湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9006民初1803号原告：龚延昶，男，1984年10月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告：夏丽娟，女，1987年3月16日出生，汉族，住浙江省。二原告共同委托诉讼代理人：钟泉先、陈姣，广东辰科律师事务所律师。被告：湖北泰地置业发展有限公司。住所地：天门市东湖路东湖国际花园。法定代表人：邹大武，该公司董事长。委托诉讼代理人：许先凯，湖北远流律师事务所律师。第三人：湖北天门农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省天门市竟陵人民大道（中）126号。法定代表人：王文涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊凤云，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张建平，湖北文学泉律师事务所律师。原告龚延昶、夏丽娟与被告湖北泰地置业发展有限公司（以下简称“泰地公司”）、第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称“天门农商行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚延昶、夏丽娟的委托诉讼代理人钟泉先、陈姣、被告泰地公司的委托诉讼代理人许先凯、第三人天门农商行的委托诉讼代理人熊凤云、张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚延昶、夏丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除原告与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》；3.判令被告退还原告已付的首付款和按揭贷款56927元及支付相应利息损失（以全部房款586090元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告付款之日起计至实际清退之日止），剩余贷款由被告直接向第三人清偿；4.判令被告赔偿原告因逾期未办理房屋所有权证书的损失76777元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月21日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。双方约定：原告购买被告位于天门市××以西“竟陵唐街”项目中B幢4单元1层4-107号房屋，其预测建筑面积共20.21平方米，每平方米单价为29000元，总购房款为586090元；被告应于2017年6月30日前交付该商品房给原告；因被告原因，原告未能在案涉房产交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率）计算给付利息。合同签订后，原告已向被告支付了首期款。2017年2月14日，原告作为借款人与第三人天门农商行（贷款人）、被告泰地公司（保证人）签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款金额为290000元，借款期限为120个月，自实际放款日起算，借款用途为借款人支付其购买坐落于竟陵唐街房屋的购房款。第三人同意后，将全部借款划入被告的账户，被告为该按揭贷款提供连带责任保证。后经原告查询知悉，被告至今未办理案涉项目房产的初始登记，致使原告购买的房产一直未能办理房屋所有权证书，原告多次与其他业主一起要求被告履行办证义务，但被告至今未能履行，被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院。被告泰地公司辩称：1.依据双方合同约定，办理房屋权属证书需原、被告双方共同向房屋登记机构申请，但原告至今未向答辩人提出申请；2.答辩人为原告支付按揭贷款50509.31元，该款已直接汇入原告还贷银行卡中，要求在本案中一并处理。第三人天门农商行辩称：1.要求解除原告与答辩人签订的借款合同；2.要求两原告共同偿还答辩人借款本金261332.16元，截至2019年6月18日的利息及罚息14789.02元，两项共计276130.18元，并按年利率5.39%（逾期部分按年利率8.085%）计算自2019年6月19日起至借款实际清偿之日止的利息；3.被告对两原告的借款本息承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告所提交的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：天门20161100285）、不动产产权情况表、《住房（商业用房）按揭借款合同》、定金收据、首期款发票、还款凭证，第三人天门农商行提交的第三人的营业执照复印件、法人身份证明、原告身份证复印件、结婚证复印件、被告营业执照复印件、《住房（商业用房）按揭借款合同》、借款凭证、不动产登记证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的银行交易流水复印件，拟证明被告为原告支付银行按揭款50509.31元，原告对此份证据有异议，认为该份银行流水的户主无法确认，不认可该份银行流水与本案的关联性。第三人天门农商行未予质证。经本院调查核实，该份银行流水交易户主为被告公司财务人员王悦，其汇款行为系受被告委托为职务行为，该银行流水中有两笔转款记录，因原告在被告处购买两套房产，还贷银行卡系同一张银行卡，对其具体金额以本院核实为准，故对该证据证明被告为原告支付部分按揭款的事实，本院依法予以采信，对其还贷金额以本院核定为准。2.被告所提交的协议书复印件一份，拟证明原告前期按揭月供款是由被告承担的，被告已返租原告所购买的商铺。原告认为，被告支付到原告还贷银行卡中的资金应该是被告支付给原告的租金。本院认为，该份证据客观真实，与被告所提交的银行流水相互佐证，且原告在第一次庭审中对该份协议未持异议，故对该份证据，本院依法予以采信。本院根据确认的有效证据及当事人陈述，认定如下事实：2016年10月14日，原告龚延昶向被告支付定金10000元用于购买被告开发的竟陵唐街B幢4单元1层07号商品房。