山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初1028号原告：施展，男，1990年1月9日出生，汉族，无业，住济南市历下区。委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许迪，山东鲁邦律师事务所律师。被告：赵永贵，男，1970年8月24日出生，汉族，无业，住济南市市中区。被告：张礼华，女，1990年8月23日出生，汉族，无业，住济南市长清区。以上两被告共同的委托诉讼代理人：郝建山，山东鲁泉律师事务所律师。原告施展与被告赵永贵、张礼华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施展及其委托诉讼代理人李乐、许迪、被告赵永贵及其与被告张礼华共同的委托诉讼代理人郝建山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施展向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赵永贵返还转让费12万元；2、请求法院判令被告赵永贵赔偿原告房租差价44820元；3、请求法院依法判令本案诉讼费用由被告赵永贵承担。事实与理由：被告赵永贵于2016年12月16日与原告签订《租房合同协议》，将其从王爱霞处承租的位于济南市市中区间房屋转租给原告。《租房合同协议》约定承租期间，由原告承租济南市市中区间房屋，建筑面积57平方米，租赁期间为2017年1月1日至2019年6月30日，租金为54000元/年；并约定此房协议转让费12万元。另双方约定合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，全额返还转让金12万元；合同期间房屋租金若有变动由被告承担。2018年底，王爱霞通知被告赵永贵增长涉案房屋的租金，并得知赵永贵已将房屋转租给原告。被告赵永贵告知原告需要涨租金，原告要求按合同履行，让其协调租金事宜，但赵永贵称没办法，租金必须增涨。后王爱霞找到原告，告知原告如果想继续使用房屋，就与王爱霞签署租赁合同。2019年1月7日，原告与王爱霞就涉案房屋另行签订《房屋租赁合同》，租赁期间自2019年1月1日至2019年12月31日，租金为143640元/年。原告与王爱霞签署《房屋租赁合同》后已支付完毕2019年1月1日至2019年6月30日的租金。现被告拒绝履行与原告签订的《租房合同协议》中返还转让费12万元并赔偿房租差价44820元的义务。故为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决，判如所请。被告赵永贵辩称，原告所述与事实不符，答辩人是从张波那里承租的房屋然后转租给原告经营尔立火锅饭店（营业执照以施伟名义办理），并非如原告所说从王爱霞处承租，前一段时间张波多次催促答辩人涨房租答辩人从中协调了很长时间确实也没办法，才与原告协商，在此答辩人明确一下，如果原告不同意房租上涨，那答辩人与原告之间继续按照原合同年租金54000.0履行。原告要求返还转让费答辩人不同意，涉案房屋租期2年半共30个月现在还剩下不到4个月的租期，原告在占用答辩人的房屋装修及相关设备这么长时间后向答辩人提出这个要求对答辩人是不公平的，于法无据。至于房租差价那就更谈不上了，双方继续按原合同执行不存在房租差价的问题，对于原告与王爱霞之间签订的合同，答辩人认为那是原告的个人行为与答辩人无关。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求，维护答辩人合法权益。被告张礼华辩称，赵永贵把房子转租给原告是按原价转租的，并未从中赚取房租差价，相反由于最近几年房租一直上涨赵永贵为此多次从中协调包括请客送礼等还往里垫付了不少钱，答辩人与赵永贵生活本身就非常困难，把房子转租给原告还是赔钱的，原告付给赵永贵的钱并未用于夫妻共同生活，更谈不上家庭受益，原告把答辩人追加为共同被告是不合适的。其他答辩意见同赵永贵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月16日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）赵永贵签订《租房合同协议》一份，约定甲方将济南市市中区二七南路9号的房屋南一间，建筑面积57平方米自签订之日起交付乙方使用。租赁期限为自2017年1月1日至2019年6月30日，年租金54000元，每半年支付一次，在付款期末前15天支付。该协议还约定，此房双方协议转让费12万元。争议解决的方式为本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，若协商不成，全额返还转让金12万元。合同签订后，原告依约向被告赵永贵支付了2017年1月1日至2019年6月30日的租金135000元、转让费12万元。被告赵永贵已退回原告向其交纳的2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租金2.7万元。2019年1月7日，原告（承租方、乙方）与王爱霞（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将济南市市中区二七南路9号院南一号的房屋，建筑面积57平方米自签订之日起交付乙方使用。租赁期限为自2019年1月1日至2019年12月31日，年租金143640元，支付方式为转账支付，一次性付清。2019年1月7日。原告向王爱霞支付上述租金。2018年6月22日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会和山东小鸭智能科技发展有限公司发布公告，载明“济南市中级人民法院根据山东省高级人民法院（2015）鲁商终字第555号民事判决书，将山水商城建筑物（四至分别为：东至军区驻地，西至济南山水集团有限公司、通联花园，南至二七南路，北至济南市南郊热电厂）及设备（包括用水、用电设施）强制执行返还给济南市人民政府国有资产监督管理委员会。