山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2019）晋0602民初351号原告：中国邮政集团公司朔州市分公司，住所地：朔州市朔城区振华西街**（统一社会信用代码：×××）。负责人：靳卫华，副总经理（身份证号：×××）。委托诉讼代理人：张先福，山西正清和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘二忠，男，1975年5月27日出生，汉族，中国邮政集团公司朔州市分公司综合办公室主任，现住朔州市朔城区民福东街福园小区******（身份证号：×××）。被告：朔州市亚鑫商贸有限公司，住所地：朔州市朔城区开发路（渤海湾对面）（统一社会信用代码：×××）。法定代表人：李亚娜，经理。委托诉讼代理人：高国军，山西朔风律师事务所律师。被告：郭俊民，男，1962年12月8日出生，汉族，户籍登记地址:朔州市。被告：徐军杰，男，1968年6月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：侯佐海，男，1971年5月4日出生，汉族。被告：侯佐海（系徐军杰的亲戚），男，1971年5月4日出生，汉族。被告：刘霄汉，男，1971年1月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：顾继东，山西朔风律师事务所律师。原告中国邮政集团公司朔州市分公司诉被告朔州市亚鑫商贸有限公司、郭俊民、徐军杰、侯佐海、刘霄汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团公司朔州市分公司委托诉讼代理人张先福、刘二忠、被告朔州市亚鑫商贸有限公司委托诉讼代理人高国军、被告徐军杰委托诉讼代理人侯佐海、被告侯佐海、被告刘霄汉委托诉讼代理人顾继东到庭参加了诉讼。被告郭俊民经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国邮政集团公司朔州市分公司向本院提出诉讼请求：1.由于承租方（被告）违约，请求判令解除《房屋租赁合同》，原告收回租赁房屋；2.判令承租方支付拖欠房屋租金2807525元（租金截止2019年6月底），拖欠房屋租金逾期利息122127元（租金截止2019年6月底）；3.判令承租方各被告承担连带责任；4.判令承租方各被告共同承担本案全部诉讼费用和律师费。事实与理由：2006年9月6日，出租人朔州市邮政局与承租人朔州市亚鑫商贸有限公司在朔州市邮政局签订《房屋租赁合同》。出租人朔州市邮政局在合同上出租人一栏盖公章，当时任局长的法定代表人李进和委托代理人周清分别在合同上签名。承租人朔州市亚鑫商贸有限公司在合同上承租人一栏盖公章，当时任董事长的法定代表人张葆春和委托代理人赵雄、朱玉贵分别在合同上签名。出租人和承租人主要约定了以下事项：（一）租赁房屋位置和面积，《房屋租赁合同》第一条：租赁房屋坐落在朔城区振华西街2号、面积约3823平方米（一、二、三、四层部分）、房屋质量混凝土。（二）租赁房屋的期限和归还时间，《房屋租赁合同》第二条租赁期限从2007年1月1日至2022年1月1日。第十二条房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2022年1月1日。（三）房屋租金、票据、租金的支付，《房屋租赁合同》第三条租金（大写）：每年伍拾万元整，租期15年，租金共合款柒佰伍拾万元，甲方负责为乙方提供普通票款收据。第四条租金的支付期限与方式：每年6月30日前一次性付清当年的全部租金，交款到朔州市邮政局财务部。（四）租赁房屋的用途，《房屋租赁合同》第六条，租赁房屋的用途为宾馆、餐饮、洗浴。（五）房屋租赁不允许承租人转租的约定，《房屋租赁合同》第九条，出租人不允许承租人转租租赁房屋。（六）房屋租赁合同解除的条件，《房屋租赁合同》第十一条，合同解除的条件。有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达5个月；2、承租人所欠各项费用达（大写）壹拾万元；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修改善超过合同约定范围的；6、经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7、承租人在出租房屋进行违法活动的；8、影响出租人正常生产经营的。