河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初300号原告:李金柱，男，汉族，1945年6月30日生，住河南省洛阳市老城区。委托代理人：赵飞虎，河南博同律师事务所律师，特别授权。被告:程有京，女，汉族，1977年12月15日生，洛阳市伊川县白沙乡程庄村人，现住洛龙区。委托代理人：孙刚、陈亮伟（实习），河南思宏律师事务所律师，特别授权。第三人：邵立水，男，汉族，1961年6月30日生，现住洛阳市洛龙区。委托代理人：张战杰，河南一得律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张跃生，男，汉族，1958年5月22日生，住洛阳市洛龙区。原告李金柱诉被告程有京为买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据被告程有京申请，本院依法追加邵立水、张跃生作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李金柱、代理人赵飞虎，被告程有京代理人孙刚、陈亮伟，第三人邵立水、代理人张战杰到庭参加诉讼，第三人张跃生经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案已审理终结。原告李金柱诉称：2013年11月，原告向洛阳市安乐实业总公司交纳20万元集资建房款，用于购买安乐窝阳光小区房屋。2017年12月30日，原告与洛阳市安乐实业总公司签订《村民集资房买卖合同》，合同约定：原告购买安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋，建筑面积130.40平方，每平方2700元，总金额352080元。2017年12月30日，洛阳市安乐实业总公司将该房屋交付原告，2018年1月19日，原告支付洛阳市安乐实业总公司全部尾款后，原告发现被告非法占有该房屋，原告多次找被告要求其停止侵权，将房屋恢复原状并返还原告，被告却置之不理，现仍占有该房屋，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大的经济损失。根据《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至本院，请求一、依法判令被告将安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋恢复原状，并将该房屋返还原告。二、依法判令被告赔偿原告损失31500元（暂计算至2018年10月26日），2018年10月26日之后损失另行计算（按照1500元/月计算损失至实际返还房屋之日）。三、诉讼费由被告承担。被告程有京辩称：原告所诉房产系被告从第三人邵立水处购买，房屋总价款39万元，已付37万元。第二点，第三人邵立水和张跃生授权被告对房屋进行装修，被告共花费装修款为199000元。结合以上两点，被告购买房屋支付相应对价，不具有相应的返还义务。第三点原告诉求相应的损失没有依据。希望法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。第三人邵立水辩称：原告所诉不是事实，首先原告并非本案所诉房产的购买人，并没有在2013年11月份交纳集资建房款20万元，也未在2018年1月19日支付全部尾款，原告并无证据能够证实所讲的是事实，本案所诉房产安乐实业公司早在2015年1月份已置换给了答辩人。其次，原告所述2017年12月30日安乐实业公司将所涉房产予以交付与事实不符。因为早在2015年1月8日，实业公司已经将本案所涉房产先行交付给答辩人，同时答辩人并且已经实际入住占用该房。二、原告对本案所涉房产不享有物权，原告不具备购买资格，本案所涉房产属于安乐实业公司为本村村民所建的安置房，而原告并非安乐窝村村民，由此其不享有该村宅基地使用权，如果其签订村民集资房买卖合同，也属于无效合同。原告并未能依法取得所涉房屋产权，未依法进行登记，未获得房产证，不产生物权效力，其不是该房产权利人，因此其对该房产不具实质上物权权利。答辩人将所涉房产进行买卖，并未侵害原告任何权利。洛阳市安乐实业公司将本案所涉房产的建设工程发包给答辩人承建，期间双方解除施工合同，经结算该公司愿意所欠工程款将上述房款抵账置换给答辩人，因此答辩人取得该房产所有权。