广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初1180号 原告：史虹，女，1973年9月9日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市。 被告：广西星乔资产管理有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-4号，统一社会信用代码：91450200593205940U。 法定代表人：郑诗贞，该公司执行董事。 被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号，统一社会信用代码：914502007087431412。 法定代表人：王先斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：银黄海，男，该公司法务经理。 第三人：广西鑫旅酒店管理有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道228号之一友谊大厦1-1-6、2-1-2，统一社会信用代码：91450203MA5L5ARW3H。 法定代表人：曾富春。 原告史虹与被告广西星乔资产管理有限公司（以下简称星乔公司）、柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称恒巨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，被告星乔公司向本院申请追加广西鑫旅酒店管理有限公司（以下简称鑫旅公司）作为第三人参加诉讼，本院于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告史虹、被告恒巨公司的委托诉讼代理人银黄海到庭参加诉讼。被告星乔公司、第三人鑫旅公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告史虹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告史虹与被告星乔公司、恒巨公司关于柳州市房屋的租赁协议关系；2、判令被告星乔公司将柳州市房屋恢复原状或原告史虹认可的状态后向原告史虹交还该房屋；3、判令被告星乔公司向原告史虹支付柳州市房屋2018年全年和2019年第一季度租金33660元（税后），支付截止2019年3月31日逾期支付租金产生的违约金1224.94元，共计34884.94元。从2019年4月起至被告星乔公司向原告史虹交还所租房屋之日止的租金和违约金，被告星乔公司应分别按租金2244元/月、逾期应付租金的万分之二/日标准向原告史虹支付；4、判令被告恒巨公司对被告星乔公司所负以上债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：原告于2010年4月29日与被告恒巨公司签订《商品房买卖合同》，购买座落于柳州市产。原告于2010年4月29与柳州市恒合物业服务有限公司（以下简称恒合公司）、被告恒巨公司三方签订《租赁协议》，约定：“甲方委托乙方代为收房。装修期半年，租赁期限8年，租金为28892元/年（税前），即2407.67元/月（税前），第一、二年租金53854元（税后）由甲方一次性提前支付给丙方抵作甲方的部份首付款及房屋装修款，之后租金按季支付给甲方，乙方不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向甲方支付违约金（协议中称“滞纳金”），超过半年未付租金，甲方有权解除租赁协议。丙方对乙方违约承担连带担保责任。”2014年7月1日，原告应恒合公司、被告恒巨公司、星乔公司的要求，签订四方《确认函》，确认《租赁协议》关于恒合公司名下的权利、义务全部转移到被告星乔公司名下，由被告星乔公司继续履行《租赁协议》。 《商品房买卖合同》和《租赁协议》签订后，原告认真切实地履行了《商品房买卖合同》和《租赁协议》规定的义务。恒合物业公司已于约定日期代为收房，被告星乔公司也按《租赁协议》约定于2014年7月开始向原告按季度支付租金（6732元/季）至2015年第一季度，2015年第二季度，被告星乔公司则以各种理由未付租金，原告多次催付，被告星乔公司在未付2015年第二季度租金的情况下，给付了2015年第三季度的租金。为此，原告向人民法院提起诉讼，胜诉后通过强制执行，被告星乔公司被迫支付了2017年之前所拖欠的租金和违约金。2018年起至今，二被告又拒不履行约定的给付租金义务，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告星乔公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。 