吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2339号 原告：吉林省金融控股集团股份有限公司，住所地长春市人民大街**。 法定代表人：李来华，董事长。 委托诉讼代理人：李欣楠，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：吉林省丰硕农业科技信息有限公司，住所地，住所地长春市南关区人民大街**东北亚国际金融中心**楼**iv> 法定代表人：白净，总经理。 原告吉林省金融控股集团股份有限公司（以下简称吉林金控）与被告吉林省丰硕农业科技信息有限公司（以下简称丰硕农业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林金控的委托诉讼代理人李欣楠、被告丰硕农业的法定代表人白净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林金控向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金720341.33元及利息（利息自欠付之日起计算至实际给付之日完毕止，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，截至2019年4月15日为40742.31元）；2.判令被告向原告给付履约保证金76697.15元及利息（自2018年1月10日起计算至实际给付之日完毕止，按照中国人民银行发布的同期同类基准贷款利率计算，截至2019年4月15日为4655.09元）；3.判令被告向原告给付迟延履行违约金（自欠付之日起计算至实际给付之日完毕止，截至2019年4月15日为372458.45元）；4.判令被告向原告支付违约金17730.51元；5.案件受理费、保全费等诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，吉林金控作为出租方（甲方）与承租方（乙方）丰硕农业签订了《东北亚国际金融中心一期租赁合同》（合同编号SCYX2017022），该租赁合同约定“由乙方承租甲方位于“东北亚国际金融中心”3号楼八层东侧832-848（房间号）房屋，建筑面积869.5平方米，租期为五年，自计租日开始计算，即2017年7月1日至2022年6月30日止。合同项下该房屋第一年至第三年，租金单价为2.9元/天/㎡（含税价），小计920365.75元/年（含税价）；从第四年起租金按照市场行情另行约定。租金以每年为一个计费周期，采取上打租方式支付。乙方应于本合同签订后七个工作日内支付12个月租金的首期租金，总额为920365.75元，租金以转账方式支付到甲方指定的对公账户；房屋用途为办公用房使用。合同签署后七个工作日内，乙方应当向甲方支付履行保证金人民币76697.15元，用于担保乙方在租赁期内遵守本合同约定的各项约定；本合同约定的进场日为2017年7月1日，房屋的交付条件为现状交付；如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付履行保证金（包括补足履约保证金）租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；本合同因乙方原因而提前解除合同的，甲方不再返还本合同项下之履约保证金。同时乙方还应向甲方支付合同总租期（按照三年计算）内租金总额的1%作为违约金。甲方受到的损失超过履约保证金和违约金的，乙方还应就超过的部分向甲方进行赔偿。双方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商。协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉……”合同签订后，吉林金控按合同约定履行了交付房屋的义务。2017年12月28日，吉林金控与丰硕农业签订补充协议，约定“给予丰硕农业争取南关区政府政策补助的时间，最迟至2018年2月28日，在此期间内甲方承诺不催缴租金；载止到2018年2月28日，若南关区政府仍未与甲方签订新的租赁合同，则由乙方按照租赁合同约定直接支付租金”。但丰硕农业未能取得南关区政府政策补助。2018年3月13日，吉林金控向丰硕农业发出《关于催付东北亚国际金融中心房租的函》，要求丰硕农业支付2017年12月18日至2018年3月17日租金金额920365.75元，履约保证金金额76697.15元，合计99706.29元。并提供两种解决方案，一是丰硕农业按照租赁合同的约定自行将租金及履约保证金划转至吉林金控账户，二是丰硕农业尽快协调南关区政府与吉林金控签订租赁合同并支付租金。限期在2018年3月31日之前完成，否则，吉林金控将于4月1日起切断对丰硕农业的一切能源供应，并按照租赁合同相关条款追究违约责任。2018年5月17日，吉林金控与丰硕农业签订第二份补充协议，约定“租赁区城变更为3号楼832-838号房，租赁面积变更为429.88平方米，面积变更后年租金为455027.98元；乙方应于2018年5月17日前按照原合同15条的约定，返还房屋至甲方。