广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初6011号原告（反诉被告，以下简称原告）:郭惠燕，女，1973年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：郭永鸿，男，1999年6月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈宝文，广东宝言律师事务所律师。第三人：郭培铭，男，1982年5月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：郭培强，男，1975年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：张丽冰，女，1976年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郭培强（系第三人张丽冰的丈夫），男，1975年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：郭锡辉，男，1950年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：林奀妹，女，1948年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：郭惠珍，女，1980年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告郭惠燕与被告郭永鸿合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告提出反诉，本院经审查后予以准许，并追加郭培铭、郭培强、张丽冰、郭锡辉、林奀妹、郭惠珍作为第三人参加诉讼。本院分别于2019年4月24日及6月28日公开开庭对本案进行了审理。原告及其诉讼代理人朱孝义、被告诉讼代理人陈宝文及陈坤、第三人郭培铭到庭参加了第一次庭审；原告及其诉讼代理人朱孝义、被告诉讼代理人陈宝文、第三人郭培铭、郭培强（本人暨第三人张丽冰诉讼代理人）到庭参加了第二次庭审，第三人郭锡辉、林奀妹、郭惠珍经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告将位于广东省佛山市顺德区×××地块（产权证号：粤房地权证佛字第**）上盖房屋6/7的份额过户至原告名下；2.被告退回原告向被告支付的地价款42857.14元及利息（从2010年6月9日起至退还之日止按中国人民银行逾期贷款年利率6.2%计算）；3.被告退还原告为被告缴纳的税款7308.06元及利息（从2010年11月1日起至退还之日止按中国人民银行逾期贷款年利率6.2%计算）；4.被告退还原告为被告支付的房屋建造费用2162.14元及利息（从2010年9月16日起至退还之日止按中国人民银行逾期贷款年利率6.2%计算）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告在2010年6月8日与被告及第三人郭培铭（被告由于当时未满18周岁，经其父亲郭培强及母亲张丽冰同意并见证下签名）签订《土地转让协议》及《补充协议》，将被告及第三人郭培铭名下位于广东省佛山市顺德区×××地块以每平方米4000元的价格转让给原告，包含补地价税款，合共总价600000元。原告于协议签订之日向被告及第三人郭培铭各支付150000元，于2011年4月19日支付30000元、2011年12月5日支付20000元、2013年1月21日支付5000元。原告购买该地块后，付费聘请设计院设计图纸、办理相关报建手续、补交地价费用合计102312.9元，使该地块成为国有土地，并出钱建造房屋造价花费约30270元。由于当时被告未满18岁不能即时过户，建好房并于2010年9月16日用被告的名义办理了房产证（产权证号：粤房房地权证佛字第**）合同约定被告年满18岁时过户至原告名下再付余额100000元。到了2018年7月被告年满18岁后，被告无理拒绝协助原告办理过户手续。诉讼过程中被告以签订合同当时未成年为由，主张其本人处分涉案房屋的部分无效，根据协议原告为被告支付了地价款、税款、房屋建造费长达8年时间，被告应予退回并支付利息。