河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3604号上诉人（原审被告）：洛阳居业房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市老城区义勇北街4号。法定代表人：贾书员，该公司总经理。委托诉讼代理人：史欣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张茜茜，女，汉族，1991年3月28日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘啸晨，河南品缔晖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏昊，河南品缔晖诚律师事务所实习律师。上诉人洛阳居业房地产开发有限公司（以下简称居业公司）因与被上诉人张茜茜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人居业公司的委托诉讼代理人史欣、郁鹏，被上诉人张茜茜的委托诉讼代理人刘啸晨、张鹏昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判将居业公司返还张茜茜购房款中扣减95040元（该95040元张茜茜并未向今世福公司支付）及驳回张茜茜有关利息的诉请或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由张茜茜承担。事实与理由：应当追加今世福公司作为本案第三人参加诉讼以查明事实承担责任。居业公司未收取张茜茜的购房款，张茜茜对此也认可。张茜茜主张其向今世福公司支付过564538元购房款，但其提交转款流水与该数额相差95040元，且该流水系其与今世福公司之间的债权债务流水，更无证据证明该95040元真实存在，不能认定张茜茜与今世福公司真实存在564538元债权债务，故应依法改判将居业公司返还张茜茜购房款中扣减95040元。张茜茜辩称，老城区人民法院已审理过多起居业公司类似案件，且判决书现已生效。在河南省洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初495号民事判决书中确认了今世福公司与居业家园之间的债权债务转让关系。该房款数额与张茜茜向今世福公司支付款项差额95040元系今世福公司在与张茜茜协商债务转让相关事宜时，其承诺向张茜茜支付的。另自涉案内部协议书签订之日，张茜茜与今世福公司不存在债权债务关系，今世福公司与本案的审理结果无利害关系，不应当追加其作为本案的第三人。将涉案房屋作价564538元，差额部分应作为张茜茜前期投资产生的收益。居业家园向张茜茜出具的收条载明收到购房款564538元，说明其认可张茜茜前期投资的收益。因此差额部分95040元，不应当从还款中扣除。张茜茜与居业公司成立房屋买卖合同关系，由于涉案房屋未取得预售许可证，居业公司应当返还已付购房款，并支付占有购房款期间的利息。张茜茜向一审法院起诉请求：1.依法判令解除张茜茜与居业公司签订的《居业?美丽家内部认购协议》；2.依法判令居业公司向张茜茜返还购房款564538元，并向张茜茜支付占用购房款期间产生的利息（自2016年4月28日起，以564538元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还全部购房款之日止）；3.依法判令诉讼费由居业公司承担。一审法院认定事实：2015年，张茜茜向洛阳颐和今世福珠宝集团有限公司（以下简称颐和今世福公司）转入40万元投资理财。2015年12月18日，居业公司与今世福公司、颐和今世福公司签订了《商品房销售合作框架协议》和《补充协议》。约定乙方（今世福公司）代销甲方（居业公司）开发的商品房，乙方指派工作人员作为销售人员从事房屋销售工作，双方同意所销售房屋的房款由乙方向甲方分批支付。协议中甲方委托乙方销售的房产，实际系甲方以其名下的房产为颐和今世福公司偿还所欠债务；乙方向甲方出具合同结算单并向甲方支付协议价格10%的首付款，甲方收到该首付款后，与购房人签订《居业?美丽家内部认购协议》，并按照销售价格向购房人出具该房产价格百分之百的收据，甲方应在房款支付后7日内，将购房人选购的该批房屋交付给乙方，办理房屋交付手续。2016年4月28日张茜茜向颐和今世福公司分两次转入5万元、19498元，共计69498元。同日，居业公司（甲方）与张茜茜（乙方）签订《居业?美丽家内部认购协议》，约定乙方自愿认购甲方开发建设的居业?美丽家二期25号楼605室住宅一套，房屋单价5280元／平方米，总价564538元，乙方须于签署本认购协议书当天向甲方全额交清所购房屋的房款等内容。同时居业公司向张茜茜出具收据一张，载明：今收到张茜茜认购房款564538元。后经张茜茜催告，居业公司未向其履行交付房屋的义务。另查明，居业公司至今未取得居业?美丽家二期的房屋预售许可证明。一审法院认为，根据居业公司与颐和今世福公司、今世福公司之间签订的《商品房销售合作框架协议》和《补充协议》以及张茜茜与居业公司签订的《居业?美丽家内部认购协议》能够认定本案实际系颐和今世福公司对张茜茜所负564538元债务的转移，该564538元已经转化为张茜茜向居业公司认购房屋的款项，居业公司对该笔债务转移予以接受，且经过张茜茜的同意，故张茜茜与居业公司之间成立商品房买卖合同关系。但由于居业公司至今未取得居业?美丽家二期的房屋预售许可证明，故张茜茜与居业公司签订的《居业?美丽家内部认购协议》应属无效，但因居业公司存在一定的过错，应向张茜茜返还购房款并赔偿相应的损失，故张茜茜要求居业公司返还购房款564538元并支付自2016年4月28日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，予以支持。关于居业公司提出的张茜茜与今世福公司恶意串通损害其利益，应追加今世福公司参加诉讼，其不应该承担该笔债务，应依法驳回张茜茜诉讼请求的抗辩主张，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第八十六条、第九十四条第（四）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：洛阳居业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张茜茜购房款564538元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年4月28日起至实际履行完毕之日止的利息。案件受理费5058元，由洛阳居业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，居业公司与今世福公司、颐和今世福公司之间的《补充协议》第一条中约定：“该协议中甲方为委托乙方销售的房屋实际系甲方以其名下的房产为丙方偿还丙方所欠债务”。该约定应认定为居业公司与颐和今世福公司达成了其承担颐和今世福公司所欠债务的协议。居业公司与张茜茜签订的《居业?美丽家内部认购协议》和居业公司给张茜茜出具的购房款收据，应认定为张茜茜对债务转移的同意。综合上述证据，可以认定颐和今世福公司所欠张茜茜的债务转移给了居业公司。张茜茜主张的是因债务转移而产生的债权，就不存在向居业公司对待给付问题。居业公司在不能以房屋偿还所欠张茜茜债务的情况下，应向张茜茜承担给付债款及其利息的违约责任。在颐和今世福公司出具证明认可所欠张茜茜债务的情况下，张茜茜与颐和今世福公司之间的债权债务是否足额，不能作为居业公司对张茜茜所承担债务的抗辩理由。至于居业公司提出的颐和今世福公司欠付房屋销售款问题，属另一法律关系，居业公司可向颐和今世福公司另行主张。基于前述理由，也无需追加今世福公司为第三人。综上所述，洛阳居业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，审理程序并无不当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2176元，由洛阳居业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年八月九日书记员  周 青