浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1026号 原告：嘉兴市美克斯投资有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区凌公塘路1号（嘉兴工业园区管理委员会办公楼284室）。统一社会信用代码9133040269525000484。 法定代表人：钟雪庆。 委托诉讼代理人：张正宇、李应龙，浙江峻德律师事务所律师。 被告：嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）。住所地：嘉兴市南湖区天德汽配城12幢03、05号商铺。统一社会信用代码91330402556155868P。 执行事务合伙人：徐新欢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何小李，浙江海兴律师事务所律师。 原告嘉兴市美克斯投资有限公司与被告嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）房屋租赁合同纠纷一案，原告请求判令（已变更）：1、确认原告与被告位于嘉兴总部商务花园6号楼“美克斯大厦”一楼500平方米的房屋租赁关系于2018年8月30日解除；2、被告立即腾退并返还原告位于嘉兴总部商务花园6号楼“美克斯大厦”一楼500平方米的房屋；3、被告支付原告2016年2月至2018年8月29日间的房屋租金309354.84元（暂按每月租金10000元计算）、支付原告房屋租赁关系解除日2018年8月30日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂按每月租金12500元算至2019年1月29日为62500元，此后续算）；4、被告支付原告自2018年8月25日起至返还房屋之日止的电费（暂算至2018年12月28日的电费为39129元，此后续算）；5、被告负担本案诉讼费用。本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张正宇、李应龙，被告的委托诉讼代理人何小李二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定事实如下：原、被告之间有签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于嘉兴市南湖区的房屋、建筑面积约500平方米出租给被告；租赁期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；月租金为12500元，合计年租金为150000元，每12个月为一个缴纳周期，被告应在租房开始时缴纳第一期房租，此后应在下一个周期开始前15日内缴清下一期房屋（即先缴纳租金后使用），被告在缴纳房租的同时，向原告或有关部门缴清应付的水电费用。合同最后附手写文字一段，载明，对所欠借款壹佰伍拾万元全部还清，此欠款及房屋租赁合同作废。合同还就其他有关事项作了约定。原告执行董事陈月祥在代理人处签字。2017年9月30日，陈月祥出具承诺书一份，载明：本人承诺美克斯所借（王爱群）人民币壹佰伍拾万元整，在未归还付清借款前提下，美克斯愿将总部花苑6号西面裙楼约500平方米的出租金作抵用，每年约定15万（壹拾伍万元），如果借款还清，此承诺作废，另无协定，如继续续租再作协定。2018年12月19日，原告管理人向被告邮寄送达关于租赁关系解除并返还租赁房屋的告知书，告知原、被告间的房屋租赁合同关系于2018年8月30日解除，请被告在收到通知书后十五日内腾空租赁房屋并向管理人返还房屋；请被告在上述期限内与管理人结算并支付房屋租金及房屋租赁关系解除后至返还房屋之日止的房屋占有使用费，房屋使用期间的水电费等费用；被告若因房屋租赁合同关系解除所产生的损害赔偿请求权，可以依据我国《企业破产法》第五十三条的规定，向本管理人申报债权。2018年12月27日，被告向原告管理人回函，载明：被告与原告签订了房屋租赁合同，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，租赁期间的租赁费150万元均已支付，原告执行董事向被告出具书面承诺书，另与被告签订的租赁合同中也有相应表述原告若还款150万元可解除房屋租赁合同，现原告未返还150万元的情况下不具备解除条件，应当继续履行。你管理人认为需解除租赁合同的话也应当先返还被告已支付而未实际使用部分租金。被告租金已经全额支付，被告合同义务已履行完毕，现仅是原告尚未履行完毕，属于一方未履行完毕的合同，因此，原告管理人在未返还租金的前提下是无权解除合同的。综上，被告不会解除与原告的房屋租赁合同，被告不会向原告管理人申报债权。 另查明，被告通过案外人王爱群的银行账户向原告财务王亚勤的银行账户转账，于2017年6月30日分四笔共计转账支付200万元，于2017年8月23日收回本金100万元，于2017年9月30日转账支付50万元，尚有本金150万元未收回。王爱群陈述该笔借款为被告出借，其身份为被告财务，其同意将该笔借款用以抵扣案涉房屋租金并不再向原告主张其他权利。 另查明，原告于2018年6月11日以资产不足以清偿全部债务，但企业尚具有挽救价值和可能为由，向本院申请进行破产重整，本院于2018年6月29日出具民事裁定书，裁定受理原告的破产重整申请。2018年7月2日，本院出具决定书，指定浙江峻德律师事务所担任原告管理人。 上述事实有原告提供的《民事裁定书》、《决定书》、房屋产权证、告知书、回函、催缴电费通知书，被告提供的《房屋租赁合同》、承诺书、银行明细清单，本院制作的笔录以及当事人陈述等证据为证。 本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋租赁合同被告是否已经履行完毕，原告管理人能否行使解除权解除合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原告认为案涉租赁合同双方还未履行完毕，其管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告，视为解除合同。被告认为其已经履行了向原告支付150万元租金的义务，被告的合同义务已经履行完毕，原告管理人无权依据该条规定解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。原告的执行董事陈月祥向被告出具承诺书是其真实的意思表示，被告亦表示同意，视为双方达成约定抵销的合意即通过原告应收取被告的房租来抵销应归还给被告的借款。但是原告执行董事承诺在未还清借款的前提下抵用每年150000元租金，如果借款还清则此承诺作废，原告执行董事的承诺仅仅表示在未还清借款的情况下每年抵扣150000元租金，并没有表明其不再归还被告借款且将150万元一次性全部抵作十年租金，结合房屋租赁合同约定租金为12个月一个缴租周期，因此被告认为150万元借款已经作为租金全部抵销完毕的抗辩意见本院不予采纳，该租赁合同双方并未履行完毕，原告管理人有权行使解除权。因此，本院认为，本院于2018年6月29日裁定受理原告的破产重整申请，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告，视为解除合同，原、被告间的租赁合同于2018年8月30日解除。至于原告主张被告支付2016年2月至2018年8月29日期间的房屋租金以及后续的占有使用费，根据房屋租赁合同约定为先缴租金后使用，被告应在下一周期开始前15日内缴清下一期的房租，因此2016年2月至2018年12月底的租金及占有使用费被告应分别于2015年12月16日、2016年12月16日、2017年12月16日后的15日内支付给原告，被告经与原告约定抵销完毕。2019年1月1日以后的占有使用费，因为双方之间的房屋租赁关系已经解除，基础法律关系已经丧失，被告无法根据原告执行董事出具的承诺抵销案涉房屋的占有使用费，被告亦未根据《中华人民共和国企业破产法》的有关规定向原告管理人主张抵销权，因此被告应当按照租赁合同约定的12500元/月租金向原告支付占有使用费直至腾退案涉房屋为止（暂算至2019年1月29日的占有使用费为11694元）。最后，原告主张的水电费39129元，有被告执行事务合伙人签字，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告嘉兴市美克斯投资有限公司与被告嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）签订的《房屋租赁合同》于2018年8月30日解除； 二、被告嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内向原告嘉兴市美克斯投资有限公司腾退位于嘉兴南湖区的房屋； 三、被告嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市美克斯投资有限公司房屋占有使用费11694元以及水电费39129元（占有使用费暂算至2019年1月29日，以后的占有使用费按12500元/月计算至全部腾退之日止）； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3483元，由原告嘉兴市美克斯投资有限公司负担1741元，被告嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）负担1742元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 李晓炯 二〇一九年八月九日 法官助理 陆广宇 书 记 员 马亚军 2 8