山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0983民初4603号原告：肥城中百商贸有限责任公司，住所地肥城市桃园街**。法定代表人：李子英，董事长。委托诉讼代理人：张绪强，山东卓知律师事务所律师。被告：肥城市宏大房地产开发有限公司，住，住所地肥城市王瓜店镇王西村/div>法定代表人：王莲，总经理。委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。原告肥城中百商贸有限责任公司（以下简称中百商贸公司）与被告肥城市宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大房产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中百商贸公司的委托诉讼代理人张绪强，被告宏大房产公司的委托诉讼代理人宋丰魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中百商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告售房差价货币收益6919887.17元及利息；2.诉讼费、咨询服务费由被告承担。事实和理由：2008年2月26日，原被告签订《合作开发合同书》，约定双方合作开发原告位于肥城矿务局大街土地一宗，并对开发事项及利润分配进行了约定，现开发建设完成并销售完毕，双方关于售房差价的收益分配协商未果，经委托肥城中审税通会计咨询服务中心进行测算，出具测算报告显示我公司应得售房差价货币收益7545387.17元，扣除合作以来被告以借款形式支付的625500元，被告仍应支付6919887.17元。为此特具状起诉。宏大房产公司辩称，1.原告据以主张权利的测算报告系其单方委托形成，该报告突破了合同中约定的包死售价条款，以楼房实际售价为依据作出测算数额，显失公正。并且三号住宅楼开发建设范围内的土地使用权是被告以出让方式取得，并依法交纳了土地出让金和契税，因此三号楼的开发收益与原告无关，不应在审计范围内；2.被告建设的项目于2010年开发建设完成，原告现在向法院主张权利，已超过诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求；3.从双方合同约定可以看出，原告只提供土地使用权，在整个开发建设过程中没有任何投资，不承担任何风险，且约定收取固定的收益，因此本案1、2号楼的开发应认定为土地使用权转让合同关系，因3号住宅楼我公司以出让方式取得，已突破《合作开发合同》，不应受该合同约束。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．原告向本庭提交的涉案项目房产销售后其中11户的发票照片18张，欲证实房产已销售完毕及房屋销售价格。被告认为该证据与本案无关联性，房产由被告自行销售，双方约定的是包死售价。本院认为，被告对照片真实性未提出异议，结合被告的质证意见，该组照片可以证实涉案房产由被告对外销售的事实及相应房产的销售单价。2.原告提交的借据五份（记账联），欲证实被告以借款的形式支付原告售房差价货币收益625500元。被告对该证据真实性无异议，但认为并非自己支付给原告的售房差价，与本案非同一法律关系。本院认为，该借据未注明系支付本案售房差价收益，在无其他证据佐证的情况下，该证据反映的是双方之间的借贷关系，与本案无关，不能证实原告的主张。3.原告提交的由其委托中审税通会计咨询服务中心出具的测算报告一份，欲证实原告应分得售房差价货币收益7545387.17元。被告认为该报告系原告单方委托，收益计算方式与合同约定相悖，三号住宅楼由被告以出让方式取得土地使用权，并自行建设开发，不应计算收益，且通过该报告可以看出，与涉案项目有关的相关费用，均是由被告支付的，原告没有承担任何费用。本院认为，该测算报告由原告单方委托形成，所依据的测算材料未经被告确认，由此形成的测试结论无法作为本案认定事实的依据。4.原告提交的咨询服务费发票一张，欲证实原告为委托进行收益测算，向肥城中审税通会计咨询服务中心支付咨询服务费50000元，被告应承担该费用。