江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1202执异62号案外人：金玉明委托诉讼代理人：朱芳芳，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司泰州分行负责人：顾玉震，该行行长。委托诉讼代理人:付仁波、张成，该行职员。被执行人：赵德军被执行人：孙爱凤被执行人：泰州市泽项不锈钢制品有限公司法定代表人：陈忠祥。被执行人：泰州艾德铝制品有限公司法定代表人：赵德军。本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司泰州分行（以下简称中信银行泰州分行）与被执行人赵德军、孙爱凤、泰州市泽项不锈钢制品有限公司（以下简称泽项公司）、泰州艾德铝制品有限公司（以下简称艾德公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人金玉明对涉案房屋主张所有权，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人金玉明异议称：请求人民法院确认案外人对泰州市××室房屋有所有权；停止对该房屋拍卖，并依法解封。事实和理由：涉案房屋为案外人所有。被执行人赵德军经营的艾德公司由于经营需要，向案外人借款200万元，约定2011年12月31日归还。到期未能归还，赵德军将其夫妻名下的泰州市海陵某某乙单元904室房屋作价120万元出售给案外人，并于2012年1月15日春节前签订了房屋买卖协议，协议签订后，被执行人将房屋钥匙和房产证都交付给了案外人。案外人实际占有和控制该房屋，并对该房屋进行装饰装修。被执行人赵德军已经将房屋抵债转让给案外人情况下，与申请执行人恶意串通，用案外人房屋抵押，其抵押合同无效，应当共同承担相应民事责任。案外人取得房屋后，于2012年6月1日委托姜堰市名门建筑装饰公司进行室内装饰装修，并签订家庭装饰装修工程施工合同，全包价449800元，装修期限自2012年6月5日至2012年10月5日。由于本人夫妻在上海做生意，在春节期间从上海回来时居住。只有老人偶尔来打扫及开窗通气。有一次老人来泰州后发现门锁被换后，找赵德军才知晓该房屋被其先全部归还按揭贷款后，又向中信银行泰州分行办理抵押贷款。但房产证原件在本人手中，中信银行泰州分行如何能办理抵押登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，以及江苏省高级人民法院关于异议复议最新规定，请求贵院依法支持案外人异议请求。申请执行人中信银行泰州分行答辩称：案外人的要求既没有事实基础，更无法律依据，请求法院依法予以驳回。一、关于借贷关系。案外人声称“第三人赵德军经营的艾德公司由于经营需要，向申请人借款200万元”后因到期后未能偿还，“第三人赵德军将其夫妻名下泰州市海陵某某乙单元904室房屋作价120万元出售给申请人”。我行对此不予认可。第一、案外人未能提供关于借贷关系确实存在并且合法有效的相关证据，该债权债务关系涉及到实体问题，案外人应当通过审判程序救济，这超出了执行异议的审理范畴。第二、我方不认可申请人与第三人赵德军之间的以物抵债行为。艾德铝公司作为法人向案外人借款不必然导致第三人赵德军对申请人承担还款责任，且该公司状态一直为存续状态，注册资本足以覆盖该笔债务。且没有任何证据或生效法律裁判文书显示第三人赵德军对该笔借款承担还款义务。二、关于买卖协议。案外人在申请书中提及其与第三人赵德军、孙爱凤于“2012年1月15日春节前签订房屋买卖协议”，并提供协议书一份。我方认为并不实际存在合法有效的买卖协议，案外人与第三人之间也不存在房屋买卖合同关系。第一、该协议“鉴于”部分有明显的涂改，从案外人提供的复印件上可以看出，该协议文本形成时，艾德公司与案外人之间可能存在的债务关系还款时间应为2012年12月31日，而协议的签订日期为2012年1月15日，明显不符合常理。涂改处没有协议各方当事人签字确认。我行有理由怀疑该协议书系后来伪造，在提交法院时发现与合同签订日期存在逻辑关系上的不一致而匆忙采取的违法补救措施。我行有理由怀疑该协议书的合法性、真实性。第二、从该协议书签订的背景及实质来看，该协议并非为房屋买卖协议，实质上应为以物抵债协议。该抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，因此案外人与第三人之间并不存在房屋买卖合同关系。