福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初251号 原告：黄某1男，2014年5月20日出生，汉族，住福州市仓山区。 法定代理人：黄某2（系原告之父，男，1986年3月8日出生，汉族，住福州市仓山区。 法定代理人：胡某（系原告之母，女，1985年10月1日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄鹏达、吴凡，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被告：北京中铁富红保洁服务有限责任公司，住所地北京市平谷区大华山镇大华山大街269号。 法定代表人：何桂红。 原告黄某1与被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄鹏达到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某1向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年10月27日解除；2.被告立即腾空并向原告返还福州市仓山区xxx店面；3.原告无须向被告返还履约保证金3万元；4.被告向原告支付租金32736元（按合同约定的2018年租金标准10560元，自2018年7月25日计至2018年10月27日止）及迟延支付租金产生的违约金12054.84元（以被告未付租金为基数，按每日千分之五的标准，自2018年7月25日暂计至2018年11月9日，至实际支付之日止的违约金另计）；5.被告向原告支付房屋占有使用费6336元（按合同约定的当日租金200%的标准，自2018年10月28日暂计至2018年11月9日，至实际返还讼争房屋之日止的房屋占有使用费另计）；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月11日，原告法定代理人以原告的名义与被告签订《租赁合同》，由被告承租原告所有的位于福州市仓山区xxx店面（下称“租赁房屋”），双方约定：1.租赁期限自2016年元月11日至2021年元月10日止，其中免收租金的装饰期45天（2016年元月11日至2016年2月24日）；2.租金每年递增3%，2018年月租金为10560元。租金每个月结算一次，由被告在装饰期满后三天内向原告以现金或转账方式将1个月租金支付给原告；3.被告逾期交付租金的，每逾期一日，按应付租金额的千分之五向原告支付违约金。逾期超过10日的，原告有权解除合同、没收履约保证金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告，被告使用至今。自2017年7月25日起，被告开始拖欠租金。为防止损失的进一步扩大，原告委托福建天衡联合（福州）律师事务所于2018年10月25日向被告发出解除租赁合同《律师函》，该函已于2018年10月27日送达被告。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。原告提交的证据5EMS邮寄情况截图显示邮件被“退回妥投”，故无法证明原告向被告邮寄的《律师函》已有效送达被告。原告提交的其他证据因有原件核实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月11日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在福州市仓山区xxx店面出租给乙方；租赁期限自2016年元月11日起至2021年元月10日止；2016年月租金为人民币42元／㎡，共计人民币9954元／月，2017年月租金10253元／月，2018年月租金为10560元／月，以每年3%递增；租金每个月结算一次，由乙方在装饰期满后三天内向甲方以现金或转账方式将1个月租金支付给甲方，以后每个月同一时间向甲方支付租金；乙方应在租赁合同签订后三天内向甲方支付30000元作为履约保证金，在乙方无违约未拖欠甲方任何款项的情况下，该履约保证金将在租赁期届满且乙方依约退回租赁物后10天内无息退还给乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按应付租金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过10日的，甲方有权解除合同、没收履约保证金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告支付了履约保证金及2016年1月11日至2018年7月24日的租金。2018年7月25日起，被告拖欠原告租金至今。2018年10月25日，原告法定代理人黄某2、胡某委托福建天衡联合（福州）律师事务所律师，通过邮政ＥＭＳ快递方式向被告注册地址“北京市平谷区大华山镇大华山大街269号”邮寄《律师函》，该函载明：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》自该函送达之日即行解除，原告没收被告已付履约保证金；2.被告于该函送达之日起的三日内，向原告支付未付租金以及迟延支付租金所产生的违约金（每日按应付租金金额的千分之五计取），并腾退、搬离租赁房屋。后该《律师函》邮件于2018年11月2日被退回妥投。 另查明，坐落于福州市仓山区xxx店面于2015年1月23日登记在原告名下，权证号为榕房权证Ｒ字第××号。本院于2019年7月7日向被告公告送达了本案起诉状副本等诉讼材料。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告逾期支付原告租金已超过十日，原告有权解除合同、没收履约保证金。原告于2018年10月25日委托律师向被告邮寄《律师函》通知解除合同，但被告并未实际签收该邮件导致邮件被退回，故原告邮寄的《律师函》不发生解除合同的法律效力。而本院于2019年7月7日将原告的起诉状副本等诉讼材料公告送达至被告，应视为将原告不愿意继续履行合同的意思表示送达至被告，故原、被告之间的《租赁合同》应于2019年7月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失……”之规定，被告应当将其承租的讼争店面腾空并返还给原告，但应给予被告合理的腾房时间，本院酌定腾房期为30天。关于原告诉请要求无须退还被告履约保证金30000元，该主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告欠付的租金、逾期付款违约金和房屋占有使用费问题，本院认为，在2019年7月7日双方租赁关系解除前，被告仍应按《租赁合同》约定的标准支付租金，即2018年7月25日至2018年12月31日的租金应按每月10560元的标准计付，2019年1月1日至2019年7月7日的租金应按每月10876.8元[10560元×（1+3%）]的标准计付。合同解除之后租金性质即改变为房屋占有使用费，故被告应继续参照月租金10876.8元的标准，支付自2019年7月8日起至实际交还租赁店面之日止的房屋占有使用费，但应扣除30天腾房期内的占有使用费。原告主张违约金计算标准为每逾期一日，按应付租金额的千分之五计算，标准过高，本院予以核减为以每月应缴的租金为基数，按日万分之五分别计算。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄某1与被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司签订的《租赁合同》于2019年7月7日解除； 二、被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于福州市仓山区xxx店面，并返还原告黄某1； 三、原告黄某1无须退还被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司履约保证金30000元； 四、被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告黄某1支付租金（2018年7月25日至2018年12月31日的租金按每月10560元的标准计付，2019年1月1日至2019年7月7日的租金按每月10876.8元的标准计付）； 五、被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告黄某1支付自2019年7月8日起至实际交还租赁物之日止的房屋占有使用费（以每月10876.8元的标准按实际天数计算，但应扣除30日的腾房期）； 六、被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告黄某1支付违约金（以合同约定的每月应缴租金为基数，按日万分之五分段计算：2018年7月25日至2018年12月31日的违约金，以每月应缴租金10560元为基数，按日万分之五逐月分期计算至款项还清之日止；2019年1月1日至2019年7月7日的违约金，以每月应缴租金10876.8元为基数，按日万分之五逐月分期计算至款项还清之日止）； 七、驳回原告黄某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5647元，由被告北京中铁富红保洁服务有限责任公司负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王 群 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  芮 军 二〇一九年八月二十六日 法官 助理  刘 菲 书 记 员  翁 萍 附：本判决适用的法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。