江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民初4号原告（执行案外人）：黄云考，男，汉族，1974年8月14日出生，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：何李红，浙江正昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文表，浙江正昌律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：平阳首丞资产管理合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省温州市平阳县南麂镇美龄宫（南麂柳成山庄**）。执行事务合伙人：浙江铭声资产管理有限公司。委托诉讼代理人：万松，江西艾民律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄会英，江西艾民律师事务所律师。被告：中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司，住，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道****/div>负责人：鲁以亮,该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘勋，该分公司法务人员。委托诉讼代理人：余焕章，该公司员工。被告：江西省金融资产管理股份有限公司，住所地：江西省南，住所地：江西省南昌市红谷滩新区雅苑路**江西金控大厦**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：甘成久，该公司董事长。委托诉讼代理人：万松，江西艾民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卿，江西艾民律师事务所律师。第三人（被执行人）：浙江林垟房地产开发有限公司，住所地：浙江省苍南县灵，住所地：浙江省苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：叶经书,该公司总经理。委托诉讼代理人：吴洋迪，北京尚元（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林浩，北京尚元（温州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：郑祖返，男，汉族，1967年9月28日出生，住浙江省苍南县。第三人（被执行人）：翁京华，男，汉族，1953年11月27日出生，住浙江省温州市鹿城区。第三人（被执行人）：刘德相，男，汉族，1953年10月21日出生，住浙江省苍南县。第三人（被执行人）：林松，男，汉族，1978年3月3日出生，住浙江省苍南县。第三人（被执行人）：潘妙飞，男，汉族，1958年7月8日出生，住浙江省温州市鹿城区。第三人（被执行人）：温州市德培商贸有限公司，住所地：浙江省苍南县灵，住所地：浙江省苍南县灵溪镇韩桥北路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：范叔沙，该公司董事长。原告黄云考与被告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称东方资产江西分公司）、第三人浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）、郑祖返、翁京华、刘德相、林松、潘妙飞、温州市德培商贸有限公司（以下简称德培公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月9日立案受理后，于2019年3月21日根据黄云考的申请，追加江西省金融资产管理股份有限公司（以下简称江西金融公司）、平阳首丞资产管理合伙企业（有限合伙）（以下简称首丞资管合伙）为本案被告。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告黄云考及其委托诉讼代理人何李红，被告首丞资管合伙的委托诉讼代理人万松、黄会英，东方资产江西分公司的委托诉讼代理人刘勋，江西金融公司的委托诉讼代理人李卿、万松，第三人林垟公司的委托诉讼代理人吴洋迪到庭参加诉讼，第三人郑祖返、翁京华、刘德相、林松、潘妙飞、德培公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄云考向本院提出诉讼请求：1.依法确认浙江省苍南县灵溪镇沪山路华臣一品苑小区31幢101室房屋系黄云考、毛美莉所出资购买并享有权利；2.依法停止对浙江省苍南县灵溪镇沪山路华臣一品苑小区31幢101室房屋的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。