云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3454号原告（反诉被告）：阳厚连，女，汉族，1981年8月14日出生，住址昭通市巧家县。委托诉讼代理人：黄远飞，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：吕云峰，男，汉族，1961年3月5日出生，住址昆明市官渡区。委托诉讼代理人：赵宝泉，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。阳厚连诉吕云峰土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，吕云峰提起反诉。本院适用普通程序，于2018年7月2日公开开庭对本、反诉进行了合并审理。阳厚连及其委托诉讼代理人黄远飞、吕云峰的委托诉讼代理人赵宝泉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。阳厚连向本院提出诉讼请求：1、吕云峰退还原告已交付的停车场租金409340元；2、吕云峰退还原告保证金30万元；3、本案诉讼费全部由吕云峰承担。事实及理由：2018年2月，原告从吕云峰处承租1892个停车位的停车经营权，该停车车位于盘龙区新迎片区654个，原告自2018年1月至2018年6月共向吕云峰支付了租金累计达100万余元及保证金30万元，双方明确约定所承租场地用途为停车场经营之用。但原告承租该场地后，吕云峰一直未能成功办理金实片区的《云南省道路运输相关业务经营备案证》，导致原告承租的停车场地不能正常经营，原告的承租目的无法实现。因截止2018年6月30日止，吕云峰尚未成功办理租赁场地的备案证，停车场仍不能正常使用，故2018年6月30日，阳厚连将租赁场地交还给吕云峰，双方解除了租赁关系。阳厚连认为，吕云峰根本没有涉案场地的租赁权，且所出租的场地根本不具备经营停车场的条件及相关政策许可要求，阳厚连租赁该场地的目的根本无法实现，故吕云峰无收取相应租金及保证金的权利，其已经收取的租金及保证金应全额退还给阳厚连，因双方无法协商达成一致意见，故起诉至法院。吕云峰辩称：不同意阳厚连的诉讼请求。请求法院依法驳回阳厚连的全部诉请。理由如下：1、涉案停车场具备合法手续，2、本案的吕云峰有合法的转承包权，3、造成合同解除的根本原因在于本案阳厚连拖延交付承包费用。因此，按照双方合同约定，保证金不予退还。吕云峰向本院提出反诉请求：1、被反诉人给付其承包经营期间拖欠的承包费用人民币774836元（双方已签订借条部分）；2、被反诉人给付其承包经营期间拖欠的新迎四标段五标段2018年7月上半月拖欠的承包费用人民币59678元；3、被反诉人给付拖欠承包费的利息人民币87032元（以474836元为基数，自2018年8月1日起、按月利率2%计算至反诉之日止）；4、被反诉人给付违约金人民币839038元；5、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人2018年6月30日补签《昆明市盘龙区金实小区、新迎小区北区室外道路（停车场）停车经营权承包项目合同》（以下简称承包合同）。按该合同约定，被反诉人应按月向反诉人缴纳承包费用，但在其经营期间，累计拖欠承包费用人民币774836元，（被反诉人分别出具多份欠款凭据），并同时未能按合同约定于2018年7月6日前缴纳新迎四标段五标段2018年7月上半月承包费用人民币59678元，并同时约定欠款自2018年8月1日起按月利率2%计算利息。此外，由于被反诉人不能按期缴纳费用，双方已于2018年7月15日解除合同。按双方所签订的承包合同第十条第1款之约定，违约方按总合同标的额20%支付违约金（总计承包费用为人民币4195188元）。阳厚连针对反诉辩称：1、双方之间于2018年6月30日签订的项目承包合同有关金实片区部分是无效的，金实片区的停车租赁违反行政强制性法规、损害国家利益。