云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初2201号原告：代世伟，男，汉族，1978年9月17日生，云南省文山市人，住文山市。委托诉讼代理人：王卿，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：饶斌，男，汉族，1971年8月14日生，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：刘江，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：葛颖颖，云南鼎祥律师事务所实习律师（特别授权）。原告代世伟与被告饶斌排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告代世伟及其委托诉讼代理人王卿，被告饶斌及其委托诉讼代理人刘江、葛颖颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代世伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告排除妨害，立即停止对文山市“丽水湖畔”B区2排8号房屋的一切装修活动，立即从该房屋搬出并恢复原状；2、由被告赔偿原告因其侵权行为造成的房门损害产生的经济损失2600元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月28日，原告与云南金昆房地产集团有限公司（下称金昆公司）签订《丽水湖畔认购书》，约定金昆公司将其开发的文山市“丽水湖畔”B区2排8号房屋出售给原告，建筑面积约为398.36㎡，花园用地约为40㎡，房屋总价款为110万元。合同签订当日，原告一次性支付全部认购款110万元，同日金昆公司向原告出具收据并将该房屋交付给原告使用。原告接房后便组织施工人员对该房屋进行装修。2019年5月10日，装修工人王文峰到该房屋复核尺寸时发现原告安装的大门被砸，后原告报警。经查，原告所装大门系被告所砸，不仅如此，事后被告更是强行侵入原告已合法占有并使用的房屋，且未经原告同意擅自对该房屋进行装修。经原告多次警告并报警处理无果，被告继续对该房屋实施妨害行为。综上所述，原告在已经合法占有并使用涉案房屋的情况下，被告强行侵入原告房屋，并擅自对该房屋进行装修的行为严重妨害了原告的合法权益。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人合意请求其安全人承担停止侵害、排除妨害、消除危险等侵权责任。”之规定，被告的侵权行为已构成对原告占有、使用涉案房屋的妨害，原告有权请求被告停止侵害、排除妨害、赔偿损失。为此原告诉至法院，请求支持如上诉讼请求。被告饶斌辩称，原告在诉状中陈述被告“强行侵入原告已合法占有并使用的房屋，且未经原告同意擅自对该房屋进行装修”与事实不符。1、被告早在2011年11月30日就与云南金昆房地产集团有限公司（原名：文山金昆房地产开发经营有限公司，以下简称金昆公司）签订《丽水湖畔商品房认购书》，约定被告以103.2万元的价格向金昆公司购买位于丽水湖畔Ｂ区的房屋，被告在签订认购书当日就支付房屋预交款50万元，2013年1月26日支付首付款17868元，而金昆公司也将该套房屋以被告的名字报送文山州房管局，故被告是诉争房屋的合法所有权人，被告对自己的房屋进行装修的合理合法。2、被告在装修房屋过程中，原告突然出现说房屋是其购买，但是被告已经对该房屋的防水、玻璃、窗户等进行了装修，原告勾结社会闲杂人等将被告所装修的物品进行了损坏，给被告造成了经济损失12587.50元（玻璃维修费1347.50元、管道井840元、窗台损坏人工砌墙100元、门锁680元、开关插座520元、卫生间防水9100元）。3、原告陈述其于2018年8月18日以110万元的价格购买该房屋，平均2761元/㎡，经过多年该房屋每平方米仅涨价100元，与现在市场房价严重不符，被告有理由怀疑本案是原告对被告的恶意诉讼。因此，并非是被告侵占原告的房屋，而是原告多次阻止被告对自己的房屋进行装修，原告的这一行为严重损害了被告的合法权益，故被告诉请人民法院依法判决原告赔偿被告经济损失12587.50元。综上，被告对自己的房屋进行装修属合法行为，不存在原告诉称的侵害其权益，相反原告对被告房屋进行多处损坏，已经侵犯了被告的合法权益。