河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第3023号原告尤某某，男，1970年5月14日出生，汉族，住河南省永城市。原告郝某某，男，1970年4月6日出生，住河南省永城市。委托代理人谢明卫，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告吴某某，男，1971年12月2日出生，汉族，住河南省永城市。委托代理人孔某某，河南正剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告蒋某某，男，1962年7月16日出生，汉族，住河南省永城市。原告尤某某、郝某某诉被告吴某某、蒋某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理，依法分别向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尤某某、郝某某及其委托代理人谢某某，被告吴某某及其委托代理人孔某某，被告蒋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤某某、郝某某诉称，2011年1月17日，原、被告签订《土地转让协议》，被告吴某某将“地块原所有人欧某某、吴某某”的一块土地转让给原告，原告向被告吴某某支付了全部土地转让款56万元，被告蒋展予以担保。但至今经原告多次催促，被告无法向原告交付土地，也未能返还土地转让款，担保人未承担担保责任。后得知，原告不享有该宗土地使用权，无法办理土地使用权转让登记。要求解除原、被告于2011年1月17日签订的土地转让协议，被告返还土地转让款56万元并自协议签订之日至起诉之日按同期同类人民银行利率支付利息18.4万元。被告吴某某辩称，1、解除权属于形成权，应当在一年内提起诉讼，原告述称合同签订已5年，其已丧失起诉权利。2、合同双方均已履行完毕，不存在解除情形。综上，请求驳回原告的起诉。被告蒋某某辩称，1、原告与被告吴某某认识但不了解，被告蒋某某是原告的保证人，保证合同签订后给吴某某56万元，其不应列为被告。2、原告对该地皮详情尽知，自愿购买。3、土地已交付原告使用，未发生任何纠纷和争议，合同已履行完毕，其不应承担任何责任。根据当事人的诉辩请求，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告要求解除原、被告之间签订的土地使用权转让协议有无事实及法律依据。2、原告要求二被告返还购地款56万元并按人民银行同期贷款利率支付利息18.4万元有无事实及法律依据。原、被告双方对本院归纳的争议焦点均无异议。原告尤斌、郝全意向本院提交的证据材料有：1、2011年1月17日土地转让协议书一份。证明被告吴某某向原告出售一块土地，土地权利人是欧某某、吴门某某，土地的用途是住宅，价款56万元，被告蒋展是合同保证人。2、2011年1月17日收条一份，收款人吴海鸥，证明原告已全面履行合同义务。3、土地使用证复印件一份，证明涉案土地是公益事业用地，土地的权利人为河南省路桥建设股份有限公司，但是在协议书中陈述为住宅用地，权利人为欧某某、吴某某，被告并非权利人，属于无权处分，被告无法完成土地的最终交付，合同根本目的无法实现，应当依法解除。原告要求解除合同的诉讼请求应当依法支持。被告吴某某对原告提交的证据材料质证如下：证据1非原件，不能与原件相互印证，不能作为本案的有效证据使用，协议中记载原所有权人为欧某某、吴某某不等同于土地使用证书所记载的土地使用者，原土地使用权人和土地使用者不是同一概念，从协议可看出，被告已将土地交付给原告，履行了合同义务。对证据2真实性无异议，该证据证明双方是在平等自愿基础上达成的协议，且双方义务均已履行完毕。证据3系复印件，请求法院核实真实性。即使证据3真实，但土地证未记载使用权类型，无法证明用地性质。路桥公司将此土地出让给欧某某，欧某某出让给吴某某，吴某某又出让给本案原告并交付其使用。在土地交易时，被告已向原告明确表示涉案土地不能办理变更登记，二原告对涉案土地细致调查之后才签订的协议，被告不存在任何过错，合同义务也已履行完毕。被告蒋展对原告提交的证据材料质证如下：对证据1、2、3的真实性无异议，协议、土地证号由原告提供，原告在详细了解该地块后才签订的协议。起初该地块转让费是80万元，后因吴某某急需用钱才以56万元的价格转让给原告。被告吴某某向本院提交的证据材料有：1、欧某某与吴某某签订的土地转让协议书一份，证明土地来源，且能与原告提交协议书中的欧某某相互印证。2、收据、联系方式登记单和地皮购买分布图复印件各一份。证明涉案土地系欧某某合法取得后出让给吴某某，联系单显示欧某某转让给吴某某的事实，也显示出欧玉侠持有土地的合法性。分布图上的土地已被登记的权利人分割购买，吴某某在登记权利人之中，证据1、2相互印证，吴某某处分土地合法有效。