文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法岭民一初字第885号原告：东莞市万科物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：向云。委托代理人：王智达，该公司员工。被告：袁东玲，女，汉族，1981年1月15日出生，住广东省东莞市。原告东莞市万科物业服务有限公司诉被告袁东玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法由代理审判员黄方圆适用简易程序独任审判，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王智达到庭参加了诉讼。被告袁东玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市万科物业服务有限公司诉称：2013年3月12日，被告与东莞市万科阳光房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了东莞市大岭山镇连平社区连马路万科•麓湖花园XXX栋XXX号房，房屋建筑面积为524.3平方米。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当于2013年6月30日前将经验收合格的该房屋向买受人予以交付。第十一条约定：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间。商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担。相关的物业管理费用同时亦于该日期起，由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。2010年9月9日，原告与东莞市万科阳光房地产有限公司签订《物业管理委托合同》及其《前期物业服务合同》(附件)。2015年6月1日，原告与万科·麓湖花园第一届业主委员会签订了《物业服务合同》及其（附件）。两份物业服务合同中均约定：物业管理服务费收费标准为：独栋别墅4.3元/月/平方米。上述两份物业服务合同均约定了物业服务费的支付时间及逾期支付的违约责任。《广东省物业管���条例》第四十一条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。根据上述法律法规的规定及合同的约定，案涉房屋的物业服务费自2013年6月26日起开始由被告承担。被告从2014年9月至今，未按约定缴纳物业服务费用。为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付自2014年9月1日开始至实际给付之日止的物业管理服务费，暂计至2015年10月31日为31562.86元；2.被告向原告支付逾期付款违约金6048.8元；3.被告承担全部诉讼费用。原告明确第1项诉讼请求为被告向原告支付自2014年9月1日至2015年10月31日的物业服务费31562.86元。原告提交的违约金计算表显示上述违约金是被告逾期交付2014年9月至2015年10月物业服务费所产生的截至2015年10月31日的违约金，其中2015年6月1日前产生的违约金按照日利率千分之一计算，2015年6月2日起产生的违约金按照日利率万分之五计算。被告袁东玲没有提出答辩意见、证据及质证意见。经审理查明：2010年9月9日，原告与东莞市万科阳光房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，由东莞市万科阳光房地产有限公司委托原告对“万科.麓湖花园”实行物业管理，物业类型为别墅，委托管理期限自签订合同之日至物业业主大会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效止。同日，双方签订了《前期物业服务合同》（附件），约定：合同期限自首套物业交付之日起经过三年止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独���别墅为4.3元/月/平方米；业主应自东莞市万科阳光房地产有限公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前按月向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向原告支付违约金。2013年3月12日，被告作为买受人与出卖人东莞市万科阳光房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了东莞市大岭山镇连平社区连马路万科·麓湖花园XXX栋XXX号房，建筑面积为524.3平方米。《商品房买卖合同》附件五载明被告确认东莞市万科阳光��地产有限公司已经在本房地产项目销售现场将出卖人与原告签署的《物业管理委托合同》、《业主临时管理规约》全部条款及内容向被告展示，被告承诺已详细阅读并理解《业主临时管理规约》和《物业管理委托合同》的全部条款及内容，被告同意接受并遵守该《业主临时管理规约》和《物业管理委托合同》的全部权利和义务约定。东莞市万科阳光房地产有限公司向被告送达了《商品房交付使用通知书》，通知被告于2013年6月25日办理商品房交付手续。《商品房交付使用通知书》上“已收到入伙通知书业主签名”处有“袁东玲”字样的签名。原告主张被告在办理商品房交付手续时便已经查阅了《物业管理委托合同》和《前期物业服务合同》，且原告按照《前期物业服务合同》的约定支付了2014年9月以前的物业服务费。2015年6月1日，东莞市大岭山镇万科麓湖花园第一届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定：东莞市大岭山镇万科麓湖花园第一届业主委员会选聘原告对“万科·麓湖花园”实施物业管理服务事宜，合同期限自2015年6月起至2019年12月28日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独栋别墅为4.3元/月/平方米；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收；业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交月份及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。原告主张2015年6月的物业服务费应于2015年6月1日之前支付，故被告逾期缴纳2015年6月物业服��费的违约金应自2015年6月1日起算。以上事实，有《物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》、《前期物业服务合同》（附件）、《物业服务合同》（附件）以及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告的陈述及证据进行抗辩和质证的权利。在被告放弃抗辩、举证及质证的权利的情况下，原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》、《前期物业服务合同》（附件）及其《物业服务合同》（附件）有原件以供核对，本院对原告提交的上述证据的真实性予以采信。被告在《商品房买卖合同》中承诺已详细阅读并理解《物业管理委托合同》的全部条款及内容，同意接受并遵守《物业管理委托合同》的全部权利和义务约定，故在被告或小区业委会与物业公司签订新的物业服务合同之前，原告根据《物业管理委托合同》与东莞市万科阳光房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对作为小区业主的被告具有法律约束力。东莞市大岭山镇万科麓湖花园第一届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》（附件）没有违反法律的强制性规定，同样对被告具有法律约束力。《前期物业服务合同》和《物业服务合同》均约定物业服务收费标准为为4.3元/月/平方米，案涉房屋的建筑面积为524.3平方米，故被告每月应向原告支付的物业服务费为2254.49元（4.3元/月/平方米×524.3平方米）。