山东省平原县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1426民初1911号 原告（反诉被告）：邸翠，女，1990年9月8日生，汉族，住平原县。 委托诉讼代理人：门飞，平原龙门法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:赵小燕，女，1977年3月5日生，汉族，住平原县。 原告（反诉被告）邸翠与被告（反诉原告）赵小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邸翠及其委托诉讼代理人门飞、被告（反诉原告）赵小燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邸翠向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告押金2000元及剩余房租1833元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年7月20日签订了一份房屋租赁合同，租赁合同中约定，被告为出租人（甲方），原告为承租人（乙方），甲方将位于丽水豪庭A区5-3的房屋出租给原告使用，租赁期限自2018年7月20日至2019年7月19日，押金2000元，租金一年26000元。原告与被告签订租赁合同后，原告于2018年7、8月份支付租金13000元，于2019年1月1日支付租金13000元。2019年5月19日，被告为了将原告租赁的房屋转租出去，让原告搬出了租赁房屋，被告答应原告一旦将租赁的房屋转租出去，被告将退还原告多交的房租和押金，但直到现在被告没有退还原告多交的房租和押金，原告也多次要求被告返还房租及押金，但被告拒绝返还。为维护原告自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）赵小燕辩称，1、房屋租赁合同约定，租赁期限自2018年7月20日至2019年7月19日止，被答辩人2019年4月14日要求解除合同，原告要求解除合同与合同约定不符，按合同约定所剩房租和押金我方不予退还；2、我与原告2019年4月14日曾在微信中协商，一旦将租赁的房屋转租出去，将退还原告多交的房屋和押金，由于原告的原因，2019年5月19日已定好的新房客于5月20日撤回农业银行卡所转的房租和押金，房屋转租未成，我于2019年5月19日已退还原告房租2500元，因使用支付宝转账，无法撤回。此后，原告也未按合同约定交清此房使用期间的费用，也未修复房屋，还多次阻止此房出租。原告再次违反协商约定，我不应退还房租和押金。因房屋未租出去，已退还的2500元房租原告应返还给我；3、原告搬出租赁房屋，是原告的自愿行为，原告搬出租赁房屋是希望得到剩余房租和押金，这与我没有利害关系，但可惜的是因原告的原因导致此房一直未租出去，所以已经没有可退的房租和押金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，房屋租赁合同第一条、第二条、第四条、第五条中的第六小条之规定，恳请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法给予公正合理判决。对原告诉状中所说的房屋租赁期限和房租缴纳的情况没有异议。在2019年4月份原告找到我，要求终止合同，不再租赁我的房屋，我当时给原告的答复是，只要把房屋租出去剩下的房租都给她。2019年5月19日我已经找好了新的房客，我与原告达成协议，在5月19日之前，原告搬出租赁房屋，新房客成功租赁，我就将剩余的两个月房租4300元退还给原告。原告搬出房屋的具体时间为2019年5月19日。但是后来因为原告的原因房屋没有租赁成功，所以我现在不同意原告的诉讼请求。2019年5月19日晚上9点，原告说要出门，我就先退给了原告2500元房租。之后，我交代原告和新房客，让他们自行办理交接手续，但是到了5月20日新房客告诉我不租赁房屋了，并撤回了汇来的房租款，但是并没有说明不租赁的原因。 被告（反诉原告）赵小燕向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人营业损失费6800元；2、请求判令被反诉人支付反诉人逾期租金和房租共计11100元；3、请求判令被反诉人修复房屋及设施设备或照价赔偿2100元；4、请求判令被反诉人支付此房租出前，物业费、垃圾费、水费共计492元；5、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金2600元；6、本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年7月20日签订房屋租赁合同，合同约定反诉人将丽水5-3商铺自2018年7月20日起至2019年7月19日止租赁给被反诉人使用，年租金26000元，押金2000元。2019年4月14日下午4点28分，被反诉人违反房屋租赁合同约定，提前毁约，反诉人与被反诉人在微信中协商，房子租出去，退给被反诉人剩余房租和押金。