广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛城法民一初字第2224号原告吕少芳，女，汉族，1972年1月25日出生，住广东省佛山市禅城区，委托代理人余海云、汪新明，均为广东荆紫律师事务所律师。被告佛山市保利置业有限公司。法定代表人彭袆。委托代理人郭伟钊，男，汉族，1990年1月6日出生。原告吕少芳诉被告佛山市保利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年12月8日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。后被告不服上述裁定，并向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2016年2月19日裁定驳回上诉，维持裁定。本案于2016年2月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人余海云及被告的委托代理人郭伟钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月8日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1201007420），约定由原告向被告购买佛山市禅城区绿景二路11号四座1601房。合同约定涉案房屋建筑面积为171.55平方米，套内面积为141.94平方米，分摊面积为29.61平方米，售价总金额为1884361元。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，被告向原告开具了发票。2014年8月，被告通知原告办理产权证手续。原告领取房产证时方知，经房管部门确认的涉案房屋建筑面积仅为169.31平方米，与合同约定及发票注明的建筑面积相差了2.24平方米。原告及其他业主据此与被告代表多次进行交涉协商，要求退还被告多收取的房款，但无果。原告认为，原告购买的上述房产支付的总房款是按该房产建筑面积的单价计算，公共分摊面积的建设费用已经计算入总房价内，现产权证上建筑面积比合同及发票载明面积少了2.24平方米，被告应将多收取的房款退还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告返还房款24604.89元（10984.33元/平方米×2.24平方米）及利息4946.59元（自2012年7月11日起按年利率6.0%暂计至2015年11月19日，截止日至实际清偿日另计）；二、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：被告同意向原告据实退还涉案房屋购房差价款，不同意向原告退还相应利息。原告主张的利息支付没有合同依据，也没有法律依据，请求法院驳回原告利息支付的诉讼请求。第一，原告主张利息支付没有合同依据。原、被告间签订涉案房屋买卖合同补充协议，该补充协议是双方真实意思表示，且无违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据补充协议第一条的约定，双方进行面积误差退补时均不计算利息。原告主张利息支付没有相应的合同依据。第二，原告主张利息支付不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。根据上述规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算面积差价款，不支付相应利息。原告请求支付利息的诉讼主张没有法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的支付利息的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料、组织机构代码证。证明原、被告的诉讼主体资格。2.房地产权证、国有土地使用证、《广东省商品房买卖合同》、发票、税收转账专用完税证。证明原告向被告购买涉案房产，双方已经对购房款、建筑面积、分摊面积及单价等内容进行约定，原告领取产权证明时才清楚涉案房屋产权面积与合同约定面积存在差异。诉讼中，被告提交以下证据：《商品房买卖合同补充协议》。证明①补充协议第一条约定了双方就面积误差问题的补差方式，误差比在0.6%以上的，以产权登记套内面积及合同约定套内面积单价据实结算；误差比在0.6%以内（含0.6%），双方不作任何补偿；②补充协议第一条第三项约定双方在面积补差时均不计算利息。本院认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年6月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1201007420），约定原告向被告购买涉案佛山市禅城区绿景二路11号四座1601房，主要内容为：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……建筑面积共171.55平方米，其中，套内建筑面积141.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.61平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米13275.76元，总金额1884361元。第五条、面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。”另，原、被告双方还就付款方式、违约责任等进行了约定。后原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，其中双方对面积误差结算约定如下：“一、关于面积误差结算（补充买卖合同第五条）买受人购买单元的买卖合同约定套内建筑面积与产权登记面积存有误差的，买受人同意不退房，双方同意套内建筑面积误差按以下约定处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方按买卖合同约定套内建筑面积单价据实结算房款。买受人须在出卖人发出结算通知书之日起十五天内与出卖人签订关于商品房面积补差的协议书及确认产权登记面积并结清差价款，否则，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间及相应推迟为买受人办理商品房权属登记所需的资料，且出卖人无须承担延迟交付、延迟提供办证资料的违约责任；如买受人需向出卖人补交房款的，每逾期一天，应向出卖人支付100元违约金。3、双方进行面积误差退补时均不计利息。”上述合同及补充协议签订后，原告向被告支付了涉案房屋的全部购房款。另查明，涉案佛山市禅城区绿景二路11号四座1601房，建筑面积169.31平方米，套内建筑面积141.82平方米，由原告单独所有。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及补充协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。至于原告抗辩认为上述补充协议因其第一条约定为格式条款而无效的意见，从该条款的具体内容分析，该条款系双方当事人在涉案商品房尚未由房管部门实际测绘建筑面积的情形下订立，因无法预测实际测绘结果而具备或然性，且该条款所涉面积误差处理方法的合同后果亦指向建筑面积相较合同约定减少或增加的两种情形，故该条款并未单方免除被告责任、加重原告责任，本院对原告的上述意见不予采纳。关于原告主张被告支付购房差价款的诉请。据本院查明的事实，涉案房屋实际建筑面积为169.31平方米，比合同约定总建筑面积减少2.24平方米（171.55平方米-169.31平方米），其中套内建筑面积减少0.12平方米（141.94平方米-141.82平方米），公摊建筑面积减少2.12平方米【29.61平方米-（169.31平方米-141.82平方米）】，总建筑面积误差比为1.31%【2.24平方米÷171.55平方米】，故原告主张涉案房屋存在面积差异属实。因涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》仅对套内建筑面积出现差异的处理方法作出约定，并未对公摊面积差异引起总建筑面积差异的处理方法作出明确约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……”的规定，被告应向原告退还购房差价款。涉案房屋依据合同总建筑面积计算所得的单价为10984.33元/平方米（1884361元÷171.55平方米），故被告应向原告退还购房款24604.90元（10984.33元/平方米×2.24平方米）。原告自愿向被告主张24604.89元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以支持。关于原告主张的利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”，通观上述法律规定，3%以内的面积误差比应为合理误差范围，且该合理范围所涉法律后果亦指向实测建筑面积相较合同约定减少或增加的两种情形，故结合部分商品房买卖合同签订前尚未由相关部门进行面积测绘的事实，当事人应基于公平原则对房屋买卖合同中就此误差范围内的购房差价款本金据实结算，而不应据此认定对方违约或主张损失赔偿。本案中，涉案房屋建筑面积误差比为1.31%，未超3%，故基于上述法律规定的立法宗旨及公平原则，原告主张被告支付面积误差款利息缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市保利置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吕少芳返还佛山市禅城区绿景二路11号四座1601房购房差价款24604.89元；二、驳回原告吕少芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取269元，由原告吕少芳负担45元，由被告佛山市保利置业有限公司负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  杨玲玲二〇一六年二月二十九日书 记 员  江幼钿附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。