重庆市第四中级人民法院执 行 裁 定 书渝04执异64号案外人：秀山土家族苗族自治县土地房屋征收办公室。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县渝秀大道秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局。统一社会信用代码：32034949-8。法定代表人：糜彤，该征收办公室主任。委托代理人：高峰，该征收办公室副主任。委托代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。申请执行人：重庆市沙坪坝区第六建筑工程公司。住所地：重庆市沙坪坝区新桥新村**。统一社会信用代码：91500106203050307P。法定代表人：董红兵，该公司总经理。委托代理人：彭应亮，该公司职工。委托代理人：付国政，重庆海力律师事务所律师。被执行人：秀山佳诚房地产开发有限公司。。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道丹凤路瑞馨园小区1-11统一社会信用代码：91500241686240892N。法定代表人：鲁斌，该公司总经理。第三人：刘照平，女，汉族，1970年12月12日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托代理人：陈绪万，男，汉族，1972年6月16日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。系刘照平之夫。第三人：郝桂芝，女，土家族，1952年12月18日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托代理人：彭武利，男，土家族，1984年4月24日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。系郝桂芝之子。第三人：刘荣华，男，汉族，1979年6月4日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。第三人：黄旗，女，土家族，1982年8月7日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。第三人：李宗碧，女，土家族，1966年12月15日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。系田庆宝之妻。第三人：田兴志，男，土家族，1994年8月28日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。系田庆宝之子。第三人：黄仁仙，女，土家族，1967年4月15日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。系林世祥之妻。第三人：林超杰，男，汉族，1996年10月10日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。系林世祥之子。第三人：林思思，女，汉族，2002年8月27日生，住重庆市秀山土家族苗族自治县号。系林世祥之女。第三人：杨胜建，男，1962年8月21日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。第三人：黄素英，女，1962年8月6日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。第三人：赵忠惠，男，1947年2月18日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。在本院执行重庆市沙坪坝区第六建筑工程公司（以下简称沙区六建司）申请执行秀山佳诚房地产开发有限公司（以下简称佳诚公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人秀山土家族苗族自治县土地房屋征收办公室（以下简称秀山县征收办）对佳诚公司位于秀山土家族苗族自治县（以下简称秀山县）中和街道黄杨大道北段99号（秀水香林楼盘）的X幢X-3号、X幢X-1号、X-4号、X0-4号、X1-4号、X3-4号、X-5号、X0-2号、X0-3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人秀山县征收办称，2016年8月9日、2016年12月12日,秀山县征收办分别与佳诚公司签订了两份《团购房协议》。根据协议约定,秀山县征收办分别购买佳诚公司位于秀山县中和街道黄杨大道北段99号(秀水香林楼盘)的10套房产、4套房产,用于安置秀山县医院环道征地项目、秀山县西街片区旧城改造项目的被拆迁人。协议生效后,秀山县征收办分别于2016年8月17日、2016年12月15日通过转账方式支付购房款及相关税费3180664元、1020218元,被执行人分别将申请人购买前述部分房屋交付给被拆迁人,且被拆迁人已实际装修入住。