广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初7135号原告（反诉被告）：秦显兵，男，1975年6月出生，汉族，住云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：郭敏珊，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲欣，广东品信律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：邓秋萍，男，1982年9月出生，汉族，住湖南省怀化市中方县。委托诉讼代理人：周灿宇，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。原告秦显兵与被告邓秋萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，邓秋萍提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦显兵的委托诉讼代理人郭敏珊，被告邓秋萍及其委托诉讼代理人周灿宇、莫锦湄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦显兵向本院提出诉讼请求：1.确认秦显兵与邓秋萍于2018年4月30日签订的两份《商铺租赁合同》已于2019年4月30日终止；2.邓秋萍向秦显兵双倍返还保证金90082元；3.邓秋萍承担本案的诉讼费用。事实和理由：秦显兵与邓秋萍于2018年4月30日签订《商铺租赁合同》，合同约定：秦显兵租赁邓秋萍位于“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡的商铺；租赁期限为2018年5月1日至2019年12月30日止，月租金为10088元；合同签订之日起3个工作日内，秦显兵一次性支付邓秋萍30264元给邓秋萍作为租赁商铺的保证金，合同期满退回保证金；合同期内若邓秋萍擅自提前终止本合同，邓秋萍须将秦显兵支付的保证金双倍退还秦显兵。为保障秦显兵的生意经营，秦显兵亦须租赁商铺下面的地下室，在同日秦显兵与邓秋萍又签订另一份《商铺租赁合同》，合同约定：秦显兵租赁邓秋萍位于“中山市世纪灯饰广场”负一楼02A、03卡的地下室；租赁期限为2018年5月1日至2019年12月30日止，月租金为4926元；合同签订之日起3个工作日内，秦显兵一次性支付邓秋萍14777元给邓秋萍作为租赁商铺的保证金，合同期满退回保证金；合同期内若邓秋萍擅自提前终止本合同，邓秋萍须将秦显兵支付的保证金双倍退还秦显兵。合同签订的当日，秦显兵向邓秋萍支付了“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡商铺保证金30264元、“中山市世纪灯饰广场”负一楼02A、03卡的地下室保证金14777元。但在2019年4月时，秦显兵就突然被邓秋萍告知需收回“中山市世纪灯饰广场”负一楼02A、03卡的地下室做车库，由于秦显兵租赁涉案租赁物是需要商铺与地下室共同整体运营的，随后“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡商铺也被邓秋萍收回，现秦显兵已撤离了“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡商铺、“中山市世纪灯饰广场”负一楼02A、03卡的地下室。之后秦显兵多次找邓秋萍协商退还保证金，但邓秋萍均置之不理。基于以上事实，秦显兵认为，邓秋萍在租赁期限内擅自提前终止合同，已违反了双方签订的《商铺租赁合同》的相关约定，邓秋萍向秦显兵双倍返还保证金90082元。邓秋萍辩称，一、邓秋萍并没有擅自提前终止、解除合同，双方签订的两份租赁合同仍然有效，邓秋萍无需双倍返还保证金，从双方的微信记录中可见，邓秋萍只是提议秦显兵退出负一楼展厅，并将二楼同样面积的展厅免费给秦显兵使用，实际是对合同提出的变更的建议，双方并没有达成一致协议；二、秦显兵腾空租赁物是其行使租赁权的方式，不能以腾空物业为判断终止合同的依据；三、根据双方签订的租赁合同第4.3条，邓秋萍退保证金的条件是合同期满，秦显兵交回商铺并办理退场手续，三个工作日内确认商铺及附属设施无非正常损害，清偿所有应付款后，邓秋萍才退还保证金，显然本案并没有达到退还保证金的条件。