福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终2859号 上诉人（原审被告）：黄鸿江，男，1975年11月21日出生，汉族，住福建省安溪县,现住福建省安溪县。 被上诉人（原审原告）：厦门市今日大唐物业有限公司，住所地：福建省厦门市海沧区沧湖北路****。 法定代表人：刘火星，任总经理。 委托诉讼代理人：马世德，福建诚毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林志强，福建诚毅律师事务所律师。 上诉人黄鸿江因与被上诉人厦门市今日大唐物业有限公司（以下简称“大唐物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 黄鸿江上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.请求安溪县三远江滨花园小区业主委员会落实《三远江滨花园小区物业管理服务合同》，履行监督职责。事实和理由：1.物业管理企业未能依据《物业管理服务合同》约定履行相关义务，且给业主造成财产损失，一审法院未能依法认定事实，在物业管理企业已经构成合同违约情形下，仍判决业主缴纳物业服务管理费没有法律依据。历经十年严重渗水，外墙渗水导致内墙发黑、发霉、龟裂，物业管理企业没有履行物业管理服务合同相关约定，未及时排查修复造成业主损失，存在违约行为。2.一审法院未依据现场取证认定事实，也未了解受损业主是否已经得到修复，仅以物业管理企业片面之词进行认定。物业与业主之间是一种雇佣关系，物业没有认真履行合同义务，业主有权利要求减缴，拒缴或是终止合同。综上，请求二审法院依法改判。 大唐物业公司辩称，黄鸿江长期拖欠物业管理服务费、房屋公维金、公用水电费、代收生活垃圾处理费事实清楚，一审判决公平公正，依法应予以维持。1.大唐物业公司自2007年6月起已经履行了物业管理义务至今，黄鸿江以外墙渗水等非物业公司责任问题拒缴物业管理服务费，无合法依据。2.外墙渗水问题并非物业公司责任，物业公司作为中间协调人，对业主反映的问题如实登记、汇总、上报，对此，物业公司并无失职。物业公司已经协调业委会启动公维金进行整改，已经于2018年年底完成整改工作。3.物业公司提供的是普遍性服务，面对的业主成百上千，判定物业公司是否提供物业管理服务，不应该以单个业主的要求作为基准。4.本案物业费，十几年不曾调整，不足1元/月/平方米，业主不交纳物业费，更加不利于物业公司开展工作，提供和改进服务。 大唐物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令黄鸿江支付物业管理服务费4,984.74元、房屋公共维修金996.95元、代收公用水电费552.1元及代收生活垃圾处理费342元等费用总共为6,875.79元及相应逾期缴纳滞纳金23,013.65元，以上暂总合计为29,889.44元；2.本案诉讼费用由黄鸿江承担。 一审法院认定事实：大唐物业公司系安溪县三远滨江花园物业管理企业，黄鸿江系安溪县河滨南路江滨花园1＃405室的业主，其房屋建筑面积为123.08平方米。大唐物业公司依约管理安溪县三远滨江花园。自2014年4月起至2018年9月止，黄鸿江拖欠物业管理服务费4,984.74元、房屋公共维修金996.95元，自2014年3月起至2018年9月止，黄鸿江拖欠代收公用水电费552.1元，自2015年1月起至2018年9月止，黄鸿江拖欠生活垃圾处理费342元。 一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点有五点： 一、大唐物业公司与黄鸿江是否存在合同关系？大唐物业公司与福建新联安房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，安溪县三远江滨花园业主委员会与大唐物业公司签订了《物业管理服务合同》，对所有小区业主均具有约束力，本院认为，大唐物业公司与黄鸿江均应当按照合同约定履行自己的义务。 二、本案是否超过诉讼时效？物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务管理费用的履行期间届满之日起计算，大唐物业公司仍为三远江滨花园小区提供物业服务，故大唐物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。 三、伸缩缝漏水造成的系列问题黄鸿江是否可拒交物业费？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对物业公司没有履行、养护、管理和维护义务的，业主可请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以消极地拒绝缴纳物业服务管理费进行对抗，否则物业服务将无法正常开展，也不利于维护广大业主的利益。关于房屋外墙漏水及因此侵犯黄鸿江及其家人身体健康等方面的权利问题，大唐物业公司已经修理完毕，且与本案无关，属另一法律关系，不能作为拒缴物业费的原因，黄鸿江可持相应证据另行主张。黄鸿江未能依约按时支付物业管理服务费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。 四、大唐物业公司是否可以起诉要求黄鸿江支付生活垃圾处理费？根据安溪县人民政府安政综﹝2008﹞74号《安溪县人民政府关于印发安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案》第三项第3点规定，城区实行物业管理的小区，城市生活垃圾处理费委托物业公司代征。本院认为，物业公司代业主缴纳费用后，有权要求黄鸿江向其支付生活垃圾处理费。 五、大唐物业公司主张的滞纳金是否应支持？黄鸿江针对其所述大唐物业公司在物业管理工作中存在的瑕疵问题，如绿化、安保、停车等问题，不能构成合同的根本违约，不能构成减免物业费的理由。但业主提出的相关问题系对物业公司工作的鞭策，大唐物业公司应在今后的物业服务中充分听取小区居民的意见和建议，树立为居民服务的意识，提高自身物业管理工作水平，更好地为居民服务，促进和谐社会的建设。 综上大唐物业公司要求黄鸿江支付物业服务管理费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。黄鸿江并非恶意欠费，故对厦门市今日大唐物业有限公司主张滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、黄鸿江应在本判决生效之日起十日内支付大唐物业公司物业管理服务费4,984.74元、房屋公共维修金996.95元、代收公用水电费552.1元及代收生活垃圾处理费342元等费用共计6,875.79元；二、驳回大唐物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费547元，减半收取计273.5元，由大唐物业公司负担210.5元，黄鸿江负担63元。 本院二审期间，大唐物业公司未提交新证据。黄鸿江为证明其主张依法提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：黄鸿江提交一张光盘及一张图片，拟证明物业公司违反物业服务管理合同，管道问题及小区内部垃圾乱丢问题一直存在，该证据为黄鸿江单方制作，且没有具体制作时间和地点，无法达到其证明目的，不予采信。 经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。 本院认为，大唐物业公司与黄鸿江之间存在的物业服务合同法律关系合法有效。大唐物业公司为安溪县河滨南路江滨花园小区提供物业服务，黄鸿江作为该小区的业主，应依约按时支付物业管理服务费。黄鸿江主张大唐物业公司未履行物业服务合同，造成业主财产损失，但未能提供充分证据证明，对该主张本院不予认可。安溪县三远江滨花园小区业主委员会不是本案当事人，关于要求其业主委员会落实《三远江滨花园小区物业管理服务合同》，履行监督职责问题，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上，黄鸿江的上诉请求，理由不能成立，均不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费547元，由上诉人黄鸿江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年八月十三日 法官助理 李 虹 书 记 员 吴彬彬 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。