安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初9122号 原告：合肥市包河区常青街道仰光社区居民委员会，住所地安徽省合肥市东流路188号，组织机构代码B0944332-6。 负贵人：李国权，主任。 委托诉讼代理人：王宏，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏，安徽睿正律师事务所实习律师。 被告：安徽省振大投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市星火路99号兴海苑31幢，统一社会信用代码91340100610304474J。 法定代表人：张群，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：柏懿婧，北京盈科（上海）律师事务所律师。 第三人：合肥市同创建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河区延安路1666号，统一社会信用代码91340100149222795C。 法定代表人：胡标，执行董事。 委托诉讼代理人：余健，安徽奥成律师事务所律师。 原告合肥市包河区常青街道仰光社区居民委员会（以下简称“仰光社居委”）诉被告安徽省振大投资发展有限公司（以下简称“振大公司”）、第三人合肥市同创建设工程有限公司（以下简称“同创公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仰光社居委的委托诉讼代理人王宏、王敏，被告振大公司的委托诉讼代理人柏懿婧，第三人同创公司的委托诉讼代理人余健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仰光社居委向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2008年5月22日签订的《合作建房协议》无效；2、确认原、被告在履行《合作建房协议》中建设的创业大厦在建工程归原告所有；3、判令被告向原告返还其占有的土地（土地使用权证号：合国用2013第253号）及地上创业大厦在建工程；4、判令第三人向原告返还其占有的土地（土地使用权证号：合国用2013第253号）及地上创业大厦在建工程：5、判令被告及第三人向原告移交创业大厦项目的全部建设工程资料；6、确认被告向原告支付的200万元保证金不予返还；7、本案诉讼费用由被告承担。仰光社居委在法庭辩论中当庭变更增加一项诉讼请求，即判令被告根据法院委托鉴定的鉴定意见接收原告支付的按照被告履行合作建房协议过程中已经建设且验收合格的建筑物（创业大厦）及附属物部分对应的工程价款，已经建设且验收合格的建筑物（创业大厦）及附属物部分以法院委托的第三方现场勘查、检测结果为准。 事实理由：2008年5月22日，原告与被告签订《合作建房协议》，约定：原被告采取共同合作的方式建设创业中心服务楼（工程名称“创业大厦”）项目，原告负责项目规划、用地及报建手续等，被告承担项目的全部建设资金，确保按建设进度支付建设资金，保证项目如期完工，项目于2008年5月开工，建设周期不超过18个月。项目建成后，原告分成不少于建筑面积7600㎡（其中含地下车库400㎡），其余面积归被告所有。协议签订后，原告按约办理了项目备案、建设规划、施工许可等手续，并将位于合肥市的划拨土地（土地使用权证号：合国用2013第253号，宗地号：Ｂ18086-××号）交由被告进行建设。2008年11月21日，被告以原告的名义与第三人签订《建设工程施工合同》，将创业大厦项目发包给第三人进行施工，约定工期自2008年11月15日至2010年5月15日，合同价款总额50082397.52元。项目建设中，因被告资金短缺无法支付第三人工程款，导致创业大厦项目停工至今，第三人为索要工程款，长期占有创业大厦在建建筑。原告认为，创业大厦项目建设用地为划拨土地且未经有批准权的人民政府批准，被告资金短缺无力支付土地出让金，案涉土地也无法办理出让手续，且被告一直未取得房地产开发经营资质，双方签订的《合作建房协议》无效。因合作项目的土地使用权登记在原告名下，故该土地使用权及地上创业大厦在建建筑物、附属物应归原告所有，被告及第三人应向原告移交创业大厦项目建设过程中形成的全部建设工程资料。 