四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民初119号 原告：广元市利州市场开发有限公司，住广元市利州开发区济南路。 法定代表人：贺廉理，董事长。 委托诉讼代理人：乐章汇，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许春玲，四川思沃律师事务所律师。 被告：广元一盛置业有限公司，住广元市利州区南河办事处南京路开云世家****楼。 法定代表人：陈应明，董事长。 委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。 原告广元市利州市场开发有限公司（以下简称利州公司）与被告广元一盛置业有限公司（以下简称一盛公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月8日公开开庭审理了本案。原告利州公司委托诉讼代理人乐章汇、许春玲，被告一盛公司法定代表人陈应明及其委托、诉讼代理人黄莉出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 利州公司诉讼请求：1、请求确认利州公司为晋蜀宾馆（广元市）房屋所有人；2、请求判令一盛公司还房1962.86㎡（其中一层412.2㎡、第二层584.44㎡、第三层584.44㎡、地下室附**381.78㎡）；3、请求判令被告支付装修补偿费1680000元；4、请求判令被告支付搬迁过渡费自2013年4月11日暂计算至2019年6月10日为15591296.8元，实际计算至还房之日止；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，经本院当庭向原告释明，原告同意将晋蜀宾馆所有权确认的诉讼请求变更为以晋蜀宾馆拆迁权利主体主张由被告还建同等面积的房屋。 事实和理由：2012年11月28日，利州公司与案外人蔡明、张保印签订《拆迁补偿协议》，约定原告对案外人蔡明、张保印所有的晋蜀宾馆部分资产以货币方式进行收购拆迁，原告对外借款1365万元予以支付。案外人蔡明、张保印按约定向原告移交了资产及相关产权证。原告通过上述购买方式取得晋蜀宾馆资产，成为晋蜀宾馆的实际所有权人。 2012年12月5日，广元市人民政府以广府阅（2012）71号《研究规划建设及土地管理有关问题的纪要》“同意启动利隆服装批发商城旧城连片改造项目”。2013年4月11日，广元市利州区人民政府以第5号《关于南河小商品市场利隆商城规划片区整体搬迁公告》。确定晋蜀宾馆纳入整体搬迁范围，由利隆商城业委会负责旧城改造工作。2013年12月8日，利隆业委会发布（2013）22号《招商方案》，邀约开发商参与投标。2013年12月1日。被告以第一名身份中标，成为开发商。2013年12月12日被告与利隆业委会签订《开发还建框架合同》，合同确认“晋蜀宾馆已经签署了拆迁安置合同，并支付了拆迁费用”的事实，并约定该片区改造的建设工期暂定24个月，拆迁补偿方式为：1、产权置换，按照1:1的比例进行还房；2、货币补偿，评估价上浮10%以内支付货币补偿；3、装修补偿，按照业委会搬迁过渡方案确定的金额补偿；4、搬迁过渡费，按业委会搬迁过渡费补偿方案支付。 原告作为晋蜀宾馆实际所有权人与被告就晋蜀宾馆拆迁还建事宜进行多次协商但未达成一致，后被告径直将案涉房屋拆迁新建，但未给予原告拆迁补偿。 综上所述，请求被告按照规定及合同约定，按照1:1比例进行还房并支付装修补偿费、搬迁安置费，特诉至本院。 一盛公司辩称，1、晋蜀宾馆已经拆除，对应产权被注销，故不存在确权问题；2、原被告之间基于2012年9月28日签订的《灾后重建协议》，建立了拆迁补偿委托代理法律关系、合作开发的法律关系。原告与晋蜀宾馆蔡明、张保印之间签订的《拆迁补偿协议》所涉及的权利和义务实质上由被告承担和享有，蔡明、张保印的拆迁补偿款系由被告支付，原告仅是代理人的身份，不享有合同权利和义务。3、原被告签订的《灾后重建协议》第二条约定原告负责与原市场人员的关系维护，过渡费的兑现，过渡费由被告按月向原告支付，原告直接向拆迁户发放。同时，2012年9月28日补充协议约定原告所持有证房屋1100平方米拆迁赔付1200万元及2013年12月28日补充协议约定以原告名义及其法定代表人贺廉理名义持有的房屋及土地不再另行补偿和还建。