江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初4877号 原告：上海道创投资咨询有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇运河北路335号309室。 法定代表人：尤如升，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵杰，上海普世（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晨儿，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：张金波。 委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所律师。 原告上海道创投资咨询有限公司（以下简称：道创公司）与被告张金波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员赵建荣独任审理。本院于2018年10月19日、11月27日公开开庭进行了审理，原告道创公司的委托诉讼代理人赵杰，被告张金波（未参加11月27日庭审）及其委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。后因双方争议较大，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2019年3月12日公开开庭进行了审理，原告道创公司的委托诉讼代理人朱晨儿，被告张金波的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告道创公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告之间的《租赁合同》及《管理服务合同》已经解除;2.判决被告搬离位于苏州市玉山路99号乐购生活购物中心的X号房屋;3.判决被告支付原告水、电费用7569元;4.判决被告支付原告已代付的合同费用的增值税费32940元（其中租金增值税22500*12*5.6%=15120元；管理费增值税22500*12*6.6%=17820元）;5.判决被告支付原告违约赔偿金270000元（45000*6）;6.判决被告支付原告迟延交房赔偿金（按照合同约定的每月租金45000元，自2018年8月13日起计算至实际交房之日止）;7.判决被告支付原告律师代理费10000元。诉讼中，因被告向原告缴纳了截至2018年12月27日的水电费7595元，原告撤回了第三项诉讼请求；原告将第6项迟延交房赔偿金变更为占有使用费。事实与理由：原告与被告于2017年8月4日签订《租赁合同》及补充合同《管理服务合同》，合同期自2017年9月28日至2023年9月27日。签订上述合同后，被告开始承租原告位于苏州市玉山路99号乐购生活购物中心的X号房屋（商业店铺）。在被告已支付的合同费用中，依照合同约定应当由被告自行承担增值税费合计32940元（其中租金增值税为22500*12*5.6%=15120元，管理费增值为22500*12*6.6%=17820元）。《管理服务合同》第5.3条约定“被告如延期付款超过5天，原告有权解除合同并索赔”。被告应当于2018年7月18日向原告支付水电、灭鼠费用7569元，但被告未依照约定支付上述费用，按照双方所签订合同的约定，原告有权解除合同，因此原告于2018年8月10日向被告寄出解除合同通知书，告知被告自8月13日起解除合同。但被告在收到解约通知后，没有履行自己的搬离义务。首先，《合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。现原、被告双方约定的原告有权解除合同的条件已经成就，原告有权根据该法律规定解除与被告之间的租赁合同关系，并要求其搬离所承租的房屋。其次，原告也具有法定解除合同的权利。被告在承租房屋期间擅自对原告所租赁房屋进行违法性、破坏性使用。被告在该房屋内擅自向下挖掘扩大使用空间，擅自在房屋内搭建隔层，该行为对原告房屋造成了损害。因其擅自挖掘、搭建，苏州市虎丘区公安消防大队以“威胁公共安全”为由予以查封整改。被告违法挖掘、搭建的行为最直接的危及人身和财产安全的就是原告自身和原告房屋的其他承租人。《合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。现被告擅自挖掘、搭建的行为破坏了其承租房屋的完整性和安全性，且已经危及原告和周围其他承租人的人身和财产安全，因此，原告有权解除合同，并要求被告搬离。另根据合同约定，原告有权要求被告支付赔偿费及延迟交房赔偿金。为维护自身合法权益，原告致提诉讼。 被告张金波辩称，被告不存在违约行为。第一，被告租金交付至2018年9月底，原告所提出的水电费系2018年7月13日被虎丘消防大队查封后原告才上门进行的抄表，也未根据合同约定在被告在场的情况下进行确认，经被告对水电费核实后可当场支付。第二，关于税费问题，根据合同约定，在合同到期后，被告提出需要发票的情况下，原告与被告一起前往税务局开具，现被告没有违约行为，且租期未到，原告已将发票开具，该税费不应由被告负担。