山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3681号 原告:青岛乾豪房地产开发有限公司，住所地：青岛市市**香港中路**。 法定代表人：王志盛，董事长。 委托诉讼代理人：季菲，女，1984年3月11日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：王方圆，男，1983年10月11日生，汉族，住青岛市市**。 被告：青岛绿智世界餐饮管理有限公司，，住所地：青岛市崂山区海尔路**天宝国际银座** 法定代表人：王浩。 委托诉讼代理人：张洪进，北京德和衡（青岛）律师事务所。 被告：薛楠，男，1963年4月28日生，汉族，住郑州市管城回族区。 委托诉讼代理人：张洪进，北京德和衡（青岛）律师事务所。 原告青岛乾豪房地产开发有限公司（以下简称乾豪房地产公司）诉被告青岛绿智世界餐饮管理有限公司（以下简称绿智世界餐饮公司）、被告薛楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日、2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告乾豪房地产公司的委托诉讼代理人季菲、王方圆，被告绿智世界餐饮公司及薛楠共同委托诉讼代理人张洪进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乾豪房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令乾豪房地产公司与绿智世界餐饮公司签署的《租赁合同书》于2019年3月8日解除；2.绿智世界餐饮公司、薛楠支付乾豪房地产公司2018年9月1日至2019年3月8日期间租金及物业管理费合计529093.25元（已扣除2018年9月1日至2019年1月15日期间135天装修免租期的租金及物业管理费），违约金合计243038.54元；3.绿智世界餐饮公司、薛楠支付乾豪房地产公司装修期租金1312605元；4.绿智世界餐饮公司、薛楠支付乾豪房地产公司因绿智世界餐饮公司违约导致合同解除的违约金887223.75元；5.绿智世界餐饮公司、薛楠支付乾豪房地产公司2019年3月12日至2019年5月5日期间因逾期返还租赁房屋违约金（房屋占用费）共1575126元；6.绿智世界餐饮公司、薛楠支付乾豪房地产公司房屋恢复原状的费用99498元；7.绿智世界餐饮公司已付的履约保证金、开业保证金归乾豪房地产公司所有，上述第2、3、4、5、6项费用自履约保证金、开业保证金中优先受偿；8.诉讼费用、保全费用由绿智世界餐饮公司、薛楠承担；9.绿智世界餐饮公司、薛楠对上述第2、3、4、5、6、8项诉讼请求承担连带责任。2019年8月19日，乾豪房地产公司提交申请书，撤回第6项关于绿智世界餐饮公司、薛楠支付乾豪房地产公司房屋恢复原状费用99498元的诉讼请求，本案中不再主张。事实与理由：2018年，乾豪房地产公司与绿智世界餐饮公司就其承租乾豪房地产公司位于青岛市市南区香港中路31号的房屋用于经营“智高”品牌儿童餐饮、娱乐、教育类项目签订了《租赁合同书》。合同约定租期自2018年9月1日至2024年12月31日。其中，2018年9月1日至2019年1月31日租金为100008元、物业管理费为55560元，2019年2月1日至2019年12月31日每月租金为190119.4元、物业管理费105621.9元……薛楠签订《担保承诺书》，承诺对绿智世界餐饮公司根据合同约定应向乾豪房地产公司支付的所有费用及乾豪房地产公司实现债权支出的费用承担不可撤销的连带担保责任。 合同签订后，乾豪房地产公司于2018年9月1日按约定与绿智世界餐饮公司交接房屋，绿智世界餐饮公司进场装修。绿智世界餐饮公司于2018年9月10日交纳开业保证金、履约保证金。2018年11月22日，绿智世界餐饮公司停止装修，乾豪房地产公司分别于2018年12月25日、2019年1月7日发函催促其恢复施工，绿智世界餐饮公司均未答复。装修期满后，绿智世界餐饮公司也未按约定交纳租金，乾豪房地产公司于2019年1月22日向绿智世界餐饮公司发函催收租金，要求其腾空租赁商铺，绿智世界餐饮公司始终未交纳且未提出解决方案。 