广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初1188号原告：王莹，女，1990年5月2日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：尹克伟，广东展望律师事务所律师。原告：梁彬彬，男，1989年11月8日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：尹克伟，广东展望律师事务所律师。被告：湛江市建实房地产开发有限公司，住所地湛江经济技术开发区乐山西路3号3层，统一社会信用代码91440800723840812N。法定代表人：蔡建国。委托诉讼代理人：吴华鑫，男，1992年6月8日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，系被告公司员工。原告王莹、梁彬彬与被告湛江市建实房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告梁彬彬及其委托诉讼代理人尹克伟、被告湛江市建实房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴华鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同》无效，被告退还原告首付款401551元、办证费1000元、房屋维修基金6880元、利息暂计为10000元（利息计算方式为：以409431元为基数，暂计至起诉之日，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际付清之日止）赔偿原告350000元（按已付房款401551元一倍以内标准请求），共计769431元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告因居住需要，于2018年9月20日与被告签订了《商品房认购协议书》，约定被告向原告出售位于霞山区××碧绿花园居住小区××楼××房，建筑面积约101.17平方，套内面积约84.12平方米，套内单价13721.56元，总价款981551元。双方于2018年9月27日签订了《商品房买卖合同》（预售），该买卖合同未网签。合同约定原告支付首付401551元，余款到银行按揭。合同签订后原告向被告支付了首付款401551元、办证费1000元、房屋维修基金6880元；被告销售还以打折优惠方式收取了原告20000元。原告要求被告按照政府规定进行网签，但被告一直不能网签。后原告查询得知，被告销售房屋所在的3号楼有预售许可证，但原告购买的房屋系拆迁补偿安置房，在住建局系统列为不可租售押房屋，无法网签，也无法办理按揭。原告多次要求被告网签或退款并赔偿无果。根据《合同法》、《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第9条等法律规定，为维护原告合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、被答辩人购买的房屋依法可对外出售，并且在住建局系统中亦显示为可售状态，被答辩人诉请确认合同无效所依据的事实基础不存在，双方应继续履行合同。二、答辩人已多次通知被答辩人办理《商品房买卖合同》的网签手续，但被答辩人拒不配合答辩人办理网签手续。三、被答辩人为获取不正当利益，主张《商品房买卖合同》无效，并要求赔偿的诉求不应得到支持。综上所述，被答辩人所购房屋依法可对外销售，可以正常办理网签、按揭等购房手续，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效。请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供证据4告知书、预售房屋查询结果，拟证明被告出售的房屋系回迁房，依法不能出售。被告对该证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为该证据没有原件，查询结果显示不清晰，无法显示该房是否可售。经审核，本院对告知书的真实性予以确认，预售房屋查询结果系电脑截屏材料，需要结合本案其他证据综合认定。二、被告提交证据1网签系统截图，拟证明原告所购买的商品房为可售的，已具备网签条件。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为网签系统截图时间为2019年6月21日，住建局已对涉案五套房屋发放预售许可证，故显示可签，预售许可证证号应为：湛房预许第0120190048号，批准时间为2019年6月14日16时35分26秒，涉诉五套房屋包含在该房屋中。经审核，本院对该证据予以确认，可作为案件事实认定依据。三、被告提交证据《关于办理网签的通知书》、EMS回执、邮政查询截图、手机短信，拟证明被告已通知原告办理网签，但原告不予配合。原告对该证据的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，认为涉案五套房屋是因为不能网签，按照相关法律规定被告没有取得商品房预售许可证而向原告出售房屋，隐瞒涉案房屋属于回迁房的事实，该《商品房买卖合同》不合法，《关于办理网签的通知书》是不合法的。经审核，本院对该证据予以确认，需结合本案其他证据综合认定。四、被告于2019年7月8日补充提交证据《商品房预售许可证》（编号：湛房预许第0120170068号），拟证明碧绿花园3号楼在2017年6月22日已经取得预售许可。