福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0205民初1125号 原告：徐军厦。 委托诉讼代理人:李林,福建自立律师事务所律师。 被告:葛晖。 被告：黄进忠。 委托诉讼代理人:张传江、余锦维,福建建达(泉州)律师事务所律师。 原告徐军厦与被告葛晖、黄进忠债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序，先后于2018年5月22日、7月30日、10月26日以及2019年3月26日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告徐军厦及其委托诉讼代理人李林、被告黄进忠到庭参加诉讼；其余庭审，原告徐军厦及其委托诉讼代理人李林，被告黄进忠的委托诉讼代理人余锦维到庭参加诉讼。被告葛晖经本院传票传唤，所有庭审均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告徐军厦向本院提出诉讼请求：1.依法撤销葛晖与黄进忠于2014年11月26日签署的“思明区*****房产”的存量房买卖合同（合同号：*******）；2.本案诉讼费用由葛晖与黄进忠共同承担。事实与理由：葛晖与董权于2010年4月21日登记结婚，在婚姻存续期间，董权从2012年2月起至2013年9月30日期间，陆续向徐军厦借款合计1555.18万元。葛晖尽管背负巨额债务，但是为达到转移资产、逃避债务的目的，在其前夫董权2014年10月初因涉嫌诈骗被刑事拘留期间，同时也是在自己生产后的第三天，于2014年11月26日匆忙让他人代理卖出房产，将自己名下的“思明区*****房产”（以下简称案涉房产）转移过户给黄进忠，降低自己偿债能力，严重侵害了徐军厦的利益。后董权因涉嫌刑事犯罪且无力还款，徐军厦遂将葛晖与董权诉至法院追索欠款。厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）于2016年12月9日作出（2016）闽02民初623号民事判决，判令葛晖应偿还徐军厦借款本金1555.18万元（截止2018年2月28日，本息合计为2830.43万元）。因葛晖至今未偿还分文，徐军厦于2017年1月20日申请强制执行，案号为（2017）闽02执75号。葛晖现为被执行人（并于2017年9月25日被厦门中院执行局批准拘留十五日）。葛晖与黄进忠系恶意串通，虚假过户。首先，合同双方当事人葛晖、黄进忠并无任何真实交易的转账记录，另外该房产买卖也无银行配套按揭贷款。其次，该房产所属楼盘国际海峡社区于2010年开盘每平米均价在13000元左右，在2014年11月的市场均价为每平米20000元以上，而葛晖与黄进忠2014年11月的买卖合同均价为7878元，为当时市场价的四折左右（明显低于法规认定的70%以下的标准）。葛晖故意逃避债务的主观恶意昭然若揭。另外，在徐军厦2017年10月诉讼葛晖撤销《赠与合同》期间，葛晖担心案涉房产被徐军厦追回，遂授意黄进忠于2017年10月19日匆忙将上述诉争房产出售给案外第三人。根据房管局调阅的买卖合同显示，该合同价款为360万元。 被告葛晖未作答辩。 被告黄进忠辩称，其在2014年11月案涉房产交易之前与董权、葛晖均不认识。其系通过炼油厂朋友杨兰生得知案涉房产的交易信息，杨介绍说有一个朋友的女儿急着要卖房。其向葛晖购买案涉房产，60余万元的贷款由其偿还，其还支付葛晖50万元现金(葛晖要求只能支付现金），其他所有的税费等均由其负责，总价约130万元左右。其直接向葛晖支付了50万元现金，还转款至葛晖按揭贷款的中信银行偿付贷款。双方没有签署阴阳合同，但采取避税措施，报给房管局的合同价格仅有几十万，双方未再签书面合同，对方给房产证其给钱。其系委托第三人去办理过户的。后因其儿子买房定居在泉州，故其在链家中介挂牌出售案涉房产，并于2016年10月19日成交。