山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初8472号原告:蔡祥,男,1965年4月8日出生,汉族,住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人:丁克建,山东江河海律师事务所律师。被告:李凤臣,男,1984年3月28日出生,汉族,住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人:崔国友,山东胜华律师事务所律师。原告蔡祥与被告李凤臣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡祥及委托诉讼代理人丁克建，被告李凤臣及委托诉讼代理人崔国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡祥向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订房屋租赁合同终止；2、判令被告支付原告违约金6666元，烟柜2000元，冰柜1500元（伊利牌），热水器1390元（西门子），水费7.76元，电费302.44元，供暖费滞纳金408.5元，半年租金39996元，共计522270.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告于2016年7月28日签订了由被告租赁原告位于市北区户房产的房产,租期三年，自2018年开始由于经营不善而无力续租，到2018年7月28日被告应按合同交还所租房屋时，原告发现房屋中原有本属于原告的多件家电和经营用烟柜不见了，经询问，被告称被其处理了，且没有告知原告，而当原告要求被告给予适当赔偿时，被告竟以各种无赖理由拒绝赔偿而且拒绝搬离已过租期的房屋，并多次阻挠原告授权的房介看房，由此给原告造成了实际的损害，原告为此起诉。李凤臣辩称：原、被告已经就提前终止房屋租赁合同达成合意,被告不应当承担赔偿原告半年房租损失。双方于2016年7月28日签订租赁合同,约定租期三年,但在实际履行过程中,双方于2018年初协商一致变更租期为两年,到2018年7月28日到期。正如原告在诉状中载明的:“到2018年开始,由于经营不善而无力续租”。说明此时双方已就提前终止房屋租赁合同进行磋商。原告在诉状中进一步陈述:“到2018年7月28日被告应按合同交还所租房屋时,原告发现”,这一陈述已经表述清楚,双方变更租期到2018年7月28日的事实,说明双方已就提前终止房屋租赁合同达成合意。因此,2018年7月28日房屋租赁合同已终止,之后的租金不应当由被告承担，原告不肯随行就市,怠于继续出租,导致房屋空置至今将近半年,后果应由原告自行承担。综合原告的起诉时间、诉讼请求和诉状陈述进行综合分析,可知双方已达成2018年7月28日租期终止的合意。二、即使双方没有终止合同,被告也不应当承担6666元违约金,原告的主张没有法律依据。《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。因此违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提的。结合本案中的房屋租赁合同第四条,原、被告并没有就一方违约对违约金作出相关约定。因此本案中被告不应当赔偿原告6666元违约金,原告的主张没有法律依据。三、被告不应当就承租房屋期间的物品承担赔偿责任,对于该物品双方已经达成合意,原告的主张没有法律依据。1、对于原告烟柜、热水器的主张,在被告开始租赁房屋时,原告人的烟柜已经破旧损坏,热水器因年久失修损坏,均无法继续使用。被告置换了新的烟柜、热水器,至今仍在原告处使用,并且腾房时已被原告留下。而且就本次置换的情况,在双方协商终止房屋租赁合同时已经达成合意,原告同意不需要被告赔偿,有证人证言可以证明。故被告不应承担烟柜、热水器的赔偿责任。2、对于原告冰柜的主张,原告的冰柜至今还在原告处使用,不存在赔偿情况。况且在双方协商终止房屋租赁合同时已经达成合意,有证人证言可以证明。故被告不应承担冰柜的赔偿责任。四、被告已经缴纳了水电费用,暖气滞纳金应当由原告承担。1、对于水、电费的主张,被告已经在双方协商终止合同时,通过微信缴纳租赁期间的水、电费用。因此原告的主张不成立。2、对于暖气滞纳金的主张。因被告租赁房屋期间,原告尚欠被告2000元现金,而且原告同意自己去交暖气费。因原告未能按时交纳暖气费产生的滞纳金,被告不应承担。况且该暖气费滞纳金原告至今未予交纳。综上,恳请法院查明案件事实,依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下：座落于青岛市市北区户房屋的产权人登记为蔡世森。