广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5840号上诉人（原审被告）胡财娟，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）广州市合业房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人林森泽，职务高级营业经理。委托代理人林伟群，广东华商律师事务所律师。委托代理人黄宏涛，该公司职员，联系地址同广州市越秀区。上诉人胡财娟因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第1698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市合业房地产代理有限公司（下简称合业公司）具备为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务的中介资质。根据合业公司提供的穗房地证字第0725157号《广州市房地产证》复印件记载，本市越秀区xx路159号501房之一（以下简称涉案房屋）的权属人是冯某。合业公司提供的经广东省广州市南方公证处公证的《委托书》复印件显示，冯某及其妻子郑某于2014年12月3日委托案外人欧某代为出售涉案房屋、办理买卖交易过户手续、签订买卖合同，收售房款等事项。2015年1月26日，欧某（为甲方，卖方）、胡财娟（为乙方，买方）与合业公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：“甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀区xx路159号501房之一的物业（具体物业地址以权属证为准，下称该物业）达成一致，签订本合同。一、房屋买卖的基本情况如下：1.该物业建筑面积为20.39平方米（以房地产权证面积为准），2.房地产权证名称及号码为第0725157（以权属证为准），3.该物业现状：空置，4.该物业交付乙方使用情况：不带户口，5.成交价：人民币450000元整。……五、基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金。……七、若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方咨询或中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。……付款细则。甲乙双方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，并按下列第壹种方式处理：1.一次性付款。（1）于签订本合同时支付人民币20000元作为定金。……”上述合同落款处，中介方签章处载明经办人为黄宏涛。同日，胡财娟向合业公司出具了《中介服务确认书》，载明：胡财娟确认合业公司提供了中介服务，成功促成与欧某签订关于涉案房屋的买卖合同，为此同意支付人民币13500元作为中介服务费；该确认书自签署之日其生效等内容。上述《房屋买卖合同》及《中介服务确认书》签订后，胡财娟至今未支付中介服务费给合业公司。合业公司遂于2015年7月30日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：胡财娟立即向合业公司支付中介服务费13500元及违约金（从2015年1月27日起至起诉之日止，以13500元为基数，按每日1%计，以13500元为限）胡财娟原审辩称：不同意合业公司的全部诉讼请求。理由如下：（一）由于急需购房，胡财娟于2014年11月26日早上上搜房网查询发现有几间房源比较合适，故联系合业公司的中介黄宏涛。当天10点30分左右胡财娟到达店铺，见到黄宏涛后一再强调所购房屋的户口一定要清晰，房屋售出后出卖方的户口不能还在该房屋的地址上。当时黄宏涛一再表示户口没有问题，其从来没有因为户口的问题而不成交的，故胡财娟相信了他。后黄宏涛电话联系卖方约面谈，卖方一直到下午大约两、三点才出现。期间胡财娟欲到其他中介看房但黄宏涛都不愿意，胡财娟没有吃任何东西，饿得头晕眼花，这时黄宏涛拿出合同填写并让双方签名，签订合同期间胡财娟也问过户口问题，卖方和黄宏涛均表示没有问题，且合同上的条款为“不带户口”。卖方要求我方当天必须支付2万元定金，故胡财娟马上赶回文明路转帐，电子回单显示的时间是16点34分。因胡财娟当时又饿又累，故到第二天才要求卖方和中介出示有效的户口证明文件，卖方才说原产权人的户口并没有迁出。鉴于此情况胡财娟要求：网签时要扣下10万元，等原产权人户口迁出后再支付。卖方不同意，胡财娟同意让步将金额降至5万，卖方还是不愿意确定户口迁出时间，但是要求胡财娟必须在户口迁出的第三天付款，如果逾期每天支付3000元的滞纳金。胡财娟认为买卖双方应该是公平交易的，卖方户口迁出无期限，但要求胡财娟必须3天内付款是不公平的，不公平的交易就没有进行下去的必要。作为中介的黄宏涛当时应该知道卖方的户口并没有迁出，但是还是拼命的促成合同的签订，就是因为促成合同签订就可以收取中介费。作为房屋买卖合同签订的中介，黄宏涛未尽到如实报告合理审查的义务。期间，合业公司的中介黄宏涛还一再要求胡财娟签订不平等的补充条款。因胡财娟认为任何交易都应该建立在真实、诚信的基础上，卖家和合业公司没有如实告知房屋的真实情况，还要求签订不平等的补充条款，双方没有继续进行交易的基础，故不同意继续进行交易。