广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初298号 原告：袁兆平，男，1966年10月25日出生，汉族，户籍地：柳州市柳南区，现住柳州市。 委托诉讼代理人：陆朝忠，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘平菊，广西金中大（柳州）律师事务所律师。 被告：柳州市银阳房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市屏山大道95号鞍山大夏1112号，注册号:450200200004732。 法定代表人：李正银，职务：董事长。 第三人：广西柳州光能科技有限公司，住所地：广西柳州市高新一路15号科技一条街2号楼2211号，统一社会信用代码：91450200348528690T。 法定代表人：邓元魁，职务：总经理。 委托诉讼代理人：周健，广西通华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楠楠，广西通华律师事务所律师。 第三人：中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道38-2号，统一信用代码：914500007188916828。 法定代表人陈绍霖，职务：董事长。 原告袁兆平诉被告柳州市银阳房地产开发有限公司（以下简称银阳房开）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，发现遗漏当事人，本院依法追加广西柳州光能科技有限公司（以下简称光能公司）、中国华融资管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称华融公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，由审判员蔡坤宏任审判长，与人民陪审员杨玲、兰学军组成合议庭，代书记员潘乐担任法庭记录，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告袁兆平及其委托诉讼代理人陆朝忠、刘平菊，第三人光能公司之法定代表人邓元魁及其委托诉讼代理人周健、王楠楠到庭参加诉讼，被告银阳房开、第三人华融公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告袁兆平向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告银阳房开于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》合同有效；2.请求确认位于柳州市盛世中华10栋2号房屋归原告所有；3.请求判决银阳房开继续履行2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》，办理过户手续；4.判决本案的诉讼费一切由被告承担。 事实和理由：原告向被告购买位于柳州市盛世中华10栋2号房，于2014年6月10日前向其支付了购房款1,000,000元，双方于2014年6月10日签订了《商品房买卖合同》，约定购房款总额为3,000,000元。2014年6月16日被告通知原告交房，原告于当日办理了交房手续，其后对该房屋进行了装修，后原告于2014年10月份付清剩余购房款,并于2015年5月18日入住至今。被告于2015年11月23日出具《销售不动产统一发票》一张。但被告并未在约定的期限内为原告办理房地产权属证书，原告到房管部门查询才得知该房屋于2014年11月28日抵押给中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告银阳房开未到庭参加诉讼，其向本院提交书面答辩意见称，1.被答辩人所诉诉请答辩人没有异议；2.答辩人与被答辩人就盛世中华10栋2号房所签订的《商品房买卖合同》是在协商一致下签订的，是合法有效的；3.被答辩人已于2014年10月22日前按照约定将购房款支付完毕，其中385,000元购房款以“奇石”冲抵。被答辩人所交的购房款是应答辩人及答辩人的法定代表人李正银的要求将购房款转至答辩人的法定代表人李正银的银行账户；4.答辩人已于2014年6月16日将被答辩人所购买的房屋交付给被答辩人，该房屋已从交付之日起由被答辩人实际占有、管理、使用至今，房屋的所有权已归被答辩人所有。 第三人光能公司述称，1.我们认为原、被告所签订的购房合同存在虚假诉讼问题，具体如下：与原告同时购房的另案原告王德灵是银阳房开的财务总监和公司副总，在2014年11月份被告银阳房开将上述房屋抵押给华融公司，原告对此是知情的，原告从2014年11月起就知道自己的权益受到侵害，到2019年已达五年时间，本案的主张已经超过了诉讼时效；2.原告在银阳房开没有签订购房合同之前，声称已经将购房款打进银阳房开，从证据上看出该款的大部分是打给银阳房开的法定代表人李正银，小部分是打给公司的，这是违背常理的，原因是没有签订合同，不可能预交预付购房款；3.原告与被告银阳房开有合谋串通侵害国有资产的嫌疑，与原告同时购房的另案原告王德灵是银阳房开的副总，原告购买房屋签订合同的行为都是在银阳房开将上述房屋抵押给银行的同一年，前后相差几个月，按常理说公司把房子抵押了是不能办理产权的，我们怀疑原告与银阳房开合谋侵害国有资产，从原告的相关的证据可以看出，除了上述不符合常理之处外，还存在众多的虚假证据，这些虚假证据在之前的诉讼案件中曾经蒙蔽过相关的法院和法官，原告仍然以此为依据在本案中使用，提请法院注意，要打击虚假诉讼，保护国有资产不被损失。我方认为原、被告双方签订的合同是无效的；不认可原告的第二项诉讼请求，因为房子已在法院执行，大部分已经执行完毕；原告的第三项诉讼请求是确权问题，法院不能处理该事项，且房屋正在执行过程中。涉案的房产在尚未竣工时已办理了在建工程抵押，在办理好房产证后于2014年11月28日办理了抵押登记，抵押权人都是华融公司，办理了抵押权的不动产是无法办理过户的。 