福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1790号 原告：付丽芳，女，汉族，1974年10月23日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 被告：韩日弟，男，1982年8月9日出生，汉族，住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：章建来，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯铁心，福建兴世通律师事务所律师。 第三人：厦门世纪东百商业广场有限公司，住所地厦门市湖里区吕岭路**蔡塘社区发展中心半地下层**。 法定代表人：袁幸福。 委托诉讼代理人：刘丽秀，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：吴欣茹，女，该公司职员。 第三人：韩李瑞，男，1987年4月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告付丽芳与被告韩日弟、第三人厦门世纪东百商业广场有限公司（以下简称东百公司）、第三人韩李瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月12日、2019年6月6日和2019年8月8日三次公开开庭进行了审理。原告付丽芳的委托诉讼代理人陆贵生以及被告韩日弟的委托诉讼代理人章建来到庭参加了诉讼，原告付丽芳的委托诉讼代理人钟太宣以及第三人东百公司的委托诉讼代理人吴欣茹到庭参加了第一次庭审，第三人东百公司的委托诉讼代理人刘丽秀到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 付丽芳向本院提出诉讼请求：1.解除付丽芳与韩日弟于2018年6月3日就厦门市湖里区吕岭路1068号东百蔡塘广场地下半层1-37号店铺签订的转租协议；2.韩日弟返还店铺转让费180000元、履约保证金68840元。诉讼过程中，付丽芳变更诉讼请求为：1.确认2018年6月3日就厦门市湖里区吕岭路1068号东百蔡塘广场地下半层1-37号店铺签订的转租协议无效；2.韩日弟返还店铺转让费180000元、履约保证金68840元。事实和理由：2018年6月3日，付丽芳与韩日弟就厦门市湖里区吕岭路1068号东百蔡塘广场地下半层1-37号店铺签订了一份《经营转让协议》（以下称该协议）。该协议约定：韩日弟将其向东百蔡塘广场（厦门世纪东百商业广场有限公司）承租的前述店铺转让给付丽芳使用；转让费为18万元；韩日弟保证与东百蔡塘广场的店面合同真实有效；租赁期限为2018年6月1日至2019年8月28日；履约保证金为138840元，签订转让协议时支付68840元，余下7万元待合同到期日支付；付丽芳须同意韩日弟与东百蔡塘广场（厦门世纪东百商业广场有限公司）签订的原租赁合同的相关条款。该协议签订以后，付丽芳向韩日弟支付了18万元转让费和68840元履约保证金，韩日弟收款后即向付丽芳出具收据，并将店铺交给付丽芳使用。付丽芳接受该店铺后即投入十几万元进行装修并试营业。然而，付丽芳试营业后不久即发现韩日弟并没有与东百蔡塘广场（厦门世纪东百商业广场有限公司）签订该店铺的租赁合同；东百蔡塘广场（厦门世纪东百商业广场有限公司）与韩日弟不仅没有租赁关系，而且也不允许承租人就该店铺再行转租，否则，随时有权单方解除合同。鉴于此，付丽芳请求与东百蔡塘广场（厦门世纪东百商业广场有限公司）直接签订租赁合同，以保障承租的合法性和稳定性，避免店铺随时被收回的风险，但遭到东百蔡塘广场（厦门世纪东百商业广场有限公司）的拒绝。在签订本案讼争转让协议书之前，付丽芳要求韩日弟出示其跟东百公司签订的租赁合同，其当时称还没有找到，要后面提交给付丽芳，最后提供合同的时间是在合同签订之后即2018年9月25日；2018年9月28日付丽方就关门停止营业，有请求东百公司确认租赁关系，但是东百公司不同意，付丽芳就将店面关门停止营业了，没有交接店铺，讼争合同标的店铺目前已经有他人承租经营，不知道何时换人经营。2019年4月16日付丽芳申请调查，调取了厦门市不动产登记信息产权结果，查询了本案讼争店面没有进行产权登记。付丽芳申请调查令调取的规划许可、施工许可证材料虽然体现本案讼争店面所在的蔡塘广场有在规划内建设，但是不能证明本案店面是在规划许可内建设，付丽方认为本案讼争店面没有经过规划许可建设，故提出上述诉讼请求。 韩日弟辨称，1.本案案由应定为合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。根据韩日弟与付丽芳在2018年6月3日签订的《经营转让协议》的约定，可明确韩日弟与付丽芳之间不是单一的房屋转租关系，而是含房屋转租关系在内的商铺经营转让关系，韩日弟转让给付丽芳不仅是商铺所在房屋的承租权，还有商铺经营权和商铺有形、无形财产，付丽芳接受转让后可直接继续经营商铺。因此，本案的基础法律关系不是纯粹的房屋租赁合同关系纠纷，而应是含房屋租赁合同关系在内的多重合同关系纠纷。2.不管租赁合同关系是否有效，都不影响双方之间商铺经营转让合同关系的有效性。《经营转让协议》是双方经协商一致自愿签订的，内容未违反法律强制性规定，双方之间的商铺经营转让关系是合法有效的，应受法律保护。