邓秋萍向本院提出反诉诉讼请求：1.邓秋萍与秦显兵于2018年4月30日签订的两份《商铺租赁合同》于邓秋萍提起反诉之日（即2019年6月19日）解除；2.秦显兵向邓秋萍支付自2019年5月1日起至反诉之日（即2019年6月19日）止，一楼03卡及负一楼02A、03卡商铺的租金24523元及滞纳金4658元（具体计算详见附表一、附表二）；3.邓秋萍没收一楼03卡及负一楼02A、03卡商铺的保证金，而无需退还秦显兵，保证金共计45041元；4.秦显兵承担本案全部诉讼费用。事实和理由：邓秋萍与秦显兵于2018年4月30日签订两份《商铺租赁合同》，分别约定邓秋萍将位于“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡及负一楼02A、03卡商铺租赁给秦显兵，租赁期限均自2018年5月1日至2019年12月30日止，月租金分别为10088元、4926元，秦显兵分别向邓秋萍交付保证金30264元、14777元，共计45041元。2019年4月17日，邓秋萍向秦显兵提出，因邓秋萍意欲将负一楼改造为停车场，建议秦显兵搬到二楼面积差不多大的展厅，并免收租金至租赁期限届满。2019年4月29日-4月30日，秦显兵在没有通知邓秋萍的情况下，将一楼03卡及负一楼02A、03卡商铺搬空，迁址至附近的灯饰商场继续营业。秦显兵在合同未到期、未终止、未解除的情况下，腾空物业是对其租赁权的一种处分方式，不影响其继续支付租金的义务。秦显兵自搬走后就没有支付租金，属严重违约行为。根据涉案两份《商铺租赁合同》第3.2条及第8.4条第（3）项的规定，秦显兵应于2019年4月30日前交付两商铺2019年5月租金，2019年5月30日前交付两商铺2019年6月租金，现秦显兵拖欠租金已远超五天，邓秋萍有权解除涉案两份《商铺租赁合同》，并没收两商铺的保证金30264元、14777元，合计45041元。针对邓秋萍的反诉，秦显兵辩称，一、关于合同解除问题，秦显兵认为双方签订的两份商铺租赁合同，应于2019年4月30日解除，终止了双方的租赁关系，在2019年4月30日秦显兵搬离租赁物之时，邓秋萍的保安也在现场，并将租赁物上锁，2019年4月30日之后，秦显兵无法使用租赁物，因此双方的租赁关系在2019年4月30日已经解除并终止；二、双方已在2019年4月30日终止租赁关系，秦显兵无需再向邓秋萍支付2019年5月1日起至反诉之日止的租金及滞纳金，且秦显兵的搬离也是应邓秋萍的要求，邓秋萍不能再向秦显兵收取租金及滞纳金；三、秦显兵向邓秋萍缴纳保证金，是在双方签订合同时履行的义务，邓秋萍在2019年4月突然告知秦显兵需要收回负一楼做地下车库，但由于秦显兵租赁的一楼及负一楼是一个整体，且已经投入大量的装修资金。秦显兵对于邓秋萍提出的要求经过思考后，无奈之下只好配合邓秋萍，邓秋萍不应当再没收其保证金，且根据双方签订的商铺租赁合同第8.1条的约定，如邓秋萍单方提前终止合同，邓秋萍应双倍返还保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的相关土地证显示地址均为中山市古镇镇新兴中路56号，土地使用权人为中山市古镇古三经济发展公司。中山市古镇古三经济发展公司于2006年12月13日取得建设工程规划许可证，在上述地址建设古三商住楼。2018年4月12日，中山市古镇镇古三村民委员会将涉案房屋出租给中山市创谷众创空间商务服务有限公司使用，租赁期限是2018年4月16日至2028年4月15日。中山市创谷众创空间商务服务有限公司的法定代表人系邓秋萍。