海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初738号   原告：陈某，男，1989年6月21日出生，汉族，住海南屯昌县。   委托诉讼代理人：沈某，女，住海南省屯昌县。屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会推荐。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘某，海南问源律师事务所律师。   原告陈某诉被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人沈某，被告美丰公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金20666.6元；2.依法判令被告支付逾期办理不动产权属证违约金4492.74元,退还代办不动产权属证契税、公共专项维修基金等费用7275.14元；3.依法判令被告退还装修相关费用757元；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2013年9月22日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），一次性付款149758元，双方约定2013年6月30日前将验收合格的房屋交付原告使用（见合同第八条）。而事实是被告2015年1月28日才通过竣工验收合格，比合同约定的交房时间逾期576天，已构成违约事实，被告应承担违约责任。根据《合同》第九条，出卖人逾期交房违约责任第1条（2）款规定，继续履行合同按日万分之三计算违约金。被告应承担自2013年11月18日交付使用至2015年1月28日期间的逾期交房违约金20666.6元（自2013年11月18日至2015年1月28日计460天，购房总价149758元×0.0003×460天）。根据《合同》第十五条约定,被告应当在商品房交付使用后360日内为原告办理房屋权属证，需由被告提供相关资料报产权登记机关备案。时至今日被告未将资料报产权登记部门，使原告无法办证。据美林湖社区71户业主（2015）屯民初字民事判决书认定，被告应承担3%违约金4492.74元，即购房总价款149758×0.03。同时被告要继续履行在60日内将权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关。由于被告近六年都未能将办理权属证收取的契税及公共维修基金等费用缴交给相关部门，原告要求被告全款退还7275.14元。交房时无任何收费依据，以不交钱不发钥匙为由强行收取装修相关费用757元，虽然当时口头答应以后可以退，可现人去楼空无人问津，属于乱收费，判令被告退还原告相关装修费用757元。   被告美丰公司辩称，一、被告不存在逾期交房的行为，原告主张逾期交房违约金没有事实依据。1、《合同》第八条约定，被告交付房屋的时间是2013年6月30日前，原告陈某签订《合同》的时间是2013年9月22日，当时涉案房屋已经是现房，购房人可以随时办理交接入住，不存在再通知其入住。陈某于2013年11月18日才来办理入住手续。2、美林湖社区二期5＃在2013年6月28日已竣工验收合格，涉案房屋自竣工验收合格便已具备交付条件。答辨人也向法庭提交了《竣工验收证书》作为证据。在该证书中，建设单位、设计单位、监理单位、施工单位和勘验单位均加盖了公章，显示竣工验收日期是2013年6月28日，也就是说被告在通知原告收房当天房屋已经竣工验收合格。双方在《合同》第八条中约定的交付条件是1、该商品房验收合格，而非2、该商品房综合验收合格；3、该商品房经分期验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。《合同》附件五第13条：“在本合同第八条约定交付时间内，合同中商品房验收合格指房屋单体竣工验收合格。”由此我们可以看出，双方签订《合同》时，对房屋交付标准的约定是指工程质量的单体验收合格而非综合验收合格。而屯昌县住房和城乡建设局出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》中回复的“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格”，这种表述是不清楚的，容易导致歧义和误导。这里的“竣工验收合格”是指综合验收的时间，而非买卖双方所约定的“单体验收合格”。而原告却以此《复函》为依据，要求被告承担2015年1月28日之前的逾期交房的违约责任是没有理由的。二、原告诉求的逾期办证违约金数额没有依据，且被告对此不存在过错。1、双方签订的《合同》中未约定被告逾期办证的违约责任。合同对办证的约定在第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第3项处理，即附件五第1条。”而附件五第1条只对双方税费交纳、办理房屋产权证应履行的义务和买房人延期办证有约定，对被告逾期办证的违约责任没有约定。原告提出逾期办证违约金的计算方法没有法律依据，在合同中也没有明确约定，原告错误地将原告逾期所应承担的违约责任生搬硬套地用在被告身上，是毫无道理的。