江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初2659号原告：杭倩，女，1986年12月25日生，汉族。委托诉讼代理人：乔忠义，男，1942年1月5日。被告：杨小欢，男，1981年10月10日生，汉族。被告：徐芳，女，1975年11月8日生，汉族。委托诉讼代理人：王梅，江苏苏南律师事务所律师。原告杭倩与被告杨小欢、徐芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杭倩及其委托诉讼代理人乔忠义、被告徐芳及其委托诉讼代理人王梅到庭参加诉讼，被告杨小欢经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭倩向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨小欢与被告徐芳于2017年10月24日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告徐芳搬出南京市江宁区房屋，并支付房屋占有使用费（按照8000元／年自2018年12月2日起计算至实际搬出房屋之日止）；3.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：其与杨小欢原系夫妻关系，2017年9月25日，其与杨小欢共同向徐芳借款36800元（其中借条载明的为40000元，预扣利息3200元），约定一个月归还借款本息。2017年11月6日，其通过银行转账的方式归还徐芳了借款30000元。然而2017年10月24日，杨小欢与徐芳却隐瞒其签订了一份《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给徐芳，租期5年，租金共计40000元，杨小欢出具租金收条。其一直居住在案涉房屋至2018年10月31日，期间，徐芳并未到案涉房屋查看，也未要求交付房屋。2018年10月31日后，其因生育二胎搬离案涉房屋，同年12月2日，其发现案涉房屋被更换门锁，屋内竟有人居住，其遂报警才得知杨小欢与徐芳签订《房屋租赁合同》事宜。因杨小欢嗜赌成性，双方已于2018年10月27日协议离婚，并约定夫妻共有的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）归其所有，夫妻关系存续期间的所有债务由杨小欢负担，与其无关。被告杨小欢无权处分案涉房产，同时与徐芳恶意串通损害其合法权益，签订的《房屋租赁合同》应属无效，故请求法院判决支持其诉讼请求。被告杨小欢未应诉。被告徐芳辩称：1、原告杭倩2017年11月6日归还30000元属实，但该笔款是归还的杨小欢于2017年11月5日向其借款的40000元，与2017年9月25日的借款无关。2、其于2017年9月25日借给杨小欢40000元，杭倩是共同借款人，借款到期后，杭倩与杨小欢一直未归还借款，于是杨小欢与其商议将案涉房屋出租给其并签订《房屋租赁合同》，用2017年9月25日借款40000元冲抵租金。3、签订《房屋租赁合同》后，其就找不到杨小欢，迫于无奈通过换锁的方式住进案涉房屋，现案涉房屋一直由其居住。综上，杨小欢与其签订的《房屋租赁合同》合法有效，请求驳回原告杭倩的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2017年9月25日，借款人被告杨小欢与共同借款人原告杭倩向被告徐芳出具借条一份，载明：本人因生意周转，恳请徐芳借给本人人民币（肆万元整）（￥40000元），经双方协商借款定于2017年10月24日一次性归还人民币（肆万元整）（￥40000元），利息按银行利率的四倍支付，如逾期不能按时归还，本人自愿承担每日违约金，借款总额的10%。同日，杨小欢向徐芳出具收条，载明：今收到徐芳支付人民币（肆万元整）（￥40000元）。同日，徐芳通过支付宝转账支付杭倩36800元。审理中，杭倩与徐芳一致确认2017年9月25日借款40000元实际出借金额为36800元，预扣了3200元利息。2017年10月24日，被告杨小欢与被告徐芳签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、杨小欢将案涉房屋出租给徐芳，约定租期5年，自2017年10月24日至2022年10月23日止。租金共计肆万元整，徐芳在签订本合同时已一次全额付清房屋租金。二、杨小欢必须保持产权清晰，此前未就该房与他方签订任何出租，租赁协议。否则承担欺诈违约责任，无条件支付违约金，放弃抗辩诉权。三、杨小欢在房屋交付前须结清水、电、气等相关费用，徐芳在承租期限内所有费用由徐芳自行承担。四、出租期开始，杨小欢若不履行合同，徐芳可自行进入上述房屋，杨小欢屋内物品为杨小欢自行放弃物，徐芳可自行处置。五、徐芳有权该房屋转租。《房屋租赁合同》签订同日，杨小欢向徐芳出具收条一份，载明：今收到徐芳支付房屋租金人民币（肆万元整）。审理中，徐芳自认未实际向杨小欢支付租金，仅是用2017年9月25日40000元借款冲抵租金。审理中，徐芳自认自2017年10月24日与杨小欢签订《房屋租赁合同》后，并未立即入住案涉房屋。而是在2018年10月之后至2018年12月2日期间自行通过换锁的方式居住到案涉房屋至今。另查明，原告杭倩于2017年4月10日登记为案涉房屋所有权人。杭倩与被告杨小欢于2018年10月27日协议离婚，双方约定案涉房屋所有权归杭倩所有。再查明，2017年10月5日，徐芳通过支付宝转账支付杨小欢36800元。2017年11月6日，杭倩向徐芳归还30000元。还查明，2018年11月5日，徐芳曾以杨小欢、杭倩为被告诉至本院，要求归还2017年9月25日借款本金40000元以及利息19200元。后因徐芳经本院传票传唤未到庭，本院作出（2018）苏0115民初18740号民事裁定书，裁定按徐芳撤诉处理。因杨小欢下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。逾期，杨小欢未到庭参加诉讼。上述事实，有借条、收条、转账记录、《房屋租赁合同》、离婚协议书、民事裁定书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：有效的民事法律行为应当意思表示真实。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然被告徐芳与被告杨小欢签订了《房屋租赁合同》，但徐芳并未举证证明合同签订后其要求交付房屋，且案涉房屋在《房屋租赁合同》签订后很长一段时间一直由杭倩居住，期间，徐芳也并未上门查看。徐芳未实际支付杨小欢案涉房屋租金，其主张已经与杨小欢协商一致以2017年9月25日的借款冲抵租金，但2018年11月5日其又提起诉讼主张该笔借款，与其本案主张相互矛盾，对其该主张本院不予采信。综上，本院认为双方并无房屋租赁的真实意思表示，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。故对原告杭倩要求确认被告杨小欢及被告徐芳于2017年10月24日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，被告徐芳应当返还案涉房屋并支付房屋占有使用费，结合案涉房屋的面积及装修情况，对原告杭倩主张的8000元/年的房屋占有使用费，本院予以确认。故对杭倩要求徐芳返还案涉房屋并按照8000元/年支付自2018年12月2日计算至实际返还之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。被告杨小欢经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告杨小欢与被告徐芳于2017年10月24日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告徐芳于本判决发生法律效力之日起10日内向原告杭倩返还案涉房屋并支付房屋占有使用费（自2018年12月2日起按照8000元/年计算至实际返还之日止）。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费880元，由被告徐芳负担440元，由被告杨小欢负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 侠人民陪审员  陶求贵人民陪审员  周广林二〇一九年八月十二日法官 助理  简恩华书 记 员  朱 龙