福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3670号 上诉人（原审被告）：陈爱春，女，1968年3月3曰出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：夏巨明，男，1967年1月5日出生，汉族，系陈爱春之夫。 被上诉人（原审原告）：晋江市康祥物业管理有限公司，住所地福建省晋江市福埔兰峰城市花园**会所A。 法定代表人：周黎海，系执行董事。 上诉人陈爱春与被上诉人晋江市康祥物业管理有限公司（以下简称为康祥物业）纠纷一案，陈爱春不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初1920号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈爱春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康祥物业的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不全，《物业服务合同》是虚假无效的，康祥物业的管理服务质量低劣、肆意侵占业主的公共收益，已被业主赶出小区。 康祥物业辩称，康祥物业依约履行了物业管理义务，因此有权向陈爱春收取物业费，且康祥物业是主动退出小区管理，而非被业主赶出。一审判决无误，请求二审予以维持。 康祥物业向一审法院起诉请求：1.判令陈爱春支付尚欠的物业费3065元、违约金322元，合计为3387元；2.由陈爱春承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：康祥物业与福建兰峰房地产开发有限公司签署了前期物业服务合同，自2007年下半年入驻兰峰小区为小区二、三期28#、35#、36#、39#-45#楼、公寓D栋物业提供物业服务；于2011年12月，与兰峰小区业委会签订《物业服务合同》，约定自2011年12月1日至2014年12月31日，由康祥物业继续为兰峰小区上述物业提供物业服务；后康祥物业与兰峰小区业委会继续签订《物业服务合同》（落款时间有涂改，下称“第2份物业服务合同”），约定自2015年1月1日至2016年12月31日由康祥物业继续为兰峰小区上述物业提供物业服务。康祥物业与兰峰小区业委会签订的第2份物业服务合同约定：物业服务费收费标准为高层住宅1.5元/月/平方米，业主应于每月10日支付；业主违反合同第七条、第八条（物业服务费、车位使用费及停放服务费）约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之五标准向乙方支付违约金。第2份物业服务合同约定的服务期限届满后，康祥物业自2017年1月1日起仍继续为兰峰小区上述物业提供物业服务。晋江市罗山街道兰峰城市花园小区业委会（第二届）于2018年2月5日成立，于同年2月9日备案，并于同年4月3日向康祥物业公司发出《通知书》，内容为：1.鉴于兰峰小区与康祥物业公司签订的《物业服务合同》期限已届满，决定通过公开招投标形式选聘优质的物业服务管理公司；2.将于发出通知近期公开相关竞选条件，康祥物业公司若有意竞标，可按发布的规程报名参加；3.招投标结果产生的前后期，仍由康祥物业延续管理，该司要保管好相关的财务及其他管理资料；若该司不参加竞标或未能中标，在合理期限内，必须妥善办理相关移交事项及手续。至本案庭审，兰峰小区尚未选聘新物业服务管理公司，仍由康祥物业公司提供物业管理服务。被告陈爱春系兰峰小区**A5B房屋所有人，于2009年10月10日办理该房屋的入伙手续，并于同日向康祥物业公司支付了燃气初装费3000元。陈爱春现缴交物业服务费至2017年9月30日。 一审法院认为：康祥物业与陈爱春之间存在事实物业服务关系，双方按照原物业服务合同约定继续履行，故陈爱春应按原物业服务合同约定交纳相关的物业费。陈爱春所有的兰峰小区43幢A5B号房屋建筑面积为157.17平，按月1.5元/平标准，其每月应付物业服务费为235.76元，自2017年10月1日至2018年10月31日计13个月，共计应交物业服务费为3064.88元。康祥物业主张违约金计算至2018年11月10日，按日万分之五标准计算违约金共计为321.81元[235.76元/月×（390+30）×13÷2×0.5‰]。陈爱春关于燃气初装费3000元应予以退还或抵扣，因其未提起诉讼主张权利，一审法院在本案审理中不予处理，对其主张不予支持。虽然陈爱春的答辩、举证不足以支持其不交纳物业服务费的理由，但康祥物业提供物业服务过程中，也应虚心听取小区业主的意见，对业主及业委会提出的质疑应及时、详细予以解释答复，对反映存在的问题及时予以改进纠正，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、陈爱春应于本判决生效之日起十日内支付晋江市康祥物业管理有限公司自2017年10月1日至2018年10月31日期间的物业费3064.88元，及因逾期支付前述物业费产生的截止至2018年11月10日止的违约金321.81元，合计为3386.69元；二、驳回晋江市康祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：康祥物业与兰峰小区业委会签订的最后一份《物业服务合同》的服务期限虽然在2016年12月31日届满，但此后康祥物业仍然继续按原物业服务合同为兰峰小区业主提供物业管理服务，兰峰小区业委会、陈爱春未提出异议。陈爱春也按照原物业服务合同的约定及标准，持续支付物业服务费至2017年9月30日。第二届兰峰小区业委会在成立后，也于2018年4月3日向康祥物业公司发出通知，要求康祥物业公司在兰峰小区业委会选聘新的物业服务公司之前延续服务，因此，可以认定陈爱春、兰峰小区业委会（第二届）均认可并实际接受了康祥物业提供的物业服务，故双方之间存在事实上的物业服务关系。关于陈爱春主张的康祥物业存在违规收费、侵占业主权益权行为，实质上是主张康祥物业无合法依据占有其财产的不当得利行为，与本案属不同法律关系，一审法院在本案审理中不予处理，对其主张不予支持，并无不当。经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。 本院认为，康祥物业系依法取得物业服务资质的企业，其与涉诉小区的业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，且双方在《物业服务合同》到期后存在事实上的物业服务关系。陈爱春作为涉诉小区业主并接受了物业管理服务，该物业服务合同对其具有约束力。虽然陈爱春主张康祥物业在物业管理工作中存在诸多瑕疵问题，但未能举证证明康祥物业提供的服务存在根本性违约，不能成为陈爱春拒绝交纳物业费的正当理由，本院不予支持。 综上所述，陈爱春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈爱春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年八月十六日 法官助理 庄翊晶 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。