广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初2871号原告：珠海市东方墅物业服务有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇珠峰大道**，统一社会信用代码914404007829531398。法定代表人：周福生，执行董事。委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。被告：梁曼娟，女，1949年3月7日出生，澳门特别行政区居民。被告：陈绮琪，女，1987年4月18日出生，澳门特别行政区居民。原告珠海市东方墅物业服务有限公司诉被告梁曼娟、陈绮琪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市××东方墅物业服务有限公司的委托诉讼代理人张颖聪到庭参加诉讼，被告梁曼娟、陈绮琪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市东方墅物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠的物业服务费129,594.1元；2.两被告向原告支付违约金462,103.42元。事实和理由：两被告是珠海市斗门区××××××××××号房的业主，房屋建筑面积475.34㎡。根据两被告与原告签订的《前期物业服务协议》，约定由原告为该小区业主提供物业管理服务，服务期限为自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业服务协议之日止；收费标准为从开发商通知入伙之日起前三年按每月每平方米2.8元交纳服务费，第四年起按每月每平方米3.5元收取，滞纳金计算标准为从逾期之次日起按每天3‰交纳滞纳金。另外，根据合同约定，两被告还须交纳小区公摊水电费和智能化系统维护费（每户10元/月）。原告按照合同约定对两被告所在的小区提供物业服务，但两被告却以未办收楼手续为由拒绝支付物业服务费。根据两被告与珠海市尖峰××××××房产开发有限公司（以下简称××××××公司）签订的商品房买卖合同第十一条的约定“自出卖人交房通知送达买受人之日起第10日视为出卖人已向买受人交付，并视为买受人已同意接受该商品房及接受由出卖人委任的物业服务公司提供服务并同意交纳物业服务费、水电等费用”。2011年6月25日，开发商通过珠海特区报向两被告送达了“于2011年6月30日-7月4日集中办理入伙手续”的交房通知，即两被告物业服务费起算日期最迟应当认定为2011年7月5日，现暂计至2018年8月31日止两被告恶意拖欠物业费用已高达129,594.1元。原告多次催缴，甚至聘请律师发函追讨，但被告至今未付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。原告珠海市××东方墅物业服务有限公司对其诉称向本院提交如下证据：1、前期物业服务协议，拟证明原被告间的物业服务合同关系；2、不动产权登记表，拟证明被告的业主身份，两被告于2012年6月21日已办理产权证；3、××××××花园入伙通知（公告）、购房合同，拟证明被告的收楼时间；4、律师函、邮寄凭证，拟证明原告曾聘请律师向被告发函催讨拖欠的物管费及相关费用，但被告仍置之不理；5、张贴×××缴费通知单图片两张，拟证明原告曾经通过张贴通知书进行催费；6、×××2012-2018年公摊电费表，拟证明原告请求当中电费的计算方式及相关金额；7、入伙通知书、“×××”业主收楼指引及邮寄凭证，拟证明开发商于2011年6月24日通过邮政向两被告发送了收楼通知，但被告拒绝签收。被告梁曼娟、陈绮琪未作答辩，也未向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、7能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认；原告提交的证据6没有相关证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月30日，两被告作为买受人与作为出卖人的××××××公司签订商品房买卖合同，约定两被告向××××××公司购买珠海市斗门区××镇××花园××巷××号房，约定出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在该商品房买卖合同买受人相关信息处，两被告填写有身份证地址和联系电话。原告在庭审中称××××××公司于2011年6月24日向两被告邮寄了入伙通知书，但两被告未签收。2011年6月25日，××××××公司通过珠海特区报发出入伙通知，通知称，尊敬的××花园（×××××）业主：××××××花园二巷、三巷、五巷、六巷及一巷××号房已经具备交楼入伙条件，拟于2011年6月30日-7月4日集中办理入伙手续，请购买上述单位的业主于上述时间内前往售楼部办理入伙手续。根据不动产权登记表显示，两被告为案涉珠海市斗门区××××号房屋的权属人，该房产建筑面积为475.34平方米，房地产权证缮证日期为2012年7月10日。原被告签订的前期物业服务协议约定由原告对被告位于珠海市斗门区××镇××道××号××巷××号房屋提供物业服务，期限自签订协议之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业服务协议之日止；从发展商通知业主入伙之日起，开始向原告缴纳服务费，物业服务费用的收取标准为住宅从入伙之日起前三年按照建筑面积每月每平方米2.8元收取，第四年起按照每月每平方米3.5元收取，每次交纳费用时间为当月10日前；公共防盗门及对讲系统、智能化管理系统维修维护费按每户10元／月的标准收取；如果被告不按照协议约定的标准和时间交纳物业服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之次日起按每天千分之三的标准交纳滞纳金。