广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第1269号原告：刘良妹，住广东省广州市海珠区。原告：郑柏生，住广东省汕头市潮南区。共同委托代理人：郑静昊、盛雅琴，均系广东晟晨律师事务所律师。被告：广州市白云国有资产经营有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：李金波，董事长。委托代理人：陈秋云、何海菱，均系广东润科律师事务所律师。原告刘良妹、郑柏生诉被告广州市白云国有资产经营有限公司（以下简称“白云国资公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘良妹、郑柏生的共同委托代理人郑静昊、盛雅琴，被告白云国资公司的委托代理人陈秋云、何海菱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘良妹、郑柏生诉称：刘良妹、郑柏生于2002年11月18日、20日向广州沙河大饭店购得广州市天河区先烈东路318号前座102、103房和后座102、103房，并于2003年1月3日取得《房地产权证》。广州市天河区先烈东路318号包括前、后座，从2002年起广州沙河大饭店先后多次将该大楼分割出售，除已分割出售的房屋外其余产权原全部为广州沙河大饭店所有，后由（2005）云法执字第2388号裁定书裁定将先烈东路318号前座7、8、11、12层归白云国资公司所有。在该案执行过程中，白云国资公司作出《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》递交给广州市中级人民法院执行局，称“在本次贵院变卖被执行人广州沙河大饭店的房产中，有三个房产是属大楼全体业主公共使用的：其一是前座101（建筑面积173.04平方米）为饭店大堂，是整幢大楼的公共出入口，包括前座2-12层及后座首层、二楼等均共用大堂进出；其二是前座106（建筑面积20.44平方米）为整幢大楼的消防控制中心；其三是后座101（建筑面积419.5216平方米）为整幢大楼的配电房、生活水池、消防加压水泵房、消防疏散通道等，是318号大楼的公共设施配套用房，为整幢大楼业主共有”。上述事实亦为已生效的（2011）穗中法赔字第1号赔偿决定书所认定。2012年12月10日，广州市白云区财政局、广州市白云区国有资产监督管理委员会发出《关于划拨原广州沙河大饭店物业的通知》给白云国资公司，称根据区委、区政府印发的《区国资公司改革重组工作方案》文件精神，将原广州沙河大饭店如下物业无偿划拨给白云国资公司所有，具体物业为：先烈东路318号前座101房、前座106房、前座2-12楼、后座101房。但白云国资公司在明知涉案房产是属于大楼全体业主公共使用、是公共设施配套用房的情况下，却隐瞒事实，于2013年8月仍然将上述自认并经生效法律文书认定的广州市天河区先烈东路318号前座101、前座106、后座101房屋登记到其名下，并擅自改变共有部分的用途，将其改建或搭建为商铺、仓库、办公室、监控室等，利用共有使用部分从事出租、仓储等经营性活动，给刘良妹、郑柏生等业主的出入及经营留下安全隐患及造成严重阻碍，更侵犯了业主合法权益。刘良妹、郑柏生为此曾向相关政府部门投诉，但均未果。2013年4月25日，广东电视台还曾报道过白云国资公司相关违法事实。为维护刘良妹、郑柏生的合法权益，请求法院判令：1、白云国资公司尽快停止对广州市先烈东路318号前座101房、前座106房、后座101房使用功能（包括但不限于白云国资公司擅自改建的电房、办公室、仓库、商铺等）的非法侵害，并排除妨害，恢复涉案房产的公共使用功能；2、白云国资公司向刘良妹、郑柏生赔偿侵占广州市先烈东路318号后座101房的损失（损失参照涉案大楼一楼临街的商铺2013年租金价格，以180元/平方米/月的租金标准乘以后座101房的建筑面积419.5216平方米得出每月总价，刘良妹、郑柏生名下房屋的建筑面积是547平方米，涉案大楼的一楼总建筑面积约是898平方米，按刘良妹、郑柏生名下房屋面积占总建筑面积的比例乘以上述每月总价计算得出刘良妹、郑柏生每月主张的赔偿金额，自2013年9月1日起计至恢复公共使用功能之日止）；3、白云国资公司承担本案的诉讼费用。被告白云国资公司答辩称：不同意刘良妹、郑柏生的全部诉讼请求，理由如下：一、依据广州市国土资源及房屋管理局核发的房地产权证，白云国资公司是涉案房屋的单独所有权人，刘良妹、郑柏生称涉案房屋是公共共有或相关通道不符合事实，白云国资公司自行进行装饰与刘良妹、郑柏生无关，刘良妹、郑柏生无权干涉。