出售时实际交易价格是482万元，而非360万元。其系正常、真实购买案涉房产，不存在与葛晖串通的情况。请求驳回徐军厦的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2010年4月21日，葛晖与案外人董权登记结婚。2010年4月22日，葛晖与建明（厦门）房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：******）购买案涉房产，约定价款为930563元。其后该房产权属登记于葛晖一人名下。葛晖与董权后于2012年9月27日离婚，同年11月5日复婚，又于2013年10月10日协议离婚。二人于2013年10月10日签订的《离婚协议书》约定案涉房产（原购房合同地址：********）归女方所有，银行贷款由女方承担。 2014年，葛晖与黄进忠达成案涉房产买卖合意，双方均委托厦门金原融资担保有限公司（以下简称金原公司）处理房产买卖相关事宜。2014年11月14日，黄进忠及其妻子黄爱珠出具经厦门市鹭江公证处公证的全权授权《委托书》，共同委托金原公司的员工庄某代为办理购房相关事宜，具体代理事项及权限包括有权代为与卖方商洽房地产买卖合同的具体条款及房款的支付方式、代为签订房地产买卖合同、代为支付购房款等代为办理委托事项所必需的代理权限。金原公司的另一位员工石启明则作为葛晖的代理人，负责与黄进忠的房产交易事项。同日，葛晖（乙方）、黄进忠、黄爱珠（丙方）与中信银行股份有限公司厦门分行（甲方）签订《协议书》，约定：乙方同意将案涉房产出售给丙方黄进忠且乙方委托黄进忠办理上述房产甲方贷款的清偿手续及房产过户手续，乙方向甲方申请提前清偿以案涉房产作为抵押的按揭贷款并已征得甲方同意；相应代偿资金为乙方抵押财产的转让价款，乙方与丙方同意将70万元款项存入该行指定的账户，代房产过户后由该行直接扣划清偿乙方的债务。同月19日，黄进忠在中国建设银行厦门海沧嵩屿支行将现金66万元存入其名下的建设银行账户（卡号：43×××36），并于同日将前述银行账户中的70万元款项转入其中信银行账户（账号：62×××40），用于偿还葛晖尚欠的案涉房产在中信银行股份有限公司厦门分行的按揭贷款。同月20日，中信银行股份有限公司厦门分行扣划了黄进忠转入的前述70万元。同月26日，石启明作为葛晖的代理人，庄某作为黄进忠的代理人，双方签署《存量房买卖合同》（合同编号：00306398）用于办理案涉房产过户登记手续。该合同约定葛晖将*******房产出售给黄进忠，成交价为45万元，买方承担所有税费。后经黄进忠于2014年11月27日申请，案涉房产权属变更到其名下。 2016年12月9日，厦门中院就徐军厦与董权、葛晖民间借贷纠纷一案作出（2016）闽02民初623号民事判决。该判决认定董权尚欠徐军厦借款本金3116.32945万元，其中董权在与葛晖婚姻关系存续期间尚欠徐军厦的借款本金为1555.17945万元，并判令董权应向徐军厦偿还借款本金3116.32945万元及利息，葛晖对前述债务中的借款本金1555.17945万元及利息承担连带清偿责任。后该判决发生法律效力，因董权、葛晖未履行生效判决确定的义务，徐军厦向厦门中院申请强制执行。厦门中院于2017年4月21日以（2017）闽02执75号执行决定书将董权、葛晖纳入失信被执行人名单。 2017年10月19日，黄进忠与案外人郑雪玲、朱逸签署一份《存量房买卖合同》（合同编号：00800575），将案涉房产出售给案外人郑雪玲、朱逸。合同载明成交价360万元，买方向卖方支付定金50万元，定金可自动转化为购房款；剩余购房款买方应于2017年10月19日之前支付202万元，于2017年10月25日之前向银行申请贷款，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同签订当日，郑雪玲将380万元购房款转账支付给黄进忠（开户行：建设银行，账号：43×××36）。