广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初7919号原告：林泽辉，男，1988年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈春明，广东中信顺成律师事务所律师。被告：卢兆周，男，1968年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：徐阳，广东真善美律师事务所律师。原告林泽辉诉被告卢兆周房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月20日、2019年7月15日、2019年8月22日公开开庭进行了审理。三次开庭时，原告的委托诉讼代理人陈春明，被告的委托诉讼代理人徐阳到庭参加诉讼。第一次及第二次开庭时，原告林泽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年7月10日签订的房屋买卖合同；2.被告向原告返还定金200000元、购房首期款300000元；3.被告向原告返还补缴的土地价款20482.3元、农业土地开发资金收入1046.5元；4.被告向原告支付中介费9750元；5.被告向原告赔偿房屋差价损失1000000元；6.原告对被告名下位于佛山市顺德区的房屋在抵押权为500000元的范围内享有优先受偿权；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月10日签订房屋买卖合同，约定原告以650000元的价格购买被告名下位于佛山市顺德区的房屋，过户前被告应按实际收款总额将房屋抵押给原告，双方应于2019年3月22日前办理该房屋的过户手续。合同签订后，原告支付定金200000元及首期款300000元，并向房产主管部门缴纳相关土地价款、农业土地开发资金收入，向中介公司支付中介费9750元。双方办理了金额为500000元的房产抵押登记手续。2019年3月，原告多次催促被告办理房屋过户手续，但被告明确表示不能将该房屋出售给原告。经原告查询，该房屋现处于被法院查封的状态，客观上存在过户障碍，被告未依约将该房屋过户至原告名下，已构成根本违约，原告遂诉至法院。被告辩称，若原告想继续履行合同，被告表示同意。若原告不同意继续履行合同，被告愿意退还全部所收款项500000元及土地价款20482.3元、农业土地开发资金收入1046.5元，其他费用由原告自行负担，因本案被告主观上不存在故意不履行，是因为客观原因。原告对这种状态的发生也有过错，原告的过错在于本来双方在2016年7月签订合同时可以立即办理过户手续，但原告为了享受满五年后税费优惠，才向被告提出满五年后才过户。如果不是原告贪图便宜，就不存在今天合同暂时不能履行的情况。如原告坚持要求差价损失，被告愿意按照合同第十一条约定的违约金标准赔偿。原告不享有优先受偿权，抵押是按借款抵押的，与本案无关。原、被告围绕诉讼请求依法提交证据。对原告提供的证据：原告及被告身份证、房屋买卖合同、房地产权证、银行回单、账户交易明细、收据、不动产登记证明、非税收入票据、付款通知书、中介费发票、不动产登记信息查询结果、评估报告书，来源合法，客观真实，本院予以采信。对被告提供的证据：执行通知书、限制消费令、执行令、案件基本信息告知书、传票，被告未能证实上述证据与本案的关联性，本院不作审查认定。本院经审理查明：2016年7月10日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区的房屋，房屋总成交价为650000元。2016年7月11日前，被告向原告出示该房屋的有效产权证明当天，原告向被告支付购房定金200000元；于被告取回该房屋的房地产权证原件三个工作日内，被告以借款形式将该房屋抵押给原告，待双方办理过户手续当天解除该房屋抵押再办理过户手续。原告于2016年10月10日前向被告支付购房首期款300000元，于被告收取首期款当天，被告以借款形式将该房屋抵押给原告，待双方办理过户手续当天解除该房屋抵押再办理过户手续。2019年3月22日前，双方带齐相关资料到房地产交易中心办理该房屋的买卖过户手续或到顺德公证处办理公证委托书，同时原告向被告支付购房余款150000元。2016年7月12日，原告向被告支付定金200000元。2016年7月20日，被告在涉案房产上设立权利人为原告、被担保主债权数额为200000元、债务履行期间为2016年7月15日至2019年7月14日的抵押登记。2016年10月7日，原告向被告支付首期款300000元。2016年10月18日，被告在涉案房产上设立权利人为原告、被担保主债权数额为300000元、债务履行期间为2016年10月8日至2017年10月7日的抵押登记。2016年12月5日，原告代被告补缴土地价款20482.3元，农业土地开发资金收入1046.5元。2016年12月6日，原告向佛山市顺德区天之龙信息服务有限公司（指定账户户名为梁素芳）支付中介费9750元。另查明，2019年7月8日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋在2019年3月22日的市场价值进行评估并出具评估报告，评估结果为：涉案房屋在2019年3月22日的市场价值为1449400元。原告垫付评估费4500元。又查明，为查明涉案房产在办理过户手续方面是否存在特殊规定，本院于2019年5月21日发函至佛山市自然资源局顺德分局，该局于2019年6月10日复函：该房地产的土地属村转居性质的农村固化宅基地，根据《关于进一步深化农村体制改革的决定》及《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》，宅基地上兴建的房屋自房地产初始登记发证之日起五年内不得转让。