福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终2950号 上诉人（原审原告）：福州威榕文化艺术有限责任公司，住所地福建省福州市鼓楼区白马北路**综合楼**，统一社会信用代码91350102768570318R。 法定代表人：江津。 委托诉讼代理人：朱健、汤福利，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶多增，男，1951年4月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：福州市仓山区金山街道上雁村村民委员会，住，住所地福建省福州市仓山区石边路**建中小区**楼外一社会信用代码54350104B23473716B。 法定代表人：林宏财。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟鸿海，福建华弘律师事务所律师。 上诉人福州威榕文化艺术有限责任公司（以下简称“威榕公司”）因与被上诉人叶多增、福州市仓山区金山街道上雁村民委员会（以下简称“上雁村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 威榕公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。 事实和理由：一、政府登报行为不能推定威榕公司知道，叶多增隐瞒征迁事实与威榕公司签订《房屋租赁合同》的事实应予认定。（一）本案双方当事人均表示，刊登在报纸上的征收公告，难以被当事人知晓；（二）依日常生活经验也可知即使登报，威榕公司在承租时对租赁房屋已划入征收范围一事毫不知情也是可信的，且威榕公司不是被征收人，以登报推定知晓并不适用；（三）若威榕公司不知情，还自愿租下实际7000多平方米厂房花费一年时间装修一新再被拆除，明显不符常理；（四）一审亦认定“威榕公司仅系承租人”“确有存在知悉具体拆迁安置补偿情况之障碍”，即威榕公司不知情是客观存在的；（五）叶多增和上雁村委会均未举证证明在签订《房屋租赁合同》时有将厂房已列入征迁范围的事实告知威榕公司；（六）基于对社会生活的深刻了解，都普遍认同承租者对征迁事实不知情，法院在处理此类案件时，都不以登报认定承租者知情，已成人民法院共识。二、由于叶多增恶意隐瞒与签订租赁合同有关的重大事实，致威榕公司订立合同的目的无法实现，一审不支持退回租金、押金及律师代理费的诉请完全错误。叶多增隐瞒所租赁的厂房早就列入征收范围的事实，致使威榕公司投入数百万巨资装修了一年，却突然通知搬离另择场所。众所周知，签订租赁合同的根本目的是为了享有对租赁物使用的期限利益，而叶多增恶意隐瞒与签订租赁合同有关的重大事实，导致威榕公司订立合同的目的无法实现。三、一审确定威榕公司应获得的补偿项目及确定补偿数额的计算方式存在严重错误。（一）威榕公司本应获得的三个月补助费、一次性搬迁补偿、搬迁奖励共110952.7元，未获支持。一审以2014年12月23日福州市仓山区建新红叶茶厂（以下简称“红叶茶厂”）作为乙方参与签订的《房屋征收补偿安置协议书》作为补偿依据，但对其中的三个月补助费79052.7元、一次性搬迁补偿10000元、搬迁奖励30000元这几项，认为“闽国龙房估（2014）第129号房地产估价报告已就威榕公司的搬迁费用予以单独评估，则前述协议书项下的所补偿各项搬迁补偿应不包含威榕公司的搬迁损失，故主张前述费用由其享有，不予支持”，一审如此认定有失偏颇，且无法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，被征收人可获得的补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；4、市、县级人民政府给予的补助和奖励。这是指被征收人自己占有使用自己房产的情况。当房屋出租，由承租人占有使用时，基于承租人享有的用益物权，对上述2、3项应归承租人享，4项若与承租人有关，亦由承租人享有。由于承租人不是被征收人，不能通过签订《房屋征收补偿安置协议书》直接享有上述权利，只能请求出租方补偿。即上述补偿权利义务的双方是在出租方和承租方之间产生，只要补偿数额确定，出租人就应补偿给承租人。本案中，威榕公司无权向征收部门主张给付确定的金额，只有叶多增有权主张。但是，该补偿款由叶多增取得是确定的，威榕公司作为承租人要求其支付符合法律规定，故一审以威榕公司持法院调查令未取到（2014）第129号估价报告，或未取到依该报告签订的《房屋征收补偿安置协议书》为由，认定叶多增未领取补偿款，明显认定错误。（二）在确认应予补偿的停产损失、安家费上，将补偿数额乘以产权比例后砍去69910.5元。一审认定威榕公司按其所承租面积享有相应补偿费用114546.5元〔（42161.6元+10540.4元+105404元+26351元）×3050㎡/4911.49㎡〕，这一事实认定错误。因为3050㎡在合同中仅表明的是产权面积，但威榕公司租赁的是整座大楼，无产权部分也记载在产权证上，虽无产权但法律并不禁止出租，征收部门也对这部分进行补偿，故一审计算停业停产损失、安家费乘以产权比例与事实不符。四、一审对装修补偿款3577463元全部不予支持，严重损害威榕公司的合法权益。（一）0000723号《房屋征收补偿安置协议书》确定装饰装修补偿数额为2795833元，该款已打入叶多增个人账户。该协议书所涉厂房即为出租给威榕公司的厂房，且威榕公司是该楼唯一承租人。