广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初7532号原告：涂贤福，男，1982年6月14日出生，汉族，住雷州市。委托诉讼代理人：袁源，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫克红，广东禅都律师事务所律师。被告：蔡三达，男，1988年9月21日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：朱顺子，女，1990年10月15日出生，汉族，住广州市花都区。两被告共同委托诉讼代理人：龚未平，广东君之杰律师事务所律师。第三人：佛山市裕丰广安居房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区桂城佛平三路6号御景城市花园雅兰轩商铺首层101号，统一社会信用代码91440605MA4W7J9M0B。法定代表人：梁德华。委托诉讼代理人：张燕，女。委托诉讼代理人：陈桂亮，男。原告涂贤福与被告蔡三达、朱顺子、第三人佛山市裕丰广安居房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序于2018年7月2日、10月29日公开审理了本案。后本院根据原告的申请，依法追加张川萍为本案被告参加诉讼。本案因案情复杂，转换适用普通程序于2019年4月30日、6月27日、7月9日公开审理了本案。后原告变更诉讼请求，本院依法通知被告张川萍退出本案诉讼。原告涂贤福到庭参加了第一、四、五次庭审；原告委托诉讼代理人袁源到庭参加了五次庭审；被告蔡三达到庭参加了第一、三、四、五次庭审；两被告的共同委托诉讼代理人龚未平到庭参加了第一、二、三、五次庭审；第三人的委托诉讼代理人张燕到庭参加了第一、三、四次庭审；第三人的委托诉讼代理人陈桂亮到庭参加了第二、三、四、五次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2018年3月11日签订的《存量房买卖合同》，2.两被告向原告双倍返还定金200000元；3.两被告向原告返还已支付购房款300000元；4.两被告向原告支付违约金80000元；5.两被告向原告赔偿居间费用20000元及律师费损失30000元；6.两被告向原告赔偿佛山市南海区的升值部分损失450000元；7.两被告向原告赔偿空调等办公设备的折旧损失100000元；8.两被告支付上述第1-7项诉请总计118万元自本案受理之日起按银行同期贷款利率计算的利息；9.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年3月11日，两被告作为卖方、原告作为买方与第三人作为中介方共同签订《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：两被告将位于佛山市南海区（以下简称涉讼房屋）以800000元的价格转让给原告；原告应于递件完税办证（产权证）出回执当日向两被告支付第一期房款600000元（含定金100000元）、应于产权证出证当日支付余款200000元；若任何一方违约，守约方向第三人支付中介服务费导致的损失，应直接向违约方索赔。同日，原告与第三人签订《服务收费确认书》，确认由原告向第三人支付中介服务费20000元。后原告依约向两被告提前支付了部分购房款（含定金）共400000元，以帮助两被告提前还贷（该提前还贷属两被告的单方义务）及注销涉讼房屋的抵押登记。原告履行上述付款义务后，两被告却以购房价款过低为由，拒绝办理递件及相关物权变更登记手续，甚至向原告表明其将单方解除合同。两被告于2018年5月14日将涉讼房屋抵押予案外人张川萍，借此逃避履行涉讼合同项下房产交易过户及交付涉讼房屋的义务，原告原来关于继续履行涉讼合同的诉求已无法实现，故原告变更诉讼请求要求解除涉讼合同。两被告辩称：一、同意解除合同，前提是原告按照合同约定承担相应的责任。二、不同意返还定金，被告没有违约，是原告违约在先。三、被告同意按合同约定扣除违约金及相关损失费用后返还购房款予原告。四、不同意向原告支付违约金，被告没有违约。五、不同意支付居间费、律师费，该损失是原告基于自身需求而支出的，并非被告造成，且本案纠纷因原告违约引起，被告也面临类似的损失，该些费用应由原告承担。六、不同意支付房屋升值部分损失，房屋升值与原告无关，这是原告无理诉求，交易过程中几次因原告违约未办理完交易手续，虽然被告体恤原告将涉讼房屋提前交予原告使用，但并不代表房屋即为原告所有，涉讼房屋仍为被告所有，其升值与原告无关。七、不同意支付办公设备的折旧损失，空调、办公设备折旧损失100000元纯属无稽之谈，原告这是要将被告无需求的二手设备强加于被告，况且被告从未阻止原告将这些设备搬走，再者，这些设备本身价值多少也不得而知。八、不同意支付利息，被告认为前述八项请求不成立，故自然不能支持由此产生的利息。九、本案因原告违约而起，诉讼费应由原告承担。第三人陈述：没有意见。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。2.