云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初714号原告：中建穗丰置业有限公司，住所地云南省大理市大理经济开发区滨海大道**。统一社会信用代码：9153290076040637XC。法定代表人：李向何，职务董事长。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈磊，云南汇同律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：田先曹。委托诉讼代理人：田先友（系被告哥哥），特别授权代理。委托诉讼代理人：刘甫，云南峻华律师事务所律师，特别授权代理。原告中建穗丰置业有限公司与被告田先曹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周朝栋、被告的委托诉讼代理人田先友、刘甫到庭参加诉讼。本案经双方当事人同意及本院院长批准，在审理期限到期后，继续适用简易程序并延长审限三个月，现已审理终结。原告中建穗丰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的《洱海天域项目商铺租赁合同》；2．判令被告于《洱海天域项目商铺租赁合同》解除之日交还租赁房屋；3．判令被告支付原告自2018年7月1日至《洱海天域项目商铺租赁合同》解除之日止的租金（2018年6月30日前按59元/月/平方米计算，2019年7月1日-2020年6月30日按62元/月/平方米计算，2020年7月1日-2021年6月30日按65元/月/平方米计算，2021年7月1日-2022年3月18日按68元/月/平方米计算），以及自《洱海天域项目商铺租赁合同》解除次日起至租赁房屋实际交还之日的租金（按合同解除之日前租金标准的二倍计算）；4．判令被告支付原告自2018年6月1日起至《洱海天域项目商铺租赁合同》解除之日止逾期交付租金的违约金（按逾期欠费金额的每日1‰计）；5．判令被告支付原告自2017年3月19日至2018年6月30日（即装修免租期）期间的房屋占用费620,091.89元（按第一年月基本租金59元/月/平方米计算）；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年3月19日，被告向原告承租了位于大理市漾濞路36号洱海天域项目国际公寓底商A-301号商铺(673.72平方米）用于房屋室内外设计装饰。双方签订《洱海天域项目商铺租赁合同》，约定：租赁期限60个月，自2017年3月19日起至2022年3月18日止，2017年3月19日起至2018年6月30日止为被告的免租期；租金按年度交付，以后每年度租金须于下年度开始前30日支付；合同签订后租金标准为：首年月基本租金为0元/月/平方米；第二年月基本租金为44元/月/平方米；第三年月基本租金为62元/月/平方米；第四年月基本租金为65元/月/平方米；第五年月基本租金为68元/月/平方米；被告若迟延交纳租金，每延迟一日，被告需向原告支付相当于欠费金额的1‰的延迟履行违约金；被告逾期支付租金达到30天的，原告有权解除本合同，并有权要求被告承担违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告却未按合同约定支付自2018年7月1日起至2019年6月30日止的租金，原告多次催要无果。《洱海天域项目商铺租赁合同》记载的第一、二个租赁年度的月基本租金与双方约定及实际执行的月基本租金标准不一致，故应按双方约定及实际执行的月基本租金标准计算租金、违约金等。原告为维护自身合法权益，诉至人民法院。被告田先曹辩称，原告与被告签订合同后，被告对租赁商铺装修支出了70多万。2018年3月，原告要求被告支付第二年租金341,845.53元，但被告认为第二年租金应为177,862.08元，双方由此发生争议，原告就停水停电导致被告无法经营。2018年7月，双方多次协商解除合同无果。2018年11月22日，原告提出解除合同，被告同意，故双方合同已于2018年11月22日解除，原告请求解除合同不成立。2018年12月29日，被告将商铺返还原告，但原告拒收，被告已将商铺钥匙放置在原告经理苏志江办公桌上。2019年4月11日，本案第一次开庭后，法院建议尽快办理商铺返还事宜，以避免损失扩大，当日，被告哥哥与原告联系，要求再次返还商铺，但原告仍然拒收，原告要求被告再次返还商铺的诉讼请求不成立。双方约定免租期为一年半，第二年交纳半年租金，故被告应支付原告的第二年租金为177,862.08元，原告请求被告支付第二年租金357,745.32元不成立。合同并非被告原因解除，且依据合同第16.7条、第6.1条的约定，合同免租期的租金不需要实际支付，原告主张的免租期租金不成立。