昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初2526号 原告：叶玉红，男，汉族。 委托诉讼代理人：罗超、杨阳，云南八谦(昆明新区)律师事务所律师，特别授权代理。 被告：黄稳新，男，汉族。 委托诉讼代理人：颜益明，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：马佳，建纬（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。 被告：成先云，男，汉族。 原告叶玉红与被告黄稳新、成先云转让合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用简易程序于2019年7月8日公开开庭进行了审理，原告叶玉红及其委托诉讼代理人罗超、杨阳，被告黄稳新及其委托诉讼代理人颜益明、马佳，被告成先云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告叶玉红向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决确认原、被告于2019年3月11日签订的《旅店转让协议书》无效；2、判令被告于判决生效之日起10日内返还原告已支付的转让款760000元，并以760000元为基数自2019年3月11日起按同期银行贷款利率为标准向原告支付资金占用费到还清款项之日止（暂计算至2019年5月15日的资金占用费为6618.33元）；3、判令被告赔偿原告叶玉红因此所受到的损失6140元；4、案件受理费等费用由被告承担。事实及理由：2019年3月11日，原告与被告签订《旅店转让协议》，约定被告将坐落于昆明市呈贡区B栋2单元101号金华旅店（含以下客房：B栋2单元1701、1401、701、702号；B栋1单元1501室；A栋2单元1302室；诚意苑A栋1单元1202室）及酒店经营配套设施、设备转让给原告，自2019年3月11日起，原告负责金华旅店的经营支出及收入，转让费用为760000元。原告按约定于2019年3月11日向被告支付了转让款760000元。后原告在经营该旅店期间，在与附近同行业旅店商户聊天中才得知，在转让之前2019年2月28日，昆明市公安局吴家营派出所已经向被告经营的金华旅店及其周边商户发出了《责令整改通知书》，认定金华旅店及其周边商户扩大经营面积、变更经营场所、未重新办理消防安全检查手续，决定给予金华旅店及其周边商户停业整改。同时，昆明市呈贡区人民政府也向云南师范大学附属中学发送《关于商请协助整治小区“住改商”问题的函》，称小区存在大量改变房屋结构、分割房屋并进行出租经营等情况，严重影响群众安全感、满意度，造成社会环境混乱，妨碍小区管理工作；区住建局于2019年1月15、26日分两批对小区排查出的203户涉嫌上述违法违规行为的房屋下达了《限期整改通知书》，期限在2019年2月3日自行整改；为进一步推进此项工作，特商讨请贵单位协助张贴相关通告，争取广大职工对工作的支持和理解，于2019年4月10日前完成整改，恢复房屋原状。被告向原告转让的金华旅店及其客房均位于需要拆除商业并恢复房屋原状的小区内。被告明知其经营的金华旅店及其客户在整改范围内，整改后将不可能作为旅店经营，且将住宅用于旅店经营违反法律规定，还欺骗原告将旅店转让给原告经营，如果原告在转让时知晓上述情况，根本不可能花费巨资接手该旅店。综上所述，原、被告双方签订的协议内容违反法律规定，该协议应为无效。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告黄稳新辩称：第一、原、被告双方签订的《旅店转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；第二、依法成立并生效的合同对双方具有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告已严格按照合同约定将旅店实际交付给了原告，双方办理了移交手续，被告将旅店经营相关证照（营业执照、卫生许可证、宾馆特种行业许可证、派出所签发的消防证）及房屋租赁合同原件、配套设施等一并交付给了原告，原告于2019年3月11日正式接管并实际经营、管理该旅店，被告的合同义务已经履行完毕，旅店经营所产生的利益及可能存在的经营风险依据合同约定已经转移给了原告；第三、原告作为完全民事行为能力人，且在合同签订前，已对金华旅店及周边的市场进行了充分了解。