广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初27067号原告(反诉被告)：李丽兰，女，1979年6月23日出生，汉族，身份证住址江西省九江市都昌县，委托诉讼代理人：张志源，广东永隆律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵井艳，女，1981年7月17日出生，瑶族，身份证住址广州市番禺区，被告(反诉原告)：王国军，男，1978年7月3日出生，汉族，身份证住址湖南省宁远县，原告李丽兰（反诉被告）诉被告（反诉原告）赵井艳、王国军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志源，两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决两被告连带向原告双倍返还定金240000元。事实与理由：2018年6月14日，原告在中山市恋家房产代理有限公司介绍下与两被告签订《房地产买卖（居间）合同》，约定由原告购买被告名下位于中山市××教育路××房及车房，购房总价为122万元。原告按约定支付了12万元定金，其中83万元房款以银行按揭方式支付，其余房款作为首期款，由原告在取得同贷书后支付给被告。在交易过程中，被告拒不履行赎楼、办理银行按揭等义务。2018年10月份，原告了解到，被告单方解除了《房地产买卖（居间）合同》。原告认为被告见利忘义，企图没收定金及以高价转卖第三人的行为属于严重违约，应承担法律责任。两被告答辩并反诉称，根据合同约定，原告需于2018年9月20日前申请按揭。履约期间，被告在不同时间段多次催促原告履行约定义务，截至9月25日，原告也没有反馈任何履约的信息。经被告了解，原告在约定的9月20日前没有向银行提交申请按揭，构成违约事实。根据合同第九条第1款第3点，买方无故拖延办理手续时间或拒不办理相关手续的，属买方违约，买方已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人。2018年7月12日，被告依据三方共同约定，向经纪方和买方发起履约情况问询，催告买方尽早出资赎楼，据经纪方李某的转述，买方暂时没有资金赎楼，被告为了推进合同交易，主动向经纪方提出由第三方出资赎楼，被告可以承担一些费用，也可以双方各承担50%。7月13日，李某回复说买方不愿意承担费用，方案未被采纳。8月16日晚，被告再次催告买方出资赎楼，并提醒时间紧迫性。8月22日上午，被告提醒买方李丽兰（及经纪方）出资赎楼，当事人以在外地为由要求联络其丈夫李先生。电话沟通中，李先生否认之前三方协定由买方出资赎楼的约定，称此非他的义务，大家按合同办事云云。大家沟通不欢而止。到此，被告经过仔细研究、阅读合同条款，发现在2018年6月14日签订的合同中没有写入三方共同协商约定的由买方出资赎楼的文字表述，履约面临种种困难，事态可能愈发严重。2018年8月29日，被告紧急联络经纪方进行协调。9月4日，三方约定在次日协商。9月5日，三方签订了补充协议。9月6日，被告催告经纪方，加快催办各事项，没有回复。9月8日，被告微信问询经纪方各项事务进展，预计哪个时间去申请贷款，需要协助事项敬请联络。经纪方回复OK。同日，被告微信问买方，没有回应。9月12日，被告又催告经纪方和买方尽快办理各应办事项，李某给予了简单的应允反馈，买方没有回应。9月19日，被告再催告李某，其回复说明白。被告同时也微信提醒了买方，其没有回复。被告还了解到买方在9月20日履约的最后期限里，没有向银行提交按揭申请，未办约定事项，构成违约。9月25日，被告没有收到经纪方或买方的任何信息。9月26日，被告分别向经纪方和买方寄送解除合同函。9月27日经纪方签收函件。买方拒收函件。根据三方合同，所有文件通知经快递寄至指定地址即为送达，收件人拒收或未签收的，仍视为送达，合同解除。鉴于买方违约，但其申请了财产保全导致被告无法转让案涉房产，造成被告严重经济损失，买方应予赔偿。据此，被告（反诉原告）提出反诉，请求：1.确认案涉合同已于2018年9月29日解除，反诉被告已支付的12万元定金归反诉原告所有；2.反诉被告赔偿反诉原告贷款产生的利息损失72168元。