湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初11911号原告：梅红菊，女，1977年7月19日出生，汉族，住湖北省松滋市，委托诉讼代理人：周翠红（特别授权代理），湖北成和诚律师事务所律师。被告：武汉雅鸿房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区大智路123号。法定代表人：黎明。被告：孙枫，女，1978年10月19日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：杨斌（特别授权代理），武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。原告梅红菊与被告武汉雅鸿房地产开发有限公司、孙枫商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告梅红菊及其委托诉讼代理人周翠红，被告孙枫的委托诉讼代理人杨斌到庭参加了诉讼，被告武汉雅鸿房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，因案情复杂，经本院院长审批，本案延长审理期限5个月。本案现已审理终结。梅红菊向本院提出诉讼请求：1、判令梅红菊与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、判令武汉雅鸿房地产开发有限公司和孙枫协助梅红菊办理武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦1栋21层06号房的合同备案手续和不动产产权登记；3、请求法院判令武汉雅鸿房地产开发有限公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2007年11月25日，梅红菊与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，梅红菊购买武汉雅鸿房地产开发有限公司开发的位于江岸区黄孝河路45号雅琪大厦2106号房，梅红菊支付房款263,929元。梅红菊于2008年3月18日拿到该房屋钥匙，并交了第一年的物业管理费，装修后入住至今。按合同约定，武汉雅鸿房地产开发有限公司应于商品房交付之日起90日内为梅红菊办理产权登记备案手续，武汉雅鸿房地产开发有限公司未按合同约定履行。之后，经查询，该房已备案至孙枫名下。梅红菊一直在履行合同的要求，一直承担对该房屋的维护，缴纳各种费用，但梅红菊的各种权益无法得到法律的保障，故起诉至法院，望判如所请。孙枫辩称，孙枫于2006年购买武汉雅鸿房地产开发有限公司开发的位于江岸区黄孝河路45号雅琪大厦2106号房屋，并于同年10月12日办理了合同备案手续，登记在孙枫名下，现梅红菊诉称2007年11月25日梅红菊与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，梅红菊购买了武汉雅鸿房地产开发有限公司开发的位于江岸区黄孝河路45号雅琪大厦2106号房屋，但是孙枫已于梅红菊所称的时间之前购买，因此，孙枫不清楚武汉雅鸿房地产开发有限公司是否又将该房屋在卖给孙枫之后又卖给了梅红菊以及所签的《武汉市商品房买卖合同》是否是真实有效的，故请求法院查明事实并认定梅红菊与武汉雅鸿房地产开发有限公司之间签订的该合同是无效的。孙枫购买该房屋后，一直在找武汉雅鸿房地产开发有限公司要求办理后续事宜，并要求梅红菊腾退。房屋的所有权权属问题不能仅仅因谁装修谁使用就来确定，现该房屋备案在孙枫名下，孙枫已全款支付了购房款，因此，请求法院依法驳回梅红菊的全部诉讼请求，本案的所有诉讼费用由梅红菊自行承担。武汉雅鸿房地产开发有限公司在法定期间内未作答辩和陈述。本院经审理认定事实如下：2007年12月5日，梅红菊（买受人）与武汉雅鸿房地产开发有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，双方约定买受人所购商品房为位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦21层06号房，建筑面积为83.16平方米，总金额为513,929元，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。买受人的付款方式是个人商业性贷款，买受人在签订本合同当日支付263,929元，买受人申请的个人商业性贷款为250,000元。2007年11月25日，梅红菊支付首付款263,929元，武汉雅鸿房地产开发有限公司出具收款收据予以确认。2008年3月，武汉雅鸿房地产开发有限公司将该房屋交付梅红菊，梅红菊入住该房屋至今。另查明：孙枫曾与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定孙枫所购商品房为位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦21层06号房，总金额为389,200元。2006年10月12日，武汉雅鸿房地产开发有限公司作为出卖人，孙枫作为买受人，双方在相关部门对涉案房屋办理备案登记，合同备案号为岸0521424。本院认为，梅红菊与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，对双方均具有法律约束力，故梅红菊请求判令其与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。武汉雅鸿房地产有限公司将涉案房屋备案登记至孙枫名下后，又将涉案房屋出售给梅红菊，构成对房屋的二重买卖。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，梅红菊作为买受人按照约定支付了首付款，因涉案房屋备案在孙枫名下，导致梅红菊未能办理贷款用于支付剩余房款，武汉雅鸿房地产有限公司对此未提出异议，而将涉案房屋交付给梅红菊居住使用至今。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”的精神要旨，因梅红菊、孙枫均未办理涉案房屋所有权变更登记，而梅红菊已经合法占有涉案房屋，故梅红菊取得优先保护的权利，梅红菊依据其与武汉雅鸿房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，取得涉案房屋的所有权。根据合同约定，武汉雅鸿房地产开发有限公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，故梅红菊要求武汉雅鸿房地产开发有限公司协助其办理涉案房屋的不动产产权登记的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。因孙枫与武汉雅鸿房地产开发有限公司对涉案房屋办理了备案登记，在该备案登记未解除的情况下，对梅红菊要求武汉雅鸿房地产开发有限公司和孙枫协助其办理涉案房屋的合同备案手续登记的诉讼请求，本院不予支持。关于梅红菊要求孙枫协助办理涉案房屋的不动产产权登记的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。孙枫对于其未能履行的《武汉市商品房买卖合同》，可另行向武汉雅鸿房地产开发有限公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告梅红菊与被告武汉雅鸿房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；二、被告武汉雅鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告梅红菊办理位于武汉市江岸区黄孝河路45号雅琪大厦1栋21层06号房屋的不动产产权登记；三、驳回原告梅红菊提出的其他诉讼请求。本案案件受理费5,259元及公告费260元，共计5,519元由被告武汉雅鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李颖文人民陪审员  魏 浩人民陪审员  罗文珍二〇一九年八月二十二日书 记 员  姚忠全