广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1356号原告：何守洪，女，1962年4月20日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，香港居民身份证号码：Ｋ××××（1）。委托诉讼代理人：黄鸿钦，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：史国一，广东瀛凯邦律师事务所实习律师。被告：珠海市新保力华厦商业管理有限公司，住所：珠海市前山逸仙路**华夏陶瓷建材城****。法定代表人：吴长和，总经理。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国雄。原告何守洪与被告珠海市新保力华厦商业管理有限公司（以下简称新保力华厦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序。本案于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告何守洪及其委托诉讼代理人黄鸿钦、史国一，被告委托诉讼代理人杜锦秀、陈国雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何守洪向本院提出以下诉请：一、原告与被告之间不存在物业管理服务合同关系；二、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告是华夏陶瓷建材城的业主，原告与被告以及开发商中广置业有限公司没有签订过前期物业管理服务合同。原告等业主收楼后也没有与被告签订过物业管理服务合同。业主在购房时，开发商中广置业有限公司要求统一招商，统一管理。但开发商至今没有履行承诺，导致业主至今无法使用、无法出租物业。另外，因华夏陶瓷城交付给业主后，由于开发商拖欠业主返租费，以及是否需要缴纳物业管理费等原因，导致华夏陶瓷城至今无法成立业主委员会。2019年3月11日至4月1日，华夏陶瓷城筹备组召开业主大会会议。同年4月2日，业主大会筹备组对业主大会表决结果进行了公示，以56.02%（面积得票率为63.59%）赞成票通过了因历史遗留问题导致拖欠管理费用可以成为候选委员资格的决议。上述决议公告后，被告又以候选委员大多数拖欠物业管理费为由提出异议，导致本小区业主委员会再次无法成立。原告认为，原告与被告之间没有签订物业管理服务合同，双方之间没有形成物业服务关系。被告的异议行为既没有合同依据，也没有法律依据，而且严重损害了原告的合法权益。被告的行为导致包括原告在内的业主无法成立业主委员会，无法行使业主的权利。为维护原告合法权益，请求法院作出如原告诉请之判决。原告何守洪为其诉请向本院提交了以下证据：一、被告工商登记信息复印件一份；二、房产证；三、中广置业有限公司出具的无委托关系证明；四、华夏陶瓷城业主大会表决结果公示；五、华夏陶瓷建材城欠管理费清单；六、前山街道办事处第二次物业联席会会议纪要；七、照片。被告新保力华厦公司在法定答辩期间内没有向本院提交书面答辩状，当庭提交书面答辩状称，原告主张被告与其不存在物业管理服务合同关系，系因双方未签订物业管理服务合同，但被告对华夏陶瓷建材城进行管理期间，原告已实际接受被告的物业服务。因此，即便双方未在形式上签订物业管理服务合同，被告与原告已经在事实上建立了物业管理服务合同关系。关于原告提交的中广置业有限公司出具的证明，欲证明2010年中广置业有限公司未委托被告进行物业管理服务，被告并不认可。华夏陶瓷城自始至终本质上都是珠海市新保力建材公司（被告更名前的公司名称）管理的，但因为珠海市新保力建材公司无法开具物业费的发票，所以只好借用三好物业公司的名义进行管理。2008年11月，因三好物业公司发生股东转移，为避免利益冲突，三好物业公司不同意继续让珠海市新保力建材公司挂三好物业公司的名义进行物业管理。中广置业有限公司为此决定，珠海市新保力建材公司不再挂三好物业公司的名义管理物业，而是以珠海市新保力建材公司自己的名义管理物业，只是发票依然委托三好物业公司开具。后期，由于三好物业公司也不同意代开发票，珠海市新保力建材公司只好变更经营范围及变更公司名称为珠海市新保力华厦商业管理有限公司。因此，自华夏陶瓷建材城成立至今，均是由被告负责提供物业管理服务的。以下事实可证明被告的主张：一、2008年11月17日，中广置业有限公司将原三好物业公司负责的华夏陶瓷建材城的物业管理和保安工作移交给被告负责，且分别于2007年11月7日和2008年3月25日对被告的人事进行了调整。被告也多次就物业管理事务发出通知，可见被告一直进行对华夏陶瓷建材城的物业管理。二、前山街道办事处对华夏陶瓷建材城发出的生产经营单位安全生产责任书、珠海市工商行政管理局于2012年10月12日作出关于华夏陶瓷建材城违规现象的告知书和珠海市香洲区城市管理行政执法局于2017年10月12日作出关于华夏陶瓷建材城的行政处罚决定书，均是向被告发出，产生的罚款也由被告缴纳。在（2017）粤0402民初1225号案件中，该案原告在诉请中表明新保力华厦公司为华夏陶瓷建材城的物业管理公司，被告作为该案被告应诉，即从业主的角度看来，被告一直都是作为华夏陶瓷建材城物业管理服务的提供者。