三、关于案涉房屋交付及占有问题。案外人声称“协议签订后，第三人将房屋钥匙和房产证都交付给申请人，案外人实际占有和控制该房屋”。这一点，我方也不认可，理由如下：第一、案外人提供协议书的签订日期为2012年1月15日，但是第三人赵德军于2015年向我行申请授信时，曾委托江苏金宁达房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，并出具编号为（江苏）金宁达（2015）（房估）字第JY020号估价报告。从该报告内页可以看出，第三人委托评估公司进行评估时进入过案涉房屋，说明第三人赵德军在2015年时仍持有案涉房屋钥匙，且从当时留存的现场评估报告来看，并不能看到申请人等的居住迹象。第二、我行与第三人赵德军因金融借款纠纷已于2017年4月6日诉至海陵区人民法院，并于2017年8月14日申请强制执行，在诉讼及强制执行过程中，案外人从未主张过其拥有该房屋上的任何权利。且在执行过程中，执行局法官多次上门，开锁进行评估并张贴限期履行通知以及封条。但案外人并未根据通知书上的联系方式联系承办法官。且2017年、2018年及2019年，在海陵区法院司法执行过程中，曾多次上门，案涉房屋室内摆放了大量的赵德军夫妇的结婚照以及亲子照，据此可以合理推断出案涉房屋的实际使用人应当为赵德军夫妇，这一点可以通过案涉房屋在淘宝网司法拍卖首页照片中及海陵区人民法院执行局执法记录仪中记录予以佐证。第三、案外人声称其与第三人之间存在商品房买卖关系，但从2012年1月15日（协议书上落款日期）至2015年第三人赵德军用案涉房屋向我行办理抵押登记，案外人一直未到不动产登记中心申请变更不动产登记簿，与情理不符。四、关于抵押合同效力问题。案外人声称“中信银行与第三人赵德军恶意串通，用其房屋抵押，抵押合同无效”。对此，我行也不予认可。第一、案外人声称存在被申请人与第三人恶意串通情形，但没有也不能提供任何证据加以证明，系其主观臆断。第二、案外人声称第三人赵德军用案外人的房屋作抵押，同样与事实不符。首先，从不动产物权公示效果来看，案涉房屋登记在第三人赵德军夫妻名下，而非被申请人名下；其次，案外人与第三人之间仅有抵债协议，并没有实质上的房屋买卖协议，双方之间并不存在房屋买卖合同关系。退一万步讲，即便案外人与第三人之间存在合法有效的商品房买卖合同，但案涉房屋未完成权属登记的变更手续，申请人仅享有债权请求权，而非物权。最后，案外人不能证明其与第三人办理了正式的房屋交接。相反，有大量的证据可以证明申请人没有实际占有该房屋，案涉房屋的实际使用人应当是第三人赵德军夫妇。因此，无论从实际使用情况看，还是从权属信息登记上来看，案涉房屋都系第三人所有，第三人用其所有的房屋向我行融资提供抵押担保，合情合理合法，并不存在法定的合同无效情形，且为法院生效的判决书所支持，该抵押合同合法有效。五、关于装修合同三性问题。案外人提供其与姜堰市名门建筑装饰公司签订的装修工程合同书一份，我方意见如下：第一、对于该合同的合法性、真实性由法院依法核实；第二、若装修合同合法有效，也仅能说明案外人与姜堰市名门建筑装饰公司之间互负合同义务，并不能证明该房屋权属，也无法证明该合同是否确实履行。因此该份合同与本案没有关联性。被执行人赵德军、泽项公司、艾德公司未作答辩。本院审查查明，申请执行人中信银行泰州分行诉被执行人赵德军、孙爱凤、泽项公司、艾德公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月31日作出（2017）苏1202民初1927号民事判决，该判决查明，抵押人赵德军、孙爱凤以其名下位于泰州市××室[房屋产权证：泰房权证海陵字第××号；土地使用权证：泰州国用（2010）第1479号]为其向申请执行人借款提供最高额抵押担保。担保债权本金为960000元，并办理了抵押登记。该判决主文第三项为：中信银行泰州分行有权以抵押人赵德军、孙爱凤提供抵押的位于泰州市××室[房屋产权证：泰房权证海陵字第××号；土地使用权证：泰州国用（2010）第1479号]房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿本判决第一项所确定的款项及诉讼费用。现判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中信银行泰州分行向本院申请执行，本院先后于2017年8月14日以（2017）苏1202执2026号立案执行。