山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0829民初5543号 原告：郝国良，男，1965年11月18日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：张凤英（特别授权），嘉祥弘扬法律服务所法律工作者。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县城338线（汽车检测线东临）。 负责人：李嘉才，系该公司经理。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司，住所地淄博市临淄区大顺路51号。 法定代表人：李嘉才，系该公司总经理。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县城中心街14号。统一社会信用代码9137082932848087XD。 负责人：王成国，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王红美（特别授权），山东华运律师事务所律师。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司，住所地汶上县经济开发区（金城路中段管理委员会办公楼）。统一社会信用代码9137083055222079XB。 法定代表人：王成国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红美（特别授权），山东华运律师事务所律师。 原告郝国良与被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（下称大顺嘉祥分公司）、淄博市临淄大顺置业有限公司（下称大顺公司）、济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司（下称立国嘉祥分公司）、济宁市立国房地产开发有限公司（下称立国公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凤英，被告立国嘉祥分公司、立国公司的委托诉讼代理人王红美到庭参加诉讼；被告大顺嘉祥分公司、大顺公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告郝国良向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年6月30日至2018年11月30日期间的逾期交房违约金154869.3元，并自2018年12月1日起至实际交房之日止按照110.81元/日的标准计付逾期交房违约金；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月30日，原告与被告大顺嘉祥分公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于嘉祥县大顺花园第0003（3号）座01单元1-1103号房。上述合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。被告大顺嘉祥分公司系被告大顺公司的分公司，其经营范围系为本公司承揽业务。2018年2月10日，被告立国公司在淘宝网司法拍卖专栏以42271.1398万的价格竞得了嘉祥县大顺花园项目，并在嘉祥县不动产登记中心申请办理产权转移登记手续后，将大顺花园项目更名为立国大顺花园。涉案合同约定的权利义务由被告立国公司、立国嘉祥分公司接受并继续履行。根据合同第八条约定，被告大顺嘉祥分公司应于2015年6月30日交房，但直到2017年4月7日才向原告履行交房义务。被告的行为违背了诚信原则，侵害了原告的合法权益。 被告大顺嘉祥分公司、大顺公司未作答辩。 被告立国嘉祥分公司、立国公司辩称，原告与大顺公司签订了商品房买卖合同，我公司不是该合同的当事人，不受该合同的约束，原告起诉我公司属主体不适格。我公司于2018年2月10日以42271.1389万元的价格在淘宝网司法拍卖购得大顺公司的大顺花园四块土地及在建工程，原告合同中约定的交房日期系其与大顺公司的约定，我公司没有履行双方所签订商品房买卖合同的义务；且涉案房屋至今未交付我公司，我公司不应当承担责任，应驳回原告对我公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 原告提交以下证据：1、商品房买卖合同、补充协议书各一份，据以证明其与被告大顺嘉祥分公司签订商品房买卖合同的事实及相关约定情况；2、住房公积金个人购房借贷担保合同、收款收据各一份，收款单、贷款凭证各两份，据以证明其已按照合同约定履行支付购房款的事实；3、企业信息公示报告四份，据以证明被告大顺公司、大顺嘉祥分公司及被告立国公司、立国嘉祥分公司之间的关系；4、延期交房赔偿协议一份，据以证明原告与被告大顺嘉祥分公司关于逾期交房、违约金的相关约定。 经质证，被告立国嘉祥分公司、立国公司对原告提交的上述证据提出以下质证意见：对证据1、2、4的真实性不发表意见，该部分证据不是与我公司形成的；即使是真实的，我公司也没有义务履行原告与大顺公司所签订的商品房买卖合同。对证据3的真实性无异议，但大顺公司、大顺嘉祥分公司与我公司没有任何关系。 经审查，原告提交的上述证据，均能证明本案相关事实，符合法律规定，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，原告与被告大顺嘉祥分公司签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告大顺嘉祥分公司开发的大顺花园住宅一套。该合同主要约定了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第0003（3号）座01单元1-1103号房；合同约定建筑面积共110.98平方米，其中，套内建筑面积85.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.82平方米。第四条计价方式与价款：该商品房定价方式为双方议价，每平方米3450元，总金额382881元。第六条付款方式及期限：合同签订当日，买受人交首付款182881元整，余款200000元买受人须在出卖人规定时间内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。