福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1379号 上诉人（原审原告）：蔡金盾，男，1951年12月1日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，香港永久性居民身份号码Ｈ××××（2）。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁成秋，福建志立律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马振斌，男，1979年6月28日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 上诉人蔡金盾与上诉人马振斌房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡金盾上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持蔡金盾的一审诉讼请求。2.马振斌承担本案诉讼费用。事实和理由：1.案涉租赁合同已经于2017年3月14日到期，合同期限届满后，马振斌至今没有交还诉争房屋，由于马振斌对房屋的占用持续发生，根据法律规定，其应当向蔡金盾支付自合同期限届满之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费，一审法院仅判决其支付自2017年3月15日至2018年3月7日止的房屋占用使用费是错误的。2.马振斌没有按照案涉租赁合同约定的用途使用诉争房屋，而是将该房屋隔成四十个左右房间，并搭建卫生间，破坏房屋原有结构，导致租赁物不具备原有的适用状态，故马振斌应将租赁范围内的全部房屋恢复原状或者向蔡金盾赔偿恢复原状所需的费用。综上，一审法院判决错误，应予纠正。 马振斌辩称，1.2016年3、4月份间，蔡金盾的儿子蔡鸿谋两次将大门上锁，还关水关电，马振斌转租的房客已经无法实际使用诉争房屋。2016年4月份之后，房客已经被全部赶走，房屋就一直没人使用了，双方也一直没能就此时进行协商。2.诉争房屋大部分属于违章建筑，蔡金盾隐瞒该事实，合同内容也是非法的，所以马振斌不应承担蔡金盾所主张的费用。 马振斌上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.蔡金盾承担本案诉讼费用。3.蔡金盾赔偿马振斌因对房屋增值装修所产生的费用。事实和理由：1.诉争房屋涉及非法搭建及擅自改变土地使用性质，但蔡金盾在签订合同时刻意隐瞒上述事实以及诉争房屋可能因部分违建而被拆除的风险，导致马振斌在不知晓事实的不公平状态下签订案涉租赁合同的，加之该房屋的实际出租用途与合同约定的不符，故案涉租赁合同应认定为全部无效。2.诉争房屋在出租时非常破旧，蔡金盾通过其儿子蔡鸿谋口头承诺进行装修整改，但交付使用时却没有兑现，所以马振斌只能在征得同意后自行耗费大量资金进行诸多升值性质的装修。而且，马振斌对诉争房屋进行的均是像贴地板砖和粉刷墙壁之类的装修，没有改变房屋原有结构。3.马振斌是在与蔡金盾协商并告知后才将诉争房屋隔成数个房间并转租，其儿子蔡鸿谋每年都要过来查看房屋的状况并收取租金，如果不是默许，其不可能继续承租给马振斌这么多年。4.2016年3、4月份，蔡金盾以不同意继续出租房屋为由擅自将房屋进行锁门，并驱逐房客，所有房客已经于2016年4月份被全部驱离，马振斌本人也已在当年5月份搬离石狮，故不应认定马振斌继续占用诉争房屋。5.一审法院组织的现场测量勘查程序违法。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，应予纠正。 蔡金盾辩称，1.马振斌是在对于诉争房屋的状况即第三层是临时性建筑知悉的情况下，同意承租房屋的全部面积，故其主张不知道诉争房屋是临时性建筑不属实。2.双方约定承租诉争房屋是作为厂房使用，但马振斌除了保留一楼店面外，私自将一楼到三楼的房屋都改造称单身公寓出租。3.一审法院组织查看现场时，蔡金盾是叫了开锁公司开锁才进去的，诉争房屋至今没有交付。 蔡金盾向一审法院起诉请求判令：1.马振斌立即向蔡金盾支付租金人民币（下同）6万元，并按月利率2%支付上述款项自2016年3月14日起至实际付款之日止的利息；2.马振斌按月租金标准即5000元/月向蔡金盾支付自2017年3月15日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费用；3.马振斌立即腾空房屋，将房屋恢复原状后交还蔡金盾（或者由马振斌承担恢复原状的费用，具体金额以鉴定机构的鉴定结论为准）；4.马振斌承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：案涉租赁物址于福建省石狮市灵秀镇彭田前中（一）区2号（前堡店仔口），于1997年12月30日登记确权，登记的土地使用权人和房屋所有权人为蔡金盾，产权证号为狮灵字第0396号，建筑面积为322.40㎡，房屋用途为住宅，宗地号为5××2，土地证号为狮灵（97）字第03**，宗地面积为596.99㎡，土地用途为住宅。