河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0223民初第255号 原告熊久平，男，1958年2月10日生，汉族，干部，现住滦州市。 委托诉讼代理人（与原告熊久平系夫妻关系）：才德宏，女，1960年7月31日生，汉族，住滦州市新城团结里19-2-202。 委托代理人董明月，女，河北日月新律师事务所律师。 被告佟永祥，男，1963年2月15日生，汉族，现住滦州市。 委托诉讼代理人，刘景来，男，滦州市滦州镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（与被告佟永祥系儿媳关系）：吴继红，女，1979年2月23日生，汉族，住滦州市新城光明花园2-1-501 被告王秋来，男，1976年2月20日生，汉族，住滦州市。 委托诉讼代理人（与被告王秋来系夫妻关系），任英艳，女，1976年7月21日生，汉族，住滦州市。。 委托诉讼代理人，闫伟，男，1969年4月17日生，汉族，住滦州市。 原告熊久平与被告佟永祥、王秋来所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序由审判员张翠荣独任审判，2019年3月11日第一次公开开庭进行了审理，原告熊久平及委托诉讼代理人董明月和第1被告佟永祥及委托诉讼代理人刘景来、第2被告王秋来及委托诉讼代理人任秀英、闫伟到庭参加诉讼。审理过程中，发现案情复杂，不宜适用简易程序，根据最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第170条规定，转为普通程序，依法由审判员张翠荣、杨海芸、刘艳红组成合议庭，于2019年5月23日第二次公开开庭进行了审理，原告熊久平委托诉讼代理人才德宏、董明月和第1被告佟永祥及委托诉讼代理人刘景来、吴继红、第2被告王秋来委托诉讼代理人任秀英、闫伟到庭参加诉讼，原告熊久平、被告王秋来因故未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告熊久平诉称，原告在滦县，东至部队家属院，西至胡同，南至代红友，北至孙林。原告将该房借给被告佟永祥一家居住后，被告一家一直在该房产中居住，现由于原告需要使用该房，遂要求被告佟永祥将该房产归还给原告，但被告却拒绝归还，被告佟永祥称其将该房产卖给了被告王秋来一家，故原告起诉至法院，请依法确认位于滦县牛角胡同的房产归原告所有，并由被告承担本案诉讼费用。 被告佟永祥辩称，1、我方作为被告主体不适格，因为被告从未向原告借住过该处争议房屋。事实是原告于1992年将争议房产卖给被告佟永祥父亲佟德梓。1999年被告父亲将该房产卖给第二被告王秋来父亲王增福。而本案第一被告父亲佟德梓于2005年4月12日已经死亡，被告佟永祥未继承任何遗产。且并未参与该争议房产的任何交易。在被告佟永祥收到法庭的传票后，翻找其父亲遗物时，发现五张争议房产的行政事业性收费票据，能够证实佟徳梓办理本案涉及房屋手续时花费情况。综上，被告佟永祥在本案中没有参与争议房产交易的相关事宜，没有任何收益，且未在争议房产居住过一天，我方作为被告主体不适格。 被告王秋来辩称：1.1999年第二被告王秋来结婚需要房子，父亲王增福经人介绍按当时市场价9500元购买第一被告佟永祥父亲佟徳梓居住的滦县古城二街牛角胡同25号房产。佟徳梓和王增福在时任二街村党支部书记姜某见证下签订了《房屋买卖协议》，钱款当面交清，佟徳梓将登记在熊久平名下的房屋所有权证和土地使用证交给王增福，双方买卖行为合法有效。交易完成后，该争议房产由第二被告王秋来居住至今，只是没有办理产权过户手续。