四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第2629号上诉人（原审原告、反诉被告）邓光明，男，汉族，生于1952年6月15日，住梓潼县文昌路。被上诉人（原审被告、反诉原告）何光松，男，汉族，生于1968年8月13日，住梓潼县文昌镇。原审原告邓光明（反诉被告）与被告（反诉原告）何光松房屋租赁合同纠纷一案，前由四川省梓潼县人民法院作出（2015）梓法民初字第1045号民事判决。宣判后，原审原告（反诉被告）邓光明不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓光明、被上诉人何光松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月31日，邓光明与何光松签订房屋租赁合同。该合同约定：邓光明将其所有的梓潼县文昌镇文昌路中段52号（原文昌路中段472号）一楼76平方米门面房及二楼整层房屋出租给何光松，用于经营婚纱影楼，双方的意向租期为五年，即2011年3月31日至2016年3月30日，本合同商定的租期为2011年3月31日至2013年3月30日，租金为26000元，何光松向邓光明缴纳租房保证金2600元。2011年9月17日，邓光明与何光松再次签订房屋租赁合同，该合同约定：邓光明将其所有的梓潼县文昌镇文昌路中段50号（原文昌路中段472号南西侧）门面房出租给何光松，也是用于经营婚纱影楼，双方的意向租期为2011年12月1日至2016年3月30日，本合同商定的租期为2011年12月1日至2013年3月30日，租金为29100元，何光松再次向邓光明缴纳租房保证金3000元。2013年3月25日，邓光明与何光松第三次签订房屋租赁合同，该合同延续上述两份合同的约定，本合同商定租期为2013年3月31日至2014年3月31日，租金共计62000元，何光松第三次向邓光明缴纳租房违约保证金6200元。邓光明于第三次签订合同当日在合同第三页尾部记载“自本合同签订止，已收2011年—2014年租房违约保证金共计11800元，壹万壹仟捌佰园整（2600＋3000＋6200）。收款人：邓光明2013年3.25”。2014年4月2日，邓光明与何光松第四次签订房屋租赁合同，该合同延续上述三份合同的约定，本合同商定租期为2014年3月31日至2015年3月30日，租金共计64000元。上述四份合同均约定了租房责任，第三条第三款中约定“除出租房同意可拆除的一楼局部空心砖隔断墙外，承租方承诺对擅自拆除或变更房屋原设计的设施；或损坏，或污染房屋设施、以及安装的广告设施等承担不可推卸的恢复原貌的责任，拆除并恢复原貌必须达到新置标准。”第三条第四款中约定“逾期还房，租金按每天300元由承租方支付出租房。”第三条第五款约定“本合同期满，承租方在无违背上述1、2、3、4条款中任一情形，出租方如数退回租房违约保证金；如有违背，租房违约保证金将在补偿违约损失后多退少补。“第三条第六款约定“本合同期满前一月承租方告知出租房是否续租。”邓光明与何光松第四次签订的房屋租赁合同到期后，双方未继续签订房屋租赁合同，何光松于2015年5月23日将租赁房屋的钥匙交付邓光明，但2015年3月31日至2015年5月23日的房屋租金未支付，亦未对租赁房屋的设施恢复原状，邓光明也未返还租房违约保证金11800元。2015年7月1日，邓光明起诉来院，何光松于2015年7月30日当庭提起反诉。以上事实，有当事人陈述、原告身份证复印件、被告户籍证明、房屋租赁合同、转账查询截图、房屋毁损修复赔偿费计算表及勘验情况统计表、装修设计效果图、光盘等证据材料在卷佐证，足以认定。原审法院认为：邓光明与何光松签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同应属有效，应受法律保护。邓光明与何光松均应按照合同约定全面履行自己的义务。针对租房违约保证金，邓光明主张何光松违背合同约定5年租期的承诺，不应返还租房违约保证金，而何光松则主张双方租赁期间届满，邓光明应当返还租房违约保证金。根据双方签订的房屋租赁合同，5年租期系意向租期，非确定的租期，何光松未能承租5年，不属于违约。合同约定何光松对承租的房屋有恢复原状的义务，但何光松未对租赁房屋恢复原状，属于违约。合同约定租房违约保证金在补偿违约损失后多退少补。邓光明与何光松在签订合同时共计缴纳租房违约保证金11800元，说明双方对违约可能导致的损失初步估计为11800元，根据本地经济发展水平、物价、人工工时费等情况综合来看，何光松向邓光明缴纳的租房违约保证金11800元与何光松未将租赁房屋恢复原状导致邓光明的房屋损失金额相当，故邓光明主张不予返还租房违约保证金本院予以支持，何光松主张返还租房违约保证金本院不予支持。