文书内容内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书(2015)科民初字第3294号原告张志德，男，现住通辽市科尔沁区。委托代理人左世民，北京市浩东律师事务所律师。被告通辽市科尔沁区地方税务局，住所地：通辽市科尔沁区明仁大街。法定代表人赵永清，局长。委托代理人张龙，内蒙古鼎拓律师事务所律师。被告通辽市远大拍卖有限责任公司，住所地：通辽市科尔沁区。法定代表人高玉涛，经理。委托代理人郭桂梅，女，该公司会计。原告张志德与被告通辽市科尔沁区地方税务局（以下简称科区地税局）、通辽市远大拍卖有限责任公司（以下简称远大公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理。依法由审判员刘桂娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人左世民、被告科区地税局委托代理人张龙、被告远大公司委托代理人郭桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志德诉称，xxxx年x月xx日被告科区地税局委托被告远大公司将位于团结路北段xxx房屋进行拍卖。该批房屋均是由于纳税户拖欠科区地税局税款，科区地税局查封扣押的房屋。xxxx年x月xx日原告在远大公司第xx期拍卖会上，以xxxxx元的价格竞xx建筑面积为xx平方米房屋一间，并于当日签订了《拍卖成交确认书》。原告按照拍卖成交确认书的约定，支付了购房款xxxxx元及相应税款。可被告却没有按照约定交付房屋，原告多次与被告协商交付房屋及办理产权过户手续，被告均不予处理。甚至，现在涉案房屋被第三人占有使用。由于二被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。为此，原告诉至法院，请求判令被告立即返还购房款xxxxx元，赔偿原告各项损失合计xxxxxx元（其中房屋的升值损失xxxxxx元，房屋租赁损失xxxxxx元）,并承担本案诉讼费用。被告科区地税局辩称，1、原告不能实际取得占有使用该房屋的责任不在地税局，拍卖程序及手续都能够证明远大公司已经将诉争房屋移交给原告；2、原告未能取得该房屋是由于案外第三人的侵权行为导致，地税局不存在任何过错；3、原告的诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。被告远大公司辩称，１、事发时间为xxx年x月xx日，已过诉讼时效期间。２、我公司受科区地税局委托进行这项拍卖业务，委托合同第一条约定：委托方向拍卖方保证，如因本保证失实，给拍卖方真正的权利人以及买受人造成的一切损失均由委托方自行承担；第七条特别约定：标明拍卖成交后由委托方负责标的移交，并协助办理产权过户手续。３、本公司特别约定第三条：本次拍卖的房地产均按现状拍卖，本公司不承担担保责任。４、我公司尽到了最大可能督促科区地税局解决问题。５、拍卖标的款已移交科区地税局。６、请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求，我公司不承担责任，如有过错，应由被告科区地税局承担。7、被告科区地税局答辩时称标的成交后已经交给买受人了，与委托方没有关系，不属实，标的成交后，由被告科区地税局负责移交，我公司没有责任。一、原告为证明一直在主张权利，要求交付房屋的事实，向本院提交了以下证据：1、xxxx年x月xx日远大公司出具的关于尽快结交房产函一份。2、xxxx年xx月xx日科区地税局给明仁信用社出具的关于金海商厦三户营业房有关情况的说明复印件一份。3、明仁信用社给通辽市中级人民法院出具的申请复印件一份。4、xxxx年xx月xx日科区地税局出具的证明材料复印件一份、xxxx年xx月xx日科区地税局出具的情况说明复印件一份。5、（2013）科民初字第1507号民事判决书复印件一份、（2013）通民终字第641号民事裁定书复印件一份。物权的实际取得不适用诉讼时效和相应规定，被告主张超过诉讼时效期间，没有法律依据。经质证，被告科区地税局对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，对原告一直主张权利的事实无异议，但是原告一直主张权利的对象并不是科区地税局，xxxx年至xxxx年期间，原告一直在向被告远大公司主张。