江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初3940号原告：王超，女，1987年9月15日出生，住瑞金市。原告：王志敏，女，1982年1月17日出生，住瑞金市。原告：王志玲，女，1980年11月3日出生，住瑞金市。委托诉讼代理人：朱裕华，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾翔，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：易灵，男，1971年11月23日出生，身份证住住：九江市武宁县清江乡大田村湾里20号，现住长沙市雨花区。被告：弘鼎立科技有限公司赣州分公司，住所地:赣州市章贡区新赣州大道**水游城尚街**楼**商铺。统一社会信用代码：91360702MA361M5PX4。法定代表人：杨金，系公司总经理。原告王超、王志敏、王志玲与被告易灵、弘鼎立科技冇限公司赣州分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王鹏程的委托诉讼代理人朱裕华、曾翔，被告易灵、弘鼎立科技有限公司赣州分公司的法定代表人杨金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的租赁合同；2、请求判令被告立即向原告支付2019年2月12日起的逾期租金计人民币115661.58元；3、请求判令被告自逾期支付租金之日起以逾期支付的租金为基数，按照月息2%计算违约金至实际清偿租金之日止，暂计算至2019年6月6日，违约金为6235元；4、请求判令被告自合同解除之日起以合同约定月租金为标准，支付房屋占用费至被告实际腾房之日止；5、请求判令被告向原告支付因本案产生的律师费人民币10000元；6、本案诉讼、保全等费用由被告承担。事实和理由：2017年1月5日，赣州沃华商业管理有限公司（以下简称“沃华公司”）与被告易灵、赣州大饰野装饰工程有限公司（以下简称“大饰野公司”）签订《租赁合同》。合同约定：易灵、大饰野公司承租新赣州大道7号水游城6号楼6#商铺（建筑面积为295.24㎡，以下简称“涉案商铺”）经营家装、办公使用；租赁期限为5年：自2017年2月12日起至2022年2月11日止；租金按月计算，每三个月支付一次，先付后用且须在当期租金到期末月的第25日或之前，支付下期（3个月）的租金；逾期给付租金的，承租人按日向出租人支付应付费用总额的万分之五的违约金，逾期30日经催告仍不缴纳的，出租人有权单方解除合同，并要求承租人按“违约金=年租金/365（天）×（合同约定的租期-实际租赁天数）”计算支付违约金。合同签订后，沃华公司如期将涉案商铺交付给易灵、大饰野公司使用。2017年11月份，原告王志玲、王志敏、王超三人与赣州鹏欣置业有限公司（以下简称“鹏欣公司”）就涉案商铺的所有权转让事宜协商达成一致：由原告购置取得涉案商铺所有权。2017年12月8日，因涉案商铺的的所有权发生转移，原告与广州鼎立置业有限公司赣州分公司（以下简称“鼎立公司”）、鹏欣公司、沃华公司四方就涉案商铺的租赁事宜达成一致并签订《四方协议书》，约定：原租赁合同的出租人主体沃华公司变更为原告，鼎立公司加入到涉案商铺的租赁合同中，承担租赁合同中承租人的义务。协议注明“原告已于2017年12月5日就向鼎立公司完成了交房义务”，因此，原告向鼎立公司收取租金时间为自2017年12月5日起。另外，四方一致同意原合同的承租人主体不变、合同其余条款也不变更，依然有效。截至2018年10月份，租赁合同各方一直遵照合同约定履行各自的合同义务。2018年11月份，被告开始出现逾期缴纳租金的情况：本应于2018年11月6日之前缴纳的2018年11月12日至2019年2月11日期间租金，被告却在2018年11月28日才支付给原告。截止目前，被告更是逾期未向原告支付2019年2月12日至2019年5月11日、2019年5月12日至2019年8月11日两期涉案商铺的租金人民币115661.58元。经查，大饰野公司于2017年1月24日注册登记，是自然人独资公司，法定代表人易灵为该公司唯一股东，系该公司最终受益人。2018年6月份，该公司在工商行政部门办理了注销登记。根据相关法律规定，易灵应当对大饰野公司存续期间的债务承担连带清偿责任；同时被告易灵作为承租方主体之一，亦应承担支付租金的义务。另查明，2018年8月24日，广州鼎立置业有限公司赣州分公司变更名称为“弘鼎立科技有限公司赣州分公司”。原告认为，原被告之间的租赁合同系双方真实意思，未违反法律强制性规定，属合法有效，被告易灵、弘鼎立科技有限公司赣州分公司作为租赁合同的承租人，理应依约履行给付租金的合同义务。