广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4638号原告（反诉被告）：张爱良，男，1975年12月26日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被告（反诉原告）：广州市华国汽配贸易有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新墩村委会陈家林长岭自编3号。法定代表人：伍月嫦，该公司总经理。委托代理人：何梓亮，广东诚联律师事务所律师。原告（反诉被告）张爱良诉被告（反诉原告）广州市华国汽配贸易有限公司（以下简称华国公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张爱良、被告（反诉原告）华国公司的委托代理人何梓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爱良向本院提出诉讼请求，1、要求华国公司立即退还仓库押金8000元；2、因华国公司违约给张爱良造成一定的损失，要求华国公司赔偿张爱良违约金8000元及经济损失费8000元。事实与理由：1、张爱良于2018年7月15日与华国公司签订租赁合同，约定由张爱良租赁华国公司提供的面积为200平方米的仓库用于存放货物；租赁房屋位于增××××路广深高速旁，广州市豪杰汽车修理服务有限公司后面；双方约定租金为4000元/月，起止时间为2018年9月1日至2024年8月30日止，租赁期限为六年，张爱良按华国公司的要求于2018年7月17日通过微信支付两个月的押金和一个月的租金（两押一租）合计12000元给华国公司。2、在2018年9月1日至2019年1月31日租赁期间，双方合作愉快，并无任何异议。直至2019年2月20日，租用仓库经常断电，造成仓库电动门无法打开，严重影响到张爱良的日常工作，经过多次与华国公司交涉，张爱良得知，广州市豪杰汽车修理服务公司（以下简称豪杰公司）与华国公司签订租赁合同，将案涉租赁仓库出租给华国公司，华国公司又转租给张爱良使用，因华国公司屡次拖欠称豪杰公司租金，导致豪杰公司采取断电措施。经过华国公司与豪杰公司协商之后，断电的问题得到了解决，张爱良也就没有继续深究。3、2019年3月18日租赁仓库再次断电，原因又是因为华国公司拖欠豪杰公司租金，张爱良多次打电话给华国公司要求尽快解决，华国公司屡次以正在协商为由推脱，问题迟迟得不到解决，从3月18日开始至3月30日，租赁仓库无法出货，严重影响到张爱良的日常产品销售，给张爱良造成不可估量的经济损失。4、张爱良经多次与华国公司交涉无果，华国公司迟迟始终不肯露面。豪杰公司以华国公司违约为由解除与华国公司签订的租赁合同，立即收回仓库，给张爱良造成极大的损失，于是张爱良多次要求华国公司退回仓库押金8000元，华国公司以各种理由往后拖延，先是同意一个星期退，后来又说一个月内退，次次没有兑现承诺，张爱良再次打电话催要，华国公司居然连电话都不接，张爱良索要无望，于是起诉至法院，恳请法院支持原告张爱良的诉求。被告华国公司辩称，1、张爱良主张违约金及经济损失，缺乏法律及事实依据，依法应予驳回。首先，华国公司与张爱良于2018年7月15日签订的《仓库建筑物租赁协议》（以下简称租赁协议），均是双方真实的意思，华国公司应当按照租赁协议约定为张爱良提供租赁场地，而张爱良应当按时支付每月的租金。张爱良承租租赁场地至今，华国公司一直切实保障张爱良的承租权，但张爱良从2019年4月开始已经停止向华国公司支付租金，严重违反协议的约定。其次，张爱良从2018年9月1日承租至今，未发生张爱良所陈述的系因华国公司与豪杰公司的原因造成的断电，张爱良所主张的经济损失属于张爱良自身经营管理产生的问题，与华国公司的出租行为无事实上的因果关系，该经济损失并无合理的依据。最后，华国公司无任何触犯租赁协议约定的违约行为，相反从2019年4月开始，张爱良以各种理由拒绝支付华国公司租金，并声称与仓库业主豪杰公司另外签订了租赁合同，一直拖延支付租金至今。根据租赁协议约定，张爱良没有切实履行支付租金的义务，更应当向华国公司支付违约金，因此张爱良主张华国公司承担违约金无事实依据，依法应予驳回。