杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初9840号 原告：陈文禹，女，1991年7月29日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：张晓锋，浙江纳祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丽巧，女，1967年2月8日出生，汉族，系陈文禹母亲。 被告：杜隽，男，1981年11月17日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：王林，女，1986年9月23日出生，汉族，住杭州市拱墅区，系杜隽的配偶。 被告：王林，女，1986年9月23日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被告：浙江丽景房地产开发有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符镇留祥路12号12幢302室。 法定代表人：方苗忠,董事长。 被告：浙江丽晶物业管理有限责任公司，住所地杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（B区）2006-2009室。 法定代表人：俞建永，总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张杭倩，女。 原告陈文禹与被告杜隽、王林、浙江丽景房地产开发有限公司（以下简称丽景公司）、浙江丽晶物业管理有限责任公司（以下简称丽晶物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，原告陈文禹申请鉴定，本院予以准许。本院于2019年7月5日公开开庭对本案进行了审理。原告陈文禹的诉讼代理人张晓锋、吴丽巧，被告杜隽的诉讼代理人王林，被告王林，被告丽景公司、丽晶物业的共同诉讼代理人张杭倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文禹的诉讼请求：1、请求法院依法判令四被告排除妨害消除漏水隐患；2、请求法院判令四被告共同承担因房屋漏水造成房屋修复费用人民币9743元；3、请求法院判令四被告赔偿因房屋漏水致使装修工期延误给原告造成的财产损失11800元；4、请求法院判令四被告赔偿原告因房屋漏水的房租损失10530元（房租每月3710元，从2018年1月30日漏水之日计算至2018年4月30日）；5、判令四被告承担鉴定费30000元；6、判令本案诉讼费由四被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告丽景公司排除妨害消除漏水隐患。 事实与理由：原告系丽晶湾1-2004的房产所有人，因婚房的需要，故2017年4月16日与杭州元臣构家家居有限公司（以下简称元臣公司）签订《产品包销售合同》，将原告的上述房产承包给元臣公司进行房产装修。原告在2018年1月30日发现案涉房屋的书房在漏水，东面墙上的吊顶上方漏水非常严重，吊顶、书柜、地板均被损坏，南面窗户上方也有严重漏水情况。原告在第一时间联系丽晶物业，要求查看漏水原因，并排除妨碍。之后丽晶物业告知原告，漏水是楼上丽晶湾1-2104导致的。杜隽、王林为夫妻关系，系丽晶湾1-2104的房产所有人。原告联系杜隽说明情况，杜隽明确表示他家中不存在漏水，不是导致原告家中漏水的原因。基于案涉房产系丽景公司开发建造，且尚在质保期内，丽景公司于3月11日派人来原告家补漏，认为杜隽、王林家中有一台空调外机安装在非空调外机的位置，并在该平台的花岗岩上打了几个孔，故认为原告家漏水与杜隽、王林家中的空调外机孔有关。丽景公司进行了维修，同时四被告于2018年3月24日、3月27日两次进行维修后漏水测试，测试结果杜隽认为漏水与其安装空调外机无关，不承担责任，丽景公司、丽晶物业认为，漏水就是空调外机安装导致，而非工程质量与管理导致的。另外，基于各被告不同意赔偿，也不认同漏水造成损失，导致装修工程被迫停工。