广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初18504号原告：广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局），住所地广东省广州市越秀区吉祥路28号。负责人：罗学文，局长。委托诉讼代理人：宋杨文，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊平，广东新法擎律师事务所律师。被告：广州市富都房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区石溪冲边街40号508房。法定代表人：彭坤梅。破产管理人：广东踔厉律师事务所。委托诉讼代理人：赵岚，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐仁杰，广东踔厉律师事务所律师。第三人：广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司，住所地广州市连新路11号八楼附近公司。负责人：罗小敏。第三人：广东省南方工业发展总公司，住所地广州市连新路11号8楼。法定代表人：赵月东。原告广州市越秀区房屋管理局诉被告广州市富都房地产发展有限公司（以下简称为富都公司）、第三人广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司（以下简称为南方总公司房地产分公司）、第三人广东省南方工业发展总公司（以下简称为南方总公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋杨文、被告的委托诉讼代理人赵岚、唐仁杰到庭参加了诉讼，两第三人经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：第三人开发分公司（后由被告承继开发）根据(1993)城地批字第834号文核准征用拆迁，与原广州市越秀区房地产管理局签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。双方约定，原告将越秀××××号房屋，建筑面积43.98平方米交给被告拆除，被告将建筑面积58.98平方米房屋移交归原告，产权属市房地产管理局所有；房屋于1995年12月31日移交完毕；如被告不按上述约定日期移交房屋给原告，被告应向原告偿付逾期违约金每平方每天0.70元计算；被告同意从原住户迁出被拆的房屋之日起至补偿房屋移交给原告接管之日止，按原告被拆迁房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，并约定租金标准。协议签订后，原告向被告移交了房屋，但其被告无故拖欠租金，原告多次要求被告支付租金，被告一直不予理会。因南方房地产开发公司是拆迁协议的签订人，是南方总公司的分支机构，被告承继了南方公司的开发、是涉案地块的用地单位，故被告与两第三人应共同承担相关拆迁责任。为维护原告的合法权益，原告起诉请求判令：1、被告及两第三人向原告支付自2013年11月1日起计至本案判决生效之日止的租金（每月按79.01元的标准计算租金）；2、被告及两第三人向原告支付违约金（自2011年1月1日起计至本案判决生效之日止，每日按平方米0.70元、按58.98平方米的标准计算）；3、被告及两第三人承担全部诉讼费用。被告辩称：管理人在2017年9月1日接受广州市海珠区人民法院的指定，担任被告破产管理人，负责其破产负责工作，管理人多次联系被告的股东和法定代表人，均无法联系，故至今为止管理人均没有接收到被告的任何资料，故对于该系列案的管理人只能根据原告提交的部分资料和到房管部门查询的档案资料，作出答辩的具体意见：1、管理人认为原告向法院主张的租金诉求已过诉讼期效，因为原告方应当清楚被告多年前已缺乏支付能力，其却迟迟没有主张其权利，属于自行放弃其权利，虽然该行为是持续存在，但不是不可分割的债权，因按日单独计算时效，故诉求中从2001年至2017年9月30日应当按照诉讼时效的规定合成计算；2、从被告交的证据可见，2014年包括本案涉案房屋在内的被征用土地使用权及地面上建立的富都商贸大厦，买受人是广州润华房地产有限公司，与该拍卖相关产生的各违约责任，也应当移交给广州润华房地产有限公司；3、从原告提交的证据可见，其补偿费用通知给予的征用单位是广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司，故原告主张的租金相对方应该是征用单位广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司，原告与被告之间并没有任何的补偿协议；4、本系列案共9件，其中有部分是有补偿协议书，有部分是没有的，有偿协议书中的协议相对方全部都是广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司，根据这线索，在相关的工商局官方的网站查询获悉广东省南方工业发展总公司是一个开业的状态，广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司是一个吊销状态，可见说明补偿协议的相对方是存在的，被告并非是适格的主体，目前管理人尚未接收到富都公司任何的资料，据现有的证据无法看出富都公司与南方公司及原告有任何合同的关系，原告应当向补偿协议的相对方主张权利；5、原告与南方公司签订的补偿协议书是有约定，由南方公司向原告交付因拆迁而补偿的房屋，但至今为止管理人也不清楚有没有交付的情况；6、针对违约金的情况，由于被告并非合同的一方，不需向原告支付租金也不存在支付违约金的情况，不同意原告主张的租金标准，且原告主张和租金和违约金存在重叠的地方，是没有依据的。