广东省博罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1322民初1890号 原告：博罗县园洲镇廖尾村下廖经济合作社（原为博罗县园洲镇廖尾村民委员会下廖村民小组），住所：博罗县园洲镇廖尾村民委员会下廖村民小组。 负责人：朱福财，小组长。 委托代理人：刘厚顺、卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。 被告：钟柱江，男，汉族，身份证住址：广东省东莞市寮步镇。 委托代理人：郭怡然，广东圣方律师事务所律师。 原告博罗县园洲镇廖尾村下廖经济合作社与被告钟柱江建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2017）粤1322民初3749号民事判决后，因原告博罗县园洲镇廖尾村民委员会下廖经济合作社不服提起上诉，惠州市中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）粤13民终287号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人刘厚顺、被告委托代理人郭怡然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告双方于1994年8月27日签订的《土地有偿转让合同书》及于2010年1月7日签订的《补充协议书》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1994年8月27日，原、被告双方签订了《土地有偿转让合同书》，其中主要约定：下廖小组将其所有的“秋兰”“周屋地”（土名）使用面积为100亩的土地转让给钟柱江作开发投资建设工业村之用，使用期限70年；每平方米转让费30元，共计2001000元；钟柱江在签字之日起一个月内支付保证金10万元、青苗补偿费、迁坟、拆迁费等共计22万元，于1994年12月底前支付转让款的50%，1995年10月底前付清余款；如逾期未付清，按拖欠款项每天加罚1%支付给下廖小组；逾期不得超过一个月，否则下廖小组有权收回土地使用权、没收所有转让金、保证金等；钟柱江签约后三年内按政府要求要动工建设，如未建设政府责成的，责任由钟柱江负担。 2010年1月7日，原、被告双方签订了《补充协议书》，主要约定：下廖小组保证于2010年3月31日前交付第一期土地约88亩给钟柱江使用，余下约12亩土地于2017年1月1日前交付使用；钟柱江除已付的所有款项外，再另行支付180万元给下廖小组，交付第一期土地时支付其中160万元，余下20万元在下廖小组完善红线图等有关补办手续并支付第二期土地后一个月内支付完毕；钟柱江从2010年4月1日起每年支付下廖小组土地管理费40020元，于每年12月31日前一次性付清。 依照1988年6月1日试行的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十条、第十一条规定，涉及全体村民利益的问题，应当由十八周岁以上的村民过半数通过，或者由户的代表的过半数通过。1998年实施的《中华人民共和国村民委员会自治法》第二十三条、第二十四条规定，案涉100亩集体土地系下廖小组集体所有，其出租、转让及其他形式的流转行为涉及到下廖小组所有村民的集体利益，应按照上述法律规定召开村民会议讨论决定，而本案中将案涉土地转让给钟柱江时，并未按法律规定召开村民会议，换言之，下廖小组将案涉土地使用权转让给钟柱江时签订的《土地有偿转让合同书》及《补充协议书》违反了法定程序及法律的强制性规定，应属无效合同。同时，根据1986年6月25日通过的《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款：“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”依照1988年12月29日实施的《中华人民共和国土地管理法》第二条，以及2004年8月28日实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，案涉100亩土地性质为集体所有制，双方就案涉土地签订的合同均违反了上述法律强制性规定，应属无效。 原、被告签订上述协议后，钟柱江未按约定履行义务，其行为已明确表明不再履行合同约定，合同目的根本无法实现。按照相关法律规定，下廖小组有权单方面解除双方签订的两份合同。 被告钟柱江辩称，下廖小组的起诉没有事实和法律依据，应予驳回。一、原、被告于1994年8月27日签订的《土地有偿转让合同》没有违反法律强制性规定，依照1988年《土地管理法》第二条规定，国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。下廖小组援引的《土地管理法》相关规定是2004年施行的，对双方的转让行为不具有溯及力，不应在本案中适用。二、双方签订《土地有偿转让合同》时并无法律规定转让时应当取得过半数村民的通过，下廖小组该主张理由不能成立。三、钟柱江已经依照双方签订的《补充协议书》的约定支付了相关款项，并无违约，反而是下廖小组未按约定交付12亩土地，构成违约。四、钟柱江就案涉土地使用权转让行为办理了集体土地使用权证，转让行为已有县级以上人民政府审批同意。 本院经审理查明：1994年8月27日，被告与朱润海、朱焕基签订《土地有偿转让合同书》，合同甲方为博罗县园洲镇廖尾管理区下廖村，合同乙方为钟柱江，约定：下廖小组将其所属的“秋兰”“周屋地”（土名）面积为100亩的土地使用权转让给钟柱江开发投资建设“工业村”厂房等用途，期限自签约之日起70年；每平方米转让费30元，共计2001000元；钟柱江在双方签字之日起一个月内支付保证金10万元、青苗补偿费、迁坟、拆迁费等22万元，于1994年12月底前支付转让总款的50%，1995年10月底前付清全部转让款；如逾期未付清，按拖欠款项每天加罚1%支付给下廖小组；款项逾期不得超过一个月，否则下廖小组有权收回土地使用权、没收所有转让金、保证金及地上附着物等；钟柱江于每年12月31日前缴交复耕费，按每平方米0.6元计算为40020元，逾期每天罚款200元；下廖小组应办妥国土证及建设许可证，费用由钟柱江支付；签约后三年内钟柱江按政府要求要动工建设，如未建设政府责成的，责任由钟柱江负担。该合同由下廖小组代表朱润海、朱焕基与钟柱江签订，未加盖原告公章。2009年11月29日，原告召开村民会议并达成决议：同意与钟柱江签订《土地有偿转让合同书》。 