山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初2789号原告：张秀兰，女，汉族，1940年4月19日出生，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：张培培，山东文鸿律师事务所律师。被告：张维森，男，汉族，1932年9月21日出生，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：张代福，男，汉族，1959年9月5日出生，住青岛市即墨区。系被告之子。委托诉讼代理人：张代祎，男，汉族，1970年8月18日出生，住青岛市崂山区。系被告之子。原告张秀兰与被告张维森农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理，后又组成合议庭于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张培培，被告及其委托诉讼代理人张代福、张代祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告张维森与张义法签订的《房屋卖买契约》无效；2、判令被告返还原告位于青岛市即墨区灵山镇河南三村房屋（土地使用证号为即集建92字第××号）的拆迁所得利益；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与丈夫张义法有一处房屋坐落于青岛市即墨区灵山镇河南三村，登记在原告丈夫张义法名下，地号为J15-3-125。现被告声称2006年与张义法签署房屋买卖契约购买该房屋。但是，张义法并无书写能力，不可能签署房屋买卖契约。且该房屋为原告与张义法的夫妻共同财产，张义法无权处分。被告亦非本村集体居民并无购买资格，该买卖合同无效。被告张维森辩称，原告需说明白要求被告返还房屋的理由，当时房屋买卖是双方自愿，没有卖了房子十四年还要求返还的道理。具体答辩意见如下：1、该诉讼请求已经十四年了，《中华人民共和国民法通则》135条规定，诉讼时效期间为2年，原告诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求，该案不应受理；2、原告称涉案房屋是夫妻共同财产，原告没有提供夫妻共同财产证明，我方认为原告不具有主体资格，应驳回原告诉讼请求，不予立案；3、原告立案的合同是复印件不具有法律效力，我方认为原告系非法获取的我方证据，应驳回原告诉讼请求，不予立案；4、我方要求原告赔偿精神损失费、误工费、差旅费；5、买卖房屋的合同和证人都有，我方认为买卖合同是合法有效的。本院审理查明，涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区灵山镇河南三村，土地使用证号为即集建（92）字第250970号，被拆迁之前登记的房屋权利人为张义法，即原告张秀兰丈夫。张义法于2015年2月1日去世，张义法与张秀兰共有子女三人，长子张方明（于1999年去世）、长女张彩云、次子张方德。张方明有一独子张良。原告张秀兰及张义法系青岛市即墨区灵山镇河南三村村民，被告张维森系青岛市即墨区灵山镇河南一村村民。2019年5月9日，被告张维森（作为乙方）与青岛市即墨区灵山镇河南三村村民委员会（作为甲方，以下简称河南三村村委）签订《灵山镇新型社区建设河南三村集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议主要约定：乙方房屋补偿面积为土地使用面积215.6平方米+奖励面积10平方米，共计225.6平方米；乙方选择的安置房屋为建筑面积109平方米的C户型2套；乙方选择的安置房屋共2套，总建筑面积218平方米，其中应补偿面积225.6平方米，下靠面积7.6平方米，按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5060元结算计38456元；甲方应支付乙方搬迁补助费3000元，临时过渡费58212元，按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元；甲方支付乙方差价款共计119668元。协议签订后，被告可领取的拆迁补偿款119668元因涉及本案诉讼，已被本院冻结。涉案房屋已被拆除，但安置补偿房屋尚未建设完成。庭审中，原告向本院提交如下证据：1、国土资源局档案馆查询的即墨市不动产登记中心档案一份，证明涉案房屋即位于青岛市即墨区灵山镇河南三村150号房屋登记在张义法名下；2、亲属关系证明一份、户口本复印件三张，证明本案原告与张义法是夫妻关系，与张义法婚后共生育三个子女；3、派出所户籍信息查询证明两份，证明张义法于2015年2月1日去世，张义法儿子张方明于1999年3月25日去世；4、派出所户籍信息查询证明一份，证明被告户籍地是青岛市即墨区灵山镇河南一村90号，与张义法不是同一村的村民，无权购买涉案房屋；5、证明三份，证明张义法的法定继承人张彩云、张方德、张良均放弃对张义法关于涉案房屋的法定继承份额，房屋归原告全部所有；6、房屋买卖契约照片打印件一份，证明该买卖契约无效，因为其一被告与张义法并非同一个村的村民，涉案房屋是农村宅基地房屋，被告无权购买，其二张义法根本不会写字，不可能是张义法本人书写的该份契约；其三该份契约上没有房屋共有人张义法配偶即本案原告的签字确认，所以该契约无效。经被告质证，被告对证据1真实性、证明事项不认可；对证据2、3、4真实性及证明事项无异议；对证据5真实性不能确定，与我方无关；证据6系复印件，我方不认可。