成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初148号 原告（反诉被告）：涂泽宇，男，1995年10月31日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢馥多，四川时来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都铭容代金融服务外包有限公司，住所地：四川省成都市武侯区沙堰西一街********。 法定代表人：刘英，总经理。 委托诉讼代理人：岳萍，四川高鼎律师事务所律师。 第三人：成都大成合一房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段********。 法定代表人：杨万萍。 委托诉讼代理人：苏宣维，公司员工。 原告涂泽宇与被告成都铭容代金融服务外包有限公司（以下简称铭容代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，被告铭容代公司向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理。2019年4月15日，本院依法适用简易程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。因案情需要，本案依法转为普通程序，并依法追加成都大成合一房地产经纪有限公司（以下简称大成合一公司）转为本案的第三人参加诉讼。2019年8月5日，本院依法组成合议庭对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告涂泽宇的委托诉讼代理人王学丽，被告铭容代公司法定代表人刘英及其委托诉讼代理人岳萍，第三人大成合一公司的委托诉讼代理人苏宣维到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 涂泽宇向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令铭容代公司向涂泽宇支付2018年2月9日至2018年6月30日房屋租赁费共计115347.4元；3.判令铭容代公司因逾期支付房屋租赁费的违约金49084元；4.判令铭容代公司支付2017年11月9日至2018年6月30日物业管理费20997.52元。事实与理由：2017年11月8日，涂泽宇与铭容代公司签订《房屋租赁合同》，约定涂泽宇将自己位于成都市武侯区××路××号××号房屋出租给铭容代公司，每月租金24542元，租金采取每三个月支付一次，首次租金及押金在签订本合同之日起7日内付清；同时，合同第八条第4款约定，如铭容代公司逾期支付租金达15日的，涂泽宇有权单方解除合同，并要求涂泽宇承担房屋每月租金两倍的违约金，并有权收回房屋。合同签订后，铭容代公司仅支付了第一次租金，剩余租金至今未付。经多次催缴，铭容代公司仍然拒绝支付，根据协议约定，其行为已构成根本违约。 铭容代公司辩称，在双方签订《房屋租赁合同》前，涂泽宇作出了虚假承诺和隐瞒重要事实，即出租的房屋未设定抵押，事实是全部设定了抵押，且被担保债权为1000万元，其行为构成合同欺诈，应当退还三个月租金和押金共计98168元，并赔偿直接损失81000元。合同签订后，铭容代公司履行了支付租金和押金义务，在准备进场装修时得到银行电话告知该房屋抵押的事实，且收到涂兴荣QQ邮件文件《新版抵押告知书》，要求铭容代公司放弃优先购买权、承租权等权利，且自行承担损失等责任。因此，涂泽宇欺诈在先，导致铭容代公司作出非真实的意思表示。为了避免数百万元的装修损失，铭容代公司在2017年12月20日前即正式通知涂泽宇解除《房屋租赁合同》，铭容代公司既未进行装修，也未入住承租房屋，因此涂泽宇应当退还铭容代公司的租金和押金，但涂泽宇至今未退还。铭容代公司法定代表人刘英多次联系涂兴荣解决租赁纠纷，但其以各种理由推诿不予当面协商。在42天免租期内（即2017年12月20日前），刘英通知因涂泽宇违约在先导致无法实现合同目的，为了避免数百万元装修损失，正式通知解除《房屋租赁合同》。