福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初1470号 原告：惠安县汾阳投资开发有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇前郭村，统一社会信用代码913505217490703777。 法定代表人：郭文福，董事长。 委托诉讼代理人：郑永桂，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：盖鹏飞，男，1986年12月10日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 原告惠安县汾阳投资开发有限公司（下称汾阳公司）与被告盖鹏飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汾阳公司的委托诉讼代理人郑永桂到庭参加诉讼，被告盖鹏飞经公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汾阳公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年2月21日签订的合同编号为201702210059号《商品房买卖合同》（含附件）。2、被告立即偿还原告为其代还中国农业银行股份有限公司惠安县支行的按揭贷款本息315582.99元，并自起诉之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。3、被告向原告支付违约金38934.8元（按购房款的10%计算）。4、被告向原告支付因本案支出的律师代理费8500元。5、被告盖鹏飞立即配合原告惠安县汾阳投资开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。6、被告盖鹏飞立即配合原告惠安县汾阳投资开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续和预购商品房预告登记注销手续。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2017年2月21日，原告与被告签订合同编号为201702210059号《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠安县商品房，建筑面积82.84平方米，总价款389348元，合同签订时应支付首期购房款79348元，其余购房款310000元办理银行按揭贷款支付。合同附件六《补充协议》约定，原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保，若被告逾期未能偿还按揭贷款本息，导致原告承担相应法律责任（含连带责任），原告有权自承担担保责任之日起2年内解除《商品房买卖合同》，被告应按购房合同总价款的15%向原告支付违约金。原告有权直接从被告已付购房款扣除律师费等。被告支付了部分首付款。2017年5月16日，原告、被告与中国农业银行股份有限公司惠安县支行（下称农行惠安支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行惠安支行借款310000元用于支付购房款，贷款直接转入原告账户。还款方式为等额本息还款。原告为被告按揭贷款承担阶段性连带担保责任。《个人购房担保借款合同》签订后，农行惠安支行依约发放贷款。原告与被告于2017年2月22日办理商品房买卖合同备案登记，2月28日办理预购商品房预告登记，6月2日办理预购商品房抵押权预告登记。自2018年2月起，被告未能偿还按揭贷款，农行惠安支行直接从原告账户扣款偿还被告的按揭贷款。由于被告自2018年2月起按揭贷款一直处于逾期违约状态，2018年7月16日，农行惠安支行向原告发出《债务逾期催收通知书》，宣布决定提前收回被告全部贷款，并因向被告催收未果要求原告立即履行连带清偿义务。2018年7月26日，原告按农行惠安支行要求履行担保义务，当天向农行惠安支行还清被告尚欠的全部按揭贷款本息。原告共计代被告偿还按揭贷款本息315582.99元。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期未能偿还按揭贷款的，原告在承担担保责任后有权解除合同，并要求被告承担违约责任。 被告盖鹏飞未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即营业执照1份，以此证明原告的基本情况。 证据2即身份信息1份，以此证明被告的身份情况。 证据3即商品房预售许可证1份，以此证明案涉房屋已于2014年3月取得商品房预售许可证。 证据4即《商品房买卖合同》及附件（含惠安县商品房买卖合同网上签约登记备案申请表）1份，以此证明《商品房买卖合同》签订及备案登记情况。 证据5即《个人购房担保借款合同》1份，以此证明被告为购买案涉商品房向农行惠安支行按揭贷款310000元，原告为被告承担连带责任保证。 证据6即多级账簿收付款动账通知6份、业务凭证7份、进账单1份，以此证明原告为被告的贷款承担连带责任保证。 证据7即债务逾期催收通知书1份，以此证明被告逾期还款，农行惠安支行通知原告履行担保责任。 证据8即证明书1份，以此证明原告代被告偿还按揭贷款本息共计315582.99元。 证据9即委托代理合同1份及发票1份，以此证明原告因本案诉讼支出律师费。 证据10即收款收据1份，以此证明被告交首付款22348元。 证据11即借款借据1份，以此证明被告向原告借款57000元用来支付案涉商品房的首付款。 证据12即不动产登记情况表2份，以此证明案涉商品房办理商品房抵押权预告登记和预购商品房预告登记的情况。 证据13即民事裁定书、生效通知书各一份，证明原告曾经起诉被告的事实。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13，具有真实性，合法性，本院予以采信。证据11，被告未到庭主张返还已付购房款，故证据11不予审查。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2017年2月21日，原告与被告签订编号201702210059《商品房买卖合同》（含附件），约定被告购买原告开发建设的位于惠安县商品房，建筑面积82.84平方米，总价款389348元。合同附件六《补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款79348元，其余购房款310000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。《补充协议》第三条第3款约定：“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除合同，则买受人按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还给买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”同日，被告支付原告购房款22348元。2017年5月16日，被告作为借款人及抵押人与原告、农行惠安支行签订《个人购房担保借款合同》1份，约定被告向农行惠安支行贷款310000元用于向原告支付购房款。之后，农行惠安支行依约发放贷款310000元。自2018年2月起，被告未按《个人购房担保借款合同》约定按期偿还贷款，连续逾期多期。2018年7月16日，农行惠安支行向原告发出《债务逾期催收通知书》，通知原告因被告自2018年2月起未按期还款，已连续逾期多次，农行惠安支行决定提前收回全部贷款，因向被告催收未果，要求原告立即履行连带清偿义务，之后原告按农行惠安支行要求履行担保义务，代被告还清尚欠全部按揭贷款本息。原告先后共计代被告偿还按揭贷款本息315582.99元。另查明，案涉《商品房买卖合同》已办理登记备案手续，并已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。案涉商品房未办理交房手续，尚未办理产权登记。原告因本案诉讼委托诉讼代理人，支付律师代理费8500元。原告因本案纠纷曾于2018年10月29日提起诉讼后提出撤诉申请，本院于2018年12月5日作出（2018）闽0521民初9302号民事裁定，准许原告撤诉，该裁定书已生效。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致原告履行担保责任，先后共代被告向农行惠安支行偿还按揭贷款合计315582.99元，原告请求解除《商品房买卖合同》及其附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。原告请求被告支付原告代为偿还的按揭贷款本息315582.99元，于法有据，该款直接从被告已付购房款中抵扣。但原告要求自2019年1月28日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，因双方对此并未约定，故不予支持。原告请求被告支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费8500元，符合双方约定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续及本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求，系其在法律规定范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，应予准许。至于被告已付购房款的返还问题，由双方另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告惠安县汾阳投资开发有限公司与被告盖鹏飞于2017年2月21日签订的合同编号201702210059《商品房买卖合同》(含附件)。 二、被告盖鹏飞应支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息315582.99元，该款直接从被告已付购房款中抵扣。 三、被告盖鹏飞应支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司为解除合同而增加支出的律师费8500元。 四、上述第二、三项判决项下的款项，直接从被告盖鹏飞已付购房款中扣除。 五、被告盖鹏飞应于本判决生效之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号201702210059《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续及预购商品房预告登记注销手续。 六、被告盖鹏飞应于本判决生效之日起在十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 七、驳回原告惠安县汾阳投资开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7852元，由被告盖鹏飞负担，应于本判决生效后五日内缴交。公告费600元，由原告惠安县汾阳投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  周泽强 人民陪审员  庄鸿疆 人民陪审员  陈炜清 二〇一九年八月二十六日 法官 助理  苏良伟 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。