广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5920号上诉人（原审被告）：广东诚正物业服务有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：刘当百，该公司总经理。委托代理人：向军，广东广厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张绮华，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。原审被告：广州市同诚物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：伍志东。委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州拓展辉煌物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：董胜强，该公司董事长。原审第三人：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：董胜强，该公司董事长。上诉人广东诚正物业服务有限公司（以下简称诚正物业公司）因物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）海民三初字第1382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1998年10月8日，张绮华与广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌房地产公司）签订《房地产预售契约》，约定：张绮华向拓展辉煌房地产公司预购广州市海珠区广州大道南车管所对面挹翠园首层商铺18号，朝向：北；该房地产的建筑面积为87.95平方米；等。该契约于1998年10月9日经房管部门监证。1998年11月9日，广州拓展辉煌物业管理有限公司（以下简称拓展辉煌物业公司）与张绮华签定了《房屋��赁合同》，约定：张绮华将涉案房屋出租给拓展辉煌物业公司，总面积87.95平方米；租赁期限自1998年11月10日至2008年11月9日；月租金为5000元；等。张绮华曾因上述房屋向原审法院起诉拓展辉煌房地产公司、广州市同诚物业管理有限公司（以下简称同诚物业公司），原审法院受理案号为（2013）穗海法民三初字第1833号。该案中，张绮华诉称：1998年10月8日，张绮华与拓展辉煌房地产公司签订《房地产预售契约》，约定由张绮华向拓展辉煌房地产公司购买广州市海珠区广州大道南车管所对面和辉花园挹翠园第首层18号商铺，面积为87.95平方米，总成交价为747575元，拓展辉煌房地产公司应于1998年10月31日前将商铺建成并交付给张绮华使用等；合同签订后，张绮华分别于1998年10月8日、1998年10月15日、1998年11月27日分三次向拓展辉煌房地产公司支付了全部购房款；然而��拓展辉煌房地产公司在收取了张绮华全部购房款后，至今一直未通知张绮华办理收楼手续，后来，拓展辉煌房地产公司更无视张绮华己购买该商铺的事实，将张绮华购买的上述商铺交给同诚物业公司使用至今；故起诉请求判令：1、拓展辉煌房地产公司立即将广州市海珠区广州大道南车管所对面和辉花园挹翠园首层18号商铺交付给张绮华使用并办理产权过户手续；2、同诚物业公司立即迁出广州市海珠区广州大道南车管所对面和辉花园挹翠园第首层18号商铺；3、由拓展辉煌房地产公司承担本案诉讼费。该案中查明：广州市越秀区人民法院于2012年12月24日以（2004）越法执字第1361号申恢1号文书查封被执行人张绮华所有的广州市海珠区南洲路西窖村以北和辉花园挹翠园首层18号商铺的房产，查封期限为2012年12月24日至2014年12月23日。据此，原审法院依法驳回了张绮华的起诉。2014年3月18日，广州市越秀区人民法院作出（2004）越法执字第1361号恢字1-2号执行裁定：解除对被执行人张绮华所有的广州市海珠区南洲路西窖村以北和辉花园挹翠园首层18号商铺的房产的查封。根据广州市国土资源和房屋管理局就涉案房屋核发的《房地产权证》记载：张绮华是涉案房屋的产权人，登记日期为2014年6月20日，涉案房屋规划用途为商业、建筑面积为87.63平方米。2014年9月12日，张绮华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、同诚物业公司、诚正物业公司立即将其占用的涉案房屋腾空并交还给张绮华使用。2、同诚物业公司、诚正物业公司按房管部门公布的同期同地段商业租金参考价支付房屋使用费，从起诉之前两年计至同诚物业公司、诚正物业公司迁出之日。