广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15251号原告：林小文，1957年11月27日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：赵茜，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。被告：中山市城市建设投资集团有限公司，住所地广东省中山市石岐区民生中路******，统一社会信用代码91442000771851460B。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所实习律师。原告林小文与被告中山市城市建设投资集团有限公司（以下简称城建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林小文及其委托诉讼代理人赵茜、杨弱丽，被告城建公司委托诉讼代理人曾幻希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林小文向本院提出诉讼请求：1.被告自2012年7月20日起按每日50元的标准向原告支付逾期交付安置房的违约金直至交付之日止,暂计至2018年12月19日共117150元；2.被告自2015年1月1日起按每月1200元的标准向原告支付临时过渡费直至交付安置房之日止,暂计至2018年12月30日共43200元；3.被告自2015年1月11日起按每日50元的标准向原告支付逾期支付临时过渡费的违约金直至交付之日止，暂计至2018年12月30日共72450元。事实与理由：原、被告于2009年6月19日签署房屋拆迁协议书，被告因旧城改造需拆迁原告位于见龙里26号102房，双方约定以产权调换方式补偿，实行异地安置方式，被告在柏桠直街新建住宅24层第15楼E户型安排一套新房给原告。前述协议约定：被告每月支付临时过渡补助费每月1200元给原告，直至新房交付使用，临时过渡费由协议书生效之后每年年初（即1月10日前）支付；被告未依时支付补偿款、临时过渡费给原告或协议生效后三年内无法交付安置房给原告的，每逾期一天向原告支付违约金50元（同时违约同时计算违约金）。签订协议后，原告依约搬迁，但被告在协议生效后三年内（即2012年7月20日前）未能将具备使用条件的安置房交付原告。原告多次与被告协商，被告至今未提供安置房具备交付使用条件的相关材料，期间被告支付临时过渡费至2014年度，自2015年度起的临时过渡费未支付，被告应承担有关违约责任。现原告特提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告林小文变更诉求1中逾期交房违约金的起算日期为2012年7月1日。被告城建公司辩称，1.原告选择的安置房已于2012年8月通过竣工验收，达到交付使用标准，该房产是否办理相关产权证书并不影响原告使用；2.根据房屋拆迁协议书，原告应向被告支付购房款39640元，被告在安置房符合交房条件后及时通知原告支付购房款并收楼，但原告拒绝收楼且一直未支付购房款，属于原告违约在先；3.原告违约在先，应自行承担责任，其要求被告支付逾期交房违约金、临时过渡房、逾期支付临时过渡费违约金等诉求均没有事实及法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求；4.即使原告主张的请求合法合理，诉求3与诉求1赔偿金额也属于重复计算，临时补助费与未交付房屋属于同一违约事件；5.原告主张的违约金标准过高，希望法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2008年8月11日，中山市国土资源局（以下简称国土局）向城建公司出具拆许字（2008）第5号房屋拆迁许可证，准许城建公司拆迁莲塘路以东、见龙里以北的房屋及其附属物。同日，国土局发布房屋拆迁公告，告知因城北公交枢纽站建设需要，决定收回中山市石岐区见龙里等有关规划范围内的房屋，由城建公司实施有关拆迁工作。2.林小文（被拆迁人、乙方）与城建公司（拆迁人、甲方）先后于2009年6月19日、7月1日签订房屋拆迁协议书，约定：甲方应旧城改造项目建设需要，经国土局拆许字（2008）第5号房屋拆迁许可证批准，甲方拆迁产权属于乙方所有的房屋；被拆迁人房屋位于见龙里26号102房，建筑面积69.13平方米（含车房面积），梯间分摊面积6.45平方米，房屋用途为住宅；上述房屋纳入拆迁范围的建筑面积共74.29平方米（含电梯分摊面积6.45平方米，按80%的比例补偿面积，小计5.16平方米），拆迁补偿采取产权调换的方式，包括产权补偿和其他补偿，产权补偿部分为拆迁安置实行异地安置方式，甲方按1:1的比例在柏桠直街新建住宅24层15楼E户型安排一套新房给乙方，总建筑面积84.2平方米，该拆迁安置的建筑面积由产权登记发证部门核实，如有差异，由乙方按多退少补的原则与开发公司（单位）再一次结算，超出补偿面积部分的结算办法为安置新房的总建筑面积比被拆迁房屋的补偿面积多出9.91平方米，由乙方按4000