福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民初743号 原告：福州红鼎山人投资管理有限公司，住所地福州市鼓楼区梅峰路**（红鼎山人大厦）**，统一社会信用代码913501025959646842 法定代表人：余金星，执行董事。 委托诉讼代理人：沈展昌、陈婷婷,福建闽天律师事务所律师。 被告：福建君福荟健康管理有限公司，住所地福州市鼓楼区西洪路**（57、58楼及周边部分地块）2号楼（印江山商务办公区K栋三层），统一社会信用代码91350100070871450X。 法定代表人：刘伟，执行董事。 委托诉讼代理人：陈壮、徐成思,福建君立律师事务所律师。 原告福州红鼎山人投资管理有限公司（以下简称“红鼎山人公司”）与被告福建君福荟健康管理有限公司（以下简称“君福荟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。红鼎山人公司委托诉讼代理人沈展昌、陈婷婷，君福荟公司委托诉讼代理人陈壮、徐成思到庭参加诉讼。本案审理中，本院根据红鼎山人公司的申请作出（2018）闽01民初743号财产保全民事裁定。君福荟公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2018年8月24日裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。君福荟公司不服，提起上诉，福建省高级人民法院于2019年1月7日作出（2018）闽民辖终251号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。 红鼎山人公司向本院提出诉讼请求：1.确认红鼎山人公司与君福荟公司于2013年6月18日签订的编号为HT2013第001《转租赁房地产合同书》于2017年11月15日解除；2.判令君福荟公司立即腾空上述《转租赁房地产合同书》项下租赁房地产并将该租赁房地产交还红鼎山人公司；3.判令君福荟公司向红鼎山人公司支付上述《转租赁房地产合同书》解除后的租赁房地产占有使用费（地（地上建筑面积25754平方米照每平方米每月45元的租金标准计算；地；地上、地下车位共150个每个车位月租300元计算，自2017年11月16日起计至租赁房地产实际移交红鼎山人公司之日止，现暂计至2018年5月10日为6760400元）；4.判令君福荟公司向红鼎山人公司支付解除租赁合同违约金400万元；5.判令由君福荟公司承担本案诉讼费用、保全费用、诉讼财产保全责任保险费。 事实和理由：2012年5月16日，红鼎山人公司（承租人）与中国人民解放军空军房地产管理局福州房地产管理处（出租人,以下简称“空军福州房管处”）签订《军队房地产租赁合同》（编号：［2012］100005号）。同月21日，双方又签订一份《房地产租赁合同书》。两份合同主要约定：（1）空军福州房管处将其位于福建省福州市鼓楼区××路××号××＃××＃楼及周边部分地块的房屋建筑面积为4027平方米、场地面积为9380平方米的房地产出租给红鼎山人公司。（2）租赁用途：该场所（土地）用于租赁建房，新建房屋作为写字楼、商业、租赁公寓住房等符合军队要求的租赁项目使用。（3）建设改造期两年，从2012年6月1日起至2014年5月31日止；租赁期18年，从2014年6月1日起至2032年5月31日止。合同分两期报批，第一期十年（含建设改造期两年），从2012年6月1日起至2022年5月31日止；第二期十年，从2022年6月1日起至2032年5月31日止。（4）建设期满后，年租金为156万元（含税），每月十日前按月支付，租金从2018年6月1日起每年按5%递增。（5）租赁期内，空军福州房管处应履行办理租赁合同审批相关手续的义务。（6）红鼎山人公司应履行出资在承租场地上新建和添建的各种建筑物、构筑物建筑总面积约35000平方米，承担水电增容费用，无偿扩修通往山上道路、修建挡墙护坡以及道路两侧的景观绿化等义务。（7）租赁合同书为租赁合同的重要组成部分，具有同等法律效力。两份合同签订后，经中国人民解放军房地产管理局以总后基建营房部营产［2013］20号批复同意出租，期限自2012年6月1日起至2022年5月31日止。空军福州房管处将相关房地产交由红鼎山人公司建设改造。 2013年5月2日，红鼎山人公司与福建东益投资有限公司（以下简称“东益公司”）就上述房产转租事宜签订一份《转租赁房地产协议》。空军福州房管处于同日对该转租批复同意。 2013年6月18日，红鼎山人公司依据前述转租赁协议的约定与东益公司指定的君福荟公司签订了编号为HT2013第001的《转租赁房地产合同书》，约定：（1）红鼎山人公司将其向空军福州房管处承租的相关房产及空地等整体转租给君福荟公司。（2）转租房地产建筑面积共计约31600平方米，其中地上建筑物面积约25574平方米，地，地下建筑物面积约5845平方米3）君福荟公司承租上述房地产作为健康管理养老综合体与商务办公使用。（4）转租期自2014年6月1日起至2032年5月31日止。（5）君福荟公司应付房屋建设费及租金共计12727万元，其中应付红鼎山人公司9100万元（包括房屋建设费6100万元、房屋十八年租金3000万元，简称租金），应付空军福州房管处场地租金3627万元。