四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0191民初1476号 原告：李红霞，女，1977年11月9日出生，汉族，住四川省汉源县。 被告：乐山晟嘉电气股份有限公司。住所地：成都高新区吉泰五路88号2栋40楼11-15号。 法定代表人：江淑平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：敬海燕，四川盛豪律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：郑尚顺，四川盛豪律师事务所律师，一般授权代理人。 第三人：蒋延仕，男，1956年4月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 第三人：李琼（曾用名李群），女，1974年7月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告李红霞与被告乐山晟嘉电气股份有限公司（以下简称晟嘉电气公司）、第三人蒋延仕、李琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员陶丽梅担任审判长，与人民陪审员马新民、王少松共同组成合议庭于2019年6月27日、7月16日公开开庭进行了审理。原告李红霞、被告晟嘉电气公司的委托诉讼代理人郑尚顺到庭参加诉讼，第三人蒋延仕、李琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李红霞向本院提出诉讼请求：1、被告立即将其无权占有的成都市高新区房屋清退返还原告；2、被告向原告支付从2018年5月29日起至清退返还房屋止按每平方米85元／月计算的房屋占用使用费；3、本案诉讼费、保全费等原告因维权所产生的费用由被告承担。 事实与理由：2014年7月30日，案涉房屋被原所有权人设立最高额抵押进行抵押贷款，并办理了不动产抵押登记；2014年9月9日，案涉房屋原所有权人与被告签订房屋租赁合同，明确约定租期、租金及支付方式。后抵押权人为实现抵押权向法院申请拍卖变卖案涉房屋，在变卖时，原告通过变卖买到案涉11号房屋，面积60.18平方米，成都高新法院为原告出具《变卖确认书》，后成都高新法院裁定案涉房屋归原告所有。原告依法办理完税手续并完成不动产权属转移登记，成为案涉房屋的现时所有权人。从时间上看，案涉房屋属于先抵押后出租的情形，案涉房屋原租赁合同依法不对原告产生拘束力。后被告仍持续占有使用该房屋，原告多次催告，被告至今仍未搬离，且未支付任何期间的占有使用费，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告晟嘉电气公司辩称，被告合法承租案涉房屋，不影响租赁合同的效力；原告在购买案涉房屋前已了解该房屋带有租约，也认可被告承租案涉房屋，故被告依法占有该房屋；被告在支付案涉房屋的租金前，已征得执行法官同意且拍卖评估报告已经考虑了案涉房屋带租约且已经付清租金的情况，上述两个因素已经考虑在评估价格里面了。 第三人蒋延仕、李琼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关权利。 经审理查明：2014年9月9日，出租人（甲方）蒋延仕、李琼与承租人（乙方）乐山晟嘉公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于成都市高新区，建筑面积475.99平方米，房屋所有权人为蒋延仕、李琼，租赁用途为办公；租赁期自2014年12月9日至2019年12月8日，共计5年，并约定了租金标准及支付方式为分期每年支付，支付方式为押一付六，每次提前1天支付下一期租金。2017年10月12日，出租人（甲方）蒋延仕、李琼与承租人（乙方）乐山晟嘉公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定主合同租期为2014年12月9日至2019年12月8日，合同期前三年月租金为16659元，截止本合同签订日，乙方已支付2017年12月9日前所有租金。由于甲方资金紧张，按照甲方要求，乙方同意一次性提前支付2017年12月9日至2019年12月8日两年的租金，甲方优惠后乙方实际支付金额为350000元，于2017年10月20日前支付完毕。由于李琼、蒋延仕个人原因，2017年12月9日至2019年12月8日两年的租金由付金华代收。乐山晟嘉公司于2017年10月30日分两次向收款人付金华共计支付350000元。行政部付款申请载明：2016年3月8日，成都办2016-2017年房租付款申请，收款人李琼，提前支付两年房租，并在总数中扣减8万，扣减后的总金额为319816。同时由于需支付房东欠付物业的53415.99元，本次房租实际支付为266400.01元。2016年3月14日，被告向第三人李琼转账266400.01元。 2017年8月16日《房地产司法估价报告》重庆同诚[2017]成估字第08-039号，第8页显示，2014年7月30日，案涉房屋办理了抵押登记。 拍卖标的调查情况表载明，拍品名称为成都市高新区办公用房（权×），权利来源为（2017）川0191执恢8号，权证情况为法院执行裁定，拍品所有人为被执行人蒋延仕、李琼共同共有，拍品现状1、存在抵押；2、本院首查封，有处置权；3、有租赁，房屋租赁2019年到期，具体租赁情况请到法院自行查看。 