广东省四会市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1284民初1451、1452号 原告：李照强，男，1962年10月12日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区。公民身份号码：4428*************4。 原告：钱展鸿，男，1953年10月26日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区。公民身份号码：4412*************X。 两原告的共同委托诉讼代理人：张荣荣、郑艺，均为广东山丰律师事务所律师。 被告：广东省大旺华侨企业复混肥厂。住所：肇庆市大旺中心区。统一社会信用代码：91441200764943842X。 负责人：许孟浩。 被告：许庆浩，男，1985年3月9日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。公民身份号码：440***************3。 两被告的共同委托诉讼代理人：林瑜才，广东金轮律师事务所律师。 两被告的委托诉讼代理人：冯鑫，广东金轮律师事务所实习律师。 第三人：肇庆高新区强鸿房地产开发有限公司。住所：肇庆市大旺区迎宾大道泰华花园A1幢2卡商铺。统一社会信用代码：91441200325146198F。 法定代表人：李照强，该公司总经理。 原告李照强、钱展鸿与被告许庆浩、广东省大旺华侨企业复混肥厂（下称大旺复混肥厂）及第三人肇庆高新区强鸿房地产开发有限公司（下称强鸿房地产公司）合同纠纷一案[原审案号：（2018）粤1284民初1638号]，以及原告大旺复混肥厂与被告李照强、钱展鸿合同纠纷一案[原审案号：（2018）粤1284民初1709号]，本院合并审理后于2018年8月15日作出（2018）粤1284民初1638、1709号民事判决书。许庆浩、大旺复混肥厂不服该判决，向肇庆市中级人民法院提起上诉。肇庆市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）粤12民终333、334号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2019年5月7日重新立案，其中原告李照强、钱展鸿与被告许庆浩、大旺复混肥厂及第三人强鸿房地产公司土地使用权转让合同纠纷（重审案由原定为合资、合作开发房地产合同纠纷，本院依法予以纠正）一案的重审案号为（2019）粤1284民初1451号，原告大旺复混肥厂与被告李照强、钱展鸿土地使用权转让合同纠纷（重审案由原定为合资、合作开发房地产合同纠纷，本院依法予以纠正）一案的重审案号为（2019）粤1284民初1452号，本院依法另行组成合议庭，于2019年5月15日作出（2019）粤1284民初1452号民事裁定书，裁定将（2019）粤1284民初1452号案（即）并入（2019）粤1284民初1451号案件（即）审理，并于2019年6月5日公开开庭审理了两案。原告李照强、钱展鸿及其委托诉讼代理人张荣荣、郑艺，被告大旺复混肥厂和许庆浩的共同委托诉讼代理人林瑜才，第三人强鸿房地产公司的法定代表人李照强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李照强、钱展鸿向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告2018年5月18日发出解除协议通知的行为无效；2.判令被告将名下的大旺复混肥厂的地块转让到第三人强鸿房地产公司名下，继续履行合同；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月9日，原、被告签订《合作开发房地产项目协议书》，协议书明确约定被告位于肇庆市大旺中心区的地块8844平方米由原、被告合作开发，其中，原告以现金出资，被告以其名下拥有的土地使用权设立房地产开发项目公司。协议书还约定了合作模式，拆迁、开发、产权登记以及违约责任等相关事项。合同签订后，原告依约向被告支付了拆迁补偿费等款项235万元，并且就被告名下地块出让手续事项支付了出让金、税费、评估费等款项共120万元，同时多次向被告提出将合作地块纳入到双方共同设立的项目公司“强鸿房地产公司”名下，但被告一直未能履行。经原告多次催促，被告于2018年取得了政府相关部门出具的已纳入三旧改造范围的复函。