江苏省徐州市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2018)苏03行初289号 原告孟庆华，男，1957年2月28日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 被告徐州市鼓楼区人民政府，住所地徐州市鼓楼区中山北路**。 法定代表人罗德清，该区区长。 出庭负责人缪长宗，该区副区长。 委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。 委托代理人海成，徐州市鼓楼区住房和建设局工作人员。 原告孟庆华诉被告徐州市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年3月29日公开开庭审理本案。原告孟庆华，被告鼓楼区政府出庭应诉负责人吴苏伟、委托代理人海成、朱咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼓楼区政府于2018年7月12日作出徐鼓政征补决字[2018]10号《徐州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定》），该《补偿决定》中载明对被征收人孟庆华户实行货币补偿方式予以安置补偿，补偿范围包括被征收房屋评估价值1449434元、搬迁补助1471元、停产停业补助144943元（总计1595848元），附属物价值在被征收搬出房屋同时由评估机构现场评估确认后补偿。并告知被征收人限期将房屋腾空后与徐州市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）办理房屋征收补偿安置和移交手续，一并告知被征收人申请行政复议或提起行政诉讼的权利和期限。 原告孟庆华向本院起诉称，2015年7月17日由鼓楼区住建局委托徐州市宇宸房地产评估咨询有限公司作出了《房屋征收补偿评估报告》（评估作业日期为2015年7月16日至2015年7月25日）。2015年7月18日，被告鼓楼区政府发布《关于苏堤路北延及周边旧城区改造项目房屋征收决定》公告。2018年4月18日，被告向原告送达评估报告。评估报告载明评估对象房屋现用途为办公用房；评估方法和技术路线确定对估价对象采用收益法进行评估；估价结果确定房地产价值为1449434元；有效期为自报告提交之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。该报告没有载明被征收人如有异议应该享有的权利。该报告不仅违背事实，还违反《国有土地上房屋征收评估办法》第二、六、十、十三、十四、二十九条的规定，且2015年房屋评估价值对2018年的房屋价值不应有约束力，该评估报告无效。本案被诉《补偿决定》以无效的评估报告为依据，程序违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十三、十七、十九、二十一、二十二条规定，应予撤销。故提起诉讼，请求：确认被告鼓楼区政府作出的《补偿决定》违法并予以撤销，被告负担案件受理费。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1、房屋征收评估报告，证明该评估报告是由鼓楼区建设局委托评估，对本案被告不产生效力；报告中评估人员证件有效期至2016年，该评估报告无效；报告确认的事实及评估数额与事实不符，评估日期是2015年，对房屋2019年的市场价格不应有效。证据2、《补偿决定》，该《补偿决定》依据2015年7月份的评估报告作出，被告于2018年4月18日送达该评估报告，故评估报告及《补偿决定》均违法。《补偿决定》从程序到形式、从实体到依据均不具有法律效力，应予撤销。证据3、房产证及土地证，证明涉案房屋、土地系原告合法所有、使用。上述证据1-3系复印件。证据4、《苏堤北路征收项目指挥部与编号1—40孟庆华征收户达成共识》（以下简称《共识》），证明2018年12月14日拆迁办主任找到原告，承诺先按田相功、张吉林户标准进行补偿，如果司法判决宋建民两户的补偿标准高于田相功、张吉林户补偿标准，街道办事处承诺按法院判决执行，拆迁办工作人员同时告诉原告为了领钱必须要先办手续，基于上述情况原告才同意在空白协议和表格上签字。 被告鼓楼区政府答辩称：一、被告实施房屋征收行为符合法律规定。