山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终564号上诉人（原审被告）青岛万泰置业有限公司。法定代表人田凯，董事长。委托代理人法挺，山东森嵘律师事务所律师。委托代理人顾晓峰，山东森嵘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯振军。委托代理人牟华龙，山东鲁能律师事务所律师。上诉人青岛万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）因与被上诉人冯振军房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯振军在一审中诉称，2013年1月26日，冯振军与万泰公司签订《青岛市商品房预售合同》，冯振军购买万泰公司开发的位于市北区上清路23号万泰.随园×号楼×户商品房，总价款人民币1736949元。合同约定万泰公司应于2013年7月31日前交付房屋给冯振军。如万泰公司未按约交付房屋，应当支付冯振军违约金，自2013年8月1日起按冯振军已付房款日万分之一支付违约金，逾期超过120天，万泰公司应按已付房款日万分之二支付违约金。合同签订后冯振军于2013年2月22日支付首付款1046949元，贷款690000元因万泰公司原因延期，于2013年9月17日存入万泰公司账户。万泰公司于2014年8月16日交付房屋给冯振军，逾期交房一年以上。万泰公司的违约行为严重侵害了冯振军的合法权益。请求法院判令万泰公司支付2013年8月1日至2014年8月16日期间的违约金108269.13元、诉讼费用由万泰公司承担。万泰公司在一审中辩称，根据合同补充条款第二条第一项约定，因地方公用设施建设单位等非万泰公司原因导致工程延误，万泰公司不承担逾期交房责任。冯振军贷款支付逾期应承担相应责任。假如法院认定万泰公司应向冯振军支付逾期交房违约金，冯振军的逾期违约金应从中扣除。一审法院经审理查明，2013年1月26日冯振军（乙方）与万泰公司（甲方）签订青岛市商品房预售合同，约定：乙方购买甲方位于青岛市市北区上清路23号《万泰.随园》[上清路23号地块（万泰慧府）]×号楼×层×户房屋，建筑面积89.12平方米，房屋单价为每平米19490元，总房款为1736949元；甲方定于2013年7月31日前将房屋交付乙方；甲方未按合同约定期限将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。合同附件一约定，乙方于2013年7月31日前支付首付款1046949元；贷款690000元乙方以银行按揭贷款方式于2013年2月23日前将办理贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2013年3月31日前将贷款存入本合同指定账户。合同补充条款第二条约定，如因水、电、热力、燃气等地方公司设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。上述合同签订后，冯振军于2013年2月22日支付万泰公司购房款1046949元，余款690000元通过银行贷款于2013年9月17日汇至万泰公司指定银行账户。2014年8月16日冯振军与万泰公司办理交付房屋手续。现冯振军主张自2013年8月1日至2014年8月16日万泰公司逾期交房，应按约定支付违约金108269.13元。万泰公司提出抗辩意见：涉案房地产项目因受公用设施、自来水公司、天然气公司、电业公司、市政排水处、热力公司未能进场施工的原因，导致工期延误。万泰公司当庭出示了2012年9月7日与青岛市海润自来水集团有限公司签订的《供水工程建设合同》，2012年9月26日、2013年10月12日、2013年12月26日海润自来水集团出具的交费发票，2010年12月1日万泰公司向青岛供电公司出具“关于‘万泰.慧府’正式用电申请的报告”，2010年12月3日青岛供电公司出具的发票，2011年11月27日青岛供电公司出具“关于万泰慧府项目申请用电的函复”、2013年3月18日万泰公司与青岛供电公司签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》，2013年6月2日、12月26日供电公司出具的发票，2014年7月7日青岛市城乡建设委员会出具的《建筑节能工程认定意见书》，2012年12月26日青岛岳海热力有限公司出具的发票。以上证据用以证明涉案建设项目基于上述部门原因造成工期延误，根据双方合同约定，应当免除违约责任。冯振军认为上述证据与本案没有关联，万泰公司已经另案起诉相关建设单位，与本案系不同的法律关系。一审法院认为，冯振军与万泰公司签订的商品房预售合同合法有效，双方当事人均应自觉履行合同义务。