本案阳厚连向吕云峰承租的是停车经营权，但该片区没有经营许可，吕云峰擅自将没有经营许可的片区转租给阳厚连，违反国家法律强制性规定，属于无效行为。根据城市道路管理条例第27条、第30条、第31条、第36条、第37条的规定，城市道路禁止擅自占用或者侵占。因特殊情况需要临时占用城市道路的，须经市政工程行政主管部门和公安交通管理部门批准，向市政工程行政管理部门缴纳城市道路占用费，方可按照规定占用。经批准临时占用城市道路的占用期满以后应及时清理占用现场，恢复城市道路原状，也就是说占用城市道路停车属于特许经营，未经许可不得擅自经营。本案阳厚连向吕云峰承租的是停车经营权，但其在整个金实片区承租区域，在承租期间都是没有获得相应停车经营许可。吕云峰擅自将未经相关部门许可的城市道路转租给阳厚连经营停车，吕云峰未向行政主管部门缴纳道路费用，违反了上述行政法律强制性的规定。2、根据合同法52条的规定，吕云峰未经批准擅自占用城市道路，违反强制性规定，其没向国家机关缴纳相应的道路占用费，损害国家利益，是属于无效行为，双方签订了停车经营权合同，有关金实片区的内容部分是无效的。吕云峰无权出租该场地；利息、违约金均是基于上述合同产生，主合同无效，从合同理应无效。导致合同无效的原因，是被告隐瞒场地无权租赁导致的。吕云峰出租金实片区的停车经营权在出租时没有取得权利出租，直至阳厚连退出场地期间，也未取得承租权利，属于无权处分。反诉人的诉讼请求依法不应得到支持。合同从未真正得以履行，合同目的不能实现，故款项应当退还。虽然阳厚连支付了租金，但吕云峰没有交付该场地的停车经营权给阳厚连，先付费后经营，阳厚连付费后没有获得经营权，合同真正目的难以实现。新迎片区的费用阳厚连已经全部支付，并在阳厚连诉讼请求中进行了相应扣减。阳厚连已经将场地交还给吕云峰，不存在违约交费的说法。就算是欠费也只是欠7月1日-7月5日的费用，7月5日之后吕云峰有权单方终止合同，如果吕云峰没有终止，就是自行扩大损失，应当自行承担后果。阳厚连提交了如下证据：第一组：1、身份证复印件，证明阳厚连诉讼主体资格及相关身份信息。第二组：停车经营权承包合同复印件，证明1、吕云峰于2018年3月1日起将金实小区二标段566个车位的停车经营权发包给阳厚连；于2018年2月11日将金实小区一标段和三标段672个车位停车经营权发包给阳厚连；于2018年2月11日将新迎小区四标段、五标段733个车位停车经营权发包给阳厚连；2、阳厚连共向吕云峰支付租金及保证金1356120元，其中金实片区没有停车备案证的为709340元，新迎小区四标段、五标段没有停车备案证的为646780元；3、因承租区域一直无法办理停车备案证，不能对外收费，阳厚连租赁该场地无法达到承租目的，于2018年6月30日吕云峰解除租赁关系，向吕云峰归还了全部承租区域。第三组：承包费支付凭证，证明阳厚连承包期间委托儿子赵学灿通过银行存款及支付宝转账的方式支付了相应租金及保证金1356120元。第四组：1、举报信；2、照片；证明阳厚连承租涉案停车区域后，因没有相关业务经营备案证，无权对外收费，故该区域的商户及停车的车主均拒绝支付停车费，且商户联合多次向有关部门反映要求予以解决，吕云峰为达到收费目的，多次带有传染性疾病的人及残疾人、残疾车守在商户门口妨碍商户正常经营，期间双方多次发生冲突，甚至有商户人员被打伤住院。阳厚连从未采取过上述措施，故承租后根本无法对外收费，承租目的无法实现。第五组：证人证言庄某，男，汉族，1975年3月15日出生，住址贵州省盘县，身份证号5202021975××××××××。陈某，男，汉族，1979年8月18日出生，住址四川省巴中市恩阳区，身份证号5137011979××××××××。证明吕云峰承租之后，因为没有许可证，这些区域我们都没有收费，商户到相关部门去举报，相关部门来调查过。