重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初521号原告：重庆裕城美每天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道柳林路9号2幢商业负1/负2-8号，组织机构代码20358856-1。法定代表人：张寨英，经理。委托代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师，特别授权。委托代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，一般代理。被告：郑银，男，汉族，1990年4月22日出生，户籍重庆市江津区。原告重庆裕城美每天物业管理有限公司（以下简称裕城美每天物业公司）与被告郑银物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由代理审判员董建丽独任审判，于2016年2月15日适用简易程序公开开庭进行审理。原告裕城美每天物业公司的委托代理人杜后利，被告郑银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕城美每天物业公司诉称：被告郑银系重庆市江津区东部新城建宇•爱上小区的业主，原告裕城美每天物业公司系该小区物业服务企业。原告裕城美每天物业公司于2010年9月30日与该小区签订《前期物业服务合同》，并于2012年5月23日与被告郑银签订《业主临时管理规约》等合同及文件资料，明确约定由原告裕城美每天物业公司为被告郑银所在小区提供物业服务。被告郑银应于每月20日按住宅1.2元/㎡/月的标准向原告裕城美每天物业公司支付物业服务费，逾期未交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金，电梯费据实分摊和从三楼开始每上五层加0.50元。但被告郑银从2012年6月至2015年6月期间经原告裕城美每天物业公司多次催收，至今仍未交纳上述时间段内的物业服务费、电梯费等费用，给原告裕城美每天物业公司造成严重的经济损失。请求被告郑银支付2012年6月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3162.57元；电梯维保年检费12.40元、电梯电费53.60元、消防维保费6.90元、楼道路灯费31.30元、公共用水0.70元，共计104.90元；支付违约金（以每月所欠物业费为基数，按每日千分之三的标准，从每月20日计算至付清物业费止）。被告郑银辩称：物业管理服务未达到标准。在接房时，该小区还在修建其他建筑，未完善的小区物业服务费大约20-40%应由开发商交纳。经审理查明：重庆市江津区建宇房地产开发有限公司（以下简称建宇房地产公司）系重庆市江津区几江东部新城建宇·爱上小区的建设单位。2010年9月30日，建宇房地产公司与重庆市江津区建宇物业管理有限责任公司（以下简称建宇物业公司）签订《前期物业服务合同》，其中约定：住宅按1.2元/月/平方米，按建筑面积计算；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应每月30日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限从签订之日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。被告郑银购买的住房坐落于上述小区，建筑面积82.79平方米。2012年5月23日，被告郑银接房并在业主接房手续书上签字，同日，对《业主临时管理公约》作出书面承诺。原、被告均认可被告郑银于2013年3月申请并开始装修。之后，该小区成立业主大会并选举业主委员会，2015年5月27日，该小区业主委员会与原告裕城美每天物业公司签订《物业服务合同》，其中约定：高层住宅物业服务费用0.80元/月/平方米，按建筑面积计算；物业服务费用按月交纳，业主或业主使用人应在下月底前履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按约定交纳的，业主负连带交纳责任，并按每日千分之一的标准支付违约金。该合同期限为两年，即自2015年5月1日起至2017年4月29日止。另查明：2014年1月13日，建宇物业公司名称变更登记为裕城美每天物业公司。再查明：被告郑银未交纳2012年6月1日至2015年6月30日期间的物业服务费用。期间，被告郑银所在楼栋的消防通道被封闭数月；电梯、楼口卫生打扫的不干净；门禁系统未有效使用。被告郑银未交纳的物业服务费如下：1、2012年6月1日至2013年2月28日447.07（1.20元/月/平方米÷2×82.79平方米×9月）；2013年3月1日至2015年4月30日为2583.05元（1.20元/月/平方米×82.79平方米×26月）；2015年5月1日至6月30日为132.46元（0.80元/月/平方米×82.79平方米×2月）；另外，还应支付电梯维保年检费12.40元、电梯电费53.60元、消防维保费6.90元、楼道路灯费31.30元、公共用水0.70元，共计104.90元。上述事实，有当事人的陈述、身份证明、准予变更登记通知书、律师函、国内挂号信函收据、催费通知照片、业主接房手续书、《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、商品房买卖合同、照片等证据经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，在业主大会选举物业服务企业之前，物业买受人对临时管理规约作出书面承诺的，应按前期物业服务合同交纳物业服务费用，业主大会选聘新的物业服务企业后，业主应按业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同交纳物业服务费用。本案中，被告郑银对2012年6月1日至2015年6月30日未交纳物业服务费的事实无异议，本院予以确认。被告郑银作为物业买受人已对《业主临时管理规约》作出书面承诺，明确表示已详细阅读《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，同意履行、遵守约定或规定的义务、责任，故在新的物业服务合同生效之前，应当按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费用，根据《物业服务合同》约定的起始期限，被告郑银应当按照《前期物业服务合同》交纳2012年6月1日至2015年4月30日的物业服务费，即按1.20元/月/平方米标准、建筑面积82.79平方米计算，并结合诉讼请求及装修入住的时间，2013年3月1日之前减半交纳，故2012年6月1日至2013年2月28日共9个月，应支付447.07元；装修后即从2013年3月1日至2015年4月30日共26个月，应支付2583.05元。2015年5月1日至2015年6月30日，应按《物业服务合同》约定的0.80元/月/平方米的标准计算2个月，应支付132.46元。被告郑银对电梯维保年检费12.40元、电梯电费53.60元、消防维保费6.90元、楼道路灯费31.30元、公共用水0.70元，共计104.90元无异议，本院予以确认。上述费用共计3267.48元，因原告裕城美每天物业公司请求3267.47元，本院认定3267.47元。被告郑银提供一组照片欲证明所在楼栋的消防通道被封闭、楼道、楼门口有垃圾、电梯地板打扫的不干净等，并称门禁系统未使用，原告裕城美每天物业公司对此无异议，但认为消防通道是开发商封闭的、门禁未使用是应业主要求、卫生方面确实存在瑕疵但打扫有时间段，对双方无异议的事实本院予以确认，从照片来看，电梯地板及角落很脏，楼口花丛旁有诸多烟头、纸屑等，从常理讲，上述垃圾并非一时形成，卫生方面存有漏洞，另外，消防通道及门禁使用方面存在一定的安全隐患，故原告裕城美每天物业公司请求被告郑银支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护物业管理活动中的良好秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十一条、第二十三条、第二十六条、第三十五条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、被告郑银于本判决生效后十五日内支付原告重庆裕城美每天物业管理有限公司物业服务费、电梯维保年检费、电梯电费、消防维保费、楼道路灯费、公共用水费共计3267.47元。二、驳回原告重庆裕城美每天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告郑银未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑银负担。限被告郑银于本判决生效后七日内向本院交纳，逾期未交纳，本院将移送执行，所产生的执行费用自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  董建丽二〇一六年二月二十六日书 记 员  刘 丹