山东省寿光市人民法院山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0783民初1422号 原告：桑景军，男，1958年7月17日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：桑宝山，男，1986年1月2日生，汉族，现住寿光市。系原告之子。 被告：潘子贵，男，1979年9月4日生，住寿光市。 委托诉讼代理人：李金元、王美慧，山东求是和信律师事务所律师。 原告桑景军与被告潘子贵租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人桑宝山、被告潘子贵及其委托诉讼代理人王美慧、李金元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桑景军向本院提出诉讼请求：1、判令被告补齐原告厂房租赁费13000元；２、判令被告赔偿搬走时对厂房造成的破坏损失20000元；３、判令被告赔偿因对厂房造成破坏严重，导致原告无法出租造成的损失30000元；４、判令被告支付财物损失评估费用2000元及诉讼费用和律师费。事实和理由：2018年4月20日，原、被告双方签订租赁厂房合同到期，可他因机器未卖拖延不搬，本人多次催促，后来约定当月搬走，但到期后又拖延不履行约定，一再拖延，本人不断催其搬走，被告在6月24日、25日晚上10点在未通知本人情况下，偷偷拆除厂内房门、窗户、顶棚，并拆除两间房屋和北大门、南大门，多处墙体被推倒，水电被破坏不通，垃圾满地，事后不接电话不露面，严重违反合同约定，对厂房原有东西没有恢复，导致无法二次出租，造成本人违约并造成严重经济损失，事后本人报警，派出所也取得相关证据。但公安机关认为是合同纠纷案件，所以本人现向法院提出诉讼请求。希望法院公平裁决。 被告潘子贵辩称：被告租赁费已经支付完毕，原告主张被告到期后拖延两个月不搬与事实不符，要求支付租赁费13000元无事实与法律依据。原告主张被告毁损厂房与事实不符，要求被告赔偿损失20000元及无法出租造成的损失30000无事实与法律依据。涉案厂房损失并非由被告造成，由此产生的评估费用2000元不应由被告承担。综上，原告的主张无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审查认定事实如下：2013年4月20日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定：房屋场地位于××街道××村东北角，场地面积2600平方米及房屋、库房一宗；租赁期限为五年，自2013年4月20日至2018年4月19日；租金为每年33800元，每年4月20日前交清，承包方如有违约，甲方有权收回场地及房屋；承包期内厂房维修、生产、经营所用费用一律由乙方自己承担；承包期满后乙方如果继续承包，须与甲方共同协商，同等条件下乙方优先承包；场内北面生产用铁瓦棚由乙方自己搭建，所有权归乙方，合同到期后乙方有权拆走或协商折价给甲方；承包到期，合同终止，乙方保证甲方场地内的房屋完好，并且及时搬离所有设备，如有延期，每多占用一天，应向甲方交纳占用费300元，如果在20天内仍未搬走，应视为乙方对设备的放弃；合同期限内，任何一方违约，对方有权利提出合理赔偿。合同同时约定了其他事项。 合同签订被告即入驻案涉厂房使用至租赁期届满。后因被告未及时搬离，双方就租赁事宜再次协商，约定自2018年4月21日起至5月21日，被告再租赁原告厂房一个月，租赁费为3000元。2018年4月26日，原告之子桑宝山收取被告5000元，并出具收条一份，内容为“今收到五千元，厂租一个月3000元，押金2000元”。随后因被告迟迟未搬离，又于2018年6月3日通过银行账户向原告之子桑宝山账户转账2000元。 2018年6月24日晚，被告搬离厂房，在拆除其认为属于自己所有的板房、门窗过程中，对原有厂房、水电线路造成破坏，并产生垃圾。原告之子桑宝山随即以被告毁坏原告厂房财物为由报警。 同时查明：2018年10月26日，原告之子桑宝山曾就同一纠纷起诉被告，经桑宝山申请、本院技术室委托，潍坊鑫源价格评估有限公司对案涉出租房屋及院落损失价值进行了勘查，认定损失价值为6150元，花费鉴定费2000元。在本案审理过程中，经原告申请，本院技术室委托，山东鲁伟保险公估股份有限公司对出租的厂房2018年6月27日至2018年10月12日期间的租赁费损失进行了评估，认定此期间租赁费损失为10001元，本次花费评估费2000元。 