广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0604民初18号原告陈运强，男，汉族，1936年4月10日出生，住广东省佛山市禅城区。原告陈新晖，男，汉族，1994年6月1日出生，住广东省佛山市禅城区。两原告共同委托代理人余海云，广东荆紫律师事务所律师。被告佛山市保利置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景二路11号三座P1号，注册号440600000018644。法定代表人彭袆。委托代理人罗丽萍，女，汉族，1982年12月23日出生，住广州市白云区。系被告职员。原告陈运强、陈新晖诉被告佛山市保利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法由审判员陈超适用简易程序独任审判。因本案与（2016）粤0604民初10号-17号、79号、81号为系列案件，本院于2016年2月4日对十一件案合并公开开庭审理，原告的委托代理人余海云，被告的委托代理人罗丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月8日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区绿景二路11号五座1303房的房产一套。合同约定涉案房产建筑面积为210.76平方米，套内面积为170.64平方米，分摊面积为40.12平方米，售价总金额为2657286元。合同签订后，原告依约向被告付清了房价款，被告向原告开具了购房发票。2014年8月，被告通知原告办理产权证手续。原告领取房产证时方知，经房管部门确认的涉案房产建筑面积仅为208.34平方米，与合同约定及发票注明的建筑面积相差了2.42平方米。原告及其他业主据此与被告方代表多次进行交涉、协商要求退还被告多收取的房款，但无果。原告认为，原告购买的上述房产支付的总房款是按该房产建筑面积的单价计算，公共分摊面积的建设费用已经计算入总房价内，现产权证上建筑面积比合同及发票载明面积少了2.42平方米，被告应将多收取的房款退还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告返还房款30511.63元（12608.11元/平方米×2.42平方米）及利息2447.62元（自2014年8月28日起按年利率6.0%暂计至2015年12月29日，截止日至实际清偿日另计），共计32959.25元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：确认原告已清付房款，被告亦同意依法据实退还建筑面积误差款，但原告主张支付利息没有合同及法律依据：首先，双方合同明确约定无需支付利息。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第3点约定“双方进行面积误差退补时均不计利息”，这说明原、被告补退面积误差款都无需支付利息，该协议是双方真实意思表示，有约定从约定，原告主张利息没有合同依据。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条亦规定误差比在3%以内的无需支付利息，原告诉求利息缺乏法律依据。综上，原告主张利息的诉讼请求不应得到支持。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告的组织机构代码证复印件、被告企业信息查询结果打印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》、《房地产权证》（2本）、《国有土地使用证》、购房发票、税收转账专用完税证。拟证明购房合同对涉案房产建筑面积、分摊面积、套内面积作出明确约定，原告取得房地产权证时得知涉案房产实际面积与合同约定面积有差异；购房发票证明原告清付房款的时间，因被告占用面积误差款会产生利息，被告应一并退还。诉讼中，被告提交以下证据：1.商品房买卖合同补充协议。拟证明补充协议第一条第3款约定了双方就面积误差问题的补偿方式，误差比在0.6%以上的，以产权登记套内面积及合同约定套内面积单价据实结算；误差比在0.6%以内（含0.6%），双方不做任何补偿；补充协议第一条第三项约定双方在面积补差时均不计算利息。2.（2014）佛城法民一初字第1196号《民事判决书》、（2014）穗中法民五终字第4299号《民事判决书》。拟证明过往生效判决对于房屋面积差在3%以内的，在退误差价款时无需支付相应利息。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、广东省高级人民法院印发的《全省民事审判工作会议纪要》节选。拟证明商品房面积差在3%以内的，在退补差价款时无需支付相应利息。经庭审质证，对于原告提供的证据，被告均无异议，本院予以采信。对于被告提供的证据1，因有原件核对，且原告对证据真实性不持异议，本院予以采信；对证据2、3，均与本案事实不存在关联性，本院不作为证据采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年8月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买佛山市禅城区绿景二路11号五座1303房，合同主要约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……建筑面积共210.76平方米，其中，套内建筑面积170.