广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9768号原告：张燕，女，1984年6月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：马晓霞，女，1981年2月19日出生，汉族，住湖北省阳新县。被告：雷倩清，女，1967年4月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：聂国志，男，1965年12月8日出生，汉族，住址同上，系被告雷倩清的丈夫。原告张燕诉被告马晓霞、雷倩清租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张燕、被告雷倩清的委托代理人聂国志到庭参加了诉讼，被告马晓霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕诉称：2016年7月26日，被告马晓霞以被告雷倩清的代理人身份与原告张燕签订了房屋租赁合同，约定将广州市天河区花城大道5号2908房租赁给原告张燕使用，租赁期限为3年，押金14000元。后两被告由于个人原因提前终止合同，并承诺原告张燕搬离后按租赁合同条款双倍返还租赁押金。原告张燕于双方约定的时间即2019年1月5日搬离了租赁房屋，并于次日与被告雷倩清完成房屋验收、交还房屋钥匙，被告马晓霞向原告张燕退还押金7000元后尚拖欠押金4572元、违约金14000元。原告张燕多次要求被告马晓霞付清款项，均被拒绝。故原告张燕诉至法院，请求判令：一、两被告退还原告房屋押金4572元；二、两被告支付原告提前解除租赁合同的违约金14000元；三、两被告承担本案诉讼费用。被告雷倩清辩称：被告雷倩清与被告马晓霞于2015年6月23日签订房屋租赁合同，约定被告雷倩清将广州市天河区花城大道5号2908房出租给被告马晓霞，租期至2020年7月24日。2018年12月2日，被告雷倩清通过微信通知被告马晓霞终止房屋租赁合同，根据约定，两被告于2019年1月6日验收房屋和结算款项后，被告马晓霞便将房屋钥匙交给被告雷倩清，至此，双方租赁合同关系终止。被告雷倩清收到本案诉状后才知原告张燕与被告马晓霞签订了房屋租赁合同，被告雷倩清从未授权被告马晓霞签订房屋租赁合同，故本案纠纷与被告雷倩清无关。被告马晓霞未答辩亦未提交证据。经审理查明：广州市天河区花城大道5号2908房（以下简称“涉案房屋”）的登记权属人为雷倩清。张燕称其承租涉案房屋时，马晓霞向其出示了雷倩清委托马晓霞代理涉案房屋租赁事宜的公证委托书（但张燕未保留该公证委托书的副本），故其相信马晓霞是受业主委托出租涉案房屋，便与马晓霞签订了《房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”），《合同》首部载明出租方（甲方）为雷倩清，代理人为马晓霞；承租方（乙方）为张燕。双方就租赁事宜达成如下协议：甲方同意将涉案房屋租给乙方作为办公使用，租期为3年，从2016年8月3日至2019年8月2日；租金为7000元/月，乙方租金支付方式为转账，户名为马晓霞；在本合同签订后2日内，乙方向甲方支付相当于贰个月租金的租赁押金，即14000元整，甲方应向乙方开具收据；合同期满，若乙方不再续租且结清涉案房屋租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将租赁押金退还给乙方（不计利息）；若甲方对涉案房屋无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租涉案房屋的，或提前解除租赁合同、收回房屋，甲方应向乙方双倍返还租赁押金等。《合同》落款处为出租方代理人马晓霞的签名，承租方张燕的签名，签署时间为2016年7月26日。张燕称承租涉案房屋期间其均是将租金转至马晓霞的账户，张燕就此提交了《收款收据》两张，分别载明马晓霞于2016年7月27日确认收到了张燕交纳的承租涉案房屋的押金14000元、第一个月租金7000元。另张燕称，雷倩清的丈夫聂国志曾于2017年10月左右到达涉案房屋，告知几年前雷倩清将涉案房屋出租给了马晓霞，故不清楚涉案房屋现在的使用情况；张燕亦告知聂国志，其从2016年8月开始承租涉案房屋。后至2018年12月，聂国志通知张燕要提前收回涉案房屋，张燕向马晓霞的丈夫苏先生核实，苏先生表示提前解除合同会向张燕双倍返还押金，张燕便同意解除合同。2019年1月5日办理涉案房屋交接手续时，苏先生因突发事故表示直接由中介人员与张燕交接及结清水电费，但中介人员向苏先生出示费用清单后，苏先生只退还了7000元押金，并承诺会在与聂国志结清费用后再退还张燕的剩余押金，张燕便将涉案房屋的钥匙交给了中介人员。之后苏先生无法联系，张燕只好向聂国志求助。