河北省滦州市人民法院民事判决书（2019）冀0223民初2021号原告：陈伯英，男，1978年2月25日生，汉族，住天津市宝坻区。原告：张永，男，1972年12月8日生，汉族，户籍地为河北省定州市，现住河北省定州市。二原告委托诉讼代理人：董明月，河北日月新律师事务所律师。被告：王明友，男，1962年9月12日生，汉族，户籍地为黑龙江省五常市，现住滦县新城步行街顺达超市。被告：臧洪伟，男，1971年5月27日出生，汉族，户籍地为黑龙江省五常市，现住滦县新城步行街顺达超市。二被告委托诉讼代理人：廖宝忠，河北滦天律师事务所律师。原告陈伯英、张永与被告王明友、臧洪伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伯英、及原告陈伯英和张永的委托诉讼代理人董明月、被告臧洪伟、被告王明友及其二被告的委托诉讼代理人廖宝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伯英、张永向本院提出诉讼请求：依法判令二被告支付给二原告租赁费用25万元，并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月28日，二原告将滦县步行街顺达超市二楼的4000平方米商场转租给被告，协议约定2017年10月1日到2025年9月30日，租期8年，租金100万元/年，每年9月15日之前由二被告付清应由原告支付给原房东的部分房租，剩余房租给二原告。由于支付房租时实行上打租，2017年9月15日之前二被告已付给原房东70万元房租，且支付给原告5万元房租，但拒绝给付原告剩余25万元房租。二原告曾于2018年1月11日向法院提起诉讼要求支付25万元房租，经过唐山市中级人民法院二审，唐山市中级人民法院认为由于截止二审开庭时间距离2018年9月30日第一年租赁期限到期还有几个月时间，故原告要求被告现行支付剩余25万元租赁费的依据不足而未支持原告的主张，现二被告对租赁房屋的使用时间已超过2018年9月30日，即被告对租赁房屋已经使用满1年，二被告应将2017年10月1日至2018年9月30日之间的租赁费25万元支付给二原告，所以请贵院依法支持原告的诉讼请求。王明友、臧洪伟辩称，1.本案在（2018）冀02民初5227号民事判决书中认定了二原告没有将涉案房屋已抵押且被法院查封的情况下以书面告知二被告，导致租赁房屋随时被抵押权人收回，或者被法院拍卖，故二被告有权提出不安抗辩。在二原告数次诉讼中，二被告均要求二原告提供担保以继续履行合同，但二原告未提供任何担保以消除不安抗辩，在二被告存在不安抗辩权的情况下，二原告提出二被告履行合同，不符合合同要求，该请求应依法驳回。2.二原告在诉状中主张的唐山中院判决中二审开庭时间还有几个月的观点，不能作为改变贵院（2018）冀0223民初248号实体判决的内容，因唐山中院的判决并未作出实体判项，生效的是贵院的判决，唐山中院判决书中最终认定事实清楚，是概括性观点，最终表达的意思是一审认定的所有事实是清楚的，所以二原告以唐山中院判决中距离租期未满再次起诉的观点是不能成立的。3.本案在二审判决后，唐山中院执行法官在执行过程中已将房屋的出租权收回，经唐山中院协调在第二年时以每年60万元的价格租给二被告，二被告认为法院认定的租金60万元应该是该房屋的合理租赁价格，但二原告在一年时，已经收取了二被告75万租金和60多万元装修费用，二被告仅仅在一年的租赁期限内已经付出了140万元的代价，从公平角度来讲二原告以丧失向二被告继续主张租赁费的权益，理由是二原告收取的费用明显高于合理价格60万元。4.本案二原告的诉讼请求，已经二次立案审理，本次再次无新证据的情况下诉讼，是不符合立案条件的，贵院因依法审查是否符合立案条件，如不符合应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2015年4月22日，滦县顺达商贸有限公司作为出租方，原告陈伯英作为承租方，双方签订了《租赁合同》。该合同主要约定：1、滦县顺达商贸有限公司同意将顺达步行街店二层，面积约4000平方米，租给原告陈伯英使用，租期10年，承租方按滦县顺达商贸有限公司店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋、针织品、饰品、床品等；2、本协议有效期自2015年10月1日至2025年9月30日止；3、在协议期限内，承租方欲将本协议的权利全部或部分转让给第三者，需在正式转让前60天向出租方呈交第三者的证明文件，出租方书面确认同意后，出租方签字盖章后该转让生效；4、租金收取标准：2015年10月1日至2018年9月30日，每年700000元；2018年10月1日至2022年9月30日，每年750000元；2022年10月1日至2025年9月30日，每年800000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，合同签订时承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期撤场后退回；5、出租方将顺达购物中心二层整体租给承租方，由承租方自行管理；6、双方应当合法经营，任何一方违反本协议，应根据本协议规定及国家有关法律法规承担违约责任；任何一方有特殊变故需提前三个月通知对方，否则承担违约责任。