湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初1404号原告（反诉被告）：武汉港务集团有限公司实业开发分公司，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道186号。负责人：陈邦义，总经理。委托诉讼代理人：胡汉平（特别授权代理），湖北创智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜祥（特别授权代理），男，1973年10月24日出生，汉族，武汉港务集团有限公司实业开发分公司员工，住湖北省武汉市汉阳区，被告（反诉原告）：何德强，男，1972年3月20日出生，汉族，湖北省武汉市江岸区号。被告：武汉市巴尔扎特餐饮管理有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道136号（老号91-92）一层西端商铺。法定代表人：任小燕，经理。被告：武汉市江岸区蜀汉渝火锅店，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道136号101。经营者：郑运锴，男，1994年11月14日出生，汉族，户籍所在福建省福州市仓山区元。被告：武汉市江岸区普林奇烘焙店，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道136号102。经营者：何佳容，女，1999年7月1日出生，汉族，武汉市江岸区号。被告：武汉市江岸区小树日用百货店，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道136号3号房。经营者：蔡卓为，男，1992年4月18日出生，汉族，湖北省武汉市洪山区室。上述被告的共同委托诉讼代理人：全星（一般授权代理），湖北予智律师事务所律师。原告武汉港务集团有限公司实业开发分公司（以下简称港务集团实业分公司）诉被告何德强、武汉市巴尔扎特餐饮管理有限公司（以下简称巴尔扎特公司）、武汉市江岸区蜀汉渝火锅店（以下简称蜀汉渝火锅店）、武汉市江岸区普林奇烘焙店（以下简称普林奇烘焙店）、武汉市江岸区小树日用百货店（以下简称小树百货店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯立平独任审理。2019年3月18日，被告何德祥向本院提出反诉，本院经审查后依法予以受理。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院依法裁定转为适用普通程序，并组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员赵静、危玉霞参加的合议庭进行审理。本案于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告港务集团实业分公司的委托诉讼代理人胡汉平、陈胜祥，被告何德强，被告巴尔扎特公司的法定代表人任小燕，被告何德强、巴尔扎特公司、蜀汉渝火锅店、普林奇烘焙店、小树百货店的共同委托诉讼代理人全星到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）港务集团实业分公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告（反诉被告）港务集团实业分公司与被告（反诉原告）何德强签订的《物业租赁合同书》；2、被告（反诉原告）何德强向原告（反诉被告）港务集团实业分公司支付拖欠的租金429,240元以及自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费（按照每月81,120元计算）；3、被告（反诉原告）何德强、被告巴尔扎特公司、蜀汉渝火锅店、普林奇烘焙店、小树百货店立即腾退租赁的房屋即位于武汉市江岸区沿江××××号一层西端的门面房；4、被告（反诉原告）何德强承担本案诉讼费用。事实和理由：港务集团实业分公司与何德强于2016年10月31日签订《物业租赁合同书》，乙方何德强租赁甲方港务集团实业分公司位于武汉市江岸区沿江××××号一层西端的门面房，总建筑面积为580平方米，经营餐饮；合同明确约定乙方于租赁期内未经甲方书面同意不得将其租赁房屋转租、分租、合作、联营、转借、转向或转让，同时约定乙方须于本合同签订之日向甲方支付150,000元的合同保证金，作为乙方忠实履行本合同书的保证和不得拖欠租金。并约定租赁物符合安全标准并已通过整体消防验收，不会影响乙方的消防报备手续。