广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12947号原告：梁玉琴，香港特别行政区居民，女，1976年3月14日出生，委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路**皇爵广场****1卡，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。原告梁玉琴与被告中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁玉琴委托诉讼代理人于欢，被告南兴公司委托诉讼代理人李启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁玉琴向本院提出诉讼请求：1.确认原告购买皇爵广场1幢1117卡的购房总价为770589元；2.被告向原告开具已付房款504589元的购房发票；3.解除原告与被告签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1001004245号）；4.被告返还购房款266918元。2010年1月16日，原、被告及中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订中山市商品房买卖合同及委托经营管理合同，约定原告购买被告开发的位于中山市坦洲镇××广场××1117卡商铺。商铺认购总价原为770589元，原告以5年的经营收益抵扣房款，抵扣后的总房款为532918元，首期款266918元，剩余购房款266000元通过按揭贷款的方式进行支付。上述协议签订后，原告按约定支付了首期款266918元，并以5年经营收益抵扣房款237671元，但被告仅向原告开具了收据，未开具购房发票。原告已按照合同约定时间向银行提交按揭贷款手续，但因被告原因，按揭贷款至今无法获得审批，致使原告合同目的无法实现，根据相关法律规定，原告有权提出解除合同，要求被告返还已付购房款。被告通过售后返租抵扣购房款的行为，属于偷逃、隐匿应税收入，已经违反了税收相关规定，商品房买卖合同中对房款的约定应属无效，应认定总购房款为770589元。被告应按照原告已付房款（包括抵扣收益部分）504589元向原告开具发票。被告南兴公司辩称，1.原告主张解除合同没有法定或约定的解除事由，即使有也已经超过了法律规定的解除权期限，且被告已按合同约定向原告交付涉案房屋，原告已享有使用涉案房屋带来的收益，原告未能办理银行贷款并不能导致合同无法继续履行，其购买涉案商铺的合同目的也并非不能实现。2.根据补充协议第10条约定，原告未能办理银行按揭，如解除合同应依法提出，而非是在被告要求一次性付款的情况下提出解除合同。3.原告的诉讼请求前后矛盾，原告既主张解除合同又要求开具发票，属于前后矛盾。4.原告要求确认购房总价并开具相应发票，无事实及法律依据，在购房时，被告提供了两种购房方式给原告选择即经营收益抵扣购房款，具体抵扣的年限以委托经营合同为准或不抵扣。原告选择任何一种方式购房是双方真实的意思表示，内容无违反国家的法律法规及强制性规定，应是合法有效的，这也是原告对自身权利处分的行为，事后原告反悔，违反了诚实信用原则。5.原告非返租给被告，而是原告购买商铺后将租金收益委托给了皇爵公司，皇爵公司将该租金收益代原告交纳购房款，抵扣的具体金额由原告与皇爵公司确定，原告与被告之间的款项往来系合同确定的交易价格来确定，购房发票也是按合同约定的购房价来开具。本院经审理认定事实如下：2010年1月16日，南兴公司(出卖人)与梁玉琴(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定梁玉琴购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××1117卡商铺，总价款为532918元，签订合同当天支付首期款266918元，余款266000元以商业贷款的方式，自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部发来文件，并向银行申请房屋按揭贷款方式支付，具体贷款金额最终以银行审批数额为准；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖方按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同补充协议约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求；双方还约定了其他权利义务。2010年1月16日，梁玉琴与皇爵公司签订一份委托经营管理合同，约定梁玉琴同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁玉琴与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于能否解除合同、返还购房款的问题。梁玉琴作为完全民事行为能力人及合同的一方当事人，清楚知道双方约定的商业贷款付款期限，在南兴公司不能依约协助其办理银行按揭贷款，致使其不能实现以按揭贷款的方式支付剩余购房款而不能实现购买案涉商铺的目的时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，梁玉琴依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”双方在补充协议中约定买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成立之日起15日内提出书面退房要求，否则视为买受人放弃退房要求。梁玉琴并未在此期限内行使解除权，梁玉琴的解除权消灭，故梁玉琴主张解除合同、返还购房款，本院不予支持。梁玉清主张因南兴公司偷逃、隐匿应税收入，双方对房款的约定无效，因上述情形并非合同无效的理由，因此梁玉清的该项主张不成立，本院不予采纳。购房款按照双方在合同中约定的金额支付,因此梁玉清请求确认购房总价为770589元，证据不足，本院不予支持。至于开具购房发票的问题，因梁玉琴尚未支付完毕购房款，其可待交齐购房款后一并要求开具。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告梁玉琴的全部诉讼请求。案件受理费11506元，减半收取5753元（原告已预交），由原告梁玉琴负担。如不服本判决，原告梁玉琴可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市南兴房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇一九年八月十六日书记员 蔡文华吴泳丝