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1、出租人迟延交付出租房屋5个月以上；2、出租人出租房屋未达到约定出租条件时，使承租人无法正常使用出租房屋。（七）房屋租赁的违约责任，《房屋租赁合同》第十三条，违约责任。承租人擅自转租、装修、改变用途或违法活动造成房屋损坏的应按损失金额进行赔偿。出租人如因危房造成承租人人身受到伤害或财物毁损时，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。滞纳金为每超交款期一个月按年租金的5%收取，不足一个月按一个月计算。承租人因安全管理不善，发生火灾、盗窃造成房屋毁坏的，按损失照价赔偿。（八）争议的解决方式，《房屋租赁合同》第十四条，合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第二种方式解决：（一）提交仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。房屋租赁合同公证。2007年2月12日出租人和承租人向中华人民共和国山西省朔州市公证处申请办理双方签订的《房屋租赁合同》公证。公证员依法审查，并出具《公证书》。朔州市公证处《公证书》载明：公证事项《房屋租赁合同》。经查，甲、乙双方协商一致订立了前面的《房屋租赁合同》。双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方签订《房屋租赁合同》意思表示真实，双方在合同中约定的内容具体、明确。依据以上事实，兹证明朔州市邮政局法定代表人李进与朔州市亚鑫尚贸有限公司法定代表人张葆春于二〇〇六年九月六日在朔州市邮政局签订了前面的《房屋租赁合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方的签字及盖章均属实。2008年5月，出租人朔州市亚鑫商贸有限公司与承租人郭俊民签订《房屋租赁合同》，将2006年9月6日从朔州市邮政局承租的房屋，在未经朔州市邮政局同意的情况下，转租给郭俊民。2010年4月20日，出租人郭俊民与承租人徐军杰签订《转让协议》，郭俊民将2008年5月从朔州市亚鑫商贸有限公司承租的房屋，在未经朔州市邮政局同意的情况下，转让给徐军杰。2014年6月28日，朔州市锦江阳光大酒店（甲方）、徐军杰（乙方一）、侯佐海（乙方二）、刘霄汉（丙方）签订《承包合同》。丙方刘霄汉承包朔州市锦江阳光大酒店。刘霄汉开办了火宴山火锅店，营业至今。租赁房屋租金拖欠情况：从2013年至2018年7月底，租赁房屋拖欠租金2349192元（大写贰佰叁拾肆万玖仟壹佰玖拾贰元），2013年度到2019年6月底合计欠租金2807525元。拖欠房屋租金逾期利息122127元。从2007年1月1日至2012年12月31日止，开始的六年，承租人按时交纳房屋租赁租金，从2013年1月1日起至2019年6月31（30）日止，拖欠租金2807525元。原告多次找被告协商解决无果，被告以各种理由和借口迟迟不肯交付房屋租赁租金，其行为严重损害了原告的合法权益。现诉请人民法院判令五被告履行合同约定，支持原告的诉讼请求。以维护法律尊严，维护当事人的合法权益。朔州市亚鑫商贸有限公司辩称：1.原告的主体身份存疑，理由为被告一是与朔州市邮政局签订的房屋租赁合同，原告并未提交朔州市邮政局与原告身份变换以及权利义务承继的相关证明。2.被告一与被告二郭俊民之间系承租权的转让，而非转租，在2008年5月亚鑫商贸已经将承租权转让给郭俊民，在郭俊民租赁房屋的2008年至2010年郭俊民均是直接将房租交予了原告，是郭俊民独自与原告进行接触，原告对于郭俊民缴纳租赁费以及承继租赁权的行为并未提出任何异议，也未拒绝接受租赁费，原告以其实际行为默认了被告一亚鑫商贸承租权转让的事实。3.在亚鑫商贸租赁的2006年至2008年已经足额向原告支付了租赁费，承租权转让后的所有权利义务关系已经与被告一无关，因此，亚鑫商贸对原告的诉求不承担任何责任。郭俊民未向本院提交书面答辩意见。