北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第13617号上诉人（原审被告）北京安顺园房地产开发有限公司，住所地北京市房山区黄辛庄东里14号楼一层。法定代表人唐军，董事长。委托代理人张静懿，北京市天睿律师事务所律师。委托代理人徐立新，北京腾铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵文英，女，1964年10月4日出生。委托代理人王杰，北京市元坤律师事务所律师。原审被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会，住所地北京市房山区长阳镇原香小镇售楼处。负责人高春生，主任。上诉人北京安顺园房地产开发有限公司（以下简称安顺园房地产公司）因与被上诉人赵文英、原审被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会（以下简称黄辛庄村委会）合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第04828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安顺园房地产公司之委托代理人张静懿、徐立新，被上诉人赵文英及其委托代理人王杰，原审被告黄辛庄村委会之负责人高春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年3月，赵文英向原审法院起诉称：我系黄辛庄村村民。2002年4月，我按村里执行的改造计划，与黄辛庄村委会签订房屋拆迁货币补偿协议，由黄辛庄村委会将我的宅院拆迁，应补偿我二十余万元。此款不向我支付，在我入住回迁楼后结算。2004年，我按照规定标准与安顺园房地产公司签订内销商品房买卖合同，分得甲7号楼二层两居室、一居室各一套。2007年9月，因一居室始终存在质量问题无法解决，经与当时安顺园房地产公司法人代表兼黄辛庄村书记、主任刘×1协商，退回一居室，我的56.85平方米购房指标（平价）以后购买楼房时使用，房款不退作为押金，刘×1出具了书面证明。但在之后的楼房分配时，安顺园房地产公司以上述证明没有公章为由，不予认可。现我起诉要求安顺园房地产公司、黄辛庄村委会按交回的楼房面积向我交付回迁楼房，并按约定给付我每月514元周转金至交付回迁楼止。安顺园公司辩称：我公司没有和赵文英签订拆迁补偿协议，其是与黄辛庄村委会达成的相关协议。我公司从没收到过购房款。不认可赵文英提交的两份证明是刘×1代表我公司出具的说法。我公司也没有建成回迁房。赵文英的房屋不是我公司拆迁的，我公司没有义务给其房屋，也没有证据证明我公司承诺了给赵文英一套房。赵文英要求我公司交付回迁楼是没有依据的，不同意其诉讼请求。黄辛庄村委会辩称：我村委会没有权利给房，所有的买房卖房都是安顺园房地产公司操作的，我村委会没有房，也不是开发主体。赵文英确实是退了一套一居室，是因为漏水退的房。我村委会是村民自建组织，没有权利开发，安顺园房地产公司负责拆房、盖房、回迁。原审法院认为：2007年9月1日两份证明上虽然未加盖公章，但刘×1系安顺园房地产公司法定代表人并兼黄辛庄村委会书记、主任，赵文英有理由相信刘×1的签字行为系职务行为。结合刘×1出庭陈述内容、黄辛庄村委会陈述的相关内容、证人证言、赵文英应享有的安置房面积与实际取得面积之差等情况，应认定为上述证明内容为安顺园房地产公司与赵文英达成了协议，该协议合法有效。因双方对交付房屋时间、方式、房屋坐落、房屋具体门牌号、面积超出或不足如何计算房款均没有明确约定，赵文英的诉讼请求亦未明确上述内容，故对赵文英要求交付房屋的请求法院无法支持。赵文英可以通过协商或其他方式解决。证明中的周转金应视为对赵文英退回房屋的一种补偿，因证明中已载明该项费用具体数额，对赵文英要求的过高部分不予支持。因赵文英曾已实际取得两套房，原回迁安置补偿内容已履行完毕，2007年9月1日赵文英与安顺园房地产公司就退房、以后购房、周转金问题形成了新的协议，本案案由应为合同纠纷，赵文英起诉案由有误，法院予以更正。