湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初607号原告：熊若文，男，2008年11月9日出生，汉族，住武汉市青山区。法定代理人：黄某，女，1984年1月23日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：纪斌，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者（特别授权代理）。被告：熊毅，男，1983年4月12日出生，汉族，户籍所在地武汉市青山区。被告：彭刚，男，1970年7月15日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：袁振凤，湖北山河律师事务所律师（特别授权代理）。被告：严自春，女，1976年10月18日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：袁振凤，湖北山河律师事务所律师（特别授权代理）。原告熊若文与被告熊毅、彭刚、严自春撤销房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成由审判员程军、人民陪审员杨玲、张清参加的合议庭，于2019年6月20日公开开庭审理了本案。原告熊若文的法定代理人黄某、委托诉讼代理人纪斌，被告彭刚、严自春的委托诉讼代理人袁振凤到庭参加诉讼。被告熊毅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊若文向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销熊毅与彭刚、严自春之间的房屋买卖合同；2、熊毅与彭刚、严自春承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：熊若文的母亲黄某与熊毅于2008年4月结婚，当年育有一子熊若文，由于两人感情不合于2015年4月在民政局办理离婚，离婚协议约定：1、位于武汉市青山区碧苑花园**103门**房屋所有权全部归双方婚生儿子熊若文所有；2、儿子熊若文由熊毅抚养。实际上是由黄某和前公婆共同抚养。在2016年4月熊毅擅自伪造离婚协议，伙同他人办理该房屋析产变更登记，同年9月11日熊毅与彭刚、严自春签订房屋买卖合同。现彭刚、严自春索要房屋，使熊若文在尚未成年就居无定所，熊若文认为：1、黄某与熊毅于2015年4月在民政局离婚，并约定位于武汉市青山区碧苑花园31栋103门1503室房屋所有权全部归双方婚生子熊若文所有，根据法律规定，该房产系熊若文所有。熊毅在熊若文不知情的情况下制造假离婚协议到房地局将房产变更到个人名下，并将该房产变卖给彭刚、严自春，属于虚假买卖，现熊若文为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。原告熊若文围绕诉讼请求，提交了如下证据：证据1、离婚协议书，2015年4月20日协议约定涉案房屋归熊若文所有，离婚协议与普通协议有区别，双方的约定是对该房产作出的处分；证据2、熊毅向房管局递交的不动产登记申请表及所附的伪造的离婚协议；证据3、2016年9月11日熊毅将涉案房屋卖给彭刚、严自春的房屋买卖合同。证明合同的虚假性，涉案房屋是71.5万元卖的，熊毅一直和其父母在该处居住。被告熊毅没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩意见和证据。被告彭刚、严自春辩称，一、熊若文不是本案房屋买卖合同的双方当事人，也没有取得涉案房产物权权属证书，申请撤销事项不属于合同法第74条规定债权人享有撤销权的情形。根据《民法总则》和《合同法》的规定，熊若文不是本案适格的主体，没有证据证明自己取得了涉案房产的不动产权证书，故撤销熊毅与彭刚、严自春签订的《武汉市存量房买卖合同》没有事实依据和法律根据。二、离婚协议中涉案房产归熊若文所有，但因讼争房产未经登记至熊若文名下，故并未发生物权变动的效力，熊毅没有丧失其对房屋的所有权。本案中，被告熊毅与熊若文之母在《离婚协议书》中约定将涉案的房屋归给熊若文所有，熊若文并未支付对价，因此该房屋系被告熊毅赠与给熊若文，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见不动产赠与应当依法登记，未经登记，不发生效力。