海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初8143号 原告：王某1，男，1956年1月28日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：付某，男，1984年7月29日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。 被告：海南联合资产管理有限公司，住所地海南省海口市龙华区滨海大道。 法定代表人：刘某1，该司董事长。 委托诉讼代理人：刘某2，该司员工。 被告：海南金鼎拍卖有限公司，住所地海南省海口市龙华区椰海大道。 法定代表人：刘某3，总经理。 委托诉讼代理人：吴某，海南正益律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司儋州分行，住所地海南省儋州市那大军屯园地路。 负责人：王某2，行长。 委托诉讼代理人：陈某，该行资产处置部员工。 委托诉讼代理人：何某，海南金裕律师事务所律师。 第三人：儋某，住所地海南省儋州市新英镇。 法定代表人：林某，该社主任。 原告王某1(以下简称“原告”)与被告海南联合资产管理有限公司（以下简称“被告联合资产公司”）、海南金鼎拍卖有限公司（以下简称“被告金鼎公司”）、中国农业银行股份有限公司儋州分行（以下简称“被告农行儋州分行”）以及第三人儋某（以下简称“第三人新英供销社”）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付某，被告联合资产公司委托诉讼代理人刘某2，被告金鼎公司委托诉讼代理人吴某，被告农行儋州分行委托诉讼代理人陈某、何某到庭参加诉讼。第三人新英供销社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与被告金鼎公司签订的新州镇农贸市××层铺面楼十七间（面积1521平方米）的拍卖合同有效（即拍卖成交确认书及竞买协议书有效）；2.依法判决三被告及第三人协助原告将新州镇农贸市××层铺面楼十七间房产及土地过户至原告名下；3.判决三位被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月13日，原告通过被告金鼎公司举办的公开拍卖会竞买取得被告联合资产公司委托被告金鼎公司拍卖的新州镇农贸市××层铺面楼十七间房产（面积约1521平方米）。该房产原属于第三人新英供销社，2000年3月2日经儋州市人民法院（1999）儋法执字第210-1号民事裁定书裁定给中国农业银行儋州市支行（现更名为中国农业银行股份有限公司儋州支行）。2016年6月13日，中国农业银行股份有限公司海南省分行将下属的被告农行儋州分行所有的新州镇农贸市××层铺面十七间转让给了被告联合资产公司，被告联合资产公司于2016年7月13日委托拍卖，并由原告竞得。竞买成功后，原告按照拍卖合同约定支付了全部的88万元成交款及4.4万拍卖佣金。被告联合资产公司及被告金鼎公司并未能将房产及其相应的土地使用权过户登记至原告名下的义务。原告认为，原告与被告金鼎公司的拍卖成交确认书及竞买协议是双方真实意思的表示，合法有效。被告联合资产公司为涉案房产及相应土地使用权的委托方，被告农行儋州分行经生效法律文书取得该房产及相应土地使用权并由上级主管单位将资产转让，均负有协助将涉案房屋及相应土地使用权过户至原告名下的义务。涉案房产及其相应的土地使用权原属第三人新英供销社所有，第三人同样负有协助将房产及相应土地使用权过户的义务。综上所述，为保护原告的合法权益，原告向人民法院提供诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告联合资产公司辩称：一、我们认为原告的第一项诉讼请求应当予以支持，合同是合法有效的；二、我们卖给原告的债权属于不良债权，即所有的能否实现该债权、能否将房产过户到原告名下的风险，由原告自行承担；三、原告所说的过户的17间房子的费用及税费，移交的时候全部由原告承担，因此我们公司没有任何责任，不应承担该合同所产生的风险及向原告承担任何违约责任，也不应承担本案的诉讼费用。 被告金鼎公司辩称：一、拍卖成交确认书、竞买协议书合法有效。被告农行儋州分行通过司法裁判文书取得涉案房屋所有权，农行海南省分行将涉案房屋转让给被告联合资产公司，被告联合资产公司委托被告金鼎公司拍卖涉案房屋所有权权益。被告金鼎公司根据《委托拍卖协议》，行使委托代理权。依据《拍卖法》的规定，在《海南日报》上刊登拍卖公告并组织拍卖，最终由原告竞买成交，上述民事法律行为、合同、协议等均是各方真实意思表示，《拍卖成交确认书》、《竞买协议书》不违反法律强制性规定，故均合法有效。二、被告金鼎公司详细披露了拍卖标的的瑕疵、风险，双方签订了相关协议，原告对拍卖标的的瑕疵、风险是清楚的，并予以认可，房屋过户的风险由原告自行承担。