江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2015)皋民初字第1083号原告南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区城山路34号6层，现主要机构所在地：如皋市如城街道青云路68号。法定代表人江炳兴，执行董事。委托代理人孙泽华（特别授权），系公司法务总监。被告李秀英委托代理人李海林原告南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥房产公司）与被告李秀英商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年2月22日公开开庭进行审理。原告鑫祥房产公司的特别授权委托代理人孙泽华、被告李秀英及其特别授权委托代理人李海林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫祥房产公司诉称：原告所属分支机构如皋分公司，在如皋市百花苑住宅小区开发项目中巨额资产被侵占，原告报案经南通市公安局崇川分局立案侦查，发现原告聘用的分公司负责人江炳雄及其妻陆卫群等人涉嫌职务侵占罪，侦查终结由南通市崇川区人民检察院提起公诉，南通市崇川区人民法院、南通市中级人民法院审理后��法作出（2010）崇刑二初字第0225号刑事判决书和（2011）通中刑二终字第0042号刑事裁定书，认定江炳雄侵占公司资产36554107.57元，陆卫群共同侵占公司资产193447765.68元，构成职务侵占罪，判处江炳雄有期徒刑十年，并处没收财产人民币100万元；判处陆卫群有期徒刑三年，缓刑五年，并处没收财产人民币50万元。在上述刑事案件侦查过程中，公安机关委托南通宏瑞联合会计师事务所，对原告所属如皋分公司财务状况进行了专项司法审计，通过审计发现江炳雄、陆卫群等多人多项侵占资产、恶意占用不当得得的事实，审计单位还建议受害单位对分公司开发的百花苑一区二区所有房产的销售收入进行逐户核对，同时，对公司的资金流向进行逐笔核对。因原告分公司的财务账册一直在公安机关、人民法院的审查、保管之中（江炳雄、陆卫群为隐瞒犯罪、由其操控的如皋分公司���产销售合同等资料下落不明），直至2015年6月12日原告在审计单位取得审计报告后才得知上述情况，随即原告组织了核查，在法院的支持下，原告在如皋法院执行局查阅了分公司相关财务账目原始凭证，核对了房产销售收入和资金流向，通过核查发现原告如皋分公司房产销售中，公司资产被多人恶意侵吞的事实。由于犯罪人江炳雄、陆卫群实际管理、控制原告如皋分公司的一切事务，并大肆实施侵占活动，被告及其丈夫肖文华与犯罪人江炳雄恶意串通，以极其低廉的价格购买了原告分公司开发的如皋百花苑小区燕桥东河边6号黄金地段门面房257.58平方米，该地段同时期同类门面房价格南通市价格认证中心评估为每平方米4500元，而被告只支付2600元/㎡购得该房产，其购买价格与实际价格每平方米相差1900元，该套房产就使得原告财产损失489402元，有违房产销售中任何优��待遇之常理，该房产销售行为是江炳雄职务侵占罪，侵吞及非法处置原告资产的产物，此等交易行为明显是假借订立商品房买卖合同，掩盖其非法占有目的，不仅损害了原告的合法财产权益，也严重损害了国家税收利益，为我国法律所禁止。综上所述，被告与犯罪人江炳雄、陆卫群等恶意串通，以极其低廉价格购得原告如皋分公司房产，非善意之举的事实清楚，证据确实，为维护国家正常的税收秩序，税收利益及原告合法权益免受非法行为之侵害，现原告特向贵院起诉，请求依法判决：1、确认原告如皋分公司与被告于2005年5月25日签订的编号为“通鑫房皋百花苑-001-1032”《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还该房产；3、诉讼费由被告负担。原告为支持自己的主张提供了下列证据：证据1和证据2分别为南通市崇川区人民法院作出的（2010）崇���二初字第0225号刑事判决书和南通市中级人民法院作出的（2011）通中刑二终字第0042号刑事裁定书，证明江炳雄系原告如皋分公司的实际负责人，控制并掌握原告分公司的一切事务，与陆卫群共同侵占原告公司财产的事实，并证明原告的房产价格已由生效的法律文书确认的事实。证据3、南通宏瑞联合会计师事务所受公安机关委托作出的审计报告，证明原告分公司的资产被多人恶意占有的事实，同时该证据证明审计单位向原告提出审计建议以及原告得知公司房产被多人低价购买的事实。证据4、原告分公司与被告签订的商品房买卖合同及不动产通用发票，是原告从如皋市房地产监理所调取。