四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初5355号 原告（执行案外人）：钟巍，男，1975年2月15日出生，汉族，住四川省彭州市。 原告（执行案外人）：陈亚晴，女，1974年3月21日出生，汉族，住四川省彭州市。 二原告共同委托诉讼代理人：杨浩月，四川法翼行律师事务所律师。特别授权。 被告（申请执行人）：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地：成都市人民中路一段**。 法定代表人：陆建超，总经理。 委托诉讼代理人：杨鹏国，四川思创律师事务所律师。特别授权。 被告（被执行人）：王娟，女，1984年6月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 原告钟巍、陈亚晴与被告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称成房担保公司）、王娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟巍及其委托诉讼代理人杨浩月、被告成房担保公司的委托诉讼代理人杨鹏国到庭参加了诉讼。被告王娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 钟巍、陈亚晴共同请求本院判令：1.停止对彭州市房屋的强制执行，并解除查封；2.确认案涉房屋归钟巍、陈亚晴所有；3.本案案件受理费由王娟、成房担保公司承担。事实及理由：钟巍、陈亚晴与王娟、案外人雷田涛于2016年5月签订《房屋买卖合同》，约定王娟、雷田涛将涉案房屋以总价20万元的价格出售给钟巍、陈亚晴。双方签订合同后钟巍、陈亚晴按照合同约定支付王娟、雷田涛10万元，王娟、雷田涛随即将涉案房屋交付给钟巍、陈亚晴。钟巍、陈亚晴对涉案房屋进行装修并居住至今。钟巍、陈亚晴就案涉房屋办理过户、支付余款以及归还银行按揭贷款事宜按照合同预留号码多次联系王娟、雷田涛，但一直联系不上王娟、雷田涛。且钟巍、陈亚晴与王娟约定的房屋总价款20万元足以偿还案涉房屋的银行按揭贷款，银行贷款未能偿还以及过户不能是由于王娟、雷田涛未按照约定履行合同义务，钟巍、陈亚晴对此并无过错。后案涉房屋被青羊区人民法院查封，钟巍、陈亚晴遂向法院提起案外人执行异议，青羊区人民法院驳回钟巍、陈亚晴的异议请求，钟巍、陈亚晴不服此裁定，依法提起本诉。 成房担保公司辩称，1.成房担保公司与王娟于2015年4月1日签订《个人住房/商业用房反担保（抵押）合同（1）》，该合同合法有效，且合同签订时间早于《房屋买卖合同》，因此房屋一旦取得产权证，首先应办理抵押物权登记而非房屋过户；2.钟巍、陈亚晴在签订房屋买卖合同时明知案涉房屋没有产权证、银行贷款未结清以及基于抵押合同抵押给成房担保公司，钟巍、陈亚晴应当预见买卖合同履行中的法律风险。截至目前，钟巍、陈亚晴仍有10万元房屋价款尚未支付。上述情况，不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形；3.青羊区人民法院所作的诉讼保全查封以及执行阶段的查封均是合法行为。 王娟未答辩，亦未提交证据材料。 经审理查明，2015年4月1日，王娟（甲方）与成房担保公司（乙方）签订《个人住房/商业用房反担保（抵押）合同（1）》，主要约定：乙方为甲方因购买案涉房屋向建行彭州支行所贷的15.8万元提供连带但保证责任；甲方将所购买房产抵押给乙方作为反担保；如因甲方违反借款合同的约定导致乙方承担保证责任，乙方可依法处分抵押物并优先受偿。后双方未就该房屋办理抵押登记。 2016年3月16日，王娟通过商品房购买的方式取得案涉房屋所有权。现案涉房屋系王娟单独所有。 2016年5月29日，钟巍（作为买方）与王娟（作为卖方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方王娟以及共同权益人雷田涛将彭州市回龙西路136号“中节能·新时代广场一期”1栋1单元10楼1005号房屋出卖给钟巍以及共同权益人陈亚晴。合同载明：该房屋尚未取得相关职能部门颁发的房屋和土地权证；该房屋已设定抵押，抵押用途为房屋按揭贷款，贷款银行为建行彭州支行，贷款方式为卖方本人公积金贷款（成房担保公司担保），借款本金为15.8万元，此外该房屋未设置其他抵押；卖方未将该房屋出租。该房屋成交价格为20万元；经双方商定，购房价款以分期支付的方式分2期进行：1.合同签订生效的同时，买方向卖方支付全部购房款的50%，即10万元，卖方于3日内将房屋交付给买方；2.买方在该房屋所有权证和土地使用权证（或不动产证）颁发后于10个工作日内完成剩余50%购房价款的全额支付，即10万元，同时卖方必须无条件配合买方先行完成卖方在银行按揭贷款的提前全额还贷并解除房屋抵押状态，然后配合买方到房管局等相关部门完成过户更名等相应手续，直至买方依法取得该房屋所有权证和土地使用权证（或不动产权）。如该房屋所有权证和土地使用权证（或不动产证）至截止日期为止（2017年12月31日），尚未由开发商代为办理完成颁证，则买方在截止日期到期后10个工作日内完成剩余50%购房价款的全额支付，即10万元，同时卖方必须无条件配合买房先行完成卖方在银行按揭贷款的提前全额还贷并解除房屋抵押状态，然后配合买方到房管局、开发商等相关部门（公司）完成过户更名等相应手续，直至买方依法取得该房屋所有权登记的所有相关预登记手续。