广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终885号上诉人(原审被告)：茂名市粤晓运输有限公司。住所地：茂名市************。法定代表人：唐某某，公司经理。委托诉讼代理人：郑严防，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：林亚董，男，汉族，1969年11月3日出生，住广东省茂名市茂南区**********。被上诉人(原审原告)：茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社。住所地：茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭村。负责人：杨道远，该社社长。委托诉讼代理人：杨济源，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁木娣，女，汉族，1972年6月2日出生，住广东省茂名市茂南区**********。原审被告：茂名市亿家机动车驾驶培训有限公司。住所地：广东省茂名市茂南城郊经济开发试验区上铜鼓岭门口垌村西南边（上铜鼓岭村民小组房屋）。法定代表人：林某。委托诉讼代理人：郑严防，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明毅，广东法申律师事务所律师。上诉人茂名市粤晓运输有限公司（简称粤晓公司）因与被上诉人茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社（简称上铜鼓岭经济合作社）、茂名市亿家机动车驾驶培训有限公司（简称亿家公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人茂名市粤晓运输有限公司的法定代表人唐明晓及茂名市粤晓运输有限公司、原审被告茂名市亿家机动车驾驶培训有限公司的共同委托诉讼代理人郑严防、林亚董、邓明毅，被上诉人茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社的委托诉讼代理人杨济源、梁木娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人茂名市粤晓运输有限公司上诉请求：1、依法撤销广东省茂名市茂南区人民法院(2018)粤0902民初2458号民事判决中第一项至第四项的判决；2、依法驳回上铜鼓岭经济合作社的起诉，或改判粤晓公司仅需支付租金249024元，驳回上铜鼓岭经济合作社的其他诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费用由上铜鼓岭经济合作社承担。事实与理由：一、上铜鼓岭经济合作社不具备本案原告主体资格。村民小组是村民委员会下设的基层群众自治组织，具有社会属性。根据最高人民法院对河北省高级人民法院《关于村民小组诉讼权利如何行使的几个问题的请示报告》的答复，村民小组可以作为民事诉讼当事人。而根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第三条的规定，经济合作社是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，经营管理属于本组织成员集体所有的土地和其他资产，具有经济属性，同样可作为民事诉讼当事人。因此，村民小组与经济合作社虽在实践中存在“一套班子两块牌子”的情况，但两者具有不同属性，具有不同的主体资格。本案中，是上铜鼓岭村民小组与粤晓公司签订土地租赁合同，上铜鼓岭经济合作社与粤晓公司并没有合同关系。根据合同相对性原则，只有上铜鼓岭村民小组才有权提起合同纠纷诉讼，上铜鼓岭经济合作社不具有主体资格。原审法院认为上铜鼓岭经济合作社提起本案诉讼主体适格，认定事实和适用法律错误，依法应予纠正。二、粤晓公司因上铜鼓岭经济合作社不履行合同义务才以暂不支付土地租金的方式行使合同抗辩权，不应认定为违约行为，上铜鼓岭经济合作社不能以此为由解除合同。2011年6月28日，上铜鼓岭经济合作社作为甲方与粤晓公司作为乙方签订《土地使用权租赁合同》，约定上铜鼓岭经济合作社将黑坭垌、门口垌及村西南一带(荔枝园连成一遍)的约100亩土地租赁给粤晓公司使用，该合同依法成立，有效。