中华人民共和国 广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂01民初569号 原告：肖云霞（ＸＩＡＯＹＵＮＸＩＡ），女，1964年6月29日出生，加拿大国公民。 委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄跃萍，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：南宁水晶城商贸公司有限公司，住所地：南宁市七星路**广西经贸大厦**，统一社会信用代码：91450103765807594P。 法定代表人：宁静。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。 被告：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住，住所地：南宁市金湖路**佳得鑫水晶城****一社会信用代码：914501007276696371。 法定代表人：刘礼宁。 被告：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地：南，住所地：南宁市金湖路**用代码：914501007943162763。 法定代表人：刘礼宁。 委托诉讼代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易大刚，广西万益律师事务所律师。 原告肖云霞诉被告南宁水晶城商贸公司有限公司（以下简称水晶城商贸公司）、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）、广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛百货公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，并于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告肖云霞的委托诉讼代理人黄跃萍、被告水晶城商贸公司的委托诉讼代理人彭佩妮、被告梦之岛百货公司的委托诉讼代理人易大刚到庭参加诉讼。被告佳得鑫公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告肖云霞向本院提出诉讼请求：1.判被告梦之岛百货公司立即返还南宁市青秀区金湖路61号佳得鑫水晶城一层Ｂ13号的商铺给原告；2.判令梦之岛百货公司协助原告疏散场地人员并将商品货物限期搬离原告商铺；3.判令被告梦之岛百货公司按同地段其他商场租金标准向原告支付自2016年1月1日起至实际与原告搬离商铺并办理交接手续之日止的占用该商铺的场地占有使用费（占用费计算暂参照《委托租赁协议》第四条第1款第（3）项的方式计算，自2015年12月31日起暂计至2016年8月31日止）；4.被告水晶城商贸公司与被告梦之岛百货公司就前述义务向原告承担连带责任，被告佳得鑫公司对被告水晶城商贸公司向原告承担连带保证责任；5.本案诉讼费用和其他诉讼费用由被告共同全部承担。事实及理由：位于南宁市青秀区属于原告单独所有。2009年8月19日原告就该商铺与被告水晶城商贸公司、佳得鑫公司签订了《委托租赁协议》，协议约定原告将其所有的商铺委托给水晶城商贸公司出租给梦之岛百货公司，水晶城商贸公司按季度向原告支付租金；被告佳得鑫公司就租金做担保；合同期限为2007年7月1日至2015年12月31日，并约定合约期满合同自行终止。双方签订的《委托租赁协议》到期后，梦之岛百货公司实际上一直由占有使用原告的商铺，各方未就续签一事达成一致协议，原告认为，租期届满后梦之岛百货公司作为承租人应当返还租赁物，其继续占有涉案商铺用于经济没有法律依据，水晶城商贸公司作为出租管理人应当承担协助收回商铺的附属义务，佳得鑫公司作为保证人应当对水晶城商贸公司的义务承担连带保证责任。原告自2016年1月起多次催促梦之岛百货公司、水晶城商贸公司交还商铺未果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告水晶城商贸公司辩称，一、原告要求腾空商铺及相关场所并予以返还的请求，不仅违反合同约定，还会导致各方权益均受到严重损害，导致社会效益、经济效益双输的结果。二、原告名下的产权式商铺与其他产权商铺在工程竣工后就整体按毛坯状况交付梦之岛百货公司进行装修改造并经营，现已无法明确涉案商铺具体位置，原告无法证明其所主张的返还商铺的具体位置、四至界限及原状，应当承担举证不能的不利后果。三、原告诉请的占用及其他诉讼请求没有事实和法律依据，诉请金额远远高于同楼层相邻商铺的租赁价格。