四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初2348号 原告：成都市保新房地产开发有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街**。 法定代表人：刘百灵，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：郭燕，女，1963年4月24日出生，住四川省隆昌县。 原告成都市保新房地产开发有限公司（以下简称保新公司）与被告郭燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告保新公司的委托诉讼代理人陈娇、被告郭燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保新公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除保新公司与郭燕双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件；2．请求判令合同解除后郭燕协助保新公司到房产管理机关办理网签合同及备案登记撤销手续，郭燕逾期协助的，需向保新公司支付房屋总价款万分之八每日的违约金；3．请求判令郭燕向保新公司支付总房款20%的违约金共计 914784元人民币（大写：玖拾壹万肆仟柒佰捌拾肆元），且保新公司有权从应退给郭燕的房款中扣除保新公司代郭燕清偿按揭银行的全部款项；4．请求判令郭燕承担本案诉讼费、保全费、保全担保费、公告费。事实及理由：保新公司与郭燕于2014年6月26日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，约定郭燕购买保新公司开发建设的位于成都市新都区房屋，郭燕选择贷款方式支付购房款，保新公司为其提供连带责任担保。但因郭燕未履行支付按揭款的义务，导致按揭银行解除按揭合同并要求保新公司承担连带清偿责任。因此，根据双方签订的合同及补充协议约定，保新公司有权解除购房合同及要求郭燕承担违约责任。为此，保新公司诉至本院，提出前述诉讼请求。 保新公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1．《商品房买卖合同》及补充协议各一份，用以证明保新公司与郭燕建立了商品房买卖合同法律关系，郭燕违约导致保新公司承担担保责任，保新公司有权解除合同并要求郭燕承担违约责任； 2．中国工商银行股份有限公司《履行担保责任通知书》、还款证明、个人贷款结清证明各一份，用以证明银行要求保新公司承担担保责任，保新公司代郭燕偿还了3806052.86元； 3．网签合同信息查询记录一份，用以证明案涉合同办理了备案登记，解除合同还需解除网签及备案登记； 4．房屋信息查询记录一份，用以证明房屋是保新公司所有，合同解除后郭燕应当腾退并返还房屋； 5．华西都市报复印件一份，用以证明保新公司通知郭燕收房，根据约定房屋视为已交付，郭燕应当腾退并返还房屋。 郭燕对保新公司所提交证据的三性均无异议。 郭燕辩称，保新公司起诉内容属实，但郭燕一直积极筹款归还按揭，但因资金周转困难、逾期偿还按揭，导致保新公司先行帮郭燕结清了银行按揭贷款。郭燕前期首付款已经付清，并办理了银行按揭，且现在房屋增值，即使解除合同重新出售其增值价格也足以弥补损失，保新公司主张的违约金过高。合同签订后，郭燕一直没有拿到合同，保新公司对违约的发生也有责任。 郭燕无证据向本院提交。 本院认为，保新公司提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2014年6月26日，保新公司（出卖人）与郭燕（买受人）签订编号为×××××号的《商品房买卖合同》及附件、《保利狮子湖项目商品房买卖合同补充协议》，约定郭燕购买保新公司开发的位于成都市新都区房屋，建筑面积271.17平方米，总价款4573919元。合同第五条约定，买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称为工商银行滨江支行）或住房公积金管理机构借款支付，抵押权人为工商银行滨江支行，期限：17年。补充协议第四条第六款约定，“若非因出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金”。补充协议第十七条第二款约定，“买卖双方中任何一方行使合同解除权后，买受人应于合同解除后的10个工作日内协助出卖人到房产管理机关办理合同备案登记的撤销手续（包括提供相应证明、资料等）。否则，每逾期一天，由买受人向出卖人支付房屋总价款万分之八的违约金”。双方一致确认，前述合同签订后，郭燕已按约定向保新公司足额支付首付款，并向银行贷款3200000元，贷款发放日期为2015年6月23日。 2014年12月29日，保新公司就案涉房屋为郭燕办理网签合同备案，网签备案号XXXXXX，网签合同信息查询记录记载该房屋地址为：新都区。2015年6月22日，保新公司在华西都市报（电子报）上发布《交房公告》，告知业主所购买的“保利·狮子湖橡树庄园”物业已达到合同约定的交付条件，保新公司将于2015年6月30日期间集中办理房屋交付手续。