山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初3332号原告：李贤文,女，1954年1月29日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：张义宽，山东胜华律师事务所律师。被告：青岛富美投资开发股份有限公司，住所地青岛市市场二路******。法定代表人：魏秀美，董事长。委托诉讼代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。委托诉讼代理人：田瑶瑶，山东鑫盛方律师事务所实习律师。原告李贤文与被告青岛富美投资开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李贤文的委托诉讼代理人张义宽、被告青岛富美投资开发股份有限公司的委托诉讼代理人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李贤文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房（商业网点/住宅）保留预订单》（以下简称保留预订单）；2、被告向原告双倍返还定金2138224元；3、被告向原告返还购房款930888元及利息442358元（以930888元为计算基数，自2009年11月6日至2017年11月6日，按照年贷款利率5.94%计算）；4、被告赔偿原告房屋增值损失暂定300万元（以最终评估价值为准）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年5月预定购买被告开发建设的“富美文化商苑”商业网点房一套，原告陆续支付定金200万元，2009年11月23日原、被告签订了正式的定金协议，约定原告以每平方米22000元的价格购买网点房一处（建筑面积242.98平方米），被告却将该网点房交给第三人占有使用，原告多次与被告交涉，被告拒绝交付房屋，为维护原告合法权益，要求判如所请。青岛富美投资开发股份有限公司辩称，原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告支付的款项是与被告股东之一房本亮之间的民间借贷行为，原告持有的商品房保留单上的公章、收款收据上的财务章都是虚假的，与被告备案的公章和财务章均不一致，合同是无效的，原告要求解除合同于法无据，要求驳回原告的该请求；假使原被告之间存在真实的买卖关系，原告只交付了部分房款，并未足额支付房款，原告存在根本违约行为，不应就房屋增值部分的损失向被告主张权利；原告通过银行转账的款项与房本亮出具的收据在时间上不能对应，原告将款项交给了房本亮，应向房本亮索要，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对无异议的事实和证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告主张的购买网点房支付200万元的证据及认定。原告提交如下证据：1、2009年11月23日原、被告签订的保留预订单（该预订单落款处被告的代表签署人为房本亮），原告以此证明原告以每平方米22000元的价格预订被告开发建设的商品住宅/商业网点小区B座L2-1网点一处，位于，建筑面积233平方米（见后附图示），原告在签订预订单时交付给被告保留定金200万元。该保留预订单具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同生效的主要内容，其性质为合法有效的商品房买卖合同。被告对该证据真实性有异议，认为该证据中加盖的印鉴并非被告的印鉴，申请对该印鉴的真实性进行鉴定，并认为该合同签订时间是2009年11月23日，但是原告付款日期及收据开具时间均早于合同签订时间，明显属于房本亮先形成借贷行为后以被告房产作抵款。2、华夏银行电汇凭证三张（汇款时间为2009年10月19日、2009年11月5日、2009年11月6日，汇款金额分别为45万、78万、2万）,收款人账户为房本亮。被告对该证据的真实性没有异议，但认为该三笔款项均付给了房本亮，并没有支付给被告，而且45万元的汇款时间和原告提供的收据出具时间不对应。3、2009年10月20日、2009年5月27日工商银行个人业务凭证两份，汇款金额分别为5万、20万，收款人账户为房本亮。被告对该证据的真实性没有异议，认为5万元付的不是房款，因为按照常理，应该是先付款后出收据。