双方既然签订了合同，就应以合同约定来确定双方的权利义务，而不是随意类推和扩大理解。因此，被告不认可原告该项诉求。2、《合同》第十五条约定，存在逾期办证是由于“被告的责任”这一前提才适用第3项处理规则，并非只要发生逾期办证就由被告承担责任。涉案房屋逾期办理房屋产权证书的原因是由于屯昌县国土环境资源局错误地认定美林湖国际社区第一、二期使用的123.58亩土地性质发生了变更，需要补缴土地出让金，进而导致被告提交办证材料时被拒收，这不能归结于被告的责任。三、原告要求退还代办不动产证的契税、公共维修基金和装修相关费用等违反合同约定和法律规定，被告对此不予认可。1、关于不动产的契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费。双方在《合同》附件五第1条已经明确约定了“乙方委托甲方办理房屋产权证书。办证发生的税费，依照国家规定的比例数额，由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴的税费由甲方代收代缴。”这表明双方对于办理不动产证如何办理、如何收费都有明确的约定，这些约定是双方在买卖房屋过程中自愿达成的合意，现在原告在没有任何理由的情况下要求更改已明确在合同中的内容，是擅自毁约的行为。我们认为，合同应该是稳定的、确定的，在合同有效的情况下，任何人都应遵守合同约定，如仅凭无端猜测就可以推翻合同中的约定，对于遵守合同的一方无疑是极不公平的。被告已阐述了办证延误的真实原因，且双方已引发了行政诉讼，并非是被告不积极履行办证的协助义务。被告愿意在具备办证的情况下继续代为办理房屋产权证书，但在没有确凿证据和合理理由的情况下，原告单方要求变更合同内容没有法律依据。2、关于购房者缴纳的公共维修基金。公共维修基金是指专项用于住宅共用的部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条和第十三条规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，具有强制性，其用途是为了保证住宅的正常、安全使用，最终受益者也是全体业主，并非是被告占有使用，原告要求退回2372.4元公共维修基金没有法律依据。不动产的契税、公共维修基金，均是由美林物业公司收取，原告即便主张退回，应该向美林物业公司主张，不存在向被告主张的道理。3、关于装修费用。收取的装修相关费用是装修垃圾清理费，业主在收房入住时，进行装修必然会产生装修垃圾，业主可以选择自己清理或交费给物业管理公司代为清理。很明显，原告与美林物业公司已经达成一致，让物业公司代为清理装修垃圾，才交纳该笔费用。现在装修已经完成，清理工作也已经完成，原告要求被告退还，属于错列被告，答辨人没有参与原告与美林物业公司之间的服务关系中，也没有收取原告的垃圾清理费用，更没有被告盖章的相关证据，被告认为垃圾清理费是否需要退回与被告无关。综上，被告已经在约定日期前履行了通知交付的义务，且当时房屋也具备竣工验收合格的标准，被告没有逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。合同中没有约定被告逾期办证的违约责任，不可以随意扩大解释，无法办证的原因是屯昌县国土局的错误行为导致，并非被告的责任。不动产的契税、公共维修基金和装修费用均是物业公司收取，原告应向物业公司主张。原告的诉讼请求应予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据为：原告提供的证据1.购房合同；证据2.购房发票；证据7.原告身份证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告提供的证据：证据3.契税、基金收据，证明美林物业公司代表美丰公司收取办证费用；证据4.物业交房收据，证明实际交房日期；证据5.装修相关收据，证明没有收费根据，每户收费都不一样；证据6.近两年物业费收据，证明原告按规定交了物业费；证据8.关于美林湖二期工程竣工备案复函，证明楼房质量是经过竣工验收的；证据9.2015年物业管理存在问题的函；证据10.2017年物业管理存在问题的函；证据11.2019年物业管理存在问题的函；证据9-11共同证明美林湖业委会就美林物业前期存在的问题去函告知存在的问题；证据12.建设工程质量管理办法和建设工程质量管理条例，证明竣工验收报告必须经过县级以上人民政府行政主管部门验收；证据13.城市房地产开发经营管理条例，证明经过县级以上人民政府行政主管部门负责本区域房地产开发经营活动的监督管理工作。   被告质证认为：对证据3不发表质证意见，收款方是美林物业公司，并非被告；对证据4、5、6不发表意见，是美林物业公司盖章收取的，不是被告；对证据8无异议，但该复函中第一项的竣工验收合格时间是指综合验收时间；对证据9、10、11的真实性有异议，在另案中有提交过，当时并没有加盖印章，此次提交却又有盖章，明显是后面补盖，且原告没有提交证据证明这些函件是否交付被告，这些函件也不能证明原告曾主张过权利；对证据12、13不发表质证意见，由法庭进行适当裁判。   本院认为，原告提供的证据3为契税、维修基金票据，证据4、5、6为物业管理收费，证据8为相关部门证明文件，证据12、13为法规文件，对于以上证据，与案件的三性有关联，能印证案件的事实，本院予以确认。