呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3065号上诉人（原审原告）：武喜顺，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审被告）:白海军，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：付笑东，内蒙古网银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘彪，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：高瑞霞，内蒙古丰洲律师事务所律师。上诉人武喜顺因与被上诉人白海军、刘彪物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2860号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武喜顺，被上诉人白海军及其委托诉讼代理人付笑东，被上诉人刘彪的委托诉讼代理人高瑞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武喜顺上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决,依法改判或发回重审。2、本案的诉讼费用由白海军、刘彪承担。事实与理由：原审判决认定事实、适用法律错误。白海军并未依法取得土地使用权及所有权,武喜顺卖给白海军房屋时,只卖给白海军房屋用于居住,并未卖给其土地手续。呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会在2018年9月12日出具了证明,证明该土地登记手续仍在武喜顺名下。该《房屋买卖合同》是在2001年1月25日签订的,而白海军是在2005年10月21日迁入该村,根据《中华人民共和国土地管理办法》第二条“本办法所称农村宅基地,是指农村村民合法使用或依法批准,用于建造住宅(包括附属用房和庭院等,下同)的集体所有土地。”第八条“农村村民宅基地的所有权属于集体,个人只有使用权,未经批准任何人不得擅自转让、出租。”第六十三条第一款规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。可知宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让,如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员,将不符合法定的条件。签订合同时白海军并未取得呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村村民户口,因此武喜顺与白海军在2001年1月25日签订的《房屋买卖合同》关于宅基地转让是无效的,并没有相关法律规定,在房屋买卖合同签订后购买人将户口转入本村,即该房屋买卖合同就变为有效合同。农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”,是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候,有两种补偿。一是宅基地补偿,二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体,因此,这部分补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有,因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后,如果没有其他宅基地,那么村集体要给村民重新分配宅基地,让村民在新的宅基地上建房子。现呼和浩特市攸攸板村拆迁所占的是房屋和宅基地,房屋和宅基地的拆迁补偿都给了白海军,呼和浩特市攸攸板村村委会又没给武喜顺分配新的宅基地。而该处宅基地的所有权仍在武喜顺名下,并未转移给白海军,因此根据呼和浩特市攸攸板村拆迁补偿细则及福利原则,该土地的补偿款加上补偿的福利房应归武喜顺所有。综上所述,原审判决侵害了武喜顺的合法权益,请求支持武喜顺的诉求。白海军辩称，武喜顺与白海军签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且白海军已按照协议约定向武喜顺交付了购房款，该买卖合同合法有效。本案白海军系呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村村民，并非武喜顺陈述的白海军不是呼和浩特市攸攸板村村民这一说法，该事实有白海军身份证予以证明，事实上本案武喜顺是受利益驱动起诉，属于恶意毁约行为，应该受到法律的制约。本案诉争房屋买卖已经16年，并且案涉房屋已经拆迁，标的物已经不存在。因为房屋动迁武喜顺受利益驱动才找到白海军索要钱财。白海军在购买案涉房屋之后，对房屋进行了装修，且新建了很多房屋，在长达16年过程中，武喜顺没有向白海军主张过任何权利，故武喜顺的主张没有事实及法律依据，应该维持原判。刘彪辩称，刘彪是呼和浩特市攸攸板村委会负责拆迁工作，是白海军向村委会提交相关符合拆迁证据后，刘彪才签订拆迁协议。本案不存在侵权，刘彪也不存任何侵权行为。