福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0105民初1430号 原告：陈雪华，女，1969年1月29日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：黄胜红，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：郑美珍，女，1951年5月16日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：卓永钦，福建坤广律师事务所律师。 被告：郑淑金，女，1968年7月2日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 第三人：福州市马尾区雅庭美居房产中介，住所地福州市马尾区。 法定代表人：何红霞。 委托诉讼代理人：吴小东，男，该公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福州市台江区。 负责人：郑圣波，行长。 委托诉讼代理人：卢顺珍，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 原告陈雪华与被告郑美珍、郑淑金、第三人福州市马尾区雅庭美居房产中介（以下简称雅庭房产中介）、第三人中国农业银行股份有限公司福州台江支行(以下简称农行台江支行)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪华及其委托诉讼代理人黄胜红、被告郑美珍及其委托诉讼代理人卓永钦、第三人雅庭房产中介的委托诉讼代理人吴小东、第三人农行台江支行的委托诉讼代理人卢顺珍到庭参加诉讼。被告郑淑金经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈雪华向本院提出诉讼请求：1.判令确认陈雪华与郑淑金、雅庭房产中介签订的《房地产经纪合同》合法有效；2.判令不得执行保全查封郑淑金名下的位于福州市马尾区房屋（以下简称讼争房产）；3.判令郑淑金配合办理讼争房产过户至陈雪华名下；4.本案诉讼费用由郑淑金承担。事实和理由：2018年6月3日，陈雪华与郑淑金、雅庭房产中介签订了《房地产经纪合同》，约定郑淑金将讼争房产出售给陈雪华，房屋面积137.04平方米，房屋价款280万元，合同签订当日支付定金15万元，于2018年6月30日前包含定金100万元直接支付给郑淑金，2018年7月30日前支付郑淑金50万元，其中3万元暂由雅庭房产中介收取，待所有手续办完退还给郑淑金；尾款130万元在产权证办理至陈雪华名下后支付；郑淑金收到150万元当天将房产物业、钥匙移交给陈雪华等内容。合同签订后，陈雪华于2018年6月3日向郑淑金支付定金15万元，于2018年6月27日向郑淑金支付购房款65万元，于2018年6月30日向郑淑金支付购房款20万元，于2018年7月29日向郑淑金支付购房款30万元，于2018年7月31日向郑淑金支付购房款17万元，于2018年7月31日向雅庭房产中介支付购房款3万元，以上款项合计150万元，郑淑金、雅庭房产中介收到款项后分别向陈雪华出具了收条确认收款事实。2018年7月31日，郑淑金将3101单元房产的钥匙、物业、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、业主手册等与房屋有关的所有材料全部交付给陈雪华，陈雪华已实际占有上述房屋。陈雪华同意为郑淑金向农行台江支行代偿讼争房屋的贷款后，剩余房价款再按法院要求交付执行。2018年9月4日，福州市马尾区人民法院（以下简称马尾法院）因郑淑金与郑美珍民间借贷纠纷一案作出裁定，查封该讼争房产。为此，陈雪华于2018年10月15日提出执行异议申请。马尾法院于2018年10月24日作出（2018）闽0105执异17号执行裁定，驳回陈雪华的异议请求。陈雪华认为，其在马尾法院查封之前与郑淑金、雅庭房产中介签订的《房地产经纪合同》合法有效，并合法占有了讼争房屋，而未办理过户登记手续并非陈雪华的自身原因造成，其权益应当优先予以保护，故依法提起执行异议之诉,望判如所请。 郑美珍辩称,一、陈雪华与郑淑金签订的《房地产经纪合同》违反法律法规禁止性规定，属无效合同，不能对抗郑美珍的保全申请。二、陈雪华违约付款且尚未支付其所谓合同的全部买卖价款，更未实际占有案涉房产，其主张系权利人无事实和合法依据，不能排除执行。三、陈雪华对于讼争房产未能过户至其名下存有重大过错，郑美珍作为善意第三人，权益保护优先于陈雪华。综上，请求依法驳回陈雪华的全部诉讼请求。 郑淑金未作答辩。 雅庭房产中介述称，陈雪华与郑淑金签订的《房地产经纪合同》是有效的，在签订合同之前我司均有告知陈雪华和郑淑金房屋是有预告登记的，房屋预告登记证书相当于产权证。 农行台江支行述称，陈雪华已将讼争房产的按揭贷款1047250.63元代还至本行，并办理了解封手续，抵押债权已经消灭，故其对陈雪华的诉讼请求不再持有异议。 本院经审理认定事实如下：2015年10月12日，郑淑金与正荣（马尾）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定郑淑金向正荣公司购买讼争房产，总价款1657213元。2015年11月13日，正荣公司办理了讼争房产的预购商品房预告登记，登记号为：榕房预ＦＺ购字第××号。2016年2月15日，郑淑金、正荣公司与中国农业银行股份有限公司福州福新支行（以下简称农行福新支行）签订《个人购房担保借款合同》，由郑淑金向农行福新支行借款110万元用于购买讼争房产，并以讼争房产作为抵押物，正荣公司作为保证人承担不可撤销连带保证责任。2016年3月7日，郑淑金办理了讼争房产的预购房屋抵押权预告登记，登记号为：榕房预ＦＺ押字第××号。 2018年6月3日，陈雪华与郑淑金、雅庭房产中介签订了《房地产经纪合同》及《补充协议》，约定郑淑金将讼争房产（榕房预ＦＺ购字第××号,面积:137.04平方米）以280万元的价格转让给陈雪华。