广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初8197号原告：叶礼新，男，1983年1月24日出生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：何礼俊，系广东桂顺律师事务所律师。被告：董菊玲，女，1986年3月23日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：谢勇，男，1992年12月30日出生，汉族，住广东省阳春市。原告叶礼新与被告董菊玲、谢勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何礼俊，被告董菊玲、谢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向原告支付购房盈利款8万元；2.两被告连带向原告支付逾期支付购房盈利款的违约金（以8万元为基数，从2019年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）；3.两被告连带向原告支付律师费9千元。事实和理由：2018年1月26日，原告与被告董菊玲签订《房地产买卖及居间合同》。约定被告董菊玲将位于中山市3万元的价格出售给原告。且合同明确约定原告有权再次出让该物业，高出部分的金额作为原告私有财产。后原告与两被告于2018年4月21日签订《房屋买卖合同》，约定原告作为投资方，被告董菊玲作为卖方，被告谢勇作为买方，在被告董菊玲收取被告谢勇定金20万元之当天将该款项转给原告作为原告投资房产盈利的部分款项；同时约定在被告董菊玲收取被告谢勇首期款8.5万元之当天将该款项转给原告作为原告投资房产盈利的部分款项。但被告董菊玲在收取被告谢勇的款项后仅转给原告20.5万元，被告董菊玲尚欠原告购房盈利款8万元未支付。据调查了解，两被告恶意串通绕过原告及中介方进行私下交易，将原本应该支付给原告的购房盈利款侵吞私分，故两被告应当承担连带责任。现原告为维护合法权益，特诉至贵院。被告董菊玲辩称，一、20万元只转给原告17万元是有理由的。当时3万元是被告董菊玲向原告借的。二、两被告在2019年5月才去过户房产，但是原告所称85000元只给35000元，实际该35000于2018年的时候已经支付给原告，该35000元并非合同约定的情况。2018年1月26日，被告董菊玲与中介签订合同，中介口头承诺三个月出售，但是中介方没有处理好。2018年10月份为了配合过户，被告董菊玲多次来中山但均未办理好。在赎楼时，被告董菊玲给了原告35000元利息，但被告董菊玲支付利息后原告却不愿意赎楼，至2019年3月份仍未处理好。当时被告董菊玲让原告拿出该35000元作为利息，但原告不愿意，故才拖延时间。三、两被告不存在恶意串通。被告董菊玲与买方之前不认识。在没有过户前，原告没有权利收取35000元，但在2018年12月原告收取35000元，原告也不肯拿出来作为利息。被告谢勇辩称，一、被告谢勇于2018年4月21日与卖方董菊玲、投资方叶礼新及中山儒房房地产中介服务有限公司签订《房屋买卖合同》。在合同中，被告谢勇作为买方，对原告作为投资方的盈利收益关系中未约定被告谢勇有任何责任及义务。此外，被告谢勇作为买方已经履行合同中约定的责任义务。二、被告谢勇与董菊玲前期并无任何关系。原告作为中介方的法定代表人及其本身所属中介方，介绍卖方、买方联系，意在进行房屋买卖交易。被告谢勇此前与原告无任何关系。被告谢勇与董菊玲仅系因中山儒房房地产中介服务有限公司介绍房屋买卖成交认识，仅系房屋买卖关系。故原告陈述“被告董菊玲与被告谢勇串通”毫无依据，实属诬告。被告谢勇保留追究相关方恶意诽谤、诬告责任的权利。在房屋交易过程中，原告作为中介方因炒房关系、业务能力等问题与董菊玲产生纠纷直接导致《房屋买卖合同》迟迟未能履行交易，导致原告的权益受损。在被告谢勇促进合同进行的过程中完全影响到被告的正常工作和生活，令被告谢勇在金钱及精神上受到极大的负面影响，被告谢勇保留追究原告在此责任的权利。现被告谢勇已完全履行在《房屋买卖合同》中的买方责任，与原告所诉恶意串通卖方侵吞私分原告购房盈利款的事实不符。三、合同中原告作为投资人的收益盈利是与合同中卖方董菊玲有直接关系，与被告谢勇无任何关系。请求人民法院依法驳回原告对被告谢勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：2018年1月26日，被告董菊玲作为卖方，叶礼新作为买方，一同与经纪方中山市儒房房地产中介服务有限公司订立《房地产买卖及居间合同》。经查，上述合同系留空填写的格式条款，合同主要约定：一、合同三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系。买卖双方通过经纪方出售或购入位于中山市（以下简称该物业），房产证号码为ＨＴ××53。二、该物业成交总价为73万元整，定金为20万元整。买方须在签署本合同之同时付清定金，卖方在签署本合同一个工作日内办理相关手续并将该物业已有房产证原件等相关资料托管与经纪方作为过户之用，买卖方违反前述约定均视为违约。