上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第25385号原告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈鸿，总经理。委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。被告崔德军，男，1977年6月14日生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托代理人刘爱民，男，1962年3月17日生，住上海市浦东新区。被告上海盐东贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人金志旺。原告上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称怡城公司)诉被告崔德军、上海盐东贸易有限公司(以下简称盐东公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法适用普通程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告怡城公司的委托代理人李慈玲，被告崔德军及其委托代理人刘爱民到庭参加诉讼，被告盐东公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡城公司诉称，上海市浦东新区安盛街XXX号房屋系上海中星集团新城房产有限公司(以下简称新城公司)所有，原授权上海中星百友房地产有限公司(以下简称百友公司)对外租赁经营管理。2012年9月21日，百友公司与盐东公司签订《房屋租赁合同》，由盐东公司承租系争房屋用于经营家电维修使用，合同期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止。合同到期前，百友公司已明确发函给崔德军，告知合同到期后不再续租，并将收回房屋，希望其能按时返还房屋，办理相关退租手续。然合同到期后，被告拒绝返还房屋。百友公司已被怡城公司吸收合并，其注销后的债权债务包括与被告之间租赁合同的出租人权利一并由怡城公司承继。被告在合同到期后拒绝搬离租赁房屋，已严重损害出租人的合法权益，故怡城公司起诉至法院，请求判令两被告：1、立即搬离并返还上海市浦东新区安盛街XXX号房屋；2、支付自2014年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，每月按末期月租金的1.2倍计算。被告崔德军辩称，其与怡城公司无任何关系，怡城公司无权要求其搬离，怡城公司也不是涉案租赁合同的当事人，无权收取房租。请求驳回怡城公司的诉讼请求。被告盐东公司未作答辩。经审理查明，上海市浦东新区安盛街XXX号-XXX号(单号)、安盛街XXX号-XXX号(单号)以及三林路XXX弄XXX号XXX室房地产的权利人系新城公司。2012年3月24日，新城公司出具《租赁经营授权书》，将上海市浦东新区安盛街XXX号-XXX号、安盛街XXX号-XXX号房产交由百友公司对外租赁经营管理，处理一切相关事宜(包括诉讼等)。2012年9月21日，百友公司作为出租方(甲方)、盐东公司作为租赁方(乙方)，双方就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同落款处的承租方栏内除盖有盐东公司印章外，崔德军作为公司负责人签字。合同约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋将按照营业执照所包含经营范围承租使用，经营内容限于家电维修，租赁期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止；该房屋第一年的租金标准为1.50元/日/平方米，合同总租金额人民币(以下币种同)94,389元；乙方应于2012年10月1日之前向甲方足额支付房屋租赁保证金11,796元,租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止(解除)或租期届满时，乙方应按完好无损(正常损耗除外)、安全正常的房屋状况，及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备，乙方在该房屋上的装潢、装修残值及附属于房屋的不可移动设备、设施全部无偿归甲方所有；乙方逾期交还房屋的，甲方除了有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应承担的房屋占用使用费。该合同所附的租金清单中载明2012年10月1日至2012年10月31日的月租金为3,953元,2012年11月1日至2014年9月30日的月租金为3,932元。涉案《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》中约定，乙方应向甲方交纳安全、治安、消防共建文明责任金1,000元，如乙方无违章和没有发生各类事故，租赁关系终止时，甲方归还乙方共建文明责任金。上述合同签订后，被告付清了合同期内的租金，并支付了租赁保证金11,796元、消防安全保证金1,000元。2014年2月13日，百友公司向崔德军寄送《告知书》，称其承租的上海市浦东新区安盛街XXX号底层商铺，产权人系新城公司，百友公司受产权人委托负责上述房屋经营管理，现产权人决定对上述店铺进行整治、改造后拟予出售，故百友公司与被告的租赁合同到期后，将不再续租，收回房屋，要求被告届时及时结清房租、水电费、物业管理费等费用，并在二十个工作日内注销《工商营业执照》后，携带租房押金凭证及工商营业执照注销回执，到百友公司办理租房押金退款事宜。另查明，2014年9月19日，怡城公司与百友公司对外刊登了《吸收合并公告》，自即日起怡城公司吸收合并百友公司，吸收合并后，百友公司注销，百友公司注销后其所有债权、债务、资产、长期投资等均由怡城公司承继。2015年1月16日，百友公司经上海市浦东新区市场监督管理局准予注销登记。审理中，怡城公司要求依约没收租赁保证金，但同意返还消防责任保证金。对此，崔德军认为原告无权没收租赁保证金。另，崔德军陈述，其已经承租系争房屋15年，起初以其个人名义签订合同，后为了做账，故以公司的名义签订合同，一开始其是盐东公司的法定代表人，约两年前，其将公司转让，目前房屋由其实际使用，用于经营家电维修。上述事实，有《上海市房地产权证》、《租赁经营授权书》、门牌号证明、《房屋租赁合同》、《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》、《告知书》、《吸收合并公告》、《准予注销登记通知书》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。2014年9月，百友公司被吸收合并入怡城公司，并办理了注销登记，但其财产及债权债务并非随着公司主体的消灭而消灭，而是自然转移给怡城公司，现怡城公司作为涉案租赁合同权利义务的承继者提起本案诉讼，符合法律规定。崔德军认为其与怡城公司之间无任何关系，怡城公司无权向其主张权利的意见，没有法律依据。根据合同约定，租赁期限截至2014年9月30日，现租赁期限已经届满，租赁双方又未签订续租协议，盐东公司作为合同承租方，至今未能返还房屋，怡城公司要求盐东公司迁出、返还租赁房屋并支付房屋占用使用费，具有合同和法律依据，本院予以支持。根据崔德军的陈述以及房屋实际使用情况，其作为租赁房屋的实际承租人及控制使用人，原告要求其共同承担腾房义务并支付房屋占有使用费，具有事实依据，本院亦予支持。根据合同约定，被告逾期交还房屋的，怡城公司除了有权直接没收保证金之外，每逾期一日，怡城公司还有权按照合同所约定的末期租金标准的二倍计算房屋使用费。现怡城公司自愿按月租金1.2倍的标准计算房屋使用费，经查并无不当，本院可予准许，怡城公司要求没收租赁保证金具有合同依据，本院可予支持。但怡城公司继续占有消防责任保证金已失去了合同依据，应予返还。盐东公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告崔德军、上海盐东贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区安盛街XXX号房屋内迁出，并将前述房屋返还给原告上海中星集团怡城实业有限公司；二、被告崔德军、上海盐东贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司自2014年10月1日起至实际迁出之日止、按每月4,718.40元计算的房屋使用费；三、原告上海中星集团怡城实业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告上海盐东贸易有限公司消防责任保证金1,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费743元，由被告崔德军、上海盐东贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一六年二月十九日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。