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，认为编号：湛房预许第0120170068号的许可证中被允许预售的房屋不包含涉案五套房屋，即涉案的五套房屋在起诉前没有预售许可证，被告在未获得预售许可的前提下销售涉案房屋，属于商业欺诈。经审核，本院对该证据予以确认，需结合本案其他证据综合认定。五、被告于2019年7月8日补充提交证据《关于碧绿花园3号楼22套房源被锁定的说明》、《碧绿花园3号楼22户解除锁定房源网签明细表》，拟证明此前因房源被锁定无法网签，现已解除锁定并与其中13户买受人办理网签。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为该房屋出售并不是工作人员的工作失误，而是被告明知该房屋不能出售，欺骗买受人，对网签明细表中拒绝网签的内容与我方无关，因为原告已经向法院提起诉讼，故不存在是否拒签的问题。对于附件买卖合同，原告认为与本案无关，拒绝质证。经审核，本院对该证据予以确认，需结合本案其他证据综合认定。六、2019年5月16日，本院就被告出售给原告颜映、肖博、吴文聪、罗勇、吴文苑、王莹、梁彬彬、陈培京位于湛江市霞山区××路××碧绿花园居住小区××楼××房、××房、××房、××房、××房是否属于拆迁补偿安置房，可否办理商品房买卖预售登记，以及可否办理银行按揭贷款的问题向湛江市住房和城乡建设局发出（2019）粤0803民初1185-1189号函，征求意见。2019年6月5日，湛江市住房和城乡建设局作出湛建房[2019]51号《关于颜映、肖博等人诉讼案的复函》，该复函载明：“一、关于是否属于拆迁补偿安置房问题。根据原房产管理局《关于原则同意‘碧绿花园’一期项目配建公租房异地建设的函》（湛房函[2015]290号）、《湛江市城市规划局关于碧绿花园配建公租房异地建设的批复》【湛城规（建管）[2016]6号】的意见。经核实，碧绿花园居住小区3号楼1502房、1601房、1801房、2101房、2102房，是企业承诺按同等异地建设面积6433.71㎡锁定的房源，属于因异地配建公租房未交付使用而暂时控制的商品房。二、可否办理商品房买卖预售问题。鉴于3号楼1502房、1601房、1801房、2101房、2102房是属于异地配建公租房未交付使用而暂时控制的商品房。该公司承诺‘帝景银湾居住小区’公租房未竣工交付使用前以上房源不得预售。近期，建实房地产开发有限公司向我局反映，因其工作人员操作失误以及公司内部管理沟通欠缺，导致销售人员将锁定房源售出。为了解决出现的问题，使购房人能够办理后续手续，公司向我局申请将‘碧绿花园’项目锁定户型进行调整：将‘碧绿花园’3号楼17套新房源替换原锁定22套旧房源（含以上5套被锁定房源）。针对该问题，近期我局将会召开局务会议研究决定房源调换问题，再行确定是否转为商品房办理后续手续”。2019年7月9日，湛江市住房和城乡建设局作出湛建房[2019]61号《关于颜映、肖博商品房预售合同纠纷案的复函》，该复函载明：“位于湛江市霞山区××路××碧绿花园居住小区××楼××房、××房、××房、××房、××房，经我局研究，准许上述房产转为商品房出售并已办理预售许可手续。”原、被告对《关于颜映、肖博商品房预售合同纠纷案的复函》（湛建房[2019]61号）均无异议。经审核，本院对湛江市住房和城乡建设局的《关于颜映、肖博商品房预售合同纠纷案的复函》（湛建房[2019]61号）予以确认，可作为案件事实认定依据。根据上述确认的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，原、被告签订《商品房认购协议书》（认购号：0005409），该《商品房认购协议书》涉案条款约定：“一、商品房基本情况。买受人自愿认购出卖人开发的位于湛江市霞山区××碧绿花园居住小区××楼××房，建筑面积约101.17平方米，套内面积约84.12平方米。二、计价方式及价款。该商品房属预售，按套内建筑面积计价，套内单价为13721.56元/平方米，总房款为人民币壹佰壹拾伍万肆仟贰佰伍拾捌元整（小写：￥1154258元）。三、付款方式。1、买受人于签订本协议书同时就所认购的商品房向出卖人支付定金人民币伍万元，定金在双方签订《广东省商品房买卖合同》时自动转为购房款。2、买受人同意选择下列第（2）种付款方式，在签订《广东省商品房买卖合同》时向出卖人支付购房价款。（2）银行按揭付款（商贷、公积金）。于签订《广东省商品房买卖合同》当日支付不低于按揭银行所规定的最低应交首期房款及办理房地产权证应缴纳的相关税费，余额买受人应在约定的时间内向出卖人指定银行办理按揭手续（贷款额度最终以审批为准）。四、认购条款。1、买受人须在签订本协议书之日起7天内，即2018年9月27日前持本人身份证原件、本协议书到出卖人售楼部与出卖人签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》，并按选定的付款方式支付房款。如买受人不安上述要求期限内办理，则视买受人违约，本协议书自动失效，买受人所交的定金不予退还，出卖人有权将买受人认购的商品房另行处理。可以签广东省商品房买卖合同后七天之内必须交付首期尾款。2、买受人所认购的商品房面积以政府职能部门确权测定为准，面积差异按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定方式处理。”2018年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），该合同涉案条款约定：“出卖人：湛江市建实房地产开发有限公司，买受人姓名：王莹、梁彬彬，居民身份证：、。