山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初347号原告：赵珍喜，男，1958年6月23日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。委托诉讼代理人：李峰，章丘卓越法律服务所法律工作者。被告：高恒国，男，1956年2月24日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。被告：朱继芳（系被告高恒国之妻），女，1956年12月7日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。被告：高学（系被告高恒国之子），男，1987年12月16日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。第三人：赵帝，男，1994年4月17日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。委托诉讼代理人：高建峰，男，住章丘区。原告赵珍喜与被告高恒国、朱继芳、高学、第三人赵帝确认合同效力纠纷一案，本院立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。根据原告赵珍喜的申请，本院依法追加朱继芳、高学为被告参加诉讼。原告赵珍喜及其委托诉讼代理人李峰，被告高恒国、朱继芳、高学，第三人赵帝的委托诉讼代理人高建峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵珍喜向本院提出诉讼请求，1.判决赵珍喜与高恒国签订的购房协议合法有效；2.高恒国与赵帝签订的房屋买卖合同无效；3.高恒国、朱继芳、高学履行购房协议约定的义务，将拆迁补偿协议书原本交由赵珍喜保管，确保将此房屋交付给赵珍喜。事实与理由：2016年5月，贺套村村民高恒国与双山街道办事处签订拆迁协议书，获得两套安置房，一套面积80平方米，一套面积100平方米。2018年3月13日，赵珍喜与高恒国签订购房协议，约定赵珍喜以76.5万元的价格（不含车位及配套费价款）购买高恒国100平方米的安置房。3月18日，赵珍喜将76.5万元交付给高恒国，高恒国出具了收条。2018年8月8日，高恒国与赵帝签订房屋买卖合同，并将拆迁补偿协议原件交给赵帝保管，合同约定赵帝以66万元的价格（包含车位及配套费价款）将卖与赵珍喜的房子出卖给赵帝，当日赵帝将35万元房款交付给高恒国。赵珍喜得知此事后，与高恒国交涉，高恒国表示其与赵帝签订的不是房屋买卖合同，是为了帮助其子高学偿还借款签订的抵押合同，房屋仍旧卖与赵珍喜，并向赵珍喜出具了选房委托书，同意拆迁房建成后，由赵珍喜去选择协议约定的100平方米的安置房。因此，赵珍喜与高恒国签订的购房协议公平诚信、自愿合法有效；高恒国与赵帝签订的房屋买卖合同时间在后，房款未付清，房价明显低于市场价格，显失公平；且双方签订合同的目的是为借款作抵押，非真实的买卖合同，因此合同无效，故请法院判决如上诉讼请求。高恒国、朱继芳、高学辩称，赵珍喜所诉属实，对事实及理由均没有异议。赵帝述称，1.根据《物权法》第九条规定，涉案拆迁安置房未领取权属证书，亦未在相关部门登记备案，结合我国《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条规定，应认定赵珍喜与高恒国签订的房屋买卖合同无效。2.拆迁安置房一般五年内禁止上市交易，但领取相关证书以后，方可进行二次交易。没有取得房产证的，禁止上市交易。3.安置房与一般商品房不同，安置房能否买卖首先看该房屋是否取得了产权，另外还需要看当地政府对安置房是否有限制出售的规定。因为安置房安置的对象是特定的安置户，按照规定涉案房产不能买卖。4.赵帝与高恒国签订买卖合同，买卖行为真实存在，并不是民间借贷关系。5.涉案房屋，将来登记产权为大产权，在相关政策和法律范围内，任何个人和组织都可以买卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的证据及证明的事实：赵珍喜提交户型选择表、收条、选房委托书、高恒国出具的房产无抵押的保证书、户口登记表、房屋申请审批书各一份、银行业务回单二份，用于证明被拆迁的房屋是高恒国的夫妻共同财产；2016年5月2日，高恒国确定户型为80平方米及100平方米楼房各一套；赵珍喜两次汇款，高恒国书具收到76.5万元房款的收据；高恒国及妻子朱继芳为赵珍喜出具委托书，载明因已将100平方米的安置房卖与赵珍喜，同意赵珍喜选房；高恒国书具证明用于证实卖给赵珍喜100平方米的安置房无抵押。高恒国、朱继芳、高学对上述证据均无异议；赵帝对证据真实性亦没有异议，但认为买卖的安置房尚不确定，买卖行为无效，赵珍喜应返还高恒国房款。经审查，赵珍喜提交的上述证据，真实、合法有效，本院予以认定。对有争议的证据及证明的事实，本院认定如下：赵珍喜提交下列证据：1.