广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初1742号 原告：罗某某，男，1984年12月10日出生，汉族，户籍地：湖南省新田县，现住合浦县。 原告：肖某某，女，1989年4月23日出生，汉族，户籍地湖南省新田县，现住合浦县。 委托诉讼代理人：韩华（受上述二原告共同委托），合浦县珠乡法律服务所法律工作者。 被告：某公司，住所地：广西北海市合浦县。 法定代表人：甘某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗莉坦，女，1992年2月6日出生，壮族，户籍地广西河池市金城江区，系被告合浦港荣置业投资有限公司的员工。 委托诉讼代理人：谢丽思，女，19925年8月16日出生，汉族，户籍地广西钟山县，系被告合浦港荣置业投资有限公司的员工。 原告罗某某、肖某某与被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理，原告罗某某、肖某某及其委托诉讼代理人韩华,被告某公司的委托诉讼代理人罗莉坦、谢丽思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某某、肖某某向本院提出诉讼请求：1.判决确认二原告与被告于2014年10月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告向二原告支付延迟交房违约金70836元（违约金以439976元为基数，按日万分之一计算，从2015年10月27日起计至2019年5月27日共1610天）。 事实与理由：二原告属夫妻关系，于2014年10月5日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告向被告购买其位于合浦县西门江明珠国贸城第1幢1单元2003号房，套内建筑面积94.54平方，公摊面积34.35平方米，每平方米3413.58元，房屋总价款为439976元，出卖人应在2015年10月26日前交付二原告使用，逾期交付，自合同第八条规定的最后交付期限的第二条其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交房价款的万分之一的违约金至实际交房之日止。合同还约定其他内容。二原告按合同约定交清了购房款，后经原告多次崔被告交付房屋，但被告至今尚未交付房屋给原告。综上，二原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方意思表示，合法有效。被告违约未能按时交付房屋给原告，损害了原告合法权益，据此，请求法院判如所请。 原告对其主张提供下列证据。 证据一：《公民身份证复印件》，证明原告诉讼主体资格； 证据二：《结婚证》，证明原、被告属夫妻关系； 证据三：《电脑咨询单》，证明被告单位名称、住址、法定代表人等信息； 证据四：《商品房买卖合同》，证明原告于2014年10月15日向被告购买房屋一间，价款439976元，逾期交房按已付房款的日分万之一交付违约金； 证据五：《发票》，证明原告以支付现金及贷款方式向被告付清了购房款439976元。 被告某公司辩称：1.答辩人于2012年1月19日与合浦县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让坐落于县城西门江A-2、A-3处宗地给答辩人，答辩人合法取得涉诉商品房项目所在地，即“明珠国贸商城”项目所在地的建设用地使用权，根据出让合同第六条约定：“出让人同意在2012年1月19日前将出让宗地交付给受让人”。并于2018年9月27日召开的合浦县土地（海洋）审批委员会会议纪要第十五条关于研究某公司土地置换选址方案，同意采用置换方式，将位于答辩人用地东侧521.8平方米国有储备建设用地与答辩人位于合浦县大院西侧521.8平方米被公共建设占用的土地进行置换。但直到2018年政府仍未将涉案项目置换用地交付给答辩人使用，合浦县不动产局仍未提供答辩人办理涉案项目竣工验收所需的证明材料。据此,答辩人无法按合同约定日期交房是由于存在政府延期供地等不可抗力和特殊外力因素，根据双方合同约定，答辩人可据实予以延期交房，无需承担逾期交房违约责任。 2、答辩人因发生合同约定的特殊原因可据实予以延期交房天数暂定为362.5天，其中停水9天、停电15天、中高考44.5天、法定节假日146天、其他法定节假日3天、中雨以上天数暂定151天（详见附件）。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时根据我国实践、国际贸易管理，不可抗力实践的范围包括了由自然原因引起的自然现象，如台风、恶劣降雨天气等，答辩人主张的台风、降雨天气这一自然现象所发生的天数作为不可抗力并扣减逾期违约天数是于法有据的。再加上每年的中高考、法定节假日等节假日情形亦是答辩人无法通过努力去克服避免的客观事实，此种情况亦属于不可抗力的范畴。因此，答辩人因不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情形影响工期的，属于双方约定答辩人可据实予以延期交房的情形，即使答辩人存在违约责任，计算违约天数也应扣除合同约定的特殊原因导致被迫停工答辩人可据实延期交房的天数，亦即扣除可延期交房天数后，违约天数暂定为882.5日（自2015年10月27日至2019年5月27日止，共1245日，1245日-362.5日=882.5日）。 3、根据《合同法》第一百一十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解悉（二）第二十八条、第二十九条的规定：“……当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中因违约支付的违约金远远超出原告的实际损失，且答辩人的违约天数计算有误，答辩人实际可逾期交房的天数亦未作出相应扣减，以此计算出的违约金是不正确的，答辩人请求予以适当减少。 综上所述，答辩人无法按合同约定的日期交房是由于存在政府延期供地等不可抗力和特殊外力因素，根据双方合同约定，答辩人可据实予以延期交房，无需承担逾期交房违约责任。退一步说，即使答辩人存在违约责任的承担，答辩人因不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情形影响工期，由于供水供电部门原因停水停电导致工期延长的情形，属于双方约定答辩人可据实予以延期交房的情形，相应的据实可以延期的天数应在违约天数中予以扣减，被答辩人计算的违约金未作出相应扣减，违约天数存在错误，违约金计算过高。为此，若答辩人存在违约责任，答辩人也恳请法院结合案件的实际情况，综合答辩人可据实延期交房的具体情形，依法作出公正判决。 被告某公司对其辩解提供下列证据。 证据一：《国有建设用地使用权出让合同》； 证据二：《建设明珠国贸商城项目投资协议书》； 证据三：《合浦县土地（海洋）审批委员会会议纪要》； 证据四：《关于人大占用明珠国贸商城521.8㎡办证的报告》； 证据五：《合浦县国土资源局收文登记卡》； 证据六：《某公司用地宗地图》； 证据一至证据六共同证明：1.证明政府延迟供地，被告无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，被告无法按照合同约定时间交房；2.