江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初6258号原告：王文良,男,1987年12月6日生,汉族,住无锡市滨湖区。原告:刘岩,女,1989年10月8日生,汉族,住无锡市滨湖区。共同委托诉讼代理人：孙得馨,北京市京悦律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张柯楠,北京市京悦律师事务所实习人员。被告：胡琦行，女，1979年1月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王尚武，江苏英特东华律师事务所律师。第三人：无锡富途置业顾问有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬路**。法定代表人：顾曼利，该公司经理。委托诉讼代理人：龚伟俊，男，该公司员工。原告王文良、刘岩与被告胡琦行、第三人无锡富途置业顾问有限公司（以下简称富途公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月26日公开开庭进行了审理。原告王文良、刘岩及其共同委托代理人孙得馨，被告胡琦行及其委托代理人王尚武，第三人富途公司的委托代理人龚伟俊到庭参加诉讼。现已审理终结。王文良、刘岩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告已支付的2万元定金；3.判令被告向原告支付总房价20%的违约金，计195600元；4.判令被告向原告赔偿房屋中介费21714元；5.本案保全保险费、律师费、律师差旅费合计53462.8元由被告承担。6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻，欲购买学区房。2019年3月26日，二人经富途公司居间与胡琦行签订《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定被告将她所有的坐落于无锡市梁溪区房屋（以下简称702房屋）出售给二原告，房屋总价97.8万元，二原告应于当天支付定金2万元，于2019年5月20日前支付首付款45.8万元，其余购房款以贷款方式支付。4月8日，应被告要求，双方在富途公司见证下签订《补充协议》，约定二原告待2019年无锡最新学区表公布后确定702房屋是连元街学区房后7个工作日内交齐商业贷款材料，履行合同。二原告于2019年3月26日支付被告定金2万元，于4月30日支付富途公司中介费首付款18000元，并约定交易完成后支付尾款3714元。2019年4月30日，无锡市学区表公布，5月11日，二原告向富途公司提交贷款材料，5月12日，贷款管家向二原告说明需先还清购车贷款。5月13日，二原告即至银行还清车贷，当天下午被告通过富途公司告知要求涨价12万元。2019年5月14日，二原告告知富途公司车贷已经还清，当天，被告向富途公司表示拒绝履行合同，不再出卖702房屋。三方沟通未果。5月16日，被告从富途公司取回房产证，以行为表明毁约。5月19日原告已准备好首付款。原告与富途公司数次与胡琦行沟通，胡琦行均拒绝履行合同，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。其因诉讼支付的律师费、差旅费、保全费均应由被告负担。胡琦行辩称，其没有违约行为，其起初不卖房给原告是因为原告拖延付款时间，且原告隐瞒了车贷情况，影响房贷的申请。双方于2019年3月26日签订房屋买卖合同，4月8日原告提出签订补充协议，约定待学区房政策公布后再决定买还是不买，于公布后7日内办理商业贷款。但4月30日学区房政策公布后，5月13日富途公司告知其，原告的贷款无法办理，其判断合同很可能无法履行，且已过了合同约定的期限，故其于5月14日告知富途公司，因签约至今拖延太久，其不再出售702房屋。合同无法继续履行的原因在于原告无法保证付款，原告提出的违约金过高，富途公司未尽心尽力提供中介服务，故不应收取中介费。原告主张的保全保险费、律师费、律师差旅费系扩大损失，合理的律师费约5000元至1万元，且原告自行委托了北京的律师而产生了不必要的差旅费。另外，5月14日其因原告无法贷款而提出不卖房后，富途公司组织双方于5月16日协商，让其退还2万元定金，再支付原告2万元，其带了4万元去解决问题，原告不肯收。富途公司述称，被告胡琦行因担心702房屋不是学区房而先提出签订补充协议。2019年5月11日（周六）二原告将放贷所需资料提交给其后，其贷款专员当天即与银行对接，发现二原告有车贷未还清，如需申请购房贷款则必须先还清车贷。其工作人员于5月13日（周一）将这一消息告知被告，被告回复时间拖延太久，原房价约定过低，想要涨价到每平方米23000元。二原告不肯接受涨价，要求按合同价格继续履行。当天下午被告说原来价格肯定不行，从签约到现在时间拖得太长，她不卖房了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年3月26日，刘岩、王文良（乙方）与胡琦行（甲方）签订《买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的702房屋，建筑面积48.11平方米，甲乙双方通过富途公司居间介绍成交。