福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初9784号 原告：林碧霞，女，1977年2月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，现住丰泽区。 委托诉讼代理人：周怀军、曾连集，福建天衡（泉州）律师事务所执业律师。 被告：黄晓明，男，1978年3月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴家洪、张微，福建尚民律师事务所执业律师。 被告：林涛，男，1990年10月26日出生，汉族，住福建省福安市。 原告林碧霞与被告黄晓明、林涛案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林碧霞的委托代理人周怀军，被告黄晓明的委托代理人吴家洪、张微到庭参加诉讼。被告林涛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林碧霞向本院提出诉讼请求：立即停止对林碧霞购买的址于丰泽区房产的强制执行，并解除对上述房产的查封措施。事实和理由：2014年9月8日，林碧霞与林涛签订了《房产买卖协议》，约定林涛将址于丰泽区房产、泉州市丰泽区南侧泉州浦西万达广场超高层住宅北区地下室Ｄ315车位、Ｄ316车位以总价400万元卖给林碧霞。协议签订当日，林碧霞以现金方式一次性向林涛支付180万元，余款220万元为林碧霞以帮林涛续按揭的方式进行支付（因前述房产林涛向中国工商银行股份有限公司泉州宝洲路支行办理按揭贷款234万元，至2014年9月8日签订买卖协议之日，林涛还欠银行贷款余额本金约为220万元）。此相对于涉案房屋的购买价400万元，扣除林涛220万元的银行贷款，林涛应收的售房款为180万元，而林碧霞向其支付了180万元后，实际上应认定为林碧霞已经向林涛支付完了全部购房款。签订协议后，林涛便将涉案房产交付给了林碧霞，林碧霞一直居住使用至今，前述房产的物业管理费、水电费也均由林碧霞支付至今。林碧霞也从2014年9月起每月依约定为林涛偿还工商银行宝洲路支行的贷款（至2018年4月，林碧霞已偿还上述按揭贷款本金294312.15元，利息412267.13元），加上之前林碧霞支付的180万元，林碧霞已支付购房款2506579.28元）。林碧霞与林涛签订《房产买卖协议》时，涉诉房产尚未办理房屋权属手续，协议第六条约定“甲乙双方同意，由于上述房产房屋权属证明尚未办出，双方一致同意在上述房屋权属证明办理完毕之后进行上述房产的产权过户”。此后林涛一直未告知配合房屋产权办理过户手续。2016年6月21日，丰泽区人民法院立案受理黄晓明诉王隆隆、缪莹、陈杰、林涛、福建浩隆实业集团有限公司民间借贷纠纷一案，案号为（2016）闽0503民初5017号。在该案的审理过程中，黄晓明向法院申请冻结前述涉案房产。后2017年6月14日，黄晓明申请强制执行，法院执行上述房产。在执行过程中，林碧霞对该执行标的提出书面异议，法院作出（2018）闽0503执异28号执行裁定书，裁定驳回林碧霞的异议请求。林碧霞认为：在涉案房产被查封前林碧霞就已经与林涛签订了《房产买卖协议》，向林涛付清了购房款（包括严格依约定向银行支付贷款），并合法居住使用房产至今，且对未办理过户登记不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予排除执行。 黄晓明辩称：林碧霞和林涛是亲戚关系，二人恶意串通企图逃避强制执行的行为违法，林碧霞排除执行之诉求不符合法律规定，依法不能成立，请求予以驳回。1.根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条的规定，案涉房产目前仍登记在林涛名下且办理了抵押登记，林碧霞不是权利人。林碧霞和林涛是亲戚关系，其提供的《房产买卖协议》不具真实性，而记载收到房款180万元现金的《收据》更不具有真实性和合理性。2、根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，林碧霞并不享有排除强制执行的权益。如前所述，林碧霞据以主张权利的《房产买卖协议》完全是为了妨碍答辩人行使正当合法权益而制作，该份协议不具真实性。即便假设上述协议真实，林碧霞提供的证据不足以证明其已合法占有房屋。根据上述房产买卖协议第四条约定，乙方以现金方式一次性向甲方支付180万元，余额220万元，甲方同意乙方以续按揭的方式进行支付。因此，林碧霞并未支付涉案房屋的全部价款，也未将剩余价款按照要求交付执行。更何况，林碧霞并未向林涛交付过现金180万元，其提供的《收据》完全是虚假的。林碧霞和林涛在签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋设有抵押权，林碧霞亦知悉该事实，从该协议第二条内容可以证明，林碧霞和林涛在明知涉案房屋设立有抵押权时，忽视买卖标的物上存在的权利障碍，未能依照《物权法》第191条的规定，采取取得抵押权人同意并将转让所得价款提前清偿债务或提存，或者由林碧霞代为清偿债务等方式消除抵押权，致使涉案房屋在法院查封前仍未能办理过户登记，依法可归责于林碧霞。因此，林碧霞不享有依法可排除执行的不动产买受人物权期待权，其提出的异议也不符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条的规定，应予驳回。 林涛未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据无异议的证据认定的事实如下：址在丰泽区房产系林涛于2011年10月4日购买。