广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2223号原告：徐占文，男，汉族，1980年8月15日出生，身份证住址：广东省和平县，委托诉讼代理人：周深根，广东坤龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅卫军，广东坤龙律师事务所实习律师。被告：惠州市中惠星岸城房地产开发有限公司，住所地：博罗县罗阳镇悦心小筑****。法定代表人：张伟新。委托诉讼代理人：余胜仿、张俊峰，广东金卓越律师事务所律师。原告徐占文与被告惠州市中惠星岸城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐占文的委托诉讼代理人周深根、梅卫军、被告惠州市中惠星岸城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余胜仿、张俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐占文向本院提出诉讼请求：1、判令被告修缮房屋漏水部位，并承担修缮费用；2、判令被告赔偿违约金38186元整（截止至起诉之日）；3、判令被告承担本案律师代理费2500元整；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告和被告于2017年4月4日在惠州市××县星岸城售楼处签订房屋买卖合同，约定被告应于2015年8月31日之前交付星岸城13号楼2402号房，合同约定交房时需具备居民生活所需的供电、供水等基本生活配套设施。2017年6月1日，被告在并不具备交房条件下强行将房屋交付给原告，使用的是临时供水和供电，现在小区的电房由于不达标，辖区供电所拒绝接管。并且在原告入住后，发现房屋有严重的质量问题，阳台、飘窗等部位多次漏水，严重影响了原告的正常居住，扰乱了原告的正常生活，为此原告多次和被告协商如何处理供水问题和修缮房屋渗、漏水部位，但被告多次搪塞，至今尚未解决好房屋渗、漏水问题。被告在向原告交付房屋的时候，整栋大楼的消防没有通过验收，罔顾业主的生命和财产安全，只是为赶进度，将不具备交付条件的房屋强制交付给业主。因此，为维护原告的合法权利，保障正常的居住条件，依据《合同法》、商品房买卖合同司法解释及住宅建设规范国家标准等相关法律法规，依据双方的房屋买卖合同约定按照每日万分之一的违约金请求赔偿。原告为其主张提供证据如下：1、房屋买卖合同；2、2018年2月7日的新闻报道。当庭补充证据：3、2018年8月29日物业回复函；4、产权登记情况；5、广东省建设厅的回复函；6、图片三张；7、备案公示情况；8、律师费发票。被告惠州市中惠星岸城房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人以涉案商品房交付时的供水供电为临时供水供电为由主张涉案商品房不符合交付条件，没有任何事实和法律依据。涉案小区是否接驳直供用电以及有无办理直供用电手续与被答辩人根本毫无关联。关于商品房交付有关用水用电条件和标准的问题，供水供电部门对此没有强性要求的，只要供水供电能够满足小区业主正常生活供给即符合交付条件，商品房交付时无论是接驳临时用水用电还是直供用水用电均符合交付要求。结合答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中关于商品房交付时用水用电的要求条款即第十四条第一款第1项中约定“供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件”来看，无论交付房屋时提供直供用水用电或者临时用水用电，只要供水供电能够满足业主正常生活使用即视为房屋具备交付条件，该条款中并未提及或明确约定必须提供直供用水用电。被答辩人以涉案商品房交付时提供临时供水供电为由主张房屋不符合交付条件，没有任何事实和法律依据。2017年，应供电部门要求，星岸城小区办理了直供用电手续，若小区电房不达标或不够完善，出于安全考虑供电部门根本不会为小区办理直供电手续。被答辩人声称星岸城小区电房不达标，导致供电所拒绝接管一事，其说辞不符合正常逻辑，与事实情况亦不相符合，仅是被答辩人的单方说辞而已。涉案小区是否接驳直供用电、有无办理直供用电手续与被答辩人根本毫无关联。二、涉案房屋是经被答辩人现场验收确认且无异议的情况下办理的交楼手续，根本不存在强行交楼的问题，被答辩人主张答辩人强行交付涉案房屋明显与事实情况自相矛盾。被答辩人购置的商品房为住宅用房，该房屋位于华泓·星岸城13号楼，星岸城13号楼早于房屋交付之前完成了整栋大楼建筑的主体体消防、综合验收等工作，之后于2015年8月6日向住建部门办理了建筑工程竣工验收备案。在工程竣工验收备案且房屋具备房屋交付条件后，答辩人方才通知被答辩人前来办理收楼手续。2017年6月1日，答辩人与被答辩人正式办理房屋收楼手续，在办理收楼手续时，答辩人指派关联物业公司工作人员与被答辩人共赴房屋现场进行了检查、验收，检验完毕后被答辩人对涉案房屋没有提出过任何异议，同意接收房屋并与答辩人签署了收楼确认书。根据前述情况，被答辩人主张答辩人强行交付涉案房屋明显与事实情况系自相矛盾的，涉案房屋是经被答辩人现场验收确认且无异议的情况下办理的交楼手续，根本不存在强行交楼的问题。