2018年4月30日，邓秋萍作为出租方（甲方）委托代表黄杜敏与承租方（乙方）秦显兵签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡的商铺；租赁期限为2018年5月1日至2019年12月30日止，月租金为10088元，先交租金后使用，每月30日前支付下月租金，每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过五天的，甲方有权单方解除合同并提前收回商铺；合同签订之日起3个工作日内，乙方一次性支付甲方30264元作为租赁商铺的保证金；合同期内如甲方擅自提前终止本合同，甲方必须将乙方支付的保证金双倍退还乙方，如乙方擅自提前终止本合同，甲方有权没收乙方所租赁商铺的物品作抵押租金；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方保证金，收回商铺重新招租而无需对乙方做出任何补偿，乙方并需缴清使用商铺而产生的所有费用以及违约金，……，（3）拖欠租金或管理费超过五天以上。合同还约定了其他内容。同日，邓秋萍作为出租方（甲方）委托代表黄杜敏与承租方（乙方）秦显兵还签订另一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于“中山市世纪灯饰广场”负一楼02A、03卡的地下室；月租金为4926元；合同签订之日起3个工作日内，乙方一次性支付甲方14777元作为租赁商铺的保证金；其他内容与上一份《商铺租赁合同》内容基本一致。合同签订的当日，秦显兵向邓秋萍支付了“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡商铺保证金30264元、“中山市世纪灯饰广场”负一楼02A、03卡的地下室保证金14777元，邓秋萍向秦显兵交付了上述商铺。秦显兵称其在2019年4月突然被邓秋萍告知需收回“中山市世纪灯饰广场”负一楼02A、03卡的地下室做车库，由于秦显兵租赁涉案租赁物是需要商铺与地下室共同整体运营的，随后“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡商铺也被邓秋萍收回。现秦显兵于2019年4月30日已撤离了“中山市世纪灯饰广场”一楼03卡商铺、“中山市世纪灯饰广场”负一楼02A、03卡的地下室，但邓秋萍未退还保证金。2019年5月14日，秦显兵以邓秋萍在租赁期限内擅自提前终止合同为由向本院提起诉讼，主张前述诉求。立案后，邓秋萍以其没有擅自提前终止合同，而秦显兵未缴纳2019年5月、6月的租金，构成根本性违约为由向本院提起反诉，主张前述反诉诉讼请求。秦显兵主张邓秋萍在租赁期限内擅自提前终止合同的事实提供了双方微信聊天记录予以证明。微信聊天记录显示内容：2019年4月17日，邓秋萍：老秦，我想跟你商量个事，就是楼下地下室向这里啊，我很快想动这个停车场，然后咱们的下面不是还有一些东西吗，我就想停车场这块，咱们能不能把撤了，不然整个停车场都没法做，你现停车都没法停。秦显兵：意思是想把我展厅退回你们，是吗？邓秋萍：地下室而已，你上面也不想要吗？秦显兵：想要呢，没展厅光靠一楼怕不好用啊。邓秋萍：其实也是，楼上给你用一卡，不花钱，到年底，差不多大，你看看行不行？我想解决停车的问题，不然人流不好做。秦显兵：我明天回你吧，邓总。邓秋萍：好的，麻烦你了。2019年4月18日，秦显兵：邓总你好，展厅的事你们要用，我就退出来吧，方便邓总好规划。2019年4月29日，邓秋萍：秦总，暂时还不能撤，我们的合约还没有到期，我这边只是跟你谈负一楼，所以还麻烦你不要为难我，我这边可以叫人贴招租牌，没有找到之前还不能结束租赁关系的。2019年4月30日，秦显兵（2019年4月30日凌晨2:51）：真不好意思今天太忙没来得及看你的信息，我租邓总门市和展厅，按照合同年底到期，是邓总你月初发信息我，说是想要求我退让门市展厅给邓总方便规划，我考虑到不影响你们的计划才答应你的，说实话展厅前年重新装修花的钱也不少，现在我外面展厅都装修好搬走退让你邓总，你又说合同还没结束租赁关系，什么都是配合你们，现在反过来说我为难你了，我是个老实人真搞不懂邓总说的是几重意思了。邓秋萍（2019年4月30日上午6:30）：我一直说的是地下室，这个没什么不清楚的呀，不要为难我。秦显兵：邓总，你觉得我是在为难你吗？我整体差不多400方，你收走我差不多300方，我所有产品展示全靠地下室展厅，你收走我展厅就留上面一楼那点我能生意吗？你提前要我走，花那么钱装修我都没说什么，我是按邓总你的意思我才拆走的，我并没有想提前拆走的意思，我都那么好说话配合你了，你现在反回来还说我在为难你。邓秋萍：那大家沟通是有误会了。