广东省东莞市第一人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1971民初17238号原告：袁伟权，男，1982年3月4日出生。委托代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托代理人：章雨雁，广东莞信律师事务所律师助理。被告：东莞君悦大地发展有限公司，住所地：广东省东莞市万江街道简沙洲社区宝健二路16号联兴大厦一楼A9号铺，统一社会信用代码：91441900MA4UWUMD48。法定代表人：詹永祥，总经理。委托代理人：陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。委托代理人：方嘉浩，广东陈梁永钜律师事务所律师。第三人：东莞市明利贸易有限公司，住所地：广东省东莞万江区简沙洲社区莲新路1号，营业执照注册号：441900000356343。法定代表人：李笑萍。第三人：东莞市宝建纸业有限公司，住所地：广东省东莞市万江简沙洲管理区，营业执照注册号：91441900707844880T。法定代表人：胡宝明，董事长。第三人：李笑萍，女，1959年11月29日出生，汉族，住广东省东莞市。第三人：袁金容，男，1957年10月10日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。第三人：胡宝明，男，1958年4月12日出生，汉族，住广东省东莞市。原告袁伟权诉被告东莞君悦大地发展有限公司（以下简称“君悦公司”），第三人东莞市明利贸易有限公司、东莞市宝建纸业有限公司（以下简称“宝建公司”）、李笑萍、袁金容、胡宝明案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告袁伟权的委托代理人赵立柱，被告君悦公司的委托代理人陈有维、方嘉浩到庭参加诉讼，第三人宝建公司、东莞市明利贸易有限公司、李笑萍、袁金容、胡宝明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告袁伟权向本院提出诉讼请求：一、确认原告承租被拍卖的东府国用（2006）第特**号土地使用权，租赁期限为2011年1月1日至2031年1月1日，租金为每月每平方米3元，租赁面积为25000平方米；二、确认买受人继续履行原告与东莞市宝建纸业有限公司于2011年11月1日签署的《场地租赁合同》，原告不移交上述土地给买受人，继续承租使用上述土地；三、原告以借款抵扣《场地租赁合同》中的剩余租赁期内的所有租金，金额为990000元；四、被告承担本案诉讼费。事实及理由如下：执行法院作出的（2018）粤1971执异489号执行裁定认定事实完全错误，适用法律明显不当。原告与第三人宝建公司就案涉地块签署的场地租赁合同合法有效，原告的租赁权益应当受到法律保护。执行裁定书以租赁合同实际为土地使用权的让渡，该认定违背基本的事实，租赁合同对租期、租金等租赁合同事项有明确的约定，并不存在所谓的让渡土地使用权的情形。执行法院即使对借款抵销租金不予认可，但不能否认原告与第三人宝建公司之间存在真实的租赁合同关系，不能否认原告对案涉土地的承租权。执行法院混淆租赁关系与土地使用权的转让关系，案涉租赁合同是有明确租赁期限和租金约定的，并不存在超限或永久使用土地使用权的情形。综上，原告与宝建公司签订的《场地租赁合同》真实合法，合同自签订后已实际履行近十年，且租赁关系建立在土地使用权办理抵押之前，因此，《场地租赁合同》不因土地使用权人的变更而受影响，执行裁定是错误的，该裁定损害了原告的合法权益，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告君悦公司答辩称，一、原告与宝建公司的借款关系不及于君悦公司，君悦公司依法拍卖取得案涉土地使用权后无需继续履行《场地租赁合同》。原告第一项诉请君悦公司应继续履行《场地租赁合同》，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1、根据《拍卖成交确认书》显示，君悦公司已于2018年9月28日通过公开拍卖方式取得案涉土地使用权，君悦公司为案涉土地合法的使用权人，依法对案涉土地享有使用权。