上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1930号原告上海裕田房产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人严富源，总经理。委托代理人纪雯，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人郭倩倩，上海市捷华律师事务所律师。被告司建华，男，1971年4月16日生，汉族，住上海市。被告吴秀云，女，1974年1月5日生，汉族，住址同上。被告司秋燕，女，1995年12月15日生，汉族，住址同上。被告司亚男，女，2002年3月31日生，汉族，住址同上。法定代理人司建华(司亚男父亲)。第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人仇忠亮，行长。委托代理人陈晔。委托代理人宗林海。原告上海裕田房产有限公司诉被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海农村商业银行股份有限公司宝山支行作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海裕田房产有限公司的委托代理人纪雯、郭倩倩、第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行的委托代理人陈晔到庭参加诉讼。被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海裕田房产有限公司诉称，2010年12月21日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，被告向原告购买上海市宝山区祁连山路2233弄中裕豪庭70号7层702室房屋(以下简称系争房屋)，总房价为人民币2,440,558元，其中450,558元于合同签订当日支付，贷款170万元由被告向银行申请，余款29万元于合同签订后10日支付。2010年12月31日，原告就系争房屋办理了预告登记。2011年2月10日，被告司建华与第三人签订《个人房屋抵押借款合同》，向第三人借款170万元，原告作为保证人对上述借款提供连带责任的保证担保。2011年2月12日，第三人发放该笔借款。2012年2月28日，原、被告就系争房屋办理交接。后因被告未按约归还银行借款本息，第三人向法院起诉，法院经审理后判决原告应对司建华等的付款义务承担连带责任，最终法院从原告账户强制执行扣划1,910,051.30元。现原告起诉要求解除双方于2010年12月21日签订的《上海市商品房预售合同》，被告协助原告办理注销系争房屋的预售预告登记手续并将房屋返还原告，请求被告向原告支付原告垫付款1,910,051.30元、违约金122,028元(总房价款的5%，上述两笔款项从被告已付房款中抵扣)。被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男均未作答辩。第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行述称，第三人起诉被告借款合同纠纷一案，已执行到位，请法院依法判决。经审理查明，2010年12月21日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方购买甲方系争房屋，该房屋用途居住，暂测建筑面积139.62平方米；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋总价款暂定为2,440,558元；甲方定于2011年9月30日前将房屋交付乙方；合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同附件一约定，乙方于签订本合同之日向甲方支付首付款450,558元(含定金)，需向银行申请贷款170万元在签订本合同之后的60日内支付至甲方账户内，房款29万元于签订本合同后10日内支付；因乙方未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使甲方为乙方提供贷款担保金被银行扣划或承担担保责任的，甲方有权按本合同第七条约定处理，且甲方有权暂缓向乙方交付本合同所指物业或终止本合同，并无需承担延迟交房的违约责任；如因乙方违约，致使甲方终止或单方面解除本合同的，乙方应在收到甲方发出的终止或解除合同通知之日起15日内与甲方共同向房屋所在区房地产管理部门办理注销本合同登记备案的手续，由此产生的相关费用由乙方承担，如乙方采用贷款方式购买房屋的，乙方还须办理注销抵押权预告登记等相关手续并提供相应的资料。2011年1月5日，被告经核准登记为系争房屋预购房屋权利人。2011年2月10日，第三人(抵押权人、债权人)与被告司建华(借款人、抵押人)、被告吴秀云、司秋燕、司亚男(抵押人)签订《个人房屋抵押借款合同》，被告以系争房屋抵押向银行借款170万元，原告对被告的借款承担担保责任。2011年2月16日，第三人经核准登记为系争房屋预购房屋抵押权人。2012年2月28日，原、被告签订《房屋交接书》，载明系争房屋实测建筑面积为139.49平方米，总房价款为2,438,286元，乙方已全部付清房价款。原告向被告退还房款2,272元。2014年6月30日，第三人向本院起诉被告及原告，要求被告司建华、吴秀云归还借款本金1,632,834.62元，支付截止至2014年6月15日的利息111,076.70元、逾期利息7,270.54元及自2014年6月16日起至判决生效之日止的逾期利息，还要求被告司建华、吴秀云赔偿律师费1万元，在系争房屋的抵押权人设定为第三人前，原告对上述债务承担连带清偿责任。该案中，原告、被告司建华、吴秀云均未到庭。2015年3月5日，本院判决支持了第三人的上述诉讼请求，原告承担保证责任后有权向债务人追偿；案件受理费20,650元、公告费560元、财产保全费5,000元，合计26,210元，由原、被告共同负担。2015年10月22日，本院从原告银行账户内强制扣划了1,910,051.30元。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿、《个人房屋抵押借款合同》、房屋交接书、(2014)宝民二(商)初字第1494号民事判决书、特种转帐借方传票及当事人陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，被告未按贷款合同约定的期限偿还银行贷款，导致原告承担担保责任的，原告有权按合同第七条约定处理；合同第七条约定，被告若未按本合同约定的时间付款逾期超过60天后，原告有权解除合同，被告应当承担总房价5%的赔偿金。原告代被告向第三人偿还了1,910,051.30元的债务，原告主张解除《上海市商品房预售合同》，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，原告应当将房款2,438,286元返还给被告。原告要求被告返还垫付款1,910,051.30元，本院予以准许，但该款应由被告司建华、吴秀云返还。原告要求被告注销《上海市商品房预售合同》备案登记手续，返还房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。第三人起诉被告借款合同纠纷一案已执行到位，故亦应当配合办理上述备案登记注销手续。《上海市商品房预售合同》因被告责任导致解除，原告要求被告支付总房款5%的违约金，符合合同约定，本院予以准许，但该总房款应按实际总房价进行计算，该违约金为121,914.3元。原告要求垫付款、违约金应当从已付购房款中予以抵扣的意见，因上述款项的付款义务主体不同，故本院对上述意见不予采纳。被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海裕田房产有限公司与被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男就上海市宝山区祁连山路2233弄中裕豪庭70号7层702室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男于本判决生效之日起十日内，办理注销上述《上海市商品房预售合同》登记备案手续，第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行予以配合；三、被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区祁连山路2233弄中裕豪庭70号7层702室房屋返还给原告上海裕田房产有限公司；四、原告上海裕田房产有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男房款2,438,286元；五、被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男于本判决生效之日起十日内，支付原告上海裕田房产有限公司违约金121,914.3元；六、被告司建华、吴秀云于本判决生效之日起十日内，返还原告上海裕田房产有限公司垫付款1,910,051.30元；七、原告上海裕田房产有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13,650元、保全费5,000元，由被告司建华、吴秀云、司秋燕、司亚男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一六年二月四日书记员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。