成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初8178号 原告（反诉被告）：邱清文，男，汉族，1957年5月12日出生，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：张显兴、杜林，四川应天缘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川苏宁易购销售有限公司，住所地：成都市金牛区三洞桥路******。 法定代表人：杨万波。 委托诉讼代理人：王雪、崔月虎，泰和泰律师事务所律师。 原告邱清文诉被告四川苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案，依法适用简易程序，本案于2018年9月14日公开开庭进行了审理。原告邱清文的委托诉讼代理人杜长林，被告苏宁公司的委托诉讼代理人王雪、崔月虎均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邱清文向本院提出诉讼请求:1、解除双方签订的《场地租赁合同》;2、判令苏宁公司返还邱清文已交房租1222120.54元，退还保证金50000元;3、苏宁公司赔偿邱清文装修损失350000元，设备损失266425元。事实和理由：2014年11月17日，原、被告及第三人成都市番茄树投资管理有限公司（以下简称“番茄树公司”）签订《三方协议》约定，番茄树公司解除与被告签订的租赁合同，租赁场地由原告承租，原告与被告另行签订租赁合同,番茄树公司之前向被告交纳的保证金5万元及已付未到期租金105845.70元，自动转为原、被告合同的保证金及首季度租金（原告需要补缴首季度差额14054.30元）。同日，原、被告签订了《场地租赁合同》，约定被告将成都市蜀汉路347号西城天下大厦二层建筑面积为456平方米的部分区域租赁给原告，租金为48万元/年，从第二个租赁年度起，租金标准每年按3%的比例在上年租金基础上逐年递增。合同第6.1条明确，“乙方所租用场地仅限经营项目为网咖”。接受房屋后，原告即委托相关专业机构进行设计、装饰、装修并购物电脑等设备。进行消防设计时，由专业消防人员实地进行考察时发现，虽然被告出租的场地有三个消防通道，但其中一个是与西城天下居民的消防通道连接的出口，不符合消防规范，另一个消防通道与“乡村基”共用，为“乡村基”消防通道的出口，只能从“乡村基”向网吧场地单向疏散使用，也不符合消防规范要求。为此，消防设计只能另行架设钢楼梯方可成为独立的消防通道，才可符合消防要求。虽然被告口头答应协调物业以让原告能另行架设钢楼梯，但至今未能得以实施。原告装修完毕后，2015年4月28日，以成都市五九八网吧装修工程进行消防备案验收，因消防通道缘故，验收不合格。作为经营性网吧，消防验收不合格，就无法办理网吧经营许可证，原告只能以试营业名义断续开业，根本无法正常经营。后原告多次与被告协商，要求处理协调解决消防通道事宜，但被各种理由拖延至今。 苏宁公司辩称，1、被告不存在违约行为或合同目的不能实现的情形，房屋整体是通过了消防验收，且租赁房屋亦通过了消防验收；2、原告对租赁场地是否符合其经营性业务的相关需求负有考察、论证义务，被告在签署租赁合同前就已经告知原告租赁房屋平面图及周边情况；3、原告消防验收不合格并非被告租赁房屋消防通道的原因。原告提供的资料仅能显示消防验收未通过，但具体原因是否为消防通道并未显示；4、原告消防设计未通过审核即开始施工装修，其违反消防法的相关规定导致的装饰、设备损失应由其自行承担。 苏宁公司向本院提出反诉请求：请求判令邱清文向苏宁公司支付提前退租金违约金262254元，支付使用的水电费14464.15元，迟延缴纳租金及水电费的滞纳金20351.12元。事实及理由：2014年11月17日，苏宁公司与邱清文及第三人番茄树公司签订《三方协议》，约定番茄树公司与苏宁公司签订的租赁合同解除，由邱清文承租该租赁场地，同时苏宁公司与邱清文另行签订租赁合同。