广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执异16号 异议人（案外人）：香港颖轩国际有限公司。住所地：香港九龙新镇地街**美嘉商业大厦**。 法定代表人：林安廉，该公司董事。 委托诉讼代理人：颜家范，广东三民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凯，广东三民律师事务所律师。 申请执行人：江门信金资产管理有限公司。住。住所地：广东省江门市蓬江区江北路****/div> 法定代表人：蔡健棠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李美芳，广东巨信律师事务所律师。 被执行人：广州保税区瑞兴仓储贸易有限公司。住所地：。住所地：广东省广州市保税区东江大道**v> 法定代表人：林全智。 被执行人：江门市新利达开发总公司。住所地：广东。住所地：广东省江门市蓬江区建设路** 法定代表人：黄永球。 本院在执行申请执行人江门信金资产管理有限公司（以下简称“信金公司”）与被执行人广州保税区瑞兴仓储贸易有限公司（以下简称“瑞兴公司”）、江门市新利达开发总公司（以下简称“新利达公司”）国内非涉外仲裁裁决一案[执行案号：（2019）粤07执恢12号]过程中，案外人香港颖轩国际有限公司（以下简称“颖轩公司”）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年6月17日举行了公开听证。案外人颖轩公司的委托诉讼代理人周凯、申请执行人信金公司的委托诉讼代理人李美芳到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人颖轩公司提出异议称，请求依法停止对广州保税区瑞兴仓储综合楼的土地使用权及地上建筑物（以下简称“瑞兴大楼”）进行拍卖、变卖等实体处置行为，并解除对上述不动产的查封。事实和理由归纳如下：本院于2019年3月12日作出的（2019）粤07执恢12号执行通知书中，关于信金公司与瑞兴公司、新利达公司国内非涉外仲裁裁决一案，江门仲裁委员会于2015年6月23日作出的（2014）江仲经字第003号仲裁裁决已发生法律效力。因瑞兴公司、新利达公司未履行生效法律文书确定的义务，依法立案执行，于2016年3月28日终结本次执行程序。现查明瑞兴公司名下的上述不动产为本院首封，本院于2019年3月11日以（2019）粤07执恢12号恢复执行，于2019年4月22日发出（2019）粤07执恢×××号《摇珠通知书》，拟对上述不动产的财产价值进行摇珠选定评估机构，进行查封并实体处置的行为，侵犯了颖轩公司对瑞兴大楼享有的合法权益。一、颖轩公司已对瑞兴大楼办理预售备案，为瑞兴大楼的实际权益人。1997年1月30日，颖轩公司与瑞兴公司签订4份《房地产预售契约，约定由颖轩公司向瑞兴公司购买×××大楼×××号楼×××层、×××号楼×××层，总面积×××平方米，双方就上述契约向广州保税区房地产事务所申报办理了鉴证登记手续。瑞兴公司应积极协助颖轩公司办理各项手续，包括顺利申请竣工手续及办理相关的产权申报登记手续。现颖轩公司已按照调解内容完成所有的支付义务，因本院自1999年10月开始对上述不动产进行查封至今从未解封过，导致未能办理产权过户手续。因此，颖轩公司已对上述房屋办理预售备案登记，且按照法院生效文书要求履行所有支付义务，依法享有合法产权，为实际权益人。二、本院对瑞兴大楼实体权益进行处置无执行依据。本案执行依据为江门仲裁委员会（2014）江仲经字第003号仲裁裁决书及本院（2019）粤07执恢12号执行通知书，均要求瑞兴公司和新利达公司在广州保税区瑞兴大楼价值范围内支付欠款，仲裁裁决表述该价值仅用于限定瑞兴公司和新利达公司支付欠款的数额范围，不是裁定可以直接执行的。因此，在未裁定可以直接执行瑞兴大楼，且瑞兴大楼已办理预售备案的情况下，对瑞兴大楼进行实体权益的处置（包括但不限于拍卖、变卖等）无执行依据和法律依据。三、本院应立即停止对瑞兴大楼实体权益的处置。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的己由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”因此，瑞兴大楼虽未过户至颖轩公司名下，但在执行中，作为已办理预售合同登记备案手续的不动产，应作为颖轩公司的财产处理，不应在未经颖轩公司同意的情况下，直接作为瑞兴公司的财产进行处理。