综上,请求法院判决水晶城商贸公司按照与涉案商铺相邻的且已与水晶城商贸公司续签租赁合同的商铺租金水平向原告支付占用费，驳回其他诉讼请求。 被告梦之岛百货公司辩称，1、本案属于租赁合同纠纷，梦之岛百货公司不是委托租赁协议项下的当事人，根据合同相对性原理，原告无权向被告梦之岛百货公司主张任何权利义务，2、原告诉请三被告返还涉案商铺，应当承担相应的举证责任及证明涉案商铺的四至位置及原状，然而原告提供的证据无法对前述事实进行佐证，其应当自行承担举证不能的不利后果。3、原告要求梦之岛百货公司对涉案债务承担连带保证责任没有任何事实或法律依据。请求法院驳回原告对梦之岛百货公司的全部诉讼请求。 被告佳得鑫公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告肖云霞为了证明自己的主张提供证据如下：证据1、房屋所有权证书，证明原告系涉案商铺的所有权人，有权对商铺出租、使用和处理；证据2、委托租赁协议，证明原告委托水晶城商贸公司对商铺进行出租、管理；证据3、南国早报，证明梦之岛百货公司在租期到期后，没有与业主达成续租协议，业主以公告方式告知梦之岛百货公司予以搬离；证据4、律师函，证明业主在租赁期满后委托律师向被告送律师函要求被告搬离；证据5、EMS快递单，证明律师受托寄出律师函。 被告水晶城商贸公司对原告提交的证据发表质证意见为：1、对证据1的合法性、关联性、真实性无异议，同意梦之岛百货公司的质证意见，房产证体现的商铺共有面积比专有面积还大，进一步说明商铺不具备独立经营的条件。2、证据2的合法性、关联性、真实性无异议，同意梦之岛百货公司的质证意见，该合同第4条第3款，原告购买商铺的时候是销售返租的方式，租金标准以购买房价的一定比例为参考依据，并且以一个租赁期的总体返租金额比例不变的前提下计算，采取前低后高的方式，前三年租金非常低，到了租金后期增长比例是数十倍，适用一个参照购房款总金额及市场培育以及整个租赁期总金额总核算的方式，后期的租金包含了对前期租金的补偿，因此签订该协议对租金标准如此约定，双方是要看租赁期的平均值才符合市场规律。3、证据3的真实性无异议，对合法性及关联性有异议，该报刊声明落款为“南宁水晶城商铺约700业主”，但是根本不存在这样一个团体或者法人单位，是不存在不合法的主体所刊登的广告内容，也是未经证实的，该广告内容并没有任何一项能够显示与原告及本案有关联性。4、对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，我们没有收到相关的律师函。 被告梦之岛百货公司发表质证意见为：1、对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，从该证书来看，所附的商场平面图仅对商铺的尺寸或者大小进行明确，但并未对商铺的明确四至位置进行说明，原告要求返还商铺应当承担相依的举证责任，否则应当承担举证不能的不利后果。2、对证据2真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，梦之岛百货公司不是合同当事人，本案属于合同纠纷，故梦之岛水百货公司的主体不适格，根据委托租赁协议第11条12点规定，本合同期满之前由佳得鑫公司决定是否收回商铺，或统一对外招租。原告已经签署该协议说明其对该协议的约定是认可的也愿意按该协议履行相关义务，因此尽管原告属于涉案商铺的所有权人，但委托租赁协议届满后是否应当收回经营权应由梦之岛百货公司业主大会统一决定，原告无权单独主张返还商铺，从梦之岛百货公司提交的证据来看目前超过80%的业主已经决定继续履行委托租赁协议，原告的主张与绝大多数商铺业主的决定相悖，其主张依法不应得到支持。3、对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性没有异议。 对于原告提交的上述证据，本院认定如下：原告肖云霞提供的证据1房产证、证据2《委托租赁合同》经与原件核实，内容一致，被告水晶城商贸公司、梦之岛百货公司对其真实性、合法性以及关联性均予以确认，故本院亦予以采信。对于证据3南国早报，证据4律师函及证据5EMS快递单，经与原件核对，内容一致，故本院均予以采信。 被告水晶城商贸公司提交了如下证据：证据1、《委托租赁协议》（共10份），证明：1、案涉商铺周边的商铺已委托租赁经营，占商场总面积超过80%；2、商场各楼层的租金标准，原告诉请金额不合理；证据2、广西壮族自治区南宁市青秀区法院（2016）桂0103民初7156号民事判决书，证明南宁市青秀区人民法院对相关系列案作出的判决。 