湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1087民初349号原告:陈**，女，1980年5月17日出生，汉族。住松滋市。原告:熊远贵，男，1973年1月19日出生，汉族。住松滋市。原告:邓显平，男，1991年4月11日出生，汉族。住松滋市。原告:张艳，女，1982年3月12日出生，汉族。住松滋市。原告:佘远兰，女，1957年12月13日出生，汉族。住松滋市。原告:陈超，男，1984年5月8日出生，汉族。住松滋市。原告:佘勤发，男，1955年5月1日出生，汉族。住松滋市。原告:裴果，男，1990年11月30日出生，汉族。住松滋市。原告:刘素娟，女，1981年8月25日出生，汉族。住松滋市。原告:陈保春，男，1963年3月25日出生，汉族。住松滋市。原告:王成，男，1988年2月21日出生，汉族。住松滋市。原告:陈丽，女，1980年10月15日出生，汉族。住松滋市。原告:刘晓荣，女，1961年6月29日出生，汉族。住松滋市。原告:周武林，男，1980年11月6日出生，汉族。住松滋市。上列原告共同委托诉讼代理人：王晓华，湖北盛华律师事务所律师。特别授权代理。被告:松滋市金帝置业有限责任公司，统一社会信用代码914210876826598059。住所地：松滋市新江口镇二环路。法定代表人：邓年宏，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邓永解，男，1966年1月24日出生，汉族，该公司办公室主任,住松滋市。一般授权代理。第三人：陈高明，男，1961年3月4日出生，汉族。住松滋市。原告陈**、熊远贵、邓显平、张艳、佘远兰、陈超、佘勤发、裴果、刘素娟、陈保春、王成、陈丽、刘晓荣、周武林等分别与被告松滋市金帝置业有限责任公司(以下简称金帝公司)返还原物纠纷案，本院于2019年2月14日立案，案号分别为（2019）鄂1087民初349、350、351、352、353、354、355、356、357、358、359、360、361、362号。因诉讼标的是同一种类，本院裁定将（2019）鄂1087民初350、351、352、353、354、355、356、357、358、359、360、361、362号案件并入（2019）鄂1087民初349号案件审理。审理过程中，根据金帝公司的申请，本院依法追加陈高明为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告陈**等14人的共同委托诉讼代理人王晓华，被告金帝公司法定代表人邓年宏、委托诉讼代理人邓永解，第三人陈高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈**、熊远贵、邓显平、张艳、佘远兰、陈超、佘勤发、裴果、刘素娟、陈保春、王成、陈丽、刘晓荣、周武林向本院提出诉讼请求：1.由被告金帝公司分别返还陈**、熊远贵、邓显平、张艳、佘远兰、陈超、佘勤发、裴果、刘素娟、陈保春、王成、陈丽、刘晓荣、周武林交纳的代办证费用9930元、9469.40元、8844.02元、9485.20元、9368.90元、9274.40元、9300.70元、8974.40元、8536.79元、9229.64元、11377.33元、9558.40元、10646.56元、9470.20元，合计133465.94元；2.由金帝公司承担诉讼费用。事实及理由：2010年11月至2012年2月间，陈**、熊远贵、邓显平、张艳、佘远兰、陈超、佘勤发、裴果、刘素娟、陈保春、王成、陈丽、刘晓荣、周武林等人在金帝公司开发的“金帝苑”分别与被告签订书面《松滋市商品房买卖合同》，并在市房产局办理了预售备案登记。后各原告按照合同约定向被告付清了购房款，同时支付了代办证费用，被告也按照约定将其开发建设的“金帝苑”小区商品房交付各原告使用至今。按照合同约定，被告应在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交不动产登记中心办理产权登记。由于被告方原因，“金帝苑”小区商品房至2018年2月才基本符合办证条件，被告已违约。被告理应积极配合交纳相关代办税费为各原告办理不动产登记，但被告以资金紧张为由拒交，各原告只好又向相关部门支付了办证所需的房屋维修基金、契税等税费，不动产登记中心2018年2月才给各原告办理不动产分户登记。被告应返还各原告再次交纳的代办税费，但至今未返还，严重侵害了各原告的合法权益，遂提起诉讼，望判如所请。