福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初1508号 原告：任云哲，女，1986年10月29日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：林伟忠，福建永杭律师事务所执业律师。 被告：融和（永安）房地产开发有限公司，住所地永安市含笑大道1818号金色蓝庭6号楼17层，统一社会信用代码：91350481699036399J。 法定代表人：杨学祥，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈凤清，福建顺隆律师事务所执业律师。 原告任云哲与被告融和（永安）房地产开发有限公司(以下简称融和公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任云哲委托诉讼代理人林伟忠、被告融和公司委托诉讼代理人陈凤清庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任云哲向本院提出诉讼请求：一、判决融和公司返还任云哲购房款50000元；二、判决融和公司为任云哲办理税款的退还手续；三、本案的诉讼费用由融和公司承担。诉讼中任云哲变更第一项诉讼请求为要求融和公司返还任云哲购房款20000元。事实与理由:融和公司系永安市金色蓝庭小区开发商，任云哲在该小区定购一套单身公寓，房号为金色蓝庭6栋1单元519室，建筑面积51.25平方米，房屋总价272968元。根据当时售楼人员介绍，单身公寓可以首付2成，只要征信良好，没有购房记录，即可办理首套房屋的购房贷款。于是任云哲与融和公司在2017年5月26日签订了《商品房买卖合同》，根据合同第六条约定“买受人于签订本合同当日支付购房款57968元，余款215000元买受人申请办理银行按揭贷款”。合同第十二条约定：“……。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。合同附件六《合同补充协议》第一、1项约定：“买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内向出卖人提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料，并到出卖人指定地点办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，积极配合银行和房产管理局等相关部门及时办理按揭贷款、抵押、放贷的有关手续并交清相关费用，直到放发贷款”。合同签订当天（5月26日），任云哲向融和公司支付购房首付款47968元，加上2017年4月21日付的定金10000元，共计57968元。任云哲依据合同及附件六的约定向融和公司提供了申请贷款所需要的全部材料，由融和公司向银行办理任云哲的按揭贷款事务，融和公司原指定建设银行办理银行贷款，后融和公司又突然通知任云哲，指定贷款银行要改成中国银行，所有手续要重新办理。2017年9月左右，接到中国银行电话通知，贷款办不下来，任云哲数次要求银行说明不能贷款的原因并提供书面证明，均被拒绝。随后任云哲多次与融和公司交涉，最后无奈之下只能根据融和公司要求提高首付款比例，追加首付款5万元整，共计支付购房首付款107968元。同时提前还清车贷。2017年11月中国银行再次电话通知贷款仍没有批复，同样不说明任何理由，也不出具书面证明。经向中国人民银行查询，任云哲的信用纪录良好，也有稳定的收入，不存在银行拒绝放发贷款的个人原因。因无法贷款，任云哲无法一次性交清全部购房款，因此决定退房。经多次与融和公司协商，融和公司最终同意任云哲退房，双方在2019年1月17日签订了《解除商品房买卖合同协议书》，并且双方共同到不动产登记中心办理了预告登记注销。2019年1月8日，任云哲收到融和公司退回的购房款57968元，但对于剩余50000元购房款至今拒绝退还，在2019年4月12日融和公司退还任云哲30000元的购房款，但至今尚欠20000元购房款未退回给任云哲，也没有为任云哲办理购房税费的退还手续。 融和公司辩称：一、融和公司已退还购房首付款107968元，任云哲诉请退还购房首款50000元缺乏事实基础，应予驳回。1、根据双方达成的解除《商品房买卖合同》之约定，融和公司应退还任云哲购房的首付款合计为107968元。融和公司于2019年1月8日通过建行尾号0077帐户向任云哲兴业银行尾号8186帐户退购房款57968元，有任云哲提供的证据4《银行流水明细》和任云哲提交的诉状可证实。2、2019年1月1日，任云哲将融和公司应退的购房款20000元直接用于抵扣其购买融和•金色华府17幢2单元801室应支付的定金20000元。有《认购协议书》和《收据》为凭。2019年1月1日，任云哲向融和公司购买融和•金色华府17幢2单元801室，并签订《融和•金色华府》认购协议书，协议第一条约定购房款总价为504520元。第二条约定乙方同意在签订本协议是支付定金2万元，并于本协议之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，定金即全额无息转为购房首付款的一部分。任云哲同意认购定金20000元，从融和公司应退还案涉金色蓝庭6幢1单元519号房产的首付款中抵扣，为此，在《收据》中备注：“收回发票二张金额107968元（金色蓝庭），本次20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除”。任云哲在收据上签署”同意扣出“并签字确认”。显然案涉应退的购房款中已用于抵扣购房定金20000元。3、2019年4月12日，融和公司通过建行尾号0077帐户向任云哲兴业银行帐户退购房款30000元，有融和公司的《中国建设银行进帐单》为据。