威榕公司按照长期租赁计划对整座厂房进行了装修（装修甚至延伸到院落空地及其他搭盖临时小建筑等），而红叶茶厂从2005年开始就没有经营，叶多增也未提交其具体经营业务的证据。毫无疑问，这二百多万装修款，都是威榕公司装修的。一审以“威榕公司所提供其委托装修的施工合同亦仅体现装修工程总价包干1000000元，与所补偿的2795833元相差甚远，何况无装修工程款支付凭证及工程验收材料证实已实际装修完毕”为由不予支持明显有误，装修合同所谓的包干价只是估算，而在实际装修过程中突破包干价是经常发生的，在已由权威评估部门评估时，装修款完全可以确定，而“无装修工程款支付凭证及工程验收材料证实已实际装修完毕”更不能成为不支持装修款的理由，故协议书确定的装饰装修补偿款2795833元，应归威榕公司所有。（二）闽国龙房估（2014）第129号确定的装修款项885343元。双方均确认系评估威榕公司装修的补偿数额，一审不予支持错误。五、一审对上雁村委会承担连带责任的诉请漏审漏判，应发回重审。 叶多增辩称，一、威榕公司主张案涉《房屋租赁合同》是叶多增隐瞒征迁事实与之签订的，一审对该项主张未予认定是正确的。1、2012年12月24日，福州市人民政府在福州日报上刊登的《征收土地公告》，该公告内容对辖区内的居民、常住人口、机关、企事业单位具有普遍告知效力。威榕公司住所地在福州市区，完全有可能在第一时间获得该项信息。威榕公司没有证据证明其至2013年3月13日签订《房屋租赁合同》时不知晓2012年12月24日在公众媒体刊登的《征收土地公告》，故应推定威榕公司在签订《房屋租赁合同》时知悉租赁房屋已列入征收范围。2、即便叶多增在与威榕公司签订《房屋租赁合同》时知晓租赁房屋已列入征收范围，但《征收土地公告》未明确土地征收期限，也未对征收土地上的房屋使用权作出限制，叶多增为维持企业正常经营，照常出租房屋并不违反法律规定。3、威榕公司作为理性经营者，在决定承租建设年代久远、面积高达3000平方米厂房时，应当预见承租房屋潜在被征迁风险，完全可以通过福州市建设规划和土地管理部门了解到承租房屋是否列入征收范围。且威榕公司与叶多增在签订《房屋租赁合同》时明确约定，“租赁期间，若遇拆迁本合同提前终止，双方互不承担违约责任。”可视为威榕公司已预见而自愿承担租赁房屋被征迁的经营风险。二、一审对威榕公司要求退还租金、租赁押金和律师费的诉请不予支持，有事实和法律依据。1、一审庭审中，威榕公司已确认租赁房屋于2014年12月底被拆除，至此，威榕公司主张租金、租赁押金损失已经确定，威榕公司应知道其权利被侵害，其主张权利的时效期间应从2015年1月1日起算，至2016年12月底已经届满，威榕公司于2017年11月27日提起诉讼，已超过两年时效期间。2、威榕公司主张《房屋租赁合同》属于以欺诈方式订立的合同，但威榕公司未按《合同法》第五十四条规定行使撤销权，要求撤销案涉《房屋租赁合同》，且威榕公司在2018年8月1日第一次庭审中已确认《房屋租赁合同》有效，既然双方当事人已确认《房屋租赁合同》有效，威榕公司要求叶多增退还根据有效合同取得的租金、租赁押金，显然没有法律依据。3、威榕公司在一审庭审中已确认，承租房屋于2013年4月接收并开始装修，至2014年12月底搬出。在租赁期间其已支付2013年5月1日至2014年4月30日租金共522400元，交付租赁押金130000元。自2014年5月1日至2014年12月底，期间8个月租金341600元未支付，扣除威榕公司预付租赁押金130000元后，尚欠叶多增租金211600元。《房屋租赁合同》第六条第6.3项约定：“若遇拆迁，本合同提前终止，双方互不承担违约责任，乙方应与甲方结清租金、水电费。”根据租赁合同约定，叶多增有权要求威榕公司支付尚欠的216000元租金，考虑到因《房屋租赁合同》提前终止给威榕公司造成一定的经济损失，叶多增自愿分担威榕公司部分损失，不要求其支付尚欠的约5个月租金，已体现公平、合理，威榕公司得寸进尺，要求叶多增退还房屋使用期间应付租金和租赁押金，显然没有道理。4、根据《房屋租赁合同》第七条第7.2项第2点：“甲方未按期交付出租房屋，或因甲方单方面违约导致本合同提前终止的，甲方应赔偿乙方因此造成的相关损失，包括乙方因实现权益所发生各项费用。”涉案《房屋租赁合同》的提前终止，符合《房屋租赁合同》第六条第6.3项约定的双方免责情形，威榕公司要求叶多增赔偿律师费，没有合同依据。四、一审判决威榕公司应获得搬迁补助费114546.5元，合理有据，并无错误。1、一审对威榕公司应获得搬迁补助项目的认定，并无不当。双方签订的《房屋租赁合同》中，仅对威榕公司投入租赁房屋的装修费用的索赔和归还作出约定，并未明确搬迁补助款的归属。威榕公司只能按房屋征收法律规定，主张非住宅房屋征收的搬迁补助项目。涉案房屋征收补偿安置适用的法规是：《福州市房屋征收补偿实施细则》《葛屿村安置房用地项目集体土地征收房屋方案》。依照该法规定，非住宅房屋可享有的搬迁补助项目仅限于“按确认的产权面积给予每平方米20元的搬迁补助”、“按确认的产权面积给予每平方米50元停产停业补助。”威榕公司依法享有这两项补助项目，已分别体现于《房屋征收补偿安置协议书》第（7）项“A区安家费”和第（8）项“A区停产停业损失补偿”中，一审已将这两项搬迁补助款，按威榕公司租赁面积占A区总建筑面积比例，判归威榕公司，合理有据。至于威榕公司主张的A区货币安置情况项下的第（9）项“A区安家费”、第（10）项“一次性搬迁补偿”、第（11）项“搬迁奖励”，系房屋征收部分根据搬迁政策，按住宅性质给予红叶茶厂（叶多增）的征收补偿，与威榕公司依法应享有非住宅房屋的搬迁补助没有关联。因此，威榕公司主张红叶茶厂（叶多增）与房屋征收部门签订《房屋征收补偿安置协议书》项下的其他搬迁补助权益，没有事实和法律依据。