山西省霍州市人民法院民事判决书（2019）晋1082民初418号原告：武学文，男，汉族，1970年11月17日生，住山西省霍州市。委托代理人：卢慧斌，山西近道律师事务所律师。委托代理人：王璐，山西近道律师事务所律师。被告：山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司，所在地霍州市大众路东一巷**。负责人：胡士太，总经理。委托代理人：李新峰，霍州市北环街道法律服务所法律工作者。被告：山西富世德房地产开发有限公司，所在地太原市小店区晋阳街晋瑞苑**楼****。法定代表人：张华伟，执行董事兼总经理。被告：霍州美华商贸有限公司，所在，所在地霍州市北环路**div>法定代表人：胡士太，总经理。委托代理人：成光明，男，该公司员工。原告武学文诉被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司、山西富世德房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加霍州美华商贸有限公司作为共同被告，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武学文的委托代理人卢慧斌、王璐，被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司的委托代理人李新峰，被告霍州美华商贸有限公司的委托代理人成光明到庭参加诉讼。被告山西富世德房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告武学文诉称，2013年5月4日，原告与被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司签订了商铺租赁经营合同（合同落款处，甲方为山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司，盖有该公司公章），将位于新天地购物广场二层B－4－1号商铺租赁给被告，商铺建筑面积104.42平方米，商铺租赁期限为12年，自2014年1月1日至2025年12月31日止，每个租赁年度租金为90922.56元。合同签订后被告一直拖欠租金，原告多次讨要拒不支付。根据租赁经营合同第十三条约定，被告逾期超过210日未支付租金，原告有权解除租赁合同，且被告应支付拖欠租金，自2014年1月1日起暂计算至2019年3月31日止的租金共计477343.44元及每日万分之四的违约金366222.92元，共计843566.36元。被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司为被告山西富世德房地产开发有限公司的分支机构，并不具有法人资格，依据《民法总则》第七十四条的规定，被告山西富世德房地产开发有限公司应当与山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司共同承担支付拖欠租金及支付违约金的责任。该租赁合同是双方在平等、自愿基础上签订的，应受法律保护。为维护合法权益，原告诉至法院。诉讼请求如下：1、判令解除原告武学文与被告签订的房屋租赁合同。2、判令二被告支付2014年1月1日至实际清偿之日止的拖欠租金，（暂计算至2019年3月31日）租金477343.44元及违约金366222.92元，共计843566.36元。3、诉讼费由二被告承担。原告提供的证据有：2013年5月4日签订的新天地购物广场经营合同一份。被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司、霍州美华商贸有限公司一致辩称，1、原告与山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司没有租赁合同关系，根据合同相对性原则，不存在解除问题。2、租赁合同是美华商贸有限公司与原告签订的，且从合同签订之日2013年5月4日至今已有6年时间，其间原告从没有通知被告解除合同。如今200多户业主已经根据形式变更与被告美华商场达成新的补充协议，既有利于广大业主，也有利于商场经营和发展。合同擅自解除影响商场几百户业主利益，因此合同客观上不应解除。3、双方签订合同时，约定了合同解除应该双方协商解决，而不应单方解除和变更合同。且原告主张解除合同，未在合理期限通知被告。4、关于租金和违约金问题，事实上从2013年5月4日签订租赁合同开始，被告支付了6个季度租金136383.84元，因此原告主张租金数额不符合事实。关于违约金被告不应承担，因商场经营亏损不是被告单方造成的，被告在商场经营期间曾遭到多名业主阻挠和干扰，造成商城的障碍和损失。因此，违约金被告不应承担。被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司、霍州美华商贸有限公司提供的证据一致为：1、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程竣工规划认可证。2、美华业主委员会出具的《美华商场公司现状报告》、《美华业主呼声》。3、六个季度租金银行付款明细。4、补充协议三份。被告山西富世德房地产开发有限公司未到庭、未举证、未答辩。经审理查明，2013年5月4日，原告武学文与山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司签订了《房屋买卖合同》，购买了霍州市新天地购物广场第二层B-4-1号商铺，商铺的建筑面积为104.42平方米。同时，原告武学文与霍州新天地商贸有限公司签订了《新天地购物广场经营合同》，合同约定由霍州新天地商贸有限公司承租原告的商铺进行经营，租赁期限12年，自2014年1月1日至2025年12月31日止。该合同第八条约定：本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面协议。否则，任何一方均不得单方面变更或解除本合同。第十三条第一项约定：每个租赁年度的租金为90922.56元，霍州新天地商贸有限公司于2014年1月1日开始按季度平均等额支付原告租金。第十三条第二项约定：霍州新天地商贸有限公司应按期支付原告租金，逾期支付90日内，霍州新天地商贸有限公司向原告支付按日万分之一计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，霍州新天地商贸有限公司应向原告支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，原告有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由原告自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除霍州新天地商贸有限公司所欠租金及违约金的支付义务。2015年8月21日霍州新天地商贸有限公司变更为霍州美华商贸有限公司。按照合同约定租金标准计算，自2014年1月1日起至2019年3月31日应付租金总计477343.44元。合同签订后，被告美华公司向原告支付了六个季度租金共计136383.84元，此后因经营不善停业，再未支付。截止到2019年3月31日，尚欠原告租金340959.6元。原告认为，合同签订后被告一直拖欠租金，根据租赁经营合同第十三条约定，被告逾期超过210日未支付租金，原告有权解除合同。原告诉至法院，要求解除租赁经营合同，并由被告支付租金及违约金。另查明，2013年7月29日山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司取得商品房预售许可证。原告武学文诉山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司等要求解除双方签订的买卖合同一案，目前正在诉讼过程中。以上事实有原、被告当庭陈述以及相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告武学文与被告美华公司签订的租赁经营合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对双方当事人具有约束力。按照合同约定被告美华公司应当向原告支付相应租金，截止到2019年3月31日，被告尚欠原告租金340959.6元，应予支付。关于原告主张的违约金，被告违约并非其单方面原因造成，原告的该项主张本院不予支持。关于原告要求解除合同的诉讼请求，原告认为根据合同第十三条的约定原告有权解除合同，被告不同意解除且主张根据合同第八条约定任何一方均不得单方面解除本合同。本院认为，本案中原告签订房屋买卖合同的同时与被告签订了租赁合同，该租赁合同不同于一般独立的租赁合同，合同第八条约定：“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面协议。否则，任何一方均不得单方面变更或解除本合同”。第十三条约定：“被告逾期支付租金超过210日，原告有权解除合同，由原告自营或自行出租”，鉴于原告尚未取得出租房屋的不动产权利证书，原告要求解除案涉房屋买卖合同一案正在诉讼期间，原告以被告欠付租金为由要求解除租赁合同，本院无法予以支持。因租赁合同与买卖合同具有关联性，原告要求解除租赁合同的诉求可随后另行主张。被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司、山西富世德房地产开发有限公司不是合同一方，不应承担相关合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告霍州美华商贸有限公司在本判决生效后十五日内给付原告武学文截止至2019年3月31日租金340959.6元。二、驳回原告武学文的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6118元，由被告霍州美华商贸有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至山西省临汾市中级人民法院。审判员 池青霞 二〇一九年八月六日书记员 张 溪