山东省临沂市兰山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁1302执异409号 异议人：李开进，男，1962年4月10日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：顾文轲，山东有泰律师事务所律师。 申请人：孟祥新，男，1988年11月4日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：宋国民，山东拓成律师事务所律师。 被申请人：张淑秀，女，1962年10月4日生，汉族，住临沂市兰山区。 本院在执行（2017）鲁1302民初16185号案件,即申请人孟祥新与被申请人张淑秀民间借贷纠纷一案中，案外人李开进向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人李开进称，请求贵院依法解除对位于临沂市兰山区××大义××村××楼××室房产的查封。理由如下：贵院查封位于临沂市兰山区××大义××村××楼××室，该房产已经由被申请人张淑秀于1996年1月1日卖给异议人所有，该事实已经由临沂市中级人民法院2017年10月10日作出的（2016）鲁13民终4404号民事判决书认定，该法律文书已经生效，申请人所查封的房产已经确定为异议人所有。请求法院依法查明事实解除对本案房屋的查封。 案外人李开进为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、民事判决书一份；2、不动产登记查询一份；3、民事裁定书一份。 申请人孟祥新辩称：本案异议人所提保全异议没有事实和法律依据，依法不能成立，其事实与理由部分，临沂中院相关判决书，并没有确认异议人是该房屋的所有权人，只是认定双方的买卖合同成立，所以说其只享有相关的债权，并不想当然是该房屋的所有权人，根据物权法第9条的规定，其异议依法不能成立。申请人的查封符合法律规定，依法不予撤销。 本院查明，申请人孟祥新与被申请人张淑秀民间借贷纠纷一案，即（2017）鲁1302民初16185号案件，本院于2017年10月30日作出（2017）鲁1302民初16185号民事裁定书，查封被申请人张淑秀所有的房产证号为临房权证兰山区字第××号房产一套,限额50万元。2017年11月2日，向临沂市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被申请人位于临沂市兰山区××大义××村××楼××室的案涉房产。 另查明，原告李开进与被告刘正民、张淑秀（张树秀）房屋买卖合同纠纷，于2013年3月11日向本院起诉。案件经过一审、二审重审，2017年7月20日临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4404号民事判决，现该判决已经于2017年10月30日发生法律效力。 一审法院认定事实：被告刘正民与被告张淑秀系夫妻关系，双方于1984年3月12日登记结婚。原告李开进与被告刘正民是高中同学关系。1995年以前，临沂市兰山区义堂镇堰西村民委员会（以下简称堰西村委）租赁义堂食品站的沿街房，后来转租给了被告刘正民，被告刘正民向堰西村委和义堂食品站交付了转让款6.5万元。1995年，被告刘正民与义堂食品站确定了房屋买卖关系，被告刘正民拆旧房建新房，建设了二层沿街房和院内后楼，堰西村委和义堂食品站都没投资。1996年1月1日，原告李开进与被告刘正民签订了房屋“转让合同书”一份，约定：原告李开进为乙方，被告刘正民为甲方，“经甲、乙双方共同协商同意，刘正民愿将位于327国道（义堂段）以北、沿街门头底上6间、院内后楼底上10间一次性有偿转让给李开进。一、转让期限：地面建筑物归乙方所有，土地占有年限乙方可随甲方与埝西村所签定合同（最低70年）为限。二、转让费：乙方自签订合同之日一次性向甲方交付转让费39万元，双方互不相欠。三、权利、义务：自转让后乙方对房屋有转租权、转卖权、改建权，乙方行使以上权利时，甲方不得干涉。四、特殊情况：如遇自然灾害，或国家集体因公占有，双方各负其责。五、协议签定后：双方必须严格执行合同，签字后，此合同同时具有法律效力，如有违约行为，对方可向当地司法机关申诉，索赔违约金10万元”。双方均在落款处签字并加盖了私章。同时，在该合同书的背面，双方还进行了备注：“备注：（甲、乙双方认可）乙方向甲方实付叁拾玖万贰仟元正。收款人甲方：刘正民签字并加盖了私章，交款人乙方：李开进签字并加盖了私章。一九九六年一月一日交清”。 合同签订后，被告刘正民将其新建沿街房屋中一层过道西边靠西头的3间交付给原告，原告用来开办商业门头，过道西边紧邻的1间被告另租他人经营。原告分期支付购房款给被告刘正民，被告为原告出具了收到条。原审中原告提供的收到条分别为1997年9月7日收款5万元，1997年9月24日收款15万元，1997年10月15日收款3万元，1997年11月8日收款2万元，1998年1月25日收款1万元，1998年4月3日收款1万元，1998年4月23日收款1万元，1998年6月10日收款12000元，1998年5月26日收款1万元，未注明日期的暂借现金2万元。以上10张收款条，累计数额为322000元。原告主张另有一次付款7万元未要收条，被告收齐款项后，在合同书的背面书写了收齐款项的备注，时间提前为签订合同的当天。2002年9月，被告刘正民与义堂食品站根据补办的房屋买卖契约，补办了房产证过户手续，义堂食品站将其产权证号为“临房权证兰山区字第××号”的沿街房过户交付给刘正民，房屋所有权人为刘正民，产权证号为“临房权证兰山区字第××号”，具体为沿街房二层底上各5间共10间（含一层过道1间），建筑面积为337.43㎡。