吕云峰质证认为：第一组证据1三性认可、证明内容认可；第二组证据，真实性认可，证明内容不认可，理由是该证据无法证明涉案的停车场不具备备案证，关于具体对方缴费金额，由于时间关系无法统计，但是可以确认，对方确实交了一部分费用。累计欠款的金额，是吕云峰反请求的77万余元；第三组证据真实性认可，关于具体对方缴费金额，由于时间关系我无法统计，但是可以确认，对方确实是交了一部分费用；第四组证据真实性和证明内容均不认可，举报信未提供原件，照片证据不能说明产生冲突，更不能说明对方的合同目的无法实现；第五组证据证人证言不足采信，和本案没有必要关联性。理由如下：1、涉案车位不是都在商家门口，更多的是普通车位，假设证人证言真实，也只能证明其中一部分车位没有收到费用，但代理人认为这是对方经营的问题。据了解，与商家产生矛盾的更多原因是本案阳厚连方乱收费，导致对商家的收费增加，这一点证人陈某有所描述，收费增加是矛盾的根本原因。另外，从证人获得信息的渠道来看，没有经过审慎的审核，因此仅凭证人证言就很难得出这样的结论：因为备案证导致阳厚连的合同目的无法实现。吕云峰提交了如下证据：1、云南省道路运输相关业务经营备案证三份，证明1、涉案的停车场具备合法的审批手续，在原告承包经营期间一直具备合法手续；2、金实小区停车场备案的经营主体是昆明承实物业管理有限公司；新迎小区停车场备案的经营主体是昆明承杰物业管理有限公司。2、昆明承实物业管理有限公司证明一份、昆明承杰物业管理有限公司证明一份、昆明日日佳商贸有限公司证明一份、昆明日日佳商贸有限公司营业执照复印件一份，证明被告吕云峰具备合法的转包权利。3、昆明市盘龙区金实小区、新迎小区北区室外道路（停车场）停车经营权承包项目合同一份，证明1、阳厚连2018年6月30日欠承包费用人民币774836元（第四条）；2、承包费用的计算方式、费用的缴纳方式（四、五、六条1款）新迎小区四、五标段每半月费用为人民币59678元，每半月支付，并且在2018年7月6日前缴纳；3、承包方违约导致合同终止，风险保险保证金不退换（合同第六条）。4、欠条一份，证明1、阳厚连2018年6月30日欠承包费用人民币774836元；2、利息的计算方式（以474836元为基数，按月利率2%计算）。阳厚连质证认为：证据1第一份备案证，真实性认可，该备案证明确记载享有的停车位是庭院式的，但是吕云峰出租给阳厚连的是沿街道路的车位，与备案证上的不符合；对第二份备案证，在原有庭院式的基础上增加了金实小区道路上的路边停车，2018年7月20日取得的备案证，但当时阳厚连已经退出经营了。在阳厚连经营期间，该区域没有备案证；第三份备案证，真实性认可，阳厚连已经将该部分的费用予以扣减了；证据2真实性认可，关联性和证明内容不认可，该证明只是说明物管公司将下面的区域租给日日佳商贸公司，也没有说明日日佳商贸公司有权转租、承租的区域。且该合同上说的是出租场地、不是停车经营权，不具备停车场经营的相关资质，就算物管公司将场地出租给日日佳公司，该合同也是无效的；证据3真实性认可，但对该份合同涉及金实片区的效力不予认可，对被告的证明目的不予认可；证据4真实性认可，但欠条是基于双方的承包合同产生的，属于从合同，因为主合同无效，从合同应当无效。阳厚连是在遭受被告威逼利诱的情况下签署欠条的。上述证据，本院认为：当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。对于阳厚连的证据第一、二、三组因吕云峰对真实性无异议，本院予以确认，第四组证据1形式不符合证据的要求本院不予确认，证据2为现场照片本院予以确认，但证明内容本院将待后予以综合评判，第五组证人证言本院依法予以确认；对于吕云峰的证据1、2、3、4阳厚连对真实性无异议本院予以确认，其中证据4阳厚连认为系受威逼利诱所写但不能提供证据予以证实，本院对该观点不予采纳。