河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0202民初1114号 原告：张璐，女，1988年10月5日出生,汉族,北京公明财富传承管理咨询有限公司法务，户籍地唐山市路北区，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：徐广清，河北东明律师事务所律师。 被告：唐山市铭远房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区学院南路街道办事处。 法定代表人：李广弟，该公司总经理。 被告：唐山市远锦商贸有限公司，住所地唐山市路南区学院南路街道办事处。 法定代表人：张亮，该公司总经理。 二被告委托诉讼代理人：苏红，河北高阶律师事务所律师。 原告张璐与被告唐山市铭远房地产开发有限公司（以下简称铭远公司）、唐山市远锦商贸有限公司（以下简称远锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张璐及委托的诉讼代理人徐广清、被告铭远公司、远锦公司委托的诉讼代理人苏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张璐向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告之间《西新东楼区域搬迁改造工程项目商品住宅认购协议》；2.判令唐山市铭远房地产开发有限公司返还原告已付购房款、维修基金、“团购服务费”共计1085040元，并按照人民银行同期贷款利率向原告支付利息（60000元从2018年9月4日起计算；1025040元从2018年9月8日起计算），直至被告实际返还上述全部款项为止（截至起诉日为262天，约为33880元）；3.判令唐山市铭远房地产开发有限公司赔偿原告损失1074040元；4.判令唐山市铭远房地产开发有限公司赔偿原告装修损失9949元；5.判令唐山市远锦商贸有限公司与唐山市铭远房地产开发有限公司承担连带责任；6.本案的诉讼费、保全费、保函保险费共计31939元由唐山市铭远房地产开发有限公司承担。事实与理由：我方与被告签订《西新东楼区域搬迁改造工程项目商品住宅认购协议》（简称《认购协议》，约定我方购买位于西新东楼区域搬迁改造工程项目（一期）4号楼6单元1801号的房屋（以下简称“涉诉房屋”）。在被告的指引下，我方于2018年9月4日P0S机刷卡支付60000元（40000元收款账户为“河北唐山市渤海豪庭房产”，20000元收款账户为“唐山市远锦商贸有限公司”），于2018年9月8日P0S机刷卡共计1025040元（收款账户均为“唐山市远锦商贸有限公司”），我方合计支付全部购房款1085040元。我方于当日交纳物业费、水电费、垃圾清运费等办理入住。签订《认购协议》时，被告承诺在2018年9月底之前通知我方签订书面《商品房买卖合同》并办理网签。然而自此之后，被告不断拖延网签日期。2018年12月14日，河北新闻网曝光“唐山市渤海豪庭楼盘被法院查封仍在售卖的问题”。在我方的反复追问催促下，被告终于出具《关于唐山市路南区渤海豪庭项目网签时间的通知》，告知因被告与合作单位发生经济纠纷导致影响正常网签，但声明媒体报道情况与事实存在出入，并承诺网签日期及违约金计算方式。然而到了被告再次承诺的网签日期，被告依然以各种理由拒绝履约。后经我方查询，得知被告早于2018年1月将涉诉房屋抵押给英大国际信托有限责任公司，后涉诉房屋于2018年5月被河北省高级人民法院查封，查封文号：（2018）冀执保32号。被告明目张胆践踏法律，涉嫌非法处置财产罪，扰乱市场经济秩序、破坏司法的威信力；同时以隐瞒、欺诈的形式欺骗消费者，致使寻常百姓支付毕生之积蓄购房，却无法得到任何法律上的确权和保证，请求法院查明事实，并依法判如所请。 铭远公司辩称，第一，被答辩人的诉讼请求不具体,不确定,被答辩人的诉讼请求第一项为撤销《西新东楼区域搬迁改造工程项目商品住宅认购协议》,是撤销谁与谁签订的认购协议,什么时间签订,哪份认购协议不确定不具体,不符合民事诉讼法关于起诉应当有具体的诉讼请求的规定;第二，案涉认购协议不具备法律规定的关于可撤销合同的情形，答辩人在销售案涉房屋时已告知被答辩人案涉房屋的基本情况、手续和现状，答辩人不存在欺诈的行为，案涉房屋已实际交付，由被答辩人占有使用；第三,答辩人与被答辩人于2018年9月8日签订的认购协议不是正式的商品房买卖合同,不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,因而本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。 