上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初19763号原告：上海闽天股权投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：程庆豪，董事长。委托诉讼代理人：刘兵，上海市天寅律师事务所律师。被告：温州市智瑞物资有限公司，住所地浙江省温州市。法定代表人：陈志伟，董事长。委托诉讼代理人：王**波，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海静安城市发展(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：邢剑，董事长。委托诉讼代理人：李立，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘菁，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：上海新景投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：蔡建国，执行董事。委托诉讼代理人：王**波，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯，上海市尚伟律师事务所律师。原告上海闽天股权投资管理有限公司(以下简称闽天投资公司)与被告温州市智瑞物资有限公司(以下简称温州智瑞公司)、被告上海静安城市发展(集团)有限公司(以下简称静安城市公司)、被告上海新景投资有限公司(以下简称新景投资公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日受理后，依法适用简易程序，后本案依法转为普通程序。于2019年3月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘兵、被告温州智瑞公司委托诉讼代理人王**波、李雯、被告静安城市公司委托诉讼代理人潘菁、被告新景投资公司委托诉讼代理人王**波、李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闽天投资公司向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告温州智瑞公司、被告静安城市公司立即排除妨害，撤销对上海市静安区天目西路XXX号XXX层房屋(以下简称为系争房屋)的司法实体查封，继续履行系争房屋的租赁合同及原告对系争房屋的使用权；2.判令被告温州智瑞公司向原告退还租赁保证金666,800元；3.判令被告温州智瑞公司向原告返还自2016年7月12日起至2016年9月18日止的房屋租金36万元；4.判令被告温州智瑞公司支付原告自2016年7月12日起至2016年12月13日期间的合同违约金27万元(月租金按照18万元计算)；5.判令被告静安城市公司支付原告自2016年12月13日起至被告静安城市公司实际履行合同之日止的违约金(按照月租金18万元的30%计算,即54,000元/月，1,800元/日)；6.判令被告新景投资公司对以上被告温州智瑞公司应付原告诉请2、3、4的款项承担连带责任。事实和理由：2012年6月20日，闽天投资公司与温州智瑞公司(被告温州智瑞公司委托授权新景投资公司)就系争房屋签署《上海不夜城商厦九层房屋租赁合同》，合同约定由闽天投资公司承租上海市天目西路XXX号“不夜城商厦”九层(即系争房屋),租赁期间自2012年6月20日至2020年6月19日,租赁保证金为666,800元。该合同签订后,闽天投资公司依据合同向温州智瑞公司交付租赁保证金666,800元,并依据合同约定按期缴纳房租。温州智瑞公司亦按照合同约定交付系争房屋给闽天投资公司使用。在2012年6月20日至2016年7月5日期间,双方对租赁合同的履行没有争议。2015年至2016年期间,闽天投资公司因经营项目的升级，并经温州智瑞公司认可，对系争房屋进行整体装修。由于温州智瑞公司自身债务的原因，系争房屋于2016年7月12日被浙江温州鹿城区人民法院依法查封并拍卖。按照查封法院的要求，闽天投资公司停止经营活动,腾空搬离了系争房屋,故闽天投资公司无法使用系争房屋从事经营的后果系由温州智瑞公司导致。由于租赁场地被司法查封,无法经营,故闽天投资公司前往温州鹿城区人民法院执行庭了解案情,执行法官告知系争房屋已于2016年12月13日通过司法拍卖由静安城市公司购得,同年12月19日，静安城市公司代理人在鹿城区人民法院所作执行笔录中明确表示“对房产状态没有异议,现视为贵院已将上述房产向我方交付完毕”、“关于租赁情况我方(静安城市公司)是清楚的,我方(静安城市公司)自行与承租人通过相关途径解决。”