淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初2777号原告：清江浦区哥俩好化妆品店，住所地淮安市师专路**花漾城**，统一社会信用代码92320811MA1T9AC32U。经营者：葛一景，系个体工商户。委托诉讼代理人：林永兵，江苏六仁律师事务所律师。被告：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地，住所地淮安市清江浦区淮海北路**会信用代码91320802MA1MW8W8WD54。负责人：孙尔兵。被告：淮安华信投资发展有限公司，住所地淮，住所地淮安市漕运西路清江浦区社会管理大厦**信用代码91320802087995484E。法定代表人：陈志鹏，职务集团总裁。二被告委托诉讼代理人：胡锦忠（公司员工），男，汉族，1962年10月10日出生，住江苏省涟水县。二被告委托诉讼代理人：焦雪娟（公司员工），女，汉族，1992年4月8日出生，住淮安市清江浦区。原告清江浦区哥俩好化妆品店（下简称：“哥俩好店”）与被告淮安华信投资发展有限公司（下简称“华信投资公司”）、淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（下简称“华信投资分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告经营者葛一景及其委托代理人林永兵，二被告共同委托诉讼代理人胡锦忠、焦雪娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哥俩好店向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告交付的款项9217元，并赔偿原告损失707874元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月12日，原、被告签订了一份租赁合同，约定由被告将位于清江浦区店铺出租给原告，租期三年，租金每年有递增，就租赁合同的租金正式计租日，根据双方所签订的租赁合同关于租金的约定第27条、第5条以及附件资料1-开店条件书第3条的约定，原、被告双方应就租赁合同正式计租日签订《场地计租日确认函》以确定租赁合同正式计租日，原告并未收到此函件，但被告却单方发律师函称2017年10月28日为计租日，在原告向被告提出交涉的情况下，被告又擅自于2018年9月6日通知被告解约，其理由就是以原告欠缴租金，并于2018年9月13日封了原告的店铺，被告的解约完全没有事实和法律依据，属于根本违约，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来巨大的损失。原告无奈，为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所请。两被告共同辩称：首先，被告不应当退还原告交付的款项及赔偿原告主张的各项损失。截止到2018年5月29日，原告共计缴纳管理费和租金55590元，分别为：2017年5月12日由案外人杨岳缴纳的履约保证金26997元；2018年2月2日杨岳以汉久进口美妆店名义缴纳的2017年10月28日-2018年4月27日期间的租金7225元；2018年2月20日杨岳以汉久进口美妆店名义缴纳的2017年10月28日-2018年4月27日期间的物业管理费1596元；2018年5月29日由杨岳以汉久进口美妆店名义缴纳的2018年4月28日-2018年7月27日期间的物业管理费5322元；2018年5月29日杨岳以汉久进口美妆店名义通过微信缴纳的2018年4月28日-2018年7月27日期间的租金14452元。其次，截止到2018年9月6日，被告通知原告解除合同，原告应当缴纳物业费和租金74229元，具体为：1、2018年1月16日-2018年4月27日期间的物业费和租金27460元；2、2018年4月28日-2018年7月27日期间的物业费和租金19772元；3、2018年7月28日-2018年10月27日期间的物业费和租金26997元。以上物业费及租金均应当提前半个月缴纳，因为原告未在被告通知以及催缴后交清上述费用，即在2018年7月15日前交清费用，所以被告在2018年9月6日通知原告解除合同。根据合同附件一开店条件书第7、9条约定租金和管理费的付款方式都是押一付三，即按季度预付。另外，原告主体不适格，根据原告提供的装修合同、进货合同及收据，合同主体均指向案外人杨岳，原告所举证的截图文件也证明本案实际原告知晓店铺所欠租金及物业费，对租金和物业费的数额也无异议，所有寄出的8份拒收材料也说明原告知晓因欠费而被解除合同。关于葛一景、杨岳、滕海军三人是什么法律关系，被告认为葛一景、滕海军以及由他们经手的买卖行为，主张要求与本案无关联性，被告所有寄出的函件均是依据杨岳在合同中留下的身份证地址。