宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0106民初8364号原告：陆彦智，男，1950年4月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：×××被告：彭世庭，男，1970年3月28日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。原告陆彦智与被彭世庭租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日作出（2017）宁0106民初6135号民事判决。本案当事人均不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉。银川市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）宁01民终2400号民事裁定，撤销本院（2017）宁0106民初6135号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆彦智，被告彭世庭委托诉讼代理人朱亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除协议，判决被告赔偿原告违约经济损失10万元；2.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2005年原告购买了银川林场开发的设施温棚三个（每个一亩地）及住房一套（八间房），以种植温棚葡萄和果树为生，年收益五万元。2011年秋，原告将两个温棚发布了招租广告，之后被告表示要租赁建加工厂。根据被告的租赁用途并考虑原告收益状况，被告承诺租期在10年以上且如不履行协议应赔偿违约损失等做保证，原告以低价位租金及在五年内免费使用住房”优惠条件将两个葡萄温棚和四间住房出租于被告，双方于2014年4月11日签订了《房屋租赁协议》。协议履行期间，纠纷不断。2017年4月15日，原告到被告厂房收取租金，当日被告推脱未付。2017年4月17日中午12时，在等待被告支付租金时，突然刮起大风将被告的彩钢房顶全部掀翻在原告种植的果园里，并导致原告受伤。后原告被送往银川市第二人民医院抢救，初步协商被告答应先支付1万元治疗费，但未予支付且无法联系。2017年4月20日，原告亲属到被告厂房索要租金和医疗费，但被告已将全部物品搬离。原告亲属报警后，金凤区良田镇派出所民警出警，并出具接警回执单通知被告处理，依然联系不上被告。2017年4月25日，原告向银川市国安公证处申请，保全了人身损害和财产损失的证据。2017年5月5日《新消息报》也证实了上述事实。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵犯并得到保障，根据《合同法》有关规定及双方签订的协议约定，请求法院判决支持原告诉讼请求。被告辩称，本案租赁协议是无效合同，协议内容违反法律规定，农用地不允许建设厂房，无效的合同不存在违约责任，原告诉讼请求没有事实依据、法律依据，不应支持非法利益。虽然是无效合同，被告也全部履行了责任，不欠租赁费，没有违约行为。原告没有按照双方约定履行，擅自向被告索要房屋使用费并增加房租，违约约定构成严重违约。综上，请求法院查清事实驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋场地租赁协议、宅基地使用证真实、合法，与本案待证事实相关联，对其证明的事实本院予以确认；2.原告提交的（2017）宁银国安证字第4505号公证书、接受报警回执单、宁夏新消息报、照片及被告提交的天气情况与本案主要待证事实缺乏直接关联性，本院不予确认；3.原告提交的民事判决书真实、合法，对其证明的原、被告签订《房屋场地租赁协议》及原告于2017年4月17日前往被告租赁的房屋、院落收取租金的事实本院予以确认；4.被告提交的房屋场地租赁协议系复印件，亦未提交佐证证明其真实性，本院不予确认；5.被告提交的收条真实、合法，同时结合原被告陈述，对其证明的原告收取被告2012年4月至2017年4月10日土地租赁费的事实本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月11日，原、被告签订《房屋场地租赁协议》一份，约定原告将国营林场佳林小区14号院内最南边的房屋四间及院外土地二亩出租给被告居住和建厂使用，大院共同使用；租期十年，自2012年4月11日至2022年4月10日，如遇国家政策变动除外双方不得解除协议，如一方不履行协议应赔偿对方违约损失即年租金×剩余年限；院内南边四间房屋，五年内免费使用，土地两亩每年两万元，第五年以后房屋、土地租金根据物价上涨幅适当增加；租金第一年分两次交清，签协议时先交一万元，年底再交一万元，以后每年提前一个月一次性交清全额租金，不得拖欠，如果拖欠，原告有权单方解除协议；同时还约定了其他权利义务。2015年5月11日，原、被告签订《调解协议书》一份，约定原、被告双方同意继续履行2012年4月11日签订的《房屋场地租赁协议》；被告同意将院内南边的一间库房退回给原告，并将该库房的卷帘门负责安装好；租赁院内最南边的房屋三间，五年内被告继续免费使用到2017年4月11日；被告向原告交纳5000元合同押金，协议期限到期时，如无违犯，原告无条件全额将押金退回被告；租期五年后，租金双方再协商解决；同时亦约定了其他权利义务。2017年4月17日，原告前往被告租赁的房屋、院落处收取租金，因天气刮风，被告搭建的彩钢板屋顶被风掀翻将原告砸伤。后被告搬离租赁房屋及院落。现原告因协议履行事宜与被告协商未果，诉至本院，请求判如所请。另查明，原告于2004年10月1日取得位于××区东西57米、南北36米的宅基地使用权，使用期限为50年。被告已向原告支付2012年4月至2017年4月10日期间的土地租赁费及合同押金5000元。被告另向原告支付2014年9月1日至2015年9月1日院内南边三间平房租金4800元。又查明，2017年12月7日庭审中被告答辩称同意解除租赁协议。本院认为，原告以其原有房屋、土地使用权与被告签订《房屋场地租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定及社会公益，合法有效，双方均应依约全面履行己方义务，违约应承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。协议签订后，原告依约提供房屋及土地已履行适当义务，被告按约支付土地租赁费至2017年4月后再未履行并搬离租赁房屋及院落，已以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，原告请求解除协议应予支持。双方虽在协议中明确约定违约损失赔偿额的计算方法，但该违约金约定明显过高，本院根据公平原则酌情调整为5万元。又因合同履行期间，被告向原告支付押金5000元，实为履行合同义务的担保，按照双方约定本意，亦具违约金性质，现合同解除该款项应抵充违约金，故被告实际向原告支付违约金45000元（5万元－5000元）。被告关于合同无效的抗辩意见本院不予采信，关于原告存在违约行为的抗辩主张亦未举证证明，本院亦不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告陆彦智与被告彭世庭于2012年4月11日签订的《房屋场地租赁协议》；二、被告彭世庭于本判决生效后五日内向原告陆彦智支付违约金45000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2993元，由原告陆彦智负担1993元，被告彭世庭负担1000元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  周 宁人民陪审员  李景涛人民陪审员  王尚禄二〇一九年八月十四日书 记 员  韩冬阳本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。