本案中，熊毅并未将涉案的房屋登记过户给熊若文，熊毅没有丧失其对房屋的所有权。三、涉案房产系熊毅婚前个人财产，其与彭刚、严自春签订的房屋买卖合同真实合法有效。合同双方不存在显失公平和重大误解的情形，熊若文要求撤销合同没有事实和法律依据。四、彭刚、严自春购买该房屋时对涉案房屋产权内部约定并不知情，彭刚、严自春按合同约定支付了全部房屋转让款、已取得武汉市不动产登记中心颁发的不动产权登记证书。彭刚、严自春对讼争房产构成善意取得，离婚协议中将房产赠予的约定不能对抗善意第三人。彭刚、严自春购买该房屋时，熊毅提供了离婚证、离婚协议及武汉中星公证处的公证书，以及经武汉市不动产中心颁发的熊毅依法单独所有位于青山区涉案房产的房屋所有权证，上面均明确为讼争房产为熊毅个人所有，具有公示公信效力。彭刚、严自春不知道也不可能知道讼争房产已赠与给熊若文所有。彭刚、严自春向熊毅支付了全部购房款并依法取得不动产权登记证书。熊毅与彭刚、严自春办理了讼争房产交房及电水物业的更名手续。并办理了二手房按揭贷款，每月均正常偿还房贷。根据《物权法》第106条的规定，应由受让人取得该不动产的所有权，构成善意取得。五、熊若文因房产转移遭受的损失应向熊毅主张赔偿。涉案房产物权已转移变更至善意第三人彭刚、严自春名下，《物权法》第106条的规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，讼争房产已变更至彭刚、严自春名下，不可能再交回给熊若文。熊若文所遭受的损失应向无处分权人熊毅主张赔偿。被告彭刚、严自春为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、房屋查询信息单2份；证据2、公证书（包含了委托书、离婚证、离婚协议书）；证据3、房屋买卖合同；证据4、委托付款函及转款凭证；证据5、不动产权登记证书；证据6、武汉市商品房存量买卖合同；证据7、税收完税凭证；证据8、湖北增值税普通发票；证据9、武汉市房屋交易协税信息单；证据10、2016年8月房屋售价信息；证据11、不动产权登记证书；证据12、国网湖北省电力有限公司业务收款凭证。经庭审质证，原告熊若文对被告彭刚、严自春提交的证据发表意见认为：证据1、证据3、证据5至证据11的真实性没有异议；证据2、公证书是真实的，但记载内容不合法，其中的离婚协议是伪造的，与在民政局的真实离婚协议不一致；证据4，对支付的15万元无异议，但个人贷款的57万元，不能证明该款项转到了熊毅名下；证据12是复印件，真实性有异议。被告彭刚、严自春对原告熊若文提交的证据的真实性没有异议。本院对上述证据认证如下：原告熊若文和被告彭刚、严自春提交的证据，具备真实性、合法性，与本案相关联，本院予以采信。经审理查明，2007年3月，熊毅与武汉天舜房地产开发有限公司签订协议，购买位于武汉市青山区冶金大道42号碧苑小区103门1503号经济适用房。2008年4月，熊毅与黄某结婚，当年生育熊若文。2012年10月15日，上述房屋领取了房屋所有权证。2015年4月，熊毅与黄某在民政局办理离婚，离婚协议其中约定：双方共同居住位于武汉市青山区碧苑花园31栋103门1503室的房地产所有权应归双方婚生儿子熊若文所有，因目前该房屋房地产权证的产权人姓名为男方，男方承诺，此房屋最迟应于2028年11月9日前过户至熊若文名下。2016年5月，熊毅以权证遗失为由在房屋登记管理部门补办了上述房屋的权属证书，该房屋的不动产登记证书编号为“鄂（2016）武汉市青山不动产权第0001248号”。同年7月4日，熊毅在湖北省武汉市中星公证处办理（2016）鄂中星内证字第20040号公证书，公证事项为委托，公证的委托书载明：“委托人熊毅个人拥有一套房屋的完全产权，该房屋位于武汉市青山区冶金大道42号碧苑小区103门1503号，建筑面积：84.13平方米，《不动产权证书》号：鄂(2016)武汉市青山不动产权第0001248号。现我委托受托人袁爽代为办理出售上述房屋的如下事项：一、办理该房屋的贷款结清、领取结清证明、领取他项权证及相关手续；二、办理抵押登记、注销抵押登记及相关事宜；三、办理该房屋的买卖相关事宜；四、办理该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》或《不动产权证》过户相关事宜；五、收取该房屋的全部售房款及银行贷款，并配合买方办理银行贷款手续，代理银行面签手续；六、在房产管理部门调取上述房屋的房产档案资料、在民政部门调取婚姻档案材料；七、办理水、电、气、物业管理等过户事宜。