铭容代公司为了履行《房屋租赁合同》，与设计公司签订了装修设计合同，支付了前期设计费8.1万元，系铭容代公司的直接损失，涂泽宇应当承担赔偿责任。故，请求驳回涂泽宇的全部诉讼请求。 铭容代公司向本院提出反讼请求：1.判令解除双方于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令涂泽宇返还铭容代公司支付的2017年12月20日至2018年3月19日三个月房租73626元、房屋押金24542元，共计98168元，以及从2017年11月起按照银行贷款利率年利率6％计算的资金占用利息；3.判令涂泽宇向铭容代公司支付为了履行租赁合同造成的直接损失8.1万元。事实和理由：根据双方签订的《房屋租赁合同》，涂泽宇将其案涉房屋出租给铭容代公司办公使用，其承诺案涉房屋没有设定抵押，并收取了铭容代公司支付的押金24542元及又三个月房租73626元，共计98168元。在铭容代公司向天府江城物业管理公司提出进场装修申请当天，铭容代公司法定代表人刘英收到银行电话，告知租赁的房屋已经设定抵押，且业主信用不好，并要求铭容代公司作如下承诺：“告知人（银行）实现抵押权时，我自愿终止所享有的租赁权和优先购买权，并在你行限定的时间自行搬离，由此造成的损失与你行无关”，之后涂泽宇代理人涂兴荣也通过QQ邮箱和微信发送《新版抵押告知书》给刘英，要求刘英签字确认。铭容代公司认为，租赁房屋后装修投资很大，如果拍卖就让无条件搬走，将给公司造成重大经济损失，也是违反买卖不破租赁的法律规定，因此铭容代公司不愿签订《新版抵押告知书》，同时多次与涂泽宇沟通要求其解除抵押，或者找担保人担保，或者铭容代公司作为房屋的顺位抵押权人等，这样也好让铭容代公司放心入住和经营，但是，涂泽宇不但不同意，反而后来以各种理由推诿不见面，故在与涂泽宇协商无果的情况下，铭容代公司不愿冒风险入住经营，并在合同约定的42天免租期内明确告知涂泽宇要求解除《房屋租赁合同》，返还三个月房租和押金，但至今为止，涂泽宇没有退还铭容代公司一分钱。请求人民法院依法维护铭容代公司的合法权益，支持铭容代公司反诉诉讼请求。 涂泽宇反诉辩称，同意解除《房屋租赁合同》，不同意退还铭容代公司房屋租金及押金。涂泽宇已在合同签订之后于2017年11月13日将案涉房屋交付给铭容代公司使用，铭容代公司在使用期间以涂泽宇未告知有抵押而拒不缴纳房屋租金，没有事实依据。铭容代公司签订合同之时清楚房屋的现状，清楚抵押登记情况，仅仅是因中介公司工作人员代为填写合同时出现了笔误，误将案涉房屋抵押勾成了否，同时虽然房屋有抵押，但是涂泽宇对房屋有充分的出租权，不影响房屋的租赁及正常使用，况且银行打电话铭容代公司仅仅起到告知抵押权的作用，银行并没有实现抵押权，不影响铭容代公司租赁正常使用案涉房屋。另，铭容代公司主张其设计装修费用没有事实与法律依据，也非涂泽宇的原因所致。因此，请求驳回铭容代公司的反诉诉讼请求。 第三人大成合一公司陈述称，房屋租赁合同系由大成合一公司中介签订，公司员工具体的签订经过及后续合同履行情况，大成合一公司不清楚。 涂泽宇围绕其本诉诉讼请求，依法向本院提交了双方当事人主体身份信息、房屋租赁合同、家具清单、房屋产权证、收条、关于802、803、804房屋的欠费工作衔接函、转款凭证、公证书、涂泽宇母亲与中介方王宇恒的微信聊天记录、中介方王宇恒出具的情况说明等证据材料。铭容代公司围绕其反诉诉讼请求，依法向本院提交了《房屋租赁合同》及附件、涂泽宇、房屋权证复印件、银行转账凭证3条、收条、QQ邮件、抵押告知书、微信聊天记录、房屋信息查询记录、设计及装修施工合同收条等证据材料。上述证据，经双方当事人相互进行了质证。本院查证认为，上述证据材料均符合证据的形式要件要求，其真实性本院予以确认，其与本案的关联性及证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、案外人涂兴荣、吕志绿系涂泽宇父母。 2017年11月8日，经成都大成合一房地产经纪有限公司中介，涂兴荣代表涂泽宇与铭容代公司签订了《房屋租赁合同》。合同文本系由中介方公司提供的格式合同，该份合同由成都大成合一房地产经纪有限公司作为经纪方加盖印章予以确认，其工作人员王宇恒作为经纪执业人员签字予以确认。 