经审理查明：2018年6月14日，原告（买方）、两被告（卖方）与中山市恋家房产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》约定，买卖双方通过经纪方交易卖方名下的中山市××教育路××房及车房，成交总价122万元；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起90天内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；定金12万元为第一部分楼款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付第一笔定金2万元，在本合同签署后7日内再向卖方支付第二笔定金10万元；110万元为第二部分楼款，其中由买方申请银行按揭贷款83万元，须于2018年9月20日前申请按揭；买方首期款（除已付定金外）为27万元。合同还约定了双方的违约责任。当日，原告向被告支付定金2万元。2018年6月25日，原告向被告支付定金10万元。2018年9月5日，李海艳（原告称是其丈夫）作为买方代表与被告王国军作为卖方代表及李某作为经纪方代表签订补充协议约定：1.经买卖双方与中介方协商决定将不再追究原买卖合同中9月15日前完成赎楼的各方责任；2.买方需在确定有购房资格后7日内完成贷款申请并在取得银行同意贷款通知书后，将首期款以借款的形式预先给付卖方（首期款即：购房款总额减同贷书额度减已付定金金额）以协助卖方赎楼；3.卖方需在收到买方以上所指的首期款金额后7个工作日内完成注销抵押之申请；4.因政策原因导致无法交易，买卖双方将解除合同，卖方无条件全额退还买方定金。2018年9月25日，两被告通过顺丰速运向原告及经纪方李某寄送《关于解除合同的告知函》，称因买方未履行《房地产买卖（居间）合同》及补充协议约定的义务，截至2018年9月20日，合同约定期满，买方仍未能履行合同义务，已经构成违约，故通知解除上述合同及补充协议。另查：2018年7月12日，被告通过微信联系李某要求交流一下时间进展情况与安排。次日，李某称：“王哥，我跟业主沟通了，费用他不愿意承担，赎楼公司这边我还再落实”。被告要求李某从速跟进。8月22日，被告通过微信联系原告：“我们这房的交易事宜，按照合同9月中旬完成过户交易等约定，现在应该要去做赎楼环节了（若再延后，可能会导致合同逾期），您们是如何计划的呢？谢请回复。”原告回复被告，让其与原告丈夫李海艳联系。8月29日，被告问李某：“他们那套房子办过户了没有？”9月6日、8日、12日，被告均联系李某请其加快跟进买方，催办各事项，并问有何进展，预计哪天去申请贷款，请买方即时依合同和补充协议之约定，切勿延误。被告并多次将其催告李某的微信转发给原告，原告没有回复。9月12日，李某发送其与他人的微信聊天截图给被告。内容为：李问：想请你帮我看看注销抵押什么时候出来？对方回：在走流程啦，因为要走好几个部门的，所以时间会比较久，我们尽快。9月18日，被告问李某：买方的具体情况，手续办理进度如何了？9月29日，被告联系李某：“请把已解押的证明文件，办理已过户的凭证发来看看。”李某发送一段4秒的办事窗口视频，并回：“交税过户中。王先生，今天银行会安排人过来评估您的房子，请您安排时间开门配合评估，切勿延误流程，谢谢。”被告回：“买方已经违约，我方已于告知函内容表意明确。若买方真心诚意，坦诚承担部分违约责任，我方也可以考虑再次进行协调处理。如买方仍无其诚意诚信，我方概以合同和补充协议之内容按章处理，请知悉！”。又查：被告提交了网站报道—2017年3月26日南方都市报：“中山限购”全面解读：主要针对一手房，二手房不限购。该报道中并附有中山市人民政府办公室于2017年3月26日发出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中载有“对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。”再查：原告及李海艳曾共同共有座落于中山市××路××房××商品房××套，产权登记时间为2016年4月26日，该房项下有按揭贷款抵押及其他抵押。2018年6月5日，原告及李海艳与案外人张翠、王树晓及经纪方中山市恋家房产代理有限公司签订《房地产买卖（居间）合同》约定出售及买入该房产。同年10月3日，该房过户至张翠名下。庭审中，原告称补充协议中约定的“买方需在确定有购房资格”实为“买方需在确定有贷款资格”，因案涉房地产系二手房不受限购政策影响，原告在签订案涉合同时有购房资格，由于原告先前名下有一套中山的房产，必须将该房产卖掉并且取得无房证明，才能申请得到银行贷款，故而各方约定的就是贷款资格。被告则坚持字面含义。案件审理过程中，原告申请李某作为证人出庭作证。李某述称：1.我是提供中介服务的，签订补充协议的内容就是要确定贷款资格，并非购房资格，购房资格本来就是有的，不需要协商；2.补充协议是卖方草拟的。（当时为何没有把贷款两个字加上去？）因一起谈论的是贷款资格问题，从6点谈到晚上11点，所以没有在意那么多；3.6月14日的合同约定是卖方赎楼。