湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初1769号原告：刘汝萍，女，1962年11月13日出生，汉族，河南省汝南县人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：肖伟，湖北良朋律师事务所律师。被告：东鑫集团有限公司，住所地武汉市东西湖区长青街合兴里社区六顺路8号（7）。统一社会信用代码91420112300077800G。诉讼代表人：顾非，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张琪，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡聪，湖北瑞通天元律师事务所律师。第三人：杨某，男，2004年8月10日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。法定代理人：杜某，女，1978年11月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，系杨某之母，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：尹爱国，湖北维思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹溢雄，湖北维思得律师事务所律师。第三人：杜某，女，1978年11月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区吴家山街祁家山新村597号1702室。公民身份号码420123197811184123。委托诉讼代理人：尹爱国，湖北维思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹溢雄，湖北维思得律师事务所律师。第三人：严世华，女，1950年9月19日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：朱凡，湖北锡爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，湖北峰鼎律师事务所律师。原告刘汝萍诉被告东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）、第三人杨某、杜某普通破产债权确认纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）鄂0112民初2568号民事判决书后，刘汝萍、杨某、杜某均不服该判决提出上诉，武汉市中级人民法院以原审程序违法为由裁定撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，杨某、杜某、严世华申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。原告刘汝萍及其委托诉讼代理人肖伟，被告东鑫公司的委托诉讼代理人胡聪，第三人杨某、杜某及其共同委托诉讼代理人尹爱国、尹溢雄，第三人严世华的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汝萍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2007年7月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、确认鑫海花城二期39幢1单元101室房屋归原告所有，被告协助原告办理不动产权登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年7月18日，原告就购买鑫海花城39幢1单元101室房屋与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：购房款602,680元以及2009年12月31日前将商品房交给原告使用等条款。当日，原、被告双方包括案涉合同在内一共签订7份合同，原告一次性向被告支付7套房屋的全部购房款，但被告未将案涉房屋交给原告，亦未协助原告办理不动产权登记手续，经原告多次要求未果。被告东鑫公司辩称，1、原告刘汝萍无法提供支付房款的银行流水，其主张房屋的所有权依据不足；2、第三杜某娟提交了杨新全杜某娟的前夫）与东鑫公司的对账单，载明了已工程款抵房款，经管理人核实，东鑫公司欠杨新全工程款属实，对账单也属实，所以管理人将鑫海花城二期39幢1单元101号房屋认定杜某娟杨某龙所有；3、第三人严世华亦未能提供支付房款的银行流水，其主张房屋的所有权依据不足。第三杨某龙杜某娟向本院提出诉讼请求：1、确杨某龙杜某娟与被告东鑫公司于2007年5月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、确认鑫海花城二期第39幢1单元101号房屋杨某龙杜某娟所有，被告东鑫公司协杨某龙杜某娟办理争议房屋的过户手续；3、驳回原告的全部诉讼请求；4、本案全部诉讼费用由原告或被告承担。