江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初4062号原告：毕景峰，男，1977年1月23日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：刘刚，江苏茂坤律师事务所律师。被告：葛连秀，女，1970年7月17日出生，汉族，住江苏省省建湖县。第三人：新派(上海)餐饮管理有限公司昆山第二分公司，住所地江苏省昆山市萧林中路666号九方购物中心5层021号商铺。责任人：梁杨兵，该公司经理。委托诉讼代理人：胡金凤，该公司员工。委托诉讼代理人：葛丽平，该公司员工。原告毕景峰与被告葛连秀、第三人新派(上海)餐饮管理有限公司昆山第二分公司（以下简称新派公司昆山第二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案，依法适用简易程序。后因案情复杂，依法转为普通程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告毕景峰委托诉讼代理人刘刚、被告葛连秀及第三人新派公司昆山第二分公司委托诉讼代理人胡金凤、葛丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕景峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告毕景峰与被告葛连秀签订的房屋租赁合同；2、判令被告葛连秀支付原告毕景峰违约金1300元；3、判令被告葛连秀腾空、迁出位于昆山市房屋，并将上述房屋交还原告毕景峰；4、判令第三人新派公司昆山第二分公司迁出位于昆山市房屋；5、案件诉讼费由被告负担。补充诉请6、被告支付原告1162元电费。审理中，原告增加诉讼请求，主张从合同解除次日起，按3200元/月计算至被告实际搬离之日止。事实和理由：2013年12月22日，原、被告双方签订房地产租赁合同，约定原告将其位于昆山市房屋出租给被告居住，租期从2013年12月22日起至2022年2月1日止。合同第五条约定未经原告同意，被告不得擅自转租或分租。合同第13条约定此房内租客不得超过6人。现被告未经原告同意擅自将涉案房屋转租给本案第三人作为员工宿舍，且居住人数超过6人。被告的行为已严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院。被告葛连秀辩称：2013年与原告签订租赁合同，期限是8年，毛坯租给我的。我丈夫是做装修的，租毛坯房比较便宜，就租来给手下工人住。后来装修不景气装修队解散了，我就通过中介2016年1月7日转租给了第三人。后来，原告问我房子出卖的价格，当时我告诉他房子里面有人，当时住了8-9人，跟第三人签订合同时第三人要求房东授权，但当时房东不在，中介说他有办法，后来如何解决的我不清楚。后来原告带人来看房子，一直到2018年5月原告告知仍然想要出卖房屋，我说租赁期限是8年，我也花了装修成本，原告就表示让我独家出售房屋拿中介费，并以中介费抵装修款。我们还签订了独家协议。转租的时候我给原告打电话，他没说同意也没有说不同意。后来第三人在2019年3月份就搬出来了，我到5月初才知道他们搬出。现在我和丈夫搬进去住在里面。5月30日原告撬开了涉案房屋的门，并换了锁，后来原告派人把钥匙送过来给我。我有一天晚上回来发现家里首饰丢了，并报了警，但目前没有说法。被告新派公司昆山第二分公司辩称：一、就转租合同事实方面，原告诉称未经原告同意，被告不予认可。其一，原被告租赁合同并未限制转租，且第三人与被告的转租合同签署时，原告有提供明确的授权，授权被告办理房屋租赁合同的签署；依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。其二，转租合同实际于2018年1月7日(授权我方员工)签署，期间原告知道并未提出异议；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。二、如果经法庭审理认定解除原被告的租赁合同，第三人迁出房屋，则原、被告应退还第三人已支付但未使用的租金及押金，并赔偿第三人搬迁等损失。综上，第三人请求法庭查明事实，依法判决。补充，我们在2019年3月份搬出来时通过电话机微信门店说要看房子，我们电工就带了她去看并把钥匙给了她。本院经审理查明事实如下：原告毕景峰及其配偶丁晓芳系昆山市房屋所有权人。房屋面积126.86平方米。2013年12月22日，原告（出租方）与被告（承租方）在昆山黑马房地产经济有限公司居间下签订《房地产租赁合同》，约定原告将昆山市XXXXX室物业出租给承租方，建筑面积126平方米，月租金1300元，租金按年度支付，需在2013年12月22日前交付；押金1300元，于合同期满后无息返还。租赁双方确定租期自2013年12月22日至2022年2月1日，该物业仅限于作居住。租赁期内该物业的管理费、水电费、煤气及有线电视等杂费均由承办人支付；在租赁期内，承租方如拖欠租金达15天以上或中途退退租，出租方有权无条件收回房屋，并将承租方所付的押金作为违约金拒绝返还；承租方如需室内装修或结构更改，必须征得出租方同意；未经出租方同意不得将该物业擅自分租或转租给他人；保持该物业的设施良好，如有损毁须由承租方负责修理赔偿或直接从押金内扣除；不能作非法用途或放置违禁品，否则后果概由承租方承担。如果承租方违装修了，出租方违约另需根据装修实际情况予以赔偿。