河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终999号上诉人（申请执行人、原审被告）：夏邑县农村信用合作联社。住所地：河南省夏邑县县府路东段北侧。统一社会信用代码：91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海，该联社工作人员。委托诉讼代理人：王文龙，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（案外人、原审原告）：汪晖，女，汉族，1971年11月15日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：白敬喜，信阳市平桥区法律援助中心法律工作者。委托诉讼代理人：李凤霞，河南文开律师事务所律师。被上诉人（被执行人、原审被告）：河南恒喆实业有限公司（原为河南省雷硕照明电器有限公司）。住所地：河南省郑州市CBD商务外环与西七街交叉口中华大厦**。统一社会信用代码：91410100563700369L。法定代表人：张建功，该公司总经理。委托诉讼代理人：马飞、兰松四，河南紫鼎律师事务所律师。被上诉人（被执行人、原审被告）：信阳市上浦置业有限公司。。住所地：信阳市平桥区大别山商场**楼副楼**统一社会信用代码：91411500775116893B。法定代表人：朱顽强，该公司总经理。上诉人夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）与被上诉人汪晖、信阳市上浦置业有限公司（以下简称上浦置业公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称恒喆实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服商丘市中级人民法院（2018）豫14民初480号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2019年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人夏邑农信社的委托诉讼代理人陈建海、王文龙，被上诉人汪晖的委托诉讼代理人白敬喜、李凤霞，被上诉人恒喆实业公司的委托诉讼代理人马飞、兰松四到庭参加诉讼。被上诉人上浦置业公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。夏邑农信社上诉请求：一、依法撤销一审法院（2018）豫14民初480号民事判决，驳回汪晖的起诉或驳回诉讼请求；二、诉讼费用由汪晖承担。事实与理由：涉案房产办理抵押登记的时间是2013年12月12日，而汪晖与上浦置业公司签订买卖合同的时间是2015年3月9日，未经抵押权人同意，该合同为无效合同。不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决适用法律错误，应予改判。汪晖答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：其与上浦置业公司已签订了《商品房买卖合同》，支付了房款，并实际占有使用该房屋，且该房屋是其唯一住房，买受人的居住权优先于夏邑农信社的金钱债权。恒喆实业公司的答辩意见与夏邑农信社的上诉意见一致。上浦置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。汪晖的一审诉讼请求：一、停止对河南省信阳市××东侧××农贸市场××楼××单元××号房的执行；二、请求确认其对上述房屋拥有合法的所有权；三、本案的诉讼费及相关费用由夏邑农信社、上浦置业公司、恒喆实业公司承担。一审法院经审理查明：汪晖与上浦置业公司签订无落款日期的《商品房买卖合同》，约定汪晖购买上浦置业公司开发建设的上浦时代广场大别山农贸市场21号楼1单元501号房屋，面积100.63平方米，总价40万元，分期付款，未约定交房日期，合同还约定了其他事项。2015年3月9日汪晖交纳购房款26万元，2016年3月3日交纳1万元，上浦置业公司出具了收据。信阳弘成物业服务有限公司出具有2015年3月14日物业费、8月30日电费收据。涉案房屋现已由汪晖占有使用。另查明，2013年12月12日，恒喆实业公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日上浦置业公司为该笔借款用其位于信阳市××东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向一审法院提起诉讼，该院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对上浦置业公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。恒喆实业公司不服该判决提起上诉，本院审理后于2017年12月1日作出（2017）豫民终881号民事终审判决：驳回上诉，维持原判。因恒喆实业公司、上浦置业公司未履行该生效判决确定的义务，夏邑农信社向一审法院申请强制执行，该院于2018年3月23日以（2018）豫14执66号执行案件立案执行。执行过程中查封了上浦置业公司提供抵押担保的上述楼房地产（2018年5月11日作出2018豫14执66号之一执行裁定），并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。汪晖提出执行异议，主张涉案房屋的所有权并要求不得执行该房屋，一审法院于2018年10月22日作出（2018）豫14执异43号执行裁定，驳回了汪晖的异议请求。还查明，上浦置业公司于2011年6月16日取得涉案21号楼的商品房预售许可证明；汪晖的涉案房屋，系其在信阳市××唯一住房。一审法院认为，案外人在提出执行异议裁定被驳回后，进一步的诉讼救济方式应当根据其是否繁育对作为执行依据的裁判本身提出异议而定。案外人执行异议之诉针对的仅是执行标的本身，核心在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，就强制执行应当继续还是停止执行作出评判。涉案执行依据（2017）豫14民初14号民事判决仅对申请执行人有权就包括涉案房屋在内的房产享有优先受偿权进行了确认，并未涉及汪晖即涉案房产的买受人的权益与优先受偿权之间的关系，故汪晖的诉讼请求与执行依据确认的内容无关，其提起本案案外人执行异议之诉符合法律规定。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。该司法解释第二十九条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权。因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权应当优先于抵押权。汪晖与上浦置业公司之间的合同未填写签订时间，根据汪晖提交的交纳房款凭证，应当认定房屋买卖合同签订于2015年3月9日，并已于合同签订当日按约定交纳首付款26万元，即汪晖系在一审法院对涉案房产查封之前签订商品房买卖合同并已交纳超过合同约定总价款的百分之五十，且上浦置业公司亦已将涉案房屋交付给汪晖实际居住，该房屋又系汪晖在信阳市××唯一居住用房，汪晖的居住生存权，优先夏邑农信社的优先受偿权，故本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，汪晖对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利。对于汪晖要求确认涉案房屋所有权的诉请，我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。涉案房屋截至目前尚处于抵押状态，且未进行备案登记，不符合确认物权的条件，汪晖主张在本案中确认其对涉案房屋的所有权，证据不足，不予支持。判决：一、不得执行汪晖位于河南省信阳市××东侧××农贸市场××楼××单元××号房屋；二、驳回汪晖的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由上浦置业公司负担。本院查明的事实与一审相同。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该法条的但书条款明确了法律、司法解释另有规定的可以排除担保物权等优先受偿权，上述司法解释第二十八条、第二十九条即属于该但书条款的例外情形。本案中，案外人汪晖与上浦置业公司签订商品房买卖合同时，涉案房产已被抵押给夏邑农信社，夏邑农信社对涉案房屋享有优先受偿权。但汪晖如果符合第二十八条或者第二十九条规定的条件，则其享有涉案房屋的物权期待权，依法可以对抗申请执行人的强制执行。根据本案查明的事实，汪晖与上浦置业公司签订了商品房买卖合同，该合同不违反强制性法律规定，为有效合同，且支付了大部分房款，于2015年3月14日已占有涉案房屋并实际居住该唯一住房。汪晖作为房屋消费者，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的案外人可以排除执行的情形，故一审法院从保护房屋消费者的生存居住权的价值理念出发，支持了汪晖排除本案执行的主张，结果正确，本院予以维持。上诉人夏邑农信社的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由夏邑县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳审判员  张俊宇审判员  李建瑞二〇一九年八月二十日书记员  李嘉慧