第一条项目建设依据。1、出卖人以有偿出让方式取得坐落于霞山区××号地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【土地证号/建设用地批准书】为湛国用（2014）第00068号，土地使用权面积为17145.9平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2083年5月27日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名臣岗位碧绿花园，建设工程规划许可证号为建字第44080[2016]0023号，建筑工程施工许可证号为440803201606080101。第二条预售依据。该商品房已由湛江市房产管理局批准预售，预售许可证号为湛房预许第×号。第三条商品房基本情况。1、该商品房的规划用途为住宅。2、该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为25层，其中地上23层，地下2层。3、该商品房为第一条规定该项目中的3号楼15层02号。4、该商品房的房产测绘机构为湛江市房产测绘所，其预测建筑面积共101.17平方米，其中套内建筑面积84.12平方米，分摊共有建筑面积17.03平方米。第三章商品房价款。第六条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币11668.46元，总价款为人民币981551元（大写玖拾捌万壹仟伍佰伍拾壹元整）。第七条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币401551元（大写肆拾万壹仟伍佰伍拾壹元整）。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：按揭贷款。买受人应当于2018年9月27日前支付首期房价款人民币401551元（大写肆拾万壹仟伍佰伍拾壹元整），占全部房价款的40%。余款人民币58万元（大写伍拾捌万元整）申请贷款支付。4、其他方式（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为湛江市房地产交易所，预售资金监管账户名称为湛江市建实房地产开发有限公司，账号为80×××30（徐闻县农村信用合作联社德新分社）。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方统一按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）向中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）向中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算计付利息；同时，出卖人按照全部房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按附件十一补充协议第四条第3款约定执行。附件十一。四、关于合同第八章合同备案与房屋登记的补充约定：3、本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起540天内取得房地产权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。若出卖人无正当理由在宽限期届满后仍不能为买受人办妥产权登记的，则自宽限期届满之日的次日开始，每日按该商品房总价款万分之0.5的标准向买受人支付违约金；宽限期届满之日起满90日仍未办妥《房地产权证》，买受人要求解除合同的，应在出卖人书面通知中规定的日期前向出卖人提出解除合同的书面通知。”合同签订当天，原告向被告支付碧绿花园3号楼1502房购房首期款401551元、维修基金6880元、代收办证费1000元，被告出具《收据》（NO1997643、NO1475009、No1997644）予确认。由于涉诉的房产属于因异地配建公租房未交付使用而暂时控制的商品房，被告向政府承诺“帝景银湾居住小区”公租房未竣工交付使用前以上房源不得预售，因被告公司员工操作失误以及公司内部管理沟通欠缺，导致被告公司销售人员将上述锁定房源售出。2019年1月2日，被告向原告等买受人发出《给碧绿花园3号楼22户业主的一封告知书》，该告知书载明：“鉴于您所购的碧绿花园3号楼商品房此前因政策变化等原因暂无法在不动产登记中心与住建部门的管理系统中办理网签备案，现我司已将办理《商品房买卖合同》网签备案所需的资料已经交入在接受不动产登记中心审批中，预计于本月底前即可成功办理。届时，我司将第一时间联系您办理《商品房买卖合同》的网签备案，并协助您办理银行按揭等手续。特此告知。”由此，原、被告双方未能及时办理商品房买卖预售合同的备案登记和银行按揭贷款手续。2019年5月10日，原告向本院提起诉讼。在案件审理期间，经湛江市住房和城乡建设局与被告协调，湛江市住房和城乡建设局同意被告将“碧绿花园”项目锁定户型进行调整，将“碧绿花园”3号楼17套新房源替换原锁定22套旧房源（含涉诉的商品房），准许涉诉房产转为商品房出售并已办理预售许可手续。2019年6月16日，“碧绿花园”3号楼相关的买受人与被告签订合同，办理商品房买卖合同预售备案登记。2019年6月20日，被告通过邮寄、手机短信方式通知原告涉案房屋已在不动产登记中心及住建部门的管理系统中办理完毕网签合同的备案手续，已具备网签资格，邀请原告收到通知之日起5日内前往碧绿花园营销中心办理《商品房买卖合同》的网签备案和银行按揭等相关手续，原告予以拒绝。