成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初5295号 原告（反诉被告）：李红，女，1981年9月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：成都胜原商业管理有限公司，住所地成都市金牛区一环路北四段211号。 法定代表人：张小飞，董事长。 委托诉讼代理人：胡婷，女，1989年11月19日出生，汉族，住重庆市永川区，公司员工。 委托诉讼代理人：杨春亮，男，1989年9月7日出生，汉族，住四川省西充县，公司员工。 原告（反诉被告）李红与被告（反诉原告）成都胜原商业管理有限公司（以下简称“胜原公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李红，被告（反诉原告）胜原公司的委托诉讼代理人胡婷、杨春亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红向本院提出诉讼请求：1.判令解除李红与胜原公司于2017年12月15日签订的《房屋租赁协议》；2.判令胜原公司赔偿李红营业损失费150000元、装修损失费223800元、器具损失费81200元、房屋租赁转让损失费398000元、误工费146000元、租金损失费8400元，共计1007400元；3.本案诉讼费由胜原公司承担。事实和理由：李红与胜原公司于2017年12月15日签订《房屋租赁协议》，约定李红承租胜原公司经营管理的位于成都市金牛区房屋，用于餐饮经营。2018年6月，李红征得胜原公司同意，拟将案涉房屋转租。2018年7月，李红在未接到书面通知的情况下，胜原公司径行对一品天下银海商业街部分铺面与路段进行施工，李红经营的铺面被完全围挡，造成无法经营、转租未成的事实。胜原公司不能提供合乎常理的、正常的租赁环境，违背出租人义务，致使李红无法实现经营的合同目的，胜原公司构成根本违约，应依法赔偿李红各项损失。 胜原公司辩称，1.李红诉称胜原公司已同意李红转租不属实。案涉房屋转租需符合整体业态规划，并经胜原公司书面同意。胜原公司虽知晓李红在承租期间有转租意愿，但李红并未向胜原公司提交转租方的具体资料，未经胜原公司审核，且胜原公司未同意其转租；2.李红诉称胜原公司未经书面通知，于2018年7月对铺面与路段进行施工，造成承租店铺无法正常经营、无法转租不属实。2018年6月25日，胜原公司发函告知李红将于2018年6月28日起对街区廊桥进行美化工程施工，于2018年8月结束，施工期间仅对铺面部分外立面遮挡，不影响李红正常经营。同时，李红于施工前即2018年6月2日就提出了转租申请，并擅自于次日连续闭店，时至胜原公司发出《解除协议通知函》仍未恢复营业。综上，李红提出的相关诉讼请求，没有事实和法律依据。 胜原公司向本院提出反诉请求：1.请求确认胜原公司和李红签订的《房屋租赁协议》于2018年11月6日解除；2.判令李红支付2017年12月28日至2018年11月6日的租金40456.59元、综合管理费10182.48元；3.判令李红支付违约金83947.43元（按合同约定的标准，以欠付款项为基数按每日千分之五暂计至2019年6月6日，实际主张至实际付清之日）；4.本案诉讼费用由李红承担。事实和理由：胜原公司和李红于2017年12月15日签订《房屋租赁协议》，约定胜原公司将位于四川省成都市金牛区房屋出租给李红，协议约定了租期、租金以及未按时交纳相关费用、长时间未营业应承担的违约责任。李红自2017年12月开始拖欠租金及商业管理费，胜原公司多次向李红发出《租赁费用催缴告知函》催促李红履行义务，李红仍未缴纳拖欠的租金及商业管理费，累计拖欠租金40456.59元、商业管理费10182.48元，欠付违约金83947.43元。胜原公司于2018年11月6日向李红发出《解除协议通知函》，通知李红解除《房屋租赁协议》。 李红针对反诉辨称：1.《房屋租赁协议》约定以《租赁房屋交付确认书》签署时间为租赁费用起算日，该协议中不存在《租赁房屋交付确认书》。胜原公司未将《租赁房屋交付确认书》交付给李红，李红不清楚何时开始支付租金、商业管理费等费用，对胜原公司的反诉请求不予认可；2.胜原公司主张的违约金计算标准过高。 本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，胜原公司（甲方）与李红（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称“协议”），约定的主要内容：1.甲方基于房屋业主委托，有权对租赁房屋代为出租和管理，乙方清楚知悉该委托内容及事实；2.乙方承租位于四川省成都市金牛区，×房屋，租赁场地的建筑面积共计66.12平方米；3.《协议》确定的各项费用起算日等起始时间均以交付确认书的签字时间为准，该房屋交付确认书作为本合同的附件五；4.租赁期限总计5年，即2017年9月29日至2022年9月28日；5.双方约定租赁费包含商业管理费，与租金同步支付，租赁费158元／㎡·月，其中包含商业管理费15元／㎡·月，租金递增按照143元／㎡·月为基数，为扶持乙方经营，双方对第一个租约年租金进行调整，即第一、二季度租金分别为198.3元，第三、四季度租金分别为28167.18元，第一个租约年租赁费共计56730.96元，第二个租约年（2018年9月29日至2019年9月28日）为每月每平方米150元；6.本合同为先支付租赁费，后使用租赁物，租赁费每季度（3个月）支付一次，乙方应在上一个（季度）期满的10日内，支付下一个季度（3个月）的租金；7.租赁保证金18910.32元，乙方应在本合同签订之日起五个工作日内向甲方一次性支付，因乙方违约导致甲方解除合同，该保证金不予退还；8.若遇具体经营问题，乙方需提前60日书面告知甲方，第三方业态须符合该房屋约定业态，则乙方经甲方同意有权将此场地转租或转让给第三方；9.乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，每延期支付一天，乙方按应付款额的千分之五向甲方支付违约金，逾期或者在本合同有效期内累计逾期超过三个月，甲方有权解除本合同，甲方对乙方的装修和设施等费用也不予以补偿；10.