江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初19946号原告（反诉被告）：江苏第一阳光光伏科技有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌工业园塔基路西侧，统一社会信用代码9132058357816882XX。法定代表人：李海英，该公司经理。委托诉讼代理人：董珺，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶帅华，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙生，男，汉族，1973年10月29日出生，住江苏省泗洪县。被告：昆山智宸谦金属制品有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇陆杨大观溇路****房，统一社会信用代码9132058333131002XT法定代表人：张芳，该公司经理。委托诉讼代理人：刘小飞，江苏昆成律师事务所律师，代理上述两被告。原告江苏第一阳光光伏科技有限公司（以下简称第一阳光光伏公司）与被告龙生、昆山智宸谦金属制品有限公司（以下简称智宸谦公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2018年10月25日立案，依法适用普通程序，于2019年1月14日、2019年3月26日公开开庭进行了审理。审理中，被告龙生向本院提出反诉，本院依法予以合并审理，并于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告第一阳光光伏公司委托诉讼代理人董珺、叶帅华，两被告共同委托诉讼代理人刘小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一阳光光伏公司向本院提出如下诉请请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》；2、判令两被告支付原告委托第三方排除妨碍、将租赁房屋恢复原状的费用暂计200万元（具体以评估鉴定或双方认可的金额为准）；3、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告第一阳光光伏公司变更第二项诉讼请求为：判令两被告返还租赁房屋并恢复原状。事实和理由：原、被告于2015年10月13日签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于昆山市厂房出租给两被告，租期自2015年12月15日至2024年12月1日，共计9年。为了便于被告开具电费发票，双方又于2018年6月21日签订《厂房租赁合同补充协议书》一份，约定了对厂区内变压器的过户问题。上述合同第3条约定，房屋用途为工业厂房，乙方(承租方)不得擅自改变房屋用途；合同第5条约定，乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，不得改变房屋结构，同时不得违反城建、城管等部门的相关规定，由此产生的费用由乙方承担；合同第14条第三款约定，乙方有擅自改变房屋用途的或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；合同第15条约定，甲方同意乙方将租赁物的部分面积转租，但是不允许一栋厂房多家承租，转租部分的管理工作由乙方负责。在租赁期间，被告将厂房全部转租，擅自改变房屋结构、搭建违章建筑，并且存在堵塞消费通道，改变厂房用途，大量堆放易燃物等违反消防、安全等规定的情况，甚至有租户因环保问题已被行政处罚。鉴于以上情况，原告多次要求被告整改，排除妨碍，保证租赁厂房内的生产活动合法合规，但是被告至今未采取任何有效措施。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告龙生、智宸谦公司共同辩称：被告智宸谦公司并非签署租赁合同的主体，其不应作为本案的被告，主体不适格。本案涉诉的租赁合同及补充协议并未出现任何法定或约定的解除理由，被告一直按约履行按期缴纳租金的合同义务，不存在违约情形，原告应当按照诚实信用原则，全面履行合同义务。对于原告提出的第二项诉讼请求，完全没有事实基础及法律依据，委托第三方的费用也并未实际发生，也不需要发生，其诉请不应当支持。从两份合同的履行情况来看，2018年6月21日双方进一步达成了补充协议书，说明在该时间段双方均还同意履行合同，没有出现任何可以解除的法定或者约定的情形，被告一直与原告之前的股东及实际控制人赵建文、石磊沟通的很愉快，租赁合同双方也一直按约履行，但原告的现有股东李海英及其配偶，受让股权后，作为原告的新实际控制人，不愿意继续履行合同，也不配合被告按照补充合同将变压器过户给被告，其行为已经严重违法了补充协议的要求，按照协议要求，应当承担违约责任赔偿20万元，被告在本诉中要求继续履行两份协议中约定的出租方义务，同时也提出反诉，要求原告承担违约责任及其他责任。