（6）君福荟公司应付红鼎山人公司的9100万元租金分八期支付，其中第七期为于2016年6月30日前支付13666666元，第八期为于2017年6月30日前支付13666666元。（7）租赁期间，必须征得红鼎山人公司并获得空军福州房管处书面同意后方可转租。（8）君福荟公司应按转租合同约定的时间一次性支付每一期应付的当期全部租金，超过60日内的，每日应支付违约金5万元；超过60日以上的，每日应付违约金8万元至支付之日止。红鼎山人公司还有权解除合同，已付租金不予退还，君福荟公司还应另付违约金400万元。空军福州房管处与红鼎山人公司签订的《房地产租赁合同书》等资料作为该合同的附件。该合同生效之日红鼎山人公司与东益公司签订的转租赁协议同时失效。 《转租赁房地产合同书》签订后，空军福州房管处于2013年7月1日以后福房【2013】067号文书面同意该转租事宜，红鼎山人公司于2013年7月1日、11月30日先后将转租赁房产交付君福荟公司使用。期间经双方于2013年7月2日进行确认，租金（含建设费）实际为8781.7万元。租赁房地产移交后，应付给空军福州房管处的租金转由君福荟公司按月向空军福州房管处支付。 2014年6月30日，红鼎山人公司应君福荟公司请求就租赁房产用途变更为健康养生养老综合体、商务办公事宜报请空军福州房管处审批，空军福州房管处于2014年7月1日批复同意租赁用途变更。 2014年8月9日，为方便君福荟公司使用转租赁房地产，红鼎山人公司与空军福州管理处签订《委托管理协议书》。根据该协议书，空军福州管理处同意红鼎山人公司将转租赁房地产交由君福荟公司管理使用。 然而，在红鼎山人公司依约将租赁房产交付君福荟公司使用后，君福荟公司却未按合同约定向红鼎山人公司支付租金。在君福荟公司应付的八期租金中，第三至六期均逾期支付，第七期和第八期的租金共计27333332万元至今未付。红鼎山人公司曾以各种方式向君福荟公司催要租金及违约金，但君福荟公司均以各种借口拒付。而与此同时，君福荟公司每月仍照常收取转租租金约120万元，并按月向空军福州房管处支付租金。 2017年11月2日，红鼎山人公司委托律师向君福荟公司寄送律师函，通知其双方于2013年6月18日签订的《转租赁房地产合同书》于2017年11月15日予以解除，并要求君福荟公司于2017年11月20日前腾交租赁房产。 综上，红鼎山人公司与君福荟公司2013年6月18日签订的《转租赁房地产合同书》合法有效，红鼎山人公司已依约将租赁房产交付君福荟公司使用，而君福荟公司却未按合同约定向红鼎山人公司支付最后两期共计27333332元的租金，其行为已构成严重违约，为维护合法权益，特诉至法院。 君福荟公司辩称，（一）《转租赁房地产合同书》应当继续履行。1.案涉租赁物属于军队房地产，依据《军队空余房地产租赁管理规定》第十一条的规定以及红鼎山人公司与空军福州房管处签订的《军队房地产租赁合同》，军队空余房地产租赁实行分级审批制度，租赁合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准后生效。红鼎山人公司与空军福州房管处签订的《房地产租赁合同书》约定的租期为十八年，分两期报批，目前相关部门仅对租期2012年6月1日至2022年5月31日部分作出批复，第二期合同（2022年6月1日至2032年5月31日）部分尚未获批，该部分并未生效。2.从《转租赁房地产合同书》关于分两次报批的约定可知，该合同实际上由两期合同构成。君福荟公司已付价款6076.6万元，占了红鼎山人公司全部应收价款的近70%，按照总价款除以十八年平均计算，第一期合同价款已足额支付。故对于第一期合同，君福荟公司已履行全部付款义务，不能解除；对于第二期合同，因红鼎山人公司未实际取得转租权利，该部分合同尚未生效，不涉及违约或解除问题。红鼎山人公司所发的解除合同通知并不产生解除合同的效力，其要求确认转租合同于2017年11月15日解除不能成立。（二）在客观情况发生无法预料的重大变化时，君福荟公司有权适用情势变更原则变更合同，行使不安抗辩权暂缓支付余款。1.转租合同履行过程中，中央军委于2016年2月16日下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知全面停止军队和武警部队有偿服务活动。该政策直接影响到转租合同双方的权利，客观上导致原约定的十八年转租期在客观上已无法履行。如要求君福荟公司仍按原合同约定价款支付余下价款，双方利益将严重失衡，故第二期合同的租期和价款需作出变更。为此，君福荟公司曾多次与红鼎山人公司交涉，要求予以公平合理解决，但红鼎山人公司不同意变更。2.案涉租赁房产属军队房地产，按政策也在清理和回收之列，只是具体时间不定，君福荟公司有理由担心提前支付剩余价款后，红鼎山人公司可能丧失继续履行合同以及丧失返还第二期合同价款的能力。君福荟公司于2016年5月17日向红鼎山人公司发函，要求协商解决对君福荟公司后期实现合同目的的保证问题，但红鼎山人公司收函后未提供适当担保。2016年6月27日，君福荟公司书面告知红鼎山人公司将暂缓支付余款，该暂缓支付租金的行为属于行使不安抗辩权，不应承担违约责任。3.据了解，空军福州房管处和红鼎山人公司曾于2018年6月签订协议，将租赁年限变更为十年，该事实足以证明政策调整直接影响到案涉合同。另外，从转租合同的约定看，君福荟公司的收益主要是在第二期合同阶段，第二期合同能否履行、租期缩短将直接影响君福荟公司投入的收回和收益的实现。