广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5072号原告（反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路**皇爵广场****1卡，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈振业，男，1968年6月10日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，被告（反诉原告）：苏家勇，男，1968年5月2日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，上列两被告共同委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）与被告（反诉原告）陈振业、苏家勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南兴公司委托诉讼代理人李启亮，被告（反诉原告）陈振业、苏家勇委托诉讼代理人于欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南兴公司向本院提出诉讼请求：两被告向原告一次性付清购房余款412000元及逾期付款利息（从2019年2月28日起至清偿之日止，按每日万分之一计算）。事实和理由：2009年12月19日，原、被告签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定两被告购买原告开发的位于中山市坦洲镇××广场××2070卡商铺，在抵扣5年收益后总价款825113元，首期款以现金支付，余款以按揭贷款方式支付。签订合同后，原告已为两被告办理中山市商品房销售登记备案登记。2013年5月17日，原告以EMS快递方式通知被告于2013年5月27日前往售楼部办理按揭手续，但因各种原因未能获得银行按揭放款。原告为两被告办理了预售商品房销售备案登记，两被告已经实际享有了该商铺的六年收益、直接支配、排他及收益等权利，根据公平原则，两被告应在合理的时间内完成付款义务。目前银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，两被告应一次性以现金方式向原告支付购房余款及承担违约责任。被告陈振业、苏家勇答辩并提出反诉称，1.确认被告购买皇爵广场1幢2070卡的购房总价为1289600元；2.原告向被告开具已付房款877600元的购房发票；3.解除原、被告签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：901059960）；4.原告返还被告已付购房款413113元。2009年12月19日，原、被告及中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订中山市商品房买卖合同及委托经营管理合同，约定被告购买原告开发的位于中山市坦洲镇××广场××2070卡商铺。商铺认购总价原为1289600元，被告以5年的经营收益抵扣房款，抵扣后的总房款为825113元，首期款413113元，剩余购房款412000元通过按揭贷款的方式进行支付。上述协议签订后，被告按约定支付了首期款413113元，并以5年经营收益抵扣房款464487元，但原告仅向被告开具了收据，未开具购房发票。被告已按照合同约定时间向银行提交按揭贷款手续，但因原告原因，按揭贷款至今无法获得审批，致使被告的合同目的无法实现。原告通过售后返租抵扣购房款的行为，属于偷逃、隐匿应税收入，已经违反了税收相关规定，商品房买卖合同中对房款的约定应属无效，应认定总购房款为1289600元。原告应按照被告已付房款（包括抵扣收益部分）877600元向被告开具发票，同时因原告原因导致按揭贷款未能获得审批，致使被告的合同目的无法实现，根据相关法律规定，被告有权提出解除合同，要求原告返还已付购房款。原告与商业银行的合同关系早已解除，现原告才要求被告支付剩余购房款已经超过诉讼时效。原告南兴公司就反诉辩称，1.被告主张解除合同没有法定或约定的解除事由，即使有也已经超过了法律规定的解除权期限，且原告已按合同约定向被告交付涉案房屋，被告已享有使用涉案房屋带来的收益，被告未能办理银行贷款并不能导致合同无法继续履行，被告购买涉案商铺的合同目的也并非不能实现。2.根据补充协议第10条约定，被告未能办理银行按揭，如解除合同应依法提出，而非是在原告要求一次性付款的情况下提出解除合同。3.被告的反诉请求前后矛盾，被告既主张解除合同又要求开具发票，属于前后矛盾。4.被告要求确认购房总价并开具相应发票，无事实及法律依据，在购房时，原告提供了两种购房方式给被告选择即经营收益抵扣购房款，具体抵扣的年限以委托经营合同为准或不抵扣。被告选择任何一种方式购房是双方真实的意思表示，内容无违反国家的法律法规及强制性规定，应是合法有效的，这也是被告对自身权利处分的行为，事后被告反悔，违反了诚实信用原则。5.被告非返租给原告，而是被告购买商铺后将租金收益委托给了皇爵公司，皇爵公司将该租金收益代原告交纳购房款，抵扣的具体金额由原告与皇爵公司发生，原告与被告之间的款项往来系合同确定的交易价格来确定，购房发票也是按合同约定的购房价来开具。本院经审理认定事实如下：2009年12月19日，南兴公司(出卖人)与陈振业、苏家勇(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定陈振业、苏家勇购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××2070卡商铺，总价款为825113元。签订合同当天支付首期款413113元，余款412000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部发来文件，并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；双方还约定了其他权利义务。2009年12月19日，陈振业、苏家勇与皇爵公司签订一份委托经营管理合同，约定陈振业、苏家勇同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止。2010年1月11日涉案商铺办理备案登记。2013年5月15日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年5月27日前携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，陈振业、苏家勇与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方并未约定房款支付时间，故陈振业、苏家勇主张已过诉讼时效，证据不足，本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。现南兴公司确认银行已经全面停止对商业地产的按揭贷款业务，因此不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司主张陈振业、苏家勇一次性支付剩余房款及逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。关于能否解除合同、返还购房款的问题。陈振业、苏家勇作为完全民事行为能力人及合同的一方当事人，清楚知道双方约定的商业贷款付款期限，在南兴公司不能依约协助其办理银行按揭贷款，致使其不能实现以按揭贷款的方式支付剩余购房款而不能实现购买案涉商铺的目的时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈振业、苏家勇依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方在补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则视为买受人放弃退房要求。陈振业、苏家勇并未在此期限内行使解除权，陈振业、苏家勇的解除权消灭，故陈振业、苏家勇主张解除合同、返还购房款，本院不予支持。南兴公司已履行交付商品房的义务，陈振业、苏家勇应向南兴公司支付剩余购房款。陈振业、苏家勇辩称因南兴公司偷逃、隐匿应税收入，双方对房款的约定无效，因上述情形并非合同无效的理由，因此陈振业、苏家勇的该项辩解理由不成立，本院不予采纳。购房款按照双方在合同中约定的金额支付，因此陈振业、苏家勇反诉请求确认购房总价为1289600元，证据不足，本院不予支持。南兴公司主张剩余购房款为412000元，理据充分，本院予以采信。因陈振业、苏家勇购买的涉案商品房为是商业用房，依据之前贷款政策规定，银行向购买皇爵广场商业用房的买受人办理按揭贷款的期限最长为十年，即使陈振业、苏家勇成功申请按揭贷款，陈振业、苏家勇依约按期还款也须在最长的十年期限内清偿。故综合考虑双方的过错，本院依据公平原则，酌情认定陈振业、苏家勇在2023年7月24日之前向南兴公司支付完毕剩余购房款412000元，具体支付期限如下：陈振业、苏家勇于本判决生效之日起七日内支付247200元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付41200元。至于开具购房发票的问题，因陈振业、苏家勇尚未支付完毕购房款，其可待交齐购房款后一并要求开具。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈振业、苏家勇向原告中山市南兴房地产有限公司支付剩余房款412000元（陈振业、苏家勇于本判决生效之日起七日内支付247200元，2020年7月24日前、2021年7月24日前、2022年7月24日前、2023年7月24日前，分别支付41200元）；二、驳回原告中山市南兴房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈振业、苏家勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7480元（原告已预交），由原告中山市南兴房地产有限公司负担；反诉案件受理费8203元（反诉原告已预交），由反诉原告陈振业、苏家勇负担。如不服本判决，原告中山市南兴房地产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告陈振业、苏家勇可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何伟棋二〇一九年八月二十八日书 记 员  蔡文华吴泳丝