广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初1191号原告：马显水，男，1983年10月5日出生，壮族，身份证住址广西省来宾市兴宾区，委托诉讼代理人：陈静，广东首誉律师事务所律师。被告:刘一杰，男，1981年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：张玲玲，女，1984年5月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：刘美华，广东竞德律师事务所律师。第三人：深圳市合创房产信息有限公司，住所地深圳市南山区南山街道兴海大道东侧前海康城华府103号铺，统一社会信用代码9144030035952621XG。法定代表人：方灵根。原告马显水与被告刘一杰、张玲玲、第三人深圳市合创房产信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理，于2019年4月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静、被告刘一杰、被告张玲玲的委托诉讼代理人刘美华到庭参加诉讼，第三人深圳市合创房产信息有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告双方之间的《二手房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房定金40万元；3、判令被告按照合同约定向原告支付违约金412000元；4、本案的诉讼费及保全费由被告负担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为解除原告与被告刘一杰签订的《二手房买卖合同》；明确第二项诉讼请求为被告刘一杰向原告返还购房定金40万元；明确第三项诉讼请求为被告张玲玲连带承担被告刘一杰向原告支付违约金412000元的责任。事实与理由：原、被告双方于2018年12月6日签订编号为：N01500421《二手房买卖合同》，由原告以成交价206万元购买登记在被告刘一杰名下的位于深圳市南山区××大道××商务公寓××房产。该合同约定：原告应于2018年12月28日前将定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币101万元支付至原、被告双方约定的银行监管账号；被告应于已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内与原告共同办理递件过户手续。同日，原、被告双方与第三人签署编号为：1600563的《资金托管协议》（以下简称“协议”），约定买卖双方同意将定金及交楼押金5万元交由第三人进行托管。上述合同协议签署后，原告便依约将定金及交楼押金5万元付至第三人指定的托管账户内，2018年12月7日，原告又向被告刘一杰支付了35万元购房定金。2018年12月14日，原、被告双方与北京银行深圳分行签署了编号为：京银深二手监字第(73311120181214001、002号)《二手房交易资金监管协议》，同日原告将101万元购房首期款转进银行资金监管账户，并向北京银行深圳分行提交了购房尾款的贷款申请资料。2018年12月17日，原告从第三人处获悉涉案房产于2018年12月11日已被法院司法查封，并告知将无法办理之后的过户手续。原告及其代理人便与被告张玲玲多次联系进行沟通、确认，并要求其尽快消除交易障碍、解决房产被查封的问题。2018年12月19日原告就涉案房产是否确实被查封及涉案房产后续抵押贷款审批、放款事宜向北京银行深圳分行作了进一步确认。北京银行深圳分行告知原告因涉案房产确实已被深圳市南山区人民法院查封，故银行无法再继续办理与该房产有关的一切贷款、抵押事宜。后原告及其代理人又通过各种方式多次与被告沟通涉案房产解封事宜，但被告却迟迟未予解决，亦不同意返还原告已付的购房定金。根据原被告双方签署的《二手房买卖合同》第十一条的规定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”，被告在与原告交易过程中隐瞒涉案房产被查封的事实，经原告催告后被告仍未积极消除交易障碍按照约定履行相应义务，导致合同无法继续履行，其行为已构成根本违约。故此，原告有权在被告违约的情况下，要求解除《二手房买卖合同》退还定金，同时要求被告按照成交价20%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉请，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告刘一杰辩称：被告刘一杰与被告张玲玲办理委托公证，委托被告张玲玲为被告刘一杰签订涉案的二手房买卖合同，在履行该合同过程中得知被告张玲玲与我有离婚后财产纠纷，在诉讼过程中被告张玲玲申请查封了涉案房产，我方得知后，与被告张玲玲进行协商一致，由我方与被告张玲玲、本案原告在房产局办理解封事宜后立即办理过户手续，完成涉案房产的买卖合同，但原告一直拒绝，说必须按照合同步骤严格执行，拒绝了我方的提议。我方有告知过原告，说我有经济纠纷，要出卖涉案房产后收到涉案房产的房款用于解决部分债务，债权人也给了时间处理，但由于原告不配合继续履行，导致了债权人起诉我方。