被告认为该费用的发生系由原告自行单方委托产生，要求被告承担无依据。本院认为，被告对证据的真实性未提出异议，该证据可证实原告支付50000元咨询服务费，但因该费用由原告自行单方委托产生，要求被告承担无事实及法律依据，其该证明目的不能成立。5.原告提交的中审税通会计咨询服务中心出具的测算报告形成情况说明一份，欲证实被告曾于2015年12月委托该中心出具测算报告，后由于被告原因导致报告迟迟不能出具，2018年5月，原告被迫委托该中心出具了测算报告。还证实本案未超过诉讼时效期间。被告对该证据真实性无异议，但认为无法证实被告曾委托该中心进行过审计测算，现审计结论也仅是原告单方委托形成，该审计结论不能被本案采纳。本院认为，该证据可以证实原被告在涉案房产竣工销售完毕后，一直在通过中审税通会计咨询服务中心进行开发收益测算，但一直未形成双方均认可的测算结论，原告于2018年5月单方委托形成测算报告并提起诉讼，本案并未超过诉讼时效期间。6.原告提交的肥房权证王瓜店字第**和第D005653-02号房屋所有权证各一份，欲证实涉案土地上的房屋所有权属于原告，合作开发时由原告拆除。被告认为原告已取得了肥城高新区财政局支付的地上附属物补偿金，该证据与本案无关联性。本院认为，本案中原告转让的标的为土地使用权，而并非地上建筑物，原告自行拆除房产并收取补偿费，与本案无关联性。7.原告提交的减免城市建设配套费的报告，欲证实原告为合作开发涉案房产，申请肥城市政府减免了开发费用，原告并非不承担经营风险，只收取固定收益。被告认为该证据系原告单方制作，且在合同中并未涉及配套费用，与本案无关。本院认为，该证据为原告方单方制作，无法证实提交申请并减免了相关费用，不能证明其主张。8.原告提交的拆迁合同书一份，欲证实涉案土地上房屋的拆迁是由原告发包完成的，原告承担了开发费用、经营风险，不是只收取固定收益。被告对该证据的真实性有异议，且认为无法证实原告已向相对方支付了拆迁费。本院认为，本案中原告转让的标的为土地使用权，其对地上建筑物如何拆除与本案无关。9.原告提交的肥城市高新区建设局通知一份，欲证实目的同上。被告认为原告应提供无争议的土地使用权用于合作开发，地，地上附属物原告已收取补偿款证据与本案无关。本院认为，本案中原告转让的标的为土地使用权，其对地上建筑物如何拆除与本案无关。10.原告提交的原告、肥城矿中、被告的三方协议书、原告与肥城矿中的协议书，欲证实原告为涉案房产的开发主体，被告是承建单位，原告不是只收取固定收益。被告对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，不能证实原告的主张。本院认为，两份协议系因施工前后方便处理与工地相邻的肥城矿中关系及保障权利义务而形成，不能证实原告的证明目的。11.原告提交的拆迁通知三份、拆迁协议书七份、拆除情况汇报、承诺书各一份。欲证实原告为履行合作开发合同进行了开发前的搬出、拆除、补偿、安置工作，承担了开发费用和经营风险，并非只收取固定收益。被告对七份拆迁协议书真实性有异议，其他无异议，并认为即使上述证据均真实，也只是原告为了向被告提供建设用地土地使用权所作的前期工作，并非开发费用，该证据不能证明原告的目的。本院认为，本案中原告转让的标的为土地使用权，其对地上建筑物如何拆除与本案无关。12.原告提交的现金支出凭证十二份，欲证实原告为拆迁安置退还管理费及支付补偿款，原告并非只收取固定收益。被告所持异议同证据11，并认为上述凭证多为退还已收取的管理费，并非支付补偿款。本院认为，本案中原告转让的标的为土地使用权，其对地上建筑物如何拆除与本案无关。13.原告提交的请求收回土地报告一份，欲证实原告为履行合作开发合同，申请政府收回土地改变用途为住宅用地，并积极配合办理出让和开发手续，三号楼土地系在履行合作开发合同之内。被告对该证据真实性无异议，但认为三号楼土地其以招拍挂的方式取得，土地性质已发生变化。本院认为，该证据可以证实为完成涉案三号住宅楼的建设，在原告申请和配合下，由政府收回土地，与被告重新签订出让合同，取得了土地使用权。14、原告提交的用电申请、低压供电合同，欲证实建设用电系由原告出面协商签订合同，原告并非只收取固定收益。被告认为该证据与本案无关，原告此前提交的证据可以证实涉案房产是由被告建设的。