西安市鄠邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0118民初2711号 原告：裴永前，男，1972年11月4日生，汉族，农民，住西安市鄠邑区。身份证号：610125。 委托诉讼代理人：何慧明、黄松，陕西沣京律师事务所律师。 被告：徐化民，男，1954年12月20日生，汉族，居民，住西安市鄠邑区。身份证号：610125。 委托诉讼代理人：徐智民，男，1960年4月2日生，汉族，农民，住西安市鄠邑区。系被告徐化民胞弟。 被告：徐智民，男，1960年4月2日生，汉族，农民，住西安市鄠邑区。身份证号：610125。 委托诉讼代理人：邢富民，陕西迎旭律师事务所律师。 第三人：西安市鄠邑区秦渡镇牛东村村民委员会牛三二组。住所地：西安市鄠邑区。 诉讼代表人：吴力峰，系该组组长。 原告裴永前与被告徐化民、被告徐智民、第三人西安市鄠邑区秦渡镇牛东村村民委员会牛三二组（以下简称牛三二组）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裴永前及委托诉讼代理人何慧明，被告徐化民之委托诉讼代理人徐智民、被告徐智民及其委托诉讼代理人邢富民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴永前向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告徐智民2014年2月的《土地使用权转让合同》无效。2、判令二被告共同返还原告转让款800000元。3、判令二被告共同赔偿原告经济损失3670338元。4、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2014年2月2日，原告与被告徐化民商议，被告徐化民将秦渡镇牛三村二组的土地和地面建筑及其他所有附着物使用权转让给原告，双方达在如下协议：一、本宗地四址：东至西留村北边南北方向生产路，西至牛一村耕地，南至西留村耕地，北至西户公路。东西宽81.8米，南北长92.5米，约合11.35亩，二、自合同签订之日起，地面以上建筑物、构筑物及所有附着物归原告所有。土地归原告使用。允许原告在该地面上建筑施工。三、使用权转让年限从2014年2月至2040年7月，被告承诺，在2014年2月底以前，与该地块有关的债务由被告承担。四、转让费800000元。在合同签订之日一次性付清。五、从本合同签订之日起，被告应将自己和牛三村二组签订的《土地租赁合同》和户县农业局的审批手续转交给原告，由原告继续履行该合同责任，每年应付给牛三村二组的土地租赁费由原告承担等，合同系原告与被告徐化民所签，徐化民在合同甲方签字处先签名“徐化民”后将“化”改为“智”，即甲方处变更为“徐智民”。原告与被告徐化民商议转让合同条款时，被告徐化民向原告承诺，其所有的涉案土地有审批手续，是建设用地，可以建设施工，原租赁合同系其借用其兄弟名义租赁，实际归其所有等。因被告徐化民系鄠邑区高层领导，原告对被告徐化民的承诺深信不疑。合同签订后，原告按被告徐化民要求将800000元转账至徐化民儿子账户，原告自2014年2至2018年中旬在涉案土地上投资近7000000元，经营民宿六合院。2019年，西安“大棚房”问题专项清理整治，原告经营的民宿六合院被列入清理行列，后涉案土地上所有建筑物被拆除。《土地管理法》第63条规定，农民集体土地不得用于非农建设。涉案土地为一般农用地。被告徐化民在涉案土地上进行违法建设，转让给原告的建筑物亦属违法建筑，原、被告之间的转让合同违反法律强制性规定，应属无效。原告以为被告徐化民提供的农业局盖章的复印件就是审批手续后在涉案土地上大量投资，后建设项目被政府强令拆除，被告徐化民存在重大过错，给原告造成巨大经济损失。 被告徐化民、被告徐智民辩称意见：不同意原告的诉讼请求。2010年8月1日，被告徐智民与牛三村二组签订了《土地租赁合同》，由牛三村二组将原蔬菜大棚的土地（设施农业用地）11.35亩出租给徐智民，四址为：东至西留村北边南北方向生产路，西至牛一村耕地，南至西留村耕地，北至西户公路。租赁期限为2010年8月1日至2040年7月31日，共计30年。租赁费为每亩每年1000元。第一年租金必须在合同签订之日由被告徐智民一次性交纳。以后各年的租赁费可在当年的12月底前由承租方交付出租方。该合同上组长裴兴龙签了字，系合法有效合同。因该地块属设施农业用地，被告徐智民承租后修建了围墙，约360米，硬化道路约480平方米，修建了大门及门房，在西南角建起一层看护房7间，其余土地全部栽种了红叶李、大叶女贞等多种树种的苗圃、打机井一眼，养鸡100多只，经营种植和养殖业，投资约80余万元，2010年8月1日至2013年7月31日的土地租金被告徐智民已向牛三村二组交纳。2014年2月，原告裴永前多次找被告徐智民，希望租赁涉案土地，后被告徐智民委托其胞兄被告徐化民与原告商谈转租事宜，2014年2月，原告与被告徐智民的委托代理人被告徐化民签订了合同，将涉案土地自2014年2月以后的承租权转让给原告，将地面上的附属物以800000元转让给原告。