河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初921号 原告：王秀兰，女，1987年12月9日出生，汉族，无业，住河南省光山县。 委托诉讼代理人：于来。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：崔志忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，住唐山市开平区。 被告：程子龙，男，1993年2月16日出生，汉族，住北京市通州区。 原告王秀兰与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）、程子龙商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀兰委托诉讼代理人于来，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁，被告程子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王秀兰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还购房款18万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月初，原告经人引见认识被告程子龙，其介绍自己负责销售位于河北省唐山市开平区，受其宣传和承诺，原告以每平米6900元售价购买位于唐山市开平区，并按其要求于2017年4月5日通过银行转账交付被告首付购房款18万元。后被告程子龙交给原告王秀兰中运公司出具的10万元收据一张，并交付原告《“名仕·雅居”成交确认单》一份，但确认单并非原告方签字按手印。原告向程子龙索要其余8万元收据和购房手续，其说等几天再给办理。后来，因发现被告中运公司没有商品房预售许可证等证书，不具备售房资格，原告找到二被告要求退款未果。原告认为作为开发商被告中运公司及销售人员程子龙所售房产不具售房资格，违反相关法律规定，应全额退还所收原告款费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告中运公司辩称，因被告与原告所签《“名仕·雅居”成交确认单》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，贵院应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1.被告与原告签订的《“名仕·雅居”成交确认单》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《“名仕·雅居”成交确认单》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕·雅居”项目的楼房，并在《“名仕·雅居”成交确认单》签订同时交纳了认购金共计10万元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《“名仕·雅居”成交确认单》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《“名仕·雅居”成交确认单》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《“名仕·雅居”成交确认单》第二条、第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第七条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《“名仕·雅居”成交确认单》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《“名仕·雅居”成交确认单》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《“名仕·雅居”成交确认单》认定为预约合同。2.从《“名仕·雅居”成交确认单》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《“名仕·雅居”成交确认单》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《“名仕·雅居”成交确认单》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照法院出具的（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决及因案涉工程在原告起诉前已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》等证照；故《“名仕·雅居”成交确认单》依法有效，且预约合同的效力与被告是否取得商品房预售许可证并无关联性，原告主张因被告开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，不具备售房资格，进而导致《“名仕·雅居”成交确认单》无效、返还认购金等诉讼请求的事由理据不足，应予驳回。4.原告所诉的8万元购房款与被告无任何关系，被告从未要求原告交纳过认购金以外的费用，被告也未收到过原告10万元以外的任何款项，程子龙更不是被告处的员工。即便原告所称交给程子龙的8万元款项真实存在，也是原告为了实现自身利益自愿支付给第三人的，所以原告也应为自己的行为买单，而与被告没有任何关系。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故被告恳请贵院依法认定《“名仕·雅居”成交确认单》合法有效，所以更谈不上由被告返还原告认购金，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告程子龙辩称，原告给付的18万有10万元是交给开发商的，7万元是电商费，1万元是好处费，是原告同意的，原告在买房时知道实际情况，是认同状态。当时因为原告在北京，离这里很远，原告委托被告程子龙选的房子并签字，原告对此是认可的态度。 本院经审理认定事实如下：原告王秀兰通过被告程子龙得知被告中运公司开发的位于唐山市开平区名仕雅居项目对外销售。2017年4月5日，原告王秀兰通过其丈夫饶磊向被告程子龙支付18万元，用于预订房屋，其中10万元为购房定金，7万元为电商费，1万元为好处费。2017年4月5日，原告王秀兰与被告中运公司签订了《“名仕·雅居”成交确认单》，该确认单约定，原告王秀兰认购被告中运公司建设开发的位于唐山市开平区房屋，建筑面积约为108.53平方米，单价为每平米6900元，总价款为748857元，并约定王秀兰在签订确认单同时向中运公司交纳定金10万元。同日，被告中运公司给原告出具金额为10万元的收据1份。另查明，被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。 上述事实，有原告提供的结婚证、《“名仕·雅居”成交确认单》、收据、银行转账业务回执，被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《“名仕·雅居”成交确认单》内容看，该确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，《“名仕·雅居”成交确认单》不因此无效。被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，原告与被告签订的《“名仕·雅居”成交确认单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告以案涉房屋尚未取得商品房预售许可证的情况下签订的确认单无效、被告不具备售房资格为由，要求被告中运公司返还原告已付购房款18万元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王秀兰的诉讼请求。 案件受理费3900元，简易程序减半收取为1950元，由原告王秀兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年八月六日 法官助理 王 娜 书 记 员 赵 钰