秦显兵：我是个实在人并没有什么，那邓总你觉得该怎么处理呢，我都会很好配合邓总，我也希望大家不要误会。邓秋萍：秦总，你看这样行不行，我马上打出门市招租，尽快租出去，我绝不为难秦总，请秦总帮我这个忙了。秦显兵（2019年4月30日上午8：04）：你都要我提前退出来了，那我也没决定权了啊。秦显兵（2019年4月30日下午6：25）：邓总你好，门市展厅你要求我退还你们，我也按邓总的意思去做了，所有我的东西也全部搬出，所有一切电费也交，你们公司保安也查收上锁，邓总看你公司财务几时方便退回我的押金。邓秋萍：这不是我的意思，你曲解了，你搬东西我没有让保安阻拦，是给你面子了。邓秋萍则称其并没有擅自提前终止合同，其只是提议秦显兵退出负一楼展厅，并将二楼同样面积的展厅免费给秦显兵使用，实际是对合同提出变更的建议，双方并没有达成一致协议。邓秋萍对此也提交了双方上述的微信聊天记录予以证明。除上述微信聊天内容外，微信聊天记录显示双方接下在2019年5月7日聊天内容如下：邓秋萍：这就是你的金蝉脱壳？你告诉我你搬回工厂。秦显兵：你要我搬出，至于我搬去何处，这个你也要操心？邓秋萍：我要你搬负一楼，没让你搬一楼，而且我们的手续还没有办，你擅自搬走，我没有权利询问你，只不过我当你是朋友，你当我是傻瓜罢了。我们在协商，连具体什么具体时间，什么时候都还没有说好，手续还没有办，你擅自搬走，然后告诉我搬回工厂，我本身还理解，你这样的话，我不好意思，真的是当我傻瓜了，那就按照合约办事。秦显兵：门市上月底搬走，你也叫你保安查收上锁了，你还要我交租金？邓秋萍：你搬走是你自己擅自搬走的，合约没有解除，你就要交租金。秦显兵：我没告诉过谁，我的东西搬向何处好不？搬向哪也不关谁的事情。邓秋萍：你自己跟我说的，你不认也没有关系，我理解你，你当我傻瓜。秦显兵：只是按你的意思，我把门市搬出来了，给你急用。邓秋萍：那就按照合约办事好了，大家按照契约办事。我跟你商量，不代表我要急用；我们本身还并没有达成协议；你自己擅自搬走，并没有提前通知我；你告诉我搬到厂里，结果搬到我附近。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，秦显兵与邓秋萍签订的两份《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应恪守履行。综合双方诉辩意见，本案主要涉及两份《商铺租赁合同》履行过程中，哪方当事人构成违约及合同解除问题。关于哪方当事人构成违约问题。本案中，秦显兵与邓秋萍主张对方违约均只提供双方的微信聊天记录予以证明。双方对中山市世纪灯饰广场一楼03卡商铺及中山市世纪灯饰广场负一楼02A、03卡的地下室分别签订一份《商铺租赁合同》。从微信聊天记录内容可知，邓秋萍首先于2019年4月17日对负一楼02A、03卡的地下室提出商量收回场地的要求，秦显兵于2019年4月18日回复同意退出场地。邓秋萍直至2019年4月29日才回复微信，在接下来的微信聊天内容中，邓秋萍并没有反对秦显兵退出负一楼02A、03卡的地下室，而秦显兵于2019年4月30日搬离负一楼02A、03卡的地下室时，也无证据显示邓秋萍提出异议；从上述微信聊天内容及双方行为可判断，邓秋萍与秦显兵就商量负一楼02A、03卡的地下室的收回场地事宜已达成合意，可认定双方协商一致解除关于负一楼02A、03卡的地下室的《商铺租赁合同》。因此，双方在履行关于负一楼02A、03卡的地下室的《商铺租赁合同》时均不存在违约行为。而关于一楼03卡商铺，邓秋萍在微信中提出商量时，明确表示只是谈负一楼02A、03卡的地下室收回问题，并针对一楼03卡商铺表示可以叫人贴招租牌，没有找到之前还不能结束租赁关系。而秦显兵在退出负一楼02A、03卡的地下室时，一并退出一楼03卡商铺。秦显兵在未经双方协商达成一致意见的情况下，单方自行搬离一楼03卡商铺，属于以自己的行为表明不履行合同义务的情形，已构成违约。秦显兵主张负一楼02A、03卡的地下室与一楼03卡商铺需要共同整体运营，一楼03卡商铺也被邓秋萍收回，证据不足，本院不予采信。邓秋萍并没有在租赁期限内要求提前收回一楼03卡商铺，故其在履行关于一楼03卡商铺的《商铺租赁合同》时，并不存在违约行为。关于合同解除问题。