2014年2月以后由原告向牛三村二组履行交纳租金义务。原告承租土地后，于2015年5月将原有的苗圃挖掉，部分房屋拆除，并在涉案土地上大兴土木进行建设，经营农家乐。2015年9月24日、2015年11月5日、2016年3月9日土地部门向原告下发了《责令停止土地违法行为的通知书》、原告仍顶风基建在该地块上建起占地面积达2062.23平方米的违法建筑，2016年户国地罚字（2016）第73号土地行政处罚决定书，对原告的违法行为进行了处罚。2018年12月，西安市高新区以西安“大棚房”问题专项清理整治为由，将原告在涉案土地上建筑全部拆除。被告徐智民与牛三村二组签订的土地合同合法有效，原告向牛三村二组交纳了租金，牛三村二组收取了租金，并征得了出租方的同意，被告徐智民与原告的合同系农村土地承包经营权流转关系，被告徐智民与裴永前的转租行为亦合法有效。原告在承租土地后，违法建设私自改变了土地性质，违法行为被处罚的主体亦是原告，故应由原告承担其违法行为造成的一切后果。 第三人牛三二组述称：因为涉案土地涉及到我们牛三村二组，如果本案有了结果，我们也就知道了应该向谁收取土地租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告裴永前提交的证据：一、《土地租赁合同》、《土地使用权转让合同》。证明原告接受土地的目的是进行基建，被告知悉原告用途，故合同违反法律强制性规定，是无效合同。二、被告向原告提供的所谓农业局审批手续。证明被告虚假承诺致原告大量投资，损失惨重。三、涉案土地上建设后原貌照片41张，证明建设情况。四、原告损失6125231.95元的证据：1、《建筑施工合同书》及承建方收款凭证。2、《假山制作协议》及承建方收款凭证。3、《仿古建筑合同》及承建方收款凭证。4、《通风排烟系统采购安装合同》及付款凭证。5、《厨房设备采购及安装合同》及付款凭证。6、《防腐木廊架建设项目施工合同》及付款凭证。7、《人工湖改造协议》及付款凭证。8、《月牙湖及道路制作协议》。9、《美的家庭中央空调系统销售及安装合同》。10、《水电承包合同》。11、《装饰装修工程施工合同》、报价单及付款凭证。12、树脂瓦及配件收款凭证6张。13、厨房用品采购单二套。14、原告购买桌椅等经营物品41样（41份）。五、证人证言。证明合同前期沟通过程。 被告徐化民、被告徐智民质证意见相同：对证据一《土地租赁合同》真实性、合法性、有效性认可，证明目的不认可，该合同虽为土地租赁合同，实为土地承包经营权合同。对《土地使用权转让合同》真实性、合法性、有效性认可，证明目的部分不认可，涉案土地性质为农业用地，原告改变土地使用权性质应当由县级人民政府进行变更并办理规划许可、施工许可，否则不能施工。对证据二真实性、合法性、有效性认可，证明目的不认可，该审批手续审批的是设施农业建设，原告进行建设是否是设施农业建设不得而知。对证据三真实性认可，合法性、有效性不认可，该照片充分证明了原告改变了涉案土地性质，于2015年进行施工建设。对证据四的真实性、合法性、有效性均不认可。对证据五证人证言认可。 第三人牛三二组对原告裴永前提交证据的质证意见：对证据一土地租赁合同真实性认可，土地租金收至2019年7月31日，2019年8月1日至2020年7月31日的租金还未收取，涉案的土地在2016年10月份土地调整时已经从贾卫、贾兴朗及王鹏程手上全部收归牛三村二组。2014年2月原、被告签订的《土地使用权转让合同》第三人不知情。对证据二审批不知情，涉案土地是耕地属实。证据三属实，是原告当时建设的原貌。对原告证据四不知情。 被告徐化民、被告徐智民提交证据：证据一、《土地租赁合同》，证明被告徐智民与牛三村二组之间存在合同关系。证据二、原告裴永前与被告徐智民签订的《土地使用权转让合同》，证明该合同实为土地承包经营权转让。证据三、户县国土资源局土地行政处罚决定书，证明被处罚人为原告，处罚原因是未经批准非法占地，处罚决定书下发后，原告未提出行政复议。 原告裴永前对被告徐化民、被告徐智民提交证据的质证意见：对证据一、证据二的真实性认可，证明目的不认可，原告不认识被告徐智民，原告经他人联系与被告徐化民沟通，租金交至被告徐化民儿子的银行卡内。该合同性质非土地承包经营权转让，而是土地使用权的转让，转让的是土地及土地上的建筑物。对证据三真实性认可，该处罚决定书下发时，原告的所有施工建设已全部完工并投入使用。 第三人对被告徐化民、被告徐智民提交证据的质证意见：对证据一、证据二的真实性认可，土地租金收至2019年7月31日，2019年8月1日至2020年7月31日的租金还未收取。对证据三不知情。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月1日，被告徐智民与牛三村二组王鹏程等3人签订《土地租赁合同》，约定被告徐智民租赁王鹏程等3人原蔬菜大棚土地11.35亩，四址为：东至西留村北边南北方向生产路，西至牛一村耕地，南至西留村耕地，北至西户公路。租赁期限为2010年8月1日至2040年7月31日，共计30年。租赁费为每亩每年1000元。第一年租金必须在合同签订之日由被告徐智民一次性交纳。以后各年的租赁费可在当年的12月底前由承租方交付出租方。