《房屋租赁合同》约定，涂泽宇出租的房屋为位于武侯区××路××号××号房屋，建筑面积约为545.39平方米；关于房屋是否已设定抵押的内容选项为否，若有抵押，涂泽宇保证有充分的出租权；房屋交付状态为精装，涂泽宇同意铭容代公司进行装修，并配合办理相关装修手续；租赁期自2017年12月20日至2022年12月19日，共计60个月；2017年11月9日至2017年12月20日为装修免租期，共计42天，在此期间铭容代公司使用房屋产生的费用包括水、电、物业管理费等由铭容代公司承担。房屋月租金24542元，从第三年起租金按每年5%逐年递增，铭容代公司每三个月向涂泽宇支付一次租金，首次租金及押金在签订本合同之日起7日内付清，之后每次提前7日支付一次租金；签订合同当日，铭容代公司向涂泽宇支付押金24542元；铭容代公司若逾期支付租金达15日，涂泽宇有权单方解除合同，并要求其承担房租月租金两倍的违约金，同时有权收回房屋等。 上述合同签订当日，铭容代公司法定代表人刘英向涂兴荣支付了房屋租金定金5000元。2017年11月10日，铭容代公司向涂泽宇指定的吕志绿银行账户转款19542元，作为支付案涉房屋房租押金，至此加上前述定金5000元，铭容代公司向涂泽宇支付了押金共计24542元。 2017年11月13日，吕志绿代表涂泽宇与铭容代公司工作人员蒋燕就案涉租赁房屋内放置的家具物品进行了清理清点，双方签署了《家具清单》。 2017年11月16日，铭容代公司向吕志绿银行账户转款73626元，支付了涂泽宇2017年12月20日至2018年3月19日三个月房屋租金。 二、根据2019年1月16日房屋信息查询记录，案涉房屋权证号分别为权1154243、权1154252、权1154234，登记所有权人为涂泽宇，抵押登记情况为：1、抵押权人仪陇县农村信用合作联社，债务人涂兴荣，被担保债权1000万元，债务履行期限2013年12月24日至2016年12月23日，抵押状态为有效；2、抵押权人四川仪陇农村商业银行股份有限公司金城支行，债务人吕志绿，被担保债权1000万元，债务履行期限2016年08月24日至2018年08年23日，抵押状态为有效。 三、根据成都律政公证处出具的公证书，涂泽宇授权吕志绿办理案涉房屋相关事宜，其委托书中载明：办理房产还清银行借款或提前揭案的相关事宜；到房管部门办理房屋的解除抵押登记等事宜。 在吕志绿与中介方王宇恒2019年4月2日的微信聊天记录中，王宇恒确认在《房屋租赁合同》签订之时，将涂泽宇的上述公证委托书及房产证复印件交给了铭容代公司，同时王宇恒于2019年4月9日出具情况说明，再次说明此事。 四、根据涂泽宇提供的2019年3月25日四川汇诚物业管理有限公司出具的欠费工作衔接函，以及招商银行转账汇款电子回单，涂泽宇在2017年11月9日至2018年6月30日期间，共计应向物业公司交纳物业管理费21088.41元，该费用已由涂泽宇实际交纳，其庭审自认自2018年7月1日起已经将案涉房屋另行租赁给他人使用。 五、2017年12月4日，涂兴荣通过ＱＱ邮箱向刘英发送《抵押告知书》邮件，其内容载明：“由于房产所有权人将上述房产（涂泽宇位于成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼）用于吕志绿在我行贷款的担保物，我单位现正式告知你：在我行（四川仪陇农村商业银行股份有限公司金城支行）依法实现抵押权时，你应无条件终止享有的租赁权和优先购买权，并在我行限定的时间内撤离，由此造成的损失概由出租人及承租人承担”。 2017年12月6号，铭容代公司刘英通过微信将其修改的《抵押告知书》发送给涂兴荣，其内容载明：“由于房产所有权人将上述房产（涂泽宇位于成都市武侯区××路××号××幢××单元××楼）用于吕志绿在我行贷款的担保物。因出租方、房屋中介均未在签订租赁协议前向承租人告知抵押实情，现我单位（四川仪陇农村商业银行股份有限公司金城支行）正式向你承诺：在我行依法实现抵押权时，你的租赁权和租赁价格不受影响，均按原租赁合同内容执行。如因银行单方面原因要求承租人强行撤离，由此造成承租人的损失（包括但不限于装修费、布线费、网络费、设备费、误工费、业务损失费等）概由银行承担”。 