海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1323号 原告：琼海世华房地产代理有限公司，住所地：琼海市银海路戴维斯羽毛球馆对面。 法定代表人：张某，总经理。 委托诉讼代理人：程某1，海南以宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，该公司职员。 被告：程某2，男，1967年9月20日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：刘某，海南德赛利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解某，海南德赛利律师事务所实习律师。 第三人：孙某，男，1986年2月13日出生，汉族，住北京市丰台区。 原告琼海世华房地产代理有限公司诉被告程某2房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序。因案件需要，依法追加孙某为第三人参加诉讼。并于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程某1，被告及委托诉讼代理人刘某、李某到庭参加诉讼。第三人孙某缺席。原被告申请调解一个月期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告定金7万元，并退还保证金500元；2、案件受理费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年4月10日，原被告就销售被告的位于琼海市××镇房达成《限时销售合同》，约定房屋委托交易价格为96万元，销售期限为签订合同之日起至2018年10月10日。合同签订后，原告向被告支付保证金500元，并为其找到买方第三人孙某，同时将购房定金分两次通过法定代表人的账户支付给被告。但由于购房政策的调整，第三人不具备购房资格，双方签订的合同应当解除，被告收取的款项应当退还，但被告均不退还。为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，依法判决。 被告答辩称，1、原告未在合同约定的期限内将房屋卖出，其行为已违约，无权要被告退还定金和保证金。《限时销售合同》约定签订本合同之日起至2018年10月10日止，原告未在约定的期限内卖出房屋已经违约；2018年4月24日原告向被告支付7万元是原告为其履行合同义务支付定金7万元是作为合同履行的担保。原告未完成合同约定已违约，根据担保法第八条规定，收受定金的一方有权没收定金。2、因原告未在约定的期限内卖出房屋，被告已失去及时处置的机会，如果能及时卖出，资金就能及时回笼。房屋是被告向银行按揭贷款购买，房屋设有抵押，原告支付7万元定金能够确保房屋在约定期限内卖出。被告在原告的要求下，向他人借高利贷30万元还清银行贷款并在2018年6月11日出具公证委托书，由此也增加了被告的损失，被告有权没收定金。综上所述，原告未完成合同约定的义务，给被告造成很大的损失，根据定金罚则有权没收原告的定金，请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人书面答辩称，2018年4月中旬，经原告公司李月珍介绍购买被告的房屋，原告承诺如果国家购房政策调整原因造成交易不成，则退还我方所支付的款项，我方与原告签订了承购确认书，并于2018年4月23日交付5000元购房订金，4月24日通过银行转账给原告的法定代表人张某购房款155000元，共计160000元。后因购房政策调整，原告无法完成房产交易，我方要求原告退还160000元，最终原告只退还159450元给我方，余款550元不退还。原告称分次向被告支付保证金、定金一事我方不知情。我方认为原告的请求请法院查明事实依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据：1、转账记录和收条，证明原告将保证金500元，第三人支付的定金7万元转付给被告，被告出具收据确认。2、《承购确认书》，证明原告为被告房产找到买家并签订了相关合同。3、汇款记录，证明由于买方不具备购房资格，原告已退还买家的定金7万元。4、第三人孙某的户口本、身份证、结婚证复印件，证明第三人已经无购房资格，双方的合同已经无法履行，原告应当将孙某的定金如数退还。被告质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，被告从未出具收条确认收到第三人7万元的定金，7万元定金是原告为履行其限时销售合同义务的担保定金。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，本案审理的是居间合同纠纷，也就是说原被告之间的居间服务法律关系，该证据与本案无关，被告在收到法院材料前从未知晓该事实。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，质证意见同证据2。对证据4的真实性无异议，但是被告认为与本案无关，本案审理的是居间服务合同纠纷，并不是买卖合同纠纷。本院审查认为，对证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4的真实性予以确认。被告提供有争议的证据:1、借条（拍摄件）、中国工商银行电子回单，证明被告在原告的要求下，向他人借高利贷30万元还清了银行的贷款。2、注销抵押登记证明书（复印件）、房屋所有权证书，证明涉案房屋的银行抵押贷款已还清，并于2018年5月8日注销抵押登记。3、公证委托书，证明被告在原告的要求下办理了公证委托，全权委托原告指定的陈丽代表被告签署房屋买卖过程中的相关文件等。4、被告与原告的工作人员杨肖的微信聊天记录，证明被告在原告指示下办理公证书，公证委托原告指定的陈丽。