对于证据9、10、11业主委员会相关文件，对其三性，本院予以采信。   被告提供的证据：证据1.《竣工验收证书》，证明涉案房屋已于2013年6月28日竣工验收完毕；证据2.《信访事项答复意见书》；证据3.（2019）琼9022行初2号行政判决书；证据2、3共同证明因屯昌县国土资源局错误认定涉案小区土地性质发生变化要求被告补缴出让费才导致被告无法办理房屋产权证书。   原告质证认为：对证据1有异议，该证书不符合交房的条件，没有县级以上监督部门的验收证明，不是竣工验收的凭据；对证据2无异议，但与本案无关；对证据3有异议，该证据与本案无关。   本院认为，对被告提供的1、2、3份证据的真实性，本院予以采信，但对证明的内容，本院不予采信。   根据当事人陈述和经核实的证据，本院认定事实如下：原告于2013年9月22日与被告签订《合同》（编号：TC-201-0016034）。按《合同》第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第5幢7层707号房。该商品房合同约定建筑面积共39.54平方米，其中，套内面积32.815平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.725平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3787.51元，总金额人民币壹拾肆万玖千柒百伍拾捌元整。”第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费。乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知书后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。”第13条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，合同中商品房验收合格指房屋单体竣工验收合格。”第14条约定：“买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、地、地勘单位联合验收通过后提前交付时以出卖人发出的交付通知书为准。”合同签订后，原告于2013年9月22日与被告签订《合同》并一次性付清了全部房款149758元，被告向原告出具了购房款发票。2013年11月19日原告向被告委托代收的屯昌县美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）缴纳办证费等费用后，美林物业公司向原告出具的《美林湖二期代收费收据（税费），内容为“今收到陈某交来5栋707房测绘面积（㎡）39.54，总房款149758契税（3%）4492.74，其他办证费280，公共维修基金（60元/㎡）2372.4，房屋档案管理费50，产权转移登记费80，大写（人民币）柒仟贰佰柒拾伍元壹角肆分，小计￥7275.14。”2013年11月18日，原告向美林物业公司缴纳物业管理费等相关费用后，美林物业公司向原告出具的《美林湖二期收款收据》，内容为“陈某交来5栋707房测绘面积（㎡）39.54，物业管理费（2013.08.01－2014.07.31）498，水费100，电费100，大写人民币陆佰玖拾捌元整，小写（合计）698”。同日，原告向美林物业公司交纳装修相关费用757元，被告也向原告出具了《收据》。   另查，屯昌县住房和城乡建设局于2016年9月8日向屯昌县人民法院出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况复函》第一条指出：“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。”所以原告购买的5栋707房验收合格时间为2015年1月28日   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务,任何一方违约，都应承担相应的法律责任。本案争议的焦点为：1、被告是否应向原告支付逾期交房违约金20666.6元；2、被告是否应向原告支付逾期办理不动产权属证违约金4492.74元,退还代办不动产权属证契税、公共专项维修基金等费用7275.14元；3、被告是否应退还原告缴纳的“装修相关费用”757元。   一、关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，原、被告双方在《合同》中约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中原告交付购房款149758元后，被告于2013年9月22日出具发票给原告，原告于2013年11月18日缴交物业管理费等费用给美林物业公司，美林物业公司出具了《收据》给原告，证实原告交物业管理费498元、水电费100元、电费100元，合计698元。因此可以认定原告对涉案房屋占有使用的起止时间为2013年9月22日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定原、被告在2013年11月18日已完成房屋的实际交付使用。