福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初129号 原告（反诉被告）：洪福顺，男，1956年9月9日出生，汉族，住福建省南安市。 被告（反诉原告）：南安市金达利投资发展有限公司，住所地福建省南安市霞美镇光伏基地。 法定代表人：王明川。 委托诉讼代理人：黄金枝，福建竞得律师事务所执业律师。 原告洪福顺与被告南安市金达利投资发展有限公司（以下简称金达利公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法由审判员黄永茂适用简易程序进行了审理。审理中，被告金达利公司对原告洪福顺提出反诉。本院于2019年3月21日裁定本案转入适用普通程序审理，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪福顺、被告（反诉原告）金达利公司的委托诉讼代理人黄金枝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪福顺向本院提出诉讼请求：1.判令金达利公司支付洪福顺址在泉州(南安)国家大学科技园福建分园生活区第2幢111、127、128号店面及405号套房自2012年12月1日起至2018年6月12日交房时止的逾期未支付房屋的过渡费及店面停业补偿费等全部款项计53931.78元（已扣除应付给金达利公司超面积安置、店面及房屋面积差价等全部款项)；2.金达利公司支付洪福顺址在泉州(南安)国家大学科技园福建分园生活区第2幢206、207、211、212号套房自2012年12月1日起至交房时止的拆迁剩余安置房屋面积262.21㎡的逾期未支付房屋过渡费等全部款项（暂计至2018年12月1日，金达利公司应付给洪福顺的房屋过渡费144739.92元）；3.金达利公司应付给洪福顺逾期未支付的房屋过渡费及店面停业补偿费违约金；暂计至2018年12月1日，金达利公司应付给洪福顺违约金87034.27元(按逾期未支付房屋过渡费及店面停业补偿费总额580228.45的15%计算)；4.由金达利公司支付所有的诉讼费及其他费用。事实和理由：依据洪福顺与金达利公司于2010年11月15日签订的《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》、于2014年1月4日签订的《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》的第五条：“交房时间：甲方应于2013年9月30日前交付新房(营业用房)供乙方使用，在新房(营业用房)交付使用前乙方须交清全部款项，交房时同时停止过渡费补贴。”依据交房协议书，金达利公司逾期未支付给洪福顺的房屋过渡费及店面停业补偿费共计580228.45元。说明如下:一、1.洪福顺已领取第1-2年的房屋过渡费及店面停业补偿费(2010年12月1日至2012年12月1日)，此无计入。2.第2幢111、127、128号店面及405号套房的过渡费计至交房日即2018年6月12日，第2幢206、207、211、212号套房因现未交房，拆迁剩余安置房屋面积262.21㎡的过渡费暂计至2018年12月1日。3.《安置按个人计算明细表》中，房屋过渡费及店面停业补偿费计至2014年1月31日，无法理依据，应计至交房日；店面停业补偿费第三年及以后的计算标准仍以第1-2年每间每月600元，也不合理，更何况按双方签订的安置协议交房时间是2013年9月30日前，距实际交付店面2018年6月12日已逾期违约4年9个月，按双方签订的拆迁补偿安置协议，房屋过渡费及店面停业补偿费一年结算一次，可自2012年12月1日至今长达6年之久逾期未支付；2017年2月9日下午3时许，法庭对（2016）闽0583民初6479号进行开庭审理协商中，金达利公司提出先交付第2幢111、127、128号店面及405号套房时，提到其店面月租金在2500-3000元区间，当时洪福顺也同意先交付111、127、128号店面及405号套房，法庭也裁定先交付111、127、128号店面及405号套房，后来金达利公司反悔，无法执行，因此造成的损失，金达利公司应承担全部责任，故应按现在店面月租金每间2800元为计算依据。二、《安置按个人计算明细表》中，洪福顺安置超面积130.07㎡，金达利公司按市价每平方米2200元结算，是错误的，金达利公司由此多算了46000元。依据南建[2009]162号文中第2页(2)小点，应是分段累加计算。三、《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》的规定：“房屋过渡费及店面停业补偿费一年结算一次，即签订合同并搬迁腾空后一个月内付清第一年搬迁过渡费……店面停业补偿费……”。暂计至2018年12月1日，金达利公司6年逾期未支付给洪福顺房屋过渡费及店面停业补偿费580228.45元。根据《合同法》有关规定，金达利公司应付给洪福顺违约金87034.27元【580228.45×15%】。综上所述，洪福顺应支付给金达利公司超面积安置及面积价差等计330639.15元【376639.15元-46000元(超面积安置多计算金额)】；金达利公司逾期未支付给洪福顺的房屋过渡费及店面停业补偿费(已交付店面及套房部分)计384570.93元【435488.53-50917.6(已在《安置按个人计算明细表》中计入的部分)】。两者抵扣后，金达利公司应付给洪福顺房屋过渡费及店面停业补偿费计53931.78元。未交付套房部分暂计至2018年12月1日，金达利公司逾期未支付给洪福顺的房屋过渡费计144739.92元。暂计至2018年12月1日，金达利公司逾期应支付给洪福顺房屋过渡费及店面停业补偿费违约金87034.27元。 被告金达利公司辩称，洪福顺的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。一、双方发生纠纷的经过。