苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初2076号原告：袁道林，男，1952年5月8日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：张文珍，女，1956年9月10日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。两原告共同委托诉讼代理人：陈郭，江苏久顺律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：徐志良，江苏久顺律师事务所律师。被告：潘春万，男，1981年2月26日出生，汉族，住湖南省宁远县。被告：曾彩清，女，1983年7月28日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。两被告共同委托诉讼代理人：孟德科，江苏展智律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：邵海娟，北京德恒（苏州）律师事务所律师。第三人：袁其，男，1980年11月5日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告袁道林、张文珍与被告潘春万、曾彩清返还原物纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，因第三人袁其下落不明，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告袁道林、张文珍的共同委托诉讼代理人陈郭，被告曾彩清、潘春万及其共同委托诉讼代理人孟德科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁道林、张文珍向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾空位于苏州市吴江区的房屋并返还两原告；2、判令两被告支付自2017年5月14日起至实际返还之前日止按照同地段租金标准每月2000元支付房屋占用使用费，暂计算至2020年2月13日为66000元；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2012年9月13日，两原告与吴江市汇通房屋拆迁有限公司签订一份《拆迁补偿协议书》，就两原告所有的位于吴江区的房屋拆迁补偿安置进行了约定，明确获得安置房屋三套，均位于汾湖人家小区，安置面积分别为90平方米、110平方米、130平方米。2015年12月8日，两原告与吴江市汇通房屋拆迁有限公司签订《汾湖高新区公寓房结算表》一份，明确两原告根据《拆迁补偿协议书》的约定以部分拆迁安置补偿款及安置过渡费购买汾湖人家46幢1103室房屋。2017年12月两原告发现上述房屋由两被告占有使用，两原告多次要求两被告搬离房屋，但两被告未予理睬，为维护自身权益，故致本案诉争。被告潘春万、曾彩清辩称，两原告的诉请无事实依据。理由为：1、被告方取得房屋是基于原告的儿子袁其将案涉房屋出售给被告潘春万，故两被告占有案涉房屋有合同基础，且两原告作为袁其的父母，对袁其出售房屋的行为应该是知情的，现要求返还原物并支付租金违背诚实信用原则；2、袁其出售涉案房屋的行为是代表家庭成员对共有财产的处分，房屋出售时相关资料都是两原告交给袁其的，并且由袁其办理或代办的签字，被告潘春万基于这些资料以及袁其与两原告的亲属关系和家庭成员的身份，有理由相信袁其是有权处分涉案房屋的，构成表见代理；3、两被告取得房屋系善意取得，涉案房屋的价格符合当时市场行情，两被告已取得房屋多年并进行了装修，此后一直居住在内，根据交易稳定原则，应当对两被告的购房行为进行保护；4、两原告要求返还涉案房屋的动机是基于现在房价上涨故不愿意履行袁其签订的房屋买卖合同，明显是不诚信的的行为；5、原告要求返还房屋并支付租金无事实依据，涉案房屋是第三人袁其将房屋的钥匙交付给被告，故应向袁其主张。综上，请求驳回两原告的诉请。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2017年5月13日，袁其作为卖房者与潘春万作为购房者签订《房屋转让协议书》一份，约定袁其将汾湖高新区公寓房汾湖人家A型46幢1103室转让给潘春万，转让房价为84万元；潘春万于2017年5月12日付定金28万元给袁其，第一次付款于2017年5月12日付30万元，第二次付款于2018年2月1日付10万元，第三次付款于2018年6月1日付6万元，余款10万元在产证过户后一次性付清；袁其于2017年5月13日之前迁出，房屋交付于潘春万使用；从2017年5月13日起袁其的汾湖高新区公寓汾湖人家A型46幢1103室归潘春万，袁其负责潘春万过户；从2017年5月13日后有关房屋责任由潘春万负责，均不牵连到袁其。2017年5月13日，袁其出具收据一份，载明“今收到潘春万买房款人民币58万元，此房地址为汾湖高新区公寓房汾湖人家A型46幢1103室，以此为据。”2017年5月8日曾彩清转账给付袁其3万元，5月11日又转账给付袁其4万元，5月12日转账给付袁其20万元。