河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2015)驿民初字第3766号原告刘魏，女，1984年5月13日出生，汉族。委托代理人张力、张海天，河南华珠律师事务所律师。被告王得收，男，1975年6月12日出生，汉族，系被告郝小芳的丈夫。委托代理人王林宵。被告郝小芳，女，1976年10月10日出生，汉族，系被告王得收的妻子。第三人唐留妮，女，1954年1月22日出生，汉族。委托代理人李艳萍，河南尚成律师事务所律师。原告刘魏与被告王得收、郝小芳、第三人唐留妮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘魏及委托代理人张海天，被告王得收及其委托代理人王林宵，第三人唐留妮及委托代理人李艳萍到庭参加诉讼。被告郝小芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘魏诉称，2015年5月15日，原告根据被告王得收发出的广告与被告王得收取得联系，经双方协商，被告王得收同意将其位于驻马店市风光路人民医院临街自健康路起向北第4间营业房转租给原告，原告当场交付转让费1000元。2015年5月17日，原告又将剩余的15万元通过银行转账转入被告郝小芳的银行账户。2015年5月19日，被告王得收将诉争租赁房屋及被告郝小芳与第三人郭留妮签订的租赁合同一并交付给原告。第三人得知原告接手租赁房屋后，声称不同意被告转租，并要求依据合同约定收回租赁房屋，后第三人封住租赁房屋致使原告无法经营。请求：一、依法确认原、被告之间租赁合同无效。二、二被告连带返还原告房屋转让费151000元并赔偿原告利息损失（自2015年5月19日起至款清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）。被告王得收辩称，一、2015.5.13日，房东唐留妮在诉争的租赁房屋中口头同意我将房屋转租，但要求我不能收取转让费。二、租赁房屋有两间，一间是2015.7.31日到期，另外一间是2016.7.31日到期。两间房屋未到期，剩余房租还有约10万元，我租赁原房东的房屋改造天然气交了改造费用32000元（共4个天然气口）。转让时还包含制作酸辣粉的技术，两个空调，1个冰箱，1个冰柜等物品，作价2万元，谁接我的房屋都要向我交纳上述费用约15万元。租赁合同有效，不同意退还151000元。被告郝小芳未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人唐留妮述称，第三人不知道被告将诉争的租赁房屋转租给原告。经审理查明，一、被告王得收与被告郝小芳系夫妻关系，共同经营“驻马店市驿城区郝小芳手撕面馆”，被告郝小芳系手撕面馆的业主，该手撕面馆位于驻马店市驿城区风光路中段路西（即驻马店市第一人民医院东侧临风光路临街楼底层营业房，自风光路/健康路交叉口起自南向北第3、第4间临街门面房）。二、前述诉争的第3、第4间门面房之间没有隔断，为通间。三、2014年7月15日，被告郝小芳（承租方，乙方）与第三人郭留妮（出租方，甲方）签订一份《门面房屋租赁合同》，合同约定第三人将其所有的位于驻马店市风光路人民医院的临街门面房38平方米（即前述第4间门面房）出租给被告郝小芳，租赁期限为2年，自2014年7月31日起至2016年7月31日止，2年租金为13万元。该租赁合同第二条乙方的责任中第二款约定：乙方在租赁甲方房屋期间及合同期满交付甲方时，因为本门面房无转让费，在租赁期间和合同期满后乙方不得转让本门面房和不得转租本门面房给任何第三方人员，如有类似情况，乙方需要赔偿甲方一切经济损失，同时甲方无条件收回本门面房，剩余房租不退。《门面房屋租赁合同》签订后，被告郝小芳即向第三人交付了全部13万元的租金。四、2014年7月31日，被告郝小芳（承租方，乙方）与案外人驻马店市第一人民医院综合服务站（出租方，甲方，以下简称第一医院服务站）签订一份《营业房租赁合同》，合同约定第一医院服务站将其医院所有的位于驻马店市风光路中段西侧的临街楼底层自南向北第3间营业房（即前述第3间门面房）出租给被告郝小芳，租赁期限为1年，自2014年8月1日起至2015年7月31日止，月租金为3190元，租金按年为期结算。《营业房租赁合同》签订后，被告郝小芳即向案外人驻马店市第一人民医院交清了全年的租金。五、2015年5月15日，原告刘魏与被告王得收口头协商一致同意将被告王得收夫妻二人经营的手撕面馆转让给原告刘魏，原告当即向被告王得收交付押金1000元，被告王得收向原告出具了押金收条。2015年5月17日，原告又通过银行转账向被告郝小芳的银行账户转账15万元。2015年5月18日，被告王得收将诉争的两间门面房钥匙交付给原告，原告开始营业使用。原告与二被告未签订书面的租赁合同，被告王得收仅将前述的《门面房屋租赁合同》和《营业房租赁合同》交付给了原告。