福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2783号 原告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，公司职员。 被告：邱梓冠，男，1986年2月16日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告：王琳琳，女，1988年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）与邱梓冠、王琳琳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉，邱梓冠、王琳琳的委托诉讼代理人李顺跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣盛丰公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告代保管费、违约金112849元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月1日，邱梓冠、王琳琳与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定邱梓冠、王琳琳向欣盛丰公司购买址于欣盛园1#楼A梯103室的商品房。根据该合同第六条及附件六第三条第3款，邱梓冠、王琳琳应于商品房买卖合同签订之日，即2015年2月1日当日向欣盛丰公司提交并签署贷款银行或公积金管理中心所需的全部贷款文件、资料。但邱梓冠、王琳琳因自身原因，直至2016年5月3日才签署贷款合同。根据附件六第三条第7款，邱梓冠、王琳琳逾期提供并签署全部贷款文件、资料457天应向原告支付违约金34275元（500000*0.00015*457）。根据合同附件六第三条第7款的约定，因邱梓冠、王琳琳逾期办理贷款手续，导致50万元贷款于2016年5月13日才到账，合同约定的交房时间是2015年12月31日。根据行业交易习惯，按揭贷款一般在商品房买卖合同签订后60天内房款到账，所有被告逾期支付按揭款407天。根据合同第七条的约定，被告应向原告支付逾期付款违约金20350元（500000*0.001*407）。根据附件六第四条第三款、第四款，邱梓冠、王琳琳未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费。欣盛丰通知邱梓冠于2017年11月23日交房，但邱梓冠、王琳琳却于2019年1月1日才办理交房手续，邱梓冠、王琳琳逾期办理交房手续404天，应支付违约金和代保管费共计58224元。综上所述，被告应支付原告代保管费、违约金合计112849元，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 邱梓冠、王琳琳辩称：原告请求判令邱梓冠、王琳琳支付代保管费、违约金112849元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一、邱梓冠、王琳琳并不存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料和逾期办理贷款手续的情形，因此，原告请求被告支付逾期办理贷款违约金34275元和逾期付款违约金20350元，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。（一），双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是要根据贷款银行和公积金管理中心审核通过后的通知时间来确定的。第一、2015年2月1日，合同签订当天，邱梓冠、王琳琳已经按照合同的约定和原告的要求，向原告交付结婚证复印件、首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、夫妻双方征信证明等办理贷款所需的一切材料，邱梓冠、王琳琳不存在逾期提交贷款材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同两份原件，原告盖完公章后，均从未向邱梓冠、王琳琳出示过，也没有交付给邱梓冠、王琳琳，邱梓冠、王琳琳手中的复印件还是事后从原告处复印的。这两份中另一份原件，最后也是由原告交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。第二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行和公积金管理中心提交办理贷款所需材料是原告的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由原告向贷款银行和公积金管理中心去交涉的。原告何时将邱梓冠、王琳琳提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》和备案登记证明原件提交给贷款银行和公积金管理中心，直接影响公积金管理中心审核进度和贷款的进度。原告在庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给公积金管理中心和贷款银行。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行会通知邱梓冠、王琳琳去办理贷款手续后，邱梓冠、王琳琳才能去办理。而贷款银行直到2016年5月3日才通知邱梓冠、王琳琳，接到通知后，邱梓冠、王琳琳就按照约定及时办理了按揭贷款。而贷款银行何时将按揭款支付给原告，那是贷款银行与原告之间的事情，与邱梓冠、王琳琳无关。因此，邱梓冠、王琳琳不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭款的情况。第四、原告诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样所谓的行业交易习惯，同时，双方在商品房买卖合同中也并没有明确约定按揭贷款到账的具体日期。（二），原告诉称邱梓冠、王琳琳在2016年5月3日才签署按揭贷款合同的责任在于被告，这完全与事实不符。本案导致邱梓冠、王琳琳无法及时办理按揭贷款的责任恰恰在于原告本身，而非在于邱梓冠、王琳琳。