天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0114民初3053号原告：张萌，女，1989年10月25日生，汉族，住天津市武清区，现住天津市河**。委托诉讼代理人：张耀祺（系张萌之夫），男，1989年5月5日生，汉族，住天津市和平区，现住天津市河**。被告：天津完美生活商业管理有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街道文汇路**。法定代表人：闫秀峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩锐，该公司员工。委托诉讼代理人：魏志伟，天津硕众律师事务所律师。原告张萌与被告天津完美生活商业管理有限公司（以下简称“完美生活公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告张萌及其委托诉讼代理人张耀祺，被告委托诉讼代理人韩锐、魏志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萌向本院提出诉讼请求1.判令被告向原告补交2020年1月1日至2020年3月31日的租金收益2897.85元；2.判令被告向原告支付滞纳金15.65元（自2020年3月4日至2020年3月31日，根据合同第5.2.4条计算），上述款项合计2913.5元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年6月13日，原告与天津恒茂房地产开发有限公司签署《天津市商品房买卖合同》，贷款购入恒茂生活广场11号楼3-101号商铺（以下简称“商铺”）。2016年6月13日，原告（甲方）就前述商铺和被告（乙方）签订恒茂·生活广场《商铺租赁及运营管理委托合同》。甲方委托乙方就商铺进行独家租赁代理，委托期限为6年，自《入住通知书》载明之集中交房日最后一天起计。乙方按季度向甲方支付其“应得租金收益”。第一、二年甲方应得的税后租金收益为每季度3863.8元，第三、四年甲方应得的税后租金收益为每季度5795.7元。第五、六年甲方应得的税后收益为每季度7727.59元。合同第5.2.4条中明确约定，乙方应按时支付甲方“应得租金收益”，如有延误，应按日万分之一向甲方支付滞纳金。2016年6月13日，原、被告签订恒茂生活广场商铺《租赁及运营管理委托合同补充协议》，原告为甲方，被告为乙方，该协议载明：扣除应缴各项水费后，如乙方实际租赁或自营收益不足以支付甲方“应得租金收益”，不足部分由乙方自筹资金支付给甲方。2018年3月11日，原、被告签订恒茂生活广场商铺《租赁及运营管理委托合同补充协议2》。2020年2月5日，被告向原告发出《关于同意减免恒茂生活广场商铺租金收益复函》、《关于“有效应对疫情、减免一个半月商户租金，合理分担不可抗力损失”的说明》要求原告在内的全体业主减免商户1.5月租金及1.5月房租收益，被告未经原告在内的全体业主同意，擅自同意免除全体商户1.5月的运营费。2020年2月9日，被告再次向原告发出《再致恒茂生活广场业主的洽商函》，再次声明被告已主动减免商户租金，请求原告予以授权。2020年2月24日，被告向原告发出关于暂减半支付租金的通知及说明函，就减半支付2020年首期业主租金收益事宜进行说明。原告于2020年2月9日，通过微信向被告发出明确拒绝减半租金的回复。2020年3月4日被告应支付原告应得的税后收益租金5795.7元，原告实际收到2897.85元。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求判如所请。被告完美生活公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一、恒茂·生活广场共276间商铺，包括原告所有的汇尚园11-3-101号商铺在内，目前被告接受263间商铺业主的共同委托对项目进行统一经营（招商）、管理，代为收取租金。在××病情影响下，给予项目内商户统一的租金减免政策才能更好地体现公平性；疫情发生以来，被告积极采取与委托业主沟通减免商户租金事宜、与有关部门联系争取防疫抗疫物资、督促并组织商户复业以及主动减免1.5个月运营管理费（由被告向商户收取的费用）等措施，使恒茂·生活广场的复业率近80%，商户的经营恢复情况亦达到疫前的60%以上，商户退租率仅10%，以上措施有力地保障了原、被告双方合同的持续履行。二、××疫情属于不可抗力，疫情发生后，被告于2020年2月5日发函告知原告，并之后两次发函协商因不可抗力导致责任减免事宜。三、本次疫情系不可抗力，系商铺无法使用或者应政府管控导致商铺被限制使用或商铺的使用价值下降造成的损失，已超出被告应承担的市场经营风险，应按合同约定的不可抗力条款处理。四、被告并未强行扣减原告租金收益，原告无权主张滞纳金。被告于2020年2月24日函告中也明确表示，因疫情防控需要，本次只是暂先支付首季租金收益的一半，将继续与全体业主进行沟通，待取得一致意见后，在支付后期租金收益时予以调整，因此被告暂缓支付不属于违约。五、原告减免1.5个月租金收益合理合法。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。被告已经全体商户的申请，实际减免了商户1.5个月的租金。六、原告免除被告合理租金收益，有利于维系双方合同及租赁合同的持续履行，也有利于维系社会的和谐稳定。七、原告主张的滞纳金计算标准有误，应按补充协议2第三条规定，自2020年3月16日开始计算滞纳金。