山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初2371号原告：即墨市安居物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区振华街**安居小区内东超市，统一社会信用代码：913702823215068626。法定代表人：朱先良，经理。委托诉讼代理人：郭兴涛，山东康丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，山东康丰律师事务所实习律师。被告：解永强，男，1975年3月31日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告即墨市安居物业管理有限公司与被告解永强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郭兴涛、李璐，被告解永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告即墨市安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费4669元及逾期付款违约金4669元，共9338元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告在中惠丽苑小区14号楼3单元502户有房屋一处，建筑面积92.66平方米。小区物业服务合同约定了服务内容及服务费的交纳方式。被告拖欠原告自2011年至2017年期间的物业服务费共计4669元，依据物业管理服务合同，被告还应支付滞纳金4669元。原告经多次催要无果，无奈具状诉请法院依法判决，维护原告的合法权益。被告解永强答辩称：原告从未公示过物业费标准，也未催交过物业费，并对从2011年的诉讼时效提出异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭进行了质证。原告即墨市安居物业管理有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、即墨市中惠丽园业主委员会与青岛新城市安居物业管理中心于2009年12月23日签订的物业服务合同一份，证明物业费标准为0.4元/月/㎡，合同期限从2010年1月1日至2012年12月31日，违约金标准为从次一年服务年度的第一日开始累积逾期缴纳日数，金额为每日3‰。证据二、2011年12月21日即墨市中惠丽园业主委员会与青岛新城市安居物业管理中心签订的物业管理费调费补充协议、公告及照片一张，证明自2012年起物业费标准为0.5元/月/㎡。证据三、即墨市中惠丽园业主委员会与青岛新城市安居物业管理中心于2012年12月20日签订的物业服务合同一份，证明物业费标准为0.6元/月/㎡，合同期限从2013年1月1日至2014年12月31日，违约金标准为从次一年服务年度的第一日开始累积逾期缴纳日数，金额为每日3‰。证据四、青岛新城市安居物业管理中心和即墨市安居物业管理有限公司于2015年1月10日签订的债权转让协议书一份、2015年1月11日青岛新城市安居物业管理中心张贴的告知书以及照片共两张，证明中惠丽园小区业主历年所欠物业费及滞纳金已全部转让给即墨市安居物业管理有限公司，所收回的物业费及滞纳金也归即墨市安居物业管理有限公司所有。证据五、即墨市中惠丽园业主委员会与即墨市安居物业管理有限公司于2014年12月21日签订的物业服务合同一份，证明物业费标准为0.7元/月/㎡，合同期限从2015年1月1日至2017年12月31日，违约金标准为从次一年服务年度的第一日开始累积逾期缴纳日数，金额为每日3‰。针对原告即墨市安居物业管理有限公司举证，被告解永强质证意见：对证据一，真实性不认可，对证明事项认可，对物业公司与业委会签订的合同提出质疑，需要对方提出成立业委会的证明；对证据二，补充协议提出质疑，真实性不认可；对证据三，物业费标准金额请被告拿出证据，不能只听原告一面之词，这是有国家标准的；对证据四，真实性不予认可，债权转让只是债权转让，债务是否也一并转让，之前新城市安居物业对业主做出的举动原告是否也已经接收；对证据五，物业的收费标准需要原告提交证据。被告解永强为证明其主张，向本院提交照片9张，证明：1、物业公司将物业办公室出租，收费不明，从未公示过；2、物业公司将中惠丽苑小区绿地损坏，建造临时房作为物业办公室；3、中惠丽苑小区东南角空地建成房屋买卖。对此被告找原告协商过，原告表示出无所谓的态度。针对被告解永强举证，原告即墨市安居物业管理有限公司质证意见：照片中除了2张物业服务站的临时用房外，无法证实系涉案小区房屋及出租情况，物业服务站的临时用房系原告根据物业服务的需要设置。