后黄云考于庭审中撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2012年3月2日，黄云考为购买林垟公司开发的华臣一品苑商品房支付给林垟公司200万元，次日，黄云考及其配偶毛美莉与林垟公司签订了一份商品房认购书。2012年7月18日，黄云考夫妇支付给林垟公司2855603元。同日，林垟公司出具收到购房款4855603元的收款收据给黄云考。2012年7月18日，林垟公司以郑祖返的名义向黄云考借款300万元，2013年7月份，林垟公司无力偿还到期的300万元，要求以该借款抵付购房款。2014年3月20日，黄云考与林垟公司签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买华臣一品苑第31幢101号商品房，建筑面积为340.90㎡，金额8085603元，买受人于2014年3月20日支付购房款8085603元，出卖人应当在2014年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，出卖人承诺于2015年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。黄云考已按合同约定支付全部购房款。由于林垟公司资金问题，案涉房产无法正常办理备案登记及交付黄云考使用。江西省高级人民法院因执行东方资产江西分公司与林垟公司、郑祖返、刘德相等金融不良债权追偿纠纷一案于2018年10月24日作出（2018）赣执54号执行裁定书，查封登记在林垟公司名下的案涉房产。黄云考得知后认为该查封裁定没有事实根据和法律依据，应予撤销并解除对案涉房产的查封，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定提出执行异议，江西省高级人民法院作出（2018）赣执异16号民事裁定，裁定驳回黄云考的执行异议。黄云考不服该裁定，故提起诉讼。执行期间，东方资产江西分公司将其与林垟公司等人的债权转让给了江西金融公司，后江西金融公司又将此债权转让给了首丞资管合伙，江西金融公司、首丞资管合伙应为本案被告。首丞资管合伙答辩称，（一）黄云考请求确认案涉房屋系黄云考、毛美莉出资购买并享有权利，于法无据，请求不成立。1、郑祖返利用担任林垟公司法定代表人职务之便，以本属林垟公司的房屋抵偿其私人欠黄云考200万元借款，有理由相信郑祖返该行为涉嫌刑事犯罪，故双方签订的《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定而无效，且黄云考仅有收款收据，不能证明其已支付全部购房款。2、因林垟公司开发的房产至今未正式竣工，涉案房屋未交付，亦未过户，根据《中华人民共和国物权法》第一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，黄云考请求确认案涉房屋系其所有于法无据。（二）黄云考请求江西省高级人民法院停止对案涉房屋的执行于法无据。1、在江西省高级人民法院作出执行异议裁定前，黄云考名下有位于，登记有十余年，面积为180.08㎡，后黄云考于2018年12月20日将该房屋转让他人，故在案涉房屋查封时，黄云考有其他用于居住的房屋，这不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。2、黄云考不符合房屋消费者物权期待权的保护条件。房屋消费者物权期待权，也叫弱者保护权，对购买者终其一生、甚至是两代人的收入方购得一处安身立命之所，是对消费者生存权这一更高价值的维护。黄云考在执行异议裁定作出之前名下一直有住房，且在其诉状中及黄云考诉林垟公司商品房买卖合同纠纷案中表明，案涉房屋买卖实际上是商事抵债的结果，并非一般消费者购买住房的情形，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所保护的对象。综上，黄云考违反诚实信用原则，恶意转移房产，以便达到名下无房产的假象，请驳回其诉讼请求。东方资产江西分公司答辩称，其不是本案适格被告，其与江西金融公司于2016年8月11日签订了《资产转让协议》，将其对林垟公司等人的债权债务转让给江西金融公司，并在《江西日报》上刊登了《债权转让暨催收公告》。2018年12月21日，江西省高级人民法院作出裁定，将金融不良债权追偿案件的申请执行人变更为江西金融公司。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起异议之诉的，以申请执行人为被告”的规定，东方资产江西分公司不是本案适格被告。江西金融公司答辩称，其已将案涉债权转让给首丞资管合伙，其并非本案适格被告。林垟公司述称，（一）林垟公司与黄云考签订的《商品房买卖合同》系郑祖返利用担任林垟公司法定代表人职务上的便利与黄云考签订的，存在郑祖返与黄云考恶意串通损害林垟公司利益及以合法形式掩盖非法目的行为，违反法律行政法规强制性规定，该合同应为无效。