河北省滦州市人民法院民事判决书（2019）冀0223民初1571号原告：滦县滦州镇军营村村民委员会。法定代表人：张东，村主任。住所地：河北省滦州市滦州镇军营村。委托诉讼代理人：秦慧玲，河北滦天律师事务所律师。被告：沈民，男，1973年11月11日生，汉族，住滦州市。委托诉讼代理人：李海平，河北杨瑞律师事务所律师。原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任张东及委托诉讼代理人秦慧玲，被告沈民的委托诉讼代理人李海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滦州市滦城街道办事处军营村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年12月12日解除；2、判令被告支付拖欠原告租金900000元；3、判令被告依合同约定支付原告违约金270000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年5月6日签订的《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于滦州市××街门牌号为053，房屋所有权证号为滦集房权证新城字第XXXX号的临街门市房屋租赁给被告，租期20年，自2013年7月1日至2033年6月30日止。双方约定租金每年200000元，自合同生效后一个月内缴纳当年租金，以后每年在7月1日前缴纳当年租金。按照合同第十二条第一款和第三条约定：拖欠房租累计6个月以上，多次催要无果原告可以解除合同或者终止合同，被告应按照合同总租金的30%向原告支付违约金。被告自承租原告的临街房屋后至今没有缴纳租金，诉前原告方曾多次派人进行催要，但被告不予理会，其行为严重侵犯了原告的合法权益，不得已原告提起本次诉讼，请贵院支持原告的请求。被告沈民辩称：被答辩人无权解除合同。具体理由如下：1、原、被告双方曾经在2013年5月20日达成《房屋租赁补充协议》，该协议第三条约定：甲方（被答辩人）承诺全额偿还乙方（答辩人）支付为甲方转借并担保的秦皇岛中行贷款，如果甲方无法按时偿还支付该贷款的本金及与之相关的全部费用，乙方将自行先期垫付偿还，甲方同意用此款抵顶乙方每年缴纳的建华楼租金，直到该笔欠款全部抵清，双方再进行核算。正因为如此，答辩人才没有缴纳房租。同时根据该协议约定答辩人近几年也不用缴纳房租。2、根据双方合同约定，被答辩人无权解除合同。根据双方《房屋租赁合同》规定，被答辩人根本没有向答辩人有多次催要租金的行为，答辩人没有收到被答辩人多次口头或者书面催要文书。3、答辩人沈民曾在军营村担任现金出纳，答辩人在2014年间多次为被答辩人垫付各种开支及费用，因军营村村委会账目不完整很难提供完整的相关的证据，但是截止到目前答辩人已经不欠被答辩人任何费用包括房租费，相反被答辩人欠答辩人相应的垫付款。综上，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告滦县滦州镇军营村村民委员会向法庭提交下列证据用于支持其诉讼请求：证据一、滦县滦州镇军营村村民委员会村主任证明一份，用于证明：张东是该村的村主任；证据二、房屋租赁合同复印件一份，用于证明：原、被告间存在租赁合同关系，租金每年200000元，租期20年，在每年的7月1日前交清租金；合同约定承租方即本案被告应当按时缴纳租金，乙方（被告沈民）拖欠房租累计6个月以上且多次催要无果，甲方（原告）按照合同第十二条有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%支付违约金；按照合同第九条第三款第三点约定因被告拖欠租金累计6个月以上多次催要无果，原告有权解除合同；证据三、解除房屋租赁合同通知书原件及照片，用于证明：原告在2018年12月12日书面通知被告解除租赁合同并依法送达到被告经营的青龙土菜馆即涉案的租赁物所在地；证据四、收据复印件一张，用于证明：被告缴纳2013年-2014年租金200000元的事实，同时证明被告第一次缴纳租金就没有按照合同约定时间缴纳租金；证据五、滦州市财政局滦城街道财政分局出具的科目余额表、说明、三张收条，用于证明：被告沈民购买村委会的原锅炉房土地应付款2010000元，已付1754500元，尚欠255500元；证据六、2013年12月25日现金支领单和收条，用于证明：原告已经偿还李红飞借款1200000元；证据七、2013年7月4日、2013年11月26日的收据两张，用于证明：原告方已经将秦皇岛中行的贷款本金3000000元还清；证据八、2013年12月25日金额为45000元的收据一张，用于证明：原告偿还中行贷款产生的担保费45000元；证据九、No.061562号收据及2013年10月3日收据各一张，用于证明：原告支付借款利息及担保金117000元和82280元；证据十、2013年12月25日收据一张，用于证明：原告方给付中行贷款利息73920元；证据十一、2013年3月6日的租房协议和2013年4月15日房屋租赁协议书，用于证明：在同一时间段租金每平方米234元，地点在××路；同一时间段，在建华大街中段租金每平米500元；这两份合同证明涉案门市租金与市场价位相差悬殊，该租金明显不合理，租金确定是当时村委会开会商定的，按照《村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条的规定本案涉及村集体经济项目立项、承包方案，应当召开村民会议或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所做决定应当经到会人员的过半数通过。