《土地使用权租赁合同》第二条“甲方责任”中第3点明确约定：“甲方要在无条件下做好租用地内村民的附植物清场给乙方。租用土地期间村内道路进出的责任及村民之间的关系由甲方负责办好”。在签订《土地使用权租赁合同》后，粤晓公司已依约预付30万元租金并出资数百万元平整土地，但上铜鼓岭经济合作社却怠于履行合同义务，对于村民在租赁土地上搭建的房屋以及电缆等附着物没有清理或迁移，甚至有村民霸占租赁土地建围墙、搭建仓库阻塞道路，导致粤晓公司只利用少部分土地投资建设驾校，而大部分土地至今未能开发、利用，造成粤晓公司损失惨重。为此粤晓公司多次催促上铜鼓岭经济合作社尽快履行合同义务，但上铜鼓岭经济合作社一直未能解决。2018年2月11日，粤晓公司又向上铜鼓岭经济合作社邮寄《催告履行义务的通知函》，但上铜鼓岭经济合作社仍然置之不理，至今仍未清场。虽然租赁合同中没有约定明确清场期限，但根据租赁合同第一条第2点、第3点的约定，黑坭垌由粤晓公司填土及整理排水，免18个月租金；荔枝园和门口垌免5个月租金，给粤晓公司进行场地清理及建设。粤晓公司预付了30万元租金，又投入巨额资金进行填土、排水、场地清理、建设，但经过5个月、18个月免租期后，上铜鼓岭经济合作社仍然没有清理、迁移个别村民搭建的房屋、电缆等附着物，显然是已超过合理时间，粤晓公司在多次沟通无果后只好通过暂不支付租金的方式进行抗辩，依法不能认定为违约行为。因此上铜鼓岭经济合作社主张粤晓公司违约并诉请解除合同依法不能得到支持。三、（一）从解除合同条件来看，本案合同不应解除。根据《合同法》规定，合同解除有约定解除和法定解除两种情形。涉案《土地使用权租赁合同》约定了解除合同的条件，即“租金的交纳采取按每年先付后用的方式，由乙方每年12月30日前交纳给甲方。....，如逾期超过60天，甲方有权解除合同(即为自行终止合同)，乙方应向甲方支付年租金5%违约金”。但乙方交纳多少数额的年租金，签订合同时还未能确定，只是约定租金价“前10年每年每亩黑坭垌6200元、荔枝园3100元、门口垌4800元，后10年续浮20%”、“乙方必须预付30万元给甲方，经双方勘定后多还少补”，也就是说每年12月30日前交租前提条件是经双方勘定(面积)后，粤晓公司才能够按照合同于每年12月30日前履行支付租金的义务，否则，粤晓公司向上铜鼓岭经济合作社支付租金的义务就只停留在合同约定的“乙方必须预付30万元给甲方，经双方勘定后多还少补”阶段。本案中，双方还未勘定租赁土地的实际面积，无法计算出每年粤晓公司实际要交纳的租金数额，故约定每年12月30日前交纳给上铜鼓岭经济合作社的条件还未成就，因而不存在超期交纳租金之说。(二)从法定解除的规定来看，本案合同不符合法定解除条件，不能以符合法定解除条件为由判决解除合同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”根据本案事实和所有证据，涉案合同均不符合上述所列的任何一种法定解除情形。粤晓公司不是不按期交租，而是不知道实际要交多少租，不存在“经催告后在合理期限内仍未履行”的事实。此外，本案不存在“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。因此，本案既不存在约定解除合同的情形，也不符合法定解除合同的条件。原审法院判决门口垌地块不予解除合同是正确的，但判决解除黑坭垌、荔枝园地块的租赁合同，显然违反了合同约定以及合同法关于法定解除的规定，依法应予纠正。四、原审法院判决粤晓公司支付给上铜鼓岭经济合作社租金2370694元以及违约金24250元，没有事实根据和法律依据。双方约定的租金数额是前10年每年每亩黑坭垌6200元、荔枝园3100元、门口垌4800元，后10年续浮20%，但对于黑坭垌、荔枝园、门口垌的面积还不确定，只能约定预付30万元给上铜鼓岭经济合作社，经双方勘定后多还少补。自签订合同至今，上铜鼓岭经济合作社一直未与粤晓公司勘定各地块的面积，租金数额尚未明确，支付租金无从谈起。由于上铜鼓岭经济合作社的违约行为，导致粤晓公司至今未能利用黑坭垌、荔枝园的土地，上铜鼓岭经济合作社不能要求粤晓公司支付该两地块的租金。粤晓公司仅利用门口垌的土地建设驾校，粤晓公司愿意支付门口垌的土地租金。