根据铭容代公司提供的刘英与涂兴荣的微信聊天记录，反映了如下事实：1、2017年11月23日，铭容代公司告知涂兴荣已经安排装修公司进场，但未找到物管，涂兴荣表示去物业处理；2、2017年11月29日，刘英要求涂兴荣当面商量房子的问题，提出银行到今天还没有来，这是拖免租期时间，要求尽快解决场地问题；3、2017年12月6日，刘英将修改后的《抵押告知书》发送给涂兴荣，要求其发给银行看看，如果银行能盖章那就没问题；4、2017年12月9日，铭容代公司要求涂兴荣务必今天告诉银行的决定；5、2018年3月16日，铭容代公司员工通过微信通知涂兴荣暂时不需要租用办公场地，考虑风险问题及今后安全因素，办公区就暂时不租了，押金两万也就不要了；涂兴荣回复请你老板认真仔细考虑如何解除合同，不是不要押金这么简单，如4个月的物业费、违约损失等合同上面很清楚，抵押物有充分的出租权；6、2018年3月19日，铭容代公司员工通过微信再次向涂兴荣表明不租用房屋，表示可以付这四个月物管费和水电费。7、2018年5月10日，涂兴荣告知铭容代公司员工，要求明确合同是否执行，房子也没法租；铭容代公司员工回复铭容代公司决定不租了，可以支付四个月物管费和水电费，押金也不再要了，若可以的话，双方约个时间处理。 六、根据铭容代公司提供的《设计及装修施工合同》、收条，2017年11月12日，铭容代公司与四川卡塔文化传媒公司签订《设计及装修施工合同》，约定工程期限为60天，开工日期为2017年11月13日，竣工日期为2018年1月11日，工程地点为案涉房屋，工程设计及装修总金额为27万，约定若铭容代单方解除合同，则四川卡塔文化传媒有限公司已收取的费用不需退还，并且铭容代公司还应向其承担总工程价款千分之五的违约金。上述合同签订后，卡塔文化传媒有限公司于2017年11月13日向铭容代公司出具收据1份，载明其收到铭容代公司支付的设计费及材料备用费共计8.1万元。 本院认为：涂泽宇与铭容代公司之间于2018年11月8日建立的房屋租赁合同关系是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据本院查明的事实，合同约定房屋租赁期限60个月，承租人铭容代公司在约定免租期及租赁期限之内未实际装修入场使用租赁房屋，承租人涂泽宇也在租期之内将房屋另行租赁给他人使用，因此案涉房屋租赁合同在事实上已经终止履行，且双方当事人诉讼中均明确表示一致同意解除合同，故本院对涂泽宇与铭容代公司于本反诉中提出解除案涉房屋租赁合同的请求予以支持。 导致案涉房屋租赁合同事实终止而解除，其责任在于哪一方合同当事人，是本案双方当事人争议的焦点问题。本院认为，租赁合同标的房屋是否已经设定以第三方为抵押权人的他项权利，对于承租人将来基于租赁合同关系取得房屋使用、收益权利的行使产生直接的影响，因此出租人在签订房房屋租赁合同之时，有义务就租赁房屋是否存在抵押事项向承租人如实告知。本案中，案涉租赁合同标的房屋已经为银行设定了抵押权，出租人涂泽宇应当签订租赁合同之时向承租人铭容代公司如实告知并在合同中予以明示，但是租赁合同关于租赁房屋是否已设定抵押的内容选项为否，表明租赁房屋未设定抵押，该记载内容与租赁房屋客观上已存在抵押的事实不相符，对此争议事实，出租人是否已经向承租人履行了如实告知义务，涂泽宇应当承担相应的举证责任。审理中，铭容代公司抗辩否认涂泽宇向其履行了如实告知义务，涂泽宇反驳主张已经如实告知，并主张是否已设定抵押的内容选项勾划为否属于中介公司工作人员的笔误所致，但是，涂泽宇针对其反驳主张却不能充分举证予以证明，因此涂泽宇应当承担举证不能所产生的不利法律后果。根据上述，在案涉租赁合同标的房屋已为银行设定抵押的情况下，对于承租人铭容代公司行使租赁房屋使用、收益的权利必将产生重大影响，由于出租人涂泽宇未履行如实告知义务，必然导致铭容代公司与之建立房屋租赁合同关系所作出的意思表示可能违背其真实意思，从这一点来讲，案涉房屋租赁合同也属于铭容代公司在除斥期内可以撤销的合同。因此，涂泽宇作为出租人应当对其未履行如实告知义务承担过错责任，并对承租人铭容代公司由此所受到的损失承担民事责任。 