综上，若非政策变化需要变更合同，君福荟公司无意通过暂缓支付余款的方式影响双方长期合同目的的实现，君福荟公司暂缓支付余款的行为属于行使不安抗辩权，不应承担违约责任，转租合同完全可以通过变更的方式继续履行。（三）红鼎山人公司未能全面履行合同义务，存在以下违约事实，并不享有合同解除权。1.红鼎山人公司交付的租赁房产面积仅为4027平方米，与转租合同约定的31600平方米不符。2.红鼎山人公司未与君福荟公司签订制式的《军队房地产租赁转分租合同》。3.红鼎山人公司与空军福州管理处签订《委托管理协议》，导致君福荟公司在向第三方转分租时，只能由红鼎山人公司与君福荟公司的次承租人签订合同，造成红鼎山人公司既将案涉房产整体转租给君福荟公司，又将其中部分房产转分租给其他次承租人的矛盾事实。（四）君福荟公司已超额支付第一期合同的租金，并为履行合同投入高达1000多万元。尽管客观情况发生了非双方所能预见的变化，但若租期缩短，红鼎山人公司仍足额收取整个租期的价款，将造成双方权利义务失衡。因此，君福荟公司有权继续占有、使用租赁物并获得收益，无需腾退租赁房产，亦无需支付占有使用费。（五）君福荟公司未支付最后两期租金的行为系行使不安抗辩权，不应承担违约责任，转租合同所约定的违约金条款缺乏适用前提。综上，红鼎山人公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 红鼎山人公司围绕其诉讼请求提交了以下证据材料：1.《军队房地产合同》（【2012】100005号）和《房地产租赁合同书》；2.《转租赁房地产协议》、同意福州红鼎山人投资管理有限公司拟转租事的通知（后福房【2013】051号）、3.《转租赁房地产合同书》（编号：HT2013第001）、法定代表人授权委托书、同意福州红鼎山人投资管理有限公司拟转租事的通知（后福房【2013】067号）；4.《补充协议》（2013年7月2日）、《转租赁房屋交接补充协议》（2014年1月24日）、《补充协议3》（2014年4月29日）；5.同意福州红鼎山人投资管理有限公司拟转租事的通知（后福房【2014】044号）、《委托管理协议书》（2014年8月19日）；6.军队房地产租赁许可证（三份）；7.相关函件；8.EMS详情单、查询回执、关于要求立即支付租金等款项的律师函；9.EMS详情单、查询回执、关于要求解除《转租赁房地产合同书》的律师函；10.房地产评估报告书；11.福州爱普瑞医疗设备有限公司等52家公司的工商登记信息、部分营业执照及转分租合同、房屋租赁合同书；12.空军福州房管处2018年6月5日的通知。 君福荟公司质证表示：对证据1、2、3的三性无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，证明对象和关联性有异议，君福荟公司已依约支付了第四期和第五期租金，与红鼎山人公司诉请的解除合同没有关联；证据5的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，红鼎山人并未按部队的批复要求和君福荟公司签订制式转分租合同，《委托管理合同》是在空军福州房管处和红鼎山人公司在君福荟公司未参与的情况下签订的，对君福荟公司并无拘束力，且该合同限制了君福荟公司的权利，将君福荟公司的地位从承租人变为“委托管理人”，导致君福荟公司再向第三方转分租时，只能由红鼎山人公司与君福荟公司的次承租人签订合同，君福荟公司希望通过转租行为获利的权利无法得到保障；证据6的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，《军队房地产租赁许可证》所载建筑面积从2014年的24027平方米缩水为2016年的4027平方米，不符合合同约定，其确定的有效期至2017年5月31日，无法保障君福荟公司合法、持续、稳定的转租权；证据7的真实性、合法性由法院认定，证明对象有异议，在第七期租金支付期限届满前，君福荟公司已发函告知红鼎山人公司将行使不安抗辩权，暂缓支付第二期合同的余款，在红鼎山人公司未提供担保的情况下，君福荟公司有权中止履行合同义务；证据8的真实性无异议，合法性和证明对象有异议，因政策变化导致约定的十八年转租期需按军队有关规定调整，应适用情势变更原则，变更合同的租期和价款，君福荟公司暂缓支付剩余的房屋建设费和租金的行为属于行使不安抗辩权，不承担违约责任；证据9的真实性无异议，合法性、证明对象有异议，君福荟公司暂缓支付第二期合同的余款，不应视为违约，红鼎山人公司未能全面履行合同义务，属于违约方，不享有合同解除权；证据10的真实性、合法性由法院认定，证明对象有异议，该评估报告是红鼎山人公司单方委托制作，租赁单位的单价和总价的评估与本案没有关联；证据11的真实性无异议，合法性由法院认定，证明对象有异议，红鼎山人公司提及的印江山租户合同明细与本案无关，明细中部分租户已经不再承租案涉房屋，或工商登记地已不在印江山商务办公区，或虽搬离但工商登记地址尚未变更，且这些证据反而能够证明，红鼎山人公司在有条件与君福荟公司的次承租人签订制式合同的情况下，却未与君福荟公司签订制式合同，以致君福荟公司无法以自己的名义对外签订转租赁合同；证据12的三性无异议，该证据足以证明讼争租赁项目确实属于军队停偿整改项目，整改后的租期被缩短为十年，故2016年6月君福荟公司要求暂缓支付剩下租金时，红鼎山人公司确实有丧失或可能丧失履约能力。 