四、一审判决对威榕公司补偿项目的认定，以及补偿款的计算方式并无错误。1、威榕公司主张《房屋征收补偿安置协议书》A区货币安置情况项下第（10）项中的“一次性搬迁补助”没有依据。如上所述，威榕公司作为非住宅房屋的承租人，依法可享有的搬迁补助项目只有两项，包括搬迁补助和一次性停业停产损失补助。威榕公司争议的搬迁补偿款，房屋征收单位已委托国龙资产评估公司单独进行评估。国龙公司出具的闽国龙房估（2014）第129号《房屋地产估价报告》中，对威榕公司搬迁费的评估金额为7493元，该补偿款叶多增确未收到，威榕公司应另行向房屋征收部门主张。威榕公司在享有国龙公司（2014）第129号《房地产估价报告》项下的7493元搬迁费的同时，一审又按房屋征收法律的规定，将《房屋征收补偿安置协议书》A区货币安置情况项下第（7）项A区安家费（实属搬迁补助费），按其租赁面积判是威榕公司。威榕公司的同一搬迁事实，实际上已获得两项搬迁补偿费，一审对威榕公司主张的《房屋征收补偿安置协议书》项下A区货币安置情况（10）“一次性搬迁费”不予支持，符合法律规定。2、一审按威榕公司承租房屋面积，计算威榕公司应获得安家费（搬迁补助费）和一次性停产停业损失补助费，公平合理。红叶茶厂（叶多增）与房屋征收单位签订的《房屋征收补偿安置协议书》中，认定的A区房屋总建筑面积为4911.49平方米，其中产权面积2635.09平方米，无产权面积2276.4平方米。红叶茶厂（叶多增）将A区总建筑面积4911.49平方米中的3050平方米房屋出租给威榕公司，剩余1861.49平方米分别出租给香港民德有限公司、福州日月厨具工程有限公司、福州聚佳美家居有限公司、中国联合网络通信有限公司福州分公司、中国移动通信集团福州分公司、中国电信股份有限公司福州分公司，叶多增一审提供的证据8可以上述租赁关系和其他承租户支付租金事实。因房屋征收单位在征收补偿过程中，只对A区总建筑面积和产权面积作整体认定，未对产权面积的具体位置作出界定。而搬迁补助费，是按认定的产权面积发放，一审按威榕公司承租面积占A区房屋总建筑面积的比例，计算威榕公司应获得的搬迁补助和停业损失补助共114546.50元，并无错误。五、一审对威榕公司主张的装修补偿款3577463元不予支持，合理有据。1、威榕公司要求叶多增支付装修补偿款2795833元，没有事实依据。威榕公司主张的装修补偿款2795833元，包括《房屋征收补偿安置协议书》第二条“二次装修补偿标准”项下，市政府榕政办（2013）100号文件附件范围内，由仓山区拆迁工程处核定并制作的4张《装修及其它项目补偿表》中的装修项目补偿款共2795833元。在4张《装修及其它项目补偿表》中，注明被征收人红叶茶厂的补偿表2张，补偿金额2692120元，注明被征收红叶茶厂（威榕）的补偿表2张，补偿金额103713元。属于威榕公司的装修补偿款103713元，由房屋征收单位支付给叶多增，叶多增代收后已及时支付给威榕公司，威榕公司一审提供的证据6，建设银行账户流水和叶多增在一审提供证据7转账专用凭证，均证明威榕公司已民收到该项装修补偿款103731元，一审亦认定103713元款项属威榕公司所有，但威榕公司在上诉状中仍对已收取的103713元补偿款纠缠不休，实属无理取闹。2、威榕公司主张注明被征收人为红叶茶厂的《装修及其它项目补偿表》项下的装修补偿款2692120元属其所有，缺乏事实依据。从仓山区拆迁工程处分别制作的2套《装修及其它项目补偿表》中可以确定，房屋征收单位在实施征迁过程中，已将属于红叶茶厂和威榕公司的“二次装修补偿项目”分别进行审核评定，权属分明。威榕公司没有任何证据证明，注明被征收人为红叶茶厂的《装修及其它项目补偿表》项下的2692120元装修补偿款属其所有，威榕公司也无法证明，注明被征收人为红叶茶厂的《装修及其它项目补偿表》中哪些项目系其出资装修。再者，从威榕公司提供的证据4《施工合同》和证据9闽国龙估（2014）第129号《房地产估价报告》内容分析，2014年4月20日，威榕公司将承租的红叶茶厂3050平方米厂房委托福州品家设计有限公司装修，《施工合同》中约定的承包总价（含包工包料）为100万元。房屋征收中，仓山区拆迁工程处在《装修及其它项目补偿表》中对威榕公司属于市政府100号文件范围内的装修项目，核定的装修造价为103713元；国龙评估公司在闽国龙估（2014）第129号《房地产估价报告》中，对威榕公司在市政府100号文件范围外其它装修项目评估的工程造价为1032765元（成新率未折扣），两项合计为1136478元，已超过威榕公司装修总投入。威榕公司主张其实际投入的装修款大大超过《施工合同》的包干估价，但没有提供任何证据予以佐证。因此，威榕公司对仓山区拆迁工程处核定的属于红叶茶厂的2692120元装修补偿款主张权利，不仅没有事实依据，也明显不符常理。（二）威榕公司要求叶多增返还闽国龙估（2014）第129号《房地产估价报告》项下的装修补偿款885343元，一审不予支持是正确的。红叶茶厂房屋被征迁之前，房屋征收单位委托国龙资产评估公司对红叶茶厂和威榕公司在市政府榕政办100号文件之外的其它装修项目工程造价分别进行评估。2014年12月24日，国龙评估公司做出闽国龙（2014）第129号、第130号两份《房地产估价报告》，其中第129号《房地产估价报告》的估价对象是红叶茶厂出租给威榕公司使用的3050平方米厂房的装饰装修工程，评估价值为885343元（含搬迁费7493元），对于该项装修补偿款的权属，叶多增始终没有异议，一审也未予否定。双方争议的是，该项补偿款是否已被叶多增领取。