上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3392号上诉人（原审被告）周庆华，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地江苏省苏州市相城区XX镇XX幢XX室，现住上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号。上诉人（原审被告）上海盛誉餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区XX镇XX路XX号。法定代表人周庆华，总经理。上述两上诉人之共同委托代理人沈维龙，上海国定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）钱耀明，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX村XX组。委托代理人卫驰翔，上海天闻世代律师事务所律师。委托代理人费清清，上海天闻世代律师事务所律师。上诉人周庆华、上海盛誉餐饮有限公司（以下简称盛誉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第16703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭,于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人周庆华及两上诉人之共同委托代理人沈维龙,被上诉人钱耀明之委托代理人卫驰翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，钱耀明系上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX层XX楼房屋的权利人，房屋建筑面积为431平方米。2009年1月1日，钱耀明（以下简称甲方）与周庆华（以下简称乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由甲方将系争房屋转租给乙方用于开办餐饮公司（外送、堂吃），甲方于2009年1月1日之前向乙方交付该房屋，房屋租赁期为4年，即2009年1月1日至2012年12月30日止，租赁期满，在同等条件下乙方有优先租赁权，到时双方再重新签订租赁协议。协议第四条约定，房屋租金为每年人民币（下同）135,000元，4年合计租金为540,000元，乙方以现金方式支付租金，半年支付一次，上半年支付日期为每年的1月1日之前，下半年支付日期为每年的7月1日之前，先付后用。5.1条约定，甲方同意乙方在房屋现有设施的基础上，自行装修和增设附属设施等内容。6.1条约定，乙方在租赁期间，应在约定的时限内按期交付租金，如乙方拖延不付，视为乙方自动退租，即日无条件清场，同时支付甲方拖欠款及赔偿年租金10%的违约金。6.2条约定，乙方在租赁期间，该房屋所发生的水、电费等一切杂费由乙方支付。6.6条约定，乙方租赁期满退租时，原室内外固定装饰设施应完好保存并无条件地归甲方所有。乙方同意支付本条款保证金10,000元，如乙方违约，乙方除承担经济损失外，甲方有权没收10,000元保证金。后钱耀明诉至法院，要求判令周庆华、盛誉公司：1、向钱耀明支付2013年1月1日至2014年12月30日两年租期的房屋租金283,500元以及违约金56,700元；2、承担房屋租期内因周庆华、盛誉公司使用而产生的拖欠未付的水费1,654.40元、电费608.66元以及水电费的滞纳金。原审审理中，钱耀明撤回要求周庆华与盛誉公司支付水电费和滞纳金的诉讼请求。原审另认定，钱耀明系通过拍卖方式取得系争房屋产权，该房屋于2008年4月10日登记至钱耀明及其家人名下。在此之前，案外人XX有限公司顾某甲上海市川沙支行与盛誉公司就系争房屋签订过《房屋租赁协议》，租赁期限自2004年5月1日至2010年4月30日止。2008年6月26日，顾某甲出具《协议书》一份，言某甲与周庆华就系争房屋的租赁关系于2010年4月30日到期，现房屋已出售给钱耀明，租赁关系已发生变化，经磋商，其同意放弃与周庆华所签的合同及合同中牵涉到的权益问题，由现产权人钱耀明享有房屋的支配权，并在该协议书上载明：房租收到2008年6月27日，房租到期，房租保证金转入钱耀明10,000元。