安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1203民初2751号 原告：吕锋，男，1965年3月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：刘勇，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳颍**北京东路中铁一局综合楼**，统一社会信用代码91341200738917421K。 法定代表人：陆登，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺利萍，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海军，男，该公司员工。 原告吕锋诉被告阜阳市轻工房地产开发有限公司（以下简称轻工房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕峰及委托诉讼代理人刘勇，被告轻工房地产公司委托诉讼代理人贺利平、刘海军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吕峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原告与被告于2007年8月23日关于大京九市场B段301、B段302两套门面房屋的买卖行为无效；2、请求判令被告返还大京九市场B段301、B段302两套门面房屋产权调换的59平方米房产；3、诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告在申请执行阜阳大京九市场发展股份有限公司房屋买卖纠纷一案中，阜阳市颍东区人民法院将大京九市场B段301、B段302两套房屋交给原告使用，不得买卖。2007年8月23日，被告公司宁国标等4人找到原告，称上述房屋即将拆迁，愿以50000元价格购买上述房屋的废旧物品、砖头、钢筋及门窗。原告于当日给被告出具收条，载明：收到轻工房地产开发公司补偿大京九市场B段301、B段302两套门面拆迁费50000元。原告收到款后第二天即感觉上当受骗，向公安机关报警。颍东区法院执行局对上述买卖亦不予认可。原告由于未取得涉案房屋的所有权，无权处置房屋，故原、被告双方的买卖行为应为无效。被告对合同的无效应承担过错责任，依法应当返还财产。因大京九市场B段301、B段302两套门面房屋已由被告拆除并开发建设房屋，而上述房屋系在颍东区人民法院查封期间由被告处置，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条的规定，查封的财产灭失或者毁损的，查封的效力及于该财产的替代物、赔偿款。故被告应返还大京九市场B段301、B段302两套门面房屋产权调换的59平方米房产。现依据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，望判如所请。 被告轻工房地产公司辩称，原告诉称其无权处分，与事实不符。涉案大京九市场B段301、302房屋，因执行流拍，阜阳市颍东区人民法院于2001年11月9日交付给原告，原告也已接受并实际使用，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条、第28条的规定，应当认定该二套房屋抵债。该二套房屋没有房产证，根据民法通则第72条的规定，财产所有权从财产交付时起转移，涉案房屋自2001年11月9日起归原告所有。故原告诉称其无权处分，与事实不符。涉案房屋占用的土地是在答辩人原国有土地使用证范围之中，也在答辩人现持有的国有土地使用证范围之内，该房屋处于拆迁范围之内，被告于2007年8月23日向原告支付拆迁补偿费50000元，原告也已收取拆迁补偿费50000元，且承诺永无纠纷，该房屋已被拆除。双方的行为并不违反法律规定，应属合法有效。本案不存在调换的59平方米房产，原告也无权要求返还所谓的调换的59平方米房产。事实上，涉案房屋并没有调换59平方米房产，对此，另案的生效裁决书可以证实。因此，原告诉称的所谓的产权调换59平方米房产，没有依据，且是不存在的。即使存在该调换的59平方米房产，因原告称其不享有涉案房屋的所有权，故因涉案房屋产权调换的59平方米房产也不属于其所有，其无权要求返还，显然，原告的诉称与请求是自相矛盾的。原告诉称的查封效力问题，与其诉请没有关系。