福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初2899号 原告：黄爱清，女，1979年9月7日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：张铁军，福建秦剑律师事务所执业律师。 被告：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所执业律师。 原告黄爱清与被告万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄爱清及其委托诉讼代理人张铁军，被告万星置业公司的委托诉讼代理人黄民山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄爱清向本院提出诉讼请求：1.万星置业公司向黄爱清履行依据双方商品房买卖合同（预售）约定条件的交房（位于南安市××街道××村××广场××幢××室房）义务；2.万星置业公司支付自约定的交房日2016年12月31日起至实际交房日止按已付房款473281元为基数计算的违约金（其中逾期在90日内的以日万分之一计，逾期超过90日的以日万分之二计）；3.万星置业公司支付未达交付条件违约金3000元；4.本案诉讼费由万星置业公司承担。诉讼过程中，黄爱清撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2014年9月13日，黄爱清与万星置业公司签订商品房买卖合同（合同编号为201406708），向万星置业公司购买位于南安市美林街道美林社区李东村的万星城市广场：第10幢705室房，房屋建筑面积为121.08㎡，每平方米单价为3908.83元，总价款为473281元。合同签订后，黄爱清依约向万星置业公司支付该处房产全部购房款。合同约定交房期限为2016年12月31日，且约定对于逾期交房在90日之内的，自约定交付届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。但本案商品房至今未达约定交付条件，万星置业公司未向黄爱清交付房屋及部分购房款票据。 万星置业公司辩称，他们公司不存在逾期交房的违约行为。第一，由于市政规划基础配套设施建设导致本案的项目至今无法正常竣工验收。第二，天气的原因可顺延交房，中雨以上的天气有185天，六级以上台风有43天，35度以上高温天气有192天，共计420天，起算时间点是2013年8月2日至2017年9月30日；第三，政府为了提升新建住宅小区配电设施防涝建设标准，要求小区的配电站房、备用发电机用房等10千伏公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上，并高于当地防涝用地高程。该措施实施前已经开工但尚未竣工的新建住宅小区适用本措施。证明讼争的小区于2017年8月根据电力部门的规定将小区原设计在地下室的配电房等设计变更到一层平面。因变更，供电所才于2018年8月6日答复变更方案的答复，所以交房时间应当相应顺延；第四，由于黄爱清至今未交付逾期付款违约金及办证费用，根据《商品房买卖合同》第八条的第四项及合同补充协议第五条第一项第二项的约定，他们公司有权将交房的时间顺延至实际交付之日止，且无需承担违约责任；第五，至今政府还有部份土地未交付给他们公司，导致他们公司部分项目至今无法施工。第六，退一步讲，如果存在逾期交房的违约行为，黄爱清同意接收，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五条第4项的约定，视为已经按合同约定交付房屋，他们公司仅需一次性支付违约金3000元，无需承担其他违约金。 本院经审查认定事实如下：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2014年9月13日，黄爱清与万星置业公司签订编号为201406708《商品房买卖合同》，合同包含附件六《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，具体内容系由万星置业公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，黄爱清购买万星置业公司开发的址在福建省南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，建筑面积共121.08平方米，单价为每平方米3908.83元，总金额473281元。约定付款方式和期限详见附件六第三条按揭贷款付款方式。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、买受人同意在未向出卖人付清合同约定的购房总价及其他约定的应由买受人缴交的相关费用（含违约金及办证费用）前，出卖人有权不予交房且不视为出卖人延期交房，同时本合同第八条约定的交房日期顺延至买受人向出卖人付清全额购房款及相关费用后的三十日。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人3000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、该条款约定详见附件六。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、该条款约定详见附件六。附件六《合同补充协议》第三条约定，……1、乙方应于2014年9月13日向甲方支付首期款共计243281元，余款共计230000元办理银行按揭……3、甲方仅限于协助乙方向甲方指定银行办理商品房抵押贷款……4、乙方应当在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，按揭银行需要增加文件时，乙方应于接到银行或甲方书面通知后7日内提交增加的资料，否则视为逾期付款……第五条第5款约定，除火灾、水灾、飓风、、地震等不可抗力的原因外以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度；（2）遇到日降雨量超过60ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）其他非甲方所能控制的因素。第六条第2款约定,甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。黄爱清于合同签订时支付了首期购房款243281元，2015年1月30日中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）将黄爱清所借的贷款230000元发放给万星置业公司。本案工程于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司于2019年5月10日通知黄爱清应于2019年5月21日办理交房手续，但双方至今未就本案商品房办理交房手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、黄爱清提供的《关于“万星城市广场”交房承诺书》、《关于南安市万星城市广场延迟交房的情况说明报告》均为复印件，黄爱清未能提供原件予以核对，且万星置业公司均不予认可，故对上述证据的真实性，均不予认定。