河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终472号上诉人（原审原告）：河南麦多商业有限公司。住所地：安阳市文峰区王村南1街**。法定代表人：付天林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭永生，河南黎光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滑县中骄温尔顿置业有限公司。。住所地：滑县道城路锦绣华庭**法定代表人：缪金福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏法，河南奥博律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑞兵，河南奥博律师事务所律师。原审第三人：安阳青果企业管理有限公司。。住所地：安阳市文峰区王村南1街**法定代表人：韩双生，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭永生，河南黎光律师事务所律师。上诉人河南麦多商业有限公司（以下简称麦多公司）因与被上诉人滑县中骄温尔顿置业有限公司（以下简称中骄公司）及原审第三人安阳青果企业管理有限公司（以下简称青果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（2017）豫05民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人麦多公司委托诉讼代理人郭永生、被上诉人中骄公司委托诉讼代理人李宏法、朱瑞兵、原审第三人青果公司委托诉讼代理人郭永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦多公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判中骄公司赔偿麦多公司装饰装修等经济损失250万元；二、依法撤销一审判决第三项，改判中骄公司支付麦多公司合同违约金200万元。事实和理由：（一）一审判决驳回麦多公司关于违约金的诉讼请求明显错误。1.违约金条款是合同明确约定的，生效判决已认定中骄公司多处违约，但中骄公司不仅拒绝改正，还恶意提起解除合同之诉，意图给麦多公司造成更大的损失，显然是根本违约。退一步讲，合同约定的违约责任，并不以根本违约为先决条件，根本违约只是认定合同是否解除的参考因素，并不是承担违约责任的必然条件。2.关于本案中支付违约金条件是否成就的问题。双方订立合同中，明确约定当事人违约需支付200万元违约金，且合同第四条明确约定“房屋交付”的条件，但一审判决却无视具体约定武断认定“合同签订后已经将租赁房产交付给麦多公司”，从而否决了支付违约金的成就条件。3.双方合同的解除系因中骄公司违约被法院解除，甚至麦多公司在起诉确认对方违约时一直都是诉求继续履行合同的，这种因中骄公司的缘由被解除合同的法律后果同样应当构成对方解除合同的法律事实。（二）一审判决中骄公司仅赔偿麦多公司装修残值损失明显错误。1.一审判决认定双方均存在违约，且麦多公司负主要责任，但，麦多公司根本无违约行为。2015年麦多公司起诉中骄公司全面履行合同，因对方始终未全面履行合同，给麦多公司带来重大的经济损失，麦多公司才拒付租金，这是依法行使先履行抗辩权的自救行为，目的是让对方全面正确履行合同，并非不支付租金。2.生效判决仅认定中骄公司存在诸多违约行为，并未认定麦多公司存在违约情形，租赁合同解除的责任不在麦多公司，麦多公司对合同解除没有任何过错。3.一审法院委托鉴定机构评估麦多公司装修资产的净值已达250余万元，但一审判决基于错误的责任认定和责任比例划分，判令中骄公司仅承担753，602.58元的装修残值，显失公平。中骄公司辩称，（一）麦多公司要求中骄公司向其支付200万元违约金没有事实证据与合同依据。1.中骄公司已于2013年10月底将房屋交付麦多公司，麦多公司于2014年4月30日开业，双方在合同签署后，房屋交付前正常履行合同，中骄公司不存在违约情形，本案不应适用《房产租赁合同》第五条第三款的约定。2.麦多公司欠付中骄公司租金，中骄公司依合同约定向法院起诉要求麦多公司支付租金，并起诉要求解除与麦多公司签订的《房产租赁合同》、《设备使用及物业管理合同》及《工程界面协议》，法院判决麦多公司支付租金，也判决解除了双方签订的上述合同。本案不存在中骄公司单方面终止合同的情形，本案合同解除系由于麦多公司违约欠付租金法院予以解除，也不适用《房产租赁合同》第十四条第一款的约定。（二）麦多公司要求中骄公司赔偿其装饰装修等经济损失250万元无合同依据与法律依据。1.麦多公司自行单方面放弃经营，单方解除合同，无权要求中骄公司赔偿损失。2.依据双方合同约定，中骄公司因麦多公司欠付租金解除合同的，麦多公司的损失自负，并应赔偿中骄公司一切损失，合同终止后，麦多公司应于90天内撤除所有自己投资的资产设备，若超出90天，所有剩余资产设备归属中骄公司所有，麦多公司无权诉请中骄公司赔偿损失。3.中骄公司物业前区高度、货梯、主电缆敷设及配电柜安装、用电交费等瑕疵，麦多公司已实际接收并使用，为双方对原合同约定的履行变更，且以上内容并未对麦多公司营业与经营造成实质影响与损失。4.