根据《合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理办法》第三十三条规定：“竣工交付使用工程必须符合下列基本要求：（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；”《建设工程质量管理办法》第六规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的建设工程质量监督管理工作。”所以屯昌县人民政府的相关职能部门为该工程质量监督管理机构，其质量监督意见应为衡量该工程最终是否合格的依据。所以屯昌县住房和城乡建设局确认5＃楼的竣工验收合格时间应为该楼验收合格的时间。根据屯昌县住房和城乡建设局于2016年9月8日向屯昌县人民法院出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况复函》第一条指出“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。”所以原告房屋取得验收合格时间应为2015年1月28日。被告虽然在2013年11月28日交房，但该房属未经相关监督部门确定验收合格的房屋，被告将未验收合格的房屋提前交付原告使用，属违规无效的法律行为。依据《合同》约定，被告应于2013年6月30日前交房，由此可见被告逾期交房时间应从2013年7月1日起计算至2015年1月28日验收合格交房止，违约天数共计571天。但由于原、被告完成实际交房时间为2013年11月28日，所以原告要求按实际交房2013年11月28日起计算至验收合格日2015年1月28日止，违约天数421天（原告计算460天有误），故本院支持原告要求被告承担的逾期交房违约金为18914.44元（149758元×421天×0.3‰=18914.44元）。被告抗辩认为，美林湖二期5＃楼于2013年6月28日已竣工验收合格，建设单位、设计单位、监理单位、施工单位和勘察单位均加盖公章，也就是说，原告收房当天，该房屋已验收合格。本院认为，房屋验收合格应以政府相关的质量监督职能部门认证认可的竣工合格时间为准，根据2016年9月8日屯昌县住房和城乡建设局向屯昌县人民法院《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》第一条指出，原告认购的房屋所属的5＃楼于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。所以原告购买的商品房5＃楼7层707号房屋竣工验收合格时间应认定为2015年1月28日，因此被告的抗辩意见，本院不予以采信。   二、关于被告是否应向原告支付逾期办理不动产权属证违约金4492.74元,退还代办不动产权属证契税、公共专项维修基金等费用7275.14元的问题。《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”附件五第1条约定：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费。乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知书后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。”根据上述约定，原告委托被告代为办理房屋产权证书，办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、按本协议由双方各自承担，被告不收取任何代办费。但该办证费用实际是由被告委托美林物业公司代为收取的，根据美林物业公司于2013年11月19日向原告出具的《美林湖二期代收费收据（税费）》载明：“今收到陈某交来5栋707房测绘面积（㎡）39.54，总房款149758契税（3%）4492.74，其他办证费280，公共维修基金（60元/㎡）2372.4，房屋档案管理50，产权转移登记80，大写（人民币）柒仟贰佰柒拾伍元壹角肆分，小计￥7275.14。”原告于2013年11月19日向被告委托的美林物业公司缴交完毕以上原告办证所需的费用和其他费用合计7275.14元。根据附件五第1条约定，被告应在360工作日内为原告办理房屋产权证书，即被告应在2014年11月19日前为原告办理好房屋产权证书。但被告至本案开庭为止，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告的行为属违约行为，应承担相应违约责任。虽然双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算方法，但根据公平对等的原则，以及参照2015年以来该小区同类已判决生效案件确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”的标准计算，酌定被告应按已付房价款3%支付逾期办证违约金，即被告应支付给原告的逾期办证违约金为4492.74元（149758元×3%=4492.74元）。