广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初19593号原告：罗玉枚，女，1981年12月12日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：欧香宝，广东丰立律师事务所律师。被告：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。法定代表人：郭凤敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯涛，男，1995年1月26日出生，汉族，住湖北省巴东县，该公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，男，1994年12月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，该公司员工。原告罗玉枚与被告东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，依法适用简易程序分别于2019年7月17日、2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告罗玉枚的委托诉讼代理人欧香宝，被告乐有家公司的委托诉讼代理人侯涛到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求，请求法院判令：1、被告赔偿原告损失137850元（其中包括违约金185000元和律师费40000元的60%、原告承担的受理费2805元）。事实和理由：2017年9月16日，原告与被告、案外人谢香梅签订了一份《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50306010469），约定原告将位于东莞市××道厚路水岸丽城第二幢2单元904的房屋（房产证号：粤房地权证莞字第××号）出售给案外人谢香梅，后因案外人谢香梅违约，原告向东莞市第一人民法院提起诉讼，要求法院判决解除合同以及赔偿违约金185000元和支付的律师费40000元。东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初2174号民事判决书认定案外人谢香梅存在违约行为，被告工作人员向原告发送虚假的同意个人住房贷款意向书存在过错，因此判决案外人谢香梅承担40%的违约责任，案件受理费由原告承担2805元。一审判决后，案外人谢香梅向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院经过审理，驳回案外人谢香梅的上诉，维持了一审判决。原告认为在合同履行过程中，被告的过错行为违反了《合同法》第425条的规定，应当向原告承担过错赔偿责任，由于被告拒绝向原告赔偿损失，原告特诉至法院。被告辩称，原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系，原告基于此法律关系要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。原告与被告与案外人谢香梅签署的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为：50306010469，以下简称“合同”），被告为原告与案外人提供居间服务，依据此份合同，原告与被告是居间关系，并不属于本案可调整的法律关系，原告以合同第十二条要求被告承担违约责任明显是在混淆事实，根据权利与义务相对等原则，原告仅能就居间关系向被告主张权利，且不适用合同第十二条的约定。原告在另案中获得赔偿，基于同一法律关系，原告不能二次受偿。（2018）粤1971民终9331号案件已对违约情况进行了认定，合同无法履行的原因在于案外人逾期办理贷款手续造成违约，不在被告，合同第十二条关于20%的违约金属于可以当事人约定可调整的范畴，并不是法定的，东莞市中级人民法院根据案外人违约程度判定原告可获得违约赔偿为违约金的40%即74000元，而原告就剩余的60%的违约金向被告索赔明显没有依据，且已经违背了一事不再理原则。被告在一审、二审均提供了资料证明“黎天文”在2018年8月14日就已从被告处离职，合同上也并没有黎天文签字，居间方代表也为“唐鸥斌”，被告与案外人完全是基于黎天文与案外人的私人关系才避开被告一直找黎天文，被告无法把控，退一万步讲，黎天文向原告出具的《个人住房贷款意向书》没有原件支撑，也并没有实质性的后果发生，如上所述合同无法履行的原因在于案外人没有及时回复银行是否接受贷款额度，所以原告要求被告承担60%的违约责任没有任何依据，原告应当追究黎天文的责任（包括向银行举报等）。综上，乐有家公司作为本案被告主体不适格，居间关系也不属于本案可调整的法律关系，原告要求被告承担属于买卖双方的违约责任没有任何合同和法律依据，请求法院予以驳回并对原告企图通过投机获得二次受偿的行为予以训诫。经审理查明，原告于2018年1月17日以房屋买卖合同纠纷向本院起诉案外人谢香梅，要求解除其与谢香梅、乐有家公司签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，并要求谢香梅赔偿原告违约金185000元及律师费40000元，案号为（2018）粤1971民初2174号，乐有家公司作为该案第三人参加了诉讼。