被告振大公司辩称：一、案涉《合作建房协议》并非系仰光社居委以划拨土地使用权作为投资与振大公司合作开发房地产，而是合作开发社区综合培训中心，双方意思表示真实，合同约定并未违反法律、法规强制性规定或违背划拨土地用途损害国家利益或社会公共利益，合同系合法有效；二、从建房的行政审批程序来看，划拨土地上合作建房性质并非商业，且建房规划经过了备案，振大公司投资作为BT融资的民间资本参与合作经过政府批准，建房合同亦经过政府批准，合作建房行为合法；三、振大公司从未占有创业大厦土地及在建工程，没有返还义务；四、《合作建房协议》应当继续履行，工程至今烂尾的原因是因仰光社居委不作为的违约行为导致，其应当积极配合振大公司进行复工，振大公司无需移交全部建设工程资料；五、仰光社居委招募的施工单位同创公司没有幕墙施工资质，导致工程无法继续施工，且仰光社居委与包河区政府又因招商问题无法落实解决，导致幕墙装饰等继续施工方案无法确定；综上，仰光市居委对创业大厦存在严重不作为，应当立即开启复工程序，继续履行《合作建房协议》，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人同创公司述称：我方与原、被告签订的《建设工程施工合同》系双方真实意思的表示，项目主体已竣工验收合格，原告主张与被告签订的合同无效，请求法院依法裁判；涉案工程是原、被告合作开发项目，故原、被告作为合作开发当事方均有支付工程款义务，现尚欠我方项目主体部分工程款1200万元、停工损失800万元、水电部分款项，且因工程长期停工，故我方安排值班人员在创业大厦值班留守，并未长期占有在建工程；原告应按约支付欠付工程款。 经审理查明：位于合肥市土地的土地使用权人系仰光社居委，土地使用权类型为划拨，地类（用途）住宅，使用权面积12531.96㎡【合国用（2013）第253号】。 2008年1月23日，合肥市包河区人民政府向合肥市规划局行文《关于调整仰光花园拆迁恢复楼项目规划的函》（包政秘【2008】6号），拟将仰光花园小区中1幢18层高层住宅楼规划调整为1幢16层社区综合培训中心，申请规划局给予支持办理规划调整手续。 2008年1月28日，合肥市包河区发展计划委员会向仰光社居委印发《关于仰光社居委创业中心服务楼项目备案的通知》（包计【2008】06号），载明：“对仰光社居委报来的《关于包河区常青街道仰光社居委创业中心服务楼项目的立项报告》及附件材经研究现予以备案，并明确该项目选址于仰光花园内水阳江路与仰光路交口处，占地7.2亩，总建筑面积2.96万㎡（其中：创业中心服务用房14600㎡，商业及其它用房15000㎡），总投资6000万元，所需资金由仰光社居委统一筹集，并请严格按照国家规定办理土地、规划、环保等相关手续，认真做好项目前期工作”。 2008年5月22日，仰光社居委（甲方）与振大公司（乙方）在合肥市包河区常青街道办事处的鉴证下签订《合作建房协议》一份，载明：“甲乙双方经协商对建设创业中心服务楼（以下称创业大厦）事宜，达成如下一致意见：一、创业大厦位于仰光花园内水阳江路和仰光路交口处，占地面积约6亩，因规划条件和资金紧缺等原因，甲方采取与乙方共同合作的方式进行建设。二、甲方责任：1、负责项目的规划、用地、建设及配套水、电、气、通讯等的报建报批手续；2、按规定时间提供净地给乙方施工，负责项目及用地矛盾处理，提供施工临时水、电，确保乙方顺利施工；3、协助乙方办理产权过户和房屋产权证的办理；4、积极配合乙方争取政府的优惠政策。三、乙方责任：1、负责承担本项目的全部建设资金、确保按建设进度支付建设资金，保证项目如期完工；2、负责调整项目规划及所涉的人防、消防等配套手续的修改办理；3、负责项目的过户和房屋产权权证的办理。四、项目涉及的各项报批、报建费用，以及后期土地、房产分割办证等费用，甲乙双方按各自拥有房屋建筑面积占项目总建筑面积的比例进行分摊（甲方不办理土地出让的，土地出让金及其他费用甲方不予承担）。五、项目建设现场管理由甲乙双方共同派员参加，设立共管帐户，共同管理涉及双方分摊的报建报批办证等费用的使用。六、该项目应于2008年5月份开工建设，同年12月份结构封顶，整个建设周期原则上不超过18个月。七、创业大厦原规划是一幢18层，建筑面积1。43万㎡（其中含地下车库752㎡）的回迁住宅楼，乙方在确保甲方分成不少于建筑面积7600㎡（其中含地下车库400㎡）后，剩余面积全归乙方所有，甲方配合支持乙方依法增大建筑面积并由乙方确保将原规划用途调整为综合商业用房。八、房产的分配原则按垂直竖向切割进行，同时兼顾方便管理，易于操作，具体方案先确定甲方分成7-11层（约7200㎡），同时保证甲方有足够的门面通道，具体方案待建筑图纸出来后另行商定。九、工程竣工交付使用后，在同等条件下，乙方优先承租甲方7600㎡房产的权利，具体承租起始日期及租金按市场行情结合实际情况另行确定。十、乙方同意甲方以成本价购买创业大厦第十二层（约1300㎡），具体事宜另行商定。十一、乙方为表合作诚意，在本协议签订之日起一周内支付甲方200万元作为协议保证金，该保证金在房屋交付使用后抵作租金或返还乙方。如因乙方原因导致合同不能履行，甲方不予返还，如甲方原因导致合同不能履行，甲方无息如数返还。十二、甲乙双方因单方违约造成协议不能继续履行的，将全额赔偿另一方因此造成的一切损失等”。