江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2015)武民初字第1614号原告张煜。委托代理人焦业路，江苏常弘律师事务所律师。委托代理人周闻超，江苏常弘律师事务所律师。被告常州瀚嘉置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区延政中路3号财富商务广场1701-1712号。法定代表人卢亚雄，该公司总经理。委托代理人黄涛华，该公司员工。委托代理人徐军，该公司员工。原告张煜诉被告常州瀚嘉置业有限公司（以下简称瀚嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，先适用简易程序进行了审理，后依法转为普通程序于2016年1月13日、2016年1月28日两次公开开庭进行了审理。原告张煜及其委托代理人焦业路、周闻超，被告瀚嘉公司的委托代理人黄涛华、徐军参加了第一次庭审，原告的委托代理人焦业路、周闻超，被告瀚嘉公司的委托代理人徐军参加了第二次庭审结。本案现已审理终结。原告张煜诉称，原、被告于2013年4月23日签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告将位于常州市武进区湖塘镇的恒大翡翠华庭X幢X单元XXX室的房屋出售给原告，房屋单价为8491.04元/㎡（含1500元/㎡的精装修费用），房屋建筑面积为103.26㎡，房屋总价为876785元，2015年6月30日前交房。交房期限届满后，被告通知原告，房屋无法按期交付，具体交付日期待定。后，原告考虑到有部分业主反映房屋漏水，便于7月初进入案涉房屋查看施工进度，发现案涉房屋存在严重的漏水问题，且房屋精装修粗糙，选用装修材料低劣，施工偷工减料，部分建材还存在破损问题，完全达不到被告宣传的1500元/㎡的9A级精装修标准。经查，7号楼多数业主都发现房屋存在漏水及装修问题。在原告与被告的交涉过程中，被告明确承认外墙没有施防水层，并承认飘窗、外墙、固定窗及阳台等部位存在漏水渗水问题，被告显然没有按照相关标准进行施工。原告于2015年8月初发现房屋出现了墙体裂缝，而在发现次日，被告立即赶工将该裂缝予以掩盖，这些事实，都让原告对案涉房屋的质量及被告的诚信产生怀疑。因漏水问题被告至今未能解决，已对原告构成实际违约，另案涉房屋的实际装修达不到被告宣传的1500元/㎡的9A级装修标准，被告应将差额部分返还给原告。原、被告因漏水及赔偿问题协商不成，遂原告起诉至法院，请求法院依法判决：1、被告补做恒大翡翠华庭7号楼甲单元外墙部分防水层，并对原告房屋漏水部分及墙体裂缝进行修复；2、被告赔偿逾期交房违约金32616元（暂自2015年7月1日起按照已付购房款每日万分之六的标准计算至2015年8月31日止，要求计算至房屋交付之日）；3、被告赔偿房屋精装修部分差价（具体待评估后确定）；4、本案诉讼费用和鉴定费均由被告负担。诉讼中，原告自愿撤回第一项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为要求被告赔偿精装修部分差价49289.09元。被告瀚嘉公司辩称，1、原告主张的违约金计算依据错误，被告不予认可;2、原告主张精装修差价，但是原告提供的证据不能反映出差价问题，而且与事实严重不符，被告也不予认可;3、原告主张的诉讼费及鉴定费应由其自行承担;4、原告无正当理由拒绝收房，不符合双方的约定，被告保留追究原告拒绝收房的违约责任的权利。综上，本案原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2013年4月23日，被告瀚嘉公司作为出卖人，原告张煜作为买受人签订了合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》一份。合同约定的商品房基本情况、计价方式及付款方式为：买受人购买的商品房为坐落于常州市武进区虹北路恒大翡翠华庭施工编号为X幢X单元XXX室号房；该商品房建筑面积共103.26㎡，其中，套内建筑面积85.15㎡，共用部位分摊建筑面积18.11㎡；按建筑面积算，该商品房单价为8491.04元/㎡，总金额876785元；买受人于本合同签订当日支付全部房款的30%，即356785元，剩余房款金额520000元应于合同网上备案当日（2013年4月23日前）申请办理银行贷款手续并按贷款方式付款。合同约定的交付期限及交付条件为出卖人应当在2015年6月30日前，依照规定，将符合下列要求的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成；5、该商品房经验收合格。该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。合同约定的延期交付及接收违约责任为：出卖人未按照合同规定的期限交付商品房，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二条天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接受房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。合同附件三就案涉房屋的所设的装饰、设备标准进行了详细的约定。合同约定的装饰、设备标准承诺的违约责任为：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。另，合同约定出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。合同签订后，原告采用贷款方式于约定的房屋交付日前付清了全部房款。至2015年6月30日，案涉房屋所在的恒大翡翠华庭7号楼已完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案登记，道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成并达到正常使用条件，园林绿化工程按设计要求建成，相关单位对该单位工程质量验收并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，消防设施及电梯设备均通过验收。