广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3846号原告（反诉被告）：李德伟，男，1987年11月10日出生，汉族，住广东省罗定市。原告（反诉被告）：陈英，女，1985年4月24日出生，汉族，住湖南省**瑶族自治县。共同委托诉讼代理人：李芝荣，广东雅商律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘映红，广东雅商律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：熊之安，男，1982年12月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈芮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文秀，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：中山市一加房地产有限公司，住所地广东省中山市东凤镇凤安路1号万科金色家园3幢14卡。法定代表人：曾丽燕，总经理。委托诉讼代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：程双，广东诺钧律师事务所律师助理。原告李德伟、陈英与被告熊之安、中山市一加房地产有限公司（以下简称一加公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，被告熊之安提起反诉，本院予以受理并与本诉合并，依法适用简易程序后裁定转为普通程序，于2019年5月23日、7月11日公开开庭进行了审理。李德伟及其与陈英的共同委托诉讼代理人李芝荣，熊之安的委托诉讼代理人陈芮，一加公司的委托诉讼代理人罗春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德伟、陈英向本院提出诉讼请求：1.判令熊之安立即双倍返还定金100000元；2.判令一加公司立即返还佣金10000元。事实和理由：2018年9月15日，在一加公司居间介绍下，熊之安与李德伟、陈英签订了中山市二手房买卖及居间服务合同，约定李德伟、陈英购买熊之安位于中山市××镇××城乐意××单元××室的房产，定金为50000元，李德伟、陈英于合同签订之日向熊之安支付并由熊之安出具定金收款证明。合同第六条约定“该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起30日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将该房地产证原件交予居间方”。经查询，熊之安于2018年11月7日才办理注销抵押登记，根据合同第十二条第一款“卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”。显然，熊之安注销抵押登记的时间已逾期长达17个工作日，李德伟、陈英有权解除该买卖合同并要求双倍返还定金。李德伟在与一加公司沟通中多次明确表示，若所有费用超出26万元，则无法购买该房，一加公司多次承诺首笔费用（含首付、中介费、高评费）能控制在26万元，若超出该费用将解除该交易，一加公司退回已收取的居间服务费，且协助李德伟与熊之安协商退还定金。然而，经银行贷款评估，该房屋最高评估单价为9000元/平方米，即房屋总价为888390元，须支付首付款为266517元，加上中介费19000元及高评费15000元，合计300517元，已远远超出购房预算。事态发生后，一加公司不积极按承诺处理后续事宜，至今熊之安不予退还定金，一加公司不予退还居间服务费。为此，李德伟、陈英特向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。熊之安辩称，1.熊之安一直在积极履行合同义务，不存在违约，提前还贷解除银行的房产抵押登记需要银行、国土部门的配合，熊之安在签订合同后第三天即2018年9月18日即向工商银行申请提前还贷，并在银行通过提前还贷申请后的当天就还清贷款，其已履行义务。李德伟、陈英不能因银行的缘故认为熊之安违约。2.李德伟、陈英应于2018年10月15日申请银行贷款，但截至今日，在熊之安及一加公司的多次催促下，李德伟、陈英并未申请银行贷款。据熊之安了解，李德伟因拖欠信用卡款项，征信存在问题无法申请贷款，李德伟、陈英怠于申请银行贷款的行为已经违约。另外，李德伟、陈英提出解除合同的真实原因是因为现在中山房价下跌，其提出解除合同的行为不应该得到法院的支持。一加公司辩称，同意熊之安的答辩意见。1.李德伟、陈英违约，应承担违约责任。根据2018年9月15日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同第四条第2项约定，买方应于2018年10月15日前办理按揭手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。李德伟、陈英未能按时向银行办理按揭手续，已构成违约，应承担违约责任。2.一加公司已履行合同义务，李德伟、陈英主张返还佣金请求不合理。一加公司在此次居间服务中，严格按照合同约定，为委托人提供服务，严格审查房源信息的真实性，确认了房屋属于熊之安所有。