江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初3459号原告：程才，男，1992年5月8日生，汉族。委托诉讼代理人：许越，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏娜，北京观韬中茂（南京）律师事务所实习律师。被告：苏昱虎，男，1986年11月16日生，汉族。被告：崔洁，女，1986年11月3日生，汉族。委托诉讼代理人：沈郁华，江苏惟勤律师事务所律师。原告程才与被告苏昱虎、崔洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程才及其委托诉讼代理人许越、夏娜，被告崔洁的委托诉讼代理人沈郁华到庭参加诉讼。被告苏昱虎经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告程才向本院提起诉讼请求：1、判令解除其与被告苏昱虎、崔洁于2018年12月15日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号10003023638）；2、判令两被告向其返还购房款54万元；3、两被告赔偿其利息损失183467.6元、房屋差价损失25万元、租金损失19800元、律师费7万元、诉讼保全担保费4800元，共计528067.6元。事实和理由：2018年12月15日，其与两被告就位于南京市江宁区房屋（简称602室）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（其中包括签约提示、《南京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》等），约定其以190万元购买602室，首付款54万元，剩余133万元贷款支付。协议还约定被告应于2019年1月10日前注销602室的抵押登记手续，否则被告构成根本违约，其有权解除合同并要求被告支付违约金。合同签订后，其按约支付54万元购房款，但被告未能按时办理房屋的抵押登记手续，导致房屋交易无法继续进行，且其联系被告未果。被告上述行为已经构成根本违约，其有权依约解除合同且要求被告承担违约责任，因被告的违约行为，导致其产生利息、房屋差价、租金等损失，故其诉至法院。被告苏昱虎辩称：其于2018年12月因资金周转需要将602室售与原告程才，相关手续都是其本人出面办理的，54万元房款亦由其收取和使用，崔洁对该房屋买卖合同的履行情况均不知情，崔洁仅于签订房屋买卖合同时应其要求在合同上签名，本次纠纷与崔洁无关，所有民事责任由其一人承担。被告崔洁辩称：1、602室整个买卖过程都由被告苏昱虎与原告程才沟通，其作为房屋的共同共有人仅在合同上签字；2、602室购房款已经全部支付给苏昱虎并由苏昱虎所用，其并未收到任何款项，不应当由其承担返还责任；3、其自始至终都配合出售602室，其是从中介处才得知602室在合同履行中无法过户，其联系苏昱虎未果，不能过户的责任系苏昱虎导致的，与其无关，其不存在违约行为，不同意解除合同也不同意赔偿程才损失。本院经审理认定事实如下：2018年12月15日，原告程才（乙方）与被告苏昱虎、崔洁（甲方）经南京驰洲房地产经纪有限公司（简称驰洲公司）居间，就602室签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定：602室系甲方共同共有，甲方将602室以190万元出售给乙方，建筑面积为80.9平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司（简称经贸公司），甲方应于2018年12月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年1月10日前办理完毕注销抵押登记手续；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，乙方承诺其配偶和该房屋的共同一方均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；房屋价款及支付，经甲方、乙方协商一致，该房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施设备成交价格为190万元，乙方于2018年12月15日前支付定金5万元，于2018年12月23日前支付第一笔购房款15万元，于2019年1月28日前支付第二笔购房款34万元，剩余购房款133万元由乙方于2019年1月28日前向银行及公积金管理中心申办贷款抵押；违约责任，甲方若出现房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，则甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；甲方保证此房满5年且99%的部分为家庭唯一住房，房屋已设抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省南京市江宁支行（简称邮储银行）。同日签订的还有《签约提示》、《居间服务合同》、《房屋交易代办服务合同》，上述文件共同装订为《房屋买卖业务签订文件合订本》。《南京市存量房买卖合同》签订后，程才分别于2018年12月15日、12月22日、2019年1月21日向苏昱虎支付购房款5万元、15万元、34万元，共计54万元，苏昱虎为此出具了收据，但苏昱虎并未将该笔款项用于办理602室解押而是挪作他用。