新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0203民初470号 原告：克拉玛依市卓创营销顾问有限公司，住所地克拉玛依市经六路**。 法定代表人：张国江，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：顾勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。 被告：新疆鸿升企业集团有限公司，住所地克拉，住所地克拉玛依市昆仑路**> 法定代表人：马奎，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，该公司员工。 委托诉讼代理人：王晓云，新疆瀛华律师事务所律师。 原告(反诉被告)克拉玛依市卓创营销顾问有限公司（以下简称卓创公司）与被告（反诉原告）新疆鸿升企业集团有限公司（以下简称鸿升公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告卓创公司之委托诉讼代理人杨凤、李志娟，被告鸿升公司之委托诉讼代理人王秀荣、刘勇到庭参加诉讼；第二次、第三次庭审中，原告卓创公司之委托诉讼代理人顾勇、拜金良，被告鸿升公司之委托诉讼代理人王秀荣、王晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告卓创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付佣金460421元；2、被告承担自2017年5月1日至2019年2月28日期间逾期付款违约金193377元（460421元×24%÷12个月×21个月），以上合计653798元。事实及理由：2014年7月8日，原、被告签订了一份《房地产销售代理合同》，被告总经理马奎签字，合同约定被告开发的克拉玛依市××区的住房和商业、克拉玛依西月潭C区H01-H04幢车位等的营销策划、销售均由原告负责；项目销售代理佣金按项目最终实际总销售额计算支付：1）白碱滩区五亭项目总体住宅按2%计收，2）商业及西月潭车位按2.5%计收；违约责任约定被告逾期支付原告佣金，应当按日向原告支付应付金额千分之五的违约金；合同还约定争议解决：本合同双方在阐述和履行本合同同时如发生争议，应尽量通过友好协商解决，如协商不成，则提交克拉玛依法院诉讼解决。2014年11月22日，原、被告又签订了一份《房地产销售代理合同》，合同约定克拉玛依市克拉玛依区幸福路美食娱乐商业街项目等的营销策划、销售、招商均由原告负责，项目地址为克拉玛依市××区西延段；项目销售代理佣金按项目最终实际总销售额计算支付，项目商业按2.0%计收；违约责任约定被告逾期支付原告佣金，应当按日向原告支付应付金额千分之一的违约金；合同还约定争议解决：本合同双方在阐述或履行本合同同时如发生争议，应尽量通过友好协商解决，如协商不成，则提交克拉玛依法院诉讼解决。2017年3月23日，原告向被告出示《观岭尚郡、幸福向西商业街项目结算报告》，就代理佣金双方对已销售部分进行了核算，确认被告应支付原告费用合计660421元，要求被告于2017年4月30日前一次性支付完毕。2017年11月30日被告总经理马奎，原告副经理顾勇共同签字确认。现约定的付款期限已过，原告多次催要，被告2017年6月27日、2018年3月28日各支付了10万元，剩余至今未付。诉于贵院，请求支付幸福向西的代理佣金本金433074元。鉴于约定违约金过高，原告主动请求按照年利率24%计算违约金129922元。请求依法判如所请。 本诉被告鸿升公司辩称，被告已经依照合同约定支付了全部代理费用，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。一、原、被告于2014年7月8日签订的《房地产项目销售代理合同》，宣传推广费用应在白碱滩区五亭花园项目佣金中予以扣除。本合同六.1明确约定“所有本项目的宣传推广费用（指除销售代理佣金以外所有与项目宣传工作直接相关的广告费、销售物料设计及印刷费）均由乙方从乙方销售总额中承担，宣传推广费超出总销售额的0.4%以上部分由甲方承担。因甲方原因造成项目宣传或销售延误的，乙方不承担相关责任”。六.2约定“营销推广费用投入由甲乙双方根据前密后疏原则协商安排，营销推广费用总额控制在白碱滩区五亭花园总销售额的0.4%、克拉玛依市西月潭日和园C区H01-H04车位总销售额的0.2%以内的，由乙方上报营销推广计划及预算，在销售总额中列支。宣传推广、销售物料平面设计及印刷等费用由乙方承担，超过白碱滩区五亭花园总销售额的0.4%、克拉玛依市西月潭日和园C区H01-H04车位总销售额的0.2%以上部分由甲方承担”。第二、依据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”，在本案中，原、被告本项目的总销售额为21459751元，依据合同约定，本项目的宣传推广费用85839元（21459751×0.4%）应由原告承担，理应从五亭花园项目佣金结算中予以扣除。二、在原、被告于2014年11月22日签订的《房地产项目销售代理合同》中，宣传推广费用应在幸福路美食娱乐商业街项目佣金中予以扣除。