江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初6625号原告：陆志华，男，1966年3月6日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：孙伟，江苏开典律师事务所律师。被告：南通万科房地产有限公司，住所地南通市崇川区外环西路103号。法定代表人：赵晓磊，董事长。委托诉讼代理人：张超男，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛蓉蓉，北京大成（南通）律师事务所实习律师。原告陆志华与被告南通万科房地产有限公司(以下简称万科公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆志华及其委托诉讼代理人孙伟、被告委托诉讼代理人张超男、葛蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆志华向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿房屋工程质量问题维修造成原告无法入住的损失653583元、误工费2000元、水费360元、电费52元、车费500元、保洁费450元、电话费30元、物业费12813.6元（包含2016、2017、2018年度的物业费7729.8元以及公共分摊的电费5083.8元），合计669788.6元。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月10日原告购买由被告开发的位于南通市崇川区房屋。2015年12月3日交房后，原告发现上述房屋存在漏水、渗水现象，给房屋装饰、墙面、地板等造成破坏。被告经过三年多十多次维修，造成原告无法入住，严重影响原告的正常工作和生活。被告万科公司辩称，1.万科公司已按照商品房买卖合同的约定已履行保修义务，根据双方签署的商品房买卖合同之约定，在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题，买受人有权要求出卖人免费修复，同时买受人有义务进行配合，在原告提出案涉房屋存在漏水、渗水问题后，经双方协商确定了维修方案及维修时间，万科公司已安排了维修，且维修结果经原告确认。2.原告主张的损失、误工费、车费、保洁费、电话费、物业费，于法无据，依法不应支持。案涉房屋存在问题为主卧卫生间进水管漏水，不涉及主体结构问题，不影响入住，原告主张的损失无依据，实际上交房后原告一直在进行装修，包括家具、家电已进场，其是否入住不清楚，即使其未入住，也不是因为卫生间漏水问题，而且原告主张的损失、误工费、车费、保洁费、电话费，既无实际发生依据，也无合同依据，物业费是原告按照前期物业合同交付给物业服务企业的费用，与万科公司无关。对原告要求支付的水电费，按照原告提供的材料，维修产生的水表读数为2吨，电表读数为30度到123度，原告计算的金额有误。对于公共分摊的电费，也是应该由原告自行承担，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于双方当事人无争议的证据：原告举证的房屋交付通知书、房屋产权证、发票、维修协议、报修问题维修方案、住宅质量保证书、房屋漏水施工的现场照片、2016年物业费收据、公共部位电费收据、2017年物业费收据、公共部位电费收据、2019年物业费收据、公共部位电费收据、被告举证的商品房买卖合同、建筑工程竣工验收备案证明书。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告举证的报修记录，被告质证认为报修记录不完整，并举证了完整的报修记录。原告对被告举证的报修记录无异议，本院对被告举证的报修记录予以确认。2.原告举证的与被告工作人员的电话截图系复印件，被告不予认可，本院无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，原告陆志华(买受人)与被告万科公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人购买的商品房为濠河传奇佳园11幢601号房，建筑面积共114.46平方米，总金额1529028元。合同第八条交付期限条款约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定，出卖人如未在合同第八条约定期限内将该商品房交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之5计算，违约金自合同第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十六条保修责任条款约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同还对其他事项进行了约定。万科公司在合同上加盖了销售合同章，陆志华在合同上签字并加盖个人私章。