海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2019）琼97民终1560号   上诉人（原审原告）：陈运菊，女，1971年6月25日出生，汉族，住海南省定安县。   委托诉讼代理人：王艺霏，海南海新律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：乐东福安房地产开发有限公司，住所地乐东黎族自治县鑫源街第六栋301房。   法定代表人：陈燕山，该公司总经理。   委托诉讼代理人：连细平，福建世礼（泉州）律师事务所律师。   上诉人陈运菊因与被上诉人乐东福安房地产开发有限公司（以下简称乐东福安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院(2019)琼9027民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈运菊上诉请求：1.撤销乐东黎族自治县人民法院(2019)琼9027民初354号民事判决，改判乐东福安公司支付陈运菊因房屋面积多支付的购房款131160元及利息（以131160元为本金，按年利率6%计算，从2012年7月23日起至乐东福安公司实际返还款项之日止）2.一、二审案件受理费由乐东福安公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，未仔细审查合同内容，导致判决错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在双方签订的《商品房买卖合同》没有约定的情况下，按照法律规定处理。一审法院认定双方采取按套内计价的方式购买房屋并签订合同。在明确合同第五条是解决按建筑面积计价及按套内面积计价出现面积差时的争议处理办法，对按套计价的方式购买的房屋出现面积差时没有约定，应当按照法律处理。2.一审判决中认定陈运菊“能够预见合同中载明的面积与产权证登记的面积可能不一致”，没有事实依据。涉案房屋实际面积与合同约定的面积相差24平米，陈运菊按合同约定购买的是166.79平方米的房屋，而不是142.21平方米，并且陈运菊在购买该房屋的时候是按市场价购买，陈运菊对实际取得房屋面积与合同约定面积相一致有合理的期待和请求。   乐东福安公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》明确约定按套计算价格，该套商品房总价款89万元，不存在面积差问题。2.根据签订合同内容显示，陈运菊对该房屋按套计价是明确知晓的。3.双方签订合同所购买的商铺为现房，签订合同时附有房屋平面图。陈运菊作为完全民事行为能力人应当能够预见合同中载明的面积与产权证登记的面积有可能不一致，但仍然采取按套计价并签订合同，应视为陈运菊接受了按套计价存在面积差的风险。综上，陈运菊请求乐东福安公司返还面积差的房款没有事实根据及法律依据。请求二审法院驳回其上诉请求。   陈运菊向一审法院起诉请求：判令乐东福安公司退还陈运菊因房屋面积差多支付的购房款131160元及利息（以131160元为本金，按年利率6%计算，从2012年7月23日起至乐东福安公司实际返还之日止）；2、本案诉讼费由乐东福安公司承担。   一审法院认定事实：陈运菊于2012年7月23日与乐东福安公司签订了合同编号为FA.0000063的《商品房买卖合同》，购买乐东福安公司所建位于海南省乐东县抱由镇永明桥东侧的乐东.江南乐居商品房第A6栋一、二、三单元113号房。《商品房买卖合同》第三条约定：该商品房的用途为商铺，产权登记建筑面积为166.79平方米；合同第四条约定：商品房价款的计价方式有3种，第一种按建筑面积计算；第二种按套内面积计算；第三种按套计算，商品房总价为89万元。合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同暂定面积与产权登记面积发生差异的，以产权登记面积为准，双方同意按以下方式进行处理：（1）签约时，双方暂时以合同暂定面积计算房款；（2）最终双方以产权登记面积为准，据实计算，多退少补；（3）产权面积大于合同约定面积的，由受买人按本合同单价补足；（4）产权登记面积小于合同约定面积的，由出卖人按本合同单价退还。陈运菊选择按套计价方式购买房屋，所购商品房总价款为89万元。陈运菊于2012年8月6日及2012年12月3日分别向乐东福安公司缴交购房款40万元及49万元。2013年10月，乐东福安公司将房屋交付陈运菊使用。2019年1月3日，陈运菊取得所购房屋产权证书，该产权证书载明房屋建筑面积为142.21平方米。2019年2月25日，陈运菊以其与乐东福安公司所购房屋存在面积差，乐东福安公司应向其支付房屋面积差的价款为由向本院提起诉讼。另查明，陈运菊所购房屋2011年10月21日竣工，陈运菊购买的是现房，且签订合同时乐东福安公司附有该房屋的平面图。   一审法院认为，1、陈运菊、乐东福安公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应依约履行自己的义务。2、《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价。本案陈运菊采取按套计价方式购买房屋并与乐东福安公司签订合同，且所购房屋为现房，签订合同时尚附有房屋的平面图。陈运菊作为完全民事行为能力人应当能够预见合同中载明的面积与产权证登记的面积有可能不一致，但其仍然采取按套计价的方式与乐东福安公司购买房屋并签订合同，应视为陈运菊接受了按套计价存在面积差的交易风险。3、原、乐东福安公司签订的合同已明确约定，当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方已在合同中对面积差的处理进行了明确约定，应当按照约定履行。综上所述，陈运菊请求乐东福安公司返还所购房屋面积差房价款的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题解释》第十四条的规定，判决：驳回陈运菊的诉讼请求。案件受理费1979.48元，由陈运菊负担。   双方当事人二审均未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是陈运菊要求乐东福安公司退还其因面积差多支付的购房款131160元及利息是否有事实根据及法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈运菊与乐东福安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同约定涉案商铺建筑面积为166.79平方米，不动产权证书上登记的涉案商铺建筑面积为142.21平方米。陈运菊认为产权登记的面积比合同记载的面积少了24.58平方米，主张乐东福安公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖俣同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定退还其多支付的购房款131160元及利息。本院认为，合同有约定的应当按合同约定履行，合同没有约定或者约定不明的才根据法律规定履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定陈运菊购买的商铺为现房，而且合同附有商铺的平面图，陈运菊知道或者应当知道房屋实际面积与合同面积可能存在差异，其仍然接受按套计算总价并签订合同。《商品房买卖合同》第四条、第五条约定涉案商铺按套计算总价款，不适用面积差异处理的约定。综上，陈运菊以涉案商铺存在面积差异为由，主张乐东福安公司退还其多支付的购房款131160元及利息没有事实根据及法律依据，本院不予支持。   综上所述，陈运菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3958.96元，由陈运菊负担。   本判决为终审判决。   审判长 何 亮   审判员 沈美萍   审判员 张模金      二○一九年八月十六日   法官助理 白 黎   书记员 刘昕昕   附：适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。