江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初3166号原告：邹连生，男，1960年6月28日，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：李琳，江西华晟律师事务所律师。原告：宜春市赣中建筑工程有限公司，住所地：宜春市袁州区袁山大道中段**，统一社会信用代码：91360902705733538H。法定代表人：张猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹连生，该公司股东。被告：郑财生，男，1970年8月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：钟林华，江西甘雨律师事务所律师。原告邹连生、宜春市赣中建筑工程有限公司（以下简称原告赣中公司）诉被告郑财生（以下简称被告）所有权确认纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹连生及委托诉讼代理人李琳、被告郑财生及委托诉讼代理人钟林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认宜春市袁州区宜春北路709号（原袁州区环城西路699号）原宜春行署机械局集资联建楼2单元6楼一套住房的楼梯间公摊面积、冲顶及七楼住房面积20.97平方米归两原告所有，该面积分得拆迁补偿款归两原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，两原告撤回诉讼请求第1项中要求该面积分得拆迁补偿款归两原告所有的诉请。事实和理由：1999年2月14日，原告赣中公司与宜春市行署机械电子工业局签订《联合兴建临街三至七层合同》，根据该合同第3条约定，联建楼南面八间店面以上三至七层部分归原告赣中公司所有。联建期间，原告邹连生系联建楼项目出资人和实际承包人，全权代表和负责项目。因被告出资集资了一套住房，位于联建楼****，该住房建筑面积143平方米，并由原告邹连生与被告签订了一份《集资建房合同书》。现该栋楼房面临拆迁，经拆迁办及化成街道居委会测量，被告房屋签约拆迁面积163.97平方米，比集资建房合同面积多20.97平方米。因拆迁办测量多出来的20.97平方米是楼梯间及冲顶和七楼住房面积，属于两原告应得产权面积，原、被告协商无果，两原告特诉至法院。被告辩称，两原告无权以原告诉讼主体资格起诉被告，也缺乏事实和法律依据，请驳回原告的起诉及诉讼请求，理由是：一、原告方无权主张袁州区宜春北路709号原宜春行署机械局集资联建楼二单元6楼一套住房的楼梯间公摊面积、冲顶及七楼住房面积约20.97平方米产权归其所有。诉争区域为公共区域，根据《物权法》第七十条规定，公共区域属全体业主共有。原告方不能提供不动产权证证明诉争区域归其所有，根据《物权法》第九条规定，原告方也无权主张所有权。原告方只能向开发单位主张工程款的权利，无权向业主主张共同所有建筑区划内的物权归其所有。二、法院在审理民事案件中，两种法律关系的诉讼只能择一而审，本案既有所有权确认之诉又有给付之诉，不能同时审理。三、原告方要求拆迁补偿款之诉属于行政诉讼的范围，不应在民事诉讼中一并审理。四、原告诉讼主体不符合正当当事人，原告方既未提供房屋权属证，又未提供产权归其所有的证明，纵使原告方与开发单位工业局签订协议，诉讼房屋所有权归其所有，但因违反法律强制性规定和损害他人利益而导致合同无效，原告方与诉争标的即无事实上的关系也无法律上的关系，应驳回诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1999年2月14日，原告赣中公司与原宜春市行署机械电子工业局签订《联合兴建临街三至七层合同》一份，联合兴建原宜春市环城西路147号临街地段，合同主要约定：联合兴建由甲方（宜春市行署机械电子工业局）提供场所，乙方（原告赣中公司）提供资金并负责建设；甲乙双方按联合兴建的房屋进行分配，其中北面4间店面以上三至七层部分归甲方所有，南面8间店面以上三至七层部分归乙方所有。合同签订后，原告赣中公司决定由公司职工项目经理即原告邹连生筹资负责该工程承建，合同中约定的归原告赣中公司的房屋产权，由原告邹连生全权处理。原告邹连生遂将其应得的房产以集资建房的形式进行出售。1999年6月18日，原告邹连生与被告签订《集资建房合同书》并约定：被告购原告邹连生联建楼（南面）六楼住房一套，面积143m2，价格438/m2，计币62734元，原告邹连生在房屋验收一年内为被告办好产权证，被告在2000年4月26日付房款90%。