广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15202号原告:广州市泰和房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区燕岗街**自编**楼**，统一社会信用代码91440101708350006L。法定代表人：陈俊雄，职务经理。委托代理人：曾海燕、孟志斌，均是广东绅源律师事务所律师。被告：张汉明，男，1971年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：翟春歌，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：龙志辉，男，1969年1月29日出生，汉族，住所地，住所地广州市海珠区iv>委托代理人：许喜春，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）诉被告张汉明民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法于2018年10月30日由审判员林湛河、人民陪审员李霞飞、人民陪审员林艳芬组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾海燕，被告的原委托诉讼代理人朱志峰、蔡舟到庭参加了诉讼。后于2018年12月19日由审判员林湛河、人民陪审员李绯虹、人民陪审员李绮文组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾海燕，被告的原委托诉讼代理人朱志峰、蔡舟到庭参加了诉讼。本院依职权追加龙志辉作为第三人参加诉讼，并于2019年7月15日由审判员林湛河、人民陪审员凌川、人民陪审员黄美红组成合议庭第三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人曾海燕，被告的委托代理人翟春歌，第三人的委托代理人许喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市海珠区江燕路288号富溢轩项目的开发商，2003年因原告原股东经营不善，导致富溢轩项目资金链断裂停工成为烂尾楼，直到2012年经原告现任股东收购原告股权后得以盘活。2017年7月10日，被告凭2004年4月6日与原告签订的七份《协议书》，向海珠区法院起诉要求原告交付富溢轩C座2004房、B座2005房、A座2009房、A座2001房、B座2007房、B座2003房、C座2005房,协助办理产权登记手续并支付逾期交楼违约金【案号（2017）粤0105民初6173-6179号】。此时，原告的现任股东收到应诉材料才得知：在2004年4月6日，原告原实际控制人陆耀祥先生以原告名义用前述七套房屋作为担保向被告借款共计1242980元，并签订了七份内容基本相同的《协议书》，同日还以预售不动产转让的名义将前述七套房屋登记到了被告名下，其中以富溢轩B座2005房向被告借款149740元。据原告重新核查，富溢轩B座2005房曾在2002年12月9日预售给了龙志辉，虽与龙志辉签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2002073524），并向房管局办理预售合同登记，但龙志辉实际未支付购房款，该合同并未实际履行。后原告的原实际控制人因为向被告融资需要于2004年4月6日以预售房地产转让的名义由龙志辉转移登记到了被告名下。2017年9月30日海珠区法院作出（2017）粤0105民初6173号民事裁定书，认定被告与原告签订的关于富溢轩B座2005房《协议书》实质为原告向被告借资的担保，并驳回了被告的起诉。后广州市中级人民法院二审裁定驳回上诉维持原裁定。原告认为，原告基于与被告签订的《协议书》而将B座2005房以预售房转让的名义登记在被告名下，实质为原告向被告借款的担保，并非房屋买卖。原告于2018年6月8日向被告发出《催告函》，要求被告前来办理借贷的结算和清偿手续，并配合原告向房管局办理预售登记的涂销手续，但被告至今置之不理。基于上述事实和理由，原告特向法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理位于广州市海珠区江燕路288号富溢轩B座2005房的预售房地产转让登记涂销手续；2.本案诉讼费由被告承担。在法庭辩论终结前，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告与第三人协助原告办理位于广州市海珠区江燕路288号富溢轩B座2005房的预售房地产转让登记涂销手续。被告辩称：泰和公司不是本案的适格原告，被告是通过继受取得方式从龙志辉的手上购得案涉房产，泰和公司并不是本案的房屋产权人，其无权处分案涉房产。根据合同法第51条规定，无权处分他人的财产行为是未取得处分权，权利人又无追认的，合同无效，所以本案泰和公司属无权处分案涉房产的行为，没有证据证明权利人的追认，故本协议是无效的，更不存在所谓的买卖合同和借款合同的担保，泰和公司应该将涉案房屋交付给被告。