广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初851号 原告：赵某某，男，1974年10月10日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 原告：卢某某，女，1978年4月27日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：赵某某，基本身份信息同上，系原告卢某某之夫。 被告：广西某某房地产代理有限公司桂林分公司，住所地广西桂林市七星区普陀路36号彰泰·睿城29栋1、2-13号商铺，统一社会信用代码91450300MA5KDXB21F。 负责人：李某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃某某，该公司法务。 被告：广西某某地产代理有限公司，住所地北海市北海大道72号某某华庭0106号,统一社会信用代码91450502585993545L。 法定代表人：黄某。 原告赵某某、卢某某诉被告广西某某房地产代理有限公司桂林分公司（以下简称被告某某分公司）、广西某某地产代理有限公司（以下简称被告某某公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某及原告卢某某的委托诉讼代理人赵某某，被告某某分公司的委托诉讼代理人覃某某到庭参加诉讼，被告某某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某某、卢某某向本院提出诉讼请求：一、依据编号为GLSHDC0000516的房屋买卖合同判决被告扣留原告7万元售房款作为中介费为违约，判令被告期限归还原告7万元；二、判令本案所有诉讼费由被告承担。事实及理由：两原告系夫妻关系，于2015年6月共同购买了临桂区福邸嘉园小区39栋2－4－2商品房一套，建筑面积122．62平方米，套内面积101．05平方米，总购房价为57．4万元，并办清了所有相关手续。2018年6月份，福邸嘉园小区商品房均价已达6500元／平方米，原告上述房产按均价市值已达80万元。但由于资金短缺，原告同意将上述房产及一个车位（价值约10万元）以62万元总价出售给被告。2018年6月24日，原告和被告在被告的临桂分店签订了《房屋买卖合同》（编号：GLSHDC0000569，简称“合同1”），但被告要求，以公司经理侯升亮作为买方，原告为卖方。该合同约定：一、房产带车位以62万总价出售给买方；二、合同签订当天，买方向卖方支付2万元定金；三、2018年10月1日前，买方向卖方一次性付清剩余60万元房款，逾期一天，按总价千分之一支付违约金，逾期一个月，卖方有权不再向买方出售该房产；四、（买方和卖方不进行房产过户）2018年10月1日前，若买方另外找到新买主，卖方须配合买方和新买主完成过户手续；2018年10月1日前，若买方不能找到新买主，则卖方把房子公证给买方。房产价值的升贬均归买方，与卖方无关。“合同1”签订当日为周末，未能完成房产查档手续，被告未将定金支付给原告。几天后，原告到房管局完成房产查档手续，并将房产档案信息送到被告的临桂分店。被告收取房产档案后，要求原告与其另外再签订一份《房屋买卖合同确认书》（被告持有），确认：一、房产以62万元总价款出售给被告；二、被告在2018年10月1日前找到新买主，多卖出的价款作为中介费归被告；签订确认书后，被告向原告支付了2万元作为定金。2018年7月，被告称找到了新客户。因此，在2018年7月21日，原告、被告和新买主（陈芳芳、邱振超夫妇）三方重新签订了新的《房屋买卖合同》（编号：GLSHDC0000516，简称“合同2”），该合同约定：一、房屋出售总价为69万；二、买方（新买主）先支付卖方（原告）10万元定金（由被告转交）：另22万首付款由买方直接支付给卖方；另37万通过银行按揭放款支付，并由中介方（即被告）担保放款期限；三、交易过程产生的所有费用（包括中介费），均由买方承担，卖方不承担任何费用；四、合同第六条：本合同如与过往三方的协议、声明、承诺不一致，应以本合同为准；五、合同第七条：合同纠纷由物业所在地人民法院诉讼解决。“合同2”签订后的当天，被告在转交定金时，要求原告先写下收到10万元定金的收据，然后被告通过公司法人李某某的账户只给原告转账了3万元，另外7万元被告没有支付给原告，只是让其员工李城给原告开据了收取7万元中介费的收据。因此，原告签下了10万元定金收据，实际上只收到了3万元，有7万元被被告扣留。之后，新买主应付剩余款项陆续到位，原告与新买主履行了“合同2”，于2018年10月1日前完成了过户手续。房产过户前后至今，原告总计只收到69万元总房款中的62万元，另7万元一直被被告扣留。原告多次要求被告按“合同1”履行约定，在2018年10月1日前，付足62万元房款，被告均以“合同2”的条款为由予以拒绝，坚持要求原告向新买主要房款。原告转而要求被告按“合同2”履行约定，归还其扣留的7万元，被告又以“合同1”及“合同确认书”的条款为由予以拒绝。既然被告不愿按之前与原告签订的“合同1”履行约定，按期付足房款，坚持要求原告按“合同2”条款向新买主要房款。而根据“合同2”第四条（二）及第六条约定，原告不需要向被告支付中介费。因此，为了维护原告的合法权益，原告根据“合同2”（编号：GLSHDC0000516）第四条（二）、第六条和第七条的约定，特向临桂区人民法院提起诉讼，请法院依据编号为GLSHDC0000516的“合同2”，判决被告扣留原告7万元售房款作为中介费为违约行为，判令被告限期归还原告7万元，并判令被告承担本案所有诉讼费。 