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月13日，张萌与完美生活公司签订《恒茂·生活广场商铺租赁及运营管理委托合同》（以下简称“《租赁及运营管理委托合同》”），张萌为合同甲方，完美生活公司为合同乙方，约定：“甲方系已与“汇尚园”（推广名为：“恒茂·生活广场”）的开发商天津恒茂房地产开发有限公司签署《天津市商品房买卖合同》的购房人，是恒茂·生活广场11号楼-33门-101号商铺（以下简称“商铺”）的业主，商铺建筑面积为32.83ｍ2；乙方系从事商业地产招商、经营和管理的有限责任公司，乙方已接受开发商的委托，是恒茂·生活广场的商业规划和经营顾问公司。（1.1）甲方委托乙方对商铺进行独家租赁代理的范围包括并不限于：乙方代理甲方对商铺进行租赁或自行经营，乙方代理甲方向租赁其商铺的第三方收取商铺的租金（需特别注意：乙方代理甲方出租商铺，即以甲方的名义对外出租商铺；自行经营商铺，是指以乙方名义经营，乙方与甲方间系商铺租赁关系；乙方代理甲方向商铺的承租人收取租金，系乙方以甲方名义收取租金及押金等费用）。（1.2）甲方委托乙方对商铺的经营提供运营管理服务。（2.1）乙方独家代理甲方对商铺进行租赁的期限，自合同签订之日起生效，至《入住通知书》载明之集中交房日最后一天后6年止；（2.2）乙方或乙方指定的第三方对商铺进行经营的期限为：自《入住通知书》载明之集中交房日最后一天起计，共6年，计72个月。（2.3）甲方委托乙方对商铺进行运营管理的期限：自《入住通知书》载明之集中交房日最后一天起计，共6年，计72个月。（3.1）乙方承诺其独家代理甲方商铺后，自向承租方交付商铺或乙方自行经营该商铺之日起，按季度向甲方支付其“应得租金收益”。（3.2.1）双方约定，自《入住通知书》载明之集中交房日最后一天起，如因本合同3.1条所述事项产生商铺租金收益，扣除应缴各项税费后：第1、2年甲方应得的税后租金收益为每季（每三个月）3861.45元；第3、4年甲方应得的税后租金收益为每季度5792.17元；第5、6年甲方应得的税后租金收益为每季度7722.89元；（3.2.2）甲方同意，扣除应缴各项税费后，如乙方实际租赁或自营收益超出3.2.1所述甲方“应得租金收益”，超出部分作为甲方支付乙方的租赁代理佣金。（3.4）自乙方应付甲方“应得租金收益”之日起，乙方应于每计租季度后的第一个星期内向甲方支付上一计租季度的“应得租金收益”。（4.1）在委托期内，商铺的物业服务费、能源费、通讯及通讯设施费、运营管理费等由实际使用人承担，无实际使用人而须缴纳的相应费用由甲方承担。（4.2）在委托期内，商铺的装饰、使用不当造成的修复、拆改和恢复的费用由实际使用人承担，实际使用人应承担而未承担的，由乙方承担。（4.3）在委托期内，非使用不当造成的，商铺及附属设施有损坏或故障时，甲方应及时修复；甲方在接到乙方通知后未及时修复的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方可直接从甲方“应得租金收益”中扣除维修费用。（5.1.2）独家租赁代理委托期内，甲方授权乙方以甲方名义代替甲方与第三方签署《商铺租赁合同》，并代为收取相应款项。（5.1.4）独家租赁代理委托期内，如果乙方指定第三方需利用商铺作为工商登记的注册地址，甲方有义务进行配合。否则，乙方有权根据甲方未尽配合义务而延误的经营时间双倍扣减应支付给甲方回报（甲方的“日应得租金收益”按“季度应得租金收益÷90”计算）。（5.2.4）乙方应按时支付甲方“应得租金收益”。如有延误，应按每日万分之一向甲方支付滞纳金。（8.1）因法律规定的不可抗力原因致使本合同不能继续履行或者造成的损失，甲乙双方互不承担责任”。上述合同签订当日，张萌与完美生活公司签订《恒茂·生活广场补充协议》（以下简称“补充协议”）一份，张萌为甲方，完美生活公司为乙方，约定：“（第1条）如因项目后置测量面积发生变更且导致甲方向开发商按照多退少补的原则调整最终购房款的，双方同意按照“实际建筑面积”与“甲方签署的《天津市商品房买卖合同》上的建筑面积”的比例调整甲方各年“应得租金收益”。（第2条）乙方同意自《入住通知书》载明之最后集中交房日起，按季度向甲方支付原合同中约定的其在各年“应得租金收益”。（第3条）双方约定，扣除应缴各项税费后，如乙方实际租赁或自营收益不足以支付甲方“应得租金收益”，不足部分由乙方自筹资金支付给甲方。上述《租赁及运营管理委托合同》及《补充协议》签订后，张萌将涉案的恒茂·生活广场11号楼-33门-101号商铺交付完美生活公司进行租赁或经营。完美生活公司自2017年10月开始向张萌支付应得租金收益。2018年3月11日，张萌与完美生活公司签订《恒茂·生活广场补充协议2》，张萌为甲方，完美生活公司为乙方，双方就张萌应得租金收益及调整事宜确认如下：“1.2017年11月23日，天津市国土资源测绘和房屋测量中心出具了商铺所在项目的《房产测绘成果报告书—登记测量》，根据该文件所述，甲方委托乙方租赁商铺的实际建筑面积为32.85ｍ2，较原合同建筑面积增大0.02ｍ2。2.根据原补充协议第1条约定，甲乙双方经协商后对甲方的应得租金收益进行调整如下：2.1本补充协议签署前，乙方应向甲方支付的“应得租金收益”不变；2.2本补充协议签署之日起，乙方应向甲方支付的“应得租金收益”调整为：2019年8月31日前为每季度3863.8元；2019年9月1日至2021年8月31日为每季度5795.7元；2021年9月1日至2023年8月31日为每季度7727.59元。每个季度按90日计算，不完整季度的应得租金收益按天计算并支付。3.修改原合同中第3.4条款“乙方应于每计租季度后的第一个星期内向甲方支付上一计租季度的‘应得租金收益’”为“乙方应于每计租季度后的10个工作日内向甲方支付上一计租季度的‘应得租金收益’”。