被告远大公司对证据1、2、3、4、5均无异议，xxxx年至xxxx年期间，原告向我方主张过权利。二、原告为证明二被告应返还购房款并赔偿损失，向本院提交了以下证据：1、拍卖成交确认书一份，以证明原告依法与被告远大公司签订了确认书，被告远大公司应履行相应的义务，确认书约定的房款是xxxxx元的事实。2、xxxx年x月xx日被告科区地税局出具的发票一份，以证明原告按照确认书的约定，全额支付价款，没有违约的事实。3、复举xxxx年x月xx日远大公司出具的关于尽快结交房产函一份，以证明二被告始终没有履行将房屋交付原告的义务。4、复举（2013）科民初字第1507号民事判决书一份，以证明2001年10月25日涉案房屋已经出售给第三人，被告地税局扣押的房屋是不能交付的，同时证明争议的房屋拍卖成交后，被告没有交付给原告。5、申请法院调取的（2013）科民初字第1507号民事卷宗第28页，以证明xxxx年xx月xx日涉案房屋已经取得了预售许可证，而被告拍卖的房屋却不能办理产权登记手续，被告违约的事实。6、xxxx年xx月xx日、xxxx年xx月xx日通辽市正通价格评估咨询有限责任公司出具的收据各一份，以证明原告支付评估费xxxxx元。7、价格评估意见书一份，以证明房屋的现价为xxxxxx元，给原告造成房屋差价损失xxxx元。同时证明给原告造成的租赁费损失xxxx元。经质证，被告科区地税局对证据1的真实性无异议，拍卖成交确认书第二条明确约定买受人已确认并认可物业现状不得反悔。原告非常清楚当时自己所竞买的该处房屋是不能马上入住和使用的，当时的物业现状是指该处房屋是未完工程。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，对证明的问题有异议。原告不能实际取得该房屋是原告疏于行使自己的权利，没有及时到开发商处办理入住手续，导致该房屋被案外第三人占有和使用，没有交付的过错不在被告科区地税局。对证据4的真实性无异议，原告没有实际取得该房屋是由于开发商恶意欺诈行为而造成的，开发商明知该处房屋已被被告科区地税局采取查封扣押措施，开发商又将该房屋出售给其他第三人，属于开发商的恶意欺诈，与被告科区地税局无关。对证据5的真实性无异议，对证明问题有异议。房屋取得预售许可证并不一定代表该房屋必然符合办理产权登记的手续，不属于被告科区地税局违约。对证据6的真实性无异议，但是从合法性上讲，评估单位应当出具正式的税务发票。对证据7的真实性无异议，对证明的问题有异议，房屋现值并不是原告所必然造成的经济损失，即使原告持有该房产，如不出售的话也不会有该部分的经济收入，并不是被告科区地税局的过错导致原告不能取得该房屋，所以被告科区地税局没有义务和法律责任对该部分所谓的经济损失进行赔偿。被告远大公司对证据1的真实性无异议，但是对证明问题有异议，被告科区地税局负责移交。其他质证意见同被告科区地税局的质证意见一致。三、被告科区地税局向本院提交拍卖成交确认书复印件、拍品交接单复印件各一份，以证明原告已按诉争房屋的当时现状拍卖成交并将房屋交接给原告，有原告的签字确认。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。确认书的第二条属于格式条款，当时的物业现状具体是什么现状也没有明确表述，证明不了被告要证明房屋交付的事实。交接单是被告远大公司出具的，根据被告远大公司的表述，交付房屋的义务是被告科区地税局，所以被告远大公司不可能将房屋交付给原告，另外原告向法庭出示的证据，也证明在xxxx年此房还没有交付给原告，再一个需要说明的，此交接单是xxxx年x月xx日出具的，而原告支付价款是xxxx年x月xx日，没有支付价款，被告不可能交付房屋。所以，被告以此证明房屋已交付，与事实不符。被告远大公司对证据没有异议。四、被告远大公司出示委托拍卖合同复印件、房款收据复印件各一份。证明交付不是远大公司的义务，三个房子的款项已经交给被告科区地税局了。经质证，原告对委托拍卖合同的真实性无异议，但二被告之间的委托合同对原告没有约束力。对房款收据的真实性无异议，但我方是按照确认书的约定已经在xxxx年交付房款了。被告科区地税局对委托拍卖合同的真实性无异议，但是被告远大公司与原件签署的交接单可以证明诉争房屋已经由被告远大公司移交给原告。