福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初986号 原告：厦门和一物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路****。 法定代表人：范勇建，总经理。 委托诉讼代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惠婷，福建明鼎律师事务所律师。 被告：中国人民解放军31659部队保障部，住所地，住所地福建省厦门市集美区iv> 负责人：曾光，部长。 委托诉讼代理人：丁叶杉，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎萍，福建瀛坤律师事务所律师。 原告厦门和一物业服务有限公司（以下简称和一物业公司）与被告中国人民解放军31659部队保障部（以下简称31659部队保障部）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告和一物业公司法定代表人范勇建及其委托诉讼代理人李朝东、周惠婷，被告31659部队保障部委托诉讼代理人丁叶杉、黎萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和一物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令31659部队保障部立即向和一物业公司支付拖欠的物业费、水电费、维修金、绿化养护费366167.4元（当庭变更为该项诉讼请求），并支付自起诉之日即2019年1月25日起按银行同期贷款利率支付利息至实际支付之日止；2.本案诉讼费由31659部队保障部承担。事实和理由：2011年，双方签订了《营地绿化养护协议》，约定由和一物业公司承包厦门市东浦路170号小区的绿化养护，承包年限为三年，2011年3月15日至2014年3月15日，承包款每半年40000元，同时约定承包期满后，若绿地养护达到养护标准，可续签合同。合同期满后，双方虽未续签合同，但31659部队保障部认可和一物业公司工作，和一物业公司一直承包东浦路170号的绿化养护至今。 2012年10月30日，双方签订《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》，约定由和一物业公司为厦门东浦路170-200号、东浦路58号，美头山13号等小区提供物业管理服务，合同同时约定未售，未分配或因房屋质量问题导致业主不能按期交房，空置房产所产生的费用由31659部队保障部负责缴交，合同期限为2012年11月1日到2015年10月31日止。 2015年10月31日，和一物业公司与厦门市思明区东浦苑小区第一届自治小组签订了《东浦苑小区物业服务延期协议书》，协议约定仍由和一物业公司按照《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》约定的物业服务及收费标准对东浦苑小区（东浦路170-200号）提供物业服务，服务期顺延。 2016年4月1日，双方签订了《东浦路122号物业服务委托合同》，约定31659部队保障部委托和一物业公司为厦门市东浦路122号的物业使用人提供物业服务，委托期限为一年。2016年4月1日至2017年3月31日止，同时约定合同到期后，和一物业公司若无明显服务缺失，则合同自动延续。合同签订后，和一物业公司服务一直延续至今。 上述合同签订后，和一物业公司依约履行各项工作职责，31659部队保障部却自2016年起未能依约履行付款义务。和一物业公司曾于2017年6月28日及2018年11月22日向31659部队保障部致发《付款申请函》，31659部队保障部亦签收，且部分亦应31659部队保障部要求开具了发票，但31659部队保障部至今仍拖欠款项，特诉至法院。 31659部队保障部辩称，一、和一物业公司主张的第一项诉讼请求涉及三份合同，即《营地绿化养护协议》、《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》、《东浦路122号物业服务委托合同》（下统称“合同”），非同一债权债务关系，和一物业公司诉讼请求不明确且不应在一案中审理。二、31659部队保障部在合同中约定的服务期限内并未依约向和一物业公司提供符合合同约定的物业服务，因其物业管理不善，遭到小区住户多次投诉，无权要求31659部队保障部支付相关的物业服务费用。三、在合同约定的服务期限届满后，基于和一物业公司的物业服务存在诸多问题，31659部队保障部并未与和一物业公司签订新的物业服务合同，和一物业公司亦未提供相关证据证明其在合同期限届满后提供了相应的物业服务，依法应承担举证不能的后果。综上，和一物业公司要求支付拖欠物业费、公维金等费用及支付利息等诉求缺乏事实、法律依据，请求贵院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对于相应有争议的事实和证据在争议焦点分析时一并予以分析。其中无争议事实为： 中国人民解放军31659部队的原名称为中国人民解放军73111部队。 2011年6月2日，中国人民解放军7311部队后勤部（甲方）与和一物业公司（乙方）签订《营地绿化养护协议》，约定由和一物业公司为厦门市东浦路170号小区约1.2万平方米的绿地面积实行养护管理；承包价为每年40000元，养护所需的用水、用电由甲方提供，承包款按半年转账支付，每次支付40000元；承包期限为2011年3月15日至2014年3月15日，共计3年，承包期满后，若绿地养护达到养护标准，可续签合同。 