广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2015)东三法常民一初字第936号原告（反诉被告）项颖，女，汉族，1976年3月25日出生，住址：广东省东莞市，委托代理人姚鹭，广东润广律师事务所律师。委托代理人宋志安，广东润广律师事务所律师助理。被告（反诉原告）东莞市源通物业管理有限公司，住所：广东省东莞市。法定代表人罗道贵，总经理。委托代理人何森宏，广东明楷律师事务所律师。委托代理人陈慧仪，广东明楷律师事务所律师助理。原告项颖诉被告东莞市源通物业管理有限公司，被告东莞市源通物业管理有限公司反诉原告项颖物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭了进行审理，原告项颖及其委托代理人姚鹭、宋志安、被告东莞市源通物业管理有限公司的委托代理人何森宏、陈慧仪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告系东莞市常平镇XX花园XX（以下简称“该房屋”）的业主。该房屋所在小区在2014年之前是由东莞市丽都物业管理有限公司进行物业管理服务，被告在2014年1月后成为该房屋所在小区的物业管理服务公司。被告于2014年10月1日开始无故对原告正在居住的该房屋停止供电，于2014年10月15日开始对该房屋停止供水，原告多次要求被告管理处反映，被告才恢复供应水电，但很快又停止供应，甚至把供水管切断。被告如此反复停止供应水电的行为严重影响了原告的日常生活，迫使原告另行在外找房租住，每月花费租金2000元。截至原告起诉之日，该房屋仍然处于断水、断电的状态。另外，此前原告为对该房屋进行装修，于2014年3月份向被告申报审批装修事项，被告通过原告的申请，收取了原告装修押金2000元、装修垃圾清运保证金300元以及清洁卫生费200元。后来实际上被告对原告进行装修一事万分阻挠，后还停水停电，迫使原告离开该房屋。由于被告的种种阻碍与失信行为，原告已无法继续进行装修，被告应将原告上述已付款项返还原告。原告认为被告在提供物业服务的过程中，无权停水停电，也无权无理阻挠原告装修自己的房屋。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判令被告：一、立即恢复原告所有的位于东莞市常平镇××花园××型别墅××水、电供应，并承诺今后不再无故断水、断电；二、立即向原告归还装修押金2000元、装修垃圾清运保证金300元以及清洁卫生费200元；三、立即向原告赔偿租金12000元；四、承担本案诉讼费用。被告辩称，被告依据双方物业管理合同关系履行，系原告拒不履行相关义务导致其应当承担的法律后果，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、原告长期拒交物业管理费、水电费等，被告有权根据其签署的《业主公约》停水、停电。原告2011年7月28日签署的《业主公约》（见《业主入伙资料》）第七章第四条第4款约定“物业管理公司对逾期三个月未缴付应缴费用的业主房屋采取停水、停电、停气等措施追讨该业主的欠费。由此所造成的损失，物业管理公司概不负责。”因被告已受让东莞市丽都物业管理有限公司的全部债权及对丽都花园的物业管理权、经营权，故被告享有该《业主公约》约定的相关权利。物业管理公司的变更不影响《业主公约》的效力。鉴于原告自2006年12月起累计拖欠被告代付的水费962.46元、排污费365.58元、电费7932.8元，经被告多次催告仍拒不缴纳，被告无垫付义务或继续垫付义务，对原告采取停水、停电措施是符合双方约定的自力救济行为。二、原告所交的装修押金、装修垃圾清运保证金退还条件尚未成就，清洁卫生费200元作为超范围清洁服务对价，无需退还。被告系依据《物业管理条例》第四十四条、东莞市《关于物业服务收费管理实施细则》第二十条的规定向原告收取相关款项。原告在停止装修活动后，一直未到物业管理处申请检查验收和办理手续，因此装修押金、装修垃圾清运保证金退还条件尚未成就。在被告通过检查验收和办理手续后，被告可退还装修押金和装修垃圾清运保证金（实际退还金额以核算结算结果为准，如存在违规违约行为需扣除相关费用），但应退款项应先行冲抵原告的部分应付被告款。因装修产生大量难以清理的非生活废物堆放在小区，同时对小区道路也造成严重的污染，超出常规物业清洁服务范围，原告申请装修时已同意向被告支付清洁卫生费200元作为服务对价，被告也提供了相应的装修清洁服务。