乾豪房地产公司认为绿智世界餐饮公司已经根本违约，置乾豪房地产公司利益于不确定状态，遂于2019年3月8日函告绿智世界餐饮公司解除《租赁合同书》，但绿智世界餐饮公司未予回复。 自2018年9月1日至合同解除日2019年3月8日，绿智世界餐饮公司共计欠付保底租金、物业管理费共计529093.25元，按照合同约定的违约金计算标准，应付逾期付款违约金243038.55元。根据合同约定，绿智世界餐饮公司在商铺交付后、租赁期届满前因自身原因导致提前解除合同的，绿智世界餐饮公司须全额向乾豪房地产公司补交装修期的租金1312605元。根据合同约定，因绿智世界餐饮公司严重违约，乾豪房地产公司有权解除合同，绿智世界餐饮公司应向乾豪房地产公司支付违约金887223.8元。根据合同约定，店铺在因合同到期或提前终止返还时，应由绿智世界餐饮公司承担恢复原状施工，否则，应承担恢复原状费用及逾期搬离的占用费，占用费依据合同约定计算为1575126元（暂计算至起诉日2019年5月5日），经乾豪房地产公司咨询施工单位，得到报价99498元，该笔费用应由绿智世界餐饮公司承担。 上述全部费用应由绿智世界餐饮公司承担，薛楠对绿智世界餐饮公司因履行与乾豪房地产公司签订的《租赁合同书》发生的所有债务承担连带保证责任。乾豪房地产公司是省属国有企业，承担对国有资产保值增值的管理责任，为此，将上述权益主张诉诸法院，望判如所请。 绿智世界餐饮公司辩称，1.同意《租赁合同书》于2019年3月8日解除。2.该《租赁合同书》系乾豪房地产公司单方提供，内容系格式条款，根据《合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。”，在绿智世界餐饮公司已经缴纳开业保证金289000元、履约保证金865000元合计1154000元的情况下，乾豪房地产公司又主张第2项至第7项的各类费用，绿智世界餐饮公司均不予认可。3.诉讼费用、保全费用，由法院依法裁判。4.《租赁合同书》中关于薛楠的签字、捺印，据绿智世界餐饮公司了解，均不是薛楠签字捺印；至于是谁摹仿、伪造的，不清楚；薛楠无需承担连带责任。5.王浩是绿智世界餐饮公司工商登记的法定代表人，绿智世界餐饮公司的股东是浙江绿智文化创意有限公司，王浩在该两家公司都没有任何股份；王浩已经向浙江绿智文化创意有限公司邮寄送达了辞去执行董事、法定代表人的材料，且已经登报发表了辞职声明；王浩在收到市南法院的通知后，数次与浙江绿智文化创意有限公司联系，均无法得到回复；鉴于王浩是绿智世界餐饮公司工商登记的法定代表人，为履职尽责，王浩个人自己出钱聘请律师，代表绿智世界餐饮公司参加诉讼。6.绿智世界餐饮公司的总经理是江庐，江庐在2019年4月30日之前，还是浙江绿智文化创意有限公司的自然人股东、法定代表人。关于绿智世界餐饮公司与乾豪房地产公司的租赁合同，具体事情都是江庐操办的，王浩是挂名的法定代表人，很多事情王浩都不知道。7.绿智世界餐饮公司的账户上没有钱，浙江绿智文化创意有限公司至今没有实缴出资，2019年4月30日，浙江绿智文化创意有限公司的原股东徐亚萍、江庐在未实缴出资的情况下，将股权转让给了蒋友金、俞利娟，建议追加浙江绿智文化创意有限公司及自然人股东徐亚萍、江庐、蒋友金、俞利娟为本案的被告。8.绿智世界餐饮公司与乾豪房地产公司签订的正式《租赁合同书》，乾豪房地产公司从未把原件给过王浩，直到现在，王浩也没有这份合同的原件；上述法律文件的签字、盖章，均由江庐安排人员办理；上述法律文件中关于“王浩”的签字、捺印，均不是王浩本人的签字、捺印；至于是谁摹仿、伪造的，王浩也不清楚。 薛楠辩称，1.薛楠本人从未在绿智世界餐饮公司与乾豪房地产公司签订的《租赁合同书》相关法律文件中签字或者捺印。上述法律文件中关于薛楠的签字、捺印，均系他人摹仿、伪造，向法庭申请笔迹及指纹鉴定。2.薛楠在获悉有关情况后，主动与乾豪房地产公司联系，并于2019年3月5日向乾豪房地产公司发出《通知函》，明确告知乾豪房地产公司相关情况；乾豪房地产公司在收到《通知函》后，未采取任何方式与薛楠联系，直接将薛楠起诉。综上，薛楠在未签字、捺印的情况下，与该案涉及的纠纷无关，无需承担连带保证责任。根据《宪法》第十三条的规定，公民的合法的私有财产不受侵犯，请法院依法查明案件事实，驳回乾豪房地产公司对薛楠的起诉。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.