因此，本院对瑞兴大楼的查封和处置违反了上述规定，侵犯了颖轩公司的合法权益，依法应当停止并解封。综上，为维护颖轩公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，向本院提出执行异议，恳请依法审查，停止对瑞兴大楼实体权益的处置并予以解封。 另，一、关于预售备案关联性问题。颖轩公司已提供证据予以证明，若信金公司否定办理预售备案的权利人，则应提供反证。二、关于瑞兴大楼预售备案手续的合法性问题。瑞兴大楼于1995年取得《预售商品房许可证》，继而进行预售，签订上述契约后，由鉴证机关鉴证，不动产登记部门仍认可该预售备案登记，若信金公司持异议，可提起行政诉讼。三、关于瑞兴大楼所在土地及房屋的权属问题。应以不动产登记为准，权属人为瑞兴公司。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，办理了商品房预售合同备案手续的房屋，应作为预售购房人的财产进行认定，因此，虽瑞兴大楼仍登记在瑞兴公司名下，但进入司法执行程序，应视为颖轩公司的财产，列为案外财产，以保护预售购房人的合法权益。四、关于颖轩公司与瑞兴公司达成×××的问题。。五、关于未对×××申请强制执行问题。该问题不影响颖轩公司异议请求，根据上述规定，只要办理了商品房预售备案手续，就应作为购房人的财产处置。颖轩公司提交的×××、付款凭证仅是作为履行预售合同的情况说明。六、关于购房款支付问题。颖轩公司已提供银行转账凭证等证据，证实当时从中国银行香港有限公司账户向广州非中国银行的账户转账，必须提供有效的法律文件，作为付款的依据，同时每一笔的金额不得超过50万元港币，且每一笔都要支付手续费，不可能存在信金公司认为的一进一出、循环转款的质疑。同样，2007年10月16日、9月17日、8月13日均有反应。另颖轩公司还通过现金存入的方式转账，其真实性体现在颖轩公司提交的支付凭证。 案外人颖轩公司为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：1.《房地产预售契约》4份和2.房地产登记簿查册表复印件5份，共同证明预售交易金额为89133098.04元，颖轩公司已对瑞兴大楼办理了预售备案；3.广东省广州市萝岗区人民法院×××1份和4.广州商业银行现金送款单11张及中国银行香港有限公司客户通知书25张（其中1张为01162681的中国工商银行电汇凭证为复印件），共同证明颖轩公司按照法院生效文书要求履行了支付义务（人民币400万、港币1250万），依法享有瑞星大楼的实际权益。5.颖轩公司于2006年4月12日向广东省高级人民法院提交的请求停止拍卖瑞星大楼的意见书的复印件1份。 对上述证据，申请执行人信金公司的质证意见：1.对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，意见为答辩意见的第一、二大点的意见；2.对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；3.对证据4的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，质证意见为答辩意见的第三、四、五大点的意见；4.对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认。 申请执行人信金公司辩称，案外人颖轩公司对瑞兴大楼不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其异议请求。事实和理由归纳如下：一、虽广州市不动产登记查册表反映瑞兴大楼被拆分成4部分注记在2013年12月办理预售备案，但案外人未能证实办理预售备案的购房合同就是颖轩公司提供的签订日期为1997年的上述契约。（一）上述契约反映，瑞兴公司于1997年1月30日将瑞兴大楼的全部拆分成4部分预售给颖轩公司，双方签订了编号分别为：×××的上述契约，但上述契约仅有广州保税区房地产事务所办的鉴证，均未见有房屋部门的预售备案登记的任何标识，不能证明已办理预售备案手续。（二）广州市不动产登记查册表反映，瑞兴大楼被拆分成4部分注记在2013年12月办理预售备案（该地块上1号楼首层及二层全部面积已办预售备案，登记字号：×××号，注记时间：2013.12；该地块上×××层全部面积已办预售备案，登记字号：×××号，注记时间：2013.12；该地块上×××层全部面积已办预售备案，登记字号：×××号，注记时间：2013.12；该地块上×××层全部面积已办预售备案，登记字号：×××号，注记时间：2013.12。），但在不动产管理部门中未能查找到上述契约。