成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初11987号 原告：周红玲，女，1971年5月2日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈兴，四川易通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉奇，四川易通律师事务所律师。 被告：成都禄正商贸有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段27号2栋1单元13楼5号。 法定代表人：张正勇。 委托诉讼代理人：罗克，四川明炬（资阳）律师事务所律师。 第三人：肖慈华，男，1976年9月9日出生，汉族，住四川省荣县。 第三人：向森华，男，1986年12月1日出生，藏族，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：王秀贵，四川公生明律师事务所律师。 第三人：四川康源农产品有限公司，住所地：成都市双流区成白路66号。 法定代表人：付德彬，董事长。 委托诉讼代理人：周建伟，男，1991年9月22日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告周红玲与被告成都禄正商贸有限公司（以下简称：禄正公司）、第三人肖慈华、向森华、四川康源农产品有限公司（以下简称：康源公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周红玲的委托诉讼代理人陈兴、被告禄正公司的委托诉讼代理人罗克、第三人向森华的委托诉讼代理人王秀贵、康源公司的委托诉讼代理人周建伟到庭参加诉讼。第三人肖慈华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告周红玲向本院提出诉讼请求：1、判令排除被告禄正公司、第三人向森华对位于成都市成白社区食品城市场2栋1层32、33号商铺的占有并向原告交付以上商铺；2、判令被告禄正公司、第三人向森华以实际占有面积为基数自占有时按每平方米46元的标准自2014年10月29日起向原告支付占用费至付清时止。事实与理由：2014年4月29日，四川旺发商贸有限公司从原告处借款800万元，肖慈华为该笔借款向原告提供担保，三方达成合意并签订了《借款合同》，合同签订后，原告按约履行了出借义务，四川旺发商贸有限公司未向原告偿还全部本息。2014年7月28日，原告与肖慈华协商，肖慈华自愿将其从康源公司处购买并取得经营权的位于成都市成白社区食品城市场2栋1层共10个商铺（铺号为：20、21、22、23、25、26、30、31、32、33）的使用权转让给原告，用于抵偿《借款合同》项下未归还的部分债务，双方据此达成合意并签订了《房屋使用权转让协议书》，约定肖慈华将诉争商铺自协议签订之日至2052年12月30日使用权作价300万转让给原告，用于《借款合同》项下未归还的部分债务，该房屋的使用权自本协议签订之日起转让给原告，原告享有对该房屋的使用、收益、担保、抵押、买卖、占有、再次转让等权利，本协议签订后，肖慈华不得就该房屋与他人订立《转让合同》。同日，康源公司确认并保证在知晓范围内原告为上述商铺的唯一受让人，自确认之日起，原告享有上述商铺的使用权，并积极协助原告行使相应的权利，后肖慈华未经原告同意又将案涉商铺租赁给被告向森华，该租赁合同为无效合同，原告系案涉商铺的使用权人，肖慈华的租赁行为系无权处分，并且被告向森华也一直未支付租金。就抵偿商铺的使用权事宜，原告在成都市双流区人民法院提起诉讼，成都市双流区人民法院经审理于2017年11月9日做出判决，确认原告与肖慈华于2014年7月28日签订的《房屋使用权转让协议书》有效，原告系位于成都市成白社区食品城市场2栋1层共10个商铺（铺号为：20、21、22、23、25、26、30、31、32、33）的使用权人。原告受让抵偿商铺后，被告禄正公司就一直占有案涉商铺，其声称系向森华出租给禄正公司的，拒不腾退搬离，向森华声称系肖慈华将商铺出租给其，其有转租的权利，而拒绝腾退搬离。原告系以上商铺的唯一使用权人，肖慈华将商铺出租给向森华的行为无效且向森华也未向肖慈华交付任何租金，向森华无权无偿占有以上商铺，更无权转租商铺给他人。为维护原告的合法权益，特向贵起诉，请求依法维护原告的合法权益。 被告禄正公司辩称，被告不是适格当事人，2016年7月27日与第三人向森华签订租赁合同时，向森华出具了其与肖慈华在2014年6月15日双方签订的商铺租赁合同后，被告才决定租赁该商铺的，2016年和2017年租金已经履行完毕，2018年8月1日再次与向森华签订了租赁协议，租期一年，现在已经到期，租金已全部支付给了向森华。原告在双流区所有权时被告已经与向森华在履行双方签订的租赁协议，被告是在2016年与向森华签订的合同，长达2年之久原告都没有向向森华主张权利，被告方已经履行与向森华的合同义务，商铺现在还在使用，但是没有签订新合同，暂时不愿意将商铺腾退。 第三人向森华述称，对原告陈述的基本事实没有异议，但是肖慈华和向森华签订了一份商铺出租协议，双方支付租金的形式是指定7户分别向肖慈华支付，向森华不适合作为被告，应当作为第三人参加诉讼。