从刘良妹、郑柏生提供的其自有的房产证看，其名下的房产并没有公用分摊面积，刘良妹、郑柏生称白云国资公司擅自改建或搭建或违反侵害涉案房屋公共使用功能的事实不能成立。二、白云国资公司之前向广州市中级人民法院出示的2007号函及（2011）第1号赔偿决定书均不能改变涉案房屋的性质及功能，依据《中华人民共和国物权法》第九、十六、十七条的规定，房产的归属内容只能由房管局认定及核准。白云国资公司当时作为案外人，并没有权利对房产的归属及内容作出认定，赔偿决定书只是在事实查明部分表示评估公司的报告认为涉案房屋为公共配套用房，法院在该决定书中并没有认定涉案房屋为整栋大楼公共公用，且赔偿案并非确权案，法院不可能对房产的归属及功能进行认定。三、刘良妹、郑柏生要求白云国资公司向其赔偿房产租金收益没有任何法律及事实依据。经审理查明：刘良妹、郑柏生提交的《房地产权证》记载：广州市天河区先烈东路318号前座102房、后座102房于2013年10月25日登记在刘良妹、郑柏生名下，共有情况为按份共有，房屋建筑面积分别为89.12平方米及161.71平方米，共有分摊面积均为0平方米；广州市天河区先烈东路318号前座103房、后座103房于2013年11月14日登记在刘良妹、郑柏生名下，共有情况分别为按份共有及共同共有，房屋建筑面积分别为131.87平方米及191.44平方米，共有分摊面积均为0平方米。刘良妹、郑柏生称上述《房地产权证》为换证后新核发的，其提交的另一套《房地产权证》的复印件显示上述房产均于2003年1月3日登记至刘良妹、郑柏生名下。2007年3月29日，白云国资公司向广州市中级人民法院执行局发出《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》，函称：法院决定变卖被执行人广州沙河大饭店位于广州市先烈东路318号前座101（建筑面积173.04平方米，实际为饭店的大堂）、后座101（建筑面积419.5216平方米，包括泵房、电房、消防通道）、前座106（建筑面积20.44平方米，实际是消防控制中心）等；上述房产是属大楼全体业主公共使用的；前座101（饭店大堂公共出入口）、前座106（大楼消防控制中心）、后座101（大楼配电房、生活水池、消防加压水泵房、公共消防疏散通道等）在变卖时必须明确买受人不能单独占有使用该公共物业等。白云国资公司在本案中对上述函件的真实性予以确认，但认为不动产的归属及性质只能由房管局认定，上述函件不能证明上述房屋为公共用房。2011年6月3日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法赔字第1号《赔偿决定书》，查明以下事实：该院在变卖被执行人广州沙河大饭店财产的过程中，广州沙河大饭店的部分产权人提出不能变卖广州沙河大饭店前座101大堂等公共设施配套用房的问题，广州市国土资源和房屋管理局亦表示上述房屋已作大堂、消防控制中心、配电房、消防通道等公共设施使用，不宜单独处理；该院将变卖方案调整为：拟变卖的涉案物业变卖面积剔除广州沙河大饭店前座101房、前座106房以及后座101房等约500平方米的公共设施配套用房等。2012年12月10日，广州市白云区国有资产监督管理委员会办公室及广州市白云区财政局向白云国资公司发出《关于划拨原广州沙河大饭店物业的通知》，内容为：将天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、前座2-12楼、后座101房无偿划拨给白云国资公司所有。白云国资公司提交的《房地产权证》记载：广州市天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、后座101房（以下统称“涉案房屋”）均于2013年8月15日登记在白云国资公司名下，房屋所有权取得方式均为划拨，共有情况均为单独所有，房屋建筑面积分别为173.04平方米、20.44平方米以及419.52平方米，共有分摊面积均为0平方米，前座101房及前座106房的城市规划房屋用途为饭店，后座101房的城市规划房屋用途为餐旅业。刘良妹、郑柏生提交的上述房屋的《房地产登记簿查册表》亦与上述《房地产权证》记载的情况一致。2013年4月27日，广州市规划局天河分局办公室向刘良妹、案外人刘某出具《关于白云国有资产经营有限公司占用公共使用面积问题的复函》，该函就刘良妹、刘胜平反映的白云国资公司占用先烈东路318号公共消防通道等问题进行回复：白云国资公司没有向城市规划部门申请办理改变原使用功能的记录；关于影响消防安全及违建行为等问题建议分别向消防部门及城市综合执法部门反映等。