福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3665号 上诉人（原审被告）：郭清秀，女，1963年8月6日出生，回族，住福建省晋江市，现住福建省晋江市福埔兰峰城市。 被上诉人（原审原告）：晋江市康祥物业管理有限公司，住所地福建省晋江市福埔兰峰城市花园**会所A。 法定代表人：周黎海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱小平，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：林秀文，男，该公司职员。 上诉人郭清秀因与被上诉人晋江市康祥物业管理有限公司（以下简称康祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019)闽0582民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭清秀上诉请求：撤销一审判决，依法驳回康祥公司对郭清秀的诉讼请求。事实和理由：一、康祥公司提供的2015年1月1日起至2016年12月31日止的《物业服务合同》是虚假的、无效的。2014年年底该小区第一届业委会已经解散，2018年第二届业委会才成立，故2015年业委会不可能跟康祥公司签订《物业服务合同》。二、康祥公司的物业服务质量低劣，达不到质量要求，现已被业主赶出小区。三、康祥公司非法侵占业主公共收益10多年，数额巨大，拒不归还。 康祥公司辩称，郭清秀主张的消防、监控系统瘫痪问题，康祥公司仅对原有设备系统进行维修，该小区已经建成十几年，康祥公司已经将该问题提交给业委会，但业委会没有任何回复。郭清秀主张康祥公司在2019年4月12日撤出该小区，没有经过第三方的认可。康祥公司不存在服务瑕疵的问题。 康祥公司向一审法院起诉请求：判令郭清秀支付尚欠康祥公司的物业服务费6929元、违约金1611元。 一审法院认定的事实：康祥公司与福建兰峰房地产开发有限公司签署了前期物业服务合同，自2007年下半年入驻兰峰小区为小区二、三期28#、35#、36#、39#-45#楼，公寓D的物业提供物业服务；于2011年12月底，与兰峰小区业委会签订《物业服务合同》，约定自2011年12月1日至2014年12月31日，由康祥公司继续为兰峰小区上述物业提供物业服务；后康祥公司与兰峰小区业委会继续签订《物业服务合同》（合同落款时间空白，下称“第2份物业服务合同”），约定自2015年1月1日至2016年12月31日由康祥公司继续为兰峰小区上述物业提供物业服务。康祥公司与兰峰小区业委会签订的第2份物业服务合同约定：物业服务费收费标准为高层住宅1.5元/月/平方米，业主应于每月10日支付；业主违反合同第七条、第八条（物业服务费、车位使用费及停放服务费）约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之五标准向乙方支付违约金。第2份物业服务合同约定的服务期限届满后，康祥公司自2017年1月1日起仍继续为兰峰小区上述物业提供物业服务。晋江市罗山街道兰峰城市花园小区业委会（第二届）于2018年2月5日成立，于同年2月9日备案，并于同年4月3日向康祥公司发出《通知书》，内容为：1.鉴于兰峰小区与康祥公司签订的《物业服务合同》期限已届满，决定通过公开招投标形式选聘优质的物业服务管理公司；2.将于发出通知近期公开相关竞选条件，康祥公司若有意竞标，可按发布的规程报名参加；3.招投标结果产生的前后期，仍由康祥公司延续管理，该司要保管好相关的财务及其他管理资料；若该司不参加竞标或未能中标，在合理期限内，必须妥善办理相关移交事项及手续。至本案庭审，兰峰小区尚未选聘新物业服务管理公司，仍由康祥公司提供物业管理服务。郭清秀系兰峰小区41幢A5C号房业主，于2009年4月14日接收该房屋并交纳物业服务费至2016年5月31日。 一审法院认为，康祥公司与郭清秀之间存在实际的物业服务关系，双方按照原物业服务合同约定继续履行，故郭清秀应按原物业服务合同约定交纳相关的物业费。郭清秀所有的兰峰小区41幢A5C号房屋建筑面积为153.97平方米，按月1.5元/平标准，其每月应付物业服务费为221元，自2016年6月1日至2018年11月30日计30个月，共计应交物业服务费为6928.65元。康祥公司主张违约金计算至2018年11月30日，按日万分之五标准计算违约金共计为1610.911元（四舍五入取整为1611元），本院予以支持。虽郭清秀的答辩、举证不足以支持其拒绝交纳物业服务费的理由，但康祥公司提供物业服务过程中，也应虚心听取小区业主的意见，对业主及业委会提出的质疑应及时、详细予以解释答复，对反映存在的问题及时予以改进纠正，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，参照《福建省物业管理条例》第四十条第五款，判决：一、郭清秀应于一审判决生效之日起十日内支付康祥公司自2016年6月1日至2018年11月30日期间的物业服务费6928.65元，及因逾期支付前述物业费产生的截止至2018年11月30日止的违约金1611元，合计为8539.65元；二、驳回康祥公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由郭清秀负担。 在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：郭清秀提供了一份兰峰城市花园项目2019年4月8日现场查探情况汇总表，但该份证据无法核实其来源，故对该证据的真实性本院不予确认；郭清秀提供了晋江新闻网发布的《晋江市2019年物业管理精细化检查结果情况》一份，但该份证据无法证明康祥公司在2016年6月1日起至2018年11月30日止物业服务存在重大瑕疵。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，晋江市罗山街道兰峰城市花园小区业委会于2019年4月3日向康祥公司发出《通知书》，从该《通知书》的内容可以确认，截至2019年4月3日康祥公司一直为兰峰小区提供物业服务，郭清秀作为兰峰小区的业主之一，康祥公司已实际为郭清秀提供了物业服务。郭清秀主张2015年1月1日起至2016年12月31日止的《物业服务合同》是虚假的、无效的，但郭清秀未能进一步提供证据予以证明，且郭清秀已实际享受康祥公司提供的物业服务，故郭清秀应按照原《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费。郭清秀主张康祥公司提供的物业服务低劣，但其提供的证据不足以证明康祥公司提供的物业服务存在重大瑕疵，足以让其拒不缴纳物业服务费，故郭清秀主张康祥公司物业服务不达标，其不应缴纳物业服务费，证据不足，不予支持。郭清秀主张康祥公司非法侵占业主公共收益10多年，数额巨大，拒不归还，但其未能进一步提供证据予以证明，故郭清秀的该主张，证据不足，不予支持。因此，郭清秀的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决正确，予以维持。 综上，郭清秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郭清秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年八月七日 法官助理 罗晓燕 书 记 员 吴彬彬 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按 照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……