综上，本案存在原告诉讼主体错误，所以主张的诉讼请求与本案被告无关联性，对原告提供的证据的三性均不认可，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月12日，淮安华信商业运营管理有限公司（下简称：“华信商管公司”）作为甲方与作为乙方的案外人杨岳签订《淮安华信商业运营管理有限公司租赁合同》一份，约定乙方租用甲方经营管理的2F-18号商铺。合同第3条“合同期间，按附件‘开店条件书’的规定执行。”第5条“乙方的营业开始日根据附件‘开店条件书’的记载而定。如果有所变更，双方通过书面形式予以确认。”第14条“乙方出现违反本合同所列禁止事项以及本条下列事项之一的情形，并在甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除本合同。……（12）乙方欠缴租金、管理费、其它费用以及保证金等超过1个月仍未支付的。”第19条“因为解约、期限届满等原因本合同终结时……乙方在返还之际，如果造成甲方或者他方所有物的损坏，应当给予及时赔偿。”第26条“履约保证金和保证金见附件‘开店条件书’的规定。本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金。上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分。乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金。如果乙方在指定交付日没有交付，甲方可以解除合同。……保证金不能用来冲抵应付的租金或者冲抵乙方欠甲方的其他债务。”第27条“乙方应按时足额向甲方支付租金。租金金额按附件‘开店条件书’的规定执行。租金的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算。”第28条“因维持、管理本设施的共用部分、共同设施而产生的管理费，由乙方负担。管理费的金额按附件‘开店条件书’的规定执行。管理费的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算。”附件1“开店条件书”载明“合同期间：2017年8月18日-2020年8月17日；营业开始日：2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准）；履约保证金26997元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费），履行合同保证金8999元（履约合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费），预付方式：押一付叁。租金：第一年月最低保证租金按照4.02元/日/平方米×租赁面积×30.4日，第二年月最低保证租金按照4.3元/日/平方米×租赁面积×30.4日，第三年月最低保证租金按照4.6元/日/平方米×租赁面积×30.4日。管理费：第一年1774元/月，预付方式：押一付叁。特别事项说明：第一年免租叁个月（正式计租后前叁个季度各免租一个月）”。合同签订当日，杨岳缴纳履约保证金26997元。上述合同签订后，华信商管公司（甲方）、葛一景（乙方）以及华信投资分公司共同签订《补充协议》一份，内容如下：“鉴于甲、乙双方于2017年5月12日签订了《花漾城租赁合同》（下简称：“《租赁合同》），合同中约定甲方将位于华信花漾城的27-18号商铺出租给乙方使用，现甲、乙、丙针对租赁合同经协商一致达成如下补充协议：1、因业务发展及公司机构调整，自本协议签订之日起甲方将2017年5月12日与乙方签订的《租赁合同》中“淮安华信商业运营管理有限公司”主体变更为丙方“淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司”，原合同继续有效，原合同中甲方的权利义务全部转至丙方名下。2、本协议是原告合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力。如两者不一致，以本协议为准；本协议相关未尽事宜，仍以原合同约定为准。3、本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效；一式三份，三方各执一份。”华信商管公司、葛一景以及华信投资分公司分别在补充协议下方甲、乙、丙处盖章、签字。被告华信投资分公司系被告华信投资公司设立的分支机构，不具备独立法人资格。2017年9月13日，华信投资分公司发出试营业通知，称花漾城预计2017年10月28日试营业。2017年11月10日，葛一景取得涉案商铺的营业执照，名称为“清江浦区哥俩好化妆品店”。2017年12月16日，花漾城对外宣传盛大开业。