（三）广州不动产登记查册表反映瑞兴大楼办理预售备案的登记字号均有“萝预登”，证明瑞兴大楼地块所在的广州保税区在属于广州萝岗区管辖的期间（即2005年至2014年期间）办理的，与其注记在2013年12月办理预售备案的相吻合。瑞兴大楼地块位于广州保税区内，广州保税区曾属于广州萝岗区管辖。根据萝岗区在百度百科的解释：“萝岗区（已撤销），是广州市原辖区，曾位于中国广东省广州市东部，2005年4月，经国务院批准，在开发区基础上，整合周边农村地区，设立萝岗区。2014年2月12日，广东省人民政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区。”证实萝岗区存续期间为2005-2014年，即该地块是在该期间办理预售备案。（四）上述契约如要办理预售备案，依照规定应在1997年3月1日前办理并完成预售备案手续，但广州市不动产登记查册表反映瑞兴大楼被拆分四部分注记在2013年12月办理预售备案，因而推断出案外人现提供的上述契约并非预售备案的预售合同。上述契约签订日期为1997年1月30日，建设部颁布的于1995年1月1日起施行的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”瑞兴公司应当自签订之日即1997年1月30日起的30日内，即1997年3月1日前办理预售备案手续。二、虽广州不动产管理部门为瑞兴大楼所在地块上房屋办理预售备案，但因该房屋未取得商品房预售许可证，不符合商品房的预售条件，依法并不能办理预售备案手续。瑞兴公司一直未提供其出售瑞兴大楼的商品房预售许可证，且未能在不动产管理部门查找到该商品房预售许可证。根据瑞兴大楼地块旧新两个《国有土地使用权证》反映，该地块于1995年办理的旧证的用途是“仓储、加工、商展及自用办公综合设施”，于2005年3月2日办理的新证的用途是“综合用地”，并非商业或住宅用地，瑞兴大楼根本不是商品房，根本不具备作为商品房的预售条件。三、本院在另案执行处置瑞兴大楼过程中，对瑞兴公司提出的执行异议于2005年11月作出民事裁定，裁定驳回其异议申请。该裁定认定：瑞兴公司已依法将其名下的瑞兴大楼投资项目100%投资额，即瑞兴大楼投资项目所有权依法转让给新利达公司，只是未办理相关的产权变更登记手续。根据2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本院有权对仍登记在第三人瑞兴公司名下但产权已转让给新利达公司的瑞兴大楼依法查封和处置，因此裁定驳回瑞兴公司的异议申请。四、瑞兴公司已向本院提出执行异议，且明知本院仍查封上述不动产，竟与颖轩公司于2005年12月在广州法院私自就瑞兴大楼的上述契约达成×××，修改上述契约，即对原约定价款大幅减少，将未成就的付款条件修改为成就付款条件，并进行后来的所谓部分支付房款，意图达至合法抗辩本院强制执行瑞兴大楼的目的。（一）上述契约约定的付款条件为瑞兴大楼竣工验收，因瑞兴大楼一直烂尾，未完成竣工验收手续，颖轩公司支付购房款的条件一直未成就，另根据本院于2004年对瑞兴公司法定代表人黄永球的笔录反映，其承认颖轩公司一直未支付购房款。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”颖轩公司无法对本院执行瑞兴大楼进行合法抗辩。（二）瑞兴公司与颖轩公司于2005年12月在广州法院私自就瑞兴大楼的上述契约达成×××，修改该预售契约，即对原约定价款大幅减少，将未成就的付款条件修改为成就付款条件，并进行后来的所谓部分支付房款行为。根据该×××，该案受理时间为2005年10月26日；根据异议裁定书，本院于2005年9月29日召开听证会，证实该×××发生于本院审理瑞兴公司提出执行异议的期间。另，异议裁定书的落款时间为2005年11月28日，证实瑞兴公司明知本院驳回其异议申请，仍与颖轩公司擅自在广州法院就瑞兴大楼的预售达成×××，故意修改上述契约的付款条款，一方面对原约定的购房价款8900多万元进行大幅减少至1700多万元；另一方面将付款时间提前至在2005年12月22日，即将未成就的付款条件修改为成就付款条件，并进行后来的所谓部分支付房款行为。（三）瑞兴公司实际投资人新利达公司于2002年6月对评估价格为31237500元持有异议，瑞兴公司在2005年竟然同意瑞兴大楼所谓17941500元的评估价格变更其于1997年与颖轩公司签订的上述契约约定的8900多万元，完全不合情理。