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性及证明力均有异议，公司从未要求被告向他人借高利贷还贷款。对证据2的真实性、合法性、关联性及证明力均不予确认。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明力均不予确认，与本案并无关联。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，没有公司授权，任何人的行为不能代表公司。且该证据不能作为被告违约的理由将收取的定金退还。本院审查认为，对被告提供的证据1的真实性予以确认。对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日被告与原告签订《限时销售合同》，约定被告将其名下的位于琼海市××区(榆海.万泉河畔)椰海苑302房屋(房产证号:海房权证海字第**)委托原告限时销售，房价款为交易净收价96万元。销售期限为签订合同之日起至2018年10月10日；第五条:限时保证金，甲方保证该房地产产权清晰，没有任何产权纠缠问题，……。乙方保证如未在本合同第四条规定的限售期限内为甲方找到合适买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到合适买家，由此限售保证金在甲方与买家签订房屋买卖合同当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的买家签订房屋买卖合同，则甲方必须向乙方返还此限售保证金，并且甲方应当向乙方支付房地产交易价格的4%作为违约金；第九条：若甲方(被告)收取买家定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方(原告)已提供了中介服务，甲方承诺在买方违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居间服务的报酬；合同还约定了违约责任和其他事项。合同签订后，原告向被告支付限时销售保证金500元，并找到第三人购房。2018年4月23日原告与第三人（其母亲黄美荣代签）签订《承购确认书》，约定第三人购买被告的上述房屋，交易价1050000元。付款方式，一次性付款。乙方签订确认书时支付5000元交给甲方作为保证金，若业主同意该售价或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，立即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分额转交业主，甲方转交业主款项自业主收到时视为购房定金。若甲方在2018年6月30日之前没办理过户手续，全额退还保证金。确认书还约定了其他事项。确认书签订后，第三人向原告支付房款160000元(含保证金5000元)，原告于2018年4月24日通过中国光大银行向被告转账70000元定金。被告于2018年6月11日公证委托陈丽为办理房屋买卖事项，并筹款偿还该房的银行按揭贷款。由于第三人受海南省出台的购房政策的限制，没有购房资格，购房无法过户。因此第三人放弃购买该房屋，要求原告退还已付购房款，原告于2018年7月23日向第三人母亲黄美荣转账退还房款159450元，因第三人的原因房屋买卖不成，原告要求被告没有退还已支付的定金70000元和保证金500元，被告不退还，原告向本院提起诉讼。由于孙某与本案有利害关系，本院依法追加孙某为第三人参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。 本院认为，原告与被告签订的《限时销售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点是：原告是否违约，被告应否退还原告定金70000元和保证金500元。 本案中，原告作为居间人介绍被告与第三人买卖房屋，并与被告签订了《限时销售合同》，找到第三人购房。第三人同意购买该房屋，并向原告支付定金及部分房款合计160000元，原告也将保证金500元及第三人交付的70000元定金转账支付给被告。因海南省出台的购房政策的限制，第三人没有购房资格，购房无法正常过户，放弃购买该房屋，并要求原告退还已付的房款，原告已退还第三人支付的房款。原告作为居间人已为被告提供了居间服务，现因第三人的原因房屋买卖无法达成交易，根据《限时销售合同》第五条约定，乙方保证如未在本合同第四条规定的限售期限内为甲方找到合适买家，则甲方有权没收此限售保证金；因第三人没有购房资格，原告给被告找的买方属于不合适买家，按第五条约定被告有权没收保证金。第九条约定，若甲方(被告)收取买家定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方(原告)已提供了中介服务，甲方承诺在买方违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居间服务的报酬。因第三人买家放弃本次买卖交易，根据第九条的约定，被告应当支付定金一半35000元给原告，故原告主张被告退还的定金应为35000元，本院予以支持。其主张定金超出35000元和保证金500元，本院不予支持。被告抗辩原告未完成合同约定的义务，给被告造成很大的损失，根据定金罚则有权没收原告的定金，理由不成立，本院不予采纳。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、限被告程某2于本判决生效之日起十日内向原告琼海世华房地产代理有限公司退还购房定金35000元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币781元，由原告负担387元，被告负担394元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一九年八月五日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。