陕 西 省 商 洛 市 商 州 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2018）陕1002民初1307号原告（反诉被告）：陕西物彩华商贸有限公司，住所地陕西省商洛市商州区。统一社会信用代码：91611000081730143F。法定代表人：余致双，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李亚兵、杨建良，陕西群鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）:刘文滨，男，汉族，1975年5月15日出生，住陕西省XX乡县北居委会，现住陕西省商洛市商州区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师。第三人:商洛市商州区柒加壹母婴生活坊，住所地商洛市商州区XX路XX号。统一社会信用代码：92611002MA70WMBQ72。经营者宋迎凤，男，1975年 2月2日出生，汉族，农民，住江苏省丰县XX镇XX庙XX组XX号。委托诉讼代理人：闵克，陕西书宝律师事务所律师。第三人：商洛市佳鸿衣商贸有限公司，住所地陕西省商洛市商州区。统一社会信用代码：91611002MA70WRYW6Y。法定代表人：周祥鸿，系公司经理。委托诉讼代理人：郭鑫，陕西书宝律师事务所律师。原告陕西物彩华商贸有限公司（以下简称物彩华公司）与被告刘文滨租赁合同纠纷一案，本院2017年7月19日受理后，于2017年12月18日作出（2017）陕1002民初1407号民事判决书，原被告（不服），提出上诉。商洛市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）陕10民终116号民事裁定书，撤销本院（2017）陕1002民初1407号民事判决书，发还本院重审。本院于2018年6月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告刘文滨在审理中提出反诉，经原告申请，追加商洛市商州区柒加壹母婴生活坊（以下简称柒加壹）、商洛市佳鸿衣商贸有限公司（以下简称佳鸿衣）为第三人参加本案诉讼。原告委托诉讼代理人李亚兵、杨建良，被告刘文滨及其委托诉讼代理人穆治平、第三人柒加壹委托诉讼代理人闵克，第三人佳鸿衣法定代表人周祥鸿及其委托诉讼代理人郭鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物彩华（反诉被告）诉讼请求：1.确认原告物彩华公司和被告刘文滨2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日解除；2.判令被告刘文滨立即向原告物彩华公司腾交所租赁的商洛市商州区XX路XX号XX大厦一至三层商铺；3.判令被告刘文滨向物彩华公司支付2017年6月1日起至涉案房屋实际腾交之日的房屋租金及房屋占用使用费（2017年6月1日至6月30日房屋租金221666.6元；房屋占用使用费暂算至2017年7月15日，房屋占用使用费为106278.5元)；4.判令被告刘文滨向原告物彩华公司支付2017年4月1日起至实际给付之日的迟延支付租金的损失（按应缴纳总费用金额的每日千分之一计算，暂算至2017年7月15日，损失为279300元）；5.判令物彩华公司不予退还被告刘文滨缴纳的50万元保证金；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2016年3月16日，原告物彩华公司将商洛市商州区XX路XX号XX大厦一至三层商铺出租给刘文滨经营，并签订《商铺租赁合同》，合同约定：（1）租赁期限共计10年，自2016年6月1日至2026年5月31日止。（2）被告须在签订本合同时，向原告缴纳保证金50万元；（3）年租金为人民币266万元，租金支付方式为一年一付清，到期提前两个月支付下一年度租金。（4）被告拖欠租金或者其他费用累计达十五日者，原告有权单方解除合同。（5）除必须缴清所欠费用外，原告有权收回商铺，保证金不予退还，并由被告承担全部违约责任。合同签订后，被告依约支付了原告第一年度的租金。原告如约将房屋交付给被告使用。按照合同约定，被告应于2017年4月1日支付下一年度的租金，但被告一直拖延未付，原告于2017年5月11日和2017年5月27日向被告催交租金未果。原告依法行使单方合同解除权，遂于2017年6月22日向被告刘文滨发出书面《解除商铺租赁合同通知书》，通知物彩华公司与被告刘文滨签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日正式解除，并经陕西省西安市汉唐公证处对原告以EMS特快专递方式寄送《解除租赁合同通知书》的行为进行了保全。被告刘文滨签收后，仍占有原告房屋拒不腾交。