第一，被告金鼎公司在《竞买须知》、《拍卖成交确认书》、《竞买协议书》均明确约定按现状拍卖，并告知标的物可能存在不为委托人所托的瑕疵、欠费、欠款或是阻碍原告实现权利的潜在不利因素，原告应自行聘请专业人士对标的物进行认真细致的审查、调查，否则成交后有可能面临不能实现预期目的和独自承担欠款的风险。第二，被告金鼎公司与原告明确约定由原告自派人员、自担全部税费、自行办理标的物权属变更、权利变更手续、自行接管标的物、自行清场等。第三，被告金鼎公司与原告明确约定，办理变更手续过程中，相关单位、组织和个人依法要求各前手权利人缴纳或补缴的税费等一切费用均由原告独自承担。《拍卖法》第六十一条规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任，故房屋过户风险应当由原告自行承担。三、被告金鼎公司与原告明确约定，被告金鼎公司不负责协助办理房屋所有权证和土地使用权过户等手续。《竞买须知》第六条、《竞买协议书》第三、四条均明确约定，标的物交付、清偿、办理房屋所有权证、土地使用权过户等事宜由原告自行解决。被告金鼎公司对标的物的品质及瑕疵不做任何担保，不负责协助办理房屋所有权证和土地使用权过户等手续。四、被告金鼎公司履行了合同义务，将委托人提供的全部材料均交给了原告。《拍卖成交确认书》、《竞买协议书》均明确约定，拍卖成交后，委托人被告联合资产公司从前手权利人接收的标的物档案资料全部移交给原告即视为已经完全履行了移交标的的义务。五、被告金鼎公司拍卖的是房屋所有权权益，并非涉案房屋，两者是有明显的区别的。六、被告金鼎公司是受被告联合资产公司的委托拍卖，被告金鼎公司是联合资产公司的委托代理人。根据《民法通则》的规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。综上，原告诉请被告金鼎协助办理房屋及土地过户至其名下，没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对被告金鼎公司的该项请求。 被告农行儋州分行答辩称：一、我们同意被告联合资产公司、被告金鼎公司的答辩意见；二、拍卖的资产是不良资产，在风险上我们尽到了告知义务，原告与我们之间不存在合同关系，原告的权利主张是不正确的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认的事实如下： 2000年3月2日，海南省儋州市人民法院作出（1999）儋法执字第210-1号民事裁定书，裁定将第三人新英供销社位于新英镇农贸市××层铺面楼17间（其中座东朝西9间，座北朝南8间）（以下简称“涉案17间铺面”）给被告农行儋州分行抵偿债务。2016年6月13日，中国农业银行股份有限公司海南省分行（以下简称“农行海南省分行”）与被告联合资产公司签订《委托资产批量转让协议》，约定:农行海南省分行作为中国农业银行的分支机构，受托处置不良资产，享有转让涉案17间铺面的权利；农行海南省分行同意将包括涉案17间铺面在内的15户物权资产及其附属权益批量转让给被告联合资产公司，被告联合资产公司同意受让该资产。协议同时载明，转让标的为农行海南省分行向被告联合资产公司转让的委托不良资产，不良资产指作为本协议转让标的的为农行海南省分行接受委托处置的物权类不良资产、对应的从权利以及其他相关权益的统称。同时农行海南省分行向被告联合资产公司作出该资产可能存在的瑕疵披露以及风险提示，包括可能不能办理权属变更手续在内的减损价值相关情形。2016年6月21日，被告联合资产公司与被告金鼎公司签订《委托拍卖协议》，约定被告联合资产公司将其有权处分的包括涉案17间铺面在内的标的物委托被告金鼎公司进行公开拍卖。被告联合资产公司于上述协议中声明：拍卖标的物属于其所有或者依法有权处分的物品或者财产权利，其已向被告金鼎公司提供了拍卖标的物的有关权属证明和其他被告联合资产公司目前所拥有的、成交后可以提供给买受人的全部资料；办理标的物权属变更、权利变更手续，主张资产权利，以及接受接管标的物或者标的物所涉及土地、房屋和动产等资产等工作，由买受人自派人员、自担全部费用进行交涉办理；标的物还有可能存在不为被告联合资产公司所知的瑕疵或是阻碍买受人实现权利的潜在不利因素，因此被告联合资产公司要求被告金鼎公司告知竞买人在参与竞拍前应自行聘请相关专业人士对标的物进行认真细致地审查、调查，否则成交后有可能会面临取得标的物却不能实现预期目的等风险。2016年7月4日，农行海南省分行与被告联合资产公司签订《委托资产分户转让协议》（物权），约定：农行海南省分行将其所有的涉案17间铺面转让给被告联合资产公司，账面价值76万元，自2016年6月28日交割完成，农行海南省分行就该物权资产依法享有的权益转移给被告联合资产公司，相应资产风险亦由被告联合资产公司承担。2016年7月6日，被告金鼎公司在《海南日报》上发布拍卖公告，其中标的物包括涉案17间铺面。