依据该合同六.1、六.2之约定本项目的宣传推广费用251011.5元（83670516元×0.3%）应由被答辩人承担，理应从幸福路美食娱乐商业街项目佣金数额中予以扣除。三、被告在2017年6月27日向原告支付了10万元，2017年10月24日支付3万元，2018年3月9日支付了10万元，均应计入支付的销售佣金。四、被告不存在违约行为，不应承担违约责任。原告没有履行完毕合同约定义务并且违反合同中途退出构成严重违约。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告鸿升公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告因擅自终止合同构成违约应承担违约金542007元（2710038.63元×20%）；二、判令被告因未按期完成销售任务支付违约金395000元（关岭尚郡项目500元/天×790天,自2015年1月8日至2017年3月8日止）；上述合计937007元。事实与理由：2014年7月8日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房地产项目销售代理合同》，合同约定反诉原告开发的克拉玛依市××区、B、C区存量经济适用房及克拉玛依市西月潭C区H01-H04幢负一层存量车位等均由反诉被告负责营销策划、销售。合同约定反诉被告中途退出的，反诉原告有权要求其支付合同约定总佣金的20%的违约金。且反诉被告自2014年7月8日至2015年1月8日六个月期间仅销售了75套房屋，为完成70%的销售量，应当承担违约责任。反诉原告为维护其合法权益，故诉至法院。 反诉被告卓创公司辩称，反诉原、被告系合意终止合同，不存在反诉被告擅自终止合同的违约事实。反诉原告主张反诉被告逾期未完成销售的事实亦不成立，双方在退场报告上均有签字，确认了完成的任务。反诉原告于2016年取得幸福路项目的预售许可证。依据合同约定反诉原告应于2015年6月30日之前取得预售许可证，故反诉被告不承担销售未完成任务的违约责任。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，原告卓创公司与被告鸿升公司签订了一份《房地产销售代理合同》，合同约定由原告负责被告开发的克拉玛依市××区、B、C区存量经济适用房的住房和商业用房共276套、克拉玛依西月潭C区H01-H04幢克销售车位382个的营销策划、销售；委托期限从本合同签订之日起至本项目完成销售100%止；原告指派销售团队进驻被告的售楼部，负责接待客户咨询、看房、商洽、在合同约定权限内负责与客户签约、协助被告按揭部门办理客户银行按揭贷款手续或公积金贷款手续，并有责任为加分那个催收销售款、相关费用及资料等；合同还约定对于涉及双方实体权益的文件、销售政策、资料、确认书、结算书等，须经被告有权签字人马奎或薛君秀签字或加盖被告公司公章后视为有效。本项目的宣传推广费用即广告费、销售物料设计及印刷费由原告在销售佣金中承担，宣传推广费超出总销售额0.4%以上部分由被告承担。合同第九条约定项目佣金的支付支持：“（1）在项目正式签订本合同后五日内，被告向原告支付人民币叁拾万元作为项目启动资金；（2）项目正式销售后，每月10日前按每月销售额乘以各项目的佣金比例，支付当月佣金总额的90%；（3）在项目销售至双方确认的总销售额的100%后5日内，被告向原告支付到合同约定完成销售代理佣金的100%；……”合同第十条约定被告在214年7月15日前完成在白碱滩区繁华区域新建售房部，按要求符合进驻条件并交付原告使用，原告承诺六个月内销售完成70%，承诺于2015年6月30日恰销售完西月潭小区日和园车位的70%。第十一条违约责任约定：“1、被告逾期支付佣金的，应当按日向原告应付金额千分之五的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除本合同并要求被告结清佣金及违约金。2、被告如无任何本合同所约束之原因单方面终止合同，则被告将向原告支付本合同约定总佣金的20%的违约金。3、原告违反本合同中途退出的，被告有权解除合同并要求原告支付本合同约定总佣金的20%违约金。”合同还约定了其他内容。2014年11月22日，原告与被告再次签订《房产销售代理合同》，约定原告负责克拉玛依区幸福路美食娱乐商业街项目的营销策划、销售、招商。本项目的宣传推广费用即广告费、销售物料设计及印刷费由原告在销售佣金中承担，宣传推广费超出总销售额0.3%以上部分由被告承担。 2015年1月26日，克拉玛依市卓创房地产顾问有限公司与被告鸿升公司签订了一份《房地产项目销售代理合同》。合同约定原告对被告开发的的位××区、二层、五层（除补偿房外）进行独家营销策划、销售代理。销售人员进驻销售现场的时间为2015年1月27日；委托期限从本合同签订之日起至本项目完成可销售面积达90%以上时止。被告向原告支付的费用含销售代理佣金及增加销售额部分（溢价）等二部分组成；项目销售代理佣金按项目最终实际总销售额的2%计算支付。被告逾期支付佣金的，每日应向原告支付应付金额万分之一的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除本合同并要求被告3日内结清佣金及违约金。