2012年10月30日，中国人民解放军73111部队后勤部（甲方）与和一物业公司（乙方）签订《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》，约定由和一物业公司为73111部队厦门家属住宅小区（包括厦门市思明区、东浦路58号、美头山13号、莲花北路9号1-4，共四个独立小区）提供物业管理服务，合同期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止。其中合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式：1.住宅物业管理费由乙方按每平方米每月0.4元向业主或物业使用人每半年首月（即每年度的1、7月）收取一次；2.店面管理费由乙方按每平方米每月1元向业主或物业使用人每月收取一次；未售、未分配或因房屋质量问题导致业主不能按期交房空置房产所产生的费用由甲方负责缴交。……。第二十一条约定公共维修金由乙方按每平方米0.2元向业主或物业使用人按每半年连同物业服务费一并收取。第三十条约定由乙方代收代缴水电费。公摊水费、公摊电费由各业主按每月实际发生额进行合理分摊计入水电费。 2015年10月20日，厦门市思明区东浦苑小区第一届自治小组（简称东浦苑自治小组）成员选举产生并进行公示。2015年10月31日，东浦苑自治小组与和一物业公司签订《东浦苑小区物业服务延期协议书》，约定“因东浦苑自治小组刚成立，物业选聘相关工作未及时展开，经与和一物业公司协商，仍按照《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》约定的物业服务及收费标准对东浦苑小区（东浦路170-200号）提供物业服务，服务期顺延，待东浦苑自治小组依据相关规定和程序选聘出新的物业服务公司后本协议终止。”和一物业公司确认东浦苑自治小组公章系后面补盖的。 2017年6月20日，中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室向和一物业公司发出《关于东浦路170号小区物业公司清退的函》，载明：“你公司与我部签订关于东浦路170号小区物业管理协议于2015年10月31日已经到期，我部决定与贵公司不再续签物业管理协议书，请贵公司于2017年7月31日前办理相关交接手续，清算双方资产，腾退场地。” 2017年7月6日，和一物业公司作出《关于东浦路170小区物业公司清退函的回复》，载明：“根据物业法律和部队有关文件规定，小区自治小组成立后，我司与贵部物业前期合同已于2015年10月31日法定终止。小区物业管理相关权责转移至自治小组。” 2017年7月25日，中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室向和一物业公司发出《关于东浦路170号小区物业公司撤场的函》，载明：“……，请贵公司于2017年7月31日前办理相关交接手续，清算双方资产，腾退场地。” 2018年10月24日，31659保障部向厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求：1.判令和一物业公司立即退出址于厦门市思明区家属住宅小区的物业管理；2.判令和一物业公司立即搬离址于涉案小区的物业管理用房并将物业管理用房及附属配套设施移交给31659部队保障部；……。2019年1月7日，厦门市思明区人民法院作出（2018）闽0203民初17688号民事判决书，判决：一、和一物业公司于判决生效之日退出位于厦门市思明区家属住宅小区的物业服务区域；二、和一物业公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于厦门市思明区家属住宅小区的物业管理用房并将物业管理用房及附属配套设施移交给31659保障部。三、驳回31659保障部的其他诉讼请求。和一物业公司不服该判决而提起上诉。2019年5月7日，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终1975号民事判决书，维持一审裁判。 2016年4月1日，中国人民解放军73111部队后勤部（甲方）与和一物业公司（乙方）签订《东浦路122号物业服务委托合同》，约定由和一物业公司为厦门市东浦路122号物业提供物业服务，物业服务费按7名服务工作人员每人每月3500元计算，按季度支付，每季首月10日前甲方以转账方式向乙方支付。期限1年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止。 本院认为，本案争议的焦点为：一、和一物业公司可否就三份合同项下的权益在一个案件中提出主张？二、和一物业公司所主张的相关合同项下的权益是否有事实和法律依据。 一、关于争议焦点1： 对于双方的诉辩意见，此不再赘述。本院认为，和一物业公司基于与31659部队保障部签订的三份合同提出本案诉讼请求，该三份合同双方主体一致，合同性质均属于物业服务范畴，从便于诉讼的角度，可合并予以审理。 二、关于争议焦点2： 具体细分每一份合同项下和一物业公司所主张的权益进行分析。 （一）关于东浦路170号绿化养护相关费用的问题。（源于《营地绿化养护协议》） 和一物业公司认为，双方于2011年前的《营地绿化养护协议》，31659部队保障部尚欠2016年1月至2018年12月30日共计3年的绿化养护费，按每年40000元计算，共计120000元；欠付的2017年1月至2018年12月的绿化养护水费6694.4元。为此，和一物业公司提交编号为08243458号发票复印件（载明2015年度绿化费40000元，和一物业公司主张该原件已给了31659部队保障部）、2015年11月11日的《中国建设银行单位客户专用回单》、照片以证明其合同期满后仍在继续履行合同义务，31659部队保障部有支付合同款项；和一物业公司另提交绿化养护水费依据12张发票以佐证代垫的绿化养护水费。 