湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)楼民一初字第462号原告（反诉被告）***，男，汉族，身份证号码***，住岳阳市岳阳楼区***。原告（反诉被告）***，男，汉族，身份证号码***，住临湘市詹桥镇***。委托代理人***，湖南***律师事务所律师。被告***，男，汉族，身份证号码***，住岳阳市岳阳楼区***。被告（反诉原告）岳阳楼区***茶楼，经营者***，女，汉族，身份证号码***，住岳阳楼区得胜南路***。委托代理人***，岳阳***法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）***、***被告***、被告（反诉原告）岳阳楼区***茶楼（以下简称***茶楼）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，***、***的委托代理人周旺，上好茶楼经营者***以及***、上好茶楼的委托代理人***到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告（反诉被告）***、***诉称：2012年5月15日，原告***、***与被告***签订门面租赁合同，将位于***街道办事处***居委会***、***门面出租给***与***合伙经营***茶楼。租期至2015年6月30日止，合同到期无法达成续租合同。虽然经发律师函催交门面，但无果。原告为维护其合法权益，请法院依法判令：一、依法确认双方之间门面租赁合同到期并解除租赁关系，判令***、***茶楼立即交还门面，不得拆除损坏装修部分，不得要求补偿。二、***、***茶楼向***、***支付门面到期后至交还前期间的门面占用使用费，参照原月租金8000元计算。被告***、***茶楼（反诉原告）辩称：一、原告（反诉被告）***、***与被告***所签订的租赁合同合法有效，但合同期限的起始时间系笔误；二、在履行合同期间，***、***违反双方的租赁合同约定要求提高租金，在其要求未满足的情况下反擅自解除合同构成违约；三、原告诉状陈述事实不实，被告每月均付清租金。被告***茶楼（反诉原告）反诉称：***茶楼系***、***、***合伙开办，该房屋系原告（反诉被告）***、***2014年11月从原房东***、***处购买。***茶茶楼经装修后于2009年4月18日开业经营至今。2012年5月15日，因合同到期，***与原房东***、***重新签订了房屋租赁合同，租赁期限为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日。租金每月8000元。2014年11月17日，因为原房东将房屋买给***、***，***、***与***重新签订了租赁合同期限为三年的房屋租赁合同，但由于***的粗心并在酒精的作用下将租赁合同起止日期误写为2012年7月1日至2015年6月30日，将租赁合同签订日期误写为2012年5月15日。2015年6月初，***、***要求增加租金，***以租赁合同约定租金数额明确且无增加依据为由提出异议。2015年7月9日，***、***将租赁合同解除律师函张贴于经营场地，***才知道租赁合同的租赁期限起止时间存在笔误。于是双方协商增加租金事宜，期间***、***提起诉讼。***茶楼认为，双方签订的房屋租赁合同虽然存在笔误瑕疵，但符合合同成立要件且在实际履行过程中，双方均应严格履行。双方在2014年11月17日订立租赁合同后，双方的租赁合同关系应于2015年1月1日成立，到2018年12月30解除。在合同履行期间，***茶楼无根本违约的情况下，原告解除租赁合同没有法律依据。其行为构成根本违约，请求依法判令：一、解除双方的房屋租赁合同关系；二、原告退还租赁合同押金5000元；三、赔偿***茶楼经营设施购置、房屋装修、另行寻找替代房屋周转期间所受经济损失共计28万元以及经营可得预期利益损失。原告（反诉被告）***、***辩称：一、双方之间在合同到期后就不再存在租赁合同关系。二、要求其赔偿损失无法律及合同依据，合同第三条明确约定，承租方在合同到期后自动搬离没有任何补偿。三、房屋产权在租赁期间发生变化，本案只是在产权变化后以续签的方式承认原合同并履行。装修是其经营必备的，在签合同时已经明确了。四、***明确承认了2012年5月15日与原房东签订的租赁合同为三年。五、2014年9月***、***从原房东把房屋买来以后，原租赁关系***认可就补签了合同，完全是套用原合同，不存在对方所说的签字是笔误的问题。六、约定的租赁期间，租金从未涨过。七、正是因为协商未果，***、***才于7月9日发律师函明确无法协商一致收回门面不再续租。请求人民法院依法驳回反诉请求。经审理查明，2009年4月18日，被告***租赁本案诉争场地（产权证号为***号、***号）与***合伙开办***茶楼，一直经营至今。