各方经过多次协商均没有结果，原告为减少损失，要求装修公司于2018年4月16日恢复工程，但原告因漏水导致工程延误需承担本不应承担的违约金。尽管丽景公司、丽晶物业已对疑遗漏点进行了修补，但实际上原告家中仍然一直在漏水。2018年5月7日、2018年7月20日等下雨天气仍然有严重的漏水情况，丽景公司、丽晶物业并未找到真正的漏水点并将其修补完毕。基于上述的事实，原告因为漏水的原因导致工程需要修复、工程延误需要承担违约金、无法按期入住导致房租等损失共计32673元。四被告虽对漏水事件予以响应，但均拒绝承担责任。故原告提起诉讼。 被告杜隽、王林答辩称，其二人为夫妻关系，现居住在丽晶湾1-2104室，所居住楼栋共22层，其二人的房屋处于原告房产的上一层。楼栋外立面为干挂花岗岩石材，本层即21层有约1.5米宽的大线脚，石材拼缝通过密封胶进行密封。房屋在2013年12月至2014年5月装修期间，次卧室的空调室外机放置于阳台外线脚上，装修时安装师傅于大线脚上安装了两颗螺丝以固定室外机空调机。经原告母亲多次敦促丽景公司和丽晶物业查明漏水原因后，丽景公司和丽晶物业认为是2104室房屋阳台固定室外空调机的两个孔洞所致。各方(原告及原告母亲、杜隽、丽景公司的房修中心崔先生及丽晶物业的物业**主任)3月16日在丽晶湾小区物业会议室进行沟通，沟通中杜隽表示：①该螺丝孔洞于2014年5月装修后就已存在，如果因为该孔洞导致漏水也不应该间隔多年后于2018年才出现漏水情况；②空调外机的固定孔洞位于原告户内范围之外，如果是固定空调机的孔洞导致的漏水，漏水位置也应该处于外立面石材与建筑外墙之间，而不是原告户内漏水；③该孔洞是为固定空调而设，是有螺丝密封并堵住的，即使螺丝孔洞存在未堵严实的情况，也不太可能导致下一户内的严重漏水情况；④如果能够验证是仅仅因2104室外空调机螺丝孔洞而导致的原告室内漏水，愿意承担相应损失。为验证是否由因2104室固定室外空调机的原因而导致原告户内严重漏水，丽景公司、丽晶物业提出一种验证方法，即将空调机固定处的原密封胶切除，螺帽拧开并拔出螺丝，移开空调外机，并仅仅将固定空调机的两个孔洞再次用密封胶填实密封，其他与固定空调机孔洞无关的可疑渗漏点均保持现状，待孔洞密封胶固化后再从屋面泼水测试，如原告阳台内部仍严重漏水则不是2104室固定室外空调机的原因所造成的；如不再严重漏水则与固定空调外机有关。此验证方法经四方一致同意并定于下一个周末即2018年3月23日上午移开空调室外机并对其空洞用密封胶重新填实密封，下午进行泼水测试。2018年3月23日早上，在各方(原告及原告母亲吴丽巧、杜隽、丽景公司房修中心的崔先生、丽晶物业的宋贵华)均在场的情况下，丽景公司的的小崔师傅按原定的方法将2104室阳台外空调机移开并用密封胶将两个显露出来的孔洞重新填实密封，当天下午5点左右进行了泼水测试，验证后原告户内仍严重漏水。原告母亲于当晚也发给丽晶物业的**主任发短信：“王主任您好，周六上午21楼空调外机移了，崔工原判断的几个与空调外机相关的漏水点都补了，傍晚5点多试水，屋内漏水情况与未补一样严重，21楼说事实已经很清楚了，漏水不是他们家空调外机引起的，与他们家无关，我觉得也不是21楼的原因，请王主任抓紧与崔工他们协商，一是一定要找到漏水点并修补好，二是室内抓紧重做不要再拖延了”。基于上述事实，杜隽、王林认为：原告户内漏水与其二人的空调室外机安装无关，不承担相应责任。而第二天即3月24日上午，丽景公司、丽晶物业在未告知原告和杜隽、王林的情况下，又安排小崔师傅等人在2104室阳台外侧大线脚及屋面等地方大面积修补其他的可疑漏水点。3月27日在杜隽、王林未在场的情况下，原告及丽景公司、丽晶物业又进行漏水测试，此次漏水测试后原告家中不再漏水。对此情况我们认为：①3月23日各方均在场下，已按各方一致同意的有效验证方法进行了验证，且该孔洞是由丽景公司、丽晶物业的房修人员亲自进行填实密封，结果已经确认原告阳台内部漏水与2104室无关。②即使该孔洞在3月23日未密封好，需要再验证。也只能仅限于修补空调孔洞，同时应提前通知原告、杜隽夫妻，而不是单方面进行验证。