广东省江门市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤07民特64号申请人：江门市蓬江区******物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区***************。法定代表人：吴志鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘嫒玲，广东华法（江门）律师事务所律师。被申请人：江门市金华投资有限公司，住所地：江门市蓬江区**********、。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。申请人江门市蓬江区******物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与被申请人江门市金华投资有限公司（以下简称“金华公司”）申请撤销仲裁裁决一案，本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。物业公司请求：一、撤销（2018）江仲经字第033号仲裁裁决（以下简称“033号裁决”）；二、本案的诉讼费用由金华公司承担。事实和理由：033号裁决存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（二）、（三）、（六）项及第三款的规定事由，依法应予以撤销。一、违背社会公共利益。金华公司已于2003年出售完金华商业中心的物业，已不具业主身份，无权解聘和重新指定新的物管公司。但033号裁决以“合法”形式绕开了真正的权利人即全体业主，赋予了不是业主的金华公司行使应当由业主享有的权利，违背社会公共利益。二、裁决事项存在不属于仲裁协议的范围及无权仲裁的情形。033号裁决的第一项裁决严重超出仲裁协议的范围，仲裁委员会无权仲裁。1、无论是2003年7月1日签订并经业主大会确认的《物业管理委托合同》，还是2014年签订的没有经业主大会表决确认的《物业管理委托合同》，均无任何一条条款约定金华公司享有要求物业公司退出江门市******物业管理区域的权利，或者物业公司有退出该区域的义务。2、前述二份合同也均无任何条款就是否撤离管理用房及移交物业服务管理权进行任何约定。更何况，物业管理用房的产权归属全体业主共有，金华公司只是建设单位，既不是业主，也不是物业服务企业，何来有接收物业服务管理权资格呢？3、关于裁决物业公司30日内移交维修基金（广告等公共和收入）财务资料账户内金额给金华公司的事项。该裁决事项没有确定金额数额，根本不具备可执行性。从权利主体来说，与物业管理用房权属性质一致，毫无事实理据或法律规定可以移交给不是业主的建设单位持有。另外，维修基金财务资料，金华公司也无权接收。根据《物业管理条例》第三十七等的规定，即使在物业管理委托合同终止时，物业管理用房及规定的相关资料是交还给业主委员会，没有任何一条规定是可以移交给建设单位的，包括033号裁决引用的《物业管理条例》第二十九条的规定，仲裁委员会在既超出仲裁协议内容的情况下，出具严重背离引用法律依据的裁决事项。三、仲裁庭的组成及仲裁程序违反法定程序。中共中央办公厅、国务院办公厅于2018年12月31日发布《关于完善仲裁制度提高仲裁公信力的若干意见》第一点第（一）项规定：“仲裁委员会每届任期5年，任期届满的必须依法换届，更换至少三分之一组成人员。”第（四）项规定：“坚决纠正扰乱仲裁发展秩序的行为。凡未按规定设立、换届、并经复核、变更备案的仲裁委员会，一律不得开展仲裁活动。”江门仲裁委员会没有按照相关规定依法换届，仲裁委员会主任及其在本案中指定的首席仲裁员，存在违反《地方组织法》第四十一条，《公务员法》第四十二条的规定，不具有合法的仲裁委员会主任身份及无资格担任首席仲裁员。《关于完善仲裁制度提高仲裁公信力的若干意见》已于2018年12月31日发布，本案从2018年7月5日受理，2018年12月24日及2019年1月30日开庭审理，到2019年6月12日向双方送达《仲裁裁决书》，即其作出仲裁裁决之前，《关于完善仲裁制度提高仲裁公信力的若干意见》已执行，即凡未按规定设立、换届、并经复核、变更备案的仲裁委员会，一律不得开展仲裁活动。