案涉地块是由郭锡辉、林奀妹、郭培强、郭惠珍、郭培铭、郭永鸿、张丽冰共有，只不过是内部协议一致由郭培铭及郭永鸿作为申请人办理该地块的用地手续。被告辩称，1.本案《土地转让协议》及《补充协议》为无效协议，被告签订该协议时年仅10岁，不具备转让该土地使用权的民事行为能力，且被告当时不需要大额花费，被告的父母并非基于最有利于被告的原则处分该财产，而是为了偿还被告父亲所负自身的债务，该行为违反了法律强制性规定。2.原告系被告的堂姑，对被告父亲的负债情况知情，在明知被告未满11岁时仍进行交易，属于非善意的交易相对方，应自行承担交易中的风险。3.案涉土地于2007年10月12日已由被告的家人及其他共有人一致同意将各自的土地份额赠与给被告及第三人郭培铭两人共有，并于2007年12月14日以两人名义取得建设用地批准书。2008年12月11日取得建设工程规划许可证后进行施工、打桩，在签订案涉土地转让协议之前已完成赠与。4.原告主张被告退回已支付的款项，由于案涉的款项实际由被告的父亲收取并使用，原告应向被告的父亲主张退回。5.原告所主张的案涉房产郭培铭部分已转让给原告的二分之一产权因为原告欠外债无法履行已被法院强制拍卖给案外人何莲花所有，原告所诉求的要求被告将案涉房屋七分之六的份额过户至原告名下是根本无法实现的。因此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人郭培铭辩称，当时双方洽谈的总价是实收600000元，办证等其他所有费用由原告承担，第三人郭培铭所有的80平方米的免地价也一并给予原告建设。其他意见与被告的答辩意见一致。第三人郭培强、张丽冰辩称，与被告的答辩意见一致。被告向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告于2010年6月8日签订的《土地转让协议》及《补充协议》无效；2.反诉费用由原告承担。事实与理由：本案《土地转让协议》及《补充协议》为无效协议，被告签订该协议时年仅10岁，不具备转让该土地使用权的民事行为能力，且被告的父母并非基于有利于被告的原则处分该财产，而是为了偿还被告父亲所负自身的债务。涉案地块是被告名下唯一的不动产，为维护被告的合法权益，上述协议应属无效。原告针对被告的反诉辩称，本案《土地转让协议》及《补充协议》已部分履行，只有被告名下产权未过户及部分款项未支付，600000元已付355000元，原告还为被告及第三人补地价款40720元及其他费用91862.9元，未付款项112417.1元原告同意在被告将房产过户后一次性支付，双方应继续履行协议；本案《土地转让协议》及《补充协议》经法律服务所见证，还有被告及其父母、其他亲属一同签名，不存在违法无效的情形；原告已取得建设工程规划许可证及房产证（共有），原告持有的共有份额已被拍卖抵债，原告支付了有关建设办证的全部费用，补缴了土地出让金132582.9元；本案土地出让有利于被告的学习、生活及其家庭，如被告所述为偿还家庭债务，不是非法债务，也有利于被告的健康成长，家庭是一个整体，家庭欠债不还，对被告更加不利；被告在协议及补充协议上的签名不完全是他本人的意思表示，是土地共有人的共同意思表示，且被告所有的土地只是案涉地块的一小部分。合同是有效的，被告也实际从合同中获得了利益，没有损害被告的利益。第三人郭培铭、郭培强、张丽冰针对被告的反诉辩称，没有异议，同意被告的反诉请求。第三人郭锡辉、林奀妹、郭惠珍没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对本案证据进行了举证、质证，第三人郭锡辉、林奀妹、郭惠珍经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。