广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初330号原告：罗雪玲，女，户籍住址广东省信宜市。委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市中熙房地产代理有限公司，住所地珠海市。法定代表人：李世杰。委托诉讼代理人：卢培超，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志锋，广东华信达律师事务所律师。被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地江门市。联合管理人：广东金桥百信律师事务所、广东良匠律师事务所。负责人：董硕。委托诉讼代理人：刘振，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗林，广东金桥百信律师事务所律师。原告罗雪玲与被告珠海市中熙房地产代理有限公司（以下简称珠海中熙公司）、江门泰达房地产开发有限公司（以下简称江门泰达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗雪玲及其委托诉讼代理人李彩容、被告珠海中熙公司的委托诉讼代理人卢培超、被告江门泰达公司的委托诉讼代理人刘振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗雪玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告买卖合同关系；2.判令两被告共同向原告退还购买商铺款10万元；⒊判令两被告共同向原告双倍返还购买商铺定金10万元；⒋判令两被告共同向原告支付应退购房款的利息（以10万元为基数，从2017年7月27日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止）；⒌判令两被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月份，原告与珠海中熙公司商洽达成购买由珠海中熙公司代理销售江门泰达公司开发的位于江门市XX区××区XX商铺，分别于6月1日、6月3日、6月8日共支付定金5万元，7月27日银行转账9万元、微信转账1万元。之后，因江门泰达公司开发手续不全，造成楼盘烂尾，买卖行为无法继续。2018年11月30日，原告与珠海中熙公司签订《协议书》，珠海中熙公司同意在2018年12月7日前退还10万元，但一直没有履行，综上，被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告罗雪玲提交了以下证据：⒈江门泰达公司专用收据3张；⒉银联刷卡回单、交易明细查询回单、通用业务凭证；⒊退诚意金、挞定、退定、退装修费申请表；⒋协议书。被告珠海中熙公司辩称，1、因江门泰达公司楼盘烂尾，导致买卖行为无法继续，是江门泰达公司的违约行为，导致合同无法继续履行。因此，返还购房款及相应的利息应由江门泰达公司承担。2、原告要求珠海中熙公司返还商铺定金没有合同依据及法律依据。该定金是原告直接向江门泰达公司支付的，应由被告自行承担返还义务。3、本案的诉讼因江门泰达公司的违约引起，相应的诉讼费应由被告二承担。被告珠海中熙公司提交了以下证据：（2018）粤0704民初2087号民事判决书。被告江门泰达公司辩称，请求驳回原告第2-5项的诉求。第2项诉求，原告提交的10万元并不是商铺的房款，是与珠海中熙公司之间的法律关系，与江门泰达公司无关。第3项诉求，原告没有证明未签订商品房买卖合同的原因在江门泰达公司，不应适用定金罚则。被告江门泰达公司提交了以下证据：⒈关于光博汇商铺的代理合同；⒉（2019）粤0704破申1号民事裁定书；⒊（2019）粤0704破1号决定书。经审理查明，江门泰达公司分别于2017年6月1日、6月3日、6月8日向原告出具编号为№00XXX87、№00XXX36、№00XXX37的三份专用收据，确认分别收到原告以刷卡方式支付的江门市XX区XX路X号X区商铺XX定金15000元、5000元、30000元，共计金额50000元。2017年7月27日，原告通过刷卡方式向珠海中熙公司分两笔支付了90000元。2018年11月30日，原告作为乙方与珠海中熙公司作为甲方签订了一份《协议书》，主要内容为“经双方协商，就乙方购买江门泰达房地产开发有限公司开发的位于江门市XX区光××区XX商铺，双方达成以下协议：一、乙方自愿放弃认购江门市XX区××区XX商铺，并与江门泰达公司签订退款协议；二、甲方承诺内向乙方退回款项壹拾万元…”。原告提交的《退诚意金、挞定、退定、退装修费申请表》显示，原告于2018年11月30日以开发商因手续不全造成烂尾为由申请退还XX汇X区铺位XX定制优惠100000元，在该申请表审批项销售总监意见一栏有注明“同意退回于2018年12月7日前”字样，并有个人签名及捺指印，但未见落款公章，珠海中熙公司对该份申请表未予认可。江门泰达公司提交的《关于光博汇商铺的代理合同》显示，江门泰达公司作为甲方与珠海中熙公司作为乙方就甲方委托乙方代理销售甲方物业签订上述合同，委托项目为位于江门市XX区××镇的光博汇，委托期限为2016年6月14日至2017年6月14日，合同到期前一个月内双方提前协商后续合作内容，代理区域为X区X楼，X区X楼。该合同第六条第9款约定，甲方独自承担由于未能兑现客户的承诺而引起的纠纷和经济责任，如未能按时交楼、房屋质量有问题、面积误差、承诺的生活服务设施未能配置以及各种费用的收取等。珠海中熙公司对上述代理合同真实性予以认可。江门泰达公司提交的（2019）粤0704破申1号民事裁定书和（2019）粤0704破1号决定书显示，江门泰达公司于2019年1月6日以其缺乏流动资金，不能清偿到期债务，资产难以变现，缺乏清偿能力为由申请重整，江门市江海区人民法院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定，在查明“其资产负债率约为140.95%…其投资建设的‘中国（江门）国际绿色光源博览交易中心’项目…由A、B、C、D四块土地组成…其中一期为C、D地块，全部土建已完工…C、D区总建筑面积约437298.66㎡…实际有预售证可出售的商铺、酒店、公寓等面积约310311.69㎡，截至2018年7月31日共已销售商铺、酒店、公寓等面积约86847.64㎡…项目土地使用权及在建工程均已设立最高额抵押担保…该项目目前基本处于停工状态，泰达公司涉及多起与该项目有关的诉讼、执行案件”等事实基础上裁定受理江门泰达公司的重整申请，江门市江海区人民法院并于上述裁定当日作出（2019）粤0704破1号决定书，指定广东金桥百信律师事务所、广东良匠律师事务所担任江门泰达公司的联合管理人，董硕为负责人。