广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）穗中法民五终字第5649号上诉人（原审原告）：乌佳伟，住江苏省常州市戚墅堰区。委托代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州锦泽房地产开发有限公司，住所地广州高新技术产业开发区。法定代表人：郭晓光，该公司董事长。委托代理人：陈倩，广东习法律师事务所律师。委托代理人：钟嘉羚，广东习法律师事务所实习律师。上诉人乌佳伟因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年11月30日，乌佳伟（乙方）与广州锦泽房地产开发有限公司（甲方，以下简称锦泽公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买房屋地址为萝岗区萝岗中心区北部KXC-P6-2地块B24栋1706房[项目地址为：科城花园自编B24栋17层1706号房]（以下简称“涉讼房屋”）；该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，按套内建筑面积计算房价，单价为16197.82元/平方米，总金额448171元；第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定，甲方应当在2013年12月31日前将涉讼房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等；第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述第（1）项的规定向乙方计付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如乙方未付清应付房款或违约金，甲方不承担逾期交付的违约责任；2.乙方应在房屋交付使用通知书中规定的期限内办理商品房交付手续，逾期15日未办理收楼手续的，即从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付最后期限起，视为房屋交付给乙方使用，自该日起，因该房屋产生的所有费用、风险及法律责任等均由乙方承担，包括但不限于各项物业管理费的交付、房屋毁损、灭失的风险承担等。第十五条房屋交付时的有关资料约定，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产（住宅）质量保证书》。(七)《房地产（住宅）使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明以下内容：第二条约定，双方同意买卖合同第十二条修改为：1.该商品房交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税费；（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交楼通知书，均须在该商品房交付使用期间届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未履行付清房价款、税费和逾期付款产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。3.由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，即视为达到使用和交付条件，甲方不需承担任何责任。第四条约定，双方同意买卖合同第十五条修改为：在房屋达到买卖合同和本补充协议第二条约定的交付条件的情况下，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》。（二）《房地产（住宅）使用说明书》。（三）《临时管理规约》或《管理规约》。合同签订后，乌佳伟已按约支付全部房款448171元。锦泽公司于2013年12月28日向乌佳伟邮寄落款日期为2013年12月23日的《收楼通知书》，主要内容为：乌佳伟购买的科城花园二期【锦泽园】B24-1706房于12月28日开始交楼，请乌佳伟按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，交齐所有房款及其他应付款项，并尽快前往科城花园二期【锦泽园】交收楼中心办理收楼手续，为了能高效、便捷地完成收楼手续，请乌佳伟收楼前与收楼中心预约，并按预约时间办理有关收楼手续。锦泽公司提交的妥投证明显示该通知书已于2013年12月29日由他人签收。2014年6月4日，广州开发区建设工程质量安全监督站就科城山庄锦泽住宅小区工程[标段3]住宅楼（自编号B18-B25栋进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“《工程竣工验收备案表》”），该备案表目录载有“单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》”等内容。乌佳伟于2013年12月31日收楼并签署了《楼宇交付证明书》，主要内容为：双方确认以下事宜：（一）业主为上述单元买受人全体；（二）业主持有效的身份证明原件；（三）业主持购房合同、按揭合同（若有）及购房票据原件；（四）该单元的全部楼款、税费及单元专项维修资金已全部付清；（五）该商品房已达到购房合同约定交付要求，该单元已从合同约定收楼日起，具备交付使用条件；……。同日，锦泽公司将涉讼房屋钥匙交付乌佳伟。2014年5月21日，乌佳伟向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、锦泽公司支付自2013年12月31日起至实际交付之日（暂计至起诉之日）的违约金7439.64元；2、锦泽公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，乌佳伟明确其诉讼请求中的“实际交付之日”是指房屋完成竣工验收备案手续之日，违约金实际主张至2014年6月4日共计13893.3元。