受托人在上述权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予以承认；受托人无转委托权；委托期限为上述事项办理完毕为止。”同日，熊毅还在湖北省武汉市中星公证处办理了（2016）鄂中星内证字第20041、20042、20043号公证书。熊毅在办理上述20043号公证书时，出具了变造的离婚协议书，其中载明：夫妻双方共同位于武汉市青山区碧苑花园31栋1单元15楼1503号房屋，系双方共同财产，现双方约定，离婚后该套名下的房屋归男方所有。同月6日，袁爽作为熊毅的代理人与彭刚、严自春夫妇签订上述房屋的房屋买卖合同，房屋交易成交价为715,000元。同月8日，彭刚、严自春夫妇委托他人，通过银行转账支付首付款150,000元到熊毅的银行账户。同年9月，熊毅又以离婚析产为由在房屋登记管理部门办理了上述房屋的权属证书，房屋的不动产登记证书编号为“鄂（2016）武汉市青山不动产权第0005239号”。同月11日，熊毅与彭刚、严自春夫妇签订了上述房屋的武汉市存量房买卖合同，约定房屋交易成交价为715,000元。之后，双方向房屋登记管理部门申请转移登记。同月20日，房屋登记管理部门向彭刚、严自春夫妇发放不动产登记证书。同月23日，彭刚作为借款人在渤海银行取得的个人二手住房按揭贷款570,000元，转入袁爽的银行账户。本院认为：本案的争议焦点是：一、熊若文是否具有本案的适格原告主体资格。2015年4月，熊毅与黄某作为熊若文的父母，在民政局办理离婚，离婚协议约定武汉市青山区碧苑花园31栋103门1503室的房地产所有权应归双方婚生儿子熊若文所有，因目前该房屋房地产权证的产权人姓名为男方，男方承诺此房屋最迟应于2028年11月9日前过户至熊若文名下。故武汉市青山区碧苑花园31栋103门1503室的有关事项，与熊若文有法律上的利害关系，熊若文具有本案的原告主体资格。二、熊若文诉讼请求应否予以支持。熊若文认为其对武汉市青山区碧苑花园31栋103门1503室的房屋享有物权，在本案中的诉讼请求是撤销熊毅与彭刚、严自春之间的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，熊毅与彭刚、严自春夫妇签订了武汉市存量房买卖合同，熊若文不是合同的一方当事人；熊若文也没有提供证据予以证明存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同的情形，故其作为负有举证责任的当事人应承担不利的后果。同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产善意取得要符合四个条件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。本案中，因他人对武汉市青山区碧苑花园31栋103门1503室的房屋享有权利，熊毅不能单独处分，熊毅通过变造离婚协议等方式对上述房屋进行的处分，属于无权处分；彭刚、严自春夫妇购买上述房屋时，熊毅提供了离婚证、离婚协议及武汉中星公证处的公证书，以及熊毅个人依法单独所有涉案房产的房屋所有权证，可以认定属于买受人善意；买卖上述房屋时，房屋交易管理部门核定评估价格为515,900元，熊毅与彭刚、严自春夫妇约定价格为715,000元，彭刚、严自春通过银行转账支付150,000元到熊毅的银行账户，另570,000元转入熊毅授权的收款人袁爽的银行账户，彭刚、严自春夫妇支付了合理的对价；2016年9月20日，房屋登记管理部门向彭刚、严自春夫妇发放不动产登记证书，办理了不动产变更登记。目前，上述证据可以认定彭刚、严自春夫妇购买涉案房屋的行为属善意取得。综上，原告熊若文关于撤销熊毅与彭刚、严自春之间的房屋买卖合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告熊若文的诉讼请求。本案案件受理费10,950元，由原告熊若文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 程 军人民陪审员 张 清人民陪审员 杨 玲二〇一九年八月二日书 记 员 倪妞妮