（四）瑞兴公司与颖轩公司达成×××，两企业之间有重大的利害关系且属关联交易，并在买卖标的物属于法院查封财产及未经本院同意的情况下进行，该关联交易擅自大幅度减少约定房款和故意成就付款条件，损害申请执行人信金公司的权益和令法院难以执行标的物，实际上双方恶意串通转移法院查封标的物，损害瑞兴公司债权人利益的行为，该行为应当依法无效。瑞兴公司于2004年12月变更股东为香港的联泰管理有限公司，该公司的设立人和董事均是林全智。根据香港的商业登记资料反映，颖轩公司的股东是林安廉、林全智，根据知情人反映两人是父子关系。因此，瑞兴公司与颖轩公司达成的×××的行为，目的是使颖轩公司符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应当依法无效。（五）瑞兴公司与颖轩公司达成×××时，颖轩公司的代理律师与新利达公司的代理律师为同一代理律师，颖轩公司不可能不清楚瑞兴大楼被本院查封和执行处置的情况，且当时在异议期间，仍与瑞兴公司达成×××，故意成就未达成付款条件的预售契约条款，实际上是配合瑞兴公司转移法院查封的瑞兴大楼，故颖轩公司主观上有过错，其不是该行为的善意第三人，其提前付款购买瑞兴大楼的行为不应受到合法保护。（六）瑞兴公司与颖轩公司达成×××，修改上述预售契约，即对原约定价款大幅减少，将未成就的付款条件修改为成就付款条件，并进行后来收取所谓部分房款行为，属于设定权利负担或者其他有碍执行的行为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”瑞兴公司的行为不得对抗申请执行人。五、本院于2006年3月向颖轩公司发出通知书拟依法处置瑞兴大楼，如颖轩公司继续购买瑞兴大楼应当及时按约定支付房款，但颖轩公司一直答复，且未披露其与瑞兴公司×××，于2019年才披露该情况，可见颖轩公司的做法意图是达到排除本院强制执行瑞兴大楼，配合瑞兴公司实现资产转移的目的。（一）本院向颖轩公司发出通知书，颖轩公司一直不回复，也未在合理期间支付购房款，更未披露其与瑞兴公司达成的×××，事实上，瑞兴大楼预售给颖轩公司，颖轩公司未支付过分文，也未实际办理过户登记手续，法院完全有权对瑞兴大楼进行依法查封和处置。（二）颖轩公司与瑞兴公司×××后，于2006年3月收到本院通知书的情况下，于2006年底与2007年期间向瑞兴公司支付所谓购房款，意图是达至排除本院强制执行瑞兴大楼，配合瑞兴公司实现资产转移的目的。（三）颖轩公司向瑞兴公司支付购房款的单据均发生于2006年12月至2007年期间，每一笔金额均不超过50万元，因交易双方有重大利害关系，该款项很有可能是利害关系人之间的循环转款，要求瑞兴公司和颖轩公司提供所谓购房款项的流向合法的财务凭据或审计报告，如果其拒不提供，则请求法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”作出不利于案外人和瑞兴公司的认定。综上，案外人颖轩公司的异议请求无事实基础和法律依据，请法院驳回其异议请求。 申请执行人信金公司为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：1.（1998）江仲经字第006号《仲裁裁决书》复印件1份，证明1998年，江门市开发区城市信用社对新利达公司申请仲裁，江门仲裁委员会作出（1998）江仲经字第006号仲裁裁决，裁决：（1）终止江开公司与新利达公司合作，信用社及江开公司不再占有瑞兴大楼；（2）新利达公司还欠款22538221.11元给信用社。参加当时仲裁庭审是新利达公司法定代表人黄永球，其当时还是瑞兴公司法定代表人。2.（1999）江蓬法执字第467号《执行通知书》、《协助执行通知书》、《查封（扣押）财产清单》复印件各1份，证明广东省江门市蓬江区人民法院（以下简称“蓬江法院”）受理江门市开发区城市信用社申请，于1999年10月查封属于新利达公司投资的瑞兴大楼所在地块及房屋。3.新利达公司于2002年6月向蓬江法院提交的《异议书》复印件1份，证明瑞兴大楼的实际投资人新利达公司于2002年6月向蓬江法院提出执行异议，对中坤公司对瑞兴大楼第一次评估价格56419000元无异议，蓬江法院对瑞兴大楼流拍后，委托另一家评估机构再次评估，新利达公司已提过异议，但蓬江法院现在重新委托中坤公司进行第二次评估，且评估价格仅为31237500元，对此，新利达公司提出执行异议。4.（2003）江中法提执字第2号《民事裁定书》复印件1份，证明经申请执行人申请，本院于2003年7月裁定对原来由蓬江法院执行的本案提级执行。