2012年2月20日，蔡金盾委托其儿子蔡鸿谋，与马振斌签订《房屋租赁合同》一份，就蔡金盾将其房屋出租给马振斌使用、马振斌承租蔡金盾房屋事宜协商一致：蔡金盾出租给马振斌的房屋位于灵秀镇彭田村前堡店仔口本人住宅；蔡金盾保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；出租房屋面积共三层，底层面积近一亩（按实际度量计算），厂房面积1000㎡；租赁期限为60个月，从2012年3月15日起至2017年3月14日止；该房屋租金为5元／㎡／月，月租金为5000元／月，年租金总额为6万元／年；租金每年支付一次，第一年合同签订之日支付，第二年在2013年3月14日支付，第三年在2014年3月14日支付，第四年在2015年3月14日支付，第五年在2016年3月14日支付；保证金在马振斌租房结束后房屋移交给蔡金盾时，蔡金盾算清马振斌所产生的费用后剩余部分退给马振斌；在租赁期内，蔡金盾应保证出租房屋的使用安全，应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；该房屋及所属设施的维修维护责任，均由马振斌负责，马振斌在租赁期内，对因人员疏忽及使用不当造成的一切后果应负全责；马振斌承诺，租赁该房屋仅作为服装工厂使用；马振斌应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿；马振斌如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得蔡金盾的同意后方可施工；租赁期满后或因马振斌的责任导致退租的，蔡金盾有权选择依附于房屋装修归蔡金盾所有，或者选择要求马振斌恢复原状，或者选择向马振斌收取恢复工程实际发生的费用；租赁期间，马振斌不得转租、转借承租房屋；房屋租赁期间，马振斌存在未经蔡金盾同意转租、转借房屋，或者未经蔡金盾同意，拆改变动房屋的，或者损坏承租房屋，在蔡金盾提出的合理期限内仍未修复的，或者未经蔡金盾同意，改变合同约定的房屋租赁用途的，或者逾期未交纳按约定应当由马振斌交纳的费用的，或者欠房租累计10天以下包括10天等行为之一的，蔡金盾有权解除合同，收回出租房屋；马振斌如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的5倍支付滞纳金；马振斌应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还蔡金盾；马振斌交还蔡金盾房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，蔡金盾有权处置；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出，当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张；马振斌如逾期归还房屋，每逾期一日应向蔡金盾支付原日租金8倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给蔡金盾造成的损失。合同签订后，蔡金盾依约将房屋交付马振斌使用。马振斌依约交付押金5000元，并支付2012年3月15日起至2016年3月14日止的租金24万元。期间，马振斌于2013年开始，将房屋部分墙体拆除、楼梯拆除、重新隔墙，增设房门、水电、卫生间等设施，将房屋整改成约40间独立房间，分别用于出租收益。2016年年初，马振斌回安徽。2016年3月14日，马振斌没有按照合同约定向蔡金盾支付第五年租金6万元。2017年5月22日，蔡金盾提起诉讼。诉讼过程中，一审法院向马振斌释明，对马振斌在《民事答辩状》中提出的有关返还已付租金、赔偿装修损失等诉讼请求的内容，应当提出反诉请求。2017年8月19日，马振斌明确表示不提出反诉请求。 一审法院认为，因蔡金盾系香港特别行政区永久性居民，本案系涉港民事纠纷，应参照涉外案件确定准据法。当事人明示选择适用中华人民共和国内地法律，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案适用中华人民共和国内地法律。 一、关于案涉租赁物是否适格以及案涉租赁合同是否合法有效。本案当事人双方在《房屋租赁合同》中约定租赁物为蔡金盾的本人住宅，即址在福建省石狮市××镇××村××层楼房，蔡金盾保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。对此，马振斌提出异议，认为房屋属性是民房并非厂房，大部分属于违章建筑，租金是按5元／㎡计算，但房屋符合消防的面积只有100多㎡，并非蔡金盾所称的1300多㎡，实际面积只有300多㎡。对此，蔡金盾提供《集体土地建设用地使用证》，该使用证载明案涉房屋用地面积为596.99㎡、建筑占地为322.40㎡。2017年7月10日，蔡金盾提交《申请书》，请求对案涉房屋进行现场勘查。2017年7月18日，一审法院对案涉房屋进行现场勘验，并制作现场勘验笔录，拍摄现场照片。经现场勘验，案涉房屋为一幢独栋民宅，东西朝向，外观三层，一层、二层为石混结构，二楼以上为铁皮、铁架围成。2017年7月19日，马振斌提交《申请书》，请求一审法院向石狮市城建大队调取执法纪录，以证实案涉房屋的违建事实。2017年8月9日，一审法院向石狮市不动产登记中心调取《石狮市房屋登记信息查询结果表》，载明蔡金盾所有的房屋宗地面积为596.99㎡、建筑面积为322.40㎡。2017年8月11日，一审法院向石狮市城市管理局调取相关证据。同日，石狮市城市管理局出具《彭田村前中一区2号蔡金盾违建执法记录》，载明“2011年1月4日，巡查发现彭田村前中一区2号一处违法占地建设行为，现状一层完工，面积140㎡。