卖方未按照约定条款的内容和时间配合买方完成相应过户更名等相关程序，导致买方无法取得该房屋所有权证（或该房屋所有权证未颁证前的预登记手续的），视为卖方违约。 钟巍于2016年5月29日按照合同约定，向王娟转账10万元。 合同签订后，王娟、雷田涛将案涉房屋交付给钟巍、陈亚晴，钟巍、陈亚晴对房屋进行装修后入住该房屋。截至庭审前，案涉房屋由钟巍、陈亚晴实际占有。 另查明：1.房屋信息查询记录载明，案涉房屋现登记至王娟名下，在限制登记信息一栏中载明本院于2019年1月24日送达限制登记文书，以（2018）川0105执6270号执行裁定书进行限制登记。2.钟巍、陈亚晴自愿要求将房屋剩余尾款10万元交付法院执行，本院于2019年8月20日收到钟巍、陈亚晴交付的房屋尾款10万元。3.因成房担保公司与王娟存在追偿权纠纷，成房担保公司向本院提起诉讼，同时申请对案涉房屋进行保全，本院审查后于2017年7月31日以（2017）川民初2179号民事裁定书之二查封了案涉房屋。本院于2017年8月8日作出（2017）川民初第2179号民事判决，判决王娟向成房担保公司支付为其代偿的贷款本息147068.38元以及违约金47400元。判决生效后，本院立案执行并以（2018）川0105执6270号执行裁定书及协助执行通知书查封案涉房屋，诉讼保全中的查封转为执行中的查封。后钟巍、陈亚晴对上述查封不服，向本院提出执行异议申请，本院于2019年3月26日作出（2019）川0105执异93号执行裁定书，裁定驳回钟巍、陈亚晴对案涉房屋提出的执行异议。钟巍、陈亚晴不服该裁定向本院提起本诉。 上述事实有当事人主体信息、房屋买卖合同、银行交易流水、居住证明、房屋装修合同、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、房屋信息查询记录、交付案款单据以及当事人陈述等在案为证。 庭审中，钟巍、陈亚晴提交短信、微信记录截图，拟证明钟巍、陈亚晴就案涉房屋办理过户、支付余款以及归还银行按揭贷款事宜按照合同预留号码多次联系王娟、雷田涛，但一直联系不上王娟、雷田涛，不能办理过户手续系王娟、雷田涛的过错。成房担保公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点为钟巍、陈亚晴基于《房屋买卖合同》享有的物权期待权能否阻却本院的执行。钟巍、陈亚晴与王娟、雷田涛经协商自愿签订房屋买卖合同，钟巍、陈亚晴于当日按照合同约定将案涉房款50%支付给王娟，后双方办理交接。房屋买卖合同已经得到实际履行，钟巍、陈亚晴将房屋装修后搬入居住，取得对该房产的实际占有、控制和使用权。房屋产权登记证书是权利人享有不动产物权的证明，在产生争议时，只是推定权利的依据，但不是证明权属的唯一依据。虽然王娟与成房担保公司就案涉房屋签订《个人住房/商业用房反担保（抵押）合同（1）》，但双方并未就此办理抵押登记。后王娟未按期履约导致成房担保公司承担保证责任，双方因此产生追偿权纠纷，王娟作为其与成房担保公司追偿权纠纷的被执行人，其是在法院采取查封房产措施之前，将其单独所有的需要办理过户登记的财产自愿出卖给钟巍、陈亚晴，该房产交易时并不存在法律上的限制，且钟巍、陈亚晴已经按照合同约定支付相应价款并实际占有、使用该房屋，取得了该房产的物权期待权，即登记请求权。虽钟巍、陈亚晴与王娟签订房屋买卖合同时，合同中约定案涉房屋存在抵押登记，但截至2019年2月25日的房屋信息查询记录表明，案涉房屋无抵押登记信息。同时钟巍、陈亚晴已将剩余50%房屋价款交付本院执行。上述情况，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”中第（一）、（二）、（三）项之规定。 关于案涉房屋未办理过户登记，钟巍、陈亚晴是否有过错的问题。本院认为，未办理过户登记能够归责于买受人的原因，主要系其对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略以及消极不行使登记权利。虽钟巍、陈亚晴在签订房屋买卖合同时明知房屋已经设立抵押，但合同所载“卖方必须无条件配合买方先行完成卖方在银行按揭贷款的提前全额还贷并解除房屋抵押状态”的内容可以证明钟巍、陈亚晴并未忽略他人权利，而是希望解除房屋抵押状态，并且王娟与成房担保公司也未就案涉房屋办理抵押登记。同时钟巍、陈亚晴与王娟约定的房屋价款足以支付该房屋的银行按揭贷款，因此钟巍、陈亚晴并未忽略他人权利障碍。通过房屋买卖合同以及当事人陈述可知，案涉房屋不存在政策限制。综合上述情况，本院认为钟巍、陈亚晴对于房屋过户不能并无过错。综上，钟巍、陈亚晴作为买受人对登记在王娟名下的不动产享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋应归钟巍、陈亚晴所有。 综上，钟巍、陈亚晴的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、停止成都市青羊区人民法院（2018）川0105执6270号执行裁定书对位于彭州市房屋的强制执行； 二、确认彭州市房屋归钟巍、陈亚晴所有。 案件受理费4300元，由王娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 黄 静 人民陪审员 赖 伟 人民陪审员 徐 红 二〇一九年八月二十一日 书 记 员 左英杰