2018年1月15日，华信投资分公司向原告商铺发出缴费通知，要求原告在2018年1月28日前交纳2017年10月28日至2018年4月27日期间的租金7225元，物业管理费7096元，合计14321元，扣除抵扣的5500元，应缴费用为8821元。2018年2月2日，杨岳缴纳上述期间租金7225元以及物业管理费1596元。2018年2月9日，原告委托江苏六仁律师事务所向被告发函，称不能接受被告发函所述的2017年10月28日为场地计租日。2018年4月10日，被告华信投资分公司书面通知原告缴纳2018年4月28日至2018年7月27日期间的租金14450元，物业管理费5322元。2018年5月29日，杨岳缴纳了上述期间的租金14452元、物业管理费5322元。2018年7月10日，被告华信投资分公司书面通知原告缴纳2018年7月28日至2018年10月27日期间的租金21675元，物业管理费5322元，因原告未缴纳上述期间的租金及物业费，被告又于2018年8月27日书面催缴，并表明如原告未能于2018年9月7日前缴清所欠租金、物业费，则依据《租赁合同》第十四条第12项的约定行使合同解除权。2018年9月6日，被告公司工作人员短信通知原告解除合同，并通知原告在2日内将店铺内的物品全部搬出。2018年9月7日，被告华信投资分公司书面通知原告已解除合同，并要求原告搬出全部物品。2018年9月12日，被告将原告店铺内的物品清点打包，进行转存保管，并对商铺进行了拆除，现该商铺已重新出租给他人经营。庭审中，原告认可涉案租赁合同于2019年9月6日解除，但认为被告单方解除合同的行为给其造成装潢装修损失7万元、物品损失（电脑5595元、货架37586元）43181元、货物损失544693元、经营损失（预期可得利益损失）5万元，并提供以下证据：1、2017年7月25日杨岳与淮安三头牛建筑装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》、店铺装修结算单各一份以及收款收据2张，证明原告店铺装潢装修花费7万元的事实；2、广州博学货架有限公司合同、收据各一份以及京东网站付款单截屏一份，证明购买货架花费34586元，另有3000元安装费用未在收据中体现以及购买电脑花费5595元的事实；3、2017年9月8日案外人滕海军（经销商，乙方）与广东汉久投资有限公司（发展商，甲方）签订的《汉久经销合同》一份（共9页，该合同约定乙方在淮安市经营甲方提供的系列商品），汉久美妆出库单33页以及广东汉久投资有限公司收据4张，证明被告转存保管的汉久公司货物价值309293元；4、香港恒产公司的进库单7张及收据1份，证明被告转存保管的恒产公司货物价值235400元。对上述证据，被告质证认为：1、对《装饰装修工程施工合同》、店铺装修结算单各以及收款收据真实性无法确认，但认可装修的事实，对于店铺装修的费用应当问杨岳。2、对广州博学货架有限公司合同、收据的真实性无法确认，且收据上载明的系收到“欢乐颂滕先生货架款”，该证据与本案不具关联性，对于京东网站付款单三性均不予认可。3、对于《汉久经销合同》、汉久美妆出库单以及广东汉久投资有限公司收据的三性均不予认可，2017年9月30日的收据编号为0043743，而2017年9月13日的收据编号为0043782，日期在后的收据编号反而在前，明显不合理。4、对于香港恒产公司的进库单收据三性均不予认可，该组证据针对的客户系滕海军，商铺名称是哥俩好，而案涉商铺名称叫汉久，两者对不上。被告对于2018年9月12日从原告商铺内转存保管的物品，提供了统计清单以及当时现场视频，根据统计清单显示，被告转存保管的物品有化妆品4054件，收银系统一套，电脑一套，价签2包。2019年5月28日，本院组织双方到被告转存上述物品的场所进行实地查看，并从原告电脑中的“新页客户单系统”中现场打印出原告店铺的货物入库数量，库存数量以及月销售情况等数据。根据货物入库数据，原告店铺自2017年11月5日开始进货入库，截止到2018年8月19日，共计进货入库货品5974件；根据月销售情况数据自2017年11月至2018年9月，原告店铺共计销售货品1458件；根据库存数量数据，截止2018年9月12日，原告店内应有库存货品4518件，货值354094.6元。考虑到上述货品存在保质期，为了避免损失的扩大，经本院现场主持，双方均同意于2019年6月2日前对被告转存保管的货物进行清点、交接，但最终双方未能交接成功。2019年5月14日，本院与杨岳、滕海军进行谈话并制作了笔录，谈话中杨岳陈述，其与被告签订涉案租赁合同之前就和葛一景决定合伙经营汉久进口美妆店，且一起去广州进行考察，因为葛一景有其他工作，就由其一个人签订涉案租赁合同，并负责打理美妆店，后其于2017年10月左右退出合伙，由葛一景独自经营美妆店，双方签订了退伙协议书。同时，杨岳认为滕海军也是合伙人，但滕海军对此予以否认，陈述其与葛一景系好朋友，因为掌握化妆品的货源渠道，所以帮葛一景采购美妆店所需化妆品。