海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1455号 原告：琼海市中广物业服务有限公司。住所地：琼海市嘉积镇万泉河南路**万泉经典******。 法定代表人：李某，执行董事。 委托诉讼代理人：曾某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。 被告：邓某，女，1971年12月24日出生，汉族，住所，住所地：四川省大邑县；住所地：琼海市div> 原告琼海市中广物业服务有限公司与被告邓某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人王某、被告邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付截止至付清之日的物业管理费用以及水电分摊费用（暂计至2018年12月30日，即计人民币760.44元）；2、判决本案的诉讼费、保全费、公告费等全部费用由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原告与被告签订了《万泉河经典前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告为被告提供前期物业管理服务，被告在开发商约定入伙期内收楼之日交纳六个月的物业管理费，以后每月五日前足额交纳管理费；物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.6元收取，第二年起按建筑，面积，每月每平方米2元收取；物业管理费自《商品房交付使用通知书》约定收楼之日起计收，空置房屋的管理服务费，由原告按有关法规、规定向被告全额收取；公共水电费、电梯电费由被告按政府有关规定分摊等等。前述合同签订后，原告依约向被告提供前期物业管理服务，期间被告支付了部分物业管理服务费。自2018年7月起，被告无故拖延支付物业管理服务费用，原告通过电话、短信、通告等方式进行联系、催促，还委托律师事务所向被告发送短信催促，被告拒绝推诿，至今未支付拖欠的物业管理费用以及水电公摊费用。有鉴于此，被告的上述行为已构成严重违约，严重侵害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张的事实，提供了以下证据：证据1、前期物业管理服务协议复印件；证据2、交房通知书；证据3、手机短信记录；证据4、电话联系记录；证据5、《通知》张贴照片；证据6、《欠费法律诉讼通知》；7、律师事务所催收短信记录；证据8、被告的身份证原件；证据9、《物价局新建商品房销售标示牌》；证据10、原告张贴禁止占用公共过道公告、原告处理违规晾晒衣服照片、原告安装快递柜照片、原告修建、维护绿化带等照片；证据11、原告张贴公共公摊费汇总公告。 被告答辩称：一、原告所诉被告人无故拖延物业费和水电分摊费用不是事实。事实是：1、被告并非无故拖延物业费，因原告不遵守合同将物业费从1.6元上涨到2元，同一期同一时间交房同一性质的物业费收费不同。被告多次与原告协商不成才导致部分物业费拖延缴纳。2、未交公摊费也不是事实。原告在2018年下半年公摊费用未算出的情况下提前收取了公摊费，被告已如数缴纳。3、2017年3月15日-2018年6月30日物业费公摊费从未拖欠。被告商品房购买合同明确规定住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.6元收取。2017年收房时，物业以不签订物业管理协议就不给钥匙的方式胁迫业主签订的物业管理协议。万泉河经典一期有很多业主都被迫签订这个协议。协议把第二年物业费提升到2元每月每平方米。这个事实很多业主可以作证。协议是被威迫签订的。4、根据《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或注销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、威迫的手段，使对方违背真实意思的情况下签订的合同，受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销。5、物业服务费管理办法第十条规定：建设单位与物业买受人签订买卖合同，应当约定物业管理服务内容、收费标准等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业服务协议应该受商品房销售合同的有关约定的约束。当不同文件对物业管理费约定不一致时，应该以购房合同为准。6、物业服务费管理办法第五条规定：物业服务费应当遵循合理公平等原则。同一小区同一时间交付的同一性质的物业，物业费应该是一样的。而万泉河经典小区同一期同一栋楼收费标准不同，有收取1.6元每月每平方米，有收2元每月每平方米，这是不合理不公平的，明显违背了第五条。二、原告管理混乱。1、物业交付以后，原告收取高额的装修垃圾处理费长期违法在小区焚烧有害有毒装修垃圾，造成小区浓烟滚滚，严重污染环境。报12345后房管局介入，从白天公开烧变成晚上偷偷烧。从6月一直烧到9月，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第82条规定：禁止在人口集中的地方焚烧沥青、油毡、塑料等有害烟尘恶臭气体的物质。2、收费混乱，同一期同一种物业收费标准不同，有收费1.6元每月每平方米的，也有收2元每月每平方米，在公摊还未算出之前提前收取公摊费。3、交房2年，游泳池未投入使用，服务大厅未装好未使用，快递乱扔保安亭后面地上任由日晒雨淋。