广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1406号原告：韩某某，住广州市番禺区。委托代理人：龙晅，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：卢杰恩，广东环球经纬律师事务所律师。被告：王某某，住广西平南县。第三人：马某某，住甘肃省广河县。原告韩某某诉被告王某某、第三人马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员张祎独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩某某的委托代理人卢杰恩到庭参加了第一、二次庭审，被告王某某到庭参加了第一次庭审，被告王某某及第三人马某某经本院合法传唤无到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告韩某某诉称：原告韩某某是番禺区某商铺的产权人，原告韩某某与被告王某某于2014年10月9日签订《商铺租赁合同》一份，约定租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，其中2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金为2800元/月（即93元/日），被告王某某须于2015年10月31日前向原告韩某某支付两按一租，合计8400元，并于每月的10号前支付下一个月的租金。租赁期限内，被告王某某如需转租给第三人，必须征得原告韩某某的同意，清偿一切拖欠费用并办理相关手续。租赁期限内，商铺内不允许明火煮食。合同签署后，被告王某某在未经原告韩某某同意的情况下，私下将承租的场地转租给第三人，并且拒绝支付任何费用，经多次协商，均无果，原告韩某某遂诉至法院，请求判令：1、解除原告韩某某与被告王某某于2014年10月9日签订的《商铺租赁合同》；2、被告王某某、第三人马某某向原告韩某某交还租赁场地；3、被告王某某自2015年11月1日起按93元/日的标准支付场地占用费直至被告王某某、第三人马某某搬出租赁场地之日止，暂计至起诉之日的占用费为1860元；4、被告王某某支付违约金（违约金按被告王某某逾期支付款项为基数，以每天3%为标准计算至交还场地之日止，暂计至起诉之日为1116元）；5、本案的诉讼费用由被告王某某承担。被告王某某辩称：我方并非恶意拖欠租金。《商铺租赁合同》签订时，原告韩某某口头同意，在租金标准不变且按时交租的情况下，我方可以将商铺转租给他人，只需告知原告韩某某即可。而且，我方承租涉讼商铺用于经营餐饮，必然需要明火煮食，虽然《商铺租赁合同》中约定商铺内不允许明火煮食，但原告韩某某当时口头同意我方明火煮食。基于此，我方才承租了该商铺。2014年10月，我方同时与涉讼商铺的开发商及原告韩某某签订了租赁合同，约定第一年的出租方为开发商及物业管理公司，第二年出租方变更为原告韩某某，当时开发商及物业管理公司允许我方经营餐饮。2015年，开发商及物业管理公司与原告韩某某交接商铺时，原告韩某某与我及我的朋友第三人马某某三方协商，将涉讼商铺转租给马某某，原告韩某某当时口头同意，并出示了一份合同要求我与马某某签署，合同中写明涉讼商铺的房产税应由我方承担，我方对此存在异议，但最终妥协同意，而原告韩某某反悔，以各种理由拒绝将商铺转租给马某某，引致本案纠纷。由于双方对于商铺的使用存在争议，因此，我方未向原告韩某某缴纳押金及租金，并非故意拖欠，不构成违约，故不同意原告韩某某的诉讼请求。第三人马某某无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：位于广州市番禺区某的商铺（以下简称涉讼商铺）权属人为韩某某，建筑面积35.1811平方米，产权登记时间为2015年2月15日。2014年10月9日，韩某某作为出租方，王某某作为承租方，签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将拥有经营管理及转租权的涉讼商铺出租给乙方作商业用途经营场所；租用期限自2015年11月1日至2020年10月31日止；自2015年11月1日至2016年10月31日止，租金为2800元/月；乙方须于2015年10月31日支付押金5600元及一个月租金2800元，其余租金每月10号前支付下月租金，以银行转账方式支付至韩某某账户；租赁期间，乙方如欲将物业转租给第三方使用，必须征得甲方同意，付清所有费用并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方；乙方必须依约交纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金超过15天的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并收回商铺而无需承担任何违约责任；本商铺不允许煎、炒类的明火煮食，未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的损失及责任均由乙方负责；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏的设备设施清洁、完好地返还甲方。2015年11月20日，韩某某以王某某私自将涉讼商铺转租给他人且未按时支付租金构成违约为由，提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认，韩某某购买涉讼商铺时与开发商约定，2015年10月31日前该商铺返租给物业管理公司，2014年10月9日至2015年10月31日，由物业管理公司将商铺转租给王某某，自2015年11月1日起，王某某继续承租涉讼商铺，出租方则变更为韩某某；王某某向物业管理公司承租该商铺时缴纳的押金，已由物业管理公司退还，出租方变更为韩某某后，王某某未向韩某某缴纳过押金或租金；现涉讼商铺的实际使用人为马某某，其使用该商铺以经营粉面饮食生意。双方当事人对于王某某将商铺转租给马某某以及在商铺中明火煮食是否征得韩某某同意以及王某某逾期交租是否构成违约产生争议。王某某主张，其于2015年7、8月在征得物业管理公司口头同意的情况下将涉讼商铺转租给马某某，马某某接手商铺后对商铺重新装修，也向物业管理公司报备，故物业管理公司对于其转租情况是清楚并同意的；出租方变更为韩某某后，王某某与马某某亦与韩某某进行过三方协商，韩某某当时口头同意将商铺转租给马某某，但此后又反悔，由于双方对于转租事宜存在争议，因此王某某一直未向韩某某缴纳商铺押金及租金，如韩某某依其口头承诺同意继续由马某某承租涉讼商铺，则王某某同意向韩某某交齐押金及租金。