福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5711号 上诉人（原审被告）：台江区万豪汇音乐厅，经营场所福州市台江区广达路**世茂国际中心**楼1—3层01。注册号×××54。 经营者：陈俊杰，男，1978年4月14日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：叶文兴、陈铭涛，福建建达律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：张巨有，台湾地区居民，男，1964年7月10日出生，现住江苏省昆山市。 上诉人台江区万豪汇音乐厅（以下简称万豪汇音乐厅）因与被上诉人张巨有房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 万豪汇音乐厅上诉请求：1．请求贵院撤销福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初3920号民事判决书中第一项、第二项判决，依法改判；2．请求贵院判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人租金计算错误，上诉人无须支付被上诉人张巨有多计算的金额。2015年12月16日，福州市台江区万豪文化发展有限公司（以下简称“万豪发展公司”）与被上诉人张巨有签订《租赁合同》，双方约定2016年租金为110元/月/平方米。合同签订后，万豪发展公司将租金转账至业主代表林巧兰账户，再由代表转账至被上诉人账户。合同双方在2016年8月29日与2017年4月24日分别签订了《承诺书》《租约补充协议》，约定业主同意将租金降至100元/月/平方米，时间为2016年9月1日至2017年8月31日。约定期限届满后，万豪发展公司与业主们口头约定，同意继续以100元/月/平方米的租金价格承租原租赁场地。自2017年9月起，万豪发展公司依口头约定价格，继续向业主支付100元/月/平方米的租金，双方均以实际的行动事实上变更了原《租赁合同》以及《承诺书》《租约补充协议》中有关租金部分的约定，延长了降租期限。2018年6月2日出具《承诺书》，承诺履行合同所应承担的权利及义务，故被上诉人张巨有无权依原《租赁合同》及《承诺书》约定，要求上诉人支付多计算的租金。二、被上诉人租金滞纳金计算错误，上诉人无须支付被上诉人张巨有多计算的金额。1.上诉人认为，被上诉人张巨有于2018年10月份提起诉讼，故其主张的要求支付2017年10月之前的滞纳金明显超过诉讼时效期间，法庭不应当对此采纳。2.在一审程序中，上诉人与被上诉人已经确认，在本案中，租金的支付过程系上诉人将各业主的租金转账至业主代表林巧兰账户，再由林巧兰将租金分别转至被上诉人张巨有及其他业主账户。上诉人认为，在上诉人将租金转至业主代表林巧兰账户时，已经完成了其支付租金的义务，故在计算滞纳金时，时间节点应当以林巧兰账户收到上诉人支付的租金款项为准，而非以被上诉人收到租金款项的时间节点作为滞纳金的计算节点。故上诉人请求贵院根据事实和法律，依法撤销一审判决书中第一项、第二项判决，依法改判，以维护上诉人的合法权益。 张巨有辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用准确，请二审法院就按照一审判决执行租金。租金问题要按照合同来执行，滞纳金部分业也按照一审判决来执行。 张巨有向一审法院起诉请求：判令万豪汇音乐厅向张巨有支付2019年2月以前（含2月）积欠的租金36,049元、租金延迟支付滞纳金5247元、无故解除合同违约赔偿金6678元及本次诉讼张巨有所花费之交通住宿费用4159元。 一审法院认定事实：台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心2号楼2层19商铺为张巨有所有，建筑面积30.39平方米。2015年12月16日，张巨有（甲方，出租方）与万豪文化公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方同意向乙方出租坐落于福州市台江区××街道××路××号××号楼××层××商铺，该房屋建筑面积为30.39平方米（以该房屋所有权证记载为准，除本合同另有约定，与面积有关的费用均以该面积为准）。