根据被告提交的证据，在与被告就旅店转让事宜商谈前，其已与同片区的盛宾旅店经营者多次商谈，甚至就转让价格及接手时间达成了意向，原告3月4日与被告第一次接触，最终3月11日确定签约，原告前后经过近一个月的考察及对比，在充分了解了市场信息并上门查看了被告的相关证照、设施设备及房屋现状，其就房屋为租赁住宅、剩余租期及每年租金等信息已全部掌握，在此基础上签订的协议并未违背原告的真实意愿；第四、双方磋商过程中，被告黄稳新的合伙人成先云曾表示原告可以在2019年4月份再接手经营，但因原告称其已看好日子，且考虑到现为旺季，要求两被告立刻搬离，故而双方选在2019年3月11日正式办理交接；此外，双方签订的《旅店转让协议》为原告方提供的范本；因被告黄稳新在该片区仍有一家旅店在经营，原告在接手后一个多月的时间，几乎每天与被告黄稳新在一起，期间原告均未向被告提出任何问题，以上客观事实，可以充分说明原告是在深思熟虑后自愿接手金华旅店，被告在整个交易过程中没有实施任何欺诈行为；第五、根据《中华人民共和国消防法》第三十一条规定：“在农业收获季节、森林和草原防火期间、重大节假日期间及火灾多发季节，地方各级人民政府应当组织开展有针对性的消防宣传教育，采取防火措施，进行消防安全检查。”根据该规定可知消防检查在是特定时间的例行检查，也是地方各级人民政府的法定职责。限期整改通知是针对特定的“橄榄树”旅店发出，这说明整改的责任主体是“橄榄树”旅店，而不是本案被告，且消防检查不合格的后果是进行整改，而原告却诉称不能经营。根据该证据，停业时间为2019年2月28日至2019年3月30日为期一个月，该期间刚好为原告在该片区进行考察的时间，但原告接手前后金华旅店一直在持续经营，与其诉状中描述的事实严重不符。综上所述，被告在交易过程中未实施任何欺诈行为，双方签订的协议内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，原告主张确认转让协议无效无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告成先云辩称：第一、金华旅店原为黄稳新和张万先共同经营，2018年8月16日我出资40万元受让了张万先的份额后与黄稳新共同经营该旅店，在共同经营2个月后，因经营理念不同，与同行发生矛盾等原因，双方协商决定对外转让；第二、在转让前，我方已充分告知了原告经营的风险与义务，且原告在转让该店之前与另外一家旅店（盛宾旅馆）已达成转让协议后又悔约，然后才与我方签订转让协议的，从这点可以证明原告出尔反尔，背信弃义；第三、原告在接手我店之前，我方一直在正常营业，且我方多次向原告告知，让他多看一段时间再做决定，原告却说已观察了多日并了解了这里的情况，已看好3月11日是个吉日，非要在这一天转让，我方让他到银行转账，但原告非要在当天接手，在金华旅店刷卡机上转钱，使我方多支付了780多元的手续费；第四、双方订立协议之前已谈好责任与义务风险划分，并在转让协议第五条中特别注明了双方的责任与风险，明确体现双方真实意思，不存在任何欺诈；第五、原告诉称我方隐瞒、欺骗原告，所有政府部门发的通知公告都是公开的，我方不可能隐瞒，也无法隐瞒，原告在接手之前应充分了解行业的风险与义务，作为成年人也不可能在接受之前不去打听了解，并且原告接手后一直到现在都在正常营业，有原告的营业记录为证。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。 综合诉辩主张，双方当事人的争议焦点为：1、原、被告签订的《旅店转让协议书》是否合法有效；2、原告要求被告返还转让款及赔偿损失的诉讼请求，应否支持；3、被告的答辩观点是否合法、应否采信。 当事人围绕诉讼请求、答辩观点和争议焦点，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交的第一组证据即《旅店转让协议书》，其真实性被告质证无异议，本院对其真实性予以认定，其合法性及证明力，本院于下文评述；2、原告提交的第三组证据，系原告经营期间购买物品支付的费用，其真实性本院予以认定，其证明力本院不予认定；3、原告提交的第四、五、六组证据，其证据三性本院予认定，其证明力本院于下文评述。4、被告提交的第一、二、三组证据的真实性，原告质证无异议，本院对其真实性予以认定，其证明力于下文评述；5、被告提交的《补充证据清单》中涉及的三组证据，与本案没有关联性，本院对其关联性不予认定。 本院根据双方当事人举证和证据认定意见，确认如下法律事实：呈贡金华旅店系经工商行政机关注册登记的个体工商户，经营者登记为余小艳，注册日期为2012年10月8日，经营范围为住宿服务，营业执照上未载明经营期限。该旅店自注册登记后一直在呈贡小区承租部分业主的住宅改建后对外从事住宿经营。该旅店于2012年9月10日取得的《昆明市特种行业治安许可证》载明的有效期限为壹年；于2012年10月8日取得的《卫生许可证》载明的有效期限为一年即自2012年10月8日至2013年10月7日；于2012年3月10日取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》未载明有效期限。