威榕公司持一审法院开具的调查令，向仓山区拆迁工程处调取的红叶茶厂拆迁档案材料中未见该129号《房地产估价报告》和885343元的《房屋征收补偿安置协议书》及付款凭证。威榕公司也未提供有证明力的证据，证明争议的885343元装修补偿款已由叶多增领取，一审据此驳回威榕公司的该项诉讼主张，有事实依据。 上雁村委会辩称，威榕公司主张一审对上雁村委会应承担的连带责任漏审漏判，该项上诉理由不能成立。一、一审审理过程中，一审根据威榕公司的申请已追加上雁村委会为一审共同被告，并在判决中就上雁村委会是否为本案适格被告作出认定。二、红叶茶厂的工商登记资料中体现该厂为村办集体所有制企业，企业注册资本32.5万元，其中村集体投资30万元，企业积累2.5万元。但从威榕公司提供的证据11《报告》内容中可以确定，红叶茶厂实际上是由该厂法定代表人叶多增个人出资，上雁村委会未实际出资，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第六十四条：“企业法人解散的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”上雁村委会非红叶茶厂实际股东、发起人和出资人，依法不对红叶茶厂未清算债务承担清偿或连带清偿责任。一审根据上述司法解释，判决由叶多增对红叶茶厂未清算债务承担清偿责任后，以驳回威榕公司其它诉讼请求方式明确上雁村委会不对红叶茶厂未清算的债务承担连带责任，并无不当。 威榕公司向一审法院起诉请求判令：一、叶多增赔偿威榕公司各项损失共计672400元（包括房屋租金522400元、押金130000元、律师费20000元）；二、叶多增向威榕公司支付租赁厂房被征收后威榕公司应得的各项补偿共计493609.7元（包括停产停业损失105404元和26351元；三个月补助费79052.7元；一次性搬迁补偿100000元和基础设施100000元；搬迁奖励30000元、安家费42161.6元和10540.4元）；三、叶多增向威榕公司支付租赁厂房被征收后威榕公司应得的装修补偿款3577463元（榕政办（2013）100号附件3中列明的装修项目补偿款2795833元及依据闽国龙房估（2014）第129号房地产估价报告估价的装修补偿款885343元，扣除已支付的103713元）；四、上雁村委会对上述款项承担连带给付责任；五、本案诉讼费由叶多增、上雁村委会承担。 一审法院认定事实：2012年12月25日，福州日报于第4版面刊登福州市人民政府于2012年12月24日作出的榕土征告﹝2012﹞33号征收土地公告，对征收包括福州市仓山区金山街道上雁村3.0461公顷土地在内的征收事项予以了公布。2013年3月13日，威榕公司作为乙方与甲方福州市仓山建新红叶茶厂签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市仓山区建新镇洪湾路上雁村的红叶茶厂工业厂房出租给乙方作为办公仓储等使用；合同项下厂房约3050㎡［榕房权证Ｃ字第××号房屋所有权证登记所有权人福州市仓山建新红叶茶厂名下集体所有的福州市仓山区（钢混结构三层）、2＃楼、3＃楼工业厂房建筑面积总计2635.09㎡］；租期五年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止；甲方应在2013年3月20日前将租赁房屋清空，并清理干净后通知乙方，交付乙方使用；2013年5月1日至2015年4月30日的房屋租金为14元／㎡／月，每月42700元（不含税），2015年5月1日至2018年4月30日的房屋租金递增为15.4元／㎡／月，每月46970元（不含税），首月租金应于使用厂房前交清，从起租日开始往后推算，每365日为一租赁年度，以此类推，每月租金汇入叶多增账户；房屋租金每月支付一次，乙方应在每月5日前付清当月租金，乙方须准时向甲方支付租金，租金支付方式为现金支付或转账至甲方指定银行账户；乙方应在签订合同五日内支付租赁押金130000元，租赁押金在租赁期满合同终止，双方结清租金、水电费后，乙方无违约情形的，由甲方在三日内无息退还；乙方拖欠租金、水电费应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按拖欠总额的日千分之三计收，甲方有权从租赁押金中扣回被拖欠租金、水电费及滞纳金，若乙方逾期10日仍不能足额交纳，甲方有权停止供水、供电，若经甲方催收后逾期达30日仍拖欠，即构成违约，甲方有权解除合同，乙方预交的押金不予退还；乙方因生产需要需对租赁房屋进行装修、改造的，须经甲方同意后方可施工，费用由乙方承担，租赁终止归还房屋时，固定装修部分无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，亦不得要求甲方给予任何补偿；租赁期间，若遇拆迁，合同提前终止，双方互不承担违约责任，乙方应与甲方结清租金、水电费，并按拆迁部门限定的期限自行搬迁，乙方装修投入的费用由双方配合共同向拆迁单位索赔，索回的装修赔偿金全额归乙方所有等。合同签订后，威榕公司依约向福州市仓山建新红叶茶厂支付了租赁押金130000元，并支付了2013年5月至2014年4月的租金。另，2013年4月20日，威榕公司就委托福州品家装饰设计有限公司对涉讼租赁房屋进行装饰签订施工合同，约定福州品家装饰设计有限公司以包工包料方式承接，承包总价包干1000000元。2013年5月20日，福州市人民政府办公厅向各区人民政府，市直有关单位发出关于印发福州市房屋征收补偿实施细则的通知，明确《福州市房屋征收补偿实施细则》已经市政府研究同意，要求抓紧组织学习，认真贯彻实施。