被告恒巨公司辩称，1、关于租赁协议的合同效力问题，被告恒巨公司认为租赁协议部分无效，因此不存在是否解除租赁协议的问题；2、因涉案房屋实际使用人为第三人，因此被告恒巨公司不存在交还房屋的可能；3、被告恒巨公司应当向原告史虹支付的租金及违约金应当与合同无效期限内被告星乔公司应当得到返还的租金相冲抵；4、被告恒巨公司对原告史虹主张的上述债务不应承担连带清偿责任；5、本案诉讼费不应当由被告恒巨公司承担。 第三人鑫旅公司未到庭作陈述，亦未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人各自所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月29日，原告史虹与被告恒巨公司签订《商品房买卖合同》，由原告史虹向被告恒巨公司购买位于柳州市房屋。同日，原告史虹作为出租方，恒合公司作为承租方，被告恒巨公司作为担保方，三方共同签订《租赁协议》，协议第一条约定：原告自愿出资购买被告恒巨公司开发建设的位于柳州市房屋，并自愿将该房屋租赁给恒合公司统一经营管理，该房屋建筑面积47.18平方米（最终以产权登记机关确认的面积为准）。在恒合公司租用该房屋期间，恒合公司可以对房屋采取出租（包括转租）或者其他方式进行经营管理和使用，原告不得对恒合公司就该房屋的使用方式提出异议，恒合公司因使用房屋所获得的收益归恒合公司所有，与原告无关。协议第二条约定：协议有效期内，原告将该房屋不可撤销的全权租赁给恒合公司统一管理，且不参与管理，在征得被告恒巨公司同意后，恒合公司享有的权限包括但不限于：A、经营收益权;B、租赁权和转租权;C、决定和修改房屋的经营定位;D、决定和修改经营范围和经营方式;E、有权根据经营需要，在不影响房屋的整体结构前提下，对房屋进行合理的装修和改造。协议第四条约定：装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日。租赁期限共8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。协议第五条约定：租金计付期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为28892元/年，即2407.67元/月（租金为税前租金），每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值的百分之八核算，多退少补。经三方协商一致，原告应收的第一、第二年的租金（税前租金）由恒合公司一次性提前支付给原告，税前租金为57783元，税后租金为53854元（税率按税局相应标准计算）。支付的形式如下：原告是按揭支付购房款给被告恒巨公司，原告的租金由恒合公司直接支付给被告恒巨公司抵作原告的部分首期付款及房屋装修款。从第三年起，恒合公司按季度支付租金，支付日期为每季度首月25日由恒合公司统一打入原告指定的银行固定账号内，不支付现金。原告所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由原告承担。协议第九条约定：被告恒巨公司同意作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任，即连带赔偿由恒合公司违约给原告造成的相应经济损失。协议第十二条约定：如恒合公司不按约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金；超过半年未付，原告有权解除本协议。该《租赁协议》亦约定了其他相关权利义务及违约责任。 2014年7月1日，被告恒巨公司与恒合公司、被告星乔公司共同向原告发出《确认函》，其中载明：“由于临近2014年第一期（暨2014年7、8、9月）的租金发放时间，需提供您的银行卡号信息，请在如下表格正确填写（附表，表格内“金额”一栏已载明6732元）。我们正在积极筹措资金，保证在2014年7月25日之前将租金按时、足额地发放到您的账户，您与柳州市恒合物业服务有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司签订的《租赁协议》，因经营管理的需要，该《租赁协议》项下关于乙方名下的权利、义务，现已全部转移到广西星乔投资管理有限公司名下，今后将由广西星乔投资管理有限公司继续履行该《租赁协议》。”原告在该函件中表格内填写了姓名、开户行、账号，并在函件落款处“确认人”栏签名及捺印。 原告认为被告星乔公司未按时支付2018年第二季度及该季度之后的租金，故原告诉至法院，提出前述请求。本案庭审中，原告及被告恒巨公司认可系恒合公司代原告收房，原告未使用过该房屋。 另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：柳州市东环大道228号之一友谊大厦工程的开工日期为2007年4月18日，施工许可证号为450202200701190501,竣工验收合格日期为2014年12月11日。