广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初9363号原告：何其慧（反诉被告，以下统称原告），男，汉族，1974年6月13日出生，住址为广东省深圳市南山区，被告：徐嘉敏（反诉原告，以下统称被告），女，汉族，1995年12月16日出生，住址为广东省东莞市，委托代理人：何小雄，广东名成律师事务所律师。委托代理人：林傲翰，广东名成律师事务所律师。第三人：东莞市联亚房地产代理有限公司，住所为广东省东莞市。法定代表人：钟志豪。委托代理人：程胜前，男，汉族，1979年7月9日出生，住址为湖北省罗田县，系第三人公司员工。原告何其慧诉被告徐嘉敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告向本院提起了反诉，本院予以受理。后被告向本院申请追加东莞市联亚房地产代理有限公司作为本案的第三人，本院予以准许并予以追加。本案依法由审判员谢杰兰适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告和被告的委托代理人何小雄、林傲翰以及第三人的委托代理人程胜前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告支付购房款1270000元；3.判令被告向原告支付购房款滞纳金（按每日万分之五罚息率，自2019年4月11日起计至购房款全部清偿之日止。暂计至2019年5月31日为31750元）；4.判令被告向原告支付涉案房产物业管理费（自2019年6月10日起计至被告配合完成房产在物业管理处交接手续之日止，以管理处实际收费为准，暂计至2019年7月9日为304.60元）；5.判令被告承担本案的诉讼费和保全费。后原告向本院提交了变更诉讼请求申请书，诉讼请求为：1.判令被告向原告支付购房款滞纳金45085元（按每日万分之五罚息率，自2019年4月11日起，计算至购房款全部结清之日2019年6月20日）；2.判令被告向原告支付涉案房产物业管理费（自2016年6月10起，暂计至2019年7月9日为304.60元。实际诉求的物业管理费自2019年6月10起，计算至被告配合完成房产在物业管理处交接手续之日止，以管理处实际收费为准）；3.判令被告承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：2019年4月8日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告购买东莞市××朗贝村华建半岛豪庭住宅C型20#、21#楼2单元7A房产，价格为1820000元。签订合同后，双方已于2019年4月8日完成房产过户手续，涉案房产已于2019年4月11日过户至被告名下。截至本案起诉日2019年5月31日，经原告多次催促，被告仍拒绝支付剩余购房款1270000元，且被告于2019年5月31日向原告明确表示，后续将拒绝配合办理包含涉案房产物业交接在内的所有相关手续。本案立案后，被告收到法院传票后，于2019年6月20日向原告支付了剩余购房款1270000元，本案购房款已于2019年6月20日全部结清。2019年6月20日，原告与被告协商涉案房产物业交接事宜，被告仍然拒绝配合。为维护原告合法权益，特向法院提出以上诉求。被告辩称：一、被告与原告之间存在房屋买卖合同关系。2019年3月26日，被告与原告经第三人的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定由被告向原告购买位于东莞市常平镇××半岛××住宅××型××＃、××＃楼××单元××室的房屋，成交价格为1820000元，付款方式为银行按揭方式付款：1.被告于签订合同当日向原告支付定金50000元；2.首期楼款550000元于2019年3月30日前到银行申请银行按揭并签署银行按揭文件，待银行审批出具银行同贷书后7个工作日内到东莞市常平镇房管部门签署《东莞市房地产买卖合同》当天支付给原告；3.余款1270000元以按揭贷款方式于案涉房屋完税后由银行支付（转账）给原告。合同还就房屋交付、违约责任等作了具体、明确的约定，且该合同为双方真实意思表示，不违反有关法律、法规的规定，因此，被告与原告成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。二、被告一直以来均严格按照合同约定履行义务，原告请求判令被告支付购房款滞纳金及支付案涉房屋物业管理费的主张无任何依据。双方签订《房屋买卖合同》后，被告一直积极履行义务，于2019年4月8日过户当日已向原告足额支付首期楼款，在取得被告名下之不动产登记证书后亦已马上办理抵押登记手续，贷款银行在被告办妥抵押登记手续后已于2019年6月20日发放贷款以支付购房余款。因为银行发放贷款需要审批过程，并不是被告所能左右，所以银行的放款时间快慢不属于被告应履行的义务，不能归责于被告。且双方并未对原告主张的所谓“滞纳金”的计算方式、计算标准进行约定，所以原告要求被告支付“滞纳金”的主张无任何依据。另一方面，双方对案涉房屋的交付使用约定为原告收齐楼款当天交付，而原告于2019年6月20日收齐余款，但原告因未履行“以现状（含全屋家私电器）出售”的义务，至今未将案涉房屋交付给被告，所以，原告主张被告支付物业管理费亦缺乏合同及事实依据。