广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初1917号原告（反诉被告）：佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社，住所地广东省佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎村民一组，组织机构代码55167588-0。负责人：谭成喜，该社社长。委托诉讼代理人：彭利民，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯秋兰，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：莫礼桢，男，1962年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李国，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴强，广东佛明律师事务所律师。原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社（以下简称赤坎第一经济社）与被告（反诉原告）莫礼桢土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2018年8月16日、2018年10月17日、2018年11月19日、2019年8月8日四次公开开庭进行了审理。赤坎第一经济社的社长谭成喜及委托诉讼代理人彭利民、莫礼桢的委托诉讼代理人李国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赤坎第一经济社向本院提出本诉诉讼请求:1.确认原被告双方于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；2.被告自判决生效之日起10日内将承租土地交还给原告；3.被告自判决生效之日起10日内按合同约定的租金标准向原告支付土地占有使用费（2014年3月1日至2018年2月28日期间，参考合同约定的租金标准每年102300元计算；2018年3月1日起，按每年112530元计算，计至被告将承租土地实际交还给原告之日止；截至2018年6月19日，拖欠占有使用费总额为443113.15元），并按同期银行贷款利率向原告计付利息（利息以443113.15元为本金，自2018年6月19日起，至被告付清占有使用费之日止）；4.被告将土地恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:赤坎第一经济社的前身是佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎村民一组，后更名为佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社。赤坎第一经济社与莫礼桢于2008年3月3日签订了《土地租赁合同》，合同约定：赤坎第一经济社将位于赤坎××组坟咀山岗岗地、总面积为60亩的土地出租给莫礼桢，租赁期限由2008年3月1日起至2038年2月28日止共30年；2008年3月1日起至2013年2月28日期间，每年每亩土地的租金为1550元；自第六年（2013年3月1日）起，年租金在前五年年租金的基础上递增10%，以后年租金每五年在前五年年租金的基础上递增一次，每次递增10%。合同还约定：莫礼桢在每年3月1日前以现金或银行转账方式一次性将当年租金支付给赤坎第一经济社。合同签订以后，赤坎第一经济社依约将租赁的土地交付给莫礼桢。莫礼桢按照合同的约定，向赤坎第一经济社预付土地租金和押金。2008年至2012年依约每年从土地承租预付款和押金中扣减6万元冲抵当年租金，不足部分莫礼桢已按期付清，并缴交了2013年当年的承租土地租金。从2014年起，莫礼桢未再向赤坎第一经济社缴交承租土地租金。2014年5月、2016年5月、2017年10月25日，赤坎第一经济社委派代表谭成喜等人先后三次在西樵、高明世纪星酒店等地与莫礼桢约谈，催促其履行合同、支付拖欠的土地租金。莫礼桢一直以各种理由推脱，至今未向赤坎第一经济社支付2014年以来拖欠的租金。赤坎第一经济社认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；……”该规定属于效力性、强制性规定。双方签订的合同第四条第2项（在合同签名日起，乙方要支付押金10万元整给甲方，该款在乙方主体厂房建成投入使用当年转为土地租金）及其他条款的约定，赤坎第一经济社将涉案土地出租给莫礼桢是用于厂房建设。根据合同法第五十二条第五项之规定，合同无效。另根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，确认合同无效后，莫礼桢首先应当将承租土地返还给赤坎第一经济社。莫礼桢自2008年3月起占有使用涉案土地至今，该部分价值无法返还，属于合同法第五十八条规定的不能返还的情形，应当折价补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”参照上述规定，赤坎第一经济社请求莫礼桢按照合同约定的租金标准支付土地占有使用费，人民法院应当予以支持。莫礼桢已经支付的2008年至2013年的租金，与其应当支付的该期间的土地占有使用费相互抵消。自2014年起，莫礼桢没有支付过土地占有使用费，赤坎第一经济社请求支付，人民法院应予支持。诉讼中，莫礼桢提起反诉，其中一项反诉请求是要求赤坎第一经济社赔偿平整土地的费用。赤坎第一经济社认为，莫礼桢未经批准，平整土地，开工建设，合同被确认无效后，依法应当将土地恢复原状。莫礼桢针对本诉辩称：一、关于案涉土地租赁合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《土地租赁合同》条款明确载明了土地出租用途为非农业建设。且根据佛山市高明区国土城建和水务局的三份回复函可知，截至2018年11月14日，案涉集体土地未办理任何建设用地报批手续，没有经依法批准为建设用地，故赤坎第一经济合作社非法出租农村集体土地用于非农业建设的合同无效。二、关于支付土地占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述法律规定的立法精神，支付占有使用费的前提是，赤坎第一经济社将土地交付莫礼桢使用和收益，并在租赁期间保持土地符合约定的用途。但在明知租赁目的是用于工业开发建设的情况下，赤坎第一经济社在合同签订时隐瞒案涉土地未取得建设用地批文指标的情况，在合同签订后又怠于履行办证义务，始终无法办理好村集体建设用地使用证，案涉土地始终不符合租赁合同约定用途。案涉土地“因未取得用地批文不能对外用于工业开发建设”，意味着承租人一旦开发建设就会被行政主管部门予以拆除处理、罚款等严厉的行政处罚，造成承租人重大法律风险和损失。莫礼桢不能也不敢按合同约定使用案涉土地。因此，案涉土地不符合原合同约定用途，莫礼桢未能使用案涉土地、更未从案涉土地中获得过收益，作为出租人的赤坎第一经济社无权要求莫礼桢支付土地占有使用费。三、关于土地交还问题。庭审过程中，双方都已确认合同签订后从来没有就案涉土地办理交接手续。因合同约定的四至范围不明晰、附图没有具体坐标，双方对案涉土地范围一直不甚清楚。2010年左右，赤坎第一经济社为响应政府号召复绿，还组织村民在案涉土地上种植香蕉、菠萝等植物。根据2018年8月14日拍摄的现场照片以及法院到现场的勘验，案涉土地没有设置任何围栏围挡、没有放置任何物品，也没有任何工业建设。因此，莫礼桢从未对案涉土地有直接的使用或控制，案涉土地一直在赤坎第一经济社的控制下，不存在交还案涉土地问题。四、关于恢复土地原状问题。赤坎第一经济社要求恢复土地原状的诉求，没有法律和事实依据。在合同法中关于合同无效的法律后果是返还因合同取得的财产，并不是简单粗暴的“恢复原状”，是否需要恢复原状应结合双方过错程度、获利状况、标的物状态、客观经济规律等实际情况具体分析。首先，赤坎第一经济社作为所有权人，将集体土地出租用于非农建设，对合同无效负有全部过错责任，无权要求恢复土地原状。其次，最高院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条关于增添附属物、装修装饰处理的相关法律规定，在财产所有权人同意增添时，附属物不能拆除的，可以折价归所有权人。