被告实施苏堤路北延及周边旧城区改造项目，出于公共利益需要，经市国土、发改、规划等职能部门函复，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并纳入国民经济和社会发展年度计划。被告依法组织前期调查登记，开展社会稳定风险评估，召开政府常务会议，确定评估机构，费用足额到位、专户储存、专款专用。涉案房屋征收决定虽因部分程序违法被徐州市中级人民法院确定为违法，但并未撤销，已经生效判决确认。二、评估程序依法合规。2015年4月2日被告通过抽签选定评估机构并公告，告知被征收人相关权利。本案，评估机构将评估报告向原告送达后，原告未在法定期限内申请复核或者鉴定，也未申请复估或者重新鉴定。三、涉案征收补偿决定依法作出。征收决定作出后，动迁人员多次动员，原告要求与评估差距较大，双方多次协商未果。被告依据《征补条例》第二十六条第一款规定作出涉案征收补偿决定，适用法律正确，程序合法。四、涉案补偿决定内容合法，补偿结果公平合理。被告充分征求原告对补偿的意见，依据合法有效的补偿方案，对房屋给予货币补偿，项目齐全，数额计算无误。综上，被告严格依照《征补条例》作出《补偿决定》，原告起诉无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。 被告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1、征收决定、公告、补偿方案，证明按照《征补条例》规定，被告颁布了房屋征收决定，对包括原告所在范围内的房屋进行征收。证据2、（2016）苏03行初56号、（2017）苏行终1117号行政判决书，经生效判决确认，征收决定未被撤销，征收决定及征收补偿方案仍然有效。证据3、房屋评估报告送达证及视频资料，证明被告已履行送达告知义务，经评估公司现场评估，并将评估结果送达告知，告知对评估结果异议的救济方式，申请人未申请复估或重新鉴定。被告作出征收补偿决定符合《征补条例》第二十六条的规定。证据4、谈话笔录及录音资料，证明征收工作人员多次与申请人就签订征收补偿协议进行协商，宣讲征收政策和标准，均未与原告达成一致。证据5、房屋所有权登记审核表、国有土地使用权证、非住宅房屋征收补偿测算表、房屋征收补偿评估报告，证明被征收房屋性质及评估机构评估作出的估价。证据6、《补偿决定》及公告，证明被告应征收部门的申请，依法作出补偿决定并送达原告。证据7、原告与鼓楼区住建局签订的房屋征收补偿协议一份，证明双方就涉案房屋于2019年1月4日达成了征收补偿协议，双方在协议中约定了补偿数额。证据8、房屋征收补偿变现表第一联、第四联，证明原告与鼓楼区住建局签订房屋征收补偿协议之后，鼓楼区住建局向原告出具了变现表，原告持该变现表到银行提取了征收补偿款。证据7、8综合证明涉案房屋已征收补偿完毕，原告的诉讼请求不成立。证据9、原告孟庆华签字并捺印的具结书，证明原告与鼓楼区住建局签订了涉案房屋的征收补偿协议，并将房屋土地使用权证、房产证等相关材料提交给了征收部门，原告承诺其提供的材料真实有效，且认可征收补偿协议是当事人的真实意思表示。该份具结书的落款时间虽然是2015年7月25日，但实际形成时间是2019年1月4日。 被告鼓楼区政府对原告提交证据发表质证意见为：证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。鼓楼区住建局系房屋征收部门，以自己的名义委托评估机构，符合《征补条例》第四条规定，委托行为合法有效。评估机构人员资质证书在2016年由市级建设主管部门颁发变更为由江苏省城乡和建设厅颁发，不存在评估机构、评估师资质过期问题，评估作业日期也符合《征补条例》以征收决定公告之日为评估时点的规定。证据2真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。原告收到《补偿决定》后已及时提起了诉讼，其所谓《补偿决定》违法作出和无效的观点不能成立。证据3真实性、合法性无异议，被告依据权属登记作出了《补偿决定》。证据4为复印件，真实性无法确认。经庭后核实，被告认为铜沛街道办事处是房屋征收部门委托的实施单位，共识内容属征收委托范围。 原告对被告鼓楼区政府提交的证据发表质证意见为：证据1、征收决定是否符合规定无法确认。公告第五条提到的补偿方案，是否和公告同时张贴，原告不清楚。补偿方案没有和公告同时公布，则不应有效。