山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初191号 原告：泰安中南城市投资有限责任公司，住所地泰安市东岳大街100号。 法定代表人：李君富，总经理。 委托诉讼代理人：丁莎莎，女，系该公司法务。 被告：王丽，女，1990年出生，回族，住山东省肥城市。 原告泰安中南城市投资有限责任公司（以下简称中南投资公司）与被告王丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中南投资公司的委托诉讼代理人丁莎莎，被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告支付原告自2017年12月5日起至实际清偿之日止的租金(自2017年12月5日起至2019年1月5日止，租金暂计28214元)，自2017年5月31日起至实际清偿之日止的物业费(自2017年5月31日起至2019年12月31日止，物业费暂计3541.58元及违约金3667.8(按照合同约定租金总额10％计算)，暂共计35423.38元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年5月28日签订房屋租赁合同。合同约定被告承租原告泰安中南财源门十二帝街二楼144号(原告对房屋的自行编号)商铺作为经营纹绣美甲之用途，建筑总面积约为70.27平方米，租赁期限2年，自2017年5月31日起至2019年5月30日止。合同约定租金总额36678元，按照“先租后用”的原则，被告应于合同签订当日向原告支付第一笔租金8464元，后期每笔租金被告须提前1个月支付给原告。第二笔于20l7年12月5日前支付租金8464元，第三笔于2018年6月5日前支付租金9875元，第四笔于2018年12月5日前支付租金9875元。物业费暂定7.2元/平方米/月。本合同签订当日，被告向原告支付合同履约保证金5749元。如被告违反合同约定，原告有权不予退还履约保证金。逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，原告有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方应承担本合同约定租金总额10％的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权追偿。鉴于被告未按照合同约定支付租金，原告通过EMS分别于20l8年lO月25日、2018年11月9日、2018年11月16日向被告发出催款函、违约通知函、关于租金、管理费及其他费用的支付事宜敦促被告及时补交租金等各项费用，然被告仍拒绝履行。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告王丽辩称，自房屋租赁合同签订之日起，原告招商部就口头承诺，大商业运营前或中南财源门十二帝街商户正常运营达到80%以上之前，对签约商户实行免租金、免物业费保护期。自入驻商业以来，商业街二层规划的是休闲娱乐区，而现在状态是网上外卖占据大部分商铺，影响了自然客流量。自营业以来，整个商业街几乎没有人流量。被告收到原告的起诉状后，积极与原告招商部的领导进行沟通，在沟通中得知，原告招商部要将原房屋租赁合同废除，重新签订新合同，新合同在租赁期及租金上都有较大的优惠，这是原告结合商业街商户入驻少、人流少及大商业迟迟未投入运营的具体情况，作出对商业街商户的优惠政策。原告主张的物业费不合理，同一个商业街上存在两个价格，不公平。2018年10月1日之前原告未提交过物业费的交纳，原告工作人员表示免除2018年10月1日之前的物业费。原告的物业服务不到位，2018年1月22日晚上，我店里发生了盗窃事件，中南物业的保安未及时发现问题通知我，导致我遭受2万元的损失。2018年10月份原告工作人员通知我要么重新签订新合同，要么撤场，关于新合同的签订事宜尚未得到原告回复的情况下，原告就将我诉至法院，因此违约责任在于原告，并非我方不交纳租金。 本院经审理认定事实如下：2017年5月28日，原告中南投资公司（出租方/甲方）与被告王丽（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于泰安中南十二帝街二楼144号的房屋（以下称该房屋），建筑面积为70.27平方米，乙方同意以该面积作为租金和物业费的计算标准；乙方保证该房屋仅作销售/经营纹绣美甲之用途；租赁期限为2年，自2017年5月31日起至2019年5月30日止；租金总额36678元，租金支付按照“先租后用”的原则，乙方于商铺交付前向甲方支付第一笔租金8464元，后期每笔租金乙方须提前1个月支付给甲方，具体支付时间为第二笔租金于2017年12月5日前支付租金8464元，第三笔租金于2018年6月5日前支付租金9875元，第四笔租金于2018年12月5日前支付租金9875元；物业费暂定为7.2元/平方米/月，甲方委托的物业公司有权按实际支出调整物业费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定；租赁期内物业费均应缴纳，并在合同约定的租金支付时间按时向甲方或甲方委托的物业公司支付，合同签订当日乙方向甲方物业公司支付第一期物业费；乙方逾期支付租金、物业费及其他费用的，每逾期一日，应按欠缴总额的2‰支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付；本合同签订当日，乙方向甲方支付合同履约保证金5749元，如乙方违反本合同任一约定或保证的，甲方有权不予退还履约保证金；乙方拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电燃气等公用事业费用或其他费用等，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款；乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日的，甲方有权解除合同，乙方无权要求返还履约保证金，同时乙方应承担本合同约定租金总额10%的违约金。合同签订后，被告向原告缴纳第一期租金8464元及履约保证金5749元，原告于2019年5月28日将房屋交付被告，之后的租金被告未再支付，亦未向原告支付过物业费。 