河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0202民初959号 原告（反诉被告）：唐山双升房地产开发有限公司，住所地唐山市丰润区城西小区518-4-101。 法定代表人：李文卿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘艳朝，该公司员工。 委托诉讼代理人：孟祥明，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵明财，男，1964年6月12日生，汉族，住唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：赵国斌，河北悦宾律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司（以下简称“双升房地产”）与被告（反诉原告）赵明财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案。在本案诉讼过程中，被告（反诉原告）赵明财向本院对原告（反诉被告）双升房地产提起反诉，本院依法受理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双升房地产委托诉讼代理人甘艳朝、孟祥明，被告（反诉原告）赵明财及委托诉讼代理人赵国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）双升房地产向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的二份《商品房预订协议书》；2、依法判令被告自2017年8月2日起至协议解除之日止，每天按1421740元的万分之四向原告支付违约金；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月2日，原告与被告签订了二份《商品房预订协议书》，该协议约定：被告自愿订购原告开发的宏升阳光大厦商品房二套，位置分别为13楼08号房（暂测面积114.66平方米，总价款715020元）和13楼09号房（暂测面积113.42平方米，总价款706720元），房屋面积最终以房产测绘部门的面积为准，购房款多退少补。被告应在协议签署当日付清全款。被告逾期未能给付的，被告自愿每天按照购房总价款的万分之四支付违约金。被告付清全款后，被告应在原告规定时间内与原告签订正式合同，逾期则视为被告放弃购买本合同的房屋，原告有权单方面终止本协议，并自行处理本协议中被告预订的商品房屋，同时被告签订协议时所交的定金不予退还。协议还对房屋交付等内容进行了约定。协议签订至今，被告仅向原告支付购房款22万元，此后再无其他付款。原告曾多次催促被告付清剩余购房款以便尽快签订正式合同，被告一直以各种理由推脱。被告的行为已经构成根本违约，并给原告造成了严重损失。原告有权解除本协议并要求被告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）赵明财针对原告（反诉被告）双升房地产提起的诉讼辩称，1.原告没有如实向法院陈述双方签订《商品房预定协议书》的过程。原告故意隐瞒案外人王建明欠被告120万元借款，三方协商原告以案涉两套商品房抵顶王建明欠被告120万元借款，被告补足22万元差价后，原告与被告签订案涉《商品房预定协议书》，并为被告开具两套购房款收据的真实情况。2.案涉协议书涉及到两套房产，每套价值均在70万元以上，原告自述“被告仅向原告支付购房款22万元”，但是原告却为被告开具了两套全款收据，原告对此不能自圆其说。3.被告从来没有接到过原告的付款通知，未接到原告要求被告签订正式合同的通知。原告诉称：“曾多次催促被告付清剩余购房款以便尽快签订正式合同”，请原告向法庭如实陈述，原告于何时通知被告，以何种的方式通知被告，请原告向法庭出示通话记录或特快专递详单。如原告不能举证，则属于虚假陈述。4.原告已按《商品房预定协议书》的约定为被告出具了收据，说明被告已按《商品房预定协议书》的约定履行了交付全部购房款的义务。综上所述，被告认为，原、被告所签《商品房预定协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，案涉两份协议书合法有效，被告已按协议约定履行了付款义务，原告所提解除协议、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 被告（反诉原告）赵明财向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告将其开发的宏升阳光大厦13楼8号和13号9号房产交付给反诉原告，并协助反诉原告办理房屋产权（即不动产）登记手续；2、由反诉被告承担本案的反诉费用。反诉的事实和理由：2014年7月1日，案外人王建明因做生意资金不足，向反诉原告借款100万元，约定借期1年，按年利率20%计息，到期连本带息偿还120万元，王建明为反诉原告出具了一张120万元的借条。借款到期后，王建明未能按约还款。经反诉原告多次催讨，王建明在2017年7月份，向反诉原告提出由反诉被告以房抵债。