变更区城起租日为2018年5月18日，首次支付2018年5月18日至2018年8月17日的房屋租金113765.99元，以后按季度支付。”同时约定“在2018年8月31日前，乙方向甲方支付886534.96元，作为《租赁合同》义务的履行；应交款项乙方可以分四期支付，一是2018年6月25日前支付209837.81元；二是2018年7月20日前支付租金200000.00元；三是2018年8月10日前支付200000.00元；四是2018年8月31日前支付276697.15元。”丰硕农业仍旧未按照约定支付应交款项。2018年11月19日，丰硕农业向吉林金控发出《关于提前解除租赁关系的申请》承诺于2018年8月17日之前完成迁出事宜，在迁出前补缴发生的租金200000.00元，剩余723594.80元在2018年12月20日前还清。2018年12月，吉林金控与丰硕农业签订第三份补充协议，约定“房屋租金计算截止日期为2018年8月17日；甲方同意免收原合同第五条约定的履约保证金；乙方向甲方支付房屋租金923594.80元；上述应交款项乙方可分两期支付，一是本协议签订之日支付20万元，剩余723594.8元在2018年12月20日前还清。”同时双方特别约定“若乙方未按照本协议约定的期限履行付款义务，交房将严格按照原合同中条款约定，通过法律手段进行追偿，并追究乙方违约责任（包括但不限于《租赁合同》中约定的一切行为产生的违约金）”。丰硕农业除按照该次补充协议约定于2018年11月19日向吉林金控支付20万元外，剩余款项未按约定交付。原告认为，丰硕农业有限公司作为房屋租赁合同的承租方，应当按合同约定全面客观履行义务，其未按照合同约定履行义务的行为属违约行为，应承担相应的法律责任。截至2019年4月15日，丰硕农业拖欠租金720341.33元、租金利息40742.31元、履约保证金76697.15元、履约保证金利息4655.09元、迟延履行违约金372458.45元、违约金17730.51元，合计1232624.85元。丰硕农业严重侵害了吉林金控的合法权益，故诉至法院，请求依法判如诉请。 丰硕农业辩称，我单位不同意原告的诉讼请求。首先我单位对2017年12月28日签的协议有异议，该协议合同我单位不承认，我单位认为该合同无效。因为在7月1日我单位入住的时候，我们双方已经签署过一份合同，日期是到2018年5月18日。我单位一直是按照时间和合同去履行的。然后当时12月20几号，原告要求我单位盖这合同的时候我单位法定代表人并不在场，而且当时在外地也没看到合同。原告提供12月27日的这份合同，上面写的是一年100万元的租金五年500万元，我单位有一个免费的租金合同，不明白为什么还要去签署一份欠人500万元的合同。而且我单位法定代表人还没有在场，并没有同意。所以我单位对这个合同根本就不认可。当时原告打了很多电话，根本没有说钱和数字，还有房租，原告说只是履行。12月底了，原告着急履行公司程序。而且当时我单位法定代表人并不在场，回来的时候双方对这个事情一直有争议，我单位从来没有认可过合同的事情。而且双方把房租减半的时候，也是2018年5月18日因为我单位认为合同到期了，我单位用不了那么多的房子，所以2018年5月18日的时候，我单位把房子减半了，当我单位减半的时候，东北亚没有再跟我单位续约，就把我单位的水电给停掉了。在6月份的时候，我单位就要求走人，要离开东北亚，此期间，原告逼迫我单位签署了这份协议，临走之前签署的，就是要是不签就不能走，不允许我单位搬家，而且说以后的费用都由我单位来承担，原告还让我单位交付了20万元，我单位要求清算赔偿多交的这20万元，要求退回。合同的公章是因为当时原告说要履行手续，我单位小孩也不知道，我单位法定代表人不在场，原告没说500万元费用问题。 本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，吉林金控（出租方，甲方）与丰硕农业（承租方，乙方）签订《东北亚国际金融中心一期租赁合同》一份，约定甲方将其开发建设的东北亚国际金融中心一期工程3号楼8层东侧832、834、836、838、840、842、844、846、848号建筑面积869.5平方米房屋出租给乙方使用。租期为五年，自2017年7月1日至2022年6月30日止。租金标准：合同项下该房屋第一年至第三年，租金单价为2.9元/天/㎡（含税价），小计920365.75元/年（含税价）；从第四年起租金按照市场行情另行约定。支付方式：租金以每年为一个计费周期，采取上打租方式支付。乙方应于本合同签订后七个工作日内支付12个月租金的首期租金，总额为920365.75元，在上一计费周期结束前十个工作日，支付下一计费周期租金。乙方应用对公账户以银行转账的形式，将租金支付至甲方指定的账户。房屋用途：办公用房使用。第六条履约保证金约定，合同签署后七个工作日内，乙方应当向甲方支付履行保证金人民币76697.15元，用于担保乙方在承租期内遵守本合同约定的各项约定。第七条进场及房屋交付约定，本合同约定的进场日为2017年7月1日，房屋的交付条件为现状交付。