四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3974号 原告：兰杪，女，1993年1月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：汪先富，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 被告：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，公司员工。 委托诉讼代理人：毛永，男，公司员工。 原告兰杪与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称“中德世纪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告兰杪的委托诉讼代理人汪先富、被告中德世纪公司的委托诉讼代理人毛永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰杪向本院提出诉讼请求：1.判令中德世纪公司为兰杪办理购买的商品房不动产权利证书；2.判令中德世纪公司给付兰杪逾期交付商品房违约金52433元、逾期办理不动产权证书违约金97406元（暂计算至起诉之日），商品房配套设施未达到合同约定使用条件违约金20000元（暂计算至起诉之日）；3.确认《商品房买卖合同补充协议》第九条第6款无效。诉讼过程中，兰杪变更诉讼请求为：1.判令中德世纪公司向兰杪支付逾期交房违约金52433元（以总房款为基数，按照合同约定每日万分之三总额不超过5%计算）；2.判令中德世纪公司向兰杪支付逾期办初始产权登记违约金77496元（以总房款为基数，从合同约定的期限届满次日起至2018年8月14日取得初始产权登记之日止，共计739天，按每日万分之一计算）。事实和理由：2013年3月26日，兰杪与中德世纪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：兰杪购买中德世纪公司开发的位于成都高新区“中德·英伦联邦”B区23幢1单元5层503号房屋（后变更为成都高新区梓州大道5500号13栋1单元5层503号），建筑面积122.32平方米，总价1048654元。合同第十八条约定交房日期为2015年8月5日前，交房条件需满足：（一）所售商品房已取得规划验收合格证；（二）商品房的面积实测报告；（三）经成都市建筑工程质量监督站验收合格。合同第十二条约定逾期交房违约金每日按已付购房款的万分之三计算。《补充协议》第五条约定出卖人承担违约赔偿总金额不超过买受人已付房价款的5%。兰杪所购商品房至今未达到交付条件。合同第十九条约定，因出卖人原因造成逾期登记房屋所有权证书的，违约金每日按已付房款万分之一计算。《补充协议》第八条第三款约定因出卖人的原因造成逾期登记国有土地使用证书的，违约金每日按已付房款万分之一计算，但中德世纪公司至今未办理初始登记。兰杪为维护自身合法权益，起诉至法院。 中德世纪公司辩称，1.逾期交房违约金已超过诉讼时效；2.逾期办理初始产权登记的违约金应当按合同约定办理初始产权登记的次日起计算至实际取得初始产权登记的时间即2018年8月14日，违约金标准过高应予调低。 本院经审理认定事实如下：兰杪与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》，兰杪从中德世纪公司处购买商品房。合同内容及双方履行情况如下： 合同编号：ZD23116； 签订时间：2013年3月26日； 房屋位置：中德·英伦联邦23幢5层503号，现为B区13幢503号； 总价款：合同约定购房款为1048654元，兰杪已全部支付； 约定交付房屋时间：2015年8月5日； 实际交付房屋时间：2015年9月10日； 取得房屋规划验收合格证时间：2018年5月18日； 取得房屋面积实测报告时间：2018年6月3日； 约定取得商品房所在楼栋权属证明时间：2016年8月5日； 实际取得商品房所在楼栋权属证明时间：2018年8月14日。 主要条款：《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应当在2015年8月5日前向买受人交付该商品房，交付时应当取得规划验收合格证、该商品房面积实测报告。 第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付。 第十四条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 第十九条约定：出卖人应当在2016年8月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》第五条约定：对《商品房买卖合同》第十二条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。如出现下列原因，出卖人不承担延期交房违约责任：买受人未按合同约定支付房价款、违约金、按揭贷款，因买受人原因导致合同不能备案等。 上述事实有原告提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》、收据、被告提交的《房屋交接流程表》《建设工程规划核实意见书》《房屋建筑面积测绘成果报告》《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，兰杪与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 关于兰杪主张的逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算…”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到侵害之日起算。《商品房买卖合同》约定中德世纪公司应于2015年8月5日前向兰杪交付案涉商品房，中德世纪公司未按期交房，兰杪在约定交房期限届满之次日应当知道中德世纪公司违约，违约金的诉讼时效应自期限届满之次日即2015年8月6日起算。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故兰杪关于逾期交房违约金的主张应适用两年诉讼时效的规定。兰杪于2019年5月8日起诉，已超过诉讼时效，中德世纪公司的答辩意见成立，故对兰杪主张的逾期交房违约金，本院不予支持。 关于兰杪主张的逾期办理初始产权登记违约金的问题。因中德世纪公司逾期取得房屋所在楼栋权属证明即逾期办理房屋初始产权登记，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，中德世纪公司应当以总房款1048654元为基数，按照万分之一/天的标准向兰杪支付自2016年8月6日起至2018年8月14日止期间逾期办理房屋初始产权登记的违约金，即77495.53元（1048654×0.0001×739≈77495.53）。中德世纪公司主张违约金过高应予调减的答辩意见，本院认为，合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，中德世纪公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任，且违约金兼具补偿性及惩罚性，双方约定的上述违约金亦在合理范围之内，不应予以调减。综上，对兰杪主张中德世纪公司支付逾期取得商品房初始产权登记违约金77496元的诉讼请求，本院在77495.53元的范围内予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告兰杪支付逾期办理房屋初始产权登记违约金77495.53元； 二、驳回原告兰杪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2898元，减半收取1449元，由原告兰杪负担549元、被告四川中德世纪置业有限公司负担900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 叶若兰 二〇一九年八月七日 法官助理 李 颖 书 记 员 陈思童