2018年5月4日，网络竞价成交确认书载明：处置单位四川省成都市高新技术产业开发区人民法院，标的物名称为成都市高新区办公用房；竞价结果为李红霞提供竞买号Ｎ9503于2018年5月4日在成都市高新技术产业开发区办公用房项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价格为570000元。2018年6月28日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书裁定，案涉房屋归原告李红霞所有。送达回证载明，原告于2018年7月4日收到（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书。不动产权利证书载明，高新区房屋归原告李红霞单独所有，房屋建筑面积60.18平方米。 以上事实，有原被告在法庭审理中的陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、行政部付款申请、电子回单、不动产权证书、《房地产司法估价报告》、拍卖标的调查情况表、网络竞价成交确认书、四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书、送达回证等证据材料在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为是否构成买卖不破租赁的例外情形。根据2017年8月16日《房地产司法估价报告》重庆同诚[2017]成估字第08-039号，第8页显示，2014年7月30日，案涉房屋办理了抵押登记。而第三人与被告签订《房屋租赁合同》的时间为2014年9月9日，属于抵押权设立在先，租赁房屋在后的情形，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的租赁合同关系不得对抗已登记的抵押权。”案涉房屋因抵押权人申请强制执行，通过司法拍卖程序，由原告李红霞取得案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国担保法》第六十六条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”抵押权的行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。故《房屋租赁合同》对原告不具有法律约束力，被告乐山晟嘉公司占有房屋的行为系无权占有，对原告要求被告乐山晟嘉公司将案涉房屋返还给原告李红霞的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。 对原告要求被告支付从2018年5月29日起至清退时止按每平米85元/月的标准支付房屋占用使用费的主张，被告乐山晟嘉公司实际占有使用案涉房屋，应支付占有使用费。原告起算时间有误，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书载明案涉房屋归原告李红霞所有，且载明本裁定一经送达，即发生法律效力。送达回证显示该裁定书送达给原告的时间为2018年7月4日，即案涉房屋物权变动的时间为2018年7月4日。原告李红霞系案涉房屋所有权人，房屋占用使用费的起算时间应为2018年7月4日。对原告主张的85元/月/平方米的标准，原告仅提供了类似房屋网页截图，未递交有权的第三方机构的评估报告，故该标准不能作为计算房屋占有使用费的标准，结合被告租赁合同载明的2018年房屋租金标准38.58元/月/平方米，和市场经济情况，本院酌定为50元/月/平方米，案涉房屋建筑面积为60.18平方米，即每月占有使用费为3009元，暂计算至2019年3月4日为24072元，应计算至实际返还房屋之日止。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条，《中华人民共和国担保法》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告乐山晟嘉电器股份有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于高新区房屋归还给原告李红霞； 二、被告乐山晟嘉电器股份有限公司于本判决生效之日起三十日内按每月3009元的标准向原告李红霞支付从2018年7月4日开始计算至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至2019年3月4日为24072元）； 三、驳回原告李红霞的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费950元，由被告乐山晟嘉电器股份有限公司负担案件受理费402元（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告），原告李红霞负担案件受理费548元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陶丽梅 人民陪审员  王少松 人民陪审员  马新民 二〇一九年八月十五日 书 记 员  周雅静