广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7540号原告：黄业强，男，1938年10月20日出生，汉族，住所地广州市越秀区，委托代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。被告：陈列，男，1957年7月5日出生，汉族，住所地广州市越秀区，委托代理人：曹强华、黎家学，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：陈国坚，男，1965年8月28日出生，汉族，住所地广州市天河区，第三人：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司，住所地广州市海珠区同福中路天庆里**，组织机构代码G3409529-4。法定代表人：王红薇，职务经理。委托代理人：冯树斌，广东格士律师事务所律师。原告黄业强诉被告陈列、陈国坚，第三人广州市海珠区龙凤街二龙工业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄业强及其委托代理人张静，被告陈列的委托代理人曹强华，第三人广州市海珠区龙凤街二龙工业公司的委托代理人冯树斌均到庭参加了诉讼。被告陈国坚下落不明经本院公告，期限届满，没有到庭参加诉讼，故本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：1994年3月，原、被告协商共同投资合作建设广州市海珠区龙凤街原旧厂房改造项目（龙凤街趣园1号，后改为××，以下简称××项目）。转让并建成房屋后，双方按比例分成，（原告占45%，两被告共同占55%）。被告陈列表示签订转让合同时就以自己公司珠江工业公司交电器材营业部（简称交电器材营业部）的名义与华联公司签订开发经营权转让协议，原告表示同意。为此原告用其侄黄某的名义与被告陈列在I994年3月15日签订《协议》一份，简单表示用交电器材营业部名义受让华联公司与二龙工业公司合作协议中的经营开发权。该协议被告陈国坚并未签字，黄某的名字由原告签写。由于该合作协议系三方口头达成，书面协议仅仅作为一个备份，因此在协议签订前，原告就先后分两次将投资款95万元汇给了被告。项目此后由被告陈列负责建设，于1996年左右建成，共计房产74套。在建设过程中，被告陈列已陆续将房产售出50套。由于该经营权的转让并未得到第三人的确认，故该项目以第三人的名义办理了大确权。而被告陈列在开发过程中销售出去的50套房产，由于土地出让金的税费至今未付，也没有得到第三人的完全认可，龙凤街道承认被告陈列的销售行为，但未完成过户手续。剩余24套房产，被告陈列仅将3套房屋交给原告管理，其余都由自己私自售卖或交由他人使用。原告多次找到被告陈列追问房产如何处理，被告陈列都避而不谈。2014年9月1日。原告再次找到被告陈列时，其表示该项目现在仅剩10套没有处理，并以备忘录的形式确认10套房产统一销售，销售后按原定比例分成。以上事实，有法院已生效判决进行了认定(案号：（2017)粤01民终13027号），该判决认定双方合伙协议有效。事实上，涉案的10套房屋（分别为101号、102号、103号、105号、108号、1××号、802号、803号、804号、805号）的108、109、804号一直由原告在管理，其余由被告进行出租。因该10套房欠缴土地出让金等费用，办理产权证遥遥无期，但该房屋皆已投入使用，具有使用价值。另剩余10套房屋的总面积为587.4平方米，而原告要求分配的4套房屋总面积为252.9平方米，为总面积的43%，还不到双方《备忘录》约定的45%，原告的要求是合理的。故起诉请求判令：1、广州市海珠区同福中路二龙街××中的101、102、103、109共4套房屋的使用权、经营权、管理权归原告所有；2、被告陈列腾空101、102、103房，交还原告经营管理；3、本案诉讼费由两被告承担。被告陈列辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告本人无权对我提起诉讼，我与原告之间没有协议和直接经济关系，原告起诉我不具有主体资格，应驳回原告起诉；即使原告对本案有诉讼主体资格，原告的起诉没有任何事实理由，根据原告举证的单据显示收款人并非我，并且有关单据以外没有任何转账记录，不能证明我收到任何款项，原告的主张没有依据；即便单据真实，时间是1994年，长达20多年，原告没有任何主张。根据民法总则规定，民事行为最长时间是20年，原告主张的权利已经超过诉讼时效。原告提及的涉案房屋，我并非权属人。根据物权法相关规定，有权进行处置房屋的主体必须是物权的持有人，只有持有人才有占用使用处置的权利，原告提出的相关请求我没有权利义务给付原告。