本案从原租赁合同第五条第3款可以看出，赤坎第一经济社是明知并同意莫礼桢进行土地平整。在原合同无效的情况下，其无权要求莫礼桢对土地恢复原状，相反，应对莫礼桢投入的平整工程进行折价补偿。第三，根据国土部门的回函，案涉土地是采矿用地，莫礼桢对土地进行平整，实际改善土地并提升了土地效益，根据任何一方不能因合同无效而获利的立法精神，赤坎第一经济社应当就该部分平整费用向莫礼桢予以赔偿。第四，赤坎第一经济社“斗气式的恢复原状诉求”，不符合客观经济规律，会造成资源浪费和损害各方利益。第五，赤坎第一经济社没有提供任何证据证明土地的原状，诉求不明确不具体，没有可操作性。五、关于赤坎第一经济社对合同无效的过错问题。从赤坎第一经济社系列行为看，其对案涉租赁合同无效负有全部过错责任，表现为以下几方面：（一）合同签订时，赤坎第一经济社作为土地所有权人，在明知租赁土地为农业用地、未取得建设用地指标和建设用地使用证的情况下，仍将集体土地出租用于非农业建设。（二）合同签订后，赤坎第一经济社怠于办理农用地转建设用地报批手续，案涉土地至今无法办理集体建设使用证，致使合同效力无法补正，莫礼桢一直无法占有和使用案涉土地用于厂房建设。（三）案涉土地价值提升后，赤坎第一经济社以各种办法与莫礼桢解除合同关系，以达到收回案涉土地、再高价出租给第三方获取高额利润的目的。莫礼桢向本院提出如下反诉请求：1.确认原、被告于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；2.原告向被告返还押金100000元并支付利息（以100000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%，自2008年3月7日计算至押金返还完毕之日止，暂计至2018年7月17日利息为121762元）；3.原告向被告返还租金567300元并支付利息（以各笔租金为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%，自各笔租金支付之日计算至租金全部退还完毕之日，暂计至2018年7月17日利息为533547元）；4.原告向被告赔偿协办费用20136元并支付利息（以各笔费用为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%，自各笔费用支付之日计算至全部费用退还完毕之日，暂计至2018年7月17日利息为8089元）；5.原告向被告赔偿平整工程款168000元并支付利息（以各笔工程款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%，自各笔工程款支付之日计算至工程款全部赔偿完毕之日，暂计至2018年7月17日利息为128308元）；6.原告承担所有诉讼费用，包括案件受理费及鉴定费等。事实与理由：根据佛山市高明区国土城建和水务局（国土）的复函，涉诉土地为农民集体所有土地，至今未办理任何建设用地报批手续，无建设用地批文覆盖。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，赤坎第一经济社不得将涉诉土地出租用于非农建设，租赁合同自始无效。交还土地、支付占有使用费和利息的前提是占有并实际使用土地，事实上，莫礼桢从未接收、占有或使用涉诉土地，赤坎第一经济社的诉请没有依据。合同签订后，赤坎第一经济社自始未向莫礼桢交付土地及相关权证，双方从来没有就涉诉土地办理过交接手续。2010年左右，为响应政府号召复绿，赤坎第一经济社还组织村民在涉诉土地上种植香蕉、菠萝等植物。案涉土地没有设置任何围栏、没有放置任何物品，也没有任何开发建设。另外，依照租赁合同无效处理原则，出租人要求支付的占有使用费，实质是要求承租人返还依无效合同取得的占有使用利益，并不是按照租赁合同支付的租金。本案中，莫礼桢不敢、不能也无法按约定用途对涉诉土地进行占有使用，对涉诉土地只有投入损失，没有获得利益，不存在交还土地、支付占有使用费和利息的一说。造成合同无效的过错完全在赤坎第一经济社。第一，赤坎第一经济社作为土地所有人和出租人，完全掌握涉诉土地是否获得建设用地批文、能否办理建设用地报批手续等信息。但赤坎第一经济社却在合同签订时隐瞒涉诉土地没有用地指标、难以办理建设用地报批手续的实际情况，将集体土地出租用于非农业建设，存在明显过错。如果赤坎第一经济社没有作出“有指标、建设用地使用证马上能办下来，如果办不下来就退还全部押金和租金”的承诺，莫礼桢不可能一下子预付这么多押金和租金，也不可能在签订合同的次月马上委托高明区测绘队对涉诉土地的平场面积、填方量、挖方量进行测量，更不可能这么快就投入资金对涉诉土地进行平整。第二，赤坎第一经济社作为建设用地报批手续的法定办理主体，在合同签订后，仍怠于办理建设用地报批手续，致使涉诉土地至今无法办理集体建设用地使用证，租赁合同的效力在起诉前得不到修正。第三，莫礼桢预付巨额租金和押金，多次提供养老养生、仓储物流等经营办厂方案，并在2014年5月8日额外预付办证费用2万元，用于权证办理所需的误工费、交通费等。莫礼桢尽了最大的努力，并投入了大量的前期成本，不可能存在赤坎第一经济社所说的“不递交申请材料、可以报批而不去办理”的情况。第四，近年来土地租金上涨，赤坎第一经济社罔顾莫礼桢支付大量租金和前期投入的事实，恶意违约，于2018年5月9日假借莫礼桢违约为名发出解除合同通知书，并对6月28日与政府签订报批协议书等事完全不告知莫礼桢，后又提起本案诉讼。这完全是违背诚实信用原则的，其诉请不应得到支持。根据合同法第五十八条的规定，赤坎第一经济社作为过错方，应返还押金、租金及其他收益，并赔偿莫礼桢的损失。这与双方在原租赁合同的合意“建设用地使用证无法办理，押金和租金应全部返还”也是一致的。关于莫礼桢的损失，首先关于协办费用，即使该费用是支付给谭干初个人，也属于因合同无效遭受的损失，应予以赔偿。其次关于土地平整费用，莫礼桢对土地进行平整，赤坎第一经济社是知情并且同意的。平整是实现土地增值的行为，可以促使土地具备使用条件，该平整工程款应计入莫礼桢的损失和赤坎第一经济社的既得利益，由赤坎第一经济社向莫礼桢赔偿或退还。再次，作为民营企业家，为涉诉土地投资近百万，希望勤劳致富的同时可以为当地提供就业、创造税收等，结果却是一直都没有使用过该土地，更不要提收益回报了，损失非常大。故请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息损失，是合理的，恳请予以支持。莫礼桢对涉诉土地进行平整的事实是既定的，租赁合同无效，该损失应予以查明以明确赤坎第一经济社作为过错方需赔偿的数额。实际上，莫礼桢提交的三角网法土石方量、平整工程费用收据以及区建明的证明，已能够形成证据链证明平整费用的真实发生以及确切数额。赤坎第一经济社对平整费用存有异议，为查明案件事实，特申请评估鉴定。鉴定费属于其他诉讼费用，本案的发生以及莫礼桢的损失都是赤坎第一经济社导致的，莫礼桢反诉请求赤坎第一经济社承担本案所有的案件受理费、鉴定费等相关费用。赤坎第一经济社针对反诉辩称：一、莫礼桢自2014年起拒不支付租金，至今已欠租4年6个月，构成根本性违约，其所缴纳的10万元押金不足以抵扣所欠租金，其主张退还10万元押金，没有事实依据，也没有法律依据，应当依法驳回。二、莫礼桢在签订合同时就已经预见到“无法办证”的风险，不能以“没有从租赁土地中获取实际收益”为由对抗其依约交租的义务。1.合同第五条第2款、第9款以及第九条的约定，证明莫礼桢在签订合同的时候已经完全知悉承租土地是没有办理建设用地使用手续的。2.上述条款又明确约定莫礼桢承担办理建设用地审批手续的义务；则“用地手续最终无法办理”、“不能建厂房”的后果应当由莫礼桢承担。因此，莫礼桢对于“无法办证”的风险，在签订合同之初就已经完全预见到并愿意承担该风险，才会签订本案的租赁合同。庭审中莫礼桢以“没有从租赁土地中获取实际收益”为由对抗其依约交租的义务，没有任何依据。莫礼桢要求退还租金没有法律依据和事实依据，应当依法驳回。三、赤坎第一经济社并没有收取莫礼桢支付的协办费用20136元，莫礼桢主张退还该费用，没有事实依据，应当依法驳回该反诉请求。1.根据莫礼桢提交的委托书和收据，委托人是西樵桢英木业有限公司，付款人也是该公司，并不是莫礼桢。莫礼桢不是第三项反诉请求的适格原告，人民法院应当依法驳回其该项反诉。2.同样，根据莫礼桢提交的委托书和收据，受托人是谭干初，收款人也是谭干初，并不是赤坎第一经济社。