远锦公司辩称，远锦公司只是由铭远委托收款，协议的权利义务双方为张璐与铭远公司，其对张璐的诉讼请求不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：张璐提交的证据二银行转账清单、POS机小票，铭远公司对张该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，但张璐提交的张禹良尾号2451银行卡信息清单可以相互印证，故对该部分证据本院予以采信。张璐提交的证据三中购房款发票系正规发票，对该证据本院予以采信；铭远公司对证据三中收款收据的合法性、关联性有异议，但该收款收据加盖了铭远公司的财务专用章，对该证据本院予以采信；张璐提交的证据三中铭远公司手写购房款计算过程无法证明真实性、关联性、合法性，本院不予采信。张璐提交的证据五装修及家电家具收据、证据七新闻截图、证据九通知、证据十三案例、证据十五《商品房买卖合同》，无法核实与本案的关联性，本院不予采信。张璐提交的证据六、证据八微信聊天记录、证据十《沟通函》系张璐单方出具、录音亦无法核实，无法证明真实性、关联性、合法性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月8日，铭远公司作为甲方、张璐作为乙方签订了《西新东楼区域搬迁改造工程项目商品住宅认购协议》（以下简称《认购协议》），约定乙方认购甲方所开发的西新东楼区域搬迁改造工程项目（一期）4号楼6单元1801号房，建筑面积82.13平方米，单价为11784元/平方米，总价款为967820元。认购条件第1款约定乙方按照一次性付款方式付款。认购协议第2款约定乙方在签订《认购协议》的同时向甲方支付预付款967820元。认购条件第3款约定，乙方在接到甲方通知后10日之内，来渤海豪庭营销中心签订正式《商品房买卖合同》。认购条件第4款约定，如乙方未能在本认购条件第3款规定的期限内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自行放弃该套房屋，甲方有权终止本协议的履行并在不通知乙方的前提下将该物业另行出售，同时罚没房款总额20%违约金，乙方已付款项剩余部分甲方给予退还。甲方承诺协议签订后，甲方须为乙方保留该房屋至认购条件第3款所约定期限届满之日止，且不得与任何第三方就该物业签订《商品房买卖合同》。乙方承诺本协议签订后，除因政府原因、不可抗力等因素外，乙方单方面解除协议，视为乙方违约，甲方有权终止本协议的履行并在不通知乙方的前提下将该物业另行出售，同时罚没房款总额20%违约金，乙方已付款项剩余部分甲方给予退还；乙方未经甲方书面同意，自行将本认购书的权利、义务转让于除甲方以外的第三方的，甲方不予承认。《认购协议》第六条约定，乙方在签订本认购书时，已知晓甲方项目建设现状和项目手续现状，甲方与乙方在本认购协议书签订过程中知悉对方的经营信息、个人信息负有保密义务，未经对方书面同意，本认购书不得出示给第三人。第八条约定，因政府原因、不可抗力等因素导致甲乙双方不能签订《商品房买卖合同》的，本协议终止，甲方返还乙方已付款项（无息），双方互不承担责任。 2018年9月4日，张璐之父张禹良以其名下尾号2451平安银行卡向远锦公司转账20000元，向河北唐山市渤海豪庭房产转账40000元。2018年9月8日，张禹良以其名下尾号2451平安银行卡向远锦公司转账174600元，以其名下尾号7190银行卡消费207846元。2018年9月8日，张璐之母侯桂芳以其名下尾号7098银行卡向远锦公司转账642630元。以上共计1085076元（张璐认可含36元手续费）。2018年9月8日，铭远公司向张璐出具购房发票，发票金额为967820元。同日，铭远公司出具办理入住手续预交款11000元、地下室款66220元收款收据，交款人为张禹良。同日，张禹良向长城物业集团股份有限公司支付物业服务费2365.34元、水电费及装修垃圾清运费1510.65元。 河北省高级人民法院以（2018）冀执保32号民事裁定书查封了案涉房屋，预查封期间为2018年5月23日至2021年5月22日，登记时间为2018年5月24日。唐山市中级人民法院以（2018）冀02财保5号民事裁定书查封了案涉房屋，预查封期间为2018年6月11日至2021年6月10日，后唐山市中级人民法院以（2018）冀02民初310号之一号民事裁定书予以解封。案涉房屋抵押权登记信息显示铭远公司为抵押人，英大国际信托有限责任公司为抵押权人，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2018年1月30日至2020年1月29日。 以上事实有《认购协议》、银行卡信息清单、明细账页、明细清单、河北增值税普通发票、收款收据、不动产权利及其他事项登记信息等证据予以证实。同时张璐出具唐山市路南金欧雅陶瓷经销处收据、唐百电器收款单、唐山国美富强城店证明，以证明其主张的房屋装修、家电配备等费用共计12205元。 本院认为，本案双方当事人争议焦点之一为双方签订的《认购协议》是预约合同还是本约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。