关于原告主张的腾空房屋的诉讼请求，我没有占用，原告也没有证据证明其取得房屋的管理权的依据，即使要使用权和管理权也不是我可以给到原告，我认为原告的起诉没有事实和理由依据。被告陈国坚没有到庭提出抗辩意见及证据。第三人述称：原告在本案不具备诉讼主体资格；涉案项目是我司与广州市华联房地产开发有限公司合作开发，房屋产权为我司，合法有效并且已经在不动产登记中心登记，我司对房屋享有全部物权权利，我司与原告并没有有任何的合同关系，而且对原告与被告陈列之间的关系不知情，原告没有事实和法律依据向我司主张权利，鉴于我司对涉案房屋享有完整的物权权利，原告主张的使用权、经营权、管理权均与我司的物权冲突，法院应驳回原告的起诉。经审理查明：黄业强曾向本院起诉陈列、陈国坚、广州市海珠区龙凤街二龙工业公司及广州市海珠区龙凤街道社区服务中心，要求判令：1、陈列、陈国坚共同为黄业强办理广州市海珠区同福中路二龙街××第101号、第102号、第103号、第1××号房屋产权过户手续，广州市海珠区龙凤街二龙工业公司及广州市海珠区龙凤街道社区服务中心协助陈列、陈国坚为黄业强办理上述房产的过户手续；2、若陈列、陈国坚无法为黄业强办理上述房屋的过户手续，则请求解除原、被告之间在1994年3月15日签订的投资协议，要求陈列、陈国坚连带退还黄业强投资款950000元，以及赔偿黄业强资金占用损失1410750元，被告连带支付至所有本息付清之日止的资金占用损失（以950000元为基数，按历年平均年利率6.6%计算）；3、本案的诉讼费用由陈列、陈国坚承担。本院以（2016）粤0105民初6351号立案审理。在该案诉讼过程中，经本院向黄业强释明，黄业强撤回第一项诉讼请求，选择第二项诉讼请求，明确变更诉讼请求为：解除原、被告之间在1994年3月15日签订的投资协议，要求陈列、陈国坚连带退还黄业强投资款950000元，以及赔偿黄业强资金占用损失1410750元，陈列、陈国坚连带支付至所有本息付清之日止的资金占用损失（以950000元为基数，按历年平均年利率6.6%计算），本案的诉讼费用由陈列、陈国坚承担。后本院作出（2016）粤0105民初6351号《民事判决书》，判决驳回黄业强的全部诉讼请求。黄业强不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院对此作出（2017）粤01民终13027号《民事判决书》，确认一审查明的事实无误并判决驳回上诉，维持原判。（2016）粤0105民初6351号《民事判决书》查明以下事实：黄某与陈列于1994年3月12日签订《协议》，主要约定由珠江工业公司交电器材经营部名义经营海珠区二龙街趣园一号房产项目，经双方商定，股权比例分配如下：黄某占45%，陈列、陈国坚共占55%，该项目发生的盈亏则按以上比例分配，今后如发展有新的项目（房地产方面）也按此比例分成；1994年3月15日，黄某出具《授权委托书》，内容主要是：委托人黄某现委托黄业强为全权代表，委托人黄某与陈列于1994年3月15日签订的《协议》关于由珠江工业公司交电器材经营部名义与黄某双方经营的海珠区二龙街趣园一号房产项目中的全部权益和责任，从签订该《协议》日起（即从1994年3月15日起）即由受委托人黄业强负责实施并负完全责任；1994年3月16日，广州市海珠区华联房产服务公司（甲方）与广州珠江工业公司交电器材营业部（乙方）签订《合作改造厂房协议书》，主要约定：双方经多次充分协商，就甲方与乙方合作原与广州市海珠区二龙街工业公司签订的位于同福中路二龙街趣园一号楼房《合作改造旧厂房协议书》的权益事宜达成以下协定：一、甲方将原同福中路二龙街趣园一号楼房及原《协议书》的全部内容归由乙方自主经营该项目，由于甲方在前期做了大量工作，乙方同意支付甲方原投资该项目的搬迁、补偿、改变使用性质等费用共8300000元，本项目的盈利或亏损及该项目全部内容归乙方所有，该项目发生的全部税费由乙方负责；等，陈列作为乙方法定代表人在落款签名；合同经广州市海珠区公证处以（94）穗海证经字第0630号《公证书》公证；1994年3月18日，广州经济技术开发区宇超科技发展部出具收据，记载收取东沅摩配趣园投资款200000元，经手人钟穗芳；1994年4月11日，广州市名流房地产咨询服务公司名华服务部分别出具二张收据，内容主要是收到代收黄某趣园投资款550000元和200000元；经手人钟穗芳、出纳沈爱华；1994年4月19日，广州市海珠区华联房产服务公司出具委托书，委托广州白云珠江工业公司房产服务部（法定代表人陈列）为代理人，代为办理同福中路二龙街趣园1号房屋产权变更登记，有关征地拆迁，诉讼等事宜；查询时间为2016年6月16日的广州白云珠江工业公司房产服务部商事登记信息记载，广州白云珠江工业公司房产服务部是集体所有制，法定代表人陈列，主管部门白云珠江工业公司，注销状态，登记机关广州市工商行政管理局白云分局；查询时间为2016年9月14日的广州白云珠江工业公司交电器材营业