福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初2944号 原告：张惠敏，女，1987年9月12日出生，汉族，住福建省云宵县。 委托诉讼代理人：徐礼彬，福建建达（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄璐馨，福建建达（厦门）律师事务所实习律师。 被告：潘贤德，男，1982年12月11日出生，汉族，住福建省永春县，暂住福建省厦门市思明区。 被告：王丽云，女，1984年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告张惠敏与被告潘贤德、王丽云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张惠敏及其委托诉讼代理人徐礼彬、黄璐馨,被告潘贤德、王丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张惠敏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年1月25日签订的编号XXX《房产买卖协议书》；2.潘贤德、王丽云共同返还张惠敏购房款355000元并支付利息5028.42元（其中以200000元为基数，自2019年1月25日起计至实际还款之日止，按年利息6%计算，暂计至2019年5月16日；以155000元为基数，自2019年2月18日起计至实际还款之日止，按年利息6%计算，暂计至2019年5月16日）；3.潘贤德、王丽云支付张惠敏违约金331000元（1655000元20%）；4.潘贤德、王丽云支付张惠敏律师代理费28000元；5.潘贤德、王丽云支付张惠敏中介费16000元；6.潘贤德、王丽云承担本案受理费、财产保全申请费等全部诉讼费用。审理中，张惠敏增加诉讼请求如下：潘贤德、王丽云支付张惠敏因申请财产保全产生的诉讼财产保全责任保险保费2352元、保全申请费4195元。事实和理由：潘贤德与王丽云系夫妻关系，坐落于厦门市集美区（建筑面积93.41平方米,土地房屋权证号为00××26号，以下简称讼争房产）系潘贤德与王丽云夫妻共同房产。潘贤德（甲方）与张惠敏（乙方）、厦门市集美区欣易居房屋中介服务部（丙方）于2019年1月25日签订一份编号XXX《房产买卖协议书》，约定：甲方将讼争房产以成交总价1655000元售卖给张惠敏乙方应于本协议签订当日直接支付甲方购房定金200000元，于2019年2月18日前支付购房款355000元（含定金），作为房产解押专款使用。乙方向银行申请商业贷款1300000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款七日内将差额部分以现金方式支付给甲方。交易税费由乙方全部承担。讼争房产的产权现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲、乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于2019年2月21日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由丙方保管，以便办理交易过户手续之使用。甲方应于收到房产全款将房产交付给乙方使用。签订本协议当日，乙方应向丙方支付中介费人民币26000元。甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，未支付购房首期款前，若甲方中途悔约，自悔约日起三日内以乙方所付定金的双倍返还给乙方。若乙方中途悔约，购房定金归甲方所有。已支付购房首期款后，甲乙双方其中一方违约，违约方除应该向守约方赔偿总房款的20%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。甲乙任何一方若发生悔约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于解约当日付清。甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后七日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。乙方应在签订《厦门市存量房买卖合同》后3日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权后立即配合银行办理抵押登记手续。甲方负责自己名下贷款解押相关费用。协议签订当日，张惠敏即转账支付购房定金200000元，于2019年2月18日转账支付购房首期款155000元，依约履行了支付购房款（含定金）355000元的合同义务。此外，还于2019年1月26日支付居间中介费16000元。但潘贤德与王丽云收到上述购房款后，却未按合同约定将该款作为讼争房产提前还贷及解除抵押登记手续之用，而是擅自挪作它用，导致讼争房产所欠银行按揭贷款70余万元时至今日仍未能办理提前还贷手续，抵押登记尚未解除。