上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1754号原告（反诉被告）上海力川实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陈琦，总经理。委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。委托代理人陈欣，上海政明律师事务所律师。被告（反诉原告）顾琦，女，1958年1月29日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李泓辉，上海东座律师事务所律师。原告（反诉被告）上海力川实业有限公司（以下简称力川公司）诉被告（反诉原告）顾琦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）力川公司的委托代理人陈欣，被告（反诉原告）顾琦及其委托代理人李泓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）力川公司诉称，双方于2014年12月31日签订房屋租赁合同，由顾琦向力川公司承租宝山区团结路XXX号XXX楼XXX室房屋，租赁期限从2015年1月1日至2020年12月31日，月租金74，500元。根据合同约定，顾琦应当于2015年7月1日前支付第三季度租金，经多次催讨，顾琦于2015年8月27日结清了7月份的租金，但至今未支付8月以来的租金。现在力川公司认为顾琦已经明显违约，要求判决解除双方的租赁合同；要求顾琦搬离租赁房屋并将房屋恢复原状；要求顾琦支付违约金223，500元；要求顾琦按照每日2，483元标准支付2015年8月1日至实际返还房屋日止的房屋使用费；要求顾琦支付尚未结清的水电费和物业管理费。被告（反诉原告）顾琦辩称，力川公司出租的房屋无产权证，属于违法建筑，双方合同应属无效。合同无效的过错在于力川公司，故力川公司应当退还已经收取的各类钱款并全额赔偿顾琦所有投资损失等。另外，力川公司出租房屋时虚报面积，存在恶意欺诈。综上，不同意力川公司的所有诉讼请求，并提出反诉，要求确认租赁合同无效；要求对方返还已付的房屋使用费298，000元、押金149，000元、垃圾清运费4，200元、物业管理费12，600元，共计463，800元；要求对方赔偿房屋装修损失497，000元、地板损失31，000元、消防检测损失52，000元、广告牌和发光字制作损失7，798元、环保检测损失1，500元，共计589，298元；要求对方按照每日2，092元赔偿经营损失直至实际使用终止之日。针对反诉，力川公司辩称系争房屋已经取得规划许可证、施工许可证等，目前正在办理产权证，不应认定为违章建筑，双方合同合法有效。顾琦已经支付的费用都是根据合同计收，并无不当，由于其主动违约，无权主张所谓的装修、投资等各类损失，对其反诉请求均不予同意。经审理查明，宝山区团结路4－6号房屋原为2层建筑，经营菜场，产权登记为上海宝胜副食品有限公司。2013年，经主管部门批准，实施团结路菜场综合改造、改建项目，菜场改建为3层。该工程于2014年完工，于2015年7月办理建设工程竣工验收备案证书。2014年3月1日，上海宝胜副食品有限公司出具委托书，委托上海长江口商城股份有限公司对宝山区团结路XXX号二、三楼房屋进行经营租赁、管理。此后，力川公司与上海长江口商城股份有限公司签订房屋租赁合同，由力川公司承租团结路XXX号三楼房屋开展经营活动。2014年12月31日，力川公司与顾琦签订房屋租赁合同，该合同第一条约定，顾琦向力川公司承租团结路XXX号三楼301室房屋经营棋牌，建筑面积约700平方米。合同第二条约定，租期从2015年1月1日至2020年12月31日。前三个月为免租装修期。合同第三条约定，租金每月74，500元，先付后用，按季支付，第三年起租金每两年递增5％。保证金按两个月租金支付，计149，000元。物业管理费每月4，200元，现付后用，按季支付。电费单价为1.26元／度，水费单价为5.70元／度。合同第五条约定，乙方应在本合同的租期届满之日起十五天返还该房屋，逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的当时租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，乙方所做的装修无需复原，乙方有权拆除及取回所有属于乙方的家电、物品及大型设施、设备，其他固定物品归甲方所有。合同第六条约定，乙方违反本合同约定义务和责任的，甲方有权没收保证金，并按合同之约定提前终止本合同，追究乙方违约责任。合同第七条约定，乙方逾期支付或拖欠租金、物业管理费、水费、电费等相关费用，超过30日的；因乙方违反本合同约定，致使合同解除的，乙方除付清租金、滞纳金等各项应付费用外，还应向甲方支付三个月租金金额的违约金，并且甲方不补偿乙方在房屋内装潢物的经济损失，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同第八条约定，本合同期满或提前解除合同，乙方须于一个月内办理完毕与房屋相关的营业执照及其他证照的注销手续，若逾期不办理注销的，视为乙方违约，甲方有权将乙方保证金作为违约金抵扣。2015年3月12日，顾琦向力川公司支付2015年4月至6月租金223，500元、押金149，000元、垃圾清运费4，200元，2015年6月30日，顾琦向力川公司支付5月至7月物业管理费12，600元。2015年8月18日，力川公司向顾琦发出律师函，表示由于对方拖欠7月以来的房租，故根据合同约定，力川公司于2015年7月31日解除双方合同，要求对方尽快搬离房屋并付清各类费用。2015年9月9日，顾琦向力川公司发出律师函，表示已收到力川公司8月18日之律师函，但不同意解除合同，要求继续履行租赁合同，并提出力川公司存在房屋面积不足等多方面违约情形。