事实及理由：2007年5月3日杨某龙杜某娟与东鑫公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定东鑫公司将鑫海花城二期第39幢1单元101号商品房出售杨某龙杜某娟，面积为156.71平方米，单价为3828.72元/平方米，总房价为60万元，交房时间为2009年9月30日前，合同自双方签订之日起生效。合同签订后杨某龙杜某娟与购买鑫海花城二期39幢1单元301号商品房的王毅一同缴纳了认购金15万元。2007年8月13日杜某娟向东鑫公司支付了房款余款，并由东鑫公司出具了收款收据。2010年4月20日，东鑫公司杜某娟办理了收房与交房手续，将房屋交付杜某娟。2014年9月25日东鑫公司杜某娟开具了购房发票，因该公司没有缴纳税款，购房发票被税务部门收回作废，致使该房无法办理产权登记。2016年，东鑫公司进入破产程序。2017年5月10日、2017年6月6日，东鑫公司破产管理人发出《公告》，确认鑫海花城二期第39幢1单元1层01号房的房屋权利人杨某龙杜某娟杨某龙杜某娟认为与东鑫公司签订的鑫海花城二期第39幢1单元101号房屋的《商品房买卖合同》系在双方自愿的情况下签订，内容合法，并已经发生效力杨某龙杜某娟依约缴纳了全部房款，东鑫公司又将房屋交付给杨某龙杜某娟杨某龙杜某娟合法占有使用该房屋。如果上述房屋存在一房数卖的情形，依照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，可以确定鑫海花城二期第39幢1单元101号房屋的合法买受人与所有人杨某龙杜某娟。刘汝萍与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系在明知争议房屋已经卖杜某娟的情况下，恶意倒签形成的，应为无效。刘汝萍并未实际入住争议房屋，至今该房屋由我方实际入住。刘汝萍并非消费性购房，其享有的属于普通债权，并不能当然取得房屋的所有权。根据东鑫公司管理人的报告显示，刘汝萍已经享有了鑫海花城中4套房产的所有权，其债权已经获得了清偿，其主张不应再得到支持。原告刘汝萍针对第三杨某龙杜某娟的诉讼请求答辩如下：1、请求驳杨某龙杜某娟的全部诉讼请求；2杨某龙杜某娟与东鑫公司之间的《武汉市商品房买卖合同》才是倒签形成的；3、刘汝萍与东鑫公司之间在同一天签订了7份《武汉市商品房买卖合同》，即使是普通借款，转为购房款购买房屋也是符合法律规定的；4、刘汝萍杜某娟都有对房屋的实际占有的时期；5、杨新全对东鑫公司的工程款应收账款依据不足，杨新全与东鑫公司的对账时间明显晚杜某娟持有的合同上显示的签订时间；6杜某娟持有的合同与案外人王毅持有的合同，显示系同一天所签，但是合同形式完全不同，不符合常理。被告东鑫公司针对第三杨某龙杜某娟的诉讼请求答辩如下：虽然刘汝萍杨某龙杜某娟、严世华分别持有的《武汉市商品房买卖合同》均为有效，但是管理人在审核债权的时候，表明刘汝萍和严世华均无法提供支付房款的流水交易情况，而杨新全享有的工程款债权是优先于普通债权的，在审核了对账情况后，管理人将争议房屋的所有权认定杜某娟所有。如果刘汝萍和严世华能补充提供相应的交易流水，管理人也可以视实际情况进行处理。第三人严世华向本院提出诉讼请求：1、确认鑫海花城二期39幢1单元101号房屋属严世华所有；2、被告东鑫公司向严世华交付争议房屋；3、被告东鑫公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年，严世华与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：严世华购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房屋，房屋总价60万元。合同签订后，严世华支付购房款60万元，东鑫公司开具60万元不动产发票给严世华。现东鑫集团有限进行破产清算，严世华多次找到破产管理人，提供相关证据材料，要求管理人确认诉争房屋属严世华所有，但破产管理人拒不接收严世华的资料，对严世华的请求也置若罔闻。2017年6月6日，东鑫公司破产管理人发布公告，将鑫海花城二期39幢1单元101号确定为案外杨某龙杜某娟所有，严重侵害严世华的合法财产权利，望法院判如所请，并驳回刘汝萍杨某龙杜某娟的全部诉讼请求。原告刘汝萍针对第三人严世华的诉讼请求答辩如下：刘汝萍对严世华与东鑫公司之间的《武汉市商品房买卖合同》签订及履行情况均不知情，严世华的主张没有依据。被告东鑫公司针对第三人严世华的诉讼请求答辩如下：管理人在最初调查鑫海花城小区的所有房屋情况时，只有刘汝萍杨某龙杜某娟就鑫海花城二期39幢1单元101号房屋向管理人申报权利，后期在房屋所有权认定阶段，严世华才出来主张其所有权。