并且执行法院要求静安城市公司“在2个月内务必办理房屋产权及土地使用权的过户手续,否则出现相应的法律后果,要自行承担。”因此,本案不仅温州智瑞公司对其所有的系争房屋被司法查封、拍卖的行为妨害了闽天投资公司对租赁房产的经营使用,且静安城市公司在2016年12月13日购得租赁房产后,故意隐瞒已经是租赁房产产权人的事实,采取故意不办产权证,不申请法院撤销对租赁房产实体的司法查封,也未如执行笔录所承诺的与系争房屋承租人闽天投资公司协商解决,导致闽天投资公司无法继续使用涉案房屋经营,闽天投资公司投入大量装修，却无法获得经营收益,损失巨大。鉴于上述事实,闽天投资公司认为，一，温州智瑞公司、静安城市公司采用故意不办理房产过户手续、不申请法院撤销司法查封的方式,妨害闽天投资公司正常使用系争房屋的行为应立即排除,继续履行租赁合同确保闽天投资公司对系争房屋的使用权；二，温州智瑞公司出租房产已经被拍卖,不再是租赁合同的履行人,故应退还租赁押金666,800元;三，温州智瑞公司房产自2016年7月12日被查封至2016年12月13日被司法查封、拍卖,闽天投资公司无法正常使用,构成违约应承担违约赔偿责任,依据合同约定应承担自2016年7月12日起至2016年12月13日期间租金总额30%的违约金27万元；四，系争房产自2016年7月12日被司法实体查封,闽天投资公司无法使用，温州智瑞公司应偿还多收的2016年7月12日至2016年9月19日租金36万元；五，静安城市公司自2016年12月13日购得房屋,应继续履行原租赁合同,保障闽天投资公司依法对租赁房产的使用,但被告怠于行使权利,故意不办理房产过户,不解除司法查封,导致闽天投资公司至今无法使用,应支付2016年12月13日起的违约金(暂计算至2018年3月12日)。因多次与温州智瑞公司、静安城市公司交涉均无果,故诉至法院，请求判如所请。被告温州智瑞公司、被告新景投资公司辩称，对原告提出的全部诉请不予认可，请求法院依法驳回其全部诉请。第一，原告诉请要求温州智瑞公司及静安城市公司排除法院查封。本案中，温州鹿城法院确实曾对系争房屋进行了查封，但并非实体查封。原告同时还要求继续履行租赁合同，不知该诉请针对哪个主体，如果是针对温州智瑞公司和新景投资公司，温州智瑞公司与原告之间从未建立租赁关系，故原告诉请为无本之木。且新景投资公司认为双方合同已经解除，业已提起诉讼要求法院确认合同已解除，也不存在继续履行的问题。第二，原告要求温州智瑞公司退还租赁保证金，但温州智瑞公司与原告之间无租赁关系，不存在退还，与原告之间存在租赁关系的是新景投资公司，但因双方租赁合同中原告逾期支付租金的违约行为，新景投资公司已在另案中主张租赁保证金不予退还。第三，同理，温州智瑞公司没有收取过租金，不需要返还租金，从租金数额上来说，另案中原告与新景投资公司经对账表明，原告已付的全部租金还未付清2016年7月12日之前的租金，7月12日之后的租金其根本没付过，不存在返还之说。第四，原告主张温州智瑞公司支付违约金没有合同基础，双方之间没有任何合同约定，且原告主张的期间是查封至拍卖的期间，并认为该期间其有损失，但原告实际并无证据证明存在实体查封。第五，原告该诉请不是针对温州智瑞公司或新景投资公司，故不发表意见，但同样是没有逻辑上、法理上和事实上的依据的。第六，连带责任的基础是连带关系，温州智瑞公司和新景投资公司之间没有连带关系，故原告诉请六没有依据。被告静安城市公司辩称，不同意原告诉请。关于排除司法查封，因法院公告并非其张贴，也不属于本案案件受理范围，故原告诉请于法无据。关于是否继续履行合同，(2018)沪0106民初21365号案件中，新景投资公司已提出解约诉请，如法院确认合同解除，则原告诉请继续履行没有依据，即便法院不确认合同解除，系争房屋属于先抵押后出租，不适用买卖不破租赁规则，故租赁合同对静安城市公司没有约束力，原告亦无权再使用房屋。关于诉请五的违约金请求，没有事实和法律依据，租赁合同是原告与新景投资公司签订的，静安城市公司并非相对方，且静安城市公司不存在违约行为，更不存在需要承担违约责任的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月20日，新景投资公司(出租方甲方)受系争房屋产权人温州智瑞公司(企业原名称为温州市联景物资有限公司，2012年12月变更名称为温州智瑞公司)的委托与闽天投资公司(承租方乙方)签订《上海不夜城商厦九层房屋租赁合同》一份，双方约定，由甲方将温州市联景物资有限公司名下的系争房屋出租给乙方用作经营美食、网吧、游戏机商业用房，租期8年，自2012年6月20日起至2020年6月19日止；免租期自2012年6月20日起至同年10月19