江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1202执异61号案外人：徐东辉，男，1974年10月1日生，汉族，住泰州市海陵区。案外人：泰州市东海学苑服务有限公司，统一社会信用代码91321291746210960K，住所地泰州市。法定代表人：徐留贯。申请执行人：中信银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区。负责人：顾玉震，该行行长。委托代理人：付仁波、张成，该行职员。被执行人：江苏华城商贸有限公司，住所地泰州市。法定代表人：戴伟。被执行人：泰州尚宏商贸有限公司，住所地泰州市海陵区。法定代表人：蔡勇。被执行人：戴伟，男，汉族，1981年1月28日生，住江苏省兴化市。被执行人：黄志国，男，汉族，1980年4月19日生，住江苏省泰州市海陵区。被执行人：陈茜，女，汉族，1983年1月18日生，住江苏省泰州市海陵区。本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司泰州分行（以下简称中信银行泰州分行）与被执行人江苏华城商贸有限公司（以下简称华城商贸公司）、泰州尚宏商贸有限公司（以下简称尚宏商贸公司）、戴伟、黄志国、陈茜金融借款合同纠纷一案中，案外人徐东辉、泰州市东海学苑服务有限公司（以下简称东海学苑公司）对涉案房屋主张租赁权，提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。两案外人异议称：请求中止对泰州市××路376号某4幢101、102室以及2幢106室房屋进行拍卖、变卖。事实与理由:一、案外人徐东辉对案涉房屋享有长期租赁使用权，拍卖、变卖案涉房屋侵害了案外人的优先购买权。2010年8月19日，案外人徐东辉与时为案涉房屋权利人的泰州市口腔病防治院签订房屋租赁合同，由案外人徐东辉承租案涉房屋并约定租赁期限为15年，免租期为6个月，起算免租日为甲方拆除现有违章建筑后，乙方验收的次日。同时约定，案涉房屋租金按年计，前5年按50万元每年，一次性支付的优惠至130万元。第5至10年年租金为52.5万元、第10至15年年租金为55万元，案外人无需支付给泰州市口腔病防治院除租金以外的其他费用。据此条款计算，案外人总计应支付租金667.5万元。合同签订后，由于泰州市口腔病防治院迟迟未将承租房屋前违章建筑拆除、东明村百姓阻工等原因，造成案涉房屋实际使用人东海学苑公司经营的格林豪泰酒店至2014年1月方才开业、正式使用案涉房屋。因此，案外人徐东辉对案涉房屋的承租到期日应截止至2029年7月，徐东辉尚有十年租赁使用期。2011年6月7日，案外人与泰州市口腔病防治院租赁合同纠纷一案，你院出具(2011)泰海民初字1777号民事调解书，该调解书中约定：泰州市口腔病防治院应承担的70万元违约金抵算租金。2017年3月16日，泰州市口腔医院出具收条，再次收到徐东辉交付租金120万元，同日，泰州市口腔医院将该租金交付给自2014年起成为案涉房屋产权人的尚宏商贸公司，尚宏商贸公司亦出具了收条。2017年5月8日徐东辉购买了所租赁的部分房屋，分别为某2撞101室(面积为197.98平方米)、108室(面积为889.82平方米)、109室(面积为870.81平方米)，面积合计达1958.61平方米。自2017年5月8日起徐东辉不再支付已经购买房屋部分的租金，剩余部分房屋的租金双方约定为每年20万元。2017年5月10日，受徐东辉委托，东海学苑公司向尚宏商贸公司支付200万元租金，尚宏商贸公司出具了收条(该租金为除徐东辉购买后所剩房屋十年的租金)。据此，徐东辉共计已支付给尚宏商贸公司租金为320万元，租金已支付至2027年。从合同约定期限上，案外人徐东辉对案涉房屋尚有十年租赁使用期，且案外人已交付了相应的租金。案涉房屋产权人尚宏商贸公司同意案外人徐东辉的承租使用权，并收取了案外人已交付至2027年的租金，双方之间的租赁关系成立、合法、有效，根据《合同法》第二百三十条之规定，案外人应享有对案涉房屋的优先购买权，如拍卖、变卖案涉房屋将严重侵害案外人的优先购买权。二、泰州市××路376号某4幢101、102室房屋系徐东辉出资建设、装修，且权属上存在争议，不应对其进行拍卖、变卖。