第三，因被告不存在违约行为，搭建隔层的行为系原告在招商时主动提出可搭建隔层，并带领被告前往“蜀妈鱼头火锅”店参观搭建隔层后的效果，并且在被告搭建隔层的过程中，因施工遇到问题，原告主动提出可将天花板上的喷头朝向由向下改为向上，为此被告也向原告支付了放水费。所以搭建隔层的过错全在原告，被告不存在私自搭建。第四，关于原告的其他主张，被告不予认可，并且因为原告的原因导致被告停止营业数月，造成相应的损失，现被告已另案提起诉讼，向原告主张权利。请法院驳回原告诉请。 经审理本院认定事实如下： 位于苏州高新区玉山路99号X幢房屋所有权人为苏州高新区狮山城镇发展有限公司（以下简称：狮山公司）。狮山公司与道创公司签订了一份《租赁合同》，道创公司拥有上述房屋乐购生活购物中心的A、B、C、D、E、F、G区域的使用经营权，并可以提供给商户经营。 2017年8月4日，原告道创公司（甲方）与被告张金波签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州市玉山路99号乐购生活购物中心一楼F-2号商铺，合同期限为2017年9月28日起至2023年9月27日，乙方在2017年9月28日与甲方现场办理移交手续，合同期内第一年租金为每月22500元，第二年起在上一年度租金水平的基础上增加5%，之后年度环比递增以此类推；租金价格为未含增值税价，在合同期结束后，乙方须将甲方出具的所有预付款收据归还给甲方作废，甲方向乙方提供已收租金的增值税发票，本合同所发生的税费由乙方承担，乙方应当在合同期结束后的7天内与甲方一起去税务部门办理应税交款事宜，否则相关责任由乙方承担，乙方交清税费后甲方向乙方出具增值税发票。补充合同《管理服务合同》中第3.4条约定：水电费用按照乙方自用计量读数计费，计费标准为电费1.3元/度，水费为4元/吨。水电费为甲方代收代付，故甲方仅提供收据。合同期内如遇当地水电价格调整，则上述价格作同比例调整。水电表抄表日为每月15日，乙方或其员工须在甲方抄表时对抄见数予以签字确认。乙方必须在收到甲方的付款清单后3天内，向甲方支付乙方应承担的电费、水费等费用，每延迟一天，乙方须向甲方支付应付款项千分之三的滞纳赔偿金。第4.5条约定：甲方有权立即解除本合同及《租赁合同》的条件：……c、乙方违反本合同及《租赁合同》（包括附件）中除付款约定以外的其它约定，且在甲方采取暂停商业管理服务措施或发出要求乙方纠正违约行为的通知后2天内（如采用邮寄送达方式，以挂号信发出日的邮戳日期为准），乙方仍未纠正其违约行为并支付相应的赔偿金；d、乙方违反国家法律法规规定，如乙方不及时纠正将可能导致消费者或甲方的利益受损。该类违法行为包括但不限于未在约定的时间内办理营业执照或其它依法应办理的相关证照等……第5.3条约定：双方一致同意，如乙方未在合同约定时间之前向甲方足额支付应付费用，则每延迟一天，向甲方支付相当于应付款项千分之三的滞纳赔偿金，乙方延期付款超过5天，甲方有权解除合同并索赔。第5.4条第2款a项约定：甲方有权解除本合同及《租赁合同》，乙方应立即向甲方支付相当于6个月合同费用的赔偿金。第5.7条约定：倘若乙方未能及时支付本合同及《租赁合同》规定的应付款项，包括但不仅限于租金、商业管理服务费……等，甲方有权采取相应的法律手段进行追偿，除上述费用以外，乙方还应承担甲方为追讨该款项所发生的相关费用（包含但不仅限于诉讼费、代理费、公证费、人工费、差旅费等）。附件一《装修与修缮管理规定》第1条约定：为协调商场整体布局，除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意，乙方在进场前必须支付装修管理押金，之后方可进入本合同约定的场地进行装修工作。乙方必须按期进场施工、按期完工退场，按图施工。第2条约定：在装修施工动工前必须将装修施工图纸和工程施工方案及效果图提交甲方批准，在获得甲方或甲方授权代理人的同意之前，不得进行任何装修工作。如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，并将相关手续完成的复印件提供给甲方后，方可进行装修工作，该报批义务不得因取得甲方的批准而予免除。装修结束后，需经甲方或相关政府职能部门的检验认可，在乙方将竣工图提供给甲方备案后方可营业。第3条约定：甲方交付给乙方使用的场地均经过政府有关部门认可，符合政府制订的各项标准，若由于乙方的原因造成消防、环境保护、安全用电、用水、使用煤气以及卫生等方面的问题，则一切法律责任及经济责任均由乙方负责。第7条约定：消防设施及空调系统的安装及改建，除非征得甲方书面同意，否则只能由甲方制定的施工单位按照经甲方和政府主管机关批准的图纸和工程施工方案施工。附件二《场地及物品移交确认单》中列出了25项物品名称，下方载明：上述场地及设施符合合同约定及乙方的签约使用目的，设备和开关经过的线路或管道，表面完好无损坏，运行情况良好，墙体和墙面完好无损坏。附件三《乙方提供的资质证明》中载明：1.身份证复印件（乙方为企业的，提供法定代表人身份证复印件）；2.营业执照副本复印件；3.税务登记证复印件；4.组织机构代码证复印件；5.法定代表授权委托书；6.