万科公司还提供了一份补充协议，补充协议第六条第3款约定，在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按合同相关约定承担相应的责任：(1)质量问题(主体结构不合格除外)；补充协议第十二条第3款约定，在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该商品房不能正常使用的，出卖人除维修外，还应当对买受人造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据商品房受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类商品房租金标准给予赔偿。该份补充协议无陆志华的签字确认。2015年9月25日，案涉买卖房屋取得建筑工程竣工验收备案证明书。2015年12月3日，万科公司与陆志华就案涉的濠河传奇佳园11幢601室商品房办理房屋交接，房屋交接书确认陆志华已付清房款1534104元。陆志华于2015年12月7日报修“门外消防门变形、弱电箱内线零乱、卫生间龙头漏水”；2016年1月5日报修“客厅吊顶裂缝”；2016年1月17日报修“地板划痕、色差、进户门关上后缝大小不一、进户门外滴水线条脱落、进户门外地砖填缝粗糙需重新填缝、客厅吊顶中间有一块大的色差、厨房窗户、热水器上方吊顶缝大、客厅吊顶四周裂缝、客厅与走道交界处吊顶裂缝”；2016年2月2日报修“燃气热水器进水管接头处漏水”；2016年3月20日报修“踢脚线松动、地板有划痕、客厅吊顶有色差”；2016年10月2日报修“卫生间隔墙有水印”；2017年3月9日报修“外遮阳帮忙安装”；2017年3月10日报修“主卫淋浴房龙头漏水”；2017年4月16日报修“卫生间漏水”；2017年4月17日报修“家里马桶边漏水”；2017年7月17日报修“卧室墙纸发霉”。对于上述报修，万科公司均安排人员维修，但部分维修未能彻底解决问题。基于这种情况，双方于2017年11月18日确定维修方案并达成维修协议。陆志华(甲方)与万科公司(乙方)签订的维修协议约定，由于乙方水管施工存在质量问题导致甲方主卧卫生间进水管漏水，经过一年多时间，维修3-4次均以失败告终，影响甲方日常生活使用。为确保本次维修成功，经甲乙双方同意协议如下：1.维修前乙方必须提供详细的施工方案(甲方认可的，见本表维修方案部分)；2.乙方维修对甲方家中财物造成的一切损失及维修产生的费用由乙方承担，例如水电费、对住宿产生的影响、复验结束换进户门锁芯等；3.乙方修理必须按甲方认可的施工方案进行，甲方按施工质量标准复验；4.该楼栋负责房修工程师对11-601报修问题的维修须全程监督施工单位，保证和业主沟通维修进展，重要工序施工时和业主确认；该项目的客服对接人参与本次维修进度和质量的监督和跟进，确保维修成效。上述维修至2018年7月12日结束，门锁芯更换，钥匙交陆志华。维修时产生的水表读数2吨，电表读数30度-123度。双方在维修协议上对维修记录签字确认。另查明，根据本院实地调查结合网络信息，在诉讼期间，与案涉房屋同地段同类型同面积的房屋，根据装修及家具的不同情况，租赁价格在每月2500元至4500元的区间。再查明，陆志华已缴纳物业费的标准为每年4272元。本院认为，原告陆志华与被告万科公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。案涉买卖商品房取得建筑工程竣工验收备案证明书符合合同约定的交付条件，双方亦办理了商品房交付手续。商品房交付后，万科公司应承担保修期内的房屋保修责任，由此造成陆志华的损失应予赔偿。根据报修记录，陆志华接收房屋后多次报修，万科公司也进行了维修。维修期间的损失包括：(1)造成陆志华不能正常使用房屋的住宿影响损失，按照万科公司提供的补充协议的单方承诺及万科公司与陆志华签订的维修协议的约定，应参考案涉房屋同地段同类型同面积的房屋租赁价格计算，根据本院实地调查的情况，本院取房租中间价按每月3500元计算。其中维修时间最长的一次自2017年4月16日报修至2018年7月12日维修结束共计14个月25天，综合考虑其余的维修情况，本院确定住宿影响时间为15个月，损失为52500元。(2)维修期间水电费，2吨水计5.8元，93度电计52元。(3)物业费损失，15个月物业费为4272元÷12×15=5340元。上述损失合计57897.8元，本院予以支持。对于其他损失，陆志华未能提供证据证明，本院难以支持。陆志华主张参照逾期交房违约金的约定计算损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告南通万科房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告陆志华损失57897.8元。二、驳回原告陆志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10474元，由原告陆志华负担9227元，由被告南通万科房地产有限公司负担1247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费10474元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  余雪松人民陪审员  马 莉人民陪审员  陈海清二〇一九年八月六日书 记 员  朱钰婷