四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书(2015)自流民初字第2878号原告项进，男，1969年7月21日出生，汉族，四川省自贡市人，住自贡市自流井区。委托代理人胡寿华，四川希正律师事务所律师。被告四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人孙尧忠，董事长。委托代理人钟建国，男，该公司职工。第三人成都工业典当有限公司，住所地四川省成都市锦江区。法定代表人喻培忠，董事长。委托代理人张鹏，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。原告项进诉被告四川忠心房地产投资有限公司（简称“忠心公司”）、第三人成都工业典当有限公司（简称“典当公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月22日、2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告项进及其委托代理人胡寿华、被告忠心公司的委托代理人钟建国、第三人典当公司的委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项进诉称，2011年5月25日，原告项进与被告忠心公司签订《“浙江商城”商品房认购协议》，认购被告开发的坐落于自贡市自流井区五星街“浙江商城”2栋3、4层整层房屋。双方于2011年12月27日重新签订《“浙江商城”商品房认购协议》，原告认购的上述房屋变更为“浙江商城”2栋4层整层及4栋1层118、119、120、121号房屋。本案诉争房屋为“浙江商城”4栋1层118、119、120、121号房屋，建筑面积共计177.94㎡，单价18,000.00元/㎡，房款3,202,920.00元。原告支付房款2,000,000.00元后，双方于2012年9月21日签订了《“浙江商城”商品房买卖合同》，约定被告在签订合同三日内将商铺交付给原告，原告在签订合同后1年内付清尾款，被告在1年内为原告办理产权证及土地使用权证。被告于2012年12月15日将房屋交付原告，原告占有使用至今。因被告忠心公司未按约为原告办理房屋权属登记，经原告催促，被告告知该房屋已备案在第三人典当公司名下。原告为维护其合法权益，诉至本院，请求判决：1、确认坐落于自贡市自流井区五星街（公园口）“浙江商城”4栋1层104、105号营业用房属原告所有；2、被告为原告办理上述房屋的所有权及土地使用权的过户登记手续；3、诉讼费由被告承担。被告忠心公司辩称，原告的诉称属实，对原告的诉讼请求无异议。该房已交付原告使用。因被告向第三人借款，约定将上述房屋抵押给第三人，现该房屋备案在第三人名下，无法办理房屋过户登记手续。第三人典当公司述称，原、被告签订的认购协议及商品房买卖合同不符合房屋买卖交易习惯，签订上述协议或合同时该房屋已备案到第三人名下，原告对此应是知晓的，原告自身存在过错。原告并未足额支付购房款，原告主张的房屋现仍空置，原、被告之间的钥匙移交手续只是形式上的移交。被告与第三人虽有借款关系，但双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，且该房屋已由成都市中级人民法院裁定抵偿给第三人。即使原、被告的买卖合同成立，原告也只能向被告主张合同不能履行的违约责任。要求驳回原告的诉讼请求。原告项进为证明其主张，当庭宣读并出示了如下证据：1、《“浙江商城”商品房认购协议》（2011年5月31日，被告经办人钟建国），证明原告认购被告开发的“浙江商城”2栋3层、4层房屋；2、《“浙江商城”商品房认购协议》（2011年12月27日，被告经办人徐广明），证明原告将认购房屋由“浙江商城”2栋3层置换为“浙江商城”4栋118、119、120、121号房屋，面积177.94㎡，房款共计3,202,920.00元；3、转款凭证及购房款收据，证明原告已全额支付购房款；4、《商品房买卖合同》（2012年9月21日，被告经办人徐广明），证明双方达成商品房交易合意，确定房款总价及交房时间；5、交接清单，证明被告于2012年12月15日将诉争房屋交付给原告；6、情况说明，证明原告购买的浙江商城”4栋118、119、120、121号房屋编号变更为4栋104、105号房屋；7、测绘报告，证明原告购买的104、105号房屋实测建筑面积为202.53㎡；8、房屋结构图纸，证明被告出具的原告所购房屋位置图；9、《“浙江商城”商品房认购协议》（落款时间为2011年5月25日，被告经办人钟建国），证明因被告自贡分公司总经理由徐广明变更为钟建国，导致徐广明与原告签订的认购协议档案丢失，在钟建国再次回被告自贡分公司任总经理后，应其要求，补签的该协议，落款时间为2011年5月25日；10、证人丁淳思证言，证明原告向丁淳思借款950,000.00元转账给被告，用于支付购房款；11、物业公司出具的《证明》，证明原告已占用诉争房屋。被告忠心公司对原告出示的上述证据均无异议。第三人典当公司质证认为，原告出示的证据1、2、4是原、被告事后补签的，对其真实性有异议；证据3中的收据是原、被告恶意串通虚开的，不予认可，转款凭证载明的金额与合同约定的房款不符；证据5不真实，原、被告交接房屋时，该房屋尚未竣工，且该房屋并未投入使用；对证据6无异议；证据7、8与原告、第三人向被告购买的房屋面积、房号都不一致，不能达到原告的证明目的；证据9系原、被告事后补签，对其三性均不予认可；证据10丁淳思的证言不属实，丁淳思的两笔转款950,000.00元用途为“借款”，不能证明该转款为原告支付的房款；证据11证明的内容与实际情况不符。