文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初4215号原告：重庆市先辉物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道学院路78号，统一社会信用代码91500226753079438B。法定代表人：周阳，经理。委托诉讼代理人：唐君，男，该公司工作人员。被告：叶君，男，1973年2月1日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：杨晓莉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨先，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。原告重庆市先辉物业管理有限公司（以下简称先辉物业）与被告叶君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人周阳及其委托诉讼代理人唐君，被告叶君及其委托诉讼代理人杨晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告先辉物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告物业费55115.53元，电费15163元，违约金7000元，合计77278.53元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在荣昌区盘龙镇XXXX承租了3个商业铺面，原告为该小区的物业管理企业。原告为该小区提供物业服务期间，被告未缴纳物业费共计55115.53元，电费15163元，同时被告逾期付款的行为应当承担违约金，原告酌情主张7000元，合计77278.53元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。原告根据相关法律规定，起诉至法院，请求判决支持其诉讼请求。被告叶君辩称，1.原告请求物业费计算标准、计算起止时间不明确；2.原告为被告支付电费与本案无关，不应在本案中请求；3.原、被告未签订任何合同，原告请求被告承担违约金没有依据；4.原告未按前期物业服务协议提供物业服务，无权按协议向被告收取物管费。前述，请求法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，原、被告均提交的《盘龙XXXX3号楼商业租赁合同》三份，荣昌区发改委[2016]170号文件，《XXXX前期物业服务委托协议》，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业管理协议》、叶君缴纳电费的收据、区域防火责任书、装修承诺书被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的催收照片及挂号信，邮政查询显示被告叶君本人签收，被告未提供相反证据，该组证据本院予以采信；原告提交的2张欠费明细表，均系原告自己制作，无其他证据加以佐证，本院不予采信。对于被告提交的光盘一张（内含13张照片及14份视频），拟证明原告未提供合格的物业服务，该光盘客观展现了原告服务小区的情况，本院予以采信。对于被告申请证人叶文德出庭作证，证明原、被告对物管费收费标准进行过协商，但由于被告未向原告交纳物管费，最后未达成一致，结合原、被告的陈述及证据，对叶文德的证人证言本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月11日，重庆殷实房地产开发有限公司与原告先辉物业签订了《XXXX前期物业服务委托协议》，约定原告为XXXX小区一组团提供物业服务，物业服务收费标准为商铺0.9元/月·平方米；该合同约定一组团全部交房后，原告先辉物业工作人员配置31人。2014年12月20日，重庆殷实房地产开发有限公司与原告先辉物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为殷实·XXXX一组团提供物业服务，物业服务收费选择包干制，其中商业物业收费标准为1元/月·平方米（含日常维修养护费、公共能源费），合同期限为2014年12月20日至2017年12月19日。本合同期限届满前一个月，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，开发商应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2016年10月1日，重庆殷实房地产开发有限公司与被告叶君签订了《盘龙XXXX3号楼商业租赁合同》，合同约定叶君租赁荣昌区盘龙镇龙城路1号“盘龙XXXX项目”一层附26号，建筑面积440.24㎡，租赁期限10年（不含免租期和装修期）。2017年8月15日，重庆殷实房地产开发有限公司与被告叶君签订了《盘龙XXXX3号楼商业租赁合同》两份，合同约定叶君租赁荣昌区盘龙镇龙城路1号“盘龙XXXX项目”3幢一层附24号，建筑面积696.44㎡；租赁荣昌区盘龙镇龙城路1号“盘龙XXXX项目”3幢二层附25号附2-1，建筑面积1300.12㎡，两份合同租赁期限均为10年。2016年11月25日，原告先辉物业与被告叶君签订了《前期物业管理协议》，协议约定原告为殷实·XXXX附24、25、26号（建筑面积2436.8平方米）提供物业服务，该合同未约定物业收费标准。协议约定每次交纳费用的时间为每月30日前；如被告未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每日千分之三交纳违约金。