苏昱虎、崔洁未按约向程才交付602室也未协助其办理过户手续。另查明：被告苏昱虎、崔洁于2010年2月相识，后确定男女朋友关系。2012年3月，苏昱虎、崔洁共同出资购买602室，并以602室作为抵押物向邮储银行按揭贷款65万元。602室交付后，苏昱虎与崔洁在该房屋内同居生活。2016年12月，苏昱虎向经贸公司借款120万元，苏昱虎、崔洁以602室为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续。因602室上的抵押未能涤除，故无法办理过户手续。自2019年6月起，南京地区银行首套房贷利率上浮15%-20%。再查明：2018年12月16日，原告程才与案外人鱼巧丽签订《房屋租赁合同》一份，约定程才承租鱼巧丽所有的房屋，租赁期限自2018年12月16日起至2019年12月15日，租金为1650元/月。2019年2月14日，程才与北京观韬中茂（南京）律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定该所指派律师担任程才与被告苏昱虎、崔洁房屋买卖合同纠纷一案的委托诉讼代理费，律师费为7万元。后程才支付了首笔律师费3万元，尚有4万元未支付。诉讼过程中，程才还向江苏苏信诉讼保全担保有限公司支付4800元担保服务费用于诉讼保全。本案审理过程中，本院向位于南京市江宁区附近的三家中介机构进行询价，该小区同类型房屋的市场总价在210万元到215万元之间。本院认为：原告程才与被告苏昱虎、崔洁签订的《南京市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告崔洁辩称其未收取原告程才的购房款，对602室不能办理过户手续的事情不知情，其没有违约，不应由其承担还款及赔偿责任，也不同意解除合同。崔洁作为出售方在《南京市存量房买卖合同》上签字，可见其作为602室的共同共有人与被告苏昱虎将602室出售给程才，崔洁同时参与了苏昱虎向邮储银行、经贸公司的贷款并办理了抵押手续，对602室的抵押情况亦应知情，虽然购房款由苏昱虎直接收取，但崔洁对于收取购房款以及房屋抵押的涤除应有相当的预见性，鉴于苏昱虎、崔洁之间的关系，程才有理由相信崔洁与苏昱虎共同实施了违约行为，崔洁既然在602室内居住，对苏昱虎的违约行为则不可能完全不知情。此辩称意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。602室上的抵押未能按约涤除导致房屋无法过户，《南京市存量房买卖合同》无法继续履行，苏昱虎、崔洁构成根本违约，程才可以要求解除该份合同。《房屋买卖业务签订文件合订本》中还包括《签约提示》、《居间服务合同》、《房屋交易代办服务合同》，因后两份服务合同涉及驰洲公司，而驰洲公司并非本案当事人，程才可另案主张。故对原告程才要求解除其与被告苏昱虎、崔洁于2018年12月15日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》的诉讼请求，本院部分予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《南京市存量房买卖合同》明确约定最迟应于2019年1月10日前办理完毕注销抵押登记手续，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。因被告苏昱虎、崔洁的违约行为导致案涉合同被解除，原告程才有权要求两被告返还购房款54万元并赔偿其损失。经本院询价，602室市场价格在210万元到215万元之间，程才主张苏昱虎、崔洁赔偿其房屋差价损失25万元（215万元-190万元），本院予以支持。程才主张赔偿律师费7万元、诉讼保全担保费4800元，缺乏合同依据，也非必然发生的损失，本院不予支持。程才主张赔偿因按揭贷款利率上涨产生的利息损失183467.6元、另行租赁房屋产生的租金损失19800元，结合案涉合同的相关约定及履行情况、程才的实际损失、双方的过错程度等，本院酌定该部分损失为13万元，苏昱虎、崔洁共需赔偿程才各项损失合计38万元。故对原告程才要求被告苏昱虎、崔洁向其返还购房款54万元并赔偿各项损失528067.6元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告苏昱虎经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告程才与被告苏昱虎、崔洁于2018年12月15日签订的《南京市存量房买卖合同》于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告苏昱虎、崔洁于本判决发生法律效力之日起10日内向原告程才返还购房款54万元并赔偿利息损失、租金损失38万元，合计92万元。三、驳回原告程才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30320元，财产保全费5000元，合计35320元，由原告程才负担1442元，由被告苏昱虎、崔洁负担33878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  叶 斐人民陪审员  董尔成人民陪审员  周明信二〇一九年八月二十二日法官 助理  李超燕书 记 员  谈桂平