本院认为，该证据无法证实建设用电费用的实际负担情况，不能证实原告的证明目的。15.原告提交的天然气供应协议书一份，欲证实由原告出面以被告名义签订供气协议，原告并非只收取固定收益。被告对该证据的真实性无异议，但认为该合同恰恰证实被告承担了建设工程的天然气费用，不能证实原告的主张。本院认为，该合同的用气方为被告宏大房产公司，不能证实原告的证明目的。16.原告提交的中百花园车库（储藏室）建设协议，欲证实被告关联公司山东振远建设工程有限公司认可系双方合作开发1-3号楼，原告出资建设小区内的车库（储藏室）原告不是只收取固定收益。被告认为该证据与本案无关，该协议中所涉及的车库（储藏室）系原告自行委托增加建设并自行销售处分的，不包含在本案争议房产中。本院认为，该协议所涉的车库及（储藏室）系因涉案合作开发房产竣工后，为解决户多车库（储藏室）少的矛盾，由原告与山东振远建设工程有限公司协商签订合同建设的，与本案争议房产无关，不能证实原告的证明目的。17.原告提交的物业服务合同一份，欲证实由原告出面以被告的名义签订，原告承担了开发费用，经营风险，并非只收取固定收益。被告认为该证据与本案无关，物业服务与楼房建设没有必然联系，且该证据本身也无法证实原告的证明目的。本院认为，该合同的接受服务方为被告宏大房产公司，不能证实原告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中百商贸公司于2003年12月29日以出让方式取得肥城国用（2003）040014号国有土地使用权证，该宗地坐落于肥城矿务局大街，用途为商业，使用年限为40年，使用权面积为5606.94㎡。2005年11月10日，中百商贸公司取得了上述土地地上建筑物的房屋所有权证，证号为肥房权证王瓜店字第D005653-01和肥房权证王瓜店字第D005653-02。2008年2月26日，原、被告签订国有土地使用权转让合同一份，约定中百商贸公司将肥城国用（2003）040014号土地使用权转让给宏大房产公司，其宗地位于肥城矿务局大街，（分割）面积为3677.24平方米……。第九条规定，该土地使用权转让金（指剥离地上附着物和动产总额后的余额）为每平方米428元人民币，总额为1573859元人民币。交付日期及方式：一次性付清……。该合同由原告法定代表人李子英及被告公司代表刘宗军签字并加盖双方公章。合同签订后，宏大房产公司受让取得了上述土地的使用权并进行了土地使用权变更登记。中百商贸公司分割转让后剩余的土地1920.22平方米土地使用权证号确定为肥城国用（2008）第040006号。同日，原、被告签订合作开发合同书一份，合同甲方为中百商贸公司，乙方为宏大房产公司。合同主要内容为:甲方现有位于肥城矿务局大街土地一块，为进行房地产开发，经甲乙双方充分协商，在公平、自愿、合法基础上达成如下协议:一、甲方现有位于肥城矿务局大街土地一宗，面积为3677.24m2，土地证为国用[2003]字第040014号，经评估该土地价值为1573859元；乙方为具有房地产开发及建设资质的单位，故甲方同意将该土地使用权作为合作条件，由乙方进行房地产开发及建设。二、甲方同意与乙方办理土地使用权转让手续，乙方不需要支付相应的对价，甲方仍保留对该土地使用权的使用、收益及处分权；办理土地使用权转让手续所应缴纳的税金及转让金由甲乙双方按土管局的规定各自承担。三、乙方取得该土地使用权手续后，应根据现有土地现状及面积，于60日内办理沿街两栋商住楼，院里一栋居民楼的房产开发手续，所需费用由乙方予以垫付。四、房产开发手续办妥后，由乙方委托，会同甲方同意决定该叁栋楼房的外观及内部设计，然后由乙方组织施工建设，设计费用亦由乙方予以垫付。另，楼房建设过程中“三通”所需的开户费由乙方纳入建设费用予以垫支。五、楼房竣工验收合格之日，沿街商住楼的一至二层的产权归甲方所有，该商住楼的三层以上及院内居民楼予以对外销售，并由甲乙双方共同成立专门的售楼小组负责该叁栋楼房的销售(该小组的设立及运作规程另行规定)。销售前，由乙方在工商银行设立专门帐户，印鉴甲乙双方同时使用。乙方掌握密码，所有售楼款均转入该帐户。沿街商住楼一至二层的产权手续，乙方应积极给甲方办理，并在楼房竣工验收合格之日起一个月内将产权手续办理完，所发生的费用，按规定甲乙双方各自承担。