诉讼中，被告王得收对其收到原告151000元的转让费无异议。六、诉争的门面房转让后，第三人以其不同意第4间门面房转租和第3间门面房租赁期限到期为由，要求收回诉争的门面房。2015年8月7日，第三人将诉争门面房内的物品全部清出，另行租赁场所进行保管。此后，第三人将诉争的房屋出租给案外人孙国锋。原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，第三人述称第3间门面房原属于驻马店市第一人民医院（以下简称第一医院）所有，2015年2月16日，第三人出资购买了第3间门面房的所有权，同时第三人与第一医院签订了书面的租赁合同，第一医院租赁第3间门面房，租赁期限为：自2015年2月1日起至2015年7月31日止（5个月），第一医院同时向第三人交付了5个月的租金14590元。原告、被告王得收对此无异议。诉讼中，原告提交了一份“店面物品清单”，用以证明原告接收二被告转让手撕面馆时接收二被告的物品数量及种类。店面物品清单显示：“（注以下物品皆为旧物）1、旧空调，2台；2、可乐展示柜，1台；3、和面机，1台；4、压面机，1台；5、收银桌，1张；6、收银机，1台；7、坏消毒柜，1台；8、小木床，1张；9、木餐桌，8张；10、靠背椅子，20张；11、铁圆凳，16个；12、和面桌，1张；13、大胶盆，1个；14、小胶盆，1个；15、淀粉桶，1个；16、垃圾桶，1个；17、扫把，2把；18、垃圾筐，8个；19、电饭锅，1台；20、筷子消毒机，1台；21、饮水机，1台；22、净水桶，2个；23、筷子，60双；24、挂扇，1台；25、历时4眼天燃气灶，1台；26、货架，1张；27、天燃气表，1块；28、洗碗池，1个；29、大胶桶，1个；30、炒勺，2个；31、菜刀，3把；32、细笊篱，1个；33、切菜板，2个；34、大不锈钢盆，2个；35、小不锈钢盆，3个；36、塑料盆，3个；37、中号油缸，1个；38、坏电饭锅，1台；39、炒锅，3只；40、不锈钢桶，1个；41、旧冰箱，1台；42、大铁锅，1口；43、两耳平底铝锅，1口；44、钢筋锅，1口；45、煮面锅，1口；46、绿色塑料盘，31只；47、四方小汤盆，5只；48、不锈钢小勺，13只；49、小砂锅，12个；50、台式单眼灶，3台；51、烩面碗，25只；52、大调料缸，4只；53、小调料缸，5个；54、抽油烟机，1台；55、大菜筐，1个；56、塑料菜筐，2个；57、煮鸡头铝锅，1口；58、捞面小笊篱，1只；59、十寸平盘，5只；60、饮料筐，7个”，共计60项。原告同时述称，其与被告王得收交接物品时，没有签订书面的交接手续。被告王得收质证称，对此物品清单的真实性无异议，但其向原告收取的转让费中包含有上述物品、酸辣粉制作技术、天然气开口改造费及剩余房租，不仅仅是清单上的物品。第三人质证称其对此物品清单的真实性无异议。原告认可其接收了二被告在诉争租赁房屋内的天然气开口，并提交了案外人孙国锋出具的收到天然气卡的收条一张，用以证明该天然气开口已经交由下一位承租人孙国锋使用，双方暂时未对孙国锋接收天然气开口费的价格进行协商。同时，原告对被告王得收辩称转让费中包含酸辣粉制作技术费用不予认可，原告认为被告王得收出具的押金收据写明是“房屋转让费”，不包含酸辣粉制作技术费用。二被告对其主张的酸辣粉制作技术费用未能提交相关证据加以证明。诉讼中，被告王得收辩称，第三人在2015年5月13日口头同意其转租诉争的门面房，但未能提交相关证据加以证明。第三人对此不予认可。诉讼中，第三人提交了：1、2015年5月20日111元的电费收据一张；2、2015年6月20日214元的电费收据一张；3、2015年7月29日395元的电费收据一张。第三人用前述三张收据证明2015年5-7月三个月第4间门面房的电费数额分别为111元、214元和395元。4、2015年7月9日95元的水费收据一张，第三人用以证明第4间门面房2015年5-7月三个月的水费数额为95元。5、2015年8月15日908元的水电费收据一张；第三人用以证明2015年5-7月三个月第3间门面房的水电费数额为908元。原告质证称，因为原告是2015年5月18日接的店面，“2015年5月20日111元的电费收据”不是原告使用期间的费用与原告无关；原告对其他收据的真实性无异议。上述事实，有原告提交的《门面房屋租赁合同》、《营业房租赁合同》、收条等，第三人提交的视听资料、收据等证据及各方当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，本案中，第三人郭留妮与被告郝小芳签订的《门面房屋租赁合同》、案外人第一医院与被告郝小芳签订的《营业房租赁合同》均为租赁合同；被告郝小芳、王得收夫妻二人共同经营驻马店市驿城区郝小芳手撕面馆。被告王得收与原告刘魏口头协商一致转让手撕面馆，其中包含了诉争门面房的转租事宜，原告与二被告之间形成了转租合同关系。