山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初12427号 原告：史珈诚，男，1974年11月3日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。 被告：张蕾，女，1978年11月3日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：陈勃，男，1978年4月6日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：张蕾（系被告陈勃的妻子），女，1978年11月3日出生，汉族，住址同上。 被告：青岛金泉源房地产开发有限公司，住所地：青岛经济技术开发区。 法定代表人：朱明礼，总经理。 委托诉讼代理人：侯立伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 原告史珈诚与被告张蕾、陈勃、青岛金泉源房地产开发有限公司（以下简称“金泉源公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史珈诚及其委托诉讼代理人王增慧，被告张蕾（兼被告陈勃的委托诉讼代理人）、被告金泉源公司的委托诉讼代理人侯立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告史珈诚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张蕾、陈勃之间的房屋买卖合同关系；2.被告张蕾、陈勃返还原告购房款91543.68元并支付利息损失，被告金泉源公司返还原告购房款140000元并支付利息损失（其中利息损失自原告付款之日起至被告还款之日止，以应返还的购房款为本金按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.两被告向原告赔偿房屋增值损失7.94万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告张蕾、陈勃经人介绍认识，2011年5月17日，被告张蕾、陈勃将其购买的位于青岛市开发区XXXX房产以625664元转让给原告，房屋转让时被告张蕾、陈勃称转让商品房系青岛金泉源公司开发，被告张蕾、陈勃负责办理更名手续，以确保在可以办理房产证时办理以原告为产权人的房产证。协议签订后，原告向被告张蕾支付了购房款91543.68元，向被告青岛金泉源公司支付购房款140000元，被告金泉源公司至今未与原告签订房屋买卖合同。被告张蕾与陈勃系夫妻关系，青岛金泉源公司于2012年2月25日将涉案房屋另行出售给第三人，现涉案房屋无法过户至原告名下，原告与被告张蕾、陈勃之间的房屋买卖合同目的无法实现，为维护原告合法权益，望判如所请。 被告张蕾、陈勃共同辩称，一、原告所述与事实不符。被告张蕾、陈勃没有将涉案房屋卖给原告，而只是将自己购买涉案房屋的资格转让给了原告，且转让费为61543.68元，并非91543.68元。本案的基本事实：2011年1月，被告张蕾从被告青岛金泉源公司预定了涉案房屋1211室，并向金泉源支付了定金3万元，金泉源为其出具了名称为陈勃的（张蕾与陈勃系夫妻关系）定金收据。2011年5月，原告史珈城找到被告张蕾，表示愿意向张蕾购买涉案房屋的购房资格，经协商后，张蕾将自己对涉案房屋的购房资格以61543.68元的价格转让给了原告。其中因被告张蕾、陈勃已经向金泉源支付了3万元定金，所以原告将3万元定金支付给被告张蕾、陈勃，换取了张蕾、陈勃向金泉源支付了3万元定金的收据。随后，被告与原告一起到被告金泉源公司进行了定金收据名称的更换及涉案房屋购房资格的更名（经原告要求将涉案房屋购房资格更名至案外人梁桂玲的名下）。至此，被告张蕾与原告之间因转让涉案房屋的购房资格的行为全部实施完毕，被告张蕾、陈勃均丧失了其在金泉源公司对涉案房屋的购房资格，此后与涉案房屋不再有任何关系。后，原告（或案外人梁桂玲）又陆续向被告金泉源公司支付了14万元的购房款，2013年6月19日，被告金源泉公司向原告出具了金额为17万元的的购房款（3万元定金也转为购房款）的收款收据，并载明更名（原梁桂玲）。可见，原告在2013年6月19日前经金泉源公司同意将涉案房屋再次更名，并更名至自己名下。从本案的事实来看，被告张蕾、陈勃仅向被告金泉源支付了3万元的定金，购买了涉案房屋的购房资格，其对涉案房屋没有所有权，如何将涉案房屋卖给原告？对涉案房屋具有所有权的是金泉源公司，只有金泉源公司才有出售涉案房屋的权利。另，原告虽然向被告张蕾、陈勃支付了共计91543.68元，但其中3万元并非是转让费，而是原告本应向金泉源支付的定金，只是由于被告张蕾、陈勃已经先行向金泉源支付，所以金泉源没有再向原告收取而是将向张蕾、陈勃出具的定金收据收回，重新向原告出具了载有原告（或者案外人梁桂玲）定金收据。 二、原告（或案外人梁桂玲）向被告金泉源公司支付涉案购房款，金泉源公司向其出具收款收据，双方形成了商品房预售的事实关系。