温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初4950号原告：平安银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市瓯海区温州大道1707号一层、七层至九层。负责人：傅林，该分行行长。委托诉讼代理人：朱明哲、杨萌阳，浙江海昌律师事务所律师。被告：浙江天剑置业有限公司，住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦23层1室。法定代表人：杨剑清。委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚培诚，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告平安银行股份有限公司温州分行（以下简称平安银行温州分行）与被告浙江天剑置业有限公司（以下简称天剑公司）保证合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行温州分行的委托诉讼代理人朱明哲、杨萌阳、被告天剑公司的委托诉讼代理人朱捷峰、龚培诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平安银行温州分行向本院提出诉讼请求：1.被告天剑公司对吴柠萱在原告的贷款债务承担连带保证责任，总额为本金5306546.90元及利息[暂算至2019年4月10日，期内利息410166.36元、罚息2661931.79元、复利95262.5元；剩余罚息、复利分别以未还本金5306546.90元、期内利息410166.36元为基数、按年利率6.24750%计算至被告实际还清款项之日止（其中年利率于以后每年的8月28日按人行同期五年以上贷款基准利率的1.275倍调整计算）]；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月23日，吴柠萱协同原、被告签订了深发温瓯房贷字第××号《房地产买卖抵押贷款合同》及《贷款及保证承诺书》。《房地产买卖抵押贷款合同》约定：原告向吴柠萱发放贷款1700万元，期限从2012年8月31日至2042年8月28日；贷款利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率下浮15%，合同项下分期还贷款的利率调整方式为按年调整，每年利率调整日为贷款发放月年度对应月份的结息日，还款方式为按期等额还款，具体为按月还款，首期还款日为贷款发放的次月结息日，以后还款日为每月的结息日；贷款到期或提前到期，借款人未能按约定偿还贷款本息的，贷款人有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；如发生贷款合同约定的违约事件时，原告有权主张贷款提前到期，提前收回全部已发放贷款本息并要求支付相关费用。合同还约定，吴柠萱以其名下坐落于温州市鹿城区锦绣路首湖景园1幢506室的房屋为抵押物，被告天剑公司对上述债务提供连带保证责任，保证担保的范围以合同项下借款人应承担的全部贷款本息及贷款人实现债权的费用。同日，被告出具《贷款及保证承诺书》，约定从借款发放之日起至贷款人收到保证人为吴柠萱代办的房屋产权证之日起延后两年止，保证人对贷款人发放给吴柠萱的贷款承担连带责任保证。2012年8月31日，原告依约向吴柠萱发放贷款。吴柠萱足额还款至第33期（至2015年5月27日），在2015年10月17日偿还本金9981元，在2015年12月21日偿还本金0.08元，并支付利息33.68元，之后再未主动偿还本息。原告曾于2015年11月25日就涉案主债务以及担保责任问题向鹿城法院提起对吴柠萱和天剑公司的诉讼，之后原告于2016年5月23日撤回对天剑公司的起诉。鹿城法院于同日作出了（2015）温鹿商初字第6304号判决书，确认：截止2015年11月25日，吴柠萱未还本金16336487.9元、期内利息410166.36元、罚息1923.66元、复利6561.59元，之后的罚息和复利按涉案《房地产买卖抵押贷款合同》所约定的罚息利率计算，判决书于2016年8月16日生效。原告向法院申请执行后[执行案号为（2016）浙0302执9497号]，吴柠萱名下坐落于温州市鹿城区锦绣路首湖景园1幢506室房屋被拍卖，法院于2018年1月9日作出《拍卖款支出说明》，将所得款扣除各项费用后由原告就部分本金优先受偿11029941元，至2018年1月9日，吴柠萱尚欠原告借款本金5306546.9元。被告未能按约为吴柠萱在原告处的未还贷款承担连带偿还责任。被告天剑公司辩称：1.因天剑公司已完成涉案房产的建设工程和不动产登记手续，故应免除阶段性担保责任；2.涉案《贷款及保证承诺书》第四条关于要求开发商为银行放款后以及在房屋成功办理抵押登记前的担保空窗期提供保证的条款系格式条款，增加了天剑公司的担保责任，应认定无效；3.天剑公司配合办理抵押房屋的拍卖和过户手续，已履行完毕房开的职责；4.原告在第一次起诉时撤回对天剑公司的起诉，实际上是用行为表明其放弃追究天剑公司的担保责任；5.本案起诉已过诉讼时效。民法总则规定的诉讼时效为3年，从原告撤回对被告起诉之日开始至被告收到诉讼材料的时间计算已经过了诉讼时效；6.贷款发生于2012年，借款人吴柠萱是1991年出生，贷款当时没有收入来源，借款高达1700万元，借款人的还款能力不能保证还款风险，原告在放贷时没有尽到审慎审查的责任，对抵押物处置后未能受偿的剩余款项有过错责任；7.