（二）郑祖返已于2017年6月28日因损害林垟公司利益，犯职务侵占罪和资金罪，被法院追究刑事责任。（三）黄云考提交的商品房认购书与浙江省温州市中级人民法院（2017）浙03民终5194号案件中的黄云考陈述，存在很多矛盾和虚假之处。案涉房屋所有权目前属于林垟公司所有，黄云考并未支付全部购房款，其与林垟公司之间只有债务关系，黄云考对案涉房屋没有物权权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄云考提交了以下证据，第一组：身份证、结婚照及工商信息材料，以证明当事人的身份情况。第二组：浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初9736号民事判决书、浙江省温州市中级人民法院（2017）浙03民终5194号民事判决书，以证明黄云考向林垟公司购买案涉房屋并已支付全部购房款的事实。第三组：商品房认购书、商品房买卖合同、收据，以证明黄云考在案涉房屋被查封前与林垟公司签订购房合同的事实。第四组：不动产登记信息表及户口本，以证明黄云考与其配偶及子女在居住地无房产的事实。第五组：浙江省苍南县人民法院（2014）温苍执民字第1967-1号执行裁定书，以证明浙江省苍南县人民法院已作出解除查封案涉房产的事实。第六组：江西省高级人民法院（2018）赣执异16号执行裁定书，以证明黄云考执行异议申请被驳回。第七组：中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行业务凭证、中国农业银行个人交易明细、中国银行股份有限公司对私新线流水交易查询记录等，以证明黄云考向林垟公司支付案涉房屋的购房款情况。首丞资管合伙质证后认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）无异议。对第二组证据的三性没有异议，但判决书认定事实不清，该证据不能排除执行。对第三组证据的三性有异议，郑祖返利用其职务之便，将本属林垟公司的房子抵偿其私人欠黄云考200万元民间借贷，有理由相信该行为同样属于刑事犯罪，故黄云考与林垟公司签订的《商品房买卖合同》无效，仅有收据，不能证明其已支付全部购房款。对第四组证据的三性有异议，仅能证明在查询时，即2019年7月2日黄云考的儿子名下在该地区无房产，不能证明黄云考与其配偶在查封时或其他时候没有可以用于居住的房产。黄云考在执行异议裁定书下达之日后于2018年12月20日转移其名下房产，且户口本上登记的地址就是黄云考之前转移住房的地址。故不能证明在查封时没有其他用于居住的房屋，不符合排除执行的情形。对第五组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。对第六组证据的三性无异议。对第七组证据中的中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行业务凭证的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，前两笔付款均未注明购房款，而在查封后注明，证明黄云考与郑祖返之间一开始是民间借贷关系，后因郑祖返无力偿还借款，且林垟公司陷入债务危机，其名下房产于2014年11月6日被查封后，郑祖返则利用职务便利与黄云考倒签相关商品房认购书和购房合同，将民间借贷的款项转为购房款。对中国农业银行个人交易明细的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该笔转账不能反映收款人是谁，更不能证明用途是支付购房款。对中国银行股份有限公司流水交易查询的三性均有异议，属复印件，不能证明该款项用途是支付购房款。东方资产江西分公司质证后认为，对第一组证据的真实性无异议。对第二组证据的三性无异议。对第三组证据的真实性有异议。对第四、五、六组证据的三性均无异议。对证据七的真实性性、合法性无异议，对关联性有异议，并没有显示该款是作为购房款转入。江西金融公司的质证意见同首丞资管合伙的意见一致。林垟公司质证后，对第一组证据的三性没有异议。对第二组证据的真实性没有异议，但对记载的内容真实性有异议：首先，黄云考与林垟公司商品房预售合同纠纷一案中，法院忽略了林垟公司原法定代表人郑祖返犯职务侵占罪和挪用资金罪被追究刑事责任的事实，在认定案件事实方面存在错误和遗漏，不能客观反映案件事实。其次，根据有关规定，对存在对经济犯罪有嫌疑的案件应移送公安机关而未移送，对其合法性有异议。最后，对关联性有异议，不能证明案涉房产为黄云考所有且其已支付全部购房款的事实。对第三组证据的三性有异议，第一，商品房认购书里的内容与起诉状中涉及房产的房号不一致，认购书记载的是31幢3101室，建筑面积341.96㎡，且支付方式与起诉状中所述不一致。