内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)包开民三初字第168号原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。法定代表人车建芳，董事长。委托代理人朱芳芳。委托代理人韩建琴，内蒙古昆峰律师事务所律师。原告（反诉被告）包头中益置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。法定代表人周莹，常务副总经理。委托代理人韩建琴，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告（反诉原告）左占军，男，1973年4月9日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。委托代理人张青华（系左占军妻子），女，1972年3月2日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。委托代理人ＸＸ，内蒙古石兴律师事务所律师。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司（以下简称“红星美凯龙包头分公司”）、包头中益置业有限责任公司（以下简称“包头中益置业公司”）诉被告左占军租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理，被告左占军于2015年11月18日提起反诉。本案依法由代理审判员赵国栋适用简易程序于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司的委托代理人朱芳芳、韩建琴，原告包头中益置业有限责任公司的委托代理人韩建琴，被告左占军及委托代理人张青华、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星美凯龙包头分公司、包头中益置业公司诉称，2014年二原告与被告签订《场地使用合同》，约定租赁期限为2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金及管理费每季度预付。被告承租原告的位于时代广场G地块三楼C8028展厅，租金单价为33元/平方米/月，年度租金为95210.28元，管理费单价为77元/平方米/月，年度管理费为222157.32元。因家具行业市场不景气，原告又给予被告3个月的减免优惠政策，被告支付了2014年1月1日至2014年10月23日的部分租金及管理费，仍拖欠从2014年10月23日至2014年12月31日的租金及管理费共计45087.44元。被告的行为已构成违约，根据协议约定：承租方未按照本合同约定支付款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。现合同期限已满，被告仍未支付拖欠的租金及管理费，故原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付原告租金和管理费共计45087.44元，从2014年10月23日至2015年9月21日的违约金45042.35元，以及2015年9月22日至实际履行完毕之日的违约金（按未付款金额的每日千分之三标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告左占军辩称，本案所涉及的租金及管理费属于两组性质的费用，租金由红星美凯龙包头分公司收取，而管理费是由包头中益置业公司收取，分属于两家不同的公司，故原告主体不适格。场地使用合同内容中存在诸多违法、显失公平之处，是无效条款。从2014年10月23日至2014年12月31日的租金及管理费理论上是45087.44元，实际上店铺已经被红星美凯龙包头分公司拉闸断电，无法经营，原告断电的行为已严重背离合同义务，所以不应给该段时间的租赁费及管理费。综上所述，原告主张给付租金及管理费、违约金没有事实依据及法律依据，请法院予以驳回。反诉原告左占军诉称，反诉原告系稀土高新区大建国际建材经销部经营者。反诉原告租赁二反诉被告的商铺用于经营优质木地板、木门、榻榻米等，并投入巨资对商铺进行装修。2014年10月中旬，被告红星美凯龙包头分公司与反诉原告因商铺搬离补偿问题发生矛盾，对反诉原告经营的商铺采取断电行为，直至2015年2月初恢复供电。2015年9月16日，红星美凯龙包头分公司对反诉原告的商铺进行强制清场。红星美凯龙包头分公司的行为使反诉原告遭受营业收入损失、财物直接损失、商铺装饰损失。反诉被告包头中益置业公司管理存在过错，应当承担连带责任。请求依法判令：1、判定反诉被告红星美凯龙包头分公司断电行为构成违约，强制清场行为构成侵权；2、反诉被告红星美凯龙包头分公司赔偿反诉原告各项损失296642元（最终以鉴定结果为准），反诉被告包头中益置业公司承担连带责任；3、反诉费由反诉被告负担。反诉被告红星美凯龙包头分公司、包头中益置业公司辩称，反诉被告未对反诉原告的商铺实施断电行为。反诉原告累计拖欠反诉被告2014年度租金及管理费共计45087.44元，导致三方在2015年度没有再签订书面的场地租赁协议，应视为不定期合同。我公司采用多种方式通知交纳租金及管理费，但反诉原告不但不理睬，反而在故意欠费的情况下，占用反诉被告的商场展位资源。