根据航拍红线图显示，门口垌的面积为16.34亩，每年每亩租金为4800元，自2012年1月1日起(前5个月免租)计算租金，截至2018年12月31日，租金为549024元，粤晓公司已预付30万元，仅需再支付249024元。粤晓公司因上铜鼓岭经济合作社拒不履行合同义务才以暂不支付土地租金的方式行使合同抗辩权，不应认定为违约行为，不应判决粤晓公司支付违约金。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原判，驳回上铜鼓岭经济合作社的起诉，或改判粤晓公司仅需支付租金249024元。被上诉人茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社辩称：一、粤晓公司称上铜鼓岭经济合作社不具备本案原告主体资格无事实和法律依据，上铜鼓岭经济合作社是依法代表集体行使所有权的适格主体，原审判决认定上铜鼓岭经济合作社适格是正确的，依法应当维持。二、原审法院判决解除合同是正确的，应当予以维持。1、上铜鼓岭经济合作社已按合同约定将租赁土地交付给粤晓公司，粤晓公司接收并作出平整土地、将租赁土地用于开设驾校，粤晓公司称上铜鼓岭经济合作社未履行清场义务，明显是无理取闹。2、粤晓公司称“交纳多少数额的年租金，签订合同时还未能确定……只有双方勘定面积后才能按照合同约定的租价计算出每年租金数额，才能够在每年12月30日前交纳给甲方，所以案涉合同并未成就解除条件”无理。合同约定租金的金额及支付已非常清楚，虽然未确切列出年度总租金是多少，但是根据合同是可以推断出租赁面积、租金，即使未能确定三块土地的面积是多少，粤晓公司也应当以不少于每年30万元的金额向上铜鼓岭经济合作社交纳租金，一旦勘定后，可采取多还少补的方式予以调整。（3）租赁合同的根本特征就是出租人暂时让出租赁物的使用、收益、处分的权利来获取相应的租金收益。本案中，粤晓公司已实际占有使用了标的土地，即使双方未勘验到具体三块地的面积，粤晓公司也应自觉按照最低标准向上铜鼓岭经济合作社交纳租金，而不是一边享受着占用租赁土地带来的各种好处，一边以“双方未实际勘定面积的理由”拒付租金。综上，粤晓公司在长达六年的时间里，对租赁土地进行占有、使用和收益，租金分文不付，上铜鼓岭经济合作社签订本合同的根本目的不能得到实现，粤晓公司的行为已构成根本违约，即使合同未约定解除条件，上铜鼓岭经济合作社也有权按照合同法的规定要求解除合同。三、原审法院判决粤晓公司支付租金2370694元及违约金24250元，是符合合同约定和法律规定的，是正确的，应当予以维持。合同签订后，上铜鼓岭经济合作社已将标的土地交付给粤晓公司使用，合同未约定上铜鼓岭经济合作社有义务将房屋及电缆等“附着物”清理或迁移，也没有证据证明有人阻挠其使用土地。综上，粤晓公司上诉理由无任何事实和法律依据，请求维持原判。原审被告茂名市亿家机动车驾驶培训有限公司辩称：1、一审没有判决亿家公司承担义务是正确的。2、亿家公司同意粤晓公司的上诉请求，请求法院依法撤销原审判决，作出公正判决。原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社向一审法院起诉请求：1.判令解除原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社与被告茂名市粤晓运输有限公司于2011年6月30日签订的《土地使用权租赁合同》；2、判令被告茂名市粤晓运输有限公司、被告茂名市亿家机动车驾驶培训有限公司返还占用的《土地使用权租赁合同》项下土地给原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社；3.判令被告茂名市粤晓运输有限公司支付拖欠的租金2874507元给原告；4、判决被告茂名市亿家机动车驾驶培训有限公司连带清偿第三项请求中被告茂名市粤晓运输有限公司支付拖欠的租金2874507元；5、判令被告茂名市粤晓运输有限公司支付违约金24250元给原告；6、判令本案诉讼费用由被告茂名市粤晓运输有限公司、被告茂名市亿家机动车驾驶培训有限公司负担。一审法院认定事实：2011年6月30日，茂南城郊开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭村民小组(甲方)与粤晓公司(乙方)双方签订一份《土地使用权租赁合同》，合同的主要内容为：一、土地地点、租金计算、付款方法、租用期限。