广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初3118号原告：东莞银行股份有限公司珠海分行，住所地住所香洲区情侣中路**********。统一社会信用代码9144040007792392XQ。负责人：陈华，行长。委托诉讼代理人：陶文锋，湖南人和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茹翠，湖南人和（珠海）律师事务所律师。被告：黄某2，男，汉族，1974年5月18日生，住址广东省珠海市香洲区。被告：黄某1，男，汉族，2004年8月6日生，住址广东省珠海市香洲区。监护人：黄某2，男，汉族，1974年5月18日生，住址广东省珠海市香洲区。监护人：陈某，女，汉族，1973年10月8日生，住址广东省珠海市香洲区。被告：陈某，女，汉族，1973年10月8日生，住址广东省珠海市香洲区。被告：珠海市海滨广场房地产有限公司，住所地珠海市吉，住所地珠海市吉大水湾路**海湾花园德馨苑****码91440400781155223X。负责人：李志毅。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。原告东莞银行股份有限公司珠海分行与被告黄某2、黄某1、陈某珠海市海滨广场房地产有限公司（以下简称“海滨广场公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶文锋、刘茹翠、被告海滨广场公司的委托诉讼代理人章萍萍到庭参加诉讼。被告黄某2、黄某1、陈某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告黄某2、黄某1签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》，合同编号为“×××29”，合同金额为人民币2940000元。2、请求被告黄某2、黄某1偿还原告贷款本金2564358.88元及利息45270.31元、罚息404.63元、复利549.42元（利息、罚息及复利暂计至2019年2月12日止，该日后利息、罚息及复利按《楼宇按揭抵押贷款合同》约定的标准计算至还清全部贷款本息之日止），本息暂计2610583.24元。3、请求判令确认原告对被告黄某2、黄某1提供的位于珠海市香洲区××路××号××栋××单元××房（粤房地预登珠字第0××2号）的抵押物的处分享有优先权。4、被告陈某、珠海市海滨广场房地产有限公司对被告黄某2、黄某1的上述债务承担连带清偿责任。5、本案律师费75000元、诉讼费、保全费等原告为实现债权支付的其他费用由四被告承担。事实和理由：2014年2月27日，原告与被告黄某2、黄某1以及珠海市海滨广场房地产有限公司签订《楼宇按揭抵押贷款合同》（合同编号：×××29）（下称“主合同”），被告黄某2、黄某1为借款人和抵押人，原告为贷款人和抵押权人，珠海市海滨广场房地产有限公司为保证人，合同约定由被告黄某2、黄某1向原告借款金额人民币2940000元，借款期限自2014年2月27日至2044年2月27日，共360期，每一月为一期，贷款利率为年7.205%，贷款期内国家利率调整的，按国家调整利率按年进行调整，每月3日为每期还款日；并约定了逾期利息、罚息、违约责任等内容。借款用于购买位于珠海市香洲区××路××号××栋××单元××房，并以该房产作为抵押物，原告为抵押权人。2014年2月27日，原告与被告陈某签订《保证合同》（合同编号：×××43），约定由陈某对主合同项下黄某2的债务承担连带责任保证担保，担保期限为保证合同生效之日起至主合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。上述合同签订并办理预告抵押登记后，原告依约向被告黄某2、黄某1发放贷款，但被告黄某2、黄某1并未依约按时还款，截止至2019年2月12日，被告黄某2、黄某1已连续拖欠借款本息4期，尚欠借款本金2564358.88元、利息45270.31元、罚息404.63元、复利549.42元。经原告多次催收后，被告黄某2、黄某1仍未还款。且由于贷款抵押物被第三人查封，截至2019年2月18日未能办理正式抵押登记。根据上述合同约定，被告黄某2、黄某1连续四期逾期未还款原告有权提前解除主合同并要求被告黄某2、黄某1承担相应违约责任，同时有权要求被告陈某对被告黄某2、黄某1的债务承担连带清偿责任。现原告为维护其合法权益，根据法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，希望得到人民法院的支持。被告海滨广场公司答辩认为，按照按揭房产的办理流程，房产抵押物的登记手续系由按揭银行即东莞银行珠海分行自行办理，并自行承担抵押物如未能及时办妥抵押登记所致的责任，海滨公司对此无责，不应当承担任何责任。在本案中，海滨公司承担的是基于抵押房屋办理房产抵押物的登记手续后的担保责任，承担的是东莞银行珠海分行正常享有并实现抵押物优先受偿权、及被告黄某2、黄祖葵不具履责能力、和被告陈某承担连带责任后的不足金额责任。另外，黄某2、黄祖葵、陈某名下的现有资产（包括但不限于房产、股权）已足以清偿所欠东莞银行珠海分行的贷款债务，东莞银行珠海分行应及时足额提供黄某2、黄祖葵、陈某名下的所有资产（包括但不限于房产、股权）并请求督促法院全部查封以代拍卖清偿债务，否则应自行承担查封不足所致的责任。被告黄某2、黄某1、陈某并无提交答辩意见及证据。