福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初3764号 原告（执行案外人）：吴雪珍，女，1955年12月12日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄金涛，福建建达（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曾曙阳，福建建达（泉州）律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：陈继福，男，1980年9月30日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：林清平，男，1960年2月28日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告（被执行人）：陈丽雪，女，1963年5月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告吴雪珍与被告陈继福、林清平、陈丽雪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴雪珍的委托诉讼代理人曾曙阳、被告陈继福及其委托诉讼代理人陈清风到庭参加诉讼。被告林清平、陈丽雪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴雪珍向本院提出诉讼请求：判令停止对址于石狮市九二路长福社区改造工程XXX#XXX单元（协议编号ＮＯ:Ｚ000458）的强制执行，并解除查封措施。事实和理由：2015年1月22日，林清平与征收人石狮市土地收购储备发展中心签订《石狮市九二路长福片区改造建设安置协议书（Ⅱ）》（协议编号ＮＯ：Ｚ000458），林清平选取的安置房坐落于石狮市。2015年9月16日，吴雪珍与林清平、陈丽雪签订《房屋买卖合同》，向林清平、陈丽雪购买址于石狮市九二路长福片区旧城改造安置房X区X幢XXX号房屋。根据《房屋买卖合同》约定，本合同所属房屋为林清平、陈丽雪拆迁有证的安置房，原建房售房单位及政府规定并能办理房产过户及所有权证允许转卖（第二条）；每平方米转让价格人民币3400元，房屋交易总金额为人民币393380元（第三条）；吴雪珍在双方签订合同一次性付清给林清平、陈丽雪343380元，余款50000元等办理房屋所有权证、土地使用证过户手续后付清（第四条）；林清平、陈丽雪必须协助吴雪珍办理产权过户手续，在符合办理房产过户手续时，林清平、陈丽雪应无条件配合吴雪珍办理产权登记（第六条）；本合同签订后，吴雪珍按约支付转让款后当天，林清平、陈丽雪应将房屋移交吴雪珍占有、使用及装修（第七条）等等。《房屋买卖合同》签订后，吴雪珍依约履行，支付林清平、陈丽雪购房款，林清平、陈丽雪亦将房屋当即交付给吴雪珍使用。收房后，吴雪珍即对案涉房屋进行装修，并缴纳该房屋的水电费、物业费等，实际使用房屋至今。2018年中旬，案涉房屋所在小区陆续开始办理房屋产权登记手续。吴雪珍得知后，找到林清平、陈丽雪要求按照合同约定，将案涉房屋过户登记在吴雪珍名下。林清平、陈丽雪不置可否，一直拖延，未能协助办理过户登记手续。2019年3月28日，吴雪珍依法向石狮市人民法院提起诉讼【案号：（2019）闽0581民初2192号】，请求林清平、陈丽雪等与吴雪珍办理过户登记手续。2019年5月5日，法院调查并取得《石狮市房产查封登记基本信息查询表》，吴雪珍始得知案涉房产于2017年7月3日被贵院查封，申请执行人为陈继福，裁判文书为（2017）闽0581执2739号执行裁定书。由于案涉房产被法院司法查封，吴雪珍的诉讼请求暂无法实现，2019年5月7日，吴雪珍先撤回起诉。2019年6月4日，吴雪珍依法向石狮法院提出案外人执行异议申请。2019年6月13日，吴雪珍收到石狮法院作出的（2019）闽0581执异33号执行裁定书。石狮法院认为：“案外人主张已取得案涉房产的所有人权益，应通过审判程序予以确认，对此，案外人可另行向本院提起诉讼，通过民事审判程序予以解决。”为此，石狮法院驳回吴雪珍提起的执行异议。吴雪珍认为，2015年9月16日吴雪珍已通过买卖方式实际取得、占有案涉房产，并按合同约定支付了到期的全部购房款，且进行装修并实际使用至今，吴雪珍已取得案涉房产的所有人权益，享有足以排除强制执行的民事权益。 陈继福辩称，吴雪珍对其所诉的房产并不享有排除强制执行的权益，吴雪珍提出停止强制执行，解除查封措施依法不能成立，请予以驳回。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第24条规定，提出排除执行异议的案外人应当是其权利人。对案外人提出执行异议是否系权利人的判断标准，该规定第二十五条第一款已作明确规定。其中第（一）项规定的情形是已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。吴雪珍提供的《房屋买卖合同》等相关证据不足以证明吴雪珍系该房产的权利人。2.该安置房产虽然是政府安置给林清平其被征迁房屋的安置房，但该安置房在未完全取得所有权的情况下，林清平、吴雪珍将其进行转让出售给吴雪珍，对其可能存在的风险，吴雪珍应当会有所意识，吴雪珍应对由其可能发生的风险承担相应责任。该安置房产因涉及林清平其他债务的原因，于2017年7月3日被法院查封，导致该商品房交易无法完成，因而也谈不上吴雪珍对该安置房产已实际取得受益的民事权益。3.本案安置房所涉及的房产类型与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的“登记在被执行人名下的不动产”情况并不相同，本案所涉的房产不具有适用该条规定条件。特别是该规定第（四）项规定的“未办理过户登记”情形。也就是说只有在已经登记的情况下，对出现未办理过户登记情形的，才能以特殊债权予以保护。综上，吴雪珍购买未经确权登记、交易过程错综复杂的房产，在交易过程中被法院执行、查封，即以权利人身份提出排除执行不符合法律规定，其诉讼请求不能成立，应予驳回。 林清平、陈丽雪均未作答辩。 吴雪珍围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了（2017）闽0581执2739号、（2019）闽0581执异33号执行卷宗相关材料，并组织当事人进行了证据交换和质证。