武喜顺向一审法院起诉请求：1、判令白海军返还宅基地款人民币10万元及位于呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村明珠丽景小区100平米回迁楼房一套（价值30万元）；2、判令刘彪对上述请求承担连带责任；3、本案的诉讼费、保全费等相关费用由白海军、刘彪承担。一审法院认定事实：1、2001年1月25日，武喜顺与白海军签订《房约》，内容如下：“兹有武喜顺旧院，南北长19米东西宽14.53米，合计276.07平米，内有正房叁间半、小房壹间、西房壹间，院内有茅窑壹个，总价肆万贰仟元。卖房人武喜顺，买房人白海军。”四至北胡建国南武喜生东路西董玉虎。白海军已向武喜顺全额支付购房款42000元。武喜顺及姜板板申请呼和浩特市回民区司法局攸攸板司法所进行房屋买卖见证并递交申请书，申请书载明涉案院落系武喜顺父母遗产，武喜顺自愿将此房院卖给白海军所有、使用。呼和浩特市回民区攸攸板法律服务所对该房屋买卖进行见证，并在双方签订的《房约》中加盖公章并手写同意见证字样。2、2001年11月25日，武喜顺与案外人武喜成签订《契约》，约定武喜成将继承父母所得半处房院转卖给武喜顺。3、白海军于2005年10月21日落户于呼和浩特市回民区攸攸板村。呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会于2018年8月25日出具证明，载明白海军在2015年10月21日将户口迁入该村，在该村未享受过土地承包和宅基分配。4、白海军与呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村民委员会于2014年4月12日签订《攸攸板村城中村改造房屋补偿置换协议》，涉案房屋被征收并补偿白海军两套楼房、补偿款85446元。一审法院认为，本案系物权保护纠纷，武喜顺与白海军之间于2001年就涉案院落签订《房约》，武喜顺认为涉案院落仅约定由白海军使用居住，并未办理宅基地手续，由此可见武喜顺主张该房屋物权并未因双方签订的《房约》而发生变动，武喜顺认为白海军、刘彪私自拆除房屋构成侵权，故本案案由确定为物权纠纷并无不当。本案的争议焦点为武喜顺对涉案房屋是否依法享有权利，武喜顺的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。对此该院认为，本案涉案房屋的性质为宅基地上房屋，宅基地系村集体所有的土地，村民有权利用该土地建造住宅及附属设施，故宅基地上所建房屋应当只能在村集体范围内进行流转，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，由此可见法律允许村民之间就宅基地上的住房进行买卖，白海军于2005年落户攸攸板村，属攸攸板村村民，有权购买村宅基地上的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定“农村村民只能拥有一处宅基地”，白海军在攸攸板村并未分配宅基地，其购买涉案房屋并不违法上述法律规定。武喜顺自愿将该房屋卖予白海军，且该房屋买卖行为经呼和浩特市回民区攸攸板法律服务所进行见证，武喜顺无权就涉案房屋提出物权主张，故武喜顺的诉讼请求于法无据，依法应当驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告武喜顺的诉讼请求。案件受理费已减半收取3650元，由武喜顺承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是武喜顺要求白海军返还10万元及返还位于呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村明珠丽景小区100平方米回迁楼房一套是否有事实及法律依据。针对本案争议焦点，武喜顺将继承其父亲的房屋出售给白海军，双方签订了《房约》，白海军按约定给付了房款，且该《房约》经呼和浩特市回民区司法局攸攸板司法所见证，该《房约》系双方当事人真实意思表示，《房约》的内容不违反法律的禁止性规定，应为有效协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见法律允许本集体经济组织成员之间就宅基地上的住房进行买卖。白海军于2005年落户攸攸板村，属攸攸板村村民，白海军购买本村宅基地上的房屋，并未违反法律规定。武喜顺认为其出售的物系房屋，并未出售房屋所占用的宅基地。因农村宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，本集体经济组织成员享有合法的使用权。根据房地一体的原则，即房随地走，地随房走的原则，武喜顺认为只卖房不卖地，房地分离的买卖观点，缺乏法律依据，本院不予支持。因宅基地的所有权归集体经济组织，宅基地的使用权归本村村民，白海军为攸攸板村的村民，故武喜顺要求返还宅基地款及回迁楼房一套的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，武喜顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人武喜顺负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 蔡世杰二〇一九年八月五日书记员 韩 晶