2010年1月7日，原、被告双方就前述《土地有偿转让合同书》未尽事宜签订《补充协议书》，主要约定：下廖小组确认其存有未尽义务导致土地闲置至今仍未开发，下廖小组至今未交付土地给钟柱江，并将土地出租给第三方；确认钟柱江已交清所有青苗补偿款；下廖小组保证于2010年3月31日前交付第一期土地约88亩给钟柱江使用，余下约12亩土地于2017年1月1日前交付使用，如需提前使用可予以配合；钟柱江除已付的所有款项外，再另行向下廖小组支付180万元（包括钟柱江未付款项、2010年3月31日前闲置土地的费用、政府罚款、青苗补偿款、地上附着物补偿款等），付款后钟柱江即已全部履行完毕给付义务，下廖小组不得再以任何理由向钟柱江收取2010年3月31日以前所产生的任何费用；交付第一期土地时钟柱江支付其中160万元，余下20万元在下廖小组完善红线图等有关补办手续并交付第二期土地后一个月内支付完毕；钟柱江从2010年4月1日起每年支付下廖小组土地管理费40020元，于每年12月31日前一次性付清，2010年3月31日以前的复耕费不再收取。 签订协议后，被告于2010年1月7日支付原告160万元，2011年5月11日支付原告4万元，2014年1月26日支付原告2011年至2013年复耕管理费12万元。2010年8月19日，原告向被告发出《收地通知书》，通知被告办理案涉土地交接手续。 另查一，博罗县人民政府于1992年11月6日就案涉土地使用权颁发了十本《集体土地建设用地使用证》，证号分别为博集建（92）字第19××××500号、第19××××501号、第19××××502号、第19××××503号、第19××××504号、第19××××505号、第19××××506号、第19××××507号、第19××××508号、第19××××509号；土地使用者登记为“下廖村、钟柱江”，用地面积为6660平方米，用途为厂房，使用期限为70年。 另查二，据博罗县不动产档案馆出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，证号为博府集用（1992）字第19××××500号、第19××××501号、第19××××502号、第19××××503号、第19××××504号、第19××××508号的《集体土地建设用地使用证》有登记资料，权利人为钟柱江，类型为集体土地使用权，性质为批准拨用宅基地，使用权面积均为6660平方米，用途为工业用地，产权状态为无抵押、无查封。证号为博府集用（1992）字第19××××505号、第19××××506号、第19××××507号、第19××××509号的《集体土地建设用地使用证》没有登记资料。 庭审中，被告陈述签订《补充协议书》前支付原告100多万元，签订《补充协议书》后支付160万元以及复耕费16万元，现剩余最后一期转让款20万元未支付；原告已交付88亩土地，但未开发，仍保留原始状态，另外12亩土地未交付。原告陈述被告在签订《土地有偿转让合同书》时支付100万元，签订《补充协议书》后支付160万元以及复耕费12万元，剩余最后一期转让款20万元未支付；因印章由时任村小组长保管，其在其他村民不知情的情况下擅自向钟柱江出具了《收地通知书》，原告并无向被告交付土地，案涉100亩土地仍保留原始状态。 本院认为，涉案《土地有偿转让合同书》的合同主体系原告与被告，但该合同书仅由被告与朱润海、朱焕基签名，未加盖原告公章；被告亦未提交下廖小组议事会议记录、村务公开材料或加盖下廖小组公章的收款收据等证明与之签订《土地有偿转让合同书》是下廖小组村民集体的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，被告与朱润海、朱焕基于1994年8月27日签订的以原、被告为合同主体的《土地有偿转让合同书》在签订当天尚未成立、生效，不能对原告产生合同约束力。直至2009年11月29日，原告召开党员、代表、理财小组、干部会议，决议“同意与钟柱江签订《土地有偿转让合同书》”，2010年1月7日，原告与被告签订《补充协议书》、收取被告部分合同款160万元并开具加盖了小组公章的收据给被告收执，认定为原告同意与被告订立《土地有偿转让合同书》，并以行为表示同意接受合同权利义务，故本案《土地有偿转让合同书》应于2009年11月29日成立、生效，合同所涉的农村集体土地使用权转让行为应受当时实行有效的土地管理法律、行政法规约束。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原告与被告在《土地有偿转让合同书》约定“下廖小组将其所属的“秋兰”“周屋地”（土名）面积为100亩的土地使用权转让给钟柱江开发投资建设‘工业村’厂房等用途”，违反了上述法律强制性规定，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认原告与被告签订的《土地有偿转让合同书》及以该合同关系为基础而签订的《补充协议书》因违反法律强制书规定而无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被告撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《土地有偿使用合同书》及《补充协议书》因违反法律强制性规定而无效，原告应将因该合同取得的土地使用权转让款、复耕管理费等共276万元返还被告。另原告明知转让农村集体土地使用权用于非农建设系违反法律强制性规定，仍与被告签订《补充协议书》并收取合同款，存在过错，应当赔偿其占用土地转让款、复耕管理费共276万元期间被告的利息损失，该利息的计算可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，自原告收取被告支付的各笔款项之日起计算至清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告博罗县园洲镇廖尾村下廖经济合作社与被告钟柱江签订的《土地有偿转让合同》及《补充协议书》无效。 二、原告博罗县园洲镇廖尾村下廖经济合作社应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还土地使用权转让款、复耕管理费等共人民币276万元及利息（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，其中本金100万元自1994年2月28日起算；本金160万元自2010年1月7日起算；本金4万元自2011年5月11日起算；本金12万元自2014年1月26日起算，均计算至原告清偿之日止）给被告钟柱江。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审 判 长  朱炳兴 人民陪审员  陈育平 人民陪审员  黄玉刚 二〇一九年八月十二日 法官 助理  刘燕琼 书 记 员  王若倩