天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初9959号原告：天津本来鲜网络科技有限公司，住所天津市西青区精武镇宾水西道399号天津工业大学软件学院A8区504，统一社会信用代码：91120111MAO5YB5X9K。法定代表人：丁秀洪，执行董事。委托诉讼代理人：林子娟，该公司员工。委托诉讼代理人：艾进，该公司员工。被告：罗雪峰，男，1978年11月15日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：蒋超，天津君申律师事务所律师。原告天津本来鲜网络科技有限公司与被告罗雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津本来鲜网络科技有限公司的委托诉讼代理人林子娟、被告罗雪峰的委托诉讼代理人蒋超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津本来鲜网络科技有限公司向本院提出如下诉讼请求:1、请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、请求判令被告退还原告租金及保证金共计人民币360000元（其中保证金20000元），并支付违约金28333元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于天津市河西区房屋，租赁期限自2018年9月11日至2021年9月10日止，年租金为人民币340000元，租金年付，保证金为人民币20000元。原告已按合同约定支付了第一年租金及全额保证金共计360000元。2018年9月，原告对该房屋进行装修施工。因被告对装修工程提出异议，要求原告立即停止装修，并进行修复。原告遂委托天津市地质工程勘察院建筑设计所出具了该房屋的加固工程施工图设计文件，同时委托天津广坤腾阳建筑安装有限公司对该房屋实施了加固修缮工程。在完成该房屋的加固修缮工程后，又委托了具有建设工程质量检测资质的天津北方首创建筑工程试验检测有限公司对该房屋加固工程进行质量鉴定。鉴定机构于2019年3月出具了一份《天津市河西区房屋技术鉴定报告》。鉴定报告的鉴定结论证明：该房屋的加固工程质量完好，该房屋经加固后可满足正常使用条件下的使用性要求。在原告按照被告要求对房屋进行修缮后，并向被告出具了鉴定报告，以证明加固后的房屋质量符合国家相关标准，但被告仍以各种理由阻挠原告正常使用该房屋，甚至向原告索要高额赔偿。在原告拒绝了被告的无理索赔后，在未经原告同意，也未通知原告的情况下，擅自更换了该房屋的门锁，导致原告已完全丧失对该房屋的使用权。原告承租该房屋的目的是为了经营生鲜超市使用，但因为被告多番提出无理要求，导致原告租赁至今已长达近一年，仍未开业经营，给原告造成损失巨大。根据《租赁合同》第十一条第（二）款之约定，被告的上述行为已构成根本违约，并严重侵害了原告的合法权益，经多次与被告沟通无果，原告于2019年5月29日向被告发出《解除合同通知函》，通知被告解除《房屋租赁合同》，退还已付的租金及保证金360000元，并支付违约金28333元。但截止目前，被告仍未支付前述款项给原告。综上所述，被告之行为已严重侵害了原告的合法权益，现原告依据双方签订的合同及相关法律规定，向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。原告天津本来鲜网络科技有限公司向本院提交如下证据材料：1、涉诉房屋产权证，证明被告是出租房屋的所有权人；2、房屋租赁合同，证明被告将房屋出租给原告，合同未到期，因被告违约提前终止，被告应退还原告已经支付的租金和保证金，并支付违约金；3、原告支付租金、保证金的付款凭证，证明原告支付了租金和保证金；4、委托设计单位的资质和设计图纸、施工单位资质和施工图纸、鉴定机构资质和鉴定报告，证明我们已经对房屋进行了修复，鉴定质量完好；5、解除合同通知函及寄出的快递单，证明我们于2019年5月29日通知被告解除合同，要求返还已经支付的340000元租金和20000元保证金，并支付违约金28333元；6、照片，证明诉争房屋还在正常装修使用；7、照片，证明诉争房屋修缮后的现状。被告罗雪峰辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告承租被告名下涉诉房屋后，在未通知被告的前提下自行将房屋主体结构进行拆改和破坏，致使该房屋结构不具备安全性。天津市河西区人民政府东海街道办事处于2018年9月19日在该房屋门窗前张贴了责令限期改正的通知书，明确提出：“因未鉴定或不按鉴定内容装修非住宅房屋（拆改承重墙）的行为，违反相关条例，责令由房屋管理部门进行安全鉴定并接受复查”，被告多次与原告就其私自拆该房屋主体结构问题进行协商未果后，依据双方签订的《房屋租赁合同》第8.2.4条：“乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，甲方有权单方面解除合同并收回房屋”的约定，被告于2019年4月30日通过微信书面通知原告相关负责人收回房屋，租赁合同亦于房屋收回之时，按照合同约定解除。因此，原、被告之间已经解除了《房屋租赁合同》，原告诉请法院判令解除合同与事实不符；依据双方签订的《房屋租赁合同》，原告私自拆改房屋结构的违约行为，迫使被告不得不自行收回房屋解除合同，以保证其合法权益。