2、本案事实是张爱良与豪杰公司串谋实施，损害华国公司合法利益的行为。华国公司承租豪杰公司的仓库场地后再转租的情况，豪杰公司一直知悉并且从未向华国公司提出异议，而且本案的租赁场地同时是豪杰公司所在的注册经营场所和办公场所，豪杰公司对目前转租后的次承租人是张爱良的情况十分了解。从2019年2月开始，豪杰公司得悉华国公司以高于其出租价格转租给张爱良后，不满华国公司通过转租的方式赚取更多的利益，开始向张爱良提议直接向其支付租金，并重新签订新的租赁合同要求张爱良停止向华国公司支付租金。因此，本次诉讼是张爱良与豪杰公司的一次共同串谋，通过诉讼方式以达到损害华国公司经济利益的目的，让华国公司知难而退从而顺利促成该双方的合作，张爱良的行为不仅损害华国公司的合法利益更是严重浪费国家的司法资源的行为，对其诉求应当全部予以驳回。3、张爱良从2019年4月起已没有支付租金给华国公司，张爱良的行为违约，华国公司不同意退回押金给张爱良。反诉原告华国公司于2019年7月11日向本院提出反诉请求，1、张爱良向华国公司支付2019年4月1日至2019年7月31日期间拖欠的租金16000元，从租赁押金抵扣8000元后，还需支付租金8000元；2、张爱良向华国公司支付违约金暂计为3720元（违约金按照每日欠缴数的0.5%支付，以每月租金4000元为本金，暂计至2019年7月10日的违约金为3720元）；3、反诉诉讼费用由张爱良承担。事实与理由：2018年7月15日，华国公司与张爱良签订了《仓库建筑物租赁协议》，约定乙方张爱良承租甲方华国公司位于广州市增城区××路××高速路（翡翠绿洲）旁、豪杰公司后面的仓库，租期从2018年9月1日至2024年8月30日，租金为每月人民币4000元，乙方应于每月8日前支付当月租赁费至甲方账户；如果乙方拖欠租金和水电费，明确违约责任是乙方按每日前缴费0.5%向甲方支付违约金。2019年4月开始，张爱良停止向华国公司支付租金，并一直拖欠至今，经原告多次上门追讨仍拒绝支付。华国公司认为，华国公司与张爱良之间属于履行租赁合同的过程，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”华国公司与张爱良所形成的租赁合同关系是双方真实意思的体现，合法有效且受法律保护，张爱良拒绝支付租赁的行为已属于严重违约，应当承担相应的违约责任，并且及时向华国公司支付全部拖欠的租金。综上所述，张爱良拖欠租金的事实清楚，其逾期支付的行为损害了华国公司的合法权益。反诉被告张爱良辩称，1、华国公司罔顾事实陈述从2018年9月1日起未发生过断电情况。华国公司关于张爱良自身管理问题导致断电的说辞也无事实依据。2、华国公司关于张爱良从2019年4月份开始至今一直拖欠华国公司租金16000元及违约金3720元，还有华国公司多次上门追讨张爱良仍然拒绝支付的陈述内容，实属胡编乱造。华国公司从2019年3月18日断电至今就一直没有露面，张爱良一直都找不到华国公司，何来的上门多次追讨。时至今日，华国公司连一个电话都没有打给张爱良，张爱良也未收到华国公司的任何催要租金的信息。3、关于华国公司陈述张爱良与豪杰公司串谋实施损害华国公司利益纯属编造诽谤张爱良的问题，张爱良在未与豪杰公司签订合同之前，张爱良于3月28日多次致电给华国公司，要求华国公司与张爱良到豪杰公司进行三方当面约谈，解决纠纷，但华国公司始终不露面，也不来处理，并电话回复，同意张爱良与豪杰公司直接签订租赁合同，并要求张爱良帮华国公司终止与豪杰公司的租赁合同，还承诺晚些将押金退还给张爱良。上述事实有张爱良提供的微信聊天记录证据佐证。华国公司关于从2019年2月开始，豪杰公司得悉华国公司以溢价的方式转租给张爱良后，不满华国公司通过转租的方式来获取更多的利益的陈述，纯属混淆视听，豪杰公司并未溢价出租仓库给张爱良，只是按照华国公司租赁价格4000元/月出租仓库给张爱良使用，并没有每年递增5%的溢价，该事实张爱良与豪杰公司双方签署的租赁合同可以证实。因此华国公司陈述豪杰公司不满华国公司获得更多利益的谎言是不成立的。4、华国公司在张爱良和豪杰公司签订租赁合同之后，在主观上并没有拒绝退回押金给张爱良的意思，说明华国公司是承认存在拖欠张爱良钱款的事实，只是华国公司后来不想退钱给张爱良，故意编造谎言。