被告张蕾、陈勃将涉案房屋购房资格转让给原告（或案外人梁桂玲）后，张蕾、陈勃即丧失了购买涉案房屋的购房资格，原告（或案外人梁桂玲）具有了购买涉案房屋的购房资格，后原告（或案外人梁桂玲）又陆续向金泉源支付购房款，并由金泉源公司出具了收款收据，双方形成了商品房预售的事实关系。 三、被告张蕾、陈勃与原告之间转让购房资格的行为合法有效，且双方已经履行完毕。就涉案房屋购房资格的转让，系原、被告之间自愿达成的合意，且经过了房屋所有权人金泉源公司的同意，既未损害国家和社会公共利益，也未损害第三人利益，因此该转让行为合法有效。且原、被告双方于2011年就已经达成目的，被告张蕾、陈勃收取了转让款，原告（或案外人梁桂玲）依约取得了涉案房屋的购房资格，并随后再次对涉案房屋更名后与被告金泉源建立涉案房屋的商品房预售关系。当原告（或案外人梁桂玲）依约取得了涉案房屋的购房资格时，原告与被告张蕾、陈勃之间的转让关系即已经完成，被告张蕾、陈勃应尽的义务已经全部履行完毕。 四、原告没有取得涉案房屋的原因不在于被告张蕾、陈勃，而在于其怠于履行与被告金泉源之间的商品房预售中的权利义务。原告没有取得涉案房屋遭受了损失，其应当向金泉源公司主张，而不应该向被告张蕾、陈勃主张。被告张蕾、陈勃自2011年将涉案房屋更名至原告（或案外人梁桂玲）名下后，被告就与涉案房屋不再有任何关系。后原告（或案外人梁桂玲）又陆续向被告金泉源公司支付了14万元的购房款，自此与金泉源公司就建立了商品房预售关系，在双方建立关系后，原告（或案外人梁桂玲）应及时与金泉源签订商品房预售合同，并向房产部门作出预告登记。但原告并没有这样做，而是在时隔两年之后再次对涉案房屋进行更名，由梁桂玲更名至原告名下。此后依然没有进行商品房预售合同签订或预告登记，最终涉案房屋被金泉源转售，导致原告无法取得涉案房屋，该过错责任一部分原因在于原告自身，另一部分原因在于金泉源公司，作为涉案房屋的所有权人，金泉源在收取了原告的购房款并向原告出具收款收据后，没有及时与原告签订商品房预售合同，致使原告无法取得房屋，该损失应由金泉源承担。 五、原告诉请解除其与被告张蕾、陈勃之间的房屋买卖关系，并要求张蕾、陈勃返还购房款及支付利息没有事实和法律依据，应依法予以驳回。依据本案的事实，原告与被告张蕾、陈勃之间并没有形成买卖房屋关系，张蕾、陈勃没有收取过原告的购房款。被告金泉源与原告形成事实的商品房预售关系，原告没有取得涉案房屋的原因也并非是被告张蕾、陈勃造成的，而是由金泉源造成。因此其诉请均与被告张蕾、陈勃无关，其向被告张蕾、陈勃主张权利没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 被告金泉源公司辩称，原告与被告金泉源公司之间没有商品房预售合同关系，原告要求解除商品房买卖合同的请求与被告金泉源公司无关，要求增值损失没有法律依据。被告认为被告张蕾、陈勃借用被告金泉源公司的房产资源的炒房行为，在某种意义上也侵犯了被告的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下： 被告张蕾和陈勃系夫妻关系，2011年，被告张蕾、陈勃在被告金泉源公司订购该公司开发的位于黄岛区XXXX房屋，交纳定金3万元。后原告史珈诚经人介绍，欲购买该房屋。双方商定，转让价格每平方米10400元（原购买价格是9377元），差额61543.68元，加上张蕾、陈勃已支付给金泉源公司的3万元定金，原告共计支付被告张蕾91543.68元。庭审中，被告张蕾承认收取了原告史珈诚91543.68元，其中3万元冲抵已支付给被告金泉源公司的定金。原告史珈诚承认，原告付款后被告陈勃将之前支付给金泉源公司的3万元定金条交给原告。原告拿到该条并委托梁桂玲顶名办理购房事宜，到被告金泉源公司处另行支付购房款14万元后，被告金泉源公司于2011年5月18日，出具了交款人为梁桂玲的收款收据，其上载明收到房款的金额为17万元。2013年6月19日，被告金泉源公司又为原告史珈诚出具金额为17万元的收据，收款事由中载明“更名（原梁桂玲），1211室，60.16㎡×9377”。 案外人梁桂玲出具书面证言并在（2017）鲁0211民初1247号案件中出庭证实：原告史珈诚让其顶名购房，实际出资人和购买人都是史珈诚，整个买房过程也是史珈诚本人操作进行的。 原告史珈诚未与被告金泉源公司签订书面的商品房买卖合同。被告张蕾、陈勃亦未与被告金泉源公司签订书面的商品房买卖合同。庭审中，原告称其于2017年1月已知道涉案房屋买卖合同无法履行。 经原告申请，本院依法委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对涉案房屋在2011年5月至2017年1月的市场价值增值部分进行了评估鉴定，2019年5月30日，该鉴定机构出具（青岛）东部（2019）房（估）ＳＦ字第××号《房地产评估报告》，鉴定结论为：位于青岛市黄岛区**的办公房地产（建筑面积为60.16平方米）在2011年5月至2017年1月的市场价值增值部分评估值为7.94万元。原告预交鉴定费用5900元。 青岛市黄岛区不动产登记中心出具的青房地预黄岛区字第××号预告登记证载明，被告金泉源公司开发的开发区房屋预告登记权利人为李书洋，登记时间为2014年8月29日。 本院认为，本案应系商品房买卖合同纠纷。当事人争议焦点是：1、当事人之间法律关系的性质；原告主张解除与被告张蕾、陈勃之间的合同应否支持？