日结束；租金支付方式自2012年6月20日起至2014年6月19日期间月租金为166,770元，租金每两年递增一次，递增幅度为上一年度租金的8%，自2014年6月20日至2016年6月19日期间，系争房屋月租金为180,036元；自2016年6月20日起至2018年6月19日期间，系争房屋月租金为194,439元；自2018年6月20日起至2020年6月19日期间，系争房屋月租金为209,994元；每两个月支付一次租金，先付后用；首次租金支付时间为本合同签订之日，自第二个结算周期起，乙方应于每一结算周期起始日的20天前向甲方支付当期租金；乙方须于签订合同时向甲方支付相当于该房屋4个月租金的租赁保证金666,800元，该保证金不计利息，合同期满或合同按其规定提前终止时，若乙方已结清了全部租金及费用，且已按本合同约定将房屋归还甲方，甲方应在15日内将保证金无息退还乙方等；乙方所租赁的房屋装修图纸和改造方案需事先报经甲方审查，甲方有权进行监督和审查并及时提出改进意见，且有最终决定权，经甲方书面同意方可对租赁房屋进行装修和改造；乙方逾期支付租金、物业管理费等相关费用的，每逾期一日，则乙方需按所欠款项的千分之五/日支付违约金直至全部应付款项被付清为止；甲方有权在下列事件发生时，提前收回房屋：若乙方拖欠租金超过15天，且经甲方催告仍不清缴的；发生以上事件时，除甲方可解除合同外，乙方还应向甲方承担如下违约责任(同时适用)：①乙方交付的保证金不予退还；②按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期期间的租金；甲方系接受该房屋业主(温州联景物资有限公司)委托，以自己的名义与乙方签署本合同，并以自己的名义收取房屋租金并行使一切业主的权利，承担业主应承担的全部义务；双方还就房屋的使用及维修、转租等条款进行了约定。签约当日，新景投资公司按约将系争房屋交付给闽天投资公司租赁使用。闽天投资公司支付新景投资公司租赁保证金666,800元。2016年5月起，闽天投资公司因经营酒店式公寓需要，按住宿用房格局对系争房屋进行装修改建，隔出住宿房间、安装生活设施，为使改建后的居住房间通风，将系争房屋外墙固定玻璃擅自改造成推拉窗。同年6月7日，新景投资公司以闽天投资公司该装修行为破坏了外墙玻璃的整体性及租赁物建筑结构为由，向闽天投资公司发出律师函，要求其停止一切违约违规装修行为，闽天投资公司未予纠正。2016年7月12日，系争房屋因原产权人温州智瑞公司的债务纠纷，被浙江温州市鹿城区人民法院依法查封，法院在系争房屋现场张贴公告，责令在该屋内人员于2016年7月30日前自行腾空迁出系争房屋，立即清场。同年8月23日，温州市鹿城区人民法院向闽天投资公司发出协助执行通知书，要求闽天投资公司协助冻结、提取新景投资公司所享有的系争房屋租金收益(总金额以73,717,389.33元)为限。冻结期间，禁止向新景投资公司支付租金等一切收益。2016年8月8日，系争房屋所在物业公司向闽天投资公司发出违规整改通知书。同年9月2日，上海市静安区公安消防支队依法查封了系争房屋。2016年10月20日，新景投资公司向闽天投资公司发出解除系争房屋租赁合同通知。次日，闽天投资公司收到该解除合同通知。后新景投资公司以闽天投资公司拖欠房屋租金致租赁合同根本违约为由，向本院提起诉讼。审理中，闽天投资公司以被告应与其继续履行房屋租赁合同为由，亦起诉来院。另查明，2016年12月19日，温州市鹿城区人民法院依法作出(2015)温鹿执民字第383号之四执行裁定书，裁定原登记于温州智瑞公司名下的系争房屋产权归竞买人静安城市公司所有，该财产权自裁定书送达竞买人静安城市公司时起转移。2018年9月14日，系争房屋产权登记至静安城市公司名下。以上事实，原、被告庭审陈述，原告提供的《上海不夜城商厦九层房屋租赁合同》、房屋使用交接书、系争房屋产权登记信息、温州市鹿城区人民法院搜查令、公告、协助执行通知书、公函；被告新景投资公司提供的律师公函、违规整改通知书、情况说明、协调会议纪要、解除租赁合同通知书、EMS快递单等证据予以佐证，本院予以确认。审理中，闽天投资公司与新景投资公司确认，在另案即本院受理的(2018)沪0106民初21365号案件中，双方于2019年1月8日在本院所做的调查笔录中陈述的对账结果，即如按双方租金结算的起止日期为自2012年10月20日起至2016年10月19日止，闽天投资公司应付租金为8,432,620元,实际已付租金为7,814,200元,积欠租金应为618,420元。但同时，双方对租金的支付方式意见不一。新景投资公司认为，由于闽天投资公司在涉案合同履行的过程中，每期支付的租金金额并不完全一致，以及支付时间亦未对应二月一次的支付周期，故闽天投资公司是滚动支付，即后一期支付的款项补足前一期积欠的。