广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5868号原告：牛群才，男，1966年4月20日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：广州市金池小镇市场发展有限责任公司，住所地广东省广州市黄埔区荔红二路**香雪城南商贸**首层。法定代表人：刘世良，总经理。委托诉讼代理人：文兵，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭嘉隆，该公司工作人员。原告牛群才与被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司（以下简称金池小镇发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告牛群才及其委托诉讼代理人陈峰，被告金池小镇发展公司的委托诉讼代理人文兵、谭嘉隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛群才向本院提出诉讼请求：1.判令金池小镇发展公司马上向牛群才交付出租商铺（黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区首层1、2号商铺）并无条件协助牛群才办理好工商营业执照手续；2.判令金池小镇发展公司赔偿牛群才违约金10000元（按照牛群才已交租金金额7000元每天3%计算，从2017年10月1日起算至交付商铺之日止，暂计算至诉讼立案日）；3.判令金池小镇发展公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月17日，牛群才经朋友介绍及金池小镇发展公司的广告宣传推广，与金池小镇发展公司签订了农贸商铺租赁合同，商铺编号1、2号。合同约定租赁期限从2017年10月1日至2018年9月30日止，月租金共7000元。合同租赁后，金池小镇发展公司在合同约定期限提供商铺给牛群才进行装修，牛群才投入了资金装修及交付了合同约定的租赁款。但是，金池小镇发展公司从2017年11月至今拒不协助牛群才办理工商营业执照进行商贸经营，金池小镇发展公司在2017年8月9日已经取得了涉诉商贸市场的营业执照，经营范围是商务服务业，经营期限至长期。金池小镇发展公司的违约行为已经严重损害了牛群才的合法权益，牛群才为了保护自己的合法权益，现依据《民法总则》《合同法》的有关规定，向法院提起诉讼，恳请法院尽快判决并支持牛群才的诉讼请求。金池小镇发展公司辩称，一、我方与牛群才的租赁合同期限已经过了；二、我方不同意承担延迟交铺的违约金，延迟交铺的过错方不是我方，根据黄埔区广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于撤销埔市改办【2017】3号文件的函，可证明我方于2017年11月22日才收到政府有关部门关于农贸市场升级改造计划被撤销的通知，与牛群才的租赁合同的解除是因政策变化造成，非为我方的原因。因为上述原因导致我方无法交铺给牛群才，也无法为其办理营业执照。经审理查明，广州华美置业股份有限公司系广州市黄埔区荔红二路9号（自编二栋）101房的所有权人，该房屋建筑面积为11344.16平方米。2017年6月30日，广州华美置业股份有限公司（甲方）与广州市金池物业管理有限公司（乙方）签订《物业租赁协议》，约定：甲方将其建造和拥有的位于广东省广州市黄埔区荔红二路9号、名为香雪城的商业综合体建筑物的南商贸A区首层整层、建筑面积为11344.16平方米（以下简称涉案场地）出租给乙方，乙方租赁标的物将用于主营农贸、百货、餐饮、休闲娱乐、烹饪培训业务及双方书面约定的合法的其他商业项目，租赁期限为2017年8月1日至2025年11月30日，其中2017年8月1日至2017年11月30日为免租期，在免租期内，乙方无需向甲方缴纳租金，仅免除租金，不免除物业管理等其他费用。计租日为2017年12月1日，起始租金为33元/㎡/月，租金按前三年每年在上一年度基础上递增5%，后五年每年在上一年度基础上递增10%计算。该协议第2.6条约定，租赁标的物的交付日为2017年7月1日，甲方按标的物现状交付乙方。第3.4条、3.5条、3.6条约定，自本协议签署后七个工作日内，乙方须一次性向甲方缴纳1500000元作为租赁保证金，向甲方委托的物业管理公司缴纳全部物业管理保证金181507元、水电周转金200000元。2017年10月17日，金池小镇发展公司（甲方、出租方）与牛群才（乙方、承租方）签订《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》，约定甲方将位于广州市黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区首层1、2号商铺（以下简称涉案商铺）租予乙方经营便利店，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日，每月场地使用费为7000元，每月市场管理费为400元，垃圾处理费为400元。乙方按月交付的场地使用费应于每月1日至8日前全部交付甲方。第四条第（五）款约定，乙方在签约之日须向甲方一次性缴付60000元作为租赁经营的履约保证金和卫生、安全保证金。协议期满，乙方在无违约且无欠费的情况下，甲方在协议期满后三十天内无息如数退还给乙方。乙方不能以该保证金抵场地使用费和其他费用。如乙方未履约或自行提前退场，则保证金不退。第二十二条违约责任约定，（五）乙方在交费期内不按时交档（铺）位租金、水电费、卫生费和其它费用属违约，甲方有权按每逾期壹天按交费总额的3%为标准计收违约金。第二十三条免责条件约定，因不可抗拒因素例如因国家政策变化、指令性计划变化、城市建设、市政建设需要或房屋被征用或拆除或产权因素及市场开办条件因素造成本协议不能履行，甲乙双方不负违约责任，互不承担、互不追究不能履行本协议的责任，乙方预交款项不退还。合同对其他事项也作了相关约定。牛群才向金池小镇发展公司缴纳了押金、租金等各项费用。2017年12月20日，牛群才出具《收据》确认收到金池小镇发展公司退还其所交各项费用的30%共计20712元。金池小镇发展公司主张金池香雪城生活小镇经政府有关部门批准并纳入农贸市场升级改造计划，其并无欺诈的故意，为此，其提交了以下证据：1.