2017年7月17日泰州市口腔医院出具证明显示，济川西原口腔医院医技楼(口腔医院西楼)东北侧两层面积200平方米房屋均由徐东辉及其家人以口腔医院名义办理规划手续等，且建设、开发、装修费用均由徐东辉及其家人支付，口腔医院同意将所有建设款抵做租金。后各方就该房屋的权属问题发生争议，目前正在处理中。对该房屋进行拍卖、变卖势必造成司法资源浪费。三、从案涉房屋现状来看，拍卖、变卖存在现实困难。(2018)苏1202执2080号执行裁定书裁定拍卖、变卖位于泰州市××路376号某4幢101、102室以及2幢106室房屋，上述房屋建设时没有设置水、电接驳口，也没有建设消防水池，不符合消防要求。现均由徐东辉承租、泰州市东海学苑服务有限公司实际使用。多次与泰州鑫和建设发展有限公司协商，由该公司提供水电接驳口以及消防水池使用权，方使案涉房屋具备实际使用价值。如拍卖、变卖案涉两房屋，在实际使用两房屋上势必产生新的矛盾，难以调和。新的购买者亦无法使用该房屋。综上，本着节约司法资源的精神，案外人特根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，申请贵院中止对案涉两房屋的拍卖、变卖。申请执行人中信银行泰州分行答辩称：一、案涉房屋产权人尚宏商贸公司并未与东海学苑公司、徐东辉签订任何房屋租赁合同，不存在侵害案外人优先购买权。2015年12月23日，案涉房屋产权人尚宏商贸公司及原产权人泰州鑫和建设发展有限公司向答辩人出具抵押物情况说明，确认案涉房屋未签任何租赁合同，指出案涉房屋被格林豪泰万达店非法占用。徐东辉提交的其与泰州市口腔防治院签订的房屋租赁合同复印件，答辩人对其真实性有异议。即使有原件存在，因本案未能提供泰州市口腔防治院为案涉房屋产权人，不能证明泰州市口腔防治院有权签署租赁合同，且东海公司也非租赁关系当事人。即使泰州市口腔防治院为案涉房屋原产权人,根据异议人提交的撤诉申请书（假定真实存在），也能看出泰州市口腔防治院本意为主张租赁合同无效。综上，对于案涉房产，产权人尚宏商贸公司以及泰州鑫和建设发展有限公司、泰州市口腔防治院均认定不存在合法租赁关系，现有占用为非法占用。二、案涉房屋归尚宏商贸公司所有，产权清晰，不存在权属争议。尚宏商贸公司依法取得案涉房屋产权，并依法办理房屋所有权证及国有土地使用权证。根据我国物权法公示公信原则，答辩人有理由相信尚宏商贸公司为案涉房屋的合法产权人。抵押人将案涉房产抵押给答辩人，并办理抵押登记，法院判决认定答辩人有权折价或者拍卖、变卖上述抵押物，所得价款在登记权利价值范围内优先清偿答辩人。三、案涉房屋拍卖、变卖不存在现实困难。案外人主张泰州市××路376号某4幢101室、102室以及2幢106室建设不具备使用价值，认为新买受人如果购买无法使用，案外人以此为由主张中止拍卖、变卖于法无据。现案涉房屋被非法占用，案外人提交尚宏商贸公司或泰州市口腔医院收条，答辩人对其真实性存疑。即使收条真实存在，但案外人未提供资金给付凭证，仅凭收条无法认定租金已给付。答辩人有理由怀疑异议人为对抗法院执行，伪造、编造证据。即使租赁合同合法有效，但拍卖、变卖并未阻碍其行使优先购买权，案外人也无权要求法院中止拍卖、变卖。为维护答辩人的合法权益，恳请贵院依法裁定驳回案外人的执行异议请求。被执行人华城商贸、戴伟、未作答辩。本院查明，申请执行人中信银行泰州分行与被执行人华城商贸公司、尚宏商贸公司、戴伟、黄志国、陈茜金融借款合同纠纷一案中，本院于2018年7月13日作出（2018）苏1202民初2729号民事判决，该判决查明：抵押人尚宏商贸公司以名下位于泰州市××路376号某4幢101室、201室以及2幢106室房屋及土地为借款人华城公司自2015年12月4日至2018年12月4日发生的债权在本金10000000元及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用范围内提供最高额抵押担保并办理了抵押登记手续。该判决主文第二项载明：中信银行泰州分行有权以被告尚宏商贸公司提供的位于泰州市××路376号某4幢101室、201室以及2幢106室房屋及土地折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿本判决第一项所确定的款项。