上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13245号原告：上海国宾企业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陆国滨，董事长。被告：葛青锋，男，1963年12月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：上海市工业系统房地产联合总公司，住所地上海市。法定代表人：陆伟东，董事长。委托诉讼代理人：张国光，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海国宾企业发展有限公司与被告葛青锋、第三人上海市工业系统房地产联合总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陆国滨、被告葛青锋、第三人的委托诉讼代理人张国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海国宾企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2018年7月1日至12月31日的房屋占用费320,544元(53,424元/月*6个月)；2.要求被告支付2018年7月1日至12月31日占用房屋的双倍违约金641,088元(53,424元/月*6个月*2倍)；3.要求被告注销该物业的所有工商及相关证照，并从2019年4月1日起，每逾期注销一日支付每天1780元租金，并按每日租金双倍支付违约金；4.诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2003年原告与第三人签订了本市龙州路XXX-XXX号房屋租赁合同，租赁期限20年。2004年，因第三人内部原因，要求原告租赁合同变更期限至2017年8月31日。原告与前任租客(转让人吉某某)签订了租赁合同，期限是2013年5月1日至2017年12月31日，后吉某某因故无法继续经营，于2014年10月1日将房屋转给被告。2014年10月14日，原、被告签订房屋租赁合同，租赁期限至2017年12月31日，合同约定到期被告应交还房屋。同时原告将与被告的合同送第三人处备案认可。租赁合同到期后，原告、第三人多次协商续约之事，在第三人没有同意续租前，原告不可能答应被告续租一事。2018年6月19日，第三人正式通知原告不再续约，并要求及时清退房屋。原、被告一起多次去第三人处协商无果。2018年7月底，原告正式告知被告要求交还房屋。2018年12月31日，被告已经撤空并返还租赁房屋，故原告不再主张返还房屋的诉请。原告诉讼至法院，要求判如所请。葛青锋辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订租赁合同时，被告即表示不同意租期仅到2017年12月31日，原告表示没问题的、肯定能继续经营使用下去。2018年7月18日之前，原告一直承诺被告可以继续租赁使用下去，所以被告对于原告上涨20%租金的要求也予以同意，并已经按53,424元/月支付了2018年1月-6月的租金，原告还表示最终租金金额以订立的正式合同为准，多退少补。2018年7月18日，租赁房屋突然被断水、断电、锁门，此后一直未再恢复供水供电，门锁着、人也无法进去，租赁房屋已经无法经营使用，故租赁房屋实际已于2018年7月18日返还，不存在继续使用的事情。此后原告多次带着被告一起去第三人处协商要求恢复供水电，但是原告从未要求被告支付租金使用费。2018年7月18日之后被告并未使用租赁房屋，所以也不同意支付后续的使用费、双倍违约金。被告也未在租赁房屋内进行工商注册、未办理营业执照，故也不存在注销营业执照或支付租金、双倍违约金。且因为原告一直承诺可以继续经营使用房屋、可以续租，而且原告还按上涨20%收取了被告租金，被告理所当然认为可以继续经营下去，房屋的实际使用人投入了装修等等，但是2018年7月18日房屋被突然断水、断电、锁门，造成了巨大损失，被告会另行向原告主张损失赔偿。即使法院认定被告应支付违约金，原告主张的违约金金额过高，要求法院予以调低。上海市工业系统房地产联合总公司述称，原、被告之间的纠纷，其不发表意见。本院经审理认定事实如下：第三人为上海市徐汇区龙州路XXX、XXX号房屋的所有权人。2014年10月14日，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方出租给乙方位于本市徐汇区龙州路XXX号房屋，建筑面积627平方米，乙方租赁该房屋作为营业使用。租赁期2014年10月1日至2017年12月31日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按期返还。自2014年10月1日起至2015年12月31日，每年租金为504,000元，月租金4.2万元/月，2016年1月1日至2017年12月31日，年租金为534,240元，月租金44,520元/月。租金先付后用，每三月支付一次，在上一次付款到期月的月历地壹日之前支付下3个月租金。