原告陈**等人为证明其主张向本院提交了下列证据：证据一、陈**等14人身份证复印件、金帝公司的企业登记信息。拟证明原被告系适格的诉讼主体；证据二、陈**等人分别与金帝公司签订的《松滋市商品房买卖合同》14份。拟证明金帝公司将“金帝苑”小区相应商品房出售给14原告的事实；证据三、代办证费收据复印件14份。拟证明金帝公司除购房款外还收取了各原告金额不等的代办证费；证据四、“不动产产权情况表”及松滋市不动产登记中心向各原告颁发的不动产权证。拟证明各原告购买的房屋已经办理了不动产登记；证据五、不动产销售发票、土地测绘费发票、房屋维修基金收据、契税完税证明、不动产登记费收据。拟证明陈**等14名原告在办理不动产登记时再次缴纳了相关税费；证据六、农业银行松滋市支行出具的查询结果。拟证明原告的购房款汇入了金帝公司银行账户；证据七、（2017）鄂1087民初1448号案件的一、二审判决书及相关证据、庭审笔录等。拟证明第三人陈高明在“金帝苑”项目实施的行为均在金帝公司授权范围内，属有效民事行为。被告金帝公司对原告陈**等人提交的证据一没有异议，对其他证据提出如下质证意见：第一、《松滋市商品房买卖合同》的真实性需核实，且与本案没有关联。第二、办证费收据上的收款人陈高明、伍秋梅等人不是金帝公司工作人员，金帝公司也未委托上述人员收取办证费；收据上加盖的印章系伪造；没有证据证明上述款项汇入了金帝公司账户，且收据开具的金额与各原告主张返还的办证费金额不符。第三、金帝公司对“不动产产权情况表”不知情，不动产权证系违法办理，与本案没有关联。第四、金帝公司没有收取原告交纳的契税、维修基金、土地测绘费等费用，金帝公司没有义务返还。第五、（2017）鄂1087民初1448号案件中的“任职书”系复印件，无法确认其真实性，且陈高明提供的所有授权材料中，金帝公司没有授权其收取费用或者管理财务。第三人陈高明对陈**等原告提交的全部证据没有异议，同时做出如下说明：第一、《松滋市商品房买卖合同》由其经手签订，金帝公司加盖印章，且其向金帝公司交纳了5%的保证金。第二、其系金帝公司授权的“金帝苑”项目的总经理，伍秋梅系其儿媳妇，“金帝苑”项目的会计，收取办证费用在金帝公司授权范围内。按照金帝公司与其签订的《合作协议》，金帝公司还应返还其27万余元，如金帝公司返还上述款项，则其承认返还陈**等14名原告的办证费。被告金帝公司辩称，1.第三人陈高明伙同伍秋梅收取陈**等14名原告办证费系其个人行为，不能代表金帝公司。陈高明既不是金帝公司股东，也不是金帝公司员工，金帝公司从未授权陈高明收取陈**等14名原告任何费用。虽然原告出示的收款收据部分加盖了金帝公司的印章，但并非金帝公司实际使用的印章，经公安机关调查，系陈高明、张慧琴合谋私刻金帝公司印章、伪造公文，冒充金帝公司代理人为“金帝苑”小区业主办理不动产登记，确认了陈高明私刻金帝公司印章的事实。陈高明收取业主办证费用的行为是犯罪行为，应由其本人承担相应的民事责任。2.陈高明收取业主的办证费并未交给金帝公司，由其个人支配，因此，应由陈高明个人返还。综上，陈**等14名原告的诉讼理由不能成立，应依法驳回其诉讼请求。被告金帝公司为证明其主张向本院提交了下列证据：证据一、“不动产登记委托书”。拟证明委托书上“邓连宏”签名与金帝公司法定代表人“邓年宏”姓名不一致，该委托书系张慧琴伪造，金帝公司未委托张慧琴办理不动产登记；证据二、陈**的“不动产登记申请表”。拟证明申请表上有关金帝公司的信息填写不全，没有金帝公司法定代表人签名，加盖的印章也不是金帝公司的印章。金帝公司对此不知情、未参与；证据三、松滋市公安局“不立案理由说明书”。拟证明陈高明私刻金帝公司印章，与张慧琴合谋伪造金帝公司证明文件非法为“金帝苑”小区业主办理不动产登记的事实。原告陈**等人及第三人陈高明对被告金帝公司提交证据的真实性均无异议。第三人陈高明辩称，被告金帝公司于2009年授权其出资负责“金帝苑”小区的全部工作。小区建设完工后，其多次要求金帝公司法定代表人邓年宏为小区业主办理不动产登记，但邓年宏不予理睬，不得已才私刻金帝公司印章与张慧琴一起给小区业主办理了不动产登记。其收取业主办证费用属实，但与金帝公司还有其他经济往来。经审理查明，被告金帝公司于2008年12月10日注册成立，注册资本1000万元，法定代表人邓年宏，注册经营范围：房地产开发、房屋工程建筑、建筑安装、物业管理等。2008年12月22日，金帝公司任命第三人陈高明为“金帝苑”项目负责人，全面负责和具体实施该项目的开发。