福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0583民初878号 原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市。 负责人：刘梅莲，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈春翔，该支行员工。 委托诉讼代理人：李梦凯，该支行员工。 被告：王启程，男，1989年1月7日出生，汉族，住河南省固始县。 被告：南安市中宇房地产开发有限公司，住所地福建省南安市仑苍镇园头工业区。 法定代表人：洪煌耀。 原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农行南安支行）与被告王启程、南安市中宇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行南安支行的委托诉讼代理人陈春翔到庭参加诉讼，被告王启程经本院公告送达传票、被告南安市中宇房地产开发有限公司经传票传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 农行南安支行向本院提出诉讼请求：1.判令王启程立即归还贷款本金145095.74元及相应未还的利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利自2017年12月21日起按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；2、判决农行南安支行有权对王启程提供的借款抵押物（南安市中国水暖城三期4号楼3层356号店）拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判决南安市中宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判决王启程、南安市中宇房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月25日王启程、南安市中宇房地产开发有限公司与农行南安支行签订一份《个人购房担保借款合同》，合同编号：35020120130116258，合同约定王启程向农行南安支行借款210000元，期限120个月，借款利率为中国人民银行同期基准利率上上浮15%，按月等额本息还款。借款用途为购买位于南安市中国水暖城三期4号楼3层356号店的商品房，并以该房产设定抵押担保，农行南安支行和王启程依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，预告登记证号：南房预（商）押字第××号，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由南安市中宇房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。农行南安支行依约于2014年4月18日向借款人王启程发放贷款210000元，期间借款人王启程屡次逾期，其中的第29期及第37-44期共计9期的借款本息未归还，均由南安市中宇房地产开发有限公司代偿，代偿本金合计14880.13元、利息合计6698.94元。截至2018年1月15日，王启程尚欠农行南安支行贷款本金145095.74元及相应未还的利息、罚息、复利。王启程未按约按期足额偿还借款，已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》第十二条第12.4款的约定，农行南安支行有权提前收回已发放的借款。 庭审中，农行南安支行确认南安市中宇房地产开发有限公司还替王启程偿还了第45期至56期借款本金共20915.3元、利息共7641.46元、罚息共136.47元、复利共50.17元。自2018年12月30日起至今，王启程、南安市中宇房地产开发有限公司均未再偿还过任何款项，截止2019年7月11日王启程尚欠本金124180.44元，利息、罚息、复利共4065.1元，故变更诉讼请求为：1.判令王启程立即归还贷款本金124180.44元及相应未还的利息、罚息、复利（截止2019年7月11日的利息、罚息、复利共4065.1元，自2019年7月12日起未还的贷款利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；2.判决农行南安支行有权对王启程提供的借款抵押物（南安市中国水暖城三期4号楼3层356号店）拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令南安市中宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4判令王启程、南安市中宇房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。 王启程、南安市中宇房地产开发有限公司未作答辩。 农行南安支行为证明其主张，在审理过程中提供了如下证据： 证据1、王启程身份证复印件，证明王启程的诉讼主体资格。 证据2、南安市中宇房地产开发有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明南安市中宇房地产开发有限公司的诉讼主体资格。 证据3、《个人购房担保借款合同》复印件（与原件核对无异），证明王启程、南安市中宇房地产开发有限公司、农行南安支行三方于2013年12月25日签订合同，合同约定王启程向农行南安支行借款210000元用于购买位于南安市中国水暖城三期4号楼356号店，借款期限120个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，并随中国人民银行调整而调整，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日，王启程未按约定期限归还借款本金的，农行南安支行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，农行南安支行依据中国人民银行规定计收复利；南安市中宇房地产开发有限公司对该笔借款提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证方式为连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等费用，保证期间为借款到期日起二年；王启程以南安市中国水暖城三期4号楼356号店提供抵押担保；若王启程未按约定按期足额偿还借款，农行南安支行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。 证据4、南安市中宇房地产开发有限公司出具的承诺书复印件（与原件核对无异），证明南安市中宇房地产开发有限公司为王启程的个人商用房按揭贷款提供阶段性保证担保的事实。 证据5、南房预（商）押0220136834号房屋预告登记证明复印件（与原件核对无异），证明农行南安支行与王启程于2013年12月28日对址在南安市中国水暖城（三期）4号楼3层356号店办理了预购商品房抵押权预告登记的事实。 证据6、借款凭证复印件（与原件核对无异），证明农行南安支行于2014年4月18日依照主合同的约定向王启程发放贷款210000元的事实。 证据7、贷款还款汇总试算及还款明细表，证明王启程在贷款后欠款金额及还款记录。 证据8、业务凭证复印件（与原件核对无异）及还款明细，证明被告南安市中宇房地产开发有限公司代王启程偿还了偿还了第29期、第37期至56期的借款本金共计35795.43元，利息、罚息、复利共计14527.04元。 