江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0682民初2370号原告：郑晓峰，男，1974年2月27日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：储呈红，江苏如一律师事务所律师，特别授权。被告：樊正平，男，1956年8月20日生，汉族，住如皋市。被告：樊正喻，女，1962年10月30日生，汉族，住如皋市。原告郑晓峰与被告樊正平、樊正喻房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告郑晓峰及其委托诉讼代理人储呈红，被告樊正平、樊正喻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓峰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即履行协助义务，配合原告办理如皋市城南街道惠政新村（拆迁号1-024号）109幢202室住房及该幢楼14号车库的不动产证登记及过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年3月28日，两被告将其拆迁安置的如皋市城南街道惠政新村（拆迁号1一024号）109幢202室住房及该幢楼14号车库转让原告，双方在协议中约定，转让价格为人民币19万元整，2007年8月6日，原、被告双方到江苏如一律师事务所（原江苏南通如一律师事务所）办理了产权分割见证。2007年8月21日，被告收取了原告房屋及车库的购房款人民币22万元后，双方共同到江苏凌云置业有限公司在商品房买卖合同上添上了原告的名字。后原告对涉案房屋进行装潢并居住使用至今。2018年12月14日如皋市城南片区拆迁改造指挥部发出惠政新村安置房办理不动产权证的通知，说明涉案房屋及车库己经符合办理不动产权证的条件。原告多次与两被告沟通协商，并于2019年1月15日向两被告发出要求其协助办理不动产权证的通知，两被告均不予理睬，故诉至法院，要求判如所请。被告樊正平辩称，一、涉案房屋系小产权，出售不合法，答辩人要求收回房屋；二、双方在合同中约定购房款19万元，答辩人实际收取原告19万元，当时介绍人吴某,4知道答辩人处还有一套房产要出售，为了做给其他买房人看，所以让答辩人写了22万元的收条。被告樊正喻辩称，一、2007年涉案房屋系小产权房屋，原告不是被告所在集体组织的成员，所以被告不好把房子卖给原告，被告现在要求收回房屋，该补贴原告的，被告愿意补贴；二、关于购房款的问题，请法院核实，如果确实原告仅给付了19万元，需要把3万元补给被告；三、答辩人愿意去办理产权证，但必须登记在原告和两被告名下，涉案房屋属于三人共有。本院经审理认定事实如下：如皋市如城街道城南社区惠政新村（原名：新城花园）109栋202室房屋系被告樊正平、樊正喻于2006年左右拆迁安置所得。2007年3月28日，原告郑晓峰作为受让人（乙方）与被告樊正平、樊正喻作为出让方（甲方）签订《协议书》一份，约定：“出让房坐落在如皋市城南片区集中居住区，109幢202室，建筑面积约97.3平方米，存车房14号，建筑面积约20.08平方米，总价19万元；签约之日乙方交定金5万元，甲方交出房屋的整套钥匙时乙方必须交清余款14万元；乙方在办理房产证过程中，甲方必须积极配合，并提供相关材料；未尽事宜甲乙双方商定后另定协议；本协议甲乙双方当事人签字后生效；甲乙双方必须认真履行本协议，一方违约需付五万元违约金给对方；基础设施的费用由甲方通知乙方向有关部门缴费；交房期限最迟不迟于2007年8月底。”当事人郑晓峰、樊正平、樊正喻及见证人吴某,4在该协议书上签字。2007年8月6日，原告郑晓峰（乙方）与被告樊正平、樊正喻（甲方）在江苏如一律师事务所（原江苏南通如一律师事务所）的见证下订立《协议》，“因甲方与乙方协商一致，共同出资购买并装修因甲方拆迁安置的房屋。为此，甲、乙双方约定购置的房屋为109栋202室所有权产权人登记为乙方，甲方作为该房屋的共有人。今后，甲、乙双方对该房屋所有权分割时，按各自实际投入该房屋的资金比例份额享有所有权。分割时可将该房屋全部归其中一方，但应到产权登记部门办理转让手续。”2007年8月19日，原被告双方至江苏凌云置业有限公司在《商品房买卖合同》买受人一栏添加郑晓峰的名字,该合同最后一页附《补充协议》一份，内容为“双方约定买卖之房屋，现据有权部门的测绘结果，实际建筑面积为商品房104.85平方米，存车房（1）为21.89平方米，总价款为壹拾贰万叁仟贰佰贰拾陆元伍角。现双方同意以此作为计价结算依据。”