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点主要为：1、原告是否系案涉租赁合同租赁主体；2、导致案涉租赁合同解除的责任如何认定；3、原告主张的各项费用及损失能否成立。针对第一个争议焦点：虽然案涉租赁合同系案外人杨岳与华信商管公司签订，但该租赁合同签订后，华信商管公司、葛一景以及被告华信投资分公司又共同签订《补充协议》一份，并约定由被告华信投资分公司概括承继华信商管公司在租赁合同中的权利义务，华信商管公司、被告华信投资分公司签订补充协议的行为反映其对葛一景承租人的身份是认可的，据此可以认定原告系本案适格主体。针对第二个争议焦点：虽然原、被告在租赁合同附件1“开店条件书”中约定“营业开始日：2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准）”，但在合同的履行过程中，原告对于被告从试营业日，即2017年10月28日计租的行为并未提出异议，且按照缴费通知分别缴清了2017年10月28日至2018年4月27日期间以及2018年4月28日至2018年7月27日期间租金、物业管理费，可以认定双方对计租日为2017年10月28已经形成了合意，并处于实际履行中，故原告关于双方未对计租日形成书面确认函，计租日尚未确定的主张，本院不予采信。基于以上理由，原告经被告多次催缴，未缴纳2018年7月28日至2018年10月27日期间的租金、物业管理费，已经构成违约，被告可以依据租赁合同第十四条第12项的约定行使合同解除权，故导致合同解除的过错责任应由原告承担。针对第三个争议焦点：1、关于原告主张退还多缴的租金、物业管理费9217元。涉案商铺的租金、物业管理费自计租日结算至合同解除日（即2017年10月28日至2018年9月6日），共计10个月零8天，扣除合同约定的三个月免租期，原告应承担租金52502元、管理费18213元，共计70715元，但截止到2018年5月29日，原告缴纳租金、管理费共计55590元（含履约保证金），故本院对该诉请，不予以支持。2、关于原告主张的装潢装修损失7万元。原告主张的商铺装修工程款7万元，系原告租赁商铺时针对商铺进行装饰装修而支出的费用，有证据印证，本院予以确认。综合考虑装饰装修的合理折旧、使用时间，合同解除的归责等情况，同时衡量双方利益，本院酌定被告赔偿原告装修损失10000元。3、关于原告主张的物品损失（电脑5595元、货架37586元）43181元、货物损失544693元。上述物品以及设施设备系被告解除合同后自行从原告店铺中取走并转存他处，本院也组织双方到保管处进行现场查看，双方当事人亦同意对上述物品及设施设备进行清点、交接。如上述物品以及设施设备在交接前存在损毁情况，原告可向被告提起财产侵犯之诉，但与本案并非同一法律关系，故对该项诉讼请求，本院不予理涉。4、关于原告主张的经营损失（预期可得利益损失）5万元。案涉租赁合同的解除系原告过错导致，故合同不能履行产生的经营损失应由其自行承担。综上，本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告拖欠租金、物业管理费，经被告催缴后仍未能及时缴纳，对案涉租赁合同解除存在过错，应承担违约责任。基于以上理由，对原告主张的装潢装修损失7万元、物品损失（电脑5595元、货架37586元）43181元、货物损失544693元、经营损失（预期可得利益损失）5万元，本院对其中的装潢装修损失酌情支持1万元，其余部分均不予支持。被告华信投资分公司虽是案涉租赁合同履行义务主体，但其系被告华信投资公司设立的不具备法人资格的分支机构，不能独立承担民事责任，故对被告华信投资分公司的债务，被告华信投资公司应承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司于本判决生效后十日内赔偿原告清江浦区哥俩好化妆品店装潢装修损失10000元，被告淮安华信投资发展有限公司对被告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司上述债务承担补充连带清偿责任；二、驳回原告清江浦区哥俩好化妆品店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费10971元，由原告清江浦区哥俩好化妆品店负担9000元，被告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司、淮安华信投资发展有限公司负担1097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××25）。审 判 长  王 强人民陪审员  路娜娜人民陪审员  赵文亮二〇一九年八月三十日书 记 员  张天沿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。