山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初3449号原告（执行案外人）：王浩羽，男，1995年1月4日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。被告（申请执行人）：临沂市河东区华泰小额贷款有限公司，住所地临沂市河**汤头街道227省道与汶泗路交汇处。法定代表人：王文升，董事长。委托诉讼代理人：张建安，女，1980年2月10日生，汉族，该公司员工，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：冯尚准，男，1987年3月6日生，汉族，该公司员工，住临沂市河**。第三人（被执行人）：山东晨始置业有限责任公司，住所地临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。法定代表人：陈贵德，董事长。委托诉讼代理人：王立彬，男，1991年3月2日生，汉族，该公司员工，住山东省沂南县。原告王浩羽与被告临沂市河东区华泰小额贷款有限公司（以下简称华泰公司）、第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告王浩羽的委托诉讼代理人刘晓明、被告华泰公司的委托诉讼代理人张建安、冯尚准、第三人晨始置业公司的委托诉讼代理人王立彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王浩羽向本院提出诉讼请求：1.依法判决撤销山东省临沂河东区人民法院（2018）鲁1312执异40号执行裁定书;2.依法确认智圣国际温泉城温泉御苑D15-2-1001楼房归王浩羽所有（价值578057元），依法停止对上述房屋的执行并解除查封。3.本案诉讼费由华泰公司承担。事实和理由：2019年6月5日，王浩羽收到河东区人民法院作出（2019）鲁1312执异40号执行裁定书，以“王浩羽对涉案房产享有的合同权利不能排除执行”为由裁定驳回王浩羽的执行异议请求。王浩羽认为裁定书作出的裁定认定事实错误、裁定错误。一、查封房屋归王浩羽所有。1、王浩羽与晨始置业公司之间存在商品房买卖合同。王浩羽在2017年6月5日与晨始置业公司签订《智圣（国际）温泉城认购书》，并交纳578057元房款。根据法释《2003》7号第五条，双方存在商品房买卖合同，合法有效。2、王浩羽实际占有房屋。根据《物权法》第二百四十一条，该楼房已经由王浩羽实际占有，该房屋已经归王浩羽所有。3、王浩羽没有过错。王浩羽于华泰公司查封之前购买占有入住，王浩羽在购买房屋过程中没有任何过错，按照法律规定办理登记备案是晨始置业公司的义务。王浩羽按规定属于善意无过错行为，该房屋不应查封执行。二、依法应解除对异议房屋的查封，确认归王浩羽所有。在王浩羽存在合法房屋买卖合同、缴纳完毕房款、合法占有房屋并无过错前提下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》即法释（2004）15号第十七条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十八条及第二十九条规定，应当解除对王浩羽购买房屋的查封，确认异议房屋归王浩羽所有。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请求的答复》（[2014]执他字第23、24号）购房者权益优于工程优先权和抵押权具有对涉案房产的排除权利。综上，（2018）鲁1312执异40号执行裁定书却驳回对王浩羽的异议请求，属于裁定错误，严重侵害了王浩羽的合法权益。华泰公司辩称，原告提交的认购书不是房产局备案的商品房预售合同，其效力不能等同；我公司在房产管理局对涉案房产办理了预告登记时间在先，王浩羽与晨始置业公司的证据时间在后，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，涉案房屋已合法备案在我公司指定人名下，故涉案房屋的权属归被告；王浩羽主张房款578057元以现金方式支付给晨始置业公司，不符合交易习惯，原告也未提交其他证据证实现金来源，故原告无证据证实房款已实际交付。晨始置业公司未将房屋实际登记在我公司名下，由此产生的一切不利后果应由晨始置业公司承担。综上所述，王浩羽的陈述无理无据，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。晨始置业公司陈述，请求法院支持王浩羽的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王浩羽提供以下证据：1、EMS送达回证，拟证明王浩羽在规定时间内提起执行异议之诉；2、2017年6月5日王浩羽与晨始置业公司签订的《智圣温泉城认购书》一份，拟证明王浩羽与晨始置业公司存在真实意思的房屋买卖合同；3、2017年6月5日王浩羽以抵伏广连工程款的方式缴纳房款的收据一份，拟证明王浩羽已经付清房款，对查封房屋拥有所有权，应当解除查封，确认归王浩羽所有。