两第三人没有陈述意见及举证。经审理查明：原座落于广州市越秀××××号房屋是原告的经管房屋。1995年4月3日，原告（为甲方）与被告南方总公司房地产分公司（为乙方）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，该协议书其中约定：乙方经市规划局1993年12月31日以（93）城地批字第834号文核准征用越秀区解放中路等地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋；甲方同意座落在越秀××××号房屋，建筑面积共43.89平方米，交由乙方拆除；乙方同意将白云区同德小区得宝花园首层建筑面积13.78平方米、9层建筑面积45.20平方米（合计58.98平方米）移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1995年12月31日移交完毕；如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天0.7元计；因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金金额，用托收无承付的方式，按月缴金额、金额为79.01元；等。该合同于1996年4月5日在广州市房地产管理局备案。之后原告将原址房屋交由南方总公司房地产分公司拆除。1995年12月19日，广州市城乡建设委员会发出《关于同意设立广州市富都房地产开发有限公司的复函》，主要内容为同意设立广州市富都房地产发展有限公司（项目公司），经营解放中路421-459号、陶街1-15号、回龙里2-16号地段的商品房项目；富都公司成立后，报经市规划、国土管理部门批准，将上述用地的土地使用权并入该公司经营。1996年7月9日，广州市国土局向被告富都公司核发了穗国土建用字［1996］第365号《建设用地批准书》，核准被告富都公司为解放中路421-459号、陶街1-15号、廻龙里2-16号地块的用地单位。被告及第三人至今仍未将产权调换补偿的房屋移交给原告接管。另查明，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局（现为原告，以下简称为越秀分局）曾起诉南方总公司房地产分公司、南方总公司及富都公司（共同为被告），要求南方总公司房地产分公司、南方总公司及富都公司支付2009年1月1日止2010年12月31日的逾期移交房屋违约金。广州市越秀区人民法院（以下简称为越秀法院）以（2011）越法民三初字第614号受理该案。该案查明：1、1994年11月18日，广州市房地产管理局向原告发出94穗房拆函253号《关于核发拆迁公告及许可证的复函》，内容：南方总公司房地产分公司（拆迁人）申请核发解放中路421－459号、449之1－之6、迴龙里2－16、4之1、4之2、聚良里1－19、2－20、陶街1－9、13之1、15号地段拆迁公告及拆迁许可证；经审核，拆迁计划和方案可行，同意以（94）穗房拆字（253）号公告；拆迁范围详见穗国土［1994］建用通字第596号，拆迁时限为1994年11月18日起至1995年11月18日止拆迁完毕。同日，广州市房地产管理局发出穗房（94）拆字253号《广州市房屋拆迁公告》，确定由南方总公司房地产分公司拆迁上述地块范围内的房屋。2、1996年6月24日，南方总公司房地产分公司与富都公司向广州市国土房管局用地处递交了一份《报告》，其中内容：根据贵局批给我公司的穗国土（1994）建用通字第596号文的《建设用地通知书》及穗房（94）拆字253号的拆迁公告批文，现已全部完成解放中路421号－459号、陶街1－15号、回龙里2－16号地段的拆迁工作，并进入施工阶段；我公司是根据市建委，穗建开函（1995）650号批文，与广州市天河恒达房地产咨询有限公司、广州市信达房地产投资顾问公司合作投资开发解放中路该地段，经广州市工商局批准于1996年1月10日成立项目公司广州市富都房地产发展有限公司，我公司该地块拆迁工作已在96年2月份全部完成，现拆迁结案号（96）拆管准字第091号，现向贵处申请办理用地批准书。3、南方总公司房地产分公司是南方总公司的分支机构。2011年12月8日，广州市越秀区人民法院对该该案作出判决，判决主要内容为南方总公司房地产分公司、南方总公司及富都公司支付2009年1月1日至2010年12月31日的逾期违约金给越秀分局。原告于2018年3月6日向广州市越秀区人民法院（以下简称为越秀法院）提起诉讼，要求富都公司支付租金等。因本院已受理申请人对富都公司破产清算的申请，越秀法院遂将该案移送本院审理，本院以（2018）粤0105民初18504号立案审理。