由于原告缴费完毕后，被告违约一直未向有关部门缴纳该笔资金，并长期占用原告的该笔资金不给原告办理相关的产权证书，所以原告要求被告退还该笔办证费用4902.74元（其中：1、契税按购房款149758元的3%计算为4492.74元；2、其他办证费280元；3、房屋档案管理50元；4、产权转移登记80元；四项合计4902.74元）和支付违约金4492.74元，两项合计9395.48元，本院予以支持。对被告辩称本案涉案房屋逾期办理房屋产权证书的原因是因屯昌县国土环境资源局错误地认定美林湖国际社区第一、二期使用的123.58亩土地性质发生了变更，需要补交土地出让金，进而导致其提交办证材料时被拒收，不能办证的原因不能归结于被告，且双方已引发了行政诉讼，并非是被告不积极履行办证的协助义务。本院认为，被告于2013年11月19日已收取原告办证的相关费用，至今已近6年时间，被告未采取积极主动措施与相关部门协调、沟通、配合，努力为原告解决办证难的问题，而是采取一拖再拖，推卸责任的作法，把不能办证的过错原因推卸给相关部门，其行为损害了原告正当、合法利益，所以对被告的抗辩主张，本院不予采信。关于被告是否应退还公共专项维修基金等费用的问题。本院认为，公共维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按交纳比例享有维修资金所有权，使用权归全体业主所有，单个业主不得提取自己所有的维修基金的部分。维修基金应与具体的房屋相结合，因房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变化而变化，房屋产权变更为新业主时，维修基金也由旧业主更名为新业主。所以公共维修基金是专项用于住宅共用设施设备的维修、更新、改造工程的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品房住宅的业主应当办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”所以交存住宅专项维修资金是商品房购买人的法定义务，具有强制性，其用途是为了保证全体住宅业主正常、安全使用房屋，最终受益者也是全体业主，所以原告要求退还2372.4元公共维修基金，不符合以上行政法规的强制性规定，本院不予以支持。   三、关于被告是否应退还“装修相关费用”的问题。根据原告提供的《收据》证实收取该装修费用的为美林物业公司而非被告美丰公司，两公司均为独立法人，被告美丰公司并未收取该费用，也未委托美林物业公司收取“装修相关费用”，而是美林物业公司根据自身情况决定收取，该费用的收取与被告美丰公司无关，且原告也能未提供证据证实被告美丰公司收取了“维修相关费用”，或被告美丰公司授权委托美林物业公司收取该费用。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，原告要求被告美丰公司退还由美林物业公司收取的装修相关费用的事实不清，证据不足，本院不予采信。   综上所述，原、被告于2013年9月22日签订的《商品房买卖合同》及附件五《本合同补充协议》均为合法有效的合同，原、被告双方都应当认真遵守合同约定的权利义务，任何一方违约，都应当承担违约的法律责任。1.原告要求被告支付逾期交房违约金20666.6元的诉讼请求，因被告违约逾期交房，依据《合同》约定，被告支付逾期交房违约金20666.6元给原告，所以原告的该项诉讼请求，本院予以支持。2.原告要求被告应向原告支付逾期办理不动产权属证违约金4492.74元,退还代办不动产权属证契税、公共专项维修基金等费用7275.14元的诉讼请求，因部分请求不符合法律规定及《合同》约定，所以本院予以部分支持，即本院支持原告要求被告退还办证费用4902.74元，及支持原告要求被告支付办理产权证书违约金4492.74元，两项合计9395.48元。至于原告要求的退还公共专项维修基金等费用2372.4元的诉讼请求，因该项请求违反了《住宅专项维修资金管理办法》的行政法规强制性规定，所以本院不予支持。3.原告要求被告退还原告缴纳的“装修相关费用”757元的诉讼请求，因装修相关费用不是被告收取，而是由美林物业公司收取的，该项“装修相关费用”757元的收取与被告无关，同时原告也无法提供证据证实该项的费是被告委托美林物业公司收取的相关证据，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决书生效之日起十五日内向原告陈某支付逾期交房违约金18914.44元，退还办证费用（含契税费、办证费、档案管理费、产权转移登记费）4902.74元，支付办理产权证书违约金4492.74元，三项合计28309.92元；   如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费减半收取314元，由原告负担47元，被告负担267元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 王 宁     二〇一九年八月十九日   法官助理 陈茜茜   书记员 王小倩   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当   事人签字或者盖章时合同成立。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。