本案原告要求本人和被告张玲玲支付412000的违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。事实上在交易过程中，本人与张玲玲并未违约，一直积极推动交易并迫切希望尽快完成交易。本人不认可原告提出的张玲玲的连带责任诉求，张玲玲在整个交易过程中仅作为本人的代理人处理各项事宜，并不需要承担任何经济和法律责任，且本人认为是原告违约才导致了交易不能完成。第一，2018年9月，本人与张玲玲因感情破裂离婚，因本人在张玲玲不知情的情况下，与数个债权人有经济纠纷，且资金链断裂，在张玲玲的同意下，本人决定出售丽湾商务公寓3120室，出售后的房款按离婚协议分配后，本人所得将归还部分欠款，包含银行信用卡等欠款。本人由于工作原因，须到外地跟进，故于2018年11月27日办理公证，委托张玲玲全权办理出售公寓的相关事宜。第二，因本人在外地使用朋友手机作为联系方式，并未告知张玲玲，张玲玲通过本人母亲于2018年12月30日方联系上本人，告知房屋交易出了一些阻滞，大致情况是交易进行至资金监管后，因银行查到涉案房产已被查封，故暂停审批贷款事宜，张玲玲告知，是她本人的律师申请的查封，可以更好的保证交易进行的安全性，但由于张玲玲一直未收到法院的通知，直到2018年12月17日由第三方房屋中介公司告知才知晓，她联系律师确认情况后，得知涉案房产于2018年12月11日已被她申请保全，且当时张玲玲是唯一查封人，同时律师告知她，本人名下的两套住宅分别于2018年11月29日及2018年12月10日被其他债权人查封。张玲玲告知我，在17日晚协调未果后，于深夜l点多原告尾随张玲玲回到小区门口，不但阻拦她回家，后两人还在小区门口殴打、恐吓张玲玲，张玲玲当场报警处理。2018年12月18日在派出所协调时，原告提出了中止交易，并要求我们退还定金且支付他们40万的违约会。张玲玲表示当时她提出可尽快去国土局办理解封及过户的事宜，等房屋过户给马显水后，再支付房款也可，可原告不知出于什么原因，拒绝这个提议，并坚持要中止交易且需支付违约金，后多次联系，原告均拒绝沟通，因此张玲玲紧急联系我，希望我回来协助处理。第三，本人得知情况后，第一时间联系原告马显水的代理人马显莲，通过电话了解情况后，本人提议三方尽快碰面，在他们和张玲玲双方的律师协助下，尽快完成过户事宜，过户后再支付房款也可，至于交易方式，可在律师的协助下，在合法合理的情况下完成，原告坚持不同意，本人多次告知，若无法尽快完成交易，由于债务问题，该公寓可能会被其他债权人查封，可原告依然不肯会面协商，时间一推再推。综上所述，在整个交易过程中，本人和张玲玲一直积极沟通，希望尽快完成交易，并未有任何主观上阻碍交易的行为，即没有任何违约行为。相反，原告方在2018年12月18日得知本人刘一杰有经济纠纷，其他房产被他人查封的情况下，即单方面提出中止交易，并要求本人和张玲玲支付违约金，在当时房产仍可过户并完成交易的情况下，原告就迫不及待的提出违约金的要求，而不是一般情况下的退还定金，因此本人对原告提出该要求不予认可。本人认为是原告方在交易后期设置障碍，拒绝沟通，拖延交易时间至其他债权人查封涉案房产，为本人和张玲玲带来了不可挽回的损失，并以此为由告本人和张玲玲违约。事实上是由于原告的违约和拖延，才导致本可协商完成的交易，拖延至其他查封的出现，以致交易彻底不可挽回，该交易的违约责任应在原告方而非本人和张玲玲。希望法庭驳回原告方要求本人和被告张玲玲支付违约金的诉求。被告张玲玲辩称：被告张玲玲已经于2018年9月17日与被告刘一杰离婚，被告张玲玲仅作为本案被告刘一杰的代理人，为被告刘一杰办理房屋买卖相关事宜，被告张玲玲并非本案房屋买卖合同的适格被告，请求法院驳回原告对被告张玲玲的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区××大道××商务公寓Ｂ-3120（以下简称涉案房产）于2014年8月6日登记在被告刘一杰名下，建筑面积为46平方米，不动产证号40××37，房屋性质为商品房；该房产于2014年8月8日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。2018年11月27日，被告刘一杰（委托人）与被告张玲玲（受托人）签订《委托书》，约定：刘一杰（产权份额100%）拥有涉案房产，现委托以上受托人为代理人，代理期限为：2018年11月27日至2019年11月26日，上述受托人均可单独以被告刘一杰名义在代理期限内办理如下全部委托事项：还款赎楼、申请短期赎楼贷款、资金监管、终止资金监管、查档查征信、减免税申请、注销抵押、领取产权证明；所有受托人在其权限范围及代理期限内签署一切有关合法文件及办理的相关手续，均予承认，受托人无转委托权；及其他内容。同日，广东省深圳市深圳公证处对该《委托书》进行了公证。