常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0404民初4737号原告：薛文明，男，1963年9月4日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈峰，江苏张林芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马奔，江苏张林芳律师事务所律师。被告：董仲训，男，1946年6月28日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：祁立波，江苏创格律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晶音，江苏创格律师事务所律师。原告薛文明诉被告董仲训房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法由审判员顾董娜、人民陪审员杨文娟、人民陪审员金心适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈峰、马奔、被告及其委托诉讼代理人祁立波、黄晶音到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《自建商住房购销协议》无效；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于常州市钟楼区的房屋（以下简称诉争房屋）系原告的农村宅基地建房。2006年9月，原、被告签订了购房协议，该协议约定被告购买原告位于常州市钟楼区的房屋，购房价款为66万元，被告共计支付63万元，余款3万元双方约定在领到产权证后支付。原告后得知因原告的房屋系农村宅基地建房，该房屋一直未能领取产权证，且该房屋禁止转让给本集体经济组织以外的人，被告至今亦未支付剩余购房款。原告故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告明确诉讼请求要求被告支付折价款100万元。被告辩称：首先，原告的诉求没有事实与法律依据。1、原、告双方2006年签订购销协议，该协议是双方真实意思表示，是有效的，且在协议中明确案涉房屋在买卖时明确是商住房，并非原告说的宅基地房屋。2、原告诉称案涉房屋是宅基地上所建房屋，没有证据证明。原告并没有证据证明案涉房屋所在地属于集体土地，属于原告的宅基地。原告诉称自建商住房购销协议无效没有事实和法律依据。3、被告在签订协议后对案涉房屋进行了装修及添附，虽然没有将户口迁入房屋地址，但被告在此居住已经达12年之久，被告的生活已经完全融入了该片区中，是实际的占有使用人。原告认为协议无效不符合被告现在所实际居住的状态。4、原告方的户籍信息早已经不再该案涉房屋处，故其也不能当然的享受拆迁的所有款项。原告如今因为案涉房屋拆迁有较大的拆迁利益，就起诉要求确认自建商住房购销协议无效违背了诚信信用的原则，不应得到法庭的支持和保护。其该行为于法无据。其次、原告在诉称中称双方的协议约定常州市钟楼区房屋，与双方协议约定的71号不符。原告方刚才陈诉事实与理由部分没有改变，与诉状一致，我方认为其依据案涉房屋的房号而言，不能与事实相印证。双方签订的购销协议也无法被认定为无效。再次，原告诉称被告仅仅支付了购房款63万元与事实不符，事实上被告已经向原告支付了65万元购房款。最后，双方协议约定原告方有义务将案涉房屋办理房产证交给被告，如违约应该承担相应的违约责任，购房至今，原告怠于履行自身义务，被告至今也没有取得案涉房屋的相关产权证书，故被告方将根据庭审情况提起反诉或另行起诉，来维护自身的合法权益。经审理查明，2006年7月甲方（出卖人）薛文明、乙方（买受人）董仲训签订了一份自建商住房购销协议，约定：乙方向甲方购买坐落于的房屋，建筑面积约350平方米，价格为66万元，付款方式为：乙方协议签订之日起三日内支付20万元、乙方拆房款到位后支付43万元、余款3万元在办好房产证后结清。合同签订后，被告向原告支付了购房款63万元，原告向被告交付了诉争房屋，并由被告实际居住使用至今。2013年7月16日，常州市国土资源局向新闸街道办事处出具了一份常国土资地函[2013]004号通知，载明钟楼8号地块经江苏省人民政府批准，江苏省国土资源厅以苏国土资函[2013]480号文通知如下：一、同意征收常州市钟楼区新闸街道农民集体所有农用地1.9714公顷（其中耕地0.7933公顷）、建设用地5.5985公顷。二、以上共批准建设用地7.5699公顷，请按呈报的土地开发利用规划用于城镇建设。三、请你单位按照法律、法规的规定和国家供地政策，及时到市国土资源部门办理供地手续。另查明，2018年6月6日，常州新闸街道房屋征收与补偿服务中心（以下简称新闸拆迁办）与被告签订了新闸街道房屋拆迁补偿协议，约定双方自愿协商就坐落于新庆路73号的房屋拆迁补偿等事宜达成如下协议，一、被拆迁房屋情况：1、房屋性质：私有2、用途：居住3、结构及间数：砖混4、建筑面积389.2㎡；二、过渡费：按协议认定面积在协议中以每月6元/㎡标准一次性给予6个月补偿；三、补偿情况：1、拆迁房屋补偿价3174760元2、无证补贴0元3、附属物补贴132963元4、搬迁补助费500元、5、过渡费14016元6、按时签约奖77840元7、搬迁奖励费38920元8、移机补贴1170元9、其他77840元，合计3518004元；四、搬迁期限：乙方于2018年6月13日前交付被拆迁房屋。六、……2、违法建筑一律不予补偿，甲乙双方如对被拆迁房屋发生争议依合法有效证件为解决纠纷的依据。上述事实，由自建商住房购销协议、收条、征地拆迁补偿测算报告、通知书及当事人庭审陈述等证据证实。本案的争议焦点为：1、自建商住房购销协议的合同效力如何？2、如果无效，合同无效的后果该如何处理？关于第一个争议焦点：本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。”本案原、被告通过协商购买集体土地上的房屋，因在合同签订时双方非属同一集体经济组织成员且案涉房屋未有相应的规划、建设、施工等行政许可，亦无产权登记，同时不属于国家宅基地流转改革试点范围，故双方签订的房屋买卖合同违反了上述法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。因此双方签订的自建商住房购销协议系无效合同。关于第二个争议焦点：本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉房屋已经被征收拆迁，由于拆迁补偿是针对占用土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，案涉房屋拆迁征收采用货币补偿的方式支付给了被告，其中拆迁房屋补偿价款为3174760元，该部分款项本院参照合同的签订、履行的过程，本院酌情认定付款比例原告为15%即476214元、被告为85%即2698546元。关于特定部分补偿款项（附属物补贴132963元、搬迁补助费500元、过渡费14016元按时签约奖77840元、搬迁奖励费38920元、移机补贴1170元、其他77840元）的分配，该部分的费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关，识对拆迁前房屋实际居住人的补偿，该部分费用由实际居住人所有。综上，因调解不成，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告薛文明与被告董仲训之间签订的《自建商住房购销协议》无效。二、被告董仲训于本判决生效之日起十日内向原告薛文明支付折价补偿款476214元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费10400元、保全费5000元，合计15400元（原告已预交），由原告薛文明承担2000元。由被告董仲训承担13400元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾董娜人民陪审员  金 心人民陪审员  杨文娟二〇一九年八月三十日法官 助理  嵇筱沁书 记 员  郝丽娜