广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初278号 原告：梁文超，男，1988年3月22日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告：黄雪梅，女，1991年9月11日出生，壮族，住广西扶绥县。 被告：广西鸿运置业有限公司，住所地南宁市大学东路162号，统一社会信用代码：91450100561581255M。 法定代表人：陈泽坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李萌梅，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 原告梁文超、黄雪梅与被告广西鸿运置业有限公司（以下简称“鸿运公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年4月17日、2019年6月20日公开开庭进行审理，原告梁文超、黄雪梅，被告鸿运公司的委托诉讼代理人李萌梅、陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁文超、黄雪梅共同向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年4月26日签订的《南宁商品房买卖合同》有效；2、判令被告支付原告逾期交房违约金12400.9元（违约金计算方式：从2017年9月1日起暂计至2018年8月20日止，按总房款的每日万分之一即每日27.89元计算）；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金所产生的利息（计算方式：从交房日2018年10月21日起至被告全部支付完毕违约金给原告止，按银行定期存款利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月26日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭付款的方式购买被告开发的位于南宁市（以下简称“507号房”），总金额299541元。原告已经依约向被告履行了付款义务。原、被告双方所签的合同第九条约定，被告应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的房屋交付给原告。约定交房的期限已过，被告没有按合同约定交房，期间原告多次联系被告未果，被告也没有主动联系原告解释，业主们也多次进行维权，南国早报也作过相关报道，交房日期仍遥遥无期，2号楼工地现场仍然是半停工状态，施工进度缓慢，致使原告合法权益受损，并对后期开发失去信心。原告认为，被告逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。根据合同第十条约定，被告于2017年8月31日将本案房屋交付给原告，逾期交房被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。综上，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告鸿运公司辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。在签订《商品房买卖合同》之前，原、被告双方已经签订了《东盟财经广场认购协议书》，且被告已按该协议收取原告的购房款，根据商品房买卖合同司法解释第五条的规定，合同订立时间应为双方签订认购协议书的时间。2、根据合同第九条的约定，存在6种情形可以延期交房，从项目开工之日止交付之日共有353天可延期天数，被告实际逾期天数为57天。被告已通知原告2018年10月15日前来收房，至此被告已经履行交房义务，违约金应计算至2018年10月15日，而不是原告主张的2018年10月20日，且原告主张的违约金过高，其主张的利息也没有合同约定，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告取得了东盟财经广场2号楼的商品房预售许可证明（南高房预字[2015]第01号）。 2017年2月23日，两原告与被告签订《【东盟财经广场】认购协议书》，约定原告认购507号房，签订认购书时须付清定金20000元，还约定双方仍需换签《商品房买卖合同》。 2017年4月26日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10050962，以下简称“合同”），约定原告向被告购买507号房，建筑面积41.97平方米，房屋总价款为299541元。 合同第七条约定，付款方式及期限详见合同附件六。 第九条约定：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方联合验收合格。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准：1、遭遇不可抗力，影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其它非出卖人责任造成的爆炸、火灾以及7级以上大风、洪水、地震、山崩等自然灾害）；2、施工中遇到台风、雨天等天气原因导致工期延误的；3、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）；4、政府通知停工、禁止车辆出入该商品房施工场地，以及市政建设等其他政府行为导致工期延误的；5、在施工中规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；6、非出卖人原因停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算为一天，4-8小时按半天计）。” 