广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4503号上诉人（原审原告）：朱智浓，住广州市花都区。上诉人（原审原告）：曾丽甜，住广州市白云区。两上诉人共同委托代理人：刘田东，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋其星，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审被告）：陈碎兰，住浙江省瑞安市。上诉人朱智浓、曾丽甜因与被上诉人宋其星、陈碎兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市���都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区xx水库xx卡罗山庄xx径18号3A房，建筑面积90.43平方米，权属登记人是陈碎兰。2014年6月30日，宋其星以陈碎兰（卖方）的委托代理人名义与朱智浓、曾丽甜以及经纪方广州市双源房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》及附件，约定朱智浓、曾丽甜为买方，陈碎兰为卖方，宋其星为卖方委托代理人，由朱智浓、曾丽甜购买位于广州市花都区xx水库xx卡罗山庄xx径18号3A房，建筑面积约90.43平方米，卖方持有该物业之权属证明以房产证原件为准。物业成交价为410000元。合同第十条约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。附件约定以按揭付款方式支付房款，签订合同时支付10000元作为定金，卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件、合同等。首期楼款（含定金）50000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清。余款360000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付。交易手续需在2014年9月30日前���成，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间相应顺延。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当天，朱智浓向账号62×××61汇款10000元，并由宋其星出具《收据》确认收到购房定金10000元。朱智浓、曾丽甜陈述，朱智浓、曾丽甜为夫妻关系，宋其星、陈碎兰为夫妻关系，涉案房屋是宋其星、陈碎兰的夫妻共同财产，签订《房屋买卖合同》时，陈碎兰未到场，宋其星向其出示了涉案房屋的房产证原件、陈碎兰的身份证原件以及宋其星、陈碎兰的结婚证原件，宋其星称代其妻子陈碎兰签订买卖合同，之后再由陈碎兰本人办理过户手续，《房屋买卖合同》卖方“陈碎兰”的签名亦由宋其星代签，宋其星称将授权委托书邮寄给中介，之后亦未履行。朱智浓、曾丽甜称账号62×××61是陈碎兰的账号，签订合同后朱智浓、曾丽甜向银行申请按揭贷款，贷款银行于2014��8、9月出具了同贷书，之后朱智浓、曾丽甜和经纪方联系宋其星办理递件手续，宋其星表示不再履行合同，故朱智浓、曾丽甜诉至原审法院成讼。朱智浓、曾丽甜于2014年10月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宋其星、陈碎兰继续履行合同，宋其星、陈碎兰办理涉案房屋的产权过户手续至朱智浓、曾丽甜名下；2、宋其星、陈碎兰向朱智浓、曾丽甜支付逾期履行合同违约金24600元，从2014年10月1日起暂计至2014年11月30日止，以总房价款410000元为本金，按每日千分之一计算，实际支付额从2014年10月1日起至办理过户手续之日止；3、宋其星、陈碎兰承担本案全部诉讼费和公告费。原审审理过程中，朱智浓、曾丽甜提出财产保全申请，要求查封涉案房屋，并由担保人李炳联提供其名下位于广州市白云区广花五路60号1208房作担保，原审法院依法作出���2014）穗花法民三初字第1926号民事裁定书，裁定查封涉案房屋及担保财产。