（2018）粤1971民初2174号案件经审理查明，坐落于东莞市××道厚路水岸丽城第二幢2单元904房屋的房地产权属人是原告单独所有。2017年7月11日，原告作为卖方，案外人李荣贵作为买方，乐有家公司作为居间方，三方签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50306009272），约定：原告将位于东莞市××道厚路水岸丽城第二幢2单元904的房地产转让给李荣贵，转让总价款925000元；居间方处盖有被告的业务专用章以及店长黎天文的签名。2017年9月16日，原告、李荣贵、被告签订《房屋买卖合同解除协议》，约定：解除上述《东莞市二手房买卖及居间服务合同》。2017年9月16日，原告作为卖方，案外人谢香梅作为买方，乐有家公司作为居间方，三方签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50306010469），转让位于东莞市××道厚路水岸丽城第二幢2单元904的房地产，转让总价款925000元，交易定金20000元，案外人谢香梅在本合同签订时向原告支付定金20000元；佣金20000元，由案外人谢香梅支付给乐有家公司；案外人谢香梅须于签订本合同之日起40个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为640000元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准），原告须无条件配合案外人谢香梅提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，案外人谢香梅在接到银行或第三方通知后应在双方约定的期限内向原告补足差额，并签署相关文件；谢香梅须于按揭银行出具贷款承诺函之日起40个工作日内将首期款（不含定金）265000元支付至担保公司或银行或居间方的监管账户；谢香梅应在签订本合同当日向第三人支付佣金20000元；如原、被告双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担；卖方处有原告的签名及捺印，买方处有谢香梅的签名及捺印，居间方处盖有乐有家的业务专用章以及经纪人唐鸥斌的签名。同日，原告出具收据，确认收到谢香梅定金20000元。原告、谢香梅与乐有家公司确认，2017年8月14日三方到中国银行厚街体育路支行办理谢香梅的贷款申请手续。原告在（2018）粤1971民初2174号案件中主张被告的工作人员黎天文于2017年10月26日通过微信向原告的配偶谢兆雄发送同意个人住房贷款意向书。同意个人住房贷款意向书上签有“黎天文”及捺印，落款处所盖印章模糊，日期是2017年10月26日。乐有家公司主张同意个人住房贷款意向书是黎天文提供给原告，并非乐有家公司提供给原告；案涉合同的居间方代表是唐鸥斌，并非黎天文，黎天文已于2017年8月14日离职。（2018）粤1971民初2174号案件综合考虑2018年4月17日原告的配偶谢兆雄与中国银行厚街体育路支行的工作人员梁艳婷的对话以及2018年6月15日谢香梅的委托诉讼代理人肖建凤、乐有家公司的工作人员严日洪与中国银行厚街体育路支行的工作人员梁艳婷的对话及庭审查明的事实，认定案外人谢香梅没有积极履行合同义务。同时，乐有家公司的工作人员黎天文于2017年10月26日通过微信向原告的配偶谢兆雄发送虚假的同意个人住房贷款意向书，致使原告产生误解，并导致双方产生纠纷。根据原告、谢香梅的陈述以及提供的证据，并结合乐有家公司的陈述，在履行合同的过程中，谢香梅存在违反合同约定的行为，乐有家存在过错，综合该案的具体情况，（2018）粤1971民初2174号案件中本院酌定谢香梅应承担40%的违约责任。同时根据《东莞市二手房买卖及居间服务合同》关于违约金的约定，被告应支付原告违约金为：925000元×20%×40%=74000元。因谢香梅存在违约行为，乐有家公司存在过错，导致本案诉讼，原告支付了律师费40000元，按照双方合同的约定，酌定谢香梅应支付原告律师费16000元。（2018）粤1971民初2174号案件判决如下：一、确认原告罗玉枚与被告谢香梅于2017年9月16日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50306010469）已解除；二、被告谢香梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗玉枚支付违约金74000元；三、被告谢香梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗玉枚支付律师费16000元；四、驳回原告罗玉枚的其他诉讼请求。谢香梅对该（2018）粤1971民初2174号民事判决向东莞市中级人民法院提起上诉，案号为（2018）粤19民终9331号。