韩某某则主张，其于2015年10月底得知涉讼商铺由马某某实际使用，当即向王某某表示不同意其转租，但与其协商无果；由于王某某拖欠商铺租金超过15日，并违反了《商铺租赁合同》中关于不得转租及不得明火煮食的约定，已构成根本性违约，导致合同无法继续履行，故韩某某要求解除《商铺租赁合同》，王某某、马某某交还商铺，王某某支付2015年11月1日起至商铺交还之日止的场地占用费及逾期缴费违约金，押金5600元及首月租金2800元的违约金，自2015年11月1日起，按每日3%的标准计算至场地交还之日止，此后每月租金的违约金从上月11日起，按每日3%的标准计至场地交还之日止。为证明王某某于2015年10月才向物业管理公司申请转租涉讼商铺，且其转租未经出租方同意，韩某某提交了物业管理处出具的《工作联系函》予以证实，该函件主送王某某，抄送韩某某，主要内容为关于柏丽甜果24号之八商铺未经本人同意转让第三方事宜，本人于2015年10月24日正式收到王某某的书面申请，本人并未作出任何同意转让的书面回复，但届时王某某已转让给第三方，第三方已装修并营业，因此造成的一切责任应由王某某承担，落款处有郑某签章及王某某签名，落款日期为2015年10月29日。王某某对该《工作联系函》的真实性予以确认，但其称该函件是在其忙碌时开发商及物业管理处的人员要求其签署，其签名前并未查看函件内容，并且其认为，其将商铺转租给马某某已经过物业管理处及韩某某的口头同意，现韩某某反悔导致双方对合同的履行存在争议，其因此争议而迟交租金并不构成违约，不同意解除《商铺租赁合同》。本院认为：韩某某与王某某于2014年10月9日签订的《商铺租赁合同》是合同双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行。韩某某依约将涉讼商铺交予王某某使用，王某某应当按照《商铺租赁合同》的约定使用该商铺，并按时足额缴纳租金。现王某某在商铺内使用明火煮食，并在未征得韩某某同意的情况下将商铺转租给马某某，且未依约于2015年10月31日向韩某某支付押金及首月租金，已构成违约，由于其拖欠租金超过15天，韩某某要求解除《商铺租赁合同》，具有合同及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《商铺租赁合同》应当在韩某某主张解除合同的通知送达王某某之日起解除，故本院认定，该合同于本案第一次庭审时即2015年12月14日解除。王某某抗辩称物业管理处及韩某某曾口头同意其在商铺内明火煮食且同意其将商铺转租给马某某，但未提交证据予以证实，且其陈述与物业管理处出具的《工作联系函》不符，本院对其该项抗辩不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《商铺租赁合同》解除后，王某某及马某某应向韩某某交还涉讼商铺，且王某某应向韩某某支付自2015年11月1日起至合同解除之日2015年12月14日止的租金；合同解除后至商铺实际交还之日止，由于王某某继续占有使用涉讼商铺，依照公平、等价有偿的原则，王某某应当向韩某某支付商铺使用费。韩某某主张按照每日93元（2800元/月÷30天≈93元）的标准计付租金及使用费，具有合同依据，本院予以支持。王某某应支付的2015年11月1日至2015年12月14日的租金为4092元（93元/天×44天=4092元）。至于韩某某主张的逾期交租违约金，在《商铺租赁合同》解除前，由于王某某确逾期交租，其应当自2015年11月1日起，向韩某某计付2015年11月租金的违约金，并自2015年11月11日起，向韩某某计付2015年12月租金的违约金；但合同约定的每日3%的违约金计付标准明显过高，王某某对此提出异议，且韩某某未举证证明王某某逾期交租对其造成的实际损失，故本院将违约金的计付标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；违约金应分别自2015年11月1日起，以2800元为本金，自2015年11月11日起，以2800元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至款项清偿之日止或场地交还之日止（以二者中在先日期为准），违约金总额以不超过本金为限。在《商铺租赁合同》解除后，双方不再受合同条款约束，王某某仅应基于其实际使用了涉讼商铺而向韩某某支付相应使用费，韩某某对于该费用主张逾期支付违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。至于韩某某主张对王某某未付的5600元押金计算违约金的诉请，由于《商铺租赁合同》中约定，因王某某原因造成涉讼商铺无法正常使用的，韩某某有权没收押金，故该5600元押金实际为定金性质，根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同为实践合同，从实际交付定金之日起生效，王某某未向韩某某支付定金则定金合同尚未生效，且定金的作用是保证合同的履行，其与违约金条款同为保障守约方权益的手段，二者只能择一使用，现韩某某要求以合同中的违约金条款计算未付押金的违约金，缺乏依据，本院不予支持。马某某经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告韩某某与被告王某某于2014年10月9日签订的《商铺租赁合同》于2015年12月14日解除；二、被告王某某、第三人马某某应于本判决生效之日起十五日内将位于广州市番禺区某的商铺交还原告韩某某管业；三、被告王某某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告韩某某支付2015年11月1日至2015年12月14日的租金4092元并自2015年12月15日起按每日93元的标准支付场地使用费至上述第二判项履行完毕之日止（本判决发生法律效力之日前的场地使用费自本判决发生法律效力之日起五日内支付，此后的场地使用费于每月月底前支付）；四、被告王某某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告韩某某支付逾期缴纳租金的违约金[违约金应分别自2015年11月1日起，以2800元为本金，自2015年11月11日起，以2800元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至款项清偿之日止或上述第二判项履行完毕之日止（以二者中在先日期为准）]；五、驳回原告韩某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2076元，由原告韩某某负担12元，由被告王某某负担2064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。代理审判员  张祎二〇一六年二月二十日书 记 员  谢薇