广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初4066号原告：林玉回，男，1974年8月28日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区，委托诉讼代理人：阳永红，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文军，广东江畔律师事务所律师。被告：东莞市兴业融资担保有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇南五驰生工业村名都家居**。统一社会信用代码为91441900794644798R。法定代表人：王君扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩珊，该公司员工。被告：惠州市祺顺房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区平潭镇广汕路边**。统一社会信用代码为441381000053710。法定代表人：刘广乐。被告：刘广乐，男，1974年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：何巧玲，女，1972年3月1日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：宋瑞娟，女，1969年10月29日出生，汉族，住广东省东莞市，原告林玉回诉被告东莞市兴业融资担保有限公司（以下简称：兴业公司）、惠州市祺顺房地产开发有限公司（以下简称：祺顺公司）、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月18日受理后，依法由审判员尹国辉担任审判长，与人民陪审员陈胜光、马巧玲组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告林玉回及其委托诉讼代理人胡文军到庭参加诉讼，被告兴业公司、祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告林玉回诉讼请求：一、停止对位于广东省惠州市××平潭镇居委会沿路街聚贤轩1号楼2单元502号房屋（以下简称：聚贤轩1号楼2单元502号房）的执行，并解除查封；二、判决确认聚贤轩1号楼2单元502号房归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月8日，原告与祺顺公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定祺顺公司将聚贤轩1号楼2单元502号房出售给原告，房屋建筑面积196.82平方米，每平方米3300元，总价649506元。同时，原告经祺顺公司同意，又与惠州市广裕隆实业有限公司（以下简称：广裕隆公司）签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告授权陈国春向祺顺公司授权指定的广裕隆公司账户付清了全部房款，2015年5月6日该房屋已交付原告使用，但因祺顺公司原因一直未能办理过户登记手续。贵院作出（2015）东二法民二初字第1041-2号民事裁定书并依据该裁定书查封了祺顺公司名下的聚贤轩1号楼2单元502号房，但无证据表明该裁定书是否送达给相关当事人及送达具体时间，贵院又于2018年4月17日作出（2018）粤1972执2948号执行裁定书，并于2018年11月8日张贴查封公告，原告才知道房屋被查封，原告为此已向贵院提起执行异议申请，但被驳回。原告在查封之前已签订了合法有效书面买卖合同，并且已按照合同约定支付了全部价款，目前原告已合法占有案涉房屋，非因原告自身原因未能办理过户登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院解除查封并确认房屋归原告所有。被告兴业公司答辩称：1.原告与祺顺公司在法院查封前没有签订合法有效的买卖合同。原告提供与祺顺公司签署的《商品房买卖合同》没有签署日期，不能证明查封前已合法签约，且合同页码对不上，是拼接而成。案涉房屋登记在祺顺公司名下，没有相关证据证明祺顺公司委托广裕隆公司出售，原告与广裕隆公司签订的《商品房买卖合同》无效。2.原告没有在房屋被查封前合法占有案涉房屋。