之后，原告再次催促被告进行三旧改造方案的申报材料，申报材料工作也开始运作。据此，原告对于被告2018年5月16日发出的《解除〈合作开发房地产项目协议书〉通知》，是与事实不符的，应当依法确认无效，双方应当遵循诚实信用原则，继续履行双方合作合同。 被告大旺复混肥厂、许庆浩辩称，我方不同意对方的诉讼请求，第一项诉讼请求，原告李照强、钱展鸿请求法院确认被告2018年5月16日发出的解除协议通知的行为无效，我方不同意该诉讼请求，我方认为协议的解除已经达到法定及合同约定的解除条件，所以我方发出解除通知书，到达原告李照强、钱展鸿的时候就发生法律效力；我方不同意原告的第二项诉求请求，鉴于合同已经解除，第二项诉讼请求就不存在需要被告履行的基础；原告李照强、钱展鸿的第三项诉讼请求由法院处理。此外，第三人的设立是使用了虚假的许庆浩的签名，我方已请求企业管理部门撤销本案第三人的工商登记。 第三人强鸿房地产公司述称，肇庆高新区发展规划和国土资源局发出的《关于大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造有关问题的告知函》仅是告诉我们往后的三旧改造是通过什么步骤去完善，并不是不能继续履行，我希望原、被告继续履行合同，将土地转至本公司名下。即便收储也是需要过程的。 被告大旺复混肥厂向本院提出诉讼请求：1.解除我方与李照强、钱展鸿签订的《合作开发房地产项目协议书》；2.我方无需退还李照强、钱展鸿所付拆迁综合补偿费200万元。事实和理由：2014年12月9日，原、被告所签订的《合作开发房地产项目协议书》约定，甲方（李照强、钱展鸿）、乙方（大旺复混肥厂）合作对大旺复混肥厂用地按“三旧改造”政策进行房地产开发，项目开发所需资金由甲方全额投资，乙方以土地使用权投入外无需再作其他投资，项目开发成果由甲、乙双方按约定分配，具体为，项目建成后±0.00以上第一层的1800平方米、第二层500平方米的商业物业、400平方米住宅、地下负一层车位2个（每个建筑面积12平方米）产权归乙方所有，除此之外，项目其他的商业物业、住宅物业及±0.00以下物业归甲方所有；协议签订之日甲方支付乙方拆迁综合补偿费用200万元，用于乙方搬迁及临时安置、停产停业补偿费用；为保障乙方应得权益，甲方保证与承诺，项目公司取得建设工程施工许可证之日（或本合同签订之日2个月，以快者为准）起二年内达到竣工验收可交付使用，否则甲方承担违约责任；如甲方违反保证与承诺未如期竣工验收交付使用的，乙方有权解除本协议，甲方已付的拆迁综合补偿费作为违约金归乙方所有。但实际上自《合作开发房地产项目协议书》签订至今，由于李照强、钱展鸿怠于履行，项目开发未有实质性进展。鉴于该情况，我方认为李照强、钱展鸿已经严重违反协议约定的履行期限，客观上不可能达到我方的协议目的。为维护自身合法权益，依据合同法和《合作开发房地产项目协议书》的约定，我方于2018年5月16日向李照强、钱展鸿发出通知解除协议，李照强、钱展鸿已经收到通知。此外，由于本案原告李照强、钱展鸿怠于履行双方签订的协议书里面的义务，导致房地产本来的项目三旧改造项目的许可撤销了，造成合作房地产项目协议所签订的依据基础不存在了，协议客观上已经不能履行。 原告李照强、钱展鸿对被告大旺复混肥厂的诉求辩称，一、我方不存在怠于履行合同义务的行为，大旺复混肥厂主张解除合同没有事实和法律依据。双方于2014年12月9日签订《合作开发房地产项目协议书》，约定我方以现金出资，大旺复混肥厂以土地使用权设立一家房地产开发项目公司，即强鸿房地产公司，以强鸿房地产公司为主体实施上述土地开发经营，并通过参加政府公开招拍将相邻约1200㎡土地使用权并入项目开发。也就是说，双方的房地产开发项目是基于两个前提条件，其一是大旺复混肥厂将名下土地使用权投入到强鸿房地产公司，其二是取得相邻土地使用权并入项目。双方在协议书第二条中明确涉诉的房地产开发项目是以强鸿房地产公司为项目开发主体，由此可见，双方的合作流程为双方成立项目公司、大旺复混肥厂将涉诉土地使用权转入强鸿房地产公司、由强鸿房地产公司依法取得施工许可证后进行开发建设。双方在协议书第五条第一项约定“项目公司取得建设工程施工许可证之日（或本合同签订之日2个月）起二年内达到竣工验收可交付使用”的前提是涉诉土地已经转到强鸿房地产公司名下，而事实上，我方在签订合同后，已经为涉诉土地使用权的出让手续支付了出让金、税金、评估费等合计120万元，履行了合同约定的相关出资义务。