湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终688号上诉人(原审原告):骆家兴，男，1966年12月15日出生，汉族，住阳新县。被上诉人(原审被告):阳新县物华经贸有限公司，住所地：阳新县兴国镇五马坊正街**。法定代表人：肖成石，经理。委托诉讼代理人：柯凌汉，湖北富川律师事务所律师。上诉人骆家兴因与被上诉人阳新县物华经贸公司（以下简称物华公司）确认合同效力纠纷一案，不服阳新县人民法院(2017)鄂0222民初4393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过查阅案卷、调查和询问当事人，书面审理了本案。现已审理终结。骆家兴上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持其一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由物华公司承担。事实和理由：一、原审判决认为骆家兴诉请门面的优先权无法律依据是不正确的。1、骆家兴从租赁商场至今已有十几年之久，双方多次签订合同，按期按约交付租金，合同的履行和习惯已成约定俗成的租赁模式。故骆家兴对商场的租赁权具有事实根据。2、骆家兴符合优先承租权的四个方面的条件：①有长期合法有效的租赁合同关系和基础关系存在；②优先承租权行使主体是承租人；③出租人继续出租房屋是承租人取得优先承租权的前提条件；④“同等条件”即优先承租权人承租出租人的房屋时，与出租人和第三人达成的租赁条件相同。3、《合同法》第二百三十条明确规定承租人具有优先购买权，优先承租权是基础，优先购买权实际上是优先承租权衍生的权利，也符合《合同法》、《民法总则》保护社会习惯，维持双方利益，避免损失严重的法律原则和法律宗旨。4、《民法总则》第十条规定：处理民事纠纷，应当依照法律，法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。骆家兴长期经营商场，已是约定俗成的，根据市场习惯，其应享有优先承租权。二、原审判决没有采纳《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》第三条、第三十五条的规定，是极其错误的。该办法是湖北省对行政事业单位国有资产对外出租的管理依据，是处理国有资产对外出租的法定要求。根据该《办法》也能够确认骆家兴具有优先承租权。三、原审判决在事实认定上部分有误，同时物华公司违法出租给案李勇是暗箱操作，其行为非法剥夺了骆家兴的优先承租权。四、骆家兴租赁经营的商场系其同两个合伙人(均系退伍军人)共同投资经营的，应保障退伍军人的合法权益。物华公司口头答辩称：1、骆家兴称按原有租赁模式及习惯其享有优先承租权无法律依据，再者，如按骆家兴所称一旦形成租赁关系，承租方就应当享有长期永久的租赁权利，此明显违反《合同法》所规定的平等、公平原则，严重侵犯出租方的合法权益。2、《合同法》并无明文规定有优先承租权的权利，其公司与骆家兴之间也没有在租赁合同约定有优先承租权。骆家兴所称的优先承租权无法律和事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。骆家兴向原审法院起诉请求：1、请求确认其对承租物华公司的物华商场及5个门面具有优先承租权；2、本案诉讼费由物华公司承担。原审判决认定：自2000年起，物华公司所有的物华商场及侧面5个门面一直由骆家兴租赁经营，17年来，双方保持着稳定的房屋租赁合同关系。2013年12月16日，双方再次以签订《物华门面承包经营协议》的方式订立租赁合同，约定甲方（物华公司）将其物华商场及侧面5个门档租赁给乙方（骆家兴）经营，合同主要内容：一、租金及付款方式：2014年租金为74万元、2015年租金为770,000元、2016年租金为800,000元，租金每年分两次付清，分别在每年的五月份、十月份提前支付；二、租赁期限：租赁为三年，即从2013年12月18日至2016年12月17日止。承租期间如物资大楼需要整体开发，乙方必须中止合同服从甲方的开发，甲方应提前三个月告知乙方；三、乙方经营期间所发生的水电、工商税务、门前“三包”、城建消防、治安、房屋维修等一切费用均由乙方承担；四、乙方在经营期间投资于门面用于经营的一切设施费用均由乙方承担。承包期满后乙方应将一切设施完好无损交归甲方，不得以任何理由转让或损坏；五、为确保门面经营安全，乙方要遵照安全生产相关规定配备消防安全设施，制定安全经营工作制度，认真接受相关部门的安全检查工作。否则甲方将会中止承包经营合同。经营期内的一切安全责任事故由乙方承担。双方合同签订后，骆家兴依约如期交纳了三年的租金。2016年10月18日，物华公司向骆家兴下达书面通知，表明合同到期后不再续约。骆家兴认为，诉争门面从2000年开始一直由其承租经营至今，双方合作愉快，物华公司在没说明任何理由的情形下突然决定不再与骆家兴续租难以理解，且骆家兴投资较大、员工较多，解租会给骆家兴造成较大损失，员工也不好安排。