现案涉房产已过户至郑雪玲、朱逸名下。 另查明： 一、黄进忠在案件审理中陈述：其从事园林绿化，开设有泉州市泉港缤纷园林绿化有限公司，收入不错；其向葛晖购买案涉房产的价款约130万元，除代为清偿按揭贷款外，其直接向葛晖支付了50万元现金；支付50万元现金时与庄某在一起，其直接交付现金给葛晖，葛晖给其打收条，但该收条在哪里现在不知道；支付的50万元现金来源于多方筹集，有向朋友借的，也有儿子那里拿的，支付现金的地点在厦门，具体忘记了，时间可能是偿还银行按揭贷款前一天；除了签订房管局《存量房买卖合同》避税外，双方没有再签订书面合同，杨兰生也在场，几个人说说聊聊就定了；购买案涉房产的税费是庄某去交的；购买案涉房产后，其没有出租，水电等户名也一并变更至其名下了，案涉房产的物业、水电费用都是以其本人的名义缴纳的，其后案涉房产出售他人，相应的户名也改到他人名下。 二、经徐军厦申请，证人庄某出庭作证陈述：其是金原公司员工，2014年时和石启明是同事。《存量房买卖合同》（合同编号：00306398）上的签字是其所签，当时交易的情况不记得了，其问过石启明，后者也不记得了；之前其与买卖双方都不认识，不认识杨兰生，不记得有否与葛晖、黄进忠见过面。金原公司属于担保公司，业务流程就是首先把证件从银行借出来，先过户，然后付按揭款，最后取新的房产证件。公司主要工作就是替房产买卖的客户向银行借产权证及办理手续；房子怎么卖、房款怎么付由当事人自行协商。其办理的案涉房产交易代理业务怎么来的不记得，就是根据公司安排指派。按照公司的流程，买卖双方都要委托金原公司；石启明作为葛晖的代理人有另外一份公证书。其对买卖双方不接触，就是别人把业务交给其去办；其不知道买卖双方怎么签定合同，不清楚有否签阴合同；其不记得案涉房产交易的税费是否是其代为支付的，不清楚葛晖与黄进忠的结算过程。其接受指派后做了网签和过户。对于葛晖与黄进忠就案涉房产的交易有否出现交付现金的情况，双方交付款项其有无在场、交易有无现场支付过现金，其回答“不清楚”、“不记得”、“不确定”，最后明确在其从业经历中没有亲眼见过当场支付50万元现金。 三、徐军厦向本院申请调查案涉房产从2014年11月至2017年10月期间的物业费、水费、电费、燃气费的缴交户名及缴费凭证。经本院开具调查令，厦门滕王阁物业管理有限公司海峡国际社区二期客服中心、水务集团厦门营业厅、国网福建省电力有限公司厦门供电公司客户服务中心、厦门华润燃气有限公司客户服务部分别就调查的事项提供了材料或进行回复。 厦门滕王阁物业管理有限公司海峡国际社区二期客服中心于2018年10月24日书面反馈：案涉房产2014年11月至2017年10月期间的交费记录因税务系统升级已无法调阅；因无对缴费人员查核身份，无法证明具体是一手业主或是二手业主缴费。后经徐军厦再次申请调查，厦门滕王阁物业管理有限公司海峡国际社区二期客服中心提供了六份“厦门滕王阁物业管理有限公司收款收据”，相应收据显示，2014年10月至2017年12月案涉房产的公摊水费、公共维修金、公摊电费、垃圾处理费、物业管理费等交款人为“葛晖”。该六份收据中有四份系于2017年4月26日开具，载明缴纳了案涉房产2015年7月至2017年12月期间的有关物业费用，金额分别为3583元、302.1元、1696.5元、181.26元，合计5762.86元。 水务集团厦门营业厅出具《关于厦门市海沧区人民法院调令的回复》称“******房产的水费缴交户名及缴费凭证（自2014年11月至2017年10月）在我司系统无相关记录。” 国网福建省电力有限公司厦门供电公司客户服务中心确认的案涉房产的用电客户基本信息显示：立户日期2012年1月17日，客户名称是“葛晖”；2017年11月6日，用户名称变更为“郑雪玲”；2014年11月至2017年7月，案涉房产均正常缴纳电费，其中2014年11月至2016年12月期间，每月电费三、四十元；2017年1月至7月之间，月电费在10元以下，其中2017年2月至6月电费为均为0元。 