53万元整作为第二部分楼款，买方以银行按揭方式付款。买方需要办理银行按揭，第二部分楼款之中部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担。买方应于本合同约定支付日起出证后30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。三、买卖双方须于2018年11月30日或之前签署《广东省房地产买卖合同（适合于二手楼买卖）》并办理过户递件手续。四、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐楼款当天，交付前卖方需付清一切有关该物业之杂费。五、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让与任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方需返还双倍定金予买方，以弥补买方之损失。买方或卖方中任一方未能履行本合同之条款或交易过程中该物业被查封或第三人主张权利，导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。六、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认，买方应向经纪方支付21900元整作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适合于二手楼买卖）》前全部付清。上述合同末尾处手写有“买方有权出让该物业，高出的部分金额作为买方私有财产，卖方不得有争议，在买方转让该物业的同时，卖方需无偿配合买方签订新的买卖合同。”此外，在该合同正文上还手写有“作废”二字。2018年1月26日，原告向被告董菊玲转账支付了20万元。2018年4月21日，被告董菊玲作为甲方（卖方），原告叶礼新作为乙方（投资方），被告谢勇作为丙方（买方）与中介方中山市儒房房地产中介服务有限公司订立《房屋买卖合同》。上述合同主要约定：一、甲乙丙三方经中介方介绍在平等、自愿、协商一致的基础上就三方买卖房屋事项达成一致订立本合同。该物业为现房，地址为中山市。甲方持有备案表号码为ＨＴ××53，合同条码16xxx4第0xxx2号。甲方保证对该物业享有完整处分处，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，房产不在查封状态。二、甲乙丙三方同意该物业成交价为人民币81.5万元。本合同记载的转让总价款为甲丙双方商定交易的实际价位，不受房地产评估价或者双方在政府部门提供的格式合同上所记载的交易价格的影响。三、合同三方就楼价款的交付方式及交易过户达成如下一致协议并按下列涂销抵押按揭付款方式处理：（1）签订本合同时丙方支付人民币20万元给甲方作为定金，甲方在收取丙方定金后当天即转给乙方人民币20万元作为乙方投资盈利的部分款项，丙方并支付人民币1.2万元给中介方作为此次交易的中介费用。签订合同当天应先支付一半6千元，另一半6千元在过户当天支付。（4）首期楼价款（不含定金）人民币8.5万元丙方应不迟于过户当天支付给甲方，甲方当时立即转支付给中介方作为首期楼价款的资金托管。中介方于甲丙双方顺利过户后当天立即转回给甲方8.5万元作首期楼价款（不含定金），甲方并在收取丙方首期款后当天即转给乙方8.5万元作为乙方投资盈利的部分款项。四、甲方在签订本合同时充分了解并同意乙方将甲方名下位于中山市方，丙方也清楚甲方和乙方存在的关系下自愿购买位于中山市并无异议。五、甲乙双方在2018年1月26日签订的买卖合同为无效合同并以本合同为准。在签订新合同时必须销毁在2018年1月26日签订的买卖合同，并当着乙方、丙方、中介方三方的面当场销毁。另查，原告是中山市儒房房地产中介服务有限公司的法定代表人。且中山市儒房房地产中介服务有限公司于2019年5月10日、2019年7月4日曾就其与被告董菊玲、谢勇的居间合同纠纷分别诉至本院，案号为（2019）粤2072民初8196号、（2019）粤2072民初9329号，在上述两案中，中山市儒房房地产中介服务有限公司作为原告亦向本院提交法定代表人为叶礼新的营业执照。另外，在居间合同纠纷的审理过程中，被告谢勇提交了另一份《房地产买卖及居间合同》主张原告是炒房，当时签约的买方梁小莉是其女朋友，由其银行卡支付5万元定金。经查《房地产买卖及居间合同》的落款时间是2018年4月14日，卖方为董菊玲，卖方代表人为叶礼新，买方为梁小莉，中介方为中山市儒房房地产中介服务有限公司，合同主要约定：一、合同三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系。买卖双方通过经纪方出售或购入位于中山市（以下简称该物业），房产证号码为ＨＴ××53。二、该物业成交总价为81.5万元整，定金为20万元整，2018年4月14日付5万元定金，剩余15万元定金等和一手业主签约时付齐。61.5万元整作为第二部分楼款，买方以银行按揭方式付款。买方需要办理银行按揭，第二部分楼款之中部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担。