三、被告无侵权行为，未造成原告损失，对原告无赔偿义务。被告对长期拖欠水电费的原告采取停水、停电措施是符合约定的自力救济行为，不属于侵权行为，更未造成原告损失。被告也未侵犯原告的房屋使用权，原告的租房费用系由其自行决定自行负担，未征求被告意见，与被告无关。故被告对原告无赔偿义务。请求法院驳回原告的诉讼请求，同时支持被告的诉讼请求。被告反诉诉称，被告系常平镇XX村XX花园之物业管理公司，自2013年12月16日起接手原物业管理公司东莞市丽都物业管理有限公司（下称“丽都物业”）负责管理丽都花园至今。原告项颖作为XX花园XX号之业主，自2006年12月起至被告提起反诉之日，已拖欠物业管理费及物业公司为其垫付或代收的各项费用共计34002.6元。其中2006年12月至2011年6月期间，项颖欠付反诉原告管理费8852.16元、电费1899.54元、水费268.9元、排污费114.66元、电视费250元，合计11385.26元，滞纳金为11385.26元；2011年7月至2015年7月期间，项颖欠付管理费14753.6元、电费6033.26元、水费693.56元、排污费250.92元、水电改造工程费用886元，合计22617.34元，滞纳金暂计至起诉之日为19216.32元。因被告与丽都物业在2014年1月1日签订了《资产转让协议》，约定丽都物业将其包括债权在内的所有资产及物业管理权转让给被告并向小区业户进行了公告，故被告有权向项颖收取项颖拖欠丽都物业的各项费用。被告曾多次向项颖催缴上述费用，但项颖均拒不支付。被告为小区业主利益，临危接手濒临破产的丽都物业管理丽都花园，服务期间尽职尽责，得到绝大多数业主认可。而项颖的拖欠行为，对处于亏损状态的被告来说无疑是雪上加霜，一旦反诉原告支持不下去，最终损害的将是全体业主的利益。为维护被告的合法权益，请求法院依法判令：一、原告项颖向被告支付判决生效前欠付的管理费、电费、水费、排污费、电视费（暂计至反诉提起之日，管理费23605.76元、电费7932.8元、水费962.46元、排污费365.58元、电视费250元，合计33116.6元），并支付清偿完毕之前所产生的滞纳金（2006年12月至2011年6月所欠费用以欠费额为基数按每日万分之五的比例计付滞纳金，以不超过本金数额为限计为11385.26元；2011年7月之后所欠费用以欠费为基数按每日千分三的比例计算滞纳金，但以不超过本金数额为限，暂计至反诉提起之日为19216.32元）；二、原告项颖向被告支付水电改造工程费用886元及其利息（按每日5.4%/365的比例计算利息，自起诉之日起计至实际支付之日止）。以上一、二项合计64604.18元。三、原告项颖承担诉讼费用。原告项颖辩称，一、被告主张的2015年2月11日之前的物业管理费、电费、水费、排污费、电视费及滞纳金缺乏事实与法律依据，原告项颖无需支付上述费用。1、原告项颖在2011年7月28日才入住案涉房屋，当天与东莞市丽都物业管理有限公司签订《入伙资料》。被告要求原告项颖支付2006年12月至2011年7月期间的物业管理费、水电费及滞纳金等费用均无事实与法律依据。2、原告项颖从入住后向东莞市丽都物业管理有限公司缴纳各项费用，直至2013年9月份。原告项颖无需再次向东莞市丽都物业管理有限公司支付该部分费用。3、被告的反诉是在2015年7月21日提出，且除此之外无任何向被告催收的记录。被告反诉请求中主张的2013年7月21日前的所有费用，均已超过诉讼时效，不应当得到支持。4、被告在2015年2月4日中标，2015年2月11日在房管局完成备案，故被告是从2015年2月11日才正式接管案涉小区。2015年2月11日前，原告在案涉小区里产生的费用应当向东莞市丽都物业管理有限公司缴纳，而不是向被告支付。综上，原告无需向被告支付2015年2月11日之前的物业管理费、电费、水费、排污费、电视费及滞纳金。二、被告主张的滞纳金标准无事实与法律依据，不应当得到支持。由于原告未与被告签订物业管理协议，也未与开发商签订物业管理委托合同并备案至房管局。被告在2015年2月11日接管后，原告与东莞市丽都物业管理有限公司之间的入伙资料中的《业主公约》根据第十一条第4点的约定已自动终止，被告与原告之间没有就滞纳金达成新的约定。故，被告主张的滞纳金标准无依据，不应当得到支持。三、被告违法改造小区的水管，原告无需向被被告支付水电改造工程费及利息。