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。2016年11月18日，重庆市荣昌区发展和改革委员会作出关于XXXX小区物业服务收费标准的批复（荣发改发[2016]170号），其中门面服务费按1元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费30%）。被告叶君于2018年3月至6月，向原告先辉物业缴纳了商业门面电费。被告叶君未向原告先辉物业缴纳2016年12月1日至2019年6月30日期间的物管费。原告于2019年7月5日向被告邮寄送达了法律建议函，向原告催收所欠物管费及电费。上述事实，有《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》、《商业租赁合同》、《前期物业管理协议》、收据、照片、发改委文件、法律建议函、邮政挂号信查询、光盘，原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，本案有三个争议焦点，一是原告向被告收取物管费的标准；二是原告是否有权请求被告支付电费；三是被告是否应当承担违约金7000元。一、关于物管费的收费标准。荣昌盘龙XXXX小区一组团的开发商重庆殷实房地产开发有限公司，于2014年同原告先辉物业签订了《XXXX前期物业服务委托协议》及《前期物业服务合同》，约定了该小区前期物业服务标准。2016年重庆殷实房地产开发有限公司与被告叶君签订了房屋租赁合同，约定被告承租盘龙XXXX一层附26号、3幢一层附24号、3幢二层附25号附2-1的房屋。2016年11月25日，原告先辉物业与被告叶君签订了《前期物业管理协议》。前述各个合同均系当事人真实意思表示且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。原告为盘龙XXXX小区提供了物业服务，被告作为承租人应缴纳物管费。原告请求按0.9元/平方米/月标准收取物管费，被告则认为应按双方之前协商的0.6元/平方米/月标准缴纳，并申请了证人叶文德出庭作证，证明原、被告对物管费收费标准进行过协商，但由于被告未向原告交纳物管费，最后未达成一致。原告在庭审中称双方确实协商物管费按0.6元/平方米/月标准，但由于被告未按该标准交纳，故该协商的结果就不发生效力。被告并未充分举证证明双方协商一致物管费按0.6元/平方米/月标准，故被告该项意见，本院不予采纳。原、被告于2016年签订的《前期物业管理协议》，并未约定物业服务费的收费标准。被告叶君作为承租人，应按2014年重庆殷实房地产开发有限公司同原告先辉物业签订的《XXXX前期物业服务委托协议》及《前期物业服务合同》，缴纳物管费。《前期物业服务合同》到期后，原告继续为该小区提供物业服务。原、被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告已接受了原告的物业服务，被告应当按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费用标准向原告交纳物业服务费用。原告请求按0.9元/平方米/月标准收取物管费，符合合同约定及荣昌发改委的文件，本院予以支持。原告于2019年7月5日向被告邮寄送达了法律建议函，书面催收截止2019年6月30日之间的物管费。被告辩称未收到法律建议函，该函件原告通过邮政以挂号信方式邮寄送达，通过公开查询显示被告叶君本人签收，故被告该项意见，本院不予采纳。原告请求被告支付2016年12月1日至2019年6月30日期间的物管费55115.53元，本院予以支持。另因重庆殷实房地产开发有限公司与原告先辉物业签订的《XXXX前期物业服务委托协议》，协议约定一组团全部交房后，原告先辉物业工作人员应配置31人。原告并未举证证明人员配置达到了协议标准。被告提供的光盘证明原告在提供物业服务中存在的其他问题。原告提供的物业服务，虽然存在一定问题，但并不能免除被告支付物管费的义务。根据权利义务对等原则，本院根据原告提供服务的瑕疵，酌情被告减少交纳20%的物业服务费。即被告应当向原告支付物业服务费为44124.42元（55155.53元×80%）。二、关于被告是否应向原告缴纳电费。原告仅向法院提供了其自制的被告用电情况，无其他证据加以佐证。原告虽然提交了被告之前向原告缴纳电费的收据，但无证据表明双方约定由原告向被告代收电费，故原告请求被告支付电费15163元，本院不予支持。三、本案违约金问题。虽然原、被告签订的《前期物业管理协议》约定，被告未按本协议约定的收费标准和时间交纳物管费，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每日千分之三交纳违约金。结合原告应配置工作人员数量、被告提供的光盘证明原告在提供物业服务中存在的瑕疵，对原告酌情要求被告支付7000元违约金，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶君于收到本判决后5日内支付原告重庆市先辉物业管理有限公司物业费44124.42元；二、驳回原告重庆市先辉物业管理有限公司其他诉讼请求。被告叶君如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收计866元，由原告重庆市先辉物业管理有限公司负担372元，被告叶君负担494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 余广键二〇一九年八月二十二日法官助理 周 阳书 记 员 胡 亮