以此累计，闽天投资公司在2016年8月9日最后一笔支付完36万元后，刚刚才结清2016年6月19日前的租金，尚欠的租金积欠期为2016年6月20日起至2016年10月19日止，其中2016年6月20日至2016年8月19日积欠229,542元，2016年8月20日至2016年10月19日应付388,878元。闽天投资公司认为，租金的支付其是严格按合同约定，二个月一付，对应支付的，先付后用，并已全部支付完毕，没有结欠。之所以出现上述618,420元结欠租金，是因为新景投资公司没有扣除以下无需支付的三笔款项：1、自2014年6月20日至2016年1月19日止，共计19个月的上浮租金253,384元，13,336元/月；2、2015年期间，新景投资公司同意变更为每三个月付一次，每次优惠5万元，每次付45万元，优惠了两次，应扣除10万元，且这节减免事实，新景投资公司已在(2016)沪0106民初25457案件中于2017年9月22日的询问笔录中予以确认；3、因系争房屋于2016年7月12日被温州市鹿城区人民法院实体查封，闽天投资公司无法占有使用房屋，故自2016年7月13日至2016年10月19日期间(三个月零七天)的租金不应支付，租金按每月194,439元计算，应扣除194,439元×3月+194,439元/30天×7=628,686元，共计应扣除982,070元。对此，新景投资公司表示，关于第一项减免，系是对合同内容的变更，因闽天投资公司并未证据证明事先得到新景投资公司的确认，新景投资公司不予认可。关于第三项减免，温州鹿城区法院查封，只是权利查封，公告要求闽天投资公司自行腾空，没有采取强制措施，故并未影响闽天投资公司实际控制房屋，闽天投资公司仍在继续占有使用系争房屋，故该期间的租金不能减免。关于第二项减免，对本院处理的(2016)沪0106民初25457案件于2017年9月22日询问笔录中原告所作陈述的真实性无异议，但根据2016年6月20日《不夜城九楼经营现状协调会议纪要》双方达成的意见，明确该10万元的租金减免必须在闽天投资公司于2016年6月30日前履行停止装修工程及付清所欠的所有房屋租金义务为前提条件的，但实际上闽天投资公司并没有在该期限内完成上述工作，故10万元不再减免。本院认为，原告闽天投资公司与被告新景投资公司签订的房屋租赁合同，属双方真实意思表示，双方应当按约全面履行合同义务。被告新景投资公司按约将系争房屋交付给原告闽天投资公司租赁使用，原告闽天投资公司理应按约支付被告新景投资公司房屋租金。由于原告闵天投资公司未就租赁期间被告新景投资公司同意其自2014年6月20日起至2016年1月19日期间的租金不予上浮提供相应证据，以及2016年7月12日起至同年10月19日系争房屋被法院司法权利查封期间，原告闵天投资公司并无证据证明其无法正常使用该房屋，故原告闽天投资公司称其未欠租金，依据不足。关于租金减免10万元的事实，因被告新景投资公司先前已确认减免原告闽天投资公司租金10万元，现又不予同意减免，理由不足。本院扣减被告新景投资公司承诺减免原告闽天投资公司租金10万元后，原告闽天投资公司欠付被告新景投资公司自2016年6月20日起至2016年10月21日止租金共计518,420元。因原告闽天投资公司迟延履行合同约定的支付租金之主要义务，致使被告新景投资公司对合同根本目的无法实现，被告新景投资公司依法享有合同解除权，双方合同自原告闽天投资公司2016年10月21日收到该解除通知之日解除。现原告闽天投资公司再以租赁合同并未解除继续有效为由，诉请被告温州智瑞公司、被告静安城市公司排除妨害、继续履行系争房屋租赁合同、要求被告温州智瑞公司退还租赁保证金666,800元、返还2016年7月12日起至2016年9月18日止的房屋租金36万元、支付原告2016年7月12日起至2016年12月13日期间的合同违约金27万元、要求被告静安城市公司支付2016年12月13日起至被告静安城市公司实际履行合同之日止的违约金、要求被告新景投资公司对以上被告温州智瑞公司应付原告的款项承担连带责任之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告上海闽天股权投资管理有限公司的全部诉讼请求。诉讼保全费5,000元(原告已预交)，由原告上海闽天股权投资管理有限公司负担。本案案件受理费22,800元(原告已预交)，由原告上海闽天股权投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  徐敬红人民陪审员  高贵荣二〇一九年八月三十日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。