然而何德强时至今日未足额交纳合同保证金，经多次催收一直未按合同要求缴清；何德强自签订合同以来一直没有正常按合同约定支付租金，至今拖欠港务集团实业分公司2018年7月至12月租金42.924万元；不仅如此还将租赁的门面转租给蜀汉渝火锅店、普林奇烘焙店、小树百货店，且不按合同约定或国家法律法规规定办理合法经营的消防报备手续，严重违反合同。故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）何德强、巴尔扎特公司、蜀汉渝火锅店、普林奇烘焙店、小树百货店共同辩称：港务集团实业分公司的诉请无事实和法律依据，在双方履行涉案合同过程中，港务集团实业分公司存在严重欺诈行为，从合同履行第一天起，就对涉案房屋整体封闭进行施工，导致何德强、巴尔扎特公司在17个月的施工期间，有6个月无法正常运营，11个月停止运营。即使港务集团实业分公司违约，在施工期间，何德强也按时缴纳租金。后期因港务集团实业分公司拒绝赔偿何德强的损失，何德强基于合同的同时履行抗辩权，才拒绝缴纳部分租金。何德强在经营困难的情况下，增加了运营项目，即蜀汉渝火锅店、普林奇烘焙店、小树百货店，这些项目是经过港务集团实业分公司许可并同意的，这些店铺的营业执照都是港务集团实业分公司配合出具相关材料才办理的，不存在转租，也不差欠港务集团实业分公司的任何费用。综上，请求驳回港务集团实业分公司的诉讼请求。被告（反诉原告）何德强向本院提出反诉请求：1、原告（被反诉人）港务集团实业分公司赔偿被告（反诉人）何德强经营损失共计5,000,000元，其中营业利润损失2,000,000元、经营性投入3,000,000元（自2016年11月1日至2018年4月1日）；2、原告（被反诉人）港务集团实业分公司退还被告（反诉人）何德强17个月的租金1,290,000元（自2016年11月1日至2018年4月1日）；3、双方签订的《物业租赁合同书》继续履行，租赁期顺延17个月，直至2021年3月31日；4、本案诉讼费用由原告（被反诉人）港务集团实业分公司承担。事实和理由：港务集团实业分公司与武汉市长荣科创投资有限公司（以下简称长荣公司）就争议房屋有三年的租赁合同关系，租赁期为2013年5月6日至2016年5月6日。2013年7月1日，长荣公司将争议房屋承包给邓辉，邓辉与何德强各占50%比例合作经营老码头餐厅。经营期间，何德强支付的租金被合作方邓辉挪用，因此欠缴长荣公司部分租金。何德强为帮助港务集团实业分公司解决长荣公司欠缴其租金事宜，不仅由何德强代长荣公司向港务集团实业分公司支付其所欠的部分房租，且何德强还代港务集团实业分公司退还给长荣公司保证金100,000元，长荣公司才放弃了优先承租权，但长荣公司不退还何德强支付的300,000元保证金。2016年10月31日，港务集团实业分公司与何德强签订了《物业租赁合同书》，合同约定：何德强承租位于武汉市江岸区沿江××××号一层西端的门面房，总出租面积为580平方米，每月租赁费用为75,000元，合同期限为三年，至2019年10月30日止。因前期老码头火锅店装修三年，设施设备均已老化，为了改善经营环境，何德强于2016年11月又投入不少资金对所承租的房屋进行装修改造。但2016年11月1日，港务集团实业分公司在没有事先通知何德强的情况下突然派驻外墙脚手架施工队进场施工，并将整个办公楼封闭，造成港务集团实业分公司房屋的实际使用面积只有合同约定面积的三分之二左右，直到2018年3月底才完成办公楼整体装修。在这长达17个月的时间里，何德强租赁的房屋受港务集团实业分公司施工的影响不但无法正常经营，且自2017年10月底至2018年3月底受其影响全面停业。何德强曾多次口头和书面函告港务集团实业分公司，希望其尽快拆除脚手架，让何德强能恢复正常经营，并提出在办公大楼封闭装修期间减免租金或给予相应的免租期，但港务集团实业分公司一直置之不理。租赁房屋用途为经营餐饮，港务集团实业分公司作为出租人应在租期内保持租赁物符合约定用途，港务集团实业分公司应保证房屋处于正常经营状态。港务集团实业分公司对办公楼封闭施工的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定。港务集团实业分公司对办公楼装修完工后，因用电量满足不了整个大楼的需要，特别是2018年的整个夏季，电表开关跳闸、配电房电表被烧及变压器电缆被烧断有二十多次，影响了何德强租赁房屋的经营和安全，违反了双方签订的《物业租赁合同书》第4.1.2项约定。