张惠敏多次催促潘贤德与王丽云办理提前还贷及解除抵押登记手续，以便办理交易过户手续，但潘贤德与王丽云拖延至今仍未办理。此外，因被告违约，原告委托福建建达（厦门）律师事务所代理本案花费代理费28000元，该笔费用亦应由被告承担。原告认为，被告未按约定期限办理讼争房产提前还贷及解除抵押登记手续，其行为已构成严重违约，依法应承担相应的违约责任。因双方无法协商一致，特具状诉至贵院，恳请支持原告的全部诉求，以维护原告合法权益。 潘贤德、王丽云辩称，房屋买卖属实，我们同意解除《房产买卖协议书》。讼争房屋被好几个法院查封，且我们因做生意被骗200多万元，外面负债100多万元，后续也会有人起诉，现无力支付给张惠敏。张惠敏主张的违约金太高、律师费太高。对于第五项诉讼请求，因中介没有尽到义务，我们不同意支付中介费。对于第六项诉讼请求的案件受理费、财产保全费按照规定同意支付。不同意支付诉讼财产保全责任保险保费。 本院经审理认定事实如下： 潘贤德与王丽云是址于厦门市集美区房屋（以下简称案涉房屋）的共有人，二人系夫妻关系。2019年1月25日，潘贤德（甲方）与张惠敏（乙方）签订一份编号为XXX的《房产买卖协议书》，约定：潘贤德同意将案涉房屋出售给张惠敏，建筑面积93.41平方米，用途住宅。上述房产成交价为1655000元。本协议签订当日张惠敏应直接支付潘贤德购房定金200000元。已支付的定金可冲抵首期购房款，张惠敏于2019年2月18日前向潘贤德支付355000元（含定金）作为房产解押专款使用。张惠敏向银行申请商业贷款1300000元，该贷款由银行直接转至潘贤德账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，张惠敏应于银行放款七日内将差额部分以现金方式支付给潘贤德。讼争房产的产权现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，潘贤德应于2019年2月21日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。潘贤德应于收到房产全款将房产交付给张惠敏使用。甲、乙双方签订本协议当日，张惠敏应向厦门市集美区欣易居房屋中介服务部支付中介费26000元、代办手续费800元。甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，未支付购房首期款前，若甲方中途悔约，自悔约日起三日内以乙方所付定金的双倍返还给乙方。若乙方中途悔约，购房定金归甲方所有。已支付购房首期款后，甲乙双方其中一方违约，违约方除应该向守约方赔偿总房款的贰拾%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。甲乙任何一方若发生悔约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于解约当日付清。甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后七日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。乙方应在签订《厦门市存量房买卖合同》后叁日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权后立即配合银行办理抵押登记手续。甲方负责自己名下贷款解押相关费用。该协议并对其他内容进行了约定。潘贤德在该协议的甲方处签名捺印，张惠敏在该协议的乙方处签名捺印。 上述协议签订当日，张惠敏通过银行转账支付潘贤德购房定金60000元，次日支付定金140000元，共计200000元。张惠敏于2019年2月18日通过银行转账支付潘贤德购房款155000元。2019年1月25日，潘贤德向张惠敏出具一份《收据》，载明：今收到张惠敏向潘贤德购买厦门市集美区定金200000元。2019年2月18日，潘贤德向张惠敏出具一份《收据》，载明：今收到张惠敏向潘贤德购买厦门市集美区首付款155000元。2019年1月26日，张惠敏向厦门市集美区欣易居房屋中介服务部支付了中介费16000元。 案涉房屋于2018年6月7日向中国工商银行股份有限公司厦门市分行办理了一般抵押登记，被担保主债权数额为80万元，于2018年7月12日向中国平安财产保险股份有限公司办理了最高额抵押登记，被担保最高债权数额为175.2万元，上述两项抵押权截至2019年5月20日尚未注销。案涉房屋于2019年5月22日被厦门市湖里区人民法院查封。张惠敏提起本案诉讼前未向两被告提出解除案涉合同，两被告于2019年7月4日收到本案起诉状副本。 张惠敏因本案委托律师代为诉讼，支出律师费28000元。审理过程中，张惠敏向本院申请财产保全，请求对潘贤德、王丽云所有的位于厦门市集美区房屋予以保全，金额以735028.42元为限。