2、据原告诉称，其是基于与宝建公司的借款关系而签署《场地租赁合同》，该合同不是真实有效的租赁合同，仅为原告与宝建公司之间的普通债权，根据合同相对性原则，该债权关系不及于君悦公司。因此，君悦公司依法拍卖取得案涉土地使用权后无需继续履行《场地租赁合同》。3、基于以上，原告与宝建公司的借款关系不及于君悦公司，君悦公司依法拍卖取得案涉土地使用权后无需继续履行《场地租赁合同》，原告诉请君悦公司应继续履行《场地租赁合同》，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。二、原告的第二项、第三项诉讼请求不符合案外人提起异议之诉条件，依法应予以驳回。1、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回......。2、原告在执行异议程序中提出的第三项及第四项执行异议请求为在拍卖公告中明确买受条件为拍得[东府国用（2006）第特**号]土地后继续履行《场地租赁合同》及明确原告以借款抵销《场地租赁合同》中租期内所有租金，而原告在本案中的第二项、第三项诉请为确认继续履行《场地租赁合同》且原告不移交土地给君悦公司并继续使用土地以及以借款抵扣《场地租赁合同》中剩余租赁期内的所有租金合计990000元。可见，原告的第二项、第三项诉请尚未在执行异议审查程序中被法院裁定驳回。3、基于以上，原告的第二项、第三项诉讼请求不符合案外人提起执行异议之诉条件，依法应予以驳回。三、退一步而言，即便原告的第二项、第三项诉讼请求符合执行异议之诉的条件，但原告基于其与宝建公司借款关系签订的《场地租赁合同》实质上为以租抵债，不是真实的租赁合同，且其真实性、合法性未经生效文书确认，不得对抗法院的强制执行。故，原告主张君悦公司应继续履行《场地租赁合同》并以借款抵扣剩余租金990000元，无任何事实和法律的依据，依法应予以驳回。1、根据原告提交的《场地租赁合同》显示，原告以宝建公司所欠原告借款中的18000000元抵作案涉土地20年的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。结合本案情况，《场地租赁合同》约定的租金实际上是原告出借给宝建公司的款项，故本案的《场地租赁合同》约定实质上是以租抵债，并不是真实的租赁合同，而是宝建公司以其土地使用权租金收益抵偿欠款的合同之债，属于一般债权，不同于出租人与承租人之间签订的土地租赁合同。案涉土地使用权办理了抵押登记，君悦公司作为抵押权人，享有优先受偿权。原告的一般债权不能对抗君悦公司的优先受偿权。2、《场地租赁合同》实质上为以租抵债，不是真实的租赁合同。《场地租赁合同》实质上是宝建公司擅自以案涉土地使用权的未来租金收益提前抵偿其普通债权的行为，此行为直接损害了作为抵押权人的君悦公司的合法权益。在法院查封案涉土地后，应视为自动冻结案涉土地的租金收益，原告主张以其与宝建公司之间的借款抵销案涉土地的租金收益不成立。3、基于以上，《场地租赁合同》实质上为以租抵债，不是真实有效的租赁合同，属于普通债权，不得对抗法院的强制执行，故，原告主张确认其承租情况、并以其与宝建公司之间的借款抵销租赁期限内的剩余租金990000元，无任何事实与法律依据，依法应予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据。故，君悦公司恳请法院查清事实，依法驳回原告起诉，维护君悦公司的合法权益。经本院合法传唤，第三人宝建公司、东莞市明利贸易有限公司、李笑萍、袁金容、胡宝明未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”之规定，案外人执行异议之诉应符合上述三个条件。而本案中原告诉请并没有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，故原告本案的起诉不符合起诉条件，对原告的起诉，本院予以驳回。综上所述，依照上文所引用的法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告袁伟权的起诉。本案不收取案件受理费，原告袁伟权预交的案件受理费13700元，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审  判  长 莫 然人民 陪 审员 孔艳红人民 陪 审员 黄 媛二〇一九年八月二十九日法 官 助 理 谢嘉欣（兼书记员）    广东省东莞市第一人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1971民初17238号原告：袁伟权，男，1982年3月4日出生。