广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3296号原告：陈铁青，男，1971年9月3日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，委托诉讼代理人：李军，广东为锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为锋律师事务所实习律师。被告：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区石角镇石府路3号御墅莲峰花园三十六号楼二层商铺号。法定代表人：骆志忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈东萍，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓梦愿，广东康浩律师事务所实习律师。原告陈铁青与被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈铁青的委托诉讼代理人李军，被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈东萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈铁青向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告支付逾期交付清远市清城区石角镇石府路3号御墅莲峰花园54号楼13层04号商品房的违约金，暂计至2019年2月18日违约金暂计13426.56元；2、由被告承担本案诉讼费用、保全费。事实与理由：原告以347715元的价格购买被告位于清远市清城区××花园××楼××号的商品房，于2016年6月23日签订《商品房买卖合同》（预售），约定被告应在2017年12月31日交付房屋（合同第十一条），但被告至今仍未交房。按照约定，原告有权向被告主张最后交付期限届满90日之次日起至实际交付之日止，每日按照已付款金额万分之零点二的标准向原告支付违约金。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效，原告按月付款后，被告未能如期交房应承担违约责任，合同约定的违约金明显低于原告损失，不足以弥补原告不能入住的损失，应当自2018年4月1日起以347715元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算原告损失。为维护原告合法权利，特起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司辩称：1、原、被告双方签订补充协议，约定交房时间变更为2018年10月31日，因此逾期交楼违约金起算日应该从约定交楼日期的第91天即2019年1月30日起计算；2、涉案房屋54号楼经竣工验收合格且取得竣工验收备案表后，答辩人于2019年5月24日发出《收楼通知书》，告知原告收楼，所以逾期交楼违约金应为邮寄《收楼通知书》至次日至；3、合同约定逾期交房违约金按每日万分之二计算，原告主张调整但并未提供证据予以证明其实际损失低于约定计付违约金的标准，原告主张调整缺乏依据。即便需要调整，也应该按日万分之一计算违约金。本院经审理认定事实如下：原告以347715元的价格购买位于清远市清城区××头社区××辖区××花园××楼××号房屋，并于2016年6月23日签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同第九条关于商品房交付条件的约定，该商品房交付时应当满足第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定，（一）基础设施设备：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，适用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，接驳点预留到户；2、交付时纳入城市供电网络并正式供电接驳点预留到户……4、交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时提供与城市燃气管网连接的接驳点至分户燃气表……。合同第十一条关于交付时间和手续的约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……。合同第十二条关于逾期交付责任的约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，应当依照本合同附件十一补充协议书第四条约定处理。合同第二十五条关于送达的约定，出卖人和买受人保证本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知书对方，变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。本合同附件十一补充协议。补充协议第三条关于对本合同第十一条的补充约定，1、买受人所购商品房通过竣工验收后，除买受人出具具备鉴定资质的鉴定机构的鉴定报告认定该商品房地基基础和主体结构工程存在的质量问题外，买受人应当先行办理交楼手续，交付后出卖人按照《房屋质量保证书》的约定进行保修工作，买受人不得以此为由拒绝办理交付手续，否则因买受人原因造成房屋未能按期交付的责任由买受人承担……。补充协议第四条关于本合同第十二条出卖人逾期交房的违约责任的约定，1、若出卖人未按本合同规定的最后交付期限交付买受人使用的，逾期未超过90日的，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；2、逾期超过90日不超过180日，自出卖人逾期第91日起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付金额的万分之零点二的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；3、逾期超过180日后，买受人有权解除本合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向买受人支付买受人已付金额万分之一的违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之内第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日以买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金……。