因此，我方认为大旺复混肥厂违反合同约定，主张解除合同是没有任何事实和法律依据的。二、大旺复混肥厂怠于履行合同义务，造成我方严重经济损失。如上所述，我方已按照协议约定履行了成立项目公司，支付相关出资等义务，但截至本案庭审，大旺复混肥厂在没有任何理由，也没有与我方协商的情况下拒绝配合办理土地所有权变更、土地建设用地审批手续，导致双方的房地产开发合作项目至今仍流于形式，没有任何实际进展。根据协议书的约定，大旺复混肥厂应当积极响应我方要求配合将涉诉土地使用权变更到强鸿房地产公司。而大旺复混肥厂主张解除协议所依据的第六条第2点中也明确如我方违约，对方有权解除协议，我方已付的拆迁综合补偿费作为违约金归大旺复混肥厂所有，大旺复混肥厂有权将土地使用权恢复到自己名下，由此也明确了大旺复混肥厂是具有先将本案所涉的土地使用权变更到强鸿房地产公司的义务的。但目前因大旺复混肥厂没有将涉诉土地使用权转到强鸿房地产公司，导致房地产开发项目至今连建设工程许可证仍没有取得。大旺复混肥厂该违约行为已经导致双方的房地产开发项目严重延后，造成我方巨额的经济损失。综上，我方认为大旺复混肥厂违反协议，主张解除协议没有任何事实和法律依据，相反，其不讲信用、失守诺言的行为已经违反协议，构成违约。基于诚实信用原则，维护守约方合法权益，请求法院驳回大旺复混肥厂的诉讼请求。此外，2019年1月28日肇庆高新区发展规划和国土资源局出具的《关于大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造有关问题的告知函》不属于双方约定的解除合作的条件之一，也不属于法定的合同解除条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提供如下证据：1.两原告的身份证，证明两原告的诉讼主体资格；2.被告许庆浩的身份证复印件及被告大旺复混肥厂的企业档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格；3.《肇庆高新区强鸿房地产开发有限公司章程》及《营业执照》，证明原、被告双方共同成立项目公司；4.《合作开发房地产项目协议书》，证明实际是土地使用权转让合同，被告有义务将土地使用权转让到项目公司名下；5.《土地使用权》复印件，证明涉案土地使用权的登记情况；6.《银行存取款回单》、《缴款凭证》，证明原告按约出资情况；7.《关于调整广东省大旺华侨企业复混肥厂用地位置的批复》、《土地评估收费通知》，证明涉案土地出让批复及交纳评估费；8.《一般缴款书》、《国有建设用地使用权出让合同》复印件，证明涉案土地支付出让金；9.《关于对的复函》复印件、《闲置土地调查通知书》复印件，证明涉案土地根据相关规定办理审批手续；10.《解除通知》，证明这是被告单方意愿，原告不同意解除双方合作关系；11.《关于的回复函》复印件，证明土地还在继续办理手续，双方还有继续合作；12.合作地块附近的土地情况（网上打印件），证明合作土地的实际面积为0.6512公顷及相邻地块的实际状况，相邻地块已经被他人拍卖所有，而无法纳入双方合作中的事实。 被告大旺复混肥厂提供如下证据：1.《合作开发房地产项目协议书》，证明原、被告合同关系及双方的权利义务，与原告提交的协议书的内容是有区别的，在双方签订协议起两年内项目要竣工并交付使用，但原告没有完成该约定；2.《国有土地使用权证》，证明大旺复混肥厂拥有土地使用权的所有权；3.《宗地图》，证明原、被告合作标的地块的范围及位置；4.《现场照片》，证明房地产开发项目未启动，合同的约定并没有实现；5.《解除通知》及邮单，证明大旺复混肥厂依法及根据合同约定通知原告解除协议，该通知已到达原告处；6.《关于大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造有关问题的告知函》（被告于二审期间提供）。 被告许庆浩没有向本院提供证据。 第三人强鸿房地产公司没有向本院提供证据。 本案原审期间，本院向肇庆市高新区发展规划和国土资源局调取证据如下：1.《关于对的复函》；2.《闲置土地调查通知书》。本案重审期间，本院向肇庆市高新区发展规划和国土资源局发函调查，该局向本院提供材料如下：1.《关于对大旺华侨企业复混肥厂地块有关问题的复函》（2019年6月24日）；2.《关于大旺华侨企业复混肥厂“三旧”改造有关情况的复函》（2019年7月4日）。 