之后采取了执行措施。为此，朱智浓、曾丽甜支付财产保全费2570元。原审法院认为：涉案房屋登记权属人是陈碎兰，宋其星以卖方陈碎兰的委托代理人名义与朱智浓、曾丽甜签订《房屋买卖合同》，但未出示相关的委托授权资料，朱智浓、曾丽甜亦无提交证据证明宋其星签订买卖合同或出售涉案房屋经陈碎兰委托授权或追认，故宋其星代为签订合同的行为为无权代理行为。从朱智浓、曾丽甜与宋其星签订合同至原审法庭辩论结束前，被代理人陈碎兰均未对宋其星代为出售房屋的行为进行追认，应视为拒绝追认，故朱智浓、曾丽甜与宋其星签订的《房屋买卖合同》对陈碎兰不发生法律效力，朱智浓、曾丽甜要求宋其星、陈碎兰继续履行合同、协助办理过户手续及支付逾期履行的违约金理据不足，该院不予支持。至于因合同无法继续履行产生的法律责任，朱智浓、曾丽甜可另行主张。宋其星、陈碎兰经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年5月12日作出如下判决：驳回朱智浓、曾丽甜的全部诉讼请求。案件受理费416元，财产保全费2570元，公告费560元，均由朱智浓、曾丽甜负担。判后，上诉人朱智浓、曾丽甜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋的购买时间是2004年，为宋其星、陈碎兰婚姻存续期间的夫妻共同财产。二、宋其星代理陈碎兰的行为是有效的，因为：(一)、作为被代理人的陈碎兰至今未提出代理无效的抗辩；而且定金1万元就是陈碎兰本人账户收款���应视为陈碎兰认同宋其星的代理行为对自己的约束力。(二)、作为善意第三人的朱智浓、曾丽甜没有过失，有理由相信宋其星有代理权，因为：1、签订合同时，宋其星提供了房产证原件、结婚证原件、陈碎兰和宋其星的身份证原件；2、在中介的主持下进行；3、朱智浓、曾丽甜作为一个非法律专业、非房屋买卖专业人士已经履行了必要的注意义务。综上，宋其星作为房屋共有人之一的出卖行为和代理行为都是有效的，应该判决继续履行合同，宋其星、陈碎兰应为朱智浓、曾丽甜办理涉案房屋过户手续并支付延迟履行的违约金。上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判为：宋其星、陈碎兰继续履行合同并向上诉人支付逾期履行合同违约金【从2014年10月1日起至办理递件成功之日止(收到递件受理回执为递件成功)，按合同约定的每日千分之一成交价计算】；3、一、二审诉讼费、财产保全费、公告费全部由宋其星、陈碎兰承担。被上诉人宋其星、陈碎兰二审无陈述答辩意见。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明：二审期间，朱智浓、曾丽甜称在签订《房屋买卖合同》时，中介有要求宋其星签约后出具委托书。朱智浓称其在签约后20天通过中介催促过宋其星提交陈碎兰同意出售涉案房屋的委托书，也有通过短信与宋其星联系。朱智浓、曾丽甜提供了以下证据：1、中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行于2014年8月4日出具的《个人二手贷款初审结果通知书》，其中载明：“您因购买位于广州市花都区xx水库xx卡罗山庄xx径18号3A房房产与售房者陈碎兰签订了《购房意向书》（或《商品房买卖合同》）并向我行提出了贷款申请……”；2、广州市双源房地产代理有限公司2015年6月3日出具的《关于双源地产房屋买卖合同（编号：000349）的经过说明》，其中载明“该合同签署于2014年6月30日，签署之前双源地产对该物业进行了查册，产权清晰可以交易。签署合同之前中介方联系了该物业业主陈碎兰，陈碎兰同意以人民币肆拾壹万元出售，交易税由买家承担。买方也同意此交易价格和方式。陈碎兰说自己比较忙让她丈夫宋其星到花都交易，此次交易全权委托给她丈夫宋其星。签署当天是宋其星与朱智浓在我公司当面签署，然后朱智浓转了人民币壹万元整给陈碎兰银行账户。签署当天宋其星出具了房产证、本人身份证、户口簿、结婚证和陈碎兰身份证（全部为原件），根据二手房交易流程，随即双源地产安排评估，安排双方签署按揭合同，一切均在正常进行中。