合同签订后，陈雪华按约于2018年6月3日向郑淑金支付定金15万元，于2018年6月27日向郑淑金支付购房款65万元，于2018年6月30日向郑淑金支付购房款20万元，于2018年7月29日向郑淑金支付购房款30万元，于2018年7月31日向郑淑金支付购房款17万元，于2018年7月31日向雅庭房产中介支付购房款3万元，以上款项合计150万元。郑淑金、雅庭房产中介收到上述款项后分别向陈雪华出具了收条。关于购房尾款，根据双方约定，陈雪华应在郑淑金产权证办理出来后贷款银行通知可以还款当天将部分房款给郑淑金解押上述房产。2018年7月31日，郑淑金将讼争房产的钥匙、物业、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、业主手册等与房屋有关的所有材料全部交付给陈雪华，陈雪华已实际占有该讼争房屋。 2018年9月4日，本院因郑淑金与郑美珍民间借贷纠纷一案作出（2018）闽0105民初1127号民事裁定书，查封了该讼争房产。为此，陈雪华于2018年10月15日向本法院提出执行异议申请。本院于同年10月24日作出（2018）闽0105执异17号执行裁定，驳回陈雪华的异议请求，陈雪华收到上述裁定书后于2018年11月2日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，农行福新支行于2017年10月23日划归农行台江支行管辖，其内设机构与台江支行合并，农行台江支行承受农行福新支行在诉前发生的民事权利。2018年11月15日，农行台江支行曾以郑淑金、正荣公司为被告向福州市台江区人民法院（以下简称台江法院）提起诉讼，案由为金融借款合同纠纷，台江法院于2018年12月28日作出（2018）闽0103民初4384号民事判决书，判令郑淑金应向农行台江支行偿还借款本金1004571.2元及利息（含罚息、复利，暂计至2018年12月26日的利息820.4元，之后的利息按合同约定的标准计付至借款本息全部清偿之日止）；正荣公司应对上述确定的债务承担连带清偿责任。2018年9月至12月期间，农行台江支行从正荣公司账户扣划代偿款共计36217.81元。本案审理过程中，陈雪华代郑淑金向农行台江支行偿还了讼争房屋尚欠的全部抵押借款本金1004571.20元、利息11427.03元、迟延履行金7559.40元、财产保全费5000元、律师费18693元，并代郑淑金向正荣公司偿还了代垫款36217.81元及违约金41499.08元。2019年7月16日，陈雪华按照本院要求，在扣除代垫的上述律师费18693元及违约金41499.08元后，自愿将购房款余额235224.56元汇至本院指定的银行账户。 又查明，2018年11月16日，福州市不动产登记和交易中心向正荣公司发出榕不动产首字第〈20189000822〉首次登记通知书，包括讼争房屋在内的部分商品房已具备办理首次登记的条件。 以上事实，有郑淑金提交的《房地产买卖合同》、《房屋预告登记证明》、销售不动产统一发票、借款凭证、收款收据、兴业银行借记卡交易明细、定金收条、收条、中国银行交易流水明细清单、（2018）闽0105执异17号民事裁定书、中国农业银行业务凭证及货款业务回单、郑淑金贷款结清说明、说明、诉争房屋的钥匙、物业、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、业主手册；农行台江支行提交的《个人购房担保借款合同》、《省分行营业部关于管理体制改革落地实施方案的报告》、《预购商品房抵押权预告登记》、（2018）闽0103民初4384号民事判决书及生效证明书、首次登记通知书以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，作为案外人的陈雪华应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，作为案外人的陈雪华已于2018年6月3日与郑淑金、雅庭房产中介签订了《房地产经纪合同》，而本院直到2018年9月4日才根据郑美珍的申请对讼争房产进行查封。而在本院查封之前，郑淑金也已将讼争房产的钥匙交付给陈雪华，即陈雪华已实际占有了讼争房产。合同签订后陈雪华已经按照合同及补充协议的约定支付了150万元的购房款。诉讼中，陈雪华又自愿替郑淑金还清了讼争房屋的按揭贷款，使抵押权归于消灭，并按本院要求将剩余的购房款交至指定账户。另外，本案也并非陈雪华的自身原因导致讼争房产至今未能办理过户登记手续，其责任应归咎于郑淑金。 综上所述，陈雪华对作为执行标的的讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对讼争房产的强制执行并解除查封措施，于法有据，本院予以支持。郑淑金经合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下: 一、确认陈雪华与郑淑金、福州市马尾区产中介签订的《房地产经纪合同》合法有效； 二、不得执行保全查封郑淑金名下的位于福州市马尾区房产（榕房预ＦＺ购字第××号）； 三、郑淑金应于本判决生效之日起三十日内配合陈雪华将福州市马尾区房产（榕房预ＦＺ购字第××号）过户至陈雪华名下。 如果郑淑金未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向陈雪华支付迟延履行金。 案件受理费29200元，由郑淑金负担。郑淑金负担的案件受理费29200元，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依法予以强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李 心 人民陪审员  刘福华 人民陪审员  侯添淦 二〇一九年八月二十六日 法官 助理  何海婷 书 记 员  张 菁 附：一、本判决书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。 理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。