贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0624民初1559号 原告：陈启龙，男，1988年8月22日出生，汉族，住贵州省思南县，现住贵州省江口县，居民。 被告：贵州金开地产开发有限公司，住所地贵州省思南县思唐街道城北社区江村安置点****门市部。 法定代表人：谈发彬，董事长。 委托诉讼代理人：谈发明，副总经理。 委托诉讼代理人：谢家明，员工。 第三人：贵州思南天街物业服务有限公司，住所地贵州省思南县乌江花园********。 法定代表人：严永祥。 委托诉讼代理人：谈发明，同上。 原告陈启龙与被告贵州金开地产开发有限公司（以下简称“金开地产”）、第三人贵州思南天街物业服务有限公司（以下简称“天街物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈启龙、被告金开地产委托诉讼代理人谈发明、谢家明、第三人天街物业委托诉讼代理人谈发明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈启龙向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告于2018年1月13日签订的《商品房买卖合同》，被告支付违约金46285.3元；判令被告返还原告购房款462853元，并自2018年1月14日起按年利率6%支付利息至全部款项付清之日、返还代收税费17182.94元、赔偿已付购房款462853元、预期可得利益损失185141.2元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月13日，原告向被告购买了位于思南县。当日，双方签订《商品房买卖合同》对房屋面积、价款、交付时间、证件办理以及违约责任进行了约定；原告向被告支付了购房款462853元、契税13885.59元、大修基金1906元、交易手续费609.92元、转移登记费550元、印花税231.43元，并将所购商铺出租给第三人天街物业，约定租期10年，年租金37028.24元，一次性收取了5年租金。约定的商品房所有权证交付时间到后被告没有守约，原告到不动产登记中心查询才知被告在将房屋在卖给原告后又抵押给银行了，至今都不能办理预告登记。被告对此事实的隐瞒和欺诈，严重损害了原告合法权益，且已导致合同目的不能实现，其依法应当承担违约责任和损害赔偿责任。 金开地产承认原告主张的房屋买卖、交款及出租等事实，但辩称是在原告购买之前便已将在建工程向银行进行了抵押，商品房买卖合同不存在欺诈，应当继续履行。现房屋已经交付，价款也已支付完毕，且原告已将房屋向第三人出租并一次性收取了5年租金，房屋买卖的实质要件已经基本完成。未能办证的原因系政策调整所致，并未损害原告实体利益，现政府已经出台纪要，短期内可望完善手续，被告愿与原告协商解决争议。 天街物业述称，原告诉称的房屋租赁事实客观，要求原告继续履行租赁合同。 经审理查明，2018年1月13日，原告陈启龙与被告金开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买被告开发的思南县思唐镇（现思唐街道）城北社区“中央天街”项目16A栋1单元2层34号商铺一间，面积38.12M2（套内建筑面积20.25M2）。当日，原告向被告一次性付清了房款462,853元，支付了契税13,885.59元、大修基金1,906元、交易手续费609.92元、转移登记费550元、印花税231.43元。并与第三人签订《商铺托管协议》将所购房屋出租给第三人管理经营，租期自2018年2月1日至2027年4月30日，年租金37,028.24元。原告收取了5年租金185,141.2元，其中2018年2月22日通过转账支付100,000元、2018年3月30日通过转账支付30,000元、2018年4月4日通过转账支付52,055元，余款以其他方式支付。双方签订的《商品房买卖合同》为早期文本，其第四条载明该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；第十一条载明的交房时间为2016年12月31日；载明的房屋位置、面积、价款等内容及付款时间与原告主张一致。《补充协议》第十五条约定：“出卖人承诺于2019年3月13日交付商品房所有权证。若逾期60日按已付房款的10%承担违约责任，若超出365日，买受人有权要求退房，出卖人按已付房款银行同期贷款利率支付利息”。约定期限届满后，被告未能交付房产证件，原告遂到思南县不动产登记事务服务中心查询，得知其购买房屋已被被告于2018年7月26日向贵州思南农村商业银行股份有限公司设定贷款抵押，后双方多次交涉未果。 以上事实，有当事人陈述及三方均无异议的《商品房买卖合同》及补充协议、购房款及相关费用交款收据、《商铺托管协议》、《房屋登记表》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》意思表示真实，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案争议的主要焦点为双方签订的合同是否已经达到法定解除条件；金开公司应否承担退还购房款及利息的违约责任，并在已付房款一倍以内承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由此可见，商品房买卖合同签订后，出卖又将房屋抵押或者出卖给第三人时，买受人可以请求解除合同及主张已付购房款一倍以内损害赔偿的根本前提是“无法取得房屋”。而原、被告签订商品房买卖合同之前，涉案房屋已经建成，签订合同当日，原告一次性付清了房款并支付了办理证件的相关税费，并在《补充协议》中明确约定“在商品房交付使用之日起一年内，由甲乙双方向房屋登记机构提出办证申请，提交相关资料取得登记受理单”，约定的“退房”条件是超出约定的交付房屋所有权证期限届满的365日之后。况且原告当天便与第三人天街物业签订《商铺托管协议》，将所购房屋出租111个月，并收取5年租金185,141.2元，从而就该房缔结了另外一个法律关系。可见原、被告争议的房屋理论上已经交付，并未形成“无法取得”的客观事实。因而原告请求解除商品房买卖合同，并由被告返还购房款和代收的税费、承担已付购房款一倍及预期可得利益损失的赔偿责任缺乏事实和法律依据，不予支持。但是，被告金开公司客观上在合同约定的期限内未能向原告交付商品房所有权证，已经构成违约，依法应当承担违约责任。现逾期已超过双方约定的60日，被告应当依约支付违约金46,285.3元。原告诉请支付已付购房款的利息，因双方争议的商品房买卖合同并未解除，其中已经约定违约金条款，故不予支持。被告金开公司在合同中虚假承诺，隐瞒涉案房地产设定抵押的事实，并在商品房买卖合同签订后，在未告知买受人的情况下继续重新设定抵押，严重违背了合同法诚信信用原则，应当予以批评。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、原告陈启龙与被告贵州金开地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议继续履行； 二、由被告贵州金开地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈启龙违约金46,285.3元； 三、驳回原告陈启龙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6,614元、诉讼保全申请费5,000元，由原告陈启龙负担5,614元，被告贵州金开地产开发有限公司负担6,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  丁道源 二〇一九年八月八日 书记员  冉超烨