被告向本院提交如下证据：1、房屋卖买契约一份（复印件），原件上交给河南三村村委，有三村书记曹世河签字，证明房屋卖买契约成立，属真实有效，符合法律规定的。证据1与证据5互相印证，证明房屋卖买契约已经交给河南三村村委，同时也印证作为本案立案依据的复印件系窃取我方的房屋卖买契约原件予以复印的；2、集体土地建设用地使用证一份，证号为即集建（92）字第250970号，证明该集体土地建设用地使用证是由我方提交给即墨区灵山镇河南三村村民委员会，该证据足以证明土地证上虽然是张义法的名字，但是自2006年4月23日房屋卖买契约签订时即交付我方，到目前为止已经13年，证据1与证据2互相印证了该房屋买卖契约的真实性、有效性、合法性；3、杨乃文作为房屋卖买契约证明人之一出具的证明合同真实有效合理合法的证明一份、吴新业作为房屋卖买契约证明人之一出具的证明合同真实有效合理合法的证明一份及立字人姜德松出具的作为房屋卖买契约证明一份，证明该契约是由姜德松书写，并且证明该合同是在真实自愿的基础上达成的合理、合法的契约；4、修建证明一份，翻建证明人于乃正，证明房屋卖买契约真实合法有效，原告本着真实的房屋卖买意愿，已经交付了房屋，为被告占有，实际履行了合同，同时也证明了合同的成立，另证明被告对房屋进行了翻建，投入了相应的资金，足以说明此契约是有效的，不存在房屋买卖纠纷；5、产权证据回收凭证一份，证明我们签订的房屋买卖契约是真实、合法有效的，原告立案时提交的复印件是窃取我方的房屋卖买契约原件予以复印，且将该复印件提交法院，作为该案的立案依据，以此证明原告系以非法手段获取的证据，利用公权力的漏洞骗取法院立案，法院不应以非法手段获取的证据作为立案的证据，虽然复印件的内容是真实合法有效的。经原告质证后，原告对证据1真实性不认可，称全村人都知道张义法不识字，也不会写字，无法确定该契约是张义法的真实意愿，被告与张义法非同一村村民，宅基地房屋买卖合同无效，且无张义法配偶签字确认；对证据2真实性无异议，证明涉案房屋登记在张义法名下；对证据3、4真实性不认可，证人应出庭作证；证据5系复印件不予质证。被告提交的《房屋卖买契约》主要内容为：卖房人张义法将坐落在河南三村正房五间以人民币贰仟元卖给河南一村张维森名下使用，买房人张维森当众把2000元交给卖房人张义法，卖买成交。四至：东：自己山墙西：胡同南：大街北：滴水本契约自签定之日生效，卖买双方不得擅自变更和解除契约。卖房人：张义法买房人：张维森证明人：杨乃文吴新业姜守福立字人：姜德松2006年4月23日。上述事实，另有原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，综合原被告提交的证据及双方陈述，涉案房屋十余年来一直由被告居住使用，原告与被告同在河南三村居住，对于登记在丈夫张义法名下的房屋由他人无理由使用未提出任何异议，显然与常理不符。因此，本院有理由相信张义法将涉案房屋卖与被告的情况属实。但农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋位于青岛市即墨区灵山镇河南三村，被告张维森并非河南三村村民，张义法将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故张义法与被告张维森订立的《房屋卖买契约》应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，但仍签订了房屋买卖合同，故双方对于合同无效均有过错。本案中，被告张维森购买房屋后居住了十余年直至房屋被拆迁，原告作为张义法的法定继承人知晓此事实但未提出异议，而是在房屋被拆迁后向法院主张房屋买卖协议无效，即原告受利益驱动提起本案诉讼，应当承担大部分过错责任，本院综合本案情况，认为应以原告承担80%的过错，被告承担20%的过错为宜。因涉案房屋已经被拆迁，原房屋已经不存在，不存在房屋和购房款返还的问题，但基于拆迁补偿款等拆迁利益，原告可向被告主张赔偿损失。对于搬迁补助费3000元，临时过渡费58212元，按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人张维森所有。对于安置房屋，被告虽已选择2套总建筑面积218平方米的拆迁安置房屋，但安置房屋尚未建设，被告尚未获得安置房屋，原告可待安置房屋确定后另行主张。对于因被告选择下靠面积7.6平方米，按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5060元结算被告应获得补偿款38456元，系因房屋本身而获得的补偿款，按照双方的过错比例，被告应当给付原告7691.2元（38456×20%）。另外，诉讼时效期间的规定适用于债权请求权。确认合同无效的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、被告张维森与张义法签订的《房屋卖买契约》无效；二、被告张维森于本判决生效之日起十日内给付原告张秀兰损失7691.2元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告预缴），保全费3020元，共3120元，由被告负担624元，由原告负担2496元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  管益林人民陪审员  王吉金二〇一九年八月十二日书 记 员  宫宇津附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公告利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。