2010年1月26日，陈高明与邓某炯、蒋某群合伙出资以金帝公司名义取得位于松滋市新江口××大道南侧××面积1115㎡的土地开发建设“金帝苑”商品房项目。2010年9月6日，松滋市金帝置业有限责任公司（甲方）与“金帝苑项目部（陈高明）”（乙方）签订《合作协议》，明确：由甲方向乙方提供合法、有效的各项手续（营业执照、资质证书及相关资料）；甲方安排会计协助乙方做好月报表，按税务要求报税务及相关单位；银行按揭款达到甲方账户后（预留税款及相关保证金后5%）及时划拨给乙方等。随后，“金帝苑”项目开始开发建设，并于2011年12月完工，但因该项目面积超规划、部分配套设施不合格、未清缴税款等原因一直未能通过竣工验收。“金帝苑”项目开发过程中，金帝公司除安排一名会计向相关部门报送财务报表外，既未投入资金，也未安排专业技术人员参与经营管理。挂靠经营期间，金帝公司收取了陈高明“管理费”10000元。陈高明与金帝公司在履行《合作协议》过程中发生纠纷，陈高明于2017年8月14日向本院提起诉讼，要求金帝公司返还保证金276650元。本院一审、荆州市中级人民法院二审均认为双方签订的协议是无效合同，最终判决驳回陈高明的诉讼请求。2010年11月至2012年2月间,陈高明以金帝公司委托代理人名义与原告陈**、熊远贵、邓显平、张艳、佘远兰、陈超、佘勤发、裴果、刘素娟、陈保春、王成、陈丽、刘晓荣、周武林等人分别签订《松滋市商品房买卖合同》，各购买“金帝苑”项目预售商品房一套，上述合同均加盖金帝公司公章，并分别在原房产管理局办理了商品房销售合同备案登记。合同签订后，熊远贵、佘勤发、邓显平一次性付清购房款，其中，熊远贵支付的购房款285000元转入户名为“松滋市金帝置业有限责任公司金帝苑项目工程”的账户。陈**、张艳、佘远兰、陈超、裴果、刘素娟、陈保春、王成、陈丽、刘晓荣、周武林等人通过银行按揭贷款方式在2011年2月9日至2012年6月14日期间先后付清购房款，全部按揭贷款均转入松滋市金帝置业有限责任公司账户（账号17×××81）。除购房款外，2010年8月23日至2013年2月18日期间，陈高明、伍秋梅等人经手分别收取陈**、佘远兰、刘素娟代办证费9930元、9448元、8616元，分别收取熊远贵、邓显平、张艳、陈超、佘勤发、裴果、陈保春、王成、陈丽、刘晓荣、周武林等人代办证费及水电气、有线电视开户费21300元、20492元、24000元、22756元、22300元、22440元、23929元、27428元、20000元、24576元（刘晓荣房屋共有人罗绍华交纳）、24330元。收取代办证费、开户费的收据上均加盖“松滋市金帝置业有限责任公司”或者“松滋市金帝置业有限责任公司金帝苑项目工程财务专用章”。金帝公司与熊远贵、邓显平、佘勤发、裴果、王成、刘晓荣签订的《松滋市商品房买卖合同》“计价方式与价款”约定“出卖人不再向买受人收取该商品房价款外的费用，代收代办费用除外。代收代办费用是指房屋维修基金及办理《土地使用权证》《房屋产权证》时应由买房人承担的费用。”其他原告与金帝公司签订的商品房买卖合同对是否收取代办费用未做明确约定。前述《松滋市商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”载明：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。“金帝苑”小区房屋交付使用后，金帝公司、陈高明未按合同约定的时间为包括上列原告在内的业主办理不动产登记。2010年至2018年期间，“金帝苑”小区业主多次上访，后经相关部门协调为业主办理了不动产登记。登记过程中使用的金帝公司印章系陈高明私刻，金帝公司为此向公安机关报案。2019年6月17日，松滋市公安局认为“陈高明系松滋市金帝置业有限责任公司聘用总经理，主持金帝苑小区开发的全面工作，陈高明私刻公章仅用于给金帝苑小区业主办理不动产登记并未做其他事情，符合刑诉法第一百一十二条之规定‘无犯罪事实或者犯罪事实显著轻微无社会危害性’”，遂以松公（新）不立说字〔2019〕1号“不立案说明书”决定不予立案。在办理不动产权登记过程中，陈高明、金帝公司均未向相关部门缴纳收取的代办证费用，陈**、熊远贵、邓显平、张艳、佘远兰、陈超、佘勤发、裴果、刘素娟、陈保春、王成、陈丽、刘晓荣、周武林等人只好又分别缴纳了办证费用（包括房屋维修基金、土地测绘费、契税、不动产登记费）8592.80元、9469.40元、8844.02元、9485.20元、9368.90元、9274.40元、9300.70元、8974.40元、8536.79元、10229.64元、11377.33元、9558.40元、10646.56元、9470.20元。