广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5646号上诉人（原审被告）：王胜刚，男，1975年7月11日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州方和正房地产中介有限公司百越分公司，住所地广州市番禺区市桥街桥兴大道108号101。负责人：黎惠芳，该公司总经理。委托代理人：张玉连、潘梓炜，均系该公司职员。上诉人王胜刚因居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年6月2日，广州市国土资源和房屋管理局向案外人何蓉芳、杨兵核发了位于广州市番禺区市桥街光明北路延长路段鸣翠苑晓翠楼2梯503房屋（以下简称为涉讼房屋）的《房地产权证》和《房地产权共有（用）证》，编号分别为粤房地证字第C1311180号、粤房地共证字第C0860080号。2015年1月17日，何蓉芳、杨兵（卖方）与王胜刚（买方）以及广州方和正房地产中介有限公司百越分公司（以下简称百越公司、经纪方）签订《房屋买卖合约》（NO.0002156），约定王胜刚以1090000元的价格向何蓉芳、杨兵购买涉讼房屋；定金5000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方；定金余款25000元买方须在2015年1月20日前自行交付给卖方；卖方应在收到定金后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后2日提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年70万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），如买卖双方自行办理按揭手续的，由此产生的一切责任由买卖双方自行承担；经纪方应根据诚实信用、勤勉尽责的原则为买卖双方提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；基于经纪方提供的中介服务，并依法促成买卖双方当事人签订本合同，双方当事人应当向经纪方支付中介服务费及咨询费，其中买方应向经纪方支付中介服务费及咨询费21800元；买卖双方应在签署本合约当天向经纪方支付50%的中介服务费和咨询费，另外的50%中介服务费及咨询费应于房管部门出具受理本次交易回执的当天支付给经纪方；买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介服务费及咨询费的，每逾期一天中介服务费及咨询费则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介服务费及咨询费全部支付完毕这日止。此外，双方另行手写约定卖方收齐定金后协助买方户口迁至本房屋。同日，王胜刚向何蓉芳、杨兵支付了部分定金5000元。2015年2月13日，百越公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、王胜刚支付中介服务费及咨询费人民币21800元；2、王胜刚承担本案诉讼费用。原审诉讼过程中，百越公司和王胜刚对于《房屋买卖合约》未能继续履行的原因存在较大争议：王胜刚主张认为在签署《房屋买卖合约》时，其与卖方何蓉芳、杨兵口头约定购房款余款700000元以组合贷款的方式支付，其中500000元办理公积金贷款、200000元办理商业贷款，但是由于百越公司未尽其责任，对于二手房买卖过程中关键的、容易产生矛盾的事宜没有作出任何提示，并未在《房屋买卖合约》对此作出明确约定；后由于何蓉芳、杨兵认为办理公积金贷款耗时过长，故拒绝接受王胜刚以500000元办理公积金贷款、200000元办理商业贷款的组合贷款形式支付购房余款。而百越公司虽然确认王胜刚与卖方何蓉芳、杨兵曾口头约定购房款余款700000元以组合贷款的方式支付，其中500000元办理公积金贷款、200000元办理商业贷款，但是《房屋买卖合约》未能继续履行的原因在于王胜刚拒绝支付剩余定金及办理其他手续；卖方何蓉芳、杨兵是愿意出售涉讼房屋给王胜刚的，其工作人员还陪同卖方办妥了地址变更手续，但是自2015年1月20日起王胜刚便不愿意再购买涉讼房屋了。此外，王胜刚陈述其之所以未在《房屋买卖合约》中明确约定组合贷款的具体方式，是由于其在2014年满足了积分入户广州的条件，但是要在限期内将户口迁入广州，当卖方何蓉芳、杨兵同意其搭户这个其最在意的问题时，其非常高兴，就忽略了贷款的问题，没有考虑到公积金贷款较慢；王胜刚亦确认其未向百越公司支付任何的中介服务费及咨询费。原审法院认为:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，百越公司为王胜刚与何蓉芳、杨兵提供媒介服务，促成双方签订了《房屋买卖合约》，该合约是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。该《房屋买卖合约》实际包含三个法律关系，一是王胜刚与卖方何蓉芳、杨兵之间的房屋买卖合同关系，二是百越公司与王胜刚之间的居间合同关系，三是百越公司与卖方何蓉芳、杨兵之间的居间合同关系。本案要处理的是百越公司与王胜刚之间的居间合同法律关系。关于王胜刚是否应当向百越公司支付21800元中介服务费及咨询费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，百越公司已成功促成王胜刚与何蓉芳、杨兵就涉讼房屋交易签订《房屋买卖合约》，且百越公司的委托代理人张玉连及另一工作人员确实履行了为王胜刚介绍房源、带领王胜刚实地看房以及促成买卖双方签订《房屋买卖合约》的居间义务，王胜刚理应按照《房屋买卖合约》的约定向百越公司支付中介服务费及咨询费21800元。