根据《物业管理条例》第十一条的规定；“下列事项由业主共同决定：……(六)改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第十二条规定：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。由于小区内部的水管属于附属设施，其改造是需要当经专有部分占建筑物宗面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的，被告未经业主同意，违法改造小区的附属设施，并强行摊分至各业主身上，该行为违法。故，被告无需向原告支付水电改造工程费及利息，且有权要求被告恢复原状。综上。请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告系广东省东莞市常平镇丽都花园A型别墅8号房屋的业主。于2010年4月1日取得案涉房屋的房产证，该房屋的建筑面积是126.79平方米.案涉房屋所在小区未成立业主委员会。原告于2011年7月28日与案外人东莞市丽都物业管理有限公司签订了一份《业主入伙资料》，该《业主入伙资料》包括《业主（住户）情况登记表》、《楼宇交接登记表》、《业主公约》、《物业管理服务协议》、《装修协议书》、《装修管理规定》、《消防安全责任书》。双方约定，业主委员会成立之前的管理费收费标准按政府指导价制定；业主委托代收代缴的费用，如代收缴水费、电费、有线电视费等；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元收取；从入伙之日起即开始收取物业管理费及相关费用，委托期限从2011年7月28日至2017年12月30日止；物业维修基金用于房屋本体公用设施的维修养护专用。物业维修基金不够支出时，经发展商委托或业主委员会决定，并征得多数业主同意后按比例分摊；业主应以物业管理公司确定的方式、时间交纳管理费及其他费用，无论其房屋是否空置、出租或自用；业主逾期未交纳管理费及其他有关费用，物业管理公司可采取以下措施：按每天所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，滞纳金收取时间从应交之日起到支付之日止；因水、电、有限电视费是代收费用，物业管理公司对逾期三个月未缴付应缴费用的业主房屋采取停水、停电、停气等措施追讨该业主的欠费，由此所造成的损失，物业管理公司概不负责；双方并约定管理处在公告栏中公布的有关管理规定、通知以及其他事项，未特别注明的，自公布之日起生效，并张贴五天；双方还约定东莞市丽都物业管理有限公司在原告装修完工后，按照有关装修管理规定进行装修验收，如无违章装修项目、损坏结构、渗漏、堵塞、影响外观等现象，并经过三个月工程保修期，无出现以上问题，退还全部押金（即装修保证金）.在该份《业主入伙资料》的末页，载明“以上《业主（住户）情况登记表》、《楼宇交接登记表》、《业主公约》、《物业管理服务协议》、《装修协议书》、《装修管理规定》、《消防安全责任书》共七大项19页，经双方签字（盖章）后生效。”并附有案外人东莞市丽都物业管理有限公司的盖章及原告本人的签名。东莞市常平房地产开发实业公司、衡阳市金果实业房地产开发有限公司于2008年6月20日与东莞市丽都物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，委托东莞市丽都物业管理有限公司对丽都花园进行物业管理，委托期限自2008年6月20日9时起至2013年6月20日9时止；2013年11月27日，东莞市丽都物业管理有限公司出具《公告》，告知丽都花园全体业主，从2014年1月1日起，该公司将撤出丽都花园，不再对丽都花园提供物业管理服务；在该公司管理服务期间，若尚未缴清管理费。水电费等费用的业主，从即日起，请向衡阳市金果实业房地产开发有限公司缴交费用，东莞市丽都物业管理有限公司不再受理缴费事宜。2013年12月23日，衡阳市金果实业房地产开发有限公司与被告共同出具《公告》，告知丽都花园全体业主，“鉴于东莞市丽都物业管理有限公司已于2013年11月27日张贴公告，将于2014年1月1日退出丽都花园，不再为丽都花园提供物业管理服务，丽都花园尚未成立业主委员会，丽都花园的物业管理尚属于前期物业管理阶段，为避免丽都花园处于无物业服务状态，维护全体业主的合法权益，衡阳市金果实业房地产开发有限公司决定从2014年1月1日起临时接管丽都花园的物业管理服务工作，并暂时委托东莞市源通物业管理有限公司开展实际的物业管理服务工作。