洪福顺的原房屋位于泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区项目拆迁范围内，需拆除洪福顺的房屋，洪福顺选择产权置换方式进行安置，2013年9月7日洪福顺等人在泉发酒店五楼501进行选房，由南安市霞美镇政府派员监督整个过程，洪福顺选定安置营业性用房为国家大学科技园福建分园第2幢楼111、127、128号店面，共3间店面，安置面积93.34平方米，选定安置套房为第2幢206、207、211、212、406号房，共5套套房，拆迁387.8平方米，安置面积435.93平方米。当日双方签订安置协议书并对相关店面、套房的图纸进行确认，双方约定于2013年9月30日前交付新房供洪福顺使用，在新房交付使用前洪福顺须交清全部款项，交房时同时停止过渡费补贴。2013年10月31日该幢楼房经验收合格，2013年12月金达利公司多次电话通知洪福顺交清全部款项和办理交房手续，洪福顺于2014年1月4日前往办理交房事项，在查看房屋时，洪福顺发现二楼其安置房周边的房屋尚未被安置，洪福顺要求金达利公司扩大安置面积，经双方协商，207号房由42.69平方米扩大到64.02平方米，211号房由95.88平方米变为52平方米，212号房由74.97平方米变为132平方米，406号房变更为405号房。总面积由435.93平方米，变更为470.41平方米。双方同意作废2013年9月7日签订安置协议书及双方确认的安置房的图纸，重新签订安置协议书及重新确认安置房图纸，并确定产权置换后原告洪福顺应补交款项数额（加后面一间47.36平方，总可安置面积为517.77平方），洪福顺在安置协议书签名确认，但以筹款等理由，没有继续办理交房手续。此后，金达利公司于2014年5月和6月多次通知洪福顺前来补交房款和办理交房手续，洪福顺提出二楼套房应安装电梯出入口、应加设排水口等无理要求，而拒不办理交房手续。洪福顺曾多次到霞美镇政府找分管副镇长陈秀聪等人要求协调解决，霞美镇政府在2014年、2015年多次协调，双方未能达成和解。2016年3月洪福顺再次以书面的形式反映，要求协调解决，经霞美镇政府协调，双方未能达成和解。洪福顺遂于2016年8月5日向贵院提起诉讼，金达利公司在答辩过程中和庭审过程中再次要求洪福顺支付拖欠房款376639.15元和办理交房手续，洪福顺却不履行，法院作出判决之后，答辩人多次通知办理交房，洪福顺只接收部分房屋，现洪福顺又提起本案诉讼。二、关于洪福顺要求支付过渡费、店面停业补偿费和违约金问题。1.洪福顺主张诉争房屋至今仍不符合交房条件，完全没有事实和法律依据。诉争房屋在2013年10月31日经验收合格，有《竣工验收报告》等证据为证，在2013年10月31日已符合交房条件。双方对具体交房条件没有具体约定，但是安置房的图纸已对安置房屋基本配套进行标识，其它交房条件应以国家规定的交房条件为准，竣工验收是根据国家标准和工程设计进行验收，所以验收合格，就符合交房条件。根据建筑法第61条的规定，经验收合格便可交付使用，经验收合格就符合交房条件，但是金达利公司于2013年12月至今已无数次电话通知洪福顺补交相关房款和办理交房手续，洪福顺以各种无理借口为由拒不办理，答辩人已履行通知交房的义务，不承担逾期交房的责任，洪福顺无权要求支付从2014年1月之后的过渡费，该行为所产生的后果应由洪福顺自行承担，答辩人只承担2014年1月之前的过渡费和店面停业补偿费，因此洪福顺要求被告支付从2014年1月之后的过渡费和店面停业补偿费没有事实和法律依据。至于从2012年12月1日至2014年1月期间的过渡费和店面停业补偿费，在《安置协议书》中已计算在内并予以扣除，根据《安置协议书》第四条的约定，扣除金达利公司应支付给洪福顺过渡等费用后，洪福顺还应支付给金达利公司376639.15元，不存在答辩人还应支付洪福顺过渡费问题，也不存在答辩人违约的问题，因此应当驳回洪福顺的全部诉讼请求。2.在新房交付使用前洪福顺有交清全部房款的义务，但是洪福顺至今未补交，答辩人有权行使后履行或同时履行抗辩权，洪福顺无权要求支付从2014年1月之后的过渡费、店面停业补偿费和违约金。根据《安置协议书》第五条的约定，在新房交付使用前洪福顺须交清全部款项，根据《安置协议书》第四条的约定产权置换后洪福顺应补交房款376639.15元，但是洪福顺至今未补交，根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19问：“买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人逾期交房、逾期办理房屋权属证书的抗辩事由?答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。”洪福顺至今未补交房款376639.15元，金达利公司有权行使后履行或同时履行抗辩权，要求顺延交房，在洪福顺没有补交房款之前，金达利公司不存在逾期交房问题或违约的问题，洪福顺无权要求支付从2014年1月之后的过渡费、店面停业补偿费和违约金，因此应当驳回洪福顺的全部诉讼请求。3.退一步说假设本案诉争房屋有存在部分问题。首先，洪福顺对于111、127、128号店面及405号住宅是没有意见的，经有关部门验收合格，法院判决认定不存在任何问题，洪福顺应当在签订《安置协议书》时与金达利公司办理补交相应房款和交房手续，并且在之后接到答辩人通知之后及时补交相应房款和前往办理交房手续，但是洪福顺却拒不补交房款和前往办理交房手续，答辩人对于111、127、128号店面及405号住宅不承担从2014年1月之后的逾期交房责任，不存在支付过渡费和店面停业补偿费问题。因此，应驳回洪福顺的第一项诉讼请求。洪福顺主张金达利公司没有通知其补交房款和前往办理交房手续，不能成立，根据霞美镇人民政府的《证明》可以证实金达利公司多次通知补交房款和前往办理交房手续的事实，而且洪福顺在其提供的《关于镇政府〈证明〉材料的回复》中也承认2016年3月5日洪福顺和其儿子、女婿到金达利公司结算房款。