第十七条违约责任约定，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付履行保证金（包括补足履约保证金）、租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；……本合同因乙方违约而提前解除的，甲方不再返还本合同项下之履约保证金。同时乙方还应向甲方支付合同总租期（按照三年计算）内租金总额的1%作为违约金。甲方所受到的损失超过履约保证金和违约金的，乙方还应就超过的部分向甲方进行赔偿。……此外该合同对其他条款进行了约定。 2017年12月28日，双方签订《东北亚国际金融中心一期租赁合同补充协议》一份，约定“1.给予丰硕农业争取南关区政府政策补助的时间，最迟至2018年2月28日，在此期间内甲方承诺不催缴租金；2.2018年2月28日前，若南关区政府与甲方签订新的租赁合同，承接甲方与乙方签订的租赁合同的所有权利义务，则甲方与乙方签订的租赁合同及补充协议自动废止；3.载止到2018年2月28日，若南关区政府仍未与甲方签订新的租赁合同，则由乙方按照租赁合同约定直接支付租金”。 2018年3月13日，吉林金控向丰硕农业发出《关于催付东北亚国际金融中心房租的函》，要求丰硕农业支付2017年12月18日至2018年3月17日租金金额920365.75元，履约保证金金额76697.15元，合计99706.29元。并提供两种解决方案，一是按照租赁合同的约定自行将租金及履约保证金划转至吉林金控账户；二是尽快协调南关区政府与吉林金控签订租赁合同并支付租金。限期2018年3月31日前完成，否则，吉林金控将于4月1日起切断对丰硕农业的一切能源供应（水、电、暖），并按照租赁合同相关条款追究违约责任。 2018年5月17日，吉林金控与丰硕农业签订《东北亚国际金融中心租赁合同补充协议》一份，补充约定“1.租赁区城由原3号楼八层832、834、836、838、840、842、844、846、848号变更为3号楼832、834、836、838号，租赁面积从原869.5平方米变更为429.88平方米，面积变更后年租金为455027.98元；2.乙方应于2018年5月17日前按照原合同15条的约定，返还房屋至甲方；3.变更区城起租日为2018年5月18日，首次支付2018年5月18日至2018年8月17日的房屋租金113765.99元，以后按季度支付；4.乙方自入驻金融中心以来一直未按《租赁合同》《补充协议》约定履行付款义务，截止到2018年5月17日，乙方应付甲方房租租金809837.81元，履约保证金76697.15元。经双方共同协商，甲、乙双方同意，在2018年8月31日前，乙方向甲方支付886534.96元，作为《租赁合同》义务的履行；5.上述4应交款项乙方可以分四期支付：一是2018年6月25日前支付209837.81元；二是2018年7月20日前支付租金200000.00元；三是2018年8月10日前支付200000.00元；四是2018年8月31日前支付276697.15元。” 2018年11月14日，吉林金控与丰硕农业签订《东北亚国际金融中心租赁合同补充协议》一份，补充约定，l.房屋租金计算截止日期为2018年8月17日。甲方同意免收原合同第五条约定的“乙方履约保证金76697.15元”。经双方共同协商，甲、乙双方同意，乙方向甲方支付房屋租金923594.80元（详见附件1），作为原合同义务的履行。上述应交款项，乙方可分两期支付：一是本协议签订之日支付200000.00元，剩余723594.80元在2018年12月20日前还清。自乙方按期将全部款项结清之日起，原合同及本协议自动终止。2.违约条款：双方特别明确，若乙方未按照本协议约定的期限履行付款义务，交房将严格按照原合同中条款约定，通过法律手段进行追偿，并追究乙方违约责任（包括但不限于《租赁合同》中约定的一切行为产生的违约金）。 2018年11月19日，丰硕农业向吉林金控发出《关于提前解除租赁关系的申请》一份，称按照合同约定现因该公司自身原因已无力承担金融中心的租金，特申请提前解约，并承诺于2018年8月17日前完成迁出事宜，在迁出前补缴发生的租金200000.00元，剩余723594.80元在2018年12月20日前还清。 庭审中，经核实双方对租赁合同履行过程中，丰硕农业仅于2018年11月9日支付过200000.00元租金均无异议。 本院认为，原、被告签订的《东北亚国际金融中心一期租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应恪守合同约定，履行各自义务。现吉林金控已完成约定交付房屋义务，丰硕农业未按双方约定支付房屋租金，其行为已构成违约。后经丰硕农业申请提前解约，并已实际搬离案涉租赁场地，双方以实际行为已经解除租赁合同关系。合同解除后，丰硕农业应就其合同履行过程中以及合同解除的违约行为承担违约责任。 关于拖欠的房屋租金数额问题。2018年5月18日，房屋租赁面积发生变更。