广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初1329号 原告（反诉被告）：张乐，男，1990年5月8日生，汉族，住山东省章丘市。 委托诉讼代理人：莫承峰，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴冠媚，广西广为律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈玉兰，女，1971年9月16日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：赖铭强，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万星宇，广西广合律师事务所律师。 第三人：梁光辉，男，1957年12月13日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：赖铭强，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万星宇，广西广合律师事务所律师。 第三人：广西南宁竞宇房地产经纪有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**昊然风景小区******。 法定代表人：龙园园，总经理。 委托诉讼代理人：徐经学，系该公司员工。 原告（反诉被告）张乐与被告（反诉原告）陈玉兰、第三人梁光辉、广西南宁竞宇房地产经纪有限公司（以下简称竞宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张乐的委托诉讼代理人莫承峰、戴冠媚，被告（反诉原告）陈玉兰、第三人梁光辉及其委托诉讼代理人赖铭强、万星宇，第三人竞宇公司的委托诉讼代理人徐经学均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张乐向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告、第三人竞宇公司于2017年11月30日签订《房屋买卖合同》（编号：0001719）；二、被告向原告双倍返还购房定金共6万元；三、被告赔偿原告已向第三人竞宇公司支付的中介服务费4000元；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）陈玉兰辩称：一、被告的退款行为不是拒绝履行合同的意思表示，是双方对合同具体条款存在异议的情况下，对尚处在协商阶段而做出的暂缓履行合同的告知方式，被告之后积极协商及办理交房事宜的行为，表明被告是愿意继续履行合同义务的，故我方不存在违约。二、自房屋买卖合同签订之日起至合同约定的交房期限届满之日期间，被告多次积极与原告、第三人竞宇公司进行沟通协商，想进一步确定交房日期，但协商过程中，因原告态度坚决，坚持按照合同履行，故在交房期限届满之日，被告亦表示按照合同约定的交房日期进行交房事宜，整个过程中被告没有表示拒绝履行合同，我方并未存在违约。三、我方退款行为仅是暂时退回一部分，并不是退还所有的定金，仅是暂缓履行合同的手段，不是拒绝履行合同的行为，目的是为了协商延缓交房的时间。四、交房时间届满协商不成的情况下，被告已通过多种方式告知原告愿意按合同履行，该行为并未违约，反而原告并没有按照合同约定再次将定金支付给被告，在被告退还定金后，被告仍然有权要求原告向被告支付定金，原告支付定金的义务仍然存在。在原告没有按约定支付7万元定金的情况下，被告有权拒绝交房，上述行为表明了原告存在违约行为。五、对于合同解除，如原告坚持要求解除合同，我方也同意解除合同。 第三人梁光辉辩称：没有意见。第三人竞宇公司辩称：原告的诉请是事实，被告的说法也是事实。 被告（反诉原告）陈玉兰向本院提出反诉请求：一、确认反诉原告有权没收反诉被告已支付的定金3万元；二、反诉被告向反诉原告支付违约金（计算方式：以116万元为基数，按照每日万分之五从2017年12月21日起计至合同解除之日止）；三、反诉被告承担本案的诉讼费。 原告（反诉被告）张乐对反诉辩称：一、原告严格按照三方签订的房屋买卖合同履行义务；二、被告将收取的7万元定金退还，其行为属于放弃担保权利，因此，被告无权要求原告再次补足定金，换言之，原告不再交付7万元定金并不构成违约；三、本案中，被告未按合同约定于2017年12月20日前向原告交付房屋，且以退还7万元定金的行为向原告作出了拒绝合同的明确意思表示，其行为构成违约，无权没收定金，应向原告双倍返还定金。四、被告的反诉请求存在矛盾。 第三人梁光辉对反诉辩称：对被告反诉请求无异议。第三人竞宇公司对反诉辩称：对被告反诉请求无异议。 经审理查明：涉案房屋位于青秀区莱茵湖畔A组团A1号楼2单元202号，系被告陈玉兰单独所有。 2017年11月30日，原告张乐（买方）、被告陈玉兰（卖方）及第三人竞宇公司（经纪方）就原告购买涉案房屋签订《房屋买卖合同》（NO:XXXX），约定：一、买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：青）地址为湖畔**，建筑面积95.04平方米。三、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币1160000元，该成交价不因房屋产权交易中心绘测面积的变动而变动。六、卖方交付该物业予买方使用权之日期为目前租客到期当日交房。九、基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务，买卖双方同意，于本合同签订之日买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币14000元及办理信贷业务服务费9100元。十一、若买方需办理该物业按揭贷款，因买方有过逾期还贷不良记录等买方的原因，致使该物业不能办理按揭贷款手续或委托贷款金额不足支付卖方购房款的，买方于经纪方通知之日起五个工作日内以现金形式补足给卖方，并承担应向经纪方支付的按揭服务费。