华泰公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认购书不是房屋预售合同，不能证实王浩羽的主张；证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，收据没有财务主管、记账、出纳、审核、经办等人员的签字及上述人员的资质证件，无银行流水等支付凭证证明实际支付。晨始置业公司的质证意见为：对王浩羽提交的证据均无异议。华泰公司提供以下证据：1、商品房预售合同一份，拟证明涉案房产已备案登记在被告公司指定人王东晓、尹宗花名下；2、沂南县房地产管理局出具的房产查档证明一份，拟证明案涉房产已预售登记在华泰公司指定人王东晓、尹宗花名下，即确定了案涉房屋的权属归华泰公司。王浩羽的质证意见为：对证据的真实性、合法性有异议，华泰公司与晨始置业公司之间签订的房屋买卖合同及预售登记名为买卖实为借贷，双方之间针对《商品房预售合同》并没有实际履行行为，根据最高人民法院关于民间借贷司法解释第24条、物权法第186条及担保法第40条规定，禁止留押，否定了作为担保的买卖合同及预售登记的可强制执行效力，其预售登记并不具有物权效力。晨始置业公司的质证意见同王浩羽的质证意见。晨始置业公司提供以下证据：1、商品房预售许可证一份，拟证明其公司于2015年1月13日取得该房屋的销售许可；2、2017年6月17日，伏广连开给公司的工程款发票、工程结算单各一份，拟证明其公司与伏广连存在真实的工程关系；3、收据与付款凭证各一份，拟证明王浩羽以工程款抵房款的事实。华泰公司的质证意见为：对于证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，恰恰能证实华泰公司的主张；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，发票中载明的购买方为山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，而非晨始置业公司，即工程款与晨始置业公司无关；结算单没有具备资质的建筑公司盖章，也没有监理公司签字盖章，更没有工程结算单中相关施工项目票据予以印证，且结算单中经办人、负责人身份不明，无法确认其真实性，不能证实第三人主张。证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，收据中没有财务主管、记账、出纳、审核、经办人等相关人员的签字及上述人员的资质证件，没有银行流水证明房款已实际交付，也没有相关工程施工合同、建筑材料采购协议和发票印证，更没有工程承包人员身份证明、公司资质证明、项目经理资格证、竣工结算材料等印证，不能证实晨始置业公司的主张。王浩羽的质证意见为：对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沂南县智圣（国际）温泉城楼盘系晨始置业公司开发。2015年1月13日，晨始置业公司取得智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区D15号楼、D16号楼、D17号楼的商品房预售许可证（证号（沂）房预售证第20150002号）。2015年7月27日，华泰公司与晨始置业公司签订借款合同一份，约定晨始置业公司向华泰公司借款1000万元，并由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始建工集团有限公司、陈贵德、高树英为晨始置业公司的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，华泰公司为保证上述债权能够得到清偿，以华泰公司职工王东晓及其妻尹宗花为买受人与晨始置业公司另行签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：×××74，将晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城一温泉御苑Ｃ区Ｄ15号楼、Ｄ17号楼（包括涉案房屋）的多套房预售给王东晓及其妻尹宗花，并于2016年10月10日将Ｃ区Ｄ15号楼1－015等21套房、Ｄ17号楼1－017等16套房（包括涉案房屋）在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记；华泰公司为保证上述债权能够得到清偿，以华泰公司职工王东晓及其妻尹宗花为买受人与晨始置业公司另行签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：×××74，将晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城一温泉御苑Ｃ区Ｄ15号楼、Ｄ17号楼（包括涉案房屋）的多套房预售给王东晓及其妻尹宗花，2016年10月10日，将Ｃ区Ｄ15号楼1－015等21套房、Ｄ17号楼1－017等16套房（包括涉案房屋）在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记。2017年6月5日，晨始置业公司与王浩羽签订智圣（国际）温泉城认购书，合同载明：晨始置业公司将涉案房屋出卖给王浩羽，并约定王浩羽于2017年6月5日前付清房款578057元，并于晨始置业公司给王浩羽开具收据一张，载明“顶伏广连工程款”。