广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初4975号原告（反诉被告）：芽咪（深圳）教育咨询有限公司，住所深圳市南山区沙河街道华侨城潮州西街2号美加广场B座1404，统一社会信用代码91440300MA5DQDHE8H。法定代表人：敖春媛。委托诉讼代理人：南超，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉文，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：**岐，男，汉族，1963年12月24日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：朱斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁桉，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：梁文强，男，汉族，1968年3月3日出生，住址广东省博罗县。原告芽咪（深圳）教育咨询有限公司与被告**岐、梁文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月12日受理后，被告**岐在法定期间提起反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭，于2019年4月29日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理，原告的法定代表人敖春媛、委托诉讼代理人南超、张嘉文，被告**岐的委托诉讼代理人朱斌、丁桉，被告梁文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告**岐于2018年4月26日签订《租赁合同》约定，原告承租被告**岐位于深圳市××区××路××楼的房屋，作为教育培训场所经营使用。协议签订后，原告向被告**岐支付了租金16000元及押金32000元，并向其要求的第三人（涉案房屋前一个租客游琼）支付转让租金175000元，向被告梁文强支付中介服务费50000元。原告交付上述费用后开始进行设计装修，但装修期间，铁城物业以房屋存在产权及面积纠纷进行阻挠，原告多次与物业进行沟通，但铁城物业要求与被告**岐沟通，但被告**岐一直怠于协助原告解决上述争议，导致施工队停工。造成严重的损失。被告**岐不履行约定的行为，被告梁文强作为中介未尽审慎核查义务，导致原告合同目的无法实现，故诉至本院，请求判令：1、解除被告**岐与原告于2018年4月26日签订的《租赁合同》；2、被告**岐向原告返还押金32000元及房租16000元；3、被告**岐、梁文强连带赔偿原告损失301000元（包括前期转让费用175000元、中介费用50000元、装修设计费用58000元、前期装修费18000元）；4、被告承担本案诉讼费用。被告**岐答辩称，一、原告将涉案房屋作为幼儿教育机构，但未办理法律规定的教育许可证。幼儿教育机构属于民办学校，根据全国人大常委会发布的《中华人民共和国教育促进法》第十三条的规定，需要审批机关审核通过后发给筹备批准书，第十八条规定，正式办学还需要审批机关审核通过后发给办学许可证，根据双方签订的《租赁合同》第六条第1款，原告需要自行办理经营所需要的各种证照，而原告因自身原因未获得筹备批准书也未获得办学许可证，其自身不能正常装修及营业过错在于自己。二、原告在装修前未办理二次消防设计备案，导致其不能如期装修。托儿所属于教育培训机构，同时也属于公众聚集场所，根据深圳市教育局关于印发《深圳市教育培训机构管理若干规定》第十一条，教育培训机构的办学场所装修的，应当依法办理消防安全合格证明、环保检测合格证明。根据《中国人民共和国消防法》第15条规定，应当向场所所在地县级以上公安机关消防机构申请消防安全检查，另根据《深圳经济特区消防条例（2017）》第十七条，承租人需要按照租赁合同约定承担相应的消防安全责任。根据双方签订的《租赁合同》第六条第1款，原告需自行办理经营所需要的各种证照，所以办理二次消防的责任在于原告，是其自身存在的过错导致不能实现合同目的的。