广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12946号原告：刘少华，女，1988年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************026。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思慧，广东巨能律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区******黎东股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区******，登记证号码：粤农集字第060555045010号。负责人：黎信棠。委托诉讼代理人：黎广辉，男，该经济社组委成员。原告刘少华诉被告佛山市南海区******黎东股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，于同年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗思慧、杨立明，被告的负责人黎信棠、委托诉讼代理人黎广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原被告双方签订的《成交确认书》；2.被告退还原告缴纳的竟租诚意金100000元；3.被告支付原告律师费10000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年10月16日在佛山市南海区***********会议室举行的南海区狮山镇狮岭村黎东经济社厂房使用权租赁项目竟租会上，以现场举牌竞价的方式，竞得狮岭村黎东经济社厂房使用权租赁项目（资产名称：大山地厂房，占地面积：约2.7亩，建筑面积：约2.3亩，出租年限：20年，租金：81800元/年/亩）。同日，原告与被告签订《成交确认书》，确认原告竟得上述厂房的使用权，并约定在2018年10月22日前凭该《成交确认书》签订《厂房租赁合同书》。另外，在竟租会举行前，原告已按被告发布的《厂房使用权租赁公告》的内容向被告缴纳竞租诚意金100000元，被告亦已确认收到原告缴纳的竟租诚意金。但是，原告在签订《成交确认书》后发现，上述厂房的现状与被告提供的《厂房使用权租赁公告》、《竟租文件》及附属《厂房租赁合同书》样本所载内容严重不符：首先，上述厂房水电仍登记在原租户名下，原告无法正常使用上述厂房。并且，根据该项目《竞租文件》所包含的《厂房租赁合同书》样本第一条约定：“位于佛山市南海区******黎东经济社的大山地厂房及其附属物、现有水、电等设备设施”。由此可见，原告竞得的项目包括大山地厂房的使用权以及其附属物、现有水、电等设备设施的使用权。为此，原告多次与被告协商，要求尽快将水电过户到原告名下，并愿意提供相关材料协助被告报装水电。同时，原被告一致同意，在水电过户到原告名下之前，《厂房租赁合同书》的签订可相应延迟。但被告一直以各种理由迟迟未替原告报装水电，导致签订《厂房租赁合同书》的事宜一直未能进行。再者，在签订《成交确认书》后，原告到厂房查看时发现，厂房原有的棚顶、大铁门、办公室的门窗等设施都被人为地毁坏，现场一片狼藉，与原告在竞得上述厂房使用权之前的状态严重不符，也与《竞租文件》对租赁物交付状态的说明不一致。原告为此多次与被告沟通，希望被告将厂房恢复原状。待恢复原状并通过验收后，原告就与被告签订《厂房租赁合同书》，但被告一直未对厂房恢复原状事宜给予任何实质性的行动。最后，上述租赁物到目前为止，仍未办理土地使用权证、房产所有权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因此，即使原告与被告签订了《厂房租赁合同书》，但由于违反了法律的强制性规定，双方所签订的合同自始无效。原告基于对被告的信赖，与被告签订《成交确认书》及缴纳竞租诚意金100000元。并本着公平、诚信的原则按照《成交确认书》的要求与被告协商签订《厂房租赁合同书》，但由于厂房水电、设施设备、土地使用权证、房产所有权证的事宜未能解决，导致双方无法签订《厂房租赁合同书》，原告并没有存在恶意不履行签订《厂房租赁合同书》的情况。反而被告一直以各种理由拖沓，不替原告报装水电、恢复厂房原状以及办理土地使用权证、房产所有权证，因此，双方无法签订《厂房租赁合同书》不可归责于原告本人。综上所述，针对双方签订的《成交确认书》，由于双方没有签订《厂房租赁合同书》，《成交确认书》应当予以解除。而针对原告缴纳的竞租诚意金100000元，根据《竞租文件》，该竞租诚意金自动转化为履约保证金。依据《中华人民共和国招标投标法》第六十条，中标人不履行与招标人订立合同的，履约保证金才不予以退还。而由上述可知，原告并不存在恶意不与被告签订《厂房租赁合同书》的情况，只是被告单方面的原因致使合同无法签订，无法签订合同不可归责于原告。因此，被告应当退还原告缴纳的竞租诚意金100000元。补充：1.双方就保证金性质没有明确约定，故保证金性质不属于定金。2.