新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民 事 判 决 书(2015)五垦法民一初字第01279号原告王亚武，男，汉族，1971年10月23日出生，住五家渠市101团。委托代理人吴卫华，新疆塞北律师事务所律师。被告马龙庆，男，汉族，1932年6月15日出生，住乌鲁木齐市。委托代理人马翠华（系被告马龙庆之女），女，汉族，1963年8月20日出生，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人马翠云（系被告马龙庆之女），女，汉族，1965年7月15日，住昌吉市。被告孟兆林（系被告马龙庆之妻），女，汉族，1936年4月21日出生，住乌鲁木齐市。委托代理人马翠珍（系被告马龙庆之女），女，汉族，1960年5月18日出生，住乌鲁木齐市水磨沟区。第三人张永菊，女，汉族，1973年2月4日出生，住五家渠市101团。第三人康银林，男，汉族，1977年3月8日出生，住乌鲁木齐市新市区。原告王亚武与被告马龙庆、孟兆林、第三人张永菊、康银林房屋买卖合同及所有权确认纠纷一案,本院于2013年5月21日受理后，于2013年7月24日作出（2013）五垦法民一初字第477号民事判决。被告马龙庆、孟兆林不服，上诉至第六师中级人民法院。第六师中级人民法院于2013年10月20日作出（2013）兵六民一终字第213号民事裁定，撤销本院作出的（2013）五垦法民一初字第477号民事判决，发回本院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，于2014年3月28日作出（2014）五垦法民一初字第2号民事判决。被告马龙庆、孟兆林不服，上诉至第六师中级人民法院。第六师中级人民法院于2014年8月26日作出（2014）兵六民一终字第96号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告马龙庆、孟兆林不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院于2014年11月5日作出（2014）新兵民申字第00175号民事裁定，指令第六师中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。第六师中级人员法院再审后，于2015年7月31日作出（2015）兵六民再字第002号民事裁定，撤销第六师中级人民法院（2014）兵六民一终字第96号民事判决及本院（2014）五垦法民一初字第2号民事判决；本案发回五家渠垦区人民法院重审。本院于2015年10月10日重新受理后，依法另行组成由审判员马健担任审判长，代理审判员孙仪、刘丽萍参加的合议庭进行审理，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告王亚武及其委托代理人吴卫华，被告马龙庆及其委托代理人马翠华、马翠云，被告孟兆林的委托代理人马翠珍，第三人张永菊、康银林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚武诉称，2000年左右，被告马龙庆将自有房屋出售给第三人张永菊，并交付房产证。双方未办理房屋过户手续。后张永菊将房屋以9000元价款出售给康银林。2012年8月1日，康银林将房屋以50000元的价款出售给原告王亚武。现原告诉至法院要求1、依法确认五家渠市101团1连1片区原马龙庆房产归王亚武所有；2、被告马龙庆、孟兆林协助原告办理房屋过户手续。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：证据1、房产证一份，证明原告从康银林处购得涉案房屋，康银林一并将房产证交付原告。证据2、房屋转让协议书一份，证明2007年4月27日，康银林委托姬连科从张永菊处购得涉案房屋，房屋价款为9000元。证据3、房屋转让协议书一份，证明2012年8月1日，原告王亚武从康银林处购得涉案房屋，房屋价款为50000元。证据4、韩忠玉出具的证明一份（时间为2013年1月14日），证明孟兆林母女与张永菊商谈房子事宜，张永菊付给孟兆林5000元、6000元。证据5、证人杨子纯的证言一份，证明杨子纯从韩忠玉处得知马龙庆家要出售房屋，便告知张永菊。在杨子纯、韩忠玉的撮合下，孟兆林与张永菊达成房屋买卖协议并签有协议书。证据6、证人陈天明的证言一份，证明张永菊曾经让陈天明看管过涉案房屋，后来康银林把房子买了，康银林也让陈天明看管过房屋。证据7、接处警证明一份，证明2012年10月15日王亚武到派出所报案称，王亚武与马龙庆因一平房（五家渠市101团1连1片区）产权产生纠纷。