而且像我们这种交易后没有办理产权过户手续的情况十分普遍，老百姓公认的事实，谁手里有房产证和土地证原件谁就是房屋的主人，所以此房一直没有过户。2.1992年熊久平从古城二街牛角胡同搬走前，房产不是他的，是国家的，熊久平只是在那住。1992年熊久平自愿放弃在那居住的权利，收取佟德梓5000元现金，让佟德梓搬进去，是熊久平把居住的权利转让给佟德梓，所以不存在熊久平借给佟德梓房子的问题。国家房改政策，熊久平有优先购买权，但是原告没有买，是佟德梓从房管所购买的争议房产，有票据为证。如果没有原告配合，房管所不可能给佟德梓办理购房手续。熊久平收取佟徳梓5000元现金，符合当时的房产市场交易价，这说明熊久平收的是卖房款或者说把优先购买权转卖给了佟徳梓。3.按原告说佟徳梓没有购买该房产资格，房管所就不应该把房产卖给佟徳梓，但佟徳梓与房管所形成了事实交易，而且实际取得了该房产的土地使用证和房产证。熊久平应该起诉房管所，追究房管所的责任，与佟徳梓无关。4.熊久平从争议房产中迁出已长达27年，不管何种原因，诉讼时效已过，假如熊久平没在法院当过办公室主任，这种情况立案都不可能。 综上，争议房产交易距今已27年之久，如果熊久平借给佟徳梓使用，在佟徳梓去世前没有要过，去世后也没有提出收回，而是在得知两次交易当事人均已离世后自认为死无对证想占为己有，然佟徳梓手中房产交易发票足以证明该房产属于佟徳梓购买取得，熊久平没有房屋所有权。望法院查明事实，驳回原告诉讼请求。 原告熊久平围绕诉讼请求，提交以下证据： 1、佟永祥的户口登记在本案争议的房产下，所以将其列为第一被告。佟永祥作为佟德梓的儿子，如果没有继承该房产、或者在诉争的房产中居住，那么他的户口就不会登记在争议房产处。经过庭审查明被告佟永祥承认户口确实登记在争议房产处，但不承认继承佟德梓的任何财产，户口登记也只是因为当时从雷庄耀华矿将户口迁出时因自己在一街购买的房子还没有建成，暂时落脚，一街和二街又是一个居委会，所以一直没动。佟永祥共兄妹两个，妹妹佟丽丽，现在古城四街居住。佟永祥同意户口可以从争议房产中迁出。（关于主体是否适格证据）；第2被告对户口登记没有异议。 2、滦州市不动产登记中心档案室调取的涉案房产登记和公产房买卖情况相关资料，证明涉案房产登记在原告名下，应当确认原告为所有权人。该房屋土地性质为划拨，根据《城市房地产管理法》第40条的规定，房产转让时需要批准及缴纳土地使用权出让金，未经法定程序不能买卖。第1被告佟永祥对该证据的真实性没有异议。但主张房屋买卖不一定过户，且办理该证的费用4000余元均由佟永祥父亲佟徳梓支付，佟徳梓给付熊久平5000元，后以9500元价格卖给王增福，符合当时的市场价位。第2被告王秋来对该证据的真实性没有异议。但主张被告王秋来父亲王增福在1999年花9500元从佟德梓手中购买了该处房产。有时任古城二街村支部书记姜勇朝作为见证人签的买卖协议，见证整个交易过程。当时佟德梓将房屋的所有权证、土地使用证原件均交付到被告父亲手中，钱款当面交清，交易已经完成。 3、①.1991年11月23日国务院颁发的国办发【1991】73号《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》，通知明确规定职工购买公有住房，实行标准价，购买后拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处分权和受益权，可以在购房五年后进入市场出售或出租。依次文件原产权单位有优先购买权和租用权，房管部门在1996年将涉案房产确权给原告，所以二被告主张的买卖不具有客观真实性；②.1992年7月10日国务院房改领导小组颁发的国资事发【1992】45号《国务院房改领导小组、国家国有资产管理局、建设部关于认真贯彻国发（1991）30号文件和国办发（1991）73号文件，加强配合，共同搞好住房制度改革的通知》，证明1992年国家进一步推进住房制度改革，国有住房必须先评估后出售，而且需要国有资产管理部门和房地产管理部门确权批准后再由房地产管理部门办理相应的手续。