广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3014号原告：骆曼，女，汉族，1980年5月9日出生，住广东省深圳市宝安区。被告：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1103号房。法定代表人：李国华。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。原告骆曼诉被告惠州市大亚湾华达实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告骆曼、被告的委托诉讼代理人刘学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆曼向本院提出诉讼请求：1.请求被告惠州市大亚湾华达实业有限公司向本原告支付逾期交楼违约金22671元（计至2018年6月13日，才达到房屋交付条件。开发商在2018年6月13日下午才拿到备案表）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：本原告与被告于2016年7月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》购买被告开发的“颐华庭小区11栋201号房”，。总房款为1007630万元整，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“被告应于2017年10月30日向本原告交付房屋。起诉之日，被告己在2018年6月19日送达再次收楼通知书，这是合格交楼。备案表在2018年6月13日下午规划局盖章生效的。被告曾在2018年1月26日和2018年5月25日分别发两次入伙通知书，只因这两次入伙通知书，所有业主曾三次去信访局去信访，第一次是在2018年2月1日，二次是2018年4月9日去三百多业主要信访结果，第三次是2018年5月30日大家又去信，只因为是开发商在2018年5月25日又发入伙通知，大家去收房，结果备案表还是没下来，这次信访中一直僵持到凌晨30分左右，最终结果是给开发商20天内办理完所有手续，把楼合格交给我们。当天晚上开发商还给每个在信访局的业主每人300元的生活补贴，开发商还多次声明不是赔偿，只是生活补贴。所以恳请法院：要求出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，被告应当如约向本原告支付违约金2017年10月31日至2018年6月13日共计225天*1?违约金总额22671元整。为了维护本原告合法权益，特向贵院提起诉讼。恳请判如所请。惠州市大亚湾华达实业有限公司辩称，一、根据《广东省商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第5条等约定，涉案房屋已具备交付条件；二、根据《补充协议》相关约定，对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，（一）如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任；（二）导致此前备案未能完成的唯一原因就是环保验收，而环保验收的障碍，是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，无需承担逾期交房的责任；（三）大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素；三、在华达公司的不懈努力及催促下，政府相关部门克服了人员不足等种种困难，终于在2018年6月13日完成了验收备案并出具了《竣工验收备案表》。综上所述，对方的诉请毫无依据，请求法院依法驳回对方的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价1007630元，被告应当在2017年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告逾期交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条第一款对商品房买卖合同第九条第一款中的：“建设工程竣工验收备案证明文件”进行补充约定，“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。在合同约定的交付之日前原告付清了购房款1007630元。被告于2018年1月26日、2018年5月25日、2018年6月19日通知原告收楼。另查明，被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程消防验收备案；2017年7月5日前完成电梯监督检验；2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；2018年4月19日前取得房产测绘报告；2018年6月13日完成竣工验收备案登记。本院认为，原告依约向被告付清了房款，被告却未按约定时间将符合交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。本案争议焦点为:1.涉案房屋的交付标准问题;2.逾期交房违约金计算时间及标准问题，对此分析评判如下：关于房屋交付标准的问题。合同及合同补充协议约定涉案房屋交付以通过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，取得房屋测绘报告，通过消防、电梯验收为交付标准，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。合同约定被告应当在2017年10月30日前交付涉案房屋，2018年1月26日、2018年5月25日被告通知原告收楼时，涉案房屋尚未达交付标准，该通知对原告不产生约束力，2018年6月19日被告再次通知原告收楼，此时涉案房屋已备案达到交付条件，因此，被告应按合同约定承担违约责任。逾期交房违约金应当以全部房价款1007630元为基数，按日万分之一标准从2017年10月31日起计算至备案后被告通知原告收楼之日止，即2018年6月19日，具体数额为23276元（1007630元×1?×231天）,原告请求支付22671元，未超过该数额，予以支持。被告辩解其不能按期交房系因政策调整导致的，被告作为开发商在签订合同时理应预留足够的验收时间，故被告该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告惠州市大亚湾华达实业有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告骆曼支付逾期交房违约金22671元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183.39元，由被告惠州市大亚湾华达实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年八月一日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3014号原告：骆曼，女，汉族，1980年5月9日出生，住广东省深圳市宝安区。