针对邓光明主张的逾期房租，双方在每份房屋租赁合同中均约定有确定的租期，且在合同中约定在合同期满前一月承租方告知出租方是否续租，2015年3月30日，邓光明与何光松签订的第四份房屋租赁合同到期后，双方未继续签订房屋租赁合同，何光松于2015年5月23日搬离出租房屋，此期间内的房屋租金未结算，根据第四份房屋租赁合同的约定，逾期还房租金按每天300元计算，逾期还房的天数为54天，逾期房租应为16200元，但邓光明仅主张15600元，故邓光明主张的逾期租金应予以支持。针对邓光明主张的房屋毁损修复费及赔偿费，根据谁主张谁举证的诉讼证据规则，邓光明仅是提交一份由其自己制作的房屋毁损修复费及赔偿费清单，并未提交其他的证据予以证明，由于其个人提交的费用清单并不具有权威性，且何光松也不予认可，应由邓光明承担举证不能的不利后果。并且何光松向邓光明缴纳的租房违约保证金11800元已能填平邓光明的房屋损失。故邓光明主张的房屋毁损修复费及赔偿费本院不予支持。针对何光松主张由邓光明承担影楼装修设计费12000元，何光松聘请设计公司为其设计影楼装修图，其得到了影楼设计装修图这一成果，理应支付相关设计费用，同时并未因为邓光明不同意装修方案就丧失这一影楼设计装修图成果，故对于何光松要求由邓光明承担影楼设计费的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、何光松于本判决生效后15日内支付邓光明逾期房屋租金15600元；二、驳回邓光明房屋毁损修复费及赔偿费的诉讼请求；三、驳回何光松的反诉诉讼请求。若何光松未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，邓光明不服，上诉至本院。其上诉理由为：1.双方订立的租赁合同期限为5年，现五年期限未满，被上诉人提前解约，应当承担违约责任；2.一审法院对逾期房屋租金的计算与认定事实不符。上诉人在起诉时主张了55天，每天300元的逾期租金，应为16500，因笔误，误将计算结果写为15600元，一审法院仅支持15600元不当；3.被上诉人装修对上诉人的房屋造成了损害，应当予以修复、赔偿，一审法院将被上诉人缴纳的租房违约保证金冲抵修复赔偿费用无事实及法律依据不当，故请求本院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。被上诉人答辩称五年是意向合同期限，双方合同实际是一年一签，被上诉人在2014年订立的合同期满后搬离，并未违约。被上诉人搬离时已将房屋外观恢复原状，内部装修未拆除也是为了方便上诉人下一次出租，并未给上诉人的房屋造成损害，请求本院驳回上诉。二审中，各方当事人均未向本院提交有效新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，本院对本案争议的租赁房屋进行了现场查看，发现被上诉人除遗留部分摄影背景，未拆除装修吊顶外，未对争议房屋造成大的损害。本院认为邓光明与何光松签订的房屋租赁合同属有效合同，双方均应按约履行。双方虽约定合同意向期五年，但又分年签订了数份合同，合同期限应以分年合同中约定的租赁期限为准。2015年3月30日，邓光明与何光松签订的第四份房屋租赁合同到期后，双方未继续签订房屋租赁合同，何光松于2015年5月23日搬离出租房屋并未违约，上诉人要求何光松承担违约责任的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。因何光松搬离时未将租赁房屋恢复原状，一审法院支持邓光明不予返还租房违约保证金的主张以填平房屋损失并无不当。何光松称该保证金不足以弥补其房屋损失，但其提供的损失数据均系自行计算，无法判定其客观真实性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释（2００1）33号）第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对上诉人邓光明的该项诉讼请求，本院不予支持。上诉人邓光明在起诉时主张了55天，每天300元的逾期租金。其将总额误算为15600元属笔误，其诉请应以计算总额16500元为准。双方合同于2015年3月30日到期，何光松于2015年5月23日搬离出租房屋，逾期还房的天数为54天，逾期房租应为16200元，一审法院仅支持15600元不当，应予纠正。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，除逾期房租计算不当外，其余部分应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：一、维持四川省梓潼县人民法院（2015）梓法民初字第1045号民事判决第二、三项和诉讼费分担的决定；二、撤销四川省梓潼县人民法院（2015）梓法民初字第1045号民事判决第一项；三、何光松于本判决生效后15日内支付邓光明逾期房屋租金16200元。二审案件受理费人民币1095元，由上诉人邓光明负担1000元，被上诉人何光松负担95元。（应由何光松负担的诉讼费已由邓光明预交，何光松在执行本判决时一并给付邓光明）本判决为终审判决。审判长  李又平审判员  陈 幽审判员  赵才明二〇一六年二月五日书记员  宋 岩