文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初469号原告：东莞市中环房地产开发有限公司。住所地：东莞市南城区鸿福路92号中环财富广场16楼A区。法定代表人：刘润球。委托诉讼代理人：赵文钰，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺美花，广东君政律师事务所律师。被告：傅华秀，女，1987年12月1日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。被告：东莞市南城臻源饮食店，住所地：东莞市南城街道鸿福社区鸿福路92号中环财富广场4层04号商铺。经营者：傅华秀。原告东莞市中环房地产开发有限公司（以下均称“中环房地产公司”）诉被告傅华秀、东莞市南城臻源饮食店（以下均称“臻源饮食店”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告中环房地产公司的委托诉讼代理人赵文钰、贺美花到庭参加诉讼；被告傅华秀、臻源饮食店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中环房地产公司起诉称，原告与被告傅华秀于2017年6月28日签订《商铺租赁合同》，由傅华秀承租位于中环财富广场4层04号商铺经营餐饮，租赁期限3年，并约定了相关租金标准、交租时间、违约责任等。合同签订后，原告依约交付了场地，被告亦在该商铺注册了被告臻源饮食店进行经营。但在合同履行过程中，两被告未能按约定按时足额支付租金和管理费用等，原告于2018年11月12日发出通知要求解除合同，但两被告一直未履行任何义务。故原告诉至法院，请求法院判令：1、确认原告与被告傅华秀签订的《商铺租赁合同》于2018年11月13日解除；2、被告立即恢复场地原状搬离场地，并办理租赁物注册的变更或注销手续；3、被告支付租金71811元及逾期违约金51664.03元（违约金从2018年2月22日起按欠付租金每日0.5%的标准计算至2018年11月13日）；4、被告支付物业管理费、空调费等21008元及逾期违约金9374.82元（违约金从2018年6月1日起按欠付款项每日0.5%的标准计算至2018年12月10日，并延算至被告实际搬离之日）；5、被告支付水费204.96元及逾期付款违约金27.80元（违约金从2018年11月1日起按欠付款项每日0.5%的标准计算至2018年12月10日，并延算至被告实际搬离之日）；6、被告支付电费3125.12元及逾期付款违约金407.60元（违约金从2018年11月1日起按欠付款项每日0.5%的标准计算至2018年12月10日，并延算至被告实际搬离之日）；7、被告支付占用费，从合同解除之日计算至其实际搬离之日，暂计算至2018年12月10日为5053.37元；8、被告支付从合同解除之日起按日租金双倍标准计算的违约金，从2018年11月21日期计算至实际搬离之日，暂计算至2018年12月10日为10106.73元；9、被告臻源饮食店对被告傅华秀前述第2-8项的义务承担连带责任；10、两被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告将第3项诉讼请求变更为：被告支付租金69683元及逾期违约金。被告傅华秀、臻源饮食店未进行答辩。经审理查明：2017年6月28日，原告中环房地产公司与被告傅华秀签订《商铺租赁合同》，由傅华秀承租位原告所有的位于中环财富广场4层04号商铺经营餐饮；租赁建筑面积101.1平方米；租赁期限从2017年12月25日至2020年12月25日；第一年月租金7979元、第二年月租金8377元、第三年月租金8787元；首期租金于起算日前15日支付，且每月租金于本期租金到期日前5个工作日支付；物业管理费和空调费合计每月2626元，与租金同时缴纳；公摊电费按每月分摊单价×平方米，以物业管理处核算金额为准，与租金同时缴纳；前述合同之日起5个工作日内支付2个月租金15958元作为保证金，无违约行为且租赁期限届满后交还，若有将租赁场地作为营业地注册的还应在租赁期限届满或合同终止后一个月内办理注销或变更手续；若未按约定支付费用，中环房地产公司有权按所欠费用总额的0.5%按日计算收取滞纳金直至费用缴清；若存在任何一项应付的租金、物业管理费、空调费、公摊电费、保证金或其他费用拖欠连续超过30天或累计超过90天中环房地产公司可单方解除合同；合同提前解除或终止的，承租人必须将租赁单元恢复原貌返还，未恢复原貌的，中环房地产公司可自行恢复，相关费用由承租人承担，且中环房地产公司有权从保证金中扣除相应费用；若未在合同解除或终止后7日内完成撤离并将符合交付条件的商铺交还，每延期一天应支付解除合同当时日租金水平双倍的违约金；经通知不按规定时间拆除搬离的，中环房地产公司有权代为拆除或搬离，导致的损失由承租人自行承担。合同签订后，傅华秀在该商铺注册臻源饮食店进行经营。2018年3月23日，中环房地产公司的运营管理中心发出《告知书》，载明案涉商铺拖欠2018年2月22日-2018年4月21日的租金共计15958元，要求商户于2018年3月27日结清欠费。2018年7月13日，中环房地产公司的物业管理公司向傅华秀发出《催款函》，载明案涉商铺拖欠2018年5月-6月的物业管理费1616元、电费3234元、税费234.85元、2018年4月空调费3636元以及滞纳金454.05元，并要求在2018年7月21日前结清；同日，发出《租金催款函》，载明案涉商铺拖欠2018年2月22日至7月21日期间租金共计39895元，并要求在2018年7月21日前结清。2018年8月30日，中环房地产公司的物业管理公司第三次发出催款收费和《催款函》，载明案涉商铺尚未缴纳2018年2月22日至2018年8月31日的租金，并拖欠管理费3232元、空调费7272元、水电费5605.8元和滞纳金922元。