涉案租赁合同违反了上述法律规定，同时涉案门市的承租者沈民，2013年担任村干部，出租门市房屋的事项本应公开招投标，面向社会招标，但是却承包给了村干部，没有任何法律手续；证据十二、2018年9月29日军营村两委会会议记录，用于证明：原告找被告要过租金，有沈民的签字。被告沈民向法庭提交下列证据用于支持其答辩主张：证据一、2014年4月2日及2014年11月21日两张收据复印件，用于证明：2014年4月2日由秦皇岛中行贷款付供暖费及北门办公楼费用共计1500000元，原告向被告沈民借款1500000元；证据二、军营村村委和支委的会议纪要以及《房屋租赁补充协议》，用于证明：原告承诺全额支付偿还被告转借并担保的秦皇岛中行贷款，如果无法按时偿还支付该贷款的本金和利息，要求被告自行垫付偿还，原告同意用此款抵顶被告租金直至该笔欠款全部抵清再进行核算；证据三、承租时军营村开会的会议纪要，用于证明：原告经过两支会议把案涉房屋租赁给被告；证据四、滦县滦州镇人民政府文件，用于证明：原告承租期间因为政府规划原因导致沈民两年没有使用该房屋；证据五、收费票据复印件三张、银行对账单两页，用于证明：被告沈民为原告垫付三笔热力费用90多万元，其中一笔是2014年12月3日垫付的385834.8元，一笔是2014年12月20日垫付的250000元，一笔是2014年7月18日垫付的289817元，与三份收据相对应的是沈民的打款记录，其中有一笔是250000元，发生在2014年11月20日到农业银行调取打款账户信息，以上三笔费用被告沈民垫付90余万元；证据六、缴费信息，用于证明：热力公司员工刘怡杰给沈民发缴费通知缴纳635834.8元，已缴纳250000元，欠缴385834.8元，同时要求沈民转至张栋春的账户×××，被告为村委会垫付的费用发生在2014年，2013年年底原告与被告双方账户基本持平。经庭审质证和认证：被告沈民对原告滦县滦州镇军营村村民委员会提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七、证据十二的真实性没有异议，故本院对原告提交的该七份证据的真实性予以确认。被告沈民对原告提交的证据五（滦州市财政局滦城街道财政分局出具的科目余额表、说明、三张收条）有异议，认为与本案无关联性。本院认为，原告提交该组证据中的科目余额表是由滦州市财政局滦城街道财政分局出具的，说明和三张收条是从滦州镇人民政府农经站的账册复印的，并加盖有滦州镇人民政府的印章，且本院在庭后对该份证据进行了核对，故对原告提交的该份证据的真实性本院予以确认。被告沈民对原告滦县滦州镇军营村村民委员会提交的证据八（2013年12月25日金额为45000元的收据一张）、证据九（No.061562号收据及2013年10月3日收据各一张）、证据十（2013年12月25日收据一张）有异议，要求核对证据原件。本院认为，原告提交的该三份证据均是从滦州镇人民政府农经站的账册复印的，并加盖有滦州镇人民政府的印章，且本院庭后对该三份证据的原件与复印件进行了核对，故对原告提交的该三份证据的真实性本院予以确认。被告沈民对原告提交的证据十一（2013年3月6日的租房协议和2013年4月15日房屋租赁协议书）有异议，认为与本案不具有关联性。本院认为，因原告提交的该两份租房协议均为复印件，无法核对真实性，被告对此不予认可，故本院对原告提交的该份证据的真实性不予采信。经庭审质证和认证：原告滦县滦州镇军营村村民委员会对被告沈民提交的证据四、证据六的真实性没有异议，故本院对被告提交的该两份证据的真实性予以确认。原告滦县滦州镇军营村村民委员会对被告沈民提交的证据一（2014年4月2日及2014年11月21日两张收据复印件）的真实性有异议，认为即使是真实票据只能证明秦皇岛中行与原告之间存在借贷关系，与沈民没有关系。本院认为，被告提交的该两张收据虽然是复印件，但上面加盖有原告滦县滦州镇军营村委会证明专用章，故本院对该份证据的真实性予以采信。原告滦县滦州镇军营村村民委员会对被告沈民提交的证据二（军营村村委和支委的会议纪要以及《房屋租赁补充协议》）的真实性有异议，对证明目的不认可，认为被告在答辩中称2014年沈民代村委会贷款付款开支，而该会议纪要发生在借贷之前，《房屋租赁补充协议》上面没有加盖原告公章，也没有经过领导审批，村民代表调解时没有签字，所以该补充协议是后补充的，村两委纪要以及补充协议均没有村民代表的签字，只有村两委的签字还不全，没有召开村民代表大会，没有加盖公章。