2018年1月19日，被告刘文滨以小业主闹事影响经营为由，又向商州区法院起诉，要求解除与物彩华公司签订的《商铺租赁合同》，2018年1月26日商州区法院向物彩华公司邮递送达该起诉状。2018年1月28日，物彩华公司向被告刘文滨邮递回函《同意解除〈商铺租赁合同〉通知书》：物彩华公司2017年6月向刘文滨提出解除《商铺租赁合同》，刘文滨不同意。现刘文滨又向商州区法院起诉提出解除《商铺租赁合同》，应视为同意解除《商铺租赁合同》并要求被告刘文滨于2018年2月4日前腾交房屋。被告刘文滨签收后，至今未将商铺腾交给物彩华公司。被告刘文滨长期拒交租金的严重违约行为，已违反双方《商铺租赁合同》关于解除合同的约定，原告物彩华公司依据合同约定已单方解除了《商铺租赁合同》，并公证送达解除通知书。被告刘文滨仍长期占有租赁房屋拒不腾交。原审庭审中，被告刘文滨当庭表示不同意解除《商铺租赁合同》，并愿意继续履行合同，一审判决后，2018年1月19日被告刘文滨又基于同一事实和理由另行重复向法院起诉请求解除《商铺租赁合同》，应视为《商铺租赁合同》已解除。被告刘文滨（反诉原告）辩称，1、答辩人与物彩华公司签订的房屋租赁合同已经于2018年1月30日解除。2016年3月16日，本案原告与刘文滨签订了《商铺租赁合同》，合同在履行期间，因物彩华公司隐瞒了出租商铺已经出售给他人的事实，且物彩华公司不向购房业主交付租金，造成业主长期在商铺内暴力维权，导致答辩人承租的商铺无法正常使用。后商铺的所有权人又对商铺2、3楼停电，导致房屋无法正常使用、商户流失。答辩人在无奈之下于2018年1月30日向物彩华公司提出解除合同要求并得到物彩华公司的同意，双方协议解除了合同。原告诉称2017年6月30日解除合同不属于事实。2、合同解除后，答辩人已经多次申请腾交房屋，物彩华公司以各种借口拒绝接收，故意扩大损失范围和幅度，责任应由物彩华承担。答辩人在承租期间，因原合同赋予答辩人转租的权利，于是在租赁期内答辩人将一楼部分房屋转租给他人；解除合同时，因转租未到期，承租人不愿意腾交房屋。物彩华公司以此为由，拒绝接收，导致房屋延续至今，给答辩人造成了较大损失。3、在合同履行期内，由于出租人物彩华公司不能保证房屋正常使用，答辩人合同目的无法达到，不予缴纳租赁费属于合法抗辩行为，不构成违约。答辩人于2016年交付第一年度房租，当年9月开业，10月份开始有业主前来闹事、索要租金达50余次。答辩人多次向物彩华公司反映，其仅仅出面1次，但问题并没有解决，即使答辩人交付了房租，也不能正常使用承租房屋；在这种情况下，答辩人在商洛市商州区人民法院调解下应广大业主、君诚公司、嘉合公司共同认可支付租金方式的情况下，物彩华公司坚决不同意达成的支付租金方式，导致事态持续恶化。答辩人拒绝交付第二年度房租属于合法的抗辩行为；事实上2017年6月至2018年1月30日之间，答辨人长期陷入与数十位业主轮番围堵、哄闹之中，公司形象市场声誉陷入不堪挽回境地，导致商场商户、顾客大量流失。经营处于半关闭状态，根本无法开展正常经营。所以对于2017年6月1日至合同解除之日期间的应付房屋租赁费，答辩人愿意承担一半，其余房屋租金因房屋不能正常使用而不应缴纳。合同解除后的房租损失应由物彩华公司承担。4、合同是由于物彩华公司违约造成的，解除后物彩华公司理应全额退还答辩人的保证金。5、对于物彩华公司的违约行为以及因其违约给答辩人造成的损失，答辩人已经提起反诉，请人民法院依法支持答辩人的反诉。被告刘文滨（反诉原告）反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告物彩华公司签订的《商铺租赁合同》已于2018年元月30日解除；2、请求判令反诉被告物彩华公司立即接收出租给反诉原告的房屋，并承担自2018年2月1日起到实际接收之日反诉原告看护承租房屋产生的水电、物业、人员工资等费用90718元；当庭变更为198115元；3、判令反诉被告物彩华公司承担违约责任，支付反诉原告违约金200万元；当庭对该请求放弃。4、判令反诉被告物彩华公司赔偿因其违约导致合同解除给反诉原告造成的经济损失9952710元，当庭变更为8813126元。5、判令反诉被告物彩华公司返还反诉原告保证金50万元；6、诉讼费、反诉费、评估费及其它费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年3月16日，反诉原告与反诉被告物彩华公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定：物彩华公司将商州区XX路XX号XX大厦一至三层商铺出租给反诉原告刘文滨，租赁期限10年，自2016年6月1日起到2026年5月31日止，有关权利义务在合同中有明确约定。合同签订后，反诉原告利用承租的房屋开办星河商贸有限公司，分别开设了超市、家电商场、小吃城，对部分摊位进行了出租等项目。