广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初744号原告：董照春，男，1970年9月12日出生，汉族，住江苏省苏州市，委托代理人：曾祥发、周宇，分别为广东未央律师事务所律师、实习人员。被告：广州市海珠区永乐棋牌活动中心，住所地广东省广州市海珠区新港西路南贤大街13号之五。投资人：袁用茂。委托代理人：尹成宗，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州市海珠资产经营有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗大道139号四楼3A01。法定代表人：张春燕，职务董事长、总经理。委托代理人：罗小雷，该公司职员。原告董照春诉被告广州市海珠区永乐棋牌活动中心、第三人广州市海珠资产经营有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾祥发、周宇，被告的投资人袁用茂及其委托代理人尹成宗，第三人的委托代理人罗小雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年6月27日，原、被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定被告将海珠区××××之三铺租给原告，作为商店经营，租期为两年。原告在依约缴纳了保证金和租金之后，进行了前期的准备，包括装修等。期间原告多次要求被告协助其办理营业执照、食品经营许可证等，但被告均以各种理由搪塞。2018年9月，原告收到被告为其办理的营业执照，但营业执照上的经营地址与租赁房屋所在地址不符，因此原告无法正常开展商业活动。2018年9月起，原告陆续收到工商部门及食品药品监督管理部门的口头整改、停业通知等，原告再次要求被告处理证照地址与实际地址不符的情况，但被告继续拖延。2018年12月5日，海珠区工商局以书面整改通知书形式要求原告整改，原告因此面临行政处罚和无法经营的情况。涉案场地原规划用途为幼儿园，第三人擅自用涉案场地作为商业用途出租，应认定出租无效。被告作为出租方，没有提供能够办理营业执照的房屋，导致原告无法经营，合同目的无法实现，因此原告起诉要求：1、判决被告协助原告到街道出租屋管理中心办理备案手续；2、判决被告为原告补开2018年7、8月租金的发票；3、判决被告免除无法正常经营期间的租金给付义务，从2018年9月1日起至被告实际履行第1、2项诉请期间的租金；4、判决被告承担本案诉讼费。被告辩称并反诉称：涉案场地是第三人合法产权，被告经第三人授权转租场地给原告，已经办理了临时经营性场所的备案。原告在签订租赁合同前，对涉案场地的情况是清楚的，故合同是双方真实意思表示。2018年7月至10月期间，公安机关对涉案场地所在的区域进行重新核对门牌号码的工作，导致该地区的租赁合同备案和工商登记工作暂停。为保障原告正常经营，被告提供了另一房屋地址为原告办理了证照，原告只要在门牌号码核定工作后，再办理迁址手续即可。被告多次通知原告携带资料办理租赁合同的备案和证照迁址手续，但原告均以本人不在广州为由拒绝办理。被告愿意配合原告办理诉请1、2的手续，但前提是需要原告自行承担租金的税费。由于被告不存在违约行为，因此不同意免除原告的租金交纳义务，原告拖欠租金属于违约行为，故被告反诉要求：1、判决原告向被告支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金51000元；2、判决原告向被告支付逾期支付租金的违约金51000元；3、判决原告承担本案诉讼费。原告对反诉答辩称：经原告了解，涉案场地的临时经营使用证已经过期，原告无法办理营业执照。即便被告陈述属实，也不能作为被告违约的理由，被告隐瞒事实，与原告签订合同，且不能提供能够办理证照的产地，已经构成违约。第三人述称：本案与我司无关，我司确认袁用茂对涉案场地享有转租权。经审理查明：位于广州市海珠区新港西路南贤大街13号登记在第三人名下，使用性质为幼儿园。2018年6月27日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将位于海珠区××××之三铺（以下简称：涉案房屋）租赁给被告作临时商业或办公用途，建筑面积80平方米。