上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第994号原告上海汽车工业(集团)总公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人陈虹，职务董事长。委托代理人许云菲，上海市信能仁律师事务所律师。委托代理人江敏，上海市信能仁律师事务所律师。被告上海上客招待所有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人马尧良，职务经理。委托代理人周亦圆，上海星瀚律师事务所律师。委托代理人刁康成，上海星瀚律师事务所律师。被告上海高建物业有限公司，住所地上海市。法定代表人沈龙彪，职务董事长。委托代理人胡树雄。原告上海汽车工业(集团)总公司与被告上海上客招待所有限公司、上海高建物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月14日向本院起诉。本院于同日受理后，适用简易程序。2015年10月8日，原告申请追加被告，后又撤回申请。本案后转为普通程序，依法组成合议庭于2015年10月26日公开开庭审理了本案。原告上海汽车工业(集团)总公司的委托代理人许云菲，被告上海上客招待所有限公司的委托代理人周亦圆及被告上海高建物业有限公司的委托代理人胡树雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海汽车工业(集团)总公司诉称，坐落于上海市医学院路XXX弄XXX号底层(以下简称系争房屋)原承租户名是上海客车厂，1980年8月由上海客车厂工会出资以退管会名义开办三产，即上海客车厂招待所，系争房屋一直由上海客车厂招待所使用。2003年6月，经资产评估后，由上海技术产权交易所产权转让交割，将上海客车厂招待所100%产权，以实际支付价30,000元转让给上海乐邦物业管理有限公司和管红华。2003年10月，上海客车厂招待所工商变更为上海上客招待所有限公司，为扶持民营企业原上海客车厂招待所使用的场地仍由上海上客招待所有限公司使用。近年来有职工向上级公司反映情况，即系争房屋的承租户名已经变更为被告上海上客招待所有限公司，原告向被告了解情况属实，并和被告协商要求将承租户名恢复为原告，虽经多次协商未果。上海客车厂工商变更为上海客车制造有限公司后在2011年6月办理工商注销，其权利义务由原告承担。上海斜土路物业有限公司在2006年11月办理工商注销，其权利义务由被告上海高建物业有限公司承担。故请求法院判令：上海市医学院路XXX弄XXX号底层房屋，原承租户名为上海客车厂后变更为上海上客招待所有限公司的行为无效。被告上海上客招待所有限公司辩称,资产评估报告中，是包括产权评估范围，使用权不包括在产权评估报告中，按照诚实信用原则，原告2003年就知道了其公司的行为，也未提出异议至今。原告和上汽招待所，是继受取得的主体关系，是主体的混淆，要求驳回原告诉请。被告上海高建物业有限公司辩称，其公司变更承租户名的手续完全符合相关规定。经审理查明，系争房屋原承租人为上海客车厂。1989年8月5日,上海客车厂退管会组建上海客车厂招待所，系争房屋作为经营场所由上海客车厂招待所。1989年12月，上海客车厂招待所工商登记为上海上客招待所有限公司。2002年8月，上海客车厂招待所制作《关于上海客车厂招待所改制的实施方案》，内容包括资产概况、改制形式等，同时还约定：属于上海客车制造有限公司工会所有的原上海客车厂招待所的经营场所，仍由改制为有限公司的上海客车厂招待所使用，其具体的租赁事宜另行签订协议。同时，在《上海客车厂招待所拟改制项目资产评估报告书》中载明：上海客车厂招待所成立于1986年底，系上海客车厂工会投资的三产，注册资金3万元，经营场地借用原上海客车厂单身职工宿舍(此房屋是原上海客车厂向斜土街道房管所租赁的房屋，每月付房租)；本次资产评估的范围系截至2002年6月30日上海客车厂招待所的全部资产、负债和所有者权益，转让标的为资产总计37,774.23元,负债总计8,963.42元,所有者权益总计28,810.81元,经双方协商确定为3万元;产权转让后的职工安置：5名职工在被告处工作,所有职工的安置费是由上海客车制造有限公司直接支付给职工;上海客车厂招待所的房屋系向上级单位上海客车厂租赁所得，故不再本次评估范围中等条款。2003年6月，经资产评估后，由上海技术产权交易所产权转让交割，将上海客车厂招待所100%产权，以实际支付价30,000元转让给上海乐邦物业管理有限公司和管红华。2007年9月，上海徐房(集团)有限公司开具非居住用房证明系争房屋的租赁户名为被告上海上客招待所有限公司。2014年3月5日，上海汽车电器总厂(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁协议书》，甲乙双方对系争房屋及上海市医学院路XXX弄XXX号房屋租赁事宜达成协议：甲方将上海市医学院路XXX弄XXX号房屋出租给乙方作为经营服务场地；关于系争房屋的争议解决：双方同意此一致通过法律相关程序予以解决，双方并同意：如最后司法判决系争房屋使用权归乙方，则甲方不再因扶持乙方作为非公企业，而将上海市医学院路XXX弄XXX号房屋出租予乙方租期至2017年，即司法判决的第二年就终止双方在上海市医学院路XXX弄XXX号房屋的租赁关系；如最后司法判决系争房屋使用权归甲方，则甲方仍同意作为扶持乙方为非公企业，而将上海市医学院路XXX弄XXX号房屋出租予乙方，租期至2017年3月止等条款。另查明，上海客车厂于2011年5月13日注销，其债权债务由上海客车制造有限公司承担；2011年6月，上海客车制造有限公司解散并经上海市工商行政管理局徐汇分局登记注销。2006年11月，系争房屋的管理方上海斜土物业有限公司注销，其债权债务由被告上海高建物业有限公司承担。在本案审理过程中，上海高建物业有限公司辩称，将系争房屋承租人变更为被告上海上客招待所有限公司应当是经原告同意的，原告应该提供相关的同意变更的材料，但因时间长久，现不能提供。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有上海客车厂招待所开办时的注册情况、上海产权交易所产权转让交割单、上海市产权交易合同、房屋租金账单、非居住用房证明、房屋租赁协议书、上海客车厂变更注销材料、资产评估报告书、股东会决议及股权转让协议等证据作证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上海市产权交易合同及其该合同的附件，明确阐明本次交易中双方当事人及交易资产的性质，本次产权交易范围不包括系争房屋的使用权。根据有关房屋租赁的相关规定，承租人在租赁期间将房屋转让给当事人应当与出租人签订租赁主体变更合同，但至今两被告均未向本院提供变更承租户名的依据。被告辩称原告同意将系争房屋承租人变更为上海上客招待所有限公司既未得到原告追认，亦未有相关同意变更的证明，故被告的辩称，本院不予以采信。故原告诉请要求将系争房屋原承租户名变更为上海上客招待所有限公司的行为无效，符合事实及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认上海市医学院路XXX弄XXX号底层房屋承租户名变更为上海上客招待所有限公司的行为无效。案件受理费50元，由被告上海上客招待所有限公司、上海高建物业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  刘佩瑶人民陪审员  李俊英二〇一六年二月二十四日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。