上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第4345号原告夏伟文，男，1982年1月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告李惠，女，1983年8月12日出生，汉族，住址同上。两原告之共同委托代理人桂似春，上海尚佳律师事务所律师。被告葛玮康，男，1982年12月17日出生，汉族，住上海市闸北区。被告孙薏，女，1982年7月16日出生，汉族，住址同上。被告葛苡婷，女，2012年8月21日出生，汉族，住址同上。法定代理人孙薏(系葛苡婷之母亲)。上述三被告之共同委托代理人周文骏，上海市金马律师事务所律师。上述三被告之共同委托代理人郭韡，上海市金马律师事务所律师。原告夏伟文、李惠诉被告葛玮康、孙薏、葛苡婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李威独任审判，公开开庭进行了审理。原告夏伟文、李惠及其委托代理人桂似春，被告葛玮康、孙薏、葛苡婷之共同委托代理人周文骏、郭韡以及被告葛玮康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏伟文、李惠诉称，2015年5月31日，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》；2015年7月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告购买原告所有的上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房价款总计为人民币412万元(以下所涉币种均为人民币)；双方最晚不迟于2015年10月20日办理房产转让过户手续，在办理过户手续当日，若被告仍未通过银行的贷款审核，则应自行筹措第二期房款140万元交付给原告，若被告逾期付款，应当支付违约金，超过二十日，仍未付款的，原告有权解除合同，并追究违约责任。嗣后，被告未按约及时向银行申请贷款，至2015年10月20日，被告也未向原告支付第二期房款并到交易中心办理过户手续。原告于2015年11月10日向被告发出解除合同通知书，但被告不同意解除。故原告请求法院判令：1、解除原、被告就系争房屋2015年5月31日签订的《房屋买卖合同》以及2015年7月18日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付逾期付款违约金14,000元(从2015年10月20日起算至2015年11月10日)；3、被告支付违约金824,000元。被告葛玮康、孙薏、葛苡婷辩称，被告没有违约，原告对合同理解有误，2015年10月20日并不是双方的过户时间，也不是银行贷款审批通过的时间，也不是被告第二期房款支付的最后时间，合同附件对付款有明确约定，2015年10月29日，银行即审核通过了原告的贷款申请，但被告拒绝办理过户手续。此外，只有系争房屋的原有抵押注销后，银行才对被告的贷款申请进行审批，原告的原抵押在2015年9月11日才注销。综上，不同意原告诉讼请求。经审理查明，夏伟文、李惠系系争房屋产权人。2015年5月31日，经案外人上海中原物业顾问有限公司居间，葛玮康、(乙方)与夏伟文、李惠(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有房屋，转让价款412万元，双方于90日内签订示范文本《上海市房地产买卖合同》等。2015年7月18日，葛玮康、孙薏、葛苡婷(乙方)与夏伟文、李惠(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定：乙方受让甲方自有房屋，房屋建筑面积95.92平方米；第二条约定：房屋转让价款为309万元；第六条约定：双方确认在2015年10月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；合同附件三中的付款协议约定：1、首期房价款，乙方应于签订本合同后当日内支付甲方部分首期房价款140万元，包含已支付的定金。2、待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期房价款后7日内，甲方应于抵押权人许可的最短时限内全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交上海中原代为办理抵押注销手续；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请140万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请贷款，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。4、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内，甲乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据，待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的房款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。5、第三期房价款的支付方式：乙方应于2015年8月30日前含当日直接支付给甲方27万元。6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款2万元。