被告在灾后重建协议签订后累计向原告支付了4000多万费用，其中包含了被告承担的过渡费、补偿费等全部费用。且原告在本案起诉之前从未就其诉请3、4项向被告主张过任何权利，已经超过诉讼时效。原告主张的168万元装修款也过了诉讼时效。请求对原告的诉讼请求予以驳回。 原告利州公司当庭提交以下证据： 第一组、原告营业执照、法人身份证及身份证明，证明原告主体适格。 第二组、被告企业信息，证明被告主体适格。 第三组、1、拆迁补偿协议、收条，证明2012年11月28日原告与案外人蔡明、张保印约定原告以货币补偿方式取得晋蜀宾馆；原告取得晋蜀宾馆总面积1568.61㎡，有产权登记的698.83㎡，无产权的地下室381.78㎡，临时设施488㎡；原告已向案外人蔡明、张保印支付1120万元；原告为上述宾馆房屋的实际所有人。2、拆迁补偿协议、收条，证明原告以货币补偿方式取得蔡明单独所有的广元市.21平方米；原告已向案外人蔡明支付245万元，原告为上述土地实际所有权人。3、借款协议、委托书，证明原告向被告借款1365万元，借款期限为2012年11月20日至2014年11月29日，月利率2.5%，未按期归还借款及利息，利率按中国人民银行一年同期贷款利率四倍计算。原被告存在借款关系。 第四组、1、广元市人民政府广府阅【2012】71号《研究规划建设及土地管理有关问题的纪要》；广元市利州区政府第5号《关于南河小商品市场利隆商城规划片区整体搬迁公告》，证明晋蜀宾馆纳入整体搬迁范围，由广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会负责旧城改造工作。2、利隆规划片区业委会《南河小商品市场利隆商城规划片区国有土地上房屋拆迁与补偿安置方案》、《市场停业搬迁过渡补偿问题会议决议》，证明补偿方案明确了拆迁范围、实施主体、补偿安置方式、补偿内容、补偿原则等，并向业主发布。业委会就拆迁房屋货币补偿问题、市场停业搬迁临时安置补偿问题、装修补偿问题、产权面积置换问题、还建商铺换置问题等形成决议，并报利州区利隆商城协调工作小组备案。3、《广元市利州区利隆商城规划区连片改造项目招商方案》，证明邀约开发商参与投标。4、《中标通知书》、《利隆商城连片改造项目开发还建框架合同》、备案通知书（备案号：川投资备[51080014102401]0053号），证明被告中标了利隆小商品市场连片改造项目，成为了开发商，于2013年12月12日与利隆商城规划片区业委会签订了开发还建框架合同。还建框架合同第三条对置换补偿等费进行了明确约定，原告作为晋蜀宾馆实际所有人，被告应当按照还建框架合同约定对原告进行拆迁补偿。 第五组、四川省天骏测绘有限责任公司天骏房测[2013-09-15]《蔡明营业楼面积计算书》，证明蔡明营业楼测绘面积为：地下室381.78平方米，第一层412.2平方米，第二层584.44平方米，第三层584.44平方米，合计1962.86平方米。被告应当按照测绘面积1:1比例进行还房。 第六组、四川维益房地产评估咨询有限责任公司（川维房评[2014]广报字第0108号）《房地产估价报告》，证明晋蜀宾馆在估价时点2013年4月11日可能实现的房地产市场价值为22219016元。 第七组、广元市土地房屋征收拆迁办公室（广征拆[2016]31号）《关于广元市义乌国际小商品A段项目征拆成本核算的报告》，证明晋蜀宾馆属于拆迁补偿范围。 第八组、中国工商银行转账支票存根、工行进账单、收条，证明原告支付了晋蜀宾馆地下室商户周东装修补偿款168万元，此款应由被告承担。 被告一盛公司质证意见： 1、对第一组证据没有异议。2、对第二组证据无异议。3、对第三组证据三性无异议，对证明目的有异议，拆迁补偿协议中的权利义务是被告在享有和承担，收条的时间与签订时间相差太久，收条是形式上的东西，补偿款是被告支付的。对借款协议的关联性和证明目的有异议，借款协议是事后补签的，双方并没有履行且已经作废。对委托书三性均有异议，原告自行制作，被告从未收到该委托书。4、对第四组证据真实性无异议，证明目的有异议，所涉及对原被告双方的权利义务均不具有约束力，双方的权利义务应当以灾后重建协议和补充协议为准。5、对第五、六组证据三性均有异议，测绘报告不是测量的，是根据业委会和街道办提供的数据计算出来的，应当以房屋产权证登记为准。评估报告是原告单方面委托的，评估报告出具的时间房屋已经灭失了。6、对第七组证据真实性无异议。