原告于2015年5月6日与惠州市聚贤业兴物业管理有限公司（以下简称：聚贤业兴公司）签订《收楼确认书》，但案涉楼盘是在2015年12月7日才竣工验收，原告在房屋竣工验收前已经收楼，不符合常理，且业主应与房地产开发商签订《收楼确认书》，而不是物业公司，更何况此时物业公司不可能已经入驻，根据法律规定未经竣工验收房屋不得交付使用，原告即使占有房屋，也是非法的。3.原告没有按合同约定支付购房款。原告称已付清全部房款，但双方买卖合同第六条约定购房款是汇入农行惠阳平潭支行，账号为44×××30,而不是转至其他账户，因此没有按合同约定支付房款，不足以排除执行。4.没有证据证明案涉房产是原告的唯一住房。从原告提供的身份证上登记住址显示原告在其他地方有住所，案涉房屋并非原告唯一住所，不能排除执行。综上，原告并不符合排除执行的情形，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告祺顺公司法定代表人刘广乐向本院出具了一份《情况说明》及《开发商确认函声明》称：1.本公司与各业主签订的《广东省商品房买卖合同》的交易均为真实合法有效，合同落款处本公司盖章及刘广乐签名均为真实；2.本公司在收取房屋买卖款项过程中，由本公司出具收据、发票均为真实合法有效，本公司表示认可；3.本公司对已销售的房与业主签署的购房合同里注明已收取购房款，本公司表示认可并开具了发票；4.聚贤轩1号楼2单元502房业主是林玉回，其于2015年2月8日向我公司购买，房款649506元已按合同支付，我公司收取房款后已开具购房发票并将房屋交付业主装修使用；5.由于本公司自己原因导致聚贤轩小区的房屋一直无法办理过户登记手续，业主对此并无过错。被告何巧玲、宋瑞娟没有提交书面答辩意见。经审理查明：本院于2015年10月15日受理兴业公司诉祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟追偿权纠纷一案，案号为（2015）东二法民二初字第1041号，在审理过程中，兴业公司分别向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟价值4900000元、12000000元的财产，并提供了相应担保，本院经审查作出（2015）东二法民二初字第1041-1号、1041-2号民事裁定书，并依据上述裁定书于2015年12月17日查封了由祺顺公司开发并登记在其公司名下的位于惠州市惠阳区××沿路街××楼、××楼共××套商品房，包括：1号楼1单元301、302、303、304、402、403、404、501、502、503、504号，1号楼2单元303、401、403、404、501、502、503、504号，1号楼3单元302、303、403、501、504号，共24套商品房；2号楼1单元204、302、303、304、402、403、404、503、601、602、603、604号，2号楼2单元201、203、204、303、304、401、403、404、601、602、603、604号，2号楼3单元201、203、204、303、304、403、404、504、601、602、603、604号，共36套商品房，即包括本案所涉聚贤轩1号楼2单元502号房。2016年3月15日，案经本院主持调解，双方达成调解协议，四被告（即祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟）同意支付兴业公司代偿本金及利息15023502.5元、担保费172200元、财产保全费5000元、诉讼费64401元、违约金1789870.26元，合计17054973.76元，从2016年3月31日起至8月31日止分六期支付完毕，如有任何一期未按协议履行，四被告向原告支付违约金，且原告有权直接申请法院强制执行所有未付款项。后因祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟未履行调解协议书所确定付款义务，兴业公司于2018年3月21日向本院申请执行，案号为（2018）粤1972执2948号，上述查封房产在执行过程中自动转为执行财产，本院于2018年11月8日在查封房产现场张贴查封公告，并拟对房产进行处理。原告对此向本院提出案外人执行异议，主张对聚贤轩1号楼2单元502号房享有所有权以排除法院执行，本院经审查后作出（2018）粤1972执异311号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服遂向本院提起执行异议之诉。祺顺公司成立于2010年12月22日，法定代表人为刘广乐，公司股东为刘广乐、宋瑞娟两人，经营范围为房地产开发经营。