经原告多次向两被告催收租金未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件及不动产权，证明：1、原告的诉讼主体资格；2、原告系赣州市新赣州大道**水游城**楼**商铺即涉案房屋的所有权人；证据2、企业信用信息公示报告、身份证、营业执照、企查查截，证明：1、被告的主体身份状况及诉讼主体资格；2、原赣州大饰野装饰工程有限公司（已于2018年6月注销登记）是自然人独资公司，被告易灵系该公司法定代表人及唯一股东，应对涉案债务承担连带清偿责任；3、2018年8月24日，广州鼎立置业有限公司赣州分公司变（以下简称“鼎立公司”）更名称为“弘鼎立科技有限公司赣州分公司”；证据3、租赁合同、四方协议书及缴费记录，证明：1、2017年1月5日，赣州沃华商业管理有限公司（以下简称“沃华公司”）与被告易灵、赣州大饰野装饰工程有限公司（以下简称“大饰野公司”）签订《租赁合同》；2、合同约定：被告易灵、大饰野公司承租新赣州大道7号水游城6号楼的6#商铺，租赁期限为5年，自2017年2月12日起至2022年2月11日止，并约定每月租金及租金支付方式；3、逾期给付租金的，按日向出租人支付应付租金等应付费用总额的万分之五的违约金，逾期30日经催告仍不缴纳的，出租人有权单方解除合同；4、2017年12月8日，因涉案商铺所有权发生转移，原告与鼎立公司、鹏欣公司、沃华公司签订《四方协议书》，约定原租赁合同的出租人由沃华公司变更为原告，承租人主体不变、合同其余条款不变，即被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司加入到涉案房屋的租赁合同中，承担租赁合同中承租人的义务；5、2018年11月28日，被告向原告支付2018年11月12日至2019年2月11日的房屋租金；被告至今未支付2019年2月12日至今的租金115661.58元；证据4、委托代理合同及发票，证明原告因本案诉讼花费壹万元律师费，根据租赁合同（第11条第6款）约定，该费用应由被告承担。被告易灵辩称：一、答辩人不是本案适格的被告。原告起诉的事实与客观事实不符；1、答辩人经营的赣州大饰野装饰工程有限公司（于2017年7月17日注销）曾于2017年1月5日与出租人赶住沃华商业管理有限公司签订《租赁合同》，承租位于赣州市章贡区新赣州大道7号水游城尚街6#楼6号商铺作为经营场所。2017年6月，大饰野公司因经营不善终止了与沃华公司的租赁合同关系，并在工商部门依法办理注销登记；2、大饰野公司与沃华公司租赁关系终止后，沃华公司与被答辩人弘鼎立科技有限公司赣州分公司建立租赁合同关系，亦收到了被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司的租赁，形成了事实上的租赁关系，被答辩人弘鼎立科技有限公司赣州分公司成为上述租赁商铺的承租人，其租赁该商铺作为公司的营业场所，并在工商部门依法办理了登记；3、根据被答辩人王志玲、王志敏、王超与原产权人、原出租人沃华公司以及被答辩人弘鼎立科技有限公司赣州分公司所签订的《四方协议》，在该《四方协议》书中答辩人没有参加，协议书中第一条约定原租赁合同承租人主体不变更该约定条款无效，对答辩人没有约束力，并且亦明确了涉案租赁商铺的承租人为答辩人弘鼎立科技有限公司赣州分公司，出租人变更为被答辩人王志玲、王志敏、王超。根据合同的相对性原理，本案的租赁合同关系存在被答辩人王志玲、王志敏、王超与弘鼎立科技有限公司赣州分公司之间，并不指向答辩人及大饰野公司，答辩人租赁合同的权利义务已转移至弘鼎立公司，而并不是诉状中所谓的“加入”答辩人。二、被答辩人王志玲、王志敏、王超所提供的证据并不能证明其与答辩人存在租赁合同关系，相反能证明其与被答辩人弘鼎立科技有限公司赣州分公司存在租赁关系，且被答辩人王志玲、王志敏、王超所提出的第一项诉讼请求对于答辩人是不成立的；1、被答辩人王志玲、王志敏、王超所提供的《租赁合同》，系由大饰野公司与案外人沃华公司签订，已于2017年6月终止，该合同项下的租赁房屋由被答辩人弘鼎立公司自2017年6月开始承租作为公司经营场所。因此，该份《租赁合同》与本案无关联性，不能证明答辩人与被答辩人存在租赁合同关系；2、一方面，该协议的签订主体为涉案房屋原产权人，现产权人为被答辩人王志玲、王志敏、王超、原出租人沃华公司以及承租人被答辩人弘鼎立公司，并不包括答辩人，答辩人既然不是该协议的签订主体，自然不受协议的约束。该协议明确了涉案租赁商铺的出租人为被答辩人王志玲、王志敏、王超，承租人为被答辩人弘鼎立公司，约定了支付租金等内容。