双方一致确认郭燕实际未接收案涉房屋、未办理书面交接手续。 2019年4月11日，工商银行滨江支行向保新公司发出《履行担保责任通知书》，载明：“郭燕（以下简称借款人）于2015年5月28日与我行签订了编号为2015纯按揭2044狮子的《个人购房借款/担保合同》（以下简称“合同”）。2015年6月23日我行依合同约定向借款人发放了个人一手住房购置贷款3200000元，贵公司按合同约定为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任。截至2019年3月23日，借款人已连续38期未依合同约定还款。按照合同约定请贵公司在接到本通知书后履行连带保证责任，归还我行全部贷款本息及实现债权费用，其中本金3124520.59元，利息603160.27元，诉讼费34352元、保全费5000元、公告费300元、执行费38720元。共计3806052.86元。……”。保新公司向工商银行滨江支行支付该款，工商银行滨江支行于2019年4月15日出具《还款证明》，载明：“……成都市保新房地产开发有限公司于2019年4月12日代为清偿郭燕所欠我行的全部贷款本金3124520.59元，利息603160.27元，诉讼费34352元、保全费5000元、公告费300元、执行费38720元。共计人民币3806052.86元。现该笔贷款已结清”，同日工商银行滨江支行出具《个人贷款结清证明》，载明郭燕在该行申请的个人一手房购置贷款本息已于2019年4月12日全部结清。 以上事实，有保新公司提交的证据及双方当事人陈述在卷为证。 本院认为，保新公司与郭燕于2014年6月26日签订的《商品房买卖合同》及附件、《保利狮子湖项目商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于解除合同。本案中，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，由于郭燕未按时归还银行按揭贷款，导致保新公司承担连带担保责任，代郭燕偿还银行贷款本息等共计3806052.86元，按照双方补充协议第四条第六款约定，保新公司有权解除合同，故对保新公司要求解除《商品房买卖合同》及附件、《保利狮子湖项目商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失”之规定，基于案涉房屋已公告交付但双方一致确认并未实际办理交接的事实，合同解除后，郭燕需配合保新公司处理房屋返还事宜。 关于协助办理网签合同注销手续。双方补充协议中明确约定买受人应于合同解除后10个工作日内协助出卖人办理合同备案登记撤销手续，对于保新公司主张由郭燕协助办理网签合同及备案登记注销手续的请求，本院予以支持。保新公司基于合同约定主张在郭燕逾期协助时按房屋总价款日万分八标准支付违约金，对此本院认为，约定违约金的本意应是对因违约而受损失的当事人予以补偿，郭燕协助办理网签合同备案登记注销手续义务的履行属于对本案判决的执行，逾期协助的事实当前尚未发生，故对保新公司的该项诉讼请求，本案中不予支持。 关于郭燕应付款数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，结合双方补充协议“若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金”约定，合同解除后，保新公司应退还郭燕实际支付的购房款4573919元，郭燕应归还保新公司代其向按揭银行清偿的款项3806052.86元，并向保新公司支付违约金914783.8元（4573919元×20%），对应保新公司主张支付违约金和从应退购房款中扣除代偿款项的诉请，品迭后郭燕应向保新公司支付146917.66元（3806052.86元＋914783.8元-4573919元）。郭燕答辩认为双方合同约定的违约金计付标准过高、请求调减，本院结合违约损失、合同履行程度、当事人过错和预期利益等因素衡量，认为以总房款20%标准计付解除合同违约金是双方真实意思且不违反公平原则和诚实信用原则，对于郭燕的该项答辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市保新房地产开发有限公司与被告郭燕于2014年6月26日签订的《商品房买卖合同》及附件、《保利狮子湖项目商品房买卖合同补充协议》； 二、被告郭燕于本判决生效之日起十日内向原告成都市保新房地产开发有限公司返还位于成都市新都区房屋； 三、被告郭燕于本判决生效之日起十日内协助原告成都市保新房地产开发有限公司办理位于成都市新都区买卖合同网上签约及备案登记的注销手续; 四、被告郭燕于本判决生效之日起十日内支付原告成都市保新房地产开发有限公司146917.66元； 五、驳回原告成都市保新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6473.92元（已减半收取），保全费5000元，共计11473.92元，由被告郭燕负担（此款原告成都市保新房地产开发有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇一九年八月一日 书记员  曾妙