江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初6586号原告：韩再洪，男，1949年7月1日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：宋慈鸾，女，1950年4月30日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。上列二原告的委托诉讼代理人：王晓波，江苏天目湖律师事务所律师。被告：胡青泉，男，1952年2月28日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：葛庆波，男，1974年11月24日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市（因犯合同诈骗罪，现于江苏省丁山监狱服刑）。被告：史亚军，男，1980年7月29日出生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。第三人：溧阳市新城房地产开发有限公司，统一社会信用代码913204815580431，住所地溧阳市溧城镇燕鸣路**。法定代表人：张磊。本院立案受理原告韩再洪、宋慈鸾诉被告胡青泉、葛庆波、史亚军、溧阳市新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，于2019年3月10日、4月17日公开开庭进行了审理，原告韩再洪、宋慈鸾和被告葛庆波二次开庭均到庭参加诉讼，二原告的委托诉讼代理人王小波、被告史亚军第一次开庭到庭参加诉讼，被告胡青泉、被告新城公司被依法追加为第三人后经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，法院审理史亚军诉葛庆波房屋买卖纠纷一案，原告和被告胡青泉作为有独立请求权的第三人参与诉讼，要求将讼争的位于溧阳市房屋办理过户至我们名下。按照法律规定，原告作为房屋连环买卖中实际支付房款并已取得房屋居住的买受人，有权取得房屋产权并进行产权登记，法院判决以及（2015）溧民初字第00335号民事判决，认定了原告与被告胡青泉房屋买卖合同的效力，也查清了被告葛庆波与被告胡青泉进行房屋买卖的事实，应当认定其两者间房屋买卖合的效力，但法院在判决中驳回了被告史亚军的诉讼请求，故上述房屋不动产产权利应归原告所有。为此，现诉请法院，要求判令确认被告已向原告交付溧阳市房屋交付手续的事实；判令被告协助原告办理上述房屋不动产过户登记至原告名下；本案诉讼费由被告承担。被告胡青泉未作答辩。被告葛庆泉辩称，溧阳市房屋我不是卖给胡青泉的，是他非法拘禁我的，是他逼着我写了一份买卖合同的，我借了300000元的高利贷，胡青泉与原告之间的事请求法院依法处理。被告史亚军辩称，胡青泉在2015年开庭的时候说了他与葛庆波只有买卖房屋关系，无其它债务关系，葛庆波在2012年4月5份向胡青泉借钱的时候，他说钱是有的，但是要买房子，胡青泉在之前的庭审中都是乱说话，我在2011年的时候买葛庆波在燕河湾的房子，那时候要50多万元，胡青泉与葛庆波在2012年10月份签的买卖合时的房价为49万元，当时的市场价为6500元/㎡，胡青泉和葛庆波恶意串通，导致我没有拿到房子，2012年的房子比2011的房子还卖得便宜。被告新城公司未作答辩。经审理查明：2011年1月25日，葛庆波与史亚军签订房屋买卖协议一份，约定葛庆波将座落于溧阳市的拆迁安置房（建筑面积为9434平方米）出售给史亚军，房屋总价为650000元，同日，葛庆波向史亚军出具了收条一份，载明收到上述房款。2012年4月12日，原为夫妻关系的葛庆波、张菊花与胡青泉签订房屋买卖协议一份，约定葛庆波、张菊花自愿将湾里村委七里店村地块拆迁安置房出卖给胡青泉，具体内容：1、出卖房屋为湾里小区2幢1单元801室，建筑面积为94.34平方米，交付日期以溧阳征地拆迁指挥部办公室确认的可交付日期为准；2、双方认定该套房屋的转让价格为5200元每平方米（含代征费、层次费），应付的房价构成外的费用概与葛庆波、张菊花无关，由胡青泉自理。