河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4280号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳泉舜物业服务有限公司，住所地河南省洛阳市新区永泰街以东、展览路以南泉舜财富中心沁泉苑****101。法定代表人：吴水林，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭世斌，河南蓝锐律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：葛李兵，男，1987年2月1日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：孙颖，女，1985年8月8日生，汉族，住址同上。系葛李兵妻子。上诉人洛阳泉舜物业服务有限公司（以下简称洛阳泉舜物业公司）因与上诉人葛李兵物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初4883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。洛阳泉舜物业公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项，改判葛李兵支付洛阳泉舜物业公司自2016年7月1日至2018年6月30日的物业服务费3814.5元及违约金（违约金的计算按月息2分以3814.5元为基数，自2016年7月1日计算至实际履行之日）；2、请求二审法院撤销一审判决第二项，改判洛阳泉舜物业公司不向葛李兵赔偿损失1000元或者发回重审；3、本案一、二审诉讼费由葛李兵负担。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律存在错误，请求二审法院依法查明事实予以改判或者发回重审。葛李兵房屋受损的原因系因邻居厨房下水管道漏水造成的，给根据临时管理规约第六条的约定，业主与业主相邻权发生的纠纷，不属于公共区域，洛阳泉舜物业公司没有义务及职能为其进行调解，业主可委托洛阳泉舜物业公司或者第三方进行协调，调解不成功或者洛阳泉舜物业公司自身存在困难，业主应用法律手段维护自己的权益。本案中，葛李兵于2016年11月25日发生渗漏事件向洛阳泉舜物业公司报修后，洛阳泉舜物业公司多次组织葛李兵与邻居协商解决，因双方达不成一致意见，经洛阳泉舜物业公司多次努力于2017年6月10日协商成功，葛李兵在调解单签字确认，调解单显示内容“经物业多次协调沟通，于2017年6月10日安排人员协商修复，此事到此为止，不再追究”。洛阳泉舜物业公司认为，根据葛李兵在调解单的签字行为，葛李兵已经签字确认放弃追究洛阳泉舜物业公司责任，且根据物业管理规约第六条的约定，洛阳泉舜物业公司对于业主相邻纠纷没有调解的义务，但是洛阳泉舜物业公司在知晓葛李兵房屋漏水情况后，最终协调成功。一审法院没有考虑这些情节酌减葛李兵的物业费让洛阳泉舜物业公司赔偿其1000元于法无据。葛李兵辩称：葛李兵是现役军人，按照《中华人民共和国兵役法》和国务院物业条例等法规应该受到合法保护。物业不但没有给予正常服务，反而给葛李兵造成更大的困难以及生活压力。葛李兵与洛阳泉舜物业公司双方于2013年7月3日签订《前期物业服务协议》应该按照条例执行，因洛阳泉舜物业公司未能严格履行协议，因此严重影响了葛李兵的正常生活，也为葛李兵造成了直接的经济损失。（1）、2015年5月—2017年6月，因洛阳泉舜物业公司维护检修不到位，导致902业主管道漏水而使葛李兵家里主卧室的墙壁渗水，致使大面积潮湿发霉脱落并散发异味。在此期间，葛李兵多次电话督催、当面督催洛阳泉舜物业公司尽快查清原因并落实维修责任，却一直没能给予修复，至今漏水的确切原因洛阳泉舜物业公司依旧没有给回复。