结合各方当事人举证、质证意见及庭审中陈述，本院认定如下事实：2009年12月23日，青岛新城市安居物业管理中心与即墨市中惠丽园业主委员会签订物业服务合同，开始对涉案小区进行物业服务，物业费标准为0.4元/月/㎡，合同期限从2010年1月1日至2012年12月31日，2011年12月21日即墨市中惠丽园业主委员会与青岛新城市安居物业管理中心签订了物业管理费调费补充协议，协议中约定自2012年起物业费标准为0.5元/月/㎡。2012年12月20日青岛新城市安居物业管理中心与涉案小区业委会签订了物业服务合同，物业费标准为0.6元/月/㎡，合同期限从2013年1月1日至2014年12月31日。2014年12月21日业主委员会与原告即墨市安居物业管理有限公司签订了物业服务合同，物业费标准为0.7元/月/㎡，合同期限从2015年1月1日至2017年12月31日。2015年1月10日青岛新城市安居物业管理中心与原告签订债权转让协议书一份，约定涉案小区业主历年所欠物业费及滞纳金追偿权转让给原告，所收回的物业费及滞纳金归原告所有。2015年1月11日青岛新城市安居物业管理中心在涉案小区张贴了告知书进行了公示。被告解永强系即墨区中惠丽苑小区14号楼3单元502户业主，房屋计费面积92.66平方米。被告拖欠2011年至2017年物业服务费共计4669元（计算方式为：2011年92.66平*0.4元/平/月*12月=445元；2012年92.66平*0.5元/平/月*12月=556元；2013年92.66平*0.6元/平/月*12月=667元；2014年92.66平*0.6元/平/月*12月=667元；2015年92.66平*0.7元/平/月*12月=778元；2016年92.66平*0.7元/平/月*12月=778元；2017年92.66平*0.7元/平/月*12月=778元；上述共计445+556+667+667+778+778+778=4669元）。本院认为，被告解永强系中惠丽苑小区业主并在该小区居住的事实，双方无异议，本院予以确认。本案审理中，原告提交了其与即墨中惠丽苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》及原告与青岛新城市安居物业管理中心签订的债权转让协议，证明其为中惠丽苑小区提供物业服务且青岛新城市安居物业管理中心将小区业主所欠交的物业费及滞纳金转让给原告，上述物业服务合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，债权转让协议合法有效，对业主具有约束力，双方均应严格依约履行。被告并未否认原告为涉案小区提供物业服务，但对原告的服务质量提出异议。在原告已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系被告的法定义务。对于原告主张被告支付物业服务费4669元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张被告承担违约金的问题，对此本院认为，由于原告在对该小区的服务方面存在个别瑕疵，故对原告主张被告应承担逾期付款违约金4669元不予支持。被告辩称对从2011年的诉讼时效提出异议之主张，本院认为，被告接受物业服务，应依照约定履行义务，业主接受物业管理服务以及物业管理费是持续发生的，其诉讼时效应自原告最后一次服务期届满之次日开始计算，故不存在已过诉讼时效的问题，对被告该抗辩意见本院不予采纳。另，被告要求原告恢复已经损坏的绿地，将出租房屋收回，将违章建筑拆除，并承担赔偿责任，才同意支付物业费之主张，不属于本案争议范围，本案不予处理。综上，物业服务属于公共性服务，在原告履行了合同的主要内容后，被告应当依约交纳物业服务费，遇有问题应当通过合法途径合理解决诉求，采取拒交物业服务费的方式，显属不当；同时，物业服务企业应当提高服务意识、服务质量，加强与业主的沟通，积极协调，化解物业服务中的矛盾，为业主提供安居乐业的生活环境。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决如下：一、被告解永强于本判决生效之日起十日内支付原告即墨市安居物业管理有限公司自2011年至2017年期间的物业服务费4669元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告即墨市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告预交），由被告解永强负担。被告应负担之案件受理费于履行义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  展建强审 判 员  杨 涛人民审判员  刘晓欣二〇一九年八月十二日书 记 员  于梦娇附相关法律条文：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……