被告马龙庆、孟兆林经质证，对原告出示的证据1房产证的真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，认为房产证是被告马龙庆搬家时遗落在房屋内，被张永菊捡到。后张永菊将被告房屋出售，将房产证交付给买受人，对此被告家人并不知情。对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为张永菊私自将被告房屋出售，未经被告同意，故对之后的房屋买卖协议均不予认可。对证据4韩忠玉的证明的内容不予认可，认为证人应当出庭作证。对证据5、6的真实性、合法性、关联性不予认可，认为被告并不认识两位证人，无法确定其证言的真实性。对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可。第三人张永菊、康银林经质证，对原告出示的证据1—7的真实性、合法性、关联性予以认可。被告马龙庆、孟兆林辩称，2003年、2004年期间，马龙庆夫妇搬家至乌鲁木齐市，将位于五家渠市101团1连一片区的自有房屋交由张永菊看管。因搬家匆忙，房产证遗落在房内，被张永菊捡到。后张永菊将被告房屋出售，一并将房产证交付给买受人，对此被告家人并不知情。原一审时，原告王亚武提供的证人证言不足以证明被告家人将房屋出售的事实。首先，如果被告家人将房屋出售，房屋所在地的五家渠市101团1连连队应知道此事，但在2010年至2012年期间，五家渠市101团1连进行人口普查、统一安装电表、水表时均通知的是被告家人，说明连队对被告家人是否将房屋出售一事并不知情。其次，涉案房屋的土地使用权证仍在被告处，如果被告将房屋出售应一并将土地使用权证交付，显然被告并未出售该套房屋。最后，如果被告将房屋出售，双方应签订房屋买卖协议书，但第三人张永菊并未向法院出示房屋买卖协议书。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告马龙庆、孟兆林为证明其辩称理由向本院提交如下下证据：证据1、土地使用权证一份，证明被告并未将房屋出售，如果出售应一并将土地使用权证交付第三人张永菊。证据2、证明一份，证明五家渠市101团1连不知道马龙庆是否将房屋出售。连队人口普查、安装电表、水表时，房屋普查等都与马龙庆家联系，连队只认可那是马龙庆家的房子。证据3、收据一份、水卡一张，证明2012年11月2日，马龙庆交纳涉案房屋的自来水安装费856元，房屋水卡登记在马龙庆名下。证据4、五家渠市101团1连1片区居民住宅分布图、房屋普查登记表各一份，证明2010年人口普查时房屋尚在马龙庆名下，如果房屋已出售，登记人口普查时便不会登记在被告马龙庆名下。证据5、电表登记表一份，证明连队安装电表时与马龙庆家人联系，马龙庆家人配合连队办理了电表登记。证明马龙庆家人并未将房屋出售。证据6、照片一组，证明涉案房屋破旧不堪，年久失修。房屋现状还是被告离开时的样子。如果房屋出售，新房主应积极修缮、改建，不可能任由房屋破旧而不加修缮。证据7、韩忠玉出具的证明一份，证明韩忠玉从未说过马龙庆家老房子卖给什么人。证据8、证人曲润月证言一份，证明2005年7月14日，曲润月婆婆去世，马翠珍参加葬礼，告诉过曲润月马家老房子是找人看管，所以很少回去。证据9、证人李彦玲证言一份，证明2009年5、6月，李彦玲见到马龙庆家的小女儿带着自己的孩子回五家渠市101团1连看房子。2010年马龙庆的妻子和小女儿、外孙女也回来看房子。证据10、证人岳仓胜证言一份，证明2010年左右，经人介绍马龙庆的小儿子找到岳仓胜要求维修五家渠市101团1连的老房子，因房子是土房子，有些地方已经塌了，岳仓胜提出房子需要重新翻盖。后来马龙庆家人再也没找过证人。原告王亚武质证后，对被告出示的证据1、2、的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。对证据3、4、5、6的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，认为张永菊、康银林购得房屋后并未长期居住，连队统一安装水表、电表时是马龙庆家人强行进入屋内安装的，为此双方发生纠纷，被告出示的证据3、4、5、6并不能证明被告与张永菊之间不存在房屋买卖关系。对证据7韩忠玉的证明与2013年1月14日韩忠玉的证明前后不一致，对其证据效力不予认可。对证据8的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，认为因马龙庆将房屋出售给张永菊之前，房屋是租住给其他人的，所以证人说的也是房屋出售之前的事。对证据9的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，认为马龙庆家是五家渠市101团1连的老职工，房屋出售后回连队看看，属人之常情。对证据10不予认可，被告提供的房屋现状的照片可以反应涉案房屋并不是土房子，主房是砖房，偏房是土房，而证人陈述马龙庆家房屋全是土房子与事实不符，对证据10效力不予认可。