福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3666号 上诉人（原审被告）：吴绵成，男，1962年3月2日出生，汉族，住福建省石狮市。 被上诉人（原审原告）：厦门海谊楼宇经营管理有限公司,住所地福建省厦门市思明区嘉禾路**24B-4。 法定代表人：夏传球。 委托诉讼代理人：黄晓明，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伟安，福建协力人律师事务所律师。 上诉人吴绵成因与被上诉人厦门海谊楼宇经营管理有限公司（以下简称海谊公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019)闽0581民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴绵成上诉请求：撤销一审判决，依法驳回海谊公司对吴绵成的诉讼请求或依法将本案发回重审。事实和理由：一、海谊公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业服务费，明显存在怠于行使权力的行为。根据《国务院物业管理条例》第六十四条规定，只有在业主委员会督促缴纳物业服务费且业主仍拒不缴纳的情况下，物业服务企业才可以向人民法院起诉，海谊公司并未提交证据表明其已通过狮城帝苑业主委员会来督促吴绵成缴纳物业服务费。二、海谊公司并没有履行相关的维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的违约责任。海谊公司在提供物业管理服务中存在诸多问题，小区监控长年失修，造成小区治安管理混乱，吴绵成摩托车被盗无法寻回；小区排水堵塞，造成小区暴雨时积水严重，影响居住环境。三、海谊公司续签的物业服务合同无效。海谊公司后期续签的物业服务补充协议是在狮城帝苑业委会已没有实际运作的情况下，非法与狮城帝苑业委会续签的，该合同并未取得全体小区业主的同意及知情。 海谊公司辩称，一、海谊公司已经多次通过业委会要求吴绵成缴纳相应物业管理费等费用，且海谊公司员工也多次到吴绵成处进行催缴，但吴绵成均以各种理由推诿，拒不缴纳物业服务费。二、海谊公司依据与狮城帝苑业委会签订的物业服务合同的要求为该小区提供相应的物业服务，吴绵成未能提供证据证明海谊公司未依约履行物业服务，应承担举证不能的法律后果。三、海谊公司与狮城帝苑业委会签订的物业服务合同受法律保护，且双方在2018年7月20日办理物业移交手续，也可以证实在此期间都是由海谊公司对狮城帝苑小区进行管理。吴绵成作为狮城帝苑小区的业主，在享受了相应的物业服务后，应缴纳相应的物业服务费。 海谊公司向一审法院起诉请求：判令吴绵成向海谊公司支付自2013年1月1日起至2018年7月20日止的物业管理费15，854.9元。诉讼中，海谊公司变更诉讼请求如下：判令吴绵成向海谊公司支付物业管理费16217.9元及自2018年7月21日起至实际还清之日止按日千分之三计算的违约金，暂计至起诉之日止为11482.27元。 一审法院认定的事实：海谊公司是依法注册登记的具有物业管理资质的有限责任公司。吴绵成系石狮市狮城帝苑01幢609的业主，该住宅建筑面积173.85平方米。2012年3月20日，海谊公司与石狮市狮城帝苑业主委员会签订《狮城帝苑物业服务合同》一份，约定海谊公司为吴绵成上述房屋所在的狮城帝苑小区提供物业管理服务，服务期限至2014年12月31日，纯住宅物业服务费标准：1.4元/月.平方米。合同第七条第三项约定“物业服务费从物业交付买受人之日起，按月计，按月全额收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月15日前向乙方（注：海谊公司）支付当月物业服务费”，第十六条第二项约定“业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，除应补足差额，还应当按照差额的每日3‰标准向乙方如数返还”。因合同到期，2015年1月1日，海谊公司与石狮市狮城帝苑小区业主委员会签订《物业管理服务续签合同》一份，约定海谊公司继续为狮城帝苑小区提供物业服务，服务期限至新一届业主委员会成立为止，原合同条款不变。因与狮城帝苑业委会解除物业服务合同，2018年7月20日，海谊公司将物业管理权移交给狮城帝苑业主委员会。吴绵成所有的上述房屋自2013年1月1日起至2018年7月20日止产生的物业管理费为16，220.7元（173.85平方米*1.4元/每平方米/月*66个月20天）。 一审法院认为，海谊公司与石狮市狮城帝苑业主委员会签订的《狮城帝苑物业服务合同》及《物业管理服务续签合同》，合法有效，对狮城帝苑小区包括吴绵成在内的全体业主均具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。吴绵成主张海谊公司管理混乱，但其提供的证据无法证明其主张，其以此抗辩拒缴物业服务费，依据不足。海谊公司主张吴绵成自2013年1月至2018年7月20日未缴交物业服务费，吴绵成辩称其已缴交了2013年度的物业服务费，但未能举证证明，故对海谊公司的该主张予以采信。该期间，吴绵成所有的涉案房住宅产生的物业服务费为16，220.7元，海谊公司主张16217.9元，不违法律规定，该款依法应予以支付。吴绵成经海谊公司催缴，未履行付款义务，构成违约，海谊公司有权请求吴绵成支付违约金，海谊公司主张违约金自2018年7月21日起计算至实际还清之日止，依法有据，予以支持，但其主张按日千分之三计算的标准过高，应调整为月利率2%。对海谊公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一．吴绵成应在一审判决发生法律效力后十日内支付海谊公司2013年1月1日至2018年7月20日的物业服务费16217.9元及自2018年7月21日起至实际还清之日止按月利率2%计算的违约金；二．驳回海谊公司的其他诉讼请求。案件受理费492元，减半收取246元，由海谊公司负担111.4元，由吴绵成负担134.6元。 二审中，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，海谊公司与石狮市狮城帝苑业主委员会签订的《狮城帝苑物业服务合同》及《物业管理服务续签合同》，合法有效，双方应按上述合同的约定全面履行自己的义务，吴绵成主张海谊公司与石狮市狮城帝苑业委会签订的《物业管理服务续签合同》无效，但吴绵成未能进一步提供证据予以证明，且海谊公司已经按照上述合同约定为石狮市狮城帝苑小区提供了物业服务，故吴绵成主张上述《物业管理服务续签合同》无效，证据不足，不予采信。吴绵成主张海谊公司没有履行相关的维修、养护、管理、维护义务，但吴绵成提供的证据不足以证明其主张，故吴绵成主张海谊公司违约，证据不足，不予支持。吴绵成未能按照合同约定缴纳物业服务费已构成违约，海谊公司请求吴绵成支付其2013年1月1日起至2018年7月20日止的物业服务费16217.9元，于法有据，予以支持，但违约金应调整为月利率2%。因此，吴绵成的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决正确，予以维持。 综上，吴绵成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费492元，由吴绵成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年八月七日 法官助理 罗晓燕 书 记 员 吴彬彬 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按 照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……