贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1320号原告：广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司。统一社会信用代码：915226205733499713。负责人：吴波，男，该公司负责人。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区。委托诉讼代理人：杨绍霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。执业证号：15226201011676507。被告:张庆林，男，侗族，1969年10月27日出生,现住贵州省黎平县。原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司诉被告张庆林物业服务合同纠纷一案，原告于2019年7月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员杨朝军独任审判，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨绍霞到庭参加诉讼，被告张庆林经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付物业服务费880.74元（该费用是按房屋建筑面积125.82㎡×1元/月×7个月=880.74元,从2017年11月1日计算至2018年5月31日，总共7个月）；2、依法判决被告向原告支付电梯年检月检费：1240元（该费用是按40元／月×31个月=1240元，从2015年11月1日计算至2018年5月31日，总共31个月）；3、依法判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金（按尚欠的物业费为基数，从2017年11月1日计算至款项付清之日止）；4、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由:2015年8月26日，原告与黎平县华鼎雳地产开发有限公司签订《黎平华鼎·凯旋名门前期物业服务合同》，约定原告为被告居住的黎平华鼎·凯旋名门小区提供前期物业服务合同。被告是该小区3栋2单元1101号房的业主，该套房的建筑面积为125.82㎡。2015年10月29日，原告与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，该合同第八条明确约定：本项目物业服务收费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1元／月／平方米：商业物业：1.5元／月／平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月／户，用完续交：第九条约定：物业管理费是从开发商通知入伙之日起全额计收物业管理费，物业管理费一年交纳一次：合同签订后，原告公司入驻该小区并开始进行物业服务，但被告自2017年11月1日以后就无故拖欠物业费，经原告多次协商催讨时都拒不缴纳，不管从合同约定还是法律规定来说，显然被告都应当缴纳物业服务费，被告拒不交纳物业费的行为已经构成违约，应当按照合同第二十一条的约定业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三的标准向乙方支付违约金”向原告支付违约金，现原告也自愿将违约金的计算标准降低为年利率6.18%来计算。另外，双方合同也明确约定的有由原告代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户。在原告入驻凯旋名门小区以来，积极履行合同义务向相关质检部门及电梯维保公司缴纳了电梯年检月检费，被告一直享用着电梯，却拒交电梯年检月检的费用，显然严重违反合同约定。综上所述，原告与被告签订的《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，合同签订后原告也对小区进行了管理，为被告提供物业服务，现被告拒交物业服务费和电梯年检月检费的行为已经严重损害到了原告的合法权益，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼，请依法立案审理并请支持原告的诉讼请求。被告张庆林在举证期限内没有提交证据及答辩。原告在举证期限内向本院提交以下8份证据：1、营业执照复印件，证明广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的公司信息；2、身份证复印件，证明广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的负责人吴波的身份信息；3、公司法人证明复印件，证明广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的负责人、法人代表吴波的身份信息；4、黎平“华鼎.凯旋名门”前期物业服务合同复印件，证明开发商在开发前期，原告与开发商签订的前期物业服务合同是有效的法律凭证，是对全体业主未购房且未入住小区前是具有体约束性的；5、黎平“华鼎.凯旋名门”前期物业服务合同复印件，证明原告与被告签订的前期物业服务合同是双方真实意思的表达，该合同的内容并不违反相关的法律规定，是有效的法律凭证；6、催费通知单复印件，证明原告多次向被告催缴物业费，被告仍拒不履行缴纳物业服务费，被告己尽了催缴的义务；7、电梯年检费收款凭证复印件，证明原告根据合同的相关约定：履行了自己的义务，已向质检部门缴纳了电梯年检费，被告成向原告支付代收代缴的相关费用；8、电梯月检费支付凭证复印件，证明原告根据合同的相关约定：履行了自己的义务，向相关电梯维保公司缴纳了电梯月检费，被告应向原告支付代收代缴的相关费用。本院经审理认定如下事实：被告是黎平“华鼎·凯旋名门”3栋2单元1101号房的业主，该套房的建筑面积为125.82㎡。2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，原告为被告居住的黎平华鼎·凯旋名门小区提供前期物业管理服务。2015年10月29日，原告与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，合同第八条约定：物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1.00元/月/平方米；商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。第九条约定：物业管理费收取是从开发商通知入伙之日起全额计收物业管理费，物业管理服务费一年交纳一次。自原、被告签订合同至2017年11月1日期间，被告一直向原告按时足额缴纳物业服务费。2018年5月31日，原告以收取的费用不够开支，出现亏损等理由退出黎平华鼎·凯旋名门小区物业管理，后期物业管理存在不足。被告自2017年11月1日至2018年5月31日期间尚欠物业管理费880.74元。同时查明，被告对于按时或经催收后缴纳物业服务费的业主并未收取关于合同约定的电梯年检月检费。自双方签订物业服务合同以来，原告没有通知要求被告缴纳电梯年检月检费。以上事实，有原告陈述，原告提交的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告是具有物业服务资质的物业服务公司，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2015年10月29日原告又与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对原、被告双方均有约束力。合同签订后，原告为涉案小区业主提供了前期的物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。因此，原告对所服务的小区业主有权按合同约定收取物业管理费。原告请求被告支付尚欠7个月的物业服务费880.74元，因原告的物业后期管理不到位，服务有瑕疵，故本院酌情扣减30%的物业管理费，即880.74元Ｘ70%＝617元，本院予以支持。关于原告请求支付电梯年检月检费的问题。庭审中，原告陈述对于按时或经催收后主动缴纳物业服务费的业主并未收取关于合同约定的电梯年检月检费，根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而公共电梯属于全体业主共用的机器设备，则电梯的年检月检费应包括在物业管理费内。另双方合同约定系商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。而被告系小高层住宅，不属于商业物业，故无需另行缴纳电梯年检月检费。本案中，在诉讼前，原告亦从未向被告提出过缴纳电梯年检月检费的主张，从公平原则出发，对原告请求支付电梯年检月检费的诉求，本院不予支持。关于原告要被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金的诉求，因被告逾期缴纳物管费，原告后期的物业管理服务不到位，双方均存在违约行为，故原告单方请求违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张庆林在本判决书生效后十五日内支付原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司物业管理费617元；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张庆林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  杨朝军二〇一九年八月二十七日书记员  石丹丹