综合原告及被告大旺复混肥厂的举证和各方当事人的质证意见，本院对原告的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12的真实性予以确认并在卷佐证；被告许庆浩、大旺复混肥厂虽然对证据3即第三人强鸿房地产公司的主体资格存在异议，但未提供工商登记部门撤销该公司的相关证据予以反驳，本院对被告的意见不予采纳。对被告大旺复混肥厂的证据1，该证据的内容与原告的证据4的内容除了股权比例有变更外，其他内容完全相同，但由于原告的证据4所记载的股权比例是手写改动，并且加盖了指模及大旺复混肥厂的公章，因此，合作企业即第三人强鸿房地产公司的股权比例应以原告举证的证据4的记载为准，即李照强和钱展鸿占70%，许庆浩占30%，对被告大旺复混肥厂的证据2、3、4、5、6的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告大旺复混肥厂为普通合伙企业，成立于2004年6月7日，原合伙人是被告许庆浩和案外人高轶，后于2016年7月27日合伙人变更为案外人许孟浩和林韦锋。2014年12月9日，原告李照强、钱展鸿（两人作为甲方）与被告许庆浩（作为乙方），签订《合作开发房地产项目协议书》，约定甲乙双方按照政府“三旧”改造政策合作开发被告大旺复混肥厂名下的8844平方米土地使用权，具体约定如下：一、合作内容1.乙方名下拥有土地位于肇庆市高新区原大旺复混肥厂，土地用途为工业，按政府规划可转变为商住用地，纳入“三旧”改造范围；2.甲方愿意以现金出资，乙方以上述名下拥有的土地使用权设立一家房地产开发项目公司（甲方占70%股权，乙方占30%股权），以该公司为主体实施上述土地开发经营，并通过参加政府公开招拍取得与该地块相邻的约1200平方米土地使用权并入项目进行开发；3.拟报的开发项目总体设计规划为：……（内容空白）。二、合作模式1.双方同意以上述房地产开发项目公司为项目开发主体，向高新区政府申报整体项目开发计划；2.上述开发项目所需资金由甲方全额投资，乙方除交付土地使用权外无需再作其他投资；3.项目开发成果由甲、乙两方按本协议约定分配，具体如下：（1）项目建成后±0.00以上第一层的1800平方米、第二层500平方米的商业物业、400平方米住宅、地下负一层车位2个（每个建筑面积12平方米）产权归乙方所有，乙方有权对可分到的商业、住宅及车位等物业的位置、朝向、楼层进行挑选，甲方应予以配合；（2）除上述外，项目其他的商业物业、住宅物业及±0.00以下的物业归甲方所有；……（4）乙方所分得物业过户登记的所有费用、税款、维修基金完全由甲方承担。三、拆迁1.本协议签订后，甲方负责对乙方所述土地范围内所涉及的构筑物（包括临时建筑物和其他全部上盖建筑物）实施拆迁，拆迁所产生的费用由甲方承担；2.本协议签订之日甲方支付乙方拆迁综合补偿费用贰佰万元（2000000元），用于乙方搬迁及临时安置、停产停业补偿费用，另外，甲方支付35万元用于乙方购车。四、开发过程、成本及产权登记有关问题的约定1.项目开发涉及的土地出让金、补地价、市政配套、设计、建筑施工、设备安装、消防工程、装修及销售管理、税收等全部开发成本由甲方全额负责；2.项目开发由甲方负责，乙方有权监督甲方的开发进程……4.项目由项目公司统一对外进行销售，涉及乙方所分到物业的过户登记，如果以买卖形式处理的，甲方或项目公司应当配合办理并承担所有税费及维修基金；5.乙方应当积极配合甲方办理建设用地审批手续；五、为保障乙方应得权益，甲方保证与承诺如下：1.项目公司取得建设工程施工许可证之日（或本合同签订之日2个月，以快者为准）起二年内达到竣工验收可交付使用，否则甲方承担违约责任；2.在对外进行销售之前，项目公司不得将土地使用权转让与第三方，或再与第三方合作开发，否则甲方承担违约责任；……7、项目公司成立后，30%股权为乙方持有，在项目开发完成，乙方所分得的物业产权登记完成、并交付乙方使用后该股权转让归甲方持有；8、项目公司成立后，应当在本协议加签，承担本协议约定的义务及对甲方义务承担连带责任。六、违约责任1.甲方未按本协议第五条约定履行义务的，按如下承担违约责任：（1）协议生效后，如甲方放弃项目开发，停止注资设立项目公司，停止申请报批开发计划、拒绝参加政府公开招拍土地使用权向政府受让土地使用权的，则乙方有权解除本协议，将土地使用权恢复到本方名下，且无需退回甲方已付的拆迁综合补偿费；（2）甲方自项目公司领取预售许可证之日起5日内，未为乙方登记产权预登记……（3）自取得建设工程施工许可证之日起二年内项目未达到竣工验收并将乙方分得的物业交付乙方使用的，每逾期一日甲方应当向乙方支付2万元作为违约金；（4）如甲方或项目公司以土地、在建工程项目进行抵押融资民间借贷，或因甲方的原因导致乙方应分得的物业被抵押、查封或其他情形而不能过户登记产权的，甲方应按第一层商业物业每平方米18000元、第二层商业物业每平方米8000元、住宅每平方米4500元、车位每个10万元赔偿乙方损失。