广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26642号原告:中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司，住所地广东省中山市西区富华道16号富业广场（一期）四层4号之一卡，统一社会信用代码914420003381590439。法定代表人:肖杰煜，总经理。委托诉讼代理人：何伟珊，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伟，广东**海天律师事务所律师。被告：刘伟，女，1983年1月14日出生，汉族，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人:李道红，广东中亿律师事务所律师。被告：丁超全，男，1980年6月4日出生，汉族，住广东省南雄市，原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司（以下简称大旺餐饮公司）与被告刘伟、中山市西区锦风餐厅（以下简称锦风餐厅）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依照原告大旺餐饮公司申请追加丁超全作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告大旺餐饮公司向本院申请撤回对被告锦风餐厅的起诉，本院已另行制作民事裁定予以准许。原告大旺餐饮公司委托诉讼代理人张志伟、被告刘伟委托诉讼代理人李道红到庭参加诉讼；被告丁超全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大旺餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告解除中山市富业·大旺美食广场租赁合同；2.被告刘伟向原告支付租金45000元、水电费33536元，共计78536元，并从欠费之日（2018年9月5日）起至付清租金等费用之日止，按应缴未缴纳款项的5‰支付违约金（暂计至2018年12月12日为24129元）；3.被告刘伟承担律师费9000元。事实与理由：原告与被告刘伟于2018年1月25日签订中山市富业·大旺美食广场租赁合同（以下简称租赁合同），将位于中山市××道××号富业广场“富业-大旺美食城”编号为第B-01的商铺出租给被告刘伟使用经营大风江湖菜餐饮店。合同约定首年租金每月30730元；租赁房产所在区域的物业管理费、水电费、租赁税由被告刘伟承担；被告刘伟逾期交付租金、物业管理费、水电费、租赁税费及其他费用的，每逾期1天，原告按日向被告刘伟收取应缴未缴款项5‰的违约金，如被告刘伟5日内仍未缴付相关款项及违约金的，原告有权单方解除租赁合同，收回物业，并保留追讨未付租金及其他费用和其他损失（包括但不限于律师费）的权利。合同签订后，原告依约将场地交给被告刘伟使用。但被告刘伟却违约，从2018年9月起拖欠租金、管理费、水电费等共计78536元未支付。原告除直接向被告刘伟催讨欠款外，还通过律师函及告知书的方式向被告刘伟追讨款项,但被告刘伟收函后却置之不理，给原告造成经济损失，故原告提起诉讼，请法院依法公正裁判。诉讼中，原告大旺餐饮公司明确诉求1为：确认原、被告签订的租赁合同已于2018年11月26日解除；变更诉求2为：被告刘伟向原告支付租金45000元、水电费19590元及违约金（计算方法：以2018年9月拖欠的租金9000元为基数自2018年9月6日起，以2018年10月拖欠的租金18000元为基数自2018年10月6日起，以2018年11月拖欠的租金18000元为基数自2018年11月6日起，以2018年8月的水电费952元为基数自2018年8月6日起，以2018年9月的水电费10051元为基数自2018年9月6日起，以2018年10月的水电费8587元为基数自2018年10月6日起；均按日千分之五的标准计算至清偿之日止）；增加一项诉求为：被告丁超全对于被告刘伟涉案的债务承担清偿责任。庭审中，原告大旺餐饮公司明确，因被告刘伟违约，故向其支付的保证金61460元依据合同约定应归其所有，不会向被告刘伟退还。被告刘伟辩称：1.原告与被告刘伟签订的租赁合同已在2018年2月1日解除，理由是2018年2月1日原告与被告丁超全重新签订一份新的租赁合同，租赁的地点就是原告与被告刘伟签订合同涉及的地点，所以被告刘伟对于解除合同无异议，但对于时间不予确认；2.被告刘伟因为与原告签订的合同在2018年2月1日已解除，所以涉案的租金、水电费、律师费等费用以及违约金均不应由被告刘伟承担；3.原告主张的违约金计算标准过高，其主张的水电费违约金的起算时间不合理，虽然合同约定水电费于每月5日前交，但每月的5号并没有抄表；4.