湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申2128号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：十堰市安事达工贸有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区二堰街办车站路8号。法定代表人：江德宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：江**旭，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文明，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：龚仕海，男，1962年3月7日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：林华涛，湖北武当律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：江德宝，男，1956年1月23日出生，汉族，住湖北省房县。再审申请人十堰市安事达工贸有限公司（以下简称安事达公司）因与被申请人龚仕海、一审被告、二审被上诉人江德宝合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民终183号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。安事达公司申请再审称，（一）原判决认定事实错误。1.原判决认为安事达公司依据《合资入股建房协议》取得案涉房屋的所有权错误；2.原判决依据《分房确认书》支持了龚仕海的诉讼请求，但未对该确认书的性质、效力等作出任何评判与认定，属遗漏案件重要事实；3.原判决的第二项关于案涉房屋的面积，与安事达公司名下登记房屋的建筑面积不符；4.二审法院未查明龚仕海的实际投入以及案涉6套房屋的市场价值，就认定案涉6套房屋与龚仕海投资比例相等，没有事实依据。（二）原判决适用法律错误。1.原审判令安事达公司为龚仕海办理案涉房屋的过户手续，违反了《中华人民共和国公司法》第三条、第三十五条、第一百六十六条的规定，适用法律严重错误。按照《合资入股建房协议》和《分房确认书》的内容可知，其实质是公司股东对公司财产的一种处置与分配。安事达公司截止于2019年3月31日对外负债3846309.06元，若执行原判决必将损害公司债权人的合法权益。2.安事达公司与龚仕海之间不存在交付房屋的意思表示，且原判决错误理解《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判令安事达公司为龚仕海办理不动产登记手续，适用法律亦严重错误。（三）原判决严重侵犯公司及公司债权人利益，导致股东、公司及公司债权人利益的严重失衡。（四）原判决应当适用《中华人民共和国公司法》及相关规定审理本案，驳回龚仕海的诉讼请求。龚仕海的诉求应当在公司法的框架内，经公司解散、清算程序，通过行使股东剩余财产分配权等形式来实现。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求对本案予以再审。龚仕海提交意见称，（一）原判决认定本案系合资、合作开发房地产合同纠纷，并依据《合资入股建房协议》作出判决正确且合理。《合资入股建房协议》即便无效，也是各方当事人的真实意思表示，能够反映龚仕海、江德宝、江某三方的真实投入。（二）股东投入资金应享有收益权。按《分房确认书》分给江德宝的房屋，已由江德宝出卖给他人，分给龚仕海的房屋已由龚仕海实际占有多年，因江德宝持有安事达公司公章，使龚仕海无法将分得房屋办理过户手续。（三）龚仕海、江德宝、江某三方签订《分房确认书》时，建成房屋还未办理产权登记，故《分房确认书》上记载房屋建筑面积系根据规划草图估算的，与实际面积有出入。（四）龚仕海实际投入高达200万元左右，远高于《分房确认书》分得的6套房屋价值，江德宝任安事达公司法定代表人期间侵占公司财产，损害股东权益。当时建房除了分割的18套房屋外，还有地下室和一楼门面，现由江德宝个人使用和出租，出租收益由江德宝收取。（五）安事达公司提交的《小企业会计准则资产负债表》系江德宝个人制作，龚仕海对此不知情。