广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法民一初字第1352号原告：东莞市沙田镇穗丰年股份经济联合社。住所地：广东省东莞市沙田镇穗丰年村村民委员会。组织机构代码：61810943-8。负责人：霍福仔。委托代理人：廖笔锋，广东莞彰律师事务所律师。委托代理人：梁海景，广东莞彰律师事务所辅助人员。被告：东莞市锦鸿纸业有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇穗丰年村穗丰年路。组织机构代码：69479836-X。法定代表人：黄智军。原告东莞市沙田镇穗丰年股份经济联合社（以下简称：穗丰年经联社）诉被告东莞市锦鸿纸业有限公司（以下简称：锦鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法由审判员罗练珍独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了第一次审理，后转换适用普通程序，由审判长施文峰、人民陪审员李慧霞、人民陪审员何耀军组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告穗丰年经联社的委托代理人廖笔锋、梁海景，被告锦鸿公司的法定代表人黄智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穗丰年经联社诉称：穗丰年经联社与锦鸿公司于2009年6月19日签订了一份《工业厂房租赁合同》，2009年12月3日双方又签订了一份《补充协议》。《工业厂房租赁合同》中作出以下约定：厂房设计是依锦鸿公司实际需要及国家相关规定设计；租赁期限为10年，从2010年2月1日起计至2020年1月31日止；租赁期内第一年至第三年租金按每月68000元计算，第四年至第七年租金按每月71400元计算，第八年至第十年租金按每月74970元计算，以上租金（不含税），锦鸿公司应当在每月5日前一次性缴纳上月租金给穗丰年经联社；从签订合同之日起，锦鸿公司应向穗丰年经联社支付200000元作为履约合同保证金（即押金），保证金不计息，在租赁期满后无违约情况下退回；锦鸿公司在租期内提早终止租用厂房的，要一次性补偿给穗丰年经联社3个月租金，穗丰年经联社同时没收押金；锦鸿公司未能按时缴纳租金，则锦鸿公司应按欠租金金额的每天万分之五向穗丰年经联社计付违约金，累计拖欠租金达3个月以上（包括3个月）的，按锦鸿公司提早终止租用厂房，擅自提前终止本合同处理。但是，锦鸿公司自签订《工业厂房租赁合同》和《补充协议》后，却没有按照其中的约定及时履行其向原告交租的义务。租赁期间，穗丰年经联社多次向锦鸿公司发出《沙田镇农村（社区）集体催收欠款通知书》，或其他的方式发函给锦鸿公司催收租金。锦鸿公司在《沙田镇农村（社区）集体催收欠款通知书》上签名确认，也以《保证书》、《还租计划》和《信函》等方式作出承诺。然而，不论锦鸿公司以何种方式向穗丰年经联社作出及时交付的承诺或保证，但都不能得到具体落实。时至起诉之日，锦鸿公司仍拖欠穗丰年经联社自2015年3月至9月的租金。穗丰年经联社为维护自身权益，遂起诉至法院，请求判令：1.解除穗丰年经联社与锦鸿公司签订的《工业厂房租赁合同》，穗丰年经联社有权没收锦鸿公司200000元的合同保证金（即押金），锦鸿公司立即归还租赁物；2.锦鸿公司一次性补偿穗丰年经联社三个月租金214200元（71400月/元×3个月），并支付拖欠穗丰年经联社的租金499800元（从2015年3月计至2015年9月，即71400元/月×7个月，直至合同解除厂房移交为止）；3.锦鸿公司承担本案的一切诉讼费用。经本院释明合同效力，穗丰年经联社于2015年12月7日将诉讼请求第二项中的租金499800元变更为占有使用费499800元。对此本院予以准许。被告锦鸿公司辩称：锦鸿公司不同意解除《工业厂房租赁合同》，也不同意原告的全部诉讼请求。锦鸿公司承租案涉厂房后，投入了大概100多万元用于建设案涉厂房。经审理查明：2009年6月19日，穗丰年经联社与锦鸿公司签订了《工业厂房租赁合同》，约定穗丰年经联社把沙田镇穗丰年裕隆小组工业用地建造工业厂房租赁给锦鸿公司作工业生产之用；租赁期限为十年，从2009年10月1日至2019年9月31日止；租赁期内第一年至第三年租金按每月68000元计算，第四年至第七年租金按每月71400元计算，第八年至第十年租金按每月74970元计算，以上租金，锦鸿公司应在当月5日前一次性缴纳上月租金给穗丰年经联社；任何一方违反该合同的规定，不履行或不完全履行该合同所规定的义务，即为违约，违约方应向守约方支付相当于违约事实发生当年三个月租金的违约金，且守约方有权决定是否继续执行该合同。