7、对第八组证据的真实性存疑，即使是真实的，这部分费用也包含在被告给原告支付的5000多万费用之中。 被告一盛公司当庭提交以下证据： 第一组、《利州市场灾后重建协议》、2012年9月28日《补充协议》、2012年10月8日《补充协议》、《开发还建框架合同》、2013年12月28日《补充协议》、《备忘录》，证明原被告双方通过签署利州市场灾后重建协议明确了双方的拆迁补偿法律关系、委托代理法律关系、合作开发法律关系和各自的权利义务。协议明确原告负责协调将晋蜀宾馆纳入现“广元义乌国际小商品城A栋”进行整体改造，被告统一支付原告劳务报酬及协调费500万元。2012年10月8日原告与被告之间签订的补充协议约定了拆迁安置补偿协议的主要条件和内容由原被告双方协议一致确定，乙方可按甲方与第三人签订的安置补偿协议条款向第三方支付拆迁安置补偿款项。双方签订的利隆商城连片改造项目房屋还建合同仅是形式上的协议，不作为双方确认权利、义务的依据，以原告名义及其法定代表人名义持有的该片区房屋和土地，不再另行补偿和还建。备忘录确定双方签订的灾后重建协议、补充协议系双方真实意思表示，系双方权力义务确定的最终依据，双方签订的其他协议均是形式上的，且已经作废。 第二组、原告与蔡明签订的《拆迁补偿协议》、原告与蔡明、张保印签订的《拆迁补偿协议》、被告向蔡明支付45万元进账单、被告向张保印支付200万元进账单、被告法人陈应明向蔡明支付200万元进账单、被告向张保印转款920万元银行进账单、蔡明向广元市不动产登记中心作出的书面声明。证明原告2012年11月28日与蔡明、张保印达成拆迁补偿协议，被告已经按照约定于2012年11月29日、2013年2月27日、2013年3月6日支付完毕。原告2012年11月29日与蔡明达成拆迁补偿协议，被告已按约定支付完毕。蔡明在2013年5月已将晋蜀宾馆房屋所有权证书、国土使用权证书交付给被告，并在广元市不动产登记中心注销。 第三组、2012年10月9日被告原告出具的委托书、被告向原告、原告法人贺廉理、利隆业委会支付款项的对账单共6页。证明原被告达成重建协议和补充协议后被告按照约定向原告及其法人、业委会共计支付了4838.0834万元，该费用包含了支付给原告的协调费500万元、原告原三层开设的茶楼、歌城、酒吧及其他约40间房屋的补偿200万元（包干使用）、原告所持有房屋及土地补偿1200万元及向其他业主支付的过渡费、补偿费等。 原告利州公司质证意见： 1、对第一组证据的重建协议签订的真实性无异议，对证据的合法性、关联性、证明目的有异议，签订协议后，灾后重建协议被政府否定了，要启动政府的旧城改造。灾后重新协议中双方合作的范围仅限于利隆商城，不包含后期旧城改造的其他部分。灾后协议中第四条特别约定要把周边幼儿园、电力公司纳入项目进行拓展合作，原告的义务就是负责说服和整合，被告给原告500万，前提是被告取得项目的修建权。被告不能证明对晋蜀宾馆的拆迁具有委托关系，代理法律关系不成立。被告付款是利州公司向被告借款，如果是代理不存在利息的支付。补充协议中主要解决三楼部分房屋利州公司同意不再还房而进行货币补偿。框架还房协议的三性均认可，证明目的不认可，反而证明是被告和业委会之间形成的关系，原告仅是被拆迁户的关系。灾后重建协议的范围不包括商城外部，框架合同与灾后重建协议的主体不一致，补充协议并没有约定框架合同原告和晋蜀宾馆不再享有。备忘录中有四个合同，签合同是因为被告要向政府申请补贴，合同内容是虚假的，所以进行了备忘。2、对第二组证据，拆迁补偿协议的三性予以认可，对被告支付的1365万进账单的支付事实的真实性、合法性认可，我们与被告签订了借款协议要求被告支付给蔡明和张保印，被告没有和蔡明、张保印签订合同而付款的原因是我们借款委托他们支付，付款金额和借款金额一致，实际上是我们向被告借钱收购了蔡明和张保印的房产，不是被告所说按照其他协议付的钱，2013年12月12日被告与业委会签订协议后才是片区的合法开发商。蔡明的书面说明内容中有部分不真实，晋蜀宾馆的产权证是我们交给被告的，被告给我们出具了书面收据，是我们和蔡明签订的合同，他们向我们履行了交房交证的义务。3、第三组证据，对委托书真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，委托书是原告向被告出具的，不是对张报印、蔡明拆迁事项的委托，委托是涉及利隆商城的拆迁补偿。对账单中涉及贺廉理本人签的部分，我们对真实性无异议，但只能证明我们在利隆商城范围内有过资金往来，不能证明和蔡明、张保印之间有直接关系，这部分往来账目双方还没有进行结算。