原告赵某某、卢某某对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：1、原告的身份证复印件，证明两原告诉讼主体适格；2、结婚证复印件，证明两原告为夫妻关系；3、《商品房买卖合同》一份，证明两原告于2015年在临桂区福邸嘉园购买商品房一套；4、《房屋买卖合同》一份，证明两原告将房屋卖给被告员工侯升亮个人，于2018年6月24日所签的《房屋买卖合同》；5、《房屋买卖合同》一份，证明经被告及侯升亮认可，废除侯升亮与原告签订以及原告确认将该房屋卖给被告所签订的合同，确认原告与邱振超、陈芳芳夫妻新签订的《房屋买卖合同》为准；6、收件收据，证明原告的房地产权证、房地产权共有证、国有土地使用证、契税发票原件已交给被告员工侯升亮保管；7、收款收据，证明被告擅自截留原告房屋买卖款7万元；8、电脑咨询单，证明被告经营所在地及相关信息；9、银行流水复印件，证明被告只向原告转账了定金3万元及陈芳芳支付了首付22万元。 被告某某分公司辩称，原告赵某某、卢某某要求法院判令某某分公司期限内偿还原告7万元，缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。原告赵某某、卢某某于2018年6月25日决定把位于桂林市临桂区委托给被告某某分公司保证销售，并于当日与被告某某分公司业务经理候升亮签订《房屋买卖合同》（编号：ＧＬＳＨＤＣ0000569和《服务确认书》。在《房屋买卖合同》中双方约定交易净收价（包含39＃楼7号车位）为陆拾贰万元整（￥620000.00元），所有过户费用和中介服务费用均不承担。被告某某分公司于合同签订当日付定金贰万元整到赵某某账户。在该合同的补充协议中，被告某某分公司与原告约定，此合同的保证销售期限为2018年6月24日至2018年10月1日，如在此期限内，被告某某分公司找到合适买家，原告要配合被告某某分公司过户给第三方。同时，在签订本合同后，该物业未来价格上涨或者下跌，收益与损失都与原告无关。如在此期限内，被告某某分公司没有找到合适的买家，就由被告某某分公司出资全款购买该物业。同时，就税费问题，双方签订的《服务确认书》中明确约定，原告出售该物业所产生的一切税费由代理方或买方承担，原告无需支付。就中介服务费问题，双方签订的《服务确认书》第二条中明确约定，原告同意将《房屋买卖合同》交易成交价高出本确认书第一条的净收价格的差额支付给代理方作为的中介服务费。同时，在《服务确认书》的备注条款中，双方约定，原告要确保业主拿到的首付款多的部分是被告某某分公司中介服务费，原告确保自己拿到62万元净收，高于62万以外的归被告某某分公司所拿，中介服务费由买方所付款项扣取，不足的由代理方自行解决。2018年7月27日被告某某分公司为原告委托销售的房屋找到了满足条件的客户，并于当天原告与被告某某分公司找的第三方客户陈芳芳、邱振超就买卖临桂区临桂镇世纪东路66号金源新城福邸嘉园39幢2单元4层02号的签订了一份《房屋买卖合同》（编号：ＧＬＳＨＤＣ0000516），合同约定房屋成交价格（包含39＃楼7号车位）陆拾玖万元整（￥690000．00元），并办理了过户货款等相关手续。按照之前《服务确认书》的约定，卖高出部分染万元整（￥70000.00元）作为被告某某分公司中介服务费，因此被告某某分公司开据中介服务费相关收据给原告，原告当时并无任何异议。可见，由于双方之前约定买高部分支付给被告某某分公司作为中介服务费，原告要求被告某某分公司退还7万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。综上，原告赵某某、卢某某要求法院判令被告某某分公司期限内偿还原告7万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，恳请法庭予以驳回，并判决原告赵某某、卢某某承担本案的所有诉讼费用。 被告某某分公司为其辩解在举证期限内向法庭提供的证据有：1、《服务确认书》一份、《收款收据》一张，证明原告赵某某承诺将卖高部分作为支付给被告某某分公司的中介服务费，其只净收62万元。 被告某某公司未作答辩，在举证期限内亦未向法庭提供证据。 经过开庭质证，被告某某分公司对原告赵某某、卢某某提供的证据1-2三性无异议；证据3真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，与本案无关；证据4真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，合同里的补充协议第十条手写的内容有个笔误予以纠正，第一行应该是甲方（原告）要交钥匙给乙方（候升亮）；对合同第六行：待乙方应为待甲方；证据5真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，合同里没有明确说明废除之前合同的条款，其次合同的第六条的过往三方指的是卖方：赵某某、卢某某，买方：陈芳芳、邱振超还有经纪方某某分公司，该条指的是若在之前有签订协议就以证据4编号为GLSHDC0000569的三方，新合同的效力不影响该合同，原来的合同是继续有效的；证据6真实性、合法性无异议，证明内容与本案无关，已过户到合同2的买方：陈芳芳、邱振超；证据7真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，该款是由陈芳芳、邱振超交的购房款中扣出来的中介服务费不是擅自截留的买卖款；证据8三性无异议；证据9该证据是复印件，待原告拿来原件由法庭核实，若有原件对证明内容有异议，原告不是收了3万元而是收了10万元，只是其中的7万元由被告作为中介费扣除了，且原告也开了收据给陈芳芳、邱振超。 