广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法民一初字第1164号原告：东莞市虎门镇东风股份经济联合社。住所地：广东省东莞市虎门镇东风社区。组织机构代码为28185400-1。负责人：陈德贤，系该经济联合社主任。委托代理人：王兴旻，广东华文律师事务所律师。委托代理人：陈晓埕，广东华文律师事务所律师。被告：东莞市泓景塑胶五金有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇东风社区沙埗头村新港北路**号。组织机构代码为67520170-8。法定代表人：黎国动，该公司总经理。被告：黎有胜，男，汉族，1954年9月2日出生，住广东省阳西县。两被告的共同委托代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。被告：黎国动，男，汉族，1980年10月14日出生，住广东省阳西县。原告东莞市虎门镇东风股份经济联合社（以下简称：东风经联社）诉被告东莞市泓景塑胶五金有限公司（以下简称：泓景公司）、黎有胜、黎国动房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，由审判员罗练珍依法适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判员罗练珍担任审判长，与人民陪审员吴少芸、人民陪审员杨琳组成合议庭。原告于2015年11月11日向本院申请追加黎国动为本案的被告参加诉讼，本院予以准许。本案于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告东风经联社的委托代理人王兴旻、被告泓景公司与被告黎有胜的共同委托代理人宋耀武、被告黎国动到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东风经联社诉称：2013年6月25日，东风经联社与泓景公司签订了一份《厂房租赁合同书》，约定泓景公司承租东风经联社所有的位于东莞市虎门镇新港北路81号（东风段）的厂房；租赁期为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止；租金为23695元/月，泓景公司应于每月10日前向东风经联社支付当月租金，若不按时缴交，则按应交租金每日1%加收滞纳金。2015年6月9日，黎国动作为泓景公司的法定代表人，与作为担保人的黎有胜向东风经联社出具了《还款计划书》，确认泓景公司尚欠东风经联社2015年1月份至6月份的租金共计142170元及滞纳金325570元（暂计至2015年6月25日），并承诺于2015年6月25日支付上述租金142170元，于2015年12月31日前分六期向东风经联社支付滞纳金。黎有胜就泓景公司上述债务承担连带保证责任。现泓景公司经营不善，要求退租，截至起诉之日，泓景公司尚欠东风经联社租金79560元、滞纳金371301元，水电费35000元。泓景公司系自然人独资的有限责任公司，黎国动系唯一股东，故黎国动应对泓景公司的上述债务承担责任。东风经联社多次催要未果，遂起诉至本院，请求判令：1.泓景公司、黎有胜、黎国动向东风经联社支付2015年5月份至8月份期间的租金共计79560元；2.泓景公司、黎有胜、黎国动向东风经联社支付水电费35000元；3.泓景公司、黎有胜、黎国动向东风经联社支付滞纳金（以每月租金为基数，按每日1%，自每月应付租金之次日起计算至付清之日止）；4.本案诉讼费由泓景公司、黎有胜、黎国动承担。2015年11月11日，东风经联社申请变更诉讼请求，请求将第1项诉讼请求的“租金”变更为“房屋占有使用费”、第3项诉讼请求的“滞纳金”变更为“逾期利息”，同时请求将逾期利息的计算标准变更为“按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算”，本院予以准许。被告泓景公司、黎有胜共同辩称：一、东风经联社未能举证证明案涉房屋已取得房产证或建设工程规划许可证，故案涉《厂房租赁合同》为无效合同。基于此，案涉合同对合同双方无约束力。二、泓景公司确认尚欠东风经联社房屋占有使用费79560元，并同意按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付逾期利息，东风经联社主张按银行同期贷款利率的四倍计算逾期利息没有法律依据。