原告在法院确权后未向向森华主张权利，其诉讼请求应予驳回，两次签订合同是在确认之前，租金是收取完了的。 第三人康源公司述称，原告陈述属实，肖慈华涉嫌诈骗行为，在康源公司不知情的情况下多次转让，肖慈华是康源公司的直接转租人，商铺没有产权，是康源公司修建的，因为土地性质原因办不到产权，因土地是集体建设用地，因此康源公司就以使用权形式转给肖慈华，肖慈华就抵偿给其他人融资，康源公司是知道这件事的。 第三人肖慈华未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2012年10月9日，康源公司（甲方）与肖慈华（乙方）签订《成白路食品城商铺使用权有偿转让协议》，约定康源公司受双流县西航港成白社区全权委托将其合法所有的“成都成白路食品城”商铺有期有偿提供给肖慈华使用，商铺具体信息为成都成白社区食品城市场2栋商铺号为20、21、22、23、25、26、30、31、32、33共10个商铺，建筑面积合计534.35平方米，使用期限自2012年12月31日起至2052年12月30日止，共计40年，使用费合计为4127744元，被告在签订协议时一次性付清，双方在该协议中约定，乙方在使用期内有自行合法经营的权利和义务，未经甲方许可，乙方不得将商铺使用权用于抵押、担保、拍卖，乙方经甲方同意后拥有商铺的转让、转租权利，重新与甲方签订新合同。2012年12月30日，康源公司出具收据载明已收到肖慈华支付的10个商铺使用费4127744元。2014年4月29日，周红玲与案外人四川旺发商贸有限公司签订《借款合同》，约定周红玲向四川旺发商贸有限公司出借8000000元，借款期限为2014年4月29日至2014年5月5日。该合同第五条约定，担保措施为“由肖慈华提供连带责任保证担保”，肖慈华在该条处签字并捺印。同日，四川旺发商贸有限公司出具收款确认书，确认收到借款8000000元。2014年7月28日，周红玲和肖慈华签订《房屋使用权转让协议书》，约定因四川旺发商贸有限公司仍有欠款未归还肖红玲，肖慈华作为上述借款的连带保证人自愿将位于成都市成白社区食品城市场2栋一层铺号为20、21、22、23、25、26、30、31、32、33共10个商铺的使用权作价3,000,000元转让给周红玲，时间为自该协议签订之日起至2052年12月30日，用于抵偿四川旺发商贸有限公司未归还的债务，该商铺的使用权自签订该协议之日起转让给周红玲后，周红玲享有对该商铺的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有、再次转让等权利，该协议签订之日起生效，同时，该协议经康源公司签署确认，并认可双方就上述商铺使用权的转让行为。康源公司在该协议尾部见证人处盖章。同日，康源公司向周红玲出具《确认函》一份，载明作为案涉商铺的原转让人，同意肖慈华将案涉商铺再次转让给周红玲，同时确认并保证在康源公司知晓范围内周红玲为上述商铺的唯一受让人，确认周红玲自2014年7月28日起享有对案涉商铺的使用权，并积极协助周红玲行使相应的权利。2014年7月29日，周红玲和肖慈华签订《房屋租金收益权转让协议》，载明案涉商铺的租赁情况，约定自该协议签订之日起，周红玲有权代肖慈华收取所载明的商铺的租金，用于抵偿四川旺发商贸有限公司未归还的债务。 2014年6月15日，肖慈华与向森华签订《商铺租赁合同》，肖慈华为该合同甲方、出租方，向森华为该合同乙方、承租方，合同部分内容如下：一、乙方自愿租用甲方位于成白社区食品城2栋1层20、21、22、23、25、26、30、31、32、33号商铺作为商业用途使用（以下简称“该商铺”），建筑面积约534.35平方米。二、租用的期限为20年，租期从2014年6月15日至2034年6月14日止。三、该商铺的租金为4300000元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金为分批支付，并必须在2014年12月30日之前交至出租方，签订合同之日，乙方向甲方缴纳订金50000元，乙方向甲方支付租金时，乙方支付给甲方的订金自动转变为押金。 2016年7月27日，向森华和禄正公司的法定代表人张正勇签订了两份《商铺租赁合同》，向森华为出租人、甲方，禄正公司为承租人、乙方，该合同部分为：一、甲方将坐落于成白社区食品诚2栋1层32、33号商铺，占地面积均为112平方米的商铺出租给乙方。二、租期均为1年，自2016年8月1日零时起至2017年7月31日24时止。三、租金按每平方米每月45元收取，合计月租金5040元，租金每3个月交一次，每期到期前半个月交付给甲方，乙方如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金…… 2017年7月20日，向森华和禄正公司的法定代表人张正勇签订了《商铺租赁合同》，向森华为出租人、甲方，禄正公司为承租人、乙方，该合同部分为：一、甲方将坐落于成白社区食品诚2栋1层33号商铺，占地面积112平方米的商铺出租给乙方。二、租期共1年，自2018年8月1日零时起至2019年7月31日24时止。