经审查，本院对到庭当事人没有异议的证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于到庭当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的建房承包协议书，结合本案《土地转让协议》及《补充协议》签订于2010年6月而涉案土地上盖建筑物于2010年9月取得房地产权证的事实，可印证涉案土地在此期间建造了建筑物，故本院对该证据的真实性予以确认；被告提交的自愿放弃土地权利声明书，该声明书的签订人为第三人郭培铭、郭培强、张丽冰、郭锡辉、林奀妹、郭惠珍（该六名第三人以下简称各第三人），第三人郭培铭、郭培强、张丽冰对其真实性无异议，第三人郭锡辉、林奀妹、郭惠珍未到庭提出异议，故本院对其真实性予以确认。上述经本院确认真实性的证据，其证明内容均应以证据的实际记载内容为准。本院经审理后认定如下事实：涉案地块为广东省佛山市顺德区×××地块（宗地号为138081-××5、面积143.06平方米），该土地原由被告及第三人郭培铭、郭培强、张丽冰、郭锡辉、林奀妹、郭惠珍七人共有。2007年10月12日，各第三人共同在佛山市顺德区大良街道法律服务所工作人员的见证下签订《协议书》，约定：涉案地块为被告及各第三人的分配固化宅基地，经协商一致，同意由被告及第三人郭培铭作为用地申请人申请办理该地块的用地手续。佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会在《新滘固化宅基地分宗明细表》中确认涉案地块涉及的股权人为被告及各第三人，申请人为被告及第三人郭培铭。2007年12月14日，涉案地块取得建设用地批准书[证号：佛山市（2007）佛顺许字第2782号]，批准书记载：用地人为被告与第三人郭培铭、建设项目名称为个人住宅、批准用地面积为143.06平方米、土地所有权性质为国有、土地取得方式为划拨、土地用途为住宅，并备注：该地块为集体土地转国有，土地出让总价款-集体土地流转收益金为11350.8元。2008年12月11日，涉案地块取得建设工程规划许可证（证号：建字第×××号），证书记载：建设人为被告与第三人郭培铭，建设项目名称为住宅、基底面积143.06平方米、建筑面积538.5平方米、地上层数为**。2010年6月8日，原告与被告、各第三人及案外人黄云妹签订《土地转让协议》，约定：被告及第三人郭培铭名下的涉案地块以4000元每平方米的价格转让给原告，合共地价等费用款项600000元；该地价款项在协议签订之日支付被告及第三人郭培铭各150000元，余下300000元于2011年7月份支付100000元、2012年7月份支付100000元、2017年被告年满18周岁将名下房产所有权转到原告名下后支付100000元，款项不计算利息；协议签订后，双方不得反悔，且日后转让方必须无条件配合受让方办理用地、报建、房产验收、申领房产证及房产过户等手续，如被告、各第三人及黄云妹反悔则按该地转让款及该地块上盖建筑物市场评估价值的三倍向原告支付违约金。原告、被告及各第三人同时签订《补充协议》，约定：被告及第三人郭培铭就向原告转让涉案地块事宜已取得其他共有权人同意（被告及各第三人均作为共有权人对该条款签名确认），对被告及第三人郭培铭所签署的一切文件效力均予以认可；本次转让总价格为600000元（含有80平方米用地属于原村民的优惠权所有，被告及第三人郭培铭无条件提供给原告），被告及第三人郭培铭承担签约前所产生的一切费用和款项；原协议中有80平方米免地价由被告及第三人郭培铭无条件提供和办理有关一切手续，产权转让后由被告及第三人郭培铭无条件协助原告办理一切手续；原告必须将600000元在2010年6月份至2017年止期间转账到第三人郭培铭及被告的监护人即第三人郭培强、张丽冰夫妇的账户名下（收取转让款后应向原告出具收据为凭证）。协议签订后，原告在涉案地块建造房屋，被告及第三人郭培铭为该房屋申领了房产证，证号为：粤房地房地权证佛字第××、**05号（现时均已注销），登记时间为2010年9月3日，登记房地产权属人为被告及第三人郭培铭、两人各占1/2份额，层数为一层、建筑面积为93.45平方米、自用面积为143.05平方米、土地使用权取得方式为划拨。原告支付了房屋所有权初始登记费用155元。后第三人郭培铭名下的1/2产权以买卖为由转移登记至原告名下，原告为此支付了“公私房买卖（全额）”契税5700元及“个人所得税（房屋转让所得）”3800元、房屋所有权转移登记费用505元，缴纳了土地出让总价款-农业土地开发资金收入1859.65元（按13元/平方米计收143.05平方米）、补缴的土地价款72812.45元（按509元/平方米计收143.05平方米）并支付补办土地使用权出让税2240元。