南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2015)溧民初字第3575号原告马海英，女，1966年1月21日生，汉族。原告俞同六,男,1964年12月23日生，汉族。委托代理人马海英，女，1966年1月21日生，汉族。被告彭曾琴，女，1970年1月11日生，汉族。被告方应兵，男，1969年9月25日生，汉族。被告章利群，男，1975年10月25日生，汉族。委托代理人姚连生。原告马海英、俞同六与被告彭曾琴、方应兵、章利群房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马海英、俞同六、被告章利群的委托代理人姚连生到庭参加诉讼，被告彭曾琴、方应兵经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告俞同六、马海英诉称：二原告是夫妻，被告方应兵、彭曾琴也是夫妻。2010年1月30日，被告方应兵、彭曾琴将位于溧水经济开发区秦淮花苑56幢3单元505室出卖给二原告，约定房价20万元，在该房符合过户条件时立即过户。协议签订当日，二原告支付房款19万元，被告方应兵、彭曾琴将该房的钥匙、水费及电费卡等全部交付二原告。随后，原告对该房进行装修。2012年1月起，二原告就入住该房，直至现在。2014年7月，原告将剩余房款1万元交付被告方应兵、彭曾琴，二被告再次承诺房产证办理后立即过户给原告。上述房屋具备办证条件时，原告找到被告方应兵、彭曾琴，二被告要求原告在协议约定价基础上再另外支付十几万元，否则不协助办理过户登记，原告未答应。2014年10月，被告彭曾琴领取了上述房屋所有权证及土地使用权证，随后与被告章利群签订了虚假的买卖协议，并且办理了权属变更登记。原告认为，二原告自2010年就接受上述房屋，自2012年1月正式入住，被告章利群与另二被告签订买卖协议时，如无原告配合，根本不能进入房内进行查看，被告章利群未查看房屋就与另二被告签订协议，不符合常理；上述房屋已过户到被告章利群名下，被告章利群既不要求另二被告交付房屋，也未向原告主张权利，也不符合常理。故被告章利群对有关情况是知情的，三被告存在恶意串通情节，相应买卖关系是无效，现要求：确认被告彭曾琴与被告章利群签订的房屋买卖协议无效；被告章利群将上述房屋过户到被告彭曾琴名下；被告彭曾琴、方应兵再将上述房屋过户到原告俞同六名下。被告方应兵、彭曾琴未答辩。被告章利群辩称：他与被告彭曾琴之间的房屋买卖合同是真实的，且已支付价款，故不同意原告的请求。经审理查明，二原告与被告方应兵、彭曾琴于2010年1月30日签订房屋买卖协议，约定：二被告将位于溧水经济开发区秦淮路秦淮花苑56栋3单元505室（90平方米）及储藏室、阁楼出卖给二原告；价款20万元，于协议签订时付19万元，产权过户完毕付1万元；出卖方收到19万元后将房屋交付买受方；过户前办理产权登记的费用由出卖方承担，产权过户费用由买受方承担等。同日，被告方应兵收取原告19万元，将该房的钥匙（7把）、电费卡、水费卡、住宅质量保证书及使用说明书等交付二原告。二原告接受上述房屋后就对房屋进行了装修，并于2012年1月起开始入住，直至现在。本案审理中，本院到上述房屋进行勘查，原告马海英用钥匙将房门打开，该房内情况如下：客厅已铺设了地砖、卧室内安装了木地板、房内有沙发、桌椅、电视机、空调、冰箱、油烟机、洗衣机等。2014年7月17日，被告彭曾琴收取原告购房款1万元。2014年7月18日，二原告与被告方应兵、彭曾琴签订补充协议，约定：应二被告要求，在房产未过户情况下，二原告提前付清余款1万元；房产证办下来后，二被告立即协助二原告办理过户手续等。2014年10月10日，被告彭曾琴领取了上述房屋的所有权证书。2014年12月5日，被告彭曾琴与被告章利群签订协议，约定：彭曾琴将上述房屋出卖给章利群；总房款46万元，于2014年11月25日前付定金2万元，定金在最后一次付款时充抵房款，于2014年12月15日前付清房款；于2014年12月15日前办理权益更名手续，于房屋过户时交付房屋；逾期交房，每逾期一天，按房价款的日万分之二支付违约金；交付的房屋附属设施或装饰装修不符合约定，按市场价格承担赔偿责任；逾期交付房屋超过30天，买方有权解除合同等。