5.（2004）江中法执字第1-4号《执行裁定书》复印件1份，证明本案的申请执行人于2012年4月1日由江门市开发区城市信用社变更为信金公司。6.（2005）江中法执异字第36号《民事裁定书》1份，证明本院在执行处置瑞兴大楼过程中，于2005年11月对瑞兴公司提出执行异议作出民事裁定，裁定驳回其异议申请。7.本院于2006年3月向颖轩公司送达的《通知书》内容摘抄1份，证明本院于2006年3月依法向颖轩公司送达《通知书》，要求其履行支付购房款的义务，否则视为不同意履行上述契约，本院将继续执行瑞兴大楼。颖轩公司收到通知后，一直未回复，也未在本院规定的合理期间内支付购房款。8.（2014）江仲经字第003号《仲裁裁决书》复印件1份，证明因之前的仲裁案未将瑞兴公司列为被申请人，导致瑞兴公司于2005年9月提起执行异议，虽本院已驳回其异议申请，但为了促使本院顺利处置瑞兴大楼，信金公司于2014年1月对新利达公司、瑞兴公司另案申请仲裁，并由江门仲裁委员会作出上述仲裁裁决。9.（2015）江中法执字第145号之一《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《广州市不动产登记查册表》复印件各1份，证明本院受理信金公司的执行申请，于2016年3月裁定查封瑞兴大楼地块及房屋，并要求广州市不动产相关管理部门协助办理查封手续，取得该地块不动产登记查册表。该查册表反映：原土地证号：&tim**;××号的土地证于2004年12月11日申请遗失登记，重新登记领证，现土地登记字号：×××号，登记日期为2005年3月2日。还反映：瑞兴大楼被拆分成4部分注记在2013年12月办理预售备案，不是1997年。该新登记的查册表有反映2005年3月之后的地块查封情况。10.“萝岗区”在“百度百科”复印件1份，证明内容为答辩意见第一条第三项。11.瑞兴大楼地块旧新《国有土地使用权证》、报建图纸、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证复印件各1份，证明瑞兴大楼地块于1995年办理的旧证的用途是“仓储、加工、商展及自用办公综合设施”，于2005年3月2日办理新证的用途是“综合用地”，并非商业或住宅用地。因此，瑞兴大楼根本不是商品房，根本不具备作为商品房的预售的条件。12.瑞兴公司2003年的审计报告1份，证明瑞兴公司最大债权人是新利达公司，高达3500多万元，与新利达公司是瑞兴大楼实际投资人的情况相吻合。13.瑞兴公司的工商查册资料1份，证明2004年12月28日，瑞兴公司的法定代表人由黄永球（同时为新利达公司法定代表人）变更为林全智；公司董事变更为执行董事林全智；股东变更为只有一个投资者的联泰管理有限公司。14.联泰管理有限公司在香港的商业登记资料1份，证明联泰管理有限公司于2004年12月6日由林全智设立的，董事只有林全智一人。15.颖轩公司在香港的商业登记资料复印件1份，证明颖轩公司的股东是林安廉、林全智；1996年3月份，林安廉持有5000股，林全智持有4998股；2000年1月份，林全智从其他股东取得2股，即其持有5000股，与林安廉持有5000股均等，即两人各自公司50%。16.（1999）江蓬法执字第467号《民事裁定书》、《协助执行通知书》、《送达回证》复印件各1份，证明蓬江法院受理江门市开发区城市信用社的执行申请后，作出（1999）江蓬法执字第467号民事裁定，于1999年10月14日向广州保税区土地房屋局送达《协助执行通知书》，要求协助查封属于新利达公司投资的瑞兴大楼地块及房屋。蓬江法院在该《协助执行通知书》未对瑞兴大楼的查封设定查封期限。17.瑞兴公司于2005年9月提交的《异议书》复印件1份及证据4、5、6，共同证明本院于2003年7月裁定对原由蓬江法院执行的本案提级执行，以（2004）江中法执字第1号立案受理。因蓬江法院于1999年对瑞兴大楼的查封，仍属于提级执行后本院该执行案的查封，未设定查封期限，瑞兴公司于2005年9月向本院提出执行异议。瑞兴公司认为“蓬江法院（1999）江蓬法执字第467号《民事裁定书》以及《执行通知书》，查封属于其的瑞兴大楼，属于查封错误。”本院于2005年11月作出（2005）江中法执异字第36号民事裁定，裁定驳回其异议申请。18.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》复印件1份和证据9，共同证明本院受理后于2016年3月裁定查封瑞兴大楼所在地块及房屋，取得该地块不动产登记查册表。