浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初3744号 原告：余节林，男，1948年7月12日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：吴继忠、朱里逵，浙江九凰律师事务所律师。 被告：卢成龙，男，1988年7月16日出生，汉族，住平阳县。 被告：卢立洪，男，1967年6月23日出生，汉族，住平阳县。 原告余节林与被告卢成龙、卢立洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告余节林及其委托诉讼代理人吴继忠、朱里逵，被告卢立洪到庭参加诉讼。被告卢成龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余节林向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告卢立洪于2005年5月25日签订的《落地房买卖契约》合法有效；2.判令二被告赔偿因侵害原告财产给原告造成的经济损失543216元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2005年5月25日，经被告卢立洪母亲余爱莲牵线，原告与被告卢立洪（系涉案房屋的原产权人）就坐落于平阳县××镇××路××号落地房买卖事宜达成了买卖契约，约定被告卢立洪将涉案房屋卖与原告，房屋价款为110800元，房款于签订协议当天原告一次性付给被告卢立洪，同时被告卢立洪承诺涉案房屋产权归属清楚，若发生与其有关的债权债务，概由其负责清理，并当场将涉案房屋的权属证书交给了原告。合同签订后，原告随后就搬进了涉案房屋，并于2005年、2007年间将涉案房屋的水电户名先后转到了自己名下。随后，原告多次催促被告卢立洪办理涉案房屋的过户手续，被告卢立洪以各种理由推脱至2017年不予配合办理。2017年，原告因涉案房屋在昆阳镇旧城改造范围内，待原告到城西拆迁办欲办理涉案房屋拆迁补偿事宜时，才被告知涉案房屋的权属证书已被被告卢立洪偷偷转至被告卢成龙名下，被告卢成龙己向拆迁办申请领取拆迁补偿款。为此，2017年原告委托律师调查两被告办理涉案房产的相关过户材料，才得知被告卢立洪于2011年12月16日虚构事实，隐瞒真相将涉案房屋的房产证、土地证办理挂失并登报。2012年3月16日，被告卢立洪、卢成龙隐瞒涉案房屋己卖给原告事实，向房管部门骗取办理房产过户登记手续。被告卢成龙办理涉案房屋的过户登记手续后，从未踏足涉案房屋，更未向原告主张对涉案房屋的权利。目前涉案房屋己被昆阳镇人民政府拆迁征收，被告卢成龙领取573216元拆迁补偿款。被告卢成龙明知其父亲卢立洪已将涉案房屋转让给原告并交付居住至拆迁，觊觎不法利益受让涉案房屋，其主观具有明显的恶意。二被告非法侵害原告房屋，给原告造成了重大经济损失。被告卢立洪已向原告赔偿损失3万元。原告多次要求二被告赔偿经济损失543216元，但二被告借口拖延，终无果。 被告卢立洪答辩称：对房屋买卖没有意见。原告去年还告被告卢立洪诈骗，其做法是不对的。被告卢立洪被派出所抓进去，差点死在医院里，后来要跟原告解决这个事情，本来说好了还借款的，原告又不肯，还要利息。准备给原告的钱也都被被告卢立洪用于看病了。原告也曾起诉过被告卢立洪，房屋确实是卖给原告，起诉后法院也说房屋卖了也没用，因被告卢立洪夫妻离婚时把房屋赠送给了被告卢成龙。房屋卖给原告是有原因的，刚开始被告卢立洪也不知道不能卖，因为欠原告钱，后来就先把房屋写给原告。房屋一直过户不了，因为需要被告卢成龙签字。被告卢立洪跟原告商量说屋前余地都给原告，原告出几万元给被告卢成龙，叫被告卢成龙配合过户给原告，但原告不同意，还表示等被告卢立洪有钱还就把房屋还给被告卢立洪。原告曾于2015年、2017年两次起诉过，法院都没有判支持原告。 被告卢成龙未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告卢立洪与案外人黄小娜原系夫妻关系，生育一子，即被告卢成龙。被告卢立洪于1998年3月起诉至本院，要求与黄小娜离婚。1998年4月15日，经本院主持调解，被告卢立洪与黄小娜达成离婚协议，约定：双方离婚；卢成龙随卢立洪生活；夫妻共同财产坐落昆阳镇水雅路25号房屋赠与卢成龙，并依法办理房产过户手续等等。本院于同日作出（1998）平昆民初字第53号民事调解书予以确认。 原告与被告卢立洪之间有经济往来，在双方落地房买卖前，被告卢立洪尚欠原告部分款项。2005年5月25日，原告（乙方、买受方）与被告卢立洪（甲方、出卖方）签订一份《落地房买卖契约》，约定：甲方将其所有坐落于平阳县××镇××路××号落地房（包括一切房内设施）出卖给乙方；成交价格为110800元，协议生效后当天一次性付清，甲方将房产证、土地证于协议生效后当天交付；甲方保证上述落地房产权归属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理；在乙方实际接收该落地房之日起，甲方应当无条件协助乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续。