济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初2819号原告：山东凯旋物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：马永金，经理。委托诉讼代理人：郭建敏、陈巨业，均为山东律尚律师事务所律师。被告：于鑫，男，汉族，住济南市,山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐军，山东贤关律师事务所实习律师。原告山东凯旋物业管理有限公司（以下简称凯旋物业公司）与被告于鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司的委托诉讼代理人郭建敏、陈巨业、被告于鑫的委托诉讼代理人邱朋勇、李乐军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯旋物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告偿还拖欠原告的租赁费、物业费225000元；2、请求法院判决被告偿还拖欠原告的取暖费27109.07元；3、请求法院判决解除双方合同编号为SDKX2017063011的《租赁合同》，并且被告搬走涉房屋内所有被告的物品；4、本案的诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：2016年11月17日，原告与被告签订《租赁合同》，被告租赁原告济南市C座三层308、310房间，C座三层中厅及东侧大办公室用于办公。本来双方前期合同很好，但后来被告一直拖欠原告部分租赁费、物业费、取暖费等。虽经原告多次催缴被告仍不予缴纳。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告于鑫辩称：一、原告主体不适格。原告系物业管理公司，不是涉案房屋的所有权人。涉案房屋因产权人存在纠纷，导致被告公司无法正常使用，损失重大，原告无权出租和起诉。二、原告应以济南青果教育咨询有限公司为被告，被告于鑫主体不适格。依据民法及《最高人民法院关于适用根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东凯旋商务中心有限公司（以下简称凯旋商务公司）系历下区历山路**房屋的所有权人，房产证号为历080343和历080341。2007年1月1日，凯旋商务公司向凯旋物业公司出具授权租赁委托书，授权凯旋物业公司就济南市山东凯旋商务中心A座、B座、C座办公楼对外进行租赁，对外以受托方的名义代为签署房屋租赁合同、租金代收等事宜，授权期限自2007年1月1日至2022年1月1日。2016年2月3日，济南凯旋黄金珠宝商场有限公司（以下简称凯旋黄金公司）与凯旋物业公司签订房屋租赁合同，约定凯旋黄金公司将济南市山东凯旋商务中心C座北楼三层308、310房屋出租给凯旋物业公司用于办公，租赁面积57.6平方米，租赁期限自2016年1月4日起至2019年1月4日止，每年租金34768元。该租赁合同到期后，双方虽然未续订新的租赁合同，但凯旋物业公司主张上述308、310房屋在合同到期后仍由其继续租用，双方之间形成不定期租赁合同。2016年11月17日，凯旋物业公司（甲方）与于鑫（乙方）签订租赁合同（合同编号：SDKX20170630011），约定：凯旋物业公司将位于济南市山东凯旋商务中心C座三层308、310房间，C座三层中厅及三层东侧大办公室（以下简称涉案房屋）出租给于鑫，建筑面积共计344.88平方米，房屋用途仅用于教育培训及办公，租赁期限为伍年，自2016年11月18日起至2021年11月17日止；房屋租赁及物业费价格按1.43/平方米/天，租金及物业费的年度总费用180000元，自第四个租赁年度（含第四个租赁年度）起租金与物业费在上一年度租金的基础上递增3%，直至合同租赁期限结束；支付方式按每季度为一期支付的方式预交下一期租金及物业费，前三个租赁年度每期预付金额45000元，第四年每期预付金额46350元，第五年每期预付金额47740.50元；合同期间，租赁房屋水电费由乙方承担，电费执行现行价格1.26元/小时/千瓦时，水费6.2/立方，冬季取暖费按济南市商务写字楼标准39.8/平方/季，乙方所租物业总取暖费用为13726.20元，采暖费用自供暖开始时间提前一个月收取。合同第十条规定，乙方无故拖欠租金及物业费1个月以上的（含一个月），甲方可单方面解除合同，收回房屋。合同尾部，凯旋物业公司与于鑫分别签字盖章。另查明，2016年11月2日，于鑫以济南青果教育咨询有限公司名义从凯旋物业公司处承租了济南市山东凯旋商务中心B座一楼大厅，租赁面积为16.39平方米，房屋用途只限办公，租期自2016年11月18日起至2018年11月17日止。2016年12月7日，于鑫登记注册了济南青果教育咨询有限公司，公司法定代表人和股东为于鑫，住所地济南市山东凯旋商务中心****大厅'style='cousor:pointer'>为济南市。