部（移东山）商事登记信息记载，广州白云珠江工业公司交电器材营业部是集体所有制，法定代表人陈列，主管部门广州白云珠江工业公司，注销状态，登记机关广州市工商行政管理局白云分局；广州白云珠江工业公司交电器材营业部工商档案记载，广州白云珠江工业公司交电器材营业部在1990年7月27日申请重新登记，法定代表人陈列，申请开业报告申请人是广州白云珠江工业公司交电器材营业部；查询时间为2016年6月14日的广州市海珠区名流房地产咨询服务公司名华服务部的商事登记信息记载，广州市海珠区名流房地产咨询服务公司名华服务部是集体所有制企业，法定代表人陈洪，主管部门海珠区无主管企业管理办公室，注销状态，登记机关广州市工商行政管理局海珠分局；广州经济技术开发区智囊咨询公司《开业申请登记表》记载，广州经济技术开发区智囊咨询部，负责人李迪逊，集体所有，申请变更为广州经济技术开发区宇超科技发展公司，法定代表人为陈国坚，经营期限自1989年3月21日至1996年3月21日；2014年9月1日，黄某与陈列签订《备忘录》，内容主要为：双方合建的龙凤街××工程，现剩余共十套（101号、102号、103号、105号、108号、1××号、802号、803号、804号、805号）房子尚未出售，经双方协商定，该10套房子为双方共有房产，拟统一销售，[（销售所得除用作缴纳土地滞纳金外）删除，没有签名]，其余仍按双方原协议股份配额（即陈列、陈国坚共占55%，黄某占45%）分配，特此备忘；另本院（2015）穗海法民三初字第1867号案查明以下事实：广州市海珠区华联房产服务公司是经工商行政部门核准登记成立的集体所有制企业，营业期限从1990年12月10日至1998年12月31日，该公司经营范围包括房地产信息咨询等，法定代表人是王荣辉，该公司于1998年9月10日注销；另据工商档案资料记载，该公司于1998年8月12日填写了《企业申请注销登记注册书》，向工商部门申请歇业；据上述《企业申请注销登记注册书》记载，该公司的主管部门为广州市海珠区华侨企业服务公司，广州市海珠区华侨企业服务公司于1998年8月25日在该申请书第2页“有关部门签署意见”一栏写明“同意申请歇业，该企业如有债权债务发生，我公司负责督促其清理”，并加盖公章；王荣辉于1998年8月13日出具《债权债务承诺书》，承诺其愿承担该公司歇业前发生的债权债务；1993年11月，广州市海珠区二龙工业公司（甲方）与广州市海珠区华联房产服务公司（乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，约定双方经协商，一致同意合作改造甲方属下的位于二龙街趣园一号的原裕华毛织厂厂房，并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；甲方同意把原裕华毛织厂厂房进行改造成住宅楼，并同意把改造好的住宅楼用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（具体安置的单位由乙方确定，但不超过三个单位）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；在合作改造厂房全部过程中，以及办理房改工作中，按规定所需交付环节的一切税收及费用，不管是甲方的还是乙方的，均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付，另乙方还同意支付该房前期违章建筑的处理罚款；在本协议签订之日，乙方向甲方交付补偿金430万元，包括前期乙方已支付给甲方230万元的预付金；本协议签订之日起七天内，乙方向甲方再交付102万元补偿金，每延误一天罚该项金额的千分之五（5‰），如此类推；（第十条）如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付；等；1998年12月30日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处发出海龙办〔1998〕32号《关于二龙街工业公司更名的通知》，其中载明：根据海珠区委海委发〔1998〕10号文精神；经海珠区委、区政府研究同意，我街由原来的二龙街、凤凰街合并取名为龙凤街；为此，我街属下的原广州市海珠区二龙工业公司现变更为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司；2000年3月26日，广州市海珠区二龙工业公司出具《报告》，广州市公安局龙凤街派出所于2000年4月20日在该报告左下方加注“经查我所有关资料，原趣园1号原裕华毛织厂厂房改建为职工住宅后，现门牌号码为：××，特此证明”，并加盖公章；诉讼中，黄业强申请证人黄某出庭作证，证人黄某陈述：1、黄业强与陈列于1994年3月12日签订的《协议》是黄业强借用本人名义所签，