房屋总价为490568元（94.34平方米×5200元/平方米）；三、本协议生效时，胡青泉预付房款490568元，余款20000元待葛庆波、张菊花无偿配合过户签字确认当日结清”。被告胡青泉为支持其意见，向本院提供了房屋拆迁补偿安置协议复印件、收条复印件以及借条原件各一份，证明本案诉争房屋的被拆迁人为葛庆波，其已向葛庆波支付470000元购房款，另外葛庆波还向其借款20000元的事实。韩再洪、宋慈鸾对以上证据的真实性以及证明内容均无异议。2012年10月5日，韩再洪、宋慈鸾（夫妻关系）与胡青泉、张明芬（夫妻关系）签订签订了一份房屋买卖协议，约定胡青泉、张明芬将燕河湾2-1-801室房屋出卖给韩再洪与宋慈鸾，其中房屋面积为93.63平方米、储藏室面积为8.94平方米；房屋价格为590000元；付款方式为先付定金390000元，余款在房产证办理时一并付清；交房时间定于2012年10月5日；为确保韩再洪、宋慈鸾权益不受损，胡青泉承诺韩再洪拿到房产证后将余款全部付清；其中所有产生的一切费用及其他与韩再洪、宋慈鸾无关。双方还对合同的权利义务作出了约定”。该份房产买卖协议书落款处有韩再洪、宋慈鸾与胡青泉、张明芬分别签字确认。2012年11月1日，被告胡青泉向原告韩再洪出具了一份收条，载明：“今收到韩再洪人民币转汇200000元贰拾万收款人：胡青泉2012.11.1”。2012年11月15日，原告宋慈鸾向被告胡青泉的银行账号汇款190000元。汇款当日，被告胡青泉又向韩再洪出具收条一份，载明：“今收到韩再洪人民币转汇190000元（贰拾玖万元整）收款人：胡青泉2012.11.15”，2013年5月15日，被告胡青泉向原告韩再洪借款100000元，胡青泉同时向韩再洪出具借据一份，该借据内容载明：“借条今借韩再洪人民币100000元（拾万元整）借款人：胡青泉（本人签名），2014年7月2日，原告韩再洪又向被告胡青泉交付购买款10000元，双方并确认将上述100000元借款抵作韩再洪交付给胡青泉的购房款，同时胡青泉向韩再洪出具收据一份，该收据内容载明：“收条今收到韩再洪房款10000元（壹万圆整），还剩余款玖万元整（90000元），待房产证领取后付清房款。收款人：胡青泉（本人签名）2014.7.2农行银行卡号：（略）。庭审中，原告韩再洪、宋慈鸾与胡青泉一致确认，胡青泉于2012年10月5日向原告韩再洪、宋慈鸾交付了该套房屋，之后韩再洪对该房屋进行装修并一直入住至今，韩再洪尚有90000元购房款没有支付。另查明，溧阳市燕河湾小区2-1-801室房屋目前登记在第三人新城公司名下。关于葛庆波与胡青泉之间的关系，胡青泉在本院审理（2015）溧民初字第00335号案中，于2015年7月8日到庭陈述：“一开始葛庆波借我200多万元，葛庆波说把3套房子抵给我”；该案庭审中，被告胡青泉陈述其与葛庆波、张菊花之间除了房屋买卖关系之外，没有其它债务往来。胡青泉并在案庭审中陈述：“葛庆波于2012年4月中旬，向我借款，我说钱我是有的，但我要买房的，葛庆波说我在燕河湾有房子的，可以卖一套给你，他向我提供一份房屋拆迁补偿协议书，为此我还到有关部门作了调查，结果是他确实有三套房屋，于是我跟他签定了房屋买卖合同（即原告的那套94平方米房屋），第一次的房款交付给他47万元。后来他又向我借钱买挖机，他说我还有一套3幢1号门801室114平方米的房屋，于是我又借给他70万元。后来葛庆波又陆续向我借了94万元左右，并写了一份借条”。再查明，2015年3月13日，二原告向本院提起诉讼，要求胡青泉、张明芬协助办理案涉房屋过户手续，葛庆波、张菊花、新城公司亦予以协助办理。