.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2016）宁0106民初6084号原告：武晓宏，女，1966年2月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：吴微，系宁夏辅德律师事务所律师。被告：广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云，女，1990年7月8日出生，汉族，系广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司员工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。原告武晓宏与被告广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武晓宏、被告广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司的委托诉讼代理人李云、孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还装修技术指导费5000元，装修押金、垃圾清运费、资料费等2473.19元和收房期间长达385天（2013.5.23-2014.6.11）的无理阻挠不让入户的各种损失费：暖气费2807元、房租2万元、交通及误工费1万元等以及多收的465天（2013.3.1-2014.6.11）物业费2289.81元（每月物业费147.73元），共计42570元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年5月23日在宁夏颐和置业有限公司（以下简称颐和置业公司）购买了颐和城府房屋，同时签订了《银川市商品房买卖合同》，并且办理了业主入伙交单。但在原告准备收房入住装修时，被告百般无理阻挠，不给钥匙、不让入住长达385天，并强行收取了装修押金2000元、资料费30元、垃圾清运费443.19元以及预交半年和多收465天的物业费2954.6元等多项费用共计5477.79元后，于2014年6月11日签订《业主（住户）入住合约》和《前期物业服务协议》之后才给钥匙让入住装修。在原告装修过程中，被告又巧立名目强迫原告交纳技术指导费5000元后，才允许装修材料拉进小区，导致装修工人在小区门口被雨淋长达3小时，感冒发烧延误工期；技术指导费没有固定的标准，2000元至5000元不等，且被告的服务意淡薄，管理制度混乱，工作人员素质低下、态度很差，没有一点责任心。原告入住后发现门窗损坏，装修前后钥匙不匹配，暖气不热（入住以来连续两年平均温度15度）等问题，多次反映后被告都以各种理由推诿、搪塞。针对被告的不作为、不服务、乱收费等问题，原告多次找物业交涉要求退还费用，被告不予退还，而且还恐吓原告，假如原告要维权起诉他们公司，就要拆原告的房屋。无奈之下，原告只好拿出法律的武器维护自身的合法权益。被告辩称，1.原告的主张已超过诉讼时效，不应得到支持。根据原告所述，原告于2013年5月23日签订购房合同，并办理了业主入伙交接单，但被告阻挠其入住而且收取了物业费等各项费用5477.79元，2014年6月又收取了原告技术指导费5000元。以上费用原告自始就认为不应当收取，按照我国《民法通则》的规定，其应当在两年内提起诉讼要求维护权益。但原告并没有及时提起诉讼，而是在2016年10月25日才提起诉讼，明显超过诉讼时效。由于其怠于行使民事权利，理应承担不利的法律后果；2.原告诉状所述与事实不符，其主张没有法律和事实依据。原告陈述被告无理阻挠其入住长达385天与事实不符，原告与开发商签订购房合同是有法律效力的，如果被无理阻挠入住，普通人都会想到通过法律手段来维护自己的合法权益，怎会甘心忍耐385天之久。即使当时委曲求全为了入住，没有提起诉讼，那么在入住后的2014年为何仍然没有提起诉讼，这些都是违背常理的。再者，如果被告不愿让原告入住，为何还会给原告办理入伙交接单，众所周知，被告是根本无法做到阻挠原告合法入住的要求。所谓不给钥匙，原告完全可以自主解决房屋开门的问题，更不可能因此被迫在外租房生活385天。因此，原告所主张的租房费、交通费等各项费用没有事实依据和法律依据。原告所述门窗毁损等问题属于房屋质量问题，应当向房屋出售方主张权利。被告作为物业服务企业并不是被主张权利的主体；暖气不热的问题应该向供热公司进行反映，被告并非供暖单位，也没有收取采暖费，如果前期收取也是代为收取，最终都交到供热公司，不能因为供热问题而迁怒被告；3.被告作为前期物业服务企业，与入住的业主签订物业服务合同是符合法律规定的，并不存在强迫的问题。