浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1305号 原告郦志星，男，1969年6月2日出生，汉族，住所地浙江省杭州市上城区。 原告姚瑾，女，1972年11月14日出生，汉族，住所地浙江省杭州市江干区。 委托代理人郦志星，身份同上。 被告杭州运河集团投资发展有限公司，注册地浙江省杭州市拱墅区沈半路**，住所地浙江省杭州市江干区机场路**天城国际写字楼**。 法定代表人马炯，董事长。 委托代理人高峰、胡雪丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告郦志星、姚瑾为与被告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河投资公司）商品预售合同纠纷一案，于2019年2月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。期间，被告运河投资公司于2019年2月10日提出管辖异议，二审于2019年5月14日终审裁定。原告郦志星、被告运河投资公司委托代理人高峰、胡雪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郦志星、姚瑾诉称：2013年11月19日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》，原告预订了天城国际公寓2单元2602室房屋一套，计169.17平方米，单价26477.117元，合计人民币4479134元并支付了首付款1776975元，且通过中国工商银行股份有限公司艮山支行借贷人民币2650000元。该行于2016年4月19日全款265万元房贷款放给被告。然，截止2016年3月31日，原告未收到土地、房屋权属证书，也未收到被告任何领取前述证书的通知。被告逾期交付土地房屋权属证书，已违反了合同第十六条第二款之约定，被告应按合同约定按日向原告支付房屋总价的万分之一违约金。诉请判令：一、被告支付原告自2016年3月31日至2016年6月30日逾期91天的违约金40760元；二、被告向原告支付违约金的利息，按同期银行贷款利率计算，暂计2016年7月1日至2018年12月31日为6262元。 被告运河投资公司辩称：1、商品房买卖合同关于房屋交付和办理产权初始登记的时间属于约定不明。2016年3月15日签订案涉商品房买卖合同，合同采用浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局08格式文本，第九条约定被告应当在2015年12月31日向原告交付商品房；第十六条约定被告承诺于2016年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告；但实际上双方签订商品房买卖合同时已竣工验收，属于现房销售，双方仍预售时备案文本、预售商品房买卖合同签订，合同签订时间晚于商品房交付时间。合同约定办理初始登记的时间，应根据房屋交付时间往后顺延90天，因此双方关于房屋交付时间和初始登记的时间应视为约定不明。2、合同法第一百三十九条规定：当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定，即合同生效后，当事人就标的物交付期限没有约定或者约定不明确的，先由当事人协商，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。本案原被告双方签订合同时间为2016年3月15日，原告于2016年的5月5日才向被告支付了剩余购房款，双方于2016年5月10日办理了商品房交付；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，标的物已竣工的房屋，办理初始登记的时间为合同签订之日2016年3月15日起90日内；再延期90日还没有办理的，才属于出卖人逾期。3、商品房买卖合同第十二条第四款约定，原告应当支付被告的任何房款，尚未付清之前，被告有权拒绝交房；原告剩余购房款265万元通过商业银行贷款的方式支付，被告在原告付清购房款2016年5月5日前有权依据先履行抗辩权拒绝交付商品房、拒绝办理初始产权登记及相关权证。4、被告办理完毕初始登记将不动产权利记载于不动产登记簿，就应视为完成合同义务。（1）、根据杭州市实施不动产统一登记有关事项的公告，自2016年6月1日，杭州市主城区开始颁发新的不动产权证书，今后办理不动产转移变更等登记时换发新的不动产权证书或者不动产登记证明。（2）2016年6月29日，杭州市国土资源局出具的不动产登记结果告知单，被告申请的国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记被告依法受理，经核定后于当日将上述不动产权利记载于不动产登记簿物权登记，不再另行颁发不动产权证书；故被告客观上无法交付合同约定的土地使用权证书和房屋所有权证书，被告办理完毕初始登记将不动产权利记载于不动产登记簿，即完成合同义务。（3）、被告已于2016年6月29日办理初始产权登记并多次通知了原告，原告被主张的按日计算违约金与合同约定不符；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，自合同签订之日起90日计算被告办理初始登记的日期，被告并没有超过约定时间，即使违约，也应适用商品房买卖合同第十六条约定的按已付房款万分之二承担违约责任，而不是原告主张的按日以房价款万分之一来计算。5、原告应按照合同约定自行前往办理商品房的转移登记，根据不动产登记暂行条例规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，不动产登记的基本类型有首次登记、变更登记等；商品房买卖合同第十六条约定，原告自行办理该商品房的转移登记。被告的合同义务仅仅是完成初始登记，不动产转移登记的义务由原告承担的。原告诉请的违约金与合同约定不符，违约金主张没有法律和合同依据，要求驳回原告诉讼请求。 原告郦志星、姚瑾为支持其诉请，向本院提交的证据有： 1、浙江省商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票1份。以证明原被告之间买卖合同关系真实、合法有效，原告已完成付款义务，2、不动产登记结果告知单1份，以证明被告未能按约定交付相关权属证书。该证据被告无异议，但认为原告提供的证据2能说明被告已于2016年6月29日完成了地使用权、房屋所有权首次登记，按合同约定，迟延延迟时间没有超过90天；告知单也明确不再核发不动产证书。该证据具有真实性，与本案事实认定相关，本院予以确认。 