银行同意贷款书出来后，通知买卖双方进行房管局交易，第一次告知买卖双方可以交易，时间大约在2014年8月6日。买家朱智浓讲自己在外地，没时间来交易所以交易时间要推后。（在这个过程中，我公司催促过多次，卖方讲也催促过买家多次）。在约2014年9月20日时，买家讲他回到花都了，请求安排时间进行交易。随后中介方通知卖方，这时卖方不肯过来花都了，说之前催促多次不交易，时间过了这么久，按照正常交易钱都早就收完了，浪费了自己时间和精力和金钱。所以现在不过来了。买方也用电话和信息约卖方来花都交易，卖方不肯。针对这种情况，买方提出可以等到卖方在超过本合同约定的最后期限（2014年9月30日）后约好一个时间过来交易，但卖方一直没答应过来。在这个过程中我公司做了很多工作，卖方同意退回定金壹万元，或者按照现在市场价交易（现价格比签合同时涨了约4万元整）。对此方案买方不同意。买卖双方均不退步。导���买方在花都法院起诉卖方违约。随后双源地产还是在做双方工作，希望双方协商解决，在2015年5月时，经过中介方长时间沟通协商后买方同意若拿回定金人民币壹万元且卖方同意补偿人民币贰万元整的情况下，买方同意撤诉并撤单。双源地产电话告知卖方后，卖方开始口头同意此方案，但是要求卖方执行时候，卖方话收到广州中院传票，心思有点反复，卖方意思是买方先撤诉再给钱。买方意思是让卖方先放叁万元在中介方监管，撤诉解封后由中介方直接转给买方。卖方不同意此方案，导致此方案也无法进行……”；3、中国工商银行股份有限公司广州钟升支行2015年4月21日打印的汇款明细清单，显示出朱智浓的账户于2014年6月30日向“陈*兰”账户汇款1万元。二审期间，朱智浓、曾丽甜以陈碎兰曾与朱智浓共同签署过《贷款申请书》为由，申请本院前往中国��商银行股份有限公司广州市工业大道支行、广州市诚赛按揭咨询有限公司调取《贷款申请书》。本院认为：本案的争议焦点在于朱智浓、曾丽甜要求宋其星、陈碎兰继续履行合同、协助办理过户手续以及支付逾期履行违约金主张是否成立。朱智浓、曾丽甜二审期间提供的《个人二手贷款初审结果通知书》形成于原审法院庭审之前，故该证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，本院不予采纳。朱智浓、曾丽甜提供的《关于双源地产房屋买卖合同（编号：000349）的经过说明》属于证人证言，广州市双源房地产代理有限公司并无出庭，故本院对上述证据的证明力均不予采纳。朱智浓、曾丽甜申请本院前往中国工商银行股份有限公司广州市工业大道支行、广州市诚赛按揭咨询有限公司调取《贷款申请书》��朱智浓、曾丽甜在原审期间并无申请调查取证，且无证据证明其因客观原因不能自行收集该证据，故本院对其该调取证据申请不予接纳。涉案房屋登记在陈碎兰的名下，宋其星虽然以陈碎兰委托代理人的名义与朱智浓、曾丽甜签订《房屋买卖合同》，但从现有证据来看，宋其星并无提供过陈碎兰的委托授权资料，朱智浓、曾丽甜提供的证据并不足以证明陈碎兰授权宋其星签订涉案《房屋买卖合同》，亦不足以证明宋其星签订涉案《房屋买卖合同》得到陈碎兰的追认。此外，朱智浓、曾丽甜支付的1万元汇入陈碎兰银行帐户的事实亦不足以证明朱智浓、曾丽甜关于陈碎兰知道并认可宋其星代为签订合同、出售涉案房屋的主张，朱智浓、曾丽甜明知涉案房屋登记在陈碎兰名下，且从其陈述来看，其是清楚知道宋其星并无提交陈碎兰授权出售涉案房屋的委托书且知道需要宋其星补充提交相关授权委托材料的，故其主张宋其星的行为构成表见代理依据不足。原审法院认为涉案《房屋买卖合同》对陈碎兰不发生法律效力，并据以驳回宋其星、陈碎兰继续履行合同、协助办理过户手续以及支付逾期履行违约金的主张并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人朱智浓、曾丽甜的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费416元由上诉人朱智浓、曾丽甜负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一六年��月一日书记员  邹凌青黄咏欣