庭审中，原告坚持确认合同无效的诉讼请求，不予变更。另查明，2017年6月22日，湛江市住房和城乡建设局向被告颁发编号为湛房预许第0120170068号的《广东省湛江市商品房预售许可证》，载明“开发企业名称：湛江市建实房地产开发有限公司，开发资质证明书：粤房开证字贰1500045-2/1，项目名称：碧绿花园，项目座落：湛江市霞山区××号碧绿花园3号楼，预售房屋建筑面积：26720.26平方米235套，入地使用权证号及用途：湛国用（2014）第00068号，其中住宅24860.25平方米215套，商业用房1860.01平方米20套，预售房屋栋号及层数：3号楼，地上23层，发证时各栋已建层数：地上19层，预售房屋占用土地是否抵押：否，预收款专用账户：徐闻县农村信用合作联社德新分社（80×××30），备注：预售商品房时，预售人和预购人须共同登陆湛江市住房和城乡建设局网站（域名www.Zjfgj.cn）商品房预（销）售管理信息系统进行网上合同签约和备案。该项工程已办理在建工程抵押，经抵押权人（湛江市坡头区农村信用合作联社、徐闻县农村信用合作联社德新分社）同意办理预售许可，并在预售时同时注销该项目相应的在建工程抵押登记。根据国家和省法律、法规和有关规定，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。”2019年6月14日，湛江市住房和城乡建设局根据湛江市建实房地产开发有限公司的申请，作出编号：0120190048《准予行政许可决定书》，准许湛江市建实房地产开发有限公司提出商品房预售许可变更的申请。2019年6月14日，湛江市住房和城乡建设局向湛江市建实房地产开发有限公司颁发《广东省湛江市商品房预售许可证》（编号：湛房预许第0120190048号），载明“开发企业名称：湛江市建实房地产开发有限公司，开发资质证明书：粤房开证字贰1500045-2/1，项目名称：碧绿花园，项目座落：湛江市霞山区××号碧绿花园3号楼，预售房屋建筑面积：26589.65平方米239套，入地使用权证号及用途：湛国用（2014）第00068号，其中住宅14729.64平方米219套，商业用房1860.01平方米20套，预售房屋栋号及层数：3号楼，地上23层，发证时各栋已建层数：地上23层，预售房屋占用土地是否抵押：否。预收款专用账户：徐闻县农村信用合作联社德新分社（80×××30），备注：预售商品房时，预售人和预购人须共同登陆湛江市住房和城乡建设局网站（域名www.Zjfgj.cn）商品房预（销）售管理信息系统进行网上合同签约和备案。根据国家和省法律、法规和有关规定，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。”本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见及本院查明的事实，本案争议的焦点为：原、被告签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效，原告诉讼请求的理由是否充分。2017年6月22日，湛江市住房和城乡建设局向被告颁发《广东省湛江市商品房预售许可证》（编号：湛房预许第0120170068号），准许预售的商品房包含涉诉位于湛江市霞山区××碧绿花园居住小区××楼××房，涉诉的房产已取得商品房预售许可证明。虽然涉诉的房产属于因异地配建公租房未交付使用而暂时控制的商品房，但经湛江市住房和城乡建设局于2019年6月14日准许被告变更商品房预售许可的申请，并核发《广东省湛江市商品房预售许可证》（编号：湛房预许第0120190048号），同意涉诉的房产转为商品房出售，进一步确认涉诉房产具备商品房预售许可证明。原、被告于2018年9月20日签订的《商品房认购协议书》以及2018年9月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效。原告主张被告未取得商品房预售许可证明，请求确认原、被告签订的合同无效，缺乏事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，本院依法不予支持。合同有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。若原告认为被告的违约行为导致合同不能继续履行，可请求解除合同，并由违约方承担违约责任。但是，原告在庭审中坚持确认合同无效的诉讼请求，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，请求被告退还首付款401551元、办证费1000元、房屋维修基金6880元、利息暂计为10000元（利息计算方式为：以409431元为基数，暂计至起诉之日，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际付清之日止）、赔偿原告350000元（按已付房款401551元一倍以内标准请求），共计769431元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：驳回原告王莹、梁彬彬的全部诉讼请求。案件受理费11494.31元，由原告王莹、梁彬彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅人民陪审员  黄小丽人民陪审员  陈伟英二〇一九年八月十二日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。