邱梓冠、王琳琳办理按揭贷款时间较晚，并非邱梓冠、王琳琳原因造成，邱梓冠、王琳琳不存在恶意拖延办理按揭贷款的情形。邱梓冠、王琳琳办理按揭贷款时间较晚的直接原因是由于原告案涉工程在2014年底至2015年底期间长期处于停工状态造成的。依据原告在另案中提交的证据——施工许可证上可以看出，案涉工程约定的合同开工日期是2013年9月10日，合同竣工日期是2015年7月20日。但是到了2015年底案涉工程主体工程尚未完成一半，而且还处于停工状态，所以很多购房者多次打厦门市市长专线投诉，到信访局、住建局等部门进行投诉，为了保护购房者的利益，房管局严格监管了原告的两个银行监管账户，要求贷款银行暂停放贷，导致购房者长时间无法办理按揭贷款。后来，贷款经办银行也从中国工商银行松柏支行转到集美支行，而先前提交的办理贷款手续材料也由中国工商银行松柏支行退还给原告，再由原告提交给集美支行。关于案涉工程停工情况，福建电视台帮帮团记者在2018年11月7日上午采访原告负责该工程项目和参与跟业主沟通协调的负责人李福寿副总经理时，李福寿承认案涉工程存在长期停工情况，公司银行账户早就被冻结了，没有资金支付施工方，后续工程无法继续施工等情况。（三），证明邱梓冠、王琳琳对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由原告承担举证责任。第一，个人购房借款/担保合同的三方当事人是原告、工商银行、邱梓冠、王琳琳。原告是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比邱梓冠、王琳琳更清楚。原告必须将邱梓冠、王琳琳已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知贷款银行，银行才根据邱梓冠、王琳琳的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本。而贷款银行直到2016年5月3日才通知邱梓冠、王琳琳去签署贷款合同。原告至今没有证据证明其或者贷款银行在此之前已经通知了邱梓冠、王琳琳去办理贷款的事实。同时，原告也没有任何证据证明其在邱梓冠、王琳琳之前签订了个人购房借款/担保合同。第二，同安区人民法院和厦门市中级人民法院的两份生效判决（案号为（2017）闽0212民初4995号和（2018）闽02民终4329号《民事判决书》）不仅认定两被告不存在逾期提供按揭贷款材料和逾期办理贷款手续以及逾期支付购房款的情况，而且还支持两被告要求原告厦门欣盛丰投资有限公司支付逾期交房违约金的诉求。根据我国《民事诉讼法》司法解释第九十三条的规定，对生效判决已经确认的事实，邱梓冠、王琳琳无需再举证。（四），原告向邱梓冠、王琳琳主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了邱梓冠、王琳琳的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，应为无效的格式条款，不应采纳。原告主张的逾期办理贷款违约金和逾期付款违约金，这两项违约金存在重复计算、叠加计算，加重购房者的责任，是不合理、不合法的，应予以驳回。二、原告请求判令邱梓冠、王琳琳支付逾期收房违约金和代保管费58224元的诉讼请求，同样缺乏事实和法律依据，也应予以驳回。第一、涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环保、综合等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，原告至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法律规定和合同约定的交付条件。因此，邱梓冠、王琳琳自始至终不存在逾期收房的情况。第二、本案中，邱梓冠、王琳琳不存在逾期收房的情况，原告在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。原告应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，原告从未再以电话或者书面的形式向邱梓冠、王琳琳通知过交房事宜，直到2018年11月2日，原告才寄出催告收房通知书后。邱梓冠、王琳琳得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到原告指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到原告和物业公司的拒绝。可见，原告表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定原告没有履行交房义务。因此，邱梓冠、王琳琳无法按时收房责任完全在于原告。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，被告未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么被告就不存在逾期收房的问题。因此，原告主张要求被告支付所谓的代保管费和违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。另外，原告没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费？目前尚未收尾工程仍处于停工状态，工地上没有一个工人，更没有一个原告公司员工。因此，本案不存在代为保管的事情，也就不存在代保管费的问题。第四、原告的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，该条款同样是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。且该两个条款，同样是针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，实际上是重复、叠加主张，这对买受人而言极其不公平！