否则，乙方承担违约责任和损失。六、合作分配方式a)实行包死造价、包死售价、差价归甲方所有：(1)包死造价：住宅楼每平方工程造价为600元，商住楼每平方工程造价为700元。(2)包死售价：住宅楼**门头房售价为每平方2000元(住宅**，朝矿中路)其余住宅楼售价为每平方1380元(东西走向的住宅楼)；阁楼售价为每平方900元；沿街商住楼三层以上售价为每平方950元。（3）差价计算方式：差价=住宅楼一层门头房总建筑面积×2000元/m2+住宅楼二层以上总建筑面积×1380元/m2+阁楼总建筑面积×900元/m2+沿街商住楼三层以上住宅总建筑面积×950元/m2－商住楼总建筑面积×700元/m2－住宅楼总建筑面积×600元/m2－甲方应承担的税费及费用。b)储藏室、车库归甲方独立出售，收入归甲方所有七、甲乙双方应积极销售楼房，并应在竣工验收合格后3个月内将楼房销售完毕，逾期不能售完的，由乙方按双方约定的售楼价先行购买，一次性结清支付甲方。八、乙方垫支的所有费用数额，以审计部门出具的审计报告为准。九、甲方在支付乙方所垫支的建设费用时，有权扣留该建设费用的5%作为保证金，以确保乙方在保修期内对房产的修理修缮(另行订立建设合同)。十、违约责任：1、甲方应在本合同签订后及时与乙方办理土地使用权转让手续，否则，应承担乙方因订立合同而造成的损失；2、乙方应按本合同约定履行义务，否则应承担违约责任：(1)办理土地使用权转让手续后，乙方不按约定办理相关房产开发手续的，甲方有权解除本合同，将土地使用权收回，并由乙方承担甲方由此受到的损失；(2)办理土地使用权转让手续后，乙方擅自将该土地出让、出卖、赠与他人或有其他处分行为的，该行为无效，甲方有权解除本合同，将土地使用权收回，并由乙方承担甲方由此受到的损失；造成土地使用权无法收回的，由乙方按该土地价值的三倍向甲方支付对价；（3）楼房建设完毕后，乙方私自出售房屋的，甲方有权将该土地使用权及房地产产权收归甲方所有，由此引起的诉讼费、律师费及其他损失及费用由乙方予以承担，乙方并应按该房地产总价值的5%承担违约责任。合同签订后，中百商贸公司开始进行沿街楼住户清退、房屋腾空和拆除工作，并承诺新商业楼竣工后再拆除院内旧商业楼。宏大房产公司开始办理工程建设审批手续。2008年7月，原被告签订建设工程施工合同一份，约定原告同意将合作开发合同中约定的开发建设项目由被告负责开发建设，项目名称为肥城中百商贸有限公司矿务局大楼宿舍楼、沿街商住楼，工程实行包死造价、包死售价、差价归甲方的方式，并由被告先行垫付。此后，宏大房产公司作为建设方与案外人山东振远建设工程有限公司（以下简称振远工程公司）签订工程施工合同，由该公司进行实际施工建设。其中，沿街1#综合楼和2#综合楼均于2008年7月20日开工，2009年11月13日竣工验收完毕。关于院内3#住宅楼，因需改变土地用途，在原土地所有权证分割后，中百商贸公司于2008年3月29日向政府提出关于请求收回土地的报告，要求将肥城国用（2008）第040006号土地1920.22㎡有偿收回，把商业用地改为住宅用地。2008年8月12日，肥城市人民政府做出肥政储字（2008）第28号关于收回肥城中百商贸有限公司土地使用权的批复。同意有偿收回中百商贸公司原出让商业用地土地使用权，面积为1920平方米，作为政府储备用地。其原土地证号为【肥城国用（2008）第0400**】。2008年10月8日，中百商贸公司与肥城市国土资源局签订收回土地协议一份，拟收回中百商贸公司使用的土土地证号为（2008）第040006号的土地19**。收回土地费用即土地补偿费（含建筑物、构筑物及其他附着物）823225.76元。2008年12月29日，肥城市国土资源局将该收回土地发出挂牌出让公告，到期后未能完成出让。2009年3月19日再次发出挂牌出让公告，2009年4月25日，宏大房产公司竞得该地块土地使用权，并于2009年4月27日与肥城市国土资源局签订成交确认书一份，约定成交价1382400元。2009年6月6日，宏大房产公司在约定期限内将土地出让金1382400元交至肥城市财政局。2009年6月20日，宏大房产公司交纳契税41472元。