广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4736号原告：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室。法定代表人：夏军。委托诉讼代理人：简璐云，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓赴会，广州金鹏律师事务所实习律师。被告：韩龙浩，男，1983年9月4日出生，朝鲜族，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：赵辉煌，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：金红日，广东仲马律师事务所律师。第三人：区桥彬，男，1969年6月27日出生，汉族，住广东省中山市。原告上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）与被告韩龙浩、第三人区桥彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告车享家公司委托诉讼代理人简璐云、被告韩龙浩及其委托诉讼代理人赵辉煌、第三人区桥彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车享家公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的《租赁合同》于2017年12月6日解除；2.被告返还原告租金136933.33元及逾期利息（从2017年12月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日）；3.被告返还原告定金52000元，并支付一倍定金赔偿52000元；4.被告向原告支付原告因本案支出的律师费2万元。事实与理由：2017年4月，韩龙浩提供一份其与区桥彬于2015年5月9日签署的《租赁合同》及2017年4月6日签发的《转租同意书》，以上资料显示其承租期自2015年5月9日至2023年5月14日。韩龙浩以有权转租人身份，与原告进行租赁合同磋商，双方于2017年4月签署转租的《租赁合同》，由韩龙浩向原告转租涉案场地。《租赁合同》签署后，原告依约向韩龙浩支付52000元定金及半年租金156000元，租金支付至2017年11月14日。其后，原告根据合同又向韩龙浩支付第二期半年租金156000元，租金支付至2018年5月14日。随后，产权人区桥彬与原告在沟通过程中，发现韩龙浩在2017年4月与原告洽谈合同过程中提供的2015年5月9日与区桥彬签署的《租赁合同》、2017年4月6日《转租同意书》等文件均不属实，韩龙浩不具备转租权。被告韩龙浩在2017年4月与原告签署转租的《租赁合同》时，存在谎称其具备出租权的欺诈行为。韩龙浩与产权人区桥彬于2017年5月10日补签的《租赁合同》中也无约定韩龙浩具备转租的权利。韩龙浩不具备对涉案房屋的转租权，原告有权解除与其的《租赁合同》。原告于2017年12月6日向韩龙浩发出《解除租赁合同通知函》。产权人区桥彬亦于2018年1月4日向韩龙浩发出《解除租赁合同通知函》。原、被告合同提前解除的责任在韩龙浩。原告已向韩龙浩支付2017年11月15日至2018年5月14日的租金156000元，但双方的合同不能实际履行至租金对应日。所以，韩龙浩应返还原告超付的2017年12月6日至2018年5月14日期间的租金136933.33元。而且，根据原、被告签订的《租赁合同》，韩龙浩应退还定金，支付一倍定金赔偿52000元，并承担原告因本案支出的律师费2万元。被告韩龙浩辩称：一、被告认为原告违背诚信原则，诱导被告签订不真实的合同，同时原告通过其工作人员截取了应当由被告保管的相关法律文书，导致被告缺少相关的文书凭证。二、原告的《解除租赁合同通知函》构成根本性违约，导致被告只能采取合同法上的后履行合同的抗辩。三、被告认为区桥彬的《解除租赁合同通知函》并非其本人的真实意思表示。被告认为该通知函是由原告一手操作，不应产生相应的法律效力。四、被告已经按22400元/月的租金标准向区桥彬支付了从2017年4月10日至2018年1月2日的租金，及3个月的押金67200元。第三人区桥彬述称：对原告的诉讼请求无异议。经审理查明：2017年4月，韩龙浩与车享家公司签订《租赁合同》，约定韩龙浩将位于中山市古镇镇××松兴花园××之三的房屋以转租方式租赁给车享家公司用于开设“车享家”。