山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0784民初903号原告：刘国忠。委托诉讼代理人：李玉晶，律师。委托诉讼代理人：宋洪波，律师。被告：李洪芹。委托诉讼代理人：郭庆，法律工作者。第三人：安丘市兴安街道小近戈居民委员会。住所地：安丘市小近戈村。负责人：高士云，居委会主任。原告刘国忠与被告李洪芹及第三人安丘市兴安街道小近戈居民委员会（以下简称“小近戈居委会”）农村房屋买卖合同纠纷一案，原告刘国忠向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国忠及其委托诉讼代理人李玉晶、宋洪波，被告李洪芹及其委托诉讼代理人郭庆到庭参加诉讼，第三人小近戈居委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告刘国忠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖契约；2、判令被告返还原告定金35000元、房款100000元，并给付原告违约金35000元，按中国人民银行规定的同期贷款年利率6%，赔偿原告100000元房款的利息损失33000元（暂计算至2019年1月16日），以上共计203000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖契约；2、判令被告返还原告定金35000元、房款100000元，并给付原告违约金35000元，放弃利息，以上共计170000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月29日，原、被告通过中介安丘市金日房地产营销策划有限公司签订房地产买卖契约，约定原告刘国忠及刘桂连购买被告李洪芹名下的位于安丘市锦国花园5号楼103室楼房一套。合同签订当日，原告给付被告定金5000元，于2013年7月10日再次给付被告定金30000元，于2013年7月16日给付被告房款100000元。后因该处房屋为小产权房，且被告尚未向开发商付清全部房款，该套房屋已被他人占据。综上，因被告隐瞒涉案房产为小产权房的事实，致使原、被告签订的房地产买卖契约，违反了法律法规的强制性规定，应属无效，且该房屋已被案外人占据，致使该合同无法继续履行。故，原告要求解除双方签订的房地产买卖契约并根据该合同违约责任的约定，要求被告返还定金35000元、房款100000元，并支付35000元违约金和利息损失的诉求，合法有据，诉来法院要求判如所请。被告李洪芹辩称，1、原、被告之间签订的房地产买卖契约已实际履行近六年，原告从未提出过异议，被告也已全部履行了合同义务，原告的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求；2、原告的起诉已超出诉讼时效；3、原告不能继续占有使用涉案楼房，系其本人原因导致，原告自己也诉称是由于小近戈居委会不让其占有使用涉案楼房，原告起诉被告系主体不适格，为起诉对象错误，被告要求追加小近戈居委会为第三人参加诉讼；4、原告诉称的小产权房不是法律术语，小产权房买卖合同也不是当然或必然无效，被告认为与原告签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，应当属于有效合同；5、原告单方要求解除合同，明显属于单方违约，被告收受的定金按照法律规定不应当退还，且原告应当支付被告违约金；6、被告卖给原告的房屋系被告从小近戈居委会合法购买，被告再将房屋卖给原告，应当属于连环买卖合同，被告将该楼房卖给原告时，享有合法的所有权，依据相关法院判例和规定，被告认为与原告签订的买卖合同是有效合同，因此请求法院不予支持原告的诉讼请求。第三人小近戈居委会未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年7月16日，原告刘国忠及刘桂连共同与被告签订房地产买卖契约一份，约定：刘国忠、刘桂连为乙方即买方，李洪芹为甲方即卖方，由于甲方已收到乙方预付的购房定金5000元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在市区建安路76号锦国花园5号103室的房地产（房屋建筑面积137.85平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为410000元，乙方由2013年7月9日前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；三、房屋交付给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿……刘国忠、刘桂连及李洪芹均在该契约上签字。2013年6月29日，原告向被告交付购房定金5000元；2013年7月10日，原告向被告交付购房定金30000元；2013年7月16日，原告向被告交付购房款100000元；上述款项共计135000元，原告向被告交付的上述款项后，被告均给原告出具了收到条附在上述合同中，被告亦认可收到原告上述款项。另查明，涉案房产系安丘市兴安街道小近戈居民委员会所建，原、被告均非该该居委会的集体组织成员，被告于2010年8月5日与第三人小近戈居委会签订房屋买卖合同后占有使用涉案房产。2019年4月24日，第三人小近戈居委会出具证明，内容为：“证明李洪芹（身份证号码）在安丘市××花园××楼××单元××室的房子，因欠小近戈村居委会房屋款，借款253000.00元，利息174764.00元，共计427764.00元未归还，房子被小近戈村居委会收回，房屋不再属于李洪芹所有。现属于小近戈村居委会的房屋。”原、被告现均不占有使用涉案房产。再查明，刘桂连于2019年2月7日去世，生前与原告刘国忠系夫妻关系，刘桂连的父亲刘汉明、母亲程玉芳、女儿刘亚男、儿子刘昊阳均表示放弃对涉案房产款项的继承。审理中，被告申请证人王某1、王某2出庭作证，二证人述称原、被告签订房屋买卖合同过程中原告及其妻子对涉案房产性质均知情，并向被告交付购房定金及购房款共计135000元，二证人的上述证言与原告提交的房屋买卖合同相互印证，具备法律规定的证据效力，本院予以采信。本院认为，原告及刘桂连共同与被告签订房地产买卖契约，刘桂连生前与原告系夫妻关系，刘桂连去世后，除原告外的继承人表示放弃涉案房产款项的继承，原告作为合同的相对方及刘桂连的继承人向被告主张权利，诉讼主体适格。涉案房产为小近戈居委会承建，系村集体组织房产，原、被告均非该集体组织成员，根据法律规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的房地产买卖契约的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。综上所述，原、被告所签订的房地产买卖契约实质为农村房屋买卖合同，该合同违反我国有关法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。原、被告签订房屋买卖合同后，原告向被告交付购房款项共计135000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告要求被告返还交付的购房款项共计135000元，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付违约金35000元，因双方签订的合同无效，原告的该主张于法无据，本院不予支持。被告因合同无效造成的损失，可另行主张权利。第三人小近戈居委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃，不影响本院对案件事实和证据的分析认定。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第十条第一款、第二十五条第一款、第二十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告李洪芹向原告刘国忠返还购房定金及购房款共计135000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告刘国忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告刘国忠负担777元，由被告李洪芹负担2923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  李 梅人民陪审员  朱彬彬人民陪审员  王春叶二〇一九年八月二十八日书 记 员  苏 娜