2009年7月28日，肥城市国土资源局与宏大房产公司签订国有建设用地使用权出让合同，将出让宗地编号为2008-27土地1920平方米出让给宏大房产公司使用，出让年期70年。2009年7月29日，肥城市高新技术开发区财政局向中百商贸公司支付土地补偿及附着物补偿款823000元。此后，中百商贸公司开始腾退拆除该土地上的旧商业楼。2009年10月26日，3#住宅楼开工建设，至2011年1月6日竣工验收。至此，《合作开发合同》中所涉的三栋楼房均已建成。上述三栋房产经肥城正泰房地产测绘有限公司测量,形成图纸三张，其中中百花苑1#楼总建筑面积为4370.82平方米，一层1034.6平方米，二层791.04平方米、三—四层1698.18平方米，五层847平方米；中百花苑2#楼总建筑面积为3189.08平方米，其中一层458.62平方米，二层502.44平方米，三--六层1904.24平方米，七层阁楼323.78平方米；中百花苑3#楼总建筑面积3379.67平方米，其中储藏室514.88平方米（储藏室172.66平方米，车库342.22平方米），二—六层2485.05平方米，七层阁楼379.74平方米。2015年1月19日至1月20日，中百商贸公司按合同约定取得了中百花苑1幢1-2层3号房至10号房的房屋所有权证。1幢沿街商住楼三楼以上及院内2#、3#住宅楼的销售并未按双方合同约定的方式进行，均由宏大房产公司自行对外销售，楼房竣工三个月内未能售完，宏大房产公司亦未按约定售价一次性结清支付给中百商贸公司。至2013年年底，上述房产（含3#楼底层车库及储藏室）已由宏大房产公司按市场价陆续销售完毕。其中3#楼底层储藏室172.66平方米，实际售价为每平方米2200元，底层车库342.22平方米，实际售价为每平方米2680元，两项实际销售收入为1297001.60元。此后，关于合作开发收益，原被告协商审计未果，一直未形成最终结算意见。2018年6月19日，经中百商贸公司单方委托，肥城中审税通会计咨询服务中心出具（2018）0616号测算报告一份，测算结果为：中百商贸公司应得售房货币收益7545387.17元。原告为本次测算支付咨询服务费50000元。测算报告中计算的扣减税费项目包括应缴纳增值税及税金附加1222255.82元、应交印花税10816.42元、应交土地增值税357664.93元、土地转让金及相关费用1528580.59元（含土地出金1382400元、契税41472元）、房地产开发配套项目(西广场)费用185633.54元。宏大房产公司对上述扣减项目予以认可，但认为原告系土地使用权转让方，不应按合作开发合同分得房产开发收益，更不能依据溢价房款计算开发收益。另查明，2010年12月14日，中百商贸公司借宏大房产公司100000元；2011年1月21日，中百商贸公司借宏大房产公司100000元；2011年4月15日，中百商贸公司及宏大房产公司100000元；2012年6月6日，中百商贸公司借宏大房产公司200000元；2014年12月16日，中百商贸公司及宏大房产公司125500元。原告据此主张上述款项共计625500元，系宏大房产公司以借款方式支付的售房收益，宏大房产公司对此予以否认，认为除上述五笔借款外，还有一笔20000元的借款，上述借款645500元与本案非同一法律关系，并非支付的售房收益。2018年9月18日，原告诉来本院。庭审中，中百商贸公司申请对本案中应得的售房收益进行审计，本院认为，关于货币收益（土地使用权转让价款）的计算方式在合作开发合同中有明确约定的计算公式，且双方对测算报告中应扣减的税费也均无异议，因此对该审计申请本院未予准许。案经开庭审理，因双方分歧较大，致调解未达成协议。本院认为,本案争议的主要焦点：一、中百商贸公司与宏大房产公司之间合作开发合同的性质和效力如何认定；二、土地使用权转让价款如何确定；三、本案是否超过诉讼时效。一、关于中百商贸公司与宏大房产公司之间《合作开发合同》的合同性质及效力认定。针对该焦点，本院认为，房地产合作开发合同是指当事人之间达成的以提供土地使用权、资金方式共同投资，并且共享利润、共担风险合作开发房地产的协议，与国有土地使用权转让合同的关键区别是合作各方是否共担风险。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。