因晨始置业公司未按期偿还借款，华泰公司提起诉讼，本院于2018年1月22日作出（2017）鲁1312民初4474号民事判决书，判决晨始置业公司偿还华泰公司借款1000万元及利息，担保人承担连带清偿责任。双方当事人均未上诉，该民事判决发生法律效力。晨始置业公司及担保人均未履行该民事判决书确定的还款和担保义务，华泰公司向本院申请执行，本院于2018年3月9日予以立案执行，本院于2018年3月19日作出（2018）鲁1312执434号执行裁定书，裁定查封、冻结、提取被执行人所有的银行存款1500万元或同等价值的财产，本院据此查封了晨始置业公司开发的包括涉案房屋在内的沂南县智圣（国际）温泉城多套房产，王浩羽以涉案房屋即智圣（国际）温泉城D15-2-1001室系其购买为由提出执行异议。本院于2019年5月13日作出（2019）鲁1312执异40号执行裁定书，裁定驳回王浩羽的异议请求。王浩羽对该裁定不服，在法定期限内提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点问题是王浩羽对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。王浩羽主张已经将案涉房款508057元以现金的方式支付给了伏广连，但是仅提交了加盖晨始置业公司公章的收据，对此本院认为，578057元房款以现金的方式支付不符合一般交易习惯，在对方对于付款真实性提出异议的情况下，王浩羽应进一步举证证明其经济能力、该578057元现金的来源以及确实支付578057元的相关证据，对此王浩羽未能提供证据证明，因此本院对于王浩羽是否实际支付房款存疑。其次，退一步讲，即使其交易真实，王浩羽的观点也不成立，具体分析如下：一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，华泰公司及晨始置业公司对将案涉房屋通过签订商品房预售合同并进行预售登记这一形式作为双方之间民间借贷的担保并无争议。根据上述规定，晨始置业公司作为借款人，不履行生效判决确定的金钱给付债务，作为出借人的华泰公司申请本院对案涉房屋进行执行并无不当。关于王浩羽认为华泰公司与晨始置业公司所签房屋买卖合同违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定的观点。本院认为，华泰公司员工与晨始置业公司所签房屋买卖合同中并未约定在债务人不履行到期债务时案涉房屋归债权人所有的内容。王浩羽的该观点不符合本案的事实，本院依法不予采纳。二、华泰公司及晨始置业公司之间基于民间借贷这一基础法律关系，双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，只是将案涉房屋作为民间借贷的担保。对此，双方均无异议。本案中，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已经办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。作为日常生活中的大宗交易商品，在案涉房屋已经办理预售登记的情况下，对于后手的交易性债权人而言，在与晨始置业公司达成交易前，明显负有审查标的物负担状态的注意义务。尤其是不动产，如果案涉房屋已被预售登记在他人名下，基于不动产登记的公信力，后手的交易性债权人并无任何理由相信出卖人（第三人）为不动产的有权处分人。在此情况下，后手的交易性债权人仍然与出卖人签订买卖合同的，其主观上难以视为善意，并存在明显的过错。本案中，案涉房屋自2016年10月10日起就在房屋管理部门进行了预售登记公示。王浩羽在购买案涉房屋时（时间在上述预售登记之后），在未审查案涉房屋的相关负担情况下，即与晨始置业公司签订认购书，未尽到合理的注意义务，存在明显的过错，也侵害了华泰公司的合法权益，应承担相应的法律责任。晨始置业公司系未经预售登记权利人同意的情况下将案涉房屋处分给王浩羽。王浩羽认为晨始置业公司将案涉房屋卖归其所有的主张，缺乏法律依据。因此，根据王浩羽提供的现有证据，不足以证明其对案涉房屋享有所有权，且不足以排除强制执行，故其诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。晨始置业公司在明知就案涉房屋为其借款进行担保且未偿还借款的情况下仍与王浩羽签订认购书，将案涉房屋再卖与王浩羽，违反了诚实信用原则，背离了双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，其述称内容不符合法律的规定，本院不予采纳。华泰公司要求驳回王浩羽诉讼请求的答辩意见，符合法律规定，本院依法予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王浩羽的诉讼请求。案件受理费9580元，由原告王浩羽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向本院预交上诉案件受理费9580元（开户行：建设银行河东支行户名：临沂市河东区人民法院账号：3700********）。在上诉期满的次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  庄桂芹人民陪审员  王长久人民陪审员  陈 燕二〇一九年八月二十六日法官 助理  诸葛倩书 记 员  何晓庆