2012年6月21日，林涛向中国工商银行股份有限公司泉州宝洲路支行按揭贷款234万元，贷款期限为2012年6月21日至2032年6月21日。 黄晓明与王隆隆、林涛等人民间借贷纠纷一案，本院以（2016）闽0503民初5017号民事判决书查明：2013年11月23日王隆隆向黄晓明借款150万元，林涛等人为该笔借款承担连带保证责任，并判决王隆隆向黄晓明偿还借款150万元及相应利息，林涛等人承担连带偿还责任。在该案的审理过程中，本院于2016年7月7日冻结了林涛名下位于丰泽区房产。判决生效后，黄晓明于2017年6月14日向本院申请强制执行。 本院在执行过程中，于2017年6月15日作出查封、扣押、拍卖、变卖、提取林涛等人相应价值的财产收入的裁定，并于2018年3月30日冻结上述房产。林碧霞提出异议，请求中止对上述房产的执行。本院经审查认为，丰泽区房产预告登记的所有权人为林涛，林碧霞并非该房产的权利人，林碧霞未能举证证明其对执行标的享有排除执行的权益，故裁定驳回林碧霞的异议请求。 诉争房屋至今尚未办理所有权登记手续。 双方当事人的争议焦点为：林碧霞提出的排除执行异议能否成立。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故林碧霞关于排除对执行标的的执行的诉求成立与否，应对其对执行标的即诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益与否进行审查。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干委托的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，本院审查认定如下：一、林碧霞与林涛在本院查封诉争房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。双方于2014年9月18日签订房产买卖合同，黄晓明虽对该房产买卖合同的真实性有异议，但本院基于下述理由对房产买卖合同的真实性予以认定：1.该房产买卖协议中，林碧霞向林涛购买的除诉争的房产外，还包括万达广场高层住宅北区地下室D315、D316两个车位，林碧霞提供的两份房屋所有权证可以证明，上述两个车位的权属已于2014年11月4日变更登记到林碧霞的名下。2.黄晓明未能提供足以反驳的证据。二、林碧霞在本院查封诉争房产前已经合法占有该不动产。林碧霞提供了物业管理费发票以及水电费、燃气费缴费情况，黄晓明对真实性无异议，故可以证明林碧霞自2014年8月28日开始缴纳诉争房产的物业管理费、水电费、燃气费，已合法占有诉争房产。三、林碧霞已支付全部购房价款。双方签订的房产买卖协议约定的付款方式为：成交价400万元，本协议签订之日，林碧霞以现金的方式一次性向林涛支付180万元，余款即诉争房产的贷款未结余额220万元，林涛同意林碧霞以续按揭的方式进行支付。林碧霞提供林涛于2014年9月18日出具的收到林碧霞购买诉争房产及两个车位的现金180万元的收据，并主张其资金来源于亲戚、朋友、标会，并提供部分由其亲戚、朋友提取现金的银行流水清单以及照片（照片内容为房产买卖协议与现金以及照片拍摄时间），黄晓明对收据及照片的真实性不予认可，认为从照片可以看出每一捆人民币均是来自同一家银行，而非林碧霞所陈述的来自不同的银行；对银行流水的真实性没有异议，但认为现金提取的时间与房产交易的时间相距甚远，无法证明该部分现金与本案的关联性。本院认为，照片虽不是原始介质，但林碧霞将照片由手机传输并保存至电脑，电脑显示的拍摄时间为2014年9月18日，且从照片并无法清晰地判断每一捆人民币均出自同一银行。结合前述本院查明的两个车位的权属已变更登记到林碧霞名下的事实，本院对林碧霞以现金方式支付180万元的事实予以认定。林碧霞提供银行流水可证明其按照房产买卖协议的约定每月归还诉争房产按揭贷款，目前虽尚未还清全部贷款本息，但按照房产买卖协议的约定，对尚未支付的购房款，林碧霞并不直接向林涛支付，而是以继续代偿按揭贷款的方式冲抵购房款。四、非因林碧霞自身原因未办理过户登记。房产买卖协议约定，双方在房屋权属证明办理完毕之后进行产权过户，而诉争房产的权属证书至今仍未办理，故对诉争房产未能办理权属变更登记手续的原因不能归责于林碧霞。 综上所述，本院认为，林碧霞在本院查封诉争房产之前已购买该诉争房产并合法占有，且向林涛支付了价款，至今未办理诉争房屋产权变更登记手续的原因不能归责于林碧霞，故林碧霞请求判决停止执行诉争房产的理由成立，本院予以支持。林碧霞还请求解除对上述房产的查封措施，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，不予支持。林涛本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干委托的规定〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、不得执行丰泽区房产； 二、驳回林碧霞的其他诉讼请求。 本案受理费100元，由黄晓明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢玉婷 审 判 员  郑丹红 人民陪审员  王少红 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  林 琳 附页：本案引用的主要法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干委托的规定〉》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3-