至于水电费，因泓景公司搬离厂房时已结清了水电费，故不确认东风经联社主张的水电费系因泓景公司使用而产生。三、签订案涉《还款计划书》的一方为沙埗头股东代表，而非东风经联社，故该还款计划书对租赁合同的双方不具有约束力，且该计划书是沙埗头股东代表在强行占领厂区、拉断电源的情形下逼迫泓景公司和黎有胜签订，还款计划书应属无效，黎有胜不应承担任何担保责任。四、东风经联社于2013年7月3日收取泓景公司保证金47390元，因沙埗头股东代表强行驱逐泓景公司出厂房，导致租赁合同无法继续履行，故东风经联社应退还该保证金。另，在泓景公司接收厂房时，厂房内已有附属设备，东风经联社与泓景公司协商由泓景公司支付28000元价款向东风经联社购买上述附属设备。本案中，泓景公司主张要求将该保证金及设施费在支付东风经联社的房屋占有使用费中予以抵销。被告黎国动辩称：黎国动的答辩意见与泓景公司、黎有胜的答辩意见一致，同意支付东风经联社房屋占有使用费79560元，并按银行同期贷款基准利率支付逾期利息。经审理查明：2013年6月25日，东风经联社作为甲方，泓景公司作为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同书》，约定东风经联社将其位于东莞市虎门镇新港北路81号（东风段）的厂房和宿舍出租给泓景公司使用，租赁面积共为3385平方米，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止，东风经联社于2013年7月1日前将租赁房屋交付泓景公司使用，租金为23695元/月，于每月10日前支付当月租金，若泓景公司不按时缴交租金，则按应缴租金每日加收1%的滞纳金。泓景公司于2015年8月份离开租赁房屋。东风经联社称泓景公司尚欠2015年5月份至8月份的租金共计79560元，其中5月份租金为8475元、6月份至8月份各月租金23695元。庭审中，泓景公司、黎国动确认共欠东风经联社租金共计79560元，并同意支付该租金及逾期利息。然而，在庭后2016年1月27日的补充调查中，泓景公司仅确认东风经联社主张的5月份至7月份的租金，对于8月份的租金，认为应计算至2015年8月13日，泓景公司未能提供证据予以推翻其庭审中确认的事实。东风经联社提供的落款时间为2015年6月9日的《还款计划书》显示，泓景公司尚欠2015年1月份至6月份期间的租金共计142170元、滞纳金325570元，泓景公司的法定代表人黎国动对上述租金及滞纳金的还款计划作出承诺，黎有胜作为担保人对上述债务承担连带担保责任。东风经联社称黎有胜除了在《还款计划书》承诺对泓景公司所欠的2015年1月份至6月份期间的租金及滞纳金承担连带担保责任外，还口头承诺愿意对泓景公司所欠东风经联社所有的租金及滞纳金承担连带担保责任，故要求黎有胜对案涉泓景公司应支付的租金和逾期利息承担连带偿还责任。对于东风经联社主张的黎有胜向其作出的口头担保承诺，东风经联社未能提供证据予以证明，黎有胜不予确认。东风经联社主张要求泓景公司、黎有胜和黎国动向其支付垫付的水电费共计35000元。关于水费，东风经联社未能提供证据予以证明。关于电费，东风经联社提供了东莞市农村商业银行综合业务凭证拟证明其在2015年8月11日代缴电费31308.28元，泓景公司对该业务凭证的真实性不予确认，亦不确认东风经联社主张的35000元水电费由其使用产生。庭审中，泓景公司要求东风经联社对以下款项进行抵扣：1.泓景公司于2013年7月3日根据案涉《厂房租赁合同书》所缴纳的47390元保证金；2.泓景公司于2007年12月30日支付的28000元设施费。泓景公司提供两份收据予以证明。东风经联社对收据的真实性予以确认，但认为泓景公司并未就其主张在本案中提起反诉，其请求不应在本案中处理，且该主张没有事实和法律依据，故泓景公司无权要求东风经联社返还。另查，案涉房屋未取得房产证或建设工程规划许可证。以上事实，有《厂房租赁合同书》、《还款计划书》、东莞农村商业银行综合业务凭证、收据、收款收据、质证意见以及本案的庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉《厂房租赁合同书》所涉租赁房屋未经产权登记，亦未办理建设工程规划许可证，故该合同无效。东风经联社主张泓景公司参照合同约定的租金标准计付房屋占有使用费，符合法律规定。