周庆华、盛誉公司自2008年6月起开始向钱耀明支付租金，目前已付清了截至2012年12月30日止的租金。原审又认定，2012年12月31日，周庆华发送短信给钱耀明，内容为：“钱大哥你好：关于江镇房屋之事你尽快签订，到时我装修你还要让2个月，敬请思量，谢谢”，钱耀明回复短信内容为：“周老板，来不极（及）了，谈好了，合同到期了，本月30日，交接......”。2013年2月23日11时13分，钱耀明向上海市公安局浦东分局江镇派出所报警称在XX镇XX路XX号有租房纠纷。派出所接报回执单上记载：“民警到场了解，系报警人与周庆华之间因房租到期，报警人方不愿再租给周方，周方想续租且未付租金，引起纠纷，现门面正在营业。告知到相关部门解决。”当天12时09分，周庆华又发短信给钱耀明，内容为：“钱耀明老板，你不管新建路房屋借给谁，把我的房屋转让费15万还给我就可以了，省得我去为你房屋操心了”。原审还认定，2014年12月30日，钱耀明与周庆华签订《房屋退租交接确认单》，载明：退房日期为2014年12月30日，房屋地址为XX路XX号1、2楼；乙方租赁期间还有水、电费欠费账单，其中未付水费账单合计1,654.40元，未付电费账单合计608.66元；乙方确认已收到水、电费催付账单，并同意在房屋交接后七天内全额解交未付水、电等账单及滞纳金；甲方同意乙方在租赁期间所做房屋改造、装修不作还原处理，保持现状，无条件退交给甲方。乙方在一周内将房屋内放置物品搬离，未搬离物品视作乙方主动放弃由甲方处理；乙方将该房屋钥匙返还给甲方，甲方同意无条件接受。当天，钱耀明收回了系争房屋。原审审理中，钱耀明称双方经事先沟通，周庆华同意租金递增5%，其于2013年1月1日将打印好的租赁协议带至周庆华处，周庆华要求更改租期和租金数额的内容，在其同意之后周庆华对前述内容进行了更改，之后钱耀明、周庆华分别在该协议上签署了名字。为此，钱耀明向法院提供《房屋租赁协议》一份，其中“房屋租赁期为1年，即2013年1月1日至2013年12月30日止”被手写更改为“房屋租赁期为伍年，即2013年1月1日至2017年12月30日止”,“乙方向甲方租赁的房屋租金为1年162,000元大写：壹拾陆万贰仟元整”经手写更改为“乙方向甲方租赁的房屋租金141,750元大写：拾肆万壹仟柒佰伍拾元”。该协议尾部另有周庆华手写补充的内容：“甲方让装修1个半月时间，乙方表示感谢”，落款时间为“2013.1.1”。周庆华则表示双方之前并未沟通好，上述手写的内容确实是其所为，但因其开饭店需要重新装修，要求钱耀明给一个半月装修时间，钱耀明表示需要回去和家人商量之后再进行回复，所以双方并没有达成最后协议，至于其在协议上签名只是对草拟的合同进行的确认，双方尚未签订正式的续租协议，周庆华处也没有所谓的2013年协议。另外，原审中，周庆华、盛誉公司称，其租赁系争房屋以后，于2006年对系争房屋的一层和二层进行了装修，并搭建了厨房，2008年11月，其将底层东面184平方米面积转租给了“伍缘超市”，租期已于2012年12月31日届满，2012年1月其又将整个租赁房屋的第二层及搭建的厨房一并租给“某甲棋牌”，为此对第二层和厨房进行了重新装修，两次装修共计花费546,800元。由于双方一直未续签协议，无法确定钱耀明是否还续租给周庆华，导致周庆华与盛誉公司无法正常使用房屋，也无法进行移交，但搬离时双方约好钱耀明不再收取租金，故周庆华与盛誉公司不要求钱耀明退还保证金及赔偿损失，既然钱耀明要求周庆华与盛誉公司支付租金，则其要求钱耀明退回保证金并赔偿转让费及装修搭建损失，考虑到折旧问题，要求以钱耀明赔偿的转让费和装修搭建的数额折抵钱耀明主张的租金和违约金。钱耀明则表示其不清楚周庆华与盛誉公司主张的装修，也没有免除周庆华与盛誉公司应付的租金。关于租金和违约金标准，钱耀明表示系根据双方签订的2013年协议中的年租金标准进行计算，违约金为调整后的年租金的20%。周庆华与盛誉公司则坚持涉案协议并未生效，如果支付租金，应该按照双方于2009年签订的协议中约定的年租金135,000元的标准进行计算。又，原审审理中，钱耀明确认收到周庆华与盛誉公司租赁保证金10,000元，同意返还。原审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，钱耀明主张双方已于2013年1月1日续签了协议，但周庆华与盛誉公司不予认可，且从双方往来短信及报警记录内容来看，双方一直在就续租问题进行协商，尚未达成一致意见，故法院对钱耀明所称的2013年1月1日有效成立的意见不予采信。