2、本合同项下整个租赁期限内，该房屋租金标准为：（租金为110元／月／㎡,第三年起每年按照5%递增）即：2015年12月18日至2015年12月31日止为0元／月；2016年1月1日至2016年12月31日止为110元／月／㎡；2017年1月1日至2017年12月31日止为110元／月／㎡；2018年1月1日至2018年12月31日止为115.5元／月／㎡；2019年1月1日至2019年12月31日止为121.28元／月／㎡。3、乙方向甲方支付租金的时间为：租金按先付费后使用的原则自2015年12月18日起算，乙方每月支付租金，支付时间分别为每月1日（遇休息日及法定节假日顺延）支付本月租金。首次支付租金的时间为合同签订后5天内，首次支付的租金金额为自2016年1月1日至2016年1月31日期间的租金，此后遇每月1日支付本月租金，依次类推。乙方在租赁期内，甲方予以乙方2个月零14日免租期；免租具体期限为：1）2015年12月18日-2015年12月31日（14日）；2）2016年7月1日-2016年7月31日（1个月）；3）2017年1月1日-2017年1月31日（1个月）。4、支付租金的方式为：乙方将每月租金直接划入甲方账号为6013××××0635的中国银行账户内。5、乙方应严格按照约定交纳房租及水电（含公摊）、物业费，如乙方未按约交纳，逾期支付租金超过五日的则每逾期一日，按照当月房租的0.5‰承担迟延支付租金的违约金，甲方可以在乙方押金中予以扣除。6、甲乙双方协商一致，合同可以提前解除。有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同：Ａ.乙方无故逾期交纳租金及水电（含公摊）、物业费超过15天的；Ｂ.乙方因违约被扣的租赁保证金未能在接到甲方书面通知后15日内补足的；Ｃ.乙方从事犯罪活动的。甲方根据上述情形可单方面解除合同，并采取有效措施收回出租房屋，甲方有权没收乙方全部租赁保证金作为违约金，归甲方所有。合同还约定了其他事项。2016年8月29日，万豪文化公司与张巨有的代理人签订《承诺书》，约定：1、二楼世茂业主同意短期降租6个月，租金每平方米110元降至100元，时间从2016年9月1日到2017年2月28日止；2、从2017年3月1日起恢复按原合同付款租金，且租金需在每月1-7日之前付清租金（如遇节假日需提前付清租金）。如万豪不按约定时间付租金，二楼世茂业主有权终止与万豪签订的租赁合同，且万豪有义务清理场地归还业主；3、双方同意原合同定的2017年01月免租期照常付租金以此作为合同约定的另一个月的押金。2017年4月24日，万豪文化公司再次与张巨有的代理人签订《租约补充协议》，约定：二楼世茂业主同意短期降租6个月，租金每平方米110元降至100元，且租金需在每月25日前付清租金（如逾期一天按千分之一收滞纳金）。时间从2017年3月1日至2017年8月31日止；2、从2017年9月1日起恢复按原合同付款租金。协议还约定其他内容。2016年9月至2017年12月期间，万豪文化公司通过案外人项彤华账户向林巧兰账户转账如下：2016年9月5日100000元、2016年9月8日167246元、2016年10月9日100000元、2016年10月10日57246元、2016年10月11日25000元、2016年10月12日50000元、2016年10月13日35000元、2016年11月7日267246元、2016年12月5日260000元、2016年12月6日7246元、2017年1月13日50000元、2017年2月7日217246元、2017年4月5日67246元、2017年4月6日30000元、2017年4月10日50000元、2017年4月13日30000元、2017年4月18日50000元、2017年4月19日40000元、2017年5月3日67246元、2017年5月4日40000元、2017年5月8日40000元、2017年5月11日50000元、2017年5月15日50000元、2017年5月17日20000元、2017年6月2日40000元、2017年6月