因严世华只能提供购房合同及发票，无法提供交易流水等资料，鉴于东鑫公司经营中的实际情况，仅凭上述材料，无法证明严世华享有所有权，所以管理人没有认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告刘汝萍提交的全屋净水设备收据、小鸭电热水器发票及购物清单、武汉扬明物资配送中心出货单、武汉市公安局东西湖区分局三店派出所的报警记录及受案回执，可以证明其购买了上述设备及其曾因案涉房屋多次报警的事实，不能证明上述设备用于案涉房屋及其合法占有该房屋的事实；证李某树周某荣吴某中的证言，因证人未出庭接受质询，本院不予采信。被告东鑫公司提交的《鑫海花城销控表》、《鑫海花城二期情况报告》、杨新全工程款对账单及刘汝萍、管富业出具的《承诺书》，本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定。补充提交的东方会计师事务所整理的东鑫公司与本案三方当事人之间的资金往来情况表，从东鑫公司能查询到的财务资料上可以反映，刘汝萍与东鑫公司之间的资金往来均系民间借贷，且发生在2008年至2009年，东鑫公司对杨新全存在工程应付款，未查到严世华的资金往来情况。第三杨某龙杜某娟提交的《武汉市商品房买卖合同》、收款收据、东鑫公司出具的《证明》、《承诺书》、《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》、销售不动产统一网络发票、入住登记存根、《鑫海花城二期情况报告》，本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定；报警记录、派出所出警记录、《不受理信访事项告知书》，可证明争议房屋处于被争抢的状态，刘汝萍杜某娟曾因争议房屋发生纠纷并多次报警的事实；房屋现状照片，可证明争议房屋现杜某娟占有使用的事实；《装饰工程施工合同》，可证杜某娟对争议房屋进行装修的事实，但不能证明其对该房屋系合法占有。第三杨某龙杜某娟补充提交的武汉万湖物业管理有限公司出具的《证明》、武汉海顺物业管理有限公司出具的《鑫海花城物业费汇总表》，与本院向武汉海顺物业管理有限公司和金龙湾社区居委会相关人员调查的情况不符，不予采信。根据庭审中确认的证据及各方当事人的庭审陈述和诉辩意见，本院综合认定案件事实如下：（一）严世华购房经过2007年，严世华与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定严世华购买东鑫公司开发的位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期39幢1单元101号房，总金额60万元，交房时间为2007年12月30日。合同未署签订日期。2012年12月24日，武汉市东西湖区地方税务局向严世华开具了鑫海花城二期39幢1单元101号房销售不动产统一网络代开发票，金额为60万元，款项性质为售房款。（二）刘汝萍购房经过刘汝萍与管业富系夫妻关系，管蕊系其二人之女。2007年7月18日，刘汝萍与东鑫公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定刘汝萍购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房，总金额626,840元，交房时间为2009年12月31日。同日，东鑫公司向刘汝萍出具一张编号为0004988的收款收据，载明：“今收到刘汝萍626,840元，系付鑫海二期39-1-101，156.71㎡”。2013年3月14日，刘汝萍、管业富共同出具《承诺书》一份，内容为：“东鑫集团：2008年贵公司由管业富等12人分12次分别借人民币现金500万元，现将鑫海花城二期39#楼102、202、302房抵息400万元。因此承诺如下：1、东鑫集团在2013年4月20日前分别将上述三套房税票分别开给刘汝萍、管蕊、林昊贤，25日办妥入住证；2、若贵公司在今年内还清本人借款500万元后，我将101、301房无条件退还贵公司；3、由于贵公司已给102、202、302房，因此贵公司给一套李树孝的承诺书作废，并将贵公司的承诺退还贵公司。特此承诺。”2014年10月10日至2016年7月15日，刘汝萍以争议房屋内公私财物受损、入室盗窃等多种原因为由多次向武汉市公安局东西湖区分局三店派出所报案。2015年10月16日，刘汝萍在武汉市东西湖自来水公司预存鑫海花城二期39-1-101室的水费100元。另，2007年7月18日，刘汝萍以其本人或其女儿管蕊的名义还另行与东鑫公司签订6份《武汉市商品房买卖合同》，分别购买鑫海花城二期39幢1单元102号房、201号房、202号房、301号房、302号房、43幢1单元201号房，价款分别为626,840元、602,680元、602,680元、872,680元、872,680元、602,680元。以上七套房合计总房款为4,807,080元。（三）杨某、杜某购房经过杜某、杨新全原系夫妻关系，杨某系其二人之子。杨玉莲原系东鑫公司财务总监，其与杨新全系姐弟关系，与王毅系母子关系。