山东省菏泽市中级人民法院山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁17民终1244号 上诉人（原审被告）：黄博，男，1979年10月22日出生，汉族，住山东省郓城县。 委托诉讼代理人：申英，山东两仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冰，山东睿扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王彦军，男，1968年5月9日出生，汉族，农民，住山东省郓城县。 委托诉讼代理人：曹务清，山东郓州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高晓梅，山东郓州律师事务所律师。 上诉人黄博和被上诉人王彦军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院(2019)鲁1725民初156号号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人黄博及委托诉讼代理人申英、王冰，被上诉人王彦军及委托诉讼代理人曹务清、高晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄博上诉请求：1、请求撤销原判第二项；2、请求改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。上诉理由：被上诉人王彦军于2019年1月向郓城县法院提起诉讼，请求上诉人黄博停止侵权、返还租赁物并赔偿经济损失100万元。郓城县法院经审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人未依约返还租赁物及附属物品、设备设施，应支付实际占用期间的使用费。随后该院判决：1、被告黄博返还租赁房屋及附属物品、设备设施；2、被告黄博赔偿原告王彦军经济损失（自2017年12月21日起按100万元计算至实际返还之日止）。上诉人对此不服，认为：被上诉人对未能办理房屋交接负有直接过错，应自行承担相应损失，上诉人不仅停止了一切经营，还积极协助履行了保管义务。原审判决认定事实不清，划分责任错误。上诉人的主要理由如下：一、被上诉人没有实际履行交接义务。1、《提前终止转租协议书》及王彦军本人出具的《证明》均约定共同交接，上诉人和被上诉人均有交接义务。《提前终止转租协议书》第三条约定：“在交接时，甲乙双方共同对楼房和附属物品、设备设施及水、电、煤气使用等与楼房租赁有关情况进行验收”。王彦军本人于2017年12月15日出具的《证明》也显示：“王彦军全权委托谭某在2017年12月20日与黄博进行水浒大厦的交接以及善后各项事宜。”以上证据显示，上诉人和被上诉人均负有交接义务，租赁合同终止后，租赁物因终止经营问题有一揽子善后事宜需要双方办理。由于谭某曾经经营过该酒店，被上诉人甚至书面委托谭某代为办理，均说明被上诉人有不可推卸的交接义务。2、受托人谭某未依约到场交接，惰于履行交接义务，造成交接工作久拖不决，被上诉人应承担相应后果。2017年12月20日是上诉人与被上诉人约定的交接日。当日，上诉人一直在水浒酒店等候谭某，而被上诉人的受托人谭某并未到场，导致交接工作根本无法进入程序。后来上诉人才知道，谭某一直忙于在菏泽市里投资牡丹园，后因负债累累四处躲债逃避，根本无心也无胆回到郓城代王彦军履行职责，上诉人也曾主动联系过谭某，但由于其本人不露面，根本无法推动事情的进展。上诉人认为，被上诉人委任不合格的人选，给交接工作造成实际困难，而且也未及时采取补救措施更换人选，使交接工作彻底陷入停滞状态，被上诉人对此负有不可推卸的责任。二、上诉人既没有使用房屋，也没有阻碍交接。租赁协议终止后，上诉人即停止一切经营活动，并立即解散酒店员工，为2017年12月20日的交接工作做好一切准备。自2017年12月20日起迄今为止，上诉人所经营的酒店房屋一直处于闲置状态，上诉人既未使用也未受益，也不存在收取房屋使用费的情形。另一方面，上诉人也从未想过要阻碍交接工作，虽然双方在沟通时还存在误解，但上诉人并未表示过拒不交接，也未采取诸如堵路、堵门、破坏甚至避而不见等措施阻碍交接。所以说，被上诉人起诉侵权根本没有事实依据，原审法院认定上诉人使用房屋也没有事实依据。从法律上来看，合同法上强调的是权利义务对等，如果被上诉人不配合，上诉人是不可能独自完成交接的，上诉人只享有请求权，并没有决定权。三、上诉人积极履行了保管义务，被上诉人是受益人租赁协议终止后，上诉人还积极履行了房屋保管义务，使被上诉人受益。整个水浒大厦的总面积约为5000余平方，经营方向为酒店服务，在协议终止后长达一年多的时间里，如果酒店因为双方闹别扭就无人看管，其在治安、消防、设施、整洁等等方面无疑会存在隐患，更为后续租赁使用造成不便。因此，上诉人在此期间派专人看管、维护和打扫，耗费了大量时间、金钱和精力。