被告认为，在被告积极履行合同义务的前提下，原告仍然向法院提起诉讼，严重浪费司法资源，恳请法院查明事实、判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人答辩称：同意被告的答辩意见。被告向本院提出反诉请求：一、判决原告继续履行《房地产买卖居间合同》；二、判令原告按合同约定按现状（即包含全屋家私电器）交付给被告使用；三、判决原告向被告支付未能按时接收房屋所造成的租金损失（租金按照每日100元为基数，从2019年6月21日起计算至原告实际交付案涉房屋之日止，暂计至2019年7月9日为1900元）；四、判决原告向被告支付律师费10000元；五、判决原告承担本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：2019年3月26日，被告与原告经第三人的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定由被告向原告购买位于东莞市常平镇××半岛××住宅××型××＃、××＃楼××单元××室的房屋，成交价格为1820000元，付款方式为银行按揭方式付款。合同第七条明确约定了该物业以现状（含全屋家私电器）出售给被告；合同第六条亦约定了原告于收齐楼款当天交付该物业给被告使用；合同第十条第1项还约定了如原告未能履行任何条款，应承担被告追偿债务的所有费用（包括律师费）。合同签订后，被告一直积极履行合同约定的义务，案涉房屋已于2019年4月11日过户至被告名下，在被告办妥抵押登记后，贷款银行已于2019年6月20日向原告发放贷款。但被告在签订合同后就将案涉房屋内的家私家电搬走，经多次交涉，原告仍未将搬走的家私家电恢复原状，至今仍未将案涉房屋交付给被告使用，对被告造成了重大损失。被告认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当严格按照约定履行义务。原告违反约定按现状（含全屋家私电器）将案涉房屋交付给被告使用的行为已经构成违约，请求法院查明本诉事实，判决驳回原告起诉的同时，支持被告的请求。针对被告的反诉，原告辩称：关于继续履行合同，交付房屋，原告是同意配合的，但被告不配合。关于租金损失，原告是同意配合交付房屋，但被告不配合，责任不在原告，原告无需向被告支付租金。关于律师费，被告的主张没有依据。针对被告的反诉，第三人辩称：同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月26日，原被告及第三人共同签订了《房屋买卖合同》（以下简称为合同一），三方约定原被告同意通过第三人以银行按揭方式购买及出售位于东莞市常平镇××半岛××住宅××型××＃、××＃楼××单元××室单位，建筑面积为138.35平方米，粤房地权证：莞字第**，转让成交价1820000元。合同一第三条载明被告按银行按揭方式付款：1.定金50000元于签署本合同即时支付给原告，该笔定金在该物业过户转让手续全部办理完毕后自动转为楼款；2.首期楼款550000元（含定金），于2019年3月30日前到银行申请银行按揭并签署银行按揭文件，待银行审批出具银行同贷书后7个工作日内到东莞市常平镇房管部门签署《东莞市房地产买卖合同》当天支付给原告；3.余款1270000元以按揭贷款方式于该物业完税后由银行支付给卖方。合同第六条约定原告于收齐楼款当天交付该物业给买方使用。合同第七条约定该物业是以现状（含全屋家私电器）出售给被告。合同一第十条约定：1.如原告未能履行本合同任何条款，作为原告违约处理，原告应在违约之日起七日内所收定金即购房款退还被告，另赔偿被告同等金额作为违约金，并承担被告追索债务的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等一切相关费用，同时被告放弃向原告进一步追究责任或要求赔偿损失的权利。2.如被告未能履行本合同任何条款，作被告违约处理，则已付定金和所有购房款由原告没收，而原告有权再将该物业转让于他人，另被告还需承担守约方追索债务的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等一切相关费用），同时原告放弃向被告进一步追究责任或要求赔偿损失的权利。合同一第十三条载明，于本合同之后三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议及内容，如有与本合同有不符的，以本合同为准。同日，被告向原告转账支付了定金50000元。2019年4月8日，原被告签订《房地产买卖合同》（以下简称为合同二），载明以原告拟出售位于东莞市××朗贝村华建半岛豪庭住宅C型20#、21#楼2单元7A的房地产给被告，建筑面积为138.35平方米，粤房房地权证：莞字第**。同二第二条载明转让成交价1820000元，但并未明确载明何时支付（合同二固定版本的付款期限均打×）。合同二第三条约定本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到常平不动产交易所办理过户手续。被告支付最后一期购房款时，原告应同时将过户后的房地产权证交付给被告。合同二第四条载明双方同意于2019年6月10日由原告将该房地产交付给被告使用。同日，被告向原告转账支付了首付款500000元。2019年4月11日，东莞市自然资源局就案涉房产向被告作出了不动产登记证书。