广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第05976号上诉人（原审被告）：陈子远，住广东省台山市。委托代理人：江有声，广东正觉律师事务所律师。委托代理人：许娟娟，广东正觉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭广坚，住广州市荔湾区。委托代理人：黎霞，广东百浩律师事务所律师。委托代理人：邓泳颜，广东百浩律师事务所律师。上诉人陈子远因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，1993年2月23日，彭广坚（乙方）与广州市危房改造建设管理所（甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，甲方应于1995年5月30日前在南岸路田间道22号4号楼第四层405房产权属于私房的房屋给乙方永迁居住。乙方永迁新房后与原房屋产权人保持原有租赁关系（重订租约）。1995年8月24日，彭广坚与陈子远签订《协议书》，陈子远有房屋一个套间座落在广州市南岸路田间道22号之十一405-2房，共建筑面积43.7㎡，现以人民币壹拾叁万元正，转让给住户彭广坚，现先收定金捌万元正，余下部分待全部手续办妥后于1996年6月底前付清。2004年荔湾区富力路22号之十一405房之2登记在陈子远名下。但陈子远至今没有为彭广坚办理上述房产的房地产产权证。2015年8月11日，彭广坚向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、陈子远即时将广州市荔湾区富力路22号之十一405房之二过户至彭广坚名下。2、陈子远承担本案一切诉讼费用。陈子远原审辩称：1、本案彭广坚对其主张的权利已经超过了法定的诉讼时效，双方协议的履行期限是1996年6月底前，彭广坚起诉时间是2015年8月11日，已经超过了诉讼时效，不受法律保护，故请法院驳回。2、1995年8月24日，双方有协商约定彭广坚13万买下涉案房产，当时有彭广坚亲笔书写的协议书，由彭广坚方先付定金8万元，余款待办妥手续后1996年6月底前付清，但由于种种原因，陈子远房产证未能拿到，无法履行该协议办理过户手续，彭广坚又不愿意支付余款，因此该协议因履行不能，且时间过去了19年，其法律效力早已经终止。3、协议终止后，彭广坚有要求退回定金，但由于陈子远身体有病没有工作，无钱可退，因此于2004年口头答应彭广坚继续居住该房屋，将已经收取的定金作为抵偿彭广坚20年的租金，根本不存在继续履行协议的承诺和可能性。综上，陈子远恳请法院依法判决。原审庭审中，双方确认彭广坚向陈子远支付了购房定金80000元，涉案房屋一直由彭广坚使用。原审法院认为，彭广坚和陈子远签订的《协议书》合法有效，双方应依约履行合同义务。现彭广坚已依合同履行了向陈子远支付大部分购房款的合同义务，陈子远亦向彭广坚交付了房屋。陈子远作为房屋出卖人，还应履行协助彭广坚办理房屋过户手续的义务，彭广坚要求陈子远办理涉案房屋的产权过户手续的请求合法合理，原审法院予以支持。彭广坚要求陈子远办理所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，因此陈子远称彭广坚的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，于2015年9月18日作出如下判决：陈子远自本判决发生法律效力之日起10日内协助彭广坚到房管部门办理广州市荔湾区富力路22号之十一405房之2房屋的房地产交易过户手续。本案一审受理费50元，由陈子远负担。判后，上诉人陈子远不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定的事实错误。1、上诉人从未向原告交付了房屋。讼争的房屋无论在交付的形式或者实质上，均没有交付给被上诉人。广州市荔湾区富力路22号之十一405房之2房产，是上诉人在1993年因荔湾广场拆迁补偿得来的，当时被拆迁的房屋其中有一小间是由被上诉人居住使用，而被上诉人又以其居住的房屋是其单位安排的，拒不配合拆迁，导致上诉人的拆迁房屋被迫两地补偿，才有了该补偿产权的房产。因此，被上诉人在1995年大约5月份就随拆迁到了荔湾区富力路22号之十一405房之2居住至今，并不是上诉人因买卖协议而交付的。又因为作为买受人的被上诉人仅仅是交付了定金而己，故标志着房屋产权的《拆迁房屋产权补偿协议书》上诉人是一直拒绝交给对方，以此证明当年的买卖并没有进入实质履行。2、被上诉人并没有依合同履行了支付大部分购房款的合同义务。被上诉人交付的仅仅是合同定金。由于上诉人是台山人，不是在广州市工作与居住的，管理远在当年交通不方便的荔湾区富某确实有难度，才在与被上诉人简单协商后，同意以13万元将房屋卖给被上诉人，协议是被上诉人起草书写的，约定被上诉人先付8万元定金，余下部分待全部手续办妥后于1996年6月底前付清。虽然，因种种原因，房产证迟迟拿不到，双方无法在1996年6月前办理过户手续，但被上诉人至少应在8万元的定金之外，再给付余下的大部分房款，留下一、两千元作以后过户的押金，这才是依合同履行买方义务的表现，可是，被上诉人并没有履行该法定的合同义务，仅仅是交了合同定金而已，经上诉人多次催收，均拒绝给付房款，并且还有翻悔的表示。因此，无论是事实，还是从双方的协议书来看，被上诉人均没有一审法院认定的“现原告已依合同履行了向被告交付大部份购房款的合同义务”的事实。二、一审法院适用的法律错误。1、一审法院认为被上诉人要求上诉人办理所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，是极其错误的。