广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4148号 原告(反诉被告)：南宁市苏圩供销合作社，住所地南宁市江**苏圩街，统一社会信用代码91450105198522890H。 法定代表人：李达游，职务主任。 委托诉讼代理人：李德高，广西金益律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西源锦投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区心圩街**收购门市部，统一社会信用代码914501000595083002。 法定代表人：卢爱英，职务总经理。 委托诉讼代理人：韦树全、李晖，广西辉隆律师事务所律师。 原告（反诉被告）南宁市苏圩供销合作社（以下简称“苏圩供销社”）与被告（反诉原告）广西源锦投资有限公司（以下简称“广西源锦公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人李达游及其委托诉讼代理人李德高，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏圩供销社向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2013年7月12日签订的《旧房改造合作合同》；2.判令被告向原告支付欠交的租金36万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年7月12日，原告与被告经过充分协商，签订了《旧房改造合作合同》。合同约定：原告将其拥有的位于南宁市江南区被告合作，进行旧房改造，由被告投资进行商业开放，建造宾馆、酒店、住宅小区等一并由被告进行承包经营。合作经营期限自2013年10月1日至2063年9月30日。合作经营期间，由被告对原告上述土地上的旧房和仓库等建筑物进行拆旧建新。承包经营期限自2013年10月1日起计，在承包经营期限内，被告应按合同约定每年向原告支付承包金人民币16万元，每五年承包金递增10%；被告须先交承包金才能进行投资建设经营承包。合同还约定了报建开发等双方的权利义务及产生争议时解决的方法。合同签订后，被告交付了2013年10月至2017年9月的经营承包金，但欠交2017年10月至今的经营承包金共计36万元，且被告迟迟没能按合同约定以原告的名义办理报建手续，致使原告所拥有的前述旧房及空地至今没有进行改造建设。2018年9月，原告向被告寄发律师函，督促被告交付经营承包金并依照合同约定进行报建及投资开发，但被告拒绝签收亦不做任何回应。2019年3月28日，原告向被告邮寄解除合同通知书，也因被告拒绝签收而无法送达。原告认为，原告与被告签订的《旧房改造合作合同》系双方真实意思表示，合法有效且已实际履行，但被告现在欠付经营承包金且迟迟没有进行报建手续及投资开发，致使原告的旧房改造一直无法进行，被告的行为已经构成了根本违约。为维护原告合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 诉讼过程中，原告苏圩供销社增加诉讼请求：4.判令被告返还原告的宗地图一张，地形，地形图光盘一张土地使用证一本【证号：邕国用（2000）字第18010052号】；5.判令被告向原告支付经营承包滞纳金602510元；6.判令被告向原告支付违约金2000000元。 被告广西源锦公司辩称：因被告对原告所有的土地情况不清楚，糊里糊涂与原告签订旧房改造合同，被告认为该合同是无效的，因为被告查明原告的土地是属于国家，原告以土地承包给被告，没有经过县级以上的土地部门审批，所以被告认为合同一开始就是无效的，根据合同法的有关规定，应按合同无效处理；2.原告在诉状中要求被告支付租金36万元，实际上是合同签订后，原告一直没有将房子腾出来交付给被告，原告一直将该房子出租给其他商户使用，被告一直没有办法对土地及土地上的建筑物享有使用权，故合同无效，无解除合同一说，原告无权解除合同，被告也没有拖欠原告的租金；3.原告请求被告返还东西，我方认为合同无效，可以不返还；4.原告要求我方支付经营承包滞纳金及违约金没有事实和法律依据，因为合同无效，没有效力；如果合同有效，也是原告违约在先，其未将场地清空且未将土地交付给被告，被告不应向原告支付违约金。 反诉原告广西源锦公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉原告与反诉被告签订的《旧房改造合作合同》无效；2.依法判令反诉被告向反诉原告返还承包金71.6万元（6.8万元+63.8万元+1万元定金）；3.