由赤坎第一经济社承担还款责任，没有事实依据，人民法院应当依法驳回其该反诉请求。3.谭干初是否接受了西樵桢英木业有限公司的委托，有否收取该公司支付的2万元人民币协办费，赤坎第一经济社并不知情。委托书和收据上均没有赤坎第一经济社盖章，赤坎第一经济社也没有授权谭干初接受该公司的委托和收取该公司的协办费。即使谭干初确实接受了该公司的委托并实际收取了2万元协办费，也是谭干初个人行为，与赤坎第一经济社无关。四、莫礼桢主张赤坎第一经济社赔偿平整工程款168000元及利息，没有事实依据，也没有法律依据，人民法院应当依法驳回其该项反诉请求。1.莫礼桢无证据证明其平整场地支付了168000元工程款。2.合同第五条第2款明确约定：“乙方依据合同约定使用承租地时，必须办理使用该承租地有关的一切报批报建使用手续，甲方必须协助乙方；但产生的相关费用由乙方自行承担，如不办理相关报批报建手续造成损失的甲方不负责任。”根据上述合同约定，莫礼桢在没有办理相关报批报建手续的情况下，擅自平整场地，所造成的任何损失赤坎第一经济社概不负责。五、莫礼桢在反诉请求中主张的利息均没有任何法律依据，人民法院应当依法驳回其关于支付利息的所有反诉请求。对于利息，合同中没有任何约定，也没有任何法律的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.赤坎第一经济社提供的证据：关于本诉的证据，证据2律师见证书、证据3银行进账单及收据，莫礼桢对真实性没有异议，本院予以确认。证据4特别说明，莫礼桢有异议，认为说明人谭汉章是赤坎第一经济社的成员且代表赤坎第一经济社签订涉案合同，具有利害关系，另外谭汉章没有出庭接受询问。经审查，本院认为莫礼桢的质证意见合理，本院予以采纳，对该证据不予采信。关于反诉的证据，证据1佛山市高明区荷城街道国土城建和水务局与赤坎第一经济社签订的《农用地转建设用地报批协议书》，莫礼桢对真实性、合法性没有异议，本院予以确认。2.莫礼桢提供的证据：本诉与反诉的举证一致。证据2中的土地租赁合同、三角网法土石方计算表,赤坎第一经济社对真实性有异议，认为莫礼桢在土地租赁合同中土地面积一栏添加了面积，因为赤坎第一经济社持有的土地租赁合同土地面积一栏是空白的。经审查，本院认为除土地面积一栏外，双方提交的土地租赁合同其他内容是一致的，故本院对一致的部分予以确认。关于三角网法土石方计算表，莫礼桢未能说明其来源，且赤坎第一经济社有异议，本院不予确认。证据3中的2009年租金收据、10万元押金收据及30万元预付款收据，赤坎第一经济社表示对真实性无法核实，但确认收到10万元押金和30万元预付款。经审查，本院认为上述收据均符合证据构成要件，且赤坎第一经济社确认收到10万元押金和30万元预付款，另外在诉状中亦诉称莫礼桢是从2014年起拖欠租金，即表示莫礼桢已支付2014年前的租金，故在赤坎第一经济社没有提供反证的情况下本院对上述收据予以确认。证据4退还多交租金证明，赤坎第一经济社对真实性有异议，经审查，该证明是莫礼桢单方制作的，没有赤坎第一经济社的确认，本院不予确认。证据5协办费收据、委托书及发票，赤坎第一经济社对真实性、关联性不确认，认为付款人及委托人是莫锦波和西樵桢英木业公司，并非莫礼桢；收款人和受托人都是谭干初，没有赤坎第一经济社的公章，赤坎第一经济社也没有授权谭干初。经审查，本院认为赤坎第一经济社质证意见合理，本院对该组证据不予确认。证据6土地平整工程款收据，赤坎第一经济社对真实性、关联性不确认。经审查，本院依法委托的鉴定机构出具的鉴定结论远远高于收据金额，赤坎第一经济社虽有异议但未提供反证，本院对该证据的真实性予以确认。证据7涉案土地现场照片，赤坎第一经济社对真实性不确认。经审查，该证据与本院现场勘察的情况一致，本院确认该证据的真实性。莫礼桢第二次开庭补充的证据1关于涉诉土地性质及相关权证办理情况咨询的函及佛山市高明区国土城建和水务局出具的《关于涉诉土地性质及相关权证办理情况咨询的回复》，赤坎第一经济社对证据三性无异议，本院确认该证据的三性。证据2区建明出具的证明，赤坎第一经济社对证据三性不认可，认为证人应当出庭作证。经审查，本院认为赤坎第一经济社的质证意见合理，本院予以采纳，对该证据不予采信。本院依职权向佛山市高明区国土城建和水务局（国土）发函咨询涉案土地的性质，该局向本院函复。赤坎第一经济社和莫礼桢对复函三性均无异议，本院予以确认。依莫礼桢的申请，本院依法委托广州宇丰工程咨询有限公司对位于佛山市高明区荷城街道坟咀山岗土地场地平整工程的造价进行鉴定。2019年7月8日，广州宇丰工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票。赤坎第一经济社认为鉴定机构已明确其鉴定结论存在不确定性，故不能作为认定事实的依据，对发票的真实性无异议，但认为鉴定费应由莫礼桢承担。莫礼桢对鉴定意见书的三性无异议，对发票的真实性无异议。本院确认鉴定费发票的真实性。关于鉴定意见书，经审查，本院对该鉴定意见书的真实性予以确认，但因结论不确定，故对于相关的鉴定结果本院仅作为参考。根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月3日，原佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎村民一组（后更名为佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社）与莫礼桢签订《土地租赁合同》，约定：佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎村民一组将位于赤坎××组坟咀山岗（土名）岗地（东至联队山界、西至村公路、南至村后山、北至村公路），总面积约60亩具体范围见附图租赁给莫礼桢使用；租赁期限30年，从2008年3月1日至2038年2月28日;头五年（2008年3月1日起至2013年2月28日）每年每亩租金为1550元；从第六年（2013年3月1日）起，年租金在前五年年租金的基础上递增10%，以后年租金每五年在前五年年租金的基础上递增一次，每次递增10%；莫礼桢在每年3月1日前以现金或银行转账方式一次性将当年租金支付给赤坎第一经济社；在合同签名日起莫礼桢要支付押金10万元给赤坎第一经济社，在莫礼桢主体厂房建成投入使用当年转为土地租金；莫礼桢在起租后3个月内（即2008年5月31日前）要预支土地租金30万元给赤坎第一经济社，否则当莫礼桢违约处理，罚缴莫礼桢合同押金10万元归赤坎第一经济社所得；赤坎第一经济社预收莫礼桢40万元承租金后允许莫礼桢在租期内每年扣减6万元来冲抵当年租金、每年承租金不足部分莫礼桢按期补足给赤坎第一经济社（直至莫礼桢扣减完40万元预支承租金为止）；莫礼桢依据合同约定使用承租地时，必须办理使用该承租地有关的一切报批报建使用手续，赤坎第一经济社必须协助莫礼桢；但产生的相关费用由莫礼桢自行承担，如不办理相关报批报建手续造成损失的赤坎第一经济社不负责任；赤坎第一经济社必须协助莫礼桢办理好合同土地的工业用地土地使用证（或村集体建设用地使用证），国土部门确定的土地测量红线图，如果合同承租地的工业用地土地使用证（或村集体建设用地使用证）和红线图无法办理，莫礼桢有权单方面解除合同，赤坎第一经济社在莫礼桢通知解除合同之日起一个月内退回莫礼桢交付的全部租金和押金（莫礼桢允许赤坎第一经济社扣除1万元的费用补偿）；赤坎第一经济社允许莫礼桢在9个月时间去办理一切手续，如超过9个月，照常收租金；等。2008年3月7日，莫礼桢支付了押金10万元。2008年6月11日，莫礼桢预付租金30万元。2009年5月8日，莫礼桢向赤坎第一经济社支付2008年、2009年租金共66000元（2008年、2009年每年租金93000元共186000元，在30万元预付租金中每年扣除6万元共12万元）。期后，莫礼桢分别于2010年4月14日、2011年4月22日、2012年4月11日向赤坎第一经济社支付2010年、2011年、2012年租金每年33000元（每年租金为93000元，每年均在30万元预付金中扣除6万元）。2013年4月13日，莫礼桢向赤坎第一经济社支付2013年租金102300元。庭审中，赤坎第一经济社与莫礼桢确认莫礼桢承租后对涉案土地进行了平整。2018年8月8日，莫礼桢的委托诉讼代理人李国向佛山市高明区国土城建和水务局发出《关于涉诉土地性质及相关权证办理情况咨询的函》。