因在租赁期满后，骆家兴拒绝腾退租赁门面引起纠纷，物华公司于2017年1月12日向原审法院起诉，请求：1、确认物华公司、骆家兴签订的《物华门面承包经营协议》于2016年12月17日终止；2、判令骆家兴立即将门面返还给物华公司，并向物华公司支付上述门面的占用使用费（按原合同约定的租金66,000元/月计算，从2016年12月17日算至门面返还之日止）；3、由骆家兴承担本案诉讼费。原审法院受理后，于2017年5月3日作出[2017]鄂02**民初296号民事判决，判决：1、双方签订的《物华门面承包经营协议》于2016年12月17日终止；2、骆家兴在本判决生效后一个月内将诉争门面返还给物华公司，并向物华公司支付上述门面的占用使用费（按原合同约定的租金66,000元/月计算，从2016年12月18日起算至门面返还之日止）。骆家兴对该判决不服，于2017年8月14日向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、依法改判或发回重审；3、本案诉讼费用由物华公司承担。本院经审理，于2017年11月1日作出（2017）鄂02民终1207号判决，驳回上诉，维持原判。现因骆家兴认为其承租物华公司的门面及商场已长达17年之久，按照承租的习惯及交易惯例，以及根据《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》的规定等，骆家兴对其承租物华公司的门面及商场亦具有优先承租权，遂于2017年11月21日，再次诉至原审法院，请求确认其对承租物华公司的物华商场及5个门面具有优先承租权。原审判决认为：骆家兴与物华公司签订的《物华门面承包经营协议》是双方的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点为骆家兴是否对涉案门面及商场是否有优先承租权，那么对骆家兴提出其承租物华公司的门面及商场已长达17年之久，按照承租的习惯及交易惯例，以及物华公司在合同没有到期时，却将商场和门面违法出租给他人，并唆使他人对骆家兴承租经营的商场及门面进行打砸，也没有履行是否告知骆家兴继续承租的义务，因此骆家兴应享有优先承租权的理由是否成立是本案的关键。经查，骆家兴当庭陈述物华公司与他人签订涉案门面合同的时间是在骆家兴与物华公司合同期满后，物华公司在《物华门面承包经营协议》合同履行期限届满前二个月向骆家兴下达了不再履约的通知书，已经履行告知骆家兴不再继续承租的义务，且现行法律规定并未规定优先承租权，双方合同也未约定骆家兴享有优先承租权，故骆家兴的该项理由不能成立；对于骆家兴认为根据《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》的规定，骆家兴对其承租物华公司的门面及商场亦具有优先承租权的理由，经查，《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》既非法律法规，也非部门规章，对本案无约束力。综上，原审法院认为骆家兴对承租物华公司的物华商场及5个门面具有优先承租权的诉讼请求，于法无据，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回骆家兴的诉讼请求。一审案件受理费100元，由骆家兴负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为：骆家兴与物华公司签订的《物华门面承包经营协议》于2016年12月17日到期，该合同已经终止，合同的权利义务也随之终止。骆家兴应将其所承租的商场及门面返还给物华公司。关于骆家兴主张其享有优先承租权的上诉理由是否成立，本院评述如下：1、现行法律法规并未规定优先承租权，双方合同也未约定骆家兴享有优先承租权。2、《民法总则》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律，法律没有规定的，可以适用习惯”。本条应作限制解释，仅指习惯法而言。现实生活中存在大量的习惯，并非所有习惯都可上升到习惯法。习惯法存在需要满足二个条件：一是存在长期的实践；二是为一般民众所普遍确信，该习惯能在某一区域内被该区域内的民众普遍认为具有一定的约束力。所谓的优先承租权在民众间并未形成具有约束力的普遍认同和确信，不能作为处理民事纠纷的法律渊源。3、《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》既非法律法规，也非部门规章，仅为湖北省财政厅对其下属的行政事业单位的内部管理规定，对本案也无约束力。故骆家兴的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由骆家兴负担。本判决为终审判决。审判长 詹 军审判员 童 威审判员 曹晓燕二〇一九年八月二日书记员 万 莹