31659部队保障部认为，和一物业公司提交的08243458号发票没有原件不予认可，对于绿化养护水费相关发票的关联性不予认可，认为无法证明系绿化养护发生的费用。案涉地块权属人并非31659部队保障部，而是厦门市人民政府。2015年，厦门市人民政府对案涉地块进行了重新规划，并添置了部分健身器材，31659部队保障部并不是受益方。双方协议于2014年3月15日到期后，双方权利义务终止，和一物业公司无权要求31659部队保障部再支付绿化养护费等。31659部队保障部提交《厦门市人民政府办公厅公文办理抄告单》、《东浦路龙山桥农贸市场成功大道建设设计用地坐标图》予以佐证。 本院认为，2011年6月2日双方签订《营地绿化养护协议》，2012年10月30日双方签订《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》，两份合同均涉及东浦路170号小区，按照第二份合同之约定，该第二份合同中物业服务应包括该小区内部的绿化养护，东浦路170号小区内的绿地养护应包含在2015年10月30日所签订合同范围内。至于东浦路170号小区外的绿地即为《厦门市人民政府办公厅公文办理抄告单》、《东浦路龙山桥农贸市场成功大道建设设计用地坐标图》涉及的6.17亩土地，2014年3月15日双方合同到期后，该土地已不属于31659部队保障部所有，相关部门亦对其进行了重新规划，重新规划之后即使由和一物业公司继续在养护，亦不应再向31659部队保障部主张权利。故对于和一物业公司所主张的2016年1月至2018年12月共计3年的绿化养护费：40000元×3=120000元以及养护水费6694.4元依法予以驳回。 （二）关于东浦路122号-124号物业相关费用问题。（源于《东浦路122号物业服务委托合同》）。 和一物业公司认为，2017年3月合同期满后，和一物业公司还超期服务了3个月，直到2017年6月结束，东浦路122号-124号系同一个门牌号，在同一个地方。31659部队保障部欠付费用为：1.2017年1月至2017年6月物业费按合同约定计算为3500元／人×7人×6个月＝147000元。2.水电费，2017年4月至2017年6月电费2936.4元，依据三张发票（显示为）；水费288元（显示为），依据一张发票。3.清退租户所欠付的水电费，其中天梓厂房电费8316元、水费1196.8元；飞帆汽修电费6585.7元，水费1276.8元；长龙建设电费1914元，水费592元。依据为和一物业公司自己制作的计算清单。 31659部队保障部认为，1.2017年1月之后和一物业公司就未提供服务了。2.根据合同约定的计费方式，名为物业服务委托合同实际为劳务派遣合同，该合同项下的法律关系并非物业服务合同所调整。和一物业公司实际并未按约定提供7名服务人员，未按合同约定履行义务。3.东浦路122号里面居住的是部队将军，其相关管理均由部队直接管理。4.其中东浦路123号和124号并不在合同约定的服务范围。其中涉及几个租户均位于，双方就对于没有任何合同关系，相关缴交水电费向实际使用人主张。 本院认为，（1）和一物业公司提交的水电费发票显示，和一物业公司在2017年5月、6月间仍在的水费。在31659部队保障部未提供证据证明双方于2017年1月解除合同的情况下，可依法采信和一物业公司关于双方合同履行至2017年6月的主张。按照合同约定，31659部队保障部应支付2017年1月至2017年6月的物业服务费3500元×7×6＝147000元。至于31659部队保障部所谓双方合同性质应属于劳务派遣合同问题，本案合同约定按配备人员计算物业服务费仅是双方约定的一种价格计算方式，并不等同于劳务派遣合同法律关系，对31659部队保障关于合同性质的抗辩不予采信。（2）其中东浦路122号水费和电费，该部分31659部队保障部已替和一物业公司缴交，并有相应发票佐证，依法予以采纳，即认定水费为288元，电费为2936.4元。即使未在合同约定范围，在和一物业公司已为其垫付情况，不影响和一物业公司向31659部队主张。（3）清退租户所欠付的水电费，该部分水电费系相关租户使用，且和一物业公司未提供相应实际发生的证据予以佐证，依法不予采纳。 （三）美头山13号物业相关费用及东浦路170号空置公寓房物业费问题。（源于《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》） 1.关于美头山13号物业相关费用问题。 和一物业公司认为，（1）和一物业公司基于《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》代31659部队保障部管理美头山13号小区。该小区双方约定的物业服务费为每季度9000元，数额依据为2016年7月至2016年12月31日涉及美头山13号的物业服务费发票2张以及1张2017年1月12日的《银行单位客户专用回单》予以佐证。2017年1月至2017年6月，31659部队保障部欠付的物业服务费即为18000元。（2）水电费，A.其中2009年10月至2016年12月欠付的水费为8394.4元，依据和一物业公司制作的计算清单。B.其中2017年1月至3月的电费4636.2元，依据三张电费发票（时间分别为2017年2月27日、2017年3月15日），水费1045.8元依据和一物业公司制作的计算清单。C.其中2017年1月至2017年6月的电费为5060.3元，依据三张电费发票（时间分别为2017年4月13日、2017年5月11日、2017年6月14日）。