但江门仲裁委员会没有按规定中止不合法的仲裁程序，按规定依法换届，待换届后恢复程序，而是出具033号裁决，依法无效，应予以撤销。四、仲裁裁决存在枉法裁决的情形。1、033号裁决引用的《物业管理条例》第二十九条规定的是“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”而不是移交给作为建设单位的金华公司。2、本案双方当事人成立的是物业服务委托合同关系，而非前期物业服务合同关系。双方在2003年7月1日签订的《物业管理委托合同》是经双过半业主的签名同意，也是目前唯一一份经该表决程序的合法有效合同。即便双方2003年7月1日之后签订多份委托合同，但依法生效且双方确认、真正执行的是2003年7月1日签订的合同。在物业公司已不是业主，在未经成立业主委员会并经双过半表决的情况下，金华公司无权代表全体业主就物业合同的终止、解除或重新订立等行使权利。2003年7月1日后签订的《物业管理委托合同》，因未能符合《中华人民共和国物权法》第七十六条等强制性规定，应属无效合同。3、仲裁委员会适用《合同法》认定双方的法律关系是适用法律有误，本案应适用《物权法》、《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》的规定，而不是《合同法》。仲裁委员会违背事实，错误适用法律规定，枉法裁判。物业公司补充事实与理由如下：一、关于033号裁决违背社会公共利益的问题。1、该裁决罔顾金华大厦49户业主与物业公司存在的物业服务关系（其中46户业主与物业公司签订合同／公共契约，3户虽未签订合同，但均认可物业公司所提供的物业服务并按时缴交物业费），强行裁决要求物业公司离场并交出物业管理权，其结果已经损害该部分众多业主要求由物业公司提供物业服务的权益。2、金华公司不是金华商业中心的业主，不具备进行物业管理资格。在目前未按法定程序合法聘请新的物业管理公司的情况下若按仲裁结果执行，日后势必造成无物业管理的混乱状态，结果直接损害全体业主、租户的公共利益。3、物业公司提交的《关于强烈反对江门金华投资有限公司接管金华商业中心的物业服务管理权的信访函》证实，众多业主、租户一致认为裁决结果违背全体业主、租户的意愿和法律规定，无视法律赋予业主的权利。若然按该裁决结果执行，将严重损害全体业主、租户的公共利益并会因此触发更多冲突事件。4、金华公司在商业中心楼顶违法加建面积过千平方米，擅自将大厦共享的通讯基站拆除，擅自更换物业管理企业，江门市物业管理协会发文认定解聘或重新选聘新的物业管理公司应由业主大会表决确定，江门市融浩水业股份有限公司不同意水表变更，江门市******城市建设与环保局向广东电网蓬江供电局发文，要求暂缓办理用电更名过户手续等事实足以证明，金华公司的种种违法行为，已经严重损害全体业主、租户的公共利益。金华公司与业主之间存在严重矛盾，且已达到不可调和的状态。5、江门仲裁委员会认定为有效的由物业公司与金华公司双方2014年12月31日签订的《物业管理委托合同》，根据《合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定等，已损害金华商业中心其它业主的权益而应当认定为无效。因此，引用无效的证据而作出的仲裁裁决已损害全体业主和租户的公共利益。6、物业公司认为，本案中只有金华公司极力要求物业公司离场，而众多业主的诉求是要求物业公司继续提供物业服务。2018年7月19日，有关部门发文建议全体业主、租户在业主大会未依法通过选聘新物业管理公司（或续聘物业管理公司）前，继续暂由物业公司提供服务与管理，直到业主大会依法选聘或续聘出新物业管理公司为止。因此，物业公司继续提供物业服务符合法律的规定，符合广大业主和租户的利益要求，也有利于维持物业管理的有序状态，符合社会公共利益，也是物业主管和监督部门的意见。7、金华公司目前对外负债累累，已被债权人申请启动破产程序。