张爱良每次向华国公司催款，华国公司均以各种理由拖延，最终置之不理，在张爱良索要无望的情况下，只有通过法律途径解决。经审理查明，2017年11月28日，广州市豪杰汽车修理服务有限公司（出租方、甲方）与华国公司（承租方、乙方）签署了《仓库建筑物租赁协议》，约定甲方将位于增城区××路××高速路（翡翠绿洲）旁广州市豪杰汽车修理服务有限公司后面，面积约627平方米的仓库出租给乙方，仓库每月租赁租金为人民币9000元，租期从2017年12月1日起至2024年11月30日止共7年，乙方应于每月的8日前将当月租赁费及水电费汇款到甲方指定账户(户名梁绍彬，账号62×××53，开户行浦东发展银行)；在租赁期间内，因乙方生产经营需要甲方书面同意后乙方方可租赁给第三方；乙方已明确知道该场地无产权及相关房产证明，如因此导致合同无效，不影响本合同的相关违约条款的效力；等等。2018年7月15日，华国公司（出租方、甲方）与张爱良（承租方、乙方）签署了《仓库建筑物租赁协议》，约定甲方出租位于增城区××路××高速路（翡翠绿洲）旁、广州市豪杰汽车修理服务有限公司后面，面积约200平方米的仓库给乙方使用；仓库每月租赁租金为4000元，租金每年递增5%，电费人民币1.6元/度，水费按6.1元/立方米实际抄表收取；租期从2018年9月1日起至2024年8月30日止共6年（72个月）；甲方在每月的5号前开具当月房租收据给乙方，乙方应于每月的8日前将当月租赁费及水电费汇款到甲方指定账户，汇款账户伍月嫦，建设银行新塘支行6253624180297770；乙方在签定本协议是应缴纳两个月租赁租金12000元给甲方作为租赁押金，租赁协议解约后双方交接完毕甲方无息退回给乙方；乙方逾期交付租金和水电费的除应及时如数补交外，还应每日按欠缴数0.5%支付违约金，如果逾期30天仍未付清，甲方除有权解除合同，保证金不予退还外，还有权要求乙方赔偿甲方的一切损失；乙方已明确知道该场地无产权及相关房产证明，如因此导致合同无效，不影响本合同的相关违约条款的效力；等等。2018年7月17日，张爱良通过微信转账方式向华国公司的监事阮湛雄支付了8000元押金和4000元的租金。华国公司于2018年9月1日将案涉仓库交付给张爱良使用。2018年10月4日，张爱良通过微信转账方式向华国公司的监事阮湛雄支付2018年10月的租金4000元。2018年11月6日，张爱良通过微信转账方式向华国公司的监事阮湛雄支付2018年11月的租金4000元。2018年12月5日，张爱良通过微信转账方式向华国公司的监事阮湛雄支付2018年12月的租金4000元。2019年1月5日，张爱良通过微信转账方式向华国公司的监事阮湛雄支付2019年1月的租金4000元2019年2月13日，张爱良通过微信转账方式向华国公司的监事阮湛雄支付2019年2月的租金4000元2019年2月18日，张爱良发微信给阮湛雄，问租赁仓库的门为何又开不了，是不是又没有交租金，仓库的门什么时候可以开？阮湛雄回复，已知道，会尽快处理好。2019年3月5日，张爱良通过微信转账方式向华国公司的监事阮湛雄支付2019年3月的租金4000元。2019年3月28日，张爱良发微信给阮湛雄，要求阮湛雄将两个月的押金退还，张爱良还向阮湛雄发出收款二维码的截图。阮湛雄回复，同意退还押金，要求张爱良帮其废掉之前那份合同。2019年3月29日，张爱良通过微信催促阮湛雄尽快退还押金，阮湛雄回复，要张爱良再等等。2019年3月30日，张爱良再次通过微信催促阮湛雄尽快退还押金。2019年4月7日，广州市豪杰汽贸有限公司（出租方、甲方）与张爱良（承租方、乙方）共同签署了《仓库建筑租赁协议》，约定甲方将位于广州市增城区新塘镇新墩村陈家林路1号豪杰汽贸公司自有仓库租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为200平方米，租赁功能为普通简易仓库包租给乙方使用；租赁期限为从2019年4月1日起至2024年11月30日止；租赁物每月租金为4000元，本合同期内不作递增，合同期结束后，将以届时所处位置的房屋租赁的租金水平为依据，由甲乙双方另行共同商定新协议租金；本出租协议的租赁保证金为首月租金的两倍即8000元；甲方应于每月三号开具租金及水电费收据给乙方，乙方五号或该日以前向甲方支付当月租金，并由乙方汇至甲方指定的帐号(户名梁绍彬，账号62×××91，招商银行广州人民中支行)；乙方已明确知道该场地无产权及相关房产证明，如因此导致本协议无效，不影响本协议的相关违约条款的效力；等等。