三、答辩人作为出租方已尽到合同约定的应尽的义务。《租赁合同》第五条约定，甲方签订合同收到乙方缴纳的房屋押金及当月租金后将房屋交给乙方使用，租赁期间甲方如将租赁物产权转移给第三方需要求第三方继承本合同的全部条款。答辩人尽到了合同规定的责任和义务，合同签订后的第二天答辩人就将房屋交付原告，而且原告与物业公司交涉出现障碍的时候答辩人也在积极协商，将物业公司起诉至法院要求排除妨害，获得了（2018）粤0304民初37998号判决书，无证据证明答辩人存在拖延协助的情形。综上，答辩人作为出租方，已经完成了自身义务，原告不能按照合同约定使用房屋属于其自身原因，希望法院查明事实，主持公道，驳回原告的诉讼请求。被告梁文强答辩称，一、答辩人作为第三方中介机构工作人员已经尽到应尽责任。答辩人提供的信息准确，首先房屋的权属清晰，且房屋不存在抵押、典当、异议登记等限制信息，答辩人也提供了出租人与承租人的基本信息；答辩人未隐瞒关于房屋的重要事实或其他虚假事实，原告知晓涉案房屋之前经营餐厅使用，也知晓涉案房屋产权登记的用途是会所；在答辩人的介绍下，原告与被告**岐于2018年4月26日签订的《租赁合同》，已经完成了原告的全部委托事项。综上，答辩人已经恪守职业规则，对被答辩人的委托事项进行了必要的调查，核实，在自身能力范围内尽可能的将房屋详细信息告知被答辩人，促成了合同的成立。二、其他答辩意见同被告**岐。原告不能正常进场装修，不能正常营业属于其自身原因，因其不熟悉相关的法律规定，不办理消防设计备案及办学备案证等证照，均与两被告无关。答辩人作为房屋中介，已经完成了应尽的责任，原告不能按照合同约定使用房屋属于其自身原因。被告**岐反诉称，2018年4月26日，被告**岐的委托代理人与原告签订了《租赁合同》约定，被告**岐向原告出租房屋以作教育培训场所使用，合同签订后，被告**岐作为房屋的所有权人按时交付房屋。之后原告除向被告**岐支付过押金32000元及租金16000元后，未向被告**岐支付过房屋租金，根据双方约定，原告拖欠被告**岐租金的行为已经构成违约，应当支付拖欠租金及违约金，故诉至本院，请求判令：1、原告向被告**岐支付2018年7月至今（2019年3月）拖欠的租金144000元；2、原告向被告**岐支付租金的违约金，暂计至2019年3月20日为93200元；3、原告承担本案反诉费用。原告口头答辩称，第一、租赁合同约定了租赁用途，第二条约定的装修期，第九条补充约定，如乙方即原告仍无法继续承租，乙方不属违约行为，由甲方即被告**岐按照合同解约方式退还乙方所有押金及剩余房租，未付租金的原因是因为被告与物业之间面积不明确产权不明晰导致原告无法实现合同目的，原告不构成违约行为；第二、原告未实际占用房屋，无需支付租金，2018年5月20号左右，被告**岐及其代理人更换了涉案房屋的锁，原告无法进入房屋，无法继续承租；第三、是原告提交的由其出具的收据载明收到转让租金17.5万元，实际上原告是受其指示支付，原告支付的租金早已超过其应缴纳的租金。被告梁文强口头答辩称没有其他意见。经审理查明，位于深圳市福田区××北××层的房屋权利人为被告**岐，建筑面积494.64平方米，用途为会所。2018年4月26日，被告**岐出具授权委托书，委托赖小光代理坐落地址为豪峰园会所的房屋租赁事宜。同日，原告（承租方、乙方）与被告**岐（出租方、甲方）签署《租赁合同》约定，甲方同意将位于深圳市××区××路××楼的房屋（下称涉案房产）出租给乙方作为培训场所使用。租赁期限为6年，自2018年4月28日至2024年4月27日，装修期为35天（2018年4月28日至2018年6月1日）。2018年6月2日至2024年4月27日租金16000元每月，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月租金16000元，以后每月租金均在当月10日前一次性付清，甲方在收到租金后给乙方开具收据。乙方在签订本合同之日缴纳32000元作为房屋押金，待合同期满乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方再予以退还，保证金不计算利息。