国内外代理商的代理资格及授权的协议或证明；7.注册商标证书；8.卫生许可证；9.专利权证书或专利权授权证明；10.其他必要的文件，如消防环保等相关政府部门的批件复印件、竣工图等。附件四《安全承诺书》第3条载明：未经甲方同意，不对房屋进行乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道。附件五《管理规定》第2.1条a款约定：乙方承诺该管理区域的主要经营品牌为韵驰，店铺名称为韵驰，主要营业范围是美容、美发。第2.2条e款约定：乙方应尽法律规定的各项义务，按照政府等主管机关的要求办理相关证照，包含但不仅限于营业执照、税务登记证、卫生许可证（如需要）、环评审批（如需要）、消防审批（如需要）、城管审批（如需要），并以经营者的身份接受有关政府部门的检查。 被告张金波承租房屋后，对案涉房屋搭建了隔层，并开办了高新区狮山乐驰美容美发店（以下简称乐驰美容店）。 2018年6月20日，苏州高新区狮山街道办事处向狮山公司发出了《行政提示单》，载明“你公司在玉山路99号X幢内的搭建未经审批，按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，特向你公司提示：请立即停止经营活动，并恢复原状，否则将承担一切法律后果”。 2018年7月15日，苏州市虎丘区公安消防大队对张金波开办的乐驰美容店发出了《临时查封决定书》，载明“我大队于2018年7月14日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：搭建隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，不及时消除可能威胁公共安全……查封期限：2018年7月14日18时至2018年8月13日18时。”张金波于同日签收。 另查明，2018年8月28日，原告与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订了《委托代理协议》，约定由该所委派律师代理案涉诉讼，律师费1万元。2018年8月31日，原告向该所支付了包含本案在内的四个案件的律师费4万元。2018年10月16日，该所向原告开具了金额为1万元的律师费发票。 又查明，2018年11月6日，张金波诉至本院，案号为（2018）苏0505民初6277号，张金波要求解除其与道创公司之间签订的租赁合同和管理服务合同，并要求道创公司赔偿各项损失，现该案仍在审理中。 再查明，2017年9月22日，被告搭建隔层装修过程中向原告支付了放水费3000元；装修过程中，被告向原告还支付了装修押金3000元，被告装修结束后，原告将装修押金退还给了被告；在（2018）苏0505民初6277号案件庭审中，道创公司称在张金波装修接近完毕后，其的工作人员发现张金波搭建了隔层；本案庭审中，庭审中，被告张金波称其搭建隔层系经过原告同意的，在原告招商时即告知被告其同意可以搭建隔层，并带领被告前往“蜀妈鱼头火锅”店参观搭建隔层后的效果，在被告搭建隔层的过程中，因施工遇到问题，原告主动提出可以将天花板的喷头朝向由向下改为向上，被告也为此向其支付了放水费，在搭建隔层时原告为被告提供了帮助和辅导，被告不存在擅自搭建隔层的情况，若原告不同意搭建隔层，被告是不会租赁该房屋，被告租赁的房屋开设店面需要350平方米以上的面积，而案涉房屋的室内面积仅200平方米左右；原告称其没有向被告张金波介绍搭建二层，也没有为其提供过帮助，其办公地点在上海，其在苏州只有一处联络招商处，距离案涉房屋大概100米之内，但表示对于被告的搭建没有向被告提出过异议。 诉讼中，2018年12月6日，案涉房屋因整改完成被消防大队解封；2018年12月27日，被告张金波向原告支付了截至该日前产生的所有水电费7595元；2019年1月29日，被告将案涉房屋钥匙邮寄给原告，2019年1月30日原告予以签收，被告认为其与原告在2019年1月30日进行了交接，原告认为其收到钥匙时被告将其认为有价值的物品全部搬离了，但仍留有部分其抛弃的物品，并且存在一些其他问题，没有达到交付的条件；2019年2月26日，原告将案涉房屋重新挂牌出租。 诉讼中，原告向本院提交了其向被告邮寄《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》、《关于请您按时缴纳电费的通知》、《关于要求贵店拆除装修隔层等的通知》、《关于请您立即修复消防问题、交还我司物品、拆除装修并恢复原状、办理移交的通知》、《解约通知》以及国内挂号信函收据、邮件查询系统，邮件查询系统显示均为他人收，被告对此不予认可，认为原告提供的邮件跟踪查询系统只显示了快递单号，反映不出寄往何人、寄往何地，也无法显示邮件分别对应的哪一封，签收也是他人收，不能作为有效的送达。 诉讼中，原告向本院提交了抬头为张金波的增值税发票复印件8张以及发票签收表复印件一张。被告认为发票均为复印件，且未加盖公章，对发票的真实性不予认可，对发票签收表也不予认可，称其没有收到过上述发票。原告在本院给予的举证期限内未进一步向本院提交发票的原件、发票签收表的原件。 诉讼中，双方均确认房屋租金为每个月45000元，案涉房屋租金缴纳至2018年9月27日；双方一致认可被告向原告交纳了押金135000元，双方均同意在本案中一并处理。 