广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初1744号原告：惠州市皇庭旅游地产开发有限公司，住所：博罗县石湾镇里波水村兴业大道东侧皇庭壹号公馆。法定代表人：郑康雄。委托代理人：张燕君、余万**，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告：王俊杰，男，汉族，1992年1月26日出生，身份证住址：广东省东莞市，原告惠州市皇庭旅游地产开发有限公司与被告王俊杰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张燕君、余万**到庭参加诉讼，被告王俊杰本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：14031005)及补充协议，被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》预告登记备案注销手续（产权证号：ＹＧ××**）；2、判令被告向原告支付违约金人民币54252.9元，原告有权直接从被告已缴纳的购房款中进行抵扣，不足部分原告有权继续向被告继续追偿；3、判令被告向原告支付代偿款人民币382477.73元，原告有权直接从被告已缴纳的购房款中进行抵扣，不足部分原告有权继续向被告继续追偿；4、判令被告承担本案的律师费45000元，原告有权直接从被告已缴纳的购房款中进行抵扣，不足部分原告有权继续向被告继续追偿；5、判令由被告承担本案的诉讼费、公告费等。事实和理由：2014年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于博罗县石湾镇××村××大道东侧的皇庭·壹号公馆二期二区2号楼904号房并办理了房地产预告登记。根据合同第四条、第六条以及附件四合同补充协议第三条的约定，该商品房总价款为人民币542529元，被告向原告支付人民币172529元的首期购房款，剩余人民币370000元的购房款由被告向银行申请按揭贷款进行支付。原告已按照合同约定按期将该商品房交付被告使用，但在办理房产证时，原告发现该商品房被其他法院查封导致无法办理房产证，因此该商品房一直登记在原告名下。2014年11月6日，中国农业银行股份有限公司东莞石龙支行（以下简称“农行石龙支行”）与原、被告共同签订《个人购房担保借款合同》，约定农行石龙支行向被告发放个人购置住房借款人民币370000元，借款期限为15年，被告以其向原告购买的该商品房作为抵押物，并办理了预抵押登记(登记证明号：YD00038750)。同时，原告作为保证人对被告的上述贷款承担阶段性连带责任保证。农行石龙支行依约向被告发放了贷款人民币370000元，但被告未按约偿还贷款，导致农行石龙支行向东莞市第一人民法院、东莞市中级人民法院提起诉讼、上诉，要求被告及原告承担相应的法律责任。东莞市第一人民法院于2017年9月28日作出(2017)粤1971民初11885号民事判决书、东莞市中级人民法院于2018年8月9日作出(2018)粤19民终2034号民事判决书，判令原告对被告王俊杰的债务承担连带清偿责任。因被告未履行民事判决书确定的义务，农行石龙支行向东莞市第一人民法院申请强制执行【案号：(2019)粤1971执1155号】，后东莞市第一人民法院于2019年1月9日从原告银行账户扣划了人民币382477.73元的款项，用于偿还被告拖欠农行石龙支行银行的按揭贷款本金、利息、罚息等费用。至此，原告承担了连带清偿责任。根据附件四合同补充协议第四条第二款的规定，原告承担了连带清偿责任后，多次向被告发函主张追偿，但被告均未向原告归还其应付款项，被告的行为已根本违反其与原告所签署的购房合同的义务，严重侵犯原告合法的财产权益。被告经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，在法定期限内未向本院提供书面答辩和相关证据。本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：14031005)，约定被告向原告购买位于博罗县石湾镇××村××大道东侧的皇庭·壹号公馆二期二区2号楼904号房，合同第四条、第六条以及附件四《合同补充协议》第三条约定，该商品房总价款为人民币542529元，被告向原告支付人民币172529元的首期购房款，剩余人民币370000元的购房款由被告向银行申请按揭贷款进行支付；《合同补充协议》第四条第二款约定：“买受人采取按揭贷款方式付款，未按与按揭银行签订的按揭贷款合同的约定履行还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿损失（包括承担担保责任的本金，银行贷款利息等实现债权的所有费用）。