原告就所述被告借款、未依约还款等提供了《楼宇按揭抵押贷款合同》、《珠海市商品房买卖合同》及附件四、委托支付书、东莞银行个人贷款借据、发放贷款银行回单、个人贷款还款计划、黄某2存管账户明细对账单、清收账户明细对账单、个人贷款还款明细表等证据加以证明，原告就涉案房产抵押问题提供粤房地预登珠字第0××2号、粤房地预登珠字第0××8号不动产预告登记证明等证据加以证明，原告就被告海滨广场公司承担连带清偿责任提交《楼宇按揭抵押贷款合同》加以证明，原告就被告陈某连带保证责任问题提供《保证合同》加以证明，原告就律师费支付问题提供民事委托代理合同、律师费发票、转账凭证等证据加以证明，原告就涉案房产现状提供珠海市不动产登记情况查询结果等加以证明。原告提交的上述证据经本院审查符合法律规定，本院予以采信。原告庭审时确认，起诉后被告还款160649.52元，截止至2019年8月4日，尚欠贷款本金2497316.8元，利息22396.17元，罚息62.1元，复利83.13元，涉案房产仍未办理正式抵押登记。本院认为，原告与被告黄某2、黄某1签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，各方均须按合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定发放贷款，被告黄某2、黄某1在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，已构成违约。原告现要求解除合同，并要求被告偿还相应贷款本息，本院予以支持。因本案诉讼，原告产生律师费75000元，被告黄某2、黄某1应按约承担。对于原告主张涉案房产的优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》规定，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记发生法律效力。根据上述法律规定，在抵押权登记前合同双方仅可依合同主张债权。本案中，原、被告双方虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并不产生债务人不履行债务时债权人可以从处分商品房的价款中优先受偿的法律后果；另外，原、被告约定了在涉案房屋设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，因此抵押权未发生法律效力。基于此，原告请求确认就抵押物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。根据《楼宇按揭抵押贷款合同》的约定，被告海滨广场公司作为本案贷款的保证人，对贷款申请人与原告签订的个人购房借款合同项下的全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费等等）承担连带保证责任，保证期间为合同生效之日起至合同项下抵押登记手续办妥，且原告取得并正式执管抵押物的《房地产权证》及相关房地产他项权证正本之日止。现涉案房产并无证据证明已实际办理房产证及抵押相关的他项权证，故被告海滨广场公司应按约对被告黄某2、黄某1的上述欠款本息承担连带清偿责任。根据《保证合同》约定，被告陈某对被告黄某2、黄某1的上述债务承担连带清偿责任。现被告黄某2、黄某1逾期还款，被告陈某应按约对被告黄某2、黄某1的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞银行股份有限公司珠海分行与被告黄某2、被告黄某1签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》（合同编号为×××29，合同金额为人民币2940000元）解除；二、被告黄某2、被告黄某1于本判决生效之日起十日内向原告东莞银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金2497316.8元以及计至2019年8月4日的利息22396.17元，罚息62.1元，复利83.13元；三、被告黄某2、黄某1于本判决生效之日起十日内向原告东莞银行股份有限公司珠海分行支付自2019年8月5日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以2497316.8元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率基准利率上浮10%基础上加收50%计算；复利以利息22396.17元为基数，按罚息利率计算）；四、被告黄某2、黄某1于本判决生效之日起十日内向原告东莞银行股份有限公司珠海分行支付律师费75000元；五、被告陈某对被告黄某2、被告黄某1的上述第二、第三、第四判项债务承担连带清偿责任；六、被告珠海市海滨广场房地产有限公司对被告黄某2、被告黄某1的上述第二、第三、第四判项债务承担连带清偿责任，被告珠海市海滨广场房地产有限公司承担清偿义务后，有权向被告黄某2、被告黄某1追偿；七、驳回原告东莞银行股份有限公司珠海分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28285元，保全费5000元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张 驰人民陪审员  姚燕萍人民陪审员  陈娟贞二〇一九年八月二十二日书 记 员  梁凤巧