对被告拆旧建新的后院东西10间二层楼房，未办理房产证，在被告与义堂食品站双方补办的房屋买卖“白契”中也未提及。2013年，经双方口头协商，由原告向被告刘正民支付25100元，由被告刘正民为原告办理房产过户手续。被告收到该款后，给原告书写了收到条一张，内容为：“今收到现金21500元，用于办理我转让给李开进的房屋及院落的房产证。特此证明。收到人：刘正民”，没写收款的具体时间。但被告刘正民后来一直未予办理房产过户，引起原告不满，经双方多次协商未果，原告遂诉至本院原审。 本案重审中，原告另提交了房管部门对义堂食品站原房产的登记资料，证明义堂食品站出卖给被告的房产占地为国有土地。被告刘正民、张淑秀提供了其本人及子女的身份证、户口簿、大义堂村委出具的证明、房屋照片一宗，并提供证人赵某出庭作证，证明其一家人一直居住在未交付的涉案房屋内，部分办理了房产证，部分未办理房产证。原告质证认为被告一家的住址是大义堂村812号，其所住的房屋并非涉案的房屋，而是与涉案的房屋相邻。 重审过程中，本院对涉案房产情况进行了现场勘查，查明房产证登记的是沿街二层底上各5间共10间房子（含一层过道1间），原、被告合同实际转让的是西头底上各3间，共6间，原告现在实际使用的是沿街房西头一层的3间，沿街房西头二层的3间由被告居住和用于储物。无房产证的后院二层楼房底上各10间中，一层西头5间现由原告用于库房储物，二层西头5间及东头底上各5间，现由被告用于出租他人开办学屋。沿街房及院内后楼的二层，均通过在院内楼外设置的铁制楼梯上下通行。 一审法院认为，关于原告交付购房款的数额问题，被告刘正民多次分批收取了原告支付的购房款，并在合同书背面书面备注已经将卖房款收齐，且在原审诉讼中承认已经收取了39万元，余额2000元自愿放弃。结合被告刘正民在2013年收取原告办证费21500元所具有的总结性质，应认定原告已经将购房款支付完毕。被告主张原告未付清购房款，法院对此不予认定。本案争议的焦点问题，是1996年1月1日原告与被告刘正民所签的房屋转让合同的效力问题。对此，法院分述如下：一、被告张淑秀知道或应当知道被告刘正民出卖涉案房屋的事实。理由如下：1、被告刘正民与被告张淑秀夫妻长期在涉案房屋同一院落内居住生活，与原告所购的经营用房屋比邻，至原告起诉至原审时，双方的房屋买卖合同已经签订并部分履行超过了17年，至今已超过20年，期间，原告一直占有使用涉案部分房屋，被告张淑秀又无证据证明其与原告之间存在借用、租赁等法律关系，故被告张淑秀应当知道被告刘正民出卖涉案房屋的事实。2、合同签订后，被告刘正民分次收取原告的购房款39万元，在当时对一个家庭而言是一笔较大的收入，按照生活常理，被告张淑秀应当知道该笔收入是出卖房屋所得。二、原告购买涉案房屋构成善意取得。1、原告在签订房屋“转让合同书”时，主观上是善意的，被告张淑秀主张原告与其丈夫串通转让涉案房屋，无证据证实；2、原告支付了全部购房款，支付了合理的对价；3、涉案房屋虽未办理产权变更登记，但未办理产权变更登记的责任在被告，原告已于2013年将办理变更登记的费用21500元支付给被告刘正民。被告刘正民未办理涉案房屋产权变更登记，违背诚实信用原则。即造成不具备法律规定“应当登记的已经登记”这一要件的原因在被告，不在原告。三、双方房屋买卖协议中涉及的无房产证的后院二层楼房的买卖是否影响合同效力问题。对于双方房屋买卖协议中涉及的无房产证的后院二层楼房西头底上各5间，虽然该标的物系未经规划并办理产权登记的房屋，性质上属于违法建筑，但根据民法一般原理，虽然违法行为不得取得权利，但从根本而言违章建筑的建造行为为违反公法规范。基于私法的独立性思考，即使违反公法规范并不应一概认定为私法违法。未取得初始登记的违章建筑，可基于基础事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，如怠于呈报审批而建造的违章建筑物，后通过补充申报审批而取得登记。其次，根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能移转，并不影响买卖合同的效力。再次，在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物所有权，但仍可交付其标的物，此时，因出卖人无法转移所有权，买受人还可主张违约责任。基于以上三点，虽然被告刘正民自行建设的院内10间二层楼住房属违法建筑，无法初始登记取得合法产权证书，但买卖合同标的物的先天违法性，不等同双方房屋买卖法律行为的违法性，以违章建筑为标的物的买卖行为并不必然违法，且目前我国法律也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的规定，因此，原、被告签订的房屋转让合同中部分标的物涉及违法建筑，不影响房屋转让合同的整体效力。综上所述，原、被告所签的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效合同。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，被告应履行交付房屋并办理产权变更登记的义务，即对有房产证的部分房屋，交付房屋实物并办理房屋产权变更登记，对没有房产证的部分房屋，则应当交付房屋实物。原告已经将房屋产权变更登记的费用支付给了被告，故房屋产权变更登记的费用由被告负责支付。