该证据证明被告以极不正常的价格购买原告分公司开发的门面房，此购买行为与犯罪人江炳雄和陆卫群明显存在关联和串通，证明被告假借订立合同以合法的形��掩盖非法目的的事实。证据5、通知函，是原告在取得审计报告后按照审计报告提出的审计建议对分公司销售房产进行全面清查后发现被告低价购买的事实后向被告发出书面的通知，通知被告前来进行核对以及协商相关事宜的事实。证据6、原告申请法院调取肖文华受贿罪的刑事卷宗，证明：1、肖文华在检察院时陈述所购买的讼争的房屋实际的价格是90万元左右，每平方米3500元。说明他们在领取房产的过程中而使用的这份合同对房屋的价格进行了修改，这就是串通和恶意。2、证明肖文华与江炳雄之间存在种种的个人关系，所谓的优惠8万元房款这个性质应该是违法的行为，原告无法对这个性质进行任何的认定和下任何的定义，但是这个交易的行为受双方利益的驱使。被告对90万元的房款并没有实际交清。被告李秀英对原告证据的质证意��为：证据1、2是江炳雄职务侵占，这是原告公司内部监管不善导致的，与被告购买房产没有任何关联性的。证据3，南通宏瑞公司出具的审计报告没有合法性或者事实依法性，因为宏瑞对被告十多年呆滞的处置房如何评估我们不清楚。证据4，这恰恰证明了被告购买的商品房履行了相关的手续并领取的房产证，与江炳雄、陆卫群职务侵占没有直接的合法关联性。证据5，被告有没有收到通知函，就算收到通知函房产购买人也没有权利和义务再行向原告陈述购买房屋的事实，被告可以不予理睬。证据6，肖文华关于该房产当时检察院的陈述，更能证明购买房屋是高于市场价购买的，不存在低价串通的事实，也证明了该房屋是当时房产公司比较滞销的房源。当时江炳雄是负责如皋分公司，作为购房人是按照他的要求执行的，这是原告公司自己处置房屋的行为，与购房人不存在不合法性。被告李秀英辩称：房子是十多年前买的，房价还处于市场化刚起步，当时原告的房产每平方米大约1000多元，而被告的房产每平方米买的2000多元，符合市场规定的。当时房产处于不通路不通桥，房子建好后闲置。房子也存在质量上的缺陷，包括水电方面的问题，房子到目前为止二楼也不能正常使用。被告的房产是合法存在的，不存在原告说的恶意串通要求撤销的理由存在。被告李秀英为证明自己的主张提交了讼争房屋的房产证，证明买卖是合法的。原告对被告提交的房产证真实性无异。归纳原、被告的举证、质证意见及诉辩，双方对（2010）崇刑二初字第0225号刑事判决书、（2011）通中刑二终字第0042号刑事裁定书、通鑫房皋百花苑-001-1032号商品房买卖合同、百花苑燕桥东河边6室房产权证的真实性无异，双方主要争议的焦点是通鑫房皋百花苑-001-1032号商品房买卖合同是否有效？原告认为无效，被告认为有效。本院经审理查明，2005年5月25日，原、被告双方以原告如皋分公司为出卖人、被告李秀英为买受人签订商品房买卖合同一份，合同编号：通鑫房皋百花苑-001-1032，内容大致为：“……买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为如皋市建设局，商品房预售许可证号为皋建房销字第200415号、第200419号……买受人购买的商品房燕河桥东河边6号房。该商品房的用途为商业，属框架结构…该商品房产权登记建筑面积共257.58平方米……出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）陆拾陆万玖千柒百零拾捌元整……本合同自双方签订之日起生效……。”该合同落款出卖人处盖有原告如皋分公司合同专用���、买受人处有李秀英的签名。合同地点为售房部。原告如皋分公司于合同签订当日开具的江苏省南通市销售不动产通用发票(发票号码00027158)显示，原告如皋分公司收取被告购房款669708元（座落地点百花苑一区燕桥东河边6号、建筑面积257.58、单价2600）。被告于2008年9月10日在如皋市房地产监理所领取上述商品房销售合同中房屋的皋房权证字第688**号房产权证，登记为房屋所有权人为李秀英。另查，原告如皋分公司系原告开办的不具有独立法人资格的分支机构，江炳雄系原告如皋分公司负责人，江炳雄同时担任大庆市海庆建筑安装工程有限公司南通分公司负责人，江炳雄在任职期间单独或伙同其妻陆卫群侵占公司财产，构成职务侵占罪，2011年3月23日江苏省南通市崇川区人民法院（2010）崇刑二初字第0225号刑事判决书分别判处江炳雄有期��刑10年、判处陆卫群有期徒刑三年缓刑五年，江炳雄不服上诉后，南通市中级人民法院于2011年8月2日作出了（2011）通中刑二终字第0042号刑事裁定书裁定“驳回上诉，维持原判”。2011年9月8日如皋市人民法院（2011）皋刑二初字第0149号刑事判决书判决被告肖文华犯受贿罪判处有期徒刑七年六个月。