该仲裁裁决根本没有考虑金华公司上述客观所存在违法情形及与业主之间的尖锐矛盾，同时也没充分考虑物业管理行业协会、主管部门、监督部门的意见，强行作出违背社会公共利益的裁决结果。而且，裁决结果表面上平息一起纠纷，但实质衍生出一系列社会矛盾，并加剧和激化业主、租户与金华公司间的矛盾。因此，仲裁裁决结果与法律规定及追求公平正义、不得损害社会公共利益原则背道而驰。二、仲裁裁决程序问题。2019年6月4日江门市司法局江司函（2019）274号答复函证实，“江门仲裁委员会换届工作将于近期启动”，即目前仍未启动换届手续。三、枉法裁决的问题。《物业管理条例》第二十九条、《广东省物业管理条例》第四十二条第三款、第五十一条等均无一例外地规定前期物业服务期满，物业公司退出时，接收物业相关资料的主体是业主委员会。但是江门仲裁委员会在无法可依、单凭主观臆想，裁定物业公司将物业服务管理权、维修基金、财务资料等移交给非业主身份的物业公司，就是仲裁员在仲裁裁决中，曲解法律条文，有法不依、歪曲事实作出不公正裁决，属于枉法裁判。四、其他补充。1、033号裁决与江门市蓬江区人民法院2019年7月1日作出的（2018）粤0703民初4091号民事判决所认定的事实和适用的法律均存在矛盾，仲裁委员会认定涉案适用2014年所签订《物业管理服务合同》没有事实和法律依据。2、根据（2018）粤0703民初4091号民事判决所查明和认定的事实，结合《广东省物业管理条例》第五十条的规定，金华商业中心至今未成立业主委员会，物业公司至今提供物业服务合法有据。仲裁裁决物业公司移交属于全体业主共有的物业管理用房等没有事实和法律依据，严重损害全体业主、租户利益。金华公司答辩称，033号裁决适用法律和裁决合法，物业公司的申请没有事实和法律依据，依法应予驳回。事实与理由：一、033号裁决认定事实清楚、适用法律正确。物业公司于本案所列举证据，无一能证明第033号裁决存在以上法定被撤销的情况。物业公司离场也和社会公共利益无关。二、筹建业主大会的情况证明案涉物业管理区域属前期物业管理阶段。筹建业主大会、业主大会成立与否均不会改变物业管理合同早已在2018年1月1日终结的事实，反而证明属前期物业管理阶段。即使业主大会成立，物业公司也不能以后来成立业主大会要求撤销第033号裁决、更不能以其强行滞留为由认为其还是合法的物业管理单位。三、本案属前期物业管理，原裁决适用法律正确。根据《物业管理条例》第十六条、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条、《物业管理条例》第二十一条、第三十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，可以明确：（1）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的物业管理都是前期物业管理，与物业出售情况无关；（2）法律赋予仅建设单位具有选聘前期物业管理企业的权力，业主无权、物业管理企业无权、已到期应该离场而强行滞留的物业公司更加无权自行选聘或诱导部分业主选聘自己继续留任物业管理；（3）前期物业管理是有期限的，期限届满，物管公司就应该办理交接手续离开；（4）一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业公司明知自己不会被续聘而提前与小部分业主签订的《物业管理合同》不合法的，不能对抗金华公司与新选聘的物业管理企业订的《物业管理合同》，全体业主应接受新选聘的物业企业的服务。物业公司提供2003年部分所谓业主签订的会议以主张当时已经成立业主大会，没有法律和事实依据。首先，会议记录有关人员身份不明，真实性和合法性无法作为参考依据；其次，法律并无赋予该所谓的业主会议效力；再次，物业公司的主张前后矛盾，其所谓2003年的业主大会是合法有效的，则现在应该是换届选举而非筹备成立；最后，如物业公司认为要经所谓的2003年业主大会同意才能聘请物业管理单位，其为何在随后的十多年间、在《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》出台后仍没有办理备案？