2018年12月1日，原告马显水（委托人）与亲戚马显莲（受托人）签订《委托书》，约定：原告马显水受让（购买）涉案房产（份额为100%），现委托以上受托人为代理人，可以独立以原告马显水的名义在代理期限2018年12月24日至2019年12月23日内，办理如下事项：到国税局或地方税务局办理减免税费申请手续、到深圳市不动产登记中心及相关部门签订《深圳市二手房买卖合同》、到深圳市不动产登记中心领取《房地产证》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》，办理涉案房产的抵押登记手续、到深圳市不动产登记中心或土地房产交易中心办理退件、撤销过户的相关手续、到国土局或深圳市不动产登记中心办理上述房产抵押登记手续并代为签署抵押合同等一切相关文件、到深圳市不动产登记中心办理退件手续、办理房产入伙手续及管理房产、代办水电、煤气、天然气、电话、有线电视、数字电视过户等相关事宜；上述受托人均可办理以上事项，代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，原告马显水均予承认；及其他内容。同日，广东省深圳市深圳公证处对该《委托书》进行了公证。2018年12月6日，被告刘一杰（卖方）、被告张玲玲（卖方代理人）、原告马显水（买方）、马显莲（买方代理人）签订《二手房买卖合同》（NO.1500421），合同约定：买卖双方交易的房产位于深圳市南山区××大道××商务公寓××20单位，建筑面积约为46平方米，房产证号为40××37，房地产性质用途为商务公寓；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币2060000元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同约定；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币350000元；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2018年12月28日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币1010000万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2018年12月28日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。2018年12月6日，被告刘一杰（甲方、卖方）、被告张玲玲（卖方代理人）、原告马显水（乙方、买方）、马显莲（买方代理人）、第三人深圳市合创房地产信息有限公司（丙方、托管方）签订《资金托管协议》（协议编号1600563），协议约定：双方同意将定金50000元、交楼押金人民币5000元交由丙方进行托管，解除托管时，丙方按上述金额扣除交易双方所签署《二手房买卖合同》第八条约定各自应付至费用后放款，不包含利息；及其他内容。2018年12月6日，原告依约向指定的第三人收款账户转账支付购买涉案房产定金人民币50000元；2018年12月7日，原告向被告刘一杰支付购买涉案房产定金人民币350000元。庭审中，被告刘一杰、被告张玲玲称共收到原告支付的涉案房产定金395000元。2018年12月14日，原告马显水（甲方、买房人）、被告刘一杰（乙方、卖房人）与北京银行股份有限公司深圳分行（丙方）签订《二手房交易资金监管协议》（编号：京银深.二手监字第73311120181214001号），协议约定：甲乙双方买卖涉案房产；甲乙双方应当共同签署并向丙方提交《二手房交易资金监管申请审批表》，约定监管资金的数额，由丙方据此对监管账户内的监管资金进行止付/控制，甲方应当在本协议订立前将监管资金足额存入监管账户，监管资金为人民币743756元；及其他内容。2018年12月14日，原告马显水（甲方、买房人）、被告刘一杰（乙方、卖房人）与北京银行股份有限公司深圳分行（丙方）签订《二手房交易资金监管协议》（编号：京银深.二手监字第73311120181214002号），协议约定：甲乙双方买卖涉案房产；甲乙双方应当共同签署并向丙方提交《二手房交易资金监管申请审批表》，约定监管资金的数额，由丙方据此对监管账户内的监管资金进行止付/控制，甲方应当在本协议订立前将监管资金足额存入监管账户，监管资金为人民币266284元；及其他内容。同日，原告马显水分别转账人民币743756元、266244元，合计1010000元到资金监管账户。原告为证明其要求被告全面履行合同要求，委托广东首誉律师事务所向被告刘一杰、被告张玲玲发出《律师函》，律师函内容：因涉案房产于2018年12月11日被法院司法查封，将无法办理之后的过户手续，同时会影响原告马显水就涉案房产提出抵押贷款申请，北京银行深圳分行确认因涉案房产已被查封，故无法继续办理于涉案房产交易有关的一切贷款事宜；请于收到本律师函后最迟于2018年12月28日前解决房产被查封的问题，消除房产转让过程中存在的障碍及权利瑕疵；及其他内容。该份《律师函》于2018年12月25日揽收，2018年12月30日由被告张玲玲签收，期间12月26日至12月29日因收件人不在指定地址未妥投。被告刘一杰、被告张玲玲确认收到该份律师函，但因为签收日期已经晚于律师函中要求的日期，不认可其证明目的。原告为证明其联系被告要求解除二手房买卖合同并向其返还定金、配合解除首期款资金监管等事宜，向本院提交了2018年12月29日、30日、31日原告代理人马显莲向二被告手机发送的短信息及手机通话清单。二被告对上述证据真实性予以认可，但表示已经积极与原告协商解决房产交易问题。被告刘一杰为证明其收到原告通知后，马上与原告联系，积极处理协商相关事宜，向本院提交了短信清单、通话记录及通话录音（光盘）。原告对上述证据真实性无异议，但不认可其证明目的。