江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初1224号原告杨长乐，男，1964年7月20日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市东门办事处铁路中区。原告徐五秀，女，1968年6月10日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市东门办事处铁路中区。二原告的委托诉讼代理人王骏、汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。被告吴彦平，女，1972年10月15日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。被告丛刚，男，1989年17月6日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。二被告的委托诉讼代理人丛继军，男，1950年6月14日生，汉族，住鹰潭市，系丛刚的父亲。原告杨长乐、徐五秀与被告吴彦平、丛刚商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告杨长乐、徐五秀及其委托诉讼代理人汪兵胜，被告丛刚及其委托诉讼代理人丛继军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨长乐、徐五秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告五天之内配合原告将位于鹰潭市月湖区房屋产权过户登记至原告名下；2、判令被告退还原告购房款退款14798.07元、车位退款32022.34元、银行利息退款7395.46元，合计54215.87元并支付逾期付款利息（利息以54215.87元为基数自2018年11月15日起按年利率6%计算至被告实际付清之日止，截止起诉日利息为1622元）；3、判令被告支付原告违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月16日，原、被告签订了一份《微利房指标转让协议》，双方约定：标的房屋位于南站路鹰潭辉房地产开发有限公司在建的微利商品房，被告系中铁建十一局集团桥梁有限公司的员工，享有购房指标）。被告将该购房指标转让给原告，原告支付被告购房转让款2万元。原告以被告名义办理缴纳购房款、收房、申请办理房屋产权证等购房手续以及房屋产权过户手续，被告应全力配合，该房所有福利包括车库均归原告享受，如一方违约，应赔偿对方违约金5万元。协议签订后，原告依约向被告支付了购房指标转让费并缴纳了全部购房款。该房屋建成后，原告以被告名义分得南站路24号13栋微利商品房2单元901号（测绘号02091）房屋并占有使用至今。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：经核算，原告以被告名义支付的购房款、车位款有余，可相应退还，退款金额为54215.87元，该款退还至被告账户内。后经原告多次催促，被告拒绝将该退款返还给原告，也拒绝配合办理房屋过户。原告认为，原、被告签订的《微利房指标转让协议》是双方真实意思表示，合法有效。原告依约履行了全部合同义务，缴纳了全部购房款，结余的购房款应归属于原告，被告却拒绝返还，侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任，故原告诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、原告、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2、微利房交易补充协议合同，收据一组，证明2009年10月16日，原、被告签订了一份《单位房转让协议书》以及补充协议，双方约定：被告涉案该房屋指标转让给原告，原告支付被告购房转让费2万元。原告以被告名义办理缴纳购房款381074.2元（含车位）、收房、申请办理房屋产权证等手续以及房屋产权过户手续，被告应全力配合。被告单位关于微利房所有福利包括车库均归原告享受。如一方违约，应赔偿对方违约金5万元。原告依约向被告支付了购房指标转让费，并支付了购房款、车位款；3、关于微利商品房退款的公示、退款明细单，证明涉案房屋建成后，原告以被告名义分得月湖区南站路24号13栋微利商品房2单元901号房屋。2018年11月14日，涉案房屋开发商发布微利房退款方案公示；经计算，原告以被告名义支付的购房款有余，可相应退还，退款金额合计为54215.87元。被告辩解称：微利房是公司为了解决职工住房问题，是职工福利房，是不能转让买卖的，如果转让出售，公司是要收回的。该微利房是职工福利性房，原、被告该合同是无效的。房子过户一事，根据相关规定微利商品房的产权得满五年以后才能进行买卖交易，我们不存在违约，因为不能过户不是我们的行为所造成的；被告所提54215.87元此款项是我们单位发放给我们职工的福利，有公告为证。微利房购买合同第二条注明3000元一平方，按实际造价达到3090元一平方，是按楼层计算的，没有剩余款的问题。绿化、水泥路、排污工程没有列入房价成本里。房屋价格以购房合同为准。