并约定，付款方式为：定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金，其中1.乙方应于2019年3月26日将定金2万元支付给甲方，2.乙方于2019年5月20日前将首付款45.8万元支付给甲方，3.乙方向公积金中心申办抵押贷款，并按交易资金监管机构的规定由贷款机构将该部分房款直接支付至存量房资金监管专用账户，乙方拟贷款金额为48万元；双方于2019年4月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），由乙方自行筹齐剩余房价款。同时约定，买卖双方应于2019年5月30日前自行办理物业交割手续，居间方陪同，乙方从本合同约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金；买卖双方应于2019年5月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准，如购买方为贷款的，则乙方应于贷款机构或居间方通知后7个工作日内配合办理按揭贷款的抵押登记手续；甲方收到乙方全部首付款（含物业交割保证金）后7个工作日内将该房屋交付给乙方。《买卖合同》第十一条违约责任中第（二）项约定，出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款：……拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的。本条第（五）项约定，买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。合同第十四条其他约定第（二）项其他补充约定：若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准；甲方保证出卖此房时连元街学区可用未有占用，如产生纠错补差的费用由甲方承担，如乙方需要更改贷款方式为公积金则过户时间推后两个月。同日，刘岩、王文良（房屋买受人、乙方）、胡琦行（房屋出卖人、甲方）与富途公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询，提供房源、客源信息，引领乙方实地看房，协助交易双方协商房屋买卖合同条款，促成交易等；甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；丙方居间代理费为21714元，由乙方承担，乙方应于签订本合同当日一次性向丙方支付。同时约定，甲乙双方同意共同委托丙方代办（1）交易房屋的权属转移登记手续及相关事宜；（2）交易房屋的购房贷款手续及相关事宜，包括收集办理相关手续应提交的材料、向相关机构申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项，贷款银行/公积金管理中心批准贷款之时，丙方代为办理贷款手续事宜完成。王文良、刘岩于3月26日向胡琦行支付定金2万元，于4月30日向富途公司支付中介费18000元。2019年4月8日，上述甲乙丙三方签订《补充协议》，约定：针对2019年3月26日的《买卖合同》，在原合同基础上更改合同条款部分内容，具体更改为：乙方等无锡2019年最新学区表公布后确定学前街22-702是连元街学区房之后七个工作日内交齐商业贷款资料，履行合同。4月30日，微信公众号“无锡教育”发布2019无锡市区公办小学施教区、公办初中对口小学方案，确定学前街双号房屋为无锡市连元街小学施教区。2019年5月11日，富途公司工作人员龚伟俊（系本案房屋买卖合同经办人）出具收条，载明收到王文良、刘岩购买学前街22-702贷款资料一份。2019年5月13日平安银行出具《贷款结清证明》，载明王文良在该行办理的汽车贷款8万元已结清。5月13日凌晨05：52，龚伟俊通过微信告知胡琦行“房东，今天客户这边贷款这不了，明天或许后天这样子，客户这边要先把车贷还掉。我提前跟你说”，当天早上胡琦行回复“小龚，你好，之前买卖合同因学区的事情拖了一个月，现在学区和政策都出来了，要来和你协商一下，下午四点左右过来。”15：09又回复“小龚，我已去过你们店里，你不在，我和你们店长说了，协商房价的事，你们店长说明天让你回复我。”当天晚上19：13龚伟俊微信回复“房价？房价是要涨吗”胡琦行回复“是的，和你们店长说了，他说会和买房联系，明天会让你给我回音”龚伟俊问“涨价12万？”胡琦行回复“单价23000一个平方”龚伟俊称“那就没法协商了”胡琦行回复“有和买方协商了吗？”龚伟俊称“不用协商，根本不可能”“您说的这个价格也有点太离谱了”胡琦行回复“小龚，白天和店长说了，他没有说价格离谱，让我们回去明天等回音”。5月14日早上09：35，龚伟俊微信问胡琦行“房东您好您现在这边学前街22-702确定要涨23000一平吗？我这边跟买家说了，买家说按合同价格，不愿意加”，09：52胡琦行回复“原来价格肯定不行”。下午13:00，胡琦行微信回复“小龚，这个房子从签约到现在时间拖得太久，我不卖了”，16：25告知龚伟俊“小龚，请帮我和买方联系，协商解除合同”。