现判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中信银行泰州分行向本院申请执行，本院于2018年9月21日以（2018）苏1202执2080号立案执行。在执行过程中，本院于2018年9月30日作出（2018）苏1202执2080号执行裁定，冻结、扣划被执行人华城商贸公司、尚宏商贸公司、戴伟、黄志国、陈茜银行存款人民币10162183.37元，或查封、扣押、提取相应价值的财产。2018年10月9日，本院向泰州市高新区不动产登记中心送达（2018）苏1202执2080号之五协助执行通知书，要求停止办理被执行人尚宏商贸公司名下的座落于泰州市××路376号某4幢101室、201室，以及2幢105、106、107、110室房地产及土地使用权的转让、过户、抵押、赠与等权属变更、转移登记手续（查封期限三年，自2018年10月9日起至2021年10月8日止）。2019年3月1日，本院向尚宏商贸公司发出限期履行通知书，责令在收到本通知书之日起5日内，按照本院作出的（2018）苏1202民初2729号民事判决书的给付义务履行完毕。逾期不履行，本院将依法被执行人尚宏商贸公司名下位于泰州市××路376号某4幢101、201室（现公安编号为二号楼东北侧二层附属楼）以及2幢106室（现公安编号为二号楼××106室）的房产强制处分（评估、拍卖、变卖等方式）。2019年3月7日，本院作出（2018）苏1202执2080号执行裁定，拍卖、变卖被执行人泰州尚宏商贸有限公司名下上述101、201、106室的房产。3月8日，本院发出公告，限令被执行人尚宏商贸公司及其他实际占有人于5日内自行搬离泰州市××路376号某4幢101、201室（现公安编号为二号楼东北侧二层附属楼）以及2幢106室（现公安编号为二号楼××106室）的房屋，交由法院处置。上述房屋抵押登记时间为2015年12月。现案外人提出上述异议。另查明，本案涉案房产泰州市××路376号某4幢101、201室（现公安编号为二号楼东北侧二层附属楼）以及2幢106室（现公安编号为二号楼××106室）均于2015年10月20日由尚宏商贸公司领取了房屋所有权证，并为单独所有。还查明，案外人随异议申请提交了2010年8月19日泰州市口腔病防治院[出租方（甲方）]与徐东辉[承租方（乙方）]签订房屋租赁合同一份，约定：泰州市口腔病防治院将位于济川西北侧、明珠小区北大门对面泰州市口腔病防治院西楼，除一、二层已出让部分，七层已出租部分的全部房屋、前后空地及所有附属设施全部租赁给乙方。甲方提供该房屋能办理营业手续的证明材料。具体建筑面积为：一、二层东侧约120*2平方米、西侧约90*2平方米，三、四、五、六层约810*4平方米，后院及全部附属用房。该房屋总建筑面积约3660平方米，乙方承租甲方上述房屋用于开办酒店（旅馆）等；约定租赁期限为15年。免租期6个月。起算免租期日为甲方拆除现有违章建筑后，乙方验收的次日。甲方年租金标准为：前5年按50万元每年，为解决医院的资金困难，甲乙双方同意前三年租金一次付，优惠至人民币130万元。第5至10年租金为52.5万元、第10至15年租金为55万元。租赁期间，乙方享有全部和部分转租赁权。无论因何种原因导致该房屋发生转让、所有权关系变更，甲方保证依法确定本合同效力。案外人随异议申请提交了本院于2011年6月7日出具的（2011）泰海民初字第1777号民事调解书，约定：一、因泰州市口腔病防治院土地性质，开发区管理委员会查封了徐东辉工地等原因，使徐东辉无法继续施工、开业，徐东辉损失巨大。徐东辉已经按照双方于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》履行了自己的全部义务。二、泰州市口腔病防治院同意按照2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》规定承担人民币70万元的违约责任，徐东辉同意不立即收取该款项，仍存放泰州市口腔病防治院，按照双方签订的《房屋租赁合同》规定的房租金额抵算房租。三、泰州市口腔病防治院于2011年6月30日前还清徐东辉借款人民币30万元及利息（自2010年8月30日开始计息，利率按月息1%计算）。泰州市口腔病防治院到期未还清，按违约处理：按照同期银行贷款利率的4倍支付逾期利息。