③此次修补范围已经不止空调安装孔洞，已涉及到多处可能的石材拼缝漏水点。综上，原告户家中漏水与杜隽、王林的空调机位的安装无关，根据诉讼中的鉴定报告结论，漏水也与空调机位的安装无关，其二人不应承担原告的相关损失和责任。同时原告提出的与本案无关诉讼请求应予以驳回。 被告丽景公司答辩称，本案争议焦点应是损害原因、损害结果以及两者之间的因果关系。一、案涉房屋漏水区域非开发商建造的房屋室内使用区域，丽景公司与原告损害之间无因果关系，对原告的损害不承担责任。1、据司法鉴定报告显示丽景公司现场查看，原告起诉状中所称漏水书房原为案涉房屋的室外通高阳台，经原告与2104业主自行浇筑楼板后变成室内使用房间。因此，原告不应就其和相邻楼上2104业主自行浇筑楼板后形成的区域内产生的损害向丽景房公司主张赔偿。2、原告与丽景公司签订的《住宅质量保证书》第三款第1条约定：“用户对住宅进行室内装饰时，擅自改变房屋结构和使用功能造成的质量问题，不属于保修范围”。案涉漏水房间系原告和2104业主擅自改变使用功能而导致的漏水。因此，丽景公司对案涉房间不存在保修责任。二、案涉房屋的漏水系相邻楼上即2104业主空调外机打孔所致，应由杜隽、王林对原告的损害承担赔偿责任。1、众所周知，幕墙不同于砖墙，其材质的特殊性导致极易产生裂缝。2104室业主擅自在非空调外机安装区域安装空调外机，并为了安装空调外机在不能打孔的东面幕墙上打孔，导致东面墙的漏水。2、原告发现东面墙漏水第一次报修后，丽晶物业及时进行了空调外机定的修缮封闭。空调外机打孔处修缮封闭后，直至司法鉴定报告出具之日，东面墙自始至终都均未出现漏水现象。3、漏水房间原本即属于房屋阳台的区域自始至终未发生漏水现象，也充分说明了房屋幕墙原本没有质量问题。4、原告诉请物损主要为吊顶、吊柜及地板损失，均系第一次东面墙漏水所致。而东面墙漏水原因系因2104业主擅自在非空调外机安装区域安装空调外机并打孔。5、原告吊顶、吊柜的相对应位置，2104业主正好安装了洗水池与洗衣机这样需要大量用水且容易产生积水的设施，亦可能加剧东面墙的漏水现象。三、原告诉请的损失系夸大损害后果，不具有合理性，不应得到支持。1、原告在应是室外通高阳台处自行改造为书房，扩大了漏水造成的损害后果；2、原告所述的装修工期延误等损失既无有效证据证明，实际也不影响原告的装修。综上所述：一、原告诉请损害发生的案涉房屋并非开发商建造的室内使用区域，而是室外区域。原告与2104业主自行浇筑楼板后变成室内房间，丽晶物业不应就该区域内产生的物损承担损害赔偿责任。二、第一次东面墙的漏水导致了原告的损害，东面墙漏水系2104室业主为安装空调外机在东面墙打孔所致，两者存在直接因果关系。杜隽、王林应对原告的损害承担赔偿责任。三、原告所述损害均为东面墙导致的损害，且该损害无事实依据。故应予以驳回针对丽景公司的诉讼请求。 被告丽晶物业答辩称，一、丽晶物业诉讼主体不适格。丽晶物业系小区物业公司，对小区公共区域、公共设施设备进行物业管理。应业主要求为业主专有部分提供有偿或无偿的维修服务，或根据开发公司的委托协助对小区进行维修。未经业主或开发公司委托，物业公司对案涉房屋不具有维修义务和责任。原告要求丽晶物业承担损害赔偿责任系被告主体不适格。二、丽晶物业不存在承担案涉房屋漏水而造成损失的事实和法律依据。1、2018年1月30日，案涉房屋存在漏水情况，丽晶物业在接到报修通知后到场检查并协助维修，已履行相应的维修责任。2、经工程人员查看，该次漏水系原告相邻楼上业主安装空调外机并打孔所致。而早在2014年5月26日，丽晶物业就针对2104业主这一违章装修行为通过在其门上张贴《房屋违章装修整改通知书》的方式进行了告知，已履行相应的管理责任。因此，丽晶物业己完全履行了其作为物业公司的维修和管理责任，对原告的损害赔偿无事实和法律依据。三、丽晶物业无需为原告排除妨害消除漏水隐患。1、丽晶物业非损害造成主体，亦非维修主体，故不存在排除妨害、消除漏水隐患的责任；2、至本案诉讼，丽晶物业未再接到原告关于漏水的报修通知。综上所述：丽晶物业既非房屋漏水造成主体，亦非房屋维修责任主体，不应对原告的损害承担赔偿责任。丽晶物业业已尽到物业公司及时维修和管理的责任。请求驳回对丽晶物业的诉讼请求。 