.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2016）宁0106民初5810号原告：李世恒，男，1990年12月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：姜森林，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：何建梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宵峰，男，1990年10月8日出生，汉族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市。负责人：郑海峰，该分行行长。委托诉讼代理人：马伟，男，1987年11月5日出生，回族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：徐钶，男，1984年10月16日出生，汉族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告李世恒与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和金凤公司）、中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称建行宁夏分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姜森林，被告颐和金凤公司的委托诉讼代理人王宵峰、被告建行宁夏分行的委托诉讼代理人马伟、徐钶均到庭参加诉讼。庭审后，双方庭外和解无果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告颐和金凤公司《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与被告颐和金凤公司、建行宁夏分行《个人住房（商业用房）借款合同》；3.被告颐和金凤公司偿还原告首付款111080.00元及首付款利息14043元（暂计至2016年11月18日），并偿还自2016年11月19日起至实际付清日的利息；4.被告颐和金凤公司偿还原告已向被告建行宁夏分行归还的相应贷款本金及利息，合计35747.94元（暂截止到2016年11月6日）；5.被告颐和金凤公司向被告建行宁夏分行偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2016年12月6日起剩余贷款本金；6.诉讼费由被告颐和金凤公司负担。事实和理由：2014年10月27日，原告与被告颐和金凤公司签署《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告颐和金凤公司将其开发的房屋预售于原告，原告支付首期购房款111080元，余款257000元申请贷款支付。合同还约定，被告颐和金凤公司应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，被告颐和金凤公司未按约定时间交付的，原告不解除合同，被告颐和金凤公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。合同签订当日，原告按合同约定向被告颐和金凤公司支付首期房价款111080元，并与被告建行宁夏分行签署《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款257000元，被告建行宁夏分行将贷款资金划入被告颐和金凤公司名下账户，贷款以等额本息还款方式偿还，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告颐和金凤公司为本合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。同年11月6日，被告建行宁夏分行发放贷款257000元。按合同约定，被告颐和金凤公司应于2015年12月31日前向原告交付房屋，但到期后，被告颐和金凤公司并没有依约向原告交付房屋，原告找到被告颐和金凤公司要求解除合同，退还交付的款项，遭到被告颐和金凤公司拒绝。综上，原告认为，原告与被告颐和金凤公司所签署的《银川市商品房买卖合同（预售）》合法、有效，但合同中关于逾期交房违约责任等条款明显剥夺了原告的合法权益。合同签订后，原告按约定履行了自己的付款义务，但被告颐和金凤公司却违反了合同的约定，没有按时交付房屋，至今达十月之久，致使无法实现原告购房居住的目的，达到了法定解除合同的条件。商品房买卖合同解除后，个人住房借款合同的目的无法实现，原告有权解除个人住房借款合同，个人住房借款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致，原告向被告建行宁夏分行承担的损失赔偿责任最终应由被告颐和金凤公司承担。故原告诉至法院，请求判如所请。被告颐和金凤公司辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，出卖人延迟交付房屋的，经催告后三个月内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》第12条约定，出卖人未按期交付房屋的，双方一致同意，买受人不解除合同，由出卖人按日向买受人支付全部房价万分之一点五的违约金。因此，原告的诉请没有事实和法律依据。被告建行宁夏分行辩称：1、我方于合同签订日将257000元汇入被告颐和金凤公司的对公账户内，已经按照合同约定履行了义务，不存在违约行为；2、《个人住房（商业用房）借款合同》中第12条约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证的范围包括合同第2条所列的借款本金、利息等应向借款人支付的其他款项；该条第4项对保证条款的独立性约定，如借贷合同关系被确立不成立、不生效等，则保证人对于借款人应返还财产或者赔偿损失而形成的债务也要承担连带责任。因此，我方不同意解除合同。