汕头市潮南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0514民初616号原告（执行案外人）：广州市英光机电冷气工程有限公司，住所地广东省广州市白云区同和路****。法定代表人：胡炳烈。委托诉讼代理人：曹华东，广东臻华律师事务所律师。被告（申请执行人）：庄少真，女，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：陈权，广东乐群律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴妙琼，广东乐群律师事务所律师。被告（被执行人）：胡炳烈，男，汉族，住广东省汕头市潮**。被告（被执行人）：涂玉玲，女，汉族，住广东省汕头市潮**。被告（被执行人）：李龙，男，汉族，住广东省汕头市潮**。原告广州市英光机电冷气工程有限公司（下称英光公司）与被告庄少真、胡炳烈、涂玉玲、李龙执行异议之诉一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告英光公司的委托诉讼代理人曹华东，被告庄少真的委托诉讼代理人吴妙琼到庭参加诉讼，被告胡炳烈、涂玉玲、李龙经传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告英光公司向本院提出诉讼请求：1.撤销潮南区人民法院于2019年2月22日作出的限令英光公司应在15天内搬离广州市白云区同和路189号419房的通知；2.撤销潮南区人民法院作出的（2019）粤0514执异1号执行裁定书；3.由被告庄少真承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告李龙于2016年8月1日签订一份《广州市房屋租赁合同》，该合同约定李龙将位于广州市白云区同和路XXX号XXX房自2016年8月1日起出租给原告作为办公使用，租期至2035年7月31日等内容。之后，原告在此房屋注册对外经营，也依约向出租人支付租金，即原告对前述房屋享有20年的承租使用权。依据合同法规定“买卖不破租赁”的原则，无论执行法院、还是新的买受人在原告不存在着根本违约的前提下均不能强制原告提前解除或终止租赁合同，提前搬离租赁房屋。但潮南区人民法院于2019年2月22日作出的限令英光公司应在15天内搬离前述房屋的通知，显然与合同法的规定不符，显属不合法的通知。原告在提起执行异议之诉前已向法院提出执行异议，但法院受理后仍错误地驳回了原告所提的执行异议。原告为维护自身的合法权益提起诉讼，请求法院判准其诉讼请求。原告英光公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.营业执照副本，据以证明其司的诉讼主体资格；2.广州市房屋租赁合同，据以证明案涉房屋已由其司与被告李龙签订了20年的租赁期；3.证明，据以证明案涉房屋一直由其司使用；4.水电费、物业费发票，据以证明其司在使用期间已缴纳了案涉房屋水电物业费；5.执行裁定书，据以证明潮南区人民法院驳回了其司的执行异议。被告庄少真辩称：原告英光公司提供的证据材料不足以证明对上述房屋享有权利。首先，潮南区人民法院在审查本案执行异议申请时已查明，原告提供的租赁合同中体现的租金支付方式系每月6日支付一次，与其陈述的签订合同后没有支付租金不符。现原告又在诉状中称有依约向出租人支付租金，但又提交不出任何按期支付租金的证据材料，前后相互矛盾。如按其向法院陈述的租赁合同签订前被告李龙拖欠其法定代表人胡炳烈80多万元，以该欠款抵作租金，那么在签订租赁合同时便不应该约定每月6日支付一次，并且还约定了现金支付的付款方式，而且，即使租赁至2035年7月31日，租金总计612000元，根本就不需要另外支付任何费用给被告李龙，这个租金支付方式的约定就显得多余和不合理，这就是矛盾的所在，显然是原告为了避免涉案房产被执行，阻止向受让人移交占有被执行的不动产而临时编造出来的说辞。其次，上述房产的不动产权证书发证日期为2016年8月12日，合同签订的日期为2016年8月1日，而合同中竟然有上述房地产权证号，该份租赁合同的真实性存疑。结合被告胡炳烈称因要办理营业执照，便让李龙签订了这一份空白的租赁合同，合同内容是其老婆涂玉玲一人填写的，李龙没有备份，甚至内容也不清楚，以及被告李龙称上述房屋是其舅舅胡炳烈全家居住，双方没有签订任何租赁手续，也没有收取任何租金或酬劳，当时其舅舅因要办理公司，便让其签了一份租赁合同，具体内容不清楚。可以看出，该份《广州市房屋租赁合同》的产生只是为了让被告胡炳烈可以顺利地办理原告的住所变更手续，被告李龙并没有将房屋租赁给原告的意思，双方根本未就租赁房屋一事达成一致的意见，该份合同尚未成立、生效。再次，广州普诚物业经营管理有限公司仅是提供物业管理服务的单位，不具有出具证明原告与被告李龙存在租赁合同关系的证明资格，其证明内容不应被采信。原告提供的证据发票的名称与原告的名称不符，不能证明该费用确系原告支付的。