当天晚上20：14龚伟俊回复“明天晚上7点”，胡琦行回复“好的”。同时，5月14日上午9:51，王文良向胡琦行发送短信“你好，我是王文良，我都交材料准备办理贷款了，中介给我打电话说你们要涨价，想确认下是怎么回事”胡琦行未回复。5月15日王文良向胡琦行发送短信“你好，现在是什么情况啊？”同日上午11:38胡琦行回复“你好，房子不卖了，中介约晚上7点谈”。5月16日胡琦行自富途公司处取回房屋所有权证。2019年5月19日王文良向刘岩江苏银行账户存入11笔款项后，该账户当天余额共计470999.96元。同日，王文良、刘岩（甲方）与北京市京悦律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本案，代理范围为本案诉前和解/一审阶段，即自本合同生效之日起，至本案上述委托代理阶段终结之日止（包括但不限于判决、裁定、调解、和解、撤诉等），并约定本案办案差旅费由甲方承担，合同签订时甲方预交3000元，费用发生后依付款凭证据实结算，多退少补。关于律师费计费方式，甲方于本合同签订后三日内支付乙方律师费3000元、差旅费3000元，双方约定采用风险代理，案件胜诉则风险收费为一审判决认定的乙方全部应收金额的20%，案件败诉则乙方不再收取其他费用；剩余费用应在判决或调解协议作出后三日内支付；若该案以调解方式结案，则剩余费用金额由双方另行协商确定。5月19日当天，刘岩、胡琦行通过顺丰速运向胡琦行发送催告函，催告胡琦行于收函后三日内与其联系，将不动产权证送回中介公司，领受其支付的房屋首付款，并及时办理房屋过户手续。催告函于次日签收。6月14日，王文良向北京市京悦律师事务所转账支付6000元。本案中，王文良、刘岩向本院申请了财产保全，要求保全胡琦行名下财产248314元，并提供了保险公司出具的保单作为担保，其为此支付保费500元。另查明，2019年3月22日，国务院办公厅发出通知，调整2019年劳动节放假安排，即2019年5月1日至4日放假调休，4月28日（星期日）、5月5日（星期日）上班。此后，2019年5月6日（星期一）至10日（星期五）照常上班，5月11日、12日为正常休息日，5月13日（星期一）至17日（星期五）照常上班。又查明，2017年6月30日，江苏省物价局、司法厅《关于明确我省律师服务收费试行标准的通知》（苏价费〔2017〕113号）规定，对于简单民事案件中按照标的额计费的，标的额≤1万元的，收费标准为2500元-10000元；标的额＞1万元，≤10万元的，收费标准为6%-7%；标的额＞10万元，≤50万元的，收费标准为5%-6%。通知中规定，单独代理二审、再审、执行、反诉案件分别按照一审案件的收费标准收费，曾代理前一阶段的，后一阶段起减半。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。胡琦行于2019年5月14日通知富途公司工作人员“房子不卖了”“请帮我和买方联系，协商解除合同”，王文良、刘岩现起诉要求解除合同，故双方均在不同时间要求解除合同，因此，《买卖合同》应予解除。本案争议焦点为:一、胡琦行是否构成根本违约，王文良、刘岩是否享有合同解除权；二、《买卖合同》何时解除；三、王文良、刘岩主张的各项费用应否支持。关于第一个争议焦点，按照《买卖合同》的约定，双方有关房款交付、房屋过户的顺序为：王文良、刘岩于2019年3月26日支付定金2万元，并应于2019年5月20日前支付首付款45.8万元，于2019年4月10日前买卖双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于2019年5月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。根据一般交易习惯和生活常理，买受人在购房时选择贷款方式付款的，贷款银行需要进行贷款资格审查，符合贷款条件后与买受人签订贷款合同，然后在房屋过户并办理房屋抵押登记后才会发放贷款。因此，按照《买卖合同》的约定，在5月30日双方办理过户手续前，王文良、刘岩应当最晚在房屋过户之前通过贷款银行的审批、签订贷款合同，即确定银行同意发放按揭贷款，或者在银行贷款审批不成功时，王文良、刘岩已自行筹措资金支付了剩余房款。双方在4月8日签订的《补充协议》中载明，在原合同基础上更改合同条款部分内容，比较《补充协议》与《买卖合同》的内容，可以确定《补充协议》变更的是《买卖合同》中“于2019年4月10日前原被告共同前往贷款机构办理贷款申请手续”这一条款。《买卖合同》中约定2019年4月10日前买卖双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，对照银行按揭贷款的审批程序来理解，双方“共同前往贷款机构办理贷款申请手续”应当是指王文良、刘岩的贷款申请已通过银行审批即符合贷款条件，在需要签订贷款合同时由胡琦行共同前往。结合《买卖合同》中双方“共同前往贷款机构办理贷款申请手续”、5月30日办理过户手续的约定，将《补充协议》内容理解为在5月13日前通过银行贷款审批更为符合《买卖合同》中的本意。