2017年7月底，在反诉被告公司法定代表人李文卿的办公室，反诉原告和反诉被告公司法定代表人李文卿及案外人王建明商量以房抵债之事，经三方协商，达成口头协议。即反诉被告将其开发的坐落于唐山市路南区的宏升阳光大厦两套商品房（即13楼8号和13楼9号），卖给反诉原告，两套房产价款总计1421740元，其中用王建明欠反诉原告的120万元借款本息抵顶反诉原告应付的120万元购房款，反诉原告再向反诉被告公司支付22万元现金，反诉原告付清22万元现金后，反诉被告与反诉原告签订商品房买卖合同。2017年8月2日，在反诉被告公司法定代表人李文卿的办公室，李文卿让公司置业顾问刘海涛拿出两份《商品房预定协议书》，要求反诉原告签字，反诉原告要求签订正式商品房买卖合同，李文卿称，该楼盘尚未经消防验收，只能签订预定协议，过半年就能签订正式的商品房买卖合同，办理不动产登记手续，反诉原告没有多想便与反诉被告签订了两份《商品房预定协议书》。协议签订后，反诉原告与反诉被告置业顾问刘海涛一同到银行办理付款手续，因李文卿的卡是副卡，转款不能到账，故反诉原告支取了22万元现金交给被告公司法定代表人李文卿，付款手续办完后，李文卿让刘海涛为反诉原告出具了两份购房款收据，与此同时反诉原告将120万元借条原件退还给案外人王建明。时隔半年之后，反诉原告要求反诉被告签订正式商品房买卖合同，并为反诉原告办理不动产登记手续，遭到反诉被告拒绝。为此提出反诉。 原告（反诉被告）双升房地产对被告（反诉原告）赵明财的反诉辩称，首先，反诉原告所述并非事实，与本案证据相矛盾。反诉原告诉状中所述均为口头陈述，没有任何证据支持。《商品房预订协议书》明确约定了房款的给付方式和给付时间，于2017年8月2日一次性给付。也明确约定了逾期付款的违约责任。根据书面协议显示，根本不存在以房抵账的事实存在。那么，根据合同的相对性原则，应当由被告给付全部房款。而且，被告也认可自己实际交房款22万元，因此本案事实清楚。若王建明确实与反诉原告存在债权债务关系，其应当依法向债务人主张权利。本案中，在反诉原告没有交清全部房款的基础上，无权要求房屋交付及办理产权登记手续，其诉请不应获得法庭支持，故请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2017年8月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房预定协议书》两份，约定乙方自愿订购甲方开发的宏升阳光大厦商品房2套，位置分别为13楼8号房、13楼9号房，并约定乙方一次性付款，其中8号房总价款为715020元，9号房总价款为706720元。被告于同日向原告交纳22万元房款。现因原告主张被告未付清涉案房屋的全部价款，故诉至法院要求解除合同并要求被告赔偿违约金。而被告则认为，涉案房款的给付已经由原告法定代表人李文卿与被告及案外人王建明三人之间达成协议，用原告开发的涉案的两套房产抵顶王建明欠付被告的120万元借款，被告仅需要交纳22万元剩余差额房款即可，且原告为被告出具了两套房屋交纳全部款项的收据，故对原告提出反诉，要求原告将涉案房产交付给被告，并协助被告办理房屋产权登记手续。 本院认为，原被告双方于2017年8月2日签订的涉案的两份《商品房预定协议书》为原被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应依法认定为合法有效。合同依法成立并约束双方。合同签订后，虽然被告向原告支付了22万元购房款，且约定涉及的120万元房款由王建波欠付被告的借款抵顶，但原告至今仍未实际收到涉案的120万元房款，因涉案的协议书为原被告双方签订，而合同具有相对性，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告诉请要求解除与被告签订的合同符合上述规定，故予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除后未履行的，终止履行，故对于被告诉请交付涉案房产、办理房屋产权登记手续的诉请，不予支持。对于被告已经向原告交付的22万元购房款，应由原告予以返还。对于本案购房款中涉及的被告与案外人王建明有关120万元借款事宜，被告可向案外人王建明另行主张权利。原告主张的违约金诉请，因本案过错不在于被告，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司与被告（反诉原告）赵明财于2017年8月2日签订的两份《商品房预定协议书》； 原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赵明财返还购房款220000元； 驳回原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）赵明财的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3180元，由原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费8790元，由被告（反诉原告）赵明财负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  马元庆 人民陪审员  么春玲 人民陪审员  赵建波 二〇一九年八月三十日 书 记 员  刘 洋