原告未按约定要求被告支付租金，导致被告不能按期支付租金，被告不构成违约。原告擅自停水停电给被告造成损失，是原告违约，原告要求被告承担违约金的诉讼请求不成立。如果法院认定被告构成违约，则被告认为违约金过高，请求减少，违约金应按银行同期贷款利率计算。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告向本院提交《函》原件一份，证明2019年1月3日，被告向原告发函，称因被告经营困难决定不再继续使用租赁房屋，希望原告办理合同解除手续。经质证，被告表示该份《函》不是被告发给原告的《函》，被告发给原告的《函》内容是说明合同解除，商铺已经交还一事，与该份《函》内容不一致，且该份《函》“田先曹”的签名并非被告本人所签。被告向本院提交了以下证据：1．商铺照片打印件一份，拍摄于2019年4月10日，证明拍照当日商铺门敞开，部分装修已被毁坏，被告不占有使用该商铺；2.协议书、微信截图（田先友与原告销售女经理之间的微信聊天记录截图）各一份，证明2019年4月11日，被告再次返还商铺，但原告拒接接收。原告质证对第1组证据三性及证明方向均不认可，认为不能反映该照片的形成时间，被告辩称其已交付钥匙，搬空物品不合理；对第2组证据三性不认可，认为无法证明聊天对象是原告的员工，提交的协议书与聊天记录不一致，且协议书也不是被告本人所签，不能代表被告本人。本院认为，被告对原告提交的证据不认可，原告亦说明被告在《洱海天域项目商铺租赁合同》上的亲笔签名与该《函》上的“田先曹”笔迹不一致，该《函》真实性无法确认，本院不予采信；被告提交的证据中，第1组证据拍摄时间不明，第2组证据不能证明聊天对象身份及与原告关系，第1、2组证据均不能证明被告欲证明的事实，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《洱海天域项目商铺租赁合同》（合同文本由原告拟定），约定甲方将其位于大理市漾濞路36号洱海天域项目国际公寓底商A-301号房屋（位于第**，建筑面积为673.72平方米）出租给乙方用于房屋室内外设计装饰，双方以房屋建筑面积计算租金；乙方须于2017年3月19日前按照甲方要求前往指定地点，双方在现场办理房屋交接手续；租赁期限为60个月，自2017年3月19日起至2022年3月18日止；自双方约定的交付日起乙方享有15个月12天的免租期，甲方在此期间免收租金（4.3.1条）；乙方应以每月基本租金支付租金：第1、2、3、4、5个租赁年度月基本租金分别为0、44、62、65、68元/月/平方米（6.1条）；租金支付方式为签订本合同时，以年为支付周期，二三层免租一年半租金，首年不交纳租金，次年交纳半年租金；两年以后年度租金须于次年度开始前30日支付（即提前一个月交付当年度租金）；首期租金根据乙方在该期实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该期最后一个月月底）计算；最后一期的租金根据乙方在该期实际租赁的天数（自该期第一个月的首日起至合同终止或解除之日止）计算（6.3条）；本合同项下第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2017年3月19日至2018年3月18日，应交租金为0元（6.4条）；本合同签署后5个工作日内，乙方应当向甲方支付119,248元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在本合同第16条（违约责任）规定情形的，履约保证金（如有）无息退还，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金（9.1条），本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金（16.7条）；在租赁期满或本合同提前解除前交还房屋时，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复原交付时状态，乙方应将乙方进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属甲方的设施设备完好无损，使该房屋处于甲方交付房屋时状态，若甲方书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和赔偿（13.1条）；乙方应于租赁期满日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋，乙方应按每日X元/平方米的标准缴纳房屋占用费（合同解除之日前日租金标准的二