赵文英要求黄辛庄村委会承担责任缺乏依据，对此法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于2015年11月判决：一、北京安顺园房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付赵文英六千一百六十八元；二、驳回赵文英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，安顺园房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判改判驳回赵文英的诉讼请求。理由为：一、赵文英与黄辛庄村委会签订的拆迁货币补偿协议中约定的拆迁补偿方式为货币补偿，赵文英与安顺园房地产公司签订的《内销商品房买卖合同》约定赵文英实际购房面积为80.07平方米，赵文英只选了一套二居室，未向安顺园房地产公司交纳购房款。二、无论赵文英是否使用过202房屋（以下简称202房屋），因其无法提供202房屋的发票、协议等，安顺园房地产公司不认可与赵文英就202房屋签订过买卖合同。三、当时刘×1身兼安顺园房地产公司法定代表人及黄辛庄村委会书记、主任，原审法院认定赵文英有理由相信刘×1出具两份证明系代表安顺园房地产公司的职务行为显然不当，而且与赵文英系同村村民具有利害关系，其证言不应被采纳。四、赵文英没有两份证明的原件，原件由证人许×1，且两份证明无安顺园房地产公司公章，因此安顺园房地产公司不认可证明的真实性。五、根据赵文英与黄辛庄村委会签订的拆迁货币补偿协议，周转费应由黄辛庄村委会支付，原判决认定本案6168元为安顺园房地产公司对赵文英的一种补偿，显然错误。六、安顺园公司经过股权变更，现亦不是黄辛庄村委会集体所有制企业，不应承担相关责任。赵文英同意一审判决。黄辛庄村委会同意一审判决，并述称赵文英与黄辛庄村委会2002年签订的拆迁补偿合同于2004年已经履行，赵文英选择一套二居室一套一居室，因为一居室漏水所以赵文英于2007年将一居室退回安顺园房地产公司，周转费是2007年发生的，与黄辛庄村委会无直接关系。经审理查明：赵文英系黄辛庄村村民。2002年4月8日，赵文英（被拆迁人）与黄辛庄村委会（拆迁人）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定黄辛庄村委会因项目建设需要拆迁赵文英的住宅，黄辛庄村委会支付赵文英补偿款197575元、拆迁补助费16213元等内容，协议未约定付款方式及期限，仅注明“购房后结清”。诉讼中，赵文英称：其2004年曾依据黄辛庄村拆迁方案与安顺园房地产公司签订回迁楼房买卖合同，购买203号两居室、202号一居室回迁楼房各一套，并接收了上述房屋；2007年9月1日，因上述202号一居室房屋存在质量问题，其与时任安顺园房地产公司法定代表人兼黄辛庄村委会书记、主任的刘×1协商，双方协议由赵文英将202号一居室房屋退回，赵文英的56.85平方米购房指标在以后购买回迁楼中使用，房款不退作为押金，并支付赵文英周转金6168元。对此，赵文英提供刘×1于2007年9月1日出具的《证明》两张。《证明》其一记载：“赵文英自愿退出2002号56.85㎡一居室一套。1.其本人56.85㎡购房指标（平价）在以后购楼房时按平价使用。2.房款56.85㎡×1300元／㎡=73905元。3.房款73905元用于在定楼房押金。”《证明》其二载明：“应付给赵文英2007年9月1号至2008年9月1号12个月周转金陆仟壹佰陆拾捌元整（6168元）。”上述两份《证明》底部有刘×1签字，未加盖公章。原审审理中，刘×1出庭作证，证实上述事实，并表示其签字代表的是安顺园房地产公司，黄辛庄村旧村改造由安顺园房地产公司牵头拆迁，回迁房以安顺园房地产公司名义建设和发放。证人许×2出庭作证，向法庭出示了两份《证明》原件，作证称原记载赵文英购买两套房的协议当时已经收回销毁，赵文英退回的202号房屋后来卖给了本村村民刘进财。黄辛庄村村民刘进财出庭作证，证明202号房屋已由其购买。安顺园房地产公司对上述证人证言不予认可。诉讼中，赵文英还提供其于2007年9月1日与安顺园房地产公司签订的《内销商品房买卖合同》及刘进财于2007年9月6日与安顺园房地产公司签订的《内销商品房买卖合同》。上述两份合同均有安顺园房地产公司法定代表人刘×1签字，并加盖公章。其中，赵文英的购房合同记载赵文英作为回迁户人口为3人，应享受优惠面积36㎡×3=108㎡，享受准许增加面积15㎡，该户实际购买面积80.07平方米；刘进财的购房合同记载安顺园房地产公司将涉案202房屋出售给刘进财。