君福荟公司围绕其答辩意见提交了以下证据材料：1.收款确认函；2.收款收据及银行转账凭证；3.《中央军委部署军队和武警部队全面停止有偿服务工作》网页截图；4.《函》（2016年5月17日）；5.《回函》（2016年5月23日）；6.《空军房地产租赁转分租合同》（爱普锐）；7.《告知函》（2016年6月27日）；8.《函》（2016年7月29日）；9.《关于解决现有问题的方案》（2016年8月3日）；10.《函》（2017年4月7日）；11.《律师函》及邮寄回单。 红鼎山人公司质证表示：对证据1、2的真实性无异议，证明对象有异议，君福荟公司实付的租金包括建设费为6048.368万元，多出的282320元是其逾期付款的利息，前第六期所有的应付租金都结清了；对证据3的真实性无异议，关联性和证明对象有异议，截图内容所涉通知既无具体内容也没有相关文件，仅仅是记者写的新闻稿，其体现中央军委计划用三年的时间停止军队有偿服务，该通知下发至今已逾三年，已于2018年底结束，案涉租赁房地产并未受到影响，该证据与君福荟公司是否依约支付租金不相关联，不能成为其拒付租金的理由；证据4、5、7、8、9、10的三性都有异议，该些证据属于诉讼证据中的当事人陈述，系其单方陈述，没有其他证据佐证，且与事实不符，不能成为君福荟公司拒付租金的理由；证据6的真实性没有异议，关联性和证明对象都有异议，红鼎山人公司要求君福荟公司依约支付租金，该合同不是君福荟公司拒付租金的理由，君福荟公司不具有转租权，该份合同是制式合同，部队批复中的转分租应签订制式合同就是指类似合同，非红鼎山人公司与君福荟公司签订的合同，红鼎山人公司与部队充分考虑了君福荟公司的利益，双方都按委托管理协议行事。 本院依法向空军福州房管处调取了该处与红鼎山人公司于2018年7月6日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定：根据军队全面停止有偿服务政策和有关法律规定，双方经协商，将原租赁期限18年（自2014年6月1日至2032年5月31日）调整为10年（自2018年7月1日至2028年6月30日），租金不变；项目实施委托管理时，应以本协议明确的实际面积、整改租期租金、租赁用途为准；本协议经双方签字盖章后，须经战区级单位批准后生效。中国人民解放军联勤保障部队于2019年4月9日在合同批准部门意见处盖章批准。君福荟公司对该协议的真实性、合法性无异议，并称该协议足以证明案涉租赁项目确实受军队全面停偿政策影响，现租期经整改缩短为10年，故红鼎山人公司和君福荟公司签订的合同确实已发生情势变更。红鼎山人公司对该协议的真实性亦无异议，但表示该协议的签订时间在君福荟公司未依约支付租金、红鼎山人通知解除转租合同之后，不能作为君福荟公司有权与其支付租金的依据，且该协议所称的租期缩短，在转租合同中已作了预见性的约定。 经质证和审查，红鼎山人提交的证据10房地产评估报告书系其单方委托制作，不予采信。双方提交的其他证据和本院依法调取的证据均符合证据的三性特征，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月16日，空军福州房管处（出租方、甲方）与红鼎山人公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（编号［2012］100005号），约定：甲方将位于福州市鼓楼区××路××号××＃××＃楼及周边部分地块的房屋（建筑面积4027平方米、场地面积9380平方米）出租给乙方使用，租赁用途为商业办公，租赁期限自2012年6月1日起至2022年5月31日止，租金总额1432万元，年租金156万元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。中国人民解放军房地产管理局在该合同落款处加盖租赁合同审核专用章，并签章备注“总后基建营房部营产﹝2013﹞20号批复，同意出租。期限自2012年6月1日起至2022年5月31日止。……” 2012年5月21日，空军福州房管处（甲方）与红鼎山人公司（乙方）签订一份《房地产租赁合同书》，约定，经双方协商，就上报上级审批的《军队房地产租赁合同》未尽事宜达成本协议，主要内容为：（1）租赁用途：该场所（土地）用于租赁建房，新建房屋作为写字楼、商业、租赁公寓住房等符合军队要求的租赁项目使用。（2）建设改造期为两年，自2012年6月1日起至2014年5月31日止；租赁期为18年，自2014年6月1日起至2032年5月31日止。合同分两期报批，第一期期限为十年（含建设改造期两年），时间从2012年6月1日起至2022年5月31日止；第二期期限为十年，时间从2022年6月1日起至2032年5月31日止。（3）甲方于2012年6月1日将上述场地和房屋正式移交给乙方管理使用，建设改造期至2014年5月31日止，共两年，建设改造期内年租金按53万元收取，建设期满后，年租金为156万元（含税），每月十日前按月支付，租金从2018年6月1日起每年按5%递增。