同年10月8日，本院作出（2015）溧民初字第00335号民事判决，认为韩再洪、宋慈鸾与被告胡青泉、张明芬签定的房屋买卖合同合法有效，因案涉房屋目前尚登记在新城公司名下，葛庆波亦没有办理房屋产权初始登记手续，胡青泉尚未取得诉争房屋的物权，因此一审判决驳回了二原告的诉讼请求。二原告不服一审判决，提起上诉，二审法院作出判决维持了原判。2017年11月17日，史亚军向本院提起诉讼，要求葛庆波交付房屋并协助办理过户登记。本院于2018年6月1日作出（2017）溧民初字第8415号民事判决，认为韩再洪、宋慈鸾已经基本支付了房款并实际占有了房屋，葛庆波已不再实际占有房屋，也不具有交付该房屋的条件和可能性，故判决驳回了史亚军的诉讼请求，该判决已生效。以上事实有本院调取的（2015）溧民初字第00335号案卷内结婚证、常住人口登记卡、房屋拆迁补偿安置协议、借条、收条、协议书、房产买卖协议书、银行汇款凭证、庭审笔录等，（2017）溧民初字第8415号案卷内相关证据、庭审笔录以及双方当事人庭审陈述随卷佐证。本院认为，葛庆波、张菊花与胡青泉签订的房屋买卖协议，韩再洪、宋慈鸾（夫妻关系）与胡青泉、张明芬（夫妻关系）签订的房屋买卖协议均为协议双方意思表示一致的产物，且未违反法律禁止性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且该二份合同早已大部分实际得到了履行，二原告按约支付了大部分的购房款，被告胡青泉也已与2012年10月5日将房屋交付给了二原告，二原告在取得房屋后即对房屋进行了装修、装潢，并实际占有、居住、使用至今。依法成立并生效的合同对双方均具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。虽二原告的合同相对方为被告胡青泉，该合同效力不及于被告葛庆波、新城公司，但因被告葛庆波未能按合同履行房屋过户登记至胡青泉名下的合同附随义务，导致二原告的合同相对人胡青泉也无法向二原告履行将房屋过户登记至二原告名下的合同附随义务，二合同标的物为同一标的物，故二合同具有直接的关联性，现二合同均合法有效，二合同双方也均按合同实际履行了大部分义务，二原告也实际占有、居住使用房屋多年，仅因未办理过户登记手续而致房屋所有权没有得到有效转移，而办理过户登记手续取要取得本案被告方及第三人的有效配合，这种配合也并不损害合同第三方的实际利益；另外，如果本案按合同相对方原理处理，则因二合同相对方关键的当事人葛庆波、胡青泉分别服刑和难寻下落，导致他们根本无法履行协助配合办理房屋过户登记手续，使二原告产生在履行了全部合同义务、并无过错的情况下，其合法权益长期受到损害得不到保障结果，这有悖于民法的公平、等价有偿的基本原则。鉴于本案的上述特殊性，故对二原告主张确认被告已向原告交付溧阳市房屋交付手续的事实；判令被告、第三人协助原告办理上述房屋不动产过户登记至原告名下的请求，本院予以支持。在办理过户登记手续后，原告按约支付二被告购房款90000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、第三人溧阳市新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将溧阳市房屋所有权登记于原告韩再洪、宋慈鸾名下，被告胡青泉、葛庆波予以积极配合，由被告胡青泉按购房合同的约定承担过户登记的所有相关费用。二、原告韩再洪、宋慈鸾在溧阳市房屋所有权登记于原告韩再洪、宋慈鸾名下后10日内支付被告胡青泉购房款人民币90000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9700元，由被告胡清泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费9700元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员  殷克平人民陪审员  祝家骥人民陪审员  李海芝二〇一九年八月十九日书 记 员  万俊琳