4绿化带未管理。5、未经业主同意允许他人在小区公共区域进行广告宣传等。综上所述：1、原告违反购房合同提高物业管理费，同一期物业收费标准不同。物业管理费协议是胁迫签订的。请求法院依法判决原告按购房合同签订每月每平方米收1.6元收取物业费。2、原告未完全尽到小区管理养护责任，请求法院判决原告减免部分物业费。3、请求法院依法判决原告承担本案的诉讼费等费用。 被告为证明其抗辩意见，提交了下列证据：证据1、《证明书》；证据2：购房合同复印件；证据3:物业收票据复印件；证据4：焚烧有毒垃圾相片；证据5：公共区域广告相片；证据6：业主大厅相片；证据7：绿化带照片；证据8：公摊费票据复印件。 原告所举证据，经被告质证对三性没有异议，但认为无法证明原告已经尽到物业管理义务。原告所举证据能证明原告所主张的内容，本院对原告所举证据予以采信。 被告所举证据，经原告质证，对《证明书》的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为无法证明存在任何的胁迫行为；对《购房合同附件》的关联性及证明内容提出异议，认为物业服务费收费标准应当以原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》为准；《物业收据票据》真实性、合法性、关联性无异议；对《焚烧有毒垃圾照片》的关联性及证明内容有异议，该《照片》上反映的其实是开发商在项目二期进行施工作业照片，并非原告焚烧垃圾的行为，与原告无关；对《公共区域广告照片》真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议。对《业主大厅照片》真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议。游泳池及业主大厅的修建属于开发商的义务，与原告无关。且实际上本小区的游泳池及业主大厅现也已经装修完毕，并且已经开放；对《绿化带照片》真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议。以上事实均有原告提供的照片予以证明，不存在被告所述情况；对《公摊费票据》真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议。被告所举的《证明书》不能证明双方签订的《前期物业管理服务协议》是在胁迫下的行为，本院不予采信；被告所举的其它证据，能证明被告作为万泉河经典一期业主和原告对小区进行物业管理的相关的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告琼海市中广物业服务有限公司是从事物业管理、停车场管理、商务服务等业务的企业，其成立于2016年1月4日，营业期限为长期。2017年3月15日，原告与被告签订了《万泉河经典前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告为被告提供前期物业管理服务，被告在开发商约定入伙期内收楼之日交纳六个月的物业管理费，以后每月五日前足额交纳管理费；物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.6元收取，第二年起按建筑，面积，每月每平方米2元收取；物业管理费自《商品房交付使用通知书》约定收楼之日起计收，空置房屋的管理服务费，由原告按有关法规、规定向被告全额收取；公共水电费、电梯电费由被告按政府有关规定分摊等等。2017年3月15日，被告接收房屋并入住，该房屋建筑面积63.37㎡。前述合同签订后，原告依约向被告提供前期物业管理服务，被告也以每月每平方米1.6元向原告支付了截止2018年6月份物业管理服务费及2018年12月份止的水电分摊费用。自2018年7月起，由于被告认为原告以每月每平方米2元收取物业管理费不合理而停止缴交，双方发生纠纷。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议焦点为：被告是否应当以每月每平方米2元向原告缴交物业服务管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”本案中，被告作为原告负责物业服务小区的业主，也与原告签订了《万泉河经典前期物业管理服务协议》，因此，原告与被告之间已形成物业服务关系，双方应严格依照合同的约定履行。根据约定，自2018年4月起物业服务管理费每月2元/平方米。被告购买的房屋建筑面积为63.37平方米，其每月应支付的物业服务管理费为126.74元。现原告要求被告支付2018年7月至12月共计6个月的物业服务管理费760.44元的主张，事实清楚，理由正当充分，本院予以支持。被告以双方所签订的协议是被胁迫的抗辩意见，理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 限被告邓某于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付给原告琼海市中广物业服务有限公司2018年7月至12月共计6个月的物业服务管理费760.44元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告邓某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院 审判员 欧阳天富 二〇一九年八月一日 书记员 王 丽 莎 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持