2013年8月1日，福州市仓山区住房保障和房产管理局公布了《葛屿村安置房用地项目集体土地征收房屋补偿方案》。2014年3月24日，福州市仓山区拆迁工程处出具《致广大“葛屿村安置房用地地块”项目上雁村片房屋被征收人一封信》，告知：根据福建省人民政府闽政地﹝2012﹞1187号文件、榕土征告﹝2012﹞33号公告、选字第35010120120004号建设项目选址意见书及选址红线图，“葛屿村安置房用地地块”项目集体土地及房屋征收已获批准，仓山区决定于2013年7月启动该项目房屋征收补偿工作；根据会议精神及上雁村被征收户要求，葛屿村安置地块葛屿村与上雁村分二期征收，上雁村片被征收户征收期限顺延；宣传摸底阶段为2014年3月24日至2014年4月7日，签约期限为2014年4月8日至2014年5月7日等。2014年5月4日，威榕公司收到福州市仓山建新红叶茶厂于2014年4月28日作出的告知因遇政府用地拆迁，威榕公司应做好搬迁准备及威榕公司场馆装修部分赔偿需有关部门评估，望派员配合介入工作的通知。2014年12月11日，叶多增出具报告，内容为“本厂因停产、不对外经营，于2005年9月撤销了银行账户。现面临政府拆迁，本人系红叶茶厂实际出资人，于2014年5月13日与红叶茶厂、上雁村经济合作社签订了协议书。协议书第四条规定：‘甲、乙、丙三方同意在拆迁时由丙方（即本人）直接与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议，并领取拆迁补偿款。’现要求将拆迁补偿款直接汇入本人个人账户，今后如有纠纷，本人将承担一切法律和经济责任。请给予支持”，上雁村委会在报告落款下方写有“以上情况属实叶在亮”字样旁加盖公章，福州市仓山区人民政府金山街道办事处在落款下方写有“情况属实”字样上加盖公章，福州市仓山建新红叶茶厂亦在该报告落款处加盖公章。2014年12月15日，福州市仓山建新红叶茶厂向威榕公司发出催告函，告知：威榕公司装修补偿项目拆迁单位已委托评估机构作出评估，评估补偿费由福州市仓山建新红叶茶厂代收后，三日内全额返还给威榕公司，有争议的舞台装修和地毯问题，福州市仓山建新红叶茶厂将配合威榕公司与评估机构交涉，力争最大限度维护威榕公司利益，但能否得到补偿不影响威榕公司按合同约定限期搬迁，现拆迁工作即将结束，拆迁部门要求于2014年12月底前交付房屋，但威榕公司所租赁房屋仍未完成交付，影响福州市仓山建新红叶茶厂拆迁补偿利益，故催告威榕公司于2014年12月31日前腾空并退还租赁房屋，逾期福州市仓山建新红叶茶厂将接收并处理所遗留物品等。威榕公司对上述催告函予以了签收。2014年12月23日，福州市仓山建新红叶茶厂作为乙方与甲方福州市仓山区住房保障和房产管理局、丙方福州市仓山区拆迁工程处签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：甲方委托丙方征收乙方坐落于福州市仓山区仓山建新红叶茶厂；根据榕房权证Ｃ字第××号房屋所有权证及实地丈量，乙方Ａ区总建筑面积4911.49㎡，其中产权面积2635.09㎡，无产权面积认定情况为：2004年前498.89㎡、2006年后713.1㎡、产权内夹层1064.41㎡；根据会议纪要Ａ区面积认定情况为：产权框架结构面积2635.09㎡，2004年前砖混结构面积331.91㎡，2006年后砖混面积713.1㎡，观景阁框架结构166.98㎡；Ａ区货币安置情况为：办公用房：4685734.82元；产权框架房屋：6286264.74元；无产权房屋：2004年前砖混房屋411568.4元，2006年后砖混房屋213930元；观景阁：338902.61元；夹层：681222.4元；层高4米或6米以上的产权房屋及无产权房屋：产权层高6米以上（含6米）283640.4元，产权层高4米以上（含4米）3288.6元，2004年前层高6米以上（含6米）6036元；Ａ区安家费：产权房屋2108.08×20＝42161.6元，办公用房527.02×20＝10540.4元；Ａ区停产停业损失补偿：产权房屋2108.08×50＝105404元，办公用房527.02×50＝26351元；三个月补助费：2635.09×10×3＝79052.7元；一次性搬迁补偿10万元；基础设施10万元；搬迁奖励2万＋1万＝3万元……；对房屋装饰、装修及附属物项目属榕政办﹝2013﹞100号附件3“二次装修项目补偿价标准”列明的项目，依据榕政办﹝2013﹞100号补偿价标准进行补偿，不在附件3的补偿项目，由甲方委托国龙评估公司进行评估，甲、乙双方同意根据国龙评估公司的评估价格作为补偿标准，由双方另行签订补偿协议等。2014年12月24日，福建国龙资产评估土地房地产估价有限公司出具闽国龙房估（2014）第129号房地产估价报告，其内向福州市仓山区住房保障和房产管理局出具的致估价委托人函上载明“根据贵单位提供的《委托评估说明函》，估价对象所在楼宇为主体三层，局部一层、二层楼房，用途为工业，估价对象总建筑面积为3050.0平方米，框架和砖混、砖木结构。房屋所有权人为福州市仓山建新红叶茶厂，使用人为福州威榕文化艺术有限责任公司。估价范围以《委托评估说明函》为准。估价目的是‘为房屋征收部门和被征收人确认被征收房屋装饰装修工程及附属物价值的补偿提供依据而评估被征收房屋装饰装修工程及附属物的价值’。……估价对象在价值时点（2013年8月1日）评估值合计为人民币捌拾捌万伍仟叁佰肆拾叁元整（ＲＭＢ：885343元）。其中：装饰装修工程评估值为人民币捌拾柒万柒仟捌佰伍拾元整（ＲＭＢ：877850元），搬迁费评估值为人民币柒仟肆佰玖拾叁元整（ＲＭＢ：7493元）……”。