因涉案房屋根本就不存在调换的59平方米房产，故也不存在所谓的查封的效力及于替代物，且查封效力与原告要求返还所谓的替代物，在法律上具有本质区别，两者不能混同，原告将其混为一谈，明显是混淆视听。综上所述，原告诉称不是事实，其诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法不能成立。故答辩人特恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 证据一、原告身份证复印件及被告营业执照复印件。证明原、被告诉讼主体适格。 证据二、阜阳市颍东区人民法院（2000）东民初字第666号民事判决书。原告与大京九公司民间借贷纠纷一案，已由阜阳市颍东区法院作出生效判决。 证据三、阜阳市颍东区人民法院2001年11月9日执行笔录和收到条。证明阜阳市颍东区人民法院将涉案房屋暂交给原告吕锋使用。 证据四、收条。证明2007年8月23日，原告在无处分权的情况下将涉案房屋交给被告处理。 证据五、阜阳中院（2000）阜民终字第988号民事判决书。证明颍东区法院（2000）东民初字第666号民事判决作出后，阜阳大京九公司提出上诉，阜阳中院于2000年10月20日作出判决，驳回上诉，维持原判。 证据六、阜阳市颍东区人民法院（2000）东民初字第666号民事裁定书。证明颍东区法院在案件审理和执行中对涉案房屋进行了查封，查封了被执行人大京九公司所有的位于颍东区房屋，其中301、302室房屋因无人竞卖而流拍。 证据七、二次报警记录。证明第一次原告于2007年8月23日未经法院同意，我因受骗将大京九市场B段301、302室房屋处理给轻工房产公司后，随即向阜阳市公安局颍州分局报案。第二次是在2013年7月10日，轻工房地产公司、拆迁公司等人强行拆除此房，第二天原告报警记录。 证据八、声明及邮件回证。证明原告于2007年9月11日向轻工公司邮寄声明，要求解除协议，告知此房是法院暂时交我使用。 证据九、口头裁定笔录。证明房屋于2013年被拆除后，原告曾于2013年10月向颍东区法院起诉，要求确认2007年8月23日处理房屋的行为无效，后因执行局认为这是法院查封的房子，是暂交原告使用的，应由法院处理，无需起诉，原告遂撤回起诉。 证据十、执行裁定书【（2000）东民执字第666-2号】。证明涉案两套房屋已于2013年7月9日前后被拆除，颍东区法院作出裁定，查封大京九市场发展公司所有的位于颍东区两套房屋产权调换的59平方房产。 证据十一、协助执行函【（2000）东民执字第666-4号】。证明颍东区法院于2013年10月30日向颍东区土地收储发展中心发出协助执行函，告知针对涉案两套房产是进行产权转换或者是一次性货币补偿以及其他的相关行为均应及时书面通知法院，以便法院及时采取相关强制执行措施。 证据十二、执行裁定书【（2000）东民执字第666-4号】。证明因涉案房产所置换的房屋未建成交付，颍东区法院于2013年11月12日裁定终结本次执行。 证据十三、协助执行通知书（2017年1月12日）。证明颍东区法院依据（2000）东民执字第666-2号执行裁定书，查封了轻工房产公司位于颍东区。 证据十四、（2000）东民执字第666号卷宗材料。证明涉案房屋执行情况。 证据十五、笔录（2019年6月11日）。证明颍东区法院执行局要求原告将阜阳大京九公司所有的59平方米的房产或替代物予以追回。 证据十六、执行裁定书【（2000）东民执字第666-5号】。证明颍东区法院执行局裁定解除对颍东区向阳北路557号梦园小区2号商住楼102室房产的查封。 经庭审质证，被告对原告提供的证据质证如下：对证据一的真实性无异议，说明原告与被告之间没有关联性；对证据二的真实性无异议，该判决书与被告无关联性；对证据三，从庭审笔录上看，是因为涉案房屋流拍，贵院将房屋交付给原告使用，因该房屋没有房产证，从交付时所有权发生转移，且在此之后长达数年期间贵院对该房屋并没有做出其他执行措施，原告享有处分权；对证据四的真实性无异议，恰恰反说明原告自愿以5万元的补偿拆迁款将该房屋同意拆除，双方的行为并不违反法律规定，因该房屋是属于拆迁范围之内，且是在被告原国有土地之上，故被告补偿了拆迁费5万元，原告予以同意，是双方真实意思表示，合法有效，证明目的不能成立；对证据五的真实性无异议，但与被告无关联性；对证据六的民事裁定书真实性无异议，说明该房屋在执行阶段因流拍交付给原告；对证据七的2007年9月20日接受刑事案件回执单三性及证明目的均有异议，系复印件，真实性不予认可，该回执单仅是报案人的身份记载，并没有报案的具体事由和请求，不能证明与本案有关联性，该报案并没有颍州分局查实处理，不能作为定案证据使用。