2018年9月20日，佛山市高明区国土城建和水务局出具《关于涉诉土地性质及相关权证办理情况咨询的回复》，回复如下：1.涉诉地块的土地类别为建设用地，但没有查询到相关用地批文；2.涉诉土地在未办理村集体建设用地使用权证的情况下，不能对外出租用于工业建设。本院依职权向佛山市高明区国土城建和水务局（国土）发函咨询涉案土地的性质。该局于2018年9月17日函复：该宗土地的性质为集体土地，已办理集体土地所有权证，权利人为佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社农民集体，未办理土地使用权证，土地利用现状为建设用地（采矿用地）。2019年7月8日，广州宇丰工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为可确定部分：无；不可确定部分如下：佛山市高明区荷城街道坟咀山岗土地场地平整工程的工程造价（平场面积38891.3平方米）622175.36元，佛山市高明区荷城街道坟咀山岗土地场地平整工程的工程造价（平场面积41248.4平方米）1764620.97元。并作了特殊说明：本案工程造价按施工期间相关法律、法规、规范、信息价进行计价，此原则计算的造价数据是施工期间正常的施工条件、合理的施工工期、施工工艺所需要的施工费用，未考虑被告与场地平整单位之间可能因市场、经营等因素造成的价格上浮或下浮。莫礼桢支付鉴定费8000元。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。关于双方于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》的效力问题。根据佛山市高明区国土城建和水务局的回复，案涉土地未办理土地使用权证，在未办理村集体建设用地使用权证的情况下，不能对外出租用于工业建设。双方的租赁合同约定案涉土地用途为工业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故赤坎第一经济社与莫礼桢于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》为无效合同。赤坎第一经济社与莫礼桢主张确认合同无效的诉请，本院予以支持。关于赤坎第一经济社其他各项诉求的认定。赤坎第一经济社要求莫礼桢返还承租土地的诉请，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，案涉的《土地租赁合同》被确认合同无效后，赤坎第一经济社主张莫礼桢返还承租土地符合法律规定，本院予以支持。莫礼桢辩称其从未接收、占有、使用涉案土地。本院认为莫礼桢的该辩解与其自认已对案涉土地进行平整相矛盾，故对其该辩解不予采纳。赤坎第一经济社要求莫礼桢支付占有使用费及相应的利息的诉请，莫礼桢对案涉土地进行了平整，实际占有使用了土地。虽然土地租赁合同无效，但莫礼桢仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。对支付的期限，莫礼桢已经支付了2014年3月1日前的租金。故莫礼桢还应支付2014年3月1日至实际返还土地之日止的占有使用费。结合双方签订的《土地租赁合同》关于租金的约定，本院酌定土地占用费2014年3月1日至2018年2月28日按每年102300元计算,2018年3月1日起按每年112530元计算。据此，赤坎第一经济社主张莫礼桢支付占有使用费符合法律规定本院予以支持。关于利息，因合同无效，本院不予支持。赤坎第一经济社要求莫礼桢将涉案土地恢复原状的诉请，因赤坎第一经济社并未提供证据证明土地原状，故本院对其该项请求不予支持。关于莫礼桢其他各项诉求的认定。莫礼桢要求赤坎第一经济社返还押金10万元的诉请，案涉《土地租赁合同》无效，莫礼桢诉求返还押金10万元于法有据，本院予以支持。莫礼桢要求赤坎第一经济社返还租金567300元的诉请。本院认为虽双方租赁合同无效，但莫礼桢有占有使用土地的意思，并实际占有使用了涉案土地，应当参照合同约定的租金标准给付占有使用费。故对莫礼桢要求返还租金的请求本院不予支持。莫礼桢要求赤坎第一经济社赔偿协办费的诉请，莫礼桢提供的证据不能证明该费用与本案存在关联性，故其请求赤坎第一经济社承担没有法律依据，本院不予支持。莫礼桢要求赤坎第一经济社赔偿平整工程款的诉请，平整工程款属于莫礼桢的损失，根据法律规定应按双方导致合同无效的责任比例划分后，由双方进行分摊。赤坎第一经济社作为土地出租人亦应清楚其土地的性质及用途；莫礼桢作为承租方，应当对其承租土地的性质及用途尽到审慎的审查义务，其明知道或者应当知道未经报批报建擅自进行平整可能带来的不利后果，但却放任了该不利后果的发生，故莫礼桢的过错程度显然大于赤坎第一经济社的过错程度，本院酌定莫礼桢自行承担70%的责任，赤坎第一经济社承担30%的责任。对平整工程款的认定，莫礼桢主张该工程款为168000元并提供了收据证明及申请了鉴定，赤坎第一经济社不认可。本院认为，双方庭审均确认莫礼桢对案涉土地进行了平整，即确实存在平整工程款。莫礼桢提供的收据在证明力上虽有所欠缺，但其主张的数额远远低于鉴定结论，故本院对莫礼桢的主张予以支持，确认平整工程款为168000元。按责任比例赤坎第一经济社需赔偿莫礼桢50400元。莫礼桢主张过高的部分，本院不予支持。莫礼桢要求赤坎第一经济社支付上述各项费用的相应利息的诉请，因合同无效，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社与被告（反诉原告）莫礼桢于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）莫礼桢于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市高明区坟咀山岗（土名）岗地（东至联队山界、西至村公路、南至村后山、北至村公路），总面积约60亩（具体范围见附图）返还给原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社；三、被告（反诉原告）莫礼桢于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社支付2014年3月1日至实际返还承租土地之日止的占用费（2014年3月1日至2018年2月28日按每年102300元计算,2018年3月1日起按每年112530元计算）；四、原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金100000元给被告（反诉原告）莫礼桢；五、原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿平整工程款50400元给被告（反诉原告）莫礼桢；六、驳回原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）莫礼桢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费30964元，减半收取15482元（赤坎第一经济社已预交），由莫礼桢负担。赤坎第一经济社预交的受理费15482元，由赤坎第一经济社在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。莫礼桢负担的受理费15482元，由莫礼桢在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。反诉受理费17250元，减半收取8625元（莫礼桢已预交），由赤坎第一经济社负担938元，莫礼桢负担7687元。莫礼桢多预交的受理费938元，由莫礼桢在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。赤坎第一经济社负担的受理费938元，由赤坎第一经济社在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。鉴定费8000元（莫礼桢已预付），由赤坎第一经济社负担，赤坎第一经济社在履行本判决所确定的义务时一并支付给莫礼桢。