存量房买卖合同原件1份，证明原被告存在房屋买卖合同关系。3.收据原件1份，证明第三人已经收取中介费10000元。4.华润银行通用业务凭证原件10张，证明原告已经向被告支付购房款400000元及向第三人支付中介费10000元。5.中国农业银行转账业务客户回执、发票、民事委托代理合同复印件各1份，证明原告因本案产生律师费损失30000元。6.微信聊天信息截图，证明被告已经向原告交付涉讼房屋，原告一直配合办理产权过户递件手续。7.安居客网页截图打印件2张，证明房屋升值部分的损失。经质证，两被告对原告举证1、2、4-6的真实性无异议，对举证3、7的真实性有异议，其中：举证2，按照涉讼合同第三条、第八条的约定，原告构成根本违约。举证3的落款时间为2018年5月4日，属于后补，这是原告应支付的费用，与被告无关。举证4，原告没有按约定时间支付款项，首先，100000元定金应在2018年3月11日支付，但原告只支付了20000元，后经催促，原告于2018年3月13、14日才付清；其次，2018年4月19日双方约定要付齐600000元，但当天原告才支付了400000元；虽然合同上约定递件当天付清600000元，但双方私下约定付款时间要尽量往前，因为被告是低于市场价20%来出售，原告也愿意尽量提前完成相关手续，包括款项支付。举证5，本案因原告违约而致，故该部分损失应由原告承担。举证6删除了其中对被告有利的聊天记录。举证7，被告无法衡量房屋价格的走势真实与否，且房屋升值与原告无关。第三人对原告举证1-7均无异议。诉讼中，两被告举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。2.《存量房买卖合同》原件1份，证明原被告及第三人共同签署了《存量房买卖合同》，约定两被告将涉讼房屋以800000元的价格出售给原告。3.购房发票原件3张，证明两被告所购房产金额及缴纳税费金额（契税、印花税、利息）。4.房产证复印件2份，证明涉讼房屋房产权属、地址等具体信息，且证明被告在2018年4月12日已经完成涂消抵押登记。5.佛山市南海区不动产登记信息查询结果原件1份，证明涉讼房屋在2018年3月22日已经出证，被告第一时间通知了第三人，要求办理网签手续。6.还清证明原件1份，证明银行于2018年4月3日出具还清证明，证明该房贷款已经结清，同意办理涂消抵押登记手续，而被告也第一时间通知第三人，继续催促其办理网签手续。7.收据（证件、发票等）复印件1张，证明被告蔡三达于2018年4月19日已提前将房产证、契税及利息发票等交予第三人，以方便办理网签过户等相关手续。8.收据（定金）复印件1张，证明被告蔡三达于2018年3月11日收到且当天仅收到购房定金20000元。9.招商银行账户历史交易明细表复印件1张，证明欧阳满云向被告蔡三达账户自2018年3月11日至4月19日累计转款400000元，证明原告并未按约定在合同签订当日（3月11日）足额支付定金100000元。10.微信聊天记录（与中介方陈期待、被告涂贤福、欧阳满云、欧阳满云）打印件24张，证明被告一直尽速办理相关手续且第一时间通知第三人，要求第三人尽快约定时间办理网签过户等手续，但原告以各种理由拖延办理，导致无法按约网签过户。11.房产现场照片复印件3张，证明被告已于2018年3月21日提前将涉讼房屋交付原告使用，原告已将办公设备等摆放好，原告已经对涉讼房屋投入使用。12.《解除合同告知函》原件、《说明函》及短信、快递单原件、发送图片复印件各1份，证明被告通过微信、短信以及邮政快递等方式致函原告，提出协商解除事宜，但原告收到信息后极力辩解，不予商谈，不退还房屋，且要求继续履行合同。13.2018年3月9日行政服务中心项目办理表，证明原被告于2018年3月9日申请办理房产证。14.2018年4月11日行政服务中心项目办理表，证明被告于4月11日申请办理涂销抵押登记手续。15.房屋价格图片复印件1份，证明网上查询该小区的租金价格图片，涉讼房屋自3月21日起交付原告使用，暂计至5月10日房屋租金约5950元（以3500元/月计算）。16.《广东省佛山市存量房买卖合同》（样本）原件1份，证明从房管局网签合同版本第一条第9点可以看出，已设定抵押的房产完全可以办理网签，并非原告和第三人所说一定要涂销抵押登记才可以办理网签。17.微信聊天记录（物业业主群）打印件4份，证明房屋漏水并非被告单个房屋的问题，而是小区整栋楼装修的问题，且原告在购买涉讼房屋时也知晓所购房屋为装修未完成的房屋。18.与第三人及原告的微信聊天记录（补充）打印件20份，证明被告一直尽速办理相关手续且第一时间通知第三人，要求第三人尽快约定时间办理网签过户等相关手续，但原告以各种理由拖延办理，导致无法按约网签过户。19.证明原件1份，证明原告所指的房屋漏水问题早已解决，原告以房屋漏水不能验收以及装修发票问题不能办理网签过户为由毫无理由。20.银行提前还款申请审批表原件1份，证明被告依据合同约定于合同签署第二天（3月12日）向贷款银行申请提前还贷。21.民事起诉状复印件1份，证明涂贤福起诉蔡三达，要求蔡三达承担其应向中介承担的中介费。22.民事委托合同及发票原件各1份，证明被告因本案造成的损失律师费。