中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1602民初3365号 原告：李振国，男，1968年5月12日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：孙兰本，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宇，山东一衡律师事务所律师。 被告：寇浩，男，1976年9月6日出生，汉族，住山东省桓台县。 被告：滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店，住所地滨城区黄河三路渤海六路**。 经营者：刘志强。 委托诉讼代理人：尹振辉，山东志城律师事务所律师。 原告李振国与被告寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李振国委托诉讼代理人孙兰本、张宇，被告寇浩，被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店经营者刘志强及其委托诉讼代理人尹振辉，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李振国向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告寇浩、滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店返还原告位于滨城区间），该商铺房屋产权证号为20××50；2.被告支付原告自2017年11月16日起至起诉之日止的房屋占用费95833元；3.被告支付原告自起诉之日起至腾出房屋之日止按每月8333元计算的房租损失；4.本案诉讼费用判由被告承担。事实及理由：2017年9月28日，原告李振国通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得房屋产权证号为20××50，土地使用证号为滨国用（2009）第8097号位于滨城区，原告于2017年11月2日依法办理了产权过户登记手续，将商铺登记于自己名下。因涉案房产在两被告租赁之前已经办理了抵押手续，房屋产权过户后原告不同意由被告继续承租，原告曾多次找到被告协商让其腾房迁出事宜，被告收到通知后拒不搬出原告所有房屋。现房屋仍由被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店经营者刘志强占有，被告的行为已经严重侵害了原告的利益，为了维护原告的合法权益，特具状法院，望依法判决。 被告寇浩辩称，被告起诉原告不成立。1.我是从2013年4月就与合伙的刘志强退出，回到老家淄博，这个店的经营权属于刘志强。2013年4月1日已经分清合伙事宜。原合同是工商局办理备案手续用的，以后分开后实际的蛮牛烧烤房屋租赁合同由刘志强与原房东姜钦敏另行签订。故，被告诉原告的事实不成立。被告不承担任何责任。 被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店辩称，原告在诉状中所述事实与客观真相不符，所述理由无法律依据。1.被告自2009年9月16日就租赁了案涉房产。在租赁时案涉房产并未设定抵押权，即租赁在先，抵押权设立在后。根据《合同法》第229条规定、《物权法》第190条的规定，买卖不破租赁。被告的租赁合同对原告继续有效。2.案涉房产的抵押权人在起诉时并未主张实现抵押权，在判决时也未涉及抵押权，根据物权法第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使，未行使的人民法院不予保护。3.原告要求被告承担房屋占用费以及房租的请求既无事实依据也无法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年2月1日，姜钦敏、宋荣芹与中国工商银行股份有限公司滨化支行签订借款/担保合同，向该行借款3000000元，将两人名下所有的位于滨州市黄河三路606、608号15号楼1-3层沿街商铺一套（一楼一间，二、三楼均整层，包括16个标准间加一个仓库）抵押给该行，并于2010年2月9日办理了抵押登记。 2009年9月16日，姜钦敏与被告寇浩及其合伙人刘志强分别各自签订房屋租赁合同一份，将位于滨州市黄河三路606、608号15号楼1-3层沿街商铺中位于渤海六路南属第一至五间租赁给两人使用，期限为2009年10月1日至2014年10月1日。 2013年4月1日，被告寇浩与被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店经营者刘志强解除合伙关系。同日日，被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店经营者刘志强与姜钦敏签订房屋租赁合同一份，继续租用上述商铺，约定租赁期限为2013年4月1日至2023年4月1日。 现上述商铺由被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店占有使用。 因姜钦敏、宋荣芹未按合同约定还款，2013年8月16日，中国工商银行股份有限公司滨化支行向我院起诉，2014年1月20日，本院作出（2013）滨民三初字第352号民事判决书，判决姜钦敏、宋荣芹归还中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行借款2162355.34元及利息，因姜钦敏、宋荣芹未履行该判决，中国工商银行股份有限公司滨化支行向我院申请强制执行，2017年9月28日，原告通过淘宝网司法拍卖程序以3243965元最高价竟买购得上述商铺，并办理了不动产所有权登记，房屋产权证号为鲁（2017）滨州市不动产权第0015522号、（2017）滨州市不动产权第00155**，国有土地使用证号为滨国用（2009）第8097号，房屋坐落登记为：滨州市黄河三路608号银茂饮食服务有限公司红旗饭店15号楼606、608号和滨州市渤海六路中段。 2016年12月9日，被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤向本院出具商务函告书，内容为:“滨城区人民法院：2016年12月2日，我店在我们承租的房产外墙看到了贵院2016年11月30日张贴的（2016）鲁1602执恢477号滨城区法院拍卖公告一张。该公告中贵院所拍卖的房产系姜钦敏名下所有的位于滨州市，产权证号：20××50号。为了不影响贵院处置该房产，也为了保护我店的依法租赁使用权。现特向贵院陈明贵院所拍卖的房产部分归我方承租使用。使用证据如下：我店于2013年4月1日与拍卖房屋主人签订了房屋租赁合同，合同起止日期为2013年4月1日至2023年4月1日。” 原告要求被告腾退上述房屋时遭到拒绝，故诉来本院。 原告诉求被告支付占用房屋的占用费及相关损失，但未提交有效证据予以证实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案系物权保护纠纷。本案争议的焦点在于被告提出的“买卖不破租赁”是否应得到支持。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。《最高人民法院关于适用 本案涉案房屋的抵押权设立于2010年2月9日，2009年9月16日，姜钦敏与被告寇浩及其合伙人刘志强分别各自签订房屋租赁合同一份，将涉案房屋租赁给两人使用，期限为2009年10月1日至2014年10月1日。但在2013年4月1日，被告寇浩及其合伙人刘志强解除合伙关系后，被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店现经营者刘志强与原房屋所有权人姜钦敏重新签订了租赁合同，合同主体及期限均已变更。原租赁合同已自然到期解除。故本案事实是属于案涉房产设定抵押在先，被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店续租在后的情形，故被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店提出买卖不破租赁的主张不能成立。 原告通过司法拍卖程序，依法取得涉案房屋所有权并诉求被告返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付占用房屋的占用费及相关损失，但未提交有效依据，本院不予支持。被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店拒绝返还涉案房屋的主张均不能成立，本院不予采纳。被告寇浩已退出合伙，并不占有使用涉案房屋，故原告要求其承担责任于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条、《最高人民法院关于适用 一、被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店于本判决生效后三十日内返还原告李振国位于滨州市间（该房屋产权证号为鲁20**滨州市不动产权第0015522号、2017滨州市不动产权第0015542号，国有土地使用证号为滨国用2009第8097号，房屋座落登记为滨州市黄河三路608号银茂饮食服务有限公司红旗饭店15号楼606、608号和滨州市渤海六路中段）； 二、驳回原告李振国其他诉讼请求。 案件受理费2195.84元，减半收取1097.92元，由被告滨州市滨城区蛮牛室内无烟烧烤店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  吴超 二〇一九年八月二十一日 书记员  林茹