广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初7517号原告（反诉被告，以下简称原告）：东莞市汇昌贸易有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇裕宁工业区西路。法定代表人：刘巧当，总经理。委托诉讼代理人：肖哲仁，广东国永律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：贾红卫，男，1967年6月14日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，被告（反诉原告，以下简称被告）：曹敏，女，1970年12月5日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，以上两被告共同委托诉讼代理人：曾岳红，广东赤道律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：吕修金，广东仁之仁律师事务所律师。原告东莞市汇昌贸易有限公司与被告贾红卫、曹敏建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人肖哲仁，两被告的共同委托诉讼代理人曾岳红、吕修金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市汇昌贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告返还租金2243745元及利息（利息以2243745元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月9日开始计算至付清之日止）；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年12月13日，原告作为甲方，被告作为乙方签订一份《国有土地使用权及建筑物转让合同》（以下称转让合同），约定原告将位于东莞市××镇裕宁工业区的土地及地上建筑物和配套设施设备全部转让给被告，转让总价为25000000元，转让的土地使用权证号为东府国用(2001)字特220号，土地面积为1587.87平方米，其地上建筑物包括：1.粤房地证字第C6942691号，建筑面积为2987.39平方米；2.粤房地证字第C6942692号，建筑面积为3059.02平方米；3.粤房地证字第C6942693号，建筑面积为3059.02平方米。2017年2月22日和2017年3月10日，双方又签订了一份《补充协议》和一份《补充协议二》，就转让的相关事宜作了详细的补充约定。上述转让的建筑物均在出租之中，包括32间商铺、网吧1间、废品站1个、厂房数间，每月共计租金140627元。上述合同签订后，原告依约于2017年3月1日将上述土地及地上的建筑全部交付给被告使用，被告自2017年4月1日起开始收取租金，每月实际租金152410元（部分商铺原租期届满后有调租）。后在办理过户手续时，因转让的国有土地使用证面积中由于历史原因建设有9栋民宅，虽然上述转让的土地及房屋不包括该9栋民宅，但需增办相应的审批手续，被告便以此为由向法院起诉要求解除合同，法院于2018年6月28日判决解除上述《转让合同》及其《补充协议》，并判决原告退还转让费及利息给被告，该案于2018年12月12日经东莞市中级人民法院二审判决维持原判，该判决于2018年4月9日发生法律效力后，但被告直至2018年8月开始才没有收取租金，而且拒不返还已收取2017年4月至2018年7月期间的租金2243745元给原告。基于上述，原被告之间签订的《转让合同》及补充协议依法发生效力，双方已履行了合同约定的主要义务，因历史遗留问题原因未及时办理过户手续，非原告所愿，被告以此为由要求解除合同，被告负有一定的过错，虽然法院支持被告的诉讼请求，但被告依法也应当承担相应的责任，包括返还收取的租金、赔偿等。据此，原告特依据《合同法》第97条等规定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部请求。被告贾红卫、曹敏答辩并提出反诉请求：1.判令原告支付物业管理维护费711974元及利息（利息以711974元为本金，按人民银行同期同类贷款利率自2018年9月1日起计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年3月，被告与原告及其他案外人签订租赁合同补充协议，约定由被告履行租赁合同原承租方的权利义务。但由于原告不履行约定，拒不将已经收取2017年3月的租金移交给被告，因此被告自2017年4月才开始收取租金，并进行租赁物业的管理。由于原告违约拒不履行《国有土地使用权及建筑物转让合同》及补充协议的约定，被告遂诉至贵院，请求原告继续履行合同。但原告自签订合同之始即怀有恶意骗取被告金钱使用之目的，在收取被告两千余万元巨额款项后，却诉请解除合同。贵院遂于2018年2月22日，判令解除《国有土地使用权及建筑物转让合同》及补充协议。其后，原告便以《国有土地使用权及建筑物转让合同》及补充协议已经被法院解除为由，对租客不断进行骚扰，导致被告无法按照租赁合同补充协议的约定收取租金。被告认为：被告有权按照租赁合同补充协议的约定，享有收取租金的权利，并履行管理义务。如果被告收取的租金被判令返还，那么原告应当向被告支付物业管理及维护费用。被告特提出反诉，请求法院公正判决，维护被告的合法权益。本院经审理查明认定事实如下：本院作出的（2017）粤1973民初12062号民事判决认定：汇昌公司作为甲方，贾红卫、曹敏作为乙方，于2016年12月13日签署的《国有土地使用权及建筑物转让合同》，主要内容约定：甲方将其合法取得的土地使用权、土地上现有的全部建筑物（构筑物）、配套设施设备的所有权、相关物业收益权转让给新设立的子公司，并通过将子公司股权以增资扩股的方式转让给乙方，达到乙方最终受让土地使用权及建筑物所有权的目的；一、国有土地使用权证号为东府国用（2001）字第特220号，位于东莞市××镇裕宁工业区，土地面积为15876.84平方；土地现状为地上已建建筑物，建筑物包括：1.粤房地证字第C6942691号，建筑面积2987.39平方米；2.粤房地证字第C6942692号，建筑面积3059.02平方米；3.