被上诉人（买受人）近20年之久还未付购房款，仅仅是支付了定金，何来拥有该房屋的所有权没有所有权又何来进行登记的请求权这岂不是赤裸裸的强盗行为。1997年8月，拆迁补偿单位广州市危房改造管理所发函给上诉人，告知因回迁补偿的商业用房面积超出产权面积的部分，要求上诉人补交人民币23066元。因为上诉人当时身体出现了问题，又没有工作，基本没有钱可交，就要求被上诉人支付剩余的房款，但被上诉人在已经超过了1996年6月底的付房款期的情况下，仍不同意履行合同付款。后来，广州市的房价在2003年非典期间下跌，当时被上诉人又想上诉人退回房款，可是上诉人除了身体有××花钱很多，且一直没有工作，已经无钱可退，只能告知被上诉人，已收的8万元不退了，就抵偿二十年的房屋使用费算了，到二十年时再说吧。2004年8月31日，房产证办理出来了，9月6日，上诉人领到了房产证。基于双方原定于1996年6月底前付清房款而被上诉人一直拒不支付房款，并在2003年明确表示不买了，要求退回已付的8万元，因此，上诉人在领到房产证之后当然也就拒绝继续将房屋卖给被上诉人了。从2004年至今长达10年，被上诉人从未要求过上诉人继续履行协议。2015年6月18日，上诉人委托律师发出律师函要求收回房屋，7月24曰上诉人向人民法院提起收回房屋使用的民事诉讼。上诉人的这些做法，完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，以及第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”和第九十七条的有关规定等等，所以，买卖双方的有关协议是早已过去了一十九年之久，其法律效力早己终止了的，根本不存在继续履行《协议书》的可能性，被上诉人是在2015年8月11日才提起本诉讼的，被上诉人到底凭哪一条法律规定来要求上诉人办理涉案房屋的产权过户手续一审法院又根据哪一条法律的规定，认定本案具有物权属性，不适用诉讼时效的规定2、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，作出上诉人败诉的判决。但《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定的是“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。合同当事人一方的被上诉人并没有按照约定全面履行自己的义务，拒不支付房款，是被上诉人拒绝按照约定全面履行自己的义务给付房款，现在又要求则早已过了法律规定的保护时效，一审法院怎么反过来要求上诉人这一方要按照《合同法》第六十条第一款按照约定全面履行自己的义务呢《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定的是“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。当年双方并未就房屋交付或交付《拆迁房屋产权补偿协议书》这一关键的所有权标志达成一致，因此买受人当年并没有真正买下上诉人的房屋，后来又拒付余下的房款和曾经表示不再购买要求退款的情况下，讼争的房屋从始至今均是上诉人的私人财产，一审法院是不应以该规定判决剥夺了上诉人这一财产所有权的。综上，上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人彭广坚答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，上诉人向本院提交以下证据要求作为二审新证据使用。证据1、产权补偿协议书，拟证明涉案房屋的所有权证书没有交给过被上诉人方。证据2、发票，拟证明上诉人在1997年9月18日另想办法凑钱交了房屋差价款，但被上诉人却拒不交付购房余款，事实上已经违约；证据3、房地产权存根，拟证明涉案房屋出房产证的日期是2004年8月31日，上诉人签领房产证的日期是2004年9月6日；证据4、律师函，拟证明2015年6月18日，上诉人聘请律师发函要求收回被上诉人已经居住20年的房屋。另外，二审期间，被上诉人彭广坚当庭表示“对方（上诉人陈子远）办理过户，我方可以马上交付余款。”本院认为，双方当事人于1995年8月24日签订的《协议书》，意思表示真实，合法有效，双方应切实履行。该协议约定除8万元定金外的余款“待全部手续办妥后交付后于一九九六年六月底前付清”，该约定已经明确余款在过户后交付，而本案诉讼中被上诉人并无证据证实过户手续无法办理以及上诉人存在过错的事实。故此，虽然有时限约定，但并无免除上诉人办理过户手续的在先义务。上诉人以余款支付已过约定时限为由认为协议已经终止并无合同或法律依据，原审不予支持并无不当。签订该协议后，上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用至今，属于该协议的实际部分履行，上诉人认为双方已经达成协议终止并转为租赁关系的抗辩并无证据证实。该部分上诉理由证据不足，本院不予采信。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。鉴于被上诉人二审明确表示按合同履行，在上诉人办妥过户的情况下即时给付购房余款，为免当事人诉累，二审在维持原审主文及诉讼费判决的基础上加判购房余款的支付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1224号民事判决判项及受理费部分；二、被上诉人彭广坚在上诉人陈子远协助其到房管部门办妥广州市荔湾区富力路22号之十一405房之2房屋的房地产交易过户手续当日向上诉人陈子远支付购房余款5万元。二审案件受理费50元，由上诉人陈子远负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年二月二十九日书 记 员  李 杨