固定利益，是指不管在合作开发房地产中出现何种经营风险，提供土地使用权的一方都有权向合同相对方主张按照约定取得一定的、不变的利益。在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权一方的固定利益分配，未约定风险分担，应该认定该方当事人不承担风险。本案中，首先，从中百商贸公司、被告宏大房产公司设立民事法律行为（合同行为）的意思表示来看，中百商贸公司的目的是将自身具有使用权的国有建设用地转让以获取一定的转让收益（包含房产实物收益和售房货币收益）。宏大房产公司的目的是利用该土地通过房产开发，将房产出售而获取一定的收益。其次，从该协议的内容来看，中百商贸公司只是提供3677.24平方米的土地使用权，且该使用权是指剥离地上附着物和动产的单纯的土地使用权。所有开发、建设费用均由宏大房产公司垫付，且在合同中明确约定了其收益计算方式，并兜底约定如三个月内不能销售完毕，由宏大房产公司按双方约定的售楼价先行购买，一次性结清支付给原告。因此，可以看出中百商贸公司不承担经营风险，只收取固定利益。中百商贸公司主张对地上建筑物的拆除、安置、补偿等行为，系承担了经营风险，并非只收取固定收益，本院认为，上述行为均系其为履行交付土地使用权和进行涉案房产开发所做的准备工作，其中沿街建筑物的拆除系其履行交付土地使用权的必然行为，如何处置与宏大房产公司无关，院内旧商业楼的拆除系其履行土地收回协议的行为，且已由政府进行了相应补偿，故该主张均不能证实其承担了经营风险。综上，中百商贸公司与宏大房产公司之间的合作开发合同实质上应属于建设用地使用权转让合同。故本案的案由应当为建设用地使用权转让合同纠纷。关于原被告之间国有土地使用权转让合同的效力。本院认为，中百商贸公司对合同中约定的作为合作条件转让的分割土地3677.24平方米，享有合法的土地使用权，在不改变土地用途和原土地使用年限的情况下，允许进行转让，而宏大房产公司系具备相应房产开发资质的公司，依法可以受让该土地进行房产开发，且该土地使用权也已实际进行了转让并进行了土地使用权变更登记，因此，该土地使用权转让合同合法有效。二、土地使用权转让价款如何确定本院认为，通过对争议焦点一的分析认定，原、被告签订的合作开发合同实质为中百商贸公司向宏大房产公司转让分割土地3677.24平方米的土地使用权，由宏大房产公司对合同约定的1#、2#商住楼（综合楼）和院内3#住宅楼进行开发建设后，分配给其沿街1#商住楼（综合楼）一二层房屋的实物收益，并按约定计算方式分得三幢楼房剩余房产的货币收益。该约定的固定收益，即应认定为双方约定的土地使用权转让价款。这里需要注意的是，院内3#楼建设所需的1920平方米的土地使用权并非本案转让合同的标的，但3#楼建成后的售房差价包含在合同约定的计算方式之内，该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效。且3#楼得以开发建设，系在中百商贸公司主动申请政府有偿收回土地并改变用途后，由宏大房产公司通过招拍挂方式竞买取得土地使用权后进行的。因此，中百商贸公司有权依据合同约定的分配方式主张土地使用权转让价款。但由于3#楼所涉1920平方米土地使用权在双方合同中未行约定，中百商贸公司退还土地收到了补偿款，宏大房产公司为取得土地使用权则支付了土地出让金及契税，即该土地使用权的取得系独立于双方签订的合作开发合同之外的，因此，在双方无明确约定的情况下，合同中约定的差价计算公式中扣减甲方应承担的税费及费用时，不应将宏大房产公司为取得1920平方米土地使用权所支付的土地出让金及契税共计1423872元计算在内。中百商贸公司虽认可测算报告中对该部分费用进行扣减，但系以按房产实际销售价格计算收益为前提，现本院依据合同性质认定应按包死售价计算土地转让价款，原告无权主张溢价收益，故对中百商贸公司的该认可扣减的行为不能认定为当事人的自认。