山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0704民初991号 原告：潍坊金宝商砼有限公司，住所地：潍坊市奎文区潍州路**。 法定代表人：赵晓忠，公司董事长。 委托诉讼代理人：周子泉，山东鸢都英合律师事务所律师。 被告：潍坊金驰置业有限公司，住，住所地潍坊市坊子区崇文街以南白沙河东侧/div> 法定代表人：袁良，公司董事长。 委托诉讼代理人：肖维克，山东盾安律师事务所律师。 原告潍坊金宝商砼有限公司与被告潍坊金驰置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊金宝商砼有限公司的委托诉讼代理人周子泉以及被告潍坊金驰置业有限公司的委托诉讼代理人肖维克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潍坊金宝商砼有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除《商品房抵顶工程款协议书》；2.返还购房款382156元，并赔偿损失382156元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为房地产开发企业，2015年2月9日，原、被告双方经过协商后签订《商品房抵顶工程款协议书》，约定被告以自己开发的商品房“柏悦澜庭”项目住宅二套，1-1-1803和1-1-1802抵顶剩余欠款776586元。《商品房抵顶工程款协议书》合法有效，该合同依法成立后，双方形成商品房买卖合同关系。其中，2016年12月9日1803号房通过原、被告协商更名给王志刚，由王志刚与被告另行签订《房屋买卖合同》，1802号房被告一直没有与原告办理交房手续，交付房屋。2018年以后，原告通过向潍坊市不动产登记中心查询发现被告将上述商品房网签销售给了他人。被告一房二卖，违反了法律规定损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请予支持。 被告潍坊金驰置业有限公司辩称，被告同意解除涉案的商品房抵顶工程款协议书，但被告并不欠原告购房款，原告要求返还购房款的主张不能成立，本案案由为房屋买卖合同纠纷，双方之间并未签订商品房买卖合同，原告所诉的基础事实并不存在，涉案协议书解除后原告仅有权请求履行相应合同项下剩余部分的债务，而非如本案所诉要求返还购房款并赔偿损失，二者并非同一法律关系，应当另案解决，关于原告主张被告一房二卖无事实和法律依据，网上签约的变更并不足以证明被告将涉案房屋另行买卖的事实，涉案房屋目前并未竣工也未验收，不符合交付条件，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告潍坊金宝商砼有限公司与被告潍坊金驰置业有限公司于2015年2月9日签订《商品房抵顶工程款协议书》一份，协议书载明：甲方：潍坊金驰置业有限公司乙方：潍坊金宝商砼有限公司一、甲乙双方于2014年3月27日签订的预拌混凝土买卖合同，甲方从2014年4月2日至2014年8月30日，共用乙方混凝土6497立方，经双方对账确认货款共计2113152元。甲方已支付乙方货款1336566元，经甲乙双方于2014年10日10日对账后，确定剩余货款776586元。二、经甲乙双方确认协商同意，乙方将剩余货款从甲方“柏悦澜庭”项目抵押住宅楼两套：1）房号：1-1-1803，面积95.55㎡，单价4128元/㎡，房屋价格：95.55×4128元=394430元。2）房号：1-1-1802，面积92.46㎡，单价4138元/㎡，房屋价格：92.46×4138元=382600元。以上两住宅楼合计总价：394430+382600=777030元。777030元-776586元=444元，乙方应向甲方交纳房屋差价444元。（注：房款中不包括该房屋办理产权的相关税费及物业管理费）三、货款抵顶房屋后，乙方拥有该房屋的产权，甲方应协助乙方办理相关手续。乙方为甲方出具相应的工程款发票…… 另查明（一），潍坊金宝商砼有限公司主张涉案1802号房屋已由潍坊金驰置业有限公司出卖给案外人，并提供潍坊市坊子区房产管理服务中心出具的《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》一份予以证明，申请书中载明坊子区崇文街222号柏悦澜庭1号楼1单元1-1802房屋预购人为刘航航，潍坊金宝商砼有限公司据此主张关于柏悦澜庭1号楼1单元1-1802房屋抵顶货款的协议无法继续履行，要求解除。