呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2487号上诉人（原审被告、反诉原告）：王彦森，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨志福，内蒙古铭鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武飒，内蒙古铭鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓华平，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄东明，男，住呼和浩特市。上诉人王彦森因与被上诉人邓华平、黄东明房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初8036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王彦森及其委托诉讼代理人杨志福、武飒，被上诉人邓华平、黄东明等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。王彦森上诉请求：1、撤销(2017)内0105民初8036号民事判决,发回重审或依法改判驳回邓华平、黄东明全部原审诉讼请求，支持王彦森原审反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费、鉴定费用由邓华平、黄东明承担。事实及理由：一、一审法院认定王彦森违反合同约定单方解除《租赁合同》属事实认定错误。本案中王彦森并未违反合同约定，是邓华平、黄东明违反合同约定，导致租赁合同解除。依照租赁合同约定，邓华平、黄东明应当在2017年4月10日起前三个月付清下年租金。2015年5月5日，黄东明曾做出书面不可撤销的承诺，承诺未如期支付所欠租金，则涉案合同自动解除。2017年4月19日，黄东明单方承诺在4月22日前缴付租金，否则自愿退出。邓华平、黄东明未按时缴纳租金及费用，导致合同解除。2017年4月25日，邓华平、黄东明支付的17.5万元费用是结算的拖欠的采暖费用及租金，并非下一年度租金。因此，本租赁合同的解除并非因王彦森违反合同约定。二、一审判决王彦森赔偿材料损失法律适用错误。本案中，王彦森为了避免给邓华平、黄东明造成损失，将其物品搬运至仓库代为保管，并支付了保管费。邓华平、黄东明的物品并未灭失或损毁，否则，价格评估公司也无法做出价值评估结论。邓华平、黄东明随时可以将上述物品取走，因此，王彦森并未给邓华平、黄东明造成任何物品损失。相反，王彦森为了减少损失将邓华平、黄东明的物品进行了妥善的保管，支付了相应的保管费及运输费用，该费用应当由邓华平、黄东明负担。因此，一审法院依据合同法第九十七条及国宏（价）字2018第070号《价格评估结论书》认定王彦森向邓华平、黄东明支付设备材料损失属适用法律错误。三、一审判决王彦森返还租金无事实和法律依据。截至目前为止，邓华平、黄东明并未向王彦森支付租金。其支付的17.5万元，是其欠缴的供热费130665元以及呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终2040号民事判决判令其向王彦森支付的剩余房租43248元。一审中没有任何证据证明上述17.5万元为下一年度租金。四、一审判决驳回王彦森的反诉请求属认定事实不清。一审法院认定合同解除是王彦森的责任违背客观事实。首先，邓华平、黄东明未按合同约定及单方承诺履行支付租金、取暖费、水电费用的义务，才致使涉案合同解除。邓华平、黄东明的承诺是其单方真实的意思表示，作为合同的一部分，应当受到法律约束。因此，合同解除是因为邓华平、黄东明未履行合同义务导致租赁合同解除。邓华平、黄东明应当及时履行合同解除后的义务，并承担违约责任。其次，邓华平、黄东明未及时腾房，王彦森为防止损失扩大只能垫付搬运费、租赁费、保管费等费用，将邓华平、黄东明的物品运至仓库。再次，王彦森将房屋重新出租后，由于邓华平、黄东明闹事，导致王彦森与另外两名承租人的租赁合同解除。直至目前该房屋一直处于闲置状态，闲置期间给王彦森造成的租金损失应当由邓华平、黄东明负担。五、一审法院程序错误。本案中，王彦森因与邓华平、黄东明房屋租赁合同纠纷一案，王彦森已向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，且已经立案受理，正在审理过程中。王彦森向一审法院申请中止审理此案，一审法院既未准许，也未出具裁定书。申请再审一案与本案是基于同一合同关系，再审结果将对本案的判决结果产生重大影响，本案的审理结果应当以高院的再审结果为依据。因此，一审法院程序违法。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，应当予以撤销。被上诉人邓华平、黄东明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，合理合法，应予维持。