最后买卖双方均同意解除合同，也没有追究合业公司的责任，合业公司现还诉请要求支付中介费并不合理。此外，《房屋买卖合同》第七款明确约定中介费由有过错方支付。在整个购房过程中，胡财娟不存在过错故不应该承担支付中介费的责任。（二）合业公司诉请要求的逾期支付中介服务费的违约金标准过高，请求法院予以调整。原审诉讼中，合业公司、胡财娟一致确认：黄宏涛为合业公司的工作人员，是为涉案房屋提供居间服务的经办人。关于签订《房屋买卖合同》前后的情况，合业公司、胡财娟双方各执一词。合业公司称：《房屋买卖合同》签订前，其不了解涉案房屋是否带户口，其亦没有主动向卖方了解。《房屋买卖合同》签订时，卖方称房屋不带户口，而胡财娟对卖方的陈述并没有提出异议，故其没有审查卖方所述的户口情况是否属实，即根据买卖双方的陈述写入《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》签订后，胡财娟与出卖人就户口迁出的时间问题产生争议，胡财娟才提出要求协助其与卖方协商户口迁出时间的问题。胡财娟称：其在第一次接触黄宏涛时已强调所购买的房屋必须不带户口；《房屋买卖合同》签订时，因黄宏涛及卖方均表示涉案房屋不带户口，故其没有对涉案房屋的户口信息进行核实便签订合同；签订《房屋买卖合同》后，其才要求合业公司协助卖方办理涉案房屋的户口证明；由于涉案房屋的户口问题无法解决，故其与欧某协商一致解除合同。为证明上述陈述，胡财娟向法庭提交2015年2月2日及6日的录音光盘及文字整理资料一份。但该录音资料未能体现合业公司的员工曾向胡财娟承诺其促成交易的涉案房屋不带户口。合业公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为即使该录音真实，也未能证明双方在签订《房屋买卖合同》前胡财娟向合业公司要求房屋不带户口以及合业公司承诺房屋不带户口的事实。原审庭审中，胡财娟为证明其在知道涉案房屋的户口未迁出后要求合业公司在补充协议中就迁出户口的期限作出约定以及由合业公司所起草的补充协议对其不公平的事实，向法院提交其与黄宏涛的微信截屏的聊天记录照片复印件2张，其中黄宏涛在聊天中称“我写了备注草稿你看看行不行”并发送该补充协议草稿，胡财娟回应称“无迁出期限哦”。胡财娟称上述聊天记录约在2015年2月3、4日发生。合业公司对上述照片复印件的真实性无异议，但认为该补充协议是根据买卖双方的要求进行起草的，同时认为该聊天记录反映了胡财娟对签订合同时户口未迁出的事实是认可的，胡财娟只是对迁出户口的时间有异议。胡财娟同时还提交了其与欧某的微信截屏的聊天记录复印件及《解除合同协议》各1份，拟证明其与欧某已就解除《房屋买卖合同》事宜协商一致。合业公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，并认为即使胡财娟与欧某解除买卖合同关系也不影响其向胡财娟主张支付中介服务费。原审法院认为：合业公司、胡财娟与案外人欧某三方签订的《房屋买卖合同》包含了两个法律关系，一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，该关系不属本案调处的范围；二是买卖双方与居间方之间的居间合同关系。本案合业公司是居间方，胡财娟是买方，双方之间存在居间合同关系，并不存在房屋买卖合同关系，合业公司与胡财娟之间的纠纷应适用《房屋买卖合同》中有关居间合同关系的条款调处。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案作为居间人的合业公司已促成买方即胡财娟与卖方欧某《房屋买卖合同》成立，该合同约定了双方于合同签订之日支付中介服务费，胡财娟也出具了《中介服务确认书》确认应支付的中介服务费的数额，故胡财娟应依约支付相应的中介服务费用。购买住房属于人生重大事项，胡财娟应根据自身所需尽到应有的审慎注意义务。庭审中，合业公司、胡财娟双方对签订《房屋买卖合同》前后的情况各执一词，但双方均未提供确凿的证据。胡财娟称合业公司的员工曾向其承诺涉案房屋不带户口，合业公司对此予以否认，胡财娟所提交的录音资料未能体现上述内容。同时胡财娟在庭审中亦确认其没有对涉案房屋的户口信息进行核实便签订合同。可见，胡财娟在签订《房屋买卖合同》时，在未穷尽有关措施核实相关户口信息的真实性的情况下自愿承担有可能带来的后果。合业公司虽为中介机构，具备房地产方面的一定专业知识，但其非户口管理部门，并不承担审查房屋户口的责任，胡财娟不能轻率地以卖方的回答作为具体操作特别是决定是否签约的应有标准，其更应向相关管理部门问询，再决定自己的行为走向，故胡财娟的该抗辩意见，原审法院不予采纳。此外，据上述法律规定可知，居间报酬的支付是以合同成立为要件，并非以合同最终是否履行作为条件，这也与合同的约定相吻合。胡财娟与卖方欧某自行解除双方之间就涉案房屋的买卖合同关系，是合同成立后的履行问题，属于房屋买卖合同关系，与作为居间方的合业公司无关。胡财娟陈述由于涉案房屋的户口问题无法解决，故其与卖方欧某协商一致解除合同，此更与合业公司无关，属买卖双方之间的法律关系。另外，胡财娟主张涉案中介服务费应由过错方支付，与《房屋买卖合同》第七条“若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方咨询或中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费”的约定不符。