山东省成武县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1723民初611号原告：黄一鸣，女，汉族，1999年12月3日，居民，住山东省成武县。委托代理人：王忠明，成武兴成法律服务所法律工作者。委托代理人：张亚男，成武兴成法律服务所法律工作者。被告：苗晓燕，女，汉族，1995年12月20日，住山东省定陶县。委托代理人：孙忠信，山东天昌律师事务所律师。原告黄一鸣诉被告苗晓燕租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄一鸣代理人王忠明、被告苗晓燕代理人孙忠信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄一鸣向本院提出诉讼请求：请判令苗晓燕赔偿原告装修费及经济损失费18137.36元。事实和理由：2018年3月2日，原告给被告签订了《房屋租赁合同》，在平等自愿的基础上，原告将位于成武县盛世国际建材城13栋19号的商品房租赁给被告经营，期限1年，自2018年3月3日至2019年3月2日，租赁价款14000元，被告支付1000元保证金后开始经营。被告于2019年2月份迁出，未交回钥匙，因租赁期未满，原告没有权收回房屋。房屋租赁到期后，于2019年3月9日，经物业的允许，在见证人的见证下开锁进入涉案房屋，发现原告装修的吊顶PVC扣板结构的吊顶全部被被告拆除，线路全部中断，门头被砸，其他设施也有不同程度的损坏，特别两侧墙壁损毁严重，1米高的墙裙拆除，造成原告再次出租必须重新装修，损失高达万余元。合同第五条第3项明文约定“乙方（被告）如改变房屋的内部结构，制作安装门头牌匾、标牌广告的，必须先征得甲方（原告）和有关部门同意后方可施工，室内装修装饰，租赁期满后或责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利的一种：⑵要求乙方恢复原状，⑶向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”故原告选择第五条第⑵、⑶项。被告苗晓燕辩称：1、原告不具有主体资格，原告与被告之间不存在房屋租赁关系，原告没有提供产权证明。2、被告同意承担一楼大厅PVC扣板吊顶费用，对于其余损失不予承担。因为被告在租赁期间其余设施、装修没有损坏。3、被告不同意赔偿延期交房的损失，合同到期日是2019年3月3日，被告迁出时间是2019年2月份，合同第8条第3项约定被告延期交房时，甲方有权拆除承租房锁具，被告没有延期交房，租赁到期时，即使没有交付钥匙原告有权拆除锁具实现交房，原告实际拆除锁具的时间是2019年3月9日。4、签订合同时，原告已收取被告押金1000元用于赔偿损失，原告在诉状中也认可这一点。5、被告已于2018年5月3日向物业公司交纳了押金1000元，物业公司应收取的费用可从被告押金中扣除。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、房屋租赁合同。拟证明：原、被告签订的房屋租赁合同有效。期限为2018年3月3日至2019年3月2日，被告超期后至今未交还钥匙，被告违约，按合同第二条第3项，应支付超期每日租金3倍的房租费，应依约赔偿给原告造成的经济损失。2、被告毁损出租房屋设施照片26张。拟证明：原告房屋被毁损，其墙壁四周、围裙、顶棚、隔板、电线线路毁损严重。3、照片一份。拟证明：为避免毁损损失扩大，找开锁公司开锁检查，并邀请左右邻居在场实施。4、门头照片。拟证明：原告原装修的门头扁被被告拆除。5、装修公司经理的证明。拟证明：原告装修房屋的所花的费用。6、收款条。拟证明：原告专业开锁的费用。7、代理费收据。拟证明：原告因被告违约诉讼支出的代理费。8、现场录像一份。拟证明：被告毁损原告的房屋、设施的现场全部录像。9、请求赔偿清单。拟证明：原告请求被告赔偿的项目及数额。10、评估报告。拟证明：被告在租赁原告的房屋期间所毁损的6项部分进行评估。11、评估费发票。拟证明：因房屋毁损评估所支出的费用。12、物业公司证明。拟证明：房主黄一鸣还欠物业费338.7元、水费8元。