我中队现场发放《责令停止违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》，责令业主自行拆除，并将继续跟踪监管。2011年1月5日，组织拆除彭田村前中一区2号违法占地建设，拆除楼梯及二层钢筋头，我中队将继续跟踪。2011年3月4日，回访发现彭田村前中一区2号违法建设在抢建，现状为砖墙结构未完工，面积约25㎡，当场组织拆除。”等内容，并附相关执法照片。2017年8月19日，马振斌提交《鉴定申请书》，请求对案涉房屋符合消防安全的面积进行现场测量。一审法院对此予以准许，并委托泉州市房地产测绘队进行测量。2018年1月8日，泉州市房地产测绘队作出泉房测（2018）鉴字第01号《房产测绘司法鉴定报告书》，结果为：一层322.40㎡以外的部分实际面积为192.45㎡，简易搭盖面积为42.96㎡；二层实际面积为263.50㎡，简易搭盖面积为23.25㎡；三层简易搭盖面积为263.50㎡。上述房屋租赁合同、集体土地建设用地使用证、现场勘验笔录及照片、石狮市城市管理局执法纪录说明及照片、石狮市房屋登记信息查询结果表等证据载明的情况，基本上能够与泉州市房地产测绘队作出的房产测绘司法鉴定报告相互印证，足以证明案涉租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的部分应确定为一层322.40㎡，其余部分面积为192.45㎡＋42.96㎡＋263.50㎡＋23.25㎡＋263.50㎡＝785.66㎡，其中简易搭盖面积为42.96㎡＋23.25㎡＋263.50㎡＝329.71㎡。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”和第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”规定，案涉房屋中322.40㎡以外的部分实际面积455.95㎡属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的”，简易搭盖的329.71㎡属于“未经批准建设的临时建筑”，该部分的合同均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”规定，案涉租赁合同中一层322.40㎡的部分合法有效，其余785.66㎡的部分无效。 二、关于马振斌拖欠蔡金盾租金及房屋占有使用费的实际金额。马振斌辩称其于2016年另外支付蔡金盾租金5000元，合同订立时交纳押金5000元。对此，蔡金盾仅确认收到押金5000元，否认马振斌于2016年支付租金5000元。马振斌对该事实，未能进一步提供证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果，故对其该项抗辩意见不予采纳。关于案涉合同的租金构成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，结合《房屋租赁合同》“该房屋每月每平方米租金为￥5元，每月租金合计￥5000元，年租金总额为￥6万元”的约定，虽然案涉租赁合同关于一层322.40㎡的部分合法有效，其余785.66㎡的部分无效，但是，蔡金盾不仅有权请求马振斌支付有效部分的租金，而且有权请求马振斌参照合同约定的租金标准支付无效部分的房屋占有使用费。因此，实际租金构成计为1108.06㎡×5元/㎡＝5540.30元，高于双方约定的租金5000元/月或者6万元/年，应按当事人约定的5000元/月或者6万元/年计算。因此，马振斌拖欠蔡金盾租金及房屋占有使用费的实际金额应确定为6万元。至于押金5000元，并非本案审理范围，蔡金盾亦明确不同意抵扣租金，故不作进一步审查。 三、关于马振斌是否存在违约行为。一审法院经审查认为，马振斌存在明显的违约行为：1.逾期支付租金及房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”，结合合同约定，马振斌应于2016年3月14日支付2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金6万元。现虽合同部分无效，马振斌仍应参照合同约定的租金标准支付无效部分的房屋占有使用费。马振斌未能按照合同约定的期限支付，构成逾期付款。2.未按合同约定用途和方法使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”规定，结合合同关于马振斌“对因人员疏忽及使用不当造成的一切后果应负全责”、“承诺租赁该房屋仅作为服装工厂使用”、“应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿”、“如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得蔡金盾的同意后方可施工”等约定，马振斌没有按照合同约定的用途即“作为服装工厂使用”，而是将租赁物隔成约四十左右个房间，并搭建卫生间等设施，用于出租收益；马振斌没有按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，不宜认定马振斌正当使用租赁物；马振斌在对房屋进行包括内部结构、装修设置卫生间等改造之前，没有取得蔡金盾的书面同意。3.擅自转租。马振斌将租赁物隔成约四十左右个房间，并搭建卫生间，用于出租收益，实际上属于擅自转租。