苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01370号原告苏州市相城区恒顺置业有限公司,住所地江苏省苏州市相城区元和街道聚元街627号。法定代表人沈钰林，该公司董事长。委托代理人丁益鸣，江苏正华正律师事务所律师。被告冯统伟。原告苏州市相城区恒顺置业有限公司（以下简称苏州相城恒顺置业公司）与被告冯统伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法由代理审判员宁璐独任审判，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告苏州相城恒顺置业公司的委托代理人丁益鸣到庭参加诉讼。被告冯统伟经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州相城恒顺置业公司诉称，原、被告于2012年5月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201205300146）一份，约定被告购买原告开发的花好月圆1幢108室房屋。由于被告需要贷款买房，故原告配合其与中国农业银行苏州相城支行签订了《个人购房担保借款合同》。2015年5月8日，因被告连续五期未归还银行贷款，银行向原告发出通知书，要求原告按约履行担保责任。2015年6月3日，原告向银行履行了担保责任，共计向银行归还贷款资金517761.12元。2015年6月19日，原告按照双方合同约定的地址向被告发出解除合同的律师函。现原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告之间签订的编号为苏相合同201205300146的《商品房买卖合同》，并要求被告协助原告至房管部门办理网签注销手续。2、被告向原告支付违约金149710.8元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告冯统伟未作答辩。经审理查明，2012年5月30日，以原告苏州相城恒顺置业公司为出卖方、被告冯统伟为买受方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：苏相合同201205300146），由被告向原告购买公安门牌号为相城区元和街道齐门北大街1259号花好月圆花园1幢108室房屋一套，房屋总价为748554元，付款方式为贷款方式支付，2012年5月30日支付房款228554元，贷款520000元，交房时间为2013年12月30日前。合同附件五：“合同补充协议”中第一条第五款约定，因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第12条的约定执行；补充协议第12条约定，若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付本合同第4条约定房屋总价20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用；双方还作了其他约定，并在合同尾部盖章或签字确认。另查，2010年6月24日，以农行相城支行为贷款人（抵押权人）与本案原、被告签订《个人购房担保借款合同》1份，借款人（抵押人）为被告冯统伟，保证人为本案原告，根据被告冯统伟的申请，农行相城支行同意向其发放个人购置住房借款520000元，并于2012年7月5日发放该贷款，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定；保证人的保证方式为连带责任保证；借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。因被告冯统伟未按约归还银行贷款，农行相城支行于2015年5月8日向原告苏州相城恒顺置业公司发出履行担保责任通知书一份，以被告冯统伟已累计逾期还款5次以上，且在函告后仍未归还本息及罚金为由，要求原告苏州相城恒顺置业公司履行担保责任，归还被告冯统伟所欠本金503690.75元、欠息11627.56元（暂计算至2015年5月8日），并承担该笔贷款本金503690.75元按合同约定计算至实际偿还日止的逾期利息、罚息（至6月末为12938.80元、至7月末为19250.04元）。本案原告据此于2015年6月3日向农行相城支行支付被告冯统伟所欠借款合同项下的所有贷款资金517761.12元（包括本金、利息和罚息）。同时，原告向本院明确，因其一次性归还了被告所欠之款项，银行对罚息进行了部分减免，现所有银行贷款均已还清。庭审中，原告自称于2015年6月19日向被告发出律师函，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告根据合同承担违约责任，但未提供相应签收凭据。上述事实，有原告提供的营业执照、新苏州人信息登记表、《商品房买卖合同》、中国农业银行《个人购房担保借款合同》、中国农业银行个人贷款对账单、履行担保责任通知书、情况说明、律师函及邮寄凭证等证据及当事人陈述为证。审理中，原告自认，涉案房款748554元，已由被告自付228554元、另通过贷款支付520000元，房款全部付清；涉案房屋已具备交付条件但尚未交付被告。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同房价748554元，其中520000元由被告向农行相城支行贷款后支付，因被告未按约向银行还款，农行相城支行向本案原告要求其作为连带责任保证人承担责任。本案原告根据农行相城支行的要求为被告代偿房屋本金、利息及罚息等共计517761.12元，其中，罚息经银行减免后也未超出法律允许的范围。双方约定“因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同；若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付本合同第4条约定房屋总20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用”，现原告已向农行相城支行承担了保证责任，按合同约定可向借款人即本案被告追偿，被告应返还原告517761.12元，被告已付原告748554元，与应返还原告的代付款517761.12元相抵后，被告还应支付原告230792.88元。现合同约定原告单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告无法就被告签收解除合同的律师函的时间提供相应证据，但其主张由法院依法判令原、被告间签订的《商品房买卖合同》解除亦于法有据，应予支持，被告冯统伟亦应协助原告办理《商品房买卖合同》的网上备案注销手续。因被告未按约向银行支付贷款本息，导致原告承担了保证责任，《商品房买卖合同》亦因此解除，合同解除的原因应归责于被告，现原告主张被告应按合同约定支付原告购房款20%的违约金计149710.8元，但本院认为，该违约金的标准约定过高，超出了原告的实际损失，本院酌情调整为，以517761.12元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，并自原告替被告归还银行本息及罚息之日即2015年6月3日起计算至被告实际支付之日止。被告冯统伟经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市相城区恒顺置业有限公司与被告冯统伟所签的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201205300146）解除。二、被告冯统伟于本判决生效之日起十五日内协助原告苏州市相城区恒顺置业有限公司至房产管理部门办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续。三、被告冯统伟返还原告苏州市相城区恒顺置业有限公司代付款人民币517761.12元，与已支付的748554元相抵，原告苏州市相城区恒顺置业有限公司尚需返还被告冯统伟人民币230792.88元，于本判决生效之日起十日内履行。四、被告冯统伟支付原告苏州市相城区恒顺置业有限公司以517761.12元为本金，从2015年6月3日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至实际支付之日止的违约金，于本判决生效之日起十日内履行。上述第三、第四项，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币5683元，由被告冯统伟负担（该款原告苏州市相城区恒顺置业有限公司已自愿垫付，不再退还，由被告冯统伟于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一六年二月二十二日书 记 员 戴梦瑜