因甲方的原因导致乙方应分得的物业未能实际交付乙方使用的，按以上标准赔偿；（5）甲方未在本协议签订后2个月内设立项目公司并注入注册资金，每逾期一日应当向乙方支付2万元作为违约金。逾期满一年，乙方有权解除本协议，甲方已付的拆迁综合补偿费作为违约金归乙方所有，乙方有权将土地使用权恢复到本方名下；（6）甲方作为项目公司的股东或利益关系人，项目公司对本协议中涉及甲方的义务和责任均承担连带责任。在甲方不履行义务或出现违约行为时应当与甲方共同承担连带责任。2.如甲方违反本协议第五条保证与承诺内容，未如期竣工交付使用，或使项目公司以土地使用权、在建工程项目进行抵押融资民间借贷，乙方有权解除本协议，甲方已付的拆迁综合补偿费作为违约金归乙方所有，乙方有权将土地使用权恢复到本方名下。3.乙方应当履行配合办理用地手续义务，如乙方拒绝配合办理有关手续，导致项目公司未能变更土地用途、取得国有土地使用权证的。或违反本协议将土地另与他人合作，应退还甲方支付的拆迁补偿费，并支付相等的金额作为甲方损失赔偿。七、其他……。 被告大旺复混肥厂在上述《合作开发房地产项目协议书》的签名栏以及协议内容的手写改动处盖章。签订协议当日，原告李照强向被告许庆浩父亲许旭章的银行账户转账存入235万元。2015年2月3日，第三人强鸿房地产公司成立，注册资本为人民币1000万元，法定代表人为原告李照强，经工商管理部门登记，该公司的股东为原告李照强及被告许庆浩。 涉案土地原使用权面积为8484.75平方米，性质为划拨用地。签订上述《合作开发房地产项目协议书》后，根据肇旺国土资利用收[2015]1号《决定》，该宗地中的738.75平方米土地使用权被收回，该土地使用权面积由8484.75平方米变更为7746平方米。2015年9月9日，肇庆市国土资源局注销并收回原土地使用证[肇国用（1999）字第w013号）]，向被告大旺复混肥厂颁发肇府国用（2015）第0080093号土地使用权证，该土地使用权证载明被告大旺复混肥厂位于肇庆高新区农场路东面、慧心房地产公司南面的土地为工业用地，使用权类型为划拨，使用权面积为7746平方米。 2015年12月14日，被告大旺复混肥厂与肇庆市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，补办了其名下位于肇庆高新区农场路东面、慧心房地产公司南面7746平方米土地使用权的出让手续，土地用途为工业用地，出让价款为人民币944627元[土地证号：肇府国用（2016）第0080025号]。2015年12月30日，许旭章代被告大旺复混肥厂补缴了上述土地使用权的土地出让金944627元。2016年2月3日、2016年3月9日，原告李照强分别向许旭章转账支付10万元、90万元，合共100万元用于支付前述土地出让金。2016年3月29日，肇庆市国土资源局作出《关于调整广东省大旺华侨企业复混肥厂用地位置的批复》，对被告大旺复混肥厂位于肇庆高新区农场路东面的7746平方米工业用地原地微调，调整后宗地用途、面积、使用年限均保持不变，有关国有建设用地使用的具体要求，按《国有建设用地使用权出让合同》执行。 2018年1月30日，被告大旺复混肥厂向肇庆高新技术产业开发区发展规划和国土资源局出具《关于审批大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造的申请》，内容提及2013年起该厂根据高新区的相关规划要求，进行停产关闭并整体自行搬迁，且与企业员工签订了解散补偿协议，与相关单位签订了拆迁补偿协议等等，已解决了企业搬迁引发的临时安置和停产停业等问题，后办理了涉案土地的出让手续，根据该厂地块的现状及相关政府政策的实施，申请对该地块申请三旧改造，将工业用地性质转换为商住用地等。2018年2月9日，肇庆高新技术产业开发区发展规划和国土资源局针对被告大旺复混肥厂的上述申请作出《关于对的复函》，认为被告大旺复混肥厂涉案土地使用权已纳入“三旧”改造范围，属于“三旧”改造地块标图建库范围内，若申请自行改造，需按规定要求编写“三旧”改造方案及相关申报材料。