上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第41163号原告郝士奎，男，1975年12月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈雁华，上海市嘉诚律师事务所律师。委托代理人裴长利，上海市嘉诚律师事务所律师。被告赵万水，男，1961年1月31日生，汉族，住上海市宝山区。原告郝士奎诉被告赵万水房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月21日公开开庭进行了审理，原告郝士奎及其委托代理人陈雁华，被告赵万水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝士奎诉称：2013年3月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)一套，房屋总价为人民币(以下币种相同)129万元，约定签约当日支付5万元，2013年3月28日支付40万元，2013年4月1日支付33万元，余款51万元由原告贷款银行以贷款形式支付。之后，原告依约履行，于2013年3月24日签约当日支付5万元，2013年4月1日支付73万元，余款51万元于2013年5月22日通过银行贷款审批，同时原告于2013年5月23日交清所有税费。之后，原告多次要求被告办理过户手续并交付房屋，但被告无理拒绝。故原告曾诉至法院要求解决，期间，被告无理注销接收贷款的银行卡，导致原告的贷款放款无法进行。后经法院判决并强制执行，系争房屋过户登记至原告名下。2015年3月，原告备齐51万元资金，并再次要求被告办理余款及房屋交接事宜，但被告又无理要求必须以银行贷款形式支付该款才同意交付房屋，并恶意诉至法院要求原告赔偿直接经济损失，均被驳回，后原告起诉要求被告交付房屋，得到法院的支持，故被告于2015年10月25日向原告交接了房屋。被告的行为极大地损害了原告的合法权益，故原告现诉至法院，要求依法判令：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金372,926.67元(以78万元为基数，调整为中国人民银行同期基准贷款利率的4倍计算，自2013年10月22日起算至2015年10月25日)；2、判令被告向原告支付房屋使用费60,000元(按月租3,000元计算，共计20个月，从2014年2月8日至2015年10月25日)；3、判令被告配合办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续；4、判令被告承担2013年3月1日至2015年10月25日的物业费和水、电、煤气费；5、判令被告支付原告律师费损失58,000元；6、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第3条诉讼请求。被告赵万水辩称，原告第1、第2、第5条诉请没有法律依据，第3条诉请曾起诉，被驳回，现属重复诉讼，第4条诉请并不存在，故不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明：原、被告于2013年3月24日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将系争位于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋一套出售给原告，房屋总价款为129万元。双方合同第四条约定：乙方(指原告)银行贷款到甲方账号后7天内办理房屋交接手续。双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2013年6月23日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方合同第十条约定：甲方(指被告)未按合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款10%的违约金，合同继续履行。合同附件三约定：补充协议：一、2013年3月24日，签约当日乙方向甲方支付5万元；二、2013年3月28日，乙方向甲方支付40万元；三、2013年4月1日，乙方向甲方支付33万元；四、余款51万元由乙方贷款银行支付。合同附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付：乙方从2013年3月份起负责缴纳物业费、水电费、热水费。履约过程中，双方为过户等发生纠纷，原告郝士奎于2013年6月28日起诉要求：一、赵万水继续履行关于系争房屋的买卖合同，即判令被告赵万水立即将系争房屋产权过户给原告并配合原告办理房屋产权过户手续；二、判令被告赵万水立即将系争房屋交付给原告并配合原告办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续；三、判令被告赵万水立即付清尚欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等共计6万元或将上述欠款支付给原告；四、判令被告赵万水向原告支付违约金(自2013年6月23日起至房屋产权过户并实际交付房屋之日止，以本金78万元，按照中国人民银行基准利率的1.3倍计算)。2013年9月，本院依法判令：一、原告郝士奎与被告赵万水继续履行双方于2013年3月24日签订的关于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告赵万水于本判决生效之日起十日内协助原告郝士奎办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由赵万水变更为郝士奎，办理产权过户手续中产生的税费等由原告郝士奎负担；二、被告赵万水于本判决生效之日起十日内支付原告郝士奎逾期办理产权过户手续的违约金(违约金的计算方式为自2013年6月24日起至本判决生效之日止，以本金78万元，按照中国人民银行基准利率的1.3倍计算)；三、驳回原告郝士奎的其余诉讼请求。后被告赵万水上诉，上海市第一中级人民法院于2014年1月3日判决驳回上诉，维持原判。2014年3月28日，系争房屋的产权经核准登记至原告名下。