2019年4月1日，广州市豪杰汽贸有限公司开具两张《收据》给张爱良收执，确认收到张爱良支付的200平方米仓库押金8000元以及2019年4月仓库租金4000元。2019年5月5日、6月5日、7月5日、8月5日，张爱良通过转账方式向广州市豪杰汽贸有限公司指定的梁绍彬的收款账户分别支付了2019年5月至8月份每月租金4000元。本案审理过程中：一、张爱良提供2019年3月25日的《解除合同证明》复印件，拟证明华国公司与广州市豪杰汽车修理服务有限公司在2019年3月底已解除租赁关系的事实。经查看，《解除合同证明》是广州市豪杰汽车修理服务有限公司向华国公司发出的解除合同通知，内容为由于华国公司从2017年12月起连续拖欠房租数月，经过多次催促才在次月补交，自2019年1月起至今仍未缴纳房租租金合计27000元，华国公司已违反协议的第八条的第一点约定，华国公司在未经得甲方同意就自行租赁给第三方，已严重违反租赁协议，现广州市豪杰汽车修理服务有限公司提出解除与华国汽配公司所签订的租赁协议，并按协议追缴华国汽配公司所欠3个月租金27000元及支付每日按所欠缴数0.5%的相应违约金等。华国公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，上述证据是广州市豪杰汽车修理服务有限公司单方制作，华国公司并没有收到广州市豪杰汽车修理服务有限公司发出的《解除合同证明》。二、华国公司提供2019年1月8日、2019年2月18日的《收款收据》两张，拟证明华国公司有向广州市豪杰汽车修理服务有限公司支付2019年1、2月的租金的事实。张爱良对上述证据的真实性没有意见，从上述收款收据反映出正是因为华国公司有迟延交租的情况，所以广州市豪杰汽车修理服务有限公司才会对租赁仓库采取停电及关门的措施。三、张爱良陈述以下内容：1、张爱良明确诉讼请求中的经济损失8000元主要是指华国公司的违约行为导致租赁物的门无法打开，使张爱良无法正常使用租赁物产生的十多天的经营损失。2、张爱良向广州市豪杰汽车修理服务有限公司了解过，涉案仓库既无产权证书也没有规划报建手续。3、张爱良承租涉案仓库后，第一次发生停电是在2019年2月18日早上，因华国公司欠缴租金，涉案仓库被停电，导致仓库门无法打开；华国公司向广州市豪杰汽车修理服务有限公司承租的627平方米的仓库有一个对外的大门，张爱良承租的涉案仓库是通过该大门出入，仓库的门是电动的，在停电的情况下是打不开的，该大门的电是由广州市豪杰汽车修理服务有限公司控制的，只要华国公司迟延交租，广州市豪杰汽车修理服务有限公司就采取停电的措施将仓库里面以及该大门的电全部停掉，导致租赁仓库无法使用；第二次发生停电是在2019年3月26日早上至3月31日，停电后租赁仓库的门无法打开，期间张爱良多次通过微信要求阮湛雄解决问题，但是阮湛雄都解决不了，且华国公司也不出面协调，所以张爱良在2019年4月6日直接向广州豪杰汽贸有限公司承租涉案仓库并签订租赁协议。4、华国公司从来没有向张爱良催收过租金，不管是微信、电话、书面都没有催收过。四、华国公司陈述以下内容：1、对于第一项诉讼请求16000元先抵扣8000元押金后，只要求张爱良支付8000元。2、华国公司通过与广州市豪杰汽车修理服务有限公司签订租赁协议，向广州市豪杰汽车修理服务有限公司承租了位于新塘镇广深高速公路后面的627平方米的仓库后，将其中的200平方米仓库转租给张爱良使用，另外的427平方米转租给黄锦荣使用。3、华国公司转租涉案仓库给张爱良之前有征得广州市豪杰汽车修理服务有限公司的同意。4、涉案仓库应该是广州市豪杰汽车修理服务有限公司所有，但广州市豪杰汽车修理服务有限公司没有出示产权证书和规划报建手续给华国公司看；据华国公司向广州市豪杰汽车修理服务有限公司了解，涉案仓库没有办理规划报建手续。