元/平方米的价格缴交购房款给甲方，小计金额39640元；其他补偿部分：一次性补偿被拆迁房屋水电设施费、搬家费、电话、电视线路迁移费3000元，一次性奖励在通告期间搬迁完毕3000元，一次性补偿装修费36000元，补偿出租方停租损失12600元，补偿临时过渡补助费1200元/月给乙方直到新房交付使用，临时过渡费用由协议书生效之后每年年初（即1月10日前）支付，其他补偿部分除临时过渡补助费用外甲方应补偿乙方合共54600元，乙方应缴交给甲方购房款39640元，补偿款在协议生效后35天内，由甲方一次性支付给乙方；安置新房的权属证书，由乙方凭本协议及其他有效证件到有关部门办理，并按规定缴纳有关税费；乙方未依时将被拆迁房屋、房屋土地证及房产证等移交给甲方，每逾期一天，向甲方支付违约金50元；甲方未依时支付补偿款、临时过渡费用或协议生效后三年内无法交付安置房给乙方的，每逾期一天，均向乙方支付违约金50元（同时违约同时计算违约金）。协议书还约定了其他内容。3.涉案安置房所涉建设工程即位于中山柏桠直街以南地块的中山市人民医院综合性公交枢纽站工程，该工程在2009年1月1日开工，建设单位即城建公司。2012年3月2日，该工程消防项目经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格；同月27日，中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，注明综合评定该工程消防复验合格。2012年6月20日，施工单位（湖南省建筑工程集团工程总公司）与城建公司就前述房屋建筑工程质量保修期，约定了有关工程质量保修范围和内容、质量保修期、质量保修责任等内容。2012年8月3日，城建公司组织设计单位、施工单位、监理单位就该工程8个分部工程进行验收，综合验收结论为“所含分部工程已全部完成，已经验收合格，质量控制资料齐全、合格，符合验收标准要求；相关安全和主要使用功能抽查合格……”，符合验收标准要求，同意验收。2012年8月7日，城建公司组织该工程设计单位、施工单位、监理单位就该工程竣工验收后召开会议并形成会议纪要，会议纪要反映该工程由建设单位组织监理、设计、施工单位有关负责人进行验收，中山市建设工程质量监督站相关监督员参加了该次验收，各单位分别对工程质量进行总结评价，一致评定该工程质量合格，同意进行工程竣工验收。2012年10月30日，中山市建设工程质量监督站出具房屋建筑工程质量验收监督意见书，注明：中山市人民医院综合性公交枢纽站工程于2011年11月20日由建设单位组织进行验收，我站派员实施监督。根据工程验收有关规定，该工程分部（子单位工程）具备竣工验收条件，验收程序合法有效无异议，建议建设单位尽快办理规划等专项验收后组织该项目的竣工验收及备案手续。2014年7月23日，城建公司领取了该工程所在地的有关土地证书。2016年3月1日，城建公司、施工单位及该工程勘察单位、设计单位、监理单位在竣工验收备案表上签字盖章确认工程验收合格。2018年3月30日，该工程领取中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证）。庭审中，城建公司涉案安置房所涉工程竣工验收及办理产权证书的有关经过陈述：2012年8月，其组织施工单位、监理单位等负责人召开会议，评定该工程质量合格，并同意办理竣工验收手续；2012年10月30日，中山市建设工程质量监督站确定其组织相关单位进行的竣工程序验收合法有效；因2012年至2014年期间，国家没有明确的就拆迁相关的法律法规，导致其直至2014年才取得土地证，土地证时间延迟不属于其责任。城建公司认为，涉案安置房所涉工程在2012年8月已具备交付使用条件，而办理竣工验收备案手续并非交付使用的法定条件；其在2012年6至7月、2018年时均有电话通知林小文收楼，但没有证据证明。林小文否认城建公司向其发出过收楼通知，其在2012年6月通过他人得知涉案安置房可以看楼，但发现该房屋存在渗水、电梯故障等质量问题，其一直要求城建公司提交竣工验收资料，但城建公司未能提供，后在本案诉讼中于2019年2月20日收到城建公司答辩状后得知涉案安置房工程在2018年8月具备收楼条件，但因城建公司未支付赔偿款，故其至今尚未联系城建公司办理收楼手续。4.部分与林小文选择同一小区安置房的回迁户已在2012年6月底收楼并办理入住。2013年7月起，林小文多次向有关行政管理部门信访反映涉案安置房不符合交楼标准，并向城建公司寄送信件反映涉案安置房所涉工程存在逾期交楼及停发临时过渡费等问题。林小文前述相关信件提及：2012年6月底，城建公司通知其就安置房收楼，但其认为该安置房工程未取得有关建设工程验收合格证书或住房质量保证书等文件而不符合交楼标准，其自2012年8月开始一直向城建公司追讨安置房及违约金。5.城建公司在2019年1月21日出具的人民医院公交枢纽站喜达苑办证情况的回复中注明：“人民医院公交枢纽站（喜达苑）于2007年动工，2012年6月6月项目竣工，2013年完善用地手续于2014年完成办理土地使用证，2014年至2018年3月完成综合验收备案。