原告赵某某、卢某某对被告某某分公司提供的证据有异议：1、《服务确认书》的时间不是6月25日签的，而是6月27日签之后，被告的法定代表人李某某才将2万元定金打到其账号；同时《服务确认书》只有原告赵某某一人签名，作为财产共有人的原告卢某某没有签名，不能认为原告卢某某同意该《服务确认书》上面的条款；2、对《收款收据》，不是定金中的10万元，而是陈芳芳、邱振超交纳的首付款22万元中的10万元。 本院结合双方举证和质证,认证如下:对双方当事人无异议的书证予以确认，对双方提出异议的书证,因各自无相反证据予以否定,且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告某某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 依据上述证据以及庭审笔录,本院确认案件法律事实如下：2015年6月23日，原告赵某某、卢某某（买受人）与桂林市临桂东源房地产开发有限责任公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，原告赵某某、卢某某购买了桂林市临桂区。之后，取得了房屋所有权证。2018年6月24日，原告赵某某、卢某某（卖方）与侯升亮（买方）及被告某某分公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，编号为ＧＬＳＨＤＣ0000569的被告某某分公司提供的格式合同。该合同第一条物业情况约定：买卖之房屋地址为：临桂县；第二条约定：该房屋按套销售，买卖双方同意该房屋成交价为陆拾贰万元整（￥620000元）；签订本合同时支付贰万元（￥20000元）作为定金，定金自动转为房款；房屋余款陆拾万元整（￥600000元），买方应在2018年10月1日前一次性支付给卖方。2018年6月25日，原告赵某某（服务对象）与被告某某分公司（代理方）签订一份《服务确认书》条款约定：一、价格与税费的确认：代理方向服务对象（原告赵某某、卢某某）保证房屋出售净收价格为人民币陆拾贰万元整（￥620000元）。同时代理方确认该物业买卖交易中产生的一切税费由代理方或买方承担，服务对象无需支付；二、中介服务费的确认：服务对象同意将《房屋买卖合同》，编号为ＧＬＳＨＤＣ0000569中的交易成交价高于本确认书第一条净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费。该费用之缴交日期为：签订双方买卖合同当天。逾期交付该费用，则按日向代理方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。本《服务确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，与该合同具有同等法律效力；备注：确保业主拿到首付款25万元，多的是中介服务费，确保业主纯拿62万元，净收高于62万以外的归中介公司所拿，中介服务费由买方所付款项扣，不足的由代理方自行负责解决。 2018年7月21日，被告某某分公司出具《收款收据》，收到原告赵某某交来中介服务费7万元（该款系被告某某分公司从买主支付的房款中扣留，并非原告直接支付）。2018年7月27日，原告赵某某、卢某某（卖方）与邱振超、陈芳芳（买方）及被告某某分公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，编号为GLSHDC0000516的被告某某分公司提供的格式合同。该合同第二条约定：该房屋按套销售，买卖双方同意该房屋成交价为陆拾玖万元整（￥690000元）；签订本合同时支付壹拾万元（￥100000元）作为定金，定金自动转为房款；首付款为贰拾贰万元整（￥220000元），由买方在2018年8月15日直接支付给卖方；房价余款叁拾柒万元整（￥370000元），按银行按揭付款，买方申请贷款，金额为叁拾柒万元整（￥370000元），买方应在签订本合同后收到首付10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在叁天内以现金方式支付给卖方，否则，视为逾期付款；第四条约定：经纪方就该房屋为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付壹万叁仟捌佰元整（￥13800元）作为咨询及中介服务费；第六条、本合同如与过往三方的协议、声明、承诺不一致，应以本合同为准；第九条、本合同一式三份，各份内容必须一致，正文叁页。持有情况如下：卖方一份、卖方一份、经纪方一份，各份具有同等法律效力，本合同自叁方签署（盖章）之日起生效。上述合同签订后，原告赵某某、卢某某与邱振超、陈芳芳（买方）完成了本案所涉房屋的过户手续，邱振超、陈芳芳夫妇亦于2019年1月付清了房款，履行了编号为GLSHDC0000516的《房屋买卖合同》确定的义务。之后，原、被告双方因对是否支付中介服务费7万元，未能达成一致，原告赵某某、卢某某遂于2019年3月5日诉至本院，提出前述请求。