2014年12月24日，福建国龙资产评估土地房地产估价有限公司出具闽国龙房估（2014）第130号房地产估价报告，其内向福州市仓山区住房保障和房产管理局出具的致估价委托人函上载明“根据贵单位提供的《委托评估说明函》，估价对象所在楼宇为主体三层，局部一层、二层楼房，用途为工业，估价对象总建筑面积为7105.8平方米，框架和砖混、砖木结构。房屋所有权人为福州市仓山建新红叶茶厂。估价范围以《委托评估说明函》为准。估价目的是‘为房屋征收部门和被征收人确认被征收房屋装饰装修工程及附属物价值的补偿提供依据而评估被征收房屋装饰装修工程及附属物的价值’。……估价对象在价值时点（2013年8月1日）评估值合计为人民币伍拾捌万柒仟捌佰伍拾伍元整（ＲＭＢ：587855元）……”，技术报告内载明“本次估价仅对估价对象所处建筑物的部分项目进行估价，按建筑面积折算单价不能反映其价值，则不计算评估单价”，并体现评估值＝装饰装修价值481146元＋变压器（立户于1996年12月20日，于2004年更新）评估值90909元＋搬迁费15800元＝587855元。后，福州市仓山建新红叶茶厂（使用人叶多增）作为乙方被征收人与甲方征收人福州市仓山区住房保障和房产管理局、丙方房屋征收实施单位福州市仓山区拆迁工程处签订0000458号《房屋征收补偿安置协议书》，约定：乙方同意选择货币补偿安置方式，甲方付给乙方货币补偿总金额587855元（具体详见计算单）；房屋征收补偿费和购房计算单上被征收房屋补偿情况补偿费栏载明装修补偿费587855元［详见闽国龙估（2014）第130号房地产估价结果报告］。2014年12月30日，福州市仓山建新红叶茶厂（使用人叶多增）作为乙方被征收人与甲方征收人福州市仓山区住房保障和房产管理局、丙方房屋征收实施单位福州市仓山区拆迁工程处签订0000723号《房屋征收补偿安置协议书》，约定：乙方被征收房屋总建筑面积7105.8㎡，其中产权建筑面积3852.74㎡，无产权建筑面积3253.06㎡，乙方同意选择货币补偿安置方式，甲方付给乙方货币补偿总金额2795833元（具体详见计算单）；房屋征收补偿费和购房计算单上被征收房屋补偿情况补偿费栏载明装修补偿费2795833元［详见装修明细及评估补偿表（两份）］。前述协议书后随附有丈量人、复核人签字及被征收人福州市仓山建新红叶茶厂加盖公章的“被征收人福州市仓山建新红叶茶厂装修及其他项目补偿表”合计栏载明金额为2692120元；随附有丈量人签字及被征收人福州市仓山建新红叶茶厂加盖公章的“被征收人福州市仓山建新红叶茶厂（威榕）装修及其他项目补偿表”合计栏载明金额为103713元。叶多增确认上述三份征收补偿安置协议书项下的安置补偿款项均汇入其个人账户。2014年12月31日，叶多增向威榕公司法定代表人江津账户汇入补偿款103713元。威榕公司庭审确认收到前述补偿款103713元。另，落款日期为1990年4月16日的福州市郊区建新红叶茶厂企业章程中体现：注册资金及来源为固定资金114000元，流动资金211100元，总计注册资金325000元，其中乡（村）投资300000元，企业积累25000元；法定代表人为叶多增，法定代表人享有独立行使行政管理、经营权，承担民事责任；分配方案本着兼顾国家、集体和个人三者利益的原则，采取集体承包，厂长责任制；企业亏损终止应事先报请村委会（乡），在村委会监督下由承包者（法定代表人）负责清理债权债务，固定资产属村委会（乡）所有，不得擅自处理或抵押，清理完毕后可退回股金；章程有效期从1990年5月1日至1995年5月30日止，制定修改本章程，需报村委会（乡）批准后送有关部门备案。1990年4月25日，福州市郊区建新红叶茶厂所递交“关于申请换发企业法人‘营业执照’的报告”中载有“兹我村福州市郊区建新红叶茶厂。创办于88年，属村集体企业……资金来源由村投30万元，企业积累2.51万元……可安排从业人员40人，由本村乡统一安排……企业负责人叶多增同志，该企业实行独立核算，自负盈亏”等。1990年6月16日，福州市郊区建新乡政府企业办向建新上雁村所作出关于同意换发“福州市郊区建新红叶茶厂”企业法人营业执照的批复中亦载明“……经研究同意换发‘福州市郊区建新红叶茶厂’企业法人营业执照，该企业属于村办乡镇集体企业，注册资金32.5万元……以上资金是由村投30万元，企业积累2.5万元……”等。2014年9月11日，福州市仓山区工商行政管理局所颁发福州市仓山建新红叶茶厂营业执照上，企业类型一栏登记为集体所有制。2015年3月27日，福州市仓山区工商行政管理局准予注销了福州市仓山建新红叶茶厂的工商登记。威榕公司因本案诉讼委托律师支出律师费20000元。 一审法院认为，威榕公司与福州市仓山建新红叶茶厂所签订《房屋租赁合同》，系双方平等自愿达成，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。福州日报作为公众性传媒于合同签订前向社会公布了包括涉讼租赁房屋所在福州市仓山区金山街道上雁村在内相关土地被征收的事项，双方亦于合同内就履行过程中遇拆迁情形下权利义务的处理作出约定，且威榕公司庭审确认于合同签订后的2013年4月接收房屋并开始装修，实际占有使用了租赁房屋，并确认租赁合同合法有效，现其以福州市仓山建新红叶茶厂故意隐瞒租赁房屋被列入拆迁范围情况，使其订立合同目的无法实现为由，要求退还合同签订后已支付截至2014年4月的租金522400元，与合同约定不符，亦无法律依据，不予支持。