河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初2153号原告：刘浩，男，汉族，1994年7月12日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘法军，河南言华律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：陈希，女，汉族，1982年1月10日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李幸福、吕亚军，河南公朴律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告刘浩与被告陈希合同纠纷一案，本院2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为，要求解除原、被告双方签订的房屋买卖协议；要求被告双倍返还定金20万元；要求被告向原告赔偿因房屋升职涨价给原告造成的信赖利益损失216946.6元；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告陈希将其购买的位于绿地一号成都小区4号楼802室商品房期房一套转让给原告，面积119.86平方米，交易价格每平方2650元。双方在2017年6月16日签订了购房协议，并根据协议，原告于2017年6月16日交付给了被告购房定金10万元。现房屋已经竣工交付被告，但被告见房屋升值涨价，经原告多次沟通、协商均违约不向原告交付房屋。被告辩称，原告不具有本案诉讼主体资格，涉案购房协议虽是以原告之名所签，但协议中的签名及手印均不是原告本人所签，原告不是涉案合同实际相对人。涉案协议应为无效协议，由于该房签订房屋买卖合同时，尚未办理产权证，根据《房地产管理法》第三十七条第六款规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让。原告要求双倍返还定金20万元与涨价利益损失216946.6元没有事实及法律依据。合同法第一百一十六条规定，定金与违约金不能同时适用，且不能超过合同标的额的20%，另对立约阶段相对人仅支付首付款的情形且又出现情势变更的情况下，原告要求被告承担违约金没有事实依据。因开发商的原因，无法给被告办理按揭手续，开发商要求被告一次性支付按揭部分房款及利息，由于履行合同主要义务的支付方式发生改变，被告与原告的父亲多次协商该涉案合同房款支付方式及价格，原告父亲同意后多次反悔，导致合同无法履行，违约在先，责任在原告的父亲。综上，被告仅同意退还收到的10万元预付款，驳回原告的诉讼请求。被告在外地生活，我让别人在网上发布了卖房信息，原告父亲看到后与我联系，房款为318000元，被告已经支付房屋首付款168000元，当时与原告协商，我们回来后原告一次性支付168000元。但在签订协议时原告又变了，要求先支付10万元，在过户之后将下余68000元付清。签订协议时我与原告父亲在场，我们两个签的字，原告父亲在信用社将10万元转给被告。从始至终我没有与原告本人联系过。后来房屋无法办理按揭手续，开发商要求下余房款一次性付清并支付垫付的利息，被告就把该信息反馈给原告父亲，但没有得到确切答复。后来原告说如果不按原价履行合同，就起诉。双方最早同意不再履行合同的时间为2018年9月，原告的评估报告是在2019年6月5日出具的，不是2018年9月份的房屋市场价，导致房屋市场价值评估过高。原告为支持其主张向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、原、被告双方2017年6月16日签订的《购房协议》一份，被告向原告出具的定金收据一份，被告向原告提供的其身份证复印件一份，购房收据两份，绿地.壹号城邦房屋认购协议书一份；证明：被告将其购买的位于绿地壹号城都小区4号楼802室商品房期房一套转让原告，面积119.86平方米，交易价格2650元/㎡。双方在平等、自愿、协商一致的基础上于2017年6月16日签订了《购房协议》，并且根据协议，原告于2017年6月16日交付给了被告购房定金100000元。3、原、被告微信聊天记录截图四张，证明被告见房屋升值涨价，经多次沟通、协商均违约不向原告交付房屋的违约事实，致使原告合同目的无法实现。4、评估报告及评估费收据各一份，证明经法院委托评估，现该房屋价值4460元/平方米，原告缴纳评估费5846元，房屋涨价利益1810元/平方米。被告质证对证据1真实性无异议，但无法达到原告的证明目的。证据2中《购房协议》有异议，该协议应为无效协议。