广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初16032号原告李某伯，男，汉族，1938年出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人路彧，北京敦德律师事务所律师。委托代理人吴神蛟，广东华瀚律师事务所律师。被告中原地产代理（深圳）有限公司，住所广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托代理人吴梅，女，汉族，1990年出生，住址广东省高州市，系公司员工。上列原告李某伯诉被告中原地产代理（深圳）有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，承办人为审判员张凌炜。2018年4月12日，承办人变更为审判员徐篪，本院依法由审判员徐篪适用简易程序于2018年5月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人路彧、徐高，被告委托代理人周琼到庭参加诉讼。原告当庭申请对《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》中原告的签名、捺印是否是李某伯本人书写、捺印。原告与被告双方协商由广东财安司法鉴定所进行鉴定，但因广东财安司法鉴定所无法做指模鉴定，2018年5月24日鉴定笔录中，原告与被告双方协商最终确定广东中一司法鉴定所作为本案的鉴定机构。2018年8月24日本院依法由审判员徐篪适用简易程序公开开庭进行了第二次审理，原告李某伯及其委托代理人路彧、徐高，被告委托代理人周琼到庭参加诉讼，2018年9月24日案件转为普通程序审理，2019年3月25日案件承办人变更为审判员戴珊珊。本院依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、贾建增组成合议庭于2019年6月6日适用普通程序对本案公开开庭进行了审理，原告李某伯及其委托代理人路彧、吴神蛟,被告委托代理人吴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月30日，原告代理李某海经过被告居间，与江某东签订《二手房买卖合同》。同日，原告与被告及江某东三方签订《资金托管协议》，约定由被告托管房屋定金。当天，原告表示，《二手房买卖合同》要等房主李某海书面授权才能生效。后由于李某海在国外，未能追认《二手房买卖合同》，导致房屋未能成交。2015年6月江某东起诉原告，在诉讼中江某东出示了一份没有原件，由本案被告保存的《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》(以下简称“《卖方代理人协议》”)，被告承认该协议原件在被告处保管，并称业务员不在深圳，如有需要可庭后提供，但后来始终未提供原件。原告代理人在质证该《卖方代理人协议》时表示“不知道该协议的存在”，但法院仍依据该协议中的条款判决原告向江某东双倍返还定金190万元。2017年3月8日原告向广东众合司法鉴定所申请鉴定，2017年3月20日鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为《卖方代理人协议》中原告的签名并非原告本人书写。另外，在2015年3月30日，与原告同去的伍本华参与了当天签订合同全过程，伍本华曾写证明，当天原告只在《二手房买卖合同》与《资金托管协议》上签字，并没有看到过《卖方代理人协议》。2015年3月30日，原告给被告提交了一份有李某海签名的《授权委托书》，内容是授权原告对另一房屋租赁合同签订登记，并没有该房可以买卖的字样。据此，可以证明《卖方代理人协议》系被告伪造。根据《合同法》第425条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告应当承担损害赔偿责任，赔偿原告损失95万元。为维护原告合法权益，原告起诉请求法院判令：一、被告赔偿原告损失95万元；二、被告出示定金95万元放款给江某东的银行凭证；三、被告向原告提供《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》的原件；四、本案诉讼费由被告承担；五、被告提供10万元收据的整本存根以及10万元入账凭证的原件。被告辩称，一、被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）已尽到如实报告和勤勉的居间义务。关于房屋出售的价格交易方式等中原地产的工作人员有通过电话与产权人李某海沟通确认，涉案合同的签署是有经过李某海同意的，涉案合同签署并填写完整后中原地产工作人员有将合同拍照给李某海确认，且原告李某伯保证已经就房屋出售事宜与李某海沟通确认过，李某伯保证李某海将于2015年4月15日前补签合同。作为房屋交易居间方为保障双方的交易安全，被告工作人员还提示双方，因李某海未能补签合同时则由李某伯承担相应责任的风险进行相关约定，故双方协商签订了《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》。二、原告无权要求被告提供收放款的相关凭证。原告李某伯与江某东房屋买卖合同纠纷一案已经深圳市中级人民法院、广东省高级人民法院审理，判决托管在中原地产处的定金95万元需放款给买方江某东，故判决生效后托管的95万元定金所有权人为江某东，该笔款项已与原告李某伯无关，故其无权要求被告提供相关的放款证明，并且被告已按照生效判决将托管的95万元定金放款给了买方江某东，如果原告李某伯需要被告提供相关的放款证明，应向法院提出相关调查取证的申请，如果法院准许其申请，被告将配合法院提供该放款的证据。