广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1891号原告马俊玲，女，1953年12月13日出生，壮族，住所地南宁市兴宁区，委托代理人陈绍宗，男，1952年9月8日出生，汉族，住所地北京市宣武区，现住防城港市港口区，被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。法定代表人孔仕才，该公司董事长。委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。原告马俊玲诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员林业就、梁毓参加的合议庭，于2016年2月2日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈绍宗，被告的委托代理人江文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马俊玲诉称，2011年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房，房屋建筑面积为157.27平方米，房屋总价款412047元。合同约定被告应在2011年12月31日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款。据悉，被告至今无正式《竣工验收合格证》，也无《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故此，原告决定暂不接收房屋。依据《中华人民共和国建筑法》的规定，未经验收合格的商品房不得交付使用。由于被告未按合同约定将房屋交付给原告使用，应承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金（自2012年1月1日暂计至2013年10月31日）实付购房款412047元×0.00008×1345天＝44331.20元（已经扣除影响施工的天气因素55天）；2、被告承担本案诉讼费用。原告为其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、《收据》，证明原告付款日期、金额；2、《商品房买卖合同》备案证明，证明《商品房买卖合同》是合法有效的；3、《商品房买卖合同》，证明《商品房买卖合同》是合法有效的；4、《营业执照》、《组织机构代码证》，证明被告系本市的注册企业单位；5、违约金计算依据，证明原告诉讼请求的法律依据。被告红树湾公司辩称，1、被告延迟交房有法定的理由，如天气和停水停电的原因，因此被告延迟交房的时间并没有原告陈述的那么多，应当予以扣减相应可以减去的天数；2、原告违约金的计算方式有误，根据双方的合同，应当按照每日万分之零点三来计算而不是万分之零点八。被告为其辩解在举证期限内未提交证据。经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议；认为证据5不能作为证据提交故不予质证。本院对原、被告双方均无异议的证据予以采纳，作为定案的依据；对原告提交的证据5，该证据实际为原告单方计算的违约金数额，故本院不予认定。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2011年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发建设的位于防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××房，房屋建筑面积为157.27平方米，单价为每平方米4120.47元，房屋总价款412047元。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点八的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延迟建材进料等；3、因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成或恶劣天气影响等，当发生延续交接时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并冲减相应天数。合同第九条约定，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之零点三的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2011年3月2日至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气55天。涉案商品房在一审法庭辩论终结前尚未通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。2015年11月2日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2011年12月31日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。庭审中，被告陈述其至今尚未通过施工、勘察、设计、监理、建设五方验收，故合同双方约定的交付条件尚未成就。原告在起诉状中认可扣除影响施工的天气为55天，该种情形是属于合同中明确约定的交房期限可以顺延的情形且被告予以确认，故予以扣除。被告逾期交房日期从2012年1月1日计算，扣除55天，则逾期交房时间应从2012年2月25日起计算。原告主张违约金暂计算至2015年10月31日，本院予以支持，故被告逾期交房的天数为1345天。关于逾期交房违约金计算标准的问题。本院认为，原、被告双方在平等协商情况下约定逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三，是双方意思自治的结果，但考虑到合同中约定买受人逾期付款的违约金计算标准为日万分之零点八，从权利义务对等原则及公平合理角度出发，本院将逾期交房违约金的计算标准调整至日万分之零点八。被告逾期交房违约金以原告已交付房价款为基数，按每日万分之零点八的标准自2012年2月25日计算至2015年10月31日，为44336.20元（412047元×0.00008×1345天）。原告诉请违约金的金额为44331.20元，本院予以支持。后续发生的违约金，原告可待被告交房后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告马俊玲支付逾期交房违约金44331.20元。案件受理费908元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担。原告马俊玲已预交的案件受理费908元本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在履行债务时一并支付给原告马俊玲。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费908元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一六年二月二十三日书 记 员  王珺珺相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。