1、关于租金部分。14、15年不欠租金，16年欠付的4万多租金，已经支付给了王彦森的妻子。经过双方协商，17年的租金变更为每年35万元，其先支付了一半17.5万元。17.5万元就是租金，不是欠付的取暖费。当时还在经营过程中，没有进行过结算。邓华平、黄东明在营业中产生的供暖费应当是交给供暖公司的，与王彦森无关。2、王彦森单方终止合同，将邓华平、黄东明赶走，装修也给拆了，应当赔偿损失；3、王彦森的行为给邓华平、黄东明造成了损失，王彦森单方终止合同构成违约，应当自行承担闲置损失。邓华平、黄东明向一审法院提出诉讼请求：1、王彦森承担因其违约行为给邓华平、黄东明造成的经济损失共计1538146元（包括餐馆装修费925000元、转让费225000元、营业损失180000元、设备材料损失费33146元、应退还租金175000元）；2、全部诉讼费用由王彦森负担。一审审理过程中，邓华平、黄东明撤回了主张王彦森承担工程装修、天然气工程、排烟排风系统损失的诉讼请求。王彦森向一审法院提出反诉请求：1、判令邓华平、黄东明支付保管费、人工费154612元；2、邓华平、黄东明支付王彦森损失41万元；3、反诉费由邓华平、黄东明负担。一审法院认定事实：王彦森、姚璨与黄东明、邓华平房屋租赁合同纠纷一案,该院于2016年7月13日立案,王彦森、姚璨诉请解除《出租房屋合同书》及黄东明、邓华平赔偿6个月的房租损失186624元。该院于2016年12月7日作出(2016)内0105民初5098号民事判决书,判决驳回王彦森、姚璨的诉讼请求。王彦森、姚璨不服,提起上诉。呼和浩特市中级人民法院于2017年9月11日作出(2017)内01民终2040号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。5098号民事判决书认定事实如下：王彦森、姚璨为赛罕区鄂尔多斯东街天和小区16号楼1至2层1014号房屋的所有权人。2014年4月10日,王彦森、姚璨与黄东明、邓华平签订《出租房屋合同书》,约定王彦森、姚璨将上述商铺租给黄东明、邓华平经营使用。2016年4月10日至2017年4月10日黄东明、邓华平应付租金共计373248元,邓华平、黄东明于诉前向王彦森、姚璨支付租金8万元,于2016年7月6日支付5万元、8月5日支付20万元。2017年4月25日,邓华平、黄东明向王彦森、姚璨支付175000元,王彦森、姚璨收取175000元的行为,是对黄东明、邓华平续交房租费的认可。2014年4月10日,王彦森、姚璨(甲方)与黄东明、邓华平、李文后(乙方)签订《出租房屋合同书》,约定甲方将呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街天和干警小区10号商铺租给乙方经营使用,租期从2014年4月10日到2022年4月10日,第一年租金为32万元,从第二年开始每年以上年为基数递增8%,租金从签订合同之日起按年一次性付清,4月10日起前三个月付清下年租金,否则甲方有权在三个月内向第三方出租房屋,同时在合同到期日收回房屋,终止本合同。李文后出具证明一份,载明其自愿退出与邓华平、黄东明共租王彦森门脸房,所有债权由邓华平、黄东明处理。王彦森自认,其于2017年5月6日未经黄东明、邓华平同意自行收回涉案商铺,其于2017年7月11日雇佣搬家公司将能够运输的留存物品搬离涉案商铺。邓华平、黄东明向该院申请对涉案商铺的装修工程进行造价鉴定,该院依法委托内蒙古瑾达项目管理有限公司(以下简称瑾达公司)鉴定。瑾达公司于2018年7月5日出具《终止鉴定函》一份,载明因邓华平、黄东明提供的证据材料未达到鉴定的最低要求,致使鉴定无法继续进行,瑾达公司决定终止鉴定,并退还所有鉴定材料。后邓华平、黄东明在上述鉴定申请的基础上申请补充对涉案商铺二楼排风系统、厨房排烟系统、天然气安装进行造价鉴定。该院依法委托内蒙古磐鼎工程项目管理有限公司鉴定。内蒙古磐鼎工程项目管理有限公司于2018年8月22日出具《回函》一份,载明由于王彦森未到现场,不能进入商铺全面勘察,但可从商铺层玻璃围护结构看到一层餐厅及外部装修情况;经现场勘察,一层餐厅及外部装修已被破坏,一层餐厅现已无法看清装修同时也无法对申请鉴定造价中的拆除工程、照明电路改造、自来水改造、设备电路改造、监控、排风系统、排烟系统、天然气安装等隐蔽工程进行测量,且邓华平、黄东明无法提供装修图纸或装修时详细工程量,因此无法进行工程造价鉴定。后邓华平、黄东明向该院申请对涉案商铺的天然气、排风系统、抽油烟系统及整体装修进行资产评估,该院依法委托呼和浩特市安立信资产评估有限责任公司评估。呼和浩特市安立信资产评估有限责任公司于2018年9月29日出具《委托鉴定退回函》一份,载明由于送检材料中缺少中介机构出具的《工程造价审计报告》,故无法对委托事项实施司法鉴定。2018年11月6日,邓华平、黄东明撤回主张被告承担工程装修、天然气工程、排烟排风系统损失的诉讼请求。邓华平、黄东明向该院申请对涉案商铺中的设备材料的损失进行评估,该院依法委托内蒙古国宏价格评估有限公司(以下简称国宏公司)评估。