韩龙浩同意且确保车享家公司可将租赁房产用于经营汽车销售、服务类业务。租期从2017年4月15日至2023年5月14日止，其中2017年4月15日至2017年5月14日为免租期。第一、二年的租金为26000元/月，第三、四年的租金为27300元/月，第五、六年的租金为28665元/月。每6个月为一个租金支付周期。本合同签订后，车享家公司应在租赁房产正式交付之日前向韩龙浩支付第一个租金支付周期的租金。车享家公司应于每个租金支付周期届满前一个月向韩龙浩支付下一个租金支付周期的租金。本合同签订后10个工作日内，车享家公司应向韩龙浩支付相当于2个月租金的定金52000元。出现下列状况，车享家公司有权书面通知韩龙浩解除本合同，韩龙浩应双倍返还定金，赔偿车享家公司因此受到的损失：1.韩龙浩未按合同约定交付完整租赁房产，且逾期超过30日或据合理判断其逾期将超过30日的；2.韩龙浩虽向车享家公司交付租赁房产，但因韩龙浩或租赁房产产权人、租赁房产其他权利人及其他非车享家公司的原因，导致车享家公司无法实际控制或使用租赁房产，或据合同判断即使延长免租期限，车享家公司仍无法按期实际控制或使用租赁房产，导致车享家公司实际无法或可能无法在原定免租期届满后60日内正常开业的。免租期届满且车享家公司实际正常开业后，车享家公司支付的定金转为履约保证金。租赁期限届满且不再续约时，在车享家公司按合同约定交还租赁房产并交清所有费用、延期利息并完全履行本合同约定的其他义务后七天内，韩龙浩须将履约保证金足额无息一次性退还车享家公司。韩龙浩应于2017年4月15日前向车享家公司交付已具备约定的房产技术条件的完整租赁房产。租赁房产交付确认书签署之日，为租赁房产正式交付之日。同时，韩龙浩必须出示有效的租赁房产出租权证明，包括但不限于提供租赁房产产权证、可追溯至租赁房产所有权人为出租方（或同意出租）且有明确转租权条款、租赁期限条款的原租赁合同签署版、或租赁房产所有权人同意其转租的确认函等证明文件，以证明其出租权。有下列情形之一，车享家公司有权提前终止本合同，且有权要求韩龙浩承担所剩余租赁期限内所剩租金总额25%的违约金，并要求韩龙浩赔偿其遭受的损失：……韩龙浩因任何原因不再作为该租赁房产合法产权人或合法授权的出租权人，或其出租权产生争议的。本合同所述之损失，还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费、公证费、差旅费、律师费、查询费等一切合理费用。双方也签署了该租赁合同的附件五《房产交付确认书》，确认韩龙浩于2017年4月15日按约定的房产技术条件将房产交付给车享家公司，车享家公司接受其交付。上述《租赁合同》签订后，车享家公司于2017年4月20日向韩龙浩支付了52000元定金和2017年5月15日至2017年11月14日的租金156000元。车享家公司于2017年11月17日、2017年11月29日分别向韩龙浩支付了26000元、130000元，付清了2017年11月15日至2018年5月14日的租金。2017年12月6日，车享家公司向韩龙浩发出《解除租赁合同通知函》，称车享家公司近期遭到房屋产权人区桥彬停水停电、限制门店正常营业的措施，经与区桥彬沟通得知韩龙浩未按时支付租金给区桥彬，且韩龙浩提供的《转租同意书》、韩龙浩与区桥彬2015年5月9日的《租赁合同》均系伪造；韩龙浩对产权人区桥彬严重违约，且使车享家公司在违背真实意思的情况下与其签署《租赁合同》；车享家公司通知韩龙浩解除与其签订的《租赁合同》，要求韩龙浩收到通知函之日起5日内向车享家公司归还已支付未到期的费用136933.33元，并向车享家公司归还租赁房屋保证金52000元。韩龙浩确认收到该通知函，但未退还款项给车享家公司。车享家公司遂提起本案诉讼，并支出律师费2万元。另查，2017年5月10日，区桥彬与韩龙浩签订了《租赁合同》，约定区桥彬将其位于中山市××冈东村松兴花园的房屋出租给韩龙浩用作汽车美容。租期为6年，从2017年5月10日将房屋交付韩龙浩使用，至2023年5月10日止。如韩龙浩有下列情形之一的，区桥彬有权提前终止合同、立即提前收回该物业，且押金不退还韩龙浩：A.韩龙浩未经区桥彬同意而擅自将该物业转租、转借、转让的；……E.韩龙浩拖欠租金达十天的。双方约定该房屋每月租金22400元。韩龙浩在签订合同时，需预交1个月租金22400元和押金67200元。韩龙浩以1个月为一期缴纳租金。韩龙浩应于到期缴纳租金当月前7天向区桥彬支付下期租金。签订上述合同后，韩龙浩向区桥彬支付了押金和部分月份的租金。期间，区桥彬为配合韩龙浩办理营业执照，向其提供了中山市××冈东村民委员会的《证明》，主要内容为上述房屋产权属于区桥彬，该房屋可用作经营性用房（不可作工业用途）。