在一加公司的服务下，李德伟、陈英与熊之安在2018年9月15日签订了中山市二手房买卖及居间服务合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，在此次合同中，一加公司已经积极履行合同义务，促成合同成立，李德伟、陈英应当按照规定支付佣金。因此，李德伟、陈英主张返还佣金的请求不合理亦不合法。3.李德伟、陈英称一加公司在居间服务中存在过错，而且该交易因为一加公司胡乱承诺最终未成功，这一说法无事实依据。理由如下：⑴李德伟、陈英提交的交易过程中微信聊天记录是否真实存疑，一加公司已经问过范春烽，而范春烽坚决否认聊天记录中的相关内容。⑵2018年9月15日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中，居间方代表为杨生霞。若李德伟、陈英对合同金额有异议，应当在合同签订前向杨生霞提出，并要求作出解释，若不符合订立合同的目的，可不予签订合同，但李德伟、陈英在签订合同时并未提出异议，也未对合同条款产生误解，可认定李德伟、陈英出于真实意思表示签订此合同，一加公司并无过错。⑶假设该微信聊天记录是真实的，范春烽所做的承诺也与一加公司无关，是属于个人行为。因为范春烽于2018年6月5日入职，而合同签订日为2018年9月15日。按一加公司的说法，这意味着在与客户沟通期间，入职期3个月左右的员工无权作出高达几十万元的承诺，而且其作出的承诺明显超出书面合同约定的金额，按照常理，跟合同产生重大冲突的时候，当事人必须要求一加公司作出书面的解释和约定，这显然不符合常理。如果真有这回事，该责任和风险应该由李德伟、陈英自行承担。最后，微信聊天记录中已经明确说明，李德伟、陈英与范春烽的堂哥具有非常要好的关系，一加公司完全有理由怀疑李德伟、陈英与范春烽恶意串通以损害一加公司的利益。因为该单并非范春烽经手，事后也非范春烽跟进，其只是一个刚入职不久的业务员，其代理权限仅有拿钥匙、带客户看房，无权对外代表公司作出高达几十万元的承诺，因此其行为属于个人行为，由其虚假承诺导致的后果不应由一加公司承担。综上所述，本案的实际情况是因为房价下跌，导致李德伟、陈英违约不买房。现李德伟、陈英恶人先告状，且一加公司在本案中并无任何过错，请求法院驳回李德伟、陈英对一加公司的全部诉讼请求。熊之安向本院提出反诉请求：1.判令没收李德伟、陈英支付的定金50000元；2.判令李德伟、陈英向熊之安赔偿损失63300元。2018年9月15日，熊之安与李德伟、陈英签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定李德伟、陈英向熊之安购买位于中山市××镇××城乐意××单元××室的房地产，房产转让价为877000元，定金为50000元。合同第四条约定：“买方意向贷款金额为670000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年10月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续”，约定的贷款期限届满后，熊之安多次要求李德伟、陈英办理贷款手续，但其一直以各种理由拒绝办理。李德伟、陈英的行为已构成根本违约，损害了熊之安的合法权益。另，熊之安于2018年9月19日向第三方购买房屋，并签订房地产买卖及居间服务合同，支付了定金50000元。李德伟、陈英迟迟不支付款项导致熊之安无法向第三方支付购房款，最终第三方没收熊之安支付的定金50000元。李德伟、陈英应承担熊之安因此造成的损失。为此，熊之安提起反诉，恳请法院支持其所有反诉请求。李德伟、陈英针对反诉辩称，1.李德伟、陈英并没有违约，其按合同约定已将申请银行按揭贷款的相关资料提交给一加公司办理，是由于一加公司的胡乱承诺导致按揭办理不成功。2.李德伟、陈英并不存在征信问题，本案的贷款按揭办理未成功的原因是一加公司在签订居间服务合同三方协议中明确李德伟、陈英的贷款金额为670000元，后一加公司未办理贷款通过审批手续，于是与李德伟、陈英协商，李德伟、陈英甚至同意减低贷款金额为650000元，由一加公司收取15000元的高评费。李德伟、陈英已按时交付了15000元，所以一加公司未能完成李德伟、陈英所委托的贷款事宜。综上，在三方签订的买卖合同及居间服务合同中，居间方一加公司未能履行其办理按揭贷款的手续问题，未尽到居间服务义务。3.熊之安存在根本性违约。从熊之安庭前提交的证据可见，熊之安并未在合同约定的30日内筹集到足额资金归还贷款。熊之安的转账流水中显示其于2018年10月19日才将归还贷款的款项划到其贷款账户中，因此造成银行只能在2018年10月19日划扣贷款，由此产生了之后的延迟办理注销抵押登记。因此，熊之安存在违约。3.熊之安并没有相关证据证明李德伟、陈英存在违约。一加公司对熊之安的反诉述称，熊之安并未违约，反而是李德伟、陈英违约了。1.一加公司完全同意熊之安的反诉请求。合同约定贷款金额670000元，但又备注具体贷款金额以银行批复金额为准。2.合同中约定在2018年10月15日向银行申请按揭，而不是向一加公司申请。一加公司也有催促李德伟、陈英向银行申请按揭，但是李德伟、陈英拒不配合，一拖再拖，按照法律规定，一加公司促成合同成立即可收取中间费，并没有要求一加公司提供按揭服务，合同也没有约定一加公司必须提供按揭服务。一加公司是可以协助他们办理按揭的，从合同或者法律方面，一加公司均没有提供按揭服务的义务。