2、原告要求被告返还房款及赔偿损失的请求应否支持？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 一、当事人之间的法律关系。虽然当事人均未签订书面的合同，但根据已查明的事实，能够认定：被告张蕾、陈勃与被告金泉源公司之间形成商品房预售合同关系。原告史珈诚与被告张蕾、陈勃之间形成房屋买卖合同关系。理由如下：被告张蕾、陈勃向被告金泉源公司订购XXXX号房屋，双方明确了房屋具体的房号、面积、单价，并支付定金3万元，已经具备商品房买卖合同的基本构成要件，因此，可以认定双方已形成事实上的商品房买卖合同关系。后原告史珈诚与被告张蕾、陈勃约定由原告购买上述房屋，张蕾、陈勃收取了原告支付的款项91543.68元（包含陈勃已支付金泉源公司的定金3万元和房屋差价款61543.68元），因此，可以认定原告与张蕾、陈勃之间亦形成事实上的房屋买卖合同关系。 二、关于原告与被告张蕾、陈勃之间的合同应否解除的问题。原告史珈诚与被告张蕾、陈勃达成买卖合同后，虽被告张蕾、陈勃已经协助原告到被告金泉源公司处，由被告金泉源公司为原告重新开具了交款人为梁桂玲的收款收据（后又更名为史珈诚），但金泉源公司始终未与史珈诚签订正式的商品房买卖合同，最终涉案房屋因金泉源公司与案外人的债务纠纷被法院查封，现涉案房屋预告登记在他人名下，原告购买涉案房屋的目的无法实现，原告诉求解除与被告张蕾、陈勃之间的合同，于法有据，本院予以支持。 三、原告主张由被告返还房款的问题。根据我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告主张被告张蕾、陈勃返还房款61543.68元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告向张蕾、陈勃主张的另3万元，因该3万元双方明确系冲抵陈勃已支付给金泉源公司的3万元定金，且金泉源公司已另行给原告开具了以原告史珈诚为抬头的收款收据，应视为该3万元系原告向金泉源公司交纳的款项，故，原告主张该3万元由被告张蕾、陈勃返还，本院不予支持。被告金泉源公司收取了原告共计17万元的款项，因张蕾、陈勃在协助原告将收款收据的名称变更到原告指定的梁桂玲名下时，即视为张蕾、陈勃与金泉源公司之间的房屋买卖合同关系已解除，被告金泉源公司未与原告另行签订商品房买卖合同，其收取原告的款项已无合法根据，原告诉求其返还相应款项，于法有据，本院予以支持。被告金泉源公司应返还原告17万元。 四、关于原告主张由被告赔偿损失的问题。本案中，在购买涉案房屋的过程中，被告张蕾、陈勃仅是交纳了定金，在未取得涉案房屋的产权，甚至未与金泉源公司签订商品房预售合同的情况下，即向原告史珈诚出售房屋，而原告史珈诚对此亦是明知，但仍愿意购买涉案房屋，因此，张蕾、陈勃与史珈诚因合同不能履行而给史珈诚造成的损失均存在过错，原告向张蕾、陈勃主张利息损失，本院不予支持，但对房屋增值损失，根据双方过错程度，以及原告的交款比例，本院酌定由张蕾、陈勃承担1732元。被告金泉源公司收取了原告的购房款项，但因其自身原因导致涉案房屋被查封并登记在他人名下，致使原告合同无法履行，合同目的不能实现，存在较大过错，应对原告的损失承担赔偿责任。根据双方过错程度，以及原告的交款比例，被告金泉源公司应赔偿原告以已付款17万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年5月18日起计算至该款项实际付清之日止的利息，并赔偿原告房屋增值损失23928元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告史珈诚与被告张蕾、陈勃之间的商品房买卖合同关系； 二、被告张蕾、陈勃于本判决生效之日起十日内返还原告史珈诚购房款61543.68元； 三、被告张蕾、陈勃于本判决生效之日起十日内赔偿原告史珈诚房屋增值损失1732元； 四、被告青岛金泉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告史珈诚购房款17万元； 五、被告青岛金泉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告史珈诚利息损失（以17万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年5月18日起计算至被告青岛金泉源房地产开发有限公司实际付清款项之日止的利息）； 六、被告青岛金泉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告史珈诚房屋增值损失23928元； 七、驳回原告史珈诚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4773元，鉴定费5900元，合计10673元（原告已预交），由被告张蕾、陈勃负担633元，由被告青岛金泉源房地产开发有限公司负担10040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  周 珊 人民陪审员  刘晓燕 人民陪审员  薛 葵 二〇一九年八月二十一日 法官助理王娜 书记员丁煜