山东省胶州市人民法院民 事 裁 定 书(2018)鲁0281民初7675号原告：王辉琴，女，1941年11月14日生，汉族，住胶州市。被告：宋连仁，男，1966年2月26日生，汉族，住胶州市。被告：宋连义，男，1968年10月28日生，汉族，住胶州市。原告：宋连礼，男，1971年5月27日生，汉族，住胶州市。原告：宋连英，1974年3月17日生，汉族，住黄岛区。五原告的共同委托诉讼代理人：刘海，山东金润通律师事务所律师。被告：王艳福，男，1970年10月9日生，汉族，住胶州市。被告：王艳宝，男，1975年6月21日生，汉族，住胶州市。二被告共同委托诉讼代理人：夏文川，山东海金州律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：姜鑫，山东海金州律师事务所实习律师。原告王辉琴、宋连仁、宋连义、宋连礼、宋连英与被告王艳福、王艳宝侵权责任纠纷一案，于2018年7月18日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋连仁、宋连英及五原告王辉琴、宋连仁、宋连义、宋连礼、宋连英的委托诉讼代理人刘海，被告王艳福、王艳宝到庭及二被告委托诉讼代理人夏文川、姜鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辉琴、宋连仁、宋连义、宋连礼、宋连英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告腾出胶州市洋河镇裴家村××房屋；2、请求判令被告支付原告房租费10000元；3、本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法判令王洪学与王兆仁签订的房屋买卖协议无效。事实和理由：1987年4月6日，原告王辉琴之夫、宋连仁、宋连义、宋连礼、宋连英之父宋可玉从胶州市洋河镇（原河西郭乡）裴家村村委购买了裴家村××房屋，价格500元，并缴纳契税和工本费，胶州市人民政府发放房屋买卖印契。1989年宋可玉去世，原告全家到生活，原告王辉琴的哥哥王恩请求在涉案房屋居住，2000年王恩去世，王恩继子王洪学请求在房屋内放置农具等，原告同意。2018年，王洪学去世，原告查看房屋，发现被告占用，要求被告腾房，被告拒不搬出。被告王艳福、王艳宝辩称：涉案房屋是被告父亲王兆仁于2001从王洪学处购买所得，并且该房屋由被告自2001年占有使用至今，此前原告并未提出异议，该房屋所有权已经归被告所有。因此原告要求被告腾出房屋、支付房租费10000元的诉求无事实和法律依据，不能成立，请法院依法驳回其诉讼请求。原告在证据交换时提交以下证据：证据一、房屋买卖契税及收据一份，证明涉案房屋归原告所有；证据二，亲属关系证明，证明原告具有诉讼主体资格。被告质证意见为：证据一，对真实性没有异议，对于宋可玉于1987年从裴家村购买涉案的四间房屋，该事实被告认可，但是该房屋于2001年由王洪学出售被告被告父亲王兆仁，现房屋所有权已归被告所有；对证据二，对真实性没有异议。被告在证据交换时提交以下证据：证据一，购买涉案房屋的房契一份，证明2001年农历五月初八，在鲁帮仁、王某的见证下，被告之父王兆仁从王洪学处购买了涉案房屋，并且房款两清。证据二，原胶县河西郭乡裴家村村委会盖章的房屋买卖契约一份。证明王洪学在和王兆仁签订房屋买卖契约时将该房契出示并交付王兆仁，以说明其具备房屋买卖的资格。同时，也说明原告诉状中所述的涉案房屋是借给王洪学和王恩使用是不符合事实的，因为借用房屋，根本不需要将房屋的产权证明原件交付借用人。结合涉案房屋在原告1989年离开裴家村后一直到王兆仁和王洪学签订买卖契约时都是由王洪学及其父亲王恩居住使用且王辉琴系王洪学姑姑这一事实，使王兆仁有理由相信王洪学有权处分该房屋。即使是王洪学无权处分该房屋，王兆仁购买该房屋也是善意取得，依据物权法第106条规定，王兆仁已依法取得该房屋的所有权。另外需要说明的是，该房屋及土地一直没有办理房产证和土地使用证，因此无法办理也无需办理过户登记手续，现在根据土地管理部门的登记，涉案的裴家村××房屋和土地是登记在王兆仁名下。原告质证意见为：证据一，不予认可，该证据是一个人的字迹，房契中有四个人，但是买卖双方没有签字，也没有按手印，第二卖房人王洪学没有卖房的资格，王洪学是原告王辉琴的哥哥王恩的继子，原告搬离裴家村后，王恩因家庭矛盾请求住在涉案房屋，王恩去世后，王洪学向原告王辉琴要求在房内放置农用家具，原告同意，因此是借给王洪学使用，并没有卖给王洪学，原告在1987年购买房屋时是500元，但是王洪学在2001年所谓的卖房中卖200元显然与市场价格不符，2001年市场价格应在2万元左右，房契中注明有四棵树，该四棵树在2002年被本村村民鲁邦金拔掉，原告听说后回村里和鲁邦金理论，并把该四棵树拉回家里，该事情村里都知道，村委也进行过调解；对证据二，更加证明了该房屋是属于原告所有，而不是王洪学所有，原告认为该房屋买卖草契纸应该是王洪学盗窃或是骗取。被告在证据交换时申请证人王某出庭作证。证人称：房契是我自己写的，是买卖双方都同意的情况下由我书写的。涉案房屋原是集体饲养室，后来由宋可玉买下来，后来让王恩居住，王恩去世后由王洪学代为管理。（为什么由你书写房契？）