经质证，原告对两被告举证1-21真实性无异议，其中：举证5、6，办理递件手续是第三人协调的。举证8，在第三人协调下双方口头约定定金可以迟延1、2天支付，因为支付第一笔定金时已是晚上11点。举证9，原告已提前支付部分房款。举证10，是被告违约而非原告违约。举证12，原告一直希望继续履行合同。举证15，双方口头约定提前将房屋交付原告使用，不存在租金损失。举证20，原告之所以超额支付费用是因为被告提到没有足够的资金偿还银行贷款，原告为帮助被告还清银行贷款故超额提前支付购房款。举证22，本案因被告临时加价而产生纠纷，是被告违约在先，该损失不应由原告承担。第三人对两被告举证1-22均无异议。诉讼中，第三人没有举证。经审查，当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证3为原件，第三人对其真实性无异议，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对该证据的真实性予以采信。2.原告举证7为打印件，被告有异议，本院对其真实性不予采信。综合采信的证据及到庭各方的陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区，登记权属人为两被告，登记日期为2018年3月22日。涉讼房屋在2018年3月22日办理了抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行的抵押登记，该抵押登记于2018年4月12日注销。2018年3月11日，原告（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）、第三人（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》（即涉讼合同），约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，成交价为800000元；甲方应在签署合同后3天内向原抵押贷款银行申请提前还款；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金；乙方应于递件完税办证出回执当日向甲方支付第一期房款（含定金）600000元，于出证当日向甲方支付余下的房款200000元；甲乙双方应于本合同签订后10日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》并于合同签订后3日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方同意涉讼房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为，不论守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任一方逾期履行合同超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；买卖双方均知悉涉讼房屋正在办理房产证，待出产权证后办理过户手续。同日，原告支付了购房定金20000元予被告蔡三达。2018年3月11日，原告支付了中介服务费10000元予第三人。原告于2018年3月13日支付了130000元、2018年3月14日支付了50000元、2018年4月19日支付了200000元予被告蔡三达。2018年3月23日，两被告通知原告接收涉讼房屋。后原告在涉讼房屋内添置了空调、办公桌等物品，并对涉讼房屋的内部装修进行了部分改动。诉讼中，被告陈述：原告拆除了房屋入口处的小灶台，对房屋的格局未作大改动。2018年4月19日，原被告及第三人前往房管部门办理递件手续，因原告未按约开具装修发票，各方同意当天先不递件。同日，第三人通知原被告于2018年4月25日再次办理递件手续。2018年4月24日21:11，原告通知第三人称其次日没空、要求调整递件时间。2018年4月29日，第三人通过微信通知被告蔡三达，称：已与原告说好在2018年5月4日前完成所有的交易和付清所有的款项。被告蔡三达回复称：当天上午一直联系不上原告，没信心原告能如约履行，不如商量按约解除合同。第三人随后发送截图予被告蔡三达明确已预约了2018年5月4日办理递件手续。2018年4月30日，被告蔡三达向原告及第三人发出解除合同通知函，要求解除合同。第三人及原告均回复称：2018年5月4日过户、结清尾款。2018年5月1日，被告蔡三达通过微信向原告发送《说明函》，称：考虑到原告愿意继续履行合同，被告本着双方友好协商之本意，同意在扣除定金并收取违约金的基础上，以800000元的价格将涉讼房屋出售给原告，且必须在2018年5月4日当天办理完网签并支付完所有款项，否则，被告仍要求解除合同。2018年5月4日，原告及第三人按约前往房管部门准备递件，但两被告没有到场。2018年5月4日，原告因本案纠纷委托广东禅都律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定律师费为30000元。后原告支付了该律师费。