原告（反诉被告）港务集团实业分公司针对反诉辩称：1、何德强称其代港务集团实业分公司退还给长荣公司保证金100,000元不是事实，该保证金是何德强退还的，与港务集团实业分公司无关；2、何德强投入资金对承租房屋进行装修改造，是自己的经营行为，且无证据证实；3、港务集团实业分公司派驻施工队进场施工之前有明确的施工告知书，且在封闭施工阶段给何德强的经营保留原有通道，对何德强租赁的房屋没有进行装修，不影响其实际租赁面积；4、双方通过友好协商，港务集团实业分公司免除了何德强三个月的房租，双方也在按此执行；5、港务集团实业分公司为每一个承租户提供了正常的用电供给，因何德强私自转租造成电表被烧和变压器电缆被烧断，这是其自身行为造成的。6、港务集团实业分公司没有违约，何德强承租的商铺一直保持正常使用状态。综上，何德强的反诉请求没有事实依据，请求驳回何德强的反诉请求。经审理查明：坐落于武汉市江岸区沿江大道91-92号房屋的所有权人为武汉港务集团有限公司。港务集团实业分公司成立于2007年8月3日，系武汉港务集团有限公司的分公司。武汉港务集团有限公司委托港务集团实业分公司负责上述房屋经营开发管理，并负责一楼门面出租及收取租金等事宜。2016年5月16日，港务集团实业分公司与何德强签署《续租合同意向协议书》，约定：位于沿江××××楼西端面积为580平方米的房屋（诉争房屋）原租赁单位为长荣公司，合同已于2016年5月6日到期，该公司租赁期内与何德强合作经营老码头餐厅；长荣公司经营期内拖欠港务集团实业分公司租金共计135,200元，该公司书面表示放弃后期续租权；因长荣公司与何德强在合作期间存在经营纠纷及账务处理，待何德强在本协议签订后补齐长荣公司拖欠港务集团实业分公司的租金135,200元及后期租金后，双方再行签订正式租赁合同，行使优先承租权。2016年11月4日，何德强代长荣公司向港务集团实业分公司支付租金135,200元。2016年10月31日，港务集团实业分公司（甲方）与何德强（乙方）签订《物业租赁合同书》，约定：甲方同意出租及乙方同意承租位于武汉市江岸区沿江××××号一层西端的门面房，总出租面积（建筑面积）为580平方米；甲乙双方同意该商铺的租赁期从2016年11月1日起至2019年10月30日止，租赁期限为三年；甲方同意于2016年11月1日前向乙方交付商铺；乙方承诺严格履行该租赁物作为餐饮用途，经营范围为餐饮，商铺名称为老码头火锅，如乙方需变更该租赁物用途、商铺名称或商铺法人，需提前30天以书面形式告知甲方；乙方经甲方书面同意并办理相关手续后方可变更；如未获甲方同意，私自变更租赁物用途、商铺名称或商铺法人，将视同乙方毁约，甲方有权制止或解除合同，并有权要求乙方赔偿相当于3个月租赁费用的赔偿金。乙方于租赁期内未经甲方书面同意不得将其承租房屋转租、分租、合作、联营、转借、转向或转让，否则甲方有权立即终止合同、收回房屋并没收合同保证金，同时乙方须承担甲方因此而蒙受的经济损失。因特殊情况确需变更商铺经营权的，乙方应与甲方友好协商并提前30天以书面形式告知甲方，经甲方书面同意后方可变更商铺经营权，同时乙方必须与甲方及有关第三方签订三方协议，该协议必须确保甲方的利益不会因此而遭受任何损失，且乙方应对第三方的违约行为或其他给甲方造成损失的行为承担连带责任。每月租赁费用为75,000元。本合同签订之日，乙方需向甲方一次性预付三个月的租赁费用，计225,000元。其后，乙方应至少于每期（三个月）结束之日的一个月前向甲方支付下期租赁费用。乙方须于本合同签订之日向甲方支付150,000元的合同保证金，作为乙方忠实履行本合同书的保证，否则，甲方视为乙方自动放弃本合同，乙方不得将合同保证金作为商铺租赁费用抵扣。该合同还约定了其他条款。2016年11月2日，港务集团实业分公司在沿江××××号办公楼张贴《告市民书》，说明拟于2016年11月1日起至2017年4月30日止六个月时间对该办公楼进行全面整装，期间将对施工区域进行全封闭施工。港务集团实业分公司对上述办公楼涉案房屋的外立面及其他部位进行装修实际施工时间截止到2018年3月，期间何德强承租的涉案房屋进行经营有通道进出，但是2017年10月20日至2017年11月5日有15天时间、2017年12月底有5天时间因施工需要将留出的进出通道封闭了。2017年8月、10月、11月，港务集团实业分公司多次向何德强发出《催交租金的函》，何德强说明因沿江××××号办公楼外墙改造，其施工造成巴尔扎特公司无法正常经营，希望尽快拆除脚手架，减免从2017年5月起至脚手架拆除期间的租金，原合同顺延并给予适当补偿。2017年12月29日，港务集团实业分公司向何德强回函，决定减免2017年度三个月的租金，以降低巴尔扎特公司的经营损失，并要求尽快缴纳2017年拖欠的剩余租金。