其中对租赁物装修、设置必要的设施等花费10002931元。于2016年9月商场开始营运，开业不久即有自称商铺业主的数十名群众，多次来商场聚集、哄闹，索要租金。反诉原告及时向出租人物彩华公司及余致双反映情况，要求出面解决，2017年10月25日17户业主状告“嘉和公司”、“君诚公司”、“物彩华公司”、“星河公司”，庭审时，“嘉和公司”、“君诚公司”、“17户业主”、“星河公司”当庭同意由刘文滨先行代付“嘉和公司”、“君诚公司”所欠房租的解决方案，而“物彩华公司”当庭予以拒绝；因物彩华公司及余致双置之不理，导致事态不断恶化，损失不断扩大，反诉原告无法正常使用承租的房屋，小吃城、超市、家电商场、出租户陆续停业，反诉原告签订的租赁合同的目的无法实现。2018年1月24日，君诚公司、物业公司给了物彩华公司（余致双）解除合同通知及停电情况下，而物彩华公司并没有通知反诉原告，从而导致承租的房屋突然全面停电，营业行为被迫终止。经了解，因反诉被告拖延支付房屋所有权人租金，该房屋所有权人陕西君诚置业有限公司通过物业停电。无奈之下，反诉原告于2018年元月30日通知反诉被告解除合同，反诉被告对解除合同无异议，并答应在2018年2月4日接收房屋，但届时没有任何人前来接收。期间，因双方形成诉讼，2018年4月2日，商洛市中级人民法院调解过程中，反诉原告主动将房屋钥匙交给市中级法院办案法官，但由于反诉被告拒绝接受，法官又将钥匙返还给反诉原告。从各种事实情况看反诉被告有意让损失持续扩大，并没有止损的诚意和事实，自2018年2月1日至今，反诉原告为看管房屋已形成的水电、物业、人员工资等损失和费用已达90718元。作为不动产的出租人，对于其交付给反诉原告的房屋应当负有保证能够正常使用的义务，由于反诉被告出租给反诉原告的房屋产权存在争议，导致反诉原告无法正常使用房屋，合同解除,反诉被告应该承担违约责任，赔偿反诉原告损失。原告物彩华公司（反诉被告）辩称：一、答辩人与被答辩人2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月30日解除。2016年3月16日，答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》约定：（1）租金支付方式为一年一清，到期提前两个月支付下一年度租金；（2）被答辩人拖欠租金或者其他费用累计达十五日者，答辩人有权单方解除合同。被答辩人应于2017年4月1日支付下一年度租金，经答辩人催交，被答辩人一直拖延拒付，答辩人依照合同约定及《合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”依法行使合同单方解除权，遂于2017年6月22日向被答辩人发出《解除商铺租赁合同通知书》，并经西安市汉唐公证处对答辩人以EMS特快专递方式寄送被答辩人《解除租赁合同通知书》的行为进行了保全，被答辩人签收后，答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月30日解除。二、合同解除后，被答辩人已无权占用房屋，其占有使用期间产生的水电、物业、人员工资等费用应由其自行承担。如前所述，答辩人已于2017年6月30日，依法行使合同单方解除权，双方合同已于2017年6月30日解除，被答辩人已无权占用房屋，其继续占用房屋，拒绝履行腾房义务，故答辩人不应承担答辩人占用房屋期间的水电、物业、人员工资等费用。三、答辩人并无违约行为，故不应承担被答辩人所称的违约金。首先，由于被答辩人违反合同约定拖延履行给付商铺租金义务，故答辩人依据《商铺租赁合同》约定依法行使合同单方解除权，答辩人与被答辩人2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月30日解除，故双方合同关系已经终止。其次，小业主在外边树上悬挂横幅索要租金的行为仅有几天，且参与人数少，不影响被答辩人的正常经营活动。被答辩人起诉答辩人解除合同时，在答辩人的协调下，小业主已经通过诉讼途径向商洛嘉合商业运营管理有限公司等另行主张租金，小业主索要租金行为已经消除。即使小业主侵权也属于第三人侵权行为，是侵权法律关系，与本案无关。最后，双方租赁合同已于2017年6月30日解除，被答辩人无权继续占用房屋，答辩人无义务保障被答辩人的电力通畅，被答辩人的请求无事实和法律依据。答辩人不应承担被答辩人所称的违约金。四、双方合同解除系刘文滨的违约行为所致，故答辩人不应承担被答辩人所称的合同解除造成的经济损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持”。《商铺租赁合同》的解除系被答辩人违反合同约定拖延拒付商铺租金，答辩人依法行使合同单方解除权，被答辩人对此存在重大过错，故答辩人不应承担被答辩人所称的因答辩人原因所造成的经济损失。五、答辩人不应返还被答辩人50万元保证金。