广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初1508号 原告：河池市天泰物业管理有限公司，住所地广西河池市同德路一巷2号，统一社会信用代码：91451200753747301X。 法定代表人：唐家榆，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃黎，男，1981年4月25日出生，壮族，住广西河池市金城江区，该公司职工。 被告：刘威，男，1991年12月17日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 原告河池市天泰物业管理有限公司（以下简称天泰物业）诉被告刘威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告天泰物业的委托诉讼代理人覃黎到庭参加诉讼。被告刘威经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案，现已审理终结。 原告天泰物业向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告交纳物业管理服务费5283.36元，电梯维保1950元，公共水电费801.9元，共计8035.86元；二、请求人民法院判决被告支付物业管理服务费违约金2410.76元；三、请求人民法院判决被告承担全部诉讼费用。 事实和理由：2011年11月18日，原告与广西财源房地产开发有限公司签订了《幸福湾小区前期物业服务委托合同》，委托服务期限自2013年7月1日起至小区业主委员会成立重新选聘物业管理公司正式移交止。原告按《幸福湾小区前期物业服务委托合同》的约定从2013年7月1日起向幸福湾小区业主提供物业管理服务。根据《幸福湾小区前期物业服务委托合同》的约定及河池市物价局批文，2014年1月6日起按住宅建筑面积0.65元/平方米/月收取物业服务费，被告房屋建筑面积为125.05平方米，尚欠费用如下：2013年7月至2018年11月共65个月物业管理费5283.36元；2013年7月至2018年11月共65个月电梯维保费1950元；2013年7月至2018年11月公共水电费801.9元。按《幸福湾小区前期物业服务委托合同》约定，逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用的3‰的违约金的规定，支付违约金，应双方合同约定违约金过高，故按《合同法》第一百一十四条第二款规定，酌情按造成损失的30%重新计算，被告应支付违约金2410.76元，以上费用合计10446.62元。 被告经原告的工作人员多次口头、电话、上门粘贴书面通知的方式催收后仍拒不交齐费用，已损害原告的合法利益，严重影响原告正常经营及物业服务工作的开展，为维护原告合法权利，特提起诉讼，请求判如所请。 原告天泰物业公司就其诉请提供的证据有：1、《幸福湾前期物业服务委托合同》复印件一份；2、《房产证》及《房屋转让合同》，证明原告所诉请求系被告未转让房屋前所产生的费用；3、《幸福湾物业管理服务合同》；4、《关于幸福湾小区物业服务收费标准的批复》复印件一份；5、营业执照复印件、资质证书复印件、法人居民身份证复印件、法人代表证明各一份；6、物业费欠费及违约金的计算方法一份；7、诉前告知函复印件一份。 被告刘威未作答辩亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告刘威经本院合法传唤，期满后无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、质证的权利。 本院经审理认定事实如下：原告天泰物业公司成立于2003年9月2日，经营范围为物业管理等，物业服务企业资质等级为三级。2011年11月18日，原告（乙方）与河池市财源房地产开发有限责任公司（甲方）签订《幸福湾小区前期物业服务委托合同》一份，约定甲方将位于河池市的幸福湾小区委托给乙方实施前期物业服务。委托服务期限为2013年7月1日起至小区业主委员会成立重新选举物业服务企业正式移交时止。委托服务事项包含房屋建筑共用部位和公共场地的维修、公共秩序维护服务等多项物业服务项目。2013年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《幸福湾业主手册》其中“第六章物业服务费用、公共维修基金及其他费用乙方应向甲方交纳物业服务费，包括管理人员及员工的工资按规定提取的福利费、清洁费、协管服务费、设备设施维护费、办公费。物业服务费由甲方暂按住宅标准0.60元/㎡收取，收费标准依据河池市物价局收费文件实行，该费用不包含住户垃圾的收集和运往德胜垃圾加工厂的费用，此项费用按河池市环卫站规定收取。甲方应通知业主或者公示，从2013年7月1日始每月10日前按月收取当月费用。如业主逾期不交纳物业费和其他费用，按日加收应交纳费用3‰的违约金。预收公共水费200元/户·次。公共水电费用包含路灯费、电梯电费、清洁卫生用水等费用及小区自用水等费用及小区自用发电机油料费。公共水电费用按实际发生额公摊，每季度公布并收取当季公摊费，业主应在公布之日起15日内交清。预收业主二次供水系统生活用水周转金100元/户，乙方每月抄表各季度公布二次供水各户水费、二次供水损耗费用及二次加压电费，每季度结算一次，所产生的费用，业主必须于下一个季度开始15日内交清。预收电梯维保费按30元/户月收取（电梯电费按实际发生额进行公摊，不含在该项费用内）包含：专业维保商日常维护所需配件的更换费用、专业维保商的每月维保费、年检费。电梯维保费与物业服务费同步收取，第一次交纳电梯维保费必须一次性付清一年，以后按月收取，可以提交预交。装修垃圾清运费按1.50元/㎡/户.次收取。” 经查，河池市物价局于2014年1月3日下文，同意从2014年1月6日起幸福湾小区的住宅物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.65元；电梯维护运行费为30元/户.月；装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）3元/平方米收取。 被告刘威于2018年9月10日将本案涉案房屋卖予案外人，并作为《房屋转让合同》的甲方在房屋转让合同第八条中与案外人约定：“物业管理服务费用由甲方向物业管理企业结算至物业交割完毕止，之后的物业管理房屋费用由乙方承担。”尔后，被告刘威实际将房屋办理过户给案外人的时间系2018年11月份。至此，原告向被告催款未果，诉至本院，引发本案。 本院认为，关于主体问题。原告主张的物业服务费等费用，系本案涉案房屋未转让前产生的费用，且原告提供证据证明被告刘威将本案涉案房屋卖予案外人时，已经明确约定房屋产权转让前所产生的物业费用由被告刘威自行承担，故本案被告刘威系适格主体。 关于实体问题。原告天泰物业公司与河池市财源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》、与被告签订的《幸福湾业主手册》系合同相对人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。合同相对人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，《幸福湾业主手册》对被告具有约束力，被告应按以上两份合同内容履行义务，亦应在接受原告的物业服务后支付相应的费用。依据合同约定内容，结合河池市物价局的批复、以及小区实际公共电费损耗和电梯运行产生费用的客观情况，原告诉请的物业管理费、电梯维护运行费、公共水电费，有事实和法律依据，本院予以支持。 对于违约金问题，被告未按合同约定支付相关费用已构成违约，应承担相应的民事责任。原告根据《中华人民共和国合同法>》第一百一十四条规定，请求被告刘威支付按照造成损失的30%计付违约金，即8035.86元×30%=2410.76元，未违反法律规定，本院予以支持。 被告未出庭应诉及答辩，经本院庭前向其释明法律关系及法律风险仍未向法庭提交证据证明自己的抗辩主张，应由其自行承担不利的诉讼后果。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 由被告刘威支付给原告河池市天泰物业管理有限公司物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费，共计8035.86元及违约金2410.76元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61元，减半收取31元（原告已预交），由被告刘威负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  卢画 二〇一九年八月六日 书记员  谢琳