反诉被告实施的强制清场行为是一个正常经营者的行为，只是将反诉原告的商品搬至其他展位的空闲处。因此反诉被告没有任何的过错，不存在所谓的侵权行为，也不存在给反诉原告造成营业损失的情况。综上，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，被告左占军系稀土高新区大建国际建材经销部经营者。2014年1月1日，原告红星美凯龙包头分公司、包头中益置业公司与被告左占军签订了《场地使用合同》，被告左占军作为场地使用方在合同丙方处签字捺印，原告红星美凯龙包头分公司作为经营管理方在合同甲方处加盖了公章，原告包头中益置业公司作为场地提供方在合同乙方处加盖了公章。合同约定将原告包头中益置业公司位于包头稀土高新技术产业开发区上海红星美凯龙品牌管理有限公司上海分公司三楼C8028展位租赁给被告左占军作为经营场所，经营大建地板的建材类产品，租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日止。原、被告双方约定计租面积为240.43平方米。租金及管理费的支付方式为每季度预付，月租金为66元/平方米，每季度租金为47605.14元，月管理费为44元/平方米，每季度管理费为31736.76元。合同第三条第2款、第四条第2款约定：“丙方需按时交纳场地租金、管理服务费，如延期交纳，丙方应按欠款金额0.5%的标准承担违约金”。合同第七条第1款、第八条第1款、第2款约定：“甲方按合同规定向丙方收取场地租金和代收费用，乙方委托甲方向丙方收取各项费用，乙方委托甲方对本商场进行经营管理”。合同第十一条第十一款、第十四款约定：“在使用期限届满或本合同终止、解除后，丙方应按合同约定将使用场地商位交还甲方；未经甲方的书面同意继续使用场地，其占用不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求丙方搬出该占用场所，在占用期间丙方需支付相当于本合同约定各项费用（包括租金等）的150%占用费给甲方；且甲方有权依照法律程序追索使用场所和因上述留驻行为所发生的一切损失和费用。本合同期满或中途终止或解除时，丙方仍拖欠甲方、乙方款项的，甲方有权采取自力救济措施，留下与丙方拖欠款项价值相当的丙方物品（包括但不限于丙方设备、设施、货物，留下物品价值包括丙方债权及实现债权所需费用）；留下丙方物品时，应制作留下物品清单，并经双方签字确认，丙方拒绝签字确认或丙方拒不到场或丙方到场后提前离场或丙方不在现场的，甲方在留下物品清单上予以说明，并请第三人在清单上签字作证；如丙方在甲方留下丙方物品之日起三个月内未支付应付款项，甲方有权将留下物品变卖，所得款项扣除留下物保管费、变卖手续费等实现债权所需费用后，用于抵偿丙方拖欠甲方、乙方的款项，多余款项退还丙方，不足抵偿的，甲方、乙方有权继续向丙方追索”。合同附件7第一章第十一条第8款约定：“对使用期满厂商拒不撤场的，商场保留对厂商采取强制清场的权利”。合同签订后，原告依约将相关展位交付被告使用，被告开始经营。因家居行业市场整体不景气，原告又给予被告左占军3个月的减免租金及管理费的优惠政策，优惠金额均摊至2014年全年12个月，即每月租金及管理费变更为19835.48元。至原告红星美凯龙包头分公司、包头中益置业公司起诉之日，被告左占军仅支付了从2014年1月1日至2014年10月23日的租金及管理费合计192938.32元，尚欠原告红星美凯龙包头分公司、包头中益置业公司从2014年10月23日至2014年12月31日的租金及管理费45087.44元。2015年8月29日，红星美凯龙包头分公司通知被告左占军于2015年8月30日上午12时前交纳所欠租金，如2日内未清缴，商场将收回展位使用权。2015年9月9日，红星美凯龙包头分公司通知被告左占军于2015年9月11日18时前将展位内货品清理完毕，逾期未清理，商场将对展位进行清理。2015年9月11日晚，红星美凯龙包头分公司对被告左占军的展位进行强制清场。2015年12月24日，反诉原告左占军向本院提出鉴定申请，要求对其商铺被断电期间、清场后停业至今的营业损失，清场造成的财物损失、内饰装修损失进行鉴定，因未能明确说明具体的损失项目，其鉴定申请于2016年1月18日被退回。原告红星美凯龙包头分公司、包头中益置业公司以被告左占军拖欠租赁费为由诉至本院，请求依法判令：1、被告支付原告租金和管理费共计45087.44元，从2014年10月23日至2015年9月21日的违约金45042.35元，以及2015年9月22日至实际履行完毕之日的违约金（按未付款金额的每日千分之三标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担。反诉原告左占军以反诉被告红星美凯龙包头分公司断电行为构成违约，强制清场行为构成侵权等问题为由提起反诉，请求依法判令：1、判定反诉被告红星美凯龙包头分公司断电行为构成违约，强制清场行为构成侵权；2、反诉被告红星美凯龙包头分公司赔偿反诉原告各项损失296642元（最终以鉴定结果为准），反诉被告包头中益置业公司承担连带责任；3、反诉费由反诉被告负担。以上事实，有原告提交的《场地使用合同》、欠款金额明细、租金优惠保密协议、通知单三份、录音光盘一份、被告左占军提交的包头市公安局稀土高新技术产业开发区分局出具的不予立案通知书复印件一份、票据一份（6张）、录音光盘一份、商铺店面光盘一份、本院依被告申请调取的包头市公安局稀土路街道派出所出具的询问笔录七份及原、被告双方当事人当庭陈述等证据经庭审质证认证后在案予以佐证，足以认定。