原告取得涉案地块上盖房屋1/2的产权，后因涉诉而被法院经强制执行程序拍卖，买受人为案外人何莲花，该1/2产权于2019年4月2日变更登记至案外人何莲花名下，由被告与案外人何莲花各占1/2份额，其中被告持有的不动产权证书编号为粤（2019）顺德区不动产权第0053881号，登记的权利性质为出让/自建房。另查明，原告向被告及第三人郭培铭付款情况如下：原告于2010年6月8日及9日共计向被告名下账号为01×××60的顺德农村商业银行账户转账150000元、于2010年6月9日向第三人郭培铭转账150000元、于2011年4月19日向第三人郭培铭转账30000元、于2011年12月5日向第三人郭培铭支付现金20000元、于2013年1月21日向第三人郭培铭转账5000元。即原告向被告支付了150000元、向第三人郭培铭支付了205000元，合共355000元。再查明，第三人郭锡辉、林奀妹系第三人郭培强、郭培铭、郭惠珍的父母；第三人郭培强、张丽冰为夫妻关系，共同生育了被告；第三人郭培铭与案外人黄云妹原为夫妻关系，现已离婚。第三人郭培强、张丽冰、郭锡辉、林奀妹、郭惠珍于2019年4月3日出具《自愿放弃土地权利声明书》，确认已将涉案土地份额赠与给被告及第三人郭培铭并已初始登记至其名下，自愿放弃涉案土地的全部权利，上述土地的所有份额、权利均属于被告及第三人郭培铭。本院认为，综合本案的诉辩意见，本院对本案分析如下：一、本案《土地转让协议》及《补充协议》签订之时，涉案土地使用权的权利人为何人。根据佛山市顺德区大良街新滘社区居民委员会在《新滘固化宅基地分宗明细表》中确认涉案地块涉及的股权人为被告及各第三人，申请人为被告及第三人郭培铭，以及各第三人于2007年10月12日共同在佛山市顺德区大良街道法律服务所工作人员的见证下签订《协议书》，约定涉案地块为被告及各第三人的分配固化宅基地，经协商一致同意由被告及第三人郭培铭作为用地申请人申请办理该地块的用地手续，结合各第三人均在《土地转让协议》及《补充协议》上签名并在《补充协议》中明确被告及各第三人为共有权人的情况，本院认定本案《土地转让协议》及《补充协议》签订之时，涉案地块使用权的实际权利人为被告及各第三人。因各人没有约定权利份额，故被告及各第三人各自享有1/7的份额。合同签订后涉案地块的用地及房地产所有权登记手续均以被告及第三人郭培铭的名义进行，与上述书面材料显示的各人同意以被告及第三人名义办理用地手续的意思表示相符，该登记行为并未改变涉案地块当时的实际使用权人为被告及各第三人的事实。另外，第三人郭培强、张丽冰、郭锡辉、林奀妹、郭惠珍于2019年4月3日出具的《自愿放弃土地权利声明书》，不管其内容是否真实，在被告及各第三人均明知涉案地块已与原告约定转让的情况下，该赠与行为属恶意串通，损害原告的利益，应属无效。故上述第三人所称的赠与不引起本案权利义务关系的变动。二、《土地转让协议》及《补充协议》约定的转让价款是否包含各项税费的问题。《土地转让协议》约定了地价款项为600000元，并约定转让方无条件配合受让方办理用地、报建、房产验收、申领房产证及房产过户等相关手续；《补充协议》同时约定原告须将该600000元款项转账给被告及第三人郭培铭。从上述条款可知，该600000元款项是原告直接向被告及第三人郭培铭支付的款项，结合办理各项手续时转让方的义务表述为“配合”的情况，可反映双方当时约定的本意系由原告承担支付相关税费的义务。因此，原告应向被告及第三人郭培铭支付的600000元，不包括办理相关手续的税费。原告现时已向被告及第三人共计支付355000元，尚欠245000元未付。三、涉案土地转让协议的效力。涉案土地使用权的取得方式已于2010年9月从划拨变更为出让，故涉案土地使用权可以转让。至于本案《土地转让协议》及《补充协议》签订之时，被告为10周岁的未成年人，上述协议是否因此而导致无效的问题，本院作如下分析。《中华人民共和国民法总则》第十九条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”本案《土地转让协议》及《补充协议》签订之时，被告为10周岁的未成年人，其签订《土地转让协议》及《补充协议》转让涉案土地份额的行为明显与其年龄、智力不相适应，当时被告的监护人即第三人郭培强、张丽冰同时在上述协议签名确认，应认定为第三人郭培强、张丽冰对被告所享有的涉案土地使用权份额作出处分。