何德强在该回函上签字。港务集团实业分公司实际免除了何德强2017年10月、11月、12月共计3个月租金。2016年12月，何德强向港务集团实业分公司合计支付租金225,000元，向港务集团实业分公司支付合同保证金70,000元。2017年3月9日、2017年5月31日、2017年8月2日、2017年8月29日，何德强向港务集团实业分公司分别支付租金80,000元、50,000元、50,000元、180,000元。2018年1月5日、2018年6月、2018年7月、2018年8月、2018年10月，何德强向港务集团实业分公司分别支付租金165,000元、234,000元、100,000元、134,000元、45,000元。何德强自2018年10月24日之后未再缴纳租金。2018年4月20日、2018年6月27日、2018年8月22日、2018年9月5日、2018年10月17日，何德强向港务集团实业分公司分别支付电费5,000元、20,000元、5,000元、10,000元、10,000元。另查明，2016年11月，何德强将承租房屋交付巴尔扎特公司经营餐饮，巴尔扎特公司于2016年11月23日注册成立，法定代表人为任小燕。2018年1月1日，巴尔扎特公司授权何德强代表其公司在沿江××××号一层西端商铺经营管理、招聘、洽谈和签订协议等相关事宜。2017年11月11日，巴尔扎特公司与郑运锴签署合作协议，约定：合作经营火锅串串项目。2018年3月14日蜀汉渝火锅店注册成立。此后何德强将承租房屋一部分交付郑运锴经营火锅店。2018年2月6日，何德强与蔡卓为签订协议，约定由何德强出资并以蔡卓为的名义设立商号为小树百货店的个体工商户，何德强为小树百货店的实际拥有者；该协议还约定了其他条款。2018年2月6日小树百货店注册成立。此后何德强将承租房屋的一部分交付小树百货店占有使用。2018年5月16日普林奇烘焙店注册成立，经营者为何佳容。何德强将承租房屋的一部分交由普林奇烘焙店占有使用。2018年3月港务集团实业分公司看到蜀汉渝火锅店、小树百货店、普林奇烘焙店的招牌后，知晓何德强将承租商铺部分转交他人经营。2018年4月，港务集团实业分公司向何德强催收租金，何德强提出减免租金、租金的年递增不适用此时间段、原合同顺延并给予经济补偿的请求。2018年4月23日，何德强、巴尔扎特公司出具保证书，保证在2018年6月10日前交清第一季度租金。2018年11月，港务集团实业分公司向何德强催收租金，何德强承诺2018年租金于2018年12月31日前交清。2018年12月18日，港务集团实业分公司向何德强回函并同时催收租金，回函载明：“因老大楼装修，双方经协商已于2017年9月至11月，免除三个月的租金，以降低贵司的经营损失。请贵司于2018年12月20日前缴齐2018年度所欠6个月租金总计人民币42.924万元整，否则，我司将依法及根据双方签订的合同中第六条第6.4款相关内容，解除与贵方的租赁合同，收回物业，同时通过法律途径追究贵方的违约责任。”根据双方提供的租金计算表，2016年11月至2017年10月月租金为75,000元，2017年11月至2018年10月月租金为78,000元，2018年11月之后月租金为81,120元。以上事实有原告港务集团实业分公司提交的房屋所有权证、授权委托书、《物业租赁合同书》、2017年8月14日催交租金的函、2017年8月21日催交租金的函、关于“8.15催缴函”的回复、施工告知书、联系函3份、回函、2018年4月18日催交租金的函、2018年4月20日联系函、保证书、2018年11月5日催交租金的函、2018年12月1日的函、回函、2018年12月18日催缴租金的函、科技馆广场周边环境整治规划方案、照片、银行收款凭证、湖北增值税普通发票、中国光大银行（武汉分行）贷记通知、租金统计表、续租合同意向协议书，被告何德强、巴尔扎特公司、蜀汉渝火锅店、普林奇烘焙店、小树百货店提交的《物业租赁合同书》、关于“8.15催缴函”的回复、工作联系函、2017年11月22日联系函、2017年12月18日联系函、2018年4月10日联系函、回函、关于申请尽早解决因大楼装修造成本店停业亏损期间的租金问题的报告、短信截图、施工告知书复印件、巴尔扎特公司的去函、授权委托书、合作协议、授权书、协议书、授权书、服务合同书、向港务集团实业分公司支付房租的清单及银行流水、港务集团实业分公司的营业执照复印件、租赁物业装修前的照片一组、租赁物业装修完毕后照片一组、租赁物业维修招标公告、施工告知书、联系函、租金缴纳凭证等证据及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证，上述证据经本院庭审核实，足以采信。