重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民初642号原告（执行案外人）：重庆市渝北金港国际实验小学校，住所地重庆市渝北区渝航路四巷，统一社会信用代码1250011245053435XL。法定代表人：黄时均，校长。委托诉讼代理人：李欣，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋达，重庆盛世文辉律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路11××“重庆大世界”第20楼，统一社会信用代码915000009028005335。负责人：杜英，总经理。委托诉讼代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柯又，重庆伟豪律师事务所律师。被告（被执行人）：喜地山国际实业有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道金港国际裙楼幢-2-1,统一社会信用代码9150011220332518X3。法定代表人：张豫喜，董事长。委托诉讼代理人：聂立浩，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告重庆市渝北金港国际实验小学校（以下简称“金港实验小学”）与被告中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称“长城资产公司”）、喜地山国际实业有限公司（以下简称“喜地山公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金港实验小学的委托诉讼代理人李欣、宋达，被告长城资产公司的委托诉讼代理人刘雪翱、王柯又，被告喜地山公司的委托诉讼代理人聂立浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金港实验小学向本院提出诉讼请求：1、判决位于重庆市渝北区双凤桥街道××金港国际17幢的以下房屋产权归原告所有：17幢2-商铺1（201房地证2013字第××号）、17幢2-商铺2（201房地证2013字第××号）、17幢2-商铺3（201房地证2013字第××号，对应门牌号为××）、17幢2-商铺4（201房地证2013字第××号，对应门牌号为××）、12幢2-商铺5（201房地证2013字第××号，对应门牌号为××）；2、判决撤销对上述房屋的抵押并解除查封；3、判决不得执行上述房屋。诉讼中，原告认为17幢2-商铺1不属于原告的门市，遂将原诉讼请求中涉及的五个商铺变更为四个商铺即17幢2-商铺2、3、4、5。事实和理由：金港实验小学原名重庆市渝北区第二实验小学（以下简称“渝北二小”），其于2006年4月5日与喜地山公司签订《关于拆迁还建学校的协议》，约定喜地山公司归还渝北二小门市两个（60平方米左右）、120平方米地下停车库一个，后喜地山公司与学校协商愿将上述车库换作门市（约60平方米），在签订协议时，学校（含北底楼商铺）尚未建好，门牌号没有编成，无法确认商铺具体位置，只是双方约定以学校南北楼临时代替。2006年8月21日由渝北区副区长主持，建委、教委和房管局相关部门领导参加的《重庆喜地山置业有限公司与渝北区第二实验小学校舍移交座谈纪要》（以下简称“座谈纪要”）中约定喜地山公司出200万将渝北二小更名为金港实验小学，但无现金支付，喜地山公司愿将北教学楼底层的门市等值200万元的店铺交给渝北二小，更名之后产权归金港实验小学。2007年1月25日双方签订的《关于协议房屋变更的协议》对拆迁还建协议进行了变更，并明确约定喜地山公司为原告还建的120平方米地下车库和门市两个60平方米以及因更名的抵偿门市统一变更为喜地山公司将出学校大门外右边1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2共七个商业门市合计面积为238.14平方米还给原告。根据变更协议附图以及面积分户汇总表，可以知道1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2门市就是现渝航路四巷4、6、8、10、12、14、16号门市。2007年1月31日，喜地山公司将上述七个门市交付给原告。由此可见，北面教学楼底层的门市除转角处以外的其余门面均归原告所有。原告一直管理、使用上述门面，与案外人唐佳佳等签订租赁合同，并将所收取租金上缴渝北区财政局、国资委。2017年经渝北区发改委、教委同意学校于2018年暑期对学校进行整体提档升级改造，2017年9月对所出租的商铺进行了收回，并对原商铺改造成了学校教学用房，现已装饰装修完成，学生在里面上课或活动。