本院审理中，安顺园房地产公司称赵文英未提供其购买202房屋的合同和发票，不认可赵文英曾与其公司就202房屋签订过房屋买卖合同。对此，赵文英提供《入户协议书》、赵文英2004年交纳的202房屋取暖费发票、记载赵文英之夫于保贵户籍地址落在202房屋的户口簿等证据，证明202房屋的购房、退房事实。经本院向房山区民政局婚姻登记处电话核实，赵文英、于×1于2004年8月26日离婚，并于2016年复婚。诉讼中，各方当事人均认可安顺园房地产公司原为黄辛庄村设立的集体所有制企业，原法定代表人为刘×1，后安顺园房地产公司发生股权变更，刘×1不再担任法定代表人。黄辛庄村委会称黄新庄村拆迁开发模式为“货币补偿与产权交换综合，人口鉴定村委会做，拆迁补偿安置合同安顺园做”。安顺园房地产公司在黄新庄村目前仍有房地产开发项目。以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《内销商品房买卖合同》、《证明》两份、证人证言、《入户协议书》、户口本、取暖费发票及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据本案查明事实，赵文英系黄辛庄村村民，为该村拆迁项目的被拆迁人。安顺园房地产公司原为黄辛庄村集体所有的企业，黄辛庄村委会原书记、主任刘×1在拆迁时兼任安顺园房地产公司法定代表人。按照黄辛庄村拆迁开发模式，黄辛庄村委会应与被拆迁人签订拆迁货币补偿协议，然后由安顺园房地产公司开发建设回迁房屋并将房屋出售给被拆迁人，上述拆迁货币补偿款将抵作回迁房屋购房款。本案被拆迁人赵文英主张其从安顺园房地产公司实际购买了203号两居室、202号一居室两套回迁房屋，后因202号房屋存在质量问题而退房，刘×1与其就退房相关事项作出了约定并出具了两份《证明》。本案主要争议焦点为：首先，关于赵文英是否曾购买涉诉202号房屋。结合赵文英交纳202号房屋取暖费、其前夫于×1落户在202号房屋等情况，依据刘×1向赵文英出具的《证明》及证人证言等证据，本院认为现有证据足以认定赵文英曾从安顺园房地产公司购买涉诉202号房屋后又将房屋退回的事实。安顺园房地产公司的抗辩意见，本院不予采信。其次，关于刘×1向赵文英出具《证明》的行为是否系代表安顺园房地产公司。根据本案查明事实，刘×1为安顺园房地产公司法定代表人，涉诉202号房屋退回后已被安顺园房地产公司另行出售给黄辛庄村村民刘×1，双方签订有《内销商品房买卖合同》。尽管涉诉《证明》仅有刘×1签字而未加盖公章，刘×1还兼任黄辛庄村委会书记、主任，但是根据安顺园房地产公司另行出售涉诉202号房屋等事实，足以相信刘×1接收退房并出具《证明》的行为系代表安顺园房地产公司的职务行为。上述《证明》应视为赵文英与安顺园房地产公司就退房、以后购房、周转金问题达成了新的协议，该协议合法有效，双方应按照协议履行各自义务。安顺园房地产公司虽主张其公司发生过股权变更，现已不是黄辛庄村集体所有的企业，但是依据我国相关法律规定，公司股权变更并不导致公司民事主体资格发生变更或终止，公司仍应对其法律行为对外承担责任。如安顺园房地产公司认为其公司权益在股权变更中受到侵害的，其可另行解决。最后，对于赵文英的诉讼请求是否应当予以支持。现赵文英依据刘×1出具的《证明》要求安顺园房地产公司、黄辛庄村委会交付其回迁房屋并支付其周转金。因《证明》一中对交付房屋的具体坐落无明确的指向，对房屋的交付时间、方式等亦无明确约定，且安顺园房地产公司、黄辛庄村委会均表示目前没有建成的回迁房屋可供交付，原审法院鉴于此情况对赵文英请求交付房屋的请求未予支持，并无不当。赵文英对此未提出上诉，并表示愿意协商解决，本院不持异议。因《证明》二中记载的周转金系因退房发生，应为退房的补偿，且房屋已经退回安顺园房地产公司，因此双方在《证明》二中约定的周转金应由安顺园房地产公司支付给赵文英，对该部分周转金本院予以支持；对于赵文英主张的其他周转金，双方并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由赵文英负担10元（已交纳），由北京安顺园房地产开发有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京安顺园房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍代理审判员  王继玉代理审判员  杜传金二〇一六年二月二十九日书 记 员  马博文