河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫09民初190号原告（执行案外人）：邱益正，男，1966年7月23日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：王会霞，河南百特律师事务所律师。被告（申请执行人）：濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会，住所地濮阳市亿丰时代广场**售楼部。法定代表人：王宝亭，该委员会主任。委托诉讼代理人：马同会，男，1964年6月21日出生，汉族，住濮阳市华龙区，业主代表。第三人（被执行人）：河南亿丰置业有限公司，住所地濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：梅传柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏巍，女，该公司员工。第三人（被执行人）：濮阳亿州物业管理有限公司，住所地濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：高登坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文涛，男，该公司员工。原告邱益正与被告濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会（以下简称业主委员会）、第三人河南亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱益正委托诉讼代理人王会霞，被告业主委员会法定代表人王宝亭及其委托诉讼代理人马同会，第三人亿丰公司委托诉讼代理人魏巍，第三人亿州委托诉讼代理人李文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱益正向本院提出诉讼请求：一、解除对濮阳市中原路月星家居一楼131-02-0-1-1170、131-02-0-1-1171、131-02-0-1-1172、131-02-0-1-1173、131-02-0-1-1174、131-02-0-1-1175、131-02-0-1-1176、131-02-0-1-1177、131-02-0-1-1179号9套房产的查封，并停止执行；二、确认邱益正对上述房产拥有所有权。事实和理由：2018年1月8日，濮阳市中级人民法院作出（2017）豫09执126号之一执行裁定，拍卖濮阳市中原路月星家居一楼的22套房产，其中包括邱益正的9套房产。邱益正于2017年7月3日与亿丰公司签订《商品房买卖合同》，已全部缴纳房款。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）规定，该9套房产属于邱益正所有。邱益正对查封、拍卖裁定不服提出异议，濮阳市中级人民法院以（2018）豫09执异84号执行裁定驳回了异议请求，现提出诉讼。业主委员会辩称，一、邱益正的请求于法无据，涉案房产登记在亿丰公司名下。二、依照物权法第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条等法律规定，不动产物权转让、变更的唯一要件就是登记。房屋所有权的转移必须经过房屋管理部门的登记，未经登记，房屋所有权不发生转移。涉案房屋仍属于亿丰公司所有。三、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房屋登记在亿丰公司名下，人民法院应当按照不动产登记簿判断房屋的权利人，邱益正不是权利人。四、邱益正提交的证据不符合异议复议规定第二十八条。业主委员会申请查封时，月星家居馆一楼200多套房屋只有4套房屋备案在购房人名下，其余房屋均登记在亿丰公司名下。邱益正的房屋买卖合同没有签署日期，按所谓的房款收据日期2017年7月3日推断为合同签订日期，则距查封时间2017年10月13日有3个多月的时间，期间邱益正可以办理过户登记，其没有办理，说明系其自身原因未办理过户。五、邱益正的证据不足以证明其在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同、占有了不动产、已支付了全部价款或将剩余价款按照人民法院要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户，其请求不符合异议复议规定第二十九条。六、邱益正与亿丰公司不存在房屋买卖关系，其所谓的以房抵债合同，与其诉状不符，且无原始的民间借贷合同、借据，没有濮阳亿州商贸有限公司（以下简称商贸公司）的转款凭证，缺少本息计算清单，为无效合同，存在邱益正与亿丰公司恶意串通损害业主委员会利益的嫌疑。亿丰公司述称，邱益正所诉属实，签订购房合同属实，然后开具收据，同意其诉讼请求。亿州公司述称，对邱益正起诉无异议，同意其诉讼请求。邱益正提交证据第一组：执行裁定书及邮政快递单，用于证明起诉符合规定。第二组：《商品房买卖合同》9份、房款收据9份，用于证明邱益正于2017年7月3日与亿丰公司签订了房屋买卖合同，交纳了房款，已取得房屋的所有权。第三组：委托付款书1份、银行转账单3份、结婚证1份，用于证明商贸公司三次向周雪茜借款643.112万元，2017年7月3日双方同意将借款作为邱益正的购房款由商贸公司转付给亿丰公司，邱益正已履行付款义务。第四组：《商铺委托经营管理协议》9份，用于证明邱益正将房屋委托亿州公司管理，邱益正享有涉案房屋的所有权和收益权，查封、拍卖错误。业主委员会质证后认为，房款收条不是实质的购房款，是民间借贷和以房抵债，委托付款书不能证明债权转让关系，缺少周雪茜转让给亿丰公司的协议，收款人系案外人，不是亿丰公司，不能证明亿丰公司收到了房款；委托付款书金额与9套房子价值不符，合同虚假；邱益正称从2018年10月1日起租金分成与协议不符。亿丰公司、亿州公司对邱益正提交证据质证后无异议。