自本合同正式签订日起30日内，如因买受人原因未能通过银行按揭贷款审批，买受人应于之后3日内付清全部房款；否则，出卖人有权解除合同，房屋另行销售，退还已交房款，不计利息。第八条交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告（乙方）与被告大顺嘉祥分公司（甲方）签订了附件五商品房买卖合同补充协议，该协议主要约定了以下内容：第一条乙方所购附属房的基本情况：乙方购买的附属房为大顺花园3栋1单元1103室的附属房，编号为16；单价2600元/㎡，建筑面积约14.17平方米，套内面积约7.79平方米。总价款为36842元。第二条付款方式：乙方按一次性方式付清附属用房所有价款。第三条交付期限：随主房一并交付。第四条本补充协议与合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。经双方签字或盖章后即刻生效。2013年6月18日，原告交付被告大顺嘉祥分公司附属用房款19723元；2014年11月20日，原告交付被告大顺嘉祥分公司购房款200000元。2015年5月27日，原告与中国工商银行嘉祥支行签订了住房公积金个人住房借款贷款借款合同，原告以上述房产进行抵押借款200000元。商品房买卖合同约定交房期限届满后，被告大顺嘉祥分公司未能履行交房义务。2016年7月22日，原告（乙方）与被告大顺嘉祥分公司（甲方）签订了延期交房赔偿协议，该协议约定以下内容：乙方购买的3号楼1单元1103室，由于工程进度滞后导致1期1#、2#、3#、4#住宅楼不能按合同约定日期交房，为了维护购房人合法权益，经双方友好协商，达成协议条款如下：一、赔偿条件：根据甲乙双方签署的《商品房买卖合同》第八条：“交付日期：出卖人（甲方）应当在2015年6月30日前依照国家地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人（乙方）使用”；第九条：“出卖人（甲方）逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人（乙方）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人（甲方）按日向买受人（乙方）支付已付房价款万分之3的违约金”。甲方（卖方）同意支付乙方（买方）逾期交房补偿金，共计￥41925元（大写肆万壹仟玖佰贰拾伍），乙方不再提出购房合同规定的其他逾期交房索赔要求，包括银行利息、延期交房违约金等，乙方（买方）同意继续履行购房合同。二、违约金赔偿方式：甲方（卖方）赔偿金以欠款条形式补偿乙方（买方），甲方向乙方开具补偿金额欠条，待甲方资金到位后（一年半时间）无息支付乙方，同时此欠条可用于购买车位、二次购房，允许转卖。三、其他：1、签署本协议同时视为甲乙双方就乙方所购房屋违约金赔偿问题达成共识并共同遵守。4、本协议自签字之日起生效。 另查明，原告自认涉案房屋已于2017年4月7日交付。 本院认为，原告与被告大顺嘉祥分公司所签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。根据原告所提交的证据，能够证明被告大顺嘉祥分公司存在逾期交房的违约行为。被告大顺嘉祥分公司虽不具备法人资格，但其系被告大顺公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，并作为双方商品房买卖合同及补充协议的一方，应当基于其违约行为与被告大顺公司共同承担违约责任。原告据此要求被告大顺嘉祥分公司、大顺公司承担逾期交房的违约责任，本院应予支持。对于原告主张被告立国嘉祥分公司、立国公司承担违约责任的诉讼请求，由于被告立国嘉祥分公司、立国公司均非涉案商品房买卖合同的当事人，原告也未能提供证据证明立国嘉祥分公司及立国公司承继了涉案商品房买卖合同中卖方的权利与义务，其该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。对于原告主张的违约金数额问题。由于原告与被告大顺嘉祥分公司曾于2016年7月22日达成了延期交房赔偿协议，约定由被告大顺嘉祥分公司以欠条形式支付原告逾期交房补偿金41925元，原告不再提出购房合同规定的其他逾期交房索赔要求，并同意继续履行合同。根据涉案商品房买卖合同约定的交房时间及违约金计算比例，截止至该协议签订之日，被告大顺嘉祥分公司逾期交房388天，应支付原告违约金48855.76元（419723元×0.0003元/天×388天）。双方协议约定的支付违约金数额比应付违约金数额少了6930.76元，根据该协议中“乙方不再提出购房合同规定的其他逾期交房索赔要求，包括银行利息、延期交房违约金等”的约定，应视为原告自愿放弃该期间的违约金6930.76元。上述协议签订后，原告同意继续履行合同，但被告大顺嘉祥分公司仍未能及时履行交房义务，应自上述协议签订之日起至实际交房之日止，按照双方商品房买卖合同约定的违约金标准继续承担逾期交房违约责任。根据涉案商品房买卖合同约定的交房时间、违约金计算标准及原告陈述的交房时间，被告大顺嘉祥分公司逾期交房647天，应支付原告该期间逾期交房违约金共计81468.23元（419723元×0.0003元/天×647天），冲减原告放弃的违约金6930.76元后，被告大顺嘉祥分公司、大顺公司应支付原告逾期交房违约金74537.47元。本院对原告的该部分请求予以支持。被告大顺嘉祥分公司、大顺公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院根据查明的事实依法审处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝国良逾期交房违约金74537.47元。 二、驳回原告郝国良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半交纳1749元，由原告郝国良负担907元，被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司负担842元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  崔维坤 二〇一九年八月七日 书记员  张 倩