2017年3月23日,重庆市第四中级人民法院（以下简称四中法院）向秀山县不动产登记中心送达(2017)渝04执保5号《协助执行通知书》,查封位于秀山县中和街道黄杨大道北段99号的房屋83套(含申请人请求解除查封的9套)。2017年8月2日,四中法院向秀山县不动产登记中心送达(2017)渝04执保5号之一《协助执行通知书》,解除查封上述83套房屋中的35套(未含申请人请求解除查封的9套)。2018年3月14日,四中法院发布《查封公告》,拟对48套房产进行评估拍卖，其中包含请求解除查封的9套房屋。秀山县征收办与佳诚公司订立的团购协议合法有效,且已全额支付购房款,所购房屋已交付给被拆迁人入住,该房屋所有权不再属于佳诚公司,人民法院对该9套房屋进行查封的行为严重损害了申请人的合法权益。据调查，涉案的9套房屋被查封前既未设定抵押，更未被查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关规定，请求解除对前述9套房屋的查封，并停止评估拍卖。申请执行人沙区六建司称，秀山县征收办所称的事实与客观事实不符，沙区六建司申请保全查封后，存在秀山县征收办与佳诚公司串通编制销售的嫌疑。在涉案房屋中，3幢X0-2、X0-3、X3-4在2015年6月19日已经办理了抵押登记，在未经抵押权人同意的情况下，该三套房屋的销售应为无效。沙区六建司向四中法院申请保全查封后，最先保全的是83套住房，在佳诚公司于2017年3月20日提出执行异议后，解除了35套住房，剩余48套住房，佳诚公司在四中法院及重庆市高级人民法院听证过程中均明确表述剩余的48套住房均未销售，有12套住房是既没有抵押也未销售，并保证这48套住房用于支付沙区六建司的工程款。在案涉房屋被司法查封并公示后，秀山县征收办及第三人均未向人民法院提出任何异议，只是在2018年进入评估拍卖程序后，秀山县征收办才以案涉房屋已经销售给其为由提出异议。生效执行裁定书已经明确案涉房屋中未被抵押的房屋应当用于抵偿沙区六建司的债务，因此，秀山县征收办与佳诚公司的行为损害了沙区六建司的合法权益。案涉房屋是2017年12月27日才交付给业主，在人民法院司法查封时，第三人并未对案涉房屋实际占有和入住，不符合司法解释第十七条的规定，应当驳回秀山县征收办的申请请求。第三人刘照平、郝桂芝、刘荣华、黄旗述称，第三人是因房屋被征收拆迁，秀山县征收办支付全部购房款后交付给第三人居住、使用的，佳诚公司欠谁的钱与作为被拆迁安置户的第三人没有任何关系。被执行人佳诚公司经本院依法通知，未参加听证，也未提交陈述意见。本院审查查明，因实施秀山县医院环道项目工程及西街片区旧城改造项目工程，需征收相应范围内的房屋，本案第三人刘照平、郝桂芝、刘荣华、黄旗、田庆宝、林世祥、杨胜建、黄素英、赵忠惠的房屋均在征收范围之内。2015年10月25日，秀山县征收办与刘照平签订《房屋征收产权调换安置协议书》，约定刘照平选择秀水香林小区2号楼4-3房屋进行安置。2016年3月14日，秀山县征收办与郝桂芝签订《房屋征收产权调换安置协议书》，约定郝桂芝选择秀水香林小区3号楼X0-4、X1-4两套房屋进行安置。同日，秀山县征收办与林世祥签订《房屋征收产权调换安置协议书》，林世祥选择秀水香林小区3号楼X-4、X1-5两套房屋进行安置。2016年3月15日，秀山县征收办与田庆宝签订《房屋征收产权调换安置协议书》，约定田庆宝选择秀水香林小区3号楼X3-5房屋（田庆宝实际选择的房屋为3号楼X3-4，协议因笔误写为X3-5）进行安置。同日，秀山县征收办与刘荣华、黄旗签订《房屋征收产权调换安置协议书》，约定刘荣华、黄旗选择秀水香林小区3号楼X-5、X4-8两套房屋进行安置。2016年3月17日，秀山县征收办与杨胜建、黄素英签订《房屋征收产权调换安置协议书》，约定杨胜建、黄素英选择秀水香林小区3号楼X-1房屋进行安置。2016年8月9日，秀山县征收办（甲方）与佳诚公司（乙方）签订《团购房协议》，约定甲方以团购房的方式向乙方购买10套新建住房（秀水香林项目，1029.34m2），用于对因实施秀山县城市规划建设项目（县医院环道）房屋被征收户进行还房安置，团购价格为3000元/平方米，甲方一次性支付乙方购房款和相关税费3180664元。该协议约定的业主姓名及房号分别为：薛敏3号楼X3-7、林世祥3号楼X1-5、3号楼X-4、郝桂芝3号楼X0-4和X1-4、田庆宝3号楼X3-4、刘荣华3号楼X4-8和X-5、杨胜建3号楼X-1、彭安华3号楼X0-5。2016年8月17日，秀山县征收办向佳诚公司支付了协议约定的全部价款。2016年12月12日，秀山县征收办（甲方）与佳诚公司（乙方）再次签订《团购房协议》，约定甲方以团购房的方式向乙方购买4套新建住房（秀水香林项目，362.53m2），用于对因实施秀山县西街片区旧城改造建设项目（棚户区综合管网工程）房屋被征收户进行还房安置，团购价格为3000元/平方米，甲方一次性支付乙方购房款和相关税费1120218元。该协议约定的业主姓名及房号分别为：刘照平2号楼X-3、赵忠惠3号楼7-2和X0-2及X0-3。2016年12月15日，秀山县征收办向佳诚公司支付购房价款1020218元。秀山县征收办认为因佳诚公司逾期交房，需要支付被拆迁人超期过度安置费，用剩余的100000元支付了被拆迁户逾期交房过渡安置费。