《商铺租赁合同》第八条3款“租金乙方应如期缴纳，否则每逾期一天，按应缴纳总费用金额的每日千分之一加收违约金。如逾期十五天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，并由乙方承担全部赔偿责任”。被答辩人应于2017年4月1日支付下一年度租金，经答辩人催交，被答辩人一直拖延拒付，答辩人已于2017年6月22日向被答辩人发出《解除商铺租赁合同通知书》，依法行使合同单方解除权，故答辩人不应返还被答辩人50万元保证金。综上，被答辩人拒付租金、拒绝腾交房屋，让答辩人承担损失更是于法无据，背离客观事实，应驳回其反诉请求。第三人柒加壹述称，一、我公司于2016年8月6日与刘文滨经营的商洛市星河商贸有限公司签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为6年，该份租赁合同依法成立且生效，因该租赁合同未到期，应继续履行。原告物彩华公司与被告刘文滨签订的租赁合同期限为10年，从2016年6月1日起至2026年5月31日止。合同第一条约定租赁面积为5627.42平方米，用途为整体或分租，从事经营活动。合同第五条4款约定乙方自营面积不得少于甲方所出租面积的三分之一。从上述合同条款看，被告刘文滨有权将上述租赁的商铺转租，因此，我公司与刘文滨签订的租赁合同依法成立且生效，应受我国合同法保护，因此该租赁协议应继续履行。二、原告物彩华公司与被告刘文滨签订的租赁合同是否解除或终止，均应保护第三人的权利不受损害。我公司与刘文滨签订租赁合同后，与成都金木坊建筑装饰工程有限公司签订了承揽合同，定做货架共计花费28万元，另外，答辩人与张某某达成装修工程协议，对承租店面的吊顶、屋内粉刷、地板部分修改，灯具安装、店门安装等进行装修添附，共计花费32万元。加之店内货物目前初步估计约120万元，据上可见，我公司在实际经营期间投入巨大，无论本案物彩华公司与刘文滨的租赁合同是否解除，都应切实保护实际承租人的利益不受损害，商事纠纷不同于民事纠纷案件，在处理时应充分、全面考虑市场经营主体的利益，如若原告方收回答辩人承租的商铺，应承担答辩人上述损失。三、为了解决矛盾纠纷，为了最大限度保护各方市场主体的利益，请法庭着重考虑我公司与原告物彩华公司之间促成新的商铺租赁协议或继续履行未到期的租赁协议。我们租赁该商铺之前，星河购物中心以大商圈的名义对外宣传招租，我们看到XX楼XX城，二楼设立超市，三楼是家电电器等项目，商业配备齐全，有能力带动人流量，才某某承租经营孕婴店面。但是商场只经营了一年就关门歇业。人流量严重不足，使得答辩人经营入不敷出，XX路XX路一年，经营情况更是雪上加霜。虽然答辩人严重亏损，但由于我们对店面投入巨大无奈坚持经营。在此情况下，我们恳请贵院主持调解，在答辩人租赁合同继续履行的情况下减免一定房租，从而达成新的租赁协议，或双方继续履行该租赁协议，才能保证本案各经营主体的权益得到最大程度保护。第三人佳鸿衣述称，我们2016年9月11日与刘文滨经营的商洛市星河商贸有限公司签订了《商铺租赁合同》，租赁期限为5年，该份租赁合同依法成立且生效，因该租赁合同未到期，应继续履行。原告物彩华公司与被告刘文滨签订的租赁合同期限为10年，从2016年6月1日起至2026年5月31日止。合同第一条约定租赁面积为5627.42平方米，用途为整体或分租，从事经营活动。合同第五条4款约定乙方自营面积不得少于甲方所出租面积的三分之一。从上述合同条款看，被告刘文滨有权将上述租赁的商铺转租，因此，我们与刘文滨签订的租赁合同依法成立且生效，应受我国合同法保护，因此该租赁协议应继续履行，原告物彩华公司与被告刘文滨签订的租赁合同是否解除或终止，均应保护第三人的权利不受损害。我们与刘文滨签订租赁合同后，我们的合作品牌雅鹿男装公司要求统一设计装修，我们因此为雅鹿男装公司共计支付400667.1元装修款和店内辅料器具10万元；另购置库房货架、办公室设施等进行装修添附和其他为开业做准备产生的费用，共计花费52865元；加之因2017年底星河购物中心歇业对我们的预期营业利润损失60万元(2017年年底至今）和店内积压货物损失；以及和雅鹿男装总公司签订的总经营期限是五年，如果违约需要承担违约金。目前以上总损失初步估计约300余万元。据上可见，我们在实际经营期间投入巨大，无论本案物彩华公司与刘文滨的租赁合同是否解除，都应切实保护实际承租人的利益不受损害，商事纠纷不同于民事纠纷案件，在处理时应充分、全面考虑市场经营主体的利益，如若原告方收回我们承租的商铺，应承担我们上述损失。为了解决矛盾纠纷，为了最大限度保护各方市场主体的利益，请法庭着重考虑我们与原告物彩华公司之间促成新的商铺租赁协议或继续履行未到期的租赁协议。我们租赁该商铺之前，星河购物中心以大商圈的名义对外宣传招租，我们看到XX楼XX城，二楼设立超市，三楼是家电电器等项目，商业配备齐全，有能力带动人流量，才某某承租经营男装。