另查，被告刘一杰与被告张玲玲于2012年7月16日登记结婚，于2018年9月17日登记离婚。原告称，在签署涉案房产交易合同时，并不清楚二被告是离异状态，被告张玲玲拨打电话过程中称被告刘一杰为老公。再查,被告张玲玲起诉被告刘一杰离婚后财产纠纷一案，本院于2018年11月7日受理立案，案号为（2018）粤0305民初22321号。被告张玲玲在该案中提出诉讼请求：1、深圳市前海路丽湾商务公寓B单元3120号房屋归张玲玲所有，被告刘一杰协助张玲玲办理过户；2、合理分割深圳市南山区前海路189号泛海拉菲花园一期2-3栋B单元1703号和1704号房屋所有权；3、本案诉讼费用由刘一杰承担。该案诉讼过程中，张玲玲申请了诉讼财产保全，本院于2018年12月11日出具（2018）粤0305执保3275号民事裁定书，将涉案房产进行查封。涉案房产于2019年1月14日被深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初210号案件轮候查封；于2019年1月28日被本案轮候查封，保全案号为（2019）粤0305执保332号。本院认为，原、被告签订的买卖涉案房产的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。对于原告要求解除原告与被告刘一杰之间签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求。本院认为，从原、被告双方的履约情况来看，签订合同后，原告已依约向被告支付了涉案房产的购房定金，并于2018年12月14日办理了首期房款的资金监管，共计101万元。被告抗辩称在其在交易过程中，积极沟通促进完成交易，无任何主观上阻碍交易的行为亦无违约行为为由，主张违约责任在原告一方。但经过审理查明，涉案房产于2018年12月11日被司法查封，并于2019年1月14日被轮候查封。因涉案房产处于查封状态，导致原告在办理资金监管后，无法申请银行贷款，涉案房产亦无法办理过户登记手续，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，对于被告的抗辩，本院不予采信。被告构成根本违约，原告有权解除合同，双方合同于原告解除合同的意思表示到达被告之时解除，庭审中两被告均表示于2018年12月29日收到原告表示解除合同的意思表示的短信及微信，故本院确认原告与被告双方签订的《二手房买卖合同》于2018年12月29日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告与被告刘一杰签订的《二手房买卖合同》已经解除，对于原告提出的返还购房定金40万元的诉讼请求，本院予以支持。原告支付的40万元定金，被告刘一杰应予返还，因其中5000元定金作为交楼押金，原告、第三人深圳市合创房产信息有限公司未提供证据证明已经支付给了被告马显水，故该5000元原托管于第三人深圳市合创房产信息有限公司处，应由第三人深圳市合创房产信息有限公司直接向原告支付。现因被告原因导致涉案房产被查封，被告的行为已构成根本违约，原告请求支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则和原、被告双方的合同约定，酌情确定被告向原告支付违约金30万元。被告刘一杰与被告张玲玲于2012年7月16日登记结婚，被告刘一杰于2014年7月29日购买涉案房产，并于2014年8月4日核准登记，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条的规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间所取得的财产，归夫妻共同所有。现被告刘一杰、被告张玲玲所提交的证据不足以证明涉案房产系被告刘一杰的个人财产，且被告张玲玲亦明知被告刘一杰出售涉案房产予原告，并全程参与其中，故原告主张被告张玲玲对于被告刘一杰买卖涉案房产所产生的违约责任，承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马显水与被告刘一杰于2018年12月6日签订《二手房买卖合同》（NO.1500421）于2018年12月29日解除；二、被告刘一杰于本判决生效之日起十日内向原告马显水返还购房定金人民币40万元，其中5000元托管于第三人深圳市合创房产信息有限公司处，由第三人深圳市合创房产信息有限公司直接向原告马显水支付；三、被告刘一杰于本判决生效之日起十日内向原告马显水支付违约金人民币30万元，被告张玲玲应对被告刘一杰的该项支付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告马显水的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5960元，由原告马显水负担822.07元，被告刘一杰负担5137.93元；保全费4580元，由原告马显水负担631.72元，被告刘一杰负担3948.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年八月二十日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。