13、房屋所有权证、房屋租赁合同原件各一份。拟证明：涉案房屋所有权归属黄一鸣所有。被告苗晓燕质证意见：对证据1真实性无异议，但对合法性有异议。甲方黄一鸣不是本人所签，又没有载明产权证明，不能证明原告与被告之间存在真实的租赁合同关系，也不能证明出租房屋为原告所有，合同第8条第3项已经进行约定，内容同答辩意见。对证据2真实性无异议，有些墙体脱落是使用期间正常脱落。有些玻璃被损，但玻璃是被告装修的，不是原告的财产。这些证据也不能证明是被告租赁期间出现的损耗。对证据3无异议。对证据4有异议，更换门头有异议，更换门头是房屋租赁允许的，至于后来是否损坏，被告不知情。对证据5真实性、合法性均有异议，不是正式的发票也没有出示相关的营业执照。对证据6真实性无异议。对证据7没有见到该证据，即使存在也不符合法律规定。对证据8开锁视频没有异议，但主张权利人并不是本案原告，进一步证明原告不是本案适格主体，室内是被告经营期间装修和使用，不存在故意损毁的现象，墙体脱落是正常脱落。对开锁费80元有异议，因为是卷帘门，开锁很简单用不到80元。对证据9房屋损坏数额有异议，在勘察时，被告的另一代理人只认可对勘察第3项PVC扣板吊顶认可。第2项有异议，同答辩意见3。第3项有异议，不应该按80元计算，应按40元计算。对4代理费不予认可。对评估费不予认可，因评估了被告不予认可的部分。第6、7、8有异议，因为物业公司收取了被告的押金，该房屋相关费用已经在物业公司有备案，被告承担物业费的截止日期2019年3月3日，之后的与被告无关。对证据10真实性无异议，意见同第9组第1项质证意见。对证据11，意见同第9组第5项。对证据12真实性无异议，但物业费被告应交纳到2019年3月3日。被告已交纳到2018年12月31日。该费用系物业费用应由物业公司向被告主张，原告的诉讼请求应不予支持。对证据13没有异议。被告苗晓燕围绕诉讼请求和争议焦点提交了下列证据：证据1物业公司收取被告的押金条一份。拟证明：被告于2018年5月3日向物业公司交纳了押金1000元，应向物业公司交纳的费用，被告可与物业公司直接结算。原告黄一鸣质证意见：对收据真实性无异议，但是它注明的是被告苗晓燕，也只有被告苗晓燕能收回押金，但房产登记的是黄一鸣，物业登记的也在黄一鸣名下，被告欠交的物业费，物业公司只能找黄一鸣收取，这1000元押金和欠交的物业费没有任何关系。根据原、被告提交的证据和双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2018年3月2日，原告黄一鸣作为甲方与乙方被告苗晓燕签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于成武县盛世国际建材城13栋19号的商品房租赁给被告经营。《房屋租赁合同》第二条约定：1、房屋租赁期共十二个月，自2018年3月3日起至2019年3月2日止。……3、租赁期满，乙方应如期归还该房屋，如果不能到期归还，超期一日乙方应向甲方支付原日租金3倍的房租费，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第三条约定租金总额为14000元。第四条约定：乙方承租期间一切证、照由乙方负责办理，甲方给予配合，其他所产生的一切费、税均由乙方承担，甲方不承担合同规定之外的任何责任。第五条约定：……2、甲方不负责乙方承租的房屋水、电及其他配套设施。乙方应合理使用承租房屋及现有附属设施。3、乙方如改变房屋的内部结构，制作安装门头牌匾、标牌广告的，必须先征得甲方和有关部门同意后方可施工，室内装修装饰，租赁期满后或责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利的一种：⑴依附于房屋的装修归甲方所有。⑵要求乙方恢复原状，⑶向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第八条约定：……2、乙方应于房屋租赁期满时，将承租房屋和附属设施（包括卷闸门、拉钩各一个）交还甲方，保证能够正常使用，乙方交还甲方房屋，不得留存物品影响房屋的正常使用。3、未经甲方书面同意乙方延期交房的，甲方有权拆除乙方已到期承租房锁具，房屋内物品视为乙方遗弃，甲方对遗弃物品有权处置。