为何还要在2003年《物业管理合同》期满后、每隔几年在合同到期后与金华公司签订新的《物业管理合同》？为何在仲裁庭审时面对金华公司的上述疑问时拒绝回应？这些无一不是表明物业公司在选择性采用合同，哪份文件看似有利就用哪份，与其合同期满后强行滞留、使用各种非法手段逼迫业主与其签订合同的行径高度统一，如此没有诚信，实应早日离开。四、物业公司期满离场和违背社会公共利益无关。能代表全体业主意见的仅能是依法成立的业主大会，并不是物业管理权限己过的物业公司或个别业主、租户。物业公司除了物管不到位、公共地区出租租金账目混乱以外，还存在大量不诚信行为，利用控制水电设施、随意停水停电、阻挠装修进场等手段，逼迫小部分业主、租户与其单独签订超过上述时间的物业合同，擅自将金华大厦的物业管理转移给金厦物业管理公司等。五、仲裁事项符合仲裁协议范围。按照《广东省物业管理条例》第五十一条的规定，物业管理服务合同期满，撤离物业管理用房、移交物业服务管理权、财务资料，均是物业管理合同终结后物业管理单位即物业公司应尽之合同义务，也是法定责任，无需《物业管理委托合同》具体约定，业主大会未成立的前期物业管理阶段，就应该向开发商即金华公司移交。《物业管理委托合同》已约定因本合同产生的纠纷均由仲裁委员会裁决处理，上述两项物业管理合同法律关系中物业管理单位基本的义务自然也属仲裁裁决处理范围。物业公司在裁决败诉后才提出所谓裁决超出范围，没有法律依据。至于移交维修基金等实际执行完全可行，可委托审计，物业公司根据审计情况移交财务即可。六、仲裁庭组成合法。仲裁合议庭是在2018年12月31日前依《仲裁法》确定的，《关于完善仲裁制度提高仲裁公信力的若干意见》是2018年12月31日才发布，根据法不溯及既往原则，本案仲裁合议庭是在该规定颁布前依法确定的，不能以后来实施的规定推翻实施前的合法行为。上述规定不属法律，仅属内部管理文件，不能推翻依法律规定的所作行为。七、关于公共利益问题。物业公司极其不诚信，歪曲事实。1、物业公司拒绝监管，长期服务极差，在大部分业权人要求下金华公司拒绝与其续约。2、物业公司在合同到期前欺诈不知情的业主与其重签委托合同。3、多数业权人要求金华公司重新选聘物管公司，而物业公司的拥趸来来去去都只是该司股东、员工及部分存在利益关系的业主。4、江门市物业管理协会的文件是物业公司法人吴志鸿利用其协会副会长地位出具的，具有严重偏向性，但该文件亦承认了金华商业中心属于前期物业管理阶段的事实。物业公司所列举的大量“白沙街道城市设和环保局”出具的文件，均不符合政府公文的形式，没有任何强制效力。物业公司欺行霸市，继续把持金华大厦物业管理，才是真正的损害业主权益。5、物业公司于2018年便开始对业主恶意停电、转移物管资料，在业主和商户要求下，金华公司才控制配电房和物业管理用房不让物业公司胡作非为。6、物业公司申请撤销只是为了拖延时间，如同其在仲裁过程中故意利用各种程序拖延时间。物业公司所作所为已严重破坏金华商业中心的生产经营。7、移动通信塔拆除是移动公司自行拆除的，物业公司污蔑金华公司，扭曲事实。本案审查期间，物业公司、金华公司各自提交了相应证据。物业公司向本院申请中止审查。本院认为，本案系申请撤销仲裁裁决案件，双方实体争议问题不属本案审查范围。物业公司、金华公司各自提交的证据与本案审查并无实质关联，本案亦不符合中止审查的条件，故对双方提交的证据本院不予审查认定，对物业公司提出的中止审查的意见不予采纳。本院经审查查明：2019年4月23日，江门仲裁委员会以金华公司为申请人（反请求被申请人），物业公司为被申请人（反请求申请人）作出033号仲裁裁决书，裁决如下：一、被申请人物业公司应在裁决书生效之日起30天内退出江门市******物业管理区域、撤离管理用房及移交物业服务管理权、移交维修基金（广告等公共收入）财务资料和账户内金额给申请人金华公司。二、驳回申请人金华公司的其他仲裁请求。三、驳回被申请人物业公司的全部仲裁反请求。四、本案仲裁受理费16200元，由申请人金华公司承担6480元，被申请人物业公司承担9720元；反请求受理费8550元由被申请人物业公司承担。