本院认为，港务集团实业分公司与何德强于2016年10月31日签订的《物业租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。港务集团实业分公司已将诉争房屋交付何德强占有使用，但是，从合同签订后至今，何德强未按合同约定向港务集团实业分公司缴纳租金，包括合同签订之日未足额支付150,000元的合同保证金，未按约定在合同签订之日支付第一季度租金，而是于2016年12月才支付第一季度租金，其后也未按合同约定期限和金额支付租金，2017年8月之后，经港务集团实业分公司承诺减免2017年度三个月租金并多次催收后，何德强仍未按照其承诺缴纳租金，而且港务集团实业分公司装修停止后，何德强还自2018年10月24日之后未再缴纳租金，已违反双方签订的《物业租赁合同书》关于支付租赁费用的约定，根据《物业租赁合同书》第6.4条关于“如乙方在本合同规定的缴付租赁费用、水电费或其他任何费用的期限过后10天内，仍未缴清有关款项，甲方有权书面通知乙方立即终止本合同，并向乙方收回租赁物”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，“当事人可以解除合同”的规定，港务集团实业分公司有权解除双方签订的《物业租赁合同书》，本院于2019年2月1日向何德强送达起诉状副本，起诉状载明了港务集团实业分公司要求解除双方签订的《物业租赁合同书》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，双方于2016年10月31日签订的《物业租赁合同书》于2019年2月1日解除。合同解除后，何德强无权继续占有使用诉争房屋，故应向港务集团实业分公司返还诉争房屋。关于港务集团实业分公司要求何德强向其支付2018年12月31日之前拖欠的租金429,240元以及自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费（按照每月81,120元计算）的诉讼请求，虽然何德强于2016年11月4日向港务集团实业分公司支付135,200元的租金，但是港务集团实业公司提交的发票载明该笔租金的付款方为长荣公司，结合2016年5月16日港务集团实业分公司与何德强签署的《续租合同意向协议书》的约定，可以认定该135,200元应为何德强代长荣公司向港务集团实业分公司支付的租金。何德强委托任小燕于2018年4月20日、2018年6月27日、2018年8月22日、2018年9月5日、2018年10月17日向港务集团实业分公司合计支付的50,000元均有相应的电费发票，故2016年12月至2018年12月，何德强实际向港务集团实业分公司支付租金1,263,000元。因港务集团实业分公司对沿江××××号办公楼的外立面及其他部位进行装修的封闭施工，实际施工时间从2016年11月初截止到2018年3月，期间虽为何德强承租的涉案房屋进行经营留有通道进出，但是对其经营造成了一定影响，也存在影响出租房屋使用的后违约行为，故本院认定扣除减免2017年10月、11月、12月共计3个月的租金外，该期间的租金按约定租金的80%计算为宜，何德强应支付租金为787,200元[（75,000元/月×10个月+78,000元/月×3个月）×80%]，2018年4月1日至2019年2月1日合同解除之日何德强应支付租金789,360元（78,000元/月×7个月+81,120元/月×3个月），何德强已支付租金1,263,000元，尚欠313,560元（787,200元+789,360元-1,263,000元）。故何德强应向港务集团实业分公司支付其拖欠的2019年2月1日前的租金共计313,560元。双方当事人提交的租金缴纳统计表均认可2018年11月至2019年10月30日的租金为每月81,120元，根据《物业租赁合同书》第10.4条关于“因乙方原因本合同解除或终止后5日内，乙方未能将租赁物恢复到良好、清洁状态并交还给甲方，则乙方需向甲方支付租赁物逾期交还期间的占用费（占用费标准同租赁费用标准）及其他相关费用”的约定，何德强按照每月81,120元的标准应向港务集团实业分公司支付自2019年2月2日合同解除后至实际腾退房屋之日的房屋占用费。关于港务集团实业分公司要求何德强、巴尔扎特公司、蜀汉渝火锅店、普林奇烘焙店、小树百货店立即腾退租赁房屋即位于武汉市江岸区沿江××××号一层西端的门面房的诉讼请求，因《物业租赁合同书》于2019年2月1日解除，该合同解除后，何德强无权继续占有使用诉争房屋，故基于何德强交付占有使用诉争房屋的巴尔扎特公司、蜀汉渝火锅店、普林奇烘焙店、小树百货店也无权继续占有使用诉争房屋，故应向港务集团实业分公司返还诉争房屋。