山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0921民初1904号原告(反诉被告）：张志强，男，1979年10月12日出生，汉族，农民，住宁阳县。委托诉讼代理人：吴超，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）：秦庆蕊（系原告张志强之妻），女，1975年1月15日出生，汉族，农民，住宁阳县。委托诉讼代理人：吴超，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：许立亭，男，1975年5月5日出生，汉族，工人，住宁阳县。委托诉讼代理人：潘延华，山东一山律师事务所律师。原告张志强、秦庆蕊与被告许立亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志强、秦庆蕊及其委托诉讼代理人吴超，被告许立亭及其委托诉讼代理人潘延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志强、秦庆蕊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期协助原告办理房屋产权过户手续；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2010年1月28日，原告张志强与被告许立亭签订《协议书》，约定被告许立亭将位于宁阳县城兴隆小区东门以西第五套房屋（A幢105室）出售给原告，原告依约履行了支付房款11.5万元、偿还贷款的义务，但被告以各种理由拒不履行协助原告办理过户的义务。原告为维护合法权益提起诉讼，请求判如所诉。原告张志强、秦庆蕊对反诉部分辩称：1、双方签订协议书后，原告一直按合同约定履行相关义务，被告信用不良是因为银行贷款利率上浮以后，未及时将该信息告知我方，仍旧按原数额还贷所致；2、关于房产买卖的纠纷，被告曾于2017年、2018年两次向法院起诉要求解除合同，后均撤诉。现又以相同诉求提起反诉，属重复诉讼，请求依法驳回反诉。被告许立亭辩称：1、本案属于原告基于同一事实、同一案由进行的重复诉讼，依法构成重复起诉，请求裁定驳回起诉；2、如果法院认为本案可以继续审理，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：（1）原被告双方签订合同后，原告数次违约，不按时归还银行贷款，经多次催告仍不改正，属于恶意违约，根据双方合同约定，应当解除双方的买卖合同。（2）原告仅支付了房屋首付款，至今未还清银行贷款，可视为至今未向我方付清购房款，无权请求我方为其办理过户。（3）原告多次恶意违约偿还贷款，导致我被列入失信黑名单，影响我个人银行信用，给我造成巨大经济损失，应由原告进行补偿。被告许立亭向本院提出反诉请求：1、请求判令解除原、被告于2010年1月28日签订的房产买卖协议书，并腾空房屋交付给反诉人；2、判令被反诉人赔偿因违约给反诉人造成的各项损失18万元；3、判令偿还为原告垫付的水费、物业费，并结清包括解除合同后房屋租赁费在内的占用房屋期间的各项费用。事实和理由：2010年1月28日，原、被告就宁阳县城兴隆小区的房产签订买卖协议，反诉人按协议约定将房屋交付给被反诉人居住，但在协议履行过程中，被反诉人多次拖延并拒绝按照协议约定偿还该房屋的银行贷款，反诉人多次督促，被反诉人置之不理，导致反诉人被列入银行失信人名单。反诉人曾起诉被反诉人，后经法院调解撤诉，被反诉人仍拒不按照约定偿还银行贷款，致使反诉人在后期购房时无法使用公积金贷款，只能在兴业银行进行商业贷款，给反诉人造成了巨大的经济损失。被反诉人的行为严重违反双方合同约定，已经达到协议第五条约定的解除合同、收回房产的条件，且给反诉人的生活、工作造成不良影响。为维护反诉原告合法权益，特提起诉讼，请判如所述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年1月28日原告张志强与被告许立亭签订协议书。协议书约定：被告许立亭为甲方，原告张志强为乙方；甲方把位于县城兴隆小区的房产(兴隆小区东门以西第五套房)出售给乙方,并经甲乙双方平等自愿协商达成以下协议。