原告撤诉后又起诉，导致了诉讼费和执行费用的增加，该部分费用应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2012年8月23日，深圳发展银行股份有限公司温州分行作为贷款人及抵押权人，吴柠萱作为借款人及抵押人，浙江中梁置业有限公司作为保证人，三方共同签订了合同编号为深发（温瓯）房贷字第××号的《房地产买卖抵押贷款合同》。该合同约定：贷款人向吴柠萱发放贷款1700万元用于吴柠萱向浙江中梁置业有限公司支付购房款，期限为360个月，借款利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率下浮15%，利率调整方式为按年调整，每年调整日为贷款发放月年度对应月份的结息日；首期还款日为贷款发放的次月结息日，以后还款日为每月的结息日；还款方式为按期等额还款，具体为按月还款；每月结息日为贷款发放日的对应日，贷款发放日为29、30、31日的，结息日为每月28日；出现吴柠萱拖欠贷款本金、利息、费用等情况，则视为已发生违约事件，贷款人有权主张贷款提前到期，提前收回全部已发放贷款本息并要求支付相关费用；贷款到期或提前到期，吴柠萱未能按约定偿还贷款本息的，贷款人有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50％的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；吴柠萱以其所购买的坐落于温州市鹿城区锦绣路首湖景园1幢506室的房屋为抵押物；浙江中梁置业有限公司为本合同项下吴柠萱的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及本合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带责任，浙江中梁置业有限公司放弃要求贷款人先行主张物的担保的权利。该合同第八条第二款载明：本合同的保证期间为从借款发放日起，至贷款人收到保证人为抵押人代办的房屋产权证之日起延后两年止，保证人对贷款人发放给借款人的贷款承担连带责任保证。同日，浙江中梁置业有限公司、深圳发展银行股份有限公司温州分行、吴柠萱分别作为甲方、乙方、丙方，三方共同签订了《贷款及保证承诺书》。该承诺书约定：丙方因购买由甲方建造的商品房一套（房屋地址：温州市鹿城区锦绣路首湖景园1幢506室）向乙方申请个人住房贷款，甲方接受丙方委托代办丙方所购房屋的产权证书，办理抵押登记手续，办妥后直接交达乙方，乙方向丙方发放贷款1700万元用于丙方向甲方支付房款，从借款发放日起，至乙方收到甲方为丙方代办的房屋产权证之日起延后两年止，甲方对乙方发放给丙方的贷款承担连带责任保证。2012年8月29日，原告与吴柠萱就上述首湖景园1幢506室房屋在房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2012年8月31日，原告依约向吴柠萱发放贷款1700万元，双方在贷款出账凭证中约定借款期限自2012年8月31日至2042年8月28日，首次还款日为2012年9月28日。吴柠萱从2015年5月28日开始未按约偿付本息。原告于2015年11月25日向本院提起诉讼，提出判令吴柠萱偿还贷款本息、原告就涉案抵押房屋优先受偿、浙江中梁置业有限公司对债务承担连带清偿责任等诉请。2016年5月23日，原告申请撤回对浙江中梁置业有限公司的起诉，本院依法予以准许。同日，本院作出（2015）温鹿商初字第6304号判决书，判令：吴柠萱于判决生效后十日内向平安银行温州分行偿付借款本金16336487.9元及相应的利息、逾期利息、复利；若吴柠萱未按期履行上述债务，平安银行温州分行有权以拍卖、变卖涉案抵押房屋所得价款对上述债务优先受偿。判决书生效后，原告向本院申请强制执行。2017年8月15日，涉案抵押房屋以1130万元的价格拍卖成交。截止成交当日，涉案借款合同项下尚欠本金16336487.90元及相应的利息、逾期利息、复利；在扣减相关的受理费、执行费、评估费、公告费等费用后，原告就拍卖所得价款受偿11029941元，用于清偿本金后，涉案借款合同项下尚欠借款本金5306546.90元及相应的利息、逾期利息、复利。另查明：经有关部门核准，原告的企业名称于2012年8月31日由“深圳发展银行股份有限公司温州分行”变更为“平安银行股份有限公司温州分行”，被告的企业名称于2018年9月5日变更由“浙江中梁置业有限公司”变更为“浙江天剑置业有限公司”。再查：被告于2014年7月1日针对涉案抵押房屋办理了房屋所有权人为浙江中梁置业有限公司的初始登记手续，后在该房屋拍卖后协助办理了该房屋的所有权转移登记手续。本院认为，房地产开发公司阶段性保证担保的设立初衷在于督促开发商及时完成预售商品房的开发建设、积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉房屋已办理房屋所有权初始登记和所有权转移登记手续，且平安银行温州分行已经就房屋拍卖所得价款优先受偿，其抵押权已获得保障，故原告要求天剑公司继续承担阶段性担保责任有失公平合理。综上所述，从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性及合同目的考量，原告的诉请不成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告平安银行股份有限公司温州分行的诉讼请求。案件受理费48946元，减半收取24473元，由原告平安银行股份有限公司温州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 金 春二〇一九年八月一日书记员 黄诗诗