在此，请求法庭能充分考虑上诉人的付出和善意，在深入审查交接责任的同时，能兼顾上诉人的利益。综上，请求贵院公平审理本案，并依法改判。 被上诉人王彦军辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王彦军向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告停止侵权、返还租赁物；2、要求被告赔偿经济损失131万元，直至被告交付新水浒大酒店的经营权之日止；3、诉讼费、保全费、保全保险费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2007年10月1日，原告以郓城县锦泰商务大酒店的名义与郓城县技工学校签订租赁合同，租赁了郓城县技工学校的综合服务楼及楼前空地，取得了涉案楼房及其附属的使用权。大楼起名水浒大厦，租期至2037年9月30日。2007年10月26日郓城县锦泰商务大酒店注册登记为个人独资企业，原告为投资人。2014年10月16日，郓城县锦泰商务大酒店被注销。2008年8月15日，郓城县锦泰商务大酒店由原告及他人作为甲方与郓城县华银纺织有限公司签订承包协议，将酒店经营管理承包给郓城县华银纺织有限公司，期限至2014年8月19日。合同履行期间，2012年6月1日，郓城县锦泰商务大酒店业主原告在征得郓城县技工学校同意转租的情况下，与被告签订楼房转租协议，将涉案楼房及附属设施转租给被告用于商业经营，租期自2012年6月1日至2022年8月19日，租金每年100万元。2017年12月15日，原告与被告达成协议，双方一致同意于2017年12月20日终止2012年6月1日签订的楼房转租协议，并签订提前终止转租协议书。协议约定：被告于2017年12月20日前返还租赁的楼房及其附属物品、设备设施；被告在租赁期间转租的房间，由被告将租赁合同交由原告继续履行，自2017年12月21日起后的第三方租金由原告收取，被告已收取的返还原告；本协议签订后，双方不得依据楼房转租协议再主张任何权利。提前终止转租协议签订后，被告以原告未接收且未与其进行设施残值核算为由，多次与原告协商，一直未达成协议，至今未向原告交付租赁物。 另查明，涉案楼房附属物品、设备设施（清单附后），双方均予认可，并签字确认。 一审法院认为，本案涉诉标的系楼房及附属设施的租赁，原被告之间系租赁关系，案由应为房屋租赁合同纠纷。原告以向郓城县技工学校租赁的方式取得了涉案楼房及附属设施的使用权，在租赁期间，依法享有占有、使用、收益的权利。原告在征得郓城县技工学校同意转租的情况下，以其注册的郓城县锦泰商务大酒店的名义对外转租，并不违反法律强制性规定，其转租行为合法有效。原告以其个人名义与被告签订的协议，其个人依法享有协议约定的各项权利及应尽的义务，其个人依据与被告签订的协议作为本案原告主张权利，具有民事权利的主体资格，原告主体适格。原告与被告签订的楼房转租协议、提前终止转租协议书，双方对其内容均无异议，是双方的真实意思表示，且其内容不违反法律强制性规定，依法认定有效，对双方均具有约束力，双方均应依法履行。被告应按协议约定将其租赁的楼房及其附属物品、设备设施返还原告，被告未在提前终止转租协议约定的时间内返还，违反了协议的约定，应支付实际占用期间的使用费用，可按原协议约定的租金数额计算至实际返还之日止。故原告要求被告返还租赁物、赔偿损失的诉请，于法有据，一审法院予以支持。保全保险费系保全申请人支出的合理必要费用，属于合理支出的诉讼费用，应当由败诉方承担。被告辩称郓城县锦泰商务大酒店属合伙企业，其个人享有部分股权，不属本案审理范围。被告以原告未接收且未与其进行设施残值核算为由未及时返还，不存在过错，辩称理由不足，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十六条、第一百七十九条第一款第（一）、（二）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告黄博于判决生效后十日内返还原告王彦军楼房转租协议所涉及的楼房（水浒大厦）及其附属物品、设备设施（详见附后清单）；二、被告黄博于判决生效后十日内赔偿原告王彦军在提前终止转租协议书后其对涉案租赁物实际占用期间所造成的经济损失（自2017年12月21日起按年100万元计算至实际返还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16590元，保全费5000元，保全保险费4500元，共计26090元，由被告黄博负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人举出证据：证据1、光盘一份，内含手机录音7段及录音文字稿，证据来源是上诉人的手机，是上诉人分别与谭某、王彦军的手机通话录音，手机通话实时录音，上面显示通话时间、双方的手机号、通话的时间长短。