该协议的甲方陈希没有取得其丈夫李振东的同意，该协议显示当时房屋正在建设，没有验收也没有办理产权证，不符合房屋转让的条件，违背房地产管理法第三十八条规定，属于禁止转让的情形。协议乙方“刘浩”不是其本人签名、摁手印，该协议不符合合同成立生效的条件。证据3的证明观点与该证据内容无关联。证据4真实性无异议，但对其证明观点有异议。房屋价值评定不代表房屋涨价利益损失。被告为支持其辩解向本院提交的证据材料有：1、短信截图一份，证明涉案房屋的开发商无法办理按揭手续后，向被告通知补交房款及支付利息。2、被告房屋认购协议书，证明该房屋是夫妻共同房屋，且当时没有产权证。房屋出售没有经过共有人同意，违背房屋禁止销售的法律规定。原告质证对证据1真实性及关联性有异议，证据来源不合法，短信与原、被告房屋买卖无关。证据2不能证明该房屋系夫妻共同财产，且被告丈夫对此事知情。本院对于双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对于双方有异议的证据本院认定如下：本院依据当事人陈述及有效证据确认以下案件事实：被告陈希在外地生活，让别人在网上发布了卖房信息，原告父亲与被告陈希联系，商定房款为318000元。被告陈希将其购买的位于绿地一号城邦小区4号楼802室商品房期房一套卖给原告，面积119.86平方米，交易价格2650元每平方，总房款为317629元。2017年6月16日原告刘浩的父亲替刘浩与被告陈希签订了购房协议。协议约定：“陈希自愿将位于夏邑县长寿阁南侧，绿地壹号城邦小区4号楼802室、面积119.86平方米的一套房产卖给刘浩，交易价格每平方2650元。陈希负责将此房转至刘浩名下，期间所需一切税费有陈希承担。此房还没有交房，受多种因素限制，目前陈希无法将此房转至刘浩名下，经甲乙协商，刘浩付陈希定金10万元。待陈希负责把此房转至刘浩名下，刘浩在向陈希支付68000元，之后该房下余款项15万元，由刘浩负责归还。”协议签订后，被告陈希收到了刘浩10万元定金。后被告辩解房屋无法办理按揭手续，开发商要求下余房款一次性付清并支付垫付的利息，被告就把该信息反馈给原告父亲，但没有得到确切答复。原告要求按照合同履行，双方形成纠纷。本院认为，原告刘浩与被告陈希签订商品房买卖协议，该协议上刘浩的签名虽系其父亲代签，但刘浩对此并未提出异议，被告陈希也知道刘浩的父亲签署的是刘浩的名字，视为认可该合同的相对人是原告刘浩，因此双方签订的合同是真实的。本案争议的焦点首先是：原、被告签订的协议是否是有效协议。本院认为，被告陈希购买夏邑县绿地房地产开发有限公司的位于夏邑县××与××路交叉口的绿地壹号城邦4号楼802房，面积119.86平方，虽有被告陈希与夏邑县绿地房地产开发有限公司签订了房屋认购协议书，但该协议书仅仅是民事合同，不是物权的权属证明。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告陈希认购的房屋既没有网签也没有办理房产证，因此现该房屋的产权仍不属于被告陈希。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款规定：未依法领取权属证书的房地产不得转让。陈希在没有取得权属证书的前提下出售该房违反法律的禁止性规定，其协议为无效协议。本案争议的第二个焦点：定金的数额认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告对没有取得权属的房屋出售，明显不符合法律规定，该房屋无法交付也是被告的行为所致，因此原告支付给被告的定金，被告应双倍返还。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。原、被告约定的总房款为317629元，定金应为63525.8元，双倍为127051.6元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。原告虽与被告签订买卖协议，但至今并未支付任何房款，因此要求其可得利益损失，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条规定，判决如下：（2019）解除原告刘浩与被告陈希签订的房屋买卖协议；（2019）被告陈希双倍返还原告刘浩定金127051.6元及剩余款36474.2元于判决生效后十日内付清；（2019）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元（已减半收取）由被告陈希负担3100元，原告负担3450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  葛淑艳人民陪审员  董玉凤二〇一九年八月十九日书 记 员  邵 雷