64号执行裁定书证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.李伦华提交了《购房协议书》、税费发票，拟证明李伦华在法院查封诉争房屋五年多以前就与易通公司签订了书面买卖合同，并缴纳了相关的税费。太昌公司质证认为，《购房协议书》的原件看上去很新，不像是2013年签订的，税费发票的金额显示是280000元购房款，并非合同约定的总购房款400000元，并且所显示的房产位置并非合同约定的商业2号楼1号门市。易通公司质证认可该两份证据。本院对该两份证据认证如下：税费发票上面载明的购房人为李伦华,购房面积与《购房协议书》内容一致，能够证明李伦华在2013年与易通公司签订房屋买卖合同，购买了聚景苑小区商业2号楼1号门市。本院对该两份证据予以采信。2.李伦华提交了支付购房款的转账凭据及购房款收据，拟证明其已按照《购房协议书》支付了购房款386800元。太昌公司质证认为，该份证据只能证明李伦华向易通公司打款的事实，不能证明是用于购房款。易通公司质证认可该份证据。本院对该份证据认证如下：银行转账凭据结合购房款收据，能够证明李伦华依照《购房协议书》支付了绝大部分购房款。本院对该两份证据予以采信。3.李伦华提交了其现在使用房屋的照片、江安县四面山社区的证明、李伦华委托易通公司办理水电入网费的收据及水电费发票。拟证明李伦华对案涉房屋已经实际占有使用了五年。太昌公司质证认为，该三份证据与本案无关，不能证明李伦华实际占有使用案涉房屋。易通公司质证认可该三份证据。本院对该三份证据认证如下：通过本院现场勘验，并结合江安县四面山社区的证据来看，该三份证据能够证明李伦华在人民法院查封之前已经实际占有了该不动产，并从2014年居住至今。本院对该三份证据予以采信。4.易通公司提交了挂靠协议，拟证明聚景苑小区是王艳两口子开发的，只是借用我公司的资质，资金自筹。与我公司没有关系。李伦华质证认可该份证据。太昌公司质证认为对该份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对该份证据认证如下：本案诉争的房屋，是易通公司与李伦华签订的买卖协议，合同相对方为易通公司与李伦华，李伦华是通过易通公司购买、占有、使用该房屋。至于谁挂靠在易通公司修建的聚景苑小区，与本案不具有关联性。本院对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：太昌公司申请执行易通公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月2日作出（2018）川15执190号执行裁定：冻结、扣划易通公司银行存款560000元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。该裁定书及协助执行通知书于2019年1月24日送达江安县不动产管理登记中心实施了查封。2019年2月18日，本院作出（2018）川15执190号公告：我院受理的泸州太昌建筑安装工程有限公司与江安易通房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案，我院查封了对被执行人江安易通房地产开发有限公司所有的位于江安县四面山镇街村聚景苑小区1幢1层1—8号、2幢1层1—1号、2幢1层1—2号、2幢1层1—3号、2幢1层1—4号、2幢1层1—5号、2幢1层1—6号、2幢1层1—7号房屋（不动产权证号：川（2017）江安县不动产权第0006582号、川（2017）江安县不动产权第0006581号），现决定对以上房屋进行评估拍卖。如对以上房屋所有权及土地使用权有异议及利害关系人，请于本公告张贴之日起15日内向本院提出书面异议。李伦华认为本院查封的江安县四面山镇街村聚景苑小区2幢1层1—1号、2幢1层1—2号为自己所购买的房屋，向本院提起执行异议，本院于2019年3月25日做出（2019）川15执异64号执行裁定，驳回了李伦华的执行异议请求。2013年11月25日，李伦华与易通公司签订《购房协议书》，约定：“乙方自选择商业1号门市，面积为81.36㎡，单价为5000元/㎡，总价为406800元。……付款方式：签订协议付壹拾万元整，2014年元月15日前付壹拾万元，2014年四月份前付款壹拾捌万陆千捌佰元整，余款在两证交付时一次付清，……房屋竣工验收后乙方缴清所有的购房款后才交付钥匙给乙方”。2013年11月25日、2014年1月15日、2014年4月8日，李伦华分三次向易通公司一共缴纳了386800元购房款。2013年12月20日，李伦华交纳了购房税费11537.8元。2019年4月8日，江安县四面山社区居民委员会出具《证明》，证明李伦华于2014年6月起在该社区聚景苑小区2幢1层1-1/1-2两间门市堆放粉条和居住。经本院现场勘验，李伦华确已实际占有江安县四面山镇街村聚景苑小区2幢1层1-1号、2幢1层1-2号门市，并在居住、使用。2019年7月31日，李伦华已按本院要求，将合同约定的剩余房款交付执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，李伦华需同时满足前述四种情形才能排除执行。首先，李伦华与易通公司于2013年11月25日签订《购房协议书》后，李伦华分三次向易通公司缴纳了购房款，并缴纳了购房税费，其提供的缴款凭证，能够证明李伦华签订书面买卖合同、购买案涉房屋的行为，系在人民法院查封该房屋之前。其次，从江安县四面山社区的证明，以及本院对现场勘验情况来看，能够证明李伦华在案涉房屋被人民法院查封之前已实际占有了该房屋，并从2014年居住、使用至今。第三，李伦华虽按照《购房协议书》约定未支付完全部价款，但在本案审理过程中其已经将剩余价款按照本院的要求交付执行。最后，李伦华作为买受人，支付了绝大部分价款，其对办理过户登记持有积极的态度，能否顺利办理产权过户登记手续，并非取决于其主观意愿。在本案诉讼中，易通公司亦未举证证明未办理过户手续系因李伦华的原因，故应当认定非因买受人李伦华自身原因未办理过户登记。综上，在人民法院查封聚景苑小区2幢1层1—1号、2幢1层1—2号房屋以前，李伦华已与易通公司签订了《购房协议书》，支付了绝大部分价款，并实际占有、使用了案涉房屋，未完成房屋的过户手续并非李伦华个人的原因。同时，在本案的审理过程中，李伦华也已按照本院要求将剩余价款交付执行。李伦华对登记在易通公司名下的聚景苑小区2幢1层1—1号、2幢1层1—2号房屋提出的异议，能够对抗太昌公司的执行。李伦华主张“确认江安县四面山镇聚景苑小区2幢1层1—1号、2幢1层1—2号房屋”归其所有，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，需经过不动产中心向李伦华颁布产权证以后，李伦华才拥有案涉房屋的所有权。故对李伦华的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行江安县四面山镇聚景苑小区2幢1层1—1号、2幢1层1—2号房屋；二、驳回原告李伦华的其他诉讼请求。案件受理费7402元，由被告泸州太昌建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 彭晓烽审 判 员 张力骁审 判 员 李 荷二〇一九年八月十四日法官助理 华 涛书 记 员 牟岑雪