福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初4275号 原告：福州兰德企业管理有限公司，住所地福州市仓山区齐安路760号7号厂房2层A2-042商铺。 法定代表人：方芬兰，执行董事。 委托诉讼代理人：陈龙飞、赖纲超，福建合立律师事务所律师。 被告：林海波，男，1980年9月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑瑞震，福建闽师律师事务所律师。 原告福州兰德企业管理有限公司（以下简称兰德公司）与被告林海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰德公司委托诉讼代理人陈龙飞、被告林海波及其委托诉讼代理人郑瑞震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰德公司向本院提出诉讼请求：1.判令林海波向兰德公司支付从2018年9月1日起至2019年3月31日止未支付租金31502.8元及违约金（违约金以每月应支付的4500.4元为基数，按月利率2%支付违约金，从2018年9月1日起分段算至林海波实际还款之日止，现暂计至2019年3月31日止为2520元）；2.判令林海波向兰德公司支付2018年9月1日起至2019年3月31日止未支付的物业管理费2916.9元（违约金以每月应支付的416.7元为基数，按月利率2%支付违约金，从2018年11月1日起分段算至林海波实际还款之日止，现暂计至2019年3月31日止为210元）；3.判令林海波向兰德公司支付2018年10月7日起至2018年12月6日止未支付的水电费41.44元，2018年10月起至2019年3月30日止未支付的水公摊费180元；4.本案诉讼费、公告费由林海波承担。事实与理由：兰德公司与林海波于2016年6月2日签订了《租赁合同》，合同约定：兰德公司将福州市仓山区齐安路760号福州国艺花鸟工艺品综合市场×号楼3层×、×、×号商铺,租赁面积138.9平方米出租给林海波使用，租赁期限5年，从2016年6月1日起至2021年5月31日止，租金约定如下：第一年度：自2016年6月1日起至2017年5月31日止，租金按每月30元/平方米，林海波应于签约之日一次性预付三个月的租金，计人民币12501元；第二年度，自2017年6月1日起至2018年5月31日止，租金按每月30元/平方米，三个月租金计人民币12501元；第三年度递增8%，自2018年6月1日起至2019年5月31日止，租金按每月32.4元/平方米，三个月租金计人民币13501元；第四年度递增8%；自2019年6月1日起至2020年5月31日止，租金按每月34.99元/平方米，三个月租金计人民币14580元；第五年度递增8%；自2020年6月1日起至2021年5月31日止，租金按每月37.79元/平方米，三个月租金计人民币15747元。租金按每三个月支付一次，在每三个月的25日前交纳下三个月租金，先付租金后使用。林海波应于签订本合同后三日内支付兰德公司12501元履约保证金；自2016年6月1日起，林海波应按租赁面积以每月3元/平方米的标准向兰德公司支付物业管理费，物业管理费每三个月为1250.1元，物业管理费缴纳时间与租金支付时间同步。电费水费：林海波租赁区域内的用电按林海波独立电表显示的实际发生额交费，公共用水设施产生的用水费用林海波按30元/月，水电费按月缴纳，即每月的电费、水费应在下月8日前缴清，水费电费按水价3元/吨，电费按1.2元/度由兰德公司代缴。若林海波逾期支付租赁合同约定租金、物业管理费等各项费用的，每逾期一日，按应支付数额的千分之五支付违约金。截至2019年3月31日止，林海波共欠兰德公司房屋租金31502.8元，物业管理费2916.9元，水电费41.44元，公摊水费180元经兰德公司多次催讨，未果。 林海波辩称，1.根据房屋租赁合同司法解释，未经批准建设的临时建筑与承租人签订的租赁合同无效，兰德公司出租给林海波的刚好是和搭盖部分衔接，所以导致漏水，兰德公司现无法提交证据证明该房屋是合法建筑，双方签订的合同应为无效；2.兰德公司擅自搬走讼争房屋内办公设施，因此而造成的损失应由兰德公司承担；3.兰德公司应承担林海波为租赁房屋花费的必要装修费用；4.兰德公司应无理由退还林海波交纳的履约保证金12501元、预交电费1000元及物业费625元。 本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，兰德公司与林海波签订《租赁合同》，1.合同第1条约定，兰德公司将坐落于福州市仓山区齐安路760号福州国艺花鸟工艺品综合市场×号楼3层×.×.×号（共计3间）商铺出租给林海波使用，租赁面积共计138.9平方米；2.合同第6条关于租期约定，租赁期限为5年，从2016年6月1日起至2021年5月31日止，装修期6个月，从2016年10月1日起至2016年12月31日止，自2017年10月1日起至2017年12月31日止，本合同约定的为附条件装修期，若租赁期限内因林海波违约行为导致本合同因兰德公司依据合同第三十条约定追究违约责任而被解除的，林海波不享受装修期优惠，林海波应于合同被解除当日向兰德公司补缴原装修期内的按租金标准而产生的应付租金额；3.合同第7条关于租金约定：第一年度：自2016年6月1日起至2017年5月31日止，期间租金按每月30元/平方米，林海波应于签约之日一次性预付三个月的租金12501元，第二年度：自2017年6月1日起至2018年5月31日止，期间租金按每月30元/平方米，季度租金12501元，第三年度：自2018年6月1日起至2019年5月31日止，期间租金按每月32.4元/平方米，季度租金13501元，第四年度递增8%：自2019年6月1日起至2020年5月31日止，期间租金按每月34.99元/平方米，季度租金14580元，第五年度递增8%：自2020年6月1日起至2021年5月31日止，期间租金按每月37.79元/平方米，季度租金15747元，林海波应付的租金按每三个月一次性支付，在每三个月最后一个月的25日前交纳下三个月租金，先付租金后使用；4.