周庆华与钱耀明签订的租赁协议于2012年12月30日期限届满后，周庆华仍继续使用租赁房屋，直至2014年12月30日才将房屋返还给钱耀明，应继续向钱耀明支付在此期间的房屋租金，因涉案的2013年协议并未有效成立，故钱耀明要求周庆华按照该协议的标准支付租金法院不予支持。周庆华辩称退租时钱耀明已经免除其交纳2013年及2014年期间的租金，但钱耀明予以否认，双方签署的退租交接确认单中也并无钱耀明免收周庆华租金的意思表示，周庆华又未能提供证据予以证实，故对周庆华该意见法院不予采信。钱耀明要求周庆华按照2013年协议约定的违约金标准支付违约金没有合同和法律依据，法院不予支持。关于保证金，钱耀明同意返还，法院可予准许。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，且钱耀明、周庆华在办理退租交接手续时亦明确“甲方同意乙方在租赁期间所做房屋改造、装修不作还原处理，保持现状，无条件退交给甲方。乙方在一周内将房屋内放置物品搬离，未搬离物品视作乙方主动放弃由甲方处理”，故周庆华与盛誉公司要求钱耀明补偿装修损失和转让费并与其应当支付的租金进行抵扣的请求法院不予支持。盛誉公司并非合同当事人，故钱耀明要求盛誉公司承担责任法院不予支持。原审审理中，钱耀明撤回要求周庆华与盛誉公司支付水电费及滞纳金的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，法院可予准许。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于二○一五年七月三十一日作出判决:一、周庆华于判决生效之日起十日内支付钱耀明租金270,000元；二、钱耀明于判决生效之日起十日内返还周庆华租赁保证金10,000元；三、驳回钱耀明的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,436元，减半收取计3,218元，由钱耀明负担543元，周庆华负担2,675元。判决后，周庆华、盛誉公司不服，上诉于本院，诉称:双方签订的交接确认书免除了双方应承担的债务，包括租金与经营损失；因被上诉人的过错导致2013年合同未能正式签订，给上诉人造成了经营损失，该部分损失应在租金中予以抵扣；盛誉公司实际经营，被上诉人应向盛誉公司追究责任，故要求二审法院撤销原审判决主文第一项。被上诉人钱耀明辩称:交接确认单中“无条件”表述并不能理解为免除租金，仅是表示不再强制要求继续履行合同；2013年合同未成立不能归责于任何一方当事人；上诉人不支付租金，给被上诉人造成很大损失；周庆华系合同上签字的当事人，盛誉公司股东仅周庆华一人，应由周庆华承担合同义务，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼房屋租赁协议承租方签署人为周庆华，且周庆华系盛誉公司法定代表人，因此，尽管盛誉公司实际使用涉讼房屋，但本案中排除周庆华个人承担合同义务，既有违合同相对性原则，又可能损害出租人合法利益，故周庆华、盛誉公司关于合同责任主体之异议，于法无据，本院不予采纳。本院同时认为，合同自由原则系合同法的基本原则之一。即任何一方当事人既有订约的自由，也有不订约的自由。本案中，双方能否于2013年续约取决于双方能否就续租达成一致，合同未能成立不能归咎于任何一方当事人，故钱耀明上诉抗辩理由，可予采纳。本院也注意到，房屋退租交接确认单中未涉及欠租，该确认书载明，周庆华将该房屋钥匙返还给钱耀明，钱耀明同意无条件接受。本院认为，此处的“无条件”表述应限定理解为双方对房屋钥匙的交接无争议，并不能扩大解释为钱耀明已放弃向周庆华主张欠租。支付租金系承租人的主要义务，周庆华欠租的金额远高于其拖欠的水电费金额，假使双方对于欠租的处理已达成一致，在交接确认单上却未有任何体现，显与常理不符。综上而言，周庆华、盛誉公司关于撤销原审判决主文第一项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,350元，由上诉人周庆华、上海盛誉餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年二月二日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……