广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1832号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：余剑锋，男，1970年4月19日出生，汉族，住广东省鹤山市************。委托诉讼代理人：罗志秾（余剑锋的妻子），女，1977年8月19日出生，汉族，住广东省鹤山市****************。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：黄爱明，男，1970年5月19日出生，汉族，住广东省鹤山市*****************。委托诉讼代理人：李兆坤，广东叠力律师事务所律师。上诉人余剑锋因与被上诉人黄爱明租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余剑锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判黄爱明支付余剑锋租金9000元；2.本案一、二审诉讼费用由黄爱明承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。一、黄爱明租赁的餐厅没有因“山竹”超强台风发生坍塌，也没有导致其无法再正常经营。黄爱明租赁的餐厅确实有因“山竹”台风影响受损，但主要是篷顶损坏，黄爱明因此停业约20日左右。台风过后，余剑锋已经及时雇人修复好篷顶。黄爱明于2018年10月份及以后已经正常经营。二、黄爱明并非于2018年12月10日已经搬离租赁的餐厅，其一直使用租赁的餐厅直至2019年2月份春节才搬离。因此，即使如一审法院认定的双方租赁合同于2018年11月30日解除，但合同解除后，黄爱明仍在该租赁餐厅居住及对外经营，则黄爱明也应支付2018年12月、2019年1月的租金共6000元。综上，一审法院认定事实有误，黄爱明应支付余剑锋2018年10月、2018年12月、2019年1月共三个月的租金，合计9000元。黄爱明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.黄爱明对余剑锋微信通知黄爱明解除合同的证据没有异议。因搬离场所需要时间，且黄爱明已缴纳11月份全月的租金，一审法院确认合同解除日期为2018年11月30日并无损害余剑锋的利益，也符合黄爱明的要求，黄爱明没有异议。2.黄爱明在2018年12月10日前已搬离涉案租赁物，故余剑锋没有合法依据要求黄爱明缴纳2018年12月和2019年1月的租金。3.“山竹”台风不仅摧毁了租赁场所的构建筑物，还损毁了通往餐馆的道路和周围场地，致使餐客不能正常就餐，餐馆无法恢复经营。事实上并非余剑锋所称的修复篷顶即可恢复经营。4.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定支持黄爱明无需支付10月份租金是适用法律正确。综上，余剑锋上诉理由不成立，请求法院予以驳回。余剑锋向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁合同，合同剩余价值24000元；2.判令黄爱明一次性支付余剑锋租金9000元；3.本案诉讼费用由黄爱明承担。黄爱明向一审法院反诉请求：1.判令余剑锋退还《场地承租合同》押金6000元；2.本案诉讼费由余剑锋承担。一审法院认定事实：2004年6月30日，余剑锋与鹤山市鹤城镇城西村民委员会签订《土地承包合同书》，该合同内容为鹤山市鹤城镇城西村民委员会将位于鹤山市鹤城镇城西营信村小组“下坝竹园”及所属范围海浪段下坝角的全部荒地，面积为陆亩玖分（6.9亩），马屋村小组在海浪段的荒地，面积为叁亩（3亩），发包给余剑锋用于发展饮食之用。承包期限为贰拾伍年，即从2004年7月1日至2029年7月1日止。余剑锋与鹤山市鹤城镇城西村民委员会于2004年6月30日将该份合同到鹤山市鹤城镇农村经济承包合同管理处登记备案。余剑锋在该承租土地上搭建房屋经营饮食。2014年7月3日，余剑锋与黄爱明签订《场地承租合同》，该合同约定：余剑锋将位于鹤山市鹤城镇城西村委会营信村“海浪段即原餐厅”用地租给黄爱明使用。承租期限为5年，从2014年9月1日至2019年9月1日止。在签订合同之日，黄爱明需向余剑锋支付6000元作为租地按金，承租款前三年（即2014年9月至2017年8月止）黄爱明交给余剑锋的租金每月2500元，从第四年开始（即从2017年9月至2019年8月止），黄爱明交给余剑锋的租金每月3000元，承租款黄爱明须在每个月的10号前交付租金给余剑锋，先交租后使用。黄爱明必须按时支付租金，若拖欠租金超过一个月的，黄爱明除清偿租金外，余剑锋有权无条件终止合同并没收按金。黄爱明向余剑锋支付了按金6000元。因2018年9月16日发生“山竹”超强台风，导致黄爱明向余剑锋承租的位于鹤山市鹤城镇城西村委会营信村“海浪段即原餐厅”坍塌，导致黄爱明无法正常营业。