林世祥于2018年2月25日、郝桂芝于2017年12月27日、刘荣华于2018年1月9日、杨胜建于2018年1月23日、刘照平于2019年8月10日接收了上述涉案房屋，田庆宝的继承人也于2017年12月接收了其获得的上述房屋。赵忠惠因交房时间过长的原因，另行在学林佳苑小区选择了安置房，并由秀山县征收办代为接收，秀水香林小区涉案的3号楼X0-2、X0-3未交付。因沙区六建司与佳诚公司建设工程施工合同纠纷，沙区六建司向本院申请诉前财产保全。本院经审查于2017年3月20日作出（2017）渝04执保5号执行裁定，对佳诚公司所有的坐落于秀山县中和街道黄杨大道北段99号的83套房屋进行了查封，查封期限为三年，其中包含秀山县征收办本案提出异议的9套房屋。佳诚公司等不服该裁定，向本院申请复议。本院于2017年7月4日作出（2017）渝04执保5号之一执行裁定，解除了对佳诚公司所有的坐落于秀山县中和街道黄杨大道北段99号前述83套房屋中35套房屋的查封，但解除查封的房屋不包含本案所涉的9套房屋。沙区六建司不服，向本院提出异议。本院于2017年8月24日作出（2017）渝04执异21号执行裁定，驳回了沙区六建司的异议请求。该执行裁定经重庆市高级人民法院复议维持。沙区六建司就工程款纠纷向本院提起民事诉讼，本院于2017年10月31日作出（2017）渝04民初39号民事判决书，判决佳诚公司、秀山秀水房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付沙区六建司工程进度款18221879元及其自2017年6月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止的利息（其中700万元按月息2分计算，余下11221879元按中国人民银行同期同类贷款利率计算），支付沙区六建司2017年5月31日前的工程进度款利息6041744元。另查明，林世祥已于2018年3月6日去世，其涉案房屋的继承人为妻子黄仁仙、儿子林超杰、女儿林思思；田庆宝于2016年5月6日去世，其涉案房屋继承人为妻子李宗碧、儿子田兴志。以上事实有《团购房协议》、财政直接支付入账通知书、《房屋征收产权调换安置协议书》、（2017）渝04执保5号《执行裁定书》、（2017）渝04执异21号《执行裁定书》、（2017）渝执复52号《执行裁定书》等予以证明。本院认为，本案是建设工程施工合同纠纷案件执行过程中，案外人对被执行人名下的不动产提出的排除执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，因秀山县城市规划建设项目（县医院环道）及秀山县西街片区旧城改造建设项目（棚户区综合管网工程）需要对房屋被征收户进行还房安置，案外人秀山县征收办分别于2016年8月9日、2016年12月12日签订团购协议，购买了包含本案涉案房屋在内的相关房屋，并支付了扣除需支付第三人逾期交房安置费100000元购房款外的全部房款。根据本院（2017）渝04民初39号民事判决，申请执行人沙区六建司与被执行人佳诚公司之间的建设工程施工合同纠纷属于一般债权，按照前述规定，对于支付了全部或大部分购房款的商品房，承包人对该商品房享有的工程款优先受偿权不能对抗买受人，故沙区六建司享有的一般债权当然也不能对抗买受人。且根据房屋征收拆迁的相关规定，行政机关对房屋被征收拆迁人员应当进行安置，秀山县征收办购买涉案房屋系用于安置被拆迁人，该房屋涉及到被拆迁人的基本居住生存权利，亦应当排除执行。现佳诚公司已将2号楼X-3、3号楼X-1、X-4、X0-4、X1-4、X3-4、X-5房屋交付给被安置人，前述7套房屋现已由被安置人实际占有，因此秀山县征收办请求停止对2号楼X-3、3号楼X-1、X-4、X0-4、X1-4、X3-4、X-5房屋查封、拍卖的异议理由成立。对于3号楼X0-2、X0-3房屋，虽然秀山县征收办也已支付了该两套房屋的绝大部分价款，但秀山县征收办作为土地房屋征收实施主体，其与一般消费者购房用于自己居住不同，其购买该两套房屋的目的是用于安置被拆迁人，现因赵忠惠在房屋产权调换协议签订后，已另行在学林佳苑小区选择安置房，涉案的3号楼X0-2、X0-3房屋不再作为赵忠惠的安置房屋，且无相关证据证明该两套房屋已用作其他被安置人员的安置房屋，该两套房屋目前尚未交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，3号楼X0-2、X0-3房屋不能排除执行，秀山县征收办的异议理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对秀山佳诚房地产开发有限公司坐落于秀山土家族苗族自治县中和街道黄杨大道99号秀水香林小区2-X-3、3-X-1、3-X-4、3-X0-4、3-X1-4、3-X3-4、3-X-5号房屋的执行；驳回案外人秀山土家族苗族自治县土地房屋征收办公室的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张红梅审 判 员 蒲开明审 判 员 王 宏二〇一九年八月二十六日法官助理 周 余书 记 员 向芯颖