原告自述产权人系其父亲，但是房屋一直由其使用。2016年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租上述房屋，租赁期间自2016年7月28日至2019年7月27日，月租金6666元，付款方式为年付，签订协议时，被告一次性支付租金8万元。原告保证此房产权清晰,无产权及债务纠纷。每期租金被告应提前壹个月缴纳。合同终止前无论是否续约,被告应提前壹个月通知原告。(被告不续租,应提前30天配合原告看房,如不配合押金不退)、租赁期内,被告如有下列情形之一,原告有权立即终止合同,收回房屋①擅自将承租房屋转借转租;②利用该房屋进行违法活动,损害公共利益;③改变房屋结构,损害屋内设施;④拖欠房租超过五天的。被告居住期间:水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾,由原告修复或承担。双方自签订合同之日起如有违约,违约方应向对方支付个月的房租为违约金(中介费不退)。合同期内:原告不得无故提高房租或收回房屋。如房屋结构出现水、漏雨等其它间题由原告负责修缮。若遇政府拆迁、自然灾害原告退还被告余期租金。租赁期内水、电、煤气、暖气、数字电视、卫生治安、物业等费用均由被告承担。水、煤、电、房屋设施押金5000元，合同终止被告结清所有费用,否则原告从押金中扣除,剩余押金返还被告。房屋设施包含空调2台、冰柜1台，烟柜箱1台，热水器1台。签约当日被告交纳自2016年7月28日至2017年7月27日的房租80000元，押金5000，注明电视费、暖气费、物业费被告自付。庭审中原告提交的《房屋租赁合同》原件与其立案时提交的复印件不一致，原告认可其当庭提交的合同原件并非被告亲自签名，原告认可以被告提交的《房屋租赁合同》为准。合同签订后，原告将上述房屋交给被告使用。2018年8月5日因被告未继续缴纳租金原告将涉案房屋换锁，导致被告无法继续使用涉案房屋。被告认为双方合同已经终止故要求原告返还押金5000元。原告要求被告赔偿损失，原告为此提交其与邻居的通话录音文字材料，用以证明被告自行处理了烟柜和热水器，但无录音播放，被告对此不予认可。原告提交热水器发票及伊利冰柜押金条（载明鲁森伊利冰柜押1500元），证明热水器的价格为1390元，冰柜的押金为1500元，被告认为上述证据与本案无关，不能证明在涉案房屋内由被告使用。原告提交涉案房屋地址的缴费凭证，包括：2018年9月13日金额为7.76元的水费收据，2018年9月13日金额为302.44元的供电发票，2018年11月2日金额为408.5元的供热费发票。被告于2017年7月28日通过微信缴纳电费365.88元，其认为水电费均已经缴纳过了，供暖费发票未显示滞纳金，无法证明原告已经交了。案经调解未果。本院认为，根据合同法第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案青岛市市北区户房屋登记的产权人为蔡世森并非原告，原告主张该房屋登记在其父亲名下但由其一直使用，现其父亲已经去世，故原告与被告就签订的《房屋租赁合同》因未经该房屋的相关权利人予以追认应认定为无效。根据合同法的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。现原、被告签订的房屋租赁合同无效，被告已就其使用房屋期间交纳了租金，但因原告于2018年8月5日自行更换涉案房屋的门锁，导致被告无法继续使用涉案房屋，被告自8月5日起没有支付房屋使用费的义务，至于2018年7月28日至208年8月4日期间被告使用涉案房屋的费用应由该房屋的相关权利人主张，故原告要求被告支付剩余租金的请求于法无据本院不予支持。双方合同中并未约定违约金，故原告要求被告支付违约金的请求本院依法予以驳回。原告要求被告赔偿烟柜、冰柜、热水器费用，因原告擅自更换房锁，导致上述物品是否存在无法查明，原告的该项主张因证据不足本院不予支持。原告要求被告赔偿2018年9月13日缴纳的水费7.76元和电费302.44元，因上述水电费用均在原告更换门锁之后支付，水电由谁使用无法查明，故对原告的该项请求本院不予支持。至于2018年11月2日缴纳的408.5元供热费发票，载明系瑞云路27号102户蔡祥，与该房屋产权人不一致，并无记载系滞纳金，故原告的该项请求因证据不足本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡祥的诉讼请求。案件受理费1017元，由原告蔡祥承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周敏二〇一九年八月三十日书记员  王莉