2018年3月30日，肇庆市国土资源局作出《闲置土地调查通知书》，认为被告大旺复混肥厂涉案土地使用权存在已约定开工日期、未按期开工的情况，涉嫌构成闲置土地，要求被告大旺复混肥厂接受调查并提供相关材料。 2018年5月16日，被告许庆浩、大旺复混肥厂向原告李照强、钱展鸿邮寄《解除通知》，认为按照《合作开发房地产项目协议书》的约定，大旺复混肥厂三旧改造房地产开发项目应于合同签订之日2个月起二年内达到竣工验收可交付使用，但实际上项目开发未有实质进展，依据《合作开发房地产项目协议书》第六条第1、2款约定，通知原告李照强、钱展鸿解除《合作开发房地产项目协议书》。原告李照强、钱展鸿收到上述通知书后，于2018年5月31日提起诉讼，要求确认被告许庆浩、大旺复混肥厂发出的《解除通知》的行为无效。2018年6月5日，被告大旺复混肥厂提起诉讼，要求解除与原告李照强、钱展鸿所签的《合作开发房地产项目协议书》。 本案处理过程中，本院于2018年7月17日向肇庆高新区发展规划和国土资源局发出案件调查函。2018年7月19日，该局向本院发出《关于广东省大旺华侨企业复混肥厂的复函》，向本院提供了《关于对的复函》、《闲置土地调查通知书》，并陈述该局向大旺复混肥厂送达《闲置土地调查通知书》后，多次催促其进行恢复，至今未收到本院调查函中提及的《关于的回复函》。 2018年8月15日，本院作出（2018）粤1284民初1638、1709号民事判决书。许庆浩、大旺复混肥厂不服该判决，向肇庆市中级人民法院提起上诉。该案二审审理过程中，肇庆高新区发展规划和国土资源局于2019年1月28日向被告大旺复混肥厂发出《关于大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造有关问题的告知函》，大概内容为：根据《肇庆市人民政府关于印发肇庆市“三旧”改造实施意见的通知》（肇府规[2018]32号）文件精神，肇庆市“三旧”改造实施意见已经于2018年10月14日发布实施，按照该实施意见要求，旧厂房改造为住宅、商业等经营性项目，必须由政府统一收储后重新公开出让，因此，该局2018年2月9日出具的《关于对的复函》已失效，一切涉及“三旧”改造的申请、审批事项，在批准前，均需以批准时的政策法规及后续颁布的具有溯及力的政策法规为准。2019年4月12日，肇庆市中级人民法院作出（2019）粤12民终333、334号民事裁定书，裁定发回本院重审。 本案重审期间，本院于2019年6月18日向肇庆高新区发展规划和国土资源局发出调查函，核实以下情况：1.涉案土地（即肇庆高新区农场路东面、慧心房地产公司南面7746平方米土地）的收储时间目前能否确定？收储补偿数额目前能否确定？2.涉案土地（同上）由政府统一收储后重新公开出让时，李照强、钱展鸿与许庆浩能以否参与涉案土地的竞拍的方式尝试获得涉案土地的使用权，继续开发经营？3.《关于大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造有关问题的告知函》及《肇庆市人民政府关于印发肇庆市“三旧”改造实施意见的通知》（肇府规[2018]32号）是否会限制广东省大旺华侨企业复混肥厂将涉案土地过户至肇庆高新区强鸿房地产开发有限公司名下？该局于2019年6月24日向本院复函，大概内容为：涉案土地的收储，需由权利人提出申请，经审批同意后，即可按程序完成收储工作，因此，收储时间只能以权利人提出申请时间为准；土地收储后，政府将通过公开招拍挂方式进行出让，中华人民共和国境内的个人、企业，除法律法规另有限制外，均可单独申请竞买，但竞得后需在本地注册成立公司按规划条件和相关要求进行开发经营；《肇庆市人民政府关于印发肇庆市“三旧”改造实施意见的通知》文件只是对“三旧”改造政策进行调整，未对土地权利人对土地处置权利进行相关限制。但按照2015年12月签订土地出让合同，涉案土地已违反合同约定的开发期限，超过约定开工期限两年以上，涉嫌闲置，权利人也没有因不符合城市规划要求无法建设而提出土地置换申请。按照《闲置土地处置办法》第二十四条规定，国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，国土资源主管部门不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。 