故被告请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年3月30日，原告李某伯代理李某海在被告中原地产工作人员的居间下与买方江某东签订《二手房买卖合同》、《资金托管协议》等文件。该《二手房买卖合同》载明，买卖双方交易的房地产位于深圳市××路××单位（以下简称“涉案房产”）；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为1920万元；买方江某东同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金10万元，在本合同生效后三日内（含当日）向卖方支付定金85万元，本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方江某东将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方江某东出具定金收据，卖方拒绝向买方江某东出具定金收据的，不影响定金的生效；本合同一式三份，买卖双方各执一份，买卖双方指定的第三方或相关部门保存一份，均具同等法律效力。本合同自双方签字或盖章之日起生效。该《二手房买卖合同》下方有手书，卖方：李某海的代理人，代理人：李某伯及捺印，买方处有江某东的签名及捺印。同日，原告李某伯、涉案房产买方江某东及被告中原地产代理（深圳）有限公司签订《资金托管协议》。该协议载明，双方同意将定金95万元、交楼押金2万元交由被告中原地产进行托管。下方有手书，甲方：李某海的代理人，代理人处有李某伯的签名及捺印，乙方处有江某东的签名及捺印，丙方处有被告加盖的业务专用章。被告主张2015年3月30日，原告李某伯与涉案房产的买方江某东还签订了《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》（以下简称“《卖方代理人协议》），该协议记载，1.原合同是由卖方代理人（本案原告）签署，原告李某伯承诺已经告知卖方（案外人李某海）原合同的所有条款，并承诺李某海已经知晓，如李某海不履行原合同的所有条款内容，原告李某伯承担双倍返还买方江某东定金及原合同所有违约条款的违约责任；2.原告承诺李某海应于2015年4月15日内在原合同上补加签字。如李某海不签或逾期不签，卖方代理人承担双倍返还买方定金及原合同所有违约条款的违约责任。卖方代理人处有李某伯的签名及捺印，买方处有江某东的签名及捺印。针对被告出示的该《卖方代理人协议》，原告不认可其真实性，认为下方的签名和捺印并非原告本人所书,并提交了原告于2017年3月自行委托广东众合司法鉴定所对该《卖方代理人协议》复印件出具的《文书司法鉴定意见书》，该意见书下方注：此鉴定意见仅对委托方本次提供的鉴定材料负责。2018年5月21日第一次庭审时，原告当庭申请对2015年3月30日《卖方代理人协议》中原告的签名、捺印是否是李某伯本人书写、捺印进行鉴定。被告中原地产提交了《卖方代理人协议》原件作为鉴定检材，另被告中原地产提交的《二手房买卖合同》、《资金监管协议》原件，原告李某伯当庭提交的其本人签名共3页、指模1页、2015年涉案房产交易的《客户告知书》、85万元的《定金收据》原件作为检材比对样本。2018年5月21日原告与被告经协商确定广东财安司法鉴定所作为鉴定机构，因广东财安司法鉴定所无法做指模鉴定，2018年5月24日原告与被告在鉴定笔录中协商确定广东中一司法鉴定所作为本案的鉴定机构，2018年5月29日和5月30日广东中一司法鉴定所分别受理了我院关于2015年3月30日《卖方代理人协议》落款处,卖方代理人“李某伯”签名右侧用红色印油捺印的指印，是否是原告李某伯所留，及“李某伯”签名笔迹是否是李某伯本人书写进行鉴定的委托。广东中一司法鉴定所于2018年6月12日出具编号为粤中一鉴【2018】文鉴字第0980号《司法鉴定意见书》，该意见书记载，2015年3月30日《卖方代理人协议》卖方代理人处“李某伯”签名笔迹与委托方提供的李某伯样本签名笔迹为同一人笔迹；2018年6月22日该所出具编号为粤中一鉴【2018】痕鉴字第0981号《司法鉴定意见书》，该意见书载明，2015年3月30日签署的《卖方代理人协议》落款处卖方代理人：“李某伯”签名右侧用红色印油捺印的检材指印，是样本用红色印油捺印人李某伯右手食指所留。本次鉴定的鉴定费共为52160元，已由原告预交。对于广东中一司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，被告认可，但原告不予认可，原告认为鉴定机构收费不合法，鉴定意见书中检材与样本明显不符，得知广东财安司法鉴定所不能鉴定捺印后重新委托鉴定机构应该还有广东南天司法鉴定所可以作为鉴定备选机构，原告据此要求撤销该两份司法鉴定意见书，并要求委托广东省外的国家级司法鉴定机构重新鉴定。另查，关于《二手房买卖合同》签订时被告作为居间方对原告代理权限的审查。原告与被告均确认被告作为居间方知晓涉案房产的产权人为案外人李某海，原告李某伯系案外人李某海的父亲，涉案房产《二手房买卖合同》签订时，产权人李某海正在美国。原告提交了由案外人李某海出具的《授权委托书》，该委托书记载，兹授权李某伯同志办理深圳市福田区皇岗口岸皇城广场28层房屋租赁合同签订登记等手续，并作为委托代理人签订合同。并可行使其相关事项的签字权。委托人处有李某海签名，落款时间为2015年3月30日。该《授权委托书》背面附有李某海与原告李某伯的身份证复印件。原告主张该授权委托书证明，涉案房产产权人李某海只授权了原告出租另一套房产而未授权原告出售涉案房产，被告认为该《授权委托书》与本案无关。被告主张其作为居间方在涉案房产《二手房买卖合同》签订时，已与产权人李某海取得联系，李某海亦同意出售涉案房产，李某海是在2015年4月12日回复被告其不同意出售涉案房产，进而买卖双方产生争议。