约定如下：租赁合同自2018年7月1日起至2020年6月31日止。2018年7月1日至2019年6月30日每月租金为8500元，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金为9350元。每月10日前缴纳当月租金。原告向被告缴纳保证金17000元。原告在租赁期满后，并交齐所有费用及遵守合同的条件下凭原保证金发票交回被告，被告在10个工作日内将保证金无息退回原告。被告未按合同约定提供房屋的，每逾期一日，需按月租金额的2%向原告支付违约金。原告逾期交付租金的，每逾期一日，原告须按月租金额的2%向被告支付违约金。如因原告经营需要，此合同须送街道出租屋管理服务中心备案的，涉及到的所有税费由原告向国家政府部门缴纳。如原告在租赁期内提前解约，被告可没收全部保证金。原、被告之间多次相互发函及发送微信记录，内容为原告要求被告提供涉案房屋的产权证明及2018年7、8月的租金发票；被告要求原告提供租赁合同、身份证等材料办理租赁合同备案手续，待租赁合同备案手续办妥后，被告可协助原告办理营业执照和食品经营许可证的地址变更手续，并催收租金。原告确认收到被告通知，但认为其不在广州，已经委托他人办理，但未办理公证委托手续。截止至庭审之日，原、被告均确认尚未办理涉案房屋的租赁合同备案登记手续及广州以蟹之名商贸有限公司的营业执照、食品经营许可证地址变更登记手续。原、被告均确认原告缴纳租金至2018年8月，缴纳水电费至2018年12月。原、被告均表明不在本案中主张解除合同，均要求继续履行合同。原告陈述其租赁涉案房屋用途为经营大闸蟹商店。被告提交广州以蟹之名商贸有限公司的食品经营许可证及营业执照，拟证明其已为原告办妥食品经营许可证及营业执照，该两证上载明住所及经营场所均为广州市海珠区新港西路南贤大街43号101房自编之3-A4，其中营业执照登记时间为2018年7月31日，食品经营许可证签发时间为2018年10月16日。原告确认该两证为其经营的大闸蟹商店的证件，但认为该两证上的地址与涉案房屋地址不一致，导致无法正常经营。原告提交广州市海珠区工商行政管理局于2018年12月5日出具的《责令改正通知书》，载明因原告擅自变更经营地址，限期三十日内改正。被告对此不予确认，认为是原告怠于办理营业地址变更登记手续，才导致被工商部门发出整改通知书。原告确认仅收到此份整改通知书，认为没有办理营业地址变更登记手续的原因在于被告没有办妥住所（经营场所）场地使用证明。原、被告均确认涉案房屋用于商业经营所需的流程及具体手续包括：1、对租赁合同进行备案；2、办理营业执照；3、办理食品经营许可证。被告确认需要先办理住所（经营场所）场地使用证明，才能办理租赁合同的备案手续。被告提交广州市海珠区赤岗街道办事处于2018年12月17日出具的住所（经营场所）场地使用证明，载明袁用茂使用的广州市海珠区新港西路南贤大街13号房屋由第三人出租，可临时作为生产（经营性）场地使用。该场地已经利害关系人同意，场地使用人出现违反法律法规或被群众多次投诉和被相关部门处罚等情形的，本证明宣布无效。有效期自2018年9月1日至2019年8月31日止，该场地允许经营性为办公。被告提交被告、广州凯帮信贸易有限公司、刘杨春的住所（经营场所）场地使用证明、房屋租赁登记备案证明、准予变更登记（备案）通知书，拟证明同时期其他商户均已办理租赁合同备案登记手续及营业场所变更登记手续。第三人出具《证明》，载明其于2018年5月20日将涉案房屋出租给袁用茂，租期至2021年7月31日止，租赁期间同意袁用茂转租或分组。被告的投资人袁用茂到庭确认其授权被告与原告签订租赁合同，向原告收取租金、收取水电费、保证金、履行合同全部权利义务，授权被告以独立主体资格参与本案诉讼，其本人不会向原告主张合同的权利义务。诉讼过程中，本院依法向广州市海珠区赤岗街道办事处调查，该处于2019年8月7日书面函复法院，称未查到南贤大街13号承租方为董照春的租赁登记信息，并复印了涉案场地有效期自2015年4月1日至2018年3月31日止的临时经营场所使用证明。本院认为：关于涉案房屋的使用性质及合同效力问题。根据广州市不动产登记查册表显示，广州市海珠区新港西路南贤大街13号的使用性质为幼儿园。