贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4978号原告：贵阳广宁物业管理有限公司，住所贵州省贵阳市观山湖区金阳大道碧海花园碧水云天水漪阁2#楼负1层27号。法定代表人：甄成凤职务：总经理。委托诉讼代理人：李应兰，女，1994年10月16日出生，苗族，住贵州省黄平县，系公司员工，特别代理。被告：尹菁，女，1972年2月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告贵阳广宁物业管理有限公司与被告尹菁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月19日立案后依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告贵阳广宁物业管理有限公司的委托诉讼代理人李应兰到庭参加诉讼。被告尹菁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳广宁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠原告物管费5384.8元；2.判令被告按照每日千分之二支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的梦溪笔谈帘宅的业主，被告在接收物业时，贵阳广宁物业管理有限公司按《物业管理条例》的相关规定与贵阳市梦溪笔谈业主委员会签订了《梦溪笔谈小区物业管理服务合同》，并约定住宅按建筑面积2013年三月起多层住宅按0.9元/m2收取物业管理费，别墅按1.2元/m2。合同约定每年调升的物业标准控制在0.1元/月平方米（或相应比例），合同期内别墅、流水收费标准调整不得超过1.6元、多层住宅不超过1.2元。在被告欠费期间，原告对其物业秩序，清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务时，被告一直未交拖欠的物业费，经原告工作人员多次催促未果，且公司发催缴函也未果。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告尹菁未答辩。本院经审理查明事实如下：原告贵阳广宁物业管理有限公司成立于2012年2月28日，营业期限为2012年2月28日至2022年2月27日，经营范围包括物业管理、绿化工程涉及施工、停车场管理服务等。本案所涉物业服务位于贵阳市花溪区。2013年1月26日，贵阳市花溪区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《梦溪笔谈小区物业管理服务合同》，该合同约定的主要内容如下：甲方采取邀标方式将梦溪笔谈小区委托于乙方对小区实行专业化、一体化物业管理。一、乙方提供的物业服务包括：1、房屋共用部位的维修、养护和管理，绿化、环境卫生，公共秩序、小区的交通等项目进行维护修缮、服务与管理。2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、共用照明、路灯、天线、供水系统、配电系统、楼内消防设施设备等。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括：文化体育娱乐场所等。6、公共环境卫生，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、维持公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤。9、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。10、组织开展社区文化娱乐和活动。二、委托管理服务期限为五年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止，合同试用期两个月，即从2013年1月1日起至2013年2月28日止。试用期届满，经甲方考评合格，自动进入合同期；如考评不合格，则自动解除合同，另超过50%的小区业主不满意物业管理服务时，甲方可中止合同。三、物业服务费标准:1、管理服务收费标准。多层住宅：按建筑面积每月每平方米0.9元，别墅、流水住宅：按建筑面积每月每平方米1.2元，停车库场：卫生费10元／月·车位（有产权）、60元／月·车位（无产权），临停／月停：按不高于当地政府物价部门规定的指导价执行；2、管理服务费标准的调整：遇政府指导价或政府实施最低基本工资调整时，业委会及物管公司双方议定或超过小区50%业主同意后进行调整，但原则上每年调升的物业服务收费标准控制在0.1元／月·平方米（或相应比例），合同期内别墅、流水收费标准调整不得超过1.6元、多层住宅不超过1.2元；并在小区公布后调整物管收费标准。停车收费按政府批准的指导价执行。业主和使用人每月份的物业管理服务费按月缴纳，月底前付清。逾期交纳物业管理费的，从逾期次日起按应交管理服务费的2‰缴纳滞纳。四、违约责任。甲方违反合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失，甲方应给予乙方经济赔偿。乙方违反合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。该合同还就双方其他权利、义务、违约责任等相关事项进行了约定。被告为该小区业主。原告在该小区提供物业服务至2018年1月31日，被告亦交纳结清了截止至2015年12月31日的物业费。此后的物业费，原告向被告进行催收，但被告无理由未予交纳。另，被告房屋建筑面积为153.85平方米。现原告诉至本院，请求如前。上述事实，有原告营业执照、被告身份证、梦溪笔谈小区物业管理服务合同、催缴记录、巡逻签到表5本、岗位值班记录表2本、住户来访来电登记表2本、工作照片9张、处理树木倒塌照片10张、业主委员会对小区物业的评价1份及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与贵阳市花溪区业主委员会签订的《梦溪笔谈小区物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条之规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应当按照合同约定向原告支付物业费。庭审中，原告诉称被告2016年每月应当交纳的物业服务费计算标准为1.3元/平方米，2017年每月应当交纳的物业服务费计算标准为1.4元/平方米，2018年1月应当交纳的物业服务费计算标准为1.4元/平方米。依照《梦溪笔谈小区物业管理服务合同》第六章物业管理服务费用第二十二条物业管理服务费第一款及第二款的约定，别墅、流水住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收费，但遇政府指导价或政府实施最低基本工资调整时，业委会及物管公司双方议定或超过小区50%业主同意后进行调整，但原则上每年调升的物业服务收费标准控制在0.1元/月·平方米（或相应比例），合同期内别墅、流水收费标准调整不得超过1.6元、多层住宅不超过1.2元，并在小区公布后调整物管收费标准。庭审中，原告未提交证据对提价予以证明，本院对原告计费标准的主张不予采信，认定被告应缴纳物业服务费的标准为每月1.2元/平方米，故被告2016年至2018年1月应交纳服务费为153.85平方米×1.2元×25个月=4615.5元。根据合同约定，若业主和使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期次日起按应交管理服务费的2‰交纳滞纳。本院认为，收取滞纳金系行政处罚行为，不具备行政主体资格的个人无权自行设定和收取滞纳金。但双方在合同中约定的滞纳金实际系逾期付款的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告未到庭参加诉讼及答辩，也未对约定的违约金提出异议，但每日2‰即每年73%的违约金标准，过分加重了业主的负担，显失公平。考虑到被告的违约行为及违约时间，给原告造成的实际损失，从公平角度出发，本院认为，违约金以每月所欠物业服务费184.62元为基数，自逾期之日起即次月1日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率四倍计算，算至全部款项付清之日止，即分25笔均以184.62元为基数，分别自2016年2月1日、2016年3月1日、2016年4月1日、2016年5月1日、2016年6月1日、2016年7月1日、2016年8月1日、2016年9月1日、2016年10月1日、2016年11月1日、2016年12月1日、2017年1月1日、2017年2月1日、2017年3月1日、2017年4月1日、2017年5月1日、2017年6月1日、2017年7月1日、2017年8月1日、2017年9月1日、2017年10月1日、2017年11月1日、2017年12月1日、2018年1月1日、2018年2月1日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率四倍计算违约金，算至全部款项付清之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交相应的证据，视为其放弃举证、质证、提起反诉的权利，不影响本院据已查明的事实作出判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告尹菁于本判决生效之日起十日内向原告贵阳广宁物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业服务费共计4615.5元；二、被告尹菁于本判决生效之日起十日内向原告贵阳广宁物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费逾期付款违约金（违约金以2016年1月1日至2018年1月31日期间每月所欠物业服务费184.62元为基数，自逾期之日起即次月1日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率四倍计算，算至全部款项付清之日止）；三、驳回原告贵阳广宁物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费人民币64元（已减半收取），由原告贵阳广宁物业管理有限公司负担32元，被告尹菁负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  葛坚二〇一九年八月十九日书记员  张敏