徐军杰辩称：以法人为名义接上郭俊民，我交了一年的房租，第二年赔的不行了，隔了二年多，我就转让给刘霄汉了。侯佐海答辩意见同徐军杰。刘霄汉辩称：原告当天变更了诉讼请求，我们需要重新定开庭时间，给我们空举证期限。1.同意第一被告的代理意见，原告主体上不适格。2.现有证据不能证明刘霄汉与原告发生过直接的合同关系。3.刘霄汉承租后，年租金是10万元，2015年先交了40万元。故请求人民法院驳回对刘霄汉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告郭俊民未出庭举证质证，视为其放弃举证质证的权利。对于当事人无争议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实与证据，本院认定如下：1.关于各被告是否应对解除租赁合同及支付拖欠房屋租金承担连带责任。对此，根据原告提供的房屋租赁租金收交票据及《2007-2015年大楼房租情况表》载明的内容可以看出，2006年-2008年案涉房屋租金的交款人为亚鑫商贸公司，每年向原告交纳租金50万元；2009年房屋租金的交款人为曹优，向原告交纳租金50万元；2010年-2012年，系由锦江阳光酒店向原告交纳房屋租金，或者原告将应付锦江阳光会议费等抵付房屋租金，租金仍为每年50万元；2013年，原告以应付锦江阳光会议费抵付房租42475元，剩余租金未付；结合原告提供的《转让协议》、《承包合同》、《授权委托书》、《关于对朔州市邮政分公司房屋租赁情况的说明》及被告徐军杰、侯佐海的答辩“我以法人名义接上郭俊民，我交了一年的房租，第二年赔的不行了，隔了二年多，我就转让给刘霄汉了”可以看出，2013年-2014年期间，承租房屋、应交纳房屋租金的承租人为徐军杰、侯佐海。2015年开始至今，房屋的承租人为刘霄汉，已向原告交纳房屋租金40万元。承租人虽几经变更，经营项目亦几经变化，但原告按照约定数额直接收取各承租人交纳的租赁费，且未向之前的其他任何承租人提出异议，说明原告对不同承租人的承租事实及与原告的租赁关系均予以知情并认可。本院对原告所称房屋转租是违反合同约定的行为，应当依法承担法律责任的主张不予认可。原告提供刘霄汉书写的《关于对朔州市邮政分公司房屋租赁情况的说明》，证明曾与刘霄汉协商解决房屋租金收交情况。从该证据的内容及原告的证据主张可以进一步证实原告系与刘霄汉就房屋承租、部分承租楼层的提前收回及租金交纳进行直接协商，协商内容及事项并未涉及朔州市亚鑫商贸有限公司、郭俊民、徐军杰、侯佐海；原告亦未提供其他证据证实与朔州市亚鑫商贸有限公司、郭俊民、徐军杰、侯佐海仍然存在租赁关系或向朔州市亚鑫商贸有限公司、郭俊民、徐军杰、侯佐海主张租赁权益或者朔州市亚鑫商贸有限公司、郭俊民、徐军杰、侯佐海仍在履行承租人义务的相关证据。在刘霄汉延付、欠付租金期间，除本次诉讼外，原告未提供其向刘霄汉或之前的任何承租人催要租金、主张租赁权益的证据。同样，2013年-2014年系由徐军杰、侯佐海承租案涉房屋，在欠付租金期间，原告亦未提供向徐军杰、侯佐海及之前的任何承租人催要租金、主张租赁权益的相关证据。综合以上事实及证据，本院认为，原告系以自己的实际行为认可2007年、2008年租赁关系发生于原告与朔州市亚鑫商贸有限公司之间，2009租赁关系发生于原告与郭俊民之间，2010年-2014年租赁关系发生于原告与徐军杰、侯佐海之间，2015年起至今，租赁关系发生于原告与刘霄汉之间。故本院对原告关于各被告承担连带责任的诉讼主张不予支持，对于原告主张的拖欠房屋租金，应由徐军杰、侯佐海支付其承租期间的欠付房屋租金957525元（50万元×2年-42475元）；应由刘霄汉支付其承租期间的房屋租金。2.关于刘霄汉承租期间的租赁费问题，原告主张每年租金为50万元，刘霄汉主张每年租金为10万元。根据原告提供的《会议记录》、《授权委托书》、《关于对朔州市邮政分公司房屋租赁情况的说明》及原告的质证意见，可以证实原告作为出租人，于2015年有意收回租赁房屋的三、四层，对租金予以变更，并就此事上会研究商议，但未形成一致意见。本院认为，出租人有意收回租赁房屋三、四层的预期及不确定性，导致承租人刘霄汉不便、不能装修及使用租赁房屋的三、四层，且实际亦未占有使用租赁房屋的三、四层，在此种情况下，出租人仍然按照50万元主张租赁费，有失民事活动的公平原则，本院不予认可；在原告与刘霄汉并未就房屋租金每年10万元达成合意的情况下，刘霄汉主张房屋租金每年10万元没有事实依据,本院亦不予支持。