补偿方案第四条确定补偿方式和《补偿决定》不一致，剥夺了被告产权调换的权利。证据2、两份判决书并非针对本案，对本案没有约束力。证据3、质证意见同原告提交的评估报告和决定书的举证意见。证据4、谈话人是铜沛办事处下属单位的工作人员，没有被告的委托手续，谈话笔录与《补偿决定》没有关系。谈话笔录没有孟庆华及其妻子签字，且被谈话人明确表示不同意政府拆迁补偿的意见。录音资料的质证意见同谈话笔录的质证意见。证据5、对房屋所有权登记审核表、国有土地使用权证无异议，对征收补偿测算表不认可，评估报告不认可。证据6、《补偿决定》及公告不予认可，该决定违法应无效。证据7、8真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告称2019年1月4日双方达成了补偿协议并且已履行变现是事实，但本案起诉的是《补偿决定》，起诉时间早于补偿协议签订时间，且补偿协议签订和领取费用是基于原、被告双方在2018年12月14日达成的共识，即原告同意被告先予拆除涉案房屋，但房屋补偿标准按宋建民和丁美玲两户的最终补偿标准执行。证据7、8不改变《补偿决定》的违法性。 对于原、被告提供的证据，本院认为：原告提供的证据1-3虽系复印件，但被告对其真实性无异议，本院予以确认。证据1-3能够证明原告系涉案房屋的所有权人，在本案所涉征收项目范围内，涉案房屋由评估机构进行了评估，被告依据评估报告作出了《补偿决定》。证据4、形成时间为2018年12月14日，根据该《共识》第二条“如果司法判决宋建民和丁美玲两户的最终补偿标准高于田向东和张吉林的补偿标准，铜沛办事处承诺1-40孟庆华最终补偿标准按法院判决执行”等内容，无法认定原告与铜沛街道办事处签订的补偿安置协议否定了本案《补偿决定》的效力。被告提供的证据1-6反映被告作出征收决定、确定房屋征收部门以及征收部门委托实施单位在征收补偿过程中与原告对补偿协商未果的相关事实。被告提供的证据7、8的真实性予以确认，但结合原告举证的2018年12月14日的《共识》，无法认定双方签订的补偿安置协议否定了本案《补偿决定》的效力，本案仍应对《补偿决定》的合法性予以审查。 根据上述有效证据，本院认定案件事实如下： 2014年7月30日，鼓楼区政府作出房屋征收调查公告，对苏堤路北延项目即南起黄河北路、北至二环北路、东起永业世纪花园西墙、西至桥箱厂宿舍范围内（以征收范围图为准）房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，由房屋征收部门组织实施。 2015年7月17日，鼓楼区政府作出涉案2号《征收决定》，决定对苏堤路北延项目范围内的房屋实施征收，有关部门依法收回国有土地使用权。2015年7月18日，鼓楼区政府发布征收决定公告，确定征收部门为鼓楼区住建局，征收委托实施单位为铜沛办事处，征收期限为2015年7月25日至2015年9月2日，《苏堤路北延项目征收补偿方案》一并公告。 评估机构通过在苏堤北路畜牧兽医站公开抽签的方式确定为徐州市宇宸房地产评估咨询有限公司（以下简称宇宸评估公司），江苏省徐州市鼓楼公证处现场予以公证。评估机构选定结果在征收范围内进行了公示。 原告房屋坐落于徐州市鼓楼区苏堤北路，位于该征收项目的征收范围内（原告房屋征收编号为1-40），原告房屋产权证载明房屋建筑面积为105.1平米，土地证载明使用权类型为划拨、地、地类为其他商服用地/div> 2015年7月25日，宇宸评估公司针对原告房屋作出《城市房屋征收评估报告》。该报告载明“估价时点：2015年7月17日”、“估价作业日期：2015年7月16日至2015年7月25日”、“被评估房地产单价为13791元/㎡，面积为105.1㎡，被评估房地产价值1449434元”等内容。该评估报告有注册估价师陈建立、曹科签字。 2017年10月12日、10月13日、2018年3月5日、3月9日、3月30日、4月13日征收工作人员与原告孟庆华就补偿事宜进行了协商，但未达成一致意见。2018年4月18日，征收工作人员将上述评估报告送达原告。 2018年7月12日被告鼓楼区政府作出本案被诉《补偿决定》并于次日公告。原告孟庆华不服该《补偿决定》向本院提起诉讼，诉讼请求如前所述。 另查明：被征收人王某等三人不服涉案征收决定，以鼓楼区政府为被告向本院提起诉讼。本院于2017年3月29日作出（2016）苏03行初56号行政判决，确认涉案2号《征收决定》违法。