广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13117号原告：林静媛，女，1948年8月20日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码*****）。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司。住所地：广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司。住所地：广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914********468078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司。住所地：广东省佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。原告林静媛与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告林静媛到庭参加了诉讼，被告宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林静媛向本院提出诉讼请求：1.悦心公司、宝盈公司支付拖欠的2018年7月至12月的租金共7165.12元，并按银行同期基准贷款利率的2倍计算违约金（违约金从起诉之日起开始计算）；2.确认宝盈大沥分公司与林静媛签订的《物业使用权出让合同》中所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效。宝盈大沥分公司、宝盈公司共同返还林静媛所支付的物业使用权出让金173276元及物业管理按金3000元中超出二十年部分的相应比例共54180.06元【(173276元+3000元)×(28年10个半月-20年)÷28年10个半月】及自起诉之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。本案诉讼费由宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司共同承担。事实与理由：宝盈公司是位于佛山市南海区大沥镇“宝盈国际广场”项目的开发商，宝盈大沥分公司是宝盈公司的分公司，悦心公司与宝盈公司、宝盈大沥分公司是关联企业。2013年初，宝盈大沥分公司对外宣传“广佛黄金走廊”、“五年回本44%”、“稳赚投资，带租约发售”、“由第一太平戴维斯管理团队管理”等，林静媛轻信宝盈大沥分公司的承诺，于2013年3月12日与宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》约定，由其将项目编号为2-S104H号商铺的物业使用权以173276元的价格出让给林静媛，并委托悦心公司进行招商、装修、经营以及管理。同日，林静媛与悦心公司签订《委托经营管理合同》，由悦心公司对上述物业进行经营管理，并支付租金。上述合同签订后，林静媛支付了物业出让金173276元、物业管理按金3000元。但悦心公司经营管理严重混乱，于2018年7月26日单方向林静媛发出“业主告知书”，拖延给付租金及单方降低租金标准。悦心公司欠付本应按合同约定给林静媛的2018年7月至12月的租金共7165.12元(按照原应支付每月拖欠比例为：7月份欠60%、8月份欠60%、9月份欠90%、10月份欠85%、11月份欠100%、12月份欠100%)。林静媛多次与其沟通要求按照合同支付未果。按照悦心公司与林静媛签订的《委托经营管理合同》第三条第3点：“若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过六个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金(委托经营收益另计)；第四条第2点：“第六年起为实际经营租户所缴付的租金”，悦心公司也自2019年起(即第六年)有营业，但未能按该条款执行，也并未作出任何解释。由此，悦心公司未履行“按合同约定向林静媛支付委托经营收益”的义务。林静媛要求按照合同所订内容支付2019年7月至12月拖欠的租金共7165.12元及违约金。宝盈大沥分公司与林静媛签订《物业使用权出让合同》并收取林静媛的物业使用权出让金共173276元和物业管理按金3000元。《物业使用权出让合同》约定出让期限从合同签订之日即2013年3月12日起至2033年3月12日止，共20年。并约定出让期限届满之日起，宝盈大沥分公司再赠送使用期限至2042年1月31日止，即租赁期限实际为28年10个半月。悦心公司与林静媛签订的《委托经营管理合同》也约定了林静媛将该物业自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给悦心公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效。除此以外，《委托经营管理合同》为双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，合法有效。根据同类案例，林静媛要求认定《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，宝盈大沥分公司需向林静媛返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金共54180.06元及自起诉之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。宝盈公司作为宝盈大沥分公司和悦心公司的总公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担”的规定，宝盈公司应对宝盈大沥分公司和悦心公司的债务承担责任。综上，林静媛提起本次诉讼。林静媛在本起诉讼中提交了如下证据：1.《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》、2018年12月31日前租约合同到期的业主告知书、招商银行户口历史交易明细表（原件，各1份）、发票联、收据、宝盈广场宣传单（原件，各1张），证明宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司尚拖欠林静媛租金、违约金及应当退回林静媛多交的八年出让金与物业管理按金。宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。林静媛围绕诉讼请求依法提交了证据，宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司未到庭参加诉讼亦未提交证据材料，视为其放弃举证、质证及辩证的权利，对林静媛举证本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及林静媛的陈述，本院确认如下事实：2013年3月12日，宝盈大沥分公司（甲方）与林静媛(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为2-S104H号商铺（下简称“涉讼商铺”）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为9.6平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2033年3月12日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。甲方在2013年12月31日前将该物业的使用权交付给乙方。