上述已认定关于负一楼02A、03卡的地下室的《商铺租赁合同》属于双方协商一致解除，秦显兵于2019年4月30日已搬离负一楼02A、03卡的地下室，邓秋萍也已收回该地下室，故本院认定该合同于2019年4月30日已解除。秦显兵诉请确认该合同已于2019年4月30日终止，理据充分，本院予以支持。邓秋萍反诉要求该合同于提起反诉之日（2019年6月19日）解除，依据不足，本院不予支持。上述已认定关于一楼03卡商铺的《商铺租赁合同》，邓秋萍并不存在违约，秦显兵单方违约。邓秋萍作为守约方，有权解除合同。故邓秋萍诉请解除关于一楼03卡商铺的《商铺租赁合同》，理据充分，本院予以支持。对于合同解除时间的认定问题，邓秋萍请求人民法院依法判令解除合同，其提起诉讼可以视为解除合同意思表示的一种表达方式，但其行使的法定解除权是否成立，需由人民法院根据合同履行情况和法律规定进行判定。本院受理邓秋萍的反诉，系执行法定的民事诉讼程序的公权力行为，并不代表邓秋萍请求解除合同的具有私法性质的意思表示到达秦显兵。如上所述，邓秋萍反诉请求解除合同符合法定解除条件，据此本院以判决的方式判令《商铺租赁合同》予以解除，系人民法院行使公权力对于当事人私领域的商事交易行为的判定，其解除的时间应为本判决生效之日。秦显兵诉请确认该合同已于2019年4月30日终止，依据不足，本院不予支持。关于当事人的其他诉讼请求。一、对于保证金的请求。关于负一楼02A、03卡的地下室的《商铺租赁合同》，该合同属于双方协商一致解除，双方均不存在违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故邓秋萍应向秦显兵返还该《商铺租赁合同》的租赁保证金14777元。秦显兵该部分诉请，理据充分，本院予以支持。秦显兵主张邓秋萍双倍返还该部分保证金，邓秋萍反诉没收该部分保证金，均于法无据，本院不予支持。关于一楼03卡商铺的《商铺租赁合同》，该合同属于因秦显兵单方违约，邓秋萍行使法定解除合同权利。按该合同约定，邓秋萍有权没收该合同的租赁保证金30264元。故邓秋萍该项诉请，理据充分，本院予以支持。秦显兵主张邓秋萍双倍返还该部分保证金，理据不足，本院不予支持。二、对于邓秋萍提出租金及滞纳金的请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，邓秋萍确认并知悉秦显兵于2019年4月30日已搬离涉案商铺，不再实际占有使用涉案商铺。可见秦显兵以自己的行为表明不履行合同义务。邓秋萍在秦显兵一方违约后，其作为守约方也负有减少损失扩大的义务。其应当采取适当措施防止租金损失的扩大，而邓秋萍没有采取适当措施致使租金损失扩大的，不得就扩大的租金损失要求赔偿。另外，结合本案实际，邓秋萍已主张没收该商铺保证金30264元，而押金设立的目的之一为了防止承租人提前解约给出租人造成租金的损失，现秦显兵提前搬离涉案商铺及不再经营，以自己行为表明不履行合同义务，邓秋萍也清楚搬离的事实，其在没收保证金30264元后，相当于3个月的租金，已足以弥补其损失。综上，邓秋萍再主张秦显兵搬离后的租金损失及滞纳金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认秦显兵与邓秋萍于2018年4月30日签订的关于负一楼02A、03卡的地下室的《商铺租赁合同》于2019年4月30日已解除；二、解除秦显兵与邓秋萍于2018年4月30日签订的关于一楼03卡商铺的《商铺租赁合同》；三、邓秋萍于本判决发生法律效力之日起十日内向秦显兵返还租赁保证金14777元；四、秦显兵缴纳的租赁保证金30264元归邓秋萍所有；五、驳回秦显兵的其他诉讼请求；六、驳回邓秋萍的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2052元，减半收取计1026元，由秦显兵负担858元，邓秋萍负担168元（该费用秦显兵已向本院预交，由邓秋萍于本判决发生法律效力之日起十日内迳付秦显兵）；反诉案件受理费828元，由邓秋萍负担490元，秦显兵负担338元（该费用邓秋萍已向本院预交，由秦显兵于本判决发生法律效力之日起十日内迳付邓秋萍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一九年八月十九日书记员 石光灵