2、万星置业公司提供的《天气资料分析报告》，系相关部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程从2014年9月13日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇大暴雨、六级或六级以上大风天气共24天，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2017年1月24日。3、万星置业公司提供的图纸、照片、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》，用于证明万星置业公司因市政配套设施问题及配电箱设计变更而逾期交房，上述证据能否成为万星置业公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。4、万星置业公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，加盖有相关单位的公章，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。 本院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄爱清向万星置业公司购买址在福建省南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，黄爱清与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。黄爱清在合同签订时已付清首期款，虽然附件六《合同补充协议》约定乙方应在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，但万星置业公司未能提供证据证明其已在签订《商品房买卖合同》时告知黄爱清有关贷款银行的名称，而且黄爱清在办理按揭贷款手续时也需要万星置业公司的协助，故万星置业公司辩称的黄爱清存在逾期付款行为不能成立。根据《商品房买卖合同》第八条约定，万星置业公司应当在2016年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付庄刚福，如遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气可以延期；因本案工程从2014年9月13日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇大暴雨、六级或六级以上大风天气共24天，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2017年1月24日。虽然合同第八条第一款第4项约定黄爱清在缴交办证费用前，万星置业公司有权不予交房，但该条款的具体内容系由万星置业公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于格式条款，黄爱清是否缴纳办证费用并不影响万星置业公司履行其交房义务，该格式条款的约定免除万星置业公司的责任、加重黄爱清的责任，排除黄爱清的主要权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款中约定的买受人同意在未向出卖人付清办证费用前，出卖人有权不予交房依法应认定为无效条款，且万星置业公司应于2017年1月25日前将符合第八条各项约定条件的商品房交付黄爱清。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司提供了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，但双方至今未就本案商品房办理交房手续。万星置业公司已构成逾期交房，为此黄爱清请求万星置业公司履行合同约定的交房义务，符合法律规定，予以支持。至于万星置业公司应承担的逾期交房违约金问题，本院认为，万星置业公司虽仍负有交房的义务，但逾期交房违约金仅能计算至2019年5月21日通知交房之日止，故万星置业公司应支付黄爱清自逾期之日即2017年1月25日起至2019年5月21日止的逾期交房违约金。对于违约金的计算标准，黄爱清自愿请求逾期在90日内的以日万分之一计，逾期超过90日以日万分之二计，系黄爱清对其权利的处分，且不违反法律规定，予以照准。综上，万星置业公司应支付黄爱清自2017年1月25日起至2017年4月24日止（共计90日），每日按黄爱清已付购房款473281元的0.01％计算的逾期交房违约金4260元，并支付黄爱清自2017年4月25日起至2019年5月21日（共计757日），每日按黄爱清已付购房款473281元的0.02％计算的逾期交房违约金71655元，以上款项合计75915元。黄爱清诉讼请求中超出此部分的，不予支持。诉讼过程中，黄爱清撤回第3项诉讼请求，系黄爱清对其权利的处分，且不违反法律规定，予以照准。万星置业公司辩称，小区周边市政配套设施因征迁问题暂停施工，部分配套设施于2018年5月28日才竣工验收，导致讼争小区无法整体验收交付，并提供图纸、照片、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》欲证明其主张；本院认为，本案建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司在合同约定的交房时间前并不具备自身需具备的全部交房条件，因此市政配套设施的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，万星置业公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司又辩称，讼争小区于2017年8月根据电力部门规定变更配电房设计，并提供闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》欲证明其主张；本院认为，变更设计的情况系发生在万星置业公司迟延履行交房义务之后，依法不能成为免除万星置业公司责任的理由，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。 综上所述，本院对黄爱清的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后立即将符合法律规定和合同约定条件的址在福建省南安市美林街道美林社区李东村万星城市广场的第10幢7层705室房交付黄爱清使用； 二、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付黄爱清逾期交房违约金75915元； 三、驳回黄爱清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1567元，减半收取计784元，由万星（南安）置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一九年八月十九日 书记员  杨雯君 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 12- 11-