对收据的真实性无异议，但是收据的收款时间是xxxx年x月xx日，被告远大公司才将拍卖房屋款项交给被告科区地税局，在xxxx年至xxxx年期间，该诉争房屋的纠纷已经产生，被告远大公司也是清楚知道的，被告远大公司完全可以将该拍卖款退还给原告，不至于产生拍卖款已经入缴国库，无法退回的情形，因此被告远大公司有明显的过错。五、原告为证明二被告应承担连带民事责任，向本院提交了以下证据：1、复举拍卖成交确认书一份，以证明原告与被告远大公司形成合同关系。2、复举xxxx年x月xx日被告科区地税局出具的发票一份，购房款是交给被告远大公司了，这个发票是被告远大公司交给我们的，拟证明原告将购房款全额交给了被告科区地税局，所以应当由被告科区地税局和被告远大公司承担连带责任。经质证，被告科区地税局对真实性无异议，对证明的问题有异议，不能证明二被告共同承担连带责任。被告远大公司同意被告科区地税局的质证意见。本院审查后认为，原告提交的价格评估意见书真实、合法，本院对评估意见中涉案房屋在基准日的价格予以采信。但原告是在xxxx年x月xx日交纳拍卖标的价款，而该评估意见中营业房租赁费评估的期间是xxxx年x月至xxxx年x月，本院仅对xxxx年x月xx日至xxxx年x月xx日的租赁费予以采信；原告提交xxxx年x月xx日被告科区地税局出具的发票不能证明被告远大公司应与被告科区地税局承担连带责任的事实；被告提交的拍卖成交确认书复印件、拍品交接单复印件不能证明原告已按当时现状接收房屋的事实，本院对该三份证据不予确认。鉴于各方对对方提交证据的真实性均无异议，本院认为以上证据具有证据的合法性，并能证明本案事实，本院对以上各方提交的其他证据均予以确认。综上，结合原、被告庭审陈述，本院查明事实如下：xxxx年xx月，被告科区地税局以通辽市科尔沁区某厂拖欠税款为由，查封了通辽市科尔沁区团结路x间房屋（建筑面积xx平方米，以下简称涉案房屋）。xxxx年x月xx日，被告科区地税局委托被告远大公司对涉案房屋进行拍卖，双方在《委托拍卖合同书》中约定：一、委托方向拍卖方保证，自己对所委托的拍卖标的具有完整的所有权和处分权，而且没有在所委托拍卖标的上设定任何债权，自己有权排除任何第三人对所委托拍卖标的提出同样的主张，如因本保证失实给拍卖方、真实的权利人以及买受人造成的一切损失，均由委托方自行承担；二、成交后由委托方负责标的移交，并协助办理产权过户手续。xxxx年xx月xx日，原告张志德在被告远大公司第xx期拍卖会上以xxxx元的价款竞买，并于当日签订了《拍卖成交确认书》、《第xx期拍卖会拍品交接单》，约定买受人已确认并认可物业现状，不得反悔，否则拍卖人依法主张其法律权利，房屋按现状拍卖，但被告远大公司当时并未与原告交接任何拍品实物。原告按照约定支付了购房价款xxxx元（其余xx元被告放弃），被告科区地税局于xxxx年x月xx日为原告出具涉案房款xxxx元的发票一枚，此款于xxxx年由被告远大公司转交被告科区地税局。自购得涉案房屋起，原告多次向被告远大公司提出接交涉案房屋的申请，远大公司多次与被告科区地税局协商接交事宜。xxxx年xx月，原告到被告科区地税局，陈述其所竞买的房屋已被通辽市科尔沁区明仁信用社设置抵押，通辽市中级人民法院委托远大拍卖公司要进行拍卖，经被告科区地税局沟通，通辽市科尔沁区明仁信用社向通辽市中级人民法院递交了对涉案房屋不申请执行的申请。自xxxx年x月至今，原告一直与被告科区地税局协商解决该房屋事宜。但涉案房屋始终没有交付给原告，现由案外人经营使用，尚未办理产权登记手续。xxxx年x月xx日，原告诉至本院，要求涉案房屋的占有使用人王某、彭某返还涉案房屋，本院查明彭某、王某、案外人靳某于xxxx年xx月分别与通辽市五金交电厂签订《商品房预售合同》，约定三人分别购买通辽市科尔沁区团结路x、x、x商品房（其中x、x号为涉案房屋，上述合同签订后，王春荣将其购买的x号与靳某所购的x号房屋进行了等价置换），xxxx年x月，通辽市永清五金交电厂将王某、彭某所购房屋交付其使用，并由此二人占有使用至今，本院作出（2013）科民初字第1507号民事判决书，认为该案中张志德以其系争议房屋的实际所有权人为由要求王某、彭某返还房屋的主张于法无据，驳回了张志德的诉讼请求。张志德不服该判决提出上诉后，通辽市中级人民法院2013年12月23日作出（2013）通民终字第641号民事裁定书，撤销了（2013）科民初字第1507号民事判决书，驳回了张志德的起诉。