业主委员会提交证据第一组：本院（2017）豫09民初84-1号民事裁定书一份，用于证明即使按照房款收据时间2017年7月3日，距查封时间2017年10月13日也有3个多月，在此期间邱益正可以办理过户登记，而其没有办理，说明是因其自身过错，不能排除执行。第二组：邱益正执行异议申请书，用于证明：异议申请书上邱益正的签名与《商品房买卖合同》、本案诉状中签名明显不符。邱益正质证后对证据的真实性无异议，对第一组证据裁定书，认为不能证明邱益正对房产未办理过户登记存在过错，因为对房产办理备案及过户手续均是由开发商进行办理，商品房的网签由开发商网上点击即可以办理，不需要到房产部门去办理；本案没有办理过户是由开发商造成的，与邱益正无关。对第二组证据，认为这些证据所有签字均是由邱益正本人办理；亿丰公司对房屋有处置权，亿丰公司将房屋抵债给邱益正不违反法律规定。亿丰公司、亿州公司对业主委员会提交的证据无异议。亿丰公司提交证据：一期业主的购房合同和收据、发票各2份，用于证明从签订合同到办证有很长时间。庭审后又提交：周雪茜向商贸公司转款回单2份、商贸公司向蔡盈旺转款回单2份、蔡盈旺向亿丰公司转款回单1份等，用于证明周雪茜向商贸公司出借款项、借款抵房款。具体为：1.2015年2月6日周雪茜向商贸公司转款300万元、280万元，2.2015年2月9日商贸公司向蔡盈旺转款500万元，2015年2月10日商贸公司向蔡盈旺转款80万元，3.2015年2月10日蔡盈旺向亿丰公司转款710万元，4.2017年7月3日周雪茜向商贸公司转款63.112万元。周雪茜向商贸公司转款共计643.112万元。邱益正质证认为，合同也无签订时间，收据时间是2013年1月16日，发票时间是2014年11月1日，办理房产证时间应当在发票之后，从签合同到办证时间大约2年，本案合同签订后到查封只有3个多月，应当是亿丰公司工作量大，没有办理。对有关转款回单没有异议。业主委员会质证认为，办证和办理网签不同，网签可以随时办理，办证时间长。共有1000多个业主，一个业主的情况不能证明1000多业主的情况，更不能证明二期的情况，二期网签的只有4户，不存在时间紧问题。对有关转款回单认为，周雪茜的款项，系周雪茜向商贸公司出借580万元，不是亿丰公司也不是邱益正，与本案无关。亿州公司对亿丰公司的证据无异议，无证据提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1．邱益正之妻周雪茜于2017年2月6日向商贸公司转款2笔分别为300万元、280万元，共580万元。商贸公司于同月的9日、10日分别向蔡盈旺转款500万元、80万元，合计580万元。蔡盈旺于同月10日向亿丰公司转款710万元。周雪茜于2017年7月3日向商贸公司转款63.112万元，同日邱益正代周雪茜出具委托付款书称，因商贸公司借周雪茜643.112万元，现邱益正购买亿丰公司房产11套金额643.112万元，周雪茜同意商贸公司的借款643.112万元转作为邱益正的购房款，由商贸公司把款直接转账至亿丰公司。2．邱益正购买亿丰公司商业房产，双方签订9份商品房买卖合同，价款分别为52.816万元、42.912万元、39.4万元、36.672万元、42.608万元、38.264万元、38.264万元、39.376万元、39.112万元，合计369.424万元。亿丰公司于2017年7月3日出具9份收款收据。另邱益正还购买两套房产，价款分别为128.04万元、145.648万元。上述11套房产价款合计为643.112万元。邱益正与亿州公司签订9份商铺委托经营管理协议，约定委托期限为12年，自2017年7月3日至2029年7月2日，前3年的租金归亿州公司，以后租金90%归邱益正，10%租金作为亿州公司的管理费用。9份商品房买卖合同、9份商铺委托经营管理协议均没有签署日期。本院于2017年10月13日作出（2017）豫09民初84-1号民事裁定，将濮阳建材家居国际博览城二期1号楼的一、二层房产查封，于2018年1月8日作出（2017）豫09执126号之一执行裁定，拍卖上述房产，查封、拍卖的房产中包括本案争议的9套房产。邱益正提出执行异议，本院作出（2018）豫09执异84号执行裁定，驳回了邱益正的异议请求。邱益正提起本案诉讼。审理中，业主委员会申请对商品房买卖合同中印章的加盖时间进行鉴定，后又以错过了鉴定的最佳时间为由撤回了鉴定申请。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。争议的焦点是案外人邱益正对执行的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。邱益正主张周雪茜与商贸公司之间存在借贷关系，商贸公司与亿丰公司之间存在借贷关系，邱益正用商贸公司、亿丰公司的借款抵其房款，因此邱益正有提供借贷关系真实发生和以房抵债真实发生的相应证据，如果不能举证证明借贷关系、以房抵债关系的真实发生，则邱益正失去了主张排除执行的最基本事实基础。一、周雪茜与商贸公司之间虽有转款凭证，商贸公司通过蔡盈旺的账户转账给亿丰公司，但在只有转账凭证的情况下，不足以认定转账即是借贷关系；二、邱益正未提供当时各方签订以房抵债的协议；三、邱益正的商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议均没有签署日期，不能证明系在人民法院查封之前签订，因此邱益正主张的以借款抵房款的证据存在合理怀疑，不能认定，邱益正对涉案房产的权益不能对抗执行。业主委员会申请鉴定后，又申请撤回鉴定申请，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，邱益正的诉讼请求不能成立，应予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回邱益正的诉讼请求。案件受理费56,818元，由邱益正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  苏章臣审判员  杨庆安审判员  李光胜二〇一九年八月二日书记员  张颖颖