签合同时大家谈了这个问题，但没有确定方案，就把合同签了，后来买方不同意帮他赎楼，再后来被告提出要补充协议变更原合同条款，增加不追究赎楼责任的内容，确定买方有贷款资格后再进行贷款申请；4.（买方有贷款资格的内容是谁提出的？）买方提出的。本院认为：本案系房地产买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房地产买卖（居间）合同》及《补充协议》系双方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、原告未在2018年9月12日或20日前申请贷款的行为是否构成根本违约；二、被告于2018年9月26日提出解除合同，不再履约是否构成根本违约。关于焦点一，原合同约定原告应于9月20日前申请贷款，后双方于9月5日签订补充协议约定原告需在确定购房资格后的7日内申请贷款，此为双方对原告贷款申请时间这一事项先后作出了不同的约定，后约定视为对前约定进行了变更，需以后约定的为准。现被告认为根据补充协议的约定，原告需在确定有购房资格后7日内申请贷款，而原告本来就有购房资格，故其应在协议签订后7日内即9月12日前申请贷款。对此，本院认为，首先，无论在2017年3月26日的“中山限购”政策出来之前，亦或之后，原告作为非本市户籍居民均具有购买本市二手房的资格，此等二手房交易的常识问题，不仅应属提供专业居间服务的经纪方所知悉，在本市进行过商品房买入售出行为的原告亦应有所了解，况且自原、被告及经纪方于6月签订合同至9月签订补充协议的近三个月间，各方均有充裕的时间和便利的条件来查实原告是否具有购买资格，而不必郑重其事将此作为待定事实进行约定；其次，在各方签订补充协议后，被告从未关心过原告的购房资格有无确定；最后，根据原告在案涉合同交易过程中出售名下房产的事实以及中山的限贷政策来分析，原告关于只有将名下房产出售过户后才能获得案涉房产的购房贷款以及补充协议约定的“购房资格”实为“贷款资格”的主张符合常理，证人李某关于“补充协议一直强调的是贷款资格，不是购房资格”的陈述亦可佐证。综上，本院采信原告主张，确定补充协议约定的“购房资格”实为“贷款资格”。原告未在2018年9月12日、9月20日前申请贷款，不构成根本违约，被告向原告发出的合同解除通知不发生合同解除效力，被告的反诉诉求，缺乏理据，本院不予支持。关于焦点二，在案涉合同及补充协议签订后，被告一直非常关注原告的履行情况，从被告询问原告对赎楼环节的计划，被告的诉讼意见以及原、被告签订补充协议约定不再追究赎楼问题的各方责任来看，原、被告对于赎楼的责任方存在争议；在各方签订补充协议后，被告多次催告原告及时履约，也很关心原告申请贷款的时间，然而，从原、被告提交的微信聊天记录来看，原告的回应均不积极，不仅不直接回应，且多次不理会被告。无论是被告关于“应由买方出钱赎楼”的理解，还是被告对于“买方需在确定有购房资格后7天内申请贷款”的误解，原告均负有怠于解释、放任被告紧张焦虑的责任，同时，对于补充协议“购房资格”的表达错误，原告亦未采取任何措施加以补正。由此，原告的过错行为在一定程度上引致被告萌生解约之意。在此情况下，被告虽有罔顾原告真实意思的不当，但其严格依据补充协议的字面含义认定原告违约进而解除合同拒绝履约，也符合情理，不构成根本违约。综上，由于原、被告均明确表示解除合同，且双方对于履约未成均负有一定责任，但又未至根本违约，故原、被告均无需向对方承担违约责任，被告收取原告定金12万元应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、被告赵井艳、王国军于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告李丽兰购房定金12万元；二、驳回原告李丽兰的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告赵井艳、王国军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（李丽兰已预付），由原告李丽兰承担2200元；由被告赵井艳、王国军承担2700元（于本判决生效之日起七日内迳付李丽兰）；诉讼保全费1720元（李丽兰已预付），由原告李丽兰承担600元；由被告赵井艳、王国军承担1120元（于本判决生效之日起七日内迳付李丽兰），反诉费2072元，由反诉原告赵井艳、王国军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳审判员  王珊审判员  杨颖二〇一九年八月十二日书记员  王静郑诗琳