3、同诚物业公司、诚正物业公司承担本案诉讼费。原审��讼中，张绮华表示：从未同意同诚物业公司、诚正物业公司无偿使用涉案房屋；并无委托或同意和辉花园第三业主委员会处理涉案房屋；要求同诚物业公司承担2012年9月12日至2013年12月31日的房屋使用费，诚正物业公司承担2014年1月1日之后的房屋使用费。同诚物业公司表示：2004年10月15日通过正式的招投标签订物业服务合同，进驻小区使用涉案房屋，当时的产权据业主委员会称是开发商，由开发商转交给业主委员会，再由业主委员会转交给物业公司；2013年12月31日离开涉案房屋；张绮华起诉要求的使用费，也是参照租金，应按照一年的时效来计算。诚正物业公司表示：涉案房屋是2014年1月1日通过正式的招投标方式由业主委员会提供给其免费使用，使用时没有查询房屋的产权情况；物业用房是业主共有的，不存在交接这一说。对于业主委员会，诚正物业公司表示：还没��批下来，已经公示完毕，前几届的业主委员会已到期。同诚物业公司表示：清楚该情况。张绮华为证明其主张，还向原审法院提交了以下证据：1、拓展辉煌房地产公司于2015年1月26日向原审法院出具的一份《同意出租声明》：张绮华于1998年10月8日向我司购买了广州市海珠区南洲路和辉街11号商铺，面积为87.63平方米，已支付了全部购房款；故我司同意张绮华自1998年10月8日起出租上述商铺并自行向承租人收取租金。2、市房管局网站公布的海珠区—区域十一房屋商业租金参考价（2013年），该表格记载南州北路（东至广州大道南、西至东晓南路）每月每平方米租金参考价为270元。同诚物业公司、诚正物业公司对上述证据不予确认。同诚物业公司为证明其抗辩意见，提交了以下证据：1、和辉花园业主委员会与同诚物业公司于2004年10月10日签��的《和辉花园物业服务合同》，该合同约定：同诚物业公司为和辉花园提供物业服务；期限自2004年10月15日-2007年10月31日；和辉花园业主委员会向同诚物业公司免费提供不少于50平方米的物业管理用房；等。2、和辉花园第三届业主委员会与同诚物业公司于2007年12月1日签订的《和辉花园物业服务合同》，该合同约定：同诚物业公司为和辉花园提供物业服务；期限自2008年1月1日-2010年12月31日；和辉花园业主委员会向同诚物业公司免费提供不少于50平方米的物业管理用房；等。3、和辉花园第三届业主委员会与同诚物业公司于2011年4月30日签订的《和辉花园物业服务合同》，该合同约定：同诚物业公司为和辉花园提供物业服务；期限自2011年1月1日-2013年12月31日；和辉花园业主委员会向同诚物业公司免费提供不少于50平方米的物业管理用房；等。4、广东采联采购招标有限公司��2013年12月23日向某物业公司发出的《中标通知书》。5、《交接文件、物资明细表》。6、《小区公共设施设备情况说明》。7、涉案房屋的房产局查档资料。张绮华表示对证据1-6的真实性无法确认，对关联性有异议；对证据7的真实性没有异议。诚正物业公司表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。诚正物业公司为证明其抗辩主张，提交了和辉花园第三届业主委员会与诚正物业公司于2013年12月22日签订的《和辉花园物业管理服务合同》，该合同约定：诚正物业公司取得的和辉花园服务期限为贰年，自2014年1月1日至2015年12月31日；和辉花园第三届业主委员会向某物业公司免费提供不少于50平方米的物业管理用房；等。张绮华表示对证据的真实性无法确认，对关联性有异议，虽然诚正物业公司签订了合同，但不代表其可以无偿使用涉案房屋。同诚物业公司对证据的真实性、合法性、关联性均予以确认原审法院认为：张绮华虽然在1998年已经预购涉案房屋，但在2014年6月20日才办妥房产证。在办妥房产证之前，张绮华所主张的使用权是基于其与拓展辉煌房地产公司签订的《房地产预售契约》或者是其与拓展辉煌物业公司签订的《房屋租赁合同》。上述合同仅对张绮华及拓展辉煌房地产公司、拓展辉煌物业公司有约束力，但并不产生对涉案房屋实际交付、使用的排他效力，故在张绮华未实际占有前，拓展辉煌房地产公司、拓展辉煌物业公司仍可能将涉案房屋交付他人使用。而对于办妥房产证前的涉案房屋实际交付、使用情况，张绮华在（2013）穗海法民三初字第1833号中称“拓展辉煌房地产公司没有交付涉案房屋”，而在本案中称“将涉案房屋出租给拓展辉煌物业公司”，前后主张不一致。即使张绮华的上���主张并不矛盾，因拓展辉煌房地产公司并未对将涉案房屋交付给何人进行举证，拓展辉煌物业公司也并未对租赁关系终止后是否返还涉案房屋或返还给何人进行举证，故张绮华的上述主张也不足以说明现在房屋使用人在张绮华取得房屋产权前就使用涉案房屋存在过错。