但是商场只经营了一年就关门歇业。人流量严重不足，使得我们经营入不敷出，XX路XX路一年，经营情况更是雪上加霜。虽然我们严重亏损，但由于我们对店面投入巨大无奈坚持经营。在此情况下，我们恳请贵院主持调解，在我们租赁合同继续履行的情况下减免一定房租，从而达成新的租赁协议，或双方继续履行该租赁协议，才能保证本案各经营主体的权益得到最大程度保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》被告无异议；对原告提交的2013年7月10日余致双与陕西君诚置业有限公司签订的《商业用房租赁合同》，被告对其真实性有异议，但被告未提交相应证据证明其主张；对原告提交的刘文滨个人信息、公司在工商部门的登记情况，被告无异议，刘文滨当庭表示，是其以个人账户向原告交纳的租金。对原被告无异议证据本院予以采信。对原告提交的《商铺租赁合同》对真实性被告无异议。关于违约，被告认为系案外人主张权利，导致被告未缴纳下一年度的租金，不能证明系被告违约。为此被告提交陕西君诚置业有限公司与部分人员签订的商品房买卖合同，商洛嘉合商业运营管理有限公司与部分业主签订的《委托经营协议》、因嘉合公司未按约定时间交给业主租金，部分业主到陕西君诚置业有限公司、商洛嘉合商业运营管理有限公司、刘文滨经营的商洛星河商贸公司商场进行索要租金的照片；刘文滨、商洛市星河商贸有限公司向原告发出的函件，原告向被告复函，这些证据能够证明，被告刘文滨在经营期间，有部分人员在其经营场所索要租金以及阻碍经营的情况。被告刘文滨提交的评估申请书、评估项目表、及本院对鉴定证据的质证笔录、评估机构的资质证书、秦价估字（2018）050号评估报告书、、,可以确认被告刘文滨对商场的装修装饰产生的损失。刘文滨和两个第三人各提交的2份《商铺租赁合同》，可以证明被告刘文滨将一楼两边商铺分别租赁给两个第三人经营。2018年1月28日被告以星河商贸公司名义发出的《撤场通知》，同日原告发出的,可以证实原被告在此时间均有解除合同意思表示。对当事人无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据双方当事人陈述并结合其他证据，能够相互印证的证据，本院予以认定。不符合证据要件要求的证据不予采信。经庭审质证、当事人陈述和本院审查，根据上述认定的证据，可以确认如下事实：2013年7月10日陕西君诚置业有限公司与物彩华公司法定代表人余致双签订了《商品房买卖合同》，余致双购买了陕西君诚置业有限公司开发建设的商洛市商州区XX大厦XX号XX层商铺。当日陕西君诚置业有限公司（甲方）与余致双（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，约定甲方将位于商洛市XX路XX大厦二、三层商业用房出租给乙方使用，建筑面积3859.14平方米,期限15年即2010年5月1日至2029年4月30日至。2015年12月10日余致双与物彩华公司签订了《房屋租赁授权委托书》，约定委托物彩华公司将其所有和承租的XX大厦一至三层出租和经营管理。委托期限2015年12月10日至2029年4月30日。2016年3月10日陕西君诚置业有限公司出具《转租证明》上面载明位于商洛市XX路XX大厦二、三层商业用房，经与余致双协商同意，将该出租房屋转租第三人，租赁期间必须遵循甲乙双方签订的《商业用房租赁合同》。2016年3月16日物彩华公司（甲方）与刘文滨（乙方）签订了《商铺租赁合同》：一、租赁地点：商洛市商州区XX路XX号，XX街XX层。租赁面积约5627.42平方米。用途：整体或分租，从事经营活动。二、租赁期限10年，即2016年6月1日至2026年5月31日止。三、保证金、租金及缴纳期限：1、乙方须在签订合同时，向甲方缴纳保证金50万元，其中10万元由一楼租户张磊缴纳黄金柜台保证金，转由乙方顶用，余额40万元由乙方缴纳（其中30万元在签订合同时向甲方缴纳，余额20万元在乙方开业一月内缴纳），并由甲方统一出具收据，黄金柜台期满后，由乙方退还押金10万元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退还上述保证金给乙方（以现金方式退还不计息）。2、年租金2660000元，其中十年合同期内第四年、第五年、第六年、第七年在已定租金基础上增长6%（即2819600元），第八年、第九年、第十年在第七年租金基础上增长6%（即2988776元）。4、租金支付方式为一年一付清，到期提前两个月支付下一年度租金，乙方将一年度租金一次性打款到甲方指定账户。5、承租方必须按照约定，向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金3%加收滞纳金。四、甲方的权利和义务：1、签订合同后甲方在2016年4月1日向乙方交房。