上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初1951号原告：张玉琴，女，1969年11月1日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。被告：陈凤娟，女，1958年6月7日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告：徐艳，女，1983年10月28日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：黄冬艳，上海律宏律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱沙，上海律宏律师事务所律师。被告：徐惠祥，男，1959年10月20日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告张玉琴诉被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳及反诉原告陈凤娟、徐艳诉反诉被告张玉琴、被告徐惠祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经审理作出了(2017)沪0114民初16073号-1民事裁定书，以涉嫌刑事犯罪驳回了原告张玉琴及反诉原告陈凤娟、徐艳的起诉。陈凤娟、徐艳对该裁定不服提起上诉，因公安机关未予立案侦查，上海市第二中级人民法院经审理指令本院继续审理。此后，反诉原告陈凤娟、徐艳撤回了反诉。因被告徐惠祥出境后下落不明，需公告送达，本案依法适用普通程序公开开庭审理。原告一方、被告陈凤娟及徐艳一方到庭参加诉讼。被告徐惠祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令三被告继续履行2012年5月20日就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同，并配合原告办理该房屋的产权过户手续。事实与理由：2012年5月，原告经居间方介绍向被告购买了系争房屋。被告向原告提供了该动迁房的相关材料，并承诺其有权处理。原告看房后与被告协商，并签订了房屋买卖合同，约定总价为人民币(以下币种同)64万元，被告承诺等可以办理产证后便与原告过户。原告陆续支付了购房款计50万元，并于2012年6月入住系争房屋至今。此后，原告通过居间方要求被告办理产权过户，被告却以种种理由拖延。更令人震惊的是，原告竟然发现系争房屋的小产证已办出，被告现将系争房屋再次挂牌出售，已经构成严重违约。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告徐惠祥未进行辩称。被告陈凤娟、徐艳辩称：1、被告徐惠祥与答辩人虽为夫妻、父女，但家庭关系恶劣。被告徐惠祥在外有大额高利贷，自2015年中旬离境前往美国后再未回国。答辩人仅以微信方式和其联系，且沟通不多，不知其在美国的具体地址。2、系争房屋为三被告共同所有，转让应当经过全部产权人同意，而答辩人对系争房屋出售给原告毫不知情。被告徐惠祥未经答辩人同意出售系争房屋，侵犯了答辩人的合法权益，故其与原告签订的房屋买卖合同构成无效。3、经过笔迹鉴定已证实，原告持有的房屋买卖合同上“陈凤娟、徐艳”字样并非答辩人所签。原告陈述被告徐惠祥提供了三被告的证件，并携所谓的“答辩人”与其签约，但是否如原告所述答辩人无法核实。即使如原告所述，原告未对冒充签字的人进行核实，自身未能尽到审慎的注意义务。4、原告提供的房屋买卖合同中，补充条款里约定有借款事项。此外，答辩人于2016年年初整理物件时发现被告徐惠祥遗留的材料，其中有原告与被告徐惠祥签订的《抵押借款合同》。以上，不符合通常的房屋买卖交易惯例，答辩人有理由怀疑房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并非存在真实的房屋买卖关系。5、系争房屋在2012年前后由被告徐惠祥与开发商交房，答辩人从未上门查看过。原告张玉琴于2017年起诉后，答辩人未向被告徐惠祥仔细询问过相关情况，被告徐惠祥告知答辩人记不清了。6、原告于2017年11月6日登记结婚，2017年11月15日向法院起诉，时间仅相隔九天。原告陈述2012年即签订房屋买卖合同，在登记结婚前一直单身并不具备购房资格，答辩人现对原告登记结婚的真实目的持有异议。综上，请求驳回原告的诉请。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、房屋买卖合同、三被告的户口簿及身份证复印件，证明原告通过居间方介绍认识被告徐惠祥并欲向其购买系争房屋，因不知道系争房屋将来登记在何人名下，原告以防万一故要求被告一家三口均需在房屋买卖合同上签字。签约当日，被告徐惠祥一家三口均到场，并出示了户口簿及三人的身份证原件，被告徐惠祥并将相应复印件提供给原告。当日，双方签订了房屋买卖合同，约定系争房屋总价为64万元，被告徐惠祥并承诺系争房屋无任何纠纷，若有纠纷由其承担责任。2、收据、转账凭证，证明原告已向被告徐惠祥支付了定金5,000元及房款49.5万元。3、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，证明被告徐惠祥动迁安置所得有三套房屋，系争房屋为其中一套。4、物业费、电费、水费单据，证明系争房屋自签约后一直由原告居住至今。