三、被告提供的华夏陶瓷建材城租赁合同可证实：作为华夏陶瓷建材城的物业管理服务方，被告通常会对各商铺的租赁合同进行备份，以便收取物业管理费和妥善进行物业管理等，否则被告也没有理由持有各商铺的租赁合同。四、被告作为华夏陶瓷建材城的消防安全责任人，与珠海市公安局香洲分局防火监督大队签订了《消防安全管理责任书》，并定期对华夏陶瓷建材城的消防系统进行维护和保养，消防工程的安装、整改费用和行政罚款均由被告缴纳。五、被告负责华夏陶瓷建材城电梯的日常维护和保养工作，电梯的日常维护保养合同也由被告与电梯公司签订，合同期限从2012年至2020年，可见被告对华夏陶瓷建材城的物业管理工作从未中断且持续至今。电梯应急预案演练、电梯定期检验、电梯停用申请等的相关工作均由被告负责，在特种设备使用登记上，被告也登记为华夏陶瓷建材城电梯的使用单位，最后一次发证日期为2018年12月21日。六、被告作为华夏陶瓷建材城的物业管理服务公司，分别与第三方签订了《智慧停车合作合同》、《垃圾清运服务合同》、《保安服务合同书》、《地面瓷砖删除合同书》等关于华夏陶瓷建材城维护工作的合同，并由被告支付相关费用。华夏陶瓷建材城的日常开销也由被告负责，包括：设施维护费用、水电费、垃圾清运费、广告制作安装费用和工人工资等。综上，被告一直负责华夏陶瓷建材城的日常管理事务，为华夏陶瓷建材城的全体商户提供了物业服务。被告虽未与原告签订书面的物业服务合同，但原告从未对被告的管理提出过异议，被告还曾代原告收取商铺租金，说明被告与原告之间已形成了事实上的物业服务合同关系，故原告称其与被告之间不存在物业服务关系的主张不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告新保力华厦公司为其辩称向本院提交了以下证据：一、被告的商事登记信息；二、关于建材城物业管理及保安工作移交新保力公司负责的通知；三、中广人字【2007】第003号《关于中广置业有限公司人事调整的通知》、中广人字【2008】第002号《关于中广置业有限公司人事安排的通知》；四、请求协助函；五、2012年5月5日出具的通知；六、2017年5月23日出具的通知；七、2018年5月10日、2018年5月22日出具的通知；八、（2017）粤0402民初1225号民事判决书；九、前山街道辖区生产经营单位安全生产责任书；十、珠海市工商局于2012年10月18日作出的告知书；十一、行政处罚决定书及发票；十二、华夏陶瓷建材城商铺租赁合同；十三、重点单位消防安全管理责任书；十四、消防系统维护保养合同；十五、消防系统维修合同；十六、消防工程合同及发票；十七、消防系统维护保养合同及维护保养记录；十八、建筑消防设施维修保养合同；十九、消防器材费用、消防培训费、消防及消防工程整改费等票据；二十、罚款通知书及罚款收据；二十一、电梯保养合同；二十二、电梯日常维护保养合同及发票；二十三、电梯定期检验报告；二十四、应急预案演练记录；二十五、特种设备使用登记证；二十六、特种设备使用登记信息变更申请表；二十七、电梯停用申请；二十八、特种设备检测费及特种设备安全管理培训费发票；二十九、智慧停车合作合同及发票；三十、垃圾清运服务合同及发票；三十一、委托支付电费合同、电费担保书、委托银行办理电费结算委托书及电费发票；三十二、电信产品过户协议书、登记表及发票；三十三、广告压边协议及银行账单；三十四、费用报销单；三十五、华夏陶瓷建材城其他日常开支记录及发票；三十六、保安服务合同书及发票；三十七、销售合同；三十八、地面瓷砖删除合同书；三十九、停车场沥青工程施工合同；四十、银行账单。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二的三性予以认可；证据三的三性不予认可；证据四、五、六、七的真实性认可，关联性不认可。原告对被告提交的证据一、八、四十的真实性认可；对其他证据的真实性、关联性均不予确认。本院经审核原告、被告提交的证据，对经与原件核对的证据、各方无异议的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，华夏陶瓷建材城共5层有400-500多个商铺，原告于2007年向珠海市中广置业有限公司购买了位于珠海市××路××号（华夏陶瓷建材城）25栋3019号商铺、3044号商铺，双方没有签订前期物业管理合同。华夏陶瓷建材城从2008年左右开始营业，原告主张从2008年至今都是由珠海市中广置业有限公司进行物业管理，原告提交了一份由珠海市中广置业有限公司于2018年1月30日出具的《证明》，内容为：珠海市中广置业有限公司自2010年开始未委托珠海市新保力建材有限公司作为华夏陶瓷建材城的物业管理公司。庭审中，本院责令原告对上述《证明》是在何情况下出具的作出说明，原告回复称是在2016年至2017年期间，包括原告在内的众多业主拟成立业主委员会，被告以业主委员会成员拖欠物业费为由提出异议，业主遂向珠海市中广置业有限公司了解情况后由该司出具。原告在本案中另提交了华夏陶瓷建材城欠管理费清单及前山街道办事处第二次物业联席会议会议纪要，以证明被告认为业主拖欠物业管理费，对业委会委员的资格提出异议，导致华夏陶瓷建材城无法成立业委会，损害了包括原告在内业主的合法权益。