本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁保证金60,000元。租赁期届满或本合同双方协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充合同约定应由乙方交还符合本合同条件的该房屋并提交乙方注册于该房屋的各类证照的注销后10日内将剩余的租赁保证金一次性无息退还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或本合同解除之日起五日内根据本合同约定的返还状态返还该房屋，未经甲方同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际占用天数继续支付租金，并按当月租金两倍向甲方支付违约金。乙方以该房屋进行工商场地注册的，乙方须在返还该房屋之同时完成场地注销登记并确保不影响承租该房屋的任何其他承租户实行租赁目的，否则乙方交付的租赁保证金不予返还。如发生本款情况导致租赁保证金不足赔偿甲方损失的，办理注销登记手续每逾期一日，乙方应按实际逾期天数继续支付租金，并按当年日租金两倍向甲方支付违约金。若乙方未能按上述约定及时办理房屋返还手续且逾期3日，则视为乙方放弃该房屋内任何物品的所有权和处置权。甲方有权自行处置上述物品，处置上述物品之所得归甲方所有。合同另有其他约定。2014年12月10日，第三人(甲方、出租方)、原告(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：2015租-XX)，其中约定：出租房屋坐落上海市徐汇区龙州路XXX-XXX号，产证编号沪房地徐字(2009)第XXXXXX号，建筑面积5195.43平方米。乙方承诺租赁该房屋作为商业用房使用。双方约定甲方于2015年3月1日向乙方交付该房屋，租赁期限自2015年3月1日起至2017年8月31日止。补充条款约定，(一)该租赁合同因房屋所有人经营业务的需要，自2015年3月1日起取代原商铺租赁合同和变更合同，原商铺租赁合同和变更合同自该日起作废，以现租赁合同(2015租28)为准，有效期为2015年3月1日至2017年8月31日。2017年原告向被告发送通知(落款日期2017年4月11日)，载明：双方签署的龙州路XXX-XXX号物业的房屋租赁合同，即将到期，现大房东第三人来函明确，该物业合同到期不再续租给本司，将收回自己使用。特此，我司今发函提前告知，双方租赁合同到期不再续租，我司将按合同约定收回物业，交还第三人，请提前做好交还房屋的准备工作。原、被告租赁合同到期后，原告按53,424元/月收取了被告2018年1月至6月的房屋费用。2018年7月1日，第三人在龙州路多处租赁房屋处张贴《告租户通知书》，载明：龙州路XXX号-XXX号商业用房在2017年8月31日到期，我司已多次张贴告示，要求各租户清场，并于2018年6月19日再次张贴通知并上门告知，要求各租户在已告知时间内清退、搬离。现我公司按有关部门要求对物业年久失修的水、电以及下水道等进行维修、改造，以消除安全隐患。公司决定将于2018年7月3日采取停电停水措施。(被告称并未看到该通知。)2018年7月18日，第三人对被告承租的房屋断水、断电、锁门。2018年12月18日，第三人、原告经本院组织达成调解协议：原告于2019年3月31日前腾空并向第三人返还上海市龙州路XXX-XXX号房屋(总面积5940.27平方米)等。第三人表示，根据上述民事调解书，对于原、被告租赁合同中超过2017年8月31日的租赁期限予以追认、认可。审理中，原、被告均确认被告支付了租赁押金6万元，该押金原告已经退还被告。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有上海市房屋租赁合同、房屋租赁合同、通知、告租户通知书、民事调解书等证据证实，本院予以认定。审理中，关于2018年7月18日之后房屋使用情况。原告称，2018年7月18日之后，第三人的安保、物业已经进驻租赁房屋，原告的所有安保人员退出，被告未再经营使用租赁房屋。2018年7月19日，除“吉吉饭店”(约占被告承租房屋面积的1/4)、“磊界公司”(约占被告承租房屋面积的40%)房屋内还有部分东西，其他租赁房屋均已搬离、人也撤走。原告曾当面口头通知被告搬离物品。2018年10月30日，原告与“磊界公司”达成协议，“磊界公司”表示到2018年12月31日，若其仍未搬离，则其物品可由原告做无主物处理。实际上“磊界公司”并未按期搬离。2018年12月31日之后，“磊界公司”、“吉吉饭店”房屋内的物品东西，原告依据租赁合同8-5条均做无主物处理，所以原告认为其于2018年12月31日收回了被告承租的房屋，房屋占用费也主张至该日。被告称，此后隔了几天恢复了供水，但房屋门一直被锁着、一直断电，无法继续经营，所以此后被告未再经营使用租赁房屋。“吉吉饭店”(约占被告承租房屋面积的1/4)、“磊界公司”(约占被告承租房屋面积的40%)均是被告再转租的租客，除“吉吉饭店”、“磊界公司”房屋内还有部分东西无法搬出(因为大门被锁，且被告和原告的补偿问题还没有协商一致)，其他房屋均已经被第三人控制。