公房买卖需要一定时间，涉案房产虽然在1996年登记在原告名下，但工作在很早以前就开始了。③.1993年6月2日唐山市人民政府颁发（1993）85号《唐山市人民政府关于实施滦县住房制度改革方案的批复》、《滦县公产住房出售实施细则》，证明93年开始实施住房改革方案，改革方案确定公房出售对象是夫妇均为非农业户口的居民可以购买原住公房，公房改革时原告是涉案房产的购买人。④.1995年11月27日唐山市人民政府颁发（1995）40号《唐山市人民政府关于实施滦县住房制度改革第二步实施方案的批复》，证明滦县在1995年进一步推进住房制度改革，并规定个人购买公房确权后5年履行合法手续后才能进入市场交易。经过当庭质证第1被告对证据1、2、3、4真实性没有异议，但认为与本案没有任何关系，不能达到原告的证明目的。因为争议房产与小产权房具有相似性，小产权房虽然不允许买卖，但是在市场上依然流通，包括类似的争议房产也有买卖行为。因为该房屋不能过户，导致争议房产一直没有办理过户手续。第二被告同意第一被告质证意见。 4.吴存友书证及当庭证人证言。吴存有与佟德梓系同母异父的兄弟，是原告熊久平的妹夫，吴存有是原告熊久平和第1被告父亲佟德梓争议房产交易的联系人也是唯一的见证人。证明熊久平将房子交给佟徳梓时连同室内家具、地砖、床、小棚子、压水井、太阳能等附属物品一并交给了佟徳梓，并收取5000元现金，当时没有任何协议，不知道是买卖还是借住，佟徳梓去世后听佟徳梓女儿佟丽丽说将房子卖了，证人没有发表任何意见。证人和佟丽丽的微信聊天内容是作为长辈顺着她劝解的话，法院做调查笔录时是因为牙痛打麻药，神志不清说的，以前说的不能做证据使用，以当庭陈述为准。原告认为证人证言客观真实，能够证明熊久平和佟徳梓之间不存在房屋买卖关系。第一被告佟永祥主张，证人证言与佟丽丽和吴存友微信聊天内容、法院调查笔录前后矛盾，证言不真实。第二被告认为证人证言不真实，应以原始的微信聊天记录为准。 5.熊久平身份证复印件。证明原告熊久平曾长期在争议房产居住，是涉案房产合法的租户、购买人。第一被告认为身份信息只能证明原告办理身份证时使用的地址，并不是其经常居住地，我方办理身份证也是使用了该地址，只是为了孩子上学方便。第2被告不同意原告的证明目的，因为身份证是1989年签发的，后来搬走了。 本院对原告证据的分析与认定： 证据1原告主张的被告佟永祥户口登记在争议房产处原被告双方方均没有异议，该事实依法确认。对证据2的客观性、真实性本院予以确认，第一次庭审时原告熊久平对于档案材料上多个“熊久平”签名，承认到过相关部门办理手续，有签名是他本人所写，也交了部分费用。第二次庭审时，熊久平妻子才德宏作为诉讼代理人否认第一次庭审时熊久平陈述，认为在1996年办理房屋所有权证和土地使用权证时并没有收到通知，他们不知情也没有在相关部门签字缴费，只是在92年或93年启动过办理房产确权事宜的程序，房屋买卖合同的四至图就是在那个时间形成的。故本院对办理产权登记过程的规范性不能认定。对证据3相关文件客观性、真实性予以确认，但与本案的关联性无法确定，不能实现原告的证明目的。对证据4吴存有的书证及证人证言，结合吴存有与佟丽丽的微信聊天记录、法庭调查笔录，明显看出吴存有对涉案房产交易陈述有矛盾之处，应综合分析认定。证据5的客观性、真实性本院予以认定。 