现百越公司和王胜刚均确认王胜刚未向百越公司支付任何中介服务费及咨询费，故对于百越公司要求王胜刚向其支付中介服务费及咨询费21800元的诉请，符合法律规定及合同约定，予以支持。至于王胜刚抗辩认为是由于百越公司未尽其责任，对于二手房买卖过程中关键的、容易产生矛盾的事宜没有作出任何提示，并未在《房屋买卖合约》明确约定购房款余款700000元的具体支付方式，最终因卖方不接受公积金、商业贷款的组合贷款形式导致《房屋买卖合约》未能继续履行的问题。首先，虽然王胜刚主张认为《房屋买卖合约》未能继续履行的最终原因是卖方何蓉芳、杨兵拒绝其以500000元办理公积金贷款、200000元办理商业贷款的组合贷款形式支付购房余款，但是除了其庭审中陈述以外，王胜刚未能提供相应的证据证实其上述主张且百越公司对此亦予以了否认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故王胜刚未能提供相应的证据证明是由于卖方不同意其以公积金贷款加商业贷款这种组合形式支付剩余购房款而导致《房屋买卖合约》未能继续履行，理应承担举证不能的不利后果。其次，王胜刚作为一名具备完全民事行为能力的成年人，亦作为支付购房款这一合同义务的履行主体，在签订《房屋买卖合约》时，理应履行其作为一名购房人审慎的注意义务，明确写明700000元的剩余购房款的具体支付方式这一房屋买卖交易中的主要条款。最后，王胜刚亦于庭审中确认其在整个购房过程中，最为关注的是其户口能否迁入即搭户的问题，故当卖方同意其搭户时，其忽略了贷款的问题，即由于其自身疏忽大意未在《房屋买卖合约》中对于买卖双方口头协商一致的700000元的剩余购房款的具体支付方式作出明确约定。因此，对于王胜刚提出由于百越公司的原因导致《房屋买卖合约》无法继续履行的抗辩意见，理据不足，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2015年5月12日作出判决：王胜刚应于判决发生法律效力之日起十日内向广州方和正房地产中介有限公司百越分公司支付中介服务费及咨询费21800元。案件受理费173元，由王胜刚负担。判后，上诉人王胜刚不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定王胜刚未能举证证明相关事实，但庭审过程中百越公司承认“三方商定2015年1月19日下午办理的签署《商品房买卖合同》、户口入户、支付首期中介费等约定，因卖方不同意公积金贷款加商业贷款的余款付款方式取消，改由百越公司经纪人陪同卖方何蓉芳到银行等部门咨询公积金贷款事宜”“百越公司虽然确认王胜刚与卖方何蓉芳、杨兵曾口头约定购房款余款70万元以组合贷款的方式支付，其中50万元办理公积金贷款、20万元办理商业贷款”,一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。二、原审判决对百越公司在履约过程中的过错视而不见。百越公司不仅未尽到合同义务，反而在主持拟定合同文本时，遗漏买卖双方就房价款余款用组合贷款的方式支付所达成的一致，此一重要条款的缺失直接导致买卖双方产生争议，继而导致交易失败。三、原审判决认定百越公司已完成居间义务，王胜刚应当支付中介费属于事实认定错误，应予纠正。本案中百越公司在拟定合同文本时遗漏买卖双方达成的重要交易条款，导致买卖双方产生争议，并最终导致交易失败，应视为百越公司未完成居间义务，未促成合同成立。请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回百越公司的全部诉讼请求；2、诉讼费用由百越公司承担。被上诉人百越公司答辩称：整个过程中百越公司是没有任何过错的，都是按照合同履行的，各方都是在认同合同的情况下签名确认的。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人王胜刚向本院提交录音证据1份，拟证明是由于卖方的原因导致合同不能履行。百越公司对该证据的真实性予以确认，但认为该录音一直是王胜刚在讲话，并不能证明其所讲的事实。本院认为：关于《房屋买卖合约》的效力及王胜刚、百越公司和案外人何蓉芳、杨兵之间的关系，原审法院己作论述，本院予以支持，不再赘述。王胜刚对百越公司促成其与案外人何蓉芳、杨兵就涉案房屋达成买卖合同并无异议，其认为不应支付中介服务费及咨询费的理由主要有两点：一是买卖双方在签订合同时没有约定具体的贷款方式，作为中介方的百越公司存在过错；二是导致合同不能履行的责任在于案外人何蓉芳、杨兵不同意王胜刚按组合贷款的方式支付剩余房款。对于第一点，本院认为，双方选择的是涂销抵押后按揭付款，而对于采取何种贷款方式合同并没有明确，即买方不论用商业贷款、公积金贷款、组合贷款均能履行其作为买受人支付房款的合同义务。王胜刚如认为必须采取组合贷款的按揭付款方式，则应向百越公司提出，并在合同中予以明确。现王胜刚以百越公司未明确具体的贷款方式存在过错为由而拒付中介服务费及咨询费依据不足，本院不予采纳。对于第二点，现有的证据并不能证实导致合同不能履行的责任在于案外人何蓉芳、杨兵不同意王胜刚按组合贷款的方式支付剩余房款。且王胜刚称其与卖方达成口头约定采用组合贷款的按揭付款方式，后卖方表示公积金贷款时间过长而不同意，即使王胜刚所述属实，也是卖方涉嫌违约的问题，不能证明是由于百越公司的原因导致合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，百越公司促成了合同成立，王胜刚应当按照约定支付中介服务费及咨询费。综上所述，上诉人王胜刚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费345元，由上诉人王胜刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  谭碧婷二〇一六年二月一日书 记 员  王 健