国宏公司于2018年8月3日作出《价格评估结论书》【国宏(价)字2018第070号】,载明涉及的设备材料在评估基准日2018年5月30日的价格为215314元。姚璨出具《声明》一份,载明其与王彦森为坐落于呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街天和小区16号楼1014号房屋的共有权人,其放弃2014年4月10日与黄东明、邓华平签订《出租房屋合同书》项下所享有的权利,与该合同相关的事务全权委托王彦森处理。王彦森当庭表示,其自愿单独承担《出租房屋合同书》的合同责任。一审法院认为,王彦森、姚璨与黄东明、邓华平签订的《出租房屋合同书》系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。(2016)内0105民初5098号民事案件中,该院驳回了王彦森、姚璨关于解除《出租房屋合同书》的诉讼请求,王彦森在二审判决尚未作出前未经黄东明、邓华平的同意收回了涉案商铺,导致《出租房屋合同书》已于2017年5月6日解除。关于邓华平、黄东明要求王彦森承担经济损失(包括装修费925000元、转让费225000元、菅业损失180000元设备材料损失33146元、应退还租金175000元)的诉讼请求,该院认为,本案系王彦森未经黄东明、邓华平同意收回房屋导致《出租房屋合同书》提前解除,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,王彦森因此给邓华平、黄东明造成损失,应当予以赔偿。关于装修费925000元,因邓华平、黄东明已撤回主张王彦森承担工程装修、天然气工程、排烟排风系统损失的诉讼请求,故该院对该部分损失,不予处理。关于转让费225000元,邓华平、黄东明及王彦森均认可,转让费系邓华平、黄东明支付给案外人鲁某,且邓华平、黄东明已在涉案商铺经营三年,故邓华平、黄东明主张王彦森承担转让费,无事实及法律依据,该院不予支持。关于营业损失180000元,该院认为,邓华平、黄东明所举证据不足以证明其菅业损失的数额,故邓华平、黄东明主张王彦森承担菅业损失,该院不予支持。关于设备材料损失费,邓华平、黄东明主张部分设备材料损失费为33146元,另有部分设备材料包含在装修费925000元中。根据国宏公司出具的《价格评估结论书》,设备材料在2018年5月30日的价格为215314元。故王彦森应向邓华平、黄东明支付设备材料损失215314元。关于应退还租金175000元,该院认为,根据已生效的(2016)内0105民初5098号民事判决书所认定的事实,王彦森、姚璨收取的175000元系黄东明、邓华平续交的房租费。黄东明、邓华平在2016年4月10日至2017年4月10日期间尚欠租金43248元(373248元-330000元);因王彦森已于2017年5月6日收回涉案商铺,黄东明、邓华平还应支付2017年4月11日至2017年5月6日的租金28714.53元(403107.84÷365天*26天),故王彦森应退还黄东明、邓华平租金103037.47元(175000元-43248元-28714.53元)。王彦森辩称,其收取的175000元中有130000元系邓华平、黄东明欠付的采暖费,但无相关证据予以佐证,故该院不予采信。关于王彦森主张黄东明、邓华平支付保管费、人工费154612元及损失410000元的反诉请求,该院认为,黄东明、邓华平虽欠付部分租金，但并未导致合同解除;本案系王彦森未经黄东明、邓华平同意收回房屋导致《出租房屋合同书》提前解除,系王彦森自行将黄东明、邓华平的设备材料搬离涉案商铺导致产生了保管费、人工费,王彦森另行出租涉案商铺无合同和法律依据。故对王彦森该诉讼请求,该院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：一、被告王彦森于本判决生效之日起十五日内向黄东明邓华平支付设备材料损失215314元,返还房屋租金103037.47元;二、驳回黄东明、邓华平的其他诉讼请求；三、驳回王彦森的反诉请求。本诉案件受理费18643元(黄东明、邓华平已预交),由黄东明、邓华平负担12568元,由王彦森负担6075元。反诉案件受理费已减半收取9446元(王彦森已预交),由王彦森负担。评估费10000元(黄东明、邓华平已预交),由王彦森负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，王彦森在本院指定期限内提交了手绘图纸打印件一份，证明其曾通知黄东明、邓华平物品保管地址，但黄东明、邓华平拒绝接收，应支付保管费和人工费，且王彦森不应赔偿黄东明、邓华平物品损失。黄东明、邓华平在本院指定期限内提交了两组新证据。第一组证据，结账单及说明，证明黄东明、邓华平已将2016年欠付的租金支付给王彦森的妻子；第二组证据，照片，证明王彦森擅自解除合同，破坏了房屋的装修。且对于物品并没有进行妥善保管，物品已经损坏。王彦森应当承担赔偿责任。本院组织双方进行了证据交换和质证。