据此，按合同第六条a款第（3）项差价计算：差价=住宅楼（2#楼）一层门头房总建筑面积458.62㎡×2000元/㎡+住宅楼（2#、3#）二层以上总建筑面积4891.73㎡×1380元/㎡+阁楼（2#、3#）总建筑面积703.52㎡×900元/㎡+沿街商住楼（1#）三层以上住宅总面积2545.18㎡×950元/㎡-商住楼（1#、2#）总建筑面积7559.90㎡×700元/㎡-住宅楼（3#）总建筑面积3379.67㎡×600元/㎡-甲方应承担的税费及费用1881079.30元（应缴纳增值税及税金附加1222255.82元、应交印花税10816.42元、应交土地增值税357664.93元、土地转让金及相关费用104708.59元、房地产开发配套项目(西广场)费用185633.54元）=917240元+6750587.40元+633168元+2417921元-5291930元-2027802元-1881079.30元=1518105.10元。按合同第六条b款约定，3#楼储藏室、车库归甲方独立销售，收入归甲方所有，因该部分储藏室和车库均已由宏大房产公司销售并收取房款，故应由其将实际销售收入1297001.60元支付给中百商贸公司。以上两项合计2815106.70元即应为中百商贸公司应收取的货币形式的转让价款。中百商贸有限公司主张利息自竣工验收后三个月开始按中国人民银行同期贷款利率计算，符合双方合同第七条约定，因三栋楼房竣工验收时间不一致，且转让价款无法按楼号进行区分，故本院确定利息自三栋楼房全部竣工之日起三个月开始计算，即自2011年4月7日起开始计算利息。中百商贸公司主张扣减的借款，与本案非同一法律关系，且宏大房产公司对借款数额持有异议并不同意进行抵顶，故本案中不予扣减。三、关于本案是否超过诉讼时效针对该焦点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，合同约定的三栋房产建成后，宏大房产公司自行将房产对外销售，且于2015年初按合同约定为中百商贸公司办理了部分沿街商住楼的房产证，并自2015年开始与原告协商委托肥城中审税通会计咨询服务中心进行审计测算，但一直未就房产销售收益形成最终结算意见。2018年6月，中百商贸公司委托测算得出应分收益报告后向宏大房产公司主张未果，向本院提起诉讼。本院认为，合同第八条约定，乙方垫支的所有费用数额，以审计部门出具的审计报告为准，2015年以前，宏大房产公司履行了交付房产实物并办理房产登记的合同义务，此后双方一直在就货币收益分配进行审计、测算，在审计结论出具前，原告并不知道自身权利被侵害，而当其单方作出测算报告向宏大房产公司主张支付货币收益未果时，应认定其知道自己的权益被侵害，依照法律规定，诉讼时效应自此时开始计算，故原告于2018年9月18日向本院起诉，并未超过诉讼时效。此外，关于原告主张的咨询服务费，因该费用系原告为主张权利获取依据自行委托进行审计产生，要求被告支付于法无据，本院不予支持。综上，中百商贸公司主张宏大房产公司按合同约定支付土地使用权转让金2815106.70元及利息，合理合法，本院予以支持，超出部分，无事实法律依据，本院不予支持。中百商贸公司关于抵顶借款及由被告承担咨询服务费的请求，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条，第二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告肥城市宏大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，支付原告肥城中百商贸有限责任公司土地使用权转让金2815106.70元；二、被告肥城市宏大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，支付原告肥城中百商贸有限责任公司工地使用权转让金利息（以2815106.70元为基数，自2011年4月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、驳回原告肥城中百商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60240元，由原告肥城中百商贸有限责任公司负担35740元，被告负担24500元；财产保全费5000元，由被告肥城市宏大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刁 剑人民陪审员  邱士耀人民陪审员  张 建二〇一九年八月七日书 记 员  张 欣