河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终2854号上诉人（原审被告）：马波，男，1972年5月5日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：荆伟元，男，1976年6月22日出生，汉族，住延津县。被上诉人（原审原告）：田丰，男，1958年7月15日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：张春海，延津县蓝天法律服务所法律工作者。上诉人马波与被上诉人田丰租赁合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）（2018）豫0726民初1116号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。马波上诉请求：1、撤销原审法院（2018）豫0726民初1116号民事判决，驳回田丰的诉讼请求；2、田丰承担本案诉讼费用。事实与理由：田丰租赁给马波的房屋的所有权人是河南省延津县对外贸易公司（以下简称延津外贸公司），由于该公司已经在2018年7月份宣布破产，对外签订的一切合同全部终止，田丰与延津外贸公司签订的租赁合同已经终止，其不具有涉案房屋的租赁权，其也无权转租给马波，双方签订的租赁合同也已经无效。根据以上事实和证据，原审判决基于一个无效的租赁合同，判决马波支付租赁费是不正确的。田丰辩称：涉案房屋租赁合同一直在履行过程中，相关部门近期也要求延津对外贸易公司收取租费用。综上，马波的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。田丰原审诉讼请求：1.判令解除双方于2016年3月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令马波支付田丰租赁费53333.33元（2018年10月1日-2019年5月30日），并保留2019年5月之后租赁费诉权；3.本案诉讼费由马波承担。原审查明：2016年3月19日，田丰与马波签订了《房屋租赁合同》，田丰将延津县城关镇西大街路南外贸公司大门东侧两间门市房租赁给马波，期限为五年（2016年4月1日-2021年3月31日），房价与大门西侧相同。2018年9月23日，马波给田丰出具欠条一份，内容为“从2017.4月-2018.9.30号欠房租（田丰）壹拾贰万元正”，因该笔房租欠款双方进行了诉讼，原审作出（2018）豫0726民初3126号民事判，判决马波向田丰偿还租赁费12000元；马波不服该判决向新乡市中级人民法院提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年3月25日作出（2019）豫07民终194号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现田丰起诉要求马波支付2018年10月1日至2019年5月30日的房租53333.33元。还查明，外贸局（延津外贸公司）大门西侧门市房2017年至2018年每间每年房租40000元。原审认为，合法债务应当清偿。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，虽然双方的《房屋租赁合同》中未约定租赁费支付时间及租赁费的价格，但根据法律规定和马波先前的表现，现田丰起诉要求马波支付租赁费符合法律规定，根据田丰提供的证据也能够确认现案涉两间门市房的每间年租赁费为40000元。因庭审时2019年5月份的租赁费并未完全实际产生，故仅支持其至2019年4月30日的租赁费经计算，2018年10月1日至2019年4月30日期间案涉两间门市房的租赁费应为80000元÷12月×7月＝46666.66元，故田丰要求马波支付53333.33元租赁费的请求予以部分支持。至于田丰要求解除双方于2016年3月19日签订了《房屋租赁合同》的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，就田丰现有证据，田丰要求解除合同的理由不充足，故对田丰此项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、马波于判决生效后三日内向田丰支付房屋租赁费46666.66元（2018年10月1日至2019年4月30日）；二、驳回田丰的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1133元，减半收取计567元，由马波承担。二审中田丰提供了2019年6月20日延津县企业改制领导小组办公室通知一份，证明双方合同一直在履行。马波对该证据的真实性无异议，但不能证明其证明目的，即便缴纳租金也应交给清算组。马波提供的证据有:1、延津县人民政府延政（2018）78号文件；2、延津县工业和科技信息化委员会延工信（2018）30号文件；3、原审法院（2018）豫0726破17号公告。证明延津外贸公司已经破产，其对外签订的租赁合同已经失效。田丰对马波提供证据的真实性没有异议，但认为不能证明其证明目的。本院认证意见：田丰、马波对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采纳。本院经审理查明：2018年6月15日，延津县工业和科技信息化委员会做出关于同意对外贸易公司依法破产的批复，同意延津外贸公司的改制意见，采用破产方式进行破产申报。尽快向人民法院提交破产申请，进入破产程序。2018年7月10日，延津县人民政府做出关于对延津县新强水泥厂等17家国有投资企业申请破产的批复，同意延津外贸公司的破产申请。原审法院于2018年7月17日发布公告，载明法院根据延津外贸公司的申请，于2018年6月28日受理其破产申请一案等相关内容。另查明：2019年6月20日，延津县企业改制领导小组办公室发出通知，通知延津外贸公司收取租赁户杜海峰、杜建军、马波、田丰2019年1月-6月的租赁费，逾期不能交付租金自行承担一切后果。经审理查明的其他事实与原审相同。本院认为：涉案房屋租赁合同签订后,出租人延津外贸公司虽已交付房屋,但租赁合同的履行具有持续性,出租人应当在租赁期内持续的负有对房屋保证使用、管理、监督等义务,只有在房屋租赁合同履行期限届满后,其合同义务才履行完毕。承租人在房屋交付后亦具有妥善使用房屋、合同期满后返还房屋的义务,故本案田丰与延津外贸公司之间的租赁合同属于双方均未履行完毕的合同。对于该合同，破产管理人有权决定继续履行或者解除。从本案查明的事实来看，没有证据证明破产管理人决定解除合同、要求田丰腾出涉案房屋等，且延津县企业改制部门通知出租人收取涉案房屋租金，履行租赁合同，另马波与田丰之间存在租赁合同关系，马波占有使用涉案房屋，应缴纳相应的租赁费用。综上，马波的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费967元，由马波承担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一九年八月十二日书记员  刘 冬