2017年8月28日，区桥彬向韩龙浩发出《解除合同通知函》，称因韩龙浩未按合同约定在2017年8月10日前向区桥彬支付22400元租金，区桥彬通知韩龙浩自该函发送之日起，双方签订的《租赁合同》提前终止，韩龙浩所支付的押金予以扣除，并通知韩龙浩于收到该函之日起5日内向区桥彬支付拖欠的租金22400元。区桥彬向韩龙浩在《租赁合同》上记载的联系地址和其户籍地址均邮寄了上述《解除合同通知函》，但均被退件。又查，上述租赁房屋已办理报建手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是韩龙浩是否有权将涉案房屋转租给车享家公司。首先，韩龙浩未提供有区桥彬明确意思表示允许其将涉案房屋转租给车享家公司的证据。区桥彬表示对于韩龙浩将涉案房屋转租给车享家公司不知情，其与韩龙浩签订的《租赁合同》约定韩龙浩不得擅自转租，韩龙浩擅自转租构成违约。其次，韩龙浩称其取得了区桥彬同意转租的凭证，但被车享家公司的工作人员凌世豪拿走未归还，但韩龙浩未提供证据证明，本院不予采信。第三，韩龙浩称区桥彬协助办理涉案房屋的商业用途手续，证明其对转租是知情且同意的。而区桥彬称当时韩龙浩方的代表戴晓华称其是洗车店的老板，所以区桥彬配合办理了冈东村委会的《证明》。本院认为，韩龙浩与区桥彬签订的《租赁合同》约定租赁物业用途为汽车美容，所以，区桥彬配合韩龙浩办理冈东村委会的《证明》，不足以证明区桥彬知道并同意韩龙浩将涉案房屋转租给车享家公司。综上，本院认为韩龙浩未经区桥彬同意，擅自转租房屋给车享家公司，导致车享家公司后来对涉案房屋的使用受到影响，车享家公司有权根据合同约定解除与韩龙浩的《租赁合同》。车享家公司与韩龙浩的《租赁合同》于2017年12月6日解除。韩龙浩应当将多收的2017年12月7日至2018年5月14日的租金136933.33元返还给车享家公司。韩龙浩未按车享家公司《解除租赁合同通知函》的要求在5日内返还上述款项，应当向车享家公司支付逾期利息（以136933.33元为基数，从2017年12月12日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。车享家公司与韩龙浩的《租赁合同》约定免租期届满且车享家公司实际正常开业后，车享家公司支付的定金转为履约保证金。车享家公司与韩龙浩已签订《房产交付确认书》，确认韩龙浩已将租赁房屋交付给车享家公司。车享家公司也未提出并证明韩龙浩违约以至影响车享家公司正常开业，所以车享家公司支付的定金按合同约定已转为履约保证金。车享家公司解除合同后，韩龙浩应当向车享家公司返还履约保证金52000元，但对车享家公司主张韩龙浩赔偿一倍定金52000元的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，车享家公司还有权要求韩龙浩赔偿其为实现合同权利而支出的律师费。车享家公司已支出律师费2万元，根据本案标的额、广东省律师服务收费标准和本院对双方意见的采纳情况，本院核定韩龙浩应当承担车享家公司的律师费16446元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海车享家汽车科技服务有限公司与被告韩龙浩签订的《租赁合同》于2017年12月6日解除；二、被告韩龙浩于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告上海车享家汽车科技服务有限公司租金136933.33元及逾期利息（以136933.33元为基数，从2017年12月12日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、被告韩龙浩于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告上海车享家汽车科技服务有限公司履约保证金52000元；四、被告韩龙浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司支付律师费16446元；五、驳回原告上海车享家汽车科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5214元（原告已预交），由原告负担1110元，被告负担4104元，被告负担的部分于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  何文璋审判员  黎 妙二〇一九年八月二十日书记员  苏洁萍