福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初3787号 原告：许增佳，男，1989年12月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：郭其桓，福建晋贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯珊珊，福建晋贤律师事务所律师。 被告：赖达民，男，1961年6月5日出生，香港特别行政区居民，现住福建省晋江市，身份证件号码×××0525（1）。 委托诉讼代理人：詹彩梅，福建九信律师事务所律师。 原告许增佳与被告赖达民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告许增佳的委托诉讼代理人柯珊珊及被告赖达民的委托诉讼代理人詹彩梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年2月24日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2017年6月1日起至2019年3月1日止的租金227856元，并支付自2017年6月1日起至2019年3月1日止按照逾期未付款项的千分之一计算的违约金80654.94元；3.判令被告立即恢复商铺原状、腾空商铺并向原告支付自解除合同之日起至被告实际恢复原状、腾空并交还商铺之日止的占有使用费（按合同约定的租金标准月利率2%计算）；4.判令原告不予返还被告履约保证金20808元；5.判令被告向原告支付违约金22370元。审理中，原告撤回要求被告腾空案涉商铺的诉讼请求。 事实和理由：晋江中奥地产有限公司将位于许厝社区中奥名雅居项目共计145间底层商铺借给原告使用。2016年2月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于许厝社区中奥名雅居商住项目（编号为13＃店09、10、11、12共4间商铺）出租给被告。案涉13＃店09《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金3468元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金3468元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金3729元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金4075元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金4509元；租金按季度缴纳，若逾期支付租金，则每逾期一日，应按逾期未付款项的千分之一支付违约金；被告期满逾期或因租金未能按时缴交所产生的延期归还商铺，原告有权索回该商铺，逾期超过十五天，原告可在有权监管的第三方见证下入门清理留存物资，被告不得有异议，除此外，被告应按租金标准的三倍向原告支付商铺占用费”等内容。案涉13＃店10、12《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金2601元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金2601元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金2796元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金3056元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金3382元；租金按季度缴纳，若逾期支付租金，则每逾期一日，应按逾期未付款项的千分之一支付违约金；被告期满逾期或因租金未能按时缴交所产生的延期归还商铺，原告有权索回该商铺，逾期超过十五天，原告可在有权监管的第三方见证下入门清理留存物资，被告不得有异议，除此外，被告应按租金标准的三倍向原告支付商铺占用费”等内容。案涉13＃店11《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金1734元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金1734元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金1864元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金2037元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金2254元；租金按季度缴纳，若逾期支付租金，则每逾期一日，应按逾期未付款项的千分之一支付违约金；被告期满逾期或因租金未能按时缴交所产生的延期归还商铺，原告有权索回该商铺，逾期超过十五天，原告可在有权监管的第三方见证下入门清理留存物资，被告不得有异议，除此外，被告应按租金标准的三倍向原告支付商铺占用费”等内容。合同签订后，自2017年6月1日起，被告未向原告支付租金，根据法律规定及合同约定，原告有权提起本案诉讼。因合同约定商铺占用费的支付标准过高，原告自愿将商铺占用费调整为按年利率24%计算。 被告辩称，被告已支付租金至2017年6月1日；被告同意解除案涉租赁合同，双方于2018年9月1日完成了商铺的交接，故合同解除时间应为2018年9月1日，租金计算的截止时间也应确定为该日；租赁合同已由双方协商解除，原告应返还给被告履约保证金，且原告不应向被告主张违约金；被告已腾空案涉商铺，原告要求被告腾空、恢复原状并支付商铺占用费缺乏依据。 双方当事人的争议焦点：1.案涉租赁合同是否已解除？2.