补充协议第十条关于对本合同第二十五条的补充约定，1、买卖双方的有效送达地址以本合同记载的关联地址为准，在该房屋交付后，买受人则以该房屋的地址为有效地址，买卖双方的送达地址在前述本合同及本补充协议后发生变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更；2、一方向另一方发送的通知或其他联络，应以书面形式发送，上述文件可用专人手递、快递方式送达，文件送达时间为以专人手递方式发出的，取得对方签收日为送达日，以快递发出的，一经发出，视为送达，以邮戳之日为送达日期；……4、买受人保留或变更通讯地址的，应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件，该书面文件经出卖人签收确认后方为有效。补充协议第十七条约定，本补充协议是本合同不可分割的一部分，由双方签署本合同时一并签署，双方特别确认，本补充协议对双方权利义务的约定并无不当，出卖人根据买受人的要求，已对本合同及本补充协议约定条款，进行了充分的解释和说明，不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理的排除任何一方主张权利的情况，本合同、本合同其他附件与本补充协议有不一致的，以本补充协议为准。原告在补充协议的落款处以买受人名义签名捺印，被告在该协议的落款处以出卖人名义加盖公章。2016年12月15日，原告为上述房屋缴纳契税。2017年12月5日，原、被告对合同约定交楼时间进行了变更约定，将原定交楼时间从2017年12月31日变更为2018年10月31日。双方就此签订一份《商品房买卖合同补充协议书》。2018年8月1日，原告付清购房款。2019年1月18日，御墅莲峰花园二期54#、55#以及地下室2#-A经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位共同验收。2019年4月4日，被告就御墅莲峰花园二期54号楼取得房屋建筑面积测绘成果报告书。2019年5月22日，御墅莲峰花园二期54#、55#以及地下室2#-A经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。2019年5月24日，被告将《收楼通知书》邮寄至广州市花都区狮岭镇大道西73号，并预留原告在《商品房买卖合同（预售）》记载的电话号码（151××××9598）。该邮件已于2019年5月25日由本人签收。2019年6月5日，被告再以邮寄方式向原告在《商品房买卖合同（预售）》记载的地址（湖南省益阳市赫山区谢林港镇鸦鹊塘村卜家湾村民组24号）发送《催收交楼通知书》，亦填写了原告在《商品房买卖合同（预售）》记载的电话号码（151××××9598）。该邮件于2019年6月7日由他人签收。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告作为买受人已向被告支付购房价款，被告亦应恪守承诺，如期向原告交付约定的房屋。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》后附的补充协议约定，涉案房屋具备竣工验收备案后，买受人出具具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定商品房地基基础和结构工程的质量问题，买受人应当先行办理交付手续。可见，涉案房屋只有竣工验收合格才具备交付条件。双方约定，涉案房屋应在2018年10月31日前交付。此时，涉案房屋尚未经建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，不具备交付条件。显然，被告未能在上述时间内将符合约定条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告现要求被告承担逾期交房的违约责任的主张，本院予以支持。至于原告认为，补充协议的条款均为格式条款，减轻了被告逾期交楼的违约责任，对双方不具有约束力。对此，原告没有提供证据加以证明双方签订上述合同时，原告就此向被告提出异议；若原告对合同约定条款有异议，亦可拒绝在补充协议上签名。相反，原告在补充协议上签名捺印。现以上述借口为由推翻补充协议约定的条款，理由不足，本院不采信。至于原告主张违约金的计付问题。依据补充协议约定，若出卖人未按本合同规定的最后交付期限交付买受人使用的，逾期未超过90日的，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；逾期超过90日不超过180日，自出卖人逾期第91日起至实际交付之日止，出卖人按日买受人已付金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金，合同继续履行。原、被告约定交付房屋的时间定于2018年10月31日。涉案房屋于2019年5月24日具备交付条件。被告于2019年5月24日向原告发出《收楼通知书》，该邮件已被原告本人签收。此时，原告知道涉案房屋已具备交付条件并知晓办理房屋交接手续的具体时间。因此，逾期交楼的违约金应从2019年1月30日起计算至2019年5月25日止。原告主张涉案违约金计付违约金标准过低，应按中国人民银行同期贷款利率计算。本院注意到，若依照上述约定按日万分之零点二标准计算，逾期交房一个月产生的违约金为208.63元（347715元×0.002%×30天），根本不足以填补原告的损失，也达不到督促被告积极履行合同义务的功能。因此，原告主张违约金过低而要求调整的请求，本院予以支持。结合本案实际情况，本院酌情认定，逾期交房违约金按已付购房款的每日万分之一计付。因此，被告应向原告支付违约金4033.49元。原告主张以347715元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年4月1日起计算至被告交付涉案房屋之日止的违约金主张，本院予以部分支持。由于本案没有产生财产保全费，故此原告要求被告承担本案诉讼保全费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈铁青支付逾期交房的违约金4033.49元；二、驳回原告陈铁青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇一九年八月十六日书记员  李颖欣附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。