2007年5月3日，杨某、杜某与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定杨某、杜某购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房，总金额60万元，交房时间为2009年9月30日。另，王毅与东鑫公司于同日签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定购买鑫海花城二期39幢1单元301号房，总金额60万元。同日，东鑫公司向杜某、杨某、王毅开具编号为0001599的收款收据一张，载明“今收到王毅、杜某、杨某15万元，系付鑫海花城二期39幢1栋101号、301二房认购现金”，并加盖东鑫公司财务专用章。2007年8月13日，东鑫公司向杨某开具编号为0002959的收款收据一张，载明“今收到杨某60万元，系付鑫海花城二期39-1-101”，并加盖东鑫公司财务专用章。2010年4月20日，东鑫公司入住登记存根载明：“39幢1单元1区1层01号杨某、杜某业主房屋购房款已全额付清或按揭手续办理完毕，符合入住要求，已领取入住联系单。”2010年7月20日，杜某与案外人柳会武签订一份《建筑装饰工程施工合同》，将鑫海花城东区39-1-101室装饰土建工程发包给柳会武施工完成。后杜某办理了该房屋的电卡、煤气卡。2014年9月22日，东鑫公司向区税务局出具《承诺书》及附件《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》一份，其中《承诺书》内容为：“我东鑫集团有限公司于2002年开始开发鑫海花城一、二期楼盘近30万方，一期在区政府的支持、各界的关怀下于2005年很顺利完成小区的收尾工作，事隔一年多开发二期楼盘，销售期间由于受经济危机及其他影响，公司资金出现困境，导致税缴不了，收盘很难的局面，但是这么多年向贵局提供的业主开发票名单都是经过销售部门核实，财务部门核实的，绝对真实，如公司提供的开票名单中有一房两卖的现象，我公司愿负一切责任，感谢贵局支持”。另，所附《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》中载明鑫海花城二期39幢1单元101号房的购房人为杨某、杜某。2014年9月25日，武汉市东西湖区地方税务局向杨某、杜某开具了鑫海花城二期39幢1单元101号房的销售不动产统一网络发票，金额为60万元，款项性质为售房款。后武汉市东西湖区地方税务局因故将该发票收回。2014年10月29日，东鑫公司出具《证明》一份，内容为：“本公司开发鑫海花城二期房屋三十九栋一单元101室系本公司销售给业主杨某、杜某（150.67平方、单价3,982.21元、总金额陆拾万元整）……由此产生的一切责任由本公司承担。”东鑫公司法定代表人胡双桥在证明上签字，并加盖东鑫公司公章。另查明，2014年11月，因鑫海花城二期工程开发中存在诸多问题，为维护业主权益，确保社会稳定，根据区委区政府的要求，鑫海花城二期清查专班领导小组正式进驻东鑫公司，开展清查审计工作。2015年4月30日，武汉东昇会计师事务所有限责任公司受鑫海花城二期清查专班领导小组的委托对鑫海花城二期开发项目的财务收支、房屋销售及债权债务进行了专项清理审计，并出具了《审计清理工作报告》，其中附件5《鑫海花城应付账款明细表》中载明应付杨新全132万元；附件7《鑫海花城二期商品房业主名单》中载明39-1-101室业主为杨某、杜某，39-1-102室业主为管蕊，39-1-201室业主为王能，39-1-202室业主为刘汝萍，39-1-301室业主为王毅，39-1-302室业主为刘汝萍。2015年5月15日，东鑫公司向鑫海花城二期清查专班领导小组出具一份《鑫海花城二期情况的报告》，其中关于39#楼争议的主要内容为：39#楼由杨新全施工建设，因东鑫公司无力支付工程款，于2007年将39#楼的101、301抵押给杨新全，并签订了购房合同。2009年至2010年，东鑫公司分期分批向东西湖交通局干部管业富个人借款260万元（实际借款金额）用于支付工程款，管业富于2010年要求胡双桥偿还其本金及利息共计430万元未果，后胡双桥在管业富的胁迫下指示销售人员李亮与其签订了39#楼6套房屋的购房合同，将合同的签订时间提前至2007年，并另行出具了430万元的借条。2012年，管业富又让胡双桥将430万元的借条改为欠刘汝萍（管业富之妻）的欠款，并支付470万元的利息，后胡双桥无奈向管业富与刘汝萍出具两张借条，金额共计900万元。2013年5月，管业富、刘汝萍要求将39幢102、202、302室开具税票至刘汝萍及其女儿管蕊名下抵借款利息，另将39幢101、201、301室开具税票至其名下抵借款本金，因101、301室的税票已开给杨新全抵工程款，无法重复开票，故东鑫公司现仅能承诺在2015年12月底还清管业富的260万元借款，无法满足其他要求。2015年12月5日，杨新全与东鑫公司张诗义办理工程款结算，确认东鑫公司应付工程款5,242,828元，已付工程款350万元（其中抵房58万元、105万元），还下欠杨新全工程款1,862,828元。