原告肖云霞发表质证意见为：对证据1，水晶城商贸公司仅提供了10份委托租赁协议，不能证明已有80%的业主已经签订了租赁协议，这10份委托租赁协议中所表明的租金金额明显的不符合现阶段的租金标准，存在显失公平的情形，对于10份委托租赁协议的真实性、合法性无法确认，只是被告的单方提供并没有业主的证实。对证据2的真实性、合法性认可，但是因为没有生效所以与本案无关，只是青秀区法院作出的判决书。 被告梦之岛百货公司发表质证意见为：对证据1-2的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。 对于被告水晶城商贸公司提供的证据《委托租赁协议》及广西壮族自治区南宁市青秀区法院（2016）桂0103民初7156号民事判决书，本院认为，虽然原告肖云霞不是水晶城商贸公司提供的证据《委托租赁协议》中的合同缔约方，也不是租赁合同关系名单中已完成租赁关系的业主，但内容与案件事实存在一定的关联性，且已与原件进行核对，故本案对前述两份证据予以采信。 被告梦之岛百货公司提交证据如下：证据1、《佳得鑫水晶城一至四层商场租赁代理合同书》，证据2、《佳得鑫水晶城商场租赁代理合同书补充协议》，证据3、水晶城商贸公司与梦之岛百货公司租赁合同补充协议（二），证据4、《房屋租赁合同》（佳得鑫），证据1-4证明内容：1、包含涉案商铺在内的水晶城商场的商铺使用权系梦之岛百货公司通过向水晶城商贸公司和佳得鑫公司租赁取得，梦之岛百货公司不是《委托租赁协议》项下的当事人，梦之岛百货公司不是本案适格的被告。2、梦之岛百货公司对于涉案场地进行了重新分割装修，涉案商铺的位置与原貌均已无法确定；证据5、银行转账凭证（小业主），证明原租赁合同届满后，原告还一直收取了水晶城商贸公司委托梦之岛百货公司支付的租金，说明原告是愿意续租商铺的，双方的租赁关系已经成立；证据6、梦之岛百货公司代水晶城商贸公司向各商铺业主支付租金的统计表及相关凭证，证据7、银行转账凭证（佳得鑫），证据6-7共同证明水晶城商场共有商铺合计2900余个，面积合计约为5万余平方米，其中，同意与水晶城商贸公司续租和收取租金的商铺共计2300余个，所占全部商铺总数和总面积的比例均已超过80%。 原告肖云霞发表质证意见为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性有异议，这是梦之岛百货公司与佳得鑫公司、水晶城商贸公司之间签的协议，与本案无关，证据4是梦之岛百货公司跟佳得鑫公司之间的租赁协议，也与本案无关，证据5银行转账凭证只是被告单方提供的，原告未向代理人说明已经收到这笔款项，所以是否存在收到这笔款无法确认，所以对真实性、合法性、关联性我方无法确认；证据6是被告的单方转账并不能证明80%的业主跟被告签订续租；证据7与本案没有关系，对真实性、合法性、关联性不予认可。 被告水晶城商贸公司发表质证意见为：我方认可梦之岛水晶城百货有限公司提交的全部证据，银行转账凭证并非梦之岛百货公司单方制作的而是加盖了银行的章。 被告梦之岛百货公司提供的证据1-7，本院认为，虽然原告肖云霞不是水晶城商贸公司提供的证据《委托租赁协议》中的合同缔约方，但内容与案件事实存在一定的关联性，且已与原件进行核对，故本案对前述两份证据予以采信。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告佳得鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 经审理查明：原告肖云霞系南宁市青秀区的房屋所有权人，取得了房屋所有权证书（邕房权证字第××号），记载内容：“房屋所有权人为肖云霞，房屋性质为单独所有，房屋坐落于青秀区，登记时间2011年7月18日，规划用途为商业用房，建筑面积30.06㎡，套内建筑面积16.00㎡，所在层为1层至1层。” 2009年8月19日，原告（委托人、甲方）与被告水晶城商贸公司（受托人、乙方）、佳得鑫公司（担保方、丙方）签订了《委托租赁协议》，约定：第一条、甲方自愿将其出资购买的坐落于南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城一层B13号商铺（以下简称该物业），委托乙方统一出租给广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称承租方）整体经营管理。该物业产权登记面积为30.06平方米，购买总价为人民币伍拾叁万叁仟陆百捌拾壹元整（￥533681元）。第二条、在本协议有效期内，甲方将该物业不可撤销地特别授权给乙方统一出租管理，且甲方不参与经营管理；委托权限包括但不限于在征得丙方同意后：A、代为出租、转租本物业；B、代为决定和修改本物业的经营定位，代为决定和修改本物业经营范围和经营方式；C、在不危及本物业基本结构安全的前提下，代为决定本物业的结构改造和装修；D、代理其他与出租本物业有关的事项。