2019年5月23日，本院依法作出（2019）闽0211民初2944号裁定，裁定：查封被申请人潘贤德、王丽云所有的位于厦门市集美区房屋，金额以735028.42元为限。2019年5月28日，本院向厦门市国土资源和房产管理局送达民事裁定书和协助执行通知书，对案涉房屋予以查封。 庭审中，王丽云对潘贤德就案涉房屋与张惠敏签订《房产买卖协议书》的行为予以认可，潘贤德、王丽云均同意张惠敏在本案中的第一、二项诉讼请求即同意解除《房产买卖协议书》并共同返还张惠敏购房款355000元，对于解除合同给张惠敏造成的损失，张惠敏与潘贤德、王丽云经协商一致同意按照总房价的10%支付违约金。 本院认为，张惠敏与潘贤德于2019年1月25日签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。王丽云认可其配偶潘贤德就案涉房屋签订《房产买卖协议书》的行为，本案《房产买卖协议书》对王丽云具有约束力，原、被告双方均应依该协议的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案《房产买卖协议书》约定：“张惠敏于2019年2月18日前向潘贤德支付355000元（含定金）作为房产解押专款使用。……潘贤德应于2019年2月21日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。”张惠敏依约履行了支付首期购房款355000元（含定金200000元）的合同义务，潘贤德、王丽云未依约于2019年2月21日前办理提前还贷及解除抵押登记手续，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现张惠敏要求解除《房产买卖协议书》，潘贤德、王丽云亦同意解除《房产买卖协议书》，故《房产买卖协议书》应予解除。张惠敏通过诉讼提出解除合同，则本案《房产买卖协议书》解除的时间为两被告收到本案起诉状副本的时间即2019年7月4日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，潘贤德、王丽云应将张惠敏已经支付的购房款355000元退还给张惠敏。 关于张惠敏主张的利息损失及违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及本案协议约定：“已支付购房首期款后，甲乙双方其中一方违约，违约方除应该向守约方赔偿总房款的贰拾%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。”张惠敏主张以已付款为基数、按照年利率6%支付的利息损失及按照总房款20%支付的违约金均属于因潘贤德、王丽云违约产生的损失，因本案庭审中原、被告双方协商一致同意按照总房价的10%即165500元支付违约金，未违反法律规定，本院予以照准。即潘贤德、王丽云应向张惠敏支付违约金165500元。其余利息损失及违约金损失本院不予支持。 关于张惠敏主张的律师费损失28000元及中介费损失16000元，本院认为，《房产买卖协议书》中关于中介费及律师费约定由违约方承担，且原告张惠敏有提供律师费发票、中介费收据证明其损失，故本院予以支持。 关于张惠敏主张的保全费4195元及诉讼财产保全责任保险保费2352元，本院认为，《房产买卖协议书》约定违约方除赔偿违约金之外还应支付守约方诉讼费用等实际损失，潘贤德、王丽云违约引起本案诉讼，张惠敏为此支出的保全费以及向保险公司支付的诉讼财产保全责任保险保费系张惠敏支出的合理必要费用，属于其实际损失部分，故本院对保全费、保险费诉讼请求均予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告张惠敏与被告潘贤德、王丽云于2019年1月25日签订的《房产买卖协议书》于2019年7月4日解除； 二、被告潘贤德、王丽云应于本判决生效之日起十日内向原告张惠敏退还购房款355000元； 三、被告潘贤德、王丽云应于本判决生效之日起十日内向原告张惠敏支付违约金165500元； 四、被告潘贤德、王丽云应于本判决生效之日起十日内向原告张惠敏支付律师费损失28000元； 五、被告潘贤德、王丽云应于本判决生效之日起十日内向原告张惠敏支付中介费损失16000元； 六、被告潘贤德、王丽云应于本判决生效之日起十日内向原告张惠敏支付保全费损失4195元； 七、被告潘贤德、王丽云应于本判决生效之日起十日内向原告张惠敏支付诉讼财产保全责任保险保费损失2352元； 八、驳回原告张惠敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11216元，减半收取5608元，由原告张惠敏负担1290元（已预缴），由被告潘贤德、王丽云负担4318元；被告潘贤德、王丽云应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林福赞 二〇一九年八月八日 法官助理 王 悦 代书记员 杨婉瑜 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。