经庭审质证，本院对农行南安支行提供的证据分析认证如下：王启程身份证复印件、南安市中宇房地产开发有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件等证据来源于相关登记部门，这些证据的真实性、合法性、关联性可以认定，能证明王启程、南安市中宇房地产开发有限公司的主体信息；《个人购房担保借款合同》是王启程、南安市中宇房地产开发有限公司、农行南安支行三方签订的，有当事人的签字、盖章，真实性、合法性、关联性可以认定，能证明王启程、南安市中宇房地产开发有限公司、农行南安支行就本案按揭贷款达成了合同约定的相关协议；南安市中宇房地产开发有限公司出具的承诺书，有南安市中宇房地产开发有限公司的盖章确认，真实性、合法性、关联性可以认定，能证明南安市中宇房地产开发有限公司为王启程的个人商用房按揭贷款提供阶段性保证担保的事实；南房预（商）押0220136834号房屋预告登记证明，来源于不动产登记部门，真实性、合法性、关联性可以认定，能证明农行南安支行与王启程于2013年12月28日对址在南安市中国水暖城（三期）4号楼3层356号店办理了预购商品房抵押权预告登记的事实；借款凭证上有王启程的签名确认，真实性、合法性、关联性可以认定，能证明农行南安支行于2014年4月18日向王启程发放贷款210000元的事实；贷款还款汇总试算及还款明细表，可证明王启程在贷款后欠款金额及还款记录；业务凭证及还款明细是农行南安支行提供的，其自证南安市中宇房地产开发有限公司代王启程还款情况，本院予以采信。 根据陈春翔的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，农行南安支行、王启程、南安市中宇房地产开发有限公司三方签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定王启程向农行南安支行借款210000元用于购买位于南安市中国水暖城三期4号楼356号店，借款期限120个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，并随中国人民银行调整而调整，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日，若王启程未按约定期限归还借款本金，农行南安支行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付而未付的利息，农行南安支行依据中国人民银行规定计收复利；南安市中宇房地产开发有限公司对该笔借款提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证方式为连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，保证期间为借款到期日起二年；王启程以南安市中国水暖城三期4号楼356号店提供抵押担保；若王启程未按约定按期足额偿还借款，农行南安支行有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。合同签订后，农行南安支行与王启程于2013年12月28日对址在南安市中国水暖城（三期）4号楼3层356号店办理了预购商品房抵押权预告登记。农行南安支行于2014年4月18日向王启程发放了贷款210000元，借款时的执行年利率是7.53250%，逾期年利率为11.29875%。此后，王启程陆续偿还按揭贷款，但还款期间多次逾期，南安市中宇房地产开发有限公司代王启程偿还了第29期及第37期至56期的借款本金共计35795.43元，利息、罚息、复利共计14527.04元，自2018年12月30日起王启程未再偿还按揭款，南安市中宇房地产开发有限公司也没有代为偿还，截止2019年7月11日，王启程尚欠贷款本金124180.44元（已到期本金10906.94元、提前到期本金113273.5元），利息、罚息、复利共4065.1元（利息3371.44元、罚息244.39元、复利76.93元、提前到期利息372.34元）。 本院认为，农行南安支行与王启程、南安市中宇房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，依法成立、有效，当事人应依照合同约定履行各自的义务。农行南安支行依约向王启程发放了贷款210000元，按照合同约定，王启程应按期偿还按揭贷款，然而王启程在还款期间多次逾期，且自2018年12月30日起至今，未再偿还过按揭款，已违反了合同的约定，农行南安支行有权根据合同提前收回全部借款，现其要求王启程立即偿还借款本金124180.44元及相应的利息、罚息、复利（截止2019年7月11日的利息、罚息、复利共4065.1元，自2019年7月12日起的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止），有合同和事实依据，应予支持。王启程虽然以其购买的房产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记只是赋予农行南安支行要求办理抵押登记的请求权，抵押权本身并未设立，因此农行南安支行对该房产不享有优先受偿的权利，其主张优先受偿权，缺乏依据，不予支持。南安市中宇房地产开发有限公司对本案借款提供阶段性担保，在王启程取得房地产权属证书及办妥以农行南安支行为抵押权人的抵押登记手续之前，应承担连带清偿责任。农行南安支行在庭审中变更诉讼请求，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。王启程、南安市中宇房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告王启程应于本判决生效之日起三日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行贷款本金124180.44元及相应的利息、罚息、复利（截止2019年7月11日的利息、罚息、复利共4065.1元，自2019年7月12日起至贷款本息清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算）； 二、被告南安市中宇房地产开发有限公司对被告王启程的上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任，保证责任至被告王启程取得房地产权属证书及办妥以原告中国农业银行股份有限公司南安市支行为抵押权人的抵押登记手续之日止；被告南安市中宇房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告王启程追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2865元，由被告王启程、南安市中宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡文鑫 人民陪审员  洪景生 人民陪审员  洪田兴 二〇一九年八月十五日 法官助理尤加阳 书记员吴倩倩 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3.最高人民法院《关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 4、《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2- - -3-