上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1572号原告上海长宁投资公司，住所地上海市长宁区。法定代表人刘纯，总经理。委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。被告上海上审工程造价咨询有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人宋红梅，董事长。委托代理人王鲸，上海力勤律师事务所律师。委托代理人倪建国，上海力勤律师事务所律师。原告上海长宁投资公司(以下简称长宁投资公司)与被告上海上审工程造价咨询有限公司(以下简称上审公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法由审判员郑丽敏独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行审理，原告长宁投资公司的委托代理人郭杰、袁文勇，被告上审公司的委托代理人王鲸、倪建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长宁投资公司诉称，原告为上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的权利人。2015年4月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租涉讼房屋部分面积，租赁部位为进门右手最里间，预估建筑面积为60平方米，租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日止。由于当时被告先用后租，故双方在租赁合同中对被告租赁部位未作具体描述。合同签订后被告未按约履行付款义务，经原告催讨，被告于2015年5月13日支付租金，于2015年7月20日支付租赁保证金。原告在2015年7月6日发现被告擅自在客厅内安装了移动档案柜，严重影响了公用区域的通行、安全和使用，破坏了涉讼房屋室内装潢等设施，侵犯了原告的合法权益。为此，原告多次与被告交涉，要求被告拆除该设施，使公用区域恢复原状并限时完成整改，被告均不予理睬。2015年7月23日，原告致函被告提前解除租赁合同并告知被告于2015年7月31日前完成全部搬迁及恢复原状等相关工作，被告当场接收函件但置若罔闻，原告遂于2015年8月4日向被告发出律师函，再次明确租赁合同已经解除并要求被告立即履行相应义务。但被告至今未履行包括返还涉讼房屋在内的义务，也未承担相应的违约责任，故要求判令：1、确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》已于2015年7月23日解除；2、被告立即拆除安装在涉讼房屋客厅内的移动档案柜并搬离涉讼房屋内被告所有财物，将涉讼房屋经原告验收认可后返还给原告;3、被告向原告支付租赁房屋使用费人民币(币种下同)6,000元(按照每日200元的标准，自2015年7月24日起暂至2015年8月22日，实际计算至返还房屋之日止)；4、被告立即支付原告违约金10,000元。被告上审公司辩称，原、被告之间的租赁合同仍然存续，被告租金及押金已经全部付清，应继续履行合同。关于移动档案柜，是合同约定的合理使用，被告在涉诉房屋的范围内搭建设施是合规的，合同约定涉诉房屋就是用于档案储存，被告既未超出使用面积，也没有破坏房屋并影响他人。故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告为涉诉房屋的权利人，该房屋建筑面积为355.78平方米，房地产权证土地状况用途为住宅，平面房型图中标注为A型设备层。2015年4月，原告(甲方)、被告(乙方)签署《上海市房屋租赁合同》(合同编号为沪长投房XXX号)，约定乙方向甲方承诺租赁涉讼房屋建筑面积60平方米作为资料仓库使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证在未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2015年4月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止；涉讼房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方分别在合同附件二、三中加以列明，该附件作为甲方向乙方交付房屋和合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据；月租金为5,000元，乙方应于2015年5月1日前向甲方支付全年租金总计60,000元；甲方交付房屋时乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护涉讼房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满之日返还涉讼房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按200元/日向甲方支付涉讼房屋占用期间使用费。乙方返还涉讼房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金：……3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的……；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。上述合同的补充条款、附件一房屋平面图、附件二房屋合用部位的使用范围、条件和要求、附件三现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定均为空白。原告依约将房屋交付被告，被告向原告支付全年租金60,000元及房屋租赁保证金5,000元。2015年7月初，原告发现被告在涉讼房屋后半部分的公用区域处安装移动档案柜，损坏部分木质地板加装轨道，将公用区域内放置的柜式空调机遮挡，影响卫生间的通行。双方经协商未能达成一致。