河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初4884号原告余新建，男，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人龚维礼，河南燕小成律师事务所律师。被告张恒，男，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人王丽华，河南北纬律师事务所律师。被告张长建（又名张常建），男，汉族，住驻马店市驿城区。原告余新建与被告张恒、张长建案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余新建及委托代理人龚维礼、被告张恒的委托代理人王丽华到庭参加诉讼。被告张长建经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告余新建诉称，2011年1月16日，驻马店市鑫鑫建筑有限公司与乔新河、侯某签订一份《房地产联合开发协议书》，双方联合开发位于友谊路××段的豪韵家园（云景阁小区）。由于建设手续不全及施工方资金短缺，该工程烂尾多年。2018年5月，云景阁小区全体业主自筹资金，另找其他施工方进行后续建设，并购买了电梯进行安装。原告已支付购房款9万元。2019年1月8日，因张恒与张长建民间借贷一案，驿城区人民法院裁定查封了涉案房屋。原告提出执行异议。2019年4月25日，驿城区人民法院作出（2019）豫1702执异96号裁定书，裁定驳回原告的异议。请求判令1、停止对位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号房屋的执行，并解除对该房产的查封。2、确认位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号房屋归原告所有。被告张恒辩称，涉案房屋系张长建个人开发建设的违建小产权房。原告诉称系鑫鑫公司开发建设，与客观事实不符；原告不是涉案房屋的物权所有人，其对涉案房屋也不享有足以排除强制执行的民事权利，故原告诉请排除执行、确认涉案房屋归其所有，无事实根据和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。被告张长建未作答辩。经审理查明，张恒与张长建民间借贷一案，张恒于2018年11月13日诉至本院，诉讼中，本院于2018年11月21日查封了位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号房屋。2018年11月26日，经本院主持调解，双方达成协议，本院作出（2018）豫1702民初10863号民事调解书：张长建自愿于2018年11月26日前向张恒支付100万元及利息（利息按月利率2%计算，自2009年10月20日起至还清之日止）。调解书生效后，张长建未依约履行，张恒向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年1月8日查封了位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号房屋。原告提出执行异议，认为涉案房屋系其所有，本院于2019年4月25日作出（2019）豫1702执异96号执行裁定书，裁定：驳回余新建的异议请求。本案争议房屋位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号房屋。侯某、侯峰（侯某儿子）、侯爽巍（侯某儿子）、叶娟英（侯某妻子）、乔新河、乔俊才（乔新河儿子）、乔现盈（乔新河女儿）、王爱莲（乔新河妻子）协商联合建房。其中侯爽巍、叶娟英于2007年7月14日缴纳土地出让金取得了国有土地使用证；侯某、侯峰于1999年取得《集体土地建设用地使用证》（加盖有国有二字的印鉴；乔新河、乔俊才、乔现盈、王爱莲于2000年取得国有土地使用证。2011年元月16日，乔新河、侯某作为甲方（供地方代表）、驻马店市鑫鑫建筑有限公司作为乙方（建设方代表张常建）签订《房地产联合开发协议书》：根据城市规划建设的需要，甲乙双方联合开发豪韵家园住宅楼房一座……；双方联合开发的标的位于驻××城区××东××路南地块，面积约1440平方米，实际面积及地块范围以政府主管部门最终批准的土地使用权（甲方土地使用证上的面积）为准，在该地块上拟建带底商的住宅楼项目……；该项目所建楼房为17层（地下**，地上**），项目完成后，整栋楼的1-2层归甲方所有，另外分配给甲方四套住宅套房（住宅的规格为所建住宅中最大面积的户型，9层两套，12层一套、13层一套）。另分配给甲方两个停车位，面积不低于30㎡，由甲方挑选。……除甲方应得的该部分房屋外，其余所有房屋归乙方所有，乙方可以自行定价销售，所得利润归乙方所有。包括楼顶、外墙面的使用收益归乙方，如甲方需要使用，甲方享有优先使用权……。甲方由侯某、乔新河签名，乙方由张常建和驻马店市鑫鑫建筑有限公司法定代表人李某签名，并加盖了驻马店市鑫鑫建筑有限公司合同专用章。2013年3月25日，侯爽巍、叶娟英以危房翻建为由办理了《建设工程规划许可证》。该工程于2013年开始施工，2015年该楼主体完工后因资金不足停工，原定地上17层，实际建成14层，名称为云景阁小区。