买方应于本合同约定支付日起出证后30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。三、买卖双方须于2018年11月30日或之前签署《广东省房地产买卖合同（适合于二手楼买卖）》并办理过户递件手续。四、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐楼款当天，交付前卖方需付清一切有关该物业之杂费。五、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让与任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方需返还双倍定金予买方，以弥补买方之损失。买方或卖方中任一方未能履行本合同之条款或交易过程中该物业被查封或第三人主张权利，导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。六、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认，买方应向经纪方支付12225元整作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适合于二手楼买卖）》前全部付清。被告谢勇陆续向被告董菊玲支付购房款，被告董菊玲出具了相应的收据。另根据被告谢勇提交的转账记录，其于2019年5月13日收到中国邮政储蓄银行股份有限公司的放款53万元。另外，原告当庭提交了民事委托代理合同，但未提交相应的律师费发票，以证明其因本案支出律师费9000元。再查，坐落于中山市的权利人为被告谢勇，登记时间为2019年4月24日，所有权取得方式为买卖。庭审中，原告称：一、其确认收到被告董菊玲转账的17万元及3.5万元；二、其在签订合同时只是代表投资方，而非中介方，中介是另一个股东。两被告均称在合同签订时原告既代表中介方，又代表投资方。且被告谢勇称上述合同部分无效。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则,不得违反法律，不得违背公序良俗，不得扰乱社会经济秩序。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（三）委托房屋的市场参考价格。”第二十五条第二项、第三项、第八项规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为，（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）房屋赚取差价，（三）以隐瞒、欺诈、胁迫贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易，（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋。”《房地产经纪管理办法》之所以如此规定，是因为房地产经纪机构和房地产经纪人员利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，进行低价买进高价卖出的炒房行为，违反了诚实信用原则，扰乱社会经济秩序，损害了当事人的合法权益,故依法不予保护。就本案而言，原告叶礼新作为中介方中山市儒房房地产中介服务有限公司的法定代表人既代表经纪方，又代表其个人作为原涉案房屋的买家、投资方。原告以其作为中介方中山市儒房房地产中介服务有限公司法定代表人,具有房源信息优质及交易流程的优势,以73万元与被告董菊玲签订《房地产买卖及居间合同》后，转手又以代理人、投资人的名义以81.5万元卖予被告谢勇，从中牟利，既有违诚实信用原则，也干扰了正常的市场交易秩序，违反了上述管理办法的规定。另外，原告虽向被告董菊玲支付了20万元，但在交易的过程中，原告以其作为中介方法定代表人的便利，已优先收回款项，被告董菊玲已经向原告返还了20.5万元。且原告与被告董菊玲的《房地产买卖及居间合同》并未履行完毕，就直接将涉案房产转让给被告谢勇，从中牟利，避开了我国不动产交易的正常手续，间接性偷税漏税。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，原告与被告董菊玲在《房屋买卖合同》中约定的涉及“购房盈利款”之条款无效。原告主张两被告向其支付“购房盈利款”、利息及承担本案律师费用等诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七、五十八条，《房地产经纪管理办法》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：驳回原告叶礼新的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计900元，由原告叶礼新负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一九年八月九日书记员  杨明山邓小玮