（4）租赁期内，甲方应保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门审批，并负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续、申领《军队房地产租赁许可证》；乙方应出资在承租场地上新建和添建各种建筑物、构筑物建筑总面积约35000平方米，承担水电增容费用，无偿扩修通往山上道路和修建挡墙护坡以及道路两侧的景观绿化、路灯照明及排水等附属工程，无偿修建通往招待所的水泥道路，分摊西洪路528号院内的其他涉及乙方使用的公共道路、景观绿化、市政管线、水电增容的建设改造所产生的费用等义务。（5）乙方确实需要转租的，应在不违背本协议约定前提下，经甲方书面同意后实施。（6）甲方应确保乙方能实现租赁的最终目的，若非因军事需要（国家战争或因战争需要部队进驻）原因要求提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当在甲方履行赔偿责任后及时将所承租及新建的房地产交还给甲方；因不可抗力原因造成合同无法履行的，双方均不承担责任。（7）双方签订的《军队房地产租赁合同》须报军队审批机关批准后生效；（8）本协议为《军队房地产租赁合同》的重要组成部分，具有同等法律效力。 两份合同签订后，空军福州房管处将相关房地产交由红鼎山人公司进行建设改造。 2013年5月2日，红鼎山人公司与东益公司签订《转租赁房地产协议》，约定红鼎山人公司将自空军福州房管处承租的房产（租期18年，建筑面积月31600平方米）整体转租给东益公司或其指定的第三方。2013年5月7日，空军福州房管处作出《同意福州红鼎山人投资管理有限公司拟转租事》的通知，同意红鼎山人公司将前述租赁房产整体转租给东益公司，并要求待东益公司到工商部门成立新公司后，正式与红鼎山人公司签订转租合同前，再将相关资信材料报送其审核批准。 2013年6月18日，红鼎山人公司（甲方）与君福荟公司（乙方）签订编号为HT2013第001号的《转租赁房地产合同书》，约定：鉴于甲方与东益公司于2013年5月2日签订《转租赁房地产协议》，约定甲方将其承租的房屋及其地产转租给乙方使用，东益公司为此已向甲方支付定金200万元，双方确认该200万元定金转为乙方履行本合同的定金，现双方在该协议的基础上，经协商，订立本合同。合同主要内容为：1.转租房产基本情况。甲方将其向空军福州房管处承租的相关房产及空地等整体转租给乙方，建筑面积约31600平方米；乙方对现有房屋的产权归属、建筑结构、审批手续等现有状况充分了解，对适租性没有异议。转租房产正由甲方投资扩建中，未达到交房条件。2.租赁用途：乙方承租上述房产作为健康管理养老综合体与商务办公使用。3.转租期：自2014年6月1日起至2032年5月31日止。4.房屋建设费、租金及支付方式：乙方应付房屋建设费及租金共计12727万元，其中应付甲方9100万元（房屋建设费6100万元和18年租金3000万元）、应付出租人（即空军福州房管处）18年场地租金共计3627万元；乙方应付给甲方的9100万元租金分八期支付，第一期为本合同生效后十五日内支付1000万元（东益公司已付的200万元定金抵作本期租金），第二期为2013年9月30日前支付1000万元，第三期为2013年12月31日前支付1000万元，第四期为2014年4月30日前支付1000万元，第五期为2014年12月31日前支付1000万元，第六期为2015年6月30日前支付13666666元，第七期为2016年6月30日前支付13666666元，第八期为2017年6月30日前支付13666666元；应付空军福州房管处的3627万元，于每月十日前按月支付，年租金为156万元，自2018年6月1日起每年按5%的比例递增。5.双方权利和义务：乙方或乙方转租的第三方在转租房地产范围内开办经营场所、进行工商注册登记所需的房产证明、租赁证明材料（包括甲方与空军福州房管处签订的房地产租赁合同书、军队房地产租赁合同、军队房地产租赁许可证、空军福州房管处出具的房产证明及其同意甲方转租给乙方的文件），甲方应在接到乙方书面材料后十五个工作日内取得上述所需的相关材料（不包括上报空军福州房管处上级批准的）；甲方应协助理顺好与空军福州房管处的关系，以便乙方在转租期限内房地产租赁权不受影响，能有效、持续地对转租房地产享有使用、收益的权利，正常开展经营活动；甲方须在整个转租期内有效存续等。6.转租：租赁期间，乙方必须征得甲方并获空军福州房管处书面同意后方可转租。7.合同的变更和解除：乙方未按约定期限支付甲方和空军福州房管处每期（或每月）租金超过60日以上的，甲方有权解除合同；甲方逾期取得空军福州房管处同意甲乙双方转租赁房地产合同书的相关材料超过60日以上、甲方无法取得乙方或乙方转租的第三方在转租赁房地产范围内开办经营场所、进行工商注册登记所需的房产证明、租赁许可证明材料且最终无法办理工商营业执照的，乙方有权解除合同。8.违约责任及赔偿：在转租期间，因甲方原因造成甲方与空军福州房管处于2012年5月21日签订的《房地产租赁合同书》解除、终止，导致本合同全部无法履行的，甲方应向乙方赔偿2亿元；因空军福州房管处原因（非军事需要）造成甲方与空军福州房管处于2012年5月21日签订的《房地产租赁合同书》解除、终止，导致本合同全部无法履行的，甲方应向乙方退还未履行期间的租金及其未履行租金的利息（按银行同期贷款利率计息，利息从付款之日至上述款项付清止），甲乙双方共同向空军福州房管处索赔；第二次（即2022年6月1日）租赁报批后，因甲方原因造成乙方无法取得持续转租赁房地产租赁权的，甲方应向乙方赔偿2亿元；因甲方原因致使乙方无法营业在60日以内的，每日向乙方支付违约金5万元，造成乙方直接损失（不计可得利益损失）高于违约金数额的，乙方有权就损失和违约金的差额向甲方追偿；乙方应按本合同约定的时间一次性支付每一期应付的当期全部租金，超过60日内的，乙方每日向甲方支付违约金5万元，超过60日以上的，乙方每日向甲方支付违约金8万元止支付之日止，甲方还有权解除合同，且不退还乙方已付的租金，乙方还应向甲方支付违约金400万元；乙方应按本合同约定向空军福州房管处交付租金，超过60日内的，乙方应按租金的日千分之五向甲方支付违约金。