被告运河资公司为支持其辩称，向本院提交的证据有： 1、通话记录及员工通话记录备注1份，以证明被告已于2016年6月29日办理完成涉案不动产初始产权登记，并在当天通知了原告的事实。该证据原告无异议，予以确认。 2、其他业主的证明2份，以证明其他业主均在2016年6月29日收到通知，并且领取了可以办理转移登记的材料。该证据原告有异议，认为一份证明出具于2016年12月6日、另一份证明无出具日期。经查，该证据的真实性无法确定，也不影响原告接到通知日期的认定，本院在本案中不予确认。 3、关于杭州市区实施不动产权统一登记有关事项的公告1份，以证明杭州市于2016年6月1日开始启动新的不动产权登记制度，被告此前将不动产权登记资料递交给了房管局，但受到了新政策影响又重新递交给了国土资源局办理，所以不动产权初始登记延迟，并非被告的原因造成；按照新政策，合同约定的大证取消，国土资源局颁发新的不动产权证书或者不动产权登记证明，即原告提交的证据2告知单。该证据原告无异议，予以确认。 4、银行付款回单1份、交房物品发放登记表1份，以证明原告于2016年5月5日才向被告支付剩余房款265万，双方于2016年5月10日完成了交房手续的事实。该证据原告无异议，予以确认。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认下列事实： 2016年3月15日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买杭州市江干区××公寓××单元××室房屋，总价款人民币4426975元，首付款人民币1776975元，余款2650000元通过商业贷款方式支付；原告应当支付给被告的任何款项未完全付清的，被告有权拒绝向原告交房；被告应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告；被告承诺于2016年3月31日前取得土地使用权证书、房屋权属证书并交付给原告；约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；逾期90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明且原告不退房的，被告至约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金等。同日签订的补充协议约定：如被告逾期交房的，原告同意被告向原告交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为本合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差。 合同签订后，原告依约向被告支付了首付款人民币1776975元；2016年5月5日，原告银行贷款2650000元划付至被告银行账户；2016年5月10日，被告向原告开具了包括扩面价款在内的总价款人民币4479134元的购房发票。2016年6月29日，被告向杭州市国土资源局办理了天城国际公寓256套房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，将不动产权利记载于不动产登记簿，不再另行颁发不动产权证书。当晚，被告向原告电话告知了可以办理产权转移登记事项。 本院认为：原被告之间的商品房预售合同并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 原被告合同签订于2016年3月15日，被告将商品房交付日期错写为2015年12月31日，交房日期错误系因被告原因所致，相应责任应由被告承担。合同约定，被告向原告交付土地使用证书、房屋权属证书的日期为2016年3月31日，该日期具体明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订之日起90日。该条款针对的是合同未约定办理权属证书期限的情形，本案原被告已明确约定有权属证书办理的日期，不具有适用该条款的前提条件；原被告交房日期约定不明确，并不能得出被告提供权属证书不明确的结论，故被告关于提供权属证书日期应为合同签订日2016年3月15日起90日的辩称本院不予采信。 补充协议约定：如被告逾期交房的，原告同意被告向原告交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为本合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差。因原被告未约定明确的交房日期，不存在逾期交房的情形，原告也未向被告主张逾期交房民事责任，故被告以此主张其提供权属证书日期顺延的辩称本院不予采纳。 合同约定：原告应当支付给被告的任何款项未完全付清的，被告有权拒绝向原告交房。原告向银行按揭的贷款265万于2016年5月5日到账；扩面补差价款本院推定于发票开具日2016年5月10日支付；被告在原告支付完购房款即2016年5月10日前有权拒绝履行交房义务，自也有权拒绝向原告提供权属证书；2016年3月31日至2016年5月10日期间，被告未提供权属证书的行为虽构成违约，但不承担违约责任。 被告应提供权属证书的日期为2016年3月31日，实际通知原告日期为2016年6月29日晚，通知时间为晚上而非工作时间，也未给原告提供必要的领取不动产登记结果告知单或办证准备日期，本院将交付日期确定为通知次日即6月30日；被告逾期日期为91天，已超过90天，根据合同约定，应向原告按已交付价款日万分之一的违约金，但计算期间为2016年5月10日至2016年6月30日计52天。被告主张因政府关于换发不动产权证书的政策导致其办理权属证书顺延，但未能提供证据证明其提供申请材料的具体时间、政府部门存在因政策变动中止颁发证书等，故本院对被告此节辩称不予采纳。 原告主张被告支付违约金的复利，欠缺法律依据，本院对原告该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州运河集团投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付给原告郦志星、姚瑾违约金人民币23291元； 二、驳回原告郦志星、姚瑾其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币488元，原告郦志星、姚瑾负担人民币246元，被告杭州运河集团投资发展有限公司负担人民币242元（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判长  潘水良 二〇一九年八月九日 书记员  姚 渊