4.未能依法返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，马振斌在合同期限尚未届满前，擅自搬离租赁物。虽然其主张蔡金盾将房屋进行锁门并驱逐房客，但其并未因此向蔡金盾提出提前解除合同的主张，且在其陈述中，马振斌承认“因为当时人不在石狮，搬离时没有交钥匙给”蔡金盾。同时，租赁物并不符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态，马振斌未按约定恢复原状。 四、蔡金盾是否存在违约行为。关于马振斌提出的“蔡金盾将房屋进行锁门，并驱逐房客”的抗辩意见，并提供证人王某证言以及证人宋某的书面证言，拟证明蔡金盾的代理人蔡鸿谋于2016年4月中旬采用停水停电、张贴公告、锁大门等方式驱逐其房客的事实，蔡金盾对此予以否认。经审查认为，证人王某证言以及证人宋某的书面证言，均能证实马振斌将房屋用于转租收益的事实，且能证明2016年3、4月份时马振斌已经回安徽，还能证明马振斌未向蔡金盾返还案涉房屋的事实。至于证人证言提到的蔡鸿谋采用各处方式驱逐房客，恰好说明马振斌将房屋改造后用于转租收益且未经蔡金盾事先同意的事实，并不能证明蔡金盾存在违约行为。但是，如上所述，案涉房屋中322.40㎡以外的部分实际面积455.95㎡属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的”，简易搭盖的329.71㎡属于“未经批准建设的临时建筑”，对此，蔡金盾是明知的。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项和第三项“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”规定，蔡金盾在合同中“保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”，违反了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。 综上，一审法院认为，根据蔡金盾与马振斌之间于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》，结合现场勘验、相关测量数据、产权登记、违建查处等情况，当事人约定的租赁物中，属于取得建设工程规划许可证的部分为322.40㎡，属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的部分为322.40㎡以外的部分实际面积455.95㎡，属于未经批准建设的临时建筑部分为简易搭盖的329.71㎡。因此，蔡金盾与马振斌之间的房屋租赁合同关系，（322.40㎡）部分有效、（785.66㎡）部分无效。现《房屋租赁合同》已经履行四年，仅剩余最后一年，且根据司法解释规定无效部分的房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付，故蔡金盾已经取得的租金，无须返还，也无须折价补偿。因马振斌未能按照合同约定的期限即2016年3月14日支付2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金及房屋占有使用费6万元，并且在2017年3月15日后未能及时返还租赁物，经一审法院于2017年7月18日现场勘验、泉州市房地产测绘队于2018年1月5日现场测量、福建省建融工程咨询有限公司于2018年3月7日现场察看后，酌定本案租金及房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准计算至2018年3月7日止，计算为6万元/年+6万元/年÷365天×357天＝118685元。故蔡金盾关于马振斌支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律根据，予以支持。因合同约定“马振斌如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的5倍支付滞纳金”，（785.66㎡）无效部分不宜计算利息，蔡金盾自愿请求马振斌按月利率2%支付2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金及房屋占有使用费6万元的逾期利息损失，仅应计算其中322.40㎡合同有效部分的逾期利息损失，其基数按比例计算为322.40㎡÷（322.40㎡+785.66㎡）×6万元/年＝17458元。因马振斌未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，未经蔡金盾同意对租赁物进行改善或者增设他物，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”和第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”规定，蔡金盾有权要求恢复原状或者赔偿损失。考虑到马振斌实际上已经搬离租赁物两年多时间，不宜要求其恢复原状，但蔡金盾有权选择赔偿损失，马振斌应当赔偿损失；同时，蔡金盾明知租赁物中部分属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，部分属于未经批准建设的临时建筑部分，蔡金盾应当承担该部分缔约过失责任的事实，蔡金盾要求恢复原状的范围应限制于合同有效部分的322.40㎡。