第一份是2017年12月20日上诉人与谭某的通话录音，第二份是2017年12月21日上诉人与谭某的通话录音，第三份是2017年12月23日上诉人与被上诉人的通话录音，第四份是2017年12月24日上诉人与谭某的通话录音，第五份是2017年12月28日上诉人与被上诉人的通话录音，第六份是2018年2月24日上诉人与被上诉人的通话录音，第七份是2018年3月3日上诉人与被上诉人的通话录音。具体内容是上诉人催促被上诉人谈交接的事情。第二份证据，两份收据、两份发票，证明谭某和被上诉人的手机号情况，证明多次催促打电话要求交接。未能交接的原因不是上诉人，是因为谭某躲债等个人问题。被上诉人质证认为：对录音的真实性无异议，电话录音只是侧面，而是上诉人要与谭某谈交接的条件，上诉人要求720万元，谭某接受不了，后谭某无法谈交接条件，后来谭某称条件过高，无法谈交接。王彦军委托谭某接过来大厦，无法谈交接。2018年5、6月份时，又有中间人李学义谈交接的事情，王彦军给李学义10万元，通过李学义转给黄博，黄博不要，称10万元太少。李学义又退给了王彦军，后来一直到起诉。 另外，被上诉人申请三位证人出庭，证人贾某、王某证明2019年4月30日一起与被上诉人签订的水浒大厦5楼的房屋租赁合同，5月1日过去收拾房间，锁一直打不开，没有钥匙，找来了开锁公司开门锁，后来上诉人来了不让开门。证人谭某，证明其与上诉人交接了，在交接过程中上诉人没有交给其钥匙，也没有交给其酒店物品那些东西。上诉人对贾某和王某的证人证言质证认为：1、贾某和王某和被上诉人都有利害关系，因为他们都认识乔伟，且这个租赁的事情也是乔伟介绍的，乔伟还是公司合伙人，乔伟的身份是被上诉人现任妻子与前夫的儿子，所以通过乔伟介绍的这两个证人与被上诉人有利害关系。2、通过被上诉人找人租房子的事情恰恰能证明上诉人已经将水浒大厦交付给被上诉人，被上诉人对水浒大厦已经具有掌控权。3、两个证人证言之间存在冲突，最明显的是贾某说他是一个人经营，王某说是他本人和贾廷东及乔伟三人经营，这证明他们是想回避和被上诉人之间的利害关系，他们本身的证明力也有问题，是有疑点的。4、上述证人已经通过各种方式在宾馆内破门而入，且承认租赁的房屋还要重新装修，这一方面证明上诉人对于他们租赁房屋没有构成实质阻碍。且租赁房屋也符合他们的租赁用途，故上诉人在被上诉人重新使用租赁物的过程中没有任何过错，也从未阻止过任何人使用房屋。对谭某的证人证言，上诉人质证指出：1、谭某和被上诉人之间有利害关系，谭某在上诉人之前就一直租赁水浒大厦，与被上诉人之间存在经济合作，且也是被上诉人任命的受托人。2、谭某在作证过程中刻意回避与被上诉人之间的经济合作深层次关系，对上诉人的大部分问题避而不谈，其没履行恰当的证明义务，其诚信是具有疑点的。3、谭某还否认2017年12月20日没有到郓城交接的原因，认为责任是在上诉人一方，该证明内容与其在录音中的内容不符，故证人证言有明显冲突，真实性是可疑的。4、谭某作为酒店的交接人身负重任，他在交接过程中，没留取任何证明和其他痕迹，现在仅仅是口头主张自己没有任何责任，这与常理不符。这说明他疏于履行自己的交接义务，放任事态的发展，最后采取逃避措施。5、在其不再履行受托义务后，其没有任何证据证明其通知了双方，造成了自2017年12月20日至2018年10月之间长达10个月的时间，双方一直在找谭某。谭某的避而不见是导致前期水浒大厦拖延交接的主要原因，谭某不再参与交接的陈述和我们提交的七份录音证据相互吻合，在这期间能够形成证据链，也充分证明这段时间交接责任不在上诉人。谭某所说的残值问题也仅仅是口头陈述，也没有拿出700多万元的清单。被上诉人对三位证人的证言质证指出：无异议，基本属实。本院认为，针对双方证据的提交情况和质证情况，可以认定，案涉房屋并未完成交接。 二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人签订的提前终止转租协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”本案中，本院认为，针对二审中双方提交的证据以及对证据质证情况，可以认定，终止转租协议签订后，案涉租赁物并未完成实际交付。第三，违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于终止转租协议真实有效，双方均应按照协议履行合同，但是由于上诉人并未按照协议将案涉租赁物交给被上诉人，应当依法承担违约责任，一审法院依据双方签订的协议要求上诉人将案涉楼房及其附属物品、设备设施返还被上诉人，并支付实际占用期间的使用费用及损失的认定并无不当。 综上所述，上诉人黄博的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16590元，由上诉人黄博负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 姜 健 审 判 员 王媛媛 二〇一九年八月二十九日 法官助理 王 群 书 记 员 刘蕾蕾