重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝05执异339号案外人：内蒙古欣安泰检测评价技术有限公司，住所地赤峰市新城区上海城**楼****，统一社会信用代码91150404776143308H。法定代表人：王彦林，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：朱永超，重庆海外律师事务所律师。申请执行人：陈乙，男，1963年2月20日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。被执行人：重庆市伟映实业（集团）有限公司，住所地重，住所地重庆市永川区人民南路**2-1代码20379837-4。法定代表人：张伟，董事长。被执行人：赤峰伟映房地产开发有限公司，住所地内蒙，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区大明街南侧。法定代表人：张伟，董事长。本院在执行陈乙与重庆市伟映实业（集团）有限公司（以下简称伟映实业公司）、赤峰伟映房地产开发有限公司（以下简称伟映房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人内蒙古欣安泰检测评价技术有限公司（以下简称欣安泰公司）对执行位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期上海城XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人欣安泰公司称，2012年8月1日,案外人与伟映房地产公司签订《定购商厅协议书》，约定伟映房地产公司将位于赤峰市新城区市政府南面金钰大都会（二期）上海城XX共计13套商厅（建筑面积合计944.19平方米）以总价6,885,065元出售给案外人。上述协议签订后，案外人陆续将《定购商厅协议书》约定的6,885,065元购房款支付给伟映房地产公司。其后因案外人提出调换房申请，案外人与伟映房地产公司就买售的商厅重新商定并于2016年11月15日签订《购买商厅协议书》，约定将原《定购商厅协议书》中13套商厅变更为XX，新商厅的终测建筑面积为904.35平方米，总价为6,057,205元，因变更商厅的差额款827,860元先用以抵扣上述新商厅物业费用，抵扣后剩余部分款项于2019年12月31日前付清。伟映房地产公司金钰大都会（二期）竣工验收后即将《购买商厅协议书》载明的13套房屋交付案外人使用，但未为案外人办理产权登记，案外人分别于2017年5月15日、2018年3月20日和2018年11月25日向伟映房地产公司发送《产权办理催告函》，但伟映房地产公司至今未配合案外人办理产权变更登记。案外人得知上述13个商厅被重庆市第五中级人民法院查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求中止对上述商厅的执行并解除查封。申请执行人陈乙对案外人的异议予以认可。本院查明，陈乙与伟映实业公司、伟映房地产公司、张伟、王勤兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月9日作出（2014）渝五中法民初字第00951号民事调解书，该调解书的主要内容为：一、被告伟映实业公司于2015年9月30日前归还原告陈乙尚欠借款本金2000万元及至付清之日止的利息；二、被告伟映房地产公司对被告伟映实业公司上列第一项确定的支付义务负清偿义务；三、原告陈乙免除被告王勤兰的保证担保责任。该调解书生效后，因伟映实业公司、伟映房地产公司未如期履行义务，陈乙向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年9月20日作出（2016）渝05执886号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人伟映房地产公司名下包括位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期XX号房屋在内的房产。另查明，2012年8月1日，伟映房地产公司（甲方）与赤峰安泰职业卫生检测评价有限公司（乙方，以下简称安泰职业公司）签订《定购商厅协议书》，约定：一、乙方购买甲方位于赤峰市新城区市政府南面金钰大都会（二期）上海城XX共计13套商厅，建筑面积994.19平方米，总价6,885,065元，签订本合同时乙方向甲方支付定金50,000元，付款方式为一次性付款，乙方须在2012年8月25日前签订《商品房买卖合同》。2012年8月1日，伟映房地产公司出具《收据》，载明：收到安泰职业公司交纳的XX号办公房的定金100,000元。2012年8月29日，伟映房地产公司出具《收据》，载明：收到安泰职业公司交纳的XX房款1,600,000元。2012年12月28日，伟映房地产公司出具《收据》，载明：收到安泰职业公司交纳的11号楼13间房的购房款1,700,000元。2013年1月18日，伟映房地产公司出具《收据》，载明：收到安泰职业公司交纳的11号楼13套房的购房款3,485,065元。2015年3月19日，重庆市伟映物业管理有限公司赤峰分公司（以下简称伟映物业赤峰分公司）出具《收据》，载明：收到安泰职业公司交纳的上海城XX号房的电费1,000元。2015年5月14日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到安泰职业公司交纳的上海城XX号房的电费合计1,000元。2015年8月3日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到安泰职业公司交纳的上海城XX号房的电费500元。2015年8月6日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到安泰职业公司交纳的XX号房的电费500元。2016年1月13日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到欣安泰公司交纳的上海城XX号房的电费300元。2016年1月16日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到欣安泰公司交纳的上海城XX号房的电费400元。2016年1月19日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到欣安泰公司交纳的上海城XX号房的电费400元。2016年2月1日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到XX房的电费200元。2015年10月6日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到XX号房屋2015-2016年度的取暖费33,339.30元。2015年10月16日，伟映物业赤峰分公司出具《收据》，载明：收到XX号房屋2015-2016年度的二期取暖费33,339.30元。2016年10月8日，重庆宿点物业管理有限公司赤峰分公司出具《收据》，载明：收到欣安泰公司交纳的2016年10月15日至2017年4月15日的取暖费58,695元。2016年12月27日，重庆宿点物业管理有限公司赤峰分公司出具《发票》，载明：收到欣安泰公司交纳的2016年1月1日至2016年12月3日的管理费10,000元。2015年8月6日，安泰职业公司以便于办公管理为名，向伟映房地产公司提出调换房申请，请求将XX号办公用房调换为XX号办公用房。2015年8月7日，安泰职业公司以XX号办公室无窗户，申请调换为XX号。2015年8月26日，伟映房地产公司（甲方）与安泰职业公司（乙方）签订《商厅置换协议书》，约定：根据乙方申请，甲方同意将乙方原购买的XX号商厅置换为XX号商厅；乙方所购原商厅已支付的购房价款6,885,065元，该房款冲抵置换后的房款，多退少补。2015年10月19日，安泰职业公司更名为欣安泰公司。2016年11月15日，伟映房地产公司（甲方）与欣安泰公司（乙方）签订《购买商厅协议书》，约定：1.乙方原购买甲方位于赤峰市新城区市政府南面金钰大都会（二期）上海城XX号商厅，并于2012年8月1日双方签订《定购商厅协议书》；2.原商厅建筑面积994.19平方米，总价6,885,065元，乙方已一次性付清此款；3.现双方商定，原商厅变更为XX号商厅；4.新商厅建筑面积904.35平方米，总价6,057,205元；5.签订本合同时，甲方应向乙方支付原商厅与新商厅总价差额款827,860元；6.差额款付款方式为：先用以抵扣上述新商厅物业费用，抵扣后剩余部分款项于2019年12月31日前付清。2019年8月20日，伟映房地产公司出具《情况说明》，载明：2015年8月，安泰职业公司向我司申请置换房屋，经我司同意，双方协议将XX号商厅置换为XX号。商厅置换后，我司向欣安泰公司交付了房屋，至今一直由欣安泰公司占有使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人欣安泰公司在本院查封案涉房屋前已就案涉房屋与被执行人伟映房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，虽未办理过户登记，但没有证据证明未办理过户登记系案外人自身原因所致，因此，案外人欣安泰公司对案涉房屋享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于位于内蒙古自治区赤峰市新城区金钰大都会二期上海城XX号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 余 梅审判员 刘用辉二〇一九年八月二十九日书记员 刘夏吟