至此，融和公司共退还任云哲已付的购房款107968元，根据双方签订的解除《商品房买卖合同》协议书约定，融和公司应退还购房首付款项已全部付清，任云哲诉请理由不能成立，应予驳回。二、任云哲诉请办理税款的退还手续系行政机关的职权范围，不属于法院的审理范围，任云哲诉请融和公司办理税款的退费手续缺乏依据，亦应予以驳回。此外，融合公司还进一步认为：一、案涉《商品房买卖合同》于2019年1月1日已经解除。二、融合公司通过抵销方式支付案涉退房款其中2万元事实依据和法律依据充分。三、案涉合同不仅于2019年1月1日解除，双方亦于2019年1月1日起实际履行解除合同义务。四、2019年1月17日，双方签订的解除《商品房买卖合同》协议书，并未对退款时间、退款金额、退款方式作出变更，任云哲诉称案涉合同于2019年1月17日才解除，故按该解除协议书履行，应退还包括2万元内的全部购房款109768元与其自认的事实相矛盾，缺乏合同依据与法律依据，理由不能成立。 任云哲围绕诉讼请求依法提交了证据一：商品房买卖合同及附件六，证明任云哲向融和公司购买房屋，双方对价款支付及按揭贷款事项的约定。证据二：解除《商品房买卖合同》协议书，证明：房产信息查询结果证明，证明：任云哲与融和公司已解除商品房买卖合同，并办理了签约注销。证据三：银行转账凭证，证明：任云哲共计向融和公司转账支付购房首付款107968元。证据四：银行流水明细，证明：融和公司在2019年1月8日向任云哲退还首付款57968元。 融和公司对任云哲出示的证据经质证认为，对证据一、三、四的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据二的真实性、合法性没有异议，但对证明的内容有异议，对任云哲所陈述双方确认的退款107968元的约定的时间有异议，双方对退还案涉首付款的已经达成协议并在收据上确认的时间是2019年1月1日，而不是2019年1月17日，有任云哲签字确认的收款收据和认购协议书为据，2019年1月8日也退还购房款597680元，也是在签订书面的解除协议书之前，因此，解除协议书并没有变更退款的付款方式。 融和公司围绕答辩依法提交证据一：《融和•金色华府》认购协议书，证明：2019年1月1日，任云哲向融和公司购买融和•金色华府17幢2单元801室，并签订《融和•金色华府》认购协议书，协议第一条约定购房款总价为504520元。第二条约定乙方同意在签订本协议时支付定金2万元，并于本协议之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，定金即全额无息转为购房首付款的一部分的事实。证据二：《收据》，证明：任云哲同意应支付的认购定金20000元，从融和公司应退还案涉金色蓝庭6幢1单元519号房产的首付款中直接抵扣，为此在收据中备注：”收回发票二张金额107968元（金色蓝庭），本次20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除“。任云哲在收据上签署”同意扣出“并“签字确认”的事实。证据三：《中国建设银行进帐单》，证明：2019年4月12日，融和公司通过建行尾号0077帐户向任云哲兴业银行帐户退案涉购房款30000元的事实。 任云哲对融合公司提交的证据一、二、三的真实性、合法性没有异议，但对证据一、二的关联性有异议，任云哲认为这个证据与本案无关，虽然其认可认购协议书，收据里面虽然有同意扣20000元购房款，但是经过双方的协商，对于购房款的处理，重新做出了约定，融和公司同意退还全部购房款，并且任云哲已经与被告解除了商品房买卖合同。对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议。 本院对上述双方提交并经庭审质证后的证据经审查后因真实性、合法性均无异议，本院予以确认并作为定案证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 1、任云哲与融和公司于2017年5月26日签订了《商品房买卖合同》，根据合同第六条约定“买受人于签订本合同当日支付购房款57968元，余款215000元买受人申请办理银行按揭贷款”。合同第十二条约定：“……。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。合同附件六《合同补充协议》第一、1项约定：“买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内向出卖人提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料，并到出卖人指定地点办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，积极配合银行和房产管理局等相关部门及时办理按揭贷款、抵押、放贷的有关手续并交清相关费用，直到放发贷款”。合同签订当天（5月26日），任云哲向融和公司支付购房首付款47968元，加上2017年4月21日付的定金10000元，共计57968元。2017年9月左右，接到中国银行电话通知，贷款办不下来，任云哲数次要求银行说明不能贷款的原因并提供书面证明，均被拒绝。随后任云哲多次与融和公司交涉，最后根据融和公司要求提高首付款比例，追加首付款5万元整，共计支付购房首付款107968元 2、2019年1月1日，任云哲与融和公司购买融和•金色华府17幢2单元801室，并签订《融和•金色华府》认购协议书，协议第一条约定购房款总价为504520元。第二条约定乙方同意在签订本协议是支付定金2万元，并于本协议之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，定金即全额无息转为购房首付款的一部分。任云哲同意认购定金20000元，从融和公司应退还案涉金色蓝庭6幢1单元519号房产的首付款中抵扣。