第二，《商品房买卖合同》约定是一次性付款，买受人于2014年3月20日前支付8085603元，与黄云考在其与林垟公司商品房预售合同纠纷中起诉状的陈述不一致，黄云考该案二审陈述，林垟公司先受让郑祖返欠黄云考的借款本息，再由林垟公司拿受让的债务与黄云考的购房款进行债权债务抵销，实质上是以房款来抵贷款，因此，与商品房认购书里的付款方式不一致。第三，案涉合同有林垟公司原法定代表人郑祖返的签字，而郑祖返犯职务侵占罪被追究刑事责任，且购房款抵其私人借款债务，有理由怀疑该合同的合法、有效性，该合同无效。收据虽有林垟公司的财务专用章，但收款人栏没有财务人员签字，且在未收到真实购房款的前提下虚构收款事实，未备注对用债务抵房款，不符合正常的财务操作，存在虚开收款收据的情形，故真实性、合法性有问题。对其关联性也有异议，不能证明黄云考支付了全部购房款。对第四组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，不能证明黄云考及其配偶子女名下无房产的事实。对第五组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对第六组证据的三性无异议。对第七组证据的真实性、合法性无法确认，对关联性及证明对象有异议，不能证明黄云考向林垟公司支付了案涉购房款。黄云考与郑祖返之间存在民间借贷关系，双方恶意串通，通过伪造银行流水来达到侵占林垟公司财产的目的。本院认为，对当事人对上述证据的三性无异议的，予以确认其三性，对有争议的证据，结合本案其他证据综合认定。首丞资管合伙提交了以下证据，第一组：1、询问笔录；2、江西省高级人民法院（2018）赣执异16号执行裁定书，以证明案涉房屋至今为止未竣工，也未交付、未过户给黄云考，黄云考在执行笔录中予以承认。第二组：3、温州市房地产信息网截屏记录，以证明黄云考与林垟公司签订的《商品房买卖合同》至今未在相关部门进行预售登记，该房屋属可备案状态。第三组：4、浙江省乐清市人民法院（2016）浙032刑初902号刑事判决书；5、浙江省温州市中级人民法院（2017）浙03刑终188号刑事裁定书，以证明郑祖返利用担任林垟公司法定代表人的职务之便，将林垟公司的资金非法占为己有，数额巨大，已经被生效判决认定构成职务侵占罪、挪用资金罪。本案中郑祖返同样如此，利用职务之便，将林垟公司的房屋抵偿其私人欠黄云考200万元款项，有理由相信同样属于刑事犯罪，故案涉合同无效。第四组：6、询问笔录；7、苍南县不动产登记信息查询记录。以证明黄云考于2018年12月20日将一套从2008年1月17日开始就登记在其名下的房产转移其他人名下，该房产坐落于，面积为180.08平方米，用途为住宅。黄云考在2008年（江西省高级人民法院执行标的查封时间为2014年11月6日）至执行裁定书作出时名下有居住房屋，故不能排除对案涉房屋的执行。第五组：8、江西省高级人民法院（2014）赣民2初字第39号判决书；9、最高人民法院（2016）最高法民终43号民事判决书，以证明本案执行是合法的。第六组：10、江西省高级人民法院（2014）赣民二初字第39-4号协助执行通知书；11、送达证，以证明案涉房屋于2014年11月6日被江西省高级人民法院依法查封，而黄云考将其名下住房的转移时间为2018年12月20日，即在执行标的查封时黄云考名下一直有一套住房。第七组：12、江西省高级人民法院（2019）赣执恢8号执行裁定书，以证明申请执行人由江西金融公司变更为首丞资管合伙。黄云考质证后认为，对第一组证据的真实性无异议，案涉房屋是因为林垟公司的资金问题而导致无法过户。对第二组证据的真实性无异议，理由与第一组证据一致。对第三组证据的真实性无异议，但与本案无关联。如果案涉房屋有涉及到郑祖返，那么其犯罪标的额会提升，但从刑事案件上看，案涉房屋未涉及到郑祖返的刑事犯罪，故刑事判决与本案无关。对第四组证据的真实性无异议。当时购房时，案涉房屋是黄云考姐姐的，只登记在黄云考的名下，后来黄云考姐姐生意亏损，将该房子卖掉了，实际上黄云考及其妻子之前没有房产，没有居住的地方，黄云考购买案涉房屋是用于一家人居住。对第五组证据的真实性无异议，但与本案没有关联，这是林垟公司与东方资产江西分公司的债权债务关系。案涉房产的实际所有权人是黄云考，并非是林垟公司的资产。对第六组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，黄云考是在2018年12月20日将原本登记在名下的房产进行转移，而其在2018年12月24日提起执行异议之诉时，其夫妇及未成年人子女名下没有房产。不应以查封当时黄云考及其配偶、未成年子女另有居住房产为依据，且原登记在黄云考名下的房产系其姐姐出资的，并非其房产，黄云考是为了方便儿子读书所用，故其的户籍信息是登记在该房产下。对第七组证据的真实性无异议。东方资产江西分公司、江西金融公司、林垟公司质证后对首丞资管合伙提供的所有证据的三性均无异议。