被告：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1103号房。法定代表人：李国华。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。原告骆曼诉被告惠州市大亚湾华达实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告骆曼、被告的委托诉讼代理人刘学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆曼向本院提出诉讼请求：1.请求被告惠州市大亚湾华达实业有限公司向本原告支付逾期交楼违约金22671元（计至2018年6月13日，才达到房屋交付条件。开发商在2018年6月13日下午才拿到备案表）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：本原告与被告于2016年7月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》购买被告开发的“颐华庭小区11栋201号房”，。总房款为1007630万元整，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“被告应于2017年10月30日向本原告交付房屋。起诉之日，被告己在2018年6月19日送达再次收楼通知书，这是合格交楼。备案表在2018年6月13日下午规划局盖章生效的。被告曾在2018年1月26日和2018年5月25日分别发两次入伙通知书，只因这两次入伙通知书，所有业主曾三次去信访局去信访，第一次是在2018年2月1日，二次是2018年4月9日去三百多业主要信访结果，第三次是2018年5月30日大家又去信，只因为是开发商在2018年5月25日又发入伙通知，大家去收房，结果备案表还是没下来，这次信访中一直僵持到凌晨30分左右，最终结果是给开发商20天内办理完所有手续，把楼合格交给我们。当天晚上开发商还给每个在信访局的业主每人300元的生活补贴，开发商还多次声明不是赔偿，只是生活补贴。所以恳请法院：要求出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，被告应当如约向本原告支付违约金2017年10月31日至2018年6月13日共计225天*1?违约金总额22671元整。为了维护本原告合法权益，特向贵院提起诉讼。恳请判如所请。惠州市大亚湾华达实业有限公司辩称，一、根据《广东省商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第5条等约定，涉案房屋已具备交付条件；二、根据《补充协议》相关约定，对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，（一）如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任；（二）导致此前备案未能完成的唯一原因就是环保验收，而环保验收的障碍，是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，无需承担逾期交房的责任；（三）大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素；三、在华达公司的不懈努力及催促下，政府相关部门克服了人员不足等种种困难，终于在2018年6月13日完成了验收备案并出具了《竣工验收备案表》。综上所述，对方的诉请毫无依据，请求法院依法驳回对方的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价1007630元，被告应当在2017年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告逾期交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条第一款对商品房买卖合同第九条第一款中的：“建设工程竣工验收备案证明文件”进行补充约定，“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。在合同约定的交付之日前原告付清了购房款1007630元。被告于2018年1月26日、2018年5月25日、2018年6月19日通知原告收楼。另查明，被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程消防验收备案；2017年7月5日前完成电梯监督检验；2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；2018年4月19日前取得房产测绘报告；2018年6月13日完成竣工验收备案登记。本院认为，原告依约向被告付清了房款，被告却未按约定时间将符合交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。本案争议焦点为:1.涉案房屋的交付标准问题;2.逾期交房违约金计算时间及标准问题，对此分析评判如下：关于房屋交付标准的问题。合同及合同补充协议约定涉案房屋交付以通过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，取得房屋测绘报告，通过消防、电梯验收为交付标准，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。合同约定被告应当在2017年10月30日前交付涉案房屋，2018年1月26日、2018年5月25日被告通知原告收楼时，涉案房屋尚未达交付标准，该通知对原告不产生约束力，2018年6月19日被告再次通知原告收楼，此时涉案房屋已备案达到交付条件，因此，被告应按合同约定承担违约责任。逾期交房违约金应当以全部房价款1007630元为基数，按日万分之一标准从2017年10月31日起计算至备案后被告通知原告收楼之日止，即2018年6月19日，具体数额为23276元（1007630元×1?×231天）,原告请求支付22671元，未超过该数额，予以支持。被告辩解其不能按期交房系因政策调整导致的，被告作为开发商在签订合同时理应预留足够的验收时间，故被告该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告惠州市大亚湾华达实业有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告骆曼支付逾期交房违约金22671元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183.39元，由被告惠州市大亚湾华达实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年八月一日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露