苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2587号原告：叶兴斌，男，1971年7月23日出生，汉族，住福建省寿宁县。原告：龚匡秀，女，1972年11月11日出生，汉族，住福建省寿宁县。上述两原告共同委托诉讼代理人：叶芳妹，江苏中盟(苏州)律师事务所律师。被告：宋成军，男，1977年12月5日出生，汉族，户籍地江苏省响水县，现住江苏省苏州市虎丘区。原告叶兴斌、龚匡秀与被告宋成军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶兴斌、龚匡秀的委托诉讼代理人叶芳妹，被告宋成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶兴斌、龚匡秀向本院提出的诉讼请求：1.解除张洁、汪宏飞与被告于2017年4月19日签订的《房屋租赁合同书》；2.被告将位于苏州市吴中区木渎镇红星国际生活广场26幢1605室房屋腾空返还原告；3.被告支付自2019年1月5日起至房屋实际腾空返还之日止、按照1600元/月的标准计算的租金及房屋占有使用费；4.租房保证金1600元不再退还；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月19日，案外人张洁、汪宏飞与被告签订《房屋租赁合同书》，张洁、汪宏飞将位于苏州市吴中区木渎镇红星国际生活广场26幢1605室房屋出租被告。2018年12月4日，张洁、汪宏飞将上述出租房屋出售给两原告，并办理了不动产权属登记，两原告取得该房屋所有权。两原告依据上述合同要求被告支付租金，被告拒不支付，两原告通知被告解除合同，被告拒不返还房屋及支付房屋占有使用费，故诉至法院。被告宋成军辩称，其与案外人张洁、汪宏飞就涉案房屋建立租赁关系，与两原告未建立房屋租赁关系，故涉案房屋与两原告无关，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2017年4月19日，案外人张洁、汪宏飞与被告签订《房屋租赁合同书》，约定张洁、汪宏飞将位于苏州市吴中区木渎镇红星国际生活广场26幢1605室房屋出租被告，租期2017年7月5日至2020年7月4日，租金1600元/月，租房保证金1600元，租金三个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同即时支付，以后租金提前十天支付下个租期租金。第八条约定承租人义务：1.承租人按时支付租金、保证金及其他费用；2.未经出租方同意，承租人不得私自把房屋部分或全部转租他人。第九条违约处理约定，如承租人违反第八条约定，出租人有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵出租方损失，承租人应予以赔偿；2.如出租方违反合同约定，承租方有权终止合同，出租方退还剩余租金及保证金；3.如出租方擅自提前终止合同，应按一个月房租金向承租方支付违约金，出租方退回剩余租金及保证金；4.如承租方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向出租方支付违约金，出租方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。合同落款出租方、承租方签名。2018年5月30日，张洁、汪宏飞与原告及中介公司签订《房屋买卖（居间）合同》，张洁、汪宏飞将涉案房屋作价162万元出售两原告。2018年12月4日，涉案房屋登记产权人为两原告。审理中，原、被告一致确认，截止2019年1月4日的租金已结清，被告支付了租房保证金1600元。2019年1月8日，原告向被告短信明确涉案房屋产权人为两原告，并向被告催收租金，短信内容为“宋成军，红星国际生活广场26幢1605，由汪宏飞在2018年12月4日已售于我所有，你的房租按原租赁合同在2019年1月4日之前付，你至今未付（2019.1.5-209.4.4）三个月租金4800元支付到我账户，农业银行，叶兴斌，6228480409214073117，限你在5个工作日内履行合约，如不付就违约租赁合同书第九条，按违约处理，后果自负。”被告称，收到该短信，其认为与两原告没有租赁合同关系，不存在解除，两原告无权向其收取租金。原告称，其按照合同约定解除租赁关系，并通知了被告，合同应于2019年1月16日解除。审理中，被告称，其认为与原告之间未建立租赁合同关系，即便法院认定两原告有权收取租金，其亦不同意向两原告支付租金，原房东应出面解决双方争议，只同意将房租交给原房东或与原房东解除合同。另外，涉讼房屋目前已转租，租客处于变动状态，不同意向法庭提交租客身份信息及租赁合同等材料。其支出了装饰装修费用约6.7万元，如合同解除，应赔偿其装饰装修损失。原告称，涉案房屋内的装饰装修不同意利用，由被告自行搬走，不同意赔偿。关于租房保证金，张洁、汪宏飞已将租房保证金1600元交给其，其同意在本案中直接抵扣被告欠付的租金或房屋占有使用费，不再主张没收。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、短信、产权证、《房屋买卖（居间）合同》及本案庭审笔录、质证笔录等予以证实。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案外人张洁、汪宏飞与被告签订《房屋租赁合同书》对本案原、被告双方均具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,另一方可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现被告明确表示不同意向被告支付租金，被告亦确认收到原告于2019年1月8日向其发送的含有解除合同意思表示的短信，故原告依据合同约定主张《房屋租赁合同书》于2019年1月16日解除，于法有据，本院予以支持。被告应将苏州市吴中区木渎镇红星国际生活广场26幢1605室房屋腾空返还原告。本案解除合同的责任在于被告，原告亦不同意利用涉讼房屋内的装饰装修，被告辩称应赔偿其装饰装修损失，本院不予采信。关于租金及房屋占有使用费，原告表示收取的租房保证金1600元直接抵扣被告欠付的费用，不再主张没收，本院尊其自愿。经核算，被告应支付原告自2019年2月5日起至实际腾空返还之日止、按照1600元/月的标准计算的房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、案外人张洁、汪宏飞与被告宋成军于2017年4月19日签订的《房屋租赁合同书》于2019年1月16日解除。二、被告宋成军于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区木渎镇红星国际生活广场26幢1605室房屋腾空返还原告叶兴斌、龚匡秀。三、被告宋成军于本判决生效之日起十日内支付原告叶兴斌、龚匡秀自2019年2月5日起至房屋实际腾空返还之日止、按照1600元/月的标准计算的房屋占有使用费。上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1240元，由被告宋成军负担。（被告负担案件受理费已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  杜荣尚人民陪审员  金福妹人民陪审员  张美媛二〇一九年八月二十八日书 记 员  赵 霞