案涉被查封的房产为祺顺公司开发的楼盘聚贤轩1号、2号楼商品房，坐落于惠州市××××沿路街，本案所涉商品房为聚贤轩**楼******，建筑面积196.82平方米，登记权利人为祺顺公司，产权证书/证明号为1110225624,不动产单元号（房屋编号）为F358235。2015年2月8日，甲方广裕隆公司与乙方林玉回签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容：一、聚贤轩小区1号楼2单元502房，总面积196.82平方米，总房款已由甲方与祺顺公司工程款结算清晰，现由甲方转让给乙方。二、付款方式，房价每平方米2700元，总价531414元，首期支付321414元，剩余210000元从2015年3月至2016年9月分6期支付，每期35000元。甲方收款开户银行为中国农业银行惠阳平潭支行，账号为44×××85；乙方付款人为陈国春，开户银行为中国农业银行，账号为62×××13。三、乙方与祺顺公司签订商品房买卖合同，按每平方米3300元取得全款收据，发票金额按照开具发票为准，每平方米不低于2700元，乙方必须提供相关手续办理房产证。另外，合同还就其他内容作出约定。另外，林玉回又与祺顺公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：祺顺公司将面积为196.82平方米的聚贤轩1号楼2单元5层02房以每平方米3300元出售给林玉回，总价款649506元，合同第六条第1点注明“签订本合同时已交付总房款649506元”，房屋交付期限为2015年12月28日前，另外双方还就违约责任、房产证办理、维修责任等内容作出约定。合同落款没有具体签署合同时间。林玉回提供的收款收据显示，2015年2月8日，祺顺公司向林玉回开具了一张收款收据，确认收到林玉回聚贤轩1号楼2单元502号房购房款649506元。2015年5月6日，聚贤业兴公司与林玉回签订《收楼确认书》，确认将案涉房屋及入户钥匙、业主手册、装修申请表等交付林玉回。2016年4月19日，祺顺公司向林玉回出具了购房发票，确认收到林玉回聚贤轩1号2单元502房房款649506元。对于陈国春代林玉回向广裕隆支付房款的情况，陈国春向本院出具了一份房款支付说明，确认购房款是由其银行帐户汇款给广裕隆公司，并提供中国农业银行惠州陈江支行出具的银行流水，证明其向广裕隆公司支付房款的情况。另查，由惠州市惠阳区房产管理局核发的编号为惠阳房预许字（2012）第049号商品房预售许可证显示，核准祺顺公司聚贤轩项目预售1号楼1、2、3单元1至6层，有效期从2012年12月3日至2014年10月30日。同时，根据广东省惠州地质工程勘察院、广东惠阳建筑设计院、广东远顺建设监理有限公司等部门出具的竣工验收备案表显示，聚贤轩1号楼于2015年12月7日经验收合格。至于《收楼确认书》由聚贤业兴公司盖章、房款由广裕隆公司收取及林玉回与其公司签订商品房买卖合同的同时又与广裕隆公司签订商品房买卖合同等情况，本院调查了祺顺公司法定代表人刘广乐，刘广乐称：祺顺公司将聚贤轩项目交由聚贤业兴公司进行物业管理，为了确认收取物业管理费时间及管理方便，故此委托聚贤业兴公司交楼，对其交楼行为祺顺公司予以认可。由广裕隆收取房款是由于聚贤轩小区由广裕隆公司承建，因拖欠广裕隆工程款，故此广裕隆自己找人购买聚贤轩商品房，价款可由广裕隆与购房人自行协定，但其公司则按每平方米3300元计价抵扣工程款，才出现林玉回与广裕隆公司签订合同的房价为2700元，而祺顺公司与林玉回签订的商品房买卖合同的房价为3300元的情况。对此，原告提供祺顺公司与广裕隆公司及广裕隆公司法定代表人徐善强签订的工程承包施工合同、补充合同、结算协议等证据予以证明。2019年6月20日，本院到聚贤轩楼盘所在地现场调查，1号楼2单元502号房现状为毛坯房，尚未进行装修入住。另外，本院就此系列争议案件到惠州市××平潭镇人民政府进行调查了解，平潭镇政府向本院出具情况报告，证实聚贤轩小区业主因所购买商品房未能办理房产证及房屋被法院查封等问题多次向当地政府进行反映，并要求政府部门进行解决，政府亦曾多次组织相关部门接访等情况。以上事实，有民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、查封公告、不动产登记结果、商品房买卖合同、收款收据、购房发票、收楼确认书、装修押金收据、商品房预售许可证、竣工验收备案表、惠阳区平潭镇人民政府报告、银行交易明细、房屋现场拍摄照片、水电费发票、问话笔录、营业执照、工商查询资料等附卷为证。