鼓楼区政府、被征收人王某等三人均不服该判决提起上诉，江苏省高级人民法院于2018年7月16日作出（2017）苏行终1117号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，一、关于原告的起诉是否符合法律规定问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法规定向人民法院提起诉讼。第十二条第一款规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：…(五)对征收、征用决定及其补偿决定不服的…。《征补条例》第二十六条第三款规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。本案中被告于2018年7月12日作出《补偿决定》并送达，原告于2018年8月7日向本院提起诉讼，原告提起本案诉讼符合法律规定。 二、关于被告是否适格。《征补条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告鼓楼区政府具有作出《补偿决定》的法定职权，作为本案被告主体适格。 三、关于鼓楼区政府作出的《补偿决定》是否合法的问题。 1、关于涉案房屋征收评估机构选定的合法性问题。（2016）苏03行初56号、（2017）苏行终1117号《行政判决书》均认定，就评估机构选定，在公示竞选资格后，采取公开抽签选取的方式选取了评估机构。本案房屋征收评估机构选定程序符合法律规定。 2、关于涉案评估报告的合法性问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。涉案房屋的评估报告于2015年7月25日由宇宸评估公司出具，2018年4月18日才由征收工作人员向原告送达。该评估报告未载明被征收人就评估报告有申请复核、鉴定的权利，被告亦未举证证明征收人员在送达评估报告时告知原告有权针对评估报告申请复核、鉴定，被告在此情况下依据该评估报告结论作出《补偿决定》，属证据不足。 3、关于评估价值的正确性问题。《补偿决定》依据的评估报告评估时点为2015年7月17日。《征补条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。基于上述规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，在以征收决定公告日作为评估时点后，应尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，确保对被征收人的公平补偿。虽然《征补条例》未明确规定市、县级人民政府与其职能部门应当在征收决定公告后何期限内必须作出补偿决定，也未规定如何判断相应的“合理期限”，但应综合考虑本地房地产市场价格波动幅度、评估报告的应用有效期及是否存在可归责于被征收人的原因等诸方面因素确保对被征收人的公平补偿。 就本案而言，鼓楼区政府于2015年7月17日作出2号《征收决定》，并于次日公告该决定及征收补偿安置方案，此即应为确定涉案房屋市场价格的评估时点。该征收补偿安置方案载明征收签约期限为2015年7月25日至2015年9月2日。根据《征补条例》第二十六条的规定，鼓楼区政府在2015年9月2日签约期限届满后，应在合理期限内及时对未达成补偿安置协议的被征收人作出补偿决定。征收工作人员在2018年4月18日向被征收人送达评估报告，鼓楼区政府在2018年7月12日作出《补偿决定》。且被告未对评估报告迟延送达、补偿决定迟延作出的问题作出合理的解释说明，应当由其对此承担不利的法律后果。目前被征收房屋价格变化较大，以2015年7月17日征收决定作出之日作为评估时点，不符合公平补偿的原则，因此被告依据涉案评估报告作出《补偿决定》，属于证据不足。 综上，本案被诉《补偿决定》作出的依据不足且明显不当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项之规定，判决如下： 撤销被告徐州市鼓楼区人民政府作出的徐鼓政征补决字[2018]第10号《房屋征收补偿决定书》。 案件受理费50元，由被告徐州市鼓楼区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长 刘 红 审判员 陈玉浩 审判员 陈 颖 二〇一九年八月八日 书记员 张文娟