文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初2301号原告：刘利民，男，1964年10月1日出生，职工，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王天华，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：宿迁迷你茂商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91321324MA1NTTTQ4L，住所地江苏省泗洪县泗州大街**尖沙咀商业购物中心**4F商管公司办公室。法定代表人：何国峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李辉，江苏品维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，江苏品维律师事务所实习律师。第三人：刘根利，男，1967年2月18日出生，个体户，住江苏省泗洪县。原告刘利民与被告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司（以下简称迷你茂公司）及第三人刘根利租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。审理中，因发现本案不宜适用简易程序审理，遂于2019年5月31日转为普通程序，于2019年8月7日第二次公开开庭进行了审理。原告刘利民委托诉讼代理人王天华、被告迷你茂公司委托诉讼代理人李辉、李超及第三人刘根利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘利民向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告迷你茂公司与第三人刘根利签订的租赁合同为无效合同;2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求解除原告刘利民与被告迷你茂公司之间的口头租赁合同，并要求被告返还原告交付的合同保证金、租金及管理费共计143966元，对于造成的损失，原告保留诉权。事实和理由：2018年3月初，原告前往被告迷你茂公司洽谈租赁商铺事宜。2018年3月15日，原告与被告公司达成租赁该公司A区4层A407商铺租赁协议，并通过转账方式支付定金20000元，双方口头约定被告会及时与原告签订正式租赁合同。2018年7月24日，原告又将租金及管理费共计123966元转账支付给被告。后被告未经原告同意，擅自与第三人签订租赁合同，损害了原告的权益，导致原告无法经营，故诉至法院。被告迷你茂公司辩称，原、被告之间并无租赁关系，不存在返还原告相关费用问题，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘根利述称，蜀大侠火锅项目是第三人的，原告只是在该火锅项目中有相应投资，是与第三人共同投资。原告以有限合伙人的身份投资，能够行使正常股东权利，但不参与公司正常经营运作，对公司没有决策和经营权，只参与分红。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的2018年7月24日收据（编号为5553361，第三联记账联），该收据系被告出具给原告，收据载明：交款单位为刘利民，收款方式为农商行刷卡，金额为人民币123966元，收款事由为A407蜀大侠租金93294元（2018年9月28日至2019年9月27日）、管理费30672元（2018年9月28日至2019年3月27日）。该份收据与被告提交的该收据第一联收据存根联以及原告提交的泗洪农商行流水和被告于2018年3月15日出具给原告的关于收取原告20000元A407合同保证金收据，能够相互印证。被告提交的2018年7月24日收据（第一、二、三联，编号为2400530），该收据载明：交款单位为刘根利，收款方式农商行刷卡，金额为人民币123966元，收款事由为A407蜀大侠火锅租金93294元（2018年9月28日至2019年9月27日）、管理费30672元（2018年9月28日至2019年3月27日），证明该收据是应原告要求将交款人名称由刘根利换成刘利民的。被告提交的该三联单收据，因一、二、三联单均未被撕下即被打叉作废，说明该收据并未实际开出，不能反映该收据开具人和交款人最终意思表示。因此，对被告提交的编号为2400530收据的证明效力，本院不予认定;对原告提交的编号为5553361收据的证明效力，本院予以认定。被告提交的储值卡商家合作协议，该协议系被告与第三人于2019年2月25日签订，该合作协议在被告与第三人于2018年3月26日签订的关于A407商铺租赁经营管理合同之后，该2份证据能够相互印证，第三人是根据与被告所签订的租赁合同而与被告进行的合作，对该证据的证明效力，本院予以认定。被告提交的2018年10月26日授权委托书，因该委托书只是第三人刘根利单方签字授权原告刘利民办理与被告公司财务结算事宜，原告未在授权委托书上签字且对该授权委托不予认可，故对该授权委托书的证明效力，本院不予认定。第三人提交的品牌加盟市场考察协议、市场考察调研表、成都蜀大侠餐饮管理有限公司单店项目合作协议书、商标授权声明书，原、被告对上述证据的真实性均无异议，上述证据载明的日期均在第三人与被告于2018年3月26日签订的关于A407商铺租赁经营管理合同之后，能够证明第三人根据与被告签订的租赁合同为经营A407商铺而进行的前期工作，A407商铺租赁人为第三人刘根利，对上述证据的证明效力及所证明的事实，本院予以认定。