庭审中，原告称被告是以物业管理公司的名义向前山街道办提出异议的。被告为证明其司从2008年受珠海市中广置业有限公司委托对华夏陶瓷建材城进行物业管理，提交了以下几组证据：一、2007年11月7日、2008年3月25日，珠海市中广置业有限公司人事调整通知等文件，在上述文件中，涉及到被告公司总经理、出纳等人员的人事、工资安排；二、被告与前山街道办、珠海市公安局香洲分局等政府相关部门签订的《安全生产责任书》、《消防安全管理责任书》等；三、被告在2017年、2018年期间向业主、商户、租户就负一层的搬离、停车场的施工等事宜发出的通知；四、被告在2016年通过黄浩玲代承租人向原告支付租金、押金，原告确认收到上述款项；五、被告对华夏陶瓷建材城内的停车场、垃圾清运、电费、通信服务、电梯维护、保安服务、消防等项目与第三方签订的合同书、发票、费用支出凭证等。原告认为其没有授权被告签署过任何法律文件，无法确认被告上述证据的真实性，原告的商铺在2、3楼，且大部分时间是毛坯状态，无法使用，被告上述支出费用均是1、4楼的，与原告无关。另查明，被告原名称是珠海市新保力建材有限公司，于2018年6月26日变更为现名称。原、被告选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，原告何守洪系香港特别行政区居民，本案属于涉港物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理，原、被告选择中华人民共和国法律作为处理本案纠纷的准据法。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法。原告在本案中提起的诉讼请求是确认其与被告不存在物业管理服务合同关系。作为一个主张消极事实的诉讼，对于原告而言，主张没有签订合同及合同关系，对不存在的事实予以举证在客观上确实存在举证的困难，因此，原告行为意义上的举证责任因客观上无法提供证据证明而完成。但是，这并不当然代表原告结果意义上的举证责任亦已完成，而需要反观被告是否有证据反驳原告主张物业管理服务关系不存在的主张不成立。本案中原告提交了珠海市中广置业有限公司于2018年1月30日出具的《证明》、前山街道办事处第二次物业联席会议会议纪要等证据，以此证明其与被告之间不存在物业服务管理关系。而被告则提交了其与政府相关部门签订的《安全生产责任书》、《消防安全管理责任书》、与第三方就华夏陶瓷建材城内的停车场、垃圾清运、电费、通信服务、电梯维护、保安服务、消防等项目签订的合同书、发票、费用支出凭证等等证据，以此证明其是华夏陶瓷建材城物业管理公司并履行了物业管理义务。根据庭审查明的事实，华夏陶瓷建材城为经营性场所，共5层有400-500个商铺，上述场所在经营期间，必然会产生公共水电费、电梯维护费、保安费用等各项支出费用，从被告提交的其司与第三方签订的合同书、发票、费用支出凭证等证据，可以证明华夏陶瓷建材城的停车场、垃圾清运、电费、通信服务、电梯维护、保安服务、消防等项目的开支均是由被告支付的，由此可以认定被告履行了华夏陶瓷建材城物业维护和管理工作。反观原告提交的证据和庭审陈述，珠海市中广置业有限公司出具的证明并没有否认在2010年前委托被告进行物业管理之事实，原告陈述前山街道办事处第二次物业联席会议会议纪要形成原因是被告以物业管理公司的名义提出异议所致，由此可见原告的上述证据及庭审陈述并没有否认被告是华夏陶瓷建材城的物业管理公司，因此本院认为，原告与被告虽没有签订书面物业服务合同，被告亦没有提交由开发商珠海市中广置业有限公司指定或与珠海市中广置业有限公司签订的前期物业管理合同，但被告对华夏陶瓷建材城履行了物业维护和管理工作，即被告与华夏陶瓷建材城的各业主形成了事实上物业服务合同关系。原告庭审中称因其商铺在2、3楼，并没有享受到被告对华夏陶瓷建材城的物业服务，对此本院认为，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”，从该条可以看出，所谓物业服务，就是物业服务企业对房屋及配套设施、设备和相关区域内的环境、卫生、安全、生活秩序等提供一定的保障。物业服务的对象是全体业主而非某个业主，其宗旨是为了给全体业主创造安全、卫生、有序的生活、经营环境，以保障全体业主的利益。物业服务企业不因某个或某些业主不同意其继续提供物业服务、或以没有享受到、不需要享受物业服务为由而停止提供服务，故本院认为，原告主张其与被告不存在物业管理服务关系理据不足，本院不予采纳。综上所述，原告诉请无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告何守洪的诉讼请求。本案案件受理费为25元，由原告何守洪负担。如不服本判决，原告何守洪可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市新保力华厦商业管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一九年八月二十六日法官助理熊健书记员罗志斌