该查册表未能有反映蓬江法院于1999年10月14日查封瑞兴大楼地块及上盖情况。另，在2005年1月1日前未有关于对法院查封期限方面的规定，直到于2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》出台才有规定。因此，蓬江法院于1999年的查封仍有效。19.（2005）江中法执异字第36号《听证通知书》复印件各2份、20.律师事务所函和授权委托书复印件各2份及21.（2005）江中法执异字第36号《听证笔录》复印件1份，共同证明在原执行案中，瑞兴公司于2005年9月就蓬江法院1999年查封瑞兴大楼向本院提起执行异议。瑞兴公司的代理律师是北京市九炀律师事务所的刘燕炬，该在广州法院进行民事调解的代理律师也是该律师；新利达公司的代理律师是北京市集佳律师事务所的杨於蓝，颖轩公司在广州法院进行民事调解的代理律师也是该律师，上述两名律师于2005年9月29日参加本院召开的执行听证，并在庭审笔录上签名。 对上述证据，案外人颖轩公司的质证意见：第一，证据1是1998年的仲裁裁决，证据2、3、4、5、6、7均为针对该裁决进行执行的材料，该执行依据与本案不相同。因此信金公司不应将2004年执行案与2015年执行案混为一谈，若作为证据提供，应明确并提供材料予以说明2004年执行案的执行现状，是否已终结执行，否则不应张冠李戴、断章取义。上述证据与颖轩公司已就瑞兴大楼办理预售备案的事实没有关联性，也没有任何的影响。证据6未能提供生效证明，据颖轩公司所知，该执行异议当事人，因不服该裁定已向广东省高级人民法院申请复议，已开庭审理，因此该裁决，不是非生效裁决，其认定的内容不能作为事实认定的依据。证据7是内容摘抄，无出处和摘抄时间、地点，实际为一、地点制作的打印件，不符合证据的基本条件。证据8的真实性和生效情况由法院核实。第二，对证据9、10的质证意见，2013年不能代表预售备案时间，不动产登记部门已于1997年2月28日办理预售备案登记，并加盖公章确认，备案登记于当天生效，当时整个保税区的不动产登记均为手工记录，萝岗区成立后，按照广州市国土资源和房屋管理部门的统一要求，对已登记的不动产情况统一录入电脑，因此萝岗区对4份鉴证合同的预售备案情况再次确认，并因系统录入，进行编号。第四，对证据11的质证意见，瑞兴大楼于1995年取得预售商品房许可证，继而进行预售，再由鉴证机关对预售契约进行本案，若信金公司对预售备案手续的合法性有异议，可另行提起行政诉讼，目前不动产登记部门查询结果，仍然认可该备案登记，即该不动产登记行为，合法有效。即便是执行法院也无权直接在执行案件中，确认该具体行政行为无效或违法。第五，对证据12、13、14、15的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。颖轩公司的支付行为，是针对已经生效的民事调解书作出的属于履行法定的义务，信金公司的无理猜测，其应提供证据予以证明。第六，对证据16-21的质证意同对证据1-7的质证意见一致，对其真实性、合法性、关联性不予确认，信金公司称1999年的查封至今有效，与查册表不符，若有效，属于超出法律规定的查封年限，属实违法，应马上解封。 被执行人瑞兴公司辩称，一、颖轩公司陈述的情况属实，瑞兴公司确与颖轩公司于1997年签订四份《房地产预售契约》，将瑞兴大楼×××号楼预售给颖轩公司，并经房屋登记部门办理预售鉴证备案登记。颖轩公司已向瑞兴公司支付400万元人民币和1250万港币的房款。二、瑞兴公司同意颖轩公司的请求及理由，请求法院依法判决。 被执行人新利达公司未向本院提交书面意见和证据。 本院查明，关于申请执行人江门市开发区城市信用社与被执行人新利达公司借款合同纠纷仲裁一案，江门仲裁委员会作出的（1998）江仲经字第006号仲裁裁决已发生法律效力。根据该仲裁裁决：一、终止江门市开发区城市信用社与新利达公司的《抵押贷款合同》，终止该信用社已歇业的下属企业江开公司与新利达公司的合作《协议书》，该信用社及江开公司不再占有瑞兴大楼的股份；二、新利达公司向该信用社偿还欠款22538221.11元。蓬江法院以（1999）江蓬法执字第467号立案执行，于1999年10月14日查封新利达公司投资的瑞兴大楼所在地块及房屋。本院于2003年7月29日作出（2003）江中法提执字第2号民事裁定，裁定本案由本院提级执行；并于2012年4月1日作出（2004）江中法执字第1-4号执行裁定，裁定变更本案申请执行人为信金公司。 另查明，关于申请执行人信金公司与被执行人瑞兴公司、新利达公司国内非涉外仲裁裁决一案，江门仲裁委员会作出的（2014）江仲经字第003号仲裁裁决已发生法律效力。