广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1328号原告：杨子杰，男，1975年8月19日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。澳门居民身份证号码：×××5142（3）。委托诉讼代理人：蔡秀霞，广东法宗律师事务所律师。被告：珠海市恒荣房地产开发有限公司，住所：珠海市金湾区红旗镇广安路**梅雁大厦商住楼****。法定代表人：罗邦明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。原告杨子杰与被告珠海市恒荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序,本案于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡秀霞、被告委托诉讼代理人胡陵到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告杨子杰向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房的违约金，以1528799元为基数按每日万分之一，自2017年2月28日起计算至实际交付之日止（其中暂计至2019年6月24日共846天，共126125.91元）；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年11月1日，签订了一份就被告开发的位于金湾区××镇××路××号××栋××单元××房的《商品房买卖合同（预售）》（编号为×××48），原告向被告购买上述房屋，购买方式为按揭购买。原告已经按照合同约定向被告履行完支付房款1524249元（后因为房屋面积差异被告退还原告4550元），合同约定被告应当于2017年2月28日向原告交付房屋，但是被告于2018年8月28日才取得交付房屋的法定条件，被告迟延交付房屋的行为构成违约，并给原告造成了经济损失，原告曾多次与被告沟通协商被告应当承担的违约责任，但是被告置之不理，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法查明案件事实，支持原告诉讼请求。原告为其诉请向本院提交以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》；二、收据2张；三、POS单据2张；四、银行流水；五、中国工商银行还款计算表；六、发票2张；七、竣工备案网上截图（2张）；八、收楼通知书；九、照片（6张）。被告在法定答辩期间未提交书面答辩状，庭审中答辩称，一、根据商品房买卖合同司法解释第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，案涉房屋已于合同约定的交付期限届满前交付给业主使用，业主签收房屋钥匙之时，交付已经完成，这是一个客观事实。案涉房屋不存在逾期交付的情形，原告主张逾期交付的违约金没有事实依据和法律依据；二、法律规定和合同约定均未禁止商品房的瑕疵交付，被告虽然没有逾期交付房屋，但是交付的房屋不符合合同约定的条件，应当承担的是瑕疵担保责任，而不是逾期交付的违约责任。根据合同法第一百零七条、第一百一十二条的规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。另外，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】（下称“省高院指引”）第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。广东省高级人民法院（2018）粤民申13603号民事裁定书中亦持以上观点；三、双方签订的商品房买卖合同第九条约定了商品房交付时应取得的证明文件，第十一条约定了交付时如果出卖人未出示证明文件或出示的证明文件不符合第九条的约定，买受人有权拒绝接收，出卖人承担逾期交付的违约责任。换言之，在出卖人未出示证明文件或出示的证明文件不符合第九条的约定的情形下，买受人不拒绝接收的，则房屋交付给买受人使用，出卖人不再承担逾期交付的违约责任；四、合同第九条约定了商品房交付时应取得的证明文件，买受人明确知道商品房交付时应取得哪些证明文件，因此，根据合同第十一条的约定，“出卖人不出示证明文件”也是明确告知买受人房屋不符合交付条件的一种形式，只要在交付时出卖人无法出示合同第九条约定的证明文件，而买受人同意接收房屋，就符合“省高院指引”第32条规定的“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房”的情形；五、合同法第一百五十七条规定了买受人对出卖人交付的标的物有检验的义务。相应地，商品房预售合同第十一条的约定不但是赋予买受人拒绝接收并主张逾期交付违约责任的权利，同时也赋予买受人查验商品房是否符合交付条件的义务；六、商品房买卖合同中，出卖人与买受人是平等的民事主体，且买受人通常具备一定文化程度和经济能力，在进行重大交易时，应当持审慎的态度，对合同内容、标的物状况进行了解和核查，再作出是否购买、是否接受交付的决定。较之旧版的商品房买卖合同，新版合同中对于商品房交付时应当取得的证明文件已经约定得非常清楚，任何识字的正常人均有能力判断证明文件是否符合合同约定，不存在买受人处于弱势的问题，也不存在出卖人没有另行书面告知，买受人就不清楚交付时房屋是否符合约定条件的问题。房屋交付时，如果买受人要求查验证明文件而出卖人无法出示，则其收楼时明知商品房不符合交付条件，如果买受人收楼时未要求查验证明文件，表明其自行放弃了核实商品房是否符合交付条件并决定是否拒绝接收的权利。事实上也有相当数量的买受人因出卖人无法出示证明文件而拒绝接收房屋，被告因此承担了逾期交付的违约责任；七、若支持买受人在同意接收商品房后，再以商品房不符合交付条件为由主张逾期交付的违约金，不但支持了买受人的不诚信行为，更将造成严重的社会不公平。首先，收楼的业主一边享受居住使用商品房的便利，一边收取高额的违约金，鱼与熊掌兼得；其次，在已收楼和未收楼的业主之间，造成实质性的不公平，未收楼的业主在几年内没有使用居住房屋，却和一直正常使用房屋的业主按同一标准收取违约金，显然不公平；再次，对之前已被判决驳回诉讼请求而未上诉的业主同样不公平；还有，被告一边将房屋正常交付给业主使用，一边以未交付为由承担违约责任，显然不公平。