2015年9月14日，力川公司再次向顾琦发出律师函，要求对方立即搬离房屋并付清各类费用，否则将直接提起诉讼。2015年9月22日起，力川公司采取停电措施，顾琦遂停业至今。2015年9月29日，顾琦再次向力川公司发出律师函，表示因租赁物系违章建筑，双方租赁合同应属无效，要求力川公司立即退还所有租金、保证金、水电费、物业费，赔偿装修和各类设备损失等。2015年11月27日第一次庭审中，力川公司提出希望尽快交接房屋，但顾琦认为可能要对房屋固定添附进行评估，然后再考虑交接。此后，经本院多次调解，双方调解不成。另外，顾琦自认其承租房屋前到实地验看过房屋。以上事实，有租赁合同、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证书、付款收据、双方往来律师函，及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案租赁物原系菜场，经政府相关部门批准后进行改建，虽尚未办理产权证，但不应认定为违章建筑，本案租赁合同依法成立并生效，被告辩称合同无效，不能采信。鉴于合同有效，且顾琦曾实地验看房屋，故顾琦辩称力川公司存在房屋面积严重不足等欺诈或违约情形，亦不予采信。根据已经查明的事实，顾琦自2015年7月起拖欠租金，经催讨后也仅付至7月底，故力川公司主张顾琦违约，并要求解除合同，追究违约责任等意见，可以支持。关于本诉请求分析如下：1、双方租赁合同因顾琦违约而解除。2、顾琦应当尽快搬离经营物品，腾空并向力川公司返还承租房屋，但根据双方合同第五条之约定，顾琦无需将房屋恢复原状。3、根据合同第七条之约定，顾琦应当向力川公司支付相当于三个月的违约金，力川公司该请求合法有据，可予支持。4、顾琦实际经营至2015年9月21日，此后因断电而停业，但至今仍未返还房屋，故力川公司主张房屋使用费合法有据，考虑到力川公司主动断电造成顾琦无法经营，故9月22日起的使用费应当酌情减免，本院确定为每日1，700元（根据合同约定的租金标准折算每日租金为2，483元），但此日前的使用费应当按照租金标准计算。5、根据合同约定，顾琦承担水电费和物业管理费，并确定了具体的单价标准，由于双方并未交接房屋，顾琦也不认可力川公司提出的水电费金额，故该费用应当在双方交接房屋时根据合同约定结算。对于物业管理费，顾琦提供的收据显示其已经支付至2015年7月底，顾琦应当补付8月至实际返还房屋日止的物业管理费，但是考虑本案实际情况，尽量减少矛盾，本院酌情确定以每月2，000元标准计算8月以后的物业管理费。关于反诉请求，由于顾琦违约导致解除合同，故其要求退还各类已付费用并赔偿各类投资损失、经营损失等请求，均无合同或法律依据，不需赘述。最后，关于押金149，000元，双方合同第6.7条约定，顾琦违反合同义务的，力川公司有权没收保证金。考虑到本案已经确定顾琦承担相当于三个月租金的违约金，基本可以弥补力川公司的损失，本院酌情确定力川公司应在顾琦返还房屋结清所有费用后退还该笔押金，若顾琦未完全履行返还和付款义务的，可以该押金抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上海力川实业有限公司与被告（反诉原告）顾琦就上海市宝山区团结路XXX号XXX楼XXX室房屋签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）顾琦于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区团结路XXX号XXX楼XXX室房屋腾空并返还给原告（反诉被告）上海力川实业有限公司；三、被告（反诉原告）顾琦于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海力川实业有限公司支付违约金223，500元；四、被告（反诉原告）顾琦于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海力川实业有限公司支付2015年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（其中，2015年8月1日至2015年9月21日，按每日2，483元计算；2015年9月22日起至实际返还房屋之日止，按每日1，700元计算）；五、被告（反诉原告）顾琦于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海力川实业有限公司支付2015年8月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按每月2，000元的标准计算；六、被告（反诉原告）顾琦于返还房屋当日向原告（反诉被告）上海力川实业有限公司结清水电费等各类费用；七、原告（反诉被告）上海力川实业有限公司于被告（反诉原告）顾琦完全履行上述各项义务后三日内，向被告（反诉原告）顾琦退还押金149，000元；八、原告（反诉被告）上海力川实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；九、被告（反诉原告）顾琦的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取3，538元、反诉案件受理费减半收取7，703元，由原告（反诉被告）上海力川实业有限公司负担2，248元，被告（反诉原告）顾琦负担8，993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 力二〇一六年二月二十三日书记员 罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。