因此，被告并非擅自解除合同，更不存在任何违约行为，不应向原告支付任何违约金，自2018年9月11日租期计算之日起，因原告该违约行为，使房屋不能使用至今，严重损害了被告出租房屋获取合法收益的权益，致使被告蒙受了巨大经济损失，包括修复该房屋的费用，按照政府要求对房屋进行鉴定的费用，房屋无法出租的损失，原告应向被告支付赔偿。2019年4月份原告向被告提交过一份赔偿协议，被告对该方案不予认可，合同第4.2条明确约定：乙方违约行为，甲方无需退还保证金，因乙方拆改房屋的违约行为，甲方不予退还保证金，并保留向原告主张相关损失的权利。被告罗雪峰向本院提交如下证据材料：1、微信截图，证明被告在4月30日书面通知解除合同，要求收回房屋；2、微信截图、赔偿协议，证明原告曾经于2019年4月向被告提交过赔偿协议，被告没有认可；3、微信截图，证明与被告联系的相关人员是原告公司的代表人员；4、微信截图、照片，证明房屋在拆改后，所谓修复后的现状；5、天津市河西区人民政府东海街道办事处下发的责令限期改正通知书，证明原告对涉案房屋进行了违法拆改；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、3，真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据4、6，因不能证明其证明目的，故本院不予采信。被告提交的证据1、2、3，因与本案不具有关联性，故本院不予采信；被告提交的证据4，真实、合法且与本案具有关联性，故本院予以采信；被告提交的证据5，因不能证明其证明目的，故本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系房屋租赁关系。被告罗雪峰系天津市河西区房屋的产权人。2018年8月22日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋基本情况（一）甲方出租的房屋坐落地址：天津市河西区；建筑面积375.2平方米；（二）房屋现状：良好；第二条：租赁期限及装修期限，商铺用途（一）装修期为20天，自2018年8月22日至2018年9月10日作为乙方装修时间，装修期免收租金，此费用由甲方承担，且此优惠为一次性优惠。（二）合同租期3年，自2018年9月11日至2021年9月10日止。（三）房屋用途：生鲜超市，……。第四条：租金、保证金及支付方式（一）租金约定：第壹年租金为人民币叁拾肆万元整（￥340000）（二）保证金：人民币贰万元整（￥20000）；1、交接房屋；2、签订合同5个工作日与租金一同支付。租赁期满，乙方无违约行为、无欠费，甲方将保证金无息退还乙方。（三）租金支付方式：租金为一年付，每次租金以转账形式支付租金。……。合同签订后，原告支付被告2018年9月11日至2019年9月10日期间房屋租金340000元，及保证金20000元。后因原告装修房屋过程中，拆改房屋结构，故被告要求解除租赁合同。庭审中，原、被告双方均认《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除。本院认为,当事人的合法民事权利受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。关于本案的争议焦点为，被告是否应退还原告租金及保证金共计360000元及支付违约金28333元。庭审中，原、被告双方均认可租赁合同已于2019年5月6日解除，及原告已支付了被告2018年9月11日至2019年9月10日期间的房屋租金340000元，及保证金20000元的事实。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，既然租赁合同已于2019年5月6日，故被告应将多收取原告的2019年5月7日至2019年9月10日期间的房屋租金返还原告，经本院核算为117369.86元（340000元÷365天×126天）。关于原告主张的要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，庭审中，原、被告均认可租赁合同已于2019年5月6日解除，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的要求被告支付违约金28333元的诉讼请求，因原告擅自拆改房屋结构，存在违约行为。根据合同约定，被告有权提前收回房屋，故被告无需向原告支付违约金。关于原告主张的要求被告退还保证金20000元的诉讼请求，同样因为原告存在违约行为，不符合租赁合同中约定的退还保证金的条件，故本院不予支持。关于被告抗辩的因原告擅自拆改房屋结构，致使房屋不能使用至今，原告应赔偿被告修复该房屋的费用、按照政府要求对房屋进行鉴定的费用及房屋无法出租的损失等，因不属本案审理范围，需另案解决，故本案不做处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告罗雪峰于本判决生效之日起十日内，返还原告天津本来鲜网络科技有限公司涉诉房屋自2019年5月7日至2019年9月10日期间房屋租金117369.86元二、驳回原告天津本来鲜网络科技有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7124.99元，减半收取3562.50元，由原告天津本来鲜网络科技有限公司承担2485.08元，被告罗雪峰承担1076.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张宁宁二〇一九年八月二十三日书记员  黄海洲附：相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。