2、乙方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同（解除合同的通知方式为：甲方口头通知、电话通知、短信通知、书面邮递等方式）。违反国家有关法律、法规、非法经营的。拖欠租金或者其他费用时间累计达十五日者。八、违约金和违约责任：3、租金乙方应如期交纳，否则每逾期一天，按应缴纳总费用金额的每日千分之一加收违约金。如逾期十五天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，并由乙方承担全部违约责任。九、2、甲方按乙方在本合同上填写的通信地址及方法向乙方发出有关通知，均为有效通知。合同尾部甲方处有余致双签名并加盖公司印章。乙方处有刘文滨签名按印。合同签订后，被告刘文滨将租赁一至三层以星河商贸有限公司名义用于经营星河购物中心。租赁合同签订后被告刘文滨缴纳第一年房屋租金2660000元，之后未缴纳。2017年5月1日原告向被告刘文滨发出催收租金通知书，上面载明：由于贵方未按《商铺租赁合同》约定于2017年4月1日支付2017年--2018年度的租金，贵方严重违约：一、请你务必于2017年5月15日前一次性向我公司支付2017年--2018年度房屋租金。二、如未按上述宽限期限一次性足额支付房屋租金，我公司将依法解除商铺租赁合同，并依法追究贵方迟延支付租金的违约责任。2017年5月11日商洛星河商贸有限公司向原告发出了通知，上面载明：双方于2016年3月签订的房屋租赁合同，履行一年，目前出现不可归责于我方的情况，致使我方经营受阻，损失巨大。1、你公司恶意隐瞒商铺所有权人的情况，将上述只有部分处理权的商铺出租给我公司从事经营活动，属于典型合同诈骗。2、自2016年8月以来有自称业主的人结队来我处索要租金，从9月开始“各业主”增加五六十户，哄闹、冲击我经营场所，在我办公室拉白条幅，其中一条悬挂长达12天，致使我方无法正常经营。3、上述情况持续到2017年3月4日，扰乱正常经营。2017年5月22日原告再次催收租金向被告发出通知书，上面载明：一、你方回复的众业主威胁、骚扰你方正常经营之事，答复如下：1、因我方未与众业主签订租赁合同，故我方无权与众业主就你提出的威胁、骚扰经营一事进行处理。2、如再出现第三方影响你正常经营之事，建议你通过法律途径依法维护你合法权益。二、你方务必于2017年5月25日前一次性向我公司支付2017年--2018年度房屋租金。三、如贵方按照上述宽限期限缴纳房租我方将不追究你方迟延缴纳租金的违约责任，否则我公司将依法解除商铺租赁合同，并依法追究贵方迟延交付租金的违约责任。2017年6月22日原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》上面载明：一、自2017年6月30日零时起，正式解除贵方与我公司于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》。二、请贵方于2017年7月15日前搬出租赁房屋，撤出贵方的物品。并将房屋及附属设备归还我方。逾期不搬离，视为放弃房屋内物品的所有权，我方有权自行处置。对于被告和第三人之间租赁关系的事实，被告和第三人柒加壹均称，2016年8月6日，被告以商洛星河商贸有限公司名义与第三人柒加壹签订了商铺租赁合同，被告将所租赁的XX路XX号XX楼建筑面积253平方米的商铺租赁给第三人，租期六年，自2016年10月1日起至2022年9月30日止，前3年，年租金每平方米115.2元，全年租金350000元人民币。被告与第三人佳鸿衣均称，2016年9月11日，被告以商洛星河商贸有限公司名义与第三人佳鸿衣签订了商铺租赁合同。该合同约定，被告将商铺建筑面积300平方米租赁第三人佳鸿衣，合同期限为五年，自2016年10月1日起至2021年9月31日止，期限内年租金按每平方米116.7元，全年租金420000元。原告对上述两家合同不认可，认为被告与第三人合同不真实、压低租赁费。原告在庭审中提出对第三人柒加壹合同进行鉴定，该申请超过法律规定的期间。本院在雅鹿总部调取的年租金650000元的合同复印件，第三人佳鸿衣在审理中明确表示该复印件系自己伪造的。另查明，2014年7月至12月期间陕西君诚置业有限公司将商洛市商州区XX大厦余致双租赁的二、三层部分商铺，进行了对外出售。商洛嘉合商业运营管理有限公司与购买二、三楼部分商铺业主签订了《委托经营协议书》，以返租的形式向业主支付租金。2016年3月16日物彩华公司与被告刘文滨签订了《商铺租赁合同》将一至三层租赁给刘文滨。因商洛嘉合商业运营管理有限公司拖欠部分购买商铺业主的租赁费，从2016年11月份开始，部分业主陆续找商洛嘉合商业运营管理有限公司以及陕西君诚置业有限公司索要租金。后因问题没有得到有效解决，部分业主到被告刘文滨经营的商洛星河商贸公司商场索要租金，对被告刘文滨经营的星河购物中心的营业有一定的影响。