合同在最后还注明：已收租房押金1000元正，退房时交清水电和物业费后退还。被告在支付租房押金1000元后开始经营。2019年2月份，被告迁出租赁房屋，未向原告交回房屋钥匙，原告未收回房屋。房屋租赁到期后，2019年3月9日，原告经物业允许，在见证人的见证下开锁进入涉案房屋，发现房屋装修及其他设施有不同程度损坏，原告支付开锁费80元。原告在与被告协商未果后诉至法院。查明涉案房屋损坏情况如下：门头招牌部分毁损，室内墙壁及墙围子部分损坏，石膏板隔断部分损坏，一楼大厅PVC扣板吊顶损坏，电路损坏。原告在审理中申请对涉案房屋损失给予司法评估，2019年5月16日，山东中慧资产评估事务所有限公司评估报告书结论：申请人黄一鸣申请的房屋装修、装饰损失价值为人民币4575元。原告支付评估费1000元。本院认为：原告黄一鸣系涉案房屋的所有权人，其与被告苗晓燕签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。被告应履行合同约定，对租赁物尽到妥善保管义务。被告不再使用涉案租赁房屋后，未能将房屋交付原告，在使用期间至原告进入房屋前，对房屋造成的损失，被告依法应承担赔偿责任。评估机构对相关损失作出评估，被告对评估报告真实性无异议，只认可PVC扣板吊顶损失，辩称对其余设施、装修没有损坏，对其余损失不认可，但未能提供能免除其责任的相关证据，应承担举证不能的法律后果，故被告应依据评估机构对房屋损失的评估价格对原告作出赔偿。原告向评估机构交纳的评估费，系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，依法应由被告承担。被告辩称与原告协商已将房屋钥匙交付原告，原告对此否认，被告亦未能提供证据予以证实，故对被告此辩称不予采信。因被告不再使用租赁房屋后，未能将房屋钥匙交付原告，原告为此支付的开锁费，依法应由被告承担。由于被告未能向原告交回租赁房屋钥匙且对房屋造成损害，导致涉案房屋在损失及纠纷未能确定和解决前不能正常租赁，对由此给原告造成的损失，被告依法应承担相应的赔偿责任。由于被告给房屋造成损失，对原告在合理修复期间的损失，亦应由被告承担。依据《房屋租赁合同》第二条第3项的约定，原告主张被告按照3倍租金赔偿此期间的损失，依法予以支持。关于原告要求被告承担律师费问题，本院认为，如果当事人没有事先约定，律师费并不是原告因被告的违约或者侵权行为而必然产生的费用。我国的《民事诉讼法》允许当事人以自己的名义参与全部诉讼活动，并不要求当事人的诉讼行为必须由律师代理，因此，律师费是当事人根据其自身的情况（知识、经历和支付能力等）自主决定是否聘请律师，该费用与被告实施的违约或者侵权行为之间没有直接的因果关系。本案中，原、被告对律师费的负担没有约定，该案亦不属于法律、司法解释规定的由败诉方承担律师费的几类案件类型。故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告租赁期间的水费、物业费，应由被告支付；纠纷处理期间的物业费属于原告损失范围，亦应由被告承担。为避免造成更大损失，原告可在被告交纳的押金中扣除上述款项进行交纳，剩余押金由原告返还给被告。依法确定本案的赔偿范围：1、房屋及设施毁损4575元，2、评估费1000元，3、开锁费80元，4、房屋租赁损失10586元。以上共计16241元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条及有关法律规定，判决如下：一、被告苗晓燕于判决生效后五日内赔偿原告黄一鸣各项损失共计16241元。二、原告黄一鸣在扣除水费、物业费346.7元后，于判决生效后五日内将剩余押金653.3元返还给被告苗晓燕。三、驳回原告黄一鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253.4元，减半收取126.7元，由原告负担38.7元，由被告苗晓燕负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  李超二〇一九年八月二十八日书记员  刘君