原告虽不同意刘霄汉提出的每年10万元租金的意见，但原告对于是否收回租赁房屋的三、四层，租金如何变更未再行商议,不了了之,怠于就根据刘霄汉的实际承租楼层确定应收房屋租赁费，怠于就根据刘霄汉的实际承租楼层与刘霄汉进行商定变更租赁费，故对于刘霄汉延期支付、欠付房屋租金的违约行为，原告作为出租人自身存在过错；且原告未提供在刘霄汉延期支付、欠付房屋租金的情况下，其向刘霄汉主张权利的相关证据；同理，对于锦江阳光酒店承租期间欠付的租赁费用，原告亦未予提供任何向徐军杰、侯佐海主张权利的证据。原告称多年来无数次找被告催要房屋租赁租金，但未提供相关证据，本院对原告的陈述不予采信。原告放任被告的违约行为，致使损失扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故对原告关于被告支付拖欠房屋租金逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。本院依照民事活动等价有偿及公平信用原则，根据承租人刘霄汉实际租赁一、二层的情况，酌情认定租赁费应为50万元'c4辍?4层×2层=25万元'c4辍?3.关于原告解除《房屋租赁合同》、收回租赁房屋的主张，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。原告作为出租人，以房屋租赁合同纠纷起诉至本院，请求解除房屋租赁合同，则原告即是以自己的起诉行为表明不履行房屋出租的义务。起诉状副本及相关法律文件于2019年3月14日送达至刘霄汉。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达承租人时解除。4.被告刘霄汉因原告提前解除合同给其造成的店面装修损失费用及因合同违约造成的预期利益损失提起反诉,但具体数额均因未经鉴定而未予确定，亦无法缴纳反诉费用。本院在本案中对刘霄汉的反诉请求不作审理。刘霄汉可在相关损失确定后，另行诉讼。本院经审理认定事实如下：2006年9月6日，朔州市亚鑫商贸有限公司与朔州市邮政局签订《房屋租赁合同》，约定承租朔州市邮政局所有的位于朔城区振华西街2号的房屋，面积约3826平方米（一、二、三、四层部分）、房屋质量混凝土，租赁期限自2007年1月1日至2022年1月1日，房屋返还时间为2022年1月1日。每年租金50万元，租期15年，共750万元。每年6月30日前一次性付清当年的全部租金，交款到朔州市邮政局财务部。租赁房屋用途为宾馆、餐饮、洗浴。并约定出租人不允许承租人转租租赁房屋及合同解除的条件等。朔州市亚鑫商贸有限公司向朔州市邮政局支付2006年-2008年的房屋租金100万元。2007年2月13日，双方对《房屋租赁合同》申请公证，中华人民共和国山西省朔州市公证处作出（2007）朔证经字第014号《公证书》，证明双方的签字及盖章均属实。之后，被告朔州市亚鑫商贸有限公司与郭俊民签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2008年6月1日至2022年1月1日，郭俊民每年支付给朔州市邮政局50万元外，剩余以一次性买断合同租期计13.5年共110万元支付给朔州市亚鑫商贸有限公司；每年6月30日前一次性付清邮政局当年的全部租金，交款到朔州市邮政局财务部…；承租人负责向出租人足额交纳承租房屋的水费、电费、煤气费、采暖费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等用等，由出租人转交给朔州市邮政局统一向相关收费管理部门交纳；承租人在向另一方转租租赁房屋时不得将东配三层楼（365平米）转租，必须无偿将东配三层楼（365平米）返还给出租人；并约定了合同解除的条件与违约责任。曹优作为交款人，向原告交纳一年的租金50万元。2010年4月20日，郭俊民与徐军杰签订《转让协议》，将在租赁房屋设立开办的锦江阳光大酒店经营权及财产全部归徐军杰所有。徐军杰、侯佐海向原告交纳2010年、2011年、2012年三年的房屋租金共150万元，2013年以锦江阳光会议费抵付租金42475元，2013年剩余租金及2014年租金未予支付。2015年起刘霄汉承包原锦江阳光酒店。