对账情况我们不发表意见，与本案无关，需要业委会确定，恰好证明灾后重建项目没有实施到底，后期真实实施的是旧城改造项目。 本院认为双方当事人所提交的证据系双方共同签字的书面协议、相关单位文件、银行支付凭证等，具有客观真实性，本院作为认定本案事实的证据予以确认。对于双方待证观点及证明目的本院结合全案事实予以分析评判。 经审理查明的事实，利州公司在案涉拆迁范围内拥有“利隆商城”企业，是案涉拆迁范围内最大的业主。2008年“5.12”地震后，利州公司经与行业主管部门、建设行政主管部门协商沟通，同意按照服装专业市场重建。2012年9月28日，利州公司与一盛公司签订《利州市场灾后重建协议》，其中第二条“合作方式”约定了双方的权利义务，利州公司主要负责项目土地交付之前的拆迁、安置谈判和协调工作，项目初设方案的设计和报批，协调主管部门的方案审批，市场原经营者和物业所有人的关系维护，负责过渡费的具体兑现。一盛公司负责全部建设资金和该项目全部管理技术。第三条“利润分配和亏损承担”约定：除还建利州公司自有“利隆商城”1810平方米外，在该项目完工后，利州公司占有该项目5%的利润分配。第四条“特别约定事项”，利州公司负责协调拆迁该宗地周边的幼儿园、地方电力公司、晋蜀宾馆，一盛公司支付劳务报酬及协调费用500万元。同日，双方签订补充协议，约定将利州公司原“利隆商城”的还建变更为货币补偿1200万元。2012年10月8日，再次签订补充协议，约定一盛公司可按照利州公司与第三方签订安置补偿协议条款向第三方支付安置补偿款项。 2012年11月18日，利州公司与一盛公司签订借款协议，由一盛公司出借1365万元用于利隆批发市场拆迁改造项目，并约定了还款日期和利率。 2012年11月28日，利州公司与蔡明、张保印及蔡明签订两份《拆迁补偿协议》，蔡明、张保印所有的位于广元市晋蜀宾馆，总面积1644.82平方米（1568.61平方米+76.21平方米），共计支付拆迁补偿款1365万元。同时出具委托书，由一盛公司直接将借款支付给蔡明245万元。2012年11月29日，一盛公司支付蔡明45万元，支付张保印200万元。2013年2月27日，一盛公司法定代表人陈应明支付蔡明200万元。2013年5月6日，一盛公司支付张保印920万元。即蔡明、张保印拆迁补偿支付完毕，蔡明、张保印依约将相关产权证书移交一盛公司。 2013年12月12日，案涉拆迁片区成立广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会，利州公司法定代表人贺廉理任该业委会主任，并通过招标与一盛公司签订《开发还建框架合同》就建设项目、工期、拆迁安置补偿、过渡费、装修费等内容做了约定。该合同第一条第三款第二项明确“对晋蜀宾馆片区已经签署了拆迁安置合同，并支付了拆迁费用”，第十条明确约定“不包含幼儿园、地方电力公司、晋蜀宾馆”，利州公司法定代表人贺廉理作为利隆商城业主委员会负责人在合同尾部签名并加盖业主委员会公章。2013年12月28日，一盛公司与利州公司再次签订补充协议，约定双方权利义务以《灾后重建协议》及补充协议、2012年10月8日补充协议为依据，以利州公司名义签署的协议包括以贺廉理个人名义持有在该片区的房屋和土地，不再另行补偿和还建。2015年9月13日，双方签订《备案录》，约定再次确认双方权利义务以《灾后重建协议》及补充协议、2012年10月8日补充协议为依据，其他还建合同、搬迁协议是为了统一推进拆迁工作而签署，不作为权利义务确定的依据。 另查明，截止2015年10月25日，经过对账签字确认，一盛公司共计支付利州公司法定代表人贺廉理个人554万元，截止2015年9月30日支付利隆业委会42840834元。 案外人周东承租用晋蜀宾馆地下室，因拆迁利隆商城业委会分两次支付案外人周东装修款168万元。 利州公司当庭认可借款1365万元至今没有偿还。 本院认为，本案争议焦点为：1、利州公司能否向一盛公司主张晋蜀宾馆拆迁还建以及过渡费应否支持；2、垫付安外人周东的装修款168万元应否由一盛公司支付。 一、关于利州公司能否向一盛公司主张晋蜀宾馆拆迁还建以及过渡费应否支付的问题。本院认为，房屋拆迁还建是拆迁人对被拆迁人按照合同的约定，在房屋修建完成后按照一定面积比例还给被拆迁人新建房屋。对于被拆迁人的认定，原则上应当以产权人为还建对象。