海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初500号   原告：刘某，现住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：李某，北京众明（澄迈）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭某，北京众明（澄迈）律师事务所实习律师。   被告：海南我房旅居集团有限公司，统一社会信用代码914600006989042113。   法定代表人：林某。   委托诉讼代理人：马某，该公司法务专员。   委托诉讼代理人：陈某，该公司房产经纪人。   被告：赵某，户籍所在地内蒙古自治区呼伦贝尔市。   原告刘某与被告海南我房旅居集团有限公司（以下简称我房集团公司）、赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人李某、被告我房集团公司的委托诉讼代理人马某与陈某到庭参加诉讼，被告赵某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2018年10月10日签订的《海口市房屋租赁合同》；2.判令被告赵某双倍返还原告定金差额3万元（已支付3万元）；3.判令被告我房集团公司对第2项诉请承担连带赔偿责任；4.判令被告我房集团公司退还原告支出的6000元居间费用或此费用由被告赵某承担；5.案件受理费由两被告承担。审理中，原告明确其第4项诉讼请求是要求被告我房集团公司退还原告支付的6000元居间费用。   事实和理由：原告欲租赁房屋经商，经挑选委托了颇具盛名的被告我房集团公司（曾用名：海南我房地产顾问有限公司）寻找房源。我房集团公司将涉案房屋介绍给原告并带领其看房、商谈租赁事宜，谈妥后，于2018年10月10日在签订《海口市房屋租赁合同》当天将被告赵某介绍给原告。原告要求两被告出示房屋权属证书及相关材料时，我房集团公司承诺待签订正式租赁合同时一并出示，并让被告赵某签署权属承诺书。基于对我房集团公司的信赖，原告签订了《海口市房屋租赁合同》，并按我房集团公司的指示将定金3万元及居间费用6000元一并转账给赵某，两被告均出具收据。合同具体内容如下：赵某（甲方）将海口市和平大道26号加州阳光旁华夏别墅B2栋房屋出租给原告（乙方），房屋租赁期自2019年1月20日至2029年1月20日，共计10年；甲方应于2018年10月20日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金标准及支付方式：人民币陆万元整（¨月/季），月租金：人民币贰万元整，租金支付方式：押二付三，各期租金应提前10日支付。合同第九条约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的。第十三条补充条款约定：①甲方承诺房屋产权清晰无任何纠纷，②甲方承诺2018年10月20日至2019年1月19日为免租期共计三个月，③甲乙双方承诺租金为贰万元整，每过十二个月后租金增长5%，④甲乙双方约定20天内签订正式租赁合同。交房约定期限届满，原告督促被告交房时，我房集团公司却告知因赵某的授权租赁手续尚未办好，无法按时履行合同，之后产生纠纷。原告认为，赵某未经授权擅自处置他人房屋，导致合同无法履行，原告可行使解除权，并追究赵某的违约责任。我房集团公司作为专业居间机构，未提供符合专业水准的居间服务，在明知赵某无书面委托授权且未查明涉案房屋的权利归属时，便草率促成《海口市房屋租赁合同》的签订，具有重大过错，对原告的损失应承担连带赔偿责任。为此，原告特诉诸法院，请求依法支持原告之诉请。   被告我房集团公司辩称，一、原告与被告赵某签订的《海口市房屋租赁合同》为预约而非本约。答辩人作为居间方，仅居间原告与赵某预约合同，而非本约合同。原告诉状陈述：“原告要求两被告出示房屋权属证书及相关材料时，我房集团公司承诺待签订正式租赁合同时一并出示，并让赵某签署权属承诺书。”《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”答辩人已在原告与赵某签订预约合同时向原告如实告知房屋权属状况，且让赵某出具承诺书，仅为避免原告在签订本约时权利受损。