同日，葛玮康、孙薏、葛苡婷(乙方)与夏伟文、李惠(甲方)另行签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，内容为：就乙方为购买甲方之房地产事宜，经过平等协商，双方达成了一致意见，于2015年7月18日签订《上海市房地产买卖合同》，现甲乙双方在平等自愿的基础上，达成本协议如下：一、甲乙双方确认，该房屋实际成交价为412万元，买卖合同第二条约定的房价款为309万元；二、甲乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为103万元，乙方应于2015年8月30日前含当日支付给甲方，甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利；三、若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任，若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价；四、本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，则以本协议为准等。2015年9月，葛玮康、孙薏与案外人上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，向上海市公积金管理中心借款50万元，借款期限为2015年9月19日至2042年9月19日。同时，葛玮康、孙薏与案外人中国银行股份有限公司签订《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房二手房抵押借款合同》，向该行借款80万元，借款期限预计自2015年9月19日起至2045年9月19日。2015年10月29日左右，葛玮康、孙薏方申请的贷款审批通过。同年10月30日，《上海市房地产登记申请书》中注明：系争房屋债权金额130万元，债务履行期限2015年9月19日至2045年9月19日，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市虹口支行、上海市公积金管理中心，抵押人为葛玮康、孙薏、葛苡婷。2015年11月3日，中介公司联系葛玮康、孙薏、葛苡婷，告知2015年10月30日的注明有贷款事宜的《上海市房地产登记申请书》拿到了，约好2015年11月4日九点半先去控江路工商银行转账，然后再去过户，葛玮康一方表示同意。中介公司遂联系李惠告知同样内容。李惠微信回复称：刚接到你电话通知我们明天去办理过户，麻烦请你通知买家，过户前请支付滞纳金，从10月21日起计算计9,800元，另，我们需要再签订一份关于买房银行贷款到账的协议。因葛玮康、孙薏、葛苡婷方不同意支付滞纳金及签订补充协议，中介公司遂联系双方于2015年11月8日面谈，协商中，夏伟文、李惠提出需签订一份银行贷款需于40天内到账、如果不到帐葛玮康、孙薏、葛苡婷需赔偿损失的补充协议，否则将不办理过户手续。葛玮康、孙薏、葛苡婷一方认为自己未违约，故不同意签订补充协议，要求过户。双方协商未果。2015年11月10日，夏伟文、李惠向中介公司发出《告知函》，称葛玮康、孙薏、葛苡婷方在首付款支付、银行贷款、过户等方面均多次失信，已经失去了继续履行合同的基础，为表示卖方的诚意，三方于2015年11月8日协商，但未果。现正式通知中介公司，由于对方违约，我方需解除双方签订的上海市房地产买卖合同等内容。2015年11月11日，葛玮康、孙薏、葛苡婷向夏伟文、李惠方发出《催告函》，告知务必于2015年11月15日前赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续，否则将追究违约责任等。2015年11月25日，系争房屋上设置预告登记权利人葛玮康、孙薏、葛苡婷。另查明，葛玮康、孙薏、葛苡婷分别于2015年5月31日、2015年6月2日、2015年6月8日、2015年7月19日、2015年9月12日向夏伟文、李惠支付购房定金1万元、定金4万元、定金5万元、房款130万元、房款27万元、房款103万元，以上合计270万元。以上事实，由当事人提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、上海市房地产预告登记证明、收款收据、银行交易明细单、《上海市房地产登记簿》、住房公积金个人住房抵押借款合同、个人住房二手房抵押借款合同、微信记录、催告函、告知函以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》均系双方真实意思表示，故合法有效，双方均应恪守、按约履行。原告现辩称被告未能在2015年10月20日进交易中心办理过户手续、支付第二期房款，故构成违约、构成合同解除条件，所以主张解除合同。对此，本院认为，综合双方合同约定文义，合同第六条约定双方于2015年10月20日共同进交易中心办理过户手续，如出售方不配合，则购买方可以向其主张违约责任。合同第11约定，订立的补充条款或补充协议与正文条款不一致的，以补充条款为准。而双方关于付款系在合同附件三中的付款协议中体现，故应以附件三约定为准。根据附件三，原告方第二期房价款以银行贷款方式支付，且在所约定工作完成之后7个工作日内，双方共同至交易中心办理产权过户及抵押登记手续，之后银行放款以银行规定或贷款合同约定为准，故2015年10月20日并非原告支付第二期房款的最后期限。根据查明的事实，原告方的贷款申请在2015年10月29日已审批通过，2015年10月30日注明有贷款事宜的《上海市房地产登记申请书》发放，中介公司通知双方2015年11月4日即可进交易中心办理过户手续，此仍在贷款审核之后7个工作日范围内，故被告方并未违约。原告要求解除合同、支付逾期付款违约金及解约违约金之诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告夏伟文、李惠要求解除与被告葛玮康、孙薏、葛苡婷就上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》之诉讼请求，不予支持；二、原告夏伟文、李惠要求被告葛玮康、孙薏、葛苡婷支付逾期付款违约金人民币14,000元之诉讼请求，不予支持；三、原告夏伟文、李惠要求被告葛玮康、孙薏、葛苡婷支付违约金人民币824,000元之诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币12,180元，减半收取计人民币6,090元，由原告夏伟文、李惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 威二〇一六年二月二十五日书记员 吴剑行附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。