威榕公司对福州市仓山建新红叶茶厂于2014年12月15日所发出因遇拆迁，应拆迁部门要求须于2014年12月底交付房屋之腾房催告函予以了签收，并庭审确认于2014年12月底搬离了租赁房屋，属按合同所约定拆迁情形予以履行之情况，即系以自身实际行为确认同意解除合同，涉讼租赁合同应于其搬离时实际解除，现其再行诉请支付律师费20000元，不符合该情形下解除合同，双方免责的约定，不予支持。威榕公司未举证证实其已于合同权利义务终止后，与福州市仓山建新红叶茶厂结清了租金、水电费，其诉请退还押金130000元，不符合合同约定，不予支持。福州市仓山建新红叶茶厂系乡村集体所有制企业，其企业章程、换发企业法人营业执照申请报告及相应批复证实其注册资金系由上雁村投资、企业积累组成，上雁村为其出资人，威榕公司于福州市仓山建新红叶茶厂注销后将上雁村委会追加为本案被告，符合法律规定，予以确认。又，叶多增于2014年12月11日所出具报告中自认其系福州市仓山建新红叶茶厂实际出资人，福州市仓山建新红叶茶厂、上雁村委会、福州市仓山区人民政府金山街道办事处亦确认属实，威榕公司将叶多增同列为本案被告，符合法律规定，予以确认。叶多增、上雁村委会抗辩其非本案适格被告，不予采纳。双方虽庭审确认涉讼租赁房屋于2014年12月底因政府拆迁被拆除，威榕公司亦确认于2014年12月31日收到叶多增支付的装修补偿款103713元，但威榕公司仅系承租人，其作为用益物权享有者而非所有权人，在租赁房屋权属明确且产权登记之所有人福州市仓山建新红叶茶厂主体资格亦明确的情况下，非属拆迁部门协商安置补偿事宜之相对方，确有存在知悉具体拆迁安置补偿情况之障碍，后威榕公司至本案审理过程中，经申请本院调查令才向拆迁部门调取到涉讼房屋拆迁补偿安置材料，并据此增加主张相应拆迁安置补偿权益，可认定属在审理过程中取得材料后才知具体权利被侵害，故叶多增、上雁村委会抗辩威榕公司相关诉请已过诉讼时效，不予采纳。福州市仓山建新红叶茶厂于2014年12月23日所签订房屋征收补偿安置协议书中约定的办公用房4685734.82元、产权框架房屋6286264.74元、无产权房屋625498.4元、观景阁338902.61元、夹层681222.4元、层高4米或6米以上的产权房屋及无产权房屋292965元系就厂房建筑被拆除后所给予的货币补偿，威榕公司非厂房建设人或所有权人，应不享有；A区安家费、A区停产停业损失补偿系就房屋被征收后另行安置所需费用及所致停产停业损失予以补助、补偿，威榕公司作为涉讼房屋承租人，房屋被征收后，其所享有的用益物权丧失，存在被迫停产停业，另辟场所安置之情况，威榕公司应为相应权利享有人，现涉讼租赁合同未就上述安置项目的分配作出约定，结合该两项费用系就整体被拆除面积4911.49㎡内权益作出补偿安置之协议书项下的具体补偿类别，所计算费用实际应为采用产权面积核算方式对整体被拆除面积内该项权益的享有予以核定的情况，故本院认定威榕公司按其所承租面积享有相应补偿费用114546.5元[（42161.6元+10540.4元+105404元+26351元）×3050㎡/4911.49㎡]；三个月补助费、一次性搬迁补偿、搬迁奖励系就房屋被征收后因搬迁过渡所产生损失予以补偿，而闽国龙房估（2014）第129号房地产估价报告已就威榕公司所承租3050㎡的搬迁费用予以了单独评估，则前述协议书项下所补偿各项搬迁补助应不包含威榕公司的搬迁损失，故威榕公司主张前述费用由其享有，不予支持；威榕公司非租赁房屋之施工建设权利人，其主张基础设施补偿费100000元由其享有，不予支持。0000723号《房屋征收补偿安置协议书》项下补偿的装修补偿费2795833元系就被拆除总建筑面积7105.8㎡内的装修予以补偿，且补偿所依据评估表体现已就福州市仓山建新红叶茶厂、威榕公司的装修分别予以了评估，而威榕公司所提供其委托装修的施工合同亦仅体现装修工程承包总价包干1000000元，与所补偿的2795833元相差甚远，何况无装修工程款支付凭证及工程验收材料证实已实际装修完毕，故威榕公司主张前述协议书项下的全部装修补偿费2795833元由其享有，无事实依据，不予支持，但该协议项下评估为威榕公司的装修费103713元，依据租赁合同约定，应由威榕公司享有。0000458号《房屋征收补偿安置协议书》项下补偿的装修补偿费587855元系依据闽国龙房估（2014）第130号房地产估价报告所评定评估值予以补偿，而该估价报告系就总建筑面积7105.8㎡内的部分项目罗马柱、大理石艺术柱、金鱼池、假山景观、盆景、厂区内道路、变压器等进行估价，威榕公司所提供施工合同内工程决算书中载明的装修项目并无涵盖上述估价对象，威榕公司亦确认依据闽国龙房估（2014）第130号房地产估价报告所予以补偿费用与其无关，予以认可。2014年12月23日所签订房屋征收补偿安置协议书中虽约定对房屋装饰、装修及附属物项目属榕政办﹝2013﹞100号附件3“二次装修项目补偿价标准”列明的项目，依据榕政办﹝2013﹞100号补偿价标准进行补偿，不在附件3的补偿项目，由福州市仓山区住房保障和房产管理局委托国龙评估公司进行评估，福州市仓山区住房保障和房产管理局、福州市仓山建新红叶茶厂同意根据国龙评估公司的评估价格作为补偿标准，由双方另行签订补偿协议，且福州市仓山区住房保障和房产管理局亦委托福建国龙资产评估土地房地产估价有限公司对威榕公司所承租3050㎡的装饰装修价值及搬迁费予以了单独评估并出具闽国龙房估（2014）第129号房地产估价报告，但威榕公司所持令调取的在案房屋征收补偿安置协议书项下所补偿款项并无依据前述129号估价报告所补偿之费用，威榕公司亦确认持令调取时拆迁材料中未见该129号估价报告或依据该129号估价报告所签订之房屋征收补偿安置协议书，故威榕公司主张上述129号估价报告项下所评估款项885343元已由叶多增领取，应由叶多增退还，不予支持。