本院认为，本案涉及的《合作开发房地产项目协议书》注明的合同当事人是原告李照强、钱展鸿与被告许庆浩，但被告大旺复混肥厂先在协议书上加盖公章，后来又与许庆浩一起向原告李照强、钱展鸿发出解除协议书，最后又以自己的名义提起诉讼，即被告大旺复混肥厂是以自己的行为表明自己也是《合作开发房地产项目协议书》的乙方当事人，原告李照强、钱展鸿与被告许庆浩对此并无异议，本院予以认定。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，被告大旺复混肥厂享有拟开发土地的土地使用权，双方欲以上述土地使用权设立一家房地产开发项目公司实施开发经营，拟报的开发项目总体设计规划内容为空白，但约定项目建成后±0.00以上第一层的1800平方米、第二层500平方米的商业物业、400平方米住宅、地下负一层车位2个产权归被告许庆浩、大旺复混肥厂所有，而《合作开发房地产项目协议书》亦明确约定，涉案开发项目所需资金由两原告全额投资，被告许庆浩、大旺复混肥厂除交付土地使用权外无需再作其他投资，包括物业过户登记的所有费用、拆迁费用、项目开发涉及的土地出让金、建筑施工等全部开发成本由两原告负担；《合作开发房地产项目协议书》第六条违约责任也明确约定，因两原告的原因导致两被告应分得的物业未能实际交付两被告使用的情况下，两原告应当赔偿两被告相应的损失。上述约定实质是被告许庆浩、大旺复混肥厂作为提供土地使用权的一方，不承担经营风险，只收取固定利益，故依照上述《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，案涉《合作开发房地产项目协议书》系名为合作开发，实为土地使用权转让。上述协议系双方当事人真实意思表示，虽然在签订《合作开发房地产项目协议书》时涉案土地为划拨土地，但在起诉前已经办理了土地使用权出让手续，应当认定上述协议书合法有效，双方均应按约履行义务。 本案的焦点问题是，原告李照强、钱展鸿在履行《合作开发房地产项目协议书》是否存在违约行为，被告大旺复混肥厂发出解除通知时，是否存在约定解除或法定解除情形。 被告大旺复混肥厂主张解除《合作开发房地产项目协议书》的依据之一是原告李照强、钱展鸿没有做到《合作开发房地产项目协议书》中“项目公司取得建设工程施工许可证之日（或本合同签订之日2个月，以快者为准）起二年内达到竣工验收可交付使用”的约定，怠于履行，导致项目开发未有实质性进展，符合约定解除条件，且被告大旺复混肥厂已于2018年5月16日向两原告发出解除通知。两原告则认为因被告一直未履行合同约定，将合作地块纳入到双方共同设立的项目公司，导致后续工作一直未能开展。结合《合作开发房地产项目协议书》的约定，双方明确约定被告许庆浩、大旺复混肥厂以名下拥有的土地使用权设立一家房地产开发项目公司，以上述公司为项目开发主体实施土地开发经营，并通过参加政府公开招拍取得相邻地块使用权并入项目进行开发。故将合作地块转至双方共同设立的项目公司名下，这是被告许庆浩、大旺复混肥厂应先履行的合同义务，也是进行涉案项目开发建设、参加招拍的前提。《合作开发房地产项目协议书》第六条第1点关于“（1）协议生效后，如甲方放弃项目开发……拒绝参加政府公开招拍土地使用权向政府受让土地使用权的，则乙方有权解除本协议，将土地使用权恢复到本方名下”的约定，也明确体现了以涉案土地使用权成立一家房地产开发项目公司的合同义务，在项目开发、参加政府公开招拍的合同义务之前。且本案的《合作开发房地产项目协议书》实质为土地使用权转让合同，将出让土地使用权转让于受让方，是合同主要义务之一。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在两被告将涉案土地使用权转至双方共同成立的房地产开发项目公司之前，两原告有权拒绝项目开发的履行要求。故在被告大旺复混肥厂发出解除通知之时，两原告并不存在违约行为，被告大旺复混肥厂据此主张解除合同，也不符合约定解除合同的条件。 被告大旺复混肥厂主张解除合同的依据之二是2019年1月28日肇庆高新区发展规划和国土资源局作出的《关于大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造有关问题的告知函》导致《合作开发房地产项目协议书》客观上已不能履行。首先，本案的实质为土地使用权转让合同纠纷，土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款，是合同的两个主要义务。结合《合作开发房地产项目协议书》的约定，协议书中的开发项目仅是形式，关于拟报的开发项目总体设计规划的约定也为空白。