关于何德强要求港务集团实业分公司赔偿其经营损失共计5,000,000元，其中营业利润损失2,000,000元、经营性投入3,000,000元（自2016年11月1日至2018年4月1日）的反诉请求，因何德强本人并非经营性企业实体，不存在营业利润损失，其主张经营损失主体不适格；且本案系承租方何德强违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：······（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，其请求出租人赔偿经营性投入包括装修投入损失的诉讼请求，本院不予支持。再者，公司的经营状况受多种因素的影响，何德强未能提交充分证据证明其存在投入损失及损失与港务集团实业分公司的装修行为存在因果关系，综上，本院对何德强要求港务集团实业分公司赔偿其经营损失共计5,000,000元的诉讼请求，本院不予支持。关于何德强要求港务集团实业分公司退还其17个月的租金1,290,000元（自2016年11月1日至2018年4月1日）的反诉请求，因何德强已经实际占有使用承租商铺，其要求返还租金无事实依据，双方签订的《物业租赁合同书》第4.1.1条也约定，“甲方应对所提供之租赁商铺保持正常适用状态，甲方若对物业公共区域进行维修、保养、更改、重建、翻新或再装修等（涉及乙方租赁商铺的），乙方必须无条件配合甲方，但甲方需提前3天通知乙方”，其主张返还租金也不符合双方的约定，故对何德强的该项诉讼请求，本院不予支持。虽然何德强辩称2016年11月底港务集团实业分公司将其承租的一部分商铺即马克西姆酒吧的大门封住了，导致其没有实际使用，其实际使用该部分的时间是在2018年3月份，但何德强在承租期间从未对收取该部分面积的租金提出异议，且其未能提交充分证据证明其观点，故对其抗辩，本院不予采纳。关于何德强要求继续履行《物业租赁合同书》并顺延租赁期17个月，直至2021年3月31日的反诉请求，因合同的订立系双方当事人协商一致的结果，本案中双方签订的《物业租赁合同书》因何德强违约导致解除，且港务集团实业分公司不同意继续履行《物业租赁合同书》并顺延租赁期，故对于何德强该项诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉港务集团有限公司实业开发分公司与被告（反诉原告）何德强于2016年10月31日签订的《物业租赁合同书》于2019年2月1日解除；二、被告（反诉原告）何德强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉港务集团有限公司实业开发分公司支付截止2019年2月1日欠付的租金313,560元；三、被告（反诉原告）何德强于本判决生效之日起十日内按照每月81,120元的标准，向原告（反诉被告）武汉港务集团有限公司实业开发分公司支付自2019年2月2日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；四、被告（反诉原告）何德强、被告武汉市巴尔扎特餐饮管理有限公司、武汉市江岸区蜀汉渝火锅店、武汉市江岸区普林奇烘焙店、武汉市江岸区小树日用百货店于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市江岸区沿江大道136号一层西端的门面房；五、驳回原告（反诉被告）武汉港务集团有限公司实业开发分公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）何德强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7,739元，由原告（反诉被告）武汉港务集团有限公司实业开发分公司负担2,636元，被告（反诉原告）何德强负担5,103元。反诉受理费27,915.22元（已减半），由被告（反诉原告）何德强负担。因原告（反诉被告）武汉港务集团有限公司实业开发分公司已将本诉案件受理费预交本院，故被告（反诉原告）何德强应于本判决生效之日起十日内将5,103元款项支付给原告（反诉被告）武汉港务集团有限公司实业开发分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  赵 静人民陪审员  危玉霞二〇一九年八月八日书 记 员  汪 为