原告从未通知被告搬离物品。至于原告与“磊界公司”沟通的情况，被告并不清楚，原告越过被告直接与下面的租客商谈。第三人称，此后大概一周左右即恢复供水、供电。“吉吉饭店”部分(约占被告承租房屋面积的1/4)房屋内有东西，外面大门虽由第三人上锁，但是仍可从后门进入，里面有时候还有人居住。审理中，原告提交2018年3月28日，原告(甲方)、被告(乙方，非被告本人签署)的《协议书》，其中载明：双方签署的龙州路XXX-XXX号房屋租赁合同已到期，现甲方正积极与大房东(第三人)沟通续租事项，因大房东续租有特别要求和条件，为保证双方利益，双方达成如下一致意见和承诺：甲方合同续签成功，在乙方满足大房东特别要求和条件下，同意同等条件下优先给予乙方续签。乙方承诺：续签合同前必须支付原合同应付的全部租金，等。若甲方通过努力，续租不了的，甲乙双方严格按原租赁合同执行不得有任何异议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与第三人约定的租赁期限为2015年3月1日至2017年8月31日，原、被告约定的转租期限为2014年10月1日至2017年12月31日。现第三人明确表示对转租期限超过原租赁期限的部分予以认可、追认，故原、被告之间租赁合同当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同到期时，承租人负有返还房屋的义务。原、被告租赁合同已经于2017年12月31日到期，此后，被告虽已按53,424元/月支付了2018年1月-6月期间使用房屋的费用，原告亦予以收取，但并无证据表明双方已签署书面租赁合同，故双方之间应为不定期租赁关系，原告有权在给予被告合理期限后要求解除合同、搬离返还房屋。被告逾期搬离返还房屋的，原告有权要求被告支付相应的房屋使用费。根据查明事实以及原、被告一致陈述可知，2018年7月18日，被告承租的房屋被断水、断电、锁门，自2018年7月19日起，除“吉吉饭店”(约占被告承租房屋面积的1/4)、“磊界公司”(约占被告承租房屋面积的40%)房屋内还有东西，其他租赁房屋均已搬离、人也撤走，此后租赁房屋没有电，被告也未再经营使用租赁房屋。故2018年7月1日至18日期间，原告要求被告按53,424元/月支付房屋占用费，依据充分，本院予以支持，金额计53,424元/月/30天*18天=32,054.40元。2018年7月19日至12月31日期间：一、关于“吉吉饭店”、“磊界公司”以外的房屋，该房屋已被断电、上锁，被告并未控制、使用，原告要求被告支付该部分房屋的使用费依据不足，本院不予支持；二、关于“吉吉饭店”、“磊界公司”房屋，根据原、被告一致陈述可知“吉吉饭店”、“磊界公司”房屋约占被告承租房屋面积的65%，该部分房屋已被断电、上锁，原告也称被告2018年7月18日之后未经营使用租赁房屋，虽然上述房屋内仍有物品东西并未搬离，但该房屋已被上锁，并无证据表明原、被告在此期间积极处理物品搬离、房屋交接事宜，原、被告对此期间该两部分房屋未能完全交接、返还均有过错，现原告自认已于2018年12月31日收回租赁房屋，被告对此并未提供充分的证据予以反驳，本院采信原告该意见。故本院综合考虑该两部分房屋占总租赁面积的比例、房屋使用情况、双方的过错程度等因素，确定被告按17,362.80元/月的标准向原告支付2018年7月19日至12月31日期间该两部分房屋占用费，计17,362.80元/月/30天*13天+17,362.80元/月*5月=94,337.88元。综上，被告共需支付原告2018年7月1日至12月31日期间房屋占用费126,392.28元。另外，根据合同约定，被告应在本合同的租期届满或本合同解除之日起五日内返还房屋，每逾期一日，被告应按当月租金两倍向原告支付违约金。虽然被告并未按期返还房屋，但原告也称被告并未实际使用房屋。现被告主张违约金过高，要求法院予以调低，该意见于法有据，本院予以采信。综合考虑本案的情况，本院酌情确定被告支付原告2018年7月1日至12月31日占用房屋违约金63,196.14元。原告自愿撤回第三项诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、葛青锋于本判决生效之日起十五日内向上海国宾企业发展有限公司支付2018年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费126,392.28元；二、葛青锋于本判决生效之日起十五日内向上海国宾企业发展有限公司支付2018年7月1日起至2018年12月31日占用房屋违约金63,196.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7208元，由葛青锋负担1280元，由上海国宾企业发展有限公司负担5928元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇一九年八月十二日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。