被告佟永祥为证明自己的主张，提交以下证据： 1、收据5张，证明佟德梓从原告熊久平处购买争议的房产后，在1996年办理产权证书时以熊久平名义交纳土地使用费342.72元、购房款3182.02元、管理费工本费11元、土地登记费13元、确权费、勘丈费、工本费46.9元，合计3595.64元。经过当庭质证原告熊久平对票据真实性没有异议。但是记不清钱是谁出的，办理手续时自己肯定也是花钱了，只是具体花费多少记不清了，票据也找不着了。第二次庭审时，原告代理人才德宏对收据的真实性没有异议，但认为手续是佟德梓在原告夫妻不知情的情况下私自办理的。第二被告王秋来对该组证据的真实性没有异议。 2、佟永祥房屋的所有权证、古城街道办一街村委会出具的居住证明、佟永祥邻居的书证，证明佟永祥具有自己的房产，并未在争议房产居住过，佟永祥作为被告主体不适格。经过当庭质证，原告方认为所有权证复印件不能证明其居住情况；村委会的证明是先盖章后填写文字，没有经手人签字，村委会不具有证明居住情况的职权，该证明不具有真实性、合法性。书证不具有真实性、合法性，证人未到庭证明并接受质询，不能作为证据使用。第2被告对上述证据没有异议。 3、佟德梓注销户口的证明，证明佟德梓在2005年4月已经死亡的事实。经过当庭质证，原告方认为死亡注销证明与本案没有关联性。第2被告对证据的真实性没有异议。 4、佟丽丽与吴存有的微信聊天记录，佟丽丽与第1被告佟永祥系兄妹关系，微信聊天记录中，吴存有明确表示争议的房产是原告熊久平以5000元价格卖给佟德梓的，只是当时没有写书面的买卖协议。经过当庭质证，原告方认为微信聊天时证人陈述当初交接房子的时候没有相关协议，所以被告提交的录音不能证实当时房产是买卖关系。法庭的调查笔录及证人当庭作证所陈述的内容能够证实双方存在的关系不是买卖。第1被告认为，证人的微信聊天记录与法庭的调查笔录相一致，能够反映房产实际交付的全过程。证人当庭否认，是因为证人与原被告之间的亲属关系。第2被告认为应该以原始的录音材料为准，当时证人没有打麻药、没有被威胁、胁迫，神志清醒，与法院所做的调查笔录相一致，其陈述的都是事实。 5、根据被告佟永祥申请，法院对吴存有所作调查笔录。吴存有证明他是熊久平和佟德梓争议房产交接的联系人，证明当时收了佟德梓五六千块钱，没说肯定卖给佟德梓房子的话，但是这笔钱也不是少数，当时都认为出钱了房子就是佟德梓的了，只是双方没有写协议。经过当庭质证，原告方认为应以吴存有当庭陈述为依据。第一被告、第二被告对调查笔录的客观性、真实性予以确认。 本院对被告佟永祥提交证据的分析与认定： 证据1办理房屋确权支出费用的客观性、真实性本院予以确认，第一次庭审举证、质证过程中原告熊久平承认办理产权手续时自己到过相关部门，签过字也缴纳过部分费用，第二次庭审熊久平妻子才德宏质证时陈述佟德梓是在原告夫妻不知情的情况下私自将房产办理的确权手续，两次庭审陈述前后矛盾。因经办人佟德梓在2005年已经去世，无法认定办理确权时熊久平是否知情；证据2综合认定被告佟永祥未居住争议房产，且房产实际占有人王秋来承认自1996年购买该房产后一直占有、使用该房产，故该证据能够确认合法、有效。证据3客观性、真实性予以确认；证据4吴存有与佟丽丽的微信聊天记录，应结合证据5吴存有的书证、法庭调查笔录、当庭陈述，综合分析认定，熊久平收取佟德梓5000元钱为售房款。 被告王秋来为证明自己的主张，提交以下证据： 1、王增福与佟德梓的房屋买卖合同，2009年9月7日滦县国土资源局针对第一被告王秋来下发的《地籍调查职界通知书》、二街村委会出具的王增福购买佟德梓房产的证明、姜某书证、《国有土地使用证》、《唐山市城镇私有房屋所有权证》原件等，证明被告王秋来父亲王增福已经实际善意取得诉争的房产。经过当庭质证，原告熊久平对房屋两证真实性没有异议。根据该登记及物权法规定，不动产所有权人应该是原告，不能证实被告主张。