三方协议内容附了租赁场地的平面图且经邱清文确认。2014年11月17日，邱清文与苏宁公司签订了《场地租赁合同》约定苏宁公司将成都市蜀汉路347号西城天下大厦二层建筑面积为456平方米的部分区域租赁给邱清文经营，租金为每年48万元，从第二个租赁年度起，租金标准按照3%的比例在上年租金基础上逐年递增。合同第五条第5.2款约定，邱清文在租赁期内若无苏宁公司的书面同意，而擅自撤离、擅自停止经营行为，或因违法行为被依法查封，则视为邱请问自动放弃经营权，苏宁公司有权解除合同，保证金不予退还，同时邱清文应按照合同剩余租金总额的30%的标准向苏宁公司支付违约金。合同第六条第6.1款约定，邱清文对租赁场地实现其租赁目的负有调查、论证义务，邱清文承诺已全面了解租赁场地性质及周边情况，若因此致本合同无法履行，其自行承担责任，已付定金苏宁公司不予退还。合同签订后，邱清文与苏宁公司进行了租赁场地的交接，之后邱清文委托了专业人士进行设计和装修。2015年4月28日，邱清文告知苏宁公司其租赁场所经营的网吧装修工程因消防通道缘故验收不合格，但之后该网吧却在正常运营。2018年4月24日，邱清文向苏宁公司发出《退场通知书》，载明：由于其经营问题其决定于2018年5月17日退出其承租的西城天下二楼场地。苏宁公司告知邱清文，双方还未就邱清文提前解约协商一致，希望其暂不要搬离租赁场地，若要搬离是要支付违约金的。2018年6月21日，苏宁公司员工巡查发现邱清文已经擅自搬离了租赁场地。根据合同第十二条之约定，邱清文应当支付违约金及由此给苏宁公司造成的损失。 邱清文针对反诉辩称，在签订合同时，苏宁公司提供的平面图具有极大误导性，导致邱清文认为房屋消防不存在问题，但实际履行过程中，因为苏宁公司提供的场地与平面图不同，导致邱清文无法经营网吧。邱清文因消防验收无法通过继而无法办理经营许可证，一直无法正常经营。 本院经审理认定事实如下：2014年11月17日，邱清文与苏宁公司（原名称为四川苏宁云商销售有限公司）及第三人番茄树公司签订《三方协议》约定，番茄树公司解除与苏宁公司签订的租赁合同，租赁场地由邱清文承租，邱清文与苏宁公司另行签订租赁合同。番茄树公司之前向苏宁公司交纳的保证金5万元及已付未到期租金105845.70元，自动转为合同的保证金及首季度租金（原告需要补缴首季度差额14054.30元）。同日，邱清文与苏宁公司签订了《场地租赁合同》约定苏宁公司将成都市蜀汉路347号西城天下大厦二层建筑面积为456平方米的部分区域租赁给邱清文，租金为每年48万元，从第二个租赁年度起，租金标准每年按3%的比例在上年租金基础上逐年递增。合同第五条第5.2款约定，邱清文在租赁期内若无苏宁公司的书面同意，而擅自撤离、擅自停止经营行为，或因违法行为被依法查封，则视为邱请问自动放弃经营权，苏宁公司有权解除合同，保证金不予退还，同时邱清文应按照合同剩余租金总额的30%的标准向苏宁公司支付违约金。合同第6.1条明确约定，“乙方所租用场地仅限经营项目为网咖，邱清文对租赁场地实现其租赁目的负有调查、论证义务，邱清文承诺已全面了解租赁场地性质及周边情况，若因此致本合同无法履行，其自行承担责任，已付定金苏宁公司不予退还。”邱清文与苏宁公司进行了租赁场地的交接，接受房屋后，邱清文即委托相关专业机构进行设计、装饰、装修并购物电脑等设备。装修完毕后，邱清文即开始在案涉房屋内经营网吧，但未办理相应执照等手续。2015年1月30日，邱清文投资设立成都市五九八网吧（个人独资企业）。2015年6月4日，成都市公安局消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，消防机构认为存在两方面的问题：1、施工现场未按照审查合格的图纸施工，安全出口数量不足，不符合《建筑设计防火规范》第5.5.8之规定；2、火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统无法识别。