问题发生时，葛李兵是一名服役军人，葛李兵妻子正处于双胎孕期，洛阳泉舜物业公司处理此问题态度消极，一直推脱不作为，让葛李兵深受其害，直接影响葛李兵和妻子的正常工作和生活。葛李兵妻子为保障孕育期间的心情舒畅，胎儿安全性考虑，从2015年6月22日-2016年12月28日，（共18个月）外出租住（民馨苑小区）的两室两厅房屋，每月租金1200元，期间租金共计21600元。对于一审判决赔偿葛李兵经济损失1000元，葛李兵实在难以接受。2017年春节前葛李兵才搬回居住，但是屋面墙体潮湿发出的霉味会影响宝宝的。经葛李兵多次催促，直到2017年6月物业出面协调开发商才给葛李兵房屋简单维修。从2015年5月至2017年6月，整整两年一个月，到目前为止物业依旧没有做出导致墙体脱落的真正原因的回复，洛阳泉舜物业公司的行为严重违反《前期物业服务协议》，给葛李兵造成了直接的损失是21600元。（2）、2016年3月至今，由于公共区域暖气管井道漏水导致葛李兵家小卧室墙壁从上到下发黑变霉脱落都没有给予维修解决。为不影响正常居住和生活，葛李兵也找过维修技工询价，维修费用为3000元左右。暖气管井道属于共用部位，洛阳泉舜物业公司的管理失误，导致葛李兵受损，应承担所有后果。根据合同服务内容第一项第一条物业公用部分的维护、修缮、服务与管理；第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。只是一味要求葛李兵缴纳物业费，没有履行该履行的服务和义务，洛阳泉舜物业公司先不履行合同又如何让葛李兵履行呢？三、2016年9月27日，葛李兵停放在9号楼下自行车库的一辆价值3799的爱玛牌电动车被盗走，从监控视频看出偷盗者从东门步行入口由保安开门进入，未进行外来人员登记，违法了合同六、2．对外来车辆及非业主进出人员做好登记手续。如果洛阳泉舜物业公司管理登记详细，很大程度就能破案。洛阳泉舜物业公司应当承担电动车3799元车款的赔偿责任。原判决在案件事实没有查清的情况下草率判决明显错误，直接影响葛李兵在军队中工作和生活。综上，请求二审法院依法改判。葛李兵上诉请求：1、请求撤销洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初4883号民事判决，改判支持葛李兵的诉讼请求，即要求洛阳泉舜物业公司赔偿给葛李兵造成的所有的经济损失：28399元（租房21600元、维修3000元、电动车车款3799元，共计费用）；2、一、二审的诉讼费用由洛阳泉舜物业公司承担。事实和理由：葛李兵是现役军人，按照《中华人民共和国兵役法》和国务院物业条例等法规应该受到合法保护。按照条例第三十五条：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。1、葛李兵与洛阳泉舜物业公司双方于2013年7月3日签订《前期物业服务协议》应该按照条例执行，因洛阳泉舜物业公司未能严格履行协议，因此严重影响了葛李兵的正常生活，也为葛李兵造成了直接的经济损失。（1）、2015年5月—2017年6月，洛阳泉舜物业公司因维护检修不到位，导致902业主管道漏水而使葛李兵家里主卧室的墙壁渗水，致使大面积潮湿发霉脱落并散发异味，家人苦不堪言。在长达将近两年的时间里，洛阳泉舜物业公司未尽《前期物业服务协议》所约定的责任和义务。直接影响葛李兵和妻子的正常工作和生活让我们难以承受。鉴于上述的问题，葛李兵妻子为保障孕育期间的心情舒畅，胎儿安全性考虑，从2015年6月22日-2016年12月28日，（共18个月）外出租住（民馨苑小区）的两室两厅房屋，每月租金1200元，期间租金共计21600元。对于一审判决赔偿葛李兵经济损失1000元，葛李兵实在难以接受。后洛阳泉舜物业公司直到2017年6月才出面协调开发商给葛李兵简单维修。