合同第8条约定，林海波应于签订本合同后三日内支付兰德公司12501元履约保证金；5.合同第9条约定，自2016年6月1日，林海波应按租赁面积以每月3元/平方米的标准向兰德公司支付物业管理费，物业管理费按每三个月缴纳共计1250.1元，物业管理费缴纳时间与租金支付时间同步；6.合同第10条约定，林海波租赁区域内的用电按林海波独立电表显示的实际发生额交费，电费、水费按兰德公司规定的水价3元/吨和电价1.2元/度代收代缴（签约之日按4.5元/平方米先预付一个月作为水电费周转金），公共用水设施产生的用水费用林海波按10元/间/月分摊，合计30元/月，每月的电费、水费应在下月8日前缴清；7.合同第31条约定，若林海波逾期支付租金达10日，逾期支付其他费用达20日，兰德公司有权单方面解除合同，没收履约保证金，并要求林海波赔偿实际经济损失，兰德公司提前解除合同应书面通知林海波，林海波应在接到通知后5日内依本合同有关约定迁离并交还店铺，兰德公司也可以选择不予解除合同，但有权没收履约保证金，并要求林海波赔偿经济损失及违约金；8.合同第33条约定，若林海波逾期交付本合同之约定按时足额缴纳的各项费用，每逾期一日，应按欠缴各项费用的0.5%向兰德公司支付违约金，逾期达到31条规定的，兰德公司有权按第31条的规定处理。 另查，2018年9月1日至2019年3月31日，林海波未向兰德公司支付租金。兰德公司自认已于2019年6月收回讼争店铺。 本院认为，兰德公司与林海波签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。林海波辩称，兰德公司现无法提交证据证明该房屋是合法建筑，且兰德公司出租给林海波的店铺恰好与搭盖部分衔接，导致其店铺漏水，双方签订的合同应为无效，本院认为，兰德公司已经提交了讼争房屋权属证书，证明讼争房屋系合法建筑，林海波主张承租的房屋部分系违法搭盖，但其提交的现有证据并不足以证明其辩称，故对该意见，本院不予采纳。依据讼争《租赁合同》约定，林海波负有向兰德公司支付租金的义务，故林海波应向兰德公司支付2018年9月1日至2019年3月31日期间拖欠的租金31502.52元（32.4元/平方米/月×138.9平方米×7个月）。关于兰德公司要求逾期支付租金违约金的诉请，本院认为，依据《租赁合同》第33条约定，若林海波逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，应按欠缴各项费用的0.5%向兰德公司支付违约金，由于林海波在2018年9月1日至2019年3月31日期间，并未按照合同约定支付足额租金，已构成违约，其应以应支付的租金为基数，按0.5%标准向兰德公司支付违约金，鉴于兰德公司现仅要求按照月利率2%的标准计算违约金，本院予以准许。依据《租赁合同》第7条约定，林海波应付的租金按每三个月一次性支付，在每三个月最后一个月的25日前交纳下三个月租金，故林海波逾期支付2018年9月1日至2018年11月30日租金的违约金应从2018年8月26日起算，现兰德公司仅要求从2018年9月1日起算，本院予以准许，故林海波逾期支付2018年9月1日至2018年11月30日租金的违约金应以应支付的租金13501元为基数，按月利率2%的标准，从2018年9月1日起算，逾期支付2018年12月1日至2019年2月28日租金的违约金应以应支付的租金13501元为基数，按月利率2%的标准，从2018年11月26日起算，逾期支付2019年3月1日至2019年3月31日租金的违约金应以应支付的租金4500.36元为基数，按月利率2%的标准，从2019年2月26日起算。林海波辩称，兰德公司应承担其擅自搬走讼争房屋内办公设施造成的损失及讼争店铺必要装修费用，且兰德公司应无理由退还林海波交纳的履约保证金12501元、预交电费1000元及物业费625元，本院认为，林海波并未就上述主张提出反诉，不属于本案审理范畴，林海波应另行起诉主张权利。 关于兰德公司要求林海波向其支付物业管理费及违约金的诉请，本院认为，本案审理的是兰德公司与林海波之间的租赁关系，而物业管理费的主张系基于兰德公司为林海波提供物业服务的基础上，该诉请并非基于租赁关系而提出，亦不属于本案审理范畴，故对该项诉请，本院不予支持。兰德公司要求林海波向其支付水电费41.44元及水公摊费180元，依据讼争《租赁合同》约定，兰德公司对水电费等仅是代收代缴，兰德公司提交的现有证据并不足以证明其已代为交纳了水电费及水公摊费，故对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、林海波于本判决生效之日起十日内向福州兰德企业管理有限公司支付租金31502.52元及违约金（逾期支付2018年9月1日至2018年11月30日租金的违约金应以应支付的租金13501元为基数，按月利率2%的标准，从2018年9月1日起计算至款项还清之日止；逾期支付2018年12月1日至2019年2月28日租金的违约金应以应支付的租金13501元为基数，按月利率2%的标准，从2018年11月26日起计算至款项还清之日止；逾期支付2019年3月1日至2019年3月31日租金的违约金应以应支付的租金4500.36元为基数，按月利率2%的标准，从2019年2月26日起计算至款项还清之日止）； 二、驳回福州兰德企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费734元，减半收取计367元，由福州兰德企业管理有限公司负担55元，林海波负担312元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈家挺 二〇一九年八月二十八日 法官助理 邱仕鹏 书 记 员 付静思 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附注二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。