拆迁补偿协议书、购房协议各一份，拟证明2016年5月2日，高恒国与双山街道办事处签订拆迁协议书，约定高恒国获得两套安置房，一套80平米，一套100平米；2018年3月13日，高恒国及妻子朱继芳、儿子高学与赵珍喜签订了购房协议，约定以76.5万元的价格将100平方米的安置房卖给赵珍喜。经质证，高恒国、朱继芳、高学对上述证据均无异议；赵帝认为拆迁协议书系复印件，原件并不在赵帝处；购房协议无效。经审查，拆迁协议书虽为复印件，但其记载的内容与户型选择表、选房委托书等证据相互印证，能证明其内容的真实性，且协议书的签订人高恒国对此没有异议，故该协议书作为有效证据予以认定；购房协议由高恒国、朱继芳、高学与赵珍喜签字，双方均没有异议，对此本院作为有效证据予以认定。2.赵珍喜与高恒国的电话录音，拟证实高恒国与赵帝签署的房屋买卖合同名为买卖，实际系为其子高学向赵帝借款提供抵押，双方不存在真实的房屋买卖关系。经质证，高恒国、朱继芳、高学对此均没有异议；赵帝对此不予认可，认为对赵帝没有约束力，赵珍喜没有证据证明赵帝与高学之间存在借贷关系。经审查，赵珍喜与高恒国对电话录音均没有异议，结合其他证据，对录音内容的真实性，本院予以认定。3.房屋买卖合同、35万元收条各一份，拟证实2018年8月8日，高恒国、朱继芳、高学与赵帝签订房屋买卖合同，约定高恒国以66万元的价格将上述100平方米的安置房卖给赵帝，房款分三次付清，合同签订之日支付首付款35万元，房屋建成后支付15万元，房屋过户给赵帝后支付16万元。当日高恒国、高学、朱继芳为赵帝出具了收到35万元的收条。高恒国、朱继芳、高学、赵帝对证据的真实性均没有异议，但高学主张与赵帝签订的合同是抵押性质的，真实目的不是将房子卖给他，收到的35万元也是借款本金。经审查，本院认为高学与赵帝是否存在借贷关系，与本案不是同一法律关系，本案不予审查处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.高恒国与朱继芳系夫妻关系，高学系其儿子，赵珍喜与高恒国、朱继芳、高学均系章丘区双山街道办事处贺套村村民，赵帝系双山街道办事处马安村村民。2.高恒国位于贺套村绣阳七街34号房产一处拆迁，2016年5月2日，高恒国与双山街道办事处签订拆迁补偿协议书，约定获得80平方米、100平方米安置房两套。2016年5月2日，确定了两套楼房户型。2018年3月13日，高恒国及妻子朱继芳、儿子高学与赵珍喜签订购房协议，约定以76.5万元的价格将100平方米的安置房卖给赵珍喜。赵珍喜分别于2018年3月13日汇款40万元、3月18日汇款34万元，加上定金共计76.5万元，高恒国于3月18日书具收到76.5万元房款的收据。2019年1月8日，高恒国及妻子朱继芳出具书面证明，委托赵珍喜选择100平方米的安置房。3.2018年8月8日，高恒国、高学、朱继芳与赵帝签订房屋买卖合同，约定赵帝以66万元的价格购买上述100平方米的安置房，房款分三次付清，合同签订之日支付首付款35万元，房屋建设完成后支付15万元，房屋过户给赵帝后支付16万元。当日高恒国、高学、朱继芳为赵帝出具收到35万元的收条。高恒国、高学、朱继芳辩称该合同实际系为高学借款提供抵押，不存在真实的买卖关系，35万元实际为借款本金。4.诉讼过程中，本案争议的房产已经建设完毕，通过选房，楼房位置为绣阳社区31号楼3单元902户，高恒国已将楼房钥匙交付给赵珍喜。本院认为，本案争议焦点为赵珍喜与高恒国签订的购房协议是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”赵珍喜与高恒国、高学、朱继芳签订了购房协议，赵珍喜依照合同约定全额支付了76.5万元购房款，高恒国依约交付了房产，双方均按合同约定履行完毕。合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。且赵珍喜与高恒国、高学、朱继芳均系双山街道办事处贺套村村民，双方之间的买卖关系发生在同一集体经济组织成员之间，为了维护交易的安全，双方签订的协议合法有效。赵珍喜放弃高恒国、高学、朱继芳将拆迁协议书原本交由其保管、并判决高恒国与赵帝签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，系对自己权利的处分，自愿合法，本院予以准许。赵帝作为有独立请求权的第三人，可以另行主张权利。综上所述，赵珍喜要求确认与高恒国、高学、朱继芳签订的合同为有效合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条规定，判决如下：确认原告赵珍喜与被告高恒国、高学、朱继芳于2018年3月13日签订的购房协议有效。案件受理费100元，由被告高恒国、高学、朱继芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  靳先香人民陪审员  张工业人民陪审员  丁英欣二〇一九年八月七日法官助理周文君书记员周翔宇