本院依据上述证据及认定，查明以下案件事实：2018年6月30日阳厚连（乙方）与吕云峰（甲方）签订《昆明市盘龙区金实小区、新迎小区北区室外道路（停车场）停车经营权承包项目合同》，确认2017年11月10日，双方签订了停车泊位问题管理协议书,现将该协议书约定标段为五标段，位于新迎小区北区，停车泊位委托管理时间为2018年1月1日至12月31日止。因在经营过程中双方沟通价格有所调整且乙方承租拖欠甲方车位承包费情况，原停车泊位委托管理协议书即时作废，双方签订风险保证金收条即时作废，原缴纳的100000元风险保证金转入本经营权承包项目合同。金实小区一标段和三标段从2018年2月1日开始计费，四标段从2018年2月11日开始计费。所有标段分为五个标段，双方确认阳厚连所承包数量及标段覆盖范围为1892个车位（其中金实片区1238个、新迎片区654个）。双方同时确认2018年截至4月30日阳厚连还拖欠承包费516776元，2018年6月11日至2018年6月30日拖欠金额为258060元。甲乙双方约定先缴费后承包，款项按每半月缴纳，如乙方不能在2018年7月6日前缴纳7月1日至7月15日的7月上旬新迎小区四、五标段承包费用59678元，则甲方有权随时终止合同，并追究前期拖欠的承包款项加收利息。截至2018年6月30日前阳厚连共计向吕云峰缴纳履约风险保证金300000元，若阳厚连违约或自身原因导致合同自然终止，则该风险保证金不退。双方同时在该合同中约定守约方有权要求违约方赔偿总承包费金额的20%作为违约金。2018年6月30日阳厚连向吕云峰出具《欠条》确认拖欠吕云峰室外道路承包费用共计774836元，其中300000元为不计息，只归还本金，其余474836元从2018年8月1日开始按月息2%计算。庭审中双方共同确认，2018年6月30日阳厚连退出了金实片区1238个车位的经营并将场地交还给吕云峰。另查明,2017年5月23日云南省道路运输相关业务经营备案证（滇字盘龙530103000286号）中载明昆明市金实路16号停车场车位为庭院式1700个，证件有效期为2017年5月23日至2020年5月23日；2018年7月20日云南省道路运输相关业务经营备案证（滇字盘龙530103000286号）中载明昆明市盘龙区金实小区庭院及小区四条道路停车场车位为庭院式350个，金实小区道路临时路途停车泊位1500个，证件有效期为2018年7月20日至2021年7月20日。2017年5月15日云南省道路运输相关业务经营备案证（滇字盘龙530103000285号）中载明昆明市新迎北区迎春巷综合楼1幢停车场车位为庭院式500个，新迎北区小区道路临时停车泊位663个，证件有效期为2017年5月15日至2020年5月15日。2019年6月26日昆明承实物业管理有限公司、昆明承杰物业管理有限公司出具《证明》载明昆明承实物业管理有限公司、昆明承杰物业管理有限公司分别于2017年12月将昆明市盘龙区金实、新迎小区室外道路停车场一、二、三、四、五标段的小区停车场承包给昆明日日佳商贸有限公司经营，昆明日日佳商贸有限公司又以内部承包的方式将上述停车场交由法定代表人吕云峰经营。本院认为：本案的主要争议焦点在于：1、原被告所签订的停车经营权承包项目合同是否合法有效？2、若合同有效，原被告哪方违约？3、本反诉是否成立？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中阳厚连主张双方合同无效的主要理由为吕云峰对于金实片区的停车场地未取得停车经营许可证及吕云峰无转承包权，本院认为，根据吕云峰所提交的相同字号的两份云南省道路运输相关业务经营备案证（滇字盘龙530103000286号），所记载的内容可以看出其中所登记的停车位数量包括阳厚连所承包的停车位，吕云峰承包给阳厚连的停车场具有相应的经营许可，现阳厚连的主张缺乏依据，本院不予支持。关于吕云峰的转承包是否为无权处分的问题，案涉停车场的权利人将案涉的停车场承包给昆明日日佳商贸有限公司经营并由该公司承包给吕云峰，吕云峰取得相应的转承包权利，故阳厚连的主张本院不予采纳。