可见答辩人已尽到应尽的居间义务，并无任何隐瞒重要事实或提供虚假事实的情况。二、原告与赵某不能订立本约合同，并非答辩人过错。原告要求答辩人对3万元费用承担连带赔偿责任于法无据。预约合同规定：甲乙双方约定20天内签订正式租赁合同。但因赵某未能按照预约合同约定履行订立本约以及交付房屋等义务导致违约，与答辩人无关。答辩人在此过程中多次告知赵某需按时履行合同，已尽到居间义务。故答辩人不应就3万元赔偿承担连带责任。三、答辩人就此次房屋租赁居间活动已履行必要义务，且支出相应成本，依法应获得6000元居间费用或者必要费用。《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”虽然《海口市房屋租赁合同》未对居间费用进行书面认定，但不可否认答辩人就此次居间服务做出了一定的工作，虽然最后未能促成本约合同成立，但对预约合同做出的工作，答辩人应该获得一定的费用。请法院结合实际情况，判令答辩人应获得6000元居间费或酌情判定答辩人获得一定必要费用。四、诉讼费用应根据判决结果，由败诉方按比例承担。   被告赵某未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据材料和陈述，经审查，本院认定如下案件事实：   原告刘某欲租赁房屋而委托被告我房集团公司（原名称海南我房地产顾问有限公司）中介联系房源，我房集团公司为其介绍座落于海口市××道。2018年10月10日，原告（承租人）、被告赵某（出租人）及我房集团公司（居间方）就上述房屋的租赁事宜签订《海口市房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁用途为自用、商用；房屋租赁期自2019年1月20日至2029年1月20日，共计10年，赵某应于2018年10月20日前将房屋按约定条件交付给原告，《房屋交割清单》经原告与赵某双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；月租金为2万元，租金交付方式为押三付三，各期租金应提前10日支付；押金为6万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；原告与赵某约定20天内签订正式租赁合同；赵某承诺房屋产权清晰无任何纠纷，并承诺2018年10月20日至2019年1月19日为免租期。该合同的“房屋权属状况”条款中未作出约定。   签约当日，原告便将租房订金3万元支付给赵某，同时根据我房集团公司的指示将中介费6000元汇入赵某名下账户，由赵某转付给我房集团公司。赵某于当天向原告出具《收据》及《承诺书》，《收据》写明收到原告交来海口市××道租房定金3万元。赵某在《承诺书》中承诺该房屋的产权所有者委托其本人签订租赁初步合同，代收定金3万元，若有违约自愿承担全部相关的法律责任。该《收据》及《承诺书》写在同一页纸张上。同日，被告我房集团公司的房产经纪人陈某在该纸张的背面起草一份《承诺书》，写明：若2018年10月21日24点之前，原告不能当面出现签订正式租赁合同，则视为自行放弃租赁，租房定金3万元不退还；若赵某不租给原告，则赵某需退还定金共计3万元；原告与赵某双方非不可抗力未履行租赁，中介公司中介费用不予退还。该份《承诺书》中第二项内容原文为“若甲方（指赵某）不租给乙方（指原告），则甲方需退还双倍定金共陆万元整。，共计叁万元整”，陈某用双横线划掉“双倍”“共陆万元整”字样，改成“若甲方不租给乙方，则甲方需退还定金，共计叁万元整。”原告、赵某、陈某均在该《承诺书》中签名、按指模。赵某出具的《收据》、《承诺书》与陈某书写的《承诺书》落款时间均为2018年10月10日，且三份文书均写在同一张纸张上（其中赵某书写的《收据》与《承诺书》在同一页，陈某书写的《承诺书》在背面）。   庭审时陈某陈述：三人签名的《承诺书》先写，是陈某在起草时边写边修改的，因为其按以往习惯成写“双倍定金”，但是当时赵某不同意，因为陈某是在双方注视下书写的，刚写完该句赵某就指出需要修改为单倍，经过询问原告也表示无异议，陈某就直接修改成“退还定金3万元”，再继续写完后面的内容，写完后才交给各方当事人签字；之后不超过十分钟时间，陈某又帮赵某书写《收据》和《承诺书》，由赵某签名、按指模；该纸张在签名后交给原告。