依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失11.74万元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：苏圩供销社和广西源锦公司于2013年7月12日签订了《旧房改造合作合同》，该合同约定：苏圩供销社将其所有的位于江南区苏圩镇解放街83号的空地与广西源锦公司合作改造，经营期限为50年，每年承包金16万元。合同签订后，广西源锦公司支付了71.6万元承包金给苏圩供销社，即从2013年8月至2017年9月，剩余7.2万元。但是，苏圩供销社一直没有将涉案土地交付给广西源锦公司改造，且一直自行使用。广西源锦公司多次追索未果。因该合同没有实际履行，也没有经过苏圩供销社上级主管部门同意，且广西源锦公司也不具备房地产开发资质，违反了法律强制性规定，属于无效合同。综上所述，因合同无效，苏圩供销社应返还广西源锦公司资金及利息并赔偿相应损失。据此，为维护广西源锦公司自身合法权益，依据有关规定，特起诉至法院，望判如所请。 反诉被告苏圩供销社反诉辩称：一、双方签订的合同合法有效，并且已经实际履行，只是广西源锦公司属于部分履行：1.苏圩供销社与广西源锦公司属于独立的企业法人，都符合法律规定的合同主体；2.双方签订的合同是在平等协商的基础上签订，系双方的真实意思表示；3.所签订的合同内容不违反法律的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益以及第三人利益；二、广西源锦公司要求苏圩供销社返还承包金没有事实和法律依据。双方的合同系有效合同，广西源锦公司交付承包金64.8万元依据合同履行的，另外6.8万元并非经营承包金，而是广西源锦公司为了履行合同进行拆旧建新向案外人租用的土地以作为进出的通道；三、广西源锦公司是违约的一方，且是根本违约方，要求苏圩供销社赔偿损失没有任何法律和事实依据；四、6.8万元没有列入苏圩供销社的收入原因是因为广西源锦公司用于另外开辟通道需要所支付的支出，关于广西源锦公司陈述的合同无效问题，苏圩供销社已经实际将场地交付给了广西源锦公司，故不存在合同无效的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 经审理查明：2013年7月12日，苏圩供销社作为甲方与广西源锦公司作为乙方签订一份《旧房改造合作合同》，该合同的主要内容是：一、合作方式、合作项目及地理位置：1.甲方代表全体股东（职工）的意愿，为了全体股东（职工）的稳定和本企业的经济效益及补贴股东（职工）的收入，甲方将其拥有的旧房和空地与乙方合作，由乙方全额投资进行商业开发，宾馆、酒店和住宅小区等项目工程，并由乙方承包经营；2.在报建得到有各部门审批手续前提下，乙方才能将甲方原有的旧房及仓库等建筑物拆除，拆除后的空地用于商业开发，乙方不再对原有的旧房及仓库等建筑物进行赔偿；3.但乙方拆而不建而造成烂尾楼的，乙方即按项目宗地的土地面积按每平方米人民币叁仟元（￥：3000元）赔偿给甲方（面积见土地证和房产证复印件），乙方拆除该项目房子前向甲方交纳建房保证金人民币壹佰万元（￥1000000.00元），该款在乙方完成第一层封顶后甲方返还人民币伍拾万元整（￥500000.00元），完成第三层封顶后再返还人民币伍拾万元整（￥500000.00元）。如甲方不按条款返还该保证金，乙方有权无偿使用该项目二十年；4.用于改造开发的合作项目位于：南宁市江南区苏圩镇解放街83号，宗地面积1150.68平方米、使用面积1168.90平方米。以上土地的具体界线见附件的土地证宗地红线图（复印件）。二、承包经营期限：1.土地证：南宁邕国用（2000）第18010052号，宗地面积1168.90平方米。综合楼楼层最低为6层最高不限，但以实际有关部门报建审批为准。合作期限从2013年10月1日至2063年9月30日止共50年；2.在甲方与乙方合作的土地使用权限前提下，乙方保证以上项目的建筑物楼层不低于6层最高不限，但以实际的建筑为准；3.以上承包经营期限以2013年10月1日起开始计算期限。三、承包金、定金及其支付方式：1.南宁邕国用（2000）第18010052号，宗地面积1168.90平方米，乙方每年应付给甲方经营承包金计付人民币壹拾陆万元整（￥160000.00元），承包期内每满五年在原来经营承包金的基础上递增10%，以此类推；2.乙方在双方签订本合同15日内向甲方支付当年的经营承包金160000元。另外交付水电使用保证金人民币壹万元（￥10000.00元）给甲方，乙方以后必须按合同规定每年的12月30日前一次性向甲方付清下一年度的经营承包金，甲方收到经营承包金后须向乙方出具收款收据。四、甲、乙双方的权利和义务：1.甲方负责向乙方提供合法土地使用证或资料证明，以及办理立项，报建所需要的有关证明。协助乙方以[南宁市苏圩供销合作社]的名称到政府相关部门办理报建、审批、存档和办理房屋产权证以及水、电报装等相关手续。