喜地山公司对原告管理使用该商铺均未提出任何异议，也未告知原告商铺进行抵押的情况。渝北区国资委、教委多次与喜地山公司办理房屋产权证事宜，至今未果，原告认为，其对上述商铺一直行使管理和使用的权利，并享有所有权，喜地山公司隐瞒原告将上述门面办理了房产证并私自将门面抵押给长城资产公司，侵害了原告的合法权益，为维护其合法权益，诉至本院，望判如所请。长城资产公司辩称，1、原告诉求中的金港国际17幢2-商铺1并未经过执行异议前置程序。重庆市第一中级人民法院作出的（2018）渝01执异426号执行裁定书，原告仅请求中止对金港国际17幢2-商铺2、3、4、5四个商铺的查封、冻结和拍卖，未包括商铺1；2、原告并未取得案涉商铺的所有权。根据长城资产公司的查询，案涉商铺的所有权人为喜地山公司，而不动产以登记生效为原则，无论原告提供的拆迁还建协议、座谈纪要是否真实，这两份证据均未明确喜地山公司需要交付给原告的就是案涉商铺。另外，原告提交的租金等证据不能证明收取的就是案涉房屋的租金，且即便原告能收取案涉商铺的租金，也仅仅表明其能够收益，而所有权包括了占有、使用、收益、处分的权利，能够收益并不意味着能够处分。根据不动产所有权以登记生效的规定，不能够根据原告收取租金便推定取得所有权。原告关于案涉商铺的纠纷，实际上是原告与喜地山公司的合同纠纷，喜地山公司没有履行合同义务，原告要求喜地山公司交付房屋办理过户的权利属于一般债权，并没有发生物权变动，不能对抗善意第三人；3、中国建设银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称建行渝北支行）抵押权的取得符合法律规定。建行渝北支行在与喜地山公司签订《最高额抵押合同》前，喜地山公司为建行渝北支行提供了所有权证、房屋租赁合同。经建行渝北支行查询，喜地山公司为案涉商铺的所有权人已经在渝北区不动产登记中心进行了登记。建行渝北支行有理由相信喜地山公司为案涉商铺的所有权人。建行渝北支行就案涉商铺在内的抵押物办理了抵押登记，抵押登记过程符合法律规定，真实有效，合法善意取得了案涉房屋的抵押权；4、长城资产公司依法已经取得债权以及所有标的物的抵押权等从权利，是行使抵押权的合法主体。长城资产公司与建行渝北支行达成一致，由建行渝北支行将对喜地山公司的债权及相关权利一并转移给长城资产公司。重庆市第一中级人民法院在执行过程中针对长城资产公司申请变更执行主体进行了审查，裁定长城资产公司为申请执行人，裁定已经生效。长城资产公司为本案执行的合法申请执行人，有权依法实现抵押权。喜地山公司辩称，最开始的拆迁还建协议约定的是停车库一个和门市二个，2006年约定给予200万现金对学校的资金支持，没有现金就以等值门面作价200万。2007年1月15日双方又签订变更协议，把拆迁范围的一个车库、二个门市及后面的以实物抵偿现金支持的门市统一约定为本案案涉七个门市。为了避免对方再支付对价，就在补充协议中表述为赠与。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告金港实验小学对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益，各方当事人存在争议。其各自主张并举证质证如下：原告金港实验小学为证明其诉讼请求及事实和理由，向本院提交以下证据材料：1、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执异426号执行裁定书，拟证明金港实验小学已经履行了提起执行异议之诉前置程序，有权提起本案诉讼；2、《关于拆迁还建学校的协议》及《重庆喜地山公司与渝北二小校舍移交座谈会议纪要》，拟证明2006年4月5日，喜地山公司与渝北二小签订了拆迁还建学校的协议，约定喜地山公司为渝北二小还建学校以及两个门市和一个车库。2006年8月21日，喜地山公司与渝北二小达成协议，喜地山公司以北教学楼底层价值200万的门市商铺交给渝北二小，渝北二小更名为金港实验小学，门市产权归金港实验小学；3、渝北府办发［2006］135号《重庆市渝北区人民政府办公室关于部分城区学校更名及村小升格的通知》，拟证明2006年11月2日，原告按照约定将学校名称由重庆市渝北区第二实验小学校更名为重庆市渝北金港国际实验小学校，完成更名义务；4、金港国际三期门面钥匙移交书，拟证明2007年1月31日喜地山公司将小学大门右面的商业门面共七个门面交给金港实验小学；5、龚家伦证人证言、照片、规划设计图，拟证明座谈纪要内容属实，金港实验小学北教学楼底层门面位置就是现在位于渝航路四巷4、6、8、10、12、14、16号房屋；6、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