洛阳泉舜物业公司严重违反《前期物业服务协议》，给葛李兵造成了直接的损失是21600元。（2）、2016年3月至今，由于公共区域暖气管井道漏水（防水没做）导致葛李兵家小卧室墙壁从上到下发黑变霉脱落都没有给予维修解决造成维修费用为3000元左右。暖气管井道属于共用部位，由于洛阳泉舜物业公司的管理失误，导致葛李兵受损，应承担所有后果。光从服务角度上服务态度的角度而言，物业就没有一点可信度，更不用说物业服务了。自从立案以来第一次开庭，法官要求洛阳泉舜物业公司到葛李兵家里落实情况属实以及维修责任，到目前为止，洛阳泉舜物业公司依旧没有执行，造成葛李兵无法正常缴纳物业费。2016年9月27日，反诉人停放在9号楼下自行车库的一辆价值3799的爱玛牌电动车被盗走，从监控视频看出偷盗者从东门步行入口由保安开门进入，未进行外来人员登记，如果洛阳泉舜物业公司管理登记详细，很大程度就能破案。洛阳泉舜物业公司应当承担电动车3799元车款的赔偿责任。第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。洛阳泉舜物业公司没有及时维修给葛李兵造成经济损失应该有洛阳泉舜物业公司承担。原判决在案件事实没有查清的情况下草率判决明显错误，请求二审法院依法改判。洛阳泉舜物业公司辩称，一、因楼上业主导致葛李兵房屋受损，一审法院判决物业公司承担责任，减免物业费及赔偿租金损失于法无据，理由如下：1、洛阳泉舜物业公司作为葛李兵居住小区的物业服务企业，承担是法定的公共性服务，小区的绿化、秩序维护、公共设施的维修保养等，葛李兵房屋受损是因为楼上业主厨房下水管道造成的，应当由楼上业主过错方赔偿，洛阳泉舜物业公司与葛李兵房屋受损没有任何因果关系，葛李兵即使因房屋无法居住，其租金损失、物业费损失赔偿主体也不是洛阳泉舜物业公司，一审法院判决减免一半物业费及赔偿葛李兵租金损失1000元没有任何法律依据。2、洛阳泉舜物业公司是个企业，不是行政、司法机关，在葛李兵与楼上业主发生因漏水造成房屋损害纠纷，没有权力强制性让楼上业主赔偿葛李兵及维修葛李兵的房屋，为了让邻里和谐，洛阳泉舜物业公司主动承担协调义务，经过洛阳泉舜物业公司工作人员的多方努力，终于2017年6月10日协调成功，洛阳泉舜物业公司自行拨付维修费用对葛李兵家进行维修，葛李兵在调解单签字确认，确认不再追究此事。维修后，葛李兵仍然拒绝缴纳物业费，洛阳泉舜物业公司才不得已诉至法院，葛李兵又开始反诉要求赔偿损失及租金损失，庭审中，代理人提出葛李兵家自称租房期间，葛李兵家电费、水费一直正常消费，葛李兵妻子孙颖多次出现在小区，葛李兵辩称系父母在居住，明显违背常理，一审法院判决减免物业费和赔偿租金损失1000元不利于弘扬诚信意识，违背法律原则于法无据。二、葛李兵上诉丢失电动自行车，系因葛李兵妻子孙颖不锁车导致犯罪嫌疑人顺利偷走，虽然葛李兵妻子孙颖不承认没有锁车，但是根据公安机关及现场物业人员参与查看，并未在现场发现被破坏的锁具，且物业服务协议第二条第四项及第五项约定，洛阳泉舜物业公司对小区业主不作出安防承诺，洛阳泉舜物业公司对小区居民的电动车辆无偿提供指定位置停放，但是不负看管责任，一审法院该项判决符合法律规定，请求二审法院驳回葛李兵车辆被盗损失的上诉请求。三、葛李兵上诉称暖气管道漏水导致小卧室受损，洛阳泉舜物业公司代理人注意到受损时间跟楼上业主漏水时间重叠，洛阳泉舜物业公司多次到葛李兵家中协调楼上业主漏水遗留的问题，为什么葛李兵从未向洛阳泉舜物业公司工作人员反映过暖气管道漏水问题？为什么洛阳泉舜物业公司维修葛李兵房屋时葛李兵不要求解决？再者暖气管道属于热力公司维修保养的职责，因暖气管道漏水造成损失，葛李兵应当向暖气公司主张责任，一审法院该项判决符合法律规定，请求二审法院驳回葛李兵该项上诉请求。