四、泰州市口腔病防治院同意从2011年元月1日起计算徐东辉打入泰州市口腔病防治院账户的70万元的利息，利率按年息10%计取，至2011年8月18日。考虑双方的合作关系，2011年8月19日起，徐东辉在泰州市口腔病防治院的140万元，及徐东辉已经投入的装修成本约80万元，双方同意仅按140万元计取利息，利率按年息15%计算。五、泰州市口腔病防治院承诺即日起5个月内保证该租赁房屋全部满足交付条件(即2011年10月18日前)，并交付徐东辉使用。泰州市口腔病防治院承诺如不能按期交付使用，自愿承担违约金人民币70万元。六、原、被告之间的纠纷已处理完毕、余无争议。案外人随异议申请提交了泰州市海陵工商行政管理局公司于2013年2月4日准予变更登记通知书一份，载明：泰州市东海学苑服务有限公司原住所泰州市××××区某****，现住所：泰州市××路明珠小区北大门对面（泰州市口腔病防治院西楼）办公楼。案外人随异议申请提交了2014年9月1日泰州市规划局于出具的情况说明一份，载明：根据2012年泰州市城乡规划委员会第31次会议纪要，泰州市口腔医院现状建筑（医技楼、门诊楼）符合会议审查确认的方案，仅未办理相应规划许可手续，可以按照相关规定申请补办建设工程规划许可证。案外人随异议申请提交了泰州市口腔医院于2014年9月22日向泰州医药高新技术产业开发区人民法院提出撤诉申请书一份，申请撤回要求确认其与徐东辉间签订的房屋租赁合同无效、判令徐东辉迁让出租赁房屋的诉讼请求之诉，并承诺不再就此事提起诉讼。案外人随异议申请提交了2017年3月16日两份收条，一份载明泰州市口腔医院收到徐东辉房租人民币壹佰贰拾万元整（济川西376号B栋口腔医院医技楼）；另一份载明：泰州市口腔医院、尚宏商贸公司收到泰州市口腔医院转交的徐东辉给付房屋租金的本票一张，金额人民币壹佰贰拾万元整。还提交了尚宏商贸公司于2017年5月10日出具收条一份，载明：今收到泰州市东海学苑服务有限公司（徐东辉）2017年6月1日至2027年5月31日日期间某2#楼105室、106室、107室租金人民币贰佰万元整。案外人还提交了泰州市口腔医院于2017年7月17日出具证明一份、泰州鑫和建设发展限公司于2019年3月13日出具证明一份等证据。本院认为，本案争议的焦点在于，案外人对拍卖的房地产是否享有真实、合法的租赁权，以及其权利是否能够排除执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，本院生效的民事调解书证实就涉案房产案外人与泰州市口腔防治院签订有租赁合同。但涉案房产于2015年10月20日由尚宏商贸公司领取了房屋所有权证（为单独所有）后，案外人有否与房屋所有权人签订房屋租赁协议，案外人提出执行异议时未能提交证据证明其与房屋所有人签订房屋租赁协议。但从案外人提交的尚宏商贸公司出具的租金收条表明双方间可能存在房屋租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面，视为不定期租赁。故按照案外人提交的证据，即2017年3月16日的收条，至今早已超过六个月，说明其与尚宏商贸公司可能存在不定期租赁关系。而本案涉案房产早在2015年12月就办理了抵押登记。故尚宏商贸公司于2017年3月16日出具收条认可租赁关系的行为不能对抗登记在先的抵押权有先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”涉案房产已依法登记，其权属明确，案外人所提交的证据不能排除执行。案外人以其就涉案房产在抵押登记前与泰州市口腔医院、尚宏商贸公司存在租赁关系，要求停止对涉案标的处置的诉讼请求不予支持。且生效的法律文书已确认申请执行人对涉案房产依法行使抵押权，本院对涉案房产依法处置，并不侵害案外人的优先购买权。此外，案外人提出请求中止对泰州市××路376号某4幢102室房屋进行拍卖、变卖，而本院在执行中并未对该房屋依法进行查封并拍卖，故该主张与本案无涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人徐东辉、泰州市东海学苑服务有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  董庆赛人民陪审员  高 伟二〇一九年八月二十三日书 记 员  殷忠萍