20万元的款项是在合同签订之前支付的，不符合交易习惯和常理，原告主张的房屋买卖是虚假的，实则是原告与房本亮的借贷行为。4、2010年8月12日华丰农村合作银行闽江路支行出具的证明一份，载明原告陈述的2009年10月19日向房本亮账户汇款50万元的业务属实。被告对该证据中银行的印章没有异议，但对该证据的真实性不予认可，对银行出具的证明上下部分由原告手写内容部分不予认可，是原告自己出具的，不能确定是否给房本亮转款了，而且原告自己写明转款用途是投资，而非购房款。5、2009年5月27日、2009年10月1日、2009年11月6日加盖富美公司财务专用章及房本亮、王姓人员签字的收据三张（该三张收据载明收到原告缴纳的款项共计200万元）。被告对该证据的真实性不予认可，该证据中被告的财务专用章是伪造的，被告申请鉴定，该证据与原告提供的转款证明在时间上均不对应，存在先开收据后转账的事实，该证据结合原告提供的转款凭证可以证明，原告购买房屋是不真实的。6、2012年3月6日房本亮出具的证明一份，该证明称：李贤文于2009年5月购买“富美文化商苑”网点房，并将定金200万元分别于2009年5月27日、10月19日、10月20日、11月5日、11月6日按公司要求如数汇入其本人工商银行账号。随后其于2009年11月5日将原告的200万元定金分60万、70万、70万共计三笔汇入公司账户，留有存款回执单。被告认为无法确认该证据是房本亮本人出具的，从证据内容看，如果房本亮收取的钱款是购房款，第一笔款在2009年5月即已收到，其早应该转给被告，而不需要等半年后再向被告转账，根据房本亮的陈述，其于2009年11月5日已将原告的200万定金分三笔汇入被告账户，但根据原告提供的证据，有一笔钱款是2009年11月6日电汇的，即房本亮在未收齐原告全部汇款时就向被告全额汇款，显然不符合交易习惯，原、被告之间不存在真实的买卖关系，是原告与房本亮之间存在其他的交易往来。经查，青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1224号民事判决书中已经确认，房本亮系富美公司第二大股东，富美公司自认其公司的印签手续均由房本亮办理。被告自认在与原告签订保留预订单时房本亮为被告的第二大股东。房本亮持富美投资公司的印章并以公司名义与原告签订保留预订单，足以使原告相信签订的保留预订单系房本亮代表富美公司所为，这一行为符合表见代理的特征，故本院确认房本亮与原告签订保留预订单以及其后收取其购房款的行为构成表见代理。富美投资公司申请对保留预订单中的印章以及财务章用章进行鉴定这一请求，因为富美投资公司自认上述印鉴手续均由房本亮办理，再加上房本亮所拥有的富美投资公司第二大股东身份，故上述两个印章是否一致不影响房本亮的行为构成表见代理，故对于富美投资公司这一鉴定请求，本院不予准许。综上分析，本院对原告提交的前述证据真实性予以确认，该证据可以证明2009年11月23日原、被告就涉案房屋签订了保留预订单，原告已向被告支付购房订金200万元。二、原告提交的其他证据及认定。原告还提交：2017年10月20日私营企业登记信息查询结果、（2014）崂民二商初字第51号民事判决、（2016）鲁02民终字1734号民事判决、（2015）北民初字第4895号民事判决、（2016）鲁02民终第6733号民事判决，用以证明房本亮至今还是被告股东。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为（2016）鲁02民终字1734号民事判决作出的时间是2016年5月16日，该判决载明的事实和被告现在的工商登记相悖，该判决也没有被执行，现在无法找到房本亮本人，房本亮具有表见代理权，被告至今也不认可，房本亮现在已不是被告的股东，其涉嫌经济犯罪，被告已向公安部门报案，其是否具有表见代理权需要等待公安处理结果。对此本院认为，原告提交（2014）崂民二商初字第51号判决所欲证明的事实已经本院查明属实，本院（2015）北民初字第4895号民事判决及（2016）鲁02民终第6733号民事判决，对房本亮的表见代理权已经做出了认定，对原告提交的该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月23日原、被告签订保留预订单，约定原告购买被告正在开发建设的位于合围地块B座地上L2-1网点，临网点房一处，预测建筑面积为233平方米（见后附图示），每平方米22000元，原告于签订保留预订单时支付被告保留定金200万元，该保留定金于被告取得商品房预售许可证后，双方签订正式商品房买卖合同后转为正式预付款的一部分，原告也可在双方签订正式的商品房买卖合同前提出退回预订上述商品房，被告应在收到原告书面退订申请后30天内将双方所签本预订单收回作废并同时退还乙方全部已付保留定金，不计利息等。