非本人亲笔签名，本人与陈列、陈国坚没有签过有关××房投资合作协议；2、本人原为东源摩托车配件店负责人，黄业强通过本人负责的东源摩托车配件店于1994年3月18日转20万元到陈国坚负责的广州经济技术开发区宇超科技发展部，并于1994年4月11日分两次转入75万元到广州市名流房地产咨询服务公司名华服务部，三次转款合共95万元作为××投资款，并开具了收据，后本人已转交黄业强；3、因为当时黄业强的身份关系不方便，所以在与陈列、陈国坚合建趣园项目时，借用了本人身份，本人也开具给黄业强《授权委托书》一份，2014年9月1日本人与陈列签订备忘录，约定我名下的权利义务由黄业强享有和承担；4、本人从没有在陈列、陈国坚或两人负责的单位内拿走任何黄业强的投资款或所谓分配利益；黄业强为证明其主张，提供了以下的证据：1、黄某与陈列于1994年3月12日签订的《协议》及2014年9月1日黄某与陈列签订的《备忘录》……经质证，陈列、陈国坚意见如下：关于证据1的协议书的真实性、合法性，不同意黄业强要证明的内容，该协议书是黄某与陈列代表的广州白云珠江工业公司交电器材经营部签订，该协议中的经营部是笔误，该协议只是一个意向书，不是正式的协议；该协议中只有陈列的签名，没有陈国坚的签名，对陈国坚没有法律约束力，陈国坚不是本案适格被告；对该备忘录的合法性有异议，因为广州白云珠江工业公司交电器材经营部已被撤销，陈列已经不是广州白云珠江工业公司交电器材经营部的法定代表人，是无效的备忘录，该备忘录中“销售所得才用作缴纳土地滞纳金外”被涂改了，缴纳土地滞纳金是需要的，另外，分配比例的问题，如果黄业强与广州白云珠江工业公司交电器材经营部有合作关系，其最后能分得多少是牵涉到结算的问题，陈列不可能代表广州白云珠江工业公司交电器材经营部来给黄业强分成；等。（2017）粤01民终13027号《民事判决书》认为：根据双方签订的《协议》“由珠江工业公司交电器材营业部名义经营的海珠区二龙街趣园一号房产项目双方商定股权比例分配如下：黄某占45%，陈列、陈国坚共占55%…”；从该协议的文义来解释，是由黄业强（黄某名义）、陈列、陈国坚各占一定比例股权，并以珠江工业公司交电器材营业部名义对外经营，并无陈列代表公司与黄业强签约的意思表示；该协议由黄业强与陈列签名，并未加盖公司印章；此外，2014年9月1日，黄业强与陈列签订《备忘录》，双方约定对投资项目的盈亏进行分配，而依一审查明事实，此时珠江工业公司交电器材营业部已注销，陈列辩称还是代表该营业部签署，难以自圆其说；综上，本案可认定黄业强、陈列合伙并以珠江工业公司交电器材营业部名义对外经营的法律关系，对陈列辩称其是职务行为的意见不予采纳；关于合同效力，黄业强与陈列签订的协议明确约定双方共同投资建设项目，共同承担项目盈亏，符合个人合伙法律特点；双方签订协议时的意思表示真实，并无违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效；等。原告于2019年3月7日提起本案诉讼。诉讼中，原告、被告陈列及第三人均表示（2017）粤01民终13027号《民事判决书》已生效且对于该判决所确认查明的事实没有异议。原告表示广州市海珠区同福中路二龙街××中的101、102、103房屋由被告陈列出租给案外人使用，109房屋原由原告使用及管理，但自2018年11月29日起是被告陈列让租客不要和原告签订租赁合同，只和被告陈列签订合同，双方发生争议还报了警，现在租客没有交租，就等判决结果出来后才继续交租。被告陈列表示不清楚房屋是由何人进行管理使用。第三人表示房屋已经出售给小业主，但还没有过户，具体出售事宜以华联公司确认为准，具体出售给何人第三人不清楚。另查，海珠区同福中路二龙街××现登记在广州市海珠区龙凤街二龙工业公司名下。本院认为：《最高人民法院关于使用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于协议的主体及效力性问题，（2017）粤01民终13027号《民事判决书》已有论处，本院不再赘述。鉴于双方在《备忘录》中仅约定对包括涉案四套房屋在内的剩余房产统一销售后再按一定的比例分配盈亏的内容，并未对具体房产的归属作出具体的约定，原告在涉案四套房屋未办理转移登记的情况下要求使用权、经营权、管理权归原告所有及腾空其中三套交还原告经营管理，不符合合同约定，原告诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《最高人民法院关于使用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄业强的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李怡然人民陪审员  叶芳琴人民陪审员  李润娥二〇一九年八月三十日书 记 员  招景敏郑碧凤