本院认为，被告提交的《房屋租赁补充协议》虽并未加盖原告村委会的公章，但时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云在《房屋租赁补充协议》签字确认的行为应定性为职务行为，且时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村两委成员均在《房屋租赁补充协议》和军营村村两委会议纪要上签名，故本院对该份证据的真实性予以采信。原告滦县滦州镇军营村村民委员会对被告沈民提交的证据三（承租时军营村开会的会议纪要）不予认可，认为村民代表的签名好多不是本人签的，比如说杜金潮、杜家新的签名都不是本人签字的，涉及村民利益的重大事项应该公开招投标，村委会没有依法进行招投标程序，该会议纪要因违反了村民组织法而无效。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款对于租赁处理村集体财产有明确规定，即须“经村民会议讨论决定方可办理，?村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项”，而原告滦县滦州镇军营村村民委员会在与被告沈民签订《房屋租赁合同》前一日组织召开了本村村两委及村民代表联席会议，讨论通过了案涉门市房屋对外出租事宜及年租金数额，与会村两委成员及村民代表均在军营村两委及村民代表联席会议纪要上签字确认，程序合法，原告主张该对外出租程序违法，但未并提交相应的证据支持其反驳主张，故本院对被告提交的该份证据的真实性予以确认，对其证明目的予以采信。原告滦县滦州镇军营村村民委员会对被告沈民提交的证据证据五（收费票据复印件三张、银行对账单两页）的真实性有异议，认为不能证明该款项是被告沈民缴纳的，因为被告沈民当时是村委会的会计，只能证明是村委会缴纳的，而不是村委会向被告沈民借钱。本院认为，被告提交的该三张收据虽然是复印件，但上面加盖有原告滦县滦州镇军营村委会证明专用章，故本院对该三张收据的真实性予以采信；被告提交的银行对账单和银行卡交易明细单是由银行出具的，故本院对其真实性予以采信。但仅凭该份证据并不能达到三笔热力费用是被告沈民个人垫付的证明目的，因被告时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的会计，以李红飞的个人账户缴纳热力费385834.8元和以沈民个人账户缴纳热力费250000元的行为并不足以认定上述款项系被告沈民个人垫付，被告沈民应当提交其与原告村委会的借条等有效证据才能支持其主张，故对被告沈民的证明目的本院不予支持。本院经审理认定事实如下：2013年5月5日，时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云组织召开了本村村两委及村民代表联席会议，会议讨论通过了案涉门市房屋对外出租事宜及年租金数额，与会村两委成员及村民代表均在军营村两委及村民代表联席会议纪要上签字确认。2013年5月6日，原告滦县滦州镇军营村村民委员会作为出租方（以下简称甲方），被告沈民作为承租方（以下简称乙方），双方共同签订了《房屋租赁协议》。该《房屋租赁协议》主要约定：1、房屋的坐落、面积：甲方出租给乙方的房屋位于河北唐山市××县，门牌号为053号，房屋所有权证号：滦集房权证新城字第XXXX号，出租房屋面积共1883.89平方米；2、租赁期限：该房屋租赁期共20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止；3、租金及支付方式：该房屋每年租金为20万元（人民币大写：贰拾万元整），自合同生效后一个月内缴纳当年租金；于每年7月1日前缴纳房屋年租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；4、合同的变更、解除与终止：房屋租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：拖欠房租累计6个月以上，多次催要未果；5、乙方违约责任：租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金：拖欠房租累计6个月以上且多次催要未果；6、本合同自双方签（章）后生效。时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云在该协议的甲方处签字，并加盖原告滦县滦州镇军营村村民委员会公章予以确认，被告沈民在该协议的乙方处签字按手印予以确认。2013年5月20日，原告滦县滦州镇军营村村民委员会作为出租方（以下简称甲方），被告沈民作为承租方（以下简称乙方），双方共同签订了《房屋租赁补充协议》。