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证各一份，销售不动产统一发票三张，中国建设银行个人贷款对账单、银行卡客户交易查询/打印单、金凤花园一期9月30日工期说明各一份等证据，双方对证据三性均无异议，本院经审查认为可以作为本案的定案依据，均予以确认；原告提交的《金凤花园一期延期交房说明》一份，被告颐和金凤公司提出异议，本院经审查认为各证据之间能够相互印证，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月27日，原告与被告颐和金凤公司签署的《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定被告颐和金凤公司将其开发的房屋预售于原告，原告应支付首期购房款111080元，余款257000元申请贷款支付；被告颐和金凤公司应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；被告颐和金凤公司未按约定时间交付的，原告不解除合同，被告颐和金凤公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。合同签订当日，原告按合同约定向被告颐和金凤公司支付首期购房款111080元，并与被告建行宁夏分行签署《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向该行借款257000元，并授权该行将借款划入被告颐和金凤公司名下账户；借款期限自2014年11月6日至2044年11月6日，还款方式为等额本息方式，原告以上述所购房屋提供抵押担保。同年11月6日，被告建行宁夏分行向原告发放贷款257000元，并转入被告颐和金凤公司账户内。至此，原告已将全部购房款支付给被告颐和金凤公司，并自2014年12月6日起，按月向被告建行宁夏分行偿还购房借款本息。2015年10月11日，被告颐和金凤公司就延期交房作出说明，表明因受政府拆迁、市政配套工程、道路工程施工进度的影响，该公司不能在约定的期限内交付房屋，预计金凤花园西区在2016年5月30日前完工、东区在2016年6月30日前完工，如未能按约定时间交付，该公司同意无条件退房。2015年12月31日，被告颐和金凤公司未按约定向原告交付房屋，原告要求解除合同遭拒。2016年9月25日，被告颐和金凤公司在微信公众号中表示，根据目前工期进度，9月30日可达到水电暖通畅。原告多次要求解除合同遭被告颐和金凤公司拒绝，引起本案诉讼。另查明，截止2016年11月6日，原告共向被告建行宁夏分行偿还购房借款本息35747.94元；庭审中，被告颐和金凤公司表示目前原告所购房屋仍不具备交付条件。本院认为，原告李世恒与被告颐和金凤公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行各自义务。原告已按合同约定履行了交付购房款的义务，被告颐和金凤公司即应按合同约定履行交付房屋的义务。虽合同约定如被告颐和金凤公司未按约定时间交付房屋，原告不解除合同，由被告颐和金凤公司向原告支付违约金，但该项约定应当是在被告颐和金凤公司交付房屋具有可期待性、未能交付的期限有一定限度的前提下成立，而不是无限度、无期限的不交付。现不仅合同约定交房期限届满，被告颐和金凤公司另行承诺的交房日期也已届满，截至目前原告所购房屋仍无法达到交付条件，原告购房的目的无法实现，不应再受该项合同条款所限，原告可依据合同法第九十四条行使解除权。故对原告的第一项诉请即解除其与被告颐和金凤公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房抵押贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除抵押贷款合同的，应予支持。据此，对原告第二项诉请即解除其与被告颐和金凤公司、建行宁夏分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故上述两合同解除后，被告颐和金凤公司已收取的由原告直接支付的购房首付款应返还给原告；已收取的由被告建行宁夏分行转入的原告购房借款257000元中，原告已经偿还的贷款本金应返还给原告，对原告的相应诉请，本院依法予以支持；除此之外，被告颐和金凤公司还应赔偿原告因此产生的损失，故原告要求被告颐和金凤公司按年利率6.15%赔偿首付款利息，并承担已还贷款利息的主张，于法有据，所主张的利率适当，本院予以支持，其中首付款111080元产生的利息自2014年10月27日起暂算至2016年11月18日为14093元（111080元×6.15%÷365天×753天），原告主张14043元，本院照准；之后的利息继续计算，付至本判决确定的给付之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告颐和金凤公司向被告建行宁夏分行返还原告未还贷款本息之请求，本院予以支持。对被告颐和金凤公司、建行宁夏分行相关答辩意见，本院不予采纳。被告颐和金凤公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告建行宁夏分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告李世恒与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告李世恒与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李世恒返还购房首付款111080元，支付首付款利息14043元（已按年利率6.15%算至2016年11月18日），本息合计125123元；之后的利息继续计算，付至本判决确定的给付之日止；四、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李世恒返还截止2016年11月6日原告李世恒已向被告招商银行股份有限公司银川分行偿还的贷款本息35747.94元；并返还2016年11月7日之后原告李世恒向被告招商银行股份有限公司银川分行偿还的贷款本息（具体数额以被告建行宁夏分行出具的还款明细清单为准）；五、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告招商银行股份有限公司银川分行偿还原告李世恒《个人购房借款及担保合同》所欠的剩余贷款本息（具体数额以被告建行宁夏分行出具的欠款明细清单为准）。自被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告招商银行股份有限公司银川分行办理涉案房屋抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3265元，减半收取1632.5元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员何玲二〇一七年二月二十二日书记员马旭元