胡双桥在该结算单上签署“同意张诗义的意见，开工程票，交竣工资料”，并加盖东鑫公司公章。另查明，2016年8月26日，本院裁定受理东鑫公司破产清算一案，并依法指定东鑫公司清算组为管理人。刘汝萍（管蕊）就其购买的7套房屋均向管理人申报了权利，因鑫海花城二期39幢1单元102、202、302号房，无其他人申报权利，故管理人认定39幢1单元202、302号房的权利人为刘汝萍，39幢1单元102的权利人为管蕊。刘汝萍、管业富（管蕊）于2018年8月8日办理了此3套房的不动产登记权证。剩余4套房因涉及一房多卖，权属存在争议，故管理人对刘汝萍申报的剩余4套房权利未予确认，后刘汝萍就此4套房屋分别向本院提起了诉讼。2017年1月19日，杜某向东鑫公司管理人出具一份《情况说明》，内容为：“本人杜某于2009年9月30号在东鑫集团鑫海花城二期39幢1单元101、301购买了2套房屋，同时交付现金15万元的订房金，后其又抵扣了工程款105万元，合计壹百贰拾万元整（两份收据）。特此说明。”另在该情况说明尾部签注“抵房款58万元系付35栋1单元1701室。”杨新全在《情况说明》上签字确认。2017年6月6日，东鑫公司管理人再次发布公告，称因部分相关权利人有异议，管理人对2017年5月10日公告公示的鑫海花城二期房屋的权利人名单予以修改，并指出如对公布的名单有异议，可向管理人提出异议或向东西湖区人民法院提起诉讼。第二次公示的房屋权利人名单显示：39-1-101号房权利人为杨某、杜某。2017年6月27日，严世华因对管理人公示的名单有异议将东鑫公司诉至本院，请求判令：1、鑫海花城二期39幢1单元101号住房属严世华所有；2、东鑫公司向严世华交付鑫海花城二期39幢1单元101号住房；3、东鑫公司承担本案诉讼费用。2017年7月12日，刘汝萍亦因对管理人公示的名单有异议将东鑫公司诉至本院，请求判令：1、确认双方于2007年7月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、确认鑫海花城二期39幢1单元101室房屋归刘汝萍所有，东鑫公司协助其在房地产登记部门办理不动产权登记手续；3、东鑫公司承担本案全部诉讼费用。该案审理中，杨某、杜某申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，并提出诉讼请求：1、确认鑫海花城39幢1单元101室房屋归杨某、杜某所有；2、驳回刘汝萍的全部诉讼请求。该案审理中，本院依刘汝萍申请，向武汉市公安局东西湖区分局三店派出所调取因鑫海花城二期39幢1单元101号房占有问题所引发纠纷的报案记录，该所工作人员陈述已做信访案件处理，刘汝萍与杜某为争议房屋的占有问题先后多次向公安机关报案，从报案情况无法确认为谁占有。该案审理中，本院依职权向东鑫公司法定代表人胡双桥进行询问，其陈述鑫海花城二期39幢1单元101室房屋真正的购房人是严世华，税票也开给了严世华，杨新全的姐姐杨玉莲原系公司财务总监，有段时间公司的公章、财务章、空白合同及收据均由其保管，杨新全说是以房抵工程款，但双方的对账单上也没有写清楚抵款的具体房号，且其一直未提供税票和竣工资料，公司也没有与其办理相关的抵房手续。本院于2017年11月23日就上述两案作出（2017）鄂0112民初2371号、（2017）鄂0112民初2568号民事判决书，判决确认严世华、刘汝萍、杨某、杜某按33%、34%、33%的比例享有鑫海花城二期39幢1单元101号房的权属，东鑫公司在本判决生效后十日内协助严世华、刘汝萍和杨某、杜某按33:34:33的比例办理不动产登记手续，并驳回了严世华、刘汝萍、杨某、杜某的其他诉讼请求。严世华、杨某、杜某不服该判决分别提出上诉，武汉市中级人民法院以程序违法为由裁定将两案撤销原判，发回重审。两案重审过程中，严世华撤回起诉，并申请在本案中作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。审理中，本院依法向金龙湾社区及武汉海顺物业有限公司调查鑫海花城二期39幢1单元101号房由谁占有使用问题，社区及武汉海顺物业有限公司无法确认该房屋系谁先占有，但根据社区居委会的入户登记显示租户马亮亮曾租住过该房屋，该房屋现由杨新全的父母居住。因各方当事人坚持其诉、辩意见，本案调解不成。本院认为，东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房涉及一房数卖，东鑫公司就争议房屋分别与刘汝萍、杨某、杜某、严世华签订的《武汉市商品房买卖合同》，均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效。本案中，刘汝萍、杨某、杜某、严世华均要求继续履行合同，并确认房屋权属。