该《房租屋租赁补充协议》主要约定：1、为解决军营村委会为全体村民长期补贴供暖费用的问题和按时偿还沈民为军营村委会转借并承担全额担保责任的秦皇岛中行贷款的问题，军营村委会拟向滦县县委下床申请翻改（滦集房权证新城字第XXXX号）建华楼，因该房屋已由沈民租赁，本着平等自愿的原则，经双方协商一致订立本补充协议；2、甲方承诺建华楼翻改期限为三年（自本协议生效之日起后延），二年内不能完成政府规划及相关手续的审批，建华楼正式交由乙方使用经营；3、建华楼翻改完成后，乙方同意租赁范围调整为新楼的1-2层，且租金保持不变（年租金贰拾万元整）；4、那些华楼翻改完成后，甲方承诺全额偿还支付乙方为甲方转借并担保的秦皇岛中行贷款，如果甲方无法按时偿还支付该贷款的本金、利息及与之相关的全部费用（以下简称欠款），乙方将自行先期垫付偿还，甲方同意用此欠款抵顶乙方每年需交纳的建华楼租金直至将该笔欠款全部抵清，双方再进行核算；5、建华楼翻改完成后，乙方同意甲方只负责楼内地板砖的铺设，乙方经营过程中的装饰、装修费用由乙方自行承担，与甲方无关，乙方不得破坏新楼的整体结构及外部装修；6、本协议一式两份，自双方签字后生效。时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云在该协议的甲方处签字予以确认，但并未加盖原告滦县滦州镇军营村村民委员会的公章，被告沈民在该协议的乙方处签字按手印予以确认。2013年7月13日，被告沈民向原告滦县滦州镇军营村村民委员会交纳案涉房屋2013年的租赁费200000元，原告为被告出具了收款收据。2014年7月20日，原告滦县滦州镇军营村村民委员会向滦县人民政府递交了《滦州镇军营村关于改建村商业楼的请示》，2014年12月8日滦县滦州镇政府向滦县人民政府递交了《滦州镇人民政府关于军营村商贸楼拆除重建的请示》，两份请示表示村委会经村民代表大会讨论一致同意将案涉的三层商贸楼拆除重建，拟建18层商住楼，地上三层为商业门市，留作村集体对外承租，以上15层为本村廉租房和经济适用房。该请示未得到滦县人民政府的批准。2015年7月，原告滦县滦州镇军营村村民委员会向被告沈兴交付案涉租赁房屋，被告开始进行装修，并一直租赁使用至今。本院认为，本案共涉及三个争议焦点：一、案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的效力，被告以原告承诺以其欠被告的垫付款项抵扣被告应交纳租金为由是否可以抗辩原告主张的租金交纳义务。（一）关于租赁合同效力。原告主张涉及村民利益的重大事项应该公开招投标，而滦县滦州镇军营村村民委员会村委会对案涉门市房屋对外出租事宜召开的会议因违反了村民组织法而无效。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款对于租赁处理村集体财产有明确规定，即须“经村民会议讨论决定方可办理，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项”，而原告滦县滦州镇军营村村民委员会在与被告沈民签订《房屋租赁合同》前，组织召开了本村村两委及村民代表联席会议，讨论通过了案涉门市房屋对外出租事宜及年租金数额，与会村两委成员及村民代表均在军营村两委及村民代表联席会议纪要上签字确认，程序合法，原告未并提交相应的证据支持其反驳主张，故对原告的该主张本院不予支持。原告主张《房屋租赁补充协议》未加盖原告滦县滦州镇军营村村民委员会的公章，对其真实性不认可。本院认为，《房屋租赁补充协议》虽并未加盖原告村委会的公章，但时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云在《房屋租赁补充协议》签字确认的行为应定性为职务行为，且时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村两委成员均在《房屋租赁补充协议》和军营村村两委会议纪要上签名确认，故本院对该《房屋租赁补充协议》的真实性予以确认。原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民双方共同签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。该两份租赁协议合法有效，依法对原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民具有约束力，本院予以确认。（二）关于垫付款抵扣交纳租金的抗辩。被告沈民主张其在2014年担任原告滦县滦州镇军营村村民委员会现金出纳期间，为原告垫付了多笔开支、费用，因原告滦县滦州镇军营村村民委员会的账目不完整很难提供完整的相关证据，原告承诺以其欠被告的垫付款项抵扣被告应交纳租金，合同依据是2013年5月20日的《房屋租赁补充协议》第三条的约定，即“甲方（原告）承诺全额偿还支付乙方（被告）为甲方转借并担保的秦皇岛中行贷款，如果甲方无法按时偿还支付该贷款的本金、利息及与之相关的全部费用，乙方将自行先期垫付偿还，甲方同意用此欠款抵顶乙方每年需交纳的建华楼租金，直到该笔欠款全部抵清，双方再进行核算。”综合本案的所有证据来看，秦皇岛农馨土特产品有限公司将其从秦皇岛中行贷款本金3000000元（担保人为秦皇岛金财担保有限公司）通过被告沈民转借给原告滦县滦州镇军营村村民委员会，但原告于2013年7月4日至2013年12月25日期间已将秦皇岛农馨土特产品有限公司转借的秦皇岛中行贷款本金3000000元及利息还有相关的担保费用全部付清，故对于《房屋租赁补充协议》中关于所谓“垫付款抵扣交纳租金”的约定于2013年12月26日起对原告不再具有拘束力，被告据此作为不交纳租金的抗辩理由不能成立。