1、甲方将位于黑坭垌、门口垌、及村西南一带(荔枝园连成一片)(该地块以下简称荔枝园)的土地面积约100亩的荒地使用权出租给乙方建仓库使用。2、租期20年，从2011年7月1日至2031年6月30日止(黑坭垌由乙方填土及整理排水，免18个月租金)。3、从本合同签订之日起，荔枝园和门口垌甲方要给乙方5个月场地清理及建设。4、租价，前10年每年每亩黑坭垌6200元、荔枝园3100元、门口垌4800元，后每10年续浮20%。5、乙方必须预付30万元给甲方，经双方勘定后多还少补。6、租金支付方式，租金的交纳采取按每年支付先付后用的方式，由乙方于每年12月30日前交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应所欠租金外还应向甲方每日支付年租金的百分之二违约金，如逾期超过60天，甲方有权解除合同(即为自行终止合同)，乙方应向甲方支付年租金5%违约金。二、甲方责任。甲方要在无条件下做好租用地内村民的“附植物”(被告粤晓公司提供的原件表述为“附着物”)清场给乙方。租用土地期间村内道路进出的责任及村民之间的关系由甲方负责办好。三、乙方责任。合同期间乙方不得将该土地转租，如有特殊原因要转租的必经甲方同意。四、其他。1、合同从签字日期生效，实际使用面积经双定勘定为准。2、租期届满，在该土地范围内的财产(动产物归乙方，不动产物和长作物归甲方所有)。合同签订后，原告上铜鼓岭经济合作社依约将黑坭垌、门口垌及荔枝园的土地交付给被告粤晓公司使用。被告粤晓公司亦支付30万元租金给原告上铜鼓岭经济合作社。原告上铜鼓岭经济合作社与被告粤晓公司一直未对涉案土地的实际面积进行勘定。原告上铜鼓岭经济合作社提起本案诉讼后，于2018年7月12日申请一审法院委托测绘机构对涉案土地的面积进行测绘。经一审法院委托茂名市国土资源勘探测绘院对涉案土地进行测绘，黑坭垌面积为27499.7平方米(合41.25亩)，门口垌面积为10895.97平方米(合16.34亩)，荔枝园面积为25662.79平方米(合38.49亩)，上述土地界址详见卷宗附卷红线图。原告上铜鼓岭经济合作社与被告粤晓公司在庭审中确认涉案土地原为荒地，含有鱼塘、树木等。被告粤晓公司租赁土地后对涉案土地进行了平整处理，但目前仅将门口垌地块建设为驾校训练场，其余地块未作利用。被告粤晓公司(甲方)与被告亿家公司(乙方)于2017年3月10日签订一份《协议书》，双方合作开办驾驶学校。原告上铜鼓岭经济合作社主张被告粤晓公司在支付30万租金后，经原告多次催收，仍拒交租金，故向一审法院提起诉讼，请求判如所请。被告粤晓公司辩称，由于原告上铜鼓岭经济合作社还未履行合同约定的清理附着物的义务，也没有对土地面积进行勘定，故原告从未向其追缴租金。茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居民委员会向一审法院出具一份《证明》，内容为：“兹有我居委上铜鼓岭村，2011年公章名称是：茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭村民小组。现已改为：茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社。特此证明。”一审法院认为：一、关于原告上铜鼓岭经济合作社提起本案诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国物权法》第六十条已明确规定对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。涉案土地属原告上铜鼓岭经济合作社所有，应由原告上铜鼓岭经济合作社行使所有权。虽然本案涉案合同由上铜鼓岭村民小组签订，但该行为是在原告上铜鼓岭经济合作社成立之前，且根据茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居民委员会出具的证明，上铜鼓岭村民小组亦已改为原告上铜鼓岭经济合作社，根据上述法律规定，原告上铜鼓岭经济合作社提起本案诉讼主体适格。二、关于涉案合同应否解除的问题。