保证金由被告刘伟实际交付，原告未经被告刘伟同意擅自与被告丁超全签订合同，原告向被告刘伟收取的保证金应当退还；5.被告刘伟申请减免租金的时候并不知道原告已经与被告丁超全签订新的租赁合同。被告丁超全未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年1月23日，刘伟向大旺餐饮公司支付了保证金61460元，大旺餐饮公司出具收据确认前述事实。同月25日，大旺餐饮公司（出租方、甲方）与刘伟（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市××道××号富业广场“富业-大旺美食城”编号为第B-01的商铺（面积439平方米）出租给乙方，乙方对租赁房产现状已了解并认同，租赁房产装修标准及附属设备设施按现状交付；乙方租赁上述房产按大风江湖菜用途使用（品牌或字号，具体以经工商登记机关核定为准）；租赁期限为5年,2018年2月1日起计租，免租期为2018年2月1日至3月31日，自2023年1月31日终止甲乙双方租赁关系；2018年4月1日至2020年1月31日期间租金30730元，租赁房产所在区域的物业管理费（含卫生清洁费、治安管理费）、乙方承租房产范围内的水电费（具体水电单价由房产持有者委托的物业管理公司加上电损及水损后统一制定），上述费用采取按月结算，乙方应主动在每月5日前支付当月上述费用给甲方，逾期视为拖欠；租赁房产所需缴纳的租赁税由乙方承担；双方签订本合同的当日，乙方交付合同履约保证金61460元，履约保证金不计利息，由甲方保管,合同终止，乙方将租赁房产交还甲方并经甲方验收合格，且在乙方没有违约及付清应付费用、履行完本合同全部义务的情况下，乙方凭收据收回履约保证金；租赁期内，乙方未按本合同相关约定缴付各项费用，甲方可向乙方行使以下权利：乙方逾期交付租金、物业管理费、水电费、租赁税费及其他费用的，每逾期1日甲方按日向乙方收取应缴未缴款项5‰的违约金，拖欠上述费用超过5日或以上的，甲方有权单方面采取包括但不限于停电停水等措施，由此造成的一切损失由乙方自行负责；如乙方5日内仍未缴付相关款项及违约金的，甲方除有权采取上述措施外，还有权单方解除本合同，即时采取停水停电措施及收回商铺并保留追偿上述款项之权利等，由此造成的损失由乙方承担，并有权没收乙方缴纳的履约保证金及保留向乙方追讨未付租金及其他费用和其他损失（包括但不限于律师费）的权利。合同还约定了其他事项。合同签订当天，大旺餐饮公司向刘伟交付租赁物。刘伟依约向大旺餐饮公司足额支付租金至2018年8月，水电费足额支付至2018年7月，并支付了2018年8月的部分水电费用。大旺餐饮公司收取前述租金、水电费时均向刘伟出具了相应的收据，其中大旺餐饮公司于2018年9月28日出具的收据载明：收到刘伟（大风江湖菜）2018年8月水电及线路管理费（部分）10000元。2.刘伟在涉案租赁物经营锦风餐厅，并于2018年3月29日取得个体工商户营业执照，经营者登记为刘伟，后于2018年11月26日以经营不善为由办理了注销手续。庭审中，大旺餐饮公司与刘伟一致确认锦风餐厅即为涉案租赁合同及相关收据、告知书、通知书中提及的“大风江湖菜”或“大风餐厅”。3.2018年7月8日，刘伟代表锦风餐厅（甲方）与丁超全（乙方）签订大风餐厅富业店承包协议（以下简称承包协议），约定：甲乙双方同意乙方承包餐厅全天饭市及外卖经营权；乙方拥有此餐厅指定营业范围的唯一经营权，甲方不参与此餐厅中乙方所承包范围内的直接管理；乙方需向甲方支付承包押金50000元；乙方自行承担此餐厅内的所有费用，包括租金、水电费、物业管理费、员工工资及因餐厅运营所产生的费用；店铺所有营业收入由乙方代收，甲方占总营业额5%，乙方占总营业额95%。承包协议还约定了其他内容。庭审中，刘伟称，锦风餐厅登记成立前其与丁超全已约定以其负责出资、丁超全负责经营管理的方式共同经营锦风餐厅；承包协议签订前锦风餐厅的装修、经营由其负责管理，2018年4月装修完成后锦风餐厅即开始试运营，当时丁超全开始参与其中，2018年7月双方补签承包协议；双方签订承包协议的事实通过现场会议方式告知了大旺餐饮公司，并告知锦风餐厅已被丁超全承包，相应的租金以及水电费均由丁超全向大旺餐饮公司支付；及后锦风餐厅由丁超全全权经营并管理，并由丁超全就租金、水电费等费用与大旺餐饮公司协商以及联系。对于前述陈述，刘伟明确未能提供证据予以证明。大旺餐饮公司对于刘伟前述陈述不予确认，称刘伟与丁超全均未向其告知锦风餐厅的承包经营情况，丁超全确曾就拖欠租金、水电费等费用的事宜与大旺餐饮公司联系，但当时其以为丁超全是锦风餐厅的股东之一，代表锦风餐厅对费用的支付作出相关承诺。