贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7767号 原告：何习美，女，汉族，1973年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：黎瑶，女，汉族，1995年9月11日出生，住址同上，系何习美之女。 原告：黎露，女，汉族，1998年2月9日出生，住址同上，系何习美之女。 原告：黎松，男，汉族，1997年3月3日出生，住址同上，系何习美之子。 原告共同委托诉讼代理人：常德旭（特别授权代理）、薛丽丽（实习），均系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗兴文、薛锦。 原告何习美、黎瑶、黎露、黎松与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何习美、黎瑶、黎露、黎松及其委托诉讼代理人常德旭，被告振华房开公司的委托诉讼代理人罗兴文、薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何习美、黎瑶、黎露、黎松向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书；2.请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金，违约金以已付购房款人民币390129元为基数，按合同约定日0.01%的标准从2017年1月1日起计算至2019年7月3日止共计人民币35657.79元；3.请求判令被告向原告退还已支付的电通费、有线电视入户费、门禁系统费用共计人民币1775元；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年7月31日，原告与被告订立《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为390129元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告已将涉案商品房交付给原告使用，但被告承诺于2016年12月31日前取得该涉案房屋所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的约定没有履行，双方约定，若被告未能依照约定交付办理商品房转移登记的有关文书，则以已付房款为基数按日万分之一的标准支付违约金给原告。被告至今仍未给原告办理涉案商品房不动产权证书，被告已经违约；被告向原告收取的电通费、有线电视入户费、门禁系统费用属于违法收费，且无合同约定及法律依据，应予以退还给原告。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合同的内容真实有效，原被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已根据合同约定及被告指示履行了己方义务，但被告未依合同约定或是法律规定的期限内办理该涉案房屋的转移登记，被告已经构成违约，应当依照约定承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉来贵院，望判如所诉为谢。 被告振华房开公司辩称：根据中华人民共和国民法总则第一百零七条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。合同法第一百一十七条规定因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。在本案中被告人违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下的规划文件，验收标准有了新的标准导致，被告人之所以无法按照合同约定的时间完成相应的商品房转移登记的文书，是国家行政机关政策调整因素导致，属于不可抗力因素，被告人不应承担由此产生的违约责任，其次,在消防验收过程中由于部分业主将消防送风口占用，导致消防验收延迟，从而也影响了办证的时间。2014年11月24日国务院发布的不动产登记条例，将土地、房屋等统称不动产，房屋土地统一办理不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方约定的转移登记证书不再执行。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，原告何习美及其丈夫黎希让与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告夫妻购买被告开发的位于毕节市环东路都市房屋，总价款为人民币390129.00元，约定商品房总价格已包括水电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。转移登记方面约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告向被告支付购房款390129.00元，另支付电通费625元、门禁系统费800元、有线电视入户费350元，合计1775元。被告还未办理涉案房屋转移登记手续，原告诉至本院。现涉案房屋办理转移登记的条件还未成就。 另查明：房屋共同购买人黎希让于2017年10月27日去世，其直系亲属有：配偶何习美，子女黎瑶、黎露、黎松，父黎丙寿（1993年10月17日去世）、母周主先（2019年5月10日去世）。以何习美、黎瑶、黎露、黎松作为本案原告参加诉讼。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。涉案房屋办理转移登记的条件还未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。合同约定被告应于2016年12月31日前履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，现履行期限已届至，被告尚未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告的该项诉讼请求，本院予以支持，违约金的计算以原告已付购房款390129.00元为基数，按每日0.01%（即39.01元）从2017年1月1日起计算至原告主张的2019年7月3日，共913天，金额为39.01元×913天=35616元。 关于原告主张的退还电通费、有线电视入户费、门禁系统费用共计人民币1775元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电等达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电通费625元、有线电视入户费350元于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还电入户费、有线电视入户费共计625元+350元=975元的诉讼请求，本院予以支持。关于门禁系统费用800元的问题，因合同未约定门禁系统属于房屋必须的配套设施，被告在配套设施之外增加安装门禁系统，是在合同之外为提高房屋安全度而设置，因此门禁系统费用也不在前述应退还费用之列，故原告要求退还门禁费800元的诉求，本院不予支持。 原告关于迟延办理转移登记系政策性原因的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何习美、黎瑶、黎露、黎松支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金35616元（计算期限为2017年1月1日至2019年7月3日）； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告何习美、黎瑶、黎露、黎松电通费、有线电视入户费共计975元； 三、驳回原告何习美、黎瑶、黎露、黎松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币368元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年八月二十四日 书记员  姜童尧