如果不是金达利公司通知其补交房款和前往办理交房手续，洪福顺是不可能与金达利公司结算房款，这也印证金达利公司有通知洪福顺补交房款和前往办理交房手续。其次，虽然贵院和泉州中院判令对206、207、211、212号房的卫生间、厨房配备相应的排水设施和砌墙，但是上述房屋经关部门验收合格，符合交房条件和图纸设计，配备相应的排水设施是贵院的高要求，只是小瑕疵，未砌墙洪福顺也是同意的，金达利公司以每平方米25元补偿洪福顺，这一点洪福顺也是同意的，所以洪福顺无权以此为由拒绝交房，洪福顺可在接收之后另行向金达利公司主张修复或开设，因此答辩人对206、207、211、212号房不承担从2014年1月之后的逾期交房责任，不存在支付206、207、211、212号房过渡费问题，应当驳回洪福顺的第二项诉讼请求。再次，假设206、207、211、212号房的排水不符合交房条件，但是在上一案件中根据贵院现场勘察并不是所有房屋都存在没有配备相应的排水设施，只是部分，因此假设金达利公司应承担责任，也只是对部分房屋承担责任，洪福顺要求支付上述四房的全部过渡费是不能成立的。退一步说，上述四房全部不符合交房条件，金达利公司应当向洪福顺支付过渡费，根据《关于南安光电信息产业基地大学科技生活区配套区拆迁补偿安置方案》第三条第（一）项的规定，过渡费是按被拆迁房屋建筑面积每月4元/㎡计算。根据《安置协议书》第一条的约定和洪福顺在民事起诉状的陈述，房屋拆迁建筑面积为387.7平方米，扣除无争议405房125.49平方米，洪福顺实际需要支付过渡费的面积为262.21平方米，每月的过渡费为1048.84元。4.洪福顺要求按逾期未支付房屋过渡费及店面停业补偿总额的15%计算违约金没有事实和法律依据，双方也没有这方面的约定，而且支付房屋过渡费及店面停业补偿费就不存在再支付违约金的问题。因此，应当驳回洪福顺的第三项诉讼请求。三、扣除金达利公司应支付款项，洪福顺应支付被告款项376639.15元。四、关于洪福顺在诉状中提出的问题。1.洪福顺在诉状中主张房屋过渡费，第三年至第四年按6元/㎡计算，第四年按8元/㎡计算，没有依据，也与《关于南安光电信息产业基地大学科技生活区配套区拆迁补偿安置方案》第三条第（一）项的规定（过渡费按被拆迁房屋建筑面积每月4元/㎡计算）不一致，应不予以认定。2.洪福顺在诉状中主张店面停业补偿费按每间2800元计算没有事实和法律依据。洪福顺签名确认的《店面停业补偿费确认表》双方已约定店面停业补偿费按每间600元计算，退一步说假设金达利公司应支付洪福顺店面停业补偿费，也应按双方约定处理。洪福顺举证的租赁合同是伪造的，不能作为定案根据，而且租赁合同起始时间是2018年8月1日起至2021年，而洪福顺主张逾期支付店面停业补偿费是从2012年12月1日至2018年6月12日，是不同时间段，众所周知，不同的时间段租金是不同，不具有可比性，不能以其它时间段的租金作为依据，所以洪福顺主张每间按2800元计算没有依据，应不予以采信。3、洪福顺在诉状中主张超面积的房款都是按市场价2200元/㎡结算，没有分段计算是不成立的，详见上述第三条第（二）项第1小项。4、洪福顺提供的《安置按个人计算明细表》是其伪造的，应不予以认定。5、洪福顺诉状中的计算没有事实和法律依据，双方支付款项以答辩人上述计算为准。 反诉原告金达利公司向本院提出反诉请求：1.判令洪福顺向金达利公司支付房款376639.15元及利息（从2014年6月1日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率计算）；2、判令洪福顺承担本案的诉讼费用。事实与理由：洪福顺诉金达利公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，已经由贵院立案受理。金达利公司认为洪福顺的本诉的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回洪福顺的诉讼请求。2014年1月4日，双方签订《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》，根据该协议书第四条的约定，产权置换洪福顺应补金达利公司房款人民币376639.15元，该款应当在金达利公司向洪福顺交房之前付清，金达利公司于2014年5月和6月多次通知洪福顺前来补交房款和办理交房手续，但是洪福顺至今未补交房款376639.15元。 反诉被告洪福顺辩称，一、答辩人在起诉金达利公司时，已将(未交房)房屋差价及超面积安置等款项376639.15元列入核对范围内，不具交房条件又未交房的房屋差价及超面积安置等款计算利息是不可思议的。南安人民法院(2016)闽0583初6479号、泉州中级法院(2017)闽05终6139号判决书也已判决清楚，因此，反诉是重复的、荒唐的，没有道理和没有法律依据的，有恶意反诉之嫌。二、金达利公司请求答辩人支付房款376639.15元，未列出具体明细项目及计算依据，答辩人请求法庭依法要求其提供具体明细项目及计算依据。三、金达利公司提供的证据南安市霞美镇人民政府出具的证明，是假证明;福建省房屋建筑工程竣工验收报告，是不完全验收;《安置协议书》第四条产权置换乙方应补甲方(营业用房)款人民币万千佰拾元角分中的手工填写数字，是反诉人伪造的，没有任何事实。四、金达利公司的房屋所有权证办理是不合法的，根据有关规定，开发商要办理初始不动产权证，要经消防、国土、建设、规划等有关部门验收合格后出具交纳完税证明后，方可办理，单凭一份不完全的竣工验收报告就可办理初始不动产产权证是不合法的。初始不动产产权证与结算款项也是无任何关系的。综上所述，一、二审判决书已判决清楚，金达利公司的反诉是虚假陈述，其证据都是造假的、伪造的，不符事实和没有法律依据，有恶意反诉之嫌，这种现象浪费社会资源。请求驳回反诉的全部请求。 