中环房地产公司表示，上述《告知书》、《催款函》等有当面递交给两被告或者通过邮寄的方式通知，但两被告均未缴纳过租金。2018年10月30日，被告傅华秀提出申请，以营业收入太低无法维持营业为由申请撤场，并请求对免租期2个月的空调费豁免、以保证金抵扣欠费。原告中环房地产公司提交的落款时间为2018年11月12日的《关于东莞市南城臻源饮食店2018年10月30日的撤场申请书回复》显示，双方分别在2018年10月30日和10月31日协商离场费用核算事宜，但未果；被告在2018年11月3日缴纳了5-9月的水电费后于11月5日再次营业；由于被告从2018年2月22日起拖欠租金、物业管理费、水电费等连续超出30日，且原告已在2018年9月10日发出解除合同通知，故再次申明：双方签订的租赁合同于2018年11月13日解除、保证金不予退回，被告应在2018年11月20日前结清拖欠的租金68885.37元、物业管理费20045.12元、水费123.83元、电费1779.80元和管理费滞纳金2204.98元，且于2018年11月20日前撤离商铺并按合同约定返还商铺。原告主张，该回复以邮件形式邮寄至傅华秀处，但两被告均未予以答复，租赁商铺营业至2018年12月30日后再未营业，但两被告亦一直未归还钥匙交付场地，故诉至法院，诉如所请。上述事实，有商铺租赁合同、回复、邮单、催款函、告知书、收费通知单、工商登记查询等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告傅华秀、臻源饮食店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告起诉主张的事实进行抗辩和对原告提交的相关证据进行质证的权利。傅华秀作为承租方，具有按时缴纳租金、管理费、空调费等约定费用的义务，但从本案的相关费用催交告知、通知等证据看，傅华秀确实存在拖欠费用的情形，且拖欠费用已连续超过30天或累计超过90天，故原告中环房地产公司要求解除租赁关系符合《商铺租赁合同》约定的解除合同的条件。中环房地产公司在《关于东莞市南城臻源饮食店2018年10月30日的撤场申请书回复》中明确提出解除合同，且该回复已经邮寄至合同约定的傅华秀的地址，应视为解除合同已通知傅华秀，对原告请求确认双方之间的《商铺租赁合同》于2018年11月13日解除，本院予以准许。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故对于原告其他各项诉讼请求，本院分析如下：第一，原告按每月7979元标准主张2018年2月22日至2018年11月13日期间的租金共计69683元，符合《租赁合同》约定的每月的租金计算，本院对此予以支持。同时，按照《商铺租赁合同》中关于原告有权按所欠费用总额的0.5%按日计算收取滞纳金直至费用缴清的约定，被告还应从拖欠租金之日起至清偿之日止支付拖欠租金的违约金，但从公平角度考虑，上述违约金的总额不得超过欠付租金本金69683元（具体违约金计算的本金和起算日详见附表一）。第二，原告主张的物业管理费和空调费共计21008元，从本案证据看，被告拖欠从2018年5月开始的物业管理费和空调费，且其表示被告实际经营至2018年12月30日，故其的该项主张符合合同的约定，本院予以支持。同时，按照《商铺租赁合同》中关于原告有权按所欠费用总额的0.5%按日计算收取滞纳金直至费用缴清的约定，被告还应从拖欠费用之日起至清偿之日止支付违约金，但从公平角度考虑，上述违约金的总额不得超过欠付物业管理费和空调费本金21008元（具体违约金计算的本金和起算日详见附表二）。第三，原告主张被告拖欠水费204.96元、电费3125.12元，但其提交的回复书中载明拖欠的水费为123.83元、电费为1779.80元，且其并未提交其他证据证明后续发生的费用的具体数额，故本院认定被告拖欠的水费为123.83元、电费为1779.80元，被告应予以支付，并支付该费用从2018年11月1日起按每日0.5%计算的违约金至款项付清之日止。第四，《商铺租赁合同》约定了在合同解除后承租人应将商铺恢复原状并在合同解除或终止后7日内完成撤离交还商铺，原告已经在解除合同通知中要求被告于2018年11月20日前撤离交还商铺，但被告未按时按约定履行义务，原告据此要求被告立即搬离且要求依照合同中关于“每延期一天应支付解除合同当时日租金水平双倍的违约金”的规定支付违约金符合合同约定，本院予以支持。本案中被告从2018年11月底开始未搬离商铺，且合同亦约定了经通知不按规定时间拆除搬离的，原告有权代为拆除、搬离自行收回商铺防止损失的过大，但原告仅以原告未交还钥匙为由未能采取积极措施收回商铺，故本院酌定收回商铺的合理期间以3个月计算较为公平，故违约金应从2018年11月21日起按月租金7979元的双倍标准计算至2019年2月21日，为47874元。另外，该违约条款实际是对被告未按时交还商铺时违约责任的约定，已经包括了因被告违约导致的原告的场地使用费的损失的弥补，故对原告关于合同解除后至搬离之日期间的房屋使用费的请求，本院不再支持。第五，被告傅华秀使用案涉商铺作为臻源饮食店的营业注册地，根据《商铺租赁合同》关于“若有将租赁场地作为营业地注册的还应在租赁期限届满或合同终止后一个月内办理注销或变更手续”的约定，傅华秀应在2018年12月14日前办理相关注销或变更手续，其目前仍未办理，对原告诉请要求其办理相关手续的请求，本院予以支持。案涉《商铺租赁合同》由傅华秀签订，其作为合同当事人应当承担相应的合同责任，虽然傅华秀在案涉租赁商铺注册臻源饮食店进行经营，但原告据此主张臻源饮食店亦为合同实际履行人应承担连带责任的依据并不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市中环房地产开发有限公司与被告傅华秀签订的《商铺租赁合同》于2018年11月13日解除。