因本案涉案房屋不动产所在地在颍东区，被告住所地也在颍**，若原告是因为涉案房屋报案，颍州分局无权查处。对2013年7月10日接处警情况登记表有异议，原告报警所称与事实不符，从出警内容看，经公安局向拆迁指挥了解，拆迁办已经公告拆迁三个多月，且在报警前一天已经拆迁完毕，说明拆迁原告是明知的，该报警不实，且出警派出所并未对被告作出任何处理，说明原告的证明目的不能成立；对证据八，对2007年8月30日原告个人出具的声明书三性及证明目的均有异议，系原告个人陈述，不是事实，且无其他证据证明，故该声明书内容不予采信。涉案房屋是因贵院两次流拍，按照法律规定交付给原告，原告出具收条明确记载是补偿拆迁款，对此事实是清楚的，原告有权处分，声明书中并未要求解除协议，且证明目的不能成立。对邮件快递单，与本案无关，从品名看是解除协议书，但原告提供的仅是原告签名的声明书，且无解除协议书，且快递单寄件人姓名和寄交人签名均是张影，与原告无关，收件人无姓名和电话，收件单位地址与我公司实际地址不符，且无收件人签名，我公司没有收到所谓的张影声明书解除协议书，证明目的不能成立；对证据九，我公司不知情，也没有告知我公司，这是原告的单方行为，从2013年10月份撤诉看，可以说明原告处分涉案房屋及2013年拆除涉案房屋均是原告本人自愿并同意的，放弃了确认合同无效的诉请，证明目的不能成立；对证据十，执行裁定书不合法，因为本案涉案房屋实际上并未调换59平方米的房产，该59平方米房产是不存在的，该执行裁定书查封所谓的59平方米的房产是不合法的，贵院也未实际查封到该59平方米房产，该份执行裁定书无事实根据，也是无法执行的裁定书，证明目的不能成立；对证据十一，系复印件，真实性不予认可，虽加盖档案室印章，并未标注系原件复印，没有颍东区土地收储发展中心回执函，无法证明该收储中心已经收到该协助执行函，协助执行函中内容与事实不符。因为不存在59平方米房产也不存在赔偿款14008元，贵院实际未查封到59平方米房产和扣留到14008元，该函中又写到针对该两套房产今后产权调换或一次性货币补偿等行为与该函中的上半部分是矛盾的，因为上半部分已经明确该两套房产产权调换59平方米房产，不存在今后再有其他产权调换或货币补偿，且该收储中心也没有再此之后通知过贵院就该两套房产的拆迁置换或补偿的其他措施。因此，贵院不能采取任何强制执行措施，证明目的不能成立；对证据十二无异议，从执行裁定书内容看，涉案房产所置换的房屋未建成交付，涉案房产不存在置换的房屋，也不可能建成交付，且是原告单方行为，与被告无关，该单方行为不能否定原、被告之间合法有效的关系；对证据十三，该协助执行通知书是违法的，贵院查封我公司102室房屋经我公司提出执行异议之诉，经一、二审判决认定查封错误，并不得执行该房屋，且贵院已经解封，故该协助执行通知书已失去法律效力，证明目的不能成立；对证据十四，部分材料与本案无关，部分材料同上述部分质证意见，部分材料是原告的个人行为和贵院的单方行为，并没有得到相关部门或单位确认，我方对贵院执行过程中执行违法行为均不予认可，且我方不知情；对证据十五，2019年6月11日的笔录不合法，因为涉案房屋实际上未置换59平方米的房产，故贵院责令原告予以追回是不能实现的，且是不合法的，根据（2000）东民执字第666号执行裁定书看，贵院执行人员清楚知道并未调换59平方米的房产，却仍制作了该份笔录，明显是故意违法所为，该行为我方不予认可，证明目的不能成立；对证据十六，（2000）东民执字第666号执行裁定书的真实性无异议，恰恰说明已经贵院查证并认定涉案房屋没有调换59平方米的房产，该房产是不存在的，贵院在执行过程中多次到分房办、拆迁办询问查证该事实，却仍然制作多次执行裁定书和执行笔录，明显是故意而为之，有意偏袒申请执行人一方，在执行过程中，查封的我公司102室房屋经一、二审判决查封错误，贵院并予以解封，恰恰反说明之前的执行裁定书和协助执行通知书等执行行为是违法的。 被告为证明其答辩主张举证如下： 证据一、营业执照。证明被告的基本情况。 证据二、阜阳市人民政府阜政秘[2010]100号关于依法收回国有土地使用权的通告、阜阳市人民政府阜政秘[2014]4号阜阳市人民政府关于依法收回国有土地使用权的通告、阜东国用（2007）第A110067号国有土地使用证；成交确认单、国有建设用地使用权出让合同、土地出让金专用票据、交税费票据、阜东国用（2014）第A110052号国有土地使用证；关于梦园小区旧城改造项目予以备案的函、投资项目备案表、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证、阜阳市新建住宅小区综合查验备案表。