河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初2461号原告：刘献利，男，1963年4月8日出生，汉族，本科文化程度，河南省汝阳县人，河南科技大学经济学院教授，住洛阳市太康路26号勤政苑Ｂ区。被告：谭利平，女，1983年4月19日出生，汉族，河南省洛宁县人，住洛阳市涧西区。被告：洛阳市汇天房地产咨询有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路4号院36幢3-101室。法定代表人：王新慧。委托诉讼代理人：张治伟，该公司职工。原告刘献利诉被告谭利平、洛阳市汇天房地产咨询有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘献利，被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人张治伟到庭参加诉讼，被告谭利平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案依法按照被告谭利平缺席进行审理。本案现已审理终结。原告刘献利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的《房产交易合同》（合同编号LYHT0001184）；2、判令被告谭利平返还原告购房定金3.0万元；3、判令被告谭利平赔偿原告房屋上涨之差价损失86.9850万元，被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司承担连带责任；4、判令被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司应当收取的中介佣金1.35万元由被告谭利平承担；5、判令被告谭利平支付原告违约金13.5万元；6、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2016年7月21日通过洛阳市汇天房地产咨询有限公司世纪华阳分公司与被告谭利平签订了编号为：LYHT0001184《房产交易合同》（以下简称“合同”）。合同约定：被告将位于洛阳市涧西区建业世纪华阳10幢2-2503（洛房权市字第00213135号、面积为154.08平方米，120万元）的房屋和车位（洛房权市字第××号，车位号：2055，15万元）总计人民币135万元的价格出售给原告。合同签订后，原告通过洛阳市汇天房地产咨询有限公司世纪华阳分公司当即向被告谭利平支付了购房定金3万元，向洛阳市汇天房地产咨询有限公司世纪华阳分公司支付中介费1.35万元。2016年8月8和22日原告、被告谭利平之前夫许伟刚和洛阳市汇天房地产咨询有限公司世纪华阳分公司的员工董佳浩两次到招商银行股份有限公司洛阳分行商讨办理房产解押手续均未成功，原因是招商银行股份有限公司洛阳分行拒绝解押。2016年10月20日，被告谭利平和前夫许伟刚、因民间借贷而躲避债务开始玩失踪，偶尔手机短息联系说正在说和招商银行洛阳分行协商解押。后查明其涉案房产在和原告签订房屋买卖合同前就被法院查封。洛阳市涧西区人民法院于2019年2月13日10时至2019年2月14日10时止在淘宝王网司法拍卖，评估价：￥2，043，100元，拍卖成交价为1，949，911元，导致《房产交易合同》无法继续履行。同时，小区车位2019年2月15日10时至2019年2月16日10时止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上（户名：河南省洛阳市涧西区人民法院，网址：http://sf.tao，洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园25幢2251号车位评估价：￥176，750元。由于近年来房价上涨较大，房屋差价损失就成为二手商品房交易损害赔偿中的一个焦点问题。房子是人安身立命之所，在房价高企的今天，原告作为工薪阶层倾其全家积蓄买房，被告谭利平作为卖房人恶意违约使买受人遭受极大的损失，而且由于房价快速上涨，原告也不可能再以同样的价格购买同样地段同等条件的住房。因为房价上涨，房屋差价就是由于卖方违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同的房屋价格之间存在的差额，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。洛阳市汇天房地产咨询有限公司世纪华阳分公司作为从事居间服务的专业性机构，在进行交易的居间服务时，应该对交易房屋的相关情况进行必要审核，以保证交易的稳定。而洛阳市汇天房地产咨询有限公司世纪华阳分公司没有尽到审查义务（许伟刚在中介公司办理出售房产时已经与谭利平离婚二年，房产证登记的名字是谭利平，签合同时让谭利平签名和收受定金，联系电话留的却是许伟刚的手机号，并隐瞒了房屋被洛阳市西工区法院和涧西法院四次查封的事实），同时，洛阳市汇天房地产咨询有限公司世纪华阳分公司却一直联系不上房主谭利平及前夫许伟刚（二人一直共同生活），服务不到位同样须担责。综上，原告认为：原、被告所签《房买卖合同》无法继续履行。涉案房屋在原、被告签订买卖合同即已被法院查封，被告隐瞒了上述重要事实，加上招商银行洛阳分行不同意办理还款解押而进行拍卖，导致其不能履行将涉案房屋出售给原告的主要义务，构成根本违约，应返还原告支付的定金。对于涉案房屋评估价与合同差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，应属于被告违约给原告造成的损失。原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》、等相关法律之规定诉至贵院，望判令如上所示请求。