三、答辩人均系严格按照涉案《商品房买卖合同》的约定予以履行的，履行前述事务均符合合同的约定，期间不存在丝毫违约行为，被答辩人无权向答辩人提出任何权利主张。本案中，无论是涉案房屋交付时供水供电的提供还是房屋所在大楼的消防验收工作，答辩人均系严格按照涉案《商品房买卖合同》的约定予以履行的，履行前述事务均符合合同的约定，期间不存在丝毫违约行为，被答辩人无权向答辩人提出任何权利主张。另外，结合涉案《商品房买卖合同》所述内容，合同中除对逾期交楼的情形设定违约后果及违约金计付标准外，根本没有任何条款提及有关供水供电问题或消防验收事宜的违约后果及处罚机制。退一步讲，即使房屋交付时整栋大楼未予消防验收或房屋交付时为临时供水供电，针对临时供水供电问题或消防未予验收事宜与逾期交楼一事属不同合同义务，两者属不同概念，被答辩人以房屋交付时供水供电不符合要求及消防未予验收为由，直接套用逾期交楼的违约条款向答辩人主张违约责任毫无合同和法律依据。综上所述，请求法院驳回被答辩人全部诉讼请求。被告为其答辩提供证据如下：1、建设工程消防验收意见书；2、建设工程竣工验收报告竣工验收备案表；3、收楼确认书。经审理查明，2017年4月4日，原告徐占文与被告惠州市中惠星岸城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告两人购买被告位于博罗县××××小组三丫浪倒角上（土名）华泓星岸城13号楼24层02房，建筑面积128.83平方米，总金额569944元。合同第八条约定，被告应在2017年8月31日前（因笔误写成2015年8月31日），依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十四条约定，被告承诺与该商品房正常直接使用关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在商品房交付使用时达到使用条件；2、……；将上述房产交付给原告二人使用；第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的……。惠州市公安消防局于2015年7月14日出具惠公消验字[2015]第0143号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告开发的华泓·星岸城12号楼、13号楼建设工程消防验收合格。2015年7月30日，被告的小区完成竣工验收，并验收合格，2015年8月6日，博罗县住房和城乡规划建设局同意上述小区备案。原告徐占文于2017年6月1日与被告签订《收楼确认书》，其认为对商品房感到满意，符合购房合同的条件和要求，同意收楼。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。结合原告的起诉和被告的答辩，本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期办证的问题；2、被告交付房屋时是否构成违规交房。原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。关于焦点一：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告已按照约定将相关资料提交给产权登记机关，因此被告已履行了合同的义务，不存在逾期提交办证相关材料问题。至于具体办好不动产权证时间，应是办理不动产权证主管部门的责任。关于焦点二：被告的小区于2015年7月30日完成竣工验收，并验收合格，2015年8月6日办理了竣工验收备案，具备了《商品房买卖合同》第十四条约定的交付条件。惠州市公安消防局亦出具惠公消验字[2015]第0143号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告开发的华泓?星岸城12号楼、13号楼建设工程消防验收合格。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告承诺与该商品房正常直接使用关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在商品房交付使用时达到使用条件……该条款中没有约定具体供水供电的方式，被告供水供电能够满足业主日常生活使用即视为达到使用条件。至于水电费是否入户到每户业主或者统一管理，应由业主、物业及水电部门协商解决，按照水电主管部门管理规定或者法律规定处理。原告没有证据证明被告不能提供业主日常用水用电问题，应承担举证不能的后果。被告提供临时用水用电是否违反合同，双方约定不明确，不能视为被告违约，且案涉小区现亦由供电部门接管。关于原告请求被告修缮房屋漏水部位，并承担修缮费用的问题，仅向本院提供照片三张以证明被告销售的房屋漏水，缺乏其他证据佐证，证据不充分。至于原告请求的律师代理费问题，双方没有约定，不应由被告承担。综上所述，原告的请求没有事实和法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告徐占文的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元，由原告徐占文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  凌升光二〇一九二〇一九年八月五日法官助理张梓山书记员凌天乐