锦泽公司提交涉讼房屋给水、燃气、供电等工程验收资料及萝岗公安分局出具的《申领门牌确认通知书》，显示，涉讼房屋于2013年10月18日完成给水工程验收、2013年10月31日完成燃气输配及应用工程竣工、2013年8月完成配电设备更动竣工、2013年10月21日申领了门牌。乌佳伟方确认真实性、合法性，不确认关联性。原审法院认为：乌佳伟与锦泽公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于乌佳伟方主张的迟延交房违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，锦泽公司应当在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的期限内（即2013年12月31日前）将涉讼房屋交付给乌佳伟使用。乌佳伟于2013年12月31日实际收楼，并领取了象征实际占有房产的房屋钥匙，可以视为正式收楼，且此时房屋已经满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件；此外，乌佳伟在与锦泽公司签署的《楼宇交付证明书》中亦确认涉讼房屋已达到交付要求及交付条件。乌佳伟在同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张收楼后至锦泽公司取得《建设工程竣工备案表》之日的逾期交房违约金缺乏依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年8月24日作出如下判决：驳回乌佳伟的全部诉讼请求。案件受理费147元，由乌佳伟负担；管辖权异议费100元，由广州锦泽房地产开发有限公司负担。判后，上诉人乌佳伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清，本案涉讼房屋交付条件认定应以锦泽公司取得《工程竣工验收备案表》为准，锦泽公司应当向乌佳伟支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《建筑法》第61条及《合同法》的相关规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉诉房屋是否经过验收或者验收是否合格的标志就在于是否取得《建筑工程竣工验收备案表》。因此，第一、不管乌佳伟和锦泽公司在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工验收备案表》作为交房条件，锦泽公司交房时都应提供。第二、乌佳伟于2013年12月31日收楼时，虽然签署了《楼宇交付证明书》，但该份证明是在锦泽公司向乌佳伟隐瞒了其未取得工程竣工验收备案表的情形下签署，显失公平。第三、虽然乌佳伟在锦泽公司取得《工程竣工验收备案表》之前己经接收了涉讼房屋即房屋实际已经交付，但是锦泽公司交付乌佳伟的涉讼房屋未达到我国法律法规对房屋“验收合格”的强行性规定，即未取得《工程竣工验收备案表》，乌佳伟仍然有权以“商品房逾期交付”为由向锦泽公司追索逾期交付房屋的违约金。二、原审判决适用法律错误，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第60条、第114条第一款的规定。应当适用《中华人民共和国合同法》第120条、《建筑法》第61条的相关规定，锦泽公司交付给乌佳伟的涉讼房屋在实际收楼当天并未达到法定交付条件，锦泽公司逾期交楼的行为已经构成违约。三、在乌佳伟签署楼宇交付证明书之时，涉讼房屋还没有通气，原审认定涉讼房屋符合交付的条件是错误的，并且该楼宇交付证明书是锦泽公司单方制作并强制业主方签收，不是乌佳伟的真实意思表示，不能作为收楼的依据。请求判令：1、撤销原审判决，支持乌佳伟原审诉讼请求，即锦泽公司向乌佳伟支付自2013年12月31日起至实际交付之日(暂计至起诉之日)的违约金7439.64元；2、锦泽公司承担全部诉讼费用。被上诉人锦泽公司二审答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，乌佳伟向本院提交了录音证据1份，拟证明涉讼房屋在2013年12月31日不具备通气的条件。锦泽公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证实录音中对话人的身份，时间也不对，且锦泽公司原审已提交了通气的证据，乌佳伟在2013年12月31日收楼时也确认涉讼房屋符合交付条件。另，乌佳伟二审中向本院申请调取其在公安部门所作的笔录，以证实录音的存在。本院认为：乌佳伟与锦泽公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方自愿签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约定履行。乌佳伟本案中所主张的是迟延交楼违约金，但乌佳伟已在2013年12月31日收楼并签字确认涉讼房屋符合交付条件，其认为应以涉讼房屋取得工程竣工验收备案表作为交房时间没有依据，本院不予支持。至于乌佳伟认为涉讼房屋在2013年12月31日尚不具备通气条件的问题，本院认为，一方面，锦泽公司原审已提交了涉讼房屋具备通气条件的证据，且乌佳伟在收楼时也确认涉讼房屋具备通气条件，乌佳伟认为涉讼房屋在2013年12月31日尚不具备通气条件依据不足，本院不予确认。另一方面，即使如乌佳伟所认为的涉讼房屋在2013年12月31日尚不具备通气条件，在乌佳伟已收楼的情况下，其也只能另循其他形式主张权利，而不能主张迟延交楼违约金。故本院对乌佳伟的调查取证申请不予接纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费147元，由上诉人乌佳伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  谭碧婷二〇一六年二月二日书 记 员  王 健