海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0108民初5195号 原告（反诉被告）：海口中影新干线影视文化传播有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸岛一东路22号8栋。社会统一信用代码：91460100MA5RC3TRXQ。 法定代表人：王某，董事长。 委托诉讼代理人：马某，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，海南天皓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南婴悦湾教育科技有限公司，住所地海口市美兰区海甸一东路22号中影南方影城内西侧商铺。 法定代表人：曾某。 委托诉讼代理人：常某，北京（盈科）律师事务所律师。 第三人：曾某，男，1989年5月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。 第三人：李某，女，1992年10月18日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。 原告（反诉被告）海口中影新干线影视文化传播有限公司（以下简称新干线公司）与被告（反诉原告）海南婴悦湾教育科技有限公司（以下简称婴悦湾公司）、第三人曾某、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马某、被告法定代表人曾某及其委托诉讼代理人常某、第三人曾某到庭参加诉讼，第三人李某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新干线公司诉称，原被告双方2017年11月20日签订《租赁合同》，约定：①原告将海口市海甸一东路22号中影南方影城内西侧面积680m的商铺出租给被告用于儿童设施经营；②商铺租赁期限自2017年11月20日至2022年11月19日；③第一、二年租金为40800元/月，物业管理费单价为5.32元/月/平方米，空调费20元/月/平方米，水电费按市政商用水电费标准收取；④租金自2018年5月1日起算，物业管理费、空调费、水电费自2017年11月29日开始征收；⑤租金每三个月支付一次，被告应在租赁期内的2月1日、5月1日、8月1日及11月1日前一周内支付，物业管理费、空调费、水电费按月由被告在每月初缴纳；⑥被告逾期缴纳租金、水电费及其他费用的，每逾期一日按逾期总额的1%承担违约责任，逾期超过15日原告有权解除合同；⑦合同终止后，被告应在十五个工作日内搬离该商铺，逾期搬离的，应按每月租金1%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，原告有权自行处理而不予任何赔偿或补偿。合同签订后，被告自2017年12月起未支付物业管理费用，自2018年9月起未再支付空调费用，自2018年10月起未再支付水电费用，自2019年1月起未再支付租金费用。截至2019年3月14日，被告总计拖欠各项费用298513.8元。原告认为，《租赁合同》系原被告双方协商订立，内容不违反法。法律禁止性规定，合法有效。被告未按约定支付租金等费用已构成违约，且其违约程度已达到合同约定的解除条件。经原告多次向被告催讨，被告对欠款事实确认并申请延期履行，但被告至今未清偿欠付款项。为维护自身合法权益，原告于2019年3月14日委托律师向被告发出律师函，书面通知被告解除《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》规定，《租赁合同》自2019年3月14日被告收到律师函之日已解除；合同解除后，被告依法、依约应向原告清欠全部房屋租金、物业管理费、空调费、水电费用，并承担相应的违约责任。另外，第三人作为被告的股东，自被告设立至今未实缴任何出资，依法应对被告不能清偿的债务承担补充赔偿责任。特请求：1.确认原被告签订的《租赁合同》于2019年3月14日解除。2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金102000元，物业管理费用56072.8元，空调费88400元，水费3513元，电费36288元。 3.判令被告立即向原告支付《租赁合同》解除后，腾退交还原告期间的商铺占用损失12240元(暂计算至2019年4月14日)。4.判令被告立即向原告支付逾期未清欠款项的违约金90000元。以上款项共计：388513.8元5.判令第三人在未出资本息范围内对被告前述1—4项债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。6.本案的全部诉讼费用由被告承担。 被告婴悦湾公司答辩并反诉称，一、被答辩人主张无事实与法律依据，1、双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同依法有效。被答辩人单方解除合同的行为并不具备合同法93条、94条规定的解除情形，故并不存在《租赁合同》已解除的情形。