贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民再51号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李文胜，男，1968年8月23日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：海燕，女，1968年10月25日出生，汉族。身份证住址广东省珠海市香洲区。二再审申请人的委托代理人刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，住贵州省凯里市金泉国际新城********。被申请人（一审被告、二审上诉人）:黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市。委托代理人：侯懿珀，住贵州省榕江县。再审申请人李文胜、海燕因与被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）黔26民终1272号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年4月1日作出（2018）黔民申3303号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人的委托代理人刘映雪，被申请人的委托代理人杨晓燕、侯懿珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯里市人民法院一审认定：2012年12月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.二原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第13幢20-4号房屋，总价款469938元；2.出卖人应当在2013年8月30日前向买受人交付商品房；3.出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；4.出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。同日，被告与二原告签订《补充协议》，其中，协议的第三条为：买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。第六条第4项为：本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。2014年4月18日，二原告付清房屋实际价款463446元，被告亦向原告出具了发票，双方办理房屋交接手续。2015年2月10日，金泉国际新城8号至13号楼、21号楼进行竣工验收备案登记；2015年3月27日金泉国际新城1号至7号楼进行竣工验收备案登记，但因未缴纳砂石税等原因，房地产管理部门未予办理商品房初始登记。2017年5月24日，被告取得0004874号房屋不动产权证（不动产单元号：522601012018GB00003F00280003）。至2017年9月28日，被告陆续取得金泉国际新城的房屋不动产初始登记证。另认定，2010年12月1日凯里市人民政府下发了《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发〔2010〕48号），2016年7月18日，凯里市人民政府废止该文件。根据相关规定，自2016年9月23日凯里市实行统一的不动产登记，房产管理部门停止办理各类房屋登记业务，于2016年9月起由凯里市国土资源局统一受理不动产登记业务，且办理不动产登记证须得购房户亲自到不动产登记部门自行办理，房地产公司不得代行办理。2017年1月13日，由于系统维护，凯里市国土资源局不动产登记中心暂停办理业务。2017年9月26日，被告在《黔东南日报》刊发《办证公告》，通知金泉国际新城1号—13号楼、17号—22号楼业主自公告之日起30日内办理房屋产权手续。同时，被告采信短信方式向部分业主发出通知领取相关材料办理房产证。凯里市人民法院一审认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿协商后签订的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并能及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，被告无过错，故不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里市供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里市供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里市供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的抗辩理由不成立，不予采纳。被告已于2017年9月28日前取得涉案商品房的不动产初始登记证书，故二原告要求被告履行交付办理金泉国际新城13栋20-4号商品房转移登记有关文书合同义务的诉请，予以支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然被告提起诉讼时已经过了三年多的时间，但是由于逾期办证违约金是按日计算的，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算，故诉讼时效应当分段计算，即截止起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年11月23日，故对原告诉请的2014年11月23日之前的逾期办证违约金不予支持。因原、被告并未约定被告如何通知原告办理房屋产权手续，故违约金仅计算至被告登报公告之日即2017年9月26日。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。原告未对未及时取得房产证所造成的具体损失情况进行举证，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。原告应获得2014年11月23日起至2017年9月26日的逾期办证违约金为24076.02元（1039天×0.00005×463446元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李文胜、海燕逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金24076.02元。二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李文胜、海燕交付办理金泉国际新城13栋20-4号商品房转移登记的相关文书。三、驳回原告李文胜、海燕的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取720元，由原告李文胜、海燕负担475元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担245元。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明：上诉人于2014年4月18日交房给被上诉人。本院二审认为：本案争议焦点:一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而免责；三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。关于焦点一，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案被上诉人于2017年11月24日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护权利的时间为2017年11月24日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》关于时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于焦点二，本院认为，当事人双方于2012年12月23日订立《商品房买卖合同》，凯里市人民政府已于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。文件内容为要求施工单位补交税款，而不是要求作为房屋开发商的上诉人交纳税款。征收“砂石税”文件并不是在合同订立之后才发生的当事人不能预见的客观情况。从后面“砂石税”征收被取消的事实更是说明可以避免，也可以克服。