江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆花民初字第01035号原告张杰，男，1980年8月9日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。委托代理人顿曼蓉，上海市树声（昆山）律师事务所律师。被告顾胜利，男，1969年3月23日生，汉族，住江苏省昆山市。被告徐菊芳，女，1974年10月3日生，汉族，住江苏省昆山市。被告徐云根，男，1949年8月14日生，汉族，住江苏省昆山市。被告金素英，女，1952年4月21日生，汉族，住江苏省昆山市。原告张杰与被告顾胜利、徐菊芳、徐云根、金素英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，后由于被告顾胜利下落不明、徐云根、金素英无法直接送达应诉材料，本院采取公告送达并转为普通程序审理且依法组成合议庭，于2016年2月15日公开开庭进行了审理。原告张杰及其委托代理人顿曼蓉参加诉讼，被告顾胜利、徐菊芳、徐云根、金素英经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰诉称：2008年2月27日，原告张杰与被告顾胜利在昆山市花桥镇好家宜房产中介信息服务所居间签订了《动迁房转让居间协议》，约定将坐落于花桥镇公桥新村XX号楼XXX室卖给原告，建筑面积约为78.66平方米（每平方米3000元），车库面积为12.66平方米（每平方米1000元），合计248640元卖给原告。原告根据合同约定履行了自己的合同义务，在合同签订之日支付了定金人民币10000元，于2008年3月18日支付房款228640元，剩余房款人民币10000元双方约定作为房产保证金待房产办理产权过户手续后原告将其支付给被告方。但是被告方在能办理产证的情况下并未按照合同约定将房屋过户给原告。原告2015年1月起诉至昆山市人民法院要求办理过户，经法院审理查明，原被告购房合同有效，被告方应当按照合同约定将房屋过户给原告，但因被告设置了抵押导致合同无法履行。现原告只能依据合同法的相关规定要求解除与被告方的合同，要求被告方返还房款和赔偿原告所造成的损失，由于四被告均知情，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、判令四被告返还原告房款人民币238640元及中介费2500元，合计241140元；2、判令四被告赔偿给原告造成的损失人民币60万元；3、判令四被告承担（2015）昆花民初字第00175号案件受理费、保全费、公告费合计7483元；4.判令四被告依法承担全部诉讼费用。本案审理中原告申请撤回第三项诉请，本院在此予以确认。被告顾胜利、徐菊芳、徐云根、金素英经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。未发表答辩意见。经审理查明：原告陈述被告顾胜利与被告徐菊芳曾系夫妻关系，被告徐云根及金素英系夫妻关系，徐菊芳系徐云根、金素英之女。2008年2月27日，原告张杰与被告顾胜利签订《动迁房转让居间协议》，约定由原告张杰购买被告顾胜利的动迁房，涉案房屋位于昆山市花桥××新村××楼××室（现为××花桥××新村××楼××室）及XXX号车库。房屋面积78.66平方米，车库面积12.66平方米，房屋总价248640元。原告张杰依约于2008年2月27日支付了定金10000元、于2008年3月18日支付房款228640元，共计238640元。原告支付款项由顾胜利或中介的签字予以确认。约定剩余10000元房款作为房产保证金待房产办理产权过户手续后原告将其支付给被告方。该协议还约定：“该房属于动迁安置房，甲方（被告）取得产证需有一段时间，办到甲方产权名下的费用由甲方支付，待甲方取得房屋产权证、土地证，然后将其过户给乙方（原告），办到乙方名下的税收及费用全部由乙方支付及承担，甲方一经取得该房屋的产权证和土地证，必须在六十天内连同过户所需材料一并交给乙方或中介方进行产权过户。如不将该出售房屋的产权证和土地证交给乙方或中介方办理产权过户手续，以致乙方不能取得该房屋的产权证和土地证，则甲方按乙方所付全部房款的贰倍数额赔偿给乙方，乙方将该房屋归还给甲方。”该协议还约定：“签订本协议当日，甲乙双方各支付佣金为该物业实际成交价的1%，即甲方支付1%乙方支付1%。协议签订完毕即作居间成功，若甲乙双方发生变更，佣金不予退回。”