广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12081号原告（反诉被告）：钟其朝。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王骏鹏，广东信孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄恒春。委托诉讼代理人：袁敏华，广东灏创律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区均安镇升望房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰路都市经典****商铺之一，统一社会信用代码92440606MA52B7P57X，个体工商户。经营者：李航。委托诉讼代理人：邓忠福，男，1983年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告钟其朝（反诉被告，以下统一简称原告）诉被告黄恒春（反诉原告，以下统一简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法由审判员欧阳佩仪适用简易程序独任审判。被告黄恒春于2019年6月7日申请追加第三人佛山市顺德区均安镇升望房地产中介服务部（以下简称升望中介服务部），并提起反诉，本院决定合并审理，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告钟其朝的委托诉讼代理人熊强，被告黄恒春的委托诉讼代理人袁敏华及第三人升望中介服务部的委托诉讼代理人邓忠福均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告钟其朝向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付双倍定金赔偿款200000元；2.判令被告向原告支付因房屋买卖支出的费用17298元；3.判令被告向原告支付196000元违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2018年12月21日签订的《房屋买卖合同》、2019年4月19日签订的《房屋买卖补充协议》，约定由原告支付98万元购买被告名下位于佛山市顺德区，定金10万元，如被告违约，原告有权要求被告双倍返还定金并按照总价的20%支付赔偿款。合同签订后，原告如约履行，支出了相当费用和时间，但是被告至今尚未能赎回涉案房产证、办理解押手续。随着时间推移，房价上涨，被告为能将涉案房产卖出更高价钱（包括装修价值，现价值约128万元），2019年4月28日发出《催告履行合同通知书》，充分表明蓄意违约，还要没收原告定金，解除合同，不再履行合同相关义务。综上所述，被告一系列先期违约行为已经严重违反合同约定，导致合同依然无法继续履行，侵犯了原告的合法利益，按照《房屋买卖合同》被告应该向原告支付双倍定金赔偿款及违约金，为维护原告的合法利益特向贵院提起诉讼，愿判如所请。被告黄恒春答辩称，原告请求被告双倍定金赔偿20万元及违约金196000元没有事实与法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，且我方没有违约行为，违约在先的是原告，我方在2019年4月15日向原告身份证住址所在地发送催告履行合同通知书，但直至今天也无法联系到原告，所以原告请求因房屋买卖支出的费用17298元也没有事实与法律依据，退一步原告在没有明确涉案的房屋买卖合同是否继续履行还是解除合同的前提下，原告的诉讼请求没有法律依据。第三人升望中介服务部辩称，我方对本案无意见。针对原告的起诉，被告黄恒春反诉称，《房屋买卖合同》第六条第二款第二点约定：“在2019年3月1日前，若原告首付没按时付款，当违约处理，定金不退还。”按照合同的约定，原告应于2019年3月1日前向被告支付首期款180000元，其中含定金100000元，但原告至今没有支付。据此，反诉请求：1.请求判令解除原、被告以及第三人签订的《房屋买卖合同》，并判令被告没收原告交付之定金100000元；2.原告承担全部诉讼费用。原告钟其朝答辩称，我方同意解除合同，但被告忽略了双方于2019年4月19日签订的补充协议，在该补充协议相关条款未成就的情况下，被告蓄意违约，所以请求支持原告的诉请，驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过开庭对证据进行了质证。原告提交的《房屋买卖补充协议》，被告确认协议上的签名为其所签，故本院对该协议形式上的真实性予以确认；原告提交的微信聊天记录打印件，由于并未提交原件核对，故本院对该证据的真实性不予确认；原告提交的保险费等费用转账记录，由于并无其他证据佐证上述费用与本案的关联性，故本院对该组证据不予确认；对于原、被告提交的其他证据，对方当事人对真实性均予以确认，本院一并予以采信。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄恒春系位于佛山市顺德区产的所有权人。该房产设有抵押权。2018年12月21日，被告黄恒春及其妻子莫少丽作为卖方（甲方）与原告钟其朝作为买方（乙方）以及第三人升望中介服务部签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于佛山市顺德区的房屋卖给乙方，房屋成交总价为980000元。付款方式：1.甲乙双方于2018年12月21日签订本合同，房屋定金为100000元，签合同当天支付30000元，余下定金70000元在2019年1月10日前支付。2.若乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款的，甲乙双方于2019年1月30日前，按银行办理贷款要求提供相关资料，及办理手续。乙方办理银行按揭贷款时，有了解相关按揭政策义务，并承担政策变化风险。3.2019年3月30日前，甲乙双方带齐相关资料一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续，前提是乙方于2019年3月1日前需协助甲方归还上述交易房产的银行欠款，所归还的欠款不少于180000元包含定金100000元在内，作为乙方购房的首期款。4.购房余款800000元于乙方房产证及他项权证申领后，交于银行放款之日，由银行直接转入甲方账号。备注：若余款以银行按揭贷款方式支付，若贷款金额不足部分须于房地产交易所过户当天以现金补足给甲方，银行放款日以银行放款流程为准，多除少补。甲方违约责任：甲方拒绝转让房产，乙方有权要求甲方双倍返还定金，并按本合同约定成交总价的20%赔偿乙方损失。