福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初9599号 原告（反诉被告）：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市池店镇。 法定代表人：康玛水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴福林、曾惠琼，福建志立律师事务所律师。 被告（反诉被告）：吴玉妹，女，1986年6月14日出生，汉族，住福建省德化县。 原告晋江晟瑞房地产开发有限公司（以下简称晟瑞公司）与被告吴玉妹商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，在适用简易程序审理中依法裁定转为普通程序。审理中，被告吴玉妹提起反诉，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。审理中，本院依法通知兴业银行股份有限公司泉州新门支行（以下简称新门兴业支行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，新门兴业支行逾期未书面答复，视为不参加诉讼。原告（反诉被告）晟瑞公司的委托诉讼代理人吴福林、曾惠琼，被告（反诉原告）吴玉妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晟瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2011年11月29日签订的编号为YS00008473的《商品房买卖合同》；2.吴玉妹配合办理撤销编号为YS00008473的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.吴玉妹支付解除合同违约金18484.62元；4.吴玉妹支付其代为偿还的贷款9264.68元及违约金（以43万元为基数按日万分之三计付自代偿之日起至被告实际付款之日止）；5.吴玉妹支付律师费8000元。事实与理由：2011年11月29日，双方签订《商品房买卖合同》一份及附件，约定吴玉妹向其购买址在晋江商品房，房屋建筑面积为90.11平方米，合同总价616154元。合同同时对双方的权利、义务进行约定，其中附件六第二条关于银行按揭担保的约定：第1款约定，买受人按甲方指定银行申请按揭贷款的，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准；第2款约定，在担保期间，若因买受人逾期归按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的担保责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应按按揭贷款总额的日万分之三向出卖人支付违约金；第3款约定，在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的3%违约金，并承担由此产生的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。合同签订后，吴玉妹支付购房款186154元，剩余购房款43万元向新门兴业支行办理按揭贷款，晟瑞公司为吴玉妹的上述贷款提供阶段性担保。但自2016年起，吴玉妹就开始逾期归还银行按揭贷款本息，造成原告被新门兴业支行扣款。 吴玉妹辩称，2011年11月29日双方签订商品房买卖合同后，该合同约定了开发商应于2014年5月1日前交房，但实际逾期至2014年7月份才实际交房。晟瑞公司在交房后实际已经倒闭，公司没有相关人员处理后续事宜，其向公司财务申请办理房产证，财务人员说要补差价，但至今晟瑞公司都没有人通知其去补缴纳差价及税票，导致房屋的一手证无法办理。其从2016年开始确实经济变差，因为晟瑞公司无法按期配合办理一手证，导致其无法及时取得诉争房屋的房产证。2016年台风导致房屋瓷砖掉落，其不同意支付违约金及律师费。 吴玉妹向本院提出反诉请求：1.晟瑞公司承担因屡次逾期交房的相关违约责任并支付相应的违约金（约2800元）；2.晟瑞公司支付因未按产权登记约定办理房屋权属证书的违约金约56000元（以38.5万元为基数按日万分之一自计付之日起至2018年10月18日），并及时协助办理房屋权属证书；3.晟瑞公司承担商品房楼道墙砖脱落的维修责任恢复至原样。事实与理由：2011年11月29日，双方签订《商品房买卖合同》一份及附件，约定晟瑞公司应于2014年5月1日前交房，后首次把交房时间预期到2014年5月31日，2014年5月31日无法交房又把时间逾期到2014年7月25日交房，其于2014年7月27日才对接好交房的相关手续。根据合同第九条，晟瑞公司应当承担逾期交房的相关违约责任。