备注：2013年12月22日至2014年2月1日为装修期（免租期）；2014年2月1日至2018年2月1日租金为1300元/月；2018年2月1日至2019年2月1日租金为1500元/月；2019年2月1日至2022年2月1日租金为1600元/月，承租方承诺此房内租客不超过六人，屋内保持整洁无污物”。合同签订后，被告向原告交纳了1300元押金。2018年1月7日，被告与第三人签订《宿舍租赁合同》，约定：被告将涉案房屋出租给第三人作为员工集团宿舍，租赁期自2018年1月24日至2019年1月23日，租金2800元/月（包含物业费）…如居住期间因其他业主或物业管理公司认为构成扰民的，不让正常居住的，由被告出面协调，协调不成双方互不承担责任，合同自动终止，第三人应结清房屋内的能源费用，被告应退还第三人的剩余租金和保证金…庭审中，被告确认与第三人签订合同时所附原告的“授权委托书”并非被告提供，是中介处理的。被告与第三人于2019年2月19日签订《宿舍租赁合同》，租赁期限自2019年1月24日至2020年1月23日。2018年12月初，涉案房屋被反映存在群租问题，经12345市民热线反映，昆山市柏庐城市管理办事处于12月9日回复：系海底捞员工宿舍，无隔断，已与海底捞负责人联系沟通，现宿舍只有4个高低床住6个员工，符合规定。庭审中，被告确认涉案房屋居住确实超过6个人，但认为超过6个人没关系。2018年12月11日，昆山市监察大队、昆山市市场监督局城北分局、昆山市同心派出所、昆山高新技术产业开发区柏庐城市管理办事处、昆山市城市管理行政执法大队同心中队发出《告知书》，载明：“九方城小区20幢305室，经查该处房屋上述整治范围内，现责令业主尽快整改、消除隐患，并于2018年12月18日前整改到位，若逾期不改，联合整治小组将依法予以查处。庭审中，被告确认其本人及配偶居住在涉案房屋内。被告于2019年3月13日收到本案起诉状。原、被告确认被告租金支付至2020年2月。另查明，原告支付了2019年2月1日至2019年3月31日电费1162元。上述事实，有房屋所有权证、房地产租赁合同、告知书、短信、电费交纳凭证、宿舍租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告在合同租赁期限内，未经原告同意将涉案房屋出租给第三人作为集体宿舍。第三人使用涉案房屋过程中，居住人数超过6人，违反了原、被告之间合同关于居住人数的约定且被有关部门责令整改，原告据此要求解除与被告签订的《房地产租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。原告起诉要求解除合同，被告于2019年3月13日收到起诉状副本，故本院确认原、被告之间的租赁合同于2019年3月13日解除。因被告违约导致合同解除，原告要求被告支付违约金1300元有事实依据，本院予以支持。鉴于被告向原告支付了1300元押金，两项费用予以抵扣。庭审中，被告确认涉案房屋现由其本人居住，第三人新派公司昆山第二分公司已搬离涉案房屋，故在合同解除后被告应将涉案房屋返还原告。合同解除后，被告实际使用涉案房屋，应当支付占用使用费，原告要求被告按照租金1600元/月的2倍即3200元支付占用使用费没有依据，本院确认被告自2019年3月14日按照1600元/元的标准支付房屋占用使用费至被告实际返还房屋之日止。本案中，涉案房屋自2019年2月1日至2019年3月31日产生的水费1162元，被告应当向原告支付。因被告向原告交纳租金至2020年2月1日，故合同解除后，剩余租金部分为18560元。因被告现仍实际占用、使用涉案房屋，故该笔款项待被告返还房屋时，双方扣除房屋占用使用费、水费等费用后另行结算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告毕景峰与被告葛连秀于2013年12月22日签订的《房地产租赁合同》于2019年3月13日解除。二、被告葛连秀向原告毕景峰支付违约金1300元，扣除押金1300元，被告葛连秀无需另行支付。三、被告葛连秀于本判决生效后十日内向原告毕景峰返还昆山市房屋并支付房屋占用使用费（自2019年3月14日起按照1600元/月标准支付至被告葛连秀实际返还之日止，该款项从剩余租金18560元中扣除，剩余部分由原告在十日内返还被告）。四、被告葛连秀于本判决生效后十日内向原告毕景峰支付截至2019年3月31日的水费1162元。五、驳回原告毕景峰的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告毕景峰指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526033314）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1272元，由被告葛连秀负担。其中，原告毕景峰预交的案件受理费1272元，本院予以退还，被告葛连秀应当负担的1272元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811115649；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  刘红珍人民陪审员  范 艳二〇一九年八月十九日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