之后，双方办理了该房的权属变更登记手续，被告章利群于2014年12月17日领取了房屋所有权证，于同年12月29日领取了土地使用权证。本案审理中，被告章利群提交了一张收条，内容：彭曾琴收到章利群购房款46万元。对此，本院要求被告章利群说明支付上述购房款的资金来源等，被告章利群未作说明。本案审理中，本院要求被告章利群提供上述房屋的钥匙，被告章利群未提交。另查明，本院已受理数十起溧水经济开发区秦淮家苑小区的房屋买卖合同纠纷案件，该类案件均因出卖方与他人签订合同后，要求买受方再另行增加部分购房款而引起。以上事实，由二原告与彭曾琴、方应兵签订的买卖协议及补充协议、安置房房号、住宅质量保证书及使用说明书、电费卡、水费卡、秦淮花苑56幢3单元505室电费交费情况表、方应兵及彭曾琴出具给二原告的收条、彭曾琴领取的房屋所有权证书、彭曾琴与章利群签订的买卖协议及收条、过户资料、章利群领取的房屋所有权证及土地使用权证、双方陈述等证实。本院认为，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。上述小区内房屋出卖方与买受方签订合同后，出卖方要求买受方再另行增加购房款的案件已发生数十起，该类纠纷在当地具有一定的普遍性，被告方应兵、彭曾琴与他人恶意串通的可能性极大。购买房屋是普通民众生活中的重大事项，一般情况下，购房者如购买现房，会对现房周边环境、现房面积、房内结构、质量、附属设施等进行查看。被告章利群与被告彭曾琴签订合同时，二原告已在上述房屋内居住了较长时间，如章利群到现场进行查看，应当能发现该房内已有人居住，该情形下章利群再与被告彭曾琴签订合同的可能性不大。另外，本案所涉房屋的钥匙在原告处，三被告提供不出该房的钥匙，可认定被告章利群未进入该房内进行过查看，被告章利群在对该房相关情况不了解情况下，就与另二被告签订合同，与当地大多数民众购房习惯不同，有违常理。再者，双方约定过户之前付清房款，被告章利群虽提交了房款收条复印件，但对收条所涉资金来源并未作出合理说明，也未提交证据予以证实。还有，二被告签订的买卖协议中约定过户时交付房屋，被告章利群于2014年12月17日、29日已领取上述房屋的两证，而至今仍未收受房屋，在利益如此失衡情况下，被告章利群既未要求交付房屋或解除协议，也未向二原告主张权利，该情形也有违常理。综上，根据现有证据，结合日常生活经验法则，按照盖然性优势的证明标准，应认定二被告签订合同前，被告章利群已知道相关事实，其与被告彭曾琴之间存在事先通谋，被告的行为违反诚实信用原则，严重损害了他人利益，所签订的买卖协议无效。协议无效后，基于协议取得的财产应予返还，因上述房屋一直由原告实际占有，故不需要返还。关于被告之间是否实际交付房款，双方如有纠纷，可另行处理。不动产转让协议是不动产物权变动的原因，转让协议无效即原因行为无效后，基于原因行为而发生的物权变动也应当无效，故被告彭曾琴应在以上房屋的所有权、土地使用权恢复登记到其名下后，将该房的权属变更到二原告名下。二原告已同意该房仅变更到原告俞同六一人名下，二原告自由处分自己的权利，应予准许。因二原告与被告方应兵、彭曾琴签订的买卖协议中约定，过户费用由二原告承担，故二原告应按约定支付过户费用。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告彭曾琴与被告章利群签订的上述房屋买卖协议无效。二、位于溧水经济开发区秦淮花苑56幢3单元505室恢复登记到被告彭曾琴名下后30日内，被告彭曾琴应协助将该房的所有权及土地使用权变更到原告俞同六名下，有关税金、规费由原告俞同六承担。三、驳回原告马海英、俞同六的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告方应兵、彭曾琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。南京市中级法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨先木人民陪审员  杨先珍人民陪审员  刘红梅二〇一六年二月二十二日见习书记员  朱 虹