在一审庭审中，黄爱明确认微信号为wmxs321688,微信名为“和味隆”是黄爱明的微信。黄爱明于2018年11月2日通过该微信号向余剑锋转账6000元，并注明“老板娘这是9月份的房租和11月份的房租，山竹台风是9月16日把你租给我的农庄房屋吹倒后至10月22日止，你已没房屋给我做生意，所以你不应该收我10月份的房租。”2018年11月19日，余剑锋通过微信通知黄爱明解除合同，并限定黄爱明于2018年12月10日之前搬走，并交付拖欠余剑锋的租金。黄爱明于2018年12月17日通过该微信与余剑锋商量运沙车对租赁场地前道路影响的问题。余剑锋确认黄爱明已支付2018年8月的租金。2019年3月15日，鹤山市鹤城镇城西村民委员会出具一份《证明》，内容为：“兹我城西村委营信村余剑锋，承包荒地，地名海浪段，承包海浪段时间从2004年6月30日至2029年7月1日止。后期从2014年9月1日至2019年9月1日止，同意转租黄爱明经营餐厅。特此证明！”一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于余剑锋与黄爱明的《场地承租合同》的效力问题；二、关于余剑锋与黄爱明的租赁合同何时解除的问题；三、关于黄爱明何时从余剑锋出租场地搬离的问题；四、关于黄爱明是否应向余剑锋支付2018年10月、12月、2019年1月租金的问题；五、关于余剑锋是否应退还黄爱明按金6000元的问题。一、关于余剑锋与黄爱明的《场地承租合同》的效力问题。根据余剑锋与鹤山市鹤城镇城西村民委员会签订的《土地承包合同书》，该合同约定余剑锋租赁权属于鹤山市鹤城镇城西村民委员会的位于该镇城西营信村小组“下坝竹园”及所属范围海浪段下坝角的全部荒地和马屋村小组在海浪段的荒地的使用权，并用该承租的荒地用于发展饮食之用。余剑锋为鹤山市鹤城镇城西村委会集体成员承包该荒地后，按照合同约定搭建房屋用于餐饮经营。经鹤山市鹤城镇城西村民委员会同意，余剑锋将该承包土地使用权及地上建筑转租给黄爱明用于经营餐饮。余剑锋将承包土地的使用权转租给黄爱明的行为，符合法律的规定，故余剑锋与黄爱明签订的《场地承租合同》有效。二、关于余剑锋与黄爱明的租赁合同何时解除的问题。根据余剑锋与黄爱明微信聊天记录可证实，黄爱明于2018年11月2日向余剑锋支付了9月份及11月份的租金共计6000元，黄爱明于2018年11月2日向余剑锋支付9月份的租金，已逾期两个月，余剑锋根据与黄爱明签订的《场地承租合同》内容即若黄爱明拖欠租金超过一个月的，黄爱明除清偿租金外，余剑锋有权无条件终止合同的约定，余剑锋于2018年11月19日告知黄爱明解除合同，限定黄爱明于2018年12月10日之前搬走，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，余剑锋解除合同的通知已于2018年11月19日告知黄爱明，黄爱明对该解除合同亦无提出异议，故《场地承租合同》应于2018年11月19日解除。黄爱明在一审庭审上请求该合同应于2018年11月30日解除，这是黄爱明行使民事权利的行为，一审法院予以支持；对于余剑锋请求该合同于2019年1月3日解除，一审法院不予支持。三、关于黄爱明何时从余剑锋出租场地搬离的问题。根据余剑锋提供与黄爱明微信聊天记录，显示黄爱明与余剑锋商量运沙车对租赁场地道路的影响，无法证明黄爱明于2018年12月17日未搬离租赁场地，且余剑锋亦无提供其他证据予以证明，故一审法院认定黄爱明于2018年12月10日已搬离余剑锋的租赁场地。四、关于黄爱明是否应向余剑锋支付2018年10月、12月、2019年1月租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”之规定，黄爱明承租余剑锋的场地因台风影响导致租赁物于2018年9月16日至2018年10月22日无法使用，黄爱明向余剑锋要求不支付10月份租金，一审法院予以支持。因双方签订的《场地承租合同》于2018年11月30日已解除，且黄爱明在余剑锋限定期限内已搬离了租赁场地，故黄爱明无需向余剑锋支付2018年12月、2019年1月的租金，对余剑锋的该请求，一审法院不予支持。五、关于余剑锋是否应退还黄爱明按金6000元的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”之规定，合同约定黄爱明逾期一个月向余剑锋支付租金，余剑锋有权没收黄爱明按金，黄爱明逾期两个月后向余剑锋支付9月份的租金，故余剑锋无需退还黄爱明的按金6000元，故对黄爱明请求余剑锋退还6000元的按金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、余剑锋与黄爱明签订的《场地承租合同》于2018年11月30日解除；二、驳回余剑锋的全部诉讼请求；三、驳回黄爱明的全部诉讼请求。本案一审本诉受理费312.50（已减半收取），保全费110元，一审本诉诉讼费422.50元，一审反诉受理费50元（已减半收取），本诉一审诉讼费由余剑锋负担，一审反诉受理费由黄爱明承担。