广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12460号原告：李昌科，男，1981年2月20日出生，汉族，住广东省英德市********，公民身份号码441************259。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何卓凡，广东南天明律师事务所实习律师。被告：广东时创投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码914***********416U。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人:欧阳武斌，广东顺恒律师事务所律师。原告李昌科与被告广东时创投资有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于同年7月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林铭壮、何卓凡和被告的委托诉讼代理人欧阳武斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《意向书》；2.被告立即返还原告履约保证金155184元；3.被告以155184元为本金按人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息，至返还履约保证金之日止（暂计至2019年5月5日为13483.22元）；4.被告赔偿原告的逾期租赁损失45792元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月13日，原、被告经协商一致签订《意向书》（编号：A-829），约定：原告有意向承租佛山市登伟房地产管理有限公司（以下简称登伟公司）开发建设的位于佛山市南海区*******（以下简称涉讼房屋），建筑面积约50.88平方米；被告保证原告以不高于6100元/平方米（含税、精装修）的价格优先承租上述房屋，同时保证原告于2017年12月31日前与出租方签订租赁协议；原告成功承租上述房屋后，被告同意于2017年12月31日前按不低于7000元/平方米的价格承租房屋，并承继原告与出租方签订的租赁协议的权利义务。因此，原告于2017年6月14日向被告支付保证金77592元，于2017年8月18日向被告支付保证金77592元，合计向被告支付履约保证金155184元。但至2017年12月31日，丰登公馆却未能按约完工，被告未能按意向书约定将涉讼房屋租赁给原告使用，致使原告的权益受损。根据原、被告之间所签订的《意向书》第四条约定，现由于被告原因，导致原告无法于2017年12月31日前与登伟公司签订租赁协议，故原告有权解除与被告于2017年6月13日签订的《意向书》，且被告应立即退回原告所支付的履约保证金155184元，并按人民同期贷款利率向原告支付利息，暂计至2019年5月5日，利息为13483.22元。另根据被告于《意向书》第一条第2款的承诺，现由于被告未能按约履行合同义务，致使原告遭受的预期租赁损失为45792元，即（7000元/平方米-6100元/平方米）×50.88平方米=45792元。综上理由，原告为了保护自身合法权益，根据我国相关法律法规的规定，提起诉讼。被告辩称，一，原、被告签订的意向书是无效合同，被告负有返还本金的义务。1.原、被告签订的《意向书》并非真实的租赁合同关系，而是投资合作关系。2.《意向书》是在所涉项目丰登公馆并无规划也未施工并竣工的情况下签订的，所以该《意向书》没有法律效力，依法是无效合同，依照法律规定，应返还各自的财产本金。3.《意向书》约定的租金6100元/平方米与7000元/平方米，违背客观实际的市场规律，所以这并非合同纠纷，法院应予以驳回。4.被告在与原告签订《意向书》时，已告知工程项目的客观情况，但原告仍然要求投资，所以造成的法律风险应由原告自行承担。二，原告请求支付保证金的利息不应得到支持，因《意向书》并未规定返还保证金的时间也未约定支付利息的时间。原告若要主张利息，应从起诉之日起计算。三、原告请求赔偿逾期租赁损失45792元违背客观事实，因该工程项目是客观履行不能，且也是在行使与物权有关的租赁合同中没有物的情况下，主张预期损失违背法律规定，该主张不应得到支持。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，被告对原告提交的证据的真实性均无异议，且原告提交的该些证据来源合法、客观真实，与本案相关联，故本院对原告提交的所有证据均予以采信，并综合认定其证明力。本院综合采信的证据及当事人陈述，确认以下事实：2017年6月13日，原、被告签订《意向书》（编号：A-829），约定：双方就原告受让涉讼房屋优先购买权事宜达成协议；原告有意向承租登伟公司开发建设的涉讼房屋，建筑面积约50.88平方米，该房屋预计交付时间为2018年12月31日前；被告拥有如下资源渠道及优势：（1）被告保证原告以不高于6100元/平方米（含税、精装修）的价格优先承租涉讼房屋；（2）被告保证原告于2017年12月31日前与出租方签订租赁协议，并有权使用涉讼房屋至2055年5月13日止；（3）原告成功承租涉讼房屋后，被告同意于2017年12月31日前按不低于7000元/平方米的价格承租涉讼房屋，并承继原告与出租方签订的租赁协议的权利义务；原告同意与被告签订《意向书》，并自愿向被告支付履约保证金，以确保获得上述优惠条件；原告在签订《意向书》之日向被告支付首笔履约保证金77592元，签订后六十天内支付剩余履约保证金77592元；出租方与原告成功签订租赁协议，被告保证自租赁协议签订之日，将履约保证金转交出租方，履约保证金自动转为租金，如因被告不转交或迟延转交，导致原告损失的，被告赔偿原告的一切损失；因被告或出租方的原因，导致原告无法与出租方签订租赁协议，原告有权解除《意向书》，被告应向原告退回履约保证金，并按人民银行同期贷款利率向原告支付利息，但原告原因导致的除外。