安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初2667号 原告（反诉被告）:李刚，男，1986年6月出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，经常居住地，淮北市爱琴海美特斯邦威店经营者。 委托诉讼代理人：冯书利，安徽胡铭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海中路**。 法定代表人：陈洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告（反诉被告）李刚与被告（反诉原告）淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，东方公司提起反诉，本院予以受理并决定与本诉合并审理。因本案不宜适用简易程序，本院于2019年9月4日依法裁定转为普通程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李刚及其委托诉讼代理人冯书利、被告（反诉原告）东方公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除李刚与东方公司于2016年6月2日签订的“东方城市广场·东方汇”商铺租赁合同；2、判令东方公司退还李刚交纳的保证金2万元；3、判令东方公司赔偿李刚道具损失41482.75元、装修费111150元、经营损失4万元；4、本案的诉讼费等费用由东方公司承担。事实与理由：李刚与东方公司于2016年6月2日签订“城市广场·东方汇”商铺租赁合同，约定由李刚承租东方公司经营的城市广场·东方汇商铺2F-036号，经营品牌服饰“美特斯邦威”，租赁期三年，自2016年7月28日至2019年7月27日。李刚接手商铺后，积极进行装修并采购“美特斯邦威”品牌道具。李刚在规定的时间内完成了装修。但是，因种种原因，东方公司经营的城市广场·东方汇却迟迟不能开业，后又多次延期，至今未能正常营业。东方公司的行为严重违约，依据双方的合同约定，李刚向东方公司发出解约通知，要求解除双方的商铺租赁合同，并赔偿相应的损失。但，东方公司至今未答复。为了维护合法权益，李刚现具状起诉，请法院支持诉讼请求。 东方公司辩称，一、李刚诉称“城市广场·东方汇”迟迟不能开业，后多次延期，至今未能开业，完全不是事实。涉案商场于2016年9月26日开始试营业，这是生效判决认定的事实。二、李刚所谓的解除合同通知没有送达给东方公司，且该解除通知不符合租赁合同及合同法约定的相关规定，李刚关于合同解除的主张不能得到法律的支持。三、李刚自2016年9月30日至今一直拖欠租金等费用，其长期占有、使用东方公司的商铺、拒不交纳租金等相关费用的行为，违反了合同义务和法律规定，为此东方公司已经提起反诉。四、根据合同法、最高院的司法解释及双方租赁合同的相关约定，东方公司不应承担李刚提出的包括装修费在内的各项经济损失；且李刚长期拖欠租金及相关费用，构成严重违约，根据租赁合同约定，东方公司有权不予退还保证金。五、李刚在强调他人义务时，忘记了自己的合同义务。李刚严重违反合同的约定，长期占有东方公司的商铺，拒不交纳租金及费用，不顾东方公司的催要和一再忍让，仍然我行我素，其行为严重违背了诚实信用、等价有偿的民法原则。综上，李刚长期拖欠租金等相关费用，严重损害东方公司的合法权利，其主张不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。 东方公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令李刚支付租金374056.8元、管理费、物业费69342元；上述费用均暂算至2018年6月30日，自2018年6月30日起继续按照合同约定的标准计算至交还商铺之日止；2.请求依法判令李刚支付滞纳金（违约金）445237.1元；暂算至2018年6月30日，自2018年6月30日起继续计算，每逾期一日，按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；3.诉讼费用均由东方公司承担。事实及理由：2016年6月2日，东方公司与李刚签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将淮北市的“城市广场·东方汇”购物中心2层036号商铺出租给乙方使用；商铺的套内建筑面积约为117平方米，租赁期限为3年；乙方应当向甲方缴纳的租金、管理费、物业费等相关费用并约定了支付期限和方式等等。合同签订后，东方公司于2016年8月2日将上诉商铺交付给李刚占有使用至今，李刚当日出具《商户场地确认书》一份，并承诺自即日起，按时交付一切相关物业管理费用。另，东方公司与李刚就商铺租赁的相关事宜签订《补充协议》一份。李刚自2016年9月26日以来一直拖欠租金、管理费、物业费等费用至今。东方公司多次向李刚催要租金等相关费用无果。李刚的违约行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成较大经济损失。