潍坊金驰置业有限公司主张涉案房屋尚未竣工、验收，未达到交付条件，但房屋未出售给第三人，网上签约的变更不足以证明涉案房屋出卖给第三人的事实，解除协议应当全部解除，不同意部分解除，且原、被告不存在房屋买卖的基础法律关系，原告的工程欠款应当另案解决，另外，原告应向被告支付房屋差价444元，但至今仍未支付，被告享有先履行抗辩权。 另查明（二），本案原、被告双方签订抵顶协议后，潍坊金宝商砼有限公司将柏悦澜庭1号楼1单元1803号房屋抵顶给案外人王志刚，王志刚与潍坊金驰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，王志刚于2019年1月17日诉至本院，要求潍坊金驰置业有限公司交付房屋、支付违约金等，本院于2019年4月26日作出（2019）鲁0704民初180号民事判决书，判决确认王志刚与潍坊金驰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方应当按照合同继续履行。 另查明（三），诉讼过程中，潍坊金宝商砼有限公司向本院提交申请书，自愿申请放弃赔偿损失382156元的诉讼请求。 本院认为，涉案抵顶协议系原、被告双方基于混凝土买卖合同法律关系而对所欠货款采取的处理方式，双方约定以房抵债并不能改变基础法律关系，因此，本案案由应为买卖合同纠纷。 原告潍坊金宝商砼有限公司与被告潍坊金驰置业有限公司签订抵顶协议，约定以房产抵顶货款，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。现原告潍坊金宝商砼有限公司要求部分解除抵顶协议，而被告潍坊金驰置业有限公司则主张协议应当全部解除，因抵顶协议签订后，原告潍坊金宝商砼有限公司将协议中所涉1803号房屋抵顶给案外人，案外人与被告潍坊金驰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，且生效判决已经确认该合同有效，双方应当继续履行，由此可见，涉案抵顶协议已经部分实际履行，被告潍坊金驰置业有限公司关于涉案抵顶协议全部解除的抗辩意见，本院依法不予采纳。涉案抵顶协议于2015年2月9日签订，但至开庭之日，被告主张柏悦澜庭1号楼1单元1802号房屋尚未达到交付条件，仍无法向原告交付，被告的违约行为已经致使合同目的无法实现，因此，原告关于解除部分抵顶协议，即解除柏悦澜庭1号楼1单元1802号房屋对货款的抵顶，符合法律规定的合同解除的条件，本院依法予以支持。关于被告因原告未交纳444元购房款而享有先履行抗辩权的主张，涉案抵顶协议总标的达70余万元，444元的购房款并非主要合同义务，不足以影响合同目的的实现，因此，对被告的该项抗辩主张，本院依法不予采纳。 本案的基础法律关系是混凝土买卖合同法律关系，因此，原告要求被告支付购房款的主张并不恰当，但抵顶协议部分解除后，被告应当继续向原告支付剩余货款，总货款为776586元，扣除已经实际履行的抵顶房屋款394430元，被告尚应支付原告货款382156元。诉讼过程中，原告自愿申请放弃赔偿损失382156元的诉讼请求，视为当事人对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条规定，判决如下： 一、解除原告潍坊金宝商砼有限公司与被告潍坊金驰置业有限公司于2015年2月9日签订的《商品房抵顶工程款协议书》第二条第2）项（即以柏悦澜庭1号楼1单元1802号房屋抵顶货款的部分）； 二、被告潍坊金驰置业有限公司支付原告潍坊金宝商砼有限公司货款382156元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告潍坊金宝商砼有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11443元，减半收取计5722元，由原告潍坊金宝商砼有限公司负担2861元，由被告潍坊金驰置业有限公司负担2861元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  孙菁 二〇一九年八月九日 书记员  李冰