2015年10月17日，余小艳（甲方）与黄稳新、张万先（乙方）签订《呈贡金华旅馆转让合同》，合同约定余小艳将呈贡金华旅店经营的位于呈贡区小区的八套房屋（具体位置、房号见转让合同第一条）作价138000元转让给黄稳新、张万先经营。2018年8月，张万先将其拥用的金华旅店50%的份额作价400000元转让给了被告成先云，此后被告黄稳新和成先云共同经营金华旅店，营业执照登记的名称和经营者均未作变更。2019年3月11日，被告黄稳新、成先云与原告叶玉红签订《旅店转让协议书》，协议约定：被告将金华旅店经营的客房七间（具体位置、房号见转让协议）及其设施设备作价760000元转让给原告叶玉红经营。协议签订后，原告叶玉红向被告黄稳新、成先云支付了转让款760000元（其中部分用被告收取的房费抵扣），被告亦向原告交付了客房及其设施设备。被告黄稳新收到原告支付的转让款后，通过微信转账给成先云394432元，黄稳新自己分得343108元（黄稳新收取的客房费除外）。2019年初，昆明市呈贡区人民政府针对呈贡小区“住改商”问题成立由住建、公安、卫生、市场监督等多部门组成的“住改商”专项整治组织，展开了对小区“住改商”的整治，要求将擅自在住宅内改建、分隔部分拆除，恢复房屋原状。2019年2月28日，昆明市呈贡公安局呈贡分局向《呈贡金华旅店》发送了《责令整改通知书》，以“金华旅店扩大经营面积、变更经营场所、未重新办理消防安全检查手续”等，责令停业整改，停业时间2019年2月28日至2019年3月30日。上述“住改商”整治工作，在原、被告双方签订转让协议之前即开始，目前尚在持续中。原告接手金华旅店的经营后，“住改商”整治小组要求对其客房改建、分隔等问题进行整改，恢复住宅原状，原告为此认为被告在签订协议时，隐瞒政府对“住改商”进行整治的情况，欺骗原告签订转让协议，给其造成重大经济损失为由向本院提起诉讼，要求撤销原、被告双方签订的转让协议，返还转让款并赔偿损失，在法庭审理过程中，原告要求将撤销转让协议的诉讼请求变更为要求确认双方签订的协议无效。 综上所述，针对原、被告双方签订的《旅店转让协议书》是否合法有效的争议，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约处，应当经有利害关系的业主同意。”本案被告黄稳新、成先云通过受让经营的金华旅店客房系租用业主的住宅改、扩建的，被告向本院提交的证据，不能证明其将租赁的住宅改扩建为经营性用房经过业主及有利害关系的业主同意；加之原、被告签订的《旅店转让协议书》涉及的旅店经营用房，在双方签订转让协议前，已纳入政府相关部门的“住改商”整治范围。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方签订的《旅店转让协议书》其内容违反法律规定，应为无效，故对原告要求确认该《旅店转让协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。针对被告应否返还原告支付的转让款760000元的争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告双方明知将住宅分割、改建后从事商业经营，违反相关法律及政策规定，损害业主及有利害关系业主的合法权益，且明知金华旅店取得的《昆明市特种行业治安许可证》早已过期的情况下，仍然签订《旅店转让协议书》，对此原、被告双方均存在过错，应承担相应的责任。故对原告要求被告全额返还转让费760000元的诉讼请求，本院不予支持；本院根据原、被告双方的过错责任程度及原告接手旅店后实际经营的时间等因素，酌情认定由被告返还原告转让款500000元；原告要求被告承担资金占用费，无合法依据，本院不予支持；至于原告要求被告赔偿损失6140元，本院认为，该费用系原告在经营期间购买物品支出的费用，属于原告自行承担的费用，本院不予支持。被告的答辩观点，不符合法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十七和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告叶玉红与被告黄稳新、成先云于2019年3月11日签订的《旅店转让协议书》无效。 二、由被告黄稳新、成先云于本判决生效之日起十日内返还原告叶玉红转让款人民币500000元。 三、由原告叶玉红于本判决生效之日起十日内将受让的金华旅店涉及的房间、设施设备返还被告黄稳新、成先云。 四、驳回原告叶玉红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5764元，由被告黄稳新、成先云承担3000元，原告叶玉红承担2764元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 黄 云 二〇一九年八月五日 书记员 李昱翥