原告于2015年7月23日向被告发出《关于长投公司中信苑租户上审公司租房改造申请的回复》，主要内容为被告租用涉讼房屋建筑面积60平方米，其中包括使用面积、公用及公摊面积，原告先于2015年5月13日收到被告支付的租金60,000元，后于2015年7月20日收到被告支付的押金5,000元。2015年7月6日，原告发现未经原告书面同意，被告擅自在租赁的公用及公摊空间内安装了固定设施，该行为严重侵害了原告的合法权益。原告当即与被告沟通，请被告于2015年7月10日前完成整改，但被告未作出任何整改行动。原告又于2015年7月15日发出正式整改通知，请被告于2015年7月17日前完成整改，但被告仍未作出任何实际整改。被告于2015年7月23日提出的关于涉讼房屋内改造申请原告已收悉。经研究，原告认为，考虑到国有资产的安全性与完整性，涉讼房屋租赁面积内不宜实施被告提出的相关空间改造计划。为维护国有资产合法权益，考虑到被告的实际情况。原告决定，提前解除与被告的租赁合同，请被告于2015年7月31日前完成全部搬场清理及恢复原状等相关工作。若过期仍未完成搬场清理及恢复原状等相关工作，原告有权处置涉讼房屋内租赁的实际使用面积、公用及公摊面积内的有关物资，并代被告完成恢复原状等相关工作，发生的相关费用将由租金及押金内作相应扣除。2015年8月4日，原告向被告发出律师函，称2015年7月6日发现被告未经原告书面同意，擅自在公用部位内安装了移动档案柜，严重影响公用区域的通行和使用，损害了原告及其他承租人的合法权益。原告的交涉未果，于2015年7月23日致函被告提前解除租赁合同且应于2015年7月31日前完成全部搬场清理及恢复原状等相关工作。由于被告在公用部位内安装移动档案柜，严重影响原告及其他承租人通行和使用，且存在严重的安全隐患，经原告多次明确要求仍拒绝整改的行为已构成严重违约及侵权，经原告书面通知，租赁合同已经提前解除，被告应当按要求履行交房等义务，郑重告知被告收到律师函后，立即搬离涉讼房屋并将涉讼房屋经原告验收认可后返还；被告未及时全部履行搬离及交房义务前，原告有权要求被告按照每日200元的标准支付占有使用费；原告有权进一步要求被告承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金，赔偿包括原告为行使权利而支付的诉讼费、律师费等费用在内的所有损失。该律师函被告于2015年8月6日收到。2015年8月6日，被告向原告发出律师函，主要内容为对原告2015年7月23日的函件表示强烈的异议，被告在履行合同过程中并无任何违法违约行为，原告要求解除合同的行为是荒唐和无理的。被告要求原告继续履行合同。原、被告交涉未果，原告诉讼来院。审理中，原告自认，涉讼房屋分为前后两部分，原由上海市长宁区财政局作为档案室，后上海市长宁区财政局保留前半部分房屋仍作为档案室，搬离后半部分房屋，由被告租赁部分房屋作为资料仓库，堆放文件。原、被告均表示具体租赁部位的建筑面积是估算的，没有实际丈量。因原被告对租赁部位存在争议，本院至涉诉房屋进行实地勘察，经勘察涉讼房屋分为前后两个部分，被告租赁的部位位于后半部分，其中中部是公用区域，放置立式空调柜机一台，四周系房间四间、卫生间一间。根据原告提供的房型图，原、被告确认标号5为涉讼房屋后半部分的公用区域(即诉辩称意见中所涉之客厅部位)，标号1、2为一个套间，分为两个房间，为被告租赁部位，被告在上述两间房间内堆放大量资料，并放置部分台式档案柜；标号3、4房间空置，不属于被告租赁部位，被告在标号3也堆放部分资料；标号6为卫生间。被告在标号5的公用区域中，将木质地板撬掉安装滑轮及大型移动档案柜，宽约为2米，长约为6米，该移动档案柜距卫生间外墙仅约0.75米，且遮挡公用区域的窗户及柜式空调。上述事实，有上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、照片、《关于长投公司仲信苑租户上审公司租房改造申请的回复》、律师函、房型示意图、调查笔录等证据及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于客厅部位是否属于租赁部位，本院认为涉诉房屋权利人为原告，从合同编号也可以认定该租赁合同系原告提供文本。合同附件2中未对租赁部位进行明确约定，原告虽主张被告租赁部位仅为标号1、2两间房间，但从现场勘察来看，标号1、2房间的建筑面积相加不足60平方米。故本院有理由认为标号5的客厅也部分属于被告的租赁范围。因此，被告在涉讼房屋的租赁部位安装大型移动档案柜，未按约事先征得原告的书面同意，被告擅自在地板上铺设轨道，破坏了木质地板，遮挡公用区域内柜式空调及窗户，致使公用区域通行受到严重影响。被告未正当使用涉讼房屋的行为，致使房屋受到损坏。原告于2015年7月23日函告被告，提前解除租赁合同，据此，原、被告之间的租赁合同已于当日解除。原告要求被告立即拆除安装的移动档案柜并搬离所有财物的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告支付自2015年7月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第五项、第二百一十九条之规定，判决如下：一、原告上海长宁投资公司与被告上海上审工程造价咨询有限公司之间就上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年7月23日解除；二、被告上海上审工程造价咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除安装在上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋内的移动档案柜并搬离上述房屋内被告所有物品；三、驳回原告上海长宁投资公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币280元，由上海长宁投资公司负担人民币200元，被告上海上审工程造价咨询有限公司负担人民币80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  郑丽敏人民陪审员  牟世荣二〇一六年二月二十四日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（五）法律规定的其他情形。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。