因其经济存在很大困难，甚至是变卖车辆去发工人工资，无奈其决定将自己唯一的一套商品房变卖出去以缓解当时的经济压力，但是从交房后由于晟瑞公司原因，其无法办理合同备案登记手续，其从2015年头起多次主动去找晟瑞公司售楼中心财务处询问，财务人员告知因为税票非常紧张，让其留下联系方式待其通知，但至今晟瑞公司都无法开办税票，根据合同第十四条，关于产权登记约定的相关条款，（如因出卖人原因，买手人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金），因此晟瑞公司应当承担相关的违约金并及时协助反诉原告办理房屋权属证书。诉争商品房楼道的墙砖从2016年就已经脱落一大片，而且是多次脱落，其就墙砖脱落之事屡次找物业处理，物业却称这事归晟瑞公司管，因此这墙砖至今无人维修，还存在极大的安全隐患。 晟瑞公司辩称，1.吴玉妹主张逾期交房不是事实，依照合同约定通知交房，但因吴玉妹自己的原因到2014年7月份才办理交房手续，即使存在逾期交房，吴玉妹的起诉已经超过诉讼时效；2.晟瑞公司已经按照合同约定办理诉争商品房的初始登记，符合办证条件，已经开具商品房的发票，是因为吴玉妹未按照要求缴纳房款差价，是由于其原因造成产权证没有办理，退一步说即便存在逾期办证，本案反诉的诉讼时效已经超过；3.吴玉妹主张的楼道瓷砖脱落不是事实，该房屋从2014年7月交房至今已经四年多，已经超过两年保修期（从房屋交付之日起计算），即便有瓷砖脱落也不属于晟瑞公司的保修期间，应当由业主自己承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。晟瑞公司提供如下证据：1.商品房买卖合同一份；2.个人住房借款合同一份（即个人购房抵押（保证）借款合同）；3.客户还款明细清单6张，证明被告逾期还款行为构成违约；4.代偿款凭证2张；5.委托代理合同及律师费发票各一份；6.交房资格审核表一份；7.房地产开发项目初始登记证明一份；8.销售不动产统一发票两份；9.商品房预售许可证一份；10.竣工验收报告一份；11.建设工程消防验收意见书一份；12.交房公告打印件两份。吴玉妹提供证据13.本人证明一份；14.泉州世界贸易中心B1地块交房通知书一份。 审理中，因吴玉妹主张退还诉争房屋的装修费用，本院依法指定吴玉妹预交评估费用，在鉴定程序中，吴玉妹经本院通知未在指定期限内预交评估费用。 对当事人没争议的证据6-12，14，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据1、2能够证明双方当事人就诉争房屋签订买卖合同并进行相关约定及吴玉妹办理按揭贷款以及晟瑞公司为吴玉妹提供担保等事实；证据3、4、5能够证明相应的事实；证据13系吴玉妹单方陈述，其陈述的内容需结合证据予以认定。 关于晟瑞公司的诉讼主张应否予以支持的争议。本院认为，晟瑞公司与吴玉妹签订的商品房买卖合同合法有效，依法应受法律保护。本案中，双方当事人约定诉争房屋应于2014年5月1日前交房，鉴于诉争房屋于2014年4月11日通过综合竣工验收，于2014年5月28日通过建设工程消防验收，故本院认定诉争房屋于2014年5月28日符合交付条件。晟瑞公司于2014年5月20日书面通知吴玉妹于2014年5月31日办理交房手续，故晟瑞公司已构成逾期交房，逾期交房时间为30天。吴玉妹于2014年7月22日实际办理交房，对此延迟办理交房，吴玉妹应自行承担相应的法律后果。按照双方当事人关于产权登记的约定，晟瑞公司应于2014年10月21日前使得吴玉妹取得房屋权属证书.但实际上，诉争房屋于2015年5月22日才办理初始登记证明，显然晟瑞公司也已构成逾期办证。在本案中，晟瑞公司提起诉讼的根本原因在于吴玉妹未履行按揭贷款的还款义务，晟瑞公司于2016年期间为吴玉妹承担了部分的还款义务（代偿贷款本息9264.68元）。上述事实其实可以体现，如果晟瑞公司按照合同约定全面履行其办证义务，则在吴玉妹取得房屋权属登记后，按揭贷款银行的预抵押经过一定程序也必然能够办理抵押登记，则晟瑞公司在此基础上就无须再为吴玉妹的银行按揭贷款承担担保责任。综上，本院认为，晟瑞公司逾期办证，已先行违约，固然吴玉妹自身也存在逾期还贷的事实，但晟瑞公司应对其违约行为自行承担相应的责任。综合本案情况，尤其是考虑到双方当事人又于2019年1月29日办理了补差价手续，吴玉妹已完全具备办理房屋产权登记手续的条件，故晟瑞公司关于解除《商品房买卖合同》以及配合办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续以及支付解除合同违约金18484.62元、支付律师费8000元的主张本院均不予支持；晟瑞公司关于要求吴玉妹支付代为偿还的贷款9264.68元及违约金的主张本院予以支持。违约金以9264.68元为基数按日万分之三自代偿之日起计付至实际付款之日止。 关于吴玉妹的诉讼主张应否予以支持的争议。关于逾期交房违约金，本院认为，在前述争议焦点的分析认定的基础上，本院认为晟瑞公司已构成逾期交房，逾期交房时间为30天。