案涉房屋租赁合同已事实终止履行，且双方当事人均一致表示同意解除合同，对此铭容代公司作为承租人是否应当承担相应的民事责任。本院认为，根据上述，铭容代公司在涂泽宇未尽如实告知义务的情况下，与其签订房屋租赁合同可能违背真实意思，该合同属于可撤销的合同。虽然铭容代公司在除斥期内并未行使撤销权，但是在合同签订之后履行初期，铭容代公司即在免租期内准备进场装修之时得知并确定了租赁房屋抵押事项，抵押权人银行也通过出租人向其进行了告知，明确银行在依法实现抵押权时，铭容代公司应当无条件终止所享有的租赁权、优先购买权，并在银行限定的时间内予以撤离，显然将来银行一旦行使抵押权必将危及铭容代公司的承租人利益，因此出租人、承租人、抵押银行三方在不能协商达成一致，充分保障承租人权益的情况下，铭容代公司为维护其合法利益，以其行为表明并单方面终止合同的履行并无不当和过错。同时，根据合同约定，若有抵押，涂泽宇保证有充分的出租权，显然在合同履行初期的过程中，当抵押权人提出限制承租人权利，危及承租人利益之时，三方不能协商达成一致意见，涂泽宇作为出租人充分保证承租人权益的承诺根本就不能实现，对此涂泽宇应当向铭容代公司承担违约责任。 综上所述，本院认为，针对涂泽宇提出的本诉诉请，基于铭容代公司单方面终止合同履行并无不当与过错，因此导致案涉房屋租赁合同最终被解除，铭容代公司不应当承担违约责任，故涂泽宇请求铭容代公司支付2018年2月9日至2018年6月30日期间房屋租赁费115347.4元、逾期支付房屋租赁费的违约金49084元、2017年11月9日至2018年6月30日物业管理费20997.52元的理由不能成立，本院不予支持。针对铭容代公司提出的反诉诉请，基于涂泽宇对其未履行如实告知义务承担的过错责任，以及作为出租人不能充分保证承租人权益的承诺，涂泽宇应当承担违约责任。故，铭容代公司请求涂泽宇返还房租73626元、房屋押金24542元，及按照年利率6％的标准承担资金占用利息的理由成立，本院予以支持。关于铭容代公司反诉主张的履行租赁合同发生的直接损失8.1万元，根据本院查明的事实，因铭容代公司在签订合同之后的初期履行过程中，即发现租赁房屋物权状况与合同约定不符，出租人未如实告知抵押情形，双方并为此进行了协商，此时铭容代公司应当对可能协商不成的后果有所预见，其理应有义务防止并减少损失的进一步扩大，且铭容代公司所举设计及装修施工合同、收条等证据尚不能充分证明其实际支付了设计费及材料备用费而受到损失，故本院对铭容代公司该项反诉诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）涂泽宇与被告（反诉原告）成都铭容代金融服务外包有限公司于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告（反诉被告）涂泽宇于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都铭容代金融服务外包有限公司返还房租73626元、房屋押金24542元，合计98168元； 三、原告（反诉被告）涂泽宇于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都铭容代金融服务外包有限公司支付资金占用利息（以返还房租、房屋押金合计金额98168元为基数，从2017年11月16日起按照年利率6％的标准计算至返还款付清之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）涂泽宇的本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都铭容代金融服务外包有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4009元，由原告（反诉被告）涂泽宇负担，反诉案件受理费1942元，由原告（反诉被告）涂泽宇负担1000元，被告（反诉原告）负担942元 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李成春 人民陪审员  刘发根 人民陪审员  杨 鑫 二〇一九年八月十四日 书 记 员  张 蕾