原告接收房屋，应当承担物业服务费用、采暖费等各项费用。新入住业主都普遍进行了装修，所产生的装修垃圾有别于生活垃圾，其清运费不属于正常的物业费，而是单独计算的。业主装修前，都签订了装修保证书，对装修行为进行必要的约束，这也是为了小区全体业主的利益。在装修保证书中，被告对收取垃圾处理费、装修保证金等进行了约定，是取得了业主同意的，这也是行业内的惯例。实践中，如果有业主自己清运了装修垃圾，那么被告也可以不收取垃圾清运费。至于其他费用也都是经过业主同意后收取的，是属于约定的收费，不违反法律规定。原告所说的恐吓行为也没有相关证据，被告也不可能去拆原告的房屋。如果有这样的行为，就是涉嫌违法犯罪，原告可以报警处理，无需拖到现在才忍无可忍。综上，请求驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的《商品房买卖合同》、《入伙交接单》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主（住户）入住合约》各一份、收据及发票各四张、收条一张、《颐和城府收费单》一张，被告提交的《银川市商品房买卖合同》、《颐和城府商品房买卖协议》、《前期物业服务协议》、装修申请书、申请书各一份等证据，双方对证据的三性均无异议，本院予以确认；原告提交的《房屋租赁合同》及马铁军身份证复印件各一份，本院（2016）宁0106民初1618号民事判决书，被告提出异议，本院审查认为不能达到原告的证明目的，不予确认；被告提交的付款审批单六张，原告提出异议，本院审查认为具有证据三性，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日，原告与案外人赵丽娜签订房屋买卖协议，从赵丽娜手中购买了其订购的案外人颐和置业公司开发的颐和城府房屋一套（建筑面积147.73平方米），约定截止交钥匙之前所有的采暖费、物业费均由赵丽娜承担。签订上述协议后，2013年5月23日，原告给颐和置业公司交纳物业维修基金1477.3元，颐和置业公司给原告开具了《业主入伙交接单》，通知被告颐和城府30-1-501室销售手续已办清，符合入伙手续，请被告在业主交纳完相关费用后，将该住房移交给原告。2013年5月30日，原告与颐和置业公司就上述房屋补充签订一份《银川市商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2013年5月30日前。后原告持《银川市商品房买卖合同》、《业主入伙交接单》到被告处办理收房手续时，被告要求原告交清自被告通知前房主赵丽娜收房至原告办理收房手续之日期间的物业费、采暖费，双方未能达成一致，原告收房未能完成。2014年5月27日，原告给宁夏电投西夏热电有限公司交纳2013-2014年度采暖费2817元；2014年6月11日，原告与被告签订《业主入住合约》及《前期物业服务协议》后拿到所购房屋钥匙，并给被告交纳垃圾清运费443.19元、户主资料费30元、楼道灯电费50元、装修押金2000元、2013年3月1日至2014年10月30日期间物业费2954.6元，合计5477.79元；2014年6月14日，原告向被告递交装修申请并签订装修承诺书后开始装修房屋；2014年6月26日，原告向被告递交封闭阳台申请，并交纳技术指导费5000元后将房屋阳台封闭。庭审中，双方均认可装修押金2000元已抵顶原告2015年应交纳的物业服务费。现原告认为其实际收房日期为2014年6月11日，被告收取的技术指导费5000元、垃圾清运费443.19元、户主资料费30元、装修押金2000元、2013年3月1日至2014年6月11日期间的物业费2289.81元，代为收取的2013-2014年度采暖费2817元均系强行收取，并阻挠不给钥匙入住给原告造成了租房、交通及误工费用等经济损失，故提起本案诉讼。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告所诉费用均系2014年5月至2014年6月期间交纳，其交纳相应费用后，请求保护民事权利的诉讼时效即已开始计算，至法庭辩论终结前，原告并未举证证明其在诉讼时效期间向被告主张权利或具有其他诉讼时效中止、中断、延长事由存在，故原告起诉已过诉讼时效，被告的相应答辩意见本院予以采纳。综上，原告的诉讼主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告武晓宏的诉讼请求。案件受理费864元，减半收取432元，由原告武晓宏负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员何玲二〇一七年二月二十七日书记员苏苗苗