2、答辩人并不存在拖欠被答辩人房租的情形，根据《租赁合同》第4.2.2条约定“租金每三个月支付一次，乙方须在合同约定的租期内2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前一个星期以银行转账方式将当期租金支付至甲方指定的账户。”2019年1月16日，被答辩人单方强行封店时，并不存在拖欠房租的情形。3、关于物业、水电、空调费，答辩人与被答辩人已达成一致意见并经被答辩人同意延期履行，故被答辩人以此解除《租赁合同》无任何法律与事实依据。4、被答辩人自2019年1月16日即单方强行封店断水断电，违约方应为被答辩人，其主张拖欠租金及商铺占用损失无任何法律与事实依据。二、被答辩人单方恶意解除《租赁合同》企图侵占答辩人的资产的行为已给答辩人造成重大损失，理应赔偿。被答辩人为达到侵占答辩人资产的非法目的，采取封店、断水断电的方式单方强行解除合同，给答辩人造成了重大损失，根据双方签订的《租赁合同》第12.3约定“甲方违反本合同约定或法律规定擅自解除本合同，除应向乙方支付相当于保证金数量的违约金外，还须赔偿乙方因此造成的损失（包括但不限于装修损失、租赁期内的经营利益损失等）”。2017年11月20日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，反诉人承租位于海口市××路中影南方影城内西侧商铺。合同第二条约定“租期为五年，自2017年11月20日起至2022年11月19日止（其中2017年11月1日起至2018年4月30日为装修免租日）”。合同第4.2.2条约定“租金每三个月支付一次，乙方须在合同约定的租期内2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前一个星期以银行转账方式将当期租金支付至甲方指定的账户。”《租赁合同》签订前即2017年11月17日，反诉人即向被反诉人支付了2018年5月-2018年7月的房租以及租赁保证金81600元。《租赁合同》签订后反诉人即投入大量资金对店铺进行装修，因装修公司原因导致装修工期延长了4个月，直到2018年8月底才完工，2018年9月8日店铺才正式营业。店铺开业后，被反诉人于2018年9月13日向反诉人发出缴费通知单，通知反诉人缴纳相关费用。因装修工期延长，各项成本剧增且迟迟未开业，经反诉人与被反诉人沟通，先支付房屋租金，物业费暂不支付（水电等费未产生)，2018年9月15日，反诉人向被反诉人出具房租缴费承诺书并按承诺书约定的时间按约定支付8-10月份房租。随后被反诉人分别于2018年11月1日、2018年12月3日向反诉人发出缴费通知单，反诉人收到通知单后均第一时间与被反诉人协商处理，双方同意先支付房租(11月房租于2018年12月6日支付），其他费用暂不着急支付，故其他费用从未计算过滞纳金。2019年1月3日，被反诉人向反诉人发出缴费通知单，反诉人立即与被反诉人再次沟通协商，被反诉人让反诉人提交书面的缓交申请，反诉人于2019年1月4日上午立即向被反诉人提交了一份书面的缓交说明，被反诉人对该缓交说明进行修改，反诉人按被反诉人的修订重新拟定缓交申请递交被反诉人（即被反诉人出示的证据4）。被反诉人对缓交申请又提出修订意见，2019年1月8日，反诉人再次提交修订后的缓交申请给被反诉人，双方达成一致意见约定2019年1月10日付2018年12月房租，2019年1月31日支付2019年1月房租，水电、物业、空调费均在2月份以后再支付。双方对付款期限达成一致意见后，反诉人即按约定支付了2018年12月的房租。12月房租支付后的当天，被反诉人又将2018年12月房租付款期限删除，重新排版一份新的缓交申请让反诉人盖章，反诉人即按被反诉人要求再次对被反诉人提供的缓交申请盖章并提交被反诉人。被反诉人已同意反诉人按照双方约定的付款期限支付对应款项，反诉人基于对被反诉人的信任也已按双方商定的缓交申请约定的时间支付了2018年12月的房租。2019年1月16日，没有任何征兆的前提下，被反诉人强行封了反诉人的店铺并断水断电，反诉人要求被反诉人恢复供水供电并撕掉封条，被反诉人却要求反诉人支付1月份房租，反诉人认为即便按照双方约定的《租赁合同》来看，1月份的租金应于2月1日支付，此时也并未到付款期限。且被反诉人已同意各项费用缓交，反诉人也已按双方约定缴纳了2018年12月的房屋租金。鉴于此反诉入于2019年1月21日撕开被反诉人的封条重新营业，被反诉人当天即带人到反诉人的店中强行驱赶反诉人的会员，并单方强行封锁店铺，断水断电，不让反诉人继续经营，反诉人多次找被反诉人协商，并同意补缴相关的水电、物业费，但被反诉人却要求反诉人缴纳1月份房租并向被反诉人写一份保证书。此时反诉人才得知被反诉人真实的目的是想要侵吞反诉人的全部资产。因被反诉人强行封店行为，反诉人无法正常经营，导致反诉人会员向媒体、公安、法院投诉、报案、诉讼，给反诉人造成了十分严重的恶劣影响。2019年3月1日，被反诉人又在反诉人门上贴出告示称已与反诉人解除租赁合同。2019年3月12日，被反诉人贴出招租的告示，以反诉人的商铺包含装修及设备整体对外招租，2019年3月14日，被反诉人向反诉人发出律师函提出解除租赁合同并计算滞纳金。此时，被反诉人强行单方解除合同的用意彻底暴露，就是看到反诉人店铺开业后生意较为火热遂企图通过此种方式侵占反诉人的资产再以自己的名义对外招租。