河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0726民初1740号原告：延津县安居乐物业管理有限公司，住所地：延津县健康路与小康路交叉口西北角，统一社会信用代码：91410726071393868G。法定代表人：翟建卫。委托诉讼代理人：母洪勇，男，汉族，1989年5月20日出生，住延津县，系该公司法务人员。被告：郭胜亮，男，汉族，1966年11月25日出生，住延津县。原告延津县安居乐物业管理有限公司诉被告郭胜亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告延津县安居乐物业管理有限公司的委托诉讼代理人母洪勇、被告郭胜亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告延津县安居乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付其在延津县××华府小区××楼××单元101，截止至2019年5月31日拖欠原告的物业管理费3456元及违约金548元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告郭胜亮系盛世华府小区6号楼3单元101的业主，原告延津县安居乐物业管理有限公司与河南华之源置业有限公司延津分公司签订的前期协议中约定物业服务费为0.49元/月/平米。被告身为盛世华府该楼业主，其实际享受了原告提供的物业服务，却自2015年10月1日没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个业主应尽的基本义务。在此期间经原告多次催要，被告均未予以缴纳。故原告诉至法院，望判如所诉。被告郭胜亮辩称，2014年因为开发商设计的地下下水管管道不合理，我屋子里客厅厨房一下给我泡的不像个样，当时我没有入住，我是去看了，找物业了，物业不管，让找开发商了，最后我在屋里守了一夜，把水弄弄。我在那里住了一夜，后来又开始冒水了。厨房的下水管设计的外面高里面低，从下水管里面冒出来了，我厨房的管处于总管的下面，导致水从管里冒出来，找物业物业让找开发商，最后我找开发商了，去了个副经理（裴经理）去看了，开发商最后把管子换了，从墙上打了个眼，管往下落了落，我给裴经理说咋办，他说那回去协商吧，最后协商说口头答应了免我四年物业费。这个四年还没到期了，我的窗户被扒了，小偷没有进屋子里，把我窗户弄坏了，找物业了，物业也没有说啥，我又把窗户修了一下，花了700、800元钱，我给物业说给我减物业费，没有协商成。到了2018年我穿过窗户钢筋后，小偷把我的窗户给卸了，我损失15000元，刑警队有备案。找物业，物业让找公安，后来调摄像头，也没有调出来，我住小区，一点安全感都没有，路灯不明，大门口门禁晚上也不关，一般进门口关，出门口不关，要门禁卡有什么用。后面施工，北边的门都能进去人，挡都没有挡住。原告延津县安居乐物业管理有限公司向本院提交的证据有：1.新乡市延津县盛世华府物业管理委托合同复印件一份，证明物业单价及物业有权收取盛世华府物业管理费；2.被告郭胜亮的入住手续书复印件一份，证明被告是盛世华府小区业主；3.物业费收款凭证一份，证明被告曾经缴纳过物业费。被告郭胜亮的质证意见为：证据1是原告和开发商签订的，我不认可；对证据2、3无异议。经庭审质证，原告提供的证据，真实合法有效，与本案有关联性，本院予以采信。被告郭胜亮未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日河南华之源置业有限公司延津分公司（甲方）与延津县安居乐物业管理有限公司（乙方）签订《新乡市延津县盛世华府物业管理委托合同》，合同第四条约定：“本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。……本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按照第（一）种方式处理：（一）甲方负责返修；……在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按照第（一）种方式处理：（一）甲方负责返修；……”第五条约定：“在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项。（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；……（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；……”第七条约定：“在物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），多层住宅：0.49元（不带电梯）和0.98（带电梯）元/月·平方米；商业：1.5元（一层）和1元（二层）元/月·平方米；小高层住宅0.49元（一层）和1.08元（二层以上）元/月·平方米，高层住宅0.49元（一层）和1.27元（二层以上）元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。乙方可根据运行情况，按照有关规定，自行调整物业收费标准。”另查明，被告郭胜亮于2013年7月29日办理了《入住手续书》，并于当天交纳物业费822元。被告于2014年10月15日向原告交纳了2014年10月1日至2015年10月1日的物业费820元，其后的物业费被告未向原告交纳。经计算，被告应交纳的物业费标准为0.49元/月/平方米，自2015年10月1日至2019年5月31日欠交的物业费为3006元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告郭胜亮辩称自己非合同当事人的辩解本院不予支持。被告郭胜亮接收小区房屋后，接受了原告提供的物业服务，即应向原告交纳物业服务费用。被告称入住期间家中被盗之事，在前期物业服务协议中未明确约定由原告承担赔偿责任，如被告认为原告构成侵权或违约，被告可另案主张。被告称当时的物业经理承诺免除四年物业费的主张，但未提供相应证据，本院对被告的此项抗辩无法采信。关于被告称原告门岗对进入小区人员管理不严问题，原告应当按照物业服务协议的约定履行自己的义务，在上述问题不足以构成协议根本违约的情况下，不能成为被告拒交物业费的充足理由，但鉴于原告物业服务中确实存在服务不到位问题且物业管理方面确实有些做法欠缺妥当，故原告主张被告支付违约金548元的诉求，本院不予支持。原告作为物业服务公司应按合同约定和法律规定尽最大努力为广大业主提供切实、周到的物业服务，帮助业主解决生活中存在的问题，营造良好的居住生活环境，对不属物业服务解决范围的应解释到位，争取业主的理解。但广大业主对物业服务中存在的问题也应采取包容态度，以平和的心态面对物业服务中存在的各种问题，帮助、配合物业公司解决问题，改进服务。同时，物业公司对业主反映的的问题要积极回应，对不属于物业服务合同内容约定的，要积极向业主反馈，加强与业主的联系与沟通；对属于开发商或相关政府职能部门职责范围内的，要积极协助业主处理相关问题和积极配合相关职能部门的工作，而不能以一句“不是物业管理服务的范围”进行搪塞。对物业服务中存在的问题双方可协商解决，协商不成的，业主可另行起诉。物业公司要始终明白一点的是，在法律规定的范围内物业管理的权利来源于业主的授权和委托，搞好服务是对物业公司的本质要求。当然，如物业服务公司对存在的问题执意不改，物业服务始终达不到业主要求，广大业主还可以依照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律法规的规定要求原告履行相关职责，直至按照法定程序更换物业公司，动辄以拒交物业费相对抗，只会使问题陷入恶性循环，加剧双方的矛盾，无助于问题的解决。同理，如物业公司只注重收费而忽视服务质量，最终会损害自身的利益，也不会存在长久。综上，在本案被告没有充足证据证明原告的行为已经根本违约的情况下，被告郭胜亮的抗辩本院无法支持，故被告应按照合同约定的0.49元（一层）/月/平方米的标准交纳2015年10月1日至2019年5月31日的物业费3006元（820元÷12个月×44个月＝3006元）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《河南省物业管理条例》第十七条第一款第（六）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郭胜亮于本判决生效后十日内向原告延津县安居乐物业管理有限公司支付2015年10月1日至2019年5月31日的物业费3006元。驳回原告延津县安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告承担6元，被告郭胜亮承担19元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇一九年八月十六日法官助理刘真真书记员李夏飞