庭审中查明，2018年8月31日，原告赵某某出具一份收到10万元的首付款的收款收据，对该10万元，原告实际收到3万元。 本院认为，本案立案审查时确立的案由为商品房销售合同纠纷，商品房销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。本院经过审理认为，本案所涉合同系居间人（被告某某分公司）向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，系当事人之间因订立、履行、变更、终止居间合同发生的权利义务纠纷，并不属于商品房销售合同纠纷当中的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人因支付相应价款而产生纠纷的情况。本案案由应确定为居间合同纠纷更符合本案的实际。故，本院依法将立案审查阶段确立的案由即商品房销售合同纠纷变更为居间合同纠纷，进行审理。 本院认为，本案的争议焦点归纳为：被告收取中介服务费7万元是否符合本案所涉《房屋买卖合同》的约定及是否应当退还给原告的问题。 当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自合同成立时生效。故，原告赵某某、卢某某（卖方）与侯升亮（买方）及被告某某分公司（经纪方）于2018年6月24日签订的编号为GLSHDC0000569的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思的表示，不违背法律的强制性规定，合法有效。在该合同中没有约定被告收取原告中介服务费的事宜，之后于2018年6月25日原告赵某某与被告某某分公司签订的《服务确认书》，约定了收取中介服务费的情形，双方认可《服务确认书》与编号为GLSHDC0000569的《房屋买卖合同》具有同等的法律效力。而双方于2018年7月27日签订的编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》中，关于中介服务费的约定，是由邱振超、陈芳芳（买方）向被告某某分公司支付中介服务费13800元，并没有约定由原告支付中介服务费的事宜，且在合同第六条双方明确约定：本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。本院认为，编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违背法律的强制性规定，合法有效，且在编号为GLSHDC0000569的《房屋买卖合同》及《服务确认书》之后签订，是对之前合同约定的完善和补充，各方当事人均应按编号为GLSHDC0000516的《房屋买卖合同》的约定，履行各自的义务，从本案庭审查明的事实看，原告赵某某、卢某某与邱振超、陈芳芳（买方）及被告某某分公司实际上也在按编号为GLSHDC0000516的《房屋买卖合同》，履行各自的义务。因此，本案关于原、被告双方的权利义务应以第二份合同即编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》为准，同时对该合同第六条的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方即被告某某分公司的解释。因而被告某某分公司将其中的房款7万元作为中介费直接予以扣留，不符合编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》的约定，有失诚信，原告根据编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》的约定，应足额获取房款69万元，被告某某分公司应将扣留的房款7万元退还给原告。因此，原告诉请被告某某分公司返还扣留的售房款7万元，符合法律的规定及本案事实，本院予以支持。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，本案被告某某公司应对被告某某分公司返还扣留的售房款7万元，承担民事责任，并退还给原告。对于被告某某分公司辩称，7万元的中介服务费是根据编号为GLSHDC0000569的《房屋买卖合同》及《服务确认书》收取的，因与编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》的约定不符，且缺乏法律依据及事实依据，对此抗辩及理由，本院不予采纳。而本案被告某某公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，其应承担举证不能的不利后果。 据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下: 被告广西某某房地产代理有限公司桂林分公司、广西某某地产代理有限公司退还售房款7万元给原告赵某某、卢某某。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1550元，由被告广西某某房地产代理有限公司桂林分公司、广西某某地产代理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1550元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟春平 人民陪审员  谢老俭 人民陪审员  梁承美 二〇一九年八月十二日 书 记 员  李文桂