云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初1508号 原告：陈书闻，女，1991年6月24日出生，汉族，居民，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙博，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告陈书闻与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈书闻的委托诉讼代理人王赞茹、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈书闻向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2013年1月28日签订的房屋租赁合同及2014年8月28日签订的补充协议；2.判令被告支付原告2015年度、2016年度、2017年度、2018年度房租147135.78元；3.判令被告支付原告2015年4月1日至2019年4月19日的逾期付款违约金67729.28元；两项合计214865.06元。4.判令被告以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年4月20日起至租金付清之日止的违约金（按73.57元/天计算）；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年1月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定以471069元购买了湖泉湾1号3幢第18层05号房屋，后因面积误差，原告实际支付468869元。同日，原告与被告又签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期自2013年3月1日起至2016年2月29日止，年租金按该原告所购房屋价款的8％计算,每年37509.52元，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2014年8月28日，原、被告签订了补充协议，将租期延长至2019年2月29日，其他约定不变。合同签订后，被告仅支付了2013年度、2014年度的租金，自2015年起被告一直拖欠租金，2017年支付过原告2902.3元租金后一直未付。案件审理过程中，原告放弃第一项诉讼请求。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：补充协议约定的租赁期限已过，被告已经向原告返还了房屋，不存在合同继续履行的说法，原告的第一项诉讼请求不应当得到支持。2015年度及2016年度的租金已经超过诉讼时效，原告丧失了胜诉权。2017年度、2018年度的房屋租金过高请求调整；违约金约定的标准过高，也请求调整。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.《商品房购销合同》、购房发票各一份，欲证明2013年1月28日原告以471069元的价格购买了湖泉湾1号3幢第18层05号房屋，后因面积误差，原告实际支付468869元； 2.《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，欲证实原、被告双方签订房屋租赁合同，并约定了租金和违约责任； 3.电子银行转账凭证复印件三张，欲证明被告向原告支付了2013年度、2014年度、2016年度第一期的租金共计72557.48元； 4.通信记录截图二份，欲证明原告在2017年5月至9月期间多次联系被告的工作人员追讨租金。 经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3的证明目的有异议，认为2015年、2016年的租金已经超过诉讼时效；对证据4有异议，原告联系的两个人不是公司的法定代表人，且公司未授权不能代表公司。 被告向本院提交快递寄件凭证一份，欲证明被告已将房屋交还给原告。 经质证，原告对被告提交的证据无异议。 本院依职权调取询问笔录两份，证明原告联系的两人分别为被告的销售主管及会计人员，联系内容均是有关房屋租金的支付问题。 经质证，原告对本院调取的证据无异议。被告对本院调取的证据有异议，认为销售主管及会计不是公司的法定代表人，被告也未授权二人处理关于租金的事宜，且原告联系二人时，已经超过了两年的诉讼时效。 经认证，原告提交的证据1、2被告无异议，本院确认为有效证据，原告提交的证据3能够证明案件的事实，证据4与本院调取的证据相吻合，确认为有效证据；被告提交的证据原告无异议，本院确认为有效证据；本院依职权调取的证据，原告无异议，被告对真实性合法性未提出异议，且与其他证据相吻合，本院确认为有效证据。 本院经审理认定事实如下：2013年1月28日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以471069元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾Ⅰ号3幢第18层05号的房屋，因面积误差，原告实际支付购房款468869元。同日，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年3月1日起至2016年2月29日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2014年8月28日，双方签订《补充协议》，将租期延长三年至2019年2月28日，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均系被告提供。被告支付了2013年度租金34827.59元、2014年度的租金34827.59元，2017年4月28日支付了2016年度第一期租金2902.3元。原告分别于2017年5月15日、2017年5月16日、2017年5月17日、2017年7月20日、2017年9月20日联系被告的工作人员催要房租事宜，涉案房屋已经返还原告。 另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 根据双方签订《房屋租赁合同》的约定租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，即2015年度租金应在2015年4月1日前支付。而《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条第三项规定，下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。被告没有按约定支付2015年度租金，诉讼时效从2015年4月1日起算至2016年3月31日届满。而原告第一次向被告催要租金的时间为2017年5月15日，起诉的时间是2019年5月5日，被告认为原告2015年度租金请求超过诉讼时效的抗辩成立，原告对2015年度租金的诉讼请求本院不予支持。 2016年度租金应在2016年4月1日前支付，诉讼时效应从2016年4月1日起算至2017年3月31日届满。但被告于2017年4月28日向原告支付了租金2902.3元，且明确注明：汇款用途2016年3-1805返租租金第一期。因被告的同意履行行为，2016年度租金的诉讼时效中断，即被告未付的2016年租金的诉讼请求自2017年4月29日起重新计算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，该法第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。又据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故2016年度租金的诉讼时效应适用民法总则的规定，即2016年度租金的诉讼时效应至2020年4月28日届满，原告2019年5月5日向人民法院起诉，未超过诉讼时效，被告认为原告2016年度租金请求超过诉讼时效的抗辩不成立。 本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。租赁合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。本案中，被告应支付原告的2016年度的房屋租金为34607.22元（468869元×8%-2902.3元）；2017年度房屋租金为37509.52元（468869元×8%）；2018年度的房屋租金为37509.52元（468869元×8%）；以上合计109626.26元。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。原告因2015年度租金丧失胜诉权，故2015年度违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。结合本案实际，被告应从2016年4月1日起，截止原告起诉前一日2019年5月4日止，向原告支付违约金，具体为：2016年度的违约金20070.02元（37509.52元×0.0005×392天，即2016年4月1日至2017年4月28日）+[（37509.52元-2902.3元）×0.0005×735天，即2017年4月29日至2019年5月4日]；2017年度的违约金14309.88元（37509.52元×0.0005×763天，即2017年4月1日至2019年5月4日）；2018年度的违约金7464.39元（37509.52元×0.0005×398天，即2018年4月1日至2019年5月4日）；以上合计41844.29元。 被告辩解主张调整租金标准，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，对被告的该辩解意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条的规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告陈书闻2016年度、2017年度、2018年度的房屋租金109626.26元及自2016年4月1日至2019年5月4日止的违约金41844.29元，共计151470.55元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年5月5日起至租金付清之日止的违约金。 二、驳回原告陈书闻的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4522元，减半收取计2261元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年八月一日 书记员  张艳萍