2019年8月8日，完美生活公司与案外人张赵冉就涉案的恒茂·生活广场11号楼-33门-101号商铺签订《商铺租赁合同》，约定由张赵冉租用涉案商铺，租赁期限自2019年8月8日至2023年9月30日止。2020年1月24日零时，天津市××疫情防控领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，期间恒茂·生活广场各商铺均未能正常营业。2020年2月5日，完美生活公司向张萌等恒茂·生活广场商铺所有人发出《关于减免恒茂生活广场商铺租金收益申请》（附：《关于“有效应对疫情、减免一个半月商户租金，合理分担不可抗力损失”的说明》）一份，申请免除1.5个月的商户应交付租金及完美生活公司应交付的同期租金收益，且注明：“我司已同意免除全体商户一个半月的运营管理费”及“如我司未能在2020年2月14日前接到你的书面意见或来访，将视为你已同意我司的申请和建议”。2020年2月9日，完美生活公司向张萌等恒茂·生活广场商铺所有人发出《再致恒茂生活广场业主的洽商函》一份，再次建议暂先减免商户1.5个月的商铺租金及完美生活公司应交付的同期租金收益，提出希望得到张萌等商铺所有人的书面或微信授权；同日，张萌通过微信告知完美生活公司其不同意减免租金。2020年2月24日，完美生活公司向张萌等恒茂·生活广场商铺所有人发出《关于暂减半支付租金的通知及说明函》一份，向商铺所有人告知：该公司决定暂减半支付2020年首期租金（租金收益）；待与商铺所有人取得一致意见后，在支付后期租金（租金收益）时予以调整。2020年3月4日，完美生活公司通过其员工韩锐名下银行账户转给张萌2020年1月1日至2020年3月31日租金收益2897.85元，即合同约定的同期季度租金收益5795.7元的50%。2020年4月30日零时，经天津市××疫情防控领导小组批准，将市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年6月6日零时，经天津市××疫情防控领导小组批准，将市突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。本院认为，张萌与完美生活签订的《恒茂·生活广场商铺租赁及运营管理委托合同》、《恒茂·生活广场补充协议》以及《恒茂·生活广场补充协议2》均系双方真实意思表示，该三份合同有效，双方均应全面履行合同义务。张萌委托完美生活公司对其所有的恒茂·生活广场11号楼-33门-101号商铺进行租赁和运营管理，完美生活公司应依约向张萌支付应得租金收益。按双方关于“乙方应于每计租季度后的10个工作日内向甲方支付上一计租季度的‘应得租金收益’”的约定，完美生活公司应于2020年4月14日前向张萌交付2020年1月1日至2020年3月31日租金收益5795.7元。自2020年1月24日零时至2020年4月30日零时止，处于××疫情防控的重大突发公共卫生事件一级响应期间，××疫情属于双方当事人不能预见、不可避免的不可抗力，在此期间完美生活公司基于不可抗力事由，分别于2020年2月5日、2020年2月9日以及2020年2月24日向张萌发出了关于减免商户自2020年1月1日至2020年3月31日期间的1.5个月的商铺租金及完美生活公司应交付的同期租金收益的相关申请及通知，故由完美生活公司负担此期间的全部租金收益有违公平原则。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》关于”疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任”的规定，完美生活公司因疫情影响及采取防控措施的需要减免商户租金并及时向原告履行通知义务后，于2020年3月4日按季度租金收益标准5795.7元的50%向张萌交纳2020年1月1日至2020年3月31日租金收益即2897.85元并明确在支付后期租金收益时予以调整的行为，符合相关法律规定及合同关于不可抗力条款的约定。故张萌要求完美生活公司按季度租金收益5795.7元为标准向其补交2020年1月1日至2020年3月31日另50%的租金收益2897.85元及支付相应的滞纳金15.65元的请求，不符合合同约定及法律规定，不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第三百九十六条、第四百零六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款规定，判决如下：驳回原告张萌的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告张萌负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛长军二〇一九年八月十日书记员  张文博附本裁判文书所依据的具体法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、律政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，分部或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行生发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件的若干问题的指导意见（一）》第三条依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。