四川省广元市昭化区人民法院民 事 判 决 书(2015)昭化民初字第00944号原告刘义，男，生于1976年8月，汉族，四川省广元市昭化区人，住广元市昭化区。被告四川省南充市嘉庆房地产开发有限公司。住所地：四川省南充市驻春路***号。法定代表人李化春，该公司总经理。委托代理人赵兵，四川维大律师事务所律师。原告刘义诉被告四川省南充市嘉庆房地产开发有限公司（以下简称嘉庆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，被告嘉庆房地产公司在本诉中提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员王江飞适用简易程序依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，于2015年12月22日公开开庭合并进行了审理，原告刘义、被告嘉庆房地产公司的委托代理人赵兵到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，被告嘉庆房地产公司于2016年1月28日向本院书面申请撤回反诉，本院经审查予以准许。本案现已审理终结。原告刘义诉称，2014年2月25日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告将以出让方式获得的国有土地使用证号为元国用（2012）第0175号土地、建设工程规划许可证号为元规建字第2012021号、建筑工程施工许可证号为：5108022012090301、名为“山水盛景”的商品房A幢14楼5号卖给原告，约定价款为每平米3617.07元，交房日期为2014年8月31日前。原告在交了首次购房款111000.00元后并按合同约定在昭化区农村信用联社办理了按揭手续。被告在2015年2月底电话通知原告交房，但被告交房面积却比约定面积多了12平米，原、被告就交房时间，以及多出来的面积经过多次协商，不能达成一致意见。原告认为，被告在约定期限内不能按时交房，已经构成违约，而在建筑面积上不顾原告意愿，随意增加，给原告造成了巨大经济负担。故原告诉来本院请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告所缴纳的购房款35.1万元及银行利息；3、判令被告承担合同约定的违约责任；4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。被告嘉庆房地产公司辩称，1、原告诉称所购房屋的户型多了12个平方左右，这是属实的，原告购买的楼盘有两个户型都多出了12个平方左右，在购房合同中约定了按照实际交房面积多退少补，被告方作出了让步，只要求原告补交6个平方左右的购房款；2、原告要求解除合同条件不成立，解除合同，原告应当履行通知的义务，而原告并没有履行；原告、被告与昭化信用社签订的借款合同，合同约定，原告方若请求解除购房合同，原告应当提前10日通知昭化信用社，原告没有履行通知的义务；3、原告无权解除合同，原告在被告处借款6.1万元，同时承诺该笔借款在2014年9月1日前无息偿还，否则原告无权使用该房屋并承担相应的责任，但是原告至今没有偿还此借款，所以原告无权解除合同；4、合同约定在2014年8月31日前交房，但是因为市政工程的原因，导致了延期交房，但该情形符合双方签订的合同第12条的约定，所以被告不应承担违约责任，同时被告履行了合同义务、通知义务；5、对于房屋面积，根据合同约定，双方采取的是房屋面积按照实测报告多退少补据实结算，对购房款多退少补，所以面积多了，不能成为原告退房的理由。原告刘义在举证期限内没有向本院提交证据。被告嘉庆房地产公司为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、2014年2月25日双方签订的《商品房买卖合同》。证明，一是按照第十二条：出现非出卖人能控制的因素，导致逾期未能达到使用条件的，出卖人不承担违约责任；二是合同约定，对原告购买的房屋，面积出现差异时，按照实测报告多退少补据实结算的方式处理；2、原告与昭化信用社于2014年3月12日签订的《个人住房借款合同》。证明，合同第十七条约定借款人如解除合同应提前10日书面通知贷款人，而原告没有履行通知义务，所以解除条件不成就；3、2014年2月13日原告刘义向被告出具的6.1万元借条一份。证明，原告借款事实成立，同时原告应当在合同约定的交房日前无息偿还，否则，原告无权使用该房，主要是对原告提出解除合同的抗辩，应当先还款，后使用该房；4、原告交纳购房首付款的5万元的收据。证明原告只实际交纳了5万元的购房款；5、2014年8月昭化区自来水公司供水安装延误“情况说明”。证明被告开发的楼盘由于市政主管道整改，导致被告方不能按时施工造成延期交房，证明根据与原告签订的商品房买卖合同中的约定，被告方不承担违约责任；6、被告给购房户延期交房的通知（小区张贴的公告）及小区范围内张贴的通知。