广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3709号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，统一社会信用代码：91450500899304482U，住所地广西北海市北海大道鸿海大厦。 负责人：李毅，行长。 委托诉讼代理人：黎高奇，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄连英，广西君桂律师事务所实习人员。 被告：曾林，男，汉族，1975年4月26日出生，住所地贵州省福泉市。 被告：北海东峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500199347609R，住所地广西北海市北海工业园区管委会综合楼112号。 法定代表人：何忠良。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称“建行北海分行”）诉被告曾林、北海东峰房地产开发有限公司（以下简称“东峰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后，依法适用普通程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告建行北海分行的委托诉讼代理人黎高奇，被告东峰公司的委托诉讼代理人梁志鹏到庭参加诉讼。被告曾林经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行北海分行诉称，2010年2月5日，被告北海东峰房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：被告北海东峰房地产开发有限公司愿意为原告于2010年1月28日至2013年1月28日与债务人（指因购置座落于北海市“东峰锦绣城一期”项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人，下同）所形成的一系列债权提供最高额保证，最高额保证金额为人民币23000万元整，保证方式为连带责任保证。担保范围包括因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及发生的利息（含罚息和复利）、实现债权和担保权而发生的费用等。保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2010年5月13日，原告与被告曾林签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告向原告贷款人民币215000元用于购买位于北海市房产；贷款期限自2010年5月11日起至2030年5月11日止；贷款利率采用浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平上下调20%；贷款采用等额本息还款法，每月一期，每期还款日为每月11日。合同项下的贷款以所购买的北海市房产作抵押担保。双方于2010年5月20日办理了预购商品房抵押登记。借款合同签订后，原告于2010年5月17日将人民币215000元发放至被告曾林指定的银行账户上。然而，被告曾林却未按照合同约定按期足额偿还借款本息，其逾期偿还借款本息的行为已经构成合同项下的违约情形。为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告曾林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告曾林向原告清偿贷款本金159346.43元、利息3253.43元及罚息119.55元（上述利息及罚息暂计算至2017年12月17日止，以后按借款合同约定另行计算至实际偿还时止）；3、被告曾林承担原告一审律师代理费7822元；4、被告北海东峰房地产开发有限公司对被告曾林上述债务承担连带清偿责任；5、原告对被告曾林名下位于北海市房产在抵押范围内，以折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权；6、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告东峰公司辩称，原告与被告曾林之间的借款关系，被告东峰公司不了解；原告与被告在长达九年的时间内均没有办理正式的抵押登记，应视为东峰公司的法律责任已经解除，不应再承担本案的保证责任；原告的诉求对涉案房屋有抵押权，东峰公司不应再承担本案的保证责任。 被告曾林未作书面答辩，未提交证据，亦未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩 及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告曾林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2010年2月5日，原告建行北海分行（债权人、乙方）与被告东峰公司（保证人、甲方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：xxx），约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指以因购置坐落于北海市“东峰锦绣城一期”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2010年1月28日至2013年1月28日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰亿叁仟万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。 2010年5月13日，原告建行北海分行（贷款人）与被告曾林（借款人、抵押人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：xxx），约定：借款人向贷款人借款215000元用于购买北海市房，借款期限为240个月，即2010年5月11日至2030年5月11日。贷款利率采用月浮动利率，即在基准利率水平上下调20%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下的借款由贷款人将款项一次性划入下列账户：账户名称：北海东峰房地产开发有限公司，账号：45×××66。借款人指定委托扣款账户为：账户名称：曾林，账号：62×××65。借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1389.62元。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证。借款人以其购买的北海市房作抵押担保。本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为xxx号《最高额保证合同》保证范围内。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权行使下述一项或几项权利：⑵宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；⑶解除与借款人的借贷关系；⑹对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；⒀以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。 2010年5月17日，原告建行北海分行将借款215000元发放至合同约定的银行账户。 2010年5月20日，北海市房产办理了预购商品房抵押登记，抵押登记证明号：北房地交押字（2010）第xxx号，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北海分行，抵押人为曾林。 截止2017年12月21日，被告曾琳尚有贷款余额159346.43元，拖欠总额6189.2元（其中拖欠本金2816.22元、拖欠利息3253.43元、拖欠罚息119.55元）。 2018年2月9日至2019年6月17日，被告曾林陆续向原告建行北海分行履行还款义务。 截止2019年7月12日，被告曾林尚有贷款余额54519.18元。 原告建行北海分行为实现本案债权，支出了律师代理费7822元。 本院认为，原告建行北海分行与被告东峰公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、原告建行北海分行与被告曾林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，当事人均应依约履行各自的义务。原告建行北海分行依约将借款发放至合同约定的账户，被告曾林却有多次未依约履行还款义务，被告曾林构成违约。原告建行北海分行依据约定，请求解除其与被告曾林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及要求被告曾林偿还借款本金及支付利息，有事实及法律依据，本院予以支持。被告曾林应向原告建行北海分行偿还借款本金54519.18元，利息计算：按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，自2019年7月13日起至清偿之日止支付利息。被告曾林以其购买的北海市房屋作借款抵押担保，该抵押物办理的是预购商品房抵押登记，不属于正式抵押，原告建行北海分行请求对该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。被告东峰公司辩称抵押物已办理了产权证，原告建行北海分行未在法定期间内办理正式抵押，应视为其保证责任已免除。抵押物系由被告曾林向被告东峰公司购买，协助抵押物办理产权登记系被告东峰公司承担的义务，对于抵押物是否办理了产权登记，是否能够办理正式抵押登记，被告东峰公司对此应承担举证责任，但被告东峰公司对此均无证据予以证实，对被告东峰公司的该辩解，本院不予采纳。原告建行北海分行依据合同约定请求被告曾林支付律师代理费7822元，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告曾林于2010年5月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：xxx）； 二、被告曾林偿还给原告中国建设银行股份有限公司北海分行贷款54519.18元及支付利息[利息计算：按中国建设银行股份有限公司北海分行与曾林于2010年5月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：xxx）的约定，自2019年7月13日起计至清偿之日止]； 三、被告曾林赔偿给原告中国建设银行股份有限公司北海分行律师代理费7822元； 三、被告北海东峰房地产开发有限公司对被告曾林的上述债务承担连带清偿责任； 四、被告北海东峰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曾林追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费3710.82元，由被告曾林、北海东峰房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3710.82元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  苏家莲 二〇一九年八月二十二日 法官 助理  李春瑶 书 记 员  熊谋华