2018年10月25日，原告通过EMS向被告合同中留存的地址发送催款函一份，内容为：贵我双方已就泰安市中南财源门十二帝街2-144号商铺租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，经营品牌樱花社美睫美甲，合同周期为2017/5/31-2019/5/30，贵方应按租赁合同的约定按时支付租金、物业费等款项。目前贵方应缴纳我司2018年10月1日至2018年12月31日的租金人民币合计5019.79元，2018年10月1日至2018年12月31日的物业费人民币合计1517.83元，以上应缴纳费用合计人民币6537.62元。现特此通知贵方，请贵方于收到此函后5日内缴清所有费用，否则我司将依租赁合同的约定采取措施并追究贵方违约责任。本函并不构成贵我双方对租赁合同该条款的修改或补充，我司向贵司发出本函亦不应视为我司允许贵司延迟向我司缴交前述款项或我司对贵司日后可能出现的类似违约行为的原谅。我司保留法律、法规及租赁合同赋予我司的所有其它权利。 2018年11月9日，原告通过EMS向被告合同中留存的地址发送违约通知函一份，内容为：经我方多次催告，贵方至今仍拖欠我方2018年10月1日至2018年12月31日的租金5019.79元，物业费1517.83元，以上应缴费用合计6537.62元，严重违反了双方合同约定并给我方造成了严重的损失。为此，我方于2018年11月1日向贵方正式发出催款函，但贵方仍未做出任何善意回应，基于双方合作关系考虑，我方现最后一次通知贵方，请贵方于2018年11月13日前缴清所有拖欠款项，并按合同约定每日应付未付金额2‰的标准支付违约金，否则我方将有权立即解除合同，并按合同约定追究贵方违约责任。本函件的出具并不意味着我方放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。2018年11月16日，原告再次向被告发送“关于租金、管理费及其他费用的支付事宜”，要求被告于2018年11月25日17时前缴清所有拖欠费用。在原告向被告发送上述函件后，被告仍未向原告缴纳租金及物业费。现该房屋仍由被告占有使用。 被告主张原告招商部向商户口头承诺，至2019年2月大商业运营前商户运营达到80%以上，对签约商户实行免房租、免物业费。为此，被告提交十二帝街各商户签名的证明一份以及各商户与原告招商部工作人员协商租金交纳问题的通话录音证实其主张。原告对此不予认可，并称未向商户承诺免租期，通话录音也只是商户与原告工作人员协商的过程，对于催款函以及违约通知函中要求被告补缴自2018年10月1日起的租金及物业费是考虑到商户的经营现状，如被告按照催款函规定的期限补缴租金、物业费等相关费用，原告将免除2018年10月1日前的相关费用，如未补缴，原告则按租赁合同向被告主张权利。庭审中，原告要求解除合同，被告表示同意解除合同。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告在庭审时(2019年3月19日)明确表示同意解除合同，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除。 关于被告欠付租金及物业费数额，被告主张原告向商户口头承诺免房租、免物业费，从被告提交的十二帝街各商户联合签名的证明来看，各商户均称原告工作人员曾有过免租期的承诺，从各商户与原告工作人员协商租金交纳问题的通话录音来看，双方也提到了关于免租期的承诺，结合原告给各商户发送的催款函、违约通知函等，原告主张要求各商户补缴租金及物业费均是自2018年10月1日起开始计算，由此可以认定确实存在一定期限的免租期。但因双方对于免租的期限并没有一个明确的约定，故被告欠付租金及物业费的数额可按照催款函、违约通知函记载的2018年10月1日起开始，按照合同约定的租金标准计算，自2018年10月1日起至2019年3月19日合同解除之日止（共计169天），被告欠付的租金数额应为9271.53元（9875÷6个月÷30天×169天）。合同解除后，被告自2019年3月20日起仍应按照合同约定的租金标准（1645.83元/月）支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止。物业费自2018年10月1日起，按照合同约定的7.2元/平方米/月计算，每月应为505.94元，至腾退房屋之日止。对于原告主张的违约金，如上所述，基于涉案商业街的运营现状，双方对于租金的支付实质存在一个协商变更的过程，被告未按合同约定支付租金并不构成违约，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告支付的履约保证金5749元应从欠付租金中予以折抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、原告泰安中南城市投资有限责任公司与被告王丽签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除； 二、被告王丽于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中南城市投资有限责任公司欠付的租金9271.53元，与被告支付的履约保证金5749元折抵后，实际支付3522.53元； 三、被告王丽于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中南城市投资有限责任公司房屋占有使用费（自2019年3月20日起，按照合同约定的租金标准1645.83元/月计算，至实际腾退房屋之日止）； 四、被告王丽于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中南城市投资有限责任公司物业费（自2018年10月1日起，按照505.94元/月计算，至实际腾退房屋之日止）； 五、驳回原告泰安中南城市投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费343元，由原告负担173元，被告负担170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  文蕊 二〇一九年八月十三日 书记员  孙芹