广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2104号上诉人（原审原告）：江门市众力房地产有限公司，住所地：广东省江门市新会区*******珑城半山销售中心。统一社会信用代码：914***********215F。法定代表人：张瑞祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林俭傍，广东邦能律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹臣，广东邦能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈辉明，男，1975年10月13日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区******。公民身份号码：440************332。上诉人江门市众力房地产有限公司（以下简称众力公司）因与被上诉人陈辉明商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众力公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除众力公司与陈辉明于2016年10月18日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：16101272)和陈辉明协助众力公司办理位于江门市新会区*****************预售商品房的预告登记撤销手续或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决错误认定涉案商品房为陈辉明名下。依据众力公司提供的证据一不动产权证、江门市建设工程规划条件核实通知书、商品房预售许可证等均可证明众力公司是涉案房屋所在小区的房地产开发企业，包括涉案房屋在内的整个住宅小区是众力公司开发建设的。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，众力公司才是涉案房屋的物权人，陈辉明与众力公司签订的只是涉案房屋的预售合同，涉案房屋至今没有过户或确权到陈辉明名下。二、一审在查明案件事实时有重大遗漏。众力公司在收到新会区人民法院发出的(2018)粤0705执2751号案执行通知书、限期履行通知书、报告财产通知书后立即多次催促陈辉明办理解除涉案《广东省商品房买卖合同》的手续，且于2018年12月12日向陈辉明发出通知解除双方签订的购房合同，陈辉明至今没有提出异议。三、关于涉案《广东省商品房买卖合同》，众力公司应当享有合同解除权。1.该合同中明确约定了合同解除权，且陈辉明属于逾期付款的根本违约。本案中，陈辉明断供不偿还按揭贷款实质属于不履行支付购房款义务。陈辉明个人贷款合同订立以及众力公司在涉案房屋确权到陈辉明名下并办理正式抵押登记前承担阶段性担保责任的目的均是为了《广东省商品房买卖合同》的顺利履行。因此，该保证的义务除约束众力公司外，仍须约束陈辉明，即陈辉明应确保众力公司无须承担阶段性担保责任。故此陈辉明针对《广东省商品房买卖合同》的合格履约行为应是“无须众力公司承担阶段性担保责任的情况下的全额付款”。本案中，陈辉明向中国光大银行股份有限公司江门分行（以下简称光大银行）按揭贷款合同因陈辉明断供而已被解除，光大银行要求众力公司为其按揭贷款承担清偿责任已由新会区人民法院判决并立案强制执行，也即众力公司要将收到陈辉明购房款中120万元返还给光大银行，120万元占涉案房屋的总购房款78%，实质是陈辉明没有支付大部分购房款。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第一款第2项之约定，众力公司有权提出解除合同。况且个人贷款合同已被新会区人民法院确认解除，众力公司在向陈辉明提出解除合同后其亦并未提出异议，故此双方对该条款的理解不存在异议。2.从实现合同目的的角度看，作为购房人的陈辉明断供时，作为开发商的众力公司也应当享有合同解除权。陈辉明断供，结果导致买受人从根本上已经无法履行《广东省商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同》第九十四条第(四)款的规定，众力公司应当享有合同的解除权。3.从公平原则上论，众力公司应当享有合同解除权。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，从公平原则角度来看，众力公司作为房地产开发商，因陈辉明需要向银行贷款买房，众力公司才须承担阶段性担保责任。现陈辉明断供，法院生效判决确认众力公司承担连带清偿责任，若购房合同不予解除，现在陈辉明债务缠身，较之其他债权人的债权，众力公司享有的追偿权是没有优先性的，如果不能确保众力公司合法的解除权，将会导致房地产企业陷入无可复加的经济危机。在此情况下，《广东省商品房买卖合同》的继续履行对众力公司是不公平的。陈辉明没有提交答辩意见。众力公司向一审法院起诉请求：一、请求判令解除众力公司与陈辉明于2016年10月18日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：16101272）（合同标的1545009元）；二、请求判令陈辉明协助众力公司办理位于江门市新会区*****************预售商品房的预告登记撤销手续；三、请求判令陈辉明承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：经审理查明，陈辉明于2016年10月18日与众力公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买众力公司开发的坐落于江门市新会区*****************的预售商品房，购房款为1545009元，其中2016年10月18日支付首期款465009元，2016年10月30日办妥银行按揭1080000元。