山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终2462号 上诉人（原审原告）：陈群英，女，1963年7月20日生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：王志英，山东广基律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛民杰，男，1971年6月3日生，汉族，住潍坊市奎文区。 被上诉人（原审被告）魏冬雪，女，1973年4月19日生，汉族，住址同上，系毛民杰之妻。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：李春华，山东瀚晖律师事务所律师。 原审被告：山东鸿基房地产开发有限公司（原潍坊鸿基房地产开发有限公司），住所地：潍坊市奎文区文化路32号。 法定代表人：陈益杰，董事长。 委托诉讼代理人：马恒明，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雁举，山东求是和信律师事务所律师。 上诉人陈群英因与被上诉人毛民杰、魏冬雪，原审被告山东鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2017）鲁0705民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈群英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人对上诉人作出的承诺合法有效，上诉人给付被上诉人1625000元是附条件的，即被上诉人必须保证在2015年9月27日之前交付涉案房产，只有交付了房产，上述款项才属于被上诉人所有，否则应无条件返还给上诉人，即不管因被上诉人原因，还是因鸿基公司原因，只要在2015年9月27日前未交付房屋，被上诉人均应无条件返还1625000元。一审认定1625000元为违约金是错误的，双方并没有约定该1625000元的性质是违约金，该款项为上诉人支付给被上诉人的房产预期升值费，在承诺事项无法成就时，被上诉人自愿放弃该预期利益，故不能以违约金标准处理被上诉人作出的承诺。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 毛民杰、魏冬雪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 鸿基公司陈述意见称，鸿基公司对上诉人和被上诉人之间的转让行为不知情，根据合同相对性原则，本案纠纷与鸿基公司无关，上诉人一审时亦明确表示不要求鸿基公司承担责任。 陈群英向一审法院起诉请求：1、判令毛民杰、魏冬雪连带返还1625000元，并按照银行同期贷款利率支付利息（自2013年9月27日至支付完毕）；2、诉讼费由毛民杰、魏冬雪负担。 一审法院认定事实：2013年9月27日，毛民杰给陈群英出具收条一份，载明：今收到陈群英房屋转让费1625000元，该房为金鸾御景城御诗府11#-2-102室。承诺从即日起两年内必须交房，达到交房标准，否则转让款便退回。此款已转入魏冬雪农信账户。同日，陈群英通过其丈夫王根照向魏冬雪账户转款2125000元。 2013年9月27日，陈群英与鸿基公司签署金鸾·御景城商品房订金协议书，约定陈群英预订金鸾御景城御诗府商品房10幢2单元102室，房屋于2011年12月31日前交付，房屋及车库合计金额2570000元。同日，鸿基公司向陈群英出具了收到订金50000元(御诗府10#-2-102)的收款收据。 另查明，毛民杰出具的收条所载明的“金鸾御景城御诗府11#-2-102室”与陈群英、鸿基公司签署的订金协议书约定的“金鸾御景城御诗府商品房10幢2单元102室”系同一套房屋。截至本案法庭辩论终结之日，涉案房屋尚未交付。 以上事实，有当事人陈述、订金收款收据、收条、汇款凭证及庭审笔录等在案为证。 一审法院认为，毛民杰于2013年9月27日给陈群英出具的收条载明的内容系双方真实意思表示，应视为双方针对涉案房屋转让问题达成的协议，对双方均有约束力。毛民杰向陈群英出具的收条承诺从2013年9月27日起两年内涉案房屋必须交房，否则转让款退回。关于该约定的性质，双方在庭审中均认可系毛民杰逾期交房的违约责任，故应当认定为系双方关于逾期交房违约责任的约定，尽管毛民杰并非涉案房屋履行交付义务的责任主体,但毛民杰的该承诺系促成涉案房屋买卖合同成立的重要因素，故在涉案房屋不能交付的情况下，毛民杰应接上述承诺的约定向陈群英承担违约责任。承诺中关于退回转让款的约定，该转让款1625000元实际上系毛民杰转让涉案房屋的差价，即毛民杰转让涉案房屋的净收益，也系双方关于逾期交房违约金数额的约定。本案陈群英要求毛民杰返还转让款1625000元，实际上系要求毛民杰支付违约金1625000元。庭审中，毛民杰提出该违约金数额过高，要求予以调整。