十二、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。十七、本合同一式三份，各份内容必须一致，各份具有同等法律效力，本合同自三方签署之日生效。十八、三方约定的其他事项：经双方友好协商达成以下协议：1.该房屋交房时间约定在现租客到期当日，特殊情况可延迟3个工作日，租客到期时间为2017年12月15日。2.因产权人未能到场当面签订合同，产权人陈玉兰与卖方代理人梁光辉是夫妻关系，若后期关于房屋交易的任何纠纷后果由代理人梁光辉负责。3.因客户张乐个人原因，需贷款930000元，经双方协商，卖方代理人同意首付230000元，若因实际贷款总额不足930000元，则以现金补足。附件约定：2、按揭付款：a.于2017年11月30日支付人民币30000元作为部分定金，余额定金70000元应在2017年12月7日前支付，合计定金100000元。b.首期楼款（不含定金）共计人民币250000元，买方应在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续，并取得受理通知单当天内付清。c.楼价余款910000元于过户手续完成并办妥抵押登记手续后由贷款银行直接拨入卖方指定银行账户。合同尾部，原告张乐及被告代理人梁光辉在其上签字捺印，第三人竞宇公司加盖印章。 同日，第三人梁光辉向原告出具收款收据，确认收到购房定金30000元，尾部注明：梁光辉代陈玉兰。第三人竞宇公司向原告出具收款收据，确认收到服务费4000元。 2017年12月5日，原告向被告转账支付70000元。2017年12月6日，被告向原告转账支付70000元，附言：退莱茵湖畔小区交易定金70000元。对此，被告陈述称：因双方对交房时间无法确定，为保证资金安全，在双方未确定交房时间前，就将定金部分退回。原告对此不予认可，认为被告退回部分定金系被告明确表示不履行合同。 2017年12月14日上午，因被告对交房时间存在异议要求变更合同条款，原、被告及第三人竞宇公司就交房时间进行协商，但协商未果。 2017年12月14日晚，第三人向原告发送微信称同意交房时间按2017年11月30日各方签订的《房屋买卖合同》履行，但因租户原因推迟3个工作日即2017年12月20日。原告于2017年12月15日回复微信称，被告退回部分定金表明拒绝履行合同，在2017年12月14日的协商过程中，被告亦拒绝履行合同，现又说愿意继续履行合同，行为过于反复，故如需继续履行合同则需三方进行公证，并签订补充协议。之后，原、被告又多次协商继续履行合同问题，2017年12月19日，原告微信询问被告何时办理涉案房屋交接手续，被告提出应待原告补足定金70000元后于2017年12月20日向原告交付房屋，原告则提出应在2017年12月20日交付房屋当日支付70000元定金尾款。之后，因原告未向被告支付剩余定金70000元，被告亦未交付房屋。 另查明，被告陈玉兰与第三人梁光辉系夫妻关系。 判决理由 本院认为，原、被告及第三人竞宇公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人在平等协商的基础上达成的真实意思表示一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。综合现已查明的事实及各方陈述，应认定原告依约向被告支付了购房定金100000元，并支付了第三人竞宇公司服务费4000元，被告陈玉兰于2017年12月6日向原告退回了部分购房定金70000元。2017年12月14日，因被告对交房时间存在异议并要求协商，双方协商未果后，被告同意按合同约定的交房时间即2017年12月20日履行合同，但原告须重新支付剩余定金70000元，原告对被告于2017年12月20日交付房屋予以认可，但要求于交房当日支付剩余定金70000元。由此可见，双方对于何时交付房屋已达成一致意见，但因被告之前退回了部分定金，双方对于何时支付剩余定金70000元未能协商一致，在此期间，双方对于继续履行合同进行了协商，最终基于各自利益考虑无法达成一致意见，均要求解除合同，因此，应认定是双方磋商不成，合同解除属于不可归责于双方的原因。原告于2018年1月29日起诉要求解除合同，被告于2018年4月9日答辩同意解除合同，可以认定双方均同意解除涉案合同，故涉案合同应于2018年4月9日解除。 因《房屋买卖合同》的解除不可归责于双方，故被告应向原告退回定金30000元。原告向被告主张双倍返还定金，被告向原告主张没收定金及支付违约金，均缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。签订《房屋买卖合同》当日，原告已将中介费4000元支付给竞宇公司，因合同解除不可归责于双方，该费用应由原、被告各负担一半，被告应将其所负担的2000元支付给原告。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张乐、被告（反诉原告）陈玉兰、第三人广西南宁竞宇房地产经纪有限公司于2017年11月30日签订的《房屋买卖合同》已于2018年4月9日解除； 二、被告（反诉原告）陈玉兰应向原告（反诉被告）张乐退回定金30000元； 三、被告（反诉原告）陈玉兰应向原告（反诉被告）张乐赔偿中介费2000元； 四、驳回原告（反诉被告）张乐的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈玉兰的全部反诉请求。 本诉受理费1400元，由原告（反诉被告）张乐负担700元，由被告（反诉原告）陈玉兰负担700元。反诉受理费1349元，由被告（反诉原告）陈玉兰负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡歆怡 人民陪审员  陈明贤 人民陪审员  韦京晖 二〇一九年八月五日 书 记 员  杨 璇