被告星乔公司原登记名称为“广西星乔投资管理有限公司”，后变更登记为现用名称。2017年4月10日，被告星乔公司与第三人签订《项目合作协议》，其中约定：被告星乔公司同意将位于柳州市（友谊大厦）一层大堂门面及6-9层、11-20层房屋按现状整体与第三人合作；房屋用于酒店（住宿业）经营使用，在现有条件下后续设备及装修追加投入由第三人负责，第三人自行办理相关酒店（住宿业）证照手续，依法经营；合作期共10年，即从2017年4月15日起至2027年4月15日止；被告星乔公司应于2017年4月15日向第三人交付符合本合同约定的酒店房屋。《项目合作协议》亦约定了双方相关权利义务。 另，原告于2018年1月25日向本院就前述租赁房屋租金问题起诉本案二被告，本院经审理依法作出（2018）桂0203民初443号民事判决书，判决确认了被告星乔公司应向原告支付2015年第二、四季度以及2016年至2017年全年租金的具体金额，并确认被告恒巨公司应负连带清偿责任。该判决已生效。 本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、原告与恒合公司、被告恒巨公司于2010年4月29日签订的《租赁协议》是否系有效合同？2、原告与被告星乔公司、恒巨公司的租赁合同关系是否应予解除？3、被告星乔公司需向原告支付的租金应如何计算？4、原告主张的违约金应如何计算？5、被告恒合公司是否应对被告星乔公司所负债务承担连带保证责任？ 针对争议焦点1，本案的《租赁协议》是合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，本院对此予以确认。被告恒巨公司辩称《租赁协议》在本案所涉房屋未经竣工验收合格前的期间内系无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》所载明的内容（即友谊大厦工程系取得建设工程规划许可证后于2007年4月18日开始施工建设）足以证实，原告与恒合公司、被告恒巨公司于2009年11月1日签订的《租赁协议》并不存在无效情形，故本院对被告恒巨公司前述答辩意见不予采纳，对该《租赁协议》系有效合同予以确认，合同当事人均应全面履行合同义务。 针对争议焦点2，根据2014年7月1日《确认函》的内容，证实原告及被告恒巨公司知晓并同意前述《租赁协议》承租人权利义务概括转让事宜，故该转让对恒合公司、原告、被告星乔公司、恒巨公司均发生效力，即前述《租赁协议》的合同主体已发生变更，自转让之后，原告与恒合公司不再存在租赁合同关系，而系原告与被告星乔公司、恒巨公司存在租赁合同关系，本院对此予以确认，因此应由被告星乔公司向原告履行《租赁协议》所约定的租金支付义务。由于被告星乔公司未能举证其向原告支付2018年第一季度及该季度之后的租金，根据《租赁协议》第十二条“超过半年未付，原告有权解除本协议”的约定，被告星乔公司逾期支付租金的期间已经符合《租赁协议》约定的解除条件，原告要求解除其与二被告之间关于柳州市房屋的租赁关系，即要求解除关于《租赁协议》产生的权利义务，该主张符合协议的约定，本院予以支持。由于原告及被告恒巨公司认可系恒合公司代二原告收房，原告未使用过该房屋，故租赁合同关系解除后，被告星乔公司应将租赁房屋即位于柳州市房屋腾空并交还原告。 针对争议焦点3，原告主张租金按税后租金进行计算，系原告对民事权利的自行处分，且原告主张的租金计算标准在《租赁协议》约定的范围内，本院对原告主张租金的标准即2244元/月的意见予以采纳，即每季度租金为6732元/季度（2244元/月×3个月）。因被告星乔公司未能举证其向原告支付2018年第一季度及该季度之后的租金，故原告诉请要求被告星乔公司支付2018年全年及2019年第一季度期间（共计5个季度）的租金33660元（6732元/季度×5个季度），本院予以支持。另外，至本案判决生效之日止（即《租赁协议》解除前），原告与被告星乔公司存在租赁合同关系，被告星乔公司应向原告支付租金；从本案判决生效次日起（即《租赁协议》解除后），原告与被告星乔公司不存在租赁合同关系，若被告星乔公司未交还房屋，原告可以参照《租赁协议》约定的租金标准，向被告星乔公司主张房屋占有使用费。综上，被告星乔公司应按照2244元/月的租金标准向原告支付2019年4月1日起至本案判决生效之日止的租金；本案判决生效次日起至涉案房屋交还之日止的房屋占有使用费，按2244元/月的标准支付。 针对争议焦点4,根据《租赁协议》第十二条的约定，即“如承租方不按约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金”，该滞纳金的性质属于违约金，被告恒巨公司对违约金提出异议，结合原告因被告星乔公司逾期支付租金所造成的损失，该约定符合法律规定，本院对被告恒巨公司前述答辩意见不予采纳。又根据《租赁协议》第五条约定支付租金的日期为每季度首月25日，则逾期之日为每季度首月26日。