一、乙方同意于2010年1月29日支付甲方购房定金壹万伍仟元(1.5万元),同时乙方承诺于2010年2月10日支付甲方肆万元(4万元)购房款，于2010年4月13日之前再支付甲方陆万元(6万元)购房款,以上款项不包括乙方自2010年1月29日之后按甲方姓名还给工商银行的贷款；二、乙方同意自交购房定金之日(2010年1月29日)起以按甲方的名称还清甲方原有银行贷款的方式支付购房剩余款项,乙方还清银行贷款的时间即为乙方全部支付清购买甲方房产剩余款项的时间,乙方必须按工商银行规定时间准时还贷；三、在乙方交付甲方购房定金之后,甲方同意乙方可先对房子进行装修,但在乙方先期付清甲方壹拾壹万伍仟元(11.5万元)购房款之前,如何装修房子应征得甲方的同意，乙方付清甲方壹拾壹万伍仟元购房款之后，双方到北建购房处更改购房合同姓名,如更改不成在乙方遵守本协议第四条的前提下，此房所有权归乙方张志强所有；四、因为乙方同意在交给甲方壹拾壹万伍仟元（11.5万元）购房款之日起,今后与该房产有关的任何费用(包括银行贷款、办理房权证、小区物业费等)由乙方承担,所以甲方也同意自同日起,甲方与双方所交易房产脱离所有关系,但乙方在办理房权证时,甲方必须有协助配合乙方的义务；五、协议一经签署,甲乙双方应严格遵守,并承担相应的法律责任，如甲方反悔或违反协议内容,乙方可要求甲方赔偿自己损失，如乙方反悔或违反协议内容不按时支付甲方购房定金和购房款及还银行贷款等,甲方有权收回房产并且所收乙方购房定金及购房款,作为乙方赔偿甲方的损失不能退还；六、双方协议如有未尽事宜,可再共同协商解决。甲乙双方均在协议上签名并捺印、原告秦庆蕊在乙方处捺了手印。协议签订后，原告依约向被告交付了购房定金15000元和购房款两次计100000元，被告按约定将该房屋交付原告。原、被告所签协议书中未记载被告与宁阳工行约定的还款日期及还款金额。原告自2010年4月13日实际占有、使用该房屋至今。2010年4月13日被告将房屋交付原告后，双方同去兴隆房产办理更改购房合同姓名未果，被告也未按合同第四条约定与交易房屋脱离所有关系。原、被告所买卖的房屋系被告许立亭从开发商宁阳县兴隆房地产开发有限责任公司（以下简称兴隆房产）处购买的。2009年9月20日，被告许立亭与兴隆房产签订《商品房买卖合同》，被告购买了兴隆房产建设的商品房（由东向西数）一套，该商品房预售许可证号为2009-001号，房款为240580元，首付款48580元被告已支付，余款192000元办理了银行贷款。2009年10月16日，被告许立亭与中国工商银行股份有限公司宁阳支行（以下简称宁阳工行）签订了个人购房借款/担保合同。该合同共计五十七条，合同约定的主要内容：贷款金额为192000元；贷款的担保方式为保证、抵押；贷款期限为360个月；还款方式为按月等额本息还款法，借款人自愿选择每月/日为还款日；……。合同中还详细约定了借贷双方的权利义务及其他事项，约定的贷款时间为30年，合同到期日为2039年10月15日，但合同中借款人自愿选择的每月还款日为空白。该合同的保证为阶段性连带责任保证和抵押，既贷款前期由开发商提供担保，在房屋取得房权证后贷款改为抵押。2017年8月29日宁阳县国土资源局向被告颁发了鲁（2017）宁阳县不动产权第0002108号不动产权证书，记载的权利人为许立亭，同年9月12日被告在未告知原告的情况下办理了贷款的抵押登记、抵押期自2009年10月16日至2039年10月15日止。在2010年1月28日原、被告签订协议书后，被告许立亭并未将与兴隆房产签订的合同、与宁阳工行签订的合同交付或详细告知原告合同约定事项及主要内容。2010年4月13日房屋实际交付后被告仍未将上述两份合同交付原告，只是向原告交付了还款的银行卡、电卡、钥匙。时至2017年1月被告许立亭起诉时才拿到与宁阳工行的借款合同，至今宁阳工行的贷款还款账户、联系人、联系电话均为许立亭。诉讼中被告称只是将每月16日前还款、至少还款1000元告知了原告，原告对此以被告只是将每月20日前还款、还款额度为927元告知为由予以抗辩。原、被告双方均无证据证明其主张。自2010年2月份起原告按照被告提供的银行卡和账户开始向银行归还贷款，还款账户为62×××17，户名为许立亭。2015年3月16日原告以被告许立亭的名义交纳住房专业维修资金4188元。2016年11月被告许立亭更改了还款账户及银行卡，被告按照更改后的银行账户归还银行贷款。原告称仍按照被告提供的原还款账户归还银行贷款至2017年10月。诉讼中原告称被告在宁阳工行的贷款已打款至2019年7月份，被告对此无异议。原、被告双方所签协议书实际履行期自2010年1月28日起至2039年10月15日止。2017年1月22日被告许立亭以原告身份起诉张志强、秦庆蕊，要求解除房屋买卖协议等六项诉讼请求，本院以（2017）鲁0921民初404号予以立案，后许立亭于2017年8月24日撤诉。2018年4月23日被告许立亭再次以原告身份起诉张志强，要求解除房屋买卖协议、赔偿损失10万元，本院以（2018）鲁0921民初1558号予以立案，后许立亭于2019年5月6日撤诉。2018年1月17日本案原告张志强、秦庆蕊起诉许立亭，要求确认与许立亭之间买卖房屋协议书的效力、确认房屋归其所有、判令许立亭配合办理房屋产权过户手续，本院以（2018）鲁0921民初337号予以立案审理，于2018年6月21日作出民事判决书：判决张志强与许立亭于2010年1月28日签订的协议书合法有效、驳回原告的其他诉讼请求。