山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初116号 原告：泰安中南城市投资有限责任公司，住所地泰安市东岳大街100号。 法定代表人：李君富，总经理。 委托诉讼代理人：丁莎莎，女，系该公司法务。 被告：董蓓蓓，女，1983年出生，汉族，住泰安市。 原告泰安中南城市投资有限责任公司（以下简称中南投资公司）与被告董蓓蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中南投资公司的委托诉讼代理人丁莎莎，被告董蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告支付原告自2016年10月23日起至实际清偿之日止的租金、物业费(自2016年10月23日起至2019年1月23日止，租金暂计108172.5元、物业费暂计5369.33元)及违约金25243.6(按照合同约定租金总额10％计算)，暂共计138785.43元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年5月16日签订房屋租赁合同。合同约定被告承租原告泰安中南财源门十二帝街81号(原告对房屋的自行编号)商铺作为爱尚饮品烘焙之用途（后将品牌变更为蓓美美学），建筑总面积约为27.62平方米，租赁期限5年，自2016年5月23日起至2021年5月22日止。合同约定租金总额252436元，按照“先租后用”的原则，被告应于合同签订当日向原告支付第一笔租金18045.5元，后期每笔租金被告须提前1个月支付给原告。第二笔于20l6年10月23日前支付租金18045.5元，……第六笔于2018年10月23日支付租金24044元。逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，原告有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方应承担本合同约定租金总额10％的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权追偿。鉴于被告未按照合同约定支付租金，多次沟通催缴未果，原告通过EMS分别于20l8年lO月31日、2018年11月9日、2018年11月16日向被告发出催款函、违约通知函、关于租金、管理费及其他费用的支付事宜敦促被告及时补交租金等各项费用，然被告仍拒绝履行。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告董蓓蓓辩称，我自2018年9月份开始因为孩子生病，一直在北京没有回来，也没有收到原告给我邮寄的催款通知。从开始租赁一直到2018年10月1日之前，原告的工作人员说这个期间属于免租期，不收租金，因为当时商业街上经营状态不好，所有的商户都是这样。合同签订后，我交了9000元的保证金及半年的房租，后来的租金一直未收取，从2018年10月1日开始收取租金。2019年1月初我回泰安想与原告协商，才知道原告起诉我们，当时原告与其他商户说有两种解决方式，一是重新签订合同，一年一签，另一种是解除合同，退押金，补齐2018年10月1日之后的房租和物业费。因为我一直在外地没有回来，所以这件事一直没有解决。我同意解除合同，把押金退给我，补齐2018年10月1日之后的租金。 本院经审理认定事实如下：2016年5月16日，原告中南投资公司（出租方/甲方）与被告董蓓蓓（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于泰安中南十二帝街81号商铺的房屋（以下称该房屋），建筑面积为27.62平方米，乙方同意以该面积作为租金和物业费的计算标准；乙方保证该房屋仅作销售/经营爱尚饮饮品烘焙之用途；租赁期限为5年，自2016年5月23日起至2021年5月22日止；租金总额252436元，租金支付按照“先租后用”的原则，乙方于商铺交付前向甲方支付第一笔租金18045.5元，后期每笔租金乙方须提前1个月支付给甲方，具体支付时间为第二笔租金于2016年10月23日支付租金18045.5元，第三笔租金于2017年4月23日支付租金21019.5元，第四笔租金于2017年10月23日支付租金21019.5元，第五笔租金于2018年4月23日支付租金24044元，第六笔租金于2018年10月23日支付租金24044元，第七笔租金于2019年4月23日支付租金30042.5元，第八笔租金于2019年10月23日支付租金30042.5元，第九笔租金于2020年4月23日支付租金33066.5元，第十笔租金于2020年10月23日支付租金33066.5元；物业费暂定为7.2元/平方米/月，甲方委托的物业公司有权按实际支出调整物业费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定；租赁期内物业费均应缴纳，并在合同约定的租金支付时间按时向甲方或甲方委托的物业公司支付，合同签订当日乙方向甲方物业公司支付第一期物业费；乙方逾期支付租金、物业费及其他费用的，每逾期一日，应按欠缴总额的2‰支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付；本合同签订当日，乙方向甲方支付合同履约保证金9620元，如乙方违反本合同任一约定或保证的，甲方有权不予退还履约保证金；乙方拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电燃气等公用事业费用或其他费用等，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款；乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日的，甲方有权解除合同，乙方无权要求返还履约保证金，同时乙方应承担本合同约定租金总额10%的违约金。后原、被告双方协议变更租赁房屋用途为“经营蓓美美学”。合同签订后，被告向原告缴纳第一期租金18045.5元及履约保证金9620元，原告于2019年5月23日将房屋交付被告，之后的租金被告未再支付，被告亦未向原告支付过物业费。 2018年11月1日，原告通过EMS向被告合同中留存的地址发送催款函一份，内容为：贵我双方已就泰安市中南财源门十二帝街1-81号商铺租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，经营品牌蓓美美学，合同周期为2016/5/23-2021/5/22，贵方应按租赁合同的约定按时支付租金、物业费等款项。