甲方委托陈安娜账户为收款账户。甲方在签订合同收到乙方缴纳的房租押金及当月租金后将房屋交给乙方使用。乙方自行办理经营需要的各种证照，并知晓相关法律法规。乙方应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋；除租赁期届满、非甲方原因或出现不可抗力造成乙方无法继续租赁的，合同期内完全有效，不得单方面解除。乙方应及时足额缴纳承租期间所发生的一切费用，如拖延达2个月以上，经甲方督促仍不积极配合，甲方有权提前终止合同并不退还房屋押金，如有延迟缴纳租金，甲方有权按照千分之五每日收取滞纳金。乙方承租房屋原用途为会所，现用于开办教育培训机构，如由此造成业主投诉以致乙方无法继续承租，甲方应积极协助乙方处理相关事宜；如乙方仍无法继续承租，乙方不属于违约行为，由甲方按照合同解约方式退还乙方所有押金及剩余房租。赖小光作为甲方的委托代理人签署了该合同。同日，原告向两被告及游琼出具《委托付款书》载明，原告委托执行董事敖春媛支付关于深圳市福田区香蜜湖豪峰园一楼（餐厅部分）的转让费、服务费及租金等相关费用，敖春媛代支付的费用作为其对公司的增资款项，由此产生的一切经济纠纷由原告承担。2018年4月23日、4月26日，敖春媛通过其招商银行账户向游琼委托的收款人王淑芬转入款项17.5万元，备注为丽晶餐厅场地出租定金及转让费；4月26日，游琼出具收款收据，确认收到敖春媛交来的豪峰园会所一层现在的“丽晶餐厅”转让租金17.5万元。2018年4月26日，敖春媛通过其招商银行账户向被告梁文强转入款项5万元，交易摘要为中介服务费。2018年4月28日，被告梁文强出具收款收据，确认收到敖春媛交来的位于豪峰园餐厅会所一层“丽晶”餐厅转让事宜协助办理服务费用5万元。2018年4月27日，原告通过其名下的中国农业银行账户向陈安娜转入款项32000元；2018年5月9日，原告向陈安娜转入款项16000元。庭审时被告**岐确认收到上述费用。2018年5月16日，原告向被告**岐发函，管理处告知原告无权获得施工许可，管理处称会所涉及产权问题，需业主亲自前往解决。原告的施工队已待工，特此函告被告**岐尽快与管理处沟通解决办理施工许可证，提交场地面积的数据。2018年5月17日，原告法定代表人敖春媛致电一名男性沟通涉案房屋租赁事宜，敖春媛询问道，你们那边后面怎么说，他不是说让你们**岐回来吗，该男性回复称，没跟我说，你直接跟**岐说就行了，他不用跟我说。敖春媛称，我现在进不去那个房子里面。该男性回复称，为什么进不去，可以进去的，我锁了一个锁。敖春媛则称，你锁了一个锁，没有钥匙啊，哪里有钥匙，你锁了一把锁，那原来还有一把锁呢，我看到两把锁在里面。该男性称，我不是锁了一把锁吗，他都没锁的，我当时看了的，我当时锁的时候好像没锁，他是刚刚锁的吧。原告称该手机通话中的男性为被告**岐委托处理涉案房屋租赁事宜的赖小光，被告对此证据的真实性不予认可。本庭责令被告**岐庭后通知赖小光出庭对该通话录音进行确认，被告**岐提交书面说明称，赖小光本人不同意到庭配合法庭调查。2018年5月23日，被告**岐向深圳市城铁物业公司豪峰园物业管理处出具《告知函》称，涉案房产出租给原告后管理处告知不予办理施工许可证，由此造成的经济损失被告**岐将向管理处追偿，希望管理处收到函件后立即为租户办理施工许可证。2018年5月25日，深圳市城铁物业公司豪峰园客户服务中心向被告**岐出具复函载明，被告**岐申请对6-7栋1层原豪峰园餐厅进行装修，经审核，未见房产平面图，无法确认房产证所载面积的具体位置，各份材料中记载面积均不相同，无法确认申请的实际装修面积和被告**岐持有的产权面积所在位置的对应关系，因为无法批准装修，请提供经深圳市房屋产权登记中心等政府部门发放的相关豪峰园6-7栋1层房产平面图，以便确认权属面积位置后通过装修手续备案。2018年5月28日，被告**岐向深圳市城铁物业公司豪峰园管理处对上述复函作出回复称，其作为豪峰园6-7栋1层的权利人，该公司作为物业管理人，无权对**岐持有的房产证的房屋面积进行任何形式的判断和认定，遂回复要求物业公司办理装修备案手续，并配合租户及施工队顺利完成进场装修事宜。