原、被告之间的协议书属于商品房买卖合同性质，并非借款协议。协议中约定的附解除期限条件，不改变协议书属于买卖合同的性质。原告已通过其他事实行为确认双方的关系属于房屋买卖关系，原告向被告发出付款委托书，原告要求自己的员工将房屋登记过户至被告，原告又向被告发出收楼通知书，说明原告一直按照商品房买卖合同性质进行理解和履行协议。原、被告双方并未就房屋买卖款的返还和解除合同后的利息进行约定，因此本案不属于名为买卖实为借贷的法律性质。原告不愿意履行买卖合同的真实原因是原告诚实信用的问题，其看到房屋价格上涨不愿意按照原合同进行履行。原告主张其新股东接手项目不影响原告作为企业法人履行义务。综上，原告在本案的诉请是严重违背诚实信用原则，违背公平原则，本案不存在借款法律关系，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。第三人辩称：第三人原是有意向购买案涉房屋，但原告公司资金困难导致烂尾，同时要求第三人作为原告员工代持案涉房屋，等公司找到买家再办理相关手续。原告找到买家即被告后，要求第三人将案涉房屋预售登记转让给被告，办理登记手续后原告有通知被告进行收楼。目前案涉房屋仍预售登记在被告名下，第三人认为案涉房屋属于被告所有。经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2004年4月6日签订的《协议书》，主要内容为：甲方以149740元向乙方购买了位于广州市海珠区江燕路288号“富溢轩”B座2005号商品房，建筑面积为74.87平方米，并于2004年4月6日共同于广州房地产交易中心办理了有关商品房买卖过户登记手续。现达成如下协议：1、乙方因为急需资金周转，所以该房屋以上述比预售价低的价格售卖给甲方，低于房地产交易所接受备案登记的价格，故此，甲、乙双方成交的楼价与备案登记的248000元楼价有差额，甲、乙双方承认此商品房的真正交易价为149740元，乙方支付完毕此款项即全权拥有此房屋的产权。2、乙方如在2004年7月5日前，将甲方所支付的购房款149740元全额退回给甲方，甲方承诺将该物业的《商品房买卖合同》注销，上述物业的房产权退还给乙方所有（办理退房过程中所需的一切费用由乙方负责支付）。3、如乙方未能按第1点约定的限期前退回全额房款，甲方可在逾期之日起自行处理上述物业：乙方必须按《商品房买卖合同》中约定的条例执行，按甲方要求为其办理《房地产权证》或办理《商品房买卖合同》的转名手续，不得借故拖延……4、乙方销售此房屋给甲方时保证日后其价值不低于甲方买入的价格，如乙方不能按期退款，甲方需要将房屋转卖时，如销售所得不足买入价，不足部分要求乙方补足；等。2002年12月9日，原告（出卖人）与龙志辉（买受人）签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定：龙志辉向泰和公司购买“富溢轩”B座2005号房，价格为350391元。该合同于2003年1月10日办理了预售合同登记手续。根据2019年2月21日的《广州市预售房地产交易登记表》，案涉“富溢轩”B座2005号房的预售人泰和公司，预购人龙志辉，登记日期为2003年1月10日；2004年4月6日案涉“富溢轩”B座2005号房由龙志辉转让给被告张汉明，金额为248000元。现案涉“富溢轩”B座2005号房预售登记在被告张汉明名下。原告于2018年6月8日向被告发出《催告函》，载明：泰和公司用位于富溢轩B座2005房、C座2004房、A座2009房、A座2001房、B座2007房、B座2003房和C座2005房作为担保向阁下借款人民币1242980元，并签订七份内容基本相同的《协议书》，并且将前述房屋以预售不动产转让的名义登记到了阁下。现生效判决已确认我司与阁下签订的《协议书》实质为我司向阁下借资的担保，为此，我司决定清偿阁下上述借款，请阁下在收到本函后三个工作日内前往我司办理上述借款的结算和清偿手续，并配合我司向房屋管理部门办理上述七套房屋的预售房地产转让登记涂销手续，否则我司将通过法律途径解决，等。原告将《催告函》邮寄至被告户籍地广东省佛山市顺德区伦教街道三洲德政路北头街六巷**，且快递投递查询结果显示该邮件于2018年6月9日投递并签收（签收人：他人收）。被告否认收到《催告函》。另查明，被告曾于2017年7月10日以商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，要求原告向被告交付广州市海珠区江燕路288号富溢轩B座2005房等七套【富溢轩B座2005房、C座2004房、A座2009房、A座2001房、B座2007房、B座2003房和C座2005房】房屋及办理房屋产权登记手续等，案号为（2017）粤0105民初6173-6179号。本院于2017年9月30日作出（2017）粤0105民初6173号民事裁定书，认为案涉《协议书》的实质内容是作为泰和公司向张汉明借资的担保，张汉明经本院释明后坚持诉讼请求，故裁定驳回张汉明的起诉。