2015年6月30日，被告向原告寄发了收楼通知书，通知其在2015年6月30日至2015年7月4日至恒大翡翠华庭售楼处办理收楼手续。原告于2015年7月1日收到该份邮件，但其在看房后认为案涉房屋未达到交付标准，故未在被告通知的时间段内收房。后，原告于2015年7月4日向被告寄发了房屋拒收函，又于2015年9月19日至被告处办理了收房手续。还查明，被告在其发放的售楼宣传单中宣传：“恒大翡翠华庭6480元/㎡起，住88-135㎡湖塘桥实小学区房，送1500元/㎡豪装，最高优惠18万元/套……满屋名牌9A精装，缔造武进人居典范”。同时，该宣传单右下角注明：“本资料为邀约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。”另，原告提供的公证书显示：常州市常州公证处于2015年8月3日根据申请人王丽萍的申请，在百度搜索“恒大翡翠华庭”，搜索结果第一条显示“恒大翡翠华庭项目售楼处电话400××××6969转17132官网”，点击该内容，页面跳转至新浪乐居关于常州恒大翡翠华庭的项目介绍，买房分析师对该楼盘装修标准的点评为：“恒大翡翠华庭装修标准为1500元/㎡，本案的装修硬装配置性价比较高，市场认可度足，为项目在区域内热销关键点之一。”至第一次庭审时，已无法在百度搜索到“恒大翡翠华庭项目售楼处电话400××××6969转17132官网”。后，原、被告就房屋的延期交付违约金及精装修差价退赔问题无法经协商达成一致，故原告起诉来院，要求判如所请。以上事实，由原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票，公证文书、被告发放的宣传单，装饰工程估算报告、估价单位的营业执照及组织机构代码证，房屋拒收函及快递凭证；被告提交的竣工验收备案表，商品房交付使用备案通知书，供电、排水、供水、天然气验收合格证明，开发项目景观综合工程备案表，商品房预售许可证，住宅工程质量分户验收汇总表，特种设备检验初步结论通知单、建设工程消防验收意见书、单位（子单位）工程质量竣工验收记录；原被告的当庭陈述等证据予以证实。本案争议焦点为：1、被告瀚嘉公司是否存在逾期交房的违约行为？若是，则应当如何确定其违约赔偿金额？2、被告瀚嘉公司是否应当按照1500元/㎡的装修标准向原告交付案涉房屋？若是，则应当如何确定精装修差价？关于第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行。该合同约定被告应在2015年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告于2015年6月30日通知原告于2015年7月4日前办理收楼手续，明显与合同约定的房屋交付时间不符，故被告瀚嘉公司存在违约行为。关于逾期交房的天数，原告未举证案涉房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等合同约定的可以拒绝收楼的质量问题，则其应当在被告通知的期限内办理收楼手续，逾期不收楼的，应当视被告已于通知收房期限的最后一日已经交付房屋，故被告逾期交房天数应当自2015年7月1日起计算至2015年7月4日止。关于逾期交房违约金的计算标准，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告认为约定的违约金万分之一远低于造成的损失，并要求法院酌情参照同地段同类房屋租金标准计算损失，支持其按照日万分之六计算违约金的诉讼请求。原告虽未举证其损失情况，但被告逾期交房必然造成原告的损失，本院结合原告的损失情况、被告的获益情况以及被告的违约程度等，酌定以原告已付房款依照银行同期贷款基准利率计算所得的利息作为其实际损失。综上，被告瀚嘉公司应当向原告支付的逾期交房违约金为354.37元。关于第二个争议焦点。本院认为，原告主张被告在其官网及其发放的宣传单中均明确承诺精装修标准为1500元/㎡，但宣传单注明、《商品房买卖合同》亦约定：宣传资料并非正式要约之内容，宣传资料与合同不一致的，以合同为准。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的房款为8491.04元/㎡，合同附件三也就装饰、设备的品牌标准进行了详细的约定，但均未约定装修费的平方单价，原告在诉讼中也自认在签订合同当时已明知合同并未约定1500元/㎡的装修标准，但基于对恒大品牌的信任，也未与被告协商一致并将该装修标准写入合同，故原告对于房屋装修标准按照附件三的约定执行，应当是清楚并认可的，被告瀚嘉公司应当按照《商品房买卖合同》约定的装修标准向原告交付房屋。对于原告主张的装修不符合约定或存在瑕疵的问题，应当由原告按照合同的约定通知被告进行修理、更换重做。综上，本院对原告要求被告赔偿精装修差价的诉讼请求不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州瀚嘉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张煜支付逾期交房违约金354.37元。二、驳回原告张煜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1848元，由原告张煜负担1828元，由被告常州瀚嘉置业有限公司负担20元。该费用已由原告张煜预缴，被告常州瀚嘉置业有限公司应负担的诉讼费用于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张煜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院；开户行：江苏银行常州分行营业部；帐号：80×××63）。审 判 长  陈柳青人民陪审员  蒋晓东人民陪审员  徐伟文二〇一六年二月十七日书 记 员  胡 晶第3页共7页