上述事实，有原告提交的租赁合同、厂房照片、厂房损失价格评估报告（附评估费发票），被告提交的收条、银行转账明细，本院调取的公安机关询问笔录、本院（2018）鲁0783民初6786号庭审笔录、租赁费损失评估报告（附评估费发票）及当事人陈述记录在案为证。 本院认为，原被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。双方争议的焦点在于一是被告是否欠原告租赁费未付，二是被告暴力搬离行为给原告造成的损失如何确定。 对于第一个问题，双方就合同约定租赁期内的租金无争议，对于租赁期届满之后至被告搬离之日租赁费如何计算，原告认为鉴于被告严重违约应按合同第七条按300元/天的标准计收，被告认为应按100元/天计收。本院认为，合同约定300元/天系租赁到期后延迟搬离的占用费，该约定在前；后原告按100元/天收取被告5000元的行为在后，应视为双方协商一致对延期搬离事项的约定进行了变更。原告还收取被告2000元“压金”（应为押金），即是为了督促被告依约交纳租金、及时搬离、维护租赁物完好而采取的保证措施，在被告不履行上述义务时原告可从押金中优先受偿，故原告称因被告违约应重新按300元/天的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。2018年4月20日至6月25日期间内的租赁费应按100元/天计收，总计6600元。被告交纳租赁费5000元，尚欠1600元，用押金2000元抵顶后，租赁费不再拖欠。依据民众日常惯例，剩余400元应用于抵顶被告其他违约行为即未保证租赁物完好返还给原告造成的损失。 对于第二个问题，本院结合从公安机关调取的当事人询问笔录及原被告诉辩主张，认为被告在拆除由其本人安装的门窗等物品时，对租赁物产生一定程度损坏的事实成立，主要包括暴力拆除板房门窗及房屋吊顶、损坏水电线路、产生建筑垃圾；至于损坏的具体项目，原被告双方在公安机关询问笔录及本案审理中的陈述均不一致，在公安机关亦未进行事实认定的情况下，根据证据优势原则，本院采信（2018）鲁0783民初6786号案件中潍坊鑫源价格评估有限公司出具的评估报告的证明效力，认定出租房屋及院落损失价值6150元，其他无法评估的项目，原告作为举证方应承担举证不能的法律后果。在上述案件庭审中原告自认该评估报告第4、5、6项系被告自行添附，故该三项不属于原告损失，应予扣除1720元（540元+220元+960元），被告就其暴力拆除行为给原告房屋及院落造成的损失应赔偿4430元（6150元-1720元）。被告虽对该评估报告不予认可，但未提交相反证据予以反驳，本院对其抗辩主张不予采信。被告的暴力搬离行为不但侵犯了原告财产权，而且客观上导致原告不能及时将厂房再行出租。鉴于此，本院依据原告的申请，委托山东鲁伟保险公估股份有限公司对原告合理期间内因厂房修缮恢复造成的租赁费损失进行了鉴定，该公司认定2018年6月27日至2018年10月12日期间该厂房租赁费损失价格为10001元，该损失亦应由被告承担。因修缮厂房所需时间评估部门未予认定，故本院对该部分不予确认。 综上，被告作为承租人，在合同到期后应当依据合同约定和合同法规定，将房屋院落完好返还原告，其暴力拆迁搬离的行为构成违约，应当承担相应的责任。原告作为出租方要求被告承担厂房损坏造成的损失、因厂房破坏无法及时出租产生的租赁费损失及相关评估费用，合法有据，但赔偿数额应当以本院查明的事实为基础予以认定，被告应赔付原告各项损失共计14431元（4430元+10001元），扣除剩余押金400元，被告还应赔付14031元（14431元-400元）。两次评估程序均因被告的违约行为引起，根据公平原则，由此产生的两笔评估费用共计4000元亦应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潘子贵于本判决生效后十日内支付原告桑景军经济损失赔偿14031元； 二、驳回原告桑景军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1425元，由原告负担1118元，被告负担307元。评估费4000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  房 艳 人民陪审员  王建华 人民陪审员  吴海亮 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  张秀林