被告没有依约支付2014年9月之后的物业服务费，其应按约定支付物业服务费及逾期付款违约金。结合原告的主张及上述物业服务合同的约定，涉案违约金的计算标准应按下表计算：月份              物业费（元/月）              违约金起算日期              违约金截止      日期              违约天数              违约金比例              违约金（元）                  2014年9月              2254.49              2014-10-1              2015-6-1              244              0.10%              550.10                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2014年10月              2254.49              2014-11-1              2015-6-1              213              0.10%              480.21                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2014年11月              2254.49              2014-12-1              2015-6-1              183              0.10%              412.57                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2014年12月              2254.49              2015-1-1              2015-6-1              152              0.10%              342.68                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2015年1月              2254.49              2015-2-1              2015-6-1              121              0.10%              272.79                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2015年2月              2254.49              2015-3-1              2015-6-1              93              0.10%              209.67                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2015年3月              2254.49              2015-4-1              2015-6-1              62              0.10%              139.78                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2015年4月              2254.49              2015-5-1              2015-6-1              32              0.10%              72.14                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2015年5月              2254.49              2015-6-1              2015-6-1              1              0.10%              2.25                  2254.49              2015-6-2              2015-10-31              152              0.05%              171.34                  2015年6月              2254.49              2015-6-1              2015-10-31              153              0.05%              172.47                  2015年7月              2254.49              2015-7-1              2015-10-31              123              0.05%              138.65                  2015年8月              2254.49              2015-8-1              2015-10-31              92              0.05%              103.71                  2015年9月              2254.49              2015-9-1              2015-10-31              61              0.05%              68.76                  2015年10月              2254.49              2015-10-1              2015-10-31              31              0.05%              34.94                  合计              -              -              -              -              -              4542.80                  注：违约天数=违约金截至日期-违约金起算日期+1天；      违约金=物业费×��约天数×违约金比例；                                              即截至2015年10月31日的逾期付款违约金为4542.8元，原告超出上述金额部分的违约金，本院予以驳回。综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告袁东���于本判决生效之日起三日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付2014年9月至2015年10月的物业服务费31562.86元；二、限被告袁东玲于本判决生效之日起三日内向原告东莞市万科物业服务有限公司支付截至2015年10月31日的逾期付款违约金4542.8元；三、驳回原告东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为370元，原告东莞市万科物业服务有限公司负担19元，被告袁东玲负担351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  黄方圆二〇一六年二月十五���书 记 员  黄竹君