上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2907号上诉人（原审被告）上海合生三麟房地产开发有限公司，注册地上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室上南路4091号2幢111室，实际经营地上海市浦东新区XX路XX弄XX号西营南路518弄2号。法定代表人李勇，总经理。委托代理人陈家新陈家新，上海合生三麟房地产开发有限公司工作。委托代理人钟蕾钟蕾，上海合生三麟房地产开发有限公司工作。被上诉人（原审原告）秦雯，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市虹口区XX路XX号秦雯，女，1989年5月12日生，汉族，住上海市虹口区天宝路868号。委托代理人董君明，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人上海合生三麟房地产开发有限公司因定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第3698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年1月26日，秦雯（乙方）与上海合生三麟房地产开发有限公司（以下简称合生三麟公司、甲方）签订《意向金合同》一份，约定乙方向甲方预定上海市浦东新区西营路518弄XX路XXX弄和生时代锦苑6号102室XXX苑X号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积244.22平方米，另有地下附属面积141.19平方米，该房屋定于2015年6月20日交付。预定每平方米建筑面积单价为46,038元，总价17,743,481元。乙方采取按揭方式付款。乙方签订本合同时支付意向金30万元，作为甲、乙双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为团购费用。甲、乙双方商定，乙方于2014年3月10日前到XX路XX弄西营南路518弄与甲方签订《上海市商品房预售合同》。该份合同签订当日，秦雯向合生三麟公司支付意向金30万元。2014年3月30日，秦雯（乙方）与合生三麟公司（甲方）签订《定金合同》，约定乙方向甲方预定系争房屋，房屋建筑面积、交房时间与《意向金合同》相同。合同第二条约定，房屋单价为每平方米43,008.87元，总价16,576,047元。乙方采取按揭方式付款。合同第三条约定，乙方同意于2014年3月30日前支付定金50万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。第四条约定，甲、乙双方商定，预定期为26天，乙方于2014年4月25日前到XX路XX弄西营南路518弄与甲方签订《上海市商品房预售合同》。第五条约定，甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件。第六条约定，在本合同的第四条约定的预定期限内，除本合同第七条、第九条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。第七条约定，有下列情况的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。1、甲、乙双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。第八条约定，该房屋已设定抵押。第九条约定，有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的；2、甲方未告知乙方在签订本合同前房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。该份合同签订当日，秦雯向合生三麟公司支付定金50万元。但双方未在2014年4月25日前签订《上海市商品房预售合同》。2014年4月26日，秦雯支付合生三麟公司房款40万元。2014年4月30日，秦雯支付合生三麟公司房款200万元。2014年5月12日，秦雯支付合生三麟公司房款1,981,177元。2014年9月29日，合生三麟公司退还秦雯4,381,177元。2014年10月13日，合生三麟公司又退还秦雯30万元。2015年1月，秦雯诉至原审法院，请求判令合生三麟公司返还定金50万元。合生三麟公司辩称，请求驳回秦雯的诉讼请求。审理中，关于双方未能签订《上海市商品房预售合同》的原因，秦雯称，其签订《意向金合同》时尚不清楚自己是否为限购对象，但合生三麟公司的销售人员承诺秦雯可以购房，《意向金合同》签订后，秦雯得知自己为限购对象，合生三麟公司出主意说可以设立公司以公司名义购房，秦雯遂以自己的名义先签订《定金合同》，并注册了公司，此后双方就以公司还是个人名义购房等继续磋商，秦雯了解到以公司名义购房今后出售房屋税费很高，所以还是希望以秦雯个人名义购房，并希望等秦雯落户之后再买，但合生三麟公司不同意待秦雯落户之后再签订合同或者先签订合同待秦雯落户之后再履行相关合同义务，致使双方协商未成。合生三麟公司称，在签订《定金合同》时合生三麟公司向秦雯告知了限购政策，但合生三麟公司无义务审查秦雯是否为限购对象，不清楚秦雯是否为限购对象，当时秦雯母亲称秦雯将落户上海工作，对合同履行没有障碍；合生三麟公司始终愿意就合同条款与秦雯协商，现仍然愿意将系争房屋出售给秦雯，也同意秦雯在具备购房条件后再办理房屋过户手续，但秦雯已不愿意购买系争房屋。