原告主张的租金、违约金、履约保证金能否成立？3.被告应否将恢复案涉商铺原状并支付占有使用费？对此，本院予以查明、分析并认定。 双方当事人对争议焦点的意见同其诉辩主张一致。 原告围绕诉讼请求，向本院提供以下证据： Ａ1.借用合同一份，证明晋江中奥地产有限公司将位于许厝社区的中奥名雅居共计145间底层商铺借给原告使用，借用期限为2015年1月1日至2022年12月31日止，原告有权将145间底层商铺进行销售招商租赁。 Ａ2.《商铺租赁合同》四份，证明原、被告双方于2016年2月24日签订了13＃店09、10、11、12《商铺租赁合同》，约定原告将位于许厝社区中奥名雅居编号为13＃店09、10、11、12底层店铺出租给被告，建筑面积合计514.47㎡，租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；原、被告双方就租赁用途、履约保证金、租金标准及支付等作出了明确的约定。 Ａ3.商品房预售许可证、建设用地规划许可证各一份，证明许厝社区中奥名雅居共计145间底层商铺（包括案涉商铺）的借用及出租资格。 A4.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、购房人及家庭成员信息各四份，证明2017年8月5日，编号为13#店09、10、11、12底层店铺的所有权人已由晋江中奥地产有限公司变更至郑丽玲名下。 A5.声明书、郑丽玲身份证件复印件各一份，证明郑丽玲知悉晋江中奥地产有限公司与原告签订的借用合同、原告与被告签订的案涉租赁合同，并同意原告根据借用合同、租赁合同在有效期限内行使权利及履行义务。 被告质证认为，对证据A1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该借用合同证实案涉商铺的所有权人系晋江中奥地产有限公司，晋江中奥地产有限公司借用原告的名义对外经营案涉商铺，实际经营及管理者仍是晋江中奥地产有限公司及其物业服务公司（即晋江市中奥物业管理有限公司）。对证据A2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据证实案涉商铺物业管理公司为晋江市中奥物业管理有限公司；合同对违约金、房屋占有使用费的约定标准过高。证据A3至A5，由法院依法认定。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据： B1.微信截图一份，来源于被告的职员郑建设（在案涉商铺工作）与晋江市中奥物业管理有限公司职员蔡嘉坤的微信聊天记录，证明原、被告双方已协商解除合同，并于2018年9月1日完成了商铺的交接，已交换钥匙等物和结清水电费。 B2.银行交易明细四页，证明被告已付租金至2017年6月1日。 原告质证认为，对证据B1的合法性无异议，对关联性有异议，截图内容不能表示双方已协商解除合同，只能证实被告于2018年9月1日递交钥匙给蔡嘉坤，且依据合同约定，被告解除合同需提前30日书面通知原告，经原告同意后才可解除。对证据B2无异议。 本院认为，原告提供的证据A1、A2，被告对其真实性、合法性无异议，予以确认；证据A3至A5来源合法，内容真实，与本案有关，对其证明力，予以认定。被告提供的B1，原告对其合法性无异议，予以确认；证据B2，被告无异议，对其证明力，予以认定。上述证据能否证明原、被告各自的诉讼主张，本院将结合争议焦点作出分析。 关于争议焦点1，案涉租赁合同是否已解除的问题。本院认为，证据A1、A3至A5可以相互印证原告有权将案涉商铺租赁给被告，证据A2可以证明本案租赁合同关系发生于原告与被告之间。案涉《商铺租赁合同》第十二条第4项约定“租赁期限内被告有下列情形之一的，原告有权解除合同：（1）被告逾期支付租金达十五日以上的；……”，被告承认其租金仅支付至2017年6月1日，其未再支付租金的行为已构成违约，原告有权解除合同。被告提供的证据B1，即语音及文字聊天内容不能证明晋江市中奥物业管理有限公司的业务员蔡嘉坤有权代表原告与被告办理租赁物返还交接手续及协商解除合同，故被告主张的双方已于2018年9月1日解除合同，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于原告在庭审中陈述其在提起本案诉讼之日，即于2019年3月21日开始使用案涉商铺，且表示起诉之日为案涉合同解除之日，故本院认定案涉《商铺租赁合同》的解除时间为2019年3月21日。 关于争议焦点2，原告主张的租金、违约金、履约保证金能否成立的问题。本院认为，第一、关于租金。原、被告双方均确认被告仅支付租金至2017年6月1日，故可认定被告应向原告支付自2017年6月2日起至2019年3月21日止的租金，具体数额为：13#店09室74948元（3468元×9个月+3729元×11个月+4075元×2/3个月），13#店10、12室112405元（2601元×9个月×2+2796元×11个月×2+3056元×2/3个月×2），13#店11室37468元（1734元×9个月+1864元×11个月+2037元×2/3个月），上述租金合计224821元。第二、关于违约金。被告逾期支付租金，根据原、被告双方签订的《商铺租金合同》约定，被告应向被告支付违约金，被告则抗辩双方约定的违约金过高。关于违约造成损失的确定问题，应从守约方应得到的履行价值与其实际获得财产价值之间的差额、合同得到履行后守约方利用合同标的可能获得利益的丧失等方面考量。本案原告未能举证证明其实际损失与可得利益损失多少，而被告对违约金也提出了异议。本院综合考虑本案合同的履行及当事人的过错程度、月租金等的约定，酌定被告应向原告支付三个月租金的违约金（以2019年3月份租金为基准），即36672元【（4075元+3056元×2+2037元）×3个月】。第三、关于履约保证金20808元。如前所述，本院认定被告应向原告支付违约金36672元，该违约金已可弥补原告的经济损失，故对于双方约定的不予退还履约保证金的违约责任条款，本院不再予以采纳。