第三条、委托期限：九年，即自2007年7月1日起至2015年12月31日止。第三条、租金计算与支付：1、乙方接受甲方委托在委托期限内，对该物业代为出租，甲方的租赁收入按以下方式和标准支付：（1）2007年7月1日至2013年6月30日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为222.37元/月（即667.11元/季，2668.44元/年）；（2）2013年7月1日至2015年12月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的13.93%计算租赁收入，支付金额为6195.15元/月（即18585.45元/季，74341.8元/年）。在第六条、乙方的权利和义务。1、将受委托出租的物业统一进行出租管理；……3、按约定向甲方支付租赁收入；4、有权根据承租人的要求，在不影响该物业基本结构安全的前提下，对该物业进行合理的装修和改造。第八条、丙方同意做乙方的担保方，如果乙方超过半年无法按期向甲方支付租赁收入，则丙方负连带责任，代乙方向甲方支付应缴租赁收入。第十一条、合同变更、终止。1、合同终止：本委托租赁合同期满自行终止。2、合同到期：在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方。现该委托租赁合同已经履行完毕，各方没有签署新的委托协议。 前述协议约定的委托租赁期限届满后，原告肖云霞以与各方未达成续租协议为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。二被告则答辩如前。经询问，原告肖云霞主张其在本案提起的是合同之诉，并确认梦之岛百货公司在《委托租赁协议》期满后共向其支付款项48697.2元。 另查明，2008年8月28日，水晶城商贸公司（出租代理方）、佳得鑫公司（出租担保方）作为合同甲方，与梦之岛百货公司（承租方）、广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）（承租担保方）作为合同乙方，各方共同签订《佳得鑫水晶城一~四层商场租赁代理合同书》（以下简称《租赁代理合同书》），主要内容是：一、为方便乙方经营，解决乙方承租佳得鑫水晶城第一至第四层商场（以下简称标的商场）时与众多产权人签订承租合同的困难，乙方在已委托甲方向标的商场各产权人取得租赁代理权的基础上，由甲方代表产权人将标的商场整体出租给乙方经营。二、甲方取得标的商场所有商铺出租期限均应至2015年12月31日。标的商场的出租合同由甲方统一代表标的商场的产权人与乙方签订，以保证乙方不再与各产权人签订类似的承租合同。在本合同有效期内，甲方代表标的商场的所有产权人将标的商场不可撤销地特别租赁给乙方经营管理。三、标的商场租赁期限为2007年1月1日起至2015年12月31日止。四、标的商场的租金由乙方直接支付给标的商场的各产权人。2011年10月26日，前述各方又签订《佳得鑫水晶城商场租赁代理合同书补充协议》，就变更事项和新增租赁面积等内容达成补充条款。2013年11月1日，水晶城商贸公司（甲方）与梦之岛百货公司（乙方）签订《南宁水晶城商贸公司公司与广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司租赁合同补充协议（二）》，约定将涉案商城的租赁期限延长至2035年12月31日。 庭审中，各方均同意本案适用中华人民共和国法律。 本案争议的焦点为：一、涉案商铺是否应腾空并返还；二、实际占用商铺期间的占用费如何确定；三、各被告承担何种责任。 本院认为：一、关于本案的法律适用问题。本案原告肖云霞为加拿大国公民，加拿大国与我国属于不同法域，根据《最高人民法院关于适用解释》第五百二十二条的规定，本案系涉外民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”，本案涉及的是不动产的租赁权，且不动产所在地位于中华人民共和国境内，故本案应适用中华人民共和国法律进行审理。 二、关于涉案商铺是否应腾空并返还的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，肖云霞作为商铺所有权人，依法对涉案商铺享有上述法定权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”之规定，肖云霞行使上述法定权利时应不损害公共利益和他人合法权益。 首先，从涉案商铺的状况来看，该商铺不具备构造和利用上的独立性。