被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司辩称：中介费1.35万元已经退给了原告，中介费不存在了。当时签订合同时涉案房屋有银行抵押贷款，双方均清楚。关于查封的问题，当时签订合同的时候公司也已问过房东，房东说没有查封只说有银行抵押，原告支付了首付之后可以到银行进行解押。作为公司也没有权限到房管局查询涉案房屋是否被查封。被告谭利平未到庭，亦未向法庭提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2016年7月21日原告刘献利（买方）与被告谭利平（卖方）于洛阳市汇天房地产咨询有限公司华阳店签订了房产交易合同，合同主要内容：被告将位于洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园10幢2-2503室的房屋出售给原告，成交价为1350000元人民币（包含车库价）；买方在签订合同当日支付卖方定金30000元；双方约定于2016年8月20日前办理房产解押等相关事宜，具体由买方出资协助解押，出资金额为首付900000元；权利义务中第二项载明买卖双方均清楚涉案房产处于抵押状态；违约责任中约定买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务，应当承担违约责任，违约金额为该房产成交价的10％。合同签订当日，原告在洛阳市汇天房地产咨询有限公司工作人员的见证下当即向被告谭利平支付了购房定金3万元，向洛阳市汇天房地产咨询有限公司支付中介费1.35万元。庭审中，原告认可被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司已将中介费1.35万元退还。另查明，2017年本院受理原告刘献利诉被告谭利平、第三人招商银行股份有限公司洛阳分公司为房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）豫0305民初4188号，原告刘献利的诉讼请求为：1、判令被告继续履行与原告签订的《二手房买卖合同》；2、判令原告代被告一次性全额偿还其在招商银行洛阳分行涉案房屋的抵押贷款本金和利息；3、判令第三人招商银行股份有限公司洛阳分行配合办理涉案房屋解除抵押手续；4、判令被告配合原告办理涉案房屋、车位所有权过户登记手续和交房手续；5、判令被告支付原告损失5.5万元（私自拆除并转移空调、电视、冰箱衣柜和床等房屋附属物品折合人民币：五万五仟元）；6、判令被告支付原告违约金13.5万元；7、判令被告承担原告支付的中介费1.35万元；8、判令被告承担本案的诉讼费、公告费、执行费和其他所有应付的费用。本院于2018年4月作出（2017）豫0305民初4188号民事判决书，判决:一、被告谭利平于本判决生效之日起十日内支付原告刘献利违约金5万元；二、驳回原告刘献利的其他诉讼请求。原告刘献利不服判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉。洛阳市中级人民法院于2019年1月作出(2018)豫03民终3344号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案房屋买卖合同已经由洛阳市中级人民法院(2018)豫03民终3344号判决认定不能继续履行，现原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同，本院依法予以支持。合同解除后，被告谭利平因合同取得的财产应当依法返还，原告要求被告谭利平返还原告购房定金30000元的诉求，本院依法予以支持。庭审中原告认可被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司已将13500元的中介佣金退还，故对原告关于中介佣金的诉求，本院不予支持。原告要求被告谭利平支付违约金，洛阳市中级人民法院(2018)豫03民终3344号判决已经确认本院根据合同的实际履行情况及各方的过错程度等综合因素酌定被告谭利平应当向原告支付的违约金数额并无不当，原告的该项请求系重复主张，本院依法不予审理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告要求被告谭利平赔偿损失，首先，原、被告签订房屋交易合同时，原告明知房屋处于抵押状态，且庭审中原告称其在2016年8月已经知道被告不会对案涉房屋按照银行要求进行解押，房屋存在不能过户的可能；其次，双方之间买卖合同在2016年7月签订，原告主张的评估价格系本院在拍卖过程中于2018年评估形成，该价格显然已经超过了被告在签订合同时应当预见到的损失；最后，结合被告的过错程度、原告实际支付30000元房屋定金以及原告如取得可得利益时需要支出的必要的交易成本等因素和本案的实际情况，确定被告谭利平应向原告刘献利支付房屋差价损失100000元。原告刘献利要求被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告刘献利的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告刘献利与被告谭利平签署的《房产交易合同》（合同编号LYHT0001184）解除；二、被告谭利平于本判决生效后十五日内向原告刘献利返还购房定金30000元；三、被告谭利平于本判决生效后十五日内向原告刘献利赔偿房屋差价损失100000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告刘献利的其他诉讼请求。本案诉讼费14236元，由原告刘献利承担4236元，被告谭利平承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 董 争二〇一九年八月十二日书记员 黄佳华