甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12497号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：梁晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人:常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人:李雪，甘肃载坤律师事务所律师。被告：王英豪，男，1969年5月14日出生，汉族，住江苏省启东市。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告王英豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常发旺、李雪，被告王英豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：2015预19136）及相关附件，被告协助原告办理注销合同备案手续；2、判令被告向原告支付因代付贷款银行款项解除合同的违约金316840.05元；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将在建的位于兰州市城关区住宅出售给被告，总价款2112267元，被告采用银行按揭分期付款方式付款。被告向上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行贷款1470000元用于支付房款。后因被告逾期未偿还银行款项，该行要求原告对被告所欠贷款本息及相关费用承担连带保证责任，并向原告发出《贷款履行保证（代偿）责任通知书》，原告因代为履行被告义务而清偿了担保的全部债务，由此形成的权利对被告另行主张。原被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条“关于买受人拖欠银行按揭贷款责任”（一）中约定“原告因承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及实现债权的费用）支付给贷款银行的，原告有权解除《商品房买卖合同》。原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，被告应按该商品房总房价款的15%支付违约金给原告”。现原告已依约履行了保证担保责任，有权依照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告诉至贵院，望判如所请。被告王英豪辩称，原告起诉内容属实，前期本人按时归还贷款，但是后期无力偿还。现暂时不同意解除合同，但可以配合碧桂园出售该房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月20日，被告向原告交纳了购房定金10000元，拟购买原告开发建设的位于兰州市城关区。2015年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，被告购买了“兰州碧桂园”Ｊ80002007幢1单元1701号住宅一套，建筑面积为266.21平方米，套内建筑面积229.1平方米，分摊建筑面积37.11平方米,每平方米售价7934.59元，总购房款2112267元。被告选择了银行按揭的付款方式，被告应在签订《商品房买卖合同》时支付首付款325247元，并向贷款银行办理按揭申请手续，被告必须在2015年7月3日前支付房款316840元，被告必须在2015年7月26日前将银行按揭款项147万元支付给原告。该合同还约定被告未按合同规定的时间付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。合同签订之后，王英豪向上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行（以下简称浦发银行兰州分行）申请一手房按揭贷款，贷款金额1470000元，碧桂园公司对该笔按揭贷款提供连带保证责任，2015年8月4日，浦发银行兰州分行将按揭贷款1470000元打入碧桂园公司账户，之后被告按月向浦发银行兰州分行偿还按揭贷款。又查明，因被告自2017年4月始再未归还浦发银行兰州分行的按揭贷款本息，酿成纠纷后浦发银行兰州分行将借款人王英豪及担保人碧桂园公司起诉至本院，该案经本院审理于2019年3月8日作出（2018）甘0102民初431号民事判决书。该判决书主文为:“一、原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被告王英豪、兰州碧桂园房地产开发有限公司签订的编号为48122015130060130301《个人购房担保借款合同》提前到期；二、被告王英豪于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行偿还编号为48122015130060130301《个人购房担保借款合同》中借款本金1417328元，利息46026.99元（暂计算至2017年10月20日，2017年10月21日起按照年利率8.91%计算至利随本清）；三、被告王英豪于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行给付律师费27200元；四、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司对上述被告王英豪拖欠的贷款本金8866.07元、贷款利息19052.06元、逾期利息19901.45元、逾期罚息2370.98元承担连带清偿责任。保证人承担责任后，有权向被告王英豪追偿；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行的其他诉讼请求。案件受理费18216元，保全费5000元，由被告王英豪负担22000元，兰州碧桂园房地产开发有限公司负担1216元。”该判决书发生法律效力后，原告作为被告贷款的保证人，于2019年9月23日替被告归还了浦发银行兰州分行的贷款逾期本息1621086.3元，律师费27200元，诉讼费36431元，保全费5000元，合计1689717.30元。本院认为，本案争议焦点：1、原、被告商品房买卖合同及其附件能否解除，被告是否应当协助原告办理注销合同备案手续；2、被告应否向原告支付违约金。就商品房买卖合同及其附件能否解除而言。本院认为，《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在补充合同中约定了出卖人解除合同的条款。即在买受人未归还银行按揭贷款的情形下，出卖人可选择解除与买受人之间的商品房买卖合同。出卖人基于保证责任之承担代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金。依此项约定判断，因被告自2017年4月始再未归还浦发银行兰州分行的按揭贷款本息，原告作为保证人于2019年9月23日履行了连带责任保证之还款义务，清偿了被告所欠浦发银行兰州分行的贷款本息，双方借款合同因保证人的履行而终止，被告因而自此消灭了所欠浦发银行兰州分行的债务。该事实的客观存在，意味着原告解除商品房买卖合同的条件已成就。加之，本案在审理过程中被告表示仍无力归还原告代偿的按揭贷款债务，故在双方约定的解除合同的条件成就后，被告无力采取补救措施继续履行合同的情况下，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求本院予以支持。因涉案合同已在房产管理部门进行了登记备案，现《商品房买卖合同》及相关附件解除后，被告负有后合同履行义务，其应协助原告办理涉案合同的撤销备案登记手续，故对于原告诉讼要求被告协助原告办理注销合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。就被告应否向原告支付违约金而言。本院认为，合同法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告约定了被告如逾期未偿还浦发银行兰州分行的按揭贷款，原告代偿该贷款后，可以解除商品房买卖合同，被告应支付房屋总价款15%的违约金。关于原告要求被告支付违约金316840.05元的诉讼请求，虽然被告未按约向浦发银行兰州分行偿还按揭贷款的行为构成违约，本应依约支付原告相应的违约金，但原告主张的违约金过高，同时，由于原告在合同解除后实际控制房屋并可再行出售涉案房屋，为平衡当事人利益关系，综合考量被告迟延付款的期限，本院依法酌定被告承担20000元违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告王英豪于2015年6月25日日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预19136）及相关附;二、被告王英豪于本判决生效后十五日内协助原告兰州碧桂园房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2015预19136）网上签约备案的注销手续；三、被告王英豪于本判决生效后十五日内支付原告兰州碧桂园房地产开发有限公司违约金20000元；四、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3026元，原告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担191元，被告王英豪负担2835元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 程 娟二〇一九年八月一日书记员 杜文晖