2018年7月3日，原告委托北京法贤律师事务所通过邮政EMS向被告**岐寄发《律师函》载明，装修期间，铁城物业以租赁房屋存在产权及面积纠纷为由阻挠原告装修，原告积极与铁城物业沟通，但铁城物业希望与被告**岐直接对话，现请被告**岐收到本律师函5日内与铁城物业管理处进行沟通并回复结果，若被告**岐仍不履行，原告将被迫采取诉讼和财产保全的法律措施维护自身合法权益。该函件于2018年7月4日投递并签收，被告**岐认可该函件的真实性。2019年4月15日，原告向被告**岐寄发《关于承租房屋租赁面积的沟通函》称，原告持被告**岐提起反诉材料中的消防合格验收文件以及租赁合同向消防许可中介公司咨询了涉案房屋的消防备案事宜，中介公司答复称仍需准确的房屋建筑面积及证明，承租房屋产权面积有争议，不仅是物业公司拒绝向本公司开具装修施工许可的理由，客观上也无法办理消防备案。该邮件于2019年4月19日妥投。另查，2018年5月7日，原告与侯背背签署《工程施工协议书》约定，原告委托侯背背敲墙拆除工程，总包干价为18000元。现场物品为2个冰箱、7个货架、4台空调、4台挂机、4台电子麻机、4个消防应急灯、2台消毒柜、10台洗手台、1台微波炉。2018年5月13日，原告与尹朗签署《深圳阿郎室内设计有限公司室内设计协议》约定，原告委托尹朗进行室内装饰设计工程，总设计费为58000元。同日，敖春媛向尹朗账户转入款项17400元，备注为豪峰园店空间设计费。又查，2000年3月13日，深圳市公安消防局向深圳通威实业有限公司出具（深）公消监（验）字第2000080号建筑工程消防验收意见书（1）载明，豪峰园在消防方面具备使用条件，同意投入使用，如有改建、内部装修，用途变更等应向公安消防部门申请审批。再查，2018年9月20日，被告**岐将深圳市铁城物业服务股份有限公司（下称铁城物业公司）列为被告、本案原告列为第三人以排除妨害纠纷为由诉至本院，要求铁城物业公司为本案原告办理装修备案手续，允许其进场装修。铁城物业公司抗辩称，**岐将作为会所的涉案房产变更为商铺用途出租，未取得业主同意，其提交的房产面积资料与实际面积冲突，亦未提交房产平面图，无法确认装修的具体范围，因此其无法办理涉案房产的装修备案许可。本院经审理查明，深圳市福田区××北××层登记至被告**岐名下后，曾用作餐厅、发廊、健身房之用。本院经审理认为，铁城物业公司不同意为被告**岐办理装修许可证的主要原因为被告**岐未提供涉案房屋已取得消防部门消防设计备案回执或无须备案的证据，被告**岐要求铁城物业公司立即办理装修施工许可证的请求不能得到支持。本院于2018年12月14日作出（2018）粤0304民初37998号民事判决书（下称37998号案件），判决驳回被告**岐的诉讼请求。双方均未上诉，该案已一审生效。庭审时，双方确认被告**岐于签署合同次日即2018年4月27日即向原告交付了涉案房产。原告称2018年5月承租的时候原餐厅处于瘫痪状态，没有客人；原告曾经去消防局征询办理消防验收的意见，消防局要求原告提交产权证明以及实际面积才可以办理备案，300平方米以下的建筑工程无需先行备案，被告**岐拒不提供相应的材料和图纸，所以原告一直无法办理消防设计备案；装修费损失为砸墙费。被告**岐称房产证登记的建筑面积是494.64平方米，被告**岐在购买时开发商就将其隔成不同的小房间，没有每个单间的面积，被告**岐将其中一部分租赁给原告，租赁给原告的实际面积是182.82平方米；原餐厅是否单独办理过消防手续需庭后核实。本院认为，原告与被告**岐签署的《租赁合同》是双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自的义务。被告**岐作为出租方的主要义务为原告提供适租的房屋。本案中，被告**岐将涉案房产交付原告后，原告向物业公司申请办理装修许可时，物业公司以涉案房屋存在产权及面积纠纷等为由拒绝办理。之后原告将物业公司未配合办理相应的施工许可的原因函告被告**岐并要求其配合办理，被告**岐收函后亦向物业公司发函要求物业公司办理施工许可证，物业公司向被告**岐的复函、37998号案件的诉讼过程抗辩均称，**岐出租涉案房产将会所变更为商业用途，未取得业主同意，其提交的房产面积资料与实际面积冲突，亦未提交房产平面图，无法确认装修的具体范围，另在37998号案件中称未办理施工许可的主要原因为装修前未办理消防设计审核，因此其无法办理涉案房产的装修备案许可。