黄东明、邓华平对王彦森所举新证据不予认可，认为王彦森从未告知过仓库的地点，二人在一审法院组织鉴定的时候才知道。王彦森对黄东明、邓华平所举新证据的质证意见为：对第一组证据不予认可，居国峰不是本案当事人，也没有王彦森的授权，无权收取租金或以饭费抵顶租金。“说明”系由邓华平、黄东明个人出具，无居国峰的签字。对第二组证据的真实性及证明的问题均不予认可。仅凭照片不能说明是由王彦森损坏的。对于双方二审所举新证据，本院将综合予以认定。对于双方二审争议的事实，本院认定如下：庭审中双方均认可内蒙古自治区高级人民法院已对王彦森就（2017）内01民终2040号民事判决提出的再审审理作出（2018）内民申1808号民事裁定，认定本院认定王彦森、姚璨收取175000元的行为是对黄东明、邓华平续交租金的认可并无不当，并驳回了王彦森、姚璨的再审申请。本院二审查明的其它事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、王彦森于2017年5月6日单方解除合同是否构成违约；二、王彦森是否应向黄东明、邓华平返还租金及数额；三、王彦森是否应赔偿黄东明、邓华平物品损失及数额；四、王彦森主张黄东明、邓华平赔偿保管费、人工费及租金损失有无事实及法律依据。关于第一个争议焦点。涉案《出租房屋合同书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行其合同义务。根据涉案合同的约定，黄东明、邓华平应于每年的4月10日起前三个月付清下年租金，否则王彦森有权在三个月内向第三方出租房屋，同时在合同到期日收回房屋，终止合同。在合同履行期间内，黄东明、邓华平既未依约足额支付2016年的房租，也未按时支付2017年房租，依上述约定王彦森有权终止合同。但是王彦森并未依上述约定行使其解除权，反而于2017年4月25日继续收取邓华平、黄东明的租金。故2017年5月6日王彦森单方终止合同时，涉案租赁合同仍在履行期间，且并不符合约定解除条件，王彦森的行为已构成违约。王彦森主张其于2017年5月6日收取的17.5万元是邓华平、黄东明二人支付的欠付租金及取暖费，但鉴于一方面生效判决已对此作出认定，王彦森未能提交足以推翻生效判决的证据；另一方面，双方对于是否欠付租金、取暖费仍存有争议，且无证据证明双方就上述问题进行了结算，故王彦森的主张不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，王彦森应承担恢复原状、采取其他补救措施及赔偿损失的责任。现黄东明、邓华平尚欠王彦森2016年度租金43248元，且根据涉案租赁合同的约定2017年度租金为403107.84元【32万元×（1+8%）3】，结合涉案合同的租赁期限及终止日期，黄东明、邓华平仍应支付王彦森租金28714.53元（403107.84÷365×26）。故一审法院认定王彦森应返还黄东明、邓华平租金103037.47元（175000-43248-28714.53）并无不当。邓华平、黄东明主张双方经协商已将2017年度租金降为35万元且二人已将2016年度欠付的租金支付给王彦森的妻子，但其所举证据不足以证明其主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，应承担举证不能的责任。关于第三个争议焦点。鉴于邓华平、黄东明在一审期间放弃了主张王彦森承担工程装修、天然气工程、排烟排风系统损失的诉讼请求，且对于一审法院驳回其主张的转让费损失及营业损失的请求并未提起上诉，故依照《最高人民法院关于审理的解释》第三百二十三条之规定，上述问题不属于本案的审理范围，本院不予处理。对于邓华平、黄东明主张的物品及材料损失，鉴于该损失系由王彦森的违约行为而导致，故一审法院依据国宏公司出具的《价格评估结论书》认定王彦森应向邓华平、黄东明赔偿物品及材料损失215314元并无不当。王彦森主张其已将上述物品妥善保管并支付了保管费用，邓华平、黄东明可随时取回，其行为并未给邓华平、黄东明造成物品损失。但是鉴于上述物品被邓华平、黄东明用于实现其合同目的及租赁用途，现因王彦森的违约行为，导致其合同目的无法实现，邓华平、黄东明对于上述物品享有请求返还原物或赔偿损失的选择权，本案中邓华平、黄东明已明确选择请求赔偿损失，故王彦森的主张不能成立，本院不予支持。关于第四个争议焦点。虽然邓华平、黄东明在履约过程中存在逾期支付租金的违约行为，但王彦森单方终止合同的违约行为是导致合同解除的根本原因。王彦森因将邓华平、黄东明的物品搬离涉案商铺所产生的保管费、人工费以及房屋闲置的损失等因其违约行为而产生，应由其自行承担，王彦森主张由邓华平、黄东明承担无约定及法定依据，本院不予支持。综上，王彦森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18643元，由王彦森负担。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 张 宇审判员 王海莹二○一九年八月七日书记员 刘亚楠