两原告所要实现的实质是取得涉案土地的土地使用权并进行开发的合同目的，而被告许庆浩、大旺复混肥厂所要实现的实质是收取固定利益的合同目的。被告大旺复混肥厂提供的《关于大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造有关问题的告知函》虽然提及根据相关文件精神，原关于涉案地块“三旧”改造的申请的复函已经失效，但该局于2019年6月24日向本院的复函亦明确，相关文件只是对“三旧”改造政策进行调整，未对土地权利人对土地处置权利进行相关限制，故上述告知函并不影响土地使用权转让的这一合同目的。在国土资源主管部门最终认定涉案土地构成闲置前，合同仍有履行的可能性，相关当事人也可以通过缴纳土地闲置费和违约金等方式排除土地转让的障碍，并且依照该局复函的内容，是否收储需由土地使用权人提出申请，即目前涉案土地并未进入收储流程的情形，并不存在解除《合作开发房地产项目协议书》的法定情形。其次，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。两原告在签订《合作开发房地产项目协议书》后，积极履行了相关的付款义务，包括支付两被告拆迁综合补偿费200万元，支付购车款35万元，支付涉案土地补办土地使用权出让手续的出让价款等100万元，协助两被告完成了涉案土地从划拨土地转为工业用地的审批手续，使得涉案土地具有开发建设及流通的功能，两原告也明确表示希望继续履行合同，综合衡量双方利益，在合同仍有履行可能性的前提下，双方仍应恪守承诺，履行合同义务。再者，被告大旺复混肥厂于2018年5月16日向两原告发出解除通知时，上述告知函尚未作出，被告大旺复混肥厂在解除通知书中也只是主张约定解除权，原告在解除通知到达后已及时向法院起诉请求确认依据该理由解除合同的效力。2019年1月28日，向被告大旺复混肥厂发出《关于大旺华侨企业复混肥厂地块“三旧”改造有关问题的告知函》。如被告大旺复混肥厂认为双方在履行合同过程中产生了新的符合法定解除的情形，被告应按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的约定，另行履行通知义务，而非依据此前通知的内容主张解除。 综上，两原告请求确认被告许庆浩、大旺复混肥厂于2018年5月16日发出解除协议通知的行为无效，于法有据，本院予以支持。对被告大旺复混肥厂请求解除《合作开发房地产项目协议书》及无需退还两原告所付拆迁综合补偿费200万元的诉求，本院不予支持。被告大旺复混肥厂、许庆浩仍应继续履行《合作开发房地产项目协议书》，并按协议书约定将涉案土地使用权转移至第三人强鸿房地产公司名下。至于两被告辩称第三人的设立使用了虚假的许庆浩的签名，已请求企业管理部门撤销第三人工商登记的问题。从双方履行合同情况来看，《合作开发房地产项目协议书》明确约定双方以设立房地产开发项目公司的形式进行开发经营，第三人强鸿房地产公司于2015年2月3日即涉案《合作开发房地产项目协议书》签订后约两个月成立，符合交易习惯，登记的股东为原告李照强及被告许庆浩，此后作为股东的许庆浩一直未向工商管理部门提出异议，两被告亦一直未针对设立房地产开发项目公司的事实提出异议，故第三人强鸿房地产公司是经被告许庆浩同意成立用于进行涉案土地的开发经营具有高度可能性。且目前第三人强鸿房地产公司仍是存续的工商主体，两被告也未能提供证据证明上述第三人的主体资格已经注销，本院对两被告的上述意见不予采纳。 综上，原告李照强、钱展鸿的诉求理据充分，本院予以支持；被告大旺复混肥厂的诉求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、确认被告广东省大旺华侨企业复混肥厂、许庆浩于2018年5月16日向原告李照强、钱展鸿发出《解除通知》的行为无效。 二、被告广东省大旺华侨企业复混肥厂应于本判决生效之日起30日内将位于肇庆高新区农场路东面、慧心房地产公司南面的7746平方米土地使用权【证号为：肇府国用（2016）第0080025号】转移至第三人肇庆高新区强鸿房地产开发有限公司名下。 三、驳回被告广东省大旺华侨企业复混肥厂的全部诉讼请求。 两案受理费合共22900元、财产保全费5000元，合共27900元由被告广东省大旺华侨企业复混肥厂、许庆浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审 判 长  彭静雯 审 判 员  郑珊珊 人民陪审员  郑慧玲 二〇一九年八月九日 本件与原本核对无异 书 记 员  徐梓文