二、被告傅华秀于本判决发生法律效力之日起三日内将位于中环财富广场4层04号商铺恢复原状并返还给原告东莞市中环房地产开发有限公司。三、被告傅华秀于本判决发生法律效力之日起三日内将东莞市南城臻源饮食店的注册登记地址予以注销或者变更。四、被告傅华秀于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市中环房地产开发有限公司支付租金69683元，并支付迟延支付租金的违约金（计算方法详见附表一，且上述违约金的总额不得超过欠付租金本金69683元）。五、被告傅华秀于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市中环房地产开发有限公司支付物业管理费和空调费共计21008元，并支付迟延支付物业管理费和空调费的违约金（计算方法详见附表二，且上述违约金的总额不得超过欠付物业管理费和空调费本金21008元）。六、被告傅华秀于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市中环房地产开发有限公司支付123.83元、电费为1779.80元，并支付前述费用从2018年11月1日起按每日0.5%计算的违约金至款项付清之日止。七、被告傅华秀于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市中环房地产开发有限公司支付逾期搬离场地的违约金47874元。八、驳回原告东莞市中环房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3755.66元（原告东莞市中环房地产开发有限公司已预交），由被告傅华秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄 薇审 判 员  徐 轩人民陪审员  陈俊杰二〇一九年八月十五日本件与原本核对无异书 记 员  袁苑儿附表一：租金迟延支付违约金计算附表            拖欠月份              欠租金额              起算日期              计算标准（天）                  2018年3月              7979              2018年2月22日              0.50%                  2018年4月              7979              2018年3月22日              0.50%                  2018年5月              7979              2018年4月22日              0.50%                  2018年6月              7979              2018年5月22日              0.50%                  2018年7月              7979              2018年6月22日              0.50%                  2018年8月              7979              2018年7月22日              0.50%                  2018年9月              7979              2018年8月22日              0.50%                  2018年10月              7979              2018年9月22日              0.50%                  2018年11月              5851              2018年10月22日              0.50%      附件二：物业管理费、空调费迟延支付违约金计算附表            拖欠月份              欠租金额              起算日期              计算标准（天）                  2018年5月              2626              2018年5月30日              0.50%                  2018年6月              2626              2018年6月30日              0.50%                  2018年7月              2626              2018年7月30日              0.50%                  2018年8月              2626              2018年8月30日              0.50%                  2018年9月              2626              2018年9月30日              0.50%                  2018年10月              2626              2018年10月30日              0.50%                  2018年11月              2626              2018年11月30日              0.50%                  2018年12月              2626              2018年12月30日              0.50%