上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初10007号原告：朱杨玲，女，1983年4月3日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。委托诉讼代理人：许赟，上海市郑传本律师事务所律师。被告：胡伟伟，女，1980年11月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张志翔，男，1992年5月26日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：谢玮，上海市建纬事务所律师。原告朱杨玲与被告胡伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱杨玲及其委托诉讼代理人张剑波，被告胡伟伟的委托诉讼代理人谢玮、张志翔到庭应诉。本案现已审理终结。原告朱杨玲向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告退还租金人民币46,800元(以下币种均为人民币)、押金7,800元；三、判令被告支付违约金7,800元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年3月2日签订《房屋租赁合同》，约定胡伟伟将上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁给朱杨玲居住使用。2019年3月8日，朱杨玲在房屋交付当晚，即发现涉案房屋存在承重墙改动的情况，朱杨玲口头提出解除合同，并要求退还租金及押金。后经城管部门委托相关机构鉴定，确认涉案房屋的承重墙已被改动。涉案房屋严重影响人身安全，无法实现居住目的，胡伟伟已构成违约。朱杨玲未实际使用涉案房屋，在确认上述违约情形后，曾表示交还钥匙，但胡伟伟母亲予以拒绝。故朱杨玲诉至法院，请求判如所请。被告胡伟伟辩称，涉案房屋符合合同约定，朱杨玲在签订合同前已验看过房屋，在了解房屋状况后接收了房屋。涉案房屋的承重结构修改并非房屋主体结构质量缺陷，并未严重影响正常居住使用。朱杨玲所称通知解除合同的《律师函》并未收到，而在2019年3月26日是由自称朱杨玲配偶的男子上门送达《律师函》，由胡伟伟的母亲接收。故，朱杨玲主张解除合同的事实和理由均不能成立。现同意解除《房屋租赁合同》，但不同意退还全部租金及押金，也不同意承担违约金。朱杨玲已实际使用涉案房屋，故应承担在未返还房屋之前的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：2019年3月2日，胡伟伟作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)朱杨玲签订《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁房屋为涉案房屋，乙方已查验房屋全部信息并充分了解房屋情况，并承诺租赁房屋作为居住使用；甲方于2019年3月10日前交付房屋，租赁期限自2019年3月10日起至2020年3月9日止；月租金为7,800元，租金以6个月为一期，每期租金提前5日支付；在签署合同时，乙方向甲方支付租赁保证金7,800元；甲方保证在租赁期内，房屋及附属设施处于正常的可使用和安全的状态；若甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，乙方可书面解除合同，甲方应当向乙方支付相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2019年3月2日，朱杨玲通过银行转账向胡伟伟支付6个月租金及押金，合计54,600元。2019年3月8日，胡伟伟向朱杨玲交付涉案房屋，双方签订《房屋交接书》。朱杨玲于2019年7月29日向胡伟伟归还涉案房屋钥匙。上海同丰工程咨询有限公司房屋质量检测站于2019年3月28日出具《房屋质量检测报告》。该报告载明：委托单位为上海市普陀区城市管理行政执法局，检测目的为了解涉案房屋已拆除损伤的构件是否为承重构件；检测结论为，涉案房屋存在1处承重构件拆除现象，拆除的墙体为房屋的承重结构，属于损坏房屋承重结构的行为，破坏了原有房屋的结构体系，应及时予以恢复或采取其他有效方式处理，以满足结构安全；报告只针对承重结构拆改的认定，不涉及房屋结构安全评估。此外，朱杨玲持有与该《房屋质量检测报告》内容一致的复印件一份，落款日期为2019年3月22日，无鉴定机构公章。2019年3月21日，朱杨玲委托律师向胡伟伟出具《律师函》，主要内容为：朱杨玲于2019年3月8日交房当晚即发现承重墙经过改动的情形，经鉴定确认承重墙确已被改动，书面再次通知解除《房屋租赁合同》，正式解除时间为2019年3月9日，并要求退还全部租金及押金，承担鉴定费用及朱杨玲全部经济损失。该律师函通过快递方式发送至胡伟伟原户籍地(上海市普陀区曹杨一村XXX号XXX室)，快递物流详情显示于2019年3月23日由家人签收。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行转账汇款业务回单、《房屋交接书》、《房屋质量检测报告》、《律师函》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。朱杨玲与胡伟伟签订的《房屋租赁合同》内容于法不悖，均系当事人真实意思表示，故该合同合法有效，对双方均具有约束力。作为出租方的胡伟伟，负有保障涉案房屋可满足约定使用用途的义务，且上述《房屋租赁合同》明确约定出租方应保证涉案房屋“处于正常的可使用和安全的状态”，故胡伟伟应恪守合同约定。但涉案房屋经相关鉴定机构鉴定，确认存在损坏房屋承重结构、破坏原有房屋结构体系的情况，而房屋承重结构的损坏显然存在安全隐患，已无法确保涉案房屋处于安全状态。因此，胡伟伟已违反合同约定，朱杨玲依据约定享有合同解除权，并有权主张违约金。根据合同约定，朱杨玲应采取书面方式通知解除合同，虽然胡伟伟否认于2019年3月23日收到通知解除合同的《律师函》，但依据朱杨玲提供的证据，足以证明《律师函》已由胡伟伟的家人签收，应认定朱杨玲已采取合理的且可由胡伟伟本人知悉通知内容的送达方式，故本院认定上述《房屋租赁合同》于《律师函》签收之日解除。同时，本院对朱杨玲主张胡伟伟承担违约金的诉讼请求，依法予以支持。此外，鉴定合同已解除，胡伟伟收取的租赁保证金亦应退还朱杨玲。针对租金退还问题，本院认为，承租人应承担租赁期间或实际占有使用房屋期间的租金或占有使用费，但出租人怠于行使权利，未及时配合房屋交接或未及时接收房屋而产生的空置损失，应由其自行承担。朱杨玲称，在房屋交接当日即发现承重墙存在拆除的情况，结合《房屋质量检测报告》出具的时间，可认定其所述情况基本属实，故在朱杨玲认为房屋存在安全隐患的状况下，仍居住使用涉案房屋显然与常理不符。同时，根据胡伟伟提供的涉案房屋电费发票，可反映涉案房屋内用电情况明显不符合正常居住生活情况下的用电需求。此外，胡伟伟自收到通知解除合同的《律师函》之日，即应及时与朱杨玲协商房屋返还事宜，避免房屋空置损失的扩大，而胡伟伟显然并未就此采取合理措施。作为承租人的朱杨玲，亦负有在权利义务终止时及时返还房屋的义务，朱杨玲称曾表示向胡伟伟返还房屋时遭到拒绝，但对此并无证据予以证明，且在上述《律师函》亦未明确说明将及时交接房屋。因此，本院综合以上因素，酌情确定朱杨玲应承担因未及时返还房屋而产生的占有使用费7,800元，扣除该款项之后，胡伟伟应退还剩余租金39,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告朱杨玲与被告胡伟伟签订的《房屋租赁合同》于2019年3月23日解除；二、被告胡伟伟应于本判决生效之日起十日内退还原告朱杨玲租赁保证金人民币7,800元、租金人民币39,000元；三、被告胡伟伟应于本判决生效之日起十日内给付原告朱杨玲违约金人民币7,800元。如未按本判决指定的期间履行付清金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币1,360元，减半收取，计人民币680元，由原告朱杨玲负担人民币85元，由被告胡伟伟负担人民币595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一九年八月三十日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。