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款173276元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金扣减相关费用后无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方委托的物业管理公司进行专项、统一的管理和服务。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉讼商铺所在位置平面图。同日，林静媛（甲方）与悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方或乙方所委托的物业管理公司进行经营管理，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年12月31日起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为1155元，第四年至第五年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为1444元，固定收益按照月度支付，在每月20号前以转账形式支付给甲方。委托经营期间产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权解除合同。乙方应在合同期届满时，按现状返还物业，乙方添附的固定物不得拆毁或损坏；等等。同日，宝盈大沥分公司出具收据，确认收到林静媛支付物业管理按金3000元。2013年5月30日，宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉讼商铺2013年3月12日至2033年3月12日的租金173276元。2018年7月26日，悦心公司出具一份《2018年12月31日前租约合同到期的业主告知书》，认为宝盈广场自2014年开业至今，面对社会同类型广场不断增加以及网络消费模式的冲击，出租率不断下降，因此决定从2018年8月1日开始对广场进行全面升级改造，改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面、二楼及三楼。将原来的租金进行调整，调整期限为一年：1.公寓、正在出租的首层街铺不纳入改造范围，按原来的租金收入，到原合同所签的年限执行。2.广场内外的设备设施改造费用及全面改造升级费用由悦心公司负责承担。3.进场经营商家租赁物业的物业免租期由悦心公司与业主合力承担，分配方式为：2018年12月31日前租约合同到期的业主剩余部分的收益将摊分为12个月返还。2018年7月-12月业主所收租赁合同的租金总和的40%，即每月所收租金为（2018年7月-12月租金总和）／12个月×0.8，2019年1月-6月业主所收租赁合同的租金总和的60%，即每月所收租金为（2018年7月-12月租金总和）／12个月×1.2。2019年7月开始，各业主按实际出租租金收取。对于租金收益支付情况，林静媛确认：悦心公司支付了2018年7月和8月收益568.94元，2018年9月144.40元，2018年10月216.60元。本院认为：本案系租赁合同纠纷，因林静媛为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律。林静媛与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定林静媛是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故林静媛与宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”，《物业使用权出让合同》约定将涉讼商铺出租给林静媛的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》所约定的使用权出让期限从2013年3月12日至2033年3月12日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即实际使用期限为10553天。林静媛所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。经核算超出二十年的部分共计3247天（2033年3月13日-2042年1月31日），故宝盈大沥分公司应向林静媛返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金，计算为54237.48元【（173276元+3000元）÷10553天×3247天）】予林静媛，林静媛主张54180.06元为其对自身实体权利之处分，对该真实意思表示本院予以确认。涉讼合同部分无效，林静媛确实存在一定的资金占用损失，林静媛主张宝盈大沥分公司返还54180.06元及以该款为本金从起诉之日起即2019年6月10日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息，本院予以支持。林静媛与悦心公司签订的《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。林静媛确认悦心公司未能按合同约定支付2018年7月-12月的租金，其中7月租金875.06元、8月租金875.06元、9月租金1299.60元、10月租金1227.40元，11月和12月租金各1444元，以上合计7165.12元，及以7165.12元为本金从起诉之日起即2019年6月10日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计付违约金，符合合同约定，本院予以支持。宝盈大沥分公司为宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，宝盈公司应对宝盈大沥分公司的涉讼债务承担责任。宝盈大沥分公司、宝盈公司和悦心公司是独立法律主体，林静媛主张宝盈公司对悦心公司的债务承担责任，没有法律依据，本院不予支持。宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认林静媛与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中关于约定将宝盈国际广场项目编号为2-S104H号商铺出租给林静媛超出二十年的部分即2033年3月13日至2042年1月31日的约定无效；二、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠租金7165.12元及以7165.12元为本金从起诉之日即2019年6月10日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计付违约金予林静媛；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金共计54180.06元予林静媛；四、驳回林静媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，受理费全额收取1333.63元（原告林静媛已预交），由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司、佛山市悦心物业管理有限公司按上述判决确定的责任方式负担并应于给付上述款项同期迳付原告林静媛，本院不另收退。如不服本判决，原告林静媛可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司、佛山市悦心物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  张淑莉人民陪审员  孔婉平二〇一九年八月十六日法官 助理  刘晓媛书 记 员  龙文媛