安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初64号 原告：张吴波，男，汉族，1994年11月6日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：合肥中皖辉达物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路宏图大厦**。 法定代表人：李德著，总经理。 被告：合肥金雅迪置业有限公司，，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路和琅琊路交口金雅迪大厦** 法定代表人：楼金，总经理。 委托诉讼代理人：徐鲁军，该公司员工。 原告张吴波诉被告合肥中皖辉达物业管理有限公司（以下简称中皖辉达物业公司）、合肥金雅迪置业有限公司（以下简称金雅迪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张吴波、被告金雅迪置业公司的委托诉讼代理人徐鲁军到庭参加了诉讼。被告中皖辉达物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张吴波向本院提出诉讼请求：1、判令被告中皖辉达物业公司支付委托经营收益73842.88元，利息5281.41元（利息计算以73842.88元为本金，按同期银行贷款利率即《金融机构人民币贷款基准利率》文件计算，自2017年7月15日起算暂计至2019年1月14日，共计548天），本息合计79124.29元；2、判令被告金雅迪置业公司对本案承担连带担保责任；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年2月，原告购买合肥市金雅迪大厦住宅小区B幢308室商铺、309室商铺后，由开发商统一委托给被告中皖辉达物业公司管理经营。2007年2月2日，原告与被告中皖辉达物业公司分别就308商铺、309商铺签订了两份《委托经营管理协议书》。协议约定，委托经营期限自2007年7月15日至2017年7月15日，就308号商铺的委托经营，中皖辉达物业公司承诺原告十年内总收益为203871.36元，就309号商铺承诺原告十年总收益为236987.52元。两份协议项下，中皖辉达物业公司承诺原告总收益合计为440858.88元。2007年2月，被告金雅迪置业公司出具了担保书，为中皖辉达物业公司提供前述协议的履约担保。两份《委托经营管理协议》的履行期限于2017年7月14日届满，但原告共计仅收到367016元委托经营收益，距被告承诺的440858.88元仍有73842.88元尚未收到。截止到起诉之日，两被告至今没有向原告出具任何还款计划，也未表达过任何还款意愿。综上，为了维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，要求被告偿还欠付的经营收益，并偿还利息。 被告中皖辉达物业公司未到庭参加诉讼。 被告金雅迪置业公司辩称：第一、原告主张的租金及利息，均已超过诉讼及担保时效，应予以驳回。民法通则第一百三十六条规定：延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；而金雅迪置业公司的担保书上亦没有张吴波的姓名、商铺房号等信息，不能作为张吴波的有效担保，且约定期间不明，根据《担保法》第二十五条的规定，保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。“辉达公司”和张吴波委托协议的终止日为2017年7月14日，最后一次付租金时间为2017年1月15日，而张吴波提起诉讼时间为2019年1月3日，金雅迪置业公司收到法院传票时间为2019年7月30日，均超过诉讼及担保时效。第二，原告主张的73842.88元与协议约定实际计算的28340元不符，且超过诉讼时效，应予以纠正驳回；按照《委托经营管理协议》第三条第3款的约定，原告的收益应当扣除税金及电梯维修费等费用，计算后剩余28340元，原告的租金由我方代辉达公司支付，而我方从原告前期收益中扣除的税收均按照10%的标准扣除，远远低于国家税收标准，因协议约定辉达公司有权直接代扣税收费用，而我方所扣除的费用均未高出国家标准，且代表商铺100多户业主同意由国生电器公司开具合法的发票，并同意向税务部门完税（附发票和完税证明2份），故对原告的计算错误应予以纠正；国生电器公司2017年6月21日发给被告的商函，要求在原租赁合同到期2017年7月14日的基础上，商讨后续续租事宜，但在该商品租赁期间的2017年初，部门商铺业主以租金未及时支付为由，多次将正常经营的商场大门锁门，导致承租方国生电器无法经营并报警求助，后国生电器拒付租金并提前撤场，致使我方失去了支付商铺业主租金的来源。原告明知自己的商铺被封锁，造成承租方无法经营，放任自流不作为，应承担涉案商品锁门、承租方撤场、协议终止、租金无法兑付的后果。综上，原告诉求罔顾事实，无法律依据，请求法院驳回原告的不合理且不合法的要求，并承担本案诉讼费。 经审理查明：案涉两间商铺系原告张吴波从被告金雅迪置业公司购买。2007年2月2日，原告与被告中皖辉达物业公司签订《委托经营管理协议书》两份，约定甲方（原告）将其购买的合肥市金雅迪大厦B区308号商铺（面积为21.67平米）、B区309商铺（面积为25.19平米）委托给乙方（中皖辉达物业公司）经营管理，委托期限为十年（自2007年7月15日至2017年7月14日）；乙方对委托项目可以代为出租，代为管理及收取租金、代为维护等；乙方承诺在其经营管理过程中，保证甲方在十年内对308号商铺的总收益（即租金）为203871.36元，对309号商铺的总收益（即租金）为236987.52元；如乙方对该项目实际经营收益低于上述金额，由乙方自行补足余额；如乙方对该项目实际经营收益高于上述金额，高于部分作为乙方的经营管理费用，归乙方所有；308商铺结算方式约定为：1、乙方自2010年7月15日起每年向甲方支付收益29124.48元；2、乙方每年支付甲方的收益，分两次向甲方支付，每次支付收益金额为每年应付收益金额的一半，具体支付时间为每年的7月15日和次年1月15日；3、甲方上述收益中应产生的税收（按国家税收标准计算）由甲方承担，乙方有权从每项应付甲方的收益中直接代扣。309商铺结算方式约定为：1、乙方自2010年7月15日起每年向甲方支付收益33855.36元；2、乙方每年支付甲方的收益，分两次向甲方支付，每次支付收益金额为每年应付收益金额的一半，具体支付时间为每年的7月15日和次年1月15日；3、甲方上述收益中应产生的税收（按国家税收标准计算）由甲方承担，乙方有权从每项应付甲方的收益中直接代扣。