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍燕霞二〇一九年八月十三日书记员  袁泳怡书记员  蓝碧莹广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初1917号原告（反诉被告）：佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社，住所地广东省佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎村民一组，组织机构代码55167588-0。负责人：谭成喜，该社社长。委托诉讼代理人：彭利民，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯秋兰，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：莫礼桢，男，1962年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李国，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴强，广东佛明律师事务所律师。原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社（以下简称赤坎第一经济社）与被告（反诉原告）莫礼桢土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2018年8月16日、2018年10月17日、2018年11月19日、2019年8月8日四次公开开庭进行了审理。赤坎第一经济社的社长谭成喜及委托诉讼代理人彭利民、莫礼桢的委托诉讼代理人李国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赤坎第一经济社向本院提出本诉诉讼请求:1.确认原被告双方于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；2.被告自判决生效之日起10日内将承租土地交还给原告；3.被告自判决生效之日起10日内按合同约定的租金标准向原告支付土地占有使用费（2014年3月1日至2018年2月28日期间，参考合同约定的租金标准每年102300元计算；2018年3月1日起，按每年112530元计算，计至被告将承租土地实际交还给原告之日止；截至2018年6月19日，拖欠占有使用费总额为443113.15元），并按同期银行贷款利率向原告计付利息（利息以443113.15元为本金，自2018年6月19日起，至被告付清占有使用费之日止）；4.被告将土地恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:赤坎第一经济社的前身是佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎村民一组，后更名为佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社。赤坎第一经济社与莫礼桢于2008年3月3日签订了《土地租赁合同》，合同约定：赤坎第一经济社将位于赤坎××组坟咀山岗岗地、总面积为60亩的土地出租给莫礼桢，租赁期限由2008年3月1日起至2038年2月28日止共30年；2008年3月1日起至2013年2月28日期间，每年每亩土地的租金为1550元；自第六年（2013年3月1日）起，年租金在前五年年租金的基础上递增10%，以后年租金每五年在前五年年租金的基础上递增一次，每次递增10%。合同还约定：莫礼桢在每年3月1日前以现金或银行转账方式一次性将当年租金支付给赤坎第一经济社。合同签订以后，赤坎第一经济社依约将租赁的土地交付给莫礼桢。莫礼桢按照合同的约定，向赤坎第一经济社预付土地租金和押金。2008年至2012年依约每年从土地承租预付款和押金中扣减6万元冲抵当年租金，不足部分莫礼桢已按期付清，并缴交了2013年当年的承租土地租金。从2014年起，莫礼桢未再向赤坎第一经济社缴交承租土地租金。2014年5月、2016年5月、2017年10月25日，赤坎第一经济社委派代表谭成喜等人先后三次在西樵、高明世纪星酒店等地与莫礼桢约谈，催促其履行合同、支付拖欠的土地租金。莫礼桢一直以各种理由推脱，至今未向赤坎第一经济社支付2014年以来拖欠的租金。赤坎第一经济社认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；……”该规定属于效力性、强制性规定。双方签订的合同第四条第2项（在合同签名日起，乙方要支付押金10万元整给甲方，该款在乙方主体厂房建成投入使用当年转为土地租金）及其他条款的约定，赤坎第一经济社将涉案土地出租给莫礼桢是用于厂房建设。根据合同法第五十二条第五项之规定，合同无效。另根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，确认合同无效后，莫礼桢首先应当将承租土地返还给赤坎第一经济社。莫礼桢自2008年3月起占有使用涉案土地至今，该部分价值无法返还，属于合同法第五十八条规定的不能返还的情形，应当折价补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”参照上述规定，赤坎第一经济社请求莫礼桢按照合同约定的租金标准支付土地占有使用费，人民法院应当予以支持。莫礼桢已经支付的2008年至2013年的租金，与其应当支付的该期间的土地占有使用费相互抵消。自2014年起，莫礼桢没有支付过土地占有使用费，赤坎第一经济社请求支付，人民法院应予支持。诉讼中，莫礼桢提起反诉，其中一项反诉请求是要求赤坎第一经济社赔偿平整土地的费用。赤坎第一经济社认为，莫礼桢未经批准，平整土地，开工建设，合同被确认无效后，依法应当将土地恢复原状。莫礼桢针对本诉辩称：一、关于案涉土地租赁合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《土地租赁合同》条款明确载明了土地出租用途为非农业建设。且根据佛山市高明区国土城建和水务局的三份回复函可知，截至2018年11月14日，案涉集体土地未办理任何建设用地报批手续，没有经依法批准为建设用地，故赤坎第一经济合作社非法出租农村集体土地用于非农业建设的合同无效。二、关于支付土地占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述法律规定的立法精神，支付占有使用费的前提是，赤坎第一经济社将土地交付莫礼桢使用和收益，并在租赁期间保持土地符合约定的用途。但在明知租赁目的是用于工业开发建设的情况下，赤坎第一经济社在合同签订时隐瞒案涉土地未取得建设用地批文指标的情况，在合同签订后又怠于履行办证义务，始终无法办理好村集体建设用地使用证，案涉土地始终不符合租赁合同约定用途。案涉土地“因未取得用地批文不能对外用于工业开发建设”，意味着承租人一旦开发建设就会被行政主管部门予以拆除处理、罚款等严厉的行政处罚，造成承租人重大法律风险和损失。莫礼桢不能也不敢按合同约定使用案涉土地。因此，案涉土地不符合原合同约定用途，莫礼桢未能使用案涉土地、更未从案涉土地中获得过收益，作为出租人的赤坎第一经济社无权要求莫礼桢支付土地占有使用费。三、关于土地交还问题。庭审过程中，双方都已确认合同签订后从来没有就案涉土地办理交接手续。因合同约定的四至范围不明晰、附图没有具体坐标，双方对案涉土地范围一直不甚清楚。2010年左右，赤坎第一经济社为响应政府号召复绿，还组织村民在案涉土地上种植香蕉、菠萝等植物。根据2018年8月14日拍摄的现场照片以及法院到现场的勘验，案涉土地没有设置任何围栏围挡、没有放置任何物品，也没有任何工业建设。因此，莫礼桢从未对案涉土地有直接的使用或控制，案涉土地一直在赤坎第一经济社的控制下，不存在交还案涉土地问题。四、关于恢复土地原状问题。赤坎第一经济社要求恢复土地原状的诉求，没有法律和事实依据。在合同法中关于合同无效的法律后果是返还因合同取得的财产，并不是简单粗暴的“恢复原状”，是否需要恢复原状应结合双方过错程度、获利状况、标的物状态、客观经济规律等实际情况具体分析。首先，赤坎第一经济社作为所有权人，将集体土地出租用于非农建设，对合同无效负有全部过错责任，无权要求恢复土地原状。其次，最高院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条关于增添附属物、装修装饰处理的相关法律规定，在财产所有权人同意增添时，附属物不能拆除的，可以折价归所有权人。