4.2018年9月11日，刘伟向大旺餐饮公司提交申请，以餐厅营业状况不理想且不稳定为由请求把租金调至15000元/月，优惠期限自2018年9月1日至11月30日。大旺餐饮公司最终同意优惠支持3个月，优惠租金为18000元/月。庭审中，大旺餐饮公司称前述申请回复后，刘伟仍拖欠自2018年9月起的租金及水电费，其曾多次到租赁物催收租金及水电费，当时丁超全代表锦风餐厅向其承诺愿意对拖欠的租金及水电费承担清偿责任，并于2018年11月1日出具了承诺书，承诺：丁超全于2018年2月1日与大旺餐饮公司签订中山市富业.大旺美食广场租赁合同一份，承租位于中山市××道××号富业广场“富业-大旺美食城”编号为第B-01的商铺经营大风江湖菜，现确认截止于2018年10月31日前欠大旺餐饮公司2018年8月至9月水电费11003元，2018年9月至10月租金36000元；丁超全承诺于2018年11月25日前缴纳所有应缴费用，如逾期未付清的，大旺餐饮公司有权解除租赁合同并采取任何措施包括但不限于采取停水、锁门等措施，及时收回商铺，铺位内全部设施设备及场内装修等全部无偿归大旺餐饮公司所有，大旺餐饮公司有权继续向丁超全追偿上述款项，由此产生的一切损失，由丁超全自行承担，通过诉讼方式所产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费等由丁超全承担。承诺书出具后，刘伟支付了2018年9月的部分租金9000元。后因刘伟对于其余租金及水电费一直未予支付，丁超全亦未依据承诺书履行还款义务，且其于2018年11月中旬发现锦风餐厅已停止经营但未进行清场，故其于2018年11月21日向刘伟邮寄了律师函，告知在收函三天内向其支付租金、水电费共计73590元。后因刘伟收件后未在律师函指定的期限内支付前述欠费，故其于2018年11月26日在租赁物张贴解除租赁合同告知书及解除租赁合同通知，其中告知书载明因刘伟从2018年8月起拖欠租金、水电费共计73590元，故依据合同约定通知解除其与刘伟签订的租赁合同，收回涉案租赁物，保留追索租金、物业管理费、水电费、违约金的权利。通知载明:双方于2018年2月1日签订租赁合同，自2018年8月1日至今刘伟已连续拖欠租金、水电费等相关费用73590元，2018年11月水电费尚未抄表；2018年11月1日由丁超全向其签订了承诺书，承诺于2018年11月25日前缴清欠款但截止本月25日未进行任何费用缴纳，故大旺餐饮公司通知自2018年11月26日起解除双方签订的租赁合同关系，大旺餐饮公司收回商铺，刘伟应自租赁合同解除日起3日内将商铺内的一切财物清理完毕，逾期不清理视作放弃财物所有权及其他处理权利。后大旺餐饮公司于2018年12月自行收回租赁物，并于2018年12月14日诉至本院，主张前述实体权利。刘伟称，根据前述承诺书及通知的内容可知，大旺餐饮公司与丁超全早于2018年2月1日签订了另一方租赁合同，该事实是丁超全以及大旺餐饮公司的工作人员向其告知的，但对于前述租赁合同丁超全未有向其出示；2018年9月的部分租金9000元系由丁超全向大旺餐饮公司支付；因大旺餐饮公司于2018年10月对涉案租赁物上锁，故丁超全才会应大旺餐饮公司的要求出具承诺书；大旺餐饮公司一直都是向丁超全催讨拖欠的租金及水电费，没有就此问题与刘伟进行联系。大旺餐饮公司称，前述承诺书及通知反映的租赁合同签订的时间记载为2018年2月1日是因为其与刘伟签订的租赁合同虽然签订的时间为2018年1月25日，但租赁期却是自2018年2月1日起计算，故其制作通知的工作人员以及丁超全把起租日期误以为签约日期，其与丁超全没有另外签订租赁合同；其没有对涉案租赁物上锁，并一直通过与刘伟联系的方式催讨欠款。5.大旺餐饮公司提交了2018年8月至10月大旺美食水、电读数抄录表及自制的拖欠租金明细表以主张刘伟拖欠的费用如下：一、2018年9月租金9000元，2018年10月至11月租金各1800元，共计45000元；二、2018年8月水电费10952元、9月水电费10051元，10月水电费8587元，扣除已付部分8月水电费10000元，共计拖欠的水电费19590元（10952元+10051元+8587元-10000元）。庭审中，大旺餐饮公司明确因其已于2018年12月自行收回租赁物，其于本案中主张的租金计算至2018年11月。6.大旺餐饮公司委托广东**海天事务所律师提起本案诉讼，支出律师费9000元，并提交民事案件委托代理合同及发票佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。大旺餐饮公司与刘伟签订的租赁合同以及丁超全向大旺餐饮公司出具的承诺书，均是各方当事人的真实意思表示，合同及承诺书均合法有效，各方均应依约履行。