原告于该保留预订单签订当日支付被告定金200万元。在被告取得该项目正式的商品房预/销售许可证，并通知原告前来签订正式的商品房买卖合同之七天内，原告应按照国家规定带齐有关资料前来与被告签订正式的商品房买卖合同，如原告届时不按被告通知的时间前来办理或被告与原告联系不上，则被告有权自行处置/销售上述房产，原告已交保留定金则待原告带齐有关资料提交给被告后于30日内由被告退回到原告账户上。后被告未通知原告签订正式买卖合同，被告自认已将涉案房屋另行出卖他人并已交付。经询问被告何时将房屋另行出售，被告代理人称庭审后落实，后未将落实情况告知本院。诉讼中，根据原告的申请，本院委托青岛天荣土地房地产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，该评估公司向本院出具退案说明，称根据现有的材料无法明确涉案房屋的基本事项，也没有涉案房屋的相关产权证明资料，鉴定工作无法进行。经询问富美公司能否提交涉案房屋的相关资料，富美公司称无法提交，并称涉案房屋所属楼座因历史原因，至今未办理权属登记，无土地证和预售许可证。另外原告依据合同附图所载面积及合同单价计算房屋总款5345560元，原告据此计算已付定金为1069112元、已付房款为930888元，据此要求被告双倍返还定金2138224元、返还房款930888元及利息。本院认为，原被告签订的保留预订单》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该保留预订单合法有效，双方均应依约履行。被告自认未通知原告签订正式买卖合同，且已将涉案房屋另行出卖他人，原被告双方实际上已经无法再就涉案房屋签订正式房屋买卖合同，现原告要求解除与被告签订的保留预订单，本院予以支持。关于原告的其他诉讼请求，1、双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案原被告签订的是“商品房商业网点保留预订单”，并非原告所称的“定金协议”；定金具有双向担保功能,可以约束双方当事人,任何一方违约均可适用定金罚则,虽然该预订单中载明“原告于签订保留预订单时支付被告保留定金200万元”，但预订单中约定,在原告提出退回预订该商品房时或者原告未按照被告通知的时间前来与被告签订正式的商品房买卖合同时，被告应将已收取的保留定金全部退还原告。从该约定内容可以看出在原告不履行该保留预订单约定的内容时，并不适用法律上关于定金罚则的规定，同理在被告未履行该保留预订单约定内容的情况下也同样不适用定金罚则的规定,原告支付的200万元实为预付款,其不具有债的担保功能,故原告要求被告双倍返回定金，没有事实和法律依据，本院不予支持；2、退还房款问题。根据上述分析，本案不适用定金罚则规定，原告要求被告返还购房款930888元，该款项是原告根据自认的定金罚则的规定，自行计算的结果，从其主张内容可以看出其目的在于收回房款并获取损失补偿，根据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因此对原告已付的房款200万元及利息，被告应退还和支付给原告；3、原告要求被告赔偿房屋增值的损失，根据评估单位出具的退案说明，本案中暂不具备评估涉案房屋市场价值的条件，故本案中对原告的该项主张暂不予处理，原告可在条件具备时另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告李贤文与被告青岛富美投资开发股份有限公司于2009年11月23日签订的《商品房（商业网点/住宅）保留预订单》；二、被告青岛富美投资开发股份有限公司于判决生效之日起十日内返还李贤文已付款200万元及利息950400元（以200万元为计算基数，自2009年11月6日至2017年11月6日，按照年贷款利率5.94%计算）；三、驳回原告李贤文要求被告青岛富美投资开发股份有限公司双倍返还定金2138224元的请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34892元（原告已预交），原告负担5575元，被告负担29317元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  于建芝人民陪审员  张惠琴二〇一九年八月二十八日书 记 员  林 洁