广东省博罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1322民初1891号 原告：钟柱江，男，汉族，身份证住址：广东省东莞市寮步镇。 委托代理人：郭怡然，广东圣方律师事务所律师。 被告：博罗县园洲镇廖尾村下廖经济合作社（原为博罗县园洲镇廖尾村民委会员下廖村民小组），住所：博罗县园洲镇廖尾村民委员会下廖村民小组。 负责人：朱福财，小组长。 委托代理人：刘厚顺，广东泰伦律师事务所律师。 原告钟柱江与被告博罗县园洲镇廖尾村下廖经济合作社建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2017）粤1322民初3744号民事判决后，因被告钟柱江不服提起上诉，惠州市中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）粤13民终288号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人郭怡然、被告委托代理人刘厚顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交还占用的12亩土地使用权；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：下廖小组于1992年将其约100亩土地出让给钟柱江，双方办理了集体工业用地使用权证在钟柱江名下，总面积为66660平方米。后为完善手续，双方于1994年补签《土地有偿转让合同书》。此后下廖小组一直没有将土地交付钟柱江开发利用，且予以侵占。钟柱江无奈之下于2010年初与下廖小组签订了《补充协议书》，约定由钟柱江支付180万元，下廖小组须于2010年3月31日前交付88亩土地；支付160万元后下廖小组于2017年1月1日交付12亩土地，钟柱江再支付20万元。协议签订后，下廖小组于2010年8月19日通知钟柱江收取88亩土地，钟柱江依约支付了第一期款项160万元，但余下12亩土地下廖小组至今未交付，且一直占用，其违约行为导致钟柱江无法对土地整体规划和利用，88亩土地至今闲置，损害了钟柱江合法权益。我们认为原被告双方是在1994年8月27日签署的土地有偿转让所依据的是当时实施的《土地管理法》（1988年12月29日修订）第二条规定，集体土地使用权可以依法转让，因此，双方交易没有违反法律法规的强制性规定。在签订该合同时，村民自治组织法尚未制定，因此不存在需经过村民过半数通过或者户代表过半数通过的要求，而在2010年1月7日签署《补充协议》前，原告方也召开了党员村民代表户代表大会，表决通过同意与被告签订土地有偿使用合同书的决议。以上说明，原被告双方所签订的合同合法有效，而原告在起诉状中所主张的合同无效、违反法律法规强制性规定所依据的法律法规均是在双方合同签订后颁发或实施的。双方涉及交易的土地也已经由博罗县人民政府颁发了《集体土地建设用地使用证》被告方已合法取得了涉案土地使用权属证明。 被告答辩称，一、原、被告签订的《土地有偿转让合同书》及《补充协议书》因违反法律的强制性规定，应当认定为无效，不存在钟柱江主张的侵占土地使用权行为。二、原、被告签订的《土地有偿转让合同书》及《补充协议书》违反了1988年6月1日试行的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十条、第十一条规定，未经18周岁以上的村民过半数通过或由户代表过半数通过。同时也违反了1986年6月25日的《土地管理法》第二条第二款的规定，以及1988年12月29日的《土地管理法》第二条的规定。国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让，具体转让办法由国务院另行规定，但至今国务院未就集体土地使用权的转让作出明确的规定。2017年10月10日广东省高级人民法院《关于审理集体建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十九条已经明确了农村集体建设用地流转涉及村民利益重大事项，应当根据村民组织法第二十四条规定，由村民代表大会讨论通过，对于违反民主程序的土地使用权流转规定的，农村集体经济组织主张无效应予以支持。 本院经审理查明：1994年8月27日，原告与朱润海、朱焕基签订《土地有偿转让合同书》，合同甲方为博罗县园洲镇廖尾管理区下廖村，合同乙方为钟柱江，约定：下廖小组将其所属的“秋兰”“周屋地”（土名）面积为100亩的土地使用权转让给钟柱江开发投资建设“工业村”厂房等用途，期限自签约之日起70年；每平方米转让费30元，共计2001000元；钟柱江在双方签字之日起一个月内支付保证金10万元、青苗补偿费、迁坟、拆迁费等22万元，于1994年12月底前支付转让总款的50%，1995年10月底前付清全部转让款；如逾期未付清，按拖欠款项每天加罚1%支付给下廖小组；款项逾期不得超过一个月，否则下廖小组有权收回土地使用权、没收所有转让金、保证金及地上附着物等；钟柱江于每年12月31日前缴交复耕费，按每平方米0.6元计算为40020元，逾期每天罚款200元；下廖小组应办妥国土证及建设许可证，费用由钟柱江支付；签约后三年内钟柱江按政府要求要动工建设，如未建设政府责成的，责任由钟柱江负担。该合同由下廖小组代表朱润海、朱焕基与钟柱江签订，未加盖下廖小组印章。