本案的争议焦点如下：一、洪福顺提供的2010年11月15日其与金达利公司签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》（合同编号即选房序号：第028号）复印件的效力问题；二、金达利公司提供的2014年1月4日其与洪福顺签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》中第四条的手工填写数字的效力问题；三、住房房屋过渡费的赔偿标准问题；四、店面停业补偿费的赔偿标准问题；五、诉争第2幢206、207、211、212号住宅是否符合交房条件的问题；六、住房房屋过渡费、店面停业补偿费的计算期间问题；七、洪福顺安置的店面及住宅安置面积为多少的问题；八、洪福顺安置的小高层住宅的等面积安置价格问题。 围绕本案的争议焦点一：洪福顺提供的2010年11月15日其与金达利公司签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》（合同编号即选房序号：第028号）复印件的效力问题。 本院认为：该份协议书虽然系复印件，但协议书载明“本协议一式四份，甲乙双方各执一份，送霞美镇政府、基地办各一份备案”，鉴于金达利公司对该份协议书的真实性不予认可，本院依据职权至霞美镇政府，其告知本院可向基地办调取原件，本院遂多次至基地办要求其出具原件，但基地办均以金达利公司不同意为由拒绝提交原件给法庭核对；后本院依法向金达利公司释明，金达利公司亦拒不提交其所持有的该份协议书进行核对。结合实践中房屋拆迁安置工作的开展需签订书面协议确定征迁面积、补偿标准的惯例，因金达利公司未能提供与之内容相反的房屋拆迁补偿安置协议书来推翻洪福顺提供的该协议书，应当承担举证不力的后果。此外，金达利公司提供的洪福顺签字的《店面停业补偿费确认表》的内容与洪福顺提供的该份协议书中附件四的内容相一致。综上可认定：洪福顺提供的其与金达利公司于2010年11月15日签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。 围绕本案的争议焦点二：金达利公司提供的2014年1月4日其与洪福顺签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》中第四条款项结算办法中“产权置换乙方应补甲方房（营业用房）款人民币（大写）叁拾柒万陆千陆百叁拾玖元零角伍分”的手工填写数字的效力问题。 洪福顺主张该手工填写数字是金达利公司伪造的，且金达利公司也未列出具体明细项目及计算依据；金达利公司主张该数额376639.15元系在洪福顺应当支付给金达利公司的房款789579.5元与金达利公司应当支付给洪福顺的拆迁补偿款342352元互相抵扣的基础上，再扣除砌墙费用、住宅过渡费、店面停业补助费后结算而来。 本院认为：其一，金达利公司提供的该份安置协议书上第四条款项结算办法中虽记载“产权置换乙方应补甲方房（营业用房）款人民币（大写）叁拾柒万陆千陆百叁拾玖元零角伍分”，但该房款376639.15元的大写数字系手工填写的，与洪福顺所持有的该份安置协议书上的该部分内容为空白的情形不一致，可见，洪福顺与金达利公司在签订该份安置协议书时双方并未就该部分内容达成一致意见；其二，根据南建【2009】162号文件中拆迁补偿安置实施方案的规定，产权调换实行“调换相应产权建筑面积、差价互补”、“根据被拆迁人的拆迁面积给予安置，差价按货币补偿办法计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换安置房屋的价格结算，互补差价”，可见，差价互补系指洪福顺应当支付给金达利公司的房款与金达利公司应当支付给洪福顺的拆迁补偿款之间的差价，并不包括住宅过渡费、店面停业补助费等其他费用。综上，金达利公司主张互补差价后洪福顺应支付房款为安置协议书上记载的376639.15元，本院不予采信。 围绕本案的争议焦点三：住宅过渡补助费（即房屋搬迁过渡费）的赔偿标准问题。 洪福顺主张住宅过渡补助费的赔偿标准应当以2010年11月15日签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》第三条约定为准，即24个月内，过渡补助费每月4元/㎡；超过24个月，则从第25个月至36个月过渡补助费每月6元/㎡；超过36个月以上，过渡补助费每月8元/㎡；金达利公司主张住宅过渡补助费的赔偿标准不能以该份协议复印件为准，而应当以南建【2009】162号文中《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技生活区配套区拆迁补偿安置方案》第三条第（一）项规定为准，即住宅过渡补助费按被拆迁房屋建筑面积每月4元/㎡计算。 本院认为：《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》系依据南建【2009】162号文，并结合本地的实际情况制订的，如前所述，该协议系双方真实的意思表示，内容合法，对双方当事人具有拘束力，住宅过渡补助费赔偿标准应当以双方当事人在南建【2009】162号文的拆迁补偿安置方案的基础上经协商自愿达成的协议约定为准，即：24个月内，过渡补助费每月4元/㎡；超过24个月，则从第25个月至36个月过渡补助费每月6元/㎡；超过36个月以上，过渡补助费每月8元/㎡。 围绕本案的争议焦点四：店面停业补偿费的赔偿标准问题。 洪福顺主张店面停业补偿费应按店面的月租金每间2800元计算，并提供其与案外人签订的《店面出租合同》为据；金达利公司主张店面停业补偿费应按每间每月600元的标准计算，并提供洪福顺签字的《店面停业补偿费确认表》为据。 本院认为：洪福顺提供的《店面出租合同》系其与案外人签订的，无法核实其真实性，且洪福顺也未提供租金缴纳的证明，本院对其不予认定；同时，即使同一路段的店面在不同时期的租金也不尽相同，实践中影响店面出租的因素包括了周边交通、水电、面积、租期等各因素，店面租金与店面停业补偿费，系不同法律概念，不具有可比性；金达利公司提供的《店面停业补偿费确认表》上有洪福顺的签字确认，且该确认表的内容与洪福顺提供的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》附件四的内容相一致，故本院对其予以采信。