综上所述，原告在实际占有使用房屋后，又以房屋不符合交付条件为由主张逾期交付的违约金，没有法律依据和事实依据，不应得到支持，请求人民法院查明事实，公正审理，驳回原告的诉讼请求。被告为其答辩向本院提交以下证据：一、业主入伙登记表、收楼入户声明、消防安全责任书；二、商品房交易的若干注意事项；三、商品房交易若干事项提醒。经庭审质证，被告对原告提交的证据一至四、六、七的真实性、合法性、关联性无异议，证据五与本案无关，对证据八、九的真实性无异议，对证明目的有异议；原告对被告提交的证据一真实性无异议，证据二、三的真实性无法确认，认为与本案无关。本院经审核双方提交的证据，对经与原件核对、各方对真实性无异议的证据，本院予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2016年11月1日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发建设的位于金湾区××镇××路××号××栋××单元××房，总价款为1524249元。合同第九条约定：“商品房交付条件……1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”；合同第十一条约定：“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”；合同第十二条约定：“逾期交付责任……2.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。……（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；（2）逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后15日退还全部已付房款及利息，在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款2046938元。2017年3月26日，原告签署了入伙登记表和收楼入户声明；2018年8月28日，被告取得涉案小区建设工程竣工验收备案表。另查明，因涉案房屋存在面积差异，被告向原告退还4550元，被告于2019年1月11日向原告开具增值税发票，金额为1528799元。原、被告选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商品房预售合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，涉案房屋所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法。原告与被告签订的合同，是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：原告在2017年3月26日收房后，主张被告承担逾期交房违约责任是否成立。对此本院分析评判如下：首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，因此，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。其次，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同第九条约定：“商品房交付条件……1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”，由此可见，无论是根据双方签订合同的约定还是上述法律的相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉房屋交付的条件。第三，本案中，被告在未取得竣工验收备案的情况下通知原告收房，被告作为出卖人，其合同义务是向原告交付符合交付条件的房屋，如其在房屋尚未具备交付条件即通知原告收房并主张原告对此明知，则应当举证证明已明确告知原告，而不能仅根据合同约定被告应当出示竣工验收备案表而没有出示，则推定原告已明确知道案涉房屋未经竣工验收备案而同意收房。因此，原告虽然于2017年3月26日实际收楼，但由于当时案涉房屋尚未取得竣工验收备案，不具备房屋交付条件，故应认定被告构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。第四，关于逾期交房违约金的计算。合同第十二条中约定了逾期交房违约金按已付房款日万分之一计算，且最高不超过商品房总价款的1%。因此，本案逾期交房违约金应按该约定的标准计算。但对于该条中关于“最高不超过商品房总价款的1%”的约定，本院认为，该条款系由被告提供文本，合同第十二条关于违约金的约定亦由被告特别拟定，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，应当认定该违约金条款系格式条款。又根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款中约定被告逾期交付房屋承担的违约金“最高不超过该商品房总价款的1%”，明显限制了原告作为权利人的利益，减轻了被告作为义务人负担的债务，应认定为无效，故原告在本案中诉请的逾期交房违约金数额不受该条款的限制。本案中，原告虽请求违约金支付至实际交楼时止，但原告同时亦提交涉案小区于2018年8月28日取得了竣工验收备案表，故本院认定被告自2017年3月1日至2018年8月28日逾期交房545天，应向原告支付的违约金为83319.5元（1528799元×0.0001×545天）。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持；被告抗辩无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条的规定，判决如下：一、被告珠海市恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨子杰支付逾期交房违约金83319.5元；二、驳回原告杨子杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1411元，由原告杨子杰负担480元，被告珠海市恒荣房地产开发有限公司负担931元。如不服本判决，原告杨子杰可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市恒荣房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一九年八月二十日法官助理熊健书记员罗志斌