四川省遂宁市安居区人民法院执 行 裁 定 书（2019）川0904执异7号异议人（案外人）：詹世秀，女，汉族，生于1970年3月18日，住四川省遂宁市安居区。异议人（案外人）：李林，男，汉族，生于1971年12月1日，住四川省遂宁市安居区。委托代理人（特别授权）：廖俊逸，四川法蜀律师事务所律师。申请执行人：伍燕春，女，汉族，生于1975年4月22日，住四川省遂宁市安居区。被执行人：李学军，男，汉族，生于1975年3月16日，住四川省遂宁市安居区。被执行人：廖克清，女，汉族，生于1977年4月15日，住四川省遂宁市安居区。本院在执行申请执行人伍燕春与被执行人李学军、廖克清民间借贷纠纷一案中，案外人詹世秀、李林于2019年7月15日对本院（2019）川0904执435号执行案件中执行的遂宁市安居区陶家湾安置小区6-2-1-4房屋一套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人詹世秀、李林异议请求：请求解除对陶家湾安置小区6-2-1-4房屋的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。事实和理由：2015年1月19日，异议人詹世秀、李林与被执行人李学军、廖克清签订了《卖房契约》，约定被执行人李学军、廖克清将房屋出售给异议人詹世秀、李林，2015年2月27日，异议人詹世秀、李林向被执行人李学军、廖克清履行了付款义务，被执行人李学军、廖克清向异议人出具收条一张，载明收到购房款，因该房屋属于安置房，暂未办理房产证，所以该房屋一直未过户。2019年7月4日，贵院在执行申请执行人与伍燕春被执行人李学军、廖克清之间的民间借贷纠纷案件中，查封了异议人的房产，为维护异议人的合法权益，特向你院提出异议，请求解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的评估、拍卖。为支持其请求，异议人詹世秀、李林向本院提交了下列证据：1、异议人及被执行人的身份证复印件；2、遂宁市安居区柔刚街道顺安社区居民委员会证明复印件2张；3、四川省政府非税收入通用票据复印件；4、卖房契约复印件；5、收条复印件。申请执行人伍燕春辩称，一、答辩人向遂宁市安居区人民法院申请强制执行李学军、廖克清的财产的依据是已生效的遂宁市安居区人民法院（2019）川0904民初359号民事判决书，该行为合理、合法；二、陶家湾安置小区6-2-1-4号房屋系被执行人李学军、廖克清所有，登记在被执行人李学军、廖克清名下，因此法院依法查封该房屋系合理、合法行为；三、被答辩人李林、詹世秀提出的执行异议在本案中不成立。被答辩人李林、詹世秀与被执行人李学军、廖克清之间的房屋买卖行为与本案无关，且该房屋买卖行为是否真实，还需进一步核实。且被答辩人李林、詹世秀与被执行人李学军、廖克清并未办理房屋所有权转移登记手续，因此该房屋的所有权人仍为被执行人李学军、廖克清，被答辩人的执行异议不成立。被答辩人李林、詹世秀与被执行人李学军、廖克清之间的房屋买卖关系即使成立，但至今未办理过户登记，双方建立的仅仅是合同关系，是债权纠纷，而非物权纠纷。而答辩人在申请法院强制执行过程中，是对登记在被执行人李学军、廖克清名下的房屋的物权执行，该物权享有排他权利。被执行人将其不动产出卖给被答辩人，被答辩人虽已支付价款并实际占有，因未办理过户登记的，根据2007年实施的《中华人民共和国物权法》规定，不发生物权变动的效力，名义上仍属于被执行人的财产，根据最高人民法院《查封规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：（1）被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；（2）第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；（3）第三人已经实际占有所买卖的不动产，第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。