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.12平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米15572.47元，总金额2657286元。第五条、面积确认及面积差异处理（适用于商品房预售并且非按套计价情形）。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。第六条、付款方式及期限。首期购房款1860100元于2012年8月8日前给付；购房款尾款797186于2012年10月13日前给付。双方还对违约责任等其他权利义务进行了约定。就上述买卖合同，原、被告还签订了补充协议一份。补充协议第一条关于面积误差结算（补充买卖合同第五条）约定：买受人购买单元的合同约定面积与产权登记面积存有误差的，买受人均不退房，双方同意按以下约定处理：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2.面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方按产权登记套内面积及合同约定套内面积单价据实结算房款。买受人须在出卖人发出结算通知书之日起十五天内与出卖人签订关于商品房面积补差的协议书及确认产权登记面积并结清差价款，否则，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间及相应推迟为买受人办理商品房权属登记所需的资料，出卖人无须承担延迟交付、延迟办理产权登记的违约责任；如买受人需向出卖人补交房款的，每逾期一天，应向出卖人支付100元违约金。3.双方进行面积误差退补时均不计利息。买卖合同签订后，原告向被告支付了涉案房产的全部购房款。2014年8月27日，被告就购房款全额2657286元向原告出具了购房发票。涉案房产于2014年9月2日核发了《房地产权证》，房产证登记的建筑面积为208.34平方米，套内建筑面积为170.73平方米，共有分摊面积37.61平方米。根据产权登记，涉案房产的实际建筑面积比合同约定小了2.42平方米，误差比为1.1%。另查明，被告系有限责任公司（法人独资），经营范围为：房地产开发、经营；场地租赁；物业管理；房地产中介服务；对房地产进行投资；室内装饰设计；企业管理咨询；国内贸易。诉讼中，原、被告一致确认商品房买卖合同补充协议第一条所约定的“面积误差比”及“面积误差”均指向总体建筑面积误差，不仅指向合同约定的计价面积（即套内建筑面积）。被告确认在交易过程中被告在原告支付完相应款项后才开具相应发票。本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。根据本院采信的证据及查明的事实可知，原告主张的面积差异情况属实，且误差比在0.6%以上至3%以内，故被告应退付相应面积误差款。因涉案房产系按套内建筑面积计价，对公摊建筑面积并未约定单价，故对减少的总体建筑面积以总房款÷合同约定总体建筑面积×实际减少总体建筑面积为宜，且原告亦以此方式计算被告应退之面积误差款，经核算，则被告应向原告退还的房款为30511.63元（2657286元÷210.76平方米×2.42平方米）。而对原告诉求的面积误差款利息。虽涉案《商品房买卖合同》第五条约定的“面积误差”仅指向合同约定计价面积，但原、被告双方一致确认《商品房买卖合同》的补充协议第一条项下所约定的各“面积误差比”及“面积误差”均指向总体建筑面积误差，而非合同约定的计价面积误差，可认定双方对条款理解并无歧义，故应按补充协议之约定据实结算，且进行面积误差退补时均无需计付利息。至于原告提出补充协议为被告拟定的格式合同，应对其中免除、限制原告权利的条款作不利于格式合同提供方解释的抗辩。虽补充协议为被告提供的格式合同，但补充协议第一条第3点所约定的“双方进行面积误差退补时均不计利息”系指面积发生误差双方退补房款时均无需向对方计付利息，并非免除被告方责任或加重原告责任，且补充协议作出时涉案房产面积并未最终确定，故该条款不属《合同法》第四十条所约定的格式条款无效情形，本院对原告上述抗辩不予支持。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项亦规定“面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算”。再者，原告于案中无举证证实其诉前向被告追讨面积差异款。综上，原告案中诉求支付面积误差款利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市保利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈运强、陈新晖返还佛山市禅城区绿景二路11号五座1303房的总体建筑面积误差款30511.63元；二、驳回原告陈运强、陈新晖其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取312元，由被告佛山市保利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈超二〇一六年二月五日书记员  林立附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。