综上，店面停业补偿费的赔偿标准应当以洪福顺签字确认的《店面停业补偿费确认表》（即《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》附件四）上约定的内容为准，即：店面停业补偿费为每月每间600元。 围绕本案的争议焦点五：诉争第2幢206、207、211、212号住宅是否符合交房条件的问题。 洪福顺主张诉争第2幢206、207、211、212号住宅至今不符合交房条件，其中207、211、212号住宅未砌墙，206、211、212号住宅未对照三楼做排水，206号住宅有两处私设的排水管应当去除，后面增加的一间也少挖一个排水孔，二楼未设置电梯口，且只有在二楼加装电梯口的前提下才同意由金达利公司按一定标准补贴由其自行砌墙；金达利公司主张确实无砌墙，但洪福顺同意由其自行砌墙、金达利公司支付补偿款，故金达利公司不需要砌墙；206、211、212号住宅均有在相应的位置上设置排水孔；206号套房未私设排水管，排水是楼上的权利；电梯与本案无关，开设电梯口的请求已被中院驳回，综上，诉争第2幢206、207、211、212号住宅已经符合交房条件。 本院认为：根据泉州市中级人民法院作出的（2017）闽05民终6139号民事判决书可知，诉争第2幢206、207、211、212号住宅符合交房条件和配套要求的必须满足以下条件：金达利公司应在诉争第2幢206、207、211、212号住宅相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施，在相对应三楼住宅中墙体的位置砌墙。洪福顺要求二楼加装电梯口，因涉及建筑物公共区域的建设，并不符合规划设计要求，（2017）闽05民终6139号生效判决不予支持，因此，未能加装电梯口并不属于认定诉争第2幢206、207、211、212号住宅是否符合交房条件和配套要求的事项。现经本院现场勘查可知，一者，双方均确认诉争207、211、212号住宅尚未在对应三楼住宅中墙体的位置砌墙；二者，金达利公司至今未能完全按照（2017）闽05民终6139号生效判决确定的义务在诉争套房相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施。综上，本院认定诉争第2幢206、207、211、212号住宅至今未符合交房条件及配套要求。 围绕本案的争议焦点六：住宅过渡补助费（即房屋搬迁过渡费）、店面停业补偿费的计算期间问题。 洪福顺主张诉争第2幢111、127、128号店面及405号住宅的过渡费应计至交房日即2018年6月12日，第2幢206、207、211、212号住宅因现未交房，拆迁剩余安置房屋面积262.21㎡的过渡费应计至实际交房日；金达利公司主张诉争店面及住宅均不应承担自2014年1月份之后的逾期交房责任。 本院认为：洪福顺与金达利公司签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》约定，金达利公司应于2013年9月30日前将诉争房屋交付洪福顺使用。但诉争第2幢111、127、128号店面及405号住宅于2018年6月12日才实际交付给洪福顺；如前所述，第2幢206、207、211、212号住宅因不符合交房条件和配套要求至今未完成交付。因此，从保护被拆迁人利益的角度出发，住宅过渡补助费、店面停业补偿费应计算至诉争店面及住宅的实际交付之日止为妥，即：第2幢111、127、128号店面的停业补偿费及405号住宅的过渡费应计算至2018年6月12日；第2幢206、207、211、212号住宅的过渡费应计算至实际交付之日止。 围绕本案的争议焦点七：洪福顺安置的店面及住宅安置面积为多少的问题。 洪福顺主张安置面积应按合同约定的为准，其中店面的可安置面积为93.34㎡，住宅的可安置面积为517.77㎡（住宅405号的安置面积为125.49㎡，206号的安置面积为96.9㎡，207号的安置面积为64.02㎡，211号的安置面积为52㎡,212号的安置面积为132㎡，经协议一致在206、207、211、212号住宅的后面又多安置47.36㎡，至此，住宅的可安置面积变更为517.77㎡），并提供《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》1份及《安置按个人计算明细表》1份为据；金达利公司主张店面111号（前排沿路）的面积为41.96平方米，店面127、128（内侧步行街）为51.52㎡，合计洪福顺实际安置店面的面积为93.48㎡，其中超面积安置为3.78㎡；住宅405号的面积为125.78㎡，住宅206号的面积为139.17㎡，住宅207号的面积为66.96㎡，住房211号的面积为52.18㎡，住房212号的面积为133.68㎡，合计洪福顺实际安置住宅的面积为517.77㎡，其中超面积安置为130.07㎡，并提供厦门闽矿测绘院出具的《房产面积分户汇总表》1份为据。 本院认为：双方在《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》第一条中约定营业性用房（即诉争店面）可安置面积为93.34㎡，住宅的可安置面积为470.41㎡，根据第三条“房屋竣工后以南安建设局实测面积为准，据实结算，多还少补”的约定可知，实际的安置面积与合同中约定的安置面积存在不一致时，应当以实际测量的安置面积为准。鉴于金达利公司提供的《房产面积分户汇总表》系厦门闽矿测绘院出具的，经审查其具备房产测绘的相应资质，本院予以采信。