1、上铜鼓岭村民小组与被告粤晓公司双方签订的《土地使用权租赁合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行合同的权利及义务。2、合同已明确约定了租金的支付方式，根据合同约定租金的交纳采取按每年支付先付后用的方式，由被告粤晓公司于每年12月30日前交纳给原告上铜鼓岭经济合作社。如逾期交纳超过60天，原告上铜鼓岭经济合作社有权解除合同。本案中，被告粤晓公司在签订合同后，其应从2012年1月1日起支付租赁门口垌、荔枝园两块土地的租金，从2013年2月1日起支付租赁黑坭垌土地的租金。被告粤晓公司在签订合同后仅支付300000元租金，此后至今未支付任何租金给原告上铜鼓岭经济合作社。被告粤晓公司抗辩称，是由于双方一直未勘定租赁土地的实际面积，因此租金数额尚未明确，故而无法支付租金。根据一审法院对涉案土地勘定后确定的面积，黑坭垌面积41.25亩，门口垌面积16.34亩，荔枝园面积38.49亩，上述土地面积合计96.08亩，该土地面积与合同约定的土地面积(约100亩)相差无几。从2013年2月1日起，即使按照租金单价最少的荔枝园土地租金计算全部土地应缴租金，被告粤晓公司亦应每年支付297848元租金给原告上铜鼓岭经济合作社。以该标准计算，截止起诉时，被告粤晓公司应支付给原告上铜鼓岭经济合作社的租金也超过170万元。在未勘定租赁土地的实际面积之前，虽然无法确定每年应支付租金的具体金额，但按照合同约定的支付方式及双方交易习惯，是应由被告粤晓公司预付土地租金，土地实际勘定后再多还少补，并非被告粤晓公司抗辩称的未勘定土地面积而不用支付租金。一审法院对被告粤晓公司拒付租金的抗辩理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。目前为止被告粤晓公司仅支付300000元租金给原告上铜鼓岭经济合作社，其行为已构成违约，原告上铜鼓岭经济合作社起诉要求解除合同，应予支持。三、如判决解除合同，是否会导致合同双方利益显著失衡的问题。1、原告上铜鼓岭经济合作社是否存在违约行为?根据《土地使用权租赁合同》中的约定，原告上铜鼓岭经济合作社要在无条件下做好租用地内村民的附植物(附着物)清场给被告粤晓公司。租用土地期间村内道路进出的责任及村民之间的关系由原告上铜鼓岭经济合作社负责办好(及处理)。被告粤晓公司抗辩称，原告上铜鼓岭经济合作社未按照上述约定履行其义务，存在违约行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，合同签订后，原告上铜鼓岭经济合作社已将涉案土地交付给被告粤晓公司，被告粤晓公司亦对涉案土地进行了平整处理，且将门口垌地块建设为驾校训练场，被告粤晓公司未能提供证据证明原告上铜鼓岭经济合作社存在违约行为，对被告粤晓公司此抗辩一审法院不予采信。2、就本案实际情况而言，可以确定的事实是原告上铜鼓岭经济合作社与被告粤晓公司均未积极勘定土地实际面积，原告上铜鼓岭经济合作社也未能提供证据证明在长达七年的时间里其积极向被告粤晓公司催讨租金，原告上铜鼓岭经济合作社在合同履行过程中并未正当及怠于行使其权利，被告粤晓公司已投入资金对门口垌地块建设、使用，根据公平原则，对该地块可以暂不解除合同。而对于未使用的黑坭垌、荔枝园土地应予解除合同，并由被告粤晓公司返还上述两块土地给原告上铜鼓岭经济合作社。四、关于被告亿家公司是否应当承担连带清偿责任的问题。本案为合同纠纷，涉案合同的相对人为原告上铜鼓岭经济合作社与被告粤晓公司，从合同相对性原则出发，被告亿家公司不是租赁合同的签订和履行合同主体，不承担本案所有义务，也不享有本案合同的权利，故被告亿家公司在本案中不应承担责任。五、被告粤晓公司共应支付多少租金及违约金给原告上铜鼓岭经济合作社的问题。如前所述，被告粤晓公司应从2012年1月1日起支付租赁门口垌、荔枝园两块土地的租金，从2013年2月1日起支付租赁黑坭垌土地的租金。黑坭垌面积41.25亩，门口垌面积16.34亩，荔枝园面积38.49亩，黑坭垌每年每亩租金为6200元、荔枝园每年每亩租金为3100元、门口垌每年每亩租金为4800元。