2015年1月7日，驻马店市城乡规划局对叶娟英、侯爽巍作出《行政处罚决定书》：2013年3月12日至2014年12月22日实施改变规划联建框架楼一栋，规划叶娟英危房翻建二层楼，南北走向，规划面积236平方米。规划侯爽巍危房翻建二层，南北走向，规划面积247平方米，实际与其相邻六户（乔新河、侯某、乔俊才、乔现盈、王爱莲、侯峰）联合建设一栋框架楼，东西走向，，地下建**、地上建**现建主体框架，建筑面积7796.94平方米，违法行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，对你作出如下行政处罚：对违法建筑7796.94平方米处人民币叁拾玖万壹仟零伍拾伍元整的罚款。2012年12月17日，张常建作为发包方、余新建作为承包方，双方签订《CFG桩基工程施工合同》一份:……支付方式：桩基全部完成后，甲方支壹拾万元，最后测桩完成，支完……。2013年12月21日，余新建、盛建伟作为乙方，驻马店市云景阁项目小区作为甲方，双方签订《购房协议》一份：……乙方所购的房屋位于驻马店市××路中××与××交叉口向××路云景阁楼的房屋6层西户，面积125.43平方米，房款总计为人民币叁拾捌万元（38万元整）；……用桩款抵账，但先付5万元，主体结束款付清等。乙方处由余新建签名，甲方处由张常建签名并加盖驻马店市云景阁工程部印鉴。2013年12月25日，被告张常建向原告余新建出具《收款收据》一份：预收余新建购房款叁万元整（30000元）张常建（收据上加盖有驻马店市云景阁工程部财务专用章）。2014年元月8日，被告张常建向原告余新建出具《收条》一份：今收到收余新建购房款陆万元整（60000元）收款人：张常建。诉讼中，原告称桩基款冲抵了17万元，其交款9万元，下余部分交钥匙时再交，现房子没有交付。2015年该楼停工后，业主维权。2018年6月至2019年4月，业主代表李向东陆续向侯某等八户收取二次开工费、向其余业主收取了购房尾款，由贾某继续建设。诉讼中，证人贾某证明：2013年6、7月份，张常建和其联系，让其干云景阁小区的工程，施工协议甲方为张常建、乙方写的是其合伙人。2015年停工时，主体完工，实际建14层。门窗、內粉、水电、电梯、附楼的地下室、地、地上1、2层等都没做，停工原因是甲方未按合同拨款。2018年业主维权，4、5月份和其联系，说大家兑钱交付尾款、提供土地方垫资500000元，让其把楼建起。房子现在内外粉和内水电等已经完工，外水电和门面房的门窗及墙体没有建成。其交给业主一部分钥匙，业主从外面掂水装修。房子至今没有办理竣工验收手续。建筑许可证、商品房预售许可证等该办的手续都没办。证人侯某证明：关于房屋的分配，协议上有具体分配方案。房子还没有建成时，其、乔新河和张常建又达成一个补充协议，1、2、3层分给其八户，地，地下车位给其**两个他由张常建经手卖了。后来房子盖不起来，张常建不露面，房子是贾某建起的。其八户垫资500000元，其他业主出资情况不清楚。驻马店市鑫鑫建筑有限公司情况说明和证人李某证明：张常建和侯某等人商量联合建房，侯某等人不相信张常建，张常建找到李某帮忙，以鑫鑫公司名义签合同。2011年元月16日，张常建拿着打印好的空白合同到公司，李某签名并加盖了鑫鑫公司印鉴。协议签订后，张常建没有办理建房手续，也没有向鑫鑫公司缴纳管理费，鑫鑫公司终止协议，不同意张常建对外使用鑫鑫公司名义。协议上的豪韵家园小区实际不存在。驻马店市云景阁项目，鑫鑫公司没有人员参与、没有投资、也没有收取管理费，建设资金的出资、房屋出售、购房款收取都是张常建，与鑫鑫公司无关。上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷为凭，且经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案争议的焦点是：原告余新建对诉争的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：﹙一﹚在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；﹙二﹚在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；﹙三﹚已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；﹙四﹚非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人是否对人民法院查封的不动产享有排除强制执行的民事权益，应当同时满足以上条件。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，也未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案涉案房屋至今未办理商品房预售许可证，原告余新建与张常建所签《购房协议》应为无效合同。故原告余新建的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对其诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告余新建的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  梁中和人民陪审员  董铁柱人民陪审员  周培芝二〇一九年八月二十八日书 记 员  杨程淏