户县秦渡镇牛三村村民委员会在该合同上签字、盖章，牛三村二组组长裴兴龙在该合同上签字。被告徐智民依合同约定缴纳了租金。2011年6月17日，被告徐智民向户县农业局递交书面材料，内容为“我在秦户路以南、九号路以东，租用了牛三村耕地十亩，用于设施农业建设，主要经营花卉苗木（此块土地原来就用于设施农业），请批准为谢。秦渡镇西丰盛村民徐智民2011年6月17日”，后户县农业局签字“同意”并加盖了单位印章。 2014年2月，原告裴永前（乙方）与被告徐智民（甲方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方愿将自己租赁的秦渡镇牛三村二组的土地和地面建筑及其他所有附着物使用权转让给原告裴永前，内容为：一、本宗地四址：东至西留村北边南北方向生产路，西至牛一村耕地，南至西留村耕地，北至西户公路。东西宽81.8米，南北长92.5米，约合11.35亩，二、自合同签订之日起，地面以上建筑物、构筑物及所有附着物归原告所有。土地归原告使用。允许原告在该地面上建筑施工。三、使用权转让年限从2014年2月至2040年7月，甲方承诺，在2014年2月底以前，与该地块有关的债务由甲方承担。四、使用权转让费800000元。在合同签订之日一次性付清。五、从本合同签订之日起，甲方应将自己和牛三村二组签订的《土地租赁合同》和户县农业局的审批手续转交给乙方，由乙方继续履行该合同责任，每年应交给牛三村二组的土地租赁费由乙方承担等。六、合同生效后乙方自主经营，甲方不得干涉。乙方经营期间发生的一切经济责任与甲方无关。合同签订后，原告裴永前按合同约定向牛三村二组缴纳土地租金。2015年9月开始，原告裴永前与他人签订建设施工合同，项目内容为秦渡镇高波农家乐。2016年6月22日，户县国土资源局向原告裴永前下发了户国地罚字（2016）第73号《土地行政处罚决定书》，文书中载明，2015年5月，原告裴永前在未依法取得任何土地审批手续的情况下，擅自占用秦渡镇牛三村集体土地建设农家乐及工房。2015年9月24日、2015年11月5日、2016年3月9日，秦渡镇国土资源所分别下发了《责令停止土地违法行为的通知书》，农家乐及工房已建起，实际总占地面积11.35亩，建筑物占地面积2062.23平方米，处罚如下：一、责令裴永前自接到本处罚决定书之日起15日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状，退还非法占有的土地。二、罚款227011.35元。2018年5月21日，原告裴永前以其妻子高波为法定代表人开办了西安市鄠邑区民宿六合院酒店有限公司。2018年12月，西安市高新区以西安“大棚房”问题专项清理整治为由，将原告裴永前在涉案土地上所建建筑全部拆除。2019年4月19日，原告裴永前持前述理由诉至本院。 庭审中，第三人牛三二组述称2016年10月土地调整时将合同所涉的王鹏程等3人土地全部收归牛三村二组，第三人牛三二组与原告裴永前之间未签订书面合同，自2015年起土地租金按每年每亩2200元由原告裴永前向第三人缴纳。2018年5月前后，秦渡镇牛三村并入牛东村，现为西安市鄠邑区秦渡镇牛东村村民委员会牛三二组。 本院认为，为了保证交易的稳定和经济的平衡发展，合同的无效和解除应依法从严认定。故原、被告于2014年2月签订的《土地使用权转让合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。原告裴永前主张确认2014年2月的《土地使用权转让合同》无效并要求两被告退还800000元转让费之请求无事实及法律依据，本院予以驳回。 2014年2月，原告裴永前与被告徐智民签订《土地使用权转让合同》后，被告徐智民向原告裴永前交付了土地，原告裴永前向被告给付了转让款，且原告裴永前按合同约定向第三人牛三二组缴纳了土地租金。2015年5月，原告裴永前在未依法取得土地审批手续情况下，在涉案土地上建设农家乐，建筑物占地面积2062.23平方米。2015年9月24日、2015年11月5日、2016年3月9日土地部门三次下发《责令停止土地违法行为的通知书》，2016年6月22日下发《土地行政处罚决定书》后，原告裴永前仍自行建设，最终致建筑物于2018年12月作为违法建筑被强行拆除，因此造成的经济损失系原告裴永前自身违法行为所致，与两被告无关联，现原告裴永前主张两被告承担赔偿责任之请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告裴永前要求确认与被告徐智民于2014年2月签订的《土地使用权转让合同》无效之诉讼请求。 二、驳回原告裴永前要求两被告退还转让款800000元之诉讼请求。 三、驳回原告裴永前要求两被告赔偿经济损失3670338元之诉讼请求。 本案案件受理费42560元，由原告裴永前自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  魏阿英 人民陪审员  李涛涛 人民陪审员  张宏斌 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  刘颖维