事后答辩人委托第三人张跃生将2单元5层502号出售给被告，答辩人认为与被告之间的买卖合同关系系双方真实意思表示，应予维护，并未侵犯原告权益。现原告要求被告搬离此房产无事实依据，不应支持，原告的赔偿诉求无跟无据不应采信。私人的合法财产才受法律保护，而原告却对本案房产不具所有权，因此原告无权以该房为由索赔，同时原告计赔数额也缺乏依据，据此，希望人民法院依法驳回原告的无理之诉。第三人张跃生未到庭也未提交书面答辩意见。经本院审理查明：2013年11月12日，原告李金柱委托其外甥张明强向洛阳市安乐实业总公司交纳20万元集资建房款，用于购买安乐窝阳光小区房屋。2014年11月12日，原告李金柱作为乙方与洛阳市安乐实业总公司（甲方）签订“安乐窝村村民集资购房认购书”，约定：安乐窝村阳光小区系安乐窝村与安乐工商所进行合作建设的办公用房和部分村民安置用房，乙方自愿订购阳光小区6栋1单元502室，总建筑面积130.40平方，每平方2700元，总金额352080元。认购书上注明，乙方李金柱，代理人张明强。2017年12月30日，原告李金柱与洛阳市安乐实业总公司签订《村民集资房买卖合同》一份，合同约定：出卖人洛阳市安乐实业总公司系安乐镇安乐窝村村民委员会全资集体企业，受村委会的委托取得位于洛宜路××安乐窝村西村民宅基土地的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块建设村民集资房，定名为安乐窝阳光小区，建设用地批复文号：洛龙政土（2001）1号，村镇建筑许可证号070122。买受人即原告李金柱购买安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋，建筑面积130.40平方，每平方2700元，总金额352080元，买受人按分期付款方式按期付款，首批支付房款60%，交房支付房款40%，合同还对其他事项进行了约定。同日，出卖人洛阳市安乐实业总公司与买受人李金柱签订“房屋交接单”，将安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋交付买受人李金柱。2018年1月19日，原告交纳集资建房款12万元，洛阳市安乐实业总公司出具收据。2018年10月22日，洛阳市安乐实业总公司向原告李金柱出具证明，称“兹证明安乐窝村阳光小区第6栋1单元5层502室村民集资房款已全部交清。”后原告准备装修入住时，发现被告程有京在该房居住，程有京称该房系从第三人邵立水处购买，由此产生纠纷原告遂诉至本院。另查明：第三人邵立水系河南万方建设工程有限公司的工程承包人，负责承建洛阳市安乐实业总公司在安乐窝村的安乐工商所（6号楼）和安乐窝文化活动中心（7号楼）工程项目，在仅做了6号楼基础后，因其他原因施工无法进行，经协商将工程劳务分包。2015年9月11日，洛阳市安乐实业总公司作为甲方、邵立水作为乙方签订“工程款置换房屋协议书”一份，协议约定“甲乙双方根据自愿原则，乙方自愿用工程款置换甲方的村民集资房一套。1、甲方置换房屋为6号楼2单元502室，房屋建筑面积130.40平方，单价2700元，房屋价款352080元。2、乙方完成的工程部分经过审计核算后，工程款审定金额为342363.81元，误工补助111158元，合计453521.81元。3、甲方支付给乙方工程款50000元，甲方需补置换差价为51441.81元。甲方代扣建筑税款（按6%计）27211.3元，欠乙方工程款24230.5元。4、甲乙双方另行签订房屋买卖合同（附质量保证书、房屋交接单、村民集资购房认购书）。5、本协议甲乙双方签字盖章后生效。”2015年1月8日，邵立水作为买受人与出卖人洛阳市安乐实业总公司签订“村民集资房买卖合同”，约定买受人购买出卖人安乐窝村阳光小区第6栋2单元5层502号房，建筑面积130.4平方，单价2700元，价款352080元。同日，双方签订“房屋交接单”，约定2015年1月8日，洛阳市安乐实业总公司将位于安乐窝村阳光小区第6栋2单元5层502号房屋交付给邵立水，并于同日双方签订“安乐窝村村民集资购房认购书”。