绿智世界餐饮公司与乾豪房地产公司签署《租赁合同书》一份，载明：绿智世界餐饮公司承租乾豪房地产公司位于青岛市市南区香港中路31号一层智高位置，租赁面积为1389平方米，铺位编号012158F106，用于经营智高品牌相关商品/服务；租赁期限自2018年9月1日至2024年12月31日，计租日为2018年9月1日；为扶持绿智世界餐饮公司经营，乾豪房地产公司同意给予绿智世界餐饮公司135天装修期，若绿智世界餐饮公司出现违约情形，在不影响乾豪房地产公司根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，乾豪房地产公司有权取消绿智世界餐饮公司的装修期，视为绿智世界餐饮公司自始不享有前述装修期，绿智世界餐饮公司需立即向乾豪房地产公司补交装修期的所有租金；租金按月支付，在计租日及下一次/月开始前15日支付租金和物业管理费；自2018年9月1日至2019年1月31日期间，单次租金100008元、物业管理费55560元，合计155568元；2019年2月1日至2019年12月31日期间，每月租金190119.4元、物业管理费105621.9元;绿智世界餐饮公司缴纳开业保证金289000元，绿智世界餐饮公司如期开业，该保证金于开业后转为租金，绿智世界餐饮公司未能如期开业，乾豪房地产公司不再退还开业保证金，并且有权单方面提前解除合同；绿智世界餐饮公司缴纳履约保证金865000元，乾豪房地产公司有权在绿智世界餐饮公司违反合同约定时将履约保证金予以扣收，该扣收不影响乾豪房地产公司对绿智世界餐饮公司违约行为所采取的任何其他措施或补救方法，若履约保证金不足以弥补乾豪房地产公司因绿智世界餐饮公司违约行为而造成的一切损失，乾豪房地产公司有权就不足部分向绿智世界餐饮公司追偿；若绿智世界餐饮公司拖欠包括但不限于租金、物业管理费等费用，每逾期一天，乾豪房地产公司有权要求绿智世界餐饮公司支付所有应付款项的5‰作为逾期付款违约金；若绿智世界餐饮公司逾期向乾豪房地产公司支付租金、物业管理费等费用超过一个月，乾豪房地产公司可以选择与绿智世界餐饮公司解除合同，绿智世界餐饮公司已付履约保证金不予退还，同时绿智世界餐饮公司应向乾豪房地产公司支付3个月租赁费用（租金+物业管理费）作为违约金；若绿智世界餐饮公司未在约定的开业日对外营业，还应自开业日起至正式对外营业之日止，每日向乾豪房地产公司缴纳金额为每日固定租金三倍的违约金；若绿智世界餐饮公司违约，应负责赔偿包括但不限于律师费、诉讼费；合同提前解除的，绿智世界餐饮公司应在3日内将铺位归还乾豪房地产公司，每逾期一日向乾豪房地产公司缴纳相当于固定租金3倍的违约金。绿智世界餐饮公司的委托代理人董虹宏签订《租赁合同书》。乾豪房地产公司依约向绿智世界餐饮公司交付涉案场地，绿智世界餐饮公司向乾豪房地产公司支付开业保证金289000元、履约保证金865000元。 2.《租赁合同书》附件一为《担保承诺书》，内容为薛楠出具本担保函，自愿为绿智世界餐饮公司履行合同的行为承担不可撤销的连带担保责任，担保范围包括但不限于业户所欠租金、物业管理费、违约金、赔偿金、诉讼费用等，下方担保方处有“薛楠”签名及捺印。附有薛楠身份证复印件，在身份证复印件有“薛楠”签名及捺印。薛楠对上述签名及捺印的真实性有异议，申请进行司法鉴定。经本院依法委托，青岛万方司法鉴定所出具青万方司[2019]文检字第74号司法鉴定意见书、青万方司[2019]痕检字第17号司法鉴定意见书，鉴定意见为以上两处“薛楠”签名不是薛楠本人所签名、以上两处捺印不是薛楠手指所留。薛楠预交鉴定费用10400元。 3.乾豪房地产公司向绿智世界餐饮公司送达《关于贵司“CHICCO”项目停工的沟通事宜》，内容为“……1、贵司“CHICCO”项目于2018年11月22日停工，贵司需明确回复开工日期，并于2018年12月29日前回复我司；2、双方约定于2019年1月16日开业，并算计租日；根据合同相应约定，如延期开业，我司将扣除已缴纳的289000元开业保证金……”。董虹宏于2018年12月26日签收。 4.乾豪房地产公司向绿智世界餐饮公司送达《关于贵司“CHICCO”项目停工及租赁费用缴纳的沟通事宜》，内容为“……1、我司已于2018年12月25日就项目停工事宜发函询问，要求贵司于2018年12月29日前明确答复复工日期；现“CHICCO”项目仍处在停工状态，我司再次要求贵司于2019年1月11日前就复工日期明确答复我司。