对于该处分的效力问题，《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。”该法律规定的立法意图系为充分保护未成年人的财产权利及人身权利，防止监护人损害未成年人的合法权益，因而对监护人处分未成年人的财产作出限制；但限制并非禁止，对处分未成年人财产行为的效力应作出更为审慎的认定，一概认定为有效或无效均不利于对未成年人权益的保护，而认定的原则即为审查该处分行为在当时是否对未成年人的财产权利及人身权利造成损害。本案中，涉案土地并非被告个人所有，被告实际所占的份额为1/7，在转让协议中，其份额系与各第三人的份额一并转让，而非单独转让，第三人郭培强、张丽冰处分被告所占土地份额的行为系为配合土地其他份额的转让，以达到将涉案土地整体转让而获得收益最大化的结果，并非出于损害被告权益的意图；该土地转让约定了对价为600000元，本案并无证据反映该价格明显低于当时的市场价，诉讼中被告也没有对该价格的合理性提出异议，因此，转让协议对被告所占土地份额约定了合理的对价；合同约定的土地转让价格为600000元，被告作为实际享有土地份额1/7的权利人，应获得的价款约为86000元，而原告于2010年6月已将150000元汇入被告名下的账户，已向被告实际支付相应对价。结合上述情况，第三人郭培强、张丽冰将被告所占的土地份额转让原告的行为，系将被告享有的土地使用权转化为银行存款，被告的财产从土地所有权的形式转化为货币，其财产权利并未因该处分行为而受到损害；而涉案地块并非被告的居住地，该处分行为也没有影响被告的居住权，因此并未损害被告的人身权利。因此，第三人郭培强、张丽冰处分被告所占土地份额的行为并未损害被告的合法权益，该处分行为有效。综上，本案《土地转让协议》及《补充协议》系各第三人的真实意思表示，未损害被告的合法权益，为有效合同。至于被告称第三人郭培强、张丽冰就被告土地使用权份额的处分行为系为偿还第三人郭培强的债务，对此，被告未能提供证据予以证明；况且，即使第三人郭培强确将土地转让价款用于偿还其个人债务，也属于第三人郭培强处分被告银行存款的行为，与本案的土地使用权转让行为属于两个独立的法律行为，不足以据此对合同效力作出否定。如被告认为第三人郭培强将被告名下的银行存款用于偿还个人债务而损害其合法权益，可另行提起诉讼主张权利。四、被告应否配合办理涉案地块上盖房屋的产权变更登记手续。虽然协议约定被告年满18周岁时应将登记于其名下的涉案地块上盖房屋的所有权变更登记至原告名下，但被告履行该义务的前提为原告已履行于2011年7月支付100000元及于2012年7月份支付100000元的义务，即原告负有于产权过户前向被告及第三人支付完毕200000元的先行义务，但原告现时仅支付了55000元，余款145000元至今尚未支付。原告履行债务不符合约定，被告有权拒绝其原告的过户要求。五、被告应否向原告退还款项。根据原告的诉请，原告要求被告退还的款项合计为80643.64元。即使最终被告所占的土地使用权份额不向原告转让，原告主张的上述退款亦应优先用作抵扣原告须在房屋过户前支付的余款145000元。故原告要求被告退还该款项欠缺理据。至于原告主张的退款数额及利息计算方式是否合理，因不影响本案的审理，本院不作审查。综上，原告的起诉请求均缺乏理据，本院均予以驳回；被告的反诉请求缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条，《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、驳回原告郭惠燕的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告郭永鸿的反诉请求。本案本诉受理费减半收取为3283.67元（原告已预交），由原告郭惠燕负担；反诉受理费4900元（被告已预交），由被告郭永鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇一九年八月八日书记员  吕绮程