埔市改办﹝2017﹞3号《黄埔区广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于将金池香雪城生活小镇纳入第一批农贸市场升级改造计划的批复》，载明：2017年10月23日，黄埔区、广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室作出批复，同意将广州市金池香雪城生活小镇纳入我区第一批升级改造计划，并于2017年底完成改造任务。2.黄埔区农贸市场升级改造建设项目申报表，载明：金池小镇发展公司作为申报单位，申请升级改造建设广州市金池香雪城生活小镇，区有关职能部门意见中属地街道办事处意见一栏由广州市黄埔区人民政府萝岗街道办事处盖章，同时手写备注“按埔市改办（2017）3号文件办理。另，根据广州开发区土地开发储备交易中心文件，该地块区政府收回，不能审。2017年11月7日。”金池小镇发展公司还提交了（埔城管函﹝2017﹞447号）《关于广州市金池小镇市场发展有限责任公司申请设置临时户外广告的复函》、户外广告设置证（临时）、装修施工许可证、香雪城生活小镇外围装饰工作联系单等证据，拟证明其为金池香雪城生活小镇农贸市场经营和开业进行准备工作。金池小镇发展公司主张其于2017年11月22日才收到政府有关部门关于农贸市场升级改造计划被撤销的通知，与牛群才的租赁合同的解除是因政策变化造成，为此，其提交埔市改办函﹝2017﹞1号《黄埔区广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于撤销埔市改办﹝2017﹞3号文件的函》，函件载明：根据《关于开展香雪汽配城地块收储工作的通知》（穗开国规﹝2017﹞90号），因金池香雪城生活小镇所在的香雪汽配城地块被收储，决定取消金池香雪城生活小镇纳入我区第一批农贸市场升级改造计划。原《黄埔区广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于将金池香雪城生活小镇纳入第一批农贸市场升级改造计划的批复》（埔市改办﹝2017﹞3号）即行撤销。庭审中，牛群才称签订合同后大约在2017年10月初，金池小镇发展公司通知其装修商铺，装修后大概在10月中旬，金池小镇发展公司就将商铺收回去，牛群才主张金池小镇发展公司没有依约提供商铺，也没有为其办理营业执照。牛群才明确其第二项诉讼的违约金为迟延交付商铺的违约金，牛群才表示双方对此没有约定，其是参照合同第二十二条第五款的约定主张的。金池小镇发展公司表示当时是城管部门因为涉案商铺不能作农贸市场故在商铺上贴了封条，现在涉案商铺由金池小镇发展公司管理。金池小镇发展公司还称其有协助部分租户去工商部门办理营业执照，工商部门回复称因无法作为农贸市场使用所以无法办理营业执照。还查明，牛群才曾因涉案租赁合同于2018年9月17日向本院起诉，案件号为（2018）粤0112民初5831号，在该案中牛群才请求解除与金池小镇发展公司签订的租赁合同，并要求金池小镇发展公司、广州华美置业股份有限公司、广州市金池物业管理有限公司双倍返还保证金，退还已缴纳的场地使用、市场管理费等相关款项，并赔偿损失、利息。本院于2019年1月23日对该案公开开庭进行审理，牛群才的委托诉讼代理人在庭审时明确表示租赁合同已经解除了，解除时间为2017年12月13日，金池小镇发展公司亦同意双方之间的租赁合同于2017年12月13日解除。后牛群才于2019年4月8日向本院提出撤诉申请，本院于2019年4月10日作出裁定，准许牛群才撤诉。上述事实有不动产权证、《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》、收据、埔市改办﹝2017﹞3号《黄埔区广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于将金池香雪城生活小镇纳入第一批农贸市场升级改造计划的批复》、黄埔区农贸市场升级改造建设项目申报表、（埔城管函﹝2017﹞447号）《关于广州市金池小镇市场发展有限责任公司申请设置临时户外广告的复函》、户外广告设置证（临时）、装修施工许可证、香雪城生活小镇外围装饰工作联系单、埔市改办函﹝2017﹞1号《黄埔区广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于撤销埔市改办﹝2017﹞3号文件的函》、（2018）粤0112民初5831号案开庭笔录及双方当事人陈述予以证实。本院认为，《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》是牛群才与金池小镇发展公司的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。关于金池小镇发展公司是否应向牛群才交付商铺及办理营业执照的问题。首先，根据埔市改办函﹝2017﹞1号《黄埔区广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于撤销埔市改办﹝2017﹞3号文件的函》，因金池香雪城生活小镇所在的香雪汽配城地块被收储，黄埔区、广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室决定取消金池香雪城生活小镇纳入我区第一批农贸市场升级改造计划，故事实上金池小镇发展公司已无法按照合同约定将符合经营条件的租赁物交付给牛群才。其次，金池小镇发展公司在双方约定的合同租期内退还了牛群才所交款项的30%，表明双方不再继续履行租赁合同，且（2018）粤0112民初5831号案开庭审理时，牛群才与金池小镇发展公司均确认租赁合同于2017年12月13日解除，故双方已协商一致解除了涉案租赁合同。因此，牛群才要求交付商铺、办理营业执照于法无据，本院不予支持。关于牛群才要求迟延交付商铺的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，因此，牛群才主张迟延交付商铺的违约金应以双方有约定为前提，而本案租赁合同中并无关于迟延交付商铺违约金的约定，故牛群才主张该违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告牛群才的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告牛群才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  丁树祥人民陪审员  梁丹华二〇一九年八月二日书 记 员  张 敏张园