综上，洪福顺的实际安置面积应当以《房产面积分户汇总表》上详细记载的建筑面积为准，即店面111号的面积为41.96平方米，店面127号的面积为25㎡，店面128号的面积为26.52㎡，合计洪福顺实际安置店面的面积为93.48㎡，其中超面积安置为3.78㎡（实际安置面积93.48㎡-被拆迁建筑面积89.7㎡）；住宅405号的面积为125.78㎡，住宅206号的面积为139.17㎡，住宅207号的面积为66.96㎡，住房211号的面积为52.18㎡，住房212号的面积为133.68㎡，合计洪福顺实际安置住宅的面积为517.77㎡，其中超面积安置为130.07㎡（实际安置面积517.77㎡-被拆迁建筑面积387.7㎡）。 围绕本案的争议焦点八：洪福顺安置的小高层住宅的等面积安置价格问题。 洪福顺主张拆迁时金达利公司按住宅600元/㎡的标准进行补偿给洪福顺，故住宅的等面积安置价格也应当同样适用600元/㎡的标准进行结算；金达利公司主张小高层住宅的等面积应当适用《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区拆迁补偿安置实施方案》中约定的产权调换选择小高层安置，拆迁面积以内的小高层的安置价按900元/㎡结算。 本院认为：根据《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》第五条的约定：洪福顺在签订本协议时应把持有的《土地使用证》、《房屋所有权证》等相关证件完整移交给金达利公司，金达利公司将依据洪福顺合法的被征用占地面积按南建文【2009】162号文标准给予补偿，店面安置地点为沿省道308线一层店面及1#-4#楼步行街店面，套房安置地点为1#楼及1#楼-4#楼小高层二层至四层套房。根据南安市规划建设局南建【2009】162号文件《关于南安光电信息产业基地大学科技园生活配套区拆迁补偿安置实施方案的批复》的精神，《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区拆迁补偿安置实施方案》系诉争店面及住宅拆迁补偿安置的实施方案。根据该拆迁补偿安置实施方案的规定，产权调换实行“调换相应产权建筑面积、差价互补”的原则，具体为：（一）产权调换选择小高层安置，拆迁面积以内的小高层的安置价按900元/㎡结算，所选安置房建筑面积超过安置面积20㎡以内的（含20㎡），按优惠价1000元/㎡结算；在20-40㎡（含40㎡）的按优惠价1100元/㎡结算；超过40㎡以上的按市场价2200元/㎡结算；（二）具备三个条件的经营性店面（框架结构）等面积产权调换按2600元/㎡结算，超过认定的安置面积10㎡以内的（含10㎡）按市场价5500元/㎡的价格优惠15%结算，超过10㎡的按市场价5500元/㎡结算；（三）准店面产权置换在指定安置区范围内步行商业街的店面等面积产权调换（框架结构）按1800元/㎡结算，超过认定的安置面积10㎡以内的（含10㎡）按市场价4500元/㎡的价格优惠15%结算，超过10㎡的按市场价4500元/㎡结算。因此，洪福顺的产权调换选择小高层安置，拆迁面积以内的小高层的安置价应按900元/㎡结算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年10月15日，洪福顺与金达利公司签订《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》（合同编号即选房序号：第028号），合同约定金达利公司作为拆迁人，洪福顺作为被拆迁人，根据南安光电信息产业基地大学科技园生活配套区工程建设需要，金达利公司依法征用洪福顺的住宅房屋、厂房及附属物，洪福顺选择产权调换，具体为：一层店面面积89.7㎡，砖混结构，标准1650元；一层建筑面积37.5㎡，框架结构，标准600元；二层建筑面积106.43㎡，砖混结构，标准550元；二层建筑面积37.97㎡，框架结构，标准600元；二层以上建筑面积106.43㎡，砖混结构，标准550元；二层以上建筑面积37.97㎡，框架结构，标准600元；四层建筑面积61.4㎡，钢架结构，标准150元。综上，洪福顺被拆迁的店面面积为89.7㎡（共两间），被拆迁的住宅面积为387.7㎡；金达利公司应支付给洪福顺的拆迁补偿款为342352元（实际未支付）。另查明，洪福顺已向金达利公司领取自2010年12月1日起至2012年12月1日止的前24个月的店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费。 2014年1月4日，洪福顺与金达利公司重新签订《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》一份，约定金达利公司作为拆迁人，洪福顺作为被拆迁人，拆迁洪福顺址在南安市：营业性用房（拆迁建筑面积89.7㎡，可安置面积93.34㎡），住宅（拆迁建筑面积387.7㎡，可安置面积470.41㎡）；选定安置营业性用房为：第2幢111、127、128号93.34㎡，共3套93.34㎡；选定安置套房为：第2幢206、207、211、212、405号470.41㎡，共5套470.41㎡；金达利公司应于2013年9月30日前交付新房（营业用房）供洪福顺使用，在新房（营业用房）交付使用前洪福顺须交清全部款项，交房时同时停止过渡费补贴，等等。嗣后，双方又共同协商一致由金达利公司将第2幢206、207、211、212号住宅的后面一间47.36㎡（无房号）安置给洪福顺。至此，住宅的可安置面积变更为517.77㎡。 另查明，洪福顺选择产权调换：（一）选择安置店面为址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢111、127、128号店面，合同约定营业性用房（即店面）可安置面积为93.34㎡，洪福顺实际安置面积为93.48㎡，其中111号店面属于临308线的店面，面积为41.96㎡，127、128店面属于内侧步行街的店面，面积为25㎡、26.52㎡，店面的超面积安置为3.78㎡；（二）选择安置住宅为址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢206、207、211、212、405号住宅（小高层楼房），合同约定住宅可安置面积470.41㎡，洪福顺实际安置面积为517.77㎡，其中住宅405号的面积为125.78㎡，住宅206号的面积为139.17㎡，住宅207号的面积为66.96㎡，住房211号的面积为52.18㎡，住房212号的面积为133.68㎡，住宅的超面积安置为130.07㎡。 