根据上述法律法规规定，本案双方签订的《认购协议》对于双方的姓名或名称、案涉房屋的基本情况包括房号、建筑面积、单价、付款方式进行了约定，但对商品房的交付使用条件、办理产权登记事宜、供水供电等基础设施和公共设施、违约责任等直接影响双方权利义务的条款没有明确约定，且《认购协议》中认购条件第3款、第4款均约定签订正式《商品房买卖合同》事宜，说明双方在签订该《认购协议》是预约合同的认识是明确而不存在疑义的，故双方签订的《认购协议》应为预约合同。 本案双方当事人争议焦点之二为张璐要求撤销《认购协议》是否有事实及法律依据。张璐认为铭远公司故意隐瞒案涉房屋存在抵押、查封的情节，以欺诈的形式诱使其认为案涉房屋为没有问题可以上市流通的房屋，从而做出错误的意思表示，故主张撤销双方签订的《认购协议》。首先，双方签订的《认购协议》中第六条约定，在签订本认购书时，乙方已知晓甲方项目建设现状和项目手续现状，对房屋的情况有所了解；其次，一般购房者在购房前对房屋质量、价格、地段、环境、交通等关键性方面进行综合考虑后才会做出购买与否的意思表示，铭远公司或对购房者隐瞒房屋存在抵押、查封的情况，对购房者张璐的购房意向有一定影响，但并非影响购房者是否购买房屋的关键性因素；再次，从法律关系来看，张璐已经向铭远公司给付购房款、铭远公司已经向张璐交付了其购买的房屋，已经事实履行了房屋买卖合同关系的主要权利义务，故张璐主张铭远公司存在欺诈使其做出非真实意思表示而购买房屋，理据不足。张璐不同意继续履行或解除终止合同，坚持铭远公司存在欺诈主张撤销《认购协议》的诉讼请求，本院不予支持。张璐主张《认购协议》第六条系铭远公司为了逃避欺诈责任所设的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第五十三条：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”规定，本案中张璐交付购房款后，铭远公司已将案涉房屋交付给张璐占有使用，且未做出不再继续履行《认购协议》的意思表示，该《认购协议》第六条亦未涉及免除、加重责任、排除权利的情形，故其主张《认购协议》第六条为格式条款理据不足，本院不予支持。 双方当事人争议焦点之三、四、五，张璐要求铭远公司返还购房款、维修基金等及相应利息、赔偿损失1074040元、赔偿装修损失有无事实及法律依据。因双方签订的《认购协议》为预约合同，其主张撤销双方签订的《认购协议》本院不予支持，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，故其该部分诉请，本院不予支持。双方当事人争议焦点之六远锦公司是否应承担连带责任，远锦公司系受铭远公司委托收款，并非本案争议的权利义务主体，因此张璐要求远锦公司承担连带责任理据不足，本院不予支持。 张璐因购房事宜向铭远公司共计支付了1085040元，铭远公司向张璐出具购房发票、收据共计1045040元（967820元+11000元+66220元），存在40000元差额无合理依据。该40000元张璐主张为2018年9月4日张璐之父张禹良转入河北唐山市湖海豪庭房产账户的款项，从本案双方当事人签订《认购协议》中约定签订《商品房买卖合同》地点为“渤海豪庭营销中心”及实际情况来看，该笔款项系由铭远公司收取，铭远公司未向张璐一方出具该笔款项的合理合法依据，故铭远公司应予返还。 虽然本案案涉房产存在抵押或查封情况，但物权并未灭失，不能就此认定双方签订的《认购协议》在法律上或事实上履行不能，铭远公司应采取相应措施消除抵押及查封的状态，依照诚实信用原则全面履行合同。 综上所述，张璐诉请铭远公司返还40000元并给付利息的主张，不违反法律规定，本院予以支持。因调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十三条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告唐山市铭远房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张璐40000元，并自2018年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利率给付利息至实际给付之日止。 二、驳回原告张璐其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24689元，减半收取12344.5元，由原告张璐负担12117.5元，由被告唐山市铭远房地产开发有限公司负担227元。保全费5000元，由原告张璐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  马 征 二〇一九年八月十三日 法官助理  李金凤 书 记 员  王梦然 ——