对于退款是政府退给我公司的绿化、排污工程等补偿款，多余的退给单位职工的。开发商跟我们是一个系统，他们有开发资质，我公司没有资质，但施工还是我们单位，水电安装也是我们公司物业管理。对于退款在职的就有，没有在职的就没有，在职员工都权购买该房，单位规定不能转让，转让就无效。3、微利商品房的产权及所发放的福利，我们夫妻两一直都是协商的口气，都是说大家都还没有解决这个争议，我们也别急，到最后定下来该退就退，该补就补，并没有不认帐，所以并不存在违约这一说。微利商品房转让之事，请求法院到我公司详细调查。原告交的房款就用于造房，不存在利息。被告为支持其辩解意见，向本院提交了微利商品房购买合同，证明房屋价格是3090元/平方米，房屋总价款341074.2元。经庭审质证，被告对原告提交的第1、2组证据无异议，对于第3组证据的退款明细无异议，公示有异议，公司张贴的公示中第七条规定退回的款项是公司职工的福利。原告对被告提交的合同三性均有异议。该合同签订的时间是2017年，但是房屋于2016年就交付使用了，该合同是为房管局备案办证所需，并非双方真实意思表示，且该合同的价格与开发商公示的最终房屋造价2869元/平方米相矛盾，多收的钱应退还给购房者。本院依申请调取了鹰潭市人民政府办公室抄告单，该抄告单规定中铁十一局桥梁有限公司132套房微利商品房购买5年后可上市交易。2019年7月11日，中铁十一局集团桥梁有限公司就微利商品房向本院出具了一份情况说明，该说明的内容为：2009年4月2日鹰潭市人民政府办公室对我公司下房鹰府办文[2009]3号文《关于新建微利商品房有关问题的函》，在函中明确规定：满足单位内部职工需要，不得对外销售。所以买卖双方签订的合同是无效合同，违反了文件规定。我公司于2012年7月开始筹建微利商品房，2015年11月竣工，2016年11月进行公开摇号，确定职工购买微利商品房的楼层，2018年10月26日召开微利商品房房款退款事宜专题会，经微利商品房业主委员会研究通过按｛实际退款金额=购房面积退款金额[（原预缴款平均价-实际每平方米建筑成本）±（原预缴房款平均价-实际每平方米建筑成本）*楼层系数]+车位、车库、柴火间退款金额（车库、车位、柴火间出售总收入÷总建筑面积*住房面积）+银行利息【住户购房面积*[每平方米银行利息应退款-（每平方米银行利息应退款*楼层系数）]】｝退款方案执行。2018年12月3日，通过建设单位重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部的账号退还职工的购买微利商品房款。微利商品房款项并不是建房总价的一部分，其是由以下构成：1、公司部分资金。①公司按照下发文件要求进行了土地拍卖，鹰潭市政府通过财政返还将部分土地拍卖款返还给公司，这部分款项属于公司；②房地产开发商隶属于集团公司内部，通过协商，房产开发公司将开发的利润以及车库、车位、柴火间买卖款项留存在公司；2、个人部分：银行利息，所谓的银行利息只能对本公司职工购买微利商品房而言是利息，社会上的其他房屋开发商不可能为购房者所交的预付款计算利息，也不可能将利息返还给购买者。公司本着为职工着想，将上述三部分构成的公司利润作为福利退还给购房职工，与房屋没有任何关系，也只能由本公司职工享受。原告对该说明的质证意见为：1、合同效力的确认是人民法院依法进行认定，其他任何单位、个人无权作出认定。双方之间签订的有关转让微利房指标的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议也不具有合同无效的其他情形，因此双方之间签订的转让协议依法有效；2、桥梁公司称退还的微利商品房款项并不是建房总价的一部分，其中包括公司部分资金的投入，但该投资资金的相关凭证以及该投入资金如何结算为今天的退款并未说明，也未提交相应的材料予以证实。相反，项目部公布的退款方案和退款明细单却明确记载了该退款由预交款的结余而来，可以反映退款系建房总价的一部分；3、退一步说，即使退款中包含了桥梁公司当初投入的资金，那么如何解释项目部公布的退款方案和退款明细单中记载的原告以被告名义缴纳的多余购房款的去向；4、再退一步说，即使该退款属于所谓的职工福利，但根据原、被告签订的转让协议约定，该福利也应由原告享有。被告对该说明没有异议。经审理查明，原告杨长乐、徐五秀系夫妻，被告吴彦平、丛刚系夫妻，且二被告系中铁十一局集团桥梁有限公司的职工。2009年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《微利房指标转让协议》，甲方自愿将鹰潭战备材料总厂内的一套微利房指标转让给乙方，双方约定：……2、甲方自愿将微利房购房指标转让给乙方，价格为20000元，在协议签订之日支付；3、微利房只能以甲方名义购买，在购房过程中的选房、签订购房合同、缴纳购房款、收房、验房、办理产权证（三证）等所有手续均以甲方名义进行，甲方应积极配合上述一切过程，但所发生的一切费用均由乙方承担；4、房屋建成后交付时，甲方即刻通知乙方收房，乙方即取得房屋的产权及居住使用权利；5、因单位指标房，产权证（三证）先办到甲方名下，待产权证办好后，具体办理过户时间双方协商确定，甲方应积极协助乙方尽快办理产权过户手续，产权过户手续过程中一切费用由乙方承担；6、由于甲方的原因导致乙方拿不到房屋（工程拖延除外），甲方应退还所收乙方微利房指标款、缴纳的房屋款（以交款收据为证）；7、如电梯楼有车库，不管何种办法如甲方中得，同样使用产权费用处置均由乙方处理；8、甲方单位关于微利房所有福利归乙方享受；9、上述条款双方均不得违反，如有一方违约，违约方应赔偿对方人民币伍万元整。