目前贵方应缴纳我司2018年10月1日至2018年12月31日的租金人民币合计10062.2元，2018年10月1日至2018年12月31日的物业费人民币合计502元，以上应缴纳费用合计人民币10564.2元。现特此通知贵方，请贵方于收到此函后5日内缴清所有费用，否则我司将依租赁合同的约定采取措施并追究贵方违约责任。本函并不构成贵我双方对租赁合同该条款的修改或补充，我司向贵司发出本函亦不应视为我司允许贵司延迟向我司缴交前述款项或我司对贵司日后可能出现的类似违约行为的原谅。我司保留法律、法规及租赁合同赋予我司的所有其它权利。 2018年11月10日，原告通过EMS向被告合同中留存的地址发送违约通知函一份，内容为：经我方多次催告，贵方至今仍拖欠我方2018年10月1日至2018年12月31日的租金11962.5元，物业费596.6元，以上应缴费用合计12559.1元，严重违反了双方合同约定并给我方造成了严重的损失。为此，我方于2018年11月1日向贵方正式发出催款函，但贵方仍未做出任何善意回应，基于双方合作关系考虑，我方现最后一次通知贵方，请贵方于2018年11月13日前缴清所有拖欠款项，并按合同约定每日应付未付金额2‰的标准支付违约金，否则我方将有权立即解除合同，并按合同约定追究贵方违约责任。本函件的出具并不意味着我方放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。2018年11月17日，原告再次向被告发送“关于租金、管理费及其他费用的支付事宜”，要求被告于2018年11月20日17时前缴清所有拖欠费用。原告向被告发送的上述三份函件均被退回。被告亦按照上述函件的要求缴纳租金及物业费，现该房屋仍由被告占有使用。 本院审理的同类其他案件中，各商户均主张原告招商部向商户口头承诺，至2019年2月大商业运营前商户运营达到80%以上，对签约商户实行免房租、免物业费。为此，各商户提交十二帝街各商户签名的证明一份以及各商户与原告招商部工作人员协商租金交纳问题的通话录音证实其主张。原告对此不予认可，并称未向商户承诺免租期，通话录音也只是商户与原告工作人员协商的过程，对于催款函以及违约通知函中要求被告补缴自2018年10月1日起的租金及物业费是考虑到商户的经营现状，如被告按照催款函规定的期限补缴租金、物业费等相关费用，原告将免除2018年10月1日前的相关费用，如未补缴，原告则按租赁合同向被告主张权利。庭审时(2019年3月19日)，被告表示同意解除合同。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告在庭审时明确表示同意解除合同，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除。 关于被告欠付租金及物业费数额，被告主张原告向商户口头承诺免房租、免物业费，从十二帝街各商户联合签名的证明来看，各商户均称原告工作人员曾有过免租期的承诺，从各商户与原告工作人员协商租金交纳问题的通话录音来看，双方也提到了关于免租期的承诺，结合原告给各商户发送的催款函、违约通知函等，原告主张要求各商户补缴租金及物业费均是自2018年10月1日起开始计算，由此可以认定确实存在一定期限的免租期。但因双方对于免租的期限并没有一个明确的约定，故被告欠付租金及物业费的数额可按照催款函、违约通知函记载的2018年10月1日起开始，按照合同约定的租金标准计算，合同约定2018年4月23日至2019年4月22日期间的租金标准为每六个月24044元，故被告自2018年10月1日起至2019年3月19日合同解除之日止（共计169天），欠付的租金数额应为22574.64元（24044元÷6个月÷30天×169天）。合同解除后，被告自2019年3月20日起仍应按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止，自2019年3月20日至2019年4月22日的房屋占有使用费按4007.33元/月（24044元÷6个月）计算；合同约定自2019年4月23日至2020年4月22日期间租金标准为每六个月30042.5元，故自2019年4月23日起的房屋占有使用费按照5007.08元/月（30042.5元÷6个月）计算。物业费自2018年10月1日起，按照合同约定的7.2元/平方米/月计算，每月应为505.94元，至腾退房屋之日止。对于原告主张的违约金，如上所述，基于涉案商业街的运营现状，双方对于租金的支付实质存在一个协商变更的过程，被告未按合同约定支付租金并不构成违约，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告支付的履约保证金9620元应从欠付租金中予以折抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、原告泰安中南城市投资有限责任公司与被告董蓓蓓签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除； 二、被告董蓓蓓于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中南城市投资有限责任公司欠付的租金22574.64元，与被告支付的履约保证金9620元折抵后，实际支付12954.64元； 三、被告董蓓蓓于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中南城市投资有限责任公司房屋占有使用费（自2019年3月20日起至2019年4月22日止，按照合同约定的租金标准4007.33元/月计算；自2019年4月23日起按照5007.08元/月计算至实际腾退房屋之日止）； 四、被告董蓓蓓于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中南城市投资有限责任公司物业费（自2018年10月1日起，按照505.94元/月计算，至实际腾退房屋之日止）； 五、驳回原告泰安中南城市投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1537.85元，由原告负担1000元，被告负担537.85元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  文蕊 二〇一九年八月十三日 书记员  孙芹