5、配套商品房供应单、结算单、登记申请书、鉴证书、出售合同等，证明被告徐艳一人办理了系争房屋及另外两套安置房屋的小产证，三被告之间互有联系并互相串通，对系争房屋出售给原告一事已都知晓。6、三被告的身份证复印件及户籍信息资料，证明三被告原户籍地在嘉定区南翔镇南华新村XXX号XXX室，现均迁移至嘉定区南翔镇真南路XXX弄XXX号XXX室，足以说明三被告保持联系。7、委托书，证明被告徐艳自称于2017年收到被告徐惠祥出具的委托书，并以该委托书将另外一套安置房屋(即嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋，下称“901室房屋”)过户给案外人，足以反映三被告一直保持联系。8、不动产登记簿，证明系争房屋登记在三被告名下，目前仅有原告案件的相关查封，不存在过户障碍。9、个人不动产登记信息查询记录、结婚证、社保缴费记录，证明原告现具有购房资格。被告陈凤娟、徐艳对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，三性均不认可，其中房屋买卖合同并非两被告所签，该合同侵犯了两被告的权利，应为无效：户口簿上记载的信息正确，但户口簿本身是否真实无法确认；身份证复印件上的头像并非两被告，真实性不予确认。对证据2，真实性无法确认，款项均支付给被告徐惠祥，两被告并不知情。对证据3，真实性认可，虽然拆迁补偿安置协议为被告徐惠祥一人所签，但拆迁安置所得的房屋属于三被告共同所有。对证据4，真实性无法确认，两被告不知道被告出售系争房屋一事，也不知道系争房屋的水电煤更名情况。对证据5，真实性认可，确实由被告徐艳代表三被告，在同一天办理了三套动迁房的小产证。对证据6，真实性认可，被告徐艳生育一子需申报户口，但原南华新村的房屋不能落户，故被告徐艳在2018年7月联系了被告徐惠祥，拿到被告徐惠祥出具的委托书后将三被告的户口均迁移至真南路。对证据7，真实性认可，被告陈凤娟从未去过美国，委托书系被告徐惠祥独自在美国办出后托人带回国内，被告徐艳持该委托书将901室房屋出售并过户给了案外人。对证据8及证据9，真实系认可，但与本案无关，原告无权要求过户系争房屋。被告陈凤娟、徐艳为支持其辩称意见，向本院提交如下证据材料：1、司法鉴定意见书，证明原告提供的房屋买卖合同上全部“陈凤娟”、“徐艳”字样并非被告陈凤娟、徐艳所签，故该买卖合同应为无效；2、《抵押借款合同》，证明原告与被告徐惠祥另签订有《抵押借款合同》，该合同上载明的房屋价值是64万元的2倍，不符合交易习惯和正常逻辑，故房屋买卖的真实性令人生疑。原告对被告陈凤娟、徐艳提供的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性、合法性均认可，但不足以说明两被告对被告徐惠祥出售系争房屋一事不知情。对证据2，真实性认可，因原告提出动迁房交易风险较大，居间方提出动迁房交易中都会签抵押借款合同，因此原告与被告徐惠祥签订了抵押借款合同。实际上《抵押借款合同》并不是真实意思表示，并未有借款实际发生。结合原告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：2009年6月4日，被告徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、901室房屋及上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“301室房屋”)。2012年5月19日，张玉琴向徐惠祥支付系争房屋的购房定金5,000元，徐惠祥出具了相应收据。2012年5月20日，徐惠祥及另外两人与张玉琴在上海原臣房地产经纪事务所见面，徐惠祥称另外两人为妻子陈凤娟、女儿徐艳，并出示了户口簿及三人身份证原件，同时将相应复印件交于张玉琴留存。当日，双方签订了房屋买卖合同，该合同显示张玉琴为买受人、乙方，徐惠祥、陈凤娟、徐艳为出卖人、甲方，合同约定：系争房屋权利人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳，房屋为动迁安置房，建筑面积61.21平方米；甲、乙双方协商一致，系争房屋的转让价为64万元，房屋建成交房后，实际面积出现增多或减少，总价不变。该合同补充条款约定：在签署合同当日，乙方支付甲方首期房款50万元(内含定金5,000元)，且甲方交房给乙方。甲乙双方办理甲方向乙方借款(该房屋借款抵押合同)，债权人为乙方，债务人为甲方，债权额为128万元；甲方收到开发商办理产证通知书7日内即办理以甲方为产权人的产证，拿到产证7日内，把产证原件交付乙方，乙方支付甲方房款4万元；产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在3日内配合乙方办理过户手续，过户当日乙方支付甲方剩余房款10万元。合同第14页落款处甲方显示有“徐惠祥”、“陈凤娟”、“徐艳”的签名和捺印，乙方张玉琴签名并捺印。该合同第13页另附承诺书载明：本人徐惠祥、陈凤娟、徐艳郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以64万元的价格向张玉琴出售，在该房屋办理产权证时甲方承诺只以徐惠祥一人为权利人，若多人上产权证由此产生的遗产税由甲方承担，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处显示有“徐惠祥”、“陈凤娟”、“徐艳”的签名和捺印。当日，张玉琴向徐惠祥转账支付49.5万元，徐惠祥向张玉琴出具收据，确认收到系争房屋房款50万元，内含定金5,000元。