厦门华润燃气有限公司客户服务部确认案涉房产的燃气费从2014年2月至2016年2月的用户名均是“葛晖”；2017年11月16日起用户名变更为“郑雪玲”；用户名为“葛晖”期间，案涉房产的用气量除2014年10月之外，均为0。 4、黄进忠主张其持有案涉房产期间系其缴纳物业费，为此举证其建设银行交易明细清单予以证明。该清单显示：2017年4月26日，黄进忠向厦门滕王阁物业管理有限公司转账支付3885.10元、1877.76元。对此，徐军厦质证认为，案涉房产黄进忠是2014年10月购买，但转款记录是2017年4月，该两笔转款记录并不能证明是缴交物业费的款项；自黄进忠2014年10月购入房产至2017年4月的物业费远远不止上述两笔转款金额。黄进忠补充陈述，其购买案涉房产系为投资增值，买来没有怎么用，只是偶尔入住，也没有打理，物业费实际由其家人或朋友代缴。 5、徐军厦还申请调查案涉房产自2012年11月至2018年11月期间户口挂靠及迁入迁出情况情况。因该申请不符合有关规定，厦门市公安局何厝边防派出所不予受理查询。 6、经本院要求，黄进忠提供了其建设银行账户（卡号：43×××36）于2014年11月19日将现金66万元存入该账户之前以及2017年10月19日郑雪玲将380万元购房款转入该账户之后相应月份的银行流水。前者显示：2014年9月3日至2014年11月19日期间，黄进忠的该账户并无与葛晖之间存在资金往来；该账户于2014年11月19日存入现金66万元之前余额为44846.36元，加上66万元后为704846.36元，其后转账70万元用于偿还葛晖的按揭贷款后，余额为4846.36元。后者显示：2017年10月19日郑雪玲将380万元转入黄进忠该账户后至2017年12月31日期间，黄进忠该账户也并无与葛晖之间存在资金往来；该账户收入郑雪玲380万元款项后，于2017年10月24日转账存入其中国银行账户（卡号：62×××33）300万元。黄进忠上述中国银行账户收到300万元后，于2017年11月21日转账支付案外人汪保民282万元；2018年5月25日，该账户收入汪保民转账支付的18万元。黄进忠陈述，其与案外人汪保民系朋友，其转账给汪保民282元系出借给后者300万元（放款时扣除了第一季度的利息18万元），双方口头约定月利率2分，一季度支付一次利息；汪保民于2018年5月25日支付的18万元系支付第二季度利息。 七、徐军厦于2018年3月28日起诉时的诉讼请求为：1.依法判定葛晖与黄进忠于2014年11月26日签署的“******房产”的存量房买卖合同为无效合同；2.本案诉讼费用由葛晖与黄进忠共同承担。同年4月11日，徐军厦将诉讼请求变更为：依法撤销葛晖与黄进忠于2014年11月26日签署的“******房产”的存量房买卖合同。2019年3月26日第四次庭审时，徐军厦明确不再变更诉讼请求。同年4月6日，徐军厦申请变更诉讼请求，要求确认葛晖与黄进忠约定的案涉房屋交易价格为明显不合理低价、黄进忠的购房行为系恶意受让行为，判令黄进忠返还不当得利440万元。因本案于2019年3月26日已最后辩论终结，本院经审查，依法对徐军厦的变更诉讼请求不予准许。徐军厦在案件审理过程中还申请对案涉房产于2014年11月的市场成交价格进行评估，本院综合全案查明的事实情况依法进行了审查，因尚无评估必要，本院对该评估申请未予准许。 本院认为，本案系债权人撤销权纠纷。根据已生效的（2016）闽02民初623号判决，葛晖应就1555.17945万元借款本金及相应的利息向徐军厦承担连带清偿责任，徐军厦系葛晖的债权人。