请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，并判决原告赔偿被告经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告代世伟针对其主张向法庭提供以下证据：1、《丽水湖畔认购书》、《收据》、《装修申请》，证明：2018年8月18日，原告与金昆公司签订《丽水湖畔认购书》，约定金昆公司将其开发的文山市“丽水湖畔”B区2排8号房屋出售给原告，建筑面积约为398.36㎡，花园用地约为40㎡，房屋总价为110万元。原告于2017年6月5日交付购房款70万元，2019年4月18日交付尾款40万元，同日金昆公司将该房屋交付给原告。2、《关于“丽水湖畔”B区2排8号房屋的情况说明》，证明：(1)因被告未按约定支付认购金，经金昆公司公示催告后也未到金昆公司办理相关手续，金昆公司已按约定收回涉案房屋；(2)原告与金昆公司已履行完商品房买卖合同及交接手续，原告系涉案房屋唯一享有合法权益之人。3、《现场照片》，证明：被告砸毁原告安装的大门，强行侵入原告涉案房屋，并擅自对该房屋进行装修。被告的行为构成对原告房屋的妨害，其应当排除妨害、停止侵害、赔偿损失。4、《接处警登记表》，证明：原告从金昆公司接房后，在装修过程中，2019年5月10日，发现所装房门被毁，原告于2019年5月11日向110报警，经查，房门系被告损毁。5、2019年4月21日《微信转账记录》，证明：2019年4月21日原告为装修涉案房屋，支付房门款项2600元。经质证，被告饶斌对原告提交的第一组证据的合法性不予认可，这三份证据中，金昆公司的认购书只是认购，不可能一次性付清，刚刚原告方陈述了在2017年付了70万元，那么在合同还没有签订之前就付了款项，我们认为是原告与金昆公司的恶意串通；对于《收据》不予认可；对装修申请因没有公司盖章，因此对装修申请的三性均不予认可。对第二组证据的合法性不予认可，合同约定50万元，这50万元早在2011年就已经交清楚了。从第三组证据的照片中此房有主都能看出来，这个大门是不是原告装上去的我们不得而知，所以对于这组证据被告不予认可。对第四组证据的真实性没有意见，但是出警情况已经说明了第一个房东饶斌在2012年就购买了房屋。对第五组证据的三性不予认可，这个钱到底转没转我们不得而知。本院认为，原告提交的《丽水湖畔认购书》、《收据》、《装修申请》客观真实，且与本案相关联，本院予以采信；金昆公司出具的《关于“丽水湖畔”B区2排8号房屋的情况说明》属金昆公司的单方陈述，因无其他证据相互印证，不能证明原告的证明观点，本院不予采信；《现场照片》记录了本案涉案房屋的现状，但不能完全证明原告的证明观点，本院部分予以采信；《接处警登记表》客观真实且与本案相关联，本院予以采信；《微信转账记录》因无其他证据相互印证，不能证实原告的证明观点，本院不予采信。被告饶斌针对其答辩意见，提交了以下证据：1、《丽水湖畔商品房认购书》一份、《收据》2张，证明：被告于2011年11月30日与云南金坤房地产集团有限公司（原名：文山金昆房地产开发经营有限公司）签订《丽水湖畔商品房认购书》，约定被告以103.2万元的价格购买位于丽水湖畔Ｂ区的房屋，并于签订合同当日支付预交款50万元，2013年1月26日支付首付款17868元，金昆公司以被告为该房屋购买人将购买房屋报送文山州房管局的事实。2、《房屋照片》一组，证明：被告在丽水湖畔Ｂ区房屋内注明该房屋已归其所有，被告是该房屋所有权人的事实。3、文山市人民法院调查令《回复》一份、《丽水湖畔房屋登记表》一份，证明：经向文山州住房保障与房地产管理局查询，丽水湖畔B区2排08幢房屋购买人为被告饶斌的事实。经质证，原告代世伟对被告提交的对第一组证据中认购书的三性以及证明对象不予认可：1.原告并非该合同主体，在无金昆公司确认合同真实性的情况下，原告方无法核实真实性；2.根据金坤公司的情况说明，因被告未按约定支付购房定金，金昆公司已经单方解除该认购合同，故该合同的效力已产生效力待定的问题，不再具有法律效力。至于被告与金昆公司之间的认购合同纠纷，应当另案处理，与本案无关；3.从内容看，该认购合同仅为预约合同，并非正式的商品房买卖合同，被告不能以该合同要求金昆公司履行交房义务，故被告在事实上已经不再具有取得房屋所有权的可能性，其不能以该合同证明对房屋为合法占有。对《收据》的三性以及证明观点不予认可：1.根据金昆公司的情况说明，被告未按约定支付定金，据金昆公司陈述，双方当时对定金及预付款就存在了争议，故该收据与金昆公司的说明相矛盾，原告无法核实真实性；2.