经原告申请，本院委托通辽市正通价格评估咨询有限责任公司于xxxx年xx月x日作出通辽正通评估字[2015]第131号关于金海商厦营业房及其租赁费价格评估意见书，价格评估意见为：位于通辽市科尔沁区团结路xxx建筑面积xx平方米的营业房，在评估基准日的价格为xxxx元，营业房xxxx年x月至xxxx年x月房屋租赁费为xxxx元。原告为此支付鉴定费xxxx元。原告因未能按照约定取得拍卖标的，受到的损失为：房屋增值损失xxxx元、xxxx年x月xx日至xxxx年x月xx日租金损失xxxx元。原告为此次鉴定支付鉴定费xxxx元。另查明，金海商厦于xxxx年xx月xx日取得商品房预售许可证。本院认为，委托人委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。本案被告科区地税局将尚未在房产管理部门备案登记的房屋委托拍卖，使原告基于合理信赖参加竞购却不能取得拍卖标的，被告科区地税局依法应承担违约责任。原告要求被告科区地税局返还购房款xxxx元，并依据价格评估意见赔偿房屋增值损失xxxx元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对原告主张房屋租赁损失的合理部分，本院予以支持。原告庭审中表示由于合同目的已经不能实现，被告不能交付房屋，所以要求解除原、被告之间的拍卖合同，该通知已到达被告，根据我国合同法第九十六条的规定，双方的拍卖合同已经解除。因原告未能证明被告远大公司明知科区地税局对拍卖的房屋依法不得处分的事实，远大公司不明知拍卖标的物的瑕疵就无从对原告说明该瑕疵，故远大公司依法不应承担对原告的赔偿责任。被告科区地税局的抗辩理由不能成立。未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为当事人一方“同意履行义务。”诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案原告并未与被告远大公司约定交付房屋债务的履行期限，被告科区地税局在xxxx年x月xx日为原告出具涉案房款发票后，原告多次向被告远大公司提出接交涉案房屋的申请，远大公司多次与被告科区地税局协商接交事宜。xxxx年xx月，原告到被告科区地税局，陈述其所竞买的房屋已被通辽市科尔沁区明仁信用社设置抵押，通辽市中级人民法院委托远大公司要进行拍卖，经被告科区地税局沟通，通辽市科尔沁区明仁信用社向通辽市中级人民法院递交了对涉案房屋不申请执行的申请。自xxxx年x月至今，原告一直与被告科区地税局协商解决该房屋事宜，被告科区地税局并未明确表示不履行义务。xxxx年x月xx日，原告诉至本院，要求涉案房屋的占有使用人王某、彭某返还涉案房屋，该案直至xxxx年xx月xx日被驳回起诉，根据以上事实及法律规定，原告的起诉没有超过诉讼时效期间，本院对被告的辩解理由不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百四十条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第二十七条、第四十条、第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条（四）项、第七十七条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、第十一条、第十二条、第十六条、第二十二条之规定，判决如下：一、被告通辽市科尔沁区地方税务局返还原告张志德购房款xxxx元，赔偿损失xxxx元，合计xxxx元，此款于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告张志德对被告通辽市远大拍卖有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7849.00元，鉴定费35269.00元，合计43118.00元，由原告张志德负担3378.00元,由被告通辽市科尔沁区地方税务局负担39740.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员  刘桂娟二〇一六年二月一日书记员  路馨瑶