于2018年9月11日以（2018）苏1202执恢249号立案恢复执行。在执行过程中，本院于2018年9月21日作出裁定，裁定冻结、扣划被执行人赵德军、孙爱凤、泰州市泽项不锈钢制品有限公司、泰州艾德铝制品有限公司银行存款人民币8493175.54元，或查封、冻结、扣押、提取相应价值的财产。同时，本院向泰州市不动产登记中心送达（2018）苏1202执恢249号之五协助执行通知书，停止办理被执行人赵德军、孙爱凤名下的座落于泰州市××室房地产（泰房权证海陵字第××号）及土地使用权证的转让、过户、抵押、赠予等权属变更、转移登记手续（查封期限三年，自2018年9月26日起至2021年9月25日止）。后中信银行泰州分行向本院提出评估、拍卖或变卖涉案房屋申请。2019年3月11日，本院作出裁定，裁定评估、拍卖被执行人赵德军、孙爱凤名下的座落于泰州市××室的房屋，以拍卖所得价款（扣除相关费用后）清偿被执行人所欠债务。现案外人向本院提出上述执行异议。另查明，泰州市××室[房屋产权证：泰房权证海陵字第××号；土地使用权证：泰州国用（2010）第1479号]房屋所有权人系赵德军、孙爱凤。2015年3月办理了抵押登记。再查明，案外人为证明其主张提交如下证据：1、落款时间为2012年1月15日，转让方（甲方）赵德军、孙爱凤，受让方（乙方）金玉明签订的协议书一份，载明：鉴于赵德军经营的艾德公司向金玉明借款200万元（注银行承兑汇票），约定2011年12月31日归还，到期未能归还，经甲乙双方协商，同意以鹏欣尚成29号楼乙单元904作价120万元，余款80万元于2013年12月31日前还清。现甲乙双方经自愿协商达成一致，甲方将上述房屋转让给乙方。甲方负责将上述房屋交给乙方，并配合乙方办理房产证、土地使用权证。甲方对上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方承诺该房屋有按揭贷款，同意在贷款到期后，协助乙方办理权证过户手续。2、2012年6月5日金玉明与姜堰市名门建筑装饰公司签订的《家庭装饰装修工程施工合同》一份，约定对鹏欣尚城29-乙-904室进行室内装饰装修，开工日期2012年6月5日，竣工日期2012年10月5日。工程全包价449800元。3、2012年6月3日、8月1日，姜堰市名门建筑装饰有限公司出具的收据各一份，收款方式承兑汇票，金额各为8万元；6月3日，该公司出具了收到7万元现金收据一份。8月15日，该公司出具了收到5万元现金收据一份。2013年2月8日，该公司出具了收据一份，收款方式承兑汇票，金额142886.78元；同日还出具收到现金1万元收据一份。上述缴款人为某某乙单元904（金玉明），收款事由装修工程款。4、银行承兑汇票三份，一份金额为8万元，一份金额142886.78元；一份金额无法认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，案外人对涉案房屋主张所有权并提出执行异议，应按照上述条款依法进行审查。从其向本院提交的证据进行分析，其认为占有、使用涉案房屋是基于被执行人赵德军将房屋抵债转让给其，其已实际居住并对房屋进行了装饰装修。案外人与赵德军、孙爱凤所签订的协议书，其性质属于名为房屋买卖协议，实为以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，案外人只有债权请求权，而非物权及物权期待权。故该协议书不能直接产生物权变动的效力，涉案房屋需经过登记才能产生物权的效力。对此，《中华人民共和国物权法》第九条已明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故案外人对涉案房产主张所有权，缺乏法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。上述涉案房产现登记在被执行人赵德军、孙爱凤的名下。两被执行人应为该涉案房屋的所有权人。且涉案房产被依法抵押，生效的法律文书已确认本案执行人对涉案房产享有抵押权，有权优先受偿。案外人在本案中所提交的证据及其异议主张不能排除执行，故案外人的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人金玉明的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  董庆赛人民陪审员  高 伟二〇一九年八月二十二日书 记 员  殷忠萍