另查明，原告张杰于2015年1月28日曾因房屋买卖纠纷诉至昆山市人民法院，请求四被告将涉案房屋过户至原告名下，本院于2015年7月23日作出（2015）昆花民初字第00175号判决，该判决书中载明：“涉案房屋买卖合同仅有顾胜利签名，但庭审中播放的原告提供的录音录像，录像中有徐云根、金素英及本案的其他被告，录像中徐云根、金素英表示对房屋买卖系知情。录音中徐菊芳表示因市场房价涨价故要求原告加100000元才将涉案房屋过户至原告名下。庭审中徐菊芳认可录像中出现的为原告及徐云根、金素英等人，录音系其本人与原告的对话。”、“原告张杰与被告顾胜利签订的位于昆山市花桥××新村××室（现为××花桥××新村××楼××室）的《动迁房转让居间协议》虽仅有顾胜利的签字，但从庭审的录音录像看，其余被告系知情了解的，涉案房屋已于2008年交付至今，本案四被告未提出不同意出售，故该《动迁房转让居间协议》系双方真实意思表示，合法有效，本案原被告应依据该约定履行各自义务。原告依约支付房款，涉案房屋于2013年8月28日登记在徐云根、金素英名下，故徐云根、金素英应配合原告过户该房屋。但鉴于涉案房屋目前存在抵押，且办理了抵押登记，原告既明确表示不愿意代为还款消除抵押，也不愿意变更诉请，坚持要求过户，故本院对于原告的诉请不予支持。”该判决目前尚未生效，于2016年1月14日公告判决。另查明，房产登记信息显示涉案房屋于2013年8月28日登记在徐云根、金素英名下，于2013年12月24日设立了250000元的抵押，抵押期间为2013年12月19日-2018年12月19日。再查明，本案原告申请了关于涉案房屋及车库的价值鉴定，苏州拓普森土地房地产评估有限公司作出《房地产评估报告》其中载明：“受贵院委托，本公司在价值时点2015年9月22日，对位于昆山市花桥镇公桥新村XX号楼XXX室房屋以及XXX号自行车库的成套住宅（房屋建筑面积为81.39㎡，摊土地使用权面积3.14㎡）的市场价值进行评估，确定估价对象在价值时点2015年9月22日，满足所有股价假设和限制条件下的估价结果如下：总价：人民币74.92万元（取整至百元）；大写：人民币柒拾肆万玖千贰佰元整。”上述事实有原告出具的动迁房转让居间协议、动迁房安置核定单、购房付款收据、物业费及天然气费等一组收据、中介费收据、房屋产权登记信息、房地产评估报告、（2015）昆花民初字第00175号判决书予以证实。本院认为，原告张杰与被告顾胜利签订的位于昆山市花桥××新村××室（现为××花桥××新村××楼××室）的《动迁房转让居间协议》虽仅有顾胜利的签字，但从（2015）昆花民初字第00175号案件庭审的录音录像看，其余被告对房屋出售情况系知情，涉案房屋也已于2008年交付至今，本案四被告未提出不同意出售，故该《动迁房转让居间协议》系双方真实意思表示，合法有效，本案原被告应依据该约定履行各自义务。原告依约支付了购房款，并入住多年，被告理应依照约定协助原告办理涉案房屋的过户。但涉案房屋已被设立抵押且被告不配合消除抵押进行过户，由于系四被告根本违约，故关于原告的第一项诉请要求判令四被告返还原告已付房款人民币238640元及中介费2500元，原告已付购房款238640元，鉴于涉案房屋买卖合同由于被告违约已无法继续履行，故对于该诉请，本院予以支持，但涉案房屋已成功签订网签合同且原告已入住多年，加之该中介费支付的相对方为中介而非被告故对于原告要求被告返还2500元中介费的诉请本院不予支持；关于原告的第二项诉请，判令四被告赔偿给原告造成的损失人民币600000元，虽合同中约定违约金以已付房款的两倍计算，但根据《房地产评估报告》房屋的市场价为749200元，则应以原告的实际损失为准，结合鉴定结论，扣除原告已付房款，被告应当向原告支付510560的差价损失。故对该项诉请仅支持510560元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判令被告顾胜利、徐菊芳、徐云根、金素英返还原告张杰购房款人民币238640，于本判决生效之日起十日内支付完毕；二、判令被告顾胜利、徐菊芳、徐云根、金素英赔偿原告张杰购房损失510560元，于本判决生效之日起十日内支付完毕。三、驳回原告张杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12286元，保全费5000元，评估费6000元，公告费690元，共计17833元，由被告顾胜利、徐菊芳、徐云根、金素英负担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  陆 芳人民陪审员  郭静芳二〇一六年二月十五日书 记 员  唐 亮