2016年11月21日，原龚延昶、夏丽娟与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：天门20161100285），约定原告购买被告开发的竟陵唐街B幢4单元1层4-107号商品房一套，该商品房预测建筑面积为20.21平方米，每平米单价为29000元，总价款为586090元，原告应当于2016年11月21日前支付首期房价款296090元，占总房款的50%，余款290000元申请贷款支付；被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，逾期在90日之内，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退款原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照0.1%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因被告原因，原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。2017年2月14日，原告龚延昶作为借款人、夏丽娟作为抵押财产共有人、被告泰地公司作为保证人，与第三人天门农商行签订了一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定原告向第三人借款290000元，借款种类为商业用房按揭贷款，贷款期限为120个月；贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人；借据确定的浮动幅度=［（借据载明的执行利率/借款发放日中国人民银行同期限档次的人民币贷款基准利率）－1］×100%；以上借款利率确定后，在借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率；借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；还款周期为每月21日；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时，被告向第三人出具了一份《连带责任保证担保承诺书》，承诺对原告的该笔借款承担连带保证责任。合同签订后，原告向被告支付首付款296090元（含已付定金10000元），其中有286090元是被告出借给原告。同年2月27日，第三人向原告出借房屋按揭款290000元，原告将此款支付被告。尔后，原告向第三人按约偿还房屋贷款至2018年6月15日，共计偿还借款本息46927.11元，尚欠借款本金261332.16元，其中2017年3月、4月、5月、6月、7月、9月、10月，被告分别为原告所购两套商品房每月还款6356元，2017年11月为原告还款6017.31元，共计偿还按揭款50509.31元。2018年6月16日起至2019年6月18日止，两原告尚欠第三人借款利息及罚息14798.02元。2017年11月26日，被告与购买其所开发的竟陵唐街商铺的部分户业主签订了一份《协议书》，约定被告于2017年分三次向69户业主发放云联惠积分，各位业主每月的月供款在未收到购买商铺云联惠积分之前仍由被告支付，支付时间必须于每月20日银行扣款前；2017年10月、11月、12月共三期支付月供款（具体金额以实际缴交数据为准）由被告承担支付；被告从2017年11月1日起至2027年10月30日止承租所有69户业主商铺，承租期为十年整，经营权与租金收益归被告所有。另查明，原告于2018年8月8日曾就该纠纷向本院提起诉讼，后撤回起诉。原告所购商品房至今处于预告登记状态。本院认为，本案争议焦点主要有以下几点：关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力问题。本案中，原、被告为履行商品房买卖合同，约定以“售后返租”的商品房交易模式，即被告作为商品房的销售方与原告签订一份商品房买卖合同，同时又以承租人的身份与原告签订另一份租赁合同。依据《商品房销售管理办法》第十一条关于“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，《城市房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；……”之规定，我国对未竣工商品房售后返租的行为是明令禁止的。关于原、被告之间的民事行为效力，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告所签订的合同虽违反《商品房销售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》之规定，但从效力层次上看，两规章不属于法律、行政法规之列，违反上述两规章，只能引起相应的行政法律责任，而不影响当事人之间的民事行为效力。再者，原、被告是否存在以合法形式掩盖非法目的的情形。本案中，原、被告协议约定的“云联惠”，系已经被公安机关查处的打着“消费全返”等幌子，以线上线下积分返利为诱饵，引诱人员加入，通过“拉人头”发展下线的形式发展会员和代理的非法传销网络平台。原、被告于2016年11月21日签订的商品房买卖合同，于同年11月26日签订的关于云联惠的协议，间隔近一年时间，且双方虽参与了该传销活动并购买了云联惠积分，但尚无证据证明原、被告双方系以购房之名行非法之事。故应认定原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》有效为宜。关于原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告及第三人所签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》是否应解除的问题。依据原、被告双方所签订的商品房买卖合同之约定，办理该商品房的房屋所有权转移登记需原、被告双方共同向房屋登记机构申请办理，庭审中，被告虽辩称原告未提出申请，但原告已就该纠纷于2018年8月8日向本院起诉，应视为已向被告催告并申请，故对该辩称意见，本院不予采纳。