福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初3796号 原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县螺城镇城南世纪大道“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：傅良庆，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男，1989年5月7日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 被告（反诉被告）：林立华，男，1979年4月13日出生，汉族，住福建省武平县。 被告（反诉原告）：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县紫山镇亿盛山庄**301，统一社会信用代码913505217661748800。 法定代表人：曾良美，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（简称惠安农行）与被告林立华、泉州亿盛房地产开发有限公司（简称亿盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，亿盛公司提起反诉，本院受理后决定与本案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。惠安农行的委托诉讼代理人赵国林、亿盛公司的委托诉讼代理人刘永奎到庭参加诉讼。林立华经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安农行向本院提出诉讼，请求判决：1、解除惠安农行与林立华、亿盛公司之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170001712）。2、林立华立即偿还惠安农行借款本金468815.51元及计至2019年4月24日止的利息20069.84元（其中未结清正常利息18903.2元，未结清罚息374.33元，未结清复利544.23元，2019年4月21日至2019年4月24日的利息248.08元）,并按合同约定支付自2019年4月24日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等。3、惠安农行对林立华提供的抵押物（位于惠安县亿盛•金色新城3＃807号房产）享有优先受偿权。4、亿盛公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：惠安农行与林立华于2017年1月9日签订《个人购房担保借款合同》1份，约定惠安农行向林立华提供借款49万元，借款期限为20年，借款用途为购买位于惠安县亿盛•金色新城3＃807号房产；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，利率调整以12个月为一个周期；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，惠安农行依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款。如林立华未按约定按期足额偿还借款，惠安农行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并对逾期还款部分按合同约定计收罚息；因林立华违约致使惠安农行采取诉讼实现债权的，林立华应当承担惠安农行为此支付的诉讼费、差旅费及其他实现债权的费用等。为了保证上述债权的实现，双方在借款合同中设置了抵押担保条款，林立华以其购买的上述房产向惠安农行提供抵押担保，担保范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等惠安农行为实现债权和担保权的一切费用。合同中设置保证条款，由亿盛公司对林立华的上述债务向惠安农行提供连带责任担保，保证期间自上述借款发放之日起，至林立华取得房地产权属证书，并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续之日止。保证范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等惠安农行实现债权的所有费用。合同签订后，上述房产办理了抵押权预告登记，惠安农行依约发放了贷款。但林立华未能依约按月还本付息，违反了合同约定的义务，惠安农行有权提前收回已发放的贷款。 被告林立华未作答辩。 被告亿盛公司辩称，根据《个人购房担保借款合同》第三十三条、第三十五条的约定，本案保证为阶段性保证担保，保证期间至林立华办理涉讼房产权属证书办妥之日起一个月内办理抵押登记之日止。涉讼房产于2017年5月22日办理了房地产权属证书[不动产权证编号：闽（2017）惠安县不动产权第0004588号]，同年6月16日权属证书交还，至同年7月17日亿盛公司的阶段性保证责任免除条件已成就。惠安农行未在保证责任期间内向亿盛公司主张权利，保证责任免除。亿盛公司已履行《个人购房担保借款合同》约定的办理房地产权属证书的义务，惠安农行作为抵押登记的办理义务主体，应当承担未能办理抵押登记的责任。2018年9月4日，惠安农行曾就本案提起诉讼，后又申请撤诉。此时，惠安农行已经清楚林立华违约，为了防止损失就应该办理涉讼房产的抵押登记，惠安农行怠于履行办理抵押登记义务所造成的责任，应当由其自行承担。综上，惠安农行对亿盛公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回。 反诉原告亿盛公司向本院提出反诉，请求判决：1、责令惠安农行、林立华立即依照《个人购房担保借款合同》的约定办理址于惠安县亿盛•金色新城3＃807号房屋为抵押物抵押权人为惠安农行的房屋抵押登记手续。2、惠安农行、林立华承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月1日，林立华向惠安农行购买址于惠安县亿盛•金色新城3＃807号房屋。2017年1月9日，林立华以上述房产为抵押物向惠安农行申请按揭贷款，亿盛公司为林立华的按揭贷款提供阶段性担保，为此，亿盛公司与惠安农行、林立华签订《个人购房担保借款合同》1份，合同约定：抵押人应及时通知贷款人并协助配合贷款人在抵押物自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2017年5月22日，涉讼房产办理了房地产权属证书，但惠安农行、林立华未能依照上述合同的约定办理抵押登记，致使亿盛公司的保证责任未能因抵押登记手续成就而免责。