根据该仲裁裁决：一、新利达公司应于本裁决生效之日起十日内，在广州保税区瑞兴大楼价值范围内向信金公司支付22538221.11元欠款，从1999年8月26日起至清偿日止的利息（利息以欠款额为基数，按银行5年以上同期贷款利率加倍计付至实际清偿日止）；二、瑞兴公司应于本裁决生效后，在广州保税区瑞兴大楼价值范围内，对新利达公司未履行（1998）江仲经字第006号《仲裁裁决书》应付信金公司的欠款22538221.11元及此欠款清偿日止的应付利息承担连带赔偿责任；三、本案仲裁受理费352798元由瑞兴公司和新利达公司共同负担。根据信金公司的申请，本院于2015年7月22日以（2015）江中法执字第145号立案执行。在执行过程中，本院于2016年3月7日作出（2015）江中法执字第145号之一执行裁定书、（2015）江中法执字第145号之一协助执行通知书查封了瑞兴公司名下上述不动产，查封期限为三年，自2016年3月9日至2019年3月8日。2016年3月28日，本院作出（2015）江中法执字第145号之二执行裁定，裁定本院（2015）江中法执字第145号案终结本次执行。 2019年3月1日，本院作出（2015）江中法执字第145号之三执行裁定书、（2015）江中法执字第145号之二协助执行通知书继续查封瑞兴公司名下上述不动产，查封期限为三年，自2019年3月5日至2022年3月4日。 因查明瑞兴公司名下上述不动产为本院首封，本院于2019年3月11日恢复执行，并向新利达公司、瑞兴公司发出（2019）粤07执恢12号执行通知书、报告财产令。 广东信利土地房地产评估咨询有限公司经本院委托于2019年5月31日出具广东信利房评字[2019]第05288号《房地产估价报告》，上述不动产的房地产市场价值为人民币35261118元。 再查明，根据广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局〔穗开国规函（2018）×××号〕、〔穗开国规函（2019）×××号〕复函：坐落于广州×××地块[房屋登记;地块[房屋登记号××号，面积：×××平方米]的权利人为瑞兴公司，该地块上的房屋未办理确权登记（即首次登记），也未发放房地产权证；该地块上1号楼、2号楼首层至六层全部面积已办理预售备案给颖轩公司，已签订房地产预售契约，未办理不动产权证。 本院认为，案外人颖轩公司提出要求本院解除对上述不动产执行的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，按案外人异议进行审查。 本案争议的焦点问题是坐落于广州×××地块上的房屋是;地块上的房屋是否属案外人颖轩公司所有及案外人颖轩公司请求解除查封产的拍卖、变卖行为应否支持的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，虽案外人颖轩公司与本案被执行人瑞兴公司签订了4份《房地产预售契约》，并办理了鉴证登记手续，但仅为预售备案登记，并不是权属转移登记，涉案房屋的权属未转移到案外人颖轩公司名下，不属于其所有，而根据广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局的复函，涉案土地及房屋仍属瑞兴公司所有。再根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”因此，本院对瑞兴公司名下上述不动产予以查封并无不妥。 综上，案外人香港颖轩国际有限公司提出排除强制执行的请求无法律依据，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人香港颖轩国际有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，如认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  陈侃伦 审判员  李雁羽 二〇一九年八月十二日                                                                                                   法官助理陈文良                                                                                                    书记员简金凤