3、2012年4月2日郝某某、尤斌（欧玉侠）签订的房屋联合开发协议书一份，证明被告吴某某已将土地实际权利及相关法律权利交给原告，且原告对涉案土地进行了使用。4、被告申请法院对谢为轩的调查笔录一份。笔录内容与证据3相互印证，证明涉案土地已交付给原告使用，涉案土地不存在其他权利和争议，不影响原告使用该土地。5、河南路桥建设股份有限公司出具的证明1份，证明涉案土地已由该公司转让给欧玉侠等人，受让人拥有该宗土地的一切权利。原告尤某某、郝某某对被告吴某某提交的证据材料质证如下：对证据1、2、3、4的真实性无异议，但达不到被告的举证目的，物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。国家通过法律形式明确了公民享有不动产产权必须进行登记，不依法登记，公民不享有不动产物权。上述证据证明被告只享有向前述购买人请求履行合同的请求权，这种请求权只能理解为债权。被告不享有涉案土地的法定使用权，其订立合同系无权处分，不能完成对原告的合法交付。正是因为被告不能完成土地使用权的变更登记，致使原告对所购买的土地不能够独立使用，原告使用土地的最终目的落空，被告的违约行为是致使原告签订合同目的不能实现的根本原因，所以原告诉请解除合同应依法得到支持。原告质辩意见中并没有对本案涉案土地定性为划拨土地，土地证上没有载明受让土地性质。根据土地证载明的用途是医院用地推测涉案土地可能是划拨土地，假如涉案土地是划拨土地，涉及土地的一系列合同就可能是无效的，无效合同不依当事人诉请直接确认。原告按有效合同起诉，是因原告认为被告不能完成对土地的交付，特别是法律上的交付，法律上的交付标志着原告是否能够取得法定的土地使用权，如果原告不能取得法定土地使用权，那么原告永远不能成为土地使用权利人。而土地买卖的最终目的是购买人取得土地使用权，原告是基于合同目的不能实现，而不是以无权处分请求解除合同。证据5系庭审后提供，不予质证。被告蒋某某对被告吴某某提交的证据材料无异议。被告蒋某某未向本院提交证据材料。经庭审质证，本院对原告提交的证据材料认证如下：证据1、2、3来源合法，内容客观真实，能够相互印证，可以作为证明案件事实的有效证据使用。经庭审质证，本院对被告吴某某提交的证据材料认证如下：证据1、2、3、4、5来源合法，内容客观真实，能够相互印证，可以作为证明案件事实的有效证据使用。依据有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人欧玉侠受让涉案土地后，将涉案土地转让给被告吴某某。2011年1月17日，被告吴某某将涉案土地以56万元的价格转让给原告尤某某.郝某某，并签订了土地转让协议，被告蒋某某以保证人的身份在协议上签字。当日，原告尤某某、郝某某给付被告吴某某土地款56万元，被告吴某某出具了收条。另查明，河南路桥建设股份有限公司追认将包括涉案土地在内的土地使用证号为永国用（土籍）字第0501号土地使用权转让给案外人欧玉侠等人，并出具证明1份，内容为：兹证明位于永城市欧亚路东段南侧，南北长120米，东西宽100米，使用权证书号永国用（土籍）第0501号的地块，该宗出让地的使用权原属于我公司，在法律允许的范围内，已被我公司转让给欧某某等多人，受让人拥有该宗土地的一切权利，同时，受让方对该宗土地的任何处分行为与我公司无关。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从本案查明的事实看，案外人欧某某虽然在未取得涉案土地使用权的情况下，与被告吴某某签订的土地转让协议，属于无权处分行为，但事后取得了土地使用权人即河南路桥建设股份有限公司的追认，案外人欧某某与被告吴某某签订的土地转让协议有效。本案中，原告尤某某、郝某某与被告吴某某签订的土地转让协议是双方当事人真实意思的表示，是双方平等协商的结果，原告尤某某、郝某某在签订协议当日也支付了土地转让款56万元，且基于河南路桥建设股份有限公司的追认行为，原、被告签订的合同亦为有效合同，且已经履行完毕，原告主张合同目的不能实现，但未提交证据予以证实其理由成立，因此，本院不予采信。原告主张涉案土地是公益事业用地，但未提交有效证据予以证明，本院不予采信。因此，对原告要求解除与被告吴某某土地转让协议、返还转让款并支付相应利息的诉讼请求，本院不予支持。被告蒋某某不是合同当事人，其虽然以保证人的身份在协议上签字，但协议内容对其保证事项并未明确约定，原告主张被告蒋展系被告吴某某的保证人，证据不足，对原告要求被告蒋某某承担合同义务的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告尤某某、郝某某的诉讼请求。案件受理费11240元，由原告尤某某、郝某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  王 莉陪审员  钟 倩二〇一六年二月二十日书记员  程 磊