2、按照双方签订的合同约定，贵司须于2018年9月1日前缴纳首期租金：100008元、物业管理费：55560元，合计：155568元，截止现在，该项费用还未缴纳。3、提前提醒贵司须于2019年1月31日前缴纳2019年2月租金：190119.4元、物业管理费：105621.9元，合计295741.3元。以上费用未按约定时间缴纳，我司将按照《租赁合同书》第十五条第3款、第4款，第十六条第2款追究违约责任；贵司已付履约保证金不予退还，同时贵司须向我司支付三个月租赁费用（租金+物业管理费）作为违约金……”。董虹宏于2019年1月9日签收。 5.2019年1月29日，乾豪房地产公司向董虹宏邮寄《关于贵司“CHICCO”项目违约的事宜》，内容为“……因贵司拖欠应付款项超30天，根据双方签订的《租赁合同书》，现对相关事宜界定如下：1、我司扣除贵司已缴纳的履约保证金、开业保证金。2、贵司须支付我司三个月租金及物业管理费作为违约金。3、贵司须支付应付款项的逾期付款违约金（自应付之日起，每逾期一天，所有应付款项的5‰）。4、贵司须于2019年1月31日将铺位腾空并恢复原状交付我司；如乙方未按时按约定交付场地，我司有权委托施工单位恢复原状，费用由贵司承担。5、贵司如未在约定时间交付场地，则逾期按29169元/日标准向我司支付占用费。6、我司不放弃向贵司追究其他违约责任的权利……” 6.乾豪房地产公司向绿智世界餐饮公司送达《关于解除合同的事宜》，内容为“……现我司提出：1、解除贵我双方签订的编号为‘2017122972’的《租赁合同书》。2、我司不放弃前三份函件中所约定的主张。3、我司不放弃向贵司追究其他违约责任的权利……”。董虹宏于2019年3月8日签收。 7.乾豪房地产公司、绿智世界餐饮公司均称未就涉案场地进行交接。乾豪房地产公司主张自2019年6月16日将涉案场地另行出租。 对双方有争议的证据，本院认定如下： 乾豪房地产公司提供薛楠名下中国光大银行账户交易明细复印件（尾号为2853、对帐日期为2018年4月11日至2018年10月11日）。乾豪房地产公司主张薛楠对租赁合同的事宜知晓，并承担相应的担保责任。绿智世界餐饮公司、薛楠质证称：交易明细系复印件，对真实性不予认可，且与本案无关，该交易明细显示2018年10月11日的账户余额为七千多元，显然不具备担保能力。本院认为，乾豪房地产公司提供薛楠名下中国光大银行账户交易明细复印件不足以证明薛楠对租赁合同的事宜知晓、承担相应的担保责任，对此本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，乾豪房地产公司、绿智世界餐饮公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的，双方应按照合同约定予以履行。 关于《租赁合同书》解除的诉请。乾豪房地产公司要求确认解除，绿智世界餐饮公司同意解除，现双方一致确认2019年3月8日为解除日期，与法不悖，故本院予以照准。 关于支付2018年9月1日至2019年3月8日期间租金、物业管理费、违约金的诉请。乾豪房地产公司主张绿智世界餐饮公司支付2018年9月1日至2019年1月31日期间的租金及物业管理费155568元、2019年2月的租金及物业管理费295741.25元、2019年3月1日至3月8日期间的租金及物业管理费77784元，共计529093.25元，依据充分，本院予以支持。双方约定的违约金计付标准过高，本院依法予以适当调整，按中国人民银行同期贷款利率计算，分别为：以155568元为基数，自2018年8月16日起至2019年3月8日止，违约金4254.57元；以295741.25元为基数，自2019年1月16日起至2019年3月8日止，违约金2111.67元；以77784元为基数，自2019年2月14日起至2019年3月8日止，违约金230.54元，合计6596.78元。 关于支付装修期间免收租金的诉请。因绿智世界餐饮公司拖欠乾豪房地产公司租金和物业管理费导致合同解除，根据《租赁合同书》的约定，乾豪房地产公司有权向绿智世界餐饮公司追索装修期内免收的租金。现乾豪房地产公司主张绿智世界餐饮公司支付装修期租金1312605元，符合合同约定，故本院予以支持。 