合同还约定了其他事项。同日，双方签订了《（宝融商业中心）房产全案营销代理合同补充协议》。2017年5月5日，克拉玛依市卓创房地产顾问有限公司作为乙方与作为甲方的被告签订了《解除协议书》。协议书约定：“鉴于客观原因，双方经过充分协商，就解除双方于2015年1月26日签订的《销售代理合同》及《补充协议》，达成以下协议：一、双方同意自本协议生效之日起正式协议解除双方于2015年1月26日签订的《销售代理合同》及《补充协议》，以及与此相关的一切合同、协议、法律文书。二、双方确认截止本协议签订之日，甲方尚欠乙方销售代理佣金人民币576464.10元（伍拾柒万陆仟肆佰肆拾肆元壹角）。甲方于2017年12月31日前支付乙方。……四、违约责任1、甲方逾期支付乙方代理佣金，按照应支付数额从应付之日承担每日万分之五的违约金，直至实际支付之日。五、双方互相不追究违约责任，互相再无其它纠纷或者争议。……见证人新疆先觉律师事务所拜金良律师二O一七年五月五日”。原、被告分别在该解除协议书上加盖了合同专用章。被告至今未向原告支付销售代理佣金，故原告诉至本院。 另查，宝融商业中心工程至今尚未竣工验收。 另查，2016年5月3日，克拉玛依市卓创房地产顾问有限公司的名称变更为克拉玛依市卓创营销顾问有限公司。 上述事实，有当庭出示并质证的企业信用信息公示报告、《房地产项目销售代理合同》、《（宝融商业中心）房产全案营销代理合同补充协议》、《解除协议书》及原、被告当庭陈述在案予以证实。 本院认为，根据被告签收的结算报告，被告尚欠原告观领尚郡、幸福向西商业街项目的佣金等各项费用共计1160421元，因被告已支付了730000元（500000元+200000元+30000元），尚余43021元未支付，故原告要求被告支付剩余佣金460421元的诉讼请求，其中430421元，合法有据，本院依法予以支持，剩余的30000元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告认为其签收结算报告不能代表其认可未付款金额且签收结算报告后原告未尽到协助收款义务，故不应按照结算报告的金额支付剩余款项的抗辩理由，被告的员工王秀荣及其法定代表人先后在结算报告上签名，被告两次确认签收该结算报告的行为，不仅证实被告签收了该结算报告，亦能证实该结算报告的内容得到了被告的认可；此外，结算报告已确定了未付款项的金额，被告亦对此予以确认，被告应当按照该结算报告的内容履行付款义务，故本院对被告的抗辩理由不予采信。关于违约金，原告另主张被告未按照结算报告中约定的时间于2017年4月前支付剩余佣金应按年利率24%支付2017年5月1日至2019年2月28日期间逾期付款违约金193377元（460421元×24%÷12个月×21个月），被告于2017年11月签收了原告送达的结算报告，该签收时间已经超过了结算报告中载明的付款截止时间，故被告不存在按结算报告支付剩余款项的客观可能性；原、被告于2017年11月才确定了未付款项的金额，且双方未重新约定支付款项的时间，故本案视为原、被告对付款时间约定不明确。综上，原告认为被告未在2017年5月1日前支付剩余款项属于违约行为的主张不能成立，故原告要求要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院依法不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉求，反诉原告认为反诉被告擅自解除合同且未按合同约定完成销售任务应当按照《房地产项目销售代理合同》的约定承担违约责任支付违约金。本案中，反诉被告向反诉原告提交了《退场移交报告》，反诉原告同意按照《退场移交报告》履行，即同意反诉被告停止销售，双方已协议解除了合同，故反诉被告不存在擅自解除合同的事实。反诉原告与反诉被告在《房地产项目销售代理合同》中约定了销售任务，但反诉原告又同意按照《退场移交报告》的内容履行，之后又于2017年11月进行了结算，证实双方在合同实际履行过程中对反诉被告的销售任务进行了变更，故反诉原告主张的反诉被告未完成销售任务的事实与事实不符。综上，反诉原告要求反诉被告支付违约金，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告新疆鸿升企业集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依市卓创营销顾问有限公司支付销售代理佣金430421元； 二、驳回原告克拉玛依市卓创营销顾问有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告新疆鸿升企业集团有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5353.02元、邮寄送达费32.40元，由原告克拉玛依市卓创营销顾问有限公司负担462.15元，由被告新疆鸿升企业集团有限公司负担4923.27元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审 判 长  张 力 人民陪审员  朱海光 人民陪审员  孙立新 二〇一九年八月二十七日 书 记 员  刘海峰