又查明，洪福顺于2016年8月5日诉至本院要求金达利公司交付符合交房条件和配套要求的套房并支付未付的过渡费等，本院于2017年8月8日作出(2016)闽0583民初6479号民事判决书，判决：一、金达利公司应于本判决生效后四十日内将符合交房条件和配套要求的址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢206、207、211、212号房屋交付给洪福顺，即金达利公司应在第2幢206、207、211、212号房屋相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施、在相对应三楼住宅中墙体的位置相应砌墙，且二楼应当安装电梯的出入口；二、金达利公司应于本判决生效后十日内将址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢111、127、128号店面及第2幢405号住宅交付给洪福顺；三、驳回洪福顺的其他诉讼请求。一审判决后，金达利公司不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年3月22日作出(2017)闽05民终6139号民事判决书，判决：一、维持福建省南安市人民法院(2016)闽0583民初6479号民事判决第二条；二、变更福建省南安市人民法院(2016)闽0583民初6479号民事判决第一条为金达利公司应于本判决生效后四十日内将符合交房条件和配套要求的址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢206、207、211、212号房屋交付给洪福顺，即金达利公司应在第2幢206、207、211、212号房屋相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施、在相对应三楼住宅中墙体的位置相应砌墙；三、撤销福建省南安市人民法院(2016)闽0583民初6479号民事判决第三条；四、驳回洪福顺一审的其他诉讼请求。二审判决生效后，诉争第2幢111、127、128号店面及405号住宅于2018年6月12日办理交房手续；诉争第2幢206、207、211、212号住宅至今未办理交房手续。现洪福顺又诉至本院，要求金达利公司支付房屋过渡费及店面停业补偿费等，金达利公司遂提起反诉，要求洪福顺支付房款等。 综上事实，本院认为，金达利公司作为拆迁人，洪福顺作为被拆迁人，金达利公司依法征用洪福顺的住宅房屋、厂房及附属物，洪福顺被拆迁的店面面积为89.7㎡（共两间），被拆迁的住宅面积为387.7㎡，金达利公司将国家大学科技园福建分园生活区第2幢111、127、128号店面、第2幢206、207、211、212、405号住宅安置给被拆迁人洪福顺，并约定应于2013年9月30日前交付诉争店面及住宅供洪福顺使用，但诉争111、127、128号店面及405号住宅于2018年6月12日办理交房手续，诉争206、207、211、212号住宅因至今未符合交房条件和配套要求而未办理交房手续。 本诉中，洪福顺要求金达利公司支付其房屋过渡费及店面停业补偿费，鉴于金达利公司仅支付洪福顺自2010年12月1日起至2012年12月1日止的前24个月的店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费。因此，金达利公司还应支付给洪福顺的店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费，具体如下： （一）店面停业补偿费 洪福顺实际被拆迁店面为2间，店面停业补偿费的赔偿标准为每间600元/月，鉴于诉争111、127、128号安置店面已经交付洪福顺使用，因此，停业补偿费应自未付之日即2012年12月2日起计算至实际交付之日即2018年6月12日止（共计66.34个月）。据此，金达利公司还应支付给洪福顺店面停业补偿费为79608元【600元/月×2间×66.34个月】； （二）房屋搬迁过渡费（即住宅过渡安置费） 洪福顺实际被拆迁的住宅面积为387.7㎡，其中诉争405号住宅的实际安置面积为125.78㎡，剩余拆迁安置面积为261.92㎡（被拆迁面积387.7㎡-诉争405号住宅实际安置面积125.78㎡）；房屋搬迁过渡费的赔偿标准为24个月内则过渡补助费每月4元/㎡，超过24个月则从第25个月至36个月过渡补助费每月6元/㎡，超过36个月以上则过渡补助费每月8元/㎡；鉴于金达利公司于2018年6月12日将诉争405号住宅交付给洪福顺使用，诉争206、207、211、212号住宅至今因未符合交房条件和配套要求而未交付，因此，房屋搬迁过渡费应自未付之日即2012年12月2日起计算至实际交付之日止（其中计算至2018年6月12日为66.34个月）。据此，金达利公司还应支付给洪福顺房屋搬迁过渡费为： ①自2012年12月2日起至2013年12月1日止的房屋搬迁过渡费为27914.4元【387.7㎡×6元/㎡×12个月】； ②自2013年12月2日起至2018年6月12日止的房屋搬迁过渡费为168540.94元【387.7㎡×8元/㎡×54.34个月】，以上二项合计196455.34元； ③自2018年6月13日起的房屋搬迁过渡费：以剩余拆迁面积261.92㎡为基数，按每月8元/㎡的标准计算至实际交付之日止。 