庭审中，原告称2018年7月15日抄表时被告方店员在场，但是没有证据证明。 以上事实，由原告提交的租赁合同、管理服务合同、狮山街道行政提示函、查封决定书、拆除通知函、按时交纳电费的通知、解约通知书、解约并要求办理通知函、房产证、土地证、证明、通知、发票、发票签收表，被告提交的电子银行业务回单、快递面单、签收回单，本院经关联案件调取的（2018）苏0505民初6277号案件庭审笔录以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为原告是否享有合同解除权。本案中，原告要求提前解除与被告签订的租赁合同的理由有二，一是被告拖欠水电费违反合同约定，二是被告搭建的隔层未经审批，违反了国家法律法规的规定，导致原告利益受损。关于第一个理由，原告提供的证据无法反映出其发出催交通知对象的具体地址、姓名等信息，也无法反映出该通知邮寄对应的物流信息，原告提供的证据不足以证实其曾向被告进行了催要水电费的经过，即便其提交的证据可以证实其向被告催要过水电费，但原告并无证据证明其在2018年7月15日对水电表抄表时与被告进行了确认，故被告无法得知原告告知其的水电费金额是否为真实发生的水电费金额，故对原告依据该理由要求解除合同的意见本院不予采纳。关于第二个理由，本院认为，2017年9月22日，被告搭建隔层装修过程中向原告支付了放水费3000元，装修过程中，被告向原告还支付了装修押金3000元，被告装修结束后，原告将装修押金退还给了被告；在（2018）苏0505民初6277号案件庭审中，道创公司称在张金波装修接近完毕后，其的工作人员发现张金波搭建了隔层；本案庭审中，道创公司称其在张金波经营期间其对于张金波的搭建没有提出过异议，其在苏州的联络招商处位于案涉房屋大约一百米之内。综合上述因素可以认定，原告对于被告搭建隔层系知晓并同意的，被告搭建隔层并非未经原告允许私自进行搭建，后案涉房屋被消防查封，在案涉房屋未解封的情况下，原告于2018年9月7日诉至本院要求解除合同，无事实和法律依据，故对原告依据该理由要求解除合同的意见本院不予采纳，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求亦不予支持。 因道创公司无违约行为，本案也不存在法定的合同解除的其他情形，故张金波亦无合同解除权。因2019年1月29日，被告将案涉房屋钥匙邮寄给原告，2019年1月30日原告予以签收，被告认为其与原告在2019年1月30日进行了交接，原告认为其收到钥匙时被告将其认为有价值的物品全部搬离了，但仍留有部分其抛弃的物品，并且存在一些其他问题，没有达到交付的条件；2019年2月26日，原告将案涉房屋重新挂牌出租。本院认为，2019年1月30日，合同事实上属于不能继续履行而产生了终止效果，故双方签订的房屋租赁合同及管理服务合同于该日终止。 因双方均确认被告已经于2019年1月30日搬离了案涉房屋，故对于原告要求搬离案涉房屋的诉讼请求本院不予支持。被告搬离后至原告重新挂牌出租案涉房屋的空档期，与本案无关，本案不予理涉。 关于原告占有使用费，因案涉房屋租金缴纳至2018年9月27日，之后的房屋租金未支付，虽然案涉房屋被查封，但案涉房屋被查封并不构成被告不缴纳租金的理由，故被告应向原告支付2018年9月28日至2019年1月30日的租金184500元【45000*（4+3/30）】。扣除被告交纳的押金135000元，被告还应支付原告租金49500元（184500-135000）。 关于律师费，合同中约定了律师费的负担问题，本院结合具体案情，酌定被告支付原告律师费2000元。 关于原告诉称的增值税费，因原告提供的证据不足以证明其曾开具过发票以及曾将发票给了被告，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告上海道创投资咨询有限公司与被告张金波于2017年8月4日签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2019年1月30日终止。 二、被告张金波于本判决生效之日起十日内支付原告上海道创投资咨询有限公司租金49500元。 三、被告张金波于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海道创投资咨询有限公司律师费2000元。 四、驳回原告上海道创投资咨询有限公司的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号6228400406149790160。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6500元，由原告上海道创投资咨询有限公司负担5533元，由被告张金波负担967元。被告负担部分直接支付给原告，原告预交的案件受理费本院不予退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。 审 判 长  汪小峰 审 判 员  赵建荣 人民陪审员  陆素珍 二〇一九年八月十九日 书 记 员  吴心依