买受人未履行按揭贷款合同约定的还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任，且出卖人向买受人主张权利之日起满三十天，买受人未向出卖人付清的，或者按照买受人提供的地址或者联系方式无法与买受人取得联系的，出卖人有权解除《合同》，出卖人解除《合同》的，买受人除赔偿出卖人损失外，还应承担《合同》总价款的10%的违约金。”合同签订后，被告于2014年6月11日向原告支付了首期款172529元。2014年7月10日，涉案商品房办理了预售商品房买卖预告登记（登记证明号：YD00038750）。2014年11月6日，中国农业银行股份有限公司东莞石龙支行（以下简称“农行石龙支行”）与原、被告共同签订《个人购房担保借款合同》,约定农行石龙支行向被告发放个人购置住房借款人民币370000元，借款期限为15年，被告以其向原告购买的该商品房作为抵押物，并办理了预抵押登记(登记证明号：YD00038750)。同时，原告作为保证人对被告的上述贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，农行石龙支行依约向被告发放了贷款人民币370000元，并于2014年11月7日支付了原告。由于被告未按约偿还贷款，农行石龙支行向东莞市第一人民法院、东莞市中级人民法院提起诉讼、上诉，要求被告及原告承担相应的法律责任。东莞市第一人民法院于2017年9月28日作出(2017)粤1971民初11885号民事判决书、东莞市中级人民法院于2018年8月9日作出(2018)粤19民终2034号民事判决书，判令原告对被告王俊杰的债务承担连带清偿责任。因被告未履行民事判决书确定的义务，农行石龙支行向东莞市第一人民法院申请强制执行【案号：(2019)粤1971执1155号】，后东莞市第一人民法院于2019年1月9日从原告银行账户扣划了人民币382477.73元的款项，用于偿还被告拖欠农行石龙支行银行的按揭贷款本金、利息、罚息等费用。2019年3月12日，原告与北京德恒（深圳）律师事务所律师签订《委托代理合同》，该所向原告出具45000元律师费发票。2019年8月19日，东莞市第一人民法院向原告出具《结案通知书》。诉讼中，原告向本院申请财产保全，请求对王俊杰的财产在价值人民币481730.63元范围内进行保全，本院作出（2019）粤1322民初1744号之二民事裁定书，裁定：一、对被申请人王俊杰的财产在价值人民币481730.63元范围内予以保全。二、以上财产保全可采取查封、扣押、冻结或法律规定的其他方法进行。另查明，涉案房屋已被告广州市增城区人民法院、东莞市第一人民法院预查封。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及与农行石龙支行共同签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行合同。原告、被告在签订《广东省商品房买卖合同》后，被告已按合同约定支付了全部购房款，被告已履行了合同付款义务，被告不存在违约行为；原、被告与农行石龙支行共同签订《个人购房担保借款合同》，与《广东省商品房买卖合同》是各自独立的合同，原告与被告之间是保证合同关系，被告逾期未向农行石龙支行偿还本金及利息，存在违约行为，但这属于被告与农行之间的借款合同关系，原告因被告违约行为导致原告银行账户被扣划了382477.73元，是原告履行了担保义务，原告承担担保责任后，享有向被告主张追偿的权利，但担保追偿权与合同解除权属于不同的法律关系。另外，涉案房屋已办理了抵押权预告登记及被其他法院预查封，原告请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，于法无据，也不具有可操作性，因此本院不予支持；因本院不支持解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告请求被告协助办理《商品房买卖合同》预告登记备案注销手续、支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告已向农行石龙支行支付了被告的贷款，承担了保证责任，现被告追偿已付的382477.73元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王俊杰应在本判决发生法律效力之日起七日内支付代偿款382477.73元给原告惠州市皇庭旅游地产开发有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8526元，由原告承担878元，被告承担7648元；保全费2928元、公告费300元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（以下空白）（本页无正文）审 判 长  钟伟志人民陪审员  黎国全人民陪审员  冯国娟二〇一九年八月二十七日法官助理王伟书记员刘松枝