洛阳泉舜物业公司向一审法院起诉请求：1、判令葛李兵支付自2016年7月1日至2018年6月30日的物业服务费3814.5元及违约金（违约金的计算按日利率5‰，以3814.5元为基数，自2016年7月1日起至被告实际履行之日止）；2、判令葛李兵支付垃圾处理费12元；3、本案诉讼费、公告费等一切诉讼费用由葛李兵承担。葛李兵向一审法院反诉请求：1、请求法院判令洛阳泉舜物业公司因未能履行《前期物业服务协议》给葛李兵造成的经济损失：租房费用21600元，维修费用3000元，电动车车款3799元，共计：28399元。同时严格履行协议约定的责任和义务停止对葛李兵的侵害；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由洛阳泉舜物业公司承担。一审法院认定事实如下：2013年7月3日，洛阳泉舜物业公司与葛李兵签订《前期物业服务协议》。协议约定洛阳泉舜物业公司为葛李兵提供物业服务，葛李兵向洛阳泉舜物业公司支付物业服务费，另洛阳泉舜物业公司受有关部门委托，可提供水费、电费、采暖费等代收代缴服务，葛李兵未按协议约定的时间缴纳有关费用，洛阳泉舜物业公司有权要求葛李兵补交所欠费用逾期之日起按每天5‰交纳违约金。物业费计算标准为1.35元/㎡/月，该房屋面积为117.73㎡。葛李兵系洛阳市洛龙区泉舜小区—铭泉苑8—2—903号业主，于2014年7月3日办理入户交房手续，于2015年5月24日装修完毕入住，向洛阳泉舜物业公司交纳物业服务费至2016年7月1日。2016年7月1日之后葛李兵的物业费及垃圾处理费12元至今未缴纳。2015年5月葛李兵因铭泉苑8—2—902号厨房下水管道漏水导致自家卧室墙壁渗漏，数次向洛阳泉舜物业公司反映，洛阳泉舜物业公司也和902号业主多次沟通。2015年6月至2016年12月葛李兵及其家人在外租房居住。2016年9月27日，葛李兵的妻子所驾驶的爱玛电动自行车停放在楼下，被不明身份人员盗走。2017年6月10日，洛阳泉舜物业公司安排人员对葛李兵的卧室墙面进行修复处理，葛李兵书面承诺解决完毕。在此期间由于葛李兵居住房屋的相邻公共区域暖气井管道渗漏，导致葛李兵另一卧室墙壁也发生霉变和墙皮脱落。一审法院另查明，洛阳泉舜物业公司制作并发布给业主的《临时管理规约》第二十四条规定，发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知到相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况。在第三方的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。洛阳泉舜物业公司与葛李兵双方签订的《前期物业服务协议》第二条第一项列举的共用设施设备项目中，供热线路属于洛阳泉舜物业公司维护和管理范围。第二条第四项及第五项约定，洛阳泉舜物业公司所做的智能化安防设施是为公共秩序管理的技术防范手段，不作为安防承诺；对小区居民的电动车辆无偿提供指定位置停放，但是不负看管责任。第六条约定，依据《物权法》业主与业主发生的纠纷属于民事纠纷，不在公共性管理范围内，洛阳泉舜物业公司无义务及职能为其进行调解。业主可委托洛阳泉舜物业公司或第三方进行协调，调解协商不成或洛阳泉舜物业公司自身存在困难，业主应用法律维护自身的合法权利。一审法院认为，洛阳泉舜物业公司与葛李兵双方签订《前期物业服务协议》，双方已形成物业服务合同关系。葛李兵房屋由于出现渗漏现象，向洛阳泉舜物业公司多次反映后，于2017年6月10日始得以解决。虽然洛阳泉舜物业公司做了一定协调工作，但给葛李兵的工作生活造成一定影响和不便，洛阳泉舜物业公司存在履约不力和管理疏漏的责任，洛阳泉舜物业公司要求葛李兵承担在此期间的全部物业费不妥，不应支持，该院酌定减免葛李兵一年的物业费，但葛李兵也应向洛阳泉舜物业公司缴纳其余的物业费。