9.其他：本合同约定的违约责任及合同解除等相关条款与甲方和空军福州房管处2012年5月21日签订的《房地产租赁合同书》相抵触的，按后者执行；本合同自签订之日起生效，甲方与东益公司签订的《转租赁房地产协议》自行失效。合同还对其他事项作了约定。空军福州房管处与红鼎山人公司2012年5月21日签订的《房地产租赁合同书》等资料作为该合同的附件。此后，双方还曾于2013年7月2日、2014年1月24日、2014年4月29日签订三份补充协议，就部分租赁物的面积及租金调整、第三期和第四期租金的支付时间以及其他事项作了补充约定。2014年的两份补充协议体现，君福荟公司在支付第三期和第四期租金时存在逾期的情形，并约定君福荟公司应为此支付相应利息。 2013年7月1日，空军福州房管处作出《同意福州红鼎山人投资管理有限公司转租事》的通知（后福房﹝2013﹞067号），同意红鼎山人公司将租赁产（建筑面积约31600平方米）整体转租给君福荟公司，并要求转租合同不得违背主合同、协议的约定。2014年7月2日，空军福州房管处又作出《同意福州红鼎山人投资管理有限公司拟转租事》的批复（后福房﹝2014﹞044号），同意红鼎山人公司将案涉约31600平方米的租赁物整体转租给君福荟公司作为健康养老综合体、商业办公使用，租期从2014年6月1日起至2032年5月31日止，并要求红鼎山人公司在转分租时须签订制式的《军队房地产租赁转分租合同》，严格遵守《储备房地产租赁项目转分租监督管理规定》。空军福州房管处还分别于2014年9月、2015年12月和2016年6月出具三份《军队房地产租赁许可证》，第一份许可证载明租赁面积为建筑面积24027平方米、场地面积9380平方米，后两份许可证则载明租赁物建筑面积4027平方米、场地面积9380平方米。 2014年8月9日，空军福州房管处（甲方）与红鼎山人公司（乙方）签订《委托管理协议书》，约定：甲方同意乙方将案涉租赁房产委托给君福荟公司管理使用，委托管理的时间从2014年9月1日至2032年5月31日止；委托管理期间，君福荟公司可直接向空军福州房管处商洽转租赁房地产的日常使用管理、招租等事项，并代表乙方交纳租金、水电等相关费用，但所有相关文书均以乙方名义出具；乙方必须遵守甲方的《储备房地产租赁项目转租赁监督管理规定》，委托管理公司不得擅自将租赁场所转租。 《转租赁合同书》约定的第七期和第八期的租金2016年6月30日止），但就应向空军福州房管处缴纳租金部分，君福荟公司则缴纳至今。 2016年5月17日，君福荟公司向红鼎山人公司发函，要求协商解决以下事宜：“1.贵司至今未取得出租人同意转租赁房地产合同的书面材料。2.近期军改对租赁房产的相应要求请贵司明确对贵我双方约定的影响，主要是对我司后期实现合同目的的保证。” 2016年5月23日，君福荟公司向红鼎山人公司发出回函，称空军从严规范房地产租赁管理的措施中将续租项目租期调整为一律不得超过5年，实际转租过程中红鼎山人公司上报空军福州管理处批准君福荟公司转租给各租赁单位的合同期限也未超过5年，另外根据约定，红鼎山人公司还应为君福荟公司办理部队同意双方转租赁房地产合同书的相关书面材料（包括制式合同），故请红鼎山人公司尽快回复补充有关手续和约定。 2016年6月27日，君福荟公司向红鼎山人公司发出《告知函》，主要内容为：《转租赁房地产合同书》约定第七期租金应于2016年6月30日前支付，但因以下原因，君福荟公司决定暂缓支付余下租金：一、红鼎山人公司未履行约定，导致该合同因未通过审批而未生效。1.根据约定，该合同应经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局（处）审核同意后方可生效，但该合同至今未通过审核；2.根据该合同约定，贵司应取得出租人同意该合同的书面材料，但该合同至今未取得出租人书面同意。二、君福荟公司无法将房地产再次转租给第三方，履行原合同的基础条件发生了变化，现有变通方式导致君福荟公司的履约风险加大，实现订约目的的风险增加，无法持续。1.根据转租合同约定，君福荟公司承租租赁房产的主要目的是再次转租给第三人获取利益。2.因君福荟公司无法以自己名义将房产再次转租，只得变通以红鼎山人公司的名义与第三方签订合同并报经工商备案等，导致君福荟公司的履约风险增加，收取租金的权利将无法得到保障。3.空军福州房管处原同意红鼎山人公司将房产整体转租给君福荟公司，又同意红鼎山人公司将房产转租给第三方，显属矛盾。三、现有环境与之前发生较大变化，对双方的转租赁关系产生重大影响。中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括房地产租赁。该通知对双方的转租赁关系产生极大的不确定性，转租赁房产能否继续出租、君福荟公司的承租人地位能否继续存续、能否再次转租获取利益等一系列问题，皆无明确答案。