滦县顺达商贸有限公司的法定代表人高志刚与原告陈伯英在该《租赁合同》上签字确认。2015年4月27日，高海涛、高志强作为出租方（涉案房产的受托方），原告陈伯英、张永与被告王明友、臧洪伟作为承租方，共同签订了《租赁合同》。该合同主要约定：1、出租方同意将滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米，租赁给承租方陈伯英、张永、王明友、臧洪伟使用，租期为10年，承租方按出租方店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋、针织品、饰品、床品、箱包、皮具等；2、有效期自2015年10月1日起至2025年9月30日止；3、在协议期限内，承租方欲将本协议的权利全部或部分转让给第三者，需在正式转让前60天向出租方呈交第三者的证明文件，出租方书面确认同意后，出租方签字盖章后该转让生效；4、租金收取标准：2015年10月1日至2018年9月30日，每年700000元；2018年10月1日至2022年9月30日，每年750000元；2022年10月1日至2025年9月30日，每年800000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，合同签订时承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期后，出租方返还承租方保证金；5、出租方将滦县新城华岩步行街49号二层整体租给承租方，由承租方自行管理；6、双方应当合法经营，任何一方违反本协议，应根据本协议规定及国家有关法律法规承担违约责任；任何一方有特殊变故需提前三个月通知对方，否则承担违约责任。2017年5月22日，原告陈伯英、张永作为出租方，被告王明友、臧洪伟作为承租方，共同签订了《租赁合同》。该合同主要约定：1、出租方陈伯英、张永同意将顺达步行街二层，面积约4000平方米，租赁给承租方王明友、臧洪伟使用，租期为8年，承租方按出租方店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋帽、针纺织品、饰品、箱包、床品等；2、有效期自2015年10月1日起至2025年9月30日止；若承租方未经出租方同意而中途撤出，视承租方违约，本协议即为终止，承租方所交保证金不退还，并且卖场内所有货品及设备留下作为承租方违约对出租方的赔偿；3、租金收取标准：2017年10月1日至2025年9月30日，每年1000000元；设备补助由承租方一次性付给出租方400000元（政府出具保证承租方正常经营文件后一次付清），卖场内所有配套设施归承租方所有；承租方2017年6月30日进场后一次性付给出租方两个月房租150000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，双方付清房租余下金额付给出租方，2017年6月30日之前承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期撤场后退回；4、出租方将顺达购物中心二层原区域租给承租方，由承租方自行管理，盈亏自负均与承租方无关；承租方进入承租场地前，如出租方向承租方提供部分设备，合约期间如因承租方原因损坏，承租方将承担维修费用；双方合同到期或中途撤场装修（包括天花板、灯具、北板、地面等）不得拆除；5、本协议未尽事宜，双方可在协商一致的基础上签订补充协议，补充协议经双方法定代表人（或委托代理人）签章后与本协议具有同等的法律效力。2017年5月28日，原告陈伯英、张永将与被告王明友、臧洪伟又签订了《补充协议》。该协议主要约定：1、商场内的货车归张永、陈伯英所有，车辆使用由王明友、臧洪伟主导，在车辆不用时，陈伯英可使用，费用、维修、发生事故由使用方承担；2、商场内所有设备及配件归王明友、臧洪伟所有（除一台电脑及带软件的主机）；3、在经营期间由王明友、臧洪伟独立经营，商场内的一切费用、盈利及亏损都与张永、陈伯英无关，不得参与任何经营管理；4、所签署的所有协议臧洪伟执一份，陈伯英执一份；5、原签署的合作合同无效，以本协议及补充协议为唯一的法律依据；6、先期付款500000元交于张永以收条为依据；7、陈伯英不参与任何经营管理，只负责工商税务、城管外围事宜，工资每个月6000元；8、原陈伯英、张永交于房东的保证金合同到期后归陈伯英、张永所有。被告王明友、臧洪伟与原告陈伯英、张永签订《租赁合同》及《补充协议》后，依二原告的指示向滦县顺达商贸有限公司交纳租金700000元；向二原告交纳保证金100000元，支付设备补助款400000元及两个月的房租150000元，经双方对账，被告王明友、臧洪伟尚欠原告陈伯英、张永2017-2018年度的房屋转租费用250000元。另查明：2016年11月28日，高志刚、高颖、高志强、李素莉、高海涛、王淑凤作为抵押人，以其名下共有的包括涉案房产在内的××县、3、8号商住楼房地产（房产证号：滦房权证滦县字XXXX号，土地使用权证号：滦政转国用（2014）第2056号）作为抵押物，抵押给河北滦州农村商业银行股份有限公司（原滦县农村信用合作联社），与河北滦州农村商业银行股份有限公司（原滦县农村信用合作联社）签订了《房地产抵押贷款合同》、《最高额抵押合同》，为滦县顺达商贸有限公司的4000000元的银行贷款提供抵押担保，抵押期限为2016年11月28日至2018年11月27日，并办理了抵押登记。