本院询问原告对于陈某当庭陈述的关于其书写三方签名的《承诺书》及修改过程的意见时，原告没有作出回答。关于赵某签名的《收据》及《承诺书》先写还是三方签名的《承诺书》先写，原告表示其记不得了，但原告认可赵某在签署《收据》及《承诺书》时原告本人在场。原告起诉时提交由赵某签名的《收据》及《承诺书》复印件，并未将三方签名的《承诺书》作为证据举证，该份《承诺书》由被告我房集团公司举证，原告当庭出示该三份文书的原件。原告表示三方签名的《承诺书》不代表其本人的真实意思，因此不作为证据提交。   原告及我房集团公司均声称《海口市房屋租赁合同》仅为预合同，但当事人未签订正式的房屋租赁合同，未能签约的原因在于赵某没有在约定的日期出示涉案房屋的产权证书。另查，涉案房屋没有交付给原告使用；赵某已将原告支付的6000元中介费转交给我房集团公司，并于2018年12月份将3万元租房定金退还原告。   本院确认的上述事实，有《企业信用信息公示报告》、《海口市房屋租赁合同》、赵某出具的《收据》和《承诺书》、三方当事人签署的《承诺书》、招商银行跨行实时转账业务回单、我房集团公司出具的《收据》、微信聊天记录以及当事人的陈述等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原告与被告赵某及我房集团公司经协商一致自愿签订的《海口市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同为租赁合同的预合同，各方当事人理应依约由中介人我房集团公司提供中介服务在约定期限内签订正式的租赁合同。本案中未能签订正式租赁合同的原因在于赵某未出示租赁房屋的产权证书。出示产权证书证明租赁房屋的产权状况是出租方应尽的义务，赵某应承担未能签约的责任。然而，在签订《海口市房屋租赁合同》当日，我房集团公司的员工起草一份《承诺书》，明确写明若赵某不出租房屋给原告，则赵某需退还定金3万元；原告与赵某双方非不可抗力未履行租赁，中介公司中介费用不予退还。虽然原书写是双倍退还定金6万元，但该内容已由书写人当场进行修正，而原告亦签名确认。在诉讼中原告声称该份《承诺书》非其真实意思表示，但是，该《承诺书》在各方当事人签名后便交给原告本人收执，即便是该《承诺书》签名在前，纸张另一面的《收据》及《承诺书》书写签名在后，而这三份文书的书写、签名是在同一时间场合，赵某签署另一面的《收据》及《承诺书》时原告亦在场，正常情况下书写人并无机会避开原告擅自修改。原告签名并持有该份《承诺书》，其没有提交反驳证据证明原告是在违背其真实意愿的情况下被胁迫签名或者他人在签名后擅自修改承诺书内容。因此，原告主张《承诺书》违背其真实意思，本院不予采信。被告赵某没有出示房屋产权证书或其他证明其有权出租房屋的材料，导致租赁合同未能订立，视为其不出租房屋给原告，根据三方签署的《承诺书》内容，应返还原告定金3万元。现原告已收到赵某返还的3万元定金，其无权违背承诺要求被告双倍返还定金。故原告诉请被告赵某双倍返还定金差额、我房集团公司承担连带责任，本院不予支持。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案的正式租赁合同未能订立的原因在于赵某没有出示相关证明文件，并非不可抗力。根据三方签署的《承诺书》关于“双方非不可抗力未履行租赁，中介公司不退还中介费用”的约定，原告诉请被告我房集团公司退还中介费用6000元，不符合约定，应予以驳回。   综上，原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：   驳回原告刘某的诉讼请求。   案件受理费700元（原告已预交），由原告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 吴小亮   人民陪审员 钟郑娟   人民陪审员 李宛霞     二〇一九年八月二十六日   书记员 周 妤   书记员 郑惠丹   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。