因此《四方协议》可以证明被答辩人之间存在租赁合同关系，与答辩人不存在租赁关系。；3、转账记录仪的转款人是顾友松，是被答辩人红鼎立公司支付租金的凭证，与被答辩人无关，该转账记录恰可以反映出被答辩人弘鼎立公司是涉案租赁房屋的承租人。三、自2017年6月起，大饰野公司已不是涉案租赁房屋的承租人，也未再使用过租赁房屋，被答辩人王志玲、王志敏、王超一直要求答辩人支付租金及违约金等诉求没有事实依据。自2017年6月起，被答辩人弘鼎立公司成为涉案租赁房屋的承租人，并对租赁场地进行经营使用。而大饰野公司自2017年6月与沃华公司的租赁关系终止后，答辩人就离开赣州，至今一直都在湖南长沙工作，对于被答辩人弘鼎立公司与出租人之间的合同履行情况、租赁房屋的产权变更情况等一概不知，各方也没有过任何联系以及其他往来。自2017年6月起，被答辩人既不是涉案房屋的承租人也不是使用人，被答辩人王志玲、王志敏、王超向答辩人提出的支付租金及违约金等请求没有任何事实依据。被告易灵未向本院提交证据。被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司辩称：根据合同约定我方承担违约金，但我于2019年3月就与原房东的代理人钟某达成退租协议，协议的内容大致是涉案房屋的装修设施归原告所有，折抵一个月的租金以及物业费等其他费用，原告才允许我把部分文件搬离涉案房屋，在其搬走文件后，涉案房屋指纹锁由钟某重新设置了密码。被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司向本院提交了图片一张，证明其公司已经于2019年3月9日将涉案房屋归还给原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月5日，赣州沃华商业管理有限公司（以下简称“沃华公司”）与被告易灵、赣州大饰野装饰工程有限公司（以下简称“大饰野公司”）签订一份《租赁合同》，合同约定：易灵、大饰野公司承租沃华公司位于赣州市章贡区新赣州大道7号“水游城·尚街”6号楼6#商铺，建筑面积为295.24㎡，用于家装、办公使用；租赁期限为5年，自2017年2月12日起至2022年2月11日止；租金按月计算，2017年2月12日至2018年2月11日，月租金为12814.57元；2018年2月12日至2019年2月11日，每月租金为1435323元，2019年2月12日至2020年2月11日，每月租金为19276.93元……每三个月支付一次，先付后用且须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期（3个月）的租金；逾期给付租金的，承租人按日向出租人支付应付费用总额的万分之五的违约金，逾期30日经催告仍不缴纳的，出租人有权单方解除合同，并要求承租人按“违约金=年租金/365（天）×（合同约定的租期-实际租赁天数）”计算支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，沃华公司如期将涉案商铺交付给易灵、大饰野公司使用。2017年11月份，原告王志玲、王志敏、王超三人与赣州鹏欣置业有限公司（以下简称“鹏欣公司”）就涉案商铺的所有权转让事宜协商达成一致：由原告购置取得涉案商铺所有权。因涉案商铺的所有权发生转移，2017年12月8日，原告王志玲、王志敏、王超（乙方）与鹏欣公司（原产权人，甲方）、沃华公司（丙方）及广州鼎立置业有限公司赣州分公司（丁方）签订一份《四方协议书》，约定：原租赁合同的出租人主体由丙方变更为乙方，由乙方履行该租赁合同中出租人的权利与义务；原《租赁合同》承租人主体不变更，由甲方收到乙方商铺全款之日起，丁方按照原《租赁合同》约定向乙方支付租金。协议还注明“乙方已于2017年12月5日完成交房，交房后，乙方起始收租日期为2017年12月5日，而之前2017年11月11日至2017年12月4日的租金由丙方收取。”此外，协议约定《租赁合同》的其余条款也不变，原租赁合同丙方权利由乙方承接，条款内容对乙、丁双方继续有效。签订上述协议后，广州鼎立置业有限公司赣州分公司能按照约定支付租金给原告，但自2018年11月起，广州鼎立置业有限公司赣州分公司开始出现逾期支付租金。2018年11月28日，广州鼎立置业有限公司赣州分公司支付完2018年11月12日至2019年2月11日的租金后，未再支付租金给原告。另查明：大饰野公司于2017年1月24日注册登记，是自然人独资公司，法定代表人易灵为该公司唯一股东。2017年8月，大饰野公司退出了涉案商铺承租，将涉案商铺交由广州鼎立置业有限公司赣州分公司实际承租并支付租金。