2017年10月7日，袁其在工程预算书最后一页的背面手写称“此装修房屋之装修款，如袁其有违约，此装修款全额由袁其负责，以此证明，全额为贰拾玖万元整，房屋为汾湖人家46幢1103室。注：如有问题，袁其愿以水城名邸房产作抵押，如有违反以（已）付总金额按银行利息叁倍计算。”另查明，2012年9月13日袁道林作为乙方与吴江市汇通房屋拆迁有限公司作为甲方签订《拆迁补偿协议书》一份，协议书载明乙方本次拆迁实际安置基准面积为281.6平方米，该户的农业户口为妻张文珍，乙方获得公寓房屋三套，面积分别为130平方米、110平方米、90平方米，位于汾湖人家小区。2015年12月8日，袁道林作为户主确认获得位于汾湖人家A型46幢1103室的公寓房一套，面积为138.52平方米。2019年5月17日苏州市吴江区黎里镇动迁办公室出具证明一份，称位于汾湖人家A型46幢1103室的房地产系拆迁安置房，拆迁安置人口分别为袁道林、张文珍。2019年12月27日涉案房屋办理了权属登记，房屋所有权人为袁道林、张文珍。又查明，2015年城司新天地业主入住验房及发放钥匙交接单上，汾湖人家46幢1103室业主为袁道林，袁其在接收人处签名。2016年8月26日《供用水协议》上载明汾湖人家一期46幢1103室的用水方为袁道林。2015年12月21日袁其代业主袁道林在城司新天地住宅使用公约、装修管理公约上签名。庭审中，两原告的代理人陈述，2015年年底拿到涉案房屋后，将房屋租给了四个人，后解除了租赁合同，是由袁其交接的，故袁其有涉案房屋的钥匙。2017年12月底袁其离家后经同村朋友告知，两原告上门查看才知道袁其将房屋出售的事情。以上事实，有两原告提供的《拆迁补偿协议书》、汾湖高新区公寓房结算表、苏州市吴江区黎里镇动迁办公室证明、不动产权证，两被告提供的《房屋转让协议书》、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、袁其的证明、城司新天地业主入住验房及发放钥匙交接单、《供用水协议》、《城司新天地管理公约》、本院向两原告所作质证笔录以及双方当事人的到庭陈述在卷佐证。本院认为，涉案房屋原为原告袁道林、张文珍的拆迁安置房，第三人袁其虽为两原告的儿子，但其在涉案房屋中并不享有拆迁利益，并非房屋的权利人。袁其以自己的名义与被告潘春万签订了房屋转让协议书并交付了房屋，根据房屋转让协议的约定，潘春万在过户前应支付购房款74万元，但从查明的付款情况来看，潘春万仅转账支付了27万元，其称另有30万元左右系袁其之前的借款或货款，但其提供的银行流水中仅有部分现金取款记录，未能就借款的实际交付以及款项来源等事实提供足够的证据证明，即使潘春万确实支付了全部房款，但袁其并非房屋所有权人，无权以自己的名义签订房屋转让协议，潘春万未举证证明两原告对袁其出售房屋事先知情，其虽以袁其持有涉案房屋的钥匙并办理了拿房等手续为由认为袁其有权处分涉案房屋，但钥匙交接单、供用水协议、城司新天地管理公约上均显示业主为袁道林，潘春万对此理应知情，且代办拿房手续、保管钥匙等行为属于对房屋的日常管理性事务，袁其作为两原告的儿子从事上述行为符合常理，上述行为亦不足以令人有合理理由相信袁其取得了涉案房屋的处分权，同时潘春万支付的房款均是交由袁其，两原告并无收款的行为，故现有证据无法证明袁其的行为构成表见代理。同时两原告事后也未对袁其出售房屋的行为予以追认，故袁其与潘春万之间的房屋转让协议对两原告不产生合同效力，两被告占有涉案房屋没有合同依据，应当将涉案房屋返还两原告。两被告在返还房屋前，应将自行添置的物品、装饰装修物搬离，但不得破坏房屋的原状。至于潘春万已支付的购房款及房屋的装修损失，可依据其与袁其的约定另行主张权利。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告潘春万、曾彩清无权占有使用涉案房屋，侵害了原告袁道林、张文珍的所有权，应当承担赔偿责任。两被告自认于2017年5月12日收到涉案房屋的钥匙，两原告主张两被告自2017年5月14日起支付房屋占有使用费，应予支持，但考虑到两被告在占有涉案房屋时为毛坯房，经本院核算，房屋占有使用费自2017年5月14日起至实际迁出之日止按每月600元标准计算为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告潘春万、曾彩清从坐落于苏州市吴江区内腾退迁出，将房屋返还给原告袁道林、张文珍，于本判决生效后十日内履行。二、被告潘春万、曾彩清支付原告袁道林、张文珍房屋占有使用费（自2017年5月14日起至潘春万、曾彩清实际迁出之日止按每月600元计算），于本判决生效后十日内履行。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告潘春万、曾彩清负担，于本判决生效之日起十日内直接给付两原告。两原告预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  厉昱中审 判 员  管凤兰人民陪审员  陆金宝二〇一九年八月二十一日书 记 员  芦 霄附录相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。