所需费用均由乙方负责承担，房屋产权证和档案均由甲方保管；2.乙方对合作项目的开发、使用和经营，应当在甲方配合协助下依法申办合法手续，并以甲方的名义办理土地的报批、报建手续。乙方在合作期内，不能以合作项目及其房地产作抵押，并对合作项目在开发建设、经营过程中发生的债权、债务和违章建筑承担法律责任和经济责任。3.乙方必须按本合同之约定按时向甲方支付经营承包金。如超过20天每天加收0.5%的滞纳金，超过180天的除追收所欠费用外还要追究违约金。五、违约责任：1.以上协议条款任何一方不得随意更改和违约，如有一方违约，违约方赔偿履约方人民币贰佰万元违约金；2.甲方如单方终止合同，甲方必须双倍返还水电使用保证金和经营承包金并赔偿乙方的全部经济损失。3.乙方如单方终止合同，则乙方所交水电使用保证金和所交经营承包金不退还外，乙方在合作项目上所建的房地产及其水电设施归甲方所有，并终止旧房改造合作合同。双方还就其他事项进行了约定。双方法定代表人及部分股东代表在上述合同签字，双方公司均在合同上盖印。上述合同签订后，广西源锦公司依约于2013年8月7日交纳了工程项目押金400000.00元，2013年12月31日交纳了2013年度承包金38000.00元，2014年9月2日交纳了水电使用保证金10000.00元，2016年10月28日交纳了承包金80000.00元，2017年10月12日交纳了承包金120000.00元，合计648000.00元。 另查明：双方均认可，合同签订后，广西源锦公司履行了如下合同义务：1.支付了64.8万元经营承包金；2.要求苏圩供销社清理场地，包括职工宿舍和百货商场；3.到南宁市江南区规划局办理申报手续；4.对需要拆旧建新的房屋进行了初步设计、立项和备案等工作。 还查明：涉案土地位于，地号，地号18010052使用者苏圩供销社，用途为商业服务业，使用权类型为划拨，使用权面积1168.90平方米。目前除了（原百货大楼）部分设施被附近的居民占有外，其他所有建筑物和构筑物均已经腾空。 2019年5月30日，苏圩供销社以广西源锦公司拖欠租金，未对涉案土地进行开发为由，起诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，关于本案争议合同的性质。从苏圩供销社和广西源锦公司签订的《旧房改造合作合同》约定的内容来看，系广西源锦公司在一定期限内租用苏圩供销社享有使用权的土地并按照每年16万元的标准支付租金（承包金）且每五年租金（承包金）递增10%，再由广西源锦公司在土地上进行商业开发建设综合楼（宾馆、酒店等）并进行经营，租赁期届满后地上建筑物归苏圩供销社所有。因此，本案所争议应当定性为土地租赁合同纠纷案件并非合作建房纠纷。 关于争议合同的效力。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，除了租赁期限50年超过法律规定无效外，其他内容均合法有效，对双方当事人均有法律约束力。至于广西源锦公司辩称：苏圩供销社享有土地使用权是通过划拨方式取得的，没有经过县级以上的土地部门审批，因此涉案合同是无效的。本院认为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条虽然规定了划拨土地不得出租，但该条例第四十六条同时对出租人未经批准出租划拨土地规定了没收收入、罚款等处罚措施，国家利益可以得到保护。因此，第四十五条的规定仅属于管理性的规定而非效力性规定。故本案中，无论涉案土地的性质如何，苏圩供销社和广西源锦公司签订的《旧房改造合作合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应合法有效。故对于广西源锦公司主张合同无效的反诉请求，本院不予支持。对此，广西源锦公司基于合同无效，请求苏圩供销社返还租金71.6万元的诉请，本院亦不予支持。另外，关于71.6万元中的6.8万元是否属于租金的问题。广西源锦公司主张已经向苏圩供销社交付租金为71.6万元，而苏圩供销社仅认可64.8万元，另外6.8万元属于广西源锦公司为了施工的便利而租用案外人余达超的土地用作通道而支出的费用。本院认为，苏圩供销社为证明其主张提交了《塘地出租合同》以及土地实际使用权人余达超出庭作证。虽在《塘地出租合同》乙方秦雄（广西源锦公司法定代表人）的签字由苏圩供销社代表人李达游代签。但结合证人的证词以及广西源锦公司履行与苏圩供销社合同的现实需要，可以认定该6.8万元属于广西源锦公司为了履行合同的需要而支付给案外人的费用。因此，本院认定广西源锦公司实际向苏圩供销社支付的租金应为64.8万元。 关于争议合同是否应解除。