证明，被告方已尽到了通知的义务；7、2014年8月27日被告通知购房户延期交房的“记录表”。证明被告方以电话的方式进行了通知；8、广元电信部门通话单复印件。证明依据合同的约定，被告公司没有相应的违约责任；9、2015年1月29日交房通知，在小区张贴的公告。证明2015年1月28日通知本案原告接房，被告履行了通知义务；10、2015年1月29日，小区大门口恭迎业主接房广告。证明，出卖人实际交房；11、被告2015年1月27日至29日“山水盛景业主接房详细表”。证明被告实际交房；12、2015年1月中国电信广元分公司“语音详单”。证明已经通知原告接房；13、2015年6月昭化区自来水公司出具的“证明”。证明被告延期交房是因为不能控制的市政工程原因，被告不应当承担违约责任；14、昭化区农村信用社2015年10月9日记账凭证。证明，被告代原告支付了两期按揭款；15、原告所购房屋户型的面积实测报告。证明：原告所购房屋的实际套内建筑面积为109.28平米，按照合同约定，原告应当按照实测面积补足购房款。原告刘义对被告嘉庆房地产公司所举证据质证认为：对第1-12组、第14组证据无异议；对第13组证据自来水公司的证明无异议，但对其真实性有异议；对第15组证据《测绘报告》有异议，被告没有按照图纸施工，原告是在房屋修好了以后才买的房屋，被告已经知道了房屋面积，但是并没有告知原告，在交房时才告知原告面积多了12平方左右，造成了原告的压力，对该组证据的关联性有异议。经本院审查，因原告对被告所举的第1-12组证据和第14组证据均无异议，本院予以采信；被告所举的第13组证据，原告仅对其真实性有异议，但并未提出异议的理由，经本院将复印件与原件核实，予以采信；对被告所举的第15组证据，其证明目的是该房屋的套内建筑面积为109.28平米，原、被告均认可该数据是超出合同约定面积的数据，本院予以采信。经审理查明，2014年2月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将以出让方式取得的国有土地使用证号为元国用（2012）第0175号、建设工程规划许可证号为元规建字第2012021号、建筑工程施工许可证号为：5108022012090301、名为“山水盛景”的A幢14层5号预测套内建筑面积为97.04平米的商品房卖给原告，约定价款为每平米3617.07元，交房日期为2014年8月31日前。原告在交了首付款111000.00元后并按合同约定在昭化区农村信用联社办理了按揭手续。由于主水管整改造成小区供水管道安装延误，交房延期。被告在2015年1月底通知原告接房，但被告交房套内建筑面积109.28平米，比预测套内建筑面积97.04平米多了12.24平米。原、被告就交房时间，以及多出来的面积经过多次协商，未能达成一致意见。本院认为，本案争议的焦点是：1、被告嘉庆房地产公司逾期交房的行为是否构成违约？若构成违约，是否应当解除原、被告签订的《商品房买卖合同》？通过庭审中的陈述、举证、质证，被告嘉庆房地产公司认可合同约定的交房时间为2014年8月31日前，实际交房时间为2015年1月29日，逾期4个多月，被告嘉庆房地产公司构成违约，但被告嘉庆房地产公司举证证明该逾期交房的行为系主水管整改造成小区供水管道安装延误所致，属于《商品房买卖合同》第十二条约定的“非出卖人所能控制的因素……出卖人不承担违约责任”，原告刘义对被告所举的该部分证据质证后均无异议，且原告刘义并未向本院提交被告嘉庆房地产公司应当承担违约责任的证据，故原告刘义以被告逾期交房为由请求解除合同的诉讼请求本院不予支持；2、被告嘉庆房地产公司开发的该房屋实际套内建筑面积109.28平米超出预测套内建筑面积97.04平米的行为是否构成违约？若构成违约，是否应当解除原、被告签订的《商品房买卖合同》？根据《商品房买卖合同》第十条面积差异处理的约定：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理即：“房屋竣工后以测绘报告的面积为计算依据，超出或不足产权面积部分按本合同约定的套内建筑面积单价多退少补”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”，被告嘉庆房地产公司不构成违约，故原告刘义以被告嘉庆房地产公司开发的该房屋实际套内建筑面积超出预测套内建筑面积为由请求解除合同的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘义的诉讼请求。本案案件受理费3283.00元，由原告刘义负担。反诉案件受理费1244.00元，由被告四川省南充市嘉庆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。代理审判员  王江飞二〇一六年二月十五日书 记 员  陈小霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。