东莞市中级人民法院经审理后认为，原告与案外人谢香梅虽然早已向银行申请案涉房屋买卖的贷款，但在银行初审不予通过贷款额度后谢香梅没有及时前往银行办理相关贷款手续，导致银行审批案涉房屋买卖的贷款申请至少延迟至2018年1月，谢香梅违反了合同约定，原告依据《东莞市二手房买卖及居间服务合同》的约定诉请解除上述合同及谢香梅赔偿违约金、律师费是有依据的，驳回了谢香梅的上诉请求。另，《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定的违约责任为：如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。另案庭审中案外人谢香梅主张其没有向乐有家公司支付居间服务费20000元，乐有家公司确认没有收到合同约定的居间服务费20000元。本案庭审中，原告主张其在案涉房屋买卖过程中产生的损失为依据《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第十二条计算的违约金，即总损失为违约金185000元+律师费40000元=225000元，因（2018）粤19民终9331号民事判决书维持原判，则依据（2018）粤1971民初2174号民事判决书，案外人谢香梅承担了40%的赔偿责任。同时因乐有家公司的工作人员黎天文出具虚假的同意个人住房贷款意向书，乐有家公司作为居间方，违反了合同法第425条，应向原告承担赔偿责任，即225000元60%的损失135000元以及另案判决原告负担的受理费2805元。以上事实，有《东莞市二手房买卖及居间服务合同》、收据、（2018）粤1971民初2174号民事判决书、（2018）粤19民终9331号民事判决书及生效证明书、房地产权证、微信聊天记录、同意个人住房贷款意向书复印件、结婚证、民事委托合同、广东增值税普通发票、录音及文字资料、房屋买卖合同解除协议、离职申请单、工作交接明细表、解除/终止劳动合同证明、（2018）粤1971民初2174号案件庭审笔录以及本院的本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告主张被告在案涉房屋买卖过程中违反了合同法第425条，据此要求被告赔偿损失。（2018）粤1971民初2174号民事判决书、（2018）粤19民终9331号民事判决书已发生法律效力。依据上述生效法律文书，原告因房屋买卖合同纠纷产生的损失为225000元，且认定案外人谢香梅承担40%的违约责任，乐有家公司因提供虚假的同意个人住房贷款意向书也存在过错。本院对此予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，乐有家公司在合同履行过程提供虚假的同意个人住房贷款意向书致使原告产生误解并导致原告与案外人谢香梅之间纠纷的发生及本案纠纷的发生，乐有家公司违反了其如实报告义务，应承担相应的责任。原告主张依据上述生效法律文书及《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第十二条关于违约责任的约定，被告应向原告赔偿另案中不能受偿的损失。被告主张《东莞市二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定的违约责任适用于原告与案外人谢香梅，不应适用于原告与乐有家公司，且该条款对乐有家公司而言是不公平的。原告主张该合同为乐有家公司提供的格式合同，乐有家公司未在合同中约定其违约责任，则应适用房屋买卖双方之间关于违约责任的约定。本院认为，在居间合同中，居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介，而无权在当事人之间的民事活动表达自己的意志，本案中被告虽参与了原告与案外人谢香梅之间的房屋买卖合同，但该合同中关于违约责任的条款仅是原告与案外人谢香梅之间约定的，根据权利义务相对等原则，原告无权依据该条款要求被告承担违约责任。乐有家公司对合同履行存在过错，应向原告承担过错责任。鉴于原告未提供证据证明其因乐有家公司在房屋买卖合同履行过程中的过错而产生的实际损失，综合考虑原告已受偿情况、被告可期待利益情况及被告的过错对合同履行的影响程度，兼顾公平原则与诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本院酌定被告应向原告赔偿的损失为被告在签订合同时的可期待利益，即为被告可收取的佣金20000元。对于原告要求被告赔偿损失137805元的诉讼请求，本院予以部分支持，对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市乐有家房产经纪有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告罗玉枚赔偿损失20000元；二、驳回原告罗玉枚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1528.05元（原告已预交），由原告罗玉枚负担1306.28元，被告东莞市乐有家房产经纪有限公司负担221.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张志芳二〇一九年八月二十日法官助理 王 冕书 记 员 张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。