综上，本案中，威榕公司因租赁房屋拆迁共计享有的拆迁安置补偿权益为218259.5元（114546.5元+103713元），叶多增确认本案涉讼补偿安置协议书项下款项均由其领取，叶多增应向威榕公司退还相应款项；叶多增已向威榕公司支付了103713元，故还需向威榕公司支付114546.5元。上雁村委会经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 一审判决：一、叶多增于判决生效之日起十日内向威榕公司支付114546.5元；二、驳回威榕公司的其他诉讼请求。案件受理费44748元，由威榕公司负担42157元，叶多增负担2591元。 二审中，双方当事人未提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。 本院认为，即便凭在公众报纸上刊登的土地征收公告无法推定出威榕公司对含案涉租赁房屋所在地在内的土地征收事项知悉，但从双方在合同中对合同期内遇拆迁情形的权利义务处理作出约定，及红叶茶厂于2014年5月4日发函威榕公司要求派员配合介入拆迁装修赔偿工作，以至威榕公司签收红叶茶厂于2014年12月15日向其所发的腾房催告函且未提出异议等事实可见，本案并不存在叶多增恶意隐瞒租赁房屋被列入征迁范围而与威榕公司签约的情形。威榕公司在合同签订后实际占用房屋，现其又以合同目的无法实现为由诉请退还自合同签订后支付截至2014年4月的租金522400元，与合同约定不符，本院不予支持。同时，红叶茶厂于2014年12月15日向威榕公司发出催告函，告知租赁房屋因遇拆迁须于2014年12月底交付房屋要求威榕公司腾退房屋，威榕公司对上述函件予以签收，并在庭审确认其于2014年底搬离了租赁房屋，符合《房屋租赁合同》第6.3条关于“租赁期间，若遇拆迁，本合同提前终止，双方互不承担违约责任”的约定，威榕公司诉请支付律师费20000元，与前述条款约定不符，本院不予支持。此外，因威榕公司未举证证明其已与红叶茶厂结清至合同终止时的租金、水电费，一审不予支持其提出退还押金130000元的诉请，并无不当。 关于威榕公司诉请的安家费、停产停业费、三个月补助费、一次性搬迁补偿、搬迁奖励及基础设施费的问题。正如一审裁判所述，安家费、停产停业损失补偿是就房屋被征收后另行安置所需费用及所致停产停业损失给予的补偿，租赁房屋被征收后，威榕公司作为房屋承租人所享有用益物权丧失，存在停产停业及另寻场所安置的情况，故威榕公司对前述两项补偿费用享有权利。但因合同未对该两项费用的分配作出约定，一审结合该两项费用系就整体被拆除面积4911.49㎡内权益作出补偿安置之协议书项下的具体补偿类别，所计算费用实际应为采用产权面积核算方式对整体被拆除面积内该项权益的享有予以核定的情况，故认定威榕公司按其所承租面积享有相应补偿费用114546.5元[（42161.6元+10540.4元+105404元+26351元）×3050㎡/4911.49㎡]，并无不当。而对于三个月补助费、一次性搬迁补助及搬迁奖励，因闽国龙房估（2014）第129号房地产估价报告已就威榕公司所承租3050㎡的搬迁费用予以了单独评估，则《房屋征收补偿安置协议书》所补偿的各项搬迁补助应不包含威榕公司的搬迁损失，故威榕公司主张前述补偿费用由其享有，一审不予支持，亦无不当。且威榕公司不是租赁房屋的施工建设权利人，故不享有基础设施补偿费100000元。 关于威榕公司诉请装修补偿款3577463元能否予以支持的问题。首先，0000723号《房屋征收补偿安置协议书》是就总建筑面积7105.8㎡房屋的装修予以补偿2795833元，威榕公司主张该部分补偿款应由其享有。但本院注意到，威榕公司在原审仅提交其与第三方装修公司签订的装修施工合同，并未提交相应的工程支付凭证证明装修款项已实际支付，亦无相应的竣工验收材料证明装修工程已施工完毕，装修施工合同约定的价款与全部装修补偿费的差额巨大，故对威榕公司的前述主张，本院不予支持。此外，协议书所附评估补偿表已分别就红叶茶厂与威榕公司的装修进行了评估，故就威榕公司装修部分的评估补偿款103713元应属威榕公司享有，叶多增业已支付给威榕公司，双方对此也无异议。其次、0000458号《房屋征收补偿安置协议书》项下的装修补偿费是依据闽国龙房估（2014）第130号房地产估价报告所出，威榕公司在原审中已确认该130评估报告项下评估值587855元所对应的赔偿款与其无关，故该部分装修补偿款不由威榕公司享有。最后，虽然讼争双方均确认闽国龙估（2014）第129号《房地产估价报告》项下的装修补偿款885343元应由威榕公司享有，但威榕公司在原审亦确认其持调查令向拆迁部分调取材料时，在所有拆迁安置补偿材料中未找到该估价报告及相应的拆迁补偿安置协议书，而在案也无其他证据证明该笔885343元款项已由叶多增领取，故对于威榕公司提出叶多增退还该笔款项的主张，本院不予支持。 另，叶多增于2014年12月11日出具报告自认其系红叶茶厂实际出资人，红叶茶厂、上雁村委会及仓山区人民政府金山街道办事处均确认属实，且租赁房屋拆迁补偿款均由叶多增领取，故上雁村委会不对案涉补偿款承担连带责任。 综上，威榕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费44748元，由威榕公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 田始凤 审 判 员 王燕燕 二〇一九年八月二十九日 法官助理 陈 曦 书 记 员 陈艺琦