惠安农行、林立华不履行合同约定办理涉讼房产抵押登记的行为，已经直接、严重损害了亿盛公司的合法权益。 反诉被告惠安农行辩称，一、最高人民法院（2014）民二终字第15号民事裁定书对于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的“直接利害关系”的理解是，作为民事案件的起诉条件，当事人与案件所具有的直接利害关系，应理解为案件事实径行对当事人主张的权益产生影响，当事人可作为争议法律关系的一方主体，如争议事实借助其他事实，行为人与当事人所主张的权益发生实际联系则不符合上述规定利害关系的情形。亿盛公司既非抵押人也非抵押权人，即非抵押合同关系的主体，其提起反诉主体不适格。二、惠安农行与亿盛公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》约定，亿盛公司应先提交房地产权利证书及办理抵押登记所需的相关文件后，惠安农行才能办理抵押登记，抵押登记之所以未能办理的根本原因是亿盛公司不履行上述协议的约定，是其违约行为所导致的。亿盛公司关于其合法权益受到损害的主张既不具体，也无证据，即不具有具体的诉讼请求和事实理由。综上，应驳回亿盛公司的反诉请求。 当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，即惠安农行提供的《个人购房担保借款合同》、《不动产登记证明》（预售商品房买卖预告登记）、《不动产登记证明》（抵押权预告登记）、《一手房贷款业务银企合作协议》、借款凭证、业务凭证、林立华的离婚证及《未婚声明书》；亿盛公司提供的《个人购房担保借款合同》、《不动产权证》、借出预购房抵押物审批表、借出抵押物清单、归还抵押物清单、《证明》、《承诺书》、《借条》、（2018）闽0521民初7791号民事裁定书，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，并在卷佐证。林立华未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月28日，惠安农行与亿盛公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》［编号：惠农银按协字（2013）第科山003号］1份，约定：惠安农行向合作项目购买人发放的个人住房贷款不超过3000万元，为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%、贷款年限最长不超过20年，个人商用房贷款最高金额不超过房屋成交价与房屋评估价格低者的50%，贷款年限最长不超过10年；合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与惠安农行签订的个人购房担保借款合同为准；亿盛公司拟解除与购房人的房屋买卖合同的，应至少在解除合同前三个工作日通知惠安农行，房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，如惠安农行解除与购房人的借款合同，亿盛公司应将购房人向其支付的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还惠安农行，以清偿购房人在借款合同项下的各项债务；亿盛公司不可撤销作出如下承诺，即为惠安农行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；担保范围为购房人与惠安农行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等惠安农行实现债权的一切费用；保证责任自惠安农行发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续。亿盛公司为个人住房贷款提供担保的，应按惠安农行向合作项目发放的个人住房贷款发放金额的5%交纳保证金，并存入保证金专户；亿盛公司应协助购房人和惠安农行办理房屋的销售备案登记、抵押预告登记和正式抵押登记，各登记证明文件的原件交由惠安农行保管等内容。2017年1月9日，惠安农行与林立华、亿盛公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170001712）1份，约定：林立华向惠安农行借款49万元用于购买位于惠安县亿盛•金色新城3＃807号房产，借款期限20年；借款利率采用基准利率且为浮动利率，利率调整以12个月为一个周期；还款方式为等额本息还款；林立华未按双方约定期限归还借款本金的，惠安农行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。对应付未付利息，在借款期内按借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；林立华提供其购买的上述房产作为抵押担保，自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自涉讼房产满足林立华与亿盛公司约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；预告登记后，自抵押物权利证书办妥之日起，林立华应及时通知惠安农行在上述期限内申请办理抵押登记；抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；亿盛公司自借款发放之日起至林立华取得房地产权属证书，并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止提供阶段性保证担保；保证担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；本合同项下同时存在物的担保和保证担保的，惠安农行可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；林立华未按约定按期足额偿还借款的，惠安农行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等内容。