三、租金按每平方米每月45元收取，合计月租金5040元，租金每3个月交一次，每期到期前半个月交付给甲方，乙方如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金…… 2017年9月20日，禄正公司的法定代表人张正勇向向森华转账30240元，注明转账用途为8-9月房租。2018年2月7日，禄正公司的法定代表人张正勇向向森华转账30240元，注明转账用途为2-4月房租。2018年5月21日，禄正公司的法定代表人张正勇向向森华转账30240元，注明转账用途为5-7月房租。2018年8月8日，禄正公司的法定代表人张正勇向向森华转账30240元，注明转账用途为8-10月房租。2018年10月25日，禄正公司的法定代表人张正勇向向森华转账30240元，注明转账用途为转账。向森华确认与禄正公司的租赁合同期内的租金已经收取完毕。 2017年11月9日，本院做出（2017)川0116民初182号《民事判决书》，判决：一、周红玲与肖慈华于2014年7月28日签订的《房屋使用权转让协议书》有效；二、周红玲系位于成都市成白社区食品城市场2栋1层共10个商铺（铺号：20、21、22、23、25、26、30、31、32、33）的使用权人。 以上事实，有原、被告的身份信息、《成白路食品城商位使用权有偿转让协议》、（2017)川0116民初182号《民事判决书》《商铺租赁合同》及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案系排除妨害纠纷，向森华虽然与肖慈华签订了《商铺租赁合同》，但肖慈华并非案涉商铺的所有权人，根据康源公司与肖慈华在《成白路食品城商铺使用权有偿转让协议》中的约定，肖慈华在使用期内有自行合法经营的权利和义务，但未经康源公司许可，肖慈华不得将商铺使用权用于抵押、担保、拍卖，肖慈华经康源公司同意后拥有商铺的转让、转租权利，重新与康源公司签订新合同。向森华未能证明其与肖慈华签订的《商铺租赁合同》符合上述约定，故向森华未能取得案涉商铺的租赁权，其无权将案涉商铺转租他人。周红玲与肖慈华签订的《房屋使用权转让协议书》已经康源公司确认并保证在康源公司知晓范围内周红玲为案涉商铺唯一受让人，且生效判决也确认案涉商铺的使用权人为周红玲，故应当确认周红玲系案涉商铺的合法使用权人。 周红玲虽主张其受让商铺后，禄正公司一直占有案涉商铺，但其未能证明主张的上述事实存在，根据现有证据，只能认定禄正公司自2016年8月1日起占有、使用案涉商铺至今，禄正公司在2016年8月1日至2019年7月31日期间占有、使用案涉系因其与向森华建立了租赁关系，因无证据证明周红玲将其从肖慈华取得了案涉商铺使用权一事进行了周知或告知了艾诚公司，故此期间禄正公司依据其与向森华建立的租赁关系占有使用案涉商铺不存在侵权行为，不应承担侵权责任，但合同期满后，禄正公司未取得周红玲同意继续占有、使用案涉商铺的行为侵害了周红玲的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，周红玲有权请求排除妨害，禄正公司应当将案涉商铺腾退给周红玲。关于周红玲要求排除向森华对案涉商铺的占有问题，本院认为，根据庭审查明的事实，案涉商铺的实际占用使用人为禄正公司，向森华并非共同占有使用人，故周红玲要求向森华承担腾退责任没有事实依据，本院不予支持。 禄正公司占有、使用案涉商铺，应当向周红玲支付占有使用费，周红玲要求其按照与向森华签订的合同价格赔偿租金损失并无不当，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》、转账凭证和向森华的自认，可以认定禄正公司自2016年8月1日至2019年7月31日期间的租金362880元，此期间的租金应由向森华支付给周红玲，自2019年8月1日起，禄正公司应按10080元/月的标准起向原告支付占用费至其搬离案涉商铺时止。关于2014年10月29日至2017年7月期间的租金，因周红玲未能举证证明具体金额，其应当承担举证不能的后果，对该期间的租金损失本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都禄正商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市成白社区食品城市场2栋1层32、33号商铺腾退并返还给原告周红玲。 二、被告成都禄正商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周红玲位于成都市成白社区食品城市场2栋1层32、33号商铺占用费，具体计算方式如下：按每月10080元的标准，自2019年8月1日起计算至被告成都禄正商贸有限公司将位于成都市成白社区食品城市场2栋1层32、33号商铺腾退并返还给原告周红玲时止。 三、第三人向森华向原告周红玲支付租金362880元。 四、驳回原告周红玲的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由被告成都禄正商贸有限公司、第三人向森华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  易 炜 人民陪审员  倪仕琼 人民陪审员  李开成 二〇一九年八月十九日 书 记 员  易智慧