若转租赁房地产停止租赁，则双方权益皆难以得到保障。 2016年7月29日，君福荟公司再次致函红鼎山人公司，请其对以下问题作出解释：1.关于转分租的主体地位：到目前为止君福荟公司不能以自己名义对外转分租，与原合同约定不符。2.关于转分租期限：君福荟公司借用红鼎山人公司的名义再转租上述房地产，但经审批的承租期间最多也不超过五年，超出的期限不审批，不仅导致君福荟公司收取租金的利益受损，也与双方关于可以承租18年的约定不符。3.关于租赁许可证的租赁面积：2016年的租赁许可证中的租赁面积4027平方米，与原合同不符，原合同约定的其余2万多平方米的房产不在租赁许可证的许可范围内，君福荟公司的承租、再转租的权利无法得到保障。 2016年8月3日，君福荟公司向红鼎山人公司发出《关于解决现有问题的方案》，称原合同在履行过程中出现诸多问题，经充分考虑，提出如下解决方案：1.君福荟公司以股权转让方式无偿受让红鼎山人公司大部分的股权，成为后者股东，后者现有股东随意持有一定比例的股权。2.君福荟公司延期支付原合同约定的余款，从现今开始至2022年5月份止，以余款数额为基础按银行同期贷款利率支付利息。待2022年6月份以后，如果转租赁房地产仍允许按现有条件继续经营十年，君福荟公司将一次性支付合同约定余款；不能按现有条件继续经营十年的，君福荟公司将不再支付合同约定余款，且红鼎山人公司应按合同约定退还君福荟公司多付的租金和相应利息。3.受让红鼎山人公司股权后，君福荟公司仅对该合同项下的债权债务负责，红鼎山人公司（含公司股东）的其他债权债务由红鼎山人公司享有和承担，与君福荟公司无关。 2017年4月7日，君福荟公司再次向红鼎山人公司发函称：因红鼎山人公司的原因，致使双方转租合同至今无法得到相关部门的批准，导致君福荟公司无法正常经营使用租赁房产，甚至导致该合同未生效，相应责任和后果皆由红鼎山人公司承担；即便按照红鼎山人公司的观点，该合同有效，君福荟公司亦有权单方解除合同，并要求红鼎山人公司承担违约责任；作为合作方，君福荟公司现仅要求红鼎山人公司正视并尽快处理该合同的批准事宜，确保合同有效。 2017年4月17日，君福荟公司委托北京中银（福州）律师事务所向红鼎山人公司发出律师函，建议红鼎山人公司：1.尽早取得有权机关审核同意转租赁合同的书面批文；2.确保君福荟公司能以自己的名义招租；3.确保君福荟公司与实际承租人的合同能得到出租人同意并确保实际承租人取得开办经营场地、进行工商登记等所需的一系列材料；4.通过协商方式处理贵司和君福荟公司的纠纷。 2016年7月5日、7月15日、7月25日、8月1日、8月10日、9月1日、10月12日、11月3日、12月2日、2017年1月5日、2月7日、2月24日，红鼎山人公司多次向君福荟公司发函要求支付第七期的房屋建设费和租金，其中2016年9月1日、10月12日、11月3日、12月2日、2017年1月5日、2月7日还另发函要求君福荟公司支付违约金。2017年2月24日，红鼎山人公司还另向君福荟公司发函两份，一份称自2016年7月1日以来，我司多次去函催讨并主动邀约当面协商付款事宜，但至今仍无还款计划，若贵司于2017年3月1日前仍无实质性的还款方案，我司将采取相应措施；另一份称君福荟公司在合同履行过程中存在1号楼未按约改用轻质隔墙材料、部分楼房存在明显增加主体结构基础荷载的装修、部分楼房改变使用用途及临时搭盖构筑物等违约行为，要求君福荟公司立即整改或拆除到位。同日，红鼎山人公司发出《致各租户的一封公开信》，称经其多次催促，君福荟公司仍拒付第七期房屋建设费和租金，故将该情况告知各租户，并称其会采取相应措施促使君福荟公司付款，可能给各租户造成不便。 2017年3月2日，红鼎山人公司再次向君福荟公司发函要求支付第七期建设费和租金以及承担因院内水管改造而应分摊的费用。2017年3月6日，红鼎山人再次向君福荟公司发函，要求君福荟公司支付第七期建设费和租金合计13666666元、支付违约金1758万元。2017年3月28日，红鼎山人公司再次向君福荟公司发函，要求君福荟公司支付第七期建设费和租金，并支付地下水管改造分摊费。 2017年4月7日，红鼎山人公司委托福建闽天律师事务所向君福荟公司发送律师函，要求后者在收函七日内付清第七期租金及相应违约金或与红鼎山人公司协商解决此事。 2017年11月1日，红鼎山人公司再次委托闽天律师事务所向君福荟公司邮寄送达律师函，以君福荟公司未支付第七期、第八期租金，已构成严重违约为由，告知君福荟公司双方2013年6月18日签订的《转租赁房地产合同书》于2017年11月15日解除，并要求君福荟公司在2017年11月20日前腾交租赁房产。该邮件于2017年11月6日因拒收被退回。 另查明，1.自2013年底起，君福荟公司将自红鼎山人公司处承租的案涉租赁房产向包括福州爱普锐医疗设备有限公司、福州沃康医疗科技有限公司等在内的多家公司出租，这些公司除与君福荟公司签订相应的《房屋租赁合同书》并向君福荟公司交纳租金外，还另与红鼎山人公司签订相应的制式《空军房地产租赁转分租合同》并由空军福州房管处审核签章，两类合同约定的租期均为5年。《空军房地产租赁转分租合同》还约定，该合同双方约定的权利、义务和租赁用途，不得与红鼎山人公司与空军福州房管处签订的《军队房地产租赁合同》相违背和抵触，不得超出后者约定的终止日期，后者发生变更、解除或者终止时，本合同相应变更、解除和终止，福州爱普锐医疗设备有限公司等必须无条件接受，同时约定合同须经双方签字盖章、房地产管理单位审核同意并加盖公章后生效。