安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终2571号 上诉人（原审原告）：合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会，住所地安徽省合肥市包河区淝河路中段。 法定代表人：张永红，主任。 委托诉讼代理人：许青森，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**龙，安徽美林律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：安徽省惠泉美居投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市政务区蔚蓝商务港城市广场****。 法定代表人：刘仕佑，总经理。 委托诉讼代理人：许文春，安徽国恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥市包河区望湖街道王大郢社区居民委员会，住，住所地安徽省合肥市淝河路**/div> 法定代表人：王世杰，主任。 委托诉讼代理人：沈思发，财务总监。 委托诉讼代理人：王世发，办公室主任。 上诉人合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会（以下简称平塘王村委会）、安徽省惠泉美居投资管理有限公司（以下简称惠泉公司）因与被上诉人合肥市包河区望湖街道王大郢社区居民委员会（以下简称王大郢社居委）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初8115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 平塘王村委会上诉请求：撤销原判，改判支持平塘王村委会全部诉讼请求，由王大郢社居委承担一、二审诉讼费。事实及理由：平塘王村委会未经村民会议同意签订《协议书》并处置村集体财产，违反了村民委员会组织法规定。依据安徽省高级人民法院指导意见、我国合同法及土地管理法规定，惠泉公司非同一农村集体经济组织成员，不具有农村集体土地上所盖房屋的购买资格。一审仅判令协议书部分无效，违反房随地走原则，系处理错误。《协议书》项下房屋仅办理了产权证，未领取建设用地规划许可证、土地证等核心证件，系违章建筑，无法办理产权变更登记。综上，一审适用法律错误，请求确认《协议书》无效。 王大郢社居委辩称，平塘王村委会为偿还债务，经向淝河镇党委及政府汇报同意，于2008年7月24日召开了村民代表会议，会议一致同意处置村集体财产决定，故平塘王村委会签订《协议书》，符合我国村民委员会组织法规定；《协议书》项下房屋领取了房屋所有权证，系合法建筑，协议书已履行完毕，房屋已交付惠泉公司使用，三方款项已结清，一审认定《厂房转让协议》合法有效，系处理正确，平塘王村委会提起诉讼，违反诚实信用原则，请求驳回其上诉。 惠泉公司述称，平塘王村委会的上诉于法无据，请求驳回平塘王村委会上诉，支持己方上诉请求。 惠泉公司上诉请求：撤销原判，改判驳回平塘王村委会诉讼请求，由平塘王村委会承担一、二审诉讼费。事实及理由：平塘王村委会为偿还债务，经向淝河镇党委及政府汇报同意，于2008年7月24日召开了村民代表会议，就集体资产处置事由进行讨论和表决，到会的42名村民代表同意了处置村集体财产决定，《协议书》的签订程序合法。《协议书》项下厂房位于“兴平汽车配件生产基地”，该项目系政府计划重点项目，土地利用经批准，且符合总体规划，厂房已办理合法产权证，厂房转让不违反法律禁止性规定。《协议书》已实际履行完毕，惠泉公司受让厂房后，未改变厂房用途，为当地创造了经济效益，平塘王村委会的起诉违反诚实信用原则。 平塘王村委会辩称，惠泉公司非《协议书》当事人，无权提起上诉；《协议书》涉及的土地为集体农业用地性质，至诉讼时未被征收，未变更性质，《协议书》所涉7.482亩集体农业用地使用权转让未经村民会议讨论和表决，一审认定《协议书》违反我国土地管理法强制性规定，系适用法律正确，请求驳回惠泉公司上诉请求。 王大郢社居委辩称，认可惠泉公司的上诉请求及理由。 平塘王村委会向一审法院起诉请求：确认其2009年3月3日与王大郢社居委签订的《协议书》无效；王大郢社居委承担诉讼费。 一审法院认定事实：2005年12月20日，合肥市国土资源局就合肥市平塘王集体资产经营有限公司未经批准于2002年4月占用淝河路南10万平方米（合150亩）集体土地建厂房的行为作出合国土资监〔2005〕84号《土地行政处罚决定书》，责令退还非法占用的10万平方米集体土地及交付200万元罚款。 2009年3月3日，平塘王村委会（甲方）与王大郢社居委（乙方）签订《协议书》一份，协议载明：甲方转让给乙方的厂房及厂房占有的土地位于兴平路以东、平塘王自建的项目聚集区内钢结构5号、6号厂房，厂房面积2424平方米，价格以826元/平方米，计2002224元（含附属物），土地面积7.482亩，土地使用权转让价格12万元/亩，计897840元，以上两项款项合计2900064元，此款冲抵甲欠乙方原购买甲方土地所付的定金及土地转让金278万元及利息12万元；厂房和土地使用权转让日期为2009年4月15日，甲方积极协助乙方办理规划及土地报批手续，并向乙方提供所需的材料和证明，办证所需的一切费用由乙方承担等。 上述协议签订后，平塘王村委会按约向王大郢社居委交付了厂房及土地。 2011年3月8日，王大郢社居委会与惠泉公司签订《钢结构厂房及土地使用权转让合同》一份，约定王大郢社居委将上述厂房及土地以341万元的价款转让给惠泉公司。合同签订后，双方履行了支付价款及交付厂房土地义务。 案涉厂房登记所有权人为平塘王村委会，所在土地性质为农村集体土地。 一审法院认为，《协议书》约定平塘王村委会向王大郢社居委转让厂房和土地，协议书签订后，平塘王村委会、王大郢社居委按协议约定履行了各自义务。王大郢社居委提供的证据能证明厂房已取得房屋产权证书，系合法建筑，至诉讼时仍登记在平塘王村委会名下。法律规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，王大郢社居委所购厂房产权登记虽未变更，但转让不动产系双方真实意思表示，厂房转让协议对双方具有约束力，应为合法有效。法律规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，案涉土地属农村集体土地，王大郢社居委未提供证据证明土地转让已经有批准权的人民政府批准，故协议涉及土地转让的内容违反法律强制性规定，应属无效。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会与合肥市包河区望湖街道王大郢社区居民委员会于2009年3月3日签订的《协议书》中涉及转让的7.482亩土地使用权部分的内容无效；二、驳回合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由合肥市包河区望湖街道王大郢社区居民委员会负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案中，平塘王村委会将其集体土地使用权及土地上自建的2424平方米厂房作价2900064元，转让予集体经济组织以外单位王大郢社居委，双方就该转让事宜于2009年3月3日订立的《协议书》违反前述保护农民集体所有土地的法律、法规禁止性规定，具有我国合同法第五十二条规定情形，故自始不具有法律效力，平塘王村委会诉请确认前述协议书无效，本院予以采纳。一审以协议书所涉厂房已被行政机构颁发所有权证照为由，认定双方就厂房转让达成的部分协议内容具有法律效力，于法无据，本院予以纠正。惠泉公司未被一审判令承担民事责任，其就本案提起上诉不符合民事诉讼法规定，本院对其上诉请求及理由不予处理。 综上所述，平塘王村委会的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初8115号民事判决； 二、确认合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会、合肥市包河区望湖街道王大郢社区居民委员会于2009年3月3日签订的《协议书》无效。 一审案件受理费100元，由合肥市包河区望湖街道王大郢社区居民委员会承担；二审案件受理费100元，由合肥市包河区望湖街道王大郢社区居民委员会承担，安徽省惠泉美居投资管理有限公司预交的上诉费100元予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年八月一日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。