故蔡金盾关于赔偿一楼项目43345元、二楼项目36030元、三楼项目48110元、综合项目55250元、合计182735元的诉讼请求，根据鉴定意见，仅支持其中一楼322.40㎡部分的恢复原状所需的费用31023.35元。据此，蔡金盾的诉讼请求，予以部分驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、马振斌应于判决生效之日起十日内支付蔡金盾自2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金人民币17458元、房屋占有使用费人民币42542元，并按月利率2%支付其中的租金人民币17458元自2016年3月15日起至实际付款之日止的逾期利息损失；二、马振斌应于判决生效之日起十日内支付蔡金盾自2017年3月15日起至2018年3月7日止的房屋占有使用费人民币58685元；三、马振斌应于判决生效之日起十日内赔偿蔡金盾租赁物恢复原状所需费用人民币31023.35元；四、驳回蔡金盾的其他诉讼请求。案件受理费人民币5496元，由蔡金盾负担人民币2166元，由马振斌负担人民币3330元。 本院二审期间，马振斌向本院提交了手机转账的截图三张，拟证明其于2016年3、4月份期间曾向蔡鸿谋支付租金5000元。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：马振斌提供的手机转账截图中，载明的付款账户为“万事达百货”，且该截图中未载明转账时间及款项用途，故本院对该证据的证明力不予认定。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据已查明事实，诉争房屋部分涉及违章搭建，即建筑面积中的322.40㎡属于合法登记建设，455.95㎡属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，329.71㎡属于未经批准建设的临时搭建，故一审法院认定案涉租赁合同中322.40㎡的部分合法有效，其余785.66㎡的部分无效，于法有据，予以认定。马振斌关于案涉租赁合同无效的上诉主张，与查明的事实不符，不予采纳。根据马振斌的自述及一审法院现场勘验结果可知，马振斌将诉争房屋隔成约四十左右个房间，并搭建卫生间等设施，用于出租给他人进行收益。马振斌虽主张其是在取得蔡金盾的同意后才进行房屋改造并转租他人，但其未能提供相应的证据证明，故一审法院认定马振斌的上述行为属于违约行为，应向蔡金盾赔偿案涉租赁合同有效部分即322.40㎡部分恢复原状所需的费用正确，马振斌与此相关的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。据此，蔡金盾未能举证证明马振斌在签订案涉租赁合同时已经知悉诉争房屋存在违建情况，其关于马振斌应将租赁范围内的全部房屋恢复原状或者赔偿恢复原状所需费用的上诉请求，缺乏依据，不予支持。根据前述，虽然案涉租赁合同部分无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，马振斌仍应按照案涉租赁合同约定的租金标准，于2016年3月14日支付2016年3月15日起至2017年3月14日的租金（有效部分）及占有使用费（无效部分）共计6万元，马振斌未能依约如期足额付款，应依约承担相应的违约责任，故一审法院判决蔡金盾支付上述所欠租金及占有使用费共计6万元，并按17458元为基数支付合同有效部分322.40㎡自2016年3月15日起至实际付款之日止的逾期利息损失，并无不当。马振斌相关的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。一审审理过程中，一审法院依据当事人的申请先后组织各方于2017年7月18日进行现场勘验、于2018年1月5日就诉争房屋可使用面积鉴定而（除一层322.4㎡以外部分）进行现场测量、于2018年3月7日就诉争房屋一楼322.4㎡部分恢复原状所需费用鉴定而进行现场察看，并综合上述几次勘查情况以及马振斌关于其与转租的房客已于2016年4、5月份期间全部搬离诉争房屋的陈述，向蔡金盾释明其可以在鉴定结束后恢复对诉争房屋的占有，在此情况下，蔡金盾应及时采取适当的措施以收回房屋、防止财产扩大，但蔡金盾并未及时采取适当措施，故一审法院综合本案案情，酌定马振斌应参照合同约定的租金标准向蔡金盾支付案涉房屋租赁合同期满后至2018年3月7日止的房屋占有使用费即6万元/年÷365天×357天＝58685元，并无不当。蔡金盾、马振斌与此相关的上诉请求，缺乏依据，不予支持。马振斌主张一审法院组织的现场测量勘查程序违法，缺乏依据，不予采纳。对各方当事人未上诉的部分，本院予以照准。 综上所述，蔡金盾、马振斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5496元，由蔡金盾负担2166元（多预交的3330元予以退还），由马振斌负担3330元（多预交的2166元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一九年八月六日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈威鸿 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。