广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初14182号原告：谭英。委托诉讼代理人：刘汉东，广东国律律师事务所律师。被告：东莞市大和商贸有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇圣堂社区富民中路399号一楼A299号铺。统一社会信用代码：91441900739852439N。法定代表人：程志丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所辅助人员。原告谭英诉被告东莞市大和商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘汉东，被告的委托诉讼代理人赖声平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《商铺使用权转让合同》无效；2.判令解除原被告签订的《商铺使用权转让合同》，判令被告向原告返还购房款80000元、律师服务费500元，赔偿原告购房资金损失（从2013年12月7日起按银行同期同档贷款利率计算至付清为止，截至起诉之日的利息损失为：80000元×6.4%=28159元）；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回上述“判令解除原被告签订的《商铺使用权转让合同》”的诉讼请求，其他不变。事实和理由：2013年12月，原告在被告的蛊惑下向被告购买了一个商铺，总价80000元。被告同时以五年“返租”的形式返利32000元，但前提是原告要将房产交付给被告使用五年。原告按约已经将铺位给被告使用了近五年的时间，此期间被告获利颇丰。原告在签约当日向被告支付了48000元、律师费500元。被告至今没有通知原告收楼，累计逾期交楼超过双方约定的120天以上，该楼也没有竣工验收合格证。被告在销售商铺过程中没有出示房地产开发的必要证件，不具备转让的条件，违反法律的强制性规定，有关合同为无效合同。同时被告也违约不按合同执行，有关承诺未能兑现，也没有律师为原告提供法律服务。据此，合同的履行已成为不必要，请求法院认定合同无效并判决被告赔偿原告的损失。被告辩称：1.《商铺使用权转让合同》是租赁合同，不是买卖合同，因为转让的标的是使用权，不是所有权。被告已向原告履行了相应的告知义务，原告对受让使用权有充分的认知和了解，知道不能要求办证。2.原告实际上只缴纳了48000元转让款，没有缴纳80000元转让款，故原告要求被告返还80000元是不能成立的。被告同意向原告返还律师服务费500元。原告主张的贷款利息不能成立，原告没有向银行贷款，没有贷款利息的损失。即使原告有损失，也仅是存款利息的损失。贷款年利率为4.75%，原告主张是6.4%没有依据。即使合同无效，双方均有同等责任。故即使原告有利息损失，也应由原被告各负担一半。3.案涉商铺没有交付给原告，双方从未办理交接手续。本院经审理认定事实如下：2013年12月7日，被告为转让方，原告为受让方，双方签订一份《商铺使用权转让合同》，主要内容为：被告向原告转让位于东莞市大朗镇富民中路423号（大和国际家居旁）大和义乌小商品城三层3A-10号商铺；该商铺所在的建设用地使用年限从2005年1月1日至2044年12月31日止；商铺转让使用权期限自2014年10月1日起至2044年12月31日止；商铺建筑面积为19.31平方米，每平方米4143元，转让总价款为80000元；原告必须在合同签订之日一次性支付转让总价款；商城管理费（包括保安费、清洁费、公共水电、空调费、广告费等）按先缴费后使用的原则，在合同约定期限的前五年（即委托经营期间）免收管理费，委托经营期满之日第二天起，原告按其签订的《物业管理服务协议》缴交管理费等相关费用；被告应在2014年7月1日前将符合合同约定的商铺交付给原告使用，逾期交付超过约定期限60天开始，被告应向原告每天支付已付转让金的0.3‰的违约金，合同继续履行；累计超过120天，原告有权要求解除合同，被告应在解除合同30天内无息退回原告全部已付款；被告转让使用权的商铺，原告受让后只拥有商铺的使用权，没有完整的所有权，该商铺也不能办理房地产权证；商铺使用权期限届满或者合同解除的，原告应当在七日内将商铺交还给被告。同日，原被告签订一份《商铺委托经营协议》，主要内容为：原告将上述商铺委托给被告经营，原告同意被告将商铺转租给第三人；委托经营期限为5年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止；被告承诺按双方签订的《商铺使用权转让合同》约定的转让总价款的40%即32000元作为回报一次性返利给原告。2013年11月29日，原告向被告支付了5000元。2013年12月7日，原告向被告支付了20000元、19500元、4000元。以上共计48500元。被告于2013年12月7日向原告出具收据，确认收到原告支付的商铺使用权转让费80000元及律师服务费500元。双方确认上述商铺使用权转让费80000元包括原告实际支付的48000元及原告委托被告经营商铺的返利32000元。被告确认其未取得案涉商铺的建设工程规划许可证，亦未取得商品房预售许可证明。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。关于合同性质。虽然双方签订的是“商铺使用权”转让合同，但从转让价款的计价方式（按照建筑面积大小及单价计算，而非按照每月等固定周期计算）、转让价款的支付方式（以总价款为基数一次性支付，而非按照按月等固定周期支付）、转让使用权的期限（明显超过法律规定的最长租赁期限20年）等内容来看，可以认定双方当事人针对案涉商铺交易的真实意思表示为“买卖”而非“租赁”，故案涉《商铺使用权转让合同》的性质应为房屋买卖合同。关于合同效力。被告未取得案涉商铺的建设工程规划许可证，亦未取得商品房预售许可证明，故其与原告签订的《商铺使用权转让合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修正）第四十五条第一款的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，《商铺使用权转让合同》为无效合同。原告要求确认合同无效，本院予以支持。关于购房款、律师服务费及利息的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还律师服务费500元，被告无异议，本院予以支持。原告要求被告返还转让款80000元，本院认为，虽然被告向原告开具的收据载明的转让款为80000元，但双方签订了《商铺委托经营协议》，原告实际支付的转让款系扣除返租款后的数额，即被告因《商铺使用权转让合同》实际取得的购房款仅为48000元，被告向原告返还的购房款亦应以该数额为准。原告超出该数额的诉讼请求，本院不予支持。关于购房款利息，属于法定孳息，在合同无效时，应随购房款一并返还给原告。被告要求利息应按双方过错分担，本院不予支持。原告要求利息按银行同期同类贷款基准利率计算，合理有据，本院予以支持。但银行同期同类贷款基准利率应以中国人民银行公布的数据为准，原告主张为年利率6.4%，与公布数据不符，本院不予采纳。原告要求购房款利息从被告收取购房款之日即2013年12月7日起计算至清偿完毕之日止，本院予以支持。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告谭英与被告东莞市大和商贸有限公司签订的《商铺使用权转让合同》无效；二、限被告东莞市大和商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告谭英返还购房款48000元及利息（以48000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2013年12月7日起计算至清偿完毕之日止）；三、限被告东莞市大和商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告谭英返还律师服务费500元；四、驳回原告谭英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1232元，原告谭英已预交，由原告谭英负担500元，由被告东莞市大和商贸有限公司负担732元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇一九年八月二十九日书记员  陈清梅彭慧荣