原告在庭审中明确其诉讼请求主张本金截至2018年8月31日，违约金为暂计，其中诉讼请求第一项“物业服务费”包括三部分，一是物业服务费本身，二是公摊路灯电费，三是智能化维护费，同时明确智能化维护费自2016年1月开始收取。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照协议的约定行使权利、履行义务。原告为案涉珠海市斗门区珠峰大道1169号小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应当按照合同的约定履行支付物业服务费的义务，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原告主张两被告从2011年7月5日至2018年8月31日未向原告支付过物业服务费，本院认为，根据《前期物业服务协议》的约定可知，物业服务费自开发商通知业主入伙之日起开始缴纳。虽然本案原告提交的证据显示，开发商曾于2011年6月24日向两被告邮寄了收楼通知，但本院认为，开发商通知业主入伙的房屋应为符合合同约定及法律规定交付条件的房屋。本案《商品房买卖合同》中约定的交付条件为“经分期综合验收合格”，因珠海市现已取消房屋的综合验收，改为竣工验收备案制度，则案涉房屋的交付条件应为取得竣工验收备案。至于案涉房屋竣工验收备案时间，原告未提交竣工验收备案表以查明。本院认为，根据商品房开发建设的一般流程可知，商品房在取得竣工验收备案后方可办理产权登记，案涉房屋于2012年7月10日登记至被告名下，则至迟于此时案涉房屋已经取得竣工验收备案。被告至迟于此时应当知晓案涉房屋可以办理入伙手续的消息，则根据《前期物业服务协议》的约定，物业服务费应于此时开始计收。关于原告主张的各项费用的具体数额核定。（一）关于原告主张的物业服务费问题。《前期物业服务协议》约定“从开发商通知入伙之日起前三年，住宅按建筑面积每月每平方米2.8元收取，第四年起按每月每平方米3.5元收取”，则自2012年7月10日至2015年7月9日的三年期间，物业服务费为47,914.27元（2.8元/平方米/月×475.34平方米×36个月），2015年7月10日至2018年8月31日的物业服务费为62,737.21元（3.5元/平方米/月×475.34平方米÷31天×22天+3.5元/平方米/月×475.34平方米×37个月），截至2018年8月31日，被告应缴纳物业服务费110,651.48元（47,914.27元+62,737.21元）。（二）关于原告主张的公摊路灯电费问题。由于原告没有提交证据证明被告应该负担的公摊路灯电费数额，双方签订的前期物业服务协议也没有约定小区路灯电费的分摊计算方法，故原告该请求没有依据，本院不予支持。（三）关于原告主张的智能化维护费问题。《前期物业服务协议》约定“按每户10元/月”标准收取，则智能化维护费自原告主张的2016年1月起开始缴纳至2018年8月，共计320元（10元/月×32个月）。关于原告主张的滞纳金问题。《前期物业服务协议》约定“从逾期之次日起按每天千分之三”缴纳，该约定没有违反国家强制性规定，被告拖欠物业服务费，应当承担违约责任，按约定支付相应的滞纳金。原告在被告发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但原告未及时提起诉讼，防止被告须支付的违约金扩大。本院酌情确定两被告应按照该标准支付滞纳金，但每月滞纳金数额以当月应缴纳物业服务费、智能化维护费本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梁曼娟、陈绮琪于本判决生效之日起七日内向原告珠海市东方墅物业服务有限公司支付2012年7月10日至2018年8月31日期间的物业服务费共计110,651.48元及其滞纳金（2012年7月10日至2015年7月9日以1,330.95元为基数，2015年7月10日之后以1,663.69元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限）；二、被告梁曼娟、陈绮琪于本判决生效之日起七日内向原告珠海市东方墅物业服务有限公司支付2016年1月至2018年8月期间的智能化维护费共计320元及其滞纳金（以10元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月滞纳金数额，以不超过当月本金10元为限）；三、驳回原告珠海市东方墅物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,717元（原告珠海市东方墅物业服务有限公司已预交），由原告珠海市东方墅物业服务有限公司负担4,858.5元，被告梁曼娟、陈绮琪负担4,858.5元。如不服本判决，原告珠海市××东方墅物业服务有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告梁曼娟、陈绮琪可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南人民陪审员  李倩碧人民陪审员  陈秋玲二〇一九年八月二十八日书 记 员  冯志炜梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。