第三人华融公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 原告黎志强围绕其诉讼请求，第三人光能公司围绕其答辩意见向本院提交了证据，被告银阳房开、第三人华融公司未举证。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。被告银阳房开、第三人华融公司未到庭质证，视为自动放弃诉讼权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。对于当事人提交的证据，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 被告柳州市银阳房地产开发有限公司成立于2001年4月2日，法定代表人为李正银。 2014年2月21日，原告袁兆平向被告银阳房开法定代表人李正银账户内转入3,500,000元，交易摘要为“购房款”。2014年3月25日，原告向被告银阳房开刷卡支付200,000元。2014年5月16日，案外人袁昌向李正银账户转入800,000元，交易摘要为“还款”；2014年8月26日，案外人袁昌又向李正银转账500,000元。2014年5月27日、2014年7月29日，原告分别向李正银转账500,000元和970,000元。2014年9月17日，原告向银阳房开刷卡支付145,000元。原告在庭审时陈述案外人袁昌系其儿子。 2016年5月20日，银阳房开公司向原告出具了一份证明，其中载明：“从袁兆平和袁昌名下，自2014年2月21日至2014年10月22日期间，转到我公司法定代表人李正银名下的共652万元款项，全部属支付袁兆平购买我公司开发的位于柳州市盛世中华10栋1号和10栋2号房的购房款。” 被告银阳房开于2015年11月23日向原告出具了案涉房屋的不动产销售发票，不动产销售发票登记的交易金额为3,000,000元。原告袁兆平与被告银阳房开签订了一份落款日期为2014年6月10日的《商品房买卖合同》，合同约定原告以3,000,000元的价格购买位于柳州市盛世中华10栋2号房屋，原告应于合同签订之日将购房款一次性付清。原告于2014年6月16日签订了案涉房屋交房单，随后装修入住。2015年2月12日，双方预售商品房合同在房产登记部门进行备案登记，备案登记的购房日期为2015年2月12日。 2014年11月17日，被告银阳房开将案涉房屋登记在其名下，即被告银阳房开为本案案涉房屋的所有权人，所有权证号为：D0271610。2014年11月28日，被告银阳房开将案涉房屋抵押给第三人华融公司，权利价值为2,420,000元，他项权证号为：E0179522。本院于2015年11月4日作出（2015）南民初（二）字第33号民事判决书，判决银阳房开向华融公司支付欠款本金5,500万元及重组收益和违约金，并判决华融公司对包括案涉房屋在内的33套房屋在折价或拍卖、变卖所得的价款时享有优先受偿权。该判决生效后，华融公司向本院申请强制执行。在执行过程中，华融公司于2017年7月3日与光能公司签订债权转让协议，将其对被告银阳房开的上述债权转让给光能公司，本院于2019年6月15日下发（2016）桂0204执442号之二十四号执行裁定书，裁定变更执行申请人为光能公司。 原告认为其在案涉房屋设定抵押和法院查封之前，已经与银阳房开签订房屋买卖合同，交付了绝大部分购房款并实际占有、使用案涉房屋，原告购买房屋的权利优先于华融公司的抵押权，（2015）南民初（二）字第33号民事判决错误，于2018年向本院提出对（2015）南民初（二）字第33号案件进行再审，本院于2018年10月15日作出（2018）桂0204民申9号民事裁定书，驳回了原告的再审申请。原告于2019年1月8日提起本案诉讼。 在本案审理过程中，原告表示其与被告银阳房开或银阳房开法定代表人李正银之间没有借贷关系，也没有其他转账关系，本案不是民间借贷的法律关系，是商品房买卖的合同纠纷，并坚持诉讼请求不变。 本院认为，本案中，原告与被告银阳房开签订了一份落款时间为2014年6月10日的《商品房买卖合同》约定购买案涉房屋，但双方直至2015年2月12日才进行预售商品房合同备案，在此之前，银阳房开于2014年11月17日将案涉房屋登记在其名下，又于2014年11月28日抵押给被告华融公司。本院生效判决已经认定银阳房开与华融公司于2014年11月28日就案涉房屋设立的抵押权效力，判决华融公司公司对案涉房屋在折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。华融公司取得的抵押权是物上请求权，原告与银阳房开签订《商品房买卖合同》取得的是要求银阳房开依据合同履行义务的债权，物权优先于债权，在没有证据证明抵押无效的情况下，即使原告抗辩其已经履行支付义务、房屋已经交付其使用的事实成立，亦不能对抗华融公司取得的抵押权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，现原告与被告银阳房开签订的《商品房买卖合同》由于银阳房开未告知原告又将房屋抵押给华融公司的行为导致合同目的不能实现，原告可以依据上述规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告诉请将案涉房屋判令归其所有，在本院追加第三人查明本案事实后，仍坚持其诉讼请求，在合同目的不能实现的情况下，本院对此不予支持。原告可另寻合法途径要求被告银阳房开承担相应的责任。 据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 驳回原告袁兆平的全部诉讼请求。 案件受理费30,800（原告已预交），由原告袁兆平自行负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蔡坤宏 人民陪审员  杨 玲 人民陪审员  兰学军 二〇一九年八月二十九日 代书 记员  潘 乐 附本判决书所援引的相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007