执239号、240号、241号公告，拟证明该公告中拟处置的房屋就是现在位于渝航路四巷4、6、8、10、12、14、16号房屋；7、门市租赁合同7份【①、金港实验小学与聂一明针对××、14号房屋签订的租赁合同一份及续签合同一份,续签合同时间为2014年11月17日；②、金港实验小学与重庆圣同商贸有限公司针对渝航路四巷10号房屋签订的租赁合同一份，签订时间为2011年11月24日；③、金港实验小学与孙玉凤、王存桃针对××房屋签订的租赁合同一份，签订时间为2012年2月8日；④、金港实验小学与杨海针对××房屋签订的租赁合同一份，签订时间为2009年11月5日；⑤、金港实验小学与杨林针对××房屋签订的租赁合同一份，签订时间为2013年12月18日】，重庆市非经营结算统一收据10份、金港实验小学收费数据报表4份、徐亮证人证言、白某证人证言，拟证明金港实验小学一直占有和使用案涉房屋，自2009年至2016年将案涉房屋出租给承租人徐亮、聂一明、白某、杨林、杨海、孙玉凤、王存桃等人，承租人一直支付金港实验小学租金，徐亮2009年承租的是门牌号××两个门市，徐亮没有租赁合同，但是收据报表有他。白某2010年承租的是16号门市，但没有租赁合同；8、收回门市通知4份，拟证明2016年9月5日金港实验小学将案涉房屋收回并用作教学用房；9、喜地山公司承诺书，拟证明喜地山公司于2013年1月10日承诺为金港实验小学办理案涉房屋的产权证；10、金港国际三期小学车库钥匙移交证明，拟证明2007年1月31日金港实验小学将车库移交给了喜地山公司，喜地山公司才会将门市移交给金港实验小学，把车库转换为三个门市；11、关于更改校名的协议、补充协议、渝北二小更名和学校管理体制变更的座谈纪要，拟证明系喜地山公司与金港实验小学达成了协议，以北教学楼底层价值200万元的门市交给原告，原告将名称变更为金港实验小学，原告更名后，门市产权归原告；12、《关于协议房屋变更的协议》以及附件，拟证明喜地山公司与原告于2007年1月25日签订变更协议，约定将拆迁还建协议中为原告还建的停车库和两个门市以及学校更名的对价门市变更为出学校大门外右边的1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2共七个商业门市还给原告，明确了七个商业门市的具体位置，该七个门市中2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2就是案涉门市，产权归原告；13、房屋面积分户汇总表，拟证明案涉房屋的套内面积与喜地山公司交给原告的七个商业门市的套内面积一致，该七个商业门市中的2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2就是案涉门市。被告长城资产公司质证认为，对证据1裁定书的真实性无异议，但该裁定书没有包括商铺1，同时超过15天的诉讼期；对于证据2的真实性不予认可，根据还建协议仅有门市二个60平方米的约定。座谈纪要第六条约定的是喜地山公司出资200万元冠名，应该是金港实验小学和喜地山公司的债权债务关系，虽然约定以商铺支付200万元，但喜地山公司并没有实际履行所有权变更手续，金港实验小学应向喜地山公司请求支付200万元；对于证据3的真实性不予认可，即便是真实的，也与本案无关，仅能证明喜地山公司应支付200万元的更名费；证据4的真实性、关联性均不认可；对证据5图片和照片的真实性无异议，证明目的不予认可。龚家伦证人证言明确了形成座谈纪要时房屋没有修好，之后多年金港实验小学一直没有找过喜地山公司办理房产证，说明原告有过错，长城资产公司作为善意第三人根据不动产登记办理抵押登记，并无任何过错；对证据6公告的真实性合法性关联性认可，但认为达不到证明目的，不能证明公告当中涉及的房屋就是4-16号房屋；对于证据7，不是租赁合同的当事人，真实性由法院核实，收据和收费数据报表的真实性认可，证明目的不认可，即使证据是真实的，也仅能证明金港实验小学占用案涉房屋，不能证明享有所有权。徐亮证人证言陈述从2009年至2012年租赁8、12号门市，但根据原告提交的租赁合同××门市是杨海，12号门市是聂一明，前后矛盾，证人证言虚假，不应采信。白某的证人证言不应采信；对证据8的真实性无异议，但认为与证据5的照片矛盾，收回用作教学用房，而照片当中仍然是出租；对证据9的真实性不认可，同时仅承诺办理学校和幼儿园的房产证，没有承诺办理案涉房屋的房产证；对于证据10车库移交证明不属于新证据，没有说明交钥匙的原因，不应采信；对于证据11，长城资产公司不是该协议的当事人，真实性无法核实，即使真实，等值200万元的门市并不属于拆迁还建的门市范围，实际上也没有明确等值200万元的门市具体指向的是哪二个门市，应属于债权债务关系；对于证据12变更协议及附件，真实性无法核实，即使真实，该变更协议里面统一约定地下车库及还建协议提及的二个门市同时赠送200万元门市变更为协议上约定的七个门市，并没有具体说明地下车库变更的是哪几个门市，还建协议中的二个门市是本协议中的哪二个门市，赠送200万元的门市指向哪些门市；对于证据13的真实性无异议，仅能证明套内具体面积，达不到原告证明目的。