江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1204执异108号 案外人：周子沁，女，1996年10月1日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：周兵，男，1972年11月27日出生，汉族，住泰州市姜堰区，系周子沁之父。 申请执行人：江苏圣达建设工程有限公司，统一社会信用代码91321204665787565L，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：汤元圣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐志勇，江苏指明路律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋淑楠，江苏指明路律师事务所实习律师。 被执行人：江苏金银地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204661332141H，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：陈学农。 本院在执行江苏圣达建设工程有限公司（以下简称圣达公司）申请执行江苏金银地房地产开发有限公司（以下简称金银地公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周子沁向本院提出书面异议。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年1月26日，本院对原告（反诉被告）圣达公司诉被告（反诉原告）金银地公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初493号民事判决：一、被告金银地公司于本判决书生效后十日内支付原告圣达公司金银大厦1号楼、2号楼（原金银大厦A楼、B楼）工程价款4770503.98元，并支付逾期利息[截止2015年2月15日，被告已支付工程价款13300000元，故以本金7718304.78元（23353671.98元×90%-13300000元）为基数，自2014年1月21日起计算至2015年2月15日止；以本金5718304.78元（7718304.78元-2000000元）为基数，自2015年2月15日起计算至2015年12月21日止；以本金2848304.78元（5718304.78元-2870000元）为基数，自2015年12月22日起计算至2016年8月12日止；以本金2435136.78元（3548304.78元-385168元-28000元）为基数，自2016年8月11日起计算至被告实际给付之日止，以本金2335367.20元（23353671.98元×10%）为基数，自2017年6月1日起计算至被告实际给付之日止；均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算]；二、原告圣达公司有权对被告金银地公司开发的金银大厦1号、2号楼（原金银大厦A、B楼）项目建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在4734514.98元范围内优先受偿；三、被告金银地公司于本判决生效后十日内支付原告圣达公司伟业华庭工程价款12398606.47元，并支付逾期付款利息[截止2015年3月1日（全部通过验收），以本金3323070元（18246140元×50%-5800000元）为基数，自2015年3月2日起计算至被告实际给付之日止；以本金3323070元（18246140元×50%）为基数，自2016年11月30日起计算至被告实际给付之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率计算]；四、原告圣达公司有权对被告金银地公司开发的伟业华庭项目1#-5#楼的建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿；五、被告金银地公司于本判决生效后十日内支付原告圣达公司鉴定费360000元；六、驳回原告圣达公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告金银地公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131058元，财产保全费5000元，合计136058元，由原告圣达公司负担3932元、被告金银地公司负担132126元（被告于本判决生效后十日内直接向本院交纳）；反诉案件受理费21800元，由被告金银地公司负担。被告金银地公司不服，向泰州市中级人民法院提起上诉，但未按规定预缴二审案件受理费，故该院于2018年4月8日作出（2018）苏12民终807号民事裁定：本案按上诉人金银地公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 2016年2月2日，本院根据圣达公司的申请，作出（2016）苏1204民初493-1号民事裁定：一、冻结金银地公司1600万元银行存款或查封、扣押等额财产；二、汤元圣、凌如凤、汤琪共有的坐落于泰州市××区城××客运站综合楼××、××、××、××、××、××非住宅房屋及××于泰州市××区东方不夜城××室房屋在保全期间不得办理转让、抵押等权属变更、转移登记手续。同日，执行保全立案，案号为（2016）苏1204执保39号。本院于2016年2月3日作出（2016）苏1204执保39号协助执行通知书，协助事项为：1、预查封金银地公司所有的位于姜堰伟业华庭2号楼103室、104室、105室、106室、107室及相应车库；4号楼101室及相应车库；5号楼102室。2、查封金银地公司所有的金银大厦1号楼罗塘东路160号、164号、168号、170号、172号及面积843.37平方米的地下室；1302号、1503号、1504号及2号楼罗塘东路186-1号三层、四层、五层及面积1601.79平方米的地下室。3、查封汤元圣、凌如凤、汤琪共有的坐落于泰州市××区城××客运站综合楼××、××、××、××、××、××非住宅房屋及××于泰州市××区东方不夜城××室房屋。4、上述房屋的查封期限均为三年，查封期间不得办理转让、抵押、变更登记。 