倍），还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切费用、损失等，乙方如在合同终止后七日后未交还房屋的，甲方有权封闭商铺、腾空房屋，将甲方留置物品清点后转移至库房保存，乙方承担仓储费及因此造成的损坏，十日内仍未将留置物品取走，甲方有权处理乙方留置物品用作偿还欠款，因此发生的费用由乙方承担（13.2条）；乙方迟延交纳租金或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延15日仍未足额交纳的，甲方可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任，经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任（16.4条）；本合同因乙方违约而提前终止的，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任；乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金（16.7条）。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳了保证金119,248元，并在完成对租赁房屋的装修后开业。2018年8月8日，原告向被告发出《告知函》，告知被告：合同约定的免租期为15个月零12日，按约定被告应于2018年2月18日前支付原告2018年3月19日起至2019年3月18日的租金355,724.16元，并承担每日按欠付金额1‰计算的迟延履行违约金，前述款项限被告于收到《告知函》之日起30日内支付，否则原告将有权起诉请求解除合同并收回房屋，届时产生的实现债权的费用由被告承担。被告对《告知函》中关于付款时间、免租期及租金计算标准等内容持异议。后原、被告多次协商解除合同事宜，但均未能达成一致意见。2019年1月14日，原告向被告发出《复函》，告知被告：被告需于15个工作日内完成以下事项，方可办理解除商铺租赁合同相关手续：1.结清2017年3月19日至2018年6月30日免租期内租金620,091.89元（按59元/月/平方米计算468天）、第二年租金341,845.53元（按59元/月/平方米计算）、违约金43,358.73元；2.归还的房屋应按合同第13条约定恢复原状；3.结清该房屋相关物业费用。被告则认为原告要求被告支付的租金计算标准及租金计算时间与合同约定不符，故未支付。原告诉至本院请求解除合同，被告于2019年3月22日签收起诉状副本等应诉材料。庭审中，原告当庭明确表示不要求被告恢复房屋原状。本院认为，原、被告签订的《洱海天域项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告对免租期及租金支付时间有争议。关于免租期，原告认为免租期为合同第4.3.1条约定的15个月12天，被告认为其所租商铺在第三层，双方协商的免租期为合同第6.3条约定的一年半。对此，本院认为，《洱海天域项目商铺租赁合同》系双方协商后由原告拟定，被告认可双方协商的免租期为一年半，与合同第6.3条约定的内容相符，原告的举证不足以证明双方约定的免租期为15个月12天，故本院确认免租期为18个月。关于租金支付时间，原、被告虽约定“首年不交纳租金，次年交纳半年租金”，但未明确约定该半年租金的支付时间，结合该合同其他条款确定的按年度先付租金后使用房屋的原则，本院确定被告应于第二租赁年度下半年开始前30日（即2018年8月18日前）付清首期租金。关于合同解除的问题，原告请求解除合同，被告辩称合同已于2018年11月22日解除。对此，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案被告未在2018年8月18日前支付第2个租赁年度的租金，经原告书面催告后仍未在限期内支付，原告通过起诉请求解除合同符合合同第16.4条的约定，合同从起诉状副本送达对方之日起解除。被告辩称合同已于2018年11月22日解除，与本案查明的事实不符，本院不予支持。故本院确认双方签订的合同已于2019年3月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，承租人负有返还租赁房屋的义务，承租人未履行该义务给原告造成的损失，出租人有权要求承租人参照合同约定的租金支付房屋占用费。本案原告请求被告返还租赁房屋，被告辩称其于2018年12月29日腾空房屋并将房屋钥匙返还给原告，但其未就该答辩主张向本院举证证实，其该项答辩主张不成立。故本院对原告请求被告返还租赁房屋的主张予以支持。