最后，原告系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为被告胡炳烈，被告胡炳烈为本案的被执行人，其在涉案民间借贷纠纷的审理和执行过程中[案号：（2017）粤0514民初1124号及（2018）粤0514执95号]一直都明确知悉涉案房产涉诉且被采取查封拍卖等强制执行措施的情形，但英光公司及被告胡炳烈却在执行过程中一直没有向执行法院反映租赁情况，不合常理。并且，英光公司也自认了合同中租赁期限“2016年8月1日至2019年7月31日”系签订之日所填写，而“2019年8月1日至2035年7月31日”系其公司员工涂玉玲补写，公司从2019年起就没有经营业务的事实。请法院查明补写租期的具体时间，如在涉案房屋处于查封拍卖程序，甚至是裁定交付其抵偿债务的情况下补写的，则不能排除原告恶意编造虚假租赁事实、伪造证据以对抗、妨害法院强制执行程序的可能，如查清属实，请法院对该违法行为追究相关法律责任。综上所述，原告提交的该份《广州市房屋租赁合同》尚未成立、生效，未实际履行，原告不是承租人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项的规定，原告不是本案房产的权利人，无权对本案提出执行异议，请法院驳回起诉。被告庄少真对其辩解在举证期限内没有提交任何证据。被告胡炳烈没有答辩，在本院向其送达法律文书时称，英光公司是其个人独资开办，其系该司的法定代表人，现该司已歇业、没有经营，也没有注销，待有机会重新经营；其要求庄少真解除被告胡炳烈、涂玉玲、李龙的失信申请，并补偿三年的租金共90000元，其则同意从租赁的房屋中搬出交还业主使用。被告胡炳烈对其辩解在举证期限内没有提交任何证据。被告涂玉玲、李龙没有答辩，在举证期限内也没有提交任何证据。对当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了质证：被告庄少真对原告提交的证据1、5无异议；对证据2有异议，认为被告李龙称其并未将房屋租赁给原告，只是签空白合同，其余的内容是原告英光公司的员工自己填上的，合同尚未成立、生效也并未实际履行，原告也没有按期支付租金，合同不具有真实性；对证据3有异议，认为物业管理公司仅是物业管理的服务单位，不具有出具原告与业主李龙存在租赁合同关系的证明资格，其证明原告有支付水电费、物业费等，单凭缴纳的发票不足以证明，故其证明内容不具有真实性；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，认为发票名称是“2-419”而不是原告，无法体现与案涉房屋有关。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告英光公司提交的证据1系工商行政管理局颁发的营业执照，真实性可予认定，并确认胡炳烈系英光公司的股东及法定代表人的事实；证据2系有加盖英光公司印章与被告李龙签名的《广州市房屋租赁合同》，但涉案房屋的不动产权证书于2016年8月12日颁发，而2016年8月1日签订的租赁合同却已经有房地产权证号，且英光公司的法定代表人胡炳烈在本院执行涉案房屋时明确反映为了办理营业执照让李龙签订了一份空白的租赁合同，被告李龙在本院执行涉案房屋时也明确表示其虽有在租赁合同上签名但不清楚合同内容，也没有收取任何租金，综上，可以认定原告英光公司为了办理营业执照与被告李龙签订一份空白租赁合同，以及原告并没有向被告李龙支付租金的事实；证据3虽系涉案房屋的物业服务中心出具，真实性可予认定，并可确认原告英光公司用涉案房屋作为公司注册地的事实，但无法证明原告英光公司一直在涉案房屋办公至2019年4月11日；证据4系发票，真实性可予认定，并确认“2-419”缴交水费和物业费的事实，但无法证明涉案房屋的水费和物业费系原告缴交；证据5系本院作出的执行裁定书，真实性可予认定，并确认英光公司向本院提出执行异议以及被本院驳回异议的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡炳烈于2014年至2016年共向庄少真借款2000000元，并由李龙向庄少真出具《承诺书》，以其名下的位于广州市白云区同和路XXX号XXX房房产一套[产权证号：粤（2016）广州市不动产权第042XXXX号]作抵押担保，但没有办理抵押登记。庄少真于2017年10月26日向本院提起诉讼，请求判令胡炳烈、涂玉玲共同归还借款2000000元及利息；并由李龙对上述借款本金及利息承担连带还款责任。同时，庄少真向本院申请查封李龙所有的位于广州市白云区同和路XXX号XXX房[不动产权证书号：粤（2016）广州市不动产权第042XXXX号]，以价值1000000元为限。本院于2017年10月30日作出（2017）粤0514民初1124号民事裁定书，裁定查封上述房产。诉讼中，庄少真与胡炳烈、涂玉玲、李龙自行和解达成如下协议，请求法院予以确认：一、胡炳烈、涂玉玲确认拖欠庄少真借款本金2000000元及利息520000元（利息从2016年11月30日起按月利率2%计至2017年12月30日止），共计2520000元，该款由胡炳烈负责付还庄少真2020000元，涂玉玲负责付还庄少真500000元。