综上所述，邱梓冠、王琳琳认为原告要求被告支付代保管费、违约金等主张均没有任何事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理查明：2015年2月1日，邱梓冠、王琳琳与欣盛丰公司签订一份合同编号为03195393的《商品房买卖合同》以及合同补充协议（即附件六），约定邱梓冠购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共70.46平方米，房价总金额720596元。该合同还约定：买受人于2015年2月1日前付220596元整，余款50万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付；出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫纪其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条；本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续；按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金；买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担；合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 2016年5月3日，邱梓冠、王琳琳与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定邱梓冠向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币50万元。2016年5月13日，上述贷款支付至欣盛丰公司账户。2018年11月5日，欣盛丰公司向邱梓冠、王琳琳发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月7日，邱梓冠、王琳琳签收《催告收房通知书》。2018年12月7日，欣盛丰公司再次向邱梓冠发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月11日，邱梓冠、王琳琳签收《再次催告收房通知书》。2019年1月1日，邱梓冠、王琳琳实际接收案涉商品房。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2017年10月9日，欣盛园（1#-6#楼）经厦门市公安消防支队同安区大队审查备案后检查不合格，于2018年4月1日，经厦门市公安消防支队同安区大队复查合格。根据邱梓冠、王琳琳提供的电视台新闻报道及业主拍摄视频显示，2018年11月7日上午，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续时遭遇障碍。 上述事实，有欣盛丰公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、放款凭证、催告收房通知书及EMS面单及流转情况、再次催告收房通知书及EMS面单、交房材料、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、消防备案证明，邱梓冠、王琳琳提交的（2017）闽0212民初4995号、（2018）闽02民终4329号、（2018）闽02民终5463号民事判决书、关于欣盛丰逾期交付违约金调（和）解方案说明、建设工程竣工验收消防备案复查意见书以及当事人陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，本院予以确认。 本院认为，邱梓冠与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 针对欣盛丰公司主张逾期办理收房手续违约金及代保管费，欣盛丰公司向邱梓冠交付商品房，不仅要符合双方的约定，而且必须符合法律规定的使用条件。消防法第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该条文规定，将经消防验收合格的房屋交付购房者是房屋建设单位的法定义务。案涉房屋于2018年4月1日经消防验收合格，欣盛丰公司于2018年11月向邱梓冠发出催告收房通知书，但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决，电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知邱梓冠、王琳琳于收到该通知书后3日内完成收房手续，邱梓冠于2018年12月11日签收了该通知随后于2019年1月1日接收了案涉房屋。本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已依法交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。则欣盛丰公司向邱梓冠发出的收房通知书，邱梓冠于2018年12月11日予以签收，在该通知书载明的办理交房手续的截止之日即2018年12月14日起案涉房屋视为已依法交付给了邱梓冠、王琳琳，欣盛丰公司在案涉房屋已依法交付之后要求邱梓冠、王琳琳支付逾期收房违约金及代保管费缺乏事实和法律依据，且欣盛丰公司作为出卖人亦未举证证明该公司实际履行了保管义务。故欣盛丰公司的该两项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 针对欣盛丰公司主张逾期提供办理贷款材料违约金、逾期支付贷款违约金，本院认为，因欣盛丰公司并未举证证明邱梓冠、王琳琳存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，且合同既未约定邱梓冠应于合同签订之日起多长时间内付清购房款，亦未约定住房贷款的支付时间，且案涉房屋的全部购房款已经于约定的实际交房日之前付清，故欣盛丰公司的该项诉讼请求，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币2557元，由适用简易程序减半收取1278.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 宋 岩 二〇一九年八月十六日 书记员 李韦男 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。