证明涉案房屋占用的土地是在被告原国有土地使用证范围之中，也在被告现持有的国有土地使证范围之内，该房屋是处于拆迁范围之内的；被告以竞拍的方式取得位于颍东区幸福路北侧、向阳路西侧的土地面积6198.3㎡的国有建设用地使用权，并已开发建成梦园小区。 证据三、安徽省阜阳市颍东区人民法院（2018）皖1203民初1410民事判决书、安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终1055号民事判决书、安徽省阜阳市颍东区人民法院（2000）东民执字第666-5号执行裁定书。证明生效的裁决书已认定，涉案房屋并没有实际调换59平方米的房产，故本案根本不存在调换的59平方米房产。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，证据形成时间是在涉案房屋处置之后，不能以后来行为倒推以前的行为是有效的，依据先补偿后拆迁原则，被告作为开发企业没有与房屋所有权人达成房屋补偿协议，而对房屋进行拆迁，是违法的；对证据三的真实性无异议，但对其证明目的有异议，涉案房屋被拆除后，被告并没有对房屋所有权人进行货币补偿，必然要进行产权调换，被告在没有补偿和产权调换的情况下拆除房屋本身就是违法的。对于房屋是否进行产权调换举证责任在被告，即使没有相同面积的房屋，被告也应当以其他房屋相应面积来进行返还。 经审理查明：2000年11月17日，因吕峰诉阜阳大京九公司预售商品房纠纷一案，原告申请查封阜阳大京九公司开发的坐落在颍东区，颍东区人民法院作出（2000）东民初字第666号民事裁定书，依法对阜阳大京九公司开发的坐落在颍东区予以查封，并向阜阳市房地产市场产权监理处发出了《协助执行通知书》，该通知书协助的项目明确载明“不给上述房屋办理产权证”。2001年11月9日，因涉案的Ｂ301、Ｂ302号房屋流拍，阜阳市颍东区人民法院将该涉案房屋交付给原告使用，阜阳市颍东区人民法院向原告作出执行笔录，载明：“吕峰申请阜阳大京九市场股份有限公司房屋买卖纠纷一案，现将两套房产暂交你使用，不得对两套房产进行任何改造，听候处置。”2007年8月23日，因涉案Ｂ301、Ｂ302房屋处于被告拆迁范围之内，原告将上述房屋以50000元的价格转让给了被告，原告出具收条一张，载明：“今收到轻工房地产开发公司补偿大京九市场Ｂ段301-302两套门面拆迁费伍万元整，以后永不纠纷。”2013年7月9日，涉案Ｂ301、Ｂ302房屋拆迁完毕。2013年9月2日，本院作出（2000）东民执字第666-2号执行裁定书，查封大京九公司所有的位于颍东区两套房屋产权调换的59平方米房产。2013年11月12日，我院作出（2000）东民执字第666-4号执行裁定书，因涉案房产所置换的房屋未建成交付，终结本次执行程序。由于所置换的房产无59平方米的房屋，本院于2017年1月12日依据（2000）东民执字第666-2号执行裁定书查封了轻工房地产公司位于颍东区中的59平方米。2018年1月8日，原告再次向本院申请恢复执行，要求对查封的上述房屋予以评估拍卖。2018年4月8日，轻工房地产公司向本院提出执行异议，要求解除对颍东区向阳北路557号梦园小区旧城改造项目2号楼商住楼102室的房产查封和执行。2018年4月19日，本院作出（2018）皖1203执异8号执行裁定书，驳回轻工房地产公司的异议请求。2018年5月3日，轻工房地产公司向本院提起案外人执行异议之诉，要求不得执行上述房屋。本院于2018年11月1日作出（2018）皖1203民初1410号民事判决书，判决颍东区向阳北路557号梦园小区旧城改造项目2号楼商住楼102室属于轻工房地产公司所有，不得执行该房屋。本院作出（2000）东民执字第666-5号执行裁定书，解除对颍东区的查封。 另查明，2014年4月18日，轻工房地产公司与阜阳市国土资 源局达成《成交确认书》，轻工房地产公司以竞拍的方式取得位于颍东区幸福路北侧、向阳路西侧，土地面积6198.3㎡的国有建设用地使用权，并于2014年5月23日办理了国有土地使用证，于2014年11月4日取得建设工程规划许可证。轻工房地产公司缴纳了国有土地使用权出让金等相关税费，后进行房产开发，建设工程规划核实合格证编号为（2017）008，建设位置位于幸福路北侧、向阳路西侧，建设规模28686㎡。