该经营场地原所有权人为***、***。2012年5月15日，***与原房东***、***继续签订了房屋租赁合同，租赁期限为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日。租金每月8000元。2014年11月，***、***将该房屋卖出给***、***，2014年11月17日，因为房屋所有权发生转移，***、***与***套用原合同的全部条款签订了新的房屋租赁合同，并将签订合同的时间提前到2012年5月15日。***、***对于原房东所收取的5000元押金予以认可。房屋租赁合同第一条约定，该门面为上下两层，建筑面积为337.65平方米，租赁期从2012年7月1日起至2015年6月30日共三年，租金为每月8000元，门面押金5000元。租赁用途为经营茶楼餐厅，未经同意，不得改变租赁用途。第二条约定，租金由每半年支付一次，支付日为起租日前三天。先交租金后用房。如拖欠房租一个月，将自动终止本门面的使用权，必要时甲方有权强行将被告物品搬出，造成的一切后果由刘蔚自负。第三条约定，如装修必须事先征得出租方同意，装修不得损坏房屋结构、影响邻里关系或对房屋长期使用造成安全隐患。刘蔚对装修及装修后果负全责。门面租赁到期后，不得拆除装修部分，装修所有权为***、***所有，***、***不对刘蔚进行补偿。第四条约定，在租赁期经营所产生的各种税费、水、电及维护费用均由***负责。水表、电表由其自行安装，安装费用由***负责。租赁期满水电产权归甲方所有。第八条约定，租赁到期后***、***收回门面。若有意再出租，***有意承租，双方需重谈租赁条件签订新合同。同等条件下，应优先租赁给***。合同履行期满后，双方就是否续租、以及涨租金问题发生争议。但无法就租金等问题达成一致意见，***、***要求收回房屋，不再续租，***、***茶楼不同意，双方酿成纠纷。另查明，上好茶楼付清了合同期内租金，并在期满后通过银行存款转账的方式告支付了2015年7、8、9三个月共计24000元的房屋使用费。以上事实，有双方提供的身份证明、营业执照、租赁合同、租金收据、银行存款凭条以及庭审笔录予以证实。本院认为，本案原告（反诉被告）***、***与被告***签订房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的履行期间为2012年7月1日至2015年6月30日，***、***茶楼主张租赁期限至2018年12月30日没有事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案期满后双方之间就合同续租问题未达成一致意见，***、***明确表示不再续租，***、***茶楼应及时返还租赁物，故本院对***、***要求***、***茶楼返还租赁物的诉讼请求予以支持。关于双方均请求解除合同的请求，该合同已经履行届满，不需要再解除；关于门面占用费，***、***茶楼在合同期满后至今占用租赁物，应参照期满前的租金标准每月8000元向***、***支付占用费，但其已经向***、***支付了2015年7月至9月的占用费，还应自2015年10月起开始支付占用费至实际返还之日；***茶楼反诉请求退还租赁押金5000元符合法律规定以及双方约定，予以支持；关于***茶楼反诉主张赔偿28万元的请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案合同已经到期，双方之间没有到期补偿的约定，故本院对该反诉请求不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告***、岳阳楼区***茶楼（反诉原告）向原告（反诉被告）***、***返还承租的产权证号为***、***号房屋。二、被告***、***茶楼（反诉原告）按8000元/月向原告（反诉被告）***、***支付自2015年10月1日起至租赁物实际返还之日止的房屋占有使用费。三、原告（反诉被告）***、***向被告（反诉原告）***茶楼返还押金5000元。四、驳回原告（反诉被告）***、***的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）岳阳楼区***茶楼的其他反诉请求。以上一、二、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕，逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本诉案件受理费700元，反诉费2900元，合计3600元，由原告（反诉被告）***、李志负担200元，被告***、***（反诉原告）负担3400元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈正荣人民陪审员  陈道红人民陪审员  龙红翔二〇一六年二月一十五日书 记 员  黎颖琼