2018年6月份，大饰野公司在工商行政部门办理了注销登记。广州鼎立置业有限公司赣州分公司于2018年8月24日，变更名称为“弘鼎立科技有限公司赣州分公司”。庭审时，被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司辩称其在2019年3月5日左右，与原告达成了退租协议，将涉案商铺交还给了原告，并由原告的委托人重新设置了商铺钥匙的指纹锁。但经庭审核实，原告委托人钟某（系原告王志玲妹夫）确认，被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司是在2019年5月搬走了涉案房屋的相关物品，并重新设置了涉案商铺的指纹锁密码。本院认为：本案争议焦点一是被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司退出涉案商铺承租的时间。被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司抗辩其在2018年3月左右与原告达成了退租协议，并将涉案店铺交还了原告，但被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司未提交证据佐证其抗辩，故本院对其抗辩意见，不予采纳。因经庭审核实，原告确认其在2019年5月重新设置了涉案商铺的指纹锁，故本院确认被告告弘鼎立科技有限公司赣州分公司实际退出涉案商铺承租的时间为2019年5月11日，被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司应对2019年5月11日之前所拖欠的租金承担支付责任，且该租金的支付最后日期为2019年2月6日。本案争议焦点二是被告易灵对所拖欠的租金是否要承担支付责任。因被告易灵经营的大饰野公司在2017年8月退出涉案商铺的承租后，系由被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司承租涉案商铺并支付租金，被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司为涉案商铺实际使用和承租人。且原告与被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司及鹏欣公司、沃华公司签订《四方协议》后，原告与被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司之间形成了新的租赁合同关系，被告易灵经营的大饰野公司不再是租赁合同的承租人，故原告主张要求被告易灵对所欠租金承担付款责任，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张要求解除租赁合同，并要求被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司支付自2019年2月12日起至2019年5月6日的租金诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张2019年5月11日之后的租金诉请，本院不予支持。关于本案违约金的问题。因租赁双方对违约金的承担有约定，即“违约金=年租金/365（天）×（合同约定的租期-实际租赁天数）”，但该约定明显过高，现原告主动将违约金调整为按月息2%的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司于本判决生效之日起七日内支付原告王志玲、王志敏、王超自2019年2月12日起至2019年5月11日的租金57830.79元（19276.93元/月×3个月）；二、由被告弘鼎立科技有限公司赣州分公司于本判决生效之日起七日内支付原告王志玲、王志敏、王超违约金（以57830.79为基数，自2019年2月6日起至付清款之日止，按月息2%计算）；三、驳回原告王志玲、王志敏、王超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2938元，由被告弘鼎立科技有限公司负担1250元，原告王志玲、王志敏、王超负担1688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本共二份，并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  舒宝泉人民陪审员  连永青二〇一九年八月二十七日书 记 员  陆 瑶