该判决在本院认为中载有“因被告许立亭已另案起诉原告张志强，本案中原告要求被告配合办理房产变更登记的诉讼请求，本院不予审理，当事人可依据该案审理结果另行主张权利”。被告许立亭于2019年5月6日撤回（2018）鲁0921民初1558号案件的起诉后，原告张志强、秦庆蕊于2019年5月17日起诉本案，要求判令被告许立亭协助办理产权过户手续，被告许立亭同时提起反诉。被告许立亭主张原告数次未按照约定期限归还银行贷款致其失信，因原告的违约给其造成巨大经济损失，符合协议书第五条约定的解除合同的条件，同时称已按法律规定向原告发出收回房屋解除合同通知书、并且原告已收到。原告对此不予认可，称被告未将银行发的有关信息转发自己，其不知利率变化，再则被告擅自变更还款账号及银行卡等原因造成失信的，责任在被告，还称未收到解除通知。2017年1月5日被告许立亭替原告垫支2016.6--12水费299.3元、垫支2016.6--12物业费366.1元。本院认为，原告张志强、秦庆蕊与被告许立亭签订的房屋买卖协议书已经本院（2018）鲁0921民初337号民事判决书判定为有效合同，原被告双方理应遵守履行。原告在被告2019年5月6日撤回对其诉讼后依据（2018）鲁0921民初337号民事判决书再次起诉被告要求协助办理过户并未不妥，因原、被告双方所诉争房屋已于2017年9月12日办理了抵押登记，致使现在无法办理过户，故原告要求被告限期协助办理房屋产权过户手续的请求，存在抵押权设置的客观条件限制，本院不予支持。待诉争房屋办理过户条件成就时原告可另行起诉要求被告协助办理过户手续。被告许立亭反诉主张原告数次未按照约定期限归还银行贷款致其失信，给其造成巨大经济损失，符合协议书第五条约定的解除合同的条件，同时称已按法律规定向被反诉人发出收回房屋解除合同通知书且被反诉人已收到。其反诉要求解除房屋买卖协议、腾空交付房屋、赔偿损失的请求的事实根据是否充分有理成为本案焦点：被告许立亭在与宁阳工行、兴隆房产签订个人购房借款/担保合同后，作为合同的相对方、还款人、债务人、被担保人，应遵照合同约定履行自己的合同义务，其行为亦应受到合同条款的约束、限制；同时许立亭作为宁阳工行通知信息的承接收人，也应按短信通知按时足额履行每期还款义务。在合同履行中如有变更、更改除应遵照合同条款约定进行外，任何单方改变合同的行为在未征得合同相对方同意认可的情况下都是无效的。2010年1月28日原、被告签订的协议书中约定“乙方同意自交购房定金之日(2010年1月29日)起以按甲方的名称还清甲方原有银行贷款的方式支付购房剩余款项,乙方还清银行贷款的时间即为乙方全部支付清购买甲方房产剩余款项的时间,乙方必须按工商银行规定时间准时还贷”，被告许立亭与原告的约定改变了其与宁阳工行所签合同的还款人，其将对宁阳工行的债务转移给原告偿还违背了“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的法律规定。被告许立亭未能提供作为债务人转移债务已征得债权人宁阳工行、担保人兴隆房产同意的证据，其在与原告所签协议书中约定由原告偿还银行贷款的约定无效。故被告许立亭至今仍为与宁阳工行、兴隆房产所签合同的相对人、还款人、债务人、被担保人，其未按合同约定偿还借款本息造成违约是被告许立亭个人原因所致，其应承担因违约致使被纳入失信所造成的对己不利后果。原告已按合同约定向被告按时足额支付了购房定金15000元和购房款100000元。因此被告许立亭反诉要求解除原、被告于2010年1月28日签订的房产买卖协议书、腾空交付房屋、赔偿各项损失18万元的请求，无事实根据、法律依据，本院不予支持；要求原告支付垫付的水费、物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告张志强、秦庆蕊要求被告许立亭限期协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求。二、驳回反诉原告许立亭要求解除与反诉被告张志强、秦庆蕊签订的房产买卖协议书及腾空交付房屋的诉讼请求。三、驳回反诉原告许立亭要求反诉被告张志强、秦庆蕊赔偿其各项损失180000元的诉讼请求。四、反诉被告张志强、秦庆蕊偿还反诉原告许立亭垫付的水费299.3元、物业费366.1元。于本判决生效后五日内一次性支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，由原告张志强、秦庆蕊负担150元，被告许立亭负担4310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  殷鹏二〇一九年八月八日书记员  黄莞