被告喜地山公司质证认为，对证据11关于更改校名的协议、补充协议的真实性无异议，对于渝北二小更名和学校管理体制变更的座谈纪要不是参与人，无法核实真实性，证明目的无异议；对证据12关于协议房屋变更的协议以及附件的真实性无异议，所陈述的几个门面就是案涉门面；对证据13的真实性、证明目的无异议。被告长城资产公司提交如下证据：1、201房地证2013字第026484、026489、026494、026499、02××24号房地产权证，拟证明金港国际17幢2-商铺4、5、2、3、1的产权所有人为喜地山公司，并非原告金港实验小学。产权证上记载的商铺1、2、3、4、5的门牌号分别是渝航路四巷18、16、14、10、6号，只有5个门牌号，并非原告金港实验小学起诉的七个门牌号，案涉商铺并非原告主张喜地山公司交付的房屋；2、喜地山公司与建行渝北支行签订的《最高额抵押合同》，拟证明2013年5月27日案涉商铺作为抵押物办理了抵押登记，建行渝北支行合法取得案涉房屋抵押权；3、重庆市第一中级人民法院2018渝01执异318、319、320号执行裁定书，拟证明上述裁定变更长城资产公司为2018渝01执239、241、240号案件的申请执行人，长城资产公司为案涉房屋抵押权的合法继受者，有权依法实现抵押权。原告金港实验小学质证认为，对证据1房产证的真实性无异议，证明目的不予认可，从附图、拆迁协议均可证明房屋的产权人为原告；对证据2的真实性无异议，证明目的不予认可，抵押合同的签订时间是2013年6月，但该房屋2007年已经交付给原告，晚于还建协议和座谈纪要时间；对证据3的真实性无异议，但达不到证明目的。综合诉辩双方的质证意见，本院经审查认为，原告金港实验小学举示的证据，被告长城资产公司举示的证据均具备相应形式要件，且无相反证据，故本院对其形式上的真实性均予以确认。至于其关联性和证明力大小，本院将后续评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月27日，喜地山公司与建行渝北支行签订《最高额抵押合同》，约定喜地山公司以其拥有的位于渝北区双凤桥街道金航路1号金港国际包括17幢2-商铺2、2-商铺3、2-商铺4、2-商铺5在内的商铺为喜地山公司在建行渝北支行的贷款提供最高额抵押担保。双方于同日针对上述商铺办理了抵押登记。2017年3月10日，因喜地山公司未履行合同还款义务，建行渝北支行依据重庆市仲裁委员会作出的（2016）渝仲字第1471号、1472号、1470号三份仲裁裁决向本院申请强制执行，本院以（2018）渝01执239号、240号、241号三案立案执行。在该三案执行过程中，长城资产公司以其已受让建行渝北支行债权为由，向本院申请变更其为本案的申请执行人。本院执行局经审查认为，上述债权转让系各方当事人的真实意思表示，且对债务人履行了告知义务，债权转让符合法律规定，遂作出（2018）渝01执异31××、320号、319号执行裁定书，裁定变更长城资产公司为本院（2018）渝01执239号、240号、241号案的申请执行人。2018年7月31日，本院发布（2018）渝01执239号、240号、241号公告，拟对被执行人喜地山公司所有的位于重庆市渝北区金港国际包括案涉商铺在内的房产进行处置。在案件执行期间，金港实验小学对案涉房屋提出书面异议，认为案涉房屋系其所有，请求中止对重庆市渝北区金港国际××金港国际17幢2-商铺2、2-商铺3、2-商铺4、2-商铺5的查封、冻结和拍卖。本院执行局审查认为，金港实验小学提出案涉门市属于拆迁安置房屋的主张证据不足。同时会议纪要并未明确具体位置及面积，金港实验小学亦未举示证据证明双方就该价值200万元的店铺的具体位置、面积、交付等问题另行达成协议，不能证明本院拟处置的商铺归其所有。因此，案外人金港实验小学对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由不能成立，依法不予支持。遂于2018年11月23日作出（2018）渝01执异426号执行裁定书，裁定驳回金港实验小学的异议请求。金港实验小学不服该裁定书，提出案外人执行异议之诉，于2018年12月11日诉至本院。