本院认为，本案系基于原被告双方签订的商品房买卖合同发生的纠纷，因此，案由应确定为商品房销售合同纠纷而非返还原物纠纷。本案各方当事人争议的焦点为第三人陈高明与原告方签订商品房销售合同、收取各原告代办证费用的行为是否系代表被告金帝公司的职务行为，返还代办证费用的义务应由第三人陈高明还是被告金帝公司承担。根据本院和荆州市中级人民法院生效判决书，为开发建设“金帝苑”项目，金帝公司向陈高明出具了书面“任职书”，并与陈高明签订了《合作协议》，双方建立挂靠与被挂靠关系，该协议因违反法律强制性规定为无效合同。但对于原告陈**等人而言，他们与金帝公司签订的商品房买卖合同加盖了金帝公司印章，购房款转入了金帝公司的银行账户，且最终取得了买受的房屋，他们有充分理由相信陈高明是取得金帝公司合法授权的代理人。各原告在签订、履行商品房买卖合同过程中并无过错，是善意第三人，且双方签订的商品房买卖合同不违反法律规定，合法有效，应予维护。部分原告交纳代办证费用虽然合同并无明确约定，但由开发商代收代办证费用符合交易习惯，基于对前期签订商品房买卖合同过程中金帝公司授权的信赖，他们有理由相信陈高明的行为可以代表金帝公司，陈高明的行为也构成表见代理。陈高明的代理行为所产生的法律后果应由金帝公司承担。金帝公司收取代办证费用后未按约定为上列原告办理不动产登记，是违约行为。现各原告又重新交纳了办证所需税费，金帝公司应退还收取各原告的相关费用。陈**等人的诉讼请求于法有据，应予支持。至于金帝公司承担责任后是否应当向陈高明追偿，属另一法律关系，不属于本案审理范围，在本案中不予审理。金帝公司关于应由陈高明返还陈**等人办证费的答辩意见于法无据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告陈**代办证费用9930元；二、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告熊远贵代办证费用9469.40元；三、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告邓显平代办证费用8844.02元；四、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告张艳代办证费用9485.20元；五、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告佘远兰代办证费用9368.90元；六、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告陈超代办证费用9274.40元；七、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告佘勤发代办证费用9300.70元；八、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告裴果代办证费用8974.40元；九、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告刘素娟代办证费用8536.79元；十、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告陈保春代办证费用9229.64元；十一、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告王成代办证费用11377.33元；十二、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告陈丽代办证费用9558.40元；十三、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告刘晓荣代办证费用10646.56元；十四、由被告松滋市金帝置业有限责任公司返还原告周武林代办证费用9470.20元。上述判决第一至第十四项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由被告松滋市金帝置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  佘习华审判员  王峥嵘审判员  龚爱国二〇一九年八月八日书记员  覃 阳