结合原告主张的违约金起算时间，截止至2019年3月31日，被告星乔公司应向原告支付的违约金计算为： 1、2018年第一季度的违约金计为578.95元（从2018年1月26日起计至2019年3月31日止共430天，6732元×430天×0.0002）； 2、2018年第二季度的违约金计为457.78元（从2018年4月26日起计至2019年3月31日止共340天，6732元×340天×0.0002）； 3、2018年第三季度的违约金计为335.25元（从2018年7月26日起计至2019年3月31日止共249天，6732元×249天×0.0002）； 4、2018年第四季度的违约金计为211.38元（从2018年10月26日起计至2019年3月31日止共157天，6732元×157天×0.0002）； 5、2019年第一季度的违约金计为87.52元（从2019年1月26日起计至2019年3月31日止共65天，6732元×65天×0.0002）。 以上违约金合计1670.88元，原告主张以上期间违约金为1224.94元，系其对权利的自行处分，本院对原告主张金额1224.94元予以支持，此款应由被告星乔公司支付给原告。至于2019年4月1日起至本案判决生效之日止的违约金，被告星乔公司应按照《租赁协议》约定的违约金标准，即每日按应付而未付租金的万分之二向原告支付违约金。本案判决生效后，《租赁协议》已解除，被告星乔公司无需向原告支付违约金，对原告该部分诉请，本院不予支持。 针对争议焦点5,由于《租赁协议》第九条已明确约定被告恒巨公司对恒合公司应负债务承担连带清偿责任，且《确认函》已证实原告及被告恒巨公司知晓并同意前述《租赁协议》承租人权利义务概括转让事宜，故该转让对恒合公司、原告、被告星乔公司、恒巨公司均发生效力，被告恒巨公司对被告星乔公司以上应付款项承担连带清偿责任。对于被告恒巨公司辩称其应承担一般保证责任的意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。被告恒巨公司承担保证责任后，有权向被告星乔公司追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十六条、第三十一条，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十三条、第四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告史虹与被告广西星乔资产管理有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司关于柳州市房屋的租赁合同关系； 二、被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于柳州市房屋腾空并向原告史虹交还该房屋； 三、被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告史虹支付截至2019年3月31日的租金33660元，从2019年4月1日起至本案判决生效之日止的租金，按照2244元/月的标准支付； 四、若被告广西星乔资产管理有限公司未按时履行上述第二项内容，则被告广西星乔资产管理有限公司应向原告史虹支付房屋占有使用费，从本案判决生效次日起计至涉案房屋交还之日止，按照2244元/月的标准支付； 五、被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告史虹支付截止至2019年3月31日的违约金1224.94元，从2019年4月1日起计至本案判决生效之日止的违约金，以被告广西星乔资产管理有限公司尚欠的租金为基数，按每日万分之二的标准计付； 六、被告柳州市恒巨房地产开发有限公司对被告广西星乔资产管理有限公司所负上述债务承担连带清偿责任，被告柳州市恒巨房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告广西星乔资产管理有限公司追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4550元（原告史虹已向本院预交），由被告广西星乔资产管理有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  廖丹莉 人民陪审员  宋小革 二〇一九年八月二十三日 书 记 员  闭 诗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十二条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。 第二十三条保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第三十三条主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。