被告龙生提出如下反诉诉请：1、判令反诉被告支付反诉原告补充协议约定的违约金20万元；2、判令反诉被告立即支付补充协议书约定的其他损失3万元；3、判令反诉被告立即将容量为250KVA的变压器过户给反诉原告；4、判令反诉被告于2018年7月5日作出备案的《股东决定》、两份《股东转让协议》无效；5、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。审理中，被告龙生撤诉第4项诉请，要求另行起诉。事实和理由：2015年10月，反诉原告与反诉被告签署《房屋租赁合同》一份，约定反诉原告承租反诉被告所有的4栋厂房。后双方于2018年6月签署《厂房租赁合同》补充协议一份，约定反诉原告将容量为250KVA的变压器过户给反诉被告，后反诉原告如约将变压器过户给反诉被告。但反诉被告迟迟未按照约定将变压器过户回来给反诉原告。反诉原告多次催促未果，反诉被告的行为已经严重违反了补充协议的约定，按照协议约定：如果反诉被告未于2018年8月31日前将变压器过户回来给反诉原告，反诉被告自愿承担违约金20万元及其它损失，反诉原告至今协调未果，反诉被告均以各种理由推脱，一直未予配合。原告第一阳光光伏公司辩称：根据本诉原告诉请事项要求解除双方之间的租赁合同及补充协议，如法院判决支持原告诉请，反诉原告的反诉请求即无法成立，应予以驳回。反诉原告要求反诉被告承担补充协议中约定其他损失30000元，无事实及法律依据。本院经审理查明事实如下：原告第一阳光光伏公司系昆山市巴城镇石牌毛许路X,X,X,X,X号房房屋所有权人，登记时间为2015年10月10日。其中，X号厂房为1772.31平方米，X号厂房为1723.27平方米，X号厂房为3602.29平方米，X号厂房为3500.49平方米，X号厂房面积合计10598.36平方米。被告龙生系被告智宸谦公司股东之一。2015年10月13日，原告第一阳光光伏公司（甲方）与被告龙生（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于昆山市巴城镇塔基路西毛许路北的房屋出租乙方用作工业厂房，厂房建筑面积合计10598.36平方米，租赁期限自2015年12月15日至2024年12月1日（装修期免租金2015年9月1日至12月15日）。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，不得改变房屋结构，同时不得违反建设、城管等部门的相应规定，由此产生的费用由乙方承担；2015年12月15日至2018年12月15日，租金为820913.16元/6个月，2018年12月15日至2021年12月15日，租金为886586.21元/6个月，2021年12月15日至2024年12月15日租金957377.8元/6个月。合同签订租赁保证金200000元，交付房屋时自动转为保证金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担为违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，与该房屋有关的由乙方使用水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费，均由乙方承担。甲方应于厂房验收严格后3天将房屋按约定条件交付给乙方并移交房门钥匙以后视为交付完成，甲方提供250KVA电力供乙方使用。租赁期满或合同解除后，1、乙方应按时返还该房屋及其附属设施，乙方应结清自己应当承担的所有费用；2、可移动物归乙方，不可移动物无偿归甲方，对于乙方装饰、装修部分，具体处理方法为无偿移交给甲方；3、甲方原有物品，乙方应保管好并返还甲方；4、乙方在租赁期满或合同终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫返京，搬迁完毕并将租赁物交还给甲方，如乙方归还租赁物不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责，返还后对于房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。厂房内因违章搭建造成甲方被相关部门处罚并造成甲方损失，则甲方有权要求乙方承担；对于乙方违章搭建造成任何第三方损失，由乙方自行承担，与甲方无关，若给甲方造成损失，则甲方有权要求乙方赔偿。关于合同的解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：…（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，1、不支付或者超一个月未付租金；2、擅自改变该房屋用途的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、利用该房屋从事违法活动的。