广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25858号原告（反诉被告）：张清清，女，1991年2月28日出生，汉族，住广西钦州市钦**。委托诉讼代理人：陈玲娟，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹永荣，广东德赛律师事务所实习律师。被告：赖启文，男，1986年4月19日出生，汉族，住广东省化州市。被告（反诉原告）：许星，女，1988年11月29日出生，汉族，住广东省化州市。被告许星委托诉讼代理人：冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所律师。被告许星委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**州际新天花园赛乐苑3/**9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，城市总经理。委托诉讼代理人：黄乐乐，该司员工。委托诉讼代理人：戴宝莹，该司员工。原告张清清与被告赖启文、许星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法追加中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张清清及其委托诉讼代理人陈玲娟、曹永荣，被告赖启文、许星及许星委托诉讼代理人冯莉媛，第三人世华公司委托诉讼代理人黄乐乐、戴宝莹到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告张清清向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与二被告于2018年7月23日签订的房地产买卖及居间合同（合同编号：1801542）；2.二被告返还原告因购买位于中山市而支付的购房定金100000元及违约金236000元（房屋总价1180000元×20%）；3.二被告向原告支付因购买上述房屋支出的公证费417.48元、副本费38.83元、律师费1550元，以及原告在本案中所支出的律师费20000元。诉讼中，原告变更原告在本案中所支出的律师费为30000元。事实和理由：2018年7月23日，原告在世华公司的介绍下与二被告签订房地产买卖及居间合同（合同编号：1801542）。合同约定原告向二被告购买位于中山市被告共同所有），交易总价为1180000元。合同签订当天，原告向二被告支付定金100000元（支付方式为汇款至被告赖启文名下），被告赖启文亦出具收据。根据合同约定，二被告应在合同签订之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起3日内将房地产权证、不动产权证原件托管于世华公司作为办理过户手续之用，但至今二被告没有将涉案房屋办妥注销抵押登记手续，二被告的行为已违约，致使合同无法继续履行，故原告请求解除上述合同并要求二被告返还定金100000元、支付违约金236000元及其他费用。原告与二被告多次协商无果，遂诉至法院。被告许星辩称，1.根据涉案房地产买卖合同约定，注销抵押手续实际是按照卖方即被告委托担保公司赎楼来执行，如赎楼失败，被告才应在原告出具同贷书40日后自行筹资赎楼，但时至开庭，原告仍未取得银行同贷书，所以被告实际上不存在任何违约行为，无需向原告支付违约金，相反原告主动解除合同属于原告违约；2.二被告于2018年7月31日离婚，离婚协议约定涉案房屋归被告许星一人所有，被告许星于2018年8月1日与原告补签房地产买卖合同及相关赎楼文件，即被告许星对被告赖启文与原告签订房地产买卖合同的事宜并不知情，被告许星也没有收到定金，即使需要退还定金，也应由被告赖启文退还。被告赖启文辩称，1.确认刚开始收取购房定金10000元，签订合同后合计收取定金100000元；2.对于涉案房屋的交易，被告赖启文全程只与世华公司联系，从未与原告联系，且整个交易过程均委托世华公司办理，在交易过程中，被告赖启文不存在违约行为，无需承担责任。第三人世华公司述称，1.第三人无过错，不同意解除居间合同；2.被告赖启文未与第三人签订全权委托书，居间方仅促成合同成立，关于具体赎楼付款义务在于买卖双方，并不在于中介方；3.据了解，二被告未完成赎楼义务是因为二被告有逾期还款的情况，导致征信存在问题而无法完成赎楼义务。反诉原告许星向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告违约金差额136000元；2.反诉被告赔偿反诉原告因追究反诉被告的违约责任而支付的律师费20000元。事实和理由：反诉原告与本诉被告赖启文于2018年7月31日办理离婚手续并签订离婚协议书，离婚协议书约定涉案房屋归反诉原告一人所有。反诉原告与反诉被告、本诉被告赖启文签订的房地产买卖及居间合同有卖方需委托担保公司担保融资赎楼等内容的相关约定，反诉原告与本诉被告赖启文没有违约，而反诉被告在反诉原告、本诉被告赖启文没有违约的前提下提起本案诉讼，属违约行为，反诉被告应向反诉原告支付违约金及相关费用。反诉被告张清清反诉辩称，双方赎楼方式没有书面进行变更，所以双方赎楼方式仍然是卖方自行赎楼，反诉原告存在违约行为，反诉被告不应承担任何违约行为。