河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初2211号原告:王万道，男，汉族，1976年10月14日生，住伊川县。被告：河南龙辰置业有限公司，统一社会信用代码：91410329660932292B（1-1），住所地：洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口。法定代表人：陈雨，女，汉族，出生日期1978年12月20日，住址：河南省伊川县。系该公司总经理。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师，特别授权。原告王万道诉被告河南龙辰置业有限公司（以下简称“龙辰公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王万道，被告诉讼委托诉讼代理人丹志慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王万道向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金18902.48元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年12月8日，原告与被告龙辰公司签订了《商品房预售合同》，合同约定原告以2700元的价格购买被告开发的龙辰盛世家园住宅小区第13座3单元1403房屋，共计388746元。被告应按照购房合同第八条约定于2016年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权利解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。合同签订后原告于2015年12月8日支付首付款208746元，2016年1月20日将剩余（公积金贷款）人民币18万元全额支付被告。共计388746元。至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未按照合同约定将综合验收合格的房屋交付原告使用，被告处工作人员至原告起诉之日前未电话、邮寄等方式通知原告办理交房、入住手续。原告至今无法入住该小区。原告认为，被告逾期交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，损害了原告的利益。依法依约应承担违约责任。被告龙辰公司辩称，原告王万道所购房屋为龙辰盛世家园二期13号楼，该楼于2016年8月27日开始向购房业主进行交房，被告以电话、小区张贴告示的形式向业主通知进行交房，至开庭之日13号楼已经基本完成交房。原告诉称未接到任何通知与事实不符，原告主张逾期交房违约金计算至起诉之日应不予支持。根据双方签订的商品房预售合同补充协议第四条约定，被告履行通知义务后，原告不办理交接超过60日可以视为原告单方终止合同，被告有权解除合同并收回房屋。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告龙辰公司反诉诉讼请求，1、依法解除原被告签订的《商品房预售合同》，2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告于2015年12月28日签订了《商品房预售合同》，约定反诉被告以388746元购买反诉原告开发的伊川龙辰盛世家园二期13号楼3单元1403号房，由于施工方拖延工期且不配合办理竣工备案手续，导致无法按约交房。反诉原告采取公告等方式多次通知反诉被告办理交房手续，并且同楼其他业主已于2016年8月27日起大部分都实际入住，反诉被告为了获取逾期交房违约金，故意拖延不来办理交房。鉴于反诉被告认为房屋不符合交付条件，且因他方原因反诉原告不能确定综合验收时间，双方对合同履行无法达成一致意见，为防止损失进一步扩大，特提出反诉。反诉被告（原告）辩称，不同意解除房屋买卖合同，我没有接到被告电话通知，也没有看到小区张贴的告示，被告称基本完成小区的交房手续，我不知道所称的“基本”是啥意思。被告消防证就没有办理，不具备入住条件。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交了如下证据：证一、《商品房预售合同》。证二、商品房预告登记证。证三、缴费票据6张。经质证，被告龙辰公司对证一真实性有异议，原告提交的不是完整的合同。合同附件一、二、三、四均未提交，以被告方提交的合同为准。对证二、三真实性、证明目的均无异议。综上不能证明被告逾期交房，仅能证明双方有合同关系。被告为反驳原告诉讼请求提交了以下证据：证一、商品房预售合同。证二、13号楼已经办理交房入住手续187户。综上证明被告履行了交房告知义务，且同楼业主大部分办理了入住，是原告自身的原因导致未及时收房，不应由被告承担违约责任。被告解除合同是有事实和法律依据的。经质证，原告对证一无异议。对证二不认可，认为其他业主办理入住不能证明我就知道符合入住条件。反诉原告龙辰公司提交的证据同本诉，反诉被告质证意见同本诉。反诉被告提交的证据同本诉，反诉原告质证意见同本诉。原告、被告提交的上列证据均系书证，与本案具有关联性，本院对原告所举证二、三，对被告所举证一予以采用，对双方所举其他证据予以参考。本院根据双方当事人陈述、举证、质证及诉辩意见认定本案以下事实：1、2015年12月28日，原告与被告龙辰公司签订了《商品房预售合同》，合同约定原告以388746元的价格购买被告开发的龙辰盛世家园住宅小区第13座3单元1403房屋，原告依约履行了付款义务，至今被告未将合格的商品房交付原告。2、该13号楼共297户商品房，187户已交付钥匙。其他有些还没有售出，有些还没有到交房期限。3、合同第八条约定于2016年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。原告所够房屋已到交房期限尚未接到钥匙。4、合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。从2016年6月1日起计算至2019年2月28日止，共计971天，违约金为388746元×0.00005×971＝18873.62元。5、合同补充协议第四条约定，出卖人在该合同第八条规定的交房日前，达到具备该合同规定的该商品房交房使用条件，并按买受人预留地址，向买受人发出办理房屋交接手续通知的，出卖人将不再承担逾期交房的责任；……，因买受人的原因，造成逾期超过60日仍未能办理房屋交接的，视为买受人单方终止该合同，出卖人有权通知买受人该合同解除，并收回房屋另行处理。被告未向法庭提交向原告发出办理房屋交接手续通知的证据。6、合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：上水、下水交房时达到使用条件；电交房时达到使用条件；燃气入住率达到80%后，具备使用条件；暖气入住率达到80%后，具备使用条件；有线电视、网络、电话在交房时达到申请使用条件；小区道路交付时达到使用条件。被告未向法庭提交交房日前已达到具备该合同规定的该商品房交房使用条件的证据。本院认为：该案因房屋交房和违约责任承担问题发生纠纷。原被告之间于2015年12月28日签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家的法律法规，应认定为有效合同，双方均应恪守履行。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告未按合同约定于2016年5月31前将符合交付条件的商品房交付原告，应认定被告违约。被告以该商品房已达到使用条件，符合合同第十四条规定，不向法庭提交证据，本院不予认同。被告以已经通过公告、电话等方式通知原告接收房屋未向法庭提交证据，其辩解属单方终止合同，本院不予认同。被告以13号楼已经办理交房入住手续187户，证明被告履行了交房告知义务，系间接推定，基于合同的相对性，本院不予认同被告履行了交房告知义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。被告辩称为防止双方损失进一步扩大，在房屋具备入住使用的条件下，已通知原告用房，证据不足，本院不予采信。被告在原告未违约，自身违约的情况下反诉解除《商品房预售合同》，理由不足，不予支持。现原告要求被告承担逾期交房的违约责任，该逾期交房仍处于持续状态，原告诉求违约金18902.48元，是阶段性计算数额。审理过程中原告愿意接收钥匙，并放弃部分诉讼请求，要求给付违约金7000元，被告不同意。庭审时被告拒绝调解。原、被告双方无法达成调解协议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告河南龙辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告人民币18873.62元。原被告所签合同继续履行，驳回反诉原告的反诉请求。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，减半收取137元，反诉费25元。共计162元，由被告河南龙辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张婧普二〇一九年八月××日书记员  任晓静