广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9329号原告：中山市儒房房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：叶礼新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何礼俊，系广东桂顺律师事务所律师。被告：董菊玲，女，1986年3月23日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：谢勇，男，1992年12月30日出生，汉族，住广东省阳春市。原告中山市儒房房地产中介服务有限公司与被告董菊玲、谢勇居间合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何礼俊，被告董菊玲、谢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决两被告连带向原告支付中介费6000元；2.两被告连带向原告支付逾期中介费违约金（以6000元为基数，从2019年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）；3.两被告连带向原告支付律师费3000元。事实和理由：原告与两被告及投资方叶礼新于2018年4月21日签订房屋买卖合同。约定被告谢勇应支付1.2万元中介费给原告；签订合同当天与过户当天各支付一半。被告谢勇仅于合同签订当天支付6000元，余款未支付。据调查了解，两被告恶意串通，绕过原告及投资方叶礼新进行私下交易，将原本应该支付给原告的中介费侵吞私分。故两被告应当承担连带责任。现原告为维护合法权益特诉至贵院。被告董菊玲辩称，不同意支付原告中介费。买方与卖方之前不认识，不存在恶意串通行为，原告属于诬陷。被告谢勇辩称，一、被告谢勇与董菊玲前期并无任何关系。原告作为中介方是介绍卖方、买方联系，意在进行房屋买卖交易。被告谢勇此前与原告无任何关系。故原告陈述“被告董菊玲与被告谢勇串通”毫无依据，实属诬告。被告谢勇保留追究相关方法律责任的权利。2018年4月21日签订房屋买卖合同时被告谢勇已支付了原告6千元，余款6千元约定是由中介方促成买卖双方完成过户后才需支付。若中介方能按约履行义务，被告谢勇愿意支付给中介方。但原告未能按合同促成买卖双方过户，期间挪用购房款，实属事先违约。二、在房屋交易过程中，原告作为中介方明显存在炒房关系，但因业务能力、道德等问题与董菊玲产生纠纷直接导致《房屋买卖合同》迟迟未能履行交易，严重影响到被告谢勇的正常工作和生活。被告谢勇多次催促中介方及叶礼新促成交易，但对方均不作为，不履行相应的合同义务。为此被告谢勇保留追诉中介方及其法定代表人相关责任的权利。三、被告谢勇尚未支付剩余中介费并非个人意愿。原告对此负有最主要、最直接的责任。叶礼新是中介方的法定代表人，两者利益本质上是一致的。叶礼新炒房关系与卖方原本就存在矛盾，此直接导致卖方在合同交易前期不配合、不履行合同义务。因此由于中介方后续业务能力问题无法进行后续环节。合同中有约定中介方的义务，但其并未按合同约定履行义务。四、原告收取被告谢勇6千元中介费后至今未按国家税务部门要求给被告谢勇开具合法的发票，逃避国家税收，缺乏诚信。请求人民法院依据事实情况依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：原告中山市儒房房地产中介服务有限公司的法定代表人为叶礼新。2018年4月21日，被告董菊玲作为甲方（卖方），叶礼新作为乙方（投资方），被告谢勇作为丙方（买方）与中介方原告中山市儒房房地产中介服务有限公司订立《房屋买卖合同》。上述合同主要约定：一、甲乙丙三方经中介方介绍在平等、自愿、协商一致的基础上就三方买卖房屋事项达成一致订立本合同。该物业为现房，地址为中山市。甲方持有备案表号码为ＨＴ××53，合同条码XX84第0XX2号。甲方保证对该物业享有完整处分处，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，房产不在查封状态。二、甲乙丙三方同意该物业成交价为人民币81.5万元。本合同记载的转让总价款为甲丙双方商定交易的实际价位，不受房地产评估价或者双方在政府部门提供的格式合同上所记载的交易价格的影响。三、合同三方就楼价款的交付方式及交易过户达成如下一致协议并按下列涂销抵押按揭付款方式处理：（1）签订本合同时丙方支付人民币20万元给甲方作为定金，甲方在收取丙方定金后当天即转给乙方人民币20万元作为乙方投资盈利的部分款项，丙方并支付人民币1.2万元给中介方作为此次交易的中介费用。签订合同当天应先支付一半6千元，另一半6千元在过户当天支付。（4）首期楼价款（不含定金）人民币8.5万元丙方应不迟于过户当天支付给甲方，甲方当时立即转支付给中介方作为首期楼价款的资金托管。中介方于甲丙双方顺利过户后当天立即转回给甲方8.5万元作首期楼价款（不含定金），甲方并在收取丙方首期款后当天即转给乙方8.5万元作为乙方投资盈利的部分款项。四、甲方在签订本合同时充分了解并同意乙方将甲方名下位于中山市方，丙方也清楚甲方和乙方存在的关系下自愿购买位于中山市并无异议。五、甲乙双方在2018年1月26日签订的买卖合同为无效合同并以本合同为准。在签订新合同时必须销毁在2018年1月26日签订的买卖合同，并当着乙方、丙方、中介方三方的面当场销毁。庭审中，被告谢勇提交了另一份《房地产买卖及居间合同》主张原告是炒房，当时签约的买方梁某是其女朋友，由其银行卡支付5万元定金。经查，上述《房地产买卖及居间合同》的落款时间为2018年4月14日，卖方为董菊玲，卖方代表人为叶礼新，买方为梁某，中介方为中山市儒房房地产中介服务有限公司，合同主要约定：一、合同三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系。买卖双方通过经纪方出售或购入位于中山市（以下简称该物业），房产证号码为ＨＴ××53。二、该物业成交总价为81.5万元整，定金为20万元整，2018年4月14日付5万元定金，剩余15万元定金等和一手业主签约时付齐。61.5万元整作为第二部分楼款，买方以银行按揭方式付款。买方需要办理银行按揭，第二部分楼款之中部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担。买方应于本合同约定支付日起出证后30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。三、买卖双方须于2018年11月30日或之前签署《广东省房地产买卖合同（适合于二手楼买卖）》并办理过户递件手续。四、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐楼款当天，交付前卖方需付清一切有关该物业之杂费。五、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让与任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方需返还双倍定金予买方，以弥补买方之损失。