湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1127民初2212号原告：商向东，男，生于1972年9月23日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被告：湖北方程商业运营有限公司。住所地：黄梅县黄梅镇沙岭居委会三组（鄂东新农茂市场一楼）。统一社会信用代码：91421127MA48R0D44Q。法定代表人：詹亮，湖北方程商业运营有限公司招商部经理。委托诉讼代理人：徐林书，男，湖北方程商业运营有限公司客服部经理。代理权限：代为应诉，调解，代签收法律文书。原告商向东与被告湖北方程商业运营有限公司（下称方程运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商向东、被告方程运营公司的委托诉讼代理人徐林书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商向东向本院提出诉讼请求：1、解除与被告的商铺租赁合同关系；2、判令被告支付租金12072元、违约金3198元；3、判令被告恢复商铺原有样貌及功能；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月25日，原告与被告签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》，约定将鄂东新农茂大楼2楼2045号商铺出租给被告经营使用，租金逐年递增，按每半年度提前10日支付；并约定如不能按时按数支付，视为严重违约，合同即行终止并承担违约责任。然而，被告拒不按合同约定支付租金，经原告多次追索至今未付，已严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故提起民事诉讼。被告方程运营公司辩称：1、被告与鄂东新农茂业主分别签约，整体租赁鄂东新农茂一、二楼的全部商铺，然而至今二楼仅签约近半，导致二楼无法整体开发运营,一直空置；2、被告依约向原告支付合同保证金3198.21元，支付租金至2018年8月13日，并于2019年1月支付购物卡2000元；3、租赁合同规定承租人在不影响主体结构的安全和质量的前提下，可进行统一设计、规划、改造和装修；经被告催促，原告讫今没有办理商铺交接并提供消防合格证书，所租赁商铺至今未投入使用。综上，同意解除双方所签订的租赁合同，请求驳回原告的其他诉讼请求。原告商向东为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、黄梅县公安局为其所签发的居民身份证复印件。拟证原告身份情况。2、原告与被告于2017年3月25日所签订的《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》复印件。拟证原告、告双方成立租赁合同关系。3、《中国建设银行银行卡客户交易明细清单（户名：商向东）》复印件。拟证被告向原告支付租金至2018年6月22日。4、黄梅县房地产管理局为其所颁发的黄梅县房权证黄梅镇字第××号房屋所有权证复印件。拟证原告对所出租商铺享有产权。被告方程运营公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据材料：1、被告与黄梅县鄂东新农茂业主委员会于2017年3月25日所签订的《协议书》复印件。拟证原、被告双方成立租赁合同关系。2、被告向原告商向东支付租金的明细账、凭证复印件四份。拟证被告履行合同义务，向出租方支付保证金、租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经庭审质证，被告对原告所提交的证据没有异议。原告对被告提交的证据2无异议；对被告提交的证据1有异议，认为该证据与本案无关联性。对上述当事人有争议的证据，本院经审查认为，被告所提交的证据1符合法定形式，本院依法予以采信，但是否足以实现其证明目的，应结合当事人陈述和案情予以综合确认。对当事人无异议的证据，具备证据的客观性、关联性、合法性，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，原告商向东将自有位于鄂东新农茂二楼的2045号商铺及共有部位、共用设施设备出租给被告方程运营公司用于全权经营、管理和服务，双方签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》。合同约定（出租人为甲方，承租人为乙方）：租期十年零三个月（即2017年3月23日至2027年6月22日，前三个月为免租期），首年租金为商铺购买价款的4%（即商铺价款319821元×4%=首年租金12792.84元）并按年递增0.4%，乙方向甲方汇缴等额于首年三个月租金的保证金。合同“第三条租金收益率、保证金、违约金……三、租金、保证金支付原则和方式……（二）支付方式1、租金支付：……后续一年半（即2017年12月23日至2019年6月22日）的租金按当年度租金收益率计算，每半年度由乙方提前10日内向甲方支付一次。从第三个租赁年度开始……乙方一次支付给甲方的最低租金额也不能少于半年度。如不能按时按数支付，视为乙方严重违约。……四、违约金违约金用于甲方或乙方因严重违约情形，给对方造成经济损失的赔偿。为了维护本合同的严肃性，双方同意正式签订本合同书后，一方如未按本合同的相关约定而严重违约，违约方除赔偿对方的违约金外（金额等同乙方事先付给甲方该铺的保证金），另应赔偿给对方造成的直接和间接损失。”。