消防机构要求将该工程停止使用，整改后复查，未经复查合格，不得恢复使用。嗣后，邱清文仍继续经营该网吧。 2018年4月24日，邱清文向苏宁公司发出《退场通知书》，载明：由于经营问题其决定于2018年5月17日退出其承租的西城天下二楼场地。2018年6月21日，苏宁公司发现邱清文经营的网吧已经撤场。2018年6月23日，苏宁公司向邱清文发出《催款函》，要求邱清文支付苏宁公司2018年5月18日至2018年8月17日期间房屋租金、2018年3月16日至2018年6月21日期间水电费及违约金，共计270540.71元。2018年7月2日苏宁公司向邱清文发出《关于蜀汉路店网咖商户提前撤场的违约告知函》，苏宁公司要求邱清文承担相应的违约责任。 另查明，邱清文房屋租赁费交至2018年5月17日，尚欠2018年3月至6月21期间水电费14464.15元。 以上事实有当事人的陈述，《三方协议》、《场地租赁合同》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《退场通知书》、《催款函》、《关于蜀汉路店网咖商户提前撤场的违约告知函》等证据在案佐证。 本院认为，邱清文与苏宁公司签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。 案涉房屋在邱清文承租前并非用于网吧经营，该房屋的消防设施符合相关规定，邱清文与苏宁公司签订的《场地租赁合同》明确案涉房屋承租用途为经营网吧，众所周知，网吧会使用大量电子设备，对于消防安全国家有更为严格的要求，对此，双方在订约之前即应当进行考察，均有审慎的义务，特别是邱清文其作为网吧的经营者，更应当审慎签约。本案双方签订的租赁合同有效，但实际履行不能，导致合同目的无法实现，邱清文作为承租方有权解除合同。邱清文虽然在案涉房屋消防验收不合格的情况下仍继续经营该网吧，但其经营行为属于违法经营，原、被告双方均有权要求解除案涉合同。对于解除合同的损失负担，本院认为，邱清文作为网吧的经营者应承担主要的责任。本院认为，邱清文业已实际使用案涉房屋，其无权要求苏宁公司承担返还已付租金的责任，同时，邱清文亦无权要求苏宁公司赔偿其装修及设备损失。本院对邱清文的该部分请求不予支持，但苏宁公司对于邱清文已经支付的保证金应予退还。 关于反诉的问题，苏宁公司在签订租赁合同时未尽到合理的审慎义务，对于解除合同后所造成的损失，苏宁公司应自行承担部分责任，同时，本院认定案涉合同的解除系因履行不能所致，并非因违约导致合同解除，所以，苏宁公司无权要求邱清文承担违约责任。苏宁公司在反诉中主张的租金即为其解除合同后的租金损失，该项损失客观存在，本院依据公平原则，同时根据双方的责任，酌定由邱清文赔偿苏宁公司一个月的租金损失，即为43709元（524508元÷12月）。对于邱清文拖欠的水电费，该项费用实际发生，邱清文应予支付。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除邱清文与四川苏宁易购销售有限公司2014年11月17日所签订的《场地租赁合同》； 二、四川苏宁易购销售有限公司返还邱清文保证金50000元； 三、邱清文支付四川苏宁易购销售有限公司水电费14464.15元； 四、邱清文赔偿四川苏宁易购销售有限公司租金损失43709元； 上述二、三、四项品叠后，邱清文还应支付四川苏宁易购销售有限公司8173.15元，邱清文应于本判决生效之日起10日内履行付款义务。 五、驳回邱清文的其他诉讼请求； 六、驳回四川苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费21797元，减半收取10898.5元，反诉案件受理费4697元，共计15595.5元，由邱清文负担12476元，四川苏宁易购销售有限公司负担3119.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 宁 二〇一九年八月二十九日 书记员 干海林