广东省阳江市阳东区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤1704执异46号 异议人（被执行人）：梁伟明，男，汉族，1979年2月28日出生，住广东省阳江市江城区。 申请执行人：王泽润，男，汉族，1978年8月4日出生，住广东省阳江市江城区。 本院在执行申请执行人王泽润与被执行人梁伟明民间借贷纠纷一案过程中，异议人梁伟明向本院提出书面异议，本院于2019年7月29日受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人梁伟明称，请求：一、请求法院委托有资质的评估机构对涉案房产的价值进行现场实地综合评估。二、请求法院按照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房产的变价款中扣除8年租金给异议人家庭。事实与理由如下：一、法院对异议人涉案房产的价值以“查询阳江市存量房交易计税价格评估系统”的方式确定处置参考价，该定价方式与异议人涉案房产的实际情况不相符，所作的定价金额不客观、不科学、更不合理，比市场实际价格明显偏低，严重损害异议人合法权益的。1.本案中异议人的涉案房产并不是存量房，是巳经交易并投入资金进行了装修的房屋，涉案房产的状况与存量房存在明显的区别。法院以“查询阳江市存量房交易计税价格评估系统”的方式确定涉案房产的处置参考价明显与涉案房产状况不符，法院所采取的上述定价方式是没有实地考察，也没有考虑涉案房产的地理位置，更重要的是没有将涉案房产的内部装修纳入定价的范围，因此所定之价明显不客观、不科学、更不合理，比涉案房产市场的实际价格明显偏低，严重损害异议人合法权益的。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”。从该条规定来看，法院确定财产处置参考价有多种方式，但该些方式并不是由法院主观自由选择确定，而是需要根据案件财产的实际情况而作出最为合理的方式。法院应根据涉案房产的不同情况选定不同的定价方式来定价，而不能盲目地一律采用简便的定价方式。该做法虽然便利了法院的工作，但是是建立在损害被执行人利益的基础之上的，这是不合法，并非上述法律的本意。所以，法院采取上述定价方式明显不适合涉案房产的状况，法院应依法采取有资质的评估机构对涉案房产的价值进行现场实地综合评估。2.法院以“阳江市存量房交易计税价格评估系统”对涉案房产确定处置的参考价为249698元，明显偏低，明显不是涉案房产的真实价值。法院以此询价作为确定涉案房产处置参考价，严重损害异议人合法权益的。法院上述定价方式，根本没有将涉案房产内部装修价值纳入评估范围，其评估的价值是不客观、不科学的，不能评估出涉案房产的真实价值。异议人自己也让二手房屋买卖的专业人员及评估机构的人员对涉案房产进行过实地考查和估价，涉案房产按目前市场价格为30多万元，这与法院上述定价方式所定价金额相差较大，有损异议人合法权益的。法院应委托有资质的评估机构对涉案房产的价值进行现场实地综合评估，根据评估时段的市场价格、房产的实物状况（如室内装修及相关设备）等因素综合评定，作出合法合理的评估价值。3.法院所确定的虽然是参考价，但该参考价直接影响到涉案房产的拍卖起拍底价。如果起拍底价过低，便存在涉案房产可能被低价拍卖的巨大风险，直接损害到异议人合法权益的。二、即使本案必须将异议人涉案房产拍卖处理，依法法院也应按照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房产的变价款中扣除8年租金给异议人家庭。涉案房产是异议人家庭4个人口居住生活的唯一住所，依法不适宜拍卖处理。即使法院依法必须拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项的规定，应该按照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房产的变价款中扣除5至8年的租金给异议人家庭。因异议人家庭人口较多，父亲年龄较大，儿子年龄幼小，且家庭经济极其因难，故请求扣除8年的租金给异议人家庭更为适宜。 本院查明，关于王泽润诉梁伟明民间借贷纠纷一案，本院经审理，于2017年11月29日作出（2017）粤1704民初1466号民事判决：被告梁伟明于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款200000元给原告王泽润。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告梁伟明负担。梁伟明不服该判决，向广东省阳江市中级人民法院提出上诉。