2016年7月12日，原告作为买受人，授权付某代原告与被告金鼎公司签订《竞买协议书》，该协议书特别说明:拍卖成交后，委托人从前手权利人处接收的标的物档案资料全部移交买受人即视为已经完全履行了移交标的物的义务;办理标的物权属变更、权利变更手续，主张资产权利，以及接受接管标的物或是标的物所涉及土地、房屋和动产等资产（即对标的物进行清场）等工作，由买受人自派人员、自担全部费用进行交涉办理；本场拍卖会所拍标的物还有可能存在不为委托人所知的瑕疵、欠费、欠款或是阻碍买受人实现权利的潜在不利因素；竞买人在参与竞拍前应自行聘请相关专业人士对标的物进行认真细致的审查、调查，否则成交后有可能会面临取得标的物后却不能实现预期目的和独自承担欠费欠款的风险。2016年7月13日，原告在被告金鼎公司出具的《竞买须知》上签字确认其已阅读其中内容，该《竞买须知》中“特别声明”部分重申了上述《竞买协议书》中特别说明的内容。同日，原告与被告金鼎公司签订《拍卖成交确认书》，主要内容为：原告在被告金鼎公司举办的拍卖会上通过公开竞价竞得涉案17间铺面，成为买受人；并再次告知原告可能存在的瑕疵以及风险提示，拍卖成交总价为人民币88万元整，拍卖佣金为4万元。2016年7月14日，原告通过转账方式向被告金鼎公司支付剩余成交款及拍卖佣金。2016年7月18日，被告金鼎公司向海口市龙华区工商行政管理局备案登记涉案17间铺面的拍卖成交情况。2016年7月20日，被告联合资产公司将涉案房产全部资料包括海南省儋州市人民法院民事裁定书[（1999）儋法执字第210-1号民事裁定书]、《委托资产分户转让协议》和《委托资产批量转让协议》移交给原告。拍卖交易结束后，原告认为涉案房产存在办证困难，三被告及第三人有义务协助原告将涉案房产过户至原告名下，遂诉至本院。 以上事实有（1999）儋法执字第210-1号民事裁定书、《委托资产批量转让协议》、《委托资产分户转让协议》、《委托拍卖协议》、《海南日报》、《竞买协议书》、《竞买须知》、《拍卖成交确认书》、拍卖会现场笔录、《收付款入账通知》、资产档案资料移交（接收）清单、《拍卖活动后期备案登记表》、当事人陈述及庭审笔录证实，足以认定。 本院认为，一、关于原告与被告金鼎公司签订的《拍卖成交确认书》及《竞买协议书》是否有效的问题。原告与被告金鼎公司签订的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护”之规定，上述合同已由原告全额支付了拍卖款和佣金、被告金鼎公司完成了主持拍卖事务的合同义务及被告联合资产公司已向原告移交标的物，故上述合同合法有效且履行完毕，原告诉请确认其与被告金鼎公司签订的上述合同合法有效，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于三被告及第三人新英供销社是否有义务协助原告将涉案房产及土地过户至原告名下的问题。首先，被告农行儋州分行既不是涉案17间铺面登记的现所有权人，也不是涉案拍卖合同的相对当事人或者负有其他必须协助过户的法定义务，故原告诉请其协助办理过户，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，被告联合资产公司作为委托人，在委托被告金鼎公司进行拍卖时已经声明涉案17间铺面可能存在不为委托人所知的瑕疵及竞买人须尽审慎义务自行对涉案17间铺面进行认真细致的审查、调查；被告金鼎公司作为被委托的拍卖人，亦向原告作出上述声明，故原告知道或者应当知道涉案17间铺面可能存在瑕疵。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”之规定，委托人被告联合资产公司、拍卖人被告金鼎公司已经对涉案铺面的瑕疵情况作了相关声明，故上述两被告不应承担瑕疵担保责任。因拍卖合同中已经约定由作为买受人的原告自行办理标的物权属变更、权利变更手续，并承担取得标的物后不能实现预期目的的风险，现原告诉请两被告协助过户于法无据，本院不予支持。再次，第三人新英供销社已不再是涉案17间铺面的所有权人，也不是涉案拍卖合同的相对当事人，亦不因涉案拍卖合同纠纷而负有必须协助原告办理过户事宜的法定义务，故原告诉请其协助办理过户，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国拍卖法》第六十一条之规定，判决如下： 一、确认原告王某1与被告海南金鼎拍卖有限公司签订的《竞买协议书》与《拍卖成交确认书》合法有效； 二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告王某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。 审 判 长  林 婷 人民陪审员  罗美琴 人民陪审员  林春妙 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  王子奉