广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初2196号原告（反诉被告）：深圳华海达科技有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪岗路**景和源**厂房201，统一社会信用代码9144030066706992XQ。法定代表人：谢宝琳。委托代理人：冷海峰，广东鹏鼎律师事务所律师。委托代理人：杨坦，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市荣华印刷包装有限公司，住所，住所地深圳市龙华区观湖街道樟坑径社区下圈工业区一路****厂房**社会信用代码91440300760472473G。法定代表人：夏书华。委托代理人：万情英，广东格威律师事务所律师。委托代理人：李强，广东格威律师事务所实习律师。原告深圳华海达科技有限公司与被告深圳市荣华印刷包装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认原、被告签订的《租赁合同书》无效；2、被告返还原告押金278400元；3、被告退还超出实际面积部分而产生的租金差额111360.02元；4、被告赔偿原告装修损失309773元；5、由被告承担本案的诉讼费用。被告反诉诉请：1、解除原被告与被告的租赁合同关系；2、要求原告向被告支付2018年10月1日至2019年12月31日的租金278400元（暂计至2018年l2月31日，应计至返还租赁物之日止）；3、原告向被告支付免租期房屋租金46400元；4、原告向被告支付租赁房产所产生的水、电费、物业管理费1000元；5、原告向被告支付拖欠租金逾期付款违约金85376元（暂计至2018年12月31日，应计至返还租赁物之日）；6、由原告承担本案的诉讼费用。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳华海达科技有限公司委托代理人冷海峰、杨坦，被告深圳市荣华印刷包装有限公司委托代理人万情英、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2018年4月26日，被告作为甲方即出租方与原告作为乙方即承租人签订《租赁协议书》一份，约定被告将深圳市龙华区观湖街道下湖社区下围工业区1路22号B栋3、4楼房屋出租给原告使用，租赁房屋面积约为3000平方米、宿舍8间（含公摊面积），用于生产、办公、仓库，租赁期限为2018年4月28日至2021年4月28日，自2018年5月15日起正式计租，前两年每月租金92800元、之后一年每月租金102080元；原告应当向被告缴纳租赁保证金278400元，同时约定了其他条款。上述合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告缴纳租赁保证金278400元。另查，原告主张其自2018年6月30日与被告协商转租事宜，之后于2018年7月25日向被告法定代表人微信发出转租请求，于2018年9月28日向被告法定代表人微信发出退租申请。原告要求确认涉案《租赁协议书》无效，并要求被告退还其缴纳租赁保证金278400元；原告主张被告提供的涉案房屋实际租赁面积比合同约定面积小约800平方米，故要求退还超出实际面积的租金11360.02元，并申请对涉案房屋面积进行测量；要求被告赔偿装修损失309773元，并申请装修余值凭评估。被告不予认可，主张未收到原告上述通知或请求。被告主张原告拖欠2018年10月至12月房租，构成违约，要求其支付自2018年10月起的租金直至涉案房屋返还之日止并支付逾期付款违约金；主张原告水电费、物业管理费共计1000元，要求被告支付；要求原告支付免租期租金46400元。原告不予认可，主张实际使用涉案房屋至2018年9月30日，主张其从未进驻涉案房屋；主张其于2018年7月18日将涉案房屋的钥匙交还给被告法定代表人夏书华，双方协商给予原告两个月的转租期限；主张于2018年12月7日将剩余全部备用钥匙邮寄给被告。被告不予认可，主张从未收到原告交付的钥匙，因为涉案房屋没有门，装修进行到一半，办公室未安装门，故不存在钥匙交付与否的问题。原告不予认可，主张涉案房屋有玻璃门，是其装修完成后安装的门。庭审中，被告主张收到原告关于要求解除合同的起诉状后，已于2019年5月6日收回涉案房屋。庭审结束后，被告主张其收回涉案房屋后，为了便于对外出租故已经对涉案房屋进行了装修，故涉案房屋装修余值平均因客观条件无法进行。原告提交的EMS快递单及邮件信息显示，原告于2018年12月7日向被告邮寄涉案房屋钥匙，被告于2018年12月8日收到。再查，原被告均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。