广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13654号原告：李玲燕，女，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：蔡毓，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被告：童绍洪，男，汉族，住广东省佛山市三水区。原告李玲燕与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、童绍洪租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人华海荣到庭参加诉讼，四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《物业使用权出让合同》出让使用期2014年10月29日至2042年1月31日中超出法定20年的期间（即2034年10月29日至2042年1月31日）无效，被告宝盈大沥分公司向原告返还2034年10月29日至2042年1月31日租金27305元及利息（以27305元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年10月29日起计算至被告还清所有款项之日止）；2.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》于2018年10月21日解除，被告宝盈大沥分公司向原告返还2018年10月21日至2034年10月29日的租金60274元及利息（以60274元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年10月21日起计算至被告还清所有款项之日止）；3.被告宝盈大分公司向原告退还物业管理按金3000元；4.被告悦心公司向原告支付暂欠的固定收益8376.38元（2018年6月前的租金收益已付清，2018年7月-10月分别支付了336.87元、336.87元、85.5元、128.25元，2018年11月后没有再行支付，原告的租金收益暂时计算至2018年10月份）及违约金（以8376.38元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的2倍自2018年10月21日起暂计至起诉之日为279.91元，要求实际计算至被告还清所有款项之日止）；5.四被告对上述四项诉讼请求承担连带责任；6.四被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、2014年10月29日，被告宝盈大沥分公司与原告签定了《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将XXXX号商铺的使用权出让给原告，使用期间为2014年10月29日至2042年1月31日(27年4个月2日)。合同签定后，原告于2014年10月29日向被告宝盈大沥分公司支付全额出让金102544元并支付物业管理按金3000元，当天被告宝盈大沥分公司向原告开具收据确认收取按金3000元，2014年11月15日被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉讼商铺物业使用权出让金102544元。从《物业使用权出让合同》约定的内容可见，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故该名为《物业使用权出让合同》实质上为租赁合同，被告宝盈大沥分公司与原告之间实为租赁合同关系。根据《合同法》规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，上述合同约定的2034年10月29日至2042年1月31日(7年4个月2日)的租期因超20年而无效，被告宝盈大沥分公司应向原告返还该部分租金27305元及利息6233.59元(利息从付款之日起计，暂计至起诉之日)。二、在原告与被告宝盈大沥分公司签定《物业使用权出让合同》时其承诺十年包租，并指定原告与被告悦心公司签定《委托经营管理合同》，约定十年包租期收益。合同约定原告将涉讼商铺的使用权和经营管理权委托给被告悦心公司，被告悦心公司的委托管理期限为2014年5月1日至2042年1月31日。固定收益期为十年，从2014年11月1日起至2024年10月31日，其中2014年11月1日至2017年10月31日，固定收益为每月684元；2017年11月1日至2020年10月31日，固定收益为每月855元(税后842.17元)；2020年11月1日至2022年10月31日，固定收益为每月940元；2022年11月1日至2024年10月31日，固定收益为每月1025元。同时，还约定乙方应于每月20日前向甲方支付收益，若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过三个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。2018年7月被告悦心公司开始拖欠原告租金，按约定被告悦心公司应于每月向原告支付股东收益855元(税后842.17元)，但2018年7月、8月、9月、10月，被告悦心公司仅向原告支付了336.87元、336.87元、85.5元、128.25元，11月后就再无支付过任何收益，拖欠固定收益共8376.38元，根据双方约定，被告悦心公司应就其拖欠行为向原告支付违约金共279.91元(违约金从拖欠之日起暂计至起诉之日)。三、由于2018年10月21日后开始，被告悦心公司再无向原告支付固定收益，亦无法将商铺交还给原告，原告与被告宝盈大沥分公司签定的《物业使用权出让合同》合同目的已根本无法实现，原告既不能享受收益，也不能使用商铺，因此，根据《合同法》第九十四条第二款的规定，依法应予解除，被告宝盈大沥分公司向原告返还自2018年10月21日起至2034年10月29日的租金60274元及利息1536.74元(利息从合同解除之日起暂计至起诉之日)。四、被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分支机构，被告宝盈公司与被告悦心公司的股东均是广东宝盈投资集团有限公司和童绍洪，而童绍洪既是被告宝盈大沥分公司的负责人，也是被告宝盈公司、被告悦心公司的法定代表人，可见，三公司主体之间具有明显的混同关系。另，在被告宝盈大沥分公司与合同相对方签订《物业使用权出让合同》时均指定合同相对方必须与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，该委托经营合同虽名义上的管理者为被告悦心公司，但实际上操控商场进行统一经营管理的仍然是被告宝盈大沥分公司，故三被告业务方面实际亦存在混同。因此，三被告应对上述债务承担连带责任。由于被告童绍洪是三公司的实际控制人，整个项目的经营管理实际上是由他管控，在上述违法、违约事请中存在重大过错，故其应当对上述债务承担相应的连带责任。四被告没有答辩。四被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院从另案中调取证据并予以出示。