第三人提交的记账凭证6份，因该组证据均系复印件，原告对该组证据的真实性不予认可，本院不予认定。第三人提交的关于投资经营泗洪县蜀大侠火锅店合作协议，因该证据无订立协议的甲乙双方签字，也无签订日期，该证据不具有证据效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘利民与被告迷你茂公司经洽谈达成租赁被告位于泗洪县商铺口头协议。2018年3月15日，原告通过转账方式支付给被告合同保证金20000元；2018年7月24日，原告又通过转账方式支付给被告2018年9月28日至2019年9月27日A407商铺租金93294元以及2018年9月28日至2019年3月27日管理费30672元，合计123966元，被告分别出具给原告20000元保证金和123966元租金及管理费收据各1份。后原、被告双方未签订书面租赁合同，被告也未将A407商铺交付给原告经营使用。2018年3月26日，被告迷你茂公司与第三人刘根利签订A区4层A407商铺租赁经营管理合同，被告将该商铺出租给第三人经营使用，期限5年，原、被告双方因而成讼。本院认为,原告与被告达成租赁被告A407商铺口头协议后，原告已向被告交纳了合同保证金，并向被告交纳了一年租金和半年管理费，双方达成的口头租赁协议，合法有效。被告在未与原告协商解除口头租赁协议的情况下，又与第三人签订租赁合同，将A407商铺出租给第三人经营使用，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因被告的违约行为致原告的合同目的不能实现，现原告要求解除原、被告之间的口头租赁协议，并要求被告返还原告已交纳的合同保证金、租金及管理费共计143966元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、原告刘利民与被告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司之间的A407商铺口头租赁协议，于本判决生效之日起解除；二、被告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司于口头租赁协议解除后十日内返还原告刘利民合同保证金20000元、租金93294元、管理费30672元，合计143966元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4032元，由被告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费4032元。审 判 长  许 光人民陪审员  王泽忠人民陪审员  王福祥二〇一九年八月二十七日书 记 员  许雅恒附录一：本案证据目录一、原告刘利民提交的证据及证明目的如下:1.泗洪县农村商业银行账户流水1份，证明原告于2018年3月15日通过转账方式支付A407商铺租赁合同保证金20000元，于2018年7月24日通过转账方式支付租金及管理费共计123966元。2.收据2份，第一份收据内容为2018年3月15日被告收到原告所交的A407商铺合同保证金20000元;第二份收据内容为2018年7月24日被告收到原告所交的A407蜀大侠租金93294元（租赁期限2018年9月28日至2019年9月27日）、管理费30672元（2018年9月28日至2019年3月27日）。上述证据证明原、被告之间已形成实际租赁关系，租赁合同合法有效。3.被告与第三人于2018年3月26日签订的商铺租赁合同复印件1份，证明被告未经原告同意擅自将A407商铺出租给第三人。4.蜀大侠泗洪店员工工资表5份，该组证据内容为2018年10月、11月、12月以及2019年1月、2月工资领取情况，第三人每月工资为5000元，已签字领取。上述证据证明第三人刘根利系蜀大侠火锅店职工，与原告并非合伙关系。二、被告迷你茂公司提交的证据及证明目的如下:1.被告与第三人于2018年3月26日签订的租赁合同原件1份，证明被告收取原告保证金20000元、租金93294元、管理费30672元以及具体计算标准。2.收据2本各60页共计120页，编号分别为2400521至2400540和5553361至5553380。其中编号2400530的收据系2018年7月24日被告出具，缴款单位为第三人，系原告刷卡交付;编号为5553361的收据即为原告提供的证据2中的第二份证据，出具时间为2019年3月8日。上述证据证明原告所缴纳的租金及管理费系为第三人交付。3.储值卡商家合作协议及授权委托书各1份，证明第三人与被告签订的协议以及授权原告进行财务结算。4.返款对账单1份，其中一份是原告签字认可的，收到返券450元，证明原告知道委托事宜，并且收取了款项。三、第三人刘根利提交的证据及证明目的如下:第三人和尖沙咀商管中心签订的商铺租赁管理合同、蜀大侠合同加盟总部市场考察协议、市场考察调研表、品牌合作合同、蜀大侠商标授权书、设计合同、装修合同、原告与第三人签订的合作协议各1份以及蜀大侠火锅正常支出财务记账单复印件6份，上述证据证明蜀大侠的实际经营者为第三人刘根利，并不是刘利华，该营业执照和许可证已经进入注销和处罚程序。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。