在无其他证据佐证的情况下，该证据并不能证明本案的关键事实及是否对房屋的合法占有，故不认可关联性；3.如果该证据为真实，也说明被告至今仅支付517868元未履行完合同义务，相反原告已经履行完支付全部购房款的义务。对第二组证据照片的合法性不予认可，该照片无法定的证据形成时间和证据来源，不符合证据规则。此外，原告在装修前，从未看到过图片所载的文字以及数字，且原告在购房前，金昆公司已经明确，该房屋无任何产权纠纷，因此，该证据不能证明被告的证明观点。对第三组证据中调查令《回复》的合法性存疑，根据证据规则，相关部门出具的证明必须要有经办人或者负责人的签字，因此，该回复不具有合法性。对《丽水湖畔房屋登记表》的合法性和关联性不予认可，该表格并未说明是房屋备案登记，还是其他日常的商品房销售管理要求所做的登记，该表格也未记载任何的时间，以及经办人员，不符合法定的备案登记，最后，该登记表与原告向文山州住房管理局所核实的内容不一致。因此，并不能证明涉案房屋已经备案登记的事实。补充，备案登记属于公示公信信息，但是，经过备案查询，根本无法查询该房屋的任何备案信息。不论如何，在金昆公司已经明确解除双方认购合同的情况下，被告方已不再具有获得涉案房屋所有权的可能性，其权利只能另案自行主张。本院认为，被告饶斌提供的《丽水湖畔商品房认购书》、《收据》两张客观真实且与本案相关联，本院予以采信；《房屋照片》记录了本案涉案房屋的现状，但不能完全证明原告的证明观点，本院部分予以采信；文山州住房保障与房地产管理局对文山市法院《调查令》的《回复函》客观真实，能证实本案涉案房屋丽水湖畔B区2排8号房登记备案的购买人为饶斌，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月30日，被告饶斌与文山金昆房地产开发经营有限公司（现为云南金昆房地产集团有限公司，以下简称金昆公司）签订《丽水湖畔商品房认购书》，约定饶斌认购金昆公司开发的位于文山市新州政府左侧“丽水湖畔”B区2排8栋。房屋单价为2600元/平方米，总价款为103.2万元。并约定认购人自签订本认购书的当日，向甲方（金昆公司）支付认购定金50万元，认购人签订《认购书》但未按约交付定金的，金昆公司有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出售给第三人，定金不予退还。同时约定了交房时间2013年11月30日。2013年1月26日，饶斌向金昆公司支付了剩余的房屋首付款17868元。2017年6月5日，原告代世伟向云南金昆房地产开发集团有限公司交付购房款700000元。2018年8月18日，原告代世伟与云南金昆房地产开发集团有限公司签订《丽水湖畔认购书》，约定代世伟认购金昆公司开发的位于文山市新州政府左侧“丽水湖畔”B区2排8号房屋。房屋单价为2761元/平方米，总价款为110万元。《认购书》中未约定一次性支付的认购定金数额，但约定了交房时间为2019年12月31日。金昆公司于当日出具《收据》交由代世伟收执，载明收到代世伟丽水湖畔B区2排8号房款110万元。同日，代世伟向金昆公司递交了丽水湖畔B区2排8号房屋的《装修申请》。2019年5月10日，原告代世伟与被告饶斌因丽水湖畔B区2排8号房屋的装修发生纠纷，双方均主张自己为该房屋的屋主。因经报警等均无法处理，原告代世伟为此诉至法院。另查明，金昆公司与代世伟、饶斌均未签订正式的《商品房购销合同》，原、被告均未取得丽水湖畔B区2排8号房屋相关不动产权证书。该房屋在文山州住房保障与房地产管理局登记的购买人为饶斌。本院认为，针对诉辩观点，本案的争议焦点为：（一）本案是否属于“一房二卖”情形？（二）原告主张排除妨害的诉讼请求应否支持？针对诉辩观点，本院分别评判如下：（一）本案是否属于“一房二卖”情形？本院认为，首先，一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。本案争议的起因系云南金昆房地产集团有限公司（原名文山金昆房地产开发经营有限公司）于2011年11月30日与被告饶斌签订了《丽水湖畔商品房认购书》，由饶斌认购丽水湖畔B区2排8号房屋，后又于2018年8月18日与原告代世伟签订《丽水湖畔认购书》，由代世伟认购丽水湖畔B区2排8号房屋。引起了原告代世伟与被告饶斌对争议房屋的所有权之争。认定是否存在一房二卖，应审查原告代世伟及被告饶斌与金昆公司分别签订的《丽水湖畔认购书》、《丽水湖畔商品房认购书》是否成立并生效。