林清平、陈丽雪既未到庭参加诉讼，也未提出书面异议并提交证据，视为放弃相应的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下： 1.吴雪珍提供的《房屋买卖合同》、网上银行电子回单、银行卡取款业务回单，陈继福对其真实性提出异议，本院认为，合同相对方林清平、陈丽雪对合同的真实性并未提出异议，故对该证据的真实性，本院予以确定。 2.加盖石狮市长福物业管理有限公司收费专用章的石狮市长福物业管理有限公司统一收据（收款日期为2015年9月27日）可证明吴雪珍持有载明物业公司收取案涉房产装修许可证工本费每本10元的票据原件。 3．加盖石狮市长福物业管理有限公司收费专用章的石狮市长福物业管理有限公司统一收据可证明吴雪珍持有缴交案涉房产2016年3月至2018年2月28日物业管理费的票据原件。 4.加盖深圳市彩生活物业管理有限公司泉州分公司收款收据专用章的深圳市彩生活物业管理有限公司泉州分公司石狮龙福小区付收款收据可证明吴雪珍缴交案涉房产2018年3月至2019年12月的住宅物业费、2017年8月到2018年8月代收公摊电费、代收公摊电费水费及2017年9月的公共公摊电费、公共公摊水费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林清平与陈丽雪于2005年2月5日登记结婚。2015年1月22日，林清平与石狮市土地收购储备发展中心签署《石狮市九二路长福片区改造建设安置协议书（Ⅱ）》一份，载明被征收人林清平选取石狮市安置房（以下简称案涉房屋），建筑面积为115.71平方米等内容。2015年9月16日，林清平作为卖方（甲方）、陈丽雪作为房产共同拥有人与吴雪珍作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，面积共115.7平方米（含公摊），每平方米转让价格为3400元，房屋交易总金额为393380元，付款方式为乙方在双方签订合同一次性付清给甲方343380元，余款50000元等办理房屋所有权证、土地使用证过户手续后付清，甲方必须协助乙方办理产权过户手续，在符合办理房产过户手续时，甲方应无条件配合乙方办理产权登记、乙方改名，本合同签订后，乙方按约支付转让款后当天，甲方应将该房屋移交乙方占有、使用及装修等内容。2015年9月16日，吴雪珍向林清平转账100000元；2015年9月20日，吴雪珍向林清平转账243380元。现案涉房屋的合同备案权属人为林清平。 另查明，陈继福与林清平、陈丽雪民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月8日作出（2017）闽0581民初874号民事判决书，判决：林清平、陈丽雪应于本判决生效后十日内偿还陈继福借款360,000元，并支付自2016年1月25日起至判决确定还款之日止按月利率2%计算的利息。案件受理费7,996元，由林清平、陈丽雪负担。该判决发生法律效力后，陈继福于2017年7月3日向本院申请强制执行，本院于当日受理，案号为（2017）闽0581执2739号。2017年7月3日，本院作出（2017）闽0581执2739号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人林清平、陈丽雪的财产（以执行标的额为限）。2017年7月17日，本院向石狮市不动产登记中心送达（2017）闽0581执2739号执行裁定书、协助执行通知书，请求协助办理预查封登记在被执行人林清平名下的案涉房产【合同号：Z000458】，查封期限为三年，自本协助执行通知书送达之日起算。2019年6月4日，吴雪珍针对上述执行行为提出书面异议。本院于2019年6月11日作出（2019）闽0581执异33号执行裁定书，裁定：驳回案外人吴雪珍提出的执行异议。吴雪珍于2019年6月13日签收该执行裁定书后，于2019年6月17日向本院提起诉讼。审理中，吴雪珍表示如果法院认为有必要其同意将购房余款50,000元交给法院。 另，本院于2019年3月28日立案受理吴雪珍与林清平、陈丽雪、石狮市土地收购储备发展中心房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）闽0581民初2192号。诉讼中，吴雪珍于2019年5月7日向本院提出撤诉申请。本院于2019年5月8日作出（2019）闽0581民初2192号民事裁定书，裁定准许吴雪珍撤诉。 本院认为，根据查明的事实，林清平因与石狮市土地收购储备发展中心签署《石狮市九二路长福片区改造建设安置协议书（Ⅱ）》而享有拆迁安置补偿权利。吴雪珍与林清平及案涉房屋共有权人陈丽雪于本院查封案涉房屋前签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。签订合同后，吴雪珍按约向林清平支付了购房款343,380元。根据吴雪珍提供的缴交物业管理费的票据、国网石狮市供电公司客户用电联系卡、福建省石狮供水股份有限公司水费缴费卡、天然气业务办理申请表、管道天然气供电气合同等有关证据，可认定吴雪珍于案涉房屋被查封前已实际占有该房屋。因现无证据证明吴雪珍在知悉案涉房屋已完成初始登记的情况下，存在怠于要求林清平、陈丽雪办理分户登记进而办理过户登记至其名下的行为，故应认定案涉房屋尚未办理过户登记并非吴雪珍的原因所造成。 综上所述，吴雪珍享有排除执行的权利，其提出不得执行案涉房屋的请求成立，应立即停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。陈继福的抗辩主张，缺乏依据，不予采纳。林清平、陈丽雪经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，判决如下： 不得执行石狮市长福社区改造工程XXX#XXX室房屋。 案件受理费100元，由陈继福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 福建省石狮市人民法院（2019）闽0581执异33号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  蔡绵绵 人民陪审员  吴园园 二〇一九年八月二十六日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 -10-