本院认为，双方对上述证据的真实性、合法性无异议的，予以确认，至于关联性结合本案其他证据综合认定。东方资产江西分公司提交了以下证据：证据一、资产转让协议书；证据二、公告一份；证据三、江西省高级人民法院（2018）赣执54号之二执行裁定书；证据四、江西省高级人民法院（2014）赣民二初字第39号民事判决，以证明东方资产江西分公司于2016年8月1日将债权转让给江西金融公司，并且进行了公告，其已不是该案的申请执行人，故不是本案被告。黄云考质证后认为，对证据一的真实性由法院审核，对证据二、三、四的真实性无异议，说明当时资产进行转让，对申请执行人已变更。首丞资管合伙、江西金融公司、林垟公司质证后，对上述证据的三性均无异议。本院对上述证据的三性予以确认。江西金融公司提供了以下证据：证据一、债权转让协议，证据二、债权转让催收及公告，以证明江西金融公司从东方资产江西分公司接受的债权已经转让给首丞资管合伙，其不是本案的被告。黄云考质证后认为，对公告的真实性无异议，对债权转让协议的真实性由法院来审查。首丞资管合伙、东方资产江西分公司、林垟公司质证后，对上述证据的三性均无异议。本院对上述证据的三性予以确认。林垟公司提交了温州中院（2017）浙03刑终188号刑事判决书，以证明黄云考与郑祖返、林垟公司签订的《商品房买卖合同》无效。黄云考质证后认为，对其真实性无异议，该份证据的质证意见与对首丞资管合伙提交的两份刑事判决书的质证意见一致。林垟公司认为案涉《商品房买卖合同》无效没有法律依据。从双方所签订的合同以及生效民事判决所认定的事实来看，黄云考已全额向林垟公司支付了款项。且黄云考与林垟公司签订的合同，当时郑祖返作为该公司法定代表人签字，也有盖该公司的公章。林垟公司认为生效民事判决存在程序性违法，应申请再审，而不是在本案中对生效判决进行否定。首丞资管合伙、东方资产江西分公司、江西金融公司质证后，对林垟公司提交的证据的三性无异议。本院认为，因双方对证据的真实性无异议，确认其真实性，至于关联性结合本案其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2014年11月受理了东方资产管理股份有限公司南昌办事处（现为东方资产江西分公司）诉林垟公司、郑祖返、刘德相等金融不良债权追偿纠纷一案，并于2014年11月5日作出（2014）赣民二初字第39号民事裁定，查封、冻结或扣押林垟公司、郑祖返、翁京华、刘德相等价值人民币37000万元的财产，并于2014年11月6日作出协助执行通知书，查封了林垟公司所有的位于浙江省仓南县的房产，其中包括案涉31幢101室。后于2016年11月进行了续封。2015年6月24日，本院作出（2014）赣民二初字第39号民事判决，判决：1、林垟公司偿还东方资产南昌办事处借款30754万元及利息；2、林垟公司向东方资产南昌办事处支付服务费9053333.33元及违约金；3、对本判决第一项确定的债权，东方资产南昌办事处有权对林垟公司位于浙江省苍南县灵溪镇的土地他项权证号分别为苍他项（2013）第00795号、苍他项（2013）第00796号的土地从折价或者拍卖、变卖中优先受偿……。林垟公司、刘德相不服该判决提起上诉，最高人民法院于2016年6月29日作出（2016）最高法民终43号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后东方资产江西分公司向本院申请执行，本院依法立案执行，执行案号为（2018）赣执54号。2018年10月24日，本院作出（2018）赣执54号民事裁定，冻结、扣划被执行人林垟公司、郑祖返等在金融机构的存款57256.690133万元，如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人林垟公司、郑祖返等价值相等的其他财产。黄云考对本院查封浙江省苍南县沪山路华臣一品苑下区31幢101室不服，提出执行异议，本院于2018年12月10日作出（2018）赣执异16号执行裁定书，驳回黄云考的异议请求。黄云考于2108年12月24日向本院提出执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行。黄云考与毛美莉系夫妻关系，儿子为黄以迦。2008年至2018年12月20日，黄云考在浙江省苍南县住房一套，房产权证号为00×**3，建筑面积为180.08㎡的苍南县，该房屋2018年12月20日于转移给他人。目前，黄云考、毛美莉及黄以迦在浙江省苍南县名下无房产。浙江省苍南县人民法院于2016年9月19日受理了黄云考、毛美莉诉林垟公司商品房预售合同纠纷一案，黄云考在该案中曾提出判令林垟公司交付案涉房产及支付逾期交房违约金的诉讼请求，后予以撤回上述请求。该院于2017年7月27日作出（2016）浙0327民初9736号民事判决，认为双方签订的案涉房屋买卖合同有效，并判决：林垟公司在该判决生效后十日内支付黄云考、毛美莉逾期交证违约金（自2015年7月1日起按8085603元日万分之零点五计算至林垟公司交付涉案商品房权属初始登记证书之日止）。