关于被告王得收提出第三人曾经口头同意其转租诉争门面房的辩解，第三人不予认可，被告王得收未能提交相关证据加以证明，被告王得收的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”、“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。依据前述法律规定，二被告与原告之间的转租合同应为效力未定的合同。二被告未经第三人同意，与原告口头达成第4间门面房的转租合同，并将第4间门面房交付给原告使用。2015年8月7日，第三人以不同意上述转租为由要求收回门面房，同时将门面房内的物品腾空移交他处保管。第三人以其行为明确表示对二被告的转租行为不予认可，故原告与二被告之间关于第4间房屋的转租合同因出租人的不予追认而无效。关于第3间门面房转租合同的效力，该门面房的租赁期限为一年（2014年8月1日-2015年7月31日）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，第3间门面房的租赁期限于2015年7月31日到期，根据前述法律规定，二被告的转租期限超过了剩余租赁期限，故第3间门面房转租合同超出剩余租赁期限的部分应为无效。综上原告请求确认其与二被告之间的转租合同无效的主张，于法有据，本院予以支持。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与二被告之间的转租合同无效后，双方当事人应当相互返还财产，二被告应返还其收取原告的转让费用，原告应返还其收取二被告的物品，现原告请求二被告返还转让费及利息损失，于法有据，本院应予支持。关于返还转让费的数额，因原告在与被告王得收口头协商转租事宜的过程中，未尽到合理审慎的注意义务，负有一定的责任，并且原告也于2015年5月18日接收诉争门面房并使用至2015年8月6日，原告占有使用门面房期间的租金及水电费应从返还的转让费中予以扣除。关于应扣除的租金数额，原、被告双方对诉争门面房的租金标准未能进行约定，本院认为可以参照二被告与出租人之间租赁合同约定的标准予以计算。2015年5月18日-2015年8月6日（80天）期间第3间门面房的租金为：8506.67元（3190÷30×80=8506.67元）；2015年5月18日-2015年8月6日（80天）期间第4间门面房的租金为：14246.58元（130000÷2÷365×80=14246.58元）。综上，应扣除的租金数额为22753.25元。关于应扣除的水电费数额，原告接收诉争租赁房屋的时间为2015年5月18日，2015年5月20日之前产生的电费111元不是由原告使用产生，不应由原告支付，因此对原告提出的其对2015年5月20日的电费收据不予认可的主张，本院予以支持。原告对第三人提交的其他水电费收据真实性无异议，故应扣除的水电费数额计算为：1612元（214+395+95+908=1612元）。综上，被告应返还的转让费计算为126634.75元（151000-22753.25-1612=126634.75元）。原告请求返还的转让费超出前述数额的部分，本院不予支持。关于原告应予返还的物品，被告王得收对原告提交的店面物品清单无异议，本院对该店面物品清单予以采信，原告应按照该店面物品清单上列明的物品类型及数额等予以返还。关于天然气开口，因天然气开口固定在诉争的门面房内，属于固定物，现已交由现在的承租人孙国锋使用，原告无法返还，但原告提交案外人孙国锋出具的收条显示，原告与案外人孙国锋未对天然气开口的费用进行确认，原告应将孙国锋出具的收据交付给二被告，由二被告直接与案外人孙国锋协商处理。关于被告王得收提出转让费中包含有酸辣粉技术费用的辩解，原告不予认可，被告王得收未能提交相关证据加以证明，故被告王得收的该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘魏与被告郝小芳、王得收于2015年5月15日形成的租赁合同关系无效。二、限被告王得收、郝小芳于本判决生效后十日内向原告刘魏返还转让款126634.75元及赔偿该款利息损失（自2015年5月19日起计至款清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息损失）。三、限原告刘魏于本判决生效后十日内向被告王得收、郝小芳返还店面物品清单（详见本判决事实认定中店面物品清单，共60项）上载明的全部物品。四、驳回原告刘魏的其他诉讼请求。如二被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元，财产保全费1270元，合计4590元，原告负担450元，二被告负担4140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉代理审判员  周 岩人民陪审员  黄 艳二〇一六年二月二十二日书 记 员  刘子琦