二、胡炳烈认欠庄少真的2020000元分期履行，于领取调解书之日起5日内付还庄少真750000元；尚欠款项1270000元由胡炳烈于2018年11月至2020年11月每月28日前付还50000元及以尚欠款项为基数按月利率1.5%计的利息，余款20000元于2020年12月30日前付清。三、涂玉玲认欠庄少真的500000元分期履行，于2018年1月至2018年10月每月28日前付还50000元及以尚欠款项为基数按月利率1.5%计的利息。四、庄少真应在收到胡炳烈付还750000元后的次日向法院提交解除财产保全申请书，并返还李龙所有的房地产权证原件[产权证号：粤（2016）广州市不动产权第042XXXX号]及免除李龙的担保责任。若胡炳烈、涂玉玲未能按期履行还款义务，则庄少真有权向法院申请一次性强制执行胡炳烈、涂玉玲尚欠的款项及利息（利息以尚欠的款项为基数从违约之日起按月利率1.5%计至还清款项之日止），其中李龙应对胡炳烈结欠的借款本息1000000元承担连带清偿责任。五、案件受理费22800元，减半收取计11400元，财产保全费5000元，共计16400元，由胡炳烈承担，该款在领取调解书之日起5日内直接付还庄少真。本院予以确认后出具（2017）粤0514民初1124号民事调解书。后因胡炳烈、涂玉玲、李龙没有按生效民事调解书的内容履行义务，庄少真于2018年5月28日向本院申请强制执行。执行中，本院依法裁定拍卖、变卖被执行人李龙名下的位于广州市白云区同和路XXX号XXX房[不动产权证书号：粤（2016）广州市不动产权第042XXXX号]，经二次委托淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，均因无人竞买而流拍。申请执行人庄少真以二拍流拍价1376480元以物抵债，以物抵债所得款1376480元，上述房产优先受偿权人为另案申请执行人中信银行股份有限公司广州分行申请参与拍卖款分配，受偿826894.98元，扣除评估费8600元、执行费18369元，申请执行人庄少真受偿522616.02元。2019年2月20日，法院通知上述房产占有人应在本通知发出之日起十五日内自行迁出。英光公司于2019年3月15日向本院提起执行异议，请求依法撤销本院要求其司限期15日搬离广州市白云区同和路XXX号XXX房的通知。本院于2019年3月27日作出（2019）粤0514执异1号执行裁定书，裁定驳回英光公司的异议。原告遂于2019年4月22日诉至本院。另查，原告英光公司系被告胡炳烈个人独资的企业，该司的法定代表人系胡炳烈；本院在对涉案房屋实施财产保全时，被告胡炳烈、李龙均没有提出异议，也没有向本院反映被查封房产已出租的情况。本院认为，本案系执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案中，原告英光公司提交《广州市房屋租赁合同》以其系执行房屋的承租人且租赁期限未届满为由，主张撤销要求其司腾退的执行裁定及限令通知。对此，本院认为，首先，涉案执行标的的房屋系2016年8月12日取得不动产权证书，而原告提交的于2016年8月1日签订《广州市房屋租赁合同》内容上却载有不动产权证的房地产权证号，该租赁合同明显存在事后签订或添加内容的情形，证据真实性、合法性存疑；其次，租赁合同中约定租金按月结算，由承租方在每月6日前现金支付，与原告的法定代表人胡炳烈于2019年3月25日向本院提出执行异议时陈述租金系其为房屋原权属人李龙支付房款800000多元抵作租金存在矛盾；且作为原告法定代表人的胡炳烈（也是原告个人独资的出资人和债务人），在本院依法执行财产保全措施时没有反映房屋租赁情况，而李龙反映的情况则完全没有将房屋租赁给原告的事实，其做法不合常理，无法自圆其说。综上所述，原告英光公司提交的证据因真实性、合法性无法确认而不具证据效力，其陈述的事实也存在诸多矛盾，无法采信；即使存在租赁的事实，租赁期限至2019年7月31日也已届满，原告提出2016年11月25日重新约定租赁期限，但在重新约定租赁期限时执行房屋已办理抵押，在没有征得抵押权人同意的情况下，租赁合同对受让人不具有约束力。故本院认定原告英光公司无法就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益充分举证证明，依法应承担举证不能的不利后果，对其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告广州市英光机电冷气工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州市英光机电冷气工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  王创伟人民陪审员  马惜丽人民陪审员  颜伦豪二〇一九年八月九日书 记 员  庄之悦