四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4915号 原告：王超，男，1981年3月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元16楼1638号。 负责人：李移房。 被告：北京小家联行企业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区安华里五区21号楼4层3402内416室。 法定代表人：张峥。 原告王超与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司(以下简称小家联行成都三分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理。后，原告王超于2019年4月2日申请追加北京小家联行企业管理有限公司（以下简称北京小家联行公司）作为共同被告参加诉讼。因北京小家联行公司下落不明，于2019年4月19日裁定由简易程序转为普通程序继续审理，由审判员仇金玛担任审判长，与人民陪审员钟天珍、张燕共同组成合议庭于2019年7月5日、8月1日公开开庭进行了审理。原告王超到庭参加诉讼,被告小家联行成都三分公司、北京小家联行公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 王超向本院提出诉讼请求：1、请求判令小家联行成都三分公司解除合同，并支付从2018年10月22日至合同解约日期间的房屋租金；（房屋租金按照一个季度3465元计算）2、请求判令小家联行成都三分公司按照合同约定支付给王超由于小家联行成都三分公司原因解约的违约金6930元；3、请求判令小家联行成都三分公司结清燃气费用、物业费和水费等至委托代理合同解约日（具体为物管费530元，水费148元，燃气费214元）；4、本案诉讼费由小家联行成都三分公司承担。事实及理由：2017年6月17日，王超与小家联行成都三分公司签订了《房屋出租委托代理合同》，王超将位于成都市高新西区龙城高新天地xxx号住房38.02平方米租给小家联行成都三分公司托管代理，委托代理期限为2017年6月22日至2020年7月21日，托管代理合同期限为3年一个月，王超与小家联行成都三分公司约定的付款计划如下：2017年6月17日2835元，2017年10月22日2835元，2018年1月22日2835元，2018年4月22日2835元，2018年7月22日3150元，2018年10月22日3150元，2019年1月22日3150元，2019年4月22日3150元，2019年7月22日3465元，2019年10月22日3465元，2020年1月22日3465元，2020年4月22日3465元。小家联行成都三分公司违反合同付款约定，在2018年10月22日，王超没有收到小家联行成都三分公司理应支付的租金3150元，王超多次打电话催要，小家联行成都三分公司均推脱和延误，拒不支付租金，而且燃气费、物业费、水费等均没有结清。合同期限内，未支付租约总金额，从2018年10月22日开始计算，一共23310元。根据委托代理合同第五条，出租委托代理期限内，水费燃气费物业费等均由小家联行成都三分公司承担，根据第十条违约责任和第十二条其他约定事项，违约方中途无故退租，需按照本合同第四条第一款中约定的每月支付的金额未执行月份的200%支付违约金，未支付月份总金额23310元，双倍违约金即46620元。第一年租金11340元，第二年租金12600元，第三年13860元，第一年租金很低，而且有一个月的空置期没有租金。小家联行成都三分公司提前解约，对王超造成损失，王超酌情考虑，诉求两个季度的租金6930元（3465*2）作为小家联行成都三分公司无故解约应当支付违约金。王超为维护自身合法权益，诉至法院，望法院判如所请。 小家联行成都三分公司、北京小家联行公司均未作答辩。 经审理查明，位于成都市高新区，建筑面积38.03平方米的房屋，系王超单独所有。 2017年6月17日，王超与小家联行成都三分公司就上述案涉房屋签订了《房屋出租委托代理合同》，约定将上述房屋交付给小家联行成都三分公司出租委托代理，租赁用途为居住，出租代理期自2017年6月22日至2020年7月21日，共计3年1个月。合同约定，1、年租金标准第一年11340元/年，第二年12600元/年，第三年13860元/年；2、出租代理期内，王超同意预留出30个自然日作为小家联行成都三分公司工作期及装修期；3、付款日期和金额分为，第1次2017年6月17日2835元，第2次2017年10月22日2835元，第3次2018年1月22日2835元，第4次2018年4月22日2835元，第5次2018年7月22日3150元，第6次2018年10月22日3150元，……；4、在2017年6月17日后，王超需交付房屋给小家联行成都三分公司使用，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；5、出租委托代理期限内，王超不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费及其他费用；6、若因王超原因导致本协议提前终止，王超应提前60日书面通知小家联行成都三分公司，并支付违约金。鉴于小家联行成都三分公司对王超房屋的装修投资无法收回，且需要对租赁客户做善后赔偿处理，违约金计算标准为：合同中约定的小家联行成都三分公司每月应向王超支付的金额×未执行月份的200%；7、补充条款约定，若小家联行成都三分公司中途无故退租，也按照本合同第十条赔偿王超。 合同签订后，王超按约在2017年6月17日交付了房屋，双方签署了《房屋交割清单》作为合同附件。该清单载明水费的起记底数为170，燃气费的起记底数为495m³,物业费单价为每月87.5元。 