广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深盐法民二初字第278号原告：深圳市卓越物业管理有限公司。法定代表人：李晓平，董事长。委托代理人：张晋，该公司员工。委托代理人：杨振伟，该公司员工。被告：陈霞。原告深圳市卓越物业管理有限公司诉被告陈霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晋、杨振伟，被告陈霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告受深圳市XXX实业有限公司的委托，依照与其签订的《前期物业管理服务协议》为优品艺墅雅居全体业主提供物业管理服务。被告作为优品艺墅雅居BXXX的业主，与原告签署了《优品艺墅雅居前期物业管理服务协议》，其房屋面积为157.45平方米，其房屋用途为住宅。依照《前期物业管理服务协议》，被告每月应向原告交纳物业管理费人民币661.29元（以下币种均为人民币）、专项维修资金39.36元。被告于2009年3月至2015年4月间共拖欠原告物业管理费8861.29元、专项维修资金527.42元、水费23元、排污费8.1元、垃圾处理费13.5元以及滞纳金956.39元，以上费用共计10389.7元。原告多次催促被告交纳上述费用，但被告至今未付。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：一、被告向原告支付物业管理费8861.29元、专项维修资金527.42元、水费23元、排污费8.1元、垃圾处理费13.5元以及滞纳金956.39元，以上费用共计10389.7元；二、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：被告从2011年开始缴纳物业管理费，于2014年3月终止交纳物业管理费，因为原告物业管理服务不到位。1、保安监管问题：2012年12月某个晚上约1:20，小区没有保安值班，被告呼叫救护车，但未找到保安打开门禁，至今原告未发函致歉；2013年以前，外来游客络绎不绝进入小区，对小区构成治安问题；外来车辆可随便进入小区停车。2、卫生问题：停车场经常堆满装修杂物；有时小区花园堆积垃圾无人清理。3、小区管理与维修问题：业主装修或搬家时，原告未在大堂和过道铺木板，导致大理石破损；某防火门把手缺失；对讲机未维修；从2012年起六楼空调漏水影响睡眠，直至2014年10月才处理好；阳光房水管旁漏水，原告于其撤出前才解决；2015年4月8日原告停被告的水。4、本体维修基金使用不规范。可见，原告没有达到物业管理服务标准，还有很多问题没有整改，故被告尽管对原告主张的各项费用数额没有异议，但是不应该支付其中的物业管理费和专项维修基金，只同意缴纳水费23元、排污费8.1元、垃圾处理费13.5元。本院经审理查明：2008年8月8日，原告与深圳市XXX实业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为优品艺墅雅居提供前期物业服务。其中约定，合同期为三年，自2008年8月8日起至2011年8月7日止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业另行签订的《物业管理合同》生效时，协议终止。物业管理费按4.2元/平方米/月计算，物业管理服务费于每月10日交纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。原、被告于2011年1月21日签订了《优品艺墅雅居前期物业管理服务协议》，约定由原告对优品艺墅雅居提供前期物业服务,物业管理费按4.2元/平方米/月计算，交房之日开始预交三个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费；本体维修基金自入伙一年后开始收取，收取标准为0.25元/平方米/月；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起以所欠费用为基数按日千分之三交纳滞纳金。2014年11月26日，原告向被告发出《律师函》，要求被告缴纳截至2014年10月31日的物业管理费及滞纳金。2015年3月11日，原告向被告发出《催费通知书》，催促被告缴纳、物业管理费、水费、本体维修基金等。原告于2015年4月12日终止了物业服务协议，优品艺墅雅居小区更换了物业服务公司。在本案庭审过程中，原告同意减免滞纳金。以上事实有前期物业管理服务协议、优品艺墅雅居前期物业管理服务协议、优品艺墅BXXX明细、律师函、催费通知书等证据及庭审笔录、质证笔录在案为凭。本院认为：原告与被告签订的《优品艺墅雅居前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护，双方当事人均应依约履行义务。被告同意缴纳水费23元、排污费8.1元、垃圾处理费13.5元，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。在前期物业服务协议于2015年4月12日终止之前，优品艺墅雅居的业主没有另行委托其他物业公司提供物业管理服务，原告履行了物业服务的义务，被告应当按照合同约定及时交纳物业管理费和专项维修基金。故原告主张被告支付从2014年3月至2014年4月拖欠物业管理费8861.29元、专项维修资金527.42元，本院予以支持。在本案庭审过程中，原告同意减免滞纳金系其对自身权利的处分，本院予以确认。被告以原告未达到约定的物业服务标准为由拒绝支付物业管理费用及专项维修基金，依据不足，本院不予采纳。若被告认为原告存在管理不规范、损害其利益的情形，可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《广东省物业管理条例》第二十七条第一款、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈霞于本判决生效之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费人民币8861.29元、专项维修资金人民币527.42元、水费人民币23元、排污费人民币8.1元、垃圾处理费人民币13.5元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29.87元，由被告陈霞负担。原告深圳市卓越物业管理有限公司已预交案件受理费，被告陈霞应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告深圳市卓越物业管理有限公司。如不服本判决，原告深圳市卓越物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈霞可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    静二〇一六年二月二日书记员 杨曼丽（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《广东省物业管理条例》第二十七条第一款业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。第四十条业主和使用人违反本条例第二十七条规定，不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。