福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初7727号 原告：创兴（福建）房地产开发有限公司，住所地晋江市罗山街道安泰路1-226，统一社会信用代码91350500593493276Y。 法定代表人：吴国级，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告：李小龙，男，1989年10月8日出生，汉族，住晋江市。 原告创兴（福建）房地产开发有限公司（以下简称创兴公司）与被告李小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创兴公司的委托诉讼代理人柯双木到庭参加诉讼，被告李小龙经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认创兴公司与李小龙于2017年11月17日签订的编号为（创招-商租赁【2017】ＮＯ113）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》和编号为（创招-商租赁【2017】ＮＯ114）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》于2019年5月18日解除；2.李小龙将其承租的位于晋江市Ｍ安泰·世界城11号楼×××、×××的商铺腾空并返还给创兴公司，并办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；3.李小龙支付创兴公司租金38865元、逾期付款违约金3770元、水费546.48元（截止到2019年5月16日），并以上述拖欠的总费用43181.48元为基数支付自2019年5月17日起至实际付清款项之日止按每日千分之一的标准计算逾期付款违约金；4.李小龙支付提前解除租赁合同的违约金25910元（按月租金标准两倍计算）；5.创兴公司不予退还李小龙履约保证金25910元；6.李小龙按每月25910元的标准（按解除合同前最后一个月租金的200%计算）支付自2019年5月19日起至与创兴公司签署书面交接书之日止的占用费用；7.李小龙支付创兴公司因本案支出的律师费8000元。 审理过程中，经本院释明，创兴公司明确其第二项诉讼请求为李小龙将其承租的位于晋江市Ｍ安泰·世界城11号楼×××、×××的商铺腾空并返还给创兴公司，并协助变更或注销以租赁场所为注册地址的营业执照。 事实和理由：2017年11月17日，创兴公司与李小龙签订编号为（创招-商租赁【2017】ＮＯ113）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》和编号为（创招-商租赁【2017】ＮＯ114）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。李小龙承租创兴公司位于晋江市Ｍ安泰·世界城11号楼×××、×××的商铺用于经营儿童服务。后创兴公司依约将店铺交付给李小龙装修投入使用，但从2019年2月24日开始李小龙未支付租金等费用。为此，2019年3月7日，创兴公司向李小龙邮寄《关于“ＳＭ安泰世界城”商家租金催缴函》，催告李小龙缴交拖欠的租金及逾期付款违约金，但李小龙收到函件后仍未履行付款义务。2019年3月15日，创兴公司委托福建志立律师事务所律师再次发函给李小龙，要求李小龙结清拖欠的租金及违约金，否则将解除合同，但李小龙仍未付款。2019年5月16日，创兴公司向李小龙邮寄解除《租赁合同》及《补充协议》通知书，李小龙于2019年5月18日签收。现双方签订的合同及补充协议已经解除，李小龙应根据合同约定结清拖欠的租金等费用，并支付违约金；同时，李小龙应将承租的商铺腾空交付给创兴公司，并办理以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；此外，李小龙应承担创兴公司诉讼中增加的律师费等费用。 李小龙未作答辩。 创兴公司为证明其主张，提供以下证据：1.租赁合同和补充协议，证明双方于2017年11月17日签订编号为（创招-商租赁【2017】ＮＯ113）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》和编号为（创招-商租赁【2017】ＮＯ114）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。李小龙向创兴公司承租位于晋江市Ｍ安泰·世界城11号楼×××、×××的商铺用于经营儿童服务。双方就租赁期限、租金、履约保证金及其他费用、退还租赁场所、违约责任及合同解除、终止、争议解决等进行了约定；2.商户交铺流程表，证明创兴公司将店铺交付给李小龙经营使用的事实；3.关于“ＳＭ安泰世界城”商家租金催缴函、邮寄单，证明创兴公司于2019年3月7日向李小龙邮寄租金催缴函，催告其缴交拖欠的租金及逾期付款违约金；4.关于商铺租金未缴的律师函、邮寄单，证明创兴公司于2019年3月15日委托福建志立律师事务所律师向李小龙发函，要求李小龙结清拖欠的租金及违约金，否则解除合同的事实；5.晋江水务工单，证明李小龙承租的11＃110商铺，尚欠水费546.48元未支付的事实；6.解除《租赁合同》及《补充协议》通知书、ＥＭＳ邮寄单，证明创兴公司于2019年5月16日向李小龙邮寄《解除租赁合同》及《补充协议》通知书，李小龙于2019年5月18日签收。 本院认为，李小龙未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。创兴公司提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采纳并作为定案依据。 经庭审举证、认证，对本案主要事实作如下认定： 2017年11月17日，创兴公司（出租方，甲方）与李小龙（承租方，乙方）签订编号为（创招-商租赁【2017】ＮＯ113）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》和编号为（创招-商租赁【2017】ＮＯ114）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》。李小龙承租创兴公司位于晋江市Ｍ安泰·世界城11号楼×××、×××的商铺用于经营儿童服务。