2018年1月25日，陕西君诚职业有限公司工作人员对XX大厦二三楼商铺的独立商业配电箱进行关闸断电，并在配电箱上张贴封条，影响被告商场正常营业。双方发生纠纷后，就解除合同和如何交房，双方不能达成一致意见。2018年1月28日，被告书面提出《撤场通知》，载明：“1、由于商铺停电，无法经营。本人于2018年2月1日起陆续撤场，请物彩华公司在接到本通知起三日内安排工作人员，做好一至三层商铺的交接工作。”原告当日作出《同意解除通知书》,载明：“1、我公司同意解除你和我公司于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》。2、请贵方于2018年2月4日前搬出出租房屋，恢复原状并腾交房屋交我方。”之后商场关闭，停止经营。在本案审理中，原被告虽然都提出腾交房屋，但因两个第三人继续使用房屋，原告要求整体腾交房屋，被告提出第三人正在使用房屋无法整体腾交，原被告就腾房问题一直未能达成协议，除一楼两个第三人的商铺继续营业外，其余房屋一直空闲。审理中被告申请对其损失进行评估，经商洛市中级人民法院委托，陕西秦正价格评估有限公司作出秦价估字(2018）050号评估报告书，价格评估标的：（一）室外部分：1、外立面门头；2、显示屏3、雨棚、大门、出入踏步。（二）室内装修及设施1、地面铺设；2、墙面处理；3、吊顶；4、灯具及照明系统；5、强、弱电及线缆敷设；6、水、气等管道设置；7、电梯安装、改造、加固；8、消防设施；9、三楼家电区家电展台、小吃城设施、超市货架及设施；10、空调改造、卫生间改造。评估分类：1、委托方证据材料有，现场勘验也有；2、委托方提供证据中无，现场勘验时有的清单。3、现场没有看到的清单。价格评估结论：6556378元。对商铺装修及配套设备价格评估：1、委托方证据材料有，现场勘验也有：5604962.2元（评估结论5606071元，其中灯具照明系统重置成本3960元，计算综合成新率后应为2851.2元）。2、证据材料无、现场有：366577元。3、现场勘验时没有看到的清单583730元。本院认为，原告物彩华公司法定代表人与陕西君诚置业有限公司签订了租赁合同和买卖合同后，取得了对商洛市商州区XX路XX大厦一至三层商铺的租赁权，原告物彩华公司与其法定代表人签订了房屋租赁授权委托书，原告取得了对上述商铺的租赁权和管理权。2016年3月16日原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告承租商洛市商州区XX路XX大厦一至三层商铺，期限10年，年租金2660000元。合同签订后，被告将租赁房屋用于经营星河购物中心，被告交纳了第一年租金。因商洛嘉合商业运营管理有限公司拖欠部分购买二、三楼商铺业主的租金，从2016年后半年开始，部分业主陆续找商洛嘉合商业运营管理有限公司以及陕西君诚置业有限公司索要租金，纠纷发生后，因原告没有积极主动出面解决纠纷，部分业主找到被告刘文滨经营的星河购物中心主张权利，致使被告经营活动受到一定影响，原告没有完全履行合同义务，被告亦迟延支付下一年度租金，故对原告提出确认原被告的租赁合同于2017年6月30日解除并要求被告承担违约责任之请求，本院不支持。2018年1月28日，被告书面通知原告撤离场地并腾交房屋，原告当日亦提出书面同意意见，原被告的行为应该视为原被告达成解除双方房屋租赁合同的合意，故应确认原被告2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》于2018年1月28日解除。合同解除前，被告租赁原告房屋，虽然原告没有全面履行合同义务，但并不构成根本违约，该行为没有致使被告对租赁物使用、收益，故被告应该按合同约定支付2017年6月1日至2018年1月28日的房租费给原告。对被告主张合同期内支付一半租金的请求不予支持。从2017年6月1日至2018年1月28日期间共计241天，租赁费应依照年租金2660000元计算，每天租赁费为7287.67元，被告拖欠原告2018年1月28日以前的租赁费1756328.47元，应由被告支付原告。2018年1月28日以后租赁合同解除，被告本应腾交房屋给原告，但被告仍然延续与两个第三人的租赁合同，并收取第三人的租赁费，被告的该部分收益属于不当得利，被告应将第三人应交付房屋租金给付原告，具体给付数额，应参照被告与第三人向本院提交的租赁合同约定的金额计算，第三人佳鸿衣年租金420000元，第三人柒加壹年租金350000元，共计年租金770000元，计算到每一天应为2109.59元（第三人佳鸿衣每天应交1150.68元，第三人柒加壹每天应交958.91元），由被告给付原告至第三人腾交房屋之日止。2018年1月28日之后，因原被告未能协商一致交付和接收房屋，导致除一楼两个第三人使用房屋外，其余房屋一直闲置，造成原告对空闲房屋不能产生租赁收益，原被告均有过错，应结合原被告过错责任，对原告空闲的房屋租赁收益损失应由原被告平均分担，参照原被告租赁合同期内年租金2660000元减去770000元，原告年空闲房屋租金损失为1890000元，每天租金损失5178.08元，被告每天应承担原告房屋闲置损失2589.04元至被告腾交房屋之日止。