协议签订后，原告于当日支付了20000元转让费，之后陆陆续续以被告的名义支付了全部购房款。2018年8月15日，南站路24号13栋微利商品房（2#楼）2单元601号房屋在鹰潭市不动产登记局办理了房屋产权登记手续，产权证号为赣2018鹰潭市不动产权第0009004，房屋所有权人登记为吴彦平、丛刚。该房屋交付后一直是原告保管，但未实际入住。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：一、购房总面积为15978.71平方米；二、微利商品房总收入53618504.26元，其中原预交按3000元/平方米收取微利房房款总计47936129.95元，车库1793870元、车位2110000元、柴火间731790元，微利商品房利息收入1046714.31元；三、微利商品房总支出45696354.35元，现实际每平方米造价为2869.9元/平方米（45696354.35÷15978.71），预交款每平方米多交130.1元（3000-2869.9）；四、微利商品房结余7762149.91元，其中车库、车位、柴火间收入为4635660元、微利商品房利息收入1046714.31元、原预交款多出2079776元；五、在2018年10月26日，由公司领导、纪检监察部、微利商品房业主委员会成员参加的微利商品房房款退款专题会议，通过以下方案：1、按原预交3000元/平方米与实际造价2869.9元/平方米计算，每平方米多交130.1元，再按原交楼层系数、购房面积退款；2、存款利息按购房面积、楼层系数退款（差额不大）；3、车库车位杂货间销售收入按总购房面积分摊；4、以上三项退款总额将退还到原购房账户上；六、原个别购房户多交购房款由财务统一退还；……八、公布日期为2018年11月14日至11月18日。之后重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部将上述公示撤回又于同一天发布了另一份公示，公示内容比上述公示内容增加了一条，该增加的一条为微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受。原告以被告名义支付的购房款经结算有余，被告获得退款为54215.87元，其中住房退款为14798.07元、车位退款为32022.34元、利息退款为7395.46元。原告认为，退回的款是其缴纳的购房款，被告应返还给原告，同时被告也未配合办理房屋过户，故原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的《微利房指标转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告提出该协议无效的辩解意见，本院不予采纳。原、被告双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照约定支付了转让费，被告应按照合同约定在取得房屋所有权后协助配合办理过户手续，现原告要求被告在五天内协助配合办理过户手续，因本院依申请调取的鹰潭市人民政府办公室抄告单明确载明该房屋在购买5年后可上市交易，故对原告要求被告5天内协助配合办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付单位退回的款项的诉讼请求。原、被告签订的《微利房指标转让协议》明确约定关于微利房所有福利归原告享受，且退回的款项系原告按照3090元/平方米（因楼层系数原因）缴纳的购房款与实际造价的差额部分，该款系多缴的购房款，故被告应按照统计表返还原告54215.87元及逾期付款利息1622元（利息从2018年11月15日起按照年利率6%暂计算至2019年5月21日，之后的利息以54215.87元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计55837.87元。对于原告诉请的违约金5万元，被告并非主观原因不配合办理房屋过户手续，因房屋系微利商品房，政策上不允许在取得微利商品房所有权后立即进行上市交易，故被告不存在违约行为，对原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告丛刚、吴彦平于本判决生效后十日内支付原告杨长乐、徐五秀54215.87元及逾期付款利息1622元（利息从2018年11月15日起按照年利率6%暂计算至2019年5月21日，之后的利息以54215.87元为基数按年利率6%计算至全部款项付清为止），合计55837.87元。二、驳回原告杨长乐、徐五秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1208.5元（已减半），由原告杨长乐、徐五秀承担568元，由被告丛刚、吴彦平承担640.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  张田美二〇一九年八月十四日书记员  朱 艳