被告提交了李某海作为另案原告在（2018）粤0304民初27753号案中提交的起诉状，李某海在另案起诉状中提及“被告中原地产在《买卖合同》签订当天即用电子邮件发给身在美国的原告，请求原告对《买卖合同》予以追认，14天后，原告以两条手机短信方式告知被告中原地产：因办理离婚，房屋无法出售。”再查，另案（2018）粤0304民初27753号已查明涉案房产买方江某东将李某伯、李某海、中原地产诉诸本院（2015）深福法民三初字第1125号，请求法院判令：解除《二手房买卖合同》；李某伯、李某海双倍返还定金190万元。该案审理过程中，江某东撤回对李某海的起诉。2015年8月17日，本院作出一审判决，解除江某东与李某伯签订的《二手房买卖合同》，李某伯向江某东双倍返还定金190万元。后李某伯不服上诉至深圳市中级人民法院，该院于2015年12月17日作出终审判决：认定李某伯与江某东签订的《二手房买卖合同》合法有效，因李某海对该《二手房买卖合同》不予追认，且不愿出售涉案房产，导致江某东购买涉案房产的目的无法实现，李某伯应承担因此而产生的违约责任，原审法院据此判决解除涉案《二手房买卖合同》并判决李某伯双倍返还定金，适用法律正确，处理结果亦无不当，故裁定驳回上诉，维持原判。终审判决后李某伯向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院审查后驳回李某伯的再审申请。李某伯亦向深圳市人民检察院申请监督，该院提请广东省人民检察院抗诉，广东省人民检察院审查后认为该案不符合监督条件，故决定不支持李某伯的监督申请。又查，庭审中原告确认其未向被告支付过任何佣金，被告陈述买方江某东亦未向其支付承诺支付的佣金288000元。目前，涉案房产的登记所有权人仍为案外人李某海。又再查，庭审中被告中原地产已向原告出示涉案房产定金95万元放款给江某东的银行凭证和《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》的原件。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。结合本案原告李某伯提交的《二手房买卖合同》及《资金监管协议》可以确认，原告与被告之间就涉案房产交易形成了居间合同关系。本案争议的焦点在于被告提供居间服务时是否故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，是否尽到对卖方代理人身份及代理权限的核实义务。被告中原地产作为居间人是专业的房地产中介机构，应当承担与其专业要求相符的注意、审核、告知、说明义务，避免因居间人的疏漏给委托人造成损失。原告李某伯代理李某海签订涉案合同时，尽管李某伯持有李某海就另套房产出租事项的授权，印证李某伯为完全民事行为能力人，亦是涉案房产登记权利人李某海的父亲，但是被告作为居间人仍应审查原告作为卖方代理人的代理权限。结合本案，被告主张其工作人员通过电话与身在美国的李某海取得联系，又于合同签订当日通过电子邮件向李某海发送《二手房买卖合同》，案外人李某海在另案诉状中对涉案合同签订当日被告向其发送合同文本的事实予以确认。被告作为居间人在对要求委托人提供的证明材料无法查询或确认时，可以要求委托人出具书面承诺。结合本案，原告在《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》中承诺，原告作为卖方代理人已经告知卖方李某海原合同的所有条款，并承诺卖方已经知晓。该协议下方卖方代理人处“李某伯”签名笔迹及捺印经法院委托广东中一司法鉴定所鉴定，鉴定结论为与委托方提供的李某伯样本签名笔迹为同一人笔迹，捺印为李某伯右手食指所留。虽然原告不认可该鉴定结论要求重新鉴定，但其申请重新鉴定的理由并不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的法定情形。因原告提交广东众合司法鉴定所出具的鉴定意见书为原告单方委托，检材亦为复印件，广东众合司法鉴定所亦表示仅对委托方当次提供的鉴定材料负责。故对原告提交的广东众合司法鉴定所出具的鉴定意见书本院不予采纳。综上，李某海在另案诉状中的自认和《卖方代理人协议》中原告的承诺印证涉案房产交易当日，被告曾联系过李某海，其知晓相关交易情况。本案原告主张被告作为居间人未尽到对卖方代理人身份及代理权限的核实义务，存在故意隐瞒行为的现有证据不足。综合考虑涉案房产交易的时间点及案外人李某海于涉案合同签订14天后才明确表示不予追认的情况，关于原告要求被告作为居间人应当对其损失承担赔偿责任的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告出示定金95万元放款给江某东的银行凭证及提供《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》原件的诉讼请求，因在庭审中被告已配合出示，且本案为居间合同纠纷，该请求系已生效的涉案房屋买卖合同纠纷案件审查的范围，不属于本案审理范围，本院不予支持。关于原告要求被告提供10万元收据整本存根以及10万元入账凭证原件的诉讼请求，不属于本案审理范围，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一之规定，判决如下：驳回原告李某伯的诉讼请求。本案案件受理费13300元（已由原告预交），由原告李某伯负担。诉讼过程中产生的鉴定费52160元(已由原告预交)，由原告李某伯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  贾建增二〇一九年八月二十九日书 记 员  钱 凯潘启森