广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初2623号原告：秦丽敏(秦麗敏)，女，香港特别行政区居民，1962年12月10日出生。委托诉讼代理人：吴秦，系原告女儿。原告：吴秦（呉秦），女，香港特别行政区居民，2000年8月10日出生。被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区西江北路星湖奥园悉尼区B5幢03号商铺，统一社会信用代码91441202661477201T。法定代表人：蒲俊锦。委托诉讼代理人：陈守懿。委托诉讼代理人：冯敏华，该公司秘书。原告秦丽敏、吴秦诉被告肇庆市星奥投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告秦丽敏、吴秦,被告肇庆市星奥投资发展有限公司的委托诉讼代理人陈守懿、冯敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金47000元（以全款l168000元为基数,逾期交房90天后,以总房价1168000为基数，从2016年3月31日开始到被告实际交房之日2017年3月18日止共计354日，违约金共47000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，两原告变更诉讼请求：1.判令被告赔偿因其违约导致原告的损失，损失从违约之日即2015年12月31日起至2016年3月31日止为:1168000×91天×4.35%利率÷365日=12667.20元；2.判令提高逾期交楼违约金标准为年利率6.175%；3.判令被告支付逾期交楼的违约金，违约金依约定从2016年4月1日开始至被告2017年4月25日交楼之日止，房款1168000×390日×6.175%÷365日=77064.01元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于肇庆市端州区，总房款为1168000元。合同约定被告应当于2015年12月30日前，将具备“该商品房经综合验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之零点一支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约一次性支付了1168000元。2017年3月25日，被告仍未交付合同约定的商品房屋给原告使用。造成原告很大的损失。依据端州区人民法院（2017）粵1202民初1408号民事判决书和肇庆市中级人民法院（2017）粵12民终2483号民事判决书认定的事实，被告应赔偿逾期交房的损失12667.20元给原告；被告应支付逾期交楼的违约金77064.01元给原告。本案原因被告逾期交楼而发生，所产生的诉讼费用应当由被告承担。被告辩称：被告已经向原告发出了收楼通知，但两原告至今未收楼，由于原告未收楼，所以不存在损失，如被告存在违约的行为，即便需要支付违约金，原告请求的违约金过高，应该按照合同约定的违约金标准计算。本院经审理认定事实如下：2015年1月11日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2015010506），约定两原告购买被告开发的位于肇庆市端州区，总金额为人民币1168000元，两原告在签订本合同时一次性付清房款。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方式处理，即逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到以挂号信发出的该商品房交付使用通知书后30天内(以挂号信记载的日期为准，挂号信以本合同第1页中记载的买受人记载联系地址寄发，如该资料发生变更的，须于发生变更之日起10日内以书面形式通知出卖人，否则原资料仍为合法有效)，仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用，标的房产损毁的风险由买受人承担；从交付次日起，买受人应按规定交纳基于该房产产生的物业管理费、水电费和其他相关分摊费。合同签订后，两原告如约付清房款1168000元给被告。此后，由于被告未依约交付商品房，两原告遂于2019年6月5日诉至本院。诉讼中，两原告确认已于2017年4月25日收楼；被告确认两原告已入住，但没有提交两原告收楼材料。又查明：2017年2月28日，被告开发的位于肇庆市西江北路东侧的“星湖奥园”Ｃ区及地下室在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。另查明：2015年10月24日至两原告起诉期间，中国人民银行公布的金融机构一年以内（含一年）短期人民币贷款基准利率为4.35%，一年至五年（含五年）中长期人民币贷款基准利率4.75%。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2015年1月11日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依约全面履行。针对原、被告的诉辩意见，本案争议的问题主要为：一、收楼的时间；二、逾期交楼的违约责任；三、违约金应否调整。对于上述争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于原告收楼时间的问题。两原告在诉讼中确认收楼时间为2017年4月25日，被告虽对两原告确认的收楼时间有异议，但并未提供相关反驳证据，故本案采纳两原告的主张,确认收楼时间为2017年4月25日。二、关于逾期交楼的违约责任。由于被告未能如期交付案涉商品房，且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故被告已构成违约，理应承担违约责任。原告在本案主张的违约责任分为二部分，其一为没有约定的逾期交楼90天的违约责任按年利率4.35%赔偿损失，其二逾期交楼90天后按年利率6.175%支付违约金。首先，对于两原告主张赔偿损失的问题。该请求主要针对合同中没有约定的逾期交楼90天内的违约责任问题，虽然在《商品房买卖合同》中对此并没有约定，但违约责任的承担不以约定为前提，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿损失为法定的违约责任,只要守约方因违约行为事实上存在损失即可主张。本案中，被告未能在2015年12月30日前如期依约交房，虽然两原告没有为此提供具体的证据，但根据生活经验法则，本案亦可以认定该违约行为事实上确已对两原告造成了损失，可参照中国人民银行同期金融机构一年以内(含一年)人民币贷款基准利率即年利率4.35%的标准赔偿损失。被告对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。其次，是关于逾期交楼90天后至交楼之日止违约金的问题。违约金条款是当事人约定承担违约责任的方式，以当事人约定为前提，由于双方在合同中对此已有约定，且被告确实存在违约行为，故两原告主张违约金合法有据，本院亦予以支持。三、关于违约金应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。本案中，合同约定逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金。由于该约定的违约金明显低于因此造成原告的损失，依法应对逾期交楼的违约金标准予以增加。两原告请求逾期交楼的违约金标准调整为6.175%属合理的范围，本院予以采纳。被告对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。综上所述，因逾期交楼，被告需按年利率4.35%赔偿两原告逾期交楼90天内即2015年12月31日至2016年3月29日期间损失12528元(计算方法：1168000元×4.35%÷365天×90天)。因此，原告要求被告赔偿逾期交楼90天内的损失12667.2元，其合理部分，本院予以支持。逾期交楼90天后两原告主张从2016年4月1日起至交楼之日（2017年4月25日），被告应按年利率6.175%的标准向原告支付逾期交楼违约金77064元（计算方法：1168000元×6.175%÷365天×390天)，原告请求被告计付逾期90天后的收楼违约金77064.01元的诉求，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）、（九）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决生效之日起七日内赔偿逾期交房的损失人民币12528元给原告秦丽敏、吴秦。二、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期交房的违约金人民币77064元给原告秦丽敏、吴秦。三、驳回原告秦丽敏、吴秦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2043.28元（原告秦丽敏、吴秦已预交），原告秦丽敏、吴秦负担3.28元，被告肇庆市星奥投资发展有限公司负担2040元。如不服本判决，原告秦丽敏、吴秦可在判决书送达之日起三十日内，被告肇庆市星奥投资发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  邓亚珍二〇一九年八月二十日法官助理唐宝怡书记员梁思颖