利州公司主张在利隆小商品市场连片改造项目实施前，已经通过购买的方式取得了晋蜀宾馆的所有权，故应当按照搬迁协议还建相应房屋。一盛公司认为，在项目正式签订搬迁协议之前，与利州公司达成灾后重建协议，对于包括晋蜀宾馆在内的三家单位委托利州公司协调拆迁，并支付了拆迁补偿费，与利州公司之间形成委托和合作法律关系，不存在还建的问题。结合本案证据及双方当事人陈述，本案认定利州公司对于晋蜀宾馆的拆迁不能再主张还建房屋，理由如下：1、实践中，虽然存在因为买卖、继承等原因，被拆迁人没有取得房屋所有权，仍然可以认定为被拆迁人并享有相应拆迁权益的情形，但从本案事实分析，利州公司2012年11月28日与案外人蔡明、张保印签订的本就是拆迁安置补偿协议而非买卖合同，而且签订的原因是基于之前利州公司2012年9月28日与一盛公司之间的《灾后重建协议》，该重建协议一方面对利州公司自身所有的利隆商城还建已经达成一致，同时，对于晋蜀宾馆等其他单位的拆迁，以支付劳务费的方式，将拆迁协调工作交由利州公司完成，以及在利州公司不参与工程建设的情况下享有5%的利润也作了约定。2012年10月8日签订补充协议约定利州公司与第三人签订的安置补偿协议，可由一盛公司直接支付第三方。故对于利州公司与晋蜀宾馆所有人签订的的拆迁补偿协议，应当视为利州公司按照灾后重建协议约定履行义务，并非利州公司的购买行为。2、关于借款协议的认定，利州公司主张是从一盛公司借款用于购买晋蜀宾馆，一盛公司认为，是为了财务审计签订，不是真正借款。经查，双方虽然签订有借款协议，但所涉款项系一盛公司直接支付给案外人蔡明、张保印，且该款项利州公司至今没有偿还。同时，由一盛公司全额借款给利州公司，由利州公司购买晋蜀宾馆，再由一盛公司向利州公司还建房屋，也与常理不符，故仅仅依据借款协议不能达到利州公司主张是购买晋蜀宾馆的目的。3、从晋蜀宾馆的拆迁安置补偿协议时间上看，也是在双方签订灾后重建协议之后，即双方均明知晋蜀宾馆在拆迁范围内，并在协议中约定了对晋蜀宾馆的拆迁劳务费，且拆迁费用已经支付给晋蜀宾馆原所有人，在晋蜀宾馆已经被采取货币补偿的方式拆迁之后，利州公司再以晋蜀宾馆购买人即被拆迁人的身份主张还建房屋，明显与事实不符。4、双方在2013年12月28日签订的补充协议以及2015年9月13日签订的备案录，明确确认以利州公司名义签署的协议包括以贺廉理个人名义持有在该片区的房屋和土地，不再另行补偿和还建。前述多次协议能够证实通过利州公司的协调和一盛公司支付价款的方式，晋蜀宾馆的拆迁已经实施完毕。5、虽然利州公司主张案涉工程实际由利隆商城业主委员会作为实施主体与一盛公司达成开发还建框架合同，但并非灾后重建协议以及补充协议不再履行。首先，利隆商城业委会与一盛公司达成开发还建框架合同本身并不包括晋蜀宾馆。其次，灾后重建协议和开发还建框架合同均是贺廉理分别作为利州公司法定代表人和利隆商城业委会负责人签订，证实利州公司对于晋蜀宾馆的拆迁情况明知。第三，开发还建框架合同的签订与原灾后重建协议以及补充协议并不冲突，各自的权利义务是独立的，相关权利义务条款对双方仍具有约束力。 基于前述分析晋蜀宾馆已经通过货币补偿的方式拆迁完毕，利州公司不能再向一盛公司主张拆迁还建房屋，故利州公司主张一盛公司支付相应过渡费的诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。 二、关于案外人周东的装修补偿费应否由一盛公司支付的问题。本院认为，该款项是利隆商城业委会2013年11月支付给周东，并非利州公司垫付，利隆商城业委会与利州公司是否有关联以及此款最终是否应由一盛公司支付，本案中本院不予审理，故利州公司该诉讼请求本院不予支持。 另，一盛公司所提诉讼时效的问题，因本院对于利州公司的诉讼请求不予支持，对此不再予以评判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决如下： 驳回原告广元市利州市场开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费196406元，由广元市利州市场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  李开彦 审 判 员  贺 斌 人民陪审员  张贤德 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  王梦琪