四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初3252号 原告：钟新颖，女，1990年8月4日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜希浩，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都中强实业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区梨花街9号。 法定代表人：蒲昭奎，任公司总经理。 委托诉讼代理人：董睿，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟静晶，四川君合律师事务所律师。 原告钟新颖与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，进行了两次公开开庭审理。在第一次公开开庭审理中，原告钟新颖的委托诉讼代理人姜希浩、被告中强公司的委托诉讼代理人董睿到庭参加诉讼；在第二次公开开庭审理中，原告钟新颖及其委托诉讼代理人姜希浩、被告中强公司的委托诉讼代理人董睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟新颖向本院提出诉讼请求：1.判令中强公司向钟新颖支付从2018年7月1日起至交房之日止的逾期交房违约金，违约金按已付购房款的每日万分之二计算，截止起诉之日暂计34266元；2.判令中强公司5日内将案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号）进行备案；3.本案诉讼费用、律师费等合理费用由中强公司承担（庭审中钟新颖明确律师费为12000元）。事实与理由：2017年7月22日，钟新颖与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号），约定钟新颖向中强公司购买位于成都市锦江区东御街层号房屋（商品房预售许可证号）。当日，钟新颖转账支付首付款597067。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，中强公司交付案涉房屋的日期为2018年6月30日，若逾期交房，中强公司应按日向钟新颖支付全部房价款的万分之一的违约金。经钟新颖多次催告，中强公司至今仍未履行房屋买卖合同的交房义务。中强公司的行为已经严重侵害了钟新颖的权益，故向法院依法提起诉讼。 中强公司辩称，钟新颖尚未支付剩余房款，即未按照协议约定履行合同义务，钟新颖的违约行为在先，因此中强公司不应当承担逾期交房的违约责任。根据商品房买卖合同第39条约定，双方未尽事宜应当另行签订补充协议，虽然中强公司发出公告并提出解决逾期交房的和解方案，但中强公司的本意为该方案是在双方友好协商解除合同的情况下，中强公司可以接受的一种方案，但目前双方以诉讼的形式解决该合同纠纷，因此即使法院最终认定中强公司应当承担违约责任，也应当按照商品房买卖合同所约定的相关违约责任进行认定。根据商品房买卖合同第24条第3款第1项的约定，买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应当在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后30日内办理商品房备案手续，但是钟新颖仅支付了首付款，按揭贷款目前尚未通过贷款单位审批，原因为资料不齐全，并未达到合同约定的办理备案手续的条件，中强公司未办理备案符合合同约定，不存在违约行为。商品房买卖合同及补充协议均无关于律师费承担的约定，因此钟新颖要求中强公司承担律师费的诉讼请求没有事实依据与法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年7月22日，钟新颖（买受人）与中强公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件（含《补充协议》）。约定：买受人向出卖人购买成都市锦江区东御街88号星汇广场号房屋，预测建筑面积86.01平方米，总价款为1977067元；买受人采取商业贷款方式支付房款，于2017年7月11日前支付首付款597067元，余款1380000元向成都农村商业银行股份有限公司申请贷款支付；出卖人应在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付给买受人时符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；逾期交房在30日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后30日内办理商品房预售备案手续；买受人在签订认购书和买卖合同签，已经向贷款银行进行咨询，充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需要提供的资料和需缴纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况及其他贷款条件都符合贷款银行的办理条件并符合行政主管机关要求的贷款条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求或不满足政府主管机关要求的贷款条件，导致未能订立担保贷款合同以致银行拒绝向买受人贷款的，或要求买受人提高首付、增加保证人的，不视为合同约定的“不可归责于买卖双方的原因”，该种情形视为买受人原因导致商品房担保贷款合同无法订立。 上述合同签订前，钟新颖向中强公司支付了50000元定金；合同签订当日，钟新颖向中强公司支付了全部首付款597067元（含定金50000元）。截至本案庭审之日，案涉房屋的按揭贷款尚未审批通过，中强公司未收到剩余购房款，也未向钟新颖交付案涉房屋，案涉商品房买卖合同也未办理预售备案手续。 中强公司法定代表人于2018年12月3日向钟新颖等星汇广场的买受人发出《2018年12月3日关于对星汇广场业主关心问题的回复》，承诺将逾期交房违约金计算标准上调为：2019年1月1日至实际交付之日期间的逾期交房违约金按全部房价款的每日万分之二的标准计算，违约金将采取冲抵所购房屋契税和物业费的方式予以兑现；若2019年6月30日未能达到交付使用状态，除结清前期延期违约金外，自2019年7月1日至8月31日的逾期交房违约金按实际支付购房款的每日万分之三的标准赔付，2019年8月31日之后逾期交房违约金按实际支付购房款的每日万分之四赔付，赔付方式同上。 上述事实，有当事人身份信息资料、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、收据、POS单、《2018年12月3日关于对星汇广场业主关心问题的回复》等证据及当事人陈述在案佐证。对于钟新颖补充提交的证据：微信聊天记录、《四川省商品房买卖合同（预售）》（复印件），中强公司均未予以认可。对此，本院认为，钟新颖未提交其他证据证明微信聊天记录的主体身份，故对该微信聊天记录不作为证据采信；该《四川省商品房买卖合同（预售）》系复印件，无法确认其真实性，且钟新颖自称该《四川省商品房买卖合同（预售）》（复印件）系在案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》之前签署的，故本院对该《四川省商品房买卖合同（预售）》（复印件）也不予采信。 本院认为，钟新颖与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，即钟新颖应依约向中强公司支付购房款，中强公司应依约向钟新颖交付房屋。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》虽约定了首付款的支付时间和房屋交付时间，但未明确获得按揭贷款的最后期限及未能通过贷款审批的后果，即未明确支付剩余购房款与交付房屋的履行先后顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，并结合案涉商品房买卖合同约定的支付首付款与交付房屋的间隔时长以及买卖合同的交易习惯，钟新颖作为买受人，其至少应当在房屋交付前或房屋交付的同时支付剩余购房款，而截至本案庭审之日案涉房屋的按揭贷款尚未审批通过，其也未通过其他方式支付剩余购房款，且钟新颖提交的证据无法证明案涉房屋的按揭贷款未获审批通过系中强公司造成的。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条和第六十七条的规定，中强公司在钟新颖尚未支付剩余购房款的情况下，其作为出卖人有权行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，即有权拒绝向钟新颖交付房屋，故在此情况下，钟新颖要求中强公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。另根据案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，“买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后30日内办理商品房预售备案手续”，故在案涉房屋按揭贷款尚未通过审批的情况下，中强公司拒绝为钟新颖办理商品房预售备案登记符合双方约定，故对于钟新颖主张中强公司为其办理商品房买卖合同备案登记的诉讼请求，本院也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告钟新颖的诉讼请求。 案件受理费减半收取328元，诉讼保全费414元，两项合计742元，由原告钟新颖负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年八月十九日 书记员  覃雪梅