广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初3938号原告：深圳市前海金骐投资管理有限公司。法定代表人：侯锦环。委托诉讼代理人：乐海平，广东琨珅律师事务所律师。被告：丁本刚。委托诉讼代理人：苏新明，广东深亚太律师事务所律师。原告深圳市前海金骐投资管理有限公司诉被告丁本刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乐海平、被告的委托诉讼代理人苏新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年9月1日至2018年11月30日房屋租金469820元（人民币，下同）、水电管理费107971.84元，合计577791.84元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告、被告于2017年6月1日签订《×××商铺租赁合同》，原告将位于深圳市南山区的房屋出租给被告，合同约定商铺租赁期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止，月租金为每月30420元，第二年起租金逐年递增8%，管理费每月5070元。被告从2017年9月开始拖欠租金，至今已达15个月。在此期间原告多次要求被告支付拖欠的租金并继续履行合同义务，但被告拒不履行，对原告的要求置之不理。综上，被告已构成严重违约，原告依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.原告改变了×××的功能定位，导致被告承租房屋的目的无法实现，造成被告经营困难，投资无法收回。被告签约时，原告宣传×××的入驻人员有3万人，作为入住的商户有稳定的常住人口来源，生意一定兴旺。被告签约后的2017年10月开始，原告将×××的公寓房出租改变为国际会议中心功能，与原有的承租公寓的客户逐步终止合同，造成×××常住人口大量流失，原告当初承诺的3万人口补足千人。从而也造成被告签订房屋租赁合同作为餐饮的目的无法实现。另外，原告以整体消防为由将被告商铺西墙整体密封，只是被告经营环境恶化。2.原告从2018年9月5日开始将被告的商铺停电至今，造成被告冰柜的食物损坏无法食用以及无法正常营业，更是没有收入来源，损失达数十万元；由于原告的停电，亦造成消防监控停电，被消防部门批评。3.2017年9、10、11、12月的租金已过诉讼时效，失去了胜诉权。综上，望贵院在查明事实的基础上依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《×××商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于×××商铺，建筑面积338平方米（含公摊面积）的经营场地（涉案房产），用于乙方经营;乙方经营项目为时尚服饰体验馆，品牌为米且人，租赁期限为5年，有效期限自2017年6月1日至2020年5月31日止,免租期2个月,从2017年6月1日至2017年7月31日止;免租期内物业管理费正常收取，水电费用按实际发生额收取;合同第一年租金按照90元/月/M2，第一年月租金为30420元；合同第二年租金按照100元/月/M2，第二年月租金为33800元；合同从第三年起每月按8%递增;乙方按照合同所约定的商铺建筑面积缴纳物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米15元，乙方每月应向甲方支付物业管理费5070元，每月5日前向甲方缴纳当月物业管理费；乙方商铺所用的水、电挂表单独计算、按月结算，并于每月5日前缴纳上述费用。水费标准为6.5元/立方。电费标准为1.3元/度。如遇国家或地方政府调整收费标准，则按新的收费标准执行。乙方拖欠应缴租金项两个月以上（含两个月）时，甲方有权单方解除本合同，且无需向乙方赔偿任何损失。甲方根据上述情形单方解除本合同时，应书面通知乙方，乙方接到通知后次日按本合同第十条的规定清理并交回商铺，结清一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失，保证金不退还给乙方。2017年5月12日，被告依约向原告支付租赁商铺保证金60840元及首月（8月）租金30420元；2017年9月26日，被告向税务部门缴纳签订合同所产生的印花税1216.80元。为证明被告拖欠的金额，原告向法庭提交了其自行制作的《欠费明细表》予以证明。被告对该证据不予认可，认为欠费明细表系原告单方制作，不具有证据效力，应依据合同计算所拖欠的房屋租金。为证明原告已对被告产生的电费进行垫付，原告向法庭提交了加盖了原告、深圳市金銮物业服务有限公司塘朗管理处及深圳供电局有限公司公章的2018年3月至11月的专用发票，购买方名称为深圳市金銮物业服务有限公司塘朗管理处。庭后，原告提交“关于（2019）粤0305民初3937-3938号案商铺停电的情况说明”、“系统打印的电费结账单”。被告对该证据真实性、合法性无异议，但认为仅能证明深圳供电局有限公司与深圳市金銮物业服务有限公司塘朗管理处之间有供电电费关系，不能由此推断原告与被告之间电费的依据。为证明原告已对被告产生的水费进行垫付，原告向法庭提交了加盖了原告、深圳市金銮物业服务有限公司塘朗管理处及深圳市水务（集团）有限公司公章的2018年3月至11月的专用发票，购买方名称为深圳市金銮物业服务有限公司塘朗管理处。被告对该证据真实性、合法性无异议，但认为仅能证明深圳水务集团有限公司与深圳市金銮物业服务有限公司塘朗管理处之间有供水关系，不能由此推断原告与被告之间水费的依据。庭审中，原被告均确认《×××商铺租赁合同》未到期，尚未解除，目前由被告占用涉案商铺。庭审中，被告陈述涉案商铺由原告直接拉闸停电，从2018年9月5日开始，停电半月至一个月额时间，且因为停电原因，消防也来询问过。原告主张没有停电。庭审中，被告确认《商铺租赁合同》的房租、水电管理费都没有缴纳。庭审后，原告向法庭提交了情况说明，证明其委托深圳市金銮物业服务有限公司塘朗管理处向深圳供电局有限公司及深圳市水务（集团）有限公司缴纳塘朗工业区所有出租物业的电费及水费。另查，涉案房产无报批报建手续。本院认为，涉案房产无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告签订的涉案租赁合同为无效合同。虽原、被告签订的租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于被告提出的2017年9月至2017年12月的租金已过诉讼时效的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。另，由于被告在使用房产期间已接受物业服务，亦应参照合同约定支付物业管理费。故原告有权要求被告支付占有使用涉案房产期间的占有使用费、物业管理费。虽涉案房产没有独立的水表、电表，由于被告实际占有使用涉案房产，占用期间必然产生水电费，根据原告提交的发票以及其记载的涉案房屋每月产生的水费及电费记录，其主张的被告产生的水费电费金额符合常理，由于被告未能提交相反证据，故本院采纳原告的主张。被告抗辩主张原告对其断电，未提供相关证据予以证明，该抗辩主张没有事实依据，本院不予采纳。关于被告应支付的水电费，由于原告仅提供2018年3月至11月的水费、电费发票，对其主张的2017年9月至2018年2月的电费及水费未能提供证据予以证明原告已对被告产生的水电费予以垫付，故本院对原告要求的2017年9月至2018年2月水电费不予支持，被告仅需向原告支付2018年3月至2018年11月份的电费26812.33元、2018年3月至2018年11月的水费981.5元。综上，参照租赁合同约定的租金、管理费标准，经计算，被告需向原告支付上述期间涉案房屋的占有使用费469820元（30420×11个月+33800×4个月）、物业管理费76050元（5070元×15个月)以及电费26812.33元、水费981.5元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丁本刚于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前海金骐投资管理有限公司支付占有使用费469820元，管理费76050元、电费26812.33元、水费981.5元；二、驳回原告深圳市前海金骐投资管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4788.96元，原告深圳市前海金骐投资管理有限公司已预交，由原告负担20.64元，被告负担4768.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇一九年八月十三日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。