又查明，2006年4月5日，因实施渝北区安家田片区道路扩宽及旧城改造拆迁项目，经批准，渝北二小属该项目拆迁范围，经协商，原喜地山置业有限公司（甲方）【2013年4月24日更名为喜地山国际实业有限公司】与原渝北二小（乙方）签订《关于拆迁还建学校的协议》，约定乙方被拆迁房屋位于渝北区，建筑面积5351.38平方米，还建位置在渝北区安家田片区Ｇ地块。乙方渝北二小教学楼承建及相关建设手续的办理由甲方负责，同时该协议第三项对甲方新建学校的建筑设施标准进行了约定，其中其七条约定了甲方新建学校的建筑设施标准，包括地下停车库一个（120平方米左右），第八条约定了建筑设施标准包括门市两个（60平方米左右）。2006年8月21日，渝北区旧城改造拆迁安置办公室主持召开有渝北区建委、渝北区教委、原喜地山置业有限公司与渝北二小参加的校舍移交座谈会。该会议的座谈纪要载明，原喜地山置业有限公司自愿出200万元将渝北二小更名为“重庆市渝北区金港国际实验小学校”，但目前无现金支付，原喜地山置业有限公司愿将位于北教学楼底层的门市以等值200万元的店铺交给渝北二小，更名之后产权归“金港实验小学”。喜地山公司必须保证在2006年8月做完还建校园内所有工程及相关补修、装饰工作，完成后将校园、校舍按《学校还建协议》、施工图纸和该会议纪要的精神移交给渝北二小使用。当日，双方签订《关于更改校名的协议》，约定“渝北二小”同意将其更名为“重庆市渝北金港国际实验小学校”，更名后，甲方愿意贰佰万元支持乙方发展，但目前尚无现金支付，甲方将位于乙方北教学楼底层的门市以等值贰佰万元的数量交给乙方，产权归“重庆市渝北金港国际实验小学校”，同时喜地山公司拥有学校对外宣传和发布广告的权利。同年9月29日，喜地山公司（甲方）与渝北二小（乙方）签订《关于更改校名协议的补充协议》，约定甲方将位于乙方北教学楼底层的门市，按单价每平方米28000元的价格计算等值于贰佰万元的门市交给乙方，如甲方在今后的销售中门市均价低于28000元，甲方将按实际价格补足乙方门市面积。2006年11月2日，重庆市渝北区人民政府办公室渝北府办发[2016]135号关于部分城区学校更名及村小升格的通知，该通知决定将“重庆市渝北区第二实验小学校”更名为“重庆市渝北金港国际实验小学校”。2007年1月25日，喜地山公司（甲方）与金港实验小学（乙方）签订《关于协议房屋变更的协议》，该协议约定：于2006年4月5日甲乙双方共同签订的关于拆迁还建协议中第三条的第7小条中的地下停车库一个（120平米左右）、第三条第8小条中门市两个（60平米左右）和2006年12月8日甲乙双方共同签订的关于招收学生入学的协议中的甲方向乙方赠送等值200万元人民币的商业门市店铺，以上协议中的三个条款一并变更成由甲方将位于金港国际三期商业门面中的学校出大门外右边1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2号，共七个商业门市合计面积为238.14平米还给乙方，至此，原协议中的还建地下停车库的产权归甲方所有。变更后的七个门面的产权归乙方所有可由甲方代为乙方办理产权手续，乙方需协助甲方提供办理其产权的相关资料并交清办理产权的所有税费。2007年1月31日，喜地山公司与金港实验小学签订《金港国际三期门面钥匙移交书》，该移交书载明：根据双方于2007年1月25日签订的关于房屋变更的协议，将金港国际三期出小学大门右面的商业门面1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2,共7个门面赠与金港实验小学，现将门面的钥匙移交给金港实验小学。双方经办人夏艳丽、刘其龙签字确认。2010年2月8日，金港实验小学与聂一明就渝航路四巷12、10号房屋签订门市租赁合同，租期为2010年2月15日至2012年2月14日，并对14号房屋签订门市租赁合同及续租合同。2011年11月24日，金港实验小学与重庆圣同商贸有限公司就渝航路四巷10号房屋签订门市租赁合同，租期为2011年12月1日至2013年11月30日。2012年2月8日，金港实验小学与孙玉凤、王存桃就××房屋签订门市租赁合同，租期为2012年2月8日至2014年2月7日。2009年11月5日，金港实验小学与杨海就××房屋签订门市租赁合同，租期为2009年11月25日至2011年11月24日。2013年12月18日，金港实验小学与杨林就××房屋签订门市租赁合同，租期为2013年12月20日至2014年12月19日。2013年1月10日，喜地山公司出具《承诺书》，载明：“为了尽快解决安家田旧城改造中的遗留问题，就金港国际小学和幼儿园房产证办理事宜，我司承诺在后期小学和幼儿园办房产证过程中将给予全力支持和配合，并提供相关的手续和资料。同时，涉及小学和幼儿园超面积部分建设工程款共计1500万元人民币事宜，我司承诺小学和幼儿园超面积部分的工程款，我司不再向小学和幼儿园收取。特此承诺”。