山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0282民初5152号原告：丁风徐，男，1977年12月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：王兴超，山东元衡律师事务所律师。被告：青岛华通新创置业有限公司,住所地青岛市即墨区岙兰路**。统一社会信用代码：9137028275042008XD。法定代表人：李保彬，总经理。委托诉讼代理人：刘楠，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。原告丁风徐与被告青岛华通新创置业有限公司（以下简称华通公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年5月22日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁风徐委托诉讼代理人王兴超，被告委托诉讼代理人刘楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁风徐向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告未在规定期限内取得房屋权属证书的逾期办证违约金131926元（自2017年2月26日开始至2019年4月9日止以原告已付购房款949383元为基数按逾期贷款利息6.53%为计算标准，共772天）；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告签订青岛市商品房预售合同，约定由原告购买被告开发的位于即墨市《华通·金融大厦》1单元10层1007户房屋一套,房屋总价款为1879383.00元,协议生效后,原告按照合同约定支付了房款。因被告原因,原告未能在约定期限内取得房屋权属证书,根据法律规定，被告应当承担违约责任并应向原告支付违约金。被告华通公司辩称，应驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、无法办理涉案房屋权属登记手续并非被告本身的原因，其根本原因系即墨区人民政府未能与被拆迁人就回迁事项中的房屋专项维修资金交付达成一致意见，导致涉案房产不能办理产权初始登记，是政府和回迁人的原因致使被告无法按期办理房地产权属初始登记，并非被告的原因故意拖延逾期不办证。2、《青岛市商品房预售合同》约定被告逾期办证属于政府原因或行为导致或是其他非因甲方原因或事由，被告不承担违约责任，被告逾期办证的原因在上述第一项中已陈述，被告不应当向原告支付逾期办证违约金。3、原告未及时支付涉案房屋尾款，所以被告未能及时办理房屋权属登记。原告没有按照合同约定支付房款，原告逾期付款，逾期时间自2016年7月1日至2019年5月10日，被告反诉原告应承担逾期付款违约金278645.9元。经审理查明，原告丁风徐与被告华通公司签订《青岛市商品房预售合同》。该合同主要约定:原告向被告购买位于即墨市《华通·金融大厦》1单元10层1007户房屋，建筑面积为269.91平方米，房屋总房价款为人民币1879383元，双方约定原告于2015年4月6日前付定金20000元，于2016年6月30日与甲方签约并支付首付房款949383元，于2016年9月30日前应支付房款计930000元，约定被告华通公司定于2016年6月30日前将该房屋交付给原告，被告应在该房屋交付之日起180日内办理完毕该房屋的初始登记,自本项目取得产权初始登记之日起90日内,由原告依法向登记机构申领该房屋的房地产权证。交房条件：该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房单体验收合格，同时乙方按合同约定已付清全部房款（含面积差价款）和各种应缴税、费。交房时间：甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。房屋过户：第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。补充条款第八条6.如遇下列原因，甲方交房或办证日期可据实予以延期，且不承担任何违约责任：（1）遭遇不可抗力导致甲方不能按期交房或延期履行办证义务的；（2）因城市规划变更等政府原因或行为导致甲方不能按期交房或延期履行办证义务的；（3）水电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工期延误的；（4）其他非因甲方原因或事由导致甲方不能按期交房的。补充条款第九条1、甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记，在甲方取得房地产权属初始登记证明后60日内，乙方前往甲方处签署并领取主合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》仅作为办理该房屋过户手续的必备文件，不作为交付依据。2、自本项目取得产权初始登记之日起90日内，由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证，并配合贷款银行办理抵押他项权证书以解除甲方的阶段性担保责任。乙方逾期与甲方签署《房屋交接书》或逾期办理权属登记的，甲方不承担任何责任。如乙方逾期办理该房屋权属登记及配合贷款银行办理抵押他项权证的，则自前述约定期限届满之日起，乙方每日向甲方支付该房屋总房价款日万分之三的违约金，若因此导致甲方遭受任何损失（包括但不限于阶段性连带担保责任无法解除所导致的全部损失）的，乙方应另行据实赔偿。违约责任：第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。乙方应当在接到甲方的解除通知后15日内与甲方签订合同解除的全部文件并办理完毕撤销合同备案登记手续、预抵押登记手续、抵押登记等（以下简称“合同备案解除手续”），同时，乙方应当向甲方支付总房价款的10%的违约金，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款无息退还给乙方。乙方应当在全部合同备案解除手续办理完毕后15日内至甲方处领取剩余房价款，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使合同解除权的，应当书面通知乙方。甲方在发出解除合同书面通知15日后（以邮局邮戳日期为准），即可将该房屋另行销售。其他约定：补充条款第十四条16、本补充条款系主合同不可分割的组成部分，与主合同约定不一致的，以本补充条款为准，本补充条款未约定的内容执行主合同的约定。本补充条款自甲乙双方合法签订后生效。原告于2015年4月6日支付房款20000元，于2016年6月1日付款929383元，于2019年5月10日付款893096.43元，被告于2016年6月2日将涉案房屋交付给原告，涉案房屋于2019年4月9日办理不动产权登记。被告华通公司称因政府和回迁人的原因导致无法办理产权登记,根据合同补充条款第八条之第六项规定不应承担违约责任，对此原告丁风徐不予认可,被告华通公司提供的证据也不足以证明其主张。以上事实，有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、支付房款收据、华通金融中心房屋验收单、青岛恒福物业华通金融中心收款收据、关于房屋产权证迟迟不办理的答复信息，及被告提交的记账凭证、收据，POS机消费单、齐鲁银行电子回单在案为凭，本院予以确认。本院认为，丁风徐与华通公司签订的《青岛市商品房预售合同》,未违反法律禁止性规定,是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于丁风徐要求华通公司支付逾期办证违约金131926元的主张,丁风徐、华通公司双方在合同中约定“甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记”，“自本项目取得产权初始登记之日起90日内,由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证”。涉案房屋于2016年6月2日交付,办理房屋所有权证期限应为2017年2月27日前，而涉案房屋办理房屋产权登记的时间为2019年4月9日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。因此，华通公司未能在合同约定期限内完成涉案房屋的初始登记,导致涉案房屋未能如期办理权属证书,华通公司构成违约,应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。华通公司应当自2017年2月28日起支付丁风徐逾期办证违约金,丁风徐主张自2017年2月28日至2019年4月8日以涉案房屋总房款949383元为基数按逾期贷款利息为计算标准作为违约金,本院予以支持。华通公司主张违约金过高无事实和法律依据。本案的尾款是在办理完涉案房屋房屋产权登记后支付的，而被告以原告未及时支付购房尾款作为逾期办理房权证的抗辩事由不能成立。被告华通公司辩称之理由，本院不予采信。被告称按照合同约定，原告逾期付款应承担违约金，本案不予合并审理，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：青岛华通新创置业有限公司于判决生效之日起十日内支付丁风徐即墨市《华通·金融大厦》1单元10层1007户房屋自2017年2月28日至2019年4月8日逾期办证违约金（自2017年2月28日开始至2019年4月8日止以原告已付购房款949383元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以131926元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2939元由被告青岛华通新创置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王平健审判员  王承喜审判员  李尚爱二〇一九年八月十二日书记员  张 玮