计算至原告上铜鼓岭经济合作社起诉之日，黑坭垌地块的租金为1385312.5元(6200元/年/亩×41.25亩×5年5个月)，门口垌地块的租金为509808元(4800元/年/亩×16.34亩×6年6个月)，荔枝园地块的租金为775573.5元(3100元/年/亩×38.49亩×6年6个月)，共计2670694元，扣减被告粤晓公司已支付的300000元，被告粤晓公司还应支付2370694元给原告上铜鼓岭经济合作社。至于原告上铜鼓岭经济合作社请求被告粤晓公司支付违约金25250元，符合双方的约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社与被告茂名市粤晓运输有限公司于2011年6月30日签订《土地使用权租赁合同》中关于黑坭垌、村西南一带(荔枝园连成一片)土地部分的合同；二、限被告茂名市粤晓运输有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还黑坭垌、村西南一带(荔枝园连成一片)土地(土地界址以卷宗附卷红线图为准)给原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社；三、限被告茂名市粤晓运输有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2370694元给原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社；四、限被告茂名市粤晓运输有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金24250元给原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社；五、驳回原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费31754元(原告已预付)，由原告茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委上铜鼓岭经济合作社负担7373元，由被告茂名市粤晓运输有限公司负担24381元。被告应负担的受理费用，限被告在本判决书发生法律效力之日起七日内交纳相应金额到指定账户(账户名称及账号详见一审法院另行送达的缴费通知书)。逾期不交纳的，依法强制执行。原告已预交应由被告负担的诉讼费用24381元，一审法院予以退还。二审期间，上铜鼓岭经济合作社提交《证明》复印件一份，拟证明上铜鼓岭经济合作社与上铜鼓岭村民小组对外行使民事权利、承担民事义务均使用“茂名市茂南城郊经济开发试验区铜鼓岭居委会上铜鼓岭经济合作社”印章。粤晓公司的质证意见：对证据的三性不认可，村民小组是代表村民行使自主管理的民间组织，而经济合作社是农村集体组织，与村民小组并存，各自的职能、义务是不同的。亿家公司的质证意见：同意粤晓公司的质证意见。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。另查明，二审期间，粤晓公司、上铜鼓岭经济合作社分别向本院提交《土地使用权租赁合同》原件，粤晓公司提交的《土地使用权租赁合同》原件第2页第二条第3点“甲方要在无条件下做好租用地内村民的附着物清场给乙方”，肉眼所见第1、4页与第2、3页的字体粗细线条、颜色明显不一致；而上铜鼓岭经济合作社提交的《土地使用权租赁合同》原件第2页第二条第3点“甲方要在无条件下做好租用地内村民的附植物清场给乙方”，肉眼所见第1、2、3、4页字体粗细线条、颜色是一致的。鉴于粤晓公司、上铜鼓岭经济合作社提交《土地使用权租赁合同》，一个是“附着物清场”，一个是“附植物清场”，为查明案件事实，需对粤晓公司提交的《土地使用权租赁合同》进行司法鉴定，本院通知粤晓公司预交鉴定费15000元，但其接到通知后没有在规定时间预交鉴定费。2019年7月25日粤晓公司提出预交的鉴定费由粤晓公司、上铜鼓岭经济合作社各预交一半。因肉眼所见粤晓公司提交《土地使用权租赁合同》第1、4页与第2、3页的字体粗细线条、颜色明显不一致，粤晓公司对其提交的证据未完成举证责任，本院明确答复粤晓公司，鉴定费先由其预交，待判决后由败诉方承担。粤晓公司明确答复无预交鉴定费了，也无鉴定了。本院认为，粤晓公司提交的合同第1、4页与第2、3页的字体粗细线条、颜色明显不一致，应提供证据加以证明，但粤晓公司不同意鉴定，也不同意预交鉴定费，其对提交的证据未完成举证责任，其应承担举证不能的后果。