被告所缴纳的500000元保证金，因合同约定，在租赁期限届满，费用结算清楚并经原告验收商铺合格后退还被告，再未做其他约定，现双方合同已经解除，原告应该在被告腾交房屋后退还该保证金给付被告。原告认为被告与第三人签订的合同损害了原告的利益，且不同意继续与第三人履行被告与第三人签订的租赁合同，现原被告的合同已经解除，被告无权再继续出租房屋，第三人也没有与原告重新达成房屋租赁协议，所以第三人应腾交房屋给原告，其余房屋应由被告直接腾交原告。被告请求原告承担从2018年2月1日起到实际接收房屋之日的水电费、物业费、人员工资等费用，与法无据，故对被告的该项请求不予支持。被告主张的因原告违约导致解除合同给被告造成经济损失8813126元，被告在商场的装饰装修有一部分与原告商场形成附和，故对该损失应结合该评估报告及被告的投入和可利用程度进行审核，对被告请求合理部分予以认定，对被告请求不合理部分和无证据证实部分不予认定。根据评估报告，商铺装修及配套设备价格估算表附件1中，大部分装修物和设施设备与商场已经形成附和，被告的商铺装修及配套设备损失确认为5604962.2元。虽然原告不同意利用被告的上述商铺装修及配套设备，但如果拆除，会导致浪费和损失扩大，所以结合物尽其用原则和原被告过错责任，酌定被告上述损失的60%由原告承担，上述商铺装修及配套设备设施由被告交付原告。对第三人的请求本案不合并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十八条、第十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）与被告刘文滨（反诉原告）2016年3月16日签订的商铺租赁合同于2018年1月28日解除。二、由被告刘文滨（反诉原告）、第三人商洛市商州区柒加壹母婴生活坊、商洛市佳鸿衣商贸有限公司向原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）腾交位于商洛市商州区XX路XX号XX大厦一、二、三层房屋。被告刘文滨（反诉原告）按评估机构评估报告确定的商铺装修及配套设备价格评估计算表表1向原告陕西物彩华商贸有限公司腾交房屋及装修、配套设施、设备（具体按评估报告附件1商铺装修改造工程及配套设施设备价格评估计算表表1所列项目交付），被告刘文滨（反诉原告）对上述财物不得拆除、转移、损坏。原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）退还被告刘文滨（反诉原告）保证金500000元。三、被告刘文滨（反诉原告）支付原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）2017年6月1日至2018年1月28日房屋租赁费1756328.47元。被告刘文滨（反诉原告）从2018年1月29日起按每日4698.63元支付原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）房屋占用费至被告刘文滨和第三人腾交房屋完毕之日止（被告刘文滨支付空闲房屋日占用费2589.04元，第三人佳鸿衣房屋日占用费1150.68元，柒加壹的房屋日占用费958.91元）。四、原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）承担被告刘文滨（反诉原告）损失3362977.32元，刘文滨支付的鉴定费95000元，由原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）承担47500元，上述共计3410477.32元，由原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）给付被告刘文滨（反诉原告）。五、驳回原、被告其他诉讼请求。以上二、三、四条判决内容限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14965元由原告负担4965元，被告刘文滨负担10000元，反诉费48950元由被告刘文滨负担33690元，原告负担15260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审  判  长       薛宏炜                           审  判  员       赵  徽                           审  判  员       王  凯 二O一九年八 月九日 书  记  员       吕文娟   1