被告刘正民的辩解前后矛盾，被告张淑秀的辩解，理由不当，本院均不予采信。原告的诉讼请求符合有关法律规定，法院予以支持。判决：一、原告李开进与被告刘正民于1996年1月1日签订的“房屋转让合同书”为有效合同；二、产权证号为临房权证兰山区字第××号、位于327国道（义堂段）以北、沿街二层门头房西头底上各3间、院内二层后楼西头底上各5间的房屋归原告李开进所有；三、被告刘正民、张淑秀协助原告李开进办理沿街二层门头房西头底上各3间房屋的过户手续，所需费用由被告刘正民、张淑秀负责支付；四、被告刘正民、张淑秀继续向原告李开进交付合同标的房屋中的沿街门头房西头上层3间、院内后楼西头上层5间；上述第三、四项，均于判决发生法律效力后十五日内履行完毕。案件受理费7180元，诉讼保全费2520元，共计9700元，由被告刘正民、张淑秀负担。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人李开进与被上诉人刘正民签订的房屋买卖合同是否有效，李开进是否构成善意取得。李开进与刘正民签订的房屋买卖合同中的房屋包括两部分，一部分有产权登记，一部分无产权登记。有产权登记的房屋，产权证载明的房屋所有人为刘正民本人，无其他共有人。刘正民本人有权转让产权证载明的房屋。无论是否有产权登记的房屋，即使房屋属于刘正民与张淑秀的共同财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”李开进与刘正民签订的房屋买卖合同已十多年，且刘正民取得了39万元这样一个比较大的数额购房款，李开进有理由相信房屋买卖是刘正民与张淑秀的共同意思表示。关于有临房权证兰山区字第××号登记的房屋部分，根据涉案房屋的土地使用权证和房产证，本案争议房屋系被上诉人刘正民从临沂市义堂食品站购买，所涉及的土地所有权为国有土地，而非刘正民通过申请经有关部门批准而取得的宅基地。因此，该部分房屋性质不是小产权房。刘正民与李开进签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，在产权证载明的范围内的房屋买卖，并不违反法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面适当履行。李开进已按合同约定履行了付款义务，刘正民未在合理的期限内办理房产转让手续，违反了合同约定，构成了违约。李开进有权要求刘正民继续履行合同义务。关于无产权登记的房屋，我国法律并没有禁止无产权登记的房屋买卖，因此，标的物为未有产权登记的房的买卖合同只要是双方的真实意思表示，合同仍然合法有效。但是，本案涉及的此类房屋，当事人未提供规划许可等手续，也未经城乡规划部门的处理，本案不宜确认所有权。当事人之间只能就房屋的占有权使用权受益权进行转让。善意取得以买受人已取得了合同标的物为前提。不动产的取得以产权登记为准。本案中，涉案的房屋产权尚未办理至李开进名下，因此，李开进并没有取得涉案房屋，即本案尚未构成善意取得。但李开进有权要求刘正民履行合同义务，或以善意第三人名义要求刘正民与张淑秀履行合同义务，办理房屋过户手续。对未有产权登记的房屋，李开进有权要求刘正民与张淑秀转让占有和使用权。综上，原审认定本案争议房屋所有权归李开进所有错误，本院予以纠正。上诉人张淑秀上诉不构成善意取得的主张成立，本院予以纠正；其他上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律正确，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第十七条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初2975号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费的负担； 二、撤销临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初2975号民事判决第二项。 二审案件受理费7180元，由上诉人张淑秀负担4308元，被上诉人李开进负担2872元。 本判决为终审判决。 本院认为，本案争议焦点为案外人李开进对案涉房屋享有的权益能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，案外人应对是否是权利人、权利的真实性、合法性、排除执行性负有举证责任。 异议人李开进与被申请人刘正民、张淑秀就案涉房产的买卖合同纠纷一案，临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4404号民事判决，该判决确定了异议人与被申请人之间的权利义务关系，现该判决于2017年10月30日发生法律效力。上述《规定》第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。因此，异议人对案涉房产西部底上各三间享有的权益能够排除本案执行，但对于该房产东部底上各两间不能排除执行。本案将涉案房产的全部作为被申请人刘正民、张淑秀的责任财产予以执行不妥，应予以纠正。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对位于临沂市兰山区××大义××村××楼××室房产一处西部底上各三间的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  朱崇普 人民陪审员  刘效华 人民陪审员  解成军 二〇一九年八月三十日 书 记 员  薛 帅