否则，《买卖合同》约定的双方应于2019年5月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，则对出卖人明显不利，胡琦行有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条或第六十八条规定行使抗辩权并拒绝办理房屋过户手续。根据《居间服务合同》的约定，富途公司系接受王文良、刘岩的委托，为其代理办理贷款事宜的，即在办理贷款过程中富途公司系王文良、刘岩的代理人，因“交齐商业贷款资料”的目的是为了办理商业贷款，则判断是否交齐的主体理应为贷款银行，即由贷款银行判断王文良、刘岩所交材料是否符合贷款审批条件。虽然王文良、刘岩在诉讼中提交了富途公司工作人员龚伟俊出具的收条，载明5月11日收到王文良、刘岩购买学前街22-702贷款资料一份，但龚伟俊在5月13日即通过微信告知胡琦行“今天客户贷款做不了，明天或许后天这样子，要先把车贷还掉。”这也说明5月13日龚伟俊在给胡琦行传达的信息为，当天王文良、刘岩尚不满足贷款审批通过的条件。考虑到5月13日是《补充协议》中所约定的七个工作日的最后一天，胡琦行辩称其在此情况下判定王文良、刘岩不能按《补充协议》的约定履行合同义务，具有一定的合理性，但《补充协议》中并未约定违反此约定时胡琦行有权解除合同。根据《买卖合同》的约定，王文良、刘岩因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），由其自行筹齐剩余房价款。况且，《买卖合同》第十一条违约责任中约定，买受人“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的”才构成根本违约，胡琦行有权以书面形式解除合同，因此，即使王文良、刘岩在5月13日不能办理贷款，其仍可以选择自行筹措房款来履行付款义务，胡琦行可以催告王、刘二人在合理期限内支付房款，但不能因此直接主张解除合同。因此，胡琦行于5月14日即明确提出解除合同、房屋不再出售，则符合《买卖合同》中第十一条约定的出卖人“拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的”构成根本违约的情形。综上，胡琦行在买受人逾期履行交齐贷款资料尚未超过十五日即解除合同的，构成根本违约，王文良、刘岩在发律师函催告胡琦行继续履行合同未果后，仍享有合同解除权。关于第二个争议焦点，因胡琦行的行为构成根本违约，其在5月14日通知富途公司“房子不卖了”“协商解除合同”时，并无合同解除权，其解除合同的行为无效。现王文良、刘岩享有合同解除权，二人起诉要求解除合同，符合法律规定，故本院依胡琦行收到起诉书之日为合同解除之日，即《买卖合同》已于2019年6月4日解除。关于第三个争议焦点。合同解除后，胡琦行作为违约方，应当承担约定的违约责任，即退还定金2万元，支付违约金及王文良、刘岩支出的中介费、律师费、保全费、交通费等相关费用。王文良、刘岩实际支付中介费18000元、为提供诉讼财产保全担保而支付保费500元，该款应由胡琦行负担。现胡琦行提出房屋转让价的20%违约金标准过高，但未提供证据予以证明，本院不予采纳，王文良、刘岩主张的违约金195600元，本院予以支持。关于律师差旅费3000元，原被告住所地均在江苏无锡，王文良、刘岩为自身利益需要聘请北京律师代理本案并产生差旅费，不属于胡琦行在订立合同时可预见的必要费用，且王文良、刘岩未提供证据证明差旅费的实际发生情况，本院对此不予支持。对律师费49962.8元（53462.8元-3000元-500元），《民事委托代理合同》中就律师费约定为风险代理，如“案件胜诉则风险收费为一审判决认定的乙方全部应收金额的20%”，并未约定明确数额，其风险代理的收费标准明显超过普通民事案件收费标准，考虑到本案中双方对案件基本事实并无重大争议，仅仅是双方对于有关事实的性质理解不同，故本院根据苏价费〔2017〕113号规定，酌情调整为由胡琦行承担律师费20000元，超出部分由王文良、刘岩自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、王文良、刘岩与胡琦行签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2019年6月4日解除。二、胡琦行于本判决发生法律效力之日起十日内退还王文良、刘岩定金2万元，并支付王文良、刘岩违约金195600元、中介费18000元。三、胡琦行于本判决发生法律效力之日起十日内支付王文良、刘岩律师费20000元、保全保险费500元。四、驳回王文良、刘岩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5662元，减半收取计2831元，保全费1761元，合计4592元，由王文良、刘岩负担292元，由胡琦行负担4300元。胡琦行于本判决发生法律效力之日起十日内支付王文良、刘岩4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 方玉宝二〇一九年八月二十六日法官助理 江 来书 记 员 费 玮本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。