济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初402号原告：张某，女，1957年10月26日出生，回族，住山东省济南市原告：杨某某，女，1984年9月15日出生，回族，住山东省济南市原告：杨某某1，男，1988年12月6日出生，回族，住山东省济南市三原告共同委托诉讼代理人：高新阔，山东舜天律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张某，总经理。委托诉讼代理人：施磊，男，山东才高鑫源置业有限公司员工。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告张某、杨某某、杨某某1与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某、杨某某、杨某某1的委托诉讼代理人高新阔、洪麟，被告才高公司的委托诉讼代理人施磊、黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某、杨某某、杨某某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金74902.16元(自2016年4月19日起至2018年12月31日止)、2019年1月1日至被告提供产权备案资料之日止的违约金(以房款655038.9元及储藏室房款104617.8元为本金，共计759656.7元，按日万分之一标准计算)；2.诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：杨**于2012年12月4日与才高公司签订商品房买卖合同，购买才高公司开发的位于鑫源山庄第某某某某号房屋及鑫源山庄第某某某某某某某号储藏室，购房金额为655038.9元，储藏室金额104617.8元，共计759656.7元。杨**已按合同约定履行付款义务。才高公司于2014年4月18日在未取得《综合验收备案证明》的情况下将涉案房屋交付买受人。截至起诉日，才高公司仍未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，致买受人迟迟不能办理产权过户登记，截止于2018年12月31日逾期达986天。才高公司迟延履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定才高公司应支付违约金。杨**于2016年2月28日过世，全部继承人包含杨**之妻张某、杨**之女杨某某、杨**之子杨某某1，除以上继承人外无其他继承人，继承人作为本案原告提起诉讼向被告方主张权利。被告才高公司辩称，1、对张某、杨某某、杨某某1的主体资格有异议，三人应提供证据证明其为杨**的继承人，并且不存在其他继承人的情况。2、张某、杨某某、杨某某1的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。才高公司为解决单位驻济职工住房困难建设涉案房屋，所涉争议系单位与职工之间的内部事项；因房地产政策变化等客观因素影响，才致迟延办理备案，但才高公司一直积极办理相关备案手续；张某、杨某某、杨某某1采取诉讼方式解决问题，可能会影响办证速度进而损害购房者的利益。3.目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，张某、杨某某、杨某某1的诉讼请求没有事实和法律依据。在买受人履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务后，才高公司需在730个工作日内将相关资料报产权登记机关备案，张某、杨某某、杨某某1系先履行义务一方，在其未履行时，才高公司有权拒绝履行。3.张某、杨某某、杨某某1主张按照日万分之一的标准支付违约金标准过高，应予以调整。买受人没有证据证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形，应对逾期办证产生的具体损失数额承担举证责任；合同仅约定了才高公司在买受人符合相关条件后向产权登记机关报备相关资料，并且约定了在符合上述条件的情况下不办理房屋登记备案的相关条款，合同第15条中的“取得”是指具备了备案的条件，并非指买受人已经取得了产权登记证书，因此张某、杨某某、杨某某1要求支付逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月4日，杨**（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定杨**购买位于济南市历下区鑫源山庄第某某某某号房屋及地下室，房屋建筑面积102.51平方米，价款为655038.9元，地下室建筑面积30.59平方米，价款为104617.8元，两项价款合计759656.7元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，杨**与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2013年3月29日，才高公司为杨**出具收据两份，杨**已交清全部房款。2014年4月18日，才高公司交付涉案房屋。2016年2月28日，杨**去世。杨**的父亲杨玉明与母亲左翠馨均于2013年去世。杨**与张某系夫妻关系，杨某某与杨某某1系二人子女。2018年2月7日，张某、杨某某、杨某某1与山东舜天律师事务所签订《委托代理合同》，山东舜天律师事务所指派洪麟、高新阔作为本案诉讼委托代理人。三人向山东舜天律师事务所支付律师费5000元，山东舜天律师事务所向其开具增值税普通发票。截至本案开庭审理之时，才高公司尚未办理房屋初始登记。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，杨**与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以买受人结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了买受人的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月18日将涉案房屋交付杨**，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月19日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但截至本案开庭审理之时仍未办理涉案房屋初始登记，构成违约。因此，杨**有权要求才高公司支付违约金。另查明，杨**于2016年2月28日去世，杨**的父亲杨玉明、母亲左翠馨均早于杨**去世，且杨**供职的山东济南烟草有限公司开具的关系证明中确认杨**除其配偶张某，子女杨某某、杨某某1外，无其他法定受益人。张某、杨某某、杨某某1作为杨**的遗产继承人享有向才高公司主张违约金的权利，三人对该部分遗产享有同等的份额。鉴于才高公司提交产权登记备案的日期尚不确定，导致才高公司承担违约责任的截止日期不能确定，不便于裁判文书生效之后的执行，本院酌定才高公司承担违约责任的截止日期为本判决生效之日。对于此后的逾期办证的违约责任，当事人可以根据才高公司的实际履约情况另行主张权利。关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，张某、杨某某、杨某某1有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。另外，张某、杨某某、杨某某1为实现涉案债权支出律师费5000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。三人主张才高公司支付其律师费5000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事继承法》第三条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张某、原告杨某某、原告杨某某1逾期办证违约金（以759656.7元为基数，自2016年4月19日起，至本判决生效之日止，按日万分之一计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张某、原告杨某某、原告杨某某1律师费5000元；三、驳回原告张某、原告杨某某、原告杨某某1的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫勇二〇一九年八月十二日书记员  生晖