因此，市政府征收“砂石税”’的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对上诉人提出的市政府征收“砂石税”’的行为属于情势变更，本院不予采纳。关于焦点三，本院认为，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。被上诉人于一审提出诉讼请求即“请求判决被告向原告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金65633.95元（违约期限2014年1月1日至2017年11月17日止1416天），此期限后的违约金继续计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止。判决被告立即向原告履行交付办理13栋20-4号商品房转移登记有关文书义务。”，但其诉讼请求所依据事实已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”，而被上诉人仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定，被上诉人的请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，但判决结果违反双方约定，导致判决结果错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实清楚，但对诉讼时效的理解以及对《商品房买卖合同》与《补充协议》中涉及办证的条款认定不当，判决违反双方约定，李文胜、海燕的一审诉讼请求，于法于约无据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4469号民事判决。二、驳回李文胜、海燕的诉讼请求。一审案件受理费720.00元，二审案件受理费1440.00元，共计2160.00元，由李文胜、海燕负担元。再审申请人申请再审称:一、二审法院认定被申请人与申请人双方已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》，”系认定事实错误；客观事实是在合同实际履行过程中，被申请人仅为涉案商品房办理所有权初始登记（俗称大证），然后将初始登记手续交由申请人自行去办理商品房转移登记有关手续（俗称小证），即变更为维持双方所签《商品房买卖合同》之约定，且双方对此变更均无任何异议，已经在实际履行。二、二审法院基于以上错误认识，认定申请人“仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定”，而驳回了申请人的诉讼请求，系认定事实错误、适用法律错误。综上,请求:一、撤销（2018）黔26民终1272号民事判决；二、改判支持再审申请人的以下诉讼请求：（1）依法判决被申请人向申请人支付金泉国际新城13栋2004房屋从2015年9月30日起至2017年9月26日共计727天逾期办证违约金469938*727*0.5/10000=17082.25元；（2）本案一、二审及再审诉讼费用由被申请人依法承担。被申请人辩称:本案二审法院判定是充分以事实为依据、以法律为准绳的,二审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二审法院认为，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有证》····”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人····”。的变更。既然以本补充协议为准，再审申请人在一审提起诉讼时仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定。再审申请人再审中提供新的证据有：第一组证据：1、办理房产证的公告。是被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司在金泉国际的各楼前贴的，这里面看到要求业主领取初始登记，要先去物业开证明并领取初始登记（俗称大证），上面说的房产总证就是大证。也就是只给我们办理了大证，不给我们办理小证。2、短信通知，也是黔东南州恒丰房地产有限责任公司在9月28在发公告后，本方业主要自己去领取大证后，自己去市房产局办理房产证，就是申请人在领取了大证后，要自己去办理小证。第二组证据：民事上诉状。相同的案件，被申请人向黔东南州中院提交的上诉状，第三页最后有说：“因房屋产权登记由原来的凯里市房地产管理局进行房屋所有权的登记，变更为由凯里市不动产登记局进行不动产登记而变更后的不动产登记局要求前来办理转移登记的需要实名制认证···”，这份证据证明在双方签订的合同中本来应该是被申请人全部办理相关手续，但是变更为了再审申请人自己办小证。证明主合同有约定，合同中双方对逾期办证的时间是有约定的。被申请人的质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议，通知再审申请人领取大证自行办理小证是国家的规定，不违反《补充协议》的约定。被申请人没有提供新的证据材料。本院再审查明事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，双方签订了《商品房买卖合同》对办证事项明确约定了双方的义务和责任。《商品房买卖合同》主合同中关于转移登记事项第二十二条第三项中明确约定的是被申请人于2013年12月31日前办理初始登记，随后把相应的办理产权登记的文书交付给买受人，由出卖人与买受人共同去办理产权证，并明确约定被申请人不完成应尽义务应承担按日向再审申请人支付已付购房款万分之一自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金责任，而补充协议作为合同附件，明确约定了系由再审申请人把相关材料提交给被申请人，被申请人向房屋登记机关申请办理产权证。现从查明的事实来看，被申请人于2017年5月24日才取得黔(2017)凯里市不动产权第0004812号初始登记证，并未在约定的时间交付文书，至本案起诉时也未为再审申请人办理产权证已构成违约，依法应按约承担逾期办证责任。但因主合同或者补充协议均未明确约定具体办证时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，结合2014年4月18日实际交付涉案商品房的事实，本院确认涉案房屋在2014年7月17日前为办理房屋所有权初始登记手续的期间。因被申请人提出诉讼时效抗辩，本院支持2015年9月30日至2017年9月26日期间的违约金，理由如下：首先，本案再审申请人于2017年11月23日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2017年11月23日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约未办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，故根据前述法律规定，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因再审申请人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被申请人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，即2015年9月30日之前的违约金不应得到支持。故根据再审申请人的诉请请求，结合诉讼时效的相关规定，本院支持从2015年9月30日计算至被申请人登报公告之日即2017年9月26日期间的违约金，共计727天。对于违约金计付标准，再审申请人按日以已付购房款总价万分之零点五的计算未超过合同约定，本院予以支持，故按照违约金计算方式，违约金应为17082.25元（469938*727*0.5/10000=17082.25元）。综上所述,依照《依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔26民终1272号民事判决与凯里市人民法院(2017)黔2601民初4469号民事判决中的第一项；二、维持凯里市人民法院(2017)黔2601民初4469号民事判决中的第二项、第三项;三、被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付再审申请人逾期办证（即逾期交付文书）违约金17082.25元。一审案件受理费减半收取720元、二审案件受理费1440元，共计2160元，由再审申请人李文胜、海燕负担660元，被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担1500元。本判决为终审判决。审判长  谢文英审判员  周劲松审判员  李邦华二〇一九年八月十日书记员  梁静茹