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中苏圩供销社的合同目的主要是收取土地租金以及合同期满后对土地上的建筑物享有所有权，但从2017年第四季度开始广西源锦公司开始拖欠租金，截止到庭审之日，广西源锦公司已拖欠2017年租金40000元，2018年、2019年两年未履行交付租金的义务，且在苏圩供销社发出催收通知后仍未履行支付义务。因此，根据上述法律规定，苏圩供销社有权解除双方的合同。故对于苏圩供销社解除合同的主张，本院予以支持。 根据《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。本案合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对于苏圩供销社要求广西源锦公司支付拖欠的36万元租金的诉请，本院不予支持。而已经履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施等，对于苏圩供销社已交付给广西源锦公司的宗地图一张，地形，地形图光盘一张以及国有土地使用权证一本源锦公司应当予以返还；广西源锦公司并未实际接管涉案土地，因此，涉案土地不存在返还问题,当事人亦未提出诉讼主张。 关于违约问题。广西源锦公司认为，如果合同有效，应是苏圩供销社违约在先即至今未向其交付土地。本院认为，双方虽在合同中对土地交付问题没有明确约定，但本院与双方当事人去现场勘验发现，除了百货楼部分场地被附近居民占用堆放物品外，其他所有场地均已经清空，且从现场看，整个建筑物和构筑物均已经破旧，部分已经成了危房。因此，对于广西源锦公司抗辩称苏圩供销社未清空场地，未向其交付土地的理由，明显与事实不符。因此，对其抗辩理由，本院不予采信。如上文所述，根据合同约定，苏圩供销社的合同主要义务系清空场地向广西源锦公司交付土地，而广西源锦公司的合同主要义务系交付租金并对涉案土地进行开发建设。但合同签订之后截止庭审，长达六年之久，广西源锦公司并未实际对涉案土地进行开发建设，且从2017年10月起开始未履行交付租金的义务。因此，合同履行过程中广西源锦公司存在违约，因广西源锦公司的违约行为造成了苏圩供销社的损失，该损失应当由广西源锦公司承担。本案中苏圩供销社的损失主要是租金损失。《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中从双方合同签订后截止到庭审长达六年广西源锦公司未实际接管土地且未进行实际开发，并从2017年10月开始未付租金，因此，广西源锦公司以实际行动表明不再履行合同义务，且苏圩供销社于2018年9月发出催收租金的通知书后，广西源锦公司亦未做任何回应，此时苏圩供销社应当采取适当措施防止损失的扩大，然其怠于行使，故对之后的损失，本院不予支持。因此，本院结合合同性质、履行情况和双方的过错程度等因素，本院综合认定苏圩供销社的损失主要是2017年第四季度和2018年的租金损失，合计20万元，该损失应当由广西源锦公司赔偿。综上，对于苏圩供销社要求广西源锦公司支付滞纳金和违约金的诉请在200000元范围内的本院予以支持，超出部分本院不予支持。 关于广西源锦公司要求苏圩供销社赔偿经济损失11.74万元的问题。如上文所述，本案中广西源锦公司违约在先，对其损失应由其自己承担。故对广西源锦公司的该项诉请，本院亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 解除原告（反诉被告）南宁市苏圩供销合作社与被告（反诉原告）广西源锦投资有限公司于2013年7月12日签订的《旧房改造合作合同》； 被告（反诉原告）广西源锦投资有限公司向原告（反诉被告）南宁市苏圩供销合作社返还涉案土地的宗地图一张、地形、地形图光盘一张及国有土地使用证一本：邕国用（2000）字第18010052号]; 被告（反诉原告）广西源锦投资有限公司向原告（反诉被告）南宁市苏圩供销合作社支付违约金200000元； 驳回原告（反诉被告）南宁市苏圩供销合作社其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）广西源锦投资有限公司的反诉请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费15250元，由被告（反诉原告）广西源锦投资有限公司负担1500元，原告（反诉被告）南宁市苏圩供销合作社负担13750元。反诉案件受理费6067元，由被告（反诉原告）广西源锦投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28；网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘绍锋 二〇一九年八月三十日 法官助理 敬 敏 书 记 员 陈家泽 附相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。