证明原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房。合同约定的特殊原因包括：“1.遭遇不可抗拒。；3.不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响工期；因政府部门及其有关部门的临时限制行为或其他行为导致工期收到影响的；”因此，被告可据实顺延交房，无需承担违约责任。 证据七：合浦县停水通知； 证据八：合浦县停水通知； 证据九：因中、高考停工通知； 证据十：法定节假日放假通知； 证据十一：其他法定假日通知； 证据十二：降雨级别达中雨以上出现日期统计表； 证据七至证据十二共同证明自2013年涉案项目开工至今，被告因发生合同约定的特殊原因可据实予以延期交房天数暂定为362.5天，其中停水9天、停电15天、中高考44.5天、法定节假日146天、其他法定节假日3天、中雨以上天数暂定151天（详见附件）；2、被告有权按合同约定据实顺延交房，无需承担延期交房的责任；及如被告存在违约责任，计算违约天数也应扣除可顺延交房天数，即扣除合同约定的特殊原因导致被迫停工的时间，违约天数暂定为882.5日（自2015年10月27日至2019年5月27日止，共1245日，1245日-362.5日=882.5日）； 证据十三：合房预字第201315号《合浦县商品房预售许可证》、合房预字第201541号《合浦县商品房预售许可证》，证明被告已经取得涉案所在楼层的预售许可证，本案为合法有效合同。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据五的三性均无异议，对证据四的真实性，合法性均无异议，对关联性有异议，认为该份证据证明合同价款合同为439976元及违约金的标准，也证明了被告根据合同的第八条规定，如遇政府临时决定影响工期，停水停电降雨等特殊原因，或其他不可抗力因素出卖人可据实延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。 原告对被告提交的对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为是被告和政府之间的合同，与本案没有任何关系。对被告提交的证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二的三性都有异议，首先不能以不可对抗的原因对抗本案，因为所列举的证据都不是法定的不可抗力。原告对被告提交的证据十三中的合房预字第201315号《合浦县商品房预售许可证》（2013.9.13）已经过期了，不能作为本案的证据使用。对证据十三中的合房预字第201541号《合浦县商品房预售许可证》没有异议。 对双方提交的证据，本院认证如下：被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据五的三性均无异议，本院予以确认；被告对原告提交的证据四的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议。本院认为原告提交的证据四《商品房买卖合同》是原、被告双方自愿签订的，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；原告对被告提交的对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为是被告和政府之间的合同，与本案没有任何关系。本院认为，被告提交的对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六虽然是被告与人民政府签订的合同，虽不能证明被告的主张，但具有关联性，本院予以确认；被告提交的证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三也真实性、合法性、关联性，本院也予以确认。 本院经审理认定的事实如下：原告罗某某、肖某某系夫妻关系，原告罗某某、肖某某作为买受人与被告某公司公司作为出卖人于2014年10月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定两原告向被告购买被告的位于合浦县，套内建筑面积94.54平方，公摊面积34.35平方米，每平方米3413.58元，房屋总价款为439976元，合同同时约定买受人采用银行按揭（商品房担保贷款）贷款方式支付全部购房款，出卖人应在2015年10月26日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1【该比率应不小于第(1)项中的比率】的违约金。合同还约定了其他内容。 合同签订后，原告依合同约定于2014年6月4日向被告支付办证费14000元，于2015年1月23日向被告支付了首付购房款132976元，于2015年8月21日向被告支付了购房款303700元。被告合浦港荣置业投资有限公司于2015年6月29日取得明珠国贸商城（一）1幢编号为合房预字第201541号的《合浦县商品房预售许可证》。 同时查明：原告按合同约定交清了购房款后，但被告至今尚未交付房屋给原告。 另查明：涉案位于合浦县西门江明珠国贸城第1期第1幢商品房虽已竣工，但由于明珠国贸城的土地使用权问题未处理好致使至今尚未验收，尚不具备交房条件。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》主体合格、内容合法，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护，原、被告双方均应按合同的约定履行各自的义务；原告依约向被告支付购房款义务后，被告应依约履行交付房屋的义务，但被告至今未依约交付房屋给原告使用，被告又没有证据证明存在合同约定的不可抗力情形，被告迟延交房的行为对原告已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求继续履行合同，但涉案房屋目前不具备交房条件，未能实际交房，依合同约定被告应向原告支付逾期交房违约金，因双方约定的逾期交房违约金过低，本院酌情予以调整按日万分之一计算，以已付购房款439976元为基数，从2015年10月27日起计算至原告请求之日即2019年5月27日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下： 一、原告罗某某、肖某某与被告某公司于2014年10月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告某公司应支付给原告罗某某、肖某某逾期交房违约金57548.9元（违约金计算以439976元为基数，按日万分之一从2015年10月27日起计至2019年5月27日止）。 案件受理费1570元因适用简易程序审理减半取785元，由原告罗某某、肖某某负担141元，被告某公司负担644元。原告罗某某、肖某某已预交受理费785元，属被告某公司负担的受理费644元，由被告某公司在履行上述义务时一并支付给罗某某、肖某某。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 陈子良 二〇一九年八月二十七日 代书记员 蒋 昱