宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初5651号原告：闫静，女，1979年10月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告：闫威，男，1975年3月22日出生，汉族，住甘肃省平凉市泾川县。委托诉讼代理人：闫静，女，与闫威系兄妹关系。被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：代建刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：田岳勇，北京大成（银川）律师事务所律师。原告闫静、闫威与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告闫静、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田岳勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告闫静、闫威向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付违约金34909元，即2016年4月25日起，至2019年02月26日止，减去90日，共计945天；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年1月25日原告与被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，2016年4月1日原告已按合同约定支付全部房款365136.00元。2017年8月份被告有通知原告交付房屋面积补差款4270.00元和物业维修储备基金3848.00元，共计：8118.00元。并且在2017年8月31日原告又交付了房屋面积补差款4272.00元，和物业维修储备基金3848.00元，实测面积房款总价369408.00元，但被告未按照合同履行约定，具体情况如下：截止2019年2月27日被告未通知原告可办理房屋所有权证书，根据合同第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房款万分之一的违约金”。按照合同约定，原、被告于2016年4月1日完成商品房交付，被告应于2016年7月25日之前提供商品房手续并完成房屋说有权证书的办理，但实际上被告于2019年02月26日被告仍未通知原告可以办理房屋所有权证书，存在严重违约。自原、被告完成商品房交付之日次日起算，即2016年4月25日起，至2019年02月26日止，减去合同约定的90日办理房屋所有权证书期限，共计945天。根据上述情况，按照合同约定，被告人应按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金，共计：34909.00元。并且原告保留自2019年02月26日起，至被告通知原告可办理房屋所有权证书日止，此段违约期间的追诉权。综上所述，原告与被告的契约关系，依据《合同法》相关规定，被告应承担违约责任，为维护自身合法权益，原告遂诉至贵院，望如所请。被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司辩称，原告主张的逾期办证违约金起算时间不正确，对于计算时间应当为2017年8月31日向后推迟90日开始计算，对于截止日期原告主张至2019年2月26日，被告取得涉案房屋不动产初始登记时间为2019年2月27日，所以违约金的计算截止日期为2019年2月26日，与原告主张的日期相一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：原告出示的银川市商品房买卖合同（预售）、中国银行借款人回单、收据、宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证、发票、补充协议真实、合法，对其证明效力本院予以确认；收据复印件无法核实其真实性，对其证明效力本院不予确认；房屋移交验收单虽真实，但双方陈述房屋实际交房时间为2016年4月1日，故对其证明效力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月25日，原、被告经协商签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》，合同约定原告购买被告开发的金地花园XXX室住宅一套，面积76.07平方米，房屋总价365136元。出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。同时约定因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日起90日内取得该房的所有权证书，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，后因房屋实测建筑面积与预售面积不符，房屋总价款为369408元，原告补齐了剩余的4272元。因原告装修需要，在2016年4月1日，原告要求被告交付房屋钥匙，被告交付了房屋钥匙。被告自认截止交付钥匙之日，其房屋已经具备了法律规定及合同约定的交付条件。但涉案房屋的不动产权初始登记证书被告于2019年27日取得。原告认为被告未按约履行房屋登记备案手续致使其无法办理产权登记构成违约，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告却未按约定期限履行向市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，致使原告无法自行办理房屋权属证书，被告对此应承担违约责任。关于涉案房屋交付时间，原、被告双方存有争议，合同明确约定2016年4月30日被告应交付房屋，且被告认可截止2016年4月涉案房屋具备了交付条件，故2016年4月30日被告应付交付房屋义务，应为交付之日。原告实际收房之日为2016年4月1日，庭审中原告自认其要求被告提前交付房屋。故不能以此时间为标准计算逾期办证违约金。被告称2017年8月31日被告正式将房屋交付原告与客观事实不符，亦不能以此时间为标准计算逾期办证违约金。被告应自合同约定的交房时间即2016年4月30日起90日内为原告取得房屋产权证书提供登记备案条件，故被告应承担自2016年7月29日至2019年2月26日期间逾期办证的违约责任，即被告应承担违约金为34798元（369408×0.0001×942天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告闫静、闫威逾期办证违约金34798元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 冯 芳人民陪审员 张泽环人民陪审员 陈红娟 二〇一九年八月二十六日书 记 员 付 华附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。