庭审时，各方当事人确认除了原告与珠海中熙公司签订的《协议书》，原告没有与两被告签订过其他书面合同。珠海中熙公司表示其收到原告支付款项的金额是90000元，该款项未有交付给江门泰达公司。对于为何在《协议书》中珠海中熙公司承诺向原告退还款项金额为100000元的询问，原告回复“我方一共是交付了150000元，其中50000元是由江门泰达公司开具定金收据作为购房定金，其余100000元是当时珠海中熙公司称定制优惠款，我方与珠海中熙公司商谈退款，珠海中熙公司认为定制优惠款是其收取的，其他50000元是江门泰达公司收取的，所以珠海中熙公司只能退回其收取的款项，至于江门泰达公司收取的还是希望原告要求江门泰达公司退回”；珠海中熙公司回复“当时珠海中熙公司与江门泰达公司联系后，江门泰达公司承诺向珠海中熙公司归回该100000元，再由珠海中熙公司向原告退回，所以原告与珠海中熙公司签订了该份协议，该100000元应该说是根据《关于光博汇商铺的代理合同》第六条第9款约定江门泰达公司承诺珠海中熙公司向客户赔偿的100000元”；江门泰达公司回复“我方不了解、不清楚，珠海中熙公司陈述的合同第六条第9款问题在本案是不存在的，因为合同没有签订”。本院认为，结合本案证据和当事人的诉辩意见，本案可从以下两个方面进行分析：一、关于江门泰达公司的责任。虽未有书面合同约定，但通过江门泰达公司出具给原告的收据可以确定案涉商铺交易的合同当事人、标的、定金等内容，可以认定原告与江门泰达公司之间已就案涉商铺成立房屋买卖合同关系。从收据内容来看，双方仅就案涉商铺买卖有关事宜达成一致并进行初步确认，对于交易商铺的价款、付款方式、交房时间等均未见当事人有详细约定，双方之间应属预约合同，收据记载原告已向江门泰达公司支付的50000元定金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定，应当认定为订立本约合同担保的立约定金。从（2019）粤0704破申1号民事裁定书内容来看，江门泰达公司已进入破产重整程序，案涉商铺买卖合同无法于合理期限内继续履行，原告请求解除与江门泰达公司就案涉商铺的房屋买卖合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。江门泰达公司因其自身资金原因导致案涉商铺买卖合同无法继续履行，双方不能于合理期限内订立正式商品房买卖合同的责任应归于江门泰达公司，原告请求江门泰达公司按照定金罚则承担责任向原告双倍返还定金100000元，理据充分，本院亦予支持。二、关于珠海中熙公司的责任。从江门泰达公司提交的《关于光博汇商铺的代理合同》内容来看，江门泰达公司与珠海中熙公司之间曾就案涉商铺所在区域物业存在委托销售代理的合同关系，珠海中熙公司并非案涉商铺买卖的相对方，原告请求解除与珠海中熙公司的买卖合同关系并请求其共同承担定金责任，没有事实依据，本院不予支持。珠海中熙公司于2017年7月就案涉商铺交易收取原告款项，超出了《关于光博汇商铺的代理合同》约定的委托期限，江门泰达公司未收到该款项，对珠海中熙公司的该行为也不予追认，亦无证据显示在上述合同委托期限届满后委托双方有达成新的委托合同，因此，珠海中熙公司无权代理江门泰达公司收取原告上述款项，其行为对江门泰达公司不发生法律效力，珠海中熙公司据此取得的原告款项应予返还，并应当向原告赔偿资金占用期限的利息损失，原告请求江门泰达公司就该部分款项及利息损失共同承担责任缺乏依据，本院不予支持。至于珠海中熙公司收取原告款项的金额，原告陈述除有证据证明刷卡支付的90000元外另行向珠海中熙公司销售支付了10000元，该陈述与原告与珠海中熙公司所签《协议书》确认珠海中熙公司承诺退还款项金额100000元可以相互印证，本院予以采信，珠海中熙公司关于该100000元系其征求江门泰达公司意见由江门泰达公司赔偿经珠海中熙公司支付的陈述，没有相关证据可以证明，亦与协议书中由原告自行和江门泰达公司协商退款事宜的约定内容相悖，对此本院不予采信。故，原告请求珠海中熙公司退还款项100000元并按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率标准支付自资金占用之日即2017年7月27日起至付清之日止的利息，理据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告罗雪玲与被告江门泰达房地产开发有限公司就江门市XX区XX路X号X区XX商铺的房屋买卖合同关系；二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗雪玲双倍返还定金100000元；三、被告珠海市中熙房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗雪玲返还款项100000元；四、被告珠海市中熙房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗雪玲赔偿应返还款项的利息损失（以100000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率标准自2017年7月27日起计至付清之日止）；五、驳回原告罗雪玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告珠海市中熙房地产代理有限公司负担2900元，被告江门泰达房地产开发有限公司负担2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  黄建华人民陪审员  梁艺芬二〇一九年八月九日书 记 员  梁慧欣曾淑莹