由于双方间的合同并不存在上述法律所规定的无效情形，故《昆明市盘龙区金实小区、新迎小区北区室外道路（停车场）停车经营权承包项目合同》应当属于有效。本、反诉是否成立的问题，由于上述合同对双方当事人间关于停车场承包的时间、费用、违约责任进行了详尽的约定并对签约之前的事宜进行了清理和结算，故双方应当按约履行。关于阳厚连要求退还其已交付的的停车场租金的诉讼请求，因上述合同中双方已经明确确认了其实际经营的情况，阳厚连作为承包人实际对停车场进行经营，其主要合同义务为交纳承包费，现主张退还租金缺乏事实及法律依据，其也不能证明因对方的原因导致其不能经营造成损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于阳厚连要求退还保证金的诉讼请求，因双方约定若阳厚连违约或自身原因导致合同自然终止，则该风险保证金不退，但因其未按照约定时间支付租金，构成违约，吕云峰有权不予退还保证金。关于吕云峰要求阳厚连支付拖欠承包费用774836元的诉讼请求，因双方当事人在上述合同中确认阳厚连尚欠2018年6月30日前的承包款，并且在阳厚连出具的《欠条》中也进行了承诺，阳厚连虽认为该《欠条》违背其真实意思，但不能提供证据支持，现吕云峰的反诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持。对于该款项的利息，因《欠条》中约定其中474836元从2018年8月1日起按月息2%计算，原告主张至其提起反诉之日为2019年5月5日，并无不当，本院予以支持。关于吕云峰要求阳厚连支付拖欠的新迎小区四、五标段2018年7月上半月拖欠的承包费用59678元的反诉请求，庭审中双方的争议在于阳厚连将该两个标段的停车场交付给吕云峰的时间，因双方未签订书面的解除合同，也缺乏交接手续，阳厚连主张2018年6月30日交还场地。而吕云峰主张2018年7月15日合同截止。但在2018年6月30日的《昆明市盘龙区金实小区、新迎小区北区室外道路（停车场）停车经营权承包项目合同》中第五条已经载明：双方约定先缴费后承包，款项按每半月缴纳，如阳厚连不能在2018年7月6日前缴纳7月1日至7月15日的7月上旬新迎小区四、五标段承包费用59678元，则吕云峰有权随时终止合同。从合同的内容来看，阳厚连所主张的6月30日交还场地缺乏合理性，可以推断实际交还的时间为2018年7月6日。该段期间（2018年7月1日-6日）内的承包费用阳厚连应当缴纳23544元。关于吕云峰反诉要求给付违约金的请求，本院认为双方在合同中约定除不可抗力外，任何一方违反其在本合同中所作陈述、保证或其他义务使守约方遭受损失，则守约方有权要求违约方赔偿总承包费金额的20%作为违约金。本案中阳厚连虽存在拖欠资金的违约行为，但前已述及，阳厚连所交纳的履约保证金已足以弥补对吕云峰造成的资金占用损失，故对于违约金，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一、二条的规定，判决如下：一、阳厚连于本判决生效之日起十日内支付给吕云峰拖欠的承包费用774836元（2018年6月30日欠条记载），并承担以474836为基数从2018年8月1日至2019年5月5日按照月息2%计算的利息；二、阳厚连于本判决生效之日起十日内支付给吕云峰拖欠的承包费用23544元；三、驳回阳厚连的诉讼请求；四、驳回吕云峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉10893元由阳厚连承担，反诉10323元由阳厚连承担9000元，吕云峰承担1323元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  谢劲梅人民陪审员  普兴明人民陪审员  刘秋琼二〇一九年八月二十日书 记 员  张 熙