被告忠心公司在举证期限内未向法庭出示证据。第三人典当公司为支持其主张，当庭宣读并出示了如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明第三人于2011年11月22日向被告购买了涉案房屋，并办理了网上备案登记手续，第三人先于原告购买，原告对涉案房屋已备案给第三人是明知的；2、《房地产抵押评估报告》、《房地产估价报告》，证明该房屋的状况是1楼空置、2楼部分空置，被告并未将诉争房屋交付原告使用；3、民事裁定书、协助执行通知书，证明被告没有履行偿还第三人债务的能力，诉争房屋已被成都市中级人民法院依法查封；4、执行裁定书，证明成都市中级人民法院裁定已将诉争房屋抵偿给第三人。原告项进质证认为，对证据1的真实性无异议，对合法性及关联性均有异议，被告与第三人之间是以诉争房屋为借款提供担保，双方不存在真实的买卖合同关系；对证据2的真实性无异议，对其合法性及关联性有异议，不能达到第三人的证明目的；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，裁定书明确了被告与第三人是借贷纠纷而查封该房屋，签订买卖合同是为借款担保的形式；对证据4的真实性无异议，对其关联性及合法性有异议，第三人是在原告向法院起诉后才向成都市中级人民法院申请抵债。被告忠心公司对第三人出示的上述证据均无异议。原告及第三人出示的上述证据，经合议庭评议认为，原告出示的证据9系事后补签，本院不予采信；第三人出示的证据2中的《房地产估价报告》与本案缺乏关联性，证据4系在本案诉争房屋存在权属争议后出具的，本院不予采信；其余证据符合证据的三性，且能证明案件事实，本院予以采信。根据采信的证据及庭审查明情况，本院确认如下事实：2011年5月31日，原告项进与被告忠心公司签订《“浙江商城”商品房认购协议》，认购被告开发的坐落于自贡市自流井区五星街“忠心·浙江商城”2栋3、4层整层房屋。2011年12月27日，原、被告重新签订《“浙江商城”商品房认购协议》，原告将其认购的“浙江商城”2栋3层变更为“浙江商城”4栋1楼118、119、120、121号房屋，面积177.94㎡，单价18,000.00元/㎡，购房款总额为3,202,920.00元。2012年9月21日，原、被告就原告认购的4栋1楼118、119、120、121号房屋签订《“浙江商城”商品房买卖合同》，约定原告已按认购协议的约定支付了房款2,000,000.00元，余款1,202,920.00元于签订该协议后365日内支付，被告应于签订本合同之日起3日内将上述房屋交付给原告，并在签订本合同之日起365日内为原告办理上述房屋的产权证及土地使用权证。原告分别于2011年5月25日转账1,000,000.00元、2011年5月31日转账1,000,000.00元、2013年6月21日转账50,000.00元、委托丁淳思于2013年6月21日转账950,000.00元共支付了购房款3,000,000.00元。2012年12月15日被告将上述房屋钥匙交付原告。上述房屋在相关部门实测绘时，将其编号确定为“浙江商城”4栋1楼104、105号，建筑面积为202.53㎡。另查明，被告因向第三人借款，用“浙江商城”4栋1楼101-106号及2楼201-205号房屋作抵押，将上述房屋以商品房买卖合同的形式备案登记到第三人名下，并于2011年11月22日在自贡市房地产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《“浙江商城”商品房认购协议》及《“浙江商城”商品房买卖合同》对原告所购房屋的坐落位置、建筑面积、价款、付款方式等买卖合同主要内容均进行了明确约定，被告也收取了原告的购房款，并认可原告的购房款已付清，对原告向其购房事实均予以认可。2012年12月15日，被告将诉争房屋交付给原告。足以认定原、被告之间的买卖合同关系成立。第三人虽在自贡市房地产管理局办理了合同备案，但商品房买卖合同备案是房管部门对商品房买卖预售行为的管理，是行政管理法律关系，不具备物权法效力。且被告与第三人之间是借款关系，不是真实的买卖关系，备案到第三人名下是以房屋买卖的形式行抵押之实，但该抵押行为不符合相关法律规定，抵押权不生效。因此，被告与第三人办理的合同备案不具有物权法关于不动产预告登记的法律效力，该备案行为于原告不具有对抗力。综上，原、被告签订的《“浙江商城”商品房认购协议》及《“浙江商城”商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效。原告按约支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告，原告的上述诉请，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、坐落于自贡市五星街公园口“忠心·浙江商城”4栋1层104、105号房屋归原告项进所有；二、被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效后三十日将上述房屋的房屋所有权及土地使用权登记到原告项进名下。案件受理费32,423.00元，保全费5,000.00元，合计37,423.00元，由被告四川忠心房地产投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  罗耀雄代理审判员  林 洁人民陪审员  余 江二〇一六年二月三日书记 员代  玉 婷