上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第17489号原告苏顶峰，男，1981年5月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人蓝鹭安，上海市协力律师事务所律师。委托代理人潘继，上海市协力律师事务所律师。被告马凌云，男，1981年12月26日生，汉族。被告王秋月，女，1983年8月31日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告陈毛毛，女，1956年12月1日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告苏顶峰诉被告马凌云、王秋月、陈毛毛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告苏顶峰的委托代理人蓝鹭安到庭参加了诉讼，被告马凌云、王秋月、陈毛毛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告苏顶峰诉称，被告马凌云、王秋月系夫妻关系，被告陈毛毛系王秋月母亲。2013年3月15日，被告马凌云、王秋月委托陈毛毛与原告签订了《上海市房地产买卖合同》，将上海市浦东新区张杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告。原告已将全部房屋转让款197万元(人民币，以下币种相同)支付给被告，但被告马凌云、王秋月未按照合同约定迁出房屋内原有户口，且经原告调查发现，被告陈毛毛受托办理出售系争房产事宜时故意隐瞒重要事实，系争房屋除了尚有被告王秋月的户口之外，还有案外人马某某和钱某某的户口。原告多次与被告联系，但被告间互相推诿，均拒绝承担责任。三被告的行为已经严重违反相关法律规定，且给原告造成严重损害，故起诉至法院，要求判令：1、被告马凌云、王秋月按每日591元的标准向原告支付自2014年1月1日起算至户口实际迁出之日止的违约金。2、被告陈毛毛承担连带责任。审理中，原告变更第1项诉请为要求被告承担至一审判决之日止的逾期迁户口违约金。被告马凌云、王秋月、陈毛毛未作答辩。经审理查明，被告马凌云、王秋月系上海市浦东新区张杨北路XXX弄XXX号205(复式)室房地产的权利人。2013年3月15日，两被告出具公证委托书，委托被告陈毛毛代为办理出售系争房屋的相关事宜，委托事项包括代为办理房地产转移登记手续、代为签署房地产登记部门的相关登记文件、代为收取房价款并开具收款收据……代为办理上述房地产出售过程中的其他相关事宜等十项。当天，被告马凌云、王秋月作为卖售人(甲方)，原告苏顶峰作为买受人(乙方)，双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买系争房屋，该房地产转让价款共计197万元。合同第六条约定，在2013年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第(三)款约定，乙方逾期未履行合同约定的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。第十条第(三)款约定，甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。合同“补充条款(一)”中约定，在甲乙双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金5万元，在签订本合同当日，乙方应向甲方支付部分购房款计90万元，如此构成乙方支付的首期购房款95万元。甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款计70万元(即第二期购房款)，如乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定后十个工作日内将不足其申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方，同时，甲乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。在房地产交易中心出具以乙方为申请权利人的收件收据当日，乙方将第三期购房款32万元支付给甲方。补充条款第8条约定，该房地产内存有户口，则甲方承诺在2013年12月31日前向公安派出机构办理完结原有户口迁出手续。第16条约定，如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应按照本合同第十条第(三)款的约定承担违约责任；乙方违约的，应按照本合同第九条第(三)款的约定承担违约责任。该合同亦经上海市东方公证处予以了公证。合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告方则将系争房屋过户至了原告名下并将房屋交付给原告。2014年11月28日，系争房屋上又经核准登记添加了原告妻子胡丽华的名字。2015年3月23日，原告委托律师对系争房屋内是否还有存有户口进行查询，发现被告王秋月及案外人马某某、钱某某的户口仍在系争房屋内。原告遂于2015年3月25日向三被告发送《律师函》，要求三被告：(1)立即将张杨北路XXX弄XXX号XXX室房地产内的户口(包括王秋月、马某某和钱某某)迁出；(2)根据合同第十条第(三)款的约定，按日向原告支付违约金591元，自2014年1月1日起算至实际迁出之日止，但均遭退信。2015年5月8日，原告诉讼来院，诉请如前。审理中，原告称，交房以后，因案外人马某某、钱某某回国联系原告，要求原告协助他们办理相关老年人的优惠手续，原告才知道这两人的户口还在系争房屋内，马某某、钱某某还表示其俩在国内没有其他房屋，儿子、儿媳(即被告马凌云、王秋月)瞒着他们出售了系争房屋，导致他们无处可迁户口。原告即与被告方进行联系，但通过中介与王秋月QQ联系后，王秋月答复房屋内还有王秋月本人和马凌云父母即马某某、钱某某的户口，迁户口的事情由陈毛毛全权代理。之后再也联系不上王秋月，马凌云则从来没有联系上。陈毛毛则表示女儿、女婿给其的授权中没有迁户口，要求原告自己和马凌云、王秋月联系。之后再也无法联系上三被告。因马凌云父母和王秋月的户口至今仍在系争房屋内，故要求两被告按约承担违约责任，陈毛毛在与原告协商签订合同过程中欺骗原告房屋内只有她和女儿王秋月的户口，存在过错，且委托书授权不明，被告之间又互相推托，应当依法承担连带责任。以上事实，有当事人庭审陈述及《上海市房地产买卖合同》、《公证书》、《委托书》、《常口现实库信息资料》、《上海市房地产权证》、《律师函》和邮寄凭证等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面切实履行。合同约定，被告应于2013年12月31日前迁出户口，如逾期未迁出，则属违约,应按照本合同第十条第(三)款的约定承担违约责任。本案中，被告王秋月及案外人马某某、钱某某的户口至今仍在系争房屋内，显属违约，故原告要求两被告按约支付违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。根据法律规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。马凌云、王秋月出具给陈毛毛的委托书中详细地规定了所委托授权的内容，并不存在授权不明的情况，故原告要求陈毛毛承担连带责任于法无据，本院不予支持。鉴于户口迁出时间的不确定性，审理中，原告自愿将逾期迁户口违约金的期限调整至一审判决时止，经查并无不当，本院可予准许。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马凌云、王秋月于本判决生效之日起十日内支付原告苏顶峰逾期迁出户口违约金(计算方式为：按每日591元，自2014年1月1日起计算至2016年2月18日止)；二、驳回原告苏顶峰要求被告陈毛毛承担连带责任的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,457元、公告费560元，共计6,017元，由被告马凌云、王秋月共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告苏顶峰、被告陈毛毛在十五日内，被告马凌云、王秋月在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华审 判 员  倪军燕人民陪审员  高天明二〇一六年二月十八日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。