徐惠祥并于同日将系争房屋交于张玉琴，张玉琴装修后实际居住至今。2012年5月20日，张玉琴与徐惠祥另签订有《抵押借款合同》一份，该合同显示张玉琴为甲方、债权人，徐惠祥、陈凤娟、徐艳为乙方、债务人，合同约定：乙方为向甲方借款将系争房屋抵押给甲方作为保证；双方协定该房屋价值为138万元；债权数额为128万元；债务履行期间为5年，从2012年5月20日至2017年5月20日；如5年后乙方无能力还款，则该房屋无条件归甲方所有，甲方支付乙方10万元。该合同乙方处另显示有“陈凤娟”、“徐艳”的签名和捺印。又查明，系争房屋的配套商品房供应单即俗称的五联单显示，有关部门最后盖章日期为2014年7月，确定的购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳。2015年5月，徐惠祥出境前往美国后再未有入境记录。2016年10月27日，徐艳持相关材料并代陈凤娟、徐惠祥与开发商签订了系争房屋及301室、901室房屋的出售合同。2017年8月14日，系争房屋及301室、901室房屋均登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。2017年12月，陈凤娟、徐艳向本院申请对案涉房屋买卖合同上“陈凤娟”、“徐艳”签名进行笔迹鉴定。本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心对房屋买卖合同第13及14页上“陈凤娟”、“徐艳”签名字迹是否为陈凤娟、徐艳本人所写。该中心后作出司法鉴定意见书(下称“鉴定意见书”)，鉴定意见为：检材房屋买卖合同第13及14页上“陈凤娟”、“徐艳”签名字迹不是陈凤娟、徐艳本人所写。再查明，1、张玉琴现保存的陈凤娟、徐艳身份证复印件上的头像照片与陈凤娟、徐艳本人明显不同。2、张玉琴于2017年11月与黄启超登记结婚，黄启超为上海户籍。经在上海市不动产登记信息系统查询，张玉琴与黄启超名下未有房屋登记信息。截至2019年5月，张玉琴在本市已累计缴纳社会保险94个月，张玉琴承诺其家庭具备购房条件。3、(2017)沪0114民初16073号案件中，本院依张玉琴申请对系争房屋进行了查封，目前系争房屋上仅有本案查封。4、徐艳代徐惠祥、陈凤娟将901室房屋另行出售并于2017年11月过户给案外人。5、张玉琴于审理中表示自愿补偿陈凤娟、徐艳12万元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据现有证据可知，徐惠祥确实带领两人冒充陈凤娟、徐艳与张玉琴签订房屋买卖合同，但徐惠祥本人签名属实，结合张玉琴向徐惠祥支付房款、系争房屋由张玉琴实际居住这些事实，足以反映房屋买卖合同系张玉琴、徐惠祥的真实意思，在张玉琴与徐惠祥间发生效力。本案中，陈凤娟、徐艳以《抵押借款合同》否认房屋买卖关系的真实性，对此，徐惠祥作为缔约方及收款方，是整个交易过程的亲历者，对所有情况最为清楚。然而本案纠纷自2017年发生至今，徐惠祥与徐艳互通微信保持联系，明知案件在审理中且矛盾重重，却不出面应诉并陈述相关情况。而张玉琴却在质证时作了相应说明，该解释较为合理，并不存在矛盾之处，可予采信，故本院对陈凤娟、徐艳关于不存在真实的房屋买卖关系之主张不予采纳。陈凤娟、徐艳又以徐惠祥擅自处分共有财产而主张房屋买卖合同构成无效，无法律依据，本院亦不予采纳。动迁房相较于一般商品房买卖手续更繁杂、风险更大。张玉琴对动迁政策有一定了解并意识到相关风险，故要求徐惠祥的全部家庭成员均在房屋买卖合同上签字确认。徐惠祥提供了家庭户口簿和身份证件，也带了两人自称为妻女，至此张玉琴已尽到了审慎的注意义务，其无法发现到场的并非真正的陈凤娟、徐艳。同时，徐惠祥与张玉琴签约时，系争房屋的五联单尚未办出，其作为拆迁协议的签订者，亦可以代表全家对外签订买卖合同。陈凤娟、徐艳称从未上门查看不知系争房屋已出售，实在有违常理，难以让人相信。目前系争房屋已符合上市交易条件，张玉琴亦具备购房资格，考虑到系争房屋已由张玉琴装修居住长达七年，根据诚实信用原则，为保护善意买受人并维护交易稳定，对张玉琴要求过户的请求予以支持。徐惠祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳应于本判决生效之日起十日内协助原告张玉琴办理上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋过户至原告张玉琴名下；二、原告张玉琴应于上述房屋过户当日向被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳支付剩余房款14万元；三、原告张玉琴应于上述房屋过户当日向被告陈凤娟、徐艳支付补偿款12万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，保全费5,000元，诉讼费用合计5,080元，由被告徐惠祥负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。公告费1,120元，由被告徐惠祥负担，该款由被告徐惠祥于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳 华审 判 员  许雯雯人民陪审员  王玉祥二〇一九年八月二十九日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……四、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。