买卖合同内容写明了是熊久平名下的房子，出卖人无权处分，第2被告明知该房登记在他人名下还购买，不构成善意取得。村委会证明没有经手人签字和联系方式，且是先盖章后填写内容，真实性不认可。是否购买应当以房管部门的变更登记为准；证人证明材料不真实，不能证实出卖人是有权处分。国土局通知书不具有物权效力的证明力。第1被告对两证及买卖协议的真实性认可，能够证实佟永祥不具有被告的诉讼主体资格。二街村委会证明、国土局通知书真实性认可。书证内容不予评价。 2、证人王某1证言，证人王某1与第2被告王秋来系叔伯兄弟关系，证明是他介绍佟德梓将房子卖给王秋来父亲王增福的，双方协商价格为9500元。因为房产证和土地使用证均在佟德梓手，且一直由他实际居住，也就认为房子是他的，当时也没有看两证上登记的产权人是谁；证人姜某证言，证人在佟德梓和王增福对诉争房产买卖时任古城二街支部书记，证明双方买卖行为的客观真实性，同时证明二街很多房产交易都是这样，只是签定买卖协议，不办理产权转移手续。经过当庭质证，原告方认为证人证言不能证明房产归第2被告所有。第1被告对证人证言的客观性、真实性、合法性没有异议。 3、证人杨某证言，证人系某，证明在2000年花了2500从古城二街南马道购买冯淑芝名下建筑面积为44.42平米的房产一处。当时房子没有过户，就是找大队干部写个协议就交接了，那片区域的房子都是这样交易的；证人郝某证言，证明她父亲和大伯郝志广在2003年7月11日出资3500元购买张瑞福名下建筑面积118.62平米房产一处，房子在古城二街南马道，买卖双方就是私下写的协议（当庭出示买卖协议），没有过户。经过当庭质证，原告方认为证人证实的内容都是房产证上登记的所有权人或其继承人将房产出卖给其他人，与本案被告主张的从佟德梓处购买熊久平名下房产不具有可比性，证人证言不能证实第2被告的父亲买卖房产的合法性。第1被告认为两证人交易的房产土地性质均为划拨，也实际交付了。划拨土地与小产权房性质相近，市场上一直在买卖，符合当时的时代特征。能够证实佟德梓从原告手中购买房屋的价格符合市场价格。经过当庭质证，第2被告对证人证言客观、真实性没有异议，并陈述在古城二街房产交易都是只写协议不办理过户，谁有房产证谁就是房子的主人，佟德梓和王增福房产交易价款符合当时的市场价。 4、根据第2被告申请，法院对证人王某2所做的调查笔录，证人为古城二街西大街居民，证明在1998年5月出资16600元购买张华杰名下古城××面积182.69平米房产一处，双方签订买卖协议，但未办理产权过户手续。经过当庭质证，原告方对调查笔录的真实性没有意见，质证意见同3。二被告质证意见同3。 本院对被告王秋来提交证据的分析与认定： 证据1的客观性、真实性本院予以确认，能够证实第二被告王秋来父亲王增福通过与第一被告父亲佟徳梓买卖关系取得占有、使用争议房产。证据2佟德梓与王增福对争议房产交易过程的客观性、真实性予以确认。证据3、4房屋买卖发生的客观性、真实性予以确认。综合分析，古城二街通过买卖关系取得房屋实际占有、使用权的住户很多，但都因个人理解或产权过户手续的繁杂未办理变更登记。 本院经审理认定事实如下：原告熊久平父亲为部队离休干部，按政策符合政府分配住房条件，当时政府分配给其父坐落在滦县牛角胡同25号（面积54.2平米）住宅**，该房产东至部队家属院，西至胡同，南至代红友，北至孙林，土地性质为划拨，房产所有权为国家所有。原告熊久平结婚后该房产由原告熊久平夫妻居住，每月向房管部门缴纳一定数额房租。后原告在滦县新城购买楼房并迁往居住，1992年经中间人吴存有介绍将该房屋及室内外附属物（铁床、沙发、衣柜、太阳能、小推车等）转给了本案第一被告佟永祥父亲佟德梓，并收取5000现金。