本案从原租赁合同第五条第3款可以看出，赤坎第一经济社是明知并同意莫礼桢进行土地平整。在原合同无效的情况下，其无权要求莫礼桢对土地恢复原状，相反，应对莫礼桢投入的平整工程进行折价补偿。第三，根据国土部门的回函，案涉土地是采矿用地，莫礼桢对土地进行平整，实际改善土地并提升了土地效益，根据任何一方不能因合同无效而获利的立法精神，赤坎第一经济社应当就该部分平整费用向莫礼桢予以赔偿。第四，赤坎第一经济社“斗气式的恢复原状诉求”，不符合客观经济规律，会造成资源浪费和损害各方利益。第五，赤坎第一经济社没有提供任何证据证明土地的原状，诉求不明确不具体，没有可操作性。五、关于赤坎第一经济社对合同无效的过错问题。从赤坎第一经济社系列行为看，其对案涉租赁合同无效负有全部过错责任，表现为以下几方面：（一）合同签订时，赤坎第一经济社作为土地所有权人，在明知租赁土地为农业用地、未取得建设用地指标和建设用地使用证的情况下，仍将集体土地出租用于非农业建设。（二）合同签订后，赤坎第一经济社怠于办理农用地转建设用地报批手续，案涉土地至今无法办理集体建设使用证，致使合同效力无法补正，莫礼桢一直无法占有和使用案涉土地用于厂房建设。（三）案涉土地价值提升后，赤坎第一经济社以各种办法与莫礼桢解除合同关系，以达到收回案涉土地、再高价出租给第三方获取高额利润的目的。莫礼桢向本院提出如下反诉请求：1.确认原、被告于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；2.原告向被告返还押金100000元并支付利息（以100000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%，自2008年3月7日计算至押金返还完毕之日止，暂计至2018年7月17日利息为121762元）；3.原告向被告返还租金567300元并支付利息（以各笔租金为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%，自各笔租金支付之日计算至租金全部退还完毕之日，暂计至2018年7月17日利息为533547元）；4.原告向被告赔偿协办费用20136元并支付利息（以各笔费用为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%，自各笔费用支付之日计算至全部费用退还完毕之日，暂计至2018年7月17日利息为8089元）；5.原告向被告赔偿平整工程款168000元并支付利息（以各笔工程款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%，自各笔工程款支付之日计算至工程款全部赔偿完毕之日，暂计至2018年7月17日利息为128308元）；6.原告承担所有诉讼费用，包括案件受理费及鉴定费等。事实与理由：根据佛山市高明区国土城建和水务局（国土）的复函，涉诉土地为农民集体所有土地，至今未办理任何建设用地报批手续，无建设用地批文覆盖。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，赤坎第一经济社不得将涉诉土地出租用于非农建设，租赁合同自始无效。交还土地、支付占有使用费和利息的前提是占有并实际使用土地，事实上，莫礼桢从未接收、占有或使用涉诉土地，赤坎第一经济社的诉请没有依据。合同签订后，赤坎第一经济社自始未向莫礼桢交付土地及相关权证，双方从来没有就涉诉土地办理过交接手续。2010年左右，为响应政府号召复绿，赤坎第一经济社还组织村民在涉诉土地上种植香蕉、菠萝等植物。案涉土地没有设置任何围栏、没有放置任何物品，也没有任何开发建设。另外，依照租赁合同无效处理原则，出租人要求支付的占有使用费，实质是要求承租人返还依无效合同取得的占有使用利益，并不是按照租赁合同支付的租金。本案中，莫礼桢不敢、不能也无法按约定用途对涉诉土地进行占有使用，对涉诉土地只有投入损失，没有获得利益，不存在交还土地、支付占有使用费和利息的一说。造成合同无效的过错完全在赤坎第一经济社。第一，赤坎第一经济社作为土地所有人和出租人，完全掌握涉诉土地是否获得建设用地批文、能否办理建设用地报批手续等信息。但赤坎第一经济社却在合同签订时隐瞒涉诉土地没有用地指标、难以办理建设用地报批手续的实际情况，将集体土地出租用于非农业建设，存在明显过错。如果赤坎第一经济社没有作出“有指标、建设用地使用证马上能办下来，如果办不下来就退还全部押金和租金”的承诺，莫礼桢不可能一下子预付这么多押金和租金，也不可能在签订合同的次月马上委托高明区测绘队对涉诉土地的平场面积、填方量、挖方量进行测量，更不可能这么快就投入资金对涉诉土地进行平整。第二，赤坎第一经济社作为建设用地报批手续的法定办理主体，在合同签订后，仍怠于办理建设用地报批手续，致使涉诉土地至今无法办理集体建设用地使用证，租赁合同的效力在起诉前得不到修正。第三，莫礼桢预付巨额租金和押金，多次提供养老养生、仓储物流等经营办厂方案，并在2014年5月8日额外预付办证费用2万元，用于权证办理所需的误工费、交通费等。莫礼桢尽了最大的努力，并投入了大量的前期成本，不可能存在赤坎第一经济社所说的“不递交申请材料、可以报批而不去办理”的情况。第四，近年来土地租金上涨，赤坎第一经济社罔顾莫礼桢支付大量租金和前期投入的事实，恶意违约，于2018年5月9日假借莫礼桢违约为名发出解除合同通知书，并对6月28日与政府签订报批协议书等事完全不告知莫礼桢，后又提起本案诉讼。这完全是违背诚实信用原则的，其诉请不应得到支持。根据合同法第五十八条的规定，赤坎第一经济社作为过错方，应返还押金、租金及其他收益，并赔偿莫礼桢的损失。这与双方在原租赁合同的合意“建设用地使用证无法办理，押金和租金应全部返还”也是一致的。关于莫礼桢的损失，首先关于协办费用，即使该费用是支付给谭干初个人，也属于因合同无效遭受的损失，应予以赔偿。其次关于土地平整费用，莫礼桢对土地进行平整，赤坎第一经济社是知情并且同意的。平整是实现土地增值的行为，可以促使土地具备使用条件，该平整工程款应计入莫礼桢的损失和赤坎第一经济社的既得利益，由赤坎第一经济社向莫礼桢赔偿或退还。再次，作为民营企业家，为涉诉土地投资近百万，希望勤劳致富的同时可以为当地提供就业、创造税收等，结果却是一直都没有使用过该土地，更不要提收益回报了，损失非常大。故请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息损失，是合理的，恳请予以支持。莫礼桢对涉诉土地进行平整的事实是既定的，租赁合同无效，该损失应予以查明以明确赤坎第一经济社作为过错方需赔偿的数额。实际上，莫礼桢提交的三角网法土石方量、平整工程费用收据以及区建明的证明，已能够形成证据链证明平整费用的真实发生以及确切数额。赤坎第一经济社对平整费用存有异议，为查明案件事实，特申请评估鉴定。鉴定费属于其他诉讼费用，本案的发生以及莫礼桢的损失都是赤坎第一经济社导致的，莫礼桢反诉请求赤坎第一经济社承担本案所有的案件受理费、鉴定费等相关费用。赤坎第一经济社针对反诉辩称：一、莫礼桢自2014年起拒不支付租金，至今已欠租4年6个月，构成根本性违约，其所缴纳的10万元押金不足以抵扣所欠租金，其主张退还10万元押金，没有事实依据，也没有法律依据，应当依法驳回。二、莫礼桢在签订合同时就已经预见到“无法办证”的风险，不能以“没有从租赁土地中获取实际收益”为由对抗其依约交租的义务。1.合同第五条第2款、第9款以及第九条的约定，证明莫礼桢在签订合同的时候已经完全知悉承租土地是没有办理建设用地使用手续的。2.上述条款又明确约定莫礼桢承担办理建设用地审批手续的义务；则“用地手续最终无法办理”、“不能建厂房”的后果应当由莫礼桢承担。因此，莫礼桢对于“无法办证”的风险，在签订合同之初就已经完全预见到并愿意承担该风险，才会签订本案的租赁合同。庭审中莫礼桢以“没有从租赁土地中获取实际收益”为由对抗其依约交租的义务，没有任何依据。莫礼桢要求退还租金没有法律依据和事实依据，应当依法驳回。三、赤坎第一经济社并没有收取莫礼桢支付的协办费用20136元，莫礼桢主张退还该费用，没有事实依据，应当依法驳回该反诉请求。1.根据莫礼桢提交的委托书和收据，委托人是西樵桢英木业有限公司，付款人也是该公司，并不是莫礼桢。莫礼桢不是第三项反诉请求的适格原告，人民法院应当依法驳回其该项反诉。2.同样，根据莫礼桢提交的委托书和收据，受托人是谭干初，收款人也是谭干初，并不是赤坎第一经济社。由赤坎第一经济社承担还款责任，没有事实依据，人民法院应当依法驳回其该反诉请求。