从上述函件载明的内容及37998号案件查明的事实可知，豪峰园6-7栋1层被间隔后，涉案房产的实际面积不确定，亦无证据显示涉案房产在出租给原告前办理了二次消防验收备案，即被告**岐实际向原告交付的涉案房产没有经过二次消防验收备案手续，且被告在原告多次发函催告其配合办理消防设计备案的情况下仍不配合，被告已构成违约。被告**岐提交的房产未办理通过消防验收备案、拒不配合原告办理施工许可，在合同未解除的情况下自行收回涉案房产，致使原告的合同目的无法实现，原告有权解除涉案合同。原告法定代表人称于2018年5月17日与其通话的人员为被告**岐的代理人赖小光，被告对该录音的真实性不确认，根据通话录音里所谈的内容，在本院责令被告**岐通知赖小光接受调查的情况下，被告**岐拒不配合，本院据此认定该录音为原告法定代表人与赖小光的录音。根据录音可知，被告**岐的代理人赖小光已于2018年5月17日时已在涉案房产上锁并实际控制了涉案房产，即原告自该日起即未实际控制涉案房产，涉案的租赁合同已实际解除。综上，在被告**岐构成根本违约且已实际于2018年5月17日收回涉案房产的情况下，被告**岐应向原告返还租赁保证金、租金并赔偿相应的损失。同理，被告主张的租金及违约金无事实依据，本院不予支持。关于原告实际损失的金额。1、转让费。原告承租涉案房产实际支付了转让费175000元，虽然原告未与转让方签署书面的转让合同，也未明确该转让费是否包含设备款，但原告签署的《工程施工协议书》中记载现场物品有冰箱、空调等物品，该部分设备也是有一定的价值，本院酌定原告支付的转让费中包含了设备费25000元，原告实际支付的转让费为15万元。2、中介费，原告承租涉案房产是经被告梁文强的居间介绍，被告梁文强亦促成了双方签署书面的租赁合同，原告实际向其支付的中介费用5万元，被告**岐应予以赔偿。被告梁文强非涉案租赁合同的相对方，原告要求梁文强承担连带返还中介费，依据不足，本院不予支持。3、装修设计费。虽原告与案外人签署的室内设计协议约定设计费为58000元，但根据原告提交的招商银行历史交易明细显示，原告实际支付设计费17400元，故对原告主张设计费超出实际支付的部分，本院不予支持。4、前期装修费。原告与案外人签署的《工程施工协议书》约定的前期装修费为18000元，但如上所述，原告还没有办理装修许可证，不具备开始装修的条件，再者，原告亦未提交证据证实其已实际支付了该笔装修费用，因此，对原告主张的前期装修费，本院不予支持。综上，被告**岐应向原告赔偿转让费、中介费、装修设计费合计217400元（150000+50000+17400）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、确认原告芽咪（深圳）教育咨询有限公司与被告**岐签署的《租赁合同》已解除；二、被告**岐应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告芽咪（深圳）教育咨询有限公司退还租赁押金32000元、租金16000元；三、被告**岐应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告芽咪（深圳）教育咨询有限公司赔偿转让费、中介费、装修设计费共计217400元；四、驳回原告芽咪（深圳）教育咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告**岐的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。案件本诉受理费6535元（原告已预交），由原告负担1565元，被告**岐负担4970元；反诉受理费2429元，由被告**岐负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  吴日莲二〇一九年八月十二日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。