为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现特向贵院提出反诉，请求贵院与本诉合并审理并依法支持反诉请求。 李刚在庭审中辩称，东方汇是整个商场总的名称，李刚租赁的商铺属于二楼的东区域，整个二、三楼部分是正常经营，二楼东区域卷帘门是封闭的，是不经营的，涉案商铺所处区域没有正常经营，是因为卷帘门被拉下来了，如果让李刚承担租赁费明显有失公平。整个区域都是处于关闭状态的，这么长时间内商铺无法经营。李刚有权通知出租方解除合同，东方公司的反诉请求没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，李刚与东方公司签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心2层036号商铺出租给乙方（李刚）使用；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约117平方米，具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出，在此之前所有根据套内建筑面积计算的金额例如租金、管理费、物业费和其他费用暂按照上述套内建筑面积确定；商铺供乙方经营“美特斯邦威”品牌；租赁期限3年，自2016年7月28日至2019年7月27日，自起租日开始计算；租金第一、二个租赁年度基本租金标准为152元/月/平方米，第三个租赁年度基本租金标准为161元/月/平方米；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为约0.167元/日/平方米，计585元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金2万元；甲方于本合同结束（不论基于何种原因）及乙方交还商铺，双方就租赁合同产生的权利义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内（但不早于乙方撤场之日起3个月）向乙方退还剩余的经营保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，每月1755元；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方应支付8元/月/平方米的推广费；商铺交付日期暂定2016年6月25日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有30个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2016年7月28日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止）；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件、通知及其他通信往来，必须采用中文书面形式，并约定双方的送达地址、电话号码、传真号码，如乙方指定其他联系地址或联系方式变更，须及时书面通知另一方，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；如乙方逾期支付租金、管理费、租金，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿。当日，双方并签订补充协议，主要内容：租金、综合物业管理费，按照先付后用的原则每季度交付一次，乙方（李刚）应于每季度尾月10日前向甲方支付下一季度的固定租金。2016年6月20日，李刚向东方公司支付经营保证金2万元。之后，东方公司将商铺交付李刚。 2016年7月20日，李刚与淮北市相山区鑫洲装饰经营部签订装修工程合同书，主要内容：工程名称：MB安徽淮北淮海中路东方城市广场店；工程地点：安徽淮北淮海中路东方城市广场（2F-306）；承包方式：包工包料；施工日期：2016年8月6日；承包范围：见施工图纸；竣工日期：2016年9月30日；合同价款：111150元（950元/平方米，共117平方米）；结算方式：合同签订后付工程款的60%计66690元，施工中期付工程款的30%计33345元，余款等工程结束验收合格后一次性付清。商铺装修工程于2016年9月底完工。李刚分别于2016年8月6日、9月16日、10月6日支付工程款66690元、33345元、11115元，合计111150元。李刚为经营向合肥美特斯邦威服饰有限公司购买道具，花费41482.57元。 2016年9月26日，“城市广场·东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。但是，购物中心二楼、三楼的东部有部分区域一直没有营业，李刚租赁的商铺包括在内。 2018年4月2日，李刚通过安徽省邮政速递物流有限公司向东方公司邮寄解除合同通知书，称其与东方公司签订租赁合同后，向合肥美特斯邦威服饰有限公司订购了招牌、常规道具、灯具等，店铺于2016年9月装修完成，至今无法经营，依据《租赁合同》第15条，通知东方公司自其收到该通知之日起解除双方于2016年6月2日签订的“城市广场·东方汇”《租赁合同》，并保留要求东方公司赔偿损失的权利。