合同约定被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。庭审中，被告辩称原告所购商品房已由被告承租并支付租金，未办理房屋产权证并不影响原告购买该商品房的主要目的，本院认为，原、被告之间的售后返租协议系违反我国相关规定，为部门规章所明令禁止的，且原告购买该商品房的主要目的是取得该商品房的所有权，故对该辩称意见本院不予采纳。现原告所购商品房为预告登记状态，被告未提交证据证明该商品房已竣工验收且具备办理不动产权属登记的条件，致使合同目的不能实现。综上，原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》符合约定及法定的解除条件，故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告与第三人签订的按揭借款合同系为实现原、被告所签订的商品房买卖合同而签订的，商品房买卖合同是按揭借款合同的前提，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，因原、被告所签订的商品房买卖合同被解除后，原告与第三人签订的按揭借款合同目的无法实现，也应一并解除。故对原告要求解除与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。被告应退还给原告已付房款的金额及利息、赔偿损失及原告应偿还第三人借款本金及利息问题。依据原、被告所签订的商品房买卖合同约定，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；给原告造成损失的，由被告支付原告全部损失。截至2018年6月15日止，原告向第三人偿还借款本息共计46927.11元，其中被告为原告所购两套商品房共计偿还按揭款50509.31元，因原告所购两套商品房面积相同，原告每月所偿还的按揭款金额相当，故本院认定被告为原告所购两套商品房各支付按揭款25254.65元、25254.66元。扣除被告为原告所支付的按揭款，原告实际向第三人支付按揭贷款本息21672.46元（46927.11元－25254.65元）。原告关于要求被告以全部房款586090元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告付款之日起至实际退清之日止支付利息损失的诉讼请求，因原告实际已付房款非586090元，且原告所称“付款之日”并非确定日期，系诉请不明确，故对原告的诉讼请求本院不予支持。原告诉称因被告逾期办理房屋所有权证书致使其损失76777元，未向本院提交相关证据证明其损失，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》关于逾期贷款利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%之规定，确定其损失利率为7.007%（5.39%×1.3），因原告向被告已付购房款总额实际金额为300000元（10000元＋290000元），其损失金额为21021元（300000元×7.007%）。故对原告要求被告退还原告已付的首付款和按揭贷款31672.46元（21672.46元＋10000元）并赔偿损失21021元的诉讼请求，本院依法予以支持，对其他诉讼请求，本院不予支持。截至2018年6月21日止，原告尚欠第三人借款本金261332.16元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，原告所欠第三人剩余借款本金261332.16元应由被告直接偿还第三人。关于利息问题，依据原告与第三人所签订的按揭借款合同之约定，贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息，即8.085%（5.39%×1.5）。2018年6月16日起至2019年6月18日止，两原告尚欠第三人借款利息及罚息14798.02元。故被告应返还原告所欠第三人剩余借款本金261332.16元及截至2019年6月18日止的利息及罚息14798.02元，共计276130.18元，并以261332.16元为基数按年利率8.085%支付自2019年6月19日起至借款清偿之日止的利息。视此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告龚延昶、夏丽娟与被告湖北泰地置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；解除原告龚延昶、夏丽娟与第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司所签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》；被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效后十五日内退还原告龚延昶已付的首付款、按揭贷款31672.46元，并赔偿原告因逾期未办理房屋权属登记证书的损失21021元；四、被告湖北泰地置业发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告所欠第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司剩余借款本金261332.16元及截至2019年6月18日止的利息及罚息14798.02元，共计276130.18元，并以261332.16元为基数按年利率8.085%支付自2018年6月22日起至欠款清偿之日止的利息；五、驳回原告龚延昶、夏丽娟的其他诉讼请求。案件受理费8874元（两原告已预交3432元＋第三人已预交5442元），减半收取4437元，由原告龚延昶、夏丽娟负担714.5元，由被告湖北泰地置业发展有限公司负担3722.5元（此款两原告及第三人已交纳，执行时由被告径付两原告及第三人），保全费1827元，由被告湖北泰地置业发展有限公司负担（此款第三人已交纳，执行时由被告径付第三人）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  田新明二〇一九年八月二十七日书记员  庞小丹