2015年4月2日，赵万水起诉要求：1、判令被告郝士奎向原告支付违约金16万元；2、判令被告周娟依法承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。2015年5月，本院依法判决驳回赵万水的全部诉讼请求。该判决现已生效。2015年4月27日，郝士奎起诉来院，要求1：被告赵万水立即收取原告支付的购房余款51万元；2、被告赵万水立即将系争房屋交付原告，并配合原告办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续；3、被告赵万水向原告支付系争房屋自应交付之日起至实际交付之日止的房屋使用费；4、诉讼费由被告承担。审理中，郝士奎将诉请调整为：1、被告赵万水继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，收取原告向被告支付的剩余房款51万元；2、被告赵万水立即将系争房屋交付给原告；3、诉讼费由被告承担。本院经庭审后认为，虽然合同中约定郝士奎银行贷款到赵万水账号后7天内办理房屋交接手续，但由于赵万水无正当理由于2013年10月22日注销接收购房贷款的银行卡，亦不提供其他接收账户，导致郝士奎无法继续办理购房贷款手续，也无法以自有资金支付购房余款，赵万水的上述行为阻止了交房条件的成就，应视为交房条件已成就，本院于2015年6月依法判令：被告赵万水于本判决生效之日起十日内将位于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告郝士奎；交房同时，原告郝士奎支付被告赵万水51万元。后被告赵万水上诉，2015年10月9日，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2015年4月27日，赵万水起诉来院，要求：1、判令被告郝士奎赔偿原告自2014年3月19日至2015年3月18日止一年的直接经济损失119,532元(以51万元的中国人民银行同期贷款利率4倍计算)；2、判令被告郝士奎赔偿原告自2015年3月19日起至被告郝士奎履行完毕付款协议第四项合同义务，即在上海市浦东新区房地产交易中心办理完毕抵押(贷款)登记手续并由贷款银行付清51万元购房款之日止的直接经济损失(以51万元的中国人民银行同期贷款利率4倍计算)；3、判令被告周娟依法承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。2015年8月，本院依法判决驳回赵万水的诉讼请求，后赵万水上诉，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2015年10月25日，原、被告交接了房屋并签订了房屋交接书，交接书上言明：截止到2015年10月25日之前的水费、电费由赵万水结清。同时，原告向被告付清房屋转让余款。另查明，2013年8月8日，原告向上海祺道律师事务所支付律师费38,000元，2013年12月24日，原告向上海祺道律师事务所支付律师费50,000元，2015年8月22日，原告支付律师费15,000元。以上事实，有房地产权证、上海市房地产买卖合同、收条、明细对账单、借款合同、业务凭证、短信、催告函、协助执行通知书、房地产权证、房地产登记簿、房屋交接书、民事判决书、发票、租赁合同及原、被告的当庭陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为，原、被告之间的买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律和法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行。原、被告之间就系争房屋产生的纠纷已涉多起，至今，系争房屋已被核准登记在原告郝士奎名下，双方亦已履行了房屋交接义务。根据生效判决书的认定，双方应在原告的银行贷款到被告账号后7天内办理房屋交接手续，但由于被告无正当理由于2013年10月22日注销接收购房贷款的银行卡，系阻止了交房条件的成就，应视为交房条件已成就，故原告要求被告承担逾期交房违约责任，符合合同约定，但原告曾起诉要求被告支付逾期办证违约金，本院依法支持了自2013年6月24日起至判决生效之日(2014年1月3日)止的违约金，故原告再次要求被告支付逾期交房的违约金的起算时间应为2014年1月4日。对于违约金的计算标准，因双方合同就逾期交房违约金的约定明显过高，依法调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院根据被告违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。原告要求被告支付房屋使用费，无法律依据，本院不予支持。原告撤回要求被告配合办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。原告要求被告承担2013年3月1日至2015年10月25日的物业费和水、电、煤气费，虽双方合同约定2013年3月起的物业管理费、水、电费、热水费由原告缴纳，现因被告违约未能按约交房，而且双方在2015年10月25日交房时另行约定了2015年10月25日前的水、电费由被告承担，因此原告要求被告承担相应费用应属合理，逾期期间的费用应由被告承担。但原告未能提供证据证明被告应承担的具体费用金额，也未举证证明已代被告缴纳上述费用，故原告该请求本院不予支持。原告要求被告支付律师费损失，无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告赵万水应于本判决生效之日起十日内支付原告郝士奎逾期交房违约金(以78万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2014年1月4日起计算至2015年10月25日止)；二、驳回原告郝士奎其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,009元，减半收取4,504.50元，由原告郝士奎负担2,700元，被告赵万水负担1,804.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一六年二月二日书记员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。