为此，融和公司在《收据》中备注：“收回发票二张金额107968元（金色蓝庭），本次20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除”。任云哲在收据上签名同意扣出予以确认。 3、2019年1月8日，任云哲收到融和公司退回的购房款57968元。2019年4月12日融和公司退还任云哲30000元的购房款。 4、2019年1月17日任云哲与融和公司签订了解除《商品房买卖合同》协议书，协议书第1条约定：乙方已缴纳的购房款107968元，于本协议报请市房管局办理备案撤销完毕之后／个工作日内无息返还。2019年1月18日不动产登记中心办理了金色蓝庭小区6幢6层1单元519室的现房签约注销。 本院认为，任云哲与融和公司于2017年5月26日签订了《商品房买卖合同》，由于任云哲无法得到银行的贷款支付相关的购房款，致原《商品房买卖合同》无法实际履行，后双方于2019年1月17日达成了解除《商品房买卖合同》协议书，该协议书约定：甲乙双方于2017年5月26日签订《商品房买卖合同》（合同号NO.：XS00001528）。现因客户要求退房，双方同意解除该合同，并订立如下协议条款。另该协议书第1条约定：乙方已缴纳的购房款107968元，于本协议报请市房管局办理备案撤销完毕之后／个工作日内无息返还。且从永安市房产信息查询结果证明，该房于2019年1月18日现房签约注销。故融和公司应按协议书的约定于现房签约注销之日即应将任云哲所支付的购房款107968元全额退还给任云哲，但融和公司仅于2019年1月8日退还任云哲购房款57968元，于2019年4月12日退还任云哲30000元，目前尚有20000元购房款未予退还给任云哲，为此，任云哲要求融和公司返还尚未退还的20000元购房款的诉请，符合协议书的约定和相关法律规定，本院予以支持。融和公司辩称2019年1月1日，任云哲向融和公司购买融和•金色华府17幢2单元801室，并签订《融和•金色华府》认购协议书，协议第一条约定购房款总价为504520元。第二条约定乙方同意在签订本协议是支付定金2万元，并于本协议之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，定金即全额无息转为购房首付款的一部分。任云哲同意认购定金20000元，从融和公司应退还案涉金色蓝庭6幢1单元519号房产的首付款中抵扣，为此，在《收据》中备注：“收回发票二张金额107968元（金色蓝庭），本次20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除”。任云哲在收据上签署”同意扣出“并签字确认”。显然案涉应退的购房款中已用于抵扣购房定金20000元。而且融和公司认为2019年1月17日的解除协议书并未对退款时间、退款金额、退款方式作出变更，任云哲诉请按2019年1月17日签订的解除协议书应退还含已抵销定金2万元内的全部购房款107968元的主张，与事实不符，缺乏合同依据与法律依据，故要求融和公司退还20000元购房款的理由不能成立。对此辩称本院认为，2019年1月1日正如融和公司所述任云哲、融和公司实际已达成解除《商品房买卖合同》，任云哲与融和公司之间又签订了《融和•金色华府》认购协议书，并于同日开出据一份，并备注20000元未实际收入，由金色蓝庭的款项中扣除，任云哲也签名并同意扣出，但双方并未签订解除合同的书面协议，由于任云哲、融和公司双方又于2019年1月17日书面签订了解除2017年5月26日签订的《商品房买卖合同》协议书，协议书第1条已明确约定了退款金额为107968元，退款时间为办理备案撤销完毕之后（解除协议约定为／个工作日内返还）既可理解为即刻返还，退款的方式为无息返还，由此可以认为2019年1月17日的解除协议已变更了双方之前口头及相关书面材料所反映出来的可抵扣20000元不予退款的约定，反过来如果之前20000元定金不能退还，融和公司则应当在解除协议中注明或约定，但新的解除协议书并未有相关文字约定。况且就如融和公司所主张的2019年1月1日已实际达成解除《商品房买卖合同》协议，并收回的任云哲二张面额计107968元的购房发票，任云哲并同意扣抵20000元购房款作为认购《融和•金色华府》认购协议书中的定金，但由于融和公司并没有按其所谓的口头约定的解除协议中履行全部退款义务，也只是在2019年1月8日退还任云哲57968元，并没有按约定应退还任云哲87968元（扣除20000元定金），故该口头合同也未履行完毕，而双方又于2019年1月17日重新订立了新的解除协议书，并约定的退款数额为107968元，由此可认定任云哲、融和公司对退还购房款已达成新的协议，双方必须按新的协议履行义务。综上，对融和公司主张20000元定金应抵扣退还购房款不应退还给任云哲的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于任云哲诉请要求融和公司为任云哲办理税款的退还手续，因任云哲也未提供融和公司不协助任云哲办理税款的退还手续的相关事实和证据，且办理退税手续还涉及到税务机关审批问题，故对任云哲此项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、融和（永安）房地产开发有限公司应于本判决生效后三日内返还任云哲购房款20000元； 二、驳回任云哲的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取545元，由任云哲负担327元，由融和（永安）房地产开发有限公司负担218元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  许锡文 二〇一九年八月二十九日 书记员  杨 佳 附：本判决适用的主要法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。