肖文华系被告丈夫，其在检察院侦查阶段关于诉争房屋买卖的事实陈述大致“2005年上半年鑫祥房产公司开发百花苑一期工程时预订百花苑一期燕桥东6号店面房，面积共为250多平方米，与江炳雄协商价格是3500元/平方米，总价是90多万元。购房合是爱人李秀英与鑫祥房地产公司签订，首付40多万元，余款逐渐偿还，到2007年上半年时余款还有23万元，后以店面房到现在还没有租出去为由要求江炳雄减房价，后江炳雄减免8万元房款。”本案诉争房屋不在江炳雄、陆卫群犯职务侵占罪的侵占事实之列；肖文华犯受贿罪的受贿事实亦没有诉争房屋相关内容即减免8万元房款没有认定为犯罪。以上事实，有（2010）崇刑二初字第0225号刑事判决书、（2011）通中刑二终字第0042号刑事裁定书、通鑫房皋百花苑-001-1032号商品房买卖合同、百花苑大治街26号房产权证及原、被告的当庭陈述等证据，经庭审质证在卷佐证，可以认定。本院认为，本案原、被告双方对于2005年5月25日签订通鑫房皋百花苑-005-1032号商品房买卖合同的真实性无异，本院予认可。本案双方争议的焦点为该商品房买卖合同是否有效？讼争商品房买卖合同是否有效？本院认为，审查合同是否有效应以《中华人民共和国合同法》第五十二条规定为依据，《中华人民共和国合同法》第五十二条规“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合��，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对照本案讼争合同，本案审查认为并不存在合同无效（一）（四）（五）之情形。是否存在合同无效（二）规定的情形？本院认为，第一，首先对恶意串通的事实，原告并无直接证据加以证明，故本院难以认定存在恶意串通之事实；其次，原告以低价推断就存在恶意，本院亦难以采信此观点，这既不符合法律逻辑规律，也不符合商品市场价格规律；再次，关于减免8万元购房款，无论是江炳雄、陆卫群的刑事判决，还是肖文华的刑事判决，均没有认定此行为系犯罪，故不存在涉案合同系江炳雄、陆卫群犯罪的产物一说。第二，合同法规定恶意串通无效的情形是指损害国家、集体或者第三人利益，而本案原、被告是合同当事人，合同标的为原告的房屋并不涉及第三人；原告认为被告低价购房就少上交上国家税收，就损害了国家税收利益，这种观点本院同样不予采纳，因为国家的税收利益有无损害应是指应交而未交或少交或不交，本案中现无证据证明被告购买诉争房屋存在偷税、漏税行为，相反被告已经过相关职能部门的审查取得诉争房屋的产权证。所以，本案诉争合同不存在合同法第五十二条无效（二）之规定的情形。是否存在合同无效（三）规定的情形？本院认为，被告购房是一种普通的民事行为，低价购房也是每一个购房户正常之心理愿望，购房户支付购房款取得房屋所有权也购房户正常目的，诉争合同对所购房屋位置、价格等按正常交易作出了约定，原告并没有证据证明双方存在商品房买卖之外的非法目的。原告认为明显低��购买就是非善意、就是非法占有的理由不能成立。所以本案诉争合同亦不存在合同法第五十二条无效（三）之情形。退一步讲，假如原告认为被告低价购买，价格上存在显失公平，此时原告作为合同一方当事人应依合同法第五十四条之规定行使的是撤销之诉而非无效之诉。关于减免8万元购房款是否正当，应属原告内部管理行为，如原告认为不当，对内原告应当追究相关人员责任，对外原告可行使撤销权，亦非合同无效之诉。至于原告认为肖文华在检察机关陈述购房款应为90万多但原告所开票据显示只收被告669078元从而认为被告未缴清房款之事，本院认为，从原告所举的通鑫房皋百花苑-001-1032号商品房买卖合同上价格即为669078元，与原告所开票据数额一致，在没有其他有效证据推反书面证据内容的情况下本院应予书面证据来确定案件事实，故原告此主张，���院亦不能认可。综上所述，本案诉争合同由原、被告签字认可，系原、被告双方真实意思表示，合同内容也不违背我国法律强制性规定，故为合法有效合同。原告对其所诉证据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告南通市鑫祥房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10500元减半收取5250元由原告南通市鑫祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10500元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）。审判员  左建明二〇一六年二月二十三日书记员  李菲菲