同月14日，原告向被告转账77592元，被告于同日出具《收据》确认收到原告支付的涉讼房屋的履约保证金77592元。同年8月18日，原告分两次共向被告转账77592元，被告于同日出具《收据》确认收到原告支付的涉讼房屋的履约保证金77592元。2019年4月25日，原告委托广东南天明律师事务所的林铭壮律师向被告发出《律师函》，主张被告未履行《意向书》的约定构成违约，自发函之日解除《意向书》，并要求被告于2019年4月30日前向原告返还履约保证金155184元、按银行同期贷款年利率4.75%向原告支付利息至全额退还履约保证金之日止、赔偿逾期收益损失45792元。该函于同月26日妥投。同年5月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告称其是涉讼丰登公馆项目60%的投资方，登伟公司是涉讼项目的开发商，目前丰登公馆项目仅平整好土地，至今尚未建设；原告主张其在发送《律师函》之前，于2019年3-4月期间第一次向被告的法定代表人主张解约，被告的法定代表人口头表示同意可以退款并赔偿预期租赁损失，后没有任何进展，但被告不予确认。本院认为，原、被告在2017年6月13日签订《意向书》，约定被告保证原告在2017年12月31日前与出租方签订租赁协议，以不高于6100元/平方米的价格优先承租涉讼房屋，再由被告在2017年12月31日前按不低于7000元/平方米的价格承租涉讼房屋，并承继原告与出租方签订的租赁协议的权利义务。结合被告自认其与出租方及涉讼项目的特殊关系，本案讼争《意向书》在性质上属于约定将来订立合同的合同，为预约合同，故本案应为预约合同纠纷。原、被告签订的《意向书》是其真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自解除或变更合同。现《意向书》约定的签订租赁合同的期限早已届满，但作为租赁物的丰登公馆至今尚未建设，合同目的无法实现，原告诉请解约有事实和法律依据，且符合双方约定，本院予以支持，并根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认《意向书》于被告收到原告邮寄的《律师函》之日（2019年4月26日）解除。被告未能完成《意向书》确定的保证事项已经构成违约，原告诉请被告承担违约责任理据充分，本院予以支持。被告以其与合作开发方的内部关系作为抗辩理据不足，本院不予采纳。因《意向书》已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，原告诉请被告返还履约保证金155184元理据充分，被告也没有异议，本院予以支持。因《意向书》仅为预约合同，被告违约的，应承担的是缔约过失责任。根据《意向书》的约定，因被告或出租方的原因，导致原告无法与出租方签订租赁协议，原告有权解除《意向书》，被告应向原告退回履约保证金，并按人民银行同期贷款利率向原告支付利息。虽然上述条款并未约定被告应退回履约保证金及计付利息的时间，但被告作为丰登公馆的投资者、《意向书》约定相关租赁事项的保证方，其在涉讼项目未办理任何规划报建手续时与原告签订该协议，在收取原告履约保证金且涉讼项目未有任何建设进展的情况下也未及时通知原告，或主动与原告协商解约退款，本身已严重违反了诚信原则。在此情况下，被告不应从其不诚信的民事行为中获益。原告作为完全民事行为能力人，在签订《意向书》时，并未审慎审查丰登公馆项目的规划报建及建设情况，在支付了履约保证金之后，对项目建设情况也未尽合理的注意义务，在《意向书》约定的签订租赁合同期限届满超过一年之后才首次提出解约的要求，其本身亦属怠于行使权利。同时，《意向书》仅为预约合同，且原告也仅支付了履约保证金，丰登公馆也未实际建设，故原告诉请被告支付预期租金损失没有依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，核定原告因被告的违约行为造成的损失为支付履约保证金的利息损失，并判令被告以77592元为本金从2017年6月15日起、以77592元为本金从2017年8月19日起，各至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失予原告。被告辩称其仅需从原告起诉之日起计付利息损失予原告理据不足，本院不予采纳。原告主张被告涉嫌非法吸收公众存款罪，认为本案应移送公安机关侦查处理，但本案证据并未反映被告存在非法吸收不特定公众的存款的行为，且根据原、被告陈述，原告与被告的法定代表人关系较为密切，故原告该项主张证据不足，本院不予采纳。如原告发现其他进一步的犯罪线索的，依法可向公安机关反映。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告李昌科与被告广东时创投资有限公司于2017年6月13日签订的《意向书》（编号：A-829）于2019年4月26日解除；被告广东时创投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金155184元予原告李昌科；被告广东时创投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以77592元为本金从2017年6月15日起、以77592元为本金从2017年8月19日起，各至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失予原告李昌科；驳回原告李昌科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费4516.89元，减半收取计2258.45元，财产保全费1592.3元，合共3850.75元（原告已预交），由原告负担650.74元，由被告负担3200.01元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的诉讼费3200.01元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年七月十八日书记员  许晓璇