山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初4296号原告：姜立建，男，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：孙宗，山东海蔚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙京，山东海蔚律师事务所律师。被告：周金明，男，汉族，住山东省济南市。被告：高娜，女，，汉族，住山东省济南市。原告姜立建与被告周金明、高娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜立建及其委托诉讼代理人孙宗，被告周金明到庭参加诉讼,被告高娜经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜立建向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》并判决两被告向原告返还购房款285000元；2.两被告向原告赔偿违约金107451元(依据鉴定结论得出)；3.两被告赔偿原告中介服务佣金、评估费、贷款代理费16000元、诉讼财产保全责任保险保费1710元；4.两被告支付原告律师代理费1万元；5.案件受理费9500元、财产保全费3370元及鉴定费用5000元由两被告承担。事实与理由：原告姜立建于2017年7月31日通过中介方物华公司与被告周金明、高娜就位于济南市天桥区xx（以下简称涉案房屋）买卖签订了《房屋买卖合同》，合同明确约定了房屋买卖的价款、支付方式、双方的权利义务及违约责任。2018年5月15日，因被告周金明原因导致未能及时办理该房屋的解押手续，故原、被告又签订了《补充协议》，约定被告周金明于2018年6月30日前办理完毕该房屋的解押手续，若未办理将承担三方买卖合同所有违约条款的三倍处罚。现原告按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，缴纳了首付款、中介费、税费及贷款手续费，办理了贷款审批手续并经邮政储蓄银行审批通过，但被告周金明及高娜至今未办理房屋解押手续，已经违反《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定。为维护原告合法权益，诉至本院，望判如所请。被告周金明辩称，按照合同约定原告应当支付被告首付款28.5万元，至今首付款尚欠1000元，其它款项都支付了。现涉案房屋由原告居住。被告高娜未到庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月10日，被告周金明与被告高娜登记结婚。2017年7月31日，原告姜立建作为购房人（乙方）、被告周金明作为售房人（甲方）经中介方济南物华房地产经纪有限公司（丙方）居间签订《房屋买卖合同》一份，载明：“……第一条:房屋基本情况……（2）、房屋坐落在济南市天桥区xx以下简称“该房屋”，房屋所有权人为：周金明、高娜，产权类型：商务公寓，建筑面积：71.95，附属设施包含：沙发，床，热水器、油烟机、橱柜及固定装修。（3）、该房屋的产权取得方式为：个人购买房屋抵押、租赁情况：有抵押、无租赁。第二条：成交价格……甲乙双方经协商，同意本合同项下房产及其附属设施的总成交价为人民币伍拾柒万元整（小写￥570000）。第三条：定金乙方在买卖合同签订时向甲方支付购房定金，人民币（大写）贰万元整（小写￥20000），甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交给丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。第四条：付款方式甲乙双方同意使用以下付款方式：按揭付款贷款种类：商业贷款（1）于签订本合同当日支付上述购房定金。（2）首付款：于签订《济南市存量房买卖协议》的同时，支付首付款（含定金）人民币贰拾捌万伍仟元整（小写￥285000）。（3）贷款部分：人民币贰拾捌万伍仟元整（小写￥285000），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，此款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于办理该房屋产权过户时一次性补足。注：甲乙双方应在本合同签订之日起3日内，提供相关资料，委托并协助丙方办理包括并不限于房产评估、贷款、过户等相关手续，甲乙双方应相互配合协助其税费缴纳，如甲乙任一方因故拖延或未及时提供相关材料，上述第（2）条支付购房首付款的办理时限相应顺延。……第九条：违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议，并如实陈述该房屋权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体情况已做充分了解，并自愿购买甲方上述房产。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方负责解决，如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证的乙方有权要求解除合同，同时甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并赔偿乙方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。2、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。……4、如甲方拒绝履行合同或要求解除合同，甲方需向乙方支付本合同确定的房屋定金的2倍作为违约金。实际损失超过违约金总额的，应据实赔偿。……9、合同签订后，甲乙任一方违约，造成本合同无法继续履行（或解除合同）的，由违约方承担双倍以上中介服务费；……第十一条：其他约定事项（如有相应情况应对照以下相关条款填写）该房屋开发商支付的违约金归甲方所有，如果房屋所有人高娜不同意出售房屋，则由合同签订人周金明承担本合同约定的违约责任。……”该合同由原告姜立建及被告周金明签名捺印，济南物华房地产经纪有限公司加盖印章。同日，原告姜立建向被告周金明支付定金2万元。同年9月28日，被告周金明向原告姜立建出具《首付款证明》一份，载明：“今收到购房人姜立建”另，姜立建为该房屋交易支付中介佣金11000元。