广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初569号原告：林国雄，男，汉族，1988年9月29日出生，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：钱建艺，广东锦诺律师事务所律师。被告：阳山昊晖物业管理有限公司，住所地：广东省阳山县阳城镇贤令西路8号（颐景园）物管办公室。法定代表人：庄林星，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林碧珊，系该公司员工。委托诉讼代理人：李万光，系该公司员工。原告林国雄与被告阳山昊晖物业管理有限公司（以下简称昊晖物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林国雄的委托诉讼代理人钱建艺到庭参加诉讼，被告昊晖物管公司的委托诉讼代理人林碧珊、李万光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林国雄向本院起诉请求：一、请求判令被告退还装修保证金人民币贰仟伍佰元整，并从2019年5月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息至还清之日止；二、本案的诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：2016年11月2日原告因购房需要与阳山县合兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买了位于阳山县××××号（山水城）4#楼名门雅居1101号房屋。同日，原告与被告昊晖物管公司签订《前期物业服务合同》，并就双方的权利义务进行了约定。2018年4月底，原告经对房屋验收后，向被告申请对房屋进行装修作业。被告于2018年5月1日向原告出具《阳山昊晖物业管理有限公司专用收据》并收取了2500元的装修保证金，并约定：装修完成后经检查合格凭收据才可退。2018年8月底，原告的房屋已装修完毕，并要求被告的物业管理人员到原告的房屋进行检查。被告的工作人员在检查完后，并没有告知原告房屋的装修存在不合格之处。到了2018年10月，原告向被告申请要求退回于2018年5月1日收取的装修保证金，但被告的工作人员却以原告在房屋内少居住为由拒绝退还装修保证金。时至2019年1月，原告再次向被告提出要求退还装修保证金的请求，被告均以同样的理由拒绝退还。原告认为，根据《前期物业管理服务合同》的约定，原、被告双方并没有就原告在申请房屋装修时，需要收取装修保证金的事宜进行约定；且根据《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，也没有任何关于物业所有人在装修时，物业服务企业有权向物业所有人收取装修保证金的权利。被告的行为已损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。林国雄为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；二、被告的企业公示信息，证明被告诉讼主体资格；三、商品房买卖合同，证明2016年11月2日，原告与阳山县合兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买了位于阳山县××××号（山水城）4#楼名门雅居1101号房屋的事实；四、前期物业服务合同，证明2016年11月2日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》并就双方的权利义务进行了约定的事实；五、收据，证明被告于2018年5月1日向原告出具了《阳山昊晖物业管理有限公司专用收据》，收取了原告装修保证金人民币2500元的事实。昊晖物管公司辩称：一、我公司对原告房屋装修进行验收时发现原告房屋安装的空气能热水器排水管没有按要求接入指定下水管，而是裸露室外。根据我公司物业管理处提供的《二次装修业主需知事项》第10条“安装空气能热水器前请知会物业服务中心，空气能热水器的内置排水管必须接入公共空气能热水器排水管道排水”。由于原告外露的空气能热水器排水管滴水时会对小区的楼下业主、小区地面、路过业主造成影响，因此我公司物业管理处一再要求原告对空气能热水器排水管进行整改，并告知原告整改后即可退还装修保证金，但原告一直不予理会。二、2018年2月20日原告到物业管理处收楼，于2018年5月1日申请办理房屋装修手续，并交纳装修保证金2500元，我公司开具装修保证金收据并注明：经检查合格后凭收据才可退。同时原告签署了收楼的相关资料。综上，原告的诉讼请求与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。