2011年11月30日，被告饶斌在与金昆公司签订《丽水湖畔商品房认购书》后，按照认购书的约定于当日支付了认购定金50万元，并于2013年1月26日补交了剩余首付款17868元。因双方未签订正式的《商品房购销合同》，该《认购书》即为双方就丽水湖畔B区2排8号房屋的买卖达成的合意，且饶斌已按约履行了首付款的支付义务。《丽水湖畔商品房认购书》系饶斌与金昆公司的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该份认购书合法有效，本院予以确认。关于原告代世伟认为因饶斌未按约定支付认购定金，经金昆公司催告后也未到金昆公司办理相关手续，金昆公司已按约定收回涉案房屋，原告系涉案房屋唯一享有合法权益之人的观点，原告提供了金昆公司出具的《关于“丽水湖畔”B区2排8号房的情况说明》予以证明，但该份证据系金昆公司的单方陈述，无其他证据相互印证金昆公司与饶斌签订的《丽水湖畔商品房认购书》已解除，本案涉案房屋已被金昆公司收回。且根据饶斌提交的《收据》显示，其已于签订认购书的当日按照认购书的约定支付了认购金50万元，不存在金昆公司所述饶斌未按约支付认购金。原告代世伟的上述观点，本院不予采纳。2018年8月18日，金昆公司再次与原告代世伟签订《丽水湖畔认购书》，代世伟在签订认购书前后相继支付了购房款，双方也未签订正式的《商品房购销合同》，但就房屋的买卖也达成了合意，《丽水湖畔认购书》合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记发生对抗效力，因本案争议房屋至今均未取得相关不动产权证，原告代世伟与被告饶斌均持有合法有效的房屋买卖交易材料，故本案属于金昆公司对于争议房屋一房二卖所产生的纠纷，本院予以确认。（二）原告主张排除妨害的诉讼请求应否支持？本院认为，排除妨害纠纷是指因物权受到他人的现实妨害而引发以排除妨害这种妨害为目的的纠纷，包括占有排除妨害纠纷、所有权排除妨害纠纷。本案中，争议房屋至今未办理过产权登记，在“一房二卖”的情况下，应优先考虑买卖合同成立先后及房屋现状顺序。从合同的签订时间来看，饶斌与金昆公司签订《丽水湖畔商品房认购书》的时间为2011年11月30日，代世伟与金昆公司签订《丽水湖畔认购书》的时间为2018年8月18日，饶斌所签订认购书的时间明显早于代世伟签订认购书的时间；从合同的履行情况来看，饶斌在与金昆公司签订认购书的当日已按约定支付了认购金50万元，双方虽未签订正式的《商品房购销合同》，但饶斌在认购书约定的交房时间2013年11月30日前支付了剩余的首付款17868元，其已履行了首付款的支付义务。金昆公司未按约于2013年11月30日交房，属于金昆公司未履行合同义务，非饶斌的客观原因所致。代世伟与金昆公司签订认购书前后相继支付了全部购房款，其已履行了支付购房款的义务。在代世伟向金昆公司进行《装修申请》时，双方已视为代世伟提前接房。但自代世伟向金昆公司购买本案涉案房屋至今，“丽水湖畔”B区2排8号房在文山州住房保障与房地产管理局登记备案的购买人仍为饶斌。因原告代世伟与被告饶斌均无房屋产权登记，故双方均不具备认定争议房屋所有权的条件。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害占有的行为占有人有权请求损害赔偿。”本案中，因原告代世伟与被告饶斌均无房屋产权登记，双方均不具备认定争议房屋所有权的条件，本案属于因“一房二卖”引发的纠纷。因此，原告代世伟主张所有权，要求被告饶斌停止装修合同、排除妨害并恢复原状，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告代世伟要求被告饶斌赔偿因其行为造成的房门损坏产生的经济损失2600元的请求，因代世伟主张的排除妨害的主张不能成立，其损失应按财产损害赔偿纠纷另案处理，本院在本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院》第二条规定，判决如下：驳回原告代世伟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告代世伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张永奎审 判 员  王洪元人民陪审员  高华芳二〇一九年八月二十九日书 记 员  杨 丹