2018年5月15日，原告姜立建作为乙方，被告周金明作为甲方，济南物华房地产经纪有限公司作为居间方签订《补充协议》一份，载明：“甲乙双方在济南物华房地产经纪有限公司介绍磋商下就位于济南市天桥区xx的房产（以下简称该房屋）签署了三方买卖合同，现就有关交房问题做以下补充：1、按照三方买卖合同之约定在乙方支付了贰拾捌万伍仟元整首付款（含定金）当日，甲方应办理该房屋的银行按揭解押手续；2、在上述支付房款事宜履行后，因甲方自身原因导致未能及时办理该房屋的解押手续。现甲方承诺在2018年6月30日之前办理完毕该房屋的解押手续。使该房屋符合办理过户的条件。3、若至2018年6月30日甲方仍未办理该房屋的解押手续，导致该房屋不能办理过户。甲方将承担三方买卖合同所有违约条款的三倍处罚。4、本补充协议作为合同附件，壹式叁份，与房屋买卖协议《合同编号xx》具有同等法律效力。”后，济南物华房地产经纪有限公司出具《证明》一份，载明：“本公司作为姜立建与周金明、高娜房屋买卖合同的居间方，对济南市天桥区无影山xx的房屋买卖过程全程参与并证明事实如下：周金明与姜立建于2017年7月31日在我公司签订房屋买卖合同后，姜立建按约提供贷款审批材料并经邮政储蓄银行审批通过，后姜立建按照本公司要求交纳首付款、中介费、税费及贷款手续费等全部费用，等待周金明将原购房贷款解押后办理过户手续，但周金明和高娜在办完网签（合同备案）手续后迟迟不肯对原房屋的贷款进行还款解押手续，我公司曾多次催促周金明尽快偿还贷款履行合同义务，但其至今仍以种种理由推诿，导致无法办理房屋过户手续。以上情况属实！特此证明！”。另，涉案房屋权属状况信息显示，房屋所有权人为周金明，高娜为共有人。该房屋设置有抵押权，债权人为齐鲁银行股份有限公司济南山大北路支行，抵押金额329000.00，债权履行期限为2009年11月26日起2039年11月26日止。2017年9月22日，涉案房屋网签备案至原告姜立建及案外人沈桂芝名下。2019年6月6日，经原告姜立建申请，山东新永基土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》一份，载明涉案房屋在2018年8月2日的房地评估总值为￥677451.00元。再查明，姜立建为本案诉讼支出律师代理费1万元、鉴定费5000元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。《房屋买卖合同》第四条明确载明：“……甲乙双方应在本合同签订之日起3日内，提供相关资料，委托并协助丙方办理包括并不限于房产评估、贷款、过户等相关手续，……”，《补充协议》亦约定：“……在乙方支付了贰拾捌万伍仟元整首付款（含定金）当日，甲方应办理该房屋的银行按揭解押手续；2、在上述支付房款事宜履行后，因甲方自身原因导致未能及时办理该房屋的解押手续。甲方承诺在2018年6月30日之前办理完毕该房屋的解押手续。使该房屋符合办理过户的条件。……”，周金明向姜立建出具的《首付款证明》明确载明其已收到首付款285000元，故对周金明抗辩的其尚有首付款1000元未收到的抗辩意见不予采信。现被告周金明未按照约定办理解押事宜，导致合同无法继续履行，视为违约。《房屋买卖合同》第九条载明：“……若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方负责解决，如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证的乙方有权要求解除合同，同时甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并赔偿乙方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。……”。故对原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并返还购房款285000的诉讼请求予以支持，本院确认原、被告于2017年7月31日签订的《房屋买卖合同》及2018年5月15日签订的《补充协议》于首次开庭之日即2018年11月9日解除。关于原告要求被告支付律师代理费1万元及诉讼财产保全责任保险保费1710的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告姜立建要求被告周金明支付违约金107451元的诉讼请求，因《房地产估价报告》载明涉案房屋的评估总值为￥677451.00元，107451元系原告姜立建房屋差价损失，属于原告实际损失范畴，故本院予以支持。《房屋买卖合同》第九条载明：“…9、合同签订后，甲乙任一方违约，造成本合同无法继续履行（或解除合同）的，由违约方承担双倍以上中介服务费；……”。关于姜立建要求周金明支付中介服务费、评估费、贷款代理费共计16000元的诉讼请求，因评估费及贷款代理费在合同中并未明确约定，故对该两项诉讼请求，本院不予支持。关于原告姜立建主张的中介服务费11000元，未超出合同约定范围，本院予以支持。因涉案房屋已网签备案至姜立建名下，被告高娜虽未在2017年7月31日的《房屋买卖合同》及2018年5月15日的《补充协议》上签名或捺印，但其身为共有人，在涉案房屋办理网签备案登记手续时应已知晓且认可该房屋交易，故对原告姜立建要求被告高娜承担相应责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告姜立建与被告周金明于2017年7月31日签订的《房屋买卖合同》及2018年5月15日签订的《补充协议》于2018年11月9日解除；二、被告周金明、被告高娜于本判决生效之日起10日内返还原告姜立建购房款285000元；三、被告周金明、被告高娜于本判决生效之日起10日内支付原告姜立建违约金107451元；四、被告周金明、被告高娜于本判决生效之日起10日内支付原告姜立建中介服务费11000元；五、被告周金明、被告高娜于本判决生效之日起10日内支付原告姜立建诉讼财产保全责任保险保费1710元；六、被告周金明、被告高娜于本判决生效之日起10日内支付原告姜立建律师代理费1万元，鉴定费5000元，合计15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元、财产保全费3370元，合计12870元，由被告周金明负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 可人民陪审员  陈同健人民陪审员  蔡建红二〇一九年八月十四日书 记 员  蔺 菲