山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4368号 上诉人（原审原告）：徐春兰，女，1970年9月21日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告）：潍坊新立克（集团）有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区东风大街189号。 法定代表人：杜源军，清算组组长。 被上诉人（原审被告）：潍坊新立克置业有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区东风大街189号。 法定代表人：杜源军，清算组组长。 被上诉人（原审被告）：潍坊富华物业管理有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区东风大街189号。 法定代表人：张兴祥，总经理。 上诉人徐春兰因与被上诉人潍坊新立克(集团)有限公司(简称新立克集团公司)、潍坊新立克置业有限公司(简称新立克置业公司)、潍坊富华物业管理有限公司(简称富华物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院(2004)奎民一重初字7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐春兰的一审起诉请求：1、判令三被告维修原告所有的潍坊15号楼2单元702室住房楼顶渗漏处，恢复室内墙面原状，赔偿窗帘；2、返还原告不该交的费用2768.75元及利息；3、赔偿原告差旅费、误工费370元。 一审法院认定，徐春兰原系新立克集团公司职工。1997年徐春兰自新立克集团公司购买富华新村小区15号楼2单元702室住房一套，面积80.49平方米。徐春兰与新立克集团公司于2002年1月4日正式终止劳动关系。2000年1月始，该小区物业管理费职工价为每月21.15元、非职工价为每月每平方米0.4元，徐春兰按职工价每月21.15元交物业管理费至2001年10月，2001年11-12月徐春兰缴纳物业管理费53.35元，这两月比按职工价每月21.15元交物业管理费多交11.05元。2002年1月，徐春兰缴纳物业管理费32.2元，这月比按职工价每月21.15元交物业管理费多交11.05元。2000年至2001年度取暖费职工价为每平方米7元，2001年至2002年度取暖费职工价同上一年，非职工价为每平方18元，差价由企业承担。2000年至2001年度取暖费徐春兰按职工价每平方米7元交纳563.43元，2001年至2002年度取暖费徐春兰按照非职工价每平方米18元交纳取暖费1448.82元。 庭审中，徐春兰主张水电费重复多收费164.4元，同时徐春兰主张自己房子大约35个平方没有取暖，多收取取暖费1540元。徐春兰还主张交通费和误工费370元。 徐春兰房屋屋顶多处渗漏，致使室内墙面多处破损，有徐春兰提供的照片为证。富华物业公司称，徐春兰的房屋已修好，提供潍坊市潍城汇源防水工程有限公司证明一份，徐春兰不予认可。徐春兰称，如果修好，应当由其验收签字。 另查，徐春兰居住的小区现由富华物业公司管理，富华物业公司承接了以前物业公司的权利义务。 一审法院认为，原告与被告富华物业公司之间存在着事实上的物业管理服务关系，被告富华物业公司应当承担楼顶的维修义务。原告要求维修楼顶渗漏，恢复室内被损墙面，合法有据，依法予以支持。原告与被告新立克集团公司2002年1月4日正式终止劳动关系，原告享受职工待遇应计算到此时间。被告2001年11-12月、2002年1月均按非职工价收原告物业管理费，2001年至2002年度取暖费亦按非职工价收原告1448.82元，显然不合理，富华物业公司应予以返还。因该差价应由被告新立克集团公司承担，故被告新立克集团公司与富华物业公司共同返还原告物业管理费差价22.1元、取暖费差价885.39元，共计907.49元，并承担自2001年11月始的同期银行存款利息。原告诉称被告水电费重复收费多收164.4元，证据不足，不予支持。原告主张自己房子大约35个平方没有取暖，多收取暖费1540元，因取暖费按房子平方数收取，原告主张扣除35平方，理由不当，不予支持。原告主张交通费和误工费370元，原告虽未提供全部完整的证据，结合本案实际，酌情对原告主张的370元予以支持。被告新立克置业公司与本案无关，不承担民事责任。判决：一、被告潍坊富华物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内维修原告所有的15号楼2单元702室住房楼顶渗漏处，并恢复该房室内被损墙面原状。二、被告潍坊富华物业管理有限公司、潍坊新立克（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告物业管理费差价22.1元、取暖费差价885.39元，共计907.49元，并承担自2001年11月始的同期银行存款利息。并支付交通费、误工费损失370元。三、驳回原告的其他诉讼请求。 徐春兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判，1、改判富华物业公司维修徐春兰所有的15号楼2单元702室住房楼顶渗漏处，并恢复室内被损墙面原状。如果富华物业公司不及时维修楼顶渗漏处和室内墙面，就由徐春兰自己维修，所有的维修费及其同期银行存款利息由富华物业公司赔偿。富华物业公司不及时维修楼顶所有渗漏处、室外四周墙面开裂处，造成楼房坍塌，由此造成人身和生命财产损失的，由富华物业公司承担所有民事和刑事责任，徐春兰不承担任何责任。