5日37246元、2017年6月7日50000元、2017年6月9日20000元、2017年6月12日30000元、2017年6月13日60000元、2017年7月5日37246元、2017年7月6日30000元、2017年7月7日30000元、2017年7月10日50000元、2017年7月11日100000元、2017年7月13日20000元、2017年8月3日37246元、2017年8月7日230000元、2017年9月8日167246元、2017年10月9日267246元、2017年11月12日267246元、2017年12月25日40000元。诉讼过程中，万豪汇音乐厅陈述称其系按100元／月／㎡计算，将张巨有及其他业主的租金合计267246元转入业主代表林巧兰的账户，再由林巧兰转至张巨有及其他业主。张巨有确认由林巧兰代收后再转交给其系经其同意。《租赁合同》签订后，张巨有于2016年1月21日、2017年3月28日收取租赁保证金合计6685.8元。张巨收到房屋租金如下：2016年1月21日、2016年3月10日、2016年3月31日、2016年4月26日、2016年5月26日、2016年7月4日均为3342.9元，2016年8月26日3342.9元，2016年9月9日、2016年10月13日、2016年11月7日、2016年12月6日、2017年2月8日、2016年4月19日、2017年5月17日、2017年6月13日、2017年7月13日、2017年8月8日、2017年9月8日、2017年10月9日、2017年11月14日、2017年12月27日、2018年2月3日、2018年4月1日、2018年4月19日、2018年5月21日、2018年6月15日均为3039元，2018年7月11日2502.3元，之后万豪汇音乐厅未再支付租金。另查明，万豪文化公司于2018年1月5日注销。2018年6月2日，万豪汇音乐厅向张巨有等业主出具《承诺书》，载明：“截止2018年6月1日止，原福州台江区万豪文化发展有限公司所欠四月至五月房租未结清。经与各业主协商一致，该租金由台江区万豪汇音乐厅代为支付。同时，原福州台江区万豪文化发展有限公司于2016年与各业主签订的租赁合同所支付业主押金合计594332.2元所有权归台江万豪汇音乐厅所有并履行合同所应承担的权利与义务。本音乐厅郑重承诺按如下还款计划还款：一、06月4日支付10万元租金；二、06月15日前付清四月租金；三、6月25日前付清五月租金。”一审诉讼过程中，张巨有与万豪汇音乐厅确认双方未解除张巨有与万豪文化公司于2015年12月16日所签订的《租赁合同》。 一审法院认为，张巨有与万豪文化公司于2015年12月16日所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当全面履行合同义务。万豪文化公司未按照《租赁合同》、《承诺书》及《租约补充协议》约定履行及时足额支付租金义务，构成违约。万豪文化公司注销登记后，万豪汇音乐厅向张巨有等业主出具《承诺书》，承诺由其履行合同所应承担的权利与义务，不违反法律强制性规定，张巨有诉请万豪汇音乐厅依据《租赁合同》约定承担违约责任，符合双方合同约定，一审法院予以支持。根据《租赁合同》、《承诺书》及《租约补充协议》约定，2015年12月16日至2019年2月1日，万豪文化公司与万豪汇音乐厅应向张巨有支付房屋租金合计119,692.9元，但万豪文化公司与万豪汇音乐厅仅向张巨有支付房屋租金合计83,643.6元，尚欠房屋租金36,049.3元。万豪汇音乐厅辩称口头约定自2017年9月起按100元/月/㎡计算支付租金，但未提供证据证明双方存在上述约定，且张巨有予以否认，故对万豪汇音乐厅的辩解一审法院不予采纳。张巨有诉请支付拖欠的房屋租金36,049元一审法院予以支持。《租赁合同》乙方应严格按照约定交纳房租及水电（含公摊）、物业费，如乙方未按约交纳，逾期支付租金超过五日的则每逾期一日，按照当月房租的0.5‰承担迟延支付租金的违约金，甲方可以在乙方押金中予以除。虽张巨有同意租金由林巧兰代收后再转账给张巨有，但万豪文化公司与万豪汇音乐厅未按上述约定及时足额支付，已构成违约，张巨有主张万豪文化公司支付租金迟延支付滞纳金符合双方合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。