被告赖启文、第三人世华公司对反诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：位于中山市［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号、粤（2018）中山市不动产权第××号］权利人为赖启文、许星。2018年7月23日，赖启文、许星作为卖方，张清清作为买方，世华公司作为居间方，三方签订一份编号为1801542的房地产买卖及居间合同，该合同主要内容为：买卖双方通过居间方交易位于中山市，成交总价为1180000元；定金100000元买方在签署本合同当日向卖方支付；除定金之外的房款1080000元，首期房款（不含定金）20000元在递件过户当天支付，余款1060000元（以银行批复额度为准，如批复额度高于或少于填写金额的，则在首期房款中作相应的减少或增加）由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方；买方应自签署合同之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、按揭合同印花税等各项税费均由买方承担；若买方已按上述约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起60日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约；买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约；物业现状为无查封、有抵押，卖方应在签订合同当日将房地产权证／不动产权证原件托管于居间方作为转让过户之用，否则视为卖方违约；卖方应于签署合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证／不动产权证原件托管于居间方作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方逾期履行义务超过30日或其他根本性违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用；双方还约定了其他事项。卖方栏有赖启文、许星各自的签名及捺印，买方栏有张清清的签名及捺印，居间方栏有世华公司的印章。同日，张清清与赖启文签订一份买卖合同补充协议，约定因开发商一手原因涉案房屋未办理出房地产证，买卖双方都清楚并自愿以购房合同及合同备案登记表（合同编号：HTN2015080588）为产权依据的情况下签署合同，卖方承诺在30日内前往开发商处领取房产证并配合买方办理银行按揭等递件手续，否则视为违约；双方同意涉案房屋属许星和赖启文共同所有，因许星事务繁忙，不能到场签署房地产买卖及居间合同，收取定金等相关手续，赖启文承诺并同意承担因签署该合约由此而引发的一切法律责任及经济责任，双方不得以许星未签署该合约为由不执行该合约，不执行方则视为违约方，违约责任见合同的相关违约条款。买方栏有张清清的签名及捺印，卖方栏有赖启文的签名及捺印。编号为025585收据显示，赖启文于2018年7月23日收到张清清购买涉案房屋的定金100000元。编号为04014160广东增值税普通发票显示，张清清向广东省中山市香山公证处支付公证费（417.48元）、副本费（38.83元）价税合计470元。编号为3610661收款收据显示，张清清于2018年8月1日向广东铭致律师事务所支付律师费1550元。2018年8月1日，张清清、阮子成与赖启文、许星签订一份委托担保申请书，但申请内容为空白。张清清、阮子成与赖启文、许星分别签订个人房产业务委托担保协议书、承诺书、声明书，但上述材料的填入内容均为空白。许星与赖启文于2018年7月31日办理离婚登记手续并签订离婚协议书。离婚协议书约定涉案房产归许星所有，离婚后的按揭由许星负责。张清清为本案诉讼向广东德赛律师事务所支付律师费合计30000元。许星为本案诉讼向广东中元（中山）律师事务所支付律师费20000元。现涉案房产处于抵押、查封状态。抵押权人为中国银行股份有限公司珠海分行，第一查封申请执行人为张清清，第一轮候查封申请执行人为中国农业银行股份有限公司中山分行。庭审中，张清清、赖启文、许星确认2018年7月23日合同上许星的签名于2018年8月1日补签，世华公司对许星的签名是否补签表示不清楚。张清清与赖启文、世华公司确认2018年7月23日已支付购房定金100000元的事实不持异议，定金中80000元支付给赖启文，剩余的20000元支付给世华公司，许星表示不清楚定金的支付情况。张清清、赖启文、许星及世华公司确认涉案房产现处于抵押状态。许星与世华公司称变更了赎楼方式，张清清配合办理了相关手续并已将相关材料交付银行及担保公司，现无法提供原件，但张清清认为双方没有签订书面协议更改赎楼方式，许星及世华公司不能以其在赎楼文件上签名即同意更改赎楼方式，因为其认为世华公司通知其签名是办理贷款供楼手续，而不是赎楼手续，张清清对赎楼事宜不清楚。张清清认为赖启文、许星的违约行为是未按约定时间内赎楼，导致涉案房屋无法过户，故要求解除合同。赖启文、许星则认为是张清清明确不履行合同，违约责任在于张清清，其没有违约。