双方合同约定：2.1租赁期限自2017年11月24日起至2022年11月23日止；3.111＃109商铺的租金为每月6478元，履约保证金为12956元；11＃110商铺的租金为每月6477元，履约保证金为12954元；3.2租金以每三个月为一期之方式支付，每次交付租金须于下期租金到期前提前15天交付；3.5如逾期支付租金或其他应支付的费用，每逾期一日，应支付未付款项千分之一作为违约金；3.6乙方自行承担并支付使用租赁场所而产生的水费、电费；5.2因乙方违约导致合同提前解除的，甲方有权没收履约保证金；10.2乙方应在合同解除次日起3日内（退还期）迁出租赁场所，经甲方验收认可后，双方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方退还租赁场所之日；10.5自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准支付占用费，不足一个月按一个月计算；11.2如乙方违反合同的约定，则甲方有权通知乙方改正。自甲方发出通知之日起超过10日，乙方仍未改正的，则甲方有权对租赁场所采取停止能源（水、电、气）供应或采取其他措施而不必承担任何赔偿责任，且乙方应承担因此发生的一切损失和费用；11.3除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：…2）乙方逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者迟延支付租金、或其他任何应付给甲方的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等）；11.4如有11.3条款的违约情况发生，合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十条的约定退还租赁场所；11.5任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除应按合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。 合同签订后，李小龙缴交履约保证金25910元，创兴公司依约将店铺交付给李小龙使用。李小龙从2019年2月24日开始未支付租金，尚欠水费486.4元及违约金60.08元未缴纳。2019年3月7日，创兴公司向李小龙邮寄《关于“SM安泰世界城”商家租金催缴函》，催告李小龙缴交拖欠的租金及逾期付款违约金。2019年3月15日，创兴公司委托福建志立律师事务所律师发函给李小龙，要求李小龙结清拖欠的租金及违约金，否则将解除合同。2019年5月16日，创兴公司向李小龙邮寄解除《租赁合同》及《补充协议》通知书，李小龙于2019年5月18日签收。涉案商铺至今仍由李小龙经营使用。 综上所述，本院认为，创兴公司与李小龙的房屋租赁合同关系未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。李小龙未在约定期限内支付租金，现创兴公司诉请其支付自2019年2月24日至2019年5月16日止的租金合法有据，故李小龙应支付租金12955÷30×82=35410元，超过部分本院不予支持。因李小龙已逾期超过15天未支付租金，已构成根本违约，创兴公司可依约解除租赁合同，合同自解除通知到达对方时解除，故涉案租赁合同及补充协议于2019年5月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，李小龙基于合同义务，应腾空返还商铺并协助变更或注销以租赁场所为注册地址的营业执照，否则应承担相应的占用费用。创兴公司的诉讼请求合理合法，应予支持，但双方约定按照合同解除前最后一个月租金的200%的标准支付占用费用远超出创兴公司的实际损失，有违公平，故本院对此予以调整，占用费用参照合同约定的租金标准（即每月12955元）自2019年5月19日至实际返还商铺之日止计算。创兴公司诉请不予退还李小龙的履约保证金25910元，符合合同约定，予以支持。创兴公司未能举证证明因李小龙迟延支付租金导致其损失多少，不予退还履约保证金可以弥补创兴公司由此产生的损失，故对创兴公司诉请李小龙支付逾期付款违约金及提前解除合同违约金的诉讼请求予以驳回。创兴公司要求李小龙支付水费546.48元，根据双方的交易习惯，水费是由李小龙直接交款给供水公司，创兴公司也未提供其已代李小龙缴交水费的相关证据，故对此本院不予支持。创兴公司根据合同11.2的约定要求李小龙承担律师费，但该条款系是在李小龙违反合同约定的前提下，创兴公司对租赁场所采取停止能源供应或其他措施的约定，而非对律师费的约定，故对该项诉求不予支持。李小龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告创兴（福建）房地产开发有限公司与被告李小龙于2017年11月17日签订的编号为（创招-商租赁【2017】NO113）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》和编号为（创招-商租赁【2017】NO114）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》于2019年5月18日解除； 二、被告李小龙应于本判决生效之日起十日内将位于晋江市Ｍ安泰·世界城11号楼×××、×××的商铺腾空并返还给原告创兴（福建）房地产开发有限公司，并协助原告创兴（福建）房地产开发有限公司变更或注销以租赁场所为注册地址的营业执照； 三、被告李小龙应于本判决生效之日起十日内支付原告创兴（福建）房地产开发有限公司租金35410元； 四、原告创兴（福建）房地产开发有限公司不予退还被告李小龙的履约保证金25910元； 五、被告李小龙应于本判决生效之日起十日内支付原告创兴（福建）房地产开发有限公司自2019年5月19日起至实际返还商铺之日止按每月12955元的标准计付的房屋占有使用费； 六、驳回原告创兴（福建）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9916元，减半收取计4958元，由原告创兴（福建）房地产开发有限公司负担273元，被告李小龙负担4685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  戴晓燕 二〇一九年八月七日 法官助理王美烟 书记员潘苗玉 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －7－