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：座落于中山市××镇××城乐意××单元××室的房地产[不动产证书号（土地证号、房产证号）：国（2010）易090xxx、021000xxxx，以下简称案涉房产]在国土部门登记的权利人为熊之安，建筑面积98.71平方米，套内建筑面积87.2平方米，于2010年3月9日办理抵押登记，于2018年11月7日注销抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山小榄支行（以下简称工行小榄支行）。2018年9月15日，熊之安（卖方）与李德伟、陈英（买方）及一加公司（居间方）签署中山市二手房买卖及居间服务合同1份，约定买卖双方交易案涉房产，转让总价款为877000元，定金为50000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金30000元，本合同签订后1日内再向卖方支付定金20000元；卖方以按揭方式付款，须于过户当天支付定金之外的首付款200000元至卖方名下的银行收款账户，买方意向贷款金额为670000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年10月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于递件过户当天补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向卖方要求将多出部分退回，卖方应无条件配合；涉案房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起30日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将该房地产证原件交由居间方；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付19000元作为佣金；如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金等。合同还约定了其他内容，一加公司的签约代表为杨生霞。前述合同为一加公司提供的格式条款，并未载明居间方的其他权利义务。同日及次日，李德伟、陈英向熊之安共转账支付了定金50000元，熊之安出具定金收款证明确认收到款项。2018年9月18日，李德伟向一加公司支付居间佣金10000元，经办人为范春烽，经理为欧志强。2018年9月18日，熊之安向工行小榄支行申请办理案涉房产的提前还款手续。工行小榄支行按流程审批后，通知熊之安前往该行办理扣款手续（银行称，通知时间为2018年9月17日左右）。2018年10月19日，熊之安向还款账户存款87200元，工行小榄支行扣还贷款本金83388.44元、利息150.96元，并于2018年11月7日注销了案涉房产的抵押登记。一加公司在协助李德伟、陈英办理申请银行按揭贷款过程中，由于涉案房产贷款评估价格未达预期，李德伟、陈英一直未办妥按揭贷款手续及签署贷款合同。2018年11月20日，李德伟（买方）与一加公司（经纪方）签署协议书，约定李德伟因在一加公司购买案涉房产，现因需另作按揭评估，费用15000元整由一加公司先行垫付，银行评估报告出来后可贷款650000元整，李德伟承诺出具银行同意贷款书当天支付一加公司垫付的15000元，如银行同意贷款书不是李德伟个人原因而贷不到650000元或如超出260000万元（包含首付加中介费和该15000元）的费用则不需支付。后一加公司一直催促李德伟、陈英签署贷款合同。双方微信聊天记录中，李德伟表示一加公司承诺首付260000元全部搞定，但搞不定，要协商业主退回定金，所有费用都要退；一加公司欧志强则表示，只要业主同意退那5万元，中介所有费用都退。因协商未果，李德伟、陈英于2019年3月19日诉至本院，主张前述实体权利。庭审过程中，李德伟、陈英主张合同已于2018年11月7日（即涉案房产办理注销抵押登记之日）解除，熊之安则认为合同已于李德伟、陈英起诉之日解除，一加公司同意合同的房屋买卖合同部分于起诉之日解除，但居间服务合同部分因其已促成合同成立，完成居间义务，不应解除。诉讼过程中，本院向工行小榄支行调查熊之安提前还款的情况。该行市场部经办人黄立斌接受本院询问时表示：熊之安于2018年9月18日当天申请提前还贷手续，并在该行填写个人贷款提前还款申请审批表，该行一般在1个月左右作出审批。在熊之安办理申请手续时，该行已告知其审批时限，并告知其前来还贷时需携带的材料。该行于2018年10月17日左右通过短信通知熊之安办理扣款手续，熊之安于2018年10月19日前往该行办理了扣款手续。熊之安提前多久将款项存入还款账户并不影响还款，只需在扣款前款项已经到账即可。扣款当天，熊之安只需确认银行卡上款项足额并拿银行卡在柜台办理扣款即可。熊之安主张李德伟、陈英未按约付款造成其无法履行与第三方签署的购房合同产生被没收定金及支付了中介费等损失，并向本院提交了其与第三方于2018年9月19日签署的房地产买卖及居间服务合同、中介公司出具的诚意金（5000元）收款收据、中介服务费（8300元）收款收据及第三方出具的定金（50000元）收据，但其未举证该部分费用确为其损失。