成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初4884号 原告：成都市斯培行物业服务有限公司，住所地成都市金牛区九里堤西路********。 法定代表人:刘碗弋。 委托诉讼代理人：汤毅，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘熔，男，系公司员工。 被告：肖从洁，女，汉族，1954年1月10日出生，住所地成都市金牛区。 委托诉讼代理人：廖世钧，男，汉族，1954年1月10日出生，住成都市成华区。系肖从洁亲属。 原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）与被告肖从洁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤毅、刘熔、被告肖从洁及其委托诉讼代理人廖世钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告斯培行公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业服务费16139.53元;(从2011年1月1日起至2019年3月31日止)；2、判决被告支付物业费违约金至付清物业服务费止；3、判决被告向原告支付代收生活垃圾处置费504元(2014年1月1日起至2019年3月31日);4、判决被告向原告支付代收水费995.5元(2014年9月1日起至2019年3月1日)；5、诉讼费及因诉讼发生的其它费用由被告承担。事实与理由：原告是位于成都市金牛区蜀跃路2号“泰逸美景”小区的物业服务企业。从2011年开始，原告就对该小区提供物业服务。2013年5月，原告与业主续签了为期5年的《物业服务协议》，并于2013年07月15日在成都市房产管理局备案。被告是“泰逸美景”3栋2单元1楼2号房屋(面积：134.29平方米)的业主。按照《前期物业服务合同》第二十一条约定：业主交纳物业服务费的金额是：按照每月每平方米1.0元交纳。被告应当交纳的物业服务费每月是134.3元(从2011年1月起至2013年5月14日)。按照《物业服务协议》第三条约定：业主交纳物业服务费的金额是：按照每月每平方米1.3元计算交纳。被告应当交纳的物业服务费每月是174.6元(从2013年5月15日起至2019年3月)。2011年1月1日起，被告欠交物业服务费，截止2019年3月31日，被告未支付物业公共服务费金额为16139.53元，代收生活垃圾处置费504元，代收水费995.5元，因按合同所计算的违约金过高，故将违约金下调至总金额的25%，因此算至2019年3月3I日物业费违约金为4034.88元。原告工作人员多次上门收费，被告无任何理由拒绝交费。根据《物业服务合同》第十条的约定，拖欠物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳服务费金额千分之三交纳违约金。被告的行为是造成本次诉讼的根本原因，为此增加了原告的经济损失。因此，原告认为判决被告承担大额的违约金才能达到制裁违约行为的目的，请求法院支持。 被告肖从洁辩称，其没有交纳物管费是因原告的合同不合法，是原告自己签的，其不认可，对其没有约束力；原告没有履行相应的物业服务义务，导致其家中被盗、小区水管破裂，造成其家中的装修损害，夏季小区地下室经常被水淹没也导致其损失；2018年5月1日至2019年4月29日一年中没有签订协议，原告无权收取物管费；原告的诉讼请求超过诉讼时效期限，2014年已经打过一次官司。其要求法院依法判决，法院组织过调解，但因原告的原因调解未成功。原告公司报复被告，收取其衣服和扎破车轮胎，堆放杂物在其房屋外面，其报过案，原告还长期威胁、殴打被告，导致被告住院花费大量金钱。因此请求法院驳回原告诉讼请求，赔偿其11万损失，退回全体业主一年的物管费。 本院经审理认定事实如下：被告系金牛区蜀跃路2号3栋2单元1层2号业主（面积为134.29平方米）。2007年9月17日，原告与成都爱时房屋发展有限公司（以下简称爱时公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告对位于金牛区蜀跃路2号的泰逸美景小区进行物业管理，住宅物业服务费1元/平方米·月，每季度交纳一次，每次交纳费用为每月20日前。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按总费用每天3‰交纳滞纳金，合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止。2010年9月25日，爱时公司与原告签订《续签协议》，双方同意由原告继续对泰逸美景项目进行物业服务，自2010年9月25日起至2013年9月24日止。如案涉小区成立业主委员会，原告应当与业主委员会重新签订新的物业服务合同。2013年4月26日，原告与部分业主（泰逸美景）签订《物业服务协议》，约定物业服务协议期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，物业服务费住宅为1.3元/月·平方米。2013年7月15日，前述物业管理服务协议在成都市金牛区房产管理局登记备案。原告申请备案时，提交了其就物管费上调书面征求意见的调查表。2019年4月30日，泰逸美景第一届业主委员会与原告签订《泰逸美景物业服务合同》，合同期限自2019年4月30日起至2020年4月29日止，物业服务费住宅为1.3元/月·平方米。2011年1月起，被告开始欠交物业服务费，原告多次催缴未果。 另查明，原告代缴案涉小区垃圾清运费和水费。被告缴纳物管费至2010年12月31日止，缴纳水费至2014年8月31日止，缴纳垃圾费至2013年12月31日止。 再查明，2011年2月23日，被告报警称其家中被盗，报称损失人民币12212元，当日，公安机关予以立案登记。2015年1月1日，被告向成都市公安局金牛区分局金泉派出所报警，报称其被铺、床单以及两个衣架丢失。2017年3月30日，被告与案外人因倾倒建渣发生纠纷，被告报警，经调解后处理。 以上事实，有前期物业服务合同、续签协议、物业服务协议、逸美景物业服务合同、物业管理服务合同备案表、欠费明细、缴费通知书照片、报警情况说明、接（报）处警登记表、票据、房产信息、庭审笔录等证据在案予以证实。 本院对争议焦点评定如下： 1、双方是否存在合同关系。原告自2007年9月17日与爱时公司签订《前期物业服务合同》开始，为案涉小区提供物业服务，与小区业主建立了物业服务合同关系。其后，原告与部分业主签订《物业服务协议》，直至泰逸美景第一届业主委员会与原告签订《泰逸美景物业服务合同》，一直在案涉小区提供物业服务。原告与案涉小区业主成立了事实上的物业服务合同关系，原告履行了提供物业服务的义务，应当享有相应的权利，其要求业主支付物业费、代缴的垃圾费和水费的请求，符合法律规定。被告认为该合同关系对其无约束力，不予支持。 2、被告主张原告存在物业管理质量问题，其家中被盗、进水的问题，原告收取被告衣服、扎破车轮胎，堆放杂物在房屋外面的问题，原告长期威胁、殴打被告，导致被告住院治疗应予赔偿的问题等是否构成被告拒缴物管费的理由。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即被告认为其合法权益因原告不当履行物管合同受到损害，应采用协商或者通过诉讼途径另行解决，但其直接拒交物业费无法律依据。另，被告主张原告应退回全体业主一年物管费，系独立的诉，且涉及案外人利益，亦应另行起诉。 3、关于诉讼时效。原告的物业服务处于连续履行状态，同一物业服务合同中约定的物业费应视为一个整体，业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，应自被告撤场时起算欠缴费用的诉讼时效，故被告关于已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。 4、关于违约金。被告主张过高，原告也没有举证证明存在其他损失，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情调整违约金，按5%予以计算为806元。 综上所述，依照《物业管理条例》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告肖从洁应于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付从2011年1月起至2019年3月止的物业管理费16117元； 二、被告肖从洁应于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付因欠缴从2011年1月起至2019年3月止物管费产生的违约金806元； 三、被告肖从洁应于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付代收水费995.5元； 四、被告肖从洁应于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付代收垃圾处理费504元； 五、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费342元，因适用简易程序审理并结案减半收取171元，由被告肖从洁承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  杨阳 二〇一九年八月二十日 书记员  叶婧