后第三人邵立水委托张跃生卖房，2018年7月28日，张跃生同本案被告程有京签订“安置房转让协议”，协议约定:“转让方（甲方）邵立水将阳光小区的安置房房产，房号为6号楼1单元502室，主房屋面积131平方，尚未办理产权证的房产转让给乙方，本合同所述房屋为村政府分配给甲方的安置房，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，转让后如有上述未清事项或其他纠纷，由甲方承担全部责任，乙方不负任何责任。房屋转让价39万元，乙方在甲方将《安置房协议书》过户给乙方后将转让款交付给甲方，并约定协议签订后生效，双方不得反悔，如甲方反悔，必须征得乙方同意，甲方返还乙方房款总额的100%的违约金，如乙方反悔，甲方将扣除房款总额的100%的违约金。张跃生作为担保人身份在协议上签字”。协议签订后，程有京支付该房屋转让款37万元，2018年8月19日，张跃生出具收条一份，内容为“今收到程有京安乐村阳光小区6号楼1单元502室购房款尾款20000元，购房款合计390000元，已付370000元，待办理过户后余款20000元付清。张跃生授权并同意程有京在购买房屋时装修。”后程有京作为发包人同洛阳中馨艺装饰工程设计有限公司签订“住宅装饰装修工程施工合同”，将安乐村阳光小区6号楼1单元502室委托给该公司装修，工程造价199000元，工程完工后，程有京支付了全部装修款199000元，并提供了洛阳中馨艺装饰工程设计有限公司出具的收据，后入住该房。另查明：本院于2019年5月7日，向洛阳市安乐实业总公司经理朱**惠了解本案有关情况，朱**惠称“邵立水刚开始干了公司一部分基础活，后来不干了，经双方算账，准备给他房屋抵账，用安乐村阳光小区6号楼2单元502室房屋抵账，该房屋原先卖给石社梅，石社梅说不要了，后来石社梅又要房屋，我就找邵立水要钥匙及手续，邵立水一直没给，当时公司给邵立水的是施工钥匙，公司的意思是房屋邵立水该给公司给公司，欠你工程款公司给你。关于阳光小区6号楼1单元502室房屋，公司已卖给张明强，房款已全部结清。”另查明：鉴于被告程有京将阳光小区6号楼1单元502室房屋已进行过装修，原告李金柱表示，被告腾房后自己自愿补偿被告装修损失10.5万元。本院认为:原告李金柱同洛阳市安乐实业总公司签订的房屋买卖合同，购买该公司开发的安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋，且房款原告李金柱已全部付清，双方所签合同不违反法律禁止性规定，合法有效，原告享有该房的所有权。第三人邵立水同洛阳市安乐实业总公司签订的“工程款置换房屋协议书”，明确约定置换的是阳光小区6号楼2单元502室，但邵立水却委托张跃生将6号楼1单元502室卖给被告程有京，造成本案纠纷，第三人邵立水有明显过错，应承担本案纠纷的全部责任，除应返还被告程有京所交的37万元房款外，还应赔偿程有京因购买该房造成的装修损失199000元，鉴于原告李金柱自愿补偿程有京装修损失10.5万元，该款扣减后，第三人邵立水还应赔偿程有京装修损失94000元。被告程有京在本案中虽无过错，但因购买了第三人邵立水不享有所有权且无权处分的房产，其行为损害了原告李金柱的合法利益，其购房行为无效，其购买的阳光小区6号楼1单元502房屋应退还原告李金柱。关于第三人张跃生，虽然受邵立水委托卖房，但在邵立水和程有京签订的购房合同中明确系担保人，作为担保人身份在合同上签字，应对邵立水的行为承担连带赔偿责任。第三人张跃生经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。关于原告李金柱要求的其他损失，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告程有京在判决生效后十日内将阳光小区6号楼1单元502房屋退还原告李金柱，李金柱在收到该房后支付程有京装修费105000元。二、第三人邵立水在判决生效后十日内返还被告程有京购房款370000元，赔偿被告程有京装修损失94000元，第三人张跃生承担连带清偿责任。三、原告的其他请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费688元，由第三人邵立水承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王志伟人民陪审员  焦志豪人民陪审员  杨鹏举二〇一九年八月二十二日书 记 员  郭佳瑶