为避免双方诉累，被告交付的履约保证金20808元,本院认定直接抵扣本案租金。 关于争议焦点3，被告应否将案涉商铺恢复原状并支付占有使用费的问题。如前所述，本院认定原、被告双方于2019年3月1日解除《案涉商铺租赁合同》，且原告也自认其于2019年3月1日管控案涉租赁物，故原告主张的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。被告在承租案涉租赁物时，将四间店铺的三面隔墙打通，现原告要求其恢复原状，而被告以原告尚在继续利用为由拒绝恢复原状，因目前尚不能确认原告有无利用该店铺的现状，故本院在本案不予审处。若原告自行恢复商铺原状且产生了修复费用，其可依法另行主张权利。 本院认为，因被告系香港特别行政区居民，本案属涉港民商事案件，应参照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院依法适用与本案具有最密切联系的法律即内地法律作为本案的准据法。 经庭审认证，对本案主要事实作如下认定： 2015年1月1日，晋江中奥地产有限公司将位于许厝社区中奥名雅居项目共计145间底层商铺借给原告使用。2016年2月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》四份，约定原告将位于许厝社区中奥名雅居商住项目（编号为13＃店09、10、11、12室共4间商铺）出租给被告。案涉13＃店09《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金3468元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金3468元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金3729元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金4075元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金4509元。”案涉13＃店10、12《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金2601元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金2601元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金2796元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金3056元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金3382元”。案涉13＃店11《租赁合同》约定“租赁期限60个月，自2016年3月2日起至2021年3月1日止；免租期为合同签订后两个月，自2016年3月2日至2016年5月1日止；第一年：自2016年5月2日至2017年3月1日，月租金1734元；第二年：自2017年3月2日至2018年3月1日，月租金1734元；第三年：自2018年3月2日至2019年3月1日，月租金1864元；第四年：自2019年3月2日至2020年3月1日，月租金2037元；第五年：自2020年3月2日至2021年3月1日，月租金2254元。”上述租赁合同另分别约定“租金按季度缴纳，若逾期支付租金，则每逾期一日，应按逾期未付款项的千分之一支付违约金；被告期满逾期或因租金未能按时缴交所产生的延期归还商铺，原告有权索回该商铺，逾期超过十五天，原告可在有权监管的第三方见证下入门清理留存物资，被告不得有异议，除此外，被告应按租金标准的三倍向原告支付商铺占用费”等内容。被告已向原告交付履约保证金共计20808元。自2017年6月2日起，被告未向原告支付租金，也未向原告返还案涉商铺。2019年3月21日，原告实际管控案涉商铺。至2019年3月21日，被告尚欠原告租金共计224821元。另查，2017年8月5日，案涉店铺的所有权人已由晋江中奥地产有限公司变更至郑丽玲名下。 综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的效力性强制性规定，应认定为合法有效。被告未能按期支付租金，已构成违约。原告依法可解除合同，因原告于2019年3月21日实际管控了案涉商铺且原告主张解除合同之日为起诉之日，故本院认定双方已于2019年3月21日解除合同。原告诉求解除合同，本院不再作出判决。如前所述，被告应向原告支付租金224821元及违约金36672元。原告自认被告交纳履约保证金20808元，为减少诉累，该款项直接抵扣本案租金，故可认定被告尚欠原告租金204013元。被告拒绝恢复案涉商铺原状，原告可在其没有利用商铺现状的情况下，依法另行主张权利。原告的部分诉求，缺乏依据，本院不予支持。被告主张案涉合同于2018年9月1日解除，但未能充分举证，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告赖达民应于判决生效之日起十日内支付原告许增佳租金204013元、违约金36672元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6575元，由原告许增佳负担2776元，被告赖达民负担3799元。 如不服本判决，原告许增佳可以在判决书送达之日起十五日内，被告赖达民可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  陈凯思 审判员  戴晓燕 审判员  吴小妹 二〇一九年八月三十日 书记员  李坤煌 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －14－ －13－