上述本案争议被拆迁房屋所占用的土地包括其中。 同时查明，大京九公司因不按规定接受年度检验，于2003年12月9日被安徽省工商局吊销企业法人营业执照。 以上事实，有当事人陈述，原告身份证复印件、被告营业执照、阜阳市颍东区人民法院（2000）东民初字第666号民事判决书、阜阳市颍东区人民法院2001年11月9日执行笔录和收到条、收条、阜阳中院（2000）阜民终字第988号民事判决书、阜阳市颍东区人民法院（2000）东民初字第666号民事裁定书、口头裁定笔录、（2000）东民执字第666-2号执行裁定书、协助执行函、（2000）东民执字第666-4号执行裁定书、阜阳市人民政府阜政秘[2010]100号关于依法收回国有土地使用权的通告、阜东国用（2017）第A110067号国有土地使用证、成交确认单、国有建设用地使用权出让合同、阜阳市颍东区人民法院（2018）皖1203民初1410号民事判决书、阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终1055号民事判决书、（2000）东民执字第666-5号执行裁定书等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系原、被告之间针对涉案B301、B302号房屋买卖合同是否有效而引发的纠纷，焦点问题在于以下几点： 1、原告对涉案B301、B302房屋是否有处分权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，因涉案B301、B302房屋执行流拍，本院将两套房屋暂交付给原告管理使用，并约定不得对房屋进行任何改造。截止至房屋拆迁之前，涉案房屋一直处于原告临时占有的状态，也并未办理房产证，实际上原告并未取得涉案B301、B302房屋的所有权，对涉案房屋不享有处分权。被告辩称本院将涉案房屋交付给原告使用的行为应当认定为抵债，所有权自交付时转移。但是本院在执行程序中并未对涉案房屋作出以物抵债裁定书，也未明确说明交付行为系以物抵债的性质，仅仅在执行笔录上载明将房屋暂交给原告使用，原告仅仅取得房屋使用权，未取得房屋产权。其次，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。本院已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，原告不得任意处置。所以，原告未取得涉案B301、B302房屋的所有权，未经产权人的允许不得随意变动。 2、原、被告之间对涉案的B301、B302房屋的买卖合同是否合法有效。涉案B301、B302房屋一直处于原告临时使用的状态，原告并不享有涉案房屋的所有权和处分权。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因涉案B301、B302房屋处于被告拆迁范围之内，原告将房屋以50000元的价格出卖给被告。在未取得房屋所有权人追认以及订立合同后未取得所有权的情况下，原告处分他人财产，该买卖合同应当认定无效。对原告请求确认买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。 3、返还产权调换的59平方米的房产是否得到支持。在涉案B301、B302房屋被本院查封以后，原告仅仅享有对涉案房屋的临时性的管理使用权，并非系涉案房屋的产权人，自然也不享有要求返还涉案房屋或替代物的权利。原告要求被告返还涉案B301、B302房屋产权调换的59平方米房产的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告吕峰与被告阜阳市轻工房地产开发有限公司于2018年8月23日约定的关于B段301、B段302房屋的买卖合同无效。 二、驳回原告吕峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告阜阳市轻工房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张满军 二〇一九年八月二十日 书记员  来 阳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。 第一百三十二出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。