余剑锋已预交本诉诉讼费422.50元，黄爱明已预交反诉受理费50元。二审期间，余剑锋提交如下证据：1.广东省增值税电子平台发票七份，证明黄爱明租赁经营的餐厅缴交电费的情况，证实该餐厅2018年10月份之后仍有大额电费产生，电费的金额也与往常相持平，黄爱明仍使用餐厅进行经营。2.收款收据一份；3.鹤山市鹤城镇城西村营信经济合作社证明一份，证据2、3共同证明黄爱明租赁经营的餐厅缴交水费的情况，证实黄爱明直至2019年1月都有缴交水费，其仍在使用餐厅。4.余云娣证人证词一份；5.余秋霞证人证词一份；6.吕玉棠证明一份，证据4、5、6共同证明2019年1月1日三人曾经到黄爱明经营的和味餐厅吃饭，当时黄爱明仍使用餐厅进行经营。黄爱明没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，涉案餐厅的电费发票与本案相关，本院予以采纳。涉案餐厅的水费收据与证明显示的收费期间为2018年7月至12月，未能分开证明涉案餐厅各个月的用水状况，本院不予采纳。三份证人证言因证人本人未能到庭，不能核实相关情况，本院不予采纳。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。另查明，根据余剑锋提供的电子发票反映，黄爱明租赁经营餐厅期间产生电费为：2018年8到9月为1942.02元，10到11月为1320.68元，12月为539.69元，2019年1月为80.69元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对余剑锋的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审各方当事人的争议焦点为：一、合同解除时间的认定；二、租金如何计付。关于争议焦点一。根据《场地承租合同》约定，黄爱明应于2018年9月10日前交付9月份租金，但其实际上并未支付。由于涉案租赁物因台风影响导致2018年9月16日至10月22日（共36日）无法使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，该期间的租金承租人黄爱明可以不支付（黄爱明在2018年11月2日的微信中明确提出该主张）。至2018年11月2日黄爱明向余剑锋支付9月份租金，考虑无需支付租金期间（2018年9月16日至10月22日）导致的合理顺延，实际上黄爱明系逾期17天（支付9月份租金），不足一个月，余剑锋于2018年11月19日微信通知黄爱明限定黄爱明于2018年12月10日之前搬走，不符合租赁合同关于单方解除合同的约定（逾期支付租金一个月），且黄爱明当时并未明确表示同意解除合同且实际上继续占有、使用租赁物，故余剑锋于2018年11月19日发出的微信通知不产生解除合同的法律效果。鉴于双方并未办理离场交接手续，对于实际何时解除合同存在争议。根据双方当事人的陈述，结合余剑锋提供的电子发票反映2018年10、11、12月电费连续发生，10月、11月的电费基本持平，但12月电费明显减少等情况，本案可以认定黄爱明于2019年1月初离场，故亦可认定租赁合同于1月初解除。一审判决认定租赁合同于2018年11月30日解除有误，本院予以纠正。关于争议焦点二。综合上述分析，黄爱明应支付租金的期间为2018年9月、11月和12月（2019年1月占有、使用租赁物时间短，且为合理的搬迁时间，可以忽略不计），其中黄爱明已经支付了9月、11月的租金，尚有12月的租金3000元未向余剑锋支付。一审判决认定黄爱明无需向余剑锋支付2018年12月租金，处理不当，本院予以纠正。余剑锋上诉主张黄爱明支付2019年1月租金，理据不足，本院不予支持。综上所述，余剑锋的上诉请求有理部分，应予支持；其他请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初245号民事判决第三项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初245号民事判决第一、二项；三、确认余剑锋与黄爱明签订的《场地承租合同》已解除；四、黄爱明应于本判决发生法律效力之日起七日内向余剑锋支付租金3000元；五、驳回余剑锋的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费312.50元，保全费110元，合计422.50元由余剑锋负担281.67元，黄爱明140.83元；反诉受理费50元由黄爱明负担。二审案件受理费50元由黄爱明负担。上述诉讼费用一、二审法院均不作退缴，由当事人在执行当中直接抵扣、给付。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年八月二日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