经审查，原告出示的证据（证据1为原告身份证、被告宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司的企业信用信息公示报告、被告童绍洪的人口信息查询资料；证据2为物业使用权出让合同；证据3为发票；证据4为收据；证据5为委托经营管理合同；证据6为中国农业银行个人明细对账单）来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院出示的证据[证据1为佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果；证据2为建设工程规划许可证；证据3为建设工程竣工规划验收合格证；证据4为佛山市南海区大沥镇宝盈广场平面图]为涉案物业所在区域的规划验收相关材料，原告对其无异议，本院对其予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的XXXX号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为2.57平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年10月29日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年11月1日享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款102544元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还等。原告已在2014年10月29日向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金102544元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2014年11月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2014年11月1日开始，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月684元，第四年至第六年固定收益为每月855元，第七年至第八年固定收益为每月940元，第九年至第十年固定收益为每月1025元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第十一年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。被告悦心公司向原告支付了2018年7月至10月的租金收益分别为7月336.87元，8月336.87元，9月85.5元，10月128.25元，上述合计887.49元，此后未再向原告支付租金收益。2018年6月份之前的租金收益已经支付完毕。2019年6月14日，原告向本院提起诉讼。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年10月29日至2034年10月29日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为9957天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为9957天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金27312元{102544元×[（9957天-20年天数7305天）÷9957天）}及物业管理按金799{3000元×[（9957天-20年天数7305天）÷9957天]，原告仅主张出让金27305元，没有超出本院核定数额，本院予以支持，原告主张物业管理按金3000元，超出本院核定数额（799元）的部分，本院不予支持。原告主张以出让金27305元为本金从支付之日（2014年10月29日）起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告悦心公司在2018年1月至2019年12月期间每月应向原告支付租金收益855元。原告主张被告支付自2018年7月至起诉之日（2019年6月14日）的租金收益，理据充分，本院予以支持。经计算，上述期间租金收益为8916.51元[为应付租金（2018年7月至2019年5月共11个月）×855元+14天（2019年6月1日至2019年6月14日共14天）×855元÷30天-已付租金收益887.49元计算得出]，原告仅主张租金收益8376.38元，没有超出本院核定数额，本院予以支持。原告告主张以欠付的租金收益为本金从2018年10月21日（约定支付收益的次日，最后一笔收益的时间为2018年10月份）起按中国人民银行同期贷款利率的双倍计付利息（违约金）至实际付清之日，没有超出双方的约定，本院予以支持。涉案商铺仍由被告悦心公司代管，原告并未诉请解除其与悦心公司的《委托经营管理合同》及要求返还涉案商铺，涉案商铺能否返还、《委托经营管理合同》项下租金能否实际收取尚不清楚，原告为此主张与被告宝盈分公司《物业使用权出让合同》的合同目的无法实现而诉请解除合同，本院不予支持。原告主张被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司存在主体、业务混同，被告童绍洪为其他三被告的实际控制人，但均未能提供充分证据予以证明，故原告主张四被告承担连带责任的请求依据不足，本院不予支持。四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李玲燕与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年10月29日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金27305元及保证金799元予原告李玲燕；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应以上项物业使用权出让金27305元为本金从2014年10月29日起至上项实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率的双倍计付利息予原告李玲燕。四、被告佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益8376.38元及利息（以8376.38元为本金从2018年10月21日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的双倍计付）予原告李玲燕；五、驳回原告李玲燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1369.71元（原告李玲燕已预交），由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担638.46元，被告佛山市悦心物业管理有限公司负担731.25元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告李玲燕已预交的受理费1369.71元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告李玲燕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年八月三十日书记员 孙王成欣