次日，东方公司签收邮件。 2018年7月13日，李刚向安徽省淮北市国信公证处申请对其涉案商铺及其周围现状的查看过程办理保全证据公证。该处指派工作人员李明、李东海随同李刚、摄像人员刘静到“城市广场·东方汇”购物中心进行查看，显示一楼东区域手扶电梯处于封闭状态，未运行，二楼东区域、三楼东区域防火卷帘门处于封闭状态，李刚承租的商铺尚未营业。 2018年8月31日，“城市广场·东方汇”购物中心关闭改造，涉案商铺的装修物被东方公司拆除。 以上事实，有东方公司提交的租赁合同、补充协议、保证金收据、装修合同书、装修款收据三份、发票二份、合肥美特斯邦威服饰有限公司出具的道具清单及证明、解除合同通知书、EMS查询单据户场地确认书、（2018）皖淮国公证字第5519号公证书、东方公司提交的租赁合同、补充协议、商户地址确认书、商铺装修申请表、微信截图、商铺收支记录、POS机交易记录、银行账户明细、安徽省淮北市中级法院（2018）皖06民终100号民事判决书、淮北市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》以及双方当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，东方公司与李刚签订商铺租赁合同、补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。 双方签订的租赁合同约定，租赁期限3年，自2016年7月28日至2019年7月27日。李刚于2018年4月2日向东方公司邮寄《解除合同通知函》，通知解除双方于2016年6月2日签订的租赁合同，该《解除合同通知函》于2018年4月3日被签收，东方公司未在3个月内提出异议并向人民法院起诉，双方之间的商铺租赁合同及补充协议已经于2018年4月3日解除。且2018年8月31日，“城市广场·东方汇”购物中心关闭改造，东方公司已经将涉案商铺收回。故李刚要求解除其与东方公司于2016年6月2日签订的“城市广场·东方汇”商铺租赁合同的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 李刚称因二楼东区域封闭，导致其承租的涉案商铺无法营业。李刚提供的（2018）皖淮国公证字第5519号公证书足以证明，截至2018年7月13日，涉案商铺未营业，所属区域与营业区域中间有防火卷帘门相隔的事实，而东方公司未举证证明涉案商铺可以营业但李刚故意不营业的事实。因此，本院对李刚主张的该事实予以认定。因东方公司的原因导致李刚承租的商铺一直未营业，东方公司无权主张李刚支付租金、管理费、物业费、违约金，并应退还李刚交纳的经营保证金2万元。 李刚为了在涉案商铺经营服装生意，对店铺进行装修，向合肥美特斯邦威服饰有限公司购买道具，因东方公司的原因商铺一直未能营业，李刚的上述经济损失应当由东方公司赔偿。李刚提交的装修合同书、收据、发票足以证明装修费数额为111150元。李刚向本院提交了合肥美特斯邦威服饰有限公司出具的证明及道具清单，道具清单载明道具的名称及价格，共计41482.57元，证明则载明该公司与李刚于2016年签订城市广场二楼美特斯邦威经营合同，向李刚有偿提供道具47324.21元、灯具15445元、招牌3353元，计66122.21元，因2016年账务封帐，无法补开发票。李刚称，其同时经营三家美特斯邦威的店，其中一家位于“城市广场·东方汇”一楼，上述66122.21元包括其他店的款项。李刚所述符合常理，本院予以认定。根据东方公司的申请，本院于2018年11月27日委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对涉案商铺的装修物价值进行司法鉴定。后考虑到涉案商铺装修完工后没有经营，东方公司应当赔偿李刚全部装修费，本院于2019年8月29日撤回了委托事项。 李刚主张东方公司赔偿其经营损失4万元。涉案商铺不曾经营，无从证明李刚存在4万元经营损失，故本院故李刚的该项诉讼请求不予支持。 李刚认为东方公司提交的商户地址确认书、商铺装修申请表的落款时间不是其本人书写，申请进行笔迹鉴定。李刚签署上述材料的时间与审理本案无关，故本院对李刚的司法鉴定申请不予准予。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还李刚经营保证金2万元，并赔偿李刚道具损失41482.75元、装修费损失111150元，合计172632.75元； 二、驳回李刚的其他诉讼请求； 三、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4489元，由李刚负担739元，淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担3750元；反诉案件受理费6343元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 审 判 员  孟秀芳 人民陪审员  陈桂荣 二〇一九年八月三十日 书 记 员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。