委托代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托代理人：章雨雁，广东莞信律师事务所律师助理。被告：东莞君悦大地发展有限公司，住所地：广东省东莞市万江街道简沙洲社区宝健二路16号联兴大厦一楼A9号铺，统一社会信用代码：91441900MA4UWUMD48。法定代表人：詹永祥，总经理。委托代理人：陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。委托代理人：方嘉浩，广东陈梁永钜律师事务所律师。第三人：东莞市明利贸易有限公司，住所地：广东省东莞万江区简沙洲社区莲新路1号，营业执照注册号：441900000356343。法定代表人：李笑萍。第三人：东莞市宝建纸业有限公司，住所地：广东省东莞市万江简沙洲管理区，营业执照注册号：91441900707844880T。法定代表人：胡宝明，董事长。第三人：李笑萍，女，1959年11月29日出生，汉族，住广东省东莞市。第三人：袁金容，男，1957年10月10日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。第三人：胡宝明，男，1958年4月12日出生，汉族，住广东省东莞市。原告袁伟权诉被告东莞君悦大地发展有限公司（以下简称“君悦公司”），第三人东莞市明利贸易有限公司、东莞市宝建纸业有限公司（以下简称“宝建公司”）、李笑萍、袁金容、胡宝明案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告袁伟权的委托代理人赵立柱，被告君悦公司的委托代理人陈有维、方嘉浩到庭参加诉讼，第三人宝建公司、东莞市明利贸易有限公司、李笑萍、袁金容、胡宝明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告袁伟权向本院提出诉讼请求：一、确认原告承租被拍卖的东府国用（2006）第特**号土地使用权，租赁期限为2011年1月1日至2031年1月1日，租金为每月每平方米3元，租赁面积为25000平方米；二、确认买受人继续履行原告与东莞市宝建纸业有限公司于2011年11月1日签署的《场地租赁合同》，原告不移交上述土地给买受人，继续承租使用上述土地；三、原告以借款抵扣《场地租赁合同》中的剩余租赁期内的所有租金，金额为990000元；四、被告承担本案诉讼费。事实及理由如下：执行法院作出的（2018）粤1971执异489号执行裁定认定事实完全错误，适用法律明显不当。原告与第三人宝建公司就案涉地块签署的场地租赁合同合法有效，原告的租赁权益应当受到法律保护。执行裁定书以租赁合同实际为土地使用权的让渡，该认定违背基本的事实，租赁合同对租期、租金等租赁合同事项有明确的约定，并不存在所谓的让渡土地使用权的情形。执行法院即使对借款抵销租金不予认可，但不能否认原告与第三人宝建公司之间存在真实的租赁合同关系，不能否认原告对案涉土地的承租权。执行法院混淆租赁关系与土地使用权的转让关系，案涉租赁合同是有明确租赁期限和租金约定的，并不存在超限或永久使用土地使用权的情形。综上，原告与宝建公司签订的《场地租赁合同》真实合法，合同自签订后已实际履行近十年，且租赁关系建立在土地使用权办理抵押之前，因此，《场地租赁合同》不因土地使用权人的变更而受影响，执行裁定是错误的，该裁定损害了原告的合法权益，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告君悦公司答辩称，一、原告与宝建公司的借款关系不及于君悦公司，君悦公司依法拍卖取得案涉土地使用权后无需继续履行《场地租赁合同》。原告第一项诉请君悦公司应继续履行《场地租赁合同》，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1、根据《拍卖成交确认书》显示，君悦公司已于2018年9月28日通过公开拍卖方式取得案涉土地使用权，君悦公司为案涉土地合法的使用权人，依法对案涉土地享有使用权。