原租赁合同房屋租金自2017年7月1日至2018年5月17日计320天为869.5㎡×2.9元/天/㎡×320天=806896元；变更后房屋租金自2018年5月18日至2018年8月17日计91天为429.88㎡×2.9元/天/㎡×91天=113445.33元，以上合计租金920341.33元扣除2018年11月9日已支付的租金200000.00元，剩余欠付租金为720341.33元。关于吉林金控主张的利息应从应付租金之日至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。利息分别以806896元为基数，自吉林金控主张的2018年2月28日至2018年11月9日止、以113445.33元为基数，自2018年5月18日至2018年11月9日止、以720341.33元为基数，自2018年11月10日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 关于吉林金控主张的履约保证金76697.15元及利息问题。原租赁合同约定履约保证金于签约日（即2017年12月28日）后七个工作日内（即2018年1月10日前）支付，虽双方于2018年11月14日签订《补充协议》约定，免收原合同约定的履约保证金，但因丰硕农业未按补充协议约定履行付款义务，吉林金控依据双方补充协议中违约责任的约定，即“若乙方未按照本协议约定的期限履行付款义务，交房将严格按照原合同中条款约定，通过法律手段进行追偿，并追究乙方违约责任。”现原合同尚未到期，丰硕农业提前解除合同，故丰硕农业应承担向吉林金控支付履约保证金76697.15元及利息的义务，利息自2018年1月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 关于吉林金控主张迟延履约违约金问题。原租赁合同约定“每延迟一日，支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金”，对此丰硕农业庭审抗辩不予认可，考虑吉林金控在本起纠纷中的实际损失以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，该项违约金应以调整为损失的30%即因迟延给付所产生的银行同期贷款利息的0.3倍，违约金的具体计算数额参照吉林金控的主张结合上述迟延给付利息的计算方式予以确认。 关于吉林金控主张提前解约违约金问题。原租赁合同约定，提前解除合同履约保证金不再返还，同时还应支付合同总租期（按照三年计算）内租金总额的1%作为违约金。如前所述，丰硕农业对于其提前解约的违约行为，已经承担了履约保证金不予退的违约责任，在吉林金控并未举证证明其存在其他损失的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，不宜对该项提前解约行为进行重复评价，故吉林金控的该项请求，依法不予支持。 关于丰硕农业抗辩称双方执行的是2017年7月1日签署的零元租金合同一节，结合双方签署的案涉房屋租赁合同和相关补充协议以及丰硕农业提交的提前解约申请，其该项抗辩理由有违房屋租赁市场行规和交易习惯。另吉林金控抗辩称签署该份零元租金合同是为了配合丰硕农业办理工商营业执照，并于庭后提交了调取的工商部门备案的该份合同予以证实，故可以认定双方执行的房屋租赁合同并不是零元租金，丰硕农业的该项抗辩理由，依法不予支持。关于丰硕农业提到的停水、停电等情节，因其并未提供相关证据予以证明，自身应承担举证不能的法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、吉林省丰硕农业科技信息有限公司于本判决生效后立即支付吉林省金融控股集团股份有限公司拖欠的房屋租金720341.33元及利息（利息分别以806896元为基数，自吉林金控主张的2018年2月28日至2018年11月9日止、以113445.33元为基数，自2018年5月18日至2018年11月9日止、以720341.33元为基数，自2018年11月10日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 二、吉林省丰硕农业科技信息有限公司于本判决生效后立即给付吉林省金融控股集团股份有限公司履约保证金76697.15元及利息（利息以76697.15元为基数，自2018年1月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 三、吉林省丰硕农业科技信息有限公司于本判决生效后立即给付吉林省金融控股集团股份有限公司迟延履行违约金（违约金按上述一、二项利息标准的0.3倍计算）； 四、驳回吉林省金融控股集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7947元、保全费5000元，由吉林省丰硕农业科技信息有限公司负担（吉林省金融控股集团股份有限公司已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  李德保 二〇一九年八月二十八日 书记员  隋 汉