2009年11月29日，下廖小组召开村民会议并达成决议：同意与钟柱江签订《土地有偿转让合同书》。 2010年1月7日，原、被告双方就前述《土地有偿转让合同书》未尽事宜签订《补充协议书》，主要约定：下廖小组确认其存有未尽义务导致土地闲置至今仍未开发，下廖小组至今未交付土地给钟柱江，并将土地出租给第三方；确认钟柱江已交清所有青苗补偿款；下廖小组保证于2010年3月31日前交付第一期土地约88亩给钟柱江使用，余下约12亩土地于2017年1月1日前交付使用，如需提前使用可予以配合；钟柱江除已付的所有款项外，再另行向下廖小组支付180万元（包括钟柱江未付款项、2010年3月31日前闲置土地的费用、政府罚款、青苗补偿款、地上附着物补偿款等），付款后钟柱江即已全部履行完毕给付义务，下廖小组不得再以任何理由向钟柱江收取2010年3月31日以前所产生的任何费用；交付第一期土地时钟柱江支付其中160万元，余下20万元在下廖小组完善红线图等有关补办手续并交付第二期土地后一个月内支付完毕；钟柱江从2010年4月1日起每年支付下廖小组土地管理费40020元，于每年12月31日前一次性付清，2010年3月31日以前的复耕费不再收取。 签订协议后，原告于2010年1月7日支付被告160万元，2011年5月11日支付被告4万元，2014年1月26日支付被告2011年至2013年复耕管理费12万元。2010年8月19日，被告向原告发出《收地通知书》，通知原告办理案涉土地交接手续。 另查一，博罗县人民政府于1992年11月6日就案涉土地使用权颁发了十本《集体土地建设用地使用证》，证号分别为博集建（92）字第19××××500号、第19××××501号、第19××××502号、第19××××503号、第19××××504号、第19××××505号、第19××××506号、第19××××507号、第19××××508号、第19××××509号；土地使用者登记为“下廖村、钟柱江”，用地面积为6660平方米，用途为厂房，使用期限为70年。 另查二，据博罗县不动产档案馆出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，证号为博府集用（1992）字第19××××500号、第19××××501号、第19××××502号、第19××××503号、第19××××504号、第19××××508号的《集体土地建设用地使用证》有登记资料，权利人为钟柱江，类型为集体土地使用权，性质为批准拨用宅基地，使用权面积均为6660平方米，用途为工业用地，产权状态为无抵押、无查封。证号为博府集用（1992）字第19××××505号、第19××××506号、第19××××507号、第19××××509号的《集体土地建设用地使用证》没有登记资料。 庭审中，原告陈述签订《补充协议书》前支付被告100多万元，签订《补充协议书》后支付160万元以及复耕费16万元，现剩余最后一期转让款20万元未支付；被告已交付88亩土地，但未开发，仍保留原始状态，另外12亩土地未交付。被告陈述原告在签订《土地有偿转让合同书》时支付100万元，签订《补充协议书》后支付160万元以及复耕费12万元，剩余最后一期转让款20万元未支付；因印章由时任村小组长保管，其在其他村民不知情的情况下擅自向原告出具了《收地通知书》，被告并无向原告交付土地，案涉100亩土地仍保留原始状态。 本院认为，涉案《土地有偿转让合同书》的合同主体系下原告与被告，但该合同书仅由原告与朱润海、朱焕基签名，未加盖被告公章；原告亦未提交下廖小组议事会议记录、村务公开材料或加盖下廖小组公章的收款收据等证明与之签订《土地有偿转让合同书》是下廖小组村民集体的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，原告与朱润海、朱焕基于1994年8月27日签订的以原、被告为合同主体的《土地有偿转让合同书》在签订当天尚未成立、生效，不能对被告产生合同约束力。直至2009年11月29日，被告召开党员、代表、理财小组、干部会议，决议“同意与钟柱江签订《土地有偿转让合同书》”，2010年1月7日，原告与被告签订《补充协议书》、收取原告部分合同款160万元并开具加盖了小组公章的收据给原告收执，认定为被告同意与原告订立《土地有偿转让合同书》，并以行为表示同意接受合同权利义务，故本案《土地有偿转让合同书》应于2009年11月29日成立、生效，合同所涉的农村集体土地使用权转让行为应受当时实行、有效的土地管理法律、行政法规约束。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原告与被告在《土地有偿转让合同书》约定“下廖小组将其所属的“秋兰”“周屋地”（土名）面积为100亩的土地使用权转让给钟柱江开发投资建设‘工业村’厂房等用途”，违反了上述法律强制性规定，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认原告与被告签订的《土地有偿转让合同书》及以该合同关系为基础而签订的《补充协议书》因违反法律强制书规定而无效。现原告基于涉案《土地有偿转让合同书》及《补充协议书》的约定而要求被告交还12亩土地使用权，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审 判 长  朱炳兴 人民陪审员  陈育平 人民陪审员  黄玉刚 二〇一九年八月九日 法官 助理  刘燕琼 书 记 员  王若倩