对于东风经联社主张的泓景公司尚欠的房屋占有使用费，泓景公司的意见前后不一，由于泓景公司对其庭后关于房屋占有使用费意见未能提供证据推翻庭审确认的事实，且黎国动作为泓景公司的法定代表人，在庭审中亦确认东风经联社主张的房屋占有使用费数额，故本院对泓景公司在庭后陈述的关于房屋占有使用费的意见不予采信。因此，本院确认泓景公司尚欠东风经联社2015年5月份至8月份房屋占有使用费79560元，其中5月份为8475元、6月份至8月份各月23695元。泓景公司在该期间占有使用案涉房屋，在未能提供证据证明其已支付的情况下，东风经联社要求泓景公司支付该占有使用费，本院予以支持。房屋占有使用费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生补偿的后果，故在合同无效时才产生折价补偿后果，因此，在合同无效的判决尚未生效时，东风经联社请求泓景公司支付房屋占有使用费的逾期利息没有依据，但泓景公司、黎有胜、黎国动自愿按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息，本院予以支持。关于水电费。东风经联社主张要求泓景公司支付水电费，但未能举证证明水费已产生并已垫付，故本院对其水费的主张不予支持。对东风经联社关于电费的主张，有东莞农村商业银行综合业务凭证为据，本院予以支持，泓景公司应向东风经联社支付电费31308.28元。东风经联社要求黎有胜、黎国动对泓景公司在案涉的还款责任承担相应的责任。黎国动自愿与泓景公司共同向东风经联社承担支付房屋占有使用费和逾期利息的责任，是其对自身权益的处分，本院予以确认。黎有胜作为担保人在案涉《还款计划书》中签名，承诺对泓景公司与东风经联社2015年1月份至6月份的租金承担连带担保责任，本院予以确认。双方未约定保证期间，东风经联社有权自主债务履行期届满之日起6个月内提起诉讼要求黎有胜承担连带保证责任。东风经联社在保证期间内提起诉讼，故有权要求黎有胜承担连带担保责任。东风经联社称黎有胜口头承诺对泓景公司2015年1月份至6月份期间外的租金亦承担连带担保责任，但未能提供证据予以证明，故本院不予采信，本案中，黎有胜仅应对泓景公司应缴纳的2015年5月份和6月份的占有使用费共计32170元承担连带担保责任。黎有胜承担保证责任后，有权向泓景公司追偿。关于泓景公司要求东风经联社返还的保证金及设施费，因泓景公司并未就此在本案中提起反诉，东风经联社不同意抵扣，故本院对其该请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市泓景塑胶五金有限公司、黎国动于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市虎门镇东风股份经济联合社支付2015年5月份至2015年8月份期间的房屋占有使用费共计79560元及逾期利息（以当月应缴纳房屋占有使用费为本金，分别按中国人民银行同期同类先流动资金贷款基准利率，自当月11日起计至付清之日止）；二、被告黎有胜对被告东莞市泓景塑胶五金有限公司应向原告东莞市虎门镇东风股份经济联合社支付的2015年5月份和2015年6月份的房屋占有使用费共计32170元承担连带清偿责任，被告黎有胜承担保证责任后，有权向被告东莞市泓景塑胶五金有限公司追偿；三、限被告东莞市泓景塑胶五金有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市虎门镇东风股份经济联合社支付电费31308.28元；四、驳回原告东莞市虎门镇东风股份经济联合社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3047元、保全费320元，合计3367元，由原告东莞市虎门镇东风股份经济联合社负担587元，被告东莞市鸿景塑胶五金有限公司、黎有胜、黎国动负担2780元。因原告东莞市虎门镇东风股份经济联合社在法庭调查终结前提出减少诉讼请求标的额，按照减少后的诉讼请求标的额计算诉讼费后退还原告东莞市虎门镇东风股份经济联合社诉讼费5540.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  罗练珍人民陪审员  吴少芸人民陪审员  杨 琳二〇一六年二月十九日书 记 员  欧凯桦钟家明第8页共8页