第三人张永菊质证后，对被告出示的证据1土地使用权证的真实性、合法性认可，对其关联性不认可。认为张永菊在购买马龙庆家房子时，马龙庆家人并没有交付土地使用权证，一般百姓之间买卖房屋有房产证即可，张永菊也不知道被告处还有土地使用权证。对证据2的真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，认为房屋出售并不需要到连队里备案，张永菊购得房屋后，并未长期居住，连队不知情，也是正常。对证据9的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，认为马龙庆家是五家渠市101团1连的老职工，房屋出售后回连队看看很正常。对证据10不予认可，被告提供的房屋现状的照片可以看见涉案房屋并不是土房子，主房是砖房，偏房是土房子，而证人陈述马龙庆家房屋全是土房子与事实不符，对证据10的证据效力不予认可。其它证据的质证意见与王亚武的质证意见一致。第三人康银林的质证意见与王亚武、张永菊的质证意见一致。第三人张永菊述称，2005年，经杨子纯、韩忠玉介绍，张永菊与孟兆林协商确定，张永菊以5500元的价款购买马龙庆与孟兆林的房屋，被告孟兆林收取房款后将房产证交给张永菊，双方签有《房屋买卖协议书》，后张永菊搬家时不慎将协议书丢失。张永菊购得房屋后，并未居住，委托邻居陈天明看管。被告称被告家人曾让张永菊看管涉案房屋不属实，因张永菊与马龙庆家人并不相识，马龙庆不可能将房屋交由一个陌生人看管，且张永菊在五家渠市101团2连有住房。张永菊不可能不住自己的房子而给别人看房子。被告称张永菊捡到马龙庆的房产证，如果马龙庆家人知道房产证丢失就应积极补办，时至今日，房屋面临折迁补偿，被告家人才提出房产证已丢失，被告辩称理由不符合常理。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。第三人张永菊未向本院提交书面证据。第三人康银林述称，2007年4月27日，康银林委托姬连科从张永菊处购买了涉案房屋，房屋总价款为9000元。2012年8月1日，康银林又将该房屋出售给原告王亚武，房屋总价款为50000元。第三人康银林为证明其述称，向本院提交如下证据：证人姬连科的证言一份，证明康银林委托姬连科购买张永菊的房屋，房屋买卖协议书由姬连科签字。原告王亚武对姬连科的证言无异议。被告马龙庆、孟兆林对姬连科的证言不予认可。第三人张永菊对姬连科的证言无异议。本院依职权调取如下证据：证据1、2013年7月24日，对证人韩忠玉做的调查笔录一份，调查内容为：2013年1月14日的证明系韩忠玉本人书写，证明的内容也是属实的。当时韩忠玉到马龙庆家拿些能用的东西，好像是一个甘肃女的，叫什么名字不知道。马龙庆老婆和她的女儿，带着要买房子的那个女的，具体怎么商量的，韩忠玉不知道，也没去跟前。韩忠玉不是他们的中间人，事情都过去十几年了，也记不清了。韩忠玉现在有糖尿病、高血压，平时也不怎么出门。证据2、2013年12月10日对五家渠市101团1连治安员、电工程生海做的调查笔录一份，内容为：因程生海系五家渠市101团1连的治安员和电工，程生海参与五家渠市101团1连的人口普查、水、电表的安装等工作。2011年人口普查，通知的是马龙庆家人。安装电表时也通知的是马龙庆家里人。2012年3月，连里开始对每家的房屋进行测量评估时，测到马龙庆家里，陈天明说房子卖了。开始测量时马龙庆家人与王亚武起了争执，双方分别称房子是自己的。连里就让他们都回去。一个星期后，马龙庆的家人来了，连里就测量了房子。2012年10月，连里开始安装水表，马龙庆家人与王亚武又起了争执，后来还报了警，警察说让他们去找法院解决此事。最终水表的钱是马龙庆家人交纳的。本连队的房屋出售不用在连部登记，程生海去装电表时，房主告诉房屋进行了买卖，程生海就将电表登记在新的房主名下。五家渠市101团1连前几年的房价都是几千元，最多不会超过一万元。本院结合双方举证和质证，对各方确认的证据予以采信；对各方提出异议的证据，其中各自无相反证据予以否认，能够相互印证的证据，本院予以采信，不能相互印证的证据，本院不予采信。依据上述证据及庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：1984年，被告马龙庆认购了五家渠市101团1连砖木结构住房三间，共计64.96平方米，宅基地面积为232.96平方米。1991年10月8日，被告马龙庆领取土地使用权证。1995年6月20日，五家渠市101团土地管理科向马龙庆发放房产证书（957**号）。2005年左右，被告马龙庆、孟兆林夫妇准备搬家到乌鲁木齐市女儿家居住，被告孟兆林及其女儿马翠珍、马翠花便在马龙庆所认购房屋内商谈住房事宜。被告孟兆林将韩忠玉叫到其家，让韩忠玉拿一些能用的生活用品。