乙方违约责任：1.乙方拒绝购买房产，甲方收取的定金不予返还，乙方按本合同约定的房价的20%赔偿甲方损失；2.乙方无故拖延不按期付款，甲方有权就其实际欠款额，要求乙方自本合同签订之日起，至乙方实际支付之日，在2019年3月1日前，若乙方首付没按时付款，当违约处理，定金不退还。其他约定事项：乙方需要预付购房房款首期给甲方还房贷注销银行抵押使用，同时甲方注销银行抵押后及审批同贷书后30个工作日内，甲方双方带齐相关资料一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续。此后，原告钟其朝依约向被告黄恒春支付定金100000元，但并未在2019年3月1日前向被告黄恒春支付剩余首期款80000元。被告黄恒春遂于2018年4月16日通过快递向原告钟其朝邮寄《催告履行合同通知书》一份，内容为：按照合同约定，阁下应于2019年3月1日前向本人支付首期款人民币180000元整，其中含定金100000元整。但截至发函日，阁下仍未按合同约定完成，故现本人没收阁下已支付的100000元定金，另因本人与阁下签订的《房屋买卖合同》具有法律效力，阁下应严格按照合同约定，现本人致通知书催告阁下如下：请阁下收到本催告履行合同通知书三天内，与本人联系协商《房屋买卖合同》事宜，并向本人支付房屋首付款人民币180000元整，其中不包含定金100000元。如阁下接到本通知书三天内未与本人联系和未向本人支付首付款人民币180000元，本人将依相关法律规定，解除《房屋买卖合同》并要求阁下赔偿因此产生的损失。原告钟其朝收到上述催告通知书后，遂联系第三人升望中介服务部、被告黄恒春及其妻子进行协商。2019年4月19日，原、被告共同签订《房屋买卖补充协议》，协议内容为：房屋的成交金额980000元，买卖双方经协商认可房屋买卖合同继续履行合同交易，按原合同约定日期延期约2019年6月30日。包含以下约定：1.买家过户当天交首付尾款80000元；2.卖家于2019年5月16日向中国农业银行均安分行申请赎回房产证，同时带房产证到房管局解押，解押完成约10个工作日才可过户；3.买卖双方约定于5月30日后过户，具体时间双方确认；4.过户后约15个工作日取得房产证后办理银行抵押贷款；5.经双方协商，买家同意向卖方支付原合同延期补偿15000元，该补偿款于过户当天支付；6.乙方需向甲方支付提前赎证所需垫资款约25万元产生的费用。附加：如果新买家房产证入押银行之日起必须要35个工作日收到房屋尾款，如果不能按时，每超一天赔偿500/天。2019年5月4日，被告黄恒春通过快递向第三人升望中介服务部邮寄《催告履行合同通知书》一份，内容为：按照合同约定，买方应于2019年3月1日前向本人支付首期款人民币180000元整，其中含定金100000元整。但截至发函日，买方仍未按合同约定完成，故现本人没收买方已支付的100000元定金，另因本人与贵房产中介服务部和买方签订的《房屋买卖合同》具有法律效力，贵房产中介服务部和买方应严格按照合同约定履行，现本人致通知书催告贵房产中介服务部如下：请贵房产中介服务部收到本催告履行合同通知书三天内，与买方联系协商《房屋买卖合同》事宜，并让买方向本人支付房屋首付款人民币180000元整，其中不包含定金100000元。如贵房产中介服务部接到本通知书三天内未与买方联系和买方未向本人支付首付款人民币180000元，本人将依相关法律规定，解除《房屋买卖合同》并要求贵房产中介服务部返还已收取本人的经济佣金。同时，黄恒春遂函附有2019年4月19日的《房屋买卖补充协议》复印件一份，被告黄恒春在该复印件上手写注明：该合同未经中介同意视为该合同无效。同时在该合同签订时买方口头同意付首付房款至今依然没有付到，因此卖方单方提出该合同无效，必须按2018年12月21日签订的合同为准。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告黄恒春主张《房屋买卖补充协议》无效，但其并未提供证据证实本案中存在上述合同无效之情形。同时，被告黄恒春称当时口头约定内容与书面协议内容不符，其是在不清楚协议内容的情形下签订补充协议，协议内容并非其真实意思表示，但被告黄恒春作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在无证据证明存在法律规定的合同无效情形下，应对其签名行为由此产生的法律后果负责，故其以在对合同内容不知情的情况下签名主张协议无效之抗辩不能成立。《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，应受法律保护。被告在反诉中提出解除合同，原告于庭审时予以同意，本院确认双方签订的《房屋买卖合同》于2019年7月3日解除。由于被告签订《房屋买卖补充协议》时已同意首付尾款80000元延期至过户当天支付，后改为要求原告在过户前支付该80000元，致使案涉房屋买卖交易无法继续，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任。对于被告提出没收定金100000元的诉请，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，本院不支持原告主张同时适用定金罚则和违约金条款，本院根据被告的过错承担，并参照本案证据，确认被告应向原告双倍返还定金200000元，不再支持违约金196000元。至于原告主张的其他费用损失17298元，由于原告在本案中并未提交证据证实该费用的支出确因房屋买卖而产生，故本院对该主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）钟其朝与被告（反诉原告）黄恒春及第三人佛山市顺德区均安镇升望房地产中介服务部于2018年12月21日签订的《房屋买卖合同》于2019年7月3日解除；二、被告（反诉原告）黄恒春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）钟其朝双倍返还定金200000元；三、驳回原告（反诉被告）钟其朝的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄恒春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3749.74元[原告（反诉被告）钟其朝已预交]，由原告（反诉被告）钟其朝负担1599.74元，由被告（反诉原告）黄恒春负担2150元。反诉受理费减半收取为1150元[被告（反诉原告）黄恒春已预交]，由被告（反诉原告）黄恒春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧阳佩仪二〇一九年八月二日书记员 李 素 婷