我司已迅速将喜达苑办证资料收集，并于2018年7月上报国土局进行相关手续办理。由于人民医院公交枢纽站（喜达苑）总体建筑面积较大，图纸情况和审图校对时间较长，目前资料仍在国土局不动产登记科审核中。”6.庭审中，林小文与城建公司一致确认，在房屋拆迁协议书签订后，林小文依约搬迁，城建公司依约支付各项补偿款并支付临时过渡费用至2014年年底，但自2015年1月1日起没有支付临时过渡费。同时，林小文称其因城建公司逾期交房的违约行为遭受的损失主要为另行租房的租金损失。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。城建公司与林小文签订的房屋拆迁协议书，是双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规强制性规定，且该协议书已实际履行，应认定该协议书有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为，城建公司通知交付涉案安置房时，交付的房屋是否符合法律或约定交付使用的条件或标准，林小文拒绝接收房屋的理由是否成立，其要求城建公司承担违约责任的诉求是否应当获得支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，城建公司于2012年8月7日组织监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位等共同对拆迁安置房所涉工程进行竣工验收后一致评定该工程质量合格。根据以上法律法规的规定，在2012年8月7日涉案安置房即可交付使用，并不以《保障房管理办法》第四十三条即“保障性住房建设项目应当严格执行住宅工程质量分户验收制度，依法办理竣工验收备案手续。未进行竣工验收、办理备案手续的项目，不得交付使用”的规定需竣工验收备案作为交付要件。验收合格后即可认为涉案安置房满足居住条件，也不以所有证照齐备为交付条件。房屋拆迁协议书约定城建公司应在协议生效后三年内即2012年6月30日前向林小文交付安置房，但涉案安置房所涉工程2012年8月7日才符合交付条件，城建公司存在逾期交房的违约事实。对于林小文根据房屋拆迁协议书关于“乙方（即城建公司）未依时将被拆迁房屋、房屋土地证及房产证等移交给甲方（即林小文），每逾期一天，向甲方支付违约金50元”的约定主张逾期交付违约金，城建公司认为该违约金计算标准过高应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定，因林小文已收取临时过渡费至2014年年底，且其未能提供直接有效的证据证明除了租房损失外还存在其他损失，故本院认定50元/日的违约金计算标准过高，应予调整。根据公平及诚信原则，本院酌情确定违约金计算标准以25元/日为宜。综上，本院认定城建公司应支付2012年7月1日至8月7日期间共计逾期38天交付安置房的违约金950元（38天×25元/天）。由已查明的事实可知，林小文于2012年6月月底已知晓城建公司通知有关回迁户办理收楼手续，且其自2012年8月起持续向城建公司及有关部门反映涉案安置房不符合交付标准等相关情况，表明林小文自2012年8月时应已知晓涉案安置房所涉工程已经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等验收合格，只是因该工程未取得竣工验收备案文件而不予认可该验收结论。对此，本院认为，本案拆迁安置房竣工并验收合格后已达到交付使用的条件，未备案以及证照不全不影响林小文回迁居住，其居住权利不会遭受实质性损害，林小文应当善意接收涉案安置房。在知晓涉案安置房已符合交付使用条件即2012年8月7日之后，林小文没有提供不符合回迁居住条件或者涉案安置房不符合质量标准及房屋拆迁补偿协议书约定的证据的情况下，拒绝办理回迁接房手续，并以城建公司逾期交付安置房为由主张城建公司支付临时过渡费及逾期支付临时过渡费违约金，均缺乏必要的事实和法律依据，本院对该部分诉求均予以驳回。综上所述，林小文诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市城市建设投资集团有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林小文支付逾期交付安置房的违约金950元；二、驳回原告林小文的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4792元，减半收取为2396元（原告林小文已预交），由原告林小文负担2386元，被告中山市城市建设投资集团有限公司负担10元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告林小文可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市城市建设投资集团有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一九年八月三十日书记员  张梦如黄怡凤