根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下： 陈文禹系杭州市拱墅区业主，杜隽、王林系杭州市拱墅区业主，丽景公司系杭州市拱墅区丽晶湾小区的房地产开发商，丽晶物业系该小区的物业服务公司。 丽晶湾小区交付时1幢2004室南面阳台为通高阳台。两层业主在接收房屋后对该阳台上空位于21楼的部位进行浇筑楼板封闭。封闭后阳台上部位于21楼的空间成为2104室的室内使用空间，杜隽、王林在该区域设置了洗衣水池，并安放了洗衣机。2004室则将阳台进行装修后改为书房。杜隽、王林在装修时将次卧的空调外机放置在21楼的阳台外线脚上，并安装了两颗螺丝以固定空调外机。 2018年1月30日，陈文禹家人发现由阳台改成的书房在漏水，遂通知丽晶物业报修。丽晶物业于2018年2月1日到2004室查勘了现场，在其于2018年3月24日制作完成的《维修过程记录单》中记载：未发现滴水情况，但南阳台地板、吊柜及上沿部分石膏线处有渗漏水浸泡痕迹。当日因天气原因未能进行渗漏点排查。3月12日，丽晶物业的维修人员从屋顶挂绳下来查看，发现2104室在两层南阳台交接的外墙大理石腰线处安装了一台空调外机，且为固定空调外机在大理石上进行了打孔。维修人员进行淋水试验，发现2004室南阳台顶部有明显漏水现象，并确认水是从大理石腰线打孔处渗漏下来。 2018年3月16日，陈文禹及其母亲吴丽巧、杜隽、丽景公司工作人员及丽晶物业工作人员在丽晶物业会议室进行了沟通。丽景公司和丽晶物业认为2004室漏水是2104室在外墙大理石腰线处安装空调外机打孔造成，而杜隽予以否认。经协商，各方同意择日移开空调外机，并将固定空调机的两个孔洞用密封胶密封，其他与固定空调机孔洞无关的可疑渗漏点均保持现状，待孔洞密封胶固化后再从屋面泼水测试，以排查漏水是否是2104室安装室外空调机的原因引起。3月24日上午，在四方在场的情况下，实施了验证方案。当日下午5点左右进行了淋水试验，发现仍存在漏水现象。吴丽巧于当晚发短信给丽晶物业工作人员，告知了该情况，并要求尽快找到漏点并修补好，室内损坏物品也要尽快修理。嗣后，丽景公司、丽晶物业组织人员对漏点进行了维修。之后，2004室南阳台东面墙未再发现渗漏。 2018年5月7日，2004室业主又发现漏水，向丽晶物业报修。5月18日，丽景公司、丽晶物业派人进行维修，在《维修过程记录单》中记载：2018年5月18日，发现南阳台业主自行安装的铝合金窗和墙体接缝处有渗水痕迹。查看后确认是2004室业主自行安装的阳台铝合金窗户与上沿有脱逢导致渗漏，已维修完毕，并非原先渗漏点。 陈文禹在2018年7月仍发现南阳台南面墙有渗漏，因与各方协商无果，遂提起诉讼。诉讼中，经陈文禹申请，本院委托浙江科鉴检测校准有限公司对丽晶湾1幢2004室房屋漏水原因进行鉴定。浙江科鉴检测校准有限公司经检测后作出鉴定意见：丽晶湾1幢2004室5-7/D-E区域内南面墙漏水原因为室外石材幕墙个别部位存在开裂现象，室外雨水会在开裂形成的通道处进入石材幕墙内部，进而在丽晶湾1幢2004室5-7/D轴线石材幕墙的拼接缝处出现漏水现象。丽晶湾1幢2004室5-7/D-E区域内东面墙目前无漏水现象，且在淋水试验过程中，自始至终均未出现漏水现象。试验前，石材幕墙部分拼接缝、空调外机打孔处均已进行了修缮封闭处理措施。原告在丽晶湾1幢2004室5-7/D轴线制作铝合金窗，施工时产生的振动、打孔等有可能会对相临部位的石材幕墙造成损伤，这种损伤可能会影响到漏水的程度，但与室外水源进入石材幕墙内部无关。陈文禹为此支付鉴定费3万元。 以上事实有经庭审质证、并经本院认证的陈文禹提交的浙江省商品房屋买卖合同、不动产权证书、杭州不动产权属信息查询记录、住宅质量保证书、构家产品包销售合同、照片、录音、微信聊天记录、漏水视频、鉴定报告及维修费发票，由杜隽、王林提交的照片、录音，由丽景公司、丽晶物业提交的维修过程记录单两份、照片及当事人陈述为证。 本院认为，本案各方当事人争议的焦点是，案涉房屋漏水受损是由何原因引起，应由何方承担责任。根据查明的事实，1-2004室房屋东面墙现未发现漏水现象。