穗丰年经联社主张要求锦鸿公司支付拖欠的2015年9月前的租金，根据其提供的《沙田镇农村（社区）集体催收欠款通知书》，截至2015年6月，锦鸿公司欠穗丰年经联社2015年1月-6月的租金428400元。沙田镇农村集体经济组织收据（电子）显示，锦鸿公司已向穗丰年经联社支付了2015年1月-2月的厂房承包款共142800元。锦鸿公司虽然不同意原告的诉讼请求，但其确认拖欠穗丰年经联社上述月份的租金。另查明，案涉租赁物有土地使用权证书、建设用地规划许可证、沙田镇临时工程报建申请表，但没有取得建设工程规划许可证。以上事实，有《工业厂房租赁合同》、《补充协议》、《沙田镇农村（社区）集体催收欠款通知书》、还租计划、保证书、信函、沙田镇农村集体经济组织收据（电子）、土地使用权证书、建设用地规划许可证、当事人陈述及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因现有证据未能显示涉案租赁物已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故本院认定涉案的《工业厂房租赁合同》无效。穗丰年经联社要求解除其与锦鸿公司签订的《工业厂房租赁合同》，因该合同无效，故本院对此予以驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，穗丰年经联社诉求锦鸿公司归还案涉房屋并按《工业厂房租赁合同》的约定支付租金，合法有据，本院予以支持。对于穗丰年经联社要求锦鸿支付2015年9月前共拖欠的7个月占有使用费，被告予以确认，故本院认定锦鸿公司需支付穗丰年经联社2015年3月-9月的占有使用费。本院认为占有使用费应参照《工业厂房租赁合同》的约定，每月占有使用费为71400元，故锦鸿公司需支付穗丰年经联社2015年3月-9月的占有使用费共499800元。穗丰年经联社要求锦鸿公司支付至交还租赁物之日止的房屋占有使用费，因锦鸿公司至今未把案涉厂房交还给穗丰年经联社，故本院对此予以支持，占有使用费的标准应参照《工业厂房租赁合同》的约定支付。关于合同保证金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方确认穗丰年经联社已收取了锦鸿公司支付的200000元合同保证金，穗丰年经联社主张没收该200000元合同保证金，因《工业厂房租赁合同》无效，故本院对此予以驳回。关于违约金，因《工业厂房租赁合同》无效，故本院认为锦鸿公司无需依该约定一次性补偿穗丰年经联社三个月的租金214200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市沙田镇穗丰年股份经济联合社与被告东莞市锦鸿纸业有限公司签订的《工业厂房租赁合同》及《补充协议》无效。二、限被告东莞市锦鸿纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将其与东莞市沙田镇穗丰年股份经济联合社签订的《工业厂房租赁合同》所涉租赁物交还给原告东莞市沙田镇穗丰年股份经济联合社。三、限被告东莞市锦鸿纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告东莞市沙田镇穗丰年股份经济联合社支付从2015年3月至交还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2015年9月为499800元（其中2015年3月-2016年6月的房屋使用费按每月71400元的标准计算，2016年7月至交还之日止的房屋使用费按每月74970元的标准计算）。四、驳回原告东莞市沙田镇穗丰年股份经济联合社其他诉讼请求。本案受理费12940元，由原告东莞市沙田镇穗丰年股份经济联合社负担5864元，由东莞市锦鸿纸业有限公司负担7076元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  施文峰人民陪审员  李慧霞人民陪审员  何耀军二〇一六年二月二日书 记 员  钟家明附：相关的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。