因同诚物业公司、诚正物业公司陈述涉案房屋是先由和辉花园的业主委员会于2004年交付给同诚物业公司、后由另一届业主委员会于2014年给诚正物业公司作物业用房使用，并提交了中标通知书、物业服务合同等作为证据，即同诚物业公司、诚正物业公司已对使用涉案房屋的合理性进行了论述及举证。故在张绮华提交的证据不足以证明同诚物业公司、诚正物业公司在张绮华取得房屋所有权前使用涉案房屋存在过错的的情况下，张绮华要求同诚物业公司、诚正物业公司支付2014年6月20日前的使用费的诉讼请��，缺乏依据，不予支持。张绮华可依上述合同另循法律途径解决。张绮华于2014年6月20日经登记取得涉案房屋所有权，其从登记之日起享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利。即使如诚正物业公司所主张其是因与业主委员会签订合同而使用涉案房屋，在未取得张绮华同意的情况下，其也不能因此对抗张绮华就涉案房屋主张的物权。故张绮华要求诚正物业公司腾空并交还涉案房屋、支付从2014年6月21日至实际搬出涉案房屋之日的房屋使用费的诉讼请求，合法有理，予以支持。房屋使用费应按有资质的评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准计算为宜。鉴于诚正物业公司是为涉案房屋所在小区提供物业服务的特别身份，应给予30日的搬迁时间。同诚物业公司表示已于2013年12月31日搬出涉案房屋，而张绮华并无证据证明同诚物业公司现仍使用涉案房屋���故张绮华要求同诚物业公司腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。本案因诚正物业公司未及时搬出而起，且其何时搬出、支付费用尚未确定，故本案受理费由其承担。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2015年9月18日作出判决：一、广东诚正物业服务有限公司在判决生效之日起30日内将广州市海珠区南洲路和辉街11号商铺腾空并交还给张绮华。二、广东诚正物业服务有限公司向张绮华支付上述房屋自2014年6月21日至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算，并以张绮华主张的每月每平方米270元为限；判决生效之日前的，在��决生效之日起10日内支付，之后的，每月10日前支付）。三、驳回张绮华的其他诉讼请求。案件受理费9578元，由广东诚正物业服务有限公司负担。判后，上诉人诚正物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、诚正物业公司占有、使用案涉房屋没有任何过错，合法合理。诚正物业公司作为物业管理服务企业，从业主委员会手中接收、使用房屋合法合理，涉案房屋也一直是和辉花园的前后几家物业管理公司在使用，并不是诚正物业公司通过任何非正当方式取得使用；二、原审法院应该追加和辉花园业主委员会为被告或者第三人，诚正物业公司不应成为原审被告，诚正物业公司不应承担任何责任；三、诚正物业公司没有任何过错，原审判决诚正物业公司承担全部诉讼费没有任何法律依据，也非常不公平。请求法院判决：1、诚正物业公司无需将涉案商铺腾���并交还给张绮华；2、诚正物业公司无需向张绮华支付涉案房屋的占有使用费；3、本案全部诉讼费由张绮华承担。被上诉人张绮华答辩称：同意原审判决，不同意诚正物业公司的上诉请求。原审被告同诚物业公司答辩称：对原审的处理没有意见。诚正物业公司上诉请求追加业主委员会为被告或者第三人，原审时候没有采纳。原审第三人拓展辉煌物业公司、拓展辉煌房地产公司未提交答辩意见。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为:根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”涉案房屋于2014年6月20日登记在张绮华名下，即张绮华此时取得了涉案房屋的所有权，而涉案房屋在2014年6月20日后一直由诚正物业公司��用，原审法院据此支持张绮华要求诚正物业公司腾空并交还涉案房屋及支付从2014年6月21日至实际搬出涉案房屋之日的房屋使用费的诉讼请求并无不当。至于诚正物业公司与涉案房屋所在的业主委员会之间的关系，诚正物业公司可另循途径解决。综上所述，诚正物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9578元，由广东诚正物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年二月二十三日书 记 员  王 健