由于丽景公司、丽晶物业已经组织人员对石材幕墙部分拼接缝、空调外机打孔处进行了修缮封闭处理措施，现鉴定机构也不能对东面墙的漏水原因作出明确的鉴定结论。但根据杜隽、王林提交的证据，在2018年3月24日，各方在进行修缮之前曾对漏水原因是否是由1-2104室安装空调打孔所引起进行测试。根据当时测试结果，在移开空调封闭打孔处后进行泼水测试，1-2004室仍然发现漏水现象。陈文禹母亲吴丽巧在与杜隽的通话中也认可该事实，并发信息给丽晶物业工作人员确认了该事实。因此，根据现有证据不足以认定漏水是由于杜隽、王林在外墙大理石腰线打孔所致，陈文禹要求杜隽、王林承担责任依据不足。根据鉴定意见，丽晶湾1幢房屋存在室外石材幕墙个别部位开裂现象，且系该原因造成案涉房屋出现漏水现象，丽景公司作为房屋开发商，对质保期内出现的质量问题，应当承担保修义务。故陈文禹要求丽景公司对现存的南面墙漏水问题进行修缮，本院予以支持。对于东面墙的漏水问题，由于丽景公司、丽晶物业进行修缮后，东面墙现未发现漏水现象，而现有证据又不足以证明该漏水系1-2104室的原因造成，应认定漏水系石材幕墙开裂所致具有高度可能性。故本院对陈文禹要求丽景公司承担损失赔偿责任的主张，予以支持。对于陈文禹要求丽晶物业对损失赔偿承担连带责任的主张，依据不足，本院不予支持。根据鉴定意见，1幢2004室制作铝合金窗施工时产生的振动、打孔等有可能会对相临部位的石材幕墙造成损伤，这种损伤可能会影响到漏水的程度，应认为1幢2004室的行为对漏水损害的扩大有一定责任，应当相应减轻赔偿义务人的责任。丽景公司、丽晶物业还提出，受损部位为室外阳台。如陈文禹不改变阳台用途，则漏水造成的损失是有限的。陈文禹将阳台改为书房，改变了阳台用途，扩大了损失后果。对于该主张，本院酌情予以考虑。 对于漏水造成陈文禹的损失范围，陈文禹提交了其装修公司出具的损失清单及当时的受损照片。从陈文禹提交的录音资料内容判断，在诉讼前各方沟通时，陈文禹也提及该损失金额。从丽景公司、丽晶物业提交的维修单记载内容，受损部位与陈文禹主张的基本一致。故对于陈文禹主张的受损事实，本院予以认定。但对于损失金额，仅凭装修公司制作的清单不足以作为认定事实的依据。因陈文禹已经对受损部位进行了维修，客观上已无法准确认定损失金额，故本院综合本案情况，对损失金额酌情予以确定。对于陈文禹主张的因漏水导致其装修期延长，依据装修合同约定其需向装修公司支付的违约金损失，本院认为，审理中查明，陈文禹现尚未就该事实向装修公司承担违约责任，即该损失尚未实际产生，损失后果也未确定。故其现主张该损失，依据不足，本院不予支持。对于陈文禹提出的因漏水造成其装修期延长导致的租房损失，本院认为，装修期间房屋漏水确实会对装修房屋的整体交付造成影响，但延误时间应当根据受损部位、受损严重程度、修复所需时间等综合因素予以确定。陈文禹主张的延误时间明显过长，且因受损部位为阳台，对房屋整体影响程度较小，故该延期损失，本院根据本案实际情况酌情予以确定。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（五）项、第（六）项、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、浙江丽景房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内，对造成杭州市拱墅区房屋漏水的相关部位予以修复； 二、浙江丽景房地产开发有限公司赔偿陈文禹漏水造成的损失共计9000元； 三、浙江丽景房地产开发有限公司赔偿陈文禹鉴定费损失30000元； 以上应给付款项，均于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回陈文禹的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取200元，由陈文禹负担130元，由浙江丽景房地产开发有限公司负担70元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈颖浚 二〇一九年八月三十日 法官助理 江 晶 书 记 员 许人佶