一审法院综合考量双方过错、装饰装修物附和、残值鉴定等综合因素，确定中骄公司赔偿麦多公司装饰装修残值损失的30％，共计753602.58元，已经是偏袒照顾麦多公司。（三）中骄公司也不服本案一审判决，因中骄公司未按时缴纳上诉费用，安阳市中级人民法院按撤回上诉处理。青果公司述称，同意麦多公司的诉讼请求和理由。麦多公司向一审法院起诉请求：一、判令中骄公司按照合同约定向麦多公司支付违约金200万元；二、判令中骄公司退还麦多公司物业押金50万元；三、判令中骄公司赔偿因违约给麦多公司造成的经济损失2750万元。一审法院认定事实：2012年9月23日，中骄公司作为出租方甲方，麦多公司作为承租方乙方，签订《房产租赁合同》、《设备使用和物业管理合同》、《项目工程界面协议》，中骄公司将位于河南省滑县卫河路大官河十字路口西北角中骄温尔顿购物中心负一层9105平方米和地上一层834平方米的商业建筑，包括空调电梯消防等附属设施设备，租赁给麦多公司用于超市经营。第三人青果公司成立于2014年3月27日，原名为滑县天天麦多管理有限公司，负责案涉超市经营，2017年9月变更为青果公司。2015年7月，麦多公司、中骄公司、青果公司发生争执，麦多公司、青果公司将超市中经营设备、设施撤出，超市停止经营。2015年4月15日，麦多公司以中骄公司未全面、正确、及时履行合同，向滑县人民法院起诉，要求认定中骄公司合同违约，继续履行合同。滑县人民法院于2016年12月8日作出(2016)豫0526民初2299号民事判决，确认中骄公司所交付的物业在合同履行中，在物业前区高度、货梯、空调系统、主电缆敷设及配电柜安装、用电缴费、供电设备方面存在合同违约情形，驳回其要求继续履行合同的诉讼请求。麦多公司不服该判决，提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。2015年8月13日，中骄公司向滑县人民法院起诉麦多公司、青果公司，要求支付租金、设备使用费、物业管理费、水电费等费用及相应滞纳金。滑县人民法院于2016年12月1日作出(2016)滑民二初字第317号民事判决，判决麦多公司支付中骄公司房屋租金585360元、物业管理费745425元及相应设备使用费、水电费等费用。麦多公司不服该判决，提起上诉。二审法院于2017年5月9日作出(2017)豫05民终816号民事判决，对修路期间租金酌情减免50%，判决麦多公司支付房屋租金336885元、物业管理费745425元及相应设备使用费、水电费等费用。2015年12月8日，中骄公司向滑县人民法院起诉，请求解除麦多公司与中骄公司签订的《房产租赁合同》、《设备使用和物业管理合同》、《工程界面协议》。滑县人民法院认定，中骄公司按双方合同约定的地址三次以EMS信件向中骄公司发出催要欠款商函催要租金，麦多公司拖欠租金，根据双方合同第十二条的约定，中骄公司有权解除合同，且在2015年7月底双方之间发生争执后，麦多公司已停止营业，并将超市中的经营设备、设施撤出，故中骄公司要求解除合同，应予支持。滑县人民法院于2016年11月30日作出(2015)滑民二初字第587号民事判决，判决解除双方签订的《房产租赁合同》、《设备使用和物业管理合同》、《工程界面协议》。麦多公司不服该判决，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判，该判决于2017年5月22日生效。一审审理中，法院委托河南华衡资产评估事务所对案涉装修物残值进行鉴定，河南华衡资产评估事务所出具豫华衡评鉴字(2018)第042号评估报告结论为：装修资产在评估基准日2018年7月6日的评估结果为2565491元。(2018)第042-1号评估报告结论为:1、正式报告和补充报告中，项目共计157项，重置价值总价值为4117111.30元，评估净值2931847元。2017年5月22日为价值时点前提下的重置价值为3921058.38元，考虑价值时点对委估资产的折旧影响后，评估净值为3056289.40元。2、被拆除项目共计21项，重置价值527899元，评估净值330583元，2017年5月22日为价值时点前提下的重置价值502760.94元，考虑价值时点对委估资产的折旧影响后，评估净值361350.37。(2018)第042-2号评估报告结论为:被拆除项目部分资产评估价值为330583元。河南华衡资产评估事务所出具的可以拆除项目明细及以2017年5月22日为价值时点价值评估为:可以拆除的项目(预估)共计58项，重置价值808091.05元，评估净值495935元，以2017年5月22日为价值时点前提下，重置价值769610.51元，考虑价值时点对委估资产的折旧影响后，评估净值544280.79元。一审法院认为，麦多公司与中骄公司所签《房产租赁合同》、《设备使用和物业管理合同》、《工程界面协议》已经法院判决解除，本案争议焦点为，中骄公司是否应当向麦多公司支付违约金200万元，返还物业押金50万元，赔偿损失2750万元。(一)关于中骄公司是否应当向麦多公司支付违约金200万元。麦多公司主张，中骄公司所交付的物业在履行合同中，在物业前区高度、货梯、空调系统、主电缆敷设及配电柜安装、用电缴费、供电设备方面存在合同违约情形，根据《房产租赁合同》第五条第三款、第十四条第一款的约定，一方违约的，应支付给对方违约金200万元。法院认为，《房产租赁合同》第五条第三项约定，合同签署后，若一方在交房前单方违约导致合同无法履行，则违约方须赔偿守约方违约金200万元，并赔偿守约方为此造成的直接损失。