根据圣达公司的申请，本院于2018年5月4日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执1399号。在本案执行过程中，本院于2018年11月5日作出（2018）苏1204执1399号民事裁定：1、查封被执行人金银地公司名下所有的姜堰伟业华庭2号楼103室、104室、105室、106室、107室及相应车库；4号楼101室及相应车库；5号楼102室。2、查封被执行人金银地公司名下所有的金银大厦1号楼罗塘东路1302号、1503号、1504号；2号楼罗塘东路186-1号三层、四层、五层及面积1601.79平方米的地下室。3、查封期限三年。查封期间不得办理转让、抵押、变更登记。备注：本案执行依据为（2016）苏1204民初493号民事判决，本案系续查封。2018年11月6日，本院作出（2018）苏1204执1399号协助执行通知书，协助事项为：1、查封被执行人金银地公司名下所有的姜堰伟业华庭2号楼103室、104室、105室、106室、107室及相应车库；4号楼101室及相应车库；5号楼102室。2、查封被执行人金银地公司名下所有的金银大厦1号楼罗塘东路1302号、1503号、1504号；2号楼罗塘东路186-1号三层、四层、五层及面积1601.79平方米的地下室。3、查封期限三年，自2018年11月6日起至2021年11月5日止。2018年6月25日，本院作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：拍卖被执行人金银地公司名下位于泰州市××区伟业××楼××室、××室、××室、××室、××室及相应车库；伟业华庭4号楼101室及相应车库；伟业华庭5号楼102室；金银大厦1号楼1302室、1503室、1504室；金银大厦2号楼罗塘东路186-1号三层、四层、五层及面积为1601.79㎡的地下室。 周子沁提出异议称，2015年1月4日，其向金银地公司购买金银大厦A幢1404、1504室房屋，面积共计224.66㎡，并办理了按揭贷款。自2015年1月起至今，其每月按期偿还按揭贷款，上述房屋为其所有。法院的查封、拍卖行为侵犯了其利益。请求：停止对其所有的位于泰州市××区××街道××大厦××室房屋的拍卖，并解除查封。 另查明，1.2015年1月4日，金银地公司（出卖人）与周子沁（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人所购房屋坐落金银大厦A号楼1404室，建筑面积224.66平方米；该商品房单价为每平方米5800元，总金额1303028元，出卖人应当在2015年6月1日前交付；等。《商品房买卖合同》网上备案证明显示：买受人为周子沁；房屋坐落金银大厦1、2号楼2单元1404室；建筑面积224.66平方米；总成交价1303028元；交付时间为2015年6月1日；签约时间和备案时间为2015年1月4日；等。 2.2015年1月16日，中国建设银行股份有限公司姜堰支行（以下简称建行姜堰支行，贷款人）、周子沁（借款人、抵押人）、周兵（借款人）、殷亚平（借款人）、金银地公司（保证人）签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定：该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，房屋坐落金银大厦A幢1404室；房屋建筑面积224.66平方米；成交价1303028元；借款人借款本金为900000元；借款期限为360个月（即2015年1月16日至2045年1月16日）；借款人首付款金额为403028元；贷款人一次性划入下列账户：账户名称：金银地公司；账号：32×××18；开户银行：罗塘分理处；还款方式为委托扣款方式，借款人指定委托扣款账户为：账户名称：周子沁，账号：62×××95，开户行：通扬中路分理处；还款方法为等额本息还款法；保证方式为抵押加阶段性保证；等。同日，建行姜堰支行按约放款900000元。周子沁等借款人按约偿还贷款本息。2018年9月29日，所欠建行姜堰支行的贷款余额为847730.92元，已还本金52269.08元，已还利息159755.48元。 3.本院执行过程中，对金银地公司法定代表人陈学农制作的执行笔录载明：（金银大厦1号楼1302室、1503室、1504室房屋）与楼下是连体的，已经卖了。钥匙在业主，我有证据，有合同的。 4.周子沁已实际装修且用于居住的房屋分为两层，上下通连，系该幢1号楼房屋最顶层。通过泰州市姜堰区不动产登记中心查询，周子沁名下未发现其所有的其他用于居住的房屋。 5.坐落于姜堰区××大厦××楼××室房屋载明房屋建筑面积92.27平方米。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，从周子沁与作为房地产开发企业的金银地公司签订的商品房买卖合同及《商品房买卖合同》网上备案证明看，在本院查封之前周子沁已签订合法有效的书面买卖合同，虽然该买卖合同所指向的房屋记载为坐落于金银大厦A幢1404室，而未写明金银大厦1号楼1504室，但买卖合同同时对指向房屋的面积明确为224.66平方米，房屋成交价也实际按照224.66平方米计算为1303028元。根据案涉房屋的面积、结构、功能，结合金银地公司法定代表人“（1504室房屋）与楼下是连体的，已经卖了”的相关陈述，可以证明周子沁购买的房屋实际包含金银地公司名下被本院查封的金银大厦1号楼1504室；周子沁购买的案涉商品房系用于居住，其名下未发现其他用于居住的房屋；且从其提交的个人住房（商业用房）借款合同及还款记录看，其通过银行按揭贷款支付的购房价款已超过商品房买卖合同约定总价款的百分之五十，符合法律规定的情形，且周子沁的权利能够排除执行。故周子沁的异议申请，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 一、停止对坐落于泰州市姜堰区罗塘街道金银大厦1号楼1504室（A幢1504室）房屋的拍卖； 二、解除对坐落于泰州市姜堰区罗塘街道金银大厦1号楼1504室（A幢1504室）房屋的查封。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 法信超链：裁判450篇期刊1篇 × 审 判 长  赵东平 审 判 员  陈 祥 人民陪审员  许建国 二〇一九年八月二十六日 法官 助理  陈 博 书 记 员  周 洁 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。