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”据此，徐军厦虽然是葛晖的债权人，但要撤销葛晖与黄进忠之间签订的《存量房买卖合同》须满足两个条件：一是债务人即葛晖以明显不合理低价转让案涉房产；二是受让人黄进忠主观上具有恶意，亦即葛晖以明显不合理的低价出售案涉房产将对债权人造成损害并且黄进忠知道该情形。 根据黄进忠与葛晖之间签订的《存量房买卖合同》（合同编号：00306398）以及二人与中信银行股份有限公司厦门分行签订的三方《协议书》，足以认定黄进忠与葛晖之间就案涉房产存在买卖合同关系，葛晖已将案涉房产权属登记过户给黄进忠，黄进忠亦有实际支付价款，双方合同业已履行完毕。关于案涉房产的实际交易价格，黄进忠主张其代为清偿按揭贷款70万元外，此节有贷款银行的三方《协议书》和付款记录为证，足以认定，亦可以说明在房管部门备案存档的45万元成交价并非真实成交价。但黄进忠另主张其尚用现金支付葛晖50万元购房款，既未能提供收据等相关证据予以证明，该陈述也无法得到证人庄某证言的印证。据此，本案现有证据可以认定黄进忠实际支付的购房款不少于70万元。 不论以70万元价格出售案涉房产是否属于不合理低价出售，本案撤销权的成立还需认定黄进忠主观上具有恶意。但本案尚无法认定黄进忠受让案涉房产时存在恶意。首先，黄进忠已陈述其与董权、葛晖二人无特殊关系，在2014年11月案涉房产交易之前与该二人均不认识。徐军厦并无任何证据能够证明黄进忠与葛晖之间存在特定关系进而可以认定黄进忠知道或者应当知道葛晖对外负债以及处分案涉房产将损害债权人利益。更何况，时隔两年之后，葛晖对徐军厦负有连带清偿债务才得到生效判决的确认。其次，从黄进忠购买案涉房产之前其银行账户流水以及收到出售案涉房产款项之后银行账户流水看，黄进忠代偿按揭贷款70万中的66万元系其本人存入银行，此前数月的流水无与葛晖有资金联系；其出售案涉房产收到的款项的去向也与葛晖无关。可见，没有证据证明存在黄进忠购买案涉房产的资金来源于葛晖或在出售案涉房产后资金回流给葛晖等二人之间存在资金联络的情况。第三，黄进忠举证了其2017年4月26日向厦门滕王阁物业管理有限公司转账支付3885.10元、1877.76元的支付记录。前述款项合计5762.86元，无论在数额上还是在支付时间上，均与该物业公司提供的2017年4月26日的四份收据可以印证。结合彼时黄进忠系案涉房产业主，该物业公司系案涉房产所在的物业服务公司的情况，从盖然性优势的角度，足以认定系由黄进忠本人支付了相应期间的物业费用。这亦与黄进忠本人的陈述相符。最后，本案中2017年10月底郑雪玲已付清案涉房产的相关款项，然而2017年12月案涉房产的公摊水费、公共维修金、公摊电费、垃圾处理费、物业管理费等交款人名显示均是“葛晖”。可见房产已交易过户但有关费用缴交中因没有及时变更户名的情况在现实中并不少见。故2014年11月至2017年10月案涉房产的物业费、水费、电费、燃气费、公摊水费、公共维修金、公摊电费、垃圾处理费、物业管理费等交款人虽然均是“葛晖”名义，但仍不足以证明黄进忠系代持案涉房产或与葛晖恶意串通。 综上所述，不论葛晖是否系以不合理低价处分案涉房产，本案中，原告未能提供充分证据证实受让人黄进忠主观上具有恶意，亦即葛晖是以明显不合理的低价出售案涉房产对债权人造成损害并且黄进忠知道该情形。徐军厦要求撤销葛晖与黄进忠2014年11月26日签署的“******房产”的存量房买卖合同（合同号：******）的诉讼请求不能成立，本院不予支持。葛晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐军厦的全部诉讼请求。 案件受理费8050元减半收取4025元，由徐军厦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  黄冬阳 二〇一九年八月十五日 书记员  许 晔 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。