广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第05685号上诉人(原审被告)：刘嫣柔，住广州市天河区。委托代理人：崔勇刚，广东导正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李耀智。委托代理人：陈宇平，公司职员。委托代理人：关怡钧，公司职员。上诉人刘嫣柔与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第1609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审��了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，中原地产公司具备为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务的中介资质。2015年2月10日，姚某、梁某乙（为甲方、卖方）与刘嫣柔（为乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，其中约定：房地产地址：广州市番禺区大石街南大公路250号14座303房，建筑面积156.21平方米。甲乙双方约定按以下方式计价、付款：该房地产按整套出租并计价，总成交价2820000元；甲乙双方同意由乙方按涂销抵押按揭贷款方式支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付50000元作为定金；本合同签订后交付部分楼款85000元，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；其他约定：甲乙双方同意委托中原地产公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；整个交易流程要在2015年6月30日前完成，如有拖延乙方必须每月支付11210元给甲方，甲乙双方同意以282万元成交该住房，由于乙方向银行贷款金额为210万元（以同贷书为准），乙方帮甲方赎契金额为85万元，即甲方收到银行存入贷款金额210万元后共收取乙方295万元，若甲方收到该款项时必须无条件把多余出来的13万返还到乙方指定银行账号上；由乙方出资85万元帮甲方赎契，如发生不可抗力的原因致乙方购买该房屋失败，该合同终止，待甲方找到新买家并交易成功后把乙方出资的85万元3日内返还给乙方等。同日，刘嫣柔向中原地产公司签署《咨询及中介服务费确认书》，内容为“广东中原地产代理有限公司：本人是广州市番禺区大石街南大公路250号14座303房的《存量房屋买卖合同》当事人/委托代理人，现确��经贵司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房屋买卖合同》；为此，本人同意支付50000元正予贵司作为咨询及中介服务费；本人承诺于签署确认书之付清上述咨询及中介服务费，逾期支付，将按0.1%/天支付违约金；如本人与贵司就咨询及中介服务费的支付事宜产生争议的，应向上述物业所在地法院进行诉讼”。之后，刘嫣柔未向中原地产公司支付过咨询及中介服务费，亦未最终购买取得涉讼房屋的产权。中原地产公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1刘嫣柔向中原地产公司支付咨询及中介服务费50000元；2.刘嫣柔支付自2015年3月1日起至付清之日止的违约金，以50000元为基数，每日按0.1%的标准计算）。刘嫣柔为证明中原地产公司的经办人员曾承诺如刘嫣柔无法贷款210万元，上述合同便解除、业主退还定金且刘嫣柔不须支付��介服务费，向原审法院申请证人黄某出庭作证。证人黄某到庭陈述如下：证人黄某与刘嫣柔是朋友关系，在刘嫣柔与中原地产公司签订合同前，曾通过刘嫣柔的电话与中原地产公司的中介人员沟通，要求在合同上加上如刘嫣柔无法贷款210万元，就解除合同、业主退还定金及刘嫣柔不需要支付中介费的条款，中介人员表示同意。当时证人并不在合同签订现场，且事后过了很久才看到合同。中原地产公司对刘嫣柔黄某的证言质证称，证人与刘嫣柔有利害关系，不确认证人陈述内容。此外，刘嫣柔还提供了录音光盘，以证明中原地产公司的中介人员简某确认存在上述关于中介费支付条件的口头协议。中原地产公司对此质证认为，刘嫣柔未提供录音的书面材料，不符合录音材料规则，且无法证明录音中通话人员的身份及录音内容与本案有关，同时认为涉讼合同的���办人为蔡某，并非简某。原审法院认为：在本案中，中原地产公司与刘嫣柔之间属居间合同关系，中原地产公司作为居间人负有向委托人即本案刘嫣柔报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，刘嫣柔则负有支付报酬的义务。