济南市人民政府国有资产监督管理委员会已于2018年5月2日将山水商城资产（包括土地相关权益、地上建筑物及设备等）所有权及相关权益整体划拨给山东小鸭智能科技发展有限公司（以下简称小鸭智能公司）。小鸭智能公司是山水商城全部资产的权利人。请各业户自本公告发布之日起，请持与济南宽频管理咨询有限公司签订的全部租赁协议及其相关协议原件到山水商城东侧办公楼二楼办公室办理租金、水电费交纳事宜。”本院依职权到山东小鸭智能科技发展有限公司了解调查涉案房屋的情况，该公司物业部主管曲义伦接受了法院的询问。该工作人员向法院陈述，包含涉案房屋在内的土地及相关资产已由济南市人民政府国有资产监督管理委员会于2018年5月2日整体划拨给山东小鸭智能科技发展有限公司。现在，包含涉案房屋在内的房屋租赁等工作归山东小鸭集团商贸有限公司市中分公司管理，山东小鸭集团商贸有限公司市中分公司和山东小鸭智能科技发展有限公司均是山东小鸭集团的子公司，两公司系一套班子两个名字。王爱霞与山东小鸭集团商贸有限公司市中分公司签订商铺租赁合同，该合同与原告庭审中出示的商铺租赁合同一致。山东小鸭智能科技发展有限公司、山东小鸭集团商贸有限公司市中分公司知道王爱霞对外出租房屋给原告的情况。涉案商铺的实际经营者是原告，该公司不认识赵永贵。案外人王爱霞（承租人、乙方）与山东小鸭集团商贸有限公司市中分公司（出租方、甲方）签订的《商铺租赁合同》载明，甲方将坐落于济南市市中区二七南路9号院院内位置NO1号，实用建筑面积52平方米租赁给乙方从事经营使用。租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。济南宽频管理咨询有限公司于2017年12月21日向济南市市中区市场监督管理局出具证明一份，载明“我司将坐落于二七南路内南1号房屋租赁给王爱霞从事经营活动（合同期限：2017年1月1日至2017年12月31日）。现有余经营管理需要，王爱霞经我司同意在原合同期限内可以将南1号房屋转租给施伟个人经商使用，特此证明”。另查明，涉案房屋由市中区尔立火锅饭店经营使用，该饭店登记的经营者为施伟，实际经营者为本案原告施展。另查明，被告赵永贵与被告张礼华系夫妻关系。被告提交其与案外人董卫军签订的租房协议及收到条各一份，拟证明被告是从张波处承租的房屋，并非从王爱霞处承租的房屋，董卫军是张波的母亲，签订合同时张波因涉嫌犯罪被羁押，所以该合同是由张波的母亲签订的。原告认为上述合同原告非合同当事人，对于其真实性无法确定。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，通过济南市人民政府国有资产监督管理委员会和山东小鸭智能科技发展有限公司发布公告及出租人的工作人员陈述可知，涉案房屋在2018年5月2日已经整体划拨给山东小鸭智能科技发展有限公司，不再是原所有人济南宽频管理咨询有限公司所有，故自2018年5月2日起被告赵永贵在未经山东小鸭智能科技发展有限公司同意的情况下实际已无权外转租涉案房屋。案外人王爱霞与山东小鸭智能科技发展有限公司签订房屋租赁合同，约定租赁期限为自2019年1月1日起至2019年12月31日止，在山东小鸭智能科技发展有限公司同意的情况下，与原告签订房屋租赁合同并无不当，该合同依法成立并生效。原告与被告赵永贵签订的房屋租赁合同中租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁合同关系应属无效。被告已向原告返还了2019年1月1日至2019年6月30日期间的房屋租赁费2.7万元，亦应视为被告对该事实的确认。关于原告诉请的被告向其返还12万元转让款的问题，本院认为，虽然合同约定“争议解决的方式为本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，若协商不成，全额返还转让金12万元”，双方合同中并未明确该所谓“转让”的内容为何，但原告向被告支付该转让款12万元，必然存在相应的转让内容，案件审理过程中，原告主张该“转让”的内容为“被告不再在该房屋内继续经营，而转由原告承租涉案房屋后进行经营的行为”，被告主张该“转让”的内容为“转让的是装修、技术、设备”，但双方均未提交证据予以证明。本院认为，如依原告所述，转让的是经营行为，那么应自原告承租涉案房屋后在涉案房屋中进行经营之时起该转让行为即已完成，即便房屋租赁合同没有按照约定继续履行，但该转让行为一旦完成后，就不应存在返还转让款的问题；如依被告所述，转让的内容为“装修、技术、设备”，原告也应在折价或返还相应财产后要求被告返还转让费用。故原告要求被告返还转让款12万元的诉求无事实和合同依据，本院予以驳回。关于原告主张的要求被告承担租金差价的问题，原告主张该差价的依据为，因原告基于对被告的信任及与被告租赁合同的签署，于2018年12月14日向被告交纳2019年1月1日至2019年6月30日的租赁费27000元，后原告被被告告知涉案房屋的租金需要上调，且年租金上调至143640元，半年应交纳租金71820元，原告需多交纳的租金即为44820元。房租差价为44820元即为原告需要多交纳的租金数额即71820元减去27000元。本院认为，原告与案外人王爱霞签订房屋租赁合同对房屋租金的约定，系该合同双方当事人的真实意思表示，且并非被告过错导致了被告与原告的房屋租赁合同部分无效，故原告不得以该合同的约定约束被告，要求被告承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告施展的诉讼请求。案件受理费3600元，由原告施展负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 许 毅人民陪审员 张 炜人民陪审员 宁兆敏二〇一九年八月二十七日代理书记员 潘建永