因为当时我在村里当会计。（当时书写这个房契时，是否是双方自愿的？）是的。（原告发问：当时签订房契的时候，现场有几个人？）王洪学、王兆仁、鲁某还有我。（当时你是怎么记录的？）他们怎么说的我怎么写。（当时你是否知道房屋是谁的？）有买房的有卖房的，我只是代笔，其他的我都不清楚。（被告发问：2001年的这份房契是你写的？）是我。（房契上的四个人是否都在场？）都在场。（买卖房屋时，这份草契纸王洪学是否给了王兆仁？）房契上怎么写的就是怎么办的，钱是当面结清的。（房契上说依据的1987年买卖契为证，是否就是这份草契纸？）是的。（宋可玉是否从三小队购买了涉案房屋？）是的。（草契上有一个王某的章，是否是你的？房契是否是真实的？）是我的章，房屋是真实的。（宋可玉去世后，王辉琴搬走，涉案房屋由谁居住使用？）王恩居住，王恩去世后由王洪学继承。（房屋买卖之后，由谁居住？）王兆仁居住，王兆仁去世后由王艳福放了一些东西。（房屋现在是什么状况？）没有院子，是以前的老瓦，土打墙，很旧的房子。（2001年房屋的价格200元，你认为是否合适？）当时是双方自愿的，他们俩商量好的价格，我只负责代笔。被告在证据交换时申请证人鲁某出庭作证。证人称：当时王洪学拿出来房产证，给了王兆仁，王兆仁把钱给了王洪学，房契是村里会计写的。（当时都有谁在场？）王洪学、王兆仁、王某和我。（当时卖房子的时候是什么情况？）王兆仁找到我说王洪学要把房子卖给他，让我一起去把程序办办，我就过去了。（当时这个房子卖了多少钱？）具体我记不清了，房契上写了多少钱就是多少。（原告发问：你是否知道这个房子原告是谁的？）原来是生产队的，后来卖给宋可玉，宋可玉在这个房子卖货，后来宋可玉去世了，王恩就在这个房子居住，王恩去世后，这个房子就一直在闲置，王洪学在房子里放东西。（当时是谁让你去见证的？）王洪学和王兆仁让我去的。（你为什么要去见证？）他们让我去的，我也不能不去。（当时这个房子是谁的？）我不知道。（是在哪签的房契？）当时是晚上，在王兆仁家里，王洪学把证给了王兆仁，王兆仁给了钱。（当时买卖双方是否告诉过你这个房子的内情？）没有。（被告发问：当时这个房契是由王某书写的，你们在场的四个人是否都摁手印？）是的。（当时王洪学把证给了王兆仁，王兆仁把钱给王洪学，是不是？）是的。（王辉琴从该房屋搬走后，该房屋由谁居住？）王恩。（房屋买卖之后该房屋由谁使用？）王兆仁。（2001年房屋的价格200元，你认为是否合适？）不合理，房子都没有要的，不值钱。（房屋现在是什么状况？）门是棺材板子的，上面是个黑瓦，墙是土打的，下面是石头的，窗是木头的。（你是否知道王洪学是什么时间去世的？）大约六七年。被告在庭审时提交八张照片，证明房屋现状，也证明上述房屋在2001年不可能向原告所说的市场价值在2万元左右。原告质证意见为：真实性无异议，证明门牌号××，王辉琴于2006年12月办理身份证时使用的该住址，原告于1987年购买该房屋时花费532元，王洪学与王兆仁2001年成交价格200元，违背现实，充分证明是王洪学与王兆仁恶意串通，损害原告合法利益。本院对事实和证据认定如下：原告王辉琴系宋可玉之妻，原告宋连仁、宋连义、宋连礼、宋连英均系王辉琴与宋可玉子女。宋可玉于1990年病故。1987年4月6日，胶县河西郭乡裴家村民委员会叁小队将坐落胶县河西郭乡裴家村平房北屋四间卖价500元卖与宋可玉，东至裴玉林，西至胡同，南至路，北至胡同，有房屋买卖草契纸一份，现在被告处持有。原告持有房屋买卖印契一份，载明买房人宋可玉，卖房人三小队，买价伍佰元，应征税率6%，应征税款三十元，契纸工本费二元,原契一张，草契胶河字第叁壹号，立契日期1987年4月6日，监证机关裴家村村委会，证明人王洪仲。“填发机关”处盖有胶县河西郭乡契税专用章。2001年农历五月初八，卖房人王洪学与买房人王兆仁立《房契》一份，载明：立卖房人王洪学同中说允，情愿将自己坐落村东闲房四间正，作价二百元正，带树四棵在内，卖给本村村民王兆仁名下，永远为业。王洪学存有红瓦三百页，作价七十元归王兆仁所有。当日钱屋两交无欠。四至界限依一九八七年房屋买卖契为正。中间人鲁帮仁，执笔人王某。本案审理过程中，被告王艳福、王艳宝的代理律师申请调查令对涉案房屋土地登记情况进行调查，未调查到任何材料。经法庭向胶州市洋河镇裴家村村民委员会村文书调查了解，涉案房屋、土地无登记。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理”。本案中，虽然原告所诉为腾出房屋，但房屋坐落位置为集体土地，目前涉案房屋、土地在相关部门无任何登记材料，故双方关于涉案房屋的争议，不属于法院民事案件的受理范围。原告所提出的房租请求，因双方无租赁房屋的法律关系，无法支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，裁定如下：驳回原告王辉琴、宋连仁、宋连义、宋连礼、宋连英的起诉。案件受理费50元，予以返还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王晓晖审判员  泮晓朋审判员  陈 敏二〇一九年八月八日书记员  张 栋附法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。