海南省高级人民法院执行裁定书（2016）琼执复4号申请复议人（异议人、被执行人）：天津港保税区南方国际贸易投资有限公司。住所地：天津市天津港保税区。法定代表人：张会元，该××董事长。委托代理人：朱道胜，该××职员。申请执行人：海口润源贸易有限公司。住所地：海南省海口市。法定代表人：李克惠，该××董事长。委托代理人：熊伟，该××职员。申请复议人天津港保税区南方国际贸易投资有限公司（以下简称南方公司）不服海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）(2014)海中法执异字第70号执行裁定（以下简称70号裁定），向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。执行法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。本案查封财产为被执行人南方公司名下位于海口市府城镇工业大道北侧面积4947.97平方米的土地使用权及地上建筑物[土地使用权证号：海口市国用（籍）字第2003007648号]，因该地上建有被执行人所有的汇宇金城大厦，如果只是单独对4947.97平方米的土地使用权进行评估拍卖，而不将目前实际存在的地上建筑物一并处置，将可能出现土地使用权与地上建筑物的所有权分属他人和被执行人的情况，这将大大减损上述财产的实际价值，并导致双方权利的行使发生冲突，均无法充分实现各自的所有者权利。因此，根据上述法律规定和本案查封财产的实际情况，被执行人南方公司提出的案件查封财产价值超出执行标的，应将地上建筑物汇宇金城大厦解除查封的异议主张，本院不予支持，案件超标的执行问题可通过确定查封财产市场价值后，将与本案执行标的相当的对应份额土地使用权及地上建筑物一并进行分割执行，剩余财产解除查封来解决。另，本院执行局已通知评估机构可按海南瑞衡土地房地产估价有限责任公司鉴定报告的测绘结果进行评估，且因申请执行人未按时缴纳鉴定费用，本案已终结对查封财产的价值评估工作，故被执行人关于撤回对涉案土地使用权和地上建筑物的价值评估以及对地上建筑物的测绘委托主张已无事实依据，本院不予支持。遂裁定驳回了南方公司的异议。申请复议人南方公司称：海口中院裁定查封的汇宇金城大厦的土地使用权和地上建筑物，按照资金投入及市场价值计算，市值约为1.2亿元人民币，加上土地、房地产的增值因素，总价值已达1.5亿元人民币左右；而海口中院(2014)海中法执字第210号案件的执行标的额为17676000元，执行费85076元，合计为17761076元，裁定查封的财产价值超过了执行标的额。故请求撤销70号裁定，解除对汇宇金城大厦土地使用权和地上建筑物的查封，应以查封相应标的额部分的房产代替。申请执行人海口润源贸易有限公司（以下简称润源公司）未作答辩。本院查明：海口中院作出的（2012）海中法民一初字第10号民事判决的内容为：1、解除润源公司与南方公司签订的《汇宇金城大厦项目租赁协议书》及《补充协议》；2、限润源公司于判决生效之日起十日内返还租赁物（汇宇金城大厦）给南方公司；3、限润源公司于判决生效之日起十日内向南方公司支付租金150万元；4、限南方公司于判决生效之日起十日内向润源公司支付扩建项目费3010843.74元及利息（利息计算：以3010843.74元为本金，自2007年1月1日起至该判决限定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率标准计息）；5、限南方公司于判决生效之日起十日内向润源公司支付经营利益损失13654939元；6、驳回润源公司的其他诉讼请求；7、驳回南方公司的其他反诉请求。本院作出（2013）琼民一终字第59号民事判决，判决内容为：驳回上诉，维持原判。润源公司遂向海口中院申请执行，该院于2014年4月29日立案执行。海口中院在执行过程中，作出（2014）海中法执字第210号执行裁定，查封了南方公司名下的位于海口市府城镇工业大道北侧（金盘坡）面积为4947.97平方米的土地使用权[土地使用权证号：海口市国用（籍）字第2003007648号]。为便于对该土地的处置，又作出（2014）海中法执字第210-1号执行裁定，查封了该土地上尚未办理房产证的建筑物。2014年9月1日，海口中院委托海南振华房地产评估咨询有限公司对上述查封财产进行评估。同年12月10日，海口中院执行局去函技术装备处，因海南瑞衡土地房地产估价有限责任公司作出的海南瑞衡房估报字[2012]第0640号房地产估价鉴定报告已对上述地上建筑物面积进行了测绘，要求评估机构可按该报告的测绘结果进行评估。因评估机构对上述查封财产尚未作出评估结果，暂无法处置查封财产，海口中院则裁定终结该案的本次执行程序。亦因申请执行人润源公司不按时缴纳鉴定费，导致委托事项无法进行。2015年3月31日，海口中院决定终结该对外委托评估工作。南方公司则提出执行异议，海口中院于2015年9月15日作出70号裁定，驳回了南方公司的异议。南方公司不服，向本院申请复议。另查明，南方公司名下的海口市府城镇工业大道北侧（金盘坡）4947.97平方米土地使用权的规划用途为综合用地。该土地上建有南方公司所有的汇宇金城大厦，该楼已建设完成主楼五层、副楼四层。2007年1月停止施工，至今没有办理建设工程竣工验收手续，亦未办理相应的房产证。以上事实，有相关生效裁判文书、有关文件、当事人陈述等证据为凭，本院予以采信。本院认为，地上建筑物汇宇金城大厦与土地使用权不可分离，土地使用权是汇宇金城大厦的基础，汇宇金城大厦和其所占有的土地使用权同属于南方公司，一并构成本案的被执行财产。因汇宇金城大厦没有办理建设工程竣工验收手续，其实际上只是房地产建设工程项目。根据不动产地上权的法理，遵循“地随房走、房随地走”的双向原则，避免出现没有地产支撑的“空中楼阁”，又因润源公司不予缴纳鉴定费，导致对被查封财产无法委托评估确定市场价格，执行法院采取控制性措施，裁定查封南方公司名下的位于海口市府城镇工业大道北侧（金盘坡）面积为4947.97平方米的土地使用权和该土地上尚未办理房产证的地上建筑物，并无不当。关于超标的查封财产的问题，应当根据规划报建、施工报建的相关材料以及委托评估确定市场价值后，按照执行依据确定的标的额予以执行，剩余财产则予以解除查封，对此，70号裁定已有论及，是正确的。南方公司请求解除对汇宇金城大厦土地使用权和地上建筑物的查封，应以查封相应标的额部分的房产代替，没有法律依据，申请复议人南方公司申请复议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回申请复议人天津港保税区南方国际贸易投资有限公司的复议申请，维持执行法院(2014)海中法执异字第70号执行裁定。本裁定送达后立即生效。nl7uoevd8jyteelyyn案件唯一码审判长  汪亚琳审判员  林 岱审判员  李华敏二○一六年二月二十六日书记员荣燕附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条上级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；。