2019年5月15日，因有房客想租用此房，反诉人与被反诉人在微信中协商，5月19日被反诉人搬出此房，当晚房客、反诉人与被反诉人一起看房，看房过程中房客提出坐便器、门锁、推拉门、太阳能、墙壁等设施均应修复，反诉人随即将以上修复事项告知被反诉人，并提醒他尽快修复，并约定5月20日房客与被反诉人办理物业交接手续，先给房客一把钥匙，房客通过农业银行给反诉人转账半年房租14500元、押金2000元。反诉人承诺房租和押金到账，退给被反诉人剩余房租和押金。被反诉人以5月20日出门学习为由让反诉人先退一部分房租，反诉人于5月19日21点13分通过支付宝退给被反诉人房租2500元。2019年5月20日，被反诉人与房客未办理物业交接手续，房客撤回房租和押金。5月21日反诉人在微信上告知被反诉人剩余钥匙不要交给房客，被反诉人说房子交接完了，并让反诉人退房租1800元及押金2000元，房客没收房子，撤回房租和押金，房子没有租出去，反诉人不会退房租和押金。2019年6月18日，被反诉人以不退房租和押金为由，带人扰乱反诉人正常经营，反诉人被迫停业半个月，造成直接经济损失6800元。被反诉人又以各种方式阻止该房出租，并损害反诉人名声，在房客中造成极坏的影响，此房有一段时间无人过问，被反诉人应承担相应的责任。2019年7月3日，被反诉人以不退房租和押金为由向法院起诉，反诉人认为被反诉人先违约，又同意转租，并自愿搬出租赁房屋，想得到剩余房租和押金，但该房并未租出去，被反诉人也未按房屋租赁合同第四条、第五条约定，如有原装饰和设施因使用不当或其他人为原因而破坏，乙方应负责修复或照价赔偿，付清一切费用。被反诉人不履行房屋租赁合同先毁约，协商后不修复房屋，还阻止该房出租，在门上加锁。反诉人与被反诉人协商5月20日交房，被反诉人未交。被反诉人虽然于5月19日搬出此房，但并未修复此房，未交清应缴纳的费用，未将此房交付反诉人，理应按合同约定承担逾期租金。反诉人与被反诉人协商，房子一旦租出去，退还被反诉人剩余租金和押金，因被反诉人阻挠，此房几次未能租出，没有剩余房租可退。反诉人已退给被反诉人2500元，被反诉人应如数退还反诉人。根据合同法的规定，有约定从约定，无约定从法定，为维护反诉人的合法权益，向法院提起反诉，望判如诉请。 原告（反诉被告）邸翠反诉辩称，1、反诉请求第一项与本案的房屋租赁合同不属于同一个法律关系，不能与本案合并审理；2、2019年5月19日，双方之间的房屋租赁合同实际已解除，反诉人已将房屋另行出租，被反诉人没有责任交纳往后的租金；3、双方签订房屋租赁合同时，没有表明涉案房屋和屋内设施是否完好无损，租赁期间正常使用造成的损耗被反诉人不承担责任，反诉人要求赔偿2100元的损失无事实依据；4、反诉人请求的物业费、垃圾费、水费不是发生在被反诉人租赁期间，不应由被反诉人承担。总之，反诉人诉讼请求没有事实证据和法律依据，请法庭驳回其反诉请求，一切诉讼费用由反讼人承担。 本案争议焦点：1、被告是否应当返还原告剩余房租款1833元及租房押金2000元；2、原告（反诉被告）是否应当承担被告（反诉原告）的营业损失费6800元及逾期租金和房租11100元并支付违约金2600元，修复房屋及设施设备或照价赔偿2100元，以及支付物业费、垃圾费、水费共计492元。 原告（反诉被告）邸翠围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、房屋租赁合同，证实原、被告双方于2018年7月20日签订了房屋租赁合同，被告将丽水豪庭A区5-3出租给原告使用，期限自2018年7月20日至2019年7月19日，年租金26000元，合同期满前两个月交清租金；被告收取原告2000元押金，合同期满或终止后返还原告；合同书第二页上的收到条，证实２０１８年７月２０日被告已收到原告２０１８年７月２０日至１２月１９日房租１３０００元，２０１７年到２０１８年的２０００元押金移至２０１８年７月２０日至２０１９年７月１９日； 证据2、转账凭证，证实２０１９年１月１日原告两次转账给被告１３０００元即下半年的房租款；证据3、微信对话记录２张及被告朋友圈截屏，邸翠昵称为“Ａ维娜姿百年全国招商加盟”，赵小燕昵称为“清大学习吧”，证实原、被告双方协商在２０１９年５月１９日原告搬出出租的房屋，剩余两个月的房租退还原告，原告收到微信后同意并已开始搬迁，被告于当晚也退回了部分租金２５００元，５月２０日１０点被告微信发到朋友圈房屋已出租。 被告（反诉原告）赵小燕的质证意见：对原告证据１、２真实性无异议，收到了邸翠房租２６０００元及押金２０００元。对证据３聊天内容真实性无异议，朋友圈确实是这么写的，但事实我没有收到任何人的房租。 