本院认为，关于本诉部分，原告提供的其与被告左占军签订的《场地使用合同》，是原被告双方的真实意思表示，合同合法有效。该合同对租赁物的地点、面积、租赁费、管理费价格及支付方式均进行了明确约定，原告对被告欠付2014年10月23日至2014年12月31日期间的租赁费及管理费45087.44元，有充足的事实依据，本院予以支持。被告左占军辩称二原告主体不适格，无事实及法律依据，本院不予支持。被告左占军辩称从2014年10月23日至2014年12月31日期间，自己从原告处租用的店铺已经被红星美凯龙包头分公司拉闸断电，导致其无法正常经营，所以该段时间的租赁费及管理费其不应向原告支付，但未向本院提交充足证据予以证实其主张的事实，其抗辩理由本院不予支持。被告未按时支付租赁费的行为已构成违约，应承担违约责任。依据原、被告双方签订的租赁合同约定的违约条款，被告逾期缴纳租金的，应按所欠租金得每日千分之五向原告支付违约金，现原告诉请要求被告按所欠租金得每日千分之三支付原告从2014年10月23日至2015年9月21日期间的违约金，即45042.35元（45087.44元×3‰×333天），但按此约定被告应支付的违约金过高，违反《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，根据本案的实际情况，结合原告的实际损失，本院酌定违约金标准按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从2014年10月23日（违约之日）计算至2015年9月21日（原告诉请的结束日），违约金计算方式：45087.44元×6%÷365天×333天×4=9872.3元，被告应支付原告违约金9872.3元。2015年9月22日之后的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至人民法院确定的给付之日止；关于反诉原告左占军诉请的判令红星美凯龙包头分公司的断电行为构成违约的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于左占军提出的判令红星美凯龙包头分公司的强制清场行为构成侵权的反诉请求，虽然双方于2015年度未签订书面租赁合同，但左占军于2015年9月前仍占有、使用该商铺，可视为双方之间仍存在租赁合同关系，是2014年租赁合同的延续，租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同。经反诉被告红星美凯龙包头分公司催告，反诉原告左占军未按催告期限缴纳租赁费及管理费，双方于2015年9月1日已解除合同，之后反诉原告未按照催告期限腾出展厅，红星美凯龙包头分公司依照合同约定进行强制清场，反诉原告左占军没有提出充足的事实依据及理由证明反诉被告有违约行为，故反诉原告左占军要求反诉被告红星美凯龙包头分公司、包头中益置业公司对其损失进行赔偿没有事实依据，其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告左占军于本判决生效之日起十日内给付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司、包头中益置业有限责任公司租赁费45087.44元；二、被告左占军于本判决生效之日起十日内给付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司、包头中益置业有限责任公司从2014年10月23日至2015年9月21日违约金9872.3元；三、被告左占军于本判决生效之日起十日内给付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司、包头中益置业有限责任公司2015年9月21日后的违约金，计算方式为：以45087.44元为基数，自2015年9月21日起至本判决确定给付之日止，利率按中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍计算；四、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司、包头中益置业有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告左占军的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2053.2元，减半收取计1026.6元（原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司已预交），由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司负担400.37元，由被告左占军负担626.23元；反诉案件受理费5749.6元，减半收取计2874.8元（反诉原告左占军已预交），由反诉原告左占军负担2874.8元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。代理审判员  赵国栋二〇一六年二月二十四日书 记 员  张欣茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。