本院认为，根据惠州市惠阳区不动产登记部门出具的不动产登记结果显示，本院所查封的案涉商品房即聚贤轩1号楼2单元5层02房，登记权利人为祺顺公司，原告主张该商品房已由祺顺公司向其出售，且已按合同约定支付全部购房款并实际占有，其对案涉商品房享有权利而排除法院执行。对于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出物权期待权益而主张排除法院执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均作出明确规定，第二十八规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，上述规定是对不同买受主体对物权期待权的保护，第二十八条规定为普遍适用条款，而第二十九条规定则是针对被执行人的房地产开发企业，实际适用上产生竞合，并非适用其中一条就自然排斥另一条的适用，只要符合其中一条规定，买受人即享有排除法院执行的民事权益。本案中，就聚贤轩1号楼2单元502号房的买卖，林玉回与广裕隆公司签订买卖合同的同时又跟祺顺公司签订商品房买卖合同，从上述关于祺顺公司因拖欠广裕隆公司工程款的证据，结合广裕隆公司在商品房买卖合同中的约定内容如合同第一条“聚贤轩小区1号楼2单元502号房，总房款已由甲方广裕隆公司与祺顺公司工程结算清晰”、第三条“乙方（即林玉回）与祺顺公司签订商品房买卖合同，并按每平方米3300元取得收款收据，金额按发票开具为准”等，本院采信祺顺公司刘广乐的陈述，即广裕隆公司自行找买家购买聚贤轩商品房，按祺顺公司的售价抵扣工程款，故此本院认定林玉回与祺顺公司之间是事实上的商品房买卖关系。虽然林玉回与祺顺公司签订的《商品房买卖合同》落款没有日期，但从祺顺公司出具的收款收据、林玉回签署的《收楼确认书》的时间及陈国春向广裕隆支付房款的汇款日期等证据佐证，可以认定林玉回与祺顺公司签订《商品房买卖合同》的日期早于法院于2015年12月17日查封日期，且合同内容并没有违反法律规定，而祺顺公司已取得了《商品房预售许可证》，应当认定林玉回在法院查封之前已签订了合法有效的买卖合同。根据《收楼确认书》显示，林玉回接收案涉商品房的日期为2015年5月6日，亦是在法院查封之前已占有该商品房。对于房屋价款的支付事实，虽然购房款是由陈国春向广裕隆公司支付，而陈国春确认是代林玉回支付的购房款，且案件相关证据及刘广乐的陈述，均指向一个事实，就是祺顺公司拖欠广裕隆公司工程款，购房款支付广裕隆公司抵偿工程欠款，事实上祺顺公司亦向林玉回出具了收款收据及购房发票，本院对林玉回支付全部购房价款予以认定。对于祺顺公司是否与林玉回恶意串通而逃避债务，本院综合本案证据及系列案的调查事实，案涉商品房目前确实是由林玉回占有。同时，聚贤轩小区系列异议之诉案中，出现多种情况，如有的在法院查封后签订商品房买卖合同、有的只支付了一部分或小部分房款且向法院承诺按法院要求支付剩余房款、有的以房抵债等，如果是串通逃避债务，应该不会出现如此多种情形，且所涉50多户房商品房都已基本装修且居住，结合惠阳区平潭镇人民政府情况报告证实事实，本院认为上述事实不符合双方恶意串通的行为，其双方之间符合正常的买卖交易。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，祺顺公司需在交房后180天内提供相关资料报产权登记部门备案，但后因商品房被查封而无法办理，为此林玉回等系列案当事人到当地政府求助解决，甚至上访，说明其已采取了积极主动的行动，对房产未能过户不存在过错。综上所述，林玉回的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，本院对其排除对聚贤轩1号楼2单元502号房执行的诉讼请求予以支持。但对于其请求确认聚贤轩1号楼2单元502号房归其所有的诉讼主张，本院认为，上述房产登记所有权人仍为祺顺公司，其与祺顺公司之间签订的买卖合同并不产生所有权变动的法律后果，但因买卖关系而产生对案涉商品房物权的期待权，而排除法院法院执行，其并未取得案涉房产所有权，故此对该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于广东省惠州市惠阳区平潭镇沿路街聚贤轩1号楼2单元502号房；二、驳回原告林玉回的其他诉讼请求。本案诉讼10296元，由被告东莞市兴业融资担保有限公司、惠州市祺顺房地产开发有限公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹国辉人民陪审员  陈胜光人民陪审员  马巧玲二〇一九年八月五日书 记 员  梁彩红黄慧琳邓晓敏