协议签订后，原告扣除欠款后补足购房款给被告卢立洪，被告卢立洪将涉案房屋及权属证书交付给原告。同日，被告卢立洪向原告出具一份《承诺书》，载明：现承诺于2006年3月之前协助办理关于昆阳镇水雅路25号落地房相关过户手续。原告分别于2005年8月、2007年1月将涉案房屋水、电表户名变更为原告。2011年12月至2012年1月，被告卢立洪在温州日报上公告遗失涉案房屋产权证，并向房管部门申请补办了房屋所有权证和土地使用权证。2012年3月，被告卢立洪以与前妻黄小娜离婚时将涉案房屋赠与被告卢成龙为由，将涉案房屋过户给被告卢成龙。2017年8月2日，被告卢成龙与昆阳镇人民政府签订《产权调换市场化安置协议书》，约定涉案房屋由昆阳镇人民政府征收，产权调换市场化补偿总额573216元（其中被征收房屋的住宅市场评估价为528964元、装修金额为6699元、临时安置费2415元、被征收房屋搬迁费600元、按时签订协议及腾空奖励22644元、其他建筑物构筑物房屋前后空闲地的征收补偿11894元）。后原告腾空了涉案房屋，被告卢成龙领取了补偿款461866元，补偿款余款111350元被本院作为卢成龙的执行款予以划扣。另查明，原告就涉案房屋曾分别于2015年、2017年两次向本院起诉被告卢立洪房屋买卖合同纠纷，并将被告卢成龙列为第三人，后均向本院申请撤诉。2018年，原告以被告卢立洪诈骗为由向平阳县公安局报案。经平阳县公安局昆阳派出所民警调解，被告卢立洪妹妹卢少燕代卢立洪向原告偿还30000元，双方未达成书面调解协议。2019年1月14日，平阳县公安局作出撤销案件决定书，载明：该局办理的平阳县余节林被诈骗，因根据刑法规定不负刑事责任，决定撤销此案。同日，平阳县公安局解除对卢立洪监视居住。 以上事实有当事人陈述、居民身份证、落地房买卖契约、房屋所有权证、土地使用权证、水电费清单、房屋产权登记材料、不动产登记信息查询记录、产权调换市场化安置协议书、进账单、撤销案件决定书、解除监视居住决定书等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：涉案房屋原属被告卢立洪与案外人黄小娜共同财产，双方在达成离婚协议时约定卢成龙随卢立洪生活，并将涉案房屋赠与卢成龙。该协议经法院制作民事调解书予以确认，具有公示效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告与被告卢立洪签订的《落地房买卖契约》系双方真实意思表示，虽然被告卢立洪在签订合同时对涉案房屋没有处分权，但并不影响合同的效力，故该契约应认定为合法有效。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，物权变动应以登记发生效力。原告取得涉案房屋后一直未办理涉案房屋过户登记，实际也因被告卢立洪无处分权而无法办理过户登记。原告虽然已经实际占有和使用涉案房屋，但原告并未取得涉案房屋物权。涉案房屋于2012年过户登记在被告卢成龙名下，被告卢成龙取得涉案房屋具有合法的依据，其也未明确表示放弃赠与或追认被告卢立洪的买卖行为，故涉案房屋物权应归属被告卢成龙。现涉案房屋已被拆迁征收，相应的拆迁征收权益应归被告卢成龙。综上，被告卢成龙并非合同当事人，在原告与被告卢立洪房屋买卖过程中也无过错，原告要求被告卢成龙承担损害赔偿责任，依据不足，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告卢立洪在明知已将涉案房屋赠与被告卢成龙的情况下，将涉案房屋转让给原告，事后也未取得涉案房屋处分权，导致合同无法履行。现原告要求被告卢立洪承担损害赔偿责任，本院予以支持。被告卢立洪称双方就涉案房屋补偿事宜达成由被告卢立洪偿还原告欠款的协议，但未提供证据予以证明，原告亦不予认可，故本院不予采信。综合考虑被告卢立洪的过错行为及涉案房屋存在以房抵债的事实，结合涉案房屋的使用及拆迁补偿情况，本院酌定被告卢立洪赔偿原告经济损失400000元，扣除被告卢立洪已支付30000元，被告卢立洪尚需支付原告经济损失370000元。原告主张经济损失的利息，依据不足，本院不予支持。被告卢成龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告余节林与被告卢立洪于2005年5月25日签订的《落地房买卖契约》合法有效； 二、被告卢立洪于本判决生效之日起十日内支付原告余节林经济损失370000元； 三、驳回原告余节林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9232元，减半收取计4616元，由余节林负担1191元，卢立洪负担3425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 倪维常 二〇一九年八月九日 法官助理 张 琪 代书记员 卓依丽