截至目前被反诉入仍以各种理由拒绝反诉人打开店铺变卖店内设备。综上，被反诉人单方的违约行为，给反诉人造成了重大损失，合同目的已无法实现，双方签订的《租赁合同》第12.3约定“甲方违反本合同约定或法律规定擅自解除本合同，除应向乙方支付相当于保证金数量的违约金外，还须赔偿乙方因此造成的损失（包括但不限于装修损失、租赁期内的经营利益损失等）”。特请求：一、判令解除反诉人与被反诉人2017年11月20日签订的《租赁合同》；二、判令被反诉人退还反诉人租赁保证金81600元；三、判令被反诉人向反诉人付违法解除《租赁合同》给反诉人造成的各项实际损失共计3871149.31元（包括裝修费、设备费、停业损失费、品牌运营费、会员会费、培训费、员工工资等）；四、判令被反诉人承担本案诉讼费。 原告新干线公司对被告婴悦湾公司反诉答辩称，一、婴悦湾公司未按约定支付租金、物业费、水电费等费用的事实清楚，其行为已严重违反《租赁合同》约定，合同约定解除条件成就。我公司已依法于2019年3月14日行使解除权，《租赁合同》已依法解除。我公司2018年9月13日、2018年11月1日、2018年12月3日及2019年1月3日向婴悦湾公司发出《缴费通知单》婴悅湾公司对欠缴费用情况并无异议。同时，婴悦湾公司在《关于承租西溪里中影南方影城内西侧商铺2018年8月、9月、10月房租缴费承诺书》等四份缓交费用申请中均表示“未按约定交纳相应房租及其他费用，深感抱歉”，“因公司资金周转困难，一直承蒙理解和支持”，由于“海口天气湿冷……经营状况十分不理想，资金周转也很困难”。由此可见，婴悦湾公司拖欠我公司租金等费用的事实是清楚的，拖欠的原因是婴悦湾公司经营不善、资金周转困难，拖欠的行为已严重违约《租赁合同》是我公司与婴悦湾公司协商后订立的，合同内容是双方当事人真实意思表示，且不违反强制性法律规定，合法有效。《租赁合同》约定的付款义务、违约责任及合同解除对婴悦湾公司具有约束力。在婴悦湾公司违约后，我公司依法、依约解除合同并不不当。二、我公司并没有同意婴悦湾公司的费用缓交申请：婴悦湾公司延迟履行的单方申请也不具有变更原合同约定、免除其违约责任的法律后果。依照合同法第112条及第114条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，延迟履行不能免除当事人的违约责任。婴悦湾公司的缓交申请，系其单方提出的延迟履行申请，该申请如不能达成合意，当然不能导致合同履行方式的变更约定。退一步而言，即便我公司同意婴悦湾公司的缓交申请，除非我公司明确书面免除婴悦湾公司的违约责任，否则婴悦湾公司依法仍应承担违约责任。三、婴悦湾公司严重违约后，我公司采取的自力救济措施并未超出合理限度。婴悦湾公司目前仍持有租赁商铺的钥匙，我公司未限制其进入也未限制其搬离物资；商铺内可移动物品已由婴悦湾公司人员陆续搬离。该商铺目前并未处于我公司的实际控制之中。在2019年3月14目解除通知书送达婴悦湾公司之日，《租赁合同》已告解除。我公司另行招租合情、合理、合法。综上，婴悦湾的反诉无事实和法律依据，依法应予驳回。 第三人曾某所作陈述与被告婴悦湾公司意见一致。 第三人李某未到庭，亦未有陈述意见。 经审理查明，2017年11月20日，原（甲方）、被告（乙方）双方签订《租赁合同》，约定：原告将海口市海甸一东路22号中影南方影城内西侧面积680m的商铺出租给被告用于儿童设施经营；商铺租赁期限自2017年11月20日至2022年11月19日（其中2017年11月1日起至2018年4月30日为装修免租期）；第一、二年租金为40800元/月，物业管理费单价为5.32元/月/平方米，空调费20元/月/平方米，水电费按市政商用水电费标准收取；租金自2018年5月1日起算，物业管理费、空调费、水电费自2017年11月29日开始征收；租金每三个月支付一次，被告应在租赁期内的2月1日、5月1日、8月1日及11月1日前一周内支付，物业管理费、空调费、水电费按月由被告在每月初缴纳；被告逾期缴纳租金、水电费及其他费用的，每逾期一日按逾期总额的1%承担违约责任，逾期超过15日原告有权解除合同；合同终止后，被告应在十五个工作日内搬离该商铺，逾期搬离的，应每日按每月租金1%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，原告有权自行处理而不予任何赔偿或补偿。双方签订合同当日，乙方须以转账的形式支付2个月租金总额合计人民币81600元给甲方作为租赁保证金，在合同终止时，若乙方未发生违约且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十日内全部无息返还乙方。如乙方未结清相关费用或未按合同约定导致甲方造成损失，甲方有权扣除相应费用后返还租赁保证金。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告自2017年12月起未支付物业管理费用，自2018年9月起未再支付空调费用，自2018年10月起未再支付水电费用，自2019年1月起未再支付租金费用。2019年1月4日，被告向原告申请缓交房租等费用，但未获原告同意。