江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江震民初字第00577号原告郭炯。委托代理人董正根，浙江天晟律师事务所律师。委托代理人万丽娜，浙江天晟律师事务所律师。被告吴江和昊房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇迪塘桥北侧东堍。法定代表人柳玲瑛，董事长。委托代理人曾永成，浙江天目源律师事务所律师。原告郭炯与被告吴江和昊房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员吴一非于2015年8月4日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，又于2016年1月27日公开开庭进行了审理。2015年8月4日的庭审，原告郭炯的委托代理人董正根、万丽娜,被告吴江和昊房地产开发有限公司的委托代理人曾永成到庭参加诉讼。2016年1月27日的庭审，原告郭炯的委托代理人董正根、万丽娜到庭参加诉讼，被告吴江和昊房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭炯诉称：2013年12月18日，原、被告签订《吴江市商品房买卖合同》，原告购买位于江苏长三角副产品批发市场2幢×单元××号商品房及2幢×单元××号营业房，双方对房款总价、交付时间、违约责任等都作了约定。按合同约定被告应在2014年1月15日之前交付上述房屋给原告。后被告未按约交付，经原告多次催交，被告于2014年9月18日出具承诺书1份，承诺在2014年12月底交付，但至今被告仍未向原告交房。按照双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》的约定，逾期交房的，被告应承担按最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现诉来法院，请求判令：1、被告向原告交付座落于江苏长三角副产品批发市场2幢×单元××号商品房；2、被告向原告交付座落于江苏长三角副产品批发市场2幢×单元××号营业房；3、被告向原告支付逾期交房违约金（计算方式：以本金1148085元，按每日万分之三，自2014年1月16日起计算至被告实际交房之日止）；4、由被告负担本案诉讼费用。被告吴江和昊房地产开发有限公司辩称：1、原告非涉案房屋的所有人，仅仅是房屋实际所有人顾亚芬的代持，原告没有支付任何房屋的价款；2、原、被告约定的交付及过户条件没有成就，原告请求交付不能得到支持。原、被告就房屋的交付有明确的附条件，设定了两个明确的条件，原告通过银行的划账付清房款，或者是得到案外人顾亚芬的书面确认，现两条件均未成就，故交付这一主张无法支持；3、涉案的房屋买卖合同，并非是当事人真实意思表示，形成的原因是被告想用相应的房屋来抵付此前被告结欠顾亚芬的债务；4、顾亚芬现在明确不同意将房屋交付给原告，基于上述事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月18日，原、被告签订《吴江市商品房买卖合同》2份，该2份合同约定由原告向被告购买位于苏州市吴江区震泽镇頔塘路2999号江苏长三角副产品批发市场2幢×单元××号商品房及2幢×单元××号营业房，房屋价款分别为778140元和369945元，合计1148085元；该2份合同第六条分别载明：“已于2013年12月17日一次性付清全款778140元”和“已于2013年12月17日一次性付清全款369945元”；该2份合同第八条约定的交付期限均为2014年1月15日前；该2份合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中均约定：“逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。2013年12月20日，被告就上述2套房屋向原告开具了销售不动产统一发票，但未办理房屋登记手续。2014年9月18日，被告向原告出具了承诺书1份，承诺上述房产于2014年12月底交付，并承诺延迟交房的违约责任按合同约定处理。现原告以被告至今未向原告交房为由，向本院提起诉讼。审理中，对于上述购房款的给付方式，原告陈述：“购房款并非现金给付，因原告郭炯持有被告公司法定代表人柳玲瑛及其丈夫李林水两人所组建的江苏长三角农副产品批发市场经营管理有限公司及被告吴江和昊房地产开发有限公司各百分之十八的股权，郭炯退股将其股权转让给李林水，需支付郭炯退股款，所以将本案所涉房产折抵为两公司应支付给郭炯的部分退股款。具体退股款金额没有计算过，以原、被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》的总金额为准”。2015年8月4日的庭审中，被告提供了《房屋过户说明》和《房屋清单》各1份，被告表示《房屋过户说明》的下方按有原告的指印，用于证明涉案房屋的实际所有人是顾亚芬，而非本案原告，本案房屋的交付及过户是附有条件的，本案房屋并没有达到附有条件，涉案的房款并没有支付。原告质证后认为《房屋过户说明》系被告所伪造，原告从未签订过该份《房屋过户说明》。经原告申请并由本院委托，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2015年12月18日出具了鉴定意见书，结论为：1、检材《房屋过户说明》上“JC1-1”指印、“JC1-2”指印、骑缝指印均不是郭炯所留；无法确定检材《房屋过户说明》上“JC1-3”指印是否郭炯所留；2、检材《房屋过户说明》、《房屋清单》上的骑缝指印是一次性捺印形成的指印；3、根据现有技术，除骑缝指印外，无法确定检材《房屋过户说明》、《房屋清单》上的其余指印是否为同一时间形成。本次鉴定产生的鉴定费为11200元，已由原告预交。上述事实，有原告提供的吴江市商品房买卖合同2份、销售不动产统一发票2份、承诺书1份、股东会决议2份、股权转让协议1份、商品房买卖合同补充协议1份、司法鉴定书1份及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为：“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，原、被告虽签订了商品房买卖合同，但原告并未实际向被告支付购房款1148085元。根据原告的庭审陈述，原告郭炯因将其在江苏长三角农副产品批发市场经营管理有限公司及被告吴江和昊房地产开发有限公司的股权转让给李林水，而将被告公司名下的房屋折抵作为股权转让款，其行为实为“以物抵债”，而“以物抵债”系以他种给付代替原定给付，为要物合同、实践合同，除当事人意思表示一致外，还需办理物权转移手续。现本案所涉的房产均未办理产权登记至原告名下，应视为“以物抵债”行为并未成立。另外，股东将在企业中的股权转让给其他股东或第三者，只是转让人与受让人之间的关系，不发生转让人与企业或受让人与企业之间的关系，应是受让人将股权转让款交付给转让人，不应由转让人先将其在企业的出资抽回。根据《中华人民共和国公司法》第三十五条的规定，公司成立后，股东不得抽逃出资。本案中，原告是股权转让人，李林水是股权受让人，本案所涉房产系被告公司所有，而非受让人个人所有，故本案“以物抵债”的行为属于股东抽逃出资，违反了法律禁止性规定。综上，对原告根据《吴江市商品房买卖合同》的约定所主张的诉讼请求，本院不予支持，本案诉讼费用应由原告负担。原告对于被告所提供的《房屋过户说明》、《房屋清单》申请鉴定所产生的鉴定费11200元，因鉴定意见不能证明被告的主张，故该笔鉴定费用应由被告负担。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国公司法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭炯的诉讼请求。案件受理费3854元、诉讼保全费1470元，合计5324元，由原告郭炯负担。鉴定费11200元，由被告吴江和昊房地产开发有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告郭炯。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  吴一非人民陪审员  李圣楹人民陪审员  凌轶伦二〇一六年二月二十三日书 记 员  钟 莹