中骄公司在合同签订后已经将租赁房产交付麦多公司，双方因其他原因解除合同，麦多公司主张的违约事项，并非“若一方在交房前单方违约导致合同无法履行”，故麦多公司依据该项约定主张中骄公司支付违约金200万元，理由不足。麦多公司此前起诉要求继续履行合同，确认中骄公司违约，但是同时也欠付租金，中骄公司起诉解除合同，法院予以解除，中骄公司起诉解除合同属于合同约定的解除事项，麦多公司依据该项约定主张中骄公司支付违约金200万元，理由不足。(二)关于中骄公司是否应当向麦多公司返还物业押金50万元。麦多公司向中骄公司支付80万定金，其中30万元冲减第一年租金，其余50万元转为物业押金，中骄公司对此无异议，但是认为麦多公司没有履行生效判决确定的租金、物业管理费，不应当退还。法院认为，麦多公司与中骄公司之间房产租赁合同、物业管理合同已经解除，中骄公司也没有再为麦多公司提供物业管理，本案作为合同解除后的诉讼，应当就该项争议进行审理并最终确定双方的权利义务，中骄公司应当退还麦多公司物业押金50万元。(三)关于中骄公司是否应当向麦多公司赔偿因其违约给麦多公司造成的损失2750万元。一审庭审中，麦多公司明确其主张的经济损失2750万元是该公司实际投资，有票证可以审计的1380多万元。中骄公司经人民法院判决确认在物业前区高度、货梯、空调系统、主电缆敷设及配电柜安装、用电缴费、供电设备方面存在合同违约情形，该违约事项属于《房产租赁合同》第十四条第二项约定的“不适当履行或者不完全履行”，麦多公司将全部经营投资作为损失要求中骄公司赔偿，证据、理由不足。鉴于中骄公司存在不适当履行的违约行为，且2014年5月至9月租赁物附近修路影响营业符合《房产租赁合同》约定的租金下调或免除情节，麦多公司于2015年4月即起诉要求中骄公司全面履行合同，之后双方因全面履行合同与支付费用及数额发生纠纷，最终导致合同解除，应当认定因双方违约导致合同解除。中骄公司违约在先，但非根本性违约，过错较小，负次要责任;麦多公司未及时给付租金，符合合同约定的解除条件，过错较大，应当负主要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，综合考量双方过错，以及装饰装修物附合、残值鉴定等本案综合因素，法院确定中骄公司赔偿麦多公司装饰装修残值损失的30%。关于已形成附合的装饰装修物的残值。因双方签订的《房产租赁合同》、《设备使用和物业管理合同》、《工程界面协议》已经法院判决解除，判决于2017年5月22日生效，合同解除后，双方相互返还，装饰装修物的残值应当按此时间确定。中骄公司已拆除部分及现存可拆除部分，没有形成附合，不属于本案赔偿范围。已形成附合的装饰装修物的残值为2512008.61元(正式报告和补充报告中项目共计157项，评估净值为3056289.4元，减去可以拆除的项目共计58项，评估净值544280.79元)。中骄公司赔偿麦多公司装饰装修残值损失的30%为753602.58元。综上所述，中骄公司应当返还麦多公司物业押金50万元，赔偿装饰装修残值损失753602.58元。麦多公司的其他诉讼请求，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十六条规定，判决:一、中骄公司于判决生效后十五日内返还麦多公司物业押金500000元；二、中骄公司于判决生效后十五日内赔偿麦多公司装饰装修残值损失753602.58元;三、驳回麦多公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，（一）关于本案装饰装修残值损失的认定问题。本案中骄公司在交付房屋方面存在瑕疵履行行为，麦多公司存在迟延支付租金、单方中止合同等违约行为，应当认定因双方违约导致合同解除。中骄公司违约在先，但非根本性违约，过错较小，负次要责任;麦多公司未及时给付租金，符合合同约定的解除条件，过错较大，应当负主要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，一审法院综合考量双方过错，确定中骄公司赔偿麦多公司装饰装修残值损失的30%，并无不当。（二）关于中骄公司是否应当向麦多公司支付违约金200万元。经查，麦多公司的该项主张是根据双方《房产租赁合同》第五条第三款“合同签署后，若一方在交房前单方违约导致合同无法履行，则违约方须赔偿守约方违约金200万元，并赔偿守约方为此造成的直接损失”的约定。因中骄公司在合同签订后已经将租赁房产交付麦多公司，虽然交付的涉案房屋有瑕疵，但麦多公司可以采取拒收、要求中骄公司按照合同要求进行整改、维修或要求减免租金等行为予以对抗，并未导致合同无法履行。麦多公司虽然主张中骄公司的交付不符合合同约定，但已经接受了涉案房屋，并进行营业，故麦多公司依据合同关于交房前单方违约的约定，主张中骄公司支付违约金200万元的理由不能成立，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，麦多公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36771.20元，由麦多公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧娟审判员  金 悦审判员  张 琳二〇一九年八月十三日书记员  刘亚楠