成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初171号原告黄红英，女，1963年5月8日出生，汉族，住成都市武侯区。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告黄红英与成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员黄鸿彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄红英、被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红英诉称，其以405498元的价格购买取得位于成都市锦江区东御街55号1栋2层3-99号商铺。2001年11月9日，成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、与原告签订了《合作经营协议》（名为合作实为租赁），约定：原告将其所有的上述商铺交由新界公司经营，合作期限自2001年11月9日起至2011年11月9日止，共10年；期限届满后，新界公司将商铺完好退还给原告。2011年11月9日，上述租赁期限届满，新界公司没有按照合同约定退还商铺，也未与原告重新签订书面租赁合同。洋洋公司自2011年11月9日起非法占用该商铺至今，未向原告支付租金，也未退还上述商铺，其非法占有该商铺，获取非法利益，该收益应属原告所有。请求判令：1、洋洋公司将位于成都市锦江区东御街55号1栋2层3-99号商铺返还给原告；2、洋洋公司向原告支付从2015年1月7日起至2016年1月6日占用上述商铺的占用费（庭审中，黄红英确认占用费计算标准应按房屋购置价的17%/年计算）；3、洋洋公司承担本案诉讼费。被告洋洋公司辩称，1、原告的第一项诉讼请求已经由生效判决予以确认，洋洋公司使用涉案商铺并不是非法占用，也不应当返还。2、原告主张的占用费标准应当按照生效判决确定的标准进行计算，且应当是先使用再支付；2015年1月6日前的占用费已经按照生效判决进行了支付。3、诉讼费用由法院依法判决。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，甲方汇发公司与乙方洋洋公司签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲、乙双方就成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租一事达成协议：一、甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》约定，为使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。黄红英以购置价405498元购买了海发商厦商铺，汇发公司提交了分户平面图。2005年12月26日，黄红英取得该处商铺《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋3楼2-65号；规划用途：商业”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。黄红英遂以该商铺与新界公司签订了《合作经营协议》，约定合作期限10年。期间洋洋公司按照新界公司提供的分配表载明日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给小业主。2006年、2007年期间，汇发公司因与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷提起诉讼。因新界公司欠付租金，部分小业主也起诉新界公司，请求解除《合作经营协议》并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，遂驳回上诉人上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”目前，海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，继续由洋洋公司统一经营使用，多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，双方约定以原始购房总价的15%（税后）确定年租金标准(前三年)，第四年至第六年每年年租金递增3%。2012年8月7日，黄红英起诉要求新界公司、洋洋公司，要求返还商铺并支付使用费纠纷，本院作出(2012)锦江民初字第3340号民事判决，判决洋洋公司向黄红英支付2011年11月10日至2012年8月6日的使用费，驳回了黄红英要求返还商铺的诉讼请求。2013年1月8日，本院对黄红英起诉要求新界公司、洋洋公司支付使用费纠纷，以（2014）锦江民初字第775号民事调解书确认由洋洋公司支付黄红英前述商铺2012年8月7日至2014年1月6日的物业使用费94785.16元。2015年1月23日，黄红英再次起诉新界公司、洋洋公司，要求支付使用费，本院以（2015）锦江民初字第1373号民事判决，判决洋洋公司向黄红英支付2014年1月7日至2015年1月6日期间的物业使用费60824.7元。上述事实，有双方当事人陈述及原告黄红英提交的身份证、工商信息查询通知单、房产证，被告洋洋公司提交的（2015）锦江民初字第1373号民事判决书、（2014）川民提字第465号民事判决书、业主续签情况说明等证据证实，足以认定。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收回商铺，赔偿损失。本案的争议焦点在于：一、原告要求返还商铺的请求能否成立；三、是否应当向原告支付物业使用费及利息。对于第一项争议焦点，本院认为，本院(2012)锦江民初字第3340号生效判决已对该项诉讼请求作出认定，即认定：本案商铺不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的请求，不予支持。现原告就同一事实并针对同一实体权利再次向被告提出相同的诉讼请求，违反了民事诉讼一事不再理原则，故本院对原告的该项诉讼请求不予确认。对于第二项争议焦点，本院认为，新界公司与原告签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故洋洋公司应向原告支付使用费。对于使用费标准问题，本院认为，本案商铺非独立商铺，为维护多数业主合法权益，应由海发商厦业主委员会与洋洋公司协商确定使用费标准为宜。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%(税后)/年标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，本院认定原告主张的物业使用费的计算标准应参照洋洋公司与大多数业主的约定，即从2015年1月7日起至2015年11月9日止的使用费应按原始购房总价的15%(税后)/年上浮3%即按原始购房总价的15.45%(税后)/年的标准执行，从2015年11月10日起至2016年1月6日止的使用费应按原始购房总价的15%(税后)/年上浮3%后再上浮3%计算即按原始购房总价的15.9135%(税后)/年的标准执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应自本判决生效之日起十日内给付原告黄红英自2015年1月7日至2016年1月6日期间的物业使用费（从2015年1月7日起至2015年11月9日止的使用费按405498元×15.45%÷365天×实际使用天数标准计算，从2015年11月10日起至2016年1月6日的使用费按405498元×15.9135%÷365天×实际使用天数标准计算）；二、驳回原告黄红英的其他诉讼请求。如果被告成都洋洋摩尔百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1320元，减半收取660元，由原告黄红英负担50元；被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担610元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  黄鸿彬二〇一六年二月二十三日书 记 员  覃雪梅附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。