在此期间，如需缴纳管理费及水电费等费用的业主请联系衡阳市金果实业房地产开发有限公司或东莞市源通物业管理有限公司”；2014年1月1日,被告作为受让方，东莞市丽都物业管理有限公司作为转让方，共同签订《资产转让协议》，约定双方同意丽都物业资产及经营管理权的移交时间为2013年12月15日，并约定在2013年12月16日之前完成全部移交工作；且约定2013年12月16日零时之后丽都物业资产及相关经营管理权的权利义务及相关责任由被告承担，东莞市丽都物业管理有限公司及前期物业管理企业原与业主签订的前期物业管理委托协议及相关管理公共契约中的相应权利转由被告享有。2014年11月28日，东莞市丽都物业管理有限公司及被告共同向丽都花园全体业主出具《债权转让通知》，告知全体业主，东莞市丽都物业管理有限公司将其为丽都花园管理服务期间，业主未能缴清所欠的物业管理服务费、水电费等费用之债权全部转让给被告，该通知自发出之日起生效，从即日起，尚未能缴付清所欠的物业管理服务费、水电费等费用的业主须向被告缴纳。2015年2月4日，被告在案涉丽都花园开发商东莞市常平房地产开发实业公司组织的物业服务项目招投标中被确定为案涉物业服务项目的中标人；2015年2月12日，东莞市常平房地产开发实业公司与被告签订《前期物业服务合同》，被告被选聘为案涉丽都花园物业服务企业，双方约定物业服务费用按月交纳，案涉别墅的物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，业主或承租人应在每月20日前交纳，并约定房屋共用设施、设备小修、养护费用由被告承担，大中修费用由所有人及使用人或维修基金承担，且约定合同期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止。该《前期物业服务合同》已备案至东莞市房产管理局。另查明，被告在2013年12月20日成立，被准予从事物业时间为2013年12月20日，具备物业服务三级资质证书，原资质证书期限为2015年3月26日，现资质证书有效期至2017年4月6日。庭审中，原告将其诉讼请求第三条中要求被告向原告赔偿租金损失12000元变更为要求被告向原告赔偿租金损失28000元.原告主张被告在2014年4月开始对案涉房屋进行断续停电，并在2014年10月持续停水停电至今，主张原告无需缴纳2014年10月起至今的物业管理费，且要求被告承担因其停止供应水电的侵权行为导致无法居住案涉房屋而另行租房所支出的租金损失28000元（租赁时间从2014年10月至2015年11月，每月租金2000元），并要求被告立即恢复原告所在房屋的水电供应，承诺今后不再无故断水断电，原告为证明其主张，向本院提交了照片、录音及文字材料、房产证、《东莞市丽都物业管理有限公司收费专用收据》（3张）、《东莞市源通物业管理有限公司收费专用收据》、租赁合同及租金收据；被告确认自2014年10月对原告所在的案涉房屋进行停水停电，但主张是因原告未缴纳相应的水电费及水管维修更新费用，被告依据业主公约而被动进行停水停电，系行使抗辩权，并未侵犯原告房屋使用权，且原告的租房费用系由其自行决定自行负担，未征求被告意见，与被告无关。故被告无需赔偿原告的租金损失28000元,且主张原告在2006年11月通过与案外人陈明坤、徐先菊签订临时买卖协议，实际购买了案涉房屋，已成为丽都花园A型别墅8号的实际业主，在2006年12月至2011年6月期间，欠付被告管理费8852.16元、电费1899.54元、水费268.90元、排污费114.66元、电视费250元，合计11385.26元，滞纳金为11385.26元(滞纳金计算标准以欠费额为基数按每日万分之五的比例计付，以不超过本金数额为限)；2011年7月至2015年7月期间，原告欠付管理费14753.60元、电费6033.26元、水费693.56元、排污费250.92元、水电改造工程费用886元，滞纳金暂计至起诉之日为19216.32元（滞纳金计算标准以欠费为基数按每日千分三的比例计算，以不超过本金数额为限）；并主张案涉小区的水管改造已经过有实际居住的业主中三分之二业主的同意，实际缴交水管维修费的业主已达到百分之五十九（户数、面积）；被告为证明其主张，向本院提交了《丽都花园A08欠费明细表》、《业主入伙资料》【包括《业主（住户）情况登记表》、《楼宇交接登记表》、《业主公约》、《物业管理服务协议》、《装修协议书》、《装修管理规定》、《消防安全责任书》】、水管改造工程发票及公告、《前期物业服务合同》、《资产转让协议》、《物业管理委托合同》、《公告》、《债权转让通知》、《费用催缴通知单》及照片、（2010）东三法民一初字第6997号民事判决书（复印件）、（2011）东中法民一终字第1925号民事调解书（复印件）。