以上事实，有《租赁协议书》、增值税发票、装修合同及装修增值税发票、退租申请书、通知函、律师联络函、EMS快递单及邮件信息、收据、房屋租赁信息、房屋租赁合同证明书、EMS查询单等证据及开庭笔录等在卷佐证。裁判结果本院认为，被告将“深圳市龙华区观湖街道下湖社区下围工业区1路22号B栋3、4楼房屋”出租给原告使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《租赁协议书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据本院查明的事实，被告已经收回涉案房屋，故被告应当向原告退还收取的租赁保证金278400元。虽然涉案房屋租赁合同为无效合同，但原告实际使用了涉案房产，故其应向被告支付实际使用期间的房屋占有使用费等费用，房屋占有使用费等可参照双方签订的租赁合同中约定的标准计算。根据双方《租赁协议书》的约定，涉案房屋租金约定为按月计算、同时约定了房屋面积包含建筑面积，即双方并非约定租金按照面积及面积对应单价来计算，故原告主张涉案房屋实际面积小于约定面积、要求对涉案房屋面积测量并退还面积差额部分对应的租金，缺乏依据，本院不予支持。原告主张已于2018年7月18日将涉案房屋的钥匙交还被告法定代表人并已于2018年9月30日搬离涉案房屋，提供的证据并不足以证明其该主张，依法应当承担举证不能的不利后果，因此对其该主张，本院不予采信。原告提供的EMS快递单及邮件信息显示，原告于2018年12月8日将涉案房屋的钥匙交还被告，故原告应当向被告缴纳2018年10月1日至2018年12月7日期间的房屋占有使用费206944元（92800元×2.23个月）。根据原被告的陈述，可确认原告在承租涉案房屋后有进行装修。由于涉案装修余值已无法进行评估，且原被告双方对合同无效均负有过错，本院酌定被告应当向原告赔偿装修损失50000元。被告要求原告支付水电费、物业管理费1000元，证据不足，本院不予支持。由于涉案合同无效，故被告请求原告支付拖欠租金逾期违约金，缺乏依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，双方《租赁协议书》约定的合同期限为2018年4月28日至2021年4月28日，其中2018年4月28日至5月14日为免租期；而实际原告已于2018年12月8日将涉案房屋交还被告。本案中双方免租期的约定是出于对合同能够长期履行的预期而做出的，而涉案合同实际履行时间过短，免租期远远超过应当缴纳租金的期限，故基于公平原则，根据实际履行期限本院酌定调整免租期为0.11个月（免租期0.55个月÷合同约定期限36.03个月×合同实际履行2018年4月28日至2018年12月7日共计7.33个月），故原告应当向被告支付免租期0.55个月中的其余0.44个月的房屋占有使用费为40832元（92800元×0.44个月）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳华海达科技有限公司与被告深圳市荣华印刷包装有限公司于2018年4月26日签订的《租赁协议书》为无效合同；二、被告深圳市荣华印刷包装有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳华海达科技有限公司退还房屋租赁保证金278400元；三、原告深圳华海达科技有限公司应当于本判决生效之日起十日内向被告深圳市荣华印刷包装有限公司支付2018年10月1日至2018年12月7日期间的房屋占有使用费206944元；四、被告深圳市荣华印刷包装有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳华海达科技有限公司赔偿装修损失50000元；五、原告深圳华海达科技有限公司应当于本判决生效之日起十日内向被告深圳市荣华印刷包装有限公司支付0.44个月的房屋占有使用费40832元；六、驳回原告深圳华海达科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市荣华印刷包装有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5398元原告已预缴，由原告承担2864元、被告承担2534元；反诉受理费3733.8元被告已预缴，由原告承担2250元、被告承担1483.8元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇一九年八月二十日书记员 简少琼（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。