而确定违约金是否过高，应以违约方给对方造成的损失为标准。本案中，陈群英未就损失进行举证，结合涉案房屋的现状及毛民杰占有陈群荚所支付款项的时间等因素,本案陈群英的损失可以毛民杰占用1625000元款项为计算基数,并参照中国人民银行贷款逾期罚息利率标准即基准利率的1.5倍作为计算依据，即毛民杰应支付陈群英的违约金数额为以转让款1625000元为基数，自毛民杰承诺的交房时间届满之日即2015年9月28日起，参照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至毛民杰实际支付违约金之日。上述数额亦即毛民杰应当返还给陈群英款项的数额。对陈群英主张的超出部分，不予支持。毛民杰与魏冬雪为夫妻关系，且该房屋购买及房屋转让均系在婚姻存续期间，且涉案房屋转让款项由魏冬雪收取，故陈群英要求毛民杰、魏冬雪对上述违约责任承担连带责任的主张合法有据，予以支持。诉讼中，陈群英明确表示不要求鸿基公司承担还款责任，系其对权利的自行处分，不予干涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、毛民杰、魏冬雪于判决生效之日起十日内返还陈群英款项(以1625000元为基数，自2015年9月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算)；二、驳回陈群英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9713元，由陈群英负担6430元，毛民杰、魏冬雪负担3283元。 二审审理审理过程中，陈群英提交鸿基公司向其送达的通知一份（落款日期为2018年8月2日），载明：您与我公司签订的商品房订金协议书，约定预订商品房一套，但根据商品房订金协议书约定，您未在项目预售许可证批准后15日内与我公司签订商品房预售合同并缴纳首付款，已构成违约。按照订金协议书约定，买受人逾期不签订商品房预售合同的，出卖方有权将预订商品房另行出售，预订金无息退还给买受人。另，订金协议中约定的价格是当时的销售价格，现公司的投资利息和财务成本、管理维护成本等早已超过当年的销售价格，你方的违约行为已给我公司造成经济损失。因你方违约，没有按协议履行签订合同及缴纳首付款义务，只能依约无息退还预订金。本意见此前我公司已多次告知您，现再次函告，请尽快与我公司办理无息退款手续。逾期不办理，相关责任及损失由您承担。对于上述通知，被上诉人毛民杰、魏冬雪质证称：对通知的真实性无异议，该通知系鸿基公司给上诉人的，与被上诉人无关；该通知证明上诉人与鸿基公司对涉案房屋的交付时间作了重新约定，替代了收条中承诺的两年交房，涉案房屋没有交付的责任在上诉人，被上诉人不应承担责任。鸿基公司质证称：对通知的真实性无异议，上诉人未按订金协议书的约定履行义务，鸿基公司根据约定告知上诉人解除了订金协议书。 另查明，原潍坊鸿基房地产开发有限公司已变更名称为山东鸿基房地产开发有限公司。截至二审开庭调查时，涉案房屋仍未办理竣工验收。二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，毛民杰给陈群英出具的收条中载明的“从2013年9月27日起两年内必须交房，达到交房标准，否则转让款退回”等承诺内容系其真实意思表示，应视为双方针对涉案房屋转让交付、款项返还条件等问题达成了一致意见，该承诺不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方均有约束力。根据查明的事实，至本案二审法庭调查时，涉案房屋仍未办理竣工验收，毛民杰向陈群英承诺的退回转让款的条件成立，毛民杰应按约定将所收到的1625000元款项返还给陈群英。毛民杰与魏冬雪为夫妻关系，涉案房屋的转让发生在婚姻关系存续期间，相应款项亦由魏冬雪收取，毛民杰、魏冬雪应对上述款项共同承担返还责任。一审仅判令毛民杰、魏冬雪向陈群英返还相应利息，既不符合合同约定，亦不符合公平原则，本院予以纠正。关于利息问题，双方对此未作书面约定，考虑到陈群英与鸿基公司之间针对订金协议是否履行、应否解除及责任承担等问题尚未处理完毕，本院对陈群英关于利息的主张不予支持。 综上，陈群英的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2017）鲁0705民初3844号民事判决； 二、毛民杰、魏冬雪返还陈群英款项1625000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回陈群英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费9713元，由陈群英负担2713元，毛民杰、魏冬雪负担7000元。二审案件受理费9713元，由陈群英负担2713元，毛民杰、魏冬雪负担7000元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年八月六日 书记员 张瑞丰