第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未逾期交付的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。如买受人继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 合同附件七《合同补充协议》第二条第二点约定，出卖人通知或公告的交房期限届满之日视为买受人交接验收房屋之日。 合同还约定了其他事项。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同登记备案证明。 原告采用银行按揭付款的方式支付购房款。2017年2月27日，原告向被告付足了首付款60541元；2017年7月5日，原告通过贷款银行将余下购房款239000元支付至被告公司银行账户。 2018年10月9日，被告在南国早报刊登“东盟财经广场2号楼交房公告”，通知2号楼业主于2018年10月15日起办理交付手续。被告还向原告邮寄了交房通知书，原告确认收到被告邮寄的交房通知书。原、被告均确认原告于2018年10月20日实际接收涉案房屋。 另查明，东盟财经广场2#楼于2014年3月14日开工，于2018年4月6日竣工，并于2018年10月10日取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收的《建设工程质量竣工验收意见》。 被告主张因雨天天气造成工期延误，导致房屋天数予以延期，但在本院指定的举证期限内，其未能提交施工日志、监理日志等可证实发生工期延误的相关证据。 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。 本案系商品房预售合同纠纷，原告已履行足额购房款之义务，被告应依约向原告交付房屋。合同第九条约定的交付标准为建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方联合验收合格，该约定不违反法律、法规强制性规定，本院尊重双方当事人的意思自治。东盟财经广场2号楼于2018年10月10日通过五方验收，被告以公告、邮寄等方式通知原告2018年10月15日办理房屋交接手续，根据合同附件七《合同补充协议》第二条第二点之约定，自被告通知的2018年10月15日视为原告交接验收房屋之日，被告已经依约履行交房义务。 关于逾期交房的认定。合同第九条第三款约定了出卖人可据实予以延期交付房屋的情形，且明确约定该延期的天数应以造成实际延误天数为准。被告主张因雨天天气造成停工可顺延交房，其虽提交了南宁市的雨量日数据表，但就因该天气造成工期实际延误这一待证事实上，并未能提交任何证据，故是否因雨天发生实际停工，因被告举证不足，其以此为由要求顺延交房的抗辩理由，本院不予采纳。被告主张因中、高考、国家及自治区法定节假日等原因可顺延交房，该理由符合合同第九条第三款第3项中双方当事人的真实意思表示，且约定明确而具体，本院予以采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告未对合同成立之前涉案项目所产生工期延误对交房时间顺延有过约定，且被告作为专业的房地产开发企业，完全能够对可能造成工期延误的事由预见并在拟定交房日期时加以考量，故合同签订之前项目发生的延期天数不应计算入顺延日期，因此，被告可据实延期交房天数认定，应自双方达成合意之时即合同签订之日起至合同约定的交房之日止。 此外，被告还提出合同成立应以《【东盟财经广场】认购协议书》订立之日为准，该协议虽约定了房屋坐落、面积、价款、付款方式等内容，但就房屋的交付条件、产权登记、争议处理办法等合同主要内容均未作约定，且双方还约定需另行签署正式的商品房买卖合同，故该协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定可认定为商品房买卖合同。即便以该协议签订日为准，该协议也未对交房期限、可据实延期的情形有过约定，故可据实延期交房天数不应延长至认购协议订立之时。 根据《全国年节及纪念日放假办法》以及南宁市考试通知，2017年4月26日至2017年8月31日国家法定节假日2天，中高考5天，共计7天。被告于2018年10月15日交房，已经超过合同约定的交房期限，确已构成违约，应当依约承担违约责任。据此，被告应向原告支付逾期交房违约金，违约金的标准，根据合同第十条之约定，应以已付购房款为基数，按每日万分之一计付。被告从2017年9月1日起至2018年10月15日止延期交房410天，扣除符合合同约定的可据实延期交房7天，合计逾期交房403天，其应支付的逾期违约金为403天×29.95元=12069.85元。被告虽抗辩称违约金过高，但未举证证实，本院不予支持。至于原告主张的利息，因双方签订的合同并未对利息作出约定，且被告已就逾期交房承担了支付违约金之责任，结合本案实际，原告的经济损失基本已经得到填平，故对原告要求被告支付迟延支付违约金的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告梁文超、黄雪梅与被告广西鸿运置业有限公司于2017年4月26日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10050962）合法有效； 二、被告广西鸿运置业有限公司向原告梁文超、黄雪梅支付逾期交房违约金12069.85元； 三、驳回原告梁文超、黄雪梅的其他诉讼请求。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费110元（原告梁文超、黄雪梅已预交），由原告梁文超、黄雪梅负担9元，被告广西鸿运置业有限公司负担101元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  韦志红 二〇一九年七月三日