5、华国公司自2019年4月1日起就没有向广州市豪杰汽车修理服务有限公司支付租金了，因为广州市豪杰汽车修理服务有限公司已直接向张爱良收取了租金，且广州市豪杰汽车修理服务有限公司在4月初已向华国公司表明不要再支付租金；华国公司在2019年4月底才知道豪杰公司直接与张爱良签订了租赁合同。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据广州市豪杰汽车修理服务有限公司与华国公司签署的《仓库建筑物租赁协议》以及华国公司与张爱良签署的《仓库建筑物租赁协议》中约定的内容可知，华国公司向广州市豪杰汽车修理服务有限公司承租了位于增城区××路××高速路旁广州市豪杰汽车修理服务有限公司后面627平方米的仓库后，将其中的200平方米仓库转租给了张爱良使用。上述两份租赁协议均约定乙方即承租方已明确知道租赁的仓库无产权及相关房产证明。庭审中，双方当事人均明确，涉案仓库并无规划报建手续等证明资料。由此可知，涉案仓库既无产权证书也无规划建设许可等相关证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，张爱良与华国公司签署的《仓库建筑物租赁协议》《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，张爱良与华国公司签署的《仓库建筑物租赁协议》自始无效的情况下，张爱良主张华国公司退还仓库押金8000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同理，张爱良基于《仓库建筑物租赁协议》约定主张华国公司支付违约金8000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。张爱良主张华国公司赔偿经营损失8000元，但张爱良并未提供证据证明其因无法正常使用租赁仓库产生了经营损失8000元的事实，故张爱良该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于华国公司主张的租金问题。根据张爱良与华国公司监事阮湛雄之间的微信聊天记录，在张爱良承租使用涉案仓库期间，确实存在涉案仓库大门无法打开的事实。张爱良在2019年3月28日已向阮湛雄提出退还押金的要求，阮湛雄回复同意张爱良的上述要求。但在阮湛雄同意后，华国公司却迟迟未退还押金给张爱良。从张爱良要求退还押金以及阮湛雄代表华国公司同意退还押金的行为来看，双方当事人在事实上已同意不再继续履行《仓库建筑物租赁协议》，并达成了退还押金的合意。另外，张爱良已于2019年4月与广州市豪杰汽贸有限公司公司签署了《仓库建筑租赁协议》，向广州市豪杰汽贸有限公司承租了涉案仓库，并向该公司支付了押金以及2019年4月之后的仓库租金。华国公司在庭审中也承认其在2019年4月已知道张爱良直接向广州市豪杰汽贸有限公司承租涉案仓库并支付租金的事实。基于上述事实，华国公司要求张爱良支付2019年4月至7月的租金16000元，并主张将押金8000元抵扣租金后，还需支付8000元租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，在张爱良与华国公司签署的《仓库建筑物租赁协议》无效，且张爱良并不存在拖欠华国公司2019年4月之后租金的情况下，华国公司主张张爱良支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市华国汽配贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）张爱良返还押金8000元。二、驳回本诉原告张爱良的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告广州市华国汽配贸易有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）张爱良负担133元，被告（反诉原告）广州市华国汽配贸易有限公司负担67元元。反诉案件受理费146.50元，均由被告（反诉原告）广州市华国汽配贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年八月三十日书记员  周思珍陈夏欣