江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5329号原告：吴晓麟，女，1986年1月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：张阿风，女，1989年4月11日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告吴晓麟与被告张阿风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告吴晓麟到庭参加诉讼。被告张阿风经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴晓麟向本院提起诉讼，要求判令：1、解除原告与被告之间的租赁合同，要求被告恢复房屋交付时的结构，腾空被告所有物品，交付房屋，所产生的费用由被告承担；2、被告支付物业管理费4920.53元；3、被告支付已拖欠租金39722元，并支付自2019年7月18日起至实际交付房屋期间的房屋租金；4、被告支付违约金19000元（按年租金20%计算）；5、诉讼费由被告承担。审理中，原告吴晓麟明确诉讼请求变更为：1、解除原告与被告在2017年10月30日签订的房屋租赁合同，被告腾空并返还紫玉坊5幢107室的房屋；2、被告支付自2019年1月1日至3月31日的尚欠租金8750元，自2019年4月1日起至合同解除时的租金，合同解除后直至实际返还房屋之日止的占有使用费，均按照合同约定的年租金95000元标准计算；3、被告支付2019年1月1日至7月31日止的物业费5045.26元；4、被告支付违约金9500元（以年租金的10%计算）；5、被告承担本案诉讼费，胜诉后由法院退还原告，被告直接支付法院；其他诉讼请求暂不在本案中主张。事实与理由：2017年10月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于苏州市相城区房屋，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月30日止，前三年每年租金95000元，后两年每年租金97850元。原告按约交付房屋，被告未按约支付租金，原告催讨未果，故向法院起诉。被告张阿风未作答辩。经审理查明，2017年10月30日，吴晓麟、张金花、张巧根（出租方、甲方）与张阿风（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将自有的坐落在苏州相城区阳澄湖中路紫玉花园门面房5幢106、107、108号的房屋出租给乙方经营威铭汗蒸馆使用，租赁期共60个月，甲方从2018年1月1日起将房屋出租交付乙方使用，至2022年12月30日收回。第一年年租金95000元×3=285000，第二年年租金95000元×3=285000，第三年年租金95000元×3=285000……前三年1月1日前10日内，乙方向甲方支付上半年租金47500元×3=142500，前三年7月1日前10日内，乙方向甲方支付下半年租金47500元×3=142500……甲乙双方签字合同生效即日起，甲方将该房屋交付给乙方使用。乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日甲方有权按年租金的2%向乙方加收滞纳金……”。2018年11月14日，吴夯男（甲方、出租方）与张阿风（乙方、承租方）签订了《补充协议》一份，约定：“年租金支付方式更改为季付【乙方每年分四个季度支付房租，每季度提前一个月(月初一号)支付下一季度房租金额[例：甲方2019年一季度(2019.1.1至2019.3.31)租金收取，乙方应于2018.12.1支付租金并转入指定收款账户]，五日内租金未转入甲方指定账户视乙方违约(违约金按年租金金额0.5%日利率结算)并自动放弃续租，合同终止。一周内让出承租房屋并恢复房屋交付时结构，超出约定期限乙方未交付房屋，甲方有权采取任何措施收回房屋并由此造成的一切后果由乙方承担】剩余租期4年：2019.1.1-2019.12.31乙方应付租金95000元整。经甲、乙双方约定分四季度支付。分别于：2018.12.1支付一季度25000元整(日期始:2019.1.1至2019.3.31)；2019.3.1支付二季度25000元整(日期始：2019.4.1至2019.6.30)；2019.6.1支付三季度25000元整(日期始：2019.7.1至2019.9.30)；2019.9.1支付四季度20000元整(日期始：2019.10.1至2019.12.31)……水、电、煤和物业管理费应及时缴纳，由此造成甲方不良信用将追究乙方责任。107收款账号：62×××12(张金花)”。又查，江苏苏南万科物业服务有限公司分别于2019年6月21日、7月18日开具发票确认吴晓麟交纳了涉案房屋2019年1月1日至6月30日的物业费4324.51元、7月1日至7月31日的物业费720.75元，合计5045.26元。再查，案涉房屋位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路88号紫玉坊5幢107室，登记权利人为吴晓麟、曹刚，用途为其他商服用地/非居住，建筑面积138.34平方米，权证号苏（2018）苏州市不动产权第7001617号。庭审中，吴晓麟另述称，吴晓麟、张巧根、张金花均将其名下各一间房屋出租给张阿风经营威铭汗蒸馆，本来打算分别签订合同，后来直接采用了张金花提供的《房屋租赁合同》并签订在了一起，合同由张金花保管。根据《房屋租赁合同》约定，每间房屋年租金都是95000元，房屋实际于2017年10月份就已经交付张阿风，免了两个月的租金，租金从2018年1月1日起算。之后，因张阿风未能按期支付租金，为缓解张阿风的付款压力，吴晓麟、张巧根、张金花分别与张阿风签订《补充协议》，将租金支付方式变更为每季度一付，吴晓麟的《补充协议》是由父亲吴夯男代签。被告张阿风仅支付了2019年第一季度的部分租金15000元和至2018年12月底的物业费,其余未再支付。现房屋被张阿风锁上了，里面堆放有张阿风的物品，未在经营。以上事实，由当事人身份信息、《房屋租赁合同》、《补充协议》、物业费发票、收款收据、银行交易流水、不动产权证书以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。本院认为，吴晓麟与张阿风在2017年10月30日签订的《房屋租赁合同》及2018年11月14日签订的《补充协议》，均为当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据《补充协议》约定，每季度租金提前一个月(月初一号)支付，五日内租金未转入吴晓麟指定账户视张阿风违约并自动放弃续租，合同终止。张阿风未按期支付租金，该行为已构成违约，吴晓麟以此为由要求解除与张阿风的《房屋租赁合同》,符合合同约定及法律规定，应予准许。吴晓麟已在起诉状中明确要求解除与张阿风的《房屋租赁合同》，本院向张阿风邮寄的起诉状于2019年8月2日签收，张阿风未提出异议，故本院认定吴晓麟与张阿风房屋租赁合同关系于2019年8月2日解除，张阿风应腾空并返还案涉房屋，同时应按合同约定的年租金95000元标准向吴晓麟支付至2019年8月2日止的欠付租金，经计算为40944.45元（95000/12×7+95000/12/30×2-15000），并参照该年租金标准支付自2019年8月3日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。吴晓麟要求张阿风承担以年租金标准的10%计算的违约金即9500元，符合《房屋租赁合同》约定，本院予以支持。关于吴晓麟主张的物业费，本院认为，根据吴晓麟提供证据可以证实其已支付涉案房屋2019年1月1日至7月31日的物业费5045.26元，根据《房屋租赁合同》约定，张阿风应承担租赁期间的物业费等因使用而产生的费用，租赁结束时须交清欠费，故吴晓麟要求张阿风承担上述物业费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴晓麟与被告张阿风在2017年10月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除。二、被告张阿风腾空并返还原告吴晓麟位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路88号紫玉坊5幢107室的房屋。三、被告张阿风支付原告吴晓麟租金40944.45元，并按95000元/年标准支付2019年8月3日至实际返还房屋之日止的占有使用费。四、被告张阿风支付原告吴晓麟违约金9500元。五、被告张阿风支付原告吴晓麟物业费5045.26元。上述第二至五项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，账号：32201997436050630022014200，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币3430.5元，由被告张阿风负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告张阿风负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331030374）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  吴 宏二〇一九年八月二十九日法官助理  唐若娴书 记 员  徐雯依