2013年5月20日，喜地山公司办理并取得上述争议房屋权证。还查明，上述争议房屋于2017年5月8日被本院另案（2016）渝01民初1096号之二民事裁定书查封，本案诉讼、执行中均未对该房屋采取查封措施。审理中，本院组织双方当事人对案涉房屋进行了现场勘验，经对照房屋产权证附图以及现场房屋，双方确认：17幢2-商铺5现对应门牌号为××（即交付的4-2、4-1门面），17幢2-商铺4现对应门牌号为××（即交付的3-2、3-1门面），17幢2-商铺3现对应门牌号为××（即交付的2-2、2-1门面）。同时确认，17幢2-商铺2现对应门牌号为××现富滇银行使用中），并非原告认为的对应门牌为××即交付的1-2）。本院认为，本案系金港实验小学作为案外人对长城资产公司申请执行喜地山公司借款合同纠纷三案执行标的提出的执行异议之诉，其目的系排除强制执行，因此，本案的争议焦点是：金港实验小学对位于金港国际17幢2-商铺2房屋（201房地证2013字第××号）、金港国际17幢2-商铺3房屋（201房地证2013字第××号）、17幢2-商铺4房屋（201房地证2013字第××号）、12幢2-商铺5房屋（201房地证2013字第××号）是否享有排除强制执行的民事权益。本院评述如下：一、关于本案所涉执行标的范围。本院发布（2018）渝01执239号、240号、241号公告，拟对被执行人喜地山公司所有的位于重庆市渝北区案涉商铺在内的房屋进行司法处置。金港实验小学在本案执行异议之诉中提出停止执行、确权等诉讼请求所指向的标的为金港国际17幢2-商铺2、17幢2-商铺3、17幢2-商铺4、17幢2-商铺5。长城资产公司认为201房地证2013字第026484、026489、026494、026499、02××24号房地产权证上记载的商铺1、2、3、4、5的门牌号分别是渝航路四巷18、16、14、10、6号，只有5个门牌号，并非原告金港实验小学起诉的七个门牌号，案涉执行房屋并非原告依据《关于拆迁还建学校的协议》以及《关于协议房屋变更的协议》向喜地山公司主张交付的房屋。本院认为，根据金港实验小学提交的房屋面积分户图、汇总表、长城资产公司提交的房屋产权证、平面图以及本院现场实地勘察，可以确认：金港国际17幢2-商铺3（201房地证2013字第××号）即为金港实验小学大门右面的商业门面2-1、2-2，对应的门牌号为××；金港国际17幢2-商铺4（201房地证2013字第××号）即为商业门面3-1、3-2，对应的门牌号为××；金港国际17幢2-商铺5（201房地证2013字第××号）即为商业门面4-1、4-2，对应的门牌号为××，即《关于协议变房屋变更的协议》中约定的2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2房屋与本院拟处置的金港国际17幢2-商铺3（201房地证2013字第××号）、商铺4（201房地证2013字第××号）、商铺5（201房地证2013字第××号）系同一标的物。其中，金港实验小学主张大门右面的商业门面1-2（××）与金港国际17幢2-商铺2（201房地证2013字第××号）不属于同一标的物，17幢2-商铺2对应门牌号为××，并非××，标的不具有同一性，故对于金港实验小学针对金港国际17幢2-商铺2的相关诉讼请求，本院予以驳回。因此，本案需要审查的是金港实验小学对金港国际17幢2-商铺3、2-商铺4、2-商铺5的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。二、关于金港实验小学对17幢2-商铺3、2-商铺4、2-商铺5房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案中查明的事实和证据，应当认定金港实验小学对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。主要事实和理由：1、被拆迁人对补偿安置房屋享有优先于担保物权人并排除执行的法定权利。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房的，应予支持”。该条规定明确被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利可以对抗房屋买受人。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对于案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该第二十八条所规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形，即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下，享有排除担保物权人执行案涉房屋的权利。