2015年4月23日，刘良妹、郑柏生向本院起诉白云国资公司，要求确认涉案房屋为全体业主共有。2015年8月20日，本院就上述案件作出（2015）穗天法民四初字第722号民事判决书（以下简称“722号判决书”），认定：涉案房屋的权属及规划用途应以《房地产登记簿查册表》及《房地产权证》记载的为准，涉案房屋的《房地产登记簿查册表》及《房地产权证》记载涉案房屋的权属情况为白云国资公司单独所有；刘良妹、郑柏生称涉案房屋为公共设施配套用房且属业主共有依据不足，本院不予采纳等等。据此，722号判决书判决：驳回刘良妹、郑柏生的诉讼请求。刘良妹、郑柏生不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2015年12月30日，广州市中级人民法院就上述案件作出（2015）穗中法民五终字第5154号民事判决书（以下简称“5154号判决书”），认定：刘良妹、郑柏生认为涉案房屋属于全体业主共有，实为主张涉案房屋属于建筑物的共有部分；从本案现有证据结合当事人的陈述分析，涉案房屋有具体的门牌号码，具有构造上的独立性，能够明确区分，且涉案房屋的产权已登记在白云国资公司名下，则涉案房屋符合司法解释所规定的被认定为建筑物专有部分的条件，其应被认定为业主的专有部分，而并非共有部分；涉案房屋经登记所有权人为白云国资公司，理应可认定涉案房屋的物权归属于白云国资公司；刘良妹、郑柏生对此提出异议并主张涉案房屋属于全体业主共有的《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》、（2011）穗中法赔字第1号赔偿决定书等证据，并非法律法规规定的物权归属的依据，也不能直接证明涉案房屋现不属于白云国资公司等。据此，5154号判决书判决：驳回上诉，维持原判。2016年1月6日，5154号判决书发生法律效力。刘良妹、郑柏生及白云国资公司双方对上述判决书的真实性、合法性、关联性均予以确认。现刘良妹、郑柏生以涉案房屋属于业主的共有部分为由，起诉要求白云国资公司恢复涉案房屋的公共使用功能并向其赔偿损失等。在本案庭审中，刘良妹、郑柏生明确其认为涉案房屋属于业主的共有部分，因此提起本案诉讼。刘良妹、郑柏生为证明其主张还提交了涉案房屋的照片多张及相关视频，拟证明白云国资公司将涉案房屋进行改建并影响刘良妹、郑柏生房屋的通行、使用、供水及供电等等。白云国资公司认为上述证据不能证明涉案房屋为业主共有，并表示涉案房屋是白云国资公司的专有部分，并不影响刘良妹、郑柏生使用其房屋。白云国资公司另提交本院（2013）穗天法民四初字第991号受理案件通知书、传票、民事起诉状及涉案房屋的照片多张，拟证明刘良妹、郑柏生对广州市先烈东路318号后座101房进行侵占，白云国资公司已就此向法院起诉刘良妹、郑柏生等。2016年1月28日，本院就上述案件作出（2013）穗天法民四初字第991号民事判决书，判决郑柏生向白云国资公司支付上述房屋的占用费等等。本院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。涉案房屋的《房地产登记簿查册表》及《房地产权证》记载涉案房屋的权属情况为白云国资公司单独所有，城市规划房屋用途分别为饭店及餐旅业。刘良妹、郑柏生提交的《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》以及（2011）穗中法赔字第1号《赔偿决定书》等证据并非法律法规规定的物权归属的依据，也不能直接证明涉案房屋现不属于白云国资公司，且上述文件出具时间均在涉案房屋的《房地产权证》核发之前，核发在后的《房地产权证》已明确记载涉案房屋的权属情况为白云国资公司单独所有，城市规划房屋用途分别为饭店及餐旅业，而并非公共设施配套用房。其次，刘良妹、郑柏生另案提起诉讼要求确认涉案房屋属于全体业主共有，广州市中级人民法院就此作出的已发生法律效力的5154号判决书认定涉案房屋为业主的专有部分，而并非共有部分，涉案房屋的物权归属于白云国资公司，并判决驳回刘良妹、郑柏生的诉讼请求。综上，刘良妹、郑柏生诉请白云国资公司对涉案房屋恢复公共使用功能并据此主张赔偿等均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘良妹、郑柏生的诉讼请求。本案受理费6370元，由原告刘良妹、郑柏生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  刘道桂人民陪审员  杨 蕴二〇一六年二月二十五日书 记 员  何靖文许琨