江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江开民初字第1734号原告吴江市众业房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通南路105号。法定代表人刘晓岑，总经理。委托代理人吴培林，江苏剑桥人律师事务所律师。被告张琦。被告陈伟伟。原告吴江市众业房产开发有限公司（以下简称众业公司）与被告张琦、陈伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理，依法组成合议庭，于2016年2月14日公开开庭进行了审理。原告众业公司的委托代理人吴培林到庭参加诉讼，被告张琦、陈伟伟因下落不明，经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、开庭传票等，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众业公司诉称，2011年11月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，由被告承租原告所有的位于吴江市松陵镇1758号的商业服务房屋一幢，地上建筑面积约5965.28平方米、地下建筑车库建筑面积约为1605.4平方米，租赁期为八年零六个月。因被告长期拖欠租金，原告于2014年1月11日通知被告解除双方之间的房屋租赁合同，并要求支付拖欠租金。2014年3月6日，经被告申请，被告继续租赁该房屋，租赁期及租金保持不变，租金为先付后租。继续租赁期间，被告又长期拖欠租金。现租期已进入第四个年度，但被告仅仅支付第一年度租金2560000元、以及第二年度租金2560000元中的2430000元，尚结欠第二年度部分租金130000元、第三年度租金2688000元、第四年度租金2822400元，合计拖欠5640400元。依据合同约定，被告拖欠房租金累计达15日以上的，原告有权解除合同。同时在房屋租赁合同履行过程中，原告也多次向被告催促到期租金，��告也多次出具书面承诺，但无一次信守承诺。现请求判令：1、解除原、被告之间就吴江区松陵镇云梨路1758号房屋的《房屋租赁合同》，并由被告迁出该房屋；2、被告支付原告到期租金5640400元（并按照合同约定继续计算至被告腾房之日止）、支付原告违约金2340300元；3、诉讼费用由被告承担。被告张琦、陈伟伟未作答辩。经审理查明，2014年3月6日，众业公司（甲方）与张琦、陈伟伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明，2011年11月18日，甲乙双方曾签订房屋租赁合同一份，约定由乙方承租甲方房屋：吴江市松陵镇云梨路1758号，地上建筑面积约为5965.28平方米，地下车库建筑面积约为1605.4平方米，因乙方未能按约支付房屋租金，且多次予以拖欠，故2014年1月11日，甲方依约解除了与乙方之间的房屋租赁合同。现乙方申请继续租赁该房屋，甲方认可，双方约定如下：租赁房屋坐落于吴江市松陵镇云梨路1758号，地上建筑面积约为5965.28平方米，地下车库建筑面积约为1605.4平方米，总建筑层数为地上4层，地下1层，该房屋已按2011年11月18日房屋租赁合同约定交付乙方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用，该房屋租赁期限共八年零六个月，自2011年11月18日起至2020年5月17日止，其中2011年11月18日起至2012年5月17日止为乙方装修装饰期，约定为免租期，免收租金；第一年度（2011.11.18-2013.5.17）租金为2560000元（含免租期6个月），第二年度（2013.5.18-2014.5.17）租金为2560000元，第三年度（2014.5.18-2015.5.17）租金为2688000元，第四年度（2015.5.18-2016.5.17）租金为2822400元，第五年度（2016.5.18-2017.5.17）租金为2963520元，第六年度（2017.5.18-2018.5.17）租金为3111696元，第七年度（2018.5.18-2019.5.17）租金为3267281元，第八年度（2019.5.18-2020.5.17）租金为3430645元，乙方尚结欠甲方第二年度租金2280000元，于本合同签订之日支付500000元，于2014年4月10日前支付500000元，于2014年4月底前支付1280000元，2014年5月18日至2020年5月17日期间，租金按年度支付，先付后租，即在每年的5月18日前支付下年度租金；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，……（7）拖欠房租累计十五日以上；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，……（4）拖欠房租累计十五日以上。另查明，坐落于苏州市吴江区松陵镇云梨路1758号房屋所有权人为众业公司。至本案辩论终结，张琦、陈伟伟已支付第一年度（2011.11.18-2013.5.17）租金2560000元，第二年度（2013.5.18-2014.5.17）租金仅支付2430000元，尚结欠130000元，其余年���租金均未支付。上述事实，有《房屋租赁合同》、《承诺书》、房产证、庭审笔录等证据证实。本院认为，原告众业公司与被告张琦、陈伟伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并合法有效。由于被告张琦、陈伟伟未按约定期限支付租金，原告众业公司有权依照合同法第九十四条之规定主张解除《房屋租赁合同》，合同自通知到达对方时解除，因原告未提交证据证明其已通知被告张琦、陈伟伟解除该合同，故本院认定原告众业公司与被告张琦、陈伟伟签订的《房屋租赁合同》于本案诉状及证据副本送达之日即2016年1月9日解除，《房屋租赁合同》解除前的租金共计9634720，扣除已支付的4990000元，尚余4644720元两被告应予支付。因被告张琦、陈伟伟违约而解除双方间的租赁合同，被告张琦、陈伟伟理应腾退案涉房屋，考虑到双方���已就案涉房屋自2011年11月18日至2020年5月17日的租金进行了约定，本院酌定被告张琦、陈伟伟应支付案涉房屋自2016年1月10日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，审理中原告同意按照第四年度租金2822400元/年计算房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以认定。被告张琦、陈伟伟未按约定期限支付租金，原告要求两被告按照合同约定支付违约金2340300元，不违反法律规定，本院予以支持。被告张琦、陈伟伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解���》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴江市众业房产开发有限公司与被告张琦、陈伟伟于2014年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月9日解除。二、被告张琦、陈伟伟应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴江区松陵镇云梨路1758号房屋并将上述房屋返还原告吴江市众业房产开发有限公司。三、被告张琦、陈伟伟应于本判决生效之日起十日内给付原告吴江市众业房产开发有限公司租金4644720元以及违约金2340300元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。四、被告张琦、陈伟伟应于本判决生效之日起十日内给付原告吴江市众业房产开发有限公司房屋占有使用费（从2016年1月10日起至被告实际迁出之日止,每年按照2822400元进行计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）。案件受理费67665元、公告费560元，合计68225元，由被告张琦、陈伟伟负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市众业房产开发有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部），原告吴江市众业房产开发有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  沈国全陪 审 员  张 婧人民陪审员  王 婷二〇一六年二月二十九日书 记 员  沈炳蕾