3.谭干初是否接受了西樵桢英木业有限公司的委托，有否收取该公司支付的2万元人民币协办费，赤坎第一经济社并不知情。委托书和收据上均没有赤坎第一经济社盖章，赤坎第一经济社也没有授权谭干初接受该公司的委托和收取该公司的协办费。即使谭干初确实接受了该公司的委托并实际收取了2万元协办费，也是谭干初个人行为，与赤坎第一经济社无关。四、莫礼桢主张赤坎第一经济社赔偿平整工程款168000元及利息，没有事实依据，也没有法律依据，人民法院应当依法驳回其该项反诉请求。1.莫礼桢无证据证明其平整场地支付了168000元工程款。2.合同第五条第2款明确约定：“乙方依据合同约定使用承租地时，必须办理使用该承租地有关的一切报批报建使用手续，甲方必须协助乙方；但产生的相关费用由乙方自行承担，如不办理相关报批报建手续造成损失的甲方不负责任。”根据上述合同约定，莫礼桢在没有办理相关报批报建手续的情况下，擅自平整场地，所造成的任何损失赤坎第一经济社概不负责。五、莫礼桢在反诉请求中主张的利息均没有任何法律依据，人民法院应当依法驳回其关于支付利息的所有反诉请求。对于利息，合同中没有任何约定，也没有任何法律的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.赤坎第一经济社提供的证据：关于本诉的证据，证据2律师见证书、证据3银行进账单及收据，莫礼桢对真实性没有异议，本院予以确认。证据4特别说明，莫礼桢有异议，认为说明人谭汉章是赤坎第一经济社的成员且代表赤坎第一经济社签订涉案合同，具有利害关系，另外谭汉章没有出庭接受询问。经审查，本院认为莫礼桢的质证意见合理，本院予以采纳，对该证据不予采信。关于反诉的证据，证据1佛山市高明区荷城街道国土城建和水务局与赤坎第一经济社签订的《农用地转建设用地报批协议书》，莫礼桢对真实性、合法性没有异议，本院予以确认。2.莫礼桢提供的证据：本诉与反诉的举证一致。证据2中的土地租赁合同、三角网法土石方计算表,赤坎第一经济社对真实性有异议，认为莫礼桢在土地租赁合同中土地面积一栏添加了面积，因为赤坎第一经济社持有的土地租赁合同土地面积一栏是空白的。经审查，本院认为除土地面积一栏外，双方提交的土地租赁合同其他内容是一致的，故本院对一致的部分予以确认。关于三角网法土石方计算表，莫礼桢未能说明其来源，且赤坎第一经济社有异议，本院不予确认。证据3中的2009年租金收据、10万元押金收据及30万元预付款收据，赤坎第一经济社表示对真实性无法核实，但确认收到10万元押金和30万元预付款。经审查，本院认为上述收据均符合证据构成要件，且赤坎第一经济社确认收到10万元押金和30万元预付款，另外在诉状中亦诉称莫礼桢是从2014年起拖欠租金，即表示莫礼桢已支付2014年前的租金，故在赤坎第一经济社没有提供反证的情况下本院对上述收据予以确认。证据4退还多交租金证明，赤坎第一经济社对真实性有异议，经审查，该证明是莫礼桢单方制作的，没有赤坎第一经济社的确认，本院不予确认。证据5协办费收据、委托书及发票，赤坎第一经济社对真实性、关联性不确认，认为付款人及委托人是莫锦波和西樵桢英木业公司，并非莫礼桢；收款人和受托人都是谭干初，没有赤坎第一经济社的公章，赤坎第一经济社也没有授权谭干初。经审查，本院认为赤坎第一经济社质证意见合理，本院对该组证据不予确认。证据6土地平整工程款收据，赤坎第一经济社对真实性、关联性不确认。经审查，本院依法委托的鉴定机构出具的鉴定结论远远高于收据金额，赤坎第一经济社虽有异议但未提供反证，本院对该证据的真实性予以确认。证据7涉案土地现场照片，赤坎第一经济社对真实性不确认。经审查，该证据与本院现场勘察的情况一致，本院确认该证据的真实性。莫礼桢第二次开庭补充的证据1关于涉诉土地性质及相关权证办理情况咨询的函及佛山市高明区国土城建和水务局出具的《关于涉诉土地性质及相关权证办理情况咨询的回复》，赤坎第一经济社对证据三性无异议，本院确认该证据的三性。证据2区建明出具的证明，赤坎第一经济社对证据三性不认可，认为证人应当出庭作证。经审查，本院认为赤坎第一经济社的质证意见合理，本院予以采纳，对该证据不予采信。本院依职权向佛山市高明区国土城建和水务局（国土）发函咨询涉案土地的性质，该局向本院函复。赤坎第一经济社和莫礼桢对复函三性均无异议，本院予以确认。依莫礼桢的申请，本院依法委托广州宇丰工程咨询有限公司对位于佛山市高明区荷城街道坟咀山岗土地场地平整工程的造价进行鉴定。2019年7月8日，广州宇丰工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票。赤坎第一经济社认为鉴定机构已明确其鉴定结论存在不确定性，故不能作为认定事实的依据，对发票的真实性无异议，但认为鉴定费应由莫礼桢承担。莫礼桢对鉴定意见书的三性无异议，对发票的真实性无异议。本院确认鉴定费发票的真实性。关于鉴定意见书，经审查，本院对该鉴定意见书的真实性予以确认，但因结论不确定，故对于相关的鉴定结果本院仅作为参考。根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月3日，原佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎村民一组（后更名为佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社）与莫礼桢签订《土地租赁合同》，约定：佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎村民一组将位于赤坎××组坟咀山岗（土名）岗地（东至联队山界、西至村公路、南至村后山、北至村公路），总面积约60亩具体范围见附图租赁给莫礼桢使用；租赁期限30年，从2008年3月1日至2038年2月28日;头五年（2008年3月1日起至2013年2月28日）每年每亩租金为1550元；从第六年（2013年3月1日）起，年租金在前五年年租金的基础上递增10%，以后年租金每五年在前五年年租金的基础上递增一次，每次递增10%；莫礼桢在每年3月1日前以现金或银行转账方式一次性将当年租金支付给赤坎第一经济社；在合同签名日起莫礼桢要支付押金10万元给赤坎第一经济社，在莫礼桢主体厂房建成投入使用当年转为土地租金；莫礼桢在起租后3个月内（即2008年5月31日前）要预支土地租金30万元给赤坎第一经济社，否则当莫礼桢违约处理，罚缴莫礼桢合同押金10万元归赤坎第一经济社所得；赤坎第一经济社预收莫礼桢40万元承租金后允许莫礼桢在租期内每年扣减6万元来冲抵当年租金、每年承租金不足部分莫礼桢按期补足给赤坎第一经济社（直至莫礼桢扣减完40万元预支承租金为止）；莫礼桢依据合同约定使用承租地时，必须办理使用该承租地有关的一切报批报建使用手续，赤坎第一经济社必须协助莫礼桢；但产生的相关费用由莫礼桢自行承担，如不办理相关报批报建手续造成损失的赤坎第一经济社不负责任；赤坎第一经济社必须协助莫礼桢办理好合同土地的工业用地土地使用证（或村集体建设用地使用证），国土部门确定的土地测量红线图，如果合同承租地的工业用地土地使用证（或村集体建设用地使用证）和红线图无法办理，莫礼桢有权单方面解除合同，赤坎第一经济社在莫礼桢通知解除合同之日起一个月内退回莫礼桢交付的全部租金和押金（莫礼桢允许赤坎第一经济社扣除1万元的费用补偿）；赤坎第一经济社允许莫礼桢在9个月时间去办理一切手续，如超过9个月，照常收租金；等。2008年3月7日，莫礼桢支付了押金10万元。2008年6月11日，莫礼桢预付租金30万元。2009年5月8日，莫礼桢向赤坎第一经济社支付2008年、2009年租金共66000元（2008年、2009年每年租金93000元共186000元，在30万元预付租金中每年扣除6万元共12万元）。期后，莫礼桢分别于2010年4月14日、2011年4月22日、2012年4月11日向赤坎第一经济社支付2010年、2011年、2012年租金每年33000元（每年租金为93000元，每年均在30万元预付金中扣除6万元）。2013年4月13日，莫礼桢向赤坎第一经济社支付2013年租金102300元。庭审中，赤坎第一经济社与莫礼桢确认莫礼桢承租后对涉案土地进行了平整。2018年8月8日，莫礼桢的委托诉讼代理人李国向佛山市高明区国土城建和水务局发出《关于涉诉土地性质及相关权证办理情况咨询的函》。2018年9月20日，佛山市高明区国土城建和水务局出具《关于涉诉土地性质及相关权证办理情况咨询的回复》，回复如下：1.