葛李兵就其在外租房居住，反诉要求洛阳泉舜物业公司赔偿租金损失，由于葛李兵卧室墙壁发生渗漏，并不必然产生外出租房的唯一结果，该院酌情考虑由洛阳泉舜物业公司适当补偿葛李兵1000元，其余租房费用应由葛李兵自行承担。葛李兵提出的共用设施区域的暖气管道井漏水本应属于热力部门检修，且葛李兵未能提供证据证明向洛阳泉舜物业公司反映过该情况，葛李兵丢失车辆属于刑事案件处理程序，且物业服务协议就该情形已作出约定，故该两项反诉请求不予支持。综上所述，葛李兵应支付洛阳泉舜物业公司自2016年7月1日至2018年6月30日的物业服务费3814.5元和垃圾处理费12元，并按照每日5.29元继续计算至实际缴纳之日，但应扣除2015年6月至2017年6月期间共3814.5元的二分之一即1907.25元物业费。因此，葛李兵应支付洛阳泉舜物业公司物业费1907.25元和垃圾处理费12元，并从2018年7月1日起至实际缴纳之日继续按照每日5.29元向洛阳泉舜物业公司缴纳物业费。洛阳泉舜物业公司应赔偿葛李兵租房损失1000元。对洛阳泉舜物业公司、葛李兵双方的其他诉讼主张不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、葛李兵应于判决生效后10日内向洛阳泉舜物业公司缴纳物业费1907.25元和垃圾处理费12元，并从2018年7月1日起至实际缴纳之日继续按照每日5.29元缴纳物业费；二、洛阳泉舜物业公司应于判决生效后10日内向葛李兵赔偿损失1000元；三、驳回洛阳泉舜物业公司的其他诉讼请求；四、驳回葛李兵的其他反诉请求。如逾期履行本判决确定的金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，由洛阳泉舜物业公司负担25元，由葛李兵负担25元。反诉费254元，由洛阳泉舜物业公司负担24元，由葛李兵负担230元。二审期间，双方当事人均未提交证据。本院除与原审查明事实一致外，另查明，葛李兵在一审陈述，因为公共设施区域的暖气管道井漏水，致使其小卧室墙壁漏水，由于小卧室没有人居住也没有维修。本院认为：葛李兵房屋出现渗漏现象的原因，是因为902房屋的漏水所引起，此事并不属于洛阳泉舜物业公司的物业管理范畴，后经洛阳泉舜物业公司协调，已经予以解决。葛李兵上诉称因为其房屋渗漏导致其外出租房居住，但是由于葛李兵房屋渗漏的原因是原902室的漏水造成，故，就该部分租房的损失，葛李兵可以向原902室的业主来主张权利，其要求洛阳泉舜物业公司赔偿该部分损失与理与法均无据，本院不予支持。对于葛李兵上诉称的因为公共设施区域的暖气管道井漏水，导致其小卧室墙面发黑霉变，修复费用需要3000元。对于葛李兵该部分的损失，由于其在一审已经说明小卧室的墙面渗漏至今没有维修，因此该小卧室墙面可以由葛李兵庭后向洛阳泉舜物业公司报修，由洛阳泉舜物业公司来予以处理，本案对此不予审理。对于葛李兵的电动车损失，葛李兵妻子在车辆丢失以后已经报案，目前公安机关尚没有侦查终结，故，该车辆的损失应当由公安机关先行处理，在公安机关侦查终结前，本院对此事不予处理。葛李兵是洛阳市洛龙区泉舜小区—铭泉苑8—2—903号的业主，该楼属于洛阳泉舜物业公司负责的物业管理区域，一审法院根据洛阳泉舜物业公司履约不力和管理疏漏的事实，判决葛李兵减少向其支付物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，洛阳泉舜物业公司、葛李兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费585元，由洛阳泉舜物业服务有限公司负担100元，由葛李兵负担485元。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年八月二十日书记员  蒋 超