2、据原告诉称，其是基于与宝建公司的借款关系而签署《场地租赁合同》，该合同不是真实有效的租赁合同，仅为原告与宝建公司之间的普通债权，根据合同相对性原则，该债权关系不及于君悦公司。因此，君悦公司依法拍卖取得案涉土地使用权后无需继续履行《场地租赁合同》。3、基于以上，原告与宝建公司的借款关系不及于君悦公司，君悦公司依法拍卖取得案涉土地使用权后无需继续履行《场地租赁合同》，原告诉请君悦公司应继续履行《场地租赁合同》，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。二、原告的第二项、第三项诉讼请求不符合案外人提起异议之诉条件，依法应予以驳回。1、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回......。2、原告在执行异议程序中提出的第三项及第四项执行异议请求为在拍卖公告中明确买受条件为拍得[东府国用（2006）第特**号]土地后继续履行《场地租赁合同》及明确原告以借款抵销《场地租赁合同》中租期内所有租金，而原告在本案中的第二项、第三项诉请为确认继续履行《场地租赁合同》且原告不移交土地给君悦公司并继续使用土地以及以借款抵扣《场地租赁合同》中剩余租赁期内的所有租金合计990000元。可见，原告的第二项、第三项诉请尚未在执行异议审查程序中被法院裁定驳回。3、基于以上，原告的第二项、第三项诉讼请求不符合案外人提起执行异议之诉条件，依法应予以驳回。三、退一步而言，即便原告的第二项、第三项诉讼请求符合执行异议之诉的条件，但原告基于其与宝建公司借款关系签订的《场地租赁合同》实质上为以租抵债，不是真实的租赁合同，且其真实性、合法性未经生效文书确认，不得对抗法院的强制执行。故，原告主张君悦公司应继续履行《场地租赁合同》并以借款抵扣剩余租金990000元，无任何事实和法律的依据，依法应予以驳回。1、根据原告提交的《场地租赁合同》显示，原告以宝建公司所欠原告借款中的18000000元抵作案涉土地20年的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。结合本案情况，《场地租赁合同》约定的租金实际上是原告出借给宝建公司的款项，故本案的《场地租赁合同》约定实质上是以租抵债，并不是真实的租赁合同，而是宝建公司以其土地使用权租金收益抵偿欠款的合同之债，属于一般债权，不同于出租人与承租人之间签订的土地租赁合同。案涉土地使用权办理了抵押登记，君悦公司作为抵押权人，享有优先受偿权。原告的一般债权不能对抗君悦公司的优先受偿权。2、《场地租赁合同》实质上为以租抵债，不是真实的租赁合同。《场地租赁合同》实质上是宝建公司擅自以案涉土地使用权的未来租金收益提前抵偿其普通债权的行为，此行为直接损害了作为抵押权人的君悦公司的合法权益。在法院查封案涉土地后，应视为自动冻结案涉土地的租金收益，原告主张以其与宝建公司之间的借款抵销案涉土地的租金收益不成立。3、基于以上，《场地租赁合同》实质上为以租抵债，不是真实有效的租赁合同，属于普通债权，不得对抗法院的强制执行，故，原告主张确认其承租情况、并以其与宝建公司之间的借款抵销租赁期限内的剩余租金990000元，无任何事实与法律依据，依法应予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据。故，君悦公司恳请法院查清事实，依法驳回原告起诉，维护君悦公司的合法权益。经本院合法传唤，第三人宝建公司、东莞市明利贸易有限公司、李笑萍、袁金容、胡宝明未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”之规定，案外人执行异议之诉应符合上述三个条件。而本案中原告诉请并没有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，故原告本案的起诉不符合起诉条件，对原告的起诉，本院予以驳回。综上所述，依照上文所引用的法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告袁伟权的起诉。本案不收取案件受理费，原告袁伟权预交的案件受理费13700元，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审  判  长 莫 然人民 陪 审员 孔艳红人民 陪 审员 黄 媛二〇一九年八月二十九日法 官 助 理 谢嘉欣（兼书记员）