因吴玉妹未能举证证明其在本案起诉前向晟瑞公司主张权利，应承担举证不能的法律后果。鉴于吴玉妹于提起反诉时向晟瑞公司主张该权利，该权利主张已超过法律规定的诉讼时效，故吴玉妹关于逾期交房违约金的主张本院不予支持。关于逾期办证违约金，本院认为，因晟瑞公司未能举证证明诉争房屋办理初始登记证明后提供办证材料给吴玉妹的事实，应承担举证不能的法律后果。晟瑞公司已构成逾期办证，应承担相应的违约责任。吴玉妹关于逾期办证违约金的相应主张是其对权益的处分，于法有据，本院予以支持。因2015年10月1日前的权利主张已超过法律规定的诉讼时效，故该期间的逾期办证违约金本院不予支持。晟瑞公司应支付吴玉妹自2015年10月1日起以38.5万元为基数按照按日万分之一计算至2018年10月18日止的逾期办证违约金42889元=385000元×0.0001×1114天。关于协助办理房屋权属证书，本院认为，作为房地产开发商，协助办理房屋权属证书是其基本义务。审理中，吴玉妹自认至审理时其都没有委托晟瑞公司代办产权证，故根据双方当事人关于产权登记的相关约定，晟瑞公司应及时将办理权属登记需由其提供的资料交付吴玉妹。关于晟瑞公司承担商品房楼道墙砖脱落的维修责任恢复至原样，本院认为，审理中，吴玉妹确认墙砖是在2016年中秋因台风脱落，故属于维护修缮范围，基于双方当事人所签订的《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务协议》第二条第1款约定的事项，负有维护修缮的义务主体并非晟瑞公司，故吴玉妹的相应主张本院不予支持，吴玉妹可另行向负有维护修缮的义务主体主张权利。 经审理查明，晟瑞公司与吴玉妹于2011年11月29日签订《商品房买卖合同》及其附件，约定吴玉妹购买晟瑞公司开发的址在晋江商品房，房屋建筑面积为90.11平方米，合同总价616154元。吴玉妹已付清全部购房款。晟瑞公司为吴玉妹的银行按揭贷款43万元提供阶段性担保。2016年，因吴玉妹未履行银行按揭还款义务，晟瑞公司代吴玉妹偿还贷款本息9264.68元。合同履行中，晟瑞公司构成逾期交房及逾期办证。双方签订的合同附件六《合同补充协议》第二条第二、三款相应约定了在担保期间，如因买受人逾期归还按揭本息而导致出卖人承担了相应责任的，买受人应按按揭总额的日万分之三向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的3%违约金，并承担由此产生的相关费用及损失。双方签订的合同附件四相应约定了房屋共用部位、共用设施设备等项目维护修缮的义务主体。晟瑞公司于2018年7月27日向本院提起诉讼。 综上所述,本院认为，晟瑞公司与吴玉妹于法有据的主张本院均予以支持，其缺乏事实与法律依据的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告吴玉妹应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江晟瑞房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭贷款本息9264.68元及违约金。违约金以9264.68元为基数按日万分之三计自代偿之日起至实际付款之日止； 二、反诉被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内将办理诉争房屋权属登记需由其提供的资料交付反诉原告吴玉妹； 三、反诉被告晋江晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴玉妹逾期办证违约金42889元； 四、驳回原告晋江晟瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告吴玉妹的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件本诉受理费9962元，由原告晋江晟瑞房地产开发有限公司负担9912元，被告吴玉妹负担50元。反诉受理费635元，反诉原告吴玉妹负担199元，反诉被告晋江晟瑞房地产开发有限公司负担436元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  颜新艳 二〇一九年八月三十日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行前，民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》法信超链：裁判110篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkCpws&gid=A213114&tiao=3"t"_blank?) 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－