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要规定：“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，首先，刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方当事人均未办理争议房屋的权属登记，故其对争议房屋享有的权利均为准物权；其次，即便入住登记存根显示杨某、杜某于2010年办理了争议房屋的入住登记，但争议房屋在本院裁定受理东鑫公司破产清算之前并未竣工验收，不具备交付条件，且从本院向派出所、居委会调查的情况来看，争议房屋一直处于被刘汝萍与杨某、杜某争抢的状态，双方当事人所主张的占有使用为非正常状态的占有使用，故双方当事人对争议房屋的占有均非合法占有；再次，从签订合同的顺序来看，严世华的购房合同上未签署日期，杨某、杜某与刘汝萍的购房合同上签署的日期分别为2007年5月3日、2007年7月18日，但庭审中杨某、杜某与刘汝萍均认为对方的购房合同系倒签形成，本院向东鑫公司法定代表人胡双桥调查时其称刘汝萍的购房合同实际签订时间为2010年，杜某向东鑫公司管理人出具的《情况说明》中称其购房时间为2009年9月30日，后其在庭审中又称系笔误，将购房时间误写成交房时间，现本院对合同签署的落款时间是否为买卖合同成立的时间无法确定。综上，本案无法按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，也可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，因出卖方一房多卖导致买受人合同目的无法实现的，买受人可以要求解除合同，并要求出卖人承担赔偿责任。但鉴于争议房屋的出卖人东鑫公司已进入破产清算程序，且破产财产不足以承担破产费用，若强行解除与某一买受人的商品房买卖合同，该买受人的准物权将转为债权，结合本案实际情况，债权的受偿率为零，不符合《中华人民共和国企业破产法》第一条关于“公平清理债权债务”的规定。因此，本院认为，刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方买受人作为准物权人，对出卖人东鑫公司享有的债权应当是同一顺位，所针对的标的物均为本案争议房屋鑫海花城二期39幢1单元101号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方买受人分别支付购房款626,840元、60万元、60万元，故其三方应当按照34%、33%、33%的比例按份取得对争议房屋鑫海花城二期39幢1单元101号房的权属，东鑫公司应当协助刘汝萍、杨某、杜某、严世华按份办理不动产登记手续。因此，对原告刘汝萍、第三人杨某、杜某要求确认商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持；对原告刘汝萍、第三人杨某、杜某、严世华分别要求享有争议房屋所有权的诉讼请求，本院分别在34%、33%、33%的范围内予以支持，超出部分不予支持；对于原告刘汝萍、第三人杨某、杜某要求被告东鑫公司协助其办理不动产登记手续的诉讼请求，本院在前述比例范围内予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条第一款、第十七条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条、第一百一十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘汝萍与被告东鑫集团有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、确认第三人杨某、杜某与被告东鑫集团有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；三、确认原告刘汝萍、第三人杨某、杜某、第三人严世华按34%、33%、33%的比例享有被告东鑫集团有限公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房的权属；四、被告东鑫集团有限公司在本判决生效后十日内协助原告刘汝萍、第三人杨某、杜某、第三人严世华按34%、33%、33%的比例办理不动产权登记手续；五、驳回原告刘汝萍的其他诉讼请求；六、驳回第三人杨某、杜某的其他诉讼请求；七、驳回第三人严世华的其他诉讼请求。案件受理费10,100元（原告刘汝萍已预交），由原告刘汝萍负担3,434元，被告东鑫集团有限公司负担6,666元；第三人杨某、杜某参加之诉案件受理费10,100元（第三人杨某、杜某已预交），由第三人杨某、杜某负担3,333元，被告东鑫集团有限公司负担6,767元；第三人严世华参加之诉案件受理费9,800元（第三人严世华已预交），由第三人严世华负担3,234元，被告东鑫集团有限公司负担6,566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  彭帮武人民陪审员  肖焕彬二〇一九年八月十三日法官助理钱嫚书记员陈利霞