张汉明不服向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院认为《协议书》实质上是泰和公司以案涉房屋作为担保向张汉明借款，故于2017年12月5日作出（2017）粤01民终21362号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。张汉明向法院申请（2017）粤0105民初6174-6179号案撤诉，本院于2017年10月12日裁定准许张汉明撤诉。为证明其主张，原告提供了如下证据：1.关于B座2005房的《协议书》；2.（2017）粤0105民初6173号民事裁定书；3.（2017）粤01民终21362号民事裁定书；4.××号《商品房买卖合同》；5.广州市预售房地产转让登记记录；6.《催告函》；7.EMS快递单；8.快递派送查询记录；9.解除合同通知书、EMS快递单及快递派送查询记录。被告质证，认为证据1没有原件，不确认真实性，并认为该协议属于无效的；确认证据2、3的真实性，但认为被告已向广东省高级人民法院申请再审并受理；证据4的出卖人为原告，买受人为龙志辉，证明原告已将案涉房屋出售给龙志辉，对房屋已无处分权；证据5显示转让人为龙志辉，受让人为被告，与原告无关，原告无权对被告主张相应权利；证据6-8，原告并未邮寄到被告的经常居住地，被告没有收到《催告函》。原告陈述证据1是被告在（2017）粤0105民初6173-6179号提交的证据，且被告在该案庭审中当庭提交了原件予以核对。被告主张原、被告双方签订的《协议书》性质属于商品房买卖，约定被告从原告处购买房屋且被告已付清了房款并办理了相关物权登记手续。原告曾向被告发出《收楼通知》，亦可证明双方为房屋买卖合同关系。为证明其主张，被告提供了如下证据：1.《协议书》、2.《商品房买卖合同》（购房人为第三人）、3.契税完税证、4.契税纳税申报表、5.委托书、6.银行汇款单、7.收据、8.收楼通知、9.公证书、10.通知函、11.律师函、12.平面图、13.最高人民法院公报案例（2015）民一终字第78号。经质证，原告确认证据1-9、12的真实性，因证据10、11没有原件，不确认其真实性；证据13的关联性有异议，我国不是判例法国家，本案案情与判例有重大区别。第三人提交了《依申请信息公开答复书》、《公证书》，其中《依申请信息公开答复书》的内容为2016年9月14日广州市不动产登记中心对龙志辉提出的信息公开申请的答复，载明江燕路288号富溢轩B座20层05单元、07单元的情况；《公证书》是第三人的陈述书，主要内容为：第三人于1999年1月-2007年1月在原告公司工作，当时原告开发项目位于广州市江燕路，项目名称为“富溢轩”。当时公司为了防范他人查封，就将部分房屋登记在员工和老板关系户的名下，其中有两套20层的房屋就登记在我名下：B座2005房和B座2007房，实际上我并无出资购买，等等。在本案庭审中，被告坚持本案为商品房买卖合同纠纷，不属于民间借贷纠纷，明确表示不同意与原告结算借款。原告陈述其与第三人之间的房屋买卖合同没有实际履行。被告陈述第三人没有收取被告的购房款，第三人与被告之间不存在房屋买卖交易。本院认为：从原、被告签订的《协议书》约定的内容来看，原告是因为急需资金周转将涉案房屋低价出售给被告，但在签订协议的三个月内若原告能归还购房款，则涉案房产的产权退还给原告，且若原告不能按期退款，被告转卖涉案房屋时的差价还需原告补足。根据上述约定可见，原告签订协议是为了获取资金周转，被告签订协议的目的是将涉案房屋作为其支付给原告款项的担保，并限定三个月期限收回款项，若超过三个月期限则以涉案房屋超过约定购房款的价值作为获利，故《协议书》形式上系约定张汉明与泰和公司房屋买卖事宜，实质上是泰和公司以涉案房屋为担保向张汉明借款。但根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定“物权的种类和内容，由法律规定”，本案双方当事人以案涉房屋预售合同登记作为债的担保，该担保方式及内容并不符合《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定。案涉房屋继续预售登记在被告名下缺乏法律依据，根据公平合理的民事活动原则，对原告要求被告协助涂销案涉房屋的预售合同登记手续，本院予以支持。原告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，第三人与被告之间亦不存在真实的房屋买卖合同关系，故原告要求第三人与被告共同协助涂销案涉房屋的预售合同登记手续，本院予以支持。原告在本案起诉前及诉讼中均明确表示其愿意偿还债务，但被告坚持认为本案不属于借贷纠纷，拒绝与原告进行结算及接收款项，故被告的债权可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：被告张汉明与第三人龙志辉在本判决生效之日起十日内协助原告广州市泰和房地产开发有限公司办理广州市海珠区江燕路288号富溢轩B座20层05单元的预售房地产转让登记涂销手续。本案受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  凌 川人民陪审员  黄美红二〇一九年八月二日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