上述两份协议均约定金雅迪置业公司提供其所有的位于合肥市金雅迪大厦约1500平方米的房产（或其它相同价值房产）作为乙方对金雅迪大厦B座第四层商铺约1240平方米委托经营收益的履约担保。协议签订当日，金雅迪置业公司向原告出具担保书两份，上承诺：“本公司愿意用合肥市金雅迪大厦约1300平方米的房产（或其它相同价值房产）作为合肥辉达物业管理有限公司履约担保。担保的范围为：合肥辉达物业管理有限公司为履行合肥金雅迪大厦B区第四层商铺约1240平方米委托经营收益的履约担保”。 上述协议履行期间，被告金雅迪置业公司通过银行转账向原告支付了2010年7月15日至2017年1月14日期间308、309两间商铺共13期的租金合计367016元（除2013年7月15日支付26924元，其余每期支付28341元，均已扣除10%税金3148.99元），2017年1月15日之后的租金分文未付。 上述事实，有原告与中皖辉达物业公司签订的《委托经营管理协议》两份、金雅迪置业公司出具的担保书两份、原告收取租金的银行流水、案涉商铺的产权证明、原告身份证明及两被告企业登记信息以及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为:原告与中皖辉达物业公司签订的《委托经营管理协议》，性质上应属房屋租赁合同，当事人双方均无异议，故原告主张被告支付的委托经营收益，性质上应属租金收益。当事人双方在本案争议的主要焦点问题，本院认定如下： 一、原告主张的债权是否超过诉讼时效期间。根据本案查明的事实，2010年7月15日至2017年7月14日期间，被告未付租金总额为73842.88元，其中42352.96元系2010年7月15日至2017年1月14日期间欠付的租金差额1417元加代扣的税金40936.90元（3148.99元*13），另外31489.92元【（29124.48元+33855.36元）÷2】系2017年1月15日至7月14日期间的租金。被告金雅迪置业公司辩称扣付的租金系根据协议约定扣除的税金，且已超过诉讼时效期间，原告无权主张。本院认为，被告所支付的2010年7月15日至2017年1月14日期间的租金，原告在每次领取时对租金未足额支付都明确知晓，但其直至2019年1月3日才提起本案诉讼要求被告补足租金差额，上述租金的最后一次支付时间为2016年7月14日，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日，已超过一年的诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告主张的2016年7月14日之前的租金差额42352.96元，均已超过法定的诉讼时效期间，本院依法不予支持。2017年1月15日至2017年7月14日期间的租金31489.92元，自应付款之日2017年1月15日起至2017年10月1日未超过一年诉讼时效期间，此后应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，故原告主张的该期间的租金31489.92元，并未超过法定的诉讼时效期间，被告应予支付。 二、关于租金是否应扣除10%税金的问题。本院认为，依照双方《委托经营管理协议》的约定，被告有权从应付原告的租金中代扣10%的税金，但税金的扣除应以被告代原告向税务机关实际缴纳的数额为准，原告有权知晓被告代付的税金数额及依据，因此被告有义务向原告提交完整有效的代付税金凭证和原告应当分摊的税金数额及计算依据，以供原告核实，但直至本案审理终结，被告仍未出示有效的纳税凭证及分摊明细，以致本院无法核定应扣的税金数额，依法应承担举证不能的不利后果，故被告应足额向原告支付2017年1月15日至2017年7月14日期间的租金31489.92元，税金由原告自行向税务机关缴纳。被告逾期支付租金，客观上给原告造成资金占用损失，原告主张被告自2017年7月15日起按同期银行贷款利率支付至2019年1月14日的逾期利息，不违反法律规定，依法予以支持，计算基数为31489.92元。 金雅迪置业公司辩称最后一期租金未支付系因其他业主锁门导致其无力支付租金，该事由并不能成为其拒付原告租金的理由，本院不予采纳。 三、关于金雅迪置业公司是否应对中皖辉达物业公司应付租金承担担保责任以及是否超过担保时效的问题。被告金雅迪置业公司以书面形式承诺以金雅迪大厦约1300平方米的房产作为合肥辉达物业管理有限公司履约担保，该担保书虽未明确被担保人为原告，但担保书系金雅迪置业公司出具给原告，且涉案房屋亦在承诺的担保范围之内，故该担保书应为金雅迪置业公司向原告做出的担保承诺，金雅迪置业公司应按约承担担保责任。该担保性质上应属于抵押担保，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权”的规定，由于原告主张的31489.92元租金及利息并未超过诉讼时效期间，故对该部分债务，金雅迪置业公司仍应承担相应的担保责任。又鉴于当事人双方未对押抵物设立抵押登记，故金雅迪置业公司应当在抵押财产范围内对本案确定的债务承担连带责任。 被告中皖辉达物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系当事人对其抗辩权利的放弃，如因此产生不利后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥中皖辉达物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张吴波2017年1月15日至2017年7月14日期间的租金收益31489.92元，并以31489.92元为基数向原告支付2017年7月15日至2019年1月14日期间的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计付； 二、被告合肥金雅迪置业有限公司对上列第一项确定的债务在抵押财产范围内向原告张吴波承担连带责任； 三、驳回原告张吴波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1780元，由原告张吴波负担1000元，被告合肥中皖辉达物业管理有限公司负担780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  牛 蕾 人民陪审员  王诗银 人民陪审员  林春芳 二〇一九年八月七日 书 记 员  陈晓薇