粤房地证字第C6942693号，建筑面积3059.02平方米及相应配套设施（以下简称案涉土地及厂房）；土地及建筑物存在抵押权；本协议所涉土地因历史原因，在原国土证面积上建设有九栋民宅房屋，本次转让不包括该部分土地及九栋民宅房屋。因此，本次交易所涉土地必须向相关部门申请出具土地批准书，双方协商同意，向横沥相关部门申请所需费用由甲方承担，向东莞市级部门申请所需费用由乙方承担；二、转让总价格25000000元人民币；等等。2017年2月22日，汇昌公司作为甲方，贾红卫、曹敏作为乙方，刘婉冰作为丙方，各方签订《补充协议》。2017年3月10日，汇昌公司作为甲方，贾红卫、曹敏作为乙方，刘婉冰作为丙方，各方签订《补充协议二》。还认定：根据《补充协议二》的约定，被告汇昌公司在2017年3月10日到东莞市部公证处办理公证事项，未按该公证处的要求补充材料，导致无法出具公证书，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告作为守约方，有权要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是合同因存在客观上不能履行的障碍，故应当予以解除。判决确认原告贾红卫、曹敏与被告东莞市汇昌贸易有限公司签订的《国有土地使用权及建筑物转让合同》、《补充协议》、《补充协议二》于2017年10月19日解除。该判决在2018年4月9日生效。本院作出的（2018）粤1973民初6618号民事判决，认定因汇昌公司在案涉交易中的违约行为，需要承担相应的违约责任。判决：一、被告东莞市汇昌贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告贾红卫、曹敏转让款20800000元并支付利息（利息分段计算：以5500000元为本金从2016年12月14日起算，以300000元为本金从2016年12月15日起算，以2500000元为本金从2017年2月24日，以12500000元为本金从2017年3月10日起算，按照月利率1.5%的标准计算至实际退还之日止）；二、被告东莞市汇昌贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告贾红卫、曹敏违约金5000000元；三、被告东莞市汇昌贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告贾红卫、曹敏土地补偿费26790元、律师费200000元、注册服务费6320元、会计服务费1800元、公证费660元；四、被告邓浩昌、刘巧当对被告东莞市汇昌贸易有限公司的上述责任承担连带清偿责任；五、驳回原告贾红卫、曹敏的其他诉讼请求。汇昌公司提起上诉，广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终9256号民事判决予以维持原判。原告在2018年8月收回案涉厂房，并自行收取租金，其中东莞市艺创雕塑艺术制作有限公司承租的铺位从2018年7月份开始收取租金。被告提供收取租金的明细，确认从2017年4月至2018年7月收取租金2059595元、押金60600元，其中2018年4月份收取租金135420元、2018年5月份收取租金136820元、2018年6月收取租金137820元、2018年7月份收取租金111668元。原告对此予以确认。被告提供个人薪资表，证明2017年4月至2018年9月支付管理人员工资每月35120元，共计632160元；提供收款收据，证明支付佣金3500元、更换电表、维修下水道、维修化粪池等共计76314元；被告提供执行异议申请书，证明原告曾将厂房转让给陈吴帮，再转让给被告涉嫌欺诈；被告提供汇昌公司的申请书，证明原告在（2019）粤1973执3646号案件中，申请每个月保留50000元的厂房管理费用。原告对个人薪资表不予确认；租赁合同均为续签，不需要中介费；原告与陈吴帮之间曾有转让意向，并未达成转让协议；原告请求预留50000元的管理费是包括了其他的物业。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告双方签订的《国有土地使用权及建筑物转让合同》、《补充协议》、《补充协议二》解除后，被告丧失了对案涉土地及厂房的管理使用权，无权收取租金，故从2018年4月10日至2018年8月的租金应该退还原告。根据核算租金数额为135420元/月÷30×20+136820元+137820元+111668元=476588元。对于利息问题，原、被告之间对案涉合同存在争议，对租金返还数额无法确认，故原告请求利息，本院不予支持。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉的管理维护费用问题。由于无法查实被告在现场的管理人员，根据一般合理程度和生活经验，按照两人计算每人每月工资5000元，5000元/月×2÷30×20+5000元/月×4×2=46667元，以及在2018年4月10日之后的维护费用酌定为3000元较为合理，以上费用共计49667元。原、被告之间对案涉合同存在争议，对管理费数额无法确认，故被告请求利息，本院不予支持。对于被告的其他反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告贾红卫、曹敏应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告东莞市汇昌贸易有限公司租金476588元；二、原告东莞市汇昌贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付被告贾红卫、曹敏管理维护费用49667元；三、驳回原告东莞市汇昌贸易有限公司、被告贾红卫、曹敏的其他诉讼请求。本案本诉受理费13021.18元，由原告东莞市汇昌贸易有限公司负担10441.18元，被告贾红卫、曹敏共同负担2580元；反诉受理费5580元，由原告东莞市汇昌贸易有限公司负担342元，被告贾红卫、曹敏共同负担5238元。本案保全费5000元，原告东莞市汇昌贸易有限公司负担4009元，被告贾红卫、曹敏共同负担991元。原告已预交本诉受理费及保全费，被告已预交反诉受理费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张利宝二〇一九年八月十六日书记员  朱文健附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。