呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2822号上诉人(原审被告)：内蒙古昭君房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园商业4号楼-101号房。法定代表人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：童道成，男，该公司财务人员。委托诉讼代理人：王正中，男，1958年5月8日出生，汉族，该公司法务部主任，现住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：白山，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：景春生，男，退休职工，住呼和浩特市。上诉人内蒙古昭君房地产开发有限公司（以下简称昭君房地产）因与被上诉人白山、景春生房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。昭君房地产上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认昭君房地产与景春生签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法确认昭君房地产与白山签订的《商品房买卖合同》无效；3.一审、二审诉讼费应由景春生、白山负担。事实与理由：根据我国相关法律规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人订立的商品房预购合同，依法应当认定无效。包含案涉房屋在内的昭君房地产所建该项目房屋，虽然具有《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，但至今并未取得《商品房销售许可证》。现有证据表明，昭君房地产与景春生、白山分别签订的《商品房买卖合同》，至今未取得商品房销售许可证，故签订的该合同均属无效。一审判决认定昭君房地产与景春生签订的《商品房买卖合同》有效，显系认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，二审应当查明事实，依法改判。白山未到庭，亦未提供书面的答辩意见。景春生辩称，对昭君房地产的上诉请求不认可，景春生要求按照签订的《商品房买卖合同》履行，白山侵占案涉房屋的事情，2018年我已经报案了，民警去实地备案登记了，派出所有证据，我的手机上也有录音和照片。景春生向一审法院起诉请求：1.判令昭君房地产继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZJYJ-2012-50），向景春生交付钰景花园小区3-2-502号、建筑面积125．11平方米的房屋，并支付逾期交房违约金267140元；2.判令白山停止侵权立即迁出位于钰景花园小区3-2-502号房屋，将上述房屋交付景春生，并按每天每平方米0．5元计算由白山向景春生支付钰景花园小区3-2-502号房屋自非法占有房屋之日起至交付景春生房屋之日期间房屋的使用费，且昭君房地产承担协助义务。一审法院认定事实：景春生与昭君房地产于2012年11月9日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ZJYJ-2012-50），购买了呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园小区3-2-502号商品房一套，并交付了该房屋的首付款147929元和其他费用710元，又于2013年4月18日与中国工商银行签署了《个人购房借款／担保合同》，同时在呼和浩特市蒙正公证处办理了公证。《商品房买卖合同》（合同编号：ZJYJ-2012-50）第八条约定，出卖人昭君公司应当在买受人办结银行按揭手续并经银行审核通过且按揭贷款到账后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交于买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．国家政策法规调整，并致工期延误的；3．政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的；4．买受人有逾期付清情形的。2013年5月2日，昭君房地产收到借款凭证收据，标明款项为34万元，按揭贷款已入账。《商品房买卖合同》（合同编号：ZJYJ-2012-50）第九条约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。昭君房地产至今未向景春生交付房屋，庭审中，据景春生陈述，至起诉时，现涉案房屋由白山装修入住达半年，且该房屋系开发商与白山协商抵顶所致。一审法院认为，景春生与昭君房地产签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZJYJ-2012-50）系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，根据合同中的约定，应当在买受人办结银行按揭手续并经银行审核通过且按揭贷款到账后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交于买受人。庭审查明，昭君公司已收到房屋首付款147929元，并于2013年5月2日收到按揭贷款34万元，房款已付清，昭君房地产应当交付房屋，但至今昭君房地产未向景春生交付房屋，已构成违约，故对景春生要求昭君房地产交付房屋并支付逾期交房的违约金的诉讼请求，予以支持。根据合同约定，昭君房地产应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因景春生已付清购房款487929元，按日万分之三计算该违约金为每日146元，明显高于同期贷款基本利率，应予调整，按中国人民银行同期同类贷款基本利率计算止房屋交付之日。庭审中，景春生要求白山停止侵权立即迁出位于钰景花园小区3-2-502号房屋，将上述房屋交付景春生，并按每天每平方米0．5元计算由白山向景春生支付钰景花园小区3-2-502号房屋自非法占有房屋之日起至交付景春生房屋之日期间房屋的使用费，同时要求昭君房地产承担协助义务，因白山未到庭，景春生也未提交证据表明白山实际占有该房屋，故对其该项诉讼请求，不予支持。庭审中，昭君公司提出反诉，要求确认合同无效，因其未提交任何证据，对其反诉请求，不予考虑。判决：一、景春生与内蒙古昭君房地产开发有限公司于2012年11月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZJYJ-2012-50）有效，继续履行，内蒙古昭君房地产开发有限公司应于本判决生效之日立即向景春生交付上述合同约定的位于呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园小区3-2-502号商品房一套，并按中国人民银行同期同类贷款基本利率计算支付景春生逾期交房的违约金（自2013年5月2日起至上述房屋实际交付之日止）。二、驳回景春生的其他诉讼请求。三、驳回内蒙古昭君房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费1824元、反诉案件受理费100元，由内蒙古昭君房地产开发有限公司负担。本院二审期间，景春生向法庭提交了照片、视听资料，拟证明景春生发现案涉房屋被白山侵占后，当天报了警，景春生有案涉房屋的手续，白山没有任何手续。昭君房地产对该组证据的质证意见为：真实性无异议，对证明的问题与本案的争议焦点无关联，该证据不能证明昭君房地产与景春生签订的合同有效；白山未到庭，亦未提供书面的质证意见。本院认为，本案的争议焦点为1.昭君房地产主张与景春生签订的《商品房买卖合同》无效，是否有事实及法律依据；2.昭君房地产主张与白山签订的《商品房买卖合同》无效，是否由事实及法律依据。针对第一个争议焦点，昭君房地产与景春生所签《商品房买卖合同》，景春生已实际履行支付款项的义务，本案涉案房屋也具备交付使用条件，景春生并未对《商品房买卖合同》的履行提出异议。在守约方景春生要求履行合同的情况下，昭君房地产却提出确认合同无效，同时昭君房地产对确认合同无效的后果却只字不提，昭君房地产的诉讼行为有违诚实信用原则。本案中，昭君房地产已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，尚未取得商品房预售许可证。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。由于商品房的预售不同于现房的销售，真正房屋尚未建成，双方所签合同的履行处于一种不确定的状态，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并具备投入使用条件，从稳定交易秩序的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定昭君房地产与景春生所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效合同。针对第二个争议焦点，因白山一、二审均未参加诉讼，对白山与昭君房地产公司之间所签订的合同真实性无法确认，对其合同效力问题不做认定。综上所述，内蒙古昭君房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1924元，由内蒙古昭君房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡二〇一九年八月二十九日书记员 贾沛然