红鼎山人公司确认福州爱普锐医疗设备有限公司等公司系直接向君福荟公司交纳租金，而未向自己交纳租金。2.2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求用三年时间，全面停止包括空余房地产租赁在内的有偿服务。 庭审中，红鼎山人公司和君福荟公司确认，双方在转租合同履行中已将君福荟公司应付租金总额调整为87817000元。针对君福荟公司主张的其已付红鼎山人公司租金（含建设费）60766000元问题，红鼎山人公司表示其中租金为60483680元，另外282320元系君福荟公司逾期付款的利息。因君福荟公司在支付前期租金过程中确实存在逾期的情形，故本院采信红鼎山人公司的主张，认定君福荟公司已付租金数额为60483680元。 本院认为，案涉租赁房产属军队房地产，根据空军福州房管处和红鼎山人公司之间的约定，双方之间的租赁合同须经有审批权限的军队房地产管理部门审批后生效。空军福州房管处和红鼎山人公司2012年5月21日签订的《房地产租赁合同书》虽约定租期自2012年6月1日起至2032年5月31日止，但在红鼎山人公司于2013年6月18日将案涉房产转租给君福荟公司时，前述《房地产租赁合同书》所约定的租期中，仅有2012年6月1日起至2022年5月31日部分已获批准，租期为2022年6月1日至2032年5月31日部分因并未获批而尚未生效。相应的，红鼎山人公司和君福荟公司之间的《转租赁房地产合同书》关于合同第二期（即租期自2022年6月1日起至2032年5月31日止）部分亦尚未生效。 君福荟公司承租案涉房产的目的是再行转租获益，根据转租合同的约定，君福荟公司应于合同签订后四年内将整个租期（18年）内应付红鼎山人公司的租金支付完毕，且原由红鼎山人公司向空军福州房管处支付的租金亦由君福荟公司直接向空军福州房管处支付。在此情形下，君福荟公司有充分理由对可能影响其转租合同目的实现的各种因素持谨慎态度。转租合同履行过程中，中央军委于2016年2月16日发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止包括空余房地产租赁等行业在内的一切有偿服务。该通知下发时，君福荟公司承租案涉房产尚不满两年，而其已付租金已超出整个租期租金的一半，故该政策变化势必对空军福州房管处与红鼎山人公司之间的租赁合同以及红鼎山人公司与君福荟公司之间的转租合同产生重大影响，君福荟公司对其合同目的能否实现提出担忧符合常理。红鼎山人公司与君福荟公司约定第七期租金应于2016年6月30日前支付，君福荟公司于2016年5月17日、5月23日两次向红鼎山人公司发函，要求就军改政策变化对转租合同的影响进行协商，并在红鼎山人公司未积极回应的情况下，于2016年6月27日再次向红鼎山人公司发函，以军改政策已导致转租合同的基础条件发生重大变化、合同目的实现的风险增加等为由，告知红鼎山人公司其将暂缓支付余下租金。君福荟公司的前述主张合法合理，其拒付余下租金的行为事出有因，并不因此违约。此后直至2017年11月1日红鼎山人公司发函要求解除转租合同，双方之间就转租合同的报批、租金支付等问题虽有多次函件往来，但并未达成一致意见，故君福荟公司在此期间未向红鼎山人公司支付第七期和第八期租金，亦不构成违约，红鼎山人公司并不因此享有合同解除权。红鼎山人公司于2017年11月1日向君福荟公司发函告知转租合同于2017年11月15日解除，该函并不产生解除合同的法律效力。红鼎山人公司诉请确认转租合同于2017年11月15日解除，并要求君福荟公司腾房、支付占有使用费和违约金，没有法律依据，本院不予支持。至于君福荟公司辩解的红鼎山人公司未全面履行合同，存在违约问题，因并不影响前述对红鼎山人公司并不享有合同解除权的认定，不再予以审查。 关于红鼎山人公司主张的转租合同已对可能影响君福荟公司租赁权的情形及相应违约责任承担作出约定，君福荟公司应严格按照约定履行租金支付义务问题。经审查，红鼎山人公司所述约定在转租合同中均表述为“因空军福州房管处原因”或“因红鼎山人公司原因”所致，而军改政策变化系案涉各方当事人均无法预知的情况变化，并不属于前述约定范围，故红鼎山人公司的该主张不能成立。 案涉合同履行过程中，空军福州房管处和红鼎山人公司根据军队全面停偿服务政策要求，将双方之间原约定的租期由18年调整为10年，并取得相关部门的批准。君福荟公司和红鼎山人公司之间的转租合同以前者为基础，其租期亦受影响。但鉴于红鼎山人公司本案各项诉请的基础是合同解除，故对于双方之间的转租合同应否变更以及如何变更等事宜，双方可另寻法律途径解决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条的规定，判决如下： 驳回福州红鼎山人投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费339232元、财产保全费5000元，均由原告福州红鼎山人投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  吴 华 审 判 员  林星星 人民陪审员  徐苏琳 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  王 琳