本院认为，熊之安与李德伟、陈英及一加公司签署的中山市二手房买卖及居间服务合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。根据合同约定，李德伟、陈英应于2018年10月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；熊之安应于签订合同后30日内（也即2018年10月15日前）自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将该房地产证原件交予居间方，否则均视为违约。换言之，李德伟、陈英与熊之安的履约期限一致，若逾期均构成违约。虽然李德伟、陈英至今未办理按揭贷款手续，与一加公司未能合理预计其可贷款额度有关，但合同亦载明具体贷款金额以银行批复为准，若银行承诺发放贷款金额少于预期贷款额度的，其应于递件过户当天补足，也就是说李德伟、陈英应预见贷款额度不理想的可能，并按约期限办理按揭贷款手续。李德伟、陈英未按约定期限履行合同义务，已构成违约。其将未按约履行合同的结果仅归因于一加公司的意见，本院不予采纳。熊之安虽于2018年9月18日申请提前还贷，但于2018年10月19日还清贷款，案涉房产于2018年11月7日才注销抵押登记，其亦非在合同约定期限内履行上述义务。熊之安作为一个成年人，应在签署合同前了解清楚办理提前还贷及注销抵押登记的必要时限，并在签订合同时确定合理的履约期间，或在未能按约定期限履行义务时，应及时与买方及居间方沟通调整合同内容。其将未能按约定期限注销抵押登记仅归因于银行及国土部门明显不合理，其关于未违约的意见，本院不予采纳。因此，李德伟、陈英与熊之安均构成违约，均应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据前款规定及合同约定，李德伟、陈英与熊之安均有权主张解除合同，且李德伟、陈英主张解除合同，应当通知熊之安、一加公司。现李德伟、陈英未举证证明其于提起本案诉讼前已通知熊之安、一加公司解除合同，故合同应自其提起本案诉讼之日即2019年3月19日解除，熊之安亦明确表示认可该合同解除之日。房产买卖属于特殊的商品交易，其包括合同订立、贷款赎楼、房产过户等相关程序。房地产交易的居间服务并非居间方促成双方签订买卖合同即已完成居间义务，还要组织双方去履行，直至交易完成。作为专业房地产中介公司，一加公司在提供居间服务期间，未能准确预估熊之安申请提前还款、注销抵押登记所需要的审批时间，为熊之安完全履行合同义务留足合理期限；未能合理预见李德伟、陈英申请银行贷款金额所需条件及涉案房子的可能评估价值，导致李德伟、陈英多次委托做涉案房产的评估，亦未能达到预期贷款额度及在合同约定期限内办理按揭贷款；在买卖双方明显无法按约履行各自义务的情况下，未能及时促成双方达成补充协议，对履约时间做相应调整，最终导致买卖双方同意解除合同。对此，一加公司显然存在失误，对房产买卖合同的解除应负相应责任，不应收取居间服务费，故居间服务合同亦应一并解除。一加公司关于居间服务合同已完成不应解除的抗辩，本院不予采纳。为此，本院确认熊之安与李德伟、陈英及一加公司于2018年9月15日签署的中山市二手房买卖及居间服务合同已于2019年3月19日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”如前所述，本案卖方、买方、居间方对合同的解除均存在过错，应各自承担相应的责任，各自的损失应自行承担。熊之安应向李德伟、陈英返还定金50000元，一加公司应向李德伟、陈英返还佣金即居间服务费10000元。李德伟、陈英诉请熊之安双倍返还定金不合理，本院不予支持。熊之安提交的购房合同及收据等，并不足以证明其支出的购房定金50000元及居间服务费13300元已成为损失且与李德伟、陈英的违约行为存在因果关系，故对其关于没收李德伟、陈英支付的定金50000元并赔偿损失63300元的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊之安于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）李德伟、陈英返还定金50000元；二、被告中山市一加房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）李德伟、陈英返还居间服务费10000元；三、驳回原告（反诉被告）李德伟、陈英的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）熊之安的全部反诉请求。本诉案件受理费2500元，由原告（反诉被告）李德伟、陈英负担1136元，被告（反诉原告）熊之安负担1136元，由被告中山市一加房地产有限公司负担228元（该款李德伟、陈英已付，熊之安、中山市一加房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内分别迳付1136元、228元给李德伟、陈英，本院不再另行收退）；反诉案件受理费1900元，减半收取950元，由被告（反诉原告）熊之安负担（该款熊之安已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  冼伍根审判员  朱永前审判员  林钰琼二〇一九年八月十三日书记员  林晓珊