原告请求被告支付2017年3月19日至合同解除之日止的租金，但双方对租金计算标准及免租期租金有争议。对于租金计算标准，原告认为第1租赁年度租金应按59元/月/平方米计算，被告不认可，认为租金应按合同约定的各租赁年度标准计算。对此，本院认为，合同约定的第1、2、3个租赁年度的租金分别按0、44、62元/月/平方米计算，原告主张的租金计算标准与合同约定不符，本院不予支持。对于免租期租金，原告认为被告逾期支付租金构成违约，应按59元/月/平方米标准向原告支付免租期的租金，被告辩称因双方考虑了被告对租赁房屋投入了装修这个因素，故双方约定即使因被告违约导致合同提前终止，原告仍给予被告免收免租期内租金的优惠，被告不需要实际支付租金。本院认为，庭审中，原告认可合同第16.7条约定的“第一个租约年”是指2017年3月19日至2018年3月18日，根据该条款及第6.1条约定的内容，被告的该项答辩主张成立，原告要求被告承担免租期内的租金与合同约定不符，本院不予支持。故被告应支付原告自免租期届满次日即2018年9月19日起至合同解除之日止的租金，但计算标准应按合同第6.1条约定执行。被告应支付原告的租金为：（1）2018年9月19日至2019年3月18日租金：673.72平方米×44元/月/平方米×6个月=177,862.08元；（2）2019年3月19日至2019年3月22日的租金：673.72平方米×62元/月/平方米×12个月÷365天×4天=5,493.13元；（1）（2）项合计为183,355.21元。关于违约责任，原告要求被告按合同约定承担自2018年6月1日起至合同解除之日止每日按欠费金额的1‰支付逾期付款违约金以及合同解除次日起至租赁房屋实际交还之日按合同解除之日前日租金标准的二倍计算的逾期还房违约金（房屋占用费），被告辩称原告拒收其支付的首期租金17万元及租赁房屋，其不构成违约，但被告未就其答辩主张提交有效证据。本案被告未按合同约定支付租金及交还房屋，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金，被告认为计算标准过高，请求减少。对此，结合原告损失、合同履行情况及当事人过错程度，本院认为双方约定的逾期付款违约金、逾期还房违约金计算标准过高，本院对原告该项主张的合理部分予以支持。其中，逾期付款违约金应以欠付租金数额为基数，按年利率24%计算，原告主张逾期付款违约金计算至合同解除之日合理，结合合同约定的付款方式及本院认定的欠付租金数额，本院确认被告应支付原告的逾期付款违约金为：（1）2018年8月19日至2019年2月18日的违约金为177,862.08元×6个月×2%=21,343.45元；（2）2019年2月19日至2019年3月22日的违约金为（177,862.08元+5,493.13元）×0.066%×32天=3,872.46元；（1）（2）项合计为25,215.91元。对合同解除次日即2019年3月23日起至实际返还房屋之日止的逾期还房违约金（房屋占用费），本院支持原告该项主张按合同第6.1条约定的租金计算标准执行。原告不退还被告交付的保证金119,248元的行为有合同依据，但该款属于被告因其违约行为给原告造成损失后对原告损失的补偿，应在被告应支付原告的违约金中扣减，若有剩余部分，应抵扣被告应支付给原告的其他款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告中建穗丰置业有限公司与被告田先曹于2017年3月19日签订的《洱海天域项目商铺租赁合同》于2019年3月22日解除。二、被告田先曹于本判决生效之日起十日内将位于大理市漾濞路36号洱海天域项目国际公寓底商A-301号房屋返还给原告中建穗丰置业有限公司。三、被告田先曹于本判决生效之日起十日内支付原告中建穗丰置业有限公司自2018年9月19日起至2019年3月22日止的租金183,355.21元，并承担逾期付款违约金25,215.91元；执行时，应扣减被告田先曹已支付的保证金119,248元。四、被告田先曹于本判决生效之日起十日内支付原告中建穗丰置业有限公司自2019年3月23日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按《洱海天域项目商铺租赁合同》第6.1条约定的租金计算标准执行）。五、驳回原告中建穗丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,901元，减半收取7,451元，由原告中建穗丰置业有限公司负担4,680元，被告田先曹负担2,771元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审判员  王娟二〇一九年八月十九日书记员  杨清