原告对被告上述主张均不予确认，并称在2011年7月28日入住案涉房屋，从2013年10月起才开始拖欠物业管理费、水费、电费、排污费、电视费，且称被告所主张的2013年7月21日前的所有费用均已超过诉讼时效。此外，原告确认被告提交的《业主入伙资料》真实性，但主张协议中的停水停电条款影响民生，属于无效条款；且主张原告从未看到小区公告栏张贴《公告》、《债权转让通知》，《资产转让协议》并非债权转让协议，被告提交的《资产转让协议》、《物业管理委托合同》、《公告》、《债权转让通知》均不能对原告发生效力，主张案涉房屋开发商与东莞市丽都物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》仅针对原告与东莞市丽都物业管理有限公司发生效力，且该合同已失效，而被告与案涉房屋开发商签订的《前期物业服务合同》仅约定物业服务费收费标准，未约定违约责任。原告对被告提交的《丽都花园别墅A08欠费明细表》、《费用催缴通知单》及照片、水管改造工程发票及公告、（2010）东三法民一初字第6997号民事判决书（复印件）、（2011）东中法民一终字第1925号民事调解书（复印件）均不予确认，主张欠费明细表及《费用催缴通知单》及照片是被告单方制作，水电改造工程未经全体业主表决同意，是被告的单方行为，被告无权将该费用强行分摊至包括原告在内的每个业主身上，被告提交的相关文书无法院盖章，且是复印件，与本案无关。另，原告主张在2014年3月17日向被告缴纳装修押金2000元、装修垃圾清运保证金200元以及清洁卫生费200元，但因被告阻挠导致其房屋无法继续进行装修，该房屋目前未装修完毕，故要求被告退还上述费用。被告确认有收取上述费用，且确认至今未返还，但主张上述装修押金2000元及装修垃圾清运保证金200元需原告到被告的物业管理处申请装修验收，经初验、复验合格后方可退还，而清洁卫生费200元属于被告的应收费用，无需退还，以上事实，有照片、录音及文字材料、房产证、《东莞市丽都物业管理有限公司收费专用收据》（3张）、《东莞市源通物业管理有限公司收费专用收据》、租赁合同及租金收据《丽都花园别墅A08欠费明细表》、《业主入伙资料》【包括《业主（住户）情况登记表》、《楼宇交接登记表》、《业主公约》、《物业管理服务协议》、《装修协议书》、《装修管理规定》、《消防安全责任书》】、水管改造工程发票及公告、《前期物业服务合同》、《资产转让协议》、《物业管理委托合同》、《公告》、《债权转让通知》、《费用催缴通知单》及照片、（2010）东三法民一初字第6997号民事判决书（复印件）、（2011）东中法民一终字第1925号民事调解书（复印件）及本院庭审笔录等附卷证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原告与案外人东莞市丽都物业管理有限公司签订的《业主公约》、《物业管理服务协议》《装修协议书》是签约各方当事人真实的意思表示，合法有效，对签约各方当事人均有约束力。被告作为具备物业服务三级资质证书（原资质证书有效期至2015年3月26日，现资质证书有效期至2017年4月6日）的物业管理有限公司，自2014年1月1日起受案涉小区开发商委托，为案涉小区提供物业服务，且在同日与东莞市丽都物业管理有限公司签订《资产转让协议》，约定案涉丽都物业资产及相关经营管理权的权利义务及相关责任转由被告承担，并将东莞市丽都物业管理有限公司及前期物业管理企业原与业主签订的前期物业管理委托协议及相关管理公共契约中的相应权利转由被告享有为原告案涉房屋所在小区提供物业服务；2014年11月28日，东莞市丽都物业管理有限公司及被告共同向丽都花园全体业主出具《债权转让通知》，告知全体业主，东莞市丽都物业管理有限公司将其为丽都花园管理服务期间，业主未能缴清所欠物业管理服务费、水电费等费用之债权全部转让给被告，该通知自发出之日起生效，从即日起，尚未能缴付清所欠物业管理服务费、水电费等费用的业主须向被告缴纳。