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。物业公司不服上述裁决，向本院申请撤销。本院认为：本案是申请撤销仲裁裁决纠纷。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条关于“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销”的规定，人民法院在审理撤销仲裁裁决案件中，应当对仲裁裁决是否符合上述规定的情形进行审查，当事人以不属于法定的事由申请撤销仲裁裁决的，人民法院不予支持。对于物业公司于本案提出的撤销事由，本院分析认定如下：关于涉案仲裁裁决是否违反社会公共利益的问题。本院认为，社会公共利益应是关系到全体社会成员的利益，为社会公众所享有，为整个社会发展存在所需要，具有公共性和社会性，不同于特定当事人之间的利益。本案中，物业公司与金华公司之间的纠纷系因物业管理委托合同引发的特定民事主体之间的民事权利义务及利益的调整与分配，属于特定当事人利益的范畴，尚不涉及全体社会成员利益即社会公共利益的问题。故此，涉案仲裁裁决不存在违反社会公共利益的问题。物业公司该项撤销事由不成立，本院不予支持。关于案涉仲裁裁决第一项是否存在不属于仲裁协议的范围及无权仲裁的问题。涉案仲裁裁决认为2014年12月31日签订的《物业管理委托合同》所约定双方的权利义务已终止并根据金华公司的仲裁请求作出第一项裁决。该裁决项是根据金华公司的仲裁请求，对双方合同权利义务终止后相应事项的处理，属于后合同义务的范畴，也是合同终止后必然要处理的问题，故不存在不属仲裁协议范围及无权仲裁的问题，且该裁决项也未超出金华公司的仲裁请求范围。至于物业公司是否应撤离、退出及移交财务资料等给金华公司，在涉案物业管理区域业主委员会尚未成立的情况下，属于涉案仲裁裁决对双方争议实体问题的处理范围，不属于本案应当审查的范围。物业公司认为涉案仲裁裁决第一项不属仲裁范围及无权仲裁的意见，理据不足，本院不予采纳。物业公司该项撤销事由不成立，本院不予支持。关于仲裁庭的组成及仲裁程序是否违反法定程序的问题。江门仲裁委员会系合法的仲裁机构，涉案仲裁合议庭由双方各选定的仲裁员和指定首席仲裁员组成，符合仲裁规则，并无不当。物业公司也没有举证证明涉案仲裁存在违反仲裁法规定的仲裁程序可能影响案件正确裁决的情形。物业公司依据的《关于完善仲裁制度提高仲裁公信力的若干意见》系关于完善仲裁制度的指导性文件，不是具体的法律规定，物业公司以该规定为依据认为本案仲裁合议庭组成及仲裁程序违法的意见，理据不足，本院不予采纳。物业公司该项撤销事由不成立，本院不予支持。关于涉案仲裁裁决是否存在枉法裁决的问题。本案中，双方2003年7月1日签订的《物业管理委托合同》是否唯一有效、2014年12月31日签订的《物业管理委托合同》是否无效，以及涉案物业区域是否属于前期物业管理阶段、在尚未成立业主委员会的情况下金华公司的仲裁请求是否应予以支持等的问题，均是本案双方的实体争议。本案系申请撤销仲裁裁决案件，处理双方实体争议中适用法律的问题属于仲裁裁决的范围，并不是撤销仲裁裁决的法定事由。物业公司关于涉案仲裁裁决故意违背法律规定进而构成枉法裁决的主张，理据不足，本院不予采纳。物业公司该项撤销事由不成立，本院不予支持。综上所述，物业公司申请撤销江门仲裁委员会（2018）江仲经字第033号仲裁裁决，相应事由理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条的规定，裁定如下：驳回江门市蓬江区******物业管理有限公司撤销江门仲裁委员会（2018）江仲经字第033号仲裁裁决的申请。申请费400元，由申请人江门市蓬江区******物业管理有限公司负担（已交纳）。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年八月十九日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华