水费912元，依据和一物业公司制作的计算清单。 31659部队保障部认为，和一物业公司从未对美头山13号提供物业服务，案涉地块于2016年起已经陆续清房。《银行单位客户专用回单》只能说明31659部队保障部支付款项给和一物业公司，但不能说明包括支付美头山13号的服务服务费。对于水电费发票及计算清单均不予认可。 本院认为，（1）31659部队保障部系美头山13号的业主，该地块亦在双方合同约定范围内，和一物业公司已提交2017年1月12日的《银行单位客户专用回单》，31659部队保障部作为付款方，有义务对具体付款明细进行说明，现31659部队保障部无法进行说明，且和一物业公司提交相应发票加以佐证，可依法认定双方在合同实际履行过程中按9000元/季度缴交美头山13号的物业服务费。和一物业公司同时还提交2017年1月至2017年6月期间为美头山13号缴交的电费发票予以佐证，可认定和一物业公司在2017年1月至2017年6月期间仍在提供物业服务，31659部队保障部应支付该期间的物业服务费为：9000元×2=18000元。（2）2017年至2017年6月的电费，和一物业公司提交了相应发票予以佐证，依法予以确认，即为4636.2元+5060.3元=9696.5元。（3）关于水费问题，自2009年10月至2017年6月的水费，和一物业公司仅是依据自己单方制作的计算清单而无其他相应证据予以佐证，且31659部队保障部予以否认，本院依法不予采纳。 2.关于东浦路170号空置公寓房物业费问题。 和一物业公司认为，合同约定东浦路170号空置公寓房的物业费应由31659部队保障部支付。（1）2016年1月至2016年12月的物业服务费为6580元，维修金为3372元；（2）2017年1月至2017年6月的物业服务费为2757.6元，维修金为1378.8元；（3）2017年7月至2018年6月的物业服务费为7159元，维修金为3579.8元；（4）2018年7月至2018年12月的物业服务费为4036.8元，维修金为2018.4元。依据为水费查询清单以及《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》第六条第1款第2项约定。 31659部队保障部认为，《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》早于2015年10月31日到期，和一物业公司主张的合同延续系基于和一物业公司与东浦苑自治小组签订的《东浦苑小区物业服务延期协议书》，合同主体已发生变化，和一物业公司并不能依据与东浦苑自治小组签订的协议向和一物业公司主张权利。 本院认为，根据中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室于2017年6月20日向和一物业公司发出《关于东浦路170号小区物业公司清退的函》以及和一物业公司于2017年7月6日发出《关于东浦路170小区物业公司清退函的回复》可认定双方均认可双方作为合同相对方的《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》于2015年10月31日终止。2015年10月31日，涉及东浦路170号-200号部分的物业合同相对方变为东浦苑自治小组与和一物业公司。而根据《73111部队厦门家属住宅小区物业服务合同》第六条第1款第2项约定：“店面管理费由乙方按每平方米每月1元向业主或物业使用人每月收取一次；未售、未分配或因房屋质量问题导致业主不能按期交房空置房产所产生的费用由甲方负责缴交。……。”空置房所产生费用支付主体系“甲方”即合同相对方，而在2015年10月31日之后31659部队保障部并不再是合同的“甲方”，和一物业公司再向31659部队保障部主张权利，缺乏依据。此外，和一物业公司所提交水费查询单仅能证明某一户是否使用水费，并不能证明是否空置以及具体计算的空置房面积，和一物业公司所主张的物业服务费和维修金的计算缺乏相应证据证明。综上，对和一物业公司所主张的关于东浦路170号空置房的费用依法予以驳回。 综上所述，31659部队保障部应支付和一物业公司：1.东浦路122号-124号2017年1月至2017年6月的物业服务费147000元、水费288元、电费2936.4元；2.美头山13号物业服务费18000元，电费9696.5元，以上共计177920.9元。同时，前述款项的付款时间在起诉前均已成就，和一物业公司要求31659部队保障部自起诉之日起即2019年1月25日（递交起诉状之日）起按中国人民银行同期贷款利率支付至实际付款之日止的逾期付款利息，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 中国人民解放军31659部队保障部应于本判决生效之日起十日内支付厦门和一物业服务有限公司物业服务费、水电费等共计177920.9元及逾期付款利息（以177920.9元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月25日起计算至实际付款之日止）； 驳回厦门和一物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6793元，由厦门和一物业服务有限公司负担3492元，中国人民解放军31659部队保障部负担3301元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  钟乾华 审 判 员  连品方 人民陪审员  蔡锦锋 二〇一九年八月十二日 代书 记员  谢颖萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。