哈尔滨铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黑7101民初12号原告（执行案外人）：宋锐，女，1984年3月29日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张忠义（与原告宋锐系夫妻关系），男，1982年11月1日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：汪晓雪，黑龙江仁大律师事务所律师。被告：满德鹏（申请执行人），男，1972年12月21日出生，满族，住所地哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江大地律师事务所律师。第三人：贾颜秋（被执行人），男，1980年8月27日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告宋锐与被告满德鹏、第三人贾颜秋案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋锐及其委托诉讼代理人张忠义、汪晓雪、被告满德鹏及其委托诉讼代理人孙雷、第三人贾颜秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋锐向本院提出诉讼请求：1、判令撤销（2018）黑7101执××号执行裁定书；2、请求停止对执行标的（哈尔滨市道里区康安路恒祥城10-××号楼1单元22楼××号）的强制执行；3、确认哈尔滨市道里区康安路恒祥城10-××号楼1单元22楼××号为原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、本案事实。2017年11月22日，原告宋锐与贾颜秋签订了《房屋买卖合同》，就哈尔滨市道里区康安路恒祥城10-××号房屋的买卖达成了一致意见，宋锐按照合同约定支付80万元购房首付款，支付一个月后入住，并按照双方约定归还贷款。2018年7月，原告得知自己购买的房产被查封。原告认为，自己作为善意买受人，按照合同约定付款且已经实际居住在购买的房屋中，房屋被查封导致原告权利无法得到保障，特向贵院提出异议申请。贵院作为执行法院，在2019年1月31日向原告下发（2019）黑7101执异1号执行裁定书，裁定查封哈尔滨市道里区康安路恒祥城10-××号楼1单元22楼××号，原告不服该裁定，特依法起诉。二、原告的诉请有充分的证据支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，原告在异议审查阶段依据上述四项规定提出了四组证据，充分证实原告作为善意买受人符合能够排除的执行的情形。（2019）黑7101执异1号执行裁定书提到的“逃避债务之嫌”“不符合一般交易习惯”“未尽到合理注意义务”均不是上述法律规定的组成部分，也不是硬性要求，此种认定无任何法律依据。因此，原告认为，被查封房产应当解封。综上，原告依据《民事诉讼法》第227条之规定诉至贵院，请贵院依法核查，并支持原告全部诉求。被告满德鹏辩称：1、宋锐与贾颜秋签订的购房买卖合同因违反法律强制性规定无效。2、宋锐虚假付款3.宋锐未付全款。故原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。第三人贾颜秋陈述：其与原告宋锐签订的房屋买卖合同合法有效，并且已经交付给原告宋锐使用，该房产已经归原告宋锐所有，应当支持原告的诉讼请求。原告宋锐围绕诉讼请求依法提交了证据，被告满德鹏、第三人贾颜秋未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据一、《房屋买卖合同协议书》、《房屋所有权证》；证据二、生活照片、支付宝购水记录（2018.2.25）、购电发票（2018.3.1）、购水发票（2018.5.8）、物业费票据（2018.5.8）、供水发票（2018.12.17）、供暖发票（2018.12.18）、供电发票（2019.3.2）、购电缴费凭证（2019.5.31）、广播影视服务费发票（2019.6.10）；证据三、四份银行交易明细单、一张收据、结婚证、户口、付款视频；证据四、《个人购二手房贷款借款合同》、2018年12月12日5000元《哈尔滨银行通用凭证》、2019年3月19日5600元《哈尔滨银行通用凭证》、2019年4月20日5600元《哈尔滨银行通用凭证》、贾颜秋《哈尔滨银行对账单明细》、2019年7月19日5000元银行转账电子回单；上述证据用以证实本案符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条关于“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持”的全部情形，原告提出的解封请求有法律依据、事实依据支持。证据五、证人刘某出庭证实原告宋锐向第三人贾颜秋三次支付房款的经过，支付80万首付款是真实的。被告满德鹏质证认为：原告与第三人签订的房屋买卖合同不具有真实性，付款方式不符合正常的交易习惯，所出示的证据不能证明已经合法占有了争议房屋，不能证明原告的诉讼主张。本院认为，原告举示的上述证据来源合法，内容客观真实，能够相互印证，可以证实房屋买卖合同的真实性。生活费用支出票据时间连续，生活照片客观真实能够证实原告已经实际占有了争议房屋。被告的反驳理由没有证据支持，本院不予认可。故本院对原告出示的证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月22日原告宋锐与第三人贾颜秋签订房屋买卖合同协议书，第三人贾颜秋将其所有的位于哈尔滨市××楼××单元××楼××房产转让给原告宋锐。合同约定房产总价款为153万元，首付款80万元，余款73万元由原告宋锐偿还第三人在哈尔滨银行的抵押贷款，其余部分贷款由第三人贾颜秋自行偿还。合同签订当天，原告宋锐即将首付款80万元交付给第三人贾颜秋。2017年12月份，原告宋锐搬入该房产居住。合同约定原告宋锐支付首付款后，第三人贾颜秋即积极配合原告宋锐办理有关银行还款、房产过户手续。2018年4月23日本院以（2018）黑7101执××号执行裁定书查封了哈尔滨市××楼××单元××楼××房产（产权证号：16××01）。2018年6-7月间，原告得知自己购买的房产被查封，向本院提出执行异议申请。2019年1月30日本院以（2019）黑7101执异1号执行裁定书，驳回宋锐的异议请求。2019年2月18日原告宋锐向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案事实，对于原告宋锐而言，其对诉争房屋享有的权利是否符合上述法律规定的足以排除执行的情形。首先，涉案房产在查封之前原告宋锐与第三人贾颜秋已签订了书面买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效；其次，原告宋锐已按照合同约定在合同签订当天支付了首付款，并如期偿还贷款，一个月后第三人贾颜秋也将涉案房屋交付给原告宋锐使用，双方已履行了合同的主要义务；最后，涉案房屋存在银行贷款，第三人贾颜秋并未按照合同约定偿还贷款并协助原告宋锐办理涉案房屋所有权变更登记。综上，原告宋锐提出停止对涉案房产的执行之诉请，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此规定，物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动，物权登记对社会公众具有公示效力。本案中，原告宋锐与第三人贾颜秋之间签订了房产买卖合同并履行了主要合同义务，但只有在双方办理了房产变更登记后才能拥有所有权。故对原告宋锐要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行位于哈尔滨市道里区康安路恒祥城10-××号楼1单元22楼××号房产（产权证号：16××01）；二、驳回原告宋锐的其它诉讼请求。案件受理费18570元，由第三人贾颜秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨铁路运输中级法院。审 判 长  黄振伟人民陪审员  秦广龙人民陪审员  于景涛二〇一九年八月十五日法官助理王云飞书记员蔡红婷