2017年3月1日，滦县人民法院就唐山鹏诚房地产开发有限公司、营志承、王晓艳诉高志刚、高志强、高海涛、王淑凤、李素莉、高颖房屋买卖合同纠纷一案，依唐山鹏诚房地产开发有限公司、营志承、王晓艳的财产保全申请依法作出（2017）冀0223民初879号-1裁定，将高志刚、高志强、高海涛、王淑凤、李素莉、高颖名下位于××县的房地产证号为滦房权证滦县字XXXX号、滦政转国用（2014）第2056号的房地产（包括涉案房产）予以查封，查封期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。2018年6月1日，唐山中级法院作出（2018）冀02执11774号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人高志强、李素莉、高海涛、王淑凤、高颖、高志刚在银行的存款5000万元或查封、扣押、扣留、提取被执行人高志强、李素莉、高海涛、高颖、王淑凤、高志刚相当于5000万元的财产（详见查封、扣押清单）。2018年7月9日本院向王明友、臧洪伟、陈伯英、张永发出协助执行通知书，内容为：扣留被执行人高志刚、王淑凤、高志强、李素莉、高海涛、高颖所有涉案房产（滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米）全部租赁费，未经本院许可不得向任何人支付。2018年10月15日唐山市中级人民法院向王明友、臧洪伟等发出协助执行通知书，内容为：提取被执行人高志强、王淑凤、高志刚、李素莉、高海涛、高颖所有涉案房产（滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米）2018年12月1日至2019年12月1日租赁费60万元。此款二被告已交付。上述事实由原被告的陈述、《租赁合同》、（2018）冀0223民初248号民事判决书、（2018）冀02民终5227号民事判决书等相关证据予以证实，并记录在卷。本院认为，二原告提交了2015年4月27日，高海涛、高志强等作为出租方（涉案房产的受托方），原告陈伯英、张永与被告王明友、臧洪伟作为承租方，共同签订了《租赁合同》，但该证据显示的承租时间明显与二原告提交的其它证据相悖，且二原告也未提交证据证实2015年4月27日至2017年5月22日期间二被告履行了向出租人支付租金的义务，故二原告与二被告之间不是合伙从出租人高海涛、高志强等处承租了涉案房屋，是二原告从出租人承租了该房屋。二原告提交了2017年5月22日，二原告与二被告之间签订的《租赁合同》及《补充协议》，除约定有效期自2015年10月1日起至2025年9月30日止于事实不符外，应为2017年10月1日至2025年9月30日止，其他事项系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按该合同约定行使权利及履行义务。二原告是承租人，二被告是次承租人。根据2017年5月22日二原告与二被告之间签订的《租赁合同》约定2017年10月1日至2025年9月30日租赁费每年1000000元，约定每年9月15日之前一次付清，双方付清房租余下金额付给出租方。二被告依二原告的指示交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的租金750000元，其中向出租人交纳租金700000元，向二原告交纳租金50000元，现尚欠二原告租金250000元。二原告要求二被告给付所欠租金250000元，二被告主张行使不安抗辩权，不予给付。本院认为，二原告与二被告签订《租赁合同》时未将涉案房屋已经予以抵押并被法院查封的重大事项书面告知二被告，导致二被告的承租权处于不确定状态，租赁房屋随时可能会被抵押权人收回或被法院拍卖、变卖，二原告未履行告知义务的行为构成违约，且不提供担保，二被告在2018年9月30日之前，在二原告要求支付该年度租金时有权行使不安抗辩权，不予给付，但现在二被告已正常使用该租赁房屋一年，已超过2018年9月30日，对该年度租金已行使不了不安抗辩权，因二被告本应当在2017年9月15日之前给付租金，现在还行使不安抗辩权没有法律依据，本院对二被告的此主张无法予以支持，二被告对二原告的违约行为可通过解除合同、赔偿损失来维护自己的权益。二原告主张二被告给付所欠租金250000元，因原告提供证据确实充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第二百二十四条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，判决如下：二被告王明友、臧洪伟于判决生效后五日内给付二原告陈伯英、张永租赁费用250000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,525元，由二被告王明友、臧洪伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 田克祥 二〇一九年八月十九日书记员 沈志洲