根据租赁合同签订后大旺餐饮公司依约向刘伟交付租赁物、刘伟依约向大旺餐饮公司支付保证金以及2018年9月前的租金以及在租赁期内其向大旺餐饮公司提交减少租金申请的行为可知，涉案租赁合同一直在履行当中，而非如刘伟辩称已于2018年2月1日解除。因大旺餐饮公司对于解除租赁合同通知、承诺书载明的签约时间与实际不符的情况已作出合理解释，且刘伟对其关于大旺餐饮公司与丁超全于2018年2月1日签订另一份租赁合同，大旺餐饮公司应向丁超全主张拖欠的租金及水电费等费用的辩解未能提供进一步直接有效的证据予以证明，故本院对刘伟的前述辩解不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中因租赁合同已明确约定刘伟逾期支付租金、水电费用逾期5日以上的，大旺餐饮公司有权单方解除合同，而根据已查明的事实可知，刘伟自2018年9月起未足额支付合同约定的租金以及自2018年8月起未足额支付水电费，前述行为已构成违约，在大旺餐饮公司向刘伟发出律师函后，刘伟仍未在函件指定的期限内支付欠款，大旺餐饮公司依据前述法律规定以及租赁合同的约定向刘伟发出的解除租赁合同通知、解除租赁合同告知书中关于解除合同通知部分内容正式生效，故对于大旺餐饮公司确认双方签订的租赁合同已于2018年11月26日解除的诉求本院予以支持。关于租金、水电费。前已论述刘伟存在拖欠租金及水电费的违约行为，故大旺餐饮公司于本案中主张刘伟支付2018年9月至11月期间的租金45000元，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于水电费，根据大旺餐饮公司提交的2018年8月至10月大旺美食水、电读数抄录表及拖欠租金明细表，结合经营餐饮必然产生水电费的日常经验，本院确认刘伟应支付大旺餐饮公司2018年8月至10月期间的水电费19590元。关于违约金。刘伟拖欠租金及水电费的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。租赁合同约定“乙方（刘伟）逾期交付租金、物业管理费、水电费、租赁税费及其他费用的，每逾期1日甲方（大旺餐饮公司）按日向乙方收取应缴未缴款项5‰的违约金……并有权没收乙方缴纳的履约保证金及保留向乙方追讨未付租金及其他费用和其他损失（包括但不限于律师费）的权利”，庭审中大旺餐饮公司明确表示因刘伟存在前述违约行为，其已收取的保证金归其所有并不予退还，并于本案中要求以拖欠的租金、水电费为基数自当月6日起按日5‰计算违约金至清偿之日止。本院认为，在违约情况下，无论当事人约定的是一定数额的违约金，还是因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。现双方约定的支付违约金的条件已经成就，大旺餐饮公司不予退还保证金的同时主张计收违约金，鉴于大旺餐饮公司未举证证明其实际损失，本院认为大旺餐饮公司收取的保证金61460元已足以弥补其相应损失，在此之外，大旺餐饮公司另行主张按日5‰计收违约金，理据不足，本院不予支持。关于律师费。因租赁合同中已有明确约定，且大旺餐饮公司主张的律师费9000元未超过主管部门规定的收费标准，故本院亦予以支持。关于丁超全的责任认定，丁超全在承诺书中明确其对于涉案租赁物的租金、水电费以及因诉讼产生的律师费等费用承担清偿责任，即丁超全就刘伟的本案债务构成债的加入，故丁超全应就刘伟欠付大旺餐饮公司的前述租金、水电费及律师费承担共同清偿责任。丁超全经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司与被告刘伟于2018年1月25日签订的中山市富业·大旺美食广场租赁合同于2018年11月26日解除；二、被告刘伟、丁超全于本判决生效之日起七日内向原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司支付租金45000元、水电费19590元；三、被告刘伟、丁超全于本判决生效之日起七日内向原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司赔偿律师费损失9000元；四、驳回原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元(原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司已预交)，由原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司负担454元，被告刘伟、丁超全负担1682元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年八月八日书 记 员  孙婉霞黄怡凤