审理中，秦雯递交了短信记录、电话录音等证据，证明双方确曾就购房主体与合生三麟公司销售员刘承刘某进行过协商，协商不成后，刘承刘某也同意退还包括定金在内的全部已付款。庭审中，合生三麟公司对上述短信记录以及电话录音真实性均无异议，但认为秦雯在通话中的询问具有诱导性，刘承刘某也无权做出相关承诺，故对上述证据证明力不认可。原审认为，秦雯与合生三麟公司签订的《意向金合同》、《定金合同》均系当事人真实合意，《定金合同》订立于《意向金合同》之后，已替代《意向金合同》之约定，确立了双方关于系争房屋买卖的预约合同关系。《定金合同》中对房款支付时间、支付方式、房屋过户时间等均未作约定，有待双方继续磋商。根据秦雯提供的短信记录、电话录音等证据，可以证实双方确曾就购房主体等合同细节进行过协商，在《定金合同》约定的签约期届满后，秦雯向合生三麟公司支付了部分购房款，表明秦雯确有购买系争房屋的意愿。至于最终未能签订商品房买卖合同的事由，双方各执一词，且均未提供充分证据证明系对方原因致使未能签订买卖合同。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。秦雯要求合生三麟公司返还已付定金的诉请依法予以支持。合生三麟公司关于秦雯已付定金应予没收的答辩意见依据不足，法院不予采纳。原审法院审理后于二〇一五年八月十日作出判决：被告上海合生三麟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告秦雯定金50万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由被告上海合生三麟房地产开发有限公司负担。判决后，合生三麟公司不服，上诉至本院称:一、从《意向金合同》及《定金合同》可以看出，上诉人与作为签订购房合同的主体即被上诉人秦雯已经达成合意，故双方已无必要就购房主体再进行任何磋商。秦雯若要变更合同主体系其背弃合意，应当视为违约。二、被上诉人仅提供证据证明其与上诉人公司销售人员就购房合同主体进行协商，但被上诉人对双方未能签订《上海市商品房预售合同》的原因未能举证，而原审法院认为上诉人应就该事由进行举证，明显违背举证原则。三、买卖合同已有网上及现场公示，被上诉人已知晓合同内容，且《意向金合同》及《定金合同》系作为预约，买卖合同作为本约是预约的目标合同和基础，因此被上诉人理应充分了解本约合同内容，且亦应视作双方对本约已达成初步合意。而原审法院认为定金合同签订后双方仍需就未约定内容进一步磋商、并将购房合同无法签订归结为“不可归责于当事人双方的事由”，属于明显偏袒被上诉人，致所作判决错误。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人秦雯的原审诉请。被上诉人秦雯辩称：一、双方在2014年4月25日之前已经签订了《意向金合同》和《定金合同》，且已由上诉人公司的销售人员刘承刘某出了主意到底是以被上诉人个人名义购买还是以公司名义购买。但由于被上诉人属于限购对象，无法以个人名义购买，而以公司名义购房、登记在公司名下属于商业用房，则将来出售时税收很高，两者都不行，故无法确定购房主体，双方就合同主体未能磋商一致，导致双方没有签订买卖合同，不可归责于任何一方。二、被上诉人在原审中已经提交了和刘承刘某之间的短信往来及电话录音，证明刘承刘某同意帮助被上诉人返还50万元定金。鉴于刘承刘某系以上诉人公司名义与被上诉人签订多份协议、承接项目，因此其完全有权就该事项做出意思表示，其行为系受到上诉人授权的代理行为。原审所作判决是正确的，请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人合生三麟公司与被上诉人秦雯就系争房屋分别于2014年1月26日、3月30日签订《意向金合同》、《定金合同》，秦雯还按约支付30万元意向金及50万元定金。之后，秦雯又陆续向合生三麟公司支付房款4,381,177元,而合生三麟公司又分别于2014年9月29日、10月13日退还秦雯4,381,177元及30万元，尚有50万元未予退还。现双方发生争议，则本案的争议焦点在于双方未能按约在2014年4月25日之前签订《上海市商品房预售合同》的原因和责任归属。对此，本院认为，从双方签订《意向金合同》、《定金合同》、秦雯成立公司到其已付房款4,381,177元可以看出，秦雯有强烈的购房意愿及积极行为。而合生三麟公司在秦雯不清楚自己是否属于限购对象时，上诉人公司员工承诺可以购房；当秦雯得知自己为限购对象时，上诉人公司员工又出主意说可以公司名义购房，但因公司购房属于商业用房，将来出售时税收很高，秦雯最终希望在其落户后购房，则符合常理，但最终双方就购房主体未能协商一致。上诉人合生三麟公司作为专业的房地产开发商，理当清楚上海市的房屋限购政策并及时指导购房者。但合生三麟公司工作人员未积极履行应尽的告知义务，相反，在双方就购房主体及退款协商过程中，上诉人公司人员还同意退还包括定金在内的全部已付款，而根据相关法律规定可以认为系职务行为，故本案双方已就不再履行买卖协议达成一致意见，因此双方未能在2014年4月25日之前签订《上海市商品房预售合同》，不可简单归责于秦雯。上诉人据此要求没收秦雯该50万元定金，与本案事实相悖，法院难予支持。原审根据本案事实所作判决，客观有据，本院依法维持。上诉人合生三麟公司的上诉请求，依据不足，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人上海合生三麟房地产开发有限公司负担。本判决系终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一六年二月五日书 记 员  李 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……