袁用茂在租赁期间内办理了广州市海珠区新港西路南贤大街13号整体房屋的临时（经营场所）场地使用证明，有效期分别自2015年4月1日至2018年3月31日；自2018年9月1日至2019年8月31日，双方签订《房屋租赁合同》时涉案房屋的临时经营场所使用证明已经过期，但此后涉案房屋已获得了临时经营场所使用证明，且原告未向被告主张解除合同，产权人亦未对此提出异议，故涉案房屋可以用于临时生产（经营性）场所使用，原告主张合同无效，依据不足，本院对此不予采信。第三人将包含涉案房屋的广州市海珠区新港西路南贤大街13号房屋租赁给袁用茂使用，同意袁用茂转租给他人。袁用茂授权被告与原告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告，并同意由被告承接合同的全部权利义务，故本院对原、被告之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《房屋租赁合同》约定履行。关于租金问题。根据原、被告提交的证据及庭审陈述，可以确认涉案房屋所在片区在2018年7、8月间客观存在派出所核定门牌的事实；被告用另一房屋地址为原告所开商铺办理了营业执照和食品经营许可证。从被告提交的其他商铺的住所（经营场所）场地使用证明、房屋租赁登记备案证明、准予变更登记（备案）通知书来看，同地段房屋在派出所核定门牌号后，均能够顺利办理租赁合同备案手续及证照地址变更登记手续，且被告多次通知原告办理上述手续，原告确认收到通知，虽称委托他人办理，但原告并未提交公证委托手续给被告，亦未积极与被告协商处理办证事宜，应承担主要责任。考虑到包含涉案房屋在内的整体房屋，即广州市海珠区新港西路南贤大街13号的住所（经营场所）场地使用证明在2018年12月17日才办理完毕，原告称在此期间之前其无法办理租赁合同备案手续，合理可信，被告未在合同存续期间提供符合租赁用途的场地，故被告亦存在一定过错，综合双方的过错程度，本院酌定免除原告2018年9月至12月17日的租金，原告应从2018年12月18日起按合同约定缴纳租金给被告。被告在本案中仅主张截止至2019年2月的租金，故原告支付被告2018年12月18日至2019年2月28日的租金共计22100元（8500元/月÷30天×18天+8500元/月×2月）。依照双方签订的租赁合同约定，原告应按时交纳租金，每逾期一日，应按当月租金金额的2%支付违约金给被告。如前所述，原告在2018年12月18日起已经具备办理租赁合同备案、证照地址变更登记手续的条件，但原告未积极办理且拖欠租金，故原告应支付违约金给被告，但被告主张违约金的标准明显过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，且违约金总额应以尚欠的租金本金为限。关于办理租赁合同备案手续问题。被告在庭上已经确认愿意配合原告前往出租屋管理中心办理租赁合同的备案手续，双方对此并不存在争议，故本院对原告此项诉请不予调处。关于补开发票问题。原告已依约缴纳2018年7、8月的租金，被告开具发票给原告合情合理，被告抗辩需要原告承担租金的税金，无合同依据，原告亦不同意承担，故本院对被告抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告董照春在本判决生效之日起十日内，向被告广州市海珠区永乐棋牌活动中心支付2018年12月18日至2019年2月28日的租金22100元，并于2018年12月19日起支付逾期支付租金的违约金（以每月所欠租金的本金为基数，从每月的10日起计至付清当月租金之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算，每月租金的违约金应以当月所欠的租金本金为限）给原告董照春。二、被告广州市海珠区永乐棋牌活动中心在本判决生效之日起十日内补开2018年7月、8月的租金发票给原告董照春。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费975元（含本诉受理费437.5元及反诉受理费537.5元），由原告负担553.5元（含本诉受理费437.5元及反诉受理费116元），由被告负担421.5元（均为反诉受理费）。上述反诉受理费由被告垫付，原告在履行本判决时将应负担的诉讼费直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  杜晰颖二〇一九年八月二十一日书 记 员  彭智媚招景敏