综上，胡财娟以上述理由不同意支付中介服务费的辩解没有事实与法律依据，原审法院均不予采纳。胡财娟没有充分证据证明合业公司有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，且损害了委托人利益，胡财娟应当按照约定支付报酬即合业公司所主张的中介服务费。另，胡财娟欠付中介服务费构成违约，胡财娟应承担违约责任。合业公司诉请要求胡财娟每日按欠付的中介服务费的百分之一的标准支付违约金，该违约金实属逾期付款的违约金，应以补偿合业公司之损失为主要目的，故胡财娟提出合同约定的违约金标准过高，应予调整的抗辩意见，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，现原审法院酌情调整该违约金标准为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金的总额应以不超过欠付费用为限。本案诉争系胡财娟引起，故本案受理费应全部由胡财娟承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，原审法院判决如下：一、胡财娟应于本判决发生法律效力之日起十日内，将中介服务费13500元一次性支付给广州市合业房地产代理有限公司。二、胡财娟应于本判决发生法律效力之日起十日内，将逾期给付中介服务费的违约金（以实欠中介服务费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年1月27日起计至上述款项支付之日止；该违约金数额以不超过上述所欠中介服务费总额为限）一次性支付给广州市合业房地产代理有限公司。三、驳回广州市合业房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费238元，由胡财娟负担。判后，上诉人胡财娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中介没有任何诚信，法院的判决会纵容中介的从业人员为促成签约根本就不讲诚信，从而使中介机构破坏整个房地产市场的公平竞争。二、房屋是中国百姓生活中的最重大财产，所有购房人会十分谨慎购买，人民法院的判决应当促使中介诚信经营，以保护广大购房人的利益，维护房地产交易市场诚信××发展。三、合同已约定不带户口，中介即有审查该房屋是否带户口的义务。因为户口对中国百姓产生重大利益，而且诸多事项均有户籍要求。房屋过户后，如果原房主不迁走户口，胡财娟也不可以通过法律途径要求卖方迁出户口。所以中介有责任审查买卖的房屋是否带户口，是涉及胡财娟是否购买该房屋的重要因素之一。故该案件中介没有尽到居间人应负的责任，没有尽到提供真实资料的义务，就没有收费的权利。故请求：l、撤销一审判决，依法改判。2、本案的一二审诉讼费用由合业公司承担。被上诉人合业公司服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，胡财娟提交2015年11月11日其与涉案房屋出卖人微信聊天记录的截图（共三页），拟证明合业公司服明知涉案房屋是带户口的。该截图显示对话的一方要求对方写张证明，证明中介在写合同时就知道在涉案房屋的户口未迁走，另一方则表示不想介入此纠纷。合业公司表示对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据是微信聊天记录的截图，不知是否真实，是胡财娟庭后带有目的性地与出卖人的聊天记录，该证据也不能证明签订合同时胡财娟知道涉案房屋带有户口的事实，另在一审中自己提交的微信聊天记录可以证明其对卖方户口没有迁出的事实是没有异议的，只是对迁出的时间有异议。本院认为，根据胡财娟的上诉请求、事实与理由，本案二审的争议焦点为胡财娟是否应当向合业公司支付中介服务费。《中华人民共和国合同法》第四百二十五第规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，胡财娟与合业公司及卖方所签订的《房屋买卖合同》明确约定涉案房屋不带户口，但实际上涉案房屋是存在户口登记的，根据上述规定，如合业公司在签订上述合同前已明知涉案房屋是存在户口登记而故意隐瞒该事实的，其就不得要求胡财娟支付中介服务费。鉴于合业公司否认其在签订上述合同前已知道涉案房屋存在户口登记，胡财娟在原审提交的录音资料及微信截图等及在二审所提交的微信截图均不能证实合业公司在签订上述合同前已明知涉案房屋是存在户口登记的事实，故合业公司有权要求胡财娟支付中介服务费。关于合业公司有无审查涉案房屋是存在户口登记的义务问题。由于上述合同没有约定合业公司有审查涉案房屋是存在户口登记的义务，即使涉案房屋是否存在户口登记是胡财娟是否购买涉案房屋的重要因素之一，亦不能据此认为合业公司有此义务，故胡财娟以合业公司没有尽此义务为由拒付中介服务费理由不成立，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人胡财娟的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费476元，由上诉人胡财娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  姚伟华代理审判员  余 盾二〇一六年二月二十三日书 记 员  郝 烨