庭审中，于鑫称其使用B座一楼大厅进行招生接待，使用涉案房屋进行教学办公；凯旋物业公司认可涉案房屋的用途为教育培训办公。凯旋物业公司主张，上述合同签订后，于鑫正常支付了2016年11月18日至2017年11月17日期间涉案房屋的租金及物业费，于鑫于2017年12月4日支付了2018年2月17日之前的租金及物业费，但截至2018年2月17日之前于鑫仍欠付6000元租金及物业费，凯旋物业公司对该6000元在本案中未予主张；庭审中，于鑫对欠付租金的事实未提出异议，但主张因涉案房屋房门被他人强制锁死，导致其自2017年12月起无法正常使用涉案房屋。因于鑫欠付2018年2月18日之后的租金及物业费、两个采暖季的取暖费，凯旋物业公司遂诉至本院。以上事实，有房屋权属状况信息、授权租赁委托书、凯旋黄金公司与凯旋物业公司签订的房屋租赁合同、凯旋物业公司与于鑫签订的租赁合同、济南青果教育咨询有限公司工商登记查询单、公司档案及当事人陈述等证据予以证实，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，凯旋物业公司与于鑫签订的编号为SDKX20170630011的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。对于鑫所称原告主体不适格的抗辩意见，本院认为，凯旋物业公司提交的房屋权属状况信息表、凯旋商务公司出具的授权租赁委托书，以及凯旋黄金公司与凯旋物业公司签订的房屋租赁合同，可以证实凯旋物业公司享有对涉案房屋合法的出租权，作为出租人有权依据合同约定向承租人主张房屋租金。于鑫虽然抗辩涉案房屋存在产权纠纷，但对此未提交相应证据予以证实。故，对于鑫的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于鑫主张凯旋物业公司应以济南青果教育咨询有限公司为被告，被告于鑫主体不适格的抗辩意见，本院认为，涉案房屋的租赁合同系由凯旋物业公司与于鑫在2016年11月17日签订，济南青果教育咨询有限公司注册成立于2016年12月7日，现有证据可以证实，于鑫系济南青果教育咨询有限公司的发起人，且涉案房屋实际用于济南青果教育咨询有限公司的教学办公使用。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未设立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”由此可知，凯旋物业公司在本案中享有请求设立人或者法人承担合同责任的选择权，既可以依据合同相对性要求发起人于鑫承担合同责任，也可以依据济南青果教育咨询有限公司对合同权利义务的确认要求该公司承担合同责任。因此，于鑫主张被告主体不适格的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。对凯旋物业公司主张于鑫拖欠的租金及物业费、取暖费，于鑫虽然抗辩涉案房屋自2017年12月起因被他人上锁而无法使用，但对此未提交任何证据予以证实，且从于鑫提交的2019年5月22日其自行拍摄的涉案房屋内照片可知，涉案房屋仍然由济南青果教育咨询有限公司占有使用。于鑫未能按照双方租赁合同约定交纳2018年2月18日之后的租金及物业费，已构成违约，故凯旋物业公司有权要求于鑫支付已欠付的2018年2月18日至2019年5月17日期间共计五个季度的租金及物业费225000元，对凯旋物业公司的该项诉讼请求，本院应予支持。凯旋物业公司主张于鑫欠付2016年至2017年、2018年至2019年两个采暖季的取暖费，于鑫对此未提出异议，按照合同约定每年的采暖费用为13726.20元，凯旋物业公司主张两个采暖季的取暖费共计27109.07元，符合合同约定，故对凯旋物业公司的该项诉讼请求，本院应予支持。根据双方租赁合同第十条第2款第2项“承租人无故拖欠租金及物业费1个月以上的（含1个月），出租人可单方解除合同、收回房屋”的约定，于鑫拖欠房屋租金及物业费，凯旋物业公司有权单方解除合同，因此，凯旋物业公司要求解除双方租赁合同并腾空房屋的诉讼请求，于法有据，本院对此应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除山东凯旋物业管理有限公司与于鑫于2016年11月17日签订的租赁合同（合同编号：SDKX20170630011）；被告于鑫于本判决生效之日起十五日内腾空涉案房屋；被告于鑫于本判决生效之日起十日内向山东凯旋物业管理有限公司支付2018年2月18日至2019年5月17日期间的租金及物业费225000元；被告于鑫于本判决生效之日起十日内向山东凯旋物业管理有限公司支付2016年至2017年、2018年至2019年两个采暖季的取暖费27109.07元。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，保全费3650元，由被告于鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  咸维玲人民陪审员  梁 颖二〇一九年八月二十六日书 记 员  王 晴