被告（反诉原告）赵小燕围绕反诉请求依法提交了如下证据： 证据１、房屋租赁合同复印件一份，证明租赁期限自２０１８年７月２０日至２０１９年７月１９日止；第四条甲方收取乙方２０００元作为押金，押金在本合同期满或终止乙方付清一切费用，未损毁甲方房屋附属设施设备并得到甲方确认后无息退还，证明原告没有修复房屋设施，没有付清费用，没有得到我的确认，押金不予退还；第五条的第五小条证明原告应该付清水费、物业费等一切费用；第五条的第六小条证明不履行合同约定，租金、押金不予退还，给甲方造成的经济损失乙方双倍赔偿；第五条的第九小条证明租赁期满或终止乙方未能按期返还该房屋及附属设施，每逾期一日甲方有权以本合同约定的月租金的两倍为标准向乙方收取逾期租金，至返还之日止； 证据２、支付宝转账复印件一份，证明被告已退还给原告邸翠２５００元的房租； 证据３、农业银行转账复印件一份，证明５月１９日已有房客想租此房，并转押金和半年房租１６５００元，因原告邸翠的原因，５月２０日房客撤回房租和押金； 证据４、微信聊天记录定金转账及退还复印件一份，证明７月１日有房客交定金，因原告邸翠阻止该房出租而退回定金； 证据５、微信聊天记录一份，证明原、被告曾约定房子租出去，退还剩余房租和押金； 证据６、物业费、水费、垃圾费复印件一份，证明费用共４９２元； 证据７、马桶维修及混水阀等发票及维修人员出具的证明，证明工料共２００元，系西外环水暖批发部出具; 证据８、星空喜园小区小饭桌监控视频５段，证明由于原告邸翠扰乱我方小饭桌的正常营业，被迫停业半个月。 原告（反诉被告）邸翠的质证意见：对证据１真实性无异议，根据房屋租赁合同第五条第五款的约定，原告承租期间的水电费、物业费等只是由原告承担，并没有约定交付给被告，原告在租赁期间该项费用一直都是向小区物业公司交纳，对该项费用原告不存在违约行为；对证据２的真实性无异议，对证明内容也无异议；对证据３的真实性无异议，该证据证明２０１９年５月１９日原、被告解除房屋租赁合同后，被告又于新的承租人达成了新的房屋租赁协议，新承租人向被告交纳了定金和房屋租赁费，新承租人退回房租和押金与原告无任何关系；对证据４的真实性无异议，但与本案无关，原告不知道新的承租人退回租金的原因，与原告无关；对证据５的真实性无异议，证明被告同意５月１９日之前能搬利索，被告退回剩余两个月的房租，并没有附加其他条件，被告同意租出去，退给原告房租和押金，５月１９日被告将房屋已经租出，根据被告的承诺就应当退回原告押金和租金；对证据６的真实性无异议，涉及的相关费用交款时间发生在原、被告房屋租赁合同解除之后，原告只应承担截止到５月１９日共２４２元；对证据７的真实性有异议，也不能证明与本案有关;对证据８中对方提供的录像能够证明原告在被告的小饭桌处并没有过激的言辞和行为，也没有见到对在场的学生有任何恐吓行为，被告的小饭桌停止营业与原告无关，即使有损失也不应当由原告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告将坐落于平原富民大街东丽水豪庭A区5-3号商铺租赁给原告使用，合同约定该商铺年租金为26000元，租赁期限自2018年7月20日起至2019年7月19日止，双方并约定了付款方式等相关内容。原告按约定分两次向被告支付了租金26000元。2019年5月19日，经原、被告协商一致，在被告在场的情况下，原告与新的租户办理了交接之后，原告搬出租赁房屋，同时，被告退还原告租金2500元。现原告诉至本院，要求与被告解除房屋租赁合同并返还剩余房租1833元及押金2000元。 被告赵小燕在举证期限届满前向本院提交了反诉状，要求反诉被告承担承担反诉原告的营业损失费6800元及逾期租金和房租11100元并支付违约金2600元，修复房屋及设施设备或照价赔偿2100元，以及支付物业费、垃圾费、水费共计492元。 本院认为，原告邸翠与被告赵小燕签订房屋租赁合同后，双方均依约履行，从双方提交的聊天记录来看，双方于2019年5月有了解除合同的合意，即：被告如将案涉房屋另租赁出去，退还原告剩余租赁款及押金。之后，原告在被告在场的情况下，于2019年5月19日搬出租赁房屋，被告退还原告租赁款2500元，并将该房屋租赁他人使用。至此应视为原、被告协商一致，解除了双方之间的房屋租赁合同。合同解除后，被告理应返还原告剩余房租1833元及押金2000元。 被告赵小燕反诉要求原告赔偿其营业损失费6800元，因该主张与本案不属于同一法律关系，被告应另案处理。被告要求原告向其支付逾期租金、房租11100元及违约金2600元，因原、被告之间的房屋租赁合同已协议解除，故被告的该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。被告要求原告修复房屋或照价赔偿2100元，并支付物业费、垃圾费、水费共计492元，原告不认可该费用应由其承担，被告提交的证据也不足以证明其主张成立，被告可待证据充分后另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）赵小燕于本判决生效后3日内返还原告（反诉被告）邸翠房租款1833元及押金2000元； 二、驳回被告（反诉原告）赵小燕的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费378元，减半收取189元，均由被告赵小燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  杜圣强 二〇一九年八月二十八日 书记员  杨晓寒