苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初585号原告：孙彦兵，男，1986年6月1日出生，汉族，住山东省苍山县。原告：黄真凤，女，1981年6月6日出生，汉族，住山东省苍山县。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈湘黔，江苏孙吴律师事务所律师。被告：苏州九天文化发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎路216号（东创科技园B331号）。法定代表人：邢彬，该公司执行董事。被告：苏州熙金商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫桥路216号1幢B521室。法定代表人：张永全，该公司执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：陆敏彪、芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。原告孙彦兵、黄真凤诉被告苏州九天文化发展有限公司（以下简称九天公司）、苏州熙金商业管理有限公司（以下简称熙金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙彦兵及两原告共同委托诉讼代理人陈湘黔，被告九天公司、熙金公司共同委托诉讼代理人芦涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙彦兵、黄真凤向本院提出的诉讼请求：1.两被告按约支付逾期交房违约金人民币244300元；2.两被告共同支付逾期办证违约金168000元；3.两被告支付律师费30000元、担保费1500元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年6月14日，两原告与被告九天公司签订《苏州市商品房买卖合同》，购买苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场1幢239室房屋，总价款700000元。合同第十七条约定，于2016年12月31日前交房，第二十条第二款约定了逾期交房违约责任。合同第二十二条约定了逾期办证违约责任。2016年12月26日，双方办理了房屋交接手续。由于涉讼房屋直到2018年2月14日才取得商品房交付使用通知书，即该日才具备法定交付条件。其认为，被告九天公司隐瞒真实情况，要求其在2016年12月26日办理房屋交接手续不合法，按约定应支付逾期交房违约金。两原告于2018年11月30日领取了涉讼房屋产权证，被告九天公司应支付逾期办证违约金。由于两被告系关联公司，在明知不具备交房条件下，利用双方信息不对称，采用欺诈手段欺瞒两原告签订了相关协议，两被告共同承担违约责任。被告九天公司辩称，关于逾期交房违约金。其一，双方签订的《苏州市商品房买卖合同》第十六条、第十八条约定了涉讼房屋交付标准、条件，而双方在2016年12月21日签署《房屋交接确认书》时，涉讼房屋未达到合同约定的交付条件即出示《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，对此两原告明知，在此情形下，两原告仍然接收房屋，系对自身权利的处分，现主张逾期交房违约责任，法院不应予以支持。其次，其已就逾期交房与原告孙彦兵达成了补偿协议，为此原告孙彦兵才同意办理收房事宜，并承诺不再向其就房屋验收等主张相关责任，即双方对逾期交付违约责任进行了变更。最后，即便法院认定被告九天公司需要支付逾期交房违约金，两原告主张的违约金过高，违约金应以实际损失为基础，本案中两原告的损失即为租金损失，其已按照协议支付了两原告收房津贴，该津贴高于两原告的租金损失，其已足额补偿了两原告，故无需再支付违约金。关于逾期办证违约金同意按约定支付2800元。关于律师费、担保费无事实和法律依据，不予承担。综上，由法院依法判决。被告熙金公司辩称，其并非商品房买卖合同相对方，其仅是受托经营管理涉案房屋。两原告基于商品房买卖合同要求其承担违约责任，于法无据。请求法院驳回两原告对其诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2016年6月14日，出卖人九天公司与买受人孙彦兵、黄真凤签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴中合同201606140126）。合同载明：出卖人依法取得苏州市吴中区木渎镇金山南路388号国有土地使用权，在该地块建设熙金时尚娱乐广场。买受人向出卖人购买苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场1幢239室房屋（毛坯房），房屋用途为非住宅，总房款70万元。出卖人定于2016年12月31日前将房屋交付买受人，房屋交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。合同第二十条约定，出卖人逾期交房超过15日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。