关于租赁物的转租，甲方同意乙方可将租赁物的部分面积转租（要求：4栋厂房，每栋不超过二家承租，不允许一栋厂房多家承租；4栋厂房不超过8家），但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：1、转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；2、转租租赁物的用途不得超出本合同第三条规定的用途；3、倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止；4、无论乙方是否提前终止合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理，若因此给甲方造成损失，则甲方有权要求乙方承担损失。上述条款，乙方双方应如约遵守，租赁期间双方均不得擅自变更或解除合同，如有违约，由违约方赔偿守约方违约金，违约金按年租金的30%计算。合同还约定了其他权利义务。合同签订时，被告向原告缴纳了约定的保证金20万元。上述合同签订后，被告智宸谦公司于2015年11月1日与案外人香山林食品（江苏）有限公司签订厂房租赁合同，约定将毛许路X号厂房（3500平方米）出租给香山林食品（江苏）有限公司用作生产加工及办公使用；2015年12月2日与案外人昆山市盟威机械有限公司签订厂房租赁合同，约定将毛许路X号厂房部分（950平方米），出租给昆山市盟威机械有限公司用作生产加工及办公使用；2015年12月23日，被告智宸谦公司与案外人石祖利签订厂房租赁合同，约定将毛许路X号厂房X楼部分（2035平方米）出租给石祖利用作生产加工及办公使用；2016年1月5日，两被告与昆山有立翔无痕贴材料有限公司签订厂房租赁合同，约定将毛许路X号厂房一楼部分（660平方米）出租给昆山有立翔无痕贴材料有限公司用作生产加工及办公使用；2018年11月16日，被告智宸谦公司与案外人昆山康炎模具有限公司签订厂房租赁合同，约定将毛许路X号厂房两面一半面积（1000平方米）出租给昆山康炎模具有限公司用作生产加工及办公使用。庭审中，被告陈述共转租6户，原告认为超过了13家单位或个人。2018年2-3月，香山林食品（江苏）有限公司因违反环境影响评价支付被告昆山市环境保护局处于罚款处罚。2019年1月21日，昆山市规划局向昆山市城市管理局出具《违法建设认定及案件移交函》（昆规移字2019第XXX号），载明：“经现场调查核实，巴城镇第一阳光光伏公司（承租方香山林食品（江苏）有限公司等）在其厂区内的建设行为，未按《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的有关规定取得规划主管部门的审批同意，属违法建设行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条认定为无法采取改正措施消除影响的违法建设行为，现依据《苏州市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》、《昆山市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》，已交你单位进行行政处罚”。2019年1月24日，昆山市规划局向昆山市城市管理局出具《违法建设认定及案件移交函》（昆规移字2019第0020号），就第一阳光光伏公司（承租方香山林食品（江苏）有限公司）在3#厂房内的新增违法建设行为移交昆山市城市管理局进行行政处罚。庭审中，两被告陈述次承租人已经改善符合要求并提供照片证明违章建筑已经拆除。另查明，原告第一阳光光伏公司与2015年5月20日出具《证明》一份，载明由被告智宸谦公司办理房屋租赁所有事项，证明时间从2015年5月20日至2024年5月20日止。原告确认两被告缴纳租金至2019年6月15日。2019年5月7日，被告龙生向原告转账886586.21元，备注2019年6月15日至2019年12月15日房租。2018年6月21日，原告第一阳光光伏公司（甲方）与被告龙生（乙方）签订《厂房租赁合同补充协议书》，约定：“鉴于甲乙双方于2015年10月13日签署《厂房租赁合同》一份，约定将甲方所有厂房租赁给乙方使用。按照双方约定，甲方已经将一台容量为250KVA的变压器过户给承租人乙方指定人名下泰隆鑫金属科技（苏州）有限公司名下，便于乙方开具电费发票。现因甲方原因需要暂时将该250KVA的变压器过户给甲方一周（本协议签署之日起），过户完成后一周内甲方同意配合无条件将该变压器再过户给乙方，过户期间产生所有费用有甲方承担。继续履行原《厂房租赁合同》的附属义务，如甲方届时（至迟不超过2018年8月31日）附加其他条件或者无故不配合乙方过户，则甲方构成违约，甲方需向乙方支付20万元违约金及其他乙方损失，同时乙方可以要求甲方继续履行变压器过户义务”。