万泰公司未按照合同约定时间交付房屋，该事实客观存在，应当按约承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中万泰公司关于延期交房系受自来水、电力、供热等市政公用设施建设延误工期原因所致，根据双方合同约定，其无需承担逾期交房责任的抗辩意见，因其提交的证据不足以证明其抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果。万泰公司应向冯振军支付迟延交房的违约金108269.13元（1046949元×0.1‰×47天）+（1736949元×0.1‰×73天）+（1736949元×0.2‰×261天）]。万泰公司认为冯振军贷款逾期到账的违约金应从万泰公司逾期交房的违约金中予以扣除，因万泰公司对此未提出反诉请求，本案中对此不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：青岛万泰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付冯振军逾期交房违约金人民币108269.13元。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2465元，财产保全费1070元，共计3535元，由青岛万泰置业有限公司负担。宣判后，万泰公司不服一审判决，提起上诉。上诉人万泰公司上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其主要事实理由为：双方当事人在商品房预售合同中约定：如因水、电、热力、燃气等地方公司设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。该条款为合同双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应当履行。涉案项目因自来水、电力、供热等市政公用设施建设延误工期导致逾期交房，并非万泰公司原因导致。且万泰公司已经在其他法院提起诉讼，追究上述各单位的违约责任，因此，按照合同约定，不应承担逾期交房的违约责任。被上诉人冯振军辩称，双方当事人签订商品房预售合同补充条款的第二条违反法律规定，属于格式条款，应当认定无效。在签订该条款时，万泰公司没有尽到提示义务，也未作出明确说明，且该条款免除了万泰公司的违约责任。施工单位是否延误工期与本案无关，万泰公司也没有证据证明延期交房是施工单位的责任。如果万泰公司不承担违约责任，其却从施工单位处取得延期施工的经济赔偿，也有违公平原则。万泰公司向施工单位提起诉讼的真正目的不是为了追究各施工单位的违约责任，而是逃避承担对业主逾期交房的违约责任。本院经审理查明，青岛市市南区人民法院于2015年11月22日作出（2015）南民初字第10822号民事判决，该案系万泰公司向国网山东省电力公司青岛供电公司提出的名誉权诉讼，请求撤销国网山东省电力公司青岛供电公司在青岛政务网政府信箱板块“对《市北区上清路23号万泰随园迟延交房的原因是否在你不分的咨询》的答复信息”，该案裁判结果为判令国网山东省电力公司青岛供电公司撤销该答复信息。但参考该判决查明事实，可以确认国网山东省电力公司青岛供电公司在涉案小区进行电力施工，应当由万泰公司先行修建物业配电间，而万泰公司却迟迟未建物业配电间，导致国网山东省电力公司青岛供电公司施工无法继续。该判决在认定部分亦认定涉案房屋延期交房的责任不能归责于国网山东省电力公司青岛供电公司。二审查明其他事实与一审查明一致。二审经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，万泰公司主张其不承担逾期交房违约责任的依据为商品房预售合同补充条款第二条的约定，即“如因水、电、热力、燃气等地方公司设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。”但根据一、二审所核查的事实，万泰公司的主张尚缺乏充足的证据。万泰公司在青岛市市南区人民法院与国网山东省电力公司青岛供电公司的诉讼，证实了供电施工迟延的原因系由于万泰公司未建立物业配电间，万泰公司对于水、热力及燃气等市政公用设施建设是否存在延期及延期原因，均未能提交证据予以证明，因此，一审法院以万泰公司举证不能而未支持其主张，并无不当，本院予以确认。此外，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，认为即使万泰公司认为其延期交房系第三方造成，亦应当先行向购房者承担违约责任的认定正确，本院予以确认。二审中，万泰公司对于违约金的计算方式没有异议，本院对于一审裁判的违约金数额予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2465元，由上诉人青岛万泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 骞审 判 员 秦 明代理审判员 王 蕾二〇一六年二月二十五日书 记 员 王庆光书 记 员 郭丹丹