安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终6294号 上诉人（原审被告）：浙江鑫安电气有限公司，住所地浙江省绍兴市城南九里工贸区大明路**。 法定代表人：蔡阿七，经理。 委托诉讼代理人：刘军，安徽远致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺强玉，女，1992年4月6日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：贺沛林，系贺强玉父亲，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：蒋浩，安徽大森律师事务所律师。 上诉人浙江鑫安电气有限公司（以下简称鑫安公司）因与被上诉人贺强玉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回贺强玉对鑫安公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由贺强玉承担。事实与理由：2016年5月25日，鑫安公司与贺强玉签订《房屋租赁合同》，合同约定由鑫安公司租赁贺强玉位于合肥市瑶海区使用。鑫安公司花费20多万元购买办公家具及设备。2016年8月12日晚18点左右，案涉房屋因中央空调阀门处前方循环水管管道爆裂，导致案涉房屋积水较多，时间较长，导致鑫安公司的办公家具及设备完全受损，无法正常办公。后经物业检查系贺强玉装修房屋时擅自修改消防管道及抬高中央空调管道高度，所致中央空调阀门处前方循环水管道爆裂。案涉房屋被水侵泡后，贺强玉不予修复，严重影响了鑫安公司正常使用，致使鑫安公司无法达到租房目的，导致和房屋租赁合同无法正常履行。贺强玉在案涉房屋受损后将房门更换，导致鑫安公司无法使用案涉房屋。贺强玉的行为严重侵害了鑫安公司的合法权益，且给鑫安公司造成巨大经济损失。 贺强玉辩称，鑫安公司上诉与事实不符，上诉请求无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.鑫安公司称案涉房屋因为贺强玉原因导致房屋漏水，设备被毁，其目的一为了以合同目的不能实现为由主张解除合同，其二是为了要求贺强玉支付违约金承担损失责任。如果是针对第一目的，该部分内容在合肥市瑶海区人民法院作出的（2017）皖0102民初42号民事判决书以及合肥市中级人民法院作出的（2017）皖01民终7934号民事判决书中均以对该部分内容作出审理，驳回了鑫安公司解除合同的请求，故鑫安公司该部分的上诉请求不应当在本案中予以审理。如果是为了要求贺强玉承担责任，应当在一审法庭辩论前提起反诉，但是鑫安公司并没有提出。而且，案涉房屋产生的损失也均已在上述两案件中作出处理，判决是按照双方以及第三方物业公司签订的赔偿协议来履行的。2.鑫安公司主张贺强玉将案涉房屋换锁，导致房屋无法返工，对此，第一，（2017）皖01民终7934号民事判决书中明确表明在案件进入终审之前鑫安公司仍然占有使用案涉房屋。第二，在一审庭审中鑫安公司称已经办理了房屋交接手续，并且将案涉房屋钥匙交给物业，但是并没有提供任何有关钥匙交接的证据材料。而且即便是办理房屋交接手续，也应当与贺强玉进行对接。第三，按常理来说，在办理房屋交接手续前，应当将属于自己所有的物品全部搬离，但至今鑫安公司所有办公用品依然在案涉房屋内。鑫安公司在没有腾空房屋情况下将钥匙交出明显不符合常理，鑫安公司陈述不真实。 贺强玉向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫安公司腾空合肥市瑶海区宝业东城时代广场1幢办公楼商业B座803室，并返还贺强玉；2.判令鑫安公司向贺强玉支付租金31752元，并且以31752元为基数自2016年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际款清之日止的利息，其中暂计算至起诉之日的利息为2815元；3.判令鑫安公司支付起至实际返还之日止按照176.4元/天标准计算的逾期占有使用费，其中暂计算至起诉之日止的逾期占有使用费为74617.2元；4.判令鑫安公司支付自2016年12月11日至实际返还之日止按照630元/月的物业管理费，其中暂计算至起诉之日的费用为12726元；5.判令本案的诉讼费、保全费、公告费及其他合理费用全部由鑫安公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月25日，贺强玉（甲方）与鑫安公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于合肥市瑶海区宝业东城广场1号楼803室出租给乙方作为办公使用，房屋建筑面积共；房租租赁期共12个月，自2016年6月10日至2017年6月10日止；房屋租金42元/平方米，每月租金5292元，租金支付方式半年，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前10日支付；乙方在租赁期限内，使用水、电、电话、网络使用费、物业管理费租金税费由乙方按有关规定自行承担；乙方支付甲方房屋押金5000元，待租赁期满结清费用后退还；在租赁期间内，甲方应保证出租房屋的使用安全。合同还对变更解除及双方的责任等进行了约定。 合同签订后，贺强玉将案涉房屋交付给鑫安公司使用。鑫安公司支付了半年租金及押金计36750元。18时左右，案涉房屋内的空调阀门意外破裂，大量喷水，造成801、802、803、804室内的财产受损。后双方因赔偿事宜未能协商一致，2017年1月3日，鑫安公司以贺强玉为鑫安公司在本院提起诉讼，诉请：1.依法判令鑫安公司和贺强玉解除2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令贺强玉退还房屋租金21168元，押金5000元，并赔偿鑫安公司财产损失41283元、评估费2000元，合计69451元；3.