该房地产初始登记发证日期为2014年3月19日，按规定从2014年3月19日至2019年3月18日期间该房产不得转让。同时，该房地产在2017年12月25日被佛山市南海区人民法院查封，截止至2019年3月22日仍未解封，因此，在2019年3月19日至2019年3月22日期间，该房地产因处于被查封状态不能由产权人自行办理转移登记。再查明，为明晰涉案土地的性质，本院于2019年7月25日再次发函至佛山市自然资源局顺德分局，该局于2019年8月15日复函：上述土地于2016年11月28日经批准办理土地使用权出让，土地使用权人卢兆周与原顺德区国土城建和水利局签订440606-2016-002178号《国有建设用地使用权出让合同》，并已按合同约定交纳土地出让价款。由于权利人未申请办理不动产登记变更登记，因此，房地产档案及登记系统仍显示上述房产的土地使用权取得方式为划拨。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。关于合同的效力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金……”在本案中，涉案土地已于2016年11月28日经批准办理土地使用权出让，并已签订土地使用权出让合同及补交土地出让金，虽目前房地产档案及登记系统仍显示涉案房产的土地使用权取得方式为划拨，但已满足《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第四款规定的情形。涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的义务。关于合同的解除。现涉案房屋因另案被法院查封，截止至法庭辩论终结前，被告仍未能解决该过户障碍，涉案房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，被告已构成违约，原告请求解除合同，合法有据，本院予以支持。因原告未举证证实其曾就解除合同的意思表示送达被告，故应以本案的起诉状副本送达被告之日即2019年4月23日作为合同解除之日。关于返还定金及首期款，退还补缴的土地价款、农业土地开发资金收入。现被告已构成违约，涉案房屋买卖合同应予解除，被告亦同意向原告返还包括定金、首期款、补缴的土地价款、农业土地开发资金收入在内的款项，故原告的上述主张合法有据，本院予以支持。关于中介费。合同未对在被告违约情形下原告已支付的中介费如何负担的问题作出约定，故原告要求被告承担中介费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于房屋差价损失及评估费。原告因无法取得该房屋，失去了本可在合同履行的情况下获得的因房屋价格上涨带来的可得利益，故被告应向原告赔偿差价损失。原告以双方约定的过户时间即2019年3月22日作为评估的时间节点，具有合理性。该房屋在2019年3月22日的评估价格为1449400元，与双方签订房屋买卖合同时的650000元差价为799400元。但在个案中，房屋差价损失的赔偿并非简单以房屋签订合同时的价格与评估基准日的价格作为唯一判断标准，还应根据损益相抵等赔偿原则，在计算房屋差价损失时，应扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等因素来确定。本案中，原告可获得合同履行后的收益，必须付出相应对价，即应支付剩余房价款以及支付过户税费等义务，履行上述义务必然发生成本或费用，考虑到原告在履行合同过程中仅支付部分房款，若原告据此而取得全部的房屋差价，不尽公平。故本院酌定被告应赔偿原告在本案中的房屋差价损失为650000元。此外，原告因委托评估而支出的评估费4500元，属原告为维护自身合法权益支出的必要费用，应由被告负担。关于优先受偿权。在房屋买卖合同中，双方约定，在原告向被告支付相应房款后，被告以借款形式将该房屋抵押给原告。涉案房产现已设立以原告为抵押权人、被担保主债权数额为500000元（200000元+300000元）的抵押登记，故原告就被告应予返还的定金200000元及首期款300000元对涉案房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告林泽辉与被告卢兆周于2016年7月10日签订的房屋买卖合同于2019年4月23日解除；二、被告卢兆周于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林泽辉返还定金200000元及首期款300000元；三、被告卢兆周于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林泽辉返还补缴土地价款20482.3元，农业土地开发资金收入1046.5元；四、被告卢兆周于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林泽辉支付差价损失650000元；五、原告林泽辉就被告卢兆周上述第二项债务对位于佛山市顺德区（产权证号：03××**）房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、驳回原告林泽辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9304.56元（原告已预交），由原告林泽辉负担2200.56元，被告卢兆周负担7104元；评估费4500元（原告已预交），由被告卢兆周负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 洪 玲二〇一九年八月三十日书记员 梁健祥