合同签订后，被告按合同约定付房款90%计币58000元，原告邹连生于2000年4月将房屋交被告使用。因房屋产权证因故一直未办理，故被告未向原告邹连生付清剩余房款。2019年1月16日，因宜春市中心城区总体规划要求，联建楼面临拆迁，被告及其儿子郑坤与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》，协议约定：被告及其儿子郑坤被征收房屋位于宜春北路292号机械局宿舍，被征收房屋主房建筑面积151.11m2、柴棚间面积12.86m2、钢架棚37.8m2，被征收房屋的土地性质为房改房。原、被告均认可：主房建筑面积151.11m2包含楼梯间和冲顶公摊面积，柴棚间面积12.86m2为被告在七楼分得的公摊面积。另查明，原、被告诉争房产地址经过多次变更，从宜春市环城西路147号变更为袁州区环城西路699号、更变更为宜春市袁州区宜春北路709号，现为宜春北路292号。原、被告诉争房产的第七层层高1.9米，原告邹连生在兴建联建楼时已将七楼顶部用水泥浇好，四周作了护栏，并将七层部分产权予以出售,但无独立门户。被告在七层自行隔出部分面积作为柴棚间。以上事实，有《联合建临街三至七层合同》、原告赣中公司出具的《关于联合建楼责权情况说明》和《证明》、《集资建房合同书》、《收据》、宜春市袁州区人民法院（2004）袁法民再字第5号民事判决书、《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》（编号：化成二期化成1-344）、联建楼七楼现场照片及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为：一、两原告是否是适格主体的问题。原告赣中公司与原江西省宜春行署机械电子工业局签订的《联合建临街三至七层合同》是双方真实意思表示，内容合法，应属有效。《联合建临街三至七层合同》中约定，南面8间店面以上三至七层部分归原告赣中公司所有，原告邹连生得到原告赣中公司许可，筹资负责联建楼工程承建将，原告赣中公司认可《联合建临街三至七层合同》约定的归原告赣中公司的房屋产权，由原告邹连生所有并全权处理。两原告系联建楼的出资承建人，对联建楼南面8间店铺以上三至七层房屋的所有权是以原始方式取得，在原告邹连生未出售房产前，两原告拥有整幢建筑物的所有权，故两原告与诉争产权存在利害关系，主体适格。被告辩称两原告不能提供不动产权证证明诉争区域范围归其所有，主体不适格，与事实不符，本院不予采信。至于被告辩称本案既有所有权确认之诉又有给付之诉，及拆迁补偿款之诉属于行政诉讼的范围，不应在民事诉讼中一并审理的问题，因两原告在开庭时已经当庭撤回要求给付拆迁补偿款的诉请，故本院不再审查该问题。二、诉争区域的所有权归属问题。原告邹连生与被告签订《集资建房合同书》，将属于原告邹连生的房产部分出售给被告，《集资建房合同书》系原告邹连生与被告真实意思表示，内容合法，应属有效。原、被告对《集资建房合同书》中约定原告邹连生向被告出售的房屋面积143m2归被告所有无争议，但对拆迁测量超出143m2的部分：即楼梯间和冲顶公摊面积8.11m2（151.11m2-143m2）及七楼柴棚间面积12.86m2权属存争议。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定：业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼梯间和冲顶属公共建筑区域；联建楼七楼未出售区域，从其用途看，并非住房，而为联建楼的附属房，从结构上分析，无独立门户，其他业主均可自由出入，因此，七楼未出售区域仍属公共建筑区域。公共建筑区域归联建楼全体业主共有，被告作为联建楼业主之一，应享有公共建筑区域（即楼梯间和顶及七楼）的公摊份额，因此原、被告诉争区域的所有权归被告所有。两原告主张诉争区域归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：驳回原告宜春市赣中建筑工程有限公司、邹连生的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取计币650元，由原告宜春市赣中建筑工程有限公司、邹连生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。）审 判 员 陈凤二〇一九年八月十三日代书记员 彭玲