庭审中，两被告陈述签订租赁合同时被告龙生以个人名义签订，但在合同履行过程中两被告均履行过合同义务，两被告均为合同主体。两被告于2018年12月5日签收本案起诉状副本等材料。上述事实，有房屋租赁合同、厂房租赁合同补充协议书、不动产权登记信息、环境行政处罚汇总表、支付凭证、移交函、厂房租赁合同、证明及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为,原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》（以下简称补充协议）系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。两被告作为承租人应当按照约定的方法使用租赁物。房屋租赁合同约定两被告转租租赁物的用途不得超过合同第三条约定的用途即工业厂房，根据两被告提供的其与案外人签订的厂房租赁合同，转租给案外人的房屋用途均作为生产加工及办公使用；其中次承租人香山林食品（江苏）有限公司因在厂区内违法建设、新增违法建设行为及违反环境影响评价制度而受到行政处罚，该行为亦与房屋租赁合同中“被告作为承租人不得改变房屋结构亦不得违反建设、城管等部门的相应”之规定相悖。原告据此要求解除合同及补充协议的，符合法律规定，本院予以支持。两被告于2018年12月5日签收原告要求解除合同及补充协议的起诉状副本，故本院确认合同及补充协议于2018年12月5日解除。合同解除后，两被告应搬离涉案房屋并恢复原状。两被告辩称系原告授权被告智宸谦公司办理房屋出租事宜，但该授权并不可能包含被告智宸谦公司在转租过程中实施的违法行为，两被告该项抗辩意见本院不予采纳。两被告在签订合同时交纳了保证金20万元及支付至2019年12月15日的租金，合同解除后该保证金应予返还，未实际发生的租金亦应返还。鉴于双方仍有其他费用未结清，且两被告在本案中也未主张返还，故该笔款项双方可待交接完毕后自行结算。虽房屋租赁合同及补充协议于2018年12月5日解除，但原告未在2018年8月31日之前按照补充协议的约定将250KVA的变压器过户给被告龙生已经构成违约，按照补充协议的约定原告应当向被告龙生支付违约金20万元。鉴于双方签订房屋租赁合同及补充协议予以解除，根据房屋租赁合同的约定附属设施应予返还原告，故被告龙生要求将变压器过户的诉请本院不予支持。被告龙生在反诉诉请中主张的其他损失3万元并未提供证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江苏第一阳光光伏科技有限公司与被告龙生于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》、2018年6月21日签订的《厂房租赁合同补充协议书》于2018年12月5日解除。二、被告昆山智宸谦金属制品有限公司、龙生于本判决生效后十日内将位于昆山市面积合计10598.36平方米房屋返还原告江苏第一阳光光伏科技有限公司并恢复原状。三、原告江苏第一阳光光伏科技有限公司于本判决生效后十日内向被告龙生支付违约金200000元。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入被告龙生指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号为：3220198X********）。四、驳回被告龙生的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费88183元，由被告昆山智宸谦金属制品有限公司、龙生负担。反诉案件受理费2375元，由原告江苏第一阳光光伏科技有限公司负担2065元，由被告龙生负担310元。其中，原告江苏第一阳光光伏科技有限公司预交的案件受理费88183元，本院予以退还，被告龙生、昆山智宸谦金属制品有限公司应当负担的88183元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811115895；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。被告龙生预交的案件受理费2065元，本院予以退还，原告江苏第一阳光光伏科技有限公司应当负担的2065元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811115897；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。被拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长 朱 诚人民陪审员 范 艳人民陪审员 顾凤珍二〇一九年八月二十八日法官 助理 王雅勤书 记 员 陈寅杰