林垟公司不服该判决，上诉于浙江省温州市中级人民法院，该院于2017年12月20日作出（2017）浙03民终5194号民事判决，判决维持原判。上述判决认定：2012年3月2日，黄云考为购买华臣一品苑商品房支付给林垟公司200万元。次日黄云考与林垟公司签订了一份商品房认购书。双方约定了黄云考认购的商品房位置、价格、购房款支付期限等事项。同年7月18日，黄云考支付给林垟公司2855603元，并借给郑祖返300万元。同日，林垟公司出具载有“今收到黄青信（黄云考父亲）购房款4855603元”的收款收据给黄云考。2014年3月20日，郑祖返以林垟公司名义向黄云考出具承诺书。该承诺书载明：郑祖返还黄云考借款300万元，后经调解偿还了100万元，尚欠200万元借款本息，而黄云考向林垟公司购买坐落于苍南县商品房尚欠购房款323万元。林垟公司作为承诺人承诺黄云考将123万元购房款以本票形式直接支付给承诺人后，承诺人立即办理房产合同网签、备案手续及出具全部购房款8085603元的发票，并签订商品房买卖合同给黄云考，同时配合办理房产相应手续。郑祖返欠黄云考的200万元及利息归承诺人所有，抵作黄云考的购房款，具体手续由承诺人内部自行处理。承诺人愿意对上述承诺在收到黄云考的123万元后无条件履行。2014年3月20日，林垟公司作为出卖人与黄云考、毛美莉作为买受人签订了商品房买卖合同，合同第一条约定:出卖人以出让方式取得坐落于苍南县车站大道以西、编号为Ｌ-01地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑”（现定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201101001，施工许可证号为330327201108030101。第二条约定:买受人购买的商品房为预售商品房。第三条约定:买受人购买的商品房坐落于“华臣一品苑”第31幢101号。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，建筑面积为340.9平方米。第五条约定:按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米23718.4元，总金额为8085603元。第七条约定:买受人于2014年3月20日支付购房款8085603元。第九条约定:出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用:1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明;2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件;但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期:遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十六条约定:出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》出卖人承诺于2015年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任;2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理:……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订当日，林垟公司出具一份载有今收到黄云考31幢101号购房款323万元等内容的收款收据给黄云考、毛美莉。2014年12月11日，黄云考、毛美莉通过出具银行本票方式向林垟公司支付123万元的购房款。林垟公司开发的华臣一品苑商品房项目中1-36幢预售许可证于2012年6月21日取得。案涉房屋至今未竣工，未办理商品房预售登记手续，也未交付。另查明，郑祖返在2010年7月20日至2013年7月15日担任林垟公司总经理，负责公司全面工作，在2013年7月15日至2015年8月12日止担任林垟公司法定代表人，其职务为董事长兼总经理。2016年12月28日，浙江省乐清市人民法院作出（2016）浙0382刑初902号刑事判决，判决郑祖返犯职务侵占罪，判处有期徒刑十年六个月，并处没收财产20万元；犯挪用资金罪，判处有期徒刑一年六个月，数罪并罚决定执行有期徒刑十一年，并处没收财产20万元。郑祖返不服该判决，向浙江省温州市中级人民法院提起上诉，该院于2017年6月28日作出（2017）浙03刑终188号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。