由于张巨有主张的2016年9月30日前的租金迟延支付滞纳金已超过诉讼时效期间，故万豪汇音乐厅主张2017年10月之前的违约金超过诉讼时效一审法院部分予以采纳，张巨有主张2016年9月30日前的滞纳金一审法院不予支持。基于万豪文化公司与万豪汇音乐厅未及时足额支付租金，导致张巨有迟延收到房屋租金，现张巨有主张2016年10月1日至2019年2月28日止，万豪文化公司与万豪汇音乐厅迟延支付租金违约金为4403.4元并诉请万豪汇音乐厅支付上述款项未超过双方合同约定，一审法院予以支持。基于双方未解除合同，张巨有主张万豪汇音乐厅支付违法解除合同的赔偿金6678元缺乏事实依据，一审法院不予支持。基于《租赁合同》中未约定守约方因主张权利而支出的交通费、住宿费由违约方承担，且张巨有未提供证据证明其实际支付情况，故张巨有主张万豪汇音乐厅支付因诉讼而支付的交通住宿费4159元缺乏事实依据，亦无法律依据，一审法院不予支持。判决：一、台江区万豪汇音乐厅应于一审判决生效之日起十日内向张巨有支付拖欠房屋租金36,049元；二、台江区万豪汇音乐厅应于一审判决生效之日起十日内向张巨有支付租金迟延履行违约金4403.4元；三、驳回张巨有的其他诉讼请求。案件受理费594元，由张巨有负担194元，台江区万豪汇音乐厅负担500元。 二审中，万豪汇音乐厅提交一组网络下载诉争房屋周边现行租金情况截图，以证明诉争房屋的租金已经下调。本院组织双方当事人对该证据予以质证。张巨有对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，本案诉争房屋系商铺，证据中都是写字楼的租金，没有可比性。本院认为，上述证据与本案讼争事实缺乏关联性，故不予认定。 上诉人万豪汇音乐厅虽对一审认定事实有异议，但未提供充分证据予以反驳，而被上诉人张巨有则对一审查明认定的事实不持异议。故本院对一审查明认定的事实全部予以确认。 本院认为，张巨有与万豪文化公司于2015年12月16日所签订的《租赁合同》依法成立并生效。万豪文化公司注销后，万豪汇音乐厅向张巨有等业主出具《承诺书》，承诺由其履行合同所应承担的权利与义务，因此张巨有与万豪文化公司所签订的《租赁合同》对万豪汇音乐厅具有合同约束力，张巨有及万豪汇音乐厅均应当全面履行合同义务。 《租赁合同》、万豪文化公司与张巨有的代理人于2016年8月29日签订《承诺书》和2017年4月24日万豪文化公司再次与张巨有的代理人签订《租约补充协议》，明确约定2016年9月1日至2017年8月31日租金为每平方米100元，且2017年1月1日至2017年1月31日为免租期。约定降租期结束后，虽然自2017年9月起，承租人依旧以每月每平方米100元的价格支付租金，但是并无其他证据证明缔约双方用实际行动改变了原《租赁合同》关于租金的约定。万豪汇音乐厅所出具的《承诺书》系其单方制作，也难以证明身为业主的张巨有曾对《承诺书》上所记载的欠邀租金的数额予以认可。因此万豪汇音乐厅关于租赁双方以实际行动改变了租金标准的主张，不能成立。 本案系租赁合同纠纷，在诉讼时效方面法律有其特殊规定。《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：...（三）延付或者拒付租金的...”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”张巨有一审起诉时间为2018年10月，而《民法总则》施行时间为2017年10月1日，因此张巨有主张自2016年10月1日至2019年2月28日止的租金和违约金，并未超过诉讼时效。虽张巨有同意租金由林巧兰代收后再行转账，但万豪文化公司与万豪汇音乐厅未按上述约定及时足额支付，已构成违约。一审法院对张巨有的诉请予以支持，于法有据，并无不当。 综上所述，台江区万豪汇音乐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费594元，由上诉人台江区万豪汇音乐厅负担。 本判决为终审判决。 审判长 甘 力 审判员 林 辉 审判员 陈 洪 二〇一九年八月二十八日 书记员 张欣婕