韩忠玉在马龙庆家，见到被告孟兆林母女与五家渠市101团2连一女子（第三人张永菊）谈论房子之事，张永菊付给孟兆林5、6000元。在2005年左右，五家渠市101团1连整套房屋的售价就在几千元左右。后马龙庆及妻子孟兆林搬家至乌鲁木齐市女儿家居住至今，其间马龙庆、孟兆林及其女儿回过五家渠市101团1连五、六次。2007年4月27日，康银林委托姬连科同张永菊签订《房屋买卖协议书》，约定张永菊将位于五家渠市101团1连1片区原马龙庆名下的房屋出售，房屋价款为9000元。张永菊将房产证交付给姬连科。2012年8月1日，康银林将该套房屋以50000元价款出售给王亚武，并交付房产证。2012年10月，五家渠市101团1连连队统一安装水表，马龙庆家人与王亚武因房屋归属问题发生争执。后马龙庆向连队交纳了自来水安装费856元，水卡登记在马龙庆名下。另查，被告马龙庆、孟兆林与张永菊在2005年之前并不相识，张永菊本人在五家渠市101团2连居住并有住房。2005年后，涉案房屋长期无人居住，第三人张永菊曾让邻居陈天明看管过房屋，后康银林也让陈天明看管过涉案房屋。本案争议焦点一是孟兆林与张永菊之间是否存在房屋买卖关系。本院认为，原告王亚武主张在2005年左右孟兆林与张永菊之间达成了房屋买卖协议。虽然本案涉案房屋登记在马龙庆名下，原告也未提供书面的房屋买卖协议书，但通过原告王亚武提供的证据以及证人证言，本院确认孟兆林与张永菊之间存在房屋买卖关系。首先，被告辩称被告家人让张永菊看管涉案房屋，但双方在此之前并不相识，其辩称理由显然缺乏合理性。房屋属于家庭重要财产，不会轻易让陌生人看管家庭的重要财产。其次，张永菊持有该房房产证原件，被告辩称理由为因被告家人遗落致张永菊拿走，该理由也缺乏合理性，产权证件属于个人重要资产凭证，一般会谨慎予以保管，被告家人既发现遗落，就应及时寻找并办理挂失，但在原告起诉至本院后，被告才提出房产证丢失。显然被告辩称理由不符合正常逻辑。最后，本院对证人韩忠玉作调查时，其对当年之事虽闪烁其词，但韩忠玉的证言可以明确张永菊支付给孟兆林5000元或6000元，而在2005年左右5000元或6000元恰好就是当年五家渠市101团1连整套房屋的售价。综上，本院对孟兆林与张永菊之间存在房屋买卖关系的事实予以确认。本案争议焦点二为被告孟兆林是否对夫妻共同房屋有处分权。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。基于被告孟兆林与马龙庆系夫妻关系，第三人张永菊有理由相信孟兆林对共同房屋有处分权，且第三人张永菊已支付房屋的相应对价并已实际占有住房，故孟兆林与张永菊达成的房屋买卖协议有效。本案争议焦点三为原告王亚武要求确认五家渠市101团1连1片区原马龙庆房屋归其所有的请求是否符合法律规定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽然第三人张永菊与孟兆林之间的房屋买卖协议有效，但双方之间只是完成了房屋的移转占有，并未办理房屋过户登记手续，故房屋所有权并没有发生转移，房屋所有权人仍应当为被告马龙庆。张永菊再将房屋转让给康银林，康银林又将房屋转让给原告王亚武，原告王亚武享有的只是合同请求权，而非所有权。故对原告王亚武请求确认五家渠市101团1连1片区原马龙庆房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予以支持。本案争议焦点四为原告要求被告协助其办理房屋过户手续是否符合法律规定。本院认为，本案系房屋多次买卖法律关系，原告王亚武与第三人康银林之间存在房屋买卖合同关系，第三人康银林与第三人张永菊之间存在房屋买卖合同关系，第三人张永菊与被告孟兆林之间存在房屋买卖合同关系。根据合同相对性原理，原告王亚武只能向第三人康银林要求协助办理房屋过户手续，而不能直接向要求被告协助其办理房屋过户手续。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”故原告王亚武就算要被告协助办理房屋过户手续，也应当是行使代位权之代位，应要求被告协助张永菊办理房屋过户手续，而非协助原告本人办理房屋过户手续。故对原告王亚武要求被告协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第四十九条、第七十三条；《中华人民共和国物权法》第九条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，判决如下:驳回原告王亚武的诉讼请求。案件受理费525元、邮寄送达费464元，合计989元（原告已预交），由原告王亚武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审 判 长 马 健代理审判员 孙 仪代理审判员 刘丽萍二〇一六年二月二十三日书 记 员 李 萍