因被告拖欠上述费用，原告于2019年3月14日委托律师向被告发出律师函，书面通知被告解除《租赁合同》，被告于当天签收。截止到2019年3月14日即合同解除之日，被告尚拖欠原告租金102000元、物业管理费56072.8元、空调费88400元、电费36288元、水费3513元。因被告未支付上述拖欠款项，原告遂于2019年4月11日向本院提起诉讼。 另查明，被告婴悦湾公司于2017年9月19日成立，2018年4月16日被核准，注册资本2000万元，第三人曾某、李某各认缴出资1000万，未实缴出资。 本院所确认的上述事实，有租赁合同、收款业务回单、缴费通知单、关于承租海甸一东路22号西溪里中影南方影城内侧商铺房租缓交申请、海口中影新干线影视文化传播有限公司收款账号变更通知、律师函及邮寄单、婴悦湾公司工商机读档案信息、商铺房租缓交申请、光盘及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告于2017年11月20日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。上述合同签订后，原告依约向被告交付租赁场地，但被告逾期交纳租金等费用，原告有权依据合同约定行使合同解除，故原告诉请确认《租赁合同》已于2019年3月14日解除及支付拖欠的租金102000元、物业管理费56072.8元、空调费88400元、电费36288元、水费3513元（以上费用共计286273.8元），合理合法，本院予以支持；关于原告要求被告支付2019年3月15日至同年4月14日期间的房屋占用费12240元诉讼请求，根据《租赁合同》约定，被告应在十五个工作日内搬离该商铺，逾期搬离的，应每日按每月租金1%标准向甲方支付占用费，实际逾期搬离日为9天，被告应支付的房屋占用费为40800元×1%×9=3672元，本院予以调整；关于反诉原告婴悦湾公司要求反诉被告新干线公司退还租赁保证金81600元的诉讼请求，因双方的租赁合同已于2019年3月14日解除终止，根据合同约定，反诉原告有权要求反诉被告返还租赁保证金，本院对该请求予以支持。关于原告主张被告支付违约金90000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，原告要求被告支付违约金90000元的诉讼请求，明显过高，应予适当调整。违约金调整为（286273.8-81600）元×30%=61402元；原告要求第三人曾某、李某作为婴悦湾公司的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款规定，原告新干线公司并未举证证明婴悦湾公司不能清偿上述债务，故本院对其该诉求不予支持。被告婴悦湾公司的其他反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）海口中影新干线影视文化传播有限公司与被告（反诉原告）海南婴悦湾教育科技有限公司签订的《租赁合同》于2019年3月14日解除； 二、被告（反诉原告）海南婴悦湾教育科技有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）海口中影新干线影视文化传播有限公司支付拖欠的租金102000元、物业管理费56072.8元、空调费88400元、电费36288元、水费3513元，以上费用共计286273.8元； 三、被告（反诉原告）海南婴悦湾教育科技有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）海口中影新干线影视文化传播有限公司支付房屋占用费3672元及违约金61402元； 四、驳回原告（反诉被告）海口中影新干线影视文化传播有限公司的其他诉讼请求； 五、原告（反诉被告）海口中影新干线影视文化传播有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）海南婴悦湾教育科技有限公司退还租赁保证金81600元； 六、驳回被告（反诉原告）海南婴悦湾教育科技有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7127.71元、财产保全申请费5000元及反诉案件受理费19211元，均由被告（反诉原告）海南婴悦湾教育科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  阳力平 人民陪审员  谭华丽 人民陪审员  冯薪霞 二〇一九年八月二十一日 书 记 员  文 雅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违 约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。······ 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三) 第十三条 公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请 求的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。