因此，韩日弟据此向付丽芳收取商铺转让费180000元，是合法有效的，韩日弟不必返还给付丽芳。3.自付丽芳接受商铺转让之日至付丽芳在2018年9月29日自行关闭商铺经营之日，作为商铺所在房屋的权利人，厦门世纪东百商业广场有限公司（以下简称东百公司）从未实际提出过履行异议的，即东百公司对本案诉争商铺由韩日弟转让给付丽芳继续经营在客观事实上是从未提出异议的，只要付丽芳或他人能实际继续支付租金、物业费等并继续经营商铺，东百公司就不会提出任何异议。在客观事实上，东百公司确也从未提出异议，直至付丽芳擅自关闭商铺、停止支付租金和物业费后，东百公司才向第一承租人韩李瑞提出异议。付丽芳所顾虑的风险（即付丽芳自身单方想象东百公司可能会拒不与付丽芳履行租赁合同）客观上是不存在的。因此，付丽芳根据自身假想出来的风险擅自终止履行合同，由此导致了一系列违约事实的出现，付丽芳对此应承担全部的过错责任和违约责任。因付丽芳违约，韩日弟有权没收付丽芳已支付的履约保证金68840元，付丽芳无权要求返还。 第三人东百公司述称，东百公司与付丽芳、韩日弟均不存在租赁关系，仅与韩李瑞存在租赁合关系，不清楚转租也不同意转租。对于付丽芳、韩日弟之间的转租行为东百公司不清楚，也没有干预，不清楚付丽芳有无向东百公司请求直接签订合同。2018年12月，东百公司收回案涉店铺并重新招商。 第三人韩李瑞提交书面答辩状述称，付丽芳向法院提交的《民事起诉状》中的事实与理由中的第一段陈述，除“原告向被告支付了180000元转让费”和“投入十几万元进行装修”外，其他基本属实。据韩李瑞所知，付丽芳实际只向韩日弟支付了68840元转让费，尚欠70000元转让费至今未付；付丽芳是否确有投入十几万元进行装修，无法确定。第二段陈述完全不属实。本案成讼，完全是付丽芳单方恶意违约所致。付丽芳莫名其妙突然在2018年9月29日闭店走人，至今也不履行合同，导致韩日弟麻烦不断、损失多多，同时也给韩李瑞造成了很多麻烦和可能的损失。虽东百公司与韩李瑞签订的合同确有约定不得转租，但自2016年6月16日起韩李瑞将房屋转租给韩日弟至今，东百公司对此客观事实是从未提出异议的，自2018年5、6月份期间韩日弟将房屋转租给付丽芳至今，东百公司对此客观事实也是从未提出异议的。东百公司有异议的是店铺不能关门停业且租金、物业费等不能断交，只要店铺有正常营业且租金、物业费等正常缴交，东百公司在实际上是认同转租的。付丽芳的第二、三项诉讼请求不能成立，第一项诉讼请求由韩日弟自己决定。 本院经审理查明：2014年7月24日，韩李瑞与东百公司签订一份《房屋租赁合同》，约定韩李瑞向东百公司承租东百蔡塘广场第1层A37号店铺（以下简称讼争店铺），租赁期限自2014年7月31日至2019年8月28日。2016年6月15日，韩李瑞与韩日弟签订一份《店铺经营转让协议》，约定韩李瑞将讼争店铺经营权转交韩日弟，韩日弟使用期自2016年6月16日至2019年8月28日。2018年6月3日，付丽芳与韩日弟签订一份《经营转让协议》，约定韩日弟将讼争店铺100%经营权转让给付丽芳使用；使用期为自2018年6月1日至2019年8月28日止，转让费为180,000元；付丽芳须同意韩日弟向东百蔡塘广场履行原有店铺租赁合同中规定的所有条款；转让后店铺现有所有设备空调桌椅装修装饰及所有相关物品归付丽芳所有；韩日弟履约保证金为138840元整，签订本协议同时付丽芳支付韩日弟68840元，余下70000元整应于经营使用到期日全款退回韩日弟；支付方式：付丽芳进场装修支付韩日弟转让费180000元；付丽芳转让前该店铺所有的一切债权、债务均由韩日弟负责，韩日弟保证店面合同真实有效，否则赔付付丽芳双倍转让金，转让后在租赁期内的一切经营行为产生的债权、债务由付丽芳负责。 另查明，讼争店铺所在项目“蔡塘社区发展中心”已取得建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证。厦门市规划局于2013年12月23日出具《厦门市规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》认定“蔡塘社区发展中心”（地上1（地上**，半地下室及地下室工程项目基本符合规划条件。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，讼争店铺所在项目系在建设工程规划许可内建设，出租人就讼争店铺订立的租赁合同应当认定有效。付丽芳就讼争店铺与韩日弟签订的《经营转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效。经本院向付丽芳释明，付丽芳坚持以讼争店铺没有经过规划许可建设为由主张其与韩日弟就讼争店铺签订的转租协议无效，没有事实和法律依据，故付丽芳的全部诉讼请求应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 驳回付丽芳的诉讼请求。 案件受理费5033元，减半收取计2516.5元，由付丽芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  苏天胜 二〇一九年八月二十六日 书记员  林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。