至于被告主张为原告垫付三笔热力费用合计925651.8元，本院认为，仅凭被告提交的三张收费票据复印件和两页银行对账单并不能达到被告的证明目的，因被告沈民时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的会计，其以个人账户缴纳热力费250000元是否系个人垫款不能定性，以李红飞的个人账户缴纳热力费385834.8元是否属于沈民个人垫款同样缺乏证据支持，被告沈民应当提交其与原告村委会的借条等有效证据才能达到其证明目的。且从原告滦县滦州镇军营村村民委员会村委会提交的村账目看，也未显示原告滦县滦州镇军营村村民委员会村委会有尚欠被告沈民的款项。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，本院对被告以原告尚欠被告垫付款项抵扣应付租金作为抗辩租金交纳义务的主张的不予支持。二、原告以被告沈民拖欠租金构成违约要求解除案涉房屋租赁合同是否成立。根据《合同法》第九十四条规定并结合本案的具体情况，案涉房屋租赁合同能否解除主要是看承租人是否迟延履行主要债务，致使租赁合同的目的不能实现，即应识别违约行为是否阻碍了租赁合同目的的实现，并依此作为尺度去衡量违约行为的程度和合同是否解除。本案中，《房屋租赁合同》第九条第三项第三款约定：承租人拖欠房租累计6个月以上，多次催要未果的，出租人有权解除合同，收回出租房屋。承租人沈民从2013年5月6日与出租人签订《房屋租赁合同》后，只于2013年7月13日向出租人交纳过一年的租金，之后一直未交纳。原告于2018年9月29日就租金问题专门召开村两委会议并向被告进行催要租金，但被告未予履行，被告的行为构成根本性违约，导致出租人滦县滦州镇军营村村民委员会无法实现合同目的，故原告于2018年12月12日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告因拖欠租金经多次催要拒不交纳而解除双方租赁合同的行为发生解除合同的法律效果。故本院依法确认原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民之间的房屋租赁合同于2018年12月12日解除，被告沈民应当向原告支付欠付的租金。三、原告主张被告支付拖欠租金900000元以及违约金270000元是否合理并有证据支持。（一）关于拖欠租金数额的认定。本案中，被告沈民虽然只向原告交纳案涉房屋2013年的租赁费200000元，但因案涉房屋原告一直打算拆除扩建并向县政府上报规划，在此期间原告相当于未实际交付房屋，原告的拆除扩建规划未被批准后直至2015年7月被告才实际开始接手并装修案涉房屋，故原、被告于2013年5月6日签订的《房屋租赁协议》的实际履行时间点应认定为2015年7月，被告沈民交纳的2013年的租金200000元应计入2015年7月至2016年7月的租金范畴。据此，被告沈民实际租赁使用房屋的时间为2015年7月至2018年12月12日，按照双方约定每年租金200000元计算，应交纳的总租金为700000元，扣除被告已交纳的租金200000元，被告尚欠原告租金500000元（2016年7月至2018年12月12日）。（二）违约金数额的认定。本案中，《房屋租赁合同》第十二条第五项第二款约定：承租人拖欠房租累计6个月以上且多次催要未果的，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人应按照合同总租金的30%向出租人支付违约金。原告据此要求被告向其支付违约金270000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定承租方违约需按照合同总租金的30%向支付违约金，属于违约金约定过高的情形，本院依法予以调整，故本院酌定按被告实际拖欠原告租金金额的10%确定违约金数额，即50000元（500000元×10%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民签订的《房屋租赁合同》于2018年12月12日解除；二、被告沈民在判决书生效后十日内向原告滦县滦州镇军营村村民委员会支付租金500000元；三、被告沈民在判决书生效后十日内向原告滦县滦州镇军营村村民委员会支付违约金50000元（500000元×10%）；四、驳回原告滦县滦州镇军营村村民委员会的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7665元，由原告滦县滦州镇军营村村民委员会负担4062元，由被告沈民负担3603元，在判决书生效后五日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 **宁 二〇一九年八月三日书记员 李 然