涉诉地块的土地类别为建设用地，但没有查询到相关用地批文；2.涉诉土地在未办理村集体建设用地使用权证的情况下，不能对外出租用于工业建设。本院依职权向佛山市高明区国土城建和水务局（国土）发函咨询涉案土地的性质。该局于2018年9月17日函复：该宗土地的性质为集体土地，已办理集体土地所有权证，权利人为佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社农民集体，未办理土地使用权证，土地利用现状为建设用地（采矿用地）。2019年7月8日，广州宇丰工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为可确定部分：无；不可确定部分如下：佛山市高明区荷城街道坟咀山岗土地场地平整工程的工程造价（平场面积38891.3平方米）622175.36元，佛山市高明区荷城街道坟咀山岗土地场地平整工程的工程造价（平场面积41248.4平方米）1764620.97元。并作了特殊说明：本案工程造价按施工期间相关法律、法规、规范、信息价进行计价，此原则计算的造价数据是施工期间正常的施工条件、合理的施工工期、施工工艺所需要的施工费用，未考虑被告与场地平整单位之间可能因市场、经营等因素造成的价格上浮或下浮。莫礼桢支付鉴定费8000元。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。关于双方于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》的效力问题。根据佛山市高明区国土城建和水务局的回复，案涉土地未办理土地使用权证，在未办理村集体建设用地使用权证的情况下，不能对外出租用于工业建设。双方的租赁合同约定案涉土地用途为工业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故赤坎第一经济社与莫礼桢于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》为无效合同。赤坎第一经济社与莫礼桢主张确认合同无效的诉请，本院予以支持。关于赤坎第一经济社其他各项诉求的认定。赤坎第一经济社要求莫礼桢返还承租土地的诉请，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，案涉的《土地租赁合同》被确认合同无效后，赤坎第一经济社主张莫礼桢返还承租土地符合法律规定，本院予以支持。莫礼桢辩称其从未接收、占有、使用涉案土地。本院认为莫礼桢的该辩解与其自认已对案涉土地进行平整相矛盾，故对其该辩解不予采纳。赤坎第一经济社要求莫礼桢支付占有使用费及相应的利息的诉请，莫礼桢对案涉土地进行了平整，实际占有使用了土地。虽然土地租赁合同无效，但莫礼桢仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。对支付的期限，莫礼桢已经支付了2014年3月1日前的租金。故莫礼桢还应支付2014年3月1日至实际返还土地之日止的占有使用费。结合双方签订的《土地租赁合同》关于租金的约定，本院酌定土地占用费2014年3月1日至2018年2月28日按每年102300元计算,2018年3月1日起按每年112530元计算。据此，赤坎第一经济社主张莫礼桢支付占有使用费符合法律规定本院予以支持。关于利息，因合同无效，本院不予支持。赤坎第一经济社要求莫礼桢将涉案土地恢复原状的诉请，因赤坎第一经济社并未提供证据证明土地原状，故本院对其该项请求不予支持。关于莫礼桢其他各项诉求的认定。莫礼桢要求赤坎第一经济社返还押金10万元的诉请，案涉《土地租赁合同》无效，莫礼桢诉求返还押金10万元于法有据，本院予以支持。莫礼桢要求赤坎第一经济社返还租金567300元的诉请。本院认为虽双方租赁合同无效，但莫礼桢有占有使用土地的意思，并实际占有使用了涉案土地，应当参照合同约定的租金标准给付占有使用费。故对莫礼桢要求返还租金的请求本院不予支持。莫礼桢要求赤坎第一经济社赔偿协办费的诉请，莫礼桢提供的证据不能证明该费用与本案存在关联性，故其请求赤坎第一经济社承担没有法律依据，本院不予支持。莫礼桢要求赤坎第一经济社赔偿平整工程款的诉请，平整工程款属于莫礼桢的损失，根据法律规定应按双方导致合同无效的责任比例划分后，由双方进行分摊。赤坎第一经济社作为土地出租人亦应清楚其土地的性质及用途；莫礼桢作为承租方，应当对其承租土地的性质及用途尽到审慎的审查义务，其明知道或者应当知道未经报批报建擅自进行平整可能带来的不利后果，但却放任了该不利后果的发生，故莫礼桢的过错程度显然大于赤坎第一经济社的过错程度，本院酌定莫礼桢自行承担70%的责任，赤坎第一经济社承担30%的责任。对平整工程款的认定，莫礼桢主张该工程款为168000元并提供了收据证明及申请了鉴定，赤坎第一经济社不认可。本院认为，双方庭审均确认莫礼桢对案涉土地进行了平整，即确实存在平整工程款。莫礼桢提供的收据在证明力上虽有所欠缺，但其主张的数额远远低于鉴定结论，故本院对莫礼桢的主张予以支持，确认平整工程款为168000元。按责任比例赤坎第一经济社需赔偿莫礼桢50400元。莫礼桢主张过高的部分，本院不予支持。莫礼桢要求赤坎第一经济社支付上述各项费用的相应利息的诉请，因合同无效，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社与被告（反诉原告）莫礼桢于2008年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）莫礼桢于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市高明区坟咀山岗（土名）岗地（东至联队山界、西至村公路、南至村后山、北至村公路），总面积约60亩（具体范围见附图）返还给原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社；三、被告（反诉原告）莫礼桢于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社支付2014年3月1日至实际返还承租土地之日止的占用费（2014年3月1日至2018年2月28日按每年102300元计算,2018年3月1日起按每年112530元计算）；四、原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金100000元给被告（反诉原告）莫礼桢；五、原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿平整工程款50400元给被告（反诉原告）莫礼桢；六、驳回原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道王臣村民委员会赤坎第一经济合作社的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）莫礼桢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费30964元，减半收取15482元（赤坎第一经济社已预交），由莫礼桢负担。赤坎第一经济社预交的受理费15482元，由赤坎第一经济社在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。莫礼桢负担的受理费15482元，由莫礼桢在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。反诉受理费17250元，减半收取8625元（莫礼桢已预交），由赤坎第一经济社负担938元，莫礼桢负担7687元。莫礼桢多预交的受理费938元，由莫礼桢在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。赤坎第一经济社负担的受理费938元，由赤坎第一经济社在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。鉴定费8000元（莫礼桢已预付），由赤坎第一经济社负担，赤坎第一经济社在履行本判决所确定的义务时一并支付给莫礼桢。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍燕霞二〇一九年八月十三日书记员  袁泳怡书记员  蓝碧莹