就本案而言，系争房屋被查封冻结前，被答辩人只是支付了大部分房款，并未付清全部价款，与法律规定的不得查封被执行人出卖给第三人的不动产条件不符，且该房屋买卖协议至今4年多时间，没有办理过户登记的原因，答辩人认为被答辩人自身有过错，因此答辩人请求法院准许对系争房屋的执行。综上，请求依法驳回被答辩人的异议请求。被执行人李学军、廖克清未予答辩。本院查明，2019年3月4日，本院立案受理伍燕春与李学军、廖克清民间借贷纠纷一案。同年3月26日，本院作出（2019）川0904民初359号民事判决书，判决李学军、廖克清于本判决生效后之日共同偿还伍燕春借款271,000元及利息，利息按年利率6%计算，从2019年3月4日起至本判决确定履行义务之日止。该判决生效后，李学军、廖克清仍未履行还款义务，伍燕春遂于2019年5月22日向本院执行局申请强制执行其与李学军、廖克清民间借贷纠纷一案。在执行中查明，本院于2017年11月2日以（2017）川0904执316号执行裁定书查封了被执行人李学军、廖克清共同所有位于遂宁市安居区陶家湾安置小区6-2-1-4房屋一套，申请执行人伍燕春已申请对该房屋进行处置。2019年7月4日，本院作出（2019）川0904执435号执行裁定书，裁定拍卖李学军、廖克清共同所有位于遂宁市安居区陶家湾安置小区6-2-1-4房屋一套，并张贴了强制腾退的公告，告知占用、使用人相关权利与义务。经审查，依据异议人提供的证据查明，2015年1月19日，李林、詹世秀（买方）、李学军、廖克清（卖方）签订《卖房契约》。约定：卖房契约人李学军、廖克清自愿将陶家湾第三期安置房B6栋一单元一楼四号卖给李林、詹世秀永远营业使用，该楼房面积为87.69平方米，经买卖双方商定每平方米时值价款为2,000.00元，合计该套楼房卖价为175,380.00元，另加防护栏、门7,000.00元，总合计卖价为182,380元（卖方净收），该房在转移过户时由卖方提供一切手续，由买方提供过户手续的一切费用，过户手续未办齐全时，暂时少付卖房款贰万元，过户手续办理完毕，付清全部买房款（卖方承诺一年内卖方想尽一切办法办完过户手续）。卖房契约签订后，2015年2月27日，廖克清、李学军出具收条一张，载明：“今收到李学军卖给李林陶家湾小区安置房B6栋2单元1楼4号住房一套购房款：壹拾陆万贰仟元正”。另查明，2019年8月7日，遂宁市安居区柔刚街道顺安社区居民委员会出具证明一份，证明李林、詹世秀于2015年1月19日购买了李学军、廖克清的位于遂宁市安居区陶家湾安置小区6-2-1-4房屋并于2015年1月20日入住该房屋。以上事实有执行异议申请书、异议人及被执行人的身份证复印件、卖房契约复印件、收条复印件、遂宁市安居区柔刚街道顺安社区居民委员会证明、（2017）川0904执316号执行裁定书复印件、（2019）川0904执435号执行裁定书复印件、四川省遂宁市安居区人民法院公告复印件、房屋信息摘要复印件、询问笔录等在卷为证。本院认为，案外人詹世秀、李林对本院（2019）川0904执435号执行案件中执行的遂宁市安居区陶家湾安置小区6-2-1-4房屋一套提出执行异议，其内容为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，异议人詹世秀、李林在查封前与被执行人李学军、廖克清签订了《卖房契约》，约定购买争议房屋，异议人詹世秀、李林已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行并已合法占有该房屋，未办理过户登记系因被执行人李学军、廖克清屡次推脱，非因自身原因，故其异议理由成立，对其要求中止对位于该房产的评估、拍卖的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于四川省遂宁市安居区陶家湾安置小区6-2-1-4房屋一套的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曾 东审 判 员  陈 勐人民陪审员  杨运术二〇一九年八月七日法官 助理  彭 薇书 记 员  郑金奇