最后，在《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款明确被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人的前提下，而部分买受人在符合《执行异议复议规定》第二十八条的情形下可以排除担保物权人的执行申请，应当认定被拆迁人对补偿安置房屋享有优先于担保物权人并排除执行的权利。2、案涉房屋应认定为金港实验小学作为被拆迁人应得的拆迁补偿安置房。2006年4月5日，喜地山公司作为拆迁人与原渝北二小签订《关于拆迁还建学校的协议》，约定喜地山公司拆迁原渝北二小房屋后原地安置，并对还建补偿内容进行了约定；2006年8月21日，喜地山公司与原渝北二小达成协议，喜地山公司以北教学楼底层价值200万的门市商铺交给渝北二小，渝北二小更名为金港实验小学，门市产权归金港实验小学；2007年1月25日，喜地山公司与金港实验小学签订《关于协议房屋变更的协议》，明确约定对前述协议中的三个条款一并变更由喜地山公司将位于金港国际三期商业门面中的学校出大门外右边1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2号，共七个商业门市合计面积为238.14平方米还给金港实验小学，至此，原协议中的还建地下停车库的产权归喜地山公司所有。本院认为，上述协议系喜地山公司与原渝北二小基于拆迁安置而先后签订，前后延续且保持一致性，《关于协议房屋变更的协议》实质上是《关于拆迁还建学校的协议》的完善和补充，具有拆迁还建补偿性质，其内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应依法受到保护。《关于协议房屋变更的协议》中明确约定由喜地山公司将位置特定的七个商业门市还给金港实验小学，应当视为拆迁人喜地山公司以位置、用途特定的房屋对被拆迁人金港实验小学（原渝北二小）进行的补偿安置，案涉房屋为该七个商业门市中的一部分，理应认定为拆迁安置补偿房。3、在案涉房屋设定抵押前金港实验小学已合法占有房屋且非因金港实验小学的原因未办理房屋过户手续。如前所述，喜地山公司根据双方所签订协议于2007年1月31日将包括案涉房屋在内的七个商业门市移交给金港实验小学，此时，上述房屋未办理权证也未设定他人权利负担。嗣后，金港实验小学将案涉房屋自行出租至2017年收回作教学用房，期间，喜地山公司并未提出任何异议。同时，根据2013年1月10日喜地山公司出具的《承诺书》可以反映金港实验小学对拆迁还建房屋办理权证事宜一直在行使权利，喜地山公司也承诺全力支持、配合，可以认定在案涉房屋设定抵押前金港实验小学已合法占有，且非因金港实验小学的原因未办理案涉房屋过户手续。综上，本案符合《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定的情形，金港实验小学就案涉金港国际17幢2-商铺3、2-商铺4、2-商铺5房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于金港实验小学请求确认案涉房屋归其所有的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案涉房屋尚未办理过户登记，故对金港实验小学请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。至于金港实验小学请求撤销对案涉房屋的抵押登记、解除查封问题，并非执行异议之诉的审理范围，本院不予评判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行重庆市渝北区双凤桥街道渝航路四巷14号金港国际17幢2-商铺3（201房地证2013字第××号）、渝航路四巷10号17幢2-商铺4（201房地证2013字第××号）、渝航路四巷6号17幢2-商铺5（201房地证2013字第××号）房屋。二、驳回原告重庆市渝北金港国际实验小学校的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由原告重庆市渝北金港国际实验小学校负担5700元，被告中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司负担17100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  唐 松审 判 员  陈 娟人民陪审员  刘代红二〇一九年八月二十八日法官 助理  郝晶晶书 记 员  韩 微