而经中原地产公司促成，刘嫣柔与房屋所有权人在平等自愿的基础上签订了《存量房屋买卖合同》，上述合同的内容和形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同。但刘嫣柔至今未按《咨询及中介服务费确认书》的承诺向中原地产公司支付咨询及中介服务费50000元，已构成违约，应承担相应的违约责任。故中原地产公司要求刘嫣柔支付咨询服务费50000元及逾期付款违约金的诉讼请求依据充分，原审法院予以支持。刘嫣柔抗辩认为双方存在刘嫣柔贷款到210万元才支付中介服务费的口头协议，并提供了录音光盘及证人黄某的证言予以证明，但刘嫣柔并未能证明被录音人员的身份，而证人黄某亦并未亲自参与合同签订过程，且其与刘嫣柔为朋友关系，其所作证言在证明力上可等同于刘嫣柔陈述，故上述两证据并未能证明刘嫣柔所述口头协议的确切存在，因此刘嫣柔该抗辩依据不足，原审法院对此不予接纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，刘嫣柔向中原地产公司支付咨询及中介服务费50000元及逾期付款违约金（从2015年3月1日起计至上述款项付清之日止，每日按50000元的0.1%计付）。该违约金总额以不超过欠付的上述费用为限。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼���》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取619元，由刘嫣柔负担。判后，上诉人刘嫣柔不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在一审中提供了一份上诉人与被上诉人业务员简某的谈话录音，简某就是本案房屋买卖合同签订的经办人员，录音中也明确显示：如果上诉人贷款达不到210万元，买卖合同解除，并无须支付中间费。简某也明确表示：以上约定不写进合同，因为公司（被上诉人方）不让写，但是会以口头约定为准，因此双方因履行合同协议。被上诉人谎称当时业务员是“蔡某”，上诉人明确表示不认识此人。2、有关录音人员身份证明，上诉人要求简某出庭，如其否认可以申请司法鉴定。录音是本案关键证据，法院有必要要求被上诉人通知简某到庭接受询问。综上，请求：撤销越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1609号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求，判令上诉人无须向被上诉人支付任何费用。被上诉人中原地产公司二审答辩称：1、上诉人在一审当中提交的录音光盘，当时被上诉人已发表质证意见，对其提交的录音光盘真实性不予确认，上诉人也没有提交录音的书面材料，不符合证据形式，直至二审庭询，上诉人仍未提交。上诉人提出录音为经办人简某的陈述，但至今仍未能提供证据证明简某是涉案合同经办人。2、简某曾是我司员工，但不是涉案合同经办人，简某早已离职，无法查明录音内容的真实性。本院认为，本案二审的争议焦点为：双方是否存在口头协议，上诉人应否向被上诉人支付全部咨询及中介服务费、违约金。上诉人在《咨询及中介服务费确认书》中承诺于签署确认书之日付清5万元咨询及中介服务费给被上诉人作为咨询及中介服务费。上诉人至今没有支付上述款项，显属违约，原审法院判决上诉人支付5万元咨询及中介服务费及逾期付款违约金并无不当。上诉人提供证人黄某的证言，但黄某的证言涉及的是在《咨询及中介服务费确认书》签订前的事实，只能说明在《咨询及中介服务费确认书》签订前双方的电话协商过程，但双方协商的结果还是以书面《咨询及中介服务费确认书》为准。《咨询及中介服务费确认书》在电话协商之后签订，其内容确认了上诉人的义务，并没有约定双方之前协商的上诉人在贷款不成功时无需支付5万元咨询及中介服务费这一内容。上诉人虽然提供录音光盘，但没有提供书面资料，不符合录音证据提交形式，也没有指出录音中哪些内容证明双方口头协议的存在。上诉人未能提交证据证明简某以什么身份进行协商，是否涉案居间服务的经办人，��未能提供录音形成的时间、地点。故上诉人提交的证人证言及录音资料均不足以推翻《咨询及中介服务费确认书》这一书面约定的内容。上诉人主张其无需支付5万元咨询及中介服务费，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476元，由上诉人刘嫣柔负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年二月三日书 记 员  杨 旦