故被告已受让东莞市丽都物业管理有限公司的全部债权及对案涉丽都花园的物业管理权、经营权。被告享有案外人东莞市丽都物业管理有限公司与原告签订的《业主公约》、《物业管理服务协议》《装修协议书》约定的相关权利。另，被告在案涉小区未成立业主委员会的情况下与案涉物业的开发商签订《前期物业服务合同》，接受开发商的委托对案涉小区进行物业管理，合法有效。原告作为已经入住案涉物业的业主，被告作为物业服务的提供方，双方均应依照约定全面履行各自义务。本案中，双方确认被告自2014年4月开始对原告的案涉房屋进行断续停电，并在2014年10月持续停水停电至今，原告主张被告该行为已构成侵权，要求原告无需缴纳2014年10月起至今的物业管理费，且要求被告承担因其停止供应水电的侵权行为导致原告另行租房所支出的租金损失28000元，但原告自认自2013年10月起拖欠物业管理费、水费。电费、排污费、电视费；结合案涉《业主公约》中已约定“因水、电、有限电视费是代收费用，物业管理公司对逾期三个月未缴付应缴费用的业主房屋采取停水、停电、停气等措施追讨该业主的欠费，由此所造成的损失，物业管理公司概不负责”，本院采信被告“因原告未缴纳相应的水电费，而依据业主公约而被动进行停水停电，系行使抗辩权，不构成侵权”之主张，原告作为业主及用水用电人，负有按时依约缴纳物业管理费、水电费等相应费用之义务。原告拖欠物业管理费、水费。电费、排污费、电视费，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告诉求被告立即恢复案涉房屋的水电供应、承诺今后不再无故断水、断电及赔偿租金损失28000元均无依据，本院不予支持。关于原告诉求被告返还的装修押金2000元、装修垃圾清运保证金200元以及清洁卫生费200元，依据《装修协议书》的约定，原告作为业主装修完工后，物业管理公司按照有关装修管理规定进行装修验收，如无违章装修项目、损坏结构、渗漏、堵塞、影响外观等现象，并经过三个月工程保修期，无出现以上问题，退还全部押金（即装修保证金），故原告可自行到被告的物业管理处申请装修验收，办理相关手续。原告诉求被告返还装修押金2000元、装修垃圾清运保证金200元的退还条件尚未成就，本院不予支持。关于被告收取的清洁卫生费200元，被告主张属于其应收费用，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故被告应退还原告清洁卫生费200元。原告自2010年4月1日取得案涉房屋的房产证，在2011年7月28日签订《业主入伙资料》，该《业主入伙资料》中的《物业管理服务协议》已明确约定从入伙之日起即开始收取物业管理费及相关费用，被告未能提供相应证据而主张原告在2006年11月前已入住案涉房屋，系案涉房屋的实际业主，被告提交的（2010）东三法民一初字第6997号民事判决书及（2011）东中法民一终字第1925号民事调解书均为复印件，且未能提供相应的生效证明。故本院对被告该主张不予采信，关于被告反诉诉求原告支付2006年12月至2011年6月期间的物业管理费、水费。电费、排污费、电视费及相应滞纳金均无依据，本院不予支持。关于被告反诉诉求原告支付2011年7月至2015年7月期间的物业管理费、水费。电费、排污费、电视费及相应滞纳金，有被告提交的《丽都花园别墅A08欠费明细表》、《费用催缴通知单》予以佐证，原告虽对该欠费明细表不予确认，主张自2011年7月入住后已缴付物业管理费至2013年9月，但未能提交其自2011年7月入住后缴付物业管理费至2013年9月的证据予以证明，结合原告提交的《东莞市丽都物业管理有限公司收费专用收据》、《东莞市源通物业管理有限公司收费专用收据》，与被告提交的《丽都花园别墅A08欠费明细表》、《费用催缴通知单》上显示的已交记录相一致，本院依法采信被告提交的《丽都花园别墅A08欠费明细表》上反映的原告自2011年7月入住后至2015年7月期间（扣除已交费的2013年1-9月）共欠付物业管理费14753.60元、水费693.56元。电费6033.28元、排污费250.92元、电视费0元；考虑到被告作为物业管理公司为案涉小区提供的物业管理服务为持续性过程，结合被告提交的一系列《费用催缴通知单》及相应照片，再结合《费用催缴通知单》及原告提交的录音显示，被告亦一直向原告催收2013年前所欠的物业管理费，故本院对原告关于被告反诉诉求的2013年7月21日前的相关费用已过诉讼时效之主张不予支持，原告应依法支付被告自2011年7月入住后至2015年7月期间欠付物业管理费14753.60元、水费693.56元。