龚仕海、江德宝、江某成立安事达公司的目的就是为了建房，安事达公司成立至今没有开展任何业务，不可能有负债，而且还有一楼门面和地下室的出租收益。（六）原判决正确且有利于矛盾解决。至于公司清算问题，鉴于三名股东为亲属关系，直接分配房屋更有利解决矛盾，且不损害其他股东利益。安事达公司从未开过股东会也没有对股东进行过分红。综上，请求驳回安事达公司的再审申请。本院经审查认为，首先，关于本案的案由以及适用法律问题。民事案件案由系人民法院针对民事诉讼所涉及的法律关系性质进行概括后形成的法律名称。根据原审查明的事实，江德宝、龚仕海、江某于2005年8月28日签订《合资入股建房协议》，约定三人合资入股建房，共同出资、共同出力、共担风险、共享利益。后江德宝、龚仕海、江某投资成立安事达公司，案涉土地的使用权被过户至安事达公司名下。2011年3月上旬，江德宝、龚仕海、江某签订3份《分房确认书》，对江德宝、龚仕海、江某各自应分得的房屋（每人分得6套房屋）分别进行确认。安事达公司住宅楼项目建设资金由江德宝、龚仕海、江某分别筹资。本院认为，其一，从《合资入股建房协议》的内容看，江德宝、龚仕海、江某共同投资开发房地产，三人股份均等，共同出资、共同出力、共担风险、共享利益，故该合同性质为合资、合作开发房地产合同。其二，从合同的实际履行情况看，江德宝、龚仕海、江某共同出资交纳了竞拍案涉土地使用权所需资金，安事达公司住宅楼项目建设资金亦由江德宝、龚仕海、江某分别筹资。其三，江德宝、龚仕海、江某签订的《分房确认书》应为三方就分配房地产开发利益而达成的新协议，且安事达公司住宅楼建成后，江德宝、龚仕海、江某亦依据《分房确认书》约定各自实际占有或处分所分房屋。故原审认定江德宝、龚仕海、江某系为方便开发案涉土地而成立安事达公司并无不当，虽然安事达公司住宅楼建成后产权登记在安事达公司名下，但该住宅楼的实际权利人应为江德宝、龚仕海、江某。现龚仕海依据三方签订的《分房确认书》起诉请求确认案涉6套房屋归其所有及办理不动产权属登记手续，原审认定本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷并据此适用合同法的相关法律规定审理本案亦无不当。因此，安事达公司关于本案案由错误且应适用公司法相关规定的再审事由不成立，本院不予支持。其次，关于安事达公司应否为龚仕海办理不动产登记手续的问题。如前所述，江德宝、龚仕海、江某为方便开发案涉土地而成立安事达公司。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”从本案的事实看，签订《合资入股建房协议》的三方当事人均为个人，显然都不具备房地产开发经营资质，虽然三方成立安事达公司并以安事达公司名义对外签订建设施工合同，但安事达公司亦不具备房地产开发经营资质，故该《合资入股建房协议》无效。但江德宝、龚仕海、江某已依约投资购买土地、支出建房款，实际履行《合资入股建房协议》并建成安事达公司住宅楼，江德宝、龚仕海、江某为分配房地产开发利益而签订的《分房确认书》，系三方当事人真实意思表示，亦不违反强制性法律法规，应当认定为有效，故原审依据《分房确认书》支持龚仕海要求安事达公司将案涉6套房屋为其办理不动产权属登记手续的诉讼请求并无不当。最后，关于安事达公司提出的《分房确认书》上记载的房屋面积与不动产登记薄记载的建筑面积不符的问题。根据原审查明的事实，江德宝、龚仕海、江某于2011年2月17日上午在王某办公室采取协商方式对各自分得的户型、楼层进行了确定并事后签署《分房确认书》；2011年3月31日安事达公司与陈荣文签订《建设工程施工承包协议书》开始施工；2016年11月14日，案涉6套房屋登记在安事达公司名下。本院认为，因江德宝、龚仕海、江某协商分配房屋并签订确认书在实际施工之前，龚仕海辩称其与江德宝、江某签订的《分房确认书》上记载房屋建筑面积系根据规划草图估算，故与建成后实际建筑面积有出入，符合常理，本院予以采信，安事达公司主张的此项再审事由不成立。至于安事达公司申请再审提交的《小企业会计准则资产负债表》，系安事达公司单方制作，不足以推翻原判决认定的基本事实，本院对此不予采信。综上，安事达公司主张的再审事由均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回十堰市安事达工贸有限公司的再审申请。审判长 龚 璟审判员 陈艳萍审判员 彭 静二〇一九年八月八日法官助理胡静书记员唐斐