2、改判富华物业公司支付徐春兰2009年维修楼顶渗漏处并恢复室内被损墙面原状所垫付的费用7735元，及其同期银行存款利息1000元。3、改判富华物业公司、新立克集团公司共同返还徐春兰3个月的物业管理费差价和取暖费差价共计919元及其同期银行存款利息90元，并支付交通费、误工费损失3370元，及其同期银行存款利息300元。4、判令富华物业公司免费恢复并开通徐春兰房屋的厨房、厕所等所有自来水管道。如果不及时开通造成房屋无法出租，请求富华物业公司赔偿徐春兰的全部租金损失。5、判令富华物业公司返还徐春兰自来水改造费600元，电表改造费645元，其它收费5.47元，共计1250.47元，及其同期银行存款利息300元，返还徐春兰的旧电表。6、判令富华物业公司恢复徐春兰房屋能正常使用的窗帘4个、暖气片4个、壁橱1个。如果富华物业公司不及时恢复并开通室内暖气，造成房屋无法出租，请求判令富华物业公司赔偿徐春兰的全部租金损失。7、判令富华物业公司赔偿徐春兰自2003年7月1日起至恢复正常租赁条件且出租之日止的租金及其同期银行存款利息损失共计158300元。8、判令富华物业公司免费为徐春兰更换新式房产证。如不及时更换，徐春兰无法办理房屋过户手续，不能转让房产，由此造成的违约损失，由富华物业公司全部承担。9、判令富华物业公司不得采取断水、断电、断暖气、限制搬家出入大门口的自由，以及恐吓、诱骗等违法暴力行为使徐春兰的承租人等无法正常生活，富华物业公司赔偿徐春兰由此产生的违约金和租金及其同期银行存款利息的损失。10、判令富华物业公司、新立克集团公司承担本案的一、二审全部诉讼费用及其同期银行存款利息共计900元。事实和理由：1、徐春兰与新立克置业公司签订的房地产买卖契约明确约定，富华新村15号楼2单元702室及其附属设施包括水、电、暖气等，全部出售给徐春兰，富华物业公司擅自改造自来水管道、电路，使该房至今无法正常使用。2、房屋楼顶是公共区域，富华物业公司从1999年1月份至今，整个小区唯独不给徐春兰维修楼顶渗漏处，使该房4个暖气片因严重漏雨，逐渐全部生锈腐烂，不能正常使用；4个窗帘也因严重漏雨，支架腐烂脱落不能使用。3、富华物业公司对其管辖的整个小区，唯独不给徐春兰免费更换新式房产证。4、徐春兰房屋一方面因为富华物业公司故意不维修，而造成严重漏雨，无法居住；另一方面富华物业公司人为制造障碍阻止徐春兰的承租人居住，致使该房14多年不能出租，给徐春兰造成14多年的租金损失。5、2009年7月一审法院调解并指示徐春兰自己垫付费用维修了楼顶的渗漏处以及室内墙面。徐春兰的上诉依法应予支持。 新立克集团公司、新立克置业公司、富华物业公司均未予答辩。 本院二审期间，徐春兰围绕其上诉请求提交了房屋租赁合同、房屋买卖合同、房屋维修费单据、交通费用单据、诉讼费用单据、房屋现场照片等证据一宗，以证明其二审主张。徐春兰提交的上述证据，因其证明目的超出了其一审诉讼请求的范围，本院对该证据不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审事实一致。 本院认为，徐春兰与富华物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系，徐春兰请求富华物业公司承担维修楼顶渗漏及恢复室内被损墙面义务，合法有据，依法应予支持。徐春兰与新立克集团公司2002年1月4日正式终止劳动关系，徐春兰享受的职工待遇应计算到此时间。徐春兰2001年11-12月及2002年1月均按非职工价交纳物业管理费，2001年至2002年度的取暖费亦按非职工价交纳，显然不合理，该多交的费用应予返还，一审法院确定新立克集团公司与富华物业公司共同返还物业管理费差价与取暖费差价共计907.49元及相应利息应无不当。对于徐春兰主张的交通费和误工费370元，一审法院予以支持亦无不妥。 徐春兰的上诉中共有10项请求，其中第1项即维修楼顶渗漏处并恢复室内墙面原状等请求，一审判决已予处理，徐春兰对此再予上诉，本院不予支持。第2项即2009年垫付维修费用的请求，此不在徐春兰一审诉讼请求之内，不属本案二审审理范围，本院不予审理。第3项中的物业费差价及取暖费差价请求，一审判决已予处理，徐春兰对此再予上诉，本院不予支持；该项中370元以外的交通费与误工费请求，不在徐春兰一审诉讼请求之内，不属本案二审审理范围，本院不予审理。第4项即恢复开通自来水管道及赔偿相关损失的请求，此不在徐春兰一审诉讼请求之内，不属本案二审审理范围，本院不予审理。第5项即返还有关自来水及电表改造费用和旧电表的请求，此不在徐春兰一审诉讼请求之内，不属本案二审审理范围，本院不予审理。第6项中的恢复暖气片及壁橱、开通暖气及赔偿相关损失的请求，此不在徐春兰一审诉讼请求之内，不属本案二审审理范围，本院不予审理；该项中的窗帘请求，徐春兰一审中虽予提出，但无有效证据证明，该请求本院不予支持。第7项即2003年7月1日之后的房屋租金损失请求，此不在徐春兰一审诉讼请求之内，不属本案二审审理范围，本院不予审理。第8项即更换新式房产证及相应损失的请求，此不在徐春兰一审诉讼请求之内，不属本案二审审理范围，本院不予审理。第9项即妨碍正常使用房屋等及相应租金和违约损失的请求，此不在徐春兰一审诉讼请求之内，不属本案二审审理范围，本院不予审理。第10项即诉讼费用的负担，应由人民法院依法确定，徐春兰请求全由其对方负担本院不予支持。 综上所述，徐春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费260元，由上诉人徐春兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年八月二十二日 书记员  王 旭