第二十二条约定，因出卖人原因，买受人无法在双方交接之日起180日内取得房地产权属证书，出卖人继续完成申请权属证书，并按房屋总价款0.4%向买受人支付违约金。当日，原告孙彦兵、黄真凤（甲方）与被告熙金公司（乙方）签订《业主委托租赁经营管理合同》，合同约定甲方将其拥有的熙金时尚娱乐广场1-239室产权物业委托乙方经营管理，委托期限五年，自甲方完成该商铺交付之日起至2021年12月30日。合同第四条约定，从甲方完成该商铺交付之日第三年起，每年乙方按甲方该商铺租金的90%以汇款转账形式支付甲方，其余10%的租金留存由乙方收取，作为经营管理费用。起付款日期为甲方完成该商铺交付之日起第三年的6月30日，每半年支付一次（每年的6月30日和12月31日前支付档期租金）。合同对其他事项进行了约定。2018年5月11日，被告九天公司向原告孙彦兵开具涉案房屋的销售不动产统一发票，金额为700721元。2016年12月26日，原告孙彦兵（甲方）与被告熙金公司达成《补充协议》，协议载明：甲方与乙方于2016年6月14日签订《业主委托租赁经营管理合同》约定甲方将其购买的位于苏州市吴中区房屋委托乙方统一经营管理。为保证该项目顺利开业运营，尽快实现甲方的投资目的，乙方将对该项目整体进行全面的装修改造，以尽快启动该项目整体招商运营工作。现各方经友好协商，甲方同意提前办理收房事宜，并将该房屋交付给乙方进行装修改造，现双方就相关事宜达成如下补充协议：1、甲方于2016年12月26日办理确认收房相关手续，并同意直接由乙方对该房屋进行二次装修改造；2、由于甲方提前办理收房事宜，乙方自愿给予甲方自其确认收房之日起至该项目正式开业期间的收房津贴，计1750元/月，收房津贴按季支付，即5250元/季，即在甲方签署《补充协议》、收房确认书并办完收房手续后，乙方于2017年1月16日支付首季度收房津贴共计5250元，之后每季支付一次，每季度首月15日支付，如遇节假日则顺延。3、除上述津贴外，乙方另将主合同第四条第三款约定的自商铺交付之日起第三年开始实施的“9:1分成”的政策提前至入驻商户计租日开始实施。即甲方自入驻商户计租日开始，即可享受入驻商户缴纳租金的90%的投资回报收益。4、房屋面积补差等相关费用，待办理产权证时另行结算。5、本补充协议作为主合同有效组成部分，与主合同具有同等法律效力。本补充协议与主合同冲突事项，以本补充协议为准，本补充协议未约定事项，仍按主合同执行。落款甲方由孙彦兵签名、捺印，乙方加盖熙金公司公章。当日，原告孙彦兵签署房屋交接确认书。该确认书载明：业主孙彦兵购买的九天公司开发的苏州熙金时尚娱乐广场1-239号房屋已经完工，经双方检查，将该房屋移交给业主，由业主接受确认。请业主特别注意：本确认书签署后，即视为业主和九天公司均已经完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接收该房屋，并移交熙金公司进行二次装修改造，因二次装修改造及房屋质量问题，由熙金公司统一进行维护修缮。该确认书落款房屋移交人处加盖熙金公司合同专用章，业主处有孙彦兵签名捺印。当日，原告孙彦兵出具《承诺书》，承诺书载明：本人孙彦兵购得九天公司开发的、位于苏州市吴中区房屋。依据本人与出卖人签署的《苏州市商品房买卖合同》第十七条约定，本人所购房屋收房使用日期为2016年12月31日前。由于本人已全权委托熙金公司对本人所购房屋进行经营管理，且熙金公司在2016年12月31日前启动对所购房屋的装修改造工作，因此本人就提前办理收房事宜承诺如下：1、本人已按照熙金公司通知的时间对所购房屋进行收房确认，并办理相关房屋交接手续。2、房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关其他责任，本人不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。3、按熙金公司要求办理交房后续事宜，并按合同约定、法律规定和政府部门要求支付相关费用。4、以上文字本人已经仔细阅读，并予以承诺。承诺人处孙彦兵签名、捺印。原告孙彦兵、黄真凤系夫妻关系。涉讼房屋所属工程于2018年2月2日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局验收备案，于2018年2月14日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局交付使用备案。熙金公司已支付原告孙彦兵、黄真凤2017年度收房津贴21000元。审理中，被告九天公司称，其已委托熙金公司与孙彦兵、黄真凤就逾期交房补偿事项签订《补充协议》，熙金公司支付的收房津贴实际由其支付，该收房津贴正是其对两原告提前收房进行补偿，两原告才同意提前收房，从而签署了房屋交接确认书、出具了承诺书，承诺不再向其就房屋验收等主张相关责任，即双方对逾期交房违约责任进行了变更，现两原告按照商品房买卖合同的约定向其主张逾期交房违约责任无事实依据。另外，原告在2016年11月、12月到售楼处时涉讼房屋所属工程明显尚未完工，楼盘外观上不具备交房条件，原告孙彦兵在明知不具备交房条件的情况下仍同意接受房屋，签署房屋交接确认书，即是对购房合同交付条件的变更，应属合法有效，对此提供不同时间段拍摄的楼盘照片予以佐证。