内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0602民初5555号原告：李X，男，汉族，1964年10月13日出生。公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：李XX，男，汉族，1987年9月18日出生，系李二柱之子。公民身份证号×××。被告：周X，男，汉族，1968年6月11日出生，个体，现住包头市。身份证号：×××。委托诉讼代理人：朱X，内蒙古伊康东律师事务所律师。被告：杜X，女，汉族，1967年8月13日出生，个体。身份证号：×××。被告：鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：常X，系公司董事长。被告：鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：吕X，系公司总经理。被告：内蒙古万正房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：武X，系公司董事长。委托诉讼代理人：郝X，男，汉族，系该公司员工。公民身份证号×××。原告李X诉周X、杜X、鄂尔多斯市常星房地产开发有限责任公司（以下简称常星公司）、鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、内蒙古万正房地产开发有限责任公司（以下简称“万正公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李X及其委托诉讼代理人李XX，被告周X的委托诉讼代理人朱X，被告万正公司的委托诉讼代理人郝X到庭参加诉讼。被告杜X、金地公司、常星公司经公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告李X向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告系位于东胜区金地铭苑小区X-X-X号房产的合同权利人；2、依法判决被告杜X、常星公司、金地公司、万正公司为原告办理上述房屋的网签备案手续及权属登记手续。3、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年6月8日,万正公司与郭X(系金地公司股东)签订《“万正城D3-2地块项目”转让协议》,约定郭X挂靠万正公司资质从事万正公司“万正金地铭苑”项目房地产开发。2010年8月17日,金地公司(郭X)与杜X及案外人李XXX签订《万正城D3-2联合开发协议》，约定三方共同向万正公司出资,以万正金地铭苑为项目名称开发楼盘。后郭X、杜X、李XXX通过签署一系列文件,将郭X、杜X、李XXX三方在“万正金地铭苑”项目投资各方应分得房产的数量及坐落进行了确认。常星公司的法定代表人为常X，总经理为杜X，二人系夫妻关系,二人共同经营该公司从事房地产开发、销售业务。2011年6月11日,杜X以常星公司的名义将其在金地铭苑项目投资分得的X-X-X室，以7510元/㎡单价出售予原告,房屋总价为1058910元；约定签订本协议时原告向常星公司支付房款510582元作为内部认购金,此内部认购金在双方签订《商品房买卖合同》时转为等额房款。后原告按约定向常星公司履行了支付内部认购金的义务,并实际占有使用该房屋至今。2018年,在鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司诉周X案外人执行异议之诉纠纷一案中,原告得知,在与原告就涉案房屋签订认购协议后,杜X、常星公司又将该房屋恶意抵顶给周X，周X在该案中也主张其为涉案房屋的权利人。杜X、常星公司、周X的行为严重侵害了原告对涉案房屋亨有的合同权利,为维护自身的合法权益,现诉至法院。被告周X辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，首先，原告要求确认其是涉案房屋的实际权利人，侵犯了被告周X的权益，周X才是该房屋的实际权利人。涉案房屋是杜X所有，其与周X签的认购协议合法有效，被告周X享有对涉案房屋的相关权益。常星公司销售涉案房屋并未征得杜X许可或追认，其销售房屋的行为是无权处分，其与原告订立的合同为无效合同。对于第二项诉讼请求，原告并未要求我方承担责任，不答辩。被告万正公司辩称，不同意原告针对万正房地产的诉讼请求，万正公司认为金地公司享有案涉房屋处分权，并对案涉房屋实施管理控制，因金地公司股东杜X对案涉房屋所形成的法律关系纷繁复杂，我公司无法判断真实的合同权利人，我公司与原告没有商品房买卖合同关系，没有义务给原告办理商品房网签手续，关于涉案房屋我公司也没有处分权。被告杜X、鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯市常星房地产开发有限责任公司缺席，未进行答辩，亦未提交书面证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2011年6月11日，常星公司向李X出具收据一支，载“今收到李X万正金地铭苑订金20000元”；2011年7月11日，常星公司向李X出具收据一支，载“今收到李X万正金地铭苑X号楼X房款390582元（141.3㎡×7510元/㎡）；2011年7月11日，常星公司向李X出具收据一支，载“今收到李X万正金地铭苑X号楼X房款100000元（141.3㎡×7510元/㎡）。后该房房号变更为3-2-904。2、2014年12月6日，被告周X与被告X签订《万正·金地铭苑项目认购协议》一份，约定周X以706500元购买杜丽所有的万正金地铭苑3-1-901室（141.3㎡×5000元/㎡）。同日，杜X向周X出具收据一支，载“今收到周X交来的万正金地铭苑3-1-901室房款706500元（顶账房）”。后该房房号变更为3-2-904。3、鄂尔多斯市中级人民法院于2017年5月11日依鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司申请作出（2017）内06执249号执行裁定书依法查封了涉案房屋，原告李X称涉案房屋已出售于其，要求解除查封并提出执行异议，鄂尔多斯市中级人民法院于2017年10月29日作出（2017）内06执异287号执行裁定书，该执行裁定书具体内容为：“本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，未登记的建筑物按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断案外人是否系执行标的物的权利人。