如乙方未经甲方书面认可自行停业连续或累计达三十天以上的，甲方有权解除本合同，收回租赁场地；11.合同中双方预留的地址系双方送达各类通知、协议等文件以及发生纠纷时相关法律文书的送达地址，《协议》载明李红的通讯地址：成都市金牛区。 《协议》签订后，李红向胜原公司支付了保证金18,910.32元，胜原公司向李红交付了上述约定的租赁房屋。李红未支付租金及商业管理费。 李红在胜原公司提供的《租赁房屋交付确认书》签字，确认收到的租赁房屋，编号为4-1005-1007，商户名称为“朗跃水饺”；该确认书载明日期为2017年12月28日。 2018年11月6日，胜原公司按《协议》约定通讯地址向李红邮寄《解除协议通知函》，该函于2018年11月7日被拒收退回。《解除协议通知函》载明：李红未经胜原公司书面认可自行停业连续或累计达三十天、逾期支付租金超过三个月，胜原公司根据约定解除《协议》，李红缴纳的租赁保证金不予退还。 上述事实，有《协议》、《租赁房屋交付确认书》、保证金收据、《解除协议通知函》及邮寄回执单等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，李红与胜原公司签订的《协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则全面履行合同。 李红已在《租赁房屋交付确认书》上签字确认，且该确认书已载明日期为2017年12月28日，能够认定该日期为起租日期；李红签署了该确认书，又以未收到确认书为由抗辩不清楚租金支付时间，有违诚实信用原则，本院不予采纳。 首先，关于李红提起的本诉请求。李红提出案涉租赁房屋存在打围施工，致其无法正常经营，无法对外转让，要求胜原公司赔偿相关损失。本院认为，李红未提交有效证据证明系胜原公司原因致使案涉租赁房屋无法正常经营的事实，同时，即便存在打围无法正常经营，李红并未在其诉称的施工时间后提出异议，且李红也未提交证据证明李红欲对外转租房屋已获得胜原公司同意，故李红主张因案涉租赁房屋外围施工，致其无法正常经营、对外转租的事实，本院不予采信，李红依此主张的相关赔偿请求，本院不予支持。另外，关于李红主张解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求。根据合同约定内容，李红无权单方解除《房屋租赁协议》。由于胜原公司已提出确认双方签订的《房屋租赁协议》于2018年11月6日解除的反诉请求，但李红并未签收胜原公司发出的《解除协议通知函》，且该函已于次日退回。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除于通知到达时发生效力，故不能认定该通知函已于2018年11月6日到达李红并发生效力。鉴于双方诉求均提出解除合同的意愿，本院对于李红主张解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，予以支持。 其次，关于胜原公司提出的反诉请求。依上所述，胜原公司请求确认《房屋租赁协议》于2018年11月6日解除的诉讼请求，不符合客观情况，本院不予支持。另外，李红接收租赁房屋后，应按合同约定支付租金及商业管理费。结合胜原公司主张租金及商业管理费至2018年11月6日的诉讼请求，李红应支付2017年12月28日至2018年11月6日的租金为：第一、二季度（2017年12月28日至2018年6月28日）的租金为198.3元×2个季度，计396.6元；2018年6月29日至2018年11月6日，计4个月零9天，按照第三、四季约定标准28,167.18元,即月租金为9,389.06元，计40,372.94元，前述共计租金应为40,769.54元;胜原公司超出此部分的租金，本院不予支持。李红应支付2017年12月28日至2018年11月6日的商业管理费为：2017年12月28日至2018年11月6日为10个月零9天，根据租赁房屋面积66.12㎡，按照合同约定的15元/㎡/月，计10,215.54元;胜原公司超出此部分的商业管理费主张，本院不予支持。 另，关于胜原公司主张的违约金问题。李红接收租赁房屋后，未按合同约定支付租金及商业管理费，已构成违约。胜原公司主张以应付款项为基数，按照合同约定的每日千分之五计算违约金，李红抗辩违约金主张过高。本院认为，结合合同履行情况，李红抗辩违约金过高的意见，本院予以采纳，本院酌定李红支付违约金以当期应付款为基数，按每日万分之八的标准进行计算；胜原公司超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都胜原商业管理有限公司和李红于2017年12月15日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除； 二、驳回李红的其他诉讼请求； 三、李红于本判决生效之日起十日内向成都胜原商业管理有限公司支付租赁费40,769.54元、商业管理费10,215.54元，共计50,985.08元； 四、李红于本判决生效之日起十日内向成都胜原商业管理有限公司支付违约金（以第1季度应付租金及商业管理费3,173.7元为基数，从2017年12月28日起按每日万分之八计算至付清之日；以第2季度应付租金及商业管理费3,173.7元为基数，从2018年3月28日起按每日万分之八计算至付清之日；以第3季度应付租金及商业管理费31,142.58元为基数，从2018年6月28日起按每日万分之八计算至付清之日；以余下应付租金及商业管理费13,495.1元为基数，从2018年9月28日起按每日万分之八计算至付清之日）； 五、驳回成都胜原商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13,867元，减半收取计6,933.5元，由李红承担；反诉案件受理费2,992元，减半收取计1,496元，由李红承担1,000元，成都胜原商业管理有限公司承担496元。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年八月九日 书记员  黄兴奎