综上，就本诉而言，金达利公司还应支付给洪福顺店面停业补偿费79608元、房屋搬迁过渡费（其中截至2018年6月12日止为196455.34元，自2018年6月13日起以剩余拆迁面积261.92㎡为基数按每月8元/㎡的标准计算至实际交付之日止）。对于洪福顺主张的超出本院确认的店面停业补助费和房屋过渡费数额部分的诉讼请求，本院不予支持。另，对于洪福顺要求金达利公司支付逾期未支付过渡费及店面停业补偿费违约金的诉请，因洪福顺的房屋搬迁过渡费及店面停业补偿费已经计算至实际交付之日止，可弥补其损失，故本院不予支持。 反诉中，金达利公司要求洪福顺支付房款，根据洪福顺与金达利公司签订《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》第五条的约定：“……在新房（营业用房）交付使用前洪福顺须交清全部款项，交房时同时停止过渡费补贴”，鉴于诉争111、127、128号店面及405号住宅于2018年6月12日已交付洪福顺使用，故洪福顺应当支付给金达利公司已交付的诉争111、127、128号店面及405号所产生的相应房款，对于至今未交付的诉争206、207、211、212号住宅所产生的相应房款，应在其符合交房条件和配套要求并办理交房手续前再由洪福顺另行支付，且上述房款在支付时应根据“产权置换”、“被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换安置房屋的价格结算后互补差价”的规则，优先扣除金达利公司应支付给洪福顺的拆迁补偿款342352元，具体而言： （一）店面 ①店面的超面积安置：3.78㎡（即实际安置面积93.48㎡-被拆迁建筑面积89.7㎡），双方虽并未明确约定店面的超面积安置系指定安置在沿街××还××内侧××商业街，但审理中洪福顺在其制作的《核对整理后情况表》中认可店面超面积安置适用4675元／㎡的标准，对此，金达利公司亦表示同意，这是当事人对自身权利的处分，本院予以照准。因此，店面的超面积安置的房款应适用“具备三个条件的经营性店面（框架结构）等面积产权调换按2600元／㎡结算，超过认定的安置面积10㎡以内的（含10㎡）按市场价5500元／㎡的价格优惠15%结算，超过10㎡的按市场价5500元／㎡结算”的标准计算，即3.78㎡×（5500元／㎡×85%）＝17671.5元； ②店面的等面积安置： 诉争111号店面（沿街308线）：实际建筑面积为41.96㎡，扣除超面积安置3.78㎡，剩余等面积安置为38.18㎡，适用“属于具备三个条件的经营性店面（框架结构）等面积产权调换按2600元/㎡结算”的标准计算，则诉争111号店面的等面积安置房款为：38.18㎡×2600元/㎡＝99268元； 诉争127、128号店面（内侧步行商业街）：实际建筑面积为51.52㎡，适用“准店面产权置换在指定安置区范围内步行商业街的店面等面积产权调换（框架结构）按1800元/㎡结算”的标准计算，则诉争127、128号店面（内侧步行商业街）的等面积安置房款为：51.52㎡×1800元/㎡＝92736元。 （二）住宅 诉争405号住宅，实际建筑面积为125.78㎡，适用“拆迁面积以内的小高层的安置价按900元/㎡结算”的标准计算，则诉争405号住宅的等面积安置房款为：125.78㎡×900元＝113202元。至此，以上四笔房款共计322877.5元。 另外，鉴于诉争206、207、211、212号住宅至今因未符合交房条件和配套要求而未交付，故对于住宅的超面积安置130.07㎡（即实际安置面积517.77㎡-被拆迁建筑面积387.7㎡）及诉争206、207、211、212号住宅的剩余等面积安置为261.92㎡（即139.17㎡＋66.96㎡＋52.18㎡＋133.68㎡-130.07㎡）所产生的相应房款，应待诉争206、207、211、212号住宅符合交房条件和配套要求并办理交房手续前（抵扣金达利公司应当支付给洪福顺的拆迁补偿款后）再另行结算。 综上，就反诉而言，因洪福顺选择产权置换，被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换安置房屋的价格结算后互补差价，因此，洪福顺应支付给金达利公司的房款（仅限于已交付的111、127、128号店面及405号住宅所产生的相应房款）322877.5元，应先与金达利公司应支付给洪福顺的拆迁补偿款342352元进行抵扣，由于两笔款项进行抵扣后金达利公司尚应再支付19474.5元给洪福顺（该差额19474.5元在诉争206、207、211、212号住宅符合交房条件和配套要求并办理交房手续前再进行抵扣），故对于金达利公司要求洪福顺支付房款及逾期付款利息的诉请，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 一、被告南安市金达利投资发展有限公司应于本判决生效后十五日内支付给原告洪福顺店面停业补偿费79608元、房屋搬迁过渡费（其中房屋搬迁过渡费截至2018年6月12日止为196455.34元，自2018年6月13日起以剩余拆迁面积261.92㎡为基数按每月8元/㎡的标准计算至实际交付之日止）； 二、驳回原告洪福顺的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告南安市金达利投资发展有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币5586元，由被告南安市金达利投资发展有限公司负担，本案反诉受理费人民币4262元，由被告南安市金达利投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄永茂 审 判 员  庄慧虹 人民陪审员  洪槟玲 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  刘超群 速 录 员  洪小燕 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 32- 31-