浙江省苍南县人民法院于2018年1月25日作出（2014）温苍执民字第1967-1号执行裁定，裁定解除该院作出的（2014）温苍保字第38号执行裁定书对登记在被执行人林垟公司名下的坐落于苍南县灵溪镇沪山路华臣一品苑31幢101室房产的查封。另查明，东方资产江西分公司与江西金融公司于2016年8月11日签订《资产转让协议》，东方资产江西分公司将对本案被执行人林垟公司、郑祖返等享有的全部到期债权转让给江西金融公司，并于2016年8月22日在《江西日报》刊登《债权转让暨催收公告》。2018年12月11日，本院作出（2018）赣执54号之二民事裁定，裁定将申请执行人东方资产江西分公司变更为江西金融公司。2018年12月27日，江西金融公司与首丞资管合伙签订《资产转让协议》，江西金融公司将其受让的上述全部到期债权转让给首丞资管合伙，并于2019年1月22日在《江西日报》刊登了《债权转让通知暨催收公告》。2019年3月14日，本院作出（2019）赣执恢8号，裁定变更首丞资管合伙为本案申请执行人。本院认为：本案系案外人黄云考在东方资产江西分公司与林垟公司等金融债权追偿权纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（案涉房产）提起的执行异议之诉，其请求排除执行的理由为案涉房产查封前，其已与林垟公司签订了《商品房买卖合同》，并已支付全部价款，该房产应为其所有，应停止对该房产的执行。对此，本院认为，审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定系对作为弱势者的房屋消费者权利的特别规定，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力。因此，适用该规定第二十九条规定来对案外人权利予以特别保护时，应严格把握。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案查明的事实来看，黄云考与作为房地产开发企业的林垟公司于2014年3月20日就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，黄云考作为买受人已全部支付了购房款，这有浙江省温州市中级人民法院（2017）浙03民终5194号民事判决及黄云考在本案中所提交的相关证据予以佐证。首丞资管合伙、林垟公司认为案涉合同系原林垟公司法定代表人郑祖返利用职务之便签订的，而郑祖返对林垟公司构成职务侵占罪，郑祖返与黄云考存在恶意串通损害林垟公司利益及以合法形式掩盖非法利益的行为，故案涉合同无效。对此，本院认为，虽然郑祖返犯职务侵占罪，但刑事判决未涉及到案涉合同的签订，且该合同已为生效民事判决确认有效，故在首丞资管合伙、林垟公司未提供相反证据予以推翻的情况下，其认为案涉合同无效，且未全额支付购房款的理由不成立。虽然黄云考与林垟公司签订的案涉合同在本院查封之前，但其未办理商品房预售登记，且在本院于2014年11月6日查封案涉房产后，黄云考也未向本院提出异议，仍于2014年12月11日向林垟公司支付剩余购房款，并通过另行诉讼要求林垟公司支付逾期办证违约金。黄云考在本院作出（2018）赣执54号民事裁定后提出执行异议，并在本院作出驳回其异议的裁定后，将其名下住房的产权转移给他人，以造成其及配偶子女名下无其他用于居住房屋的事实。对此，本院认为，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第（二项）项规定时，应以采取执行措施时，买受人名下无其他用于居住的房屋为限。而黄云考在本院执行异议审查中承认其名下有住房，且事实上从本院查封时起至驳回其执行异议之日止，黄云考在其居住地有住房，故其在本院驳回其执行异议后，其将名下住房产权转移给他人，由此认为其及配偶子女名下无其他用于居住房屋的理由，不符合上述规定的情形，也有违诚信原则。黄云考主张该房产系其姐姐名下的房产并无证据证明，其理由也不充分。故黄云考关于停止执行案涉房产的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其相应的诉讼请求不能成立，本院不予支持。因东方资产江西分公司将案涉债权转让给江西金融公司，本院于2018年12月11日裁定变更江西金融公司为本案申请执行人。本案诉讼过程中，江西金融公司将案涉债权转让给首丞资管合伙，并在《江西日报》刊登了《债权转让通知暨催收公告》，且本院于2019年3月14日裁定变更首丞资管合伙为本案申请执行人，因此，首丞资管合伙系本案适格被告，而东方资产江西分公司、江西金融公司并非本案被告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告黄云考的诉讼请求。案件受理费68399.22元，由黄云考负担。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  彭海鹏审判员  吴玉萍审判员  肖童亮二〇一九年八月二十八日法官助理陈慧书记员张英