上述合同签订后，惠安农行依约向林立华发放贷款49万元，但林立华未能依约偿还借款本息，截至2019年4月24日尚欠借款本金468815.51元，未结清正常利息18903.2元、未结清罚息374.33元、未结清复利544.23元、2019年4月21日至24日的利息248.08元，利息、罚息、复利合计20069.84元。亿盛公司亦未履行保证义务。 2017年2月27日，亿盛公司向惠安县国资源局出具《借条》1份，其上载明：“兹有亿盛公司开发的亿盛•金色新城楼盘，现为了办理产权证需借出预购抵押物，因产权人办理按揭贷款的原商品房买卖合同、首期发票抵押存在贵局档案室，为此亿盛公司承诺办理房产证后及时归档抵押，并愿意承担由此引起的经济责任”。同日，亿盛公司向惠安县国资源局出具《承诺书》1份，其上载明：“亿盛公司开发位于惠安县亿盛•金色新城项目现已竣工并办理交房手续。据合同约定需要90天内为承购人办理房屋所有权分户登记，经抵押权人、承购人同意，特向贵局申请借出按揭登记档案中的购房合同、发票原件用于申办产权登记手续，并承诺于50天办毕登记手续，并将权证转交贵局档案室存档，如有不实，由此引起的一切经济、法律责任概由亿盛公司承担”。2017年3月9日，惠安农行向惠安县国土资源局出具《证明》1份，其上载明：“亿盛公司址在惠安县亿盛•金色新城房地产，因办理预售商品房按揭贷款，其商品房买卖合同及不动产发票，存放贵局抵押登记档案室中，为便于该单位办理以上房地产权属变更登记，经我行研究，同意贵局将以上抵押材料借出交于房地产权属登记部门用于办理权属分户登记，借出期间由我行监督开发企业及时配合办理权证登记及归还入档”。涉讼房产于2017年5月22日办理了《不动产权证》［编号：闽（2017）惠安县不动产权第004588号］。惠安农行曾于2018年9月4日就本案向本院提起诉讼，后以拟庭外和解为由申请撤回起诉，本院于2018年11月14日作出（2018）闽0521民初7790号民事裁定书，裁定准许惠安农行撤回起诉。 综上事实，本院认为，惠安农行与林立华、亿盛公司签订的《个人购房担保借款合同》、惠安农行与亿盛公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。惠安农行已履行发放贷款的义务，林立华未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的民事责任。惠安农行请求解除本案借款合同，并请求林立华偿还尚欠的全部借款本金、利息、的罚息、复利，符合合同约定和法律规定，依据和理由充分，应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”林立华以其购买的位于惠安县亿•金色新城3＃807号房产提供抵押担保,该房产仅办理抵押权预告登记，但未办理正式的抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力。本案中，涉讼房产已具备办理抵押登记的条件，但由于抵押人林立华怠于办理以致抵押登记未完成，故林立华负有协助办理抵押登记的义务，本院确定林立华应在本判决生效之日起30日内协助办理前述房产抵押登记。该抵押登记办理与否直接影响到亿盛公司的保证责任能否免除的问题，赋予亿盛公司有权要求林立华、惠安农行协助办理抵押登记的权利，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定，故亿盛公司的反诉请求应得到支持。亿盛公司自愿为林立华的本案债务提供阶段性连带责任保证，依合同约定即亿盛公司自借款发放之日起，至林立华取得房地产权属证书，并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为林立华的债务承担连带责任保证。故亿盛公司在涉讼房产办理正式抵押登记之前，依约应当在保证范围内对林立华的债务人承担连带清偿责任。亿盛公司在承担保证责任后，有权向林立华追偿。林立华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告林立华、泉州亿盛房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170001712）。 二、被告林立华应于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金468815.51元及计至2019年4月24日止的利息、罚息、复利20069.84元，并自2019年4月25日起至还清款项之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。 三、反诉被告林立华应于本判决生效之日起三十日内协助反诉被告中国农业银行股份有限公司惠安县支行、反诉原告泉州亿盛房地产开发有限公司办理位于惠安县紫山镇亿盛•金色新城3#807号房产[不动产权证编号：闽（2017）惠安县不动产权第004588号]的抵押登记手续。 四、惠安县紫山镇亿盛•金色新城3#807号房产的抵押登记手续办妥后，原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行有权以该房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。 五、被告泉州亿盛房地产开发有限公司对被告林立华的上述债务承担连带清偿责任，直至惠安县紫山镇亿盛•金色新城3#807号房产的抵押登记手续办妥为止。被告泉州亿盛房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告林立华追偿。 六、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。 如果被告林立华、泉州亿盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费8633元，由被告林立华、泉州亿盛房地产开发有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交；反诉受理费100元，减半收取计50元，由反诉被告林立华、中国农业银行股份有限公司惠安县支行负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄 坚 人民陪审员  庄鸿疆 人民陪审员  叶福文 二〇一九年八月十六日 书 记 员  周 璇 本案引用的主要法律条文及执行申请： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》第二十一条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。