江苏凌云置业有限公司作为出卖人、樊正平、樊正喻、郑晓峰作为买受人在该协议上签字。2007年8月21日，被告樊正平向原告出具收条一份，载明“今收到郑晓峰新城花园安置一区（B）109幢202室、14号车棚购房款贰拾贰万元整。（220000.00元）今收人：樊正平2007年8月21日见证人：吴某,4”后被告将涉案房屋及车库交付给原告，原告进行装修并居住至今。2018年12月，如皋市城南片区拆迁改造指挥部发布《惠政新村安置房办理不动产权证通知》，自2018年12月17日起开始办理不动产权证，要求拆迁户凭拆迁资料进行登记、审核，并交纳房款差价200元/平方米。原告郑晓峰联系被告樊正平、樊正喻协助其办理产权证及过户手续，双方产生矛盾，原告于2019年3月12日提起诉讼，要求判如所请。另查明，如皋市如城街道惠政新村小区（城南安置区）系如皋市城南片区拆迁改造指挥部委托江苏凌云置业有限公司开发建设，该地块被征为国有土地。2006年4月29日，如皋市建设局向该公司颁发《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续。鉴于城南安置区的特殊拆迁背景，市政府相关部门多次召开会议研究该小区不动产登记事宜，最终明确“将城南安置区的土地整宗出让给江苏凌云置业有限公司，核发国有建设用地（出让）使用权证，该公司与拆迁户办理网签合同时，拆迁户应当缴纳200元/平方米的土地出让金（安置差价款）”。后，江苏凌云置业有限公司完成了惠政新村小区房屋的首次登记。鉴于有一部分拆迁户（出让人）已将拆迁安置的惠政新村小区房屋出售给了他人（受让人），并在《商品房买卖合同》中添加了受让人的名字，相关部门明确对于该类房屋的产权登记步骤为：1、由受让人缴纳每平米200元的土地出让金，出具相关票据时其记载的缴款人为受让人。2、由受让人持出让人的委托书、商品房买卖合同等材料至不动产登记中心办理新建商品房转移登记（一手房登记），其产权形式为受让人与出让人按份共有，受让人的份额为每平方米200元在总房款中的份额。应当由新建商品房购买人承担的税费由受让人一并缴纳。3、由受让人与出让人持相关材料至不动产登记中心一同办理，并缴纳相关税费。以上事实，有到庭当事人陈述、协议书、协议、《商品房买卖合同》、收条、《惠政新村安置房办理不动产权证通知》等证据在卷佐证，本院应予确认。本院认为，本案的争议焦点有二，一是原告实际交付的购房款是19万还是22万；二是原告的诉讼请求能否支持。关于争议焦点一，原告陈述因涉案房屋交房时实际面积大于合同约定面积，多出七个多平方米，被告要求补差价，再加上物业管理费等，一共补了3万元。被告主张实际只收取19万元，收条中载明金额22万元是为了做给其他购房人看，面积差价是被告方补缴。对此，原告提供了被告樊正平出具的收条，被告提供了2008年9月4日江苏凌云置业有限公司收据。本院认为，原告持有22万元收据，被告抗辩实际交付19万元，被告应当对其主张提供证据证明，江苏凌云置业有限公司收据仅能证明被告向该公司缴纳了面积差价，且补缴时间是在原被告交易之后，不能以此证明原告实际支付金额为19万。再者，原告支付对价、被告交付房屋这一事实距今已长达十年有余，被告在缴纳差价后未向原告主张，双方也并非因尚有余款未支付而发生纠纷，该节事实亦不影响双方房屋买卖关系的成立。对于被告的抗辩意见，本院不予采信。关于争议焦点二，原被告签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告的诉讼请求包含两项内容：一是要求被告配合办理涉案房屋不动产权证，二是要求被告配合办理涉案房屋产权变更手续，本院认为，两者系不同的法律关系，一是江苏凌云置业有限公司与原被告之间的商品房买卖合同关系，另一个是原被告之间的二手房买卖合同关系，在原被告双方未依法登记领取一手房权属证书的情况下，原告起诉要求被告配合其办理过户手续，属于法律上不能履行，本院不予支持。而在实际办理一手房权属证书登记手续过程中，需商品房买卖合同双方即江苏凌云置业有限公司与原被告配合进行，现原告仅起诉樊正平、樊正喻要求其协助办理不动产权证，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告郑晓峰的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告郑晓峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币4600元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  沈 飞人民陪审员  刘三五人民陪审员  施昌华二〇一九年八月二十二日书 记 员  丁晓亮