由贺强玉承担本案的诉讼费用。该院作出（2017）皖0102民初42号民事判决书，判决驳回鑫安公司的诉讼请求。鑫安公司不服上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）皖01民终7934号民事判决书，认定鑫安公司已与贺强玉达成《损失赔偿协议》,鑫安公司至诉讼时仍占有使用房屋，并判决驳回上诉，维持原判。 一审另查，2013年5月11月，贺强玉与安徽省长城物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用标准为5元/月·平方米。 一审法院认为，贺强玉与鑫安公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约诚信、全面履行各自合同义务。鑫安公司在交付了第一期半年租金31750元后未再支付房屋租金,合同期满终止后继续使用案涉房屋,构成违约,鑫安公司应承担相应的违约责任。 合同签订后，贺强玉依照合同约定交付了房屋，鑫安公司理应按约定支付房屋租赁费用。根据合同约定，双方合同已于2017年6月10日期满终止，鑫安公司应依约返还承租房屋，现贺强玉诉请鑫安公司腾空案涉房屋返还给贺强玉，该院予以支持。因双方合同签订后，鑫安公司仅支付了第一期租金31750元（2016年6月10日至2016年12月10日），后再未缴纳过房屋租金，现贺强玉主张鑫安公司支付2016年12月10日至2017年6月10日的房屋租金31752元，该院予以支持。鑫安公司迟延支付租金的行为，客观上给贺强玉造成了租金所产生的资金占用损失，贺强玉主张以欠付租金为基数自2016年12月1日应付租金日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至款清之日止，该院予以支持。 关于贺强玉主张鑫安公司支付自2017年6月10日起至实际返还之日按照176.4元/天标准计算逾期占有使用费。根据2017年12月29日合肥市中级人民法院作出的（2017）皖01民终7934号民事判决书中鑫安公司至诉讼时仍占有使用房屋的认定，本案中，鑫安公司亦未提供证据证明其已将案涉房屋返还给贺强玉。由于鑫安公司占有使用案涉房屋，贺强玉出租房屋的收益受损，故贺强玉依照《房屋租赁合同》约定的日租金标准176.4元/日支付租赁期满后房屋占用期间的房屋占用费至返还房屋时止的请求予以支持。 关于贺强玉诉请鑫安公司支付自2016年12月11日至实际返还之日按照630元/月的物业费。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：“乙方在租赁期间内，使用水、电、电话、网络使用费、物业管理费、租金税费由乙方自行承担。”物业管理费确实应当由鑫安公司支付，但贺强玉仅提供了一份2013年签订的《前期物业管理服务协议》，既未提交租赁期间其代缴物业费证据，也未提供鑫安公司欠付物业费的证据，对贺强玉该项主张，该院不予支持。如贺强玉确有该项支出，可另行起诉主张。 关于鑫安公司辩称：1.案涉房屋于晚18点左右发生水管爆裂，致使房屋积水，鑫安公司办公家具等受损，鑫安公司无法正常使用案涉房屋；2.贺强玉未对案涉房屋进行修缮重新交付给鑫安公司使用；3.贺强玉应当赔偿鑫安公司各项损失77451元。根据该院作出的（2017）皖0102民初42号民事判决书及合肥市中级人民法院作出的（2017）皖01民终7934号民事判决书，鑫安公司的辩称事项业已一、二审判决处理完毕，故其辩称依法不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决：一、浙江鑫安电气有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于合肥市瑶海区宝业东城广场1号楼803室房屋腾空返还给贺强玉；二、浙江鑫安电气有限公司于判决生效后十日内支付贺强玉租金31752元并自2016年10月1日起以31752元为基数按照银行同期同类贷款利率计算利息至款清之日止（鑫安公司浙江鑫安电气有限公司支付的5000元押金从中予以抵扣）；三、浙江鑫安电气有限公司按照176.4元/天的标准支付自2017年6月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；四、驳回贺强玉的其他诉讼请求。一审案件受理费2540，减半收取1270元，由贺强玉负担70元，浙江鑫安电气有限公司负担1200元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。鑫安公司上诉主张案涉房屋受损后，贺强玉将房门更换，导致鑫安公司无法使用案涉房屋，但鑫安公司对此未提供任何证据证明，故本院不予采信。鑫安公司另上诉主张因贺强玉原因导致鑫安公司无法达到租房目的，导致案涉租赁合同无法正常履行。对此，本院认为，鑫安公司曾起诉贺强玉要求解除案涉《房屋租赁合同》，并要求贺强玉赔偿鑫安公司各项财产损失。本院于2017年12月29日作出（2017）皖01民终7934号终审民事判决，认定鑫安公司已与贺强玉达成《损失赔偿协议》,鑫安公司至诉讼时仍占有使用房屋，驳回了鑫安公司对贺强玉的诉讼请求。因此鑫安公司在本案中再次以合同目的不能实现作为不支付租金及房屋占有使用费的抗辩事由，不能成立。一审关于租金及利息及占有使用费的认定也均无不当，本院予以维持。 综上，鑫安公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2540元，由浙江鑫安电气有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   长   海 审判员 马枫蔷审判员方玮韡 二〇一九年八月十六日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。