协议签订后，振大公司于同年6月2日向仰光社居委支付保证金200万元。 2008年7月1日，仰光社居委、振大公司作为发包方（甲方）与合肥市第六建设工程有限公司（以下简称“六建公司”，系同创公司前身）作为承包方（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“乙方承建仰光花园4＃楼创业大厦，工程内容为框剪结构，十六层负二层，工程造价按实决算等”。 2008年10月7日，合肥市规划局对创业大厦向建设单位仰光社居委核发《建设工程规划许可证附件》（合规建民许2008658号），载明：该拟建建筑的建筑功能为综合楼，总建筑面积29376平方米，其中创业中心办公、服务用房15681平方米，商业配套用房7560平方米，地下机动车库6135平方米，建筑层数为地下2层，地上15层（有跃层），结构形式为框架等，产权为仰光社居委和包河区政府所有，不得擅自转让产权，不得变更使用性质等。 2008年11月21日，仰光社居委与同创公司签订《建设工程施工合同》一份，载明：“仰光社居委将仰光花园4＃楼工程发包给同创公司进行施工，工程内容为框架十六层地下两层，建筑面积29393㎡，工期自2008年11月15日（以开工令为准）至2010年5月15日，合同价款50082397.52元等”。 2009年11月3日，合肥市建设委员会向建设单位仰光社居委核发《建筑工程施工许可证》（编号010009110001），载明：工程名称创业大厦，施工单位为同创公司，合同开工日期2008年10月25日计划，合同竣工日期2010年4月25日计划等。 庭审中，仰光社居委、振大公司、同创公司均陈述：三方就案涉创业大厦承建工程实际执行的是仰光社居委、振大公司于2008年7月1日与同创公司（原六建公司）签订的《补充协议》；案涉创业大厦尚未竣工，现处于停工状态。 另查：振大公司于2008年4月29日至2009年4月28日取得房地产开发三级资质。 上述事实，有原告仰光社居委提供的《国有土地使用证》、《关于调整仰光花园拆迁恢复楼项目规划的函》、《关于仰光社居委创业中心服务楼项目备案的通知》、《合作建房协议》、保证金转帐凭证、《补充协议》、《建设工程规划许可证附件》、《建设工程施工合同》、《建筑工程施工许可证》，被告振大公司提供的《关于仰光社居委创业中心服务楼项目备案的通知》、《合作建房协议》、资质证书、证明，第三人同创公司提供的《建设工程施工合同》、《补充协议》及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告仰光社居委与被告振大公司签订的《合作建房协议》，约定仰光社居委提供出让土地使用权，振大公司提供资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产，故合同性质应系合作开发房地产合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。案涉合作建房用地的土地使用权人虽系仰光社居委，但该宗土地的土地使用权类型为划拨，故仰光社居委在未经有权批准的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与振大公司订立《合作建房协议》合作开发房地产，且在起诉前仍未办理批准手续，应当认定该协议无效。仰光社居委诉请第2项请求，系确权纠纷，与案涉合作开发房地产合同非属同一法律关系，仰光社居委可另行诉讼主张；对其诉请第3项请求，因其与振大公司系合作开发房地产关系，其未提供证据证明振大公司非法占有案涉土地及地上在建工程，故其请求缺乏事实依据，本院不予支持；对其诉请第4项请求，因其与第三人同创公司间系建设工程施工合同关系，与案涉合作开发房地产合同非属同一法律关系，仰光社居委可另行诉讼主张；对其诉请第5项及当庭增加的诉请，因缺乏事实依据，且其请求不具体明确，本院不予支持；对其诉请第6项请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告合肥市包河区常青街道仰光社区居民委员会与被告安徽省振大投资发展有限公司于2008年5月22日签订的《合作建房协议》无效； 二、驳回原告合肥市包河区常青街道仰光社区居民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费22800元，由原告合肥市包河区常青街道仰光社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  姜文强 人民陪审员  沈建华 人民陪审员  沈翠华 二〇一九年八月二十九日 书 记 员  李 静 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。