且粤晓公司在上诉状中陈述《土地使用权租赁合同》第二条第3点约定“附植物”，故对粤晓公司提交的《土地使用权租赁合同》第二条第3点的“附着物”应是“附植物”。本院认为：根据诉辩双方的意见，本案争议焦点：1、上铜鼓岭经济合作社是否具有诉讼主体资格。2、粤晓公司是否存在违约行为，是否应支付黑坭垌、荔枝园土地的租金和承担违约金责任。关于上铜鼓岭经济合作社是否具有诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国物权法》第六十条第（二）项“分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权”规定，涉案租赁土地属于村民集体所有的，村经济合作社和村民小组均可代表集体行使所有权。虽然本案涉案合同由上铜鼓岭村民小组签订，但该行为是在上铜鼓岭经济合作社成立之前，现上铜鼓岭村民小组已改为上铜鼓岭经济合作社，故上铜鼓岭经济合作社作为原告诉讼主体是适格的。关于粤晓公司是否存在违约行为，是否应支付黑坭垌、荔枝园土地的租金和承担违约金责任的问题。第一、上铜鼓岭村民小组与粤晓公司双方签订的《土地使用权租赁合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行合同的权利及义务。签订合同后，上铜鼓岭村民小组按合同约定将门口垌、荔枝园、黑坭垌三块土地清理附植物交付粤晓公司使用，粤晓公司将门口垌地块建设为驾校训练场，将黑坭垌土地建设围墙围闭。按《土地使用权租赁合同》约定，租金交纳方式采取先交租后使用，但粤晓公司只是签订合同时预付了租金30万元，之后一直没有支付租金。虽然合同约定租赁面积以勘验为准，但双方对租赁面积一直没有勘验，粤晓公司可以按照合同约定预付30万元租金的方式支付租金，至勘验面积后再多还少补，但粤晓公司只预付租金30万元之后一直没有支付租金，粤晓公司的行为构成根本违约，应承担违约责任。原审判决粤晓公司支付三块地租金是正确的，应予维持。粤晓公司称黑坭垌、荔枝园未清场，且租赁面积也未勘验，其不存在违约行为，其只需支付门口垌租金249024元。上铜鼓岭村民小组按合同约定将门口垌、荔枝园、黑坭垌三块土地清理附植物交付粤晓公司使用，黑坭垌南面三间砖瓦房不属附植物，不属清理范围，且三间砖瓦房不影响粤晓公司对整块地的使用；双方对租赁面积没有勘验，但不勘验面积不成为粤晓公司不交租的理由，粤晓公司可以按照合同约定预付30万元租金的方式支付租金。故粤晓公司诉称其不存在违约行为，只需支付门口垌租金249024元，缺乏依据，不予支持。根据双方签订《土地使用权租赁合同》约定“如逾期交纳租金30日以内，乙方除应交清所欠租金外，还应向甲方每日支付年租金2%的违约金；如逾期超过60日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金5%违约金”，上铜鼓岭村民小组请求粤晓公司支付违约金25250元，符合双方约定，原审判决粤晓公司支付违约金25250元是正确的，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，粤晓公司只预付租金30万元，之后经上铜鼓岭村民小组追讨，也没有支付租金，粤晓公司构成违约，上铜鼓岭村民请求解除合同有理。但考虑粤晓公司对门口垌土地已进行开发利用，投入很大，原审判决只对未使用的黑坭垌、荔枝园土地解除，是合理的，应予维持。粤晓公司、上铜鼓岭村民小组对黑坭垌、荔枝园土地进行了回填土方，双方都有投入，粤晓公司对黑坭垌也建起围墙，但粤晓公司未能提供证据证明其投入多少资金，故对解除合同的损失，由粤晓公司另辟途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。茂名市粤晓运输有限公司上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24381元，由上诉人茂名市粤晓运输有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 艳审判员 潘泽茂审判员 阮树本二〇一九年八月二十六日书记员 郑旖皓速录员 赖桢桢