滦县根据国家政策公产房改革对住户出售，1996年3月8日滦县城乡建设环境保护局向熊久平下达《公产住房出售通知》，注明：“熊久平符合购买坐落在古城二街住宅，平瓦房和附属建筑物出售给熊久平本人，20天内签订公房买卖合同，逾期不到，视为自动放弃”。1996年3月11日佟德梓以熊久平名义在滦县住房制度改革办公室缴纳342.72元土地使用费、3182.02元购房款，滦县土地管理局缴纳11元管理费、工本费、13元土地登记费，并在《唐山市房产所有权登记申请书》、《住房买卖合同》、《划拨国有土地使用权协议书》上以熊久平名义签字，1996年5月2日佟德梓再次以熊久平名义在滦县房产市场管理交易所缴纳46.90元确权费、堪丈费、工本费后取得熊久平名下该房屋《国有土地使用证》及《唐山市城镇私有房屋所有权证》。1999年10月22日佟德梓经中间人介绍将该房产以9500元价格转卖给了第二被告王秋来父亲王增福，并在村党支部书记姜某见证下签订买卖协议。2005年佟德梓和王增福相继去世，该房产一直由第二被告王秋来实际占有、使用。2019年1月21日原告熊久平诉至法院，要求确认登记在其名下坐落在滦县牛角胡同房屋归其所有，并由被告承担本案诉讼费用。 对于当事人双方没有争议的事实，本院依法予以确认。 本院认为：本案争议焦点：原告熊久平能否以争议房产登记在其名下请求确认所有权归其所有。原告熊久平在1992年将自己占有、使用的本案争议房产及附属物品，以5000元价格交给第一被告佟永祥父亲佟德梓使用。1996年房管部门办理公房出售时，佟德梓以熊久平名义出资3595.64元取得熊久平名下争议房产《国有土地使用证》及《唐山市城镇私有房屋所有权证》，1999年佟徳梓又以9500元价格转卖给第二被告父亲王增福，该房产由第二被告王秋来实际占有、使用至今。自原告将该房产处置至2018年主张权利，时隔27年之久，该房产已经过再次买卖是原被告双方不争的事实。因此，结合本案案情、两次交易时的消费水平及房地产市场价格、中间人吴存有证言，综合分析，应认定原告熊久平与佟德梓之间发生的是房屋买卖关系或者说争议房产使用权的转让。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》第45条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用权者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明”及《城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金”。《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。房屋权属登记是行政机关依据当事人提交的资料，经过形式审查所进行的公示形式。但是在房屋权属发生争议时，确认房屋产权所有人，应当以查明的购房事实为依据，而不应只是以房屋权属登记为准。因此，在房屋所有权确权纠纷中，并不必然以房屋权属登记为准认定所有权人，而应当依据查明的购房事实来确认所有权人。因此，原告熊久平仅以争议房产登记在其名下为由请求确认所有权证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》第四十五条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告熊久平的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告熊久平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长  张翠荣 审判员  杨海云 审判员  刘艳红 二〇一九年八月十六日 书记员  王 岚