2018年5月14日，两被告为涉讼房屋办理了抵押登记，抵押权人为案外人张川萍，证号：粤（2018）佛南不动产证明第0065902号。另查，2018年5月11日，蔡三达、朱顺子起诉涂贤福要求解除涉讼合同，案号：（2018）粤0605民初7558号。2019年4月30日庭审中，原告明确要求解除涉讼合同。诉讼中，原告陈述：若法院审理认为定金罚则与违约金条款不能共同适用的，原告选择由被告承担违约责任，包括违约金及升值损失。本院认为：涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是原被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，原被告应按约行使权利、履行义务。现原被告均主张对方在履约过程中存在违约行为，且该违约行为导致双方买卖合同关系的解除，对此本院分析如下：1.原告未能按约在签订合同当日足额支付定金100000元，属于履约瑕疵，但不构成根本违约，且其后双方也已协商一致前往办理过户递件手续。2.原告未能及时开具好装修发票，导致未能按约在2018年4月19日递件，原告在2018年4月24日晚临时要求取消次日的递件安排，且未能举证证实其要求改期有合理的理由，原告上述行为属于履约瑕疵。3.两被告在第三人明确告知拟于2018年5月4日递件并付清尾款的情况下，于2018年4月30日要求解除合同，于2018年5月1日提出要增加房款，于2018年5月4日拒绝前往办理递件手续，且之后拒绝协助将涉讼房屋转移登记给原告，甚至将涉讼房屋抵押予案外人，两被告上述行为导致涉讼合同无法继续履行，已构成根本违约，原告有权要求解除双方买卖合同关系，故本院确认涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年4月30日解除。两被告无权单方要求解除合同，两被告辩称张川萍的抵押登记发生在两被告行使了单方解除权之后、不属违约行为，本院不予采纳。双方房屋买卖合同关系解除，原告请求两被告返还已收取的购房款（含定金）400000元，两被告无异议，本院予以支持。原告请求两被告计付已收取购房款的利息，缺乏依据，本院不予支持。两被告根本违约致合同解除，两被告应承担相应的违约责任。原告请求两被告双倍返还定金、支付违约金、赔偿房屋升值损失及折旧损失并计付利息，其实是要求两被告承担合同解除的违约责任，对此，本院分析如下：1.关于双倍返还定金和支付违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，现原告选择了适用违约金条款，故本院依据涉讼合同的违约金条款认定两被告的责任，本院对原告请求两被告双倍返还定金的主张不予支持。2.关于涉讼房屋升值损失，原告的履约行为存在瑕疵，原告也未能举证证实涉讼房屋存在升值的情况，原告请求两被告赔偿涉讼房屋升值损失，缺乏依据，两被告亦有异议，本院不予支持。3.关于空调、办公设备折旧损失，空调、办公设备属可移动物品，且一直由原告占有使用中，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。4.关于装修损失，原被告均确认原告对涉讼房屋有一定的装修投入，但双方未能举证证实具体装修的项目、对应的费用。综上，本院根据公平合理原则，结合原告存在履约瑕疵的情况，酌定两被告应支付违约金80000元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告根本违约导致合同解除，原告请求两被告承担原告已支付的中介费，符合双方约定，本院予以支持，故两被告应赔偿中介费10000元给原告；其余中介费因未实际发生，原告请求两被告直接向原告支付该款，缺乏依据，本院不予支持。原告主张由两被告承担因本案而支出的律师费，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告涂贤福与被告蔡三达、朱顺子于2018年3月11日签订的《存量房买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年4月30日解除；二、被告蔡三达、朱顺子应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款400000元予原告涂贤福；三、被告蔡三达、朱顺子应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金80000元予原告涂贤福；四、被告蔡三达、朱顺子应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费10000元予原告涂贤福；五、驳回原告涂贤福的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11800元，财产保全费5000元，合共16800元（原告已预交），由原告负担5180元，两被告负担11620元并于本判决发生法律效力之日起十日内径付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  梁润芬人民陪审员  何凤微二〇一九年八月十六日书 记 员  钟 丹