电费6033.28元、排污费250.92元。此外，因原告拖欠物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《业主公约》约定“若业主逾期未交纳管理费及其他有关费用，物业管理公司可按业主每天所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，滞纳金收取时间从应交之日起到交付之日止”，又因该《业主公约》约定的滞纳金计算标准过高，从公平合理的角度出发，原告支付上述所欠费用的滞纳金应以欠费额为基数，参照中国人民银行同期贷款利率从逾期缴纳之日起计付至实际付清之日止，且每月计付的滞纳金以不超出当月欠付的物业管理费、水费、电费、排污费的总额为限，关于被告反诉诉求原告支付2015年8月至本判决生效前欠付的物业管理费、水费。电费、排污费、电视费及相应滞纳金，因被告未能提交相应证据予以证明。本院对被告该诉求不予支持。关于被告反诉诉求原告支付的水电改造工程费886元及其利息，根据《物业管理条例》第十一条的规定；“下列事项由业主共同决定：……(六)改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第十二条规定：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”；由于案涉小区内部的水管属于附属设施，其改造依法需经专有部分占建筑物宗面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的，本案中，被告未能提供相应证据证明案涉小区的水管改造经专有部分占建筑物宗面积2/3以上的业主且占总.人数2/3以上的业主同意，应承担举证不能的不利后果，则被告反诉诉求原告支付的水电改造工程费886元及其利息无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十一条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市源通物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告项颖返还清洁卫生费200元；二、限原告项颖于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市源通物业管理有限公司支付2011年7月至2012年12月及2013年10月至2015年7月期间的物业管理费14753.60元、水费693.56元。电费6033.28元、排污费250.92元；三、限原告项颖于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市源通物业管理有限公司支付2011年7月至2012年12月及2013年10月至2015年7月期间的滞纳金（滞纳金分别以2011年7月至2012年12月、2013年10月至2015年7月期间欠缴物业管理费、水费、电费、排污费费额为基数，按中国人民银行同期贷款利率从逾期缴纳之日起计付至实际付清之日止，且每月计付的滞纳金以不超出当月欠付的物业管理费、水费、电费、排污费的总额为限）；四、驳回原告项颖的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞市源通物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费563元、反诉受理费707.55元，由原告项颖承担856.28元，被告东莞市源通物业管理有限公司承担414.27元.原告项颖已预交诉讼费563元，被告东莞市源通物业管理有限公司已预交诉讼费707.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟思玲代理审判员  李淑花人民陪审员  周妙娟二〇一六年二月十九日书 记 员  黄嘉辉附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张，应及时提供证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。