2019年5月31日，原告向本院提起诉讼。2019年6月20日，中国工商银行对被告作出个人借款凭证，并将贷款金额1270000元汇入原告的账户内。另查明：一、原被告及第三人均确认约定的房款全部付清，过户已经完成，被告已经拿到了不动产权证，就差交接房屋了。原告陈述应当按照合同二履行义务，合同一只是临时合同。在案涉房产过户前，被告没有就案涉房屋的家私电器情况提出任何要求，原告也没有做过任何具体家私电器的承诺。原被告及第三人均陈述原被告曾催促过对方交付房屋，但对房屋交付的现状存在争议而没能协商一致。二、被告向本院提交了房屋前后对比照片，拟证明被告搬离房屋内家私电器。第三人陈述家私电器比较旧，所以当时没有列明详细的清单。三、第三人向本院提交了其代理人程胜前与原告的微信聊天记录，拟证明第三人有通知原告恢复案涉房屋的现状，把家私电器搬回原位。原告也同意搬回来一部分，还差一部分，后来经过两次协商，最后没有协商好。微信聊天记录中程胜前向原告发出了一份家私电器的清单，载明空调5台、冰箱1台、洗衣机1台、床2张、电视1台、衣柜3个、床头柜3个、书柜1个、窗帘（所有窗户）。原告陈述对该聊天记录无法确认，时间太长记不清楚了。经本院释明后原告表示暂时不能出示原告与程胜前的聊天记录。四、原告向本院提交了物业费发票，拟证明因被告未能交付房屋，原告交纳的物业费304.6元。五、被告向本院提交了民事委托代理合同、发票，拟证明被告为实现债权支付了律师费10000元。以上事实，有合同一、合同二、不动产权证书、转账记录、个人贷款凭证、照片、民事委托代理合同、发票、微信聊天记录及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，原被告及第三人签订合同一，原被告之间构成了房屋买卖合同关系，原被告与第三人之间构成了居间合同关系。本案的争议焦点有：一、合同一是否对原被告发生法律效力。二、被告是否逾期支付房款。三、原被告对于房屋的交付是否存在违约。关于合同一的效力问题。合同一是在第三人居间服务的情况下签订的，并载明在办理房产过户时会签订合同二，且合同一第十三条载明与后续协议不一致的应当以合同一为准，可见合同一是原被告真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，对原被告产生法律效力。合同一对于房款的付款方式作出了详细的约定，也载明了以物业的现状（含全屋家私电器）出售给被告，原被告应当按照该条款履行各自的义务。关于房款的支付问题。合同二没有明确具体的付款期，无法确定被告的具体付款义务。根据转账记录可以看出，被告已经按照合同一的约定支付定金50000元、首期款500000元，根据合同一的约定余款是以按揭的方式在该物业完税由银行支付给原告，没有明确具体的日期。核发不动产权证的时间是2019年4月11日，银行放款时间是在2019年6月20日，原告没有提供充分的证据证明因被告的原因导致贷款出现延迟发放的情形。现原告主张被告逾期支付房款，并要求被告支付逾期支付房款的滞纳金，本院不予支持。关于房屋的交付问题。首先，根据合同一的约定，原告向被告交付的房屋应当包括全屋家私电器，结合照片、第三人的陈述、微信聊天记录，本院确认原告拟向被告交付的房屋中没有达到合同一约定的全屋家私电器交付的标准，因此，原告在交付房屋的过程中存在过错。原告经本院释明后没有向本院提交原告与程胜前的微信聊天记录，本院采信第三人的陈述，确认原告应当向被告交付家私电器包括：空调5台、冰箱1台、洗衣机1台、床2张、电视1台、衣柜3个、床头柜3个、书柜1个、窗帘（所有窗户）。其次，由于原被告构成的是房屋买卖合同关系，家私电器只是房屋买卖合同的附属交易标的，家私电器的交付并不影响房屋的交付，被告在交付房屋后如对交付的家私电器存在异议可另寻途径解决，但不应据此拒收房屋，因此，被告在交付房屋过程中也存在一定的过错。综上，原被告在交付房屋过程中均存在过错，因此，对于原告要求被告承担物业管理费，被告要求原告承担租金损失及律师费，本院均不予支持。原被告均主张交付房屋（只是对交付的标准存在争议），本院确认原被告应当继续履行合同，按照合同一约定的标准交付房屋。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、确认原告何其慧与被告徐嘉敏应当继续履行于2019年3月26日与第三人东莞市联亚房地产代理有限公司一起签订的《房屋买卖合同》。二、限原告何其慧与被告徐嘉敏于本判决发生法律效力之日起五日内办理房屋（东莞市常平镇朗贝村华建半岛豪庭住宅C型20#、21#楼2单元7A）交付手续（交付包含全屋家私电器，包括空调5台、冰箱1台、洗衣机1台、床2张、电视1台、衣柜3个、床头柜3个、书柜1个、所有窗户的窗帘）。三、驳回原告何其慧的全部诉讼请求。四、驳回被告徐嘉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费467元及保全费5000元，由原告何其慧负担。原告原预交受理费10734元，因变更诉讼请求，应退还10267元给原告。反诉受理费50元，由被告徐嘉敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢杰兰二〇一九年八月二十九日书记员  邓丽欣张难附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。