本案中，包括涉案房屋在内的万正金地铭苑项目房地产均未进行网签亦未办理不动产登记，本院（2017）内06执249号执行裁定查封土地使用权登记薄所载使用权人为万正房地产公司的未登记建筑物，查封对象并非被执行人杜X名下财产，执行行为不当，应予纠正。另，根据上述司法解释第二十四条规定的：“应审查案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行”的案外人执行异议审查标准，本案中，按照土地使用权登记证所载内容，涉案房屋的名义开发人为万正房地产公司。万正房地产公司法定代表人武X与郭X所签《“万正城D3-2地块项目”转让协议》的性质为挂靠协议，郭X以万正房地产公司名义从事该公司“万正金地名苑”项目房地产开发，开发位于东胜区经济技术开发二期（铁西二期）D3-2地块的国有土地。后郭X、李XXX、杜X依据三方所签《万正城D3-2联合开发协议》共同向万正房地产公司出资，以万正金地铭苑为名称开发楼盘，杜X作为出资方享有按出资比例将分得的房屋进行出售的权利。虽依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款、《建筑工程质量管理条例》第二十五条第二款的规定，在建筑工程中禁止挂靠，被执行人杜X与郭X等共同出资挂靠万正房地产公司从事房产开发已经违反国家法律的强制性规定，但案外人因订金、房款收据所载内容及具体履行行为与常星公司、杜X形成事实上的商品房买卖合同关系，双方意思表示真实，且该民事法律关系成立于法院司法查封之前。另，案外人已经支付了部分购房款，现未办理过户登记的原因在万正房地产公司及郭X、被执行人杜X一方，并非案外人自身原因所致，案外人在商品房买卖过程中没有过错，本院对案外人所购房屋进行查封不妥，案外人的异议理由成立。……中止对位于东胜区万正金地铭苑3-2-904房屋的执行。”鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司对（2017）内06执249号执行裁定不服，提出申请人执行异议之诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018）内06民初134号民事判决书，判决驳回鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。4、被告周宏达亦对涉案房屋提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。鄂尔多斯市中级人民法院于2017年10月29日作出（2017）内06执异306号执行裁定书，裁定中止对位于东胜区万正金地铭苑3-2-904房屋的执行。鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司不服提出申请人执行异议之诉，于2018年7月7日向鄂尔多斯市中级人民法院申请撤诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年7月9日作出（2018）内06民初116号民事裁定书，准许鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司撤诉。本院认为，本案所涉问题系因“一房二卖”引发的合同履行中权利保护顺位的确定问题，处理合同履行问题根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”规定，本案中，针对涉案房屋有存在两个房屋买卖合同关系，即李X与杜X、常星公司之间形成的事实上的买卖合同关系及被告周X与被告杜X于2014年12月6日签订《万正·金地铭苑项目认购协议》，该两个买卖合同关系均经鄂尔多斯市中级人民法院生效文书确认为有效，但合同权利人均对涉案房屋未办理产权变更登记，均未产生物权。故本院依据合同的占有顺序、签约时间顺序确认权利保护顺位，本案中，其一，涉案房屋事实上已由原告李X占有和使用，被告周X对此亦予以认可。占有具有排他性，取得占有的买受人已经达到对不动产的支配和控制，双方合同义务最接近履行完毕，此时较未占有房屋之买受人之法律关系已处于更为稳定的状态，物权变动亦最接近完成；其二，原告李X的买卖合同关系时间早于被告周X的签约时间，从出卖人遵守诚实信用原则角度来看，从保护交易秩序角度来看，第一买受人的合同成立在先，保护第一买受人在某种程度上就是保护社会的诚实信用基础，保护交易秩序，故应优先保护原告的合同权利。综上，从原告对涉案房屋合同签订协议在前及占有涉案房屋因素考虑，优先保护原告针对涉案房屋的合同权利，故被告杜X、常星公司应按双方约定向原告履行义务。依据双方的买卖合同关系应优先保护其合同权利，亦可确认原告系涉案房屋买卖合同的合同权利人。关于原告主张的被告履行网签备案手续及权属登记手续，本案中，被告万正公司自认涉案房屋具备网签的条件，且原告已支付50%的房屋价款，被告杜X、常星公司应履行签订网签合同的义务。涉案房屋初始登记在被告万正公司名下，其也应协助原告办理涉案房屋的相关手续。故本院对原告主张此项诉讼请求予以支持。原告请求其他被告履行该项义务，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李X系其与被告杜X、鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司关于位于东胜区金地铭苑小区3-2-904室房屋买卖合同的合同权利人；二、被告杜X、鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日协助原告李X办理位于东胜区金地铭苑小区3-2-904室房产的网签备案手续及权属登记手续；三、驳回原告李X的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杜X、鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  白凤霞代理审判员  王小忠代理审判员  赵海峰二〇一九年八月二十日书 记 员  赵方瑞