水晶城商场共有商铺2900余个，前述商铺虽已办理产权登记，但相邻商铺之间在平面上紧密相连，空间上没有物理隔断，楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊，在构造上不能明确区分，在利用上不足以排他使用，上述特征决定了水晶城商铺应当整体使用、统一经营的必要性。其次，从《委托租赁协议》订立的目的来看，肖云霞购买涉案商铺后即将商铺经由水晶城商贸公司交付梦之岛百货公司经营使用，表明其购买商铺的目的是通过对外出租的形式获得收益回报，而不是为了自行经营。且肖云霞在购买商铺时，理应知道水晶城商铺整体出租、统一经营的模式，对涉案商铺的物权行使必须受到其他业主整体意志和商场整体功能发挥的限制。肖云霞在此情况下仍然作出购买决定，应认定其认可了对涉案商铺不能任意行使独立请求权的限制，而必须服从于大多数业主的整体意志。第三，从《委托租赁协议》的内容来看，协议第十一条第2项约定：“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方（水晶城商贸公司）。”肖云霞作为合同签订人应受前述条款的约束。现无证据证明水晶城商铺召开了业主大会决定收回经营权，且大部分商铺业主已选择继续将商铺交由梦之岛百货公司经营，基于整体出租使用的共益权要求，肖云霞应负有保持水晶城商铺整体利用共同目标的义务，肖云霞要求返还商铺不利于整体使用、统一经营的模式，不符合物的利用效益最大化的原则。综上，肖云霞要求腾空并返还商铺的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 三、关于实际占用商铺期间的占用费如何确定的问题。鉴于涉案商铺至今由梦之岛百货公司实际使用，肖云霞请求支付2016年1月1日起的占用费，本院予以支持。在参考商铺投资收益率的一般规律的基础上，综合考虑经济发展、物价水平、同类地段同类商铺租金价格等因素，本院酌定占用费按每年1440元/㎡计算，具体计算方式为：自2016年1月1日起至庭审之日即2019年8月22日止，按每年43286.4元（1440元/㎡×30.06㎡）计付，以后另计至涉案商铺收回之日止。因原告肖云霞收到了被告水晶城商贸公司支付的本案B13号商铺租金48697.2元，该款项应当从中予以扣减。 四、关于各被告承担何种责任的问题。（一）关于水晶城商贸公司的责任问题。《委托租赁协议》约定肖云霞委托水晶城商贸公司将涉案商铺统一交由梦之岛百货公司经营管理，租赁收入由水晶城商贸公司支付，故水晶城商贸公司应承担支付占用费的责任。（二）关于梦之岛百货公司的责任问题。梦之岛百货公司虽然并非《委托租赁协议》的签订人，但鉴于该协议已披露梦之岛百货公司为实际承租人，且梦之岛百货公司与水晶城商贸公司签订的《租赁代理合同书》中明确约定水晶城商贸公司作为出租代理方，代表包括肖云霞在内的商铺所有权人将标的商城整体出租给梦之岛百货公司经营，租金由梦之岛百货公司直接向各商铺所有权人支付，故出租代理的权利及法律后果应由各商铺所有权人直接享有和承担，包括肖云霞在内的商铺所有权人有权直接向梦之岛百货公司主张权利，梦之岛百货公司应共同承担支付占用费的责任。（三）关于佳得鑫公司的责任问题。《委托租赁协议》约定佳得鑫公司作为水晶城商贸公司的担保方，如水晶城商贸公司超过半年无法按期向业主支付租赁收入，则佳得鑫公司负连带责任，代水晶城商贸公司支付应缴租赁收入。现委托租赁期限已届满，合同自行终止，水晶城商贸公司未有拖欠租赁的情形，即主债权因履行完毕而归于消灭，故佳得鑫公司的担保责任亦归于消灭。由此，肖云霞要求佳得鑫公司对合同期满后的占用费承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条及《最高人民法院关于适用解释》第五百二十二条之规定，判决如下： 一、被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同向原告肖云霞支付占用费（计算方法：自2016年1月1日起至2019年8月22日止，按每年43286.4元计算，并扣减已支付的48697.2元，以后另计至涉案商铺收回之日止）； 二、驳回原告肖云霞的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1039元，由被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同负担。 如不服本判决，原告肖云霞可在判决书送达之日起三十日内，被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  宋桂芬 审判员  覃若鹏 审判员  覃 斯 二〇一九年八月二十二日 书记员  苏珊珊