买方或卖方中任一方未能履行本合同之条款或交易过程中该物业被查封或第三人主张权利，导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。六、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认，买方应向经纪方支付12225元整作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适合于二手楼买卖）》前全部付清。另外，原告当庭提交了民事委托代理合同，但未提交相应的律师费发票，以证明其因本案支出律师费3000元。另查，坐落于中山市的权利人为被告谢勇，登记时间为2019年4月24日，所有权取得方式为买卖。再查，叶礼新曾就其与被告谢勇、董菊玲之间的房屋买卖合同纠纷于2019年5月10日诉至法院，在该案的审理过程中，叶礼新提交了另一份《房地产买卖及居间合同》。经查，上述《房地产买卖及居间合同》的落款时间为2018年1月26日，卖方为被告董菊玲，买方为叶礼新，经纪方为原告中山市儒房房地产中介服务有限公司。上述合同主要约定：一、合同三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系。买卖双方通过经纪方出售或购入位于中山市（以下简称该物业），房产证号码为ＨＴ××53。二、该物业成交总价为73万元整，定金为20万元整。买方须在签署本合同之同时付清定金，卖方在签署本合同一个工作日内办理相关手续并将该物业已有房产证原件等相关资料托管与经纪方作为过户之用，买卖方违反前述约定均视为违约。53万元整作为第二部分楼款，买方以银行按揭方式付款。买方需要办理银行按揭，第二部分楼款之中部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担。买方应于本合同约定支付日起出证后30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。三、买卖双方须于2018年11月30日或之前签署《广东省房地产买卖合同（适合于二手楼买卖）》并办理过户递件手续。四、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐楼款当天，交付前卖方需付清一切有关该物业之杂费。五、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让与任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方需返还双倍定金予买方，以弥补买方之损失。买方或卖方中任一方未能履行本合同之条款或交易过程中该物业被查封或第三人主张权利，导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。六、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认，买方应向经纪方支付21900元整作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适合于二手楼买卖）》前全部付清。上述合同末尾处手写有“买方有权出让该物业，高出的部分金额作为买方私有财产，卖方不得有争议，在买方转让该物业的同时，卖方需无偿配合买方签订新的买卖合同。”此外，在该合同正文上还手写有“作废”二字。庭审中，原告称：两被告绕过原告，导致原告没办法参与两被告后续的交易中，原告没有协助的过错在于两被告。合同签订后原告曾催告被告去办理注销抵押提前还贷，协助被告谢勇申请贷款及至不动产登记部门办理过户登记手续。因为被告董菊玲认为赎楼的利息过高，没有同意借款赎楼，原告也无法参与到被告后续的交易中，也没法履行办理交易手续的义务。因此两被告理应按合同约定支付剩余的中介费6000元。被告董菊玲称：签订合同后，被告董菊玲的身份证、房产证均在原告处，是原告一直拖欠很久没有办理。而且办理赎楼的时候，原告曾告知我方是二分息，后来又要求我提供我老公的征信，拖延办理。之后，原告又找了其他赎楼公司，利息变为三分，我方不同意，才自行找赎楼公司。而且我在交易时，把赎楼的利息转账支付给叶礼新，但原告不愿意拿出来赎楼，所以双方关系恶化。被告谢勇称：原告没有按合同约定办理相关手续，赎楼时中介也在场。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则,不得违反法律，不得违背公序良俗，不得扰乱社会经济秩序。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（三）委托房屋的市场参考价格；（六）经纪服务的内容及完成标准。”第二十五条第二项、第三项、第八项规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为，（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）房屋赚取差价，（三）以隐瞒、欺诈、胁迫贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易，（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋。”《房地产经纪管理办法》之所以如此规定，是因为房地产经纪机构和房地产经纪人员利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，进行低价买进高价卖出的炒房行为，违反了诚实信用原则，扰乱社会经济秩序，损害了当事人的合法权益,故依法不予保护。就本案而言，一方面，原告作为经纪方，其法定代表人又作为买方，以其具有房源信息及交易流程的优势,以73万元与被告董菊玲签订《房地产买卖及居间合同》后，转手又以代理人、投资人的名义以81.5万元卖予被告谢勇，从中牟利，有违诚实信用原则，违反了上述管理办法的规定。且原告的法定代表人亦因中途转卖涉案房屋未至国土部门办理过户手续，未依法依规缴纳税款。另一方面，根据原、被告在合同中的约定，原告因与被告之间的关系恶化，导致未完成后续经纪服务的内容，因此减少服务项目，应当减少报酬。综上，原告主张两被告支付中介费及逾期违约金、律师费的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七、五十八条，《房地产经纪管理办法》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：驳回原告中山市儒房房地产中介服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告叶礼新负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一九年八月二十一日书记员  杨明山邓小玮