王超自认，合同签订后，小家联行成都三分公司已按约向其支付了合同约定的前5次房租。本院查明，合同约定的收款账号于2018年7月24日收到房租3150元后，未再收到其余房租支付。 另查明，王超于2018年12月10日支付了燃气费213.57元，于12月21日支付了物管费530元，水费148元。 再查明，小家联行成都三分公司系有限责任公司分公司，其隶属于小家联行房地产经纪（北京）有限公司。小家联行房地产经纪（北京）有限公司后于2018年7月23日，名称变更为北京小家联行企业管理有限公司。 上述事实，有本案当事人的当庭陈述以及提交的《房屋出租委托代理合同》、《房屋交割清单》、成都银行活期明细账页-收入明细、缴费发票等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据系原件或可以核实的复印件，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，王超与小家联行成都三分公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有拘束力。王超按约向小家联行成都三分公司交付了案涉房屋，小家联行成都三分公司应当按合同约定向王超支付房屋租金。合同中约定中明确约定了每季度的付款时间，但本案中，王超提交的证据显示小家联行成都三分公司最后一次付款时间为2018年7月24日，至法庭辩论终结时，该公司仍未再按合同约定付款。 同时，根据王超陈述和本案审理中进行送达的情况可以看出，小家联行成都三分公司已未在其注册登记地实际经营。因此，本院认为在王超已无法查找到小家联行成都三分公司的具体办公地址的情况下，有理由怀疑对方无法继续履行合同。另一方面，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第二款，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”小家联行成都三分公司未对案涉房屋租赁合同关系提出反驳，亦未举证证明其已实际给付房租，也未证明其具有继续履行合同，给付房租的能力。因此，本院综合全案情况，认为小家联行成都三分公司迟延履行债务致使王超的合同目的已无法实现，王超有权要求解除双方签订的《房屋出租委托代理合同》。本案中王超在起诉状中明确要求解除双方签订的合同，因此在该起诉状副本送达到小家联行成都三分公司时，上述解除合同的通知已到达小家联行成都三分公司，按法律规定，合同自通知到达小家联行成都三分公司时解除。本案起诉状副本采用公告形式送达，于2019年4月19日公告，自公告之日起60日即视为送达,故小家联行成都三分公司收到起诉状副本的时间为6月18日，因此，本院认为双方签订的《房屋出租委托代理合同》已于2019年6月18日解除。案涉《房屋出租委托代理合同》解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《房屋出租委托代理合同》已实际履行，因此，小家联行成都三分公司需要给付的租金为从2018年10月开始至2019年6月，共9个月的房租，按每季度3150元计算，共计应支付9450元，因此对王超诉讼请求中的合理部分予以支持。 同时，依据合同约定，在出租委托代理期限内，王超不承担与房屋有关的水费、燃气费、物业管理费。王超提交物业公司的收款发票及缴费凭证，证明其已缴纳了燃气费213.57元，物管费530元，水费148元。小家联行成都三分公司未到庭应诉，未证明其支付了上述费用，或已将上述费用支付给了王超，故，本院认定小家联行成都三分公司应当将上述王超已实际垫付的费用，共计891.57元支付给王超。其余费用，因王超并未提供有效证据证明上述费用已实际产生，且发生在租赁期限内，应当由小家联行成都三分公司承担，因此对王超该诉讼请求中的合理部分本院予以支持。 关于王超要求小家联行成都三分公司支付违约金6930元的诉讼请求，本院认为，小家联行成都三分公司未按期给付租金及承担租赁期限内的物管费等，已构成违约，王超主动降低合同中约定的违约金标准，自愿要求支付6930元的违约金符合法律规定，且未加重小家联行成都三分公司的责任，本院予以支持。 小家联行成都三分公司作为北京小家联行公司依法设立的分支机构，其不具有法人资格，其民事责任由北京小家联行公司承担。因此，本案中北京小家联行公司应当承担向王超支付欠付的租金、物管费、燃气费、水费以及违约金的责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告王超与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司于2017年6月17日签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年6月18日解除； 二、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王超支付房租9450元及欠款891.57元； 三、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王超支付违约金6930元； 四、驳回原告王超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费241元，由被告北京小家联行企业管理有限公司负担。（此款原告王超已预交，被告北京小家联行企业管理有限公司在履行上述义务时一并支付给原告王超） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  仇金玛 人民陪审员  钟天珍 人民陪审员  张 燕 二〇一九年八月一日 书 记 员  尹 璨