广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5675号上诉人（原审被告）：何明添，男，1964年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码。经营者：叶林。委托诉讼代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周振普，广东天道勤律师事务所律师。上诉人何明添因与被上诉人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部（以下简称恒晟中介服务部）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何明添上诉请求：1.撒销一审判决，驳回恒晟中介服务部全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由恒晟中介服务部承担。事实与理由：一、涉案房屋卖方以3000000元价格出售，恒晟中介服务部将其抬高至3180000元，差额180000元作为其佣金收入，明显超出合理范围。恒晟中介服务部故意隐瞒卖方3000000元出售涉案房屋的事实，违反如实报告交易事项的义务。二、恒晟中介服务部刻意限制交易双方直接接触、联系，利用信息不对称，提供虚假价格，将房屋交易价格抬高至3180000元，牟取不当利益。其行为违背职业宗旨、职业道德，违反诚实信用原则，违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，欺诈、损害何明添利益。故恒晟中介服务部不得要求何明添支付报酬并应承担损害赔偿责任。恒晟中介服务部辩称，《房屋买卖合同》由何明添即买方、卖方以及恒晟中介服务部三方当场签名、盖章，内容真实、合法有效。《居间费用确认书》亦有何明添签名确认，且已支付20000元居间服务费，不存在限制交易双方接触、联系、欺诈的情形。卖家依照其签署的《居间费用确认书》支付180000元居间服务费，未提出过任何异议。何明添主张买卖双方自行约定交易价格为3000000元，恒晟中介服务部存在欺诈，与事实不符。买卖双方约定的房屋交易价就是3180000元，何明添已按3180000元支付房款，且3180000元房款已由卖家收取。恒晟中介服务部向一审法院提出诉讼请求:1.何明添向恒晟中介服务部支付居间费28000元及违约金（违约金计算方式：自2018年9月19日起按日利率千分之一计算至清偿之日止，暂计至2018年11月8日为1400元）；2.何明添向恒晟中介服务部支付因提起诉讼追讨佣金而支付的律师费6000元；3.本案的诉讼费用由何明添承担。一审法院认定事实：2018年9月19日，恒晟中介服务部、何明添签订《居间费用确认书》，主要内容如下：何明添为买受人，通过恒晟中介服务部的居间服务签订房屋买卖合同，购买位于佛山市顺德区某某房屋，何明添为此需支付居间服务费48000元。何明添同意于签三方合同之日前向恒晟中介服务部支付上述居间费用。如逾期支付的，每逾期一日，须按居间费用金额的千分之五支付违约金。2018年9月27日，恒晟中介服务部作为经纪方，促成何明添（合同中的买方）与案外人庄某1、庄某2（合同中的卖方）以及恒晟中介服务部签订了编号为*****的《房屋买卖合同》，主要内容如下：经经纪方的居间介绍，卖方自愿将2129号房屋出售给买方，不动产权证号为粤（2018）顺德区不动产权******，房屋面积为105.13平方米，卖方确认该房屋由顺德农商银行设定抵押及没有被查封。该房屋成交总价为3180000元。2129号房屋为带租约、带装修出售。本合同一经签署，卖买双方就有向经纪方支付佣金的义务。佣金于本协议签订当日支付一半，余款于卖、买双方到房地产交易中心提交过户材料当天一次性付清。卖方、买方之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向经纪方支付佣金的义务。无论是一方或双方违约，违约方需按本合同成交总价的3%支付佣金；又或者不依约定支付佣金的，自本合同签订之日起，至佣金实际支付之日止，按日千分之五支付延迟付款违约金。如经纪方需通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费等。另外，《房屋买卖合同》还对房款支付方式、违约责任、费用承担等进行了约定。《房屋买卖合同》签订当天，恒晟中介服务部与卖方签订《居间费用确认书》，确认恒晟中介服务部协助卖方出售2129号房屋，卖方为此支付居间服务费180000元。诉讼中，恒晟中介服务部确认该180000元居间服务费已实际收取。另查，何明添分别于2018年9月19日、10月16日向恒晟中介服务部转账支付10000元。何明添与卖方于2018年10月16日到佛山市顺德区国土城建和水利局提交了2129号房屋的过户材料。庭审中，何明添确认2129号房屋已完成过户手续。再查，为实现本案债权，恒晟中介服务部于2019年1月3日向一审法院起诉，并委托广东天道勤律师事务所代理本案纠纷，该所向恒晟中介服务部开具了6000元的律师费发票，并指派了律师出庭参加诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.《居间费用确认书》的效力问题；2.何明添应否向恒晟中介服务部全额支付居间费及律师费；3.恒晟中介服务部主张的违约金是否过高。