张燕为证明其所述情况，还向本院提交了如下证据：1、张燕称其与聂国志的短信聊天记录，显示2017年11月至2018年4月12日，聂国志请张燕配合中介带客人看房；2018年11月27日，聂国志要求张燕付清水电费，张燕回复称水电费一直是马晓霞发给他们的，一般是几个月发一次；2018年12月3日，聂国志询问张燕租期什么时候到期，其已跟马晓霞说了要收回房子、终止合同，张燕回复说2019年8月2日，并询问是什么时候终止合同；2019年1月5日，聂国志向张燕发送了涉案房屋的电费明细；2019年1月7日，张燕告知聂国志其与苏先生还没有签中止合同，所以张燕还有使用涉案房屋的权利，明天会搬东西进去办公；聂国志向张燕发送了其称与苏先生的聊天记录截图，苏先生表示其与张小姐的事希望聂国志不要插手，苏先生会自行处理；2019年1月8日，张燕向聂国志发送了《办理中止租赁协议通知》，称其已根据出租方代理人马晓霞的要求在2019年1月5日前搬离了涉案房屋，请出租方雷倩清或者代理人马晓霞于2019年1月9日前联系其办理终止租赁等相关事宜等。后张燕向聂国志发送了图片一张，该图系广州市天河区工商行政管理局于2019年1月14日出具的《收到材料凭据》，张燕称其已去办理了办公地址变更，询问何时能退款，如不退款张燕将走法律程序，马晓霞是雷倩清找的代理人，要不就是马晓霞做了假的文件，聂国志回复称马晓霞给张燕的代理协议是假的，如果张燕早点拿出这份代理协议，其就会帮忙。2、张燕称其与马晓霞、苏先生的微信聊天记录，显示2019年1月7日至1月15日期间，张燕多次发送消息，要求马晓霞、苏先生尽快处理好退款事宜，因聂国志说不管这事，并说不认识马晓霞等；但对方未作任何回复。经质证，雷倩清对证据1的真实性予以确认，但称这些聊天都是发生在雷倩清已与马晓霞终止租赁合同且取得涉案房屋钥匙之后；对证据2的真实性不予确认，因是张燕与马晓霞的聊天记录，雷倩清并不知情。雷倩清称其从未向马晓霞出具过公证委托书，雷倩清与马晓霞是租赁关系。张燕陈述的其与聂国志2017年10月见面的情况属实。2018年12月雷倩清是直接告知马晓霞要提前解除合同，经双方协商后，雷倩清向马晓霞双倍返还了押金，马晓霞也于2019年1月6日通过中介人员将涉案房屋的钥匙交还给了雷倩清。雷倩清为证明其所述情况，还向本院提交了如下证据：1、显示由雷倩清与马晓霞于2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》，双方约定雷倩清将涉案房屋出租给马晓霞作办公使用，租赁期从2015年7月25日至2020年7月24日，该合同签订当日，马晓霞向雷倩清支付相当于贰个月租金的租赁押金11200元，马晓霞的租金支付方式为转账至雷倩清的账户等。2、雷倩清称其与马晓霞的微信聊天记录，显示雷倩清于2018年12月2日提出终止涉案房屋的租赁合同，并要求尽快腾出房屋等。经质证，张燕表示无法确认上述证据的真实性，因是雷倩清与马晓霞之间发生的，而张燕是见到聂国志之后才知道雷倩清与马晓霞是租赁关系。本院认为：张燕主张其与雷倩清就涉案房屋存在租赁合同法律关系，雷倩清予以否认；因合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，现张燕无法提交充分证据证明马晓霞系受雷倩清委托与其签订《合同》，故张燕主张雷倩清承担《合同》中出租方的义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。马晓霞经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃举证。而张燕提交的证据可证明马晓霞签署了《合同》并收取了张燕交纳的押金、租金，故《合同》应直接约束张燕及马晓霞。因涉案房屋的业主雷倩清确认其已于2019年1月6日收回了涉案房屋，故《合同》自该日起实际无法履行，马晓霞未能履行《合同》中作为出租人应尽的交付涉案房屋予张燕使用的义务，已构成违约，根据《合同》中“若甲方对涉案房屋无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租涉案房屋的，或提前解除租赁合同、收回房屋，甲方应向乙方双倍返还租赁押金”的约定，张燕有权要求马晓霞退还押金并支付相当于租赁押金金额的违约金，因张燕自认其已收到马晓霞退还的部分款项，主张马晓霞尚拖欠押金4572元，本院予以采纳，即马晓霞应向张燕退还押金4572元，并支付违约金14000元。马晓霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告马晓霞向原告张燕退还押金4572元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告马晓霞向原告张燕支付违约金14000元；三、驳回原告张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费260元，由被告马晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  张丹丹人民陪审员  廖凤如二〇一九年八月十三日书 记 员  梁怡筠