本案中，为证明多次主张租金及移交产权的手续，原告提交了：1、广州市越秀区第一房屋管理所邮寄的《关于履行协议移交补偿直管房的通知》（落款日期分别为2018年1月15日、2018年7月13日、2018年10月15日、2019年1月15日）；2、《关于追收征用地块租金的通知》（主要内容为追缴解放路427号等房屋租金、具体租金以缴交租金后收到后的发票为准，落款日期分别为2018年4月15日、2018年7月15日、2018年10月15日、2019年1月15日），上述邮件的收件地址记载的为信达房地产地址，邮件为退回妥投；3、广州市越秀区第一房屋管理所分别于2016年7月16日、2016年10月15日向广东省南方工业发展总公司（南方房地产开发公司）邮寄的《关于追收征用地块租金的通知》[通知要求南方总公司（南方房地产开发公司）尽快代缴征用地块范围直管房租户旧欠租金及缴交征用地块范围直管房每月租金]，上述邮件没有签收信息；4、广州市越秀区第一房屋管理所2017年1月16日向广东省南方工业发展总公司（南方房地产开发公司）邮寄的《关于追收征用地块租金的通知》[通知要求南方总公司（南方房地产开发公司）尽快代缴征用地块范围直管房租户旧欠租金及缴交征用地块范围直管房每月租金]及《关于履行协议迅速移交补偿直管房通知》，该邮件为退回妥投。另外，原告还表示，其所主张的租金即为合同所约定的，因原住户迁出原址房屋导致原告租金减少，合同乙方应按合同约定向原告补偿的租金损失。本院认为，原告与第三人南方总公司房地产分公司在自愿基础上签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应自觉履行。根据合同约定，第三人南方总公司房地产分公司不按期移交房屋给原告的，应向原告按每平方米每天0.7元偿付逾期移交房屋违约金；因房屋被拆除，导致原住户迁出，原告的租金收入减少，南方总公司房地产分公司需按原被拆房屋的原租金金额，用托收无承付的方式，按月缴金额向原告补偿原住户迁出被拆房屋之月至补偿房屋移交给甲方接管之日止的损失。第三人南方总公司房地产分公司没有依约移交产权调换补偿房屋给原告，已构成违约，应承担违约责任。虽广州市越秀区第一房屋管理所曾向第三人或信达公司邮寄函件要求涉案征用地块范围内直管房的租金，但未有证据反映上述邮件已送达给第三人或被告，故上述行为不构成诉讼时效中断。鉴于原告直至2018年3月6日才提起本案诉讼主张涉案租金损失，故原告主张的2015年10月1日前的租金损失已超过诉讼时效，本院不予支持，原告要求第三人南方总公司房地产分公司向其支付2015年10月1日至本判决生效之日止的租金损失（按每月79.01元）的请求合理且符合约定，本院予以支持。同上所述，原告主张的2015年10月1日前的逾期移交房屋违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。鉴此，原告要求第三人南方总公司房地产分公司向其支付2015年10月1日至本判决生效之日止的逾期违约金（以白云区同德小区德宝花园首层。九层建筑面积合计58.98平方米，按每日每平方米0.7元计算）以及2015年10月1日至本判决生效之日止的租金损失（按每月79.01元）的请求合理且符合约定，本院予以支持。原告主张的超过本院支持部分的请求，依据不足，本院不予支持。因第三人南方总公司房地产分公司是第三人南方总公司的分支机构，被告富都公司是涉案地块的用地单位，故被告富都公司与两第三人应共同承担本案责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告广州市富都房地产发展有限公司和第三人广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司、广东省南方工业发展总公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将2015年10月1日至本判决发生法律效力之日止的租金损失（按每月79.01元的标准）一次性支付给原告广州市越秀区房屋管理局。被告广州市富都房地产发展有限公司和第三人广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司、广东省南方工业发展总公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将2015年10月1日至本判决发生法律效力之日止的逾期违约金（以白云区同德小区德宝花园首层、九层建筑面积合计58.98平方米，按每日每平方米0.7元计算）一次性支付给原告。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费2029.4元，由原告负担1438.8元，由被告广州市富都房地产发展有限公司和第三人广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司、广东省南方工业发展总公司共同承担590.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  毛秀葵人民陪审员  欧桂馨二〇一九年八月九日书 记 员  于悦珊程淑玲何国卫