关于第一个争议焦点，何明添认为根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》，居间费用不能超过购房款的3%，且恒晟中介服务部隐瞒事实，违反如实报告的义务，未将收取卖方180000元居间费的情况告知何明添，欺骗何明添签订了《居间费用确认书》，故《居间费用确认书》无效，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因法律、行政法规并未规定中介服务费的收取标准，恒晟中介服务部陈述的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》已于2014年失效且不属于法律、行政法规的范畴，根据意思自治原则，《居间费用确认书》系何明添自愿签署，至于恒晟中介服务部与卖方之间约定的居间费，并不能导致涉案的《居间费用确认书》无效，故一审法院对何明添的抗辩不予支持，确认《居间费用确认书》合法有效。关于第二个争议焦点，恒晟中介服务部、何明添与卖方签订的《房屋买卖合同》《居间费用确认书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”同时根据《房屋买卖合同》的约定“本合同一经签署，买卖双方就有向经纪方支付佣金的义务，佣金于本协议签订当日支付一半，余款于买卖双方到房地产交易中心提交过户材料当天一次性付清。”本案中，恒晟中介服务部已完成居间服务，各方当事人均已签订《房屋买卖合同》，且涉案的房产已经过户，故何明添应按照《居间费用确认书》约定的居间费履行义务，恒晟中介服务部诉请何明添支付居间费28000元，理据充分，一审法院予以支持；至于律师费，《房屋买卖合同》已明确约定，如经纪方需通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费等。律师费是恒晟中介服务部为实现本案债权所产生的支出，何明添拒绝支付居间费余款，已构成违约，恒晟中介服务部据此要求何明添支付律师费6000元有理，一审法院应予支持。关于违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，恒晟中介服务部的损失为利息，恒晟中介服务部请求按日利率千分之一计算违约金，已远超过其实际损失，且何明添对此提出异议，一审法院酌定将违约金计算标准调整为按年利率24%计算。至于违约金的起算时间，《房屋买卖合同》约定：“佣金于本协议签订当日支付一半，余款于卖、买双方到房地产交易中心提交过户材料当天一次性付清”。居间费的4000元应在合同签订之日即2018年9月27日给付，居间费24000元应在何明添与卖方向佛山市顺德区国土城建和水利局提交了涉案房屋的过户材料之日给付即2018年10月16日，故一审法院认定，居间费4000元的违约金从2018年9月28日起计算，居间费24000元的违约金从2018年10月17日起计算，恒晟中介服务部诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、何明添应于判决发生法律效力之日起十日内向恒晟中介服务部支付居间费28000元及违约金（违约金计算方式：以居间费4000元为基数，按年利率24%从2018年9月28日起计算至清偿之日止，以居间费24000元为基数，按年利率24%从2018年10月17日起计算至清偿之日止）；二、何明添应于判决发生法律效力之日起十日内向恒晟中介服务部支付律师费6000元；三、驳回恒晟中介服务部的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费342.5元（恒晟中介服务部已预交），由何明添负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：一、何明添应否向恒晟中介服务部全额给付居间费并承担逾期付款违约金；二、何明添应否给付恒晟中介服务部为本案支付的律师代理费6000元。一、何明添应否向恒晟中介服务部全额给付居间费并承担逾期付款违约金首先，涉讼《房屋买卖合同》《居间费用确认书》系各方当事人平等、自愿协商的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”恒晟中介服务部作为涉讼房屋买卖合同的居间人，可根据其向买卖双方提供的订立合同的媒介服务的内容及收益分别收取居间费用。其次，涉讼《房屋买卖合同》第四条约定，“本合同一经签署买卖双方就有向经纪方支付佣金的义务，佣金于本协议签订当日支付一半，余款于买卖双方到房地产交易中心提交过户材料当天一次性付清。”涉讼《房屋买卖合同》约定房屋成交总价3180000元，卖方亦实际全额收取何明添给付的房屋总价款3180000元，涉案房屋已过户，恒晟中介服务部依约完成了居间服务，其向何明添主张居间费余款28000元符合合同约定。何明添拒绝给付居间费余款28000元已构成违约，应当承担违约责任,且一审判决已根据合同履行情况并考虑恒晟中介服务部实际损失，将违约金计算标准调整为按年利率24%计算并无不当，本院予以维持。二、何明添应否给付恒晟中介服务部为本案支付的律师代理费6000元涉讼《房屋买卖合同》第十一条约定，“如经纪方需要通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费待一齐相关费用。”律师费系恒晟中介服务部为实现本案债权所支出的实费用，故何明添应予承担。综上所述，何明添的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费739.46元，由上诉人何明添负担。本判决为终审判决。（以下无正文）审判长 吴 健 南审判员 耿   翔审判员 吴 媛 媛二〇一九年七月十七日书记员 闫洁(代)