昊晖物管公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照；二、合兴·山水城：收楼确认书；三、合兴·山水城收楼流程表；四、精神文明公约；五、清远市商品房使用说明书；六、清远市商品房质量保证书；七、房屋装修申请表；八、二次装修业主需知事项；九、合兴·山水城装修指南；十、关于山水城退还装修押金投诉的回复；十一、2019年3月8日县住建局房产管理股股长与物业经理聊天记录；十二、空气能排水管违规安装的事实图片；十三、商品房买卖合同；以上均证明为：从业主收楼到退还装修保证金都有规定。本院经审理认定的事实如下：2016年11月1日，原告与阳山县合兴房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买阳山县合兴房地产开发有限责任公司开发的阳山县××××号（山水城）4#楼名门雅居1101房。《商品房买卖合同》（预售）的附件九《前期物业服务合同》约定由被告提供从原告接受售房单位开出的《房屋进驻通知单》之日起至业主大会委托业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理服务》时止的物业服务，同时约定被告需要提前将房屋装饰装修的注意事项和限期条件书面告知原告，并与原告订立《房屋装饰装修管理服务协议》，原告需要遵守《物业管理临时服务规约》及本协议以及本物业的管理规定，装饰装修时必须办理装修手续，并遵守物业在装饰装修方面的管理规定。《商品房买卖合同》（预售）的附件九《合兴山水城业主临时公约》第十五条约定，业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。2018年2月20日，原告签收《合兴·山水城收楼确认书》、《合兴·山水城装修指南》，其中《合兴·山水城装修指南》约定每户缴交装修管理押金2500元，本押金在装修结束退场时无违反装修规定的前提下退还，原告在该《指南》上签署声明，已仔细阅读本指南，接受相关管理规定。2018年4月30日，原告向被告提交《房屋装修申请表》，承诺空调按指定位置及尺寸安装。同日，原告签收《二次装修业主需知事项》，其中第5条约定经检查验收不按规范装修的业主，将不全额退保证金、第10条约定安装前请知会物业服务中心，空调的内置排水管必须接入公共空调排水管道排水。2018年5月1日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告交纳的装修保证金2500元，双方在《收据》上约定经检查合格后凭收据才可退。原告装修完毕后，被告对原告装修情况进行检查。经检查，被告以原告安装在室外的空气能热水器的室外机排水管没有按规定接入公共空调排水管道为由，拒绝退还装修保证金2500元。庭审中，原告确认排水管没有接入公共空调排水管道。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定及原、被告签订《前期物业服务合同》约定，被告负有向原告提供物业服务及对物业管理区域内的公共事务进行管理的义务。被告为履行管理公共事务的义务，制定了交纳装修押金制度及业主安装空调室外机时必须将排水管接入公共空调排水管道的规定，未违反《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规规定，而被告收取的装修保证金，是对原告规范装修的一种约束。同时，双方约定在业主出现不按规范装修的情况时不全额退保证金，实质上是支付物业公司对业主不规范装修导致对公共空间产生不良影响时进行消除时产生的费用，该保证金有利于在业主拒不消除不良影响时，物业公司能及时快速地消除不良影响，维护全体业主的公共利益。原告也在《合兴山水城业主临时公约》、《房屋装修申请表》、《二次装修业主需知事项》等材料上承诺遵守上述约定。虽然空气能热水器与空调属于不同的家电，但两者的室外机在使用上均会发出噪音及排水，本质上对公共空间产生的影响是一致的，而物业公司对空调室外机制定安装规范，根本目的是为了解决噪音及排水对公共空间造成的影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五规定，对原、被告双方约定的“空调的内置排水管必须接入公共空调排水管道排水”中的“空调”应理解成置于室外的需要排水的电器，当然包括空气能热水器的室外机。因此，对原告提出的空气能热水器与空调不同，不受“排水管必须接入公共空调排水管道排水”规范约束的意见，本院不予支持。本案中，原告未按规定将空气能热水器室外机的排水管接入公共排水管，已违反双方约定。在原告未解决上述问题前，对原告要求被告退还装修保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告林国雄的诉讼请求。案件受理费25元（原告林国雄已预交），由原告林国雄负担。本判决为终审判决。审判员 欧阳志勇二〇一九年八月一日法官助理余伟业书记员郑秋兰书记员邹卓栩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。