当时原告有意收回租赁房屋的三、四层及相关通道、电梯等，将房屋租金变更为每年10万元，但原告内部未就上述事宜达成一致意见，未再行商议，亦未与刘霄汉就上述事宜进行明确。刘霄汉因此实际租赁案涉房屋一、二层，并主张每年租金为10万元；刘霄汉向原告交纳房屋租金40万元，以后租金一直未予支付。另查明，2014年2月19日，朔州市邮政局变更为山西省邮政公司朔州市分公司；2015年4月1日，山西省邮政公司朔州市分公司变更为中国邮政集团公司朔州市分公司。现原告以被告转租房屋、拖欠租金拒不交付为由，要求被告按照合同约定，依法承担违约责任，诉至法院。本院认为，被告朔州市亚鑫商贸有限公司与原告签订了《房屋租赁合同》，承租案涉房屋。之后的承租人郭俊民、徐军杰、侯佐海、刘霄汉虽未直接与原告签订房屋租赁合同，但原告在明知房屋承租人发生变更的情况下，认可、收取不同承租人交纳的房屋租金，且未向之前的任何承租人就租赁事宜提出任何异议，亦未要求之前的任何承租人履行租赁义务；对承租人欠付、延付的房屋租金，亦未向之前的任何承租人进行催要；另在2015起刘霄汉承租期间，亦是刘霄汉与原告就租赁事宜的变更进行直接商议，并未涉及之前的任何承租人。原告的上述行为应视为原告认可与各承租人之间的直接租赁行为，租赁关系直接产生于原告与各承租人之间，并非对案涉房屋进行了转租。各承租人应分别向原告履行交付租金的义务。原告请求承租方各被告承担连带责任，没有法律依据及事实依据，本院不予支持。原告主张，本案承租人未经出租人同意转租租赁房屋，承租人构成违约，应承担违约责任，出租人可以解除合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故即便本案租赁房屋存在转租情形，因原告未在法定期限内提出异议，本院亦对原告的上述主张不予支持。对于徐军杰、侯佐海欠付的2013年、2014年房屋租金及刘霄汉2015年之后欠付的房屋租金，原告未提供任何催要证据，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得扩大的损失要求赔偿。原告怠于履行催要义务，致使损失扩大，本院对其“拖欠房屋租金逾期利息”的诉讼主张不予支持。对于徐军杰、侯佐海欠付的2013年、2014年房屋租金及刘霄汉2015年之后欠付的房屋租金，原告未提供任何催要证据或提出异议之证据，故本院对原告“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之主张不予支持。原告以房屋租赁合同纠纷诉至法院，请求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，应予支持；对原告提前解除合同造成的损失，被告刘霄汉可依据合同法违约责任之相关规定，在其损失确定后，另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告中国邮政集团公司朔州市分公司请求解除房屋租赁合同有效；被告刘霄汉在本判决生效后30日内向原告中国邮政集团公司朔州市分公司交回租赁房屋（朔城区振华西街2号）。二、被告徐军杰、侯佐海在本判决生效后30日内向原告中国邮政集团公司朔州市分公司交纳欠付的房屋租金957525元。三、被告刘霄汉在本判决生效后30日内向原告中国邮政集团公司朔州市分公司交纳至2019年3月14日欠付的房屋租金672916元（按照年租金25万元计算）；并按照同样标准（年租金25万元计算）支付案涉房屋占有使用期间的费用直至向原告中国邮政集团公司朔州市分公司交回租赁房屋时止。四、驳回原告中国邮政集团公司朔州市分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30237元，由原告中国邮政集团公司朔州市分公司负担11689.6元，由被告徐军杰负担9883元，被告刘霄汉负担8664.4元。（本院账户名称：朔州市朔城区人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司朔州朔城支行；账号：×××）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 董玉晶人民陪审员 林月英人民陪审员 田万玲 二〇一九年八月十日书 记 员 柳 丽