双方虽未签订租赁合同，但相对租赁合同而言，成交确认书是于租赁合同订立前先行订立的合同。因被告违背诚信原则，无法为原告办理过户水电及按照招标时租赁物状态交付，导致双方无法继续签订租赁合同。被告的行为构成对预约合同的违约。被告辩称，同意解除成交确认书。原被告既然签订了成交确认书，不能随意解除。不同意退还诚意金。不同意赔偿原告律师费。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、证明复印件1份，证明原、被告诉讼主体资格；2.《竞租文件》打印件1份共35页，证明被告通过网上平台发出公告，公告内容中明确表示按照“租赁物现状交付”，其次被告表示参与竞租人必须先缴纳诚意金；3.进账单、南海区狮山镇集体组织收据（电子）原件各1份，证明原告于2018年10月12日按被告公示示明程序向被告转入竞租诚意金10万元，被告于2018年10月15日向原告出具收据；4.《成交确认书》原件1份，证明原告于竞租会上竞得案涉厂房使用权，双方已就租赁案涉厂房的事宜达成预约合同，并约定之后签订预约合同的本合同即《厂房租赁合同》；5.照片打印件6张，6.视频光盘1个，证据5-6证明原告在签订《成交确认书》后，发现案涉厂房的现状与竞租会前以及签订《成交确认书》时的状况严重不一致，现案涉厂房的顶棚、门窗、大门、水电设施等已被人为严重毁损，完全不符合双方约定交付的条件；7.发票原件1份，证明因被告的过错导致双方合意不能达成一致，且致使原告为合法维权所引起的经济损失，即律师费用10000元；8.录音光盘1个，（出示手机播放）9.短信截图打印件3张，证据8-9证明原告与被告之间双方协商一致将水电过户至原告名下，在签订《成交确认书》后因被告一直未履行其义务，导致双方未能如约签订《厂房租赁合同》。在录音中，整段录音的主要内容是围绕水电问题进行相关交涉，6:00-6:11时间段中当原告质问被告何时能弄好水电时，被告回复“明天就去弄”，当原告表示“必须弄好水电才能签合同”，被告回复“行，没有问题”。因被告一直拖延未能履行其承诺为原告报装水电以及租赁物已被人为毁坏，被告在预备签订《厂房租赁合同》过程中存在明显地过错。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院对原告全部证据真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉案厂房位于佛山市南海区******黎东经济社土名“大山地厂房”，涉案厂房未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。2018年10月15日，被告出具收据确认收到原告支付的诚意金100000元。2018年10月16日，被告（出租单位）、佛山市南海区狮山镇公共资源交易所小塘工作办公室（主办单位）与原告（竞得人）签订《成交确认书》，载明：竞租人刘少华于2018年10月16日以承租起始租金每年每亩81800元竞得涉案厂房使用权租赁项目（大山地厂房、占地面积约2.7亩、建筑面积约2.3亩、出租年限20年）。竞得人凭此成交确认书在5个工作日内即2018年10月22日前主动与出租人签订《厂房租赁合同书》，逾期未签订的，视为竞得人自动放弃承租，缴纳的竞租诚意金不予退回。出租人有权无条件收回本次厂房使用权，另行处理。在签订《厂房租赁合同书》签订前，本成交确认书和小塘（2018）物业第34号《竞租文件》将作为出租人与竞得人之间具有约束力的文件。后，原被告双方未签订《厂房租赁合同书》。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案原被告双方确认涉案厂房未经报建、规划审批，原被告就涉案厂房形成的租赁关系及双方签订的《成交确认书》因违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始无效，不存在解除的问题，原告主张解除《成交确认书》，本院不予支持。因无效合同关系收取的财产应予以返还，原告主张被告退还其支付的诚意金100000元，符合法律规定，本院予以支持。律师费并非必需支出，本院对原告的律师费主张不予支持。导致涉案租赁关系无效，原被告双方均有过错，本案诉讼费由原被告双方均摊。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海区******黎东股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还诚意金100000元予原告刘少华；二、驳回原告刘少华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费1150元（原告已预交21508.8），由原告负担575元，由被告负担575元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的20933.8元，自本判决发生法律效力之日起，经原告向本院书面申请，本院予以退回。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年八月十六日书记员  蒋雪君