原告孙彦兵、黄真凤称，其与熙金公司签订《补充协议》明确为收房津贴，并非逾期交房的补偿。对于被告九天公司提供的照片不认可，照片并不能反映涉讼房屋外观上不具备交付条件。另外，涉案房屋符合法定交付条件及质量保证书载明的竣工验收时间均为2018年，而两被告于2016年通知其交房，故意隐瞒事实，表明两被告自始欺诈，存在严重过错，其到2018年11月30日才领取了房屋产权证，故两被告应支付逾期698天（2017年1月1日至2018年11月30日）的交房违约金244300元（698天*70万元*日万分之五）。苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场1幢239室房屋登记产权人为孙彦兵、黄真凤，不动产权证登记时间为2018年11月6日。被告九天公司表示，同意按照合同约定支付孙彦兵、黄真凤逾期办证违约金2800元。原告孙彦兵、黄真凤表示，两被告存在欺诈，有严重过错，逾期办证违约责任为格式条款，应按照购房款总额24%计算，主张168000元（70万元*24%）。两被告系关联公司，应共同支付本案其主张的款项。被告九天公司表示，同意按照合同约定支付两原告逾期办证违约金2800元。原告孙彦兵、黄真凤为主张本案债权委托江苏孙吴律师事务所律师代理诉讼，支出律师费30000元。支付本案保全担保费1500元。以上事实，有两原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋交接确认书、苏州市吴中区商品房交付使用书、产权证、非住宅商品房质量保证书、办证通知书、业主通知书、收房通知书、交付使用通知书、备案行政提示、两被告工商登记信息、结婚证，被告九天公司提供的《业主委托租赁经营管理合同》、补充协议、房屋交接确认书、承诺书、中国民生银行交易凭证、照片，及本案庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等予以证实。本院认为，首先，本案房屋买卖合同主体为两原告与被告九天公司，被告熙金公司并非合同方，故两原告要求被告熙金公司承担相关违约责任，缺乏法律依据，本院不予认定。其次，关于逾期办证违约金。两原告与被告九天公司签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应按照约定履行自己的义务。被告九天公司同意支付两原告逾期办证违约金2800元，符合双方约定，本院予以认定。两原告主张被告九天公司支付逾期办证违约金168000元，于法无据，本院不予认定。即被告九天公司应支付两原告逾期办证违约金2800元。再次，关于逾期交房违约责任。当事人协商一致，可以变更合同。原告孙彦兵出具的承诺书以及原告孙彦兵与熙金公司签订的《补充协议》、房屋交接确认书载明的内容，明示“孙彦兵同意提前办理收房”“业主和九天公司均已完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接受该房屋”、“房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关的其他责任，本人不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。”以及“由于孙彦兵提前办理收房事宜，熙金公司自愿给予孙彦兵自确认收房之日起至该项目正式开业期间的收房津贴。”结合两原告与熙金公司签订的《业主委托租赁经营管理合同》及该合同的补充协议对两原告享有利益前后约定可见，基于原告孙彦兵同意提前收房、放弃向被告九天公司主张迟延交房的违约责任，熙金公司自愿在收房津贴及租金分成政策方面给予更有利原告方的较大幅度优惠调整。即原告孙彦兵在《补充协议》中享受的收房津贴利益实质指向系熙金公司因原告孙彦兵提前办理收房、放弃主张违约责任而支付的对价补偿。鉴于两原告系夫妻关系，原告孙彦兵在承诺书、《补充协议》、房屋交接确认书上签名确认，效力及于原告黄真凤。被告熙金公司接受被告九天公司委托与原告孙彦兵办理交房事宜，相应的法律后果由被告九天公司承担。综上，两原告与被告九天公司就逾期交房违约责任变更了合同约定，两原告主张被告九天公司按照《苏州市商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，两原告主张被告九天公司承担律师费、担保费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告苏州九天文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙彦兵、黄真凤逾期办证违约金人民币2800元。二、驳回原告孙彦兵、黄真凤其他诉讼请求。上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。案件受理费7957元、财产保全费2520元，合计人民币10477元，由原告孙彦兵、黄真凤负担7907元，被告苏州九天文化发展有限公司负担2570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  蒋益祺人民陪审员  徐 霞二〇一九年八月五日书 记 员  赵 霞