关于支付违约金887223.75元的诉请。绿智世界餐饮公司无理由拖欠乾豪房地产公司租金等费用导致合同提前解除，构成违约，乾豪房地产公司要求绿智世界餐饮公司支付3个月租赁费用（租金+物业管理费）887223.75元作为违约金，符合合同的约定，故本院予以支持。 关于支付2019年3月12日至2019年5月5日占用期间的房屋占用费的诉请。合同解除后，绿智世界餐饮公司未依约及时迁出涉案场地，故应承担相应的房屋占用费。因绿智世界餐饮公司违约导致合同提前解除应承担的违约责任，已通过乾豪房地产公司主张违约金得到弥补和惩罚，故，本院认为，合同中就以每月租金和物业管理费总和的3倍计收每月房屋使用费的约定明显过高，应予调整，本院酌定以每月租金和物业管理费的总和295741.25元计收每月的房屋使用费。绿智世界餐饮公司应支付乾豪房地产公司2019年3月12日至2019年5月5日期间的房屋占用费525042元。 关于开业保证金289000元、履约保证金865000元归乾豪房地产公司所有，且第2、3、4、5、6项费用自履约保证金、开业保证金中优先受偿的诉请。从减少当事人诉累角度，绿智世界餐饮公司已经支付的开业保证金289000元可用于抵扣2019年3月12日至2019年5月5日期间的房屋占用费525042元、履约保证金865000元可用于抵扣上述应付违约金887223.75元，故绿智世界餐饮公司应支付违约金差额部分为22223.75元（887223.75元-865000元）、2019年3月12日至2019年5月5日期间的房屋占用费差额236042元（525042元-289000元）。 经本院依法委托鉴定，《担保承诺书》及身份证复印件中“薛楠”签名、捺印均不是薛楠本人所留。现乾豪房地产公司主张薛楠承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。鉴定费用10400元，由乾豪房地产公司负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、青岛乾豪房地产开发有限公司与青岛绿智世界餐饮管理有限公司签订的《租赁合同书》于2019年3月8日解除； 二、青岛绿智世界餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛乾豪房地产开发有限公司2018年9月1日至2019年3月8日期间的租金、物业管理费529093.25元及违约金6596.78元； 三、青岛绿智世界餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛乾豪房地产开发有限公司装修期租金1312605元； 四、青岛绿智世界餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛乾豪房地产开发有限公司违约金差额22223.75元； 五、青岛绿智世界餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛乾豪房地产开发有限公司2019年3月12日至2019年5月5日期间的房屋占用费差额236042元； 六、青岛绿智世界餐饮管理有限公司在青岛乾豪房地产开发有限公司的开业保证金289000元、履约保证金865000元不予退还； 七、驳回青岛乾豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43973元，青岛乾豪房地产开发有限公司变更诉讼请求后案件受理费43177元，减半收取计21588.5元，由青岛乾豪房地产开发有限公司负担5138.5元，青岛绿智世界餐饮管理有限公司负担16450元。因青岛乾豪房地产开发有限公司已预交，青岛绿智世界餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛乾豪房地产开发有限公司16450元。鉴定费用10400元，因薛楠已预交，青岛乾豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付薛楠。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 梁玲杨 二〇一九年八月二十九日 法官助理 王 玮 书 记 员 王 斌