陈辉明如逾期付款超过30天，众力公司有权解除合同等等。之后，陈辉明按约定时间支付首期款465009元给众力公司。并按要求到光大银行办理房屋按揭手续，光大银行与陈辉明于2017年2月9日签订《个人贷款合同》，合同约定由光大银行向陈辉明发放贷款1080000元，贷款期限为300个月，光大银行于2017年3月17日向陈辉明发放贷款1080000元，并直接转入众力公司名下的账户。2017年4月19日，陈辉明与光大银行就涉案房屋办理了商品房抵押预告登记[粤（2017）江门市不动产证明第2007476号]。2017年12月20日起，陈辉明停止支付银行按揭。光大银行向法院起诉作为借款人的陈辉明和提供阶段性担保的连带保证人众力公司。法院于2018年8月8日作出（2018）粤0705民初2240号民事判决书，判令陈辉明偿还借款本金973333.36元、利息17767.69元、律师代理费4460元，以及判令众力公司对陈辉明的上述债务承担连带清偿责任。众力公司以陈辉明未依时还款为由提起诉讼。另查明，申请执行人江门市维昌五金电子有限公司与被执行人江门市中能贸易有限公司、陈辉明买卖合同纠纷一案执行过程中，一审法院于2017年8月2日依据（2017）粤0705执保647号执行裁定书预查封了被执行人陈辉明名下位于江门市新会区*****************。一审法院于2018年8月29日依法通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖了上述财产。买受人为梁福伦。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。关于双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”2016年10月18日，众力公司、陈辉明在涉案的《广东省商品房买卖合同》签字或者盖章时，该《广东省商品房买卖合同》便成立，合同内容是当事人双方在平等、自愿、协商一致基础上的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，因此，涉案《广东省商品房买卖合同》具有法律效力。关于《广东省商品房买卖合同》应否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，陈辉明已履行了涉案房屋的付款义务，按合同约定支付了全部购房款1545009元给众力公司。对于陈辉明未按时偿还光大银行的贷款导致众力公司承担连带责任属另一个法律关系，众力公司若履行了担保责任可依法行使追偿权。众力公司以陈辉明逾期支付房款为由主张解除合同，于法无据，一审法院不予支持。关于陈辉明应否协助办理涉案房屋预售商品房预告登记撤销手续的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》具有法律效力，不符合解除条件，双方应按约定履行，而合同并无约定陈辉明要协助众力公司办理涉案房屋预售商品房预告登记撤销手续。因此，一审法院对该项主张亦不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，陈辉明经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院可以缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回江门市众力房地产有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9352.54元（江门市众力房地产有限公司已预交），由江门市众力房地产有限公司负担。二审期间，众力公司提交如下证据：1.（2018）粤0705执异57号执行裁定书、（2019）粤07执复8号执行裁定书、（2019）粤0705民申4号民事裁定书各一份；2.（2018）粤0705执694号之三号执行裁定书一份；3.不动产权证书、江门市建设工程规划条件核实通知书、江门市商品房预售许可证各一份；4.江门市新会区人民法院司法委托拍卖审批表一份。陈辉明没有提交新的证据。经审核，众力公司所提交的证据与本案没有直接关联，本院不予采信。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对众力公司的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审各方的争议焦点为：众力公司是否享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，当事人可依照合同约定或者法律规定享有合同解除权。本案中，陈辉明已履行了涉案房屋的付款义务，按合同约定支付了全部购房款1545009元给众力公司，并不违约。对于陈辉明未按时偿还光大银行的贷款导致众力公司承担连带责任属另一个法律关系，众力公司若履行了担保责任，可依法行使追偿权，但不能以此认定陈辉明构成合同根本违约。在没有合同约定或者法律规定的情况下，众力公司以陈辉明逾期支付房款为由主张解除合同，于法无据，应不予支持。鉴于未解除涉案合同，众力公司主张撤销预告登记手续，理据不足，亦不予支持。至于众力公司对涉案房产的拍卖等提出执行异议或监督的，众力公司可另寻法律途径解决。综上所述，众力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18705.08元，由江门市众力房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年八月二十二日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