广东省阳江市中级人民法院经审理，于2018年3月28日作出（2018）粤17民终162号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人梁伟明负担。 本院（2017）粤1704民初1466号民事判决生效后，由于梁伟明未自觉履行该判决确定的金钱给付义务，王泽润遂于2018年5月24日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[案号：（2018）粤1704执606号]。本案在执行过程中，本院依法向被执行人梁伟明发出执行通知书，责令其履行上述生效民事判决确定的金钱给付义务，但至今仍未履行。除本案之外，梁伟明还有其他债务案件在本院一并执行。2017年8月1日，本院作出（2017）粤1704执522号执行裁定，另案查封了被执行人梁伟明名下的位于阳江市江城区××湖花园××房（房地证号：0xxxxx5，建筑面积75.64平方米。以下称涉案房屋），本案对该房屋作轮候查封。按照执行程序，本院于2018年8月13日作出（2018）粤1704执606号之一执行裁定，以本案裁定拍卖涉案房屋。梁伟明曾于2018年9月3日向本院提出执行异议称，法院拍卖涉案房产审查事实不清，执行违反法律规定，请求停止拍卖涉案房屋。本院经审查认为，梁伟明提出的异议，理由不成立，于2018年9月18日作出（2018）粤1704执异43号执行裁定，驳回异议人梁伟明的异议请求。异议人梁伟明不服该裁定，向广东省阳江市中级人民法院提出复议。广东省阳江市中级人民法院经审查，于2018年11月19日作出（2018）粤17执复45号执行裁定，驳回梁伟明的复议申请，维持阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704执异43号执行裁定。上述执行异议审查和复议期间，本院暂缓对涉案房屋的拍卖。 由于梁伟明提出停止拍卖涉案房屋的异议请求被依法驳回，本院按照执行程序，将涉案房屋移送广东省阳江市中级人民法院进行统一询价，经查询阳江市存量房交易计税价格评估系统，在估价时点即2019年2月22日的系统评估总价为249698元。因此，本院于2019年3月19日作出（2018）粤1704执606号确定财产处置参考价通知书并送达给异议人梁伟明，梁伟明遂向本院提出前述异议。 另查明，异议人梁伟明于2009年5月向阳江兴辉置业有限公司购得涉案房屋，并于同年6月15日登记在梁伟明名下。梁伟明为办理银行贷款（按揭），将涉案房屋抵押于中国农业银行阳江市江城支行（登记证明号0xxxxx6），抵押期限从2009年7月1日至2029年6月30日，抵押债权数额为116000元。目前，除涉案房屋之外，未发现被执行人梁伟明名下有其他居住房屋，申请执行人王泽润同意在处置涉案房屋时，按每月500元的租金标准从该房屋变价款中扣除五至八年租金即30000元至48000元给梁伟明，而梁伟明亦同意给予其五至八年租金即30000元至50000元来安置解决其拍卖涉案房屋后的居住问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”据此，本院在执行本案过程中，通过查询阳江市存量房交易计税价格评估系统进行询价，并据此询价结果作为处置参考价，符合上述法律规定。至于涉案房屋的变现价值，最终还得通过拍卖、变卖的方式由市场来检验。因此，梁伟明请求委托有资质的评估机构对涉案房屋的价值进行现场实地评估，理由不成立，本院不予支持。对于梁伟明提出的请求按照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除租金的问题，鉴于涉案房屋系梁伟明的唯一住房，申请执行人王泽润同意在处置涉案房屋时，按每月500元的租金标准从该房屋变价款中扣除五至八年租金即30000元至48000元给梁伟明，而梁伟明亦同意给予其五至八年租金即30000元至50000元来安置解决其拍卖涉案房屋后的居住问题。故可适当从变价款中扣除40000元的租金给梁伟明，以解决梁伟明及其所扶养家属的居住问题。 综上所述，梁伟明提出的异议，理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 一、在变现异议人梁伟明位于阳江市xx区xxx路x号xxx栋xxx房时，从变价款中扣除40000元的租金给梁伟明。 二、驳回异议人梁伟明的其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省阳江市中级人民法院申请复议，也可以直接向广东省阳江市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李孔石 人民陪审员  钟金运 人民陪审员  许玉林 二〇一九年八月十九日 书 记 员  柯倩妮