福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初8180号 原告:晋江市总商会投资开发有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道东华街5号楼总商会大厦五楼，统一社会信用代码：91350582555063072J。 法定代表人：施能坑，系公司董事长。 委托诉讼代理人：兰凌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆丹凤，该公司职员。 被告：赖玉文，男，1981年1月23日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：兴业银行股份有限公司晋江支行，住所地福建省晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码：91350582856265524U。 法定代表人：陈志河。 原告晋江市总商会投资开发有限公司（下简称总商会公司）与被告赖玉文、第三人兴业银行股份有限公司晋江支行（下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告总商会公司的委托诉讼代理人兰凌到庭参加诉讼，被告赖玉文及第三人兴业银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 总商会公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201309280049）已于2019年7月2日解除；2.确认晋江市所有权归其所有；3.赖玉文赔偿损失90838.1元、返还其代为向兴业银行支付的逾期贷款本息4694.36元以及代扣款违约金（按照日万分之五计算，代扣款利息自2019年6月28日起计算至归还之日止，暂计至2019年7月4日为14元）由其直接从赖玉文支付的购房款中予以扣除；4.赖玉文所欠兴业银行的剩余购房贷款由其直接从赖玉文支付的购房款中予以返还；5.赖玉文配合办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：201309280049）备案登记及房屋预告登记手续。审理中，总商会公司撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2013年9月28日，双方签订编号为201309280049的《商品房买卖合同》以及相关补充协议。双方约定：赖玉文购买其开发的晋江市，购房总价款908381元，赖玉文支付首付款278381元，余款63万元以办理银行按揭贷款方式支付；赖玉文同意在获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，在其担保期限内，因赖玉文未及时还款付息而导致银行向其扣收贷款本息及费用，赖玉文应于其发出还款通知之日起三天内归还相关的款项，并承担自银行扣款之日起到归还之日期间的利息（按万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，赖玉文愿意按日万分之五支付违约金；如该房产或购房款因赖玉文的原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，其有权选择解除本合同及相关补充协议，将该房产收回另行出售，赖玉文按总房款的百分之十赔偿其损失（直接从被告已交房款中扣除），且赖玉文同意其将应退房款优先并直接支付给兴业银行以清偿对兴业银行的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。双方特别明确，本款约定效力优先于所有双方相关约定。合同签订后，其于2013年9月28日办理商品房买卖合同备案登记，赖玉文支付了首付款278381元，并向兴业银行申办按揭贷款，其作为连带责任保证人。赖玉文至今未前来办理该房产的交房手续。2019年6月，其获悉该房产已经被人民法院预查封（执行案号：（2016）闽0582执2612号、（2016）闽0582执1665号）。因此，其于2019年6月21日向赖玉文发出《催告》，通知在《催告》送达之日起10日内解除该房产上的全部预查封，否则即解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201309280049）。但截至至今赖玉文未按照《催告》的内容履行商品房解封义务。此外由于赖玉文逾期支付贷款，导致被扣划逾期贷款本息4694.36元。 赖玉文及兴业银行均未作答辩 总商会公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》一份；2.《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》一份；3.《个人购房抵押（保证）借款合同》、《不动产登记证明》复印件加盖与原件核对无异的条形章各一份；4.《催告》复印件（原件已经邮寄给被告）、EMS邮件面单及全程跟踪查询结果证明打印件各一份；5.《销售不动产统一发票》一份；6.兴业银行扣款凭证及总商会公司要求归还代垫款的短信一份；7.诉争房屋查封情况证明一份。赖玉文及兴业银行未提供证据。 本院认为，赖玉文及兴业银行未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1、5能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利义务进行约定及赖玉文支付购房款等事实；证据2能够证明合同备案的事实；证据3能够证明三方当事人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，总商会公司作为连带责任保证人等事实；证据4能够证明总商会公司催告及通知解除合同等事实；证据6能够证明兴业银行扣款及总商会公司要求归还代垫款等事实；证据7能够证明诉争房屋已被人民法院查封。 经审理查明，总商会公司与赖玉文于2013年9月28日签订《商品房买卖合同》以及相关补充协议，约定赖玉文购买总商会公司开发的位于晋江市，房屋总价908381元，赖玉文支付首付款278381元，余款63万元以办理银行按揭贷款方式支付。审理中，总商会公司自认赖玉文支付278381元及公维金10118元以及通过银行按揭贷款支付其余购房款63万元，已付清全部购房款。总商会公司为赖玉文的银行按揭贷款63万元提供阶段性担保。双方签订的补充协议第二条相应约定如出现赖玉文逾期还贷导致总商会公司被扣收贷款以及诉争房屋被查封、预查封等情形下各自的权利义务及后果。总商会公司于6月28日代赖玉文偿还银行按揭贷款计4694.36元。总商会公司于2019年6月21日向赖玉文发出《催告》，通知赖玉文在《催告》送达之日起10日内解除该房产上的全部查封，否则立即解除双方签订的《商品房买卖合同》，该催告于2019年6月22日被签收。另查明，诉争房屋至目前尚未实际交房，所有权尚未办理登记至赖玉文名下。诉争房屋现被晋江市人民法院查封。总商会公司于2019年7月4日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，总商会公司与赖玉文签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。赖玉文逾期或未偿还银行按揭贷款，导致总商会公司被扣收贷款；诉争房屋因赖玉文案外债务导致被司法机关查封，赖玉文已构成违约，依法应承担相应的违约责任。总商会公司的主张本院相应予以支持。赖玉文向总商会公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于赖玉文名下，赖玉文对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响总商会公司行使合同解除权。为避免当事人诉累，且出于总商会公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。总商会公司应就收取赖玉文已付购房款908381元及公维金10118元，在扣除被兴业银行扣收贷款及代为清偿赖玉文尚欠银行按揭贷款后，将剩余款项退还赖玉文。鉴于诉争房屋已被司法机关预查封，总商会公司应退还给赖玉文的款项，则应提交于查封的司法机关。赖玉文、兴业银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告晋江市总商会投资开发有限公司与被告赖玉文签订的编号为201309280049的《商品房买卖合同》及其附件已于2019年7月2日解除； 二.被告赖玉文应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告晋江市总商会投资开发有限公司90838.1元，返还4694.36元以及支付代扣款违约金（违约金自2019年6月28日起按照购房款的日万分之五计算至支付之日止）； 三、被告赖玉文应于本判决生效之日起十五内配合办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：201309280049）备案登记及房屋预告登记手续； 四、驳回原告晋江市总商会投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费16322元，因适用简易程序减半收取计8161元，由被告赖玉文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一九年八月二十七日 书记员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。