同时合同“第五条甲、乙双方的权利义务……5、甲方许可乙方在双方签订本合同，并按时付清第一个租赁年度的半年租金和保证金后，在不影响主体结构安全和质量的前提下，进行统一设计和规划、改造和增修，其费用由乙方自行承担。如租赁期满，乙方不再承租，乙方不得拆缷和毁损租赁期间投资改造和增修的设施（可移动部分除外）。如因乙方严重违约导致本合同提前终止，乙方无条件地恢复甲方商铺的原状，包括顶棚、立面、墙面、地面、台位垒砌、水、电、过道、地下管线以及其它公共部分设施等。……9、乙方未能按照对甲方履行义务，甲方应书面通知乙方将限期30日内予以改正。否则，因此造成甲方的损失和一切后果概由乙方负责。……”。合同对违约责任和解除合同也进行了约定，“……如因乙方出现本合同上述所列严重违约情形的，经告知乙方且在期限内不及时补救，甲方有权终止合同，乙方应承担违约责任，并向甲方赔偿违约损失。……”。合同签订后，被告方程运营公司2017年3月28日向原告商向东所指定帐户汇缴合同保证金3198.21元；2017年5月4日向原告商向东支付租金6396.42元，2018年2月12日向原告商向东支付租金3198.21元，2018年8月13日向原告商向东支付租金3198.21元。被告方程运营公司支付租期至2018年6月22日止，后租金未予支付，原告商向东径直于2019年7月1日向本院提起本诉。庭审中，原告商向东陈述出租的二楼商铺原为砖砌柜台，后拆除为一整体，现处于闲置状态；出租的二楼商铺由业主委员会统一交付。被告方程运营公司陈述其拟通过鄂东新农茂业主委员会促成全部业主出租商铺，以达到其整体承租、开发、经营之目的，然事与愿违，所承租商铺尚未过半导致无法整体运营；其在2019年1月19日向原告商向东交付购物卡2000元，原告商向东对此表示认可。上述认定事实，有双方当事人当庭陈述及各自所提交证据在卷佐证，事实清楚、证据充分。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告商向东、被告方程运营公司自愿建立租赁关系，所签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》的内容不违反法律规定，为有效合同，本院依法予以确认。合同履行期间，被告方程运营公司自2018年6月23日起迟延付租，未按照合同约定履行自己的义务构成违约。虽原、被告双方约定迟延付租视为严重违约，本着意思自治的原则可以从其约定，但被告方程运营公司的违约行为并未达到致使双方不能实现合同订立目的的程度。结合涉案合同“乙方未能按照对甲方履行义务，甲方应书面通知乙方将限期30日内予以改正”、“如因乙方出现本合同上述所列严重违约情形的，经告知乙方且在期限内不及时补救，甲方有权终止合同，乙方应承担违约责任，并向甲方赔偿违约损失”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告商向东未经诉前催告而径直请求解除租赁合同，与原、被告双方的约定和法律规定相悖，本院依法不予支持。然而在本案审理过程中，被告方程运营公司答辩同意解除合同，原、被告双方就此形成合意，系对自己权利义务的自由处分，依法可以解除并进行结算。其中：1、原告商向东主张被告方程运营公司向其支付租金12072元〔2018年6月23日至2019年6月22日期间按14072.12元（319821元×4.4%）/年计，按其诉请数额已抹零，诉前交付购物卡2000元自租金总额中抵扣〕的诉请，符合双方合同的约定，本院依法予以支持；2、原告商向东主张合同相对方迟延付租承担违约金3198元（319821元×4%×25%=3198.21元，按其诉请数额已抹零），符合双方签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》第三条第三款第（二）项第1目、第三条第四款之约定，本院依法亦予以支持；3、本案中，原、被告双方对租赁商铺目前空置的事实表示认可，原告商向东主张恢复商铺原有样貌及功能，而对商铺原状未予以明确界定或举证说明，本院对此无法进行裁量，故此项诉请依法不予支持。反之，被告方程运营公司提出双方讫今未对租赁商铺进行交接及原告商向东没有提供消防合格证书的辩驳意见，本院认为，被告方程运营公司依约汇缴保证金、支付租金，行为上对租赁商铺行使占有、使用、收益权利，且从法律意义上讲租赁合同为诺成合同，并不以租赁物的实际交付为生效要件；原告商向东作为出租人是否需要提供消防合格证并非租赁合同之附随义务，且原告商向东是否具有申请消防许可的主体资格尚有待商榷，故对被告方程运营公司的辩驳观点，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除商向东与湖北方程商业运营有限公司于2017年3月25日所签订的《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》。二、由湖北方程商业运营有限公司向商向东返还鄂东新农茂大楼二楼2045号商铺并支付租金12072元〔2018年6月23日至2019年6月22日期间按14072.12元（319821元×4.4%）/年计，按其诉请数额已抹零，诉前交付购物卡2000元自租金总额中抵扣〕，限于本判决生效之日起10日内履行完毕。三、由湖北方程商业运营有限公司向商向东支付违约金3198元（319821元×4%×25%=3198.21元，按其诉请数额已抹零，此项以诉前已支付的保证金抵扣）。四、驳回商向东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取计90元，由湖北方程商业运营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王学周二〇一九年八月二十日书记员  陈晓航