世华公司认为其已履行居间服务，不应解除居间合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张清清与赖启文、许星、世华公司于2018年7月23日签订的房地产买卖及居间合同包含了两个法律关系，其一系张清清与赖启文、许星作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系张清清、赖启文与许星各自与世华公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为张清清与赖启文、许星之间的房屋买卖合同关系。本案所涉房地产买卖及居间合同系张清清与赖启文、许星在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生约束力。依据涉案房地产买卖及居间合同的内容，张清清的合同目的为获得案涉房屋，赖启文和许星的合同目的为通过出售房屋获得合同约定的价款。张清清的主要合同义务是申请按揭并支付购房款，赖启文、许星的主要合同义务是通过赎楼消除设定于涉案房屋上的抵押权，交付涉案房屋并协助张清清将该房屋的产权过户登记至张清清名下。涉案合同约定“买方自签订合同之日起60日内递交完毕银行按揭申请资料及签署相关文件，……若买方已按上述约定期限内向贷款银行办结全部申请手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的，……买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起60日内一次性向卖方不足应付房款，否则视为违约”、“卖方应于签订合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证、不动产登记证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约”。从上述条款及合同上下行文理解，双方在合同中并未明确约定合同义务的先后履行顺序，张清清的申请按揭与赖启文、许星的赎楼应在各自的期限内同时进行。但至今，张清清并未提供证据证明其已履行申请银行按揭办理贷款以支付购房款，赖启文与许星亦未办理赎楼手续，涉案房屋至今仍处于抵押状态，合同目的不能实现，双方均属违约。至于赖启文、许星与世华公司称双方已变更赎楼方式，并提供的委托担保申请书、个人房产业务委托担保协议书、承诺书、声明书予以证明，上述证据虽有双方的签名、捺印，但正文填入内容均为空白，证据证明力并不足证明双方就变更赎楼方式达成一致意见，故本院对赖启文、许星与世华公司的上述意见不予采信。如前所述，双方均违约，张清清请求解除合同，鉴于双方已无继续履行合同的意向和基础，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。结合本案案情，张清清、赖启文和许星均构成违约，张清清、许星均主张对方承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持，各人应当各自承担相应的责任。但，张清清主张赖启文、许星返还购房定金100000元，有赖启文出具的定金收据为证，张清清上述诉求于法有据，本院予以支持。至于许星抗辩认为其对赖启文收取购房定金100000元不知情，不应承担责任，但从其补签合同的行为反映其就案涉房产交易为知情并确认，补签为最直接的追认体